BUREAU STEDELIJKE PLANNING

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

SILODAM 1E 1013 AL AMSTERDAM 020 - 625 42 67 WWW.STEDPLAN.NL [email protected]

Marktmogelijkheden detailhandel dorpscentrum Uithoorn

Eindrapportage

4 oktober 2011

LID NIROV KVK 29048410

AMSTERDAM GOUDA

Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl [email protected] Team Detailhandel en Leisure: Drs. Saskia Koene Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Toine Hooft, [email protected]

In opdracht van: Gemeente Uithoorn

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2011.A.531

Referentie: Marktmogelijkheden detailhandel dorpscentrum Uithoorn

pagina 2

Inhoudsopgave

1.

Inleiding

4

Ontwikkelingsvisie dorpscentrum Uithoorn

5

1.2 Ambitie, strategie en positionering 1.2 Branchering en segmentering 1.3 Ruimtelijk-functioneel wensbeeld 2.

Analyse: Huidige positionering dorpscentrum

14

2.1 Draagvlak en bevolkingskenmerken 2.2 Karakteristieken dorpscentrum van Uithoorn 2.3 Het krachtenveld 3.

Analyse: Perspectief dorpscentrum Uithoorn

22

3.1 Trends & ontwikkelingen 3.2 Vigerend beleid 3.3 SWOT-analyse en SWOT-confrontatie 4.

Analyse: marktmogelijkheden

28

4.1 Analyse winkeldichtheden 4.2 Benchmarkanalyse 4.3 Analyse referentieplaatsen 4.4 Distributieve berekeningen 4.5 Uitkomsten eerdere onderzoeken 4.6 Conclusies Bijlage 1 Het BSR®-model (The SmartAgent Company)

36

Bijlage 2 Tabellen

40

pagina 3

Inleiding De omlegging van de N201 heeft grote, positieve gevolgen voor Uithoorn. Niet alleen gaat de leefbaarheid er op vooruit, het biedt ook een uitgelezen kans om van het dorpscentrum één geheel te maken. De twee helften – het Oude Dorp aan de oostzijde en het planmatig ontwikkelde winkelcentrum Amstelplein uit 1991 aan de westzijde – kunnen letterlijk met elkaar worden verbonden. De openbare ruimte – straten, pleinen en gevelbeeld – kan worden aangepakt. En de ligging aan de Amstel, waar Uithoorn tot nu toe te weinig gebruik van heeft gemaakt, kan worden benut. Er ontstaat ruimte voor meer winkels, woningen, watersport(faciliteiten), horeca, cultuur, (zakelijke) dienstverlening en evenementen. In het ‚Masterplan dorpscentrum 2010-2030 Uithoorn aan de Amstel‛ is de gewenste toekomst van het dorpscentrum verder uitgewerkt en verbeeld. Daarbij is niet alleen gekeken naar het gebied rond de ‘oude’ N201, maar naar het hele gebied tussen De Schans en de Thamerkerk. Centraal daarin staat de prachtige ligging aan de Amstel. Het masterplan geeft richting aan alle ontwikkelingen. De gemeente kan het masterplan niet alleen realiseren en omgekeerd hebben bewoners, winkeliers en ontwikkelaars de gemeente nodig bij het realiseren van plannen. Samenwerking is dus essentieel. Vraagstelling Detailhandel en aanverwante functies zoals horeca en dienstverlening zijn belangrijke (financiële) dragers voor het nieuwe dorpscentrum. Voor de verdere planvorming wensen de gemeente en andere betrokkenen meer inzicht in de specifieke (markt)mogelijkheden voor detailhandel in het dorpscentrum. De onderzoekvragen luiden als volgt: 1. 2.

Wat is de positie (en het perspectief) van het dorpscentrum van Uithoorn in het lokale en regionale krachtenveld? Wat zijn de marktmogelijkheden voor detailhandel (en ondersteunende horeca en dienstverlening) in het dorpscentrum van Uithoorn, in termen van branches, metrages, unitgroottes, segmenten en voorbeeldformules? Proces Bureau Stedelijke Planning heeft in dit onderzoekstraject nauw samengewerkt met onderzoeksbureau Strabo en The SmartAgent Company. Strabo heeft de visie van de ondernemers in het centrum van Uithoorn gepeild. In totaal hebben 85 ondernemers een enquête uitgereikt gekregen, waarvan 61 ondernemers deze hebben ingevuld en geretourneerd. Hiermee komt de respons uit op 72%. De resultaten van het ondernemersonderzoek zijn verweven in dit rapport; het complete ondernemersonderzoek is als separate rapportage beschikbaar. Ter aanvulling heeft Bureau Stedelijke Planning met een vijftal ondernemers en betrokkenen (tabel a, bijlage 2) mondelinge interviews gehouden. Tenslotte heeft The SmartAgent Company een analyse uitgevoerd van de leefstijlen in het verzorgingsgebied. Ook deze resultaten zijn geïntegreerd in dit rapport. Leeswijzer De visie op de marktmogelijkheden in het dorpscentrum is verwoord in het eerste hoofdstuk. In dit hoofdstuk staat de ambitie, de ontwikkelingsstrategie, het indicatieve programma (in branches en segmenten) en het ruimtelijk-functionele wensbeeld centraal. De in hoofdstuk 1 gepresenteerde visie is gebaseerd op diverse analyses. Deze analyses zijn gepresenteerd in de daaropvolgende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt de huidige positie van het dorpscentrum uiteengezet, in hoofdstuk 3 het toekomstperspectief en in hoofdstuk 4 vindt, op basis van diverse methodes, een analyse plaats van de ontwikkelingsmogelijkheden.

pagina 4

1.

Ontwikkelingsvisie dorpscentrum Uithoorn In dit hoofdstuk is ingegaan op de ambities voor het dorpscentrum, de te volgen strategie om de ambities te verwezenlijken en de gewenste positionering (1.1). In paragraaf 1.2 werken wij het bijbehorende programma uit in branchering en segmentering. Het ruimtelijk-functionele wensbeeld komt in de laatste paragraaf aan bod (1.3).

1.2

Ambitie, strategie en positionering Het dorpscentrum staat onder druk Het functioneren van het centrum van Uithoorn staat onder druk; vooral de positie van het Oude Dorp is in de afgelopen jaren verslechterd. Het ontbreekt aan samenhang en eenheid, trekkracht en kwaliteit, uitstraling en sfeer. Er is sprake van de nodige leegstand. Omlegging N201 uitgelezen kans Met de omlegging van de N201 heeft Uithoorn een uitgelezen kans haar positie te verbeteren. De ingrediënten voor een aantrekkelijk recreatief winkelgebied zijn aanwezig: de aantrekkelijke ligging aan de Amstel, een gedeeltelijk historisch centrum met moderne elementen (Amstelplein) en een vrij compleet dagelijks winkelaanbod en diverse horecavestigingen. Ambitie: hét centrum van en voor Uithoorn In de economische visie (2009) en de detailhandelsvisie (2009) heeft de gemeente Uithoorn de ambitie uitgesproken om een verbeteringsslag aan te brengen in de huidige winkelstructuur, zodat de koopkrachtafvloeiing naar omliggende centra wordt beperkt. In deze verbeteringsslag wordt primair ingezet op versterking van het dorpscentrum tot hét hoofdwinkelcentrum voor de hele kern, onder andere door uitbreiding van het winkelaanbod. Naast de dagelijkse boodschappen is het dorpscentrum de plek voor recreatief en toeristisch aanbod. In het ‚Masterplan dorpscentrum 2010-2030 Uithoorn aan de Amstel‛ is de gewenste toekomst van het dorpscentrum verder uitgewerkt en verbeeld. De wens is om het Amstelplein en het Oude Dorp aaneen te smeden, en een gevarieerde mix van recreatief winkelen, horeca en toeristischrecreatieve voorzieningen te bieden. Het beter benutten van de Amstel staat centraal in het masterplan. In de ambities van de gemeente gaat het centrum een sterke rol vervullen voor geheel Uithoorn (en Amstelhoek), met als bijkomstigheid toename van de toevloeiing uit omringende kernen, vaarrecreanten en toerisme. De sleutel hiertoe is het ontwikkelen van het centrum van Uithoorn tot hét centrum van en voor de gemeente, met een duidelijk onderscheidend karakter ten opzichte van omliggende concentraties. In onze visie onderscheidt het centrum van Uithoorn zich door het intieme karakter, de ligging

aan de Amstel en het verrassend en kwalitatief hoogwaardig aanbod, in een combinatie van speciaalzaken en bekende publiekstrekkers. Met de beoogde opwaardering wordt het dorpscentrum aantrekkelijker om te verblijven, te wonen en te ondernemen. In het toekomstbeeld vervult het Zijdelwaardplein een functie als aanvullend winkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen van bewoners van het noordelijk deel van Uithoorn. Voor het Zijdelwaardplein is een beperkte uitbreiding van 2.000 m² voorzien, hoofdzakelijk ten behoeve van de uitbreiding van de bestaande supermarkten.

pagina 5







  



Strategie Het zal een forse en vereende krachtinspanning vergen om bovenstaande ambities te verwezenlijken. In ons opzicht is het volgende nodig: Een gedoseerde en uitgekiende uitbreiding van het winkelareaal (ca. 5.000 m² wvo) ondersteund door een aanbod van horeca (zoals een grand café) en dienstverlening (circa 1.500 m² bvo). Krachtige ondernemers krijgen de kans uit te breiden en ontbrekende functies, branches en formules worden toegevoegd. Schaalvergroting wordt gefaciliteerd en (lokaal) ondernemerschap aangemoedigd en gefaciliteerd. In de volgende paragraaf is het (indicatieve) programma verder uitgewerkt. Een dergelijke uitbreiding moet gepaard gaan met een hoog ambitieniveau. Concentratie en versterking van alle denkbare publieks- en economische functies in het centrum, zoals onder andere in het Masterplan wordt beoogd. Voor detailhandel belangrijke onderdelen zijn onder andere de weekmarkt, de bibliotheek, het VVV i-point, de jachthaven en overnachtingsmogelijkheden. Citymarketing en evenementen. Evenementen zetten het centrum op de kaart. Citymarketing kan ook een belangrijke bijdrage leveren (‘Uithoorn aan de Amstel’). Enkele voorbeelden van evenementen: kerstmarkt, tijdelijke schaatsbaan en een proeverij. Een kwalitatieve opwaardering van het winkelbeeld, het winkel- en horeca-aanbod, openbare ruimte (straten, pleinen, gevelbeeld), verbindingen en zichtlijnen en de Amstel. Een centrale plaats van de Amstel (inclusief waterfront en Prinses Irenebrug). Deze moet in het gehele dorpscentrum te ervaren zijn. Expliciete keuzes per deelgebied ten aanzien van de daadwerkelijke invulling. Dit betekent dat voor het ene deelgebied versterking van bijvoorbeeld detailhandel of horeca in beeld komt en deze juist in een ander gebied wordt gereduceerd. Uiterste terughoudendheid met detailhandelsontwikkelingen buiten het centrum en hieraan gerelateerde activiteiten (zoals evenementen). Met het op de kaart zetten van het dorpscentrum hoeft en moet niet gewacht (te) worden totdat de herontwikkeling plaatsvindt. Evenementen, citymarketing/ promotie en het aantrekken van nieuwe ondernemers kan ook in de huidige setting plaatsvinden. Door ruime aandacht te besteden aan successen (bijvoorbeeld beste supermarktondernemer) wordt er een positieve sfeer gecreëerd en kan alvast een opgaande lijn ingezet. Kerstmarkt Uithoorn en slagerij Gert Stronkhorst (genomineerd voor Slagerij van het jaar 2011)

