BUREAU STEDELIJKE PLANNING

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

KLEIN AMERIKA 18 2806 CA GOUDA 0182 - 689 416 WWW.STEDPLAN.NL [email protected]

Marktstudie Programma Leiden Stationsgebied Hoofdlijnen

14 juni 2011

LID NIROV KVK 29048410

AMSTERDAM GOUDA

Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Klein Amerika 18 2806 CA Gouda 0182 - 689 416 www.stedplan.nl [email protected] Team Centrum- en Gebiedsontwikkeling Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, [email protected]

In opdracht van: Gemeente Leiden

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2010.G.276 Referentie: Hoofdlijnen Leiden Programma Stationsgebied 140611

pagina 2

Inhoudsopgave

Inleiding

4

1

Stationsgebied Leiden

5

2

De markt voor kantoren

8

3

De markt voor wonen

12

4

De markt voor detailhandel

15

5

De markt voor vrijetijdsvoorzieningen

18

6

De markt voor maatschappelijke voorzieningen

23

7

Ruimtelijk-functionele vertaling

26

pagina 3

Inleiding De centrale vraag van dit onderzoek luidt:

Wat zijn vanuit het perspectief van de markt (vraag en aanbod) de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het te realiseren programma in het Stationsgebied (stadskant) in Leiden voor detailhandel, kantoren, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen, en wat is, geredeneerd vanuit de doelgroepen en hun vestigingscriteria, de gewenste ruimtelijke vertaling per deelgebied?







 

De volgende deelvragen zijn geformuleerd: Wat zijn per sector (detailhandel, kantoren, leisure en wonen) de trends en ontwikkelingen op nationaal, regionaal en lokaal niveau en wat zijn de sterke en zwakke kenmerken en de kansen en bedreigingen voor de betreffende sector in het Stationsgebied van Leiden? Wat is de samenstelling en wat zijn de kenmerken van het programma in andere stationsgebieden in Nederland en welke ‘best practices’ kunnen hieruit worden gedestilleerd? Wat is per sector de (toekomstige) vraag en het (toekomstige) aanbod en wat is per segment de toekomstige marktruimte op het niveau van de regio, de stad en de binnenstad? Wat is het aandeel dat het Stationsgebied van deze marktruimte kan gebruiken voor de realisatie van het programma in de verschillende sectoren? Wat zijn per sector de doelgroepen, wat voor prijsniveau zijn ze bereid te betalen, wat zijn hun vestigingscriteria en randvoorwaarden die aan het product gesteld worden? Wat is gezien het programma en de condities de optimale ruimtelijke weerslag en sectorale mix per deelgebied aan de stadskant van het Stationsgebied? Deze eindrapportage op hoofdlijnen is specifiek gericht op de programmamogelijkheden voor kantoren, wonen, detailhandel, leisure en maatschappelijke voorzieningen in het Stationsgebied, alsmede de ruimtelijk-functionele vertaling daarvan. In de achtergrondrapportage is uitgebreid ingegaan op bovenstaande hoofd- en deelvragen.

Luchtfoto Stationsgebied

Stationsgebied

pagina 4

1

Stationsgebied Leiden Het Stationsgebied van Leiden ligt aan de noordwestelijke rand van de Leidse binnenstad en verbindt deze met het Bio Science Cluster, dat aan de andere kant van het station gesitueerd is. Figuur 1.1 Ligging van het Stationsgebied tussen de binnenstad en Bio Science Park

Bio Science Cluster

Binnenstad

Bron: Structuurvisie Leiden 2010-2025 ste

Leiden is de 23 gemeente van Nederland in inwoneraantal. Ondanks dat Leiden niet tot de grootste steden van Nederland behoort, geldt dat wel voor het station. In 2006 verwerkte Leiden Centraal op een gemiddelde werkdag 60.000 in- en uitstappers (overstappers niet meegerekend). Het is daarmee het vijfde station van Nederland, na Amsterdam Centraal, Utrecht Centraal, Rotterdam Centraal en Den Haag Centraal. Rechtstreekse treinverbindingen naar al deze stations (en onder andere Schiphol en Haarlem) dragen bij aan de belangrijke positie in het spoorwegnet. De NS verwacht dat Leiden Centraal in 2020 circa 80.000 in- en uitstappers verwerkt op een gemiddelde werkdag. In die berekening is de nog te ontwikkelen HOV-verbinding meegenomen. Daarnaast stopt momenteel al een groot aantal stads- en streekbussen bij Leiden Centraal, met eindbestemmingen als Gouda, Alphen aan den Rijn, Den Haag, Katwijk en Haarlem. Mede door de toekomstige ontwikkelingen neemt de Leidse binnenstad en het Stationsgebied steeds meer een centrale positie in binnen de regio en de Randstad. Als ov-knooppunt bedient Leiden Centraal en het Stationsgebied twee typen reizigers: de mustreiziger en de lustreiziger, oftewel de forens en de plezierreiziger. De eerste groep hecht vooral waarde aan aspecten als betrouwbaarheid, snelheid en gemak. Dit geldt

pagina 5

zowel voor de verplaatsing zelf, als de inrichting van het Station(sgebied). Qua voorzieningen scoren met name de ‘to go’-concepten goed bij deze groep. De plezierreiziger hecht vooral waarde aan sociale veiligheid, comfort en beleving. Zij hebben tijdens, voor en na hun reis meer tijd voor bijvoorbeeld het bezoeken van horeca of detailhandel. Leiden Centraal is een zogeheten proefstation. Hier presenteren de NS en ProRail nieuwe stationsideeën aan de reiziger. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe winkels, nieuwe reclamemedia en een andere, uitnodigende aankleding. Zo opende onlangs de kledingwinkel Sissy-Boy haar deuren in het station; de eerste winkel in zijn soort (kleding) op een Nederlands station. Dit kenmerkt de transformatie die (grote) stations in Nederland doormaken: de traditionele overstapfunctie maakt steeds meer plaats voor een dynamisch stadsportaal. In dit licht kunnen ook de plannen voor het Stationsgebied Leiden gezien worden. Tabel 1.1 SWOT analyse Stationsgebied Leiden Sterk

Zwak

 Life meets Science

 Barrière tussen LUMC, station en binnenstad

 Nabijheid historische binnenstad

 Gebrekkige samenhang openbare ruimte

 Cultuurhistorie

 Herkenbaarheid / visueel onaantrekkelijk

 Oud versus nieuw

 Onlogische plintprogrammering

 Toeristisch

 Geen goede openbare verblijfsruimte

 Mobiliteit

 Matige parkeeroplossingen

 Vergroten van het centrum  50.000 passanten vanuit CS

 Aansluiting groot- en kleinschalige infra

 Voldoende fysieke ontwikkelruimte

 Route HOV versus voetgangersverkeer

 Proefstation

 Versnipperd eigendom

 Zeer hoogwaardig OV

 Aansluiting verschillende ontwikkelingen

 Loskoppeling van de auto

 Complex proces

Kans

Bedreiging

Bron: Nota van Uitgangspunten

1. 2. 3.

Het Stationsgebied moet de verbindende schakel vormen tussen de binnenstad en het Bio Science Park. Bovendien moet het gebied een aantrekkelijke stadsentree worden, met een hoge dichtheid en sterke mix aan functies. De huidige inrichting is echter te laagwaardig om die functie goed te vervullen. Op dit moment past de uitstraling van het Stationsgebied niet bij de ambities van Leiden en een kwaliteitsverbetering is dan ook gewenst. Daarbij heeft de gemeente drie doelstellingen voor ogen: Het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de belangrijkste entree van Leiden. Het versterken van de economische functie van het Stationsgebied door het vinden van de optimale combinatie van wonen, werken en mobiliteit. Het bevorderen van bezoek aan de binnenstad vanuit het Stationsgebied, zodat daar meer bestedingen plaatsvinden. Voor het Stationsgebied Leiden is een omvangrijk uitbreidingsprogramma opgesteld. Circa 1.000 woningen, 40.000 m² bvo kantoorruimte, 16.000 m² bvo, winkelruimte, 6.000 m² bvo leisurevoorzieningen en 8.000 m² bvo overige voorzieningen zullen volgens planning aan het gebied worden toegevoegd, met als doel de bovenstaande doelstellingen te verwezenlijken. Dit beoogde programma is het centrale onderwerp van deze marktstudie.

pagina 6



 

In vergelijking met het totaal van het bestaande en nieuw te realiseren programma in de stationsgebieden in Arnhem, Breda en Tilburg ontstaat het volgende beeld: Leiden heeft op alle onderdelen veruit het grootste programma. Daar komt nog bij dat het gebied aan de zeezijde bij deze inventarisatie buiten beschouwing is gelaten. Het programma kantoren zal met de huidige plannen ruim tweemaal zo groot zijn als in Breda en Arnhem. Ook het beoogde programma detailhandel is fors, bijna tweemaal zo groot als in Breda, Tilburg én Arnhem. De verhoudingen tussen programmaonderdelen zijn vergelijkbaar. Arnhem vormt een uitzondering met een relatief klein programma aan maatschappelijke functies. Het (toekomstige) programma in Stationsgebied Leiden laat zich het best vergelijken met Tilburg Spoorzone. Leiden heeft al zo’n 119.000 m² kantoorruimte in het stationsgebied (inclusief Schipholweg), Tilburg zo’n 125.000. Ook in Tilburg bestaat het gebied uit een langgerekte strook langs het spoor van ongeveer een kilometer lang, grenzend aan het centrum. Tabel 1.2 Overzicht totale programma’s (uitgangssituatie + nieuwe toevoegingen) per stationsgebied Breda Stationskwartier Wonen* Kantoren Detailhandel Leisure Overig

-

128.000 m² 70% 11.500 m² 6% 7.600 m²

Tilburg Spoorzone Arnhem Centraal

-

210.000 m² 76% 11.000 m² 4%

4%

35.000 m² 20%

11.000 m²

Leiden Stationsgebied

-

-

-

136.000 m² 82% 11.000 m² 7%

284.500 m²

74%

20.300 m²

5%

-

4%

14.500 m²

9%

19.700 m²

5%

45.000 m² 16%

3.300 m²

2%

60.500 m²

16%

* Woningen zijn niet geinventariseerd ** Eventueel kan hier 194.000 m² van het LUMC bij op worden geteld.

