LOYENSiLOEFF
POSTADRES
KANTOORADRES
TELEFOON
PER TELEFAX 033 - 298 7806
FAX E-MAIL INTERNET
Postbus 71170 1008 BD AMSTERDAM Fred. Roeskestraat 100 1076 ED AMSTERDAM 020 578 5330 020 578 5351
[email protected] www.loyensloeff.com
Gemeenteraad van Bunschoten Postbus 200 3750 GE BUNSCHOTEN-SPAKENBURG
VAN DATUM
mr. J.M. Neefe - advocaat 5 augustus 2015
B ETR EFT
zienswijze ontwerpbestemmingsplan Eemdijk-Oost
Geachte leden van de Raad, Namens cliente de Stichting Behoud de Eemvallei, gevestigd te (3742 GM) Baarn aan De Gondel 4 en met betrekking tot deze zaak woonplaats kiezende op mijn kantooradres, maak ik graag gebruik van de gelegenheid een zienswijze in te dienen met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan "Eemdijk-Oost" (hierna: 'het ontwerpbestemmingsplan'). Het ontwerpbestemmingsplan ligt vanaf 25 juni tot en met 5 augustus 2015 ter inzage. Gedurende deze termijn kan eenieder een zienswijze indienen. De onderhavige zienswijze, die ziet op alle onderdelen van het ontwerpbestemmingsplan, is derhalve tijdig ingediend. 1.
Algemeen
Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in een uitbreiding van de kern Eemdijk aan de oostzijde met maximaal 64 woningen. Het gaat blijkens de plantoelichting om minimaal 28 rijwoningen, 18 2onder-1kapwoningen en 18 vrijstaande woningen, waarvan 2 riante villa's, "afhankelijk van de behoefte vanuit de markt". Het plangebied wordt ten westen begrensd door de kern Eemdijk, ten zuiden door de Vaartweg. Ten noorden en oosten grenst het plangebied aan het open landelijk gebied. Het thans geldende planologische regime staat de bouw van nieuwe woningen niet toe. 2.
Alternatieven
Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling volgt dat de gemeenteraad bij de keuze van de bestemming een afweging dient te maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De voor- en nadelen van alternatieven dienen in die afweging te worden meegenomen.1
Zie bijvoorbeeld AbRS 1 september 2010, zaaknummer 200905415/1/R3; Vz. AbRS 2 december 2010, zaaknummer 201007814/2/R2. Loyens & Loeff N.V. is gevestigd te Rotterdam en staat ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel onder nr. 24370566. Uitsluitend Loyens & Loeff N.V. geldt als opdrachtnemer. Op haar dienstverlening zijn haar Algemene Voorwaarden van toepassing, waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid en een aanwijzing van de bevoegde rechter is opgenomen. Deze Algemene Voorwaarden staan afgedrukt op de achterkant van deze pagina en zijn eveneens te raadplegen via www.loyensloeff.com. Deze voorwaarden zijn op 1 juli 2009 gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Rotterdam onder nr. 43/2009. AMSTERDAM • ARNHEM • BRUSSEL • EINDHOVEN LUXEMBURG • ROTTERDAM • ARUBA CURAGA0 • DUBAI • FRANKFURT • GENEVE • LONDEN • NEW YORK • PARIJS • SINGAPORE • TOKIO • ZURICH 1/20
LOYENSi LOEFF
Ter onderbouwing van het alternatievenonderzoek wordt in de plantoelichting verwezen naar het onderzoek van adviesbureau Amer Adviseurs en DHV dat in 2006 heeft plaatsgevonden. Cliente stelt vast dat burgemeester en wethouders (hierna: 'B&W) in de plantoelichting naar dit onderzoek verwijzen, terwijl het onderzoek niet ter inzage is gelegd. Cliente is dit onderzoek niet bekend. Bovendien merkt cliente op dat het onderzoek uit 2006, gelet op het tijdsverloop tussen het onderzoek en de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, gedateerd is. Het alternatievenonderzoek had ten minste geactualiseerd moeten worden. 3. Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1. lnleiding De beoogde realisatie van 64 woningen kwalificeert als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: 'Bro'). Gelet hierop verplicht artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro tot het opnemen van een verantwoording in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: 'de Ladder') in de plantoelichting. In de plantoelichting wordt voor de onderbouwing van de Ladder verwezen naar het rapport van Companen 'Marktonderzoek Eemdijk-Oost' (hierna: 'het Marktonderzoek) dat is opgesteld in opdracht van de initiatiefnemer en als bijlage 1 bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd.2 Cliente merkt allereerst op dat in het bestemmingsplan, meer specifiek de plantoelichting, en het daaraan ten grondslag gelegde Marktonderzoek wordt verwezen naar stukken die niet gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage zijn gelegd. Ten eerste wijst cliente op paragraaf 1.2 van het Marktonderzoek, waarin wordt verwezen naar 'diverse onderzoeken' die in de regio Amersfoort zijn uitgevoerd. Daarnaast is voor het inzicht in de woningvraag aansluiting gezocht bij de analyse van het WoOn2012 en het woningmarktonderzoek van de gemeente Bunschoten uit 2010. Deze relevante stukken zijn niet ter inzage gelegd en dienen alsnog ter inzage te worden gelegd. Om deze reden heeft een volledige beoordeling van het ontwerpbestemmingsplan niet kunnen plaatsvinden. Cliente houdt zich dan ook het recht voor om haar zienswijze aan te vullen, nadat de stukken door de B&W beschikbaar zijn gesteld. 3.2. Actuele regionale behoefte De eerste stap van de verantwoordingsplicht betreft een onderzoek naar de actuele regionale behoefte aan de met een bestemmingsplan mogelijk gemaakte stedelijke ontwikkeling (artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder a, van het Bro). Aan deze stap wordt niet voldaan.
2
Companen, Marktonderzoek Eemdijk-Oost, d.d. 5 januari 2015.
19469678
2/20
LOYENSLLOEFF
Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 64 woningen, die als volgt zijn verdeeld; 10 sociale huurwoningen; 18 sociale koopwoningen (tot ca. € 200.000); 18 middel dure koopwoningen (tussen € 200.000 en € 400.000); 18 dure koopwoningen (vanaf € 400.000). B&W stellen dat uit de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (hierna: PRS), het Marktonderzoek, de Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016 (hierna:
Woonvisid) en het
woningmarktonderzoek 2010, volgt dat het ontwerpbestemmingsplan voorziet in een actuele regionale behoefte. De inhoud van deze stukken is samengevat weergegeven in paragraaf 3.2.1 van de plantoelichting. In de plantoelichting wordt gesteld dat op basis van de PRS voor de gemeente Bunschoten voor de periode 2013-2028 werd uitgegaan van een programma van 1.750 woningen, waaronder 60 woningen op de locatie Eemdijk. Voorts vermeldt de Woonvisie dat Eemdijk-Oost ruimte heeft voor 40 woningen.3 Cliente merkt op dat reeds uit deze cijfers blijkt dat er geen actuele (regionale) behoefte is aan de met het ontwerpbestemmingsplan mogelijk gemaakte 64 woningen. Het verschil tussen de in de Woonvisie en de PRS genoemde aantallen woningen en de 64 woningen, zoals voorzien in het ontwerpbestemmingsplan, kan volgens de plantoelichting worden verklaard met het gegeven dat er sinds 2006 geen woningen aan het Kerkepad in Eemdijk meer zijn gebouwd en daardoor achterstand is ontstaan die moet worden ingehaald. Ter nadere onderbouwing van trede 1 van de Ladder wordt in de plantoelichting het volgende opgemerkt: "Uit het onderzoek van Companen van januari 2015 (Bijlage 1) volgt dat Eemdijk specifieke behoeftes kent voor wat betreft woningbouw. Deze behoefte kan voor Eemdijkers niet buiten Eemdijk ingevuld worden. Een Eemdijker wil niet in de regio wonen, maar in Eemdijk. Voor terugkeerders geldt hetzelfde. Een terugkeerder wil terug naar Eemdijk en niet naar een andere plaats in de regio. Hoewel de qemeente Bunschoten onderdeel uitmaakt van de reqio Amersfoort, wordt de woninqbehoefte voor Eemdijk lokaal inqevuld."(onderstreping JMN).4 Cliente wijst erop dat de actuele regionale behoefte aan nieuwe stedelijke ontwikkeling op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder a, van het Bro regionaal dient te worden afgestemd. 5 De gemeenteraad dient in de plantoelichting gemotiveerd toe te lichten waarom welke regio-
3 Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 6. 4 Plantoelichting, paragraaf 3.2.1. 5 Stb. 2012,388, p. 49.
