BUREAU STEDELIJKE PLANNING

RIS170148a_27-JAN-2010

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

SILODAM 1E 1013 AL AMSTERDAM 020-6254267 WWW.STEDPLAN.NL [email protected]

Detailhandelsmonitor Den Haag 2009 Analyserapport: resultaten éénmeting

18 januari 2010

LID NIROV KVK 29048410

Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 6254267 www.stedplan.nl [email protected] Team Detailhandel en leisure: Saskia Koene Toine Hooft Aart Jan van Duren

In opdracht van: Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Referentie: Overallanalyse detailhandelsmonitor Den Haag


pagina 2

Inhoudsopgave

Samenvatting

4

1.

Inleiding

9

2.

Korte kenschets winkelstructuur Den Haag

10

3.

Introductie detailhandelsmonitor 2009 en belangrijkste resultaten

15

4.

Resultaten éénmeting 2009: de ranglijsten

22

5.

Verdieping per stadsdeel

37

Bijlage 1. Overzicht scores en ranking winkelgebieden

65

Bijlage 2. Afkortingen type winkelgebieden

67

Bijlage 3. Kaart hoofdwinkelstructuur Den Haag 2009

68


pagina 3

Samenvatting

De gemeente Den Haag heeft in 2009 door Bureau Stedelijke Planning BV een éénmeting uit laten voeren van de detailhandelsmonitor. De monitor geeft de huidige positie weer van 70 Haagse winkelgebieden, alsmede de ontwikkeling sinds 2006 (nulmeting). In deze samenvatting zijn de belangrijkste resultaten weergegeven. In de factsheets is per winkelgebied meer informatie te vinden over de scores per (deel)aspect. In de monitor is een onderscheid gemaakt naar basiskwaliteit (in vergelijking met 2006), economische functioneren (nieuw in de monitor van 2009) en een ‘nieuwe’ ranking voor 2009 op basis van deze twee indices.

Hoofdconclusies De Haagse hoofdwinkelstructuur (zie ook bijlage 3) staat er anno 2009 iets beter voor dan in 2006. De score voor basiskwaliteit van de hoofdwinkelstructuur is sinds 2006 met 2% toegenomen. Deze toename is te verklaren door: Een lichte afname van de leegstand met 0,6 procentpunt; Een verbetering van de algemene bereikbaarheid van de winkelgebieden, onder meer andere door de komst van de Randstadrail; De oplevering van nieuwe winkelcentra ’t Hoge Veen en Hoge Veld, die nieuw in de top 10 zijn binnen komen; De integrale binnenstadsaanpak, waaronder het strategisch locatiebeleid en het project Internationale Winkelstad. Daarnaast zijn de winkelgebieden met een Plan van Aanpak vrijwel allemaal substantieel opgeknapt, dit zijn; Weimarstraat, Dierenselaan-Apeldoornselaan, Keizerstraat, Paul Krugerlaan en Chinatown. Buiten de Plan van Aanpak-gebieden is er in de afgelopen periode in diverse winkelgebieden winkelstraatmanagement ingezet, werden ondernemersverenigingen op professionele wijze ondersteund en is een start gemaakt met de implementatie van Bedrijven InvesteringsZones (BIZ).

Ranglijst 2009 Zowel in dit analyserapport en de factsheets zijn de resultaten voor basiskwaliteit en economisch functioneren steeds apart behandeld. De scores voor basiskwaliteit en economisch functioneren zijn uitgedrukt in indexcijfers, waarbij 2009 is gesteld op 100. Zodoende is het mogelijk om een eindscore voor 2009 te bepalen door de indexcijfers op basiskwaliteit en economisch functioneren met elkaar te combineren. Het eindresultaat is een ranglijst van de 70 winkelgebieden. De hoogste plaats op de ranglijst in 2009 wordt ingenomen door het wijkwinkelcentrum Savornin Lohmanplein. De tweede plaats is voor de Frederik Hendriklaan. Andere winkelgebieden in de top 10 zijn: de De Grote Marktstraat en Hoogstraat/Noordeinde in de binnenstad, op respectievelijk de 4 en de de 9 positie; Recent opgeleverde planmatig opgezette winkelgebieden: Parijsplein (Wateringse Veld) en 't de de Hoge Veen (Leidschenveen), op respectievelijk de 7 en 10 plaats; De wijkwinkelcentra Waldeck (6), Leyenburg (3) en Bankastraat (8); Het Deltaplein in Kijkduin (5). Helemaal onder aan de lijst staan de Koningsstraat, de Jan Luykenlaan, het Goeverneurplein, de Weissenbruchstraat en de Badhuisstraat, zogeheten ‘achterblijvers’. Deze achterblijvers hebben hun lage positie te danken aan lage scores voor zowel basiskwaliteit als economisch functioneren.


pagina 4

Tabel 0.1 Ranglijst 2009: de 10 toppers en achterblijvers

Toppers 1 De Savornin Lohmanplein 2 Frederik Hendriklaan 3 Leyenburg 4 Binnenstad Grote Marktstraat 5 Deltaplein 6 Waldeck 7 Parijsplein 8 Bankastraat 9 Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde 10 ’t Hoge Veen

Achterblijvers 70 Koningstraat 69 Jan Luykenlaan 68 Goeverneurplein 67 Weissenbruchstraat 66 Badhuisstraat 65 Lorentzplein 64 Binnenstad Torenstraat 63 Hildo Kroplaan 62 Fahrenheitstraat/ Thomsonlaan 61 Zeeheldenkwartier

Basiskwaliteit 2009 (in vergelijking met 2006) De basiskwaliteit is bepaald aan de hand van vraag- en aanbodfactoren zoals inkomen en omvang en samenstelling van het winkelareaal en diverse kwaliteitsaspecten als bereikbaarheid en parkeren, kwaliteit van de openbare ruimte en organisatiegraad. De aanpassingen in de methodiek die in 2009 zijn gedaan, zijn ook met terugwerkende kracht voor 2006 doorgevoerd. Hierdoor is een zuiver vergelijking mogelijk. In de periode 2006-2009 is de basiskwaliteit van de winkelgebieden in de stadsdelen Loosduinen en Escamp het sterkt toegenomen, met respectievelijk +7 en +5 basispunten. De basiskwaliteit is achteruit gegaan in Laak (-4) en Segbroek (-3); De planmatig opgezette winkelgebieden scoren in de regel hoger op basiskwaliteit dan historische gegroeide winkelgebieden of –linten. Planmatig opgezette winkelgebieden kennen in de regel betere parkeermogelijkheden, bereikbaarheid, uitstraling en organisatie. Uitzondering op de regel zijn de Bankastraat, de Grote Marktstraat (alhoewel ook deels planmatig) en de Schoolstraat; De Savornin Lohmanplein, Waldeck en Parijsplein vormen de top 3 basiskwaliteit. Tabel 0.2 Top 10 en Onderste 10 factor ‘Basiskwaliteit’ 2009 (tussen haakjes positie 2006) Top 10 Onderste 10 1 (2) De Savornin Lohmanplein 70 (66) Koningstraat 2 (16) Waldeck 69 (67) Jan Luykenlaan 3 (4) Parijsplein 68 (65) Kempstraat 4 (9) Leyenburg 67 (53) Hoflandplein/Haagse markt 5 (8) Deltaplein 66 (28) Goudenregenplein 6 (-) ’t Hoge Veen 65 (36) Badhuisstraat 7 (-) Hoge Veld 64 (56) Goeverneurplein 8 (20) Bankastraat 63 (50) Fahrenheitstraat Thomsonlaan 9 (24) Binnenstad Grote Marktstraat 62 (26) Heeswijkplein 10 (3) Binnenstad Schoolstraat 61 (59) Bazar

Economisch functioneren 2009 (nieuw in de monitor 2009) De basiskwaliteit geeft een goede indicatie van de concurrentiepositie van een winkelcentrum, maar niet zozeer over het daadwerkelijk functioneren. Voor het economisch functioneren is vooral de positie van het winkelgebied in het lokale krachtenveld doorslaggevend. Goed functionerende winkelgebieden kennen weinig leegstand en een opwaartse druk op huren: andere winkeliers willen zich hier ook graag huisvesten. Bij slecht functionerende winkelgebieden treedt een tegengesteld effect op: de leegstand loopt op en het huurniveau staat onder druk. In de monitor van 2009 is voor het eerst een aparte maatstaf opgenomen voor het economisch functioneren. Het economisch functioneren van een winkelgebied is bepaald aan de hand van:


pagina 5

-

Leegstand: de leegstand in 2009 (momentopname) en de gemiddelde leegstand over de jaren 2006 tot en met 2009, volgens opgaaf Locatus; Huurniveaus. Het actuele huurniveau (gerelateerd aan vergelijkbare type winkelgebieden) en de ontwikkeling van het huurniveau tussen 2006 en 2009, volgens opgaaf Frisia Makelaars. Tijdens de meest recente leegstandinventarisatie bleek gemiddeld 9,7 % van het winkelvloeroppervlak in de hoofdwinkelstructuur van Den Haag leeg te staan. Hiermee lag de leegstand op een iets lager niveau dan in 2006 (10,3%). In de periode 2006-2008 nam de leegstand in de hoofdwinkelstructuur af tot een leegstand van 9,1% in 2008. Sinds 2008 is de leegstand, onder invloed van de economische crisis, weer toegenomen; Er zijn grote verschillen. De top 10 kent louter frictieleegstand (< 2%). Hiertoe behoren onder andere De Savornin Lohmanplein, Frederik Hendriklaan en Leyenburg. De onderste 10 werden geconfronteerd met een gemiddelde leegstand van tussen de 15 en 30% in de periode 2006 tot 2009. Hekkensluiters zijn Ambachtsgaarde en de Megastores. Door een gedeeltelijke sanering van het winkelcentrum is de leegstand in Ambachtsgaarde sinds 2008 echter aanzienlijk afgenomen. Nog steeds problematisch is de leegstand in de Megastores. Hier spelen plannen voor herontwikkeling; De tophuur wordt gerealiseerd in de binnenstad, de Wagenstraat/Venstraat met € 1.480 per m² per jaar. Het A1-winkelgebied is nog steeds in trek. Huren blijven minimaal op peil, al worden geen grote overnamesommen meer betaald; Grosso modo zijn de huurniveaus voor winkelpanden in Den Haag gelijk gebleven in vergelijking met 2006. Wel zijn er tussen de verschillende winkelgebieden grote verschillen waar te nemen. Zo zag de top 5 de huurniveaus met een kwart of meer toenemen; de onderste 5 zag ze met een vijfde of meer dalen. Winkelcentrum Leyweg liet de grootste daling van de huurprijzen zien (Frisia Makelaars, 2009); Op basis van huur- en leegstand(ontwikkeling) behoren de Frederik Hendriklaan, de Theresiastraat en de Savornin Lohmanplein tot de best functionerende winkelgebieden in Den Haag (tabel 3.6). Helemaal onderaan eindigt het Goeverneurplein. Opvallend is dat ook een aantal plekken in de binnenstad slecht functioneren: de Torenstraat, de Boekhorststraat en ook de wat meer ‘exclusievere’ winkelgebieden Hofkwartier en de Frederikstraat/Denneweg. Het lijkt erop dat deze aanloopstraten en ‘exclusieve’ winkelgebieden relatief zwaar getroffen zijn door de economische recessie. Tabel 0.3 Top 10 en Onderste 10 Economisch functioneren

Top 10 1 Frederik Hendriklaan 2 Theresiastraat 3 De Savornin Lohmanplein 4 Binnenstad Grote Marktstraat 5 Binnenstad Hoogstraat/ Noordeinde 6 Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat 7 Aert v/d Goesstraat 8 Binnenstad Stationsweg 9 Leyenburg 10 Deltaplein

Onderste 10 70 Goeverneurplein 69 The Globe* 68 Binnenstad Boekhorststraat 67 Binnenstad Hofkwartier 66 Binnenstad Torenstraat 65 Lorentzplein 64 Weissenbruchstraat 63 Keizerstraat 62 Binnenstad Frederikstraat/Denneweg 61 Hildo Kroplaan

*huurgegevens ontbreken

Tot slot: de parels Enkele winkelgebieden dragen gezien hun bijzondere aanbod, samenstelling, sfeer/kwaliteit en/of functie wezenlijk bij de ambitie van Den Haag om de beste winkelstad van Nederland te worden. Dit zijn de parels. Een winkelgebied krijgt het predicaat ‘parel’ als het (in potentie) bezoekers vanuit heel Den Haag en zo mogelijk ook daarbuiten weet te trekken. Daarnaast zijn sommige ondersteunende winkelcentra zo bijzonder dat ze aan te wijzen zijn als parel. Soms wordt deze bijzondere gebieden als zodanig al herkend, in andere gevallen moeten ze nog ontdekt worden. BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 6

Tabel 0.4 Huidige en toekomstige parels Den Haag beste winkelstad Parels (toekomstig)

Parels (huidig) Binnenstad Frederikstraat/Denneweg Hoogstraat/Noordeinde De Passage Grote Marktstraat Haagsche Bluf Hofkwartier

Chinatown

Centrum overig Zeeheldenkwartier

Paul Krugerlaan Scheveningen

Frederik Hendriklaan

Palacepromenade/Palaceplein

Overig Den Haag Van Hoytemastraat Appelstraat/Vlierboomstraat Bankastraat Theresiastraat

Deltaplein (Kijkduin) Megastores

Webdiagram In de factsheets worden de scores op de vijf aspecten, per winkelgebied, weergegeven in een webdiagram (figuur 0.1). Het webdiagram geeft een goed overzicht van de verschillende scores per winkelgebied, in relatie tot de gemiddelde scores van alle winkelgebieden in het betreffende stadsdeel en het Haagse gemiddelde. Naast de vijf aspecten voor basiskwaliteit is in het webdiagram ook het (economisch) functioneren weergegeven. Figuur 0.1 Voorbeeld webdiagram met scores per aspect

Uit het webdiagram blijkt in één oogopslag op welke aspecten een winkelgebied uitblinkt, dan wel achterblijft. De aspecten aanbodzijde, locationele kwaliteit, fysieke kwaliteit en commerciële kwaliteit zijn – tot op zeker hoogte – beïnvloedbaar. Beleidsmaatregelen zouden in eerste instantie gericht kunnen worden op aspecten die duidelijk achter blijven. Als bijvoorbeeld de kwaliteit van BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 7

de openbare ruimte te wensen over laat (onderdeel van fysieke kwaliteit) is een opwaardering van de openbare ruimte voor de hand liggend. Bij winkelgebieden die goed functioneren kan een kleine ingreep een groot (omzet)effect sorteren. Een investering ‘loont dan al snel de moeite’. Bij winkelgebieden die ondermaats functioneren, en waarvoor de wens tot voortzetting en de levensvatbaarheid aanwezig is, zal eerder een scala een maatregelen en een forse investering nodig zijn om hetzelfde (omzet)effect te bereiken.


pagina 8

1.

Inleiding

In 2005 is de vigerende detailhandelsnota van de gemeente Den Haag vastgesteld. De ambitie in het beleid is duidelijk; Den Haag wil de beste winkelstad van Nederland zijn. Om deze ambitie kracht bij te zetten, in de vorm van een proactief detailhandelsbeleid, is in 2006 voor het eerst een detailhandelsmonitor opgesteld. Hierin is elk individueel winkelcentrum in de gemeente onderzocht en van een score voorzien. Deze monitor uit 2006 fungeert als nulmeting. Dit jaar (2009) heeft de gemeente Bureau Stedelijke Planning BV een zogeheten éénmeting uit laten voeren, waarbij de winkelcentra opnieuw onder de loep worden genomen. Hiermee is inzicht verkregen in de huidige stand van zaken in de Haagse winkelcentra en de ontwikkelingen die zich sinds de nulmeting hebben voorgedaan. Aan de hand van deze éénmeting vindt een verdere aanscherping plaats van het vigerende detailhandelsbeleid. In dit analyserapport worden de resultaten van de éénmeting en de ontwikkelingen die zich in de winkelstructuur hebben voorgedaan in de periode 2006 tot 2009 beschreven. De beschrijving en de analyse vinden plaats op verschillende schaalniveaus; voor de stad als geheel, de afzonderlijke stadsdelen en de verschillende typen winkelcentra, zoals buurten wijkwinkelcentra. Voor een diepgaander inzicht in de stand van zaken per winkelgebied is er, voor elk winkelgebied, een factsheet beschikbaar. De monitor en de factsheets hebben ook voor het (georganiseerde) bedrijfsleven relevantie. Marktpartijen kunnen eenvoudig de meest relevante informatie van een winkelgebied achterhalen en ook winkelgebieden met elkaar vergelijken.

Leeswijzer Het analyserapport is als volgt opgebouwd: Ter inleiding is een eerste hoofdstuk opgenomen met een korte kenschets van de Haagse winkelstructuur; In het tweede hoofdstuk wordt de detailhandelsmonitor 2009 geïntroduceerd en zijn de belangrijkste resultaten gepresenteerd; Vervolgd wordt met de ranglijsten: de scores voor de individuele winkelgebieden, stadsdelen en winkelgebiedtypen; In het laatste en vierde hoofdstuk wordt er elke paragraaf steeds een stadsdeel uitgelicht, waarbij ook de highlights van de afzonderlijke winkelgebieden zijn vermeld. Per stadsdeel is beschikbaar: Een overzichtskaart met alle winkelgebieden; Een figuur met totaalscores 2009 per winkelgebied; Een tabel met de belangrijkste kenmerken van de winkelgebieden; Een matrix waarin de totaalscore in 2009 is afgezet tegen het functioneren (Bijlage 3); Een tekstuele toelichting op de algemene karakteristieken van het stadsdeel, de winkelstructuur, het functioneren en perspectief. De volgende bijlagen zijn opgenomen: Bijlage 1. Overzicht scores en ranking winkelgebieden Bijlage 2. Afkorting type winkelgebieden Bijlage 3. Kaart hoofdwinkelstructuur Den Haag 2009


pagina 9

2.