Figuur 1.2 Visiekaarten Stationsgebied Leiden

Bron: Stedenbouwkundige visie Stationsgebied Leiden

pagina 7

2

De markt voor kantoren Vraagprognose Leiden In de afgelopen tien jaar realiseerde Leiden een gemiddeld opnameniveau van 24.000 m² kantoren met een mediaan van circa 21.000 m² per jaar. Hoewel de recessie de afgelopen twee jaar in Leiden geen effect gehad lijkt te hebben op de vraag, zal deze naar verwachting in de komende jaren toch ook inzakken. Voor de komende drie jaar is daarom uitgegaan van een opname van 10.000 m² per jaar en in de periode erna van 20.000 m². Dit resulteert in een vraag van 170.000 m² voor de komende tien jaar, waarvan naar schatting circa 90% vervangingsvraag en 10% uitbreidingsvraag. Concurrentiepositie Stationsgebied Als hoogwaardig, multifunctioneel en hoogstedelijke vestigingslocatie kan het Stationsgebied binnen de regionale (Holland Rijnland) en lokale markt een sterke concurrentiepositie innemen. Dit type milieu nabij een IC-station is in toenemende mate een gewild vestigingsmilieu in de kantorenmarkt. Vanwege specifieke vestigingseisen is de concurrentie van het Bio Science Park beperkt. De overige geplande kantorenlocaties in Leiden zijn minder aantrekkelijk dan de beoogde ontwikkeling in het Stationsgebied. Buiten Leiden is ook in Alphen aan de Rijn en in Den Haag sprake van ontwikkeling rond NS-stations. Gezien de lokale kantorenmarkt in Leiden zijn dit geen zware concurrenten. De geplande omvangrijke kantorenontwikkeling in de A4-zone (Leiderdorp en Zoeterwoude) vormt wel een forse concurrentie, vooral vanwege de slechte autobereikbaarheid van het Stationsgebied. Opnamecapaciteit Leiden Puur cijfermatig beschouwd kan Leiden de komende tien jaar nog vooruit zonder bij te bouwen. De geraamde 17.000 m² uitbreidingsvraag kan gemakkelijk worden opgevangen met het actuele courante aanbod (naar schatting 50.000 m²). De verplaatsingsvraag van circa 153.000 m² kan in theorie door de bestaande voorraad worden opgevangen, daar de kantoorhoudende bedrijven het zelfde metrage achterlaten. In de praktijk is de huidige kantorenvoorraad van Leiden echter voor een groot deel verouderd. Bovendien is de voorraad qua milieutype eenzijdig: veel grote, op zichzelf staande kantoren langs doorgaande wegen. De binnenstad en het huidige Stationsgebied zijn weliswaar te typeren als multifunctionele, stedelijke locaties, maar het aanbod in de binnenstad is beperkt en het Stationsgebied is in de huidige situatie niet hoogwaardig. Hier ligt een kans en een opgave. Met de ontwikkeling van het Stationsgebied kan Leiden voorzien in een type kantorenmilieu waar in toenemende belangstelling voor is: hoogwaardig, stedelijk, gemengd en goed ontsloten per auto en openbaar vervoer. Doet zij dit niet, dan kan haar concurrentiepositie aanzienlijk afnemen en zelfs in een neerwaartse spiraal raken. De leegstand in de kantorenvoorraad in Leiden zal niet afnemen door in het Stationsgebied geen of in beperkte mate kantoren te ontwikkelen. Dit zal eerder tot gevolg hebben dat bedrijven uit Leiden zich zullen verplaatsen naar nieuwe kantorenlocaties buiten de gemeente. De leegstand van de incourante kantorenvoorraad dient teruggebracht te worden door renovatie, sloop/nieuwbouw of transformatie van bestaande gebouwen in een andere functies zoals wonen. Dit laatste is echter problematisch vanwege de hoge boekwaarde. SWOT kantoren Stationsgebied SWOT is de afkorting voor Strengths (sterkten), Weaknesses (zwakten), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scha-

pagina 8

ren onder de sterke of zwakke punten. Zaken die van ‘buiten’ komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Tabel 2.1 SWOT analyse Kantoren Stationsgebied 

Sterkten



 Situering tussen De Leeuwenhoek, Bio Science

Zwakten  Ruimtelijke kwaliteit  Parkeren

Park, LUMC en historisch centrum  HOV-knoop, toenemende vervoerswaarde door

 Knelpunten autobereikbaarheid  Ligging in regio/stad met beperkte status en

Stedenbaan  Relatief korte afstand tot Rijksweg

aantrekkingskracht als kantorenlocatie

 Nabijheid Schiphol (OV en auto)  Schakel tussen Noordvleugel en Zuidvleugel  Krachtige arbeidspool (jong & hoogopgeleid)  Aantrekkelijke woonstad  Restrictief vestigingsbeleid Bio Science Park (overloop)  Spin-off Universiteit Leiden en andere onderwijsinstellingen (startende ondernemers)  Toenemende vraag naar multifunctionele stedelijke  Economische recessie

locaties nabij OV-knooppunten



 Toenemende vraag naar duurzaam vastgoed

 Overaanbod kantoren, concurrerende locaties

 Trends in relatie tot het nieuwe werken

 Vraagmarkt 

Kansen

Bedreigingen

Kantorenprogramma Stationsgebied De verouderde Leidse kantorenvoorraad en het gebrek aan een hoogwaardig, stedelijk, gemengd kantorenmilieu rond een knooppunt van openbaar vervoer rechtvaardigt de bouw van nieuwe kantoren in het Stationsgebied. Daar komt bij dat het vanuit ruimtelijk-economisch en maatschappelijk opzicht gewenst is om de gebieden rond OVknooppunten intensief te bebouwen. Om het Stationsgebied in Leiden te ontwikkelen tot een kantorenlocatie van enige importantie is een zekere massa nodig. De indicatieve grondexploitatie in de Nota van Uitgangspunten gaat uit van 40.000 m² bvo ‘werken’. Met de reeds bestaande voorraad is dit acceptabel om het Stationsgebied als kantorenlocatie op de kaart te zetten. Echter, indien inpasbaar verdient een hoger metrage, tot circa 60.000 m² bvo de voorkeur, mede als compensatie voor het naar verwachting snel toenemende incourante aanbod van de voorraad in Leiden. De afzetbaarheid zal naar verwachting goed mogelijk zijn. De concurrentiepositie van het toekomstige Stationsgebied ten opzichte van het bestaande aanbod is gunstig. Doelgroepen en vestigingsvoorwaarden Met het Bio Science Park heeft Leiden een bovenregionale aantrekkingskracht. Afgezien hiervan heeft de Leidse kantorenmarkt vooral een regionaal karakter. De ambitie van Leiden dient dan ook gericht te zijn op het faciliteren van de interne dynamiek op de regionale kantorenmarkt. Zo ontstaat een bredere basis waarmee mogelijk op termijn een hogere top (groter aandeel bovenregionale markt) kan worden bereikt. De ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied dient niet zozeer gericht te zijn op grote spelers van buiten de regio, maar met name op kleine en middelgrote bedrijven binnen de regio. Er is geconstateerd dat grote transacties vanaf 10.000 m² zeldzaam zijn in Leiden en dat 92% van de transacties metrages van minder dan 2.500 m² betreft. Toch is ook aan grote units behoefte. Zo is er momenteel een tekort aan grote kantooreenheden van circa 4.000 m² die direct beschikbaar zijn. Het is dan ook van belang om in de kantorenproductie op risico te voorzien in dergelijke metrages. Ook dient zoveel

pagina 9

mogelijk te worden voorzien in een eigen identiteit van de kantoorhoudende bedrijven. Met name bij de entrees van de kantoren dient hier rekening mee gehouden te worden. Op basis van de gerealiseerde opname van kantoren in Leiden in de afgelopen tien jaar stellen wij voor om in het Stationsgebied de verdeling naar grootteklasse zoals weergegeven in tabel 4.2 te hanteren. In de 40.000 m² variant ligt een groter accent op de realisatie van kleine en middelgrote eenheden. Een belangrijke reden is dat als gevolg van ‘het nieuwe werken’ kantoorgebruikers met minder meters toe kunnen. Bovendien neemt het aandeel kleine spelers toe. Realisatie van grote eenheden blijft in deze variant beperkt tot twee eenheden in de grootteklasse 2.500 tot 5.000 m² en één unit in de klasse 5.000-10.000 m². Bij de variant van 60.000 m² is het programma voor de eerste drie grootteklassen gelijk met de vorige variant. Deze variant zet daarnaast in op het aanbieden van iets meer grote units. Hierdoor kan ingespeeld worden op de mogelijke vestiging van grotere bedrijven in het stationsgebied. Om het risico af te dekken is flexibiliteit van belang, zodat de grotere kantoren omgezet kunnen worden in kleinere units en vice versa. Tevens is van belang om voor de toekomst omzetting naar een andere functie (zoals wonen) mogelijk te maken. Tabel 2.2 Programma Stationsgebied naar grootteklasse, 2 varianten Unitomvang

Variant 40.000 m²

Variant 60.000 m²

Verdeling m²

Aantal units*

Verdeling m²

Aantal units*

> 500 m²

7.000

14 - 140

7.000

14 - 140

500 - 1.000 m²

7.000

7 - 14

7.000

7 - 14

1.000 - 2.500 m²

10.000

4 - 10

10.000

4 - 10

2.500 - 5.000 m²

8.000

2

11.000

3

5.000 - 10.000 m²

8.000

1

15.000

2

-

-

10.000

1

> 10.000 m² Totaal

40.000

60.000

* Indicatie van het aantal te realiseren eenheden, door uit te gaan van de onder- en bovengrens van iedere grootteklasse (bij > 500 m² is 50 als ondergrens aangehouden)

