BUREAU STEDELIJKE PLANNING

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

SILODAM 1E 1013 AL AMSTERDAM 020-6254267 WWW.STEDPLAN.NL [email protected]

RotterdamAlexanderknoop: Versterking winkel-, kantooren vrijetijdsfunctie

Eindrapportage 9 juli 2009

LID NIROV KVK 29048410

Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Klein Amerika 18 2806 CA Gouda 0182-689416 www.stedplan.nl [email protected] In opdracht van: Deelgemeente Prins Alexander, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) en Gemeente Capelle aan den IJssel

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©

Referentie: 2008.O.101 Alexanderknoop 090709


pagina 2

Inhoudsopgave

Management samenvatting 5 Inleiding 25 1.

Versterking van de winkelfunctie 28 1.1 1.2 1.3 1.4

2.

Verbetering samenhang Alexandrium – Capelle XL 47 2.1 2.2 2.3 2.4

3.

Landelijk beeld De regionale context Positie en perspectief Alexanderknoop Programmatische en ruimtelijke uitwerking

Aantrekken van vrijetijdsvoorzieningen 88 5.1 5.2 5.3 5.4


De Nederlandse kantorenmarkt De regionale context Positie en perspectief Alexanderknoop Programmatische en ruimtelijke uitwerking

Kleinschalige bedrijfsruimte 78 4.1 4.2 4.3 4.4

5.

Het fenomeen woonboulevard Positionering Woonmall Alexandrium en Capelle XL Woonmall Alexandrium en Capelle XL samen bezien Verbetering samenhang Woonmall Alexandrium en Capelle XL

Versterking van de kantoorfunctie 60 3.1 3.2 3.3 3.4

4.

Landelijk beeld winkelmarkt De regionale context Positie en perspectief Alexanderknoop Programmatische en ruimtelijke uitwerking

Landelijk beeld De regionale context Positie en perspectief Alexanderknoop Programmatische en ruimtelijke uitwerking

6.

Positionering Alexanderknoop 103 6.1 De Alexanderknoop als merk 6.2 Missie, ambitie en doelstellingen 6.3 SWOT-analyse Alexanderknoop 6.4 SWOT-confrontatie 6.5 Gewenste positionering

7.

Ruimtelijk-economisch ontwikkelingskader 113 7.1 Zone 1: Het kerngebied 7.2 Zone 2: De flanken

pagina 3

7.3 Zone 3: Buitengebied 7.4 Fasering Bijlagen 123 1. Bronvermelding 2. Samenvatting verkeersplan en –studie 3. DPO-berekening 4. Brancheschetsen


pagina 4

Management samenvatting

In 2007 is in opdracht van de deelgemeente Prins Alexander en het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) de Economische Visie Prins Alexander 2020 opgesteld. In deze visie (Bureau Stedelijke Planning, 2007) is aangegeven op welke wijze de potenties van de deelgemeente in de Rotterdamse regio maximaal kunnen worden benut. Een van de strategische speerpunten in de Economische Visie Prins Alexander 2020 luidt dat de Alexanderknoop potentie heeft om zich verder te ontwikkelen tot een onderscheidend, nieuw en bruisend regionaal centrum - vooral door versterking van de winkel-, leisure- en kantoorfunctie. Onderhavig rapport betreft een uitwerking van dit strategische speerpunt. Voor een juist begrip van dit rapport is onderstaand allereerst een passage uit de Economische Visie Prins Alexander 2020 weergegeven, met een eerste uitwerking van bovengenoemd speerpunt.

Samenvatting Economische Visie Prins Alexander 2020 Ontwikkeling van de Alexanderknoop tot een onderscheidend nieuw regionaal centrum Ontwikkeling van de Alexanderknoop tot een onderscheidend, nieuw en bruisend regionaal centrum kan gestalte krijgen door de winkelen kantorenfunctie van dit nieuwe centrum verder te versterken. Hierbij is het van belang dat aansluiting plaats vindt met Capelle XL. Dit vraagt om nauwe samenwerking met de gemeente Capelle aan den IJssel. Daarnaast kunnen een aantal ontbrekende of beperkt aanwezige functies toegevoegd worden, zoals vrije tijdsvoorzieningen, hoger onderwijs, kleinschalige bedrijfsruimten en overige voorzieningen. Om het draagvlak voor deze voorzieningen te vergroten kan worden ingezet op een uitbreiding van het aantal centrumstedelijke woningen. Daarnaast dient ruime aandacht uit te gaan naar de uitstraling en ‘branding’ van het gebied. Hierbij is de inzet om de Alexanderknoop een eigen profiel te geven dat niet zozeer concurrerend, maar aanvullend is op het karakter van het centrum van Rotterdam.

Functionele invulling Alexandrium en omgeving heeft de potentie om uit te breiden. Hierbij kan gekozen worden voor een thematische specialisatie, bijvoorbeeld op het gebied van Wonen. Ook de kantorenfunctie kan worden versterkt. Voor het onderwijs is de inzet om in de Alexanderknoop een hogeschool of universiteit te vestigen. Bij voorkeur wordt een (vestiging van) een onderwijsinstelling


pagina 5

aangetrokken die nog niet in Rotterdam gevestigd is. Dit is niet in lijn met het gemeentelijk beleid om onderwijsinstellingen te concentreren binnen de zogenaamde kennisAs, maar levert wel een bijdrage aan het speerpunt Kennisstad in de Economische visie Rotterdam 2020. Voor de economie en levendigheid in de Alexanderknoop is dit essentieel. Studenten maken veelvuldig gebruik van horeca en andere vrije tijdsvoorzieningen. Dit is goed voor het draagvlak van dergelijke voorzieningen. Het Laakhavengebied in Den Haag is in dit verband een succesvol voorbeeld. Door afgestudeerden vervolgens aan de deelgemeente te binden ontstaat een hoogwaardige arbeidsmarkt en stijging van het gemiddelde inkomen. Dit levert een bijdrage aan het speerpunt Jongerenstad. Naast de ontwikkeling van studentenwoningen zijn hiervoor een gedifferentieerde woningvoorraad en goede voorzieningen essentieel. Door in de Alexanderknoop een aantrekkelijk centrumstedelijk woonklimaat met een optimaal voorzieningenpakket te creëren, kan hieraan worden voldaan (bijdrage aan speerpunt Attractieve stad). In dit kader is het belangrijk dat uitbreiding plaatsvindt van de vrije tijdsvoorzieningen. Bijvoorbeeld door de ontwikkeling van een megabioscoop, sportfaciliteiten, een casino, een zwembad en of een museum. Op het gebied van horeca kan ontwikkeling van een of meerdere hotels plaats vinden. Ook zou het aanbod aan restaurants uitgebreid kunnen worden. Onder andere voor de zakelijke markt voor zakenlunches, diners, seminars, borrels en catering. Bovendien dienen de uitgaansmogelijkheden verruimd te worden. Bijvoorbeeld door het aantrekken van hippe cafés en discotheken.

Afbeelding 0.1 Grootschalige detailhandel Alexandrium

Bron: Bureau Stedelijke Planning bv


pagina 6

Afbeelding 0.2 Studenten geven levendigheid aan een gebied; Haagse Hogeschool Nieuw Laakhaven Den Haag


Openbare ruimte en bebouwing Een bedreiging voor de toekomst van de Alexanderknoop is de matige uitstraling van het gebied. Dit komt door veroudering van het vastgoed en een onaantrekkelijke openbare ruimte. De (deel)gemeente zou deze situatie kunnen verbeteren. Het vastgoed dient waar nodig een ‘facelift’ te krijgen. Daarnaast is het raadzaam om in en rond de Alexanderknoop de openbare ruimte een kwaliteitsimpuls te geven. Onder andere door de aanleg van aantrekkelijke pleinen, versterking van groen en water en het gebruik van hoogwaardige materialen. Bij voorkeur zou het Semiramispark onderdeel uit dienen te gaan maken van de Alexanderknoop. Door hier een aantrekkelijk park aan te leggen kan een hefboomfunctie ontstaan voor herontwikkeling van het gebied rond het park. Om de aansluiting tussen Alexandrium en Capelle XL te verbeteren is een betere verbinding tussen deze gebieden van belang. In het kader van deze koppeling dient tevens te worden geanalyseerd wat de optimale winkelstructuur is.

Bereikbaarheid Ook de bereikbaarheid is een punt van zorg. Zowel op het omliggende rijkswegennet als op de stedelijke hoofdroutes in de deelgemeente. Het verkeersbeleid is gericht op het voorkomen van het dichtslibben van deze wegen. Bijvoorbeeld door de aanleg van de A13/A16 (speerpunt bereikbare stad). Ook de barrièrefunctie van de stedelijke hoofdroutes in de Alexanderknoop is een beperkende factor voor een optimale ontwikkeling van dit gebied. Waar mogelijk


pagina 7

dient de (deel)gemeente in te zetten op het reduceren van deze barrières.

Citaat ondernemer: ‚De bereikbaarheid rond de Alexanderknoop is een probleem. De metro vormt een barrière. Iedere drie minuten gaan de spoorbomen dicht en ontstaat file op de Hoofdweg.‛

In de verkeersstudie Rotterdam Noordoost die momenteel wordt uitgevoerd komt de barrièrewerking van de doorgaande wegen rond de Alexanderknoop aan de orde. Om de barrièrewerking te verminderen zijn onconventionele oplossingen nodig. Daarbij zou gedacht kunnen worden aan ongelijkvloerse kruisingen of de omvorming van de metro langs de Prins Alexanderlaan tot een echte ‘ondergrondse’. Daarmee kan de bereikbaarheid van de Alexanderknoop verbeteren. Uitbreiding van de Alexanderknoop betekent een additionele parkeerbehoefte. Deze parkeerplaatsen komen bij voorkeur in goed toegankelijke gebouwde voorzieningen tot stand.

Alexandrium 2020 Vanuit het nieuwe multimodale centraal station Alexander is het slechts enkele meters lopen alvorens je kunt kiezen uit een van de vele terrasjes op het plein vol horeca en uitgaansgelegenheden. De lichtreclame van de bioscoop attendeert ons op de nieuwe James Bond die vandaag in première gaat. Eerst maar eens een hapje eten in een van de vele restaurants. Het lijkt wel een kleine wereldreis uit zoveel nationale keukens valt er te kiezen. Wel hadden we beter kunnen reserveren. Net zoals de terrassen zijn de restaurants bomvol. Vooral met jonge mensen. Veel studenten van de hogeschool en de dependance van de universiteit. Maar ook dertigers zijn goed vertegenwoordigd. Voor een deel zakenmensen uit een van de vele internationale kantoren. Het is gezellig. We moeten nog een half uurtje wachten voordat er een tafeltje beschikbaar komt en besluiten nog een rondje te lopen door het nieuwe Alexandrium. Via een loopbrug met ‘tapis roulant’ lopen we eerst naar Alexandrium XL om hier de vestiging van het nieuwe Bath and Whirpools te bewonderen. Daarna gaan we via een andere route terug. Een met marmer geplaveide route langs een bonte verzameling van ateliers en kleine werkplaatsen. We stuiten op een aardige ets en besluiten deze, ondanks het gesjouw, te kopen. Uiteindelijk belanden we in het gloednieuwe deel van het winkelcentrum. Een strak vormgegeven witte gevel met aantrekkelijke etalages. Gelukkig hebben we nog net even tijd om een bezoek te brengen aan de winkel van Warner Bros en het omvangrijke Japanse Warenhuis. Snel terug naar ons Portugese restaurant voordat de tafel vergeven is. Na het smakelijke diner halen we nog een ijsje bij Häagen-Dazs en drinken we nog een pilsje op het plein. Dan is het tijd voor ons bezoek aan het poppodium voor het optreden van de band Direct. Deze geven een spectaculaire show weg. Na de voorstelling is het nog steeds druk op straat. Helaas moeten we terug naar het station om met de lightrail terug te rijden naar de Zuidplas. We besluiten snel weer eens terug te komen naar dit nieuwe stukje Rotterdam dat de laatste tien jaar zo bruisend is geworden.


pagina 8

Samenvatting: Versterking winkel-, kantooren vrijetijdsfunctie Rotterdam Alexanderknoop De Economische Visie Prins Alexander 2020 is uitgewerkt in een actieprogramma, dat is vastgesteld in september 2008. Bureau Stedelijke Planning is gevraagd om in navolging van de economische visie vijf samenhangende actiepunten, die ten behoeve van de ontwikkeling van de Alexanderknoop tot onderscheidend, nieuw en bruisend regionaal centrum , verder uit te werken. Dit zijn: 1. Versterking winkelen kantoorfunctie Alexanderknoop (actiepunt 1.1 in combinatie met actiepunten 2.1 en 2.4); 2. Verbetering samenhang tussen de Alexanderknoop en Capelle XL (actiepunt 1.2); 3. Aantrekken vrijetijdsvoorzieningen in de Alexanderknoop (actiepunt 1.5 in combinatie met actiepunt 2.2); 4. Faciliteren kleine bedrijven in de Alexanderknoop; 5. Branding Alexanderknoop (actiepunt 1.8). In het kader van deze studie is kennis genomen van relevante beleidsdocumenten (Stadsvisie, Economische Visie, Visie Werklocaties). Op onderdelen kan verschil optreden tussen de aanbevelingen in deze studie en gemeentelijk beleid. In onderhavige studie is, conform de opdracht, met een zekere vrijheid primair gekeken naar de potenties van de Alexanderknoop binnen de Rotterdamse regio. De studie kan aldus bijdragen aan de discussie over de positie en prioritering van de Alexanderknoop binnen de ruimtelijk economische ontwikkeling van de Rotterdamse regio. Alvorens een afzonderlijk antwoord te formuleren op ieder van de vijf actiepunten, wordt eerst dieper ingegaan op de vraag hoe de Alexanderknoop als coherent gebied dient te worden gepositioneerd.

Positionering De positionering van een gebied is te omschrijven als de belofte van het betreffende gebied naar haar belangrijkste toekomstige gebruikers: de kerndoelgroep. Iedereen is natuurlijk welkom in het gebied in kwestie, maar voor de kerndoelgroep dient het een onvermijdelijke bestemming te worden, the place to be. De strekking van deze belofte van de Alexanderknoop, en de kerndoelgroep tot wie zij zich richt, is verkend middels een analyse van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen; een confrontatie van de sterkten en zwakten met de gesignaleerde kansen en bedreigingen en een exercitie volgens het Merkator Brand Building Model ©. Rotterdam Alexander staat in de eerste plaats bekend als zeer succesvol winkelgebied, in termen van bezoekersaantallen, omzetcijfers en aantrekkingskracht (bereik). Samen met de Amsterdam Arenaboulevard geldt Rotterdam Alexandrium als het


pagina 9

grootste planmatig opgezette winkelgebied van Nederland. Ten tweede springt de gunstige ligging ten opzichte van rijkswegen en openbaar vervoer in het oog. Het derde sterke punt is de hoge mate van functionaliteit die het gebied kenmerkt. Zwakten zijn er ook: het gebied heeft allereerst een geringe belevingswaarde. Na 18.00 uur is er nauwelijks leven op straat, de openbare ruimte en de verblijfs- en entreegebieden hebben een laagwaardig karakter. Het centrumstedelijke aanbod is daarnaast zwak te noemen, met name door het beperkte aanbod leisure- en horecavoorzieningen en het vrijwel ontbreken van woningen in het gebied. Tot slot ontbreekt een zekere coherentie in de knoop, veroorzaakt door de aanwezigheid van fysieke (infrastructurele) barrières, de grote afstanden tussen gebieden, het diffuse imago en de beperkte synergie tussen functies. Kansen zijn gelegen in de toenemende behoefte aan een mix van stedelijke voorzieningen ofwel de ‘urban scene’. Voorbeeld hiervan is de opkomst van Nieuwe Centra. Daarnaast is er sprake van ‘shake out’ in (woon)winkelen kantorengebieden: alleen de sterkste concentraties overleven. Concurrentie van soortgelijke gebieden, toenemende congestie en veroudering van de vraag (publiek) vormen dan ook de belangrijkste bedreigingen voor de Alexanderknoop. Afbeelding 0.3 Impressie openbare ruimte Alexanderknoop

Op basis van de meest veelbelovende en bedreigende aspecten kan een drietal strategische aanbevelingen worden gedaan: Bouw de vooraanstaande (woon)winkelpositie uit; Creëer een hoogwaardige, grootstedelijke gemixte omgeving; Ga (infra)structurele problemen te lijf. Met behulp van het Merkator Brand Building Model © zijn drie onderscheidende proposities onderkend die kunnen worden ingezet om doelgroepen en markten te binden: Aantrekkelijke grootstedelijke mix: wonen, winkelen, werken en ontspannen gaan samen. Deze mix is van belang voor werknemers maar zal ook bewoners en studenten uit de directe omgeving (<15 BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 10

autominuten) aanspreken. Vooral grootstedelijk wonen, woon-werkeenheden en lokaal ondersteunende voorzieningen (denk aan kinderopvang, cultureel centrum, fitness en horeca) moeten worden toegevoegd in dit scenario. Het WoonWalhalla van Europa: de combinatie Woonmall Alexandrium en Capelle XL is de grootste concentratie woonwinkels in Europa. Hiermee kan de Alexanderknoop landelijk op de kaart worden gezet. Het woonwinkelconcept dient zoveel mogelijk te worden verbreed rondom het thema In/Om Huis en Kantoor(inrichting). Het ‘Woonwalhalla van Europa’ is de meest onderscheidende positionering. Hierbij zij wel aangetekend dat woonwinkels laagfrequent bezocht worden en veel minder bezoekers trekken dan de ‘shopping mall’. Door de Alexanderknoop te positioneren als enige echt geslaagde shopping mall van Nederland kan een groot regionaal koperspubliek worden aangesproken. Dit vereist een verdere uitbreiding met nieuwe, onderscheidende (buitenlandse) winkelformules en leisureconcepten (zoals een bioscoop). Terug naar de bepaling van de kerndoelgroep. Bovenstaande proposities zullen vooral de middengroepen aanspreken, en dus kan de kerndoelgroep worden beschreven als het ‘mainstream’ publiek, bestaande uit behoudend moderne mensen. Onderstaande paragrafen bevatten een bepaling van de uitbreidingsmogelijkheden en ontwikkelingsrichting per thema, te weten detailhandel, de samenhang tussen Capelle XL en Woonmall Alexandrium, kantoren, kleinschalige bedrijvigheid en vrijetijdsvoorzieningen. De afzonderlijke programma’s komen samen in het integrale ontwikkelingskader dat daarop volgt.

Detailhandel Rotterdam Alexandrium is een combinatie van een stadsdeelcentrum (het Shopping Center) en grootschalige detailhandelsvoorzieningen (de Megastores en de Woonmall) en daarmee bijzonder van opzet. Alleen het ArenA-gebied in Amsterdam is vergelijkbaar. Het Shopping Center en de Megastores hebben een regionaal bereik van 15 autominuten, het bereik van de Woonmall heeft een groter verzorgingsgebied overeenkomstig met 30 autominuten. Binnen deze straal is het winkelcentrum Alexandrium met een totaal winkelvloeroppervlak van ruim 108.000 m² en 260 verkooppunten, het derde winkelgebied na Rotterdam Centrum en Den Haag Centrum. Op het schaalniveau van de Zuidvleugel bekleedt Rotterdam Alexandrium een vierde positie, na de centra van Den Haag, Rotterdam en Leiden.


pagina 11

Rotterdam Alexandrium functioneert bijzonder goed. Dit blijkt uit de hoge gemiddelde vloerproductiviteit, de zeer beperkte leegstand en het relatief hoge huurprijsniveau. De Megastores en Woonmall samen gelden als best functionerende woonboulevard en PDV/GDVwinkelconcentratie in Nederland. De toename van de omzet en het marktaandeel in de afgelopen jaren (1994-2004) is indrukwekkend. Middels een distributief planologisch onderzoek en een tweetal vergelijkende studies zijn de volgende uitbreidingsmogelijkheden geconstateerd:

Tabel 0.1 Uitbreidingsmogelijkheden detailhandel Groep

Uitbreiding m² wvo Specificatie

Dagelijks

2.000-4.000

Mode & Luxe

6.000-9.000

Vrije Tijd

1.000-1.500

In/Om Huis

2.000-3.500

Totaal


Supermarkten: • Toevoeging prijsagressieve formule (Hoogvliet, Bas, Jumbo, Nettorama) is waardevol gezien ervaringen elders, bij voorkeur verplaatsing. Versspeciaalzaken: • Inzetten op uitbreiding van bestaande versspeciaalzaken; • Beperkte mogelijkheden nieuwe vestigingen als toko, delicatessen; Drogisterij en parfumerie • Uitbreiden van bestaande winkels mogelijk maken. • Mogelijkheden voor enkele nichespelers. Warenhuizen • V&D zou uitstekend passen -> terugkeer onderzoeken; • Een forse uitbreiding van HEMA lijkt eveneens mogelijk Kleding & Mode • Ruimte bieden aan zittende ondernemers om uit te breiden; • Minimaal één echte trekker toevoegen (het Primark-effect)! • Sub-trekkers toevoegen: verrassende formules, zowel scherpe prijskwaliteitsverhouding als meer up-market, jong publiek (studenten, werkenden, let ook op mannen) Schoenen & Lederwaren • Uitbreiding ca 1.000 m² (4-5 units) in middenplus- en plussegment Juwelier & Optiek • Uitbreiding ca 200 m² (1-2 units) Sport & Spel: • Kansen in nichemarkten als sports fashion (bijvoorbeeld een monobrand store van Adidas, Nike of Puma) • Of sportspeciaalzaak (voorbeeld Runners World) Hobby & Media: • Mogelijkheden voor enkele nichespelers Bruin & Witgoed: • Uitbreiding computerzaak (bijvoorbeeld Dixons, Dynabite, MyCom, Apple) Auto & Fiets: • Toevoegen gespecialiseerde rijwielzaak; Capelle XL komt ook in beeld als vestigingslocatie Wonen: • Wellicht enige uitbreiding in Shopping Center, maar in de sfeer van gadgets/accessoires, laagdrempelig en hoogfrequent bezoek

11.000-18.000

pagina 12

Afbeelding 0.4 Rotterdam Alexandrium

Tabel 0.1 Vervolg Groep PDV

Uitbreiding m² wvo Specificatie 10.000-30.000

5.000-10.000 7.000-10.000

PDV Plus

? 1.000 ?

Totaal

Wonen: • Onderzoeken up market woonwarenhuis (bijvoorbeeld Van Til) • Onderzoeken IKEA woonwarenhuis • Onderzoeken nichespelers en ontbrekende subbranches en ontbrekende spelers (bijvoorbeeld kantoormeubilair en –benodigdheden, Jysk) Doe-Het-Zelf (bouwmarkten): • Toevoeging grootschalige bouwmarkt Plant & Dier (tuincentra): • Toevoeging grootschalig tuincentrum • Toevoeging grootschalige dierenspeciaalzaak Sport & Spel • Niet direct mogelijkheden tenzij verplaatsing of regionale nieuwe speler Auto & Fiets: • Toevoegen gespecialiseerde rijwielzaak Bruin & Witgoed • Niet direct mogelijkheden tenzij verplaatsing (Correct?) of regionale nieuwe speler (Saturn?) Huishoudelijk • Geen mogelijkheden

23.000-51.000

In dit kader is het tevens van belang om de centrumfunctie van de Alexanderknoop te versterken en te verbreden, alsmede de verblijfswaarde van het winkelgebied te verhogen. Hiertoe kan worden ingezet op een breder niet-dagelijks detailhandelsaanbod, aanpassingen in de openbare ruimte en toevoeging van andere stedelijke functies (horeca, leisure/cultuur).


pagina 13

Samenhang Alexandrium – Capelle XL Capelle XL en Woonmall Alexandrium zijn buren van elkaar sinds de oplevering van de Woonmall in 1996. Beide gebieden opereren grofweg in dezelfde branche. Daarbij is Woonmall Alexandrium te typeren als vierde generatie woonboulevard: planmatig gerealiseerde concentraties onder één dak. De Woonmall is een hoogwaardig winkelgebied en onderscheidt zich in keuze, vormgeving en winkelcomfort. Naast de doelgerichte aankopen wordt de Woonmall met name bezocht om vergelijkend te winkelen voor alles op het gebied van wonen. Op Woonboulevard Capelle XL ontbreekt dit planmatige karakter. Dit vertaalt zich in de lagere dichtheid van winkels en functiemenging met andersoortige bedrijfspanden. Capelle XL onderscheidt zich daarnaast van Woonmall Alexandrium door de relatief forse aanwezigheid van andere branches, zoals bouwmarkten, relatief grote winkels en enkele bijzonder trekkers als De Zuiderster. De indruk is dat (woon)winkels in Capelle XL heel specifiek en doelmatig worden bezocht. Vooralsnog hebben de twee gebieden volgens het scenario ‘Sterke 1 buren’ geopereerd. Er is echter sprake van een unieke situatie en kans om Capelle XL en Woonmall Alexandrium tot één geheel te smeden, met een zekere uniformiteit maar ook een geheel eigen identiteit. De gebieden meten gezamenlijk bijna 110.000 m² wvo en zijn daarmee de grootste concentratie aan woonwinkels in Europa – een bruikbaar gegeven in de profilering van het gebied. Afbeelding 0.5 Impressie Woonmall Alexandrium

1

Een van de drie scenario’s die Arcadis in 2002 in samenwerking met de Werkgroep Woonwinkels Alexandrium Capelle formuleerde. Hoewel er een zekere consensus bestond over het scenario ‘Sterk geheel’, zijn partijen in praktijk teruggevallen op het (minst ingrijpende) scenario ‘Sterke buren’.


pagina 14

Afbeelding 0.6 Impressie Capelle XL

Een spraakmakende ontwikkeling in het koppelstuk – in de driehoek Woonmall Alexandrium (oostzijde), de McDonald’s-locatie en het zogenaamde vak A van Capelle XL (westzijde) – is vereist om de gebieden tot een geheel te smeden. Hierbij kan worden gedacht aan de volgende ingrepen: Een gemeenschappelijke entree vanaf de A20, zo mogelijk met een directe en aparte ontsluiting (fly over of parallelbaan) vanaf de A20; Een grote en gemeenschappelijk parkeerfaciliteit op locatie McDonald’s of vak A, zo mogelijk direct aangesloten op het parkeerdek van Woonmall Alexandrium (+3) en via loopbrug verbonden; Met hieraan gekoppeld een aantrekkelijke ontvangst en bron- en startpunt voor bezoekers. Naast informatie en service, zullen hier ook commerciële activiteiten plaats vinden als presentatie en verkoop van de nieuwste modellen, speciale acties of bijzondere partijverkoop, werkateliers en directe verkoop uit ateliers, tijdelijke en semi-permanente tentoonstellingen (‚Wonen in Rotterdam in de jaren vijftig‛), evenementen, bedrijfspresentaties, partijverkoop, veilingen, aantrekkelijke horeca (al het meubilair is ook te koop), kinderopvang, etc. In de IKEA-vestigingen, de Toonkamer in Utrecht en Domus in Parijs zijn dergelijke aanvullende voorzieningen te vinden; Verbreding van het woonwinkelconcept rondom het thema ‘in/om Huis’. Toevoeging van (grootschalige) winkels rondom dit thema, en minimaal één bijzondere en grote trekker in de woonsfeer, direct aangesloten op gemeenschappelijke parkeerfaciliteit; Complete opwaardering van vak A van Capelle XL (en ook de McDonald’s-locatie). Woonboulevard Cruquius vormt hiervoor een goede referentie.


pagina 15

Kantoren Met circa 260.000 m² kantoorruimte is Prins Alexander de vierde kantorenlocatie binnen Rotterdam. Het gebied telt overwegend grootschalige kantooreenheden vanaf 5.000 m². Onder de gebruikers bevinden zich enkele hoofd- en regiokantoren in de zakelijke dienstverlening, bouwnijverheid, uitgeversbranche (dagbladen) en levensmiddelenbranche. Afbeelding 0.7 Impressie kantoren Alexanderknoop.

De Alexanderknoop functioneert als kantorenlocatie bijzonder goed. Huurprijsniveaus in de Alexanderknoop liggen weliswaar iets onder het niveau van Rotterdam Centrum, Brainpark en Kop van Zuid, maar transactiecijfers over een periode van tien jaar laten zien dat na het centrum de meeste meters werden opgenomen in Prins Alexander (14% van de totale opname in Rotterdam). Daarbij: de verhouding tussen aanbod en vraag was er de afgelopen tien jaar overwegend gunstig. Wat werd aangeboden, werd ook weer opgenomen. Daardoor was het percentage structureel aanbod in 2008 zeer laag (2%). In feite geeft de markt dus zelf aan dat het hier om een interessante kantorenlocatie gaat. Met verdere versterking van de Alexanderknoop als kantorenlocatie kan Rotterdam een interessant alternatief bieden aan bedrijven die waarde hechten aan locaties met een centrumstedelijke omgeving en een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer, maar die de binnenstad te duur vinden of te moeilijk bereikbaar vanaf de Ring. Voor de komende elf jaar lijkt een uitbreidingsmetrage van 85.000 tot 136.000 m², ofwel 7.500 tot 12.500 m² nieuwbouw per jaar, haalbaar. Hierbij wordt uitgegaan van een voorzichtige prognose (marktvraag) voor de komende vijf jaar in verband met de huidige economische recessie en een ‘optimistische’ prognose vanaf 2014 – hoger dan eerdere jaren hebben laten zien. De kantorenmarkt van Prins Alexander was de afgelopen vijf jaar zo krap dat bij een groter aanbod de opname waarschijnlijk ook groter was geweest. Tevens is bij de bepaling van het uitbreidingsmetrage rekening gehouden met de huidige planvoorraad (ca. 35.000 m²) en het feit dat


pagina 16

niet alle vraag betrekking heeft op nieuwbouw kantoren (60% is vraag naar nieuwbouw). De verwachting is dat het centrum van Rotterdam aantrekkelijk zal blijven voor de top van de (inter)nationale kantorenmarkt. De Alexanderknoop is echter een gunstige vestigingsgebied voor de categorie daaronder. Hierbij gaat de gedachte uit naar de zakelijke dienstverlening, opleidingsinstituten, maatschappelijke instellingen en hoofd- of regiokantoren. Om in te spelen op de vraag uit de markt, en ten behoeve van optimale differentiatie van de voorraad (die nu overwegend grote eenheden telt) is het zinvol om met name in te zetten op middelgrote (1.000-5.000 m²) en kleine units (< 1.000 m²). Op deze manier ontstaat een evenwichtige mix. Hierbij is het van groot belang om te streven naar kantoorpanden waaraan gebruikers optimale identiteit kunnen ontlenen.

