BUREAU STEDELIJKE PLANNING

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

KLEIN AMERIKA 18 2806 CA GOUDA 0182 - 689 416 WWW.STEDPLAN.NL [email protected]

Marktstudie Programma Leiden Stationsgebied Achtergrondrapportage

Juni 2011

LID NIROV KVK 29048410

AMSTERDAM GOUDA

Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Klein Amerika 18 2806 CA Gouda 0182 - 689 416 www.stedplan.nl [email protected] Team Centrum- en Gebiedsontwikkeling: Drs. Pieter van der Heijde Drs. Toine Hooft Karin Blokzijl MSc. Koen Hollander MSc. Drs. Saskia Koene Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, [email protected], 0182-689416

In opdracht van: Gemeente Leiden De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2010.G.276 Referentie: Achtergrondrapportage Leiden Programma Stationsgebied 140611

pagina 2

Inhoudsopgave

1

Inleiding

6

Stationsgebied Leiden

8

1.1 Algemeen 1.2 Kenmerken en knelpunten Stationsgebied Leiden 1.3 Nota van Uitgangspunten Leiden Stationsgebied 2

Beleidskader

13

2.1 Algemene beleidsdocumenten 2.2 Sectorale beleidsdoelstellingen 3

Trends, ontwikkelingen en benchmarks in stationsgebieden

17

3.1 Trends en ontwikkelingen in stationsgebieden 3.2 Breda Stationskwartier 3.3 Tilburg Spoorzone 3.4 Arnhem Centraal 3.5 Conclusies voor Stationsgebied Leiden 4

De markt voor kantoren

27

4.1 Trends en ontwikkelingen 4.2 Vraaganalyse 4.3 Aanbodanalyse 4.4 Opnamecapaciteit in Leiden 4.5 SWOT kantoren Stationsgebied 4.6 Kantorenprogramma Stationsgebied 4.7 Doelgroepen en vestigingsvoorwaarden 4.8 Ruimtelijk-economische randvoorwaarden 5

De markt voor Wonen

45

5.1 Trends en ontwikkelingen 5.2 Vraaganalyse 5.3 Aanbodanalyse 5.4 Opnamecapaciteit in Leiden 5.5 SWOT wonen in Stationsgebied 5.6 Woningprogramma Stationsgebied

pagina 3

6

De markt voor detailhandel

67

6.1 Trends en ontwikkelingen 6.2 Profiel Leidse binnenstad 6.3 SWOT detailhandel Stationsgebied 6.4 Marktmogelijkheden detailhandel (benchmark) 6.5 Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied 7

De markt voor vrijetijdsvoorzieningen

88

7.1 Trends en ontwikkelingen 7.2 Profiel Leidse binnenstad 7.3 SWOT en SWOT-confrontatie leisure Stationsgebied 7.4 Verkenning marktmogelijkheden per voorziening 7.5 Mogelijkheden grootschalige evenementenvoorziening 7.6 Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied 8

De markt voor maatschappelijke voorzieningen

108

8.1 Trends en ontwikkelingen 8.2 Relevante ontwikkelingen in/voor Leiden 8.3 Vraaganalyse 8.4 Maatschappelijke voorzieningen in het stationsgebied 8.5 Opnamecapaciteit zorg 8.6 Opnamecapaciteit welzijn 8.7 Opnamecapaciteit onderwijs en cultuureducatie 8.8 SWOT maatschappelijke voorzieningen Stationsgebied 8.9 Vestigingsvoorwaarden 8.10 Programmamogelijkheden maatschappelijke voorzieningen Stationsgebied 9

Ruimtelijk-functionele vertaling

122

9.1 Fase 1 en 2 Stationsgebied 9.2 Toekomstige fasen 9.6 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Bronnen

129

Respondenten

131

Bijlage: 1 Kantoren - Regionale kantorenstrategie

133

Bijlage: 2 Wonen - Concurrerende projecten

134

Bijlage: 3 Factsheets binnenstedelijke referentieprojecten detailhandel & leisure

135

pagina 4

Bijlage: 4 Leisure - Benchmarkanalyse

140

Bijlage: 5 Leisure - Landelijk beeld per branche

143

Bijlage: 6 Maatsch. voorz. - Lijst geïnterviewde personen

158

pagina 5

Inleiding Al sinds het midden van de jaren ’90 is het Leidse Stationsgebied sterk in beweging. De vervanging van het grauwe naoorlogse station door een heldere, lichte constructie in 1996 vormde het startschot voor het Leiden Centraal Project (LCP). In dit kader is de verkeersweg vlak voor het station, die de treinreiziger letterlijk het pad naar de binnenstad afsneed, onder de grond gebracht. Het SVB-kantoor en appartementencomplex De Kijker zijn twee andere in het oog springende projecten. Aan de zeezijde van het station is bovendien een levendig gebied ontstaan, mede door de ontwikkeling van het Bio Science Park. Momenteel zijn er nog twee grote bouwprojecten in uitvoering: het kantoor van Achmea Holding aan de Dellaertweg en het nieuwe ROCgebouw aan de Bargelaan. Kleinere (inmiddels gerealiseerde) projecten zijn onder meer de taxistandplaats aan de stadszijde en de ondergrondse fietsenstalling aan de zeezijde. Recent heeft de gemeente de fel bediscussieerde kavel in het Rijnsburgerblok aangekocht. Hiermee is het Stationsgebied nog lang niet voltooid. Door een levendige stationsbuurt te realiseren met een variatie aan woningen, winkels, kantoren en maatschappelijke voorzieningen dient een optimale verbinding te ontstaan met het historische centrum van Leiden. Om dit te bewerkstelligen is in februari 2010 de stedenbouwkundige visie ‘Leiden Stationsgebied’ gepubliceerd, opgesteld door Maxwan architects+urbanists, PRC en de gemeente Leiden. Niet alleen verbeeldt deze visie de verbinding tussen Stationsgebied en stadscentrum, maar ook met het Bio Science Park. Het Stationsgebied opereert dus als verbindende schakel tussen beide stadsdelen met als doel het creëren van ‚een levendig centraal stadsdeel waar de stadszijde en zeezijde zich vermengen en actief presenteren aan de grote stroom bezoekers en gebruikers die de stad dagelijks binnenkomen‛. Ymere en NS Poort zijn betrokken bij de ontwikkeling van het gebied en hebben ook grondposities. Ze zijn echter kritisch over onderdelen van het stedenbouwkundig plan. Dit is gebaseerd op een inschatting dat door het voorgestelde ontwerp bepaalde typen commerciële ruimten en woningen moeilijk afzetbaar zijn. Inmiddels is een Nota van Uitgangspunten gereed met stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten. In april 2011 zal het college van B&W middels een kaderbesluit gaan beslissen over de uitvoering van het Stationsgebied. Als onderlegger voor dit besluit wordt de Nota van Uitgangspunten uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitplan. Daarnaast is besloten om nadere markstudie te laten verrichten naar de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het te realiseren programma. Bureau Stedelijke Planning bv heeft deze marktstudie ‘Programma Leiden Stationsgebied’ uitgevoerd. Vraagstelling De centrale onderzoeksvraag luidt:

Wat zijn vanuit het perspectief van de markt (vraag en aanbod) de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het te realiseren programma in het Stationsgebied (stadskant) in Leiden voor detailhandel, kantoren, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen, en wat is, geredeneerd vanuit de doelgroepen en hun vestigingscriteria, de gewenste ruimtelijke vertaling per deelgebied?

pagina 6







  

De volgende deelvragen zijn geformuleerd: Wat zijn per sector (detailhandel, kantoren, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen) de trends en ontwikkelingen op nationaal, regionaal en lokaal niveau en wat zijn de sterke en zwakke kenmerken en de kansen en bedreigingen voor de betreffende sector in het Stationsgebied van Leiden? Wat is de samenstelling en wat zijn de kenmerken van het programma in andere stationsgebieden in Nederland en welke ‘best practices’ kunnen hieruit worden gedestilleerd? Wat is per sector de (toekomstige) vraag en het (toekomstige) aanbod en wat is per segment de toekomstige marktruimte op het niveau van de regio, de stad en de binnenstad? Wat is het aandeel dat het Stationsgebied van deze marktruimte kan gebruiken voor de realisatie van het programma in de verschillende sectoren? Wat zijn per sector de doelgroepen, wat voor prijsniveau zijn ze bereid te betalen, wat zijn hun vestigingscriteria en randvoorwaarden die aan het product gesteld worden? Wat is gezien het programma en de condities de optimale ruimtelijke weerslag en sectorale mix per deelgebied aan de stadskant van het Stationsgebied? Aanpak Het onderzoek is opgesplitst in drie fasen die volgtijdelijk zijn uitgevoerd: Fase 1: Inventarisatie, analyse en benchmark Fase 2: Marktruimte op regionaal, lokaal en binnenstedelijk niveau Fase 3: Programma Stationsgebied en ruimtelijk-functionele uitwerking Na elke fase heeft een afstemmingsmoment met de opdrachtgever plaats gevonden.

   



Leeswijzer In hoofdstuk 1 is de huidige en geplande toekomstige situatie in het Stationsgebied geschetst; Hoofdstuk 2 vormt het beleidskader waarbinnen de ontwikkelingen in het Stationsgebied dienen te worden geplaatst; Hoofdstuk 3 bevat een benchmarkanalyse. Welke vergelijkbare ontwikkelingen in Stationsgebieden zijn er in Nederland? En welke lessen kunnen daarvan geleerd worden? De hoofdstukken 4 tot en met 8 betreffen de marktstudies naar de ontwikkelruimte voor respectievelijk kantoren, wonen, detailhandel, vrijetijds- en maatschappelijke voorzieningen. Voor iedere sector is de huidige Leidse situatie geanalyseerd, de positie van het Stationsgebied daarbinnen, de opnamecapaciteit van het Stationsgebied, specifieke doelgroepen, vestigingsvoorwaarden etc. Per sector resulteert dit in een kansrijk programma voor het Stationsgebied; Hoofdstuk 9 vormt de ruimtelijk-functionele vertaling van de marktstudies. Hoe dient het volledige programma te worden ingepast in het Stationsgebied?

pagina 7

1

Stationsgebied Leiden In dit eerste hoofdstuk is een korte algemene typering gegeven van het Stationsgebied (paragraaf 1.1), waarna de kenmerken en knelpunten zijn samengevat (paragraaf 1.2), alsmede de belangrijkste uitgangspunten voor de herontwikkeling (paragraaf 1.3).

1.1

Algemeen Het Stationsgebied van Leiden ligt aan de noordwestelijke rand van de Leidse binnenstad en verbindt deze met het Bio Science Cluster, dat aan de andere kant van het station gesitueerd is. Figuur 1.1 Ligging van het Stationsgebied tussen de binnenstad en Bio Science Park

Bio Science Cluster

Binnenstad

Bron: Structuurvisie Leiden 2010-2025 ste

Leiden is de 23 gemeente van Nederland in inwoneraantal. Ondanks dat Leiden niet tot de grootste steden van Nederland behoort, geldt dat wel voor het station. In 2006 verwerkte Leiden Centraal op een gemiddelde werkdag 60.000 in- en uitstappers (overstappers niet meegerekend). Het is daarmee het vijfde station van Nederland, na Amsterdam Centraal, Utrecht Centraal, Rotterdam Centraal en Den Haag Centraal. Rechtstreekse treinverbindingen naar al deze stations (en onder andere Schiphol en Haarlem) dragen bij aan de belangrijke positie in het spoorwegnet. De NS verwacht dat Leiden Centraal in 2020 circa 80.000 in- en uitstappers verwerkt op een gemiddelde werkdag. In die berekening is de HOV-verbinding meegenomen. Daarnaast stopt momenteel al een groot aantal stads- en streekbussen bij Leiden Centraal, met

pagina 8

eindbestemmingen als Gouda, Alphen aan den Rijn, Den Haag, Katwijk en Haarlem. Mede door de toekomstige ontwikkelingen neemt de Leidse binnenstad en het Stationsgebied een steeds centralere positie in binnen de regio en de Randstad. Als ov-knooppunt bedient Leiden Centraal en het Stationsgebied twee typen reizigers: de mustreiziger en de lustreiziger, oftewel de forens en de plezierreiziger. De eerste groep hecht vooral waarde aan aspecten als betrouwbaarheid, snelheid en gemak. Dit geldt zowel voor de verplaatsing zelf, als de inrichting van het Station(sgebied). Qua voorzieningen scoren met name de ‘to go’-concepten goed bij deze groep. De plezierreiziger hecht vooral waarde aan sociale veiligheid, comfort en beleving. Zij hebben tijdens, voor en na hun reis meer tijd voor bijvoorbeeld het bezoeken van horeca of detailhandel. Leiden Centraal is een zogeheten proefstation. Hier presenteren de NS en ProRail nieuwe stationsideeën aan de reiziger. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe winkels, nieuwe reclamemedia en een andere, uitnodigende aankleding. Zo opende onlangs de kledingwinkel Sissy-Boy haar deuren in het station; de eerste winkel in zijn soort (kleding) op een Nederlands station. Dit kenmerkt de transformatie die (grote) stations in Nederland doormaken: de traditionele overstapfunctie maakt steeds meer plaats voor een dynamisch stadsportaal. In dit licht kunnen ook de plannen voor het Stationsgebied Leiden gezien worden.

1.2

Kenmerken en knelpunten Stationsgebied Leiden In de Nota van Uitgangspunten Leiden Stationsgebied is het huidige Stationsgebied geanalyseerd. Hieruit is een aantal kenmerken en knelpunten voortgekomen. Tabel 1.1 toont sterke en zwakke punten van het Stationsgebied, alsmede kansen en bedreigingen voor de (nabije) toekomst. Tabel 1.1 SWOT analyse Stationsgebied Sterk

Zwak

 Life meets Science

 Barrière tussen LUMC, station en binnenstad

 Nabijheid historische binnenstad

 Gebrekkige samenhang openbare ruimte

 Cultuurhistorie

 Herkenbaarheid / visueel onaantrekkelijk

 Oud versus nieuw

 Onlogische plintprogrammering

 Toeristisch

 Geen goede openbare verblijfsruimte

 Mobiliteit

 Matige parkeeroplossingen

 Vergroten van het centrum  50.000 passanten vanuit CS

 Aansluiting groot- en kleinschalige infra

 Voldoende fysieke ontwikkelruimte

 Route HOV versus voetgangersverkeer

 Proefstation

 Versnipperd eigendom

 Zeer hoogwaardig OV

 Aansluiting verschillende ontwikkelingen

 Loskoppeling van de auto

 Complex proces

Kans

Bedreiging

Bron: Nota van Uitgangspunten

pagina 9



Op het gebied van ruimtelijke structuur, bereikbaarheid en parkeren, en groen en openbare ruimte zijn de belangrijkste kenmerken en knelpunten als volgt: Ruimtelijke structuur: ‐ De lange gevelwand van de flat aan het Stationsplein is zeer nadrukkelijk aanwezig. Deze flat (zie onderstaande foto) maakt onderdeel uit van het Morssingelblok, met binnenin een groot parkeerterrein. De flat is bepalend voor de uitstraling van het Stationsplein en door het gesloten karakter wordt de ruimte in het Morssingelblok niet efficiënt gebruikt. Luchtfoto Stationsgebied

‐

‐

‐

Stationsgebied

De Stationsweg is de belangrijkste verbinding met de binnenstad. Naar de binnenstad vernauwt deze corridor zich, waardoor deze aansluit op het profiel van de Leidse binnenstad. Aan de andere kant zorgt deze vernauwing voor een onduidelijke entree van de binnenstad. De gebouwen die hier staan vormen een opvallende mix van naoorlogse en historische panden. De zeezijde is een divers gebied met oude herenhuizen, het oude poortgebouw van het AZL, de nieuwbouw van het LUMC, universiteitsinstellingen en veel openbare ruimte. De Rijnsburgersingel en Morssingel hebben een duidelijk (woon)karakter en sterke kwaliteiten die volgens de Nota van Uitgangspunten behouden moeten blijven.



Bereikbaarheid en parkeren: ‐ De gemeente wil doorgaand autoverkeer door en langs het centrum zoveel mogelijk tegengaan. De bouw van nieuwe parkeergarages is daarom noodzakelijk. ‐ Delen van het Stationsgebied (het Stationsplein, de Stationsweg en de Bargelaan) zijn vrijgemaakt van doorgaand autoverkeer. Mede als gevolg hiervan zijn openbaar vervoer en voetgangers leidend in het gebied. Aan beide zijden van het station ondervinden voetgangers en busverkeer echter geregeld hinder van elkaar. ‐ Er zijn in het plangebied 2.065 (semi-)openbare parkeerplaatsen. De overdekte parkeergarage bij het LUMC (1.200 plaatsen) is de grootste concentratie, maar ligt niet optimale loopafstand van het station en stadscentrum. Onder het in aanbouw zijnde ROC-gebouw wordt een parkeergarage van 325 plaatsen gerealiseerd. Andere belangrijke (semi) openbare parkeerplaatsen zijn gelegen aan de Morssingel (90 parkeerplaatsen), in het Morssingelblok (250 plaatsen) en de Lammermarkt (200 plaatsen). Deze liggen allemaal op maaiveld.



Groen en openbare ruimte ‐ Over het algemeen is het Stationsgebied functioneel ingericht. Het is vrijwel volledig verhard en wordt gekenmerkt door veel infrastructuur en onaangenaam grote openbare ruimtes. Het huidige Stationsplein is hiervan een goed voorbeeld.

pagina 10

‐ ‐

1.3

1. 2. 3.

Er bestaat een groot contrast tussen de fijnmazigheid van het historische centrum en de naoorlogse schaalgrootte van het Stationsgebied. De groene en blauwe kwaliteiten komen alleen tot uitdrukking aan de grenzen van het Stationsgebied: de Rijnsburgersingel en Morssingel.

Nota van Uitgangspunten Leiden Stationsgebied Het Stationsgebied moet de verbindende schakel vormen tussen de binnenstad en het Bio Science Park. Bovendien moet het gebied een aantrekkelijke stadsentree worden, met een hoge dichtheid en sterke mix aan functies. De huidige inrichting is echter te laagwaardig om die functie goed te vervullen. Op dit moment past de uitstraling van het Stationsgebied niet bij de ambities van Leiden en een kwaliteitsverbetering is dan ook gewenst. Daarbij heeft de gemeente drie doelstellingen voor ogen: Het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de belangrijkste entree van Leiden. Het versterken van de economische functie van het Stationsgebied door het vinden van de optimale combinatie van wonen, werken en mobiliteit. Het bevorderen van bezoek aan de binnenstad vanuit het Stationsgebied, zodat daar meer bestedingen plaatsvinden. Onderstaande kaart toont een ruimtelijke uitwerking van dit wensbeeld, zoals opgenomen in de stedenbouwkundige visie van Maxwan architects+urbanists. Figuur 1.2 Visiekaarten Stationsgebied Leiden

Bron: Stedenbouwkundige visie Stationsgebied Leiden



Figuur 1.2 geeft de programmatische landing van de diverse functies goed weer. Een monofunctioneel woongebied zal vooral aan de Morssingel, in het zuiden worden gerealiseerd, terwijl werken en wonen zullen landen in het huidige Morssingelblok en Rijnsburgerblok. Rondom de Stationsweg bestaat ruimte voor winkels en vrijetijdsvoorzieningen.

pagina 11













Het netwerk van routes wordt completer en fijnmaziger gemaakt, zowel haaks als parallel aan het spoor. Dit netwerk heeft een schaal die aansluit op de fijnmazige schaal van de binnenstad. Inpassingen van infrastructuur, openbaar vervoer en parkeren moeten van een hoogwaardig niveau zijn. Bij voorkeur ontstaat een HOV-as waarop zowel de RGL als bussen gebundeld worden. Voordeel is dat op deze manier bus- en voetgangersverkeer in het Stationsgebied van elkaar gescheiden worden. De Stationsweg blijft de belangrijkste langzaam verkeersroute. Er worden er echter twee routes toegevoegd. Bij het Museum van Volkenkunde wordt een brug toegevoegd die een rechtstreekse verbinding met de Plesmanlaan mogelijk moet maken. Daarnaast wordt de route door de Joop Walenkamptunnel (nu nog in gebruik voor busverkeer) doorgetrokken naar de singels toe. Het Morssingelblok wordt hierdoor doorbroken. Het knooppunt Morssingel – Plesmanlaan – Schipholweg wordt zodanig ingericht dat de hoofdroute (Plesmanlaan – Schipholweg) benadrukt wordt. Hierdoor moet de Morssingel minder gebruikt gaan worden voor sluipverkeer. Volgens de Nota van Uitgangspunten moet onderzocht worden of permanente openbare parkeervoorzieningen naar het Stationsgebied moeten worden geschoven. Logische locatie is het Stationsplein. In de eerste plaats moeten deze plaatsen voorzien in de behoefte vanuit werken en retail, maar kunnen tevens worden ingezet als P+Rvoorziening voor het station. De huidige parkeerplaats aan de Morssingel (90 parkeerplaatsen) wordt vervangen door woningbouw. De kwaliteit van de openbare ruimte is van een hoog niveau. Onderdeel is versterking en verbetering van de toegankelijkheid van de groene gordel om de singels heen. De ruimte die vrijkomt door de herinrichting van het knooppunt Morssingel – Plesmanlaan – Schipholweg wordt benut voor het herstellen van de groenstructuur.

pagina 12

Beleidskader

2

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen niet los worden gezien van ruimtelijk beleid. Nationale, provinciale, regionale en lokale beleidsdocumenten geven de kaders aan waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn. In dit hoofdstuk is het beleidskader voor het Stationsgebied Leiden omschreven. Dit is gedaan aan de hand van algemene, integrale en sectorale beleidsdocumenten.

2.1

Algemene beleidsdocumenten Provinciale structuurvisie Het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland is de kern van Visie op Zuid-Holland. Zodoende wordt de goede kwaliteit van lezen en de economische concurrentiepositie verbeterd. De provincie wil dit bereiken door onder andere een samenhangend stedelijk netwerk te realiseren met een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus. De provincie ziet nieuwe mogelijkheden voor detailhandel en vrije tijd rond openbaar vervoerknooppunten.

 



Gebiedsagenda Zuidvleugel/Zuid-Holland Op 10 november 2010 werd de Gebiedsagenda Zuidvleugel/Zuid-Holland tijdens het Bestuurlijk Overleg MIRT vastgesteld. Hierin presenteren Rijk en regio onder andere de volgende ambities: Bevorderen van de economie. Uitdaging voor de Zuidvleugel is om de arbeidsproductiviteit te laten stijgen: sterker maken wat al sterk is. Stedelijk intensiveren. Door minder uit te breiden buiten de steden en bestaande steden meer perspectief te bieden, zullen deze aantrekkelijker worden voor sociale stijgers, hoogopgeleiden en bedrijven. In aanvulling hierop is aandacht voor onder andere mobiliteitsontwikkelingen en voorzieningen wenselijk. Bereikbaarheid verbeteren. Het streven is om een samenhangend netwerk van (stads)regionale openbaarvervoerverbindingen en (hoofd)wegenstructuur te ontwikkelen. Economische centra, binnenstedelijke centra en woonmilieus moeten bereikbaar en aantrekkelijk blijven. Stedenbaan Door middel van het Stedenbaan project wil het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel de stedelijke ontwikkeling beter afstemmen op de bereikbaarheid van knooppunten en stations. Het concept richt zich onder andere op het beter benutten en versterken van bestaande steden en dorpen door een intensiever grondgebruik – verdichting en menging – nabij treinstations. In Holland Rijnland zijn op dit moment vijf stedenbaanstations (Voorschoten, De Vink, Leiden CS, Voorhout en Hillegom) en er wordt er één toegevoegd (Sassenheim). In een straal van circa 1.200 meter rond deze 2 stations is in de periode 2010-2020 een netto toevoeging van 70.000 tot 180.000 m kantoormeters geraamd (voor de hele Zuidvleugel: 0,7 tot 1,5 miljoen). Daarnaast zullen op deze locaties netto in totaal 2.500 tot 6.000 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. De regiogemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de verdeling van het programma. Tevens kunnen ook detailhandel en leisure een belangrijke bijdrage leveren aan het beter benutten van de mogelijkheden die knooppunten leveren. Structuurvisie Leiden Kern van de Structuurvisie 2010-2025 is de ambitie om Leiden, op het scharnierpunt tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad, verder te ontwikkelen tot een sterke

pagina 13

kennisstad waar het goed wonen is. Om dat te kunnen doen zijn enkele aspecten van belang. Onder andere moeten de historische binnenstad beter op de kaart worden gezet en zal het Bio Science Park verder ontwikkeld worden en de bereikbaarheid worden verbeterd. Het Stationsgebied, de schakel die deze twee kerngebieden verbindt, is één van de aangewezen ontwikkellocaties. In de Structuurvisie verwoordt de gemeente Leiden de wenselijkheid van een ‘kantorenslinger’ vanaf de A44 tot aan Nieuw Leyden. Deze zone langs de Plesmanlaan (De Leeuwenhoek, Bio Science Park, LUMC), de Schipholweg (Stationsgebied) en Willem de Zwijgerlaan zou bij uitstek geschikt zijn voor kennisintensieve bedrijven die niet passen binnen het restrictieve vestigingsbeleid van het Bio Science Park. Binnen de slinger worden extra kansen gezien voor het Stationsgebied, de plek waar de kennisclusters en de historische binnenstad samenkomen. De visie benoemt specifieke doelgroepen als ‚specialistische consultancy bureaus, ingenieursbureaus of bureaus met juridische of management specialisatie die niet zo zeer van een gebouw als van een goed netwerk en goede bereikbaarheid afhankelijk zijn‛. Ligging Stationsgebied Leiden

Ligging Stationsgebied t.o.v. de binnenstad

Bron: Structuurvisie Leiden

Bron: Programma Binnenstad

Kadernota bereikbaarheid De bereikbaarheid van de stad dient te verbeteren, zodat Leiden haar status als plezierige stad om te wonen, leren, recreëren en ondernemen blijft behouden. Doel van de gemeente is dat in 2025 alle delen van de stad per voet, fiets of auto veilig te bereiken zijn. Leiden werkt aan een netwerk van rondwegen, een goed parkeerbeleid en hoogwaardige fiets- en ov-voorzieningen. Tevens bestaat de ambitie om Leiden als OV-knoop van de regio te laten fungeren: een hoog-waardig openbaar vervoernetwerk met bus-, trein-, en tramverbindingen verbindt Leiden vanaf het Centraal Station in alle richtingen met kernen in de regio. Zodoende is Leiden, en vooral het Stationsgebied, voor stad en regio uitstekend te bereiken. Ook parkeren is essentieel voor het functioneren van de binnenstad. Programma Binnenstad Leiden Het Programma Binnenstad (onderdeel van de Structuurvisie) omvat projecten, activiteiten en maatregelen die de binnenstad van Leiden een kwalitatieve impuls moeten geven om zo aantrekkelijker te zijn voor bezoekers, bewoners en werknemers. Onder andere de ambitie om meer en betere winkel- en horecavoorzieningen en een groter aanbod aan culturele activiteiten te realiseren wordt uitgesproken. De stad wil meer bezoekers trekken (herhalingsbezoek, combinatiebezoek en meerdaagse bezoeken), hogere bestedingen stimuleren en een hogere waardering van de binnenstad oogsten. Het Stationsgebied is binnen het programma een belangrijke ontwikkellocatie: een multifunctioneel programma van detailhandel, leisure, horeca, kantoren en woningen moet zorgen voor een aantrekkelijke hoofdentree tot de stad. Andere projecten in de binnenstad zijn onder

pagina 14

andere de versterking van het winkelgebied Aalmarkt, verbetering van de entree door herinrichting van de Beestenmarkt, herinrichting van het Stadhuisplein, de reconstructie van historische panden en de aanleg van enkele parkeergarages (zoals op het Morspoortterrein en onder de Garenmarkt).

Sectorale beleidsdoelstellingen

2.2

Kantoren In mei van dit jaar kwamen het Rijk, provincies, gemeenten, beleggers, ontwikkelaars en gebruikers bijeen in de Kantorentop, een initiatief van toenmalig minister van VROM en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Tijdens deze Kantorentop werd een akkoord bereikt over de aanpak van de structurele leegstand op de kantorenmarkt. De leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt bedraagt 6,7 miljoen m², 14% van de totale voorraad. Betrokken partijen spraken onder meer af om programma’s regionaal beter te zullen afstemmen, minder gronden voor de bouw van nieuwe kantoren uit te geven, sterker in te zetten op herontwikkeling en verduurzaming van de bestaande voorraad en nieuwbouw te reserveren voor hoogwaardige, 1 binnenstedelijke locaties met een goede (OV)bereikbaarheid. De Regionale Kantorenstrategie van Holland Rijnland dateert van 2006 en stelt dat tot 2015 in de gemeenten Leiden, Leiderdorp, Zoeterwoude, Katwijk, Oegstgeest en Voorschoten 415.000 m² kantoorruimte mag worden bijgebouwd. Hiervan komt 64.000 m² ten goede aan Leiden Centraal. Op verzoek van de gemeente Leiden werd het oorspronkelijke metrage van 51.000 m², als opgetekend in de kantorennota van 2003, opgerekt ten behoeve van ‘exclusieve vragers’ (UWV, CWI en SoZa). De overige meters zijn geprojecteerd op Leeuwenhoek/Rhijngeest (102.500 m², specifiek bestemd voor kennisinstellingen, productiebedrijven en laboratoria met een hoog kantooraandeel gelieerd aan het Bio Science Park), Leiden Lammenschans (40.000 m²), de A4-zone tussen Leiderdorp en Zoeterwoude (153.500 m²) en enkele kleine locaties (55.000 m²). In de Structuurvisie Holland Rijnland 2020, die juni vorig jaar werd vastgesteld, zijn bovengenoemde cijfers onveranderd. Door de malaise op de kantorenmarkt wordt echter getwijfeld aan de haalbaarheid cq. wenselijkheid van 415.000 extra kantoormeters in de regio. Regio Holland Rijnland is voornemens om het programma op korte termijn te actualiseren. Wonen De verstedelijkingsstrategie Zuidvleugel 2010-2020 is een strategie met betrekking tot het wonen en beoogt het versterken van het vestigingsklimaat. Om als Zuidvleugel mee te liften in de gewenste schaalsprong, die de Randstad in totaliteit moet maken, is het nodig de juiste woningen en woonmilieus te realiseren. Daarmee worden huidige bewoners vastgehouden en nieuwe aangetrokken. Voor de gehele Zuidvleugel gaat het om een toevoeging van 115.000 woningen tussen 2010 en 2020 en 50.000 woningen tussen 2020 en 2030 (www.zuidvleugel.nl). Kern van de Woonvisie Leiden 2005-2015 is de ambitie dat Leiden een stad wil zijn waar alle inwoners (binnen hun financiële mogelijkheden) vrij kunnen kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit. Hiertoe dienen vraag en aanbod op de woningmarkt zoveel mogelijk op elkaar te zijn afgestemd. Dat dit nu niet het geval is, blijkt uit drie doelen en twee opgaven die met de kernambitie samenhangen. De doelen: 1

De zomermaanden zouden gebruikt worden om deze afspraken uit te werken in een Actieprogramma (dit Actieprogramma is niet te vinden op internet). Uit contact met het IVBN blijkt: eind oktober vinden gesprekken plaats met de nieuwe minister van Ruimte waarin het vervolg aan de Kantorentop zal worden besproken.

pagina 15

het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt door vergroten van aanbod, met name in segmenten waar de spanning het grootst is; om een kwaliteitssprong in de woningvoorraad te maken moeten woningen worden bijgebouwd en gerenoveerd; het behouden van voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met een laag inkomen. De Woonvisie benoemt twee opgaven: Meer kwaliteit in de bestaande woningvoorraad en het versnellen en vergroten van aanbod door nieuwbouw. Detailhandel Zuid-Holland voert als een van de weinige provincies een actief detailhandelsbeleid voor plannen met een bovenlokale reikwijdte (omvangrijke winkelcentrumprojecten en perifere detailhandel). De provincie en de regio Rijn- en Bollenstreek onderschrijven het belang van structuurversterking van het Leidse centrum (de belangrijkste aankoopplaats in de Rijn- en Bollenstreek, en de derde aankoopplaats in Zuid-Holland) door verbetering van de kwaliteit van het aanbod, het vullen van leemten in het aanbod en het verbeteren van de bereikbaarheid en de parkeersituatie. Ook voert men een terughoudend beleid voor projecten in de regio die de bovenlokale functie kunnen ondergraven. Het REO heeft ingestemd met een toevoeging van 6.000 m² aan de Aalmarkt en 1.500 m² aan het Stationsplein en wil de mogelijkheden voor de vestiging van grootschalige winkels aan de rand van de binnenstad laten onderzoeken.

 

 

In het Concept Beleidskader Detailhandel Leidse Binnenstad (december 2010) heeft de gemeente Leiden de volgende doelstellingen geformuleerd voor de detailhandel in de binnenstad: Verbeteren van het basisaanbod: creëren van meer grotere units, actief aantrekken van grote formules en stimuleren nieuwe concepten. Versterken van het onderscheidend vermogen: zwerfmilieus behouden en uitbreiden, behoud van het historisch karakter, stimuleren van nieuwe concepten, aantrekken van meer bezoekers (hoog opgeleid, hoge koopkracht, senioren) en stimuleren van combinatiebezoek. Randvoorwaarden voor ondernemers: onder andere verbeteren imago van Leiden. Randvoorwaarden voor bezoekers: goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid, aantrekkelijke openbare ruimte en looproutes, compact houden van het kernwinkelgebied, voldoende horeca en verbetering van het imago van Leiden als winkelstad. Leisure In de Provinciale Structuurvisie (2010) staat beschreven dat de provincie nieuwe mogelijkheden ziet voor detailhandel en leisure rond openbaar vervoerknooppunten. Met betrekking tot culturele en toeristische voorzieningen wordt verder gesteld dat deze in de grote en de historische steden van groot economisch belang zijn en dat de ontwikkeling gestimuleerd moet worden. Ook de versterking van het cultureel en toeristisch profiel van steden krijgt aandacht. Iedere stad heeft een eigen karakter dat aangescherpt moet worden ten behoeve van de aantrekkelijkheid en het vestigingsklimaat van de afzonderlijke steden als van het totale stedelijk netwerk. Er is geen specifiek beleid voor vrije tijd of toerisme in de gemeente Leiden. De afgelopen jaren zijn er verder enkele onderzoeken uitgevoerd naar de hotelcapaciteit in Leiden (LAgroup, 2007) en naar de marktkansen van bioscoopontwikkeling (ZKA, 2004). Aan deze onderzoeken wordt aandacht besteed in hoofdstuk 7. Ook is er een Actieplan Horeca uit 2006 waarin het economisch belang van horeca voor de gemeente wordt uitgesproken en waarin actiepunten worden geformuleerd die moeten leiden tot een optimale dienstverlening en heldere regelgeving van de gemeente aan de horecabranche. De gemeente schept randvoorwaarden waarbinnen de horecabranche zich zo kan

pagina 16

ontwikkelen dat Leiden er in brede zin van profiteert zonder dat andere belangen in het gedrang komen.

pagina 17

Trends, ontwikkelingen en benchmarks in stationsgebieden

3

Er is sprake van hernieuwde interesse in de ontwikkeling van stationsgebieden: steeds vaker worden deze als belangrijk (her)ontwikkelingsgebied beschouwd, zowel voor economische functies als voor woonfuncties. Dit hoofdstuk behandelt algemene trends en ontwikkelingen in stationsgebieden in Nederland en zoomt in op drie interessante, voor Leiden vergelijkbare projecten. Doel is het verkrijgen van inzicht in de ontwikkelingsmogelijkheden van Stationsgebied Leiden.

3.1

Trends en ontwikkelingen in stationsgebieden In de periode 1996-2008 zijn stationsgebieden steeds verder geïntensiveerd en verstedelijkt (PBL 2010). In die periode is het aantal woningen met 10% en de werkgelegenheid met circa 20% toegenomen. De landelijke cijfers lagen voor diezelfde periode echter hoger: respectievelijk 12% en 30%. Een verklaring voor die achterblijvende ontwikkeling kan liggen in het feit dat ontwikkelingen in een bestaand bebouwd (stations)gebied lastiger zijn dan ‘greenfieldontwikkelingen’ aan de stadsrand. Uit figuur 3.1 blijkt dat in stationsgebieden met name de publieke sector verantwoordelijk is voor veel nieuwe banen, terwijl elders commerciële diensten het leeuwendeel voor hun rekening nemen. De productiesector rondom stations heeft te maken met een sterke daling van de werkgelegenheid. Tevens lijken stadsrandlocaties met treinhalte er beter in te slagen werkgelegenheid (met name commerciële diensten) aan zich te binden dan de intercitystations van (middel)grote steden, die meestal in het centrum zijn gesitueerd. Figuur 3.1 Werkgelegenheidsontwikkelingen rondom stationsgebieden, 1996-2008

Bron: PBL 2010 (op basis van NS en LISA, 1996 en 2008)



Twee redenen om in stationsgebieden van centrumgebieden te blijven investeren: Nederland heeft de komende jaren te maken met een grote verstedelijkingsopgave. In de Randstad moeten tot 2040 circa 500.000 woningen, grotendeels binnenstedelijk met een accent op hoogstedelijke milieus, worden gerealiseerd (VROM 2008). Stationsomgevingen zijn hiervoor bij uitstek geschikt.

pagina 18









Het aantal treinreizigers is sterk gegroeid: van 13,8 miljard kilometer in 2003 naar 16,1 miljard in 2008 (+17%). De toekomstprognoses lopen uiteen: de Nota Mobiliteit spreekt van 17 miljard in 2020, de NS gaan uit van 21,5 tot 23,5 miljard en het Kennisinstituut Mobiliteit heeft het over 18 tot 20 miljard (V&W 2007). Stationsgebieden zijn optimale locaties om deze mobiliteitsgroei te koppelen aan de verstedelijkingsopgave. Beleid voor ontwikkeling van stationsgebieden Diverse partijen, overheid en markt, hanteren dan ook beleid om stations en stationsomgevingen tot ontwikkeling te brengen: Ministerie van VROM, Nieuwe Sleutelprojecten : De Nieuwe Sleutelprojecten zijn grootschalige ontwikkelingsplannen voor zes HSL-stations en hun omgeving: Amsterdam Zuidas, Arnhem, Breda, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Deze projecten moeten door hun goede bereikbaarheid uitgroeien tot toplocaties voor wonen, (internationale) werkgelegenheid en voorzieningen. Hierdoor krijgt ook de leefbaarheid en sociale veiligheid in de steden een sterke impuls (VROM 2006). Ministerie van VROM, Programma Spoorzoneontwikkeling: Doel van dit programma is om een aantal gebiedsontwikkelingen rondom stations te stimuleren door de samenwerking tussen de Ministeries van VROM en V&W (nu samengevoegd in Infrastructuur en Milieu), NS en Prorail en de betreffende gemeenten te bevorderen. Groningen, Nijmegen, Amersfoort en Zwolle zijn geselecteerd als de vier voorbeeldprojecten (Rijksoverheid, 2008). Nederlandse Spoorwegen, Visie 2020: De NS kijken in deze visie breder dan alleen ‘de trein’. Gemak, comfort en keuzevrijheid voor de reiziger staan centraal. Naast betere informatievoorziening, snellere verbindingen en meer overstapmogelijkheden willen de NS meer diensten op en rond stations aanbieden. Daarbij worden kinderopvang, supermarkten, vergadermogelijkheden en leisure als voorbeeld gegeven. De verstedelijkingsopgave, ontwikkeling van het aantal treinreizigers en stationsgerelateerde projecten maken verdere intensivering van stationsomgevingen noodzakelijk. Een aantal steden is bezig met een dergelijk opgave. Door deze projecten als benchmark te nemen ontstaat voor Leiden een kader waaraan de voorgenomen ontwikkelingen gespiegeld kunnen worden: Op welk vlak wijken de Leidse plannen af? Wat zijn de leerervaringen? Hiervoor zijn drie vergelijkbare gebiedsontwikkelingen rond stations in middelgrote steden gekozen: Breda, Tilburg en Arnhem.

3.2

Breda Stationskwartier Visie en doelstellingen De aansluiting op de HSL vormt voor Breda en de Brabantse regio een impuls om de ruimtelijk-economische positie verder te versterken. Door aan te haken op dit railsysteem wil Breda het Stationskwartier transformeren tot een hoogwaardige en hoogstedelijke omgeving voor wonen, werken en voorzieningen.

 

Het project Stationskwartier is één van de zes Nieuwe Sleutelprojecten van het Rijk. De doelstellingen en ambities die het Rijk heeft geformuleerd met betrekking tot het programma luiden als volgt: Het Stationskwartier dient als aanjager voor de ontwikkeling van Via Breda en is complementair en tegenhanger van de historische binnenstad. Laagwaardige terreinen moeten worden omgevormd tot toplocaties waar intensief ruimtegebruik, functiemenging en stedelijke dynamiek centraal staan.

pagina 19



Er worden faciliteiten geboden voor vernieuwende concepten in cultuur, onderwijs, kenniscentra. Daarnaast moet Noordwest-Europees georiënteerde bedrijvigheid en kennis- en arbeidsintensieve werkgelegenheid worden aangetrokken. Uitgangssituatie en programma Stationskwartier Tabel 3.1 bevat het programma voor het project Breda Stationskwartier zoals dat is omschreven in het bestemmingsplan Stationskwartier (2007). Tabel 3.1 bevat daarnaast een schatting van het bestaande programma van kantoren, detailhandel, leisure en overige functies in het stationsgebied van Breda (zie figuur 3.2), dat dateert van de periode voor het project Stationskwartier. Met uitzondering van de functie wonen is op basis van observatie ter plaatse en deskresearch een inschatting van het metrage per functie gemaakt. Beide programma’s, de uitgangssituatie en de beoogde toevoegingen, tellen op tot het totale (toekomstige) programma in het stationsgebied. Figuur 3.2 Afbakening stationsgebied Breda

Bron: Ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Tabel 3.1 Uitgangssituatie (programma bestaand) en toevoeging nieuw i.h.k.v. Breda Stationskwartier Programma bestaand Toevoeging nieuw

Totaal programma

2

-

2

128.000 m²

2

11.500 m²

Wonen

niet geïnventariseerd

72.400 m (580 stuks)

Kantoren

± 32.000 m²

96.000 m

Detailhandel

500 m² *

11.000 m (voorzieningen en commercieel)

Leisure

± 5.000 m² (horeca, wv. 2 hotels)

2.600 m (hotel)

Overig

± 1.500 m² (basisschool)

32.600 m (rechtbank) 2 800 m (logistieke ruimtes)

2

2

7.600 m²

35.000 m²

Bron: Programma bestaand: observatie Bureau Stedelijke Planning en *Locatus; Toevoeging nieuw: Gemeente Breda (2007), Bestemmingsplan Stationskwartier

pagina 20













3.3

Conclusies Het betreft een multifunctionele ontwikkeling. Het programma wijst echter geen directe oppervlakten toe aan kenniscentra, onderwijs, cultuur of kennis-/arbeidsintensieve bedrijvigheid, terwijl deze functies wel expliciet deel uitmaken van de doelstellingen. Wat betreft wonen is er in Breda een tekort aan studentenwoningen. Er bestaan plannen om een fors aantal studentenwoningen in het Stationskwartier te realiseren, alhoewel de projectleider twijfelt of deze doelgroep past binnen de hoogwaardige ambities. Alle overige woningen worden in appartementvorm gerealiseerd, toegespitst op hoger opgeleide tweeverdieners. Qua kantoren wordt in Breda relatief veel gerealiseerd in de publieke sector. De RGD is een belangrijke speler: deze realiseert de regionale rechtbank en een kantoor van de Belastingdienst in de terminal. Tevens heeft IPMMC plannen voor een WTC-gebouw. Overige doelgroepen zijn (conform het sleutelprojectenbeleid) internationaal opererende bedrijven die van buiten Breda moeten worden aangetrokken. Als belangrijke maatschappelijke functie is de gemeente in gesprek met de Hogeschool voor Toerisme en Verkeer voor een vestiging in het Stationskwartier. Detailhandel speelt in de programmering nauwelijks een rol als verbindend element naar het stadscentrum. Het betreft vooral plintfuncties die een ondersteunende rol bieden voor de kantoorfuncties in het gebied. Dit dient concurrentie met de binnenstad tegen te gaan. Leisure speelt geen grote rol in het Stationskwartier. De reden daarvoor is dat Breda al een groot, modern leisureaanbod in het centrum heeft: het Chassékwartier huisvest o.a. een theater, bioscoop en casino. De enige plannen voor leisure zijn een hotel en wellicht een congrescentrum in combinatie met het WTC. NS Poort is de belangrijkste ontwikkelaar in het gebied. Momenteel ligt de prioriteit van de ontwikkeling bij de OV-terminal, het Stationskwartier heeft een wat lagere prioriteit. Het is lastig de ambities uit de masterplannen te handhaven.

Tilburg Spoorzone Visie en doelstellingen De Spoorzone moet zich gaan ontwikkelen tot een stedelijk stadsdeel dat complementair is aan de bestaande binnenstad. Het gebied dient grootstedelijke allure te krijgen, wat moet leiden tot een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor diverse functies uit de stad en regio. Tevens krijgt het gebied een heterogeen karakter met een mix van verschillende functies. Uitgangssituatie en programma Spoorzone De omgeving van station Tilburg was ook voor de start van het project Spoorzone al een belangrijke locatie voor met name kantoren. Tabel 3.4 bevat een inschatting van het bestaande programma (uitgangssituatie) in het stationsgebied (afbakening zie figuur 3.3) en de beoogde uitbreidingen in de Spoorzone, als vermeld in het bestemmingsplan en structuurplan Spoorzone.

  

In het bestemmingsplan en het structuurplan Spoorzone wordt een aantal specifieke functies genoemd die in het gebied passen: Realisatie van het Huis van de Wereld (vestigingsplaats voor multiculturele organisaties). Koppeling met cultuur op het Werkplaatsterrein, waaronder mogelijk een regionale band met de Efteling. Eveneens op het Werkplaatsterrein is ruimte voor een congresfaciliteit gekoppeld aan een hotel. De congresfaciliteit bij voorkeur in de vorm van een gebouw met gedeelde faciliteiten.

pagina 21







Met betrekking tot woonfuncties wordt ingezet op een combinatie van royale stadswoningen en anderzijds appartementen in hoogstedelijke gemengde zones. Specifieke woonfuncties zijn een woonhotel, woonzorgcombinaties en studentenhuisvesting. Onderwijs: een ‘nieuwste school’ en experimentele vormen van onderwijs (het liefst in de creatieve disciplines), gelieerde activiteiten als een studiecentrum/bibliotheek, kennisinstituut, studentenvoorzieningen en -verenigingen. Op het voormalige Van Gend & Loos-terrein, ten westen van het station gelegen, is ruimte voor een grootschalige leisureontwikkeling. De gemeente is hier voornemens een binnensport- en muziekcomplex te ontwikkelen met gedeelde horecafaciliteit. Figuur 3.3 Afbakening stationsgebied Tilburg

Bron: ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Toelichting bij gebiedsafbakening: het stationsgebied van Tilburg loopt ver door naar het oosten omdat het kantoor van Interpolis, gelegen in de ‘punt’, visueel bij het stationgebied hoort en wordt gezien als pionier van de herontwikkeling van de spoorzone. Tabel 3.2 geeft het programma voor het project Tilburg Spoorzone weer zoals omschreven in het bestemmingsplan Tilburg Spoorzone (2008). Het Van Gend & Loosterrein is onderdeel van het project, maar niet meegenomen in het bestemmingsplan. Een indicatie van vierkante meters ontbreekt. Tabel 3.2 Uitgangssituatie (programma bestaand) en toevoeging nieuw i.h.k.v. Tilburg Spoorzone* Programma bestaand Toevoeging nieuw Totaal 2

Wonen

niet geïnventariseerd

210.000 m (1.750 stuks)

Kantoren

± 125.000 m²

85.000 m (incl. creatieve bedrijven)

Detailhandel

1.000 m² *

10.000 m

Leisure

± 11.000 m² (museum, poppodium)

-

Overig

n.v.t.