Bevorderen afzet kantoren Voor het bevorderen van de afzetbaarheid van de kantoren is het van belang om een grote diversiteit te ontwikkelen aan kantorengebouwen en units met een grote mate van flexibiliteit. Om te voorzien in bedrijfshuisvesting voor eventuele grote gebruikers dient in de planvorming voorzien te zijn in de ontwikkeling van enkele grote kantoorgebouwen. Van belang is echter dat deze gemakkelijk omgezet kunnen worden in kleinere gebouwen, of desnoods in kleinere units. Dit laatste is echter minder aantrekkelijk voor kantoorhoudende bedrijven omdat deze veel waarde hechten aan een eigen identiteit. Het stedenbouwkundige plan, waarbij sprake is van een plint van enkele bouwlagen met daarboven torens biedt veel mogelijkheden om te voorzien in zoveel mogelijk eigen entrees voor kantoren. Hier dient optimaal gebruik van gemaakt te worden. Belangrijk is ook om deze plint te doorspekken met levendige functies zoals horeca, detailhandel en persoonlijke dienstverlening. Dit is positief voor de uitstraling van het kantorenmilieu en bevordert de aantrekkelijkheid van het gebied. Belangrijk is ook om de openbare ruimte aantrekkelijk en hoogwaardig vorm te geven. Ook in die delen van het stationsgebied die niet op korte termijn in aanmerking komen voor herontwikkeling. Om optimaal in te spelen op de huidige trends en ontwikkelingen is het van belang om de kantoren een duurzaam karakter te geven. Daarnaast dient ingezet te worden op het faciliteren van het zogenaamde ‘ nieuwe werken’. In dit kader dient in een deel van de kantoren een verdiepingsgrootte van 1.000 - 1.200 m² beschikbaar te zijn. Bij de indeling van kantoren dient het mogelijk te zijn om flexplekken in te richten met stilte- en

pagina 10

vergaderkamers en aantrekkelijke horecagelegenheid. Daarnaast gaat het nieuwe werken samen met een vrij hoog niveau van inrichting. Doelgroepen Voor de toekomstige kantorenontwikkeling in het Stationsgebied dient primair op overheidsorganisaties, non-profitinstellingen en zakelijke dienstverleners te worden ingezet. Ook is het Stationsgebied interessant voor bedrijven die worden aangetrokken door het Bio Science Park, maar niet voldoen aan de randvoorwaarden om zich hier te mogen vestigen. Dit kunnen dienstverlenende bedrijven zijn of bijvoorbeeld medische instellingen zonder onderzoeksdoelstelling. Kleine ondernemingen (< 10 werknemers), al dan niet starter, passen goed in het multifunctionele en dynamische karakter van het toekomstige Stationsgebied. Voor starters in de financiële en zakelijke dienstverlening wordt geen specifiek aanbod ontwikkeld. Het Stationsgebied komt dan ook met name voor deze sectoren in beeld. Wij bevelen aan om in het Stationsgebied circa 10% van het programma (4.000 tot 6.000 m²) te reserveren voor doelgroepen met een ruimtebehoefte van 200 m² of kleiner. Om het Stationsgebied op de kaart te zetten als locatie voor kleine ondernemingen is een zekere massa gewenst. In dit kader is ook de ontwikkeling van zogenaamde ‘ third places’ van belang. Plekken waar men tijdelijk terecht kan om te werken of te vergaderen, bijvoorbeeld als onderdeel van een grand café. Kantoren Stationsgebied Leiden

Huurprijzen Volgens de lokale makelaars is in het Stationsgebied een huurniveau haalbaar van € 160 per m²/jaar. In onze optiek is dit aan de lage kant en is een basisniveau mogelijk van € 170,-. Afhankelijk van de kwaliteit van de toekomstige gebiedsontwikkeling, de locatie binnen het gebied (zichtlocatie), de kwaliteit van het gebouw en de parkeerfaciliteiten zijn ook hogere huurniveaus mogelijk. Een bandbreedte van € 170,tot € 200,- per m²/jaar lijkt realistisch. Hierbij is er van uitgegaan dat op het moment dat de kantoren op de markt komen de huidige economische recessie (grotendeels) voorbij is. Gezien de verwachte concurrentie van de goed bereikbare W4-locatie stellen wij voor om in het Stationsgebied niet te krap om te gaan met het aantal parkeerplaatsen en 1 parkeerplaats per 100 m² kantoorvloeroppervlak te hanteren. Hierbij kan een huurprijs gehanteerd worden van circa € 1.500 tot € 1.900 per plaats/jaar

pagina 11

3

De markt voor wonen Vraagzijde woningmarkt Leiden De grote verhuisgeneigdheid duidt op een krappe woningmarkt en in zeker mate ook op ontevredenheid met de huidige woonsituatie. De huidige woningvraag is met name gericht op het milieu ‘buiten centrum’. Ook is er een sterke vraag naar woningen in het milieu ‘centrum-stedelijk’. Dit biedt kansen voor het Stationsgebied. In de koopsector richt de vraag zich met name op eengezinswoningen. Zowel in de prijsklasse onder als (iets meer) boven de € 250.000. Deze vraag is met name afkomstig van gezinnen. De vraag in de huursector is vooral op appartementen in het (middel)dure segment (€ 357 tot € 648) gericht. In de komende 15 jaar zal door een toenemende vergrijzing vooral de vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens toenemen en zich richten op zowel eengezinswoningen als appartementen, voor een deel gecombineerd met zorgconcepten. Aanbodzijde woningmarkt Leiden De voorraad kenmerkt zich door een groot aandeel sociale huurappartementen, en relatief weinig eengezinskoopwoningen. De ontwikkeling in het Stationsgebied moet zich richten op woningtypen die in Leiden ondervertegenwoordigd zijn. De voorraad groeit langzaam en zal naar verwachting ook in de toekomst niet snel groeien. De krappe woningmarkt zal dan ook voorlopig in stand blijven. Dit biedt kansen voor de afzet van woningen in het Stationsgebied. Wel kan de huidige woningmarkt voor afzetvertraging zorgen. In de woningvoorraad is met name door sloop-nieuwbouw, in de afgelopen periode een verschuiving opgetreden van appartementen naar eengezinswoningen. Tabel 3.1 SWOT analyse Wonen Stationsgebied Sterk

Zwak

 Ligging tussen intercitystation en binnenstad

 Verpaupering Stationsweg

 Stabiele koopmarkt

 Verkeersoverlast

 Multifunctioneel gebied met diverse voorzieningen

 Autobereikbaarheid

 Beperkte concurrentie centrumstedelijke projecten  Historische elementen  Krappe woningmarkt blijft voorlopig aanhouden.

 Economische recessie (voorzichtigheid

 Grote vraag naar centrum-stedelijk woonmilieu

ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en

 Vraag naar (veel) meer kwaliteit in de

consumenten, dalende woningprijzen)  Kentering voorraadmarkt -> vraagmarkt

woningvoorraad  Tekort aan (middel)dure huurappartementen

 Verdere verpaupering Stationsweg

 Tekort aan eengezinskoopwoningen

 Veroudering omliggend vastgoed

Kans

Bedreiging

Opnamecapaciteit Stationsgebied Voor de periode 2013-2020 is in Leiden een tekort geconstateerd van ruim 1.300 huurappartementen met een huur hoger dan € 512/542. Aangezien deze vraag zich vrijwel volledig richt op een centrumstedelijk woonmilieu, biedt het Stationsgebied ruime mogelijkheden voor de ontwikkeling van huurappartementen in de (middel)dure sector. Wat koopappartementen betreft is de resterende opnamecapaciteit (na verrekening met geplande ontwikkelingen) in de periode 2013-2020 nihil. Hierbij is er van uitgegaan dat de voor het Stationsgebied concurrerende projecten ook daadwerkelijk gerealiseerd worden en een vergelijkbare uitgangspositie hebben voor de bouw van koopappartementen. Dit is echter niet overal het geval. Een substantieel deel van de locaties, met name die in Leiden Noord, heeft wat betreft locatie een mindere concurrentiepositie. Vanuit dit perspectief is het wel mogelijk om additionele

pagina 12

koopappartementen te ontwikkelen in het Stationsgebied. Ons advies is echter om hier terughoudend in te zijn. Voor eengezinswoningen in de koopsector is voor de periode 2013-2020 in Leiden een tekort berekend van 700 woningen. In het Stationsgebied bestaat hiervoor dan ook voldoende marktruimte. De vraag naar eengezinshuurwoningen is vooral gericht op huurprijzen onder de € 512/542. In het Stationsgebied bestaat beperkte mate marktruimte in de duurdere huurklasse. Woningprogramma Stationsgebied Het onderzoek van Bureau Stedelijke Planning heeft uitgewezen dat een programma van 1.000 woningen in het Stationsgebied markttechnisch haalbaar is. Ons voorstel is de volgende verdeling te hanteren: Tabel 3.2 Woningbouwprogramma Stationsgebied Leiden Type

