Jaa
rve rsla g 201 2
Algemene gegevens Naam toegelaten instelling
: Stichting Wold & Waard
Statutaire vestigingsplaats
: Leek
De stichting heeft als statutair werkgebied de gemeenten Leek, Marum, Grootegast, Zuidhorn, Achtkarspelen, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer en Slochteren.
Postadres
: Postbus 131 9350 AC Leek
E-mail
:
[email protected]
Bezoekadres
: Lindensteinlaan 75 9351 KC Leek
Telefoon
: 0594 51 21 61
Fax
: 0594 51 23 89
De Stichting Wold & Waard is een voortzetting van Woningstichting Tolbert, opgericht (als vereniging) op 18 juni 1908 bij Koninklijk Besluit van 21 januari 1909, nummer 20. De stichting is gefuseerd met Stichting Woningcorporatie Groninger Westerkwartier, opgericht (als vereniging) op 26 mei 1989 bij Koninklijk Besluit van 27 november 1989, nummer 89.029328. De stichting is per 1 januari 2011 gefuseerd met de Stichting Bijzondere Woonvoorzieningen te Zuidhorn, opgericht op 26 mei 1970. Akte juridische fusie
: 31 december 2010
Ministeriële goedkeuring
: 25 november 2010
Akte laatste statutenwijziging
: 31 december 2010
Instellingsnummer Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (portefeuille W.W.I)
: L 077
Handelsregister KvK Groningen
: 02040386
Alle informatie in dit jaarverslag kunt u ook downloaden op onze website: www.woldwaard.nl
2
Inhoudsopgave >
Algemene gegevens
2
>
Inhoudsopgave
3
>
Getallen van 2012
4
JAARVERSLAG 1.
Bestuursverslag
2.
Ons profiel
13
7
3.
Ons ondernemingsplan
17
4.
Governancestructuur
21
5.
Bericht van de Raad van Commissarissen
25
6.
Onze omgeving
33
7.
Onze plaats in het Westerkwartier
37
8.
Onze huurders
43
9.
Ons vastgoed
53
10. Onze organisatie
67
11.
Onze financiën
73
>
Kengetallen
83
JAARREKENING >
Geconsolideerde balans per 31 december 2012
86
>
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012
88
>
Kasstroomoverzicht
89
>
Grondslagen voor de financiële verslaggeving
90
>
Toelichting op de geconsolideerde balans
101
>
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
114
>
Balans per 31 december 2012 (enkelvoudig)
124
>
Winst- en verliesrekening over 2012 (enkelvoudig)
126
>
Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening (enkelvoudig)
127
>
Overige gegevens
128
>
Controleverklaring
129
BIJLAGEN 1. Woningoverzicht per 31 december 2012
I
2. Aanhangsel E: financiële passendheidseisen BBSH
II
3. Participatie
III
4. Kostenspecificatie
IV
3
Getallen van 2012 tallen van 2012
WE ZIJN ACTIEF IN
ONS WONINGBEZIT IS VERSPREID OVER
4
34
GEMEENTEN
5,8 miljoen euro IS HET BEDRIJFSRESULTAAT (voor belastingen)
OP DE LOONLIJST STAAN
49
DORPEN
12.000 MENSEN BIEDEN WE HUISVESTING
HET AANTAL FTE’s IS
42,6 2.650 HUISHOUDENS STAAN INGESCHREVEN ALS WONINGZOEKENDE
MEDEWERKERS 4
Getallen van 2012
ER ZIJN
ER ZIJN
106
16
WOONEENHEDEN IN AANBOUW / IN ONTWIKKELING
VERHUUREENHEDEN GESLOOPT
ER IS
ONS VASTGOED IS
7,1
211
miljoen euro AAN ONDERHOUD BESTEED
MILJOEN EURO WAARD
ONZE MAATSCHAPPELIJKE BIJDRAGE WAS
DE MUTATIEGRAAD WAS
7% 5
5.090 VERHUUREENHEDEN ZIJN IN ONS BEZIT
9,1 MILJOEN EURO
Rut te I I he cor eft por tot atiew in de ber zeer g ereld oer ing rote gel eid
H1 Bestuursverslag De tak op het dak Dit verslagjaar was het laatste uitvoeringsjaar van ons ondernemingsplan verreweg het grootste deel van de geformuleerde doelstellingen is gerealiseerd. In de afgelopen 4 jaar heeft het ondernemingsplan ons geholpen bij het focussen op en verantwoorden van onze opgave. Het regeerakkoord Rutte II heeft in de corporatiewereld tot beroering geleid. De voorgestelde maatregelen hebben grote gevolgen voor de investeringsmogelijkheden van corporaties. De minister heeft inmiddels aangegeven dat de voorgenomen maatregelen nader worden uitgewerkt. Het is nog onzeker hoe alle maatregelen uitpakken. Wij blijven ons hoe dan ook inzetten voor het woonplezier en de woon- en leefomgeving van onze huurders. Vanuit een stabiele, professionele en kostenbewuste organisatie.
ONZE OMGEVING De economische crisis heeft zich in 2012 verder verdiept en het einde lijkt nog niet in zicht. Op de woningmarkt
huur en koop - veroorzaakte de economische onzekerheid een teruglopende
doorstroming. In oktober 2012 werd de sector daarnaast geconfronteerd met het regeerakkoord Rutte II. Grote beroering was het gevolg. Met name naar aanleiding van de voorgenomen verhuurdersheffing en de maximering van de huurprijs op 4,5% van de WOZ-waarde. De minister heeft uiteindelijk laten weten dat de maximering van de huurprijs op 4,5% van de WOZ waarde komt te vervallen. De verhuurdersheffing wordt wel ingevoerd.
HET ONDERN EMIN GSPLAN 2009
2012
4 Jaar geleden hebben we onze ambities uitgewerkt in concrete en meetbare doelstellingen. Het ondernemingsplan 2009-2012
AMBITIES MET FUNDAMENT
Na een wat stroeve start in 2009 barste de uitvoering in de volgende jaren los. Aan het einde van dit laatste uitvoeringsjaar kunnen we vaststellen dat we verreweg het grootste deel van onze doelstellingen hebben gehaald. gespeeld bij onze focus en verantwoording. Bij de uitvoering van het
ondernemingsplan hebben we echter niet alleen naar de realisatie van de doelstellingen gekeken, maar ook naar de manier waarop en met wie. Wij willen een stabiele en professionele organisatie zijn, in samenwerking met onze belanghouders. Mede op advies van de visitatiecommissie hebben we in 2012 veel aandacht besteed aan strategische samenwerking. In de komende jaren wordt dat alleen maar belangrijker.
7
EEN NIE UW ONDE RNEMIN GSP LAN In 2012 is ook gestart met de ontwikkeling van een nieuw ondernemingsplan. Daarbij is veel aandacht besteed aan het gezamenlijke proces, omdat we ervaren hebben dat dit grote meerwaarde oplevert. Op 3 mei is afgetrapt met een bijeenkomst van alle medewerkers, gevolgd door een bijeenkomst voor huurders op 28 september en voor zakelijke belanghouders op 16 oktober. Met name de bijeenkomst met huurders, die wij voor het eerst in deze vorm organiseerden, was een groot succes en een voorbeeld van
MET ALLE
betrokkenheid. Met alle belanghouders is gesproken over missie en
BELANGHOUDERS IS
GESPROKEN OVER
de komende jaren. De bijeenkomsten hebben een brede, maar ook
ONZE MISSIE & VISIE
gedragen bijdrage opgeleverd. In de eerste helft van 2013 wordt een en ander uitgewerkt in een helder plan met duidelijke doelstellingen.
ORGANISATIEONT WIKKEL ING Met de uitvoering van ons ondernemingsplan ontwikkelt de organisatie mee. De inspanning om onze doelstellingen te realiseren is groot en vergt het nodige van onze medewerkers. Goede interne en externe samenwerking en onderling vertrouwen helpen daarbij. Daarnaast is het zaak om de werkzaamheden zo efficiënt mogelijk over de organisatie te verdelen. Met ingang van 1 maart 2012 vond
afdeling Financiën
en Interne Zaken is opgesplitst.
RISICOPARAGRAAF beheersingsmaatregelen genomen rsen. We vinden dat met een redelijke mate van zekerheid kan worden verklaard dat: >
we voldoende zicht hebben op de realisatie van onze volkshuisvestelijke doelstellingen;
>
de financiële continuïteit is gewaarborgd;
> >
we ons houden aan de geldende wet- en regelgeving;
>
de interne- en externe financiële rapportages betrouwbaar zijn;
>
er geen aanwijzingen zijn dat er sprake is geweest van fraude.
> Onze opbrengsten bestaan vooral uit huur- en verkoopopbrengsten. De risico s hierbij zijn leegstand en vraaguitval. De ontwikkelingen op de woningmarkt hebben voortdurend onze aandacht. We maken jaarlijks een portfolioanalyse van ons woningbezit en participeren in woningmarktonderzoeken. Voor de (des)investeringsbeslissingen in onze woningvoorraad maken we gebruik van vastgoedvisies per dorp. De technische kwaliteit van onze woningen afgesloten. Het grootste risico ligt bij nieuwbouw- en renovatieprojecten. Om dit risico te beheersen maken we gebruik van faseverslagen wordt elk project tijdens het proces gevolgd (van initiatief tot evaluatie). In elke fase vindt een marktbesluitvorming zijn hiermee geborgd en er zijn momenten ingebouwd voor een eventuele bijsturing.
8
> Financiële continuïteit is voor ons werk een essentiële randvoorwaarde. Ons financieel beleid geeft regels voor de financiële sturing van Wold & Waard. De kern hiervan is het beheersen van vermogensbeheer. Het treasurystatuut en calculatiestatuut zijn onderdeel van het financieel beleid. In 2011 hebben we het financieel dashboard ingevoerd. Met dit instrument bewaken we vanuit een drietal gezichtspunten (bedrijfseconomisch, toezicht en financiering) onze financiële positie en de ontwikkeling daarvan. Verder maken we binnen onze planning- en controlcyclus gebruik van een uitgebreid stelsel van verslaglegging: jaarplannen en begroting, een financieel meerjarenperspectief, maandrapportages, trimesterverslagen, liquiditeitsplanningen, de jaarlijkse treasuryinformatie en het jaarverslag. > Wold & Waard kan met 49 medewerkers haar werk goed doen. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de managers zijn vastgelegd in een statuut. Voor iedere functie zijn er functiebeschrijvingen en er is een Handboek administratieve organisatie. Bij ondercapaciteit of bij specialistische arbeid vindt uitbesteding van werk plaats. Periodiek is er op de afdelingen werkoverleg, waarbij er naast de voortgang aandacht is voor werkdruk. Bij het samenstellen van het jaarplan is de personele capaciteit en kwaliteit per afdeling een belangrijk onderwerp. In beheersen. >
omatisering en informatievoorziening
Wold & Waard beschikt over een eigen systeembeheerder. Daarnaast hebben wij afspraken met SG|Automatisering in Emmen zodat de dagelijkse continuïteit van de automatisering de organisatie is op deze wijze (tot een minimum) beperkt, zodat de dienstverlening aan onze huurders geborgd is. De organisatie rondom de geautomatiseerde gegevensverwerking is vastgelegd in procesbeschrijvingen.
FINANCIEEL R ESULTAAT 2012 (GECONSOLIDEE R D) In 2012
5,8 miljoen.
Het resultaat 2012 gesplitst naar activiteiten: >
resultaat verhuuractiviteiten van het bestaand bezit
>
resultaat financieringsactiviteiten
>
resultaat uit vernieuwing van de voorraad
7,6 miljoen -
5,5 miljoen
o
verkoop woningen
1,6 miljoen
o
waardeverandering materiële vaste activa
2,1 miljoen 5,8 miljoen
In hoofdstuk 11 (onze financiën) en in de jaarrekening staat uitgebreide informatie over het financiële resultaat 2012 en de financiële positie van Wold & Waard.
9
MAATSCHAPPE LIJK E BIJDRAGE Onze activiteiten zijn in de eerste plaats gericht op het realiseren van een maatschappelijke meerwaarde. Daarbij houden we uiteraard rekening met de (financiële) continuïteit van de organisatie. Veel van de maatschappelijke uitgaven en activiteiten zijn echter onrendabel, omdat ze niet in de (toekomstige) exploitatie worden terugverdiend. Het gaat dan bijvoorbeeld om: >
het aanbieden van woningen voor een huurprijs beneden de marktprijs;
>
extra kosten bovenop de normale instandhouding van het vastgoed en andere kosten die vanuit maatschappelijke overwegingen worden gemaakt.
In 2012 bedroeg onze maatschappelijke bijdrage
9,1 miljoen.
BESTUURSVERKLARING Dit jaarverslag, waarin opgenomen het volkshuisvestingsverslag, geeft in samenhang met de gepresenteerde (geconsolideerde) jaarrekening een goed inzicht in de werkzaamheden van Wold & Waard in 2012. De activiteiten die wij in 2012 hebben ondernomen passen binnen onze doelstellingen als toegelaten instelling. Ik verklaar dat we alle middelen in 2012 hebben besteed in het belang van de volkshuisvesting. 22 maart 2013 Janneke Klijn directeur-bestuurder
10
We wer doen k va o eig nui ns en t kra onze cht ide e ntit eit n
H2 Ons profiel Focus op wonen: goed en betaalbaar Onze belangrijkste drijfveer is het beschikbaar stellen van goede en betaalbare woningen aan mensen die hierin zelf niet of moeilijk kunnen voorzien. We doen dit op eigen kracht en vanuit onze eigen identiteit. De focus is gericht op mensen die in het Westerkwartier willen wonen; dat is ons werkgebied. Onze betrokkenheid gaat verder dan ons eigen vastgoed: we willen een partner zijn op het brede terrein van het wonen, in dialoog met onze belanghouders.
PROFIEL WOLD & WAARD We zijn een plattelandscorporatie. Onze organisatie kent een open en informele bedrijfscultuur met korte organisatorische lijnen. Wij koesteren onze no-nonsense aanpak. We staan open voor onze omgeving. We zoeken voortdurend naar zaken die bijdragen aan een positieve woonbeleving. Dat gaat niet vanzelf. Het vraagt flexibiliteit, inzet en creativiteit. We stellen onze aanpak bij als blijkt dat deze niet werkt. Onze organisatie bestaat uit de afdelingen Woondiensten, Technisch
OP DE
Beheer en Financiën & Informatievoorziening. Ook is er een kleine
LOONLIJST
stafafdeling. De directeur-bestuurder vormt samen met de managers
STAAN 49
van de afdelingen het managementteam. De Raad van Commissarissen
MEDEWERKERS
houdt intern toezicht. We doen ons werk met 49 medewerkers.
>
Organogram Wold & Waard
Directeurbestuurder
Managementondersteuning
Communicatie
P&O
Woondiensten
13
Financiën & Informatievoorziening
Technisch Beheer
HET WE STERKWA RTIER Ons werkgebied Groninger Ommelanden. Het omvat 4 zelfstandige gemeenten: Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn. Landschappelijk wordt het Westerkwartier gewaardeerd om het vriendelijke coulisselandschap in het zuiden (de wolden) en het weidse dijken- en polderlandschap in het noorden (de waarden). Grote dorpen zijn: Leek, Zuidhorn, Grootegast en Marum. Het Westerkwartier biedt rust, ruimte en veiligheid. De regio kent als
WE ZIJN
geheel voldoende voorzieningen, terwijl grotere plaatsen als
ACTIEF
Groningen en Drachten relatief dichtbij liggen. Er wonen ongeveer
IN 4
60.000 mensen in het Westerkwartier.
GEMEENTEN
Er zijn demografische ontwikkelingen die van invloed zijn op de
regio. Het woningmarktgebied kenmerkt zich door vergrijzing en ontgroening. Daarnaast zijn de eerste signalen zichtbaar van krimp, met name in de kleine dorpen in het noordelijk deel van ons werkgebied. In sommige dorpen zijn in de loop van de jaren belangrijke (basis-) voorzieningen verdwenen. Door de krimp komt het niveau van de voorzieningen verder onder druk te staan. Om tijdig en specifiek op de ontwikkeling in een dorp te kunnen inspelen hebben wij voor al onze dorpen een vastgoedvisie opgesteld.
STRATEGIE E N KE RNWAA RDEN In ons ondernemingsplan staan onze visie en de strategische keuzes beschreven. Bij de uitvoering zijn onze houding en ons gedrag belangrijk. Met onze kernwaarden actief, betrokken en solide geven we aan wie we zijn en hoe we handelen.
VERBIN DINGEN Wold & Waard staat voor duurzaamheid. Onze nieuwbouwwoningen worden waar mogelijk voorzien van duurzame warmte en koeling. De levering en exploitatie van deze systemen hebben we ondergebracht in een dochteronderneming: WW4Energy. We hebben een 100% deelneming in deze besloten vennootschap. WW4Energy heeft geen personeel in dienst. Het resultaat van deze dochteronderneming is geconsolideerd met het resultaat van Wold & Waard.
14
f, e i t c a n We zij en n e k k betro solide
H3 Ons ondernemingsplan Ambities met fundament Hoe kan Wold & Waard een bijdrage leveren aan goed en betaalbaar wonen in het Westerkwartier? Die vraag hebben we ons in 2008 gesteld. Het antwoord staat verwoord in het ondernemingsplan 2009-2012. Een belangrijk uitgangspunt bij het ondernemingsplan was om onze ambities te vertalen vanuit de wensen van onze belanghouders en huurders en mee te bewegen als onze omgeving hierom vroeg.
ONZE MISSIE voor iedereen, maar met name voor de minder draagkrachtige en kwetsbare groepen in de samenleving. Het gaat ons daarbij om wonen in de meest ruime zin van het woord: huis,
KERNWAARDEN De wijze waarop we onze missie uitvoeren is niet alleen af te leiden uit onze keuzes en doelstellingen. Minstens zo belangrijk is onze houding en ons gedrag. Met onze kernwaarden actief, betrokken en solide geven we aan wie we zijn en hoe we handelen.
STRATEGISCHE KE UZES In het ondernemingsplan hebben we een aantal strategische keuzes gemaakt. Kort samengevat willen we: >
onze focus verleggen van maatschappij gericht naar maatschappij gedreven;
>
het goed wonen in een breder perspectief plaatsen: niet alleen gericht op onze woningen, maar op de kwaliteit van het wonen in de dorpen zelf;
>
bij de betaalbaarheid van het wonen ons meer laten leiden door de totale woonlasten in plaats van alleen huur;
>
energiebesparende maatregelen in onze woningen aanbrengen en duurzame energiesystemen toepassen;
>
onze huurders meer keuzevrijheid bieden: keuzes ten aanzien van koop- of huurvarianten en aanpassingen in de woning.
17
DOELSTE LLINGEN Onze ambities zijn vertaald in doelstellingen. De doelstellingen zijn zoveel mogelijk uitgewerkt in meetbare indicatoren. In de verschillende hoofdstukken wordt gerapporteerd over de realisatie van deze doelstellingen.
KWALITEIT VAN HET WONEN
BETAALBAARHEID
Een hogere kwaliteit van het wonen in de
Voor onze huurders blijven de totale woonlasten
dorpen en wijken van het Westerkwartier.
onder het landelijk gemiddelde.
HERKENNING VAN ONZE POSITIE
INVESTEREN IN KERNEN
Wold & Waard wordt herkend als een dorps- en
Behoud van de leefbaarheid in de kernen in het
wijkgerichte corporatie met een brede, op het
Westerkwartier.
wonen gerichte, verantwoordelijkheid.
PASSENDE HUISVESTING
WONINGAANBOD
Passende huisvesting voor de primaire
Voortdurend aanpassen van de woningvoorraad
doelgroep.
aan de vraag van onze doelgroepen.
DIENSTVERLENING
DUURZAAMHEID
Optimale dienstverlening.
Optimale energetische kwaliteit van onze woningen.
KEUZEVRIJHEID
FINANCIËN
Grotere keuzevrijheid voor de huurder.
Voldoende investeringsruimte om onze (bouw)plannen en opgaven nu en in de toekomst te kunnen blijven financieren.
Bij de rapportage over de voortgang van de ondernemingsdoelstellingen is gebruik gemaakt van kleuren en smileys. Is gerealiseerd of verloopt naar tevredenheid
Neutraal (in gang gezet, in ontwikkeling)
Niet opgepakt of nog niet gehaald
De voortgangsrapportage betreft de volledige ondernemingsplanperiode.
18
We aan houde no de ns prin Gov van d cipes e ern anc eco de
H4 Governancestructuur Goed bestuur en toezicht Het bestuur en de Raad van Commissarissen van Wold & Waard vinden goed bestuur en toezicht (good governance) van groot belang. Integer en transparant handelen zijn de pijlers waar good governance op steunt. De Governancecode vormt voor ons het uitgangspunt.
