BAB II ANALISA BISNIS

BAB II ANALISA BISNIS

2.1 ANALISA INDUSTRI

Perkembangan industri penyediaan gedung perkantoran di Jakarta, baik yang bersifat rental ataupun hak milik jumlahnya terus meningkat. Gedung-gedung baru dipusat bisnis terus bermunculan dan permintaan terus bertambah. Dengan adanya penawaran ruang gedung kantor yang bertambah, maka persaingan antar pemasok ruang kantor yang dilakukan oleh para pengembang semakin ketat. Para pemasok ruang perkantoran menghadapi situasi yang kurang menguntungkan. Sebagai pengelola gedung harus mempertajam daya saingnya agar produk ruang kantor tetap diminati. Menghadapi persaingan seperti itu, maka pengelola gedung harus menyusun strategi yang tepat agar perusahaan memiliki keunggulan daya saing sehingga usahanya dapat menghasilkan Return of earning yang menarik bagi para pemegang saham. Salah satu jalan untuk mencapai hal tersebut adalah dengan cara memperoleh revenue yang besar atau maksimum dengan tidak mengabaikan faktor lainnya seperti efisiensi biaya, dan sebagainya. Bila pengelola gedung perkantoran menginginkan agar revenuenya besar atau maksimum, maka tingkat hunian gedung (Occupancy rate) harus berada pada tingkat hunian yang cukup tinggi.

8

9 Sesuai data Coldwell Banker Commercial edisi kuartal pertama tahun 2009 disebutkan bahwa penawaran gedung perkantoran baru kawasan bisnis utama di Jakarta

penawaran telah tumbuh 38.16% dibandingkan dengan kuartal pertama

tahun 2008 yaitu berasal dari penyelesaian Manara Palma dan Menara DEA 2, yang mana keduanya berlokasi di kawasan bisnis utama.

Dengan jumlah space yang

ditawarkan mencapai 38,000 sqm, sedangkan penawaran baru pada lokasi kedua dari penyelesaian pembangunan Grand Kebon Sirih dengan total space 10,000 sqm. Sehingga total ruangan perkantoran yang tersedia menjadi 5,919,897 sqm, dengan perincian 3,654,727 sqm pada lokasi bisnis utama dan 2,265,170 sqm pada lokasi bisnis kedua.

Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009

10

Data pembangunan gedung persewaan perkantoran yang diperkirakan akan selesai pada 2 tahun kedepan sebagai berikut:

1. Prospective Supply of Leaseable Office Accomodation Name of Building

Location

Building Area

Schedule

(Sqm)

