Burgemeester en Wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht
Telefoon 030 - 286 10 00 Fax 030 - 286 12 24 www.utrecht.nl
Aan de gemeenteraad
Behandeld door
Tessa Tijbosch
Datum
28 maart 2011
E-mail
[email protected]
Onderwerp
Wijzigingen bp Park Voorn 5.
Doorkiesnummer Bijlage(n)
Uw kenmerk
286 02 5656 3
Uw brief van
Ons kenmerk
11.046953
Verzonden
Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden
Geachte dames en heren, Hierbij ontvangt u zoals besproken in de Commissie Stad en Ruimte van 15 maart 2011 het aangepaste bestemmingsplan Park Voorn 5 en de beantwoording van de vraag over de omliggende omgeving. Het onderwerp staat geagendeerd voor de raadsagenda 7 april 2011. De wijziging houdt een aanpassing van de plankaart in, een groot deel van de bestemming 'Wonen' is omgezet naar de bestemming 'Tuin'. Deze wijziging heeft ook gezorgd voor een aanpassing van de juridische toelichting en de planregels. Inhoudelijk is er aan bebouwingsmogelijkheden niets gewijzigd. De vraag van de raad om een splitsingsverbod op te nemen is niet overgenomen in het bestemmingsplan. In de Utrechtse bestemmingsplannen wordt er namelijk zonder specifieke aanleiding (vooralsnog) geen maximum aan het aantal woningen verbonden. Een specifieke aanleiding kan bijvoorbeeld een zeer beperkte aanwezigheid van parkeer- of ontsluitingsmogelijkheden zijn. Momenteel wordt, op verzoek van de raad, voor bepaalde Utrechtse wijken gewerkt aan beleid tot de regulering van splitsing van woningen. Om tot een goed beleid te komen is een gedegen onderbouwing noodzakelijk. Het ligt dan ook niet voor de hand om met dit kleine bestemmingsplan, ad hoc, vooruit te lopen op nog niet vastgesteld beleid omtrent splitsing. Bovendien ligt dit perceel niet in een aandachtsgebied (waar veel woning splitsingen plaatsvinden). Voor Park Voorn geldt samenvattend dat er geen legitieme redenen zijn om binnen het bouwvlak het aantal woningen te beperken. De lijst met ambtshalve wijzigingen en plankaart is bijgevoegd (bijlage 1 en 2). In bijlage 3 ontvangt u het antwoord op resterende vraag uit de commissie over de ontwikkelingen in de omgeving. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht, De secretaris,
De burgemeester,
Bijlage 1 Lijst met ambtshalve wijzigingen (strekt ter vervanging) 1
2
wat Juridische Toelichting paragraaf 7.2 Planvorm
Juridische toelichting paragraaf 7.4 artikelsgewijze toelichting
Wijziging Het bestemmingsplan 'Park Voorn 5' omvat de uitbreiding van de bestaande woning en de bouw van een nieuwe schuur. Gelet hierop is gekozen voor een gedetailleerde bestemmingsregeling. Aan de ene kant biedt deze regeling genoeg ruimte de beoogde ontwikkeling (flexibiliteit), aan de andere kant wordt zekerheid gegeven over de maximale omvang van die functie en ontwikkeling. Voor de uitbreiding en de bestaande woning is een bouwvlak opgenomen. Het bouwvlak komt overeen met de maximale footprint zoals in het definitieve ontwerp is vastgelegd. Artikel 3 Tuin Het gebied rondom het bouwvlak heeft de bestemming Tuin. Binnen deze bestemming zijn tuinen toegestaan met bij het gebouw in de bestemming 'Wonen' horende aanbouwen en bijgebouwen. In de huidige situatie is meer dan de standaard oppervlakte in m² aan aanbouwen en bijgebouwen aanwezig. Hiermee is rekening gehouden bij het vastleggen van het maximale percentage. Artikel 4 Wonen De bestemming wonen is gegeven aan het bouwvlak. De maximale omvang en de maximale bouwhoogte van de uit te breiden woning zijn weergegeven op de plankaart. Een belangrijk onderdeel van deze bestemming is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huisverbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 100 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
3
Toevoeging artikel 3 Tuin
Er is een afwijkingsregeling opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huisverbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.
Artikel 3 Tuin 3.1
Bestemmingsomschrijving Lijst ambtshalve wijzigingen (stvv)v1(Emiel van Dun)
a. b.
tuinen en bijbehorende voorzieningen; aanbouwen en bijgebouwen ten behoeve van het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming 'Wonen' als bedoeld in artikel 4;
3.2
Bouwregels
Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van de in lid 3.1 genoemde bestemmingsomschrijving worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen. 3.2.1 aanbouwen en bijgebouwen a. de diepte van een aanbouw aan het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel van het hoofdgebouw niet meer dan 3 meter bedragen; b. de breedte van een aanbouw aan de zijgevel van het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit (het verlengde van) de zijgevel van het hoofdgebouw niet meer dan 3 meter bedragen; c. de (bouwhoogte) van een aanbouw mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 meter; d. de bouwhoogte van bijgebouwen mag niet meer dan 3 meter bedragen, indien het bijgebouw wordt afgedekt met een kap mag de maximale bouwhoogte niet meer dan 5 meter bedragen; e. de afstand van een aanbouw en/of bijgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens moet minimaal 5 meter bedragen; f. de maximale oppervlakte aan aanbouwen en bijgebouwen mag 190 m² bedragen; g. bestaande aanbouwen en bijgebouwen die niet voldoen aan het bepaalde genoemd onder a t/m f mogen worden gehandhaafd en/of vernieuwd, maar de afwijkingen mogen niet vergroot. 3.2.2 bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. op de gronden die vóór (het verlengde van) en tot 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw zijn gelegen, mogen uitsluitend erfafscheidingen met een hoogte van ten hoogste 1 meter worden gebouwd. De bouwhoogte van de overige erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter; b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan: a. 6 meter voor vlaggenmasten; b. 3 meter voor de overige. Overkappingen zijn niet toegestaan. 3.3
Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in lid 3.2.1 onder e. voor het bouwen van een bijgebouw op een kortere afstand tot de zijdelingse perceelsgrens indien: a.