BESTUUR SMODE L Wold & Waard kent een tweelagen bestuursmodel met een Raad van Commissarissen en een bestuur. Rol, taken en zittingsduur van toezichthouders en bestuur zijn vastgelegd in diverse documenten. De volledige governancestructuur met bijbehorende documenten is te vinden op onze website www.woldwaard.nl. >
Bestuur
Wold & Waard kent een eenhoofdig bestuur dat belast is met het besturen van de corporatie. Het bestuur is verantwoordelijk voor het beleid, de strategie, de doelstellingen en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. Dit alles met het doel om de missie van Wold & Waard waar te maken. Ook het beleid ten aanzien van de verbinding (WW4Energy) behoort tot de verantwoordelijkheid van de bestuurder. Het bestuur is verantwoordelijk voor het naleven van alle relevante wet- en regelgeving en het Waard. Het bestuur rapporteert hierover en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van de directeur-bestuurder is de verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. De huidige directeur-bestuurder is in 2006 voor onbepaalde tijd benoemd. Per 1 juli 2010 is de directeur-bestuurder ingeschaald overeenkomstig de Sectorbrede Beloningscode. Omdat deze inschaling lager lag dan de inschaling bij indiensttreding heeft de Raad van Commissarissen er voor gekozen de oorspronkelijke arbeidsrechtelijke afspraken na te komen. Met de vaststelling van de Wet Normering Topinkomens met ingang van 1 januari 2013 is een nieuwe situatie ontstaan en dient het salaris naar beneden toe te worden bijgesteld. Met de Raad van Commissarissen is afgesproken dat de directeur-bestuurder van de overgangsregeling gebruik mag maken. Oorspronkelijk gemaakte afspraken zijn echter vervallen. Voor 2013 zal het salaris worden bevroren op het huidige niveau. De beloning van de directeur-bestuurder kent geen variabele componenten. >
Raad van Commissarissen
De primaire taak van de Raad van Commissarissen is het uitoefenen van toezicht op het gevoerde beleid van de directeurvan wet- en regelgeving, interne controle aspecten en de maatschappelijke verantwoording. Ook de algemene gang van zaken binnen Wold & Waard en de deelneming WW4Energy
21
behoort tot het aandachtsveld van de Raad van Commissarissen. Het ondernemingsplan vormt het afwegingskader waarbinnen doelstellingen, realisatie en besluitvorming worden getoetst. Daarnaast is de Raad van Commissarissen werkgever en een belangrijk klankbord voor de directeur-bestuurder. Voor de samenstelling, deskundigheid, werkwijze en bezoldiging van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar hoofdstuk 5. Met ingang van 1 januari 2012 is de honorering van de commissarissen in overeenstemming gebracht met de herziene honoreringscode commissarissen. Met ingang van 1 januari 2013 heeft de voltallige Raad besloten haar honorering naar beneden toe bij te stellen volgens de Wet Normering Topinkomens en de nadere uitwerking voor woningcorporaties.
GOVERNANCECODE WONIN GCORPORATIES De Governancecode Woningcorporaties is in 2011 aangepast. De code gaat, meer dan zijn voorganger, expliciet in op het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen en investeringen. Aan risicomanagement wordt in hoofdstuk 2 en 11 uitgebreid aandacht besteed. In 2012 is een investerings- en een verbindingenstatuut vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.
INTEGRITE ITBELE ID om houding en gedrag van iedereen die binnen de organisatie werkzaam is. Respectvol omgaan met huurders, woningzoekenden en andere belanghouders spreekt voor zich. Deze en andere Waard gedragscode is in 2012 tegen het licht gehouden en geactualiseerd. Om de gedragscode binnen onze organisatie levend te houden zijn in de zomer van 2012 dilemmatrainingen georganiseerd.
FINANCIËLE VER SLAGGE VING De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat de directeur-bestuurder hieraan voldoende invulling geeft. De belangrijkste financiële (verslagleggings)producten die in de Raad van Commissarissen besproken en goedgekeurd zijn: >
jaarverslag 2011 (inclusief volkshuisvestingsverslag en jaarrekening);
>
managementletter en rapportage accountant;
>
financieel meerjarenperspectief;
>
trimesterrapportages;
>
rapportage sectorinstituten CFV en WSW;
>
begroting 2013;
>
verantwoordingsinformatie financiering;
>
investerings- en verbindingenstatuut.
22
IN- EN EXTERNE CONTROLE Wold & Waard heeft geen eigen controller. Wel zijn in de organisatie verschillende maatregelen getroffen op het terrein van de administratieve organisatie en de interne controle, zowel voor het optimaliseren en stroomlijnen van bedrijfsprocessen als voor risicomanagement. De interne controle is ondergebracht bij de manager Financiën en Informatievoorziening. De Raad van Commissarissen benoemt de controlerende accountant. De accountant is aanwezig in de vergadering van de Raad van Commissarissen waarin over de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening wordt besloten. Bestuur en Raad van Commissarissen maken periodiek (eens in de vier jaar) een beoordeling van het functioneren van de externe accountant. Het ministerie van Binnenlandse Zaken beoordeelt Wold & Waard op de naleving van wet- en regelgeving en op de financiële positie. Dit laatste is gedelegeerd aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De sectorinstituten CFV en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen de corporatie twee keer per jaar via CorpoData op de solvabiliteit en de financierbaarheid. In 2012 is er regulier contact geweest met de accountmanager van het CFV. Met het WSW is er geen direct overleg geweest.
MAATSCHAPPE LIJKE VER ANTWOOR DING Wold & Waard is stevig verankerd in het Westerkwartier. Dit geeft ons een bijzondere verantwoordelijkheid. We zien het als onze taak om mensen in deze regio goed en betaalbaar te huisvesten. Wij werken daarvoor nauw samen met onze belanghouders. Alleen zo kunnen we de (gezamenlijke) doelstellingen waarmaken. Samenwerking kan alleen slagen op basis van openheid, vertrouwen en transparantie over en weer. Onze belangrijkste belanghouders zijn: huurders, het Huurdersplatform, de gemeenten in het Westerkwartier en organisaties op het gebied van zorg en welzijn. Regelmatig wordt door de directeur-bestuurder en door medewerkers met de verschillende belanghouders overleg gevoerd. Daarnaast organiseren wij regelmatig
in verschillende vormen
bijeenkomsten met onze belanghouders, waarbij ook de
Raad van Commissarissen vertegenwoordigd is. In 2012 is in deze bijeenkomsten aandacht besteed aan de vastgoedvisies, uitgangspunten voor het nieuwe ondernemingsplan en de consequenties van het nieuwe regeerakkoord (financiën en scheiden wonen en zorg).
23
De
Raa dh de eef rol toe zich van t tho kla ude nkb wer ord e r, kge n ver
H5 Bericht van de Raad van Commissarissen Toezicht op het presteren De basis voor het functioneren van de Raad van Commissarissen (hierna te noemen: Raad) wordt gevormd door de rollen als toezichthouder, sparringpartner en werkgever. De Raad heeft als belangrijkste taak het toezicht houden op het beleid van de directeur-bestuurder en de algemene gang van zaken binnen Wold & Waard en de deelneming WW4Energy BV. De Governancecode is voor de Raad een instrument om actief en scherp invulling te geven aan het interne toezicht. In dit hoofdstuk doet de Raad verslag van zijn taken en werkzaamheden in 2012.
GOEDKEURING JA ARVERS LAG Hierbij bieden wij u het door de directeur-bestuurder opgemaakte jaarverslag 2012 aan. Hierin worden vermeld de balans, de winst- en verliesrekening, de daarbij behorende toelichtingen en het (volkshuisvesting)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door Deloitte Accountants te Groningen gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de in dit verslag opgenomen accountantsverklaring. Op grond hiervan heeft de Raad van Commissarissen het jaarverslag 2012 goedgekeurd en wordt decharge verleend aan de directeur-bestuurder.
TOETSINGSKADER De Raad volgt de in- en externe ontwikkelingen bij Wold & Waard. Als toetsingskader voor het toezicht heeft de Raad zich in 2012 hoofdzakelijk gebaseerd op: het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector), de eisen vanuit het landelijk en Europees beleid, het ondernemingsplan 2009-2012, de begroting en het activiteitenplan voor 2012 en het financieel meerjarenperspectief 2011-2016. Daarnaast waren de trimesterrapportages
waarin de bereikte
volkshuisvestelijke en financiële resultaten werden afgezet tegen de in het ondernemingsplan en in het jaarplan 2012 opgenomen voornemens
een belangrijk toetsingsinstrument. Jaarlijks
toetst de Raad het functioneren van de directeur-bestuurder op basis van vooraf vastgelegde prestatieafspraken. Begin 2012 heeft de raad de prestatieafspraken van 2011 getoetst. Vaste agendapunten waren verder de politieke ontwikkelingen, de rol en positie van woningcorporaties, ontwikkelingen op de woningmarkt en andere actualiteiten die ons werk beïnvloeden. Ook wordt verslag gedaan van bijgewoonde scholingsbijeenkomsten. Eens per jaar wordt uitgebreid gesproken over alle bouwprojecten. Om te waarborgen dat de Raad niet alleen geïnformeerd wordt door de directeur-bestuurder wordt er tweemaal per jaar een bijeenkomst gehouden in aanwezigheid van het managementteam; een thematische vergadering en een excursie. Ook bezoeken de commissarissen de belanghoudersbijeenkomsten en is er overleg met de ondernemingsraad en met het Huurdersplatform. Eenmaal per jaar heeft de Raad overleg met de accountant zonder de directeur-bestuurder. 25
GOVERNANCE Als kader voor het toezicht hanteert de Raad de Aedescode en daarmee ook de Governancecode voor woningcorporaties. De nieuwe Governancecode Woningcorporaties is per 1 juli 2011 ingevoerd. De zittingstermijn van commissarissen is teruggebracht naar 8 jaar. De overgangsregeling bepaalt dat zittende commissarissen hun termijn mogen afmaken. Dat heeft geleid tot een aangepast rooster van aftreden. Verder is besloten om een vaste remuneratiecommissie in te stellen. Deze commissie is verantwoordelijk voor het opstellen en toepassen van het beloningsbeleid voor de directeur-bestuurder. De Governancecode beveelt aan om het voorzitterschap van de remuneratiecommissie niet te laten samenvallen met het voorzitterschap van de Raad. Verder is de algemene profielschets voor de werving van een commissaris aangevuld met de vereiste vermeldingen over diversiteit qua geslacht, leeftijd en etnische afkomst. In 2012 is het besluit om de procedure voor de remuneratie en het jaargesprek als geheel verder te professionaliseren uitgewerkt. Er is een protocol opgesteld voor de evaluatie, beoordeling en beloning van de directeur-bestuurder. De commissarissen hebben diverse cursussen gevolgd van VTW en CFV op het gebied van risicomanagement, de rol van de huurderscommissarissen, soft skills in de governance en financiën. Verder hebben commissarissen bijeenkomsten bezocht van het Aedes kennisnetwerk, van Boer & Croon/ PricewaterhouseCoopers Consultancy en van de VTW.
SAMEN STELLING VAN DE RAAD De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden. De Raad is samengesteld op basis van deskundigheid en achtergrond. Een (her)benoeming van een lid gebeurt op basis van een profielschets. Er is een profielschets voor de Raad van Commissarissen als geheel. Bij elk nieuwe of herbenoeming wordt gekeken welke ervaring en competenties moeten worden ingevuld. Ook wordt hierbij rekening gehouden met het feit dat een aantal commissarissen in het werkgebied moet wonen en/of werken dan wel op een andere wijze binding dient te hebben met het Westerkwartier. Vanwege de aangepaste zittingstermijn en het tussentijdse vertrek van 2 commissarissen kenmerkte 2012 zich wat betreft de samenstelling van de Raad door veel vernieuwing. In de vacature die was ontstaan vanwege het aflopen van de termijn van Jannie Reinders is voorzien door de benoeming van Egberdien ten Brink op voordracht van het Huurdersplatform. Harry Coerts heeft per 1 april zijn ontslag aangeboden als commissaris. Per 1 september is benoemd op voordracht van het Huurdersplatform Hans Gellekink. Piet Hurkmans is per 1 september vertrokken vanwege verhuizing. Jannie Reinders heeft zich bereid verklaard pas aan het eind van 2012 af te treden na vervulling van de vacatures. Jaap Koster is op grond van het aangepaste rooster van aftreden eind 2012 afgetreden. Eind 2012 zijn vanwege het vertrek van Jaap Koster en Piet Hurkmans twee vacatures opengesteld met als extra aandachtsvelden kennis en ervaring op financieel, juridisch en bouwkundig terrein. Eind 2012 is vanwege het vertrek van Jaap Koster als commissaris Egberdien ten Brink benoemd als vice-voorzitter van de Raad en voorzitter van de remuneratiecommissie. Mirjam de Meijer is lid van de remuneratiecommissie. De samenstelling van de Raad was gedurende het jaar 2012 als volgt: >
Drs. M.L. (Mirjam) de Meijer, voorzitter (1949) Oud gedeputeerde, bestuurder/toezichthouder. Nevenfuncties: lid landelijke Raad voor Cultuur, lid Raad van Commissarissen Martiniplaza Groningen, voorzitter Nationaal Park Lauwersmeer. Profiel: Bestuurlijke en politieke ervaring, kennis van het werkgebied. Lid vanaf 2005 -- Aftredend 2013 -- Eindjaar: 2013 26
>
Ing. J.C. (Jaap) Koster MGM, vice-voorzitter (1958) Directeur 2improve4U, consultancy en interim-management. (in 2012: algemeen directeur Kemkens Installatietechniek, Lichtenvoorde). Nevenfuncties: plv. voorzitter NCD Commissarissen netwerk Noord-Oost Nederland. Profiel: Bedrijfseconomie en financiën. Lid vanaf 2002 -- Afgetreden per 31 december 2012.
>
Drs. P.A.J.J. (Piet) Hurkmans, lid (1950) Directeur/eigenaar Parthenon, onderzoek- en adviesbureau voor bouwen en wonen. Profiel: Ruimtelijke ordening en bouwen, ondernemer en adviseur op het gebied van bouwen en energiebesparing. Lid vanaf 2007 -- Afgetreden per 1 september 2012.
>
J.G. (Jannie) Reinders, lid op voordracht huurders (1949) Ouderenadviseur gemeente Smallingerland. Profiel: Welzijn, bestuurlijke en politieke ervaring, kennis van de regio. Lid vanaf 2003 -- Afgetreden per 31 december 2012.
>
Mr. Drs. H. (Harry) Coerts, lid op voordracht huurders (1958) Zelfstandig adviseur (thans werkzaam voor Provincie Noord-Holland) Nevenfunctie: redacteur Open Forum Profiel: juridische kennis, projectmanagement en financiën Lid vanaf 2010 -- Afgetreden per 1 april 2012.
>
Ing. E. (Egberdien) ten Brink, lid op voordracht huurders (1958) Directeur Intergemeentelijke Sociale Dienst Noordoost Groningen Nevenfunctie: lid dagelijks bestuur Seaport Xperience Center Profiel: sociaal en maatschappelijk, kennis van de regio Lid vanaf maart 2012 -- Aftredend 2016 -- Eindjaar 2020.
>
Drs. J.B. (Hans) Gellekink, lid op voordracht huurders (1968) Directeur Financiën & Zorgadministratie Martiniziekenhuis Nevenfunctie: toezichthouder Stichting Huis & Toevluchtsoord Profiel: financiën, profit en not-for-profit organisaties Lid vanaf september 2012 -- Aftredend 2015 -- Eindjaar 2019.
ONAFHANKELIJKHEID Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk in formele zin zoals bedoeld in de Governancecode. Er vonden in 2012 tussen Wold & Waard en de leden van de Raad geen transacties met tegenstrijdige belangen plaats.
ZELFEVALUA TIE R AAD V AN COMMISSARISSEN Naar aanleiding van een bijeenkomst over het onderwerp zelfevaluatie heeft de Raad de soft skills
governance blijkt de
cultuur in de Raad minstens zo belangrijk als de governanceregels. Er moet een cultuur zijn waarin kritische opmerkingen welkom zijn, waarin twijfels geuit kunnen worden en waarin iedereen in gelijke mate aan bod komt. Hierover heeft de Raad onderling gesproken. De conclusie was dat iedereen verantwoordelijk is voor deze cultuur en de rol van de voorzitter belangrijk is voor het bewaken van een veilige en respectvolle sfeer. Ook moet bij de selectie gelet worden op de samenstelling van de groep.
27
INHOUD VAN HET TOEZI CHT De Raad heeft in 2012 9 keer vergaderd, waarvan 2 vergaderingen gedeeltelijk zonder de directeur-bestuurder (voorbereiding jaargesprek met directeur-bestuurder en zelfevaluatie). In deze vergaderingen zijn de volgende besluiten genomen, die per besluit waar nodig nader worden toegelicht: >
Goedkeuring controleverslag en assurancerapport.
>
Goedkeuring jaarverslag Wold & Waard 2011.
>
Vaststelling limieten statuten 2012: Lid 1 onder p: De Raad stemt in met het voorstel van de directeur-bestuurder om voor de bepaling van de limiet aansluiting te zoeken bij het jaarlijks door het WSW geaccordeerde faciliteringsvolume op basis van de door Wold & Waard ingediende investering- en (stand per 25 november 2011). Lid 1 onder g: De Raad stemt tevens in met het voorstel van de directeur-bestuurder om deze limiet voor beoogde herziening van de Woningwet.
>
De raad stemt in met de prestatieafspraken van de directeur-bestuurder van 2012.
>
De Raad besluit om met ingang van 1 januari 2012 de huidige beloning per lid aan te passen aan de nieuwe richtlijnen (zie ook Beloning Raad van Commissarissen).
>
De Raad gaat in principe akkoord met verdere uitwerking van de samenwerking op het terrein van duurzame energie-exploitatie conform de contouren zoals weergegeven in de van 3 juli 2012. Dit op voorwaarde dat er een nader onderzoek komt naar: o
waarborgen van een goede balans tussen enerzijds de maatschappelijke opgave en anderzijds een commerciële bedrijfsvoering;
o
een goede afstemming van missie en visie van de deelnemende corporaties;
o
het waarborgen van een goede governancestructuur.
>
De Raad stemt in met de herijkte Integriteitscode.
>
De Raad stemt in met de benoeming van mevrouw E. (Egberdien) ten Brink als commissaris op voordracht van het Huurdersplatform.
>
De Raad stemt in met de benoeming van de heer H. (Hans) Gellekink als commissaris op voordracht van het Huurdersplatform.
>
De Raad keurt het 1e trimesterverslag goed.
>
De Raad stemt in met het directiereglement en het reglement voor de Raad van Commissarissen zoals vastgesteld d.d. 10 juli 2012.
>
De Raad geeft zijn goedkeuring aan het verbindingenstatuut met de kanttekening dat het toetsingskader overeenkomstig artikel II.I.4 onder f van de Governancecode 2011 nader zal worden ingevuld wanneer de regelgeving hieromtrent bekend is.
>
De Raad stemt in met de aangepaste procuratieregeling.
>
De Raad stemt in met de benoeming van de heer H. (Heinrich) Winter als commissaris per 1 januari 2013. Heinrich Winter heeft een juridische achtergrond en is bijzonder hoogleraar Toezicht. Ook heeft hij ervaring als commissaris.
>
De Raad keurt de begroting 2013 goed.
>
De Raad beveelt aan om in het vervolg in het jaarverslag een afzonderlijke risicoparagraaf op te nemen.
28
Voor de Raad van Commissarissen en het managementteam is in mei een masterclasstraining gehouden door Ernst&Young en Holland Van Gijzen advocaten en notarissen over risicomanagement en aansprakelijkheid van commissarissen bij woningbouwcorporaties. In september werd weer de traditionele excursiemiddag gehouden met het managementteam. Dit jaar brachten we een bezoek aan twee corporaties in Friesland met uiteenlopende opvattingen over de missie en de daaruit voortvloeiende werkwijze. De Raad was vertegenwoordigd bij 3 belanghoudersbijeenkomsten. Eé Wold & Waard een verantwoordelijkheid voor de middengroepen die net boven de inkomensgrens zitten die volgens de nieuw aanleiding van de staatssteunregeling met betrekking tot de inkomensgroep boven de 33.614. De andere bijeenkomsten betroffen een werkconferentie met een groot aantal huurders en een bijeenkomst met zakelijke belanghouders ter voorbereiding op het nieuwe ondernemingsplan. Tijdens de gezamenlijke maaltijd na afloop was er veel gelegenheid voor informeel contact tussen commissarissen en huurders wat wederzijds erg gewaardeerd is. >
Overleg met de accountant
Conform de regels van de governancecode vond dit gesprek plaats buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De accountant is van mening dat Wold & Waard een solide financiële basis heeft. Met het vertrek van de manager Financiën & Informatievoorziening verlaat veel kennis en ervaring de organisatie, maar de accountant heeft alle vertrouwen in de inmiddels benoemde opvolger die uit de eigen organisatie komt. Verder is gesproken over WW4 Energy. Als de bedrijfsactiviteiten omvangrijker worden zal aandacht moeten worden besteed aan meer specifieke kennis en ervaring op dit gebied. Desgevraagd geeft de accountant aan dat er, behalve aan WW4Energy, extra aandacht moet worden geschonken aan investeringsverzoeken in zorgvastgoed. Wijzigende regelgeving op dit te dienen derhalve zorgvuldig te worden afgewogen. >
Overleg met huurdersorganisatie en ondernemingsraad
In 2012 hebben leden van de Raad een vergadering van het Huurdersplatform bijgewoond. Ook heeft het jaarlijks overleg plaatsgevonden met de Ondernemingsraad. >
Verbindingen
Wold & Waard heeft een 100% deelneming in WW4Energy BV. De Raad houdt ook toezicht op deze dochteronderneming en is in 2012 hierover voldoende geïnformeerd.
BEOORDELING EN BELON ING BESTUURDE R In zijn functie als werkgever beoordeelt de Raad ieder jaar het functioneren van de directeurbestuurder. Dit gebeurt op basis van jaarlijkse prestatieafspraken. >
Remuneratierapport
In januari 2012 heeft de voorzitter, samen met een ander lid van de Raad, het evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder gevoerd. Ter voorbereiding is door de directeur-bestuurder een 1 informatie die de Raad heeft ontvangen worden in de beoordeling meegenomen. Daarnaast zijn door middel van een vragenlijst voor een aantal mensen in de organisatie meningen verzameld over diverse aspecten van het functioneren van de directeur-bestuurder.
