BUREAU STEDELIJKE PLANNING
SILODAM 1E 1013 AL AMSTERDAM 020 - 625 42 67 WWW.STEDPLAN.NL
[email protected]
Onderzoek relocatie Albert Heijn Slinge Rotterdam
Eindrapportage
1 december 2010
LID NIROV KVK 29048410
AMSTERDAM GOUDA
Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Drs. Saskia Koene Voor meer informatie: Aart Jan van Duren,
[email protected]
In opdracht van: Gemeente Rotterdam PMB De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2010.A.560
pagina 2
Inhoudsopgave
1
Inleiding
4
Lokale vraag- en aanbodverhoudingen
5
1.1 Aanbod 1.2 Vraag 2
Perspectief winkelcentrum Zuidwijk
13
2.1 Trends en ontwikkelingen 2.2 Confrontatie vraag-aanbod 2.3 Conclusies 3
Scenarioanalyse
20
3.1 Scenario 1: verplaatsing Albert Heijn naar Asterlo 3.2 Scenario 2: geen verplaatsing Albert Heijn 3.3 Afweging scenario’s 4
Conclusies en aanbevelingen
22
pagina 3
Inleiding Ahold Vastgoed wenst de Albert Heijn die momenteel is gevestigd aan de Slinge 191 in Rotterdam te reloceren naar de Asterlo-locatie, iets westelijker aan de Slinge, en te vergroten van de huidige 1.500 m² bvo (waarvan 200 m² bvo in de kelder) naar ca. 1.800 m² bvo. Ook maken 2 dagwinkels onderdeel uit van de planvorming op de Asterlolocatie. Samen gaat het om een ontwikkeling van ca. 2.400 m² bvo aan winkelruimte. Voor de ontwikkeling van deze locatie gaat op korte termijn de bestemmingsplanprocedure van start. Omdat de geprojecteerde detailhandel op de Asterlo-locatie groter is dan 2.000 m² bvo dient, als gevolg van wat het provinciaal beleid voorschrijft bij uitbreidingen groter dan 2.000 m² in bestaande winkelcentra, het bestemmingsplan vergezeld te gaan van een distributieplanologisch onderzoek (DPO). Het initiatief wordt gehonoreerd als uit het onderzoek blijkt dat er door de realisatie van het initiatief geen sprake is van duurzame ontwrichting. Ook is het DPO nodig bij het advies van het REO, het RegionaalEconomisch Overleg. Het projectmanagementbureau van de gemeente Rotterdam heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd het initiatief distributief te toetsen. Het voorliggende rapport is het verslag van dit onderzoek. Vraagstelling Het onderzoek waarvan in dit rapport verslag wordt gedaan geeft antwoord op de volgende vragen:
‚Is de herontwikkeling van de locatie Asterlo aan de Rotterdamse Slinge tot supermarkt markttechnisch en distributief te verantwoorden? Wat zijn de effecten van de verplaatsing van Albert Heijn, zowel in distributief opzicht als in ruimtelijk opzicht? En: wat is de meest gewenste en markttechnisch haalbare invulling van de achter te laten locatie van Albert Heijn?‛ Leeswijzer Het onderzoeksrapport kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 1 worden de lokale vraag-aanbodverhoudingen geschetst. In dit hoofdstuk wordt het verzorgingsgebied van promenade Zuidwijk gedefinieerd, worden vraag en aanbod beschreven, en het krachtenveld met omliggende winkelgebieden. Hierbij komen de bevolkingskenmerken, het detailhandelsaanbod en de detailhandelsplannen in de omgeving aan bod. In hoofdstuk 2 staat het perspectief van winkelcentrum Zuidwijk centraal. Welke toekomst gaat het winkelcentrum tegemoet en welke ingrepen c.q. verbeteringen zijn daarvoor nodig? In hoofdstuk 3 wordt een analyse gemaakt van de effecten van een tweetal scenario’s op het functioneren van winkelpromenade Zuidwijk. Het ene scenario betreft de voorgenomen verplaatsing van Albert Heijn naar de Asterlo-locatie, en in het andere scenario blijft Albert Heijn op de huidige locatie gevestigd, en blijft de structuur zoals die nu is. In hoofdstuk 4 worden de belangrijkste conclusies van het onderzoek samengevat.
pagina 4
1
Lokale vraag- en aanbodverhoudingen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag- en aanbodverhoudingen in het gebied rondom de promenade Zuidwijk en de omliggende winkelgebieden. Hierbij komen de bevolkingskenmerken, het detailhandelsaanbod en de detailhandelsplannen in de omgeving aan bod.
1.1
Aanbod Winkelpromenade Zuidwijk is gelegen aan de doorlopende weg Slinge die de centrale as vormt in de Charloise wijken Zuidwijk en Pendrecht. De Slinge loopt van de Groene Kruisweg in het westen naar de Dordtsestraatweg in het oosten. De winkelpromenade bevindt zich in het gedeelte tussen de Zuiderparkweg en de Langenhorst. Het winkelgebied bestaat uit een langgerekt eenzijdig (aan de noordzijde) bewinkeld lint met (van oudsher) aan weerskanten een plein met een kleine clustering van detailhandel. Aan de oostkant is dit rondom de Langenhorst/Vaerhorst en aan de westkant ligt het plein tussen Asterlo en Meyenhage. Het gehele wijkwinkelcentrum beschikt over circa 7.800 m² winkelvloeroppervlak (wvo) aan detailhandel en heeft een verzorgende functie voor de ruim 12.200 inwoners uit de wijk Zuidwijk. Het winkelcentrum wordt door Locatus aangeduid als ‘binnenstedelijke winkelstraat’ en heeft een wijkverzorgende functie. In het winkelcentrum zijn vooral winkels in de dagelijkse sector gevestigd. Zo’n 45% van het aanbod (in m² wvo) behoort tot de hoofdbranches levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Dit aanbod wordt geschraagd door de twee in het winkelgebied gevestigde supermarkten. Naast de Albert Heijn (956 m² wvo) is er ook een Plus (1.026 m² wvo) gevestigd, aan de oostzijde van het winkelgebied. Sinds de ombouw van Edah naar Plus (in 2007) zijn beide supermarkten niet werkelijk complementair aan elkaar. Qua prijs en serviceniveau bevinden ze zich allebei in het hogere full-service segment. Naar moderne maatstaven zijn zowel Albert Heijn en Plus relatief klein van omvang voor het vervullen van een wijkverzorgende functie. Het supermarktaanbod wordt aangevuld met een groot aantal (vers)speciaalzaken. Opvallend is het grote aantal zelfstandige ondernemers die vertegenwoordigd zijn in alle branches. Van alle detailhandel is circa 70% een zelfstandig ondernemer. Een aantal van deze ondernemers biedt een zeer specialistisch aanbod waarmee ze ook bezoekers van buiten Zuidwijk weten te trekken, zoals Banketbakkerij van Beek, Scharrelslagerij Bontenbal en slagerij Norbert’s Irish Beef. Andere (bekende) winkels in het winkelgebied zijn landelijke winkelketens, zoals Mitra, Primera, Marskramer, Intertoys en de Readshop.
