CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING
L1005
Postbus 107 3740AC Bairn Bezoekadres: Oude Utrechtseweg 19 flairn Telefoon 035-69 54070 Telefax 035-69 54080 Internet www.cfv.nl e-mail info6)cfv.nl
Laurentius t.a.v. het bestuur Postbus 2199 4800 CD BREDA
Ons kenmerk FB 2 014-C FV-2 3592- [1005
Onderwerp Toezichtbrief 2014
Baarn, 16 oktober 2014
Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV) jaarlijks de financiële continuiteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor
Wonen en Rijksdienst. Laurentius staat sinds januari 2012 onder verscherpt toezicht vanwege onzekerheid over de financiële continuiteit. U geeft uitvoering aan het plan van aanpak dat in december 2012 is goedgekeurd door WSW, BZK en CFV. Met behulp van tijdelijke liquiditeitsoverbrugging en door invulling te geven aan de maatregelen zoals genoemd in het plan van aanpak is financieel herstel mogelijk. Laurentius heeft met het verkrijgen van commerciële financiering en het terugdringen van de overborging een belangrijke stap gezet om de financiële continuiteit te waarborgen. De interne beheersing is echter nog onvoldoende op orde en verdient de komende periode hoogste prioriteit. CFV vraagt blijvende aandacht voor de stringente uitvoering van het plan van aanpak zodat op zo kort mogelijke termijn weer sprake is van een financieel gezonde situatie. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2014-2018, uw verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze brief ga ik in op de voortgang van de belangrijkste herstelmaatregelen in het kader van verscherpt toezicht en het onderzoek naar de financiële continuiteit bij uw corporatie. 1. Voortgang herstelmaatregelen In de Toezichtbrief 2013 is eerder ingegaan op de voortgang van de herstelmaatregelen en financiële continuiteit van uw Organisatie. Via het periodieke overleg op basis van de actualisatie implementatie Plan van Aanpak Laurentius, het Uitvoeringsplan 2014-2015, de goedgekeurde begroting 2014 (mcl. MJP 20142018) en overige specifieke informatie monitort CFV de voortgang op de geformuleerde herstelmaatre gelen van Laurentius.
Herstelmaatregel 1: Aantrekken van commerciële financiering voor de niet-Daeb-portefeuille teneinde overborging te verkleinen Met behulp van een door WSW verstrekt tijdelijk overbruggingskrediet van € 100 miljoen eind 2012 is Laurentius in de gelegenheid gesteld om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen en daarmee zelfstandig kunnen blijven voortbestaan. Inmiddels heeft Laurentius uitvoering gegeven aan een aantal voorwaarden dat aan deze tijdelijke financiering was verbonden. Zo heeft Laurentius in 2013 commerciële financiering aangetrokken voor haar woningbezit Stadionkwartier in Eindhoven, vier projecten verkocht aan WonenBreburg en het bezit in Oirschot verkocht aan Wooninc.. De ontvangen gelden heeft Laurentius gebruikt voor gedeeltelijke aflossing van het overbruggingskrediet waardoor de overborging grotendeels is teruggebracht.
GE5TELD BIJ BESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVE5TING 1STAATSBLAD 1988, 483i.
BAN NL12 INGB 069 7643 689 BIC INGBNL2A K.v.K. 32163534
-
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING
Uit het Jaarverslag 2013 blijkt het verkrijgen van de tweede tranche (commerciële) financiering in 2014 een essentiële voorwaarde voor de continuïteit. Inmiddels heeft Laurentius met WSW overeenstemming bereikt over het aflossen van het resterende overbruggingskrediet ad € 40 miljoen. Door gebruik te maken van het eigenmiddelenbeleid van WSW kan Laurentius een borgbare lening aantrekken en het overbruggingskrediet aflossen. Door het aantrekken van de commerciële financiering, verkoop van vastgoed en toepassing van het eigenmiddelenbeleid van WSW is, weliswaar later dan gepland, een belangrijke herstelniaatregel voltooid. Daarmee is tevens het continuïteitsrisico fors afgenomen. Ten opzichte van het plan van aanpak blijkt dat er minder commerciële financiering nodig is om de overborging terug te brengen, hetgeen een positief effect heeft op de rentelasten.