Korte kenschets winkelstructuur Den Haag

Voorafgaand aan de introductie van de detailhandelsmonitor 2009 en de resultaten van de éénmeting, is in dit eerste hoofdstuk een korte kenschets gegeven van de winkelstructuur in Den Haag. Daarbij is de Haagse winkelstructuur in landelijk en regionaal perspectief geplaatst (paragraaf 2.1) en het demografisch kader geschetst (2.2).

2.1

Winkelstructuur Den Haag in perspectief Den Haag beschikt in totaal over ongeveer 700.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) aan detailhandel, verdeeld over circa 4.200 winkels (BRO, 2007). In bijlage 3 is een overzichtskaart opgenomen met de hoofdwinkelstructuur van Den Haag. In vergelijking met het landelijk beeld en de drie andere grote steden uit de G4 (Amsterdam, Rotterdam en Utrecht) valt het volgende op aan de winkelstructuur in Den Haag: Gerekend naar het aantal winkels is de Haagse binnenstad de tweede winkelstad van Nederland, naar winkelvloeroppervlak de derde; Geografisch gezien is de Haagse binnenstad de grootste binnenstad van Nederland; Nadere analyse leert dat Den Haag vooral in (kleinere) wijkwijkcentra excelleert. Er zijn verhoudingsgewijs minder buurtcentra en stadsdeelcentra. Net buiten de gemeentegrenzen zijn enkele grote stadsdeelcentra gelegen: In den Boogaard en Leidsenhage; Het aandeel verspreide bewinkeling als percentage van het totale winkelaanbod is 21%. Dit is weliswaar lager dan landelijk, maar hoger dan in de andere drie grote steden (BRO, 2007). De hoofdwinkelstructuur van Den Haag (exclusief verspreide bewinkeling) bestaat anno 2009 uit 70 winkelgebieden met in totaal bijna 500.000 m² winkelvloeroppervlak. De winkelgebieden variëren in omvang van nog geen 500 m² wvo (kleine buurtsteunpunten als de Arabislaan, de Bouwlustlaan en het Stuyvesantplein) tot 75.000 m² wvo (de Megastores).

De binnenstad De binnenstad neemt een prominente rol in, zowel in aantal winkelgebieden (14; 20% van het totaal) als vierkante meter winkelvloeroppervlak (ruim 175.000 m² wvo; 36% van het totaal) als verzorgingsfunctie. De Haagse binnenstad is het tweede belangrijkste aankoopcentrum in de zuidvleugel van de Randstad, op gepaste afstand van de Rotterdamse binnenstad (Koopstromenonderzoek Randstad, 2004). De Haagse binnenstad is gerekend naar aantal winkels de tweede binnenstad van Nederland (voor Rotterdam), naar winkelvloeroppervlak de derde (na Rotterdam). Geografisch gezien is het de grootste binnenstad. Den Haag kent meer hoogwaardige en exclusieve winkels dan welke 1 binnenstad dan ook . Onderscheidend is verder het omvangrijke aanbod in de branches ‘Antiek en kunst’ en ‘In en om het huis’. De afgelopen jaren heeft de Haagse binnenstad een opmerkelijke impuls gekregen door een combinatie van beleids- en organisatorische maatregelen en de oplevering van enkele (prestigieuze) projecten: Den Haag heeft in 2005 in de detailhandelsnota de ambitie vastgelegd om de beste winkelstad van Nederland te worden. In het kader van het project Internationale Winkelstad uit 2006 wordt er actief geworven om onderscheidende formules naar Den Haag te halen, waarvan vijftig formules

1 Bron: Feiten en cijfers Haagse detailhandel, 2007. N.B.: De P.C. Hooftstraat wordt niet tot de binnenstad van Amsterdam gerekend


pagina 10

in detailhandel en horeca zich daadwerkelijk in Den Haag gevestigd hebben. Voorbeelden zijn: COS, Marlies Dekkers, DOK Cookware, Filippa K, Fragile en het exclusieve modemerk Karen Millen; De afgelopen jaren zijn spraakmakende projecten opgeleverd, zoals de Spuimarkt, Haagsche Bluf, de renovatie van de Haagse Passage en de tramtunnel (Souterrain). Spuimarkt

Bovenstaande maatregelen en projecten hebben geleid tot een stijging van bezoekers (20% in 10 jaar), bezoekduur, bestedingen en waardering. De Spuimarkt-ontwikkeling en de renovatie van de Haagse Passage zijn beide beloond met de prestigieuze NRW Jaarprijs. Daarnaast is Den Haag in 2009 genomineerd voor de beste binnenstad van Nederland 2009-2011. Ook de komende jaren staat nog het nodige te gebeuren; Op 20 november 2009 is het Verkeerscirculatieplan (VCP) voor de binnenstad in werking getreden, bedoeld om de binnenstad aantrekkelijker te maken om te wonen, werken en winkelen. Door het doorgaande verkeer om de binnenstad heen te leiden ontstaat meer ruimte voor voetgangers en fietsers. Zo is het Spui autoluw gemaakt. Daarnaast verbetert door de invoering van het VCP de luchtkwaliteit in het centrum. De binnenstad blijft goed bereikbaar per auto; De as van het Centraal Station tot het A1-winkelgebied Grote Markt is het belangrijkste ontwikkelingsgebied. Langs de gehele as zijn kleinere en grotere ingrepen gepland: Nieuw Centraal, Turfmarkt, Grote Marktstraat en Nieuwe Passage; 2 De gemeente zet duidelijk in op een bredere identiteit voor de toekomst . De structuurvisie positioneert Den Haag als ‘Wereldstad aan Zee’ en de stad heeft de ambitie om Culturele Hoofdstad te worden in 2018. In het nieuwe Binnenstadsplan 2010-2020 zal de culturele identiteit van Den Haag zwaarder worden aangezet. Het Haagse centrum moet in combinatie met de badplaats Scheveningen meer bezoekers voor een meerdaags verblijf naar Den Haag trekken; Met het nieuwe Binnenstadsplan 2010-2020 wil Den Haag, meer dan nu, een complete binnenstad bieden. De binnenstad moet aantrekkelijk zijn voor een groot publiek, maar wel met een eigen gezicht waarmee het zich kan onderscheiden van andere winkelsteden in de Randstad en daarbuiten. 2

Zie de structuurvisie Wéreldstad aan Zee en het rapport ‘Recht op cultuur! DHCH2018’


pagina 11

Figuur 2.1 Winkelgebieden binnenstad Den Haag

De positie van Den Haag is niet onbedreigd. Met name Rotterdam heeft een zeer ambitieus binnenstadsprogramma, mede ingegeven door de komst van de hogesnelheidslijn (HSL). Er staan enkele grote winkelprojecten op stapel: de Markthal, Post Rotterdam, de Tweede Beurstraverse en het Central District.

Overige winkelgebieden In omvang en functie is De Megastores het tweede winkelgebied van Den Haag, op de binnenstad na. De Megastores telt ruim 74.000 m² wvo detailhandel en vervult naast een functie voor de stad ook een regionale functie. Andere, grote of thematische winkelgebieden buiten de binnenstad zijn: Leyweg: het enige stadsdeelcentrum binnen de Haagse gemeentegrenzen; Frederik Hendriklaan; een zeer succesvolle stedelijke winkelstraat, met een groot verzorgingsgebied, in stadsdeel Scheveningen; Palace Promenade in Scheveningen; een winkelgebied midden in een toeristische trekpleister; The Globe; een thematisch winkelcentrum met als thema ‘Outdoor & Travel’, gelegen pal achter Station Hollands Spoor. Alle andere centra behoren tot de buurten wijkstructuur, en zijn veelal boodschappencentra met dagelijkse (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) en frequent benodigde artikelen (bloemist, dierbenodigdheden, huishoudelijk).

Stadsgewest Den Haag Den Haag heeft te maken met enkele, vrij krachtige regionale centra die (net) buiten de gemeentegrenzen zijn gelegen, zoals In den Boogaard (57.500 m² wvo), Leidsenhage (42.500 m² wvo) en Zoetermeer Stadshart (48.000 m² wvo). Deze centra beperken de toevloeiing vanuit de BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 12

regio naar Haagse winkelgebieden. Daarnaast vormen ze voor sommige Haagse consumenten, zeker voor de consumenten die aan de oostelijke grens van Den Haag wonen, een aantrekkelijk alternatief. Door de behoorlijke regionale concurrentie is Den Haag, meer dan andere grotere steden, aangewezen op de eigen bevolking. Dit heeft ook te maken met de directe ligging aan zee, waardoor Den Haag geografisch gezien als het ware over een ‘half achterland’ beschikt. De Megastores

2.2

Demografisch kader Het inwonertal van Den Haag zit in de lift. Tussen 2001 en 2008 nam het aantal inwoners toe van 442.000 tot 476.000 (+7,5%), voornamelijk dankzij de realisatie van de wijken Leidschenveen en Ypenburg. De Primos prognose van 2007 gaat uit van 511.000 inwoners in 2020 (+7,4%) en 262.000 huishoudens (+10,6%). Dit betekent een flinke groei, zeker wat betreft huishoudens. De structuurvisie is iets gematigder en gaat voor 2020 uit van 505.000 inwoners. De verdeling van huishoudeninkomens naar 10%-inkomensgroepen is sinds 2002 ongeveer gelijk gebleven, waarbij de lage inkomensgroepen oververtegenwoordigd zijn. De strategie die Den Haag volgens de structuurvisie toe wil passen om de huisvestingsopgave (ruim 30.000 woningen extra tot 2020) te realiseren is verdichten. Een belangrijke binnenstedelijke herontwikkeling is de Binckhorst, dat moet worden getransformeerd van bedrijventerrein tot hoogstedelijk woonwerkgebied met 7.000 woningen. OV-bereikbaarheid is daarbij een belangrijk thema en concepten als Stedenbaan en Randstadrail dragen hieraan bij. Volgens stadsgewest Haaglanden zal de vraag naar openbaar vervoer in de regio tot 2020 met 40% 3 tot 70% toenemen . Den Haag Centraal zal binnen deze ontwikkelingen het belangrijkste knooppunt blijven, met Den Haag Hollands Spoor op enige afstand. 3

Stadsgewest Haaglanden, gemeente Den Haag (2008), Netwerk Randstadrail: openbaar vervoer naar een hoger plan


pagina 13

Impressie Nieuw Binckhorst


pagina 14

3.

Introductie detailhandelsmonitor 2009 en belangrijkste resultaten

Na de kenschets van de Haagse winkelstructuur volgt in dit tweede hoofdstuk de introductie van de detailhandelsmonitor 2009. Waarom is dit instrument in 2006 in het leven geroepen? Welke aanpak, definities en methode zijn gehanteerd voor de éénmeting in 2009 en wat zijn de belangrijkste wijzingen ten opzichte van 2006? Wat zijn de belangrijkste uitkomsten?

3.1

Aanleiding De gemeente Den Haag wil een proactief detailhandelsbeleid voeren, waarbij de beperkte gemeentelijke middelen zo efficiënt mogelijk en zo resultaatgericht mogelijk worden ingezet. Hiervoor heeft de gemeente inzicht nodig in de actuele stand van zaken in de verschillende winkelgebieden in Den Haag. Onder het motto ‘meten is weten’ is eind 2006 hiervoor voor het eerst een detailhandelsmonitor uitgevoerd. Nu, circa drie jaar later, is behoefte aan een verdere aanscherping van het vigerende detailhandelsbeleid (uit 2005) en daarmee een update van de stand van zaken in de verschillende Haagse winkelgebieden. Hierbij fungeert de monitor uit 2006 als ‘nulmeting’ en de voor u liggende monitor als ‘éénmeting’.

3.2

Doelstelling De centrale doelstelling van deze monitor is inzicht geven in de huidige stand van zaken in de Haagse winkelgebieden. Hierbij worden alle winkelgebieden uit de hoofdwinkelstructuur op diverse aspecten beoordeeld, zoals vraag- en aanbodfactoren en locationele, fysieke en commerciële kwaliteit. Daarnaast kan door middel van de éénmeting inzicht worden verkregen in de ontwikkeling van de winkelgebieden sinds 2006 en of het uitgevoerde beleid het beoogde effect heeft gehad. De monitor wordt ingezet als instrument om maatwerk te kunnen leveren op alle schaalniveaus van de winkelstructuur. Dit kan variëren van beheersmatige maatregelen voor ‘gezonde’ locaties tot vergaande en ingrijpende maatregelen voor ‘probleem’ locaties.

3.3

Aanpak De monitor bestaat uit twee onderdelen: Het voor u liggende analyserapport, waarin de resultaten van de éénmeting en de ontwikkelingen in de winkelstructuur in de periode 2006 tot 2009 worden beschreven. De beschrijving en de analyse vinden plaats op verschillende schaalniveaus; voor de stad als geheel, de afzonderlijke stadsdelen en de verschillende typen winkelcentra, zoals buurten wijkwinkelcentra; Een factsheetbundel met daarin per winkelgebied een duidelijk overzicht van: Ligging en positie in het stadsdeel, een plattegrond en foto van het winkelgebied; De belangrijkste kenmerken van het winkelcentrum; Een beschrijving in tekst, tabellen en figuren met de resultaten van de éénmeting en de ontwikkelingen sinds 2006. De resultaten zijn zoveel mogelijk in perspectief geplaatst door te benchmarken met de stad of stadsdeel als geheel en vergelijkbare type winkelcentra.


pagina 15

3.4

Proces De detailhandelsmonitor 2009 is tot stand gekomen in een interactief proces tussen de gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning. Tijdens het proces zijn diverse interviews gehouden met sleutelpersonen in de Haagse winkelstructuur. Dit zijn:

Gemeente Den Haag Marc Prins, stadsdeeldirecteur Laak; Fred Dukel, stadsdeeldirecteur Escamp; Hanneke Schippers, stadsdeeldirecteur Leidschenveen-Ypenburg, en Joost Meppelink; Annita de Bruijne, stadsdeeldirecteur Segbroek; Silvia Korevaar, stadsdeeldirecteur Scheveningen; Willem Hamming, Internationale Winkelstad; Lena Dalerup, Bureau Binnenstad; Paul van Min, Keurmerk Veilig Ondernemen; Rick Zijderveld, DSO/ economie gemeente Den Haag; Martijn van Dam, DSO/ economie gemeente Den Haag.

Externen Ruud Mannaart, Kamer van Koophandel Den Haag; Henry Zuiderwijk, Managing Director Frisia Makelaars.

3.5

Definities Definities winkelgebied en hoofdwinkelstructuur In deze monitor zijn alleen winkellocaties opgenomen waarbij er sprake is van een duidelijk herkenbare concentratie van winkels en waarbij het winkelgebied óf minimaal een buurtverzorgende functie heeft óf een herkenbaar thema heeft (zoals The Globe). Hieruit volgt de volgende definitie van een winkelgebied:

‘Een winkelgebied is een kerngebied met minimaal 5 aaneengesloten verkooppunten of 3 winkels geclusterd waarvan minimaal 1 trekker van 200 m²’. De winkelgebieden die onder bovenstaande definitie vallen, maken deel uit van de hoofdwinkelstructuur:

‘Een ruimtelijk netwerk van winkellocaties in Den Haag dat voor de consument (bewoners, werknemers en bezoekers/toeristen) zo fijnmazig als mogelijk is, maar voor ondernemingen grofmazig genoeg is om rendabel te kunnen functioneren.’ In de hoofdwinkelstructuur bevinden zich de belangrijkste winkelconcentraties van Den Haag. In 2009 maakten 70 winkelgebieden deel uit van deze structuur, in 2006 waren het er 68. In vergelijking met 2006 is het aantal winkelgebieden in de hoofdwinkelstructuur per saldo met twee toegenomen, dit komt door: Het opsplitsen van drie winkelgebieden; Frederik Hendriklaan - Aert v/d Goesstraat; Goudsbloemlaan – Goudenregenplein; Wagenstraat – Chinatown; Het toevoegen van nieuwe winkelgebieden, omdat ze nieuw zijn opgeleverd of omdat ze door bijvoorbeeld de komst van een trekker aan de definitie van een winkelgebied voldoen (zoals Koningstraat); Hoge Veld; BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 16

Koningstraat; Binnenstad Turfmarkt; ’t Hoge Veen; Winkelcentrum Ypenburg; De Turfmarkt is meegenomen omdat het een winkelgebied in ontwikkeling is. Het wegvallen van winkelgebieden, omdat ze niet meer voldoen aan de definitie van een winkelgebied; Beresteinlaan; Goudenregenstraat; Mezenlaan; Valkenbosplein; Stevinstraat/ Renbaanstraat; Jonckbloetplein.

3.6

Methode en belangrijkste uitkomsten In de monitor is een onderscheid gemaakt naar twee indices: basiskwaliteit en economisch functioneren. De index basiskwaliteit is ook in 2006 opgenomen, zodat een goede vergelijking mogelijk is. Economisch functioneren is nieuw in de monitor van 2009. Op basis van deze twee indices is een ‘nieuwe’ ranking voor 2009 bepaald. Zie hiervoor het volgende hoofdstuk.