Bron: www.gertstronkhorst.keurslager.nl

pagina 6







Positionering Om inzicht te krijgen in de gewenste positionering van het dorpscentrum van Uithoorn zijn in dit onderzoek, naast de gebruikelijke sociodemografische aspecten (o.a. leeftijd, inkomen), ook de zogenoemde psychografische achtergronden van de consument geanalyseerd: welke wensen, motieven behoeften en interesses spelen een rol in het winkelgedrag van consumenten? Keuzes van consumenten worden meer en meer bepaald door lifestyle en emoties, waarden en normen. Door middel van het BSR®-model van The SmartAgent Company zijn deze psychografische achtergronden (in het vervolg: belevingswerelden) van de inwoners van het verzorgingsgebied in beeld gebracht. In het model worden de belevingswerelden van de consument in vier typen ingedeeld: blauw, groen, geel en rood (zie paragraaf 2.1 en bijlage 1). Uit de analyse komt een aantal belangrijke aanknopingspunten naar voren: De ‘blauwe’ belevingswereld is in het verzorgingsgebied het meest prominent aanwezig en in verhouding tot het landelijk gemiddelde relatief zwaar vertegenwoordigd. Blauwe consumenten zijn meer gericht op een stijlvolle en meer luxe winkelomgeving. De overige consumenten in Uithoorn vallen vooral in de gele en groene doelgroepen. Voor de groene groep zijn traditionele winkels, waar men zich vertrouwd bij voelt en met een scherpe prijs, aantrekkelijk. De gele consument wordt aangetrokken door eigentijdse/trendy formules met een scherpe prijs-kwaliteitverhouding. Op basis van het model valt een duidelijke rode draad te destilleren met betrekking tot de positionering en perspectief voor het centrum van Uithoorn. Het gaat er hierbij om dat Uithoorn expliciete keuzes maakt op welke doelgroepen zij zich richt. Deze keuze dient vervolgens consequent te worden uitgewerkt in het gehele centrum: niet alleen in fysieke zin, maar bijvoorbeeld ook in evenementen en informatievoorziening. De ambitie in de positionering zou moeten zijn: Het zo compleet mogelijk bedienen van de blauw-gele consument in Uithoorn. Deze moet het merendeel van zijn gading (zeg > 70%) kunnen vinden in het centrum. Hiervoor biedt met name het Oude Dorp en de nieuwe ontwikkeling mogelijkheden. Het dorpscentrum van Uithoorn wordt zo ook aantrekkelijker voor de blauw-gele consument uit de regio. Effect: meer bezoek, hogere verblijfstijd, hogere bestedingen. N.B.: Naast de blauw-gele consument is ook de groene belevingswereld ruimschoots aanwezig in Uithoorn. Winkels die de groene consument aanspreken zijn vaak echter weinig innovatieve formules aan het einde van de levenscyclus en om deze reden geen aanwinst bij de herontwikkeling van het dorpscentrum. Referentiebeelden blauwe consument: brouwerij en slijterij De Schans Uithoorn en Albert Heijn

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 7



 



De blauwe consument is voor het dorpscentrum van Uithoorn een belangrijke doelgroep die in de huidige situatie nog onvoldoende wordt aangesproken. Naast dat de blauwe consument oververtegenwoordigd is in het verzorgingsgebied, hebben deze consumenten meestal meer dan gemiddeld te besteden. De blauwe consument stelt prijs op een goede serviceverlening, is merkbewust en houdt van exclusiviteit. De blauwe consument is overigens uiterst mobiel en zal niet ineens en masse naar het centrum van Uithoorn gaan. Om deze blauwe doelgroep meer dan nu aan te spreken, zijn de volgende ingrepen denkbaar: Opwaarderen van de algehele uitstraling van het winkelgebied. Focus op (zelfstandige) winkeliers met een hoog serviceniveau en aanbod in het midden tot hoge segment (bekende merken), zoals boetiekjes en brand stores. In de dagelijkse sector focussen op verse producten van goede kwaliteit. Belangrijk is dat het niveau het supermarktaanbod overstijgt. Ook beleving is belangrijk. In dit kader slaan hybride concepten bij deze doelgroep goed aan, zoals kookwinkel annex kookschool, slijterij-brouwerij-proeverij, slager-traiteur-lunchroom et cetera. Opwaarderen van het horeca-aanbod. De combinatie met kwalitatieve horeca (grand café, lunchroom, restaurant, koffiebar) trekt blauwe consumenten aan. Voor de gele consument is een winkelaanbod aantrekkelijk dat bestaat uit eigentijdse, trendy, veelvoorkomende formules met een scherpe prijs-kwaliteitverhouding. Voorbeelden hiervan zijn Lidl, Steps, We, Cool Cat, Shoeby en H&M. De toevoeging van enkele formules/ publiekstrekkers in dit segment is aan te bevelen. Figuur 1 Winkelambiance naar leefstijlprofiel

Bron: SmartAgent

1.2

Branchering en segmentering Uit de diverse analyses die in dit onderzoek zijn uitgevoerd (H4) is gebleken dat Uithoorn als geheel en het centrum in vrijwel alle hoofdbranches een beperkt aanbod kent. Indicatief zijn er mogelijkheden om het detailhandelsaanbod uit te breiden met circa 5.000 m² wvo (maximaal). De te volgen brancheringsstrategie is in onze ogen als volgt:

pagina 8



 





Uitbreiden van het dagelijkse aanbod, zodat een compleet basispakket ontstaat. De supermarkten zijn hierin een belangrijke drager voor vooral het aanvullende versaanbod, maar ook voor de niet-dagelijkse winkels. Uitbreiding van het huidige supermarktaanbod (+1.500 m² wvo) is aan te bevelen. Vooral de Albert Heijn vestiging speelt, gezien het goede functioneren en toekomstperspectief, een sleutelrol in het succesvol functioneren van het dagelijks aanbod. De kruisbestuiving is groot: 30 tot 40% van de supermarktbezoekers bezoekt ook andere winkels in het winkelgebied. Toevoegen van een derde supermarkt in het harddiscount segment is het overwegen waard. Lidl sluit het beste aan bij het bevolkingsprofiel (gele consument). Uitbreiden van het versaanbod in het hoge segment, zoals een traiteur of gecombineerde versspeciaalzaak (brood, groente, vlees) met zitgelegenheid. Zittende ondernemers de ruimte geven om zich beter te etaleren, uit te breiden en/of te verplaatsen en eventueel een nieuwe vestiging te openen. Ze dienen nadrukkelijk bij de planvorming te worden betrokken; zij bepalen immers de ‘couleur locale’. Denk aan: slagerij Gert Stronkhorst (genomineerd voor Slagerij van het jaar 2011), kaaswinkel Kaas enzo, brouwerij en slijterij De Schans, Albert Heijn Jos van de Berg (beste supermarktondernemer ZOZ Award 2011), opticien Sybrants & van Olst, Modehuis Blok, Hema, Bruna, de lingeriezaak, de kerstmarkt en de hobbywinkels. Toevoegen van unieke functies, branches en (nieuwe) ondernemers (bij voorkeur franchisenemers of zelfstandigen, zij bepalen immers de ‘couleur locale’) aan het dorpscentrum, ook vanuit elders in Uithoorn. Denk aan een sportwinkel, boekwinkel, kookwinkel (eventueel in combinatie met een kookschool), mode en een kwaliteitsrestaurant. Dit kunnen ook verplaatsingen zijn vanuit het Zijdelwaardplein. Het Zijdelwaardplein kan zo het karakter van boodschappencentrum versterken. Toevoeging van 2 of 3 publiekstrekkers in de modische sfeer om de recreatieve winkelfunctie te versterken. Gedacht kan worden aan formules die de gele consument aanspreken (bv. Steps, We, Cool Cat) of de blauwe consument (bv. Piet Zoomers, Esprit). Uitbreiding van Blokker en Hema in het centrum van Uithoorn met 200 à 300 m² wvo verdient aanbeveling. Deze winkels zijn nu naar verhouding klein en belangrijke publiekstrekkers voor frequent benodigde artikelen. Tabel 1a Indicatief programma detailhandel dorpscentrum Uithoorn (branche)groep

Max. m² uitbreiding Strategie (wvo)

Supermarkt

1.500 Uitbreiding Albert Heijn en C1000 (evt. toevoegen Lidl) 300 Ruimte geven zittende ondernemers + toevoeging nieuwe (hybride) versconcepten 300 Uitbreiding Hema 1.500 2/3 publiekstrekkers (Steps/We/Cool Cat/Piet Zoomers/Esprit) + zelfstandige ondernemers 300 Nieuwe ondernemers 500 Uitbreiding Blokker, toevoegen kookwinkel/ kookschool 300 Toevoegen sportzaak (zelfstandige of bv. Sport 2000 - franchise) 300 Toevoegen van bijvoorbeeld Dixons, Expert, Scheer & Foppen 300 Nieuwe ondernemers in woningtextiel en accessoires (bv. Decorette, Rivièra Maison)

Versspeciaalzaken Warenhuis Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Huishoudelijk –en Luxe Sport & Spel Bruin & Witgoed Wonen Totaal detailhandel

5.300

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 9

Naast detailhandel is het ook van belang om het aanbod van ondersteunende, nietdetailhandelsvoorzieningen op te waarderen en uit te breiden, waaronder 2 à 3 (dag)horecagelegenheden, met bij voorkeur één groot centraal gelegen grand café met terras op het nieuwe plein. Het oude gemeentehuis leent zich vanwege de monumentale status en ligging aan de Amstel bij uitstek voor een horeca-invulling: grand café, restaurant, kookschool en/of pension. Andere ondersteunende functies die kunnen worden toegevoegd zijn ambachten en instanties voor particuliere en financiële dienstverlening. Indicatief is een maximale uitbreiding mogelijk van 1.500 m² bvo. Tabel 1b Indicatief programma ondersteunende voorzieningen dorpscentrum Uithoorn (branche)groep

Max. m² uitbreiding (bvo)

Strategie

Horeca

800 2 à 3 horecagelegenheden. Voorkeur voor dagrond (lunch, borrel, diner, uitgaan) horeca i.c.m. terras. Denk aan: grand café, koffiebar, ijssalon en kwaliteitsrestaurant. Hybride versconcepten (bakker met zitgelegenheid, slijter met proefgelegenheid etc.) faciliteren. 200 Schoenreparatie/ schoonheidssalon/ edelsmid/ kledingreparatie/ lijstenmaker/ brouwerij etc. 250 Makelaar/ bank/ intermediair verzekeringen etc. 250 Stomerij, wassalon, VVV, postkantoor/servicepunt

Ambacht Financiële instellingen Particuliere dienstverlening Totaal ondersteunende voorzieningen

1.500

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Referentiebeelden horeca: lunchroom Dordrecht, grand café restaurant De Bunckman Voorthuizen

1.3

Ruimtelijk-functioneel wensbeeld Het Masterplan gaat uit van concentratie van detailhandel rond het huidige Amstelplein en de Raadhuisstraat/Prinses Irenelaan (grotendeels sloop/nieuwbouw). Aan de oostzijde (Wilhelminakade) is een cultuurcluster gepland. Zodoende ontstaat een haltermodel. Tussen het cultuurcluster en het kernwinkelgebied komt op een organische manier een passantenstroom tot stand, waarvan het tussenliggend gebied – het Marktplein (met accent op horeca) en de Dorpstraat (accent op specialistische detailhandel) – van profiteert. Het detailhandelscluster zal fungeren als het hart van het centrum, met een aaneengesloten winkelroute.

pagina 10

Bureau Stedelijke Planning onderschrijft dit beeld op hoofdlijnen. In onderstaande afbeelding en tekst is onze uitwerking op de toekomstige ruimtelijk-functionele structuur weergegeven. Figuur 2 Visualisatie ruimtelijk-functioneel wensbeeld

Bron: Masterplan dorpscentrum, bewerking Bureau Stedelijke Planning











Concentratie detailhandel De volgende ruimtelijk-functionele uitgangspunten zijn van belang voor een florerende en levendige voorzieningenstructuur in het dorpscentrum van Uithoorn: Concentratie van detailhandel rond het huidig winkelcentrum Amstelplein en de Raadhuisstraat/Prinses Irenelaan (grotendeels sloop/nieuwbouw). Concentratie van detailhandel geniet de voorkeur boven spreiding over het gehele gebied (tussen De Schans en de Thamerkerk) vanwege de daarmee gepaard gaande compactheid, comfort (wens van de consument) en synergie (wens van de ondernemer). Realisatie van een nieuw plein - als centraal hart - op de huidige plaats van de N201. Aan het plein is sprake van een aaneengesloten winkelfront met winkels en commerciële publieksvoorzieningen. Het huidige planmatig opgezette winkelcentrum Amstelplein dient meer naar buiten (van introvert naar extravert) te worden gekeerd, zodat de in- en uitgangen van winkels zich zoveel mogelijk aan de straat of op het plein bevinden. Het plein vormt het logisch middel-, rust- en oriëntatiepunt, alsook een verbindend element tussen het huidig winkelcentrum Amstelplein en de Raadhuisstraat/Prinses Irenelaan. Hier past ook horeca (bijvoorbeeld een grand café) met terras. Winkelrondje. Het moet mogelijk en voor een bezoeker aantrekkelijk zijn om een winkelrondje of een zogenaamd ‘achtje’ te maken. Dit kan als er geen achterkantsituaties ontstaan en er voldoende bezoekmotieven zijn om het ‘achtje’ of een deel daarvan te lopen. De toevoeging van twee trekkers (detailhandel) op strategische locaties: de oostzijde van het nieuwe plein (Dorpsstraat zijde) en aan het uiteinde van de Dorpsstraat. Zorg vanaf hier voor een zichtlijn met het waterfront en het recreatiecluster om wederzijdse aantrekkingskracht te stimuleren.