Kleinschalige bedrijfsruimte Voor de ontwikkeling van de Alexanderknoop tot volwaardig nieuw stedelijk centrum zijn kleine bedrijven van groot belang. In de eerste plaats omdat zij in grote mate bijdragen aan de leefbaarheid, levendigheid en diversiteit van het gebied. Ten tweede omwille van hun groeipotentie: alle groten zijn ooit klein begonnen. Met ‘kleine spelers’ worden hier bedoeld: kleine kantoorgebruikers (max. 20 werkzame personen / 500 m²), stedelijke ambachten (kleinschalige activiteiten in de bouw, industrie of transport) en persoonlijke dienstverleners (de videotheken, kappers, banken en uitzendbureaus). De Alexanderknoop kan in haar huidige vorm overwegend worden getypeerd als werklocatie met een grofmazig en grootschalig karakter. Een wandeling door het gebied doet niet vermoeden dat zich hier kleine spelers bevinden. Onder de 118 bedrijfsvestigingen in gebied tussen de Prins Alexanderlaan en Capelseweg hebben 65 ondernemingen minder dan 20 man. Met 328 banen zijn zij goed voor 4% van de totale werkgelegenheid in het gebied. Circa de helft hiervan zijn persoonlijke dienstverleners, gevestigd in de nabijheid van het Shoppingcenter. Het gebied telt 20 kleine kantoorgebruikers. Kleine ambachten zijn nagenoeg afwezig. Het aantal kleine ondernemingen in Rotterdam is echter groeiende. Zo ook de vraag naar kleinschalige kantooren bedrijfsruimten. In totaal is er naar verwachting ruimte voor de ontwikkeling van 18.000 tot 36.000 m² kleinschalige bedrijfsruimte tot 2020, de som van onderstaande deelconclusies: Het te realiseren metrage kleinschalige kantoorruimte is bepaald middels een kengetal/percentage in de totale vraag naar kantoorruimte (10 tot 15%). Op basis daarvan kan er tot 2020 12.000 tot 25.000 m² gerealiseerd worden, hetgeen neerkomt op 1.000 tot 2.000 m² per jaar. In principe is een veelheid aan bedrijfsactiviteiten passend in de Alexanderknoop. Te denken valt aan: accountants,


pagina 17

uitzendbureaus, belastingconsulenten en onderzoeks- en adviesbureaus. Ten aanzien van kleinschalige bedrijfsruimten voor stedelijke ambachten lijkt een toevoeging van 10 units à 100 m² rond het winkelgebied en een bedrijfsverzamelgebouw van 4.000 m² op de flanken van het kerngebied haalbaar. In de loop der tijd kan dit metrage, in lijn met overige ontwikkelingen in de knoop, worden uitgebreid tot 10.000 m². Passende stedelijke ambachten zijn bijvoorbeeld een meubelmaker, stoffeerder, drukkerij of fietskoerier. Middels een benchmark is vastgesteld dat de Alexanderknoop een beperkt aantal particuliere en ambachtelijke diensten telt. Meer concreet is er ruimte voor zes tot tien extra particuliere diensten (uitzendbureaus, makelaars, stomerijen, reisbureaus) en drie tot zes extra ‘ambachtelijke’ diensten (kappers, schoenreparatie, copyshop of lijstenmaker). Het gaat dus deels om ‘meer van hetzelfde’ en aanvullende diensten. Het huurprijsniveau dient bij voorkeur lager te liggen dan in het centrum. Belangrijk punt van aandacht is het nu vrijwel ontbrekende interactieklimaat. De Alexanderknoop wordt in haar huidige vorm gekenmerkt door een anoniem, zakelijk en functioneel karakter en, mede daardoor, een beperkte verblijfswaarde. Kansen voor het creëren van een klimaat waarin uitwisseling en mogelijk zelfs kruisbestuiving plaatsvindt, zijn gelegen in stedenbouwkundige fijnmazigheid, openheid van gebouwen, opwaardering van de openbare ruimte en het toevoegen van horecavoorzieningen.

Vrijetijdsvoorzieningen Leisure- of vrijetijdsvoorzieningen in de Alexanderknoop beperken zich in de huidige situatie tot enkele horecagelegenheden, een discotheek (Outland) en een amusementenhal (Krijco). Een vergelijkende studie met stadsdeelcentra / Nieuwe Centra toont aan dat de Alexanderknoop in dit opzicht enigszins afwijkend is. In de meeste centra is tevens, naast ondersteunende horecavoorzieningen, een bibliotheek aanwezig. Daarnaast komen ook sportaccommodaties, fitness, theater en bioscoop, een cultureel centrum, een hotel, beurs/congrescentrum en bowling (of snooker / gaming e.d.) met enige regelmaat voor. Bij de planontwikkeling van Nieuwe Centra is in toenemende mate aandacht voor het incorporeren van horeca- en (leisure)voorzieningen. Dit vanuit het besef dat vrijetijdsvoorzieningen niet alleen extra bezoekers trekken, maar ook een rol kunnen spelen in de vestigingsplaatskeuze van bedrijven en bewoners, en mogelijk tot hogere vastgoedwaardes en afzetkansen leiden. Met de referentiegroep is de haalbaarheid en wenselijkheid van de komst van bovengenoemde functies beoordeeld. Het resultaat van deze beoordeling is weergegeven in onderstaande tabel, de programmatische uitwerking:


pagina 18

Tabel 0.2 Uitbreiding vrijetijdsvoorzieningen Uitbreiding m² bvo en toelichting Branche 6.000-7.500 Multiplex 2.000-2.500 stoelen, 8 à 9 doeken Bioscoop Zo mogelijk bijzonder concept, bijvoorbeeld MustSee Trekker (samenwerking Wolff en Minerva), gevestigd in Tilburg, Delft en Eindoordeel +/++ Groningen. Posteren nabij horeca en winkels, bioscoopcafé (ca 300 m²) op de begane grond, zalen op de verdieping. 1.500-3.000 + 10 tot 20 units Horeca Over de hele linie, maar vooral middenplus (voor Lokaal/sub-trekker kantoorpersoneel) en dagrond gebruik (lunch, borrel, diner, Eindoordeel ++ uitgaan). Goed voorbeeld is Grand Cafe Hip Deels clusteren rondom La Place/nieuwe bios, verder goede spreiding binnen kerngebied en flanken (mogelijk ook in plint kantoren). Ook (vers)winkels mogelijkheid geven om ter plekke te nuttigen middels zit- en sta-gelegenheid. 500 Zowel voor bewoners, kantoorpersoneel als winkelend publiek. Kinderopvang Makkelijk brengen en halen met auto, fiets en te voet. Lokaal/ondersteunend Combineren met cultureel centrum of informatiepunt. Eindoordeel +/++ 3.000 Bibliotheek, in combinatie met studieruimten, verhuur van Cultureel centrum oefenruimte en zalen (voor vergaderen, cursus, expositie), horeca Lokaal/sub-trekker (leescafé, grand café), en dergelijke. Eindoordeel +/++ Nabij station en onderwijsinstellingen, (grotendeels) verdieping, bijvoorbeeld Alexanderplein. 2.500 Fitness Bijzonder concept (afwijkend van Achmea Health Center). Lokaal Voor bewoners en kantoorpersoneel. Eindoordeel + Koppeling met welness en/of multifunctionele sportaccommodatie en/of hotel. In kerngebied of flanken. 5.000 Circa 80 kamers met voldoende zaal- en congresfaciliteiten, Hotel primair voor zakelijke, secundair voor toeristische markt. Sub-trekker Kleinschalig bed&breakfast en short stay ook mogelijk maken. Eindoordeel + In kerngebied of flanken. 5.000-15.000 Moderne multifucntionele sportaccommodatie Sportaccommodatie In oppervlakte variërend van 5.000 m2 tot 15.000 (klein stadion). Lokaal/sub-trekker In de flank of buitengebied (stadion). Eindoordeel + Totaal 23.500-36.500

Voor alle programma’s geldt dat ontwikkeling van het voorgestelde metrage alleen kansrijk is wanneer dit samengaat met voldoende parkeergelegenheid, goede micro-ontsluiting en bereikbaarheid via snelwegen. Wat betreft de bezoekers van de winkelvoorzieningen kan een heldere en duidelijke bewegwijzering op korte termijn de doorstroming verbeteren en ervoor zorgen dat de consument op de juiste plek binnentreedt. Verruiming van de openingstijden helpt daarnaast om bezoekersstromen te spreiden in de tijd, waardoor de piekbelasting vermindert.


pagina 19

Ruimtelijke uitwerking / ontwikkelingskader De ruimtelijke uitwerking in deelgebieden vormt het slotstuk van dit rapport. Dit ontwikkelingskader is opgesteld aan de hand van de hierboven beschreven positionering en afzonderlijke deelprogramma’s. Er is onderscheid gemaakt tussen drie zones: Het kerngebied (huidig winkelcentrum Alexandrium inclusief de kantoren aan de Watermanweg en het station); De flanken (Alexanderknoop-West tot aan de Tinstraat, de Marten Meesweg, het zogenaamde Vak A van Capelle XL, de McDonaldslocatie en het Semiramispark) De buitengebieden (het resterende deel van de Alexanderknoop-West (oksel A16-A20) en Capelle XL). Onderstaand volgt in tabel- en kaartvorm een uitwerking van de beoogde ontwikkeling per zone.

Kerngebied Het kerngebied dient in de toekomst een multifunctioneel en levendig gebied te zijn. Een mix van detailhandel, kantoren, vrijetijdsvoorzieningen, kleinschalige bedrijvigheid en overige voorzieningen moeten dit bewerkstelligen. Op het gebied van stedenbouw gaat de gedachte gaat uit naar een combinatie van middelhoogbouw en hoogbouw. In de plinten zou ruimte zijn voor enkele (lagen) (commerciële) voorzieningen. De huidige Megastores en vooral het parkeerterrein voor de Megastores zijn de aangewezen plekken voor verdere verdichting met winkels, horeca en leisure. Een nieuw stationsgebouw kan het gebied een flinke imago-boost geven. Het programma is weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 0.3 Programma kerngebied Functie

Uitbreiding m² bvoSpecificatie

Detailhandel

14.000 - 22.500*

Kantoren

15.000 – 25.000

Kleinschalige bedrijvigheid

Horeca & Leisure


2.500 – 2.800

11.000 - 14.000

Reguliere detailhandel, circa de helft Mode & Luxe, accent op grootschaligheid. Concentratie in het hart van winkelcentrum Alexandrium: project Alex en Alexandrium Megastores. Kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en koppeling (winkel)gebieden en parkeren. Middelgrote eenheden (1.000 – 5.000 m2) 10 units à 100 m² voor stedelijke ambachten Nog eens 1.000 m² kleinschalige bedrijfsruimte voor ambachten op stedelijke termijn 500 tot 800 m² voor persoonlijke dienstverleners die een omvangrijke bezoekersstroom verlangen Geen kleine kantoren (te duur) Multiplex bioscoop, horeca, cultureel centrum. Concentratie in het hart van winkelcentrum Alexandrium: Megastores/Eurogate: Grotendeels op verdieping

pagina 20

Figuur 0.1 Ruimtelijke uitwerking kerngebied

Flanken In tegenstelling tot het kerngebied hoeft hier niet altijd sprake te zijn van multifunctioneel ruimtegebruik. Wel dient bij voorkeur sprake te zijn van een vrij hoge dichtheid. Het kerngebied is vanuit deze de flanken te voet bereikbaar, waardoor de werknemers van kantoren optimaal gebruik kunnen maken van de voorzieningen in het kerngebied. Daarbij is het wel van belang om een fysieke koppeling (bijvoorbeeld middels een ondergrondse metro, voetgangersbrug) tussen Alexandrium en de westzijde van de Prins Alexanderlaan te realiseren. Het programma in de flanken bestaat uit detailhandel (met een accent op wonen), kantoren, kleinschalige bedrijfsruimten en vrije tijdsfuncties. Een belangrijke opgave binnen dit gebied is tevens het creëren van een fysieke koppeling tussen de Woonmall en Capelle XL, alsmede het uitbouwen van functies van dit gebied. Een kwaliteitsimpuls kan worden gerealiseerd door de aanleg van aantrekkelijke pleinen met hoogwaardige materialen. Ook toevoeging van groen en water kan het gebied aantrekkelijker maken. Het Semiramispark zou bijvoorbeeld onderdeel uit kunnen maken van de Alexanderknoop, met daaronder een parkeergarage. In een latere fase kan gedacht worden aan een Urban Entertainment Center. Het programma wordt weergegeven in onderstaande tabel.


pagina 21

Tabel 0.4 Programma flanken Functie Detailhandel

Kantoren Kleinschalige bedrijvigheid

Horeca & Leisure

Uitbreiding m² bvo Specificatie 15.000-30.000

70.000 – 111.000 20.500 – 33.800

12,500

Woonwinkels en PDV Plus branches. Minimaal een grootschalige trekker (woonwarenhuis), verder vooral zoeken naar nichespeler. Concentratie in vak A Capelle XL en de McDonalds-locatie Kleine eenheden (kleiner dan 1.000 m2) 12.000 – 25.000 m² kleine kantoren 4.000 m² stedelijke ambachten in bedrijfsverzamelgebouw Nog eens 4.000 m² bedrijfsruimte voor stedelijke ambachten op termijn 500 tot 800 m² voor persoonlijke dienstverleners die in mindere mate afhankelijk zijn van bezoekersstromen Hotel, bed & breakfast, short stay, horeca, multifunctionele sportaccommodatie (klein gekoppeld aan onderwijs) en fitness Concentratie in Alexandrium-West en Capelle XL Vak A:

Figuur 0.2 Ruimtelijke uitwerking flanken

Buitengebied Deze zone leent zich vooral voor de meer ruimte-extensieve functies. Het betreft hier met name de functies die hier al gesitueerd zijn. Op Capelle XL grootschalige detailhandel met een belangrijk accent op wonen. In het gebied ten westen van de Tinstraat kan vooralsnog de functie van gemengd bedrijventerrein gehandhaafd blijven. Het gebied dat grenst aan de A16 komt in aanmerking voor een ‘automotive’ cluster. Bij handhaving van de autosloopbedrijven is een verbetering van de uitstraling hiervan gewenst, mogelijk door het naar binnen verplaatsen van de sloopactiviteiten.


pagina 22

Tabel 0.5 Programma buitengebied Uitbreiding m² bvo Specificatie Detailhandel

15.000-30.000

Grootschalige bouwmarkt, tuincentrum en mogelijk wonen Concentratie in Capelle XL.

Figuur 0.3 Ruimtelijke uitwerking buitengebied

Bovenstaande programma’s, en dan met name die voor het kerngebied, zijn uitsluitend realiseerbaar bij een forse verdichting / intensivering van de bebouwde omgeving, met andere woorden: de Knoop moet de hoogte in.

Fasering Wat betreft de fasering van de ontwikkeling van de Alexanderknoop verdient een aanpak ‘van binnen naar buiten’ de voorkeur. Ervaring leert dat wanneer het hart wordt versterkt, dit een belangrijke hefboomfunctie en uitstralingseffect heeft naar de directe omgeving. De bebouwing van het parkeerterrein voor de Megastores (Alexandrium IV) en transformatie van de Megastores (sloop/nieuwbouw) hebben de hoogste prioriteit. Hier kan fysiek een fors bouwvolume worden toegevoegd, en veel meer verdichting en stedelijke kwaliteit en samenhang worden bereikt. De financiële haalbaarheid hangt ook nadrukkelijk samen met de fysieke mogelijkheden. Een stelregel is dat bij sloop-nieuwbouw drie maal het bestaande volume moeten worden terug gebracht om plannen BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 23

haalbaar te maken. Op de eerste drie lagen ligt het accent op winkels en voorzieningen, daarbovenop is ruimte voor kantooren appartemententorens. Realisatie van de multiplexbioscoop beschouwen we als cruciaal programmaonderdeel van de eerste fase. Het is in functionele zin een hoognodige aanvulling (vrije tijdsvoorziening, nieuw element). De bioscoop trekt in de kielzog horecagelegenheden mee; circa de helft combineert bioscoopbezoek met horeca (vooraf of na de voorstelling). En niet onbelangrijk, de levendigheid na 18u00 verbetert sterk. De verwachting is dat met een dergelijke eerste stap een hefboomeffect kan worden gecreëerd, die ontwikkelingen in de flanken en (tegen 2020) het buitengebied zullen triggeren.


pagina 24

Inleiding

Aanleiding In 2007 is in opdracht van de deelgemeente Prins Alexander en het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) de Economische Visie Prins Alexander 2020 opgesteld. In de visie is aangegeven op welke wijze de potenties van de deelgemeente in de Rotterdamse regio maximaal kunnen worden benut zonder daarbij de realiteit en het woon- en werkklimaat van de deelgemeente uit het oog te verliezen.

1.

2. 3.

De drie belangrijkste strategische speerpunten uit de visie zijn: Ontwikkeling van de Alexanderknoop tot een onderscheidend, nieuw en bruisend regionaal centrum, vooral door versterking van de winkel-, leisure- en kantoorfunctie; Stimuleren kansrijke sectoren, in het bijzonder zakelijke dienstverlening, detailhandel, zorg en welzijn en vrije tijd; Stimuleren en faciliteren van starters en kleine bedrijven, drijvende factor voor de economische positie op termijn. Op 25 februari 2008 heeft de deelraad de Economische Visie Prins Alexander 2020 vastgesteld en daarbij het dagelijks bestuur de opdracht gegeven de visie uit te werken in een actieprogramma. Het actieprogramma is september 2008 door het dagelijks bestuur vastgesteld.

1. 2. 3. 4. 5.

Voor de ontwikkeling van de Alexanderknoop tot een onderscheidend, nieuw en bruisend regionaal centrum zijn de volgende vier samenhangende actiepunten geformuleerd: Versterking winkelen kantoorfunctie Alexanderknoop (actiepunt 1.1 in combinatie met actiepunten 2.1 en 2.4); Verbetering samenhang tussen de Alexanderknoop en Capelle XL (actiepunt 1.2); Aantrekken vrijetijdsvoorzieningen in de Alexanderknoop (actiepunt 1.5 in combinatie met actiepunt 2.2); Faciliteren kleine bedrijven in de Alexanderknoop; Branding Alexanderknoop (actiepunt 1.8). Bureau Stedelijke Planning is, in navolging van de Economische Visie Prins Alexander 2020, gevraagd om deze actiepunten verder uit te werken.

Vraagstelling 1.


De volgende vragen staan in het onderzoek centraal: Welk aansprekend, toekomstbestendig en samenhangend programma (in termen van functies, volumes, branches en formules/brands) draagt bij aan de ontwikkeling van de Alexanderknoop tot een onderscheidend, regionaal en bruisend centrum?

pagina 25

2. 3. 4.

Welk globaal ruimtelijke invulling/plan hoort daarbij? Wat zijn de mogelijkheden om meer samenhang te creëren tussen de Alexanderknoop en Capelle XL? En, op welke wijze kan de nieuwe Alexanderknoop in de markt geprofileerd worden? In het onderzoek is expliciet rekening gehouden met: De centrale rol van het ambitieniveau (onderscheidend, regionaal en bruisend). Lopende het onderzoek is continu terugkoppeling gezocht met het centrale doel. Zo nodig heeft bijstelling plaats gevonden van ofwel programma ofwel het ambitieniveau (in deze volgorde); De samenhang tussen de vier actiepunten. Het eindproduct geeft op integrale wijze antwoord hoe de vier actiepunten optimaal in te zetten; De ruimtelijke uitwerking (functiekaarten). Van het uiteindelijke programma is op hoofdlijnen aangegeven welke functies op welke plek het best tot hun recht komen. Dit is gebeurd aan de hand van zogenaamde functiekaarten waarin duidelijk wordt weergegeven welke functie (detailhandel, leisure, kantoren) waar wordt gesitueerd; Trends en ontwikkelingen. In het advies is nadrukkelijk ingegaan op ontwikkelingen en trends aan zowel de vraag- als de aanbodzijde van de markt en de mogelijkheden die deze biedt voor het onderzoeksgebied; De relatie tot de binnenstad van Rotterdam en andere regionale knooppunten (De Koperwiek in Capelle, Nesselande, GoudaCentrum, etc.). Directe concurrentie met deze concentraties dient te worden tegengegaan en kan synergie worden bevorderd? De plannen en lopende projecten. Het advies dient een toetsingskader te bieden voor en in te spelen op plannen en lopende projecten in de Alexanderknoop, zoals nu het geval is voor het Marten Meesweg-gebied, hoek Grote Beer/Hoofdweg, Poolsterplein (opwaardering Zuid-entree) en de Eurogate-locatie (met bioscoop); De koppeling met flankerende beleidsvelden zoals verkeer en bereikbaarheid (actiepunt 1.7). De Stadsregio bekijkt momenteel de mogelijkheden voor het verbeteren van de bereikbaarheid van de Alexanderknoop. De uitkomsten van het onderzoek fungeren als onderlegger voor een integrale gebiedsvisie voor de Alexanderknoop. In het kader van deze studie is kennis genomen van relevante beleidsdocumenten (Stadsvisie, Economische Visie, Visie Werklocaties). Op onderdelen kan verschil optreden tussen de aanbevelingen in deze studie en inmiddels vastgesteld (stedelijk) beleid. In onderhavige studie is, conform de opdracht, met een zekere vrijheid primair gekeken naar de potenties van de Alexanderknoop binnen de Rotterdamse regio. De studie kan aldus bijdragen aan de discussie over prioritering binnen de Rotterdamse regio.


pagina 26

Figuur 0.1 Afbakening plangebied

Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Aanpak en opzet rapportage

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De zeven stappen in het onderzoek, welke corresponderen met de hoofdstukindeling, zijn: Onderzoek naar versterking van de winkelfunctie Alexanderknoop; Onderzoek naar verbetering van de samenhang tussen de Alexanderknoop en Capelle XL; Onderzoek naar de versterking van de kantoorfunctie; Onderzoek naar de mogelijkheid voor toevoeging van kleinschalige bedrijfsruimten; Onderzoek naar het aantrekken van vrijetijdsvoorzieningen; Positionering; Ontwikkelingskader voor het commerciële programma; Figuur 0.2 Schematisch stappenplan


pagina 27

1.

Versterking van de winkelfunctie

1.1

Landelijk beeld winkelmarkt De Nederlandse detailhandel bestaat uit 110.000 winkels, ruim 20.000 ambulante handelaren (markthandel) en 12.100 webwinkels en postorderbedrijven. Met 770.000 werkzame personen is de detailhandel de grootste bedrijfstak van Nederland. Ook is de detailhandel een populaire branche onder startende ondernemers. Jaarlijks zijn er zo'n 13.000 starters in de detailhandel. Van elke euro die consumenten uitgeven, belandt ongeveer een derde in de detailhandel. De totale omzet in 2008 kwam uit op € 84 miljard (exclusief BTW). Figuur 1.1 Omzetontwikkeling detailhandel per jaar (2000 = 100).

Bron: CBS Statline, 2009

De detailhandelsomzet volgt grosso modo de conjunctuur. Ten tijden van economische laagconjunctuur – de periode 2002-2005 – neemt ook de detailhandelsomzet af. Non-food (met name duurzame consumptiegoederen) is gevoeliger voor de conjuncturele schommelingen dan food. Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Al sinds de jaren ’50 worden langs een strikt planningsmodel winkelvoorzieningen ontwikkeld. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Voor perifere en grootschalige detailhandelsvoorzieningen (PDV / GDV) zijn van overheidswege specifieke plekken aangewezen. Dit beleid heeft ertoe geleid dat een complete trek naar de periferie, zoals in België en Frankrijk, in Nederland achterwege is gebleven. Als uitvloeisel van het beleid is het concept ‘Woonboulevard’ ontstaan. Nederland kent in verhouding tot het buitenland relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner).


pagina 28

Het totale winkelvloeroppervlak in Nederland heeft de grens van 28 miljoen vierkante meter overschreden. De afgelopen vijf jaar nam het winkelareaal met maar liefst 4 miljoen m² (+17%) toe, de 2 afgelopen tien jaar met maar liefst 10 miljoen m² (+55%). Het aantal winkels daalde daarentegen licht. Het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per winkelunit is in vijf jaar toegenomen van 210 m² naar 252 m². Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie – de buurtvoorzieningen en kleine kernen - vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe.

Stadsdeelcentra – Nieuwe Centra 3

Het Shopping Center Alexandrium staat bij Locatus te boek als stadsdeelcentrum. Een stadsdeelcentrum telt meer dan 50 winkels, en is aanvullend op en ondersteunend aan een binnenstad of een hoofdwinkelcentrum. Nederland telt 25 stadsdeelcentra. Het merendeel van deze centra is planmatig ontwikkeld, veelal in de grotere naoorlogse uitleglocaties. Veel stadsdeelcentra, waaronder zeker ook de Alexanderknoop, hebben de potentie om uit te groeien tot een stedelijk nieuw centrum. De oorspronkelijke stadsdeelverzorgende functie verschuift dan naar een meer regionaal verzorgende functie. Het ‘fun-element’ neemt daarbij een meer prominente plaats in. Dit fun-element komt tot uiting in de omvang en samenstelling van het winkelaanbod (sterker accent op de branches mode en vrije tijd), en in de toevoeging van horeca en leisure.

Landelijke trends en ontwikkelingen De volgende trends en ontwikkelingen constateren we in de winkel(vastgoed)markt: De ontwikkeling van een meer pluriform winkellandschap door de opkomst van nieuwe winkelgebieden en -formules, zoals factory outlet centers (FOCs), traffic locaties, internet, retail parken en malls; Groeiende rol van internet, zowel in de oriëntatie op nieuwe aankopen als in de daadwerkelijke aanschaf. Inmiddels wordt jaarlijks ruim € 5 miljard aan consumentenbestedingen via internet aangeschaft (2008). Het aandeel van internet in de non-food detailhandelsbestedingen is 3,4% (2007) als het gaat om de consumptieve bestedingen. Vooral in de branches consumentenelektronica en multimedia is internet inmiddels een belangrijk aankoopkanaal. Internet biedt consumenten bovendien de kans verschillende aanbieders te vergelijken en daaruit de meest aantrekkelijke keuze te maken. Dit betekent dat de mentale horizon van consumenten steeds groter wordt;

2

De cijfers zijn opvallend, omdat Nederland al jaren een hoge winkeldichtheid per hoofd van de bevolking in Europa kent en de grens nog niet lijkt te zijn bereikt. 3

Marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux.


pagina 29

Internationalisering: de toetreding van steeds meer buitenlandse winkelketens tot de Nederlandse markt. De komst van Primark naar het Alexandrium is een goed voorbeeld. Er ontstaat een selecte club van toonaangevende retailers – de ‘ Champions League’ – die op Europese schaal steeds meer de dienst uitmaken. Denk voor de grotere centrumgebieden aan ketens als H&M, Zara en MediaMarkt, formules die de rol van trekker al deels hebben overgenomen van de warenhuizen. In de periferie is de Zweedse woongigant IKEA een goed voorbeeld; Branchevervaging: veel winkels breiden hun assortiment uit met branchevreemde producten om een zo compleet mogelijk aanbod te creëren. HEMA breidt uit in food, Albert Heijn in non-food. Koning van de branchevervaging is Kruidvat, waar nog maar de helft van de omzet van drogisterijartikelen afkomstig is; Een verdere sanering en concentratie van formules. Formules die een heldere propositie innemen en sturen op omzet en marge winnen terrein. De grijze middenmoot alsmede de kleine, nietaangesloten zelfstandige verdwijnt; Hevige concurrentie tussen winkels en winkelgebieden, met als resultante minder maar grotere winkels en winkelgebieden (schaalvergroting) en een toenemend belang van ‘branding’ van winkelgebieden; Functies staan meer centraal: steeds meer waarde wordt er gehecht aan keuze, vermaak, gemak, doelgerichtheid, efficiëntie. Tevens treedt functievermenging op, dat zich richt op het verlengen van de verblijfsduur van de consument en het realiseren van meer toegevoegde waarde in het aangeboden winkelconcept.

1.2

De regionale context Verzorgingsgebied Winkelcentrum Alexandrium heeft een regionaal verzorgingsbereik, zo blijkt uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2004. Bijna de helft van de omzet, 47% om precies te zijn, komt van buiten de gemeente Rotterdam. De Woonmall heeft een wat groter bereik dan het Shopping Center en de Megastores. Indicatief kan worden uitgegaan van een primair bereik van respectievelijk 30 en 15 autominuten.


pagina 30

Figuur 1.2 Verzorgingsbereik < 15 en < 30 autominuten

Bron: Google Earth, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Het gebied binnen 15 autominuten omvat de volgende 4 woonplaatsen : Tabel 1.1 Woonplaatsen binnen 15 minuten reisafstand Reisafstand Woonplaats Inwoners automin. Capelle a/d IJssel

65.020

Reisafstand km.

6

2

21.740

12

6

582.950

13

8

8.160

13

11

Schiedam

74.950

14

14

Krimpen a/d IJssel

28.810

15

7

6.600

15

12

Nieuwerkerk a/d IJssel Rotterdam Moordrecht

Zevenhuizen Totaal

788.230

Het gebied binnen 30 autominuten is bijna 2,4 miljoen consumenten groot. Hieronder valt de stadsregio Rotterdam, vrijwel de gehele regio Haaglanden (alle grotere steden: Den Haag, Zoetermeer, Delft, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk) en een groot deel van MiddenHolland (Gouda) en Zuid-Holland-Zuid (Dordrecht).

4

Volgens de ANWB Routeplanner, reisafstand gemeten in autominuten en kilometers vanaf het hart van het Alexandrium (Watermanweg) tot het geografisch middelpunt van de woonplaats.


pagina 31

Belangrijkste karakteristieken van de vraag De Rotterdamse deelgemeente Prins Alexander is aan het vergrijzen: het aandeel 65-plussers is met 19% bovengemiddeld. In Capelle is de leeftijdsgroep 45-65 sterk vertegenwoordigd; dit zijn voor een deel empty nesters, gezinnen waarvan de kinderen uit huis zijn. In Rotterdam wonen relatief veel jong volwassen: studenten, starters en samenwoners. De leeftijdscategorie 15 tot 45 jaar is sterk vertegenwoordigd. Er zijn relatief veel kleine huishoudens in huurwoningen. Het aandeel niet-westerse allochtonen ligt met 36% fractioneel hoger dan Amsterdam en Den Haag. De middengroep (4565 jaar) blijft achter bij landelijk gemiddelden. Gezinnen wonen meer aan de rand van de stad in de groenere wijken, en zijn minder georiënteerd op de binnenstad. Buiten Rotterdam ontstaat een ander beeld. In de directe regio (omliggende kernen) zijn relatief veel moderne gezinnen met kinderen, met een relatief hoog inkomensniveau in vergelijking met Rotterdam. De komende jaren zal het inwoneraantal van Groot Rijnmond licht toenemen tot 1.371.224 inwoners in 2025 (zie tabel 1.2). Ten opzichte van 2008 is dit een stijging van 0,8%. Tabel 1.2 Bevolkingsprognose COROP-gebied Groot Rijnmond 2008 2010 2015 2020 Inwonertal

1.360.610

1.361.149

1.362.121

1.366.723

2025 1.371.224

Bron: CBS Statline februari 2009

Besteedb. inkomen pp

% Student (HBO& WO)

% Niet-west. allocht.

Gem. hhgrootte

65 +

45 - 65

25 - 45

15 - 25

0 -1 5

Inw. 2008

Verz. gebied

Tabel 1.3 Demografische kenmerken en inkomen in het verzorgingsgebied en Nederland

Prins Alexander

89.240

16

11

26

27

19

2,1

19

4

€ 13.200

Capelle a/d IJssel

65.020

17

12

27

29

14

2,2

11

4

€ 13.200

Rotterdam Groot Rijnmond Nederland

582.950

17

14

31

24

14

2,0

36

5

€12.200

1.360.610

17

12

29

27

15

2,2

21

3

€12.800

16.405.399

18

12

28

27

15

2,3

11

4

€12.900

Bron: CBS Statline februari 2009, cijfers 2008, % studenten 2007, cijfers inkomen 2005


pagina 32

Winkelaanbod Tabel 1.4 Aantal inwoners en winkeldekking naar verzorgingsgebied Verzorgingsgebied

Inwoners

m² wvo per inwoners

gemeente Rotterdam

582.950

1,60

< 15 autominuten

788.230

1,54

< 30 autominuten

2.364.130

1,60

16.405.399

1,78

Nederland Bron: CBS Staline, Locatus Retailverkenner 2008

Binnen het verzorgingsgebied van zowel 15 als 30 autominuten bedraagt de winkeldekking - het aanbod vierkante meters winkelvloeroppervlak (wvo) per inwoner - 1,6. Dit is lager dan het landelijk gemiddelde van 1,8 maar komt overeen met het gemiddelde voor de provincie Zuid-Holland. Dit heeft te maken met de mate van verstedelijking; in grootstedelijke gebieden is de ruimte schaars en zijn de huurprijzen beduidend hoger waardoor in de regel minder vierkante meters detailhandel in gebruik zijn. Figuur 1.3 Winkelgebieden > 30.000 m² wvo binnen 30 autominuten

Tabel 1.5 Kenmerken top 3 winkelgebieden < 30 autominuten

939 580 288

12 9 2

11 14 15

Bron: CBS Statline februari 2009, cijfers 2008 (cijfers hh. grootte, studenten 2007, cijfers inkomen 2003)


pagina 33

10.951 7.342 7.200

26 29 9

51 33 47

Vloerprod.