pagina 5
Figuur 1.1 Trekkers in Winkelpromenade Zuidwijk
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv 1
Elke vrijdag is er op de locatie Asterlo gedurende de hele dag een weekmarkt met 78 kramen. Deze markt bestaat al sinds 1977 en wordt gezien als een belangrijk onderdeel van de identiteit van de wijk. De markt heeft een divers aanbod zoals groenten en fruit, kaas, bloemen en vis. Op de Slinge is ook het Lokaal Cultuur Centrum ‘Larenkamp’ gevestigd. Dit centrum voorziet de wijk van activiteiten, fungeert als bibliotheek en is tevens een ontmoetingsplek voor verschillende doelgroepen. Het is een groot opvallend gebouw dat het bewinkelde lint doorbreekt en feitelijk in twee delen ‚hakt‛, het westelijk deel, tussen Asterlo en Larenkamp, en het oostelijk deel, tussen Larenkamp en Meyenhage. Het oostelijk deel herbergt met de beide supermarkten de belangrijkste dagelijkse trekkers. Kenmerkend voor de Slinge is tevens de aanwezigheid van een klein cluster van modezaken rondom de kledingzaak van Coen Moulijn, aan de Langenhorst. In totaal zijn er in het winkelcentrum 7 zaken die tot de hoofdbranche Kleding & Mode wordt gerekend, samen goed voor zo’n 10% van het totale winkelvloeroppervlak. Er zijn verschillende horecagelegenheden in het winkelcentrum. Een aantal daarvan heeft tevens een afhaal/bezorgservice. Verder is er een afwisselend aanbod van dienstverleners zoals bijvoorbeeld een aantal kappers, een reisbureau, een verloskundige, verschillende makelaars en een juwelier. Functioneren winkelpromenade Zuidwijk De gehele winkelstraat is levendig en druk, maar veel winkelinterieurs zijn verouderd. De leegstand ligt met 5% van het oppervlak rond het gemiddelde. De winkelstrip heeft ook een wat rommelige uitstraling, mede veroorzaakt door het feit dat het hier gaat om versnipperd eigendom, waardoor een uniforme uitstraling ontbreekt. Momenteel wordt door een aantal eigenaren de luifels opgeknapt, wat een aanzienlijk betere uitstraling geeft. Door de langgerekte structuur van de winkelpromenade zijn de loopafstanden groot, ontbreekt het aan een logische routing tussen de verschillende branches en ontbreekt een duidelijk ‘hart’ van het winkelcentrum. Door deze ruimtelijke structuur van de detailhandel is het winkelcentrum ook kwetsbaar. Het sterkste deel van het winkelgebied ligt oostelijk van de Larenkamp, met de twee supermarkten als trekker en 1
De Etos, gevestigd op de hoek van de Slinge en Meyenhage, staat nog op de kaart, maar is zeer onlangs gesloten. Hier is nu een fietsenzaak gevestigd.
pagina 6
een redelijk compleet aanbod in dagelijkse artikelen en doelgericht niet-dagelijks. Aan de westzijde van de Larenkamp is het aanbod divers maar incompleet. Aan de uiterste westkant van het winkelgebied, Asterlo, zijn de warenmarkt en een klein cluster van versaanbod te vinden, maar dit gebied is gescheiden van de Slinge door de sporthal. Bovendien ontbreken hier landelijke winkelketens. De lengte van het winkelgebied, circa 1 kilometer, en de verschillende onderbrekingen in het bewinkelde lint, zoals het cultuurcentrum, de sporthal en diverse dienstverleners, zorgen voor een onsamenhangende uitstraling. Cultuurcentrum Larenkamp en Slinge-West
Bron: Bureau Stedelijke Planning bv
In en nabij het winkelgebied zijn voldoende (gratis) parkeerplaatsen. Op de Slinge zelf is mogelijkheid voor langsparkeren. Daarnaast zijn er parkeermogelijkheden bij sporthal Asterlo en bij de Plus aan de Schere. Het goede parkeren wordt, samen met de goede bereikbaarheid, als het grote pluspunt gezien van het winkelgebied. Ondernemers geven echter aan dat het parkeerbeleid te soepel wordt gehanteerd en dat op deze manier langparkeerders niet geweerd worden. Hierdoor kan sprake zijn van een gebrek aan parkeercapaciteit op piekmomenten. Uit het koopstromenonderzoek uit 2004 blijkt dat circa 76% van de uitgaven van de inwoners van Zuidwijk aan dagelijkse boodschappen belandt in de kassa’s van het winkelaanbod in de wijk. Met een koopkrachtbinding van 76% weet winkelcentrum 2 Zuidwijk dus meer dan driekwart van de lokale bestedingen aan zich te binden. 3 Afvloeiing vindt vooral plaats richting Barendrecht (7%) , Plein 1953 in Pendrecht (3%), stadsdeelwinkelcentrum Zuidplein (2%) en de Boulevard Zuid in Feijenoord (3%). Ofschoon het dagelijkse winkelaanbod in het centrum vooral een functie heeft voor de inwoners van Zuidwijk, is ook sprake van substantiële toevloeiing van buiten de wijk. Deze komen vooral uit de kleine wijk Zuiderpark (40% van de bestedingen van deze wijk komen van de ca. 1.200 inwoners van deze wijk) en de wijk Pendrecht (11% van de ca. 12.000 inwoners van deze wijk). De oriëntatie vanuit Tarwewijk (ca. 11.000 inwoners) is met 2% beperkt. Uit de klantherkomstgegevens van Albert Heijn aan de Slinge blijkt ook de substantiële toevloeiing van bestedingen van buiten de wijk. Ruim 40% van de omzet van deze Albert Heijn-vestiging is afkomstig van buiten de wijk, vooral uit Vreewijk en
2
Bron: Gemeente Rotterdam (2005), Winkelatlas Rotterdam. Voor Barendrecht worden geen winkelgebieden onderscheiden, maar de verwachting is dat vooral de noodwinkel van Albert Heijn in de VINEX-locatie Carnisselanden hierin een grote rol speelde. Sinds 2004 is hier echter winkelcentrum Carnisse Veste geopend, met onder meer een grote Albert Heijn en een grote Jumbo-supermarkt, waardoor de koopkrachtafvloeiing naar Barendrecht ook in de dagelijkse sector momenteel hoger zal liggen dan in 2004 is gemeten. 3
pagina 7
Pendrecht (samen ruim meer dan 10%). Ook uit wijken als Oud-Charlois, Lombardijen en Carnisse komt een substantieel aantal klanten (samen goed voor zo’n 7% van de omzet). Voor de niet-dagelijkse inkopen zijn de bewoners van Zuidwijk met name gericht op het centrum van Rotterdam en Boulevard Zuid in Feijenoord (in totaal circa 58%). Slechts een minderheid van de inwoners gaat voor de niet-dagelijkse aankopen naar 4 winkelpromenade Zuidwijk. Resumerend geldt dat voor de dagelijkse sector vanuit Pendrecht meer omzet toevloeit naar Zuidwijk dan er naar Pendrecht afvloeit. Dit wordt bevestigd door de klantherkomstgegevens van Albert Heijn. Albert Heijn aan de Slinge trekt meer klanten uit Pendrecht dan Albert Heijn aan de Krabbendijksestraat, nabij Plein 1953, uit Zuidwijk trekt. Winkelcentrum Zuidwijk is met andere woorden in staat ook in de dagelijkse sector veel klanten van buiten de wijk aan zich te binden. Concurrerende winkelcentra
Plein 1953 Op een afstand van circa twee kilometer, in het verlengde van de Slinge, ligt Plein 1953 in het hart van Pendrecht. Dit winkelcentrum is beduidend kleiner (4.600 m² wvo) dan winkelpromenade Zuidwijk. De uitstraling en de toegankelijkheid zijn vergelijkbaar en er is een ruim aanbod in parkeermogelijkheden. Rondom het plein zijn drie supermarkten gevestigd; Albert Heijn (1.000 m² wvo), Plus (1.400 m² wvo) en Aldi (750 m² wvo). Andere aanbieders op het gebied van dagelijkse boodschappen zijn beperkt aanwezig. Op en rond Plein 1953 bevinden zich enkele sterke niet-dagelijkse trekkers. Recent heeft Action zich hier gevestigd in een oud garagepand, met een oppervlak van 1.100 m². Daarnaast beschikken Blokker, Wibra en een grote ‘dierensupermarkt’ van 900 m² wvo over een vestiging in het winkelgebied. Naast de aanwezigheid van Action is de aanwezigheid van supermarkt Aldi een belangrijke troef voor Plein 1953. Deze supermarkt heeft een aanbod in een lager prijssegment, wat goed aanslaat bij het bevolkingsprofiel in de omgeving. Een dergelijke supermarkt ontbreekt in winkelpromenade Zuidwijk.