pagina 11





Sfeergebieden versterken het dorpscentrum Het huidig winkelcentrum Amstelplein en de Raadhuisstraat/Prinses Irenelaan vormen in het toekomstbeeld het kernwinkelgebied. Daaromheen kunnen sfeergebieden worden geposteerd, die een waardevolle aanvulling vormen op het kernwinkelgebied, en het unieke karakter van Uithoorn benadrukken. De Dorpstraat/Marktplein en De Schans vormen de uitlopers van het kernwinkelgebied; hier is ruimte voor een gemengd milieu en een geleidelijke overgang van detailhandel naar andere publieksfuncties zoals horeca, cultuur en (vaar)recreatie/de Amstel. Er is plaats voor meer kleinschalige detailhandel, hybride (horeca)concepten, particuliere dienstverleners en ambachten. Het is van belang dat deze uitloopstraten een doelbestemming ‘an sich’ zijn en verbonden met een ander cluster/doelbestemming. Zo ontstaat een natuurlijke loop. Voor de Dorpstraat/Marktplein geldt dat deze al een eenduidig profiel heeft en logisch is verbonden met het geplande cultuurcluster. Voor De Schans is dit minder het geval. Dit sfeergebied leent zich voor een culinaire invulling. Naast de brouwerij/slijterij De Schans is er plaats voor een speciale koffie- en theewinkel, de kookwinkel, een delicatessenzaak, een kwaliteitsrestaurant e.d.. Het gebied loopt verder richting de haven. De Amstel speelt een sleutelrol in het Masterplan, en is onzes inziens ook cruciaal voor het functioneren van het dorpscentrum en de winkels. De Amstel moet in het gehele dorpscentrum inclusief het kernwinkelgebied te ervaren zijn. Zichtlijnen en aantrekkelijke flaneerroutes maken de Amstel-beleving intenser. Met de verbinding kernwinkelgebied- cultuurcluster/passantenhaven-jachthaven ontstaat een logische driehoek. Ook de Prinses Irenebrug kan in deze gedachte worden betrokken. Referentiebeelden: Calatravabruggen Haarlemmermeer en Ome Ko in Muiden







Uniforme en onderscheidende uitstraling Het is van belang dat het gehele dorpscentrum een uniforme en onderscheidende uitstraling krijgt. Het gaat niet alleen om het kernwinkelgebied, maar ook om de aangrenzende sfeergebieden en clusters. Dit ‘beeldmerk’ kan ook nog verder worden doorgetrokken, zowel in ruimtelijk-functionele zin als in organisatie, marketing en promotie (inclusief evenementen). In de stedenbouwkundige opzet dient te worden ingezet op het historische, kleinschalige, intieme, verrassende, open en recreatieve karakter van het dorpscentrum. Hiermee ontstaat een sterker contrast met omliggende winkelgebieden, zoals Zijdelwaard of Amstelveen. Er mag voor de consument geen wezenlijk verschil te ervaren zijn tussen ‘nieuw’ en ‘oud’.

pagina 12







Voor de blauwe consument is een omgeving met allure van belang. In dit kader past een algehele opwaardering van de uitstraling. Het hoeft niet chic te zijn, maar zeker niet gedateerd. Het benadrukken van het historische en intieme karakter is een element dat de blauwe consument zal aanspreken. Voor de gele consument is sfeer belangrijk. Hier moet in de inrichting van het winkelgebied rekening mee gehouden worden. De basis is een schoon, veilig en verzorgd winkelcentrum met aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte, zoals creatieve architectuur, het benutten van het water (Amstel), planten- en prullenbakken en verlichting. De aankleding van het winkelcentrum draagt verder bij aan de sfeer. Hierbij kan worden gedacht aan banieren en het uiten van de verschillende seizoenen en feestdagen. Referentie Amstelveen-Stadshart: uniforme en onderscheidende uitstraling

Bron: www.amstelveenstadshart.nl, Unibail-Rodamco

Bereikbaarheid en parkeren Tot slot: uitbreiding van het voorzieningenareaal moet gepaard gaan met een meer dan evenredige uitbreiding van de parkeergelegenheid en verbetering van de bereikbaarheid. Immers, naar mate een winkelgebied in omvang toeneemt, neemt de bovenlokale aantrekkingskracht toe. Deze ‘nieuwe’ consumenten zijn namelijk veelal aangewezen op de auto. Een (forse) uitbreiding van het voorzieningenaanbod lijkt het moment om de gehele parkeersituatie en bereikbaarheid te herzien en meer drastische maatregelen te nemen, zowel in infrastructuur als parkeercapaciteit. Voorlopig wordt gekoerst op een parkeerkelder onder de huidige N201 c.q. het nieuwe plein. Het doorgaand verkeer wordt eruit gehaald, maar het dorpscentrum blijft wel van weerszijden bereikbaar. Een dergelijk model is eerder toegepast in Etten-Leur centrum. Ook belangrijk: moderne fietsenstallingen op een aantal strategische locaties in het dorpscentrum.

pagina 13

2.

Analyse: Huidige positionering dorpscentrum In dit hoofdstuk staat de huidige positie en het functioneren van het dorpscentrum van Uithoorn centraal. In de eerste paragraaf (2.1) komt het bevolkingsdraagvlak en de kenmerken daarvan aan de orde. De huidige situatie in het dorpscentrum is beschreven in paragraaf 2.2. Daarna volgt een analyse van het krachtenveld (2.3) en een inventarisatie van relevante plannen en ontwikkelingen (2.4).

2.1

Draagvlak en bevolkingskenmerken 1

De ondernemers in het dorpscentrum hebben een schatting gemaakt van de omzetherkomst. Hieruit ontstaat het volgende beeld: Tabel 1 Omzetherkomst naar gebied/klantengroep Gebied

Aandeel omzetherkomst

Uithoorn en Amstelhoek Omliggende regio Passanten en toeristen Overige klanten

64% 25% 6% 4%

Totaal

100%

Bron: Ondernemersonderzoek Strabo, 2011

Uithoorn en Amstelhoek vormen het primaire verzorgingsgebied van het dorpscentrum van Uithoorn: hier komt 64% van de omzet vandaan. Uit interviews met ondernemers en klantherkomstgegevens van C1000 en Hema blijkt dat het marktgebied in Uithoorn als het ware in tweeën wordt gesplitst. Het dorpscentrum vervult vooral een functie voor inwoners uit het centrum, de wijken daaromheen (Thamerdal, Kootpark, Meerwijk) en Amstelhoek. Winkelcentrum Zijdelwaard trekt primair bezoekers uit Zijdelwaard en Legmeer en aanvullend uit Kootpark en Thamerdal. Het dorpscentrum kent vanwege het recreatieve karakter en enkele toonaangevende ondernemers echter een behoorlijke toevloeiing van buiten het primaire marktgebied: 36%. Hierin onderscheidt het centrum zich van winkelcentrum Zijdelwaard. Het betreft de omliggende regio met een aandeel van 25% en passanten, toeristen en overige klanten ook nog eens goed voor 10%. Voorbeelden van toonaangevende ondernemers zijn onder meer Modehuis Blok (in 1993 uitgeroepen tot beste modezaak van Nederland) en Albert Heijn Jos van de Berg. Deze Albert Heijn-ondernemer is in 2011 uitgeroepen tot beste supermarktondernemer van Nederland. De winkel is in februari 2007 overgenomen en sindsdien zijn zowel de omzet als het aantal transacties meer dan verdubbeld. Het bereik is vergroot en de toevloeiing naar het centrum laat een stijgende lijn zien. Ook de andere ondernemers spinnen hier garen bij, in het bijzonder verswinkels en winkels voor frequent benodigde artikelen (winkels zoals Blokker, Hema en Discus). Kenmerken bevolking centrum e.o. In het gebied Centrum, Thamerdal, Kootpark, Meerwijk en Amstelhoek wonen in totaal 12.245 inwoners. De bevolkingsopbouw komt in het verzorgingsgebied grotendeels

1 2

Ondernemersonderzoek Strabo 2011. Het onderzoek is als separate rapportage beschikbaar. Albert Heijn, C1000, Blokker, Bart Smit, Discus, Gall & Gall, Keurslager en Nelson.

pagina 14

overeen met het landelijke beeld. De wijken Centrum en Kootpark vallen op vanwege het grote aandeel 25-45 jarigen. In Kootpark betreft dit vooral jonge gezinnen en in Centrum gezinnen zonder kinderen. De gemiddelde inkomens liggen in het primaire verzorgingsgebied voor Nederlandse begrippen relatief hoog, vooral in Kootpark en Amstelhoek. Er wonen naar verhouding weinig niet-westerse allochtonen (tabel 2 en tabel b, bijlage 2). Tabel 2 Bevolkingskenmerken primair en secundair verzorgingsgebied

inw. Centrum e.o. Overig Uithoorn Uithoorn+Amstelh. Nederland

% % % % 0-15 15-25 25-45 45-65

% 65+

% nietwest. gem. ink. allocht. inw./jaar

12.245 16.810 29.055

19 19 19

13 10 11

26 26 26

29 27 28

13 18 16

7 10 9

€ 14.700 € 14.900 € 14.800

16.485.790

18

12

27

28

15

11

€ 13.300

Bron: CBS Statline, bewerking Bureau Stedelijke Planning. Inkomensgegevens betreffen 2007

Naast sociaaldemografische kenmerken, zoals inkomen, leeftijd, nationaliteit etc., kan de bevolking worden gekenmerkt naar leefstijl: welke wensen, motieven behoeften en interesses spelen een rol bij de keuzes die consumenten maken? Hiervoor is in dit onderzoek gebruik gemaakt van het BSR®-model van The SmartAgent Company, waarin de leefstijlen en belevingswerelden van consumenten in een gebied worden ingedeeld in vier kleuren (blauw, groen, geel en rood). In bijlage 1 wordt dieper ingegaan op de BSR®methode en de kenmerken van de verschillende belevingswerelden.





 

In dit verzorgingsgebied ziet de leefstijlverdeling er als volgt uit: De ‘blauwe’ belevingswereld is het meest prominent aanwezig: deze maakt 33% van de bevolking uit. In vergelijking met het landelijke beeld is het aandeel blauwe consumenten hoog (25%). Blauwe consumenten zijn meer gericht op een stijlvolle en meer luxe winkelomgeving. Zij bezoeken graag een speciaalzaak of een formule waarbij merken en service centraal staan, met een voorkeur voor winkels in het midden tot hoge segment. De grote aanwezigheid van blauwe consumenten hangt samen met de relatief hoge inkomensniveaus. De blauwe consument woont vooral in Meerwijk en Kootpark (figuur 3). Ruim een kwart (27%) van de bevolking is te typeren als ‘groen’. Voor de groene groep zijn traditionele winkels waar men zich vertrouwd bij voelt en met een scherpe prijs aantrekkelijk. Het aandeel groene consumenten komt overeen met landelijke gemiddelden. Een iets kleiner aandeel (25%) valt onder de ‘gele’ categorie. Voor deze consumenten zijn eigentijdse/trendy formules met een scherpe prijs-kwaliteitverhouding aantrekkelijk; Het aandeel rode consumenten is relatief klein; slechts 15% van de bevolking, tegenover 17% landelijk. De rode consument woont bij voorkeur in de grote stad en stelt prijs op innovatieve en specialistische boetiekjes met een hoge ‘fun’ factor.

pagina 15

Figuur 3 Verdeling leefstijlen primair en secundair verzorgingsgebied

Bron: The SmartAgent Company

Kenmerken bevolking overig Uithoorn Het secundaire verzorgingsgebied kent 16.810 inwoners. De bevolkingsopbouw komt grotendeels overeen met landelijke gemiddelden. Wel is er een lichte ondervertegenwoordiging in de leeftijdsgroep 15-25 jaar. De groep 65+ is naar verhouding groot. De wijk Legmeer-West heeft een afwijkende bevolkingssamenstelling met veel 25-45 jarigen en kinderen tot 15 jaar (jonge gezinnen). De inkomens liggen naar verhouding hoog, vooral in Legmeer, en de huishoudens zijn iets groter dan gemiddeld. Figuur 4 Leefstijlprofiel in het verzorgingsgebied 40% 36%

35%

35%

33%

30% 30%

28% 27%

28%

27%

25%

25%

25%

23% 22%

20% 17% 15% 14% 15%

15%

10%

5%

0% Geel

Primair verzorgingsgebied

Groen

Secundair verzorgingsgebied

Bron: The SmartAgent Company

pagina 16

Blauw

Totaal verzorgingsgebied

Rood

Nederland



 

Qua leefstijlen wijkt de bevolking in op de volgende vlakken af van de bevolking in het centrum e.o.: De blauwe consument is in overig Uithoorn sterker vertegenwoordigd. Vooral in Legmeer-West wonen relatief veel blauwe consumenten. Circa 36% van de bevolking is te typeren als blauw, tegenover 33% in het primaire marktgebied. Het aandeel groene consumenten is aanzienlijk kleiner; 22% tegenover 27% in het verzorgingsgebied. De gele consument is met 28% meer vertegenwoordigd (25% primair). Bevolkingsprognoses en woningbouwplannen Volgens Primos neemt tot 2020 de woningvoorraad met 1.200 woningen toe (+10%) en het aantal inwoners van Uithoorn met 1.900 (+6,5%). Ook na 2020 is een forse bevolkingsgroei voorzien (+6,5% tussen 2020-2030); pas daarna zet stabilisatie en lichte krimp in.