Eigendom

Prijsklasse

%

Aantal

Appartementen

Huur

€ 512/542 >

35%

350

< € 512/542

20%

200

Koop

>€ 150.000

15%

150

Huur

>€ 1.000

5%

50

Koop

>€ 300.000

25%

250

100%

1.000

Eengezinswoningen

Figuur 3.1 Woonmilieus in het Stationsgebied

Doelgroepen Het toekomstige Stationsgebied is voor verschillende doelgroepen aantrekkelijk. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen enerzijds het Morssingelblok en het Rijnsburgersingelblok met een hoogstedelijk karakter en anderzijds de Morspoortlocatie met rustig stedelijk wonen. Het woonmilieu met een hoogstedelijk karakter is aantrekkelijk voor alleenstaanden in alle leeftijden, jonge tweeverdieners en studenten. Aangezien het Stationsgebied een aantrekkelijk gebied is voor studenten en starters op de woningmarkt, en deze groepen ook voor de levendigheid en de voorzieningen in het gebied een belangrijke functie hebben is het voorstel om de 20% woningen in de sociale huursector te bestemmen voor deze doelgroepen. Daarnaast zijn de doorstarters een belangrijke doelgroep. Ook voor hen dienen voldoende woningen gerealiseerd te worden. Gezien de sterke groei van het aantal senioren/alleenstaanden dient in de

pagina 13

woningtypering ook met deze doelgroep sterk rekening gehouden te worden. De Morspoortlocatie is een geschikte locatie voor (aankomende) gezinnen die een eengezinswoning in de stad prefereren boven een uitleglocatie. Vestigingswensen en -eisen Voor de huur- en koopappartementen in de (middel)dure prijsklasse is het van belang dat sprake is van een ruime woning met balkon, bij voorkeur op het zuiden of westen georiënteerd. De appartementen in de dure huursector dienen te beschikken over een eigen parkeerplaats. Om senioren aan te trekken is het van belang om een deel van de appartementen in rustige (groene) enclaves buiten de hoofdverbindingswegen te realiseren, maar wel in de nabijheid van voorzieningen. Vooral het Morssingelblok biedt hiervoor mogelijkheden. Gezien de nabijheid van het station is een hoge dichtheid gewenst. Voor alle doelgroepen geldt dat de appartementen niet al te hoog gelegen dienen te zijn (maximaal acht bouwlagen). Voor jonge alleenstaanden of jonge tweeverdieners zijn locaties langs de dynamische stedelijke verbindingswegen, in een multifunctionele en hoogstedelijke setting geschikt. Voor studenten zijn de levendige plekken, maar ook de minder aantrekkelijk delen van het gebied geschikt als woonlocatie. Bijvoorbeeld de woningen met een eenzijdige oriëntatie op de buitenruimte. Voor deze doelgroep kan de gedachte uitgaan naar woningen van circa 45 m². Deze woningen zijn ook geschikt voor alleenstaande starters, maar voor hen is tweezijdige bezonning van de woning belangrijker. Voor de afzetbaarheid van eengezinswoningen (aan gezinnen) is het cruciaal dat deze beschikken over een tuin. Voor kinderen is het daarnaast van belang dat ze veilig kunnen spelen. Op de Morspoortlocatie kan hierin voorzien worden door de realisatie van stadswoningen in de vorm van gesloten bouwblokken rond een binnenterrein. Deze binnenterreinen kunnen gerealiseerd worden boven een gemeenschappelijke parkeergarage. Om kosten te beperken kunnen deze eventueel op maaiveld gerealiseerd worden met de binnentuin(en) op +1. Van belang is dat de woningen ruim zijn met minimaal drie slaapkamers. Figuur 3.2 Schetsontwerp parkeren onder tuinen van stadswoningen

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Alle woningen dienen bij voorkeur voorzien te worden van buitenruimte. Een ruime buitenruimte maakt bovendien een hogere verkoopprijs mogelijk. Ook een bredere beukmaat heeft een positief effect op de verkoopprijs (Bron: EIB). Een klein deel van de stadswoningen kan als werkwoning worden ontwikkeld. Ons voorstel is om dit aantal te beperken. De afzetbaarheid van dit type woning is namelijk beperkt. Een andere mogelijkheid is om een deel van de woningen van 150 m² te ontwerpen met de optie om hier een werkruimte in te passen. De stadswoningen dienen te beschikken over een tuin en parkeerplaats.

pagina 14

4

De markt voor detailhandel Kenmerken detailhandel Leidse binnenstad Het winkelaanbod in de Leidse binnenstad heeft een omvang van ruim 87.500 m² wvo. De winkels zijn vooral geconcentreerd rond de Haarlemmerstraat, Aalmarkt, Hoogstraat, Botermarkt, Nieuwe Rijn en de Breestraat. Het A1-winkelgebied, het economische hart van de binnenstad, bevindt zich volgens een passantentelling uit 2008 in de Haarlemmerstraat, ter hoogte van de Donkersteeg. Hier komen de meeste bezoekers, zijn de huren het hoogst en zijn veel grote landelijke winkelketens gevestigd. Hoe verder verwijderd van het A1-winkelgebied, hoe minder passanten. Zo neemt het aantal richting de Beestenmarkt en de Stationsweg aanzienlijk af. Kenmerken detailhandel stationsomgeving Leiden Met het pilotproject ‘Proefstation Leiden’ ontwikkelt het station Leiden CS zich steeds meer als een klein, op zichzelf staand winkelgebied, gericht op de reiziger. Naast gemakswinkels als AH to go, Starbucks, AKO en HEMA is er sinds kort ook een bescheiden recreatief aanbod met vestigingen van VILA (mode), Pieces (modeaccessoires) en Sissy Boy Homeland (woonaccessoires). In de directe omgeving van het station is detailhandel beperkt aanwezig. Aanbod op de Stationsweg bestaat vooral uit dienstverlening en horeca. Pas vanaf de Blauwpoortsbrug begint de ‘winkelbeleving’ weer. De loopafstand van het station naar het economische hart bedraagt ca. 900 meter. Bij een dergelijke afstand is het van belang de consument de binnenstad ‘in te zuigen’. Een goede opbouw van trekkers is van belang (‘stepping stones’), waardoor de consument al lopend telkens zicht heeft op een nieuwe trekker. Hiervoor liggen kansen in de looproute van het station naar de Haarlemmerstraat (‘fixing the link’). Tabel 4.1 SWOT analyse detailhandel Stationsgebied Sterktes

Zwaktes

 Leiden CS is het vijfde station van Nederland en

 Station ligt relatief ver van het A1-winkelgebied

Proefstation en loopt voorop in nieuwe

vandaan, zowel fysiek als qua beleving;  De stationsomgeving en de Stationsweg zijn

winkelconcepten op stations;  De Leidse binnenstad is de derde aankoopplaats van Zuid-Holland en heeft meer te bieden dan winkels: monumenten, musea, restaurants, evenementen;  Jonge, hoogopgeleide bevolking en hoogopgeleide,

zwakke schakels in het winkelcircuit;  Tekortkomingen in winkelaanbod, bereikbaarheid, parkeren. Grote investeringen zijn uitgebleven.

welgestelde bezoekers.  Sterke groei reizigers en potentieel rond stationsomgeving en achterland (Valkenburg);  Uitvoering Programma Binnenstad en bereikbaarheid 2025. Stationsgebied grootste ontwikkelingslocatie;  Niet-winkelmotieven winnen bij bezoekers aan belang

 Verdere versterking centra van hogere en lagere orde in de regio, zoals Lisse en Den HaagCentrum;  Uitstel en afstel projecten door economische crisis;  Uitstroom van koopkrachtige bevolking.

voor keuze binnenstad. Kansen

Bedreigingen

Marktmogelijkheden binnenstad Leiden De Leidse binnenstad kent, in de huidige situatie, in verhouding tot het aantal inwoners, een relatief ‘tekort’ van circa 10.000 m² wvo detailhandel. Hier komt bij dat in de komende jaren een aanzienlijke toename van het draagvlak voor voorzieningen in de binnenstad is te verwachten. Toename van inwoneraantal, reizigersstromen, werkgelegenheid en bezoekers aan de binnenstad dragen hier aan bij. Hierdoor neemt het draagvlak zodanig toe dat een verdere uitbreiding – nog eens 5.000 tot 10.000 m² – te

pagina 15

  

rechtvaardigen is. De totale uitbreidingspotentie omvat dan 15.000 tot 20.000 m² wvo. N.B.1: Dit is inclusief de plannen voor de Aalmarkt (circa 8.000 m² wvo, hoofdzakelijk modisch). N.B.2: Er dient circa 10% extra te worden gereserveerd voor aanverwante functies als ambacht en particuliere en financiële dienstverlening. Hier zit een nadrukkelijke ambitie in opgesloten, namelijk dat Leiden: Kwantitatieve en kwalitatieve tekorten in het kernwinkelapparaat oplost; Detailhandel toevoegt dat aanvullend is op hetgeen reeds in de binnenstad is gevestigd en onderscheidend is ten opzichte van omliggende concentraties; De detailhandel in Leiden niet alleen verzorgend maar ook stuwend is, dat wil zeggen bijdraagt aan een toename van het aantal bezoekers en bestedingen van buiten Leiden. Uit de marktstudie is gebleken dat kansen vooral liggen in de niet-dagelijkse branches. In tabel 4.2 zijn de meest kansrijke branches samengevat. Voor het Stationsgebied liggen de mogelijkheden met name in de sfeer van grootschalige detailhandel in de branches Sport, Elektronica en Wonen. Een formule die tot op heden ontbreekt, en een waardevolle aanvulling zou zijn voor de Leidse binnenstad, is de Bijenkorf. De mogelijkheden moeten nader worden onderzocht. Het Stationsgebied is een optie. Tabel 4.2 Indicatief uitbreidingsprogramma winkels binnenstad Leiden Branche Mode

m² wvo 8.000 -10.000

Toelichting (Mode)warenhuizen, kleding, schoenen, accessoires. Het Aalmarkt-project is hiervoor de aangewezen locatie. Uitbreiding V&D inbegrepen. Onderzoeken mogelijkheden toevoeging kleine Bijenkorf. Voor de Bijenkorf komt ook het Stationsgebied in beeld!

Sport

2.000 - 3.000

Grootschalige (buiten)sportzaak, ook uitbreiding bestaand (Bever). Voorkeurslocatie: Stationsgebied.

Elektronica

3.000 - 4.000

Wonen

2.000 - 3.000

Grootschalige elektronicazaken (bv It’s, MediaMarkt/Saturn). Voorkeurslocatie: Stationsgebied. Een of meerdere grootschalige en kleinere vestigingen in woondecoratie en –accessoires. Stationsgebied geschikte locatie.

Totaal

15.000 - 20.000

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Figuur 4.1 Looproute Station - binnenstad

Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 16

1. 2. 3.

Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied Er is voor detailhandel in het Stationsgebied een drietal opties denkbaar: Een binnenstedelijk cluster van grootschalige detailhandel; Een grootstedelijk dwaalmilieu/aanloopstraat (‘in the mix’); Concept stores. Tabel 4.3 Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied Optie 1

Optie 2

Optie 3

Binnenstedelijk cluster

Grootstedelijke aanloopstraat

Concept stores

Destination shopping

Traffic en destination shopping

Destination shopping

9.000 -11. 000 m² wvo

2.000 -3.500 m² wvo Kleinschalige 3.000-5.000 m² wvo

Grootschalige detailhandel:

detailhandel:

Bijzondere objecten, >

-Bruin- en witgoed (3.000 m²)

-Dagelijks (500 m² wvo)

500 m² wvo per unit

-Sport & Spel (3.000 m² wvo)

-Mode&Luxe (500-1.000 m² wvo)

-Supermarkt (2.000 m² wvo)

-In/om huis (500 -1.500 m² wvo)

-Overig (1.000 – 3.000 m² wvo)

-Vrije Tijd (500 – 1.000 m² wvo)

Bronpunt parkeren

Niet direct van belang

grootschalige detailhandel Programma detailhandel

Parkeren

Van secundair belang

700-800 plaatsen Overige

Horeca , grootschalige

Horeca, diensten, creatieve en

functies

vrijetijdsvoorzieningen

zakelijke dienstverlening

(bioscoop, health center) Referenties

-Tilburg – Pieter Vreedeplein

-Rotterdam – Nieuwe Binnenweg

-Maastricht – Selexyz

-Groningen – Westerhaven

-Amsterdam –

-A’dam – Apple Centre

-Deventer – De Boreel

Haarlemmerstraat/-dijk

-Groningen – Sissy Boy

-Haarlem – Raaks

-Leiden – De Burcht/ Hooglandse

Homeland

-Amersfoort - Eemplein

Kerk

-Den Haag – The Sting (‘koektrommel’)

Huurniveaus De haalbare huurniveaus in het Stationsgebied voor grootschalige detailhandel en leisure liggen op circa € 140 tot € 160 per m² vvo op de begane grond en € 100 tot € 120 op verdieping. Voor de kleinere units ligt de huurprijs op circa € 200 tot € 250 per m² vvo. De haalbare huurprijs varieert sterk per locatie. Begane grond, direct aan het Stationsplein, entree Stationsweg leveren meer op dan locaties elders in het gebied. Ook het type huurder is van belang. Bepaalde trekkers betalen aanzienlijk minder huur. Conclusie De ambitie zou moeten zijn om een combinatie van alle drie de opties te realiseren in het Stationsgebied. Met een cluster van grootschalige detailhandel, in combinatie met één (of meerdere) conceptstore(s), wordt het Stationsgebied een bestemming op zich. Beide varianten dragen bij aan het imago van Leiden en geven een visitekaartje af voor de binnenstad. Daarnaast laten projecten in andere steden zien dat grootschalige detailhandel zich goed laat combineren met grootschalige vrijetijdsvoorzieningen, waardoor zowel overdag als ’s avonds activiteit in het gebied is. Een combinatie met kleinschalige detailhandel in de plinten is van belang, samen met overige publieksvoorzieningen. Dit geldt zowel voor het Stationsplein als de Stationsweg. Hiermee wordt de gemaksconsument bediend en het creëert loop in het Stationsgebied. Kleinschalige publieksvoorzieningen in de brede zin van het woord, op de begane grond, zijn essentieel voor variatie en levendigheid in het Stationsgebied.

pagina 17

5

De markt voor vrijetijdsvoorzieningen

  

Imago Leiden & profiel bewoners en bezoekers Leiden is een echte ‘cultuurstad’ met een bovengemiddeld aantal monumenten, musea en restaurants. Er liggen kansen voor verdere ontwikkeling. Leiden kent een jonge, hoogopgeleide bevolking en trekt hoogopgeleide, welgestelde bezoekers. Ze zoeken een zinvolle vrijetijdsbesteding: Jongeren, sterk vertegenwoordigd in Leiden, willen graag vermaakt worden. Anderhalf- en tweeverdieners, zowel hotelgasten en dagbezoekers als bewoners, willen hun (schaarse) tijd zo efficiënt en waardevol mogelijk besteden en vragen om kwali tijd. De 55-plussers, de belangrijkste bezoekersgroep van Leiden, hebben de luxe van tijd en geld. Ze vragen vooral comfort, en dat mag wat kosten. Tabel 5.1 SWOT analyse Vrijetijdsvoorzieningen Stationsgebied Sterktes

Zwaktes

 Leiden heeft een sterk imago als cultuurstad:

 Tekortkomingen aanbod, specifiek: bioscoop,

monumenten, musea, restaurants;

poppodium, vergadercentrum, cafés, club, hotel

 Jonge, hoogopgeleide bevolking en hoogopgeleide, welgestelde bezoekers gesteld op zinvolle vrijetijdsbesteding;

 Aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen versnipperd;  Stationsomgeving nog relatief onontgonnen terrein voor vrijetijdsvoorzieningen.

 Goede (H)OV-bereikbaarheid, Leiden CS is het vijfde station van Nederland en Proefstation en loopt voorop in nieuwe concepten.  Leisurefuncties bij uitstek geschikt om  Uitstel en afstel projecten door economische crisis

Stationsgebied te ‘kleuren’;  Niet-winkelmotieven winnen bij bezoeker aan  Uitvoering Programma Binnenstad, Stedenbaan en bereikbaarheid 2025. Stationsgebied grootste ontwikkelingslocatie.

  

risicovol gezien;  Concurrentie binnen Leiden en in de regio, zoals Den Haag.

Kansen



en bezuinigingen (cultuur);  Leisurefuncties worden door investeerders als

belang voor keuze binnenstad;

Bedreigingen

Stationsgebieden zijn geen ‘bewezen’ locatie voor grote publiekstrekkers. Dit houdt dus een zeker extra risico in, bovenop het al hoge investerings- en exploitatierisico van vrijetijdsvoorzieningen. Toch lijkt het Leidse Stationsgebied bij uitstek de plek om nieuwe, (grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen te concentreren: Het is het startpunt van het stadsbezoek. Relatief veel dagbezoekers (44%) komen met de trein. Ze stappen letterlijk voor de deur uit. Dit zorgt voor veel traffic en mensenmassa’s. Daarbij bevinden de meeste vrijetijdsvoorzieningen zich aan de westzijde van de binnenstad; het Stationsgebied is dus een logisch verleng- en koppelstuk. Verder is er in het Stationsgebied fysiek ruimte om grootschalige vrijetijdsvoorzieningen toe te voegen, en daarmee het aanbod te verbreden. Tot slot zijn leisurefuncties bij uitstek voorzieningen die een stationsgebied kunnen verlevendigen en een impuls kunnen geven aan de aantrekkelijkheid. Verkenning marktmogelijkheden per voorziening In samenspraak met de opdrachtgever zijn leisurevoorzieningen geselecteerd die op voorhand kansrijk zijn voor het Stationsgebied in Leiden. Het betreft: bioscoop, poppodium, theater, museum, club, hotel, vergadercentrum, casino, fitness, wellness en horeca. Deze voorzieningen zijn aan een nadere verkenning onderworpen, waarbij de marktpotentie beoordeeld is op de criteria landelijke ontwikkeling, lokale context &

pagina 18

benchmark, potentie Stationsgebied, bijdrage toeristisch- recreatief imago en commerciële haalbaarheid. Op basis hiervan is een nadere selectie gemaakt en een vrijetijdsprogramma opgesteld voor het Stationsgebied. Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied We adviseren om in het Stationsgebied ruimte te reserveren voor een bioscoop en een discotheek (mogelijk in combinatie met een podium). Ook een casino is het overwegen waard. Een hotel, vergadercentrum, fitness/wellness en horeca zijn commercieel haalbaar, maar vormen geen trekkers en dragen niet nadrukkelijk bij aan het imago en profiel van Leiden en het Stationsgebied. Een theater en museum vallen bij nadere analyse af, vooral omdat de marktpotenties gering zijn (alleen verplaatsing komt in beeld) en een forse financiële bijdrage van derden vereist is. In de achtergrondrapportage worden de marktmogelijkheden van de verschillende vrijetijdsvoorzieningen toegelicht. In onderstaande twee tabellen zijn de programmamogelijkheden voor leisure in het 1 Stationsgebied Leiden weergegeven . Tabel 5.2 Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied Functie Hotel

m² bvo 4.800-6.400

Toelichting Potentie voor een vier sterren hotel met 120 tot 160 kamers, bijzonder en betaalbaar concept (niet exclusief).Metrage exclusief andere

Ondersteunend

voorzieningen. 1 kamer = ca. 40 m².

Eindoordeel +/++ Vergadercentrum

1.500-2.500

Een vergadercentrum dat tussen de Leeuwenhorst (capaciteit 1.500) en het vergaderaanbod van een regulier hotel in zit (capaciteit 350). 1

Ondersteunend

persoon = 1,5 m².

Eindoordeel +/++ Health club

1.500-2.500

Subtrekker

Fitness wordt steeds vaker met wellness gecombineerd. . Gemiddelde omvang van health clubs is tussen de 1.500 m² en 2.500 m²

Eindoordeel + Bioscoop

4.000-6.000

(Sub)trekker

Gemiddelde omvang in referentieprojecten: 6 tot 8 zalen en 1.400 tot 2.000 stoelen. Voorkeur voor een combinatie bioscoop/filmhuis.

Eindoordeel +/++ Discotheek

400-600

Club met capaciteit van 800 tot 1.200 personen. 1 persoon = 0,5 m².

800-1000

Stadscasino met ruimte voor 150 tot 200 speelautomaten.

Subtrekker Eindoordeel + Casino Subtrekker Eindoordeel 0/+ Totale omvang

13.000 -19.000

Legenda Perspectief 0 = ongunstig

0/+ = gering

+ = redelijk

+/++ =gunstig

++ = zeer gunstig

Commerciële haalbaarheid Commercieel en financieel haalbaar, levert bijdrage aan grondexploitatie Mogelijk kleine bijdrage vereist in exploitatie en/of investering Alleen financieel haalbaar met forse bijdrage van derden



1

Omdat het horecaprogramma wordt verspreid over het stationsgebied, zijn deze meters in een aparte tabel opgenomen.

pagina 19

Tabel 5.3 Programmamogelijkheden horeca Functie

Uitbreiding m² bvo

Toelichting

Horeca

1.500 – 2.500

Ruimte voor circa 20 horecagelegenheden, zowel dag- als avondhoreca. Bij voorkeur horeca met terras, rondom het

Ondersteunend

Stationsplein. Bijzondere concepten verdienen de voorkeur.