29
Het jaargesprek is voorbereid door de Raad buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De Raad was in het bijzonder aangenaam verrast door de resultaten van de eerste proef van een de open wijze waarop de vragen waren beantwoord. In het evaluatiegesprek is geconstateerd dat de Raad positief is over het functioneren van de directeur-bestuurder. De Raad was tevreden over de realisatie van de afgesproken prestaties voor 2011 en vond dat de directeur-bestuurder de Raad van goede informatie voorziet en goed communiceert met zowel de interne als de externe belanghouders. Op grond van de uitstekende beoordeling zijn de directeur-bestuurder met ingang van 1 januari 2012 twee treden in de beloning toegekend. Ook voor 2012 is voor de prestatieafspraken weer aansluiting gezocht bij het ondernemingsplan. Aan de hand van het ondernemingsplan zijn voor het jaar 2012 een aantal specifieke aandachtsvelden benoemd die voorzien zijn van indicatoren (meetbare effecten): >
Eind 2012 is een nieuw ondernemingsplan opgesteld. Bij de opstelling zullen zowel de medewerkers als de belanghouders inclusief de huurders nauw worden betrokken.
>
Eind 2012 is na het verrichten van onderzoek de nieuwe HRM-invulling operationeel.
>
Eind 2012 is na intern overleg de nieuwe afdeling FI op sterkte en operationeel.
>
Eind 2012 zijn alle vastgoedvisies van de dorpen afgerond en zijn deze besproken met gemeenten en verenigingen van dorpsbelang. Daarbij hoort ook een geïntegreerd overzicht van voorgenomen maatregelen, inclusief planning en doorrekening.
>
Eind 2012 is de website van Wold & Waard aangepast.
>
Medio 2012 beschikt Wold & Waard over een brede visie op communicatie, waarbij specifiek aandacht is voor omgang met landelijke en plaatselijke incidenten.
De beloning van de directeur-bestuurder is voor het jaar 2012 bepaald volgens de Sectorbrede Beloningscode. Voor de beloning van de directeur-bestuurder wordt verwezen naar hoofdstuk 10: Onze organisatie.
BELONING RAAD VAN CO MMISSARISSEN De commissarissen krijgen een vergoeding die eens in de drie jaar wordt vastgesteld. Deze bedraagt over 2012
36.834
750 en de andere leden
500 per jaar. Daarnaast kunnen gemaakte onkosten worden gedeclareerd. Inmiddels is de vergoeding per 1 januari 2013 naar beneden bijgesteld in verband met nieuwe richtlijnen.
ONZE WAARDER ING De Raad wil graag zijn waardering uitspreken voor de inzet van de directeur-bestuurder en de medewerkers van Wold & Waard in 2012. Ook wil de Raad alle huurders en andere belanghouders bedanken die door hun bijdragen meegewerkt hebben aan het beleid van Wold & Waard.
drs. M.L. de Meijer voorzitter Raad van Commissarissen
30
Een
sch erp oog voo ma ats r c hap ont pel wik ijke keli nge n
H6 Onze omgeving De wereld om ons heen Bij alles wat we doen houden we de maatschappelijke ontwikkelingen scherp in het oog. Naast de economische en politieke omstandigheden zijn voor ons de volkshuisvestelijke ontwikkelingen van belang. We anticiperen als dat nodig is. Vanaf oktober 2012 was daar alle aanleiding toe.
LANDE LIJKE ONT WIKKEL INGEN >
Economische en politieke omstandigheden
In het afgelopen jaar is de economische situatie in ons land niet verbeterd. Het lijkt er eerder op dat in de vastgoedsector de klappen nu pas vallen. Voortdurend staan faillissementen van bouwen aanverwante bedrijven in de krant. Omdat de woningmarkt nauwelijks beweegt is er bovendien weinig hoop op een snel herstel. De verkiezingen van 12 september 2012 hebben geleid tot de vorming van het kabinet Rutte II. Het regeerakkoord van dit kabinet heeft bij corporaties en hun belanghouders tot grote beroering geleid, met name voor wat betreft de verhuurdersheffing en de voorgenomen maximering van de huurprijs op 4,5% van de WOZ waarde. Deze beroering heeft zich politiek vertaald en inmiddels geleid tot de vaststelling van een Woonakkoord met aangepaste maatregelen. Doel van het Woonakkoord is om weer beweging in de woningmarkt te bewerkstelligen. Of dit effect ook daadwerkelijk optreedt wordt echter breed betwijfeld. >
Rol en positie woningcorporaties
In het afgelopen jaar is onze sector opnieuw - en met enige regelmaat
geconfronteerd met
pijnlijke incidenten. De negatieve beeldvorming die hiervan het gevolg is heeft zeker bijgedragen corporaties worden opgebracht. Naast Vestia staan op dit moment nog zeker 10 andere corporaties onder verscherpt toezicht van het CFV, waaronder een aantal van Nederlands grootste. Wij moeten er rekening mee houden dat er in de komende jaren meer saneringen volgen. Het CFV heeft zijn risicobuffer daartoe reeds opgehoogd tot 4% van de jaarlijkse huursom in 2013. In 2012 is er hard aan gewerkt om na een jarenlange discussie de Herzieningswet Toegelaten Instellingen vast te stellen. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren, meer duidelijkheid te geven over het speelveld van corporaties en het toezicht adequater te organiseren. Hoewel de wet formeel reeds voor behandeling bij de Eerste Kamer ligt, is de status op dit moment onduidelijk in verband met de in het regeerakkoord aangekondigde maatregelen en uitgangspunten. De aangekondigde invoering per 1 januari 2013 is in ieder geval niet gehaald.
33
>
Branchevereniging Aedes
Met de Woonbond, de Vereniging Eigen Huis en de NVM heeft onze branchevereniging Aedes in mei 2012 een integraal hervormingsplan voor de woningmarkt, Wonen 4.0, gepresenteerd. Het gaat hier om een ingrijpende lange termijn oplossing om de woningmarkt in Nederland vlot te trekken. Wonen 4.0 heeft landelijk de nodige aandacht gekregen, maar is bij de verkiezingen van september 2012 niet politiek omarmd. Het kabinet Rutte II heeft vervolgens haar eigen weg gekozen. Mede om haar lobbywerk effectiever te kunnen verrichten heeft Aedes medio 2012 grote reorganisatie
na een
haar kantoor naar Den Haag verplaatst.
DE WONINGMARK T De sinds 2008 stagnerende woningmarkt is nog verder stilgevallen. Landelijk en regionaal is de koopmarkt opnieuw met procenten in omvang gedaald, zowel wat betreft transacties als wat betreft verkoopprijzen. De zwaardere financieringeisen leveren vooral voor starters veel problemen op. Op de huurmarkt blijft de mutatiegraad dalen, waardoor landelijk de wachtlijsten groeien en wachttijden oplopen. In ons werkgebied merken wij dat vooralsnog niet. Na een korte opleving in 2011 is in het Westerkwartier, als gevolg van relatief veel nieuwbouw, de mutatiegraad van onze huurwoningen weer gedaald. Voor wat betreft de doorstroming, zowel in de koop- als huurmarkt, zien we op korte termijn geen herstel. De ontgroening en vergrijzing zetten verder door; naar verwachting zeker tot 2040. Daar komt in het meest noordelijk deel van ons werkgebied het fen er signalen dat er in enkele dorpen nu al sprake is van (lichte) krimp. De lange termijn demografische ontwikkelingen zijn voor ons aanleiding voor een scherpe analyse: welke maatregelen zijn uit volkshuisvestelijk oogpunt noodzakelijk? Bij die analyse spelen onze vastgoedvisies een belangrijke rol.
GEVOLGEN VOOR DE POS IT IE VAN WOLD & WAAR D Na enkele maanden van grote onduidelijkheid heeft Wold & Waard in januari 2013 een financieel meerjarenperspectief voor de periode 2013-2018 opgesteld. Uit dit meerjarenperspectief blijkt dat maatregelen nodig zijn om ook in de komende jaren in de opgave in het Westerkwartier te kunnen voorzien. Omdat wij op basis van het nieuwe Woonakkoord van ons eigen huurbeleid mogen uitgaan
en niet met een maximale huurprijs van 4,5% van de WOZ-waarde
geconfronteerd worden - lijken deze maatregelen voor dit moment voldoende.
34
Wij vin bewon den dat ers mo eten kunne n geni eten van hu n dorp
H7 Onze plaats in het Westerkwartier Een dorps- en wijkgerichte corporatie We werken aan wonen in het Westerkwartier. Dat is meer dan alleen een dak boven het hoofd. Het betekent ook aandacht voor de leefbaarheid, de woonomgeving en het woongenot van de mensen. Wij zijn daar niet als enige verantwoordelijk voor. Daarom staan we open voor breed contact met gemeentebesturen, huurder- en dorpsvertegenwoordigingen en andere partijen in de regio.
VASTGOEDVISIE P ER DO RP We zijn in 2010 gestart met het maken van een vastgoedvisie voor ieder dorp in ons werkgebied. Begin 2012 zijn de laatste vastgoedvisies afgerond, het totaal kwam daarmee op 33. De belangrijkste uitkomsten zijn samengevoegd en per gemeente besproken op ambtelijk en op bestuurlijk niveau. Rond de jaarwisseling 2012-2013 zijn ook de gemeenteraden geïnformeerd over de uitkomsten. Tegelijkertijd is met de dorpen gesproken die beschikken over een vereniging van dorpsbelangen. Ook met het huurdersplatform zijn de hoofdlijnen van de vastgoedvisies besproken. Alle belanghouders kunnen zich in het algemeen vinden in onze analyse van de huurmarkt in het Westerkwartier.
DOELSTELLING: EEN HOGERE KWALITEIT VAN HET WONEN IN DE DORPEN EN WIJKEN VAN HET WESTERKWARTIER Stimuleren dorpen en wijken om voor 2012 een
Tot nu toe hebben 19 dorpen een
dorps- of wijkvisie op te stellen.
dorpsvisie.
In 2014 zijn al onze (investering)beslissingen gebaseerd op een dorps- en wijkvisie.
In de planperiode participeren we per gemeente minimaal in één project voor multifunctioneel vastgoed.
Alle vastgoedvisies zijn gereed. Ze vormen de basis voor onze (investerings-) beslissingen.
We hebben aan 1 multifunctioneel gebouw in 1 gemeente bijgedragen.
Uit de vastgoedvisies blijkt dat de demografische veroudering en ontgroening zorgt voor een afnemende woonvraag. Nieuwbouwopgaven zijn beperkt en doen zich alleen voor in de dorpen Leek, Marum en Zuidhorn. In enkele kleine dorpen valt de vraag naar huurwoningen vrijwel weg. Daar kiezen we ervoor om onze woningvoorraad op termijn af te bouwen. Volledige terugtrekking is geen vooropgezet doel, maar soms is het niet uit te sluiten. Waar terugtrekking onvermijdelijk is, geven we dat duidelijk aan en blijven we steeds in overleg met betrokkenen.
37
DOELSTELLING: BEHOUD VAN DE LEEFBAARHEID VAN DE KERNEN IN HET WESTERKWARTIER Onze investeringen zullen voornamelijk plaatsvinden in de A- en B-kernen.
Is zichtbaar in dit jaarverslag .
LEEFBAARHE ID Wij vinden dat onze bewoners prettig moeten kunnen wonen in hun dorp of wijk. Onze zichtbare bijdrage aan leefbaarheid is in de eerste plaats goed onderhouden woningen. Maar aandacht rekbaar begrip. Daarom vinden wij het belangrijk dat onze positie in van het bijdragen aan de leefbaarheid in dorpen helder en duidelijk is. Dat geldt in het bijzonder voor de kleinere dorpen.
DOELSTELLING: EEN HOGERE KWALITEIT VAN HET WONEN IN DE DORPEN EN WIJKEN VAN HET WESTERKWARTIER
Handhaven leefbaarheidsfonds tot minimaal 2011.
Jaarlijks overleg met gemeenten en verenigingen van dorpsbelangen over leefbaarheidsvraagstukken.
Intensivering toezicht woon- en leefomgeving.
In onze nieuwbouw- en herstructureringplannen nemen we leefbaarheid als onderdeel op.
>
Het leefbaarheidfonds blijft ook de komende jaren bestaan.
Er vindt regelmatig overleg plaats.
Wordt bij het mutatieproces extra aandacht aan besteed. Nieuwbouwprojecten worden standaard opgeleverd met bredere en verlichte achterpaden en erfscheidingen.
Leefbaarheidfonds
Met het leefbaarheidfonds ondersteunen we initiatieven die de onderlinge betrokkenheid van onze bewoners bevorderen. Sinds 2007 stellen we jaarlijks een leefbaarheidbudget beschikbaar van in een reglement. Aan het Huurdersplatform is een adviesrecht toegekend. In 2012 zijn 11 aanvragen ontvangen voor een bedrag van
14.900
toegewezen. Uitbetaling heeft gedeeltelijk plaatsgevonden. In 2012 is ten laste van het 000 uitbetaald voor een project uit 2011.
38
>
Overzicht projecten leefbaarheidfonds
Jaar
Aanvrager
Omschrijving project
Toegekend
2012
Gemeente Zuidhorn
Revitalisatie dorpshuis Soltketen
Uitbetaald 10.000
Kommerzijl Gemeente Zuidhorn
Buurthuiskamer Aduard
5.000
Gemeente Grootegast
Verbetering activiteitenterrein
3.500
Doezum Dorpsbelang Doezum
Verbetering activiteitenterrein
4.000
Doezum
>
Dorpsbelang Den Horn
Bijdrage ontmoetingsplek Den Horn
Dorpsbelang Niehove
Aanleg Jeu de boules baan
1.800 600
600
14.900
10.600
Leefbaarheidmedewerkers
Met ingang van 2009 hebben we leefbaarheidmedewerkers in dienst. Deze medewerkers (in 2012 ging het om 1,6 fte) verrichten opruim- en schoonmaakwerkzaamheden bij appartementcomplexen en onderhouden de tuinen bij leegstaande woningen.
OVERLEG MET BE LANGHOUDER S DOELSTELLING: WOLD & WAARD WORDT HERKEND ALS EEN DORPS- EN WIJKGERICHTE CORPORATIE MET EEN BREDE, OP HET WONEN GERICHTE, VERANTWOORDELIJKHEID We zorgen dat we voortdurend in contact staan met de maatschappij.
Organiseren van structurele overlegmomenten voor alle (groepen) van belanghouders.
In 2012 is intensief overlegd met betrokkenen.
Waar mogelijk en nodig vindt gestructureerd overleg plaats.
We betrekken belanghouders bij de voorbereiding van ons besluitvormingstraject.
Vindt voortdurend plaats.
We maken onze maatschappelijke bijdrage aantoonbaar en inzichtelijk.
Zie hoofdstuk 11.
Tijdens planperiode toetsen of onze belanghouders ons meer zien als een dorps- en wijkgerichte organisatie.
39
Niet uitgevoerd.
>
Gemeenten
De 4 gemeenten in ons werkgebied zijn onze partners bij de uitvoering van onze ambities en opgave. Ook in 2012 is veelvuldig met hen overleg gevoerd, zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau. We hebben gestreefd naar afstemming binnen het gehele Westerkwartier, op basis van de gemaakte prestatieafspraken. Naast het gezamenlijk overleg hebben we in 2012 ook individueel met gemeenten gesproken. Bijvoorbeeld over projecten in het kader van de ontwikkeling van de voorraad, leefbaarheid en de huisvesting van verblijfsgerechtigden. >
Huurdersplatform Westerkwartier
Het Huurdersplatform behartigt de belangen van onze huurders en is daarmee een belangrijke belanghouder. Het platform bestaat momenteel uit 14 leden. Met het Huurdersplatform is in 2012 5 keer vergaderd. Gesproken is over de klachtenafhandeling, de vastgoedvisies, aanpassing van de woningtoewijzing aan midden- en hogere inkomens, de woonlastenmonitor, het proces van het nieuwe ondernemingsplan en het instellen van een Bewoners Advies Groep voor vraaggestuurd onderhoud. Het Huurdersplatform heeft verder geadviseerd over verschillende aanvragen vanuit het leefbaarheidsfonds. In 2012 heeft het platform in twee gevallen een voordracht gedaan voor een nieuwe commissaris. Op 11 december vond het jaarlijks overleg plaats tussen Huurdersplatform en een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen. >
Dorpen in het Westerkwartier
In 2012 is met vertegenwoordigers van 28 dorpen gesproken. In de meeste gevallen ging het om de bespreking van de vastgoedvisies. In een aantal gevallen lag het initiatief bij een vereniging van dorpsbelangen. Er is geen sprake van vaste overlegstructuren, de dorpen hebben hier geen behoefte aan. >
Overige belanghouders
In 2012 hebben wij diverse keren contact gehad met zorgaanbieders in het Westerkwartier. In deze gesprekken ging het meestal over lopende projecten en gewenste nieuwbouw. Ook is gesproken over het nieuwe overheidsbeleid rond het scheiden van wonen en zorg. We zijn regelmatig uitgenodigd om onze kennis en visie in te brengen in politieke en andere bijeenkomsten. Dat gaf ons de mogelijkheid om uit te leggen waar we mee bezig waren en te horen wat onze omgeving van ons verwachtte. In 2012 waren we betrokken bij vele externe contacten, samenwerkingsvormen en overlegsituaties. In bijlage III worden de belangrijkste contacten genoemd. Met overige belanghouders zijn geen specifieke prestatieafspraken gemaakt.
COMMUNICAT IE Een goede relatie met onze huurders, belanghouders en samenwerkingspartners vinden wij heel belangrijk. Heldere communicatie is daarbij onmisbaar. Sinds enkele jaren is Wold & Waard bezig met de professionalisering van haar communicatie. In 2012 zijn flinke stappen gezet. Er is een in bedrijfsuitingen, op de website en in brochures. Verder is in 2012 gewerkt aan meer duidelijke en toegankelijke communicatie richting onze huurders: alle standaardbrieven zijn herschreven en onze medewerkers hebben een schrijfcursus gevolgd. Ook aan vorm en inhoud van het Woonkwartier is veel aandacht besteed. De volgende stap in de professionalisering voorziet in een meer interactieve website, met o.a. de mogelijkheid om online in te schrijven. 40
n e e n e l l Wij wi re a b w u betro zijn r e d r verhuu
H8 Onze huurders Invullen van woonwensen Mensen die geen of weinig mogelijkheden hebben op de woningmarkt van huisvesting voorzien. Dat is onze kerntaak. We willen hen een goede woonplek bieden en hebben daarbij oog voor hun persoonlijke situatie. Ook vinden we het belangrijk dat onze huurders iets te kiezen hebben. We streven naar tevreden huurders. Daarom vinden we onze dienstverlening net zo belangrijk als de kwaliteit van onze woningen.
KIJK OP WOONWENSEN Om te weten wat de woonwensen van onze huidige en toekomstige huurders zijn, volgen we de demografische en economische ontwikkelingen. Onze belangrijkste informatiebron is en blijft echter de directe dialoog met onze belanghouders. Wanneer een woningzoekende zich bij ons meldt, brengen we in een persoonlijk gesprek de woonwensen in kaart. Ook op andere momenten bespreken we woonwensen, bijvoorbeeld bij een reparatieverzoek of bij een verhuizing. In 2012 is een bijeenkomst georganiseerd om met huurders van gedachten te wisselen in het kader van ons nieuwe ondernemingsplan. De belangstelling voor deze bijeenkomst was groot, de uitkomsten informatief. Behalve de inhoud werd het persoonlijke contact gewaardeerd door alle aanwezigen..
DOELSTELLING: PASSENDE HUISVESTING VOOR DE PRIMAIRE DOELGROEP Minstens tweederde van ons woningbezit behoort tot de goedkope en betaalbare
Ultimo 2012 behoort 93% van het
voorraad en is bestemd voor de primaire
bezit tot de kernvoorraad.
doelgroep.
Bij het bepalen van het huurbeleid gaan we uit van totale woonlasten, die lager dan het landelijk gemiddelde zijn.
Uiterlijk 2012 hebben we minimaal vier projecten voor mensen met bijzondere woonzorgen gerealiseerd.
43
Gegevens over 2012 nog niet beschikbaar, berekening nog niet mogelijk.
Ultimo 2012 zijn 7 projecten gerealiseerd
VOOR WIE ZIJN WE ER? Sinds de invoering van de staatsteunregeling is onze doelgroep door de overheid financieel begrensd. Minimaal 90% van de jaarlijkse nieuwe verhuringen moet plaatsvinden aan ruimte bij toewijzing goed willen benutten hebben we de inkomensgrens opgetrokken tot woningen toe met een huur boven de hoogste aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Huishoudens met een inkomen
de vrije huursector; ons
aanbod in dat segment is klein. In heel het Westerkwartier bestaat de vrije sector uit ruim 500 woningen. Met de 4 gemeenten in ons werkgebied is afgesproken om voldoende woningen aan te bieden aan verblijfsgerechtigden. Voor 2012 bedroeg de taakstelling 26 (inclusief 7 uit 2011). Uiteindelijk hebben we 17 verblijfsgerechtigden kunnen huisvesten. Ultimo 2012 is in de gemeente Marum aan de taakstelling voldaan. In de gemeenten Grootegast, Leek en Zuidhorn is dat niet gelukt. De regels omtrent aanbod en acceptatie van woningen voor verblijfsgerechtigden zijn in 2012 bijgesteld. Mogelijk dat dit leidt tot een verbetering van de resultaten op dit terrein.
WONEN, ZORG EN WELZI JN We participeren in diverse netwerken, zoals het meldpunt voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ), in het Woonkansbeleid en in gemeentelijke Stuurgroepen ouderenbeleid. De laatste jaren is veel gedaan voor instellingen die zich richten op mensen met bijzondere woonzorgen. Wij zorgen dan voor het vastgoed, de instellingen voor de zorg en het welzijn van de mensen. Eind 2012 ontvangen we bijna 12% van onze huurinkomsten van zorginstellingen. In 2012 zijn ten behoeve van Stichting de Zijlen 3 woon-zorgcomplexen opgeleverd: 1 in Grootegast en 2 in Leek. In Niekerk is een woon-zorgcomplex gerealiseerd voor Zonnehuisgroep Noord. Door wijzigingen in de bekostigingsstructuur in de zorg wordt het bouwen voor zorginstellingen risicovoller. We zijn daarom
zeker in het huidige financieel/politieke klimaat
voorzichtiger
geworden in het aangaan van nieuwe verplichtingen.