Woningbouwplannen 







Hieronder zijn de grootste woningprojecten samengevat: In de in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk Legmeer West komen nog een aantal fasen: ‐ Het Hof van Uithoorn. 140 woningen, start bouw in het tweede kwartaal van 2012. ‐ Beleef-Buitendijks: 35 woningen. ‐ Legmeer West Fase 5 en 6. Fase 5 betreft circa 131 woningen die rond 2013 worden opgeleverd. Fase 6, met circa 147 woningen, zal rond 2015 worden opgeleverd. Vinckebuurt – Vleeschhoek. Op het nu nog braakliggende terrein aan de Wilhelminakade aan de Amstel in Uithoorn verrijzen de komende jaren ruim 280 nieuwe woningen. De verkoop start in het najaar van 2011 en zal in fasen gebeuren. De Vinckebuurt is gelegen aan de oostzijde van het dorpscentrum. Park Krayenhoff. Het stedenbouwkundig plan betreft een plan voor de realisatie van 323 woningen. De woningen worden in 4 fasen gerealiseerd. De bouwvergunningen voor 118 woningen in fase 1 zijn afgegeven en in november 2009 is gestart met de bouw van de eerste woningen. De laatste woning zal omstreeks 2013 worden opgeleverd. De Kwakel Zuid. Hier worden in totaal 134 woningen gerealiseerd met een grote variatie in woningtypes in diverse prijscategorieën. Bekend is dat nieuwbouwwoningen in nieuwbouwwijken vooral in trek zijn bij ‘blauwe’ consumenten. Vermoedelijk zal het kleurenprofiel de komende jaren nog meer ten gunste van blauw verschuiven.

2.2

Karakteristieken dorpscentrum van Uithoorn Uithoorn kent twee grote winkelgebieden: enerzijds het dorpscentrum (11.700 m² wvo) en anderzijds het succesvolle wijkwinkelcentrum Zijdelwaard (6.900 m²) aan de noordzijde van de stad. Het dorpscentrum en Zijdelwaard hebben beide een belangrijke dagelijkse functie met een min of meer vergelijkbaar winkelvloeroppervlak in de dagelijkse sector en dezelfde combinatie van supermarkten (Albert Heijn en C1000). Het dorpscentrum onderscheidt zich echter van winkelcentrum Zijdelwaard door het meer recreatieve en multifunctionele karakter. Desondanks kent ook winkelcentrum Zijdelwaard een ongewoon groot recreatief winkelaanbod voor een wijkwinkelcentrum. Het centrum ligt aan de zuidoostelijke rand van Uithoorn, aan de oever van de Amstel. Het winkelgebied bestaat uit twee delen; het planmatig ontwikkelde winkelcentrum Amstelplein en het Oude Dorp. Beide delen worden van elkaar gescheiden door de provinciale weg N201.

pagina 17

Verbinding Amstelplein en de Dorpsstraat (Oude Dorp)

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Amstelplein Winkelcentrum Amstelplein stamt uit 1991 en is in 2007 gerenoveerd. Het winkelcentrum is overdekt en beschikt over een parkeerdek met gratis parkeren. Het winkelaanbod op het Amstelplein bestaat voornamelijk uit winkels in de dagelijkse en frequent benodigde artikelen, zoals Albert Heijn (1.164 m² wvo), enkele versspeciaalzaken, Hema, Blokker en Bart Smit. Het modische aanbod beperkt zich tot Modehuis Blok en een juwelier. Modehuis Blok is een begrip in Uithoorn en omgeving. Het aanbod wordt aangevuld met particuliere dienstverleners (kapper, uitzendbureau, makelaar), een café-restaurant, een snackbar en een toko. Het Oude Dorp Het Oude Dorp kenmerkt zich door een meer recreatief en kleinschalig winkelaanbod in een historische setting, deels langs de oever van de Amstel. Het dagelijks aanbod is beperkt met supermarkt C1000 (784 m² wvo) en een slager. Het overige aanbod bestaat vooral uit modezaken en speciaalzaken in bijvoorbeeld hengelsport, naaimachines en stoffen. In dit deel van het centrum is het horeca-aanbod geconcentreerd, waarvan sommige uitbaters een terras aan of op het water hebben. In tegenstelling tot Amstelplein wordt het merendeel van de winkels gerund door zelfstandige ondernemers. De grootste parkeervoorziening van het Oude Dorp bevindt zich onder supermarkt C1000 en is eveneens gratis. Tabel 3 Winkelaanbod Uithoorn Dagelijks wvo vkp

Niet-dagelijks wvo vkp

Leegstand wvo vkp

Totaal wvo vkp

Centrum Uithoorn Zijdelwaard Verspreide bewinkeling Buiten bebouwde kom

3.199 3.442 1.057 0

13 13 8 0

6.009 3.416 9.144 1.787

35 18 18 4

2.485 0 300 0

14 0 2 0

11.693 6.858 10.501 1.787

62 31 28 4

Totaal Uithoorn

7.689

34

20.356

75

2.785

16

30.839

125

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner (augustus 2011), bewerking Bureau Stedelijke Planning

Functioneren Het centrum van Uithoorn kampt met een relatief hoge leegstand. Circa 23% van de panden in het winkelgebied staat leeg, tegenover gemiddeld 7% in vergelijkbare winkelgebieden. De leegstand concentreert zich vooral in de Dorpsstraat en het Marktplein.

pagina 18

Uit het ondernemersonderzoek is gebleken dat voor bijna de helft van de ondervraagde ondernemers de leegstand een doorn in het oog is. Daarnaast vinden de ondernemers de doorsnijding door de N201 een belangrijk zwak punt. Volgens de ondernemers zijn de ligging aan de Amstel en het gratis parkeren de sterkste punten. Aspecten als sfeer, winkelaanbod en horeca worden door weinig ondernemers als sterk punt genoemd. Ondanks de hoge leegstand, hebben de omzetten zich in het afgelopen jaar naar verhouding positief ontwikkeld. In 2010 realiseerde een derde van de ondernemers een hogere omzet dan branchegenoten, bij een veel kleiner deel (15%) is de omzet achtergebleven. Vooral de dagelijkse sector presteerde goed. Het goede functioneren van Albert Heijn heeft hier naar verwachting een rol in gespeeld: 30 tot 40% van de supermarktbezoekers doet namelijk ook andere winkels aan tijdens de winkeltrip. Voor 2011 zijn de verwachtingen verdeeld. Er zijn evenveel positief als negatief gestemden. Wel verwacht de meerderheid (55%) een omzet gelijk aan branchegenoten te behalen. Ondernemers in de dagelijkse sector zijn het meest positief. Daarnaast geeft 80% van de ondernemers aan tevreden te zijn over de vestiging. Een klein deel (15%) wil uitbreiden. Inkrimping is nauwelijks aan de orde. De meeste ondernemers zijn tevreden met het aanbod van winkels en voorzieningen in het centrum van Uithoorn. Een deel wenst meer modezaken, dagelijkse winkels (o.a. groentezaak) en horeca. Action wordt als winkelformule veel genoemd. Een deel van de ondernemers mist ook openbare voorzieningen, zoals bankjes en openbare toiletten, samen met voorzieningen voor het jachthaventje. De meeste ondernemers (80%) geven aan geen verhuisplannen te hebben. Vier ondernemers hebben plannen om te verhuizen naar een ander winkelgebied. Drie ondernemers willen binnen het dorpscentrum verhuizen, waarvan twee naar een groter pand. Vijf ondernemers geven aan te zullen stoppen met het bedrijf. Winkelketens Amstelplein versus speciaalzaken Oude Dorp

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Functioneren dorpscentrum versus Zijdelwaard Zoals in de eerste paragraaf is genoemd heeft het centrum primair (50% van de omzet) een functie voor inwoners uit het centrum en de omliggende wijken Thamerdal, Kootpark, Meerwijk en Amstelhoek. Daarnaast kent het centrum een aanzienlijke toevloeiing van buiten dit marktgebied, waarvan ongeveer 20% van de omzet afkomstig is uit overig Uithoorn en 30% van buiten de kern. Winkelcentrum Zijdelwaard speelt primair een rol voor de inwoners uit Zijdelwaard en Legmeer. De dagelijkse sector is in winkelcentrum Zijdelwaardplein ruimer vertegenwoordigd, mede door de grotere omvang van Albert Heijn (1.500 m² wvo tegenover 1.150 m² wvo op het Amstelplein) en de grotere samenhang in het winkelgebied.

pagina 19

Het verschil in functioneren zit vooral in de grotere toevloeiing en het meer recreatieve karakter van het dorpscentrum. Er is niet alleen een aanzienlijk groter horeca-aanbod, maar ook een groter aanbod in recreatieve winkelbranches. In onderstaande tabel zijn de branches opgesomd die wel in het dorpscentrum voorkomen en niet in Zijdelwaard. Hierin komen vooral niet-dagelijkse branches voor. Overigens zit het gros van de ondernemers in het Oude Dorp. Het Oude Dorp is dus sterk bepalend voor de ‘couleur locale’. Tabel 4 Branches in het dorpscentrum die niet voorkomen in winkelcentrum Zijdelwaard Unieke branches dorpscentrum

Ondernemer

Kaas Warenhuis Lingerie Hengelsport Foto/film Handvaardigheden Naaimachines Stoffen Inktvullers Computers Telecom Rijwielen Slaapkamer/bedden Meubelen

Kaas enzo Hema Mirande Schwegler Foto Solleveld Handig Werk/ Artshop Franciska Joh Piet Stoffen Ton Vulpunt Computer Service Uithoorn The Phone House Van der Schaft Tweewielers Slaapkenner Smit Gerard Keune

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner (september 2011), bewerking Bureau Stedelijke Planning

Desondanks is het dorpscentrum nog onvoldoende onderscheidend ten opzichte van het aanbod in winkelcentrum Zijdelwaard. Dit komt vooral doordat maar liefst 8 2 (beeldbepalende) winkelformules in beide winkelgebieden aanwezig zijn . Het centrum kent ten opzichte van winkelcentrum Zijdelwaard slechts enkele onderscheidende formules, zoals Hema, Bakker Bart, Bruna en The Phone House.

Het krachtenveld

2.3 

Uithoorn Zijdelwaardplein: het Zijdelwaardplein (6.900 m² wvo) is een belangrijke tegenhanger van het dorpscentrum. Het dagelijks aanbod is iets groter dan in het dorpscentrum. De supermarkten zijn Albert Heijn (1.527 m² wvo, de grootste supermarkt in het dorp) en C1000 (807 m² wvo); beide formules zijn ook vertegenwoordigd in het centrum. Deze situatie is uniek in het land. De supermarkten worden aangevuld met versspeciaalzaken, Gall & Gall, Primera en Trekpleister. Het niet-dagelijkse aanbod is aanzienlijk kleiner dan in het dorpscentrum, maar is voor een wijkwinkelcentrum relatief uitgebreid. Er zijn winkels gevestigd die normaal niet in dergelijke winkelcentra te vinden zijn, zoals Intersport, Bart Smit, modezaak Broeckmans en Nelson schoenen. Zijdelwaardplein is net als het Amstelplein een planmatig ontwikkeld winkelcentrum, ontwikkeld in 1987. Parkeren vindt plaats op maaiveldniveau en is gratis. Zijdelwaard onderscheidt zich van het dorpscentrum door de hoge filialisering (77% tegenover 38%) en de gemiddeld grotere

2

Albert Heijn, C1000, Blokker, Bart Smit, Discus, Gall & Gall, Keurslager en Nelson.

pagina 20





winkelunits (zie ook paragraaf 3.2). De eigenaar Delta Lloyd heeft plannen voor vernieuwing en uitbreiding van circa 2.000 m² bvo (1.500 m² wvo). Legmeerplein: het Legmeerplein is een zeer klein winkelgebied met een beperkt aanbod. Voorheen bestond het aanbod uit een kleine Aldi van 545 m² wvo, een kleine levensmiddelenwinkel, een kapper, een café, een snackbar en een chinees restaurant. Winkelcentrum Legmeer. Het winkelcentrum is gesloopt en zeer recent is de eerste fase opgeleverd, waarin supermarkt Deen zich zal vestigen. De omvang van het winkelcentrum blijft na herontwikkeling gelijk (ca. 1.500 m² bvo). De Kwakel: het winkelaanbod in het centrum van De Kwakel is vooral gericht op de dagelijkse artikelen, met een kleine buurtsuper (E-markt, 320 m² wvo) een bakker, een slager en een tabakswinkel. Figuur 5 Winkelgebieden Uithoorn en omgeving