Eindoordeel +/++ Totaal

1.500 - 2.500

Ambitie De ambitie voor de binnenstad moet zijn dat de hoogopgeleide (en welgestelde) bewoner en bezoeker er vrijwel alles van zijn gading kan vinden. De uitdaging is voorzieningen toe te voegen, die zowel bewoners als bezoekers aanspreken, zowel jongeren, anderhalfen tweeverdieners als ouderen bedienen, als leisure(sub)trekker een groot aantal bezoekers trekken en spin-off generen en tot slot het imago Leiden ‘cultuurstad’ versterken, en er in ieder geval geen afbreuk aan doen. Kracht van de combinatie (Grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen en detailhandel laten zich goed combineren. Er treden verschillende functionele synergievoordelen op, zoals vergroting van het verzorgingsgebied, meer bezoekers en een toename herhalingsbezoek, het aantrekken van nieuwe doelgroepen, versterking van de economische spin-off: hogere bestedingen per bezoek, vooral door verlenging verblijfsduur en versterking van het imago en de marktpositie van het gebied.

    

Een andere trend, en vaak ook randvoorwaarde voor een gezonde exploitatie, is multifunctioneel of dubbelgebruik van accommodaties, dan wel logische combinaties van vrijetijdsvoorzieningen. Interessante combinaties in het Leidse Stationsgebied zijn: Hotel, vergaderruimte, health club, restaurant (referentie Inntel Zaandam, Citizen M); Bioscoop, club, horeca (referentie Studio K, Amsterdam); Bioscoop, horeca, podium (referentie Toneelschuur, Haarlem); Club, horeca, podium (referentie Club Trouw, Amsterdam); Fitness & wellness (referentie Achmea Health Club). De horeca kan het best geconcentreerd worden over de slagader van het gebied: de stationshal, het Stationsplein en de Stationsweg. Grootschalige leisurevoorzieningen kunnen het best geclusterd worden op één of enkele plekken en gecombineerd worden met grootschalige detailhandel en een bronpunt voor parkeren. De grootschalige leisurevoorzieningen dienen direct aan te takken op en zichtbaar te zijn vanuit de stationshal (stadskant). Terras Annie’s Verjaardag en hotel Golden Tulip Leiden

pagina 20

Mogelijkheden grootschalige evenementenvoorziening





In Leiden is er, ondanks de profilering van Leiden als kennisstad en de groei van het Bio Science Center, geen vergadercentrum van betekenis. Daarnaast ontbreekt er sinds de sloop van de Groenoordhallen een grote locatie voor evenementen en (vak)beurzen. Mede naar aanleiding van een motie van D66 is de vraag ontstaan of de realisatie van een evenementenvoorziening in het Stationsgebied haalbaar is. In deze paragraaf is antwoord gegeven op de vraag of er mogelijkheden zijn voor een evenementenvoorziening in het Stationsgebied (stadskant), gegeven de ruimtelijkfunctionele kenmerken en de hier geplande functies. Twee scenario’s zijn tegen het licht gehouden: Groenoordhallen-plus: 2 grote evenementenhallen (gelijkwaardig aan voormalige Groenoordhallen), geïntegreerd met een congres- en vergadercentrum over verschillende verdiepingen; Multifunctionele evenementenlocatie: een volwaardig multifunctioneel congres- en vergadercentrum met een moderne en zakelijke allure, zonder grote evenementenhallen. Referenties zijn het Beatrixgebouw in Utrecht, het Groot Handelsgebouw (Engels) en De Doelen in Rotterdam; alle drie gelegen in de (directe) nabijheid van het centraal station. Scenario

Groenoordhallen-plus Multifunctionele evenementenlocatie

Ruimtelijk inpasbaar

Verkeer & parkeren

Bijdrage Stationsgebied

Spin-off binnenstad

+

+/-

+/+

+/+

De multifunctionele evenementenlocatie is onzes inziens het meest kansrijk en inpasbaar in het Stationsgebied (stadszijde). Een dergelijke multifunctionele locatie (zonder grote evenementenhal) neemt minder fysieke ruimte in beslag en heeft een minder groot beslag op de verkeersinfrastructuur en de parkeervoorzieningen dan de Groenoordhallen-plus. Daarnaast kan dit scenario het meeste bijdragen aan een levendig Stationsgebied door de ruimere mogelijkheden voor multifunctioneel gebruik. Toch moet aan een aantal strikte, essentiële randvoorwaarden worden voldaan worden, zoals ruim voldoende parkeergelegenheid en gegarandeerde bereikbaarheid. De Leidse binnenstad en de Lakenhal

pagina 21

 

    

Gekeken naar de referenties moet een volwaardige (en onderscheidend ten opzichte van het huidige aanbod) vergader- en congresfaciliteit in het Stationsgebied in Leiden aan de volgende randvoorwaarden voldoen: Eén grote (theater)zaal met een capaciteit van circa 1.500 personen (ca. 2.200 m² bvo); Twee of drie grote ruimtes die dienst kunnen doen als foyer/ expositieruimte, voor ontvangsten, recepties, feesten, diners en exposés. Totaal maximum capaciteit 1.500 personen (ca. 2.700 m² bvo); Diverse kleinere vergaderzalen (ca. 20 stuks, van 25 tot 300 m² bvo) met een totale capaciteit van 2.000 personen (3.000 m² bvo); Eventueel in combinatie met restaurant en/ of (grand)café op de begane grond en hotel; Voldoende parkeermogelijkheid in de directe omgeving (> 1.000 plaatsen); Voldoende capaciteit verkeersinfrastructuur bij grote en/of veel evenementen (tegelijkertijd); Voor de financiële haalbaarheid en levendigheid in het stationsgebied is multifunctioneel gebruik van belang. Hoewel eerder is besloten dat het Stationsgebied niet de voorkeurslocatie is voor een poppodium of een theater, zijn dit toch functies die in de grote (theater)zaal zouden kunnen landen. Ook de kleine zalen kunnen dienst doen als repetitieruimten voor toneel- en muziekgroepen, kleine voorstellingen en bijvoorbeeld private dining.

pagina 22

6

De markt voor maatschappelijke voorzieningen

       





Huidig aanbod en ontwikkeling in Stationsgebied In het Stationsgebied is reeds een aantal maatschappelijke voorzieningen gesitueerd: Basisschool voor speciaal onderwijs De Vuurvogel (Ballonpad). Aikidoschool Leiden (Ballonpad). Jongerenloket voor onderwijs en werk (Schuttersveld). Twee tandheelkundige praktijken (Rijnsburgersingel en Schuttersveld). Doortast, praktijk voor fysiotherapie, acupunctuur en revalidatie (Schuttersveld). Rivierduinen, Centrum Autisme (Schuttersveld). Kristal, Centrum voor psychiatrie en verstandelijke beperking (onderdeel van Rivierduinen, Schuttersveld). Het LUMC en verwante zorgfuncties. Daarnaast wordt een aantal nieuwe maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd: Rivierduinen bouwt aan de Albinusdreef een nieuw pand (28.000 m² bvo) waarin diverse behandelcentra worden gecentraliseerd. Het Centrum Autisme en Kristal worden hier naartoe verplaatst. ROC Leiden realiseert aan de Bargelaan een nieuw onderkomen dat onderdak biedt aan de afdelingen Horeca, Toerisme, Gezondheidszorg, Welzijn, ICT en Sport & Bewegen. Ook wordt hier de zakelijke dienstverlening gehuisvest. De totale ontwikkeling behelst 40.000 m², waarvan 20.000 m² bvo voor het ROC Leiden. Potentiële vraag Door middel van diepte-interviews met sleutelinformanten van diverse maatschappelijke instellingen en koepelorganisaties is een indicatie verkregen van de potentiële marktvraag (wensbeeld) naar maatschappelijk vastgoed in het Stationsgebied. Vervolgens is deze potentiële marktvraag teruggebracht naar een reëel programma van de best passende functies. Tabel 6.1 Indicatie marktruimte zorg, in m² bvo excl. buitenruimte Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag

In aanbouw

Marktmogelijkheden 2015-2020

28.000 m²

1.000 m² (gezondheidscentrum) 10.000- 12.000 m² (oa revalidatiecentrum, kenniscentrum ziekte van Huntington, kleinschalig zorgcentrum)

Tabel 6.2 Indicatie marktruimte welzijn, in m² bvo excl. buitenruimte In aanbouw Uitbreidingsvraag

Marktmogelijkheden 2015-2020 550 – 700 m² (kinderdagverblijf, activiteiten- / atelierruimte) 75 woningen (begeleid wonen, servicewoningen, woongroepen) 900 m² (cluster van sociaal pension, dag- en nachtopvang, crisisopvang) 30 tot 40 woningen (begeleid wonen)

Vervangingsvraag

Tabel 6.3 Indicatie marktruimte onderwijs en cultuureducatie, in m² bvo excl. buitenruimte Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag

In aanbouw

Marktmogelijkheid 2015-2020

20.000 m²

1.600 m² (gymzaal en wellicht een basisschool) 16.000 – 18.000 m² (voortgezet onderwijs)

pagina 23

Tabel 6.4 SWOT analyse maatschappelijke voorzieningen Stationsgebied Sterktes

Zwaktes

 OV-bereikbaarheid en centrale ligging

 Voor buurthuizen is het stationsgebied niet geschikt,

 Nabijheid LUMC

omdat de doelgroep in andere wijken woont

 Combinatie met andere voorzieningen (zowel maatschappelijk als commercieel) voor veel instellingen aantrekkelijk

 Hoge grondprijs  Druk stationsgebied teveel prikkels voor bepaalde doelgroepen (scholieren, jeugdzorg)

 Stedelijke omgeving laat kwetsbare groepen zich juist onderdeel van de samenleving voelen  Maatschappelijke voorzieningen doorgaans niet sterk gericht op autobereikbaarheid en parkeren  Toename ambulante en extramurale zorg zullen vraag naar begeleid wonen/seniorenwoningen/ woongroepen positief beïnvloeden.