19469678
3/20
LOYENSi LOEFF
afbakening is toegepast. Of de regionale behoefte actueel is, wordt mede bepaald aan de hand van de vraag of reeds elders in de regio een stedelijke ontwikkeling plaatsvindt of is gepland die in die behoefte kan voorzien.6 In de plantoelichting wordt - zonder nadere onderbouwing - gesteld dat voor het in kaart brengen van de woningbehoefte geen rekening behoeft te worden gehouden met het voorziene en bestaande aanbod elders in de regio Amersfoort, omdat enkel en alleen gebouwd gaat worden voor Eemdijkers. Ter onderbouwing van deze stelling wordt verwezen naar het in bijlage 1 opgenomen Marktonderzoek van Companen. Cliente wijst er in de eerste plaats op dat in tabel 2.1 van dit Marktonderzoek wordt uitgegaan van het migratiesaldo (=0) en de huishoudensprognose van de gemeente Bunschoten. Cliente merkt op dat, indien uw Raad van oordeel is dat Eemdijk het passende schaalniveau is waarop de voorgenomen ontwikkeling dient te worden bezien (hetgeen cliente uitdrukkelijk betwist), het migratiesaldo en de huishoudensprognose van Eemdijk in het Marktonderzoek inzichtelijk dienen te worden gemaakt. De in paragraaf 3.1 van het Marktonderzoek opgenomen redenering is in dat light bezien onvoldoende. Voorts betwist cliente dat uw Raad bij het beoordelen van de actuele regionale behoefte enkel Eemdijk in ogenschouw heeft mogen nemen.7 In tegenstelling tot wat er in de plantoelichting wordt gesteld, is volgens cliente het (kleine) dorp Eemdijk niet het regionale schaalniveau dat passend is bij de ontwikkeling van de 64 woningen, waarin het ontwerpbestemmingsplan voorziet. Cliente is namelijk van mening dat gezien het aantal woningen dat gerealiseerd zal worden en de ligging van het plangebied ten opzichte van de hieronder te noemen woningbouwlocaties, B&W (ten minste) inzichtelijk hadden moeten maken hoe de met het ontwerpbestemmingsplan mogelijk gemaakte woningbouwontwikkelingen zich verhouden tot de beschikbare (harde en zachte) plancapaciteit in de gemeente Bunschoten.8 B&W gaan er namelijk geheel aan voorbij dat binnen de gemeentegrenzen de nodige woningbouw is of in de (nabije) toekomst zal worden gerealiseerd. De afgelopen jaren is namelijk een start gemaakt met de ontwikkeling van de nieuwbouwlocatie Rengerswetering die op 3 km van het plangebied ligt en waarvan de capaciteit ongeveer 1.600 woningen bedraagt.9
Stb. 2012,388, p. 49. Zie in dit kader AbRS 10 december 2014, 201311709/1/R6. 8 Zie AbRS 4 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:271 en AbRS 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:715. 9 Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 25. 6
19469678
4/20
LOYENSi LOEFF
0= plangebied Rengerswetering = plangebied bestemmingsplan ,Eerndik-Oost
Het bestemmingsplan voor de Rengerswetering voorziet in een mix van diverse woningtypen die gefaseerd worden gerealiseerd. Eind 2015 zullen de eerste (ongeveer) 400 woningen worden opgeleverd.13 De fasering is zo opgebouwd dat voor de korte termijn geldt dat het programma wordt aangepast aan de actuele vraag naar goedkopere woningen (inclusief sociale huur) en voor de langere termijn is het project gericht op meer gedifferentieerde bouw door ook grondgeboden duurdere woningen toe te voegen.11 De Rengerswetering is de belangrijkste nieuwbouwlocatie van de gemeente Bunschoten die voorziet in een divers woningaanbod.12 Als gevolg van de economische crisis is het bouwtempo op deze locatie inmiddels echter naar beneden bijgesteld.13 Er blijkt (fors) minder belangstelling voor (de te realiseren) woningbouw dan verwacht.
1° Companen,
Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, 25. ?1* Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, ?. 40. 2 Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 17. Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 27.
19469678
5/20
LOYENSLLOEFF
Naast de woningbouwlocatie Rengerswetering is er binnen de gemeente nog een actuele inbreidingscapaciteit aanwezig van 290 woningen tot 2015, waarvan het project Zuyderzee de meest omvangrijke is. Binnen dit project kunnen nog ca. 150 woningen worden gebouwd.14 Ook voor deze locatie geldt dat het bouwproject (ver) achter loopt op de gewenste bouwfrequentie en dat verwachtingen naar beneden dienen te worden bijgesteld. Cliente wijst verder op het te transformeren industrieterrein Zuidwenk (capaciteit van 500 woningen).15 In het kader van deze transformatie is inmiddels voorzien in een alternatieve locatie voor de in Zuidwenk gevestigde bedrijven middels het bestemmingsplan Haarbrug-Zuid. Cliente heeft in haar destijdse zienswijze met betrekking tot dit bestemmingsplan aangegeven dat het bedrijventerrein Haarbrug-Zuid ten koste gaat van het open landschap en weidevogelgebied. Dit geldt evenzeer voor het ontwerpbestemmingsplan. Het heeft dan ook de voorkeur van cliente om woningbouw zoveel mogelijk op inbreidingslocaties te realiseren en het buitengebied van de gemeente Bunschoten te ontzien. In de Woonvisie wordt opgemerkt dat het van belang is om in een onzekere economische fase kwalitatieve woningbehoefte regelmatig te blijven monitoren. In het woningmarktonderzoek 2010 is daarom specifiek gevraagd naar de interesse onder verhuisgeneigden in de locatie Rengerswetering en Eemdijk. Uit dit woningmarktonderzoek volgt dat de verhuisgeneigden in de gemeente Bunschoten (fors) meer interesse hebben in een woning op de locatie Rengerswetering dan in een woning in de kern van Eemdijk.16 Volgens cliente volgt uit deze passage uit de Woonvisie dat de woningbehoefte in Eemdijk te rooskleurig wordt ingeschat. Hieruit blijkt evenzeer dat de passende regionale schaal waarop de ontwikkeling van de 64 woningen moet worden bezien (ten minste) de gemeente Bunschoten is. Voorts wijst cliente op artikel 8 van de tussen de gemeente en initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst. In dit artikel is het volgende bepaald: "Exploitant is verplicht de 54 woningen to verkopen en in eigendom over te dragen aan personen die woonachtig zijn in Eemdijk en aan spijtoptanten. Spijtoptanten zijn personen die terug willen keren naar Eemdijk. lndien Exploitant bii de qemeente aantoont dat hii, ondanks serieuze poqinqen daartoe, er in een periode van twee maanden niet in ziin geslaaqd de betreffende woninqen op de hiervoor omschreven wilze te verkopen, dan vervalt deze beperkinq. Het vervallen van deze beperking geldt
14
Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 17. 15 Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, 37. cpe Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 17-18. Daarmee is, zoals erkend door de gemeenteraad in de Woonvisie, nog niet gezegd dat die 4% ook daadwerkelijk interesse heeft in een woning op locatie in Eemdijk-Oost.