Compl

Primary Area Thamrin 9/ Plaza UOB

Jl. M.H. Thamrin

100.000

2Q'09

Plaza Indonesia Office

Jl. M.H. Thamrin

56.238

2Q'09

Menara Bidakara 2

Jl. Gatot Subroto

19.800

2Q'09

Ciputra World Office

Jl. Dr. Satrio

40.000

4Q'10

Tempo Tower

Jl. H.R. Rasuna Said

56.000

4Q'10

Life Tower


50.000

4Q'10

Bumiputera Office Tower

Jl. Jend. Sudirman

125.000

4Q'10

Financial Tower


25.000

n.a

Sentral Senayan 3

Jl. Asia Afrika

52.000

n.a

Cyber 3

Jl. Kuningan Barat

28.000

n.a

The Crown City Office

Semanggi

156.250

n.a

Pearl Garden Office

Jl. Gatot Subroto

96.500

n.a

TMT Tower

Jl. T.B. Simatupang

39.426

2Q'09

Menara 165

Jl. T.B. Simatupang

27.715

n.a

Oleos Tower II

Jl. T.B. Simatupang

35.000

n.a

Octagone Tower

Kemayoran

51.000

n.a

Alita Office Tower

Jl. T.B. Simatupang

20.000

n.a

Secondary Area

11


Perlambatan kenaikan yang mana telah dimulai pada kuartal terakhir tahun 2008 yang menekan The office market performance. Dari sejumlah 56,982 sqm yang tersewa selama kuartal tersebut. Hanya ada 77.50% kenaikan dibandingkan dengan kuartal pertama tahun lalu. Kawasan utama masih memberikan sumbangan terbesar dengan sejumlah 38,072 sqm dari ruangan perkantoran yang tersewa selama kuartal pertama tahun 2009. dimana kenaikan tingkat hunian pada kawasan ke dua hanya tercatat sejumlah 18,910 sqm. Sebagai akibat dari perlambatan kenaikan, rata-rata tingkat hunian gedung perkantoran dikawasan utama hanya bergerak 19bps ke 89.31%, sedangkan tingkat hunian dari gedung perkantoran di kawasan ke dua hanya bergerak 46 bps ke 85.44%.

12

Sumber : Greater Jakarta Proerty Market Overview, 1st Quarter 2009

Tarif sewa dan Modal Under similar circumstances dari kuartal tahun lalu, tarif sewa dari ruang perkantoran selama kuartal ini relatif stabil, berubah hanya karena penguatan nilai rupiah dari US Dollar. Tarif sewa rata-rata naik sekitar 8.20% dalam mata uang rupiah dan menurun sekitar 4% dalam mata uang US Dollar. Pada kawasan bisnis utama, tarif sewa ruang perkantoran antara Rp. 40,000 hingga Rp. 276,115 atau USD3.33 hingga USD 23 per square meter per bulan. Nilai modal dari ruangan perkantoran telah berubah oleh karena penurunan nilai rupiah selama kuartal pertama tahun 2009, turun sejumlah 4% dalam US Dollar ke USD 1,046 per square meter, dan kenaikan sejumlah 5.38% dalam mata uang rupiah ke IDR 12.21 juta per square meter.

13


Dalam bisnis perkantoran dapat berupa sewa dan strata title (Hak milik). Pada awalnya bisnis perkantoran adalah berupa penyewaan ruangan oleh pengelola kepada penyewa (tenant). Beberapa tahun terakhir berkembang bisnis perkantoran strata title yang diakibatkan oleh merosotnya permintaan calon penyewa terhadap ruang perkantoran, sehingga para pengembang gedung kantor tidak menyewakan gedungnya tetapi menjual secara lepas atau menjual langsung kepada pemakai ruangan. Alasan pengguna membeli selain memiliki sendiri, juga untuk investasi atau alasan lainnya. Pengguna strata tittle umumnya perusahaan lokal, sedangkan

14 pengguna rental adalah perusahaan asing. Terjadinya pemindahan muat calon pelanggan ruangan dari rental ke strata title adalah merupakan ancaman bagi pengelola gedung perkantoran. Meskipun kebutuhan akan ruang perkantoran meningkat, tetapi pasokan ruang perkantoran terus bertambah. Produk subtitusi pun turut meramaikan persaingan di pasaran, karena dengan munculnya barang subtitusi, maka calon konsumen dapat memenuhi kebutuhan ruangan perkantoran dengan menggunakan barang subtitusi tersebut misalnya rukan, ruko, dll. Bagi pengelola penyewaan gedung perkantoran, bentuk strata title juga merupakan produk subtitusi. Banyak pasokan dan munculnya barang subtitusi ruang perkantoran membuat persaingan dalam bisnis sewa kantor semakin ketat. Agar perusahaan dapat survive dan berkembang, maka diperlukan keunggulan daya saing sehingga ruang perkantoran yang tersedia tetap diminati calon-calon konsumen dan tingkat hunian (occupancy rate) tetap tinggi. Untuk mencapai hal itu, diperlukan strategi yang benar dan tepat yang dapat mengantisipasi perkembangan masa datang serta dapat mengeliminir resiko-resiko yang dapat dihadapi perusahaan. Penawaran ruangan perkantoran dalam bentuk Strata-Titled, pada kuartal pertama tahun 2009 telah terjadi penyerahan sejumlah 30.282 square meters dari ruang perkantoran baru berbentuk strata-titled oleh Sahid Sudirman Office di kawasan bisnis utama. The Bolevard dan Grand kartini Boutique Office di kawasan