Binding %

Vloerprod.

Toevloeiing %

194.556 183.560 108.306

Binding %

582.950 475.681 582.950

Omzet € mln ‘04

m² wvo 2008

R’dam-Centrum Den Haag-Centrum R’dam-Alexandrium

Inw. gem. ‘08

Winkelgebied

Toevloeiing %

Niet-dagelijkse detailhandel

Dagelijkse detailhandel

4.678 3.374 2.556

De binnenstad van Rotterdam is het belangrijkste winkelgebied in de zuidvleugel van de Randstad, zowel in omvang, omzet als functie: Het is het grootste winkelgebied in Nederland met in totaal 194.556 m² wvo; Met een omzet van € 939 miljoen in 2004 is Rotterdam Centrum het sterkste winkelgebied in de zuidvleugel van de Randstad. De omzetstijging is ook indrukwekkend: € 290 miljoen over de periode 1994-2004 (+ 45%). De nummer twee, Den Haag Centrum, volgt op ruime afstand met een omzet van € 580 miljoen; De toevloeiing van buiten de gemeente voor de niet-dagelijkse sector is 51%. Geen enkel ander winkelgebied kent een hogere toevloeiing, al komt Alexandrium in de buurt met 47%. Den Haag Centrum blijft enigszins achter met een toevloeiing van 33%; De dynamiek is bovendien groot. Er staan diverse toonaangevende projecten op stapel, zoals de Markthal, Post Office, de Tweede Beurstraverse en het Central District. Het sterkste niet-binnenstedelijk gelegen winkelcentrum is Rotterdam Alexandrium: Alexandrium is in omvang en omzet het derde winkelgebied in het gebied binnen 30 autominuten en het vierde centrum in de zuidvleugel van de Randstad; na de centra van Den Haag, Rotterdam en Leiden; De toename van de omzet en het marktaandeel in de afgelopen jaren (1994-2004) is indrukwekkend: € 129 miljoen (+81%); Het is het grootste planmatig opgezette winkelcentrum van Nederland; Het is de best functionerende woonboulevard en PDV/GDVwinkelconcentratie in Nederland (Alexandrium Woonmall + Megastores).

Planvoorraad Volgens een recente inventarisatie van Nieuw Commercieel Vastgoed zweeft er voor 450.000 m² bvo aan winkelplannen (inclusief renovatiemeters) boven de markt in het gebied binnen 30 autominuten. Dit is zo’n 10% van de bestaande voorraad, wat niet als ongezond kan worden beschouwd. Het overgrote deel van de plannen, ruwweg driekwart, is zacht, dat wil zeggen dat er nog geen bouwvergunning is afgegeven. De ervaring is dat zachte plannen maar langzaam doorstromen: zo had in 2008 maar 6,4% van de plannen die een jaar eerder zacht waren een jaar later een bouwvergunning. Een belangrijk deel van de plannen zijn geprojecteerd in bestaande winkelgebieden, de binnensteden van Den Haag en Rotterdam voorop. In het centrum van Den Haag spelen onder meer New Babylon, Spuimarkt (Asta) en Wijnhaven tweede fase (totaal 60.500 m² bvo). In de Rotterdamse binnenstad staan, zoals net genoemd, ook diverse projecten op stapel, waaronder de Markthal, Post Office, de Tweede Beurstraverse en het Central District (totaal 60.000 m² bvo, exclusief Central District waarvan nog geen plannen bekend


pagina 34

zijn). Ook het project Zuidelijke Stationsomgeving in Gouda (18.000 m² bvo) is een binnenstedelijke herontwikkeling. Buiten de bestaande winkelstructuur zijn er twee projecten van betekenis: De Vierhavenstrip in Rotterdam (25.000 m² bvo retail) en het Urban Entertainment Center in Schiedam (17.000 m² bvo retail). Deze laatste staat overigens op de tocht. Onderstaande kaart toont de belangrijkste retailplannen in het gebied binnen 30 autominuten. Figuur 1.4 Planvoorraad > 17.000 m² in Rotterdam e.o.

Het nieuwe wijkcentrum Nesselande (10.000 m², waarvan circa 4.500 m² bvo dagelijks) staat niet op de kaart, maar is wel het vermelden waard gezien de nabije ligging. Het centrum is in aanbouw en wordt dit jaar opgeleverd. Tabel 1.6 Belangrijkste detailhandelsplannen in de regio Project

Totaal m² commercieel

Toevoeging m² retail

Realisatiedatum

Planfase

Rotterdam - Koopgoot II Rotterdam - Vierhavensstrip/dakpark Gouda - Zuidelijke stationsomgeving Rotterdam – Watermanweg/Aquarius

85.000 50.000 nb 28.000

30.000 25.000 18.000 13.500

VO iok iok iok

2013 2010 nnb 2012

Rotterdam – Central Post

28.000

17.000

VO

2012

Bron: Nieuw Commercieel Vastgoed 2008, bewerking Bureau Stedelijke Planning


pagina 35

1.3

Positie en perspectief Alexanderknoop Beschrijving huidige situatie en plannen Facts & Figures Omvang: Aantal verkooppunten: Aantal parkeerplaatsen:

136.895 m² bvo, 108.306 m² wvo 260 2.330

Winkelcentrum Alexandrium is een combinatie van een stadsdeelcentrum (het Shopping Center) en grootschalige detailhandelsvestigingen (de Megastores en de Woonmall). Alleen het ArenA-gebied in Amsterdam kent een vergelijkbare opzet. Tabel 1.7 Samenstelling winkelcentrum Alexandrium m² m² VKP Deel wvo/ wvo detailh VKP

VKP overig

jr. opening renovatie

Shopping Center

33.461

132

253

48

1984, 2002

Megastores

22.459

16

1.404

1

1995

52.386

58

903

5

1997

108.306

206

526

54

Woonmall Totaal

Bron: Locatus Retailverkenner 2008, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Het winkelcentrum ligt direct aan de A20 en nabij intercity- en metrostation Rotterdam- Alexandrium.

Afbeelding 1.1 Rotterdam Alexandrium


pagina 36

Alexandrium is in 1984 aanvankelijk opgezet als stadsdeelcentrum onder de naam Oosterhof. Begin jaren negentig zijn door het Rijk dertien stedelijke knooppunten aangewezen, waaronder Alexandrium, waar vestiging van grootschalige detailhandel (GDV) werd toegestaan. Hier zijn de Megastores (1995) en de Woonmall (1997) uit ontsproten. Hoewel aan de onderlinge samenhang tussen de verschillende deelgebieden het nodige schort, is het concept een succes gebleken. De ArenA Boulevard en Villa ArenA zijn naar model Alexandrium (Woonmall) opgezet, zo ook Domus in Parijs. Voor de Megastores in Den Haag bestaan plannen om dit centrum te herontwikkelen naar model Alexandrium. Er zijn plannen voor verdere uitbreiding van winkelcentrum Alexandrium, die nog in premature fase verkeren. Multi Vastgoed heeft in het verleden al plannen gepresenteerd onder de naam Aquarius en later Alex, voor het gebied tussen de Megastores en de kantoren aan de Watermanweg. Hier is fysiek ruimte voor zowel het toevoegen van bouwvolume als een enorme kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte. Daarnaast zorgt het voor een veel betere verbinding en spanningsboog tussen de drie delen en de verschillende lagen. De laatste ideeën gaan uit van 13.500 m² bvo winkelruimte en 7.600 m² bvo leisure op de eerste twee verdiepingen, twee lagen parkeren en een laag kantoren (3.400 m² bvo) met een bioscoop van 4.500 m² bvo. Afbeelding 1.2 Impressie openbare ruimte Alexanderknoop

Verdere recente ontwikkelingen zijn: Poolsterplein 100. Het voormalig V&D-pand (3.500 m² bvo) is eigendom van Urban Interest en vanaf 1 december 2008 voor een periode van vijf jaar verhuurd aan de Britse modeketen Primark. Het


pagina 37

is de eerste vestiging van Primark in Nederland. Primark staat bekend om haar hippe, betaalbare kleding en is in Engeland al een grote hit. De formule lijkt ook hier aan te slaan. Er is sprake van een forse stijging van bezoekersaantallen aan het Poolsterplein en een betere doorbloeding van het zuidelijk deel van het Shopping 5 Center ; Kruising Grote Beer en de Hoofdweg. Fortress heeft hier plannen voor 240 appartementen over 8 lagen, 5.000 m² commerciële ruimte over 2 lagen (begane grond en +1; de eerste verdieping gaat deel uitmaken van het Shopping Center) en 600 parkeerplaatsen over drie lagen. Voor het Stationsplein, het Prins Alexanderplein en het gebied tussen de Woonmall en Capelle XL zijn nog geen plannen gemaakt.

SWOT en functioneren Figuur 1.5 Schematische weergave SWOT-analyse Sterkten Centrale ligging in groot verzorgingsgebied. Gunstige ligging aan rijkswegennet (A16 en A20) en HOV-verbindingen (metro, intercitytreinstation). Prima functionerend winkelgebied: groot bereik, bovengemiddelde vloerproductiviteit en huren, geen leegstand van betekenis. Grote omvang, brede branchering, verscheidenheid maatvoering units, trekkerbeeld. Uniek concept, bewezen succesvol model met driedeling: Shopping Center, Megastores, Woonmall.

Zwakten Congestie op drie niveaus: snelwegen, op- en afritten, entree Alexandrium. Monofunctionaliteit winkelen overheerst. Aansprekende horeca, leisure en dienstverlening ontbreekt. Weinig verrassing in winkelaanbod. Zwak centrumstedelijk aanbod. Beperkte avond- en zondagopenstelling, weinig levendigheid na 18.00 uur. Te langgerekt, te weinig samenhang, geringe circuitvorming, matige verbinding tussen de delen en kwaliteit openbaar gebied. Veroudering vastgoed.

Kansen

Bedreigingen

Toenemende behoefte mix stedelijke

Toenemende congestie en parkeerproblemen

voorzieningen, ‘urban scene’.

(door toevoeging functies/volumes en algemene

Op termijn: verbeterde bereikbaarheid door

trend van toenemende congestie).

A13/16.

Verzwakken concurrentiepositie agv beperkte

Verruiming openingstijden: avond- en

zondagopenstelling.

zondagopenstelling (aanpassing

Concurrerende ontwikkelingen.

Winkeltijdenwet).

Veroudering vraag door vergrijzing in het

Concentratie en verstedelijking (RO-beleid

directe verzorgingsgebied (publiek).

Rijksoverheid). Shake out meubelmarkt.

5

Bron: Toekomstvisie Alexandrium, 2009


pagina 38

Er zijn enkele goede indicatoren voor het functioneren van een winkelgebied: Vloerproductiviteit; hoe hoger de gemiddelde vloerproductiviteit (gerelateerd aan de branchering), hoe beter een winkelgebied functioneert; Leegstand; hoe minder leegstand, hoe beter een winkelgebied functioneert; Huurniveau; hogere huren duiden op beter functionerende winkelgebieden, uiteraard te relateren aan de functie van winkelgebieden. Vloerproductiviteit Het winkelcentrum Alexandrium trekt jaarlijks 10 miljoen bezoekers. In het Koopstromenonderzoek Randstad wordt de totale omzet becijferd op € 290 miljoen (2004). Dit komt neer op een gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.678. Dit komt nagenoeg overeen met het Nederlands gemiddelde. In ogenschouw genomen dat bijna de helft van de vierkante meters wordt ingevuld door de Woonmall, en dat woonwinkels een veel lagere vloerproductiviteit kennen, kan de gemiddelde vloerproductiviteit als hoog worden bestempeld. Leegstand Alexandrium kent bijna geen leegstand meer, nu ook het oude V&Dpand een andere bestemming heeft gekregen met de komst van het Ierse modewarenhuis Primark. De leegstand is gereduceerd tot minder dan 1% en kan bestempeld worden als frictieleegstand. Dit is uitzonderlijk laag: de gemiddelde leegstand in stadsdeelcentra bedraagt 8%. Er is veel interesse vanuit de markt en zelfs sprake van een wachtlijst. Huurniveau Tot slot zijn huurniveaus een goede indicatie voor het functioneren van winkelgebieden. Van de grotere stadsdeelcentra heeft DTZ recente gegevens. Het Alexandrium Shopping Center schaart zich in de top met huurniveaus van € 400 tot € 800.

Tabel 1.8 Bandbreedtes winkelhuren stadsdeelcentra (€/m²/jaar), 2008 Plaats

Winkelgebied

Van

Tot

1

Rotterdam

Zuidplein

400

900

2

Amsterdam

Boven 't IJ

400

900

3

Rotterdam

Alexandrium SC

400

800

4

Amsterdam

Amsterdamse Poort

400

700

5

Utrecht

Overvecht

350

650

6

Leidschendam

Leidschenhage

350

650

7

Rijswijk

In den Boogaard

350

600

8

Arnhem

Kronenburg

375

550

9

Haarlem

Schalkwijk

300

550

10

Eindhoven

Woensel

200

650

11

Amsterdam

Osdorpplein

175

450

Bron: DTZ, februari 2009


pagina 39

Ook binnen de regio scoort Alexandrium hoog. Uiteraard zijn de huren in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag beduidend hoger, oplopend tot € 1.800 (Rotterdam-Lijnbaan) en € 1.750 (Den Haag-Spuistraat), maar dan volgen Rotterdam-Zuidplein en Alexandrium Shopping Center. De centrumgebieden van Delft, Gouda, Vlaardingen, Capelle en Schiedam scoren beduidend lager. Ter illustratie: in de Koperwiek liggen de huren gemiddeld de helft lager dan in Alexandrium Shopping Center. Tabel 1.9 Bandbreedtes winkelhuren regio (€/m²/jaar), 2008 Plaats

Winkelgebied

Van

Tot

1

Rotterdam

2

Den Haag

Centrum

500

1800

Centrum

300

1750

3

Rotterdam

Zuidplein

400

900

4

Rotterdam

Alexandrium SC

400

800

5

Delft

Centrum

250

600

6

Gouda

Centrum

200

600

7

Vlaardingen

Centrum

225

425

8

Capelle

Koperwiek

225

400

9

Delft

In de Hoven

225

325

10

Schiedam

Centrum

175

350

Bron: DTZ, februari 2009

Ook met betrekking tot de Woonmall Alexandrium is bekend dat er relatief hoge huurpenningen worden gevraagd. Uit het laatste kwartaalbericht (vierde kwartaal 2008) van Cushman & Wakefield valt op te maken dat de huren in Megastores/Woonmall oplopen tot € 145. Dit is vergelijkbaar met de ArenA. Elders in het land liggen de huren voor PDV/GDV-winkels tussen € 100 en € 120 maximaal.

Confrontatie en ontwikkelingsperspectief Er zijn verschillende methoden om de uitbreidingsruimte te bepalen. Wij hebben er een drietal gebruikt: De klassieke methode van distributief planologisch onderzoek (dpo); De vergelijking van winkeldichtheden per branche naar verzorgingsgebied; De benchmarkmethode, de vergelijking van Alexandrium met winkelgebieden van soortgelijke omvang en omzet. DPO-berekening Alexandrium In de toekomstvisie Alexandrium is in bijlage 2 een uitgebreide DPOberekening gepresenteerd. Wij sluiten ons bij de methodiek en aannames aan en onderschrijven de uitkomsten. De belangrijkste conclusies zijn: De uitbreidingsruimte in de deelgemeente Prins Alexander voor de dagelijkse sector wordt becijferd op 7.330 m² wvo (9.770 m² bvo). Hierbij is rekening gehouden met de inwonertoename in Nesselande. De uitbreidingsruimte wordt echter nagenoeg volledig geclaimd door bestaande plannen zoals het nieuwe winkelcentrum in Nesselande (+4.500 m² bvo dagelijks) en uitbreiding van Hesseplaats en Lage


pagina 40

Land. Cijfermatig resteert voor Alexandrium 600 m² wvo (800 m² bvo); Voor de niet-dagelijkse sector is de uitbreidingsruimte voor Alexandrium aanzienlijk, namelijk 18.000 m² bvo of 14.500 m² wvo. Winkeldichtheden De vergelijking van winkeldichtheden laat zien dat er in de deelgemeente Prins Alexander en overigens ook in de gemeente Capelle nog uitbreidingsruimte is in de dagelijkse sector. De winkeldichtheid in de dagelijkse sector bedraagt respectievelijk 311 en 271 m² per 1.000 inwoners versus 330 m² landelijk. Ook de meeste niet-dagelijkse branches zijn op lokaal niveau (deelgemeente + Capelle) ondervertegenwoordigd, met uitzondering van Sport & Spel (Alexandrium Megastores), Plant & Dier (tuincentra Capelle), Bruin & Witgoed (Alexandrium Megastores), Doe-Het-Zelf (bouwmarkten Capelle) en Wonen (Alexandrium Woonmall en Capelle XL). Tabel 1.10: Aanbod detailhandel (m²) per 1.000 inwoners Rotterdam Capelle a/d Prins IJssel Alexander Inwoners 87.850 65.020 Levensmiddelen 258 233 Persoonlijke Verzorging 54 39 Totaal dagelijks 311 271 Warenhuis 13 7 Kleding & Mode 174 86 Schoenen & Lederwaren 37 34 Juwelier & Optiek 14 11 Huishoudelijk & Luxe 58 42 Antiek & Kunst 0 0 Sport & Spel 95 16 Hobby 7 13 Media 19 24 Plant & Dier 66 81 Bruin & Witgoed 105 27 Auto & Fiets 25 20 Doe-Het-Zelf 65 158 Wonen 796 771 Detailhandel Overig 16 21 Totaal niet-dagelijks 1.490 1.311 Leegstand 127 49 Totaal 1.928 1.631 Bron: CBS, Locatus Retailverkenner 2009


pagina 41

R’dam

582.950 288 49 337 80 207 46 19 51 15 74 25 42 37 69 27 86 291 46 1.114 148 1.599

< 15

788.230 282 48 330 64 180 42 17 48 12 62 21 36 44 60 25 112 307 42 1.071 137 1.538

< 30

NL

2.364.130 279 49 328 59 183 39 17 43 9 60 16 31 101 54 26 128 350 42 1.158 117 1.604

16.405.399 284 46 330 50 185 46 15 44 11 63 16 26 155 52 35 172 402 54 1.326 125 1.781

Op een hoger geografisch schaalniveau (Rotterdam, 15 en 30 autominuten) valt op dat de typische PDV-functies - namelijk Wonen, Doe-Het-Zelf (bouwmarkten) en Plant & Dier (tuincentra) ondervertegenwoordigd zijn. Dit is overigens niet vreemd voor een sterk verstedelijkte regio, waar ruimte schaars is en vastgoedprijzen relatief hoog zijn. Specifiek voor tuincentra speelt uiteraard ook mee dat er simpelweg minder tuinen zijn in de Randstad dan elders in het land. Puur cijfermatig gezien is er voor woonwinkels nog een forse uitbreidingspotentie: van 65.000 m² in de gemeente Rotterdam 6 tot 123.000 m² wvo in de regio tot 30 autominuten . Voor de andere niet-dagelijkse branches is er in de (boven)regionale context geen sprake van tekorten. Benchmarkvergelijking Tot slot is er een benchmarkvergelijking gemaakt. Dit is lastig omdat er slechts één winkelcentrum van min of meer vergelijkbare omvang en opzet is, namelijk Amsterdam-ArenA. Daarom is naast de vergelijking met de ArenA (vergelijking 1) ook een vergelijking op onderdelen (subcentra) gemaakt met stadsdeelcentra, planmatige opgezette centrumgebieden en PDV/GDV-centra, te weten: Alexandrium Shopping Center & Megastores & Woonmall versus Amsterdam ArenA Amsterdamse Poort & Arena Boulevard & Villa Arena; Alexandrium Shopping Center & Megastores versus Amsterdam ArenA Amsterdamse Poort & Arena Boulevard + Boven ’t IJ + In de Boogaard + Schalkwijk + Zuidplein; Alexandrium Shopping Center versus Amsterdamse Poort + Boven ’t IJ + In de Boogaard + Schalkwijk + Zuidplein; Alexandrium Shopping Center & Megastores versus Stadhart Amstelveen + Hoofddorp + Zoetermeer; Alexandrium Shopping Center versus Stadhart Amstelveen + Hoofddorp + Zoetermeer; Alexandrium Megastores & Woonmall versus Amsterdam ArenA Arena Boulevard & Villa Arena + Doemere + Megastores; Alexandrium Woonmall versus Villa Arena + Doemere + Megastores. De belangrijkste bevindingen zijn: Levensmiddelen. De levensmiddelensector is vrij omvangrijk in Alexandrium, vergelijkbaar met die van de Amsterdamse Poort, Rijswijk-In de Boogaard en Hoofddorp-Centrum. In deze benchmarkcentra is een combinatie van twee full service markten in verschillende prijssegmenten (alle Albert Heijn en een prijsagressieve formule) een beproefd recept, eventueel aangevuld met een hard discounter. Het Alexandrium beschikt slechts over één AHXL, die wat overgedimensioneerd lijkt. Een prijsagressieve supermarktformule (bijvoorbeeld Bas van der Heijden, Jumbo, Hoogvliet, Nettorama) lijkt een welkome aanvulling; Warenhuizen. In alle centra, met uitzondering van de Amsterdamse Poort, is sprake van de combinatie van een V&D met een HEMA, en in Amstelveen een Bijenkorf. Met het vertrek van V&D is het branche-aandeel Warenhuis in Alexandrium sterk

6

Berekening: (402-305) x 2.364.130 / 1.000


pagina 42

ondervertegenwoordigd. Een forse uitbreiding van HEMA of een terugkeer van een kleinere V&D lijkt verantwoord; Kleding & Mode. Het modisch aanbod is met de komst van Zara, H&M, New Yorker en Primark opgelopen naar bijna 15.000 m² wvo en ligt op het niveau van het stadshart van Amstelveen, Hoofddorp en Zoetermeer. Alleen Rijswijk-In den Boogaard telt iets meer modemeters. Cijfermatig is er niet direct sprake van een tekort. Toch lijkt het evident dat bij een forse uitbreiding van het Alexandrium ook de branche Kleding & Mode meegroeit. Eerdere analyses van Bureau Stedelijke Planning laten zien dat bij forse uitbreiding van stads(deel)centra circa de helft van de extra winkelmeters door het modisch segment (Warenhuizen, Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren en Juwelier & Optiek) wordt ingevuld; Schoenen & Lederwaren ligt met 2.850 m² wvo op het niveau van het benchmarkgemiddelde, hierbij aangetekend dat Bristol in de Megastores maar liefst 1.230 m² van deze meters in vult. Hiervan geabstraheerd lijkt er ruimte voor schoenenketens in het midden en middenplus segment; Media. Een boek- of kantoorhandel ontbreekt; Auto & Fiets: een grotere rijwielzaak ontbreekt; Doe-Het-Zelf: ijzerwaren en verf & behang ontbreekt. Voor alle andere hoofdbranches is geen sprake van cijfermatige ondervertegenwoordiging, ook niet voor specifieke subbranches. Hier liggen hooguit kansen in nichemarkten. Denk aan sports fashion (bijvoorbeeld een monobrand store van Adidas, Nike of Puma), sport speciaalzaak (voorbeeld Runners World), een kookwinkel of computerzaak (bijvoorbeeld Dixons, Dynabite, MyCom, Apple).

1.4

Programmatische en ruimtelijke uitwerking Uitbreidingspotentie winkelcentrum Alexandrium (kerngebied) Op basis van de voorgaande analyses zijn de uitbreidingsmogelijkheden gekwantificeerd en is tevens het brancherings- en formulebeeld bepaald. Een en ander is weergegeven in tabel 1.11.


pagina 43

Tabel 1.11 Uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum Alexandrium (kerngebied) Uitbreiding Groep Specificatie m² wvo 2.000-4.000 Supermarkten: Dagelijks • Toevoeging prijsagressieve formule (Hoogvliet, Bas, Jumbo, Nettorama) is waardevol gezien ervaringen elders, bij voorkeur verplaatsing. Versspeciaalzaken: • Inzetten op uitbreiding van bestaande versspeciaalzaken; • Beperkte mogelijkheden nieuwe vestigingen als toko, delicatessen; Drogisterij en parfumerie • Uitbreiden van bestaande winkels mogelijk maken. • Mogelijkheden voor enkele nichespelers. 6.000-9.000 Warenhuizen Mode & • V&D zou uitstekend passen -> terugkeer onderzoeken; Luxe • Een forse uitbreiding van HEMA lijkt eveneens mogelijk Kleding & Mode • Ruimte bieden aan zittende ondernemers om uit te breiden; • Minimaal één echte trekker toevoegen (het Primark-effect)! • Sub-trekkers toevoegen: verrassende formules, zowel scherpe prijskwaliteitsverhouding als meer up-market, jong publiek (studenten, werkenden, let ook op mannen) Schoenen & Lederwaren • Uitbreiding ca 1.000 m² (4-5 units) in middenplus- en plussegment Juwelier & Optiek • Uitbreiding ca 200 m² (1-2 units) 1.000-1.500 Sport & Spel: Vrije Tijd • Kansen in nichemarkten als sports fashion (bijvoorbeeld een monobrand store van Adidas, Nike of Puma) • Of sportspeciaalzaak (voorbeeld Runners World) Hobby & Media: • Mogelijkheden voor enkele nichespelers 2.000-3.500 Bruin & Witgoed: In/Om Huis • Uitbreiding computerzaak (bijvoorbeeld Dixons, Dynabite, MyCom, Apple) Auto & Fiets: • Toevoegen gespecialiseerde rijwielzaak; Capelle XL komt ook in beeld als vestigingslocatie Wonen: • Wellicht enige uitbreiding in Shopping Center, maar in de sfeer van gadgets/accessoires, laagdrempelig en hoogfrequent bezoek Totaal 11.000-18.000

De eigenaren, beheerders en winkeliersvereniging – in casu Corio Nederland Retail, ING Real Estate, VvE Alexandrium, SCM en WPM – hebben in navolging van de Economische Visie hun toekomstvisie 7 ontvouwd voor het winkelgebied Alexandrium . De belangrijkste punten zijn: Verbeteren van bereikbaarheid en parkeren. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is ook voor de toekomst verzekerd. De autobereikbaarheid, micro-ontsluiting en parkeergelegenheid is daarentegen een zorgpunt. Op korte termijn kan een heldere en duidelijke bewegwijzering de doorstroming verbeteren en ervoor zorgen dat de consument op de juiste plek binnen treedt. Verruiming van de openingstijden helpt om bezoekersstromen te spreiden in de tijd, waardoor de piekbelasting vermindert. 7

Toekomstvisie Alexandrium, januari 2009


pagina 44

Versterken en verbreden van de centrumfunctie. Het gaat om het verbreden van het detailhandelsaanbod in de niet-dagelijkse sector om de positie te bestendigen, alsook om de verschillende deelgebieden beter op elkaar te laten aansluiten. Daarnaast dienen andere stedelijke functies te worden toegevoegd – horeca, leisure/cultuur, wonen – om de centrumfunctie van het gebied te verbreden; Verhogen van de verblijfswaarde (sfeer/ambiance). De inrichting van het openbaar gebied moet passen bij een grootstedelijk, bruisend Nieuw Centrum. Een slimme, hoogwaardig inrichting zorgt ook voor verwevenheid van en uitwisseling tussen functies. Belangrijkste aandachtsgebieden zijn het Alexanderplein en het gebied (parkeerterrein) voor de Megastores. We sluiten ons hierbij aan met de volgende aanvullingen en nuanceringen: De huidige Megastores en vooral het maaiveldterrein voor de Megastores zijn de aangewezen plekken voor verdere verdichting met winkels, horeca en leisure. Hier is fysiek ruimte voor zowel het toevoegen van bouwvolume en kan daarnaast ook een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte worden bereikt (onder meer door het weghalen van autoverkeer en tweezijdige bewinkeling). De ontwikkeling zorgt ook voor een veel betere verbinding en spanningsboog tussen de drie afzonderlijke delen. Het criterium grootschaligheid kan hier het best worden behouden, al hoeft er niet heel krampachtig mee worden omgegaan. Grote units kunnen worden afgewisseld met kleinere. Op termijn, bij toevoeging van nieuwe functies en extra winkelmeters, zal in onze ogen de gehele parkeersituatie en bereikbaarheid (drastisch) moeten worden herzien. Te denken valt aan het doortrekken van de parkeerlaag van de Woonmall naar de Megastores, en/of de ontwikkeling van een grote, meerlaags parkeerkelder onder de Megastores en/of het Semiramispark.

Uitbreidingspotentie flanken en buitengebied Alexanderknoop In het winkelcentrum Alexandrium (het kerngebied) is uitbreiding van reguliere detailhandel voorzien. De detailhandelsfuncties met een sterk extensief ruimtegebruik, zoals grootschalige bouwmarkten of tuincentra, zijn aangewezen op de flanken en het buitengebied. Bij voorkeur landen deze in Capelle XL. We maken bij perifere, grootschalige detailhandel onderscheid naar: De traditionele PDV-branches Wonen, Doe-Het-Zelf (bouwmarkten) en Plant & Dier (tuincentra); De zogenaamde PDV Plus-branches Sport & Spel, Auto & Fiets, Bruin & Witgoed en Huishoudelijke en Luxe artikelen. Deze PDV Plusbranches zijn in toenemende mate in de periferie, buiten de traditionele winkelcentra, gelegen. Bij de vergelijking van winkeldichtheden is opgevallen dat op een hoger geografisch schaalniveau (Rotterdam, 15 en 30 autominuten)


pagina 45

de traditionele PDV-functies - Wonen, Doe-Het-Zelf (bouwmarkten) en Plant & Dier (tuincentra) – cijfermatig sterk ondervertegenwoordigd zijn (zie ook pagina 29 en 30). Voor een deel kan dit verklaard worden door het feit dat de regio sterk verstedelijkt is, waardoor de ruimte schaars is en vastgoedprijzen relatief hoog zijn. De verschillen zijn echter van dien aard dat voor alle traditionele PDV-branches kan worden gesproken van een forse uitbreidingspotentie. Voor de PDV-plus branches ligt dit beeld genuanceerder. Met uitzondering van de branche Auto & Fiets is er niet direct sprake van ondervertegenwoordiging. Hier lijken alleen mogelijkheden voor verplaatsing, dan wel een regionale nieuwe speler.

