ALGEMENE GEGEVENS. Postadres : Postbus 154 : 7940 AD Meppel. : :

Koning opent Onderwijspark Ezinge in Meppel

Minister Blok op bezoek in Steenwijk-West

ALGEMENE GEGEVENS Naam toegelaten instelling Vestigingsgemeente

: Stichting Woonconcept : Meppel

Postadres

: Postbus 154 : 7940 AD Meppel

E-mail Internet

: [email protected] : www.woonconcept.nl

Telefoon Telefax

: 088-61 62 000 : 088-61 62 333

Bezoekadres Centraal Kantoor

: Blankenstein 560 in Meppel

Datum van oprichting

: 23 maart 1914

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten

: 5 augustus 1914, nummer 38

Laatste statutenwijziging

: 7 oktober 2010

Inschrijving Kamer van Koophandel Noord Nederland

: nummer 04024478

Inschrijving in Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen Huizen

: nummer 13336

Instellingsnummer

: L 0363

2

Inhoudsopgave 1.

Blz. 4

Voorwoord

Thema’s 2.

Onze huurders

7

3

Onze woningen

22

4.

Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen

28

5.

Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs

35

6.

Interne organisatie

37

7.

Financiën

41

8.

Verbindingen

47

Governance 9.

Ondernemingsbestuur

61

10.

Intern toezicht

65

Jaarrekening Inhoudsopgave jaarrekening

72

11.

Geconsolideerde jaarrekening

73

12.

Enkelvoudige jaarrekening

129

13.

Overige gegevens

147

3

1.

Voorwoord

2014 was voor Woonconcept een dynamisch jaar. Onze klantdienstverlening verbeterde, we bouwden en pleegden fors onderhoud, we hadden Hoog bezoek en namen helaas afscheid. Wij zijn gevisiteerd, onderhielden contacten en waren op meerdere fronten actief. Dat voelt goed, vooral omdat aan 2014 een periode van relatieve stilstand vooraf ging door een forse reorganisatie. In 2014 ervaren we een stijgende lijn en bovendien was het een jaar met meerdere bijzondere momenten. In de zomer is het toen grootste bouwproject van Noord-Nederland afgerond: het Onderwijspark Ezinge te Meppel. ZM Koning Willem Alexander heeft het op 19 november 2014 officieel geopend. Onze Koning heeft met veel belangstelling voor de leerlingen een tour door het onderwijsdeel van het complex gemaakt nadat hij de officiële openingshandeling heeft verricht. Op 17 februari 2014 heeft Minister Blok een bezoek gebracht aan Steenwijk-West. Na een gesprek met medewerkers en Commissarissen volgden een wandeling door de wijk en een gesprek met wijkbewoners. Zij gaven aan grotendeels tevreden te zijn met de aanpak van de wijk, maar gaven wel een aantal boodschappen aan de minister mee. De bewoners vinden het erg belangrijk dat Woonconcept in de wijk kan blijven investeren en dat de huren betaalbaar blijven. De bewoners vrezen de negatieve effecten van de verhuurdersheffing. In de zomer van 2014 is – ook in Steenwijk-West – de eerste huurwoning met zonnepanelen belegd in het kader van ‘Zonnig huren’. In december 2014 is in dezelfde wijk de eerste paal geslagen voor 14 sociale koopwoningen. Veel kopers zijn huurder van Woonconcept. Het feit dat Woonconcept Vastgoed de woningen verkoopt, heeft veel van deze kopers over de streep getrokken. Ze kochten hun eerste huis van een voor hen betrouwbare partij. De voorbereiding van de grote bouwprojecten De Kaap en het Woonservicegebouw te Hoogeveen zijn opgepakt. In Meppel is de eerste paal geslagen voor het project Koeberg. Een groot aantal onderhoudsprojecten is ter hand genomen. Onderhoud naar Wens werd direct in het eerste jaar al goed gewaardeerd door onze huurders. Huurders hebben hierbij veel inspraak in welke werkzaamheden aan hun keuken of badkamer worden uitgevoerd en op welk moment dat gebeurt. Ook bestuurlijk gezien was 2014 een dynamisch jaar. In onze gemeenten Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland zijn nieuwe colleges aangetreden met in de laatste twee gemeenten ook nieuwe woonwethouders. Direct na het aantreden van de nieuwe colleges van B&W hebben we de nieuwe wethouders bezocht voor een (soms hernieuwde) kennismaking. Van beide kanten is benadrukt dat de gemeente en Woonconcept natuurlijke samenwerkingspartners zijn. In het collegeakkoord van Meppel is zelfs opgenomen dat het college wil werken aan een betere relatie met Woonconcept. Dat lukt en blijkt ook uit het oplossen van een aantal langlopende dossiers, al liggen er nog steeds een aantal gezamenlijk af te ronden vraagstukken. Met de bestuurders van de drie gemeenten zijn de lijnen kort. Is er een urgent vraagstuk, dan weten we elkaar direct te vinden en is er de bereidheid om elkaar te helpen. In Den Haag draaide het om de parlementaire enquête en de Herzieningswet, die uiteindelijk dan toch in de Eerste Kamer is aangenomen en dit jaar per 1 juli in werking treedt. Woonconcept is op verschillende manieren betrokken geweest bij de lobby van Aedes met betrekking tot de Herzieningswet. Ten behoeve van het advies van de Commissie De Gaay

4

Fortman, die de uitvoerbaarheid van de nieuwe wet toetste, heeft Woonconcept de nodige input geleverd. Zo is ons project in Kuinre (gemeente Steenwijkerland) gepresenteerd als één van de voorbeeldprojecten die onder het regime van de Herzieningswet niet meer gerealiseerd kan worden, waarmee het ook aandacht van de landelijke pers kreeg. In dit project zijn 6 woningen, een supermarkt en slagerij met werkgelegenheid voor mensen met een beperking, een sportzaal en een dorpshuis in één gebouw ondergebracht. De Haagse aandacht voor de corporaties draagt doorgaans niet bij aan het efficiënt en doortastend kunnen opereren van corporaties. We zitten even in de verkeerde doelgroep van beleid. Aan corporaties wordt een belangrijke maatschappelijke taak toegedicht, maar de controle vanuit de rijksoverheid, het parlement en de externe toezichthouders wordt steeds meer gestapeld. Corporaties worden geacht hun bedrijfslasten naar beneden te brengen - en die vraag is terecht - maar zij worden tegelijkertijd met een wirwar aan regels geconfronteerd die de doelstelling van lagere bedrijfslasten niet dichterbij brengt. Nieuwe regels die gaan gelden met betrekking tot het passend toewijzen, hebben grote effecten voor de corporaties maar meer nog voor de huurders. Het passend toewijzen is bedacht vanuit de zorg over de betaalbaarheid van het huren. De maatschappelijke gevolgen zijn ongetwijfeld onbedoeld groot. Grote groepen potentiële huurders kunnen niet meer bij de corporaties terecht, duurzaamheidsmaatregelen worden niet meer toegepast, en leegstand kan gaan optreden. Drie effecten die wij en diverse maatschappelijke partners met ons niet willen. De zorg om de betaalbaarheid van het huren is terecht. Woonconcept heeft dan ook met overtuiging samen met de andere Drentse corporaties en huurdersverenigingen een woonlastenonderzoek laten uitvoeren. Grote groepen huurders, vooral de huishoudens met kinderen, lopen het risico (grote) betaalbaarheidsproblemen te hebben. Als eerste ligt er een verantwoordelijkheid bij de huurder zelf, maar Woonconcept heeft de plicht om bij te dragen aan betaalbaarheid. In het kader van de strategische vastgoedsturing zijn de thema’s betaalbaarheid en beschikbaarheid als belangrijkste thema’s benoemd. In dit kader hebben we besloten om minder huizen te gaan slopen en verkopen om daarmee de goedkope voorraad in stand te houden. Bij toewijzing van woningen kijken we strikter of een huurder een potentieel betalingsrisico heeft. Dat is in het belang van de huurder èn van Woonconcept. De samenleving verandert. 2014 is het vierde babyboomseniorenjaar; het vierde jaar waarin babyboomers 65 zijn geworden. Ouderen zijn vitaler en actiever. Ouderen blijven langer zelfstandig wonen, ook als er sprake is van een toenemende zorgvraag. Dat heeft gevolgen voor de woningmarkt. De doorstroming is minder en vaker is er sprake van een woning die niet geheel passend is bij de levensfase van onze oudere huurder. In Meppel maken we met de gemeente, de welzijnsstichting en meerdere zorgpartijen afspraken over het nieuw te realiseren wijkservicepunt in het hartje van Koedijkslanden. In 2014 is het aan de Van Ostadestraat gevestigde centrum tijdelijk elders gehuisvest om in 2016 in de nieuwe locatie te komen. Met gemeenten, zorg- en welzijnspartners hebben we de ontwikkelingen in de zorg besproken tijdens een geanimeerd diner-pensant. De uitkomsten van deze avond zijn betrokken bij ons uitgewerkte beleid op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De genoemde partijen zijn ook bevraagd in het kader van de visitatie die in de tweede helft van 2014 heeft plaatsgevonden. Overeenkomstig de Governancecode heeft Woonconcept zich in 2014 laten visiteren over de jaren 2010 tot en met 2013. De visitatie is uitgevoerd door het onafhankelijke bureau Raeflex. De conclusie van de visitatiecommissie onder voorzitterschap van de heer Herman van Santen is:

5

“Gelet op de turbulente ontwikkelingen in de afgelopen visitatieperiode levert Woonconcept een knappe prestatie door op alle prestatievelden voldoende tot ruim voldoende te scoren.” Wij zijn blij met de waardering van de commissie. De commissie heeft geconstateerd dat Woonconcept in de afgelopen jaren een sterke ontwikkeling op meerdere terreinen heeft doorgemaakt. Financieel staat Woonconcept er veel meer stabiel voor en de volkshuisvestelijke doelen zijn in een realistisch perspectief geplaatst. De klantdienstverlening is aangepast. Inmiddels weten de huurders dit weer op waarde te schatten waardoor het corporatiekeurmerk ‘KWH-label’ wederom is toegekend. De medewerkers van Woonconcept hebben in 2014 de nodige dynamiek meegemaakt. Als eerste de afronding van de reorganisatie en het afscheid moeten nemen van 35 collega’s. Deze medewerkers hebben zich – vaak vele jaren – vol overgave voor Woonconcept ingezet en dan is het triest, zowel voor de vertrekkende als voor de achterblijvende medewerkers, dat er een abrupt maar helaas noodzakelijk einde komt aan de werkrelatie met Woonconcept. Daarna was het zaak om de werkzaamheden anders in te richten en met 35 collega’s minder minimaal dezelfde resultaten te realiseren. Terugkijkend op 2014 is de constatering dat dat gelukt is. Dit is een groot compliment waard voor alle medewerkers. Zij hebben zich door alle veranderingen niet uit het veld laten slaan en mooie prestaties neergezet. In 2015 gaan we daarmee door. Er liggen meerdere uitdagingen waarbij wij onze ambities kunnen laten gelden. De invoering van de nieuwe Woningwet, de implementatie van de adviezen uit de visitatie, de verdere uitwerking van onze portefeuillestrategie en de relatie met onze maatschappelijke partners vragen onze aandacht en energie. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke opdracht, het verhuren, beheren en bouwen van sociale huurwoningen voor mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. De financiën van de corporaties staan steeds verder onder druk. De belastingen en heffingen die corporaties moeten betalen aan het Rijk, de gemeenten en waterschappen drukken steeds zwaarder op de begroting. Ten opzichte van 2013 verdubbelde de belastingdruk voor Woonconcept, met name door de stijging van de verhuurdersheffing. Maar ook de gemeentelijke belastingen en de heffingen van de waterschappen stegen. Van iedere 100 Euro ontvangen huur gaan er 26 naar het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. Daarenboven hebben we ruim 1,5 miljoen Euro aan BTW betaald. Volgens de Governancecode is het meer dan wenselijk om per vier jaar te oordelen of het bestuur nog past bij de opgaven waar de corporatie voor staat. Per 1 april 2015 is Sandra Korthuis vier jaar bestuurder van Woonconcept. Raad van Commissarissen en bestuurder hebben in de zomer van 2014 samen de balans opgemaakt. Woonconcept staat er anno 2015 heel anders voor dan in 2011. Daarom hebben de Raad van Commissarissen en de bestuurder in harmonie geconcludeerd dat voor de toekomst een ander bestuur voor Woonconcept wenselijk is. Om deze reden is Sandra Korthuis ingaande 16 april 2015 teruggetreden als bestuurder en Margriet Drijver per die datum als bestuurder ad interim aangetreden. De dynamiek van 2014 ligt achter ons. Voor ons liggen nog meer dynamische uitdagingen. Woonconcept pakt deze op zoals we dat eerder hebben laten zien: met bevlogenheid voor en betrokkenheid bij onze huidige en toekomstige huurders. Sandra Korthuis, directeur-bestuurder tot 16 april 2015 Margriet Drijver, directeur-bestuurder vanaf 16 april 2015

6

2. Onze huurders Inleiding Bij Woonconcept draait het om onze huurders. Wij stellen De Klant Centraal en vinden tevreden klanten en goede relaties erg belangrijk. Daarom willen we goed bereikbaar zijn, onze afspraken nakomen en aandachtig luisteren naar onze huurders. Wij streven naar een optimale dienstverlening, zodat we de verwachtingen van onze huurders en andere partijen waar kunnen maken. Daarom zijn wij er trots op dat we in 2014 het keurmerk ‘KWH-label’ hebben terugverdiend. Het KWH meet landelijk bij corporaties het niveau van dienstverlening. Daarbij maakt het instituut gebruik van feedback van onze klanten (huurders en woningzoekenden). In 2013 zijn wij het label kwijtgeraakt. Door intensieve verbetertrajecten gericht op klantcontacten, boeken we vooruitgang. Dit is gezien en erkend door het KWH: onze dienstverlening krijgt in 2014 een 7,4. Daarmee hebben we het label terug en dat is geen eindpunt: wij blijven actief investeren in verdere verbetering. Om de bereikbaarheid te vergroten, hebben we eind 2014 het huurdersportaal geïmplementeerd. Begin 2015 hebben onze huurders nog meer mogelijkheden om met ons in contact te komen en kunnen zij hun zaken met Woonconcept digitaal regelen als zij dat prettig vinden. Doelen en prestaties In de begroting van 2014 zijn onderstaande doelen gesteld en in dit hoofdstuk lichten wij de realisatie toe.

Doelstellingen

Eenheid

Huurachterstand zittende huurders

Score 2014

Norm 2014

Score 2013

%

6,6%

6,8%

8,6%

€ 1.000

565

155

298

Aantal

54

30

21

%

2,2%

2,0%

2,2%

€ 1.000

1.709

1.368

1.864

Aansluitende verhuur

%

25,5%

25,0%

22,8%

Mutatiegraad

%

8,6%

10,0%

9,6%

Aantal

17.299

18.000

18.259

Actief woningzoekenden

%

12,5%

15,0%

9,8%

Toewijzingen aan inkomen < € 34.085,-

%

95%

90%

94%

Huurachterstand vertrokken huurders Aantal ontruimingen Leegstand totaal Gederfde huurinkomsten leegstand

Ingeschreven woningzoekenden

7

2.1 Verhuren van woningen Huurachterstanden Woonconcept vindt het belangrijk om huurachterstanden zo veel mogelijk te beperken, omdat wij de overtuiging hebben dat dit in het belang van de huurder en Woonconcept is. Immers, hoe hoger de achterstand, hoe moeilijker het is om deze af te betalen. Daarom voeren wij een actief, strak én sociaal incassobeleid. Wij wijzen huurders met een achterstand al in een vroeg stadium op (dreigende) problemen. Dit doen wij in eerste instantie schriftelijk, dan telefonisch en vervolgens gaan wij op huisbezoek. Als het nodig is zoeken wij samenwerking met partijen zoals Gemeentelijke Kredietbank (GKB), welzijnsorganisaties of verwijzen we huurders door naar bijvoorbeeld een budgetcoach. Op 31 december 2014 bedroeg de totale huurachterstand 6,6%. Hiermee realiseren wij de doelstelling van 2014. In onderstaande tabel is de huurachterstand per werkgebied zichtbaar. De huurachterstand in 2014 is lager dan in 2013 doordat de huisbezoeken geïntensiveerd zijn. Tabel: Huurachterstand per werkgebied Gemeente Score 2014 Norm 2014 Assen 12.0% Hoogeveen 10.2% Meppel 5.5% Steenwijk 7.0% Totaal 6.6%

score 2013 8,0% 7,5% 6,8% 5,8% 6,8%

13.5% 11.3% 6.3% 6.5% 8.6%

Vorderingen op vertrokken huurders Op 31 december 2014 bedroeg de huurachterstand bij vertrokken huurders € 565.000,-. Dit bedrag is € 267.000,- (87%) hoger dan vorig jaar. De stijging bij huurders is 65% en bij zakelijke klanten 127%. Deze laatste wordt met name veroorzaakt door een grote vordering op Speelwerk van € 138.000,- in verband met een faillissement. De gemiddelde vordering per woning is gestegen van € 730,- in 2013 naar € 1.300,- in 2014. Naast de huurachterstand staat er ook nog € 408.185,- aan overige vorderingen (onderhoud ten laste van de huurder, stook- en servicekosten en overige vorderingen) open bij vertrokken huurders. In 2014 is er aan huur en overige vorderingen (van zowel zittende als vertrokken huurders) in totaal € 194.000,- afgeboekt. Het betreft hier onder andere afboekingen in het kader van het WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen) en met de noorderzon vertrokken huurders. Het totaalbedrag van afgeboekte huur en vorderingen is € 67.000,- lager dan in 2013. In verband met de hogere achterstand bij vertrokken huurders is de voorziening dubieuze debiteuren verhoogd van € 340.000,-- ultimo 2013 naar € 500.000,-- ultimo 2014. Deurwaarderszaken Op 31 december 2014 hadden wij bij 348 actieve en vertrokken huurders (2013: 294) deurwaarderszaken uitstaan voor een totaalbedrag van € 973.000,-- (2013: € 664.000,-). Ten opzichte van 2013 is dit een toename van 54 deurwaarderszaken. Ook het gemiddelde openstaande bedrag per vordering is gestegen van € 2.207,- in 2013 naar € 2.796,- in 2014.

8

De reden hiervoor is dat Woonconcept in 2013 heeft besloten om zelf de incassokosten te innen. Hierdoor werden de vorderingen later naar de deurwaarder verstuurd en werden de openstaande bedragen hoger. Eind 2014 is besloten om het proces opnieuw aan te passen en te verbeteren. De incassobrieven worden eerder en door de deurwaarder verstuurd. De verwachting is dat we de huurachterstand hiermee verlagen. Ontruimingen Het doel van Woonconcept is het aantal ontruimingen zo laag mogelijk te houden. In 2014 is het aantal ontruimingen (54) echter veel hoger dan in 2013 (21). Dit werd veroorzaakt door een faillissement van een deurwaarder waardoor dossiers toen niet zijn afgehandeld. De overdracht van deze dossiers had een aantal extra ontruimingen in 2014 tot gevolg. Het gemiddelde aantal ontruimingen van 2013 en 2014 samen (37,5) is vergelijkbaar met het aantal in 2012 (36). Aantal ontruimingen in 2014 uitgesplitst naar reden van ontruiming (tevens 2013 en 2012) Gemeente Totaal 2014 Huurschuld Overlast Illegale 2013 2012 hennepteelt Assen 3 3 0 2 Hoogeveen 18 15 3 5 11 Meppel 18 17 1 9 11 Steenwijk 15 10 5 7 12 Totaal 54 45 1 8 21 36 Leegstand en huurderving In totaal hebben we in ons woningbezit 101.575 dagen leegstand gehad in 2014. Dat is 2,16% van het totaal aantal verhuurbare dagen. Vergeleken met 2013 is dit percentage 0,31% gedaald. Dit is een mooie prestatie omdat eind 2013 het nieuwe woonruimteverdeelsysteem is geïmplementeerd. Het was niet mogelijk om eind 2013/begin 2014 woningen te adverteren waardoor er achterstanden in de verhuringen waren opgelopen. Voor de uitvoering van mutatie-onderhoud heeft HomeTeam op ons verzoek minder werkdagen gekregen om onderhoud uit te voeren. Mede hierdoor is het aantal leegstandsdagen afgenomen. Gemiddeld wordt 70% van de leegstand veroorzaakt door ‘niet beïnvloedbare leegstand’. Met name leegstand door sloop (0,95%) en verkoop (0,27%) hebben een groot aandeel in het totale leegstandspercentage van 2,16%. Leegstand per gemeente In Meppel en Steenwijk was er in 2014 de meeste leegstand door sloop. In Assen was er in 2014 veel leegstand door het lastige segment waarin wij verhuren. In Hoogeveen ontstaat steeds vaker leegstand omdat woningen zonder aanwijsbare redenen geweigerd worden.

9

Tabel: leegstand frictie en leegstand verhuurbaarheid per gemeente Gemeente Norm 2014 Score Norm 2014 Score frictie frictie verhuurbaarheid verhuurbaarheid Assen 0,44% 0,80% 3,08% 3,50% Hoogeveen 0,21% 0,10% 0,34% 0,10% Meppel 0,11% 0,10% 0,24% 0,10% Steenwijk 0,12% 0,10% 0,12% 0,20% Totaal 0,88% 1,10% 3,78% 3,90% Huurderving In 2014 bedroeg de netto huurderving door leegstand € 1.708.736,- (2,25% van de netto huur). Dit is een daling van € 155.003,- ten opzichte van vorig jaar (2,54% van de netto huur). Aansluitende verhuur Bij mutatie streven wij ernaar onze woningen zo snel mogelijk weer te verhuren. In 2014 bedroeg het percentage aansluitende verhuur 25,6%. Dit is bijna 3% meer dan in 2013. Tabel: aansluitende verhuur in 2014 uitgesplitst per gemeente Gemeente Aantal 0 tot 2 3 tot 7 8 tot 31 Meer dan 31 woningen dagen dagen dagen dagen Assen 51 21,6% 9,8% 23,5% 45,1% Hoogeveen 337 16,6% 17,5% 31,5% 34,4% Meppel 312 38,1% 16,7% 21,2% 24,0% Steenwijk 263 23,2% 20,2% 20,9% 35,7% Totaal 963 25.6% 17.5% 24.8% 31.9% Veel interne processen zijn door de komst van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem gedigitaliseerd. In 2014 hebben we nog veel last gehad van de kinderziektes van het nieuwe systeem. Desondanks zijn de woningen in 2014 sneller verhuurd dan in 2013. Met de komst van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem kunnen woningen via de website volledig automatisch, dus zonder tussenkomst van medewerkers, aangeboden worden aan woningzoekenden. Mutatiegraad In 2014 zijn er in totaal 1.005 woningen leeggekomen. Het aantal leeggekomen woningen was in Steenwijk het hoogst (338), gevolgd door Meppel (337), Hoogeveen (258), en Assen (43). Het aantal leeggekomen ruimtes van Maatschappelijk Vastgoed bedraagt 20. Ten opzichte van 2013 is de mutatiegraad gedaald. Dit past binnen de landelijke trend dat huurders minder geneigd zijn te verhuizen door de gevolgen van de economische crisis en het beleid van alle corporaties en dus ook van Woonconcept om bij mutatie de huur te verhogen. Hierdoor is de huurprijs die een woningzoekende betaalt voor zijn huidige woning vaak lager dan de huur voor een vergelijkbare nieuwe woning.

10

Tabel: mutatiegraad per werkgebied Gemeente 2014 Assen 13,74% Hoogeveen 7,67% Meppel 8,14% Steenwijk 10,64% Gemiddeld 8,61%

2013 32,13% 10,75% 8,59% 9,38% 9,56%

2012 11,23% 10,93% 9,81% 11,33% 10,15%

2011 11,96% 8,96% 9,19% 9,61% 8,96%

Onze huurders kunnen bij het opzeggen van hun contract aangeven wat de reden van opzegging is. De voornaamste redenen van huuropzegging waren in 2014: verhuizing buiten ons werkgebied, huwelijk of samenwonen, medische reden en aankoop van een huis. Woningzoekenden en woningtoewijzing Woonruimteverdeling Woonconcept hanteert het aanbodmodel om haar woningen toe te wijzen. Woningen worden toegewezen op basis van wachttijd na inschrijving. Na inschrijving krijgen woningzoekenden een punt per maand. Als er een woning beschikbaar komt, dan kunnen woningzoekenden zich daarvoor melden. De belangstellende met de meeste punten krijgt de woning aangeboden. De voor verkoop of verhuur beschikbare woningen worden vanaf eind december 2013 dagelijks gepubliceerd op onze website. Ook bieden wij een aantal woningen direct te huur aan. Dit zijn de moeilijker verhuurbare woningen zoals woningen met hogere huurprijzen of seniorenwoningen met één slaapkamer. Wie zochten een woning? Op 31 december 2014 stonden er in totaal 17.299 woningzoekenden ingeschreven bij Woonconcept. In 2013 waren dit er nog 18.259. De daling wordt veroorzaakt doordat veel woningzoekenden ingeschreven staan om punten te sparen maar door de huidige markt en crisis nu niet geneigd zijn om te verhuizen. Woningzoekenden haken hierdoor af. De kosten voor inschrijving bedragen € 16,00 per jaar. De woningzoekenden moeten jaarlijks de inschrijving verlengen. Woningzoekenden kunnen zich voor ‘direct te huur’ woningen en garages gratis inschrijven. Van de ingeschreven woningzoekenden hebben 2.130 personen (2013: 1.709) minimaal 1x gereageerd op een woning. Dit is 12,6% (2013: 9.8%) van alle ingeschreven woningzoekenden. In onderstaande tabel is het aantal advertenties van leeggekomen woningen en het aantal reacties weergegeven. Gemeente Aantal Aantal reacties Gemiddeld aantal advertenties reacties Assen 98 305 3,1 Hoogeveen 441 6.478 14,8 Meppel 347 16.293 47,0 Steenwijk 307 6.336 20,6 Totaal 1.193 29.412 24,7

11

Uit de vorige tabel wordt duidelijk dat er met name in Meppel in 2014 veel gereageerd is op de vrijgekomen woningen. In Meppel is de woningmarkt krapper en is de wachttijd voor populaire woningen langer. Onderstaande tabel laat het aantal reacties per woningtype zien. Type woning aantal aantal reacties Gemiddeld aantal advertenties reacties Aanleunwoning 17 115 6,8 Appartement met lift 460 3.256 7,1 Appartement zonder lift 119 4.580 38,5 Benedenwoning 55 1.892 34,4 Bovenwoning 67 2.023 30,2 Seniorenwoning 63 169 2,7 Eengezinswoning 412 17.377 42,2 Totaal 1.193 29.412 161,8 In 2014 was er in verhouding de meeste interesse voor eengezinswoningen. Ook kwamen er veel reacties op de appartementen zonder lift en beneden- en bovenwoningen omdat hier de wachttijden vaak korter voor zijn en dit onze goedkoopste woningen zijn. 2.2 Urgentie Woonconcept heeft speciaal beleid voor urgent woningzoekenden. Vanaf 1 juni 2013 zijn er nog twee situaties op basis waarvan urgentie aangevraagd kan worden: - sociale omstandigheden: bijv.ernstige overlast, bedreiging of voortdurende pesterijen; - medische omstandigheden. Aanvragen voor sociale urgentie worden beoordeeld door een onafhankelijk sociale urgentiecommissie. Een urgentieaanvraag van medische aard wordt beoordeeld door een onafhankelijk medisch deskundige. Aan het aanvragen van urgentie zijn kosten verbonden. De aanvrager betaalt hiervoor € 25,-. In 2014 zijn in totaal 11 urgenties verleend, vorig jaar waren dit ook 11.