de bestaande cultuurhistorische waarden of de bebouwingskarakteristiek van de omgeving niet worden aangetast, of;
b.
4
Aanpassing artikel 4 Wonen
de bestaande afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens reeds kleiner is dan 5 meter, onder de voorwaarde dat de afstand niet kleiner wordt dan de bestaande afstand tot de zijdelingse perceelsgrens.
Artikel 4 Wonen 4.1
Bestemmingsomschrijving de voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huisverbonden beroepen of -bedrijven dan wel een bed & breakfast; b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer-, en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water
a.
4.2
Bouwregels
Op of in de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden: 4.2.1
4.3
hoofdgebouwen het hoofdgebouw mag uitsluitend worden gebouwd binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak; b. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' mag niet worden overschreden; c. de goothoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte' mag niet worden overschreden; a.
Specifieke gebruiksregels
4.3.1 Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien: het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 40 m², inclusief aanbouwen; indien de vloeroppervlakte van de woning groter is dan 150 m² inclusief aanbouwen, mag het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een aanhuis-verbonden beroep- of bedrijf maximaal 60 m² bedragen,inclusief aanbouwen; indien de woning groter is dan 500 m², mag het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf maximaal van 100 m² bedragen,inclusief aanbouwen ; b. het vloeroppervlak ten behoeve van een aanhuis-gebonden beroep of bedrijf, mag
a.
maximaal 40 m2 bedragen, indien het beroep of bedrijf aan huis in een bijgebouw wordt uitgeoefend; indien een bijgebouw groter is dan 100 m² mag het brutovloeroppervlak ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, maximaal 60 m2 bedragen; c. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten dan wel bedrijfsactiviteiten waarvoor geen milieuvergunning is vereist; d. geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; e. geen sprake is van detailhandel, horeca, afhaalzaken en/of belhuizen. 4.3.2 Bed & breakfast De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien de hoofdbewoner minimaal 60% van de brutovloeroppervlakte van de woning in gebruik houdt voor wonen. 4.4
Afwijken van de specifieke gebruiksregels
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in: lid 4.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.
StadsOntwikkeling
Stedenbouw & Monumenten
Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon 030 - Fax 030 www.utrecht.nl
Interne mededeling Aan
de raad
Datum
18 maart 2011
Onderwerp
Bijlage 3 Ontwikkelingen in de
Doorkiesnummer
030 - 286 02 56
omgeving van bestemmingsplan Park
Van
E-mail
Tessa Tijbosch
[email protected]
Ontwikkelingen in de omgeving van Park Voorn 5 In de ontwikkelingsvisie Centrale Zone Leidsche Rijn van november 2005 is voor het gebied, waar Park Voorn deel van uit maakt, een strategisch stedenbouwkundig beeld geschets van de toekomstige situatie. Kortgezegd komt dat op het volgende neer.
Ten noorden van Park Voorn worden de woonbuurten Hogeweide en Leeuwensteijn Noord ontwikkeld.
Ten zuiden van de buitenplaats komt in de nabije toekomst de wijk Rijnvliet. De werkzaamheden ten behoeve van de verbreding van de A2 zijn ter plaatse van de buitenplaats voor een belangrijk deel uitgevoerd.
Op dit moment wordt aan de noordzijde, over het Strijland, het talud aangelegd voor de Zuidelijke stadsas, de verbindingsweg tussen de Langerakbaan en de verhoogd lopende stadsweg.
Voor het naast Park Voorn 5 gelegen bedrijventerrein zijn er geen plannen in voorbereiding. Voor het naastgelegen perceel Park Voorn 1 is er wel een bestemmingsplan in voorbereiding. Er is het 'beheerplan buitenplaats Park Voorn' opgesteld voor de periode 2009-2015 door de Stichting PHB. In
het plangebied van Park Voorn 1 wordt onder andere het hoofdgebouw gerestaureerd en herbestemd (mogelijk de bestemming wonen in combinatie met horeca). Daarnaast wordt na sloop van nummer 1b de bouw van vier nieuwe woningen mogelijk gemaakt en wordt de dienstwoning naast het hoofdhuis gesloopt en vervangen door een andere woning binnen het plangebied. Tussen de gemeente en de
eigenaren van Park Voorn is in 2007 een koopovereenkomst gesloten ten behoeve van de verbreding van de A2. Door medewerking te verlenen aan dit bestemmingsplan voldoet de gemeente aan de in de overeenkomst vastgelegde inspanningsverplichting.
Bijlage 3 bij raadsbriefv2(Tessa Tijbosch)
StadsOntwikkeling
Stedenbouw & Monumenten
Kaart uit ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn 2005
2/2