Carnisse Veste Winkelcentrum Carnisse Veste (10.800 m² wvo) is gelegen in Vinex-wijk Carnisselande in Barendrecht, net ten zuiden van de A15. Het winkelcentrum is vanuit Zuidwijk goed bereikbaar, op circa 10 minuten rij-afstand via de Langenhorst. Carnisse Veste is groter dan winkelpromenade Zuidwijk en heeft een onderscheidend aanbod aan winkels die zich richten op de dagelijkse aankopen, waaronder een AH XL (2.000 m² wvo) en een Jumbo (1.400 m² wvo). In het winkelcentrum is de hoofdbranche Kleding & Mode ruimschoots vertegenwoordigd, met bekende landelijke winkelketens als M&S, Shoeby, Vero Moda, Hans en Hunkemöller. Een andere belangrijke trekker in Carnisse Veste is HEMA (420 m² wvo). Het winkelcentrum kent gratis en ruim parkeren, wat een belangrijke troef is van het winkelcentrum. Ook de aanwezigheid van Jumbo, in dit deel van Rotterdam-Zuid een niet-gevestigde formule, zal de trekkracht van dit winkelcentrum verklaren.
4
De oriëntatiecijfers variëren van 9% volgens de Winkelatlas 2004 tot 23% volgens het koopstromenonderzoek van BRO uit 2003. Dat laatste percentage is getuige het aanbod in Zuidwijk realistischer dan het eerstgenoemde percentage.
pagina 8
Figuur 1.2 Winkelpromenade Zuidwijk en concurrentie in de directe omgeving
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv
Zuidplein Winkelcentrum Zuidplein (45.200 m² wvo) vervult een stadsdeelverzorgende functie voor geheel Rotterdam-Zuid en (van oudsher) ook voor de gemeenten ten zuiden van Rotterdam. Het centrum heeft een belangrijke recreatieve functie met vooral winkels in het niet-dagelijkse segment, zoals V&D, H&M, C&A en Saturn. In het winkelcentrum is één grote, maar door zijn slechte projectuitgangspunten matig tot redelijk functionerende supermarkt gevestigd (Albert Heijn: 2.200 m² wvo). Winkelcentrum Zuidplein bevindt zich voor de inwoners van Zuidwijk op 5 à 10 minuten rij-afstand.
pagina 9
Tabel 1.1 Aanbod winkelpromenade Zuidwijk en de omliggende winkelgebieden Zuidwijk
Zuidplein
Plein 1953
Carnisse Veste
Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Totaal dagelijks Warenhuis Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijke- & Luxe art. Sport & Spel Hobby Media Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-het-zelf Wonen Detailhandel overig Totaal niet-dagelijks Leegstand
2.983 527 3.681 761 64 218 210 256 32 163 360 200 400 81 788 3.750 402
2.937 1.551 4.488 8.200 11.936 5.511 832 1.986 2.858 170 877 222 6.444 357 391 934 40.718 1.058
3.813 360 4.173 873 198 104 1.670 250 1.037 122 212 4.624 984
4.015 1.026 5.041 420 2.141 435 240 715 560 265 185 419 172 5.552 160
Totaal
7.833
45.206
9.781
10.753
Bron Locatus Verkenner 2010, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv
Relevante detailhandelsplannen Asterlo-locatie Zuidwijk: Ahold Vastgoed heeft een plan ontwikkeld voor een appartementengebouw op de huidige locatie van sporthal Asterlo, met in de plint ruimte voor detailhandel. Het plan behelst 53-80 appartementen met op de begane grond circa 2.500 m² bvo detailhandelsruimte. Voor de bewoners komt er een parkeerdek in het gebouw. Albert Heijn is kandidaat voor een winkelruimte van ruim 1.800 m² bvo, inclusief magazijn en personeelsruimten. Daarnaast zijn er twee units van elk 300 m² bvo beschikbaar voor aanvullende dagwinkels. De openbare parkeerplaatsen zijn ingetekend langs de Slinge, met daarachter het gebouw. Hierdoor ontstaat aan Slinge een openbaar plein, wat tijdens marktdagen tevens als marktplein zal dienen. Artist impression en aanzicht vanaf Slinge
Bron: DeZwarteHond, 2010
Herontwikkeling Rotterdam-Zuidplein: De gebiedsontwikkeling Hart van Zuid, in het gebied rond Winkelcentrum Zuidplein en Ahoy, is één van de VIP‐projecten waar de
pagina 10
1.2
gemeente Rotterdam komende jaren op inzet. De contouren van de ontwikkelopgave Hart van Zuid worden steeds duidelijker. Rond drie kerngebieden ontwikkelt zich nu en in de toekomst het centrum van Rotterdam‐Zuid, een stadsdeel met ruim 200.000 inwoners. Op 19 januari 2010 heeft het College van B&W het Integraal Uitvoeringsplan vastgesteld. De (toekomstige) samenwerking met de markt is hierin een belangrijk onderdeel. De ambitie is om de ontwikkeling van twee deelgebieden, Ahoy en Zuidplein, integraal door middel van een PPS in de markt te zetten. Hiervoor wordt eind 2010 een investeringsbesluit aan het college voorgelegd. Onderdeel van de herontwikkeling van het gebied is een herschikking van het retailprogramma op en rond het Zuidplein, waarbij voor winkelcentrum Zuidplein vooral relevant is de mogelijke realisering van een AH XL, als vervanging van de huidige Albert Heijn in het winkelcentrum. Centrumplan Barendrecht: Dit plan behelsd versterking en vernieuwing van het centrum van Barendrecht door het toevoegen van woningen, het verbeteren van de bereikbaarheid en de parkeersituatie en het vergroten van de ontmoetingsfunctie. Onderdeel van het plan is ook de versterking van het winkelcircuit door het creëren van een ‘winkelacht’. Daarnaast zal het winkelaanbod worden uitgebreid met 9.000 tot 11.000 m² nieuwe winkelruimte. Begin 2009 is een ontwerpstructuurvisie voor het Centrumplan vastgesteld. Begin 2010 is het plan, mede door de economische crisis, herzien. Momenteel wordt het plan stedenbouwkundig en financieel uitgewerkt. Volgens planning zal het plan begin 2011 in de gemeenteraad van Barendrecht worden behandeld.
Vraag Het primaire verzorgingsgebied van winkelpromenade Zuidwijk wordt gevormd door de wijk Zuidwijk. Zuidwijk ligt onder het Zuiderpark en is de meest zuidelijk gelegen wijk van Rotterdam. Zuidwijk maakt deel uit van deelgemeente Charlois. Het is een typische jaren 50-wijk met vooral (sociale) huurwoningen in de vorm van meerlaagse bouw. Bevolkingskenmerken Het primaire verzorgingsgebied telt ruim 12.200 inwoners. De afgelopen jaren is het aantal bewoners flink teruggelopen. In 2004 telde de wijk ruim 13.500 inwoners. Deze afname is mede te verklaren door het feit dat er een aantal verouderde appartementencomplexen plaats hebben gemaakt voor ruimere woningen met een ingang op de begane grond. Het volkse karakter van de wijk is terug te zien in de bevolkingssamenstelling. Veel oude Rotterdammers hechten aan hun buurt en blijven wonen in hun oude arbeiderswijk. Opvallend is het hogere aantal senioren in de wijk. Maar liefst 21% van de inwoners is 65 jaar of ouder terwijl het landelijk aandeel 65+-ers 14% is. Bijna de helft (49%) van alle huishoudens in Zuidwijk is alleenstaand zonder kinderen. In Nederland is dat 36%. Dit is tevens terug te zien in de gemiddelde huishoudensgrootte, die in het primaire verzorgingsgebied gemiddeld 0,4 persoon per huishouden lager ligt dan gemiddeld. Het gemiddelde inkomen per inwoner ligt met €11.400,- lager dan het landelijk gemiddelde (€13.400,-). Binnen de gemeente Rotterdam ligt het gemiddelde inkomen op €12.500,-, in geheel Rotterdam-Zuid is dit €11.100,-. Zuidwijk onderscheidt zich op dat punt dus positief ten opzichte van zijn directe omgeving. In Zuidwijk bestaat ruim een derde (36%) van de bevolking uit niet-westerse allochtonen. Dit is ongeveer gelijk aan het Rotterdamse gemiddelde.