45.000 m (maatschappelijke en culturele voorzieningen)

-

2

210.000 m²

2

11.000 m² 11.000 m²

2

45.000 m²

Bron: Programma bestaand: observatie Bureau Stedelijke Planning en *Locatus; Toevoeging nieuw: Gemeente Tilburg (2008), Bestemmingsplan Tilburg Spoorzone * excl. terrein van Van Gend & Loos

pagina 22











3.4

Conclusies Ondanks de hevige crisis op de vastgoedmarkt handhaaft de gemeente Tilburg tot op heden het programma en (dus) de ambities. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar voor het project, waardoor het mogelijk is bepaalde deelprojecten op een later moment te ontwikkelen. Het accent binnen het programma ligt sterk op wonen. Dit heeft twee redenen: enerzijds zorgen juist bewoners voor een levendig stationsgebied, anderzijds zorgen de woningen ook voor een betere financierbaarheid van het gehele plan. Bij de totstandkoming van het programma heeft de gemeente sterk geleund op de strategie van ‘schatgraven in de regio’: het zoeken naar concepten en leggen van contacten om ontwikkelingen op gang te brengen. Tilburg is van oudsher geen kantorenstad. Vandaar dat kantoren een relatief bescheiden aandeel kennen. Belangrijke kantoorafnemers (Interpolis, CZ, VGZ) zijn van oorsprong lokale spelers. Het enige bedrijf dat voorheen niet in Tilburg gevestigd was, is Fuji. De 2 belangrijkste doelgroep zijn bedrijven die reeds in Tilburg gevestigd zijn. De prijs per m 2 bvo ligt in de Spoorzone iets hoger (€ 10 a € 20 per m ) dan voor kantoren op snelweglocaties. Detailhandel speelt in de plannen een bescheiden rol, om concurrentie met de binnenstad te voorkomen. Er wordt wel ingezet op een alternatieve looproute van station richting centrum, welke wordt ingevuld met detailhandel. Verder is de gemeente bezig met een haalbaarheidsstudie voor een concept gelijk aan de Markthal in Rotterdam. Leisure, cultuur en onderwijs zijn belangrijke onderdelen in de plannen. Deze komen samen op de voormalige NS-werkplaats ten noorden van het station, waar een sterk gemengd gebied wordt ontwikkeld. Het Huis van de Wereld is inmiddels gerealiseerd, er is een intentieovereenkomst gesloten met Fontys en samen met de universiteit probeert de gemeente een hotel/congresfaciliteit te realiseren. Op het Van Gend & Loos-terrein, ten westen van het station, wil de gemeente een topsport- en muziekcomplex realiseren.

Arnhem Centraal Visie en doelstellingen Het station en het emplacement worden vernieuwd, uitgebreid en klaargemaakt om de HSL Oost te kunnen accommoderen. Door die activiteiten moet de aantrekkingskracht van de stad en daarmee de werkgelegenheid sterk toenemen. De gemeente Arnhem ambieert hiermee een centrumrol te vervullen in een economisch zeer aantrekkelijke regio, ook in Europees verband.

  

Uit de uitvoeringsovereenkomst tussen het Rijk en gemeente Arnhem in het kader van de Nieuwe Sleutelprojecten gelden de volgende uitvoeringsdoelen en ambities: Het ontwikkelen van een multimodaal, hoogwaardig OV-knooppunt. Het ontwikkelen van een centrummilieu rond de stationslocatie, met een maximale spinoff van investeringen in het gebied. Bovendien moet er sprake zijn van een toplocatie voor wonen, werken en voorzieningen, vooral voor de midden- en hogere inkomens. Uitgangssituatie en programma Arnhem Centraal Net als voor Breda en Tilburg, is er voor Arnhem een schatting gemaakt van het programma dat dateert van voor de ontwikkeling van Arnhem Centraal. In tabel 3.3 is die weergegeven. Tabel 3.6 geeft het programma voor het project Arnhem Centraal weer zoals omschreven in het Masterplan Arnhem Centraal (1997).

pagina 23

Figuur 4.4 Afbakening stationsgebied Arnhem

Bron: ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Tabel 3.3 Uitgangssituatie (programma bestaand) en toevoeging nieuw i.h.k.v. Arnhem Centraal Programma bestaand Toevoeging nieuw Totaal 2 Wonen 12.300-18.400 m Niet geïnventariseerd (100-150 stuks) 2

Kantoren

± 56.000 m²

80.000 m

Detailhandel

2.500 m² *

8.400 m

Leisure

± 12.000 m² (hotels, Luxor 2.500 m (horeca) Live)

Overig

± 3.300 m² (o.a. Leger des Heils)

-

136.000 m²

2

11.000 m²

2

14.500 m²

3.300 m²

Bron: Programma bestaand: observatie Bureau Stedelijke Planning en *Locatus; Toevoeging nieuw: Gemeente Arnhem (1997), Masterplan Arnhem Centraal







Conclusies Het beoogde programma is vergeleken met de andere twee projecten relatief bescheiden. De focus ligt op de infrastructurele componenten in het plan: de OV-terminal, de parkeergarage en verkeerstunnel. In verband met de vastgoedcrisis vindt een heroverweging plaats van de ontwikkeling van woningen. Door de intensiteit van het rail- en wegverkeer in het gebied zijn andere woonlocaties, zoals het project Rijnboog, aantrekkelijker. Ook de detailhandel ten oosten van het station wordt momenteel heroverwogen, omdat deze te zeer concurrerend wordt geacht voor de binnenstad. De optie om laagwaardige detailhandel te realiseren, om zo concurrentie met de binnenstad te voorkomen, wordt voor een prestigieus project als Arnhem Centraal niet wenselijk geacht.

pagina 24







3.5

2

Het kantorenprogramma is relatief groot. Het gepland programma van 80.000 m is ondanks de crisis niet gewijzigd. Centrumlocaties zijn in Arnhem meer in trek dan snelweglocaties. Dit uit zich in een hoger huurprijsniveau (10% hoger dan snelweglocatie als de Gelderse Poort). Opvallend is het grote aantal eigenaar-gebruikers (onder andere Cito, UVIT). Door het beperken van de woonfunctie en detailhandel dreigt het gevaar dat het gebied een doorgangs- en werkgebied wordt. De gemeente wil dit voorkomen door leisurefuncties te realiseren (hotel, bioscoop, congresfaciliteit). Op Pathé na zijn er echter geen concrete leisure-exploitanten die initiatief tonen, waardoor de gemeente een prijsvraag overweegt. In het gebied is een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd met 1.050 parkeerplaatsen. Het streven was 750 plaatsen voor kort parkeren en 300 voor abonnementshouders. De 2 parkeernorm van kantoren bedroeg oorspronkelijk één plaats per 250 m kantoren, 2 uiteindelijk is dit verdubbeld naar één plaats per 125 m . Zelfs dat blijkt te laag. Ook de vraag naar stallingsplaatsen voor fietsers is groter dan verwacht.

Conclusies voor Stationsgebied Leiden Tabel 3.4 vat de uitbreidingsprogramma’s van de benchmarks samen en vergelijkt deze met het programma voor het Leidse Stationsgebied, zoals geformuleerd in de Nota van Uitgangspunten. Tabel 3.4 Overzicht nieuwe toevoegingen per stationsgebied (in m2) Breda Tilburg Stationskwartier Spoorzone

Arnhem Centraal

Leiden Stationsgebied

Wonen*

72.400

34%

210.000

60%

12.30018.400

12%-17% 125.000

64%

Kantoren

96.000

45%

85.000

24%

80.000

73%-78% 40.000

21%

Detailhandel

11.000

5%

10.000

3%

8.400

8%

16.000

8%

Leisure

2.600

1%

-

0%

2.500

2%

6.000

3%

Overig

33.400

15%

45.000

13%

-

0%

8.000

4%

2

* Voor woningen is 125 m bvo gerekend



De samenstelling van de nieuwbouwprogramma’s varieert. Zo ligt in Tilburg het accent op wonen, terwijl Arnhem een focus heeft op kantoren. Leiden is qua opbouw van het nieuwbouwprogramma het best te vergelijken met Tilburg, maar qua omvang het beste met Breda.  Met betrekking tot de woonfunctie richten Breda en Tilburg zich sterk op de hoog opgeleide en kapitaalkrachtige binnenstadsbewoner. In Arnhem wordt zoals gezegd de woonfunctie heroverwogen.  In Arnhem en op enige afstand Breda hebben kantoren het grootste aandeel in het uitbreidingsprogramma. Dit zal te maken hebben de Sleutelprojectenstatus van beide steden, waar de focus beleidsmatig sterk ligt op versterking van de (inter)nationale economische concurrentiepositie.  Opvallend aspect is dat in de vergeleken stationsgebieden detailhandel beperkt is in verband met mogelijke concurrentie met de binnenstad. In Leiden is het geplande metrage detailhandel groter.

pagina 25

 Leisure blijft vaak beperkt tot de kleinere (horeca)functies in de plint. Andere functies zijn een bioscoop, hotel en/of congres-/vergadercentrum. Tilburg heeft van de drie het meest ambitieuze leisureprogramma. Dit ligt echter op ruime afstand van het station.  Maatschappelijke voorzieningen zijn belangrijke functies voor stationsgebieden. In Breda en Tilburg bestaan plannen om onderwijsinstellingen in het gebied te vestigen. Bovendien ambieert Tilburg de komst van andere belangrijke instellingen in, zoals een bibliotheek en het multiculturele Huis van de Wereld (reeds gerealiseerd).  Het inbouwen van flexibiliteit is een belangrijk aspect in het proces. Dat kan voor een groot deel binnen het bestemmingsplan. Zo heeft Tilburg in het bestemmingsplan bandbreedten aangebracht en was het in Breda mogelijk om binnen het bestemmingsplan programmameters ‘uit te wisselen’ tussen functies. In Arnhem waren dergelijke vormen van flexibiliteit niet aangebracht, waar volgens de projectleider wel aandacht aan had moeten worden besteed.  Daarnaast is het van belang deelprojecten onafhankelijk van elkaar te kunnen realiseren. Wanneer een deelproject onhaalbaar blijkt, heeft dit geen gevolgen voor de onderdelen die wel gerealiseerd kunnen worden.



 

Uitbreidingen kunnen niet los worden gezien van het reeds aanwezige programma. Tabel 3.5 bevat een overzicht van de totale programma’s per stationsgebied (gebiedsafbakening stationsgebied Leiden in figuur 3.5), oftewel de uitgangssituatie plus nieuwe toevoegingen. Het volgende valt op: Leiden heeft op alle onderdelen veruit het grootste programma. Daar komt nog bij dat het gebied aan de zeezijde buiten beschouwing is gelaten. Het programma kantoren zal met de huidige plannen ruim tweemaal zo groot zijn als in Breda en Arnhem. Ook het beoogde programma detailhandel is fors, bijna tweemaal zo groot als in Breda, Tilburg én Arnhem. De verhoudingen tussen programmaonderdelen zijn vergelijkbaar. Arnhem vormt een uitzondering met een relatief klein programma aan maatschappelijke functies. Het (toekomstige) programma in Stationsgebied Leiden laat zich het best vergelijken met Tilburg Spoorzone. Leiden heeft al zo’n 119.000 m² kantoorruimte in het stationsgebied (inclusief Schipholweg), Tilburg zo’n 125.000. Ook in Tilburg bestaat het gebied uit een langgerekte strook langs het spoor van ongeveer een kilometer lang, grenzend aan het centrum. Tabel 3.5 Overzicht totale programma’s (uitgangssituatie + nieuwe toevoegingen) per stationsgebied Breda Tilburg Stationskwartier Spoorzone Wonen* Kantoren Detailhandel Leisure Overig

-

128.000 m² 70% 11.500 m² 6% 7.600 m²

4%

35.000 m² 20%

Arnhem Centraal

-

210.000 m² 76% 11.000 m² 4%

Leiden Stationsgebied

-

-

-

136.000 m² 82% 11.000 m² 7%

284.500 m²

74%

-

20.300 m²

5%

4%

14.500 m²

9%

19.700 m²

5%

45.000 m² 16%

3.300 m²

2%

60.500 m²

16%

11.000 m²

* Woningen zijn niet geinventariseerd ** Eventueel kan hier 194.000 m² van het LUMC bij op worden geteld.

pagina 26

Figuur 3.5 Afbakening Stationsgebied Leiden

Bron: Ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 27

De markt voor kantoren

4

Dit hoofdstuk is de weerslag van het onderzoek naar de marktmogelijkheden voor nieuwe kantoren in Leiden en specifiek in het Stationsgebied. Het hoofdstuk resulteert in een programma kantoren voor het Stationsgebied - in meters, doelgroepen en vestigingsvoorwaarden. Paragraaf 4.1 begint met een beschrijving van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de Nederlandse kantorenmarkt. Paragraaf 4.2 en 4.3 bevatten achtereenvolgens een analyse van de vraag- en aanbodzijde van de Leidse kantorenmarkt. De confrontatie van vraag en aanbod in paragraaf 4.4 brengt inzicht in de opnamecapaciteit van de Leidse kantorenmarkt. Middels een SWOT wordt vervolgens (in paragraaf 4.5) de potentie van het Stationsgebied als locatie voor nieuwe kantoren beoordeeld. Paragraaf 4.6 bevat het beoogde kantorenprogramma voor het Leidse Stationsgebied, paragraaf 4.7 gaat tot slot nader in op passende doelgroepen en bijbehorende vestigingsvoorwaarden.

4.1 

 





Trends en ontwikkelingen De Nederlandse kantorenmarkt kent al sinds 2002 een ongunstige verhouding tussen vraag en aanbod. De recessie heeft de gezondheid van de kantorenmarkt nog verder aangetast. De Kantorentop (zie paragraaf 2.2) bevestigt dat temporisering, regionale afstemming, aandacht voor herontwikkeling en focus op binnenstedelijke OV-locaties noodzakelijk is. Als gevolg van de vergrijzing zal de beroepsbevolking de komende decennia afnemen. De krimpende beroepsbevolking zal een negatief effect hebben op de vraag naar kantoren. Anderzijds heeft de geleidelijke economische structuurverandering een positief effect op de vraag naar kantoren. In onze huidige economie zijn de publieke sector, hoogwaardige productie, hoogwaarde consumentendiensten en culturele industrie de dominante en groeiende sectoren. Dit zijn voor een groot deel kantoorhoudende activiteiten. Kantoorhoudende bedrijven prefereren in toenemende mate multifunctionele, stedelijke locaties nabij knooppunten van openbaar vervoer boven een monofunctionele (snelweg)locatie. Ook de ruimtelijke kwaliteit van deze locaties wordt steeds belangrijker. In aanvulling op traditionele locatiefactoren (bereikbaarheid en prijs) spelen zachte locatiefactoren als de aanwezigheid van voorzieningen, het lokale arbeidspotentieel, woonklimaat, culturele klimaat en imago een steeds belangrijkere rol. Voor werknemers is de werkomgeving een belangrijke secundaire arbeidsvoorwaarde geworden. Werken volgt wonen. In steden waar mensen graag willen wonen neemt ook de werkgelegenheid toe. Aan de aantrekkelijkste woonsteden van Nederland gaat niet alleen de bevolkingskrimp voorbij, ze doen het ook economisch beter. Uiteindelijk maakt een gunstige ligging in combinatie met goede stedelijke voorzieningen een stad aantrekkelijk. Tot deze conclusie komt Gerard Marlet in zijn proefschrift ‘De aantrekkelijke stad’. Bron: Persbericht Universiteit van Utrecht, 30 november 2009

 

Het aandeel kleine spelers neemt toe. Kleine bedrijven en ZZP-ers vormen tijdelijke samenwerkingsverbanden om snel in te kunnen spelen op de dynamiek in de markt. Hoewel ICT de noodzaak van fysieke nabijheid in veel gevallen heeft verkleind, is ruimtelijke clustering en lokale worteling nog steeds actueel. De grote hoeveelheid ‘tacit

pagina 28





knowledge’, moeilijk overdraagbare kennis, maakt bijvoorbeeld dat aanverwante bedrijven zich in elkaars nabijheid vestigen. Het belang van ‘third places’ neemt toe. Plekken waar ondernemers en werknemers elkaar kunnen ontmoeten en/of kunnen werken op weg van A naar B. Ook thuiswerken neemt een grote vlucht. Als gevolg kunnen bedrijven toe met een kleiner metrage. De vraag naar duurzame kantoren neemt toe. Gebruikers zoeken duurzaamheid vooral in energie- en dus kostenbesparing. Maar ook duurzaam materiaalgebruik en een duurzaam bouwproces spelen een rol. Of een aangename werkomgeving die de arbeidsproductiviteit van werknemers stimuleert. De wens van een duurzaam kantoorgebouw komt ook vaak voort uit het streven om maatschappelijker te ondernemen. Ter illustratie van de toenemende vraag naar multifunctionele, stedelijke locaties: NRC en nrc.next verhuizen naar Den Haag NRC Handelsblad, nrc.next en de uitgeverij willen in 2012 verhuizen van Rotterdam naar Den Haag. Moederbedrijf NRC Media praat met de gemeente over huisvesting in het gebouw van de Openbare Bibliotheek, ontworpen door de Amerikaanse architect Richard Meier. In het gebouw langs de kruising van het Spui-Kalvermarkt-Grote Marktstraat komt ongeveer 3.600 m² kantoorruimte beschikbaar. NRC Media vertrekt uit de Rotterdamse Alexanderpolder omdat het huurcontract hier binnenkort afloopt en het krantenbedrijf naar een stadscentrum wil. ‘Als de besprekingen slagen, gaat een langgekoesterde wens in vervulling dat de kranten terugkeren naar hun lezers. Van een bedrijvenpark langs de snelweg naar het levendig middelpunt van een grote stad’, aldus de nieuwe hoofdredacteur van NRC Handelsblad, de Vlaming Peter Vandermeersch. Op de begane grond is een NRC Grand Café gepland, op de eerste verdieping wil de uitgever samen met de bibliotheek een debatruimte openen. In het gebouw is plaats voor alle ruim 300 werknemers van NRC Media. Inmiddels is echter bekend dat NRC zich gaat vestigen op het Rokin in Amsterdam. ‘De bibliotheek is een prachtige locatie en het aanbod van Den Haag was goed’, zegt uitgever Nijenhuis. ‘Maar de combinatie van locatie, gebouw en prijs is in Amsterdam toch nog beter.’ ‘Het wordt een mooi, transparant gebouw met een groot café en een debatruimte op de begane grond. De lezers kunnen bij ons binnenlopen.’

Openbare Bibliotheek aan levendige Spuiplein Den Haag | Huidige NRC-kantoor aan de Marten Meesweg, R’dam Bron: Vastgoedmarkt, 04-11-2010 en 23-12-2010

pagina 29

4.2

Vraaganalyse Werkgelegenheid 2 Begin 2009 telde Leiden ruim 58.000 banen , dit is 28% van de werkgelegenheid in de 3 regio (Holland Rijnland met ruim 205.000 banen). Tussen 2000 en 2009 groeide de economie van Leiden met ruim 5.600 banen (+11%), de regionale groei lag in die periode iets lager (+9%), maar nog steeds boven de landelijke groei (6%). Leiden telt als Universiteitsstad met een academisch ziekenhuis relatief veel banen in de zorg en het onderwijs. De zakelijke dienstverlening heeft eenzelfde aandeel in de werkgelegenheid als landelijk (19%). De overige sectoren zijn iets ondervertegenwoordigd (met name handel en reparatie). Leiden kent daarnaast een sterk cluster van activiteiten in de Life & 4 Health Science , goed voor ruim 15% van de werkgelegenheid. Kantoorhoudende sectoren (zie tabel 4.1) zijn in Leiden goed voor bijna 13.000 banen, oftewel 22% van de totale werkgelegenheid. In Holland Rijnland is dit percentage nagenoeg gelijk (21%, bijna 43.000 banen). Binnen de kantoorhoudende sectoren zijn dominant: de overheid (30%) en ‘rechtskundige dienstverlening, accountancy en belastingadvies/administratie’ (20%). Het aandeel van de financiële instellingen is klein (4%), net als de creatieve sectoren ‘uitgeverijen, productie/distributie film en televisie’ en ‘reclame en marktonderzoek, industrieel ontwerp en fotografie’ (respectievelijk 3% en 4%). Tussen 2000 en 2009 groeide de werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren in Leiden met 5% (600 banen). In Holland Rijnland was de groei een fractie hoger (6%). Sterk groeiende sectoren in Leiden waren ‘speur- en ontwikkelingswerk’ (kennis en innovatie) met een groei van 750 banen en rechtskundige dienstverlening met een groei van 650 banen. In de ‘verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening (beveiliging, bemiddeling, facility management) verloor Leiden ruim 1.000 banen en ook het aantal banen bij financiële instellingen had te lijden (-250 banen). Tabel 4.2 Werkgelegenheid kantoorhoudende sectoren Leiden 2009 Uitgeverijen, productie/distributie film en televisie Dienstverlening op het gebied van informatietechnologie Financiële instellingen Verhuur van en handel in onroerend goed Rechtskundige diensten, accountancy, belastingadvies en -adm. Speur- en ontwikkelingswerk Reclame en marktonderzoek, industrieel ontwerp, fotografie Verhuur roerende goederen en overige zakelijke diensten Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verz. Totaal

aantal banen

in %

375 1.004 516 497 2.706 1.092 563 2.308 3.770

3% 8% 4% 4% 21% 9% 4% 18% 29%

12.831

100%

Bron: Regionaal Informatiesysteem Samenleving, Tympaan Instituut / Bedrijvenregister Zuid-Holland, 11 november 2010

2

Bruto werkgelegenheid, ook deeltijdbanen De regio Holland Rijnland bestaat uit de gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. 4 Activiteiten behorende tot de Life & Health Sciences zijn (SBI-indeling 2008): 2110 Vervaardiging van farmaceutische grondstoffen 2120 Vervaardiging van farmaceutische producten (geen grondstoffen) 72111 Biotechnologisch speur en ontwikkelingswerk op het gebied van agrarische producten en processen 72112 Biotechnologisch speur en ontwikkelingswerk op het gebied van medische producten en farmaceutische processen en van voeding 72113 Biotechnologisch speur‐ en ontwikkelingswerk voor overige toepassingen 72193 Speur en ontwikkelingswerk op het gebied van gezondheid en voeding (niet biotechnologisch) 86101 Universitair medische centra 3

pagina 30

Tabel 4.3 Werkgelegenheidsontwikkeling kantoorhoudende sectoren Leiden 2000-2009 absoluut verschil

in %

-94 223 -263 112 644 746 -15 -1.025 267

-20% 29% -34% 29% 31% 216% -3% -31% 8%

595

4,9%

Uitgeverijen, productie/distributie film en televisie Dienstverlening op het gebied van informatietechnologie Financiële instellingen Verhuur van en handel in onroerend goed Rechtskundige diensten, accountancy, belastingadvies en -adm. Speur- en ontwikkelingswerk Reclame en marktonderzoek, industrieel ontwerp, fotografie Verhuur roerende goederen en overige zakelijke diensten Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verz.

Bron: Regionaal Informatiesysteem Samenleving, Tympaan Instituut / Bedrijvenregister Zuid-Holland, 11 november 2010

Transacties In de periode 2001-2010 werden in Holland Rijnland ruim 318.000 kantoormeters ‘opgenomen’ door de markt (verhuurd of verkocht aan gebruikers). Bijna driekwart van deze meters werd opgenomen in Leiden, de rest in de overige Holland Rijnlandgemeenten (waarvan de helft in Alphen aan den Rijn). Leiden kende daarmee de afgelopen tien jaar een gemiddeld opnameniveau van 24.000 m² per jaar, in de rest van regio bedroeg de gemiddelde jaarlijkse opname bijna 8.000 m². Figuur 4.1 toont het verloop van het opnameniveau in Leiden en overig Holland Rijnland. Opvallend is de opnamepiek van bijna 50.000 m² in Leiden in 2006. In dit jaar huurde verzekeraar Achmea 30.000 m² in het Stationsgebied (momenteel in aanbouw). 2

Figuur 4.1 Opname kantoren in Leiden en overig Holland Rijnland 2001-2010 (in m ) 60.000

50.000

40.000

30.000

Leiden overig Holland Rijnland

20.000

10.000

0

Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010, bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 31

Opvallend is dat Leiden ook in 2009 en 2010 substantiële opnamecijfers kende. De stijging van het opnameniveau in 2010 werd veroorzaakt door twee grote transacties op het Bio Science Park (Astellas, 16.500 m² en Isoft, 4.000 m²). In 2009 vond een diversiteit aan transacties plaats.

Grootteklassen Transacties vanaf 10.000 m², als die van Achmea (30.000 m², Schipholweg, 2006) en Astellas (16.500 m², Bio Science Park, 2010) zijn zeldzaam in Leiden (tabel 4.3). De derde transactie in deze grootteklasse was die van de gemeente Leiden (10.000 m², Stationsplein, 2007). Het gros van de transacties, 92%, betreft kantoren kleiner dan 2.500 m². In meters hebben deze transacties een aandeel van 52% in het totaal. Transacties in de grootteklasse 2.500 – 5.000 m² vonden het afgelopen decennium gemiddeld eens per jaar plaats, transacties in de grootteklasse 5.000 – 10.000 m² gemiddeld om het jaar. Kantoren Stationsgebied Leiden

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Tabel 4.4 Gebruikerstransacties naar grootteklasse Leiden 2001-2010 Aantal

Som m²

Aantal

Som m²

62 58 47 9 4 3

16.202 39.317 68.304 30.229 28.738 56.500

34% 32% 26% 5% 2% 2%

7% 16% 29% 13% 12% 24%

183

239.290

100%

100%

< 500 m² 500 - 1.000 m² 1.000 - 2.500 m² 2.500 - 5.000 m² 5.000 - 10.000 m² > 10.000 m² Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010

Huurprijzen

5

Kantoren in Leiden hebben een gemiddelde huurprijs van € 148 per m² per jaar . Huurprijzen rond dit niveau werden met name gerealiseerd aan de Haagse Schouwweg, Schipholweg en Schuttersveld. De hoogst gerealiseerde huurprijs bedroeg € 216 m²/jaar en betrof de nieuwbouw van Achmea in het Stationsgebied. Deze tophuur staat overigens op enige afstand van tophuur nummer 2, die € 188 per m² per jaar bedroeg (Rijnsburgerweg). Daarnaast wordt veelal een bedrag per parkeerplaats gevraagd, zo is af te leiden uit het huidige aanbod. Prijzen variëren van € 600 plaats/jaar (gebouw Ypsilon, Bio Science Park, in combinatie met een huurprijs van € 145 m²/jaar) tot € 1.900 plaats/jaar (Rijnlandtoren, Stationsgebied, in combinatie met een huurprijs van € 165 m²/jaar). 5

Gebaseerd op gerealiseerde huurprijzen in de afgelopen vijf jaar (Vastgoedmarkt Data Online). Van 50% van de transacties in de database van Vastgoedmarkt waren de overeengekomen huurprijzen bekend.

pagina 32

Nieuwbouw Achmea in Leiden 

Achmea betrekt een nieuwbouwpand naast het NS-station in Leiden. De verzekeraar stoot haar panden in Noordwijk af. Dit besluit vloeit voort uit het huisvestingsbeleid van Achmea voor de lange termijn. Achmea wil haar activiteiten op lange termijn concentreren op zeven kernlocaties in Nederland en een bestuurderscentrum in Zeist. Als vestigingsplaats voor de kernlocatie Zuidwest Nederland is gekozen voor Leiden. De grootste groep medewerkers in deze regio werkt thans in Noordwijk. Achmea heeft daarom eerst in goed overleg met de gemeente Noordwijk de mogelijkheden onderzocht om daar de nieuwe kernlocatie te realiseren. Vanwege de onbereikbaarheid per trein is dat niet gelukt. Naast een goede bereikbaarheid vanwege de ligging naast het NS-station, biedt Leiden Achmea een aantal andere voordelen. Het nieuwbouwproject, met een oppervlakte van 30.000 m², heeft volop uitbreidingsmogelijkheden voor de toekomst. Er is voldoende parkeergelegenheid en in het moderne pand is het prettig en comfortabel werken voor de toekomstige bewoners.



Bron: www.achmea.nl, 30 november 2006

4.3

Aanbodanalyse Voorraad 6 Leiden telt circa 450.000 m² kantoren , en bevindt zich daarmee in dezelfde ‘league’ als bijvoorbeeld Zoetermeer en Gouda. Het merendeel van deze meters bevindt zich aan de ‘slinger’ Plesmanlaan – Schipholweg – Willem de Zwijgerlaan (en zijstraten Vondellaan, Verbeekstraat, Haagse Schouwweg). Het beeld is wisselend: nieuwe, representatieve panden (Zorg en Zekerheid, Hoogheemraadschap Rijnland, nieuwbouw Heerema) maar ook veel minder courante jaren zeventig en tachtig bouw. Onderdeel van deze slinger is het Stationsgebied. Ook hier is hoogwaardige nieuwbouw gerealiseerd (Achmea, Sociale Verzekeringsbank), maar bevindt zich tevens verouder(en)de bouw. Een ander belangrijk zwaartepunt is het Bio Science Park: een succesvol kenniscluster met (inter)nationale aantrekkingskracht bestemd voor bedrijven in de biotechnologie. In de binnenstad bevinden zich verspreid diverse kantoren: veelal representatieve historische panden (in trek bij advocaten, notarissen en makelaars), hier en daar functionele recentere bouw (vooral in gebruik door de gemeente). Een laatste duidelijk herkenbare concentratie van kantoren bevindt zich bij station Lammenschans: het Kanaalpark laat zich typeren als monofunctionele (en weinig zichtbare) locatie. Het overige aanbod is versnipperd. Afgezien van het Stationsgebied en de binnenstad beschikt Leiden niet over het type hoogwaardige, multifunctionele kantorenlocatie waar gebruikers in toenemende mate belangstelling voor hebben. Ook de monofunctionele snelweglocaties met veel parkeerruimte, in trek bij grote zakelijke dienstverleners, is binnen de gemeentegrenzen niet aanwezig.



Voor startende ondernemingen in het bijzonder zijn twee partijen actief: Stichting Werk en Onderneming (SWO) verhuurt in samenwerking met de gemeente Leiden kantoorunits aan startende en doorstartende ondernemers. SWO beschikt over vier panden, waarvan twee gelegen in het centrum. De huurvoorwaarden zijn zeer gunstig: € 250 per maand voor een kantoor van 20 m², inclusief receptie en parkeren. Daarbovenop is vaak een starterskorting van 50% in het eerste jaar, en 25% in het tweede jaar beschikbaar. De locaties, panden en kantoorruimten hebben een functionele uitstraling. 6

Het betreft een raming van de gemeente Leiden.

pagina 33



Startende ondernemers in de Life Sciences kunnen terecht bij Biopartner Leiden. Met het Incubator Center op het Bio Science Park beschikt Biopartner over 6.300 m² werkruimte (kantoor en lab-ruimte). Met de oplevering van het nieuwe BioPartner Accelerator gebouw eind 2010 zal dit metrage toenemen tot 10.000 m². Aanbod Figuur 4.2 toont het verloop van de aangeboden meters kantoren in Leiden gedurende het afgelopen decennium. Moment van meten is steeds 1 januari. De grafiek laat zien dat het aanbod de afgelopen tien jaar flink is opgelopen. Het tienjarig gemiddelde bedraagt 44.700 m², op 1 januari 2010 was het aanbod in Leiden (afgerond) zelfs 83.000 m². De grafiek en tabel 4.4 maken daarbij inzichtelijk welk deel van het aanbod ‘nog te bouwen’ meters betreft. Dit is relevant omdat bijvoorbeeld de Mondriaantoren en Rijnlandtoren bij gebrek aan animo (nog) niet zijn gerealiseerd. 2

Figuur 4.2 Aanbod kantoren in m in Leiden op 1 januari 2001-2010 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 nog te bouwen aanbod

40.000

aanbod bestaand 30.000 20.000 10.000 0

Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Tabel 4.5 Nog te bouwen aanbod Leiden 2001-2010 Objecten 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009 2010

Totaal

Mondriaantoren 18.000 m² Mondriaantoren 9.000 m² Mondriaantoren 9.000 m² Vlietpoort 2.300 m² Mondriaantoren 9.000 m², Achmea 30.000 m² Mondriaantoren 9.000 m², Rijnlandtoren 12.000 m² , Beagle Zernike 4.000 m² Rijnlandtoren 12.000 m², Beagle Zernike 4.000 m² en ROC-gebouw 12.700 m²

18.000 m² 9.000 m² 9.000 m² 2.300 m² 39.000 m² 9.000 m² 16.000 m² 28.700 m²

Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010

In de loop van 2010 zijn, zoals eerder geconstateerd in paragraaf 4.2, veel meters opgenomen. Het actuele aanbod van kantoren (momentopname 1 december 2010) bedraagt 68.500 m². Deze meters zijn verspreid over 49 eenheden. Zwaartepunt (in meters en eenheden) van het aanbod is gelegen in het Stationsgebied en aan de Schipholweg. Bijna de helft van het hier aangeboden metrage bevindt zich in het (nog te

pagina 34

bouwen) ROC-gebouw. Aan de Plesmanlaan / Haagse Schouwweg is bijna 14.000 m² beschikbaar. Tabel 4.6 Actueel aanbod (1 december 2010) Leiden naar locatie m² Stationsgebied / Schipholweg Plesmanlaan / Haagse Schouwweg Bedrijventerreinen Binnenstad Bio Science Park / Leeuwenhoek Kanaalpark Lammenschansweg Willem de Zwijgerlaan Overig

aantal waarvan nieuwbouw

32.283 13.789 4.613 3.928 3.900 3.445 2.251 1.234 3.070

15 4 9 6 1 2 2 3 7

68.513

49

12.700 m² in aanbouw (ROC Bargelaan)

3.900 m² nog te bouwen (Beagle Zernike, BSP) 888 m² in aanbouw (Noorderschans)

Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 1 december 2010

Belangrijke vraag is in hoeverre dit aanbod nog courant (afzetbaar) is, dan wel dermate verouderd is dat alleen renovatie, transformatie of sloop uitkomst bieden. Een indicator is de duur dat het object wordt aangeboden op de markt. Structureel aanbod is veelal kanslozer dan recent aanbod. In de vastgoedmarkt wordt een kantoor als ‘structureel aanbod’ bestempeld wanneer het drie jaar of langer achtereen op de markt is. Wanneer we het actuele aanbod in Leiden verminderen met dit structurele aanbod (exclusief de courante nieuwbouwprojecten Beagle Zernike en Noorderschans) blijft een courant aanbod van 50.000 m² over. Tabel 4.7 Actueel aanbod (1 december 2010) Leiden wordt aangeboden sinds... 2010 2009 2008 2007 2006 (of eerder)

m²

aantal

31.427 13.481 5.285 6.637 11.683

31 2 4 5 7

68.513

49

waarvan nieuwbouw 12.700 m² in aanbouw (ROC, Bargelaan) 3.900 m² nog te bouwen (Beagle Zernike, BSP) 888 m² in aanbouw (Noorderschans)

Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 1 december 2010

Gezien het grote metrage kantoren uit de jaren zeventig en tachtig zal het aandeel incourante kantoren in de komende periode verder toenemen. Toekomstig aanbod Om de bouw van nieuwe kantoren in Holland Rijnland in goede banen te leiden, is in 2006 een regionale kantorenstrategie vastgesteld. Hierin is de maximale uitbreidingsruimte per locatie tot 2015 bepaald (zie bijlage 1). Omdat de kantorenmarkt de afgelopen jaren aanzienlijk is verslechterd, zal dit programma worden geactualiseerd. Momenteel vindt monitoring van de situatie (voorraad, aanbod, leegstand, nieuwbouw, planvoorraad) op de regionale kantorenmarkt plaats. Op basis hiervan worden de metrages eind 2011 bijgesteld. Leiden heeft binnen de kaders van de regionale kantorenstrategie in haar Structuurvisie een aantal locaties benoemd waar zij uitbreiding dan wel toevoeging van de werkfunctie (cq. kantoren) voor ogen heeft. Het merendeel van de plannen laat zich nog niet uitdrukken in aantallen meters. Een overzicht van de ambities en plannen:

pagina 35















 

Stadsentree Plesmanlaan: de Plesmanlaan moet verworden tot representatieve entree van Leiden. Dit vraagt om aansprekende architectuur op natuurlijke oriëntatiepunten. Qua functie gaat het vooral om kantoren. Bio Science Park: op het Bio Science Park zal worden geïnvesteerd in een betere ruimtelijke kwaliteit, betere verankering in de stad en meer functiemenging. Door herstructurering van universitaire gronden en infrastructuur ontstaat circa 200.000 m² voor nieuwe Life Science bedrijvigheid. Daarnaast is op Rijnfront (gemeente Oegstgeest) de nodige uitbreidingsruimte gereserveerd voor het Bio Science Park. Binnenstad, Leiden Humanities Park: Leiden ziet kansen voor een tweede zwaartepunt van academisch onderzoek en bedrijvigheid (en musea), analoog aan het Bio Science Park. Ruggengraat van het Humanities Park is de faculteit der Geesteswetenschappen, die geconcentreerd dient te worden in een gebouw. Beoogde locatie is de Rijn- en Schiekade / Witte Singel. Meelfabriek en De Waard: langs de noordoostelijke rand van de binnenstad moet een ‘nieuwe creatieve, culturele, bruisende wijk voor wonen, werken, leren en recreëren’ tot ontwikkeling komen. Zwaartepunt hierbinnen is de markante Meelfabriek (beoogde locatie voor creatieve bedrijvigheid en/of een mediacluster). Lammenschansgebied (Kanaalpark): momenteel is hier de nieuwbouw van het ROC in aanbouw. Het gebied is daarnaast aangewezen als zoeklocatie voor studentenhuisvesting voor 2.000 wooneenheden. Daaromheen heeft de gemeente een gemengd gebied met wonen en werken voor ogen. Knoop-Oost: hier komen de A4 en de N11 bij elkaar. Bij de halte van de HOV-verbinding is een transferium voorzien met kantorenprogramma als representatieve oostelijke entree van de stad. Leiden Noord, Groenoordhallen: de Regionale Kantorenstrategie staat hier een uitbreiding van maximaal 15.000 m² kantoren toe, dit metrage komt niet terug in het Masterplan voor Groenoord (slechts 3.200 m² toevoeging kantoren/bedrijven). De Mondriaantoren wordt een woontoren, met mogelijk op de eerste (drie) verdiepingen kantoren. In de directe omgeving van Leiden speelt daarnaast: Ontwikkeling van de A4-zone (gemeente Leiderdorp en Zoeterwoude) een grootschalige ontwikkeling. De regionale Kantorenstrategie staat hier 153.500 m² toe. Alphen aan den Rijn. Herinrichting van het stationsgebied, Aan de kant van Kerk en Zanen tussen het spoor en de Aziëlaan/Australiëlaan mogen woningen en kantoren worden gebouwd. Hier is ook ruimte voor andere voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een kinderdagverblijf, wasserette etc. Ook aan de kant van het centrum worden nieuwe woningen en kantoren gebouwd. Concurrentiepositie Stationsgebied Indien het Stationsgebied wordt ontwikkeld tot een hoogwaardige, multifunctionele en hoogstedelijke vestigingslocatie zal binnen de regionale (Holland Rijnland) en lokale kantorenmarkt sprake zijn van een sterke concurrentiepositie. Dit type milieu – hoogwaardig, gemengd, stedelijk – nabij een IC-station is in toenemende mate een gewild vestigingsmilieu voor diverse branches in de kantoorhoudende bedrijven. In Leiden is het Bio Science Park ook naast Leiden CS gelegen. Dit gebied laat echter alleen bedrijven toe die opereren binnen de bio-technologie. De concurrentie voor het Stationsgebied is hierdoor beperkt. De overige geplande kantorenlocaties in Leiden zijn minder aantrekkelijk dan de beoogde ontwikkeling in het Stationsgebied. Buiten Leiden is ook in Alphen aan de Rijn en in Den Haag sprake van kantorenontwikkeling rond NSstations. Gezien de lokale kantorenmarkt in Leiden zijn dit geen zware concurrenten. In vergelijking met Alphen heeft Leiden een aantrekkelijker vestigingsklimaat. Met name door de aantrekkelijke binnenstad, culturele voorzieningen, horeca en een sterk

pagina 36

kenniscluster (Bio Science Park, Universiteit Leiden). De kantorenlocaties in Den Haag zijn van een geheel andere orde en meer gericht op nationaal georiënteerde bedrijven. De geplande omvangrijke kantorenontwikkeling in de A4-zone (Leiderdorp en Zoeterwoude) vormt wel een forse concurrentie voor het Stationsgebied in Leiden. Weliswaar is deze locatie met name aantrekkelijk voor kantoorhoudende bedrijven die sterk zijn gericht op autobereikbaarheid (bijvoorbeeld zakelijke dienstverlening), maar voor een aantal bedrijven wel degelijk een alternatief voor het Stationsgebied. Met name omdat het Stationsgebied vanaf de A4 maar matig bereikbaar is.

4.4

Opnamecapaciteit in Leiden In de eerste helft van het afgelopen decennium moest Leiden niet zelden ‘nee’ verkopen aan bedrijven die een kantoor zochten in de gemeente. In 2001, 2004 en 2005 was sprake van een krappe kantorenmarkt. De jaren 2002 en 2006 kenden een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod. Alleen in 2003 was de markt even uit zijn evenwicht: in dat jaar overtrof het aanbod drie keer de vraag. Aanbod-opnameratio Een belangrijke indicator voor het functioneren van een kantorenmarkt is de verhouding tussen vraag en aanbod. Bij een evenwichtige markt is de aanbod-opnameratio 1,5 (aanbod is anderhalf maal de vraag). Een gezonde markt kent vaak enige frictieleegstand (5 à 7%) die verhuisbewegingen mogelijk maakt.

2

Figuur 4.3 Opname en aanbod van kantoren in m Leiden 2001-2010 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 aanbod totaal

40.000

opname

30.000 20.000 10.000 0

Bron: Vastgoedmarkt Data Online, 11 november 2010

Vanaf 2007 is het overaanbod echter sterk opgelopen. In 2010 is er een aanbodopnameratio van circa 3 (en een leegstandspercentage van 17%). Daarmee is sprake van een ongezonde situatie, hetzij lang niet zo slecht als op de Nederlandse kantorenmarkt (ratio 6). Vraagprognose In de afgelopen tien jaar realiseerde Leiden een gemiddeld opnameniveau van 24.000 m² met een mediaan van circa 21.000 m² per jaar. Hoewel de recessie de afgelopen twee jaar geen effect gehad lijkt te hebben op de vraag naar kantoren, zal naar verwachting de

pagina 37

vraag in de komende jaren toch ook in Leiden inzakken. Voor de komende drie jaar is daarom uitgegaan van een opname van 10.000 m² per jaar en in de periode erna van 20.000 m². Dit resulteert in een vraag van 170.000 m² voor de komende tien jaar. Belangrijke kanttekening daarbij is dat een deel van de vraag vervangingsvraag betreft. Het gaat dan om verplaatsingen binnen de gemeente die per saldo geen extra ruimtevraag opleveren. De transacties op de Leidse kantorenmarkt hebben vermoedelijk voor een zeer groot deel betrekking op verplaatsingen binnen de gemeente. Dit blijkt uit de werkgelegenheidsontwikkeling in de afgelopen tien jaar. Het aantal banen in kantoorhoudende sectoren nam toen toe met 600. Dit is gelijk aan 15.000 m² kantoren (uitgaande van 25 m² per werkplek). Dit is slechts 6% van de kantorenopname in de periode 2000-2009. Overigens is ook een deel van de overige sectoren kantoorhoudend. Afgerond schatten wij dat circa 90% van transacties in Leiden betrekking heeft op interne verplaatsingen. De overige 10% betreft daadwerkelijk vraag naar extra kantooroppervlak (uitbreidingsvraag). Opnamecapaciteit Leiden Puur cijfermatig beschouwd kan Leiden de komende tien jaar nog vooruit zonder bij te bouwen. Uitgaande van 10% uitbreidingsvraag en 90% verplaatsingsvraag resulteert dit bij een verwachte opname van 170.000 m² in de komende tien jaar in 17.000 m² uitbreiding en 153.000 m² verplaatsingen. De geraamde 17.000 m² uitbreidingsvraag kan gemakkelijk worden opgevangen met het actuele courante aanbod (naar schatting 50.000 m²). De verplaatsingsvraag van 153.000 m² kan zich in theorie verplaatsen binnen de bestaande voorraad aangezien deze kantoorgebruikers dit zelfde metrage achterlaten. De praktijk is echter dat de huidige kantorenvoorraad van Leiden voor een groot deel verouderd is en de komende tien jaar verder zal verouderen. Bovendien is de voorraad qua milieutype eenzijdig: het zijn veelal grote op zichzelf staande kantoren langs doorgaande wegen. De binnenstad en het huidige Stationsgebied zijn weliswaar te typeren als multifunctionele, stedelijke locaties, maar het aanbod in de binnenstad is beperkt en het Stationsgebied is in de huidige situatie niet hoogwaardig. Hier ligt een kans en een opgave. Met de ontwikkeling van het Stationsgebied kan Leiden voorzien in een type kantorenmilieu waar in toenemende belangstelling voor is: hoogwaardig, stedelijk, gemengd en goed ontsloten per auto en openbaar vervoer. Doet zij dit niet, dan kan haar concurrentiepositie aanzienlijk afnemen en zelfs in een neerwaartse spiraal raken. Ook voor een duurzame ontwikkeling van de (Rand)stad is een intensieve ontwikkeling van locaties rond stations van groot belang. Met de ontwikkeling van kantoren kan hiertoe een belangrijke bijdrage geleverd worden. Het is aan het gemeentebestuur van Leiden om hier een bewuste en strategische keuze in te maken. De leegstand in de kantorenvoorraad in Leiden zal niet afnemen door in het Stationsgebied geen of in beperkte mate kantoren te ontwikkelen. Dit zal eerder tot gevolg hebben dat bedrijven uit Leiden zich zullen verplaatsen naar nieuwe kantorenlocaties buiten de gemeente. De leegstand van de incourante kantorenvoorraad dient teruggebracht te worden door renovatie, sloop/nieuwbouw of transformatie van bestaande gebouwen in een andere functies zoals wonen. Dit laatste is echter problematisch vanwege de hoge boekwaarde.

4.5

SWOT kantoren Stationsgebied SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te

pagina 38

scharen onder de sterke of zwakke punten. Zaken die van ‘buiten’ komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingskrimp. 