15 kedua. Penawaran baru yang berkaitan sekitar 208.55% kenaikan yang melebihi kuartal tahun lalu. Jumlah keseluruhan persediaan dari perkantoran dalam bentuk strata-titled yang tersedia berubah menjadi 618,862 square meters, terdiri dari 461,504 sqm pada kawasan bisnis utama dan 157,358 sqm pada kawasan bisnis kedua.


16 2. Future Supply of Strata-Titled Office Accomodation Name of Building

Location

Building Area

Schedule

(Sqm)

Compl

Primary Area Epicentrum Walk


13.035

2Q'09

Bakrie Tower


65.000

2Q'09

Cyber Two

Jl. Kuningan Barat

75.000

2Q'09

Graha 18

SCBD

75.000

4Q'10

Equity Tower

SCBD

80.000

2Q'09

Kuningan City Office

Jl. Dr. Satrio

64.000

4Q'10

Menara MTH

MT. Haryono

13.680

2Q'09

Gandaria 8

Jl. Gandaria

58.000

2Q'10

M.T. Haryono Square

Jl. MT. Haryono

4.545

1Q'10

Horison Strata Office

Jl. MT. Haryono

4.460

2Q'10

Kota Kasablanka

Jl. Casablanca

50000

2Q'11

9 to 5 office Tower Area

Jl. Pasar Minggu

39.000

1Q'11

Secondary Area

Penyerapan pasar dan tingkat hunian, melanjutkan pada kuartal yang lalu, penjualan dari ruang perkantoran dalam bentuk strata-titled menurun selama kuartal pertama tahun 2009 ini, kami mencatat bahwa penjualan turun sampai dengan 36.15% hanya sebesar 13,041 square meters yang telah terjual, dan juga adanya pembangunan yang masih berlangsung. Tingkat kenaikan di kawasan bisnis utama di jakarta tercatat rata-rata 97.13% , ada kenaikan 0.8%. pada kawasan bisnis ke dua lodged 89.25 ada kenaikan sebesar 2.29% dibandingkan kuartal tahun lalu. Tingkat hunian pada kawasan bisnis utama menurun menjadi 89.91% sedangkan pada kawasan bisnis ke dua turun tajam

17 menjadi 67.11% setelah adanya penawaran baru due to new supply selama kuartal ini.

18

asarkan latar belakang permasalahan diatas, PT. Grahaniaga Tatautama


19

Sebagai pengelola Graha Niaga telah melakukan berbagai langkah strategis untuk survive dalam bisnis sewa gedung perkantoran. Dalam situasi yang penuh ketidak

pastian,

Graha

Niaga

telah

membuktikan

kemampuan

untuk

mempertahankan tingkat hunian gedung. Untuk itu Graha Niaga perlu menetapkan strategi, sehingga mampu meningkatkan daya saing dan memberikan kemampuan menciptakan laba usaha yang berkelanjutan dalam jangka panjang.

2.2 COMPANY BACKGROUND dan ANALISA KEUANGAN PT. Graha Niaga Tatautama adalah pengelola gedung Graha Niaga yang terletak di wilayah bisnis utama di kawasan Jalan Jendral Sudirman, Jakarta Gedung Graha Niaga adalah salah satu gedung yang ber arsitektur unik di Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Desain inofatif dan keindahan estetika dari gedung ini menjadi Graha Niaga salah satu landmark untuk kawasan Jalan Jendral Sudirman.