Hoogeveen Meppel Steenwijk Totaal % toegewezen

4 14 5 23

3 6 2 11 48%

5 7 3 15

12

Aanvragen

Als urgent beoordeeld

2012

Als urgent beoordeeld

Aanvragen

Aanvragen

Als urgent beoordeeld

Tabel: aantal ingediende verzoeken voor sociale urgentie 2014 2013

4 5 2 11 73%

5 8 7 20

1 4 5 10 50%

2.3 Woningaanbod Vrijkomende woningen publiceren wij op internet. In de volgende tabellen wordt ons woningaanbod toegelicht. Tabel: aanbod per gemeente per huurcategorie in 2014 Categorie Assen Hoogeveen Meppel Goedkoop (€ 0 tot € 389,05 ) Met huurtoeslag betaalbaar (€ 389,05 tot € 596,75) Middelduur (€ 596,75 tot € 699,49) Duur (vanaf € 699,49) Totaal 2014 Totaal 2013

Steenwijk

Totaal Totaal 2014 2013 283 54 210

9

107

113

9

229

164

149

551

473

70

84

28

83

265

175

10

12

29

22

73

30

98 44

432 278

334 295

308 257

1.172 888

In 2014 zijn er in alle categorieën meer woningen aangeboden dan in 2013. In begin 2014 is een aantal woningen nog verwerkt in het ‘oude’ woonruimteverdeelsysteem. Ook zijn enkele woningen meermalen gepubliceerd omdat de eerste reguliere advertentie geen kandidaat had opgeleverd en de woning nogmaals via internet ‘per direct’ te huur aangeboden is. Het totaal aantal aangeboden woningen is hierdoor hoger dan het aantal mutaties. Vrije sectorwoningen In 2014 hebben we 2 keer een advertentie in de lokale kranten geplaatst om moeilijk verhuurbare en leegstaande vrije sectorwoningen aan te bieden. Uiteindelijk is het gelukt om ze te verhuren. Een aantal vrije sectorwoningen is door een lokale makelaar verhuurd. Vaak werden deze woningen zowel te koop als te huur aangeboden. 2.4 Huisvesten van de doelgroep Primair zijn wij er voor de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot € 34.229,-. Om te voorkomen dat er huishoudens tussen wal en schip raken, zijn wij er ook voor de huishoudens met een inkomen tot € 43.000,-. Daarnaast hebben wij afspraken met de gemeenten over het huisvesten van statushouders en hebben wij speciaal beleid voor ouderen. In 2014 hebben wij 95% van onze woningen onder de huurtoeslaggrens (€ 699,49 per maand) toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.229,-. Hiermee voldoen wij ruim aan de wettelijke norm van minimaal 90%.

13

Statushouders Gemeenten krijgen jaarlijks een taakstelling om statushouders te huisvesten. Woonconcept heeft met de gemeenten in haar werkgebied samenwerkingsafspraken om statushouders te huisvesten buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem om. In 2014 hebben wij aan onze doelstelling voldaan in alle drie de gemeenten. Wij hebben 10 woningen en 19 personen meer toegewezen dan in 2013. Gemeente

Aantal gehuisveste statushouders door SWC

Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Totaal

Aantal woningen SWC 22 21 29 72

9 13 11 33

Ouderen Bij het verdelen van onze woningen houden wij rekening met de specifieke woonwensen van senioren. Wij passen woningen en wooncomplexen aan voor bijvoorbeeld de toegankelijkheid van en voor het opladen van scootmobiels. Daarnaast hanteren wij voor sommige woningen of wooncomplexen in ons werkgebied een leeftijdsgrens van 55+. We zien echter dat in sommige complexen het verhuren van woningen met een leeftijdsgrens moeilijker wordt. In 2014 hebben we in overleg met enkele bewonerscommissies de leeftijdsgrens naar beneden bijgesteld. Zittende huurders gaan over het algemeen akkoord om de negatieve effecten van leegstand te voorkomen. 2.5 Klachtencommissie In 2014 zijn er in totaal 14 klachten binnengekomen bij de klachtencommissie. Het aantal binnengekomen klachten is ten opzichte van 2013 afgenomen. Acht klachten zijn niet ontvankelijk verklaard en de klachtencommissie heeft zes klachten behandeld. Over vijf van deze klachten heeft de commissie een hoorzitting gehouden en hierover advies uitgebracht aan het bestuur van Woonconcept. Het bestuur heeft het advies overgenomen. 2.6 Participatie en samenwerking Woonconcept hecht grote waarde aan de dialoog met huurders en stakeholders. Zij betrekt haar huurders en stakeholders op diverse manieren bij haar beheer en beleid. Huurdersorganisaties Op basis van de Wet op het overleg huurder verhuurder (Overlegwet) heeft Woonconcept convenanten met drie lokale huurdersverenigingen: Huurdersvereniging Meppel (HVM), Huurdersfederatie Hoogeveen (HF), en de huurdersvereniging van Steenwijk (De Veste). In 2014 heeft er vier keer regulier overleg plaatsgevonden. Daarnaast is er frequent in kleiner verband op diverse thema’s inhoudelijk dieper ingegaan. Besproken onderwerpen zijn de vastgoedsturing, het huurprijsbeleid, de warmtewet en de gebruikelijke onderwerpen als jaarverslag en begroting. Naast de gezamenlijke vergaderingen vindt er ook op lokaal niveau structureel overleg plaats tussen de huurdersverenigingen en Woonconcept.

14

Bewonerscommissies Op wooncomplexniveau hebben we overleg met bewonerscommissies. Deze commissies zijn vooral actief in de ouderencomplexen. Doorgaans vindt er twee keer per jaar overleg plaats met de bewonerscommissies. In Steenwijk zijn twee commissies niet actief en is één commissie opgericht voor het beheer van de algemene ruimte. De huismeester heeft hier regelmatig contact over, maar dat is niet opgenomen in onderstaande tabel. Tabel: aantal bewonerscommissies en aantal overleggen per vestiging Aantal commissies Aantal overleggen 2014 Assen 3 Hoogeveen 17 Meppel 4 Steenwijk 9 Totaal 33

6 31 5 6 48

Wijkplatforms Bij wijkontwikkelingsplannen hebben wijkplatforms een adviserende rol. In de wijkplatforms zijn bewoners (huurders en eigenaren) vertegenwoordigd, maar ook winkeliers en/of vertegenwoordigers van scholen. De samenstelling kan per wijk verschillen. De wijkplatforms spelen een belangrijke rol bij het leefbaar houden van buurten en wijken. De medewerkers van Woonconcept sluiten bij de overleggen aan op uitnodiging van de wijkplatforms. Tabel: aantal wijkplatforms Aantal wijkplatforms Assen Hoogeveen Meppel Steenwijk Totaal

0 4 3 2 9

Samenwerking OGGZ Woonconcept neemt in haar werkgebied deel aan OGGZ-overleg (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg). Het OGGZ-overleg richt zich op mensen die volgens hun omgeving zorg nodig hebben, maar zelf geen hulp vragen. Het betreft vaak sociaal kwetsbare mensen met meervoudige problemen. Samenwerking tussen de verschillende partners binnen het OGGZnetwerk is belangrijk. De professionals leveren vanuit hun eigen expertise gezamenlijk een bijdrage aan het verminderen of voorkomen van bepaalde problematiek. De diverse samenwerkingspartners weten elkaar ook buiten het overleg om goed te vinden. Voor Woonconcept is dit bijvoorbeeld belangrijk in het kader van het voorkomen van huisuitzetting. Opvallend was de toename van casussen in het OGGZ-overleg waar problematische huurachterstanden en dreigende ontruimingen een rol spelen.

15

Andere samenwerkingspartners In de gemeenten Steenwijkerland, Hoogeveen en Meppel zoekt Woonconcept binnen de dorpen en wijken met substantieel woningbezit nadrukkelijk het contact en de samenwerking met de daar actieve organisaties om gezamenlijk aandacht te hebben voor de huisvesting van doelgroepen en de leefbaarheid. Te denken valt aan wijk- en dorpsverenigingen maar ook aan het lokale welzijnswerk, zorginstellingen, de desbetreffende gemeenten en de politie. In de gemeente Hoogeveen zijn we actief binnen de Smederijen en in Meppel is Wijk- en Dorpsgericht Werken ingevoerd. Wij hebben zitting in de stuurgroep van beide samenwerkingsverbanden en participeren op aanvraag in verschillende werkgroepen en projecten. Daarnaast is in Hoogeveen in 2014 gestart met het huisvesten van jongeren (18-25 jaar) die een lichte vorm van begeleiding krijgen. Dit project is een initiatief van de gemeente Hoogeveen met de woningcorporaties Domesta en Woonconcept. Het Leger des Heils begeleidt de jongeren. 2.7 Leefbaarheid in buurten en wijken Leefbaarheidsbeleid Wonen en leefbaarheid zijn voor Woonconcept onlosmakelijk met elkaar verbonden. In 2013 is gestart met het nieuwe leefbaarheidsbeleid, hierbij hebben we onze rol en verantwoordelijkheid duidelijker afgebakend. Onderdeel hiervan is het werken vanuit een context gedreven benadering, maar ook het aanspreken van bewoners op hun rol bij het leefbaar houden van wijken. Daarnaast kiest Woonconcept ervoor vraagstukken rond leefbaarheid te benaderen op buurtniveau. In 2014 hebben we een aantal instrumenten ontwikkeld zodat we nog meer in kunnen zetten op preventie en gedragsverandering bij onze huurders. Het uitganspunt is om de leefbaarheid in de buurten en wijken te optimaliseren. Gedragsaanwijzing bij overlast In 2014 is zwaarder ingezet op bewonersgedrag vanuit ons streven om huurders in hun zelfredzaamheid te ondersteunen. Bovendien staan ons minder financiële middelen ter beschikking voor fysieke investeringen. Het gedrag van de bewoners in een wijk, buurt of complex is veelal bepalend voor de leefbaarheid aldaar. In 2014 is geïnvesteerd in de methode om bij overlast meer de nadruk te leggen op een gedragsaanpassing van de veroorzaker van overlast. Het voordeel van deze andere benadering van overlastaanpak is dat de opbouw van een overlastdossier minder uitgebreid hoeft en dat er ook sneller gehandeld kan worden. In dit kader is door de gemeente Assen, in samenwerking met onder andere Woonconcept een bijeenkomst georganiseerd voor instanties en medewerkers om kennis te nemen van deze methode. Uitwerking risicoprofielen bij nieuwe verhuur In 2014 heeft Woonconcept gewerkt aan het in kaart brengen van risico’s bij nieuwe huurders. Op basis van de objectieve informatie die een kandidaat huurder moet aanleveren, proberen we vooraf zoveel en zo goed mogelijk een inschatting te maken van in hoeverre er een risico is op bijvoorbeeld huurachterstand of overlast. Dit biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om proactief met de huurder in contact te treden bij een (dreigende) achterstand en, als dit gewenst is, andere partijen erbij betrekken.

16

Laatste Kansbeleid opgesteld en voor het eerst toegepast Vanuit maatschappelijk en financieel oogpunt wil Woonconcept met het ‘Laatste Kansbeleid’ huisuitzetting zoveel mogelijk voorkomen en de problematische vicieuze cirkel doorbreken. Het Laatste Kansbeleid is erop gericht dat de voormalige huurder zelf verantwoordelijkheid neemt voor en meewerkt aan het verbeteren van zijn (betalings-)gedrag. In 2014 hebben wij met negen huurders een laatste kansovereenkomst gesloten en huisuitzetting kunnen voorkomen. De ervaringen zijn met alle negen positief. Bevorderen Leefbaarheid Tabel: aantal leefbaarheidsdossiers Aantal woningen Aantal dossiers Assen 313 Hoogeveen 3.363 Meppel 4.140 Steenwijk 3.178 Totaal 10.994

10 244 127 177 558

% van aantal woningen 3,2% 7,3% 3,1% 5,6% 5,1%

Assen Hoogeveen Meppel Steenwijk Totaal %

1 122 52 85 260 47%

1 12 15 39 67 12%

3 21 22 18 64 11%

1 31 13 7 52 9%

2 6 4 6 18 3%

1 9 5 0 15 3%

Totaal

Overig

Huisdieren

Drugs/hennep

Geluidsoverlast

Gedrag

Rommel

Tuinonderhoud

Tabel: oorzaken overlast

1 43 16 22 82 15%

10 244 127 177 558 100%

Uit bovenstaande tabel blijkt dat het voor de leefbaarheid in de buurt van belang is dat tuinen en openbaar gebied goed onderhouden worden. Naast het reguliere aanspreken van de huurders is in Steenwijk daar extra aandacht aan besteed door middel van tuinacties en wijkschouwen, opruimacties en het inzetten van het plusteam. In Hoogeveen is in een aantal buurten ingezet op het vergroten van de sociale cohesie: in de Neptunesbuurt door middel van het organiseren van een burendag en in de Verzetsbuurt door te “speeddaten”. In de Weide is dit gedaan door huis aan huis bezoeken. In Meppel is extra aandacht besteed aan het openbaar gebied door een grote schoonmaakactie in Haveltermade. In deze wijk is het wijkteam ook gestart met het project ’Goud in de wijk’.” Hierin worden wijkbewoners gestimuleerd om zich in te zetten voor de leefbaarheid in de buurt.

17

2.8 Gebiedsontwikkelingen Hoogeveen  Krakeel, Centrumgebied In 2014 is de vernieuwing van het winkelcentrum uitgevoerd en nagenoeg afgerond. Daarmee is het één na laatste grote project binnen het Wijkontwikkelingsplan (WOP) Krakeel gereedgekomen. In 2015 start de nieuwbouw van het Woonservicegebouw, waarmee het WOP wordt afgesloten. Al in voorgaande jaren is geconstateerd dat het multifunctioneel centrum niet de beoogde ‘huiskamer van de wijk’ is geworden. In 2014 is gewerkt aan de introductie van een nieuw beheer- en exploitatieconcept waarbij een belangrijke rol is weggelegd voor NNCZ (Jannes). In 2015 wordt dit verder uitgewerkt en zo mogelijk geconcretiseerd.  Kaapplein Eind 2014 is een aanvang gemaakt met de bouw van project De Kaap in het centrum van Hoogeveen. Dit project omvat een parkeergarage met circa 500 parkeerplaatsen voor de gemeente Hoogeveen, 45 wooneenheden voor NNCZ, 30 sociale huuraanleunwoningen, 16 sociale huurappartementen en 8 parkwoningen (koop).  Oranjebuurt In 2009 heeft er groot onderhoud plaatsgevonden in woningen van Woonconcept in de Oranjebuurt waardoor deze er weer tip/top uitzien. Het openbaar gebied in deze buurt is echter achtergebleven voor wat betreft onderhoud. Woonconcept is afgelopen jaar betrokken geweest bij de voorbereidingen van de herinrichting van de openbare ruimte die, op initiatief van de gemeente Hoogeveen, in 2015, het jaar waarin de Oranjebuurt haar honderdjarig bestaan viert, uitgevoerd gaat worden. Eind 2014 werd een provinciale subsidie toegekend zodat de hele buurt in één keer kan worden aangepakt.  Hollandscheveld In Hollandscheveld is in 2014 de bouw van 22 sociale huurappartementen voor NNCZ gestart, rondom ‘Huize Beatrix’. De oplevering wordt medio 2015 verwacht. Meppel  Nieuwveense Landen In dit uitbreidingsplan heeft Woonconcept een grondpositie van circa 148 ha, samen met Rotij. In 2013 hebben zowel de gemeente als Woonconcept ervoor gekozen om met andere partijen dan Woonconcept een start te maken met de eerste fase van deze nieuwe woonwijk, waar Woonconcept geen grondpositie heeft. Er zijn op ambtelijk en bestuurlijk niveau wel gesprekken gevoerd tussen de gemeente Meppel en Woonconcept maar deze hebben vooralsnog niet geresulteerd in (samenwerkings-)afspraken voor wat betreft het aandeel van Woonconcept in de nieuwbouw.  Haveltermade Het laatste project dat nog in het kader van het WOP Haveltermade afgerond moet worden, is de aanpak van 72 woningen aan de Thorbeckelaan. In 2014 is hier nader onderzoek naar gedaan. De verwachting is dat in 2015 besluitvorming volgt waarna het project wordt toegevoegd aan de onderhoudsplanning vanaf 2016. Dit betekent dat er niet wordt gesloopt, maar dat de woningen beschikbaar blijven voor de categorie goedkope huur. Het besluit om 15 kleine sociale huurwoningen aan de Evertsenstraat en Woldkade te slopen is teruggedraaid. De woningen worden in 2015/2016 gerenoveerd en opnieuw in de verhuur gebracht. 18

 Koedijkslanden (project KoeBerg-Zuid) In oktober 2014 is daadwerkelijk begonnen met de bouw van het eerste complex binnen het project KoeBerg-Zuid. De voorbereidingen waren al in 2008 gestart. In de eerste fase worden 36 appartementen en een winkelplint gerealiseerd. Wij worden eigenaar van de appartementen die geschikt zijn voor wonen met zorg en verhuren deze aan de Stouwe. Verder zijn in 2014 de voorbereidingen voortgezet met betrekking tot de andere onderdelen van KoeBerg-Zuid: de renovatie van het bestaande winkelcentrum inclusief nieuwbouw van nog eens 27 appartementen door de Hoge Dennen; de sloop van de Van Ostadestraat 114206 (start in 2015) en de nieuwbouw op deze locatie (start tweede helft 2015) inclusief wijkservicepunt. Vanwege de aanstaande sloop van de Van Ostadestraat is het tijdelijke wijkservicepunt, dat in twee sloopwoningen was gevestigd, overgegaan naar een voormalige huismeestersruimte aan de B.van der Helststraat. Het wijkservicepunt voorziet in een grote behoefte en wordt maandelijks door circa 500 mensen bezocht. Het project KoeBerg-Zuid ontving eind 2014 een provinciale subsidie waarvan over de besteding in 2015 nadere afspraken worden gemaakt door de drie investerende partijen: gemeente Meppel, De Hoge Dennen en Woonconcept. Steenwijkerland  Steenwijk-West (Voor Wijkvisie Steenwijk-West: zie paragraaf 2.7)  Rembrandtstraat. Eind 2014 is de eerste paal geslagen voor de nieuwbouw van 15 sociale koopwoningen aan de Rembrandtstraat. De woningen komen in de plaats van 32 verouderde benedenen bovenwoningen die begin 2014 zijn gesloopt. Van de 15 koopwoningen waren er binnen twee maanden al 14 verkocht waarvan het overgrote deel aan huurders van Woonconcept uit de wijk Steenwijk-West. Daarmee voldoet het project nu al aan de doelstelling bouwen voor de buurt. Kopen van Woonconcept Vastgoed geeft mogelijk extra vertrouwen aan huurders die Woonconcept al kennen als betrouwbare partner.  Jan van Riebeeckstraat. Eind 2014 zijn er ook drie kleine bejaardenwoningen aan de Jan van Riebeeckstraat gesloopt. Hier volgt in 2015 nieuwbouw van 12 huurappartementen.  Piet Heinstraat en Van Speijkstraat aankondiging voorgenomen sloop Bewoners zijn eind 2014 uitgenodigd voor een inloopavond in het wijkcentrum om zich bij te laten praten over de voorgenomen sloop van hun woning; verhuurstop vanaf 1 oktober 2014, sloopbesluit en sociaal plan vanaf 1 oktober 2015. De leegkomende woningen worden in gebruik gegeven aan Ad Hoc leegstandsbeheer.  Oldemarkt In 2014 is intensief verder gewerkt aan de transformatie van het voormalige Dienstencentrum en de voormalige Kerspelhof in een woonservicegebied. Het gehele complex staat nu bekend als De Landerijen. De rol van (dorps-)bewoners wordt steeds belangrijker. Zo zijn medio 2014 het beheer en de exploitatie van een groot deel van de algemene ruimtes door Woonconcept overgedragen aan een lokale stichting beheer. Verder zijn er ruimtes gecreëerd voor dagopvang en is er een kapsalon gerealiseerd. Een tegenvaller was het feit dat de beoogde huurder van de voormalige Kerspelhof, Zorggroep Oude en Nieuwe Land, heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van de al

19

getekende huurovereenkomst voor de afname van een volledige verdieping in hetzelfde gebouw. Onderhandelingen over een schadevergoeding zijn nog in 2014 afgerond.  Kuinre In september is de nieuwbouw van zes sociale huurwoningen in Kuinre feestelijk opgeleverd. Daarmee is het project Kuinre volledig afgerond (naast deze woningen waren in 2013 al zes huurappartementen en een multifunctioneel centrum opgeleverd). 2.9

Verkoop

Doelen en prestaties

Thema Verkoop Prestatie-indicatoren Aantal verkopen geheel afgehandeld notaris Verkoopduur verkochte woningen Leegstandsduur nog niet verkochte woningen Leegstandspercentage leegstand verkoop

Eenheid N Score 2014 Norm 2014 Aantal 90 80 < 150 Aantal dagen 99 < 150 Aantal dagen 114 % 0,27% 0,50%

Verkoop sociale huurwoningen Het aantal verkopen in 2014 is hoger dan was begroot: 90 verkochte woningen tegenover 80 in de begroting. Doordat in maart /april 2014 de verkoopvijver (voorlopig) is vastgesteld en aangepast hebben we gemerkt dat het aantal woningen dat we konden verkopen (woningen waarvan de huur werd opgezegd met een verkooplabel) beduidend minder was. Uiteindelijk zijn 90 woningen overgedragen bij de notaris; de totale bruto verkoopprijs was ruim € 11,3 miljoen. De gemiddelde verkoopduur van de verkochte woningen was 99 dagen. Verkoop verzilverde woningen Er zijn in 2014 geen verzilverde woningen verkocht. Er stonden in 2014 twee verzilverde woningen te koop. Verkocht maar nog niet gepasseerd Op 31 december 2014 was het aantal verkochte, maar nog niet gepasseerde woningen elf (2013: 17). De totale bruto verkoopprijs van deze elf woningen bedraagt € 1.479.000 (2013: €1.773.000). Verkochte woningen aan zittende huurders In 2014 maakten 16 huurders gebruik van de mogelijkheid om ’hun’ huurwoning te kopen. Woningen terug naar verhuur Soms kiezen we ervoor om een woning die te koop staat weer te verhuren, vaak omdat de betreffende woning al geruime tijd leeg staat. Daarnaast worden sommige woningen met verkooplabel niet in de verkoop genomen, bijvoorbeeld omdat er al meerdere woningen in de straat of buurt te koop staan. In 2014 zijn om bovenstaande redenen 41 woningen opnieuw in de verhuur gegaan.

20

Starterslening Vanaf de zomer van 2012 biedt Woonconcept, in samenwerking met Stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederland (SVn), een starterslening aan. Hiermee geven wij starters op de koopwoningmarkt een steuntje in de rug bij het financieren van de woning. De maximale lening bedraagt € 12.500,-. In 2014 maakten 10 kopers gebruik van de starterslening. Activiteiten 2015 De verkoopvijver (= aantal woningen met een verkooplabel) is in 2014 tot 2.200 woningen teruggebracht. De ambitie is om 80 woningen te verkopen in 2015. Wellicht dat hiervoor een marketingplan moet worden gemaakt (afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt, en de snelheid van verkopen van de woningen die worden aangeboden). De vastgoedsturing wordt in 2015 verder uitgewerkt. Dit heeft zeker gevolgen voor de verkoopvijver, maar het is nu nog niet bekend welke dat precies zijn. Naast het verkopen bij mutatie willen we ook een plan van aanpak maken voor het verkopen aan zittende huurders. Wellicht dat hier een apart communicatietraject voor gestart moet worden. Ook dit is afhankelijk van de uitwerking van de vastgoedsturing voor het onderdeel ‘verkoop’. Deelname in Vereniging van Eigenaren (VvE) Vanuit de samenwerking met de BV Woonscan maken we het contractbeheer inzichtelijk en onderzoeken we mogelijke besparingen.

21

3. Onze woningen 3.1 Inleiding Woonconcept heeft in 2014 hard gewerkt aan haar portefeuillestrategie. Deze strategie, later uit te werken in complexplannen, wordt de basis voor alle besluitvorming op het vlak van onderhoud en investeringen in het woningbezit. Als opdrachtgever heeft Woonconcept zich in 2014 verder ontwikkeld als ‘regisserend opdrachtgever’. Er is een selectie gemaakt van een aantal onderhoudsbedrijven om als samenwerkingspartner/adviseur voor Woonconcept op te treden. Dit levert een meer structurele samenwerking met deze bedrijven op waardoor de voorbereiding en uitvoering van projecten jaarlijks verbeterd. We hebben een aantal nieuwe onderwerpen opgepakt, waaronder het beleidstraject met betrekking tot asbest, de gestandaardiseerde conditiemeting van ons woningbezit en de operationalisering van Onderhoud naar Wens. 3.2. Nieuwbouw Woonconcept heeft in 2014 totaal zes wooneenheden aan de woningvoorraad toegevoegd, dat is een vernieuwing van 0,048% van de totale woningvoorraad. Opgeleverde projecten: Regulier sociale huur: Sociale huurwoningen Kuinre

: 6 woningen

In het jaar 2014 is er voortvarend gewerkt aan de voorbereidingen voor een aantal projecten en zijn er positieve onderhandelingsresultaten geboekt. Dit heeft geleid tot een drietal projecten waar de daadwerkelijke bouw kan worden gestart. In de wijk Koedijkslanden wordt een project gerealiseerd met 59 appartementen, samen met de revitalisatie van het winkelcentrum. Wij nemen de appartementen af van de ontwikkelaar van het winkelcentrum en gaan ze vervolgens collectief verhuren aan De Stouwe. In oktober 2014 is de Europese aanbesteding afgerond van het project de Kaap in Hoogeveen. Een omvangrijk project met een parkeergarage van bijna 500 plaatsen voor de gemeente Hoogeveen, zorgappartementen, aanleunwoningen en koopappartementen. De aanbesteding is succesvol verlopen, in december 2014 zijn de contracten getekend en zijn de voorbereidingen voor de bouw begonnen. De officiële start van de bouwwerkzaamheden was in maart 2015, de oplevering waarschijnlijk eind 2016. Na een moeizaam en langdurig traject zijn de voorbereidingen en onderhandelingen afgerond van het Woonservicegebouw in de wijk Krakeel in Hoogeveen. Op de begane grond zal een winkel van de Lidl worden gerealiseerd, de appartementen gaan collectief worden verhuurd aan NNCZ. Oplevering is voorzien in oktober 2016.

22

3.3. Onderhoud en beheer 3.3.1. Serviceonderhoud Het serviceonderhoud wordt voor het overgrote deel uitgevoerd door het dochterbedrijf HomeTeam. Met deze samenwerkingspartner wordt continue gewerkt aan verbetering van de logistiek, het serviceniveau en de beheersing van de kosten. Voornamelijk het mutatieonderhoud heeft bijzondere aandacht gehad en laat nog steeds in het verloop van het jaar een grillig verloop zien. Serviceonderhoud x € 1.000 Omschrijving 1 Reparatieverzoeken 2 Mutatieonderhoud Totaal

Score 2014 Norm 2014 2.487 2.476 1.717 1.551 4.204 4.027

1. Het aantal reparatieverzoeken t/m december is in totaal 19.976 stuks. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek bedragen € 124,- (in 2013 was dit € 155,-). Alle reparatieverzoeken in 2014 zijn binnen het begrote budget uitgevoerd. 2. Tot en met december 2014 zijn de gemiddelde kosten per mutatie € 1.714,-. In 2013 waren de kosten per mutatie € 1.771,-. Voor 2014 is een overschrijding van € 166.000,- (11%) op mutatieonderhoud te zien (totale budget is € 1.551.000,-). Analyse heeft aangetoond dat: -

-

Binnen de gemaakte kosten voor mutatieonderhoud in 2014 zitten kosten van ca. 200 woningen die gemuteerd zijn in het laatste kwartaal van 2013. Dit is een groter aantal dan in eerdere jaren. In 2014 zijn 41 woningen uit de verkoop gehaald en weer naar de reguliere verhuur gegaan, met een verhoging van de mutatiekosten tot gevolg. De post mutatieonderhoud is de afgelopen jaren structureel te laag begroot geweest, in de begroting 2015 is dit hersteld.