19469678
6/20
LOYENSLLOEFF
voor wat betreft de eerste fase alleen voor de eerste 15 woningen en voor wat betreft de volgende fasen de eerste 5 woningen."(onderstreping JMN).17 Deze bepaling in de anterieure overeenkomst is voor cliente een bevestiging dat niet enkel voor de Eemdijkers gebouwd gaat worden en dat in de plantoelichting derhalve ten onrechte wordt opgemerkt dat de woningbehoefte voor Eemdijk (enkel) lokaal wordt ingevuld. Gelet op het voorgaande concludeert cliente dat de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling niet op een passend schaalniveau is onderzocht. Door B&W is miskend dat de regionale ruimtevraag reeds wordt gedekt door bovengenoemde initiatieven binnen de gemeentegrenzen. Ook in het Marktonderzoek is dit bestaande aanbod niet in ogenschouw genomen. Bovendien is van belang dat ook de behoefte aan dit bestaande aanbod minder rooskleurig is dan vooraf ingeschat. Dit klemt te meer, aangezien uit de Woonvisie blijkt dat verhuisgeneigden in de gemeente Bunschoten (fors) meer interesse hebben in een woning op de locatie Rengerswetering dan in een woning in de kern van Eemdijk.18 Reeds hierom stelt cliente zich op het standpunt dat Been actuele regionale behoefte bestaat aan de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningbouw. Verder merkt cliente op dat het ontwerpbestemmingsplan mede voorziet in 18 dure koopwoningen (vanaf € 400.000). Cliente betwist dat er behoefte bestaat aan deze woningen. Zij wijst ter ondersteuning van dit standpunt op de volgende passage uit de Woonvisie: "Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat op dit moment vooral de vraag naar de duurdere grondgebonden woningtypen (2-onder-1 kap en vrijstaande woningen) in de koop on de duurdere seniorenwoningen in de huur, relatief laag is vanwege de economische crisis. Het is zaak om in de eerste periode van de Woonvisie verhoudingsgewijs meer goedkopere woningtypen (met name voor starters) uit het woningbouwprogramma to ontwikkelen en vervolgens langzaam maar zeker, a/s de markt weer wat aantrekt, het aandeel duurdere en ruimere woningen (voor gezinnen) op to voeren."19 Gelet op deze passage ziet cliente niet in dat er behoefte bestaat aan de 18 dure koopwoningen die het ontwerpbestemmingsplan mogelijk maakt. Bovendien wijst cliOnte er op dat er reeds 20 woningen — niet enkel in het dure segment — te koop staan in Eemdijk.
17 Overeenkomst van grondexploitatie Eemdijk tussen de gemeente Bunschoten en Van er Wardt Ontwikkeling B.V., d.d. 18 maart 2014. 18 Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 17-18. Daarmee is, zoals erkend door de gemeenteraad in de Woonvisie, nog niet gezegd dat die 4% ook daadwerkelijk interesse heeft in een woning op locatie in Eemdijk-Oost. 19 Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 24.
19469678
7/20
LOYENSLLOEFF
Daarnaast voorziet het ontwerpbestemmingsplan in de realisatie van 18 sociale huurwoningen. Dit is meer dan een verdubbeling van het reeds bestaande aanbod aan sociale huurwoningen in Eemdijk. In het Marktonderzoek wordt opgemerkt dat de behoefte aan deze sociale huurwoningen blijkt uit het feit dat er momenteel 21 woningzoekenden ingeschreven staan voor een sociale huurwoningen in Eemdijk. In het Marktonderzoek is niet nader - aan de hand van concrete gegevens - onderbouwd dat er vraag is naar deze sociale huurwoningen. Ook in de Woonvisie wordt aangegeven dat uit het woningmarktonderzoek 2010 volgt dat de markt voor dit type (op termijn) kleiner wordt.2° Cliente betwist dan ook dat er behoefte bestaat aan deze 18 sociale huurwoningen. Tot slot wijst cliente nog op de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. In de Woonvisie wordt aangegeven dat met name Amersfoort een grote aantrekkingskracht heeft op de bevolking van Bunschoten. Het gaat dan met name om de wijk Vathorst. Daarnaast vindt in de gemeente Nijkerk inmiddels de nodige nieuwbouw plaats. In de Woonvisie wordt hierover opgemerkt dat het risico bestaat dat Nijkerk de rol van Amersfoort overneemt.21 Uit de zeer gefaseerde uitgifte van kavels en verkoop van woningen in - bijvoorbeeld — Vathorst blijkt dat het aanbod de vraag naar woningen op regionaal niveau nog immer overstijgt. Op regionaal niveau is derhalve geen behoefte aan de 64 woningen, die B&W met het ontwerpbestemmingsplan beogen mogelijk te maken. Het Marktonderzoek komt ook slechts tot de conclusie dat op regionaal niveau sprake is van een tekort aan plancapaciteit door uit te gaan van een planologische reserve aan plancapaciteit van 30%22:
"In het behoedzame scenario is het aanbod ongeveer 2.300 woningen groter dan de vraag en in het gunstigste scenario dreigt er een potentieel overschot aan plannen voor 900 woningen. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat bij de woningbouwprogrammering rekening gehouden moet worden gehouden met tegenvallers: plannen vallen uit, plannen schuiven door in de tijd etc. Voor planuitval houden veel provincies vaak rekening met een planologische reserve aan plancapaciteit van 30% (ervaringscijfer). Als daarmee rekening wordt gehouden is het aanbod in het behoedzame scenario toereikend om in de behoefte te voorzien, maar in het gunstige scenario sprake van een tekort aan plancapaciteit."
20
Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, 37. 21 Companen, Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2011, p. 13. " Companen, Marktonderzoek Eemdijk-Oost, d.d. 5 januari 2015, p. 7.