Tidak seperti umumnya gedung perkantoran yang menghabiskan area luar gedung sebagai tempat parkir, Gedung Graha Niaga dihiasi dengan suasana yang “Hijau”, area luar gedung dihiasi dengan berbagai jenis tanaman dan pohon. Gedung berlantai 30 ini memiliki desain klasik seperti gedung-gedung di tahun 20-an dan 30an, dengan dinding yang dilapisi granit import dan bagian lain terdiri dari kombinasi granit, marmer, stainless steel, alumunium dan kayu menjadikan gedung ini menampilkan kekokohan dan kemewahan.

20

Visi Perusahaan Menjadikan

Graha

Niaga

sebagai

gedung

perkantoran

yang

memberikan pelayanan terbaik kepada para peyewa serta menjadi perusahaan yang bermanfaat bagi seluruh pemangku kepentingan.

Sertifikasi dan Penghargan Sertifikat ISO 9001:2000 PT. Graha Niaga Tatautama sebagai pengelola gedung Graha Niaga telah mendapat sertifikat Sistem Manajemen Mutu ISO 9001:2000 dari salah satu badan pemberi

sertifikat

international

terbaik

yaitu

L1oyd

Registered

Quality

Assurance/LRQA pada bulan Nopember 2005. implementasinya mulai dari proses pelayanan calon penyewa, pelayanan selama masa sewa sampai pengakhiran sewa. Setiap 6 bulan sejak saat itu, pihak LRQA melakukan audit pemeliharaan (Surveillance Audit) untuk melihat konsistensi implementasi Sistem Manajemen Mutu.

Penghargaan Ketaatan Pengelolaan Lingkungan Pada tanggal 25 Juni 2007, PT. Graha Niaga Tatautama mendapat penghargaan dalam Ketaatan Pengelolaan Lingkungan yang diberikan oleh Gubernur Provinsi DKI Jakarta

21 Dengan predikat baik, penghargaan ini diraih karena PT. Graha Niaga Tatautama telah melakukan Limbah Padat (sampah), Limbah Cair (hasil daur ulang air kotor) dan Limbah Beracun (bekas oli generator set) secara prosedural sesuai ketentuan pemerintah yang berlaku . disamping itu Graha Niaga telah memberlakukan area bebas rokok di tempat-tempat umum dan berdasarkan pengujian baku mutu udara, Graha Niaga mempunyai udara yang masih dikisaran batas yang diizinkan.

Penghargaan Bike to Work Graha Niaga menjadi salah satu dari sedikit gedung yang menyediakan fasilitas parkir khusus sepeda bagi karyawan/pekerja yang menggunakan sepeda pergi dan pulang kantor. Untuk itu pada tanggal 29 November 2006 PT. Graha Niaga Tatautama mendapat Penghargaan dari Komunitas Pekerja Bersepeda Indonesia dan Wakil Gubernur DKI Jakarta. Pada akhir tahun 2008, perseroan memiliki 185 karyawan dan sejalan dengan perkembangan, perseroan melakukan peningkatan penyertaan sahamnya di PT. Nusantara Pradipta (NSP) dari 19% menjadi 70% sehubungan dengan peningkatan pemilikan saham tersebut, penyertaan saham di NSP semula dicatat berdasarkan metode biaya , sejak tahun 2007 dicatat menggunakan metode ekuitas dan laporan keuangan NSP dikonsolidasikan, perseroan pada tahun 2007 melakukan perjanjian kerjasama dengan PT Api Metra Graha pemilik gedung The Energy dalam

22 kegiatan pembangunan dan pengelolaan jembatan penghubung antara Graha Niaga dan Gedung The Energy dalam perjanjian tersebut perseroan memperoleh tambahan penghasilan service charges dan penyewaan dari jembatan tersebut. Performa PT Grahaniaga Tatautama sampaia dengan April 2009 adalah sebagai berikut :

3. IKHTISAR KEUANGAN PT. GRAHANIAGA TATAUTAMA

(Dalam miliar rupiah)