Basiskwaliteit Om een goede vergelijking te kunnen maken tussen de resultaten in 2006 en 2009 is in deze monitor grotendeels dezelfde methode gehanteerd als tijdens de nulmeting. Op verschillende punten is de methode iets aangescherpt. Zo is onder andere de kwaliteit van de openbare ruimte toegevoegd als criterium. De aanpassingen zijn met terugwerkende kracht doorgevoerd in de resultaten van 2006. De monitor beoordeeld op een zo objectief mogelijke manier, door middel van het toekennen van scores, de basiskwaliteit van de winkelgebieden aan de hand van vijf aspecten: Vraagfactoren: de belangrijkste (meetbare) vraagvariabelen in het verzorgingsgebied, zoals de omvang van de beroepsbevolking (15-65 jaar) en het gemiddelde inkomensniveau; Aanbodfactoren: de belangrijkste (meetbare) aanbodvariabelen in het winkelgebied, zoals het aantal trekkers, de gemiddelde omvang van winkelunits, het aantal winkels en leegstand; Locationele kwaliteit: de belangrijkste aspecten op het gebied van bereikbaarheid (OV, auto en fiets) en parkeren (auto en fiets). De scores voor dit deelaspect zijn grotendeels gebaseerd op observatie ter plaatse; Fysieke kwaliteit: de fysieke kwaliteit van het winkelgebied. Hierbij horen onder andere de deelaspecten uitstraling van winkels, de loopafstanden binnen het winkelgebied, de openbare ruimte en de sfeer. De scores voor dit aspect zijn grotendeels gebaseerd op observatie ter plaatse; Commerciële kwaliteit: de commerciële kwaliteit van het winkelgebied wordt in deze monitor bepaald aan de hand van de organisatiegraad van de ondernemers, de eigendomssituatie en de veiligheid. In de factsheets worden de scores op de vijf aspecten, per winkelgebied, weergegeven in een webdiagram (figuur 3.1). Het webdiagram geeft een goed overzicht van de verschillende scores per winkelgebied, in relatie tot de gemiddelde scores van alle winkelgebieden in het betreffende stadsdeel en het Haagse gemiddelde. Naast de vijf aspecten voor basiskwaliteit wordt in het webdiagram ook het (economisch) functioneren weergegeven (zie volgende paragraaf).


pagina 17

Figuur 3.1 Voorbeeld webdiagram met scores per aspect

De Haagse hoofdwinkelstructuur staat er anno 2009 iets beter voor dan in 2006. De score voor basiskwaliteit van de hoofdwinkelstructuur is sinds 2006 met 2% toegenomen. Deze toename is te verklaren door: Een lichte afname van de leegstand met 0,6 procentpunt; Een verbetering van de algemene bereikbaarheid van de winkelgebieden, onder meer andere door de komst van de Randstadrail; De oplevering van nieuwe winkelcentra ’t Hoge Veen en Hoge Veld, die nieuw in de top 10 zijn binnen komen; De integrale binnenstadsaanpak, waaronder het strategisch locatiebeleid en het project Internationale Winkelstad. Daarnaast zijn de winkelgebieden met een Plan van Aanpak vrijwel allemaal substantieel opgeknapt, dit zijn; Weimarstraat, Dierenselaan-Apeldoornselaan, Keizerstraat, Paul Krugerlaan en Chinatown. Buiten de Plan van Aanpak-gebieden is er in de afgelopen periode in diverse winkelgebieden winkelstraatmanagement ingezet, werden ondernemersverenigingen op professionele wijze ondersteund en is een start gemaakt met de implementatie van Bedrijven InvesteringsZones (BIZ). In de periode 2006-2009 is de basiskwaliteit van de winkelgebieden in de stadsdelen Loosduinen en Escamp het sterkt toegenomen, met respectievelijk +7 en +5 basispunten. De basiskwaliteit is achteruit gegaan in Laak (-4) en Segbroek (-3). De planmatig opgezette winkelgebieden scoren in de regel hoger op basiskwaliteit dan historische gegroeide winkelgebieden of –linten. Planmatig opgezette winkelgebieden kennen in de regel betere parkeermogelijkheden, bereikbaarheid, uitstraling en organisatie. Uitzondering op de regel zijn de Bankastraat, de Grote Marktstraat (alhoewel ook deels planmatig) en de Schoolstraat. De Savornin Lohmanplein, Waldeck en Parijsplein vormen de top 3 basiskwaliteit. The Globe, in 2006 op de eerste plaats, is net buiten de top 10 gevallen (11de plaats).


pagina 18

Tabel 3.1 Top 10 en Onderste 10 factor ‘Basiskwaliteit’ 2009 (tussen haakjes positie 2006)

Top 10 1 (2) De Savornin Lohmanplein 2 (16) Waldeck 3 (4) Parijsplein 4 (9) Leyenburg 5 (8) Deltaplein 6 (-) ’t Hoge Veen 7 (-) Hoge Veld 8 (20) Bankastraat 9 (24) Binnenstad Grote Marktstraat 10 (3) Binnenstad Schoolstraat

Onderste 10 70 (66) Koningstraat 69 (67) Jan Luykenlaan 68 (65) Kempstraat 67 (53) Hoflandplein/Haagse markt 66 (28) Goudenregenplein 65 (36) Badhuisstraat 64 (56) Goeverneurplein 63 (50) Fahrenheitstraat Thomsonlaan 62 (26) Heeswijkplein 61 (59) Bazar

Economisch functioneren Nieuw in deze monitor is de beoordeling van het economisch functioneren van de verschillende winkelgebieden. Door dit aspect ook in de totaalbeoordeling mee te laten wegen, wordt een completer beeld gegeven van de stand van zaken in de winkelgebieden. Er bestaan namelijk winkelgebieden waarvan de basiskwaliteit in orde is, maar op economisch vlak toch onvoldoende presteren door externe factoren zoals concurrentie en/of een klein verzorgingsgebied. Dit uit zich dan in tegenvallende omzetten voor ondernemers en uiteindelijk oplopende leegstand en druk op huurniveaus. Het economisch functioneren van een winkelgebied is bepaald aan de hand van: De leegstand in 2009. Hoe hoger de leegstand in 2009, hoe slechter het winkelgebied in kwestie fungeert; De gemiddelde leegstand over de jaren 2006 tot en met 2009. De leegstand in 2009 is een momentopname en kan het beeld vertekenen. Daarom is ook de gemiddelde leegstand in de achterliggende periode 2006-2009 opgenomen; Het actuele huurniveau, gerelateerd aan vergelijkbare type winkelgebieden. Hierbij is verondersteld dat een relatief hoge huurprijs het succes van het winkelgebied weerspiegeld. Daarbij zij aangetekend dat een lage huurprijs niet per definitie negatief hoeft te zijn en juist kansen kan bieden aan zelfstandige en/of startende ondernemers; De ontwikkeling van het huurniveau tussen 2006 en 2009. Dit geeft aan of een winkelgebied zich succesvol ontwikkelt, of juist niet. De leegstandcijfers zijn verkregen van Locatus, marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux. De huurprijzen zijn aangeleverd door Frisia Makelaars, het grootste makelaarskantoor in de regio Groot Haaglanden en samen met elf regionale makelaarskantoren lid van het Dynamis netwerk. Tijdens de meest recente leegstandinventarisatie bleek gemiddeld 9,7 % van het winkelvloeroppervlak in de hoofdwinkelstructuur van Den Haag leeg te staan. Hiermee lag de leegstand op een iets lager niveau dan in 2006 (10,3%). In de periode 2006-2008 nam de leegstand in de hoofdwinkelstructuur af tot een leegstand van 9,1% in 2008. Sinds 2008 is de leegstand, onder invloed van de economische crisis, weer toegenomen. Er zijn grote verschillen. De top 10 kent louter frictieleegstand (< 2%). Hiertoe behoren onder andere De Savornin Lohmanplein, Frederik Hendriklaan en Leyenburg. De onderste 10 werden geconfronteerd met een gemiddelde leegstand van tussen de 15 en 30% in de periode 2006 tot 2009. Hekkensluiters zijn Ambachtsgaarde en de Megastores. Door een gedeeltelijke sanering van het winkelcentrum is de leegstand in Ambachtsgaarde sinds 2008 echter aanzienlijk afgenomen. Nog steeds problematisch is de leegstand in de Megastores. Hier spelen plannen voor herontwikkeling.


pagina 19

De tophuur wordt gerealiseerd in de binnenstad, de Wagenstraat/Venstraat met € 1.480 per m² per jaar. Het A1-winkelgebied is nog steeds in trek. Huren blijven minimaal op peil, al worden geen grote overnamesommen meer betaald. Grosso modo zijn de huurniveaus voor winkelpanden in Den Haag gelijk gebleven in vergelijking met 2006. Ook hier valt wel op dat er grote verschillen zijn tussen winkelgebieden. De top 5 zag de huurniveaus met een kwart of meer toenemen; de onderste 5 met een vijfde of meer dalen. Winkelcentrum Leyweg kende de grootste afname van de huurprijzen (Frisia Makelaars, 2009). Op basis van huur- en leegstand(ontwikkeling) behoren de Frederik Hendriklaan, de Theresiastraat en de Savornin Lohmanplein tot de best functionerende winkelgebieden in Den Haag (tabel 3.6). Helemaal onderaan eindigt het Goeverneurplein. Opvallend is dat ook een aantal plekken in de binnenstad slecht functioneren: de Torenstraat, de Boekhorststraat en ook de wat meer ‘exclusievere’ winkelgebieden Hofkwartier en de Frederikstraat/Denneweg. Het lijkt erop dat deze aanloopstraten en ‘exclusieve’ winkelgebieden relatief zwaar getroffen zijn door de economische recessie. Tabel 3.2 Top 10 en Onderste 10 Economisch functioneren

Top 10 1 Frederik Hendriklaan 2 Theresiastraat 3 De Savornin Lohmanplein 4 Binnenstad Grote Marktstraat 5 Binnenstad Hoogstraat/ Noordeinde 6 Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat 7 Aert v/d Goesstraat 8 Binnenstad Stationsweg 9 Leyenburg 10 Deltaplein



Totaalscore Zowel in dit analyserapport en de factsheets zijn de resultaten voor basiskwaliteit en economisch functioneren steeds apart behandeld. De scores voor basiskwaliteit en economisch functioneren zijn uitgedrukt in indexcijfers, waarbij 2009 is gesteld op 100. Zodoende is het mogelijk om: De resultaten op het aspect basiskwaliteit van 2009 te kunnen vergelijken met 2006; Een eindscore voor 2009 te bepalen door de indexcijfers op basiskwaliteit en economisch functioneren met elkaar te combineren. Het eindresultaat is een ranglijst van de 70 4 winkelgebieden . Zei hiervoor het volgende hoofdstuk. Figuur 3.2 Voorbeeld bollendiagram

4

Om twee verschillende indexcijfers met elkaar te kunnen vergelijken is gebruikt van zogenaamde z-scores. De z-score is de afwijking van de index van het gemiddelde van de reeks, gedeeld door de standaarddeviatie van de reeks. De optelsom van de twee z-scores (voor basiskwaliteit en economisch functioneren) bepaalt de positie op de ranglijst.


pagina 20

De beide eindscores voor basiskwaliteit en economisch functioneren zijn voor alle winkelgebieden per stadsdeel overzichtelijk weergegeven in een bollendiagram. Op de X-as wordt de score voor basiskwaliteit weergegeven en op de Y-as de score voor economisch functioneren. De winkelgebieden rechts bovenin het diagram presteren beter op beide aspecten dan de winkelgebieden links onderin. De omvang van de bol correspondeert met de omvang van het winkelgebied. Een overzicht van alle stadsdelen is opgenomen in bijlage 2.


pagina 21

4.

Resultaten éénmeting 2009: de ranglijsten

In dit vierde hoofdstuk staan de ranglijsten centraal. Welke winkelgebieden prijken boven aan de lijst en welke onderaan? Wat zijn de belangrijkste stijgers en dalers in vergelijking met 2006? Achtereenvolgens komen in dit hoofdstuk aan bod: De finale ranglijst van individuele winkelgebieden 2009 (paragraaf 4.1); De scores van alle winkelgebieden op de twee onderscheiden indices ‘basiskwaliteit’ (4.2) en ‘economisch functioneren’ (4.3); Een vergelijking van resultaten tussen stadsdelen (4.4) en type winkelgebieden (4.5); De identificatie van zogenaamde ‘parels’, winkelgebieden die thans of in de toekomst bijdragen aan de ambitie van Den Haag als beste winkelstad (4.6). In hoofdstuk 4 vindt een nadere verdieping van de winkelstructuur per stadsdeel plaats Voor een uitgebreid overzicht van alle kenmerken per winkelgebied wordt verwezen naar de factsheets.

4.1

Ranglijst 2009 De beide onderscheiden factoren – basiskwaliteit en economisch functioneren – zijn bepalend voor de uiteindelijke plaats op de ranglijst. Omdat economisch functioneren als nieuw element is toegevoegd in 2009, is de vergelijking met 2006 niet geheel zuiver.

Toppers De toppers zijn de winkelgebieden die prima functioneren en een goede basiskwaliteit hebben. Ze zijn van evident belang voor de verzorgingsstructuur. Winkelgebieden met het predicaat topper hebben veelal een gunstig toekomstperspectief. In sommige gevallen gaat dit gepaard met uitbreidingspotentie. Hoewel de directe noodzaak om te investeren ontbreekt, kan investeren in succesvolle winkelgebieden vaak sneller lonend zijn dan in moeizaam functionerende winkelgebieden. De hoogste plaats op de ranglijst in 2009 wordt ingenomen door het wijkwinkelcentrum Savornin Lohmanplein. In 2006 scoorde het Savornin Lohmanplein ook al hoog met een tweede plaats. De tweede plaats wordt nu ingenomen door de Frederik Hendriklaan, komende vanaf de een 17 positie in 2006. Andere winkelgebieden in de top zijn: de Een drietal winkelgebieden in de binnenstad: Grote Marktstraat (4 plaats), Hoogstraat/ de Noordeinde (9 ) en Spuistraat/Vlamingstraat; Twee recent opgeleverde planmatig opgezette winkelgebieden: Parijsplein (Wateringse Veld) en 't de de Hoge Veen (Leidschenveen), op respectievelijk de 7 en 10 plaats; De wijkwinkelcentra Leyenburg (3), Waldeck (6), en Bankastraat (8); Het Deltaplein in Kijkduin (5).


pagina 22

Tabel 4.1 Toppers

nr.

Winkelgebied

1.2

De Savornin Lohmanplein

4.8


2.9

Leyenburg

5.15

Binnenstad Grote Marktstraat

1.3

Deltaplein

1.7

Waldeck

2.11 5.1 5.19

Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde

8.1 5.21

t Hoge Veen Binnenstad Spuistraat/ Vlamingstraat

1.5

Kraayenstein

2.12

Hoge Veld

5.24

Binnenstad Wagenstraat/ Venestraat

7.3 7.6

ranking 2006

verschil index index index positie basiskwaliteit basiskwaliteit economisch ranking 20062006 (D-H 2009 (Den functioneren kwalificatie 2009 2009 2009=100) Haag=100) 2009 2009

2

1

1

125

127

138 Topper

17

2

15

107

110

151 Topper

9

3

6

115

123

126 Topper

24

4

20

102

116

138 Topper

8

5

3

116

122

126 Topper

16

6

10

108

125

113 Topper

Parijsplein

4

7

-3

121

124

113 Topper

Bankastraat

20

8

12

106

117

126 Topper

116

109

138 Topper

121

113 Topper

7

9

-2

n.v.t.

10

n.v.t.

13

11

2

109

108

138 Topper

43

12

31

94

114

126 Topper

n.v.t.

13

n.v.t.

120

113 Topper

14

14

0

113

126 Topper

Theresiastraat

47

15

32

93

99

151 Topper

Willem Royaardsplein

15

16

-1

108

112

126 Topper

4.1

Aert v/d Goesstraat

44

17

27

94

103

138 Topper

5.13

Binnenstad De Passage

19

18

1

106

111

113 Topper

5.20

Binnenstad Schoolstraat

3

19

-16

122

116

101 Topper

7.2

Stuyvesantplein

57

20

37

84

102

126 Topper

7.4

Van Hoytemastraat

18

21

-3

107

108

113 Topper


pagina 23

109

Middenmoters De middenmoters zijn de winkelgebieden die zich noch in positieve, noch in negatieve zin onderscheiden. Het is in aantal en metrage de meest omvangrijke groep. Alertheid is vooral geboden bij een snelle daling van het winkelgebied op de ranglijst, als het economisch functioneren of de basiskwaliteit (bijzonder) slecht is en de afstand tot de ‘achterblijvers’ gering is. Tijdig ingrijpen kan afglijden voorkomen. Tabel 4.2 Middenmoters

ranking 2006


nr.

Winkelgebied

1.6

Loosduinse Hoofdstraat

25

22

3

101

107

113 Middenmoter

7.1

Mariahoeve

10

23

-13

115

107

113 Middenmoter

4.7

Tesselseplein

51

24

27

89

105

113 Middenmoter

2.4

Bouwlustlaan

61

25

36

81

104

113 Middenmoter

2.3

Betje Wolffstraat

39

26

13

95

96

126 Middenmoter

5.22

Binnenstad Stationsweg

33

27

6

97

90

138 Middenmoter

5.26

Binnenstad Turfmarkt

52

28

24

89

95

126 Middenmoter

8.2

Ypenburg

n.v.t.

29

n.v.t.