Bron: Google Maps en Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning









Omgeving Uithoorn (van dichtbij naar ver) Mijdrecht centrum: het centrum van Mijdrecht is met 20.900 m² wvo aanzienlijk groter dan het centrum van Uithoorn. Het centrum kent een relatief groot recreatief aanbod met winkels als Intersport, Hunkemöller en Vögele. Ook is er een grote Albert Heijn aanwezig (1.700 m² wvo). Het centrum van Mijdrecht zal de komende jaren worden versterkt door de sloop van de twee verouderde winkelcentra De Lindeboom en Molenhof. De winkelroute wordt aangepast en het winkeloppervlak wordt beperkt uitgebreid met onder andere een nieuwe Hoogvliet-supermarkt op de huidige locatie van de Molenhof. Aalsmeer centrum: het centrum van Aalsmeer (12.500 m² wvo) is iets groter dan het centrum van Uithoorn. Het aanbod bestaat onder andere uit Albert Heijn (1.500 m² wvo), Van Haren, Hema en Action. Recent heeft de Zijdstraat in het centrum van Aalsmeer een opknapbeurt gekregen, onder andere door de opening van een nieuwe Albert Heijn vestiging. Stadshart Amstelveen: Stadshart Amstelveen (50.400 m² wvo) vervult een belangrijke regionale positie. Het aanbod in het centrum is voornamelijk recreatief en van aard, met een belangrijk accent op mode in het midden tot hogere segment. Het Stadshart kent een groot aantal trekkers, waaronder Bijenkorf, Zara, V&D, H&M en C&A. Het winkelcentrum is de afgelopen jaren aanzienlijk opgeknapt door veranderingen in de branchering en het aantrekken van vernieuwende winkelformules/ trekkers. Er zijn plannen om op de langere termijn het Stadshart uit te breiden. Hoofddorp centrum: het centrum van Hoofddorp (73.300 m² wvo) is de afgelopen jaren aanzienlijk uitgebreid en versterkt. Recent is de Markhof opgeleverd, waar modeketen Primark de tweede winkel in Nederland heeft gevestigd. Naast Primark zijn Mediamarkt, V&D en H&M de belangrijkste trekkers.

pagina 21

3.

  

Analyse: Perspectief dorpscentrum Uithoorn In dit hoofdstuk komt het perspectief voor (ontwikkeling van) het dorpscentrum van Uithoorn aan bod. Het hoofdstuk kent de volgende opbouw: Trends & ontwikkelingen (3.1) Vigerend beleid (3.2) SWOT-analyse en SWOT-confrontatie (3.3)

Trends & ontwikkelingen

3.1











In deze paragraaf zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst, zowel in meer algemene zin als voor centrumgebieden van kleine steden als Uithoorn: Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Hierdoor kent Nederland in verhouding tot het buitenland relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner). Deze fijnmazige winkelstructuur staat op de tocht. Schaalvergroting is een dominante trend: de afgelopen vijf jaar daalde het aantal winkels licht, maar nam het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per winkelunit toe van 210 m² naar 252 m² (+20%). Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie – de buurtvoorzieningen en kleine kernen – vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe. Naast de traditionele winkelgebieden komen nieuwe aanbodsvormen op, zoals internetwinkels en trafficvoorzieningen. De detailhandelsbestedingen via internet groeien met dubbele cijfers per jaar, ook in tijden van recessie, en bedragen inmiddels € 3 miljard (bijna 5% van alle non-food detailhandelsverkopen). Het fenomeen internet stoort zich niet aan aankoopplaats en gaat dwars door de bestaande hiërarchie heen. De ‘internetgevoeligheid’ verschilt per branche en per ondernemer. Branches waar internet een groot deel van de totale detailhandelsbestedingen inneemt zijn reisbureaus, elektronicazaken (24%) en boek- en mediawinkels (9%). De afgelopen twee jaar is mode de snelst groeiende branche op internet. Dit vormt een directe bedreiging voor het hart van de binnensteden, maar modewinkels domineren (mode maakt circa twee derde van het aanbod uit op A-locaties). Ook het aankoopgedrag van de consument verandert. Circa 41% van de consumenten oriënteert zich online voordat men offline een aankoop doet. Omgekeerd geldt dat 20% eerst een fysieke winkel bezoekt om alvorens digitaal de aankoop te doen. De consumenten heeft overal en altijd een keur aan communicatiemiddelen ter beschikking. Vrijwel alle Nederlanders, van peuter tot bejaarde, zijn online (93 procent van de Nederlanders); er zijn meer mobiele aansluitingen (19,3 miljoen) dan inwoners. Tablets, TV’s geschikt als computer, en social media komen op. Dat internet als aankoopkanaal een negatieve werking heeft op de vraag naar winkelmeters moge duidelijk zijn. Het veranderd aankoopgedrag en nieuwe communicatiemiddelen bieden ook kansen voor winkeliers en winkelgebieden. Zij die ‘bricks’ and ‘clicks’ met elkaar weten te verweven hebben de toekomst. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) is net gestart met een pilot ‘Nieuwe Winkelen’ in het centrum van Veenendaal. Door de economische crisis staan de omzetten van winkeliers onder druk. Zo liep in 2009 de leegstand op met 9%; in 2010 met 10%. De gemiddelde leegstand bedraagt nu 6,0%. Jarenlang is sprake geweest van stijgende huurniveaus, nu is veelal stabilisatie en daling aan de orde.

pagina 22







De meeste bezoekers van centrumgebieden hebben ‘winkelen’ als primair bezoekmotief. Andere motieven, zoals horecabezoek, cultuur en evenementen worden echter steeds belangrijker. Wil een centrumgebied zich onderscheiden dan is niet alleen het winkelaanbod, maar juist ook het vrijetijdsaanbod doorslaggevend. De combinatie van winkelen en vrije tijd maakt een centrumgebied aantrekkelijker. Veel centra van plaatsen vergelijkbaar met Uithoorn vervullen traditioneel een functie voor de eigen inwoners (lokaal) en omliggende kleinere plaatsen (bovenlokaal). In sommige gevallen ook voor de wijdere regio als er sprake is van een aantrekkelijk, recreatief winkelaanbod in een historisch aantrekkelijke setting (toerisme). Zowel de lokale als bovenlokale functie staat in veel van deze plaatsen onder druk, zo ook in Uithoorn. Zowel centra van hogere orde (bijvoorbeeld Hoofddorp, Amstelveen) als lagere orde (Zijdelwaardplein, Legmeerplein) versterken zich, nieuwe (grootschalige) concentraties verrijzen. Ze knabbelen aan het potentieel van het dorpscentrum van Uithoorn. Wil het dorpscentrum van Uithoorn haar positie bestendigen of versterken dan zal het zich meer dan voorheen moeten richten op: ‐ Doelgroepen: ‚wie is de (potentiële) consument/bezoeker?‛; ‐ ‘Branding’ van het centrumgebied, citymarketing en evenementen; ‐ Verbetering van de kwaliteit van het centrumgebied, waarvoor vaak ingrepen in de bestaande stedelijke structuur noodzakelijk zijn; ‐ Verbreiding van het winkelaanbod met horeca, cultuur en vrijetijdsvoorzieningen. Winkels worden gemiddeld groter (AH XL) en de leegstand in centrumgebieden neemt toe

Bron: depers.nl en Bureau Stedelijke Planning

Vigerend beleid

3.2 







Provincie Noord-Holland Begin 2009 is het provinciale detailhandel- en leisurebeleid vastgesteld, vastgelegd in de gelijknamige nota. De prioriteit van de provincie ligt bij concentratie van detailhandel in hoofdwinkelgebieden. Uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen vinden bij voorkeur in of aansluitend hierop plaats. De provincie is terughoudend voor het ontwikkelen van nieuwe winkelgebieden. Ontwikkelingen groter dan 1.500 m² wvo op perifere locaties en 5.000 m² wvo op binnenstedelijke locaties worden benoemd als grootschalig en moeten derhalve worden voorgelegd aan de regionale adviescommissie. De provincie ziet kwaliteit als een belangrijke concurrentiefactor en beveelt regionale adviescommissies aan om kwaliteitsaspecten mee te wegen in de beoordeling van plannen. Randvoorwaarden waarbinnen nieuwe ontwikkelingen mogen plaatsvinden: de voorziening mag niet leiden tot congestie en parkeerbehoefte moet op de locatie zelf

pagina 23





 



worden opgelost. Grote publiekstrekkers zijn bij voorkeur goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Bundeling van voorzieningen is het uitgangspunt, vooral voor winkels in het doelgerichte en recreatieve segment. Voor de dagelijkse boodschappen zijn solitaire vestigingen soms noodzakelijk. Megasupermarkten (> 2.500 m² wvo) mogen geen ontwrichtende werking hebben op de bestaande structuur. Vestiging kan een alternatief zijn bij nieuwe woonconcentraties waar nog geen detailhandelsstructuur aanwezig is. Stadsregio Amsterdam Het beleid van de Stadsregio Amsterdam is gericht op concentratie van detailhandel in hoofdwinkel-, stadsdeel- of wijkwinkelcentra en op enkele bedrijventerreinen. Solitaire 3 vestigingen binnen stedelijk gebied sluit de Stadsregio in principe uit . Momenteel werkt de Stadsregio aan herziening van het detailhandelsbeleid. In 2010 heeft Bureau Stedelijke Planning in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam, Stadsregio Amsterdam en de Provincie Noord-Holland een onderzoek uitgevoerd naar de beschikbare marktruimte voor de ontwikkeling van detailhandel in zowel de Metropoolregio als geheel als voor de deelregio’s en de grootste gemeenten. Uithoorn behoort samen met Aalsmeer en Haarlemmermeer tot de deelregio Meerlanden. Volgens de onderzoekers is in Meerlanden tot 2020 ruimte voor circa 8.000 tot 29.000 m² detailhandel (niet-autonome ontwikkelingen), vooral in de reguliere detailhandel. Met het huidige PDV/GDV aanbod kan de regio enkele decennia vooruit. Wordt de marktruimte tegenover de planvoorraad in de regio gezet, dan blijkt dat de planvoorraad de marktruimte ruimschoots overstijgt. Gemeente Uithoorn 4 Economische visie (2009) : ‚Met een sterke en vitale economie is Uithoorn in 2020 een aantrekkelijke gemeente om te wonen, te werken en te bezoeken.‛ Om deze ambitie te bereiken heeft de gemeente een zestal speerpunten geformuleerd, waaronder ook de verbetering van de winkelstructuur. In de visie wordt geconstateerd dat de kwaliteit van de winkelgebieden in Uithoorn ondermaats is en niet overeenkomt met de wensen van de huidige consument. Daarnaast is in vrijwel alle branchegroepen sprake van onderbewinkeling. De huidige detailhandelsstructuur biedt voldoende kansen om een verbeteringsslag te kunnen maken. De gemeente kiest primair voor versterking van het dorpscentrum door het vergroten van het winkelaanbod, waaronder uitbreiding van het supermarktaanbod. De wens is om het Amstelplein en het Oude Dorp meer aaneen te smeden, met een gevarieerde mix van recreatief winkelen, horeca en toerisme. De functie van Zijdelwaardplein wordt gezien als een aanvullend winkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen van bewoners van het noordelijk deel van Uithoorn. De ambitie blijft om dit centrum te versterken, vooral door het verbeteren van de omgeving en het parkeren rondom het winkelcentrum. De ideale detailhandelsstructuur op de lange termijn voor Uithoorn bestaat uit één groot en veelzijdig winkelcentrum, terwijl de huidige winkelstructuur een tweepolig karakter heeft (dorpscentrum vs. Zijdelwaard). Op korte termijn is het streven hiernaar echter niet realistisch. Een ander relevant speerpunt voor de detailhandel is de focus op recreatie en toerisme. Een onderdeel hiervan is het versterken van de toeristisch-recreatieve potenties van het Oude Dorp, onder andere door het aanleggen van meer aanlegplaatsen voor boten en het uitbreiden van het aantal voorzieningen (o.a. horeca, terrassen, watergebonden detailhandel, cultuur en evenementen). Daarnaast wordt de ligging aan de Amstel in de promotie verder benadrukt (‘Uithoorn aan de Amstel’).