OPTIMALE DIE NST VERLE NING Wij willen een betrouwbare verhuurder zijn. Daar hoort een optimale service en een goed aanspreekbare organisatie bij. Door duidelijk en consequent te zijn in wat we wel en niet doen, zijn we solide en betrouwbaar voor onze huurders. We zijn voor onze huurders persoonlijk, telefonisch en digitaal bereikbaar. Voor het melden van reparatieverzoeken kunnen onze bewoners dagelijks tijdens de openingstijden bij ons terecht. Een externe meldkamer dient als (telefonische) achtervang, die ook spoedeisende meldingen buiten kantooruren opvangt.
Waard
Wij verwachten dat dit in 2013 wel wordt gerealiseerd.
44
DOELSTELLING: OPTIMALE DIENSTVERLENING Iedere twee jaar onderzoeken we de
Onderzoek uitgevoerd in mei 2011.
klanttevredenheid. Bij eerstvolgende meting moet minimale score een 7,5 zijn.
Score was 7,2.
Uiterlijk 1-1-2010 hebben onze huurders digitale
Nog niet uitgevoerd; invoering staat
toegang tot hun gegevens.
gepland voor 2013.
KEUZEVRIJHE ID De wensen en behoeften van onze huurders zijn leidraad voor ons handelen. Daarom staat in het ondernemingsplan de doelstelling om onze huurders een grotere keuzevrijheid te bieden. Het gaat daarbij om keuzes met betrekking tot aanpassingen in de woning, het aanbieden van een woning in verschillende huur- of koopvarianten en om vraaggestuurd onderhoud. >
Huur en koop
In 2012 is besloten geen nieuwe vormen van keuzevrijheid aan te bieden op het terrein van koop. De huidige koopmarkt in ons werkgebied is dermate onzeker dat het aanbieden van, bijvoorbeeld, Koopgarant geen toegevoegde waarde heeft. Ook wat betreft huur is besloten om vooralsnog geen aanvullende contractvormen aan te bieden. De eind 2012 afgeronde evaluatie van het huidige huurbeleid toont aan dat
ook in het licht van de plannen van Rutte II
andere
huurcontracten (zoals Huurvast) tot nu toe niets toevoegen. >
Keuzevrijheid in onderhoud en voorzieningen in de woning
In 2012 is een Bewoners Advies Groep georganiseerd met als onderwerp Vraaggestuurd Onderhoud. Deze BAG stond onder leiding van het expertisecentrum van de Woonbond. Meer hierover leest u in hoofdstuk 9.
DOELSTELLING: GROTERE KEUZEVRIJHEID VOOR DE KLANT Uiterlijk 1-1-2010 is het nieuwe beleid voor het vergroten van de keuzevrijheid voor de klant
Beleid is in ontwikkeling.
gereed. Onderzoek nieuwe woonproducten.
Verkoop bestaande voorraad blijft.
Niet uitgevoerd.
In 2012 zijn 13 woningen verkocht.
Experiment met nieuwe koop- en
In 2012 is besloten af te zien van
huurvarianten.
alternatieve contractvormen.
Nadruk op bouw van woningen die voor
We hebben alleen levensloop-
meerdere doelgroepen geschikt zijn.
geschikte woningen gebouwd.
45
>
Aanvullende woondiensten
Onze bewoners kunnen een beroep doen op verschillende aanvullende woondiensten. Verreweg het grootste deel van onze huurders maakt gebruik van het rioolontstoppingsfonds, het servicefonds en een glasverzekering. Daarnaast verzorgen wij bij een aantal complexen het tuinonderhoud en de schoonmaak. >
Zelfaangebrachte veranderingen (ZAV)
Ieder jaar ontvangen we verzoeken van huurders om de woning naar hun wensen aan te passen. In het algemeen zijn het kleine aanpassingen. Wij geven bijna altijd toestemming, mits de veiligheid is gewaarborgd en de verhuurbaarheid niet in het geding komt. In 2012 zijn 113 aanvragen ingediend en gehonoreerd. >
Verkoop bestaande woningen
Doordat de vraag naar huurwoningen in bepaalde dorpen afneemt en om geld te genereren voor nieuwbouw en renovatie is verkoop van bestaand bezit noodzakelijk. Daarom is een deel van onze woningen aangewezen als verkoopvoorraad. Ultimo 2012 worden 308 woningen gerekend tot de verkoopvoorraad. Een stijging van 47 ten opzichte van 2011. In 2012 zijn 13 huurwoningen verkocht (begroot 15 woningen). Daarnaast zijn twee Koopgarantwoningen verkocht zonder koopgarantregeling. Van de verkochte woningen zijn 4 verkocht aan de zittende huurder en 9 aan andere kopers. Halverwege 2012 is besloten om de verkoop van huurwoningen in eigen hand te nemen. De ervaringen daarmee zijn goed en we hebben daarom besloten om dit in 2013 voort te zetten. VERKOCHTE WONINGEN IN 2012, PER GEMEENTE Grootegast
6
Leek
3
Marum
1
Zuidhorn
3 13
>
Verkoop woningen met koopgarantkorting
In 2007 hebben we 40 nieuwe woningen gebouwd en verkocht met koopgarantkorting. Hierbij heeft Wold & Waard een terugkoopplicht. Inmiddels zijn 4 woningen van kopers teruggekocht, waarvan één woning weer onder Koopgarant is verkocht, drie op de vrije markt. Het saldo Koopgarantwoningen is 37.
WOONRUIMTEBEMIDDE LIN G Over de woonruimteverdeling hebben we met de vier gemeenten afspraken gemaakt, toewijzingscriteria en passendheid in het verdelen van woningen geregeld. Wold & Waard wijst toe en de gemeente toetst het beleid en de gemaakte afspraken. Het belangrijkste criterium bij de toewijzing is de inschrijvingsduur. Voor woningzoekenden met een urgentie op grond van sociale indicatie hebben we een inspanningverplichting om binnen zes maanden woonruimte aan te bieden. De indicatie wordt objectief vastgesteld door een maatschappelijk werker van de Stichting Noordermaat. In 2012 hebben 195 mensen gebruik gemaakt van het wekelijkse spreekuur. Na dit oriënterend gesprek zijn 37 aanvragen in behandeling genomen en toegewezen. De afgelopen jaren stijgt het aantal urgent woningzoekenden elk jaar licht. 46
>
Inschrijvingen
Eind 2012 stonden er 2.654 woningzoekenden bij ons ingeschreven; 77 (3%) meer dan eind 2011. Sinds 2006 stijgt het aantal woningzoekenden gestaag. De verwachte extra toename als gevolg van de stagnerende koopmarkt laat zich vooralsnog niet zien.
AANTAL INGESCHREVEN WONINGZOEKENDEN 3.000
2.488 2.005
2.050
2006
2007
2.168
2.577
2.654
2.300
2.000
1.000 2008
2009
2010
2011
2012
Het percentage woningzoekenden dat per direct een woning zoekt is opnieuw licht gedaald, van 48% in 2011 naar 47% in 2012. Van de woningzoekenden is 20% starter op de woningmarkt.
t om een eenpersoonshuishouden. Van de woningzoekenden staat 37% ingeschreven voor een seniorenwoning, 27% voor een eengezinswoning en 25% voor een woning met twee slaapkamers. De belangstelling voor een 1slaapkamerwoning bedraagt 11%. 80% van de woningzoekenden komt uit ons werkgebied (2011: 78%). >
Verhuizingen 2007
2008
2009
2010
2011
2012
aantal huuropzeggingen
474
494
359
373
414
337
mutatiegraad in %
10,4
10,6
7,8
7,9
8,8
7,0
De 2012 is de mutatiegraad gedaald naar 7%. De stijging in 2011 wordt verklaard door het grote aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Maar in 2012 is het duidelijk dat de daling van de mutatiegraad nog steeds aan de orde is. De daling is hoofdzakelijk het gevolg van: >
economische omstandigheden (verhuizen is duur);
>
vergrijzing gaat verder (ouderen verhuizen minder);
>
stagnerende koopmarkt (ca. 50% van woningzoekenden ouder dan 55 heeft eigen woning).
47
>
Woningaanbiedingen
In 2012 zijn 1.234 schriftelijke aanbiedingen verstuurd. Dit heeft geleid tot 523 acceptaties, een acceptatiegraad van 42% (2010: 48%, 2011: 45%). De dalende acceptatiegraad wordt deels vooral het steeds selectiever zoeken lijkt een grote rol te spelen. Omdat de woningmarkt ontspannen is, kan men zich dit veroorloven. Een effect is wel dat in onze cijfers de gemiddelde wachttijd toeneemt, terwijl dat voor dringend woningzoekenden niet het geval is. Van de woningzoekenden die in 2012 een woning hebben geaccepteerd was 33% (2011: 32%) starter op de woningmarkt. >
Verhuringen
In 2012 zijn 413 reguliere huurcontracten getekend. Een overzicht van de nieuwe contracten in 2012 conform de eisen van het BBSH is weergegeven in bijlage II van dit jaarverslag. VERHURINGEN IN 2012 (VOLGENS NORMERING BBSH)
AANTAL
IN %
335
81
inkomen en woning stemmen overeen inkomen is te hoog voor de woning
12
3
inkomen is te laag voor de woning
66
16
413
100
olg van de toewijzingcriteria uit de overeenkomst woonruimtebemiddeling met de gemeenten. Hierin gaan wij uit van toewijzing op basis van de inschrijfduur. Ook het voorkomen van leegstand en een cheefwonen. De verhuur van woningen aan huurders met een te laag inkomen wordt veroorzaakt door de . >
Staatssteunregeling
De staatsteunregeling verplicht ons om jaarlijks 90% van de sociale huurwoningen te verhuren (4%) verhuurd die niet aan deze toets voldoen. Per saldo is in 2012 voor 96% binnen de gestelde norm toegewezen.
48
BETAALBAAR HEID De betaalbaarheid van het wonen vinden we belangrijk. Op dit moment hebben we ruim voldoende goedkope en betaalbare woningen om de primaire doelgroep te huisvesten.
DOELSTELLING: VOOR ONZE HUURDERS BLIJVEN DE TOTALE WOONLASTEN ONDER HET LANDELIJK GEMIDDELDE Vanaf 2009 bieden we onze huurders de mogelijkheid de huurwoning energetisch te verbeteren.
Projectmatige aanpak is volop in uitvoering.
Wij onderzoeken mogelijkheden om onze huurders een aantrekkelijke gas- en
Nog niet uitgevoerd.
stroomleverantie aan te bieden. Voorlichting aan huurders over energiebesparing.
Project Step2Save in 2011.
Collectief inkopen van energiebesparende producten, zoals spaarlampen, standby-
Project Step2Save in 2011.
killers en deze aanbieden aan huurders.
Opzetten van een woonlastenmonitor.
Woonlastenmonitor is gereed.
Ondersteuning huurders inzake subsidie en
Wij gaan nu uit van zelfstandigheid en
kwijtschelding woonlasten door per
zelfredzaamheid van mensen en proberen
gemeente een dag te organiseren.
te ondersteunen bij zorgen en problemen..
Optimalisatie kwijtscheldingsbeleid huurders.
Wij gaan nu uit van zelfstandigheid en zelfredzaamheid van mensen en proberen te ondersteunen bij zorgen en problemen.. Wij gaan nu uit van zelfstandigheid en
Verzorgen cursus voor budgetbeheer.
zelfredzaamheid van mensen en proberen te ondersteunen bij zorgen en problemen..
De huurinkomsten zijn onze grootste inkomstenbron. De netto huuropbrengst bedroeg in 2012 in totaal 25,1 Tweederde van onze huurders betaalt de huur per automatische incasso. >
Huurprijsbeleid
In 2012 was opnieuw sprake van een inflatievolgend huurbeleid. De huurverhoging per 1 juli bedroeg 2,3%. In combinatie met huurharmonisatie en geriefverbetering zijn de huren in 2012 met gemiddeld 3,4% toegenomen. De gemiddelde streefhuur bedraagt 64,5%, de actuele netto huur ligt onder de 60% van de wettelijk maximaal toegestane huurprijs. In 2012 hebben vier huurders bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging per 1 juli, één van hen is in het gelijk gesteld; het betrof een verkeerde ingangsdatum van de verhoging. De Huurcommissie heeft 3 huurders in het ongelijk gesteld.
49
>
Van huurbeleid naar woonlastenbeleid
We leveren een essentiële bijdrage aan het beheersen van de woonlasten door energiebesparende maatregelen aan te bieden. In 2010 zijn we daarmee projectmatig gestart. Voor deze voorzieningen wordt geen huurverhoging berekend. Bij mutatie wordt de huur op basis van de aanpassingen geharmoniseerd. Ons streven is om de woonlasten van onze huurders onder het landelijk gemiddelde te houden. Om dit te toetsen is een woonlastenmonitor ontwikkeld. Jaarlijks wordt deze geactualiseerd. De woonlastenmonitor voor 2012 is op het moment van schrijven van dit jaarverslag nog niet beschikbaar. Het is daarom niet mogelijk om conclusies te trekken. >
Huurtoeslag
Voor veel huurders is de huurtoeslag onmisbaar om het wonen betaalbaar te houden. Ongeveer 1.300 huurders doen via ons een beroep op matiging van de huur. Naar schatting laten nog eens 250 huurder de huurtoeslag rechtstreeks op hun bankrekening storten. Hierdoor is het beslag op de huurtoeslag niet exact vast te stellen. Het gemiddelde matigingsbedrag per maand bedroeg, voor zover bekend, in >
Huurincasso
We vinden ons incassobeleid streng, maar rechtvaardig. We signaleren achterstanden op korte termijn, stimuleren het gebruik van een betalingsregeling en verwijzen waar nodig door naar instanties voor (schuld)hulpverlening. 168.327. De totale huurachterstand bedraagt 0,6% van de bruto jaarhuur. Daarnaast zijn met huurders betalingsregelingen getroffen voor een In de volgende grafiek is het verloop van de huurachterstanden sinds 2007 weergegeven.
HUURACHTERSTANDEN ACTIEVE CONTRACTEN 1,1 1,0 0,9 0,8
0,7
0,7
0,7
0,7
0,6
0,6
0,6
0,6 0,5 0,4 2007
2008
2009
2010
2011
2012
50
>
Woonkansbeleid
In samenwerking met de vier gemeenten, Maatschappelijk Werk Noordermaat, Stichting Zienn en de Hulpverleningsdienst Groningen (GGD) is het woonkansbeleid in 2012 voortgezet. Huurders met structurele problemen krijgen de kans om, ondersteund door professionele partijen, hun leven weer op de rit te krijgen. Vaak gaat het om mensen die op meerdere terreinen problemen ondervinden. Naast het bieden van professionele hulp gaat veel aandacht uit naar het voorkomen van problemen. Bewoners met een huurachterstand die op het punt staan te worden doorgestuurd naar de deurwaarder worden persoonlijk door een woonbegeleider en - in voorkomende gevallen - een woonconsulent van Wold & Waard bezocht. >
Ontruimingen
In 2012 is bij 31 huurders (2011: 39) een ontruiming aangezegd. Uiteindelijk zijn 9 woningen daadwerkelijk ontruimd: >
8 woningen zijn ontruimd omdat de huurachterstand niet geïnd kon worden;
>
1 woning is ontruimd vanwege overlast.
REGIONALE KLA CHTENAD VIE SCOMMISSIE Huurders die zich niet goed behandeld voelen of het niet eens zijn met onze besluiten kunnen een klacht indienen bij de Klachtencommissie Woningtoewijzing (ingesteld door de vier gemeenten van het Westerkwartier) of de Klachtencommissie BBSH (ingesteld door Wold & Waard en stichting Huisvesting Vredewold). In verband met efficiency hebben in beide commissies dezelfde mensen zitting. De commissies bestaan uit drie onafhankelijke leden en één plaatsvervangend lid en werken op basis van een reglement. In 2012 hadden de volgende personen zitting in beide commissies: >
mevrouw mr I. Tubben, voorzitter (afgetreden op 11 april 2012)
>
mevrouw mr F.J. Renzenbrink-Tinga, voorzitter (aangetreden op 11 april 2012)
>
mevrouw T. Meesters, lid
>
de heer C. Kreb, lid (afgetreden op 31 oktober 2012)
>
de heer Z. van der Wal, lid (aangetreden op 31 oktober 2012)
De Klachtenadviescommissie BBSH heeft in 2012 1 klacht van een bewoner behandeld. De klacht is door de commissie ongegrond verklaard. De Raad van Commissarissen heeft de jaarverslagen van beide klachtencommissies ter kennisname ontvangen.
51
or o v n e w bou lgroep e W e o d onze
H9 Ons vastgoed Een goed (t)huis in een leefbaar dorp We vinden dat onze huurders een goed (t)huis moeten hebben in een leefbare woonomgeving. Wij zorgen dat er
afhankelijk van de vraag
in de dorpen
voldoende woningen zijn, van een goede kwaliteit en zoveel mogelijk energiezuinig. Om een goed toekomstbeeld te hebben van onze woningvoorraad is voor ieder dorp een vastgoedvisie gemaakt. Deze visies vormen een belangrijke onderlegger voor onze investeringsbeslissingen.
WONINGVOORRAAD Wold & Waard bezit ongeveer een kwart van de woningen in het Westerkwartier en is de grootste verhuurder in de regio. Het bezit is verspreid over 34 dorpen. In totaal bieden we huisvesting aan ruim 12.000 mensen. Eind 2012 hadden we 5.090 verhuureenheden in exploitatie. OVERZICHT VERHUUREENHEDEN Woningen
4.664
Wooneenheden verzorgingshuis Overige woongelegenheden
53 324
Bedrijfsruimten
7
Garages
42 5.090
Naast 4.664 woningen voor de reguliere verhuur bezitten we 53 wooneenheden in een verzorgingshuis voor ouderen van Zonnehuisgroep Noord te Zuidhorn. De overige woongelegenheden zijn wooneenheden in gebouwencomplexen voor bijzondere groepen, zoals een verpleeghuis en huisvesting voor verstandelijk/lichamelijk gehandicapten of voor dak- en thuislozen. De bedrijfsruimten hebben als bestemming huisartsenpraktijk, apotheek, opslag en kantoor. Voor de gemeente Marum beheren we een woonwagencentrum met 4 standplaatsen. In 2012 is de reguliere woningvoorraad met 126 woningen toegenomen als gevolg van het saldo van aankoop en oplevering van nieuwe woningen (+ 157) en verkoop en sloop van bestaande woningen (- 29). Daarnaast zijn 3 woningen tot 1 samengevoegd.
53
>
Nieuwbouw in 2012 opgeleverd:
>
Parklaan/Middellaan, Grootegast (24 zorgappartementen)
>
K.L. van der Veenlaan, Niekerk (24 zorgappartementen)
>
H.J. Smitstraat/Van Panhuijslaan, Leek (28 zorgappartementen)
>
Synagogeplein, Leek (24 zorgappartementen)
>
Oosterheerdtstraat, Leek (29 appartementen)
>
Groevelaan en omgeving, Leek (28 levensloopgeschikte woningen)
In bijlage I van dit jaarverslag is het woningbezit gespecificeerd per gemeente en dorp. In de grafiek hieronder is ons woningbezit weergegeven, verdeeld over de 4 gemeenten.
WONINGBEZIT EIND 2012
978
1.590
816
1.280
Grootegast
Leek
Marum
Zuidhorn
Het grootste deel van onze woningen staat in de gemeente Leek (34%), gevolgd door Zuidhorn (27%). In de gemeente Grootegast staat 21% van ons bezit en in Marum 18%. Ongeveer de helft van onze woningen is van voor 1975. Circa 20% is jonger dan 20 jaar. Als plattelandscorporatie bestaat ons bezit voornamelijk uit eengezinswoningen (57%) en seniorenwoningen (25%). >
Woningbezit naar bouwjaar en type woning
Bouwjaar
Eengezins
2-slaapkamer
Senioren
1-slaapkamer
woning
woning
woning
woning
tot 1960
605
32
0
13
0
650
van 1960 - 1974
1.558
25
184
30
0
1.797
van 1975 - 1989
570
220
140
350
0
1.280
34
42
748
28
85
937
2.767
319
1.072
421
85
4.664
vanaf 1990
Overige
Totaal
Een andere verdeling van het woningbezit is die naar (intern bepaalde) huurprijsklasse. Hierbij onderscheiden r. >
Woningbezit naar huurprijsklasse <
366
366
562
562 -
664
>
664
Totaal
Eengezinswoning
475
2.215
67
10
2.767
Seniorenwoning
140
773
130
29
1.072
Eenpersoonswoning
349
71
1
0
421
2-Slaapkamerwoning
66
253
0
0
319
Overige
0
84
0
1
1.030
3.396
198
40
85 4.664
54
Hieruit blijkt dat 22%
% tot 4%
1% tot de vrije sectorwoningen.