112

88 Middenmoter

3.1

Appelstraat/Vlierboomstraat

31

30

1

98

97

113 Middenmoter

1.1

Arabislaan

29

31

-2

99

97

113 Middenmoter

5.4

Hoefkade

62

32

30

81

90

126 Middenmoter

5.9

Vaillantlaan

60

33

27

81

101

101 Middenmoter

4.3

Gentsestraat/Stevinstraat

32

34

-2

98

94

113 Middenmoter

2.5

De Stede

35

35

0

96

105

88 Middenmoter

4.6

Reinkenstraat

45

36

9

93

97

101 Middenmoter

3.4

Goudsbloemlaan

55

37

18

87

90

113 Middenmoter

5.16

Binnenstad Haagsche Bluf

6

38

-32

119

108

75 Middenmoter

5.7

Paul Krugerlaan

63

39

24

79

95

101 Middenmoter

5.17

Binnenstad Pleinkwartier

27

40

-13

99

100

88 Middenmoter

2.10

Leyweg

30

41

-11

99

106

75 Middenmoter

5.3

Hobbemastraat

64

42

22

77

90

101 Middenmoter

5.5

Hoflandplein/Haagse markt

53

43

10

88

77

126 Middenmoter

5.8

The Globe

1

44

-43

126

114

50 Middenmoter

6.3

Megastores

21

45

-24

106

101

75 Middenmoter

7.7

Ursulaland

12

46

-34

111

95

88 Middenmoter

5.2

Bazar

59

47

12

81

88

101 Middenmoter

2.7

Heeswijkplein Binnenstad Frederikstraat/Denneweg

26

48

-22

100

88

101 Middenmoter

11

49

-38

112

107

63 Middenmoter

5.14


pagina 24

Achterblijvers De achterblijvers betreffen de winkelgebieden die in functioneren en/of basiskwaliteit duidelijk achter blijven bij de rest. Op alle niveaus komen winkelgebieden voor die naar verhouding onvoldoende presteren en meer aandacht verdienen. Tabel 4.3 Achterblijvers

ranking 2006


nr.

Winkelgebied

2.6

Dierenselaan/Apeldoornselaan

40

50

-10

94

91

88 Achterblijver

3.5

Weimarstraat

49

51

-2

92

98

75 Achterblijver

4.5


5

52

-47

120

97

75 Achterblijver

2.1

Almeloplein

22

53

-31

104

96

75 Achterblijver

5.25

Binnenstad Chinatown

46

54

-8

93

95

75 Achterblijver

2.2

Ambachtsgaarde

58

55

3

82

94

75 Achterblijver

3.3

Goudenregenplein

28

56

-28

99

80

101 Achterblijver

5.12

Binnenstad Boekhorststraat

48

57

-9

93

96

63 Achterblijver

5.18

Binnenstad Hofkwartier

37

58

-21

95

96

63 Achterblijver

5.6

Kempstraat

65

59

6

69

76

101 Achterblijver

4.4

Keizerstraat

42

60

-18

94

95

63 Achterblijver

5.10

Zeeheldenkwartier

34

61

-27

97

93

63 Achterblijver

3.2

Fahrenheitstraat/Thomsonlaan

50

62

-12

89

86

75 Achterblijver

1.4

Hildo Kroplaan

38

63

-25

95

91

63 Achterblijver

5.23

Binnenstad Torenstraat

54

64

-10

88

91

63 Achterblijver

6.2

Lorentzplein

41

65

-24

94

91

63 Achterblijver

4.2

Badhuisstraat

36

66

-30

95

82

75 Achterblijver

7.5

Weissenbruchstraat

23

67

-44

103

88

63 Achterblijver

6.1

Goeverneurplein

56

68

-12

87

84

50 Achterblijver

2.8

Jan Luykenlaan

67

69

-2

66

67

63 Achterblijver

5.11

Koningstraat

66

70

-4

67

60

75 Achterblijver

Helemaal onder aan de lijst staan de Koningsstraat, de Jan Luykenlaan, het Goeverneurplein, de Weissenbruchstraat en de Badhuisstraat, de zogenaamde ‘achterblijvers’ (tabel 4.3).

Stijgers en dalers De winkelgebieden Stuyvesantplein, Bouwlustlaan en Theresiastraat zijn in vergelijking met 2006 de grootste stijgers op de ranglijst. De grootste dalers zijn de Palacepromenade/ Palaceplein, de Weissenbruchstraat en de Frederikstraat/Denneweg. The Globe behoort ook bij de Top 10 dalers, dit is te verklaren door een hoge leegstand in de afgelopen jaren (welke inmiddels is gereduceerd tot frictieniveau) en het ontbreken van huurgegevens. De stijging of daling van de bovengenoemde winkelgebieden heeft vooral te maken met een aanzienlijk andere score voor basiskwaliteit. Daarnaast speelt mee dat in de huidige monitor het economisch functioneren is meegewogen. Door het relatief goede economisch functioneren van bijvoorbeeld de Theresiastraat en het Stuyvesantplein hebben deze winkelgebieden een extra ‘zetje’ gekregen op de ranglijst (tabel 4.4).


pagina 25

Tabel 4.4 Top 10 stijgers en dalers overall ranking (tussen haakjes positie 2006)

Top 10 stijgers Stuyvesantplein (57) Bouwlustlaan (61) Theresiastraat (47) Kraayenstein (43) Hoefkade (62) Aert v/d Goesstraat (44) Tesselseplein (51) Vaillantlaan (60) Paul Krugerlaan (63) Binnenstad Turfmarkt (52)

Top 10 dalers Palacepromenade Palaceplein (5) Weissenbruchstraat (23) The Globe* (1) Binnenstad Frederikstraat/Denneweg (11) Ursulaland (12) Binnenstad Hagsche Bluf (6) Almeloplein (22) Badhuisstraat (36) Goudenregenplein (28) Zeeheldenkwartier (34)


4.2

Basiskwaliteit De ranking van de winkelgebieden is bepaald op basis van twee factoren; de basiskwaliteit en het economisch functioneren van een winkelgebied. Bij de basiskwaliteit worden de volgende kenmerken van een winkelgebied beoordeeld met een score: Vraag, Aanbod, Locationele kwaliteit, Fysieke kwaliteit en Commerciële kwaliteit. Onder elk van deze aspecten valt een aantal deelaspecten, zoals bevolkingssamenstelling en inkomen (Vraag), omvang, trekkerbeeld en leegstand (Aanbod), bereikbaarheid en parkeren (Locationele kwaliteit) en sfeer en uitstraling (Fysieke kwaliteit). Het economisch functioneren wordt apart behandeld in de volgende paragraaf (4.3). De aanpassingen in de methodiek die in 2009 zijn gedaan, zijn ook met terugwerkende kracht voor 2006 doorgevoerd. Hierdoor is een zuivere vergelijking mogelijk. De Savornin Lohmanplein, Waldeck en Parijsplein scoren het hoogst. Het grootste deel van de winkelcentra in de top 10 voor basiskwaliteit is planmatig ontwikkeld, waardoor de basiskwaliteit vanzelfsprekend hoger ligt. Zo zijn planmatige winkelcentra vaak efficiënter ingericht en beschikken ze hierdoor – in vergelijking met historisch gegroeide winkelcentra - onder andere over relatief goede parkeermogelijkheden, bereikbaarheid en een nette uitstraling. In dit licht valt de hoge positie van de niet-planmatig ontwikkelde winkelcentra Bankastraat, Grote Marktstraat en Schoolstraat op. De winkelgebieden Koningstraat, Jan Luykenlaan en Kempstraat scoren het slechtst op basiskwaliteit, onder andere door een matige tot slechte openbare ruimte en een beperkt bevolkingsdraagvlak (zowel kwantitatief als kwalitatief) (tabel 4.5). In de factsheets is per winkelgebied meer informatie te vinden over de scores per (deel)aspect. Tabel 4.5 Top 10 en onderste 10 basiskwaliteit 2009 (tussen haakjes positie 2006)

Top 10 1 (2) De Savornin Lohmanplein 2 (16) Waldeck 3 (4) Parijsplein 4 (9) Leyenburg 5 (8) Deltaplein 6 (-) ’t Hoge Veen 7 (-) Hoge Veld 8 (20) Bankastraat 9 (24) Binnenstad Grote Marktstraat 10 (3) Binnenstad Schoolstraat BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Onderste 10 70 (66) Koningstraat 69 (67) Jan Luykenlaan 68 (65) Kempstraat 67 (53) Hoflandplein/Haagse markt 66 (28) Goudenregenplein 65 (36) Badhuisstraat 64 (56) Goeverneurplein 63 (50) Fahrenheitstraat Thomsonlaan 62 (26) Heeswijkplein 61 (59) Bazar pagina 26

Tabel 4.6 Top 10 stijgers en dalers Basiskwaliteit (tussen haakjes positie 2006)

Top 10 stijgers Bouwlustlaan Kraayenstein Vaillantlaan Stuyvesantplein Tesselseplein Paul Krugerlaan Aert vd Goesstraat Binnenstad Grote Marktstraat Waldeck Weimarstraat

Top 10 dalers Goudenregenplein Weissenbruchstraat Heeswijkplein Ursulaland Palacepromenade Palaceplein Badhuisstraat Binnenstad Stationsweg Almeloplein Gentsestraat Stevinstraat Zeeheldenkwartier


Kwaliteit openbare ruimte Als nieuw element is in deze monitor de kwaliteit van de openbare ruimte van de Haagse winkelgebieden opgenomen. Dit is het resultaat van een schouw en een meting door het team Openbare Ruimte, afdeling Ruimtelijke Ordening van de Directie Beleid van de gemeente Den Haag. De ambitie is dat alle winkelgebieden het predicaat ‘Residentie Kwaliteit’ behalen. De Residentie Kwaliteit is een genormeerde wijze van inrichting en onderhoud die in principe geldt voor alle woon- en werkgebieden van de stad Den Haag. Hierbij geldt het Haags Handboek Openbare Ruimte als richtlijn. Op deze wijze realiseert Den Haag een herkenbare en duurzame kwaliteit, die op peil gehouden wordt met intensief onderhoud. Voor de Haagse binnenstad en delen van Scheveningen-Kuststrook wordt de lat hoger gelegd dan Residentie Kwaliteit, namelijk op ‘Hofstad Kwaliteit’. De Haagse binnenstad en een deel van de kust van Scheveningen worden namelijk intensief gebruikt en bezocht. Samen vormen ze een toeristische trekpleister en zijn ze het internationale visitekaartje van Den Haag. Hierdoor moeten de bestrating, het straatmeubilair en het groen voldoen aan hoge eisen van uitstraling, functionaliteit en duurzaamheid. In de binnenstad voldoet de kwaliteit van de openbare ruimte over het algemeen aan de vereisten voor het predicaat Hofstad Kwaliteit, met uitzondering van de Grote Marktstraat. De Hofstad Kwaliteit wordt in de binnenstad uitgevoerd door middel van de nota ‘De Kern Gezond’. De uitvoering is begonnen in 1989, waarbij begonnen is met het kernwinkelgebied, de pleinen en de doorgaande wegen in de binnenstad. Van daaruit wordt verder gegaan met de wijken in de binnenstad. Centraal in de nota staat het verbeteren van die gebieden die exclusief voor voetgangers zijn, door onder andere het gemotoriseerde verkeer te verminderen. Buiten de binnenstad zijn er 14 winkelgebieden aanwezig waar de openbare ruimte in negatieve zin aanzienlijk afwijkt van de norm, waaronder het Zeeheldenkwartier, de Van Hoytemastraat, Reinkenstraat en de Fahrenheitstraat/ Thomsonlaan. In deze winkelgebieden is herinrichting als eerste noodzakelijk (tabel 4.7). Tabel 4.7 Winkelgebieden met minimale score voor openbare ruimte

Naam winkelgebied Waldeck De Stede Fahrenheitstraat/ Thomsonlaan Goudsbloemlaan Reinkenstraat Hoefkade Hoflandplein/ Haagse Markt

Koningstraat Mariahoeve Theresiastraat Van Hoytemastraat Kempstraat Paul Krugerlaan Zeeheldenkwartier

Bron: Schouw Openbare Ruimte, gemeente Den Haag (2009)


pagina 27

4.3

Economisch functioneren De basiskwaliteit geeft een goede indicatie van de uitgangspositie van een winkelcentrum, maar niet zozeer over het daadwerkelijk functioneren. Voor het economisch functioneren is vooral de positie van het winkelgebied in het lokale krachtenveld doorslaggevend. Goed functionerende winkelgebieden kennen weinig leegstand en een opwaartse druk op huren: andere winkeliers willen zich hier ook graag huisvesten. Bij slecht functionerende winkelgebieden treedt een tegengesteld effect op: de leegstand loopt op en het huurniveau staat onder druk. In de monitor van 2009 is voor het eerst een aparte maatstaf opgenomen voor functioneren. Het functioneren wordt berekend door de relatieve hoogte van de huurprijzen en de leegstandspercentages (zie paragraaf 3.6). Op basis van bovenstaande parameters behoren de Frederik Hendriklaan, de Theresiastraat en de Savornin Lohmanplein tot de best functionerende winkelgebieden in Den Haag (tabel 4.8). Helemaal onderaan eindigt het Goeverneurplein. Opvallend is dat ook een aantal plekken in de binnenstad slecht functioneren: de Torenstraat, de Boekhorststraat en ook de wat meer ‘exclusievere’ winkelgebieden Hofkwartier en de Frederikstraat/Denneweg. Het lijkt erop dat deze aanloopstraten en ‘exclusieve’ winkelgebieden relatief zwaar getroffen zijn door de economische recessie, wat tot uitdrukking komt in een oplopende leegstand en neerwaartse druk op huurniveaus, en daarmee het functioneren. De verwachting is echter dat deze winkelgebieden bij economisch herstel weer een sterk opwaartse beweging laten zien. Tabel 4.8 Top 10 en Onderste 10 Economisch functioneren

Top 10 1 Frederik Hendriklaan 2 Theresiastraat 3 De Savornin Lohmanplein 4 Binnenstad Grote Marktstraat 5 Binnenstad Hoogstraat/ Noordeinde 6 Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat 7 Aert v/d Goesstraat 8 Binnenstad Stationsweg 9 Leyenburg 10 Deltaplein *huurgegevens ontbreken


pagina 28


Leegstand 2009 Van de 70 winkelgebieden lag de leegstand in 2009 het hoogst in de Torenstraat (30%), Ursulaland (28%) en Haagsche Bluf (22%). Er zijn 13 winkelgebieden in Den Haag waar tijdens de leegstandsinventarisatie geen leegstand voorkwam (tabel 4.9). Tabel 4.9 Top 13 leegstand 2009 (% van m² wvo)

Top 13 minste leegstand Aert v/d Goesstraat Arabislaan Bankastraat Bouwlustlaan De Savornin Lohmanplein Kraayenstein Leyenburg Parijsplein Stuyvesantplein Tesselseplein Vaillantlaan Waldeck Willem Royaardsplein

Leegstand 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Top 13 meeste leegstand Torenstraat Ursulaland Haagsche Bluf Chinatown Pleinkwartier Hofkwartier Megastores Palacepromenade/ Palaceplein Goeverneurplein Keizerstraat Weissenbruchstraat Frederikstraat/Denneweg Fahrenheitstraat/Thomsonlaan

Leegstand 30,4% 28,4% 21,5% 21,3% 20,6% 20,4% 20,4% 20,3% 19,7% 16,7% 15,3% 14,8% 14,6%

Bron: Locatus, gemeente Den Haag

Gemiddelde leegstand 2006-2009 De leegstand in 2009 is een momentopname. Als de gemiddelde leegstand over de periode 20062009 wordt beschouwd, dan ontstaat er een iets genuanceerder beeld. Uit deze analyse blijkt dat in Ambachtsgaarde de afgelopen jaren gemiddeld een derde van het winkelvloeroppervlak leeg stond. Door een gedeeltelijke sanering van het winkelcentrum is de leegstand sinds 2008 echter aanzienlijk afgenomen. Daarnaast kenden in de afgelopen periode vooral de Megastores, Chinatown en The Globe een hoge leegstand. De leegstand in The Globe is inmiddels gereduceerd tot een normaal frictieniveau. Hiertegenover staat de aanwezigheid van 10 winkelgebieden die in de afgelopen vijf jaar nagenoeg geen leegstand kenden. Hiertoe behoren onder andere De Savornin Lohmanplein, Frederik Hendriklaan en Leyenburg; alle drie winkelcentra die in de top 10 van de ranglijst voorkomen (tabel 4.10). Tabel 4.10 Top 10 meeste en minste gemiddelde leegstand 2006 - 2009 (% m² wvo)

Top 10 minste leegstand Arabislaan Parijsplein Willem Royaardsplein De Savornin Lohmanplein Mariahoeve Leyenburg Frederik Hendriklaan Hoefkade Hoflandplein/Haagse markt Betje Wolffstraat

Leegstand 0% 0% 0% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%

Top 10 meeste leegstand Ambachtsgaarde Megastores Binnenstad Chinatown The Globe De Stede Keizerstraat Binnenstad Hofkwartier Jan Luykenlaan Vaillantlaan Goeverneurplein

Leegstand 29% 20% 19% 17% 17% 16% 15% 15% 15% 15%

Bron: Locatus, gemeente Den Haag

Relatieve huurniveaus 2009 De hoogste winkelhuren van Den Haag worden vanzelfsprekend gerealiseerd in de binnenstad. In de Wagenstraat/ Venestraat, Spuistraat/Vlamingstraat en Hoogstraat/Noordeinde liggen de huren op het hoogste niveau. Buiten de binnenstad vallen de hoge huren op de Frederik Hendriklaan en de Theresiastraat op (tabel 4.11). BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 29

Tabel 4.11 Top 10 winkelgebieden met hoogste gerealiseerde huurprijzen

Naam winkelgebied Binnenstad Wagenstraat/Venestraat Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde Binnenstad De Passage Binnenstad Grote Marktstraat Binnenstad Pleinkwartier Binnenstad Haagsche Bluf Frederik Hendriklaan Binnenstad Schoolstraat Theresiastraat

Huurprijs (€/m²/jaar) € 1.480 € 800 / 1.250 € 600 / 900 € 800 € 800 € 700 € 500 € 400 € 350 € 350