Sterkten



 Situering tussen De Leeuwenhoek, Bio Science

Zwakten  Ruimtelijke kwaliteit  Parkeren

Park, LUMC en historisch centrum  HOV-knoop, toenemende vervoerswaarde door

 Knelpunten autobereikbaarheid

 Ligging in regio/stad met beperkte status en

Stedenbaan  Relatief korte afstand tot Rijksweg

aantrekkingskracht als kantorenlocatie

 Nabijheid Schiphol (OV en auto)  Schakel tussen Noordvleugel en Zuidvleugel  Krachtige arbeidspool (jong & hoogopgeleid)

 Aantrekkelijke woonstad

 Restrictief vestigingsbeleid Bio Science Park (overloop)  Spin-off Universiteit Leiden en andere onderwijsinstellingen (startende ondernemers)  Toenemende vraag naar multifunctionele stedelijke  Economische recessie

locaties nabij OV-knooppunten



4.6

 Toenemende vraag naar duurzaam vastgoed

 Overaanbod kantoren, concurrerende locaties

 Trends in relatie tot het nieuwe werken

 Vraagmarkt 

Kansen

Bedreigingen

Kantorenprogramma Stationsgebied De situatie op de Leidse kantorenmarkt met een verouderde kantorenvoorraad en gebrek aan een hoogwaardig, stedelijk, gemengd kantorenmilieu rond een knooppunt van openbaar vervoer rechtvaardigt – ondanks het overschot aan meters – de bouw van nieuwe kantoren in het Stationsgebied. Daar komt bij dat het vanuit ruimtelijkeconomisch en maatschappelijk opzicht gewenst is om de gebieden rond OVknooppunten intensief te bebouwen. Dit geldt nog sterker voor Intercitystations met een grote knoopwaarde zoals Leiden CS, dat het vijfde NS-station in Nederland is. Door dit gebied stedelijk te intensiveren kan een bijdrage worden geleverd aan de toename van het gebruik van openbaar vervoer. Dit biedt belangrijke voordelen voor de ontlasting van het wegennet en voor het klimaat. Kantoren zijn bij uitstek een functie die een dergelijk intensief gebruik van de ruimte mogelijk maken. Feit is wel dat de ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied naar alle waarschijnlijkheid zal leiden tot een toename van de leegstand in de minder courante kantorenvoorraad in Leiden. De gemeente Leiden dient in dit geval te stimuleren dat de verouderde kantorenvoorraad wordt gerenoveerd en voor een deel getransformeerd naar andere functies. In onze optiek is deze investering van belang om uiteindelijk te komen tot een toekomstbestendige kantorenvoorraad. Om het Stationsgebied in Leiden te ontwikkelen tot een kantorenlocatie van enige importantie is een zekere massa nodig. In de indicatieve grondexploitatie in de Nota van Uitgangspunten is gerekend met 40.000 m² bvo ‘werken’. Tezamen met de reeds bestaande voorraad is dit metrage acceptabel om het Stationsgebied op de kaart te zetten als kantorenlocatie. In vergelijking met de benchmark steden is dit metrage echter nog beperkt. Indien inpasbaar verdient een hoger metrage, tot circa 60.000 m² bvo de

pagina 39

voorkeur. Dit is mede van belang als compensatie voor het naar verwachting snel toenemende incourante aanbod van de kantorenvoorraad in Leiden. De afzetbaarheid van een dergelijk metrage zal naar verwachting goed mogelijk zijn. De concurrentiepositie van het toekomstige Stationsgebied ten opzichte van het bestaande aanbod is gunstig. Vanwege het multifunctionele karakter en de aanwezigheid van een breed pakket aan voorzieningen rond een belangrijk IC-station, maar ook omdat het nieuwbouw betreft. Voor bedrijven die nieuwe huisvesting zoeken is dit aantrekkelijker dan (ver)ouder(d)e panden.

4.7

Doelgroepen en vestigingsvoorwaarden Met het Bio Science Park heeft Leiden een bovenregionale aantrekkingskracht. Afgezien hiervan heeft de Leidse kantorenmarkt vooral een regionaal karakter. Centrale ambitie van Leiden dient dan ook te zijn om de interne dynamiek op de regionale kantorenmarkt zo goed mogelijk te faciliteren. Op deze manier ontstaat een bredere basis waarmee mogelijk op termijn een hogere top (groter aandeel bovenregionale markt) kan worden bereikt. Dit impliceert dat de ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied niet zozeer gericht dient te zijn op grote spelers die zich van buiten de regio in Leiden zouden kunnen vestigen, maar met name op kleine en middelgrote bedrijven in de regio. Zoals eerder is geconstateerd zijn grote transacties vanaf 10.000 m² zeldzaam in Leiden en betreft 92% van de transacties kantorenmetrages van minder dan 2.500 m². Dit betekent niet dat er geen grote units gerealiseerd kunnen worden. Zo is er momenteel een tekort aan grote kantooreenheden van circa 4.000 m² die direct beschikbaar zijn. Het is dan ook van belang om in de kantorenproductie op risico te voorzien in dergelijke metrages. Daarnaast is het van belang om zoveel mogelijk te voorzien in een eigen identiteit van de kantoorhoudende bedrijven. Met name bij de entrees van de kantoren dient hier sterk rekening mee gehouden te worden. Bedrijfsverzamelgebouwen voor kantoren zijn minder aantrekkelijk dan kleinere kantoorunits met zelfstandige ontsluiting. Op basis van de gerealiseerde opname van kantoren in Leiden in de afgelopen tien jaar stellen wij voor om in het Stationsgebied de verdeling naar grootteklasse zoals weergegeven in tabel 4.7 en 4.8 te hanteren. Voor de variant van 40.000 m² geldt dat in vergelijking met de opname in de afgelopen periode een groter accent ligt op de realisatie van kleine en middelgrote eenheden. Een belangrijke reden is dat als gevolg van ‘het nieuwe werken’ kantoorgebruikers met minder meters toe kunnen. Bovendien neemt het aandeel kleine spelers toe. Realisatie van grote eenheden blijft in deze variant beperkt tot twee eenheden in de grootteklasse 2 2 2.500 tot 5.000 m en één unit in de klasse 5.000-10.000 m Bij de variant van 60.000 m² is het programma voor de eerste drie grootteklassen gelijk met de vorige variant. Deze variant zet daarnaast in op het aanbieden van iets meer grote 2 units: drie eenheden in de grootteklasse 2.500 tot 5.000 m , twee in de klasse 5.0002 2 10.000 m en één in de klasse groter dan 10.000 m . Door locaties te reserveren voor de realisatie van deze grotere kantoren kan ingespeeld worden op de mogelijke vestiging van grotere bedrijven in het stationsgebied.

pagina 40

Tabel 4.7 Gerealiseerde opname naar grootteklasse in Leiden 2001-2010 en Programma Stationsgebied naar grootteklasse Leiden 2001-2010 Opname in m² naar grootteklasse

> 500 m² 500 - 1.000 m² 1.000 - 2.500 m² 2.500 - 5.000 m² 5.000 - 10.000 m² > 10.000 m²

Programma Stationsgebied in m² naar grootteklasse Variant 40.000 m²

Variant 60.000 m²

7% 16% 29% 13% 12% 24%

17,5% 17,5% 25% 20% 20% 0%

12% 12% 17% 18% 25% 17%

100%

100%

100%

Tabel 4.8 Programma Stationsgebied naar grootteklasse, 2 varianten Variant 40.000 m²

Variant 60.000 m²

m²

Aantal*

m²

Aantal*

> 500 m²

7.000

14 - 140

7.000

14 - 140

500 - 1.000 m²

7.000

7 - 14

7.000

7 - 14

1.000 - 2.500 m²

10.000

4 - 10

10.000

4 - 10

2.500 - 5.000 m²

8.000

2

11.000

3

5.000 - 10.000 m²

8.000

1

15.000

2

0

0

10.000

1

> 10.000 m²

40.000

60.000

* Indicatie van het aantal te realiseren eenheden, door uit te gaan van de onder- en bovengrens van iedere grootteklasse (bij > 500 m² is 50 als ondergrens aangehouden)

Bevorderen afzet kantoren Voor het bevorderen van de afzetbaarheid van de kantoren is het van belang om een grote diversiteit te ontwikkelen aan kantorengebouwen en units met een grote mate van flexibiliteit. Om te voorzien in bedrijfshuisvesting voor eventuele grote gebruikers dient in de planvorming voorzien te zijn in de ontwikkeling van enkele grote kantoorgebouwen. Van belang is echter dat deze gemakkelijk omgezet kunnen worden in kleinere gebouwen, of desnoods in kleinere units. Dit laatste is echter minder aantrekkelijk voor kantoorhoudende bedrijven omdat deze veel waarde hechten aan een eigen identiteit. Het stedenbouwkundige plan, waarbij sprake is van een plint van enkele bouwlagen met daarboven torens biedt veel mogelijkheden om te voorzien in zoveel mogelijk eigen entrees voor kantoren. Hier dient optimaal gebruik van gemaakt te worden. Belangrijk is ook om deze plint te doorspekken met levendige functies zoals horeca, detailhandel en persoonlijke dienstverlening. Dit is positief voor de uitstraling van het kantorenmilieu en bevordert de aantrekkelijkheid van het gebied. Belangrijk is ook om de openbare ruimte aantrekkelijk en hoogwaardig vorm te geven. Ook in die delen van het stationsgebied die niet op korte termijn in aanmerking komen voor herontwikkeling. Om optimaal in te spelen op de huidige trends en ontwikkelingen is het van belang om de kantoren een duurzaam karakter te geven. Daarnaast dient ingezet te worden op het faciliteren van het zogenaamde ‘ nieuwe werken’. In dit kader dient in een deel van de kantoren een verdiepingsgrootte van 1.000 - 1.200 m2 beschikbaar te zijn. Bij de indeling van kantoren dient het mogelijk te zijn om flexplekken in te richten met stilte- en

pagina 41

vergaderkamers en aantrekkelijke horecagelegenheid. Daarnaast gaat het nieuwe werken samen met een vrij hoog niveau van inrichting. Doelgroepen Op dit moment zijn met name overheidsorganisaties, non-profitinstellingen en zakelijke dienstverleners (waaronder regiokantoren) in het Stationsgebied gevestigd. Ook voor de toekomstige kantorenontwikkeling dient primair op deze doelgroepen ingezet te worden. Voor overheidsinstellingen en non-profitinstellingen is de situering naast een belangrijk IC-station een belangrijke locatiefactor. Voor de zakelijke dienstverlening is dit ook in toenemende mate interessant, maar telt tevens het beoogde multifunctionele vestigingsmilieu en de nabijheid van de binnenstad. Voor deze laatste doelgroep is voldoende parkeerfaciliteit van groot belang. Het Stationsgebied kan daarnaast een interessant alternatief zijn voor bedrijven die een relatie hebben met of die zich aangetrokken voelen tot het Bio Science Park, maar niet aan de vestigingsvoorwaarden voldoen, daar geen passende bedrijfsruimte kunnen vinden (eenheden van circa 250 m² zijn op het Bio Science Park schaars), en/of een meer centrumstedelijke werkomgeving (kantoren, winkels, horeca, station) verlangen. Te denken valt aan zakelijke dienstverleners (accountants, ict e.d. ) met klanten op het Bio Science Park of bijvoorbeeld non-profit organisaties in de medische sector (Nederlandse Transplantatie Stichting, inmiddels gevestigd aan de Plesmanlaan). 7

Kleine ondernemingen (zogenaamde microbedrijven , kleiner dan 10 werknemers), al dan niet passend in de definitie van starter (jonger dan vijf jaar), passen goed in het multifunctionele en dynamische karakter van het toekomstige Stationsgebied. Kleine en jonge ondernemingen zijn in het bijzonder een interessante doelgroep omdat zij, zo blijkt uit diverse onderzoeken, sterk zijn gericht op interactie in de directe omgeving en zodoende dynamiek generen en draagvlak voor de detailhandel en horeca vormen. Uit 8 een onderzoek van de gemeente blijkt dat Leiden tot 2015 met ontwikkelingen als de Meelfabriek, Haagweg 4, 50 kV-station en het Nobelcomplex over meer dan voldoende aanbod voor creatieve starters beschikt. Het Bio Science Park voorziet specifiek in de behoefte voor starters in de life science. Voor starters in de financiële en zakelijke dienstverlening wordt geen specifiek aanbod ontwikkeld. Het Stationsgebied komt dan ook met name voor deze sectoren in beeld. Kleine ondernemingen ouder dan vijf jaar vielen buiten de scope van het onderzoek. Wij bevelen aan om in het Stationsgebied circa 10% van het programma (4.000 tot 6.000 m²) te reserveren voor doelgroepen met een ruimtebehoefte van 200 m² of kleiner. Om het Stationsgebied op de kaart te zetten als locatie voor kleine ondernemingen is een zekere massa gewenst. In dit kader is ook de ontwikkeling van zogenaamde ‘ third places’ van belang. Plekken waar men tijdelijk terecht kan om even te werken of te vergaderen, bijvoorbeeld als onderdeel van een grand café. Huurprijzen 9 Kantoren in Leiden hebben een gemiddelde huurprijs van € 148 per m² per jaar . Op dit moment ligt het huurniveau in het Stationsgebied in Leiden tussen de € 125 - € 150 per 10 m²/jaar . Ter vergelijking zijn rond Den Haag Centraal huurprijzen gerealiseerd van € 165 tot € 215. De gerealiseerde tophuren in Leiden liggen op een niveau van € 180 per 11 m²/jaar . 7

De Europese Commissie hanteert sinds 2005 als definitie van het Midden en Kleinbedrijf (MKB): 1 tot 10 micro, 10 tot 50 klein, 50 tot 250 middelgroot. 8 Gemeente Leiden, Huisvestingsbehoefte startende ondernemers in Leiden (3 juni 2010) 9 Gebaseerd op gerealiseerde huurprijzen in de afgelopen vijf jaar (Vastgoedmarkt Data Online). Van 50% van de transacties in de database van Vastgoedmarkt waren de overeengekomen huurprijzen bekend. 10 DTZ Makelaars, 2010 11 Vastgoedmarkt, 2010

pagina 42

Volgens de lokale makelaars is in het Stationsgebied een huurniveau haalbaar van € 160 per m²/jaar. In onze optiek is dit huurniveau aan de lage kant en is een basisniveau mogelijk van € 170,-. Afhankelijk van de kwaliteit van de toekomstige gebiedsontwikkeling, de locatie binnen het gebied (zichtlocatie), de kwaliteit van het gebouw en de parkeerfaciliteiten zijn ook hogere huurniveaus mogelijk. Zo betaalt Achmea voor haar nieuwe kantoor in het Stationsgebied € 216 m²/jaar (in welke mate hier sprake was van incentives is onbekend). In dit perspectief lijkt een bandbreedte van € 170 tot € 200 per m²/jaar realistisch. Hierbij is er van uitgegaan dat op het moment dat de kantoren op de markt komen de huidige economische recessie (grotendeels) voorbij is.

Parkeernormen Parkeren blijft een belangrijke vestigingsvoorwaarde van kantoorgebruikers, ook op stationslocaties. In het stationsgebied in Arnhem is aanvankelijk een parkeernorm toegepast van 1 parkeerplaats per 250 m² kantoorvloeroppervlak. Dit bleek onvoldoende te zijn. Later is dit aangepast naar 1 op 125 m². Dit is gelijk aan de ondergrens van de parkeerkencijfers van CROW, die in een sterk stedelijk centrumgebied gemiddeld een parkeerbehoefte van 0,8 tot 1,3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo kantoor (ofwel: 1 op 125 m² tot 1 op 75 m²) meet. Gezien de verwachte concurrentie van de goed bereikbare W4locatie stellen wij voor om in het Stationsgebied niet te krap om te gaan met het aantal parkeerplaatsen en 1 parkeerplaats per 100 m² kantoorvloeroppervlak te hanteren. Hierbij kan een huurprijs gehanteerd worden van circa € 1.500 tot € 1.900 per plaats/jaar.

4.8 Ruimtelijk-economische randvoorwaarden Duurzaamheid Gebruikers en beleggers vragen in toenemende mate om duurzaam vastgoed. Uit onderzoek van Jones Lang Lasalle (2008) onder 135 Nederlandse bedrijven bleek bijvoorbeeld dat 50% van de respondenten binnen vijf jaar duurzaam gehuisvest wilde zijn. Maar: duurzame kantoorhuisvesting is en blijft de komende jaren schaars. Investeren in duurzaam vastgoed kan zodoende de concurrentiepositie van kantoren en kantorenlocaties versterken. Er bestaat een wettelijke energieprestatie-eis voor nieuwbouw kantoren (die EPC-eis is per 1 januari 2009 aangescherpt van 1,5 naar 1,1), maar de markt geeft aanleiding om hier bovenuit te stijgen. Bovendien kent duurzaamheid ook andere dimensies dan energieprestaties. Iets (een gebouw, een ontwikkeling, een investering, een maaltijd) is duurzaam wanneer de ecologische, economische en sociale belangen in evenwicht zijn. Dit evenwicht is moeilijk (zoniet onmogelijk) te meten, en wordt bovendien zelden bereikt, maar in praktijk wordt het predicaat ‘duurzaam’ ook wel gebruikt voor ingrepen waarmee dat evenwicht verbetert. Daarnaast heeft het begrip duurzaamheid een tijdsdimensie. Iets is duurzaam wanneer belangen op de korte en lange termijn met elkaar in evenwicht zijn. Er is daarbij een theoretisch verschil tussen: - Duurzaamheid als doel; - En duurzaamheid als effect, bijkomstigheid. Van de overheid mogen we verwachten dat zij duurzaamheid als doel nastreeft. Het bedrijfsleven neemt ook steeds meer haar verantwoordelijkheid, maar vaker vormen economische motieven de aanleiding.

pagina 43

Bij kantoorgebruikers zien we dat de keuze voor duurzamer vastgoed verband houdt met de wens of noodzaak om (energie)kosten te besparen; de wens om een prettige, stimulerende werkomgeving te bieden; de wens om als bedrijf een groen en bewust imago uit te stralen en/of de intrinsieke wil (het plichtsbesef) om duurzaamheid na te streven (maatschappelijk verantwoord ondernemen).

 



    

Die duurzaamheid manifesteert zich in: Energiezuinige toepassingen als warmtekoudeopslag, zonnecellen, LED-verlichting, windturbines op het dak en liften die energie opwekken bij het dalen. Aandacht voor daglichttoetreding, klimaathuishouding (temperatuur en vochtgehalte) en de aanwezigheid van groen (bijvoorbeeld groene gevel) ten behoeve van een hogere arbeidsproductiviteit of grotere aantrekkingskracht op goed personeel. Het streven om, middels bovengenoemde en ander maatregelen klimaatneutraal, klimaatpositief, cradle to cradle te zijn - al dat niet uitgedrukt in de hoogste prestatielabels (BREEAM, GreenCalc). Een andere dimensie van duurzaamheid is toekomstbestendigheid. Toekomstbestendig vastgoed is tot op zekere hoogte relevant voor huurders (die vaak voor perioden van vijf of tien jaar een huurcontract aangaan en investeren in het gehuurde vastgoed), maar des te relevanter voor eigenaargebruikers en beleggers. Het pand moet fysiek lang mee gaan (slijtvast zijn) en zoveel mogelijk zijn marktwaarde behouden. Overwegingen bij het realiseren van toekomstbestendig vastgoed: Hoogwaardig materiaalgebruik; gebruik van materialen die mooi verouderen. Tijdloze architectuur. Architectuur die heel erg een icoon van haar tijd is, heeft een groter risico te verouderen. Wie vooroploopt, hoeft niet opnieuw te investeren bij aangescherpte wet- en regelgeving. Maatschappelijke en economische ontwikkelingen maken dat onze manier van werken aan het veranderen is, hetgeen implicaties heeft voor vastgoed en omgeving (zie kader). Maar bovenal: het voorspellend vermogen van de mens is gering. Aanpassingsvermogen is dus de sleutel. Flexibel vastgoed, gebouwen waarvan bijvoorbeeld de ruimtelijke indeling kan worden aangepast zonder dat dit gevolgen heeft voor de dragende constructie, is in dit licht van belang.

pagina 44

Het nieuwe werken en ‘third places’ Het ‘nieuwe werken’ staat momenteel sterk in de belangstelling. Vele bekritiseren dat dit nieuwe werken helemaal niet zo nieuw is. Vijftien jaar geleden bestonden de kantoortuin en de ‘flexplek’ ook al. Maar het nieuwe werken omvat meer en lijkt op grotere schaal navolging te krijgen. Het nieuwe werken omvat: - (tot op zekere hoogte) je eigen werktijden en werkplek bepalen - vertrouwen in plaats van controle, beoordelen op output - een stimulerende, inspirerende werkomgeving (luxe en esthetiek) - belang van meer kruisbestuiving, ontmoeting > tussen collega’s en tussen bedrijven Het waarom van deze verandering in onze werkcultuur is meerledig. Om te beginnen: onze huidige dominante werkcultuur is gebaseerd op het industriële tijdperk waarin werkduur en output gekoppeld waren en het van belang was dat iedereen op hetzelfde moment, op dezelfde plek aan hetzelfde productieproces deelnam. Tegenwoordig is veel werk informatie- en creativiteitsgedreven. De huidige informatie- en communicatietechnieken maken het mogelijk om op elk moment en iedere plek te werken. Werk en gezin worden vaker gecombineerd nu moeder de huisvrouw geen vanzelfsprekendheid meer is. Met de vergrijzing van de babyboomers zullen bedrijven straks moeten strijden om hoogopgeleid personeel. Als gevolg van dezelfde ontwikkeling moet de arbeidsproductiviteit omhoog. En: de fileproblematiek wordt steeds groter, de kosten van fysieke verplaatsing gaan omhoog. De implicaties: kantoren veranderen van gedaante en worden kleiner. Het belang van third places (een plek anders dan werk of thuis) neemt toe. Bibliotheken, Coffee Companies (of andere koffiecafés) en business centers (waar mensen per dagdeel een werkplek kunnen huren) worden in toenemende mate gebruikt als werkplek. Dit laatste hangt ook samen met de toename van ZZP’ers en kleine bedrijfjes die klein willen blijven, omdat het samenwerken in tijdelijke verbanden hen goed bevalt. Het zijn ontwikkelingen die ons inziens niet moeten worden overdreven – ook het ‘oude werken’ blijft voorlopig nog bestaan. Maar het zijn zeker krachten die een rol spelen in de ontwikkeling van gebieden als Leiden CS.

pagina 45

De markt voor Wonen

5

Leiden heeft te kampen met een krappe woningmarkt. Het is een aantrekkelijke woonstad, maar ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad is schaars. Daarom moet Leiden het vooral hebben van inbreidingslocaties binnen de bebouwde kom. In dit licht is een marktstudie voor woningen in het Stationsgebied uitgevoerd. Paragraaf 5.1 behandelt landelijke trends en ontwikkelingen, die tevens van invloed zijn op de woningmarkt in Leiden. Vervolgens is de vraag- en aanbodzijde van de Leidse woningmarkt in kaart gebracht. Op basis hiervan is in paragraaf 5.4 de opnamecapaciteit berekend voor heel Leiden. Door de kwaliteiten van het Stationsgebied en concurrerende projecten met elkaar te vergelijken kan een vertaalslag worden gemaakt naar de invulling van het woningbouwprogramma in het Stationsgebied (paragraaf 5.6). In deze paragraaf is tot slot ook aandacht besteedt aan kwalitatieve aspecten als doelgroepidentificatie en vestigingseisen en -wensen.

5.1

Trends en ontwikkelingen Deze paragraaf geeft een overzicht van huidige trends in de woningmarkt. De economische crisis van de recente jaren heeft hier uiteraard een grote invloed op.













Dalende woningprijzen, maar krapte en lage rente voorkomen erger. Sinds het uitbreken van de economische recessie zijn de woningprijzen in Nederland voor het eerst in lange tijd gedaald. Toch is van een ineenstorting van de woningmarkt geen sprake. De behoefte aan (nieuwe) woningen is nog steeds groot, en woningen zijn door de relatief lage rente en gedaalde prijzen beter betaalbaar dan enkele jaren geleden. Consumenten twijfelen, onzekerheid blijft. Hoe snel de markt herstelt hangt met name af van het vertrouwen bij consumenten. De onzekerheid is groot en twijfelende consumenten kopen geen woningen. Belangrijke factoren zijn de toename van de werkloosheid en de inschatting in hoeverre de lasten in de toekomst kunnen worden gedragen. Nieuwbouwproductie omlaag, gevolgen pas in 2011 en 2012 zichtbaar. Door de crisis zijn in 2009 en 2010 veel bouwprojecten uitgesteld. Gevolg is dat in 2011 en 2012 het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen naar een historisch laag niveau zal terugvallen, mogelijk zelfs tot minder dan de helft van de ‘normale’ productie. Woningcorporaties kunnen onvoldoende compenseren, liquiditeit onder druk. De terugval in de koopwoningmarkt wordt niet gecompenseerd door extra productie van huurwoningen. Corporaties merken dat de verkoop van bestaande huurwoningen stokt, waardoor de investeringsruimte voor nieuwe projecten afneemt. In Leiden verloopt de verkoop echter nog goed. Tegelijkertijd zijn de kosten flink gestegen, mede door de enkele jaren geleden ingevoerde vennootschapsbelasting. Corporaties zullen zich daarom de komende jaren weer meer moeten gaan toeleggen op hun oorspronkelijke taken. Voor de (winstgevende) commerciële activiteiten zullen zij op zoek moeten gaan naar partners. Dit alles beperkt de investeringscapaciteit van de sector.

Per 1 januari 2011 mogen woningcorporaties nog maar 10% van hun woningen tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven € 33.614. Het woningaanbod voor modale inkomens komt hierdoor onder druk te staan. Focus weer op klanten, regionale verschillen zijn groot. Er treedt een kentering op van de traditionele aanbodgerichte woningmarkt naar een vraaggerichte markt. De vraag van de klant komt steeds meer centraal te staan in nieuwbouwprojecten. Partijen die in staat

pagina 46

 

5.2

zijn om zich van een aanbod- naar een vraaggeoriënteerde organisatie te ontwikkelen hebben de beste kansen. Om op de vraaggerichte markt in te spelen is het van belang om te voorzien in meer variatie tussen de woongebieden. In Nederland ontstaan in toenemende mate verschillen tussen groei- en krimpgebieden. Woonzorg: scheiden van wonen en zorg (extramuralisering). Als gevolg van de vergrijzende bevolking zijn woonzorgconcepten de sterkste groeimarkt in de komende twee decennia. Extramuralisering houdt in dat ouderen zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Intramurale zorg (verpleegtehuizen) wordt ingeperkt. De meest kansrijke concepten voor een commerciële ontwikkeling gaan primair uit van het vastgoed, en bieden zorgservice die kan worden losgeknipt van de woning.

Vraaganalyse Bevolkings- en huishoudensontwikkeling: toename van 2.600 huishoudens tot 2020 Figuur 5.1 Bevolkings- en huishoudenontwikkeling en –prognose Leiden, 2003-2025 (in%)

Bron: CBS Statline

Met 117.145 inwoners is de bevolking van Leiden in 2010, na lichte schommelingen, weer terug op het niveau van 2000. Dit geldt ook voor het noordelijke en zuidelijke deel van de Leidse binnenstad (respectievelijk 7.962 en 14.658 inwoners in 2010). Van de Leidse bevolking is 52% alleenstaand, wat onder andere te maken heeft met de grote studentenpopulatie. Figuur 5.2 Bevolkingskenmerken gemeente Leiden

Bron: CBS Statline

pagina 47

De verwachting is dat de omvang van de bevolking in Leiden de komende periode stabiel blijft (zie figuur 5.1). Tot 2020 wordt een toename van slechts 0,6% geprognosticeerd door het CBS/PEARL. In vergelijking met het landelijke beeld (4,1% groei) is dit sterk benedengemiddeld. Voor het aantal huishoudens wordt in Leiden over deze periode een stijging voorzien van 4,4% tot 63.900, oftewel een toename van 2.600 huishoudens. Ook dit is in vergelijking met het landelijk gemiddelde (9,6%) benedengemiddeld. Een verklaring voor deze ontwikkeling zijn de beperkte ruimtelijke mogelijkheden. In Leiden neemt de komende 10 jaar de vergrijzing sterk toe. Het aantal 65-plussers zal met ongeveer 45% stijgen, terwijl alle andere leeftijdscategorieën licht in aantal zullen afnemen. Het aantal eenpersoonshuishoudens zal harder stijgen dan het totaal aantal huishoudens. Figuur 5.3 Prognose bevolkings- en huishoudenopbouw gemeente Leiden, 2010-2025 (in %)

Bron: CBS Statline

Met betrekking tot het inkomen blijkt dat het gemiddelde huishoudeninkomen in Leiden iets onder het Nederlands gemiddelde ligt. Wel heeft het een vergelijkbare groei doorgemaakt in de periode 2003-2007 (figuur 5.4). Figuur 5.4 Ontwikkeling gemiddeld bruto jaarinkomen particuliere huishoudens, 2003-2007

Bron: CBS Statline

pagina 48

Migratiepatronen; sterke relaties met Den Haag en Amsterdam alsmede Leiderdorp, Oegstgeest en Voorschoten Leiden had in 2009 te maken met een negatief migratiesaldo (tabel 5.1).Maar in de periode 2005-2008 (figuur 5.5) was dit vertrekoverschot veel groter. 2009 was positiever omdat er meer nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd en beduidend minder woningen aan de woningvoorraad zijn onttrokken. Van de top 10 gemeenten die bewoners naar Leiden hebben zien vertrekken (linkerkolom) is alleen in het geval van Oegstgeest, Katwijk, Alphen a/d Rijn en Zoetermeer sprake van een positief migratiesaldo. Opvallend is het negatieve saldo met Voorschoten. Waarschijnlijk komt dit voort uit de realisatie van 341 nieuwbouwwoningen in 2009, waaronder 194 eengezinskoopwoningen. Projecten als Voorsche Park en Park Allemansgeest hebben vooral veel woningen in de duurdere prijsklassen gerealiseerd. 12

Tabel 5.1 Migratie van en naar Leiden , 2009 Vestiging naar Leiden vanuit

Aantal

%

Leiderdorp Den Haag Oegstgeest Amsterdam Voorschoten Katwijk Rotterdam Teylingen Alphen aan den Rijn Zoetermeer Overige gemeenten

502 457 390 328 275 240 189 165 143 141 3.261

8,2% 7,5% 6,4% 5,4% 4,5% 3,9% 3,1% 2,7% 2,3% 2,3% 53,5%

Totaal Totaal Holland Rijnland

6.091 2.183

Vertrek uit Leiden naar

Aantal

%

Den Haag Amsterdam Leiderdorp Voorschoten Oegstgeest Rotterdam Katwijk Teylingen Utrecht Zoetermeer Overige gemeenten

745 580 564 510 381 256 228 196 185 134 2.572

11,7% 9,1% 8,9% 8,0% 6,0% 4,0% 3,6% 3,1% 2,9% 2,1% 40,5%

6.351 2.440

100,0% 38,4%

100,0% Totaal 35,8% Totaal Holland Rijnland

Bron: CBS Statline

Figuur 5.5 In- en uitstroom bewoners Leiden en Delft (referentie) naar leeftijd, 2005-2008

Bron: CBS Statline

Leiden heeft te maken met een hoge netto instroom van 15-25 jarigen en een grote netto uitstroom van 25-40 jarigen (figuur 5.5). De instroom heeft vooral te maken met 12

Ter vergelijking: het aantal verhuisde personen binnen de gemeente Leiden bedroeg (in 2008) 9.432 personen.

pagina 49

studenten die op kamers gaan; de uitstroom zijn veelal jonge gezinnen, aangezien ook de jonge leeftijdsgroepen (0-15 jaar) een negatief migratiesaldo kennen. In een vergelijkbare stad als Delft is dit patroon min of meer hetzelfde. In 2009 was er sprake van een aanzienlijk kleiner vertrekoverschot. Dit hangt samen met een forse productie van nieuwe woningen in 2008 en 2009. Dit betekent dat door middel van woningproductie de migratie beïnvloed kan worden. Zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht. Zo zal de productie van eengezinswoningen een remmend effect hebben op het vertrek van gezinnen uit de stad. Verhuisgeneigdheid De verhuisgeneigdheid in Leiden is tussen 2002 en 2009 sterk gestegen (tabel 5.2). Dit is met name opvallend omdat dit geen regionale of landelijke trend is. De verhuisgeneigdheid in Leiden is vooral groot onder thuiswonende gezinsleden (62%), 13 alleenstaanden (52%), eenoudergezinnen (50%) en huishoudens in niet-gezinsvorm (59%). In vergelijking met 2006 is de verhuisgeneigdheid in deze groepen ook het sterkst gestegen. De verhuisgeneigdheid is het laagst en vrij stabiel voor paren, al dan niet met kinderen (30-31%). De verhuisgeneigdheid onder 25-34 jarigen is maar liefst 67% (tegenover 58% in 2006). Uit tabel 5.3 blijkt dat de spreiding van de verhuisgeneigdheid van huishoudens in verschillende woningtypen vergelijkbaar is met Nederland (maar in Leiden bij alle typen standaard hoger ligt), behalve bij huurappartementen waar in Leiden sprake is van een grotere verhuisintentie. Tabel 5.2 Verhuisgeneigdheid huishoudens in 2002, 2006 en 2009

2002 2006 2009

Leiden

HollandRijnland

Nederland

35% 38% 45%

31% 31% 33%

28% 29% 29%

Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009

Tabel 5.3 Verhuisgeneigdheid huishoudens naar woningtype Eengezins koop Eengezins huur Meergezins koop Meergezins huur

Leiden

Nederland

24% 34% 38% 53%

15% 24% 26% 38%

Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009

Vraaganalyse; sterke vraag naar centrum-stedelijke woonmilieus Op basis van de verhuisgeneigdheid uit het WoON2009 is op basis van verhuisgeneigde 14 huishoudens een vraaganalyse gemaakt (tabellen 5.4 en 5.5). Hieruit blijkt dat er in Leiden een sterke vraag is naar zowel koop- als huurwoningen. Met name in het woonmilieu ‘buiten-centrum’ (14.500) gevolgd door het woonmilieu ‘centrum-stedelijk’ (3.700). De grote vraag naar ‘buiten-centrum’ heeft te maken met de ruime definitie hiervan. Dit milieu omvat zowel tuindorpen, vooroorlogse etagebouw als naoorlogse 15 hoogbouwwijken . Voor Leiden geldt dat bijna alle wijken buiten het centrum en Stationsgebied (centrum-stedelijk milieu) hieronder vallen. De enige groen-stedelijke 13

Hieronder wordt verstaan huishoudens zoals, samenwonende vrienden, broers of zussen of andere woongroepen. Verhuisgeneigd zijn huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen. Bij de aantallen in de tabel zijn alleen de huishoudens meegenomen die aangeven in Leiden te willen (blijven) wonen, plus huishoudens woonachtig in Leiden die geen voorkeur hebben qua woonplaats. Huishoudens die aangeven uit Leiden te willen verhuizen zijn hierin dus niet meegenomen. 15 Ministerie van VROM (2010a) 14

pagina 50

woonmilieus zijn het Boerhaavedistrict, Roomburg en het Waardeiland. De grote vraag naar woningen in een centrum-stedelijk woonmilieu is een kans voor het Stationsgebied. De vraag naar koopwoningen is tamelijk gelijkmatig verspreid over de prijsklassen. Bij de huurwoningen is de grootste vraag (77%) gericht op de prijsklasse tussen € 357 en € 648. De vraag in de koopsector is met name gericht op eengezinswoningen (62%), met name in de prijsklasse boven de € 250.000 (3.400 woningen). De vraag naar koopappartementen van meer dan € 250.000 is beperkt. De vraag in de huursector is vooral gericht op appartementen (69%), namelijk 7.900 woningen. Vooral de vraag naar goedkope eengezinshuurwoningen is beperkt. Naar doelgroep is de verhuisgeneigdheid het grootst bij de groep die nog geen huishouden heeft gevormd, alleenstaanden en eenoudergezinnen. Tabel 5.4 Kwantitatieve Vraaganalyse Leidse woningmarkt16 

Koop



        

< € 192.000  € 192.000 – 250.000  € 250.000 – 400.000  > € 400.000   egw < € 250.000  egw > € 250.000  app < € 250.000  app > € 250.000 



Totaal



     2.000  3.400  2.600  700  2.200 2.400 2.300 1.800

Huur <€ 357  € 357 – 512/548  € 512/548 – 648  > € 648   egw < € 512/548  egw > € 512/548  app < € 512/548  app > € 512/548 

8.700 



1.300 5.500 3.400 1.300 2.500 1.100 4.300 3.600



Woonmilieus

        

Centrum-stedelijk  Buiten-centrum Groen-stedelijk  Centrum-dorps  Landelijk     

11.500 



3.700 14.500 700 800 500

20.200

Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009

De grote vraag naar eengezinswoningen is grotendeels afkomstig van samenwonende paren en (in mindere mate) van gezinnen met kinderen. Opvallend is dat verhuisgeneigde alleenstaanden van 55 jaar en ouder idealiter vaker in een eengezinswoning willen wonen dan ze nu al doen. Voor paren van 55 jaar en ouder zal dit naar verwachting des te meer gelden. Uit onderzoek in 2009 bleek het tekort aan 17 studentenwoningen 850 onzelfstandige en 3.300 zelfstandige eenheden . Tabel 5.5 Huidige

18

en gewenste woonsituatie voor diverse verhuisgeneigde doelgroepen

Studenten/Alleenst. < 35jr Samenwonend < 35jr Gezin < 45jr Alleenstaand > 55jr

Eengezinswoning Huidig Gewenst

Appartement Huidig Gewenst

9% 32% 78% 36%

30% 64% 22% 61%

27% 78% 91% 46%

73% 22% 9% 54%

Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009

Op basis van voorgaande analyse kan de vraag naar woningen in Leiden als volgt getypeerd worden:

16

Betreft de vraag exclusief huishoudens die zich buiten Leiden willen vestigen en inclusief huishoudens die zich in Leiden willen vestigen 17 SLS Wonen, 25 juni 2009: Woningtekort onder Leidse studenten groter dan gedacht 18 De huidige woonsituatie telt per doelgroep niet op tot 100%. Dit komt omdat naast eengezins- en appartementen nog andere woonvormen bestaan die niet zelfstandig zijn. Zo woont 61% van de studente/alleenstaanden <35jr niet zelfstandig (vnl. op kamers of inwonend)

pagina 51

 De verhuisgeneigdheid is groot. Dit duidt op een krappe woningmarkt en in zeker mate ook op ontevredenheid met de huidige woonsituatie. Deze situatie biedt kansen voor de ontwikkeling van een aantrekkelijk woongebied, zoals in het Stationsgebied tot stand kan komen.  De huidige vraag is met name gericht op woningen in het milieu ‘buiten centrum’. Daarnaast is er een sterke vraag naar 3.700 woningen in het milieu ‘centrum-stedelijk’. Dit biedt een interessante kans voor het Stationsgebied.  De huidige vraag in de koopsector is met name gericht op eengezinswoningen. Zowel in de prijsklasse onder en boven de € 250.000, al is naar de laatste categorie iets meer vraag. Deze vraag is met name afkomstig van gezinnen. In het Stationsgebied kan hier op ingespeeld worden.  De huidige vraag in de huursector richt zich vooral op appartementen in de (middel)dure prijsklasse van € 357 tot € 648. Ook dit is een interessant segment voor het Stationsgebied.  In de komende 15 jaar zal vooral de vraag naar woningen van eenpersoonshuishoudens toenemen. Deze groei komt vooral voort uit een toenemende vergrijzing. Deze vraag zal zich zowel richten op zowel eengezinswoningen als appartementen, voor een deel gecombineerd met zorgconcepten. De ontwikkeling van woningen in het Stationsgebied dient sterk met deze doelgroepen rekening te houden.

5.3

Aanbodanalyse Bestaande voorraad woningen De woningvoorraad in Leiden bestaat uit 53.600 woningen, terwijl de stad 61.300 huishoudens telt. In Leiden is dan ook sprake van een kwantitatief woningtekort. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat sprake is van een groot aandeel studenten. De woningvoorraad in Leiden kenmerkt zich door een relatief groot aandeel huurwoningen (52%). In Nederland ligt dit op 41%. Ook het aandeel appartementen is met 51% van de woningvoorraad groot (Nederland 31%). Hierbinnen is ook het aandeel huurwoningen (72%) groot, maar vergelijkbaar met Nederland (73%). Tabel 5.6 Woningvoorraad naar koop- en huurwoningen Eengezinswoningen w.v. koop w.v. huur Appartementen w.v. koop w.v. huur Koopwoningen totaal Huurwoningen totaal

Leiden

% Leiden

% Nederland

26.000 18.000 8.000 27.600 7.600 20.000 25.600 28.000

49% 69% 31% 51% 28% 72% 48% 52%

69% 74% 26% 31% 27% 73% 59% 41%

Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009, Monitor Woningbouwplannen Holland Rijnland 2010

In de koopsector is in Leiden met name het prijssegment onder de € 250.000 met 20% relatief klein (Nederland 29%). In de huursector is de huurklasse tot € 357 met 17% relatief groot (Nederland 10%) (zie tabel 5.7). De Leidse woningvoorraad kenmerkt zich ook door veel kleine woningen: 39% is kleiner 2 dan 70 m , terwijl dit landelijk en regionaal op 23% ligt.

pagina 52

Tabel 5.7 Woningvoorraad naar prijssegmenten

Koopwoning w.v. < € 192.000 (sociale koop) w.v. € 192.000-250.000 w.v. € 250.000-400.000 w.v. > € 400.000 Huurwoning w.v. < € 357 w.v. € 357-512/548 w.v. € 512/548-647 w.v. > € 647

Leiden

Holland Rijnland

Nederland

48% 9% 11% 19% 9% 52% 17% 22% 7% 6%

61% 8% 13% 27% 13% 39% 9% 18% 7% 5%

59% 14% 15% 20% 10% 41% 10% 21% 7% 3%

Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009

In Leiden is vooral het woonmilieu ‘buiten-centrum’ omvangrijk (tabel 5.8). Zoals eerder aangegeven hangt dit samen met de definitie. Maar ook het centrum-stedelijke woonmilieu is met ruim 10.000 woningen aanzienlijk. Leiden heeft weinig groenstedelijke woonmilieus. Gezien het stedelijke karakter is dit weinig verrassend. Tabel 5.8 Woningvoorraad naar woonmilieu, 2009 woningen Centrum-stedelijk Buiten-centrum

10.055 37.475

Groen-stedelijk Landelijk

3.700 135

Wijken en buurten Binnenstad-zuid, Binnenstad-noord, Stationsdistrict Leiden-noord, Merenwijkdistrict, Stevenshofdistrict, Morsdistrict, Roodenburgerdistrict (excl. Roomburg, Waardeiland, Meerburg en Klein Cronestein), Bos- en Gasthuisdistrict (excl. Oostvliet), De Waard Boerhaavedistrict, Roomburg, Waardeiland, Meerburg Oostvliet, Klein Cronestein

Bron: CBS Statline, Woningmarktverkenning Zuid-Holland (2007)

Woningmarkt Leiden versus andere steden Om de Leidse woningmarkt in perspectief te plaatsen is het aandeel verkochte woningen (van de woningvoorraad) vergeleken met andere steden. Hieruit blijkt dat Leiden zich over de periode 2006-2009 in een middenpositie heeft bevonden (figuur 5.6). Figuur 5.6 Percentage verkochte woningen van bestaande koopwoningvoorraad

pagina 53

Uit figuur 5.7 blijkt dat de verkoopprijzen voor woningen in Leiden iets boven het gemiddelde liggen ten opzichte van de andere steden in de Randstad. De prijzen zijn vergelijkbaar met steden als Utrecht en Amersfoort. Opvallend is het vrij grote verschil met Den Haag en Zoetermeer. Tussen 2005 en 2009 is de gemiddelde verkoopprijs in de steden met 11,6% gestegen. Leiden week hier met een stijging van 10,9% in beperkte mate van af. Leiden is de crisis op de woningmarkt in de periode 2008-2009 niet beter of slechter doorgekomen dan de andere steden. Figuur 5.7 Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen in de Randstad

Bron: CBS Statline

In vergelijking met de regio lagen de verkoopprijzen in Leiden relatief laag. Hier staat tegenover dat ook de verkooptijd iets lager lag. De verkoopprijzen in de binnenstad lagen aanzienlijk hoger dan het gemiddelde in Leiden en de regio. Hier staat tegenover dat ook de verkooptijd langer was. Vanaf 2006 hebben de prijzen in de binnenstad zich gestabiliseerd, terwijl deze in Leiden als geheel en in de regio na 2008 zijn gedaald. Figuur 5.8 Verkoopprijsontwikkeling woningen in Leiden en NVM-regio Leiden

19

Bron: De Leeuw Makelaardij (2010), Zicht op de woningmarkt 19

De NVM-regio Leiden bestaat uit de gemeenten Kaag & Braassem, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Rijnwoude, Voorschoten en Zoeterwoude

pagina 54

Nieuwbouw en toekomstig aanbod Uit tabel 5.9 blijkt dat de Leidse woningvoorraad maar langzaam groeit. Dit komt mede door een bescheiden nieuwbouwproductie maar ook door een aanzienlijke herstructurering (onttrekkingen) in de afgelopen jaren. Gezien de economische crisis lijkt het onwaarschijnlijk dat de bouwproductie snel op gang zal komen. Hierdoor zal het moeilijk zijn de regionale taakstelling en de prognoses van de nieuwbouwmonitor te halen (tabel 5.10). Tabel 5.9 Groei van de woningvoorraad 2005-2009

Leiden Holland Rijnland Nederland

2005

2009

Gem. jaarlijks Gem. jaarlijkse opgeleverde woningen groei 2005-2009

50.670 208.330 6,91 mln

51.350 215.505 7,17 mln

285 1.699 76.289

+0,34% +0,85% +0,94%

Bron: CBS Statline

Tabel 5.10 Prognose van de toekomstige groei van de Leidse woningvoorraad tot 2019

Taakstelling Holland Rijnland Nieuwbouwmonitor gemeente Leiden

Gem. jaarlijkse toevoeging aantal woningen

Gem. jaarlijkse groei 2010-2019

362 368

+0,68% +0,69%

Bron: CBS Statline, nieuwbouwmonitor gemeente Leiden, Monitor woningbouwplannen Holland Rijnland

In de afgelopen periode is in Leiden een benedengemiddeld aandeel eengezinswoningen opgeleverd. Dit terwijl de vraag naar eengezinswoningen aanzienlijk is (zie tabel 5.4). Bovendien is opvallend dat het aandeel koop onder de gereed gekomen appartementen relatief hoog is, terwijl het aandeel koop onder de gereed gekomen eengezinswoningen juist relatief laag is. In de periode 2005-2009 bestond 46% van de opgeleverde woningen uit eengezinswoningen (figuur 5.9). Dit percentage was lager dan het aandeel in Holland Rijnland en Nederland, maar gezien het gebrek aan uitbreidingslocaties in Leiden toch aanzienlijk. Het aandeel appartementen in Leiden is hierdoor afgenomen van 55% in 2002 tot 51% in 2009. Dit komt door een combinatie van sloop en nieuwbouw. Het overgrote deel van de eengezinswoningen werd in de koopsector gerealiseerd. Dit was ook bij de opgeleverde appartementen het geval. Figuur 5.9 Opgeleverde woningen naar type, 2005-2009

Bron: CBS Statline, nieuwbouwmonitor gemeente Leiden

pagina 55



Op basis van voorgaande analyse kan het aanbod van woningen in Leiden als volgt getypeerd worden: De woningvoorraad kenmerkt zich door een groot aandeel sociale huurappartementen, en relatief weinig eengezinskoopwoningen. De woningontwikkeling in het

Stationsgebied moet zich focussen op woningcategorieën die in Leiden relatief ondervertegenwoordigd zijn. 