pagina 11
De gehele deelgemeente Charlois zal de komende jaren een aantal veranderingen doorgaan. Er zal geprobeerd worden om meer diversiteit in het woningaanbod aan te brengen om andere bevolkingsgroepen naar dit gedeelte van de stad te trekken. Men wil zich voornamelijk richten op starters en jonge gezinnen. Hiervoor zal een groot aantal portiekflats worden gesloopt of gerenoveerd. Naar verwachting zal dit zorgen voor een daling het bevolkingsaantal tussen de 4% en 8% tot in 2025. Tabel 1.2 Bevolkingssamenstelling Nederland, Rotterdam en Zuidwijk
Bron: CBS Statline november 2010, cijfers 2009
Woningbouwplannen In het Masterplan Zuidwijk Vernieuwt (2005) heeft de deelgemeente Charlois zijn plannen ontvouwd voor vernieuwing van de wijk. Om de wijk meer toekomstwaarde te geven, wordt ingezet op het bouwen van woningen die voor een langere tijd voldoen aan de specifieke marktvraag. Bij de invulling van de vernieuwingsopgave is differentiatie op het niveau van de wijk een belangrijk thema. Voor de verschillende buurten geldt hierdoor een verschillende inzet. Kort samengevat vindt vernieuwing plaats langs de volgende beleidslijnen: Meer middeldure en dure woningen; Meer koopwoningen, minder huurwoningen; Meer eengezinswoningen; Meer aanbod voor ouderen. Omdat het groene karakter van de wijk met de vernieuwing niet wordt aangetast, zal in de toekomst sprake zijn van een daling van het bevolkingsdraagvlak. In kwalitatief opzicht is de insteek echter meer (behoud van) bestedingskracht in de wijk.
pagina 12
Perspectief winkelcentrum Zuidwijk
2
In dit hoofdstuk staat het perspectief van winkelcentrum Zuidwijk centraal. Welke toekomst gaat het winkelcentrum tegemoet en welke ingrepen c.q. verbeteringen zijn daarvoor nodig?
2.1
Trends en ontwikkelingen Een aantal trends en ontwikkelingen zijn direct van invloed op het functioneren en het toekomstperspectief van buurt- en wijkwinkelcentra, zowel aan de vraagkant als aan de aanbodkant. In deze paragraaf wordt ingegaan op deze trends en ontwikkelingen. Ook wordt een doorkijk gegeven naar de consequenties van deze ontwikkelingen voor winkelpromenade Zuidwijk.
Voldoende draagvlak. Waar vroeger 5.000 inwoners toereikend waren voor een cluster van dagelijkse voorzieningen, is nu minimaal 7.000 tot 10.000 inwoners vereist en enige bovenwijkse functie nodig om als klein wijkcentrum te kunnen floreren. Winkelpromenade Zuidwijk kent met een primair draagvlak van zo’n 12.000 inwoners en een bescheiden bovenwijkse functie voldoende draagvlak voor een levenvatbaar centrum voor dagelijkse en andere frequent benodigde voorzieningen. Schaalvergroting en schaalvergroving. Kleinschalige (buurt)winkelcentra en dorpscentra maken plaats voor wijkvoorzieningen met een compleet en toekomstgericht aanbod aan dagelijkse en frequent benodigde voorzieningen. Deze ontwikkeling van schaalvergroving leidt tot minder, maar wel grotere winkelgebieden, op grotere afstand van elkaar. De kleine buurtstrips, die in Zuidwijk vertegenwoordigd zijn c.q. waren met een aantal kleine blokjes direct grenzend aan de winkelpromenade (onder meer Harkulo en Vaerhorst) of op enige afstand (Hijkerveld) zijn op de langere termijn (na 2020) niet of nauwelijks levensvatbaar. Schaalvergroting doet zich ook voor op het niveau van de individuele winkelvestigingen, met toename van het assortiment, toename van de verkeersruimte (ruimere gangpaden), en dus meer meters. Boodschappenfunctie centraal. Nog meer dan nu het geval is zullen buurt- en wijkvoorzieningen zich toeleggen op de boodschappenfunctie. De tendens is dat het aanbod aan dagelijkse en frequent benodigde voorzieningen in dit soort centra in absolute en in relatieve zin toeneemt ten koste van het overig niet-dagelijkse aanbod. Volwaardige full-service supermarkt fungeert als drager. Zonder een volwaardige full-service supermarkt met dito omzet zijn andere winkels niet levensvatbaar. De gemiddelde winkelvloeroppervlakte van supermarkten in Nederland is de laatste jaren flink toegenomen, evenals de totale winkelvloeroppervlakte. De meeste full-service supermarktformules hanteren nu een ondergrens van 1.200 - 1.300 m² wvo, substantieel groter dan de twee supermarkten Albert Heijn en Plus in Zuidwijk. De nieuwe ontwikkeling op de Asterlo-locatie geeft de mogelijkheid om een supermarkt naar moderne maatstaven te realiseren. Subtrekkers noodzakelijk. Voor een volwaardig wijkwinkelcentrum zijn naast een of twee full-service supermarkten ook een aantal subtrekkers noodzakelijk. Dit kunnen zijn een hard-discount supermarkt als Aldi of Lidl of bijvoorbeeld HEMA, Action en Blokker. Anders dan in het kleinere wijkwinkelcentrum van Pendrecht zijn geen van deze subtrekkers in winkelcentrum Zuidwijk gevestigd. Het succes van Action op Plein 1953 laat zien dat dit soort subtrekkers de binding van de inwoners in het verzorgingsgebied aan het winkelgebied kunnen vergroten, en ook de bovenwijkse
pagina 13
2.2
functie kunnen versterken. De vraag of toetreding van een hard-discount supermarkt als Aldi of Lidl hier distributief te verantwoorden is, wordt beantwoord in paragraaf 2.2. Combinatie met andere voorzieningen. De combinatie van winkels met andere (publieks)voorzieningen, zoals onderwijs, naschoolse opvang, medische voorzieningen, horeca en/of bibliotheek maken het winkelgebied tot ‘hart’ van de wijk en zal combinatiebezoeken stimuleren. De aanwezigheid van het Cultureel Centrum Larenkamp haakt hier deels op in. Functionaliteit is essentieel. Een logische ligging in de infrastructuur, uitstekende auto- en fietsbereikbaarheid, een goede parkeersituatie en een eenvoudige ruimtelijkfunctionele opzet zijn van belang voor het welslagen van een (boodschappen)centrum, waar gemak en efficiency centraal staan. De winkelpromenade heeft een gunstige ligging aan een belangrijke doorgaande weg. Een meer compacte opzet van het winkelgebied is niet realistisch, omdat dit een complexe en daarmee kostbare operatie is. Wel kan door een in geografische zin meer evenwichtig trekkerbeeld het winkelgebied groeien in functionaliteit. Het verblijfklimaat van het winkelgebied is een essentieel onderdeel en bepaalt mede waar de consument zijn boodschappen doet. Het verblijfsklimaat op de Slinge zou verbeterd kunnen worden door middel van goede verlichting en plantenbakken om met name ’s avonds het veiligheidsgevoel te vergroten.