Tabel 1.12 Uitbreidingsmogelijkheden PDV en PDV Plus in flanken en buitengebied (focus op Capelle XL) Uitbreiding Groep Specificatie m² wvo 10.000-30.000 Wonen: PDV • Onderzoeken up market woonwarenhuis (bijvoorbeeld Van Til) • Onderzoeken IKEA woonwarenhuis • Onderzoeken nichespelers en ontbrekende subbranches en ontbrekende spelers (bijvoorbeeld kantoormeubilair en –benodigdheden, Jysk) 5.000-10.000 Doe-Het-Zelf (bouwmarkten): • Toevoeging grootschalige bouwmarkt 7.000-10.000 Plant & Dier (tuincentra): • Toevoeging grootschalig tuincentrum • Toevoeging grootschalige dierenspeciaalzaak ? Sport & Spel PDV Plus • Niet direct mogelijkheden tenzij verplaatsing of regionale nieuwe speler 1.000 Auto & Fiets: • Toevoegen gespecialiseerde rijwielzaak ? Bruin & Witgoed • Niet direct mogelijkheden tenzij verplaatsing (Correct?) of regionale nieuwe speler (Saturn?) Huishoudelijk • Geen mogelijkheden Totaal 23.000-51.000


pagina 46

2.

Verbetering samenhang Alexandrium Capelle XL

Dit hoofdstuk bestaat uit drie delen. Allereerst wordt kort ingegaan op het fenomeen woonboulevard. Het tweede deel bevat een omschrijving van de twee winkelgebieden, zijnde de Woonmall Alexandrium en Capelle XL. Het derde deel zal tenslotte worden toegespitst op de mogelijkheden voor een nauwere samenwerking van beide naast elkaar gelegen winkelgebieden.

2.1

Het fenomeen woonboulevard8 Het concept woonboulevard (meubelconcentratie) is het typische product van ons planningsregime. Het fenomeen deed zijn intrede begin jaren tachtig, onder andere in Beverwijk en Diemen. Vrijwel gelijktijdig is er van rijkswege een beleidskader voor PDV geïntroduceerd dat mogelijkheden bood om perifere ontwikkelingen voor de volumineuze detailhandel gemeentelijk en provinciaal te regelen. Begin jaren negentig werd hier een GDV-beleidskader voor ontwikkelingen in andere branches op perifere locaties aan toegevoegd (13 stedelijke knooppunten). In de Nota Ruimte (februari 2006) is de centrale aansturing losgelaten en krijgen gemeenten en provincies meer verantwoordelijkheid en autonomie bij het opbouwen van de eigen verzorgingsstructuur. Door marktontwikkelingen alsook de tanende overheidsbemoeienis (deregulering) is er de afgelopen jaren reeds sprake van een toename van andere functies in de periferie en vooral ook op woonboulevards. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) omschrijft een woonboulevard als:

Zelfstandige concentratie van winkels (dus geen conventioneel winkelcentrum), van minimaal 5 woonwinkels met een oppervlak van minimaal 10.000 m² wvo, op loopafstand van elkaar gelegen. Zowel Woonmall Alexandrium als Capelle XL vallen in de definitie, maar zijn wel van een andere generatie (zie onder).

Typen woonboulevards Het HBD onderscheidt vier generaties woonboulevards. Eerste generatie woonboulevard: betreft de eerste meubelconcentraties, zoals in Beverwijk en Utrecht, die spontaan zijn ontstaan en worden gedomineerd door grootschalige meubelzaken. Het aanbod is breed en ondiep, de woonboulevards zijn spontaan gegroeid doordat steeds meer werd toegevoegd. 8

Deze paragraaf is gedeeltelijk gebaseerd op en overgenomen uit de publicatie ‚Woonboulevards. Huidige positie en toekomstperspectief.‛ van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel uit 2004.


pagina 47

Tweede generatie woonboulevard: betreft planmatig opgezette meubelconcentraties (met te verwaarlozen aandeel nietwonenbranches), zoals Meubelplein Leiderdorp. Uitgangspunt is onderlinge samenwerking en promotie. Projectontwikkelaars, meubelondernemers en gemeenten hebben het initiatief genomen tot de bouw van deze generatie woonboulevards. Derde generatie woonboulevard: door de toevoeging van aanverwante branches zoals woningtextiel, keukens, badkamers en woonwarenhuizen is de derde generatie ontstaan. Bestaande monofunctionele meubelconcentraties kunnen door aanvulling (planmatig) van eerder genoemde branches multifunctionele winkelconcentraties zijn geworden. Vierde generatie woonboulevard: dit zijn de planmatig gerealiseerde concentraties onder één dak, de woonmalls. In Nederland zijn er daarvan drie, Woonmall Alexandrium in Rotterdam, Villa ArenA in Amsterdam en Megastores in Den Haag. Den Haag Megastores is in dit rijtje afwijkend. Het is een publiek geheim dat veel woonboulevards matig functioneren, dit geldt ook voor de vierde generatie. De afgelopen twee decennia is er een wildgroei geweest en heeft de vraag geen gelijke tred gehouden met het aanbod. Ook is sprake van een hoge mate van eenvormigheid (middle of the road) met veel geijkte formules. Het hogere segment of bijzondere formules ontbreken vaak. Aan sanering, herontwikkeling en vernieuwing valt niet te ontkomen.

Succes- en faalfactoren In het septembernummer uit 2006 van Vastgoedmarkt wordt verslag gedaan van een onderzoek door DTZ Zadelhoff naar de succesfactoren voor PDV-locaties. Hieronder worden puntsgewijs de belangrijkste conclusies van het onderzoek genoemd. Kritische massa. Het is belangrijk dat er voldoende kritische massa wordt gerealiseerd, minimaal 20.000 m² wvo aan woonwinkels, zodat een cluster autonoom kan functioneren. Trekkers. Als één van de meest invloedrijke succesfactoren is de aanwezigheid van tenminste één verkooppunt (bij voorkeur twee) met een vloeroppervlak van minimaal 5.000 m², van naam en faam. Opvallend is dat deze grote winkel niet per se tot een sterk internationaal opererend filiaalbedrijf, zoals Ikea, hoeven te behoren, maar dat ook een lokale of regionale speler deze trekkersrol kan vervullen zoals De ZuiderSter. Toevoeging aanvullende branches/thematisering. In de meeste nieuwe of herontwikkelde woonboulevards worden bepaalde branches en formules toegevoegd, die een positieve uitwerking hebben op het geheel. Voorbeelden van aanverwante branches en formules zijn: Xenos, Blokker (Huishoudelijk), Intersport, Sport2000, Toys ‘R Us (Sport & Spel), Mediamarkt, BCC, It’s (Bruin & Witgoed), Halfords (Auto & Fiets), Praxis, Gamma (Doe-Het-Zelf) en ook horeca en leisure.


pagina 48

Basisuitgangspunten. Uiteraard dienen de basisuitgangspunten van bereikbaarheid, parkeergelegenheid, zichtbaarheid, en marktomvang goed te zijn. Als Capelle XL en Woonmall Alexandrium langs deze meetlat worden gelegd vallen de volgende zaken op: Woonmall Alexandrium en Capelle XL meten afzonderlijk meer dan 50.000 m² wvo, gezamenlijk bijna 110.000 m² wvo. Dit is de grootste concentratie aan woonwinkels in Nederland (en daarmee ook in Europa). Aan kritische massa derhalve geen gebrek. Op het trekkerbeeld valt nog wel wat af te dingen. In Woonmall Alexandrium zijn de grootste units rond de 3.500 m² wvo, in Capelle XL zijn twee winkels groter dan 5.000 m² wvo: Woon Store (volgens het cash & carry-concept, rechtstreekse verkoop van woonfabrikanten aan de consument) en De ZuiderSter (recentelijk vernieuwd). Van aanvullende branches en/of thematisering is beperkt sprake, hierbij aangetekend dat Megastores Alexandrium deze functie (grotendeels) invult. Capelle XL en Woonmall Alexandrium bestrijken een enorm marktgebied. De bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn goed, maar wel een punt van zorg.

2.2

Positionering Woonmall Alexandrium en Capelle XL Woonmall Alexandrium Woonmall Alexandrium is het meest oostelijke deel van het gehele winkelgebied Alexandrium. In totaal bestaat het uit drie lagen winkels, allen rond het thema wonen. Woonmall Alexandrium is in 1996 opgeleverd en bestaat nu dertien jaar. Kaart 2.1 geeft de locatie weer. Figuur 2.1 Locatie Woonmall Alexandrium

Bron: Locatus Retailverkenner 2009


pagina 49

Zoals in voorgaande paragraaf al naar voren is gekomen is de Woonmall Alexandrium te typeren als een vierde generatie woonboulevard. Het winkelgebied telt ruim 50.000 m² winkelvloeroppervlak aan woonwinkels aangevuld met circa 2.000 m² wvo aan andere branches. Opvallend is het relatief hoge aandeel vierkante meters van zelfstandige ondernemers. Dit bedraagt in Woonmall Alexandrium zo’n 60%, tegenover 50% in Capelle XL. Onderstaande tabel toont de brancheverdeling van Woonmall Alexandrium. Tabel 2.1 Branchering Woonmall Alexandrium Hoofdbranche

Branche

Leegstand Huishoudelijk

Leegstand Cadeau-Art Rotan/Rietwerk Radio & Tv IJzerwaren & Gereed. Slaapkamer/Bed Keukens Meubelen Oosterse Tapijten Keukens/Badkamer Verlichting Parket/Laminaat Tegels Woninginrichting Woningtextiel Woondecoratie Zonwering Haarden/Kachels

Bruin & Witgoed Doe-Het-Zelf Wonen

Overig Eindtotaal


Afbeelding 2.1: Impressie Woonmall Alexandrium


pagina 50

vkp

wvo

3 1 1 1 1 8 5 22 2 2 2 1 1 2 2 1 1 1 57

293 27 1.000 169 189 9.135 4.803 29.810 320 2.731 1.548 66 25 1.280 311 340 273 110 52.430

De Woonmall telt 58 verkooppunten. De grootste units zijn rond de 3.500 m² wvo. De Woonmall is een hoogwaardig gebouw wat later model staat voor Villa ArenA en Domus Parijs. Woonmall Alexandrium is zowel per openbaar vervoer als met de auto zeer goed bereikbaar. Parkeren kan op het dak waar 1.000 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Het parkeren is betaald (maandag t/m donderdag: € 0,50 voor de eerste 1 uur en 50 minuten, daarna € 0,90 per uur, vrijdag t/m zondag: eerste twee uur € 1,09, daarna € 1,31 per uur) Positionering Woonmall Alexandrium De Woonmall is een hoogwaardig winkelgebied waarbinnen een ruim winkelaanbod is te vinden rondom het thema ‘Wonen’. De Woonmall onderscheidt zich in keuze, vormgeving en winkelcomfort. Vanwege het bijzondere concept is het verzorgingsgebied erg omvangrijk. De opzet van de Woonmall (alles voor je huis onder één dak) is bijzonder. Alleen Villa Arena in Amsterdam is hiermee te vergelijken. Qua opzet lijkt de Woonmall Alexandrium meer op een winkelcentrum dan op de eerste drie generaties woonboulevards. Naast de doelgerichte aankopen wordt Woonmall Alexandrium vooral bezocht om vergelijkend te winkelen voor alles op het gebied van wonen. Woonmall Alexandrium adverteert sinds 2006 landelijk op radio, TV en dagbladen. De Woonmall heeft een relatief groot bereik en een lage bezoekfrequentie in vergelijking met Alexandrium Shopping Center. Veel consumenten beschouwen de verschillende winkelgebieden in Alexandrium als verschillende winkeltrips. Ze doen bijvoorbeeld of het Shopping Center (eventueel in combinatie met de Megastores) of de Woonmall aan.

Capelle XL Ten noordoosten van Woonmall Alexandrium, aan de noordzijde van het spoor, ligt de woonboulevard Capelle XL. In tegenstelling tot Woonmall Alexandrium ontbreekt hier het planmatige karakter, wat zich onder andere vertaalt in een lagere dichtheid van winkels (in een groter gebied) en functiemenging met andersoortige bedrijfspanden. Onderstaande kaart toont de ligging van Capelle XL. De winkels zijn vooral geconcentreerd in het westelijke deel van het gebied en rond de Hoofdweg. Van oudsher vervult Capelle XL een sterke functie voor de directe regio. Het winkelgebied is te typeren als een eerste generatie woonboulevard en is spontaan ontstaan en doorgegroeid. Het gebied heeft een wat diffuus karakter door de verspreide ligging van de winkels tussen andere soorten bedrijvigheid.


pagina 51

Figuur 2.2 Ligging winkels Capelle XL


Afbeelding 2.2 Impressie Capelle XL


pagina 52

Tabel 2.2 Branchering Capelle XL Hoofdbranche

Branche

Hobby

Foto/Film Muziekinstrumenten Tuinmeubelen Automaterialen Bouwmarkt Deur/Kozijn Slaapkam/Bed Keukens Meubelen Woonwarenhuis Keukens/Badkamers Badkamers Parket/Lamin Woninginrichting Woningtext Zonwering Paramedisch

Plant & Dier Auto & Fiets Doe-Het-Zelf Wonen

Overig Eindtotaal

vkp

wvo

1 1 1 1 2 1 4 1 4 4 1 1 3 2 2 1 1 31

468 245 990 80 7.509 145 3.795 570 8.246 15.940 2.617 1.500 2.231 8.799 2.420 338 750 56.643


Positionering Capelle XL Capelle XL onderscheidt zich van Woonmall Alexandrium door de relatief forse (circa 10.000 m²) aanwezigheid van enkele andere branches zoals bouwmarkten, relatief grote winkels, enkele bijzondere trekkers als De ZuiderSter en Divano & Divani. In tegenstelling tot Woonmall Alexandrium kan men in Capelle XL gratis voor de deur van de winkels parkeren. De indruk is dat de (woon)winkels heel specifiek en doelgericht worden bezocht. Het gebied heeft een wat rommelige en onsamenhangende (stedenbouwkundige) uitstraling, zowel me betrekking tot de openbare ruimte, gebouwde omgeving als infrastructuur (veel wegen lopen dood). Om het gebied meer eenheid te geven is men vanaf 2006 het gebied gaan promoten onder de naam Capelle XL, met een herkenbaar logo. Dit komt onder andere tot uiting in baniers op de Hoofdweg. Tevens staat voor elke winkel een bord met het logo van Capelle XL erop.

2.3

Woonmall Alexandrium en Capelle XL samen bezien Onderstaande tabel laat een vergelijking zien van enkele van de grootste grootschalige concentraties in Nederland (zoals benoemd door Locatus) met daarbij behorende branchering. Woonmall Alexandrium en Capelle XL zijn samengevoegd. Samen zijn de twee winkelgebieden duidelijk de grootste in Nederland. Zeker als rekening gehouden wordt met de aanwezigheid van IKEA-filialen in Ekkerskrijt (15.100 m²), In de Cramer (32.500 m²), Woonboulevard Kanaleneiland (13.000 m²) en Woonboulevard Kruisvoort (16.500 m²).


pagina 53

De nieuwe vestiging van Prenatal in Alexandrium Megastores is volledigheidshalve meegenomen in het aanbod. De Branche Wonen beslaat bijna negentig procent van het vloeroppervlak van Capelle XL en Alexandrium. Bij de meeste concentraties valt op dat naast Wonen vaak ook Huishoudelijke artikelen, Sport & Spel, Bruin & Witgoed, Plant & Dier, Auto & Fiets en Doe-Het-Zelf aanwezig zijn. De branches Sport & Spel, Bruin & Witgoed en Auto & Fiets zijn niet vertegenwoordigd in Capelle XL en Alexandrium Woonmaal, maar wel prominent te vinden in Alexandrium Megastores.

Rotterdam -Woonmall Alexandrium + Capelle XL

Heerlen-In de Cramer

Utrecht-Woonboulevard Kanaleneiland

Amsterdam-Arena Boulevard

Alkmaar-Overstad

Den Haag-Megastores

HaarlemmermeerWoonboulevard Cruquius

Sliedrecht-Nijverwaard

Zuiderhout Zaandam

Eindhoven-Ekkersrijt

Breda-Woonboulevard Kruisvoort

Woonboulevard Beverwijk

Almere-Doe Mere

Tabel 2.3 Vergelijking grootschalige concentraties in Nederland met Woonmall Alexandrium en Capelle XL

Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging

0

0

32

205

5.923

3.795

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

117

0

1.424

0

0

0

0

0

0

60

Warenhuis Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijke- & Luxe Art. Antiek & Kunst

0 0

0 0

0 0

0 0

0 1.669

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

1.027 0

1.900 0

0 0

317 219

0 0

1.333 0

590 0

413 0

0 0

0 0

950 0

0 0

0 0

0 713

750 0

1.520 0

5.097 0

7.704 42

2.228 0

6.417 0

1.291 886

3.816 0

0 0

0 0

0 0

2.566 0

0 169 990 80 7.843 99.038

0 0 7.000 0 10.300 81.611

0 90 0 0 0 0 885 0 0 0 0 1.068 7.500 8.140 5.640 2.950 1.158 1.600 514 5.100 1.930 4.050 1.043 1.932 843 1.633 4.104 1.000 990 7.625 0 0 0 0 0 747 258 260 150 0 0 0 0 481 1.357 532 2.001 6.592 1.904 25.741 7.140 60 6.672 0 0 81.314 66.088 43.734 43.336 48.671 61.407 27.733 51.602 58.859 48.053 32.801

860 293

0 6.814

0 4.809

PDV Branche

Sport & Spel Hobby Media Bruin & Witgoed Plant & Dier Auto & Fiets Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overig Leegstand Eindtotaal

520 1.261

0 8.332

480 3.439

0 0

1.100 2.024

0 7.500

0 0

1.750 9.062

0 2.555

111.013 108.375 91.143 81.946 80.224 76.928 71.032 67.209 67.003 66.756 65.909 61.845 56.810



235 17.836

pagina 54

2.4

Samenwerking Capelle XL – Woonmall Alexandrium De voorgeschiedenis Capelle XL en Woonmall Alexandrium zijn sinds 1996 buren van elkaar. Omdat beide in redelijk dezelfde branche actief zijn ligt samenwerking voor de hand. In de visie van de Gemeente Capelle op de woonboulevard wordt beschreven hoe deze samenwerking is verlopen. Vanaf 1996 was er sprake van samenwerking tussen beide winkelgebieden. Deze samenwerking betrof onder andere overleg over gezamenlijke koopzondagen, parkeerbeleid en verkeersregulatie. Deze samenwerking is aan het eind van de jaren negentig bekrachtigd met de oprichting van de Werkgroep Woonwinkels Alexandrium Capelle (WWAC). Naast de ondernemers waren de Kamer van Koophandel, het OBR, de deelgemeente Prins Alexander en de Gemeente Capelle lid van deze werkgroep. Doel was het bevorderen van de samenwerking. De werkgroep heeft in 2002 Arcadis de opdracht gegeven om te analyseren of en hoe van Alexandrium Woonmall en Capelle XL één winkelgebied kan worden gemaakt. Arcadis is toen met drie mogelijke scenario’s voor beide gebieden gekomen. Het eerste scenario ‘Sterke buren’ was gericht op een solitaire ontwikkeling van beide gebieden waarbij de aandacht vooral uit zo gaan naar afstemming van zaken als gezamenlijke koopzondagen en bewegwijzering. In het tweede scenario ‘Koppeling’ wordt een fysieke verbinding tussen de winkelgebieden voorgesteld. Integraal parkeermanagement en gezamenlijke marketing maken eveneens deel uit van dit scenario. Het derde scenario ‘Sterk geheel’ voert het verst wat betreft het combineren van de winkelgebieden. Naast een fysieke verbinding worden beide gebieden geherstructureerd tot een uniform geheel. Hoewel er een zekere consensus was over het streefbeeld ‘Sterk geheel’, is dit scenario niet verder uitgewerkt. Partijen zijn teruggevallen op het eerste scenario ‘Sterke buren’. Op basis van dit scenario heeft Capelle vervolgens een visie opgesteld voor de Woonboulevard Capelle (januari 2004). Ruimtelijk is ingezet op ‘een als eenheid ogende woonboulevard met een herkenbaar logo, een optimale bereikbaarheid, duidelijke bewegwijzering, voldoende gratis parkeergelegenheid, een verzorgende aankleding en hoogbouw langs de A20 om de zichtlocatie te benutten en wellicht nog een verdichting van het totale gebied’. Om een complementair geheel te vormen met Woonmall Alexandrium dient de woonboulevard zich te profileren als ‘run shopping center’. Hierbij is de intentie uitgesproken om de branchemogelijkheden te verruimen maar wel binnen het thema ‘In en om het huis’. De introductie van Capelle XL en de herinrichting van de Hoofdweg zijn de tastbare resultaten.


pagina 55

Ook Woonmall Alexandrium heeft in de tussentijd niet stil gestaan. Er is een landelijke campagne gestart en inmiddels is er een uniform beeldmerk en naamgeving voor Alexandrium Woonmall, Megastores en Shopping Center.

Streefbeeld Er is in onze optiek sprake van een unieke situatie en kans om Capelle XL en Woonmall Alexandrium alsnog tot één geheel te smeden, met een zekere uniformiteit maar ook met een geheel eigen identiteit. Vergelijk dit met hoe nu het Alexandrium Shopping Center, de Megastores en de Woonmall worden geprofileerd. Woonmall Alexandrium en Capelle XL meten gezamenlijk bijna 110.000 m² wvo. Dit is de grootste concentratie aan woonwinkels in Nederland (en daarmee ook in Europa). Het centrum kan ook als zodanig in de markt worden gezet. Naar onze mening is een spraakmakende ontwikkeling in het koppelstuk – in de driehoek Woonmall Alexandrium (oostzijde), de McDonald’s-locatie en het zogenaamde vak A van Capelle XL (westzijde) – vereist om Woonmall Alexandrium en Capelle XL tot één geheel te smeden. Deze driehoek vormt het centrale hart in, de gemeenschappelijke entree van en de logische verbinding tussen de twee gebieden. Dit is verre van een eenvoudige opgaaf, omdat het een gebouwde omgeving betreft doorsneden door twee grote barrières. De eerste is de Capelseweg. Tussen de Woonmall en de McDonald’s liggen naast groenstroken, water en een fietspad acht rijbanen. Dit maakt de oostwest-koppeling lastig. Op de noord-zuidlijn vormt de spoorlijn Utrecht-Rotterdam een barrière. Deze verhoogde spoorbaan kan men onderlangs passeren via de viaducten boven de Capelseweg of boven de Hoofdweg. Beide barrières maken het moeilijk om beide winkelgebieden met elkaar te verbinden. Figuur 2.3 Verbindingsproblematiek

Bron: Google Maps, bewerkte versie Bureau Stedelijke Planning bv


pagina 56

Bij de ontwikkeling van het koppelstuk - de driehoek Woonmall Alexandrium (oostzijde), de McDonald’s-locatie en het zogenaamde vak A van Capelle XL (westzijde) – denken we aan het volgende: Een gemeenschappelijke entree vanaf de A20-Capelseweg, zo mogelijk met een directe en aparte ontsluiting (fly over of parallelbaan) vanaf de A20; Een grote en gemeenschappelijk parkeerfaciliteit op locatie McDonald’s of vak A, zo mogelijk direct aangesloten op het parkeerdek van Woonmall Alexandrium (+3) en via loopbrug verbonden; Met hieraan gekoppeld een aantrekkelijke ontvangst en bron- en startpunt voor bezoekers. Naast informatie en service, zullen hier ook commerciële activiteiten plaats vinden als presentatie en verkoop van de nieuwste modellen, speciale acties of bijzondere partijverkoop, werkateliers en directe verkoop uit ateliers, tijdelijke en semi-permanente tentoonstellingen (‚Wonen in Rotterdam in de jaren vijftig‛), evenementen, bedrijfspresentaties, partijverkoop, veilingen, aantrekkelijke horeca (al het meubilair is ook te koop), kinderopvang, et cetera. In bijvoorbeeld de IKEA-vestigingen, de Toonkamer in Utrecht en Domus in Parijs zijn hier elementen van te vinden; Afbeelding 2.3 Impressie Domus, Parijs

Verbreding van het woonwinkelconcept rondom het thema In/Om Huis. Het gaat daarbij om detailhandel (verkoop aan consumenten) in aanverwante branches (tuincentra, bouwmarkten, electronica), maar ook om business-to-business (bijvoorbeeld kantoorinrichting), productie (ambacht, meubelmaker, design), advies en dienstverlening (inrichting, architect) en ook bijvoorbeeld energieleveranties en –advies; Toevoeging van (grootschalige) winkels rondom het thema In/Om Huis, en minimaal één bijzondere en grote trekker (in de


pagina 57

woonsfeer), direct aangesloten op gemeenschappelijke parkeerfaciliteit; Complete opwaardering van vak A van Capelle XL (en ook de McDonald’s-locatie). Woonboulevard Cruquius is een goede referentie. Met de toevoeging van Cruquius Plaza is ook de bestaande woonboulevard aangepakt.

Afbeelding 2.4 Impressie IKEA-concept

Afbeelding 2.5 Woonboulevard Cruquius, Haarlemmermeer


pagina 58

Afbeelding 2.6 Fragment website Toonkamer Utrecht


pagina 59

3.

Versterking van de kantoorfunctie

3.1

Landelijk beeld kantorenmarkt Een belangrijke indicator voor het functioneren van een kantorenmarkt is de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraag naar kantoorruimte wordt daarbij uitgedrukt in het aantal vierkante meters dat in één kalenderjaar door de markt wordt ‘opgenomen’ (lees: het totale metrage waarover nieuwe huur- of kooptransacties worden afgesloten). Bij een evenwichtige markt is de aanbodopnameratio 1,5. Een gezonde markt kent vaak enige frictieleegstand (5 à 7%) die maakt dat verhuisbewegingen mogelijk zijn. Op de Nederlandse kantorenmarkt is met een aanbod-opnameratio van 3,1 thans sprake van een ongezonde situatie. Figuur 3.1 laat zien dat deze disbalans geen momentopname is: sinds 2002 worden substantieel meer kantoormeters aangeboden dan opgenomen. Het gevolg: een groot aantal panden staat leeg. Het landelijke leegstandspercentage is met 12% beduidend hoger dan de normale frictieleegstand van 5 à 7%. Sterker: een deel van de kantorenvoorraad zal waarschijnlijk nooit door de markt worden opgenomen. Naar schatting staat 3 miljoen m² langdurig leeg. Deze langdurige leegstand doet zich met name voor in kantoorpanden uit de jaren zeventig en tachtig. Figuur 3.1 Opname en aanbod Nederland (1998-2008) 6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

Nederland aanbod Nederland opname

2.000.000

1.000.000

0

Bron: Bak (2009), bewerking Bureau Stedelijke Planning bv


pagina 60

Tabel 3.1 Kerncijfers Nederlandse kantorenmarkt 2008 Voorraad

46.362.000 m²

Voorraad in gebruik

41.667.000 m²

Aanbod

4.695.000 m²

Leegstandspercentage Opname Ratio vraag – aanbod 2008

12% 1.249.000 m² 2.7


Landelijke trends en ontwikkelingen Kwalitatieve mismatch Het omvangrijke metrage kantoorruimte met een incourante status duidt op een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Met name kantoorpanden uit de jaren ’70 en ’80 voldoen niet langer aan de wensen van de huidige kantoorgebruiker. Een aantal verander(en)de wensen ten aanzien van locatie en vastgoed spelen hierin een belangrijke rol: In tegenstelling tot de ruimtelijke deconcentratie van enkele jaren geleden naar kantorenparken aan de stadsrand, geven bedrijven in toenemende mate de voorkeur aan multifunctionele, hoogstedelijke gebieden; In aanvulling op de traditionele locatiefactoren (bereikbaarheid) spelen zachte locatiefactoren een steeds belangrijker rol. Voorbeelden van zachte locatiefactoren zijn het aanwezige arbeidspotentieel, woonklimaat, cultureel aanbod en interactieklimaat; Het traditionele cellenkantoor heeft zijn beste tijd gehad, bedrijven verlangen naar nieuwe concepten. De opkomst van flex- en telewerk maakt dat sommige bedrijven met een kleiner metrage toe kunnen; Gebruikers stellen hogere technische eisen aan het vastgoed, waarbij gedacht kan worden aan klimaatbeheersing, akoestiek, ICTnetwerken en energieverbruik; Huisvesting (pand en omgeving) wordt een steeds belangrijkere secundaire arbeidsvoorwaarde; Duurzaamheid is in toenemende mate een belangrijk aspect in de ontwikkeling van kantoorruimte. In sommige gevallen omdat dit tot kostenbesparing leidt, in andere gevallen omdat dit bijdraagt aan het (bewuste) imago van de ontwikkelaar, belegger en/of kantoorgebruiker, maar meestal omdat hier van overheidswege eisen aan worden gesteld. In deze veranderende wensen van kantoorgebruikers liggen zowel kansen als bedreigingen voor de Alexanderknoop verscholen. De Alexanderknoop is in potentie een hoogstedelijk, multifunctioneel gebied, maar kansen dienen verzilverd te worden. Met name waar het gaat om toevoeging van cultureel aanbod, het verhogen van de verblijfswaarde en – daarmee – het interactieklimaat.


pagina 61

Economische recessie Een ontwikkeling die niet buiten beschouwing gelaten kan worden, maar waarvan de gevolgen op termijn zich moeilijk laten voorspellen, is de huidige economische recessie als gevolg van de internationale kredietcrisis. Achteraf bezien was 2007 een bijzonder goed jaar voor de Nederlandse kantorenmarkt: het opnamecijfer lag 30% boven het langjarig gemiddelde en betrof het hoogste transactievolume ooit in één kalenderjaar behaald. Daarbij daalde, voor het eerst in zeven jaar, het aanbod in de bestaande bouw; Aan die stijgende lijn is met de wereldwijde recessie nu een einde gekomen. Het opnamecijfer is weer terug op het niveau van 2003, een van de (lichte) recessiejaren na het knappen van de internetzeepbel. De komende jaren zal sprake zijn van een vervangingsmarkt én vragersmarkt. Een lichtpuntje; in de afgelopen periode is door het overaanbod in de bestaande kantoren veel minder nieuwbouw gerealiseerd dan normaal het geval is in tijden van hoogconjunctuur. In bepaalde regio’s, zoals in het stadsgewest Amsterdam is daarnaast sprake van initiatieven om de planvoorraad te reduceren. Naar verwachting zal de toekomstige leegstand niet ontstaan in nieuw gebouwde kantoren, maar met name in de kantoorpanden die verhuizende bedrijven achter zich laten; Mogelijk biedt de recessie kansen voor het reduceren van de langdurige leegstand; kostenbewust gedrag van bedrijven maakt renovatie van verouderd vastgoed interessanter. Of dit ook zal gebeuren is nog te bezien. Het zal hoe dan ook onvermijdelijk zijn om een substantieel deel van de incourante kantoorpanden te renoveren, te slopen dan wel te transformeren.