19469678
8/20
LOYENSLLOEFF
Onduidelijk is of ook de Provincie Utrecht rekening houdt met een planologische reserve aan plancapaciteit. Verder wordt op geen enkele wijze onderbouwd op grond waarvan thans van een gunstig scenario zou mogen worden uitgegaan. Gelet op het voorgaande zijn cliente van oordeel dat door B&W onvoldoende is beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de voorgenomen 64 woningen, die het ontwerpbestemmingsplan mogelijk maakt, is niet aangetoond. 3.3. Bestaand stedelijk gebied B&W hebben onvoldoende bezien of in de regio zou kunnen worden voorzien in de door hem veronderstelde behoefte binnen bestaand stedelijk gebied door herstructurering, transformatie of anderszins (artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder b, van het Bro). In de plantoelichting wordt ten aanzien van trede 2 van de Ladder het volgende opgemerkt: Hoe we/ binnen de qehele regio voldoende ruimte is voor de bouw van 64 woninqen, qeldt voor Eemdilk een biizondere positie. Naast het felt dat alternatieve locaties in Eemdilk in het kader van herstructurering en/of transformatie niet haalbaar zijn gebleken, zou dit aantal woningen niet te realiseren zijn door middel van inbreiding of herstructurering en/of transformatie aangezien de actuele behoefte groter is dan de aanwezige ruimte in bestaand stedelijk gebied. Bovendien heeft Van der Wardt Ontwikkelinq een stedenbouwkundiq plan laten ontwikkelen welke qoed aansluit op het bestaand stedeliik gebied en het landeliik gebied. (.) Gelet op de specifieke behoefte van de Eemdijkers, het ontbreken van voldoende ruimte in Eemdilk zelf en gelet op de kwalitatieve inbedding in het gebied, wordt gesteld dat de voorgestane ontwikkeling uitstekend past op de bewuste locatie."(onderstrepingen JMN).23 In de eerste plaats merkt cliente op dat door B&W niet inzichtelijk is gemaakt welke alternatieve locaties in Eemdijk zijn onderzocht en waarom deze niet haalbaar zijn gebleken. Cliente wijst op een aantal inbreidingslocaties binnen Eemdijk die op de kaart in bijlage 1 zijn weergeven. Een grote inbreidingslocatie bevindt zich achter het 1--lubun' terrein, ter hoogte van de straat Eemdijk 35A tot 39 in Eemdijk (nr. 5 op de kaart in bijlage 2). Op deze locatie bestaat de ruimte om circa 21 woningen te bouwen. Naast deze 21 woningen bieden de op de kaart in bijlage 2 aangegeven locaties nog ruimte om in 15 tot 20 woningen te voorzien.
23
Plantoelichting, paragraaf 3.2.1
19469678
9/20
LOYENSi LOEFF
Gelet op het voorgaande is cliente van mening dat B&W het in de plantoelichting ingenomen standpunt — dat de ontwikkeling van de woningbouw elders binnen Eemdijk niet haalbaar is — onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt. Reeds hierom wordt niet voldaan aan artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder b, van het Bro. Daarnaast wijst cliente erop dat in paragraaf 3.2 reeds is opgemerkt dat de Ladder verplicht tot een onderzoek binnen de regio. Dat binnen Eemdijk volgens B&W geen alternatieve locaties beschikbaar zijn voor de voorgenomen ontwikkeling, betekent nog niet dat er geen alternatieve locaties elders in de regio aanwezig zijn waar de woningen kunnen worden gerealiseerd. Bovendien wordt met de enkele verwijzing naar het stedenbouwkundige plan van Van der Wardt Ontwikkeling niet deugdelijk onderbouwd dat de realisatie van de woningen niet elders binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. Daarbij is het stedenbouwkundig plan niet gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Ook in het Marktonderzoek wordt niet onderbouwd waarom de woningbehoefte niet elders in bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Cliente wijst erop dat in paragraaf 3.2 reeds is opgemerkt dat uit de Woonvisie volgt dat binnen de gemeente nog actuele inbreidingscapaciteit aanwezig is van 290 woningen tot 2015. Gelet op het voorgaande concludeert cliente dat onvoldoende onderzoek is verricht naar de mogelijkheden om de woningen elders in de regio te realiseren door herstructurering, transformatie of anderszins. 3.4. Passend ontsluiten In de plantoelichting dient te worden beschreven in hoeverre de voorziene stedelijke ontwikkeling, gebruik makend van verschillende middelen van vervoer, passend wordt ontsloten (artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder c, van het Bro). In de plantoelichting wordt hierover opgemerkt dat de Vaartweg de belangrijkste ontsluitingsweg vormt voor gemotoriseerd verkeer en eveneens belangrijkste openbaar vervoer verbinding van de buurtbus. Er wordt verwezen naar de Mobiliteitstoets, die is uitgevoerd door Haskoning. Zoals in paragraaf 9 nader zal worden onderbouwd, wijst cliente erop dat uit de Mobiliteitstoets van Haskoning volgt dat de te verwachten wegvakintensiteiten op de Vaartweg/Bikkersweg fors zullen toenemen. Voorts kunnen de toekomstige verkeersintensiteiten leiden tot afwikkelingsknelpunten op de aansluiting Eemdijk/N414 — Bisschopsweg. Gelet hierop is volgens cliente in de plantoelichting niet deugdelijk onderbouwd dat de nieuwbouwlocatie passend en voldoende wordt ontsloten. 4. Passende beoordeling Ingevolge artikel 19j van de Natuurbeschermingswet 1998 (hierna: `Albw 1998) dient de gemeenteraad, alvorens een bestemmingsplan vast te stellen, inzichtelijk te maken of en zo ja welke negatieve gevolgen de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen (kunnen) hebben op de in de nabijheid gelegen Natura 2000-gebieden. Uitgangspunt hierbij is dat
19469678
10/20
LOYENSLLOEFF
voor het bepalen van de effecten uitgegaan moet worden van de maximale planologische mogelijkheden. Het plangebied ligt slechts op circa 1,7 km afstand van het Natura 2000-gebied Eemmeer & Gooimeer Zuidoever. Niet uitgesloten kan worden dat als gevolg van de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningbouw en de daaraan gelieerde vervoersstromen de stikstofdepositie ter plaatsen van het Natura 2000-gebied zal toenemen. Het Natura 2000-gebied is aangewezen als Vogelrichtlijngebied. De beschermde vogels in het gebied zijn afhankelijk van bepaalde habitattypes. Niet kan worden uitgesloten dat geen significant negatief effect optreedt ten aanzien van deze stikstof gevoelige habitattypen en dat daarmee de instandhoudingsdoelstellingen van de beschermde vogels niet in gevaar komt. In het ontwerpbestemmingsplan en de daaraan ten grondslag liggende onderzoeken is hieraan voorbijgegaan. Ten onrechte is derhalve niet berekend wat de bijdrage is aan de stikstofdepositie als gevolg van het onderhavige plan. Door het ontbreken van berekeningen van de stikstofdepositie als gevolg van het plan en het ontbreken van berekeningen van de invloed van de omgeving op deze stikstofdepositie is niet vast te stellen of en in welke mate het plan een significant effect heeft op het Natura 2000-gebied. B&W hebben dan ook niet aannemelijk gemaakt dat een passende beoordeling als bedoeld in artikel 19j van de Nbw 1998 niet behoefde te worden opgesteld. Gelet op het feit dan ten onrechte geen passende beoordeling is opgesteld, is eveneens ten onrecht geen milieueffectrapport (hierna: '114ER') opgesteld. Cliente wijst hierbij op het bepaalde in artikel 19j van de Nbw 1998 gelezen in samenhang met artikel 7.2a van de Wet milieubeheer. 5. EHS Het plangebied ligt op 200 m van de 'Ecologische verbindingszone De Eem', waarbij de bestaande bebouwing van Eemdijk zich binnen die 200 m bevindt. Cliente betogen dat ten onrechte niet onderzocht is in hoeverre het plan een aantasting van de Ecologische Hoofdstructuur met zich zal brengen. In PRS wordt opgemerkt dat het mogelijk is dat ook ontwikkelingen die zich buiten de EHS afspelen, een significant schadelijk effect kunnen hebben op natuurgebieden binnen de EHS.24 Door B&W is niet bezien hoe de te realiseren woningbouw en de daaraan gelieerde verkeerstromen zich verhouden tot de ligging in de directe nabijheid van de EHS. B&W hebben hieromtrent — niet nader onderbouwd — gesteld dat het plangebied buiten de EHS ligt en het voorgenomen initiatief geen negatief effect heeft op de kernkwaliteiten en omgevingscondities van de EHS. Cliente acht dit