Confrontatie vraag-aanbod In deze paragraaf vindt een vraag-aanbod confrontatie plaats door middel van een benchmarkanalyse en een distributieplanologische berekening. De benchmarkanalyse geeft inzicht in de branchering van winkelpromenade Zuidwijk ten opzichte van vergelijkbare winkelgebieden en geeft daarmee inzicht in de vraag welke branches in het winkelgebied over- of ondervertegenwoordigd zijn. Met de distributieplanologische berekening wordt vervolgens de uitbreidingsruimte in de dagelijkse sector ingeschat. Benchmarkanalyse Door middel van een benchmarkanalyse is de huidige branchering van winkelpromenade Zuidwijk vergeleken met de branchering van andere vergelijkbare winkelgebieden. Voor deze benchmark zijn vergelijkbare wijkwinkelcentra geselecteerd met een omvang tussen 8.000 m² wvo en 12.000 m² wvo detailhandel. De gemiddelde omvang van de winkelcentra in de benchmark bedraagt circa 9.500 m². Hiermee hebben de benchmarkcentra gemiddeld dezelfde omvang als winkelpromenade Zuidwijk na de 5 herontwikkeling van de locatie Asterlo (tabel 3.1). Uit de vergelijking valt als eerste op dat Zuidwijk relatief veel winkelvestigingen kent; 70 tegenover 47 gemiddeld, terwijl Zuidwijk in de huidige vorm kleiner is dan de benchmarkcentra. Dit geeft aan dat de winkels in Zuidwijk aanzienlijk kleiner zijn dan in de andere winkelcentra waarmee Zuidwijk is vergeleken. Dit is inherent aan de bouwperiode en –stijl van de winkelpromenade. Ook valt op dat de leegstand (5%) naar verhouding laag is, een teken dat het huidig winkelaanbod in perspectief met andere, vergelijkbare centra nog goed functioneert.
5
Benchmarkcentra: grote wijkwinkelcentra met een omvang tussen 8.000 en 12.000 m² wvo. Dit zijn Herenhof (Alphen a/d Rijn), Carnisse Veste (Barendrecht), Sterrenburg (Dordrecht), Parkweg (Ede Gld.), Glanerbrug en Winkelcentrum Zuid (Enschede), Piazza (Gorinchem), Bloemendaal (Gouda), Verlengde Hereweg (Groningen), Veningastraat/Martenshoek (Hoogezand-Sappemeer), Spekholzerheide (Kerkrade), Huizum (Leeuwarden), Luifelbaan (Leiden), Lelycentre (Lelystad), Lage Land en Plein 1953 (Rotterdam), Westduinweg (Den Haag), Hof van Spaland (Schiedam), Stationsweg (Drachten), Soest-Zuid (Soest), Amsterdamsestraatweg-Noord (Utrecht), De Loper (Vlaardingen) en Stadshagen (Zwolle).
pagina 14
Daarnaast wordt duidelijk dat er met name in het dagelijkse segment een groot verschil zit tussen het gemiddelde van de benchmark. Opvallend is het grote aanbod van versspeciaalzaken (Levensmiddelen) in Zuidwijk. Waar de geselecteerde wijkcentra gemiddeld 8 versspeciaalzaken hebben, heeft Zuidwijk er maar liefst 20. Het aantal supermarkten is met twee stuks op peil, al zijn ze gemiddeld wel klein van omvang. Het gemiddelde supermarktaanbod in de benchmark bedraagt ruim 2.400 m² wvo (verdeeld over gemiddeld 2 winkels); in Zuidwijk is dit momenteel slechts 1.800 m² wvo. Daarnaast kent Zuidwijk naar verhouding veel winkels in Persoonlijke Verzorging. Hiervoor geldt ook dat ze gemiddeld klein zijn. Tabel 2.1 Zuidwijk en benchmarkwinkelcentra Omvang m² wvo Benchmark Levensmiddelen
Zuidwijk
Aantal verkooppunten
Verschil Benchmark
Zuidwijk
Verschil
2.980
2.983
3
10,4
22,0
11,6
828
527
-301
3,0
5,0
2,0
Totaal dagelijks
3.808
3.510
-302
13,4
27,0
13,6
Warenhuis Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijke- & Luxe Ar Antiek & Kunst Sport & Spel Hobby Media Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overig
127 1.103 361 119 451 6 385 84 191 329 200 202 317 824 189
761 64 218 210 256 32 163 360 200 400 81 788 -
-127 -342 -297 99 -241 -6 -129 52 -28 31 202 -236 -36 -189
0,3 7,6 1,2 2,0 1,3 0,1 1,7 1,0 1,7 2,9 1,5 1,1 0,9 2,4 1,0
7,0 1,0 4,0 1,0 0,0 1,0 1,0 2,0 4,0 1,0 3,0 2,0 8,0 3,0
-0,3 -0,6 -0,2 2,0 -0,3 -0,1 -0,7 0,3 1,1 -0,5 1,9 1,1 5,6 -2,0
Totaal niet-dagelijks
4.888
3.750
-1.138
26,7
38,0
11,3
828
402
426
4,8
5,0
0,2
9.524
7.662
-1.862
46,9
70,0
23,1
-
-
-
8,8 17,3
14,0 24,0
5,2 6,7
Persoonlijke Verzorging
Leegstand Totaal Horeca/leisure Dienstverlening
Bron: Locatus Verkenner 2010, bewerkt door bureau Stedelijke Planning bv
In het niet-dagelijkse segment wijkt de branchering vooral af in Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren en Huishoudelijke- & Luxe-artikelen. Het aanbod in deze branches is relatief klein, zowel in oppervlak als in aantal vestigingen. Hiertegenover staat dat Zuidwijk goed bedeeld is in de hoofdbranche Auto & Fiets, door de aanwezigheid van 3 rijwielzaken. Ook zijn er naar verhouding veel winkels in Wonen (vooral woningtextiel en –decoratie) en kent het winkelgebied veel horeca en dienstverlening. Hieronder wordt nog meer specifiek ingezoomd op een aantal branches die mogelijk interessant zijn om aan de winkelpromenade toe te voegen. Als Albert Heijn verhuist, blijft er immers een relatief groot pand achter. Het pand zou geschikt kunnen zijn voor
pagina 15
invulling met ruimte voor de ondervertegenwoordigde branches (o.a. Kleding & Mode en Huishoudelijke- & Luxe artikelen of een combinatie daarvan in een klein warenhuis).
Warenhuis Binnen de branche ‘Warenhuis’ is HEMA de enige formule die zich (tot nu toe) ook vestigt in wijkcentra of binnenstedelijke winkelstraten. HEMA is van oudsher gevestigd in de kernwinkelgebieden. HEMA heeft sinds enige tijd echter ook kleinere formats, met een aangepast en beperkt assortiment. Hierdoor komen ook dorpskernen en wijken in beeld met een inwoneraantal van 7.500 of meer. Door in te zetten op franchising wordt expansie ook mogelijk gemaakt in kleinere plaatsen. In 7 van de 23 benchmarkcentra is ook een HEMA aanwezig, met een gemiddelde omvang van circa 420 m² wvo. HEMA zou een waardevolle toevoeging kunnen zijn op het winkelaanbod in Zuidwijk. HEMA is een sterke subtrekker, met een duidelijk profiel en gemiddeld circa 4.000 5.000 klanten per week. HEMA heeft bij monde van de vastgoedafdeling van het bedrijf aangegeven vestiging op de Slinge als zeer serieuze optie te beschouwen.
Textielsuper In vrijwel alle winkelcentra waarmee Zuidwijk is vergeleken komt een textielsuper voor. In sommige gevallen zelfs twee. Zeeman is de meest voorkomende textielsuper, gevolgd door Wibra en Hans Textiel. Gemiddeld hebben de textielsupers een omvang van circa 250 m² wvo. De Zeeman vestiging aan Slinge is met 175 m² kleiner van omvang. In vier van de vergeleken winkelcentra komen twee textielsupers voor, onder andere in het nabijgelegen winkelcentrum Plein 1953 (Hans Textiel + Wibra) en winkelcentrum Lage Land, eveneens in Rotterdam (Zeeman + Wibra). Versterking van het aanbod in deze branche in Zuidwijk ligt voor de hand, gegeven ook het profiel van de bevolking. Versterking kan middels toevoeging van een tweede textielsuper (bijvoorbeeld Wibra), maar ook liggen kansen in uitbreiding, al dan niet in combinatie met relocatie, van de huidige Zeeman.