3.2

De regionale context Ruim een derde van de Nederlandse kantorenvoorraad is gesitueerd in de vier grote steden. Met ruim drie miljoen m² is Rotterdam nummer drie in de rangorde van kantorensteden. In termen van m² per inwoner kan Rotterdam echter niet direct gekarakteriseerd worden als kantorenstad. Met 5,5 m² per inwoner is dit net iets meer dan in Groningen, de nummer negen in de absolute rangorde. Tabel 3.2 Voorraadgegevens G4 Totale voorraad 2008

Inwonertal

m² per inwoner

Amsterdam

5.950.230

747.090

8,0

Den Haag

4.041.330

475.680

8,5

Rotterdam

3.198.185

582.950

5,5

Utrecht

2.524.585

294.740

8,6


De kantorenvoorraad van Rotterdam heeft zich de afgelopen tien jaar gestaag ontwikkeld met een groei van 17%. Het landelijke groeipercentage was in deze periode met 30% per jaar echter beduidend hoger. Met name Amsterdam en Utrecht streefden de BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 62

Rotterdamse kantorenmarkt in termen van groei aanzienlijk voorbij. Wel hield de Rotterdamse kantorenmarkt gelijke tred met die van Den Haag; een kantorenstad bij uitstek. Figuur 3.2 Geïndexeerde ontwikkeling totale voorraad G4 en NL 1998-2008 150

140

130

Amsterdam Nederland

120

Utrecht Den Haag

110

Rotterdam 100

90


Overheid en zakelijke dienstverleners zijn de belangrijkste afnemers van kantoorruimte in Rotterdam. In vergelijking tot de andere grote steden zijn ondernemingen in de sector industrie, handel en transport een belangrijke doelgroep binnen de Rotterdamse kantorenmarkt. De vraag in Amsterdam is sterk gericht op de zakelijke dienstverlening, Den Haag bedient met name de overheidssector en Utrecht kan in dit licht getypeerd worden als ‘ICT-stad’. Tabel 3.3 Opname kantoren naar sector per regio 1998-2006 Industrie, handel en transport

Zakelijke dienstverlening

Banken en verzekeraars

Overheid en non-profit

18%

7%

32%

ICT

17%

26%

Amsterdam

13%

34%

18%

13%

22%

Den Haag

14%

17%

16%

6%

48%

Rotterdam

22%

28%

12%

6%

31%

Utrecht

15%

22%

27%

5%

31%

Landelijk gemiddelde

Bron: DTZ Zadelhoff (2007)

De kantorenvoorraad in Rotterdam kent enkele geografische zwaartepunten, met Rotterdam Centrum als absolute koploper. Hier is circa de helft van het totale aantal kantoorvloeroppervlak gesitueerd. Na Rotterdam Centrum is Rotterdam Zuid (Kop van Zuid en Zuidplein) de meest prominente kantorenlocatie, op de voet


pagina 63

gevolgd door Kralingen (Brainpark I, II en III en Kralingse Zoom) en Prins Alexander (Alexanderknoop). Binnen de regio kent met name Capelle aan den IJssel een omvangrijke voorraad kantoren, op grote afstand gevolgd door de kleinere gemeenten Schiedam en Vlaardingen. Tabel 3.4 Voorraadgegevens deelgebieden regio Rotterdam 2008 Centrum

Absoluut in m²

%

1.600.000

41%

Zuid

334.000

8%

Kralingen

245.000

6%

Prins Alexander

260.000

7%

Overig Rotterdam

738.000

19%

Capelle a/d IJssel

480.000

12%

Schiedam¹

191.000

5%

96.000

2%

3.944.000

100%

Vlaardingen¹ Totaal regio Rotterdam

Bron: Bak (2009), bewerking Bureau Stedelijke Planning bv ¹ Feitenkaart Rotterdamse Kantorenmarkt (2008), COS Rotterdam

In de afgelopen 10 jaar is de totale voorraad kantoren in Rotterdam Centrum min of meer stabiel gebleven, omdat er naast nieuwbouw ook onttrekkingen hebben plaatsgevonden. De voorraad in Rotterdam Zuid is sinds 2004 sterk toegenomen. Met name door de ontwikkeling van de Kop van Zuid. Ook de voorraad in het noordoosten van de Rotterdamse regio is sterk toegenomen. Zowel in Kralingen, Prins Alexander als Capelle aan den IJssel. Figuur 3.3 Geïndexeerde ontwikkeling totale voorraad deelgebieden 19982008 200

180

160

Kralingen Prins Alexander

140

120

100

80



pagina 64

Capelle a/d IJssel Zuid overige locaties Centrum

Functioneren Het kantorenaanbod in Rotterdam lag in de afgelopen 10 jaar tussen de 100.000 en 350.000 m² (figuur 3.4). In 2008 bedroeg het aanbod ruim 250.000 m². Het gaat hier (uiteraard) om het direct beschikbare aanbod van kantoren die te huur of te koop staan. Kantoren die nog gebouwd kunnen worden, zijn niet meegeteld. De opname van kantoren fluctueerde in deze periode tussen de 75.000 en 150.000 m² per jaar. In tegenstelling tot de andere grote steden, waar vorig jaar sprake was van een forse afname, nam de opname van kantoren in 2008 in Rotterdam toe. Figuur 3.4 Opname en aanbod gemeente Rotterdam (1998-2008) 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000

Rotterdam aanbod

150.000

Rotterdam opname

100.000 50.000 0


In 2008 kende Rotterdam een bijna evenwichtige verhouding tussen vraag en aanbod (tabel 3.5) Over een langere periode gemeten lag deze verhouding iets ongunstiger, maar was nog altijd veel beter dan het Nederlands gemiddelde (figuur 3.5). Tabel 3.5 Aanbod- en opnamecijfers Rotterdam Aanbod

Opname

Ratio

Huidig (ultimo 2008)

259.425 m²

152.530 m²

1,7

5-jarig gemiddelde

303.186 m²

127.693 m²

2,4

10-jarig gemiddelde

238.069 m²

121.485 m²

2



pagina 65

Figuur 3.5 Aanbod-opnameratio gemeente Rotterdam en NL (1998-2008) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5

Rotterdam Nederland

1,0 0,5 0,0


Als gevolg van deze verhouding tussen vraag en aanbod ligt het leegstandspercentage in Rotterdam beneden het landelijk gemiddelde van 12%. In Rotterdam varieert, afhankelijk van de bron, de leegstand tussen 7,9% (CBRE) tot 9,8% (COS Rotterdam). Overigens kent de Rotterdamse kantorenmarkt wel dezelfde soort problematiek; de relatieve leegstand doet zich vooral voor in kantoren uit de periode 1971-1980 (16%). De leegstand in de aangrenzende gemeenten is hoger dan in Rotterdam zelf. Door de hogere leegstandspercentages in Capelle aan den IJssel, Schiedam en Vlaardingen ligt het leegstandspercentage van de regionale kantorenmarkt net boven het landelijk niveau van 12,5% Tabel 3.6 Leegstand regio Rotterdam per 1-1-2008

Rotterdam

10%

Capelle a/d IJssel

21%

Schiedam

15%

Vlaardingen

11%

Bron: Feitenkaart Rotterdamse Kantorenmarkt, COS Rotterdam

Beleidskader en planvoorraad Afgaande op de beleidsprogramma’s en de actuele planvoorraad zullen de geografische zwaartepunten en onderlinge verhoudingen tussen kantorenlocaties in de regio Rotterdam veranderen. De dominante positie van Rotterdam Centrum wordt daarbij versterkt. De thans vergelijkbare omvang van het kantorenvolume in Rotterdam Zuid, Prins Alexander en Kralingen zal daarbij meer differentiëren. met Prins Alexander (Alexanderknoop) als relatieve ‘verliezer’. BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 66

RR2020 In het regionale Structuurplan RR2020, wordt een zevental regionale knooppunten onderscheiden: Rotterdam Centrum, Schieveste (Schiedam), Alexander, Vijfsluizen (Vlaardingen), Brainpark Centrum, Parkstad en Rotterdam Airport. De ambitie met betrekking tot deze knooppunten behelst de ontwikkeling tot ‘intensieve brandpunten van voorzieningen, kennis, cultuur, economische activiteit en stedelijk wonen’. Daarmee speelt de regio in op de toenemende behoefte aan multifunctionele (kantoor)gebieden. Een deel van de beoogde ‘economische activiteit’ is gekwantificeerd in een indicatief programma voor kantoren rond de verschillende knooppunten. In totaal gaat het om een toevoeging van 1,5 miljoen m². De tabel in figuur 3.6 toont het beoogde metrage naar deelgebied. Hier is uit af te leiden dat voor de Alexanderknoop slechts een toename van krap 30% in 14 jaar wordt beoogd, oftewel 2% per jaar. Ter vergelijking; het kantooroppervlak in Brainpark zal in dezelfde periode volgens onderstaand programma met ruim 60% toenemen; Rotterdam Airport gaat van bijna niets naar 75.000 m² in 2020. Daarnaast ligt een zware focus op het centrum en de Kop van Zuid. De geambieerde toevoeging voor dit gebied is gelijk aan de som van de programma’s voor alle overige knooppunten en centra. Figuur 3.6 Indicatief programma kantoren RR2020


pagina 67

Planvoorraad In de actuele planvoorraad zoals afgeleid van de Neprom, is een nog sterkere focus op het centrum waar te nemen. In plaats van de beoogde 400.000 m² in RR2020, is er in praktijk een ruim twee keer zo grote planvoorraad. Zowel tabel 3.7 als figuur 3.7 geven een indruk van de toekomstige verhoudingen tussen deelgebieden, uitgaande van volledige realisatie van de planvoorraad omstreeks 2020. Tabel 3.7 Huidige planvoorraad naar kantorenlocatie 2008 Huidige voorraad Centrum Zuid Kralingen Prins Alexander overig Rotterdam Capelle a/d IJssel Schiedam Vlaardingen Totaal

% hard

Som huidige en planvoorraad

%

817.300 147.800 115.700 88.800 148.900 84.300 80.000 17.500

8% 8% 0% 60% 65% 48% 0% 20%

2.417.300 481.800 360.700 348.800 886.900 564.300 271.000 113.500

44% 9% 7% 6% 16% 10% 5% 2%

1.500.300

18%

5.444.000

100%

%

Planvoorraad

1.600.000 334.000 245.000 260.000 738.000 480.000 191.000 96.000

41% 8% 6% 7% 19% 12% 5% 2%

3.944.000

100%

Bron: Nieuw Commercieel Vastgoed (2008), Neprom, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Figuur 3.7 Huidige voorraad + planvoorraad naar deelgebied

overig Rotterdam

Bron: Bak (2009) en Nieuw Commercieel Vastgoed (2008), Neprom, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv


pagina 68

3.3

Positie en perspectief Alexanderknoop Huidige situatie De Alexanderknoop zoals afgebakend in deze studie, beslaat een deel van kantorenlocatie (deelgemeente) ‘Prins Alexander’: het laagste schaalniveau waarop statische gegevens verkrijgbaar zijn. Naast de kantorenlocatie in de Alexanderknoop, omvat Prins Alexander enkele verspreide kantoorpanden aan de Prinsenlaan en de Prins Alexanderlaan. Prins Alexander telt circa 260.000 m² kantoren en is daarmee de vierde kantorenlocatie binnen Rotterdam. Als eerder weergegeven in figuur 3.3 is het gebied in de afgelopen tien jaar sterk opgekomen als kantorenlocatie met een groei van bijna 60%. De voornaamste concentratie van kantoren bevindt zich in de omgeving van het Alexandrium (kerngebied) en de omgeving van de Marten Meesweg (flank kerngebied). Deze kantoren worden thans gebruikt door grote zakelijke dienstverleners als Logica, Ecorys, Royal Haskoning, Ernst & Young; enkele grote uitgeverijen / dagbladen (PCM, AD en NRC), levensmiddelfabrikanten (Procter & Gamble, Coca Cola) en energieleverancier Eneco. Afbeelding 3.1 Impressie kantoren Alexanderknoop.

Het merendeel van de voorraad (62%) dateert uit de jaren ’80 en ouder. Zo’n 23% van de voorraad is gebouwd in de jaren ’90 en het ste begin van de 21 eeuw. De resterende 15% is van recente datum (4 jaar of jonger). In verhouding tot Zuid, Kralingen en Capelle is het percentage ‘oude voorraad’ aan de hoge kant. Maar in vergelijking met het Rotterdamse gemiddelde en het centrum is de oude voorraad in Prins Alexander echter beperkt.


pagina 69

Figuur 3.8 Voorraad deelgebieden naar ouderdom (2008) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

20 jaar en ouder 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 1-4 jaar

0%


De schaal van de kantooreenheden wordt in Prins Alexander gedomineerd door grote eenheden vanaf 5.000 m². Dit wijkt niet veel af van het Rotterdamse beeld, met uitzondering van Kralingen en Capelle die over relatief veel ‘middelgrote’ voorraad (1.000 – 5.000 m²) beschikken. Figuur 3.9 Voorraad deelgebieden naar grootteklasse (2008) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%



pagina 70

10.000 en groter 5.000-9.999 2.500-4.999 1.000-2.499 500-999

Functioneren kantorenmarkt Prins Alexander In de afgelopen 10 jaar lag het gemiddelde aanbod in Prins Alexander rond de 25.000 m² (tabel 3.8). In 2005 was sprake van een hoogtepunt met bijna 50.000 m² (figuur 3.10). In de jaren daarna nam het aanbod snel af tot circa 15.000 m² in 2008. De gemiddelde opname van kantoorruimte in Prins Alexander was in de afgelopen 10 jaar bijna 20.000 m² per jaar. In de afgelopen 5 jaar steeg de gemiddelde opname per jaar zelfs naar 25.000 m². In 2008 deed zich een uitschieter voor van 41.480 m². Vooral een opname van 22.000 m² door Eneco lag hier aan ten grondslag. De verhouding tussen (meerjarig) vraag en (meerjarig) aanbod in Prins Alexander is gunstig; wat wordt aangeboden, wordt snel opgenomen. Tabel 3.8 Aanbod- en opnamecijfers Alexanderknoop Aanbod

Opname

Ratio

2008

15.390

41.480

0.4

5-jarig gemiddelde

31.863

25.134

1.3

10-jarig gemiddelde

24.200

18.690

1.3


Figuur 3.10 (Structureel) aanbod en opname Prins Alexander (1998-2008)


Binnen de grote kantorenlocaties in Rotterdam vond in de afgelopen 10 jaar de grootste opname plaats in het centrum (41%). Op de tweede plaats kwam Prins Alexander met 15% (figuur 3.11).


pagina 71

Figuur 3.11 Opname (%) naar deelgebied (1998-2009)

21% Centrum 41%

Prins Alexander Kralingen (Brainpark)

13%

Zuid overig 10% 15%


De opname-aanbodratio van Prins Alexander over de afgelopen jaren steekt gunstig af bij Capelle, Kralingen en het Rotterdamse gemiddelde. Centrum en Zuid kenden een (nog) krappere markt dan Prins Alexander (tabel 3.9). Tabel 3.9 Aanbod-opnameratio

Rotterdam Centrum Kralingen (Brainpark) Zuid

Prins Alexander Capelle a/d IJssel

2008

o.b.v. 5-jarige gemiddelden

o.b.v. 10-jarige gemiddelden

1,7 2,2

2,4 0,7

2,0 0,5

1,9 1,4 0,4 3,0

3,2 1,0 1,3 4,2

1,8 1,0 1,3 2,9

In 2008 kende Prins Alexander de kleinste aanbod-opnameratio (0,4). Dit wijst op een zeer krappe markt. Overigens is dit voor een deel terug te voeren op de transactie met Eneco, die circa de helft van het totale opnamevolume besloeg, maar een pand betreft dat nog niet in aanbouw is (tabel 3.10) en vermoedelijk (nog) niet als aanbod geregistreerd stond. Door de gunstige verhouding tussen vraag en aanbod door de jaren heen, heeft Prins Alexander slechts een klein percentage (2%) structureel aanbod (leegstand van langer dan twee jaar). Overigens ligt in de relatief oude voorraad wel een mogelijke bedreiging van toekomstige leegstand verscholen.


pagina 72

Figuur 3.12 (structureel) aanbod als percentage van de voorraad deelgebieden en Capelle (2008) 100%

95%

90%

85%

Structureel aanbod Aanbod

80%

Voorraad in gebruik

75%


Planvoorraad Volgens de Neprom (tabel 3.10) is de planvoorraad in Prins Alexander circa 90.000 m². Hierbij dienen de volgende kanttekeningen gemaakt te worden: Fase 1 van het Lotus-project is reeds opgeleverd; Het Eneco-project is voorverhuurd en zal dus niet als aanbod worden geregistreerd (dit geldt vermoedelijk ook voor Ernst & Young); Multi Vastgoed ontwikkelt thans plannen voor inbreiding van het parkeerterrein. De tabel bevat een schatting van het uiteindelijke metrage. Aangezien een deel van de planvoorraad al is verhuurd is de feitelijke planvoorraad aanzienlijk kleiner. Naar schatting bedraagt deze maximaal 35.000 m² (Lotus 3b, Terbregsehof en plannen Multi Vastgoed).


pagina 73

Tabel 3.10 Planvoorraad Prins Alexander Projectontwikkelaar

Object

m²

Status

Opl.

OVG Projectontwikkeling

Lotus (Marten Meesweg)

53.000¹

opgeleverd

2009


Eneco (Lotus 3a)

25.000

hard

2010


Lotus 3b

13.000

zacht

-

Burgfonds

Terbregsehof

4.800

zacht

2009

Multi Vastgoed

uitbreiding Ernst & Young (Marten Meesweg 51)

3.500

hard

2011

Multi Vastgoed²

Inbreiding parkeerterrein Watermanweg

ca. 17.000³

zacht

-

1

Bron: Nieuw Commercieel Vastgoed (2008); ² Bron: eigen inventarisatie Bureau Stedelijke Planning bv ³ 3.400 m² per bouwlaag; aantal bouwlagen is onbekend. Bij de inventarisatie is uitgegaan van 5 bouwlagen.


pagina 74

SWOT-analyse Voor de Alexanderknoop als kantorenlocatie is, mede op grond van voorgaande analyse, een SWOT opgesteld met de sterke en zwakke elementen en de kansen en bedreigingen. Figuur 3.13 Schematische weergave SWOT-analyse Sterkten

Zwakten

Gunstige ligging aan rijkswegennet (A16 en A20) en HOV-verbindingen (metro, intercitytreinstation). Prima functionerende kantorenlocatie: gezonde

Congestie op drie niveaus: snelwegen, op- en

verhouding tussen vraag en aanbod.

waardoor afzonderlijke deelgebieden ontstaan.

Gebruikers: aanwezigheid hoofd- en

Diffuus beeld: wisselende kwaliteit gebouwde

regiokantoren (Coca Cola, PCM, Royal

omgeving.

Haskoning, ABB, Ernst & Young).

Veroudering voorraad.

afritten, binnen Alexanderknoop. Weinig aansprekende entrees. Fysieke barrières (spoor en Prins Alexanderlaan)

Aanwezigheid (winkel)voorzieningen.

Kansen

Bedreigingen

Toename vraag kantoorgebruikers naar locaties

Uitblijven economisch herstel.

met voorzieningen en goed openbaar vervoer.

Vervangingsmarkt.

Concentratie en verstedelijking (RO beleid

Lagere prioritering Alexanderknoop vanuit beleid

Rijksoverheid).

(focus ligt op Centrum, Kop van Zuid en Brainpark). Toename congestie. Concurrerende locaties en ontwikkelingen.

Confrontatie en ontwikkelingsperspectief Op basis van voorgaande analyse van de kantorenmarkt en de SWOT is de conclusie dat de kantorenmarkt in de Alexanderknoop een positieve ontwikkeling doormaakt. In feite geeft de markt zelf aan dat het een interessante kantorenlocatie betreft. Er is dan ook voldoende aanleiding om aan te nemen dat in de komende periode dit gebied aantrekkelijk zal blijven voor kantoorhoudende bedrijven. Met name de gunstige ligging op een kruispunt van Rijkswegen bij een knooppunt van openbaar vervoer, in combinatie met het multifunctionele karakter en het niet al te hoge prijsniveau liggen hier aan ten grondslag. Ook vanuit het perspectief van de stad Rotterdam is het zinvol om naast de overige kantorenlocaties in te zetten op de Alexanderknoop. Hiermee kan Rotterdam een interessant alternatief bieden aan bedrijven die waarde hechten aan een locatie in een centrumstedelijke omgeving met een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer, maar die de binnenstad van Rotterdam te duur vinden of te moeilijk bereikbaar vanaf de Ring. De verwachting is dat het centrum van Rotterdam aantrekkelijk zal BUREAU STEDELIJKE PLANNING

pagina 75

blijven voor de top van de (inter)nationale kantorenmarkt. De Alexanderknoop biedt een interessant milieu voor de groep bedrijven in de categorie daaronder. Hierbij gaat de gedachte uit naar de zakelijke dienstverlening, opleidingsinstituten, maatschappelijke instellingen en hoofd- of regiokantoren van bedrijven. In de afgelopen 10 jaar lag de gemiddelde opname van kantoorvloeroppervlak in de Alexanderknoop rond de 20.000 m² per jaar. In de afgelopen vijf jaar nam dit toe tot 25.000 m² per jaar. De aanbod-opnameratio was echter zo laag dat aangenomen mag worden dat bij een grotere planvoorraad de opname ook groter was geweest. Onder normale economische omstandigheden is de verwachting dat een opname van 25.000 tot 35.000 m² per jaar in de Alexanderknoop zeker haalbaar is. Tabel 3.11 Confrontatie en ontwikkelingsperspectief Prognose opname 2009 – 2013 (= 5 jr.)

10.000 -

15.000 m²

Prognose opname 2014 – 2019 (= 6 jr.)

25.000 -

35.000 m²

Som: vraag tot 2020 Waarvan 60% nieuwbouw

+

200.000 - 285.000 m²

x 0,6

120.000 - 171.000 m²

Huidige planvoorraad Confrontatie RR2020

35.000 m² =

85.000 - 136.000 m² 75.000 m²

Gezien de economische recessie is een dergelijke opname voorlopig niet realistisch. Voor de komende vijf jaar dient eerder uitgegaan te worden van een gemiddelde jaarlijkse opname van 10.000 tot 15.000 m². In de periode daarna kan deze weer op een niveau van 25.000 tot 35.000 m² komen. Dit betekent een vraag voor de komende 10 jaar van 175.000 tot 250.000 m². De verwachting is dat 60% hiervan betrekking heeft op nieuwbouw oftewel een metrage van 120.000 tot 171.000 m². De huidige planvoorraad is naar schatting 35.000 m². Na aftrek van dit metrage resulteert voor de komende 10 jaar een metrage van circa 85.000 m² tot 135.000 m² aan ruimte voor de bouw van nieuwe kantoren. Dit is een metrage van circa 7.500 m² tot 12.500 m² aan nieuwbouw van kantoren per jaar. Gezien het kansrijke karakter van de Alexanderknoop als kantorenlocatie verdient het, zowel vanuit het perspectief van de gemeente Rotterdam als van de deelgemeente Prins Alexander, aanbeveling om de vraag vanuit de markt zoveel mogelijk te faciliteren. Zowel in de vorm van bijstelling van het economische beleid als in de ruimtelijk-economische vertaling hiervan in beschikbare locaties voor plantontwikkeling.


pagina 76

3.4

Programmatische en ruimtelijke uitwerking Op dit moment bestaat de kantorenvoorraad in Alexandrium uit relatief grote kantoren. Om in te spelen op de vraag uit de markt, en ten behoeve van een optimale differentiatie van de voorraad (die nu overwegend grote eenheden telt) is het zinvol om met name in te zetten op middelgrote (1.000- 5.000 m²) en kleine units (minder dan 1.000 m²). Op deze manier ontstaat een evenwichtige mix. In dit kader zie ook de conclusies in hoofdstuk 4 Kleinschalige bedrijfsruimten. Hierbij is het van groot belang om te streven naar kantoorpanden waaraan de gebruikers optimale identiteit kunnen ontlenen. Aangezien de doelgroep voor de kantoren in Alexandrium naar verwachting veel waarde hecht aan een goede bereikbaarheid, is de ontwikkeling van het voorgestelde metrage alleen kansrijk als dit samen gaat met voldoende parkeergelegenheid en maatregelen om in de toekomst een optimale ontsluiting naar de rijkswegen te garanderen. Om binnen het toekomstige kantorenmilieu optimaal te profiteren van de beschikbaarheid van voorzieningen en het openbaar vervoerknooppunt is het wenselijk om de kantoren op loopafstand te situeren van het huidige kerngebied van de Alexanderknoop. Dit impliceert dat een uitbreiding van het kantorengebied niet in het meest westelijk deel van de Alexanderknoop plaats dient te vinden. Met name het gebied in en rond het winkelcentrum en het deel van het bedrijventerrein tot aan de Tinstraat komen in aanmerking voor kantorenontwikkeling. In feite doet dit transformatieproces zich al enige tijd voor. Ook de andere zijde van het spoor is gezien de korte loopafstand tot het station en de winkels van Alexandrium een kansrijke kantorenlocatie. Zeker ook omdat het hier een zichtlocatie vanaf de snelweg betreft. Daarnaast leent het zogeheten vak A op Capels grondgebied zich voor toevoeging van kantoren.


pagina 77

4.

Kleinschalige bedrijfsruimte

Stimuleer een breed aanbod van diverse soorten kleinschalige bedrijfsruimten ten behoeve van de broedplaatsfunctie van de Alexanderknoop, luidde het advies in de Economische Visie Prins Alexander 2020 van Bureau Stedelijke Planning. Het begrip ‘kleinschalige bedrijfsruimte’ of ‘bedrijvigheid’ behoeft enige toelichting om, in de eerste plaats, het belang ervan voor de Alexanderknoop te kunnen duiden.

1.

2.

3.

De term ‘kleinschalige bedrijvigheid’ zoals die in dit hoofdstuk gebruikt is, bestaat uit drie groepen: de kleine kantoorgebruikers, stedelijke ambachten en persoonlijke dienstverleners. Kleine kantoorgebruikers zijn in hoofdzaak dienstverlenende bedrijven, variërend in grootte van 1 tot 20 werknemers. De ruimtebehoefte van kleine kantoorgebruikers varieert van enkele vierkante meters (nauwelijks meer dan een stoel en bureau) tot 500 m². De markt voor kleine kantoren valt zodoende buiten de gangbare statistieken (Bak, Vastgoedmarkt, makelaars), die een ondergrens van 500 m² hanteren. De groep kleine kantoorgebruikers bestaat logischerwijs voor een deel uit (door)startende ondernemingen. Ook creatieve ondernemers vallen, vanwege hun vaak kleine omvang, voor een groot deel binnen de doelgroep. Willekeurige voorbeelden van kleine kantoorgebruikers zijn (kleine) architecten, grafisch vormgevers, uitgeverijen, advocaten en accountants. Stedelijke ambachten zijn kleinschalige activiteiten in de sectoren industrie, bouwnijverheid en transport die passen in en baat hebben bij een centrumstedelijke omgeving. De meubelmaker, stoffeerder, edelsmid, kleine drukkerij en fietskoerier zijn hier enkele voorbeelden van. Wederom gaat het om kleine bedrijven met een ruimtebehoefte van maximaal 500 m². Hun bedrijfsruimten nemen vaak de vorm aan van een kleine werkplaats en/of opslagruimte, veelal gecombineerd met een klein kantoortje. Het gaat hier om activiteiten in de lagere milieuhindercategorieën. Persoonlijke dienstverleners. De groep persoonlijke dienstverlening omvat verhuur (videotheken), ambacht (kappers en schoenmakers), financiële dienstverlening (banken en hypotheekadviseurs) en particuliere dienstverlening (uitzendbureaus en reisbureaus). De aanwezigheid van kleine bedrijven is op verschillende manieren van belang voor een stad. Zoals in de eerste alinea van dit hoofdstuk al even de revue passeerde; grote bedrijven zijn ooit klein begonnen. Een slimme stad draagt dus zorg voor voldoende aanbod aan kleine bedrijfsruimten, al dan niet in starters- of zogenaamde broedplaatsmilieus. Ook los van hun groeipotentie zijn kleine ondernemers interessant: het aandeel van kleinschalige bedrijvigheid in de totale werkgelegenheid is niet gering. Daarbij zijn kleine ondernemers niet zelden een bron van vernieuwing en dynamiek. En als toeleverancier vervullen velen onder hen een onmisbare rol in de stedelijke economie. Met name onder de kleine


pagina 78

kantoorgebruikers bevindt zich een groot percentage hoger opgeleiden – een groep die middels het faciliteren van bedrijfsruimte kan worden gebonden aan de stad. En, tot slot, worden kleine bedrijven vaak gewaardeerd om hun bijdrage aan de leefbaarheid, levendigheid en diversiteit van een stad of wijk – een eigenschap die met name sinds de brede belangstelling voor de ‘creatieve industrie’ wordt erkend. Voor de ontwikkeling van de Alexanderknoop tot volwaardig nieuw centrum zijn deze kleine bedrijven van groot belang. Met name omdat zij in grote mate bijdragen aan de leefbaarheid, levendigheid en diversiteit in het gebied. Alvorens in te zoomen op de kansen voor kleinschalige bedrijvigheid in de Alexanderknoop, volgt allereerst een landelijk en regionaal beeld ten aanzien van kleine kantoren en bedrijven.

4.1

Landelijk beeld Kleine bedrijven staan momenteel behoorlijk ‘in the picture’. In de eerste plaats omdat zij in aantal toenemen. Daarnaast omdat ze zich steeds beter laten mengen met andere stedelijke functies. Waar het ruimtelijk beleid enkele decennia geleden een scheiding van wonen, werken en recreëren voorschreef, heerst thans een sterk geloof in de positieve effecten van functiemenging. Onder meer vanuit deze (hervonden) interesse in functiemenging is er veel aandacht voor de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsruimten in de vorm van bijvoorbeeld woonwerkpanden, solids en bedrijfsverzamelgebouwen. 9

Waar het de kleine kantoren betreft spreekt de NVM BOG desondanks van een ‘vergeten segment’, en dit terwijl het aantal kleine ondernemingen toeneemt en daarmee de vraag naar kleinschalige kantoorruimte. De vraag naar kleine kantoorruimte nam de afgelopen tien jaar in 60% van de zeventig grootste kantoorsteden toe. De vraag naar grote kantoren nam daarentegen in slechts 28% van de grote kantoorsteden toen en liep in 30% zelfs terug. Van alle bedrijven in de financiële en zakelijke dienstverlening telt 97% minder dan 20 werknemers. De mismatch op de kleine-kantorenmarkt is in hoofdzaak kwalitatief van aard, concludeert de NVM. Kleine kantoorgebruikers verlangen net als grote kantoorgebruikers een eigen identiteit en uitstraling ten aanzien van het vastgoed. Iets waar volgens het onderzoek nog onvoldoende op in wordt gespeeld. De grote meerderheid van de kleine ondernemers ambieert daarbij een eigen pand (single tenant). Slechts de helft van de bedrijven weet dit in praktijk te bereiken.