Herstelmaatregel 2: Herstructurering van de leningportefeuille en verkleinen van de totale schuldpositie Het verbeteren van de schuidpositie is een belangrijke herstelmaatregel. Door verkoop van de
vastgoedportefeuille Oirschot, reguliere verkopen en overschotten uit de lopende exploitatie is de nominale omvang van de leningportefeuille in 2013 met € 62,5 miljoen afgenomen van € 690,8 miljoen naar € 628,3 miljoen. De schuldpositie per vhe ultimo 2013 is echter niet verminderd maar toegenomen tot € 76.374,(2012: €73.307,-), ruim boven de door Laurentius zelf vastgestelde norm van € 45.000,- pervhe. Het aantrekken van commerciële financiering en terugdringen van overborging heeft de afgelopen periode binnen Laurentius prioriteit gekregen, waardoor het verbeteren van de schuldpositie en het zoeken naar oplossingen voor de hoge aflossingsverplichtingen onvoldoende is gerealiseerd. In het kader van financiële begroting 2015 en op basis van het calculatiestatuut zal Laurentius het terugbrengen van de nominale schuld nader concretiseren. Herstelmaatregel 3: Herijken van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) Vastgoedsturing is een belangrijk aandachtsterrein voor Laurentius. De oplevering van het SVB is vertraagd
aangezien een objectieve conditiemeting van het bezit daarvoor noodzakelijk is gebleken. Laurentius levert eind 2014 het SVB in samenhang met de MiS en financiële begroting 2015 e.v. op.
Herstelmaatregel 4: Implementeren van het risicomanagement Uit uw Uitvoeringsplan 2014-2015, de accountantsrapportage en de ervaringen die CFV heeft opgedaan rondom de afwikkeling van de verkooptransactie Oirschot, blijkt dat Laurentius nog onvoldoende in control is. De interne beheersing dient komende jaar verder aangescherpt te worden en de betrouwbaarheid van de data en rapportages verder verhoogd. CFV dringt erop aan dat u komend jaar de nadruk legt op het verder in control brengen van uw Organisatie. Herstelmaatregel 5: Realiseren van desinvesteringen De opbrengsten uit desinvesteringen zijn benodigd voor de verdere afbouw van de Ieningenportefeuille en verbetering van de liquiditeitspositie. In 2013 zijn vier projecten afgestoten aan Wonen Breburg, bezit van voormalig woningbedrijf Oirschot overgedaan aan Wooninc. en 32 woningen verkocht aan particulieren. Medio 2013 heeft Laurentius besloten om het concept Slimmer Kopen niet langer te gebruiken. Mede daardoor is het begrote aantal in 2013 van vijftig te verkopen woningen niet gehaald. Inmiddels is er een vervangende verkoopstrategie ontwikkeld en geïmplementeerd en heeft de verkoop intern meer aandacht gekregen. CFV is positief over de uitvoering van deze herstelmaatregel en benadrukt dat het voorzetten van het desinvesteringsbeleid uitermate van belang is voor de financiële positie en het terugbrengen van de schuldenlast op het door Laurentius gewenste niveau. 2. Beoordeling De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële
continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV (www.cfv.nI). Beoordeling 2014 Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft CFV aanleiding tot de volgende opmerkingen. Kwaliteit financiële verantwoordingsinformatie Begin augustus 2013 heeft de voormalig interim bestuurder van uw corporatie een bestuursverklaring afgegeven inzake toezichtbelemmerende bepalingen derivatencontracten (TBB’s). Met deze bestuursverklaring verklaart de leiding dat er in de derivatencontacten geen toezichtbelemmerende maatregelen zijn opgenomen. Uit het accountantsverslag en de Jaarrekening 2013 blijkt dat u nogmaals de contracten voor financiële instrumenten heeft beoordeeld. Uit deze beoordeling komt naar voren dat in tegenstelling tot de eerdere beoordeling en verklaring in een aantal contracten wel TBB’s zijn opgenomen.