3.3.2 Projecten Onderstaand een schema van de cijfers van de begroting 2014, met de cijfers per 31 december 2014 x € 1.000. Omschrijving 1. Planmatig onderhoud 2. Investering zonder huurverhoging 3. Investering met huurverhoging 4. Energielabel 5. Vergoedingen Totaal

Score 2014 Norm 2014 7.346 10.670 4.696 7.237 29 29 15 15 3 24 12.089 17.975

23

Toelichting op de posten 1. Dit is regulier planmatig onderhoud, ten laste van het jaarresultaat. 2. Onder deze post zijn investeringen weergegeven die samen met het planmatige onderhoud in projecten zijn gevoegd. Deze kosten werden tot en met de jaarrekening 2013 gezien als investeringen die bijdragen aan levensduurverlenging en worden daarom geactiveerd. Vanaf de jaarrekening 2014 waarderen we op marktwaarde en presenteren we deze kosten als onderhoudskosten in plaats van investeringen. 3. In het dagelijks beheer worden aan bewoners verbeteringen aangeboden die gepaard gaan met huurverhoging. Bewoners hebben de vrijheid om al dan niet voor deze verbeteringen te kiezen. De gehele post wordt gedekt door de kostendekkende huurverhogingen. 4. Onder de post energielabel worden de kosten geraamd voor het energetisch op peil brengen van woningen. 5. Wij handelen vergoedingen aan bewoners af, naar aanleiding van onderhoud. Deze post is niet geraamd, maar vanwege de uitvoering van enkele noodzakelijke werkzaamheden zijn hier wel kosten op geboekt. 3.3.3 Onderhoud naar Wens Het jaar 2014 was het jaar van de waarheid voor het nieuwe concept Onderhoud naar Wens. Bij dit concept heeft de huurder de keuze wanneer een binnenrenovatie in de woning wordt uitgevoerd. Wij bieden dit aan in het oorspronkelijk geplande jaar volgens de meerjarenonderhoudsplanning maar de bewoner mag er ook voor kiezen het later uit te laten voeren. In dat geval zijn vaak privéomstandigheden of verhuisplannen de belangrijkste reden. Wanneer een huurder een vervroegde uitvoering wenst, kan dit ook maar dan tegen bijbetaling. De eerste ervaringen zijn zeer positief. In logistiek en organisatorisch opzicht is alles goed verlopen. We onderzoeken ook de klanttevredenheid en in de voorbereidingen voor 2015 zijn de resultaten uit de evaluaties verwerkt. In de begroting 2014 stond onderhoud gepland aan 518 woningen op basis van Onderhoud Naar Wens (ONW). De werkzaamheden die zijn opgenomen in de begroting verschillen per cluster, voor het ene cluster misschien alleen keukenvernieuwing en voor een ander cluster keuken-, douche- en toiletvernieuwing. Hierbij een getalsmatige samenvatting van de voortgang Onderhoud Naar Wens in 2014: Omschrijving Begroot ONW aantal 2014 wil niet meedoen wil meedoen Keuken 518 221 (43%) 297 (57%) Douche 246 79 (32%) 167 (68%) Toilet 246 79 (32%) 167 (68%) Wij gaan vanaf 2015 de klanttevredenheid over dit product per project meten.

24

Samengevat de uitgaven ten opzichte van de norm, x € 1.000 Omschrijving 1. Onderhoud naar Wens (t.l.v. W&V) 2. Onderhoud naar Wens (Investering) 3. Onderhoud naar Wens (Investeringen met huurverhoging) Totaal

Score 2014 Norm 2014 670 1.551 1.982 2.345 217 2.869

3.896

Voor nog niet uitgevoerde ONW werkzaamheden mag geen voorziening worden getroffen in de balans. Om te zorgen dat er toch voldoende middelen beschikbaar zijn wordt het niet uitgevoerde deel in de eerstvolgende meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen. De omvang van het (op aangeven van de bewoners) niet uitgevoerde werk bedraagt € 2,3 miljoen, waarvan € 0,8 miljoen ten gunste van de winst & verlies rekening. 3.4 Realisatie versus begroting van het Onderhoud Het bruto positieve resultaat ten opzichte van de begroting bedraagt € 6,7 miljoen, met de volgende onderverdeling, x 1.000 Omschrijving Score 2014 Norm 2014 Verschil Service onderhoud 4.204 4.027 -177 Projecten (PO en invest.) 12.089 17.975 5.886 Onderhoud naar wens 2.869 3.896 1.027 19.162 25.898 6.736 Totaal De oorzaken voor het positieve resultaat zijn: - er is zeer scherp ingekocht; - een aantal werkzaamheden is geschrapt omdat die alleen in combinatie met isolerende maatregelen uitvoerbaar zijn; deze isolatiemaatregelen zijn geschrapt in afwachting van nieuw beleid; - cv-vervanging valt veel goedkoper uit dan begroot, sterk markteffect - er is defensief begroot, ter voorkoming van overschrijdingen op projectniveau. Een interessant gegeven in bedrijfsvergelijkingen is de hoogte van instandhoudingskosten van het woningbezit. Hieronder vallen de kosten van het serviceonderhoud, het contractonderhoud, de kosten van planmatig onderhoud (waarbij geen sprake is van levensduurverlenging) en een deel van de kosten van Onderhoud naar Wens. In totaal bedragen de kosten voor instandhouding bijna € 14 miljoen voor het gehele bezit, dit komt neer op € 1.124 per woning. 3.5 Asbest Woonconcept wil voor haar huurders en medewerkers een veilige en gezonde woon- en werkomgeving. Inzicht in de aanwezigheid van asbest in het vastgoed is daarvoor noodzakelijk. Tot op heden houdt Woonconcept zich uiteraard aan wet- en regelgeving. Op projectniveau was asbestinventarisatie een vast onderdeel van de projectvoorbereiding. Er was echter onvoldoende inzicht in de aanwezigheid van asbest in onze gehele woningvoorraad en daarmee geen beeld van de financiële consequenties. Daarnaast bestaat inmiddels de wettelijke verplichting voor verhuurder om bewoners te informeren op de aanwezigheid van asbest in hun woning.

25

Vanaf medio 2014 is een speciaal team Asbest binnen Woonconcept operationeel. Dat team bestaat uit een brede vertegenwoordiging vanuit onze organisatie: wij pakken dit thema integraal en interactief aan. Team Asbest treft voorbereidingen om in de tweede helft van 2015 ons bezit steekproefsgewijs te inventariseren op de aanwezigheid van asbest. Informatie daaruit gebruiken we om onze huurders en partners te kunnen informeren. Daarnaast ontwikkelt Team Asbest het asbestbeleid. Onderdelen van het asbestbeleid zijn: saneringsbeleid, opleiding van medewerkers, meerjarenplanning, informatiemanagement, een (crisis) communicatieplan en protocollen. In 2015 streven we ernaar het ‘Asbest Management Plan’ af te ronden om daarmee de veiligheidsrisico's op het gebied van asbest te kunnen beheersen. 3.6 Voortgangstraject conditiemeting Wij hebben de BV Woonscan opdracht gegeven hoeveelheden van bouwdelen uit te rekenen om goede basisgegevens te hebben voor een betere en nauwkeurige onderhoudsbegroting. Het uitrekenen van hoeveelheden is inmiddels helemaal gereed en de resultaten zijn verwerkt in onze calculatiesystemen. Per 1 april 2015 is het gehele bezit geïnspecteerd en beoordeeld op basis van conditiemeting volgens NEN 2767 en deze informatie is dan verwerkt in onze onderhoudsbegroting. 3.7 Duurzaamheid, verbetering energielabel In 2014 zijn we op het gebied van duurzaamheid in gesprek geweest met collega corporaties uit Drenthe om toe te werken naar een nieuw convenant tussen de corporaties en Provincie Drenthe. In het convenant spreken we gezamenlijk ambities uit over de energieprestaties van de woningvoorraad in Drenthe. Uitgangspunt voor ons is dat we zelf strategische keuzes kunnen blijven maken in welke woningen wij de labels verbeteren. Het convenant is in 2015 bekrachtigd. Op 15 oktober 2014 is wettelijk besloten dat de energieprestatie van gebouwen op een andere manier berekend moet worden. Met behulp van de nieuwe rekenmethodiek moet het Definitief Energielabel vastgesteld worden. We verwachten in 2015 de nieuwe methodiek op ons vastgoed toe te passen. Woonconcept wil haar klanten in 2023 bedienen met: Groen: minimaal 70%, is nu 56% (labels A, B en C) | oranje: maximaal 30%, is nu 40% (labels D en E) | rood: maximaal 0%, is nu 4% (labels F en G). In 2014 is geen gebruik gemaakt van de financieringsmogelijkheden vanuit het Energiefonds Overijssel of vanuit het Energie Akkoord.

26

Verdeling labels over de gehele woningvoorraad (t/m december 2014)

Bovenstaand schema laat zien welke verbeteringen in energielabel Woonconcept de afgelopen jaren heeft doorgevoerd.

27

4. Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen 4.1. Ontwikkelingen Herziening Woningwet De Tweede Kamer heeft op 11 december 2014 unaniem ingestemd met de novelle op de Herziene Woningwet. Doel van de wet is behoud van het maatschappelijk bestemde vermogen van de corporaties en een focus op de volkshuisvestelijke kerntaak; het bouwen en beheren van woningen voor mensen die daar zelf niet toe in staat zijn. Behandeling in de Eerste Kamer heeft in maart 2015 plaatsgevonden en met het akkoord van de Eerste Kamer treedt de wet per 1 juli 2015 in werking. Daarbij is een totale looptijd voorzien tot 1 januari 2018. Deze wet heeft een groot aantal veranderingen tot gevolg voor onze organisatie, de processen, de administratie en onze verbindingen. In 2014 hebben we ons georiënteerd op de gevolgen die de wet heeft voor de ondernemingen waarmee Stichting Woonconcept verbindingen heeft. Daarnaast hebben we op verzoek van Aedes, samen met andere corporaties, meegewerkt aan een onderzoek naar de effecten van de scheiding van DAEB en niet-DAEB taken door middel van een administratieve scheiding of een juridische splitsing. Inmiddels hebben we een projectorganisatie ingericht die als opdracht heeft, ervoor te zorgen dat wij 1-1-2018 voldoen aan alle bepalingen in de Herzieningswet. Ook in het eerste kwartaal van 2015 hebben medewerkers van Woonconcept samen met Aedes en De Alliantie gewerkt aan een draaiboek Implementatie Woningwet ten behoeve van alle corporaties. Betaalbaarheid Recente, landelijke onderzoeken laten zien dat huurders in vergelijking tot hun inkomen een steeds groter aandeel kwijt zijn aan woonlasten. De corporaties maken zich zorgen over deze ontwikkelingen en daarom hebben zes Drentse corporaties (Actium, Domesta, De Volmacht, Woonborg, Woonservice Drenthe en Woonconcept) besloten om medio 2014, in samenwerking met de huurderorganisaties, een woonlastenonderzoek onder haar huurders uit te voeren.

28

De onderstaande onderzoeksresultaten hebben, als gemiddelde van Woonconcept, betrekking op onze huurders in de gemeenten Meppel, Hoogeveen en Steenwijkerland. Onderstaande infographics geven de belangrijkste conclusies van het onderzoek:

Betaalbaarheidsrisico’s Van alle huishoudens die wij huisvesten ervaart bijna 32% een betaalbaarheidsrisico. Het zijn met name de een- en tweeoudergezinnen die naar verhouding het grootste risico hebben. Daarnaast constateren we een relatie tussen een relatief korte woonduur, kleiner dan drie jaar en het betaalbaarheidsrisico. Een korte woonduur staat in verband met een hogere kans op een betaalbaarheidsrisico, omdat bij een kortere woonduur de huur relatief hoger is. 4.2. Vastgoedsturing Portefeuillestrategie: betaalbaarheid en beschikbaarheid Onze portefeuillestrategie 2014-2023 markeert een belangrijk moment en vormt een inhoudelijk startpunt in de ontwikkeling en professionalisering van de vastgoedsturing binnen Woonconcept. De portefeuillestrategie is in een veranderende woningmarkt een onmisbare schakel om aansluiting te behouden op de hedendaagse en toekomstige, naar alle waarschijnlijkheid grillige, woonbehoefte en woningmarkt. Met deze portefeuillestrategie in de hand geven we betekenis aan onze missie en visie: ‘het verschaffen van veilige, betaalbare en duurzame huisvesting’.

29

Het ontwikkelen van een dergelijke strategie gaat uiteraard niet over één nacht ijs. Onderzoek, analyse, prioriteren en samenwerking met de HV3 en gemeenten in het afgelopen jaar liggen aan de basis. Het maken van definitieve strategische keuzes is een proces geweest van verzamelen en analyseren van informatie om vervolgens te komen tot handzame sturingsknoppen. Deze sturingsknoppen zijn geprioriteerd en in de vorm van een dashboard gebruikt bij het bepalen van de richting. Het resultaat van de portefeuillestrategie is een richting die heldere accenten legt en aangeeft waar door ons maximaal prioriteit aan wordt gegeven en waar wij maatschappelijk in willen uitblinken. De relatie tussen enerzijds de visie op de woningmarkt en anderzijds de rol van Woonconcept als maatschappelijk ondernemer is hierin gemarkeerd en verbonden aan de vastgoedportefeuille. Met de nieuwe strategie wordt (deels) afgeweken van hetgeen in het (recente) verleden door ons in de praktijk is gebracht. Hieronder valt een kenschets van de nieuwe koers ‘betaalbaarheid en beschikbaarheid’ te lezen. Van:

Naar:

        

Sociale huurwoningen Prijs en kwaliteit in balans Bestaande voorraad Grondgebonden woningen Inzetbaar voor meerdere doelgroepen Sterkere concentratie Sturing op woonlasten Anticiperen op krimp Strategische sturing

Bijzonder vastgoed Kwaliteit als ambitie Nieuwbouw Appartementen Specifiek vastgoed Spreiding vastgoed Energieprestatie Ontwikkelen voor groei Voorraadbeheer

Deze nieuwe koers ‘betaalbaarheid en beschikbaarheid’ is vertaald in de volgende strategische doelstellingen: 1. Omvang van de vastgoedportefeuille Woonconcept behoudt tot en met 2023 een vastgoedportefeuille met circa 11.500 woningen. 2. De geografische spreiding van het vastgoed Woonconcept richt zich in de periode tot en met 2023 op een afbouw van de woningvoorraad in het landelijk gebied naar (maximaal) 7,5 % van de totale woningportefeuille. 3. Verkoop van het aantal huurwoningen Woonconcept verkoopt per jaar minimaal 50 en maximaal 150 woningen. 4. Samenstelling woningtypes Woonconcept wil haar klanten bedienen met: 60% Eengezinswoningen en 40% Meergezinswoningen

30

5. Samenstelling huurklasses Woonconcept wil haar klanten bedienen met de huurklasses:

6. Samenstelling energieprestatie Woonconcept wil haar klanten in 2023 bedienen met: Groen: minimaal 70% (labels A, B en C) | oranje: maximaal 30% (labels D en E) | rood: maximaal 0% (labels F en G) 7. Samenstelling kwaliteitsklassen Nader te onderzoeken/bepalen voor 2015-2016. 8. Inzetbaarheid voor meerdere doelgroepen Nader te onderzoeken/bepalen voor 2015-2016. 9. Fysieke toegankelijkheid van de woningvoorraad Nader te onderzoeken/bepalen voor 2015-2016. 10. Vermogensallocatie Woonconcept wil in 2023 in portefeuille: Sociale huurwoningen: 85% van het totaal belegd vermogen. Overig vastgoed: maximaal 15% van het totaal belegd vermogen. Uitgangspunten voor de Portefeuillestrategie 2014-2023 zijn:  Een streefhuur van 85%  Aftopping op huurklasses en de liberalisatiegrens  Huurverhoging op basis van inflatie + 1% (2014 tot en met 2016)  Verkoop van 560 verhuureenheden in 10 jaar (in 2015-2016 80 per jaar, daarna 50 per jaar)  Sloop van 150 verhuureenheden in 10 jaar  150 woningverbeteringen(renovaties) in 10 jaar  Energieprestatieverbetering in 2150 verhuureenheden in 10 jaar

31

4.3. Communicatie en media Communicatie We werken constant aan het ‘communicatiever maken’ van alle medewerkers in onze organisatie. Dan gaat het om de inzet van middelen (folders, websiteberichten, evenementen) en ook over de ontwikkeling van onze communicatieve vaardigheden. We gaan bijvoorbeeld de kwaliteit van teksten (in brieven en op de website) en ook de communicatie met stakeholders (waaronder onze huurders) verder verbeteren. We werken daar hard aan en boeken vooruitgang, maar zien bijvoorbeeld aan sommige reacties van ontevreden klanten en aan cijfers uit de metingen van KWH, dat daar soms nog een uitdaging voor ons ligt. Media Woonconcept is ook in 2014 weer vaak zichtbaar geweest in de media. We zijn gemakkelijk benaderbaar voor journalisten en gebruiken kansen om uit eigen initiatief ons werk op de kaart te zetten. Het gaat dan om groot én klein nieuws. Zo is er veel aandacht besteed aan onze inzet voor de Oranjebuurt in Hoogeveen. Mede door onze bijdrage in lokale en regionale media is besloten om toch te investeren in het opknappen van de openbare ruimte in deze wijk. In Hoogeveen was er ook veel aandacht voor problemen met de huurdersvertegenwoordiging. De eerste berichtgeving suggereerde dat huurders gedupeerd zouden worden door fraude. Dit hebben we accuraat (ook in de beeldvorming) rechtgezet. In het vervolg is de rol van Woonconcept beschreven zoals die was: constructief, onafhankelijk en met oog voor de belangen van de huurders in Hoogeveen. Veel aandacht in de media was er ook voor het bezoek van minister Blok aan Steenwijk-West. Op ons initiatief heeft hij gesproken met onder andere huurders, medewerkers van Woonconcept en leden van onze Raad van Commissarissen. We hebben onze visie op de Herzieningswet en de effecten van het werken met woningmarktregio’s onder zijn aandacht kunnen brengen. Bovendien heeft hij een rondleiding gekregen door de wijk. In een studiogesprek voor TV-Meppel heeft onze directeur-bestuurder opgetreden. Zij heeft de stand van zaken in de sector en in het bijzonder bij Woonconcept toegelicht. Dit in verband met onze reorganisatie en met de lopende Parlementaire Enquête. Wij hebben berichtgeving over de enquêtecommissie actief gevolgd om tijdig te kunnen reageren. Wij hebben een groep opgericht op ‘LinkedIn’: Communicatie Parlementaire Enquête. Die groep had binnen enkele weken zo’n 250 leden. Er werden tweets en nieuwsartikelen uitgewisseld en er werd incidenteel gespard over hoe te reageren op gebeurtenissen bij en rond de commissie. Samen met het regelmatige optreden van onze bestuurder in het RTV-Drentheprogramma ‘Cassata’ en in een column op de website van Bouwend Nederland, schetst dat onze actieve houding richting de media. Dat draagt bij aan positieve imago-ontwikkeling van Woonconcept. Verder waren we in het nieuws met: - de beloningsactie ‘Trouwe Huurder’ en de uitreiking van ‘Lammechien’ - het installeren van een houtpelletinstallatie in Hoogeveen - de start van de bouw bij de Riegshoogendijk in Hollandscheveld - de voortgang van de projecten op de Kaap en in Krakeel - over grondposities, beloningen van bestuurders en onze leningenportefeuille - onze mogelijke rol in Nieuwveenselanden - de prijsuitreiking van onze actie om e-mailgebruik te bevorderen (een maand gratis huur)

32

- dat bewoners voortaan zelf hun papiercontainers aan de weg moeten zetten (landelijk aandacht) - de opening van het Scholenpark Ezinge door Zijne Majesteit de Koning. Een groots evenement waarvoor bovenregionaal media-aandacht is geweest. Website en klantportalen Dit jaar hebben we onze website en het woningzoekende- en huurdersportaal doorontwikkeld. Door de website maximaal af te stemmen op ons klantcontactcentrum communiceren we sneller, eenduidiger en duidelijker. Woningzoekenden stimuleren we om zoveel mogelijk gebruik te maken van ons woningzoekendenportaal. Voor de klant betekent dit meer keus en sneller duidelijkheid. Voor ons levert het een besparing op van onder andere tijd, papier en porti. Eind oktober is het huurdersportaal opgeleverd, waarbij huurders betere mogelijkheden hebben gekregen om digitaal gebruik te maken van onze dienstverlening. Het uitgebreide huurdersportaal maakt het voor onze klant gemakkelijk om dienstverlening af te nemen en levert ons ook efficiëntievoordelen op. Correspondentie die via onze website binnenkomt, wordt automatisch gearchiveerd en taken worden makkelijk doorgezet naar het juiste team. De website en onze klantportalen zijn ook via mobiele apparatuur toegankelijk gemaakt. In december zijn we begonnen met de promotie van de klantportalen en volgend jaar gaan we daar mee door. In 2015 worden de klantportalen verder doorontwikkeld en verbeterd. 4.4. Relatie gemeenten/prestatieafspraken Met de gemeente Steenwijkerland en de corporaties Wetland en Omnia zijn voorbereidingen getroffen voor het maken van wederzijdse prestatieafspraken. Ook de huurdersvertegenwoordiging van Woonconcept in Steenwijkerland is betrokken geweest bij de totstandkoming van de afspraken. Deze zijn in maart 2015 door de betrokken partijen ondertekend. In de gemeenten Meppel en Hoogeveen wordt eerst door de gemeenteraad een woonvisie vastgesteld, voordat we voorbereidingen voor prestatieafspraken kunnen treffen. Op reguliere basis hebben we met alle drie de gemeenten ambtelijk en bestuurlijk overleg gevoerd.

33

4.5. Visitatie Woonconcept heeft zich in 2014 laten visiteren door een onafhankelijke commissie. Deze visitatie is een belangrijk middel om verantwoording af te leggen over onze prestaties in de afgelopen vier jaar. Daarnaast is de uitkomst ervan voor ons belangrijk om onze prestaties te kunnen verbeteren en van de uitkomsten te leren. De visitatie is voor een groot deel uitgevoerd op basis van gesprekken met belanghouders als gemeenten, huurders en zorgpartijen, maar ook interne partijen als de raad van commissarissen, de ondernemingsraad en het bestuur. In het visitatierapport stelt de commissie dat Woonconcept, ondanks de turbulente ontwikkelingen in de afgelopen periode, een knappe prestatie heeft geleverd door op alle prestatievelden voldoende tot ruim voldoende te scoren, waarbij:  de waardering van belanghebbenden voor Woonconcept nagenoeg onveranderd is, ook al zijn we veel minder dan in het verleden in staat om aan hun wensen te voldoen;  de waardering voor het Presteren naar Vermogen sterk is gedaald van een 7,2 naar een 6.0, omdat de financiële meerjarenvooruitzichten in het eerste deel van de visitatieperiode te optimistisch waren ingeschat en we ons vermogen doelmatiger konden inzetten. Beiden zijn, zo vindt de commissie, de afgelopen twee jaar sterk verbeterd;  het interne toezicht sterk is verbeterd. Dit heeft de commissie gewaardeerd met een 7,1. In de vorige visitatie werd het interne toezicht gewaardeerd met een 6.2. We gebruiken de visitatie ook om te leren en te verbeteren en maken daarbij gebruik van de input die stakeholders in het visitatierapport hebben gegeven. In 2015 en volgende jaren zetten we deze verbeterpunten samen met alle andere punten uit het visitatierapport om in concrete actiepunten. Die prioriteren we en voeren we uit.

34

5. Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs Inleiding Woningcorporaties hebben een verantwoordelijkheid op het gebied van bouwen en beheren van maatschappelijk en zorgvastgoed, zo staat in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Door de investeringen die Woonconcept heeft gedaan de afgelopen jaren is een aanzienlijke portefeuille ontstaan. Deze panden worden voornamelijk collectief verhuurd aan zorgpartijen. Voor veel organisaties op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs zijn wij al jaren een samenwerkingspartner voor hun vastgoed. Vanuit onze visie willen wij een bijdrage leveren aan de maatschappelijke opgave rondom wonen, zorg en welzijn. Zorg gerelateerd vastgoed en multifunctionele accommodaties dienen een belangrijk doel, namelijk de kwaliteit van wonen en leven zo aangenaam mogelijk maken. 5.1.Ontwikkelingen zorgsector In de zorgsector zijn er veel ontwikkelingen. Deze zijn van invloed op de financiering, de rol en werkwijze van zorginstellingen, gemeenten en daarmee ook op ons beheer van zorg gerelateerd vastgoed. De extramuralisering van zorg is een feit. Daarmee samen hangt ook het belang van reguliere (extramurale) woningen voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag, die via de zorginstelling worden verhuurd of rechtstreeks door Woonconcept aan de klant. We bedienen de klant daarbij voor een deel door het aanbieden van specifieke woningen die enkel worden toegewezen aan senioren (seniorenlabel). Anderzijds door voldoende toegankelijke woningen aan te bieden. Het gaat daarbij om woningen die fysiek toegankelijk en/of doorgankelijk zijn met rolstoel of rollator. Tegelijk merken we dat woonwensen van met name senioren veranderen. In 2014 hebben we vanuit het eerder vastgestelde document ‘Wonen met een Plus’ gewerkt aan de verdere uitwerking in beleid. Daarbij hebben we zowel de interne als externe ontwikkelingen in de zorg en op het gebied van wonen in kaart gebracht. In 2015 gaan we met gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen in gesprek, waarbij we onder meer kijken naar de lokale opgave en de samenwerking. Doelen en prestaties Thema Zakelijke klant & Verkoop Prestatie-indicatoren Leegstandspercentage maatschappelijk vastgoed

EenheidN Score 2014 Norm 2014 3% % 1,9% 3% % 0%

Leegstandspercentage commercieel vastgoed

%

6,06%

3%

Huurachterstand zorgvastgoed

%

1,78%

2,5%

Huurachterstand maatschappelijk vastgoed

%

0%

2,5%

Huurachterstand commercieel vastgoed

%

1,61%

2,5%

Leegstandspercentage zorgvastgoed

35

5.2. Beheer/Relatiebeheer Jaarlijks worden met alle (grote) zakelijke huurders servicegesprekken gevoerd. Tijdens deze gesprekken komen de tevredenheid en ervaringen van de huurder aan de orde. Verder wordt gesproken over de huurcontractgegevens, het klachtenonderhoud en of er in de toekomst planmatig onderhoud gepland staat. In september 2014 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waarbij zorgorganisaties, gemeenten en welzijnsorganisaties waren uitgenodigd om ideeën uit te wisselen over de samenwerking op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Daarbij is onder meer gesproken over de gevolgen van de veranderingen ten aanzien van het vastgoed zoals de toegankelijkheid van de woningen, maar ook over de sociale problematiek rondom vereenzaming, schuldhulpverlening, mantelzorg en signalering van problemen. 5.3. Huurachterstanden en leegstand In december 2013 is bekend geworden dat de organisatie ‘Speelwerk’ failliet is. Dit heeft gezorgd voor de nodige nasleep in 2014. Uiteindelijk is voor drie van de vijf locaties een overnamekandidaat gevonden. De Speelhoeve is verhuurd aan een andere partij. De Vesting in Steenwijk wordt binnenkort te koop aangeboden. In juli 2014 werd bekend dat Dagbesteding Ondersteund Wonen het faillissement zou aanvragen. Zij huurden vier locaties. Twee van de locaties hebben een doorstart kunnen maken, de andere twee locaties worden te koop aangeboden.

36

6. Interne organisatie 6.1. Organogram Na een forse reorganisatie in 2013 ziet de organisatiestructuur er per 1 januari 2014 als volgt uit:

6.2. De organisatie De doelstelling van de reorganisatie was: “een toekomstbestendige organisatie inrichten die flexibel op de ontwikkelingen kan inspelen, efficiënt is ingericht en een structurele besparing realiseert van minimaal € 5,8 miljoen per jaar”. Met name de gedwongen ontslagen die het gevolg waren van de reorganisatie hebben veel impact gehad. Om de gevolgen voor medewerkers zo goed mogelijk op te vangen is een Sociaal Plan overeengekomen met de vakbonden. Dit neemt niet weg dat het afscheid nemen van een grote groep collega’s grote indruk heeft gemaakt op vertrekkende en achterblijvende collega’s. Dit gegeven in combinatie met het feit dat er ook in 2014 veel van de medewerkers is gevraagd doordat ze met aanzienlijk minder medewerkers de werkzaamheden moesten uitvoeren en onze klantdienstverlening hier niet onder geleden heeft, maakt dat een compliment aan onze medewerkers zeker op zijn plaats is.