3

Bron: Regionaal Orgaan Amsterdam (2005), Regionaal detailhandelsbeleid 2006-2010. Detailhandel in het ROA_gebied: selectieve dynamiek. 4 Bron: Gemeente Uithoorn (2009), Economische Visie 2020: SamenWerken.

pagina 24







3.3

5

Detailhandelsstructuurvisie (2009) . In de visie op de detailhandel in de gemeente Uithoorn wordt gestreefd naar een zo compleet mogelijk voorzieningenpakket, zodat de koopkrachtafvloeiing naar omliggende centra wordt beperkt. De gemeente wenst winkels te clusteren in een beperkt aantal centra met voldoende omvang. Gekozen is voor versterking van één van de winkelgebieden (het dorpscentrum) tot hoofdwinkelcentrum voor de hele kern. In het dorpscentrum vormen de dagelijkse boodschappen de basis voor het winkelaanbod, aangevuld door een recreatief en toeristisch aanbod (bij voorkeur langs de Amstel). Daarnaast is de ambitie van de twee delen van het centrum (het Amstelplein en het Oude Dorp) één samenhangend geheel te maken. Het Zijdelwaardplein neemt in de visie een ondersteunende, aanvullende rol aan met als basis de dagelijkse boodschappen. Substantiële uitbreiding van het winkeloppervlakte is in de huidige situatie niet gewenst omdat dit de positie van het dorpscentrum zou ondermijnen. Bij plannen voor herontwikkeling moet in ieder geval meer aandacht komen voor de parkeersituatie, herinrichting en kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en modernisering van de uitstraling van het winkelcentrum. In de visie wordt de winkelfunctie van het Legmeerplein afgewaardeerd en wordt de enige discountsupermarkt van Uithoorn (Aldi) verplaatst naar het dorpscentrum. 6 Volgens onderzoeksbureau BRO is versterking van beide winkelcentra mogelijk, mits het goed op elkaar wordt afgestemd. Hiervoor is een goede fasering nodig en moet er meer aandacht komen voor het onderscheidende vermogen van beide winkelcentra. Een van de aspecten waarop het Zijdelwaarplein zich kan onderscheiden is de focus op doelgericht bezoek en gemak met het accent op de dagelijkse verzorging. 7 Masterplan dorpscentrum Uithoorn (2010) . De provinciale weg N201, die het dorpscentrum van Uithoorn doorsnijdt, wordt binnen enkele jaren omgelegd. In januari 2008 heeft de gemeenteraad van Uithoorn besloten dat er na de omlegging geen doorgaand verkeer meer mogelijk is over het huidige tracé. Het verdwijnen van het autoverkeer uit het centrum van Uithoorn biedt de kans om van het centrum een samenhangend geheel te maken. Uitgangspunt is het versterken van de detailhandelsstructuur en het creëren van een samenhangende en gemengde voorzieningenstructuur (zie tekstkader). Halverwege 2011 is de nieuwe, vrije, busbaan voor de Zuidtangent in gebruik genomen. De busbaan begint bij het busstation van Uithoorn en loopt in westelijke richting de gemeentegrens met Aalsmeer. Met de komst van deze busbaan zijn de huidige bushaltes aan de N201 opgeheven. De voormalige busverbinding die langs de N201 liep is hiermee afgewaardeerd.

SWOT-analyse en SWOT-confrontatie SWOT SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scharen onder de sterke of zwakke punten. Een voorbeeld hiervan is de parkeergelegenheid. Dat wil zeggen dat het punt sterk of zwak is ten opzichte van concurrerende winkelgebieden. Zaken die van ‘buiten’ komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingsgroei- of krimp. 5 6 7

Bron: DTNP (2009), Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Uithoorn. Bron: BRO (2011), Second opinion ontwikkeling winkelcentrum Zijdelwaardplein. Gemeente Uithoorn (2010), Uithoorn aan de Amstel: Masterplan dorpscentrum 2010-2030.

pagina 25

Tabel 5 SWOT-analyse positie centrum Uithoorn Sterkten

Zwakten

 Variatie in centrum- en publieksvoorzieningen en sfeergebieden  Compleet dagelijks en frequent benodigd aanbod en trekkers (Albert Heijn, HEMA)  Goed en ruim parkeren nabij winkels, gratis parkeren

 Doorsnijding N201/hoge verkeersdruk  Zwakke relatie tussen Oude DorpAmstelplein-plein-gemeentehuis -Amstel  Wisselende uitstraling/functionaliteit: Oude Dorp (historisch, achterstallig onderhoud, leegstand) versus Amstelplein (planmatig, compact, functioneel)

Kansen

Bedreigingen

 Ligging aan de Amstel: kansen pleziervaart, waterfrontontwikkeling, horeca, verblijfskwaliteit, events, branding  Ruimte voor (her)profilering / herpositionering door omlegging N201  Gunstige ligging Metropoolregio Amsterdam, hoge dynamiek, forse groei direct inwonerspotentieel: +13% 2010-2030

 Winkelen onder druk als vrijetijdsbesteding o.m. door opkomst internetwinkelen  Versterking concurrerend voorzieningenaanbod binnen en buiten Uithoorn, hoge winkeldichtheid  Excentrische ligging, mogelijke verslechtering autobereikbaarheid centrum

SWOT confrontatie Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen. Zo ontstaat inzicht in de meest veelbelovende mogelijkheden en meest bedreigende situaties voor het dorpscentrum van Uithoorn.

Meest veelbelovend Door de omlegging van de huidige N201 krijgt Uithoorn een uitgelezen kans om het centrum van Uithoorn te herprofileren en herpositioneren. Er is ruimte voor meer winkels, woningen, watersport(faciliteiten), horeca, cultuur, (zakelijke) dienstverlening en evenementen. De ruimtelijk-functionele structuur kan wezenlijk worden verstekt door de twee helften letterlijk met elkaar te verbinden, openbare ruimte (straten, pleinen, gevelbeeld) op te waarderen en de Amstel veel beter te benutten. Niet alleen voor de vaarrecreatie, maar ook voor waterfrontontwikkeling, evenementen en branding. Uithoorn is gunstig gelegen binnen de Metropoolregio Amsterdam; een metropool van 2,3 miljoen inwoners en een aanzienlijk extra bestedingspotentieel van werknemers en (zakelijk) toerisme. Binnen de Metropoolregio vervult de as Haarlemmermeer (inclusief Schiphol)-Amsterdam-Almere de rol van motor in de bevolkings- en economische ontwikkeling in de regio. Ook in Uithoorn is de inwonertoename fors: +13% de komende twee decennia. Het dorpscentrum van Uithoorn kan een meer prominente positie innemen, niet alleen voor de eigen inwoners maar ook voor bijvoorbeeld vaarrecreanten en (verblijfs)toeristen.

Meest bedreigend Het centrumaanbod is ruimtelijk versnipperd. Het functioneren van het dorpscentrum van Uithoorn staat onder druk, de leegstand loopt op, investeringen blijven uit. De positie in het lokaal en regionaal krachtenveld wankelt. Versterking van de voorzieningenstructuur is dringend gewenst en noodzakelijk. Wanneer het centrum geen impuls krijgt zal het in functie verder worden teruggebracht. Sanering van winkelmeters lijkt dan op termijn onafwendbaar, temeer daar detailhandelsbestedingen onder druk staan, onder meer als gevolg van de opkomst van internet en vergrijzing van de bevolking/het potentieel.

pagina 26

Visie op de toekomstige detailhandelsstructuur (Masterplan dorpscentrum) Het Masterplan gaat uit van concentratie van de detailhandel rond het Amstelplein en de Dorpsstraat. De ruimte die vrijkomt door het omleggen van de N201 wordt benut voor versterking van de winkelstructuur. Hierbij blijft het Amstelplein de aangewezen locatie voor grotere winkels en de Dorpsstraat voor kleinere speciaalzaken. Het detailhandelscluster zal fungeren als het hart van het centrum. Voorkeursscenario Centrumlijn

Bron: Masterplan dorpscentrum 2010-2030

De wens is om een aaneengesloten winkelroute te realiseren, met winkels aan beide zijden met een plein. De Dorpsstraat wordt de verbindingsstraat tussen het winkelhart en het recreatiecluster (o.a. horeca) aan het Marktplein en het cultuurcluster (o.a. bibliotheek) aan de Wilhelminakade verderop. Het cultuurcluster en het detailhandelscluster vormen samen een tweepolenstructuur met onderling een sterke uitwisseling, waarvan het recreatiecluster profiteert. Ook is de ambitie om het aantal aanlegplaatsen in de passantenhaven uit te breiden. De omlegging van de N201 zal de bereikbaarheid van het centrum veranderen. Meerdere toevalswegen gaan een rol spelen, zoals de Amsterdamseweg, het voormalige N201 tracé, de Laan van Meerwijk en de Prinses Irenebrug. Naast bereikbaarheid zijn parkeren en openbare ruimte belangrijke aandachtspunten in het Masterplan.

pagina 27

4.





  

Analyse: marktmogelijkheden In de voorgaande hoofdstukken is geconcludeerd dat het dorpscentrum de potentie heeft om uit te groeien tot hét centrum van Uithoorn. De omlegging van de N201 biedt daarvoor een uitgelezen kans. Er is in het Masterplan gekozen voor een divers, gemengd en samenhangend programma waarin de deelgebieden elk een eigen accent krijgen: wonen, winkelen, werken, recreatie, uitgaan en cultuur. In dit hoofdstuk zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in het centrum van Uithoorn gespecificeerd. Hiervoor zijn diverse methoden gebruikt: Analyse winkeldichtheden (4.1): het aanbod van detailhandel en overige voorzieningen per inwoner in Uithoorn, vergeleken met provinciale en landelijke kengetallen. Benchmarkanalyse (4.2): vergelijking van de winkelstructuur (per hoofdbranche) in Uithoorn en het centrum met 59 plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal (20.000 – 30.000 inwoners). Referentieanalyse (4.3): vergelijking van de winkelstructuur in Uithoorn met enkele referentieplaatsen, met een vergelijkbare (tweepolen)structuur. Distributieve berekening (4.4): Uitkomsten eerdere onderzoeken (4.5): Er is geen beste methode. Door juist meerdere methoden te gebruiken, en hieruit een rode draad te destilleren, valt een betrouwbare indicatie van de marktmogelijkheden te geven. In de laatste paragraaf (4.6) zijn de resultaten samengevat en conclusies getrokken over de marktmogelijkheden voor detailhandel en aanverwante functies.

Analyse winkeldichtheden

4.1

 





Uit een vergelijking van de dichtheden (aanbod/inwoners) van detailhandel en ondersteunende voorzieningen in Uithoorn met provinciale en landelijke kengetallen blijkt het volgende: Uithoorn kent voor het aantal inwoners een naar verhouding klein detailhandelsaanbod, 8 zowel in oppervlak als aantal vestigingen. In vrijwel elke hoofdbranche is sprake van een beperkt aanbod per inwoner. Het meest opvallend is het relatief kleine aanbod (in zowel aantal vestigingen als oppervlak) in Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren, Levensmiddelen en Bruin & Witgoed. Ook heeft Uithoorn een naar verhouding klein oppervlak in Warenhuizen (HEMA Amstelplein). Ook in de perifere detailhandelsbranches (PDV) Doe-het-zelf, Wonen en Plant & Dier is het aanbod beperkt. Er zijn weinig branches oververtegenwoordigd in Uithoorn. Opvallend is het grote oppervlak van Overige detailhandel door de aanwezigheid van een grote (sloop)houtspeciaalzaak (Schijf Restoric) en een kringloopcentrum. Daarnaast kent Uithoorn een iets groter aanbod dan gemiddeld in Sport & Spel (o.a. Kampeer Perfect – 850 m² wvo, Intersport Duo – 700 m² wvo), Media (o.a. Van Hilten – 390 m² wvo) en Hobby (o.a. stoffen- en naaimachinewinkel). Per inwoner is in Uithoorn 0,17 m² wvo supermarkt per inwoner aanwezig. Dit is aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde van 0,23 m² wvo per inwoner. Met de komst van een grotere Deen aan het Legmeerplein zal de supermarktdichtheid 8

Een inwoner van Uithoorn heeft gemiddeld 1,1 m² wvo detailhandel tot zijn beschikking, terwijl de ‘winkeldichtheid’ in Noord-Holland 1,7 m² wvo/inw en landelijk 1,9 m² wvo/inw is. Per 1.000 inwoners zijn er gemiddeld 4,5 detailhandelsvestigingen aanwezig, tegenover respectievelijk 7,3 en 7,2 in Noord-Holland en Nederland.