19469678
11/20
LOYENSLLOEFF
evenwel onvoldoende om de conclusie te dragen dat de planologische ontwikkeling van het gebied niet kan leiden tot een significante aantasting van de EHS. De enkele stelling dat het milieubelang in dit bestemmingsplan zorgvuldig is afgewogen is hiertoe eveneens onvoldoende. 6. Provinciale ruimtelijke structuurvisie 6.1. Veengebied gevoelig voor bodemdaling Cliente wijst erop dat het plangebied ligt in een voor bodemdaling gevoelig gebied. In de PRS wordt ten aanzien van bodemdalingsgevoelig gebieden het volgende opgemerkt: "Wij zien bij voorkeur geen nieuwe bouwlocaties in veengebieden. Mocht bouwen toch nodig zijn, dan is het in deze gebieden extra belangrijk rekening te houden met de eisen die de eigenschappen van het bodem- en watersysteem ter plaatse stellen. Wij vragen de gemeenten hierover vroegtijdig met ons in overleg te treden (..) Doordat deze knelpunten in de loop de tijd versterken, wordt de waterhuishouding in de veengebieden slechter beheersbaar en kostbaarder. Ook kunnen er meer verzakkingen van gebouwen en wegen optreden en kunnen de gevolgen bij overstromingen groter worden. (..) Bij bouwen (woningen, bedrijven en infrastructuur) in veengebieden dient rekening te worden gehouden met extra oxidatie en inklinking van het veen.".25
Gelet op het voorgaande is door de gemeenteraad ten onrechte geen onderzoek gedaan naar de draagkracht van de bodem, de langetermijngevolgen voor zowel de te realiseren woningen als de omliggende percelen en de bijkomende hogere kosten. De enkele opmerking in de plantoelichting dat bij planvorming in bodemdalingsgevoelig gebied rekening dient te worden gehouden met langetermijngevolgen en bijkomende hogere kosten, is uiteraard onvoldoende. 6.2. Landschap Eemland Cliente meent verder dat door B&W onvoldoende rekening is gehouden met de PRS. In de PRS worden de kernkwaliteiten van de verschillende landschappen in de Provincie Utrecht beschermd. In artikel 6.3 van de PRS staat dat voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied aansluiting moet worden gevonden bij de kernkwaliteiten. Voor de open landschappen is dit moeilijker dan voor andere landschappen en zullen er dus meer beperkingen zijn ten aanzien van bijvoorbeeld hoogbouw, vanwege de kwetsbaarheid voor verstoring van de kernkwaliteiten. Gemeenten dienen daarom bij planontwikkeling voorwaarden te stellen gericht op beschermen en verstreken van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, aldus de PRS. 24 •
Provmciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, d.d. 4 februari 2013, artikel 6.5.1, p. 79. Provmciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, d.d. 4 februari 2013, artikel 4.1.2.1, p. 24.
25 •
19469678
12/20
LOYENSLLOEFF
Blijkens de kaart "Landschap" behorende bij de PRS ligt het plangebied in het gebied dat is aangeduid als "Landschap Eemland". In de PRS staat dat voor het landschap "Eemland" de volgende kernkwaliteiten behouden en versterkt dienen to worden: Extreme openheid; Slagenverkaveling; Veenweidekarakter; Historie van de Zuiderzee; Grebbelinie; Overgangsgebieden. De kernkwaliteiten zijn in de PRS kort beschreven. Een uitgebreidere beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten zijn opgenomen in de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen. Daarin is voor het landschap Eemland met betrekking tot de kernkwaliteit 'extreme openheid' vermeld dat het gebied wordt gekenmerkt door weilanden, rust, ruimte, openheid, vergezichten en lucht.26 Het is een open gebied dat vrijwel geen bebouwing kent en evenmin opgaande
begroeiing.27
In de plantoelichting en het onderliggend rapport 'Quickscan natuurwaardenonderzoek Flora- & Faunawet en pre-toets natuurbeschermingswet omgeving Kerkepad Eemdijk'28 wordt het landschap "Eemland" en bijbehorende kernkwaliteiten wel genoemd, maar hieruit volgt niet in hoeverre de gemeenteraad rekening heeft gehouden met de PRS en de bijbehorende Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. B&W hebben derhalve niet kenbaar gemotiveerd dat de ontwikkeling van 64 woningen zich verdraagt met de in de PRS genoemde kernkwaliteit van extreme openheid. 7. Nationale Iandschappen Het plangebied ligt binnen het Nationaal Landschap Arkemheem-Eemland dat in 2004 in de Nota Ruimte als nationaal landschap is aangewezen. Nationale Landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten, en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Ingevolge de Nota Ruimte 2004 moeten landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van nationale Iandschappen behouden blijven. Binnen nationale Iandschappen zijn ruimtelijke ontwikkelingen in algemene zin mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden
26
Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen, p. 65. Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen, p. 66. 28 Natuurbank Overijssel, Quickscan natuurwaardenonderzoek Flora- & Faunawet en pre-toets natuurbeschermingswet omgeving Kerkepad Eemdijk', d.d. 4 juni 2014, p. 14. 27
19469678
13/20
LOYENSLLOEFF
versterkt (`ja, mits'-regime).29 Maatvoering, schaal en ontwerp zijn bepalend voor behoud van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap. Om die reden zijn volgens de Nota Ruimte 2004 grootschalige verstedelijkingslocaties niet toegestaan. Het begrip `grootschalig' moet gerelateerd worden aan de 30 aanwezige kernkwaliteiten en aan het reeds aanwezige verstedelijkingspatroon en het -volume. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Arkemheem-Eemland zijn: extreme openheid; slagenverkaveling; veenweidekarakter.31 In de Nota Ruimte 2004 wordt over dit Nationaal Landschap opgemerkt dat, ik citeer: "Dit extreem open veenontginningslandschap wordt gekenmerkt door het ontbreken van vriiwel elke bebouwing en opgaande begroeiing, historische binnendijken en klassieke slagenverkaveling." (onderstreping mijnerzijds, TL).32 Gelet hierop betoogt cliente dat er in de stedenbouwkundige planvorming onvoldoende rekening is gehouden met de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Arkemheem-Eemland. In de plantoelichting wordt enkel aangegeven dat het feit dat er zo compact mogelijk gebouwd wordt, met zich mee brengt dat de aantasting van het landschap aanvaardbaar is.33 Deze motivering in de plantoelichting is onvoldoende en eveneens onwaar aangezien de uitbreiding van Eemdijk-Oost met 64 woningen — gelet op de hierboven geciteerde kernkwaliteiten — volgens cliente kwalificeert als een grootschalige verstedelijkingslocatie. Een van de kernkwaliteiten van Arkemheen-Eemland is namelijk extreme openheid. Arkemheen-Eemland is door het vrijwel ontbreken van bosjes, lijnvormige beplanting en van bebouwing buiten de dorpskernen, een van de meest open nationale landschappen. Ruim de helft van het gebied is als zeer open gebied to beschouwen. Bovendien is het niet zo dat de woningbouw vanwege een groot nationaal belang onvermijdelijk is. Indien door B&W zou worden betoogd dat dit wel het geval is, dan dienen er mitigerende en compenserende 34 maatregelen to worden getroffen.