De woningvoorraad groeit langzaam, en zal naar verwachting ook in de toekomst niet snel groeien. De krappe woningmarkt zal dan ook voorlopig in stand blijven. Dit biedt

kansen voor de afzet van woningen in het Stationsgebied. Wel kan de huidige woningmarkt voor vertraging zorgen van de afzet.   

5.4

In de woningvoorraad is, met name door sloop-nieuwbouw in de afgelopen periode een verschuiving opgetreden van appartementen naar eengezinswoningen. De verkoopprijzen van de woningen liggen iets boven het gemiddelde van de steden in de Randstad. De verkoopprijzen in de binnenstad lagen in de afgelopen periode aanzienlijk hoger dan het gemiddelde in Leiden (voor bestaande bouw of nieuwbouw) en bleven in de afgelopen jaren stabiel. Hier staat tegenover dat de verkooptijd in de binnenstad langer is.

Opnamecapaciteit in Leiden Op basis van het WoON2009 is de woningbehoefte in Leiden in beeld gebracht. Hierbij is de verhuisgeneigdheid (huishoudens die aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen) afgezet tegen het aanbod. Het aanbod is gedefinieerd als de woningen die de verhuisgeneigde huishoudens achterlaten (tabel 5.4). Momenteel zijn er 20.200 huishoudens die de komende twee jaar (2011-2012) willen verhuizen. Van deze huishoudens beschikken er 17.000 over een woning in Leiden. Dit betekent dat er nog 3.200 woningen nodig zijn om al deze huishoudens ook daadwerkelijk naar een zelfstandige woning te kunnen laten verhuizen. Bij deze opnamecapaciteit van 3.200 woningen is nog geen rekening gehouden met de toevoeging van nieuwe woningen aan de voorraad en de herstructureringsopgave. De gemeente Leiden heeft fysiek onvoldoende ruimte om dit aantal ook daadwerkelijk te realiseren. Een deel van de woningproductie zal in de regio plaats moeten vinden. In Leiden zelf zal naar verwachting sprake blijven van een krappe woningmarkt. Vanuit dit perspectief is het van belang om de juiste woningsegmenten in de juiste prijsklasse aan te bieden. Zeker gezien de kwalitatieve tekorten binnen de huidige woningvoorraad en de toenemende vraag vanuit de groep alleenstaanden (één inkomen) en de grotere groep ouderen. In de koopsector is de opnamecapaciteit het grootste in de categorie woningen boven de € 400.000, met name in de categorie eengezinswoningen boven de € 250.000 en in de appartementensfeer tot € 250.000 (tabel 5.11). In de huursector is de opnamecapaciteit het grootste in de categorie eengezinswoningen met een huur tot € 512/548 en in de appartementen met een huur boven de € 512/548. In de categorie huurappartementen tot € 512/548 is sprake van een fors overschot. De vraag in dit segment is echter groot en het is maar de vraag of het beschikbare aanbod kwalitatief voldoet aan deze vraag. Naar woonmilieu doet het grootste tekort zich voor in centrum-stedelijk gebied. Dit biedt gunstige perspectieven voor de ontwikkeling van het Stationsgebied.

pagina 56

Tabel 5.11 Vraagaanbodconfrontatie woningmarkt in Leiden Koop

Huur

Woonmilieu

Vraag

Aanbod

Saldo

< € 192.000 € 192.000 – 250.000 € 250.000 – 400.000 > € 400.000

2.200 2.400 2.300 1.800

1.800 2.000 1.900 700

- 400 - 400 - 400 - 1.100

egw < € 250.000 egw > € 250.000 app < € 250.000 app > € 250.000 Totaal

2.000 3.400 2.600 700 8.700

1.800 2.300 2.000 300 6.400

- 200 - 1.100 - 600 - 400 - 2.300

< € 357 € 357 – 512/548 € 512/548 – 648 > € 648 egw < € 512/548 egw > € 512/548 app < € 512/548 app > € 512/548

1.300 5.500 3.400 1.300 2.500 1.100 4.300 3.600

4.000 3.600 1.500 1.500 900 1.200 6.700 1.800

+ 2.700 - 1.900 - 1.900 + 200 - 1.600 +100 +2.400 - 1.800

Totaal Centrum-stedelijk Buiten-centrum Groen-stedelijk Centrum-dorps Landelijk Totaal

11.500 3.700 14.500 700 800 500 20.200

10.600 1.500 14.900 600 0 0 17.000

- 900 - 2.200 + 400 - 100 - 800 - 500 - 3.200

Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009

In tabel 5.12 is naast het saldo van vraag (verhuisgeneigdheid) minus aanbod (woningen die de verhuisgeneigden achter laten) ook de nieuwbouw opgenomen die in de komende twee jaar volgens planning wordt opgeleverd. Na aftrek van deze nieuwbouwproductie resteert een opnamecapaciteit van ruim 2.000 woningen. Met betrekking tot de appartementen in de huursector worden de komende twee jaar 483 woningen gerealiseerd. Deze zijn als volgt verdeeld: 165 voor specifieke doelgroepen (zorgbehoevenden en studenten), 193 sociale huurappartementen en slechts 125 huurappartementen in de particuliere huursector (> € 650). Dit impliceert dat er een opnamecapaciteit resteert van 1.675 appartementen in de huursector boven de € 650 per maand. Dit betreft het saldo vraag min aanbod in tabel 5.11 vann -1.800 met aftrek van 125 nieuwe appartementen. Het tekort aan eengezinswoningen in de huursector (zo’n 1.600 woningen) heeft volledig betrekking op de huursector onder de € 512/548 per maand. Bij de eengezinskoopwoningen zal de resterende capaciteit van bijna 900 woningen naar verwachting vooral betrekking hebben op woningen van meer dan € 250.000. Aangezien de nieuwbouw in deze periode uitsluitend buiten het centrum tot stand komt heeft de resterende opnamecapaciteit voor het overgrote deel betrekking op centrumstedelijk milieu.

pagina 57

Tabel 5.12 Resterende opnamecapaciteit 2011-2012 woningmarkt Leiden

20

Saldo 2011-2012

Oplevering nieuwbouw 2011-2012

Rest Opname Cap.

egw koop egw huur app koop app huur

-1.300 -1.500 -1.000 +600

416 52 168 483

-884 -1.448 -832 +1.083

Totaal Leiden

-3.200

1.080

-2.120

Bron: Wonen in Leiden, rapportage WoON2009; Nieuwbouwmonitor gemeente Leiden

Opnamecapaciteit in Leiden 2013-2020 Leiden is een aantrekkelijk woonstad. Wat betreft woonaantrekkelijkheid staat Leiden op de negende plaats van de 50 grootste gemeenten in de Atlas voor gemeenten 2010. De stijgende verhuisgeneigdheid duidt op een opbouw van latente vraag door de jaren heen. In de koopsector richt deze zich met name op de duurdere eengezinswoningen (> € 250.000) en appartementen in zowel de goedkopere als duurdere categorie. In de huursector bestaat een groot tekort aan goedkope eengezinswoningen (< € 512/548) en duurdere appartementen (> € 512/548). De vraag is voor het overgrote deel gericht op het centrum-stedelijke woonmilieu. In paragraaf 5.2 is geconstateerd dat het aantal huishoudens tot 2020 met 4,4% zal toenemen. Dit zijn 2.600 huishoudens, waarvan het merendeel eenpersoonshuishoudens betreft. Vooral de vergrijzing (> 65 jaar) is hier een belangrijke oorzaak van. In paragraaf 5.2 is aangetoond dat de woonvoorkeur van alleenstaande senioren vrij gelijkmatig is verspreid over eengezinswoningen en appartementen met een iets groter accent op appartementen (55%). De leeftijdsgrens voor senioren lag hier echter op 55 jaar, wat relatief jong is. De verwachting is dan ook dat de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens als gevolg van de vergrijzing zal leiden tot een relatief grotere vraag naar appartementen. Voor het berekenen van de opnamecapaciteit is dan ook gesteld dat 60% van deze huishoudens opteert voor een appartement en 40% voor een eengezinswoning. Tabel 5.13 Opnamecapaciteit Leiden 2011-2020 Woningtype Vraag –aanbod Vraag-aanbod 2013- Opname capaciteit 2011- 2012 2020 2011-2020 Eengezins koop -900 -600 -1.500 Eengezins huur

-1500

-400

-1.900

Appartement koop

-800

-500

-1.300

Appartement huur

+ 1.100

-1.100

0

Bron: Tabel 5.12 en berekeningen Bureau Stedelijke Planning

Dit betekent dat de berekende opnamecapaciteit voor 2011-2012 voor eengezinswoningen (tabel 5.13) tussen 2014 en 2020 nog met 1.040 zal toenemen (40% van de toename met 2.600 huishoudens). De huidige vraag naar eengezinswoningen is voor 40% gericht op de huursector en 60% op de koopsector. Op basis van deze verdeling resulteert dit in een additionele vraag naar circa 600 koopwoningen en circa 400 huurwoningen. De totale opnamecapaciteit voor eengezinswoningen tot 2020 komt hiermee uit op zo’n 1.500 koopwoningen en 1.900 huurwoningen. De vraag naar eengezinskoopwoningen is in 2009 voor 37% gericht op woningen van minder dan 20

De tabel gaat uit van 100% realisatie van de gewenste verhuisbewegingen en volledige realisatie van de nieuwbouwwoningen zoals opgenomen in de nieuwbouwmonitor. De woningen die voor deze projecten aan de voorraad onttrokken moeten worden zijn reeds gesloopt en zijn dus niet meegenomen in de berekening.

pagina 58

€ 250.000 en voor 63% op duurdere woningen. Op basis van deze verdeling betekent dit een totale opnamecapaciteit van ruim 500 eengezinswoningen tot € 250.000 en bijna 1.000 eengezinswoningen in de categorie boven de € 250.000. De opnamecapaciteit voor appartementen zal op basis van de groei van het aantal huishoudens en de eerder genoemde verdeling van 40% eengezinswoningen en 60% appartementen met circa 1.600 appartementen toenemen. De vraag in 2009 naar appartementen is voor 29% gericht op de koopsector en voor 71% gericht op de huursector. Op basis van deze verdeling resulteert dit in een additionele vraag naar circa 500 koopappartementen en circa 1.100 huurappartementen. De totale opnamecapaciteit voor koopappartementen tot 2020 komt hiermee uit op bijna 1.300. Voor huurappartementen resulteert dit in een opnamecapaciteit van 0. Echter; met betrekking tot de huurwoningen is 54% van de vraag gericht op woningen van minder dan € 512/542 en 46% hoger dan € 512/542. Dit betekent een additionele vraag van 610 huurwoningen met een huur lager dan € 512/542 en 519 huurwoningen met een huur hoger dan € 512/542. Tellen we deze aantallen op bij de resterende opnamecapaciteit dan resulteert dit in circa 2.200 appartementen met een huur hoger dan € 512/542 en een overschot van bijna 2.000 goedkope huurappartementen.

5.5

SWOT wonen Stationsgebied Sterk

Zwak

 Ligging tussen intercitystation en historische

 Verpaupering Stationsweg  Verkeersoverlast

binnenstad  Stabiele koopmarkt

 Autobereikbaarheid

 Multifunctioneel gebied met diverse voorzieningen  Beperkte concurrentie centrumstedelijke projecten  Historische elementen

 Krappe woningmarkt blijft voorlopig aanhouden.

 Economische recessie (voorzichtigheid

 Grote vraag naar centrum-stedelijk woonmilieu

ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en

 Vraag naar (veel) meer kwaliteit in de

consumenten, dalende woningprijzen)  Kentering voorraadmarkt -> vraagmarkt

woningvoorraad  Tekort aan (middel)dure huurappartementen

 Verdere verpaupering Stationsweg

 Tekort aan eengezinskoopwoningen

 Veroudering omliggend vastgoed

Kans

Bedreiging

5.6 Woningprogramma Stationsgebied Op basis van de analyse van de woningmarkt in Leiden is onderzocht wat voor woningmarktprogramma markttechnisch haalbaar is in het Stationsgebied. Naast de opnamecapaciteit voor de periode 2013-2020 heeft een analyse van concurrerende projecten plaatsgevonden en een beoordeling van het toekomstige plangebied als woongebied. Huidige situatie De huidige woningvoorraad in het Stationsgebied kenmerkt zich door een relatief groot aandeel appartementen (68%), maar wijkt hiermee nauwelijks af van de binnenstad. De WOZ-waarde van de woningen was in 2009 € 206.650. Dit is bijna 14% lager dan het

pagina 59

Leidse gemiddelde. Bijna driekwart van de adressen (73%) wordt bewoond door alleenstaanden of (meerdere) alleenwonenden. In Leiden is dit ongeveer de helft van de adressen (52%). Waarschijnlijk wonen in het Stationsgebied relatief veel studenten. Het aantal senioren is lager dan het Leidse gemiddelde, en dit geldt ook voor de leeftijdscategorie tot 20 jaar. Het plangebied kan vanuit het perspectief van wonen worden verdeeld in twee deelgebieden: het kerngebied rond het station en de Morspoortlocatie. Het kerngebied bestaat in de huidige situatie uit het Morssingelblok en het Rijnsburgersingelblok. Een deel van dit gebied is gesitueerd rond de entree en looproute naar de binnenstad waar een sterke functiemenging plaats zal vinden. Het gebied zal zich kenmerken door een levendig hoogstedelijk centrummilieu. De Morspoortlocatie ligt daarentegen meer in de luwte. Hierdoor zal het woonmilieu in dit gebied eenzijdiger op wonen gericht dienen te zijn. Gezien de wijk waaraan deze locatie grenst voorzien wij een woonmilieu dat zich laat omschrijven als ‘rustig stedelijk wonen’, vergelijkbaar met bijvoorbeeld Rotterdam Blijdorp. Figuur 5.10 Woonmilieus in het Stationsgebied

Bron: Stedenbouwkundige visie Stationsgebied Leiden, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Concurrerende projecten De afzet van woningen in het Stationsgebied zal naar verwachting plaatsvinden in de periode 2013-2020. In deze periode zal sprake zijn van een aanzienlijke (regionale) concurrentie van woningontwikkelingen (in een centrum-stedelijk milieu). Diverse projecten die in ontwikkeling zijn zullen naar verwachting concurreren met de ontwikkeling van appartementen en eengezinswoningen in het Stationsgebied.

    

In de omgeving van Leiden komen enkele grote nieuwbouwlocaties tot stand die, zeker door hun omvang, naar verwachting aantrekkingskracht zullen hebben op (aankomende) gezinnen in Leiden om hier een eengezinswoning te kopen: Valkenburg, ’t Duyfrak: 800 woningen tussen 2010 en 2016. Valkenburg, Vliegbasis: 5.000 woningen, oplevering onbekend. Oegstgeest, Nieuw Rhijngeest: 1.400 woningen tot circa 2016. Teylingen, Hooghkamer en Nieuw Boekhorst: 1.650-1.850 woningen tussen 2012 en 2023. Kaag en Braassem, Braassemerland: 2.250 woningen tot circa 2025.

pagina 60

          

In Leiden komt een aantal woningcomplexen tot stand. Van de volgende ontwikkelingen kan met name concurrentie verwacht worden: De Meelfabriek: 178 woningen tussen 2014 en 2020 in een multifunctioneel complex. Kooiplein: 430 woningen tussen 2013-2018 rond een multifunctioneel wijkcentrum. Haagwegterrein: 182 woningen tussen 2012-2016 in groene context. Groenoord: 680 eengezinswoningen tussen 2012-2016. Lakenplein: 67 woningen (appartementen en grondgebonden) in de binnenstad in 2013. Lorentzhof: 93 woningen tussen 2013 en 2015 waarvan 40 huurappartementen met zorgindicatie en 54 koopappartementen. LDM-terrein: 10 stadswoningen, 16 appartementen en 24 zorgappartementen in 2014. Langebrug/Steenschuur: 106 studentenkamers en -appartementen in 2014. Bio Science Park: 600 woningen voor studenten/universiteitsmedewerkers en 240. koopappartementen tussen 2015-2016. Lammenschanspark: 1.000-2.000 studenten en starterswoningen tussen 2016 en 2018. Langegracht: 180 woningen tussen 2018 en 2020. Figuur 5.11 Concurrerende projecten in Leiden

De grootschalige projecten rond Leiden zullen met name een alternatief zijn voor (aankomende) gezinnen die op zoek zijn naar eengezinswoningen. Het Stationsgebied onderscheid zich hier vooral door haar centrum-stedelijke karakter. Voor een deel van de doelgroep is dit een aantrekkelijke locatiefactor. De projecten die in en rond de binnenstad van Leiden gerealiseerd worden zullen met name concurrerend zijn voor de appartementen in het Stationsgebied. Het aantal eengezinswoningen dat hier wordt gerealiseerd is immers beperkt. Ten opzichte van de concurrerende projecten onderscheid het Stationsgebied zich door een goede ligging ten opzichte van het centraal station en de binnenstad. Daar komt bij dat het aantal geplande appartementen in de binnenstad beperkt is en dat de concurrentiepositie van het Stationsgebied ten opzichte van Leiden Noord in potentie beter is.

pagina 61

De projecten die vanaf 2013 op de markt komen zijn opgenomen in bijlage 2. Het overgrote deel komt volgens planning tussen 2013 en 2016 op de markt. Gezien de crisis op de woningmarkt is de verwachting dat veel projecten vertraging oplopen waardoor een aanzienlijk deel van de woningen later op de markt komt. Tabel 5.14 Woningprojecten in Leiden met centrum-stedelijk karakter 2013-2020 Egw koop 810 Egw huur 16 App koop 1.300 App huur 890 studentenwoningen 1.600-2.600 Totaal 4.619-5.619 Bron: Nieuwbouwmonitor, gemeente Leiden

Opnamecapaciteit Stationsgebied In paragraaf 5.4 is geconstateerd dat er voor de periode 2013-2020 een opnamecapaciteit is van ruim 2.200 appartementen met een huur die hoger is dan € 512/542. Indien hier de geplande nieuwbouw van huurappartementen van wordt afgetrokken resteert een tekort van ruim 1.300 huurappartementen. Aangezien tevens is geconstateerd dat deze vraag zich vrijwel volledig richt op een centrumstedelijk milieu, kan geconcludeerd worden dat in het Stationsgebied ruime mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling van huurappartementen in de (middel)dure huurklasse. In paragraaf 5.4 is een opnamecapaciteit berekend van 1.300 koopappartementen in de periode 2013-2020. Indien we hier de geplande nieuwbouw van 1.300 koopappartementen aftrekken is de resterende opnamecapaciteit nihil. Hierbij is er wel vanuit gegaan dat de concurrerende projecten ook daadwerkelijk gerealiseerd worden en een vergelijkbare uitgangspositie hebben voor de bouw van koopappartementen. Dit is echter niet het geval. Een substantieel deel van de locaties, met name die in Leiden Noord, hebben voor wat betreft de locatie een minder goede concurrentiepositie. Vanuit dit perspectief is het wel mogelijk om additionele koopappartementen te ontwikkelen in het Stationsgebied. Ons advies is echter om hier terughoudend mee te zijn. Voor eengezinswoningen in de koopsector is voor de periode 2013-2020 een opnamecapaciteit berekend van 1.500 eengezinswoningen in de koopsector. Na aftrek van de geplande nieuwbouw van ruim 800 woningen in Leiden resteert een tekort van 700 woningen. Dit betekent dat in het Stationsgebied voldoende marktruimte bestaat voor de ontwikkeling van eengezinswoningen. De vraag naar eengezinshuurwoningen is vooral gericht op huurprijzen onder de € 512/542. Maar ook in de duurdere huurklasse bestaat een beperkte vraag. Woningprogramma Stationsgebied In de Nota van Uitgangspunten voor het Stationsgebied is een woningprogramma opgenomen van 1.000 woningen. Hierbij is het uitgangspunt om een levendig woonmilieu te bieden met flexibiliteit in prijs, plattegrond en eigendomsvorm. De sociale norm bedraagt 20%. De appartementen in de deelgebieden rond het station zijn gericht op starters en vitale senioren. De locatie Morspoort is aangewend als woon/werklocatie met 300 woningen waarvan een deel grondgeboden in een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu.

pagina 62

    

Op basis van het woningmarktonderzoek is de conclusie dat een programma van 1.000 woningen in het Stationsgebied markttechnisch haalbaar is. Hierbij is ons voorstel om de volgende verdeling over de woningtypen te hanteren: 35% appartementen in de markthuursector 15% appartementen in de koopsector 25% eengezinswoningen in de koopsector 5% eengezinswoningen in de markthuursector 20% sociale sector Voor koopappartementen zijn reeds veel projecten in Leiden in voorbereiding. Overigens wil dit niet zeggen dat koopappartementen niet afzetbaar zijn. Met een goede prijs/kwaliteitverhouding is dit zeker mogelijk. De kans bestaat dat dit ten koste gaat van de afzet van andere projecten. Realisatie van eengezinshuurwoningen is markttechnisch haalbaar in de goedkope prijsklassen. Het is echter zeer de vraag of de realisatie van een dergelijk woningtype in het Stationsgebied financieel haalbaar is. Het programma heeft zich daarom beperkt tot (een beperkt aandeel) eengezinswoningen in de duurdere huursector.

    

Uitgesplitst in aantallen woningen naar prijsklasse ontstaat hiermee het volgende beeld: 350 appartementen in de (middel) dure huursector (> € 512/542) 150 appartementen in de (middel) dure koopsector 200 appartementen in de goedkope huursector 250 eengezinswoningen in de koopsector 50 eengezinswoningen in de huursector Doelgroepen Het toekomstige Stationsgebied is voor verschillende doelgroepen aantrekkelijk. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen enerzijds het Morssingelblok en het Rijnsburgersingelblok met een hoogstedelijk karakter en anderzijds de Morspoortlocatie met een woonmilieu dat zich kenmerkt door rustig stedelijk wonen. Het woonmilieu met een hoogstedelijk karakter is aantrekkelijk voor alleenstaanden in alle leeftijden, jonge tweeverdieners en studenten. Aangezien het Stationsgebied een aantrekkelijk gebied is voor studenten en starters op de woningmarkt, en deze groepen ook voor de levendigheid en de voorzieningen in het gebied een belangrijke functie hebben is het voorstel om de 20% woningen in de sociale huursector te bestemmen voor deze doelgroepen. Daarnaast zijn de doorstarters een belangrijke doelgroep. Ook voor hen dienen voldoende woningen gerealiseerd te worden. Gezien de sterke groei van het aantal senioren/alleenstaanden dient in de woningtypering ook met deze doelgroep sterk rekening gehouden te worden. De Morspoortlocatie is een geschikte locatie voor (aankomende) gezinnen die een eengezinswoning in de stad prefereren boven een uitleglocatie. Naast studenten zijn in lijn met het model van Smart-agent de volgende doelgroepen met name geschikt voor het Stationsgebied:

pagina 63

Tabel 5.15 Geschikte doelgroepen volgens Smart-agent Naam

Leeftijd

Gezinssituatie

Budget*

Always on the move

25-40

Alleenstaand Jonge stellen

Interactief

30-45

Actieve emptynesters

50-75

Jonge stellen Gezinnen Ouder stel

€ 125.000- Klein koop of € 250.000 huur appartement € 275.000- Eengezins€ 350.000 koopwoning € 350.000- Appartement € 500.000 Koop of huur

Bron: Smart-agent

Soort woning

Omvang 40-85 m

Parkeren

2

1,5

110-150 m

2

1,5-2

130-150 m

2

1,5

* inclusief parkeerplaats

Vestigingswensen en -eisen Voor de huur- en koopappartementen in de (middel)dure prijsklasse is het van belang dat sprake is van ruime appartementen met een balkon. Bij voorkeur zijn de balkons op het zuiden of westen georiënteerd. De appartementen in de dure huursector dienen te beschikken over een eigen parkeerplaats. Om de doelgroep senioren aan te trekken is het van belang om een deel van de appartementen in rustige (groene) enclaves buiten de hoofdverbindingswegen te realiseren, maar wel in de nabijheid van voorzieningen. Vooral het Morssingelblok biedt hiervoor mogelijkheden. Bij voorkeur is sprake van voorzieningen die specifiek op senioren zijn afgestemd. Gezien de nabijheid van het station is een hoge dichtheid gewenst. Voor alle doelgroepen geldt dat de appartementen niet al te hoog gelegen dienen te zijn (maximaal acht bouwlagen). Voor jonge alleenstaanden of jonge tweeverdieners zijn locaties langs de dynamische stedelijke verbindingswegen geschikt. Voor de jongere alleenstaanden en tweeverdieners is het van belang dat de woningen in een levendige, multifunctionele en hoogstedelijke setting worden ontwikkeld. Ook een aantrekkelijk en eigentijds voorzieningenniveau is een belangrijke locatiefactor. Ook voor studenten zijn de levendige plekken in het gebied geschikt als woonlocatie. Voor deze doelgroep kunnen ook de minder aantrekkelijke onderdelen van het stedenbouwkundige plan bestemd worden. Bijvoorbeeld de woningen met een eenzijdige oriëntatie op de buitenruimte. Voor deze doelgroep kan de gedachte uitgaan naar 2 woningen van circa 45 m . Deze laatste categorie is ook geschikt voor alleenstaande starters op de woningmarkt. Voor deze laatste doelgroep is het wel belangrijker dat de woningen tweezijdige bezonning krijgen. Voor de afzetbaarheid van eengezinswoningen (aan gezinnen) is het cruciaal dat deze beschikken over een tuin. Voor kinderen is het daarnaast van belang dat ze veilig kunnen spelen. Op de Morspoortlocatie kan hierin voorzien worden door de realisatie van stadswoningen in de vorm van gesloten bouwblokken rond een binnenterrein. Deze binnenterreinen kunnen gerealiseerd worden boven een gemeenschappelijke parkeergarage (zie figuren 5.12 en 5.13). Om kosten te beperken kunnen deze eventueel op maaiveld gerealiseerd worden met de binnentuin(en) op +1. In dit geval grenst de begane grond aan de achterzijde aan de parkeergarage. Op deze verdieping kan tevens een keuken aan de straatzijde of een ruime hal ingepast worden. De woonkamer bevindt zich bij voorkeur op +1 in verband met de lichttoetreding en de tuin. Van belang is dat de woningen ruim zijn met minimaal drie slaapkamers.

pagina 64

Figuur 5.12 Referentiebeelden ‘parkeren onder hof’ en dwarsdoorsnede stadswoningen

Woningtypen Op basis van voorgaande analyse van de woningmarkt voor het toekomstige stationsgebied in Leiden is een voorstel gedaan voor de verdeling van de woningen naar type en prijsklasse. De prijzen zijn tot stand gekomen op basis van gesprekken met diverse makelaars, data-analyse, deskresearch en observatie ter plaatse. Voor het Stationsgebied in Leiden stellen wij voor de volgende typen huurappartementen te ontwikkelen (tabellen 5.16 en 5.17). Tabel 5.16 verdeling huurappartementen in prijsklassen Prijsklasse Oppervlak Doelgroep Tot € 542

Tot 45m

€ 542-1050

50-80 m

€ 1050-1250 80 > m

2

2

2

Studenten Starters (1p.) Alleenstaanden Starters (2p.) Senioren Tweeverdieners, Expats, Senioren

Kamers Parkeerplaats Locatie 1-2

Nee

Rijnsburg

3

Evt.

Rijnsburg Morssingel

3

Ja

Morssingel

Tabel 5.17 verdeling koopappartementen in prijsklassen Prijsklasse

Oppervlak

<€ 150.000

<55 m

2

€ 250.000>

>90 m

2

Doelgroep

Kamers Parkeerplaats

Studenten 1-2 Starters (1p.) Tweedverdieners 3 Senioren

Locatie

Nee

Rijnsburg

Ja

Morssingel

Alle woningen dienen bij voorkeur voorzien te worden van buitenruimte. Een ruime buitenruimte maakt bovendien een hogere verkoopprijs mogelijk. Ook een bredere beukmaat heeft een positief effect op de verkoopprijs (Bron: EIB).

pagina 65

Voor de stadswoningen in de koopsector stellen wij de volgende woningtypen voor: Tabel 5.18 Verdeling stadswoningen koop in prijsklassen Prijsklasse

Oppervlak

€ 300.000€ 350.000

120 -150 m

€ 350.000>

>150m

2

2

Doelgroep

Kamers Locatie

Tweeverdieners Gezinnen Senioren

4

Morspoort

Gezinnen Senioren

5

Morspoort

Een klein deel van de stadswoningen kan als werkwoning worden ontwikkeld. Ons voorstel is om dit aantal te beperken. De afzetbaarheid van dit type woning is namelijk 2 beperkt. Een andere mogelijkheid is om een deel van de woningen van 150 m te ontwerpen met de optie om hier een werkruimte in te passen. De stadswoningen dienen te beschikken over een tuin en parkeerplaats. Voor de stadswoningen in de huursector stellen wij de volgende woningtypen voor: Tabel 5.19 Verdeling stadswoningen huursector in prijsklassen Prijsklasse

Oppervlak 2

<€ 1.200

<110m

€ 1.200>

110m >

2

Doelgroep

Kamers Tuin

Locatie

Tweeverdieners Gezinnen Senioren Gezinnen Senioren

4

Klein

Morspoort

4

Ja

Morspoort

Parkeren Een belangrijk aspect van woningbouwprojecten is de parkeeroplossing. Met name in binnenstedelijke projecten met een hoge dichtheid vormt dit vaak een uitdaging. Tabel 5.20 toont het belang van parkeerplaatsen bij de afzetbaarheid van woningtypen die in het Stationsgebied gerealiseerd zullen worden. In dit kader worden parkeerplaatsen enkel gezien als de mogelijkheid om de auto in de nabijheid van de woning te kunnen parkeren. Het gaat dus niet om privéplaatsen. Tabel 5.20 Belang van parkeerplaatsen bij verschillende woningtypen in de koop- en huursector Woningtype

Belang parkeerplaatsen

Stadswoningen Appartementen goedkoop Appartementen middelduur Appartementen duur

Van groot belang Klein belang Redelijk belang Groot belang

Bron: De Leeuw Makelaardij

pagina 66

De markt voor detailhandel

6

In dit hoofdstuk zijn de mogelijkheden voor detailhandel in het Stationsgebied geschetst. Het hoofdstuk begint met de belangrijkste trends en ontwikkelingen (paragraaf 6.1), waarna het profiel en de (regionale) positie van de Leidse binnenstad wordt beschreven in paragraaf 6.2. In paragraaf 6.3 worden de sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen samengevat in een SWOT-analyse. Vervolgens komen de marktmogelijkheden voor de binnenstad als geheel en het Stationsgebied aan bod (paragraaf 6.4). Het hoofdstuk sluit af met de uitwerking van het detailhandelsprogramma voor het Stationsgebied, in drie modellen (paragraaf 6.5).

6.1







 





Trends en ontwikkelingen In deze paragraaf komen de belangrijkste trends en ontwikkelingen in het retaillandschap aan de orde, zowel meer algemeen als voor binnensteden en stationgebieden in het bijzonder: Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Hierdoor kent Nederland in verhouding tot het buitenland relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner). Deze fijnmazige winkelstructuur staat op de tocht. Schaalvergroting is een dominante trend: de afgelopen vijf jaar daalde het aantal winkels licht, maar nam het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per winkelunit toe van 210 m² naar 252 m² (+20%). Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie – de buurtvoorzieningen en kleine kernen – vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe. Naast de traditionele winkelgebieden komen nieuwe aanbodsvormen op, zoals internetwinkels en trafficvoorzieningen. Internet maakt inmiddels bijna 5% van alle detailhandelsverkopen uit. Het fenomeen internet stoort zich niet aan aankoopplaats en gaat dwars door de bestaande hiërarchie heen. De ‘internetgevoeligheid’ verschilt per branche en per ondernemer. Branches waar het effect van internet tot nu toe de grootste impact heeft gehad op het fysieke winkellandschap zijn onder andere reisbureaus en (de kleinere) elektronicazaken. Door de economische crisis staan de omzetten van winkeliers onder druk. Zo liep in 2009 de leegstand op met 9%. Huurniveaus staan onder druk. In de binnensteden tekent zich een duidelijke tweedeling af. De interesse van toonaangevende (inter)nationale (mode)ketens in het A1-winkelgebied is onverminderd groot. Ook grote en markante panden vinden gretig aftrek. De crisis treft vooral de aanloopstraten, de B- en C-milieus. Hier loopt de leegstand op en staan de huren onder druk. De meeste bezoekers van binnensteden hebben ‘winkelen’ als primair bezoekmotief. Andere motieven, zoals horecabezoek, cultuur en evenementen worden echter steeds belangrijker. Wil een binnenstad zich onderscheiden dan is niet alleen het winkelaanbod, maar juist ook het vrijetijdsaanbod doorslaggevend. De combinatie maakt de stad aantrekkelijker voor een kort meerdaags verblijf. Het ‘weekendje Maastricht’ is een begrip geworden. Op plaatsen waar veel mensen samenkomen, passeren of verblijven, verschijnen steeds vaker zogenoemde ‘trafficwinkels’ verschijnen, met als meest sprekende voorbeelden Schiphol en de grotere NS-stations. Formules als AKO, ETOS en Burger King exploiteren

pagina 67





op Schiphol Plaza hun meest succesvolle vestiging (in omzettermen) van het land. Ook de grotere NS Stations zijn enorme traffic generators. Zij verwerken dagelijks meer reizigers dan de drukste winkelstraten aan passanten tellen. De huurniveaus kunnen zich meten met de A1-winkelstraten. De gevestigde winkelformules spelen in op veranderende activiteitenpatronen: snelheid en gemak vormen het uitgangspunt. Ook worden er steeds meer (inter)nationale formules uitgebaat, zoals Hema, Starbucks en Burger King en is er een toenemende focus op luxe en design, met proefstation Leiden Centraal als voorbeeld. Een ander voorbeeld is de in december 2010 geopende vestiging van Rituals (home en body cosmetics) op Utrecht Centraal. De stationsgebieden zullen als toegangspoort tot en visitekaartje van de binnenstad een steeds belangrijker plek gaan vervullen voor publieksfuncties als detailhandel en leisure. Zwakke schakel in veel steden is de fysieke verbinding tussen het station en de binnenstad, waardoor bezoekers vanaf het station niet automatisch het centrum in worden gezogen. Winkelen in en bij het station: parfumerie Leiden Centraal en ingang Hoog Catharijne (Utrecht)

6.2

Profiel Leidse binnenstad Vraagprofiel Leiden heeft circa 117.000 inwoners. In 2004 kwam iets meer dan de helft (52%) van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen van de Leidenaren terecht in de eigen binnenstad. Dit aandeel is vergelijkbaar met de centra van Katwijk (48%) en Alphen aan den Rijn (49%), maar lager dan bijvoorbeeld in het centrum van Lisse (56%). Dit is deels te verklaren doordat in Leiden buiten het centrum (meer) andere aantrekkelijke alternatieven aanwezig zijn op niet-dagelijks vlak, zoals winkelcentrum De Luifelbaan. Ter illustratie: in de centra van grotere steden als Den Haag en Rotterdam (met meer nietdagelijks aanbod buiten het centrum) ligt de binding voor niet-dagelijks aanzienlijk lager op respectievelijk 29% en 26%. Circa 45% van de omzet in niet-dagelijkse artikelen in de Leidse binnenstad is afkomstig 21 van buiten de gemeente . In 2009 kende Leiden krap 1.000.000 bezoekers (inclusief winkelend publiek), die gezamenlijk 2.200.000 keer Leiden bezochten. Dit komt neer op 2,2 bezoeken per persoon. Hiermee is het aantal bezoekers en bezoeken hoger dan in steden als Delft, Tilburg en Deventer, maar lager dan in bijvoorbeeld Breda, Groningen, Haarlem of Maastricht. Voor iets meer dan een derde van de bezoekers (37%) was winkelen de hoofdreden om Leiden te bezoeken. Dit is in vergelijking met andere steden relatief laag; in Breda ligt het percentage bijvoorbeeld op 56% en in Maastricht op 47%. 21

Bron: Koopstromenonderzoek Zuid-Holland (2004).

pagina 68

e

Leiden stond in 2009 op de 16 plaats op de ranglijst van de meest bezochte steden in Nederland. Opvallend is dat in Leiden minder wordt uitgegeven in winkels dan in de horeca, terwijl dit landelijk gezien juist omgekeerd is. In 2009 werd in de Leidse horeca gemiddeld € 15 uitgegeven, tegenover € 13 in de winkels. Hiermee geven de bezoekers aan Leiden gemiddeld weinig uit. Ter vergelijking; in (dertig) onderzochte steden werd in 2009 gemiddeld € 20 per bezoek in winkels uitgegeven. Ten opzichte van 2007 zijn de gemiddelde winkelbestedingen van bezoekers in Leiden gedaald met € 3. De economische crisis zal in belangrijke mate hebben bijgedragen aan deze daling. De toeristische bezoekers komen vooral per trein en per auto: 44% om 38%. Het aantal treinbezoekers is relatief groot. In de dertig onderzochte steden komt gemiddeld 28% van de bezoekers met de trein. Alleen in Utrecht en Amsterdam ligt het aandeel treinbezoekers hoger dan in Leiden. De meeste bezoekers aan Leiden zijn afkomstig uit Zuid-Holland (48%). Een groot deel van de bezoekers is 50+ (39%) en afkomstig uit de 22 hogere sociale klasse . De Leidse binnenstad in (boven)regionaal perspectief Leiden stond in 2010 op de ranglijst van Meest Gastvrije Steden (onderdeel e 23 winkelgebieden) van alle grote Nederlandse steden op de 5 plaats . Het centrum van Leiden is de derde aankoopplaats van Zuid-Holland, na Rotterdam-Centrum en Den Haagcentrum. Voor de directe regio (Rijn- en Bollenstreek) vervult Leiden een centrale rol. In de afgelopen decennia is de regionale functie van het centrum van Leiden aanzienlijk afgekalfd. Dit heeft onder andere te maken met tekortkomingen in het winkelaanbod, in combinatie met een matige bereikbaarheid en gebrek aan parkeergelegenheid. Private investeringen en concrete realisaties zijn lange tijd uitgebleven. De V&D dateert uit 1967 en is sindsdien nooit grootscheeps verbouwd. Voor het eerst in jaren staan er concreet nieuwe projecten voor het centrum op stapel, zoals de aanpak van de V&D in combinatie met het Aalmarktgebied en het Stationsgebied. Tegenover de stilstand van Leiden als winkelstad staat de grote dynamiek in de omringende regio. In de loop der jaren hebben, naast centra van hogere orde (Den Haag), ook centra van lagere orde de positie van Leiden aangetast, zoals Alphen aan den Rijn en 24 Lisse . Hierbij heeft de opwaardering en vergroting van het winkelaanbod een belangrijke rol gespeeld. Zo heeft het centrum van Alphen aan den Rijn circa 5 jaar geleden een grote schaalsprong gemaakt in omvang en branchering, met meer aandacht voor een recreatieve invulling. In Lisse is sprake (geweest) van een gestage opwaardering en uitbreiding van het winkelaanbod. Andere gerealiseerde winkelprojecten van belang bevinden zich onder andere in Den Haag Centrum (Spuimarkt, Haagse Passage), Hoofddorp Centrum (De Vier Meren, Polderplein, oplevering Markthof eind 2010), Cruquius en Leiderdorp. Gezien de planvoorraad zullen de regiogemeenten ook in de toekomst niet stilstaan. Er hangen in de regio diverse plannen boven de markt, waarvan een groot deel centrumplannen betreffen (tabel en figuur 6.1).

22 23 24

NBTC – NIPO Research (2009), Toeristisch bezoek aan steden. Van Spronsen (2010), Onderzoek ‘Meest Gastvrije Stad’. Provincie Zuid-Holland (2007), Structuurvisie detailhandel Zuid-Holland.

pagina 69

Tabel 6.1 Relevante plannen detailhandel regio Leiden Plaats

Plan

Alphen a/d Rijn

Centrum Lage Zijde Aarhof Factory Outlet Centre Henri Dunantplein Zuid Uitbreiding Leidsenhage Hobaho (centrum) De Doorbraak (centrum) Braasemsland, centrum Centrumplan Centrumplan Be Fair Cadenza, Stadshart-Oost A12-zone Centrumplan

Hillegom Leidschendam Lisse Roelofarendsveen Voorschoten Waddinxveen Zoetermeer Zoetermeer/Lansingerland Zoeterwoude

m² detailhandel

Status

Planning

10.000 2.200 21.000 5.000 17.000 7.500 4.000 13.000 3.000 23.000 16.000 60.000 2.500

On hold Planfase Ideefase Planfase Planfase Planfase Planfase Planfase In aanbouw Planfase Planfase Ideefase Bouwverg.

n.b.* 2016 n.n.b. 2016 2018 2013 2014 2020 2011 2013 2013 n.n.b. 2012

*November 2010 heeft de projectontwikkelaar van de Lage Zijde zich teruggetrokken uit het project. De gemeente heeft nu beschikking over de plannen. Of en wanneer het project gerealiseerd wordt is onbekend. Bron: NEPROM, 2010

Figuur 6.1 Concurrerende detailhandelsplannen regio Leiden

Bron: NEPROM (2010), bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 70



 

Programma Binnenstad Leiden zal in de periode tot 2025 een belangrijke inhaalslag maken met de uitvoering van het Programma Binnenstad. Dit betekent voor de detailhandel onder andere: Herontwikkeling van het Aalmarktgebied, inclusief V&D. In september 2010 is hiervoor een overeenkomst gesloten met ASR, Provast en V&D. De herontwikkeling van het Aalmarktgebied leidt tot uitbreiding van het winkeloppervlak met circa 8.000 m². Zo wordt V&D herontwikkeld tot een eigentijds warenhuis en komt er een ondergrondse fietsenkelder. Daarnaast komt er een nieuwe winkelstraat tussen de Breestraat en de Aalmarkt, wat het winkelcircuit in de Leidse binnenstad verbeterd. Voor de invulling wordt gefocust op de grotere modeketens. Naar verwachting staat de Aalmarkt in 2013 in de steigers. Integrale ontwikkeling van het Stationsgebied met ruimte voor retail, leisure, kantoren, woningen en parkeren (zie hoofdstuk 2). Een aanzienlijk betere bereikbaarheid van de binnenstad door de toevoeging van parkeercapaciteit. Recent is besloten om tegenover de Morspoort een parkeergarage toe te voegen met 300 parkeerplaatsen, waarvan 70 plaatsen voor vergunninghouders. Daarnaast heeft de gemeente projecten opgestart om parkeergarages te realiseren op de Lammermarkt en de Garenmarkt. De wens van de gemeente is om hier respectievelijk 800 en 400 (ondergrondse) parkeerplaatsen te realiseren. De aanbesteding van beide parkeergarages gaat in 2011 van start. Nog onderzocht wordt of de parkeervoorziening op de Garenmarkt gecombineerd wordt met woningen en winkels. Figuur 6.2 Projecten Programma Binnenstad; parkeren en detailhandel

Bron: Gemeente Leiden, bewerking Bureau Stedelijke Planning (2010)

Kenmerken detailhandel Leidse binnenstad Het winkelaanbod in de Leidse binnenstad heeft een omvang van ruim 87.500 m² wvo. De winkels zijn vooral geconcentreerd rond de Haarlemmerstraat, Aalmarkt, Hoogstraat, Botermarkt, Nieuwe Rijn en de Breestraat. Het A1-winkelgebied bevindt zich volgens een passantentelling uit 2008 in de Haarlemmerstraat, ter hoogte van de Donkersteeg. Dit is

pagina 71

het drukste punt van het binnenstedelijk winkelgebied. De gemeente typeert het A1winkelgebied als het economische hart van de binnenstad. Hier lopen de meeste passanten, zijn de huren het hoogst en zijn veel grote landelijke winkelketens gevestigd, zoals Siebel, Van Haren, Manfield, Dixons en McDonalds. Hoe verder verwijderd van het A1-winkelgebied, hoe minder passanten er zijn. Zo neemt het aantal passanten richting de Beestenmarkt en de Stationsweg aanzienlijk af. De Stationsweg kent evenveel passanten als bijvoorbeeld het westelijk deel van de Breestraat (zie figuur 6.3). De maximale huurprijzen in het A1-winkelgebied van Leiden liggen rond € 800 per vierkante meter per jaar. Hoe verder van dit gebied verwijderd hoe meer de huren en afnemen. Aan de uiteinden van de Haarlemmerstraat wordt bijvoorbeeld € 300 euro per vierkante meter betaald. Op de Breestraat liggen de gemiddelde huurprijzen lager, tussen 25 € 180 en € 350 . Voor de Stationsweg zijn geen huurprijzen beschikbaar, maar naar schatting liggen deze onder het niveau van de laagste huurprijs in de Haarlemmerstraat (< € 300/ m²/jaar). Figuur 6.3 Passantenintensiteit binnenstad Leiden

Bron: Locatus, 2008.

Kenmerken detailhandel stationsomgeving Leiden Met het pilotproject ‘Proefstation Leiden’ ontwikkelt het station Leiden Centraal zich steeds meer als een klein, op zichzelf staand winkelgebied, gericht op de reiziger. Naast gemakswinkels als AH to go, Starbucks, AKO en HEMA is er sinds kort ook een bescheiden recreatief aanbod met vestigingen van VILA (mode), Pieces (modeaccessoires) 25

Bron: FGH Vastgoedbericht (2010), Focus op een nieuwe realiteit.

pagina 72

en Sissy Boy Homeland (woonaccessoires). Uit de eerste ervaringen van NS blijkt dat vooral de gemakswinkels goed aanslaan bij het reizigerspubliek. In de directe omgeving van het station is detailhandel beperkt aanwezig. Zo bevinden zich op het Stationsplein een Kruidvat en een Aldi. Daarnaast is aan het begin van de Stationsweg, de looproute naar de binnenstad, een Super de Boer gevestigd. Naarmate men over de Stationsweg richting Beestenmarkt loopt, neemt het winkelaanbod af. Het aanbod op de Stationsweg bestaat vooral uit dienstverlening (uitzendbureaus, banken) en (laagwaardige) horeca. Pas vanaf de Blauwpoortsbrug begint de ‘winkelbeleving’ weer, doordat er zicht is op aantrekkelijke winkels. De loopafstand van het station naar het economische hart van de Leidse binnenstad bedraagt ongeveer 900 meter. Bij een dergelijke afstand is het van belang de consument de binnenstad ‘in te zuigen’. Om passanten te verleiden verder te lopen, is een goede opbouw van trekkers van belang (‘stepping stones’). De consument moet telkens zicht hebben op een nieuwe trekker om als het ware door het winkelgebied getrokken te worden. Hiervoor liggen kansen in de looproute van het station naar de Haarlemmerstraat (zie ook paragraaf 6.3 – ‘Fixing the link’). In figuur 6.4 is het economische hart, het A1-winkelgebied en de looproute naar het station weergegeven. Figuur 6.4 Looproute Station - binnenstad

Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 73

6.3

SWOT detailhandel Stationsgebied Sterktes

Zwaktes

 Leiden CS is het vijfde station van Nederland en

 Station ligt relatief ver van het A1-winkelgebied

Proefstation en loopt voorop in nieuwe

vandaan, zowel fysiek als qua beleving;  De stationsomgeving en de Stationsweg zijn

winkelconcepten op stations;  De Leidse binnenstad is de derde aankoopplaats van Zuid-Holland en heeft meer te bieden dan winkels: monumenten, musea, restaurants, evenementen;

zwakke schakels in het winkelcircuit;  Tekortkomingen in winkelaanbod, bereikbaarheid, parkeren. Grote investeringen zijn uitgebleven.