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Apr.09

HASIL OPERASIONAL Pendapatan Operasional

49,8

51,2

55,7

64,7

76,1

88,4

30,9

Beban Operasional

26,8

32,4

57,3

32,2

34,7

43,8

13,3

Laba (rugi) Operasional

23,0

18,8

(1,7)

32,5

41,4

44,7

17,5

Pend. (Beban) Non-operasional

40,5

541,2

(20,7)

(14,5)

(17,9)

(10,1)

(3,3)

Laba (Rugo) Sblm Pajak

63,5

560,0

(22,4)

18,0

23,5

34,6

14,2

Beban Pajak Final

(3,8)

(4,9)

(4,8)

(7,7)

(7,5)

(8,3)

(2,8)

Laba (Rugi) Bersih

59,7

555,1

(27,2)

10,3

16,0

26,3

11,4

Kas dan Setara Kas

17,8

34,8

27,0

2,1

14,4

22,1

51,2

Total Aktiva Lancar

80,6

61,3

47,4

27,4

27,2

31,3

67,4

Total Aktiva

381,6

349,1

203,6

178,3

171,3

170,1

206,7

Total Hutang Lancar

785,0

91,8

180,9

28,8

26,6

11,1

38,7

Hutang Bank

507,9

147,7

143,0

126,4

92,4

88,4

88,4

Total Hutang

1.168,2

326,2

208,0

172,4

149,3

121,8

147,1

Total Ekuitas

(786,5)

22,9

(4,4)

5,9

21,9

48,2

59,6

POSISI NERACA

23

DATA PENDUKUNG Occupancy rate (%) ROE (%) ROA (%) Expense to Revenue Ratio (%) Leverage Ratio (%)

96,90 N/A 15,60

98,78 242,4 159,00

99,48 N/A N/A

100,00 173,2 5,80

100,00 72,9 9,30

100,00 54,5 15,50

100,00 19,1 5,5

0,50 N/A

0,60 6,50

1,00 N/A

0,50 21,30

0,50 4,20

0,50 1,80

0 1,5

52

54

84

79

180

185

185

Jumlah Karyawan

Catatan: Seluruh data berasal dari laporan keuangan yang telah diaudit

Pendapatan Usaha (Jutaan Rp)

Laba Usaha (Jutaan Rp)

88.429

42.288

76.135 64.730

32.513

55.655 49.786

44.675

51.168

22.950

18.739

-1.682

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2003

2004

2005

2006

2007

2008

24

Laba (Rugi) Bersih (Jutaan Rp)

EBITDA (Jutaan Rp)

554.992

95.277 56.255 46.660 16.540 ‐76.630 2003

2004

1.307 2005

26.279

59.683 2006

2007

10.299

2008

‐27.232 2003

Total Aktiva (Jutaan Rp)

15.992

2004

2005

2006

Total Ekuitas (Jutaan Rp)

2007

2008

25

381.606

22.879

203.059

2003

2004

5.946 21.938

‐786.549

349.103

2003 178.342

2005

2006

171.280

2007

2004

‐4.352 2005

2006

2007

48.218

2008

170.065

2008

2.3 ANALISA PESAING

Pada awal tahun 2009 ada 5 gedung perkantoran baru di Jakarta mulai dipasarkan, memperketat kompetisi di tengah terjadinya penurunan tingkat hunian subsektor properti tersebut. Kelima gedung perkantoran yang mulai dipasarkan itu, menurut hasil survey Bank Indonesia, adalh Indofood Tower, Beltway Office Park A, Ratu Prabu, Plaza Marein dan Menara Kuningan. Dari lima gedung perkantoran baru tadi hanya Indofood Tower yang berlokasi di Central business district (Sudirman) lainnya berlokasi di non CBD dengan status gedung sewa dan strata title. Sehingga dengan penambahan lima gedung baru tersebut membuat jumlah pasokan gedung perkantoran di Jakarta naik menjadi 4.314.627 m2. Namun demikian Graha Niaga telah mempunyai prime customer (tenant) yang telah melakukan kontrak jangka panjang misalnya : PT. CIMB Niaga Tbk telah