9

NVM BOG Kantorenmarktonderzoek 2007


pagina 79

Afbeelding 4.1 Kleinschalige kantoren in de plint, Amsterdam; Woonwerkpanden in Ypenburg, Den Haag; Bedrijfsverzamelgebouw Hooghiemstra in Utrecht; Solid-concept van woningbouwvereniging Stadgenoot in Amsterdam

Bron: Bureau Stedelijke Planning bv (2008; 2009); www.bedrijfspand.nl; www.solids.nl

Aan bovengenoemde mismatch op de kleine-kantorenmarkt ligt –ten dele een zekere desinteresse vanuit ontwikkelaars en beleggers ten grondslag. Omdat schaalvoordelen ontbreken is de ontwikkeling van kleine kantoren minder lucratief. Lage rendementen en hogere exploitatierisico’s weerhouden beleggers van investeringen in kleinschalige kantoorruimte. En ook voor makelaars, wiens courtage is gerelateerd aan het metrage waarvoor wordt bemiddeld, betreft het een weinig interessante markt. Dezelfde remmende factoren zijn van invloed op de kleinschalige bedrijfsruimtemarkt, een markt die toch ook in belang toeneemt vanwege bijvoorbeeld de groei van het aantal kleine zelfstandigen in de bouw. Een doelgroep die de laatste jaren erg in de belangstelling is komen te staan is de ‘creatieve industrie’. Creatieve ondernemers zijn betrokken bij de creatie en/of productie van producten en diensten in de kunsten, media & entertainment en creatieve zakelijke dienstverlening. De grote belangstelling voor deze ondernemers heeft te maken met hun vaak positieve uitstraling op de directe omgeving waardoor ze een aanjaagfunctie hebben in de opwaardering van gebieden.


pagina 80

Ten aanzien van de persoonlijke dienstverlening is een tweetal ontwikkelingen met betrekking tot de winkelstructuur in Nederland van toepassing: Veranderende activiteitenpatronen: de traditionele winkelpatronen die uitgaan van een trip naar de winkel en weer terug naar huis worden vervangen door meer diffuse patronen. Zo wordt winkelbezoek en ook bezoek aan dienstverleners (kappers) in toenemende mate ‘tussen de bedrijven door’ gedaan, bijvoorbeeld op weg van werk naar huis of tijdens de lunchpauze. De combinatie van kantoren en persoonlijke dienstverlening is in dit licht heel logisch; Groeiende rol van internet, zowel in de oriëntatie op nieuwe diensten als in het daadwerkelijk betrekken. De opmars van diverse internettoepassingen betekent voor bepaalde persoonlijke dienstverleners een accentverschuiving in hun rol (makelaars, banken, uitzendbureaus), waar andere dienstverleners hun positie bedreigd zien (reisbureaus, videotheken). Al dan niet in relatie tot bovengenoemde ontwikkelingen kunnen tevens enkele branchespecifieke trends en ontwikkelingen worden benoemd: Het aantal bankfilialen in Nederland is de afgelopen tien jaar met 40 procent afgenomen, blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Banken (NVB). Om de bereikbaarheid van betaaldiensten op peil te houden worden er diverse geldservicepunten geopend, veelal ondergebracht in een winkel. Een andere trend is de opening van zogenaamde bankwinkels of ‘financial centres’. Dit zijn speciale bankfilialen met een futuristische uitstraling waar klanten sneller advies kunnen krijgen over producten en diensten. Terwijl steeds meer standaard bankzaken via internet worden geregeld, zijn deze filialen speciaal bedoeld voor diensten waarvoor een persoonlijke benadering gewenst is, zoals beleggings- of hypotheekproducten. Daarnaast kunnen er ook de gebruikelijke handelingen verricht worden zoals het openen van een rekening of het storten van geld. Postkantoren BV is momenteel een nieuwe generatie postkantoren aan het testen. Vergaande zelfbediening speelt een belangrijke rol. Wat de klant zelf kan, moet hij zelf doen, en er wordt sterk ingezet op gastvrijheid. Daarnaast wordt de dienstverlening meer gericht op advies op maat. Van reisbureaus kan in het huidige internettijdperk een herpositionering worden verwacht. Hun dienstverlenende rol zal zich in toenemende mate richten op de bovenkant van de markt en de zogenaamde maatwerkreizen. Beiden vragen om een meer persoonlijke benadering dan internet wellicht kan bieden. Met een meer vraaggerichte benadering (flexibel assortiment waarbinnen de consument zelf zijn reis naar smaak kan samenstellen, of een (luxe) specialistenrol) kunnen reisbureaus hun fysieke aanwezigheid in centrummilieus veiligstellen en, wellicht, opwaarderen.


pagina 81

4.2

Regionale context 10

Het aantal kleine en startende ondernemers in Rotterdam groeit. 11 Afgaande op de visie van enkele bedrijfsmakelaars die actief zijn in de regio Rotterdam is er behoefte aan zowel kleinschalige bedrijfsals kantoorruimte. Met name het tekort aan kleine bedrijfshallen van circa 100 m² in het koopsegment is groot. Huurobjecten zijn minder in trek omdat veel kleine zelfstandigen de investering in hun bedrijfspand als pensioenvoorziening gebruiken. De belangrijkste doelgroep in deze zijn de kleine bedrijfjes in de bouwnijverheid: schilders, stukadoors, timmerlieden, en kleine aannemers. Dergelijke bedrijvigheid is echter minder geschikt voor een centrumstedelijk milieu en dient met name te worden gefaciliteerd op bedrijventerreinen. Creatieve ondernemers, te beschouwen als subgroep binnen de kleine kantoorgebruikers en stedelijke ambachten, genieten ook in Rotterdam bijzondere aandacht. Dit blijkt onder meer uit de Visie Creatieve Economie 2007-2010. In 2005 was de creatieve industrie in Rotterdam met 10.000 voltijdse banen goed voor 3,3% van de totale werkgelegenheid in de stad. Deze sector maakte tussen 1993 en 2003 een bovengemiddelde groei door. De creatieve sector bestaat uit de deelsectoren kunsten, media & entertainment en creatieve zakelijke dienstverlening. In Rotterdam ligt het accent op activiteiten in de deelsector creatieve zakelijke dienstverlening. De sector media & entertainment laat echter de sterkste groei zien. Opmerkelijk is dat een belangrijk zwaartepunt van de creatieve industrie zich in de deelgemeente Prins Alexander bevindt; na het centrum (40% van de werkgelegenheid) geldt de deelgemeente als tweede zwaartepunt (17% van de werkgelegenheid) binnen de gemeentegrenzen. Aangezien de creatieve industrie overwegend kleine spelers telt (de gemiddelde bedrijfsgrootte bedraagt 6 werknemers), doen deze cijfers vermoeden dat de Alexanderknoop veel creatieve ondernemers telt. De concentratie in de Alexanderknoop beperkt zich echter tot de aanwezigheid van enkele grote creatieve spelers. Het betreft de landelijke dagbladen (PCM, AD, NRC), samen goed voor circa 750 banen ofwel 7,5% van de totale werkgelegenheid. Dit percentage is vergelijkbaar met deelgebieden als Kralingen en Delfshaven. De ruimtebehoefte van creatieve ondernemers is groot. De huidige vraag naar bedrijfsruimte in Rotterdam omvat 17.000 tot 25.000 m². Wanneer de van overheidswege geambieerde banengroei in de creatieve sector werkelijkheid wordt, betekent dit nog eens een extra 12 behoefte van 60.000 m². Voor een groot deel gaat het om kleinschalige bedrijfsruimte in het lage prijssegment. De Gemeente acht het stimuleren van de creatieve sector het meest kansrijk en wenselijk in een drietal specifieke gebieden of gebiedstypen: de 13 binnenstad, de Stadshavens en de oude stadswijken. 10

Strategische visie op Rotterdamse bedrijventerreinen: ‚Ruimte voor ondernemen‛ (2008) Ooms Makelaars; Meeús BOG 12 Update Economische Visie Rotterdam, EDBR (2008) 13 Stadsvisie Rotterdam 2008 11


pagina 82

14

Een onderzoek naar kleine bedrijven in Rotterdam toont aan dat de dynamiek in dit segment zeer groot is: van de bedrijven die in een bepaald jaar worden opgericht, worden er zeer veel binnen korte tijd weer opgeheven. Van de overlevende bedrijven verplaatst een aanzienlijk deel binnen kortere of langere tijd. De overlevende bedrijven kennen ook een sterke groei van het aantal arbeidsplaatsen. Kortom: stedelijkheid pur sang.

4.3

Positie en perspectief Alexanderknoop Huidige situatie De Alexanderknoop kan in haar huidige vorm overwegend worden getypeerd als werklocatie met een grofmazig en grootschalig karakter. Enkel binnen de muren van het winkelcentrum en direct daaromheen is een fijnmaziger milieu aanwezig. Daarbuiten, aan bijvoorbeeld de Watermanweg en Marten Meesweg, doet niets vermoeden dat zich hier kleine spelers bevinden (afbeelding 4.5). Afbeelding 4.2 Grofmazige en grootschalige karakter Alexanderknoop


In het oostelijke deel van de Alexanderknoop (Alexandrium en omgeving, Marten Meesweg en omgeving) bevinden zich onder de 118 bedrijfsvestigingen (detailhandel en horeca uitgezonderd) 65 kleine ondernemers met minder dan 20 werknemers. Deze kleine ondernemers zijn samen goed voor 328 banen ofwel 4% van de totale werkgelegenheid in het gebied. Circa de helft van deze ondernemers zijn persoonlijke dienstverleners en bevinden zich overwegend in de nabijheid van het winkelcentrum. De populatie kleine kantoorgebruikers is met circa 20 vestigingen kleiner. Zij bevinden zich verspreid over het gebied: zowel aan de Marten Meesweg als de Watermanweg en nabij het winkelcentrum. Stedelijke ambachten zijn vrijwel afwezig.

14 Dynamiek in kleine bedrijven, Bureau Louter ( 2006)


pagina 83

SWOT-analyse In onderstaande SWOT-analyse is de Alexanderknoop als (potentiële) locatie voor kleinschalige bedrijvigheid beoordeeld. Figuur 4.1 Schematische weergave SWOT-analyse Sterkten

Zwakten

Gunstige ligging aan rijkswegennet (A16 en A20) en HOV-verbindingen (metro, intercitytreinstation). Multifunctionaliteit (overigens met zwaar

Congestie op drie niveaus: snelwegen, op- en

accent op detailhandel).

waardoor afzonderlijke deelgebieden ontstaan.

Aanwezige concentratie van bedrijven.

Grofmazige structuur bebouwde omgeving.

afritten, binnen Alexanderknoop. Weinig aansprekende entrees. Fysieke barrières (spoor en Prins Alexanderlaan)

Anoniem, zakelijk, functioneel karakter. Beperkte verblijfswaarde en interactieklimaat, ontbreken ontmoetingsplekken. Ontbreken karakteristiek industrieel erfgoed. Kansen

Bedreigingen

Vraag naar kleinschalige kantooren

Toenemende congestie.

bedrijfsruimte.

Concurrerende locaties en ontwikkelingen.

Concentratie en verstedelijking (RO beleid Rijksoverheid).

Confrontatie en ontwikkelingsperspectief Kleinschalige kantoren Een indicatie van de vraag naar kleinschalige kantoorruimte (< 500 m²) kan worden bepaald door middel van een op onderzoek gebaseerd kengetal; het aandeel van de vraag naar kleinschalige kantoorruimte in de totale vraag naar kantoorruimte bedraagt circa 10 tot 15%. Op basis van de berekening in hoofdstuk 3 betekent dit een nieuwbouwbehoefte van 12.000 tot 25.000 m² tot 2020. Dit is 1.000 tot 2.000 m² per jaar. Ook in het licht van de huidige economische recessie is het verstandig om in te zetten op kleinschalige kantoorruimte (zie bericht NVB).


pagina 84

NVB: beste kansen liggen bij kleine kantoren VOORBURG - De belangstelling om binnen drie jaar naar een ander kantoor te verhuizen of het eigen kantoor te verbouwen is in korte tijd hard afgenomen. Ongeveer 1500 bedrijven en instellingen overwegen nu binnen drie jaar een verhuizing of verbouwing. In totaal is hiermee 2,5 mln m² kantoorruimte gemoeid. Dat is historisch erg weinig: het betekent een daling met 70% t.o.v. 2007. De bouwproductie van kantoren zal ongeveer halveren de komende jaren. Dit blijkt uit twee recente rapporten die NVB samen met de Faculteit Geowetenschappen van de Universiteit van Utrecht en het onderzoeksbureau STOGO over de Nederlandse kantorenmarkt heeft uitgebracht. De 'NVB Thermometer Kantoren' en 'NVB Kantoorgebruikers in Profiel. De studies van NVB tonen aan dat de kredietcrisis met dubbele kracht op de kantorenmarkt heeft toegeslagen. Terwijl het Nederlandse bedrijfsleven sombert over omzetten en saneringen, is de intentie om te verhuizen of verbouwen volledig ingezakt. Tweede effect is dat banken elkaar minder gemakkelijk geld durven uitlenen, wat zorgt voor een breed gebrek aan funding. Uit de onderzoeken blijkt dat vooral de markt van grote kantoren vanaf 5000 m² meter erg hard is getroffen. In het segment van de kleine kantoren zijn de negatieve effecten minder voelbaar. De meeste kansen voor ontwikkelaars liggen volgens NVB dan ook bij de kleinschalige projecten van rond de 500 m², ook al omdat kleine kantoren de laatste jaren weinig zijn gebouwd. NVB verwacht dat de jaarlijkse hoeveelheid opgeleverde vierkante meters nieuwe kantoorruimte de komende jaren zal halveren tot uiteindelijk ongeveer 450.000 m² in 2011 en 2012, tegen nog 900.000 m² in 2008. In geld gemeten betekent dit een daling van de jaarlijkse bouwomzet van nieuwe kantoren tot circa € 800 mln in 2011 en 2012 Bron: Property NL, 20 mei 2009

.

Stedelijke ambachten In de centra van steden is sprake van stedelijke ambachten zoals kledingateliers, meubelmakers, stoffeerders, edelsmeden, kleine drukkerijen, fietskoeriers et cetera. Vanuit het perspectief om de Alexanderknoop te ontwikkelen tot een compleet nieuw centrum dient ook hier sprake te zijn van bedrijfsruimten voor stedelijke ambachten. Aangezien er momenteel nog geen sprake is van deze vorm van bedrijfsactiviteiten is het niet mogelijk om op basis van de huidige situatie en ontwikkelingen in het verleden uitspraken te doen. Uitgaande van 10 units van 100 m² in en rond het winkelgebied en een bedrijfsverzamelgebouw aan de rand van de Alexanderknoop van circa 4.000 m² kan in eerste instantie gedacht worden aan een metrage van 5.000 m². In de loop van de tijd kan dit metrage, in lijn met de overige ontwikkelingen in de knoop, uitgebreid worden tot 10.000 m².


pagina 85

Persoonlijke dienstverleners De potentiële uitbreidingsruimte voor persoonlijke dienstverleners in de Alexanderknoop is bepaald door middel van een benchmark. Hierin is het huidige aanbod in de Alexanderknoop vergeleken met andere nieuwe centra in de Randstad: De Amsterdamse Poort, als onderdeel van de Amsterdam-Arena, het enige winkelgebied in Nederland dat zich qua opzet en omvang met de Alexanderknoop laat vergelijken; Boven ’t IJ, Schalkwijk, Zuidplein en In de Bogaard; Stadshart van Amstelveen, Zoetermeer centrum en Hoofddorp. Uit deze vergelijkende studie blijkt dat er in de Alexanderknoop ruimte is voor meer persoonlijke dienstverleners in de categorie ‘particuliere diensten’, ‘ambachten’ en ‘financiële instellingen’. De categorie verhuur is beperkt aanwezig, maar wijkt nauwelijks af van de overige centra. Het gaat daarbij zowel om aanvullende (ontbrekende) diensten als ‘meer van hetzelfde’. Het beeld dat er marktruimte is voor persoonlijke dienstverlening is sterker wanneer een vergelijking wordt gemaakt met de Amsterdamse Poort en de Stadsharten. Het Stadshart van Amstelveen vormt een uitzondering. Het beeld is hier vergelijkbaar met Alexandrium. Concreet is er ruimte voor zo’n 6 tot 10 extra particuliere diensten. Het aantal uitzendbureaus, makelaars, stomerijen en reisbureaus in de Alexanderknoop is, gezien haar omvang en positie, beperkt. Het aantal ambachtelijke diensten kan met 3 tot 6 vestigingen worden uitgebreid, met name het aantal kappers, schoenreparatie en schoonheidsspecialisten is (iets) ondervertegenwoordigd. Daarnaast ontbreken gangbare diensten als een copyshop en specialistische diensten als een lijstenmaker. Uitgaande van een gemiddelde bedrijfsgrootte van 100 m² gaat het hier om een uitbreiding van 1.000 tot 1.600 m² aan kleinschalige bedrijfsruimte voor persoonlijke dienstverlening. In totaal is er naar verwachting ruimte voor de ontwikkeling van 18.000 tot 36.000 m² kleinschalige bedrijfsruimten tot 2020. Dit is circa 1.500 tot 3.000 m² per jaar. Ter vergelijking; in 2006 heeft Bureau Louter een raming gemaakt van de behoefte aan bedrijfsruimten in Rotterdam. Voor Prins Alexander is toen een ruimtevraag becijferd van 14.000 m² voor de periode 2005-2009. Indien deze ruimtevraag wordt doorvertaald tot aan 2020 zou dit resulteren in 31.000 m². Dit metrage heeft wel betrekking op de gehele deelgemeente. Hier staat tegenover dat geen rekening is gehouden met een substantiële uitbreiding van de Alexanderknoop.

4.4

Programmatisch en ruimtelijke uitwerking Kleine kantoorgebruikers De Alexanderknoop is een geschikte locatie voor diverse typen kleine kantoorgebruikers. Meer bijzonder gaat het om kleine kantoorgebruikers die gebaat zijn bij een goed bereikbare locatie, zowel per auto als openbaar vervoer, belang hechten aan een mix


pagina 86

van voorzieningen en de voorkeur geven aan een representatief, zakelijk milieu. Het huurprijsniveau dient bij voorkeur lager te liggen dan in het centrum. Deze kleine kantoorgebruikers kunnen in principe uit vele bedrijfsactiviteiten bestaan. Te denken valt bijvoorbeeld aan: accountants, uitzendbureaus, belastingconsulenten of onderzoeks- en adviesbureaus. Kleine kantoorgebruikers hebben veelal behoefte aan een werkomgeving met een zeker interactieklimaat. Dit is realiseerbaar middels stedenbouwkundige fijnmazigheid en openheid van gebouwen. In dit licht is het belangrijk om functies niet weg te stoppen in een doos met een anonieme plint, maar om deze functies een gezicht te geven naar het openbare gebied. Ook in de opwaardering van de openbare ruimte en het toevoegen van horecavoorzieningen liggen kansen voor het creëren van een klimaat waar uitwisseling en mogelijk zelfs kruisbestuiving plaatsvindt. Creatieve ondernemers dienen niet als primaire doelgroep voor de Alexanderknoop te worden beschouwd. Ondanks dat deze sector gestaag groeit, is haar relatieve omvang in de stedelijke economie nog maar beperkt. Rotterdam kent daarnaast tal van andere gebieden waar creatieve ondernemers beter passen. Het huidige vestigingsgedrag laat zien dat zij overwegend de voorkeur geven aan het centrum, de centrumrand en oude haven- en industriegebieden. Het gros van de creatieve ondernemers heeft specifieke wensen ten aanzien van vastgoed en locatie zoals bijvoorbeeld ‘authenticiteit’. Bijvoorbeeld in de vorm van industrieel erfgoed. Een dergelijke kwaliteit is in het zakelijke en functionele Alexanderknoop echter niet aanwezig. Mogelijk liggen er wel kansen voor het huisvesten van de meer gevestigde, zakelijke spelers in de creatieve industrie. Kleinschalige kantoren kunnen gesitueerd worden in het kerngebied van de Alexanderknoop alsmede de schil hier omheen. Stedelijke ambachten zoals meubelmakers, fietskoeriers, copyshops en kleine drukkerijen kunnen zoals gezegd neerstrijken in een bedrijfsverzamelgebouw aan de rand van het kerngebied en, voor zij die grotere bezoekersstromen behoeven, in of nabij het kernwinkelgebied. Persoonlijke dienstverleners hebben vooral behoefte aan de aanwezigheid van bezoekersstromen, gecombineerd met een huurprijsniveau van maximaal € 200 per vierkante meter. Het gaat dan om locaties in de luwte of aan de randen van het kernwinkelgebied. ‘Op verdieping’ in het kernwinkelgebied kan ook als luwte worden beschouwd.


pagina 87

5.

Aantrekken van vrijetijdsvoorzieningen

5.1

Landelijk beeld De vrijetijdssector is van groeiende economische betekenis. Er zijn inmiddels ruim 50.000 bedrijven actief, van café tot poppodium, van fitness tot golfbaan. De vrije tijdssector is goed voor bijna 400.000 banen en een omzet van ruim € 35 miljard. Tabel 5.1 Economische betekenis vrijetijdssector Leisuresector Totalen Aantal bedrijven 48.825 Aantal banen 394.000 Arbeidsplaatsen (fte) 247.000 Omzet (€ miljard) 35,3

Aandeel in Nederland 7,1% 4,3% 3,7% 3,0%

Bron: CBS Statline, Satellietrekening toerisme (SRT) 2008, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Ook de maatschappelijke relevantie is groot. De vrijetijdsindustrie draagt bij aan kwaliteit van het leven (quality of life), de fysieke en mentale conditie en ontspanning, sociale cohesie en integratie. De omzetontwikkeling in de vrijetijdssector is vrij sterk gerelateerd aan de ontwikkeling van consumentenbestedingen en daarmee conjunctuurgevoelig. Over een langere periode groeien de bestedingen aan vrije tijdsproducten sterker dan de consumentenbestedingen. Zo stegen de laatste 5 jaar de consumptieve bestedingen per huishouden met 13,1%, maar namen de uitgaven aan recreatie en cultuur (24,1%) en in hotels, cafés en restaurants (20,0%) sneller toe. De toename van de uitgaven aan vrije tijd komt deels doordat consumenten meer willen betalen voor een 15 belevenis . De sector is heterogeen, onderhevig aan trendcycli, piekbelastingen en seizoensinvloeden en kent een vrij lage organisatiegraad, in vergelijking met bijvoorbeeld de detailhandelsbranche. Ook is vanuit overheidswege nauwelijks sturing geweest op de lokalisatie van vrijetijdsvoorzieningen, waardoor leisure vrij willekeurig is gepland en vaak versnipperd gelegen. De tendens is dat vrijetijdsvoorzieningen steeds vaker worden geclusterd en gecombineerd en geïntegreerd met andere (stedelijke) functies als werken, winkelen en wonen. Ook vanuit de lagere en hogere overheden wordt hierop nadrukkelijker gestuurd. Zo presenteerde de provincie Noord-Holland onlangs de integrale nota Detailhandels- en leisurebeleid. Zoetermeer profileert zich als leisuregemeente en heeft met ‘The Big Five’ - skicentrum SnowWorld, evenementen- en ijshal SilverDome, klimcentrum Ayers Rock, waterpark Dutch Water Dreams en golfclub BurgGolf – een vijftal grote leisure-aanbieders weten te clusteren. 15

Bron: NRIT, 2007; Stichting Recreatie, 2007a


pagina 88

Steeds vaker duikt leisure op bij integrale vastgoedontwikkelingen. Het idee vat steeds meer post dat leisure een economische drager is bij gebiedontwikkeling, als trekker fungeert en ook sterk imagoversterkend werkt. Zo kwam recent in het nieuws dat de gemeente Amsterdam zich sterk maakt voor een Kunsthal van 100 miljoen euro aan de Zuidas. Een Grand Palais als redder van de Zuidas? Het idee is overigens inmiddels alweer op de lange baan geschoven. Toch is er terughoudendheid bij investeerders en ondernemers. Leisure is over het algemeen geen ‘cash cow’. De (grond)opbrengsten zijn in de regel lager dan kantoren, woningen of detailhandel. Sommige leisurefuncties zoals hotel, fitness of bioscoop brengen nog een acceptabele (grond)opbrengst op. Voor culturele functies als een theater of bibliotheek bepaalt de financiële bijdrage van derden de haalbaarheid; De exploitatie van vrijetijdsvoorzieningen wordt als risicovol geclassificeerd. De levenscyclus van leisureobjecten is vaak kort. De alternatieve aanwenbaarheid van gebouwen met een specifieke leisure-invulling is gering. Succes of falen hangt bovendien nadrukkelijk samen met de kracht van het concept en de ondernemer, welke op voorhand lastig te beoordelen. Unieke concepten brengen nog eens extra risico’s met zich mee.

Leisure in stadsdeelcentra (en Nieuwe Centra) Een inventarisatie van Nieuwe Centra en de referentieset (zie ook hoofdstuk 2) levert de volgende top tien aan leisurevoorzieningen op: Tabel 5.2 Leisurevoorzieningen in Nieuwe Centra en Referentieset Nieuwe Centra Voorziening n=67 Referentieset n=12 Horeca

55

12

Bibliotheek

41

7

Sportaccommodatie

29

2

Fitness

20

4

Theater

20

7

Bioscoop

17

3

Cultureel centrum

16

2

Hotel

14

3

Congres/beurscentrum

12

2

9

3

Bowling

Bron: Locatus Retailverkenner 2009 en eigen inventarisatie Bureau Stedelijke Planning

In vrijwel alle centra bevinden zich ondersteunende horecavoorzieningen. Opvallend is de aanwezigheid van een bibliotheek in de meeste centra. Leisurefuncties die met enige regelmaat voorkomen zijn: sportaccommodatie, fitness, theater en bioscoop, cultureel centrum en hotel, beurs/congrescentrum en bowling (en andere vormen van amusement als snooker, gaming, speelautomaten).


pagina 89

Bij de planontwikkeling van Nieuwe Centra zien we een groeiende aandacht voor het incorporeren van horeca- en (leisure)voorzieningen. Dit vanuit het besef dat vrijetijdsvoorzieningen niet alleen extra bezoekers trekken, maar ook een rol kunnen spelen in de vestigingsplaatskeuze van bedrijven en bewoners. De veronderstelling is dat dit zich ook vertaalt in hogere vastgoedwaardes en afzetkansen. Typologie leisurevoorzieningen stadsdeelcentra In het kader van een lopend onderzoek voor de NVM naar de rol van leisure in gebiedsontwikkeling is een typologie van leisurefuncties bepaald, als weergegeven in tabel 4.2. De functie van een leisurevoorziening is afhankelijk van het locatieprofiel. Zo kan een bijzonder restaurant of uitgaansgelegenheid in een grote binnenstad niet meer dan ‘ondersteunende leisure’ zijn, of hooguit een ‘subtrekker’, terwijl het voor een dorp een ‘leisure trekker’ zou kunnen zijn. In onderstaand tabel zijn voorbeelden aangegeven van voorzieningen van verschillende type leisure in stadsdeelcentra. We hebben alleen de functies die met enige regelmaat voorkomen (zie tabel 4.1) geclassificeerd. Tabel 5.3 typologie leisure – Stadsdeelcentra Kenmerk/ Type leisure

Leisuretrekker

Subtrekkers

Ondersteunende leisure

Belevingsverhogende leisure

Leisure als onderdeel van het voorzieningenpakket

Omschrijving

Voorbeelden

Leisurevoorziening met bovenregionale reikwijdte; Doegericht bezoekmotief met groot aantal bezoekers; Voorziening kan zelfstandig functioneren en is niet afhankelijk van andere voorzieningen. De leisuretrekker levert een grote bijdrage levert aan het imago van een gebied. Leisure voorziening met bovenlokale reikwijdte; Doelgericht bezoekmotief, aantal bezoekers minder omvangrijk dan bij leisuretrekker, kan wel zelfstandig functioneren; Levert een bijdrage aan imago, maar in mindere mate dan trekker.

Theater, (pop)podium; Bioscoop; Museum (met landelijk uniek thema).

Leisure voorziening met wijk-regionale reikwijdte; Bezoekersmotief: bezoek veelal in combinatie met andere activiteiten; Geen imagobijdrage. Leisure voorziening met wijk-regionale reikwijdte; Bezoek vrijwel uitsluitend in combinatie met andere activiteiten; Levert een bijdrage aan imago, maar in mindere mate dan leisuretrekker. Leisure voorziening met wijk-lokale reikwijdte; Zowel doelgericht bezoek, als bezoek in combinatie met bezoek aan andere lokale voorzieningen, aantal bezoeken minder omvangrijk dan leisuretrekker; Geen imagobijdrage.

Reguliere horeca (lunchroom, café, fast food, Chinees (afhaal)restaurant e.d.); Kinderspeelparadijs/kinderopvang.

* Het gegeven reikwijdte is hier in indicatieve zin gebruikt.


pagina 90

Cultureel centrum; Bijzondere horeca (bijzonder grand café of restaurant, uitgaansgelegenheid);

Events, tijdelijke ijsbaan, straattheater,

Lokale bibliotheek; Sportaccommodatie; Fitness; Bowling (en andere vormen van amusement als snooker, speelautomaat, gaming e.d.).

Tot op heden zijn stadsdeelcentra (en Nieuwe Centra) niet het domein waar leisure-(sub)trekkers - zoals theaters, bioscopen, casino’s en musea- zich vestigen. Dit is veelal voorbehouden aan de binnensteden. Belangrijkste uitzondering is Amsterdam-ArenA met Bioscoop Pathé, stadion ArenA en de Heineken Music Hall. Er zijn verdere plannen met het Getz Enterntainment Center (Holland Casino, NH Hotels, Paradiso) en een grote concertzaal, de Ziggo Dome.

Landelijke trends en ontwikkelingen Vrije tijd wordt steeds schaarser. De gemiddelde Nederlander heeft 45 uur vrije tijd per week. Dit is 5% minder dan 10 jaar geleden. De afname van vrije tijd heeft vooral te maken met toenemende arbeidsparticipatie van vrouwen. Het besteedbaar inkomen en het aandeel dat hiervan besteed wordt aan vrijetijdsproducten neemt toe. Het karakter van de vrijetijdsbesteding wijzigt: zo stijgt het bezoek aan commerciële attractiepunten ten koste van recreatieve bestemmingen. Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen stelt de consument steeds hogere eisen aan vrijetijdsbesteding in termen van efficiëncy, kwaliteit en beleving. De concurrentie tussen vrijetijdsproducten wordt groter, zo ook met andere bestedingscategorieen als winkelen. Sommigen zien winkelen trouwens ook als vorm van vrijetijdsbesteding. De aanbieders worden steeds professioneler in bedrijfsvoering en samenwerking (promotie, arrangementen, gedeelde parkeerplaatsen et cetera). Branding en marktvergroting: de regionale uitstraling (imago, naamsbekendheid) van het product wordt steeds belangrijker. Multifunctionaliteit en variatie worden gebruikt om de consument te prikkelen om terug te komen, want: hij/zij heeft nog niet alles beleefd. Zowel clustering van vrijetijdsvoorzieningen als combinaties van functies (detailhandel en leisure) is aan de orde.

5.2

De regionale context Vrijetijdsbestedingen Rotterdammers Gemiddeld besteden Rotterdammers zo’n € 180 euro per maand aan 16 leisure activiteiten, waarvan € 50 aan funshoppen. Het gaat hierbij om 461.000 Rotterdammers in de leeftijdscategorie van 13 t/m 75 jaar. De consumptieve bestedingen van deze Rotterdammers aan leisureacitiviteiten stegen in de periode 1997 tot 2007 van € 55 naar

16

Hierbij dient opgemerkt te worden dat dit gaat om uitgaven door Rotterdammers, maar niet per definitie in Rotterdam zelf. Zo is het omgekeerde ook mogelijk dat mensen van elders geld uitgeven in Rotterdam. Vrije tijd is in het onderzoek gedefinieerd als: leuke niet noodzakelijke dingen op het gebied van recreatie en uitgaan).


pagina 91

€ 83 miljoen: een plus van maar liefst 51%. Het aandeel ‘uit eten gaan’ maakt vanaf 1997 een steeds groter deel uit van de consumptieve bestedingen aan vrije tijd van Rotterdammers. In tabel 4.5 is te zien dat het aandeel ‘participanten’ aan leisure activiteiten toeneemt, alsook het gemiddelde bedrag dat maandelijks aan de diverse recreatieve of uitgaansactiviteiten wordt uitgegeven.