 Jonge, hoogopgeleide bevolking en hoogopgeleide, welgestelde bezoekers.

 Sterke groei reizigers en potentieel rond stationsomgeving en achterland (Valkenburg);  Uitvoering Programma Binnenstad en bereikbaarheid 2025. Stationsgebied grootste ontwikkelingslocatie;

 Niet-winkelmotieven winnen bij bezoekers aan belang voor keuze binnenstad.

Kansen

 Verdere versterking centra van hogere en lagere orde in de regio, zoals Lisse en Den Haag-Centrum;  Uitstel en afstel projecten door economische crisis;

 Uitstroom van koopkrachtige bevolking. Bedreigingen

SWOT-confrontatie Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen. Zo ontstaat inzicht in de meest veelbelovende mogelijkheden en meest bedreigende situaties voor detailhandel in het Stationsgebied van Leiden. De positie van de Leidse binnenstad staat al jaren onder druk. Er zijn tekortkomingen in het winkelaanbod (kwantitatief en kwalitatief), de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid. Grote investeringen zijn lange tijd uitgebleven. De regio heeft niet stil gestaan. Zowel centra van hogere orde (Den Haag-Centrum) als lagere orde hebben zich versterkt.

 







Er liggen kansen voor de Leidse binnenstad en de stationsomgeving: Leiden kent een jonge, hoogopgeleide bevolking en trekt hoogopgeleide, welgestelde bezoekers; Het potentieel is groeiende, over de volle breedte. Reizigersaantallen op Leiden Centraal stijgen van dagelijks 60.000 naar 80.000 in 2020, in het Stationsgebied wordt een fors programma aan woningen, kantoren en vrije tijdsvoorzieningen toegevoegd en de economie en de inwoneraantal in de regio zijn groeiende (+ 5,5% tot 2030 in de agglomeratie Leiden en Bollenstreek); Leiden staat bekend als een museum- en cultuurstad. Andere motieven dan winkelen worden een steeds belangrijker bezoekmotief. Hiervan kan Leiden profiteren, zeker als de binnenstad wordt opgewaardeerd; Leiden Centraal is het vijfde station van Nederland. Reizigersaantallen overstijgen de passantenaantallen in het A1-winkelgebied, het drukste deel van het kernwinkelgebied. Leiden Centraal is bovendien tot Proefstation gebombardeerd, met alle uitstralingseffecten van dien; Er is een groot aantal ontwikkelingslocaties en –projecten, waarvan het Leidse Stationsgebied een belangrijke is. Maar ook andere grote projecten, zoals als de renovatie van V&D en het Aalmarkt-project, komen zeer waarschijnlijk, ondanks de economische

pagina 74

crisis, de komende 5 tot 10 jaar tot ontwikkeling. Dit betekent een belangrijke kwaliteitsimpuls voor de binnenstad. De noodzaak tot opwaardering van de Leidse binnenstad en het Stationsgebied moge evident zijn: de concurrentie staat niet stil en de Leidse binnenstad dreigt zonder ingrijpen verder af te glijden. Nota van Uitgangspunten Stationsgebied Eind 2010 is de Nota van Uitgangspunten Stationsgebied vastgesteld. Hierin zijn de mogelijkheden geschetst voor grootschalige detailhandel en diverse horeca met een totale omvang van 15.000 m² tot 16.000 m². De voorzieningen in het Stationsgebied mogen niet concurreren met de binnenstad, maar moeten juist een versterkend effect hebben. Hierbij wordt gedacht aan winkels als Media Markt, grote sportketens, maar ook ‘grab-and-go’-winkels; kleine winkels voor de snelle gemaksaankopen (bron: concept beleidskader Detailhandel Leidse Binnenstad, 2010).

Fixing the link

  

De stationshal en het kernwinkelgebied zijn aantrekkelijke visitekaartjes voor Leiden. De stationsomgeving en de verbinding tussen het station en de binnenstad, de Stationsweg, steken hier schril bij af. Leiden is hierin geen uitzondering. Ook in veel andere Nederlandse steden is de verbinding tussen het station en de binnenstad een zwakke schakel. De route wordt als weinig aantrekkelijk ervaren, de kwaliteit van de openbare ruimte en het vastgoed zijn ondermaats en de route is meestal onderbroken door barrières. Steeds meer bezoekers starten en eindigen hun ‘dagje uit’ bij het station. Het station, de stationsomgeving en de belangrijkste verbindingsroute (de Stationsweg) zijn dus in toenemende mate van strategisch belang: - Als entree en poort naar de binnenstad en als visitekaartje voor de stad. - Als verbindingsas tussen het centraal station en de binnenstad. - Als ruggengraat en slagader voor de buurt. Hier ligt een grote uitdaging voor het Leidse Stationsgebied. De stadskant van het Centraal Station is, samen met de looproute van het station naar de binnenstad, een belangrijke troef in het verbeteren van het imago van Leiden als winkelstad. De bezoeker moet als het ware het kernwinkelgebied ‘ingezogen’ worden en meteen bij aankomst de beleving hebben in een aantrekkelijke en bruisende binnenstad te zijn. Hiervoor zijn een aantrekkelijk aanbod, verblijfsklimaat en looproute van belang. In een dergelijke constellatie neemt ook de gevoelsmatige afstand tot het A1-winkelgebied af. De begane grond en eerste verdiepingen lenen zich voor publieksfuncties. Detailhandel is hierbij een van de denkbare invullingen, naast horeca, vrijetijdsvoorzieningen en dienstverlening. Ook voor de leefbaarheid, veiligheid en uitstraling van het gebied is het van belang dat de plint een publieksvriendelijke invulling kent. Er zijn verschillende modellen denkbaar voor detailhandel in het Stationsgebied (zie paragraaf 6.5). In alle modellen is het van belang dat de hoofdroute tussen de stationshal en het winkelhart (Haarlemmerstraat, Donkersteeg, Hoogstraat, Aalmarkt) wordt opgewaardeerd en in de planvorming wordt betrokken.

pagina 75

6.4

Marktmogelijkheden detailhandel (benchmark) In deze paragraaf worden de marktmogelijkheden geschetst voor detailhandel in de binnenstad van Leiden. Om inzicht te krijgen in de uitbreidingsmogelijkheden is het winkelaanbod per inwoner in de Leidse binnenstad vergeleken met het aanbod (per hoofdbranche) in andere Nederlandse binnenstedelijke winkelgebieden. In paragraaf 6.5 worden de mogelijkheden voor detailhandel in het Stationsgebied verder uitgewerkt. De Leidse binnenstad vergeleken met de 17 Nederlandse binnensteden In Nederland worden, volgens winkelinformatiebureau Locatus, 17 binnensteden onderscheiden. Binnensteden zijn winkelgebieden met meer dan 400 winkels. Hieronder vallen de vier grote steden, Leiden en wat kleinere plaatsen zoals Alkmaar, Hilversum en Leeuwarden. Tabel 6.2 Winkeldichtheid binnensteden (exclusief G4) 2

inwoneraantal

m wvo

m wvo/ 1.000 inw.

Centrum Hilversum Centrum Maastricht Centrum Alkmaar Centrum s Hertogenbosch Centrum Leeuwarden Centrum Breda Centrum Arnhem Centrum Groningen Centrum Leiden Centrum Nijmegen Centrum Dordrecht Centrum Haarlem Centrum Eindhoven

84.415 118.230 86.525 105.485 88.035 140.975 145.565 184.235 116.770 150.620 118.345 147.560 212.290

90.990 118.344 81.930 99.291 75.805 118.403 118.374 148.654 87.569 110.191 82.398 97.845 131.279

1.078 1.001 947 941 861 840 813 807 750 732 696 663 618

Gemiddeld (excl. Leiden)

131.857

106.125

833

Winkelgebied 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

2

Bron: Locatus Verkooppunten Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

   

Als de vier grote steden buiten beschouwing worden gelaten, ontstaat het volgende beeld: 2 De ‘gemiddelde’ binnenstad (exclusief Leiden en de vier grote steden) telt 106.000 m 2 wvo, oftewel 833 m wvo per 1.000 inwoners; Hilversum en Maastricht voeren de ranglijst aan in de winkeldekking; beide plaatsen 2 hebben meer dan 1.000 m wvo per 1.000 inwoners in de binnenstad beschikbaar; Eindhoven, en opvallend genoeg, ook Haarlem staan onder aan de lijst; 2 Leiden neemt van de 13 plaatsen de 9de plaats in qua winkeldekking, met 750 m wvo per 1.000 inwoners. De winkeldekking blijft 11% achter bij het gemiddelde. Gerelateerd 2 26 aan het inwoneraantal gaat het om een relatief ‘tekort’ van 10.000 m wvo . . Benchmark met vergelijkbare steden Om de marktmogelijkheden nader te kunnen specificeren is het winkelaanbod in de Leidse binnenstad vergeleken met enkele andere Nederlandse binnenstedelijke 27 winkelgebieden met een enigszins vergelijkbaar profiel en een kernwinkelapparaat dat 26

(833-750)*116.700/1.000 In de benchmark is gekozen voor steden die qua winkelaanbod in de binnenstad en inwonertal een maatje groter zijn dan Leiden. Daarnaast hebben deze steden een vergelijkbaar profiel – studentenstad, jonge bevolking in combinatie met een historische binnenstad -, met een station dat min of meer aansluit op het kernwinkelgebied en waar het afgelopen decennium 27

pagina 76

net iets groter is. In onderstaande tabel zijn de kerngegevens van de betreffende binnensteden weergegeven. Tabel 6.2. Kenmerken detailhandelsaanbod binnenstedelijke winkelgebied benchmarksteden Centrum

Omvang (m² wvo)

Verkoop punten (aantal)

Leeg- Huurprijzen stand A1 (€/m²/jr) (wvo)

Gem. m² wvo

Inwonertal

Arnhem Breda Haarlem Nijmegen Tilburg

118.280 118.403 97.845 110.264 93.961

534 619 658 567 394

7,2% 11,9% 7,3% 9,1% 6,1%

Gemiddelde

107.751

554

87.535

639

m²/ Afstand inwoner station – A1

1.100 900 950 900 925

221 191 149 194 238

145.600 141.000 147.600 150.600 184.500

0,81 0,84 0,66 0,73 0,51

500 m. 1.000 m. 1.000 m. 1.000 m. 700 m.

8,5%

955

194

153.800

0,70

850 m.

4,8%

800

137

116.800

0,75

900 m.

excl.Leiden

Leiden

Bron: Locatus, FGH (2010), Bewerking Bureau Stedelijke Planning

 









In bovenstaande tabel valt het volgende op: Arnhem en Breda hebben het grootste winkelareaal en de hoogste winkeldekking. Leiden neemt samen met Nijmegen een middenpositie in qua winkeldekking. De leegstand in de Leidse binnenstad is met 4,8% beperkt. Dit is aanzienlijk minder dan de gemiddelde landelijke leegstand in binnensteden (6,9%) en de leegstand in de binnenstedelijke winkelgebieden van de benchmarksteden (8,5%). Dit duidt erop dat het aanbod vrij goed functioneert. De Leidse binnenstad kent gemiddeld kleine winkelunits. Een winkel is gemiddeld 137 m² groot, tegenover 194 m² gemiddeld in de vergeleken binnenstedelijke winkelgebieden. In de binnenstad zijn onvoldoende grootschalige winkelpanden aanwezig om grote (inter)nationale winkelketens te huisvesten en vernieuwende winkelconcepten te faciliteren. In de binnenstad van Leiden zijn 9 winkelpanden groter dan 1.000 m², terwijl steden als Arnhem, Tilburg en Nijmegen (allen met een recente uitbreiding van het winkelgebied) 13 of 14 van dergelijke panden hebben. Verder valt op dat de maximaal gerealiseerde huurprijzen in de Leidse binnenstad (€ 800/m²/jaar) aanzienlijk lager liggen dan in de benchmarksteden, waar de hoogste huren gemiddeld € 950 per m² per jaar bedragen. Dit is mede te verklaren door de beperkte dynamiek en beschikbare ruimte in de Leidse binnenstad; de meeste huurverhogingen worden immers ingevoerd bij nieuwe huurcontracten. In alle vergeleken steden ligt het station relatief ver van het A1-winkelgebied af, tussen de 500 en 1.000 meter. Het station van Arnhem ligt het dichtst bij het A1-winkelgebied. Naast fysieke afstand speelt ook de afstandsbeleving een rol. Bij een prettige wandelroute wordt de afstand korter ervaren. De Leidse binnenstad kent relatief veel zelfstandige ondernemers en naar verhouding weinig winkelformules (een winkelketen met meer dan 7 vestigingen). Minder dan een derde (30%) van het aantal winkels is in handen van een formule, terwijl dit in de benchmarksteden gemiddeld 37% is. Arnhem en Tilburg spannen, met een filialisering van respectievelijk 43% en 45%, de kroon. Marktmogelijkheden Leidse binnenstad per hoofdbranche (benchmark) In onderstaande tabel is het aanbod in de binnenstad van Leiden per hoofdbranche vergeleken met de andere binnensteden. Hierbij is de absolute omvang van de

vernieuwing van het winkelaanbod heeft plaatsvonden (of anders vergevorderde plannen zijn). Het gaat om de binnensteden van Arnhem, Breda, Haarlem, Nijmegen en Tilburg.

pagina 77

verschillende hoofdbranches geanalyseerd, evenalsde aandelen van de diverse hoofdbranches in de verschillende binnensteden. Tabel 6.3 Aanbod binnenstad Leiden naar hoofdbranche versus benchmark Omvang m² wvo

Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Warenhuis Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huish- & Luxe Art Antiek & Kunst Sport & Spel Hobby Media Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overig Eindtotaal Leegstand

Aandeel in oppervlak (excl. leegstand) BenchLeiden Verschil mark

Leiden

Benchmark

Verschil

12.444

5.012

7.432

15%

5%

10%

2.726

2.491

235

3%

3%

1%

7.799 18.937

14.413 30.426

-6.614 -11.489

10% 23%

15% 32%

-6% -9%

4.615

5.882

-1.267

6%

6%

-1%

1.429 3.374 1.916 4.165 1.560 4.813 1.380 4.087 1.629 594 6.479

1.623 3.769 939 6.779 1.741 3.837 569 4.648 1.039 524 8.936

-194 -395 977 -2.614 -181 976 811 -561 590 70 -2.457

2% 4% 2% 5% 2% 6% 2% 5% 2% 1% 8%

2% 4% 1% 7% 2% 4% 1% 5% 1% 1% 9%

0% 0% 1% -2% 0% 2% 1% 0% 1% 0% -1%

3.958

2.956

1.002

5%

3%

2%

87.535 5.630

107.751 12.166

-20.216 -6.536

100% -

100% -

100% -

Bron: Locatus (2010), bewerking Bureau Stedelijke Planning

De Leidse binnenstad onderscheidt zich van de andere benchmarksteden door een naar verhouding groot oppervlak in Levensmiddelen (10 supermarkten!), Antiek & Kunst, Media (boeken!), Planten- en dierenwinkels, fietsenwinkels (Auto & Fiets) en detailhandel overig.



Er is echter een naar verhouding klein aanbod in Warenhuizen, Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren, Sport & Spel, Bruin- & Witgoed en Wonen. Hieronder worden enkele hoofdbranches verder uitgediept. Het modisch aanbod – de branches Warenhuis, Kleding & Mode en Schoenen & Lederwaren - blijft in Leiden sterk achter bij de benchmarksteden. In totaal gaat het om 2 een verschil van maar liefst 18.000 m wvo. Diverse grotere modehuizen zijn niet in Leiden gevestigd, en komen wel (veelvuldig) voor in de benchmarksteden: The Sting, Zara, Witteveen, Open32, Claudia Sträter, Ecco, Van Dalen en Tango Shoes. Verder valt op dat de aanwezige modezaken en warenhuizen in Leiden aanzienlijk kleiner zijn dan in de benchmarksteden. Zo heeft de V&D in Leiden een omvang van 6.100 m² wvo, terwijl de V&D vestigingen in de benchmarksteden gemiddeld 10.600 m² wvo omvatten; 2 een verschil van 4.500 m wvo. De grootste V&D in de vergeleken steden bevindt zich in Arnhem, met een omvang van 15.000 m² wvo. In 2006 is deze vestiging vernieuwd in het kader van de ontwikkeling van het Musiskwartier. Arnhem en Breda beschikken over

pagina 78





een Bijenkorf van respectievelijk 9.000 en 3.000 m² wvo (klein formaat). De Bijenkorf is recent overgenomen door het Britse concern Selfridges en zoekt verdere expansie en uitbreiding van bestaande filialen. Bijenkorf gaat flink uitbreiden in Amsterdam. Het warenhuis zal de extra winkelruimte gebruiken om meer luxewinkels te openen, zoals die van Louis Vuitton en Gucci. Een klein formaat Bijenkorf lijkt ook weggelegd voor Leiden. In de hoofdbranche Sport & Spel ontbreekt het in Leiden vooral aan aanbod in (buiten)sport. Er is een Bever Zwerfsport, maar die is vrij klein van omvang; 220 m² wvo tegenover gemiddeld ruim 800 m² wvo in de andere steden. Daarnaast is Perry Sport met ruim 700 m² wvo vrij klein en ontbreekt er een vestiging van Intersport. Deze komt in vier benchmarksteden voor, met een gemiddeld oppervlak van bijna 1.500 m² wvo. Ook op het gebied van Bruin- & Witgoed, en dan met name in elektronica, kent Leiden in vergelijking met de benchmarksteden een vrij klein aanbod. Het is echter van belang om ook het aanbod buiten de binnenstad te beschouwen in de analyse. In Arnhem ligt bijvoorbeeld Media Markt (2.900 m² wvo) aan de rand van de binnenstad en valt net buiten de afbakening uit tabel 6.3. Daarnaast beschikt ook Breda over een Media Markt vestiging (3.100 m² wvo), maar dan op een woonboulevard. Wordt het gehele elektronica-aanbod van de benchmarksteden vergeleken met het aanbod in geheel Leiden, dan blijkt dat Leiden circa 5.000 m² wvo minder aanbod kent in deze branche. 2 Tot slot: ook woonwinkels zijn ondervertegenwoordigd. Er is een verschil van 2.500 m wvo. Er lijken vooral kans te liggen voor woonaccessoires, in combinatie met mode (lifestyle) en kunst en antiek, waar Leiden al sterk in is. Resumé Uit deze paragraaf is gebleken dat de Leidse binnenstad, in de huidige situatie, in verhouding tot het aantal inwoners, een relatief ‘tekort’ heeft van circa 10.000 m² wvo detailhandel. Hierbij komt dat in de komende jaren een aanzienlijke toename van het draagvlak voor voorzieningen in de Leidse binnenstad is te verwachten.



 



  

Hier dragen de volgende ontwikkelingen aan bij: Inwonertoename. In de projectomgeving worden 1.000 woningen toegevoegd. In de wijdere omtrek vindt ook nog een aanzienlijke inwonergroei plaats (onder meer Valkenburg) (zie hoofdstuk 5). Een toename van de reizigerstromen van 60.000 naar 80.000 (+33%) (zie hoofdstuk 1). Meer kantoorpersoneel. In het Stationsgebied wordt 40.000 tot 60.000 m² toegevoegd. Dit is circa een derde van de bestaande voorraad in de binnenstad en meer dan 10% extra ten opzichte van de totale kantorenvoorraad in Leiden (zie hoofdstuk 4). Meer binnenstadbezoekers. Hiervan zijn geen prognoses beschikbaar, maar de verwachting is dat Leiden gezien de gunstige uitgangspositie (meer dan alleen winkelen, toevoeging programma, historische setting) en toevoeging van programma kan rekenen op meer bezoekers. Als gevolg van deze ontwikkelingen neemt het draagvlak zodanig toe dat een verdere uitbreiding van het aantal meters te rechtvaardigen is. Hierbij gaat het om nog eens 2 5.000 tot 10.000 m wvo. Hiermee komt de totale uitbreidingspotentie op 15.000 tot 2 20.000 m wvo. Hier zit een nadrukkelijke ambitie in opgesloten, namelijk dat Leiden: Kwantitatieve en kwalitatieve tekorten in het kernwinkelapparaat oplost; Detailhandel toevoegt dat aanvullend is op hetgeen reeds in de binnenstad is gevestigd en onderscheidend is ten opzichte van omliggende concentraties; De detailhandel in Leiden niet alleen verzorgend, maar ook stuwend is. Dit wil zeggen dat de detailhandel bijdraagt aan een toename van het aantal bezoekers en bestedingen van buiten Leiden.

pagina 79

2

Met de toevoeging van circa 15.000 tot 20.000 m wvo (niet-dagelijkse) detailhandel zou de koopkrachtbinding indicatief moeten oplopen van 52% naar 56% en de toevloeiing van 45% naar 52%. Uit de analyse naar de mogelijkheden per hoofdbranche is gebleken dat kansen vooral liggen in de niet-dagelijkse branches. In onderstaande tabel zijn de meest kansrijke branches samengevat. Tabel 6.4 Programmamogelijkheden detailhandel binnenstad Leiden Branche

m² wvo

Toelichting

Mode

8.000 -11.000

Sport

2.000 - 3.000

Elektronica

3.000 - 5.000

Wonen

2.000 - 3.000

(Mode)warenhuizen, kleding, schoenen, accessoires. Het Aalmarkt-project is hiervoor de aangewezen locatie. Uitbreiding V&D inbegrepen. Onderzoeken mogelijkheden toevoeging kleine Bijenkorf. Voor de Bijenkorf komt ook het Stationsgebied in beeld! Grootschalige (buiten)sportzaak, ook uitbreiding bestaand (Bever). Voorkeurslocatie: Stationsgebied. Grootschalige elektronicazaken (bv It’s, MediaMarkt/Saturn). Voorkeurslocatie: Stationsgebied. Een of meerdere grootschalige en kleinere vestigingen in woondecoratie en –accessoires. Stationsgebied geschikte locatie.

Totaal

15.000-20.000

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Het Aalmarkt-project is de aangewezen locatie voor uitbreiding in de modische sfeer. Hier is circa 8.000 m² wvo voorzien. Er resteren dan nog voldoende programmamogelijkheden voor het Stationsgebied, met name in de sfeer van grootschalige detailhandel in de branches Sport, Elektronica en Wonen. Een formule die tot op heden ontbreekt, en een waardevolle aanvulling zou zijn voor de Leidse binnenstad, is de Bijenkorf. De mogelijkheden moeten nader worden onderzocht. Het Stationsgebied is zeker een optie.

6.5

1. 2. 3.

Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied Er zijn voor detailhandel in het Stationsgebied een drietal opties (en mengvormen) denkbaar: Een binnenstedelijk cluster van grootschalige detailhandel; Een grootstedelijk dwaalmilieu/aanloopstraat (‘in the mix’); Concept stores. Deze modellen zijn in deze paragraaf nader uitgewerkt.

pagina 80

Optie 1 – Binnenstedelijk cluster grootschalige detailhandel Programma: -Grootschalige detailhandel: 9.000 tot 11.000 m² wvo; -Bronpunt parkeren: 700 tot 800 openbare plaatsen; -In combinatie met horeca en grootschalige vrijetijdsvoorzieningen: bioscoop, health club (fitness & wellness). Referenties (zie bijlage 3): -Tilburg – Pieter Vreedeplein -Groningen – Westerhaven -Deventer – De Boreel -Haarlem – Raaks -Amersfoort - Eemplein

De trend naar schaalvergroting is dominant, ook in binnensteden. Het A1-winkelgebied is in trek voor de flagshipstores van grote (inter)nationale mode- en warenhuizen. Diverse binnensteden trachten grootschaligheid te accommoderen in het kernwinkelgebied. Zo heeft Den Haag de Grote Marktstraat en het Spuimarkt-project gereserveerd voor grootschalige winkels. H&M opende onlangs zijn grootste filiaal van Nederland in het voormalige ABN Amro-kantoor op de Dam in Amsterdam, een flagship store van 2.600 m² meter op zes verdiepingen.



  

 

Het kernwinkelgebied is echter niet voor retailers in alle branches interessant. Zo vestigen grootschalige retailers (> 1.000 m²) in bruin- & witgoed, sportwinkels, speelgoedzaken en supermarkten zich steeds meer aan de rand van binnensteden, niet alleen vanwege eisen met betrekking tot het oppervlak, maar ook vanwege een lagere huurprijs, een betere bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Referentieprojecten zijn De Boreel in Deventer (11.100 m² wvo), Westerhaven in Groningen (10.000 m² wvo) en het Pieter Vreedeplein in Tilburg (16.000 m² wvo), Haarlem-Raaks (in aanbouw) en Amersfoort-Eemplein (in aanbouw) (zie bijlage 3). Kenmerkend aan deze projecten is: Een omvang tussen 8.000 en 16.000 m² wvo, ingevuld met veelal grootschalige detailhandel in combinatie met leisure. Met een dergelijke massa zijn ze in staat om min of meer autonoom te functioneren. Grote parkeerfaciliteit met 700 tot 800 openbare plaatsen, tevens fungerend als (nieuw) bronpunt van binnenstadbezoekers. Op acceptabele loopafstand van het A1-winkelgebied (tussen 200 en 1.000 meter), maar geen onlosmakelijk onderdeel uitmakend van het kernwinkelgebied. In combinatie met andere stedelijke voorzieningen zoals wonen, kantoren en vrije tijd. Horeca, een bioscoop en health club komen in de meeste grootschalige binnenstedelijke clusters voor. De gemiddelde omvang van de bioscoop is 6 tot 8 zalen, 1.400 tot 2.000 stoelen (4.000 tot 6.000 m²) en van de health club 1.500 tot 3.000 m². Een binnenstedelijk cluster van grootschalige detailhandel in het Stationsgebied van Leiden is kansrijk. Een dergelijk cluster ontbreekt tot op heden. Ook kent de Leidse binnenstad relatief weinig grootschalige units. Tevens valt op dat geijkte branches en formules zoals Mediamarkt/Saturn en een grote sportzaak nog niet in de Leidse binnenstad zijn gevestigd, en veelal wel in andere binnensteden. Er dient wel aan twee harde randvoorwaarden te worden voldaan: Directe koppeling aan een grote openbare parkeergarage, die samen met het NS-station fungeert als bronpunt voor binnenstad. Logische aantakking op reizigersstromen.

pagina 81

Tabel 6.5 Detailhandelsprogramma model 1 – Binnenstedelijk cluster grootschalige detailhandel M² wvo

Branche

Opmerkingen

3.000 3.000

Bruin- en witgoed Sport & spel

2.000 1.000-3.000

Supermarkt Overig

Bijvoorbeeld Mediamarkt/Saturn, verdieping mogelijk Grote sportzaak, eventueel ook buitensport, (deels) op verdieping Uitgaande van verplaatsing, begane grond Wonen/woonaccessoires, huishoudelijk

9.000 – 11.000 Bron: Bureau Stedelijke Planning

Grootschalige detailhandel, leisure en parkeren in Tilburg (Pieter Vreedeplein) en Groningen (Westerhaven)

Bron: Bouwinvest en Bureau Stedelijke Planning BV

Optie 2 – Grootstedelijke aanloopstraat Programma: -Kleinschalige detailhandel: 2.000 tot 3.500 m² wvo (kleine units); -Traffic en destinationshopping; -Parkeren niet direct van belang; -In combinatie met andere stedelijke functies: horeca, diensten, creatieve en zakelijke dienstverlening. Referenties: -Rotterdam – Nieuwe Binnenweg; -Amsterdam – Haarlemmerstraat/-dijk; -Leiden – De Burcht/Hooglandse Kerk.



Een heel ander model is de grootstedelijke aanloopstraat. In dit model fungeert de stationshal, het Stationsplein, de Stationsweg en de belangrijkste aanvoerroutes als grootstedelijke aanloopstraten. De aanloopstraten zijn belangrijke visitekaartjes voor de binnenstad, waar bezoekers alvast in de ‘koopsfeer’ komen. Ruimtelijk-functioneel ontstaat het volgende beeld: Stationshal, Stationsplein en directe omgeving: ‐ Expliciet accent op high traffic winkels, filiaalbedrijf, food en frequent benodigd (consumptie ter plekke, onderweg of elders dezelfde dag van aankoop), overeenkomstig met het huidige aanbod in de Stationshal.

pagina 82

Mogelijke aanvulling met kleinschalige toeristische functies met afgeleide detailhandelsverkoop (Leiden Tourist Office, VVV, ANWB) die het imago van Leiden als cultuurstad verder helpen uitdragen. Stationsweg (en belangrijkste aanvoerroutes voor langzaam verkeer). Grootstedelijke aanloopstraat met een duidelijk accent op kleinschalige publieksfuncties in een mix, in een combinatie van historische ambiance met moderne architectuur. ‐ ‘Traffic’ en ‘destination’: functies voor passanten en doelgerichte bezoekers. ‐ Lokale kracht en filiaalbedrijf: lokale ondernemers geven de aanloopstraat haar onderscheidende kleur, filiaalbedrijven op strategische plekken dragen bij aan de herkenbaarheid en creëren de noodzakelijke loop. ‐ Diversiteit van relatief kleine winkels in combinatie met kleine horeca (zie H7) en dienstverleners. ‐ Luxe en noodzaak: je vindt er een patisserie maar ook een gewone bakker. ‐ Bijzondere winkels en horecagelegenheden (hyperspecialisatie), vaak met een groot bereik (bezoekers van ver) en een duidelijk lokale signatuur. ‐ Hybride concepten. De plekken met een lagere commerciële druk biedt ruimte aan experiment en nieuwe concepten. Voorbeeld van een (her)nieuw(d) concept is de hybride winkel of winkel annex café annex expositieruimte annex kapper. Dit kunnen interessante plekken van ontmoeting en kruisbestuiving zijn. ‐ Persoonlijke diensten: de stomerij, woningbemiddelaar, sleutelkoning, kapper en/of copyshop voorzien de bewoner en passant in hun noodzakelijke behoeften. ‐ Creatieve en/of zakelijke dienstverleners: naast banken en uitzendbureaus zijn het steeds vaker ook creatieve dienstverleners (kleine architecten, communicatiebureau) die de rumoer en exposure (maar commerciële luwte) van een aanloopstraat opzoeken en zich willen associëren met het spannender randje van de binnenstad. ‐ Maatschappelijke functies. ‐



Twee aanloopstraten met een dergelijke aantrekkelijke mix met ‘interessante stedelijkheid’ zijn de Nieuwe Binnenweg in Rotterdam en de Haarlemmerstraat en -dijk in Amsterdam. Het profiel van De Nieuwe Binnenweg lijkt voor de Stationsweg Leiden een haalbare kaart. De Haarlemmerstraat kan worden beschouwd als beeld waar de Stationsweg zich aan op kan trekken. Dergelijke aanvoerroutes ontstaan vaak spontaan en groeien organisch. Wel kunnen gemeente en eigenaren de ontwikkeling faciliteren door zoveel mogelijk plint te creëren en deze ruim te bestemmen. Ook kan een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) worden opgericht, die strategische panden opknapt en zorgt voor een nieuwe passende invulling. De aanpak in de Stationsbuurt van Den Haag kan hierbij als voorbeeld dienen. Inzetten van een winkelstraatmanager is ook een optie; in de Haarlemmerstraat in Amsterdam was dit succesvol. Woonwinkel Burcht-Hooglandse Kerk (Leiden) en Coffee Company Haarlemmerstraat (Amsterdam)

pagina 83

Voorbeelden op dezelfde schaal als het Leidse Stationsgebied kennen circa 100 verkooppunten, waarvan ruim de helft een winkelfunctie heeft, met een gemiddelde omvang van 100 m² wvo per winkel. Het overige deel bestaat uit publieke dienstverlening en leisure (met name horeca). Wanneer het huidige winkelareaal in het gebied wordt verdisconteert resteert een netto toevoeging in dit model van 2.000 tot 3.500 m² winkelvloeroppervlak. Tabel 6.6 Detailhandelsprogramma model 2 – Grootstedelijke aanloopstraat/dwaalmilieu M² wvo

Groep

Opmerkingen

500 500-1.000 500-1.500

Dagelijks Mode & Luxe In/Om huis

500-1.000

Vrije Tijd

Kleinschalige units, versspeciaal: luxe en noodzaak, vooral traffic Kleinschalige units, specialistisch, vooral destination Kleinschalig tot middelgrote units, specialistisch, vooral destination Kleinschalige units, specialistisch, vooral destination

2.000-4.000 Bron: Bureau Stedelijke Planning

Optie 3 – Concept stores Programma: - Bijzondere objecten, meer dan 500 m² wvo per unit - Totaal 3.000 tot 5.000 m² wvo; - Parkeren van secundair belang. Referenties: - Maastricht - Selexyz; - Amsterdam – Apple Centre MacHouse Raadhuisstraat; - Groningen – Sissy Boy Homeland A-Kerkhof; - Den Haag – The Sting (‘koektrommel’).



   

De derde optie betreft toevoeging van zogenoemde concept stores. Het zijn bijzondere formules, zelfstandig of filiaalbedrijf, die gaan voor een bijzonder object en omgeving waar ze een geheel eigen uitstraling kunnen creëren. Het A1-winkelgebied is voor hen te anoniem, te weinig onderscheidend en/of te duur. Enkele voorbeelden zijn: Maastricht – Selexyz. Een boekenwinkel (1.000 m² wvo) in de Dominicanerkerk in het centrum van Maastricht, met coffeecorner en lunchgelegenheid, ruimte voor lezingen, debatten en exposities. 2 Amsterdam – Apple Centre MacHouse Raadhuisstraat, ruim 700 m aan showroom en demosuites. Groningen - Sissy Boy Homeland A-Kerkhof met kleding, meubels en accessoires. Ook fietsen en tijdschriften. Amsterdam – H&M op de Dam. In november heeft H&M op de Dam in Amsterdam een modewarenhuis met woonaccessoires geopend van circa 2.000 m² wvo. Den Haag – The Sting. Conceptstore van modeketen Sting (2.200 m² wvo) in een opvallend gebouw op een opvallende locatie in het centrum van Den Haag.

pagina 84

Selexyz Maastricht en The Sting in de ‘Koektrommel’ in Den Haag

Het is wellicht mogelijk op een aantal plekken in het Stationsgebied de randvoorwaarden voor een select aantal objecten te creëren. Uitgaande van maximaal 3 tot 5 van dergelijke objecten met een gemiddelde omvang van 1.000 m² wvo per object, gaat het om maximaal 3.000 tot 5.000 m² wvo. In onderstaande tabel zijn de 3 opties voor het Stationsgebied samengevat, inclusief het bijbehorende – indicatieve – programma. Tabel 6.7 Modellen Stationsgebied Optie 1 Optie 2 Binnenstedelijk cluster Grootstedelijke grootschalige detailhandel aanloopstraat Programma detailhandel

Parkeren Overige functies Referenties

Destination shopping 9.000 -11. 000 m² wvo Grootschalige detailhandel -Bruin- en witgoed (3.000 m² wvo) -Sport & Spel (3.000 m² wvo) -Supermarkt (2.000 m² wvo) -Overig (1.000 – 3.000 m² wvo) Bronpunt parkeren 700-800 plaatsen Horeca , grootschalige vrijetijdsvoorzieningen (bioscoop, health center) -Tilburg – Pieter Vreedeplein -Groningen – Westerhaven -Deventer – De Boreel -Haarlem – Raaks -Amersfoort - Eemplein

pagina 85

Optie 3 Concept stores

Traffic en destination Destination shopping shopping 2.000 -3.500 m² wvo 3.000-5.000 m² wvo Kleinschalige detailhandel Bijzondere objecten, > 500 m² wvo per unit -Dagelijks (500 m² wvo) -Mode&Luxe (500-1.000 m² wvo) -In/om huis (500 -1.500 m² wvo) -Vrije Tijd (500 – 1.000 m² wvo) Niet direct van belang Horeca, diensten, creatieve en zakelijke dienstverlening -Rotterdam – Nieuwe Binnenweg -Amsterdam – Haarlemmerstraat/-dijk -Leiden – De Burcht/ Hooglandse Kerk

Van secundair belang

-Maastricht – Selexyz -A’dam – Apple Centre -Groningen – Sissy Boy Homeland -Den Haag – The Sting (‘koektrommel’)

Huurniveaus De haalbare huurniveaus in het Stationsgebied voor grootschalige detailhandel en leisure liggen op circa € 140 tot € 160 per m2 vvo op de begane grond en € 100 tot € 120 op verdieping. Voor de kleinere units ligt de huurprijs op circa € 200 tot € 250 per m2 vvo. De haalbare huurprijs varieert sterk per locatie. Begane grond, direct aan het Stationsplein, entree Stationsweg leveren meer op dan locaties elders in het gebied. Ook het type huurder is van belang. Bepaalde trekkers betalen aanzienlijk minder huur. Conclusie De drie geschetste opties zijn allen goed denkbaar in het Stationsgebied. De ambitie zou moeten zijn om een combinatie van alle drie de opties te realiseren in het Stationsgebied. Met een cluster van grootschalige detailhandel, in combinatie met één (of meerdere) conceptstore(s), wordt het Stationsgebied een bestemming op zich. Beide modellen dragen bij aan het imago van Leiden en geven een visitekaartje af voor de binnenstad. Daarnaast laten projecten in andere steden zien dat grootschalige detailhandel zich goed laat combineren met leisurevoorzieningen, waardoor zowel overdag als ’s avonds activiteit in het gebied is. Een combinatie met kleinschalige detailhandel in de plinten is van belang, samen met overige publieksvoorzieningen. Dit geldt zowel voor het Stationsplein als de Stationsweg. Hiermee wordt de gemaksconsument bediend en het creëert loop in het Stationsgebied. Kleinschalige publieksvoorzieningen in de brede zin van het woord, op de begane grond, zijn essentieel voor variatie en levendigheid in het Stationsgebied.

pagina 86

HBD: kleine nieuwe winkels zetten de trend De dynamiek in de detailhandel komt momenteel vooral van kleine nieuwe winkels. Nieuwe ondernemers die veelal niet uit de traditionele detailhandel komen, kijken op een andere manier naar inkoop en verkoop en het aantrekken van klanten. De nieuwkomers bieden vaak extra service, ze maken kopen tot een beleving, leren van hun klanten en maken ze tot hun vrienden. Deze conclusies trekt het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) in zijn jaarlijkse trendrapport. In de slag om de consument maakt de traditionele zelfstandige ondernemer plaats voor de nieuwe, kleine speler, die zich richt op aanvullende producten of diensten, staat in het rapport. Daarmee is een nieuwe trend van schaalverkleining begonnen, als tegenhanger van de schaalvergroting van de afgelopen jaren. Een beperkt aantal formules met grote winkels en een breed, scherp geprijsd assortiment heeft toen de markt betreden. De 'zelfstandige winkelier op de hoek' kon hier steeds moeilijker mee concurreren. Vooral in de levensmiddelensector is het aanbod van zelfstandige speciaalzaken hierdoor fors uitgedund. ‘Wanneer je echter even de tijd neemt om de hoofdwinkelstraat te verlaten en rond te dwalen door de meer achtergelegen zijstraatjes, blijkt het straatbeeld divers en kleurrijk. Gesierd door namen als Aggiez, El Kantra, De Bonte Koe of Metzonderjas, zijn hier winkels te vinden met originele en specifieke producten als biologische bloemen, Marokkaanse lifestyle, chocoladeartikelen of hippe retrokinderkleding', aldus HBD. ‘Deze kleine, nieuwe winkels zijn niet de trend, maar zetten de trend.' De huisvestingskosten zijn lager dan op A-locaties en veelal beheert de eigenaar de zaak met hulp van familie of vrienden. Op internet zijn nog veel meer van dit soort kleine spelers te vinden. ‘Dankzij de lagere schapkosten op internet kunnen aanbieders online een grotere variëteit aanbieden dan in de fysieke wereld.' Steeds meer 'nieuwe' kleine ondernemers vinden een voldoende grote markt voor allerlei nicheproducten en diensten, concludeert de trendrapportage.

Wattnou – Nieuwe Binnenweg Rotterdam: merkonafhankelijk adviseur en winkel in energiezuinige producten

pagina 87

De markt voor vrijetijdsvoorzieningen

7

Vrijetijdsvoorzieningen dragen in belangrijke mate bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Bewoners, bezoekers, bedrijven en werknemers hechten aan een attractief voorzieningenpakket. Leisurefuncties zijn bij uitstek geschikt om (stations)gebieden te verlevendigen en economisch spin-off te genereren. Dit geldt in het bijzonder voor zogenoemde ‚leisuretrekkers‛ als een bioscoop of museum, waarvan bezoekersaantallen kunnen oplopen van 100.000 tot meer dan 1 miljoen op jaarbasis. In samenspraak met de opdrachtgever zijn een aantal leisurevoorzieningen geselecteerd die op voorhand als kansrijk kunnen worden betiteld voor het Stationsgebied van Leiden. Het betreffen de volgende functies: bioscoop, poppodium, theater, museum, club, hotel, vergadercentrum, casino, fitness, wellness en horeca. Naast een meer algemene analyse van de leisuremarkt, op landelijk en lokaal niveau (paragrafen 6.1 tot en met 6.3), zijn deze specifieke leisurevoorzieningen aan een eerste marktverkenning onderworpen in paragraaf 6.4. Op basis van deze verkenning is een indicatief vrijetijdsprogramma opgesteld voor het Stationsgebied van Leiden (paragraaf 6.5).

7.1

 







 

Trends en ontwikkelingen De vrijetijdsmarkt is sterk in beweging. In deze paragraaf komen de belangrijkste trends en ontwikkelingen aan de orde, waarbij ook specifiek aandacht is besteed aan binnensteden en stationgebieden: Leisure is een belangrijke economische en maatschappelijke pijler met een 28 werkgelegenheid van circa 400.000 banen en een omzet van ruim € 35 miljard Vrije tijd mag wat kosten. Terwijl de bestedingen aan vrije tijd de afgelopen jaren stegen tot meer dan 20% van het huishoudbudget daalde het aantal aan vrije tijd besteedbare uren met bijna 10%. De leisuresector is relatief jong, sterk heterogeen, met veel kleine bedrijven en kent mede daardoor een vrij lage kennis- en organisatiegraad. De aanbieders van leisurevoorzieningen worden echter steeds professioneler in bedrijfsvoering en in samenwerking (promotie, arrangementen, gedeelde parkeerplaatsen etc.). Schaalvergroting, buitenlandse toetreders op de Nederlandse markt en ketenvorming (bijvoorbeeld Pathé, Fitness First, horeca- en hotelbranche) dragen hier aan bij. De sector is niet immuun voor de economische crisis: de toeristisch-recreatieve 29 bestedingen van Nederlanders in Nederland namen met 4% af in 2009 . Sommige sectoren hebben meer last van de crisis dan anderen. Het bioscoopbezoek blijft toenemen terwijl casino’s het slecht doen. De algehele vooruitzichten zijn evenwel gunstig. Pine & Gillmore gaan er, in hun boek The Experience Economy, van uit dat de vrijetijdssector – in de brede zin van het woord ste – de motor van de economie van de 21 eeuw wordt, waarmee wereldwijd 1 op de 12 mensen zijn brood mee verdient. Bedrijven en bewoners laten hun vestigingsplaatskeuze steeds meer afhangen van het 30 aanbod aan (vrijetijds)voorzieningen . De meeste bezoekers van binnensteden hebben ‘winkelen’ als primair bezoekmotief. Andere motieven, zoals horecabezoek, cultuur en evenementen worden echter steeds 28

NBTC (2010), Kerncijfers Toerisme en Recreatie

29

NBTC (2010), Kerncijfers Toerisme en Recreatie NVM BOG (2009), NVM Leisuremarktonderzoek

30

pagina 88

belangrijker. Wil een binnenstad zich onderscheiden dan is niet alleen het winkelaanbod, maar juist ook het vrijetijdsaanbod doorslaggevend. De combinatie maakt de stad aantrekkelijker voor een kort meerdaags verblijf.  Leisurevoorzieningen worden meer en meergezien als visitekaartje voor de (binnen)stad. De laatste jaren duikt leisure steeds vaker op bij integrale vastgoedontwikkelingen. Leisure kan dan ook sterk imagoversterkend werken, creëert economische spin-off en 31 heeft een positief effect heeft op vastgoedwaarden .  De combinatie van stedelijke leisure en binnenstedelijke gebiedsontwikkeling heeft door een aantal sectorspecifieke redenen nog geen grote vlucht genomen. Vrijetijdsvoorzieningen worden door investeerders als risicovol bestempeld, en de directe (grond)opbrengsten zijn in de regel lager dan andere vastgoedproducten.  Leisure in stationsgebieden en trafficlocaties is nog een relatief onontgonnen terrein. In de (her)ontwikkeling van stationsgebieden wordt echter steeds vaker een prominente plaats ingeruimd voor leisurevoorzieningen (zie ook hoofdstuk 3). Leisurefuncties zijn bij uitstek voorzieningen die een stationsgebied kunnen verlevendigen en een de aantrekkelijkheid kunnen vergroten. De economische spin-off van leisuretrekkers, zoals bioscopen en musea, is groot. De indirecte/ afgeleide bestedingen en werkgelegenheid zijn vaak veel groter dan de directe (bij de voorziening zelf).