26 menempati ruangan kantor seluas 37%, PT. Bahana Group 11%, Fianancial club 10% dan Dentsu 10% dari total ruangan perkantoran yang tersedia. Sehingga Graha Niaga Tatautuma dengan akan lebih mudah dalam mempertahankan tingkat hunian lebih dari 95%. Berdasarkan hal tersebut diatas dapat disimpulkan bahwa tantangan bisnis perkantoran di masa akan datang sebagai berikut : (1) Bagaimana gambaran bisnis gedung perkantoran di Jakarta saat ini dan posisi bisnis tersebut dalam perekonomian Indonesia?. (2) Bagaimana posisi Graha Niaga yang dikelola PT Graha Niaga Tatautama di tengah persaingan antara gedung-gedung perkantoran di Jakarta?. (3) Faktor-faktor apa saja yang digunakan PT Graha Niaga Tatautama dalam menghadapi persaingan bisnis di masa datang dan bagaimana perkembangan kondisi internal dan eksternal perusahan, seiring dengan situasi ekonomi yang selalu berubah?. (4) Strategi apa yang digunakan PT Graha Niaga Tatautama untuk mencapai kinerja sehingga selalu dapat mencapai target yang diinginkan?. Penelitian ini bertujuan untuk : (a) Memberi gambaran tentang peta bisnis gedung perkantoran di Jakarta saat ini dan posisi bisnis tersebut dalam perekonomian Indonesia, (b) Mengetahui posisi Grahaniaga di pasar properti pada umumnya dan perkantoran pada khususnya, (c) Menganalisa dan memahami faktor-faktor kekuatan dan kelemahan perusahaan, serta peluang dan ancaman yang datang dari luar perusahaan

27 yang bermanfaat bagi perumusan strategi perusahaan dalam menghadapi persaingan, (d)

Memahami strategi PT Graha Niaga Tatautama dalam mengelola Graha Niaga

selama ini dalam menghadapi persaingan untuk mencapai

kinerja yang diinginkan, seperti mempertahankan ROE dan tolak ukur lainnya, (e) Merumuskan strategi produk yang dapat digunakan oleh PT Graha Niaga Tatautama dalam mengelola Graha Niaga.

O c Se cup cu an ri cy ty

e nu y ve rsit e R ve i D

Masa Masa datang datang e t ic rv lity en Se ua em Q ag an M

Op er Coatio M an st na ag l em en t

28

PROGNOSA 2009

INDIKATOR Service Charge Income Service Charge Expense

=

Ratio

=

34,049 24,821 137%

RKAP 2010

34,387 26,895 128%

Pengelola gedung perkantoran besar yang saat ini beroperasi di kawasan Central Business District adalah : 1. Summitmas Tower 2. Wisma BRI 3. Bursa Efek Indonesia 4. Indofood Tower 5. Sampurna Square 6. GKBI Tower 7. Bapindo Tower 8. Bumiputera Ofiice Tower

29

2.4 4 C ANALYSIS

Salah satu analisa yang digunakan untuk melihat potensi dan posisi perusahaan dilihat dari sudut pandang 4 kompenen C adalah mendefinisikan posisi perusahaan sebelum dilakukan SWOT analisi. Analisa ini sangat berguna dalam menentukan langkah yang harus diambil dalam rangka peningkatan performance perusahaan. 2.4.1 Competitor (Pesaing) Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam masalah Competitor adalah : -

Saat ini banyak gedung perkantoran baru yang didirikan baik khususnya di Sudirman Central Business District (SCBD) maupun di lokasi lain yang juga merupakan kawasan strategis baru. Sebagai contoh munculnya lokasi perkantoran di kawasan TB Simatupang yang mempunyai akses jalan bebas hambatan (Tol).