Bron: Frisia makelaars, 2009

Als de huurprijs per winkelgebied wordt gerelateerd aan de gemiddelde huurprijzen die voor hetzelfde type winkelgebied gelden in Den Haag, dan komen eveneens de bovengenoemde winkelgebieden naar voren. Hiernaast vallen de relatief hoge huurprijzen voor Hoflandplein/Haagse Markt, De Savornin Lohmanplein, de Van Hoytemastraat, de Aert v/d Goesstraat en de Bankastraat op. De winkelgebieden waar de huurprijzen in negatieve zin het meest afwijken van het gemiddelde zijn vooral gebieden in de binnenstad, zoals de Boekhorststraat, de Torenstraat en het Hofkwartier. De grote afwijking van de huren in deze winkelgebieden kan verklaard worden door het matige functioneren en het grote verschil met de uitzonderlijk hoge huurprijzen die in andere delen van de binnenstad worden gerealiseerd. Buiten de binnenstad liggen de huren relatief laag op het Heeswijkplein, het Goeverneurplein, de Jan Luykenlaan en de Paul Krugerlaan (tabel 4.12). Tabel 4.12 Top 10 hoge en lage huurprijzen in relatie tot type winkelgebied

Top 10 hoge huurprijzen Binnenstad Wagenstraat/ Venestraat Binnenstad Spuistraat/ Vlamingstraat Frederik Hendriklaan Hoflandplein/Haagse markt

Afwijking 153% 114% 85% 71%

De Savornin Lohmanplein Van Hoytemastraat Theresiastraat Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde Aert v/d Goesstraat Bankastraat

63% 63% 62% 54% 42% 42%

Top 10 lage huurprijzen Binnenstad Boekhorststraat Binnenstad Torenstraat Binnenstad Hofkwartier Heeswijkplein Binnenstad Frederikstraat/Denneweg Binnenstad Turfmarkt Binnenstad Chinatown Goeverneurplein Jan Luykenlaan Paul Krugerlaan

Afwijking -82% -66% -57% -54% -53% -53% -49% -46% -43% -42%

Bron: Frisia makelaars, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Huurprijsontwikkeling 2006-2009 De winkelgebieden die sinds 2006 de grootste huurprijsontwikkeling hebben doorgemaakt, liggen vooral in de binnenstad. De drie grootste stijgers zijn Chinatown, Stationsweg en de Grote Marktstraat. De stijging in de Grote Marktstraat is onder andere te verklaren door de oplevering van het Spuimarktcomplex. De huurprijsstijging in Chinatown is opvallend gezien de gemiddeld hoge leegstand. Buiten de binnenstad zagen de Frederik Hendriklaan, de Loosduinse Hoofdstraat, de Theresiastraat en de Appelstraat/Vlierboomstraat de huren aanzienlijk stijgen. De grootste daling van de huurprijzen vond voornamelijk buiten de binnenstad plaats, in winkelgebieden als Leyweg, de Van Hoytemastraat, de Weissenbruchstraat en het Zeeheldenkwartier (tabel 4.13).


pagina 30

Tabel 4.13 Top 10 stijgers en dalers huurprijzen

Top 10 stijging huurprijzen

Ontw. 2006-2009 50% 33% 33% 33% 25% 23% 17% 17% 13% 11%

Binnenstad Chinatown Binnenstad Stationsweg Binnenstad Grote Marktstraat Frederik Hendriklaan Loosduinse Hoofdstraat Binnenstad Wagenstraat/ Venestraat Binnenstad Pleinkwartier Theresiastraat Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde Appelstraat Vlierboomstraat

Top 10 daling huurprijzen Leyweg Van Hoytemastraat Weissenbruchstraat Zeeheldenkwartier Parijsplein Ambachtsgaarde Arabislaan Winkelcentrum Ypenburg Lorentzplein Hildo Kroplaan

Ontw. 20062009 -50% -25% -20% -20% -19% -17% -17% -15% -14% -14%

Bron: Frisia makelaars, bewerking Bureau Stedelijke Planning

4.4

Resultaten per stadsdeel Als de resultaten van de verschillende stadsdelen onderling worden vergeleken, dan blijkt dat ze onderling niet veel verschillen. Wel springen er vier stadsdelen uit: Loosduinen en LeidschenveenYpenburg in positieve zin en Laak en Segbroek in negatieve zin. De eerste twee stadsdelen scoren op de ranglijst het best van alle stadsdelen in Den Haag. Hierbij scoort Leidschenveen-Ypenburg op het gebied van basiskwaliteit iets hoger dan Loosduinen. Dit is logisch gezien de aanwezigheid van enkel planmatig ontwikkelde winkelcentra in het stadsdeel. Hiertegenover staat dat de winkelgebieden in Loosduinen in economische zin gemiddeld beter functioneren. De winkelgebieden in Laak en Segbroek scoren over het algemeen zowel laag op basiskwaliteit als op economisch functioneren, waarbij Laak vooral zeer slecht scoort op economisch functioneren (tabel 4.14). Tabel 4.14 Scores per stadsdeel 2006 en 2009

Naam stadsdeel Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum

Index Index Verschil Gemiddelde basiskwal. basiskwal. index basiskw. Index econ. ranking 2006* 2009* 2006-2009 funct.2009 2009** 20 105 112 7 113 35 96 101 5 96 47 93 90 -3 96 36 99 98 -1 104 37 96 98 2 99

Binnenstad

103

103

0

101

33

Overig Centrum

87

91

4

94

44

96 103 98

92 101 116 100

-4 -2 2

63 111 101 100

59 30 20 35

Laak Haagse Hout Leidschenveen-Ypenburg Gemiddelde Den Haag *gemiddelde 2009=100

**gemiddelde van alle posities op de ranglijst van de winkelgebieden in het betreffende stadsdeel


pagina 31

Figuur 4.1 Overzicht scores 2006 en 2009 per stadsdeel

*gemiddelde 2009=100

Naast Loosduinen en Leidschenveen-Ypenburg is de basiskwaliteit op orde in Escamp en Haagse Hout. In de overige stadsdelen is de basiskwaliteit ondergemiddeld, met name in Laak. Loosduinen scoort het best op het economisch functioneren van de winkelgebieden, gevolgd door Haagse Hout, Scheveningen en Leidschenveen-Ypenburg. Deze stadsdelen scoren bovengemiddeld. De overige vier stadsdelen presteren ondergemiddeld op economisch functioneren. Ook stadsdeel Laak is in dit geval hekkensluiter (figuur 4.1). Stadsdeel Loosduinen heeft de sterkste ontwikkeling van de basiskwaliteit laten zien sinds 2006, gevolgd door Escamp en de winkelgebieden in stadsdeel Centrum die buiten de binnenstad vallen. De ontwikkeling van de basiskwaliteit is met name in Laak en Segbroek achtergebleven. Figuur 4.2 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren per stadsdeel, 2009


pagina 32

4.5

Resultaten per type winkelgebied Net als voor de stadsdelen is er ook een score per winkelgebiedtype bepaald voor 2009 en 2006. De resultaten moeten met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd, aangezien enkele winkelgebiedtypen uniek zijn in Den Haag. Voor deze type winkelgebieden berust de score dan op één of enkele winkelgebied(en) en waarneming(en). Het gaat hier om stadsdeelcentra (N=1: Leyweg) en grootschalige concentraties (N=1:Megastores). Van speciale winkelgebieden zijn er twee: Deltaplein (Kijkduin) en The Globe. Daarnaast kent Den Haag slechts 5 buurtwinkelcentra (tabel 4.15). Tabel 4.15 Scores per type winkelgebied 2006 en 2009

Index Index Verschil index Index econ. Gem. N basiskwal. basiskwal. basiskw. funct. ranking 2009 2006* 2009* 2006-2009 2009* 2009** Winkelgebiedstype Binnenstad 104 104 0 101 32 13 Stadsdeelcentra 99 106 7 75 41 1 Wijkwinkelcentra groot 100 99 -1 102 36 14 Wijkwinkelcentra klein 93 98 5 103 35 21 Buurtcentra 95 103 8 111 28 5 Grootschalige concentraties 106 101 -5 75 45 1 Speciale winkelgebieden 121 118 -3 88 25 2 Stedelijke winkelstraten 93 96 3 94 43 13 Gemiddelde Den Haag 98 100 2 100 35 70 *gemiddelde 2009=100 ****gemiddelde van alle posities op de ranglijst van de winkelgebieden van het betreffende type winkelgebied

Het is opmerkelijk dat de speciale winkelgebieden (The Globe, Deltaplein) de best scorende winkelgebiedtypes zijn op de ranglijst. Dit is grotendeels te verklaren doordat er van deze winkelgebieden maar twee zijn in Den Haag. Beide winkelgebieden beschikken over een hoge basiskwaliteit, maar functioneren in economische zin ondergemiddeld. De buurtwinkelcentra scoren over de gehele linie ook hoog, door een combinatie van een goede basiskwaliteit en een goed economisch functioneren. De buurtcentra functioneren in economische zin aanzienlijk beter dan de overige type winkelgebieden op de ranglijst. Hierbij geldt eveneens dat dit type winkelgebied maar beperkt voorkomt in Den Haag. De basiskwaliteit van de Megastores (grootschalige concentratie) is in orde, het economisch functioneren is echter aanzienlijk ondergemiddeld. Ook de stedelijke winkelstraten staan relatief laag op de ranglijst. Deze winkelgebieden presteren overall op beide aspecten ondergemiddeld. Figuur 4.3 Overzicht scores 2006 en 2009 per type winkelgebied


pagina 33

Sinds 2006 is de basiskwaliteit van vooral de buurt-, stadsdeel- (lees:Leyweg) en kleine wijkwinkelcentra toegenomen. Dit komt onder andere door een afgenomen leegstand en betere vraagfactoren (inkomen en bevolkingssamenstelling). De basiskwaliteit van grootschalige concentraties (Megastores) en de speciale winkelgebieden (The Globe en Deltaplein) is het meest afgenomen. Dit heeft vooral te maken met verslechterde aanbodfactoren, zoals leegstand, en een verslechtering van de fysieke kwaliteit. Figuur 4.4 Matrix economisch functioneren vs. basiskwaliteit per type winkelgebied, 2009

*gemiddelde 2009=100

4.6

Parels Den Haag heeft de ambitie geformuleerd om de beste winkelstad van Nederland te worden, mede onder de noemer Den Haag Internationale Winkelstad. Enkele winkelgebieden dragen gezien hun bijzondere aanbod, samenstelling, sfeer/kwaliteit en/of functie wezenlijk bij aan deze ambitie. Soms worden deze bijzondere gebieden als zodanig al herkend, in andere gevallen moeten ze nog ontdekt worden. Op basis van voorgaande analyses, onze eigen indruk en observatie ter plaatse en de resultaten van een onderzoek onder het winkelende publiek in Den Haag, bestempelen we enkele winkelgebieden als ‘parels’. Het zijn de winkelgebieden die de grootste bijdrage (kunnen) leveren aan Den Haag als beste winkelstad omdat ze zich onderscheiden met een bijzonder aanbod, samenstelling, sfeer/kwaliteit en/of functie. Een winkelgebied verdient het predicaat ‘parel’ als het (in potentie) bezoekers vanuit heel Den Haag en zo mogelijk ook daarbuiten weet te trekken. Daarnaast zijn sommige ondersteunende winkelcentra zo bijzonder dat ze aan te wijzen zijn als parel. Veel van de parels bevinden zich logischerwijs in de binnenstad: aan de top van de winkelhiërarchie met van oudsher de sterkste verzorgingsfunctie. Daarnaast zouden de toeristische trekpleisters Scheveningen en Kijkduin ook tot de parels moeten gaan behoren. Winkelgebieden die thans tot de parels behoren, zijn:


pagina 34

Tabel 0.4 Huidige en toekomstige parels Den Haag beste winkelstad Parels (toekomstig)

Parels (huidig) Binnenstad Frederikstraat/Denneweg Hoogstraat/Noordeinde De Passage Grote Marktstraat Haagsche Bluf Hofkwartier

Chinatown

Centrum overig Zeeheldenkwartier

Paul Krugerlaan Scheveningen



Overig Den Haag Van Hoytemastraat Appelstraat/Vlierboomstraat Bankastraat Theresiastraat

Deltaplein (Kijkduin) Megastores

Tabel 4.16 Huidige parels Parels (huidig) Binnenstad Frederikstraat/Denneweg Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde

Binnenstad De Passage Binnenstad Grote Marktstraat Binnenstad Haagsche Bluf Binnenstad Hofkwartier


Zeeheldenkwartier

Van Hoytemastraat

Appelstraat/ Vlierboomstraat

Bankastraat Theresiastraat

Unieke kenmerken Hoogwaardige uitstraling, combinatie mode & luxe, woonwinkels, kunst, cultuur en horeca. Hoogwaardige uitstraling, combinatie mode & luxe, woonwinkels, galeries en horeca. Goede ligging in de binnenstad. Hoogwaardig winkelgebied met onderscheidend aanbod, centraal in de binnenstad, op steenworp van A1. Grote volumes op een rij, warenhuisboulevard. Hoogwaardig winkelgebied met onderscheidend aanbod, centraal in de binnenstad, op steenworp van A1. Kleinschalig, historisch zwerfmilieu, aantrekkelijk voor startende ondernemers. Vooral zelfstandige ondernemers. Afwisseling tussen ‘oude rotten’ en starters. Historisch winkelgebied met functie voor het stadsdeel en daarbuiten. Een goede mix tussen zelfstandigen en grote winkelketens. Aanwezigheid van een grote hoeveelheid winkels in mode en luxe in midden+/hoogsegment. Bonte verzameling van supergespecialiseerde winkels in een aantrekkelijke kleinschalige setting, met lichte focus op bijzonder food (delicatessen), kunst en interieur en horeca. Ondanks ontbreken supermarkt sterk wijkwinkelcentrum met zeer hoogwaardig aanbod in versspeciaalzaken, In/Om huis en Mode & Luxe. Ondanks ontbreken supermarkt sterk wijkwinkelcentrum met veel zelfstandige ondernemers. Naast dagelijkse versspeciaalzaken focus op In/Om huis en Mode & Luxe. Sterke versspeciaalzaken van zeer hoge kwaliteit. Zeer compleet wijkwinkelcentrum met benodigd dagelijks aanbod en een sterke focus op winkels in In/Om huis, gecombineerd met succesvolle horeca.

Naast bovenstaande parels zijn er nog enkele winkelgebieden aan te wijzen die nu al een bijzondere positie vervullen, maar met meer aandacht kunnen uitgroeien tot een volwaardige parel (tabel 4.17). BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 35

Tabel 4.17 Potentiële parels

Mogelijke toekomstige parels Binnenstad Chinatown Palacepromenade/ Palaceplein Scheveningen Paul Krugerlaan Deltaplein Megastores

Onderscheidende kenmerken Chinese versspeciaalzaken gecombineerd met typische Chinese dienstverlening. Unieke ligging aan zee, te midden van een belangrijke toeristische trekpleister. Bovenlokale/regionale trekkracht vanwege cluster Indiase (mode)winkels. Unieke ligging aan zee. Na herontwikkeling unieke combinatie van wijkwinkelcentrum en grootschalige detailhandel. De grootschalige detailhandel heeft een functie voor heel Den Haag en daarbuiten.

In het geval van Chinatown en de Paul Krugerlaan moet vooral gelet worden op een sterke branchering en een goede kwaliteit en uitstraling van het winkelgebied. De branchering verdient ook de aandacht op het Deltaplein en de Palacepromenade, maar beide winkelgebieden verdienen vooral een andere ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet. De Megastores wordt op korte termijn herontwikkeld.


pagina 36

5.

Verdieping per stadsdeel

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5a 5.5b 5.6 5.7 5.8

Loosduinen Escamp Segbroek Scheveningen Centrum (binnenstad) Centrum (overig) Laak Haagse Hout Leidschenveen-Ypenburg


pagina 37

5.1

Loosduinen Figuur 5.1 Hoofdwinkelstructuur Loosduinen

Figuur 5.2 Indices winkelgebieden Loosduinen 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.1 Kenmerken winkelgebieden Loosduinen Winkelgebied

Type** Omvang Leegstand Huurprijs* Ranking (m² wvo) 2009 (2006) Loosduinse Hoofdstr. BSW 9.500 6% € 200,22 (25) Waldeck WCG 5.700 0% € 210,6 (16) De Savornin Lohmanpln WCG 5.650 0% € 300,1 (2) Hildo Kroplaan WCK 3.050 13% € 120,63 (38) Kraayenstein BC 1.250 0% € 150,12 (43) Arabislaan BC 450 0% € 125,31 (29) Deltaplein SW 2.900 2% € 300,5 (8) *bron: Frisia Makelaars, maximale huurprijzen (€/m²/jaar) **Zie voor verklaring afkorting Bijlage 4.


pagina 38

Figuur 5.3 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Loosduinen

Algemeen Loosduinen, een voormalig Westlands tuindersdorp, is in 1923 bij Den Haag gevoegd. De oude kern is nog goed herkenbaar; Het stadsdeel heeft een groen karakter met natuurgebieden Madestein, De Uithof en Westduinen; In Loosduinen wonen bijna 46.000 mensen. De woningen bevolkingsdichtheid is, op het stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg na, het laagst van Den Haag; Loosduinen is het sterkt vergrijsde stadsdeel van Den Haag. Het aandeel 45 t/m 64 jarigen (32,2%) en 65-plussers (24,4%) is nergens hoger; Loosduinen heeft, op Scheveningen na, het kleinste aandeel niet-westerse allochtonen van alle stadsdelen: 15,7%; Het besteedbaar inkomen ligt in het stadsdeel beduidend hoger dan het stadsgemiddelde.

Winkelgebieden Loosduinen beschikt over een heldere detailhandelsstructuur: Bovenaan de hiërarchie staat de oude dorpskern van Loosduinen (Loosduinse Hoofdstraat), met een functie voor het hele stadsdeel; Wijkverzorgende centra zijn: Waldeck, De Savornin Lohmanplein en Hildo Kroplaan; Het stadsdeel kent twee kleine buurtcentra: Kraayenstein en Arabislaan; Een bijzonder winkelgebied is Kijkduin-Deltaplein, vooral gericht op verblijfstoerisme en dagrecreatie; De winkelcentra liggen ruimtelijk logisch verspreid over het stadsdeel. Waldeck en de Loosduinse Hoofdstraat vissen voor een deel in dezelfde vijver.