37

Als gevolg van de reorganisatie zijn alle werkprocessen en ICT systemen aangepast. Ook de ‘bevoegdhedenlijst’ is geactualiseerd Die lijst geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden van medewerkers op ieder niveau van de organisatie, het managementteam en de bestuurder. De externe bevoegdheden zijn in 2014 na goedkeuring door de Raad van Commissarissen geformaliseerd. Bij afwezigheid van de bestuurder mogen twee managers, in ieder geval de manager Financiën en Bedrijfsvoering, gezamenlijk externe verplichtingen aangaan conform de bestaande procedures. De manager Financiën en Bedrijfsvoering opereert, in geval van langdurige afwezigheid van de bestuurder, als plaatsvervanger. Medewerkers van de afdeling Gebied uit het steunpunt Meppel zijn per 1 april 2014 gehuisvest in het Centraal Kantoor waardoor er in Meppel alleen nog vanuit één locatie gewerkt wordt. De steunpunten in Steenwijk en Hoogeveen zijn gehandhaafd. Excellente Dienstverlening We willen dat medewerkers van Woonconcept ‘excelleren’, wat betekent: onderscheiden door uitmuntende prestaties. Met andere woorden: het leveren van topprestaties en voortdurend verbeteren. Die benadering doet een groot beroep op ieders creativiteit en innovatievermogen. De drie bedrijfscompetenties: servicegericht, resultaatgericht en samenwerking en de organisatieprincipes: verantwoordelijkheden liggen laag in de organisatie, medewerkers zijn breed inzetbaar, integraal management, professioneel opdrachtgeverschap en eenheid van beleid en werkwijze zijn leidend voor de ontwikkeling van medewerkers. Het leidinggevende kader heeft, vanuit haar verantwoordelijkheid om sturing te geven aan de gewenste veranderingen en vanuit haar voorbeeldrol, in 2014 meerdere trainingssessies gevolgd. Op afdelingsniveau is er gewerkt aan afdelingsverbeterplannen en individuele ontwikkelplannen. In oktober is er een organisatie brede ‘pitstop Excellente Dienstverlening’ gehouden, waarin het leidinggevend kader input heeft opgehaald over ‘waar we nu staan’ in het veranderingstraject, wat goed gaat en wat beter kan. Deze sessie heeft veel waardevolle informatie opgeleverd voor het vervolgtraject van de organisatieontwikkeling in 2015. 6.3. Beleid In 2014 stond verdere ontwikkeling van personeelsbeleid op een laag pitje. Dit als gevolg van andere prioriteiten van het management vanwege de hoge werkdruk en de uitvloeisels van de reorganisatie. Denk daarbij aan het begeleiden van boventallige medewerkers, begeleiding van complexe personele kwesties en het efficiënter organiseren van processen en werkzaamheden. We hebben daarbij de digitale mogelijkheden van het personeelsinformatiesysteem optimaal benut. Het traject Excellente Dienstverlening heeft meer tijd gevraagd dan gepland. Als gevolg daarvan is het voor 2014 geplande strategisch opleidings- en loopbaanbeleid en wervings- en selectiebeleid niet ontwikkeld. De evaluatie van het strategische P en O beleid, het beleidsplan ‘Op weg naar een integraal en flexibel personeelsbeleid’, het gezondheidsbeleid en het uitvoeren van een medewerker tevredenheidsonderzoek, gecombineerd met een Periodiek Medisch Onderzoek zijn doorgeschoven naar het jaarplan 2015.

38

De werkkostenregeling is conform planning per 1 januari 2015 geïmplementeerd, waarbij gelijktijdig een aantal secundaire arbeidsvoorwaarden zijn gewijzigd of zijn komen te vervallen. Ook is er in het kader van de bezuinigingsopdracht nieuwe bedrijfskleding gekozen en is er per 1 januari 2015 een nieuwe secundaire arbeidsvoorwaardenregeling Bedrijfskleding ingevoerd. De evaluatie van het beloningsbeleid en de gesprekscyclus is in 2014 afgerond. Het gewijzigde beleid, de nieuwe digitale gespreksformulieren en de gewijzigde werkwijze zijn per 1 januari 2015 ingevoerd. De gesprekscyclus draagt bij aan het SMART formuleren van persoonlijke doelen in het planningsgesprek, het bewaken, bijsturen en coachen in de voortgangsgesprekken en het beoordelen in de beoordelingsgesprekken. 6.4. Personele bezetting Als gevolg van de Doorlichting en de overgang van de vakmannen naar Hometeam is het aantal medewerkers in 2014 ten opzichte van 2013 gedaald van 136 (109 fte) naar 104 (94 fte) medewerkers. De inhuur van tijdelijke medewerkers voor projectmatige activiteiten is toegenomen. Zie voor een nadere specificatie onderstaande tabel: Bezetting per 31 december

2014

2013

Aantal Vast contract Tijdelijk contract Totaal in loondienst Inleenkrachten Totaal

39

fte

Aantal

fte

98

89,66

126

101,43

6

4,57

10

7,34

104

94,23

136

108,77

14

4,71

9

4,44

118

98,94

145

113,21

6.5. Ziekteverzuim (exclusief zwangerschapsverlof) Het ziekteverzuim is in 2014 ten opzichte van 2013 ongeveer gelijk gebleven (4,35% versus 4,38%). De verzuimfrequentie (gemiddeld aantal ziekmeldingen per medewerker) is iets afgenomen van 1,6 naar 1,5. In 2014 was nog steeds sprake van een aantal langdurig zieken. Op basis van de 3e kwartaalcijfers van het CBS ligt ons ziekteverzuim boven het gemiddelde voor onze sector dat rond de 3,3% uitkomt. Wij begeleiden arbeidsongeschikte medewerkers in samenwerking met de bedrijfsarts. Daar waar nodig wordt de begeleiding geïntensiveerd. Ziekteverzuimpercentage 6 4

ziekteverzuimpercentage

2

verzuimfrequentie

0 2014

2013

2012

2011

6.6. Ondernemingsraad De medezeggenschap is verankerd in de Wet op de Ondernemingsraad. De OR kende in 2014 de volgende samenstelling: Naam - Hendrikus Loof - Linda Staphorst - Francisca van Kommer - Ilse Polak - Eric Jonk - Karlijn Toebast - Erik Hans van der Molen - Önder Kurt

Werkzaam bij afdeling Klant Beleid en Organisatie Wooninformatie en Verhuur Wooninformatie en Verhuur Beleid en Organisatie Onderhoud Onderhoud

Functie voorzitter ambtelijk secretaris lid lid lid lid lid lid

Onze OR heeft in 2014 onder meer over de volgende onderwerpen geadviseerd: -

Overname vakmannen door Hometeam Afwegingskader uitbesteding Formatiereductie team Management Ondersteuning (MO) Werkkostenregeling (WKR) Advies topstructuur

40

7. Financiën 7.1. Jaarresultaat 2014 Jaarrekening 2014 1)

Begroting 2014

Jaarrekening 2013

Bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten (a)

77.568

77.900

74.773

-42.466

-46.990

-49.570

Exploitatieresultaat (a+b)

35.102

30.910

25.203

Resultaat onroerendgoedportefeuille

-4.471

32.168

12.778

-40.064

-19.892

-20.112

Bedrijfslasten (b)

Financieringsresultaat Resultaat deelnemingen

1.810

-940

-1.233

Belastingen

4.908

0

-207

42.246

16.429

Jaarresultaat

-2.715

1)

Bovenstaande bedragen zijn ontleend aan de enkelvoudige winst- en verliesrekening, om het verschil te laten zien tussen het exploitatieresultaat en het resultaat op de onroerendgoedportefeuille, zijn onderstaande 3 posten opgenomen in de tabel van het resultaat onroerendgoedportefeuille:

-

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im) materiele vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hierdoor zijn de gepresenteerde bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten in deze tabel niet gelijk aan de enkelvoudige winst- en verliesrekening.

Exploitatieresultaat Bovenstaande tabel laat zien dat Woonconcept over 2014 een positief exploitatieresultaat van € 35 miljoen heeft. Het exploitatieresultaat heeft betrekking op alle baten en lasten die samenhangen met de reguliere exploitatie van de woningportefeuille van Woonconcept, exclusief de bijbehorende rentelasten. Het exploitatieresultaat over 2014 is € 4,2 miljoen hoger dan begroot. Dit is als volgt te verklaren: - lagere onderhoudslasten ad € 4,2 miljoen - hogere kosten leefbaarheid ad € 0,8 miljoen, bijdrage ontwikkeling Krakeel ad € 0,7 miljoen - afboeking voorziening garantstelling DIGH-lening ad € 1,1 miljoen, was niet begroot - lagere sectorspecifieke heffingen ad € 1,1 miljoen, bij begroting hoger ingeschat - per saldo lagere overige bedrijfslasten ad € 0,7 miljoen, voornamelijk lagere advieskosten

Uit onderstaande tabel/grafiek blijkt dat we over 2014 al € 11,2 miljoen of te wel 23 % van onze bedrijfslasten hebben uitgegeven aan heffingen en belastingen. Ten opzichte van

41

vorig jaar zijn deze lasten met ruim € 5 miljoen gestegen. Deze lastenstijging kunnen wij niet opvangen in onze reguliere exploitatie. Overzicht heffingen en belastingen in € 1.000 en in % bedrijfslasten:

Resultaat onroerendgoedportefeuille De tabel toont het resultaat van de onroerendgoedportefeuille. Ten opzichte van de begroting komt Woonconcept circa € 36,6 miljoen lager uit. Dit grote verschil wordt veroorzaakt doordat we bij de begroting zijn uitgegaan van de bedrijfswaarde in plaats van de marktwaarde. Dit zorgt voor een hogere waarde van het vastgoed en daardoor een lager verkoopresultaat, omdat de te verkopen woningen al zijn gewaardeerd op marktwaarde. De mutatie in de actuele waarde is hoofdzakelijk toe te schrijven aan de 90 verkochte woningen in 2014.

42

Resultaat onroerendgoedportefeuille Jaarrekening 2014 Begroting 2014 Jaarrekening 2013

Bedragen x € 1.000 Omzet verkopen bestaande bouw (a) Verkoopkosten bestaande bouw (b) Markt-boekwaarde verkopen bestaande bouw (c) Verkoopopbrengst bestaande bouw (a-b-c) Niet gerealiseerde waardeverandering Overige waardeverandering Resultaat onroerendgoedportefeuille

11.503

10.000

26.053

-310

-400

-625

-10.279

-3.600

-22.678

914

6.000

2.750

-5.828

-1.110

13.951

443

27.278

-3.923

-4.471

32.168

12.778

Financieringsresultaat Het normale financieringsresultaat, met name de betaalde rente op leningen, is € 19,6 miljoen negatief. Door de extra afwaardering van de derivaten op marktwaarde ad € 20,4 miljoen, is het totale financieringsresultaat over 2014 € 40 miljoen negatief. Dit laatste resultaat wordt veroorzaakt door gewijzigde regelgeving (RJ 290) over waardering van leningen. Jaarlijks zal een deel van de afwaardering gaan vrijvallen naarmate de looptijd korter wordt. Er hoeft niet daadwerkelijk iets te worden betaald, dit is een puur administratief verhaal. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen is hoger dan begroot omdat we het begrote verlies van Woonconcept Onroerend Goed (WOG) ad € 1,9 miljoen niet meenemen in de waardering van de deelneming. Het risico van een afwaardering is namelijk gedekt door de gemeente Meppel. 7.2. Financiële continuïteit Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Woonconcept altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Daarnaast is het belangrijk dat Woonconcept financiering kan aantrekken om haar nieuwbouw- en renovatieprogramma te realiseren. Om de financiële gezondheid te beoordelen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), naar 5 belangrijke financiële ratio’s gekeken:

43

Interest Coverage Ratio’ (ICR) De ICR drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom en de rentelasten. Oftewel, kan Woonconcept de rentelasten betalen uit het saldo van de 'gewone' inkomsten en de 'gewone' uitgaven? Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Intern houdt Woonconcept een minimumeis van 1,4 (conform WSW norm) aan. Door het beperkte investeringsprogramma in nieuwbouw en renovatie stijgen de rentelasten de komende jaren niet, waardoor de ICR stijgt. Onderstaande ICR-grafiek laat zien dat Woonconcept de komende jaren zowel aan de interne eis als aan de eis van het WSW blijft voldoen. De ontwikkeling van de ICR kan een forse afwijking vertonen indien de rente de komende jaren fors gaat stijgen. Dit rechtvaardigt ook de geprognosticeerde groei van de ICR.

Debt Service Coverage Ratio’ (DSCR) Deze ratio meet in hoeverre Woonconcept in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. Deze ratio moet volgens het WSW minimaal 1,0 zijn. Uit de tabel blijkt dat we hier op jaarbasis aan voldoen.

44

Loan-to-value (LTV) De ‘loan to value’, het aandeel langlopende externe financiering (inclusief het gedeelte onder kortlopende schulden) ten opzichte van de waarde van onroerend goed tegen bedrijfswaarde, bedraagt 73% in 2014. De komende jaren verwachten we een gestage daling. Voor de branche geldt als vuistregel dat de loan to value niet hoger mag zijn dan 75%. Woonconcept zit daar ruim onder en de doelstelling voor de komende jaren is niet boven de 65% te komen. De fors hogere score in 2014 wordt veroorzaakt door een forse afwaardering van de bedrijfswaarde als gevolg van het verlengen van de verhuurdersheffing na 2017 en de vaststelling van het nieuwe huurbeleid voor de komende jaren.

45

Solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde Meet de omvang van het weerstandsvermogen van Woonconcept in relatie tot het totale vermogen. Het WSW heeft als norm 20%, hieraan voldoen we ruimschoots. In de begroting over 2014 was de solvabiliteit geschat op 47%, hierbij was nog geen rekening gehouden met het structureel inrekenen van de verhuurdersheffing en lagere huurstijgingen. Hierdoor is de bedrijfswaarde ten opzichte van 2013 met € 120 miljoen gedaald. Voor de begroting 2015 is hier wel rekening mee gehouden, zodoende is de solvabiliteit over 2015 tot en met 2019 beduidend lager.

Dekkingsratio Meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. Voor 2014 is deze ratio berekend op 33%, dus ruim onder de norm van 50%. Samenvattend kunnen we zeggen dat de financiële continuïteit vanuit het meerjarenperspectief er goed uit ziet, alle ratio’s zijn beter dan de WSW norm en naar de toekomst toe verwachten we ook onze eigen normen te realiseren.

46

8. Verbindingen 8.1 Algemeen Sinds 1998 heeft Stichting Woonconcept haar commerciële activiteiten ondergebracht in een aantal BV’s. Belangrijk is en blijft voor de Holding en haar dochtervennootschappen dat de verrichte activiteiten altijd een directe relatie hebben met Wonen, Zorg en Welzijn. In de loop der jaren hebben de Holding en de dochtervennootschappen zich aangepast aan de ontwikkelingen in de markt, is geanticipeerd op wetgeving en hebben strategische heroriëntaties plaatsgevonden. Met de nieuwe Woningwet in ontwikkeling heeft Woonconcept in 2014 de nevenstructuur door PWC laten doorlichten. De doorlichting heeft op enkele plekken geleid tot een herziene strategie voor de komende jaren. Voor een aantal vennootschappen geldt dat is voorgesorteerd op de nieuwe wetgeving voor zo ver dat mogelijk was. Met de resultaten uit de doorlichting hebben we een goede basis gecreëerd voor de implementatie van de nieuwe wetgeving. Naast de doorlichting van de nevenstructuur waren er nog enkele opvallende gebeurtenissen zonder daarmee de overige activiteiten te kort te willen doen. Het Scholenpark Ezinge in Meppel is opgeleverd in 2014 aan de scholen en de gemeente. Zijne Majesteit de Koning heeft het Scholenpark officieel geopend. De activiteiten van Zorgenvrij Wonen zijn gestaakt. De crisis, de veranderende woningmarkt en gewijzigde financieringsregels hebben een grote rol gespeeld in het niet succesvol kunnen maken van de formule. Energieconcept heeft mooie projecten opgestart en opgeleverd waaronder WKO installaties, zonnepanelen op huurwoningen en appartementencomplexen als ook de ontwikkeling van een houtpelletinstallatie in Hoogeveen. 8.2 Woonconcept Holding BV De activiteiten van Woonconcept Holding BV zijn voor de maatschappelijke onderneming en toegelaten volkshuisvestingsinstelling Stichting Woonconcept van belang om marktrisico’s af te schermen. Woonconcept Holding BV is geworteld in het statutaire werkgebied van Woonconcept en is vaak partner van Stichting Woonconcept in verschillende maatschappelijke opgaven en netwerken. Daarnaast werkt de holding samen met andere partners. Het werkgebied van de Holding is inmiddels groter geworden onder andere door samenwerking met andere toegelaten instellingen en zorginstellingen binnen onze werkmaatschappijen, zoals bijvoorbeeld Vastgoed, Woonscan en Home Team. Door marktverbredende c.q. commerciële activiteiten in vennootschappen onder te brengen, ontstaat een transparante structuur. De huurders kunnen ervan verzekerd zijn dat ze niet de dupe worden van onverhoopte commerciële verliezen. Ook wordt een gelijkwaardige basis gevormd ten opzichte van de concurrentie, het zogenaamde “level playing field”. De bedrijfsactiviteiten van de holding hebben altijd te maken met wonen en zorg. Wij onderkennen de risico’s van die activiteiten. Nieuwbouw, beheer, onderhoud en managen van vastgoed is ingewikkeld. Planning en procesrisico’s hangen direct met elkaar samen. Ook hebben markt, samenwerking en

47

draagvlakrisico's invloed op de planning. Wij moeten een uitstekende dossierkennis van de status en voortgang van opdrachten en projecten hebben en vragen kunnen beantwoorden over de risico’s in het totaal en op detailniveau. Maar ook moeten wij weten wat de meest risicovolle projecten en opdrachten zijn en wat de materiële omvang daarvan is. Er zijn maatregelen genomen om de risico’s te beheersen, door adequate vastleggingen, rapportages en verzekeringen. Het ministerie van BZK maakt in de prestatiebrief over het verslagjaar 2014 geen specifieke opmerkingen over Woonconcept Holding BV en haar dochtervennootschappen. Het Ministerie van BZK heeft een positief oordeel geveld over het gevoerde financieel beleid en de verrichte volkshuisvestelijke prestaties. Woonconcept Holding BV heeft eind 2014 een belang van 50% in Bergstein Beheer BV, 49,5 procent in Bergstein CV en 60% in Zorgenvrij Wonen BV. Daarnaast heeft de Holding een belang van 100% in de BV’s: - HomeTeam BV, - Woonconcept ICT BV, - Woonconcept Projectontwikkeling BV (Vastgoed BV), - Woonconcept Onroerend Goed BV, - Woonconcept Energie BV en - Woonscan BV. Het maatschappelijke aandelenkapitaal van Woonconcept Holding BV bedraagt € 453.722. Ultimo boekjaar 2013 zijn 3.294 aandelen geplaatst en in liquiditeiten volgestort à € 45,372 per aandeel, ofwel een totaal bedrag groot € 149.456. In het boekjaar 2014 heeft Woonconcept Holding BV als geheel een negatief jaarresultaat behaald van afgerond -/- € 4.894.000. Dit negatieve resultaat is hoofdzakelijk veroorzaakt door de overgang van de vastgoedwaardering van bedrijfswaarde naar waardering op marktwaarde van het Scholenpark Ezinge die is ondergebracht in Woonconcept Onroerend Goed BV. Zonder deze afwaardering was het resultaat van alle vennootschappen -/- € 225.000. Kort weergegeven ziet de ontwikkeling van de financiële positie over 2014 er vermenigvuldigd met € 1.000, als volgt uit: Eigen vermogen op 1 januari 2014 Resultaat deelnemingen 2014 Jaarresultaat Woonconcept Holding 2014

€

-/- 959

€ € € € €

-/- 4.894 -/99 -/69 234 -/- 5.787

€ -/- 4.841 € -/53

Af: Uitgekeerd dividend Af: Geactiveerde rente Bij: Kapitaalstorting Eigen vermogen 31 december 2014

48

De structuur van de Holding ziet er als volgt uit:

Woonconcept Projectontwikkeling BV

Woonconcept Vastgoed Participaties BV

Hometeam BV

Woonconcept Onroerend Goed BV Woonscan BV Stichting

Woonconcept

Woonconcept

Holding BV Zorgenvrij Wonen BV

Woonconcept ICT BV

Woonconcept Energie BV

Bergstein Beheer BV

Bergstein CV

Fiscaal kan rekening worden gehouden met een deelnemingsvrijstelling voor alle deelnemingen, waardoor de Holding geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. In het boekjaar 2014 heeft de vennootschap Woonconcept Holding geen werknemers. Bij de gelieerde vennootschappen HomeTeam, Woonscan BV en Woonconcept Vastgoed hebben wij in 2014 circa 71 formatieplaatsen (2013: 61). De werkzaamheden in Woonconcept ICT,

49

Woonconcept Onroerend Goed, Woonconcept Energie en Zorgenvrij Wonen, vennootschappen met beperkte omvang, zijn in 2014 verricht door Stichting Woonconcept. De Commissie Gelijkstelling Werkgevers in Huizen heeft Woonconcept Vastgoed, Woonscan en HomeTeam volledig gelijkgesteld als werkgever in de zin van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Omdat de aandelen, via Woonconcept Holding BV, voor 100 procent in handen zijn van Stichting Woonconcept, toegelaten instelling en Aedes-lid, is er sprake van een overwegende mate van zeggenschap en valt de vennootschap onder de definitie van artikel 1b van voornoemde CAO. De vennootschappen hebben voor wat betreft de CAO in voldoende mate binding met de bedrijfstak en haar werknemers kunnen deelnemen aan de pensioen-, VUT- en vroeg pensioenfondsen. De Stichting Administratiekantoor Sector Woningcorporaties verzorgt de deelname in pensioenen, VUT en opleidingen. De deelnemingen in Woonconcept Holding BV zijn nominaal gewaardeerd op het volgestorte en geplaatste aandelenkapitaal ultimo 2014, rekening houdende met de jaarresultaten en kapitaalsmutaties tot en met het boekjaar 2014. De Raad van Commissarissen van Stichting Woonconcept houdt toezicht op de gang van zaken bij de vennootschappen.

Omschrijvingen Woonconcept Vastgoed Woonscan BV HomeTeam Bergstein Beheer Bergstein CV Woonconcept Energie BV ICT Zorgenvrij Wonen Deelnemingen Omschrijvingen Woonconcept Onroerend Goed ICT Zorgenvrij Wonen Deelnemingen Totaal

Beginbalans Resultaten Kapitaal01–01-2014 2014 mutaties 514.682 400.545

Eindbalans 31-12-2014 0 915.227

439.158

99.833

-/- 99.833

439.158

988.526

31.355

0

1.019.879

12.363 475.562 1.410.122

1.402 -/- 11.103 292.045

0 0 0

13.765 464.459 1.702.167

0 0 3.840.412

0 0 813.852

-/- 11.816 -/2.574 -/- 114.223

Beginbalans Resultaten Kapitaal01–01-2014 2014 mutaties 0 -/- 6.760.885

-/-/-

11.816 2.574 4.540.265

Eindbalans 31-12-2014 0 -/- 6.760.885

-/- 11.281 -/535 -/- 353.040 -/3.534 -/- 364.321 -/- 6.764.954

11.816 356.574 368.390

0 0 -/- 6.760.885

3.476.091 -/- 5.951.102

254.167

2.220.620

50

8.3 Woonconcept Vastgoed, statutaire naam: Woonconcept Projectontwikkeling BV De woningmarkt herstelt zich en Woonconcept Vastgoed weet daar goed van te profiteren. Het verslagjaar 2014 was voor Woonconcept Vastgoed opnieuw een bijzonder jaar. In 2013 was een ingrijpende reorganisatie doorgevoerd en konden er alleen projecten worden opgeleverd en geen nieuwe worden gestart. De werkvoorraad van Woonconcept Vastgoed bestond begin 2014 uit louter projectmanagement en detachering. Al snel konden er ook weer ‘eigen’ projecten gerealiseerd worden. Kort voor de kerstdagen werd zelfs voor het 15e project de bouw gestart. Vanwege goede verkoopresultaten zijn er meer koopprojecten gestart dan geprognosticeerd. Daarnaast konden er enkele projecten met huurwoningen en zorgeenheden voor Stichting Woonconcept worden doorgestart en heeft Woonconcept Vastgoed een nieuwbouwproject met zorgappartementen rechtstreeks aan de zorgorganisatie kunnen verkopen. Een belangrijke mijlpaal werd gevormd door de start van de bouw van het project ‘De Kaap’ in Hoogeveen. Dit omvangrijke project heeft, om uiteenlopende redenen, een jarenlange voorbereidingstijd gehad. Een projectmanager van Woonconcept Vastgoed heeft het project ‘Onderwijspark Ezinge’ te Meppel succesvol begeleid, een klus waar met trots op kan worden teruggekeken. 2014 stond ook in het teken van de nieuwe Woningwet. Om goed voorbereid te zijn op deze wet heeft Stichting Woonconcept haar verbindingenstructuur herijkt. Voor Woonconcept Vastgoed heeft dit geresulteerd in een nieuw bedrijfsplan, waarin vorm en inhoud wordt gegeven aan een gewijzigd bedrijfsmodel en verdere financiële verzelfstandiging. Met de hierin beschreven strategie wordt de kapitaalbehoefte en het risicoprofiel omlaag gebracht door de kernactiviteiten meer nadrukkelijk als samenwerkingspartner of dienstverlener uit te voeren. Het verslagjaar 2014 is met een goed resultaat afgesloten. De huidige werkvoorraad, succesvolle locatieacquisitie, de nieuwe strategie en een aantrekkende markt zorgen er voor dat Woonconcept Vastgoed de toekomst met vertrouwen tegemoet gaat. Profiel Formele kaders Stichting Woonconcept heeft de volledige zeggenschap in Woonconcept Holding BV, die op haar beurt voor 100% de aandelen bezit van Woonconcept Projectontwikkeling BV, handelend onder de naam Woonconcept Vastgoed. De activiteiten van de vennootschap hebben samenhang met de volkshuisvestelijke kerntaken van de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen van Woonconcept fungeert als toezichthouder. Doelstelling De activiteiten van Woonconcept Vastgoed zijn er op gericht om als ‘preferred supplier’ de nieuwbouwprojecten voor Stichting Woonconcept te ontwikkelen en realiseren. Daarnaast worden opbrengsten uit projecten voor derden en koopwoningen gegenereerd, die Stichting Woonconcept kan investeren in de sociale sector. Woonconcept Vastgoed levert hierdoor een bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave van Stichting Woonconcept.

51

Deelnemingen In 2008 is door Woonconcept Vastgoed een 100% dochtervennootschap opgericht, ‘Woonconcept Vastgoed Participaties BV’. Deze vennootschap neemt, namens Woonconcept Vastgoed, deel aan samenwerkingsverbanden met derden, zodat het risico van hoofdelijke aansprakelijkheid van Vastgoed beperkt kan blijven. In de zomer van 2014 is de VOF-Westerstouwe ontbonden. Hierdoor zijn er, op moment van schrijven, geen samenwerkingsverbanden en derhalve geen activiteiten en financiële risico’s binnen ‘Participaties BV’. Kerngegevens over het verslagjaar Projecten Woonconcept Vastgoed heeft in 2014 de bouw kunnen starten van 15 (deel)projecten. In totaal zijn er 57 koopwoningen in aanbouw genomen, verdeeld over 6 projecten. Tevens is de bouw gestart van 69 zorgeenheden, 74 huurwoningen, een parkeergarage en ruim 2.000m2 overige bedrijfsruimte, verdeeld over 9 (deel)projecten. Tijdens het verslagjaar zijn er 3 (deel)projecten opgeleverd. Deze projecten bestonden in totaal uit 6 huurwoningen, circa 190m2 winkelruimte en een gevelrenovatie van een bestaand winkelcentrum. Er zijn in totaal 59 woningen verkocht. Daaronder waren er 3 stuks uit de voorraad (opgeleverd en onverkocht). Ultimo 2014 bestond deze voorraad nog uit 1 woning en 3 kavels. Sinds enkele jaren biedt Woonconcept Vastgoed de SvN-starterslening aan, bij de door haar geselecteerde projecten. In 2014 is hier voor het eerst door twee kopers gebruik van gemaakt. Omdat tegenover de meevallers bij de planning van diverse koopprojecten een vertraging van het grote project ‘WSG –Krakeel’ te Hoogeveen stond, is de dekkingsbijdrage uit projecten enigszins achtergebleven op de begroting. Daarentegen is het resultaat op de projecten, op basis van percentage gereedheid, hoger dan begroot. Dienstverlening Naast reguliere projecten, heeft Woonconcept Vastgoed ook opbrengsten gegenereerd uit projectmanagement en detachering. Deze vormen, samen met het hierboven genoemde resultaat uit de koopprojecten, de bruto marge op projecten. Financieel resultaat Het financieel resultaat over 2014 is beduidend beter dan begroot. Naast de goede verkoopresultaten kan de verklaring daarvan worden gevonden in een tweetal eenmalige meevallers. Zo zorgde de afwikkeling van de fondswervingconstructie met de Belastingdienst voor een meevaller in de renteopbrengsten en kon met Stichting Woonconcept overeenstemming worden bereikt over de afwikkeling van oude plankosten. Risicobeheersing Elke viermaands periode wordt, als uitvloeisel van de dagelijkse risicomonitoring, een risicoprofiel opgesteld. Om projectontwikkelingrisico's te kwantificeren, worden ze als volgt onderverdeeld: 1. Ontwikkelingsrisico's (het plan moet voortijdig worden gestaakt of loopt forse vertraging op). 2. Prijsrisico's (de investeringskosten kunnen hoger uitvallen dan begroot). 3. Marktrisico's (woningen kunnen niet (tegen de juiste prijs) worden verkocht.