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING De ministerkle richtlijn schrijft voor dat Laurentius een plan van aanpak moet opstellen om deze contracten af te bouwen. U heeft verzuimd een plan van aanpak in te dienen dan wel, in tegenstelling tot u in uw jaarverslag 2013 vermeld, CFV hierover te informeren. Hieruit blijkt dat uw organisatie nog onvoldoende in control is. Laurentius heeft na constatering actie ondernomen om de TBB’s weg te nemen. Inmiddels heeft Laurentius van de tegenpartij, BNG, een aanvullende overeenkomst ontvangen waarin de TBB’s uit het contract zijn verwijderd en andere bepalingen zijn opgenomen om zonder TBB’s de door de bank gewenste zekerheden te bieden. CFV verzoekt u te bevestigen dat er geen sprake meer is van TBB’s de derivatencontracten. Behoud maatschappelijk gebonden vermogen Laurentius heeft de afgelopen jaren forse verliezen geleden op haar projectactiviteiten wat een belangrijke reden is voor het verscherpt toezicht. Naast af boekingen op nieuwbouwprojecten en grondposities heeft ook de aan- en verkoop van het woningbezit van voormalig woningbedrijf Oirschot gezorgd voor een forse afwaardering. Naar aanleiding van de evaluatie van de verkooptransactie van het woningbezit van voormalig woningbedrijf Oirschot heeft u verbeteringen aangebracht in het verkoopproces. Financieel risicobeheer Laurentius is bezig met de invoering van een planning & controlcyclus waardoor het proces rondom verantwoording en sturing wordt verbeterd. In tegenstelling tot voorgaande ja ren is de Jaarrekening 2013 tijdig gereed gekomen. Daarnaast is een voorzichtig begin gemaakt met managementrapportage. De interne beheersing is echter nog onvoldoende op orde en dient op korte termijn aangescherpt te worden. Zie verder hetgeen is gesteld onder herstelmaatregel 4. Liquiditeit De liquiditeitsratio’s voldoen, overigens conform verwachting, nog niet aan de gestelde normen maar ontwikkelen zich positief door consequent uitvoering te blijven geven aan de maatregelen zoals opgenomen in het plan van aanpak. Daarnaast blijkt uit de liquiditeitsprognose dat de kasstromen van Laurentius Vrij stabiel zijn, maar nog niet robuust genoeg om eenmalige grote uitgaven of tegenvallers op te kunnen vangen. Zo veroorzaken de saneringsbijdrage en verhuurderheffing een probleem in uw liquiditeitsplanning. Om uw liquiditeitspositie te verbeteren dient de ingerekende reductie op de netto variabele lasten daadwerkelijk te worden gerealiseerd en is substantiële verlaging van de leningenportefeullle noodzakelijk teneinde de rentelasten te beheersen. CFV wil met Laurentius komen tot een meerjarige afspraak over het groeipad in casu het verkleinen van de leningenportefeuille Laurentius. Onder de conclusie treft u hiervoor een concretisering aan. Solvabiliteit en draagkracht vermogen Om te komen tot financieel herstel is realisatie van de voorgenomen herstelmaatregelen noodzakelijk. CFV verwacht dat u de herstelmaatregelen derhalve strak blijft uitvoeren teneinde de toekomstige verdiencapaciteitte realiseren. 3. Interventies CFV constateert dat Laurentius met veel inzet het plan van aanpak uitvoert, dat inmiddels diverse maatregelen zijn geëffectueerd, maar dat de uitvoering van sommige maatregelen is vertraagd. Het is cruciaal dat Laurentius uitvoering blijft geven aan de maatregelen in het plan van aanpak en het uitvoeringsplan 2014-2015 ‘Klant en Continuïteit’. CFV verwacht dat u daarnaast versneld uitwerking geeft aan de volgende onderwerpen: 1. Voor 1januari 2015 verstrekken van het interne actieplan (inclusief tijdslijn) om de interne beheersing aan te scherpen en de bedrijfsvoering van Laurentius verder te professionaliseren. In dit plan dienen de bevindingen van de accountant te zijn meegenomen, waaronder in ieder geval: formaliseren van managementrapportages en (maand)afsluitingen; actualiseren van het aanbestedingsbeleid en op orde brengen van de offerteprocedure planmatig onderhoud; en openstaande zaken rond de treasuryprocedure. 2. Voor 1 april 2015 inzichtelijk maken of herstructurering van de leningenportefeuille noodzakelijk is en hoe de pieken in de aflossingsverplichtingen in 2018 en 2020 worden opgevangen. 3. In samenhang met het voorgaande punt maatregelen concretiseren om het totale leningenvolume daadwerkelijk te verkleinen. -
-
-
CFV handhaaft het verscherpt toezicht bij Laurentius aangezien de financiële continuiteit van uw Organisatie nog onvoldoende is gewaarborgd. CFV zal de voortgang in de uitvoering van de herstelmaatregelen en het geformuleerde beleid aan de hand van de kwartaal- en/of voortgangsrapportages (tenminste vier maal per jaar) en de reguliere verantwoording dPi en dVi komend jaar monitoren. CFV verzoekt u om in de kwartaalrapportage in een aparte paragraaf of de managementsamenvatting aandacht te besteden aan de voortgang op de herstelmaatregelen.