DOELSTELLING: VOORTDUREND AANPASSEN VAN DE WONINGVOORRAAD AAN DE VRAAG VAN ONZE DOELGROEPEN
Tot 2013 bouwen we minimaal 400 nieuwe
Eind 2012:
huurwoningen, waarvan 70% tot de kernvoorraad behoort.
gereed
: 241 woningen
in aanbouw
: 32 woningen
in ontwikkeling : 74 woningen Eind 2012:
We leveren voor 2013 minimaal 100
Gerealiseerd: 24. Vanwege
koopwoningen op. (excl. zorg) koopwoningen meer te realiseren. Eind 2012: We leveren voor 2013 minimaal 350
gereed
: 465 woningen
zorgeenheden op. (incl. koop)
in aanbouw
:
0 woningen
in ontwikkeling :
0 woningen
VOORRAADBELE ID: VAST GOEDVISIES PER KERN Onze woningen moeten niet alleen lang, maar ook met de tijd mee gaan. Ze moeten aan de woonbehoefte van meerdere generaties voldoen. Daarom vinden we het belangrijk om goed zicht te hebben op ons vastgoed en het woningaanbod te laten aansluiten op de woonvraag. Dit alles komt samen in ons strategisch voorraadbeleid. Onze vastgoedvisies bestaan uit 3 omgeving, de staat van het vastgoed, de woonvraag en wordt er een financiële analyse gemaakt. Vervolgens wordt het dorp beoordeeld op zijn sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen. Dit leidt uiteindelijk tot een visie op het vastgoed voor het betreffende dorp. De vraag naar woningen is in onze afwegingen steeds de belangrijkste factor. De belangrijkste conclusies uit onze vastgoedvisies: >
Op basis van de woonvraag is uitbreiding van het bezit slechts in 3 dorpen aan de orde: Leek, Marum en Zuidhorn. Voor het overige volstaat huidige omvang van de woningvoorraad, in enkele dorpen is afbouw aan de orde.
>
De bevolking is in omvang stabiel, maar vergrijst.
>
Onze woningen staan er in technisch opzicht goed voor.
>
Eengezinswoningen zijn oververtegenwoordigd; het aanbod 2-slaapkamerwoningen is te klein.
55
>
(Woon)technische kwaliteit
Ons planmatig onderhoud aan het casco van de woningen is de basis van de goede bouwtechnische staat waar ons bezit in verkeert. De vervanging van elementen in de woning (zoals de keuken) draagt bij aan een goed wooncomfort. Om bij investeringen de toe te passen kwaliteit goed te kunnen toetsen, maken we gebruik van een (woon)technisch programma van eisen. De spanning tussen het gewenste niveau en de financiële mogelijkheden heeft herijking van het (woon)technische programma van eisen noodzakelijk gemaakt. Deze herijking vindt momenteel plaats.
DUURZA AM INVE STEREN De woonlasten van onze huurders nemen jaarlijks toe. Niet alleen door een huurstijging, maar vooral door stijging van de energiekosten (gas, water en elektriciteit). Daarom verplaatsen we de focus steeds meer van huurbeleid naar woonlastenbeleid. Het streven om de woonlasten van onze huurders onder het landelijk gemiddelde te houden, lijkt evenwel niet te lukken. Merkwaardig genoeg lijkt dit te worden veroorzaakt door een lager beslag op huurtoeslag dan het landelijke gemiddelde. Wij blijven streven naar het beheersbaar houden van woonlasten. Een belangrijk middel hiervoor is het aanbrengen van energiebesparende maatregelen en het toepassen van duurzame energiesystemen. Om dit laatste te realiseren hebben we de dochteronderneming WW4Energy BV opgericht.
DOELSTELLING: OPTIMALE ENERGETISCHE KWALITEIT VAN DE WONING In 2020 is het gasverbruik in onze woningen 20% lager dan in 2009. Hiervoor wordt een meetmethode ontwikkeld.
Stand ultimo 2012: 14% lager dan in 2009 (nulmeting).
In 2020 beschikt minimaal 20% van onze bestaande voorraad over een duurzame
Nog niet uitgevoerd.
toepassing zoals bijvoorbeeld een zonneboiler. In 2020 beschikken alle woningen over een waterbesparend toilet. Onderzoek naar andere waterbesparende toepassingen.
Is onderhanden.
Is onderhanden.
In 2020 krijgt minimaal 20% van onze
meer dan 20% van de huidige
nieuwbouw woningen warmte en koeling
nieuwbouw heeft een duurzame
geleverd via een duurzaam energiesysteem.
installatie.
56
>
Energiebesparende maatregelen
In 2010 is de projectmatige aanpak voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen in onze woningen, zoals glas-, dak-, vloer- en spouwisolatie en het plaatsen van hr-ketels gestart. Ook in 2012 zijn bijna 300 woningen verbeterd van label E, F of G naar minimaal label D. In 2012 lag de nadruk op de dorpen Marum, Grootegast en de Wilp. De verbeteringen zijn zonder huurverhoging uitgevoerd. Naast de projectmatige aanpak is
binnen het jaarlijks beschikbaar budget
ook ruimte
beschikbaar om energiebesparende maatregelen aan te brengen in woningen die opnieuw worden verhuurd. De huurprijs wordt dan overeenkomstig het huurbeleid geharmoniseerd. Bewoners van een woning met een D-label of hoger kunnen ook een verzoek tot isolerende maatregelen indienen. In die gevallen brengen we een kostendekkende huurverhoging in rekening. In 2014 zijn naar verwachting de meeste woningen met een E, F of G-label verbeterd naar het label D-niveau. Hiermee bereiken we, in combinatie met vervangende nieuwbouw en enkele renovatieprojecten, naar verwachting onze doelstelling om het gasverbruik in de woningen met 20% terug te dringen. In 2012 zijn 299 woningen van energiebesparende maatregelen voorzien: >
203 woningen bij de projectmatige aanpak
>
34 woningen bij een mutatie
>
62 woningen op individueel verzoek. 242.000. Van de huurders die sinds 2010 zijn
aangeschreven, maakt gemiddeld 82% gebruik van de aangeboden verbetering. Verder zijn er 45 woningen in Leek gerenoveerd, waarbij de energetische kwaliteit is verbeterd tot label A niveau. In dit geval is voor de verbetering volgens de woonlastenmethode een huurverhoging bepaald, door een huurverhoging toe te passen van 70% van de verwachte besparing op de gasrekening. aftrek van toegezegde subsidie. Om onze doelstelling te kunnen meten monitoren we het gasverbruik met behulp van het softwareprogramma VABI. In 2009 zijn hierin alle energielabels vastgelegd en i gedaan: een overzicht van de vastgelegde labels met bijbehorend (theoretisch) energieverbruik, CO2 uitstoot en omvang van de isolerende maatregelen. Aan de hand hiervan wordt het verloop op alle onderdelen gevolgd. Eind 2012 is gebleken dat het gasverbruik theoretisch met 14% is verminderd ten opzichte van de nulmeting in 2009. Het renovatieproject is nog niet meegenomen in deze berekening. In 2012 hebben wij van netbeheerder Enexis ook een geanonimiseerd overzicht afgenomen van de werkelijke verbruiken per jaar van onze woningen over de periode 2008 tot en met 2011. Op basis van deze cijfers lijkt de werkelijke besparing ongeveer 38% lager te liggen dan de theoretische besparing en zou de werkelijke besparing eind 2012 bij benadering 9% zijn. Groot verschil met de cijfers van VABI is, dat in de cijfers van Enexis het werkelijke bewonersgedrag is opgenomen, terwijl in de VABI cijfers wordt gerekend met gemiddelden.
57
>
Energievoorlichting
In maart 2012 is het project Step2Save afgesloten, een initiatief van energieleverancier NUON, het Energieconvenant Groningen, de Intergemeentelijke Sociale Dienst en de 4 gemeenten in onze regio. Wij waren medefinancier. Alle inwoners van het Westerkwartier, zowel huurders als eigenaar bewoners, kregen thuis bezoek en konden een gratis energieadvies krijgen. Wie dit advies afnam, ontving bovendien een energiebox met energiebesparende producten. Het project was mede bijzonder, omdat negen langdurig werklozen uit de regio zijn opgeleid tot energieadviseur en vervolgens door NUON voor een jaar in dienst zijn genomen. In dat jaar verzorgden zij de energieadviezen en werden ze verder opgeleid tot commercieel medewerker. Een aantal van hen is na het project een vervolgopleiding gestart. In totaal zijn er circa 9.000 energieadviezen verstrekt. In 2012 is positief gereageerd op een verzoek van de Vereniging Groninger Dorpen voor een bijdrage in de kosten voor een Energie Prestatie Advies voor de dorpshuizen in het Westerkwartier. Bedoeling hiervan is het bestuur van de dorpshuizen inzicht te geven in de energetische kwaliteit van het dorpshuis en verbeteropties aan te reiken. Er doen 17 dorpshuizen mee aan de actie. Naast de bijdrage van Wold & Waard (50% van de kosten), draagt ook de Provincie Groningen hieraan bij en moeten de dorpshuizen zelf een klein deel van de kosten dragen. Het eerste Energie Prestatie Advies is in december uitgereikt aan het bestuur van de Vrijborg in Nuis. >
WW4Energy BV
WW4Energy is een 100% dochteronderneming van Wold & Waard die zich richt op het leveren en exploiteren van duurzame warmte en koeling in de nieuwbouwwoningen van Wold & Waard. Inmiddels zijn 4 systemen opgeleverd (woon-zorgcentrum Zuidhorn, crisisopvang Leek, woonzorgunit Niekerk en Ridderhof Leek) en is er nog 1 in aanbouw ( Oosterburcht te Zuidhorn). Omdat er in de komende jaren minder nieuwbouw plaatsvindt is de kans op meer duurzame systemen klein. Dit is mogelijk van invloed op de continuïteit en groei van de BV. Daarentegen zijn andere corporaties meer en meer geïnteresseerd in onze filosofie en werkwijze. Op dit moment wordt de oprichting van een gezamenlijke energie BV met corporatie De Huismeesters in Groningen onderzocht. De definitieve besluitvorming zal naar verwachting in juli 2013 zijn.
ONDERHOUD BE STAAND W ONINGBEZIT Onze huurders verwachten een goed onderhouden woning. Naast het dagelijks onderhoud (het klachten- , mutatie- en serviceonderhoud) wordt het grootste deel van het onderhoud planmatig (per complex) uitgevoerd. Het onderhoudsbeleid stamt uit 2003. In 2012 is dit beleid tegen het licht gehouden. Naar aanleiding hiervan zijn 3 onderzoeksopdrachten geformuleerd, waarvan de uitkomsten in de eerste helft van 2013 bekend moeten zijn. De onderzoeksopdrachten, met als doelstelling kostenbesparing zonder kwaliteitsverlies, zijn: >
Mogelijkheden voor aanpassing en/of differentiatie van de schildercyclus;
>
Effecten van preventief onderhoud op onderdelen als hang- en sluitwerk;
>
Verlaging van de kosten voor cv-ketels buiten contract door verlaging van de afschrijftermijn.
Naast de mogelijke wijzigingen op basis van deze onderzoeken wordt ook de verwachte aanpassingen in verband met het vraaggestuurd onderhoud van keukens verwerkt in het onderhoudsbeleid.
58
Een aantal andere actiepunten voor het jaar 2012 zijn nog niet gestart of niet helemaal afgerond. Dit betreft: onderzoek naar collectieve inkoop energie, onderzoek naar certificering eigen onderhoudsdienst en onderzoek naar de aansluiting bij een inkoopcollectief. In 2012 hebben we bijna 7,1 miljoen euro uitgegeven aan het onderhoud van ons woningbezit (in 2011:
387
Deze bedragen zijn inclusief de werkzaamheden die de eigen dienst heeft uitgevoerd. Bij het onderhoud wordt veel gebruik gemaakt van regionale aannemers en installateurs om de werkgelegenheid in de regio te ondersteunen. Ten opzichte van de begroting voor 2012 is er sprake van een lagere uitgave van circa ,1 miljoen.
9 miljoen doorgeschoven naar 2013. Aanleidingen hiervoor
zijn uitstel van schilderwerk als gevolg van het selecteren van een nieuw schildersbedrijf (
0,3 miljoen), verstrekte opdrachten die nog niet zijn gerealiseerd ultimo 2012 (
en werkzaamheden waarvoor ultimo 2012 nog geen opdracht was verstrekt (
0,4 miljoen)
0,2 miljoen).
DOELSTELLING: VOORTDUREND AANPASSEN VAN DE WONINGVOORRAAD AAN DE VRAAG VAN ONZE DOELGROEPEN De komende vijf jaar voeren we bij ruim 3.000 woningen planmatig onderhoud uit.
Dit ligt goed op schema.
Uiterlijk 1-1-2010 is bekend welke extra mogelijkheden de huurders hebben voor het onderhoud in de woning.
>
Is onderhanden.
Planmatig onderhoud
Voor een efficiënt beheer voeren we het onderhoud aan het casco van de woning planmatig (en complexmatig) uit. Eens in de 6 jaar worden de woningen buitenom geschilderd. Waar nodig herstellen we voegwerk, plegen we houtrotherstel of vervangen we kozijnen en deuren. Ook in de woning worden elementen na een bepaalde levensduur vervangen: keukens na 18 jaar en cvketels na 18 jaar. Het planmatig onderhoud wordt bijna geheel door derden uitgevoerd. De beoogde invoering van de conditiemeting heeft na onderzoek niet plaatsgevonden. Voor onze organisatie wegen de voordelen van deze methodiek niet op tegen de kosten. In plaats daarvan is gekozen voor een pragmatischer werkwijze voor het toetsen van de werkelijke onderhoudstoestand aan die van de gehanteerde theoretische levensduur. >
Vraaggestuurd onderhoud
In 2011 is een onderzoek onder huurders gedaan naar vraaggestuurd onderhoud. Het is gebleken dat huurders onvoldoende op de hoogte zijn van de keuzemogelijkheden. Bij de beleidsmatige uitwerking is besloten een Bewoners Advies Groep in te stellen. Deze adviesgroep, onder onafhankelijk voorzitterschap van het kennis- en adviescentrum van de Woonbond, heeft op basis van door ons gestelde vragen een advies uitgebracht. Op basis van dit advies wordt het beleid vraaggestuurd onderhoud vorm gegeven. De concept uitwerking hiervan is in februari 2013 besproken.
59
>
Niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud)
Het niet-planmatig onderhoud (klachten-, mutatie- en serviceonderhoud) wordt dagelijks uitgevoerd op basis van meldingen en huuropzeggingen. Voor een groot deel wordt dit uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Specialistisch onderhoud en langdurend klachtenonderhoud (meer dan 4 uur) besteden we uit aan derden. >
Onderhoud voor derden
Sinds enige jaren voeren we in opdracht van een overkoepelende scholenorganisatie (Penta Primair) het onderhoud uit voor een aantal basisscholen in ons werkgebied. Ook voor een multifunctioneel centrum in Aduard nemen we de zorg voor het dagelijks en planmatig onderhoud uit handen. We doen dit tegen kostendekkende tarieven, zonder winstoogmerk.
WONINGVERBETE RINGEN I N 2012 Op verzoek van de huurder kan de woning worden aangepast: >
In het kader van geriefsverbeteringen hebben we in 2012 bij 19 woningen een complete cv-installatie geplaatst. In 319 woningen is de oude cv-ketel vervangen door een energiezuinige hr-ketel met warmwatervoorziening. Van onze woningen beschikt 88% over centrale verwarming, in de meeste gevallen gecombineerd met een warmwatervoorziening. Hiervan is 82% uitgerust met een hr-ketel. Daarnaast is 5% van ons bezit aangesloten op een collectieve warmtepompinstallatie.
>
Woningen met een energielabel D of beter vallen buiten het energetisch verbetertraject. Dit neemt niet weg dat op verzoek van de bewoners wel energetische maatregelen worden uitgevoerd. Dan betaalt de huurder daar een huurverhoging voor. In 2012 zijn in dit kader 49 woningen verbeterd.
>
Aanpassingen WMO
Mensen uit het Westerkwartier met een handicap kunnen via de gemeente met voorrang in aanmerking komen voor een aangepaste woning. De aanbieding van een vrijkomende aangepaste woning vindt in overleg met de gemeente plaats. In het verslagjaar zijn 5 aangepaste woningen aangeboden aan de gemeenten. Uiteindelijk is 1 woning (gemeente Zuidhorn) verhuurd aan iemand met een handicap. In 2012 hebben we bij 10 woningen (2011: 41) om medische redenen aanpassingen verricht in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
NIEUWBOUW Nieuwe woningen bouwen is aan de orde als we met de huidige woningen niet meer aan de vraag kunnen voldoen. Een belangrijke onderlegger hiervoor zijn de vastgoedvisies. Als er voldoende vraag is bouwen we nieuwe woningen of renoveren we (al dan niet met een doelgroepwijziging) bestaande woningen. Ook in 2012 was de nieuwbouw vooral gericht op de doelgroep senioren en kozen we meestal voor levensloopgeschikte en grondgebonden woningen, omdat deze (op termijn) ook geschikt zijn voor andere doelgroepen, zoals kleine gezinnen. Uit de vastgoedvisies is echter naar voren gekomen dat het aantal kleine huishoudens sterk groeit. Om die reden is er behoefte aan meer 2-slaapkamerwoningen die niet per definitie levensloopgeschikt hoeven te zijn. Voor nieuwbouw benutten we in de eerste plaats onze eigen grondposities. Zijn deze niet beschikbaar dan komen andere (uitbreiding)locaties in beeld. Gelet op de huidige woningmarkt en overheidsbeleid bouwen we vrijwel alleen nog huurwoningen. Zoals verwacht is onze nieuwbouwportefeuille aanzienlijk afgenomen. Enerzijds omdat we de laatste jaren de prestatieafspraken met de gemeenten voor nieuwbouw gerealiseerd hebben. 60
Anderzijds omdat we
door demografische ontwikkelingen en financiële overwegingen
onze
aandacht meer willen richten op het bestaande bezit.
LEERLING -BOUWP LAATS Samen met andere noordelijke corporaties hebben we in 2009 het convenant maatschappelijk ondernemen ondertekend. Hiermee hebben we ons verplicht 5% van de bouwplaatsen aan te wijzen als leerling-bouwplaats, met een uitbouw naar 10%. Nagenoeg al onze bouwprojecten hebben we als zodanig aangemeld. Daarnaast zijn we een inspanningverplichting aangegaan om bij 5% van ons onderhoudswerk leerlingen te betrekken en dit te laten toenemen tot 10%. In 2012 hebben in dat kader 2 leerlingtimmerlieden bij onze eigen onderhoudsdienst werkervaring opgedaan en zijn 2 stagiaires actief geweest in de werkvoorbereiding van het onderhoud. Met alle voor ons werkende bedrijven zijn bijeenkomsten gehouden om ook hen te bewegen meer leerlingen in te zetten. We zijn er evenwel nog niet in geslaagd de 10% te halen.
ACTIVITE ITEN IN DE D ORPEN In de onderstaande tabel zijn de aantallen wooneenheden per gemeente weergegeven. Hierin zijn de bedrijfsruimten niet meegenomen. LEEK
GROOTEGAST
MARUM
ZUIDHORN
TOTAAL
1. HUUR Opgeleverd in 2012 - reguliere verhuur
57
- wonen en zorg
52
57 48
100
In aanbouw 31-12-2012 - reguliere verhuur
32
32
30
74
- wonen en zorg - overige
In ontwikkeling 31-12-2012 - reguliere verhuur
20
24
- wonen en zorg - overige
2. KOOP - opgeleverd in 2012
16
16
- in aanbouw - in ontwikkeling
Totaal huur en koop
61
145
48
24
62
279
>
Nieuwbouwportefeuille 2012
74 in ontwikkeling in aanbouw
157
opgeleverd
32
GEMEENTE LEEK >
Groevelaan/Bieleveldstraat e.o., Leek
Aan de Groevelaan e.o. in Leek zijn 39 woningen gesloopt en is in 2011 gestart met de bouw van 28 levensloopgeschikte huurwoningen. De oplevering was in mei 2012. De investering voor dit , >
Ridderhof, Leek
In het centrum van Leek is appartementencomplex de Ridderhof gerealiseerd met een mix van huur- en koopappartementen. De bouw is in december 2010 gestart, de oplevering was in juli 2012. Het complex omvat 22 sociale huurappartementen, 7 huurappartementen in de vrije huursector, 16 koopappartementen en op een deel van de begane grond een commerciële ruimte. Twee woningen zijn kort na oplevering verhuurd, de overige waren voor oplevering al verhuurd of verkocht. De commerciële ruimte was al voor aanvang van de bouw verkocht. Voor het parkeren van het koopdeel is een halfverdiepte parkeergarage gerealiseerd. De investering bedroeg circa onrendabel. WW4Energy heeft in dit complex haar vierde duurzame energiesysteem gerealiseerd en in exploitatie genomen. >
Van Panhuyslaan/H.J. Smitstraat, Leek
Op deze locatie is een woonaccommodatie inclusief zorginfrastructuur voor Stichting De Zijlen gerealiseerd voor de huisvesting van 28 cliënten. De oplevering was in september 2012. Met de bouw was een investerin >
1,6 miljoen onrendabel.
Synagogeplein, Leek
Op de plaats van een voormalige basisschool was ruimte ontstaan voor woningbouw. Voor een deel is dit ingevuld met seniorenappartementen door Stichting Huisvesting Vredewold. Naast dit appartementencomplex is een commerciële ruimte voor derden gebouwd met daarboven een woonaccommodatie die bestaat uit 2 bouwlagen voor 24 cliënten (inclusief zorginfrastructuur) voor Stichting De Zijlen. Wold & Waard is eigenaar van het complex. Met Stichting De Zijlen is een meerjarige huurovereenkomst afgesloten. In mei 2012 was de oplevering. Ons aandeel in dit
62
>
Renovatieplan Benckemastraat/Carelsveld/Waezenburglaan, Leek
Het betreft een renovatieplan van 45 woningen die in de begin jaren 60 van de vorige eeuw zijn gebouwd. De woningen voldeden woontechnisch niet meer aan de gestelde eisen. De bouwkundige staat was echter nog zodanig dat niet is gekozen voor sloop. Na overleg met de bewoners is gekozen voor een grootschalige renovatie. Naast het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud en asbestsanering zijn de woningen energetisch verbeterd naar label A niveau. Daarnaast kregen de bewoners opties aangeboden om de woonkamer en de douche te vergroten. De start van de uitvoering was in juni 2012 en de oplevering in december 2012. Met de renovatie was een investering gemoeid van circa
5,5
2 miljoen
onrendabel. >
Lindensteinlaan/Oldenoert, Leek
Aan de Lindensteinlaan in Leek
een locatie naast ons kantoorpand
zijn enkele gebouwen
gesloopt die in eigendom waren van de gemeente en in gebruik waren voor volwasseneneducatie, welzijnswerk en kinderopvang. We ontwikkelen hier een plan voor 14 grondgebonden huurwoningen. >
Goldbergsingel/Wolveschans, Leek
Op de plaats waar 6 verouderde 2-onder-1-kapwoningen stonden, zijn plannen voor nieuwbouw van 6 levensloopgeschikte 2-slaapkamerwoningen. Gestreefd wordt naar realisatie in 2014.