52

De aanvaardbaarheid van risico’s wordt mede beoordeeld in relatie tot het te verwachten bedrijfsresultaat en het beschikbare vermogen. Vooruitzichten voor 2015 In productie Aan het begin van het boekjaar 2015 heeft Vastgoed 13 (deel)projecten in uitvoering en een tweetal advies- en detacheringsopdrachten onderhanden. Met name het omvangrijke project ‘De Kaap’, waarvan 3 deelprojecten al in uitvoering zijn genomen, is beeldbepalend voor Woonconcept Vastgoed. Orderportefeuille Het komende jaar kunnen weer diverse projecten starten. Het zijn projecten in de zorg, huur en koop, en tevens civiele werken voor de inrichting van openbare ruimten. Het ‘Woonservicegebouw Krakeel’ te Hoogeveen werd doorgeschoven naar 2015. Alle voorbehouden zijn nu van tafel waardoor de bouw van dit project in het tweede kwartaal van 2015 kan starten. Daarnaast kunnen er nog enkele projecten voor Stichting Woonconcept worden gestart. Momenteel heeft Woonconcept Vastgoed een drietal projecten in verkoop. In de loop van 2015 staan er nog enkele op stapel. Met deze projecten ontstaat er een breed aanbod aan woningtypen en prijsklassen. Veel energie wordt gestoken in locatieacquisitie en relatiebeheer. Op deze wijze wordt getracht om de orderportefeuille aan te vullen met projecten (al dan niet als gedelegeerd ontwikkelaar) en adviesopdrachten. Personeel en organisatie Reorganisatie In de reorganisatiebegroting uit 2012 werd rekening gehouden met een verhuizing. Deze verhuizing zal op z’n vroegst pas in 2016 plaatsvinden. Tot die tijd valt er jaarlijks een deel van de reservering vrij, die als bijdrage in de huisvestingkosten wordt gezien. Nieuwe strategie Woonconcept Vastgoed heeft, met het in 2014 vastgestelde bedrijfsplan, een strategie gevormd waarmee ze is voorbereid op de nieuwe Woningwet. Hiermee wordt verdere financiële verzelfstandiging mogelijk en krijgt de werkvoorraad een meer dienstverlenend en minder risicodragend karakter. Medewerkers worden gestimuleerd om zich verder te bekwamen in een of meerdere kernactiviteiten, zodat zij voor specialistische diensten in de markt ingezet kunnen worden. Strategische samenwerking met de juiste partners zal bij de locatie-acquisitie een belangrijke succesfactor zijn. Tot slot Woonconcept Vastgoed is weer volledig op stoom. De recent ingezette strategie is ambitieus maar realistisch. De medewerkers van Woonconcept Vastgoed zijn zeer gemotiveerd om deze uitdagingen aan te gaan.

53

8.4 Woonscan BV Inleiding Voor u ligt het jaarverslag van Woonscan BV over het jaar 2014. Binnen Woonscan kennen we de volgende 3 hoofdafdelingen: 

Projectmanagement Management van projecten en detachering van medewerkers.



Vastgoedbeheer  Technisch Vastgoedbeheer het uitvoeren van conditiemetingen en maken van meerjaren onderhoudsbegrotingen. het management van planmatig onderhoud en de aansturing van serviceonderhoud  Financieel en administratief beheer Financieel, secretarieel en administratief beheer voor Verenigingen van Eigenaars en vastgoedeigenaren.



Veiligheid en Energieadvies  Veiligheid De afdeling Veiligheid is KOMO gecertificeerd voor het maken van legionella risico inventarisaties en legionella beheerplannen. Ook wordt het beheer uitgevoerd en worden brand- en inbraakinstallaties geïnspecteerd en gecontroleerd.  Energieadvies De afdeling energieadvies is NL EPBD en KOMO gecertificeerd voor energielabeling en energiebesparingsadviezen voor woning- en utiliteitsbouw.

Algemeen 2013 was het jaar van de grote onzekerheid. In dat jaar kregen wij te maken met een sterk afnemende omzet als gevolg van het kabinetsbeleid. Eind 2013 begon het resultaat van sterk opgeschroefde acquisitie zijn vruchten af te werpen. Hierdoor ging de productiviteit van onze medewerkers weer omhoog hetgeen in 2014 is doorgezet. In 2014 heeft een herijking plaatsgevonden van de nevenstructuur van Woonconcept. Zodra de nieuwe woningwet een feit is, wordt een aantal strategische keuzes uitgevoerd. Uit de te maken keuzes door de moedermaatschappij volgen nog randvoorwaarden. Omzet In 2014 is de omzet licht gestegen ten opzichte van 2013. De kostprijs van de omzet (inhuur derden) was ook iets hoger waardoor de bruto marge (omzet-kostprijs van de omzet) uit is gekomen op € 1.855.000. Dit is bijna gelijk aan 2013. Meer uitleg over de opbouw van de omzet is weergegeven onder het kopje markt. Kosten De gelijkblijvende omzet is gepaard gegaan met lagere kosten. Met name de personeelskosten zijn in 2014 gedaald ten opzichte van 2013. Dit is met name veroorzaakt omdat natuurlijk verloop van personeel in de eerste helft van het jaar in eerste instantie niet is ingevuld. De werkzaamheden zijn deels verdeeld over de organisatie waardoor de productiviteit verder steeg en deels ondergebracht in onze flexibele schil. Pas in het laatste kwartaal van 2014 is weer geïnvesteerd in capaciteit. 54

Resultaat In 2014 is het resultaat voor belasting uitgekomen op € 125.000. Het rendement op de omzet (brutomarge) is daarmee gestegen van 1,5% in 2013 naar bijna 7% in 2014. In 2014 hebben wij daarmee 200% van het begrote resultaat behaald. Markt In 2014 hebben we ruim 30 nieuwe klanten gekregen die ruim 4% van onze omzet bepaalden. In 2013 bedroeg het aantal nieuwe klanten 50 die tezamen bijna 6,5% van de omzet bepaalden. De verdeling van onze klantengroepen bestond vóór 2013 globaal uit:  50% zorg,  30% woningcorporaties,  12% VvE’s,  8% overige. Eind 2013 zag onze omzetverdeling er als volgt uit:  44% zorg,  32% woningcorporaties,  13% VvE’s,  11% overige. Eind 2014 was de verdeling als volgt:  29% zorg  28% woningcorporaties  14% VvE’s  30% overige De omzet van woningcorporaties is redelijk stabiel gebleven in de afgelopen jaren terwijl de omzet per klant is gedaald. We doen dus zaken met steeds meer corporaties. VvE beheer groeit elk jaar licht. De daling van de omzet in de zorg staat in verband met de stijging van de omzet “overige” omdat er steeds meer omzet uit ketensamenwerking wordt gegenereerd. Deze omzet komt dus indirect van dezelfde maatschappelijke organisaties. Deze beweging is al in 2013 ingezet. In 2013 en 2014 is ons klantenbestand in aantal fors gegroeid terwijl de omzet hetzelfde is gebleven. Wij verwachten dat de omzet uit deze klanten in de komende periode zal groeien. Op dit moment (begin 2015) is onze orderportefeuille tot medio 2015 weer voor bijna 85% gevuld. Het aantal uitstaande offertes is begin 2015 ook hoger dan begin 2014. Dit geeft ons vertrouwen in het doorzetten van de stijgende lijn. Kwaliteit In 2014 heeft er een complete herijking van onze ISO9001-2008 certificering plaatsgevonden. Deze test hebben wij met glans doorstaan. Dit, en het gegeven dat we in 2014 weer op koers zitten, biedt een solide basis voor 2015!

55

8.5 Home Team BV Inleiding Het boekjaar 2014 kenmerkt zich als een jaar van herstel van de onderhoudsmarkt en zo ook het herstel en groei van de omzetten van HomeTeam BV. De omzet is in 2014 met circa 35% toegenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. Het netto rendement heeft niet dezelfde groei gekend en is lager dan 2013. HomeTeam heeft in 2014 een positief resultaat geboekt. Vastberaden koers HomeTeam is een service onderhoudsbedrijf dat alle bouwkundige en installatietechnische disciplines in huis heeft. Succesfactoren zijn, continuïteit in serviceonderhoud, een scherper prijsbeleid en een efficiënte, kostenbewuste bedrijfsvoering. HomeTeam houdt vast aan de stabiele koers in serviceonderhoud en bouwt haar projecten portefeuille verder uit door middel van strategische samenwerking met bouwbedrijven in onze regio. Focus op de core business, serviceonderhoud en strategisch inkopen of samenwerken op projectonderhoud. Missie en visie HomeTeam is een serviceonderhoud bedrijf voor de zakelijke en particuliere vastgoedmarkt. Onze expertise is gericht op het onderhouden van woningen en gebouwen en het verzorgen van excellente dienstverlening aan onze klanten. Onze missie: Wij maken onderhoud betaalbaar! De markt De onderhoudsmarkt is in volume toegenomen door de stagnerende bouwrealisatie en een toegenomen focus op instandhouding en vitalisatie van bestaand bezit door vastgoedeigenaren of investeerders. HomeTeam heeft een goede positie op de onderhoudsmarkt en breidt deze uit. De focus van de directie is gericht op groei, versteviging van de marktpositie en het verlagen van risico. Groei door de samenwerkingsrelaties bij zorgpartijen, scholen en beleggers te vergroten. Strategische samenwerking met complementaire partijen aan te gaan zorgt voor versteviging van de marktpositie en imago. HomeTeam BV richt zich op het verkleinen van risico door de orderportefeuille toe te laten nemen in meerdere branches met als doel een gezond evenwicht te vinden in de klantverhouding en –omzet. Klanttevredenheid In 2014 is geen grootschalig klanttevredenheidonderzoek gehouden maar een kwalitatief interview met onze opdrachtgevers. Uit de gesprekken blijkt dat onze grootste klanten tevreden zijn over onze dienstverlening, prijsvorming, uitvoering, beschikbaarheid (24 x 7 uur) en rapportages. Stichting Woonconcept heeft HomeTeam laten weten dat de klanttevredenheid over onze dienstverlening ruim voldoende is bevonden (bron: KWH-score SWC 2014). HomeTeam behaalt structureel een hoog servicelevel van 97%. Dat betekent dat wij in staat zijn alle klanten snel, efficiënt en met de juiste resultaat te woord staan. Een uitzonderlijke prestatie. Medewerkers HomeTeam In 2014 is het aantal Fte’s met een vast loondienstverband met 25% toegenomen. De overname van de 10 vakmannen van Stichting Woonconcept per april 2014 zorgt voor de toename. Het aantal overige personeelsleden is gelijk gebleven.

56

De toename in het personeelsbestand heeft invloed op de resultaten van HomeTeam in 2014. De directe loonkosten, indirecte loonkosten maar ook de verlofreservering zijn aanzienlijk toegenomen ten opzichte van het vorige jaar. In 2014 is gestart met een medewerkerstevredenheid onderzoek dat heeft geresulteerd in een gemiddelde score van 7,8. Een verhoging ten opzichte van het onderzoek in 2012 (7.6). Medewerkers ervaren het werken bij HomeTeam BV als zeer positief. Het ziekteverzuim van HomeTeam bedraagt in 2014 ca. 2,8% (3,5 % in 2013). De franchiseformule In 2014 is de franchiseformule herzien en hervormd. Ondernemerschap en vakmanschap staan hoog in het vaandel. Er is gezorgd voor een indeling in Franchisenemers en Aspirant Franchisenemers. De eerste groep is volleerd in vakmanschap en onderneemt met zijn bedrijf. Deze groep zorgt voor continuïteit en is in staat grotere werken aan te kunnen. De aspirant franchisenemer floreert het best onder regie van een collega Franchisenemer of door HomeTeam BV. Franchisenemers die niet voldoen aan één van beide profielen hebben afscheid genomen van HomeTeam BV. Het formule handboek is geactualiseerd, de formule uitingen zijn verscherpt en de contracten zijn aangepast op bovenstaande kwalificatie. De samenwerking tussen de Franchisenemers en medewerkers van HomeTeam BV is verstrekt door tweewekelijkse kennis kringen. Compacte bijeenkomsten om de dienstverlening van HomeTeam BV aan haar klanten te versterken. De franchisenemers hebben allen een omzetstijging genoteerd van gemiddeld 10%. Risicomanagement De ISO audit heeft HomeTeam goed doorstaan en de certificering is verlengd. Interne controles zijn versterkt conform aanbevelingen. Verantwoording aan de aandeelhouder verloopt conform het governance model van Stichting Woonconcept en kent een tweemaandelijkse verantwoording van de bedrijfsvoering. HomeTeam is in 2014 door Graydon uitgeroepen als één van de meest financieel betrouwbare ondernemingen in Nederland. Een resultaat waar wij allen trots op zijn. Financieel De behaalde omzet en resultaten in 2014 bedragen respectievelijk € 8,9 miljoen en € 31.000 voor en na belastingen. De belangrijkste verklaringen voor de toename in omzet zijn:  de uitbreiding van de orderportefeuille in CV onderhoud voor woningen, woongebouwen en kantoren  de groei in seriematig en projectwerkzaamheden voor zorginstellingen, scholen en beleggers  de groei in projectwerkzaamheden voor de aandeelhouder De verklaring voor het achterblijven van het netto resultaat:  Hoge opstartkosten door uitbreiding van de omzetten in CV onderhoud 57

 

Verhoogde loonkosten en overige personeelskosten als gevolg van de overname van 10 vakmannen in april 2014 Verlaging van verkooptarieven en marges voor de aandeelhouder

Belastingen Omzetbelasting HomeTeam vormt met stichting Woonconcept en Woonconcept Holding BV een fiscale eenheid. De niet terug te vorderen omzetbelasting op inkopen zijn kostprijsverhogend. Ter compensatie van het kostprijsverhogende effect wordt op iedere factuurregel aan stichting Woonconcept een opslag doorberekend. De hoogte van de opslag fiscale eenheid wordt bepaald aan de hand van de mate waarin goederen en diensten door derden worden geleverd. Voor 2014 heeft de aandeelhouder aangegeven het voordeel uit de vorming van een fiscale eenheid geheel aan stichting Woonconcept toe te willen delen. 8.6 Woonconcept Onroerend Goed BV (WOG) In het kader van de invoering van de belastingplicht vennootschapsbelasting voor corporaties is in 2007 een nieuwe dochteronderneming opgericht waarin producten, diensten en vastgoed worden ondergebracht die in het kader van de partiële belastingplicht niet meer in de stichting mogen worden uitgevoerd. Vanuit deze doelstelling heeft Woonconcept de realisatie van Onderwijspark Ezinge te Meppel ondergebracht bij WOG. Begin 2014 had WOG één project onderhanden zijnde het Onderwijspark Ezinge te Meppel. Het Scholenpark is medio 2014 aan de gebruikers opgeleverd binnen de financiële kaders van het project. De opening van het Scholenpark is verricht door Zijne Majesteit Koning Willem Alexander. WOG heeft 2014 afgesloten met een verlies van ca. € 5.7 miljoen. Dit verlies is voornamelijk ontstaan door de afwaardering van het project op marktwaarde. Omdat de moederorganisatie van WOG BV is overgaan naar waardering op marktwaarde heeft ook de WOG haar vastgoed moeten herwaarderen. Vanaf 2015 betekent dit wel dat er geen afschrijvingen meer plaatsvinden. Na de afwaardering in 2014 is er de komende jaren naar verwachting sprake zijn van een positieve resultaatontwikkeling. 8.7 Woonconcept ICT BV Na sommatie van het Ministerie van VROM in 2003 om de activiteiten van ICT BV te beëindigen, worden door Woonconcept ICT B.V. vanaf 2004 geen nieuwe activiteiten ontplooid. De opbrengsten uit bestaande activiteiten zijn middels een overeenkomst zeker gesteld. Het Ministerie van VROM heeft naar aanleiding van deze besluiten ingestemd met continuering van de bestaande activiteiten. Woonconcept ICT BV ontving met ingang van 2004 in 10 jaarlijkse termijnen een afkoopsom voor de ontwikkeling van Casper. Met deze afkoopsommen konden de afschrijvingen op de investeringen en aflossingen van de geleende gelden worden bekostigd. De activiteiten zijn in 2014 beëindigd.

58

Het resultaat in 2014 is nagenoeg nihil. Uitvoering van de nieuwe Woningwet brengt onder andere met zich mee dat we het vastgoed moeten scheiden in een DAEB en niet-DAEB tak. Hierbij kunnen we kiezen voor een administratieve en/of juridische scheiding. Als we kiezen voor een juridische scheiding kunnen we de ICT BV mogelijk inzetten als vennootschap. Om extra kosten voor het oprichten van een nieuwe vennootschap te voorkomen houden we de ICT vennootschap actueel zonder daarin ontplooide activiteiten. 8.8 Woonconcept Energie BV Stichting Woonconcept heeft in 2008 besloten Woonconcept Energie BV op te richten. Woonconcept Energie BV houdt zich bezig met het bouwen, beheren en exploiteren van duurzame energiesystemen, zoals warmtepompen, WKO en zonnedaken en -cellen voor vastgoed van Woonconcept. Hiermee kan Woonconcept een deel van haar doelstellingen met betrekking tot CO2 reductie realiseren. Gezamenlijk kunnen we de woonlasten van huurders beperken doordat de energielasten (op termijn) minder explosief zullen stijgen. De volgende WKO-installaties waren in 2014 operationeel:  Krakeel, brede school, MFA en appartementen in Hoogeveen, sinds 2009;  De Vecht, een Jannes van der Sleedenlocatie in Hoogeveen, sinds medio 2012;  Het Anker, 59 appartementen in Assen, is eind 2012;  Schiphorst, voor Zorgcombinatie Noorderboog en Vanboeijen in Meppel, begin 2013.  Valkenlaan, een Jannes van der Sleedenlocatie in Hoogeveen, sinds juli 2013;  Ezinge, sport- en scholencomplex in Meppel, sinds augustus 2014. De voorbereidingen voor de WKO-projecten, Krakeel zorggebouw (uitbreiding) en Kaapplein, hebben begin 2015 geleid tot de start van de bouwwerkzaamheden. Voor de komende jaren blijft het belangrijk om bij nieuwbouw de afweging te maken of duurzame energieconcepten toegepast worden. Daarnaast is het energiebesparings-potentieel in bestaande bouw ook aantrekkelijk. Een bewuste focus op duurzame energieconcepten bij vervanging of renovatie in de bestaande bouw is dan ook gewenst. Een voorbeeld hiervan is de vervanging van de bestaande cv-ketels van de Helios-flats in Hoogeveen. In 2014 zijn de voorbereidingen voor een collectieve pelletketelinstallatie, in combinatie met een gevelvervanging, uitgevoerd. De realisatie van dit project is begin 2015 gestart. Uit onderzoek blijkt dat het toepassen van zonnepanelen op grondgebonden woningen en voor het collectieve elektriciteitsverbruik van flats en appartementsgebouwen rendabel is. Inmiddels zijn de volgende zonnepanelen-installaties operationeel:  Schiphorst, voor Noorderboog in Meppel, sinds 2013;  Het Anker voor de WKO-installatie en voor de collectieve voorzieningen in Assen, sinds 2013;  Echtenplein in Hoogeveen voor het collectieve verbruik, sinds voorjaar 2014;  Vier appartementsgebouwen, Bredero, Burcht 16 en 28 en Tichelkamp, in Steenwijk voor het collectieve verbruik, sinds 3e kwartaal 2014;  Twintig grondgebonden woningen in gemeente Steenwijkerland, sinds medio 2014; Eind 2014 heeft Drenth Energie Organisatie een financiering verstrekt voor het plaatsen van zonnepanelen op appartementsgebouwen en grondgebonden woningen in de gemeenten

59

Meppel, Hoogeveen en Assen. In 2015 wordt het leggen van zonnepanelen op geselecteerde gebouwen en grondgebonden woningen verder uitgebreid. Woonconcept Energie BV heeft 2014, evenals in voorgaande jaren, winstgevend afgesloten. 8.9 Bergstein Beheer BV In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk. Woonconcept Holding is voor 50% eigenaar van de aandelen in deze vennootschap. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt loopt de ontwikkeling van het gebied Bergstein vertraging op. 2014 is afgesloten met een klein positief resultaat van € 1.289,-. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van het herstel van de woningmarkt de komende jaren. 8.10 Bergstein CV In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk. Woonconcept Holding is voor 49,5% eigenaar van deze vennootschap. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt loopt de ontwikkeling van het gebied Bergstein vertraging op. Het jaar 2014 is afgesloten met een negatief resultaat van € 10.992,--. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van het herstel van de woningmarkt de komende jaren. 8.11 Zorgenvrij Wonen BV De aandeelhouders van Zorgenvrij Wonen hebben in december 2013 besloten de activiteiten te staken. In de jaarrekening over 2013 zijn de investeringen over de afgelopen jaren volledig afgewaardeerd. In 2014 heeft een afrekening tussen de aandeelhouders plaatsgevonden. Dit heeft voor Woonconcept Holding geleid tot een verlies van € 3.534. In 2015 zal de vennootschap worden vervreemd. 8.12 Fiscale positie Stichting Woonconcept, Woonconcept Holding BV en Home Team zijn ingaande juli 2011 een fiscale eenheid voor de BTW aangegaan. De overige ondernemingen kennen geen fiscale eenheid voor de BTW en doen geheel zelfstandig aangifte. Er is geen fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. 8.13 Tenslotte Woonconcept Holding BV is zich bewust van haar bijzondere positie. Activiteiten moeten leiden tot ondersteuning van de maatschappelijke instelling; Stichting Woonconcept. Om dit te blijven waarmaken moeten condities tot ondernemerschap aanwezig blijven. Stimulerende en faciliterende randvoorwaarden zijn nodig, door ruimte te geven aan betrokken klanten en maatschappelijk ondernemerschap. Activering van het oplossende vermogen in de samenleving zal de koers moeten zijn, waarbij mensen, gemeenten, Woonconcept en andere maatschappelijke instellingen en organisaties aangesproken worden op en gestimuleerd worden tot het nemen van initiatieven op basis van een eigen verantwoordelijkheid. Uiteraard handelen de ondernemingen binnen het concern volgens de bestaande wet- en regelgeving en onderschrijven zij de Governance Code Woningcorporaties.

60

9. Ondernemingsbestuur 9.1. Governance Woonconcept onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties. Deze code geeft normen voor onder andere goed bestuur en toezicht, externe verantwoording en financiële beheersing. Wij voldoen aan de eisen die in deze code staan, voor een nadere uitleg verwijzen wij naar onze website. Integriteitscode We hebben een Integriteitscode waar de medewerkers, bestuurders en toezichthouders zich aan moeten houden. Dit geldt ook voor bedrijven waarmee we contracten sluiten. Op deze manier borgen wij dat iedereen die voor en met Woonconcept werkt maatschappelijk en sociaal verantwoordelijk handelt. De Integriteitscode staat op onze website. Klokkenluidersregeling Door onze Klokkenluidersregeling kunnen medewerkers onregelmatigheden melden, zonder dat ze het risico lopen om hun baan te verliezen. Onregelmatigheden over het personeel rapporteren we aan de directeur-bestuurder. Onregelmatigheden over de directeur-bestuurder rapporteren we aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. In 2014 kregen we geen meldingen over het personeel of over de directeur-bestuurder in het kader van de Klokkenluidersregeling. Zie onze website voor de gehele regeling. Werkwijze en verantwoordelijkheid De directeur-bestuurder van Woonconcept is belast met het besturen van Woonconcept. Dit houdt onder meer in dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid van Woonconcept en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De realisatie van de afgesproken doelstellingen wordt iedere twee maanden gerapporteerd en staat dan op de agenda van management, bestuur en Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woonconcept en voor de financiering van alle activiteiten. De directeur-bestuurder streeft naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Tegenstrijdige belangen In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies in strijd zijn met die van bestuurder. In 2014 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Als het bestuur het voornemen heeft plaats te nemen in het bestuur of de Raad van Toezicht van een organisatie, dan wordt vooraf goedkeuring van de Raad van Commissarissen van Woonconcept gevraagd. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen, is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn voornemens tot besluitvorming als bestuurder van Woonconcept ter goedkeuring voorlegt aan de RvC als er een vermoeden van belangenverstrengeling kan zijn. In 2014 is geen sprake geweest van een vermoeden van belangenverstrengeling.

61

9.2. Risicomanagement Risicobeheersing en managementcontrolsysteem Vanuit de sector is de aandacht voor risicomanagement in 2014 steeds verder toegenomen. De ontwikkelingen van de Herzieningswet en daarbij de aanscherping van het risicomanagement door het WSW zorgen ervoor dat risicomanagement een essentieel onderdeel in de bedrijfsvoering is voor woningcorporaties. Op dit moment biedt het systeem van risicomanagement van ons in opzet voldoende kaders voor (de bewaking en communicatie over) de realisatie van de doelstellingen. Verbeterpunten die onder andere door de accountant worden geconstateerd worden in de herijking van het gestructureerd risicomanagement op afdelingsniveau in 2015 meegenomen. In 2014 is het risicomanagementbeleid door ons aangepast, welke door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd. Het risicomanagementbeleid ziet toe op het beheersen van die risico’s die de realisatie van de doelstellingen in gevaar brengen. De kracht van goed risicomanagement is gelegen in de betrokkenheid van de medewerkers op dit onderwerp. Woonconcept heeft in 2014 de start gemaakt met de volgende fase in de verdere implementatie van risicomanagement waarbij een hoge mate van betrokkenheid van de afdelingen is gerealiseerd. In 2015 wordt risicomanagement verder geïmplementeerd waarbij risicoanalyse, beheersingmaatregelen en de koppeling met het interne controleplan nog nadrukkelijker gemaakt wordt. Portefeuille- en marktrisico Onze portefeuillestrategie 2014-2023 markeert een belangrijk moment en vormt een inhoudelijk startpunt in de ontwikkeling en professionalisering van de vastgoedsturing binnen Woonconcept. De portefeuillestrategie is in een veranderende woningmarkt een onmisbare schakel om aansluiting te behouden op de hedendaagse en toekomstige, naar alle waarschijnlijkheid grillige, woonbehoefte en woningmarkt. De relatie tussen enerzijds de visie op de woningmarkt en anderzijds de rol van Woonconcept als maatschappelijk ondernemer is hierin gemarkeerd en verbonden aan de vastgoedportefeuille. Voor een nadere toelichting zie hoofdstuk 4.2 Vastgoedsturing. Politieke risico's Tegenwoordig beïnvloedt de landelijke politiek onze strategie en doelen sterk. Het parlement heeft in 2012 ingestemd met de Wet Verhuurderheffing, die erin voorziet dat we jaarlijks een heffing moeten betalen over de waarde van ons gereguleerde bezit die oploopt tot € 8 miljoen. De herziene Woningwet, waarin ook de uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties zijn verwerkt, hebben grote impact op de sector en Woonconcept. Doel van de Wet is dat het maatschappelijk bestemde vermogen binnen de corporaties beschikbaar blijft voor de doelgroep en de corporaties zich richten op hun kerntaak; het bouwen, verhuren en beheren van woningen voor mensen die daar zelf niet toe in staat zijn. De Tweede Kamer heeft op 11 december unaniem ingestemd met de herziene Woningwet en op 17 maart 2015 de Eerste Kamer. De wet zal naar alle waarschijnlijkheid op 1 juli 2015 van kracht worden.