pagina 28



toenemen, maar onder het gemiddelde van 0,23 m² blijven. Uithoorn kent in totaal 5 supermarkten met weinig variatie in formule: 2x Albert Heijn, 2x C1000 en 1x Deen. Een hard discounter (Aldi of Lidl) ontbreekt en is een waardevolle aanvulling. Ook het aanbod van ondersteunende voorzieningen is beperkt. Denk hierbij vooral aan Horeca, Ambacht en Particuliere dienstverlening. Tabel 6 Resultaat vergelijking dichtheden (m² wvo en aantal verkooppunten per inwoner) detailhandel en overige voorzieningen in geheel Uithoorn vs. Noord-Holland en Nederland Sterk ondervertegenwoordigd

Oververtegenwoordigd

Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Levensmiddelen Bruin & Witgoed Warenhuizen (oppervlak) Doe-het-zelf Wonen Plant & Dier Horeca Ambacht Particuliere dienstverlening

Overige detailhandel Sport & Spel Media Hobby

Bron: Locatus, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Benchmarkanalyse

4.2

 







 

Naast de analyse van winkeldichtheden is ook een benchmarkanalyse gemaakt van (centra van) 59 plaatsen tussen 20.000 en 30.000 inwoners. Het volgende valt op: Het totale winkelaanbod in Uithoorn is aanzienlijk kleiner dan in de benchmarkcentra: 28.200 m² wvo tegenover circa 54.000 m² wvo in de benchmarkplaatsen. In het centrum van Uithoorn is ruim 40% van het totale winkelvloeroppervlak van Uithoorn gevestigd. In de benchmarkplaatsen is dit aandeel ongeveer gelijk. Opvallend is echter het grote aandeel winkelvloeroppervlak dat zich buiten het centrum bevindt. Bijna een kwart bevindt zich in ondersteunende buurt- en wijkcentra (Zijdelwaard), terwijl dit in de benchmarkplaatsen gemiddeld slechts 9% is. Uithoorn heeft in vergelijking met de 59 benchmarkcentra een klein winkelaanbod in het centrum: 11.700 m² wvo, tegenover 21.500 m² wvo gemiddeld. Een verschil van 9.800 m² wvo. Ook is het aantal winkels beperkt: 61 tegenover 110. De winkelunits in het centrum van Uithoorn hebben een gemiddelde omvang van 192 m² wvo. Dit is nagenoeg gelijk aan de gemiddelde unitgrootte in de centra van de benchmarksteden (196 m² wvo). In het centrum van Uithoorn is 0,49 m² wvo per inwoner beschikbaar. In de benchmarksteden is dit met 0,87 m² wvo per inwoner aanzienlijk meer. Omgerekend 9 komt dit uit op een verschil van ruim 10.000 m² wvo. Circa 63% van de winkeliers in het centrum van Uithoorn is een zelfstandig 10 ondernemer . In de centra van de benchmarksteden is dit gemiddeld 54%. In het centrum van Uithoorn zijn 2 supermarkten gevestigd. Dit is relatief weinig, gezien er gemiddeld 2,7 supermarkten gevestigd zijn in de centra van de benchmarksteden. Ook in oppervlak en de gemiddelde supermarktomvang blijft het supermarktaanbod in het centrum van Uithoorn achter.

9

Berekening: (0,87-0,49)* 28.123 inwoners Winkelketens met zeven of meer vestigingen (inclusief franchise) behoren tot het filiaalbedrijf, de rest zijn zelfstandigen.

10

pagina 29

Tabel 7 Benchmark detailhandelsstructuur Uithoorn versus 59 benchmarkplaatsen Uithoorn

Benchmark

Totaal aantal winkels Totaal winkelareaal (m² wvo*) Gemiddelde omvang vkp (m² wvo) Aanbod per inwoner (m² wvo/ inw.) Totaal aantal supermarkten Totaal oppervlak supermarkten Gemiddelde omvang supermarkten

114 28.212 248 1,19 5 4.827 965

183 53.973 295 2,20 6 6.216 1.022

Aanbod naar type winkelgebied Centrumgebied (m² wvo) Ondersteunende concentraties (m² wvo) Verspreide bewinkeling (m² wvo) Grootschalige concentratie (m² wvo)

11.693 6.858 9.661 0

21.502 4.766 19.557 8.149

Totaal

28.212

53.973

Aanbod centrum Aantal winkels centrum Winkelareaal centrum Gemiddelde winkelomvang (m² wvo) Aanbod centrum per inwoner (m² wvo/ inw.) Leegstand (aantal vkp) Leegstand (m² wvo) Aandeel zelfstandigen (% van winkels) Aantal supermarkten in centrum Supermarktareaal in centrum ((m² wvo) Gemiddelde omvang supermarkten

61 11.693 192 0,49 14 2.485 63 2,0 1.948 974

110 21.502 196 0,87 12 2.082 54 2,7 3.087 1.185

Bron: Locatus, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Benchmark branchering centrum Uithoorn Naast een vergelijking van de detailhandelsstructuur in absolute zin, is een vergelijking gemaakt van het branchepatroon in het centrum van Uithoorn met de centra van de 59 benchmarkplaatsen (20.000 - 30.000 inwoners). Er is gekeken naar het aanbod per hoofdbranche per inwoner (winkeldichtheid). Hieruit blijkt dat het centrum van Uithoorn per inwoner een opvallend klein aanbod heeft in Kleding & Mode, Levensmiddelen, Schoenen & Lederwaren en Wonen, zowel in oppervlak als in aantal verkooppunten. Daarnaast zijn Huishoudelijk- & Luxe, Sport & Spel, Bruin & Witgoed en Warenhuizen vooral in oppervlak ondervertegenwoordigd. Oververtegenwoordiging komt nauwelijks voor, behalve in de hoofdbranche Hobby (en leegstand).

pagina 30

Tabel 8 Benchmark winkeldichtheden per branche, Uithoorn versus 59 benchmarkplaatsen Oppervlak (m² wvo) per 100 Aantal verkooppunten per inw. 10.000 inw. Centrum Centra Verschil Centrum Centra Verschil Uithoorn plaatsen Uithoorn plaatsen 20-30K 20-30K

4,5 0,2

8,5 16,4 3,9 3,6 19,5 5,6 1,8 4,4 0,3 3,5 0,9 2,3 2,1 3,1 1,5 1,0 7,5 1,5

2,0 -5,9 -0,9 -1,5 -11,6 -4,0 -1,1 -2,8 -0,3 -2,8 0,6 -0,1 -0,4 -2,8 -1,1 -1,0 -3,0 -1,3

5,9 4,6 0,8 0,4 3,0 0,8 1,3 0,8 0,0 0,8 2,1 1,3 1,7 0,8 0,4 0,0 0,8 0,4

4,7 7,3 2,2 0,4 11,7 2,4 2,5 1,9 0,3 1,7 1,0 1,9 1,7 2,1 0,7 0,4 2,6 1,6

1,2 -2,7 -1,3 0,0 -8,8 -1,5 -1,2 -1,0 -0,3 -0,9 1,1 -0,6 -0,1 -1,2 -0,3 -0,4 -1,7 -1,2

49,4

87,3

-37,9

26,2

47,1

-20,9

Leegstand Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Warenhuis Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijk- & Luxe Antiek & Kunst Sport & Spel Hobby Media Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overig

10,5 10,5 3,0 2,1 7,9 1,6 0,7 1,6

Totaal

0,7 1,5 2,2 1,7 0,3 0,4

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Voor de niet-detailhandelsfuncties valt op dat in het centrum van Uithoorn naar verhouding weinig aanbod is in Ambacht, Financiële instellingen en Particuliere dienstverlening. Tabel 9 Benchmark dichtheden niet-detailhandelsfuncties, centrum Uithoorn Hoofdbranche Horeca Cultuur Ontspanning Verhuur Ambacht Financiële Instelling Particuliere Dienstverl. ATM

Aantal verkooppunten per 10.000 inwoners Centrum Uithoorn Centra plaatsen 20-30K inwoners 9,3 9,2 0,0 1,0 0,4 0,6 0,4 0,2 3,0 5,1 0,8 2,8 3,0 4,6 2,1 3,3

Totaal

19,0

26,7

Verschil

0,1 -1,0 -0,2 0,2 -2,2 -1,9 -1,6 -1,1 -7,7

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

4.3

Analyse referentieplaatsen Tot slot is uit de 59 benchmarkplaatsen is een selectie gemaakt van 5 referentieplaatsen met een ongeveer vergelijkbare structuur, namelijk een dorpskern met daarnaast een

pagina 31

sterk, groot wijkwinkelcentrum of een andere vergelijkbare winkelconcentratie. Het gaat om de plaatsen Oegstgeest, Castricum, Heiloo, Noordwijk en Hoogezand. Van de bovengenoemde plaatsen heeft Uithoorn één van de kleinste centrumgebieden. Het centrum van Uithoorn is ruim 1.500 m² wvo kleiner dan de referentiecentra. Ook winkelcentrum Zijdelwaard is kleiner (ca. 900 m² wvo) dan de wijkwinkelcentra in de andere kernen. De grootste centrumgebieden in de referentieset zijn Hoogezand en Noordwijk, met elk een omvang van circa 17.500 m² wvo, bijna 6.000 m² wvo groter dan Uithoorn. Beide centra hebben echter een iets ander profiel dan het centrum van Uithoorn: Hoogezand heeft een sterkere regiofunctie en Noordwijk heeft een meer toeristisch karakter. De gemiddelde unitgrootte is zowel in het centrum als Zijdelwaard relatief groot. Dit is te verklaren door het (deels) planmatige karakter van beide winkelgebieden. Daarnaast is ook in deze vergelijking de filialisering in het centrum van Uithoorn aan de lage kant (38% tegenover 43%). Zijdelwaard kent van de vergeleken wijkwinkelcentra de hoogste filialiseringsgraad (77% tegenover 46%). Tabel 10 Analyse aanbod centrum en groot ondersteunend winkelcentrum in referentieplaatsen Omvang (m² wvo)

Filialisering

Gemiddelde unitgrootte (m² wvo) Wijkwc Centrum Wijkwc

Centrum

Wijkwc

Centrum

Uithoorn Castricum Heiloo Hoogezand Noordwijk (Zh.) Oegstgeest

11.693 11.688 12.068 17.384 17.387 7.580

6.858 8.703 5.596 8.603 8.399 7.566

38% 26% 47% 71% 38% 31%

77% 66% 35% 37% 43% 50%

192 148 198 198 141 125

254 171 160 261 159 194

Gemiddeld (ex. Uithoorn)

13.221

7.773

43%

46%

159

184

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Distributieve berekeningen

4.4

 

Tot slot is een distributieve berekening gemaakt van de aanwezige marktruimte in het centrum van Uithoorn. Er is uitgegaan van twee scenario’s: De huidige situatie, rekening houdend met het bestendigen van de positie; Een ambitiescenario, waarin het dorpscentrum van Uithoorn in 2020 een plaatsverzorgende functie bekleedt en het potentieel nog aanzienlijk toeneemt. De berekening is zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector gemaakt. Voor de dagelijkse sector is de methode beter bruikbaar omdat het een vrij homogene sector is en er op basis van landelijke kencijfers en de ondernemersenquête een redelijk betrouwbare berekening kan worden gemaakt. Dit geldt veel minder voor de nietdagelijkse sector.



Bij de berekening van de distributieve ruimte zijn diverse kengetallen gehanteerd die hieronder kort worden toegelicht: Er is voor de huidige situatie uitgegaan van de huidige verzorgingsfunctie (centrum, Thamerdal, Kootpark, Meerwijk, Amstelhoek) en inwoneraantal van 12.245. In de toekomstige situatie voor 2020 is uitgegaan van een plaatsverzorgende functie en een groei van het inwoneraantal van 29.055 naar 30.955 (+1.900).

pagina 32







Bestedingen aan dagelijkse artikelen van € 2.452 per hoofd van de bevolking per jaar en € 3.221 voor niet-dagelijkse artikelen. Dit cijfer is gebaseerd op gegevens van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en het CBS. Een geschatte koopkrachtbinding van 80% en een koopkrachttoevloeiing van 20% voor de dagelijkse sector en 35% en 30% voor de niet dagelijkse sector in 2010. Een koopkrachtbinding van 50% en een koopkrachttoevloeiing van 15% voor de dagelijkse sector en 25% en 25% voor de niet dagelijkse sector in het ambitiescenario 2020. Een gemiddelde, hier als normatief te beschouwen, vloerproductiviteit van € 7.625 voor het dagelijkse en € 2.419 voor het niet dagelijkse segment. De vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde winkel per jaar en per m² wvo moet omzetten om gezond te functioneren. Deze cijfers zijn gebaseerd op gegevens van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Tabel 11 Distributieplanologische berekening Uithoorn, huidige situatie 2010, maxima Dagelijks

Niet-dagelijks

Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel in € mln.

12.245 2.452 € 30,0

12.245 3.221 € 39,4

Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen in € mln. Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing in € mln. Totale bestedingen in € mln.