Huishoudelijke artikelen Invulling met een nieuwe winkel in huishoudelijke artikelen ligt niet erg voor de hand. In Zuidwijk is nu één winkel in huishoudelijke artikelen aanwezig (Marskramer). In vergelijkbare winkelgebieden komt zelden een combinatie voor van twee winkels in huishoudelijke artikelen. Slechts twee keer is dit het geval, onder andere bij Plein 1953 in Pendrecht. In beide winkelcentra gaat het om een combinatie van Blokker en Action, waarbij Action een duidelijk andere functie vervult dan Blokker. Action heeft een grotere reikwijdte, heeft ten dele een ander assortiment en opereert - meer dan Blokker - in het budgetsegment. Daarnaast is al een grote Action (1.100 m²) aanwezig in het nabijgelegen winkelgebied Plein 1953. Wel is vergroting van Marskramer al dan niet in combinatie met ombouw naar Blokker denkbaar, want de Marskramer-vestiging is met 210 m² naar verhouding klein van omvang. In de andere winkelgebieden zijn winkels in huishoudelijke artikelen gemiddeld ruim 400 m² groot.
Supermarkt Naast bovenstaande mogelijkheden behoort ook een extra supermarkt in theorie tot de opties. De door Albert Heijn achter te laten ruimte is immers volledig uitgerust voor een supermarkt. Uit de benchmark blijkt echter dat twee supermarkten gemiddeld is voor een dergelijk wijkwinkelcentrum. Hierbij worden meestal twee supermarkten uit een ander prijs-servicesegment gecombineerd, bijvoorbeeld Albert Heijn met Bas van der Heijden of Albert Heijn met een Aldi of Lidl. Op dit vlak is in winkelcentrum Zuidwijk wel verbetering denkbaar. Nu is er immers een combinatie van twee full-service supermarkten uit hetzelfde prijs-servicesegment (Plus en Albert Heijn). Daarnaast is het
pagina 16
supermarktaanbod in Zuidwijk vrij klein; in totaal krap 2.000 m² tegenover ruim 2.400 m² gemiddeld. Vergroting van de bestaande supermarkten, bijvoorbeeld door verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn, ligt dus veel meer voor de hand dan toevoeging met een derde supermarkt. De hierna volgende distributieve berekening moet uitwijzen of dit ook distributief wordt gemotiveerd. Distributieplanologische berekening Aan de hand van een distributieplanologische berekening is een inschatting gemaakt van het huidige functioneren van de dagelijkse sector in winkelpromenade Zuidwijk. Op basis daarvan zijn uitspraken mogelijk over de ontwikkelingsmogelijkheden in deze sector.
Bij de inschatting van de uitbreidingsruimte zijn enkele kengetallen gehanteerd; Er is uitgegaan van het huidige inwonertal in Zuidwijk in 2010 en de geprognosticeerde bevolkingsontwikkeling in Charlois tot 2015 (-6%) (Gemeente Rotterdam, Centrum voor Onderzoek en Statistiek, 2010); De bestedingen aan dagelijkse artikelen bedragen € 2.452 per hoofd van de bevolking per jaar (inclusief BTW). Dit cijfer is gebaseerd op de meest recente gegevens van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel uit september 2010; Een gemeten koopkrachtbinding voor de dagelijkse artikelen van 76% voor winkelpromenade Zuidwijk. Deze cijfers hebben betrekking op 2004 en zijn afkomstig van de verdiepingsslag op het Koopstromenonderzoek Zuid-Holland 2004 (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, Winkelatlas Rotterdam, 2005); Een berekende koopkrachttoevloeiing op basis van een vertaalslag van de uitkomsten uit de Winkelatlas Rotterdam 2005 en klantherkomstgegevens van Albert Heijn; Een gemiddelde vloerproductiviteit van € 7.625 voor dagelijkse artikelen, inclusief BTW. De vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde winkel in deze sector per jaar en per m² wvo omzet. Deze cijfers zijn gebaseerd op gegevens van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel uit september 2010. Tabel 2.2 Distributieplanologische berekening dagelijkse sector 2010 2010 Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel in € mln.
12.200 € 2.452 € 29,9
Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen in € mln. Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing in € mln. Totale bestedingen € mln.
76% € 22,7 20 % € 5,7 € 28,4
Norm. Vloerproductiviteit in €/m² wvo per jaar Haalbaar aanbod m² wvo Gevestigd aanbod m² wvo Uitbreidingsruimte m² wvo
7.652 3.714 3.681 33
Bron: Bureau Stedelijke Planning bv
Uit de distributieplanologische berekening blijkt dat in de huidige situatie het dagelijks aanbod op een gemiddeld niveau functioneert. Met de te verwachten afname van de bevolking zal ceteris paribus het functioneren van het dagelijkse aanbod onder druk komen te staan. Hierbij komt dat de koopkrachtbinding in deze sector niet onbedreigd
pagina 17
is, getuige het feit dat de binding in 2003, zoals gemeten in het onderzoek van BRO, nog op 83% lag. Gelet op de al geconstateerde bovengemiddelde aanwezigheid van versspeciaalzaken in het winkelgebied, is de kans groot dat de afname van het bevolkingsdraagvlak leidt tot een uitval van vestigingen, en daarmee tot een verdere druk op de koopkrachtbinding. Met die uitval en druk op de binding ontstaan in het langgerekte winkelgebied gaten, die zich gegeven de langgerekte structuur van het winkelgebied en het huidige economisch tij moeilijk perspectiefrijk zullen laten vullen. Vooral het gebied rond de Asterlo, waar het behoudens de markt (eenmaal per week) ontbreekt aan een ankerpunt, is hiervoor kwetsbaar. (Beperkte) uitbreiding in combinatie met verplaatsing van Albert Heijn naar de Asterlo kan dit proces keren. Onder voorwaarden van een goede herinvulling van het door Albert Heijn achter te laten winkelpand kan deze ontwikkeling leiden tot een hogere binding van de inwoners van Zuidwijk aan het eigen winkelaanbod, en ook tot een hogere toevloeiing. Dit geldt zowel voor de dagelijkse sector (relocatie en vergroting Albert Heijn) als voor de niet-dagelijkse sector (invulling oude pand). Onder invloed hiervan wordt de levensvatbaarheid van het aanvullende dagelijkse (vers)aanbod vergroot. De benchmark liet duidelijk zien dat het supermarktaanbod in het winkelgebied qua omvang van de individuele vestigingen versterking toelaat. Deze vooral kwalitatieve versterking kan ook distributief gemotiveerd kan worden door een (beperkt) hogere binding en toevloeiing als gevolg van deze versterking. In onderstaande tabel is aangetoond dat bij een bescheiden groei van de binding (van 76 naar 80%) en van de toevloeiing (van 20 tot 25%) er sprake is van een bescheiden uitbreidingsruimte, ondanks de te verwachten daling van het inwonertal tot 2015. Tabel 2.3 Distributieplanologische berekening dagelijkse sector 2015 2015 Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel in € mln.
11.468 € 2.452 € 28,2
Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen in € mln. Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing in € mln. Totale bestedingen € mln.