62

De implementatie ervan binnen Woonconcept en haar verbindingen is een ingewikkeld en tijdrovend proces. Het vereist aanpassingen in onze hele organisatie, op alle niveaus. Iedere afdeling binnen onze corporatie krijgt er in meer of mindere mate mee te maken. We hebben de politieke ontwikkelingen op de voet gevolgd en nadat duidelijk werd dat de Wet een feit was, is een projectorganisatie ingericht die zorgt voor implementatie. Daarbij zijn vraagstukken als scheiding DAEB/niet DAEB, passende toewijzing en inkomenstoets inmiddels opgepakt. Daarnaast is er op dit moment een routeplanner implementatie opgesteld, zodat Woonconcept op 1-1-2018 ‘Herzieningswetproof’ is. Treasuryrisico’s De Treasurycommissie beoordeelt de treasuryrisico's (rente- en liquiditeitsrisico’s) per kwartaal. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Treasury statuut. Jaarlijks kijken we op basis van de meerjarenplanning wat de Treasuryactiviteiten zijn en hoe we hier het beste invulling aan kunnen geven en stellen daarvoor een treasuryjaarplan op. Het treasuryjaarplan wordt met de begroting aan de Auditcommissie voorgelegd. Ons beleid met betrekking tot looptijden en renterisico’s richt zich op het beheersen van de rente- en liquiditeitsrisico’s en het minimaliseren binnen het risicoprofiel van de rentelasten. Een belangrijk onderdeel is optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille. Zo spreiden we de risico's in de tijd. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft ook de basisrenteleningen en extendibles (rente met een specifieke renteafspraak op termijn) aangewezen als een derivaat. Volgens deze definitie van het CFV heeft ook Woonconcept derivaten. Dit zijn renteproducten waarbij geen bijstortverplichting geldt. Voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gelden bovengenoemde producten niet als derivaten. Onze rentevisie gaat ervan uit dat de korte rente in 2015 niet wijzigt en dat de kapitaalmarktrente op termijn stijgt. We sturen strak op kasstromen. De werkelijke en geprognosticeerde kasstromen brengen wij maandelijks en jaarlijks voor een periode van tien jaar in beeld. De kasstromen zijn leidend voor de realisatie van projecten, het huurbeleid en voor de kostenontwikkelingen. In de tweemaandelijkse rapportages worden de kasstroomprognoses en realisaties gerapporteerd. Operationele risico's De operationele risico’s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en de integriteit van mensen. Woonconcept gebruikt een personeelsbeoordelingssysteem om gericht te kunnen werken aan de ontwikkeling van de medewerkers. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen valt niet uit te sluiten. Uiteraard is er een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, dat gebaseerd is op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Door een interne controlefunctionaris wordt op basis van een jaarplanning periodiek onderzocht of wij procedures uitvoeren volgens de beschreven Administratieve Organisatie. Zijn bevindingen worden gerapporteerd aan het MT en de RvC en besproken met de betrokken leidinggevende/procesverantwoordelijke. Procesverbeterpunten worden door de interne controlefuntionaris bewaakt op opvolging. De externe bevoegdheden zijn in 2014 na goedkeuring door de Raad van Commissarissen geformaliseerd. Bij afwezigheid van de bestuurder mogen twee managers, in ieder geval de

63

manager Financiën en Bedrijfsvoering, samen externe verplichtingen aangaan conform de bestaande procedures. De manager Financiën en Bedrijfsvoering opereert, in geval van langdurige afwezigheid van de bestuurder, als plaatsvervanger. De interne en externe bevoegdheden zijn gekoppeld aan functionarissen en zijn gekoppeld aan de begrotingen van de afdelingen. In de financiële systemen zijn de autorisatiebevoegheden van de medewerkers opgenomen op dat de verwerking van financiële verplichtingen goed wordt uitgevoerd en door het systeem gecontroleerd.

64

10. Intern toezicht 10.1. Algemeen In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen (RvC) verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van zijn taken in het afgelopen jaar. De RvC houdt toezicht op het functioneren van de directeur-bestuurder van de Stichting Woonconcept en op de algemene gang van zaken bij de stichting en de met haar verbonden ondernemingen. Verder let de RvC op de opzet en werking van interne risicobeheersing- en controlesystemen, het financiële verslaggevingproces en de naleving van de wet- en regelgeving. De Raad stelt de beoordeling, de bezoldiging en de arbeidsvoorwaarden van de directeurbestuurder vast en geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken. De RvC handelt op basis van bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de raad is beschreven in het regelement van de Raad van Commissarissen. De raad verplicht zich de gedragscode voor goed bestuur, de Governancecode, te hanteren. Deze code is opgesteld door de landelijke koepelorganisatie Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. In 2014 heeft de Raad met begeleiding van een extern deskundige een toetsingskader opgesteld en vastgesteld. In dit toetsingskader heeft de Raad vastgelegd welke beoordelingscriteria de Raad van belang vindt. 10.2. Goedkeuring van de jaarrekening en begroting De operationele en financiële doelstellingen van de stichting zijn vastgelegd in de begroting die jaarlijks door de Raad van Commissarissen wordt goedgekeurd. De begroting voor 2014 is goedgekeurd in de vergadering van 11 december 2013. De bestuurder presenteert elke twee maanden een voortgangsrapportage waarin de actuele stand van zaken wordt weergegeven en waarbij ook wordt aangegeven welke bestuursbesluiten leiden tot afwijkingen van de begroting. De organisatie wordt bestuurd met behulp van financiële rapportages, de Balanced Scorecard evenals een rapportage over de voortgang van doelstellingen per afdeling. Ook vindt per vier maanden rapportage plaats over de bevindingen van de werkzaamheden uit het controleplan. Alle bestuursbesluiten worden aan de Raad van Commissarissen voorgelegd, afhankelijk van aard en omvang ter goedkeuring of ter informatie. De Manager Financiën & Bedrijfsvoering is bij een deel van de vergaderingen van de Raad aanwezig, onder andere om een toelichting te kunnen geven op de rapportages. De externe accountant rapporteert en adviseert de Raad van Commissarissen via de auditcommissie over de jaarstukken en heeft daartoe de vergaderingen van zowel de auditcommissie als de voltallige Raad van Commissarissen bijgewoond waarin de jaarrekening is behandeld. De Raad heeft de jaarrekening over 2013 na positieve advisering door de auditcommissie goedgekeurd in haar vergadering van 17 juni 2014. 10.3. Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De functie van directeur/bestuurder werd in 2014 bekleed door mevrouw mr. S.E. Korthuis. Voor de bestuurder geldt dat voor de arbeidsvoorwaarden en de bezoldiging de Wet Normering Topinkomens wordt toegepast. Het functioneringsgesprek over het jaar 2014 heeft op 24

65

februari 2015 plaatsgevonden. De Raad is van oordeel dat de bestuurder goede prestaties heeft geleverd in 2014 en heeft daarover jegens de bestuurder haar grote waardering uitgesproken. Mevrouw Mr. S.E. Korthuis is per 16 april 2015 teruggetreden als bestuurder van Woonconcept. Mevrouw Korthuis heeft vier jaar leiding gegeven aan de corporatie. Na een intensieve en turbulente periode bij Woonconcept, hebben de Raad van Commissarissen (RvC) en mevrouw Korthuis gezamenlijk geconcludeerd dat het een natuurlijk moment is, om het bestuur van Woonconcept op een andere manier in te richten. Op basis van de in de corporatiesector geldende ‘Governancecode’ hebben de commissarissen en Korthuis zich gebogen over de vraag welk bestuur voor de komende vier jaar past bij Woonconcept. Dit is onderzocht en de Raad heeft besloten over te gaan tot werving van een nieuwe directeur-bestuurder nadat onder leiding van een interim bestuur de topstructuur verder is versmald. Dit krijgt zijn beslag in 2015. Mevrouw Korthuis gaat na vele jaren van intensieve werkweken, haar eigen adviesbureau weer oppakken en zich meer richten op haar privéleven. Zij heeft in een turbulente tijd leiding gegeven aan Woonconcept. De effecten van de crisis werden in 2011 duidelijk zichtbaar en in november 2012 trok het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de borging in. Daardoor kon Woonconcept niet meer investeren. Dankzij onmiddellijk ingrijpen – met een doorlichting, reorganisatie en forse bezuinigingen – werd een goede basis voor de toekomst gelegd. Het WSW heeft Woonconcept in juli 2013 weer borging toegekend. De RvC spreekt haar grote waardering voor de prestaties van mevrouw Korthuis uit. Per 16 april 2015 is mevrouw M. Drijver voor een periode tot eind juli 2015 aangetreden als interim directeur-bestuurder. Mevrouw Drijver was vice-voorzitter van de RvC en is per 9 april 2015 uit de RvC teruggetreden. Alvorens tot benoeming van mevrouw Drijver tot interimbestuurder over te gaan heeft de RvC zich vergewist van mogelijke strijdigheden met de Statuten en de Governancecode. De RvC heeft geconstateerd dat deze er niet zijn. Mevrouw Drijver keert na afloop van de interim bestuursperiode niet terug in de RvC. Voor de vacature in de RvC door het vertrek van mevrouw Drijver wordt in overleg met de huurdersvertegenwoordigingen een nieuwe commissaris op voordracht van de huurders gezocht. Deze procedure loopt inmiddels. Bezoldiging directeur/bestuurder De bezoldiging is opgenomen onder hoofdstuk 12.5. Hieruit blijkt dat de beloning van het bestuur onder de maximum WNT-norm van € 230.474 blijft, maar hoger is dan de norm die geldt voor ‘toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’. In de WNT is een definitie opgenomen voor het begrip topfunctionaris en voor alle medewerkers die aan deze kwalificatie voldoen geldt dat de bezoldiging dient te worden gepubliceerd. Conform de wetgeving kan alleen de directeur/bestuurder als topfunctionaris worden aangemerkt. Voor de zelfstandige bedrijfsonderdelen die deel uitmaken van de holding wordt geen afzonderlijke vergoeding betaald aan de bestuurder. De bestuurder maakt daarnaast gebruik van een dienstauto waarvoor dezelfde regeling geldt die op de leden van het MT van toepassing is. Er zijn in het verslagjaar 2014 geen bijzondere vergoedingen betaald of toegezegd aan de directeur/bestuurder van Woonconcept.

66

10.4. De Raad van Commissarissen De RvC bestond in 2014 uit de volgende personen: - De heer W. van der Zwaag, voorzitter - Mevrouw M. Drijver, vice-voorzitter - De heer A. Hofmeijer - De heer A. Schonewille - Mevrouw S. Plass Samenstelling Raad van Commissarissen per 1 januari 2015 Naam

Leef tijd

Hoofdfunctie

Nevenfuncties

Benoemd

Aftredend ultimo

De heer W. v.d. Zwaag voorzitter De heer A. Hofmeijer voorzitter Auditcommissie De heer A.M. Schonewille Lid

67

Geen

Geen

2010

2017

49

Districtsdirecteur Grootbedrijf ING

- Bestuurslid Stichting Circuit van Drenthe - Voorz.Stichting Jet

2011

2018

52

Directeur ISD, gemeenten Aa en Hunze, Assen en Tynaarlo

2012

2015

Mevrouw M. Drijver Lid

60

Eigenaar van Drijver Advies en Toezicht

2013

2015

Mevrouw S. Plass Lid

53

Vz. RvB Tandem, Nijmegen

- Lid RvC Timpaan Groep - Lid RvA Assen voor Assen - Lid De Drentse Zaak - Lid Parkmanagement Assen - Voorzitter RvT Stichting Openbaar Voortgezet Onderwijs Hoogeveen - Lid RvT Platform 31, Den Haag -Lid Bestuur SVn, Hoevelaken - Lid bestuur Stichting Geopark de Hondsrug -Lid RvT Carinova -Lid WZW, werkgeversver. Zorg en welzijn

2013

2016

Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Woonconcept en er bestaat geen overlapping met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonconcept of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Woonconcept, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen.

67

De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar commissarissen. Gedurende het verslagjaar is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen, leningen of garanties. De verhouding man-vrouw in RvC en bestuur is gelijkelijk verdeeld, 3 mannen in de RvC en 2 vrouwen in de RvC en 1 vrouw als bestuurder, dus 3-3. In de vergadering van 12 februari 2014 werd de heer Van der Zwaag herbenoemd en in de vergadering van 5 december 2014 de heer Hofmeijer. Alvorens tot herbenoeming over te gaan, heeft de RvC advies gevraagd aan de bestuurder. Deze heeft zonder enig voorbehoud positief geadviseerd over herbenoeming van de beide commissarissen. De RvC heeft in december 2014 besloten een remuneratiecommissie in te stellen. De commissie bestaat uit mevrouw Drijver (voorzitter) en de heer Van der Zwaag. 10.5. Bezoldiging Raad van Commissarissen De leden van de raad van Commissarissen die voor 1 januari 2012 zijn aangetreden ontvangen een vergoeding van € 8.000 per jaar. Voor de voorzitter is dit bedrag vastgesteld op € 12.000. Deze vergoeding is gebaseerd op de beleidsregels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Vanaf 1 januari 2014 is de bezoldiging conform de nieuwe regeling Wet Normering Topinkomens en de nieuwe beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties (Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014). De bezoldiging van de commissarissen die in 2014 ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 42.500 (2013 € 47.500) voor een nadere specificatie per individuele commissaris zie hoofdstuk 12.5. 10.6. Evaluatie functioneren Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft zichzelf verplicht en zoals voorgeschreven door de Governancecode om jaarlijks het eigen functioneren te evalueren. Dit jaar is dit in aanwezigheid van de bestuurder gebeurd. De Raad werd ondersteund door de heer A. Kerssies van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Met name de thema’s transparantie en verantwoording zijn besproken. Hieruit kwam naar voren dat de RvC het komende jaar vooral extra aandacht gaat besteden aan het leggen en onderhouden van contacten met belanghebbenden. Ook bij de dit jaar gehouden visitatie is het functioneren van de RvC aan de orde geweest. De Raad kreeg van de visitatiecommissie een goede kwalificatie. 10.7. Benoeming accountant Conform de statuten en de Governancecode is de benoeming van de accountant belegd bij de Raad van Commissarissen. In 2011 liep het bestaande contract met accountantskantoor PWC af. Na een zorgvuldige selectieprocedure met presentaties van enkele kantoren is besloten om de daarop volgende vier jaar gebruik te maken van de diensten van accountantskantoor EY. De leden van de auditcommissie hebben met accountantskantoor EY gesproken over het functioneren van de accountant. Op advies van de auditcommissie heeft de RvC besloten om het contract met EY met 2 jaar te verlengen voor de controlejaren 2015 en 2016.

68

10.8. Activiteiten van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen vergaderde in 2014 10 keer als geheel. Elke vergadering bestond uit drie delen: een deel zonder bestuurder, een deel met bestuurder en een deel met bestuurder en gasten. Onder gasten moeten mensen van binnen en buiten de organisatie worden verstaan. De Raad werd voor haar werkzaamheden ondersteund door mevrouw A. Koetje. Naast de reguliere vergaderingen heeft de Raad extra vergaderd in verband met de visitatie en de in 2015 aanstaande bestuurswisseling. Leden van de Raad hebben vergaderingen bijgewoond met de Ondernemingsraad en de Huurdersvertegenwoordiging. De beide huurderscommissarissen hebben periodiek informeel overleg met de Huurdersvertegenwoordiging. In het jaar 2014 heeft de Raad zich met een groot aantal onderwerpen bezig gehouden. De focus lag op de afronding van de reorganisatie, de voorbereiding en uitvoering van de visitatie, de vormgeving van de strategische vastgoedsturing en de voorbereiding van bestuurswisseling in 2015. De Raad heeft KPMG, hetzelfde bureau dat de doorlichting van de organisatie in 2013 heeft uitgevoerd, gevraagd een heroriëntatie op de topstructuur uit te voeren. Conclusie is dat er weer een eenhoofdig bestuur wordt aangesteld. In 2015 wordt de managementlaag onder de directeur-bestuurder versmald. De meeste commissarissen waren aanwezig bij het bezoek van Minister Blok aan Woonconcept op 17 februari 2014. Minister Blok is in Steenwijk op locatie ontvangen en heeft gesproken met huurders, medewerkers en commissarissen. Tijdens de themadag in april heeft de Raad gesproken over het toetsingskader van de Raad en het thema Wonen, welzijn en zorg. In 2014 heeft bureau Raeflex Woonconcept gevisiteerd. Op 14 december heeft Woonconcept het definitieve visitatierapport van Raeflex ontvangen. In het visitatierapport concludeert de commissie dat Woonconcept ondanks de turbulente ontwikkelingen in de afgelopen periode, een knappe prestatie heeft geleverd door op alle prestatievelden voldoende tot ruim voldoende te scoren. De commissie waardeert de governance van Woonconcept met een 6,7. Als onderdeel daarvan wordt het intern toezicht gewaardeerd met een 7,3 en het functioneren van de RvC met een 8,0. De commissie heeft daarbij gekeken naar de samenstelling van RvC, de rolopvatting van de RvC en de kwaliteit van de zelfreflectie. Woonconcept gebruikt de visitatie ook om te leren en te verbeteren. De commissie heeft dankzij de medewerking van externe belanghebbenden zoals de huurdersverenigingen en de gemeente, maar ook door interne gesprekken een aantal goede adviezen aan Woonconcept kunnen geven. In 2015 stellen we een plan van aanpak op om deze adviezen op te volgen. Voor de RvC ligt daarbij een belangrijke focus op de relatie met de maatschappelijke partners.

69

De volgende zaken kwamen in de vergaderingen van de RvC in 2014 aan de orde: - goedkeuring gewijzigde begroting 2014; - treasury jaarplan 2014; - jaarrekening 2013 en Controleprotocol 2013; - waardering en strategie grondposities en ontwikkellocaties (incl. onderzoeksresultaten) - voortgang en ontwikkelingen Onderwijspark Ezinge (Meppel); - voortgang, evaluatie en afwikkeling reorganisatie Stichting Woonconcept; - toekomst Zorgenvrij Wonen BV.; - de Novelle en Herzieningswet; - contacten met en advisering door de Huurdersvertegenwoordiging; - de strategische vastgoedsturing; - het toetsingskader van de Raad; - (her)benoeming van de leden van de RvC en vaststellen vergaderschema 2015; - bespreking 2- en 4-maandsrapportages en liquiditeitsprognose met de bestuurder over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen; - toezicht op de aan Woonconcept verbonden instellingen en ondernemingen; - bespreken voortgang gesprekken met WSW, CFV en BNG m.b.t. intrekken faciliteringsvolume en reorganisatie - goedkeuring complexmatige verkopen geliberaliseerde huurwoningen - kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant; - goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekeningen van de stichting en verbonden ondernemingen en het volkshuisvestelijk verslag over 2013; - bespreken Governance jaaragenda; - bespreken risico-inventarisatie zorgvastgoed; - bespreken correspondentie van WSW, CFV, BZK en huurdersorganisaties; - goedkeuring van het interne controleplan 2014 en 2015; - goedkeuren van investeringen groter dan € 2.500.000 en uitgaven en investeringen die niet in de begroting zijn opgenomen; - presentatie en goedkeuren implementatie gestructureerd risicomanagement; - bespreken Interim Management Letter 2014 van de accountant EY; - rapportage voortgang acties uit de Interim Management Letters - goedkeuring Treasurystatuut, Investeringsstatuut en Verbindingenstatuut; - goedkeuring Begroting, jaarplan en meerjarenbegroting 2015-2019; - vaststellen toezichts- en toetsingskader; - bespreken tussenrapportage herijking verbindingenstructuur (incl. onderzoek PWC); - actualiseren profielschets leden RvC; - kennisnemen en bespreken woonlastenonderzoek; - de relatie van de RvC met de VTW; - uitkomsten KWH-metingen; - collegevorming na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2014; - jaarverslag 2013 van de Klachtencommissie; - ICT-ontwikkelingen waaronder het informatiebeveiligingsbeleid - ontwikkeling van Steenwijk-West en Centrumgebied Krakeel (Hoogeveen); - accountantskeuze na jaarrekeningcontrole 2014; - beleidsparticipatie; - risicomanagement; - waardering op marktwaarde;

70

-

rapport Parlementaire Enquête Commissie; begroting 2015; CBC Benchmark Aedes.

Auditcommissie: De auditcommissie behandelt alle financiële onderwerpen voorafgaand aan de reguliere RvC vergaderingen en adviseert de RvC specifiek over onderwerpen waarvoor de RvC haar goedkeuring moet verlenen. In de auditcommissie hebben twee leden van de RvC zitting. De bestuurder en de manager Financiën en Bedrijfsvoering zijn bij de vergaderingen van de auditcommissie aanwezig. Overige overleggen en themabijeenkomsten: Met de accountant werd drie keer overleg gevoerd, waarvan 1 maal buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Vertegenwoordigers van de raad voerden overleg met de huurderbelangenorganisaties en met de ondernemingsraad van Woonconcept. Daarnaast werden diverse bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, van het Aedes Kennisnetwerk Groningen/Drenthe en van Accountantskantoor EY bezocht. Onderstaand volgt nog een opsomming van bijgewoonde bijeenkomsten: - workshop in het kader van het Toetsings- en Toezichtskader met begeleiding van de heer P. Klop van Deloitte Accountants; - workshop in het kader van Wonen, Welzijn en Zorg met begeleiding van de heer R.Goes van Aedes/Actiz; - bijeenkomst (“diner pensant”) met bestuurders van gemeenten en zorgpartijen over het scheiden van wonen en zorg; - bijeenkomsten in het kader van de visitatie; - overleg met vertegenwoordigers van KPMG over de topstructuur van de organisatie en het verzelfstandigen van de afdeling Internal Audit; - overleg met de projectleiders van de projecten Strategische Vastgoedsturing en Risicomanagement; - start procedure Werving en Selectie nieuwe bestuurder. 10.9. Dankwoord In de eerste maanden van 2014 werden de effecten van de in 2013 in gang gezette reorganisatie vooral zichtbaar door het vertrek van 30 werknemers, hetgeen vanzelfsprekend een grote impact op de hele organisatie heeft gehad. Daarnaast is er hard gewerkt om allerlei veranderingen en aanpassingen in te voeren. Werd 2013 erg gedomineerd door het besluit van het WSW om de borging van leningen voor Woonconcept tijdelijk in te trekken, in 2014 kregen we gelukkig toestemming om door te kunnen gaan met een aantal belangrijke projecten. Hoewel werknemers van Woonconcept veel tijd en energie moesten besteden aan de reorganisatie, werden de bestaande en goede contacten met diverse stakeholders gehandhaafd. Een goede samenwerking met onze stakeholders is van groot belang om een bijdrage te kunnen leveren aan het woon- en leefgenot van onze huurders. De Raad van Commissarissen dankt alle medewerkers voor de door hen geleverde inspanningen in 2014.

71

Inhoudsopgave jaarrekening

Blz.

11. Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2014 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2014 Grondslagen van waardering in de geconsolideerde jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de geconsolideerde jaarrekening Grondslagen van resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening Grondslagen bij het opstellen van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht

74 76 77 79 80 83 97 101 102 121 128

12. Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december 2014 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening

130 132 133 135 140

13. Overige gegevens Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

147 148

72

11. Geconsolideerde jaarrekening

73

11.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (in duizenden euro’s )

2014

2013

Vaste activa Immateriële vaste activa 1.Ontwikkelingskosten

14

24 14

Materiële vaste activa (MVA) 2.Machines en installaties 3.MVA in uitvoering 4.Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

4.632 438 14.436

24 3.629 1) 492 15.324

19.506 Vastgoedbeleggingen 5.Soc. vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 6.Commercieel vastgoed in exploitatie 7.Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl.

19.445

1.056.845 82.466

1.034.478 2) 70.798 2)

12.659

40.327 2) 1.151.970

Financiële vaste activa 8. Latente belastingvordering(en) 9. Leningen u/g 10 .Overige vorderingen

10.051 736 16

1.145.603 1.107 657 0

10.803 1.182.293

Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden 11.Vastgoed bestemd voor verkoop 12.Vastgoed in ontw. bestemd voor verkoop 13.Overige voorraden

1.093 3.952 111

14. Onderhanden projecten 3) Vorderingen 15.Debiteuren 2.238 16.Belastingen en premies sociale verzekeringen 589 17.Overige vorderingen 1.051 18.Overlopende activa 1.143

1.764 1.166.836

1.359 506 156 5.156 365

2.021 5.362 1.628 975 821 543

19.Effecten 20.Liquide middelen

5.021 579 16.484

3.967 575 48.553

Som der vlottende activa

27.605

60.478

1.209.898

1.227.314

Totaal activa

74

P a s s i v a (in duizenden euro’s ) Eigen vermogen 21.Groepsvermogen

2014

2013

569.241

590.778 569.241

Voorzieningen 22.Voorz. onrend. invest. en herstructureringen 23.Voorziening garantieverplichtingen 24.Overige voorzieningen

11.352 378 1.393

Totaal voorzieningen Langlopende schulden 25.Schulden/leningen kredietinstellingen 26.Derivaten 27.Overige

546.725 36.705 2.353

17.193

561.694 0 20 585.783

Kortlopende schulden 28.Schulden aan kredietinstellingen 29.Schulden aan leveranciers 30.Belastingen en premies sociale verzekeringen 31.Overige schulden 32.Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

2) 3)

16.236 524 433 13.123

Totaal langlopende schulden

1)

590.778

24.094 4.937 2.063 267 10.390

561.714 38.743 5.308 2.396 2.242 8.940

41.751

57.629

1.209.898

1.227.314

Betreft presentatiewijziging, met ingang van het boekjaar 2014 is besloten om de WKO- en zonnepaneleninstallaties te presenteren onder de MVA in plaats van de vastgoedbeleggingen Cijfers ultimo 2013 zijn aangepast in verband met stelselwijziging en omwille van vergelijkbaarheid De post ‘Onderhanden projecten’ is vanaf boekjaar 2014 gepresenteerd als een aparte post, in de jaarrekening 2013 was deze opgenomen onder de post ‘Vastgoed in ontw. bestemd voor verkoop’

75

11.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 (in duizenden euro’s)

2014

2013

Bedrijfsopbrengsten 33. Huuropbrengsten 34. Opbrengsten servicecontracten 35. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 36. Opbrengst projecten in opdracht van derden 37. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 38. Overige bedrijfsopbrengsten

75.395 2.787 914 1.735 1.570 1.029

71.145 2.666 2.750 1) 212 1) 2.439 1) 1.846 1)

Som der bedrijfsopbrengsten

83.430

81.058

Bedrijfslasten 39. Kostprijs uitbesteed werk en andere externe kosten 76 40. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 1.287 41. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa -443 42. Lonen en salarissen 7.888 43. Sociale lasten 1.287 44. Pensioenlasten 1.518 45. Onderhoudslasten 9.336 46 Leefbaarheid 1.664 47. Lasten servicecontracten 2.668 48. Overige bedrijfslasten 19.493 Som der bedrijfslasten 49. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

65 1) 1.388 1) 4.142 1) 9.015 1.374 1.698 12.657 1) 1.229 2.472 18.130 44.774

52.170

38.656

28.888

-10.497

Bedrijfsresultaat 50. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 333 51. Waardeverandering derivaten 20.461 52. Rentelasten en soortgelijke kosten 22.211

8.368 1)

28.159

37.256 406 0 21.820

Saldo financiële baten en lasten

- 42.339

- 21.414

Resultaat voor belastingen 53. Belastingen Resultaat na belastingen 54. Aandeel in resultaat van deelnemingen

- 14.180 4.758 - 9.422 2

15.842 -240 15.602 115

- 9.420

15.717

Groepsresultaat na belastingen 1)

Cijfers ultimo 2013 zijn aangepast in verband met stelselwijziging en omwille van vergelijkbaarheid

76

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014

Onderstaand een specificatie van de liquide middelen: 2014 Liquide middelen einde boekjaar Rekening-courantkrediet (Bank)

16.484 - 709 15.775

2013 48.553 -4.601 43.952

Het kasstroomoverzicht is met ingang van het boekjaar 2014 opgesteld volgens de directe methode, de vergelijkende cijfers over 2013 zijn hierdoor aangepast.