GEMEENTE GROOTEGAST >
Woon-zorgcomplex, Niekerk (dr. K.L. van der Veenlaan)
Aan de K.L. van der Veenlaan in Niekerk is een woon-zorgcomplex met 24 zorgappartementen voor Zonnehuisgroep Noord gerealiseerd, met daarin een huisartsenpraktijk en een uitgiftepunt voor medicijnen. Met de huurders zijn langjarige huurcontracten afgesloten. De bouw is in april 2012 opgeleverd. De investering bedraagt >
Parklaan/Middellaan, Grootegast
Een woonaccommodatie voor De Zijlen is in april 2012 opgeleverd. Deze woonaccommodatie 3,7 miljoen, 2 miljoen onrendabel. Getracht wordt de resterende bouwgrond, waar aanvankelijk 15 koopwoningen zouden worden gerealiseerd, te verkopen. Er is onder de huidige marktomstandigheden weinig belangstelling en de prijs staat onder druk.
GEMEENTE MAR UM In het centrum van Marum worden door de Zonnehuisgroep Noord en de gemeente plannen ontwikkeld voor de nieuwbouw van het verzorgingshuis De Hoorn. In deze plannen is ook voorzien in commerciële ruimten op de begane grond van het verzorgingshuis. In verband met de regelgeving inzake scheiden van wonen en zorg, hebben wij ons in principe bereid verklaard 20 tot 24 grondgebonden zorgwoningen te realiseren.
63
GEMEENTE ZUIDHORN >
Oosterburcht, Zuidhorn
De bouw van een appartementencomplex en grondgebonden huurwoningen aan de Oosterburcht, in het centrum van Zuidhorn, is gestart in april 2012. Op de plek van 24 verouderde bejaardenwoningen wordt een complex van 21 huurappartementen en 11 grondgebonden levensloopgeschikte huurwoningen gebouwd. Voor dit project is een investeringsbedrag geraam
5,8
8 miljoen onrendabel. WW4Energy
realiseert in dit complex haar vijfde duurzame energiesysteem. >
Hornerhof, Zuidhorn
Aan de Hornerhof in Zuidhorn liggen 2 woonaccommodaties, die worden gehuurd door Stichting De Zijlen. In verband met de geplande verhuizing van verschillende bewoners is een plan gemaakt voor de verbouw van deze woonaccommodaties. De verbouw van de eerste accommodatie is in juni van 2012 opgeleverd. De investering bedroeg circa >
,9 miljoen.
Gaikingalaan/A Tasmanstraat, Zuidhorn
Op deze locatie staan 18 seniorenwoningen die in onze ogen niet meer aan de eisen van de huidige tijd voldoen. De constructie van de woningen en de situering maken renovatie erg kostbaar. Wij hebben dan ook het principebesluit genomen deze woningen te vervangen door 18 grondgebonden tweeslaapkamer woningen. De bewoners zijn hiervan op de hoogte gesteld en medio 2013 zal een eerste ontwerp met hen worden besproken. De bouw van de nieuwe woningen is voorzien in 2015. >
Julianastraat Oldehove
De verkoop van de vrijgekomen bouwgrond aan de Julianastraat wil niet vlotten. Met de gemeente worden gesprekken gevoerd over eventuele aankoop door de gemeente. Ook hier geldt dat de prijs als gevolg van de marktomstandigheden onder druk staat. >
A Harkemaweg, Aduard
Het is de bedoeling dat 2 woonblokken van elk 6 gezinswoningen plaats gaan maken voor 2-slaapkamerwoningen. De bouw van deze woningen is voorzien in 2015.
SLOOP VAN WONINGEN Wanneer een woning niet meer aan de huidige wooneisen voldoet en een renovatie financieel en markttechnisch niet haalbaar is wordt de woning gesloopt. Op de vrijkomende locatie vindt óf vervangende nieuwbouw plaats óf wordt de kavel verkocht. In het verslagjaar zijn 4 woningen aan de Goldbergsingel in Leek gesloopt. Deze woningen waren de laatste jaren ingezet als wisselwoningen voor verschillende herstructureringsprojecten. Bewoners met een huurcontract voor onbepaalde tijd die vanwege de sloop moeten verhuizen kunnen gebruik maken van het Sociaal Plan Herstructurering. Hierin zijn de rechten en plichten van huurder en verhuurder opgenomen. Zo worden de voorkeursrechten ten aanzien van herhuisvesting genoemd en de hoogte van de verhuiskostenvergoeding. Door het sociaal plan en de persoonlijke benadering zijn de sloopprojecten voorspoedig verlopen.
64
AANKOOP VAN P ANDEN E N GROND In 2012 zijn enkele reststroken grond aangekocht om bij de tuinen van huurwoningen te voegen.
MAATSCHAPPE LIJK VAST GOED In ons maatschappelijk vastgoedbeleid zijn de activiteiten en voorwaarden vastgelegd voor het onderhouden, beheren en ontwikkelen van vastgoed voor maatschappelijke organisaties. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om zorgvastgoed, schoolgebouwen en multifunctionele centra. Onze betrokkenheid vindt zijn basis in ons belang bij leefbare dorpen. We vinden dat we medeverantwoordelijk zijn waar het gaat om (het behoud van) dergelijke voorzieningen, maar wel in nauw overleg met- en onder regie van de gemeente. Tot nu toe beperkt de investering in maatschappelijk vastgoed zich tot het investeren in vastgoed voor ouderen- en gehandicapten en voor dak- en thuislozen.
65
De
me d vor ewer ker me s n gez h et ich de org t van anis atie
H10 Onze organisatie Mensen maken wonen We willen een doelmatige, kwalitatief sterke, solide organisatie zijn. Dit vraagt om betrokken en actieve medewerkers die samenwerken en verantwoordelijkheid durven te nemen.
ONTWIKKELING te blijven volgen. We hebben de geformuleerde doelstellingen goed kunnen omzetten in beleid en acties. Met de uitwerking van het ondernemingsplan ontwikkelt ook de organisatie mee. We kijken niet alleen of we onze doelstellingen bereiken, maar ook hoe. We zoeken naar efficiency, flexibiliteit en samenwerking (intern en extern). We hechten aan een open, informele cultuur. >
Samenwerking tussen afdelingen
Ook in dit verslagjaar is de samenwerking tussen de afdelingen versterkt. Regelmatig werken medewerkers vanuit verschillende afdelingen samen aan de uitvoering van een project. De ontwikkeling van een nieuwe huisstijl, de organisatie van 2 belanghoudersbijeenkomsten en de invoering van een nieuw post- en archiveringssysteem zijn daar voorbeelden van. Daarnaast hebben medewerkers op organisatieniveau gelegenheid om mee te denken en mee te praten. Het management-ontwikkeltraject voor leidinggevenden (management /coördinatoren) is ook in 2012 gecontinueerd. >
Structuurwijziging
Jaarlijks kijken we naar onze personele capaciteit. Welke minimale bezetting is op een afdeling noodzakelijk om de gewenste kwaliteit te leveren? Wat kunnen en willen we zelf doen en waar is externe ondersteuning nodig? Voor de afdelingen Woondiensten en Technisch Beheer blijft de bezetting op hoofdlijnen onveranderd. Op de afdeling Financiën en Interne zaken is in 2012 wel het nodige veranderd. Met ingang van 1 maart 2012 is de afdeling opgesplitst. De receptionistes zijn ondergebracht bij de afdeling Woondiensten en de taken op het gebied van communicatie, P&O en managementondersteuning zijn naar een nieuwe stafafdeling overgebracht. FI (Financiën en Informatievoorziening) houdt zich vanaf 1 april bezig met financiële en administratieve taken en ICT. Bij de besluitvorming bleek al dat de structuurwijziging in de organisatie als logisch werd ervaren. We kunnen vaststellen dat de wijziging ook in de praktijk prima functioneert en tot een nieuw elan heeft geleid. Per 1 oktober 2012 heeft er in deze afdeling ook een managerswisseling plaatsgevonden. Na een dienstverband van 26 jaar heeft Bé Pelster gebruik gemaakt van de mogelijkheid van vroegpensioen. Na een uitgebreide sollicitatieprocedure is zijn plaats ingenomen door Piet van Esch, daarvoor coördinator van de afdeling.
67
INVULLING P&O TAAK We vinden dat onze medewerkers goed moeten zijn toegerust om hun werk te kunnen doen. Hierbij gaat het om hulpmiddelen, opleiding en arbeidsomstandigheden. Wold & Waard kende tot nu toe geen op deze taak toegeruste P&O-functie. Om daarin wel te voorzien is in 2012 in overleg met leidinggevenden en OR de behoefte vastgesteld. Op basis daarvan is gekozen voor een invulling van 16 uur in samenwerking met collega-corporatie Wierden en Borgen uit Bedum, met name om efficiencyredenen. Een deel van de beheersmatige P&O taken is bij het secretariaat ondergebracht. De nieuwe medewerker P&O treedt op 1 april 2013 in dienst. In de afgelopen jaren is gewerkt als de samenstelling van een Personeelshandboek met daarin een toegankelijk totaaloverzicht van alle relevante bepalingen en regelingen die voor de medewerkers van Wold & Waard gelden. Het Handboek is in het najaar van 2012 afgerond.
MEDEWERKER SONDERZOEK In 2009 is binnen Wold & Waard voor het eerst een medewerkersonderzoek gehouden. Het onderzoek kende een hoge respons en leverde een 7,9 voor algemene tevredenheid op. In november 2012 is het medewerkersonderzoek herhaald met opnieuw een deelname van ruim 85% van de medewerkers. De algemene tevredenheid kreeg deze keer een 8. Wel waren er verschillen in tevredenheid tussen de afdelingen. In overleg met de medewerkers worden de uitkomsten nader besproken.
HET PERSONE EL Per 1 januari 2013 bedroeg het personeelsbestand 42,6 fulltimeop de loonlijst, waarvan 33 fulltime en 16 parttime. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 44,4 jaar. Van de medewerkers is 16% 55 jaar of ouder. De gemiddelde duur van het dienstverband is 12 jaar. >
Nieuwe medewerkers
In de loop van het jaar zijn er drie medewerkers in dienst gekomen: op 20 maart een woonconsulent (32 uur), op 1 juni een medewerker planning (eerst fulltime en per 1 januari 2013 voor 20 uur), en per 1 september een medewerker planning en control (fulltime). >
Vertrek medewerkers
In 2012 zijn 4 medewerkers uit dienst getreden: een woonconsulent (fulltime) wegens vertrek naar elders, de manager Financiën en Informatievoorziening en een medewerker bedrijfsadministratie wegens vroegpensioen en een projectopzichter nieuwbouw wegens einde tijdelijk dienstverband. >
Interne verschuiving
Per 1 oktober is de coördinator financiën na een sollicitatieprocedure aangenomen in de functie van manager Financiën en Informatievoorziening. In het verslagjaar hebben op alle afdelingen (behalve op de stafafdeling) mbo- of hbostudenten stage gelopen.
68
>
Personele capaciteit per 1 januari 2013
BEDRIJFSONDERDEEL
AANTAL
AANTAL
MANNEN
VROUWEN
MEDEWERKERS Directie
1
1,0
0
1,0
Staf
3
2,2
0,9
1,3
Financiën en Informatievoorziening
7
6,6
5
1,6
Technisch Beheer
19
18,2
17,5
0,7
Woondiensten
19
14,6
8,3
6,3
49
42,6
31,7
10,9
Het bestuur van Wold & Waard wordt statutair gevormd door de directie. De directie bestaat uit één persoon, mevrouw Janneke Klijn. GEGEVENS HUIDIGE DIRECTIE Naam
Janneke Klijn
Geslacht
vrouw
Functie
directeur-bestuurder
Geboortejaar
1962
Nevenfuncties
Bestuurslid KUUB
Werkzaam in de huidige functie sinds
8 mei 2006
Werkzaam bij Wold & Waard sinds
8 mei 2006
BELONINGEN IN 2012 Vast inkomen
99.100
Pensioenkosten
22.600
Vergoedingen en werkgeverslasten
10.900 132.600
Aan de directie is tevens een leaseauto beschikbaar gesteld.
ARBEIDSVOORWA ARDEN Onze medewerkers (uitgezonderd de directie) vallen onder de CAO Woondiensten. In april 2012 is de CAO door de achterban van werkgevers- en werknemerspartijen vastgesteld voor het jaar 2012. Voor de zorgverzekering hebben we een collectief contract afgesloten. Driekwart van de personeelsleden doet mee aan deze collectiviteit. We stimuleren medewerkers om voor het uitoefenen van hun functie of persoonlijke ontwikkeling opleidingen, cursussen of seminars te volgen. Hiervoor was in 2012 een budget van 53.800 (2,5% van de brutoloonsom) plus
voor de invulling van individuele
loopbaanontwikkeling beschikbaar. Door 7 medewerkers werd gebruik gemaakt van het beschikbare budget voor de individuele loopbaanontwikkeling.
69
ARBEIDSOMSTAN DIGHEDE N EN ZIE KTEVERZUIM Wold & Waard heeft 4 bedrijfshulpverleners en voldoet daarmee ruimschoots aan de wettelijke eis. Jaarlijks worden herhalingslessen gevolgd. Daarnaast is er een Arbo-werkgroep, die voorstellen doet op het gebied van arbeidsomstandigheden. Uit de in 2010 uitgevoerde RIE (Risico-Inventarisatie & Evaluatie) zijn slechts een gering aantal verbeterpunten naar voren De gesignaleerde punten zijn door de Arbo-werkgroep in 2011 omgezet in een plan van aanpak en in uitvoering genomen. Onze organisatie is aangesloten bij de Care Group te Harderwijk, een intermediair op het gebied van arbeidsomstandigheden. De Care Group wordt met name ingeschakeld om een (langdurige) zieke medewerker te begeleiden en werkhervatting te bevorderen. >
Ziekteverzuim Wold & Waard
VERZUIMPERCENTAGE WOLD & WAARD 9 8 7 6 5 4 4 3 2 1 0 2008
8,5 6,4 4,4
4
2009
2010
2011
2012
Ten opzichte van 2011 is het ziekteverzuim in 2012 verder gedaald. In 2012 was er sprake van een ziekteverzuim van 4,4%. Verdeeld naar de afdelingen bedroeg het ziekteverzuim: 0,8% bij Financiën en Informatievoorziening, 4,7% bij Technisch Beheer en 8,4% bij Woondiensten. Er is geen sprake geweest van afwezigheid wegens zwangerschapverlof. Als we het langdurig ziekteverzuim (langer dan 6 weken) buiten beschouwing laten bedraagt het ziekteverzuim 1,5%. In het verslagjaar waren 3 werknemers langdurig ziek: 2 medewerkers bij de afdeling woondiensten en 1 medewerker bij de afdeling technisch beheer. Per 1 januari 2013 is 1 werknemer hiervan volledig hersteld en is 1 medewerker in februari 2013 weer gedeeltelijk aan het werk gegaan. In januari 2013 is met betrekking tot de derde langdurig zieke werknemer door het UWV bepaald dat deze vanaf augustus 2012 voorlopig volledig arbeidsongeschikt is. In augustus 2013 vindt een herbeoordeling plaats.
70
MEDEZEGGENSCHAP Het overleg met de ondernemingsraad verliep in het verslagjaar plezierig, open en constructief. De ondernemingsraad bestaat uit 5 leden en vormt een goede afspiegeling van de organisatie. Bij de verkiezingen in oktober 2012 zijn de 3 herkiesbare leden door de gekozen. Er is in 2012 8 keer met de directie overlegd. De belangrijkste bespreekpunten waren:herijking van de integriteitscode, het verzuimprotocol, het medewerkerstevredenheidsonderzoek, de invulling van de P&O taak, het Handboek Personeelsbeleid, en de vorming van een nieuw ondernemingsplan. Daarnaast zijn verschillende personele- en organisatiezaken aan de orde geweest. In 2012 heeft de ondernemingsraad 2 keer een tweedaagse cursus gevolgd. Op 10 december vond het jaarlijkse gesprek met de Raad van Commissarissen plaats.
INFORMATIE EN COMMUN ICATIE Voor de bedrijfsvoering maken we gebruik van SG/Tobias van SG Automatisering te Emmen. Op 1 januari 2011 is een nieuw partnership met SG aangegaan voor een periode van 6 jaar. In 2012 is de systeemhardware vervangen. Het betreft de vervanging van fysieke servers, de datastorage en netwerkswitches. Op het gebied van systeembeheer, het functioneel beheer en de overlegstructuur met SG zijn we professioneler gaan werken. Door de organisatiewijziging op de afdeling FI is besloten voor het systeembeheer meer gebruik te maken van de dienstverlening en professionaliteit van SG Automatisering. Voor een verdere kwaliteitsverbetering van ons informatiesysteem zal de komende jaren worden ingezet op Tobias/AX, een productverbetering van het huidige SG/Tobias. Eind 2011 hebben een groot aantal medewerkers via workshops kennis gemaakt met modules van dit product. De algemene verwachting is dat onze bedrijfsvoering na implementatie (nog) efficiënter zal verlopen. In 2012 is om organisatorische redenen besloten de start van de implementatie uit te stellen tot 2013. De verwachting is nu dat het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem medio 2014 operationeel zal zijn. In 2012 is besloten het huidige systeem voor digitale archivering (E-Archief van Techxx) in 2013 te vervangen. Daarnaast blijft een speerpunt op ICT gebied de verbetering en modernisering van onze website. Naast het jaarverslag, de begroting en het financieel meerjarenperspectief maken we twee keer per jaar een trimesterverslag waarin tussentijds over de voortgang van het werk wordt gerapporteerd. Daarnaast beschikt het management over maandelijkse afdelingsrapportages. Verder zijn er verschillende (in)formele bijeenkomsten, zoals het managementteamoverleg, het individuele overleg tussen managers en de directeur-bestuurder, het afdelingsoverleg en de ondernemingsraad waarin informatie wordt uitgewisseld. Het managementteam informeert
71
On z pos e fina ncië itie en dat is gezo le zo willen nd hou w den e
H11 Onze financiën Voldoende Financiële armslag Onze financiën vormen, naast een goede en efficiënte organisatie, in toenemende mate de basis voor ons handelen. De kern van het financieel beleid is het bewaken van het evenwicht tussen de uitgaven in het kader van maatschappelijke doelstellingen en het genereren van inkomsten uit de exploitatie van het vastgoed. Nog steeds hebben we voldoende financiële armslag om een bijdrage te leveren aan goede huisvesting in het Westerkwartier. Onze financiële positie is gezond en dat willen we zo houden. Ook vinden we dat we moeten voldoen aan de eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
FINANCIEEL B ELE ID Met ons financieel beleid zorgen we er voor dat de financiële continuïteit gewaarborgd blijft. We creëren hiermee goede randvoorwaarden om onze maatschappelijke taak te kunnen uitvoeren. exploitatie, (des)investeringen en financieringsactiviteiten. In 2010 is een nieuw financieel beleidskader opgesteld, wat de opmaat vormde voor een nieuw te ontwikkelen monitoringsinstrument. Ook vond er een actualisatie plaats van ons calculatie- en treasurystatuut. Het jaar 2011 is gebruikt om het financieel monitoringsinstrument verder te ontwikkelen en in 2012 zijn de financiële uitgangspunten van het financieel dashboard en het calculatiestatuut op elkaar afgestemd. In 2012 hebben wij geconstateerd dat een verdere optimalisatie van dit instrument wenselijk is. Het gaat hierbij met name om een verdergaande integratie van de verschillende begrotingssystemen. Voor het volledig in control zijn willen we dat er continu inzicht bestaat in onze financiële positie en de ontwikkeling hiervan vanuit een drietal posities: 1.
Bedrijfseconomisch: inzicht in solvabiliteit op basis van onze eigen bedrijfswaarde (beleidswaarde);
2.
Toezicht: inzicht in bedrijfswaarde en solvabiliteit conform de criteria van het Centraal Fonds Volkshuisvesting;
3.
73
Financiering: inzicht in de kasstromen volgens de criteria van het WSW.
DOELSTELLING: VOLDOENDE INVESTERINGSRUIMTE OM ONZE (BOUW)PLANNEN EN OPGAVEN NU EN IN DE TOEKOMST TE KUNNEN BLIJVEN FINANCIEREN Ontwikkelen van een monitoringsinstrument om investeringen te kunnen toetsen aan
Financieel dashboard
solvabiliteit.
Aanpassen huurprijsbeleid bestaand bezit.
Dit is begin 2010 reeds vastgesteld .
Differentiatie huurprijs nieuwbouwwoningen waarbij het gemiddelde uitkomt op een nader te bepalen percentage van de maximaal
Opgenomen in het huur(prijs)beleid.
redelijke huur. We ontwikkelen en bouwen uitsluitend koopwoningen die winst genereren.
Onderdeel van het calculatiestatuut.
HERZIE NING RICHT LIJN 645 Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ) de herziene richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. De toepassing van deze richtlijn is verplicht voor de verslagjaren vanaf 2012. Wij hebben de gewijzigde richtlijnen in de jaarrekening verwerkt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Zonder effect op het resultaat: >
Onroerende zaken in exploitatie worden gesplitst in sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen;
>
De modellen voor de balans en winst- en verliesrekening zijn aangepast;
>
Het niet langer verplicht opnemen van een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting.