7.2

Profiel Leidse binnenstad Het imago van Leiden Leiden staat bekend om haar historische binnenstad, grachten en musea. Leiden telt circa 2.800 rijksmonumenten: van hofjes tot molens en van kerken tot stadspoorten. Leiden is een echte ‘cultuurstad’ met een hoofdletter C. Uit De Atlas der Gemeenten 32 2010 , waarin de 50 grootste gemeenten van Nederland op 40 punten worden vergeleken, blijkt dat Leiden een sterk bovengemiddeld aantal musea per inwoner heeft (5e plaats) en een sterk bovengemiddeld aantal rijksmonumenten (4e plaats). Ook het aanbod van voorstellingen van klassieke muziek is bovengemiddeld (9e plaats). Op culinair gebied springt Leiden er ook uit: de gemeente huisvest een sterk bovengemiddeld aantal restaurants (6e plaats). Leiden heeft 85 restaurants waarvan er 33 maar liefst 74 in het centrum zijn gesitueerd . Daarnaast is Leiden een studentenstad. De Leidse universiteit is de oudste van Nederland en 20% van de bevolking is student. De Leidse binnenstad en de Lakenhal

32 33

Atlas voor Gemeenten (2010), De 50 grootste gemeenten van Nederland op 40 punten vergeleken Locatus Verkooppunten Verkenner (2010)

pagina 89

Sinds een aantal jaar profileert Leiden zich als ‘Stad van Ontdekkingen’. Deze slogan refereert enerzijds aan het grote culturele aanbod dat de stad te bieden heeft en anderzijds aan de wetenschap (Universiteit Leiden, Bio Science Park). De nadruk in de citymarketing van de stad ligt echter meer bij Leiden als cultuurstad. Het imagoonderzoek ‘Leiden. Stad van Ontdekkingen’ uit 2007 toonde aan dat Leiden zowel binnen de eigen gemeente, de regio en landelijk ook daadwerkelijk het imago van cultuurstad heeft. Het begrip cultuurstad is in het onderzoek gedefinieerd als een stad met een compleet aanbod van musea, historische gebouwen, theaters, et cetera. Wel leeft het beeld van Leiden als ‘cultuurstad’ onder de eigen bewoners en de regiobewoners het sterkst. Landelijk gezien heeft Leiden iets minder het imago van cultuurstad. Ook wordt Leiden gezien als museumstad. Landelijk belandt Leiden als ‘museumstad’ op de vierde plaats na Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. Qua levendigheid van de binnenstad komt Leiden op de 12e plaats. Leidenaren en regiobewoners waarderen de levendigheid van de binnenstad met respectievelijk een 6,7 en een 6,5. Recent heeft TNS-NIPO een onderzoek uitgevoerd naar de uitstraling van de 50 grootste Nederlandse steden op het gebied van wonen, ondernemen, onderwijs, sport, cultuur en toerisme; ‘De BB Citymarketing Top 50 2010’. In dit onderzoek is Leiden op de 7e plaats geëindigd bij gemeenten die geassocieerd worden met ‘kunst & cultuur’. Alleen Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Maastricht en Groningen hebben wat dat betreft een sterkere reputatie. Opvallend is dat Leiden niet in de top 10 voorkomt als het gaat om ‘toerisme en vrijetijdsbesteding’. Amsterdam is nummer 1, gevolgd door Maastricht, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Den Bosch, Groningen, Apeldoorn, Arnhem en Alkmaar. Naast de (rijks)monumenten en musea (12 in totaal) biedt Leiden een divers aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen met 6 theaters, 3 bioscopen, 3 (kleine) poppodia, 12 fitnesscentra, 2 wellnesscentra, 12 hotels, 1 discotheek en een groot aantal restaurants, cafés en lunchrooms. Figuur 7.1 geeft een overzicht van de verschillende leisurevoorzieningen (exclusief horeca) in het centrum van Leiden. Het culturele aanbod is geconcentreerd in de binnenstad en dan met name aan de westkant; op relatief korte afstand van het Stationsgebied. Er is geen duidelijk afgebakend cultureel cluster of een uitgesproken uitgaansgebied. Naturalis, de grootste toeristische attractie van de stad, ligt net buiten de binnenstad, zij het wel op korte afstand van het Stationsgebied (500 meter hemelsbreed tot de stationshal). Naturalis en poppodium LVC

pagina 90

Figuur 7.1 Leisurevoorzieningen in Leiden centrum

Bron: Googlemaps, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Tabel 7.1 toont een ranglijst met de grootste leisuretrekkers en -subtrekkers in Leiden. Leisuretrekkers trekken veel bezoekers (> 100.000 per jaar), hebben een bovenregionaal verzorgingsniveau, een grote (economische) impact en leveren een grote bijdrage aan het imago van een gebied of stad. Subtrekkers sluiten hierop aan. Opvallend is dat de ranglijst in Leiden wordt overheerst door musea en theaters. Tabel 7.1 Leisuretrekkers en subtrekkers in Leiden en omgeving Naam

Leisure Functie voorziening

Locatie

Naturalis Corpus Rijksmuseum van Oudheden Hortus botanicus Leiden Museum Volkenkunde Leidse Schouwburg Stadsgehoorzaal De Lakenhal LVC Museum Boerhaave SieboldHuis Molenmuseum De Valk Lak Theater Lido, Trianon, Het Kijkhuis

Museum Museum Museum Museum Museum Theater Theater Museum Poppodium Museum Museum Museum Theater Bioscoop

Buiten centrum Buiten centrum* Centrum

Trekker Trekker Trekker Trekker Subtrekker Subtrekker Subtrekker Subtrekker Subtrekker Subtrekker Subtrekker Subtrekker Subtrekker Subtrekkers

Bron: Gemeente Leiden, 2010 (cijfers 2009) *Gelegen in gemeente Oegstgeest maar slechts op 3 km afstand van Leiden CS ** cijfers 2008

pagina 91

Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum

Bezoekersaantallen 2009 260.000 230.000 134.000 100.000 94.000 87.000 70.000 65.000 53.000 41.000 29.000 25.000 23.000 300.000**

Profiel bewoners en bezoekers (Binnenstad)bewoners Kerngegevens       

117.000 bewoners in Leiden en 22.500 in binnenstad Zeer jonge bevolking Hoog percentage (jonge) intellectuele doorgroeiers: dinkies en alleenstaand Hoog percentage hoogopgeleide singles en studenten Toegenomen bezoek aan culturele voorzieningen Jongeren, hoger opgeleide en hogere inkomensklasse bezoeken het vaakst vrijetijdsvoorzieningen Bioscoopbezoek populair 34

Leiden is een typische studentenstad (circa 20% van de bevolking ) met een zeer jonge, 35 hoogopgeleide en creatieve bevolking . Het profiel van de binnenstadsbewoner van Leiden is nóg jonger. Het merendeel (29%) van de binnenstadsbewoner is te typeren als een ‘Intellectuele doorgroeier‘ (tegen 9% landelijk); Intellectuele doorgroeiers zijn hoogopgeleide 35-60 jarigen, welvarend, soms alleenstaand, soms dinky (double income, no kids) met interesse in kunst en cultuur. Verder bezoeken ze graag cafés, concerten en musea. Circa 22% is te typeren als ’Hoogopgeleide single en student‘ (tegen 7% landelijk); mensen jonger dan 35 jaar die houden van muziek, film en uitgaan. Op afstand volgt de Multiculturele binnenstadbewoner (12% tegen 8% landelijk), het Welgestelde gezin en de 36 Emptynester (10% tegen 9% landelijk) . Het bezoek aan culturele voorstellingen en voorzieningen door de lokale bevolking is de 37 afgelopen jaren licht toegenomen . Met name jongeren, hoger opgeleiden en Leidenaren uit de hoogste inkomensklasse bezoeken vaak een culturele voorstelling (zoals film, toneel, concert). De bioscoop kent niet alleen de grootste groep bezoekers, maar wordt tevens het meest frequent bezocht (opnieuw met name door hoger opgeleiden). Verder bezoekt de gemiddelde Leidenaar tien keer per jaar ‘cultureel erfgoed’ (musea, bezienswaardige gebouwen, galerieën en archieven).

Dagbezoekers Kerngegevens       

Ruim 1 miljoen bezoekers per jaar Groot aandeel 50-plussers, gevolgd door hoog aandeel 25-49 jarigen Relatief groot aandeel komt met trein Hogere sociale klasse Relatief hoog museumbezoek Benedengemiddeld aantal herhalingsbezoeken Lage gemiddelde bestedingen

Leiden is door haar grote culturele aanbod een populaire toeristenstad. In 2009 38 bezochten bijna 1 miljoen Nederlandse dagbezoekers Leiden . Gemiddeld bezochten zij de stad 2,2 keer. Zodoende vonden er circa 2,2 miljoen toeristisch-recreatieve bezoeken e aan Leiden plaats. Leiden staat hiermee op de 16 positie van meest bezochte 34

Ter vergelijking: in Amsterdam is 10% van de bevolking student, in Groningen 27% en in Utrecht 22%. In vergelijking met de andere 49 gemeenten neemt Leiden op de thema’s jong, hoogopgeleid en creatief respectievelijk een 5e, een 2e en een 3e plaats in (Bron: Atlas voor Gemeenten, 2010) 36 Cendris, 2010 37 Gemeente Leiden (2009). Stadsenquête Leiden 2009 38 NBTC-NIPO (2010). Toeristisch bezoek aan Leiden 2009 (Continu Vakantie Onderzoek) 35

pagina 92

Nederlandse steden. Het aantal bezoekers nam tussen 2004 en 2009 toe met 17%. Het herhalingsbezoek nam echter af: in 2004 bezochten de dagbezoekers Leiden nog gemiddeld 2,8 keer. Per bezoek worden gemiddeld 1,7 activiteiten ondernomen. Dit is vergelijkbaar met andere steden. Leiden trekt relatief veel 50-plussers (39%) en 25-49 jarigen (34%). Op basis van inkomen, opleidingsniveau en beroep behoort een groot deel van de bezoekers aan Leiden tot de hogere sociale klasse. Waar in andere steden 16% tot deze doelgroep behoort, is dit in Leiden 22%. Tijdens het bezoek van een stad is winkelen en horecabezoek over het algemeen het meest populair. Ook in Leiden staan deze activiteiten bovenaan. Leiden is daarnaast duidelijk een museumstad. In 19% van de gevallen is museumbezoek de hoofdreden van een bezoek aan Leiden. Circa 24% van de bezoekers in Leiden bezoekt een museum; dit is zelfs meer dan in Amsterdam (20%). Zoals reeds vermeld in paragraaf 6.2 kwamen in 2009 de meeste bezoekers uit de provincie Zuid-Holland (48%), kwam men in 44% van de gevallen met de auto en in 38% van de gevallen met de trein (tegenover 28% gemiddeld in andere steden). De gemiddelde bestedingen per bezoeker in Leiden is € 33. Dit is laag vergeleken met het gemiddelde in andere steden (€ 43.) Hotelgasten Kerngegevens   

  

Ruim 185.000 overnachtingen in 2008 Hoog aandeel 25-49 jarigen, gevolgd door 50-plussers Hoog aandeel buitenlandse overnachtingen Merendeel overnachtingen met zakelijk motief Aantal overnachtingen per bezoek neemt af Alleen horeca en musea worden bezocht. Andere leisurevoorzieningen nauwelijks 39

In 2008 waren er ruim 185.000 overnachtingen in Leiden . Dit was slechts een minimale stijging ten opzichte van 2004. Leiden kent een bovengemiddeld aantal buitenlandse overnachtingen (57% tegen 50% gemiddeld). Van deze overnachtingen had 53% een 40 zakelijk motief en 38% een recreatieve reden . Een stadswandeling, winkelen en horecabezoek zijn de meest populaire activiteiten. In 27% van de gevallen werd een museum bezocht. Andere leisurevoorzieningen werden nauwelijks bezocht. In 2006 verbleven hotelgasten gemiddeld 1,4 nacht in Leiden. In 2005 was dit nog 2,0 nacht. Van 41 de bezoekers was 65% tussen de 25-49 jaar en 27% was 50-plusser . Volgens de prognoses 10 zal het aantal hotelgasten de komende jaren toenemen . Treinreizigers Kerngegevens  

Gemiddeld 60.000 reizigers per dag op Leiden CS, verwachtte doorgroei naar 80.000 in 2020 Hoog aandeel hoger opgeleiden

Op een gemiddelde werkdag stappen er gemiddeld 60.000 mensen in- en uit op Leiden Centraal. Tot 2020 wordt een groei verwacht tot circa 80.000 in- en uitstappers, mede als gevolg van de komst van HOV. De gemiddelde NS-reiziger is hoger opgeleid (38% tegen

39 40 41

NBTC-NIPO (2008). Toeristisch bezoek aan Leiden 2009 (Continu Vakantie Onderzoek) LAgroup (2007), Quick Scan Hotelmarkt Leiden Gemeente Leiden (2006), Hotelgastenenquête 2005-2006

pagina 93

42

31% landelijk) . De reizigers zijn voornamelijk forensen die op en rond het station vooral gemak en snelheid zoeken. De reizigers met een ander motief hebben minder haast en zijn meer gesteld op comfort en beleving.

 



7.3

Conclusies Leiden is een echte ‘cultuurstad’ met een bovengemiddeld aantal monumenten, musea en restaurants. Er liggen kansen voor verdere ontwikkeling. Leiden kent een jonge, hoogopgeleide bevolking en trekt hoogopgeleide, welgestelde bezoekers. Ze zoeken een zinvolle vrijetijdsbesteding: Jongeren, sterk vertegenwoordigd als bewoners van Leiden en de Leidse binnenstad, willen graag vermaakt worden. Anderhalf- en tweeverdieners, vooral hotelgasten en dagbezoekers, willen hun (schaarse) tijd zo efficiënt en waardevol mogelijk besteden en vragen om kwalitijd. Deze groep is ook sterk vertegenwoordigd onder de binnenstadbewoners. De 55-plussers, de belangrijkste bezoekersgroep van Leiden, hebben de luxe van tijd en geld. Ze vragen vooral comfort, en dat mag wat kosten.

SWOT leisure Stationsgebied Sterktes

Zwaktes

 Leiden heeft een sterk imago als cultuurstad:

 Tekortkomingen aanbod, specifiek: bioscoop,

monumenten, musea, restaurants;

poppodium, vergadercentrum,cafés, club, hotel (zie

 Jonge, hoogopgeleide bevolking en hoogopgeleide,

paragraaf 7.4);

welgestelde bezoekers gesteld op zinvolle

 Aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen versnipperd;

vrijetijdsbesteding;

 Stationsomgeving nog relatief onontgonnen terrein

 Goede (H)OV-bereikbaarheid, Leiden CS is het vijfde

voor vrijetijdsvoorzieningen.

station van Nederland en Proefstation en loopt voorop in nieuwe concepten.  Leisurefuncties bij uitstek geschikt om Stationsgebied te ‘kleuren’;  Niet-winkelmotieven winnen bij bezoeker aan belang voor keuze binnenstad;

 Uitstel en afstel projecten door economische crisis en bezuinigingen (cultuur);

 Uitvoering Programma Binnenstad, Stedenbaan en bereikbaarheid 2025. Stationsgebied grootste

 Leisurefuncties worden door investeerders als risicovol gezien;  Concurrentie binnen Leiden en in de regio, zoals

ontwikkelingslocatie.

Den Haag.

Kansen

Bedreigingen

SWOT-confrontatie Leiden heeft, zeker ook in combinatie met het achterland (de kust, de Bollenstreek) en het diverse culturele aanbod, alles in zich om aantrekkelijker te worden voor een kort meerdaags verblijf. Er treedt dan een multipliereffect op: meer bezoekers en meer bestedingen per bezoek. Het Stationsgebied is geen ‘bewezen’ locatie voor grote publiekstrekkers, niet in Leiden en ook niet op de andere grote Stationsgebieden in het land. Dit houdt dus een zeker extra risico in, bovenop het al hoge investerings- en exploitatierisico van

42

NS Poort (2010)

pagina 94



  

vrijetijdsvoorzieningen. Toch lijkt het Leidse Stationsgebied bij uitstek de plek om nieuwe, (grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen te concentreren: Het stationsgebied is het startpunt van het stadsbezoek. Relatief veel dagbezoekers (44%) komen met de trein naar Leiden. Ze stappen letterlijk voor de deur uit. Dit zorgt voor veel traffic en mensenmassa’s. Daarbij komt dat de meeste vrijetijdsvoorzieningen zich aan de westzijde van de binnenstad bevinden; het Stationsgebied is dus een logisch verleng- en koppelstuk. Verder is er in het Stationsgebied fysiek ruimte om grootschalige vrijetijdsvoorzieningen toe te voegen, en daarmee het aanbod te verbreden. Tot slot zijn leisurefuncties bij uitstek voorzieningen die een Stationsgebied kunnen verlevendigen en een impuls kunnen geven aan de aantrekkelijkheid. Terras Annie’s Verjaardag en hotel Golden Tulip Leiden

7.4

 



 

Verkenning marktmogelijkheden per voorziening Zoals eerder aangegeven is in samenspraak met de opdrachtgever een aantal leisurevoorzieningen geselecteerd die op voorhand als kansrijk kunnen worden betiteld voor het Stationsgebied van Leiden. Het betreft de volgende functies: bioscoop, poppodium, theater, museum, club, hotel, vergadercentrum, casino, fitness, wellness en horeca. Deze specifieke leisurevoorzieningen zijn aan een nadere marktverkenning onderworpen, waarbij de marktpotentie beoordeeld is op de volgende criteria: Het landelijk beeld: hoe ontwikkelt de betreffende leisurefunctie zich landelijk? Is er sprake van groei of juist afname van bezoekers en bestedingen? De lokale context: inventarisatie van het leisure-aanbod en relevante leisure-initiatieven evenals een benchmark met gemeenten die qua inwoneraantal en omvang van het kernwinkelgebied net een maatje groter zijn dan Leiden maar qua profiel vergelijkbaar: Arnhem, Breda, Haarlem, Nijmegen en Tilburg. Potentie Stationsgebied: aan de hand van enkele referentieprojecten van binnenstedelijke ontwikkelingen (zie ook hoofdstuk detailhandel en bijlage 3) en onze expertopinie is een uitspraak gedaan over de potenties van het Stationsgebied. Bijdrage toeristisch-recreatief imago: in hoeverre draagt de betreffende voorziening bij aan het imago van Leiden als cultuurstad? (Commerciële) haalbaarheid. In hoeverre is de functie commercieel en financieel haalbaar c.q. levert het al dan niet een positieve bijdrage aan grondexploitatie? Op basis van deze verkenning (zie ook bijlage 4 ‘Landelijk beeld per branche’ en bijlage 5 ‘Benchmarkanalyse) is een nadere selectie gemaakt en een vrijetijdsprogramma opgesteld voor het Stationsgebied van Leiden. De uitkomsten zijn samengevat in onderstaande tabel.

pagina 95

N.B.: De marktanalyse is een eerste verkenning en heeft dus een globaal karakter. Per voorziening is een nadere marktconsultatie (is er een geschikte exploitant?) en nader onderzoek noodzakelijk.

Totaalscore

Ondersteunend Ondersteunend Ondersteunend Ondersteunend Subtrekker Trekker Subtrekker Subtrekker Trekker Trekker Trekker

Bijdrage aan profiel

Hotel Vergadercentrum Horeca Fitness Wellness Bioscoop Discotheek Casino Poppodium Theater Museum

Potentie Stationsgebied

Functie

Lokale context

Voorziening

Landelijk beeld

Tabel 7.2 Beoordelingskader leisurevoorzieningen

+/++ +/++ +/++ +/++ +/++ ++ + 0/+ + + +/++

+/++ ++ +/++ 0/+ 0/+ ++ ++ + + 0/+ 0/+

++ +/++ +/++ +/++ + ++ + + 0/+ 0/+ 0/+

0/+ 0/+ 0/+ 0 0 +/++ 0/+ 0 +/++ ++ ++

+/++ +/++ +/++ + + +/++ + 0/+ + 0/+ 0/+

Legenda Perspectief 0 = ongunstig

0/+ = gering

+ = redelijk

+/++ =gunstig

++ = zeer gunstig

Commerciële haalbaarheid Commercieel en financieel haalbaar, levert bijdrage aan grondexploitatie 

Mogelijk kleine bijdrage vereist in exploitatie en/of investering Alleen financieel haalbaar met forse bijdrage van derden

Uit de marktverkenning blijkt dat een hotel, vergadercentrum, fitness/wellness en horeca (commercieel) haalbaar zijn en kunnen worden gerealiseerd in het Stationsgebied. Het zijn echter geen trekkers, die nadrukkelijk bijdragen aan het imago en profiel van Leiden en het Stationsgebied. Dit gaat wel op voor de andere functies die onderzocht zijn. Hiervan lijken een bioscoop en een club (mogelijk in combinatie met een podium) het meest kansrijk. We adviseren om hiervoor ruimte te reserveren in het Stationsgebied. Ook een casino is het overwegen waard. Een theater en museum vallen bij nadere analyse af, vooral omdat de marktpotenties gering zijn (alleen verplaatsing komt in beeld) en een forse financiële bijdrage van derden vereist is, wat in het huidig tijdgewricht niet kansrijk is.

pagina 96

Hieronder worden de marktmogelijkheden van de verschillende leisurevoorzieningen toegelicht.

Hotel +/++ Het aantal hotelovernachtingen neemt toe door de toenemende populariteit van korte vakanties en de groei van het zakelijke segment. Leiden kent 12 hotels waarvan 7 in het 43 centrum zijn gesitueerd. Eerder onderzoek uit 2007 toonde aan dat er een tekort van 520 hotelkamers is, in het lage en vooral het hogere segment. Ook uit de benchmarkanalyse blijkt dat het hotelaanbod in Leiden benedengemiddeld is. Er spelen momenteel enkele hotelinitiatieven in Leiden, zoals de ontwikkeling van een Ibis-hotel aan het stationsplein (120 kamers) en de ontwikkeling van een hotel in het ROC achter het station (circa 50 kamers, 4 sterren). Recent werd een klein hotel in de binnenstad (20 kamers) geopend en werd de Golden Tulip/Tulip Inn uitgebreid met 43 kamers (3/4 sterren). Gezien deze plannen resteert er marktruimte voor een hotel van circa 280 kamers. Er lijken mogelijkheden voor hotelontwikkeling in het Stationsgebied, zeker in combinatie met vergaderruimtes en third places, horeca, wellness/fitness. Indicatief kan de helft van de nog beschikbare marktruimte, 140 kamers, zou voor het Stationsgebied kunnen worden ingezet.Het gebied leent zich niet voor een exclusief 5-sterrenhotel. Eerder moet gedacht worden aan een bijzonder en betaalbaar concept voor een brede doelgroep, dat het imago van Leiden (cultuur, musea, monumenten, wetenschap, bio science) versterkt Ter inspiratie kunnen de volgende concepten dienen: Inntel Zaandam, Eden Designhotel Maastricht, Citizen M (Schiphol, Amsterdam).

Referentie Inntel Amsterdam-Zaandam, Zaandam In 2010 opende het Inntel Amsterdam-Zaandam te Zaandam haar deuren. Het markante viersterren hotel, opgebouwd uit Zaanse huisjes, telt 160 kamers en huisvest verder een restaurant met een terras op het water, vergader- en feestfaciliteiten (capaciteit 350 personen, omvang 350 m²) en een wellnessclub

Exploitant Inntel

Vergadercentrum +/++ Nederland doet het goed als congresland. Het aantal internationale congressen en zakelijke bijeenkomsten in Nederland steeg in 2009. Op het gebied van zakelijke congressen staat ons land wereldwijd op de tiende plek. Vergadercentra worden steeds vaker geïntegreerd in hotels, stadions of attracties. Ook op stations verschijnen steeds 43

LAgroup (2007), Quickscan hotelmarkt Leiden

pagina 97

meer vergaderruimten. In Leiden is er, ondanks de profilering van Leiden als kennisstad en de groei van het Bio Science Center, geen vergadercentrum van betekenis. In veel gevallen wordt uitgeweken naar Noordwijk en Noordwijkerhout. Het Congrescentrum Leeuwenhorst is met 513 kamers en 120 ruimtes (variërend van klein (4 personen) tot groot (1.500 personen)) met afstand de grootste. Ook het nieuwe Corpus beschikt over een grote congreszaal. Uit de benchmark blijkt dat het aanbod in Leiden ten opzichte van de andere steden benedengemiddeld is. Om te groeien als kennisstad is een vergadercentrum van enige omvang en allure een must. Bovendien zal zo het zakelijk toerisme ook toe kunnen nemen. Er liggen zeker kansen in het Stationsgebied. De OVbereikbaarheid en de ligging bij de binnenstad van Leiden is een troef. Qua capaciteit zal het vergadercentrum het midden dienen te houden tussen een regulier hotel en de Leeuwenhorst. Horeca +/++ In de horeca is er sinds midden jaren negentig een opvallende stijging van het aantal bedrijven. De laatste twee jaar was echter sprake van stagnatie (en ook uitval) vanwege de conjuncturele dip en het rookverbod. De lange termijnvooruitzichten blijven echter gunstig. In 2011 wordt voor het eerst weer groei verwacht in de Nederlandse horeca, maar het herstel loopt achter op het algemene economisch herstel. Binnen de horecasector is er verder een lichte stijging van het aantal restaurants waar te nemen en een lichte daling van het aantal cafés en discotheken. Leiden is een culinaire stad. Volgens de Locatus Verkooppunten Verkenner zijn er 85 restaurants, 43 café-restaurants, 23 lunchrooms en 68 cafés in Leiden gesitueerd. De grote meerderheid is in het centrum gelegen. Leiden kent in verhouding tot de benchmarksteden relatief veel restaurants,café-restaurants en lunchrooms. Alleen het aantal cafés is iets lager dan in de andere steden.. In de huidige context is er geen sprake van kwantitatieve tekorten. Indien er een fors programma woningen, kantoren, detailhandel en (grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen wordt toegevoegd is een bijpassende uitbreiding van het horeca-aanbod. Uitgaande van 1.000 woningen, 50.000 2 2 2 m kantoren, 20.000 m (grootschalige) detailhandel en 15.000 m vrijetijdsvoorzieningen gaat het om circa 20 horecagelegenheden . Het Stationsplein, de Stationsweg en de aanvoerstraten (looproutes) lenen zich voor uitbreiding van het horeca-aanbod vanwege de enorme trafficstromen. Het Stationsplein dient ook een terrasfunctie te hebben. Horeca versterkt de verblijfsfunctie van een gebied, draagt bij aan de levendigheid en ondersteunt het overige leisure- en detailhandelsprogramma. Bijzondere concepten zullen het culinaire imago van Leiden verder versterken. Belangrijk is ook om een goede mix te creëren tussen dag- en avondhoreca. Fitness + Fitnesscentra zijn sterk in populariteit gestegen door de heersende gezondheidscultuur. Het aantal fitnesscentra neemt nog steeds toe. Momenteel zijn er in Leiden twaalf fitnesscentra gevestigd, waarvan drie in het centrum. Dit is een gemiddeld aantal. In de meest referentieprojecten komt fitness en wellness gecombineerd voor, vaak op verdieping. Vooral fitness in combinatie met wellness (zie volgende punt en referentie) lijkt kansrijk in het Stationsgebied. Wellness + Ook wellnesscentra en sauna’s vormen een groeimarkt. Er zijn in Leiden twee wellnesscentra gevestigd. Beide liggen buiten het centrum. In combinatie met fitness lijken er mogelijkheden in het Stationsgebied. Een goede referentie is het Achmea Health Center (fitness & wellness) aan het Pieter Vreedeplein in Tilburg (zie bijlage 3) .

pagina 98

Referentie Achmea Health Center In de Achmea Health Centers wordt fitness met wellness gecombineerd. De Health Centers zijn een groeiend en populair fenomeen. Nederland kent momenteel circa 40 van deze healthclubs.

Exploitant: Achmea Health Center

Bioscoop +/++ Het aantal bioscoopbezoekers neemt nog steeds toe, ondanks de crisis en toenemend thuisgebruik. Bioscoopbezoek is een goedkoop avondje uit. De sector vernieuwt zich continue met nieuwe concepten en technieken (3D-film!). Leiden kent 3 kleine bioscopen (Lido, Trianon, Het Kijkhuis) met in totaal 11 doeken en 1.674 stoelen. Alle drie de 44 bioscopen zijn in het centrum gesitueerd. Uit eerder onderzoek is gebleken dat er ruimte is voor een bioscoop van 6 tot 8 zalen met 1.400 tot 2.000 stoelen (4.000-6.000 m²). Ook de benchmark- en referentieanalyse wijst dit uit. De bioscoop is een beproefd concept bij grootschalige binnenstedelijk herontwikkeling. In vrijwel alle referentieprojecten van grootschalige detailhandel (zie vorig hoofdstuk en bijlage 3) is/wordt een bioscoop van deze omvang toegevoegd: Tilburg-Pieter Vreedeplein (Must See), Haarlem-Raaks (Pathé), Deventer-De Boreel (Luxor Theater) en Amersfoort-Eemplein. De combinatie van een ‘reguliere’ bioscoop met een filmhuis, met zowel een meer commerciële als art house programmering, lijkt interessant, gegeven het profiel van de bewoners, de bezoekers en de reizigers. Een dergelijk concept kan een grote bijdrage leveren aan het toeristisch-recreatief imago van Leiden (zie referentie De Toneelschuur, Haarlem en Studio K, Amsterdam).

44

ZKA (2004), Analyse marktkansen bioscoopontwikkeling Leiden

pagina 99

Referentie De Toneelschuur, Haarlem De Toneelschuur is open sinds 2004 en is gelegen in het centrum van Haarlem. Het complex bestaat uit de Toneelschuur (twee theaterzalen: 260 stoelen en 122 stoelen) en de Filmschuur (twee filmzalen: 110 stoelen en 75 stoelen). Verder zit er in de Toneelschuur een bar.

Exploitant: Stichting Toneelschuur Producties

Discotheek + Discotheekbezoek staat landelijk onder druk door toenemende concurrentie van club/dansavonden in poppodia en grootschalige evenementen. In Leiden is slechts één echte discotheek aanwezig: In Casa, met een capaciteit van 1.100 bezoekers. De benchmarksteden hebben meer uitgaansgelegenheden. Uit de Stadsenquête 2010 blijkt dat de Leidse bevolking (met name de 25-35 jarigen) een goede discotheek/uitgaansgelegenheid mist. Hoewel er in de referentiegebieden geen discotheek zit, lijkt toevoeging van een discotheek in het Stationsgebied, in combinatie met andere leisurevoorzieningen (hotel, bioscoop, podium) mogelijk. Voorwaarde is wel dat de discotheek multifunctioneel en dagrond kan worden ingezet, en dat er in het Stationsgebied meer ruimte komt voor avond- en nachthoreca. Referenties zijn Studio K en Club Trouw, Amsterdam.

pagina 100

Referentie Studio-K, Amsterdam In een voormalig schoolgebouw opende Studio K in 2007 haar deuren. Studio K is een cultureel complex met een bioscoop met 2 zalen (met een capaciteit van 153 en van 99), een discotheek en restaurant.

Exploitant: Kriterion

Referentie Club TROUW, Amsterdam Trouw is een discotheek in het oude Trouw gebouw in Amsterdam. Het dient tegelijk als podium (capaciteit 700), een restaurant en expositieruimte. Trouw, open sinds 2009, is een initiatief van de man achter Club 11 (een voormalige club in het oude PTT Post gebouw op het Oosterdokseiland in Amsterdam).

Exploitant/eigenaar: Olaf Boswijk

Casino 0/+ Casino’s doen het momenteel niet best als gevolg van de economische crisis, het rookverbod en het groeiend aanbod van kansspelen op internet. Leiden heeft geen casino. In Nederland is alleen Holland Casino toegestaan om casino's te exploiteren. Nederland kent 14 casino’s, de dichtstbijzijnde is gevestigd in Scheveningen. Naast Holland Casino zijn er in veel steden gokhallen die zich ook casino noemen, zoals Jack's Casino's, Flash Casino's en Big Apple Casino's. Hier kan men alleen in automaatvorm spelen; de maximale inzetten en uitkeringen zijn ook lager. Een formule als Jack’s

pagina 101

Casino schuift steeds dichter op naar Holland Casino en biedt in combinatie met Van der Valk en Pathé uitgaansarrangementen aan. Dit type casino zorgt niet alleen in de avonduren voor levendigheid, maar ook overdag. Een goed referentieproject is het Pieter Vreedeplein in Tilburg waar een casino en een bioscoop in één gebouw zitten. Poppodium + Tot 2008 steeg het poppodiumbezoek sterk. In 2009 daalde het aantal bezoekers voor het eerst in vijf jaar. Indien de door het kabinet voorgestelde btw-verhoging wordt doorgevoerd, zal deze dalende trend mogelijk nog sterker zijn. Leiden heeft 3 kleine poppodia: LVC (capaciteit 800 plaatsen), Q-bus (capaciteit 250) en X (capaciteit 250). Alle 45 zijn in het centrum gesitueerd. Een middelgroot poppodium wordt gemist . De gemeenteraad heeft eind 2008 besloten dat er een nieuw en groter muziekcentrum moet komen. Er is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar een mogelijk muziekcentrum op de Nobellocatie met een omvang van 2.200 m² bvo (2 zalen, capaciteit van respectievelijk 600-700 en 150-200 plaatsen), waar het LVC zich mede kan huisvesten. Tevens zijn 2 quickscans uitgevoerd naar mogelijke locaties voor het LVC op de hotellocatie op het Lammermarktplein en de mogelijke parkeergarage op het Lammermarktplein. Het definitieve uitvoeringsbesluit volgt volgens planning in februari 2011. De gemeente heeft de ambitie om op de Lammermarkt een cultuurcluster te creëren. Mochten de plannen voor een muziekcentrum op die locaties onverhoopt geen doorgang vinden, dan is de stationslocatie een alternatief. Ook in het referentieproject Eemplein in Amersfoort komt een poppodium voor. Theater 0/+ Er was sprake van groei, maar sinds 2009 trekken de theaters veel minder bezoekers. Ook hier zal een eventuele BTW-stijging mogelijk een negatief effect hebben. Leiden heeft 6 (theater)zalen: het LAKtheater, Het Leidse Volkshuis, de Stadsgehoorzaal, de Leidse Schouwburg, De Waag en het Imperium Theater. De benchmarkanalyse toont aan dat het aanbod aan theaters in Leiden bovengemiddeld is en de zaalcapaciteit enigszins benedengemiddeld. Er lijken vooralsnog geen mogelijkheden voor een theater in de stationslocatie, tenzij er vanuit de theaterwereld het initiatief komt om op een nieuwe plek de krachten te bundelen. Museum 0/+ Het bezoek aan de grotere musea (de top 55) blijft op peil. Ze kunnen volgens de Vereniging van Nederlandse Musea de concurrentiestrijd met themaparken, theaters en bioscopen aan. Kleinere, grotendeels publiek gefinancierde, musea hebben het lastig, ook door bezuinigingen. Leiden kent relatief veel musea: 12, waarvan 9 in het centrum. Er lijken geen mogelijkheden voor uitbreiding van het aanbod. Mogelijk dat in combinatie met het Leiden Visitor’s Center wel een afgeleide voorziening (soort dependance, wisseltentoonstelling) mogelijk is.

7.5

Mogelijkheden grootschalige evenementenvoorziening In Leiden is er, ondanks de profilering van Leiden als kennisstad en de groei van het Bio Science Center, geen vergadercentrum van betekenis. Daarnaast ontbreekt er sinds de sloop van de Groenoordhallen een grote locatie voor evenementen en (vak)beurzen. Mede naar aanleiding van een motie van D66 is de vraag ontstaan of de realisatie van een evenementenvoorziening in het Stationsgebied haalbaar is. In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de vraag of er mogelijkheden zijn voor een 45

Onderzoek van de Atlas voor Gemeenten toont aan dat Leiden een ondergemiddeld aanbod aan popconcerten heeft. Uit de Stadsenquête 2010 blijkt ook dat een groter poppodium met goede programmering gemist wordt door de Leidse bewoners

pagina 102

evenementenvoorziening in het Stationsgebied (stadskant), gezien de ruimtelijkfunctionele kenmerken en de hier geplande functies. Hierbij gaat het om een voorziening die qua functionaliteit vergelijkbaar is met de voormalige Groenoordhallen en daarnaast aanvullend is op het huidige aanbod in Leiden (Nobel, Pieterskerk, Stadsgehoorzaal). De mogelijkheden voor een dergelijke voorziening worden in het eerste scenario ‘Groenoordhallen-plus’ uitgewerkt. Daarnaast is een alternatief (kleinschaliger) scenario bedacht met een meer multifunctionele invulling. Ook dit scenario zal tegen het licht worden gehouden. Groenoordhallen-plus; grootschalige evenementenlocatie met congres- en vergaderfaciliteiten Het uitgangspunt bij dit scenario is dat er in het Stationsgebied een alternatief komt voor de Groenoordhallen, in combinatie met een volwaardig congres- en vergadercentrum. Referenties zijn de voormalige Groenoordhallen en de Jaarbeurshallen in Utrecht; een binnenstedelijk grootschalig evenementencentum, met geïntegreerde congres- en vergaderfaciliteiten. De Jaarbeurs is de enige evenementenlocatie in Nederland in de directe nabijheid van een intercitystation. Evenementenhallen Jaarbeurscomplex Utrecht en voormalige Groenoordhallen Leiden

Concept en randvoorwaarden 



2 grote evenementenhallen (gelijkwaardig aan voormalige Groenoordhallen), gelijkvloers en op de begane grond met ruime laad- en losmogelijkheden aan meerdere zijden, met een totale omvang van circa 12.000 m² bvo (capaciteit: ca. 14.000 personen staand en ca. 11.000 zittend); Geïntegreerd congres- en vergadercentrum, verdeeld over verschillende verdiepingen. De evenementenhallen kunnen flexibel ingedeeld worden als grote congreszaal, foyer en expositieruimte. Daarnaast zijn benodigd: ‐ Diverse kleinere vergaderzalen (ca. 25 stuks, van 25 tot 300 m² bvo) met een totale capaciteit van 3.000 personen (4.500 m² bvo), kan op verdieping; ‐ Eventueel in combinatie met restaurant en/ of (grand)café op de begane grond; ‐ Voldoende parkeermogelijkheid in de directe nabijheid van de hoofdentree (< 1.600 parkeerplaatsen); ‐ Verkeerinfrastructuur die een zware piekbelasting aankan.

pagina 103

Alternatief: multifunctionele evenementenlocatie met zakelijke allure Dit scenario gaat uit van een volwaardig multifunctioneel congres- en vergadercentrum met een moderne en zakelijke allure, zonder grote evenementenhallen. Referenties zijn het Beatrixgebouw in Utrecht, het Groot Handelsgebouw (Engels) en De Doelen in Rotterdam; alle drie gelegen in de (directe) nabijheid van het centraal station. Het Beatrixgebouw, het Groot Handelsgebouw en De Doelen

Concept en randvoorwaarden

 

    

Gekeken naar de referenties moet een volwaardige (en onderscheidend ten opzichte van het huidige aanbod) vergader- en congresfaciliteit in het Stationsgebied in Leiden aan de volgende randvoorwaarden voldoen: Eén grote (theater)zaal met een capaciteit van circa 1.500 personen (ca. 2.200 m² bvo); Twee of drie grote ruimtes die dienst kunnen doen als foyer/ expositieruimte, voor ontvangsten, recepties, feesten, diners en exposés. Totaal maximum capaciteit 1.500 personen (ca. 2.700 m² bvo); Diverse kleinere vergaderzalen (ca. 20 stuks, van 25 tot 300 m² bvo) met een totale capaciteit van 2.000 personen (3.000 m² bvo); Eventueel in combinatie met restaurant en/ of (grand)café op de begane grond en hotel; Voldoende parkeermogelijkheid in de directe omgeving (> 1.000 plaatsen); Voldoende capaciteit verkeersinfrastructuur bij grote en/of veel evenementen (tegelijkertijd); Voor de financiële haalbaarheid en levendigheid in het stationsgebied is multifunctioneel gebruik van belang. Hoewel eerder is besloten dat het Stationsgebied niet de voorkeurslocatie is voor een poppodium of een theater, zijn dit toch functies die in de grote (theater)zaal zouden kunnen landen. Ook de kleine zalen kunnen dienst doen als repetitieruimten voor toneel- en muziekgroepen, kleine voorstellingen en bijvoorbeeld private dining. Afwegingskader en conclusie Scenario

Ruimtelijk Verkeer & inpasbaar parkeren

Bijdrage Stationsgebied

Spin-off binnenstad

Groenoordhallen-plus Multifunctionele evenementenlocatie

+

+/+

+/+

+/-

Van de twee geschetste scenario’s is het alternatieve scenario (multifunctionele evenementenlocatie) ons inziens het meest haalbaar om in te passen in het Stationsgebied (stadszijde). Een multifunctionele locatie zonder grote evenementenhal neemt de minste fysieke ruimte in beslag en heeft een minder groot beslag op de verkeersinfrastructuur en de parkeervoorzieningen. Daarnaast kan dit scenario het meeste bijdragen aan een levendig stationsgebied door de ruimere mogelijkheden voor

pagina 104

multifunctioneel gebruik. Desondanks moet strikt aan essentiële randvoorwaarden voldaan worden, zoals ruim voldoende parkeergelegenheid en bereikbaarheid. Aandachtspunt is dat bij het scenario Groenoordhallen-plus voornamelijk sprake zal zijn van doelgericht bezoek. Dit concept heeft hierdoor de minste spin-off voor de binnenstad en het stationsgebied in termen van combinatiebezoek en bestedingen. Daarnaast waren er in de voormalige Groenoordhallen gemiddeld 70 evenementen per jaar. Dit betekent dat de hallen het grootste deel van het jaar niet in gebruik zijn. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor een multifunctionele invulling gering.

7.6

Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied In onderstaande tabellen zijn de programmamogelijkheden voor leisure in het 46 Stationsgebied Leiden weergegeven . Tabel 7.3 Conclusies leisurefuncties Functie Hotel

Uitbreiding m² bvo

Toelichting

4.800-6.400

Potentie voor een vier sterren hotel met 120 tot 160 kamers, bijzonder en betaalbaar concept (niet exclusief). Metrage exclusief andere voorzieningen. 1 kamer = ca. 40 m²

1.500- 2.500

Een vergadercentrum dat tussen de Leeuwenhorst (capaciteit 1.500) en het vergaderaanbod van een regulier hotel in zit (capaciteit 350). 1 persoon=1,5 m².

1.500 -2.500

Fitness wordt steeds vaker met wellness gecombineerd. . Gemiddelde omvang van health clubs is tussen de 1.500 m² en 2.500 m²

4.000-6.000

Gemiddelde omvang in referentieprojecten 6 tot 8 zalen en 1.400 tot 2.000 stoelen. Voorkeur voor een combinatie van een reguliere bioscoop met filmhuis.

Ondersteunend Eindoordeel +/++ Vergadercentrum

Ondersteunend Eindoordeel +/++ Health club

Subtrekker Eindoordeel + Bioscoop

(Sub)trekker Eindoordeel +/++ Discotheek

400-600

Club met capaciteit van 800 tot 1.200 personen. 1 persoon= 0,5 m²

800-1000

Stadscasino met ruimte voor 150 tot 200 speelautomaten.

Subtrekker Eindoordeel + Casino Subtrekker Eindoordeel 0/+

46

Omdat het horecaprogramma wordt verspreid over het stationsgebied, zijn deze meters in een aparte tabel opgenomen.

pagina 105

Functie Totale omvang

Uitbreiding m² bvo

Toelichting

13.000-19.000

Tabel 7.4 Programmamogelijkheden horeca Functie

Uitbreiding m² bvo

Toelichting

Horeca

1.500 – 2.500

Ruimte voor circa 20 horecagelegenheden, zowel dag- als avondhoreca. Bij voorkeur horeca met terras, rondom het Stationsplein. Bijzondere concepten verdienen de voorkeur.

Ondersteunend Eindoordeel +/++ Totaal

   

1.500 - 2.500

Ambitie De ambitie moet zijn dat de hoogopgeleide (en welgestelde) bewoner en bezoeker vrijwel alles van zijn gading kan vinden in de binnenstad. De uitdaging is om vrijetijdsvoorzieningen toe te voegen, die: Zowel bewoners als bezoekers aanspreken; Zowel jongeren, anderhalf- en tweeverdieners als ouderen bedienen; Als leisuretrekker of -subtrekker fungeren en daarmee een groot aantal bezoekers trekken en spin-off generen; Het imago van Leiden als ‘cultuurstad’ versterken, en er in ieder geval geen afbreuk aan doen. Zo wordt Leiden, zeker ook in combinatie met het achterland (de kust, de Bollenstreek), aantrekkelijker voor een kort meerdaags verblijf.

    

De kracht steekt in de combinatie (Grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen en detailhandel laten zich goed combineren. Er treden verschillende functionele synergievoordelen op: Vergroting van het verzorgingsgebied; Meer bezoekers en een toename herhalingsbezoek; Het aantrekken van nieuwe doelgroepen; Versterking van de economische spin-off: hogere bestedingen per bezoek, vooral door verlenging verblijfsduur; Versterking van het imago en de marktpositie van het gebied.

pagina 106

Voor het bevorderen en stimuleren van synergie is het volgende van belang:  Doelgroepcongruentie: de doelgroepen van de verschillende voorzieningen, ieder met hun eigen voorkeuren en gedrag, moeten bij elkaar passen;  Tijdstipcongruentie: de openingstijden van de verschillende voorzieningen moeten enigszins op elkaar aan zijn afgestemd;  Routing en afstand: er moet een goede route in het gebied aanwezig zijn en de loopstand tussen de voorzieningen mag niet te groot zijn. Op deze manier wordt ‘traffic’ gegenereerd.

    

Een andere trend, en vaak ook randvoorwaarde voor een gezonde exploitatie, is multifunctioneel of dubbelgebruik van accommodaties, dan wel logische combinaties van vrijetijdsvoorzieningen. Interessante leisurecombinaties in het Leidse Stationsgebied zijn: Hotel, vergaderruimte, health club, restaurant (referentie Inntel Zaandam, Citizen M, Eden Designhotel Maastricht); Bioscoop, club, horeca (referentie Studio K, Amsterdam); Bioscoop, horeca, podium (referentie Toneelschuur, Haarlem); Club, horeca, podium (referentie Club Trouw, Amsterdam); Fitness & Wellness (referentie Achmea Health Club). De horeca kan het best geconcentreerd worden over de slagader van het gebied: de stationshal, het Stationsplein en de Stationsweg. Grootschalige leisurevoorzieningen kunnen het best geclusterd worden op één of enkele plekken en gecombineerd worden met grootschalige detailhandel en een bronpunt voor parkeren. De grootschalige leisurevoorzieningen dienen direct aan te takken op en zichtbaar te zijn vanuit de stationshal (stadskant).

pagina 107

De markt voor maatschappelijke voorzieningen

8

Onder maatschappelijke voorzieningen worden zorg- welzijns- en onderwijsinstellingen verstaan, zowel op laag (tandarts) als hoog (Universiteit Leiden) schaalniveau. Ook voorzieningen als zorgwoningen vallen binnen deze sector. Dit hoofdstuk schetst de programmamogelijkheden voor maatschappelijke voorzieningen in het Stationsgebied. Eerst zijn relevante trends en ontwikkelingen in beeld gebracht. Vervolgens is beschreven welke specifieke ontwikkelingen op gebied van zorg, welzijn en onderwijs zich in Leiden voordoen. Ook het huidige aanbod aan maatschappelijke voorzieningen in het Stationsgebied is in beeld gebracht. Vervolgens is per sector (zorg, welzijn, onderwijs) bij tal van maatschappelijke instellingen (zie bijlage 6) geïnventariseerd of zij een verhuis- en/of uitbreidingsvraag hebben en of het Stationsgebied in aanmerking komt als vestigingslocatie Deze inventarisatie heeft geresulteerd in een potentiële (wens)vraag die vervolgens is teruggebracht naar een realistisch programma (meest kansrijke spelers).