Functioneren en perspectief Het stadsdeel Loosduinen presteert over de gehele linie beduidend beter dan het Haags gemiddelde, zowel in basiskwaliteit als economisch functioneren. Het stadsdeel blinkt uit in commerciële kwaliteit, aanbodzijde en locationele kwaliteit. Alleen de score voor fysieke kwaliteit, inclusief de kwaliteit van de openbare ruimte, blijft achter; Loosduinen heeft samen met Haagse Hout het laagste leegstandspercentage van Den Haag (4%). Vier van de zeven winkelgebieden kennen helemaal geen leegstand; Daarnaast hebben de winkelgebieden in het stadsdeel sinds 2006 op het gebied van basiskwaliteit de grootste ontwikkeling laten zien ten opzichte van andere stadsdelen; BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 39

Drie van de winkelgebieden in Loosduinen bevinden zich in de top-10 van beste winkelcentra van Den Haag; De Savornin Lohmanplein (1), Deltaplein (5) en Waldeck (6); Zorgenkind is de Hildo Kroplaan, het slechtst scorende winkelgebied van het stadsdeel, op zowel basiskwaliteit en economisch functioneren; Er zijn ingrijpende plannen voor renovatie en herontwikkeling van het Deltaplein. Deltaplein maakt onderdeel uit van het – in 2009 vastgestelde - Masterplan Kijkduin en zal volledig worden herontwikkeld. Het Deltaplein heeft de potentie om uit te groeien tot een parel; Voor de Hildo Kroplaan staan geen grote plannen op stapel. Wel is een ingreep in de openbare ruimte noodzakelijk; Daarnaast loopt voor de Loosduinse Hoofdstraat de planvorming voor het ontwikkelen van de koppen van de winkelstraten en het parkeerterrein achter Albert Heijn; Voor Waldeck is het opwaarderen van de openbare ruimte opportuun. Substantiële vergroting van het winkelareaal ligt niet voor de hand, vanwege de nabije ligging van de Loosduinse Hoofdstraat; De Savornin Lohmanplein heeft potentie voor verdere doorgroei, vooral in de dagelijkse sfeer.


pagina 40

5.2

Escamp Figuur 5.4 Hoofdwinkelstructuur Escamp

Figuur 5.5 Indices winkelgebieden Escamp 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.2 Kenmerken winkelgebieden Escamp Winkelgebied

Type

Leyweg Dierenseln/ Apeldoornseln Betje Wolffstraat Almeloplein De Stede Leyenburg Hoge Veld Parijsplein Ambachtsgaarde Heeswijkplein Jan Luykenlaan Bouwlustlaan

SDC BSW WCG WCG WCK WCK WCK WCK WCK WCK WCK BC

Omvang Leegstand (m² wvo) 30.050 10% 6.850 8% 3.050 2.000 6.500 3.350 3.200 3.100 1.750 1.100 900 450

2% 5% 5% 0% 3% 0% 10% 5% 11% 0%

*bron: Frisia Makelaars, maximale huurprijzen (€/m²/jaar)


pagina 41

Huurprijs* € 250,€ 175/250,-

Ranking 2009 (2006) 41 (30) 50 (40)

€ 150,€ 120,€ 175,€ 200,€ 275,€ 220,€ 125,€ 80,€ 100,€ 100,-

26 (39) 53 (22) 35 (35) 3 (9) 13 (-.) 7 (4) 55 (58) 48 (26) 69 (67) 25 (61)

Figuur 5.6 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Escamp

Algemeen Stadsdeel Escamp is gebouwd na de Tweede Wereldoorlog. Uit opgravingen blijkt dat het gebied tot de oudst bewoonde streken van Den Haag behoort; Door de toevoeging van de VINEX-wijk Wateringse Veld is Escamp het stadsdeel met de meeste inwoners: 111.000. De woningen bevolkingsdichtheid liggen ver boven gemiddeld; Meer dan de helft van de woningvoorraad is in handen van corporaties. Een deel van de huursector maakt momenteel plaats voor koopwoningen; Het stadsdeel telt 50.000 niet-westerse allochtonen, vooral van Turkse (10,7% van de bevolking), Surinaamse (10,5%) en Marokkaanse (6,8%) afkomst; Het besteedbaar inkomen per inwoner is, op stadsdeel Laak na, het laagst van alle stadsdelen; Een groot deel van Escamp is benoemd als krachtwijk.

Winkelgebieden De detailhandelsstructuur in Escamp is gemêleerd. De hoofdwinkelstructuur bestaat uit één stadsdeelcentrum, één stedelijke winkelstraat, twee grote wijkcentra, zeven kleine wijkcentra en één buurtcentrum; Verreweg het grootste winkelgebied is stadsdeelcentrum Leyweg (ca. 30.000 m² wvo), gevolgd door de Dierenselaan/ Apeldoornselaan (6.900 m² wvo) en De Stede (6.500 m² wvo). De overige winkelcentra zijn beduidend kleiner; de kleinste zijn de Bouwlustlaan en de Jan Luykenlaan; In het stadsdeel zijn drie clusters te onderscheiden waar de winkelcentra relatief dichtbij elkaar liggen (figuur 4.3). Dit zijn (1) Hoge Veld en Lage Veld in Wateringse Veld, (2) De Stede en Bouwlustlaan en (3) de Jan Luykenlaan, Heeswijkplein en Betje Wolffstraat. Ze hebben bestaansrecht als ze zich duidelijk afwijkend weten te profileren en positioneren.

Functioneren en perspectief De basiskwaliteit van de winkelgebieden in Escamp ligt rond het Haagse gemiddelde. Dit is opvallend gezien Escamp een krachtwijk is. Over de gehele linie zijn de vraagfactoren, zoals bevolkingssamenstelling en inkomensniveau, minder gunstig dan in de stad als geheel. Het stadsdeel scoort echter relatief goed op locationele kwaliteit. Sinds 2006 is de score voor basiskwaliteit vrij sterk toegenomen met 5,5%; Het economisch functioneren van de winkelgebieden blijft iets achter bij het Haags gemiddelde;


pagina 42

Escamp kent twee winkelgebieden die voorkomen in de top-10 van beste winkelcentra: Leyenburg (3) en Parijsplein (7). Deze winkelgebieden scoren relatief goed op basiskwaliteit en op economisch functioneren. Een ander winkelgebied dat op beide aspecten goed uit de verf komt is Hoge Veld; Opvallend is de tegenstelling in de scores van de Betje Wolffstraat; op het gebied van basiskwaliteit scoort dit winkelcentrum ondermaats, maar het functioneert goed; De Jan Luykenlaan is het slechtst scorende winkelgebied van Escamp; in de ranglijst neemt dit winkelgebied de één na laatste plaats in; Het merendeel van de winkelgebieden kent enige leegstand.De leegstand is het meest zorgwekkend in de Jan Luykenlaan, Ambachtsgaarde en Leyweg. De hoogste huurprijzen in het stadsdeel worden gerealiseerd in Hoge Veld, Leyweg en op de Dierenselaan/ Apeldoornselaan; De herstructurering van grote delen van Escamp kan op termijn positief uitpakken voor verschillende winkelgebieden in het stadsdeel, omdat hierdoor naar verwachting de koopkracht van de inwoners in het verzorgingsgebied toeneemt; Leyweg kampt met hoge leegstand en dalende huurniveaus. Het stadsdeelcentrum ondervindt bovendien stevige concurrentie van De Stede (3 supermarkten, gratis parkeren). Er zijn plannen in voorbereiding om een stedenbouwkundige en ruimtelijke oplossing te zoeken voor de problemen; De Stede staat onder aandacht van diverse ontwikkelaars. Dit is dan ook het moment om de kwaliteit van de openbare ruimte, nu sterk ondermaats, te verbeteren; De toekomst van de winkelgebieden waar een volwaardige supermarkt ontbreekt, zoals Almeloplein en de Jan Luykenlaan, is discutabel. Deze winkelgebieden verliezen steeds meer hun dagelijkse functie, maar zijn ideale plekken voor zelfstandige ondernemers in de doelgerichte branches en niet-detailhandelsfuncties, vanwege de lage huren en de goede (gratis) parkeergelegenheid.


pagina 43

5.3

Segbroek Figuur 5.7 Detailhandelsstructuur Segbroek

Figuur 5.8 Indices winkelgebieden Segbroek 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.3 Kenmerken winkelgebieden Segbroek Winkelgebied

Type

Weimarstraat Fahrenheitstraat/ Thomsonlaan Appelstraat/ Vlierboomstraat** Goudsbloemlaan Goudenregenplein

BSW BSW

Omvang (m² wvo) 12.126 11.947

WCG WCK WCK

Leegstand 7% 15%

€ 150 € 250

Ranking 2009 (2006) 51 (49) 62 (50)

3.972

6%

€ 200

30 (31)

3.377 693

5% 13%

€ 160 € 125

37 (55) 56 (28)

*bron: Frisia Makelaars, maximale huurprijzen (€/m²/jaar) **Parel


pagina 44

Huurprijs*

Figuur 5.9 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Segbroek

Algemeen Stadsdeel Segbroek werd gebouwd rond 1900 en bestaat uit vijf wijken - Regentessekwartier, Valkenboskwartier, Vruchtenbuurt, Bomen- en Bloemenbuurt en Vogelwijk – met een sterk afwijkend profiel: van dichtbebouwde tot meer groene wijken; Segbroek telt bijna 58.000 inwoners. Het aantal inwoners is de afgelopen decennia gedaald en dit zal naar verwachting doorgaan; Het aandeel eigen woningbezit, eigenaar-bewoner (61,7%) en particulier (22,9%) is het hoogste van alle stadsdelen in Den Haag; De socio-demografische opbouw van Segbroek vertoont verder geen opvallende afwijkingen. Het besteedbaar inkomen per inwoner ligt iets boven het Haagse gemiddelde.

Winkelgebieden De hoofdwinkelstructuur van Stadsdeel Segbroek is redelijk evenwichtig verdeeld met: Twee stedelijke winkelstraten, Fahrenheitstraat/ Thomsonlaan en de Weimarstraat, in omvang vergelijkbaar (circa 12.000 m² wvo); Eén groot wijkwinkelcentrum, de Appelstraat/Vlierboomstraat van bijna 4.000 m² wvo; Twee kleine wijkwinkelcentra: de Goudsbloemlaan en het Goudenregenplein, welke in elkaars nabijheid liggen, en elkaar aanvullen; Twee winkelgebieden hebben een relatie met een winkelgebied net buiten de stadsdeelgrenzen. De Appelstraat/ Vlierboomstraat is voor wijkbewoners een belangrijke aanvulling op De Savornin Lohmanplein (Loosduinen), waar het aandeel niet-dagelijkse winkels (vooral In/Om huis) beperkt is. Het meest oostelijke deel van de Weimarstraat, het stuk tussen de Koningin Emmakade en de Suezkade, grenst aan het winkelgebied in de Prins Hendrikstraat in het Zeeheldenkwartier. Deze twee gebieden hebben een vergelijkbaar branchepatroon gericht op kunst & cultuur.

Functioneren en perspectief Overall scoren de winkelgebieden in Segbroek, op stadsdeel Laak na, het slechtst van alle stadsdelen in Den Haag; De winkelgebieden in het stadsdeel hebben overall de laagste index voor basiskwaliteit (90); alle winkelcentra presteren op dit aspect onder het Haagse gemiddelde. De gemiddelde score voor basiskwaliteit is bovendien sinds 2006 afgenomen met bijna 3%, terwijl deze score gemiddeld over heel Den Haag is toegenomen met ruim 2%; BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 45

e

Het best presterende winkelgebied is Appelstraat/ Vlierboomstraat met een 30 positie op de ranglijst. Dit is opvallend aangezien in het winkelgebied een supermarkt ontbreekt. Dit winkelgebied is één van de parels van de Haagse hoofdwinkelstructuur; Opvallend zijn de overall lage scores voor locationele kwaliteit en aanbodzijde. De lage locationele kwaliteit is te verklaren doordat de winkelgebieden in het stadsdeel historisch zijn gegroeid, waardoor de lay-out van de winkelgebieden aanzienlijk minder efficiënt is dan bijvoorbeeld bij planmatig opgezette winkelcentra. De grootste knelpunten bij de historische winkelstraten zijn vaak het gebrek aan parkeerruimte en de bereikbaarheid. De lage scores voor aanbodzijde zijn daarnaast te verklaren door het relatief hoge leegstandspercentage in het stadsdeel (10%). De leegstand is het meest zorgwekkend in de Fahrenheitstraat/ Thomsonlaan (15%) en het Goudenregenplein (13%). Het leegstandscijfer in de Fahrenheitstraat/ Thomsonlaan is van tijdelijke aard: enkele panden staan nu leeg in afwachting van een bouwvergunning. De leegstand op het Goudenregenplein is een nieuw fenomeen. Het is het eerste jaar sinds 2006 dat er leegstand voorkomt; Ook op economisch functioneren blijven de winkelgebieden achter, met uitzondering van de Appelboom/Vlierboomstraat en de Goudsbloemlaan. Deze winkelgebieden nemen dan ook de ste ste hoogste positie in op de ranglijst, respectievelijk de 30 en 37 plaats; Ondanks de matige prestaties hebben de winkelgebieden in de hoofdwinkelstructuur bestaansrecht. De kwaliteit van de openbare ruimte is een belangrijk aandachtspunt voor met name de Fahrenheitstraat (ook vanuit oogpunt verkeersveiligheid) en de Goudsbloemlaan (inclusief oplossing parkeren); Een deel van de Weimarstraat, tussen de Beeklaan en de Valkenboslaan, blijft echter een zorgenkindje. Transformatie van detailhandel naar wonen in dit deel van de straat kan ten goede komen aan de leefbaarheid in de straat en in de tweede plaats aan de winkelfunctie van het overige deel van de Weimarstraat, doordat de detailhandel zich meer concentreert. Daarnaast kan het toevoegen van meer daghoreca het winkelgebied een impuls geven.


pagina 46

5.4

Scheveningen Figuur 5.10 Detailhandelsstructuur Scheveningen

Figuur 5.11 Indices winkelgebieden Scheveningen 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.4 Kenmerken winkelgebieden Scheveningen Winkelgebied Fred. Hendriklaan** Keizerstraat Palaceprom./ Palacepln Gentsestraat/ Stevinstr. Badhuisstraat Reinkenstraat Aert v/d Goesstraat Tesselseplein

Type Omvang Leegstand (m² wvo) BSW 14.166 1% BSW 7.146 17% BSW 6.618 20% WCG 3.768 9% WCG 3.336 11% WCG 2.033 9% WCK 726 0% BC 1.091 0%

*bron: Frisia Makelaars, maximale huurprijzen (€/m²/jaar) **Parel


pagina 47

Huurprijs* € 400 € 150 € 225 € 150 / 175 € 150 € 150 € 250 € 100

Ranking 2009 (2006) 2 (17) 60 (42) 52 (5) 34 (32) 66 (36) 36 (45) 17 (44) 24 (51)

Figuur 5.12 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Scheveningen

Algemeen Scheveningen is lange tijd een afgelegen vissersdorp geweest aan de Zuid-Hollandse kust. Aan het de einde van de 19 eeuw heeft het dorp zich ontwikkeld tot ‘mondaine’ badplaats; Scheveningen en Den Haag zijn naar elkaar toe gegroeid in de loop van de tijd. Scheveningen speelt een prominente rol in de citymarketing van Den Haag. Een nieuw masterplan voor Scheveningen is in december 2009 door het gemeentebestuur vastgesteld. Er wordt geïnvesteerd in de boulevard, de pier, de openbare ruimte, bereikbaarheid en nieuwe topattracties; In Scheveningen wonen 52.000 mensen. In vergelijking met de overige stadsdelen zijn de woningdichtheid en bevolkingsdichtheid laag. De woningvoorraad bestaat voor het merendeel uit koopwoningen. Het aandeel 45 t/m 64-jarigen en 65-plussers is vrij hoog. Het besteedbaar inkomen per inwoner ligt ver boven het stadsgemiddelde. Scheveningen kent het laagste aandeel nietwesterse allochtonen (13,8%).

Winkelgebieden Scheveningen kent de volgende opbouw van de detailhandelsstructuur: De Frederik Hendriklaan is het grootste winkelgebied (ruim 14.000 m² wvo) met een groot en bijzonder aanbod in de niet-dagelijkse sfeer en vervult daarmee een functie voor het gehele stadsdeel; De stedelijke winkelstraat Keizerstraat en het winkelcentrum Badhuisstraat zijn op korte afstand van elkaar gelegen en hebben samen een compleet aanbod aan dagelijkse en nietdagelijkse artikelen; De Palacepromenade is gelegen nabij de kust en wordt vooral bezocht door toeristen; De kleinere winkelgebieden Gentsestraat/ Stevinstraat, Reinkenstraat en Tesselseplein fungeren voornamelijk als boodschappencentrum; Aert v/d Goesstraat kent een zeer beperkt detailhandelsaanbod (726 m² wvo), hoofdzakelijk versspeciaalzaken, en kan niet geheel los worden gezien van het winkelgebied Frederik Hendriklaan, omdat het in het verlengde ligt.