 Begeleid wonen en opvang van kwetsbare groepen kan tot conflict leiden met andere bewoners  Gemeentelijke normen parkeerplaatsen werken kostenverhogend  Krimp van de jongere bevolking.  Toename ambulante en extramurale zorg zal vraag naar specifieke zorgruimte doen afnemen

 Clustering van eerstelijnszorg (huisarts, fysio, apotheek e.d.) loopt in Leiden achter  Groei van kinderopvang (0-4 jaar) zal bij consistent beleid doorzetten.

 Door toenemende bezuinigingen of wetswijzigingen worden instanties gedwongen huisvesting af te stoten of worden hiervoor zelf verantwoordelijk waardoor deze steeds kritischer wordt beoordeeld.

 Woningbouw vliegbasis Valkenburg e.o. kan impuls zijn voor regionale voorzieningen (scholen etc.)

Kansen

Bedreigingen

Maatschappelijke voorzieningen in het Stationsgebied Het stationsgebied is wat betreft bereikbaarheid en centrale ligging de enige plek in zijn soort binnen de gemeente én de regio. De aanwezigheid van veel maatschappelijke functies, met name aan de zeezijde (LUMC, onderwijsinstellingen), draagt bij aan de aantrekkelijkheid van het stationsgebied voor maatschappelijke voorzieningen.









Voor een aantal maatschappelijke voorzieningen is het stationsgebied niet aantrekkelijk of bestaat er concurrentie met andere locaties of wijken: Een buurthuis, peuterspeelzaal of huisarts zijn typische wijkvoorzieningen. Het stationsgebied heeft mogelijk te weinig bewoners (binnen de doelgroep) om een concentratie van deze voorzieningen mogelijk te maken. Er bestaat druk op de basisscholen in het centrum. Naast het stationsgebied komen ook de oostelijke binnenstad en Groenoord in aanmerking. Beiden beschikken nog niet over een basisschool. Over een mogelijke basisschool in Groenoord wordt gediscussieerd. Vanuit PROO Leiden is aangegeven dat én een extra basisschool in de binnenstad én een extra school in Groenoord zeker leidt tot overcapaciteit. Voor activiteitencentra komen diverse andere locaties in aanmerking. Met name omdat de prijzen hier lager zullen liggen en er meer keuze is in de bestaande voorraad. Dit geldt ook voor cultuureducatieve instanties zoals de Kunstacademie Leiden. De verplaatsing van een middelbare school naar het Stationsgebied is niet aantrekkelijk, vanwege een al bestaand voortgezet onderwijscluster in het Houtkwartier. Scholen als het Vlietlandcollege bedienen juist andere stadsdelen en randgemeenten. Voor het Stationsgebied zijn maatschappelijke functies interessant vanwege de bezoekersstroom die deze genereren. Hierdoor ontstaat meer draagvlak voor andere voorzieningen zoals winkels en horeca. Ook de levendigheid en sociale controle nemen toe. Bovendien stimuleert een concentratie van maatschappelijke voorzieningen bij een groot Intercitystation het openbaar vervoergebruik. Met name bij onderwijsvoorzieningen is dit het geval.

pagina 24

Het nadeel van maatschappelijke voorzieningen is dat het huurniveau dat de instellingen bereid zijn om te betalen lager ligt dan dat van bijvoorbeeld winkels en kantoren. Daarnaast kunnen de bezoekers van bepaalde maatschappelijke voorzieningen hinder veroorzaken voor andere functies. Gezien het beoogde intensieve gebruik van de ruimte zijn maatschappelijke voorzieningen die een substantiële buitenruimte nodig hebben (basisschool) niet gemakkelijk in te passen. Op basis van de inventarisatie van maatschappelijke voorzieningen kan in het programma voor de ontwikkeling van het Stationsgebied rekening gehouden worden met de volgende potentiële vraag: Tabel 6.5 Indicatie potentiële vraag naar maatschappelijke voorzieningen m² bvo Zorgvoorzieningen Onderwijsvoorzieningen Welzijnsvoorzieningen Zorgwoningen

2.500 – 5.000 m² 0 m² 500 – 750 m² 75 woningen

Programmamogelijkheden maatschappelijke voorzieningen Uiteindelijk opteren lang niet alle voorzieningen voor een locatie in het Stationsgebied. Bovendien is het Stationsgebied niet altijd een geschikt gebieden voor de verschillende soorten maatschappelijke voorzieningen. Voorstel is om vooralsnog uit te gaan van een mogelijke opname van 2.500 – 5.000 m² bvo voor maatschappelijke voorzieningen en 25 – 50 zorgwoningen. In de achtergrond-rapportage is nader ingegaan op de diverse vestigingsvoorwaarden van de omschreven maatschappelijke voorzieningen en een specifieke invulling van de metrages.

Universiteit van Leiden en het LUMC

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 25

7

Ruimtelijk-functionele vertaling Dit hoofdstuk bevat de ruimtelijk-functionele vertaling van de programmamogelijkheden in het Stationsgebied. Welke functies en progamma’s passen in welke deelgebieden? En wat zijn de ruimtelijk-functionele uitgangspunten? In het Stedenbouwkundig Plan zijn een aantal bouwkavels onderscheiden, die gefaseerd tot ontwikkeling dienen te komen. In onderstaande tabel en figuur zijn deze samengevat. Figuur 7.1 Verkavelingsplan

Tabel 7.1 Bouwkavels en fasering Stationsgebied Deelgebied

Bouwkavels

Fasering

Rijnsburgerblok (K)

K1 KvK-Rabobank-Club 70 K2 Van de Putte locatie K5 EKA locatie K3 ABN Amro K4 school

Fase 1 Fase 1 Fase 1 Fase 2 Fase 2 Fase 1 Fase 2 Fase 2 (verbetering), fase 4 Fase 2 Fase 3 Fase 4

Trafolocatie Hilders (H)

Buskavel (B) Morspoortlocatie (M)

H1 Hilders-hoek H2 t/m H4 Hilders-flat H5 Binnenhof Morssingelblok B1 M1 t/m M3

In dit hoofdstuk is op basis van de onderzoeksresultaten beschreven wat in de eerste fase van de herontwikkeling van het Stationsgebied een geschikte ruimtelijk-economische invulling kan zijn. Hierbij is sterk rekening gehouden met de bronpunten, trekkracht, bezoekersstromen, doelgroepen en vestigingswensen en eisen van de diverse functies. Tevens op welke wijze functionele en economische synergie (meerwaarde) tussen de

pagina 26

diverse (te ontwikkelen) functies tot stand kunnen komen en wat de gewenste onderlinge ruimtelijk-economische relaties zijn. Ook is alvast een doorkijkje gemaakt naar een mogelijke invulling van de deelgebieden die in volgende fase in ontwikkeling komen.

Fase 1 en 2 Stationsgebied De slagader: Stationshal, Stationsplein, Stationsweg De verbinding tussen het station en de binnenstad is nu een zwakke schakel. Ook in veel andere steden is dit het geval. Het is van groot belang dat de kwaliteit van deze slagader tussen het station en het winkelhart sterk wordt opgewaardeerd. Gebeurt dit niet dan dient het haalbare prijsniveau van het Stationsgebied naar beneden bijgesteld te worden. Vanuit deze optiek is het van belang om deze verbinding tot aan de binnenstad onderdeel te laten zijn van het plangebied van het Stationsgebied. Figuur 7.2 Ruimtelijk functionele vertaling programma fase 1 en 2 Stationsgebied





Wij stellen voor om in de verschillende onderdelen van het deelgebied in te zetten op de volgende mix aan functies: Stationshal en directe omgeving buitenzijde (zowel stads- als zeezijde) inzetten op gemak en, snelheid en comfort: ‐ Expliciet accent op high traffic winkels en horeca, filiaalbedrijf, food en frequent (consumptie ter plaatse of onderweg). Zoals het huidige aanbod in de stationshal. 2 Stationsplein (en deels ook stationshal): aantrekkelijk 18/24 uurs verblijfsgebied: ‐ Horeca, met terrasfunctie. Dit versterkt de verblijfsfunctie van een gebied, draagt bij aan de levendigheid en ondersteunt het overige leisure- en detailhandelsprogramma. Bijzondere concepten en een toprestaurant zullen het culinaire imago van Leiden

2

18 uur per etmaal geopend en bezocht

pagina 27

‐ ‐

verder versterken. Integratie in het hotel (bijvoorbeeld bovenverdieping met uitzicht op de stad) of aan het plein is kansrijk. Grootschalige leisure- en detailhandelsvoorzieningen, direct zichtbaar vanuit de stationshal (stadskant). Aanvullende, meer kleinschalige commerciële publieksfuncties, mogelijk aangevuld met kleinschalige toeristische functies met afgeleide detailhandelsverkoop (Leiden Tourist Office, VVV, ANWB) die het imago van Leiden als cultuurstad verder helpen uitdragen. Strategieën voor revitalisering van de Stationsweg

Stationsstraten in Nederlandse steden herbergen niet zelden een combinatie van forse economische en leefbaarheidsproblemen enerzijds, en grote economische potentie anderzijds. Hoewel op deze plekken dus een enorme winst te behalen is, komt zelden op autonome wijze een succesvolle revitalisering tot stand. Individuele ondernemers durven de sprong niet te wagen. Het vergt vaak extra (beleidsmatige) aandacht, krachtenbundeling en ‘zwaarder geschut’ om deze straten uit het slop te trekken. Voor de revitalisering van de Stationsweg in Leiden zijn de volgende aandachtspunten van belang:  Om te beginnen is het belangrijk om de Stationsweg te betrekken in de gebiedsontwikkeling van het Stationsgebied.  Communiceer een wervende visie die publiek en privaat laat zien wat er mogelijk is met deze straat.  Harde randvoorwaarde is natuurlijk: schoon, heel & veilig. Spoor misstanden bij ondernemers op en pak deze aan.  Investeer in de openbare ruimte (bestrating, groen, lantaarns) zodat deze als aanjager kan fungeren, geef daarbij alle ruimte aan het langzaam verkeer (30km zone, brede stoepen, fietsstroken, fietsenstallingen).  Richt je pijlen op een goede invulling en bouwkundige staat van strategisch gelegen (hoek)panden die in het oog springen.  Stel een brancheringsplan op en stel een krachtige winkelstraatmanager die sterke ondernemers en pandeigenaren bij elkaar brengt.  Waarborg levendigheid in de avonduren door toevoegen avondfuncties (horeca, cultuur).  Wanneer ondernemers zich niet hebben verenigd: laat de winkelstraatmanager ondernemers enthousiasmeren dan wel wijzen op de noodzaak van een actieve ondernemersvereniging die zich manifesteert als partner in de revitalisering.  Oprichting van een Wijkontwikkelingsmaatschappij die strategisch panden opkoopt en verhuurt zorgt voor meer slagkracht.