8.1 









 



Trends en ontwikkelingen Algemeen De laatste jaren zijn nieuwe partnerschappen ontstaan bij de realisering en exploitatie van maatschappelijk vastgoed. Gemeenten, overheden, zorg-, welzijns- en onderwijsinstellingen gaan steeds vaker gezamenlijk te werk. De toekomstige rol van corporaties in dit spectrum is onduidelijk vanwege strengere Europese wet- en regelgeving. Maatschappelijke instellingen worden steeds meer zelf verantwoordelijk voor hun financiële huishouding en huisvesting en moeten vaker een volwaardige prijs voor hun huisvesting betalen. Dit leidt ertoe dat maatschappelijke instellingen kritischer worden ten aanzien van de eisen en bekostiging van hun huisvesting. Multifunctionaliteit, flexibiliteit en integraliteit zijn steeds belangrijker uitgangspunten bij realisatie van maatschappelijk vastgoed. Denk aan de ontwikkeling van brede scholen, huisartsen onder één dak (HOED) en andere multifunctionele accommodaties. Dergelijke voorzieningen, wellicht in regionaal verband, zullen in belang toenemen als gevolg van bezuinigingen en krimp. Vanwege de crisis en de aangekondigde bezuinigingen vanuit de Rijksoverheid moet rekening gehouden worden met krappere financiële middelen van maatschappelijke instellingen. Zorg en welzijn Als gevolg van de vergrijzing en vermaatschappelijking van de zorg (mensen met een verstandelijke, lichamelijke of psychische handicap behandelen als volwaardige burgers) zal de komende jaren de zorgvraag en de kosten stijgen. Om deze vraag te beteugelen zullen zorgverleners de zorg zoveel mogelijk ambulant en extramuraal of middels dagbehandelingen (zonder overnachting) verlenen. De overheid stimuleert marktwerking in de zorg. Door invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) moeten zorgaanbieders meer met elkaar concurreren om contracten met gemeenten binnen te halen. Tevens heeft de zorgconsument door invoering van het persoonsgebonden budget (pgb) meer keuze, waardoor de zorg steeds vraaggestuurder wordt. Beide ontwikkelingen stimuleren schaalvergroting. Er is sprake van clustering van zorgdiensten, wat leidt tot nieuwe vastgoedconcepten. Denk aan het ontstaan van woonservicezones, ziekenhuizen met zorgboulevards, en het ontstaan van ‘anderhalflijnszorg’: gezondheidscentra met diverse kleine ziekenhuisfuncties.

pagina 108

 



8.2 













Onderwijs en cultuureducatie Er is in Nederland behalve vergrijzing sprake van ontgroening. Op termijn betekent dit een daling van het benodigde aantal scholen. Halverwege de jaren negentig ontstonden de eerste brede scholen en inmiddels heeft bijna 90% van de gemeenten een brede school. De trend van brede scholen maakt de basisschool tot kernvoorziening in voorzieningenprogramma’s. Cultuureducatie vormt voor veel gemeenten een belangrijk element in het stimuleren van sociale cohesie. Bovendien is cultuureducatie een belangrijk element in de dagopvang bij brede scholen. Dergelijke programma’s zijn vaak gebaseerd op samenwerking van welzijnswerk, kunstinstellingen, bibliotheken et cetera.

Relevante ontwikkelingen in/voor Leiden Zorg en welzijn Conform de landelijke trend zal er in de toekomst sprake zijn van een groeiende zorgvraag. Daarnaast blijven mensen steeds vaker en langer thuis wonen en worden zij sneller behandeld: extramuralisering van de zorg en toename van dagbehandelingen. Levensloopbestendige woningen, rondom zorgcentra, zijn in steeds grotere mate nodig. Daarentegen zullen diverse zorgcentra in de nabije toekomst worden herontwikkeld, waarbij teruggang van het aantal zorgplaatsen het uitgangspunt is. In Leiden betreft het de zorgcentra Robijnhof, Lorentzhof, Zuydtwijck, Groenhoven en Haagwijk. Leiden heeft een regionale functie door de ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, maatschappelijk werk, verslavingszorg en eerstelijnszorg. Het LUMC is een ziekenhuis met bovenregionale functie. De regionale zorgfunctie van Leiden wordt verder versterkt door de nieuwbouw van Rivierduinen aan de Albinusdreef. Dit gebouw zal onderdak bieden aan vier centra van Rivierduinen, nu nog verspreid over de regio. Er is sprake van een sterke clustering van maatschappelijke voorzieningen in ‘zwakke’ wijken (veel ouderen en sociaal-economisch zwakke bevolking). De gemeente Leiden zet daarom in op de ontwikkeling van woonservicezones. Hier worden voorzieningen op kleine afstand geclusterd rondom bestaande winkelcentra. Leiden kent zeven ‘stimuleringsgebieden’ waar deze moeten worden gerealiseerd: ‐ Kooiplein en omgeving ‐ Boshuizen en Luifelbaan ‐ Fortuinwijk ‐ Diamantlaan / de Robijn ‐ Merenwijk Centrum ‐ Stevensbloem en omgeving ‐ Meerburg en omgeving Daarnaast heeft de gemeente een aantal ‘pluslocaties’ geïdentificeerd, waar clustering als meerwaarde wordt beschouwd maar de gemeente haar inzet beperkt. De wijken binnenstad-noord en binnenstad-zuid zijn dergelijke pluslocaties. Er bestaat een grote druk op het gebruik van Leidse buurthuizen. Soms hebben deze ook een bovenwijkse functie als verhuurlocatie. Onderwijs en cultuureducatie Er is in Leiden sprake van goed gespreid basisonderwijs. Wel kampen veel scholen met vervangingsvraag vanwege veroudering. Bij nieuwbouw van basisschoolvoorzieningen wordt indien mogelijk gezocht naar multifunctioneel gebruik in de vorm van een brede school. In Leiden-noord wordt een brede school gerealiseerd. Voor het voortgezet onderwijs heeft vervanging en uitbreiding prioriteit. Het Bonaventura College (Burggravenlaan) en Visser ’t Hooft Lyceum (Kagerstraat) kampen met ruimtegebrek en zullen worden uitgebreid. Het Marecollege zal verplaatst worden

pagina 109









8.3

binnen Leiden-noord. Het Driestarcollege en Leonardo College zullen vervangende nieuwbouw krijgen op of nabij de huidige locatie. Het Leonardo College zal zo mogelijk gecombineerd worden met de ontwikkeling van een hoogwaardige sportaccommodatie in Leiden Zuidwest (Sportstad Leiden). Er was sprake dat de Cardea Campus in Leiderdorp (speciaal onderwijs voor 0-12-jarigen) kon worden gehuisvest in Leiden. De gemeente had voor deze campus een locatie in combinatie met Sportstad Leiden (zie onder) op het oog, maar inmiddels heeft Cardea de focus verlegd naar herbouw op de eigen locatie. Het middelbaar beroepsonderwijs krijgt een impuls door de twee nieuwbouwvestigingen van het ROC naast de stations Lammenschans en Leiden CS. Hier ontstaan twee moderne instituten met regionale uitstraling. De Hogeschool Leiden heeft de laatste jaren een flinke groei meegemaakt. Ook de Universiteit Leiden heeft ambities om aanzienlijk meer studenten te trekken in de komende jaren. Op het Bio Science Park gaat de universiteit 2 47 vervangende nieuwbouw plegen voor de bèta campus (99.000 m bvo ). De gemeente onderkent dat behoud en versterking van de culturele voorzieningen noodzakelijk is ter versterking van de stad. Rondom de Lammermarkt (‘cultuurkwartier’) zullen culturele voorzieningen verder worden geclusterd. In 2008 zijn de Bibliotheken Leiden & Leiderdorp, Leidse Volksuniversiteit K&O, het Leidse Volkshuis en Muziekschool Leiden en Omstreken samen verder gegaan onder de naam Bibliotheek plus Centrum voor kunst en cultuur (BplusC). Er bestonden plannen om een gezamenlijke huisvesting in het Rijnsburgerblok te realiseren, maar deze ontwikkeling blijkt niet haalbaar. De intentieovereenkomst is onlangs ontbonden.

Vraaganalyse Onderstaande grafieken laten de ontwikkeling van de werkgelegenheid en aantal vestigingen zien in de maatschappelijke sectoren (onderwijs, zorg & welzijn en kunst, cultuur & sport) in Leiden en de Regio (incl. Leiden). Figuur 8.1 Ontwikkeling aantal vestigingen in maatschappelijke sectoren, 2000-2009 1.800

+65%

1.600 1.400 1.200 1.000 800

+25%

400

2000 +36%

600

+20%

+17%

2009

+15%

200 0 Leiden

Regio

Onderwijs

Leiden

Regio

Zorg en welzijn

Leiden

Regio

Kunst, cultuur, sport

Bron: Tympaan Instituut

47

Universiteit Leiden, via http://www.nieuws.leidenuniv.nl/nieuws-agenda/selectie-architect-1e-stap-nieuwe-beta-campus.html

pagina 110

Figuur 8.2 Ontwikkeling werkgelegenheid in maatschappelijke sectoren, 2000-2009 40.000

+43%

35.000 30.000 25.000 20.000 +10%

15.000 10.000

+27%

2000 2009

+4%

5.000

+5%

+3%

0 Leiden

Regio

Onderwijs

Leiden

Regio

Zorg en welzijn

Leiden

Regio

Kunst, cultuur, sport

Bron: Tympaan Instituut

De sector ‘zorg en welzijn’ is de grootste groeisector geweest in het afgelopen decennium, zowel in Leiden als in de regio. Opvallend is tevens dat de regio zowel op het gebied van onderwijs en zorg harder is gegroeid (in vestigingen en werknemers) dan Leiden. Cijfers van het ING Economisch Bureau laten zien dat in 2009 en 2010 de groei in de zorg rond de 3 à 4% lag, terwijl veel andere sectoren juist te kampen hadden met krimp. Ook de onderwijssector groeide in deze periode tussen de 0 en 2%. ING verwacht dat vooral de 48 zorg de komende jaren een sterke groeisector zal blijven . Grotendeels heeft dit te maken met toenemende marktwerking in de zorg en de vergrijzingsgolf. De onderwijsmarkt is sterker gereguleerd (grotendeels afhankelijk van overheidsfinanciering) en bovendien krijgt Nederland te maken met ontgroening. De sector kunst & cultuur zal de komende jaren te maken krijgen met relatief forse bezuinigingen. Conclusie Maatschappelijke instellingen worden gedwongen om hun huisvesting steeds efficiënter in te richten. Ze zijn hier in toenemende mate zelf verantwoordelijk voor en zullen dus steeds kritischer analyseren of uitbreiding gewenst en betaalbaar is. De toename van multifunctioneel ruimtegebruik, omwille van betere samenwerking en kostenbesparing, leidt eveneens tot efficiënter ruimtegebruik. Daarnaast is er een trend van clustering van maatschappelijke voorzieningen waar te nemen. Clustering van zorgfuncties leidt tot het ontstaan van onder andere zorgboulevards, terwijl in de stadswijken welzijns- en jeugdvoorzieningen in toenemende mate geclusterd worden in en rondom brede scholen. Omdat onderwijs, welzijn en zorg steeds meer gezamenlijk opereren en van elkaars diensten gebruik maken, zullen de vestigingscriteria van deze organisaties steeds meer onderling van elkaar afhankelijk zijn.

48

ING Economisch Bureau: Groeivertraging bij exportsectoren, november 2010.

pagina 111

8.4

       





Maatschappelijke voorzieningen in het stationsgebied Rond het stations Leiden CS is reeds een aantal maatschappelijke voorzieningen gesitueerd: Basisschool voor speciaal onderwijs De Vuurvogel (Ballonpad). Aikidoschool Leiden (Ballonpad). Jongerenloket voor onderwijs en werk (Schuttersveld). Twee tandheelkundige praktijken (Rijnsburgersingel en Schuttersveld). Doortast, praktijk voor fysiotherapie, acupunctuur en revalidatie (Schuttersveld). Rivierduinen, Centrum Autisme (Schuttersveld). Kristal, Centrum voor psychiatrie en verstandelijke beperking (onderdeel van Rivierduinen, Schuttersveld). Het LUMC en verwante zorgfuncties. Momenteel worden er tevens een aantal nieuwe ontwikkelingen voor maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd in het stationsgebied: 2 Rivierduinen bouwt aan de Albinusdreef een nieuw pand (28.000 m bvo) waarin diverse behandelcentra worden gecentraliseerd. Het bovengenoemde Centrum Autisme en Kristal worden hier naartoe verplaatst. ROC Leiden realiseert aan de Bargelaan een nieuw onderkomen dat onderdak biedt aan de afdelingen Horeca, Toerisme, Gezondheidszorg, Welzijn, ICT en Sport & Bewegen. Ook wordt hier de zakelijke dienstverlening gehuisvest. De totale ontwikkeling behelst 2 2 49 40.000 m , waarvan 20.000 m bvo voor het ROC Leiden . Door middel van diepte-interviews met sleutelpersonen van diverse maatschappelijke instellingen en koepelorganisaties is een indicatie verkregen van de potentiële marktvraag naar maatschappelijk vastgoed in het Stationsgebied. Een overzicht van de geïnterviewde instanties en personen is opgenomen in bijlage 6. Deze lijst is samen met medewerkers van de dienst Sociaal en Economisch Beleid van de gemeente Leiden tot stand gekomen. Op die manier is zorg gedragen voor een evenwichtige lijst van te benaderen instellingen. Niet alle instellingen zijn uiteindelijk bereikt. Op basis van de interviews is een beeld verkregen van de mate waarin zorg-, welzijns-, onderwijs- en cultuureducatieve voorzieningen in het stationsgebied zouden kunnen landen in de periode 2015-2020. Kengetallen zijn verkregen tijdens de interviews, tenzij in voetnoten anders is vermeld. Belangrijk is dat de inventarisatie is gebaseerd op een wensbeeld van de diverse organisaties. Niet alle wensen zijn concreet uitvoerbaar omdat vaak het benodigde budget ontbreekt. Dit blijkt ondermeer uit de indicatie van de huurniveaus die men bereid is te betalen. Deze zijn in veel gevallen lager dan de markthuren.

8.5

Opnamecapaciteit zorg Ziekenhuizen Het Diaconessenhuis heeft net een grote renovatieronde achter de rug. Uitbreiding en vervanging is dus niet aan de orde. Als er voor een bepaalde functie ruimte nodig blijkt, zal dit geaccommodeerd kunnen worden door intern ‘in te dikken’. Onlangs heeft het 2 Diaconessenhuis een eerste ‘buitenpoli’ geopend in Katwijk (circa 75 m ). Het LUMC heeft momenteel geen ruimtevraag. Als er in de toekomst ruimte nodig is voor uitbreiding dan zal dit vooral op de eigen kavels worden gerealiseerd aan de westzijde van het huidige complex. Door de gespecialiseerde zorg die het LUMC levert, is uitplaatsing van kleine buitenpoli’s met ‘reguliere’ ziekenhuisdiensten niet aan de orde. 49

Financieel Dagblad, 7 juni 2010, via http//www.vernieuwendlereninleiden.nl

pagina 112

Eerstelijnszorg Belangrijke constatering is dat Leiden achterloopt als het gaat om clustering van huisartsen en aanverwante functies (fysiotherapie, apotheken e.d.). Het Stationsgebied kent geen huisartsenpraktijk en toevoeging van circa 1.000 woningen betekent dat ruimte ontstaat voor een huisarts: de gemeente hanteert een norm van 2.300 inwoners per fte huisarts. Het stationsgebied lijkt op termijn een goede plek voor clustering van bestaande huisartsen die nu nog op andere plekken individueel actief zijn, gecombineerd met andere eerstelijnszorg, zoals fysiotherapeuten en apotheken. Woonzorgcentra Topaz, een organisatie die woonzorgcentra beheert, heeft in de nabije toekomst te maken met sloop/nieuwbouw van drie centra in Leiden (Zuydtwijck. Groenhoven en Haagwijk). Het Stationsgebied biedt kansen voor enkele ‘centrale diensten’. Hierbij kan gedacht worden aan een revalidatiecentrum, een kenniscentrum rondom de ziekte van Huntington en ondersteunende diensten. Tevens is het gebied aantrekkelijk voor een kleinschalig woonzorgcomplex (circa 60 plaatsen) vanwege de veelzijdige zorgdiensten in de buurt. Deze plaatsen worden dan op andere locaties opgeheven. Libertas Leiden beheert eveneens drie woonzorgcentra. Zij geven echter aan de centra op de huidige locaties te behouden. Twee van deze centra worden op korte termijn vernieuwd (Robijnhof en Lorentzhof). GGZ en GGD Rivierduinen, de regionale instantie voor geestelijke gezondheidszorg, kan met de realisatie van het complex aan de Albinusdreef voor lange termijn vooruit. Ook de GGD Hollands Midden is gevestigd in een nieuw pand. Opnamecapaciteit

In aanbouw

2

 Rivierduinen realiseert een nieuw complex aan de Albinusdreef (28.000 m bvo).

Uitbreidingsvraag  Een modern gezondheidscentrum bestaat uit minimaal 3 tot 4 fte huisartsen en meet 2 50 inclusief ondersteunend personeel circa 120 m bvo per fte huisarts . Dit kan 2 gecombineerd worden met een buitenpoli van een ziekenhuis (100–150 m bvo) plus aanpalende ruimtes voor fysiotherapie en een apotheek. Samen komt dit op een 2 uitbreidingsvraag van ca 1.000 m bvo.

Vervangingsvraag  Een gecombineerd revalidatiecentrum en kenniscentrum rondom Huntington van Topaz betreft volgens de respondent geen concrete vervangingsvraag, maar wel een interessante optie.  De realisatie van een kleinschalig zorgcentrum (60 plaatsen) in het stationsgebied 2 behoort volgens Topaz tot de mogelijkheden. De norm van 55 m bvo per plaats voor een 51 2 zorginstelling levert een vervangende ruimtevraag op van 3.300 m bvo.  Eveneens interessant is de centralisatie van ondersteunende diensten van Topaz. 2 Hiervoor kan globaal 1.500 m bvo gerekend worden. Tabel 1 vertaalt bovenstaande informatie in een indicatieve opnamecapaciteit voor het stationsgebied.

50 51

Kengetal van LHV Bouwadviesgroep Kengetal afkomstig van overzicht ‘richtgetallen ruimtebehoefte bvo’ (via www.stichtingskosten.nl)

pagina 113

2

Tabel 8.1 Indicatie marktruimte zorg voor stationsgebied, in m bvo excl. buitenruimte In aanbouw Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag

Marktmogelijkheden 2015-2020 2

28.000 m

2

1.000 m 2 5.000 m

Universiteit van Leiden en het LUMC

Bron: Bureau Stedelijke Planning

8.6

Opnamecapaciteit welzijn Peuterspeelzalen en kinderopvang Door de Stichting Peuterspeelzalen Leiden (SPL) wordt het stationsgebied niet interessant geacht voor nieuwe vestigingen. Dit vanwege de locatie (weinig gezinnen met kinderen) en de verdere daling van het aantal jonge kinderen in de toekomst. Voor kinderopvang (0-12 jaar) is de situatie anders. Organisatie Be4kids verwacht constante groei van ouders die gebruik maken van kinderopvang en blijft daarom gericht op het openen van nieuwe vestigingen. Het gaat hier om dagopvang en dat kan goed gecombineerd worden met woon-werkverkeer. In het stationsgebied bestaat bovendien marktruimte voor een extra kinderdagverblijf (04 jaar). Jeugdzorg Cardea Jeugdzorg heeft de afgelopen jaren sterk geïnvesteerd in het decentraliseren van de huisvesting (24-uurs voorzieningen en centra voor dagbehandeling en onderwijs). In Leiderdorp investeert Cardea in gedeeltelijke sloop-nieuwbouw van de campus. Ook bestaan concrete plannen voor centra in Alphen a/d Rijn, Katwijk en de Bollenstreek. Het stationsgebied in Leiden is volgens de gesprekspartner niet interessant voor dergelijke centra. Voor jonge kinderen bestaan reeds decentrale campussen in Leiderdorp en op overige plaatsen in de regio. Voor jongeren tussen 12-24 jaar is het Stationsgebied niet geschikt, omdat zij juist gebaat zijn bij een geïsoleerde, rustige omgeving. Cardea gaat 2 wel 1.500 m bvo huren in het gebouw dat Rivierduinen realiseert aan de Albinusdreef. Deze ruimte is specifiek bedoeld voor jeugdzorgcliënten die kampen met obesitas en/of diabetes. Maatschappelijke opvang Stichting de Binnenvest verwacht op langere termijn omwille van efficiency de nu verspreide dag- en nachtopvang, sociaal pension en crisisopvang te moeten concentreren op één plek. Vanwege toenemende extramuralisering zal het aantal plaatsen (en daarmee de omvang) teruglopen. De doelgroep is stedelijk georiënteerd en een

pagina 114

opvanglocatie in het stationsgebied is, bezien vanuit de doelgroep, ideaal. Voor andere mensen (bewoners, detailhandel) kan dit echter overlast opleveren. Activiteitencentra Buurthuizen en seniorencentra worden georganiseerd op wijkniveau, dichtbij de doelgroep. Welzijnsorganisaties Libertas Leiden en Stichting Radius zien voor beide typen centra weinig potentie in het stationsgebied, omdat hier voornamelijk zelfredzame doelgroepen (zullen) wonen. Stichting De Haardstee geeft wel aan behoefte te hebben aan een activiteiten- annex atelierruimte voor verstandelijk gehandicapten. Idealiter staat deze in een stedelijke setting, goed bereikbaar vanuit de hele stad. Servicewoningen, begeleid wonen en woongroepen Veel welzijns- en zorgorganisaties leveren zorg aan huis in de vorm van begeleid wonen. De behoefte aan deze vorm van extramurale zorg zal in de toekomst verder toenemen. Corporaties leveren en beheren veelal de woonruimte Organisaties als Topaz, Libertas Leiden en De Haardstee brengen de vraag naar dergelijke woningen in kaart en richten zich op het leveren van de zorg. Topaz kan in combinatie met een zorgcentrum van 60 plaatsen voor circa 25 woningen zorg leveren. De Haardstee zal op langere termijn voor 40-50 nieuwe woningen (10 uitbreiding, 30-40 vervanging) begeleid wonen moeten leveren. Libertas Leiden ziet mogelijkheden in het creëren van drie woongroepen (totaal 40 woningen). Het stationsgebied is geschikt voor dergelijke woningen. Opnamecapaciteit

Uitbreidingsvraag  Er bestaat marktruimte voor een extra kinderdagverblijf van circa 50 plaatsen. Dit komt 2 uit op een ruimtebehoefte van 350–500 m bvo. Daarbij moet wel rekening gehouden 2 52 worden met een vereiste buitenruimte van 126 m .  Het stationsgebied is in principe een geschikte locatie voor een nieuw activiteiten- annex 2 atelierruimte van Stichting de Haardstee. De ruimtevraag bedraagt circa 200 m bvo. Een dergelijke ruimte past niet goed in een reguliere plint, maar er kan worden gedacht aan een combinatie met een geclusterd opvangcentrum (zie onder).  Stichting De Haardstee ziet op termijn ruimte voor 10 extra woningen voor begeleid wonen. Ook Stichting Topaz wil ongeveer 25 servicewoningen ontwikkelen aanpalend aan het eerder besproken zorgcentrum. Libertas Leiden is geïnteresseerd in het bieden van woonruimte voor woongroepen in het stationsgebied. Het kan gaan om één woongroep voor 20 zelfstandige senioren en twee woongroepen van elk 10 personen met meer zorgbehoefte. Het totaal aantal woningen komt daarmee uit op 75 woningen (begeleid wonen, servicewoningen en woongroepen).

Vervangingsvraag  Stichting de Binnenvest is op langere termijn geïnteresseerd in clustering van een sociaal pension, dag- en nachtopvang en crisisopvang. In combinatie met een lager aantal opvangplaatsen, zal dit gepaard gaan met een flinke afname van het benodigd 2 vloeroppervlak. De geschatte ruimtevraag beslaat circa 900 m bvo.  Stichting De Haardstee moet op termijn 30 tot 40 woningen voor begeleid wonen vervangen om diverse redenen. Deze kunnen in principe gerealiseerd worden in het stationsgebied. Tabel 2 vertaalt de informatie uit de interviews in een indicatieve opnamecapaciteit voor het stationsgebied. 52

Kengetallen (500m2 en 126 m2 buitenruimte) afkomstig van gemeente Leiden

pagina 115

2

Tabel 8.2 Indicatie marktruimte welzijn voor stationsgebied, in m bvo excl. buitenruimte In aanbouw

2

550 – 700 m 75 woningen 2 900 m 30 – 40 woningen

Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag

8.7

Marktmogelijkheden 2015-2020

Opnamecapaciteit onderwijs en cultuureducatie Basisonderwijs De onderwijsstichtingen PROO Leiden en SKOL geven aan dat in de binnenstad druk bestaat op de aanwezige reguliere basisscholen (twee vestigingen van de Lucas van Leydenschool en de Haanstraschool). Tevens bestaat er behoefte aan een gymzaal. Met betrekking tot speciaal basisonderwijs bestaan plannen om de drie scholen van de overkoepelende organisaties (PROO Leiden, SKOL en PCSL) te fuseren tot één organisatie met twee vestigingen. De Vuurvogel, gevestigd in het Rijnsburgerblok, kan dan komen te vervallen. Voortgezet onderwijs Diverse scholen kennen een uitbreidingsvraag. Plannen voor vervangende nieuwbouw van het Marecollege en Driestarcollege zullen nabij de huidige locatie gerealiseerd worden. Hetzelfde geldt voor uitbreiding van het Visser ’t Hooft (Kagerstraat) en Bonaventuracollege (Burggravenlaan). Deze zijn als zodanig opgenomen in de meest recente versie van het IHP. De VMBO-locatie van het Bonaventuracollege aan de Boerhaavelaan is hier niet in opgenomen. Dit pand voldoet niet meer. Het SKOL geeft aan het stationsgebied een goede locatie te vinden voor vervangende nieuwbouw. Middelbaar beroepsonderwijs Het ROC Leiden heeft met de nieuwbouw aan de Lammenschansweg en bij Centraal Station voldoende huisvestingsruimte voor de lange termijn. De organisatie is bezig met een grote efficiëntieslag in de huisvesting, maar de vestiging in Leiden blijft voor de langere termijn behouden. Het ID College is momenteel verspreid over vier locaties in Leiden. Zij geven aan te streven naar efficiëntere huisvesting. Concentratie van de activiteiten op één locatie is gewenst. De stationslocatie is hiervoor volgens de gesprekspartner geschikt. Hoger onderwijs De Universiteit concentreert zich op clustering van onderwijsactiviteiten rond het Rapenburg/Witte Singel, de Wassenaarseweg en Leeuwenhoek. Hier zal sprake zijn van vervangende nieuwbouw. Uitbreiding zal de komende jaren plaatsvinden in Den Haag. De Hogeschool Leiden is gehuisvest in een nieuw pand en heeft tevens reservegrond in bezit. Uitbreiding in het stationsgebied is in principe niet aan de orde. De Kunstacademie Leiden is op dit moment gevestigd in Rijnsburg, in een (oorspronkelijk) tijdelijk onderkomen. Zij geven aan interesse te hebben in de stationslocatie.

pagina 116

Opnamecapaciteit

In aanbouw

2

 ROC Leiden is bezig met de realisatie van een pand van 40.000 m bvo aan de Bargelaan. 2 2 Hiervan is 20.000 m bestemd voor onderwijsinstellingen. De overige 20.000 m zal voor detailhandel, zakelijke dienstverlening etc. worden gebruikt.

Uitbreidingsvraag  Er bestaan mogelijkheden om een kleine basisschool te realiseren. Als minimumomvang wordt in stedelijke setting circa 200 leerlingen gehanteerd. De norm per leerling 2 2 2 53 bedraagt 5 m /leerling + 200 m bvo, wat uitkomt op 1.200 m bvo . Er moet rekening 2 gehouden worden met de reservering van buitenruimte (900 m bij een school van 8 54 groepen) . Goed inzicht in het tekort aan basisschoolplaatsen in het centrum ontbreekt echter, waardoor het risico bestaat dat een school voor 200 leerlingen juist overaanbod creëert.  Er is behoefte aan een extra gymzaal voor basisscholen in de binnenstad, vooral voor de 2 Lucas van Leydenschool aan de Caeciliastraat. Deze moet netto minimaal 250 m 55 gymruimte opleveren , wat inclusief kleed- en verkeersruimten neerkomt op circa 400 2 m bvo.

Vervangingsvraag

2

 Het ID College beheert momenteel circa 12.000 m bvo in Leiden. Concentratie van de huisvesting naar een nieuwe locatie levert een vervangende ruimtevraag van 8.000– 2 10.000 m bvo op.  De VMBO-vestiging van het Bonaventuracollege aan de Boerhaavelaan voldoet niet meer. Verplaatsing naar het stationsgebied is een aantrekkelijke optie voor het SKOL. Ook omdat praktijkgerichte educatie kan worden gecombineerd met voorzieningen zoals een 2 restaurant. Ruimtevraag komt neer op circa 6.000 m bvo.  De Kunstacademie Leiden is nu gehuisvest in Rijnsburg. De organisatie geeft aan het stationsgebied een interessante plek te vinden. Voor zowel leslokalen als opslag is 2 volgens de respondent een ruimtevraag van ongeveer 100–120 m reëel. Tabel 3 vertaalt de informatie uit de interviews in een, geredeneerd vanuit de gebruikers, indicatieve opnamecapaciteit voor het stationsgebied. 2

Tabel 8.3 Indicatie marktruimte onderwijs en cultuureducatie voor stationsgebied, in m bvo excl. buitenruimte In aanbouw Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag

53 54 55

Marktmogelijkheid 2015-2020 2

20.000 m

2

1.600 m 2 16.000 – 18.000 m

Kengetal afkomstig van overzicht ‘richtgetallen ruimtebehoefte bvo’ (via www.stichtingskosten.nl) Kengetal afkomstig van gemeente Leiden Kengetal afkomstig van gemeente Leiden

pagina 117

8.8

SWOT maatschappelijke voorzieningen Stationsgebied De SWOT-analyse geeft een beeld van de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen voor maatschappelijke voorzieningen in het stationsgebied.

Sterktes

Zwaktes

 OV-bereikbaarheid en centrale ligging

 Voor buurthuizen is het stationsgebied niet

 Nabijheid LUMC

geschikt, omdat de doelgroep in andere wijken

 Combinatie met andere voorzieningen (zowel

woont

maatschappelijk als commercieel) voor veel

 Hoge grondprijs

instellingen aantrekkelijk

 Druk stationsgebied teveel prikkels voor bepaalde

 Stedelijke omgeving laat kwetsbare groepen zich juist onderdeel van de samenleving voelen

doelgroepen (scholieren, jeugdzorg)  Begeleid wonen en opvang van kwetsbare groepen

 Maatschappelijke voorzieningen doorgaans niet sterk gericht op autobereikbaarheid en parkeren

kan tot conflict leiden met andere bewoners  Gemeentelijke normen parkeerplaatsen werkt kostenverhogend  Krimp van de jongere bevolking.

 Toename ambulante en extramurale zorg zullen

 Toename ambulante en extramurale zorg zal vraag

vraag naar begeleid wonen/seniorenwoningen/

naar specifieke zorgruimte doen afnemen  Door toenemende bezuinigingen of

woongroepen positief beïnvloeden.  Clustering van eerstelijnszorg (huisarts, fysio,

wetswijzigingen worden instanties gedwongen

apotheek e.d.) loopt in Leiden achter

huisvesting af te stoten of worden hiervoor zelf

 Groei van kinderopvang (0-4 jaar) zal bij consistent

verantwoordelijk waardoor deze steeds kritischer

beleid doorzetten.

wordt beoordeeld.

 Woningbouw vliegbasis Valkenburg e.o. kan impuls zijn voor regionale voorzieningen (scholen etc.)

Kansen

8.9

Bedreigingen

Vestigingsvoorwaarden Per sector is in onderstaande tabellen nadere invulling gegeven aan de vestigingsvoorwaarden per sector/voorziening. Deze voorwaarden zijn gebaseerd op de interviews, tenzij anders aangegeven. Tabel 8.4 Vestigingsvoorwaarden sector zorg 56

Oppervlak Huur/koop 2 te (m bvo)

Overige vestigingscriteria

Gezondheidscentrum Revalidatie- en kenniscentr. Zorgcentrum

1.000

- Goed bereikbaar voor alle modaliteiten - Parkeernorm: 1,5-2 plaats/behandelkamer - Parkeernorm: 0,5-0,7 plaats/bed

3.300

Mix koop/huur

Ondersteunende diensten Topaz

1.500

Mix koop/huur

Huur

5.000–7.500 Mix koop/huur

-

Buitenruimte (tuin) Pand moet goed te evacueren zijn Parkeernorm: 0,5-0,7 plaats/bed Voldoende parkeermogelijkheden

*Betreft de gemiddelde huur/hypotheekaflossing voor alle ruimten, excl servicekosten

56

Parkeernormen gebaseerd op CROW Parkeerkencijfers, op basis van centrumzone en sterk stedelijk

pagina 118

Tabel 8.5 Vestigingsvoorwaarden sector welzijn (voorzieningen) 57

Oppervlak Huur/koop 2 te (m bvo)

Huurprijs 2 m /jaar (excl.)

Vestigingseisen

Kinderdagverblijf

350–500

Huur

€100

Atelierruimte

200

Huur

€150-165

Maatschappelijke opvang

900

Huur

€100

- Met name goede bereikbaarheid per fiets 2 - Buitenruimte min 126 m - Goede P+R- voorziening - Goed bereikbaar via fiets en OV - Combi met detailhandel gewenst, niet vlakbij scholen - Stedelijke omgeving - Combi met detailhandel/voorz. gewenst - Combi met ROC interessant (hulp studenten)

Tabel 8.6 Vestigingsvoorwaarden sector welzijn (woningen) 58

Oppervlak Huur/koop 2 te (m bvo)

Huurprijs 2 m /jaar (excl.)

Vestigingseisen

Zorgwoningen/ begeleid wonen

35 won.

Huur

< €647/mnd (lib.grens)

Woongroepen

40 won.

Huur

< €647/mnd (lib.grens)

- Stedelijke omgeving - Parkeerplek voor cliënt niet van belang - Parkeerplek niet van belang - Combi met winkels en OV - Veilige omgeving

57 58

Parkeernormen gebaseerd op CROW Parkeerkencijfers, op basis van centrumzone en sterk stedelijk Parkeernormen gebaseerd op CROW Parkeerkencijfers, op basis van centrumzone en sterk stedelijk

pagina 119

Tabel 8.7 Vestigingsvoorwaarden sector onderwijs Oppervlakte Huur/koop Huurprijs Vestigingseisen 2 2 (m bvo) m /jaar (excl.) Basisschool

1.200

N.v.t.*

N.v.t.*

Gymzaal

400

N.v.t.*

N.v.t.*

ID College

8.000–10.000

Huur

Onb.

Bonaventura VMBO-college

6.000

N.v.t.

Nvt.

Kunstacademie Leiden

100 – 120

Huur

€2.000/mnd**

59

- Veilige situatie voor kinderen 2 - Buitenruimte: 900 m voor 8 groepen - Combi met voorz. zoals bibliotheek gewenst - Parkeernorm: 0,5-1 plaats/leslokaal - Op veilige loopafstand van basisschool - Dichtbij trein en bus - Parkeerbehoefte: circa 60 plaatsen - Fietsbereikbaarheid van belang - Autoluwe omgeving - Geen combi met winkels - Bereikbaar met alle modaliteiten - Combi met voorzieningen interessant - ‘Spannende’ plek gewenst

*Gemeente is verantwoordelijk voor vastgoedexploitatie **Richtlijn. Volgens respondent is er niet veel meer te besteden

8.10 Programmamogelijkheden maatschappelijke voorzieningen in het Stationsgebied Het stationsgebied is wat betreft bereikbaarheid en centraliteit de enige plek in zijn soort binnen de gemeente én de regio. De aanwezigheid van veel maatschappelijke functies met name aan de zeezijde (LUMC, onderwijsinstellingen), draagt bij aan de aantrekkelijkheid van het stationsgebied voor maatschappelijke voorzieningen. Voor een aantal maatschappelijke voorzieningen is het stationsgebied niet aantrekkelijk of bestaat er concurrentie met andere locaties of wijken:  Voorzieningen als een buurthuis, peuterspeelzaal of huisarts zijn typische wijkvoorzieningen. Het stationsgebied heeft mogelijk te weinig bewoners of te weinig bewoners binnen de doelgroep om een concentratie van deze voorzieningen hier mogelijk te maken.  Er bestaat druk op de basisscholen in het centrum. Naast het stationsgebied komen ook de oostelijke binnenstad en Groenoord in aanmerking. Beiden beschikken nog niet over een basisschool. Over een mogelijke basisschool in Groenoord wordt gediscussieerd. Nadere prognoses op basis van het aantal woningen moeten uitwijzen of er voldoende draagvlak is. Vanuit PROO Leiden is aangegeven dat én een extra basisschool in de binnenstad én een extra school in Groenoord zeker leidt tot overcapaciteit.  Voor activiteitencentra zijn er diverse andere locaties dan het Stationsgebied die in aanmerking komen voor een vestiging. Met name omdat de prijzen hier lager zullen

59

Parkeernormen gebaseerd op CROW Parkeerkencijfers, op basis van centrumzone en sterk stedelijk

pagina 120

liggen en er meer keuze is in de bestaande voorraad. Dit geldt ook voor cultuureducatieve instanties zoals de Kunstacademie Leiden.  De verplaatsing van een middelbare school naar het Stationsgebied vanuit een ander deel van de stad of randgemeente is niet aantrekkelijk. Dit vanwege een al bestaand cluster middelbare scholen in het Houtkwartier. Scholen als het Vlietlandcollege verkrijgen hun leerlingen juist uit andere stadsdelen en randgemeenten. Voor het Stationsgebied zijn maatschappelijke functies interessant vanwege de bezoekersstroom die deze genereren. Hierdoor ontstaat meer draagvlak voor andere voorzieningen zoals winkels en horeca. Ook de levendigheid en sociale controle nemen toe. Bovendien stimuleert een concentratie van maatschappelijke voorzieningen bij een groot Intercitystation het gebruik van openbaar vervoer. Met name bij onderwijsvoorzieningen is dit het geval. Het nadeel van maatschappelijke voorzieningen is dat het huurniveau lager ligt dan dat van bijvoorbeeld winkels en kantoren. Daarnaast kunnen de bezoekers van bepaalde maatschappelijke voorzieningen hinder veroorzaken voor andere functies. Gezien het beoogde intensieve gebruik van de ruimte zijn maatschappelijke voorzieningen die een substantiële buitenruimte nodig hebben (basisschool) niet gemakkelijk in te passen. Op basis van de inventarisatie van maatschappelijke voorzieningen kan in het programma voor de ontwikkeling van het Stationsgebied rekening gehouden worden met de volgende potentiële vraag: 2  1.000 – 6.000 m zorgvoorzieningen  geen onderwijsvoorzieningen 2  500-750 m welzijnsvoorzieningen  75 zorgwoningen Aangezien bovenstaande cijfers betrekking hebben op de potentiële marktvraag (verhuisen/of uitbreidingswens van instellingen die onder andere het Stationsgebied als mogelijke locatie zien) en uiteindelijk lang niet alle voorzieningen zullen opteren voor een locatie in het Stationsgebied, is het voorstel om vooralsnog uit te gaan van een 2 mogelijke opname van 2.500 – 5.000 m voor maatschappelijke voorzieningen en 25-50 zorgwoningen.

pagina 121

9

Ruimtelijk-functionele vertaling Dit hoofdstuk bevat de ruimtelijk-functionele vertaling van de programmamogelijkheden in het Stationsgebied. Welke functies en progamma’s passen in welke deelgebieden? En wat zijn de ruimtelijk-functionele uitgangspunten? In het Stedenbouwkundig Plan zijn een aantal bouwkavels onderscheiden, die gefaseerd tot ontwikkeling dienen te komen. In onderstaande tabel en figuur zijn deze samengevat. Figuur 9.1 Verkavelingsplan

Tabel 9.1 Bouwkavels en fasering Stationsgebied Deelgebied

Bouwkavels

Fasering

Rijnsburgerblok (K)

K1 KvK-Rabobank-Club 70 K2 Van de Putte locatie K5 EKA locatie K3 ABN Amro K4 school

Fase 1 Fase 1 Fase 1 Fase 2 Fase 2 Fase 1 Fase 2 Fase 2 (verbetering), fase 4 Fase 2 Fase 3 Fase 4

Trafolocatie Hilders (H)

Buskavel (B) Morspoortlocatie (M)

H1 Hilders-hoek H2 t/m H4 Hilders-flat H5 Binnenhof Morssingelblok B1 M1 t/m M3

In dit hoofdstuk is op basis van de onderzoeksresultaten beschreven wat in de eerste fase van de herontwikkeling van het Stationsgebied een geschikte ruimtelijk-economische invulling kan zijn. Hierbij is sterk rekening gehouden met de bronpunten, trekkracht, bezoekersstromen, doelgroepen en vestigingswensen en eisen van de diverse functies. Tevens op welke wijze functionele en economische synergie (meerwaarde) tussen de

pagina 122

diverse (te ontwikkelen) functies tot stand kunnen komen en wat de gewenste onderlinge ruimtelijk-economische relaties zijn. Ook is alvast een doorkijkje gemaakt naar een mogelijke invulling van de deelgebieden die in volgende fase in ontwikkeling komen.

9.1

Fase 1 en 2 Stationsgebied De slagader: Stationshal, Stationsplein, Stationsweg De verbinding tussen het station en de binnenstad is nu een zwakke schakel. Ook in veel andere steden is dit het geval. Het is van groot belang dat de kwaliteit van deze slagader tussen het station en het winkelhart sterk wordt opgewaardeerd. Gebeurt dit niet dan dient het haalbare prijsniveau van het Stationsgebied naar beneden bijgesteld te worden. Vanuit deze optiek is het van belang om deze verbinding tot aan de binnenstad onderdeel te laten zijn van het plangebied van het Stationsgebied. Figuur 9.2 Ruimtelijk functionele vertaling programma fase 1 en 2 Stationsgebied





Wij stellen voor om in de verschillende onderdelen van het deelgebied in te zetten op de volgende mix aan functies: Stationshal en directe omgeving buitenzijde (zowel stads- als zeezijde) inzetten op gemak en, snelheid en comfort: ‐ Expliciet accent op high traffic winkels en horeca, filiaalbedrijf, food en frequent (consumptie ter plaatse of onderweg). Zoals het huidige aanbod in de stationshal. 60 Stationsplein (en deels ook stationshal): aantrekkelijk 18/24 uurs verblijfsgebied: ‐ Horeca, met terrasfunctie. Dit versterkt de verblijfsfunctie van een gebied, draagt bij aan de levendigheid en ondersteunt het overige leisure- en detailhandelsprogramma. Bijzondere concepten en een toprestaurant zullen het culinaire imago van Leiden 60

18 uur per etmaal geopend en bezocht

pagina 123

‐ ‐

verder versterken. Integratie in het hotel (bijvoorbeeld bovenverdieping met uitzicht op de stad) of aan het plein is kansrijk. Grootschalige leisure- en detailhandelsvoorzieningen, direct zichtbaar vanuit de stationshal (stadskant). Aanvullende, meer kleinschalige commerciële publieksfuncties, mogelijk aangevuld met kleinschalige toeristische functies met afgeleide detailhandelsverkoop (Leiden Tourist Office, VVV, ANWB) die het imago van Leiden als cultuurstad verder helpen uitdragen. Strategieën voor revitalisering van de Stationsweg

Stationsstraten in Nederlandse steden herbergen niet zelden een combinatie van forse economische en leefbaarheidsproblemen enerzijds, en grote economische potentie anderzijds. Hoewel op deze plekken dus een enorme winst te behalen is, komt zelden op autonome wijze een succesvolle revitalisering tot stand. Individuele ondernemers durven de sprong niet te wagen. Het vergt vaak extra (beleidsmatige) aandacht, krachtenbundeling en ‘zwaarder geschut’ om deze straten uit het slop te trekken. Voor de revitalisering van de Stationsweg in Leiden zijn de volgende aandachtspunten van belang:  Om te beginnen is het belangrijk om de Stationsweg te betrekken in de gebiedsontwikkeling van het Stationsgebied.  Communiceer een wervende visie die publiek en privaat laat zien wat er mogelijk is met deze straat.  Harde randvoorwaarde is natuurlijk: schoon, heel & veilig. Spoor misstanden bij ondernemers op en pak deze aan.  Investeer in de openbare ruimte (bestrating, groen, lantaarns) zodat deze als aanjager kan fungeren, geef daarbij alle ruimte aan het langzaam verkeer (30km zone, brede stoepen, fietsstroken, fietsenstallingen).  Richt je pijlen op een goede invulling en bouwkundige staat van strategisch gelegen (hoek)panden die in het oog springen.  Stel een brancheringsplan op en stel een krachtige winkelstraatmanager die sterke ondernemers en pandeigenaren bij elkaar brengt.  Waarborg levendigheid in de avonduren door toevoegen avondfuncties (horeca, cultuur).  Wanneer ondernemers zich niet hebben verenigd: laat de winkelstraatmanager ondernemers enthousiasmeren dan wel wijzen op de noodzaak van een actieve ondernemersvereniging die zich manifesteert als partner in de revitalisering.  Oprichting van een Wijkontwikkelingsmaatschappij die strategisch panden opkoopt en verhuurt zorgt voor meer slagkracht.



Stationsweg. Grootstedelijke aanloopstraat, duidelijk accent op winkels in een mix van: ‐ ‘Traffic’ en ‘destination’: functies voor passanten en doelgerichte bezoekers. ‐ Lokale kracht en filiaalbedrijf: lokale ondernemers geven de aanloopstraat haar onderscheidende kleur, filiaalbedrijven dragen bij aan de herkenbaarheid en creëren de noodzakelijke loop. ‐ Luxe en noodzaak: je vindt er een patisserie maar ook een gewone bakker. ‐ ‘ Third places’ met flexibele werkplekken. ‐ Hier kunnen ook hybride concepten ingepast worden. Plekken met een lagere commerciële druk bieden ruimte aan experiment en (her)nieuw(d)e concepten. Voorbeeld is de hybride winkel of winkel annex café annex expositieruimte annex kapper. Dit kunnen interessante plekken van ontmoeting en kruisbestuiving zijn.

pagina 124

Rijnsburgerblok (K) en hoek Hilderslocatie (H1) De hier gesitueerde locaties zijn relatief snel beschikbaar voor herontwikkeling. Beide blokken kenmerken zich bovendien door een belangrijke ruimtelijke positie, vanwege de markante ligging aan het stationsplein, direct tegenover de stationshal. De invulling is bij voorkeur sterk gemengd. In het Rijnsburgerblok kan een multifunctionele ontwikkeling tot stand komen met een combinatie van grootschalige detailhandel en vrije tijdsvoorzieningen (bioscoop, casino, club). Deze functies kunnen gecombineerd worden met horeca, kleinschalige detailhandel en kantoren. Een referentiebeeld voor een dergelijke ontwikkeling is het Spuimarktkwartier in Den Haag. In het blok kan ook een hotel ingepast worden, maar een alternatieve locatie is de toekomstige locatie van het busstation of de Hilderlocatie. Bij de functionele invulling van de hoek van het Rijnsburgerblok aan het Stationsplein is het van belang dat deze een aantrekkelijke uitstraling heeft. Deze zichtlocatie is immers het visitekaartje voor de binnenstad van Leiden. Dit impliceert dat hier bij voorkeur een leisurefunctie (of hotel) tot stand komt met een grand café in de plint en een terras aan het Stationsplein. Aan de Stationsweg kan kleinschalige detailhandel ingepast worden met een entree naar grootschalige detailhandel op +1. In de torens boven de plint kunnen op de hoek aan het Stationsplein leisurefuncties of een hotel ingepast worden en kantoren. De torens aan de Stationsweg en in het binnengebied lenen zich met name voor de ontwikkeling van appartementen in de middeldure huurcategorie. De hoek van de Hilderslocatie (H1) is geschikt voor een combinatie van kleinschalige detailhandel en leisurevoorzieningen. Ook voor deze locatie is de uitstraling van groot belang als visitekaartje voor de Leidse binnenstad. Voor alle mogelijke invullingen geldt dat parkeren op eigen terrein dient te gebeuren, waarbij de parkeerbehoefte sterk afhankelijk is van de uiteindelijke invulling. Het Schuttersveld zal in deze variant een belangrijke functie hebben als ontsluitingsroute voor het Rijnsburgerblok.