Functioneren en perspectief Het stadsdeel Scheveningen scoort rond het gemiddelde op basiskwaliteit (index 98), in combinatie met een iets bovengemiddelde score voor economisch functioneren (104). De Scheveningse winkelstructuur profiteert vooral van gunstige vraagfactoren. Zo liggen de inkomens in het stadsdeel relatief hoog. Overall scoren de winkelgebieden in Scheveningen naar verhouding BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 48

minder goed op de aspecten aanbodzijde (o.a. kleine winkelunits) en locationele kwaliteit (parkeren en bereikbaarheid). Sinds 2006 is de overall score voor basiskwaliteit in Scheveningen licht afgenomen (-1%), terwijl het Haags gemiddelde is toegenomen met ruim 2%; In het stadsdeel is één van de beste winkelcentra van Den Haag gelegen; de parel Frederik Hendriklaan, nummer twee op de ranglijst. De nabijgelegen Aert v/d Goesstraat is voor de Scheveningen het op één na best presterende winkelgebied, zij het op respectabele afstand (17 plaats); De Badhuisstraat presteert van alle Scheveningse winkelgebieden het minst. Dit wordt vooral veroorzaakt door de hoge leegstand in het gebied en het ontbreken van een publiekstrekker. Ook de Keizerstraat kampt met een structureel hoog leegstandspercentage. Voor het aanpakken van de leegstand in deze winkelgebieden zijn (nog) geen specifieke plannen. Een oplossing moet vooral gezocht worden in een betere aansluiting tussen de Keizerstraat en de Badhuisstraat en het transformeren van een deel van de winkelruimten in de Keizerstraat; Het winkelgebied Palacepromenade/Palaceplein maakt onderdeel uit van het masterplan, waarvan upgrading van het winkelgebied deel uitmaakt. Er is een rigoureuze ingreep noodzakelijk, waarbij huidige knelpunten als zichtbaarheid, looproute, branchering (publiekstrekker, toeristisch aanbod) en uitstraling opgelost worden. Het winkelgebied heeft de potentie om uit te groeien tot een parel; Tenslotte verdient de openbare ruimte in enkele gebieden meer aandacht, in het bijzonder de Reinkenstraat (nu slecht), maar ook de Frederik Hendriklaan en de Aert v/d Goesstraat waarvan de kwaliteit (matig) niet past bij de positie, potentie en ambitie.


pagina 49

5.5a Centrum (binnenstad) Figuur 5.13 Detailhandelsstructuur Centrum (binnenstad)

Figuur 5.14 Indices winkelgebieden Centrum (binnenstad) 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.5 Kenmerken winkelgebieden Centrum (binnenstad) Winkelgebied

Type

Grote Marktstraat** Spuistr./ Vlamingstr. Hoogstr./Noordeinde** Wagenstr.t/ Venestr. Hofkwartier** Pleinkwartier Chinatown Boekhorststraat Torenstraat De Passage** Turfmarkt Schoolstraat Haagsche Bluf** Frederikstr./Dennewg** Stationsweg

BS BS BS BS BS BS BS BS BS BS BS BS BS BSW WCG

Omvang Leegstand Huurprijs* Ranking (m²wvo) 2009 (2006) 52.610 3% € 800 4 (24) 25.881 6% € 800 / 1.250 11 (13) 20.559 5% € 600 / 900 9 (7) 17.114 5% € 1.480 14 (14) 9.240 20% € 225 / 250 58 (37) 6.535 21% € 700 40 (27) 6.371 21% € 200 / 300 54 (46) 6.227 13% € 105 57 (48) 5.910 30% € 200 64 (54) 3.850 6% € 800 18 (19) 3.791 3% € 275 28 (52) 3.133 10% € 350 19 (3) 2.781 22% € 500 38 (6) 10.605 15% € 225 / 275 49 (11) 2.001 2% € 200 27 (33)

*bron: Frisia Makelaars, maximale huurprijzen (€/m²/jaar) **parel


pagina 50

Figuur 5.15 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Centrum (binnenstad)

Algemeen Het stadsdeel Centrum, waaronder de binnenstad, telt bijna 95.000 inwoners; ruim een vijfde van alle Hagenaars; De woningdichtheid en bevolkingsdichtheid zijn hier het hoogst van alle stadsdelen. De woningvoorraad bestaat voor tweederde uit huurwoningen (particulier en corporaties) dit is het hoogste van alle stadsdelen; De leeftijdscategorie van 15 tot 44 jaar en kleine huishoudens zijn licht oververtegenwoordigd; Stadsdeel Centrum huisvest relatief gezien de meeste allochtonen. De grootste oververtegenwoordiging is te zien bij de Turkse en Marokkaanse gemeenschappen. Het besteedbaar inkomen per inwoner is aanzienlijk lager dan gemiddeld.

Winkelgebieden De binnenstad van Den Haag neemt een prominente rol in de verzorgingsstructuur in, zowel in aantal winkelgebieden (15), als omvang (bijna 177.000 m² wvo), diversiteit en verzorgingsfunctie; Het kernwinkelgebied beslaat de Grote Markstraat, De Passage, Spuistraat/Vlamingstraat, Wagenstraat/Venestraat en Noordeinde. Hier worden huurniveaus van meer dan € 800 gerealiseerd, oplopend tot € 1.480 voor de top. Mode & Luxe beslaat tweederde van het aanbod in het kernwinkelgebied; De Grote Marktstraat is in omvang - ruim 50.000 m² wvo detailhandel - het grootste winkelgebied met relatief veel grootschalige winkels en trekkers als De Bijenkorf en HEMA. De Grote Marktstraat heeft een aanzienlijke impuls gekregen met de oplevering van de Spuimarkt, het Souterrain (tramtunnel/p-garage) en de herprofilering van de straat; Twee andere belangrijke straten met meer dan 20.000 m² wvo detailhandel zijn de Spuistraat/Vlamingstraat en Hoogstraat/Noordeinde. Het overige aanbod is voornamelijk te vinden in de uitlopers rondom deze grote winkelstraten; De winkelgebieden zijn geconcentreerd in en rondom de historische binnenstad. Alleen de Frederikstraat/Denneweg ligt enigszins solitair ten opzichte van de rest.

Functioneren en perspectief De winkelgebieden in de binnenstad presteren zowel op basiskwaliteit als economisch functioneren (iets) boven het Haagse gemiddelde. De uitstraling van de winkelvoorzieningen is in veel gevallen op peil. De openbare ruimte is op orde, al wordt lang niet overal ‘hofstadkwaliteit’ BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 51

behaald. Op commerciële kenmerken scoort de binnenstad echter minder goed. Het eigendom is in de meeste winkelgebieden versnipperd en in sommige winkelgebieden is de veiligheid onvoldoende. Sinds 2006 is de score voor basiskwaliteit in de binnenstad licht afgenomen (-0,8%); tegenover een gemiddelde toename over heel Den Haag van 2,3%; De winkelgebieden in de binnenstad die het hoogst op de ranglijst staan zijn de Grote Marktstraat (4), Hoogstraat/Noordeinde (9) en Spuistraat/Vlamingstraat (11). Deze winkelgebieden combineren een relatief goede basiskwaliteit met een zeer sterk economisch functioneren. Zo kenmerkt de Grote Marktstraat zich door weinig leegstand, hoge huren en (mede door nieuwbouw) zeer courante winkelunits. De Boekhorststraat (plaats 57), het Hofkwartier (58) en de Torenstraat (64) staan het laagst op de ranglijst; De binnenstad ontwikkelt zich gunstig. De afgelopen tien jaar zijn bezoekersaantallen (+20%), bezoekduur, bestedingen en waardering gestegen. Er staat nog het nodige op stapel: van de recente invoering van het verkeerscirculatieplan (VCP), tot verdere ontwikkeling van de as Nieuw Centraal, Turfmarkt, Grote Marktstraat en Nieuwe Passage en de culturele identiteit (Den Haag werpt zich op als Culturele Hoofdstad voor 2018); Voor de gehele binnenstad is ‘hofstadkwaliteit’ de norm. Niet alle winkelgebieden voldoen hieraan. Zo behoeft de A1-winkelstraat Spuistraat/Vlamingstraat een opwaardering van de winkelpanden, gevels en openbare ruimte, ook om verloedering tegen te gaan en de veiligheidsbeleving te verhogen. Het autovrij maken van de koppen van de Grote Marktstraat en het doortrekken van de Passage naar de Grote Marktstraat draagt bij aan meer kwaliteit en verbeterde looproutes; De binnenstadsgebieden Frederikstraat/Denneweg, Hoogstraat/Noordeinde, De Passage, Grote Marktstraat, Haagsche Bluf en Hofkwartier zijn bestempeld als ‘parels’. Wat wil zeggen dat ze een sleutelrol vervullen om de ambitie van Den Haag als beste winkelstad te verwezenlijken. De ‘exclusieve’ aanloopstraten Frederikstraat/Denneweg en Hofkwartier worden relatief zwaar getroffen door de crisis. De verwachting is wel dat de omzetten weer aantrekken bij economisch herstel. Daarbij helpt een heldere profilering en meer intensieve samenwerking en promotie, om deze nog niet voldoende ontdekte winkelgebieden, op de kaart te zetten. Dit geldt ook voor Chinatown. Dit winkelgebied heeft de potentie om uit te groeien tot een parel.


pagina 52

5.5b Centrum (overig) Figuur 5.16 Detailhandelsstructuur Centrum (overig)*

*The Globe wordt weergegeven op figuur 3.13

Figuur 5.17 Indices winkelgebieden Centrum (overig) 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.6 Kenmerken winkelgebieden Centrum (overig) Winkelgebied

Type

Zeeheldenkwartier** Paul Krugerlaan Hobbemastraat Kempstraat Bazar Hoefkade Bankastraat** Hoflandpln/Haagse mrkt Koningstraat Vaillantlaan The Globe

BSW BSW BSW BSW WCG WCK WCK WCK WCK WCK SW

Omvang Leegstand Huurprijs* Ranking (m² wvo) 2009 (2006) 11.164 10% € 140 61 (34) 6.553 2% € 125 39 (63) 5.725 5% € 125 / 200 42 (64) 3.067 3% € 150 59 (65) 567 8% € 150 / 200 47 (59) 2.218 3% € 125 / 200 32 (62) 1.945 0% € 250 8 (20) 1.872 7% € 300 43 (53) 1.472 14% € 125 70 (66) 763 0% € 200 33 (60) 4.270 4% n.b. 44 (1)



pagina 53

Figuur 5.18 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Centrum (overig)

Algemeen Zie ook paragraaf 5.5a; Centrum overig is dat deel van stadsdeel Centrum dat geen onderdeel uitmaakt van de binnenstad; Centrum overig herbergt drie krachtwijken: Transvaal, de Schilderswijk en de Stationsbuurt/ Rivierenbuurt.

Winkelgebieden Er zijn 11 winkelgebieden in het stadsdeel Centrum, die geen onlosmakelijk onderdeel uitmaken van de binnenstad. In vergelijking met de winkelstraten in de binnenstad zijn ze allen vrij beperkt in omvang. Het Zeeheldenkwartier is met ruim 11.000 m² wvo het grootste winkelgebied. Van middelgrote omvang, tussen de 3.000 en 6.500 m² wvo. zijn: Hobbemastraat, Kempstraat, Paul Krugerlaan en The Globe. Deze laatste is een thematisch winkelcentrum rondom het thema Outdoor en Travelcenter; De meeste van deze winkelgebieden, zeker de kleinere, vervullen een functie voor de omliggende buurten. Het dagelijks aanbod is verhoudingsgewijs groot, vaak maakt het de helft of meer uit van het totale aanbod. Dit in tegenstelling tot de binnenstad, waar tweederde van het aanbod uit mode en luxe bestaat.

Functioneren en perspectief De winkelgebieden rondom de binnenstad presteren overall ondermaast op basiskwaliteit. Ook het economisch functioneren blijft (in mindere mate) achter bij het Haags gemiddelde. Wel heeft de basiskwaliteit van de winkelgebieden zich sinds 2006 positief ontwikkeld (+5,2%), in vergelijking met andere stadsdelen in Den Haag. Dit komt vooral door een afname van de leegstand; Er is één winkelgebied dat voorkomt in de top-10 van beste winkelcentra; de Bankastraat (8). De sterke punten van de Bankastraat zijn: fysieke kwaliteit, openbare ruimte, aanbod, lage leegstand en relatief hoge huren. Het verschil tussen de Bankastraat en de overige winkelgebieden rondom de binnenstad is groot. Het eerstvolgende winkelgebied staat in de ranglijst op plaats 32: de Hoefkade. De Koningstraat is op de laatste plaats van de ranglijst beland. Ook het Zeeheldenkwartier (61) staat laag op de lijst. Dit heeft vooral te maken met zwak economisch functioneren. Beide winkelgebieden kenmerken zich door een relatief hoog leegstandspercentage;


pagina 54

Opvallend aan de winkelgebieden rondom de binnenstad is de over het algemeen zeer lage score voor fysieke kwaliteit. Dit geldt vooral voor de Kempstraat, de eerdergenoemde Koningstraat en de Hoefkade; hier zijn onder andere de uitstraling van de winkelvoorzieningen, de openbare ruimte en de sfeer ondermaats. Niet elk winkelgebied scoort slecht op fysieke kwaliteit. Positieve uitschieters zijn de Bankastraat en The Globe; Kansen voor versterking van de winkelgebieden in de ring rond de binnenstad lopen uiteen. In het geval van de Bankastraat (parel), Hoefkade, Hoflandplein/ Haagse Markt, Paul Krugerlaan (potentiële parel) en het Zeeheldenkwartier (parel) kan winst behaald worden door (nog) meer aandacht te schenken aan de openbare ruimte. Daarnaast kunnen de Hobbemastraat, de Kempstraat en Hoflandplein/Haagse Markt meer profiteren van elkaar nabijheid door het creëren van betere verbindingen. Tenslotte zou een optie kunnen zijn om de winkels in de Koningstraat een plek te geven in één van de twee nabijgelegen winkelgebieden Hoefkade of Boekhorststraat.


pagina 55

5.6

Laak Figuur 5.19 Detailhandelsstructuur Laak*

*Winkelgebied The Globe wordt behandeld in paragraaf 3.5b (Centrum Overig)

Figuur 5.20 Indices winkelgebieden Laak 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.7 Kenmerken winkelgebieden Laak Winkelgebied

Type

Goeverneurplein Lorentzplein Megastores

WCG WCG GC

Omvang (m² wvo) 4.051 3.184 74.832

Leegstand 20% 13% 20%



pagina 56

Huurprijs* € 100 € 120 € 110 / 120

Ranking 2009 (2006) 68 (56) 65 (41) 45 (21)

Figuur 5.21 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Laak

Algemeen Laak is een oorspronkelijk poldergebied. In het midden van de 19de eeuw werd hier de spoorlijn Amsterdam–Den Haag–Rotterdam aangelegd, met het huidige station Hollands Spoor. Rond 1900 vestigde de industrie zich langs het spoor. Later ontstond de woonwijk Laakkwartier naar ontwerp van Berlage, met name in de periode 1915–1935. De woningvoorraad bestaat voor 90% uit appartementen; Laak is met ruim 37.500 inwoners het kleinste en, op stadsdeel Centrum na, het meest dichtbevolkte stadsdeel van Den Haag. De leeftijdsgroep 20-44 jaar is hier met 46,7% sterker vertegenwoordigd dan in andere stadsdelen. Er zijn relatief veel eenoudergezinnen; Het aandeel niet-westerse allochtonen is zeer groot (63%) en vergelijkbaar met stadsdeel Centrum. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner ligt in Laak op het laagste niveau van de hele stad; De Binckhorst maakt onderdeel uit van Laak. In Nieuw Binckhorst komen zo’n 7.000 woningen en (commerciële) voorzieningen. Een tunnel ontsluit straks knooppunt Ypenburg met de Centrale Zone (Scheveningen – Centrum – De Binckhorst).

Winkelgebieden Het stadsdeel Laak kent twee wijkwinkelcentra met een omvang van 3.000 en 4.000 m² wvo: Lorentzplein en het Goeverneurplein. Deze twee centra zijn voornamelijk gericht op de dagelijkse boodschappen; Daarnaast is in dit stadsdeel de woonboulevard (grootschalige concentratie) Megastores gelegen. Dit winkelcentrum telt ruim 74.000 m² wvo detailhandel en vervult naast een functie voor de stad ook een regionale functie. De Megastores kent naast dagelijks aanbod, een ruim aanbod aan grootschalige winkels binnen het niet-dagelijkse segment, vooral binnen de groep In/Om Huis (tweederde van het aanbod).