80% € 22,6 25% € 7,5 € 30,1
Norm. Vloerproductiviteit in €/m² wvo per jaar Haalbaar aanbod m² wvo Gevestigd aanbod m² wvo Uitbreidingsruimte m² wvo
7.652 3.931 3.681 250
Zonder versterking van het aanbod in de dagelijkse sector zullen binding en toevloeiing verder onder druk komen te staan. Hierdoor zal met het afnemen van het bevolkingsdraagvlak de vloerproductiviteit in de dagelijkse sector verder onder druk komen te staan. Omdat de dagelijkse sector samen met het frequent benodigde nietdagelijkse aanbod de drager is van het winkelgebied, zal ook de niet-dagelijkse sector kunnen profiteren van de grotere binding van inwoners van Zuidwijk aan het eigen winkelaanbod.
pagina 18
2.3
Conclusies Winkelpromenade Zuidwijk kent een omvangrijk dagelijks aanbod. Vooral versspeciaalzaken zijn hier sterk vertegenwoordigd. Hiertegenover staat een vrij beperkt supermarktaanbod; niet zozeer in het aantal vestigingen, maar vooral in oppervlak van de individuele vestigingen. Met uitbreiding en verplaatsing van Albert Heijn kan het supermarktaanbod in Zuidwijk zowel kwantitatief als kwalitatief op peil worden gebracht, en voldoet het weer aan de eisen van de moderne, veeleisende consument. Daarnaast biedt de verhuizing van Albert Heijn in beperkte mate de gelegenheid om ondervertegenwoordigde branches en formules toe te voegen en het winkelcentrum meer aantrekkingskracht te geven. HEMA zou een waardevolle toevoeging kunnen zijn op het winkelaanbod. Deze formule is namelijk nog niet in de directe omgeving gevestigd, heeft aangegeven zeer geïnteresseerd te zijn in vestiging op de Slinge, en heeft ook een grote (deels bovenwijkse) trekkracht. Daarnaast kan gedacht worden aan een grotere vestiging voor Marskramer en/of Zeeman. Nieuwvestiging van een hard-discount supermarkt is distributief niet te motiveren.
pagina 19
Scenarioanalyse
3
1. 2.
3.1
In dit hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van de effecten van twee scenario’s op het functioneren van winkelpromenade Zuidwijk: Verplaatsing van Albert Heijn naar de Asterlo-locatie, waarbij Albert Heijn uitbreidt naar circa 1.800 m² bvo, ondersteund met twee dagwinkels van elk maximaal 300 m² bvo; Albert Heijn blijft op de huidige locatie gevestigd, de Asterlo-locatie wordt niet herontwikkeld ten behoeve van winkels.
Scenario 1: verplaatsing Albert Heijn naar Asterlo De relocatie van Albert Heijn naar de Asterlo-locatie biedt voor Albert Heijn de mogelijkheid om de nu al succesvolle winkel uit te bouwen naar een volwaardige supermarkt met primair een wijkverzorgende functie. Een belangrijk voordeel voor Albert Heijn is dat er op de Asterlo-locatie meer en beter toegankelijke parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Dit zal zowel een positief effect hebben op de koopkrachtbinding als op de toevloeiing van omzet van buiten de wijk. Ook kan de klant van Albert Heijn een plezieriger supermarkt worden geboden, met ruimere gangpaden, lagere stellingen en (beperkt) meer assortiment. Ook dit zal de binding van de inwoners van Zuidwijk aan het winkelgebied kunnen vergroten. Op zijn beurt profiteert hiervan het winkelcentrum als geheel, met accentverschillen tussen de verschillende deelgebieden (Asterlo-Slinge-West versus Slinge-Oost). De effecten voor de detailhandel op en rond de Asterlo-locatie zijn afhankelijk van de situering van de nieuwe Albert Heijn binnen het project. Van belang is de oriëntatie van de ingang van de supermarkt en die van de parkeerplaatsen. Het verdient aanbeveling de entree van Albert Heijn aan de voorzijde te situeren, aan de zijde van de Slinge. Hierdoor maakt de supermarkt gezicht naar de Slinge, wat zowel voor Albert Heijn als voor het winkelgebied als geheel de voorkeur verdient. Doordat de nieuwe ontwikkeling verder naar achteren komt te liggen dan de huidige sporthal kan de wekelijkse markt er een plaats krijgen, en kunnen ook de winkels aan de Asterlo die het dichtst bij de Slinge liggen profiteren van de aanwezigheid van Albert Heijn. De effecten voor de detailhandel op Slinge-West zullen gunstig zijn, mits Albert Heijn zich met zijn entree oriënteert op de Slinge. De winkeliers in dit deel zullen profiteren van de nieuwe trekker op Asterlo, en van de bezoekersstroom van tussen de 15 en 20.000 klanten die wekelijks door de Albert Heijn-vestiging wordt gegenereerd. Het vertrek van Albert Heijn uit Slinge-Oost zal tot gevolg hebben dat tussen SlingeWest en Slinge-Oost meer evenwicht ontstaat, met cultuurcentrum Larenkamp tussen de beide gebieden in. Beide gebieden beschikken dan immers over een cluster van dagelijks aanbod, gecentreerd rond twee volwaardige supermarkten met hun eigen parkeergelegenheid (Asterlo versus Schere). Een belangrijke voorwaarde om niet meer onbalans in het winkelgebied als geheel te bewerkstelligen is een goede herinvulling van de achter te laten Albert Heijn-vestiging. Hierbij is een sterke trekker of subtrekker in de niet-dagelijkse sfeer met frequent benodigde artikelen de beste invulling. Een invulling met een derde supermarkt is niet wenselijk, omdat hiervoor de distributieve ruimte te beperkt is. Wel zijn er mogelijkheden voor de niet-dagelijkse sector. Uit de benchmark is gebleken dat er in het winkelgebied relatief weinig aanbod is in de branches Kleding & Mode en Huishoudelijke- & Luxe Artikelen. Met de toevoeging van een trekker in de niet-
pagina 20
dagelijkse sfeer kan daarnaast een tegengewicht geven aan de (recente) grotere trekkracht van Plein 1953, door de komst van Action aldaar en de aanwezigheid van Blokker. Met zo’n trekker kan het onderscheidende karakter in combinatie met de trekkracht van winkelcentrum Zuidwijk worden vergroot.
3.2
Scenario 2: geen verplaatsing Albert Heijn In dit scenario wordt de locatie Asterlo niet ontwikkeld en blijft de structuur zoals die nu is. Indien Albert Heijn niet verplaatst, blijft het supermarktaanbod in het winkelcentrum zoals het nu is. In maatvoering, formuleoverlap (Plus-Albert Heijn) en bereikbaarheid c.q. parkeergemak is in deze situatie sprake van een ondermaats aanbod. Dit heeft, zeker op termijn, negatieve gevolgen voor de dagelijkse binding aan het winkelcentrum. Omdat het bevolkingsdraagvlak in het verzorgingsgebied de komende jaren zal dalen, zal op termijn onmiskenbaar uitval plaatsvinden van het speciaalzakenaanbod. Dit treft vooral het aanbod in de zwakkere delen van de structuur, en dat is toch vooral het gebied op en rondom de Asterlo. Als gevolg hiervan zal het winkelgebied inkrimpen, met ook negatieve gevolgen voor de levensvatbaarheid van de warenmarkt op de Asterlo.
3.3
Afweging scenario’s In de onderstaande tabel zijn de beide scenario’s op een aantal van belang zijnde criteria nog eens tegen elkaar afgewogen. De overall-conclusie is dat de relocatie annex vergroting van Albert Heijn absoluut de voorkeur verdient, mits de door Albert Heijn achter te laten locatie wordt ingevuld met een winkel in de niet-dagelijkse sector die de rol van trekker kan overnemen, en die een aanvulling vormt op wat reeds aan branches en formules in het winkelgebied is gevestigd. Tabel 3.1 Afweging scenario’s Scenario 1: AH reloceert naar Asterlo
Scenario 2: AH blijft op huidige locatie
Markttechnische haalbaarheid invulling Asterlo
++
n.v.t.
Markttechnische haalbaarheid invulling Slinge
+
n.v.t.