Stationsweg. Grootstedelijke aanloopstraat, duidelijk accent op winkels in een mix van: ‐ ‘Traffic’ en ‘destination’: functies voor passanten en doelgerichte bezoekers. ‐ Lokale kracht en filiaalbedrijf: lokale ondernemers geven de aanloopstraat haar onderscheidende kleur, filiaalbedrijven dragen bij aan de herkenbaarheid en creëren de noodzakelijke loop. ‐ Luxe en noodzaak: je vindt er een patisserie maar ook een gewone bakker. ‐ ‘ Third places’ met flexibele werkplekken. ‐ Hier kunnen ook hybride concepten ingepast worden. Plekken met een lagere commerciële druk bieden ruimte aan experiment en (her)nieuw(d)e concepten. Voorbeeld is de hybride winkel of winkel annex café annex expositieruimte annex kapper. Dit kunnen interessante plekken van ontmoeting en kruisbestuiving zijn.

pagina 28

Rijnsburgerblok (K) en hoek Hilderslocatie (H1) De hier gesitueerde locaties zijn relatief snel beschikbaar voor herontwikkeling. Beide blokken kenmerken zich bovendien door een belangrijke ruimtelijke positie, vanwege de markante ligging aan het stationsplein, direct tegenover de stationshal. De invulling is bij voorkeur sterk gemengd. In het Rijnsburgerblok kan een multifunctionele ontwikkeling tot stand komen met een combinatie van grootschalige detailhandel en vrije tijdsvoorzieningen (bioscoop, casino, club). Deze functies kunnen gecombineerd worden met horeca, kleinschalige detailhandel en kantoren. Een referentiebeeld voor een dergelijke ontwikkeling is het Spuimarktkwartier in Den Haag. In het blok kan ook een hotel ingepast worden, maar een alternatieve locatie is de toekomstige locatie van het busstation of de Hilderlocatie. Bij de functionele invulling van de hoek van het Rijnsburgerblok aan het Stationsplein is het van belang dat deze een aantrekkelijke uitstraling heeft. Deze zichtlocatie is immers het visitekaartje voor de binnenstad van Leiden. Dit impliceert dat hier bij voorkeur een leisurefunctie (of hotel) tot stand komt met een grand café in de plint en een terras aan het Stationsplein. Aan de Stationsweg kan kleinschalige detailhandel ingepast worden met een entree naar grootschalige detailhandel op +1. In de torens boven de plint kunnen op de hoek aan het Stationsplein leisurefuncties of een hotel ingepast worden en kantoren. De torens aan de Stationsweg en in het binnengebied lenen zich met name voor de ontwikkeling van appartementen in de middeldure huurcategorie. De hoek van de Hilderslocatie (H1) is geschikt voor een combinatie van kleinschalige detailhandel en leisurevoorzieningen. Ook voor deze locatie is de uitstraling van groot belang als visitekaartje voor de Leidse binnenstad. Voor alle mogelijke invullingen geldt dat parkeren op eigen terrein dient te gebeuren, waarbij de parkeerbehoefte sterk afhankelijk is van de uiteindelijke invulling. Het Schuttersveld zal in deze variant een belangrijke functie hebben als ontsluitingsroute voor het Rijnsburgerblok.

  

Trafolocatie (T) De Trafolocatie grenst aan een belangrijke toegangsweg vanaf de A44 en vormt de entree voor het Stationsgebied. De locatie komt net als het Rijnsburgerblok relatief snel beschikbaar voor herontwikkeling. De locatie is geschikt voor de ontwikkeling van kantoren, met kleinschalige kantoren en publieksfuncties (horeca, fitness) in de plint. Parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden in een inpandige parkeergarage. Het gebied tussen de Trafo-locatie en het Stationsplein dient een facelift te ondergaan, waarbij de belangrijkste elementen zijn: Inrichting aantrekkelijk plein voor de Trafolocatie, met aandacht voor sociale veiligheid in de avonduren. Bijvoorbeeld door horeca in te passen nabij de ingang van de tunnel. Revitalisatie gevel Hilderslocatie met handhaving huidige commerciële functies. Opwaardering van de openbare ruimte tussen de Trafolocatie en het Stationsplein/Stationsweg

pagina 29

Toekomstige fasen In de volgende fasen van de herontwikkeling van het Stationsgebied komen de Hilderslocatie (H 2 t/m 5) en de Buskavel (B) aan bod alsmede de Morspoortlocatie (M). Figuur 7.3 Indicatie toekomstige ruimtelijk functionele invulling Stationsgebied (fase 3 en 4)









Hilderslocatie (H2 t/m 4) en buslocatie In dit deel van het Stationsgebied kan aan de Schipholweg onder meer gedacht worden aan grootschalige leisurefuncties en detailhandel in de onderbouw, en kantoren en appartementen in de bovenbouw. Het gebied zou met een dergelijke functionele invulling het beste in scherp contrast met de historische en monumentale binnenstad worden gepositioneerd, aansluitend op het imago van het Proefstation Leiden. Daarmee ontstaat een unieke aanvulling op het bestaande aanbod, niet alleen voor Leiden, maar ook voor de regio. Voor het goed functioneren van de publieksvoorzieningen grootschalige leisure en detailhandel - zijn de volgende elementen cruciaal: Voldoende massa. Grootschalige leisure en detailhandel met de functie ‘destination’, mogelijk aangevuld met enkele conceptstores (3.000 tot 5.000 m² wvo) en enkele kleinschalige publieksvoorzieningen in de plint. Directe aansluiting op en zichtbaar vanaf de Stationshal en het Stationsplein. Het Stationsplein vormt feitelijk de scharnier tussen de historische en de moderne binnenstad. Een min of meer aaneengesloten front, aan weerszijden van de Schipholweg , van publieksvoorzieningen. Dit kan niet zonder verplaatsing van het huidige busstation. Indien verplaatsing van de bushalte, om wat voor reden dan ook, niet aan de orde zou zijn komt deze ontwikkeling in de gedachte opzet niet tot ontwikkeling. Dit concept met eenzijdige bewinkeling is niet haalbaar. Op strategische plekken zullen trekkers gehuisvest dienen te worden. Vooral van belang is dat er een of meerdere grote publiektrekkers aan de westzijde worden gepositioneerd om een automatische en logische loop te krijgen vanaf het stationsplein.

pagina 30



Eén logisch bronpunt voor parkeren. Grootschalige detailhandel en leisure kunnen niet zonder parkeren. Parkeren kan het best op een locatie worden geconcentreerd om zo een duidelijk bronpunt te krijgen, de parkeerkans te maximaliseren en zoekgedrag (en daarmee ook irritatie) te vermijden.

Binnengebied: 

 

De straat gelegen tussen de blokken H1-3 en H5 is vanwege de uitstraling van de levendige Stationsweg geschikt voor een sterke mix van starterswoningen, kleinschalige kantoorruimte, ateliers en voorzieningen. Onder meer voor creatieve en/of zakelijke dienstverleners. Inpassing van andere woningtypen dan studentenwoningen is in onze optiek niet haalbaar vanwege de eenzijdige oriëntatie. In blok H5 kan een maatschappelijke voorziening ingepast worden. De torens boven het blok H5 komen in aanmerking voor appartementen in de middeldure en afhankelijk van de kwaliteit van de locatie de dure huur en koopsector. Morspoortlocatie (M 1 t/m 3) Deze locatie die in fase 4 aan bod komt bevindt zich in de luwte van het Stationsgebied. De blokken M 2, M 3 en M 4 zijn geschikt voor de ontwikkeling van stadswoningen. Voor de afzetbaarheid van eengezinswoningen (aan gezinnen) is het cruciaal dat deze beschikken over een tuin. Voor kinderen is het daarnaast van belang dat ze veilig kunnen spelen. Op de Morspoortlocatie kan hierin voorzien worden door de realisatie van gesloten bouwblokken rond een binnenterrein. Deze binnenterreinen kunnen gerealiseerd worden boven een gemeenschappelijke parkeergarage. Om kosten te beperken kunnen deze eventueel op maaiveld gerealiseerd worden met de binnentuin(en) op +1. Van belang is dat de woningen ruim zijn met minimaal drie slaapkamers. Het blok langs het spoor (M1) is primair geschikt als kantorenlocatie, maar eventueel zijn hier ook woningen inpasbaar. Figuur 7.4 ruimtelijk functionele inrichting Stationsgebied fase 1 t/m 4 - opbouw

pagina 31

Tot slot Voor een succesvolle ontwikkeling van het Stationsgebied is het van belang dat het gebied in zijn geheel wordt herontwikkeld. Dit heeft ook een positief effect op de te realiseren prijsniveaus. Zoals eerder aangegeven is in dit kader de revitalisatie van de Stationsweg van groot belang. Daarnaast draagt een aantrekkelijke openbare ruimte bij aan een succesvolle ontwikkeling. Om het imago van het Stationsgebied te verbeteren kan op korte termijn reeds ingezet worden op een verbetering van de uitstraling. Met name van die locaties die pas in een latere fase tot ontwikkeling komen. Bijvoorbeeld door middel van tijdelijke invulling van leegstaande of gekraakte panden. Tot slot is het voor een duurzame ontwikkeling van het Stationsgebied van belang dat de ontwikkeling van hoge kwaliteit is. De toekomstbestendigheid neemt hierdoor toe. Ook de flexibiliteit van de gebouwen vergroot de duurzaamheid van het gebied.

pagina 32