Tabel 5.4 Bestedingen Rotterdammers per maand aan leisureactiviteiten Gemiddeld per persoon in euro’s

Funshoppen Uit eten Horeca Zelf sporten Uitgaan Kansspelen Totaal

1997 34 27 21 18 14 8 122

1999 39 38 25 21 20 10 152

2001 46 44 27 25 22 13 177

2003 49 44 27 31 24 10 185

2005 45 42 24 23 21 8 161

2007 50 47 26 25 24 8 180

Rotterdammers van 13 t/m 75 jaar, in miljoenen euro’s 1997 1999 2001 2003 2005 2007 15 18 21 23 21 23 13 17 20 21 20 22 10 11 13 13 11 12 8 10 12 15 11 12 6 9 10 11 10 11 3 5 6 4 4 4 55 70 82 87 76 83

Bron: COS Gemeente Rotterdam

Tabel 4.5 Gemiddeld aandeel Rotterdammers dat geld uitgeeft en van de gemiddelde bedragen per maand aan leisureactiviteiten

Uit eten Horeca Uitgaan Zelf sporten Kansspelen Funshoppen Totaal

Percentage Rotterdammers dat er geldt aan besteedt 2003 2005 2007 83 80 84 62 59 60 70 67 70 55 50 51 37 34 33 86 85 86

Gemiddeld bedrag van alle Rotterdammers 2003 2005 2007 44 42 47 27 24 26 24 21 24 31 23 25 10 8 8 49 45 50 185 161 180

Gemiddeld bedrag van hen die er geld aan besteden 2003 2005 2007 53 52 56 44 40 43 34 31 34 57 46 49 26 23 24 57 53 59


Evenementen Rotterdam legt als gemeente al enige jaren een specifieke focus op de vrijetijdseconomie. Onder de noemer van enkele overkoepelende thema’s als ‚Rotterdam City of Sports‛ en ‚Zomerfestivals Rotterdam‛ worden jaarlijks velerlei evenementen georganiseerd in de stad. De Marathon van Rotterdam is het grootste eendaagse evenement in Nederland (ca 1 miljoen bezoekers), het Zomercarnaval het grootste tropische carnaval van Nederland (ca 900.000 bezoekers). Tevens pakt Rotterdam de eerste plaats met het Internationale Film Festival Rotterdam (IFFR) als best bezochte betalende evenement van Nederland. Onlangs wist de gemeente de start van de Tour de France 2010 naar Rotterdam te halen. In totaal zijn er in 2007 45 grootschalige evenementen georganiseerd in de stad. Dit zijn er 8 meer dan in 2006. Daarnaast werden er 500


pagina 92

kleinschalige evenementen in het centrum en rond de 1.000 kleinschalige evenementen buiten het centrumgebied georganiseerd. Tabel 5.6 Top 10 bezoekersaantallen evenementen Rotterdam Bezoekersaantallen Marathon Rotterdam Zomercarnaval Bavaria City Racing Wereldhaven Festival Internationaal Filmfestival Rotterdam FFWD Heineken Dance Parade Dunya festival Strand aan de Maas ABN AMRO World Tennis Tournament North Sea Jazz Festival

2001

2007

800.000 760.000 ... 300.000 345.000 350.000 285.000 ...

900.000 700.000 600.000 450.000 367.000 200.000 220.000 200.000

...

93.004

...

63.000


Attracties Naast de tijdelijke evenementen zijn er uiteraard ook permanente attracties. Hieronder volgt een top 10 van de bezoekersaantallen aan diverse Rotterdamse attractiepunten. Pathé/MGM Cinema's, Ahoy Rotterdam, Diergaarde Blijdorp en Casino Rotterdam genereren de hoogste bezoekersaantallen. Tabel 5.7 Top 10 bezoekersaantallen attractiepunten Rotterdam Bezoekersaantallen 2001 2007 Pathé/MGM Cinema's Ahoy Rotterdam

1.979.077 1.900.000

2.113.824 1.582.600

Diergaarde Blijdorp Casino Rotterdam De Doelen Tropicana Luxor Theater Rotterdam (nieuw)

1.747.666 831.691 726.768 450.000 236.000

1.558.104 902.000 670.069 478.000 464.320

Spido

400.000

402.176

Euromast Kunsthal Rotterdam

262.880 200.021

249.000 202.368


Figuur 5.1 toont de ruimtelijke spreiding van de attractiepunten in Rotterdam.


pagina 93

Figuur 5.1 Attracties in Rotterdam


Er is een belangrijke concentratie van leisuretrekkers in de binnenstad, uitgaande van een ruime definitie (inclusief de Kop van Zuid, Euromast, Maasboulevard, Lloyd-kwartier). Een tweede concentratiepunt is Rotterdam-Zuid, met Ahoy, de Rotterdamse Kuip en de Stadionweg als belangrijkste concentratiepunten. Voor deze twee belangrijkste concentratiegebieden zijn verregaande plannen. Een greep hieruit: Onder de naam City Lounge is het voorstel het horeca- en leisureaanbod in de binnenstad fors uit te breiden en te concentreren in de volgende focusgebieden:  Centraal District Rotterdam / Schouwburgplein: 18-24 uur per dag uitgaan en cultuur;  Wilhelminapier: horeca en cultuur;  Kernwinkelgebied Lijnbaankwartier, Binnenwegplein, Beursplein en Beurstraverse; onderscheidend winkelen in omliggende straten;  Museumpark. De nieuwe Kuip (80.000 plaatsen, geschatte kosten ruim een half miljard euro) verrijst volgens planning in 2016 aan de Nieuwe Maas. Het stadion wordt een nieuw icoon voor Rotterdam. De nieuwe Kuip maakt deel uit van het project Stadionpark: een totale investering van tussen de twee en drie miljard euro. Er komen verder een uitbreiding van het Topsportcentrum – het werk daarvoor is al gestart - en een ijsbaan aan de andere kant van de Marathonweg. Er


pagina 94

komt ook een gloednieuwe metrolijn die de haltes Zuidplein, Stadionpark en Kralingse Zoom met elkaar verbindt. Het sportpaleis Ahoy gaat flink op de schop. De zaal wordt uitgebreid, de bezoekerscapaciteit stijgt naar 13.500, waarvan 8.420 vaste zitplaatsen. Daarnaast komen er meer horeca- en uitgaansgelegenheden zodat Ahoy een hele avond uit wordt. Met de aanpak is naar schatting 50 miljoen euro gemoeid, het werk moet in september 2010 klaar zijn.

Leisurevoorzieningen in de vier grote steden Tabel 5.8 toont het aanbod aan leisure (horeca, cultuur en ontspanning) in de vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Amsterdam scoort uitzonderlijk hoog, zowel in absolute aantallen (tabel 4.7) als relatieve dichtheden (tabel 4.8). Opvallend is dat Den Haag relatief (per 100.000 inwoners) meer voorzieningen kent dan Rotterdam. Dit geldt over de volle breedte van horeca, cultuur en ontspanning. In eerder onderzoek van Bureau Stedelijke Planning is geconstateerd dat het leisureaanbod in Rotterdam vrij sterk versnipperd is over de (binnen)stad in vergelijking met andere grote steden. De indruk is dat, net als het winkelaanbod, het leisureaanbod gemiddeld genomen grootschaliger is dan in de andere grote steden. Cijfers hierover ontbreken echter. Tabel 5.8 Leisurevoorzieningen naar aantal in de vier grote steden Amsterdam Rotterdam Inwoners

Utrecht

Den Haag

747.090

582.950

294.740

475.680

Hoofdbranche Horeca

3.677

1.719

713

1.582

Cultuur

376

118

67

123

Ontspanning

164

91

50

97

4.217

1.928

830

1.802

Totaal

Bron: Locatus Retailverkenner 2009, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Tabel 5.9 Leisurevoorzieningen in aantal per 100.000 inwoners Amsterdam Rotterdam Inwoners

Utrecht

Den Haag

747.090

582.950

294.740

475.680

Horeca

492

295

242

333

Cultuur

50

20

23

26

Ontspanning

22

16

17

20

564

331

282

379

Hoofdbranche

Totaal

Bron: Locatus Retailverkenner 2009, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv


pagina 95

Toerisme In 2007 brachten meer dan 600.000 toeristen een bezoek aan Rotterdam. Het overgrote deel van deze bezoekers was afkomstig uit Nederland, gevolgd door Groot-Brittannië en Duitsland. Het aantal bezoeken aan Rotterdam steeg met 58% ten opzichte van 2003, waarbij de gemiddelde verblijfsduur ongeveer constant bleef.

5.3

Positie en perspectief Alexanderknoop Confrontatie en ontwikkelingsperspectief In de referentiegroep is eerder beoordeeld wat op het eerste oog de meest kansrijke leisurevoorzieningen zijn. Deze staan in onderstaande tabel en zijn gerangschikt naar functie. Tabel 5.10 Meest kansrijke leisurevoorzieningen Voorziening

Functie

Bioscoop

Trekker

Theater/popzaal

Trekker

Hotel

Sub-trekker

Horeca

Ondersteunend, subtrekker

Sportaccommodatie

Lokaal voorzieningenpakket, sub-trekker

Kinderopvang

Lokaal voorzieningenpakket, ondersteunend

Bibliotheek

Lokaal voorzieningenpakket

Fitness


Zalencentrum


Bron: Bureau Stedelijke Planning

Strikt genomen valt kinderopvang niet onder een vrijetijdsvoorziening te scharen. Op verzoek is deze voorziening toch meegenomen, in de wetenschap dat het kinderdagverblijf niet alleen bewoners, maar ook kantoorpersoneel en winkelend publiek bedient. Van elk type leisurevoorzieningen bevindt zich een factsheet in de bijlagen van dit rapport. In deze factsheets is per voorziening een landelijk beeld en de regionale context geschetst. In aanvulling hierop is verder nog beoordeeld in hoeverre de locatie Alexanderknoop zich leent voor een dergelijke voorziening. In onderstaande tabel zijn de conclusies samengevat. Er lijken bij nadere analyse vooral mogelijkheden te liggen voor: bioscoop, horeca, kinderopvang, en bibliotheek. Dit zijn de functies met een eindoordeel +/++ (gunstig) of ++ (zeer gunstig). Deze worden onderstaand beknopt toegelicht.


pagina 96

Potenties A’knoop

+

++

+/++

+/++

Theater/popzaal

Trekker

+

0/+

0/+

0/+

Sub-trekker

+

0/+

+

+

Ondersteunend, Sub-trekker Lokaal, Sub-trekker Lokaal, Ondersteunend Lokaal

+/++

+/++

++

++

+

0/+

+

+

++

+

+

+/++

0/+

+

++

+/++

Fitness

Lokaal

++

+

0/+

+

Zalencentrum

Lokaal

0/+

0/+

0/+

0/+

Hotel Horeca Sportaccommodatie Kinderopvang Bibliotheek

Totaal

Functie Trekker

Landelijk beeld

Voorziening Bioscoop

Regionale context

Tabel 5.11 Beoordeling leisurevoorzieningen in de Alexanderknoop

Bron: Bureau Stedelijke Planning Perspectief: 0 = ongunstig 0/+ = gering + = redelijk +/++ = gunstig ++ = zeer gunstig

Bioscoop – trekker – eindoordeel +/++ Het bioscoopbezoek laat al een lange tijd een licht stijgende trend zien, ondanks de opkomst van Internet (downloads) en de thuisbioscoop en het feit dat de leadtime tussen bioscoop en verhuur steeds korter wordt. De opwaardering van het bioscopenaanbod is in Nederland relatief laat en in beperkte mate op gang gekomen in vergelijking met de ons omringende landen. In de Rotterdamse regio is sprake van een ondercapaciteit aan stoelen. In het rapport ‚Blik op bioscopen‛ (OBR, 2005) wordt een uitbreidingsruimte becijferd van 3.000 tot 5.000 stoelen. Geografisch gezien ligt er in de noordoostflank van het Rijnmond-gebied een gat. De Alexanderknoop leent zich voor een grootschalige bioscoopvoorziening (een multiplex van 2.000 tot 2.500 stoelen) vanwege de goede bereikbaarheid en de sterke synergie met retail en horeca. Horeca – lokaal/sub-trekker – eindoordeel ++ Sinds midden jaren negentig is er een opvallende stijging van het aantal horecabedrijven. Het laatste jaar is sprake van stagnatie (en mogelijk ook uitval) vanwege de conjuncturele dip en het rookverbod. De lange termijnvooruitzichten zijn gunstig: de buitenshuisconsumptie blijft groeien, zo ook het aantal eetmomenten per dag. Rotterdam kent relatief weinig horecagelegenheden in vergelijking met bijvoorbeeld Den Haag. Het aandeel ‘uit eten gaan’ maakt vanaf 1997 een steeds groter deel uit van de consumptieve bestedingen aan vrije tijd van Rotterdammers.


pagina 97

Er is in de huidige situatie al een cijfermatig tekort van circa 5 tot 10 horeca-units (zie bijlage) in vergelijking met de referentieset. Indien een fors winkelen leisureprogramma wordt toegevoegd is er nog eens ruimte voor 5 tot 10 extra horecagelegenheden. Vooral de uitwisseling tussen horeca en een bioscoop is groot: de helft van de bezoekers aan een bioscoop doet vooraf of nadien een horecagelegenheid aan. Kinderopvang – lokaal/ondersteunend – eindoordeel +/++ De afgelopen jaren is de vraag naar kinderopvang (hier beperkt tot kinderdagverblijf voor 0- tot 4-jarigen) flink gestegen. Het aantal kinderen dat naar een kinderdagverblijf gaat stijgt (24% in 2006), het aantal opvanguren per kind daalt licht. Kinderopvang is gevoelig voor conjuncturele schommelingen op de arbeidsmarkt. Kinderopvang lijkt redelijk te zijn voorzien in de wijken. Direct in en rondom de Alexanderknoop zijn daarentegen geen opvangmogelijkheden. De Alexanderknoop lijkt niet de eerst aangewezen plek voor toevoeging van een kinderopvangvoorziening. Immers, er wonen weinig gezinnen met jonge kinderen. Er is echter wel een groot potentieel aan kinderen van kantoorpersoneel en de opvang kan additioneel gebruikt door winkelend publiek. Bibliotheek – lokaal – eindoordeel +/++ De populariteit van ‘tradtionele’ bibliotheken is tanende. Het aantal leden neemt licht af. Het aantal uitgeleende boeken daalde met 15% in acht jaar tijd, maar wordt grotendeels gecompenseerd door de uitleen van nieuwe audiovisuele media. Biliotheken zijn vaak fijnmazig gespreid, van grote stadsbibliotheken in de hoofdcentra tot kleinere (al dan niet dependances) in de wijk en dorpen. De gemeente Rotterdam is langs deze lijn georganiseerd. De Bibliotheek Rotterdam bestaat uit de Centrale Bibliotheek (Hoogstraat) en 24 vestigingen – waarvan één in Ommoord (Briandplaats) en één in Lage Land (Jan Bijlostraat) en een Bibliobus. Bibiotheek Rotterdam trekt jaarlijks zo’n 3,4 miljoen bezoekers. Capelle heeft een vergelijkbare structuur met een hoofdvestiging in Capelle Centrum en nevenvestigingen in Krimpen, ’s-Gravenland en Schollevaar. De Alexanderknoop lijkt de meest aangewezen plek voor een wat grotere dependance van Biliotheek Rotterdam. De omgeving leent zich in onze ogen meer voor een modern cultureel-educatief centrum dan voor een traditionele bibliotheek. Te denken valt aan combinatiemogelijkheden met studieruimten, verhuur van oefenruimte en zalen, cursus- en expositiemogelijkheden, horecagelegheden, en dergelijke. Voor een aantal andere vrijetijdsvoorzieningen de andere vrijetijdsvoorzieningen is het perspectief redelijk. Het lijkt verstandig deze in ieder geval op termijn toe te voegen. Het betreft: fitness, hotel en sportaccommodatie.


pagina 98

Fitness – lokaal – eindoordeel +/++ Fitness is explosief gegroeid. Inmiddels doen meer dan 2 miljoen mensen aan fitness. Het aanbod aan fitnesscentra is in twintig jaar tijd verviervoudigd. Het animo neemt nog steeds toe. Er zijn diverse fitnesscentra in de nabijheid van de Alexanderknoop gevestigd, zoals Fitness Studio Carla (Capelle XL, Lylantse Baan) en Sport Studio Movement (begin Hoofdweg). De grotere fitness centra bevinden zich net buiten de deelgemeente, zoals de Health Fit Club in Kralingen. Op dit moment wordt een nieuw Achmea Health & Spa Center gebouwd aan de Hoofdweg, in een voormalig kantoor. In de Alexanderknoop is mede gezien het forse potentieel aan kantoormedewerkers ruimte voor een groot fitnesscentrum. De ruimte lijkt echter al te worden ingevuld door het nieuwe Achmea Health & Spa Center. Er is mogelijk plaats voor een sterk afwijkend concept. Hotel – sub-trekker – eindoordeel + Het aantal hotelovernachtingen heeft tot 2008 een stijgende trend laten zien door een toenemende populariteit van korte vakanties en de groei van het zakelijke segment, laatstgenoemde mede dankzij het de toename van het aantal congressen in Nederland. De gemeente Rotterdam telt 61 hotels met 3.272 kamers. Dit is vergelijkbaar met Den Haag. Opvallend is het hoge aandeel viersterren-kamers (60% van het totaal) en het hoge aandeel zakelijke overnachtingen (eveneens 60%). In het Alexandrium zijn geen hotels te vinden, wel in de directe nabijheid: NH Hotels (105 kamers, 4 sterren) net ten noorden van de A20 en Campanile Hotel (47 kamers) en Bastion Deluxe Hotel (105 kamers, 4 sterren), beide aan de Hoofdweg. Daarmee lijkt het aanbod redelijk voorzien. Voor een bijzonder concept in of nabij het hart van de Alexanderknoop lijkt op termijn plaats. Sportaccommodatie – lokaal/sub-trekker – eindoordeel + De sportdeelname en –beoefening neemt in Nederland gestaag toe. De traditionale sporthal (met een lengte van minimaal 42 meter en een breedte van 42 meter) maakt plaats voor multifunctionele sporthallen en -complexen, geschikt voor meerdere sporten en onderwijs. Sportlocaties bevinden zich vaak aan de rand van de stad. Er zijn binnen 15 autominuten van de Alexanderknoop 24 sporthallen te vinden, waarvan 7 in of in de directe nabijheid van de Alexanderknoop. Het aanbod is daarmee ruim te noemen. Op voorhand lijken de mogelijkheden beperkt tenzij wordt geopteerd voor een clustering van sportvoorzienignen in een multifunctionele accommodatie op de Alexanderknoop. Met als conseqentie dat één of enkele sporthallen in de nabijheid sluiten. Voor en theater/popzaal of een apart, zalencentrum is het perspectief gering. Het lijkt hier niet zinvol actief op te koersen, tenzij verplaatsing aan de orde is en/of er concrete belangstelling is van bijzondere exploitanten/formules/concepten.


pagina 99

Theater/popzaal – trekker – eindoordeel 0/+ Theaters en poppodia fungeren als boegbeeld voor de stad. Verbouwingen en nieuwbouwprojecten zijn vaak spraakmakend, voorbeelden zijn 013 in Tilburg en het Nieuwe Luxor in Rotterdam. Het bezoek aan theaters nam de afgelopen jaren licht toe en de omzet van poppodia is spectaculair gestegen: meer dan verdubbeld in twaalf jaar. Er zijn 72 theaters (van groot tot klein) en 8 poppodia (aangesloten bij de VNPF) binnen 30 autominuten. Het Nieuwe Luxor is een van de belangrijkste attracties in het Rijnmond-gebied. De deelgemeente Prins Alexander beschikt niet over een eigen theater of poppodium. Capelle aan den IJssel met het Isala Theater wel. Het Isala Theater presenteert voorstellingen en films, beschikt over twee zalen (Grote Zaal en Luc Lutz zaal) en trekt 100.000 bezoekers op jaarbasis. Er is een te smalle basis voor een extra theater of poppodium in de Alexanderknoop, tenzij verplaatsing aan de orde is. Voor een kleinschalig podium als onderdeel van een cultureel centrum zijn er wel mogelijkheden. Zalencentrum – lokaal – eindoordeel 0/+ De zalenbranche is een heteregone sector: van gespecialiseerde bedrijven op specifieke thema’s (bijvoorbeeld dans- en partycentra), tot hotel(-restaurants) en theaters. Het is lastig ze onder een noemer te brengen. Er is geen brancheorganisatie en data ontbreken.

een gespecialiseerde aanbieder. Maar ook het Isala Theater en de meeste hotels in de omgeving verhuren zaalruimte. Voor een gespecialiseerd zalencentrum zijn onvoldoende mogelijkheden in de Alexanderknoop. Wel denkbaar is een cultureel centrum waar tevens zaal- en studieruimten aanwezig zijn.

5.4

Programmatische en ruimtelijke uitwerking In tabel 5.12 zijn de belangrijkste programmatische en ruimtelijke uitgangspunten samengevat. Het totale programma aan horeca en leisurevoorzieningen beslaat circa 23.500 tot 36.500 m². Het belangrijkste deel in het kerngebied wordt ingenomen door de bioscoop. Andere belangrijke elementen in het kerngebied zijn horeca en het cultureel centrum. Het cultureel centrum, de kinderopvang en enkele horecavoorzieningen kunnen het best worden gehuisvest aan het Alexanderplein, zodat dit plein een duidelijke en herkenbare identiteit krijgt, aansluitend op de functies die hier al zitten zoals het stadskantoor. De bioscoop en een deel van de horecavoorzieningen zouden in het verlengde hiervan kunnen liggen, direct ten oosten van de La Place, of de Megastores ter hoogte van Burger King of in het nieuw te bouwen Acquarius/Alex. Voor het hotel en meer kleinschalige bed&breakfast en short stayfaciliteiten lijken de flanken het meest geschikt. Een grootschalige multifunctionele sportaccommodatie is aangewezen op het


pagina 100

buitengebied, de Alexanderknoop-West (oksel A16-A20). Een meer kleinschalige sportaccommodatie zou passen in de flank. Tabel 5.12 Programmatische uitwerking vrije tijdsvoorzieningen Uitbreiding m² bvo en toelichting Branche Bioscoop Trekker Eindoordeel +/++

6.000-7.500

Horeca Lokaal/sub-trekker Eindoordeel ++

1.500-3.000

Kinderopvang Lokaal/ondersteunend Eindoordeel +/++

500

Cultureel centrum Lokaal/sub-trekker Eindoordeel +/++

3.000

Fitness Lokaal Eindoordeel +

2.500

Hotel Sub-trekker Eindoordeel +

5.000

Sportaccommodatie Lokaal/sub-trekker Eindoordeel + Totaal

5.000-15.000

Multiplex 2.000-2.500 stoelen, 8 à 9 doeken Zo mogelijk bijzonder concept, bijvoorbeeld MustSee (samenwerking Wolff en Minerva), gevestigd in Tilburg, Delft en Groningen. Posteren nabij horeca en winkels, bioscoopcafé (ca 300 m²) op de begane grond, zalen op de verdieping. + 10 tot 20 units Over de hele linie, maar vooral middenplus (voor kantoorpersoneel) en dagrond gebruik (lunch, borrel, diner, uitgaan). Goed voorbeeld is Grand Cafe Hip Deels clusteren rondom La Place/nieuwe bios, verder goede spreiding binnen kerngebied en flanken (mogelijk ook in plint kantoren). Ook (vers)winkels mogelijkheid geven om ter plekke te nuttigen middels zit- en sta-gelegenheid. Zowel voor bewoners, kantoorpersoneel als winkelend publiek. Makkelijk brengen en halen met auto, fiets en te voet. Combineren met cultureel centrum of informatiepunt. Bibliotheek, in combinatie met studieruimten, verhuur van oefenruimte en zalen (voor vergaderen, cursus, expositie), horeca (leescafé, grand café), en dergelijke. Nabij station en onderwijsinstellingen, (grotendeels) verdieping, bijvoorbeeld Alexanderplein. Bijzonder concept (afwijkend van Achmea Health Center). Voor bewoners en kantoorpersoneel. Koppeling met welness en/of multifunctionele sportaccommodatie en/of hotel. In kerngebied of flanken. Circa 80 kamers met voldoende zaal- en congresfaciliteiten, primair voor zakelijke, secundair voor toeristische markt. Kleinschalig bed&breakfast en short stay ook mogelijk maken. In kerngebied of flanken. Moderne multifucntionele sportaccommodatie In oppervlakte variërend van 5.000 m2 tot 15.000 (klein stadion). In de flank of buitengebied (stadion).

23.500-36.500

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Afbeelding 5.1 Grand Café Hip, Alexanderknoop


pagina 101

Urban Entertainment Center In een latere fase, wanneer de Alexanderknoop tot wasdom is gekomen, kan een Urban Entertainment Center (UEC) een nieuwe impuls verschaffen. In een Urban Entertainment Center zijn winkels, horeca en entertainment/uitgaan geclusterd. Een UEC is veelal thematisch en planmatig opgezet en biedt een complete avond uit. Vooral de urban scene - de jonge (15 tot 45 jaar), beter opgeleide (midden en hogere sociale klasse) professional - voelt zich aangesproken door een dergelijk concept. Deze urban scene zorgt voor een compleet nieuwe dynamiek: de fysieke omgeving knapt ervan op, de winkelfunctie en leisurevoorzieningen varen er wel bij en het aantal bezoekers uit de regio neemt toe. Het fenomeen is over gewaaid vanuit de Verenigde Staten. In Nederland zijn twee spraakmakende plannen: de Getz-ontwikkeling in het ArenA-gebied (70.000 m2 entertainment, retail, horeca en hotel met Holland Casino en Paradiso als dragers) en het Urban Entertainment Center in Almere.


pagina 102

6.

Positionering Alexanderknoop

In de voorgaande hoofdstukken is aangegeven dat een forse uitbreiding van het commercieel programma martktechnisch mogelijk is. In dit hoofdstuk staat de vraag centraal hoe de nieuwe Alexanderknoop het best in de markt kan worden geprofileerd. Bureau Stedelijke Planning heeft in samenwerking met Merkator locatie & citymarketing onderzocht aan welke positionering deze nieuwe totaalpropositie moet voldoen.

6.1

De Alexanderknoop als merk Bij de woorden 'merk' en 'marketing' denkt men vaak direct aan beroemde producten zoals Coca Cola, Mercedes en Apple. Dat deze producten als merken worden bestuurd vindt men heel normaal. Het merk is hierbij een middel in de strijd om omzet, winst en marktaandeel. Maar ook fysieke locaties als gebouwen, straten, steden, gebieden en landen zijn merken en dienen als zodanig te worden bestuurd vanuit een marketing gedreven instelling. Locaties, gebieden en steden presteren beter met een duidelijk herkenbare positionering. Zij onderscheiden zich daarmee van ander aanbod en worden merken in de concurrerende markt voor locaties en steden. Ter versterking van de positionering van de locatie is een doelgroepgerichte marketingaanpak van essentieel belang. De Alexanderknoop is een groot en enigszins diffuus gebied met een veelzijdig aanbod aan winkels en kantoren. Het gebied bedient verschillende doelgroepen van bewoners, kantoorpersoneel en bezoekers. De winkelfunctie is dominant. Het winkelcentrum Alexandrium wordt door miljoenen bezoekers bezocht, zowel uit de nabije omgeving als de omliggende regio. Woonmall Alexandrium trekt zelfs bovenregionale bezoekers uit heel Nederland. De belangrijkste doelgroep van de huidige Alexanderknoop is de grote groep van huishoudens met een middeninkomen uit de regio. Deze ‘mainstream’-consument is dan ook het uitgangspunt voor de gewenste positionering. Omdat de ontwikkeling van de Alexanderknoop tot een onderscheidend, nieuw en bruisend regionaal centrum een langjarig proces is, dient wel rekening te worden gehouden met veranderende consumentenbehoeften. De gemiddelde Nederlander is in vergelijking met 20 jaar geleden welvarender en stelt hogere eisen aan het product. Eenzelfde verandering is te verwachten voor de komende 20 jaar. Daarbij komt dat de concurrentie zal verhevigen. De Alexanderknoop zal dus mee moeten bewegen, misschien wel iets vooruitlopen op, toekomstige ontwikkeling van de vraag.


pagina 103

Met de gewenste positionering van de Alexanderknoop wordt bedoeld welke belofte we maken naar onze belangrijkste toekomstige gebruikers, de kerndoelgroep. Iedereen is welkom in de Alexanderknoop maar voor de kerndoelgroep dient de Alexanderknoop een onvermijdelijke plek worden. Deze groep komt hier met regelmaat en beveelt de plek bij andere leden van haar groep aan als ‘the place to be’

6.2

Missie, ambitie en doelstellingen Het merk ‘Alexanderknoop’ is geen doel op zich. Het is een instrument om een gestelde doelstelling of meerdere doelstellingen te bereiken. Deze doelstellingen vloeien voort uit een overkoepelend idee ofwel een missie. Dit is de eerste stap naar een positionering. Missie (beschrijving van het bestaansrecht van de Alexanderknoop) De Alexanderknoop heeft een ijzersterke positie op winkelgebied. Het winkelgebied Alexandrium is met de ArenA het grootste planmatig opgezette winkelcentrum. Met de Woonmall en Capelle XL biedt de Alexanderknoop een ongeëvenaard aanbod aan woonwinkels. De Alexanderknoop wil deze positie verder uitbouwen, ook door het toevoegen van andere grootstedelijke functies en opwaardering van het gebied. Zowel lokale als regionale bewoners en consumenten moeten zich thuis voelen en aan hun trekken komen in het nieuwe centrum. Het gebied is een aangenaam en levendig, ook na 18.00 uur. Ambitie (kwalitatieve omschrijving van het doel) De ambitie is om de Alexanderknoop te ontwikkelen tot een onderscheidend, regionaal en bruisend centrum voor een grote groep van huishoudens met een middeninkomen Daarbij hoort een aansprekend, toekomstbestendig en samenhangend programma (in termen van functies, volumes, branches en formules/brands). Ook aspecten als veiligheid, bereikbaarheid en parkeergelegenheid, en functionaliteit zijn van belang om de ambitie te verwezenlijken.

1. 2. 3. 4. 5.


Doelstellingen (kwantitatieve omschrijving van het doel) Dit zijn concrete, meetbare doelstellingen die Alexanderknoop wil realiseren voor haar gebruikers. Uiteraard dienen ze aan te sluiten bij de ambitie. De doelstellingen zouden bijvoorbeeld als volgt kunnen worden geformuleerd: Waardering voor ‘bruisende omgeving’ met een gemiddeld rapportcijfer van 7,5. Waardering voor ‘goed bereikbaar’ met een gemiddeld rapportcijfer van 7,5. Waardering voor ‘veiligheid’ met een gemiddeld rapportcijfer van 7,5. Waardering voor ‘groot assortiment’ met een gemiddeld rapportcijfer van 7,5. Waardering voor ‘overzichtelijk gebied’ met een gemiddeld rapportcijfer van 7,5.

pagina 104

1. 2. 3.

6.3

Elke doelstelling wordt steeds per gebruikersgroep (doelgroep) vastgelegd en wordt gemeten: Gemiddeld rapportcijfer van alle gebruikers: 7,5 of hoger. Gemiddeld rapportcijfer van de winkelbezoekers: 7,5 of hoger. Gemiddeld rapportcijfer van de kantoorgebruikers: 7,5 of hoger.

SWOT-analyse Alexanderknoop In de voorgaande hoofdstukken is voor alle functionele onderdelen een SWOT-analyse gemaakt. SWOT is de afkorting voor Strengths (sterke punten), Weaknesses (zwakke punten), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). Zaken die intern aangepakt kunnen worden, vallen onder de interne sterke of zwakke punten. Een voorbeeld hiervan is het aanbod van parkeergelegenheid. Zaken die van buitenaf worden opgelegd, vallen onder de externe kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is de veroudering van de bevolking in de directe nabijheid. In deze paragraaf zijn de belangrijkste factoren die betrekking hebben op het succes van de Alexanderknoop in brede zin gecomprimeerd tot een top 3. Dit vormt het vertrekpunt voor de uiteindelijke positionering.

Figuur 6.1 Schematische weergave SWOT-analyse Sterk

Zwak

Alexandrium is een zeer succesvol winkelgebied. Vooraanstaande positie als woonwinkelconcentratie.