Met effect op het resultaat: >
De methodiek voor de bepaling van de afschrijvingen;
>
Het in de balans opnemen en de verwerking van het resultaat op onroerende zaken verkocht onder voorwaarden;
>
Bij het bepalen van de bedrijfswaarde kan geen rekening meer worden gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de leningenportefeuille, is de minimale looptijd verlengd en is toekenning van de bedrijfslasten aan de beheerskosten gewijzigd.
74
>
Zonder effect op het resultaat
De onroerende zaken in exploitatie betreffen bij ons hoofdzakelijk sociaal vastgoed. Sociaal vastgoed zijn woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koni
Vastgoedbeleggingen betreffen woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed en overige commercieel vastgoed. Ultimo 2012 zijn 45 huurwoningen, 1 bedrijfsruimte, 42 garages en de duurzame energiesystemen van WW4Energy aangemerkt als commercieel vastgoed. De wijzigingen in het model voor balans betreffen voornamelijk de splitsing van de onroerende zaken in exploitatie in sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen en de verwerking van de verkochte woningen onder voorwaarden (VOV). De belangrijkste wijzigingen in de winst- en verliesrekening betreffen de verwerking van de koopprojecten en de presentatie van de overige bedrijfslasten waarbij de kosten van servicecontracten en leefbaarheid apart zichtbaar zijn gemaakt. Hoewel het opnemen van een mutatieoverzicht van de bedrijfswaarde in de toelichting op de balans niet langer verplicht is kiezen wij er voor om dit wel te blijven doen vanwege de transparantie. >
Effect op het resultaat als gevolg van de nieuwe richtlijnen
Voor de bepaling van de afschrijvingslasten wordt vanaf 2012 uitgegaan van een minimale afschrijvingsduur van 15 jaar, conform de richtlijn voor de bedrijfswaardebepaling. De totale afschrijvingen dalen hierdoor met ca. Vanaf 2012 worden de actuele waarde en de terugkoopverplichting van de verkochte koopgarantwoningen op de balans verantwoord. Tot 2012 werd dit opgenomen in de toelichting op de balans. Door een waarderingsverschil daalt hierdoor het eigen vermogen per 1 januari 2012 met
.
De hoogte van de bedrijfswaarde is aanzienlijk gewijzigd. Enerzijds door de nieuwe richtlijn en anderzijds door wijzingen van de restwaarde en de invoering van de verhuurdersheffing en de daarbij behorende maatregelen waartoe is besloten (zie het meerjarenperspectief op pagina 79). De toename hierdoor bedraagt circa
9,9 miljoen (zie ook de toelichting op de balans in de
jaarrekening). Door de stijging van de bedrijfswaarde is van de voorziening onrendabele investeringen ,1 miljoen vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Ook is de begrote afwaardering van komen te vervallen.
75
BELAST INGEN In de loop van 2012 ontvingen wij bericht van de Belastingdienst dat de ANBI-status voor woningcorporaties is toegestaan. Als gevolg van dit besluit kunnen woningcorporaties de regeling van de herbestedingsreserve toepassen over jaren 2008 tot en met 2011. Hierdoor kunnen wij de fiscale winst over die jaren in mindering brengen op onze investeringen waardoor over deze winst in die jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Ultimo 2011 hadden de schulden. betaalde voorschotten van de belastingdienst terugvorderen. Deze bedragen zijn vrijgevallen ten gunste van het resultaat 2012. Vanaf 2012 is door aanpassing van de belastingwetgeving het gebruik van de herbestedingsreserve niet meer toegestaan. Er kan nog wel gebruik worden gemaakt van de herinvesteringsreserve waardoor het fiscale verkoopresultaat belastingvrij voor nieuwe investeringen mag worden aangewend. Vanaf 2012 betaalt Wold & Waard jaarlijks een bedrag aan vennootschapsbelasting. Op basis van de meerjarenraming gaat Naast de vennootschapsbelasting wordt vanaf 2013 een nieuwe belasting aan verhuurders opgelegd; de verhuurdersheffing. Op basis van het nieuwe Woonakkoord gaan wij uit van een jaarlijkse heffing
RESULT AAT 2012 In 2011 4 miljoen. >
Overzicht van de verschillen ten opzichte van vorig jaar voor belasting
>
hogere huren en vergoedingen
>
lager verkoopresultaat woningen
-
2.122.000
>
hogere afwaardering materiële vaste activa
-
389.000
>
lagere overige bedrijfslasten
>
hogere financiële baten en lasten
-
352.000
>
overige, per saldo
1.493.000
196.000 -
271.000
-
1.445.000
De huuropbrengsten zijn in 2012 gestegen door de reguliere huurverhoging en de gerealiseerde nieuwbouw in 2011 en 2012. Het verkoopresultaat huurwoningen is gedaald omdat in 2012 aanzienlijk minder huurwoningen zijn verkocht. In 2012 zijn 13 woningen verkocht (2011: 39). De afwaardering van de materiële vaste activa betreft ook dit jaar een vrijval van de voorzieningen als gevolg van een gewijzigde bedrijfswaardeberekening. De vrijval in 2011 werd veroorzaakt door een hogere bedrijfswaarde als gevolg van hogere huren door huurharmonisatie. De stijging van de bedrijfswaarde in 2012 is hiervoor beschreven bij de nieuwe richtlijn 645. De overige bedrijfsla hogere financieringslasten worden verklaard door nieuwe leningen en lagere rentebaten door een lagere kaspositie.
76
>
Resultaat naar activiteiten
was
naar
de volgende activiteiten: >
resultaat verhuuractiviteiten van ons bestaand bezit;
>
resultaat treasuryactiviteiten (leningen en beleggingen);
>
resultaat uit vernieuwing van de voorraad (nieuwbouw, aankoop en verkopen). .000)
JAARREKENING
BEGROTING
JAARREKENING
2011
2012
2012
Verhuuractiviteiten
6.223
6.070
7.618
Treasuryactiviteiten
5.136-
5.524-
5.488-
Vernieuwing van de voorraad
6.151
3.155-
3.663
Resultaat voor belasting
7.238
2.609-
5.793
Belastingen
1.525-
1.451-
4.635
Resultaat na belasting
5.713
4.060-
10.428
>
Toelichting ten opzichte van de begroting
Het resultaat van de treasuryactiviteiten is conform de begroting.
een hoofdzakelijk het gevolg van de herberekende bedrijfswaarde waardoor meer dekkingsruimte in de complexen ontstond en er minder afgewaardeerd hoeft te worden ten opzichte van de voorziening onrendabele investeringen. Het lagere verkoopresultaat wordt met name verklaard door een lager aantal verkochte woningen dan begroot. De belastingen betreft de vennootschapsbelasting. Zoals eerder is aangegeven kunnen corporaties t/m het boekjaar 2011 gebruik maken van de herbestedingsreserve dankzij de toegekende ANBIkortlopende vorderingen en
6,1 miljoen lager dan is begroot. Dit 2,1 miljoen).
FINANCIELE POSITIE De solvabiliteit is ultimo 2012 gestegen van 28,9% naar 32,9%. De stijging van 4% is het gevolg van een versterking van het eigen vermogen door het gerealiseerde jaarresultaat terwijl het balanstotaal minder steeg. De solvabiliteit is ruim hoger dan de ondergrens van 10% uit het financieel beleid.
77
MAATSCHAPPE LIJK E BIJDRAGE Ook in 2012 hebben wij geld in het belang van de maatschappij aangewend, zonder dat we dit op termijn terugverdienen. Bijvoorbeeld doordat wij woningen aanbieden voor een lagere huurprijs dan nodig is om de investeringen terug te verdienen of andere kosten die worden gemaakt vanuit maatschappelijke overwegingen. In 2012 was onze maatschappelijke bijdrage 9,1 miljoen. Onze maatschappelijke bijdrage over 2012 is als volgt gespecificeerd: Onrendabele toppen investeringen: >
nieuwbouw gemeente Leek
5.100.000
>
nieuwbouw gemeente Grootegast
2.700.000
>
energiemaatregelen
1.242.000
Overige uitgaven: >
bijdrage huurdersplaform
11.000
>
uitgaven leefbaarheidsfonds
14.000
>
salariskosten leefbaarheidsmedewerker
38.000
>
tekort tuinonderhoud (geen kostendekkende vergoeding)
24.000
9.129.000
FINANCIEREN EN BELEG GEN Het financieringsbeleid is gericht op een stabiele ontwikkeling van het renteresultaat en de financiële geldstromen en op het beheersen va mogelijk met eigen middelen gefinancierd. Jaarlijks stellen wij onze financieringsbehoefte vast op basis van de verwachte bouwproductie en de beschikbare middelen. Het financieringsbeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks wordt over het gevoerde financieringsbeleid verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen. Het WSW staat borg bij de financiering van projecten met een gelimiteerde achtervang (specifiek voor Wold & Waard) van de 4 gemeenten in ons werkgebied. Ultimo 2012 bedroeg
voorzien in de financieringsbehoefte. Deze bedraagt voor de komende 3 jaar op basis van onze meerjarenbegroting 2013
2018 circa
aflossingen ineens. In 2012 zijn een viertal fixeaangetrokken en gestort. Voor de energievoorziening van het woonzorgcomplex in Niekerk en het project Ridderhof in Leek is In 2011 zijn voor 6 leningen die in 2012 een renteconversie ondergaan nieuwe rentepercentages rentepercentage is gedaald van 5,4% naar 4,6%.
78
MEERJARENP ERSP ECTIEF Bij het samenstellen van de meerjarenperspectief 2013-2018 stonden twee belangrijke externe invloeden centraal: het heffen van een saneringsbijdrage voor woningcorporaties die financiële steun nodig hebben en de invoering van de verhuurdersheffing vanaf 2013. Op basis van de richtlijnen van het CFV en het WSW is uitgegaan van het eigen huurprijsbeleid en de (verhoogde) heffingen. Bij de analyse van de eerste calculaties is gebleken dat maatregelen nodig zijn om de maatschappelijke investeringen (onrendabele investeringen) voor de lange termijn op peil te houden. De maatregelen bestaan uit bezuiniging op de bedrijfslasten, het verhogen van de streefhuur, een kleine verruiming in het aantal te verkopen huurwoningen en een geringe daling van het aantal nieuw te bouwen woningen. Onze vastgoedvisies zijn dit jaar gepresenteerd aan de vertegenwoordigers van dorpen en aan de gemeenten (ambtelijk, bestuurlijk en gemeenteraad). Uit de gesprekken blijkt dat onze beleidskeuzes voor de huurwoningen in de dorpen op instemming kunnen rekenen. Dit geeft een stevig fundament voor de geplande investeringsactiviteiten waarmee rekening is gehouden in het meerjarenperspectief. De belangrijkste ambities voor de begrotingsperiode zijn de bouw van circa 140 woningen, renovatieplannen voor 110 woningen, de verkoop van 95 huurwoningen, het slopen van 95 woningen en investeringen in energetische maatregelen.
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Solvabiliteit
28,9
32,9
33,9
33,4
33,2
33,0
33,3
33,3
Current ratio
0,6
0,5
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
Loan to value (woz)
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
Interest coverage ratio
1,6
1,6
1,8
1,6
1,8
1,8
1,9
1,9
Huurquote
6,7
6,8
6,9
6,8
6,7
6,5
6,3
6,2
Op basis van de geprognosticeerde kasstromen voldoen wij aan de criteria van het WSW voor borging van de aan te trekken leningen. Daarnaast verwachten wij dat onze financiële positie en de genomen maatregelen voldoende zijn voor een positief oordeel van het CFV. Ook de ontwikkeling van de beleidswaarde laat zien dat voor de langere termijn de huidige ambities passend zijn. Het geheel van financiële indicatoren geeft aan dat de financiële continuïteit is gewaarborgd.
CENTRAA L FONDS VOLKSHUISVE STING Het financieel toezicht wordt uitgevoerd door het CFV. Het CFV vraagt tweemaal per jaar informatie op basis van onze jaarrekening en de meerjarenbegroting. Op basis van deze informatie beoordeelt het CFV de financiële positie van Wold & Waard. Deze beoordeling vindt plaats op basis van de waardering van ons bezit tegen bedrijfswaarde en een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen gecombineerd met het risicoprofiel. Zowel in 2011 als 2012 was het solvabiliteitsoordeel op basis van onze jaarrekeningen voldoende. Het solvabiliteitspercentage op basis van het volkshuisvestelijk eigen vermogen (het eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde) bedraagt respectievelijk 39,6 % en 37,2%. Op basis van onze meerjarenprognose heeft het CFV Wold & Waard zowel in 2011 en 2012 het continuïteitsoordeel A1 gegeven, de hoogst mogelijke rating. 79
ONTWIKKELING B EDRIJF SLASTEN In de volgende grafiek is de ontwikkeling van de totale kosten c.q. lasten over een reeks van jaren weergegeven.
ONTWIKKELING TOTALE KOSTEN C.Q. LASTEN 20.000
x € 1.000
15.000 10.000
bedrijfslasten
5.000
financieringslasten afwaarderingen
0 -5.000
2008
2009
2010
2011
2012
-10.000
De bedrijfslasten bestaan uit afschrijvingen, lonen en salarissen, sociale lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. De stijging in 2011 wordt hoofdzakelijk verklaard door hogere onderhoudslasten (energiemaatregelen) en hogere afschrijvingen bij de overgang van annuïtaire naar lineaire afschrijving. De financieringslasten betreffen de betaalde rente van leningen en overige rentelasten. Vanaf 2010 nemen de financieringslasten enigszins toe door het aantrekken van leningen voor de nieuwbouwprojecten. De afwaarderingen voor materiële vaste activa fluctueren jaarlijks sterk. In 2011 en 2012 is er sprake van een vrijval van voorziene afwaarderingen door een toename van de bedrijfswaarde. Hierdoor is er binnen de complexen extra dekkingsruimte ontstaan in de verdiencapaciteit van de kernen. In de volgende tabel is de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten conform de methode van het CFV (enkelvoudig) weergegeven. -)
2010
2011
Personeelslasten
610
605
593
Overige bedrijfslasten
801
737
700
Onderhoudslasten (excl. eigen personeel)
1.250
1.577
1.558
Variabele lasten
2.661
2.920
2.851
Af: onderhoudslasten (incl. eigen personeel)
1.328
1.663
1.641
Bruto-bedrijfslasten
1.333
1.257
1.210
74
76
87
Af: vergoedingen Af: overige bedrijfsopbrengsten
2012
67
52
48
Netto-bedrijfslasten
1.192
1.129
1.075
Sectorbeeld verslagjaar 2011 CFV
1.256
1.295
nog niet bekend
80
De stijging van de onderhoudslasten in 2011 wordt vooral verklaard door hogere uitgaven voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen in onze woningen. In 2012 zijn de netto bedrijfslasten per verhuureenheid gedaald met 4,8%. De netto bedrijfslasten van Wold & Waard zijn t/m 2011 lager dan het landelijk gemiddelde. De huuropbrengsten en vergoedingen bedragen grafiek is de besteding hiervan per euro opbrengsten weergegeven:
€ 0,07
Onderhoud
€ 0,12 € 0,31
Rentekosten Afschrijvingen
€ 0,14
Overige bedrijfslasten Personeelskosten € 0,15
Overige € 0,21
Van elke ontvangen euro is 52% besteed aan onderhoud en rentelasten. Daarnaast is 26% besteed aan personeelskosten en overige bedrijfslasten en is 23% besteed aan afschrijvingslasten en overige uitgaven.
RISICOBEHEERSIN G Voor de risicobeheersing op financieel gebied maken we sinds eind 2011 gebruik van het -cyclus gebruik van jaarplannen en begrotingen, een jaarlijks geactualiseerd meerjarenperspectief, trimesterrapportages, een treasury- en calculatiestatuut en de faseverslagen bij projecten. Het CFV signaleert in het algemeen op basis van het verslagjaar 2011 bij woningcorporaties >
de hoge leningenportefeuille van de sector;
>
de verplichtingen in verband met onder voorwaarden verkochte onroerende zaken;
>
waarde van bestaande grondposities en nieuwbouwprojecten voor koopwoningen;
>
het gebruik van derivaten;
>
de verhuurdersheffing en de verruiming van het huurbeleid.
en bij herfinanciering c.q. renteconversies van leningen. Het schuldrestant van de s 65% van de waarde van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (historische kostprijs). De leningenportefeuille betreft alleen leningen met een vaste rente. De totale omvang van de herfinanciering en renteconversies is de komende 10 jaar maximaal 7,2% per jaar van de totale leningenportefeuille. Het WSW hanteert een norm van 10%.
81
Wij hebben 37 gerealiseerde koopwoningen verkocht onder de koopgarantregeling. De 2 s bij de koopgarantregeling zijn de afgesproken voorwaarden over het delen van de waardeontwikkeling en de terugkoopplicht. Ons beleid is om deze woningen na terugkoop te verkopen zonder de koopgarantregeling. Op basis van een inschatting van de huidige marktwaarde is de verkoopwaarde ca. 30% hoger dan de terugkoopverplichting. Wij verwachten jaarlijks een gering aantal woningen verplicht terug te moeten kopen. Door prijsdaling op de koopwoningmarkt die vooralsnog verder door lijkt te zetten is er een risico dat corporaties moeten afboeken op grondposities en nieuwbouw van koopwoningen. Ultimo 2012 hebben wij geen nieuwbouwprojecten voor koopwoningen in ontwikkeling of in aanbouw of in voorraad. Wij hebben 2 grondlocaties te koop staan waarop de afgelopen jaren huurwoningen zijn gesloopt. De omvang van het risico op afwaardering van deze locaties is in relatie tot het eigen vermogen zeer gering.
Conform het treasurystatuut maken wij geen gebruik van derivaten. Volgens de definities van het CFV hebben de aangetrokken extendible leningen in 2006 met een nominale waarde van e leningen volgens het CFV in aanmerking voor de stresstest. In de contracten zijn geen breakclausules opgenomen. De bank heeft in het 3e rentetijdvak de keuze om de leningen voort te zetten met een vaste rente of een variabele rente. Indien de bank voor de variabele rente kiest hebben wij de mogelijkheid de leningen ineens boetevrij af te lossen. De stresstest geeft aan dat geen liquiditeitsbuffer nodig is. Voor het WSW vallen deze leningen buiten de stresstest. De invoering van de verhuurdersheffing en de (on)mogelijkheden om dit via extra huurverhogingen te compenseren vormden een extra risico eind 2012 en begin 2013. Uit het meerjarenperspectief blijkt dat op basis van het eigen huurprijsbeleid in combinatie met enkele bezuinigingsmaatregelen de verhuurdersheffing voor ons is op te brengen. Wij beoordelen ons risicoprofiel als gemiddeld. We gaan hierbij uit van de hiervoor beschreven risicobeheersing, onze huidige financiële positie, onze vrij sterke marktpositie en onze ambities en plannen voor de komende jaren.
82
KENGETALLEN
2012
2011
2010
2009
2008
4.664 377 49 32 0
4.536 382 50 157 16
4.508 330 50 158 23
4.493 179 53 189 145
4.593 173 53 186 153
159 16 14 -7
147 28 39 0
230 43 25 1
14 97 12 1
66 34 21 2
82 36 41 119
79 32 38 118
81 30 35 130
80 26 31 122
80 26 31 123
Woonruimteverdeling / verhuur * aantal woningzoekenden * mutatiegraad (%) * percentage huurders met huurtoeslag * huurderving in % v.d. jaarhuur * huurachterstand in % v.d. jaarhuur * aantal huisuitzettingen * aantal huurbezwaarschriften * aantal klachten bij klachtencommissie
2.654 7,0 30 1,2 0,8 9 4 1
2.577 8,8 28 1,1 0,6 12 5 1
2.488 7,9 28 1 0,6 12 2 1
2.300 7,8 30 0,8 0,7 13 1 -
2.168 10,6 31 1 0,7 10 1 -
Kwaliteit, prijs en product * waarvan basiskwaliteit totaal per verhuureenheid
7.062 0 7.062 1.387
6.851 0 6.851 1.404
6.089 0 6.089 1.259
5.226 15 5.211 1.103
6.025 76 5.949 1.234
32,9 40,6 0,5 1,6 0,7 0,6 0,2 15,9 5,7 12.903 2.049 2.829 4,4
28,9 37,3 0,6 1,6 0,7 0,6 0,2 10,3 6,5 11.121 1.150 1.931 6,4
27,2 35,0 3,3 1,8 0,8 0,7 0,2 0 3,3 10.149 4 1.316 8,5
27,5 37,0 1,6 2,4 0,8 0,7 0,2 6,2 5,3 10.288 619 1.404 4,0
30,5 41,1 2,6 2,4 0,7 0,6 0,1 16,4 6,5 9.464 1.437 1.849 4,0
De * * * * *
woningvoorraad aantal woningen aantal overige woongelegenheden aantal overige verhuurbare eenheden aantal huurwoningen in aanbouw aantal koopwoningen in aanbouw
* -
Mutaties in de verhuureenheden (aantal) opgeleverd sloop verkoop aankoop en omzettingen Per verhuureenheid:
* * * *
Financiële continuïteit en resultaat * solvabiliteit (historische kostprijs) * solvabiliteit (bedrijfswaarde) * current ratio * Interest coverage ratio * loan to value (historische kostprijs) * loan to value (bedrijfswaarde) * loan to value (WOZ) * rentabiliteit eigen vermogen * rentabiliteit totaal vermogen * eigen vermogen per woning * jaarresultaat per woning * cash-flow per woning * ziekteverzuim in procenten
83
Jaarrekening
JR Geconsolideerde balans per 31 december 2012 Ref.