Functioneren en perspectief Laak is overall het slechtst scorende stadsdeel van Den Haag. De winkelgebieden behalen de laagste score voor economisch functioneren en de op één-na-laagste score voor basiskwaliteit (op Segbroek na). Het beeld wordt enigszins vertekend doordat het stadsdeel relatief weinig winkelgebieden kent. De ontwikkeling van de score voor basiskwaliteit is sinds 2006 aanzienlijk achtergebleven ten opzichte van het Haagse gemiddelde (-3,7% tegenover +2,3% voor Den Haag). De BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 57

winkelgebieden in Laak scoren bovengemiddeld op locationele kwaliteit (bereikbaarheid en parkeren) en vraag (hoog aandeel inwoners tussen de 15 en 64 jaar). Op de andere onderdelen blijft Laak achter. Vooral de hoge leegstand valt op: tijdens de meeste recente inventarisatie stond zowel aan de Goeverneurplein als de Megastores 20% van het winkelvloeroppervlak leeg, voor een deel structureel; De Megastores prijkt van de drie winkelgebieden in Laak het hoogst op de ranglijst, op positie 45. Dit is niet verwonderlijk aangezien dit winkelcentrum planmatig is ontwikkeld. De Megastores komt in vergelijking met de andere twee winkelcentra beter uit de verf op locationele (bereikbaarheid en parkeren), commerciële aspecten (eigendomssituatie en organisatiegraad) en economisch functioneren. Het Goeverneurplein neemt de op twee na laatste positie in op de ranglijst. Dit winkelgebied heeft vooral te kampen met leegstand, relatief kleine winkelunits, niet optimaal parkeren, een lage organisatiegraad en versnipperd eigendom; Er zijn concrete plannen om de leegstand in de Megastores aan te pakken. Het winkelcentrum zal worden herontwikkeld, waarbij deels de functie als wijkwinkelcentrum wordt versterkt. Hoewel er marktruimte in het gebied aanwezig is, mede door de realisatie van Binckhorst, zal dit naar verwachting enig effect hebben op het functioneren van de andere twee wijkwinkelcentra in het stadsdeel. De Megastores heeft gezien de herontwikkeling potentie om uit te groeien tot een parel. Een oplossing voor de leegstand op het Goeverneurplein is het verruimen van de bestemming van de panden aan de Hildebrandstraat.


pagina 58

5.7

Haagse Hout Figuur 5.22 Detailhandelsstructuur Haagse Hout

Figuur 5.23 Indices winkelgebieden Haagse Hout 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.8 Kenmerken winkelgebieden Haagse Hout Winkelgebied

Type

Theresiastraat** Mariahoeve Van Hoytemastraat** Willem Royaardspln Weissenbruchstraat Stuyvesantplein Ursulaland

BSW WCG WCG WCK WCK WCK BC

Omvang Leegstand Huurprijs* Ranking (m² wvo) 2009 (2006) 11.040 2% € 350 15 (47) 5.387 5% € 200 23 (10) 3.436 4% € 300 21 (18) 2.207 0% € 160 16 (15) 1.262 15% € 140 67 (23) 445 0% € 125 20 (57) 616 28% € 150 46 (12)



pagina 59

Figuur 5.24 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Haagse Hout

Algemeen

ste

Het stadsdeel Haagse Hout is ontstaan begin 20 eeuw. Er is veel groen in dit stadsdeel. Het Haagse Bos, een langgerekte stadsbos, verdeelt Haagse Hout in tweeën: Benoordenhout versus Bezuidenhout en Mariahoeve/ Marlot. Villapark Marlot behoort tot de buurten met de hoogste inkomens in de stad; Haagse Hout is met 40.800 inwoners één van de kleinste stadsdelen van Den Haag. Op Loosduinen na, is dit tevens het meest vergrijsde stadsdeel. Het aandeel 65-plussers is 21%. Mede hierdoor is ook het aandeel éénpersoonshoudens hoog. Het besteedbaar inkomen per inwoner in Haagse Hout is het hoogst van alle stadsdelen.

Winkelgebieden De winkelstructuur binnen het stadsdeel Haagse Hout bestaat uit: De Theresiastraat, een stedelijke winkelstraat van 11.000 m² wvo, met een aanzienlijk aandeel (meer dan tweederde) niet-dagelijks aanbod; Twee wat grotere wijkwinkelcentra: Mariahoeve en Van Hoytemastraat. Opvallend is dat in de Van Hoytemastraat een supermarkt ontbreekt. Vier kleinere buurten wijksteunpunten: het Willem Royaardsplein, de Weissenbruchstraat, Ursulaland en Stuyvesantplein. Deze laatste twee omvatten minder dan 1.000 m² wvo (tabel 4.8); De winkelcentra zijn verspreid over het stadsdeel gelegen en vervullen allen een functie voor de eigen buurt en/of wijk (figuur 4.15). Mariahoeve, Willem Royaardsplein en Ursulaland zijn typische boodschappencentra met een supermarkt als trekker. Opvallend is dat de andere winkelgebieden naast versspeciaalzaken ook veel niet-dagelijkse winkels huisvesten.

Functioneren en perspectief De winkelgebieden in Haagse Hout presteren over het algemeen goed. De basiskwaliteit ligt een fractie boven het Haags gemiddelde. Op Loosduinen na, behaalt Haagse Hout de hoogste index op economisch functioneren van de winkelgebieden; De winkelstructuur in het stadsdeel profiteert vooral van de hoge inkomens van de bewoners. Daarnaast is de commerciële kwaliteit van de winkelgebieden relatief goed; er is een hoge organisatiegraad en de veiligheid is op peil. Sinds 2006 is de score voor basiskwaliteit licht afgenomen met 1,4%, terwijl de Haagse gemiddelde score toenam met 2,3%; BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 60

Opvallend is dat de drie grootste winkelgebieden (waaronder twee parels) - Theresiastraat (parel), Mariahoeve en Van Hoytemastraat (parel) – het predicaat ‘slecht’ krijgen voor openbare ruimte; De best presterende winkelgebieden, met de hoogste posities op de ranglijst, zijn de Theresiastraat (15) en het Willem Royaardsplein (16). De Theresiastraat heeft haar hoge positie vooral te danken aan het goede economisch functioneren van de straat: de huurprijzen liggen relatief hoog en de leegstand is beperkt. Het Willem Royaardsplein scoort zowel op basiskwaliteit als op economisch functioneren boven het gemiddelde. Het winkelgebied is vooral sterk op commercieel vlak (organisatiegraad, eigendomssituatie en veiligheid) en kent geen leegstand. Er hangen initiatieven boven de markt voor herontwikkeling en uitbreiding van dit winkelcentrum; De Weissenbruchstraat presteert het slechtst van alle winkelgebieden in Haagse Hout, met een ste 67 plaats op de ranglijst. Het winkelgebied scoort ondermaats op aanbodkwaliteit (hoge leegstand en kleine winkelunits) en locationele kwaliteit (bereikbaarheid en parkeren) en kent relatief veel leegstand (15%); Belangrijkste opgaaf voor het stadsdeel is de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte voor de drie grootste winkelgebieden: Mariahoeve, de Theresiastraat en de Van Hoytemastraat. Voor winkelcentrum Mariahoeve lopen al gesprekken met een ontwikkelaar om het winkelcentrum te moderniseren en eventueel uit te breiden.


pagina 61

5.8

Leidschenveen-Ypenburg Figuur 5.25 Detailhandelsstructuur Leidschenveen-Ypenburg

Figuur 5.26 Indices winkelgebieden Leidschenveen-Ypenburg 2009 (Den Haag=100)

Tabel 5.9 Kenmerken winkelgebieden Leidschenveen-Ypenburg Winkelgebied t Hoge Veen WC Ypenburg

Type WCK WCK

Omvang Leegstand (m² wvo) 6.179 3% 6.042 13%

Huurprijs*



pagina 62

€ 180 € 230

Ranking 2009 (2006) 10 (n.v.t.) 29 (n.v.t.)

Figuur 5.27 Matrix basiskwaliteit vs. economisch functioneren Leidschenveen-Ypenburg

Algemeen Sinds de gemeentelijke herindeling in 2003 behoort Leidschenveen-Ypenburg tot Den Haag. Het is daarmee het jongste stadsdeel. Het stadsdeel bestaat uit twee VINEX-wijken: Leidschenveen en Ypenburg, een voormalig militair vliegveld. Het Forepark (bedrijventerrein) valt ook onder het stadsdeel; Leidschenveen-Ypenburg telt momenteel 39.000 inwoners. Het stadsdeel is nog in ontwikkeling; omstreeks 2015 worden de laatste woningen opgeleverd en wonen er circa 45.000 inwoners; De woningen bevolkingsdichtheid is laag door de ruime opzet. Er woont typisch VINEX-publiek: veel gezinnen met jonge kinderen in koopwoningen. Leidschenveen-Ypenburg kent het hoogste aandeel kinderen/jongeren t/m 14 jaar (28%) en het laagste aandeel 65-plussers (nog geen 4%) van alle stadsdelen. Het aandeel allochtonen is beduidend lager dan het Haags gemiddelde. Opvallend is wel de populatie Surinamers; 11% van het totaal aantal inwoners in het stadsdeel. Het besteedbaar inkomen per inwoner is gelijk aan het Haagse gemiddelde.

Winkelgebieden Stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg kent twee winkelcentra. Beide winkelcentra hebben een wijkverzorgende functie en hebben een omvang van circa 6.000 m² wvo; ’t Hoge Veen en winkelcentrum Ypenburg zijn geënt op dagelijkse boodschappen en frequent benodigde aankopen. ’t Hoge Veen heeft een relatief groot aandeel winkelvloeroppervlak (een kwart) in de branche Mode & Luxe; ‘t Hoge Veen is het wijkwinkelcentrum van de wijk Leidschenveen en halverwege 2009 opgeleverd. Het heeft een afgebakend verzorgingsgebied en de nodige toevloeiing uit Zoetermeer; Winkelcentrum Ypenburg heeft een verzorgende functie voor de wijk Ypenburg. Dit winkelcentrum is geopend in 2005 en ondervindt veel concurrentie van De Parade in Nootdorp.

Functioneren en perspectief ’t Hoge Veen en winkelcentrum Ypenburg kenmerken zich door een relatief hoge basiskwaliteit, waarbij ’t Hoge Veen hoger scoort dan winkelcentrum Ypenburg. De hoge basiskwaliteit van beide winkelcentra is te verklaren doordat de winkelcentra planmatig zijn ontwikkeld en nog relatief jong zijn. Hierdoor zijn de winkelcentra onder andere fysiek in zeer goede staat en scoren ze naar verhouding goed op aspecten als de courantheid van winkelunits en de aanwezigheid van publiekstrekkers. De winkelgebieden profiteren van verdere doorgroei van het aantal inwoners; BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 63

Winkelcentrum ’t Hoge Veen (10) scoort aanzienlijk hoger op de ranglijst dan winkelcentrum Ypenburg (29), een middenmoter. ’t Hoge Veen presteert beter op zowel basiskwaliteit als economisch functioneren. Dit is vrijwel volledig te verklaren door het relatief hoge leegstandspercentage in winkelcentrum Ypenburg (13%). De leegstand in ’t Hoge Veen ligt onder frictieniveau (5%) en heeft vooral te maken met de recente oplevering van het winkelcentrum. Dit terwijl de leegstand in winkelcentrum Ypenburg steeds zorgwekkender vormen begint aan te nemen. Tijdens de laatste inventarisatie stond 13% van het winkelvloeroppervlak in het winkelcentrum leeg. Opvallend is ook het grote verschil in huurprijzen tussen beide centra. De huurprijzen in ’t Hoge Veen liggen rond het Haags gemiddelde voor een klein wijkwinkelcentrum, terwijl de huurprijzen van winkelcentrum Ypenburg hier ver boven liggen, ondanks dat ze ten opzichte van 2006 sterk naar beneden zijn bijgesteld; Aandachtspunten voor ’t Hoge Veen zijn de jongerenoverlast en de hoge parkeerdruk. Binnenkort wordt een nieuw parkeerregime ingevoerd met een laag instaptarief, om langparkeerders te weren. Daarnaast krijgt de openbare ruimte meer aandacht, vooral op het centrale plein; Winkelcentrum Ypenburg is sinds de opening een zorgenkindje. Dit heeft enerzijds te maken met knelpunten in de functionele opzet en anderzijds met de wijkstructuur, waardoor een deel van de inwoners op De Parade in Nootdorp is georiënteerd. De Parade is een krachtig alternatief. De ambities moeten naar beneden worden bijgesteld. Er zijn plannen om het winkelgebied sfeervoller te maken, onder andere door het aanpakken van de windhinder. Daarnaast wordt bestudeerd of de winkels hergegroepeerd kunnen worden, zodat de looproute in het winkelcentrum verbeterd.


pagina 64

Bijlage 1. Overzicht scores en ranking winkelgebieden

nr.

Winkelgebied

1.1

Arabislaan

1.2 1.3 1.4 1.5

ranking 2006


29

31

-2

99

97

De Savornin Lohmanplein

2

1

1

125

127

138 Topper

Deltaplein

8

5

3

116

122

126 Topper

Hildo Kroplaan

38

63

-25

95

91

Kraayenstein

43

12

31

94

114

126 Topper

1.6

Loosduinse Hoofdstraat

25

22

3

101

107

113 Middenmoter

1.7

Waldeck

16

6

10

108

125

113 Topper

2.1

Almeloplein

22

53

-31

104

96

75 Achterblijver

2.2

Ambachtsgaarde

58

55

3

82

94

75 Achterblijver

2.3

Betje Wolffstraat

39

26

13

95

96

126 Middenmoter

2.4

Bouwlustlaan

61

25

36

81

104

113 Middenmoter

2.5

De Stede

35

35

0

96

105

88 Middenmoter

2.6

Dierenselaan/Apeldoornselaan

40

50

-10

94

91

88 Achterblijver

2.7

Heeswijkplein

26

48

-22

100

88

101 Middenmoter

2.8

Jan Luykenlaan

67

69

-2

66

67

63 Achterblijver

2.9

Leyenburg

2.10

Leyweg

2.11

Parijsplein

4

2.12

Hoge Veld

n.v.t.

3.1

Appelstraat/Vlierboomstraat

31

30

1

98

97

113 Middenmoter

3.2

Fahrenheitstraat/Thomsonlaan

50

62

-12

89

86

75 Achterblijver

3.3

Goudenregenplein

28

56

-28

99

80

101 Achterblijver

3.4

Goudsbloemlaan

55

37

18

87

90

113 Middenmoter

3.5

Weimarstraat

49

51

-2

92

98

4.1

Aert v/d Goesstraat

44

17

27

94

103

4.2

Badhuisstraat

36

66

-30

95

82

75 Achterblijver

4.3

Gentsestraat/Stevinstraat

32

34

-2

98

94

113 Middenmoter

4.4

Keizerstraat

42

60

-18

94

95

63 Achterblijver

4.5


5

52

-47

120

97

75 Achterblijver

4.6

Reinkenstraat

45

36

9

93

97

101 Middenmoter

4.7

Tesselseplein

51

24

27

89

105

113 Middenmoter

4.8


17

2

15

107

110

151 Topper

5.1

Bankastraat

20

8

12

106

117

126 Topper

5.2

Bazar

59

47

12

81

88

101 Middenmoter

5.3

Hobbemastraat

64

42

22

77

90

101 Middenmoter

5.4

Hoefkade

62

32

30

81

90

126 Middenmoter

5.5

Hoflandplein/Haagse markt

53

43

10

88

77

126 Middenmoter

5.6

Kempstraat

65

59

6

69

76

101 Achterblijver

5.7

Paul Krugerlaan

63

39

24

79

95

101 Middenmoter

5.8

The Globe

1

44

-43

126

114

50 Middenmoter

5.9

Vaillantlaan

60

33

27

81

101

101 Middenmoter

5.10

Zeeheldenkwartier

34

61

-27

97

93

63 Achterblijver

5.11

Koningstraat

66

70

-4

67

60

75 Achterblijver

5.12

Binnenstad Boekhorststraat

48

57

-9

93

96

5.13

Binnenstad De Passage

19

18

1

106

111


113 Middenmoter

63 Achterblijver

9

3

6

115

123

30

41

-11

99

106

7

-3

121

124

113 Topper

13

n.v.t.

120

113 Topper

pagina 65

126 Topper 75 Middenmoter

75 Achterblijver 138 Topper

63 Achterblijver 113 Topper

index

nr.

ranking 2006

5.14

Winkelgebied Binnenstad Frederikstraat/Denneweg

5.15

Binnenstad Grote Marktstraat

24

5.16

Binnenstad Haagsche Bluf

6

5.17

Binnenstad Pleinkwartier

27

5.18

Binnenstad Hofkwartier Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde

37

5.21

Binnenstad Schoolstraat Binnenstad Spuistraat/ Vlamingstraat

5.22 5.23

-38

112

107

4

20

102

116

38

-32

119

108

75 Middenmoter

40

-13

99

100

88 Middenmoter

58

-21

95

96

63 Achterblijver

7

9

-2

116

109

138 Topper

3

19

-16

122

116

101 Topper

13

11

2

109

108

138 Topper

Binnenstad Stationsweg

33

27

6

97

90

138 Middenmoter

54

64

-10

88

91

63 Achterblijver

5.24

Binnenstad Torenstraat Binnenstad Wagenstraat/ Venestraat

14

14

0

109

113

5.25

Binnenstad Chinatown

46

54

-8

93

95

75 Achterblijver

5.26

Binnenstad Turfmarkt

52

28

24

89

95

126 Middenmoter

6.1

Goeverneurplein

56

68

-12

87

84

50 Achterblijver

6.2

Lorentzplein

41

65

-24

94

91

63 Achterblijver

6.3

Megastores

21

45

-24

106

101

75 Middenmoter

7.1

Mariahoeve

10

23

-13

115

107

113 Middenmoter

7.2

Stuyvesantplein

57

20

37

84

102

126 Topper

7.3

Theresiastraat

47

15

32

93

99

151 Topper

7.4

Van Hoytemastraat

18

21

-3

107

108

113 Topper

7.5

Weissenbruchstraat

23

67

-44

103

88

7.6

Willem Royaardsplein

15

16

-1

108

112

7.7

Ursulaland

12

46

-34

111

95

8.1

t Hoge Veen

n.v.t.

10

n.v.t.

121

8.2

Winkelcentrum Ypenburg *gemiddelde Den Haag 2009=100

n.v.t.

29

n.v.t.

112

5.19 5.20


11

verschil basiskwaliteit index index positie 2006 (Den basiskwaliteit economisch ranking 2006Haag 2009 (Den functioneren kwalificatie 2009 2009 2009=100) Haag=100) 2009 2009 49

pagina 66

63 Middenmoter 138 Topper

126 Topper

63 Achterblijver 126 Topper 88 Middenmoter 113 Topper 88 Middenmoter

Bijlage 2. Afkortingen type winkelgebied

Type centrum Binnenstad Stadsdeelcentrum Wijkwinkelcentrum groot Wijkwinkelcentrum klein Buurtcentrum Grootschalige concentratie Speciaal winkelgebied Stedelijke winkelstraat


Afkorting BS SDC WCG WCK BC GC SW BSW

pagina 67

Bijlage 3. Kaart hoofdwinkelstructuur Den Haag 2009


pagina 68

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Recommend Documents