Nota Ruimte 2004, p. 22. Nota Ruimte 2004, p. 22. Nota Ruimte 2004, p. 30. 32 Nota Ruimte 2004, p. 30 33 Plantoelichting, paragraaf 5.2 29
3° 31
19469678
14/20
LOYENSi LOEFF
Gelet op het voorgaande is cliente van mening dat B&W niet deugdelijk hebben gemotiveerd dat de ontwikkeling die het ontwerpbestemmingsplan mogelijk maakt niet in strijd is met de uitgangspunten voor het Nationaal Landschap Arkemheem-Eemland zoals verwoord in de Nota Ruimte 2004. 8. Flora- en faunawet 8.1. lnleiding Om te onderzoeken of de voorgenomen activiteit in overeenstemming is met de Flora- en faunawet (hierna: 'FfW) is door Bureau Waardenburg op 23 augustus 2013 onderzoek verricht naar de in het plangebied voorkomende dier- en plantensoorten. De onderzoeksresultaten zijn beschreven in de `Notitie bevinden veldbezoek' van 3 september 2007. 33 Op 11 juli 2013 is het onderzoeksgebied nogmaals onderzocht op de betekenis van het onderzoeksgebied voor beschermde soorten. De onderzoeksresultaten zijn vastgelegd in het rapport 'Quickscan natuurwaardenonderzoek Flora- & Faunawet en pre-toets natuurbeschermingswet omgeving Kerkepad Eemdijk' (hierna: 'het Flora en faunaonderzoek).36 De in het kader van de te beoordelen flora- en fauna-aspecten opgestelde Flora en faunaonderzoeken voldoen niet aan de daaraan te stellen eisen. 8.2. Vogels In het Flora en faunaonderzoek zijn de in het onderzoeksgebied voorkomende vogelsoorten geInventariseerd. In het onderzoeksgebied zijn verschillende vogelsoorten aangetroffen. In het Flora en faunaonderzoek wordt niet inzichtelijk gemaakt of het onderzoeksgebied een functie als essentieel foerageergebied voor de aangetroffen vogels vervult, en zo ja, wat de gevolgen zijn van de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ruimtelijke ingrepen. Het onderzoeksgebied is enkel onderzocht op het voorkomen van vogels, nesten, potentiele nestlocaties, jaarrond beschermde nestlocaties en vaste rust en- verblijfplaatsen.37 Daarmee is onvoldoende aangetoond welke gevolgen de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben voor het foerageergebied van de verschillende beschermde soorten en wordt niet ingegaan op de vraag of er voldoende foerageergebied overblijft voor de betrokken vogelsoorten. In dit kader wordt nog opgemerkt dat artikel 11 van de Ffw, conform vaste jurisprudentie van de Afdeling, wordt overtreden indien foerageergebied wordt vernietigd en als gevolg daarvan vaste rust- en
Nota Ruimte 2004, p. 20. Bureau Waardenburg, Notitie bevindingen veldbezoek, d.d. 3 september 2007, kenmerk 07375/07.02655/JerBr. 36 Natuurbank Overijssel, Quickscan natuurwaardenonderzoek Flora- & Faunawet en pre-toets natuurbeschermingswet omgeving Kerkepad Eemdijk, d.d. 4 juni 2014, kenmerk 313, versie 1.0. 37 Natuurbank Overijssel, Quickscan natuurwaardenonderzoek Flora- & Faunawet en pre-toets natuurbeschermingswet omgeving Kerkepad Eemdijk, d.d. 4 juni 2014, kenmerk 313, versie 1.0, p. 15 en 19. 34 36
19469678
15/20
LOYENSLLOEFF
verblijfplaatsen (in of buiten het plangebied) hun ecologische functionaliteit verliezen.38 Geconcludeerd moet worden dat het uitgevoerde onderzoek onvolledig is en leemten in kennis bevat en om die reden niet aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag kan worden gelegd. 8.3. Vleermuizen Uit het Flora en faunaonderzoek volgt dat op basis van gebiedskenmerken het gebied als een geschikt foerageergebied beschouwd wordt voor sommige soorten vleermuizen als laatvlieger, watervleermuis en meervleermuis.39 Uit het onderzoek wordt vervolgens niets duidelijk over de functionaliteit van het onderzoeksgebied als foerageergebied voor de vleermuizen. Wel wordt opgemerkt dat op basis van het uitgevoerde onderzoek hier niets over gezegd kan worden, maar dat gelet op de huidige karakteristieken van het onderzoeksgebied het aannemelijk is dat het onderzoeksgebied een beperkte betekenis heeft als foerageergebied voor de genoemde vleermuizen. Hetzelfde heeft te gelden voor de functionaliteit van het onderzoeksgebied als vliegroute. In het onderzoek wordt hierover opgemerkt dat hier op basis van het uitgevoerde onderzoek eveneens niets over gezegd kan worden. Gelet op het voorgaande moet geconcludeerd worden dat ook op dit punt het uitgevoerde onderzoek onvolledig is en leemten in kennis bevat en daarom niet aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag had kunnen worden gelegd. 9. Verkeer Cliente is van mening dat het plan leidt tot verkeersoverlast. Er is onvoldoende onderzocht wat de verkeerseffecten zijn van de ontwikkeling op de omgeving. Ten onrechte is niet onderzocht in hoeverre hinder zal worden ondervonden van de toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar de te realiseren woningen. In dit verband wijst cliente op mobiliteitstoets `Nieuwbouwlocatie Eemdijk-Oost' (hierna: `Mobiliteitstoets'), dat door Haskoning is opgesteld, waaruit volgt dat de te verwachten wegvakintensiteiten op de Eemdijk en de Vaartweg/Bikkersweg fors zullen toenemen.49 B&W hebben de gevolgen hiervan, te weten overlast voor omwonenden (geluid en trillingen) en de verkeersveiligheid van de gebruikers van de weg, onvoldoende bij ontwerpbestemmingsplan betrokken. Voorts zullen de toekomstige verkeersintensiteiten leiden tot afwikkelingsknelpunten op de aansluiting Eemdijk/N414 — Bisschopsweg. De wachttijden op de Eemdijk zullen namelijk oplopen.41 Zie bijvoorbeeld AbRS 10 december 2014, 201402762/1/R1. Natuurbank Overijssel, Quickscan natuurwaardenonderzoek Flora- & Faunawet en pre-toets natuurbeschermingswet omgeving Kerkepad Eemdijk, d.d. 4 juni 2014, kenmerk 313, versie 1.0, p. 17. 4° Royal Haskoning DHV Mobiliteitstoets, Nieuwbouwlocatie Eemdijk — Oost, d.d. 10 december 2014, p. 3. 41 Royal Haskoning DHV Mobiliteitstoets, Nieuwbouwlocatie Eemdijk — Oost, d.d. 10 december 2014, p 5-6. 38
38
19469678
16/20
LOYENSi LOEFF
Bovendien wordt in de Mobiliteitstoets opgemerkt dat de berekeningen die bij wijze van bepaling van de kruispuntstromen zijn verricht, relatief onbetrouwbaar zijn. Om de feitelijke verkeersafwikkeling in de huidige situatie beter in beeld te brengen zijn visuele kruispunttellingen noodzakelijk, aldus de Mobiliteitstoets.42 Deze noodzakelijke kruispuntteling is niet verricht. 10.