80% € 24,0 20% € 6,0 € 30,0

35% € 13,8 30% € 5,9 € 19,7

7.625 3.938 3.199

2.419 8.152 6.009

739

2.143

Norm. Vloerproductiviteit in €/m² wvo per jaar Haalbaar aanbod m² wvo Gevestigd aanbod m² wvo Uitbreidingsruimte m² wvo

Tabel 12 Distributieplanologische berekening Uithoorn, ambitie 2020, maxima Dagelijks

Niet-dagelijks

Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel in € mln.

30.955 2.452 € 75,9

30.955 3.221 € 99,7

Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen in € mln. Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing in € mln. Totale bestedingen in € mln.

50% € 38,0 15% € 6,7 € 44,6

25% € 24,9 25% € 8,3 € 33,2

Norm. Vloerproductiviteit in €/m² wvo per jaar Haalbaar aanbod m² wvo Gevestigd aanbod m² wvo

7.625 5.855 3.199

2.419 13.739 6.009

Uitbreidingsruimte m² wvo

2.656

7.730

Uit de distributieve berekening blijkt dat in de huidige situatie en verzorgingsfunctie de uitbreidingsruimte beperkt is tot maximaal 2.900 m² wvo. In het meest ambitieuze scenario loopt de theoretische maximale uitbreiding op tot ruim 10.000 m² wvo.

pagina 33

Uitkomsten eerdere onderzoeken

4.5

In de afgelopen jaren hebben drie bureaus de marktruimte voor detailhandel benaderd in Uithoorn en het dorpscentrum. Deze cijfers zijn grotendeels gebaseerd op distributieplanologische berekeningen, waarbij verschillende uitgangspunten zijn gehanteerd met betrekking tot onder andere inwonertal en koopkrachtbinding- en toevloeiing. Zie onderstaande tabel. Tabel 13 Tabel ingeschatte marktruimte in eerder uitgevoerde onderzoeken Bureau

Dagelijks (heel Uithoorn, m² wvo)

DTNP WPM

HBD

Niet-dagelijks (dorpscentrum, m² wvo)

Opmerkingen

700 – 1.500 2.500

2.600 2.800 2015: 5.000 – 6.000 m² wvo door toename koopkrachtbinding en inwonertal 2.750 Ruime mogelijkheden Regiofunctie en toename inwonertal (Legmeer-West)

Bron: BRO, 2011

Alle bureaus becijferen een aanzienlijke marktruimte van 1.500 tot 2.750 m² in de dagelijkse detailhandel (te verdelen over het dorpscentrum en Zijdelwaard) en 2.600 tot 6.000 m² wvo voor de niet-dagelijkse sector, in beginsel voor het dorpscentrum.

Conclusies

4.6  



 

Uit de analyses uit dit hoofdstuk ontstaat het volgende beeld: Uithoorn heeft een beperkt detailhandelsaanbod gerelateerd aan het aantal inwoners. Dit geldt zowel voor de gemeente als geheel als voor het dorpscentrum. De beperkte omvang van het dorpscentrum heeft mede te maken met het sterke krachtenveld waarin Uithoorn opereert, met grotere centra in de nabijheid (Aalsmeer, Mijdrecht, Amstelveen en Hoofddorp) en de aanwezigheid van een sterk wijkwinkelcentrum Zijdelwaard met een min of meer vergelijkbaar dagelijks aanbod. In enkele branches is er in oppervlak en aantal verkooppunten echter sprake van een opvallend groot ‘tekort’ in zowel aantal vestigingen en oppervlak: ‐ Kleding & Mode; ‐ Schoenen & Lederwaren; ‐ Levensmiddelen: de supermarktdichtheid in heel Uithoorn en in het centrum is relatief laag. In het centrum zijn naar verhouding weinig supermarkten gevestigd en het gemiddelde oppervlak van de supermarkten is klein. ‐ Wonen. Daarnaast zijn Huishoudelijk & Luxe, Sport & Spel, Bruin & Witgoed en Warenhuizen ondervertegenwoordigd, vooral in oppervlak. Ook het aanbod van ondersteunende voorzieningen is beperkt. Denk hierbij vooral aan Horeca, Ambacht, Financiële instellingen en Particuliere dienstverlening. Alle gebruikte methoden en eerdere onderzoeken wijzen op uitbreidingsruimte voor het dorpscentrum van Uithoorn. Afhankelijk van de gebruikte methode ligt de (theoretisch) becijferde uitbreidingsruimte tussen de 2.600 en ruim 10.000 m² wvo, waarvan maximaal 1.500 tot 2.750 m² wvo levensmiddelen/ supermarkten. Met de toevoeging van het maximum komt het dorpcentrum van Uithoorn overeen met het gemiddelde in de benchmarkplaatsen.

pagina 34



Een uitbreiding van 10.000 m² lijkt voor het dorpscentrum van Uithoorn niet weggelegd gegeven het lokale en regionale krachtenveld. Een uitbreiding van 2.600 m² wvo of minder (< 20% toename) zal de functie van het centrum van Uithoorn niet wezenlijk veranderen. Een optimale en verantwoorde uitbreiding zal het midden houden tussen beide uitersten en taakstellend tussen de 5.000 en 6.000 m² wvo liggen, een toename van 40 tot 50% van het winkelareaal. Met een dergelijke uitbreiding bedraagt het winkelareaal in het centrum van Uithoorn maximaal 17.500 m² wvo. Hiermee is deze vergelijkbaar met centra van Hoogezand (minder inwoners, maar grotere regiopositie) en Noordwijk (vergelijkbaar inwonertal, iets sterker toeristisch profiel). Een dergelijke uitbreiding gaat niet vanzelf en vereist een forse en vereende krachtinspanning, gepaard gaande met een hoog ambitieniveau. Hier is dieper op ingegaan in hoofdstuk 1.

pagina 35

Bijlage 1 Het BSR®-model (The SmartAgent Company) De term BSR®-model staat voor ‘Brand Strategy Model’. In de jaren ’80 werd deze methode vooral gebruikt voor de marketing van consumentenproducten, zoals de naam al aangeeft. Inmiddels heeft het model zich ook in tal van andere domeinen bewezen en is gebleken dat het model breed toepasbaar is, zowel voor de marketing van producten en diensten, als ook voor onderwerpen als woonbeleving en de positionering van winkelcentra. Vier belevingswerelden Steeds vaker zien we dat sociodemografische achtergronden, zoals leeftijd, opleiding en inkomen, onvoldoende verklarend zijn voor consumentengedrag. Keuzes van consumenten worden meer en meer bepaald door lifestyle en emoties, waarden en normen. Het BSR®-model is een psychografisch model waarin met deze sociologische factoren rekening wordt gehouden. Door middel van twee dimensies wordt onderscheid aangebracht tussen individuen op basis van hun belevingswereld. De positie van individuen wordt bepaald aan de hand van een gevalideerde vraagstelling.

Bron: SmartAgent

Door de twee dimensies ontstaan twee kwadranten die ook wel ‘motivationele’ segmenten of belevingswerelden worden genoemd. De horizontale as is de sociologische dimensie, waarmee het onderscheid tussen individualisten/ego-oriëntatie en groepsgerichte/sociale oriëntatie wordt gemaakt. De verticale as kan getypeerd worden als de psychologische dimensie waarmee het onderscheid tussen extravert/openstellend versus introvert/afsluitend kan worden gemaakt.

pagina 36

Personen vallen nooit volledig in het ene of andere kwadrant. Het gaat erom te bepalen met welk kwadrant iemand de meeste affiniteit heeft; waar iemand zich het meest thuis voelt of mee verbonden voelt. Voorkeuren voor merken, winkeltypen of formules, kranten, tijdschriften of TV-zenders kunnen hier vaak aan worden verbonden. Ter verduidelijking is in de bijlage per belevingswereld een moodboard opgenomen. Belevingswerelden en de retailbeleving Elke belevingswereld heeft in de retailbeleving zijn eigen focus. Zo stelt een ‘rode’ consument prijs op innovatieve en specialistische boetiekjes en staat ‘fun’ tijdens het winkelen bovenaan. Deze groep is vooral te vinden in de grote steden. Voor de ‘blauwe’ consument zijn exclusieve merken en service bijvoorbeeld belangrijk, terwijl de ‘gele’ en ‘groene’ consument meer focussen op prijs. Hierbij heeft ‘geel’ bijvoorbeeld de voorkeur voor de grote retailketens en warenhuizen en ‘groen’ meer voor vertrouwde, lokale winkels. The SmartAgent Company beschikt over een database (SmartGIS) met het demografischen leefstijl profiel van inwoners van alle 450.000 postcodes in Nederland. Op basis van deze database kan inzicht gekregen worden in de aanwezigheid van de verschillende belevingswerelden in een bepaald gebied en de verhouding daartussen. In onderstaande figuren staan voor de dominante leefstijlen in Uithoorn de winkelvoorkeuren samengevat.

pagina 37

pagina 38

pagina 39

Bijlage 2 Tabellen Tabel a Geïnterviewde personen dorpscentrum Uithoorn Naam

Positie

Piet Visser Kees Veltman Gerard Krijtenberg

C1000, voorzitter Winkeliersvereniging Uithoorn aan de Amstel Buurtbeheer Centrum Uithoorn Oud-ondernemer, oud-voorzitter Winkeliersvereniging Uithoorn aan de Amstel en eigenaar Albert Heijn, voorzitter Winkeliersvereniging Amstelplein EKZ Makelaars

Jos van den Berg Chris van Zantwijk

Tabel b Bevolkingskenmerken primair en secundair verzorgingsgebied aantal 0-15 15-25 25-45 45-65 65+ (%) inw. jr. (%) jr. (%) jr. (%) jr. (%)

% niet- gem. ink. west. inw./jaar allocht. (€)*

Primair Centrum Thamerdal Kootpark Meerwijk Gebied bij Uithoorn (Amstelhoek)

12.245 985 3.200 875 6.185 1.000

19 12 17 26 21 19

13 12 11 8 12 10

26 35 24 39 24 27

29 27 26 22 32 30

13 14 22 5 10 14

7 8 12 7 5 3

14.700 15.000 13.000 16.100 15.100 16.000

Secundair Zijdelwaard Legmeer Legmeer-West Amsteldijk De Kwakel Primair + secundair Nederland

16.810 7.535 4.035 1.075 240 3.925 29.055

19 18 17 26 18 20 19

10 10 10 7 13 12 11

26 24 27 49 27 25 26

27 25 30 15 33 30 28

18 24 16 3 8 13 16

10 15 8 7 3 3 9

14.900 14.400 16.000 n.b. 13.400 14.700 14.800

16.485.790

18

12

27

28

15

11

13.300

Bron: CBS Statline, bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 40

Tabel c Benchmark branchepatroon centrum Uithoorn, detailhandel Omvang (m² wvo) Aantal verkooppunten Centrum Plaatsen Referen- Centrum Plaatsen ReferentUithoorn 20.000tiecentra Uithoorn 20.000iecentra 30.000 30.000 inw inw Leegstand Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Warenhuis Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijk- & Luxe Antiek & Kunst Sport & Spel Hobby Media Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overig

9% 21% 4% 2% 10% 2% 1% 3% 0% 6% 1% 3% 7% 1% 2% 4% 7% 17%

10% 19% 4% 5% 23% 6% 2% 5% 1% 4% 1% 3% 2% 4% 2% 2% 9% 2%

10% 17% 5% 3% 25% 4% 2% 4% 1% 4% 1% 2% 3% 2% 2% 1% 11% 2%

13% 22% 5% 1% 12% 2% 3% 4% 0% 4% 4% 5% 7% 2% 3% 2% 6% 5%

10% 15% 4% 1% 24% 5% 5% 4% 2% 4% 2% 4% 4% 5% 2% 1% 6% 4%

9% 14% 5% 1% 28% 4% 4% 2% 2% 4% 2% 3% 5% 3% 1% 1% 8% 3%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Legenda Sterk ondervertegenwoordigd in vergelijking met benchmark Sterk oververtegenwoordigd in vergelijking met benchmark

Tabel d Benchmark branchepatroon centrum Uithoorn, niet detailhandelsfuncties Hoofdbranche

Aantal verkooppunten Plaatsen 20.00030.000 inwoners 38% 35% 3% 4% 6% 5% 1% 2% 19% 20% 11% 9% 12% 16% 11% 9%

Centrum Uithoorn

Horeca Cultuur Ontspanning Verhuur Ambacht Financiële Instelling Particuliere Dienstverl. ATM Eindtotaal

100%

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Legenda Sterk ondervertegenwoordigd in vergelijking met benchmark Sterk oververtegenwoordigd in vergelijking met benchmark

pagina 41

100%

Referentiecentra 35% 4% 3% 1% 22% 10% 15% 11% 100%