78

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat (in duizenden euro’s)

2014

Geconsolideerd netto-resultaat Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt: Effect stelselwijziging; mva in exploitatie Effect stelselwijziging; mva in ontwikkeling Effect stelselwijziging; voorz. ORT Effect stelselwijziging; derivaten (RJ 290) Totaalresultaat

79

2013 -9.420

15.717

- 12.183 -21.603

306.066 -18.750 -8.950 0 294.083

Grondslagen van waardering in de geconsolideerde jaarrekening Regelgeving De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 18 juni 2015. Stelselwijziging In de jaarrekening heeft Stichting Woonconcept verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële sturing en verantwoording verder te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en kasstromen. Voor dit doel zijn we in 2014 overgegaan op een andere manier van waarderen, wat een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie tot gevolg heeft. Een en ander is hieronder toegelicht. In 2014 heeft zich de volgende stelselwijziging voorgedaan: 1. Tot en met 2013 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie op basis van RJ212 gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Vanaf 2014 vindt waardering tegen actuele waarde plaats op basis van RJ213. Voor sociaal vastgoed betreft dit actuele waarde gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 31 december 2013 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van €294 miljoen. Het eigen vermogen is op 31 december 2012 gestegen van €296,7 miljoen naar €575,1 miljoen. Het resultaat over 2014 bedraagt € 9,4 miljoen negatief. Het resultaat over 2013 bedraagt op basis van de oude grondslagen €40,0 miljoen negatief. Bij waardering op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt het resultaat over 2013 €15,7 miljoen positief. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2013 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Hieronder is een overzicht opgenomen van de gevolgen van de stelselwijziging, x € 1.000. Omschrijving Bedrag Bedrag Eigen vermogen per 31 dec 2012 voor stelselwijziging 296.695 Vastgoedbeleggingen: Sociaal vastgoed in exploitatie 306.066 Sociaal vastgoed in ontwikkeling -18.750 Voorzieningen: Voorz. onrend.invest. en herstructureringen - 8.950 278.366 Eigen vermogen per 31 dec 2012 na stelselwijziging 575.061 Herrekend resultaat 2013 15.717 Eigen vermogen per 31 dec 2013 na stelselwijziging 590.778

80

2. Vanaf 1 januari 2014 geldt de nieuwe RJ 290 ‘Financiële instrumenten’. Deze richtlijn is voor het boekjaar 2014 verplicht. Het effect op het vermogen per 1 januari 2014 is een daling van het vermogen met € 12,2 miljoen. Deze is zowel bij het eigen vermogen als onder de langlopende schulden per 1 januari 2014 verwerkt. Conform de RJ 290 zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast. Hieronder is een overzicht opgenomen van de gevolgen van de stelselwijziging, x € 1.000. Omschrijving Bedrag Bedrag Eigen vermogen per 31 dec 2013 na stelselwijziging 590.778 Langlopende schulden: Derivaten -16.244 Latentie 4.061 -12.183 Eigen vermogen per 1 januari 2014 na stelselwijziging 578.595 Voorzieningen Onder het nieuwe stelsel wordt de voorziening voor onrendabele investeringen bepaald aan de hand van de (verwachte) marktwaarde in verhuurde staat per complex. Onder het oude stelsel was dit de (verwachte) bedrijfswaarde. Het effect hiervan is een verhoging van de voorziening met € 8.950.000,-. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen netto vermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen van de groep. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden niet in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde

81

jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen – Woonconcept Holding B.V. te Meppel:100%-deelneming (2013:100%) – Woonconcept Projectontwikkeling B.V. te Meppel:100%-deelneming (2013:100%) – Woonconcept Vastgoed Participaties B.V. te Meppel -100%-deelneming Woonconcept Projectontwikkeling B.V. (2013:100%) – Woonconcept ICT B.V. te Meppel 100%-deelneming (2013:100%) – Woonscan B.V. te Meppel 100%-deelneming (2013:100%) – Woonconcept Onroerend Goed B.V. te Meppel 100%-deelneming (2013:100%) – Woonconcept Energie B.V. te Meppel 100%-deelneming (2013:100%) – Hometeam B.V. te Meppel 100%-deelneming (2013:100%) – Zorgenvrij Wonen B.V. te Meppel (60%); (derden 40%), conform 2013. Proportioneel geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen De proportioneel geconsolideerde maatschappijen betreffen: – Bergstein Beheer B.V. te Meppel (50%); (derden 50%), conform 2013. – Bergstein C.V. te Meppel (49,5%); (derden 50,5%), conform 2013. Bovenstaande % geven het kapitaalbelang weer. Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.

82

Grondslagen van balanswaardering in de geconsolideerde jaarrekening Immateriële vaste activa Algemeen Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: – het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, zullen toekomen aan de groep; en – de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen dan wel de lagere realiseerbare waarde (in casu de hoogste van de boekwaarde op basis van historische kosten en opbrengstwaarde). Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur met een maximum van 20 jaar. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld. Indien de geschatte economische levensduur langer is dan 20 jaar, zal vanaf het moment van verwerking aan het einde van elk boekjaar een impairment test worden uitgevoerd.

Materiële vaste activa Machines en installaties De materiële vaste activa in eigen gebruik worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. In deze kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Er zijn geen rentekosten in de tegen de vervaardigingsprijs gewaardeerde materiële vaste activa opgenomen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden zij als een schattingswijziging verantwoord. Buitengebruikgestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die

83

verwerkt wordt in een herwaarderingsreserve. Bij de realisatie van de waardestijging wordt de herwaardering als een afzonderlijke post in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Materiele vaste activa (MVA) in uitvoering De waardering na eerste verwerking van de MVA in uitvoering is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hieronder toegelicht onder commercieel vastgoed in exploitatie. Waardering na eerste verwerking, onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa”. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake MVA in uitvoering, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa”. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waarde verminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

84

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Afschrijvingen Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Stichting Woonconcept is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Stichting Woonconcept zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Stichting Woonconcept waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:  De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.  De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.  Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en 85





mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). De door de groep gehanteerde exit yields liggen tussen 6,50% en 10,95% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch/markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn :

Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie Disconteringsvoet: * IRS * risico-opslag Mutatiegraad Onderhoudsnorm (EGW) per vhe Onderhoudsnorm (MGW) per vhe Beheernorm per vhe

2014 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

2013 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

24-maandsgemiddelde 10 jaars euro IRS: 1,76% 3,49% 3-jaars gemiddelde VEX norm of eigen onderhoud VEX norm of eigen onderhoud € 315

24-maandsgemiddelde 10 jaars euro IRS: 1,91% 3,48% 3-jaars gemiddelde VEX norm of eigen onderhoud VEX norm of eigen onderhoud € 335

Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Gehanteerde werkwijze taxaties Waarderingen worden uitgevoerd door interne taxateurs op basis van de Investment Property Databank systeem van de Investment Property Databank Ltd. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van 33 1/3% van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De externe taxaties vinden binnen het jaar partieel plaats.

86

Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische/markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate 87

waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Stichting Woonconcept waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:  Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Stichting Woonconcept, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat de Stichting Woonconcept bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. 88

Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. Stichting Woonconcept houdt voor 2015 rekening met een inkomensafhankelijke huurstijging meegenomen. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Volgens het voorliggend wetsvoorstel voor de verhuurdersheffing is deze heffing alleen verschuldigd met voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor) voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het sociaal vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard,

89

omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities overeenkomstig de richtlijnen voor de jaarverslaggeving beschouwd als vastgoedbeleggingen. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de reële waarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de reële waarde worden in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Indien de reële waarde niet realistisch kan worden bepaald, vindt waardering plaats tegen kostprijs of lagere verwachte directe opbrengstwaarde in de huidige bestemming. De waardevermindering wordt dan in het resultaat verantwoord onder de post “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.

Financiële vaste activa Latente belastingvordering(en) Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

90

Fiscale eenheid Tussen Stichting Woonconcept en de groepsmaatschappijen Woonconcept Holding BV en Hometeam bestaat een fiscale eenheid voor de BTW. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. Leningen u/g en overige vorderingen De verstrekte leningen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde van de tegenprestatie vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen bestemd voor verkoop. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen indien betrouwbaar te bepalen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Zolang het project nog niet is voltooid worden de in het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten gepresenteerd als wijziging in onderhanden projecten. In het jaar van voltooiing van het project worden dan de totale projectopbrengsten gepresenteerd als netto-omzet, waarbij de cumulatieve projectopbrengsten verantwoord in voorgaande perioden worden gepresenteerd als wijziging in onderhanden projecten. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze 91

kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Voor het bepalen van het percentage gereedheid wordt uitgegaan van de gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. Effecten Beterft overige effecten zonder beursnotering die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen marktwaarde. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en 92

lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa”. Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op verplichtingen voortvloeiend uit verstrekte garanties inzake opgeleverde bouwprojecten. De voorziening wordt gevormd voor de te verwachten garantiekosten inzake opgeleverde bouwprojecten mede op basis van ervaringscijfers en rekening houdend met de duur van de garantieperiode. De voorziening wordt tegen nominale waarde gewaardeerd. Overige voorzieningen De overige voorzieningen bestaan uit een voorziening voor loopbaanontwikkeling en jubileum en een voorziening voor garantstelling lening aan Dutch International Guarantees for Housing (DIGH). Beide voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. Pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Langlopende schulden Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van

93

waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Derivaten en hedge accounting Woonconcept scheidt een in een contract besloten derivaat (‘embedded derivative’) af van het basiscontract indien aan onderstaande voorwaarden is voldaan: - er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract; - een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en - het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reëel waardeveranderingen in het resultaat. Uit de interne analyse van contracten is gebleken dat er naast de extendible leningen geen contracten met besloten derivaten zijn die voldoen aan bovenstaande voorwaarden en afgescheiden dienen te worden van het basiscontract. Woonconcept maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals rentecaps en rentefloors ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedgeaccounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’. Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: – documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; – documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; – verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: – Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.

94

– – –

–

Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post. Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedgerelatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedgeinstrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs of lagere marktwaarde. In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post.

Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: – Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. – Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winsten verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. – De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: – Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. – Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt, wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht. Woonconcept heeft een zevental extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Woonconcept heeft een zestal basisrenteleningen afgesloten. Bij deze leningvorm betaalt Woonconcept een vaste rente voor de gehele looptijd met een variabele opslag. Deze opslag is afhankelijk van de looptijd van de afspraak. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten.

95

Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

96

Grondslagen van resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De diensten en vergoedingen betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde gelijk aan de geschatte marktwaarde. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

97

Opbrengst projecten in opdracht van derden en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post “Opbrengst projecten in opdracht van derden”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst- en verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat verantwoord welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk, en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop) en onderhanden werk (onderhanden projecten dan wel voorraden). Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.

98

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im) materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden. Op vastgoed gewaardeerd tegen de reële waarde wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid etc. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie.

99

De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis) agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en – schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Woonconcept. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

100

Grondslagen bij het opstellen van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing directe methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij het gebruik van de directe methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit de inkomend/uitgaande kasstromen. Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.

101

Toelichting op de geconsolideerde balans Immateriële vaste activa (in duizenden euro’s)

2014

1. Ontwikkelingskosten

2013

14

24

Het verloop van deze posten is als volgt. Ontwikke- Ontwikkelingskosten lingskosten Stand 1 januari : Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

567 543

567 366

Boekwaarde

24

201

Mutaties : Investeringen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen

0 10 0

0 27 150

Totaal van de mutaties

10

177

567 553

567 543

14

24

Stand 31 december : Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde

De ontwikkelingskosten worden gewaardeerd op kostprijs en worden afgeschreven over de geschatte economische levensduur. Er zijn geen immateriële vaste activa met beperkte eigendomsrechten en er zijn geen immateriële vaste activa als zekerheid gesteld voor schulden. Tevens zijn er geen verplichtingen uit hoofde van de verwerving van immateriële vaste activa.

102

Materiële vaste activa 2. Machines en installaties .

Boekwaarde 1 januari

Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Overige waardeverandering Afschrijvingen Totaal van de mutaties

Boekwaarde 31 december

3. Materiele vaste activa (MVA) in uitvoering

2014 3.629

2013 1.459

0 1.208 0

2.356 0 0

0 -205 1.003

4.632

2014 492

4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2013 1.450

2014 15.324

2013 16.133

0 1.005 -15

-2.356 1.488 - 90

0 194 0

0 662 -83

-186 0 2.170

-1.044 0 - 54

0 0 - 958

0 - 213 -1.082 -1.175 -888 -809

3.629

438

492

14.436 15.324

Afschrijvingen De afschrijvingen op de machines en installaties en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – – – – – –

Machines en installaties: 15 jaar voor de onderdelen en 30 jaar voor de behuizing Bedrijfsterreinen: geen afschrijving Automatisering: 3 of 10 jaar Bedrijfsauto’s: 3 of 5 jaar Inventaris kantoor: 3,5 of 10 jaar Kantoorgebouw: - grond: geen afschrijving - casco: 50 jaar - installaties: 20 tot 25 jaar. Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen verwaarloosbaar is.

103

Vastgoedbeleggingen 5. Sociaal vastgoed in exploitatie . 2014

2013

Boekwaarde 31 dec 2012 Effect stelselwijziging Boekwaarde 1 januari

6. Commercieel vastgoed in exploitatie

7. Sociaal vastgoed in ontwikkeling

2014

2013

1.034.478

702.013 308.185 1.010.198

70.798

75.448 -2.119 73.329

Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Waardeveranderingen Mutatie voorz. ORT

48.779 6.305 -7.960 -12.346 0 0

30.579 4.871 -10.980 -8.214 0 0

0 0 -2.346 12.346 0 0

0 0 -11.801 8.214 0 0

-48.779 27.567 -2.049 0 477 -4.884

Aanpassingen reële waarde

-12.412

8.024

1.668

1.056

0

0

0 22.366

0 24.280

0 11.668

0 -2.531

0 -27.668

0 979

1.056.845

1.034.478

82.466

70.798

12.659

40.327

Overige mutaties Totaal van de mutaties

Boekwaarde 31 december

2014 2013 58.098 - 18.750 40.327 39.348

De WOZ waarde van de vastgoedbeleggingen is € 1.565 miljoen (peildatum 1 jan. 2014). Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is

104

-30.580 40.258 -3.196 0 -2.437 -3.066

in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bedrijfswaarde-informatie De bedrijfswaarde, indien de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd worden op deze grondslag, bedraagt: 2014 2013 Sociaal vastgoed, indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Commercieel vastgoed, indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Totaal

731.943 91.792 823.735

815.880 84.850 900.731

In de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed 2014 is een bedrag van € 43,1 miljoen voor het complex Scholengemeenschap Ezinge inbegrepen. Dit bedrag is gelijk aan de marktwaarde zoals bepaald voor dit complex. Woonconcept verwacht dat de marktwaarde van het complex Scholengemeenschap Ezinge de bedrijfswaarde benaderd. Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatieperiode van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van de onroerende zaken totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het vastgoed (i.c. lange termijnverhuur). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane 105

onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging.

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: -jaarlijkse huurverhoging van 2,25% in het eerste jaar, 3% voor 2016 en volgende jaren 2% (voorgaand jaar: 2%) -jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: 85% van maximaal redelijk afgetopt op de huurcategoriegrenzen (voorgaand jaar: 90%) -jaarlijkse huurderving van 2,5% in 2015, 2,0% in 2016 en daarna 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%) -jaarlijkse mutatiegraad variërend per complex, op basis van historische realisatiecijfers. -jaarlijkse stijging van de overige exploitatie uitgaven van 3,0% (voorgaand jaar: 3,0%) -jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 3,0% (voorgaand jaar: 3,0%) Volumeparameters: -klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 1.564 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.410) -planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex directe overige exploitatie uitgaven (belastingen, verzekering): € 1.794 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.977) -heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurdersheffing): voor 2014 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2014 tot en met 2017 en voor 2018 en verder gebaseerd op de beste schatting die voor 2018 en verder op jaarbasis is verondersteld gelijk te zijn aan de heffing in 2017 leefbaarheidsuitgaven: er zijn geen leefbaarheidsuitgaven ingerekend. Discontering: -disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando -contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: -inrekenen restwaarde grond: € 5.000 per verhuureenheid. -inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden 106

gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. 7. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 9,7 miljoen (2013: € 10,3 miljoen) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Financiële vaste activa Het mutatie overzicht is als volgt te specificeren, x 1.000 :

Stand 31 dec Stelselwijziging derivaten Stand 1 januari Toevoeging Vermindering Vrijval Mutaties Stand 31 dec

8.Latente belastingvordering 2014 2013 1.107 1.341

9.Leningen u/g

10.Overige

2014 657

2013 407

2014 0

250 -171

250

16

4.883

-234 -234

79

250

16

10.051

1.107

736

657

16

4.061 5.168 5.115 -232

2013 0

0

0

8. Latente belastingvorderingen Hieronder is opgenomen de verwachte te compenseren vennootschapsbelasting en de vennootschapsbelasting over de tijdelijke verschillen tussen de fiscale en de commerciële waarde van de langlopende schulden ad € 625. De compensabele verliezen van HomeTeam bedragen € 250, zodat het totaal € 875 bedraagt. 107

Het bedrag van € 875 valt vrij ten gunste van het fiscale resultaat van 2015 tot en met 2017. Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie is geen latente belastingvordering opgenomen omdat het onwaarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa zijn niet opgenomen in de balans. De latente belastingclaim bedraagt 25% van het verschil tussen de fiscale waarde en de marktwaarde per 1 januari 2015, zijnde 25% van (€ 1.402 miljoen -/- € 1.139 miljoen) = € 66 miljoen. Woonconcept is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven. 9. Leningen u/g Startersrenteregeling Startersleningen worden met ingang van 2012 via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) afgesloten voor kopers van bestaand bezit. Het maximale lening bedrag per woning is vanaf 2013 € 12.500. De starterslening wordt alleen verstrekt onder de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De rekeningcourantverhouding met het SVN is vanaf 2014 opgenomen onder de liquide middelen. 10. Overige financiële vaste activa Onder de “Overige vorderingen” is een overige lening opgenomen van de Holding enkelvoudig met een restant bedrag van € 15.833 (2013: € 0). Per ultimo 2014 is de restant looptijd nog 1,5 jaar.

Voorraden 2014 11. Vastgoed bestemd voor verkoop

1.093

2013 1.359

Deze post bestaat uit opgeleverde nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en uit bouwkavels van Woonconcept Vastgoed. In 2015 verwachten wij 2 woningen voor een bedrag van € 529.000,- te verkopen. 12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 2014 Onderhanden werk Grondposities

3.623 329 -----------3.952

2013 58 448 -------506

Onder ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop” zijn verder grond- en ontwikkelposities opgenomen van Woonconcept Vastgoed.

108

13. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst/in de magazijnen en servicewagens. 14. Onderhanden projecten 2014 Onderhanden projecten Woonconcept Vastgoed

2013

365

5.362

De post “onderhanden projecten” betreft de bestede kosten inzake vastgoed in aanbouw voor derden, dat is verkocht. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”.

Vorderingen 15. Debiteuren De vordering op huurders omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren: 2014 Zittende huurders Vertrokken huurders Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren Overige debiteuren

2013

437 565

373 389

1.002 -500

762 -340

502 1.736 -----------2.238

422 1.206 ------------1.628

Eind 2014 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 0,58%( 2013:0,79%) van de Huuropbrengsten. 16. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: 2014 Te vorderen vennootschapsbelasting van het boekjaar Te betalen premies sociale verzekering

109

2013 0 0

714 5

Te vorderen btw

589

256

589

975

De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

17. Overige vorderingen

2014

Overige vorderingen

2013

1.051

821

1.143

543

579

575

De overige vorderingen zijn overwegend kortlopend. 18. Overlopende activa Overlopende activa 19. Effecten Overige effecten zonder beursnotering

Van de effecten zonder beursnotering heeft een bedrag van € 579 (2013: € 575) een hogere marktwaarde van € 4 (2013: € 2). 20. Liquide middelen Bank

16.484

48.553

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep, behalve de Rekeningcourantverhouding met het SVN, ad € 125.000,-- , staat niet ter vrije beschikking. 21. Groepsvermogen Voor een uiteenzetting van deze post verwijzen wij naar Hoofdstuk 12, de vennootschappelijke jaarrekening.

110

Voorzieningen 22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: Soc. vastgoed in ontwikk. 2014 2013 Stand 31 december 2012 Effect stelselwijziging Stand 1 januari Dotatie Onttrekking

16.236 0 -4.884

8.336 8.950 17.286 2.017 -3.067

Stand 31 december

11.352

16.236

Looptijd < 1 jaar Looptijd > 5 jaar

11.352 0

16.236 0

524 2 -148

568 91 -135

378

524

23. Voorziening garantieverplichtingen Stand 1 januari Dotatie Onttrekking Stand 31 december

De voorziening voor garantieverplichtingen wordt gevormd voor onvoorziene kosten na oplevering van vastgoed. looptijd < 1 jaar looptijd > 5 jaar 24. Overige voorzieningen De overige voorzieningen en het verloop ervan in het boekjaar is als volgt: LoopbaanDIGH ontwikkeling en jubileum Stand 1 januari 2014 Dotatie Onttrekking Stand 31 december 2014

97 27

Totaal

433 32 -172

0 1.100 0

433 1.132 -172

293

1.100

1.393

De voorziening loopbaanbudget heeft overwegend een langlopend karakter. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar.

111

De voorziening DIGH, betreft een garantstelling voor verstrekte leningen aan Dutch International Guarantees for Housing ad € 2,2 miljoen. Deze organisatie financiert buitenlandse woningbouwprojecten waarvoor Nederlandse woningbouwcorporaties garant staan. De waarde van de projecten is echter lager dan de waarde van de verstrekte leningen, de afslag van de verstrekte leningen is door DIGH berekend op € 1,1 miljoen.

Langlopende schulden

2014

25. Schulden/leningen kredietinstellingen

Rente % 3,68

> 5 jaar > 1 jaar < 5jaar 475.534

71.660

Totaal 547.194

2013 Rente % 3,73

> 5 jaar > 1 jaar < 5jaar 491.835

69.859

Totaal 561.694

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. Voor onze rekening courantvoorzieningen zijn er geen extra zekerheden verschaft. De reële waarde van de leningen ultimo 2014 is € 781 miljoen (ultimo 2013: € 617,1 miljoen). Deze marktwaarde is bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen van deze leningen contact gemaakt tegen de marktrente op balansdatum. Langlopende schulden Omschrijving

Stand 31 december 2013 Stelselwijziging derivaten Stand 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Waardeveranderingen Stand 31 december

24.Kredietinstellingen 2014 2013

561.695 8.415 -23.385 546.725

539.256 59.544 -37.105 561.695

25. Derivaten

26. Overige

2014

2014

0 16.244 16.244

20.461 36.705

2013

2013

20 2.354 -20

0 20

2.354

20

Zekerheden kredietinstellingen Van de leningen overheid en kredietinstellingen inclusief het gedeelte onder kortlopende schulden is € 533.244 (2013 € 537.446) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Woonconcept zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 1.093 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

112

Voor de leningen kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid van € 0,9 miljoen (2013 € 1,0 miljoen) verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van de groep met een boekwaarde van € 3,1 miljoen. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. 26. Derivaten De derivaten zijn met ingang van het boekjaar 2014 op marktwaarde gewaardeerd en in de balans verwerkt. De specificatie is als volgt: Tegenpartij

Product

Expiratiedatum

Hoofdsom

Strike

MtM per 31/12/2014

MtM per 31/12/2013

ABN AMRO (voorm. Fortis)

Embedded receiver swaption

27-Sep-30

12.000.000

3,85%

-3.159.749

-1.527.587

ABN AMRO (voorm. Fortis)

Embedded receiver swaption

28-Nov-30

12.000.000

3,75%

-3.039.646

-1.456.739

BNG

Embedded receiver swaption

16-Apr-26

20.000.000

4,00%

-7.341.530

-3.419.764

ABN AMRO (voorm. Fortis)

Embedded receiver swaption

27-Feb-17

17.500.000

3,975%

-10.691.820

-4.204.907

ABN AMRO (voorm. Fortis)

Embedded payer swaption

9-Aug-23

20.000.000

4,75%

-353.689

-876.168

NWB

Embedded receiver swaption

27-Jan-20

14.000.000

3,50%

-6.294.445

-2.406.492

NWB

Embedded receiver swaption

1-Jun-20

12.000.000

3,75%

o.b.v. Euribor-discounting o.b.v. Euribor-discounting

107.500.000

-5.823.735

-2.352.230

-36.704.614

-16.243.887

Woonconcept heeft een zevental leningen afgesloten, waarbij de lening in twee of meer perioden is opgedeeld. Om de rente in de eerste (en tweede) periode zo laag mogelijk af te sluiten heeft de bank het recht gekregen om voor de laatste periode een vooraf gesproken vaste rente of de 3-maands Euribor in rekening te brengen. Wanneer de bank kiest voor de 3-maands Euribor, heeft Woonconcept het recht om de lening zonder extra kosten af te lossen. Doordat de bank het recht heeft om een keuze te maken wordt dit instrument op basis van RJ 290 aangemerkt als een ‘embedded derivaat’. In RJ290 is vastgelegd dat derivaten tegen de marktwaarde gewaardeerd moeten worden. Dit geldt ook voor embedded derivaten. De waardering tegen marktwaarde is de waarde die wij zouden moeten betalen om de lening per direct af te lossen (de waarde zoals deze nu op de markt is). Dit is de waarde van de lening en de contante waarde van het renteverschil van de lening en de rente voor een vergelijkbare lening op 31 december van ieder jaar. Woonconcept is niet voornemens om de leningen vervroegd af te lossen, maar toch moeten wij de waardeaanpassingen opnemen in de Winst en Verlies en op de Balans. Doordat de rente is gedaald, moeten wij meer reserveren. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat het aannemelijker zal zijn dat de Bank in de vervolgperiode zal kiezen voor de vooraf afgesproken vaste rente. Dit is aannemelijk omdat de vooraf afgesproken vaste rente hoger zal zijn dan de huidige marktrente. De extra reservering wordt dus veroorzaakt door het feit dat de bank de mogelijkheid heeft om een ongunstige (vooraf afgesproken vaste) rente toe te passen terwijl in de markt een lagere rente verkregen kan worden. Echter door de contractuele bepalingen zijn wij gebonden aan deze vooraf afgesproken vaste rente. Doordat de looptijd van de lening jaarlijks daalt, valt een stukje van de reservering vrij. Ook wijzigt de reservering bij rentestijging (valt vrij) en rentedaling (moeten wij extra reserveren).

113

27. Overige langlopende schulden Betreft vooruit ontvangen huur als zekerheid voor de verhuur van Onderwijspark Ezinge. Kortlopende schulden 28. Schulden aan kredietinstellingen

Aflossingsverpl/ komend boekjaar op langl. leningen kredietinstellingen Rekening-courantkrediet (Bank)

2014

2013

23.385 709

34.142 4.601

24.094

38.743

Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 19,4 miljoen. De rente over de kredietfaciliteiten wordt berekend op basis van de maandelijkse euribor plus een opslag variërend van 150 tot 245 basispunten. 29. Schulden aan leveranciers Crediteuren

4.937

5.308

320 1.602 85 56

487 1.863 0 46

2.063

2.396

267 0 0

1.400 389 453

267

2.242

30. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting en premies Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Pensioen

31. Overige schulden Reorganisatiekosten Vooruit ontvangen termijnen Woonconcept Vastgoed Overige

114

32. Overlopende passiva 2014 Totaal Transitorische rente Onderhanden projecten Overige

2013

> 1 jaar

Totaal

> 1 jaar

7.023 3.324 43

0 0 0

7.406 1.100 434

0 0 0

10.390

0

8.940

0

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals rentecaps en rentefloors ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico -prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken.

115

Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 19,3 miljoen (2012 €28,1miljoen). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Valutarisico De groep loopt geen valuatarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) De groep loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken (extendible leningen en basisrenteleningen) loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Het beleid van de groep is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zoals rentefloors en –caps.We verwijzen verder naar paragraaf “Hedges” van dit hoofdstuk. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Hedges Algemene hedgestrategie De groep voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden als hedge-instrumenten rentefloor- en rentecapcontracten afgesloten. Met een rentecap ontvangt de groep boven een vooraf overeengekomen maximaal rentepercentage (cap) het verschil tussen deze cap en het hogere marktrentepercentage. Met een rentefloor betaalt de groep niet minder dan een vooraf overeengekomen rentepercentage. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past de groep in de jaarverslaggeving kostprijshedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument(rentefloors, rentecaps) gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Hedge documentatie De groep heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de 116

afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedge-relatie Voor elke verslaggevingsperiode wordt ten aanzien van de rentestromen de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Derivaten Woonconcept heeft op balansdatum enkele Caps en Floors lopen die een directe koppeling aan een lening kennen. Op deze derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. De derivaten zijn in januari 2014 afgelopen. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten.