Geluid
Onder verwijzing naar het rapport 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 64 woningen te Eemdijk'43 wordt in de plantoelichting gesteld dat voor de woning die het dichtst bij de Vaartweg/rotonde ligt, hogere grenswaarde dienen te worden vastgesteld van 52 dB. Cliente merkt op dat B&W in strijd met artikel 110c, eerste lid, van de Wet geluidhinder handelt door het ontwerpbesluit hogere waarde niet tecielikertild met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Het ontwerp van het besluit tot vaststelling is ciente derhalve niet bekend en uit de plantoelichting kan worden geconcludeerd dat dit ontwerpbesluit ook nog niet door B&W is genomen. 11.
Parkeren
Cliente meent dat onvoldoende is gewaarborgd dat op eigen terrein in de parkeerbehoefte van de nieuwe woningen zal worden voorzien. Ze vrezen voor ernstige parkeerdruk in de omgeving van hun
woningen.
In de plantoelichting wordt hierover het volgende opgemerkt: "Bij de woningen is rekening gehouden met minimaal e'en parkeerplaats op eigen terrein. Bij de meeste woningen (niet de rijwoningen) zijn twee parkeerplaatsen op eigen terrein beoogd. In het ontwerp van de ontwikkeling is uitgegaan van de door het college van burgemeester en wethouders vastqestelde parkeernormen welke zijn qebaseerd op de CROW. Verder wordt uitgegaan van
langsparkeren langs de wegen in het openbaar gebied.".44 Artikel 13.1 van de planregels is opgenomen om te waarborgen dat voldoende parkeerplaatsen zullen worden aangelegd om in de parkeerbehoefte van de bewoners van de nieuwe woningen te voorzien. Artikel 13.1 van de planregels Iuidt als volgt: "Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd indien wordt voldaan aan de parkeemormering uit de door burgemeester en wethouders vastgestelde beleidsregels ten aanzien van parkeren."
42
Royal Haskoning DHV Mobiliteitstoets, Nieuwbouwlocatie Eemdijk — Oost, d.d. 10 december 2014, p 5. Buijvoets bouw- en geluidsadvisering, 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 64 woningen te Eemdijk', d.d. 5 juni 2014. as Plantoelichting, paragraaf 4.3.2. 43
19469678
17/20
LOYENSLLOEFF
Cliente is van mening dat B&W in de planregel niet hadden kunnen volstaan met een verwijzing naar een door hen in een beleidsregel uit te werken parkeernorm. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling is een verwijzing in een planregel naar een stuk dat geen deel uitmaakt van het plan uitsluitend aanvaardbaar indien zonder meer duidelijk is om welk stuk het gaat.45 Op deze manier kan de beleidsregel ten aanzien van parkeren los van het bestemmingsplan Eemdijk-Oost worden gewijzigd, zonder dat een bestemmingsplanprocedure wordt doorlopen en zonder dat rechtsmiddelen openstaan tegen deze wijziging. Onder verwijzing naar literatuur en jurisprudentie achten cliente de verwijzing in artikel 13.1 van de planregels naar de door B&W in de beleidsregels uit te werken parkeernorm in strijd met de rechtszekerheid.46 Daarnaast wijst cliente erop dat uit het bestemmingsplan niet volgt hoeveel parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd om aan deze door B&W vastgestelde beleidsregels te voldoen. In het Beeldkwaliteitsplan `Uitbreidingsplan Eemdijk-Oost' van 11 maart 2014 volgt uit de Themakaart parkeren dat in totaal 150 parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd en daarmee de parkeernorm van
2,34
wordt
behaald.
Op grond van de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Bunschoten van 1 februari 2014 kunnen verschillende parkeernormen worden gehanteerd waarbij in de eerste plaats de ligging van de woningen in een bepaald gebied bepalend is (centrum, rest bebouwde kom en buitengebied). Voorts is voor de te hanteren parkeernorm het soort woning van belang (zoals bijvoorbeeld koop, huur, sociale huur, vrijstaande koop). Cliente wijst erop dat door B&W niet inzichtelijk is gemaakt bij welke norm(en) in de Beleidsregels Parkeernormen voor de verschillende woningen aansluiting is gezocht. Aangezien voor de verschillende met het ontwerpbestemmingsplan mogelijk gemaakte woningen verschillende parkeernormen (kunnen) gelden is voor cliente niet duidelijk hoe B&W tot het totaal aantal parkeerplaatsen van 150 is gekomen, waarmee kennelijk de parkeernorm van 2,34 wordt behaald. Nu de parkeerbehoefte van woningbouw niet inzichtelijk is gemaakt, hebben B&W onvoldoende gemotiveerd dat is voorzien in voldoende mogelijkheden om het benodigde aantal parkeerplaatsen aan te leggen en het ontwerpbestemmingsplan in zoverre uitvoerbaar is.47 12. Asbest In de plantoelichting wordt opgemerkt dat het puinpad (puinverharding achter het Kerkepad) in het plangebied is onderzocht op de aanwezigheid van asbest. Onder verwijzing naar het in bijlage 8 opgenomen Verkennend (bodem) onderzoek 2014 48 wordt gesteld dat in geen van de onderzochte monsters asbest boven de detectiegrens is gemeten. De onderzoekshypothese dat de locatie 45 De zogenoemde noodzaak van 'statische' verwijzing, Zie bijvoorbeeld AbRS 26 maart 2014, zaaknummer 201306426/1/R1. 46 Zie ook AbRS 4 februari 2015, zaaknummer ECLI:NL:RVS:2015:237, AB 2015/83, m.nt. R. Benhadi. 47 Zie ook AbRS 17 juni 2015, zaaknummer 201410618/1/R6. 48 Milieutechniek ZVS Eemnes By, Verkennend onderzoek, d.d. 2 december 2014.
19469678
18/20
LOYENSi LOEFF
asbestverdacht is, wordt hiermee verworpen, aldus de plantoelichting. Cliente betwist dat er geen asbest aanwezig is in het puinpad en wijzen daarbij op het volgende. In het kader van het voorontwerp bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost' is een 'Verkennend bodemonderzoek achter het Kerkepad te Eemdijk 2013' uitgevoerd dat als bijlage 5 bij het voorontwerp bestemmingsplan is gevoegd.49 Ten behoeve van dit onderzoek zijn boringen gedaan, maar is het puinpad ten onrechte niet onderzocht. Cliente betwist de stelling in de plantoelichting dat het puinpad niet asbest verdacht is. 13. Stilte
gebieden
Cliente stelt verder dat het plangebied in de Provinciale milieuverordening Utrecht 2013 (hierna: 'PMV 2013) is aangewezen als stiltegebied en dat woningbouw en het gebruik behorend bij een woning in dergelijke gebieden in strijd is met de regels die volgens de PMV 2013 gelden voor stiltegebieden. Artikel 25 van de PMV 2013 luidt namelijk als volgt: "Artikel 25 Richtwaarden equivalent geluidsniveau A/s richtwaarde voor het maximaal toelaatbare equivalente geluidsniveau vanwege een geluidsbron die binnen een stiltegebied is gesitueerd en geen onderdeel uitmaakt van een inrichting, geldt een geluidsniveau van 35 dB(A) LAeq,24h op 50 meter van de geluidsbron. Als richtwaarde voor het maximaal toelaatbare equivalent° geluidsniveau vanwege een geluidsbron die buiten een stiltegebied is gesitueerd en geen onderdeel uitmaakt van een inrichting, geldt een geluidsniveau van 35 dB(A) LAeq,24h op 50 meter in een stiltegebied gerekend vanaf de grens van het stiltegebied." (onderstrepingen JMN). In de plantoelichting wordt in paragraaf 3.3.3 over stiltegebieden opgemerkt dat binnen het stiltegebied geen geluidproducerende inrichtingen zullen worden toegelaten en dat op grond van de Provinciale ruimtelijke verordening de locatie als toekomstige woonwijk is aangewezen. Voorts zal te zijner tijd de woonwijk net als bestaand stedelijk gebied buiten het stiltegebied worden gelaten, aldus de plantoelichting. Gelet op het bovenstaande acht cliente hetgeen in de plantoelichting over stiltegebieden wordt opgemerkt onvoldoende om de conclusie te dragen dat de met het bestemmingsplan voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met de regels uit de PMV 2013 kan worden gerealiseerd.