-

Gedung perkantoran yang terintregrasi dengan appartement, mall maupun hotel.

-

Mempunyai SDM yang profesional dan teknologi muthakir adalah salah satu pendukung yang sangat penting.

2.4.2 Customer (Pelanggan ) Beberapa hal penting yang harus diperhatikan adalah :

30 - Kualitas gedung guna mengantisipasi bencana alam gempa. - Pelanggan akan menuntut kemampuan perusahaan dalam mengantisipasi gangguan listrik - Pelanggan akan menuntut ketersediaan fasilitas komersial, kemampuan manajemen gedung, kelengkapan fasilitas teknologi serta corporate image dan prestise.

2.4.3 Company (Perusahaan) Tentang kondisi perusahaan saat beberapa hal penting yang harus diperhatikan adalah : -

Saat ini PT. Grahaniaga Tatautama

mempunyai reputasi dan

pengalaman dalam pengelolaan usaha persewaan perkantoran. -

Mempertahankan main tenant seperti CIMB Niaga, ABNR dan Inter Admark.

-

Mempunyai cash flow cukup untuk melakukan pengembangan usaha.

-

Membutuhkan investasi dalam peralatan terutama dalam rangka penghematan biaya listrik dan antisipasi pemadaman oleh PLN.

-

Peningkatan dalam pengelolaan sumber air bersih

2.4.4 Change (Perubahan) Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam hal Change adalah : -

Perpindahan penyewa ke gedung lain yang memiliki fasilitas bertehnologi lebih lengkap atau baru

31 -

Perubahan dalam masalah tarif sewa harus disikapi secara hati-hati dengan munculnya

gedung baru yang terintregasi dengan fasilitas

komersial dan hunian.

2.5 ANALISA SWOT

Analisa SWOT digunakan dalam rangka memetakan posisi kekuatan dan kelemahan yang ada pada perusahaan baik dari segi internal maupun ekternal.

2.5.1 Strength (Kekuatan) Kekuatan yang dimiliki oleh Graha Niaga adalah : -

Lokasi gedung yang strategis yaitu terletak di wilayah bisnis utama dikawasan Jalan Jendral Sudirman, Jakarta

-

Memiliki fasilitas yang lengkap antara lain :

TheFinancialClub Berlokasi di area Penthouse, menyediakan ruangan yang unik dengan pemandangan panorama Kota Jakarta. Terdiri dari beberapa Restaurant, Perpustakaan dan Meeting Room.

Fitness Club Disiapkan khusus untuk para penyewa gedung dan anggota Financial Club, terletak di lantai B-1 dan dapat diakses melalui lift lobby.

32

Bank Niaga Berlokasi di lantai dasar. Banking Hall adalah area yang terdiri dari 5 lantai dengan 2 lantai Supporting Office.

The Arcade Berlokasi diantara Banking Hall dan Office Tower, terdiri dari beberapa area retail, termasuk Cafe, Starbuck Coffee, Money Changer, Agen Travel, Toko, Majalah, Percetakan dan ATM Center.

Multi-Function Room Berlokasi persis diatas lantai dasar dan dapat diakses melalui eskalator dari lobby. Berkapasitas sampai dengan 400 orang dan dapat digunakan untuk berbagai acara.

Rooftop Gardens Taman yang berada dilantai tiga ini berfungsi sebagai perluasan dari Multi-Function Room.

Canteen, Hair Saloon, Minimart, Post Office Terletak dilantai B-1, fasilitas ini dapat diakses melalui lift lobby.

33 Parking Area

parkir

yang disediakan bagi penyewa gedung lebih besar

dibandingkan area pakir yang disediakan oleh gedun-gedung perkantoran lainnya yang mana area parkir terdiri dari: Parkir reserve tersedia 4 lantai yang dapat menampung kendaraan, Parkir non reserve tersedia 3 lantai basement yang dapat menampung hingga 650 kendaraan, Parkir diluar gedung.