117

Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen Stichting Woonconcept Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Stichting Woonconcept een aangegane obligoverplichting van € 20 miljoen (2013: € 21 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Niet verwerkte activa en verplichtingen Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: - 2015: € 2.328.000,-- 2016: € 1.607.000,-- 2017 € 828.000,-- 2018 € 828.000,-Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Juridische claims Partijen zijn nog in afwachting van de uitspraak van de rechter of zijn in onderhandeling over een minnelijke regeling. De uitkomsten hiervan zijn zodanig onzeker, dat hiermee in de jaarrekening nog geen rekening is gehouden. Investeringsverplichtingen Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 21 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

118

Onderhoudsverplichtingen De groep is per einde boekjaar voor een bedrag van € 3,4 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden in 2015 zullen worden uitgevoerd. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Stichting Woonconcept vormt met Hometeam en Woonconcept Holding BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Meerjarige financiële verplichtingen Stichting Woonconcept Kredietfaciliteiten De Stichting Woonconcept heeft een kredietfaciliteit van € 10 miljoen. De maximale bedragen rekening courantkrediet van de BV’s zijn als volgt: - HomeTeam € 300.000,- Vastgoed € 6.000.000,- Woonscan BV € 387.500 - Woonconcept Holding € 750.000,- ICT € 0,- Zorgenvrij Wonen € 0,- Energie BV € 2.000.000,Stichting Woonconcept staat voor deze bedragen garant, uitgezonderd Woonscan BV en Home Team. Hometeam Huurverplichtingen Voor de huisvesting zijn er een tweetal huurovereenkomsten t/m januari 2016, resp. t/m juni 2016 ten bedrage van ca. € 77.327 voor 2015 en voor de daaropvolgende jaren. Leaseverplichtingen Met betrekking tot het wagenpark zijn lease-overeenkomsten (operational) aangegaan. Het betreffen leaseovereenkomsten voor het wagenpark van personeel in loondienst van HomeTeam. Totale leaseverplichtingen Bedrag

< 12 maanden 138.275

12 – 48 maanden 222.922

> 48 mnd. 361.197

Woonconcept Vastgoed Bankgaranties Woonconcept Vastgoed heeft ultimo 2011 ten behoeve van derden 2 bankgaranties verstrekt : 1. € 28.000 t.b.v. een huurovereenkomst inzake pand Blankenstein 120 te Meppel.

119

2. € 35.000 t.b.v. kopers inzake opgeleverde woningen Huurverplichtingen Ingaande 1 mei 2011 heeft Woonconcept Vastgoed het bedrijfspand gehuurd voor een periode van vijf jaren, tegen een huurprijs op jaarbasis van € 84.000,- met een huurkorting voor de eerste twee jaren van € 30.130,- per jaar. Woonconcept Energie Stichting Woonconcept heeft een garantie afgegeven voor Woonconcept Energie BV bij de Bank Nederlandse Gemeenten voor een bedrag van € 2.000.000. Investeringsverplichtingen De vennootschap is ten aanzien van de in ontwikkeling zijnde projecten een investeringsverplichting aangegaan voor een bedrag van circa € 1.100.000. Dit betreft € 1.065.000 voor het project Helios. Het restant van € 35.000 zal in de diverse deelprojecten met zonnepanelen worden geïnvesteerd.

120

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (in duizenden euro’s)

2014

2013

33. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB

59.273 3.123 13.144 1.892

56.221 2.962 12.467 1.795

Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid

77.432 -1.788 -249

73.445 -1.944 -356

75.395

71.145

Bedrijfsopbrengsten

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 bedroeg 3,7% (1 juli 2013: 4,2%). Onder de huurderving wegens oninbaar is een dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren van € 160.000 (voor 2013: € 298.000) verantwoord. Inkomensafhankelijke huurverhoging: Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd: Aantal Huur Huishoudens verhoging Huishoudens met een inkomen onder € 33.614 7.770 4.0 % Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 1.120 4,5 % Huishoudens met een inkomen boven € 43.000 1.063 6,5 % Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn 385 4.0%

Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%.

121

Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2014 is dus het inkomen over 2012 bepalend. 34. Opbrengsten servicecontracten Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens oninbaarheid

35. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: Verkoop huurwoningen Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Marktwaarde Resultaat in winst- en verliesrekening

2014 2.798 -11

2013 2.678 -12

2.787

2.666

11.503 -283 -10.306

26.053 -625 -22.678

914

2.750

1.735

212

1.570

2.439

De verkoopopbrengst betreft 90 verkochte woningen (2013: 183 woningen) 36. Opbrengst projecten in opdracht van derden Totaal Dit betreft opbrengsten van de verschillende deelnemingen. 37. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Totaal

Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat verantwoord welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk. 38. Overige bedrijfsopbrengsten De “Overige bedrijfsopbrengsten” zijn als volgt te specificeren: Vergoeding voor beheer- en administratiediensten aan derden Doorberekende personeelskosten Dekking verricht onderhoud -materiaal- en mankosten Overige bedrijfsopbrengsten

122

89 48 70 822

75 31 80 1.660

1.029

1.846

Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”.

Bedrijfslasten 39. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten 2014 Kosten projecten in opdracht van derden 40. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Ontwikkelingskosten Machines en installaties Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

41. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Waardeverandering soc. vastgoed in ontwikkeling

2013

76

65

0 205 1.082

27 186 1.175

1.287

1.388

-443

4.142

Afwaarderingen vinden plaats op basis van de marktwaardeberekeningen of taxaties van het vastgoed. Waardeveranderingen zijn terugnames van in het verleden genomen afwaarderingen. Personeelskosten 42.Lonen en salarissen 43.Sociale lasten 44.Pensioenlasten

7.888 1.287 1.518

9.015 1.374 1.698

10.693

12.087

In paragraaf 6.4 ‘Personele bezetting’ wordt het aantal fte’s vermeld, de onderverdeling naar organisatie onderdelen is als volgt: Aantal(fte) Bestuur 1 (1) Beleid en Organisatie 9 (8) Financiën en bedrijfsvoering 26 (24) Klant 45 (39) Vastgoed 23 (22) Totaal 104 (94) 123

44.Pensioenlasten De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonconcept is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: — Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. — Er is sprake van een maandloonregeling. — De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. — De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. — Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 1,51% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. — Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: — Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Woonconcept. — Stichting Woonconcept is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. — Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2014 114% (31-12-2013: 114%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB) 45. Onderhoudslasten Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud

46. Leefbaarheid Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten

124

1.173 422 1.981 5.760

1.302 883 1.975 8.497

9.336

12.657

298 1.366

360 869

1.664

1.229

47. Lasten servicecontracten 2014

2013

Energie/schoonmaak/huismeester/glasverzekering/rioolfonds etc.

2.668

2.472

48. Overige bedrijfslasten Beheerkosten – Algemene beheer- en administratiekosten – Automatiseringskosten – Bestuurskosten

4.061 1.241 94

4.592 1.534 82

5.396

6.208

3.729 393 2.382 5.215

3.319 405 2.653 204

11.719

6.581

1.871 507

4.830 511

2.378

5.341

19.493

18.130

Zakelijke lasten – Belastingen – Verzekeringen – Saneringssteun – Verhuurderheffing

Andere bedrijfslasten – Overige personeelskosten – Huisvestingskosten

Totaal generaal

In de overige personeelskosten over 2013 is ruim € 3 miljoen meegenomen voor reorganisatiekosten. In verband met een betere vergelijkbaarheid zijn de cijfers van 2013 aangepast. 49. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeverandering sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie 50. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente liquide middelen Toegerekende rente

51. Waardeverandering derivaten Afwaardering naar lagere marktwaarde

Vanaf het boekjaar 2014 zijn de derivaten op marktwaarde gewaardeerd.

125

-10.497

8.368 .

265 68

151 255

333

406

20.461

0

20.461

0

52. Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente schulden/leningen kredietinstellingen

2014

2013

22.211

21.820

22.211

21.820

53. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Acute belastingen boekjaar Mutatie latente belastingen

125 -4.883

6 234

Totaal belastinglast

-4.758

240

Er is geen sprake van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting tussen de entiteiten, zodat iedere entiteit afzonderlijk aangifte vennootschapsbelasting doet. De acute belasting over het boekjaar bestaat uit de volgende posten: Vennootschapsbelasting verslagjaar 2014 Woonscan : Vennootschapsbelasting verslagjaar 2014 HomeTeam : Vennootschapsbelasting verslagjaar 2014 Bergstein BV: Vennootschapsbelasting verslagjaar 2014 Vastgoed : Totaal : De andere entiteiten behaalden fiscale verliezen. Het effectieve tarief wijkt door de fiscale verliezen en doordat er geen fiscale eenheid vpb is sterk af van de toepasselijke tarieven van 20-25%.

126

25 0 0 100 125

Het fiscale resultaat van Stichting Woonconcept is als volgt tot stand gekomen: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Commercieel resultaat

-9.420

15.717

Mutaties: Bedrijfseconomisch resultaat verkopen Fiscaal verlies verkopen, winst via HIR Fiscale afschrijvingen Fiscale afwaardering, daling WOZ meer dan 30% Overige waardeveranderingen Geactiveerd onderhoud = fiscaal kosten Heffing Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeveranderingen derivaten Resultaat deelnemingen Vrijval waarderingsverschil langlopende schulden Belastingen

-914 -346 -4.560 0 -443 -6.473 2.382 10.497 20.461 -2 -830 -4.758

-2.750 0 -4.800 -12.277 4.142 -4.399 2.653 -8.368 0 -115 -830 240

5.594

-10.787

Fiscaal resultaat

Het fiscale resultaat 2014 kan verrekend worden met het fiscale resultaat 2013 waardoor er geen vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden. 54. Aandeel in resultaat van deelnemingen Betreft Zorgenvrij Wonen, aandeel van 40%

2

127

115

Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht Samenstelling geldmiddelen (in duizenden euro’s) Liquide middelen per 31 december 2013 Rekeningcourant Geldmiddelen per 31 december 2013 volgens het kasstroomoverzicht

48.553 -4.601 43.952

Balansmutatie liquide middelen in 2014

-28.177

Liquide middelen per 31 december 2014 Rekeningcourant

16.484 -709

Geldmiddelen per 31 december 2014 volgens het kasstroomoverzicht

15.775

Toelichting op kasstromen Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, (des)investerings-, financieringsactiviteiten. De kasstromen op grond van de financiering zijn gesplitst in kasstromen betreffende mutaties in de hoofdsom, opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde interest, opgenomen onder operationele activiteiten.

128

12 Enkelvoudige jaarrekening

129

12.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (in duizenden euro’s)

2014

Materiële vaste activa 1.Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

2013

14.144

14.987 14.144

Vastgoedbeleggingen 2.Soc. vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 3.Commercieel vastgoed in exploitatie 4.Soc.vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl.

14.987

1.013.908 82.466

1.034.478 1) 70.798 1)

14.160

12.539 1) 1.110.534

Financiële vaste activa 5.Deelneming in groepsmaatschappijen 6.Vordering op groepsmaatschappijen 7.Latente belastingvordering(en) 8.Leningen u/g

851 2.294 9.801 706

1.117.815

0 2.294 832 657 13.652 1.138.330

Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden 9.Overige voorraden

0

3.783 1.136.585

48 0

Vorderingen 10.Debiteuren 1.380 11.Vorderingen op groepsmaatschappijen 3.403 12.Belastingen en premies sociale verzekeringen 286 13.Overige vorderingen 397 14.Overlopende activa 1.034

48 994 4.645 92 748 218

6.500

6.697

15.Effecten 16.Liquide middelen

579 12.024

575 25.607

Som der vlottende activa

19.103

32.927

1.157.433

1.169.512

Totaal activa

130

P a s s i v a (in duizenden euro’s)

2014

Eigen vermogen 17.Wettelijke reserves 18.Statutaire reserves 19.Overige reserves

0 0 575.880

Groepsvermogen

11.352 0 1.362

Totaal voorzieningen

590.778

16.236 1) 959 397 12.714

496.831 36.705

Totaal langlopende schulden

17.592

512.246 533.536

Kortlopende schulden 25.Schulden aan kredietinstellingen 26.Schulden aan leveranciers 27.Schulden aan groepsmaatschappijen 28.Belastingen en premies sociale verzekeringen 29.Overige schulden 30.Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva 1)

0 0 590.778 1) 575.880

Voorzieningen 20.Voorz. onrend. invest. en herstructureringen 21.Voorziening deelneming 22.Overige

Langlopende schulden 23.Schulden/leningen kredietinstellingen 24.Derivaten

2013

22.915 2.910 1.876 0 181 7.421

512.246 33.617 2.952 497 2.119 1.800 7.911

35.303

48.896

1.157.433

1.169.512

Cijfers ultimo 2013 zijn aangepast in verband met stelselwijziging en omwille van vergelijkbaarheid

131

12.2 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 (in duizenden euro’s)

2014

2013

Bedrijfsopbrengsten 31. Huuropbrengsten 32. Opbrengsten servicecontracten 33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 34. Opbrengst projecten in opdracht van derden 35. Overige bedrijfsopbrengsten

74.070 2.788 914 0 710

71.145 2.666 2.750 1) 0 962

Som der bedrijfsopbrengsten

78.482

77.523

Bedrijfslasten 36. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 950 37. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa -443 38. Lonen en salarissen 4.966 39. Sociale lasten 788 40. Pensioenlasten 974 41. Onderhoudslasten 12.262 42 Leefbaarheid 1.664 43. Lasten servicecontracten 2.668 44. Overige bedrijfslasten 18.194 Som der bedrijfslasten 45. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat 46. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 115 47. Waardeverandering derivaten 20.461 48. Rentelasten en soortgelijke kosten 19.718 Saldo financiële baten en lasten

941 3.923 6.294 975 1.201 14.651 1.229 2.473 16.935 42.023

48.622

36.459

28.901

-5.828

8.368

30.631

37.269 342 0 20.454

- 40.064

- 20.112

Resultaat voor belastingen 49. Belastingen Resultaat na belastingen 50. Resultaat deelnemingen

-9.433 4.908 - 4.525 1.810

17.157 - 207 16.950 -1.233

Groepsresultaat na belastingen

- 2.715

15.717

1)

Cijfers ultimo 2013 zijn aangepast in verband met stelselwijziging en omwille van vergelijkbaarheid

132

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen De corporatie heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt op 18 juni 2015. Voor de grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat, wordt verwezen naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Posten worden alleen toegelicht indien er sprake is van een significante/materiële afwijking tussen de enkelvoudige – en geconsolideerde jaarrekening. Activiteiten van de corporatie Voor de toelichting van de activiteiten van de corporatie wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. Continuïteit van de activiteiten Voor de toelichting van de continuïteit van de activiteiten wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. Stelselwijziging Voor de toelichting van de stelselwijziging wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. Schattingswijziging Voor de toelichting van de schattingswijziging wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. Lijst van kapitaalbelangen Voor de toelichting van de lijst van kapitaalbelangen wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin de corporatie invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van de corporatie in de netto-vermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen en haar aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening, verminderd met haar aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van de corporatie in het resultaat van de deelnemingen in groepsmaatschappijen opgenomen. Indien en voor zover de corporatie niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook

133

in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die in de herwaarderingsreserve worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen vermogensinstrument.

134

12.3. Toelichting op de enkelvoudige balans (in duizenden euro’s) Vastgoedbeleggingen 2. Sociaal vastgoed in exploitatie . 2014 Boekwaarde 31 dec 2012 Effect stelselwijziging Boekwaarde 1 januari

Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Waardeveranderingen Mutatie voorz. ORT Aanpassingen reële waarde Overige mutaties Totaal van de mutaties

Boekwaarde 31 december

2013

1.034.478

702.013 308.185 1.010.198

1.010 6.469 -7.960 -12.346

30.579 4.871 -10.980 -8.214

-7.743

8.024

0 -20.570

0 24.280

1.013.908

1.034.478

Financiële vaste activa 5. Deelneming in groepsmaatschappijen Het verloop van deze post is als volgt : (in duizenden euro’s) Boekwaarde 1-1-2014

Kapitaal storting

Boekwaarde 31-12-2014

Woonconcept Holding BV

0

851

851

Totaal

0

851

851

Zie ook het verloop van de voorziening deelneming.

135

6.Vorderingen op groepsmaatschappijen Het verloop van deze post is als volgt : (in duizenden euro’s) Boekwaarde 1-1-2014

Nieuwe leningen

Aflossingen Boekwaarde 31-12-2014

Woonconcept Energie BV

2.294

0

0

2.294

Totaal

2.294

0

0

2.294

Dit zijn een viertal leningen met een vaste rente van gemiddeld 2,28.%. De leningen hebben een looptijd variërend van 9 tot 10 jaar. De leningen worden na afloop van de looptijd in zijn geheel afgelost. 10.Leningen U/G Het verloop van deze post is als volgt : (in duizenden euro’s) Boekwaarde 1-1-2014

Nieuwe leningen

R/c SVN 1)

Boekwaarde 31-12-2014

Starterslening

657

125

-76

706

Totaal

657

125

-76

706

In het boekjaar zijn 10 nieuwe leningen afgesloten voor kopers van ons bestaand bezit, elk groot € 12.500, totaal € 125.000. 1) Met ingang van het boekjaar 2014 wordt de R/c SVN gepresenteerd onder de liquide middelen.

Vorderingen 11.Vorderingen op groepsmaatschappijen 2014

2013

Woonconcept Holding Woonconcept Vastgoed Energie Woonconcept Onroerend Goed Hometeam

3.328 7 61 7 0

3.051 1.545 47 1 1

Totaal

3.403

4.645

136

19. Groepsvermogen Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Stand per 31 december voorgaand boekjaar Effect stelselwijziging; mva in exploitatie Effect stelselwijziging; mva in ontwikkeling Effect stelselwijziging; voorz. ORT Effect stelselwijziging; derivaten (RJ 290) Stand 1 januari Resultaat Stand per 31 december

2014

2013

590.778

296.695 306.066 -18.750 -8.950

-12.183 578.595 -2.715 575.880

575.061 15.717 590.778

In de overige reserves is ultimo 2014 een bedrag ad € 427.917 (2013: € 424.988) aan ongerealiseerde waardestijging vastgoedbeleggingen begrepen. Het eigen vermogen en het resultaat volgens de enkelvoudige jaarrekening zijn niet gelijk aan het eigen vermogen en resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening. De aansluiting tussen beide is als volgt: * € 1.000 Enkelvoudige jaarrekening Groepsmaatschappij met negatief eigen vermogen Voorziening groot onderhoud WOG BV Geactiveerde rente Bergstein CV Geconsolideerde jaarrekening

Eigen vermogen 575.880 -6.761 56 66 569.241

Resultaat -2.715 -6.761 56 0 -9.420

Ultimo 2013 was de boekwaarde van Woonconcept Onroerend Goed BV nihil. Ultimo 2014 is de boekwaarde ook nihil. Hiervan betreft € -/- 5,7 miljoen het resultaat boekjaar en is de resterende € 1,0 miljoen het cumulatieve resultaat van de jaren 2013 en eerder. Volgens RJ 213 is het vormen van een voorziening groot onderhoud niet toegestaan. Woonconcept Onroerend Goed BV heeft deze voorziening is 2014 gevormd en ten laste van het resultaat gebracht. Geconsolideerd zijn de kosten voor het vormen van de voorziening niet opgenomen. 21. Voorziening deelneming Het verloop van deze post is als volgt : (in duizenden euro’s) Boekwaarde Resultaat 1-1-2014

Kapitaal storting

Boekwaarde 31-12-2014

Woonconcept Holding BV

959

1.810

-851

0

Totaal

959

1.810

-851

0

Zie ook het verloop van de deelneming in groepsmaatschappijen. 137

2014 23. Schulden/leningen kredietinstellingen

Rente % 3,68

> 5 jaar > 1 jaar < 5jaar 423.683

73.148

Totaal 496.831

2013 Rente % 3,73

> 5 jaar > 1 jaar < 5jaar 442.102

70.144

Totaal 512.246

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. Voor onze rekening courantvoorzieningen zijn er geen extra zekerheden verschaft. De reële waarde van de leningen ultimo 2014 is € 701 miljoen (ultimo 2013: € 527,1 miljoen). Deze marktwaarde is bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen van deze leningen contact gemaakt tegen de marktrente op balansdatum. Langlopende schulden Omschrijving

23.Kredietinstellingen

Stand 31 december 2013 Stelselwijziging derivaten Stand 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Waardeveranderingen Stand 31 december

2014

2013

512.246 7.500 -22.915

539.256 9.543 -36.553

496.831

512.246

Zekerheden kredietinstellingen Van de leningen overheid en kredietinstellingen inclusief het gedeelte onder kortlopende schulden is € 533.244 (2013 € 537.446) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Woonconcept zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 1.093 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Voor de leningen kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid van € 0,9 miljoen (2013 € 1,0 miljoen) verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van de groep met een boekwaarde van € 3,1 miljoen. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. 138

27. Schulden aan groepsmaatschappijen (in duizenden euro’s)

2014

2013

Woonscan Hometeam Woonconcept Vastgoed Energie Zorgenvrij Wonen

0 1.105 766 5 0

39 449 0 1 8

Totaal

1.876

497

Het kortlopende deel van de schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan.

139

12.4. Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening (in duizenden euro’s) De toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening. 50. Resultaat deelnemingen Deze post is als volgt samengesteld: Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen (in duizenden euro’s) Woonconcept Holding

2014

2013

1.810

-1.233

Fiscale positie Het fiscale resultaat van Stichting Woonconcept is als volgt tot stand gekomen: (in duizenden euro’s) 2014

2013

Commercieel resultaat

-2.715

15.717

Mutaties: Bedrijfseconomisch resultaat verkopen Fiscaal verlies verkopen, winst via HIR Fiscale afschrijvingen Fiscale afwaardering, daling WOZ meer dan 30% Overige waardeveranderingen Geactiveerd onderhoud = fiscaal kosten Heffing Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeveranderingen derivaten Resultaat deelnemingen Vrijval waarderingsverschil langlopende schulden Belastingen

-914 -346 -4.560 0 -443 -6.473 2.382 5.828 20.461 -1.810 -830 -4.908

-2.750 0 -4.800 -12.277 3.727 -4.399 2.653 -8.368 0 1.233 -830 207

5.672

-9.887

Fiscaal resultaat

Het fiscale resultaat 2014 kan verrekend worden met de fiscale verliezen tot en met 2013 waardoor er geen vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden.

140

12.5 Bezoldiging van (ex-)bestuurder en (ex-)commissarissen WNT-verantwoording 2014 Woonconcept Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Woonconcept is € 167.000. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNTmaximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum . Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionaris bedragen x € 1

S.E.Korthuis

Functie(s)

Directeur-bestuurder 2014 1/1 - 31/12 1,0 nee ja

2013 1/1 - 31/12 1,0 nee ja

n.v.t

n.v.t.

137.176 1.848 31.083 170.107 167.000

138.952 1.848 31.130 171.930

Duur dienstverband Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking? Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging 1) Toepasselijk WNT-maximum

167.000

1) De bezoldiging van onze bestuurder overschrijdt de WNT-norm, maar hier is sprake van het overgangsrecht.

141

Toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x € 1

W.v.d. Zwaag

A.Hofmeier

A.Schonewille

Functie(s)

Lid RvC

Lid RvC

Duur dienstverband

Voorzitter RvC 2014 (2013) 1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

12.000 (12.000) -

8.000 (8.000) -

9.500 (6.500) -

Totaal bezoldiging

12.000 (12.000)

8.000 (8.000)

9.500 (6.500)

Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie

12.525 (12.525)

8.350 (8.350)

8.350 (8.350) 1)

bedragen x € 1

M. Drijver

S. Plass

Functie(s)

Lid RvC

Duur dienstverband

Lid RvC 2014 (2013) 1/1 - 31/12

Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

6.500 -

(6.500)

6.500 (6.500) -

42.500 (47.500)

Totaal bezoldiging

6.500

(6.500)

6.500 (6.500)

42.500 (47.500)

Toepasselijk WNT-maximum

8.350

(8.350)

8.350 (8.350)

Totaal 2014 2013

1/1 - 31/12

1) Op basis van de WNT heeft de heer Schonewille begin 2014 nog € 1.500 over 2013 ontvangen zodat de totale vergoeding voor verrichte diensten over het boekjaar 2014 € 8.000,- bedraagt.

142

12.6 Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep: (in euro’s)

2014

2013

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten

85.880 8.869 0 20.368

84.701 11.467 0 72.415

115.117

168.583

Totaal

143

Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Stichting Woonconcept is vastgesteld door het bestuur op 17 juni 2015.

Interim Directeur- bestuurder, Mevrouw M.Drijver w.g.

Raad van Commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 17 juni 2015. De heer W. v.d. Zwaag, voorzitter, w.g.

De heer A. Hofmeijer, lid, w.g.

De heer A. Schonewille, lid, w.g.

Mevrouw S. Plass lid, w.g.

144

12.7. Kengetallen per 31 december 2014

2013

2012

2011

2010

10.862 1.519 12.381

10.965 1.663 12.628

11.058 1.466 12.524

11.101 1.312 12.413

11.148 1.205 12.353

129 599 48

125 674 41

125 674 41

124 674 22

131 674 22

13.157

13.484

13.380

13.249

13.196

120

122

128

133

142

60

74

62

61

59

6 0 90 62

291 0 187 0

283 0 151 20

84 0 119 0

186 1 92 80

Aantal woningen naar huurklasse Goedkoop Betaalbaar Duur < huurtoeslaggrens Duur > huurtoeslaggrens Totaal

1.351 7.323 1.606 582 10.862

2.756 6.668 1.178 363 10.965

3.141 6.640 920 357 11.058

3.458 6.667 619 357 11.101

3.668 6.581 554 345 11.148

Kwaliteit per woning Aantal reparatieverzoeken Aantal gevallen mutatieonderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud (€) Kosten planmatig onderhoud (€) Totaal kosten onderhoud (€)

1,84 0,09 386 1.378 1.764

1,35 0,13 404 975 1.379

1,61 0,10 472 1.477 1.949

1,79 0,08 378 1.298 1.676

1,73 0,08 328 1.269 1.597

Aantal verhuureenheden in exploitatie Zelfstandige huurwoningen Onzelfstandige overige wooneenheden Totaal woongelegenheden Niet zijnde woningen en woongebouwen: bedrijfsruimte/panden - garages/parkeerplaatsen - overig bezit Totaal Per woning (x € 1.000,-) Gemiddelde waarde Onroerende zaakbelasting Gemiddelde bedrijfswaarde

Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt

145

12.7. Kengetallen per 31 december 2014

2013

2012

2011

2010

Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde nettohuur per maand (€)

143 488

142 459

142 436

140 421

459 135 415

Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % van aantal woningen Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur

8,6 0,58 2,54

9,6 0,79 2,54

10,15 0,56 2,82

9,30 0,53 2,71

9,70 0,51 2,39

Financiële continuïteit Solvabiliteitspercentage bedrijfswaarde Interest Coverage Ratio (ICR) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Loan to Value (LTV)

25 1,61 1,04 73

40 1,51 1,16 59

34 1,23 1,17 65

35 1,60 0,92 64

39 1,69 1,72 63

53.018 1.171 54.189 7.225 1.903 3.781 11 -250

53.879 1.604 55.483 7.070 1.951 4.348 31 1.433

26.810 793 27.603 7.302 1.929 4.737 91 2.904

25.518 1.153 26.674 7.543 1.938 5.032 110 -2.995

28.298 1.731 30.029 7.180 1.648 6.190 166 -5.750

Prijs-kwaliteitsverhouding

Balans en winst-en-verliesrekening, in € per woning Eigen vermogen Voorzieningen Weerstandsvermogen Totale opbrengsten Kapitaallasten Overige bedrijfslasten Renteresultaat Jaarresultaat

146

459

13. Overige gegevens 13.1. Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Stichting Woonconcept zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming. 13.2. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de RvC reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves. 13.3. Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. 13.4 Goedkeuring jaarrekening voorgaand boekjaar De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening over 2013 goedgekeurd in haar vergadering van 20 juni 2014.

147

13.5 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

148

149