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer MA. Burger MSc MSRE en/of de heer RJ. Hordijk. CFV informeert de minister en uw raad van commissarissen over de resultaten van het onderzoek en publiceert deze brief op de website van CFV. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. CFV maakt op korte termijn een afspraak met uw RvC om de beoordeling te bespreken. Met vriendelijke groet, Volkshuisvesting aa-Verhoog Directeur Bijlage: Kengetallen
CC: WSW
illji,rge
1
loos) t. Breda Ratio’r Prognose periode sector 1,4 1,8 0,9 1,3 1,0 1,2
2013 Toezichtveid Liquiditeit en financiering 1CR 15CR- WSW 1)516(6V 1
LTV(volkshui-.n,-
w
1
0,9
0,7 1
liii)
ix
1000
ix) V,,ik
1.11(n)
.I.irjk
uur_vr
III)).’)
1
pIl til’ M ,,k)v’,h ii
v’rnrO3rcn
3)0)),)
))p,-r,,tI,)n,’,’
1
(‘(.0
‘.5,0
41),
1!,,’,
40.0
2016
.‘
21.1,1
II
(.0,4
.1.7’)
,rv,’,ir,,ui ii’’
(.0(2
4,0,0
iici
1 1 (1 ’ rn,,rktw.i,iide ,i V,pi)i)l’ki)’mming
‘1)3,1 .0 11,13)1 01)03
V.lIk’.il(ii5xl’’.lel(k0 ‘x_p!tlew.l 0,1.’
4.
Buffer totaal
45,0 (157)
20)0 1’,. 170
/11h.)),
201] )‘.)I 0
1,4 1,0 1,0
(S,’, (.4,4
2013
b,,ff,’r
MII (0 ‘‘IO)IO))II’,I
prognoseperlode
66.8
1’12.’80 lOl) /1)11
0)’) 11111)1 11(31) )‘r-wr’u’. II 0,’)IllOh),’)’ 111,01 (1)11)
l)’)/’l’Wlli’l
62,4
75,3 74,5 66,6 44,4
.h-Iijk,-x i 1 ,xilIx-w.end,-,
LÏV (mirktw xi,.,)) LIV (ieegwa.o 1 iv Toezichtveid soiv.,idii)eil cv ,ir.l.,pkradlL V,,Ik’.I,,,j--v, ‘.3. liJk vinlo[l ii (x, 300,
Signateringunorm
corporatie
4/1
-
(00.10e
‘3)0.’,)))
2,003
.‘O.’,))))
.4.1/6
1.’ /
2011’
2018
‘(0.,’’,). 41.141 107,1,11,
‘1)7’. 42014 10’).040
141,1(1
14’(,’ii),
41. ((0 17.750
40,8)4 17,750 208.581
206,019
Ontwikkeling Voikshr,jsxr’sielijk vermogen eo boiler 3,’
7
30
S
2S 20
7012
70)4 —(10)10,
205’.