Elevators/Lift Ada 8 lift kecepatan tinggi yang disiapkan di Office Tower, yang dibagi menjadi 2 sisi : Low Zone : Lantai B-1 – 15 High Zone : Lantai 15 – 27 2 buah lift disiapkan untuk area parkir di basement ke area lobby Office Tower dan Banking Hall. 4 buah eskalator disediakan untuk mengakses Multi-Function Room dari lobby. 1 buah lift barang disediakan untuk setiap lantai dan 1 buah lift barang disiapkan untuk mengakses MultiFunction Room dari area parkir.

Musholla Musholla yang terletak dilantai 2 yang arsitektur unik.

34

Electrical/Telecommunications System Ruang Listrik tersedia disetiap lantai yang dapat menyediakan listrik 220 Volt ntuk kebutuhan setiap lantai. Generator set memastikan tetap tersedianya pasokan listrik. 1600 jalur disediakan untk kebutuhan data dan telekomunikasi di gedung Graha Niaga. Jalur ini terdiri dari 1200 jalur dengan kabel optik dan 400 alur dengan kabel tembaga.

Security & Personal Safety Pengaman gedung dilakukan 24 Jam sehari, 365 Hari setahun. Sistem Monitoring Televisi, Kunci Pengaman Tangga Darurat, Hidran Pemadam Kebakaran, Alarm Kebakaran, Pyemprot Air Otomatis, Detektor Panas dan

Asap dan landasan helikopter diatap gedung, semua fasilitas

keamanan ini

dikontrol

melalui

Security/Personal

Protection

Command Center. -

Sertifikat Sistem Manajemen Mutu ISO 9001:2000

-

Desain inovatif dan keindahan estetika dari gedung ini menjadi Graha Niaga salah satu landmark untuk kawasan Jalan Jendral Sudirman.

-

Mempunyai kemampuan manajemen pengelolaan gedung yang sangat baik.

35 2.5.2 Weakness (Kelemahan) Kelemahan yang saat ini dirasakan oleh Graha Niaga adalah : -

Gedung yang telah berumur 17 tahun

-

Bangunan gedung perkantoran baru dikawasan Sudirman Central Business District (SCBD) dengan desain up to date dan terintregasi dengan Mall maupun appartement.

-

Lokasi gedung yang berada pada jalur 3 in 1.

2.5.3 Threat (Ancaman) Ancaman yang dihadapi oleh Graha Niaga adalah : -

Banyaknya gedung perkantoran baru yang menawarkan dalam bentuk strata itle.

-

Penyewaan kantor dengan system CEO suite

-

Munculnya kawasan perkantoran baru

2.5.4 Opportunity (Peluang ) -

Sumber dana yang cukup besar sehingga dapat melakukan diversifikasi usaha pada sektor usaha sejenis.

-

Dengan

keunggulan

pengelolaan

gedung

maka

perusahaan

berkesempatan untuk mengelola gedung yang dimiliki pihak lain. -

Dapat melakukan strategic partner dengan perusahaan yang mempunyai keunggulan lokasi dan potensial tenant.

36

4. STRUKTUR ORGANISASI PT. GRAHANIAGA TATAUTAMA

BOC

BOD GROUP

F&A

Bld Mgr

HR

IA & Compl.

Mkt & Biz Dev

DIVISION

Bld Eng.

Deputy FA

DEPART.

Gen Acct.

Acct. Receiv.

Parking

House Keep.

Safety, Bld. Healt & Improve ment Envirmt

Tele com

Mechn. & Electrcl.

Civil

TCC

Bld. Ware BMAG Secrty hous e

Mkt.

Biz. Bld. Devlp. Material & Suppl.

Doc.

IT

BAB II ANALISA BISNIS

Recommend Documents