Geringe beleving: geen sfeer na 18u00, vrij

Gunstige ligging aan rijkswegennet (A16 en A20)

verblijfsruimte (plein).

en HOV-verbindingen (metro, intercitytrein-

Zwak centrumstedelijk aanbod: zeer beperkt

station).

horeca- en leisureaanbod, nauwelijks woningen.

Hoge mate van functionaliteit: bereikbaar,

Weinig coherentie: fysieke barrières, grote

(deels) zichtlocatie, groot aanbod (winkels),

afstanden tussen gebieden, diffuus imago,

herkenbaar aanbod (de bekende

ontbreken synergie tussen functies.

laagwaardige openbare ruimte, wisselende kwaliteit vastgoed, zwakke entreegebieden en

winkelformules), geen franje (kantoren). Kans

Bedreiging

Opkomst urban scene: toenemende behoefte

Concurrentie soortgelijke gebieden uit zowel stad

mix stedelijke voorzieningen.

als regio.

Opkomst Nieuwe Centra: concentratie en

Toename congestie.

verstedelijking omgeving (RO beleid

Veroudering ‘vraag’ (publiek) en ‘aanbod’

Rijksoverheid).

(omgeving).

Shake out (woon)winkelen kantorenmarkt: sterkste concentraties overleven.


pagina 105

6.4

SWOT-confrontatie Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen en geeft een gestructureerde analyse van veelbelovende mogelijkheden en van bedreigende situaties voor de locatie. Dit is het vertrekpunt voor de verdere positionering.

Tabel 6.1 Confrontatieschema Alexanderknoop SWOT Kansen (extern) Confrontatie 1. Urban 2. Verstede3. Shake scene lijking out

1.Concurrentie

Bedreigingen (extern) 2. 3. VeroudeCongestie ring

Sterke (intern)

1. Succesvol ++

+

+

++

0

0

0

++

0

0

0

+

+

0

0

0

0

0

0

--

--

-

0

0

0

--

-

0

0

0

-

-

2. Infra

3. Functioneel

Zwak (intern)

1. Beleving

2. Stedelijke mix 3. Coherentie

++ = erg veelbelovend + = veelbelovend 0 = neutraal

- = bedreigend - - = erg bedreigend

Meest veelbelovend De combinatie van een succesvol gebied voor winkels (en kantoren) en de toenemende vraag naar een kwalitatieve gemixte stedelijke omgeving is veelbelovend. De combinatie van een ultieme infrastructuur per auto en hoogwaardig openbaar vervoer en de toenemende verstedelijking is veelbelovend. De combinatie van de sterke positie van Alexandrium en de shake out in de (woon)winkelen kantorenmarkt is veelbelovend: de sterkste concentraties overleven. Meest bedreigend De combinatie van een ontoereikende bereikbaarheid en de toenemende concurrentie is zeer bedreigend. De combinatie van een lage belevingswaarde en de toenemende congestie en concurrentie is zeer bedreigend. De combinatie van een onvolledige stedelijke mix en de concurrentie is zeer bedreigend.


pagina 106

Strategische aanbevelingen Op basis van de meest veelbelovende en bedriegende aspecten kunnen de volgende strategische aanbevelingen worden gedaan. Creëer een hoogwaardige, grootstedelijke, gemixte omgeving. Bouw de vooraanstaande (woon)winkelpositie verder uit. Ga de (infra)structurele problemen te lijf.

6.5

Gewenste positionering Met behulp van het Merkator Brand Building model © (figuur 6.1) kan verder worden uitgewerkt hoe het overkoepelende merk Alexanderknoop er voor haar gebruikers uitziet als het ‘niet te vermijden’ gebied. Als een gebied dat relevante voordelen biedt en zich goed kan onderscheiden van de omliggende concurrenten, die ook niet stil zitten. In een volgende fase kan deze positionering verdiept en uitgewerkt worden voor de verschillende doelgroepen. Het Merkator Brand Building Model © gaat uit van drie verschillende onderdelen van het merk De Alexanderknoop: Inzicht in de markt, de kerndoelgroep en de concurrentie (= Behoefte); Positionering van het gebied (= Belofte); De marketingmix van het gebied (= Bewijs).

Figuur 6.2 Merkator Brand Building model ©

Logo & slogan

Meest effectieve combinatie van P’s

Promotie marketing mix Plaats (distributie)

Product

Prijs

5. Waarden & persoonlijkheid

6. Bewijs materiaal

Onontkoombare propositie voor focusdoelgroep

Structurele positionering

8. Merkessentie

4. Voordelen

Marketingmix vanuit positionering

7. Onderscheidend

3. Inzicht

Externe condities

Fundamenteel marktinzicht 1. Markt en concurrentie


2. Doelgroep

pagina 107

In onderstaand schema is een voorzet gemaakt voor de gewenste positionering op basis van de acht bouwstenen (Behoefte en Belofte) van het Merkator Brand Building Model ©.

Tabel 6.2 Schematische weergave gewenste positionering volgens Merkator Brand Building Model ©

Alexanderknoop

Voorzet gewenste positionering 2015

1. Markt & concurrentie

Markt 

‘Leven’ (wonen, werken en ontspannen) in een centrumgebied.

Concurrentie 2. Focus doelgroepen 3. Inzicht

 

Omringende grotere centrumgebieden en (woon)winkellocaties. Middengroepen (zowel voor kantoor, winkels en bezoekers). ‘Mainstream’



Stedelijk gebied: Mensen (bewoners, bezoekers, werknemers zijn op zoek naar de aangename voordelen die een echte stedelijke mix bieden. (Woon)winkelen: Als consumenten gaan ‘(woon)winkelen’ dan willen ze ook graag naar het gebied waar het meeste keuze is.



4. Voordelen

Functioneel   

Bruisend stedelijk aanbod op alle gebieden. Uitstekend bereikbaar voor lokale en regionale gebruikers. Grootste planmatig opgezet winkelcentrum van Nederland, grootste aanbod van woonwinkels in West-Europa, inclusief, tuin, onderhoud, energie, etc.

Emotioneel    5.Waarden & Persoonlijkheid

Veilig verblijven. Altijd wat te doen Grootste aanbod

Waarden 

Vooruitgang, ontwikkeling, status.

Persoonlijkheid 6.Bewijs

   

7.Onderscheid

8.Merkessentie


Behoudend modern (go with the flow) De aangename stedelijke mix van voorzieningen inclusief de nieuwe uitgaansvoorzieningen op het gebied van horeca en de megabioscoop. Perfecte OV voorzieningen en parkeergelegenheid. Opinieleiders / awards: ‘Alexandrium, beste woonwinkelgebied van NL’

Aantrekkelijke grootstedelijke mix van winkelen, werken, wonen en ontspannen OF  WoonWalhalla: meest uitgebreide aanbod van woonwinkels in Europa OF  Enige echte en geslaagde ‘Shopping Mall’ in Nederland De uiteindelijke merkessentie en positionering kan verschillende zijn voor de verschillende doelgroepen (bezoekers, kantoorpersoneel, bewoners) en markten (lokale en (boven)regionale markt. 

pagina 108

In onze optiek zijn er drie onderscheidende proposities die voor de verschillende doelgroepen (bezoekers, ondernemers, bewoners) en markten (lokale en (boven)regionale markt) verschillend kunnen worden ingezet. De drie onderscheidende proposities zijn (zie bouwsteen 7. Onderscheid): Aantrekkelijke grootstedelijke mix van winkelen, werken, wonen en ontspannen; WoonWalhalla: meest uitgebreide aanbod van woonwinkels in Europa; De enige echte en geslaagde ‘Shopping Mall’ in Nederland. Onderstaand zijn deze onderscheidende proposities beknopt uitgewerkt.

Aantrekkelijke grootstedelijke mix De Alexanderknoop kan zich verder ontwikkelen tot een aantrekkelijke mix van stedelijke functies werken, winkelen, voorzieningen (leisure, uitgaan) en wonen. Dit in combinatie met hoogwaardig openbaar vervoer en uitstekende snelweginfrastructuur. Zeker in de Randstad is behoefte aan dergelijke grootstedelijke milieus. Deze mix zal vooral de ‘urban scene’ aanspreken uit de directe omgeving (tot 15 autominuten), zowel lokale bewoners, studenten als werknemers. Hierbij zijn aspecten als compleetheid, ambiance (altijd wat te doen), veiligheid en ontsluiting (ook voor langzaam verkeer!) een essentiele rol. Er hoeft niet op een enkel aspect uitgeblonken te worden. Ten opzichte van de huidige situatie dienen naast het reeds geadviseerde programma tevens grootstedelijk wonen, woon-werk-eenheden en lokaal ondersteunende voorzieningen (denk aan kinderopvang, cultureel centrum, fitness en horeca) te worden toegevoegd.


pagina 109

De lokale ‘urban scene’ heeft een beeld van de Alexanderknoop en wordt gemakkelijk aangetrokken als de Alexanderknoop transformeert tot een aantrekkelijke grootstedelijke mix. Het lijkt dan ook niet direct noodzakelijk om de Alexanderknoop op deze wijze nadrukkelijk te positioneren. In een (boven)regionale context is deze propositie bovendien te weinig onderscheidend. De concurrentie van andere centrumstedelijke gebieden, zoals de Rotterdamse binnenstad, is hiervoor te groot.

Het WoonWalhalla van Europa Woonmall Alexandrium en Capelle XL meten gezamenlijk bijna 110.000 m² wvo. Dit is de grootste concentratie aan woonwinkels in Nederland, en daarmee ook in Europa. Het centrum kan ook als zodanig landelijk in de markt worden gezet. Door de Stadsregio is hiervoor al de werknaam ‘WoonWalhalla’ gelanceerd. Het vereist dat Capelle XL en Woonmall Alexandrium tot één geheel worden gesmeed, met een zekere uniformiteit maar ook met een geheel eigen identiteit. Vergelijk dit met hoe nu het Alexandrium Shopping Center, de Megastores en de Woonmall worden geprofileerd. Hiervoor is een spraakmakende ontwikkeling in het koppelstuk – in de driehoek Woonmall Alexandrium (oostzijde), de McDonald’s-locatie en het zogenaamde vak A van Capelle XL (westzijde) – vereist. Deze driehoek vormt het centrale hart in, de gemeenschappelijke entree van en de logische verbinding tussen de twee gebieden.

Het woonwinkelconcept dient zoveel mogelijk te worden verbreed rondom het thema In en om het Huis en Kantoor(inrichting). Het gaat daarbij dus niet alleen om de toevoeging van woonwinkels


pagina 110

(IKEA?), maar ook om detailhandel (verkoop aan consumenten) in aanverwante branches (tuincentra, bouwmarkten, electronica), business-to-business (bijvoorbeeld kantoorinrichting), productie (ambacht, meubelmaker, design), advies en dienstverlening (inrichting, architect) en ook bijvoorbeeld energieleveranties en advies. Ook horeca is een belangrijk element in deze om de verblijfstijd te verlengen en te veraangenamen. Het ‘Woonwalhalla van Europa’ is de meest onderscheidende positionering. Hierbij zij wel aangetekend dat woonwinkels laagfrequent bezocht worden en veel minder bezoekers trekken dan de ‘Shopping Mall’.

De enige ‘Shopping Mall’ in Nederland Het is derhalve zeer wel denkbaar om voor het regionale koperspubliek het winkelcentrum Alexandrium nadrukkelijk te positioneren als enige echte en geslaagde ‘Shopping Mall’ in Nederland.

De Amerikaanse consument is inmiddels circa 50 jaar vertrouwd met het fenomeen shopping malls. Ultimo 2007 zijn in de VS circa 1.500 shopping malls, variërend in grootte van 60.000 m² tot 278.700 m² w.v.o. in de Mall of America (bron: ULI). Elke zichzelf respecterende middelgrote of grote Amerikaanse stad heeft er wel één of meerdere binnen de stadsgrenzen. Het is zelfs zo dat marktverzadiging in de VS optreedt en de traditionele Mall, als gesloten mono-functionele ontwikkeling, op zijn retour is. De grotere Malls hebben een bereik van 30 autominuten. In dit gebied wordt in de regel 60 tot 80% van de omzet gegenereerd. De Amerikaanse en Europese praktijk laten zien dat de grotere malls zijn gevestigd aan de rand van grootstedelijke agglomeraties, met 1


pagina 111

miljoen inwoners of meer in de directe omgeving, op een kruising van snelwegen (ook wel ‘Golden Cross’ of ‘Golden Link’ genoemd). In Nederland is een op Amerikaanse leest geschoeide Mall nog niet geland. Eerder initiatieven in Geldermalsen, Venlo en Tilburg zijn gestrand. De Mall heeft inmiddels een wat negatieve connotatie. In de Nederlandse context zijn Amsterdam-Arena Boulevard én Rotterdam-Alexandrium feitelijk de enige (winkel)gebieden die voor een belangrijk deel beantwoorden aan het beeld van een Mall, want: In omvang (> 100.000 m2), samenstelling en bereik kenmerkend voor een Mall; Gevestigd aan de rand van een grootstedelijke agglomeratie met meer dan 1 miljoen inwoners; Op een kruising van snelwegen; In een multifunctionele setting. Dit vereist een verdere uitbreiding van het winkelaanbod met andere (grootschalige) winkelformules. Het steeds weer aantrekken van nieuwe, onderscheidende (buitenlandse) formules biedt een onderscheidende propositie. Vooral als er maar één of enkele vestigingen van deze keten zijn in Nederland. Naast winkels zal vooral ook in moeten gezet op het aantrekken van nieuwe, (grootschalig) leisure zoals een bioscoop en horeca.


pagina 112

7.

Ruimtelijk-economisch ontwikkelingskader

De toekomstige Alexanderknoop dient bij voorkeur een compact karakter te krijgen. Dit bevordert namelijk de economische synergie tussen de verschillende functies en is positief voor de bereikbaarheid. Het plangebied dat momenteel is aangemerkt als Alexanderknoop is te langgerekt om hier in de volle lengte een centrumstedelijke ontwikkeling tot stand te brengen. Vanuit bovenstaand perspectief is het studiegebied ingedeeld in een drietal zones die ieder een eigen karakter dienen te krijgen: Zone I: Het kerngebied. Het huidig winkelcentrum Alexandrium inclusief de kantoren aan de Watermanweg en het NS Station. Zone II: De flanken van het kerngebied. Het gebied AlexanderknoopWest tot aan de Tinstraat, het kantorengebied tussen het spoor en de A20, het zogenaamde Vak A van Capelle XL, de McDonalds-locatie en het Semiramispark. Zone III: Het ‘buitengebied’ Alexanderknoop. Het resterende deel van de Alexanderknoop-West (oksel A16-A20) en Capelle XL. Het kerngebied (Zone I) en de flanken (Zone 2) zijn te beschouwen als het ‘Nieuwe Centrum Alexanderknoop’. De buitengebieden (Zone III) maken geen onderdeel uit van het centrumgebied. In de volgende paragrafen is per zone beschreven welke functies hiervoor in aanmerking komen en wat het gewenste programma is. Tevens is aangegeven hoe binnen de zones de toekomstige stedelijke ontwikkeling bij voorkeur gestalte krijgt. Figuur 7.1 Indeling van het plangebied in drie zones



pagina 113

7.1

Zone 1: Het kerngebied Binnen het kerngebied dient in de toekomstige situatie sprake te zijn van een multifunctioneel en levendig gebied. Hierbij gaat de gedachte uit naar een mix van detailhandel, kantoren, vrije tijdsvoorzieningen, kleinschalige bedrijvigheid en overige voorzieningen. Een belangrijk onderdeel van de herontwikkeling betreft de openbare ruimte. Net zoals de toekomstige bebouwing dient deze van hoge kwaliteit te zijn. In het kerngebied dient sprake te zijn van een hoge dichtheid en multifunctioneel ruimtegebruik. Hierbij gaat de gedachte uit naar een combinatie van middelhoogbouw en hoogbouw. Bijvoorbeeld in de vorm van kantoren en appartementen boven een plint met enkele lagen (commerciële) voorzieningen.

Megastores en project Alex Grote verdichtingopgave Opwaardering openbare ruimte Mix to the max! De huidige Megastores en vooral het parkeerterrein voor de Megastores zijn de aangewezen plekken voor verdere verdichting met winkels, horeca en leisure. Hier is fysiek ruimte voor het toevoegen van bouwvolume. Daarnaast kan hier ook een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van het gebied worden bereikt door het weghalen van het autoverkeer en tweezijdige bewinkeling. Een dergelijke ontwikkeling draagt in hoge mate bij aan een betere verbinding en spanningsboog tussen de drie afzonderlijke delen van Alexandrium. De grootschalige detailhandelsfunctie in dit gebied kan hier het best worden behouden, al hoeft er bij uitbreiding van het winkelmetrage niet heel krampachtig mee te worden omgegaan. Grote units kunnen worden afgewisseld met kleinere. We gaan uit van een 80-20-regel: 80% van het volume dient grootschalig te zijn (> 1.000 m²), 20% mag kleinschalig zijn. De bioscoop en een deel van de horecavoorzieningen dienen bij voorkeur in het hart van het kerngebied gelegen te zijn, direct ten oosten van de La Place, in de Megastores ter hoogte van Burger King of in het nieuw te bouwen deel (project Alexandrium IV). De gelaagdheid schept in onze optiek kansen voor: Meervoudig maaiveld: winkelen, horeca en leisure over drie lagen. Verdichting met andere stedelijke functies: wonen en kantoren vanaf plus 3. Plein op plus 1; Attractieve verticale verbindingen.


pagina 114

Tabel 7.1 Programma kerngebied (Zone 1) Uitbreiding m² Functie Specificatie bvo 14.000 - 22.500* Reguliere detailhandel, circa de helft Mode & Luxe, accent op Detailhandel grootschaligheid. Concentratie in het hart van winkelcentrum Alexandrium: project Alex en Alexandrium Megastores. Kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en koppeling (winkel)gebieden en parkeren. 20.000 – 35.000 Kantoren Middelgrote eenheden (1.000 – 5.000 m2) Kleinschalige bedrijvigheid

6.500 – 12.000

Horeca & Leisure

11.000 - 14.000

5.000 - 10.000 m2 kleinschalige kantoren (< 1.000 m2) 10 units à 100 m² voor stedelijke ambachten (op termijn nogmaals 1.000 m² 500 tot 1.000 m² voor persoonlijke dienstverleners die afhankelijk zijn van omvangrijke bezoekersstromen Multiplex bioscoop, horeca, cultureel centrum. Concentratie in het hart van winkelcentrum Alexandrium: project Alex, het Alexanderplein en Alexandrium Megastores.

* 11.000 tot 18.000 m2 wvo

Figuur 7.2 Kerngebied Nieuw Centrum (Zone I)


Het Alexanderplein Toevoegen cultureel centrum Opwaarderen openbare ruimte Een cultureel centrum, kinderopvang en enkele horecavoorzieningen dienen bij voorkeur gesitueerd te worden aan het Alexanderplein. Hierdoor krijgt het plein een duidelijke en herkenbare identiteit. De bioscoop en een deel van de horecavoorzieningen kunnen in het verlengde van dit gebied een


pagina 115

plek krijgen (zie hiervoor). In het gehele gebied dient de openbare ruimte een kwaliteitsimpuls te krijgen. Het Stationsgebied Nieuw stationsgebouw Opwaarderen openbare ruimte Indien mogelijk dient er een nieuw stationsgebouw tot stand te komen. Daarnaast zal er sprake moeten zijn van een optimale verbinding tussen het stationsgebouw en de omliggende functies. De openbare ruimte rond het station dient opgewaardeerd te worden. Afbeelding 7.1 Referentie station Leiden Centraal en Amsterdam Bijlmer

Parkeren en bereikbaarheid Aanleg optimale aansluiting van A20 en A16 naar Alexanderknoop. Diverse nieuwe gebouwde parkeervoorzieningen. Uitbreiden verkeersnetwerk in de knoop. Op termijn, bij toevoeging van nieuwe functies en extra winkelmeters, zal in onze ogen de gehele parkeersituatie en bereikbaarheid (drastisch) moeten worden herzien. Belangrijk is dat het kerngebied vanaf zoveel mogelijk zijden bereikbaar is en er verschillende strategisch gelegen parkeervoorzieningen zijn. Te denken valt aan het doortrekken van de parkeerlaag van de Woonmall naar de Megastores, en/of de ontwikkeling van een grote, meerlaagse parkeerkelder onder de Megastores. Maar ook onder het Semiramispark kan voorzien worden in een ondergrondse parkeergarage met toegangswegen vanuit het winkelcentrum. In de knoop dient daarnaast uitbreiding van het verkeersnetwerk plaats te vinden. Hierdoor neemt de absorptie van auto’s toe en ontstaat minder snel congestie op de hoofdroutes.


pagina 116

Zone 2: De flanken

7.2

De tweede zone betreft het gebied rond de kern van de Alexanderknoop. In tegenstelling tot de kern hoeft hier niet altijd sprake te zijn van multifunctioneel ruimtegebruik. Wel dient bij voorkeur sprake te zijn van een vrij hoge dichtheid. Het kerngebied is vanuit de tweede zone te voet bereikbaar. Dit betekent dat de werknemers van kantoren optimaal gebruik kunnen maken van de voorzieningen in het kerngebied. Om dit te bevorderen dient sprake te zijn van optimale langzaam verkeersverbindingen tussen het kerngebied en zone 2. Het programma voor de flanken bestaat uit detailhandel met een accent op wonen, kantoren, kleinschalige bedrijfsruimten en vrije tijdsfuncties. Tabel 7.2 Programma flanken (Zone 2) Functie

Uitbreiding m² bvo

Detailhandel

15.000-30.000

Kantoren Kleinschalige bedrijvigheid

65.000 – 100.000 11.500 – 24.000

Horeca & Leisure

Specificatie Woonwinkels en PDV Plus branches. Minimaal een grootschalige trekker (woonwarenhuis), verder vooral zoeken naar nichespeler. Concentratie in vak A Capelle XL en de McDonalds-locatie 70.000 – 110.000 middelgrote eenheden (1.000 – 5.000 m2) 7.000- 15.000 m2 kleine kantoren (< 1.000 m2) 4.000 m² stedelijke ambachten in bedrijfsverzamelgebouw (4.000 m2 op termijn) 500 tot 1.000 m² voor persoonlijke dienstverleners die in mindere mate afhankelijk zijn van bezoekersstromen Hotel, bed & breakfast, short stay, horeca, multifunctionele sportaccommodatie en fitness Concentratie in Alexandrium-West en Capelle XL Vak A:

12.500

Figuur 7.3 Ruimtelijke uitwerking flanken



pagina 117

Capelle XL Vak A en McDonald’s-locatie Fysieke koppeling Woonmall en Capelle XL Commerciële activiteiten: evenementen, exposities, verkoop Verbreding thema In/Om Huis Bijzondere en grote trekker(s) Parkeerfaciliteiten Naar onze mening is een spraakmakende ontwikkeling in het koppelstuk – in de driehoek Woonmall Alexandrium (oostzijde), de McDonald’s-locatie en het zogenaamde vak A van Capelle XL (westzijde) – vereist om Woonmall Alexandrium en Capelle XL tot één geheel te smeden (met een zekere uniformiteit maar ook met een geheel eigen identiteit): Gemeenschappelijke entree en parkeerfaciliteit; Ontvangst en commerciële activiteiten van presentatie en verkoop van de nieuwste modellen, speciale acties of bijzondere partijverkoop, werkateliers en directe verkoop uit ateliers, tijdelijke en semipermanente tentoonstellingen (‚Wonen in Rotterdam in de jaren vijftig‛) , evenementen, bedrijfspresentaties, partijverkoop, veilingen, aantrekkelijke horeca (al het meubilair is ook te koop), kinderopvang, et cetera. Verbreding van het woonwinkelconcept rondom het thema In/Om Huis. Het gaat daarbij om detailhandel (verkoop aan consumenten) in aanverwante branches (tuincentra, bouwmarkten, elektronica), maar ook om business-to-business (bijvoorbeeld kantoorinrichting), productie (ambacht, meubelmaker, design), advies en dienstverlening (inrichting, architect) en ook bijvoorbeeld energieleveranties en -advies. Toevoeging van (grootschalige) winkels rondom het thema In/Om Huis, en minimaal één bijzondere en grote trekker (in de woonsfeer), direct aangesloten op gemeenschappelijke parkeerfaciliteit; Complete opwaardering van vak A van Capelle XL (en ook de McDonald’s-locatie). Woonboulevard Cruquius is een goede referentie. Met de toevoeging van Cruquius Plaza is ook de bestaande woonboulevard aangepakt.

Openbare ruimte Aantrekkelijke pleinen Groen en water Gebruik hoogwaardige materialen Daarnaast is het raadzaam om in en rond de Alexanderknoop de openbare ruimte een kwaliteitsimpuls te geven. Onder andere door de aanleg van aantrekkelijke pleinen, versterking van groen en water en het gebruik van hoogwaardige materialen.


pagina 118

Afbeelding 7.2 Parc de Bercy in Parijs: referentie herontwikkeling Semiramispark e.o


Bij voorkeur zou het Semiramispark onderdeel uit dienen te gaan maken van de Alexanderknoop. Door hier een aantrekkelijk park aan te leggen kan een hefboomfunctie ontstaan voor herontwikkeling van het gebied rond het park. Afgezien van de complexe eigendomsverhouding is het denkbaar om onder het park een grote parkeergarage te ontwikkelen ten behoeve van het kerngebied. Vanuit deze parkeergarage zou het winkelcentrum bij voorkeur direct bereikbaar dienen te zijn via een ondergrondse verbinding. Een dergelijke parkeergarage kan het mogelijk maken om het parkeerterrein voor de Megastores op te heffen.

Alexanderknoop-West (Prins Alexanderlaan – Tinstraat) Ontwikkelen van kantoren Bedrijfsverzamelgebouw stedelijke ambachten Vrije tijdsvoorzieningen Urban Entertainment Center Het gebied tussen de Prins Alexanderlaan en de Tinstraat komt primair in aanmerking voor de ontwikkeling van kantoren. Ook de andere zijde van het spoor is gezien de korte loopafstand tot het station en de winkels van Alexandrium een kansrijke kantorenlocatie. Zeker ook omdat het hier een zichtlocatie vanaf de snelweg betreft. De kantoren kunnen gemengd worden met kleinschalige bedrijven en vrije tijdsvoorzieningen. Bijvoorbeeld in de plinten langs de hoofdroutes. Ook voor een hotel of short stayfaciliteiten is dit gebied geschikt. In de buurt van de Tinstraat kan een bedrijfsverzamelgebouw tot stand komen. In een latere fase, wanneer de Alexanderknoop tot wasdom is gekomen, kan een Urban Entertainment Center (UEC) dit gebied een


pagina 119

nieuwe impuls verschaffen. In een Urban Entertainment Center zijn winkels, horeca, hotel en entertainment/uitgaan geclusterd. Bijzondere aandacht dient uit te gaan naar de barrières (Prins Alexanderlaan, metrolijn, spoor) die deze potentiële kantorenlocaties thans van het kerngebied van de Alexanderknoop scheiden. Met name de realisatie van een ondergrondse metro biedt hiervoor een interessante, maar kostbare, oplossing.

7.3

Zone 3: Buitengebied Zone 3 bestaat uit het gebied tussen de A16 en de Tinstraat evenals het grootste gedeelte van Capelle XL. De zone maakt in onze visie geen onderdeel uit van het nieuwe centrumgebied. Zone 3 leent zich vooral voor de meer ruimte-extensieve functies. Het betreft hier met name de functies die hier al gesitueerd zijn. Op Capelle XL grootschalige detailhandel met een belangrijk accent op wonen. In het gebied ten westen van de Tinstraat kan vooralsnog de functie van gemengd bedrijventerrein gehandhaafd blijven. Het gebied dat grenst aan de A16 komt in aanmerking voor een ‘automotive’ cluster.

Tabel 0.5 Programma buitengebied Uitbreiding m² bvo Specificatie Detailhandel

15.000-30.000

Grootschalige bouwmarkt, tuincentrum en mogelijk wonen Concentratie in Capelle XL.

Figuur 7.4 Ruimtelijke uitwerking buitengebied



pagina 120

Capelle XL (ten oosten van vak A) Grootschalige, extensieve detailhandel In het winkelcentrum Alexandrium (het kerngebied) en vak A van Capelle XL is forse uitbreiding van detailhandel voorzien. De detailhandelsfuncties met een sterk extensief ruimtegebruik, zoals grootschalige bouwmarkten of tuincentra, zijn aangewezen op het buitengebied. Hiervoor is het gedeelte ten oosten van Vak A in Capelle XL het meest geschikt. Alexanderknoop-West (ten westen van de Tinstraat) Handhaven gemengd bedrijventerrein Automotive cluster Het meest westelijk deel van het bedrijventerrein langs de Hoofdweg kan, in lijn met de economische visie Prins Alexander uit 2007, gesegmenteerd worden tot een ‘automotive cluster’ dat zich richt op de reparatie en verkoop van auto’s. Dit gebied leent zich ook voor kantoorgerelateerde bedrijvigheid binnen de sector automotive. Zeker indien de A13-A16 wordt doorgetrokken. Afbeelding 7.3 Smarttoren als Eye catcher voor automotive cluster


Langs de zichtlijnen dienen representatieve opstallen gesitueerd te zijn. Bijvoorbeeld in de vorm van auto showrooms, een kantoor met achtergelegen bedrijfshal of een kantoorverzamelgebouw. Een Eye catcher zoals een ´Smart toren´ benadrukt de aanwezigheid van het automotive cluster. Bij handhaving van de autosloopbedrijven is een


pagina 121

verbetering van de uitstraling hiervan gewenst, mogelijk door het naar binnen verplaatsen van de sloopactiviteiten. Ontwikkeling van een tweede kantorengebied langs de A16 is op deze locatie, mede door het ontbreken van een treinstation, niet wenselijk. Hiervoor is de Alexanderknoop de aangewezen locatie. Het overige deel van het bedrijventerrein dient bij voorkeur bestemd te blijven voor gemengde bedrijvigheid. Het oostelijk deel van de bedrijvenstrook zal op termijn onderdeel uitmaken van de Alexanderknoop.

7.4 Fasering Wat betreft de fasering van de ontwikkeling van de Alexanderknoop verdient een aanpak ‘van binnen naar buiten’ de voorkeur. Ervaring leert dat wanneer het hart wordt versterkt, dit een belangrijke hefboomfunctie en uitstralingseffect heeft naar de directe omgeving. De bebouwing van het parkeerterrein voor de Megastores (Alexandrium IV), bij voorkeur in combinatie met transformatie van de Megastores (sloop/nieuwbouw) hebben de hoogste prioriteit. Hier kan fysiek een fors bouwvolume worden toegevoegd, en veel meer verdichting en stedelijke kwaliteit en samenhang worden bereikt. De financiële haalbaarheid hangt ook nadrukkelijk samen met de fysieke mogelijkheden. Hiervoor is uitbreiding van het totale metrage vastgoed noodzakelijk. Op de eerste drie lagen ligt het accent op winkels en voorzieningen, daarbovenop is ruimte voor kantooren appartemententorens. Realisatie van de multiplexbioscoop beschouwen we als cruciaal programmaonderdeel in de eerste fase. Het is in functionele zin een hoognodige aanvulling (vrije tijdsvoorziening, nieuw element). De bioscoop trekt in het kielzog horecagelegenheden mee; circa de helft van de bezoekers combineert bioscoopbezoek met horeca (vooraf of na de voorstelling). En niet onbelangrijk, de levendigheid na 18.00 uur verbetert sterk. De verwachting is dat met een dergelijke eerste stap een hefboomeffect kan worden gecreëerd, die ontwikkelingen in de flanken en (tegen 2020) het buitengebied zullen triggeren.


pagina 122

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Recommend Documents