Effect op binding en toevloeiing dagelijks
++
0
Effect op functioneren SlingeAsterlo/Slinge-West
++
-
Effect op functioneren Schere/Slinge-Oost
0
+
Effect op levensvatbaarheid huidige structuur
+
-
Effect op levensvatbaarheid warenmarkt
+
-
+/++
-/0
Eindoordeel
pagina 21
4
Conclusies en aanbevelingen
Op verzoek van het projectmanagementbureau van de gemeente Rotterdam heeft Bureau Stedelijke Planning een onderzoek gedaan naar de distributieplanologische haalbaarheid van de voorgenomen relocatie en uitbreiding van de Albert Heijn aan de Slinge in de wijk Zuidwijk in Rotterdam-Zuid. Dit onderzoek is gedaan in het kader van de bestemmingsplanprocedure voor het project Asterlo, de beoogde nieuwe locatie van Albert Heijn. Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies van het onderzoek samengevat. Winkelgebied de Slinge, ook wel bekend onder de naam Winkelpromenade Zuidwijk, is gelegen aan de doorlopende weg Slinge die de centrale as vormt in de Charloise wijken Zuidwijk en Pendrecht. De Slinge loopt van de Groene Kruisweg in het westen naar de Dordtsestraatweg in het oosten. De winkelpromenade bevindt zich in het gedeelte tussen de Zuiderparkweg en de Langenhorst. Het winkelgebied bestaat uit een langgerekt eenzijdig (aan de noordzijde) bewinkeld lint met (van oudsher) aan weerskanten een plein met een kleine clustering van detailhandel. Aan de oostkant is dit rondom de Langenhorst/Vaerhorst en aan de westkant ligt het plein tussen Asterlo en Meyenhage. Het gehele wijkwinkelcentrum beschikt over circa 7.800 m² winkelvloeroppervlak (wvo) aan detailhandel en heeft een verzorgende functie voor de ruim 12.200 inwoners uit de wijk Zuidwijk. In het winkelcentrum zijn vooral winkels in de dagelijkse sector gevestigd. Bijna de helft van het aanbod (in m² wvo) behoort tot de hoofdbranches levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Dit aanbod wordt geschraagd door de twee in het winkelgebied gevestigde supermarkten. Naast de Albert Heijn (956 m² wvo) is er ook een Plus (1.026 m² wvo) gevestigd, aan de oostzijde van het winkelgebied. Sinds de ombouw van Edah naar Plus (in 2007) zijn beide supermarkten niet werkelijk complementair aan elkaar. Qua prijs en serviceniveau bevinden ze zich allebei in het hogere full-service segment. Naar moderne maatstaven zijn zowel Albert Heijn en Plus relatief klein van omvang voor het vervullen van een wijkverzorgende functie. Het supermarktaanbod wordt aangevuld met een groot aantal (vers)speciaalzaken. Door de langgerekte structuur van de winkelpromenade zijn de loopafstanden groot, ontbreekt het aan een logische routing tussen de verschillende branches en ontbreekt een duidelijk ‘hart’ van het winkelcentrum. Door deze ruimtelijke structuur van de detailhandel is het winkelcentrum ook kwetsbaar. Het sterkste deel van het winkelgebied ligt oostelijk van de Larenkamp, met de twee supermarkten als trekker en een redelijk compleet aanbod in dagelijkse artikelen en doelgericht niet-dagelijks. Aan de westzijde van de Larenkamp is het aanbod divers maar incompleet. Aan de uiterste westkant van het winkelgebied, Asterlo, zijn de warenmarkt en een klein cluster van versaanbod te vinden, maar dit gebied is gescheiden van de Slinge door de sporthal. Bovendien ontbreken hier landelijke winkelketens. Dit is het meest kwetsbare deel van het winkelgebied. Tegenover een groot aantal, merendeels onderscheidende versspeciaalzaken in het winkelgebied staat een vrij beperkt supermarktaanbod; niet zozeer in het aantal vestigingen, maar vooral in het oppervlak van de individuele vestigingen. Toch vormt de dagelijkse sector in combinatie met een relatief beperkt aantal winkels in de hoogfrequent bezochte niet-dagelijkse sfeer en een aantal bijzondere winkels in de niet-
pagina 22
dagelijkse sfeer (denk aan het kleine cluster van modezaken rondom de kledingzaak van Coen Moulijn) het fundament van het winkelcentrum. Het perspectief van winkelcentrum Zuidwijk is met een draagvlak van ruim 12.000 inwoners op zichzelf gunstig, maar wordt negatief beïnvloed door een teruglopend bevolkingsdraagvlak en een niet-ideale ruimtelijke structuur. Hierdoor is het winkelgebied kwetsbaar. Een kwetsbaarheid die al bewezen is omdat de koopkrachtbinding in Zuidwijk aan het eigen (dagelijkse) winkelaanbod onder druk staat. Distributief zijn de mogelijkheden beperkt, zeker in de dagelijkse sector. Toevoeging van een derde supermarkt is mede om die reden niet wenselijk. De relocatie van Albert Heijn naar de Asterlo-locatie biedt voor Albert Heijn de mogelijkheid om de nu al succesvolle winkel uit te bouwen naar een volwaardige supermarkt met primair een wijkverzorgende functie. Een belangrijk voordeel voor Albert Heijn is dat er op de Asterlo-locatie meer en beter toegankelijke parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Dit zal zowel een positief effect hebben op de koopkrachtbinding als op de toevloeiing van omzet van buiten de wijk. Ook kan de klant van Albert Heijn een beter geoutilleerde supermarkt worden geboden, met ruimere gangpaden, lagere stellingen en (beperkt) meer assortiment. Ook dit zal de binding van de inwoners van Zuidwijk aan het winkelgebied kunnen vergroten. Op zijn beurt profiteert hiervan het winkelcentrum als geheel, met accentverschillen tussen de verschillende deelgebieden (Asterlo-Slinge-West versus Slinge-Oost). De effecten voor de detailhandel op en rond de Asterlo-locatie zijn afhankelijk van de situering van de nieuwe Albert Heijn binnen het project. Van belang is de oriëntatie van de ingang van de supermarkt en die van de parkeerplaatsen. Het verdient aanbeveling de entree van Albert Heijn aan de voorzijde te situeren, aan de zijde van de Slinge. Hierdoor maakt de supermarkt gezicht naar de Slinge, wat zowel voor Albert Heijn als voor het winkelgebied als geheel de voorkeur verdient. Doordat de nieuwe ontwikkeling verder naar achteren komt te liggen dan de huidige sporthal kan de wekelijkse markt er een plaats krijgen, en kunnen ook de winkels aan de Asterlo die het dichtst bij de Slinge liggen profiteren van de aanwezigheid van Albert Heijn. De effecten voor de detailhandel op Slinge-West zullen overwegend gunstig zijn, mits Albert Heijn zich met zijn entree oriënteert op de Slinge. De winkeliers in dit deel zullen profiteren van de nieuwe trekker op Asterlo, en van de bezoekersstroom van tussen de 15.000 en 20.000 klanten die wekelijks door de Albert Heijn-vestiging wordt gegenereerd. Het vertrek van Albert Heijn uit Slinge-Oost zal tot gevolg hebben dat tussen Slinge-West en Slinge-Oost meer evenwicht ontstaat. Beide gebieden beschikken dan immers over een cluster van dagelijks aanbod, gecentreerd rond twee volwaardige supermarkten met hun eigen parkeergelegenheid (Asterlo versus Schere). Een belangrijke voorwaarde om niet meer onbalans in het winkelgebied als geheel te bewerkstelligen is een goede herinvulling van de achter te laten Albert Heijn-vestiging. Hierbij is een sterke trekker of subtrekker in de niet-dagelijkse sfeer met frequent benodigde artikelen de beste invulling. Uit de benchmark is gebleken dat er in het winkelgebied relatief weinig aanbod is in de branches Kleding & Mode en Huishoudelijke- & Luxe Artikelen. Met de toevoeging van een trekker in de niet-dagelijkse sfeer kan daarnaast een tegengewicht geven aan de (recente) grotere trekkracht van Plein 1953, door de komst van Action aldaar en de aanwezigheid van Blokker. Met zo’n trekker kan het onderscheidende karakter in combinatie met de trekkracht van winkelcentrum Zuidwijk worden vergroot.
pagina 23