  

Trafolocatie (T) De Trafolocatie grenst aan een belangrijke toegangsweg vanaf de A44 en vormt de entree voor het Stationsgebied. De locatie komt net als het Rijnsburgerblok relatief snel beschikbaar voor herontwikkeling. De locatie is geschikt voor de ontwikkeling van kantoren, met kleinschalige kantoren en publieksfuncties (horeca, fitness) in de plint. Parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden in een inpandige parkeergarage. Het gebied tussen de Trafo-locatie en het Stationsplein dient een facelift te ondergaan, waarbij de belangrijkste elementen zijn: Inrichting aantrekkelijk plein voor de Trafolocatie, met aandacht voor sociale veiligheid in de avonduren. Bijvoorbeeld door horeca in te passen nabij de ingang van de tunnel. Revitalisatie gevel Hilderslocatie met handhaving huidige commerciële functies. Opwaardering van de openbare ruimte tussen de Trafolocatie en het Stationsplein/Stationsweg

pagina 125

9.2

Toekomstige fasen In de volgende fasen van de herontwikkeling van het Stationsgebied komen de Hilderslocatie (H 2 t/m 5) en de Buskavel (B) aan bod alsmede de Morspoortlocatie (M). Figuur 9.3 Indicatie toekomstige ruimtelijk functionele invulling Stationsgebied (fase 3 en 4)



 



Hilderslocatie (H2 t/m 4) en buslocatie In dit deel van het Stationsgebied kan aan de Schipholweg onder meer gedacht worden aan grootschalige leisurefuncties en detailhandel in de onderbouw, en kantoren en appartementen in de bovenbouw. Het gebied zou met een dergelijke functionele invulling het beste in scherp contrast met de historische en monumentale binnenstad worden gepositioneerd, aansluitend op het imago van het Proefstation Leiden. Daarmee ontstaat een unieke aanvulling op het bestaande aanbod, niet alleen voor Leiden, maar ook voor de regio. Voor het goed functioneren van de publieksvoorzieningen grootschalige leisure en detailhandel - zijn de volgende elementen cruciaal: Voldoende massa. Grootschalige leisure en detailhandel met de functie ‘destination’, mogelijk aangevuld met enkele conceptstores (3.000 tot 5.000 m² wvo) en enkele kleinschalige publieksvoorzieningen in de plint. Directe aansluiting op en zichtbaar vanaf het Stationsplein. Het Stationsplein vormt feitelijk de scharnier tussen de historische en de moderne binnenstad. Een min of meer aaneengesloten front, aan weerszijden van de Schipholweg , van publieksvoorzieningen. Dit kan niet zonder verplaatsing van het huidige busstation. Indien verplaatsing van de bushalte, om wat voor reden dan ook, niet aan de orde zou zijn komt deze ontwikkeling in de gedachte opzet niet tot ontwikkeling. Dit concept met eenzijdige bewinkeling is niet haalbaar. Een evenwichtige spreiding van trekkers. Op strategische plekken zullen trekkers gehuisvest dienen te worden. Vooral van belang is dat er een of meerdere grote publiektrekkers aan de westzijde worden gepositioneerd om een automatische en logische loop te krijgen vanaf het stationsplein.

pagina 126



Eén logisch bronpunt voor parkeren. Grootschalige detailhandel en leisure kunnen niet zonder parkeren. Parkeren kan het best op een locatie worden geconcentreerd om zo een duidelijk bronpunt te krijgen, de parkeerkans te maximaliseren en zoekgedrag (en daarmee ook irritatie) te vermijden.

Binnengebied: 

 

De straat gelegen tussen de blokken H1-3 en H5 is vanwege de uitstraling van de levendige Stationsweg geschikt voor een sterke mix van starterswoningen, kleinschalige kantoorruimte, ateliers en voorzieningen. Onder meer voor creatieve en/of zakelijke dienstverleners. Inpassing van andere woningtypen dan studentenwoningen is in onze optiek niet haalbaar vanwege de eenzijdige oriëntatie. In blok H5 kan een maatschappelijke voorziening ingepast worden. De torens boven het blok H5 komen in aanmerking voor appartementen in de middeldure en afhankelijk van de kwaliteit van de locatie de dure huur en koopsector. Morspoortlocatie (M 1 t/m 3) Deze locatie die in fase 4 aan bod komt bevindt zich in de luwte van het Stationsgebied. De blokken M 2, M 3 en M 4 zijn geschikt voor de ontwikkeling van stadswoningen. Voor de afzetbaarheid van eengezinswoningen (aan gezinnen) is het cruciaal dat deze beschikken over een tuin. Voor kinderen is het daarnaast van belang dat ze veilig kunnen spelen. Op de Morspoortlocatie kan hierin voorzien worden door de realisatie van gesloten bouwblokken rond een binnenterrein. Deze binnenterreinen kunnen gerealiseerd worden boven een gemeenschappelijke parkeergarage. Om kosten te beperken kunnen deze eventueel op maaiveld gerealiseerd worden met de binnentuin(en) op +1. Van belang is dat de woningen ruim zijn met minimaal drie slaapkamers. Het blok langs het spoor (M1) is primair geschikt als kantorenlocatie, maar eventueel zijn hier ook woningen inpasbaar. Figuur 9.4 ruimtelijk functionele inrichting Stationsgebied fase 1 t/m 4 - opbouw

pagina 127

9.3

Duurzame stedelijke ontwikkeling Voor een succesvolle ontwikkeling van het Stationsgebied is het van belang dat het gebied in zijn geheel wordt herontwikkeld. Dit heeft ook een positief effect op de te realiseren prijsniveaus. Zoals eerder aangegeven is in dit kader de revitalisatie van de Stationsweg van groot belang. Daarnaast draagt een aantrekkelijke openbare ruimte bij aan een succesvolle ontwikkeling. Om het imago van het Stationsgebied te verbeteren kan op korte termijn reeds ingezet worden op een verbetering van de uitstraling. Met name van die locaties die pas in een latere fase tot ontwikkeling komen. Bijvoorbeeld door middel van tijdelijke invulling van leegstaande of gekraakte panden.

    



Voor een duurzame ontwikkeling van het Stationsgebied is het daarnaast van belang dat de ontwikkeling van hoge kwaliteit is. De toekomstbestendigheid neemt hierdoor toe. Toekomstbestendigheid is niet vanzelfsprekend en vraagt een actieve rol van de gemeente. Die rol is bij voorkeur niet dwingend maar informatief en kaderstellend. Voor een duurzame ontwikkeling van het stationsgebied kan gedacht worden aan de volgende maatregelen: Vraaggericht ontwikkelen, vooruitkijken: maatschappelijke en economische ontwikkelingen vertalen naar implicaties voor de vastgoedvraag. Ontwerp: probeer onderscheid te maken tussen ‘mode’ en meer tijdloze architectonische kwaliteit. Laatstgenoemde gaat langer mee. Hoog ambitieniveau op het gebied van energiezuinigheid. Voorlopen op wet- en regelgeving. Gebruik van hoogwaardige materialen (die mooi verouderen), of materialen die opnieuw te gebruiken zijn. Gebruikersflexibiliteit van gebouwen vergroten. Dit kan door: ‐ Met ruimere afmetingen te werken (bredere beukmaat, hogere verdiepingshoogten). ‐ De draagconstructie zo te ontwerpen dat de plattegrond gemakkelijk kan worden aangepast (verplaatsbare wanden). ‐ Onderling schakelbare eenheden realiseren, zodat het pand kan meegroeien met de gebruiker. Gebouwen zoveel mogelijk voorbereiden op tweede leven (functieverandering): ‐ Ook hier geldt: ruimere beukmaten en verdiepingshoogten, flexibele plattegrond en schakelbare eenheden vergroten het aanpassingsvermogen. Daarnaast kan het verstandig zijn om: ‐ Bij het ontwerp gebruik te maken van een schaduwplattegrond voor een andere functionele invulling (strategisch plaatsen van installaties, leidingen, schachten,). ‐ Alvast te investeren in geluidsluwe of (aan het spoor) zelfs geluidsdove gevels (zodat transformatie naar woningen mogelijk is. ‐ Alvast extra bewapening in constructievloeren aan te brengen zodat er, bij een transformatie naar woongebouw, balkons aan de gevel kunnen worden gehangen.

pagina 128

Bronnen

       

      

                   

Databronnen: Vastgoedmarkt Data Online (2010) Regionaal Informatiesysteem Samenleving, Tympaan Instituut / Bedrijvenregister ZuidHolland (2010), beschikvaar op http://www.ris-zh.nl/index.php NEPROM (2010), Nieuw Commercieel Vastgoed Locatus (2010), Verkooppunt Verkenner online FGH (2010), Vastgoedbericht: Focus op een nieuwe realiteit Centraal Bureau voor de Statistiek (2010), CBS Statline, beschikbaar op www.cbs.nl/statline Gemeente Leiden (2010), Nieuwbouwmonitor Leiden Ministerie van VROM (2010a), Datawonen.nl, beschikbaar op www.datawonen.nl Beleidsdocumenten en onderzoeken: Atlas voor Gemeenten (2010), De 50 grootste gemeenten van Nederland op 40 punten vergeleken Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (2008), Verstedelijkingsstrategie Zuidvleugel. Metropolitaan wonen in de Zuidvleugel van de Randstad in 2040. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (2010), Stedenbaan. Beschikbaar op http://www.stedenbaan.nl Brouwer, I. (2010), Fixing the Link. Centrummanagement Leiden (2007), Imago-onderzoek ‘Leiden. Stad van ontdekkingen’ Explica (2010), Wonen in Leiden, rapportage WoON 2009 FGH Bank (2010), Trends woningmarkt 2010. Beschikbaar op Holland Rijnland (2006), Kantorenstrategie 2015 Holland Rijnland (2009), Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland (2009), Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019 Inbo in opdracht van Gemeente Leiden (2002), In goede banen Leiden, Kantoren in de Leidse regio Gemeente Leiden (2005), Stads van ontdekkingen: wonen in Leiden. Woonvisie gemeente Leiden 2005-2014 Gemeente Arnhem (1995), Bestemmingsplan Arnhem Centraal Gemeente Arnhem (1997), Arnhem Centraal, naar een nieuw stationsgebied Gemeente Breda (2003), Masterplan Centraal Breda Gemeente Breda (2007), Bestemmingsplan Stationskwartier Gemeente Leiden (2007), Leiden Stad van ontdekkingen, profiel Leiden 2030 Gemeente Leiden (2007), Hotelgastenenquete Leiden 2005-2006 Gemeente Leiden (2008), Toeristisch bezoek aan Leiden 2007 (Continu Vakantie Onderzoek) Gemeente Leiden (2008), Kaderbesluit Muziekcentrum de Nobel Gemeente Leiden (2009), Programma Binnenstad Gemeente Leiden (2009), Stadsenquête Leiden Gemeente Leiden (2010), Aan de slag! Uitvoeringsprogramma binnenstad 2010 Gemeente Leiden (2010), Structuurvisie Leiden 2025 Gemeente Leiden (2010), Structuurvisie Leiden 2025, achtergronddocument Gemeente Leiden (2010), Nota van Uitgangspunten Leiden Stationsgebied Gemeente Leiden (2010), Concept beleidskader Detailhandel Leidse Binnenstad

pagina 129

                       

    

Gemeente Leiden (2010), Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden (concept) Gemeente Tilburg (2005), Structuurplan Spoorzone Gemeente Tilburg (2008), Bestemmingsplan Tilburg Spoorzone LAGroup (2007), Quickscan hotelmarkt Leiden De Leeuw Makelaardij (2010), Zicht op de woningmarkt 2003-2009 Maxwan architects+urbanists & Gemeente Leiden (2010), Stedenbouwkundige visie Leiden Stationsgebied. Ministerie van Verkeer en Waterstaat (2007), Landelijke markt-- en capaciteitsanalyse Spoor Ministerie van VROM (2004), Nota Ruimte, ruimte voor ontwikkeling. Ministerie van VROM (2006), Nieuwe sleutelprojecten op stoom, voortgangsrapportage maart 2006 Ministerie van VROM (2008), Structuurvisie Randstad 2040, naar een duurzame en concurrerende Europese topregio Ministerie van VROM (2010b), Slotverklaring Kantorentop 25 mei 2010, Rijswijk NBTC (2009), Kerncijfers Toerisme en Recreatie. Editie 2010 NBTC-NIPO research (2010), Toeristisch bezoek aan Leiden 2009 (Continu Vakantie Onderzoek) NVM BOG (2009), NVM Leisuremarktonderzoek Nederlandse Spoorwegen (2006), Visie 2020 Planbureau voor de Leefomgeving (2010), De staat van de ruimte 2010, de herschikking van stedelijk Nederland. Den Haag/Bilthoven: PBL Programmabureau Stedenbaan (2010), Werkplan Stedenbaan, 2010 Provincie Zuid-Holland (2005), Woonvisie Provincie Zuid-Holland 2005-2015 Provincie Zuid-Holland (2004), Koopstromenonderzoek Zuid-Holland Provincie Zuid-Holland (2008), Economische Visie provincie Zuid-Holland (Zuid Holland: Internationaal concurrerend, Innovatief en Duurzaam) Provincie Zuid-Holland (2010), Visie op Zuid-Holland, ontwikkelen met schaarse ruimte Provincie Zuid-Holland (2007), Structuurvisie detailhandel Zuid-Holland Rijk en Zuidvleugelpartners (2010), Gebiedsagenda Zuidvleugel/Zuid-Holland. Rijksoverheid (2008), Spoorzone-ontwikkeling grote kans voor binnensteden. Beschikbaar op Spronsen, Van (2010), Onderzoek ‘Meest Gastvrije stad’ Stec Groep in opdracht van de Provincie Zuid-Holland (2006), Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep in opdracht van Regio Holland Rijnland (2006), Quickscan impact groei aanbod kantoren en bedrijventerreinen TNS-Nipo (2010), De BB Citymarketing Top 50 2010 ZKA (2004), Analyse marktkansen bioscoopontwikkeling Leiden

pagina 130

Respondenten De marktstudie programma Leiden Stationsgebied is mede tot stand gekomen op basis van interviews met onderstaande respondenten: 

MEEÙS Bedrijfshuisvesting dhr. Mark van Frank RT, directeur vestiging Den Haag en registermakelaar taxateur o.g.

Meeus Bedrijfshuisvesting behoort met 14 vestigingen in praktisch alle economische kerngebieden al jaren tot de top van de bedrijfsmakelaars in Nederland. Wij combineren een sterk landelijk netwerk met zeer uitgebreide kennis van zowel de lokale als regionale vastgoedmarkt. De Leidse kantorenmarkt valt onder de vestiging in Den Haag. Meer info op www.meeus.com 

Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij dhr. Aad Barnhoorn, makelaar taxateur o.g.

Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij is een in Leiden gevestigd makelaarskantoor, gespecialiseerd in commercieel vastgoed, met een focus op bemiddeling in verhuur en verkoop van kantoren, bedrijfshallen en winkels. Op het gebied van bemiddeling in kantoren is het kantoor in Leiden marktleider. Tevens verricht het kantoor taxaties op het gebied van bedrijfsmatig onroerend goed. Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij is actief in de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek. Voor meer informatie kijk op de website www.barnhoorn-info.nl 

De Leeuw Makelaardij dhr. Wim de Leeuw, directeur dhr. Joost Verbaas, vestigingsdirecteur Leiden

De Leeuw Makelaardij is onderdeel van De Leeuw Adviesgroep, dienstverlener op het gebied van woningmakelaardij, verzekeringen en hypotheken in de regio. De Leeuw heeft 12 vestigingen in Rijnsburg, Leiden, Katwijk, Sassenheim, Hoofddorp, NieuwVennep en Alphen aan den Rijn. Regionaal toonaangevend in professionele, onafhankelijke en onderscheidende persoonlijke dienstverlening. Meer info: www.deleeuw.nl 

Van Beukering Makelaars dhr. Fons van Beukering, makelaar

Van Beukering makelaars is werkzaam vanuit drie kantoren, waarvan twee in Leiden en een in Leiderdorp, en heeft in ruim dertig jaar een groot aandeel in de dienstverlening bij de aan- en verkoop van woningen en appartementen opgebouwd. Meer info: www.beukering.nl  

Planbureau voor de Leefomgeving dhr. Hans Hilbers, programmaleider mobiliteit Kamer van Koophandel Den Haag, dhr. Ton Glissenaar, bedrijfsadviseur



Bio Science Park Leiden mw. Ellen Smit, accountmanager



Rotsvast Groep dhr. Steven Frommé, office manager

pagina 131



Gemeente Arnhem dhr. Hans Talle, projectleider Arnhem Centraal



Gemeente Tilburg dhr. Projectleider Tilburg Spoorzone



Gemeente Breda mw. Danielle Dictus, projectleider Breda Stationskwartier

pagina 132

Bijlage 1: Kantoren - Regionale kantorenstrategie Tabel 1 Regionale kantorenstrategie Holland-Rijnland 2015 (d.d. 15 februari 2006)

A4-zone (Leiderdorp en Zoeterwoude)

Elisabethhof (Leiderdorp) Vierzicht (Leiderdorp) Grote Polder (Zoeterwoude) Meerburgerpolder (Zoeterwoude) Roomburg (Zoeterwoude) Knp. Oost / Bospoort (Leiderdorp)

totaal Leiden-Centraal Overig stedelijke gebied

153.500 m² 64.000 m²

Leiden-Noord Voorschoten NS Leiden Lammeschans Leiden binnenstad

15.000 m² 10.000 m² 40.000 m² 10.000 m²

totaal

75.000 m²

Katwijk

20.000 m²

TOTAAL (excl. Leeuwenhoek-Rijnfront) Leeuwenhoek/Rijnfront*

20.000 m² 15.000 m² 13.000 m² 72.500 m² 20.000 m² 13.000 m²

312.500 m²

Leeuwenhoek (Leiden) Rijnfront (Oegstgeest)

TOTAAL

62.500 m² 40.000 m² 415.000 m²

*De hier genoemde aantallen betreffen alleen de zgn. 'Type III-kantoren ' d.w.z. zelfstandige commerciële kantoren, die wel gerelateerd zijn aan de Universiteit en/of het kenniscluster. Daarnaast is in het Masterplan Knoop Leiden-West ook voorzien in "Type II-kantoren." Het gaat hierbij om 'hoogwaardige bedrijvigheid met een hoog kantooraandeel'. Dit type valt echter buiten het kader van de kantorennota.

pagina 133

Bijlage 2: Wonen – Concurrerende projecten Tabel 1 Concurrerende projecten in (centrum)stedelijke setting Project Type woningen Groenoord

Haagwegterrein

Wassenaarseweg Big Boss-locatie Lakenplein

Lorentzhof

Kooiplein

Nieuw Leyden, Hoogbouw LDM-terrein

Langebrug/Steenschuur Van Voorthuyzenlocatie Meelfabriek Bio Science Park (Boerhaave) Ananasweg Lammenschanspark

Langegracht/NUON

373 egw koop 77 app koop 233 app huur 122 egw koop 40 app koop 20 app huur 40 app huur (studenten) 106 app koop 17 egw koop 16 egw huur 17 app koop 17 app huur 4 egw koop 54 app koop 39 app huur 104 egw koop 221 app koop 106 app huur (vervanging) 118 app koop 274 app huur 10 egw koop 12 app koop 24 app huur 106 app huur (studenten) 95 app koop 72 app huur 123 app koop 55 app huur (studenten) 600 app huur (studenten) 240 app koop 200 app koop 50 app huur Onbekend (1.000-2.000 studenten incl. een aantal starterswoningen) 180 egw koop

Bron: Nieuwbouwmonitor, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

pagina 134

Geplande oplevering 2012-2016

2012-2016

2013 2013 2013

2013-2015

2013-2018

2013-2014 2014

2014 2014 2014-2020 2015-2016 2016-2018 2016-2018

2018-2020

Bijlage 3: Factsheets binnenstedelijke referentieprojecten detailhandel & leisure

pagina 135

pagina 136

pagina 137

pagina 138

pagina 139

Bijlage 4: Leisure - Benchmarkanalyse

Tabel 1 Benchmark hotels 



Leiden  



Aantal inwoners 

116.770 



Aantal hotels 

12



Locatie



Gem.

Haarlem 

Nijmegen

Tilburg





145.565



140.975



147.560



150.620



184.490

13,6



18



19



10



13



8

7x centrum  Overwegend 



5x buiten



centrum



959



153.842



Totaal aantal 

Breda

benchmark

centrum 

Arnhem 

13x centrum 

11x centrum 

8x centrum 

7x centrum 

4x centrum

5x buiten 

8x buiten 

2x buiten 

6x buiten 

4x buiten

centrum

centrum

centrum

centrum

centrum



1.534



Arnhem 

1.148



1.466



1.228



Breda



Haarlem 



821

690

bedden in 2008

Tabel 2 Benchmark vergadercentrum 



Leiden  

Gem.

Nijmegen

Tilburg

benchmark



Aantal inwoners 

116.770 

153.842



145.565



140.975



147.560



150.620



184.490



Aantal vergader

0



0,6



1



0



1



1



0



centra



Locatie

-



Overwegend 

Buiten



-



Buiten



Centrum 

-

buiten centrum

Centrum



250



-



Capaciteit



 

-







433



820



Centrum



-





230







Breda



Haarlem 

Nijmegen

Tabel 3 Benchmark horeca in centrum (absoluut) 



Leiden  



Aantal inwoners 

116.770 



Gem.

Arnhem 

Tilburg

benchmark 153.842



145.565



140.975



147.560



150.620



184.490



53



57,4



52



78



52



61



44

Café-restaurant

38



26



36



21



22



40



11

Restaurant



74



52,2



47



49



82



47



36

Lunchroom



20



18,6



26



15



22



15



15

Café















Tabel 4 Benchmark horeca (relatief*) Leiden geheel

Gem. Benchmark

Leiden Centrum

Gem. Benchmark

Aantal inwoners

116.770

153.842

116.770

153.842

Café

58,23

72,67

45,39

37,31

Café-restaurant

36,82

29,38

32,54

16,90

Restaurant

72,79

67,21

63,37

33,93

Lunchroom

19,70

22,36

17,13

12,09

*per 100.000 van de gehele gemeente

pagina 140

Tabel 5 Benchmark fitness 



Leiden 



Gem.

Arnhem 

Breda



Haarlem 

Nijmegen

Tilburg

benchmark 

Aantal inwoners 



Aantal

116.770  

153.842



145.565



140.975



147.560



150.620



184.490

12,4



12



10



18



10



12



12



3x centrum  Overwegend 



9x buiten

buiten

centrum

centrum

fitnesscentra 

Locatie



3x centrum

2x centrum

2x centrum

1x centrum

2x centrum

9x buiten 

8x buiten 

16x buiten

9x buiten 

10x buiten

centrum

centrum

centrum

centrum

centrum

Arnhem 

Breda

Haarlem 

Nijmegen

Tilburg

Tabel 6 Benchmark wellness 



Leiden 



Gem.



benchmark 

Aantal inwoners 



Aantal



wellnesscentra



Locatie

 

116.770  

2

153.842



145.565 

1,4



1

140.975



147.560



150.620



184.490



0



2



2



2

-



1x centrum

2x buiten 



1x buiten

centrum

2x buiten

Overwegend 

Buiten 

centrum

buiten

centrum

centrum



centrum

1x centrum 1x buiten centrum

Tabel 7 Benchmark bioscoop 

Leiden 



Aantal inwoners 



Aantal bioscopen  3



Locatie



116.770 

Centrum 



Gem.

Arnhem 

Breda



Haarlem 

Nijmegen

Tilburg

benchmark 153.842



145.565



140.975



147.560



150.620



184.490

3



3



2



3



4



4

Overwegend

3x centrum

3x centrum

3x centrum

3x centrum 

centrum

3x centrum, 1x buiten centrum



Aantal zalen 

10



Aantal stoelen 

1.638 





Aantal stoelen per 14,1



14



13



10



8



14



23

2.362



2.310



1.676



1.506



1.946



4.373

14,0



16,1



9,8



10,2



12,1



21,6

393.800



395.000



275.000



336.000



378.000



585.000

Nijmegen 

Tilburg

1000 inwoners 

Aantal bezoekers  299.000 2008

Tabel 8 Benchmark club 



Leiden



Gem.

Arnhem 

Breda



Haarlem 

benchmark 

Aantal inwoners 

116.770

153.842



145.565



140.975



147.560



150.620



184.490



Aantal clubs 

1

3,2



4



4



3



1



4



Grootte

1x groot

-



1x middel 

1x klein



1x klein



1x groot



1x klein



3x groot



3x groot



4x centrum



3.400



Locatie





Centrum 

Overwegend 



2x middel 



1x groot

4x centrum

2x middel



4x centrum

3x centrum

centrum  

Totale capaciteit  

1.100

2.950

Buiten centrum



4.800



*Klein =<400; middel = 400-1000; groot = >1000

pagina 141

 

2.750

 

1.300

 

2.500



Tabel 9 Benchmark casino 



Leiden



Gem.

Arnhem 

Breda



Haarlem 

Nijmegen 



140.975



147.560



150.620



1





1



Centrum



-

Tilburg

benchmark 

Aantal inwoners 

116.770

153.842



Aantal casino’s

-

0,2



Locatie



-



145.565

 Overwegend  -







 Centrum 





184.490

-

centrum 









Tabel 10 Benchmark poppodium Leiden

Gem.

Arnhem

Breda

Haarlem

Nijmegen

Tilburg

benchmark 

Aantal inwoners 

116.770 

153.842

Aantal poppodia

3

2



3

1

1

3

3

Grootte van

2x klein

-

2x klein

1x middel

1x groot

2x klein

2x klein

poppodia*

1x middel

1x groot

1x groot

Locatie

Centrum

1x centrum

Centrum

145.565



140.975



147.560



1x middel Overwegend

2x centrum

Buiten

centrum

1x buiten

centrum

Centrum

150.620



184.490

2x buiten

centrum

centrum

Aantal zalen

4

3

4

1

2

4

5

Totale capaciteit

1.325

1.535

1.450

650

1.175

1.750

2.650

*Klein =<400; middel = 400-1000; groot = >1000

Tabel 11 Benchmark theater Leiden

Gem.

Arnhem

Breda

Haarlem

Nijmegen

Tilburg

benchmark  Aantal inwoners

116.770

Aantal theaters

6

4,6

8

3

3

4

5

Grootte

4x klein

-

3x klein

2x klein

1x klein

1x klein

2x klein

1x middel

3x middel

1x groot

1x middel

2x middel

1x middel

1x groot

2x groot

1x groot

1x groot

Centrum

3x centrum

Locatie



Centrum



153.842



145.565

Overwegend

5x centrum

centrum

3x buiten

140.975



Centrum



147.560



150.620

184.490

Centrum

1x buiten

centrum

centrum

Aantal zalen

8

8,8

13

6

8

14

3

Totale capaciteit

2.800

3.110

4.380

3.650

3.000

2.950

1.570

Nijmegen

Tilburg

*Klein =<400; middel = 400-1000; groot = >1000

Tabel 12 Benchmark museum Leiden

Gem.

Arnhem

Breda

Haarlem

benchmark 

Aantal inwoners 

116.770 



Aantal musea 

12



Locatie



153.842



145.565



140.975



147.560



150.620



184.490

9,8



12



7



14



10



6



9x centrum  Overwegend 



3x buiten

centrum



centrum 





3x centrum  9x buiten

Centrum 

8x centrum 

6x centrum 

4x centrum



6x buiten 

4x buiten 

2x buiten

centrum

centrum

centrum

centrum 

pagina 142









Bijlage 5: Leisure - Landelijk beeld per branche





  



Hotel Landelijk beeld ‐ Het aantal hotelovernachtingen neemt toe door de toenemende populariteit van korte vakanties en de groei van het zakelijke segment. ‐ Nederland telt momenteel bijna 3.000 hotels met 100.000 kamers. Schaalvergroting is een dominante trend. Sinds 2000 neemt het aantal hotels af en het aantal kamers toe. ‐ Hotels worden steeds multifunctioneler: steeds vaker worden faciliteiten toegevoegd zoals fitness, wellness, restaurants en vergaderruimtes. ‐ De consument vraagt steeds meer luxe, gemak en beleving. Lokale context ‐ Leiden kent 12 hotels waarvan 7 in het centrum zitten. ‐ Uitkomst onderzoek61 toonde aan dat er een tekort aan kamers is in het lage en, met name, hogere segment. Met name in de Leidse binnenstad. Er is volgens het onderzoek marktruimte tot 2015 voor 520 extra kamers. ‐ Actuele initiatieven in Leiden: o Hotel Rembrandt op Nieuwe Beestenmarkt (binnenstad): 20 kamers (opgeleverd in 2009). o Uitbreiding Golden Tulip/Tulip Inn (stationsgebied): +43 kamers, 3/4 sterren (recent opgeleverd). o Bouw Ibis hotel aan het Stationsplein: 120 kamers (oplevering zomer 2011) o ROC nabij LUMC (stationsgebied): hier komt een 4-sterrenhotel met 100 bedden (circa 50 kamers). ‐ Gezien deze ontwikkelingen blijft er een marktruimte over van zo’n 280 kamers. ‐ Uit de benchmarkanalyse blijkt ook dat het aanbod in Leiden ondergemiddeld is. Zowel het aantal hotels als het aantal kamers is lager dan in de benchmarksteden. Hotelaanbod in referentieprojecten: geen . Bijdrage toeristisch-recreatief imago: positief. Vergadercentrum Landelijk beeld ‐ Nederland doet het goed als congresland. Het aantal internationale congressen en zakelijke bijeenkomsten in Nederland steeg in 2009. Op het gebied van zakelijke congressen staat ons land internationaal op de tiende plek. Als het gaat om nietzakelijke bijeenkomsten bekleedt Nederland zelfs de zesde plek. Wel dreigt binnen Europa een flinke overcapaciteit in congreslocaties. ‐ Het economisch effect van congressen is groot. Zo becijferde ATP Event Experts dat voor elke euro die er wordt besteed aan de RAI er 7 tegenover staan die worden uitgegeven aan vervoer, hotel en restaurant. ‐ Vergadercentra worden steeds vaker geïntegreerd in hotels, stadions of attracties. Ook op stations verschijnen steeds vaker vergaderruimten. Lokale context ‐ In Leiden is er, ondanks de profilering van Leiden als kennisstad, geen vergadercentrum van betekenis. Congressen werden vaak buiten Leiden georganiseerd (onder andere Congrescentrum Leeuwenhorst in Noordwijkerhout). Momenteel worden in Leiden alternatieve locaties aangewend (De Stadsgehoorzaal, de Aalmarktzaal, de Pieterskerk, zalen in LUMC, Golden Tulip).

61

LAGroup (2007, Quickscan hotelmarkt Leiden

pagina 143

Uit de benchmark blijkt dat het aanbod in Leiden ten opzichte van de andere steden benedengemiddeld is. ‐ Er is met name behoefte aan middelgrote congreslocaties. Vergadercentra-aanbod in de referentieprojecten: geen. Bijdrage toeristisch-recreatief imago: neutraal. ‐

  





 







Horeca Landelijk beeld ‐ De laatste twee jaar was er sprake van een omzetdaling in de horeca en ook uitval van bedrijven vanwege de conjuncturele dip en het rookverbod. ‐ Landelijk neemt het aantal restaurants toe en het aantal cafés af. ‐ Op basis van toenemend consumentenvertrouwen is er voor 2011 een volumegroei van een half procent voorspeld. ‐ Binnen de horeca is er sprake van een trend van schaalvergroting Lokale context ‐ Volgens de Locatus Verkooppunten Verkenner zitten er 85 restaurants, 43 caférestaurants, 23 lunchrooms en 68 cafés in Leiden. De grote meerderheid zit in het centrum. ‐ Uit de Atlas voor Gemeenten 2010 blijkt dat Leiden een zeer bovengemiddeld aantal e restaurants kent. Leiden staat op de 6 plaats in de top 50 van grootste steden als het gaat om culinair aanbod. Als gekeken wordt naar culinaire kwaliteit staat Leiden op e de 12 plaats. ‐ Uit de benchmark blijkt dat in het centrum van Leiden de belangrijkste horecavoorzieningen (café, café-restaurant,restaurant en lunchroom) oververtegenwoordigd zijn (gerelateerd aan aantal inwoners). Er is met name een zeer groot aantal restaurants in de Leidse binnenstad. In absolute aantallen kent de Leidse binnenstad iets minder cafés dan in de benchmarksteden (-4). Als gekeken wordt naar het totale aanbod in de gemeente is er sprake van een lichte ondervertegenwoordiging van het aantal cafés en lunchrooms (per 100.000 inwoners). Horeca-aanbod in referentieprojecten ‐ Haarlem, Raaks. ‐ Deventer, de Boreel. ‐ Amersfoort, Eemplein. Bijdrage toeristisch-recreatief imago: neutraal. Fitness Landelijk beeld ‐ Fitnesscentra zijn sterk in populariteit gestegen door de heersende gezondheidscultuur. Het aantal fitnessbeoefenaars neemt jaarlijks toe en daarmee ook het aantal vestigingen. ‐ Fitnesscentra worden steeds groter en bieden steeds meer voorzieningen. Met name de combinatie met wellness wordt steeds vaker gezocht. ‐ Naast schaalvergroting speelt ook in deze branche de trend van ketenvorming. Lokale context ‐ In Leiden zitten 12 fitnesscentra, waarvan vier tot ketens behoren. Vier fitnesscentra zitten in het centrum. ‐ Uit de benchmarkanalyse blijkt dat het fitnessaanbod in Leiden gemiddeld is. Fitness-aanbod in referentieprojecten ‐ Tilburg, Pieter Vreedeplein: Achmea Health Club (fitness & wellness). ‐ Deventer, de Boreel: Health City. ‐ Groningen, Westerhaven: Fitness First . Bijdrage toeristisch-recreatief imago: neutraal.

pagina 144





  





 



Wellness Landelijke beeld ‐ Zowel 2009 als 2010 waren geen goede jaren voor wellnesscentra. Terwijl enerzijds de animo voor wellness groeit, staan de gemiddelde bestedingen in de centra onder druk. De economische crisis heeft consumenten bewuster gemaakt van hun uitgaven. Een bezoek aan een wellnesscentrum is voor veel mensen een luxe-uitgave waar tijdens een recessie op wordt bezuinigd. ‐ Toename van het aantal (grote) wellnesscentra en sauna’s. ‐ Toename van het aantal hotels met wellnessvoorzieningen. Lokale context ‐ In Leiden zitten twee wellnesscentra. Beide zijn gelegen buiten het centrum. ‐ Uit de benchmarkanalyse blijkt dat het wellnessaanbod in Leiden bovengemiddeld is. Wellnessaanbod in referentieprojecten ‐ Tilburg, Pieter Vreedeplein: Achmea Health Club (fitness & wellness). Bijdrage toeristisch-recreatief imago: neutraal. Bioscoop Landelijk beeld ‐ Het bioscoopbezoek neemt toe. In 2009 verkochten de Nederlandse bioscopen 27 miljoen kaarten: het hoogste aantal in dertig jaar. ‐ Bioscopen worden steeds groter, moderner en multifunctioneler (o.a. gebruik voor congressen en feesten). ‐ De sector vernieuwt zich continue met nieuwe concepten en technieken (3D-film). ‐ Belangrijkste spelers op de markt zijn Pathé, JT Bioscopen, Minerva en Wolff. ‐ 55% van alle bioscopen in Nederland is gevestigd in centrum-stedelijk milieu. Lokale context ‐ Leiden kent 3 kleine bioscopen (Lido, Trianon, Het Kijkhuis) met in totaal 11 doeken en 1.674 stoelen. Alle zitten in het centrum. 62 ‐ Onderzoek van gemeente Leiden uit 2004 wees uit dat er een benedengemiddeld aantal stoelen in Leiden en Zuid-Holland is en dat er marktruimte is voor een bioscoop. ‐ De benchmarkanalyse toont aan dat het aanbod in Leiden benedengemiddeld is: zowel het aantal zalen als het aantal stoelen is benedengemiddeld. Bioscoopaanbod in de referentieprojecten ‐ Deventer, De Boreel: bioscoop 6 zalen (opgeleverd in 2007). ‐ Haarlem, Raaks: bioscoop 7 zalen (oplevering 2011). ‐ Amersfoort, Eemplein: bioscoop 8 zalen, 2.050 stoelen (oplevering 2012). ‐ Tilburg, Pieter Vreedeplein: bioscoop 7 zalen, 1.800 stoelen (2008). Bijdrage toeristisch-recreatief imago: positief. Discotheek Landelijk beeld ‐ Door de economische crisis en door de invoering van het rookverbod daalde het clubbezoek de afgelopen jaren en vond uitval in de sector plaats. ‐ Terwijl het aantal discotheken afneemt, neemt de gemiddelde oppervlakte toe. ‐ Discotheekbezoek staat verder onder druk door toenemende concurrentie van clubavonden in poppodia en grootschalige evenementen. Lokale context ‐ In Leiden is slechts één echte discotheek aanwezig (In Casa). Overig aanbod zijn bardancings. In Casa heeft een capaciteit van 1.100 en zit in het centrum. 62

ZKA (2004), Analyse marktkansen bioscoopontwikkeling Leiden

pagina 145

Uit de Stadsenquête 2010 bleek dat de Leidse bevolking clubs en uitgaansgelegenheden mist. ‐ De benchmarkanalyse toont aan dat het aanbod in Leiden ondergemiddeld is. Discotheek-aanbod in referentieprojecten: geen. Bijdrage toeristisch-recreatief imago: neutraal. ‐

  





 



Casino Landelijk beeld ‐ Casino’s doen het slecht als gevolg van de economische crisis, het rookverbod en het groeiend aanbod van kansspelen op internet. In Nederland is het alleen Holland Casino toegestaan om casino’s te exploiteren. Wel staat deze exclusiviteit ter discussie en wordt vanuit Europa oppositie gevoerd tegen deze monopolie. ‐ Naast Holland Casino zijn er in veel steden gokhallen die zich ook Casino noemen, zoals Jack's Casino's, Flash Casino's en Big Apple Casino's. Hier kan men alleen in automaatvorm spelen; de maximale inzetten en uitkeringen zijn ook lager. Een formule als Jack’s Casino schuift steeds dichter op naar Holland Casino en beidt in combinatie met Van der Valk en Pathé uitgaansarrangementen aan. Lokale context: ‐ Leiden heeft geen casino’s. Het dichtstbijzijnde Holland Casino is in Scheveningen. ‐ De benchmarkanalyse toont aan dat er enkel een Holland Casino in Nijmegen en in Breda aanwezig is. Het aanbod in Leiden is dus benedengemiddeld. Casino-aanbod in referentieprojecten ‐ Tilburg, Pieter Vreedeplein. ‐ Deventer, de Boreel. Bijdrage toeristisch-recreatief imago: neutraal. Poppodium Landelijk beeld ‐ Het poppodiumbezoek nam tot 2008 sterk toe en het publiek werd steeds diverser. Recent nieuws is dat 60% van de leden van de Vereniging van Nederlandse Poppodia en -Festivals (VNPF), ondanks een ticketprijsverhoging, in 2009 een negatief resultaat geboekt. Zo liepen voor het eerst in vijf jaar de bezoekersaantallen per activiteit terug. De door het kabinet ingevoerde btw-stijging zal dit effect nog verder versterken. ‐ Poppodia worden steeds professioneler en er worden steeds hogere kwaliteitseisen aan de accommodaties gesteld. ‐ Poppodia worden steeds meer erkend als boegbeeld voor de stad (zoals 013 voor Tilburg en Tivoli voor Utrecht). Lokale context ‐ Leiden heeft 3 kleine poppodia: LVC (capaciteit ca. 800), Q-bus (capaciteit 250) en X (capaciteit 250). Alle zitten in het centrum. ‐ Onderzoek van de Atlas voor Gemeenten 2010 toont aan dat Leiden een benedengemiddeld aanbod aan popconcerten heeft. Uit de Stadsenquête 2010 blijkt ook dat een groter poppodium met goede programmering gemist wordt door de Leidse bewoners. ‐ Initiatief Muziekcentrum de Nobel: eind 2008 heeft de gemeenteraad besloten dat er een nieuw en groter muziekcentrum moet komen op de Nobel-locatie. De omvang zou 2.200 m² bvo zijn met 2 zalen met een capaciteit van respectievelijk 600/700 en 150/200. Het LVC zal zich huisvesten in dit Muziekcentrum. Momenteel is het plan in de fase van het uitvoeringsbesluit (planning februari 2011), dat nog enigszins kritisch wordt aangezien de financiële kaders knellen. ‐ De benchmarkanalyse toont aan dat het aanbod in Leiden momenteel. benedengemiddeld (op basis van capaciteit).

pagina 146



 



  



 

Poppodiumaanbod in referentieprojecten ‐ Amersfoort, Eemplein: reeds bestaand poppodium de Kelder in Amersfoort (Eemplein) krijgt een nieuwe behuizing in het culturele hart van het Eemhuis-project (samen met o.a. bibliotheek en archief). Bijdrage toeristisch-recreatief imago: positief. Theater Landelijk beeld ‐ Er was net als bij de poppodia sprake van een groeiend aantal bezoekers, maar in 2009 liepen de bezoekersaantallen terug. Ook hier zal een eventuele btw-stijging dit effect nog verder versterken. ‐ Theaters worden steeds professioneler. Lokale context ‐ Leiden heeft 6 theaters: LAKtheater, Het Leidse Volkshuis, Stadsgehoorzaal, Leidse Schouwburg, De Waag en het Imperium Theater. Alle zitten in het centrum. ‐ Het aantal theatervoorstellingen is volgens onderzoek van de Atlas voor Gemeenten ondergemiddeld in Leiden. ‐ De benchmarkanalyse toont aan dat het aanbod in Leiden bovengemiddeld is op basis van het aantal theaters. Op basis van zalen en capaciteit is het aanbod enigszins ondergemiddeld. Theateraanbod in referentieprojecten: geen. Bijdrage toeristisch-recreatief imago: positief. Museum Landelijk beeld ‐ Musea ondervinden toenemende concurrentie door het groeiende aantal aanbieders op de vrijetijdsmarkt. Sinds 1993 is het museumbezoek aan het afnemen. Musea spelen hierop in door te investeren in professionalisering, beleving, interactiviteit en sfeer. Ook worden er steeds meer tentoonstellingen georganiseerd om zo extra bezoekers aan te trekken. ‐ De 55 grootste musea in ons land trokken in 2008 ruim elf miljoen bezoekers, bijna net zoveel als het jaar ervoor. De Nederlandse musea blijven het volgens de Vereniging van Nederlandse Musea goed doen in de concurrentiestrijd met themaparken, theaters en bioscopen. Lokale context ‐ Leiden kent 12 musea waarvan 9 in het centrum zitten. ‐ Het musea-aanbod in Leiden is sterk bovengemiddeld. Gerelateerd aan het aantal e inwoners staat Leiden op de 5 plaats in de Atlas voor Gemeenten 2010. ‐ De benchmarkanalyse toont tevens aan dat het musea-aanbod in Leiden bovengemiddeld is. Musea-aanbod in referentieprojecten ‐ Groningen, Westerhaven (Stripmuseum). Bijdrage toeristisch-recreatief imago: positief.

pagina 147

Bijlage 6: Maatsch. voorz - Lijst geïnterviewde personen Organisaties die benaderd zijn Organisatie

Meegewerkt

Contactpersoon

Functie

SKOL

Ja

Dhr. Huib Bulthuis

Medew. huisvesting

PROO Leiden

Ja

Dhr. Rigter

Algemeen directeur

PCSL

Nee (te druk)

Da Vinci Scholengroep

Ja

Mw. Steenblik

Algemeen directrice

Vlietland College

Ja

Dhr. Van Eyk

Rector

Visser ’t Hooft Lyceum

Nee

Onderwijscentrum Leiden

Ja (mail)

Mw. Van der Vlist

Algemeen directrice

ROC Mondriaan

Ja (telefonisch)

Dhr. Van Wegbergen

Senior Beleidsmedewerker

ID College

Ja (telefonisch)

Dhr. Schartman

Hoofd facilitaire diensten

Leidse Instr.makersschool

Nee (geen reactie)

Bouwopleiding Rijnland

Nee (geen reactie)

LOI Hogeschool

Nee (geen reactie)

Hogeschool Leiden

Nee (te druk)

Universiteit Leiden

Ja

Dhr. Poppelier

Adj.directeur Vastgoed

Diaconessenhuis Leiden

Ja

Dhr. Den Hollander

Voorz. Raad van Bestuur

LUMC

Ja

Mw. Van Groningen

Directeur Bouwzaken

Rijnland Ziekenhuis

Nee (geen interesse)

REOS

Ja

Dhr. De Kievit

Directeur

Mw. Kruijt

Adviseur

Stichting Peuterspeelzalen Leiden

Ja

Mw. Baken

PR en Beleid

Be4kids Kinderopvang

Ja

Mw. Schmit

Manager kinderdagverblijven

Flowerkids

Nee (geen reactie)

Libertas Leiden

Ja

Dhr. Planjer

Huisvestingsmanager

Mw. Koster

Voorz. Raad van Bestuur

Stichting Topaz

Ja

Dhr. Steenmeijer

Manager fac. services

Stichting De Haardstee

Ja

Dhr. Wesselman

Directeur

Stichting Radius

Ja (telefonisch)

Dhr. Janson

Hoofd Vastgoedbeheer

Stichting De Binnenvest

Ja (telefonisch)

Dhr. Van ‘t Veer

Directeur

Cardea Jeugdzorg

Ja (telefonisch)

Dhr. Vermeer

Manager bouwzaken

Kunstacademie Leiden

Ja (telefonisch)

Mw. Richel

Coordinator

Jeugdtheaterschool Leiden

Ja (telefonisch)

Dhr. Van Leeuwen

Artistiek directeur

Leidse Ballet & Theater-school

Nee (geen reactie)

Popschool De Reus

Nee (geen reactie)

Organisaties die niet benaderd zijn Organisatie

Reden

Rivierduinen

Nieuwbouw voldoet aan toekomstige huisvestingsbehoefte

ROC Leiden

Nieuwbouw voldoet aan toekomstige huisvestingsbehoefte

Driestar College

Plannen voor nieuwbouw in vergevorderd stadium

Marecollege

Plannen voor nieuwbouw in vergevorderd stadium

Stedelijk Gymnasium Leiden

Net een uitbreiding gerealiseerd

GGD Hollands Midden

Net een nieuw pand betrokken

Filmhuis Leiden

Bioscoop, behandeld in andere studie

Cultuurfonds Leiden

Netwerkorganisatie, levert geen concrete diensten

BplusC

Potentiële nieuwbouw onlangs afgeblazen

pagina 148