‘0)6
——Volkvho,sn,-v)r’)lk
201)
2010
V)’)ll)ll)’,OI)
l’oezichtveld behoud nrlr,rtleihsppeiijk gebonden vermogen Netto
Kas St room rea hint ie 2012 2013 1,222 .00’,
bedrijfsiasten
Pergewogen verhuureeoh,’i,I (iv ) ,ovpvr.Ilie Per gewogen verhuureeoh,’id ((0 1) sector S(gnaleringsnorm Gewogen verhuureenheden corporatie
1.17’,
1.023
958
952
959
1.)’.) 1,01)))
1.325
1.270
1.250
1.245
1.242
9.441
8.353
8.395
8.355
8.315
8.275
8,235
70’(.’lhl -ii.sil .0,1 -‘‘4
in,i,’nn,v,’ III
Vl’rIxiu))il’)’.i(’’llOr)’ t,) )iI),l0lIfl,’,’)d,’ I0’)i),jiSW.).Od)’
,,nif’,r’nc ,r’i, i’dr i’Vl.l.)rlt) Ii,’) )01’)lOI,’, rij,’ hr’d1ri’w.i lol,’ (vIVA l_l’l
‘Of),) ,(0. III All.,))’. I1’-lI))il)l)(2’ll)l’’ 1’ II 1.0,11,1)11,’ 0
1.,’).) 70l.1,’I,
Daeb ‘.11.141 5)0./50 .1011,
gemiddeld 2018
1.383
Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd pgegevenbedrijswaarde_________ Disco 01e ring Verkoopportefeuliie Parameterv t ,‘v”n’,,Iutj,
Kasstroomprognose (prijspeil 2013) 2014 2016 2015 2017
Niel-Daelr
Totaal
1611.983
701.126 676.784 24.342
138.026 31.95/
1.013 1.266
1.650
Enkelvoudige balans 2013 Actina
Opgave
Vaste art iv, Tol.iol lrnmotvriolo valt. aCUVa M:,ter(eln
volle
11,11118
V
11111,1 II
1
lvi
8,0118
,x 1 1 1,jt,,t)l
-
‘xploil.stle (lI,’Il%leV,ln de exploitatie
vv,x ‘((‘0
ii’!’- v.)-,tl’,l,llv,)
.tI
iI,Iltt
—
5.859 537.184
138.026
—
—
708.026 ____182_ ‘.8’,’)
—
/14.0(1
—
11,1.101
—
8.8:1.
1
—
41.062
41.0),.’
41
11)..
86
-
vii (‘lti’lItll’li’l’i’(117i’ll
ei’’
531143
—
--
Vnnlgoodbeloqglngen lv.,) 1’ ix ,-x ,I,,it.ili,’ 1 kot.ltl,- ekw,d,li,,-,-r,t do 1 1 :o,-d In ,-X 1 v,ot ov—,llv’ley v,lvI i j t_ik,-,, vi-ik,,, lii «1,1,1,1 VIIOIW.(,ii(litI V .17011 «lv. ,,ntv(ikk,-lv, 7 l,,--,l, uit voo, -vn •-xplottiti’ tilt
538.758 96 5.859 544.713
--
1,,-.1,Inll ode ,‘.ik,n ton
,t,I,-,, 11,111,
I,,.,t
Ma,ktwaa,de
nctlna
v,l ,n mtw,kk,-Iin
t
Vhv-enploltolle
179.1/4
vi’.)’’ vi ,v.,
1/1.1)8%
211.04’,
•,k.66n
64. 84
—
Totoal voslo octivo VI),) luid,’
jij
ulyl
Ïv,,,,,
lui,,, 111)311
tol
,.,lv,,t,i’-,ov’’
III’-,
1,11
..--
111,1.11 vlvtt,-,,,l,’ ,,ltiV t
—.———.—..‘—————
t
—
—
.
.................
‘1,18’,’
-
——
21,02/
t,.tt
It,
I,.4’,4 (1,18,11
1
iv
Pass Ina Eigen vermo%’ t Voorzienino’ 1 jlio.ul it,-ne o-’k,’vi,t 7 Larlglop.ndo ochutden -
Leningen ov,jl,u-i,l
‘ii
—
-
-
—
7).
.0
‘,,‘1.11ll(,
.444
(,,_,‘
410111
4,01’,
(.110
1,08.1
1
0/’,
42.01’
‘1
1.0.711 -.
TOTAALPASSIVA
Op volkshuisvextelijk vermogen/marktvermogen
10.1
t t
t
‘,),,‘_l,l,’
VOV.verplicl,t 1)7’’,, Ovegeschulutl’n (mci aa5j’uo.’p’.mnlo l1.ljtlllp-v) Langlopend’ -o hulden totaal Kortlop.nda .chutd.n Schulden aan kredietlnstelltngen OVeijg____________________________________ Kortlopende schulden totaal
OfLentabiliteitswaa rde/nominale schuld______
1
1,484 11,11,0
07’,
kv’lii,’liIlvil’liirI(,’tl
Direct rendement (in %( Op volkshulvnestelijke exploitatie waardeimarktwaard,’
((1 1 4
1.414 11,8,0
1,80
1,00
‘1,’,. t’),
1,11)1)1
_i’oJ.”L_..
. .
‘4.1,’
.4.11)
‘10.41
‘10.41
24.1.’ ‘((1.41
Vkv-vvplvi.mtiu
M;,rl(tw,,.urdl
11/41
-
‘1,.’