49 Milieutechniek ZVS Eemnes By, Verkennend bodemonderzoek achter het Kerkepad te Eemdijk, 16 september 2013.
19469678
19/20
LOYENSi LOEFF
Conclusie Cliente verzoekt uw Raad het ontwerpbestemmingsplan niet, althans niet in de huidige vorm, vast te stellen en bij uw oordeel de zienswijze van cliente te betrekken. Cliente behoudt zich het recht voor om haar zienswijze binnen veertien dagen na heden aan te vullen, alsmede na ontvangst van de ten onrechte niet ter inzage gelegde stukken, voornoemd. Hoogachtend, Loyens & Loeff N.V.
19469678
20/20
1::j iAye I
LEGENDA KAART IN BIJLAGE Nummer
Locatie
1.
Terrein naast Ringweg 22 en achter de Vrijgemaakte Kerk, Eemdijk 63;
2. 3.
Grond tussen Eemdijk 101 en 99a; Grondgebieden Eemdijk-Zuid: Tussen Eemdijk 123 - 125a;
4. 5.
Grond naast Eemdijk 85, nr. 4; Terrein "Hubun" , Eemdijk 39;
6. 7.
Eemdijk 37; Grond achter Kerkepad nrs 1, 3, 5, 7 en 9. Grenst aan "Hubun" terrein; Bewoners hebben aangegeven hier woning te willen zetten op eigen terrein.
8. 9. 10.
Bewoners hebben aangegeven hier woning te willen zetten op eigen terrein. naast Eemdijk 39.
Verzendoverzicht 19:45:32 05-08-2015 Datum/tijd Lokale ID I 0031205785351
Kopregel verzenden Lokale naam 1
Dit document: bevestigd (verkleinde afdruk en gegevens hieronder) Documentformaat: A4
LOYENSi LOEFF
eoar a ages Postbus 71170 t 008 BD AMSTERDAM KASTOdnA n RES Fred. Roeskestraat 100
1076 ED AMSTERDAM TEL L1'0070
PER TELEFAX 033 - 298 7806
020 578 5330
tux 020 578 6351 0.000 lases( nesteeloyenstoeff.com 110 E ortvw.loyenstoettcore
Gemeenteraaci van Bunschoten Postbus 200 3750 GE BUNSCHOTEN-SPAKENBURG
VAN ()ATOM
mr. J.M. Neste - advocaat 5 augustus 2015
fiETAUT
ztenswijze ontwerpbastemmingsplan Eemdijk-Dost
Geachte laden van de Read, Hamens oliente de Stichting Behoud de Eemvallei, gevestigcl te 13742 GM) Beam aan De Gondol 4 en met betrekking tot deze zaak woonptaats kiezende op mijn kantooradres, mask ik graag gebruik van de gelegenheid een zienswijze in to dienen met betrekking tot het ontwerpbastammingsplan "Eamdtjk-Dost' (lima:'het ontwembesternrningsplan`). Het ontwerpbesternmingsplan 1031 venal 25 juni tot en met 5 augustus 2015 ter image. Gedurende daze termiln ken eenleder een zienswijze indienen. Da onderhavige zienswljze, die ziet op elle onderdeien van het ontwerpbestemmingsplan, is derhalve tijdig ingediend. Algemeen 1. Het ontwerpbestemmingsplan voorziel in een ultbrekting van de kern Eemdijk aan de oostzljde met maximaal 64 woningen. Het gest bikkens de plantoefichting om minimal 28 rijwoningen, 18 2onder-Thapwoningen on 18 vrilstaande woningen, waarvan 2 riante "athankelijk van de behoefte vanuit de markt". Het plangebled wordt ten westen begrensd door de kern Eemdijk, ten zuiclen door de Vaartweg. Ten noorden en oosten grenst het plangebied aan hat open landelijk gebied. Het thefts geidende planologisohe regime sleet de bouw van nieuwe woningen !let toe. Atternatieven 2. UN vaste jurisprudentle van de Atdehng volgt dat de gemeenteraad bij de keuze van de bestemming een atweging &ant te rnaken van ails belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De voor- en nadelen van altematieven dienen In die atweging te worden meegenomen.'
Zie bivoorbeeld AbRS 1 elvtember 2010, zaakrtummer 20000641511/R3; Vz. AbRS 2 december zeaknummer 201007814/2/R2
2010,
Loplos a Lodi KV. kgoostIod to Rand. a,slut bdoaOhrovas k• not dandokoodotor Nj 68 d>010 vdo KoOoduldol coder or. 04070506. Ildeildord Loma O. tordl N V.941sloopdoloortom Oa her dfdravedooliod zdr holitAlgorcard Vdoredetdeftvan10opoWnd Mr di ander mow eon loop..4:0q son MaorwelcoldJuK1 an oon osordiong ord do b0000gdo rafter to mammon. too now VoodvtoddOn 000 05000 op de tedokorn van duo pada m 10 ovdoo. b OodPkOloo NR onnoloytadoodan•DemOoroaorelon ofp op 1 $2[7)3 galoosnOtodiOdddr von Oo mddl000k to Roaodoni 01000043k0Jp. most dO0Ato • onNMKol • 0003001. • EINUNOMON • LuXdoladoG • SOTTOODAII • onaloo OURAQA0 • elosot • OliANkOLlidT • GENE. • • ■,00000 • NEW 1000 • MAWS • 51103APQR6 • TOMO • 100100 1/20
Totaal gescande pagina's: 24 Opdr. Extern station Nr. 00332987806 001 938
Totaal bevestigde pagina's: 24 Lijn Opdr. type Resultaat Starttijd Duur Pagina's Mode HV VT14400 19:27:32 05-08-2015 00:17:02 24/24 FC
Afkortingen: AS: Afgebroken dr systeem LP: Lokaal gepold AM: Afgedrukt van mailbox VT: Voltooid HV: Host verzonden G3: Groep 3 EP: Extern gepold OZ: Overzlcht gemaakt ML: Mislukt HO: Host ontvangen WV: Wachtend op verz, OM: Opgeslagen in mailbox FD: Fax doorsturen AG: Afgebroken dr gebruiker FC: Fout gecorrigeerd