31-12-2012
31-12-2011
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
1.0
176.477
155.360
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.1
4.089
16.004
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
1.2
2.074
2.088
182.640
173.452
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
2.1
8.779
5.793
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.2
4.510
4.793
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2.3
51
1.550
13.340
12.136
195.980
185.588
Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop
4.1
581
163
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
4.2
-
653
Overige voorraden
4.3
77
79
Onderhanden projecten
4.4
-
1.252
Huurdebiteuren
5.1
211
150
Gemeenten
5.2
9
5
Belastingen en premies sociale verzekeringen
5.3
576
-
Overige vorderingen
5.4
368
399
Overlopende activa
5.5
442
438
Liquide middelen
6.1
1.658
2.271
3.922
5.410
199.902
190.998
Vorderingen
Totaal vlottende activa Totaal activa
86
Ref.
Groepsvermogen
31-12-2012
31-12-2011
7.1
65.677
55.249
Voorziening onrendabele investeringen
8.1
-
6.196
Voorziening latente belastingverplichtingen
8.2
-
3.964
Overige voorzieningen
8.3
-
38
-
10.198
Voorzieningen
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
9.1
121.295
110.895
Verplichtingen onroerende zaken verkocht onder
9.2
4.606
4.865
125.901
115.760
41
166
voorwaarde
Kortlopende schulden Schulden aan gemeenten
10.1
Schulden aan leveranciers
10.2
2.195
3.763
10.3
2.899
3.068
10.4
3.189
2.794
8.324
9.791
199.902
190.998
Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen Overige schulden en overlopende passiva
Totaal passiva
87
JR Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2012 Ref.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
20.1 20.2 20.3 20.4 20.5
2012
2011
25.092 435 1.595 23 616
23.664 370 3.717 181 576
27.761
28.508
21.1
3.974
3.880
21.2 21.3 21.4 21.5 21.6 21.7 21.8
2.0452.222 745 7.864 14 292 3.391
2.4342.148 806 7.765 48 334 3.587
Totaal bedrijfslasten
16.457
16.134
Bedrijfsresultaat
11.304
12.374
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten en Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
22.1
23-
Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
23.1 23.2
12 5.500-
233 5.369-
5.793
7.238
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen
24.1
4.635 10.428
-
1.5255.713
88
JR Geconsolideerde kasstroomoverzicht 2012
2011
Liquide middelen ultimo huidig boekjaar
1.658
2.271
Liquide middelen ultimo vorig boekjaar
2.271
22.369
613
20.098
11.304
12.374
Afname liquide middelen
Kasstroom uit operationele activiteiten: Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - waardeverandering vastgoedportefeuille - vrijval/dotatie voorzieningen
3.974
3.880
23-
-
6.234-
8982.283-
2.982
Veranderingen in werkkapitaal: - voorraden en onderhanden projecten - vorderingen - effecten - kortlopende schulden
1.489
588-
210
197
-
119
2.014-
178315-
450-
Kasstromen uit bedrijfsoperaties - ontvangen interest - betaalde interest - betaalde belastingen naar winst
140
104
5.212-
5.466-
281-
1.080 5.353-
Kasstroom uit operationele activiteiten
4.282-
3.353
10.624
Kasstroom uit investeringsactiviteiten: Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Kasstroom uit investeringsactiviteiten activiteiten
19.662-
27.896-
5.296
754 14.366-
27.142-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)
13.465
Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten activiteiten
3.065-
Toename/(afname) geldmiddelen
89
225 3.80510.400 613-
3.58020.098-
JR Grondslagen voor de financiële verslaggeving ALGEMEEN Wold & Waard is een stichting met de status van een toegela
en is
werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Wold & Waard is gehuisvest aan de Lindensteinlaan 75 in Leek. De activiteiten bestaan voornamelijk uit het exploiteren en ontwikkelen van sociale huurwoningen. In deze jaarrekening legt Wold & Waard een financiële verantwoording af over de periode van 1 De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen dan wel anders gepresenteerd. Deze wijzigingen zijn het gevolg van de op pagina 91 genoemde stelselwijzigingen.
GROEPSVERHOUDINGEN In de geconsolideerde jaarrekening zijn de financiële gegevens opgenomen van Stichting Wold & Waard en haar 100% dochteronderneming WW4Energy BV, eveneens gevestigd te Leek. WW4Energy BV is de enige onderneming waarmee Wold & Waard een organisatorische en economische eenheid vormt. De activa, passiva en resultaten zijn volledig in de jaarrekening opgenomen waarbij onderlinge vorderingen en schulden zijn geëlimineerd. WW4Energy BV wordt in de consolidatie opgenomen tot het moment dat de BV wordt verkocht of de beslissende zeggenschap wordt overgedragen of indien de maatschappij slechts wordt gehouden om te worden verkocht.
HERZIE NE RICHT LIJNEN VOOR DE JAARVERLAGLE GGING Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor de verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen zijn: >
Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;
>
Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed;
>
De methode van afschrijvingen;
>
De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV);
>
Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening;
>
De verwerking van de vennootschapsbelasting;
>
Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting;
>
Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten;
>
Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.
90
STELSELWIJZIGIN GEN In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Stichting Wold & Waard de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: >
Het vastgoed in exploitatie is geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel is aangemerkt. Als waarderingsgrondslag voor beide categorieën kiest Stichting Wold & Waard voor de historische kostprijs, dan wel lagere bedrijfswaarde. Deze activa zijn in de balans uitgesplitst en betreffen uitsluitend een presentatiewijziging.
>
De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn op basis van de actuele waarde en verplichtingen aan derden in de balans opgenomen. Het balanstotaal is hierdoor per 1 januari 4,5 miljoen toegenomen. Het waarderingsverschil tussen de vorderingen en gebracht waardoor deze per
SCHAT TINGSWIJZIGINGE N Voor de bepaling van de minimumwaardering van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie mag niet meer worden toegerekend, van de variabele lasten mogen uitsluitend de met de vastgoedgerelateerde beheerskosten worden meegenomen en de minimale levensduur bij afwezigheid van concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. De voorzi
niet gerealiseerde afwaardering in 2012 door
de gestegen overwaarde in Zuidhorn waardoor voor het project Oosterburcht geen voorziening gevormd hoefde te worden). Met ingang van 2012 is de minimale levensduur over materiële vaste activa 15 jaar. Hier wordt alleen van afgeweken als er sprake is van een ander exploitatiebeleid. De afschrijvingslasten zijn hierdoor in ensduur. De afschrijving vindt plaats op basis van de componentenmethode. 10,4 miljoen. Indien op de 6,4 miljoen hebben bedragen. schattingswijzigingen.
PRESENTAT IEWIJZIGING EN In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd. Voor de resultatenrekening bieden de richtlijnen naast een categoriaal model tevens een functioneel model als optie. Wold & Waard heeft gekozen voor het categoriale model.
ALGEMENE GRON DSLAGEN VOOR DE OPSTELLING V AN DE GECONSOLIDE ER DE JA AR REKENING De geconsolideerde jaarrekening van Wold & Waard is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Daarnaast is deze jaarrekening
91
opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De activa worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de bedrijfswaarde indien deze lager is. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referentienummers opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting op de balans en resultatenrekening.
BALANSWAARDE RING >
Complexindeling
Ons woningbezit is verspreid over 34 dorpen in 4 gemeenten in het Westerkwartier. Wold & Waard beheert 25% van de woningvoorraad in dit gebied. Organisatorisch en beleidsmatig wordt ons woningbezit als homogeen beschouwd en het kent in principe dan ook geen verschillen in beheerkenmerken. Vrijwel ieder dorp heeft een redelijke spreiding voor wat betreft: >
ouderdom (= restant levensduur): de meeste dorpen kennen zowel oud als nieuw bezit;
>
woningtype: in vrijwel ieder dorp komen grote eengezinswoningen, seniorenwoningen en kleine(re) woningen voor;
>
huurprijs: alle dorpen kennen gevarieerde huurprijzen, zowel goedkoop als betaalbaar.
Gezamenlijk vormen deze de onderliggers voor ons intern marktinformatiesysteem (de vastgoedvisies en de productanalyse). De afzonderlijke kenmerken zijn echter niet leidend voor de beleidsvorming. De geografische ligging van ons bezit is de belangrijkste factor voor onze investeringsbeslissingen: wel of niet bouwen, herstructureren, slopen of verkopen. Op grond hiervan is sinds 1 januari 2004 ons woningbezit ingedeeld in kernen (= dorp), welke als één complex, ofwel een kasstroomgenererende eenheid worden beschouwd. Deze indeling is ook van toepassing op de minimum waarderingsregel van de materiële vaste activa.
MATERIË LE VAST E ACTI VA >
Algemeen
Tenzij iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald aan de hand van de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur waarbij op grond niet wordt afgeschreven en bij de opstal rekening wordt gehouden met een restwaarde. Voor zover verkregen subsidies te kwalificeren zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt op de balansdatum rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen welke voorzienbaar zijn. >
1.0 Sociaal vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van de vergelijking boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzondere waardevermindering is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. 92
De lineaire afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. De kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat alle woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en de overige woongelegenheden welke als sociaal vastgoed zijn aangemerkt. De huurtoeslaggrens voor woningen is een huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo Wold & Waard kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel voor het realiseren van haar volkshuisvestelijke taken. Het maatschappelijk vastgoed is vastgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties als zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en overige dienstverleners. Dit vastgoed is vermeld in de bijlage van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. >
1.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. >
1.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. >
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat alle woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardevermindering. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering bij verhuureenheden wordt jaarlijks getoetst op basis van de vergelijking boekwaarde versus marktwaarde in verhuurde staat. Een bijzondere waardevermindering is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde in
93
verhuurde staat duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs/ vervaardigingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. >
2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie en worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat op basis van de geldende contractvoorwaarden. Winsten en verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst- en -verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet
>
-gerealiseerde waardeveranderingen
2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft energieprojecten in aanbouw ten behoeve van toekomstige exploitatie als commercieel vastgoed. De energieprojecten in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.
FINANCIËLE VAST E ACT IVA >
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Wold & Waard.
VLOTTEN DE ACTIVA >
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De nettoopbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. >
4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
94
verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. >
4.3. Overige voorraden
De voorraad materialen is gewaardeerd tegen historische kostprijs. Incourante voorraden zijn niet gewaardeerd. >
4.4. Onderhanden projecten
De onderhanden projecten in opdracht van derden betreffen onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. >
5. Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. >
6. Liquide middelen.
korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
VOORZIENINGEN >
8. Voorzieningen algemeen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 95
>
8.1 Voorziening onrendabele investeringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Op basis van de complexindeling worden onrendabele investeringen bij herstructurering- en nieuwbouwprojecten niet zonder meer afgeboekt. In de gekozen methodiek wordt eerst de verdiencapaciteit van het complex waartoe het project gaat behoren gebruikt om de onrendabele investering te dekken. Pas als er onvoldoende verdiencapaciteit aanwezig is zal (een deel van) de onrendabele investering worden afgeboekt. >
8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. >
8.3 Overige voorziening
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Voor toekomstige gratificaties van personeelsleden bij dienstjubilea is een voorziening gevormd. Op basis van het aantal dienstjaren, de leeftijd en geslacht wordt de omvang van deze voorziening bepaald. De voorziening is actuarieel berekend.
LANGLOPENDE SCHULDEN >
9.1 Leningen kredietinstellingen
De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. >
9.2 Verkoop onder voorwaarden
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op basis van de terugkoopprijs per balansdatum, derhalve rekening houdend met de contractuele terugkoopbepalingen incl. kortingspercentages.
96
KORTLOPENDE SCHULDEN De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
RESULT AATBEPA LING >
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als het saldo van de opbrengsten van de geleverde prestaties en de lasten over het verslagjaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen worden genomen zodra zij voorzienbaar zijn. >
20.1 Huren
De huren betreffen de netto huren na aftrek van huurderving wegens leegstand en afboeking van oninbare huren. >
20.2 Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. >
20.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: >
Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
>
Boekresultaat van gerealiseerde verkoop van verkopen onder voorwaarden;
>
Nettoresultaat van verkoop van vastgoed bestemd voor de verkoop;
>
Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. >
20.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf
De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord Dit betreft uitsluitend geactiveerde loonkosten van WW4Energy BV. >
20.5 Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. >
21.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. 97
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de resterende levensduur waarbij een minimale levensduur van 15 jaar wordt aangehouden voor zover geen specifiek exploitatiebeleid op het complex van toepassing is. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. >
21.2 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Voor deze toets gebruiken wij een indeling per kern, zijnde de kasstroomgenererende eenheid. >
21.3 Lonen en salarissen
De lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. >
21.4 Sociale lasten en pensioenlasten
Van de sociale lasten en pensioenlasten wordt de over het verslagjaar verschuldigde premies als last verantwoord. >
21.5 Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. >
21.6 Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Wold & Waard, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. >
21.7 Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. >
21.8 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. >
22.1 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Onder deze post worden de waardeveranderingen opgenomen van woningen die onder koopgarant zijn verkocht. 98
>
23.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. >
23.2 Rentelasten en soortgelijke kosten
Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. >
24.1 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Vanaf 1 januari 2008 is Wold & Waard integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. Wold & Waard heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. >
22.2 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Wold & Waard geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
KASSTROOMOVER ZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen 99
onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
100
JR Toelichting op de geconsolideerde balans -)
VASTE ACT IVA 1. MATERIËLE VASTE ACTIVA
31-12-2012
1.0 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.0 1.1 Vastgoed Sociaal in vastgoed in ontwikkeling exploitatie eigen exploitatie
31-12-2011
176.477 4.089
155.360 16.004
2.074
2.088
182.640
173.452
1.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
Stand per 1 januari 2012 aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen
205.100 49.740-
16.004 -
4.202 2.114-
225.306 51.854-
Boekwaarde
155.360
16.004
2.088
173.452
Mutaties in het boekjaar: investeringen desinvesteringen overboeking afschrijvingen waardeverminderingen afschrijving desinvesteringen Mutatie Daeb/niet Daeb: aanschafwaarde afschrijvingen
4.955 1.26125.183 3.5264.152440 59169 21.117
13.268 25.18311.915-
192 206-
18.415 1.2613.7324.152440
14-
Stand per 31 december 2012 aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen
229.234 52.757-
4.089 -
4.394 2.320-
Boekwaarde
176.477
4.089
2.074
59169 9.188
237.717 55.077182.640
De investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie hebben met name betrekking op de renovaties van de woningen aan Carelsveld e.o. Leek en de 1e fase van de verbouw van het Hornerhof Zuidhorn.
101
Bij het vastgoed in ontwikkeling hebben de investeringen betrekking op de nieuwbouwprojecten Ridderhof, Synagogeplein, Groevelaan en H.J. Smitstraat (allen in Leek) en het woon-zorgcentrum in Niekerk. Het onrendabele deel van de investeringen, waarvoor in de balans een voorziening was opgenomen, is verantwoord onder de waardeverminderingen. Voor het sociaal vastgoed in exploitatie wordt in de volgende componenten en afschrijvingstermijnen onderscheiden: Lineair Grond
geen
Bouwkosten verhuureenheden
50 jaar
Kosten renovaties/woningverbetering
35 jaar
Kosten woningaanpassing (uit hoofde van de WMO)
20 jaar
Garages
50 jaar
>
WOZ waarde
De waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt 97,3 miljoen. >
Verzekerde waarde
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum >
411 miljoen.
Financiering
Het sociaal vastgoed in exploitatie is voor 65% gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Het resterende deel is intern gefinancierd. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. >
Verkoop van woningen in exploitatie
Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 308 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. De verwachte opbrengstwaarde van deze 308 woningen boekwaarde bedraagt circa
30,8 miljoen. De
7,7 miljoen. Naar verwachting zullen 15 woningen binnen één jaar
worden verkocht 1.1 Vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie
Oosterburcht, Zuidhorn Lindensteinlaan Oldenoert Goldbergsingel Wolveschans In 2012 opgeleverde projecten: Ridderhof, Leek Woon-zorgcomplex, Niekerk Groevelaan / Bieleveldstraat e.o., Leek Parklaan/Middellaan, Grootegast Synagogeplein, Leek HJ Smitstraat / van Panhuyslaan, Leek Overige projecten
.
31-12-2012
31-12-2011
4.025 23 41
491 -
-
2.765 3.216 2.818 2.725 2.581 1.369 39
4.089
16.004
102
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa in ontwikkeling voor een bedrag van circa
1,4 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar
plaatsvinden. 1.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Bedrijfspand
Inrichting/ inventarissen
Transport middelen
Totaal
Stand per 1 januari 2012 aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen
2.261 -430
1.739 -1.502
202 183-
4.202 2.115-
Boekwaarde
1.831
237
19
2.087
60 0 -98 0
132 0 -103 0
4-
192 205-
-38
29
4-
13-
Stand per 31 december 2012 aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen
2.321 -528
1.871 -1.605
202 187-
4.394 2.320-
Boekwaarde
1.793
266
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - afschrijving desinvesteringen
15
2.074
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Lineair Bedrijfspand
25 jaar
Inrichting/inventarissen
5/10 jaar
Automatisering primair bedrijfsinformatiesysteem
6 jaar
Automatisering overige
3 jaar
Transportmiddelen
5 jaar
Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. 192.000,-. Dit betreffen investeringen in
14.000,-),
118.000,-) en eigen huisvesting
-). 2,9 miljoen. 0,8 miljoen en de automatiseringsappara
0,3 miljoen. De transportmiddelen zijn verzekerd op de conditie
all risk. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden per 1 januari 2012. De activa ten dienste van de exploitatie worden intern gefinancierd.
103
2. VASTGOEDBELEGGINGEN
31-12-2012
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
31-12-2011
8.779 4.510
5.793 4.793
51
1.550
13.340
12.136
2.3 Vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie
Totaal
Stand per 1 januari 2012 aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen
6.157 364-
4.793 -
1.550 -
12.500 364-
Boekwaarde
5.793
4.793
1.550
12.136
Mutaties in het boekjaar: investeringen desinvesteringen overboekingen afschrijvingen waardemutatie afschrijving desinvesteringen mutatie Daeb/niet Daeb aanschafwaarde afschrijvingen
8 492.738 2418
131152-
591 692.986
283-
1.239 2.738-
1.247 1802411528
1.499-
591 691.204
Stand per 31 december 2012 aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen
9.445 666-
4.510 -
51 -
14.006 666-
Boekwaarde
8.779
4.510
51
13.340
In de post Commercieel vastgoed in exploitatie zijn 45 woningen, 1 bedrijfsruimte, 42 garages en de duurzame energiesystemen opgenomen. Eind 2011 waren dat 31 woningen, 1 bedrijfsruimte en 43 garages en de duurzame energiesystemen. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 37 woningen opgenomen. Op alle woningen rust een terugkoopplicht. De contracten zijn principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde van 25%. Wij delen voor 37,5% in de stijging en daling van de onderhandse verkoopwaarde indien deze woningen door de eigenaar te koop worden aangeboden.
104
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa in plaatsvinden. Voor het commercieel vastgoed in exploitatie wordt in de volgende componenten en afschrijvingstermijn onderscheiden: Lineair Grond
geen
Bouwkosten verhuureenheden
50 jaar
Kosten renovaties/woningverbetering
35 jaar
Kosten woningaanpassing (uit hoofde van de WMO)
20 jaar
Garages
50 jaar
1.1 Vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie
Oosterburcht, Zuidhorn Lindensteinlaan Oldenoert Goldbergsingel Wolveschans In 2012 opgeleverde projecten: Ridderhof, Leek Woon-zorgcomplex, Niekerk Groevelaan / Bieleveldstraat e.o., Leek Parklaan/Middellaan, Grootegast Synagogeplein, Leek HJ Smitstraat / van Panhuyslaan, Leek Overige projecten
>
31-12-2012
31-12-2011
4.025 23 41
491 -
-
2.765 3.216 2.818 2.725 2.581 1.369 39
4.089
16.004
WOZ waarde
De waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van het commercieel vastgoed in exploitatie >
,5 miljoen (excl. duurzame energiesystemen).
Verzekerde waarde
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum be >
Financiering
Het commercieel vastgoed in exploitatie is voor 94% gefinancierd met kapitaalmarktleningen. Het resterende deel is intern gefinancierd. Van de leningen is 65% gefinancierd met overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
105
>
Bedrijfswaarde sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie 11 miljoen. Ten
opzichte van het voorgaande verslagjaar is de bedrijfswaarde
24 miljoen gestegen. De stijging
is het gevolg van de toename van het bezit door nieuwbouw, besparingen op de exploitatie-uitgaven en de nieuwe richtlijnen (RJ 645 2011) voor de bepaling van de bedrijfswaarde. De belangrijkste wijzigingen van deze richtlijn zijn: a) Een minimale exploitatieduur van 15 jaar. b)
Het inrekenen van een restwaarde op basis van de huidige waarde gecorrigeerd voor kosten als uitplaatsing, sloop en bouwrijp maken.
c)
Het toerekenen van kosten die uitsluitend met het beheer van het bezit te maken hebben.
d)
De rentabiliteitwaarde correctie op de leningen mag niet meer worden toegepast.
Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: > Disconteringsvoet 5,25% >
Kostenstijging variabele- en onderhoudslasten 2013 t/m 2017
2,25%
>
Kostenstijging variabele- en onderhoudslasten vanaf 2018
3,00%
>
Reguliere huurverhoging 2013
2,00%
>
Reguliere huurverhoging 2014 t/m 2017
2,25%
>
Reguliere huurverhoging vanaf 2018
2.00%
>
Huurharmonisatie in 2013 t/m 2017
0,50%
>
Huurderving
1,00%
In de bedrijfswaarde is geen rekening gehouden met toekomstige verkoop van huurwoningen.
106
Bedrijfswaarde per 31 december 2011
186.760
Bedrijfswaarde per 31 december 2012
211.177
Toename bedrijfswaarde
24.417
Rentabiliteitswaardecorrectie: vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie per 1-1-2012
6.286-
Jaarresultaat: mutatie in de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa
11.853-
effect contante waarde en restant levensduur
8.288 3.565-
Gevolgen van mutaties in het bezit door: verkocht bezit
250-
gesloopt bezit
890-
nieuwbouw
15.525 14.385
Gevolgen aanpassing beleidsparameters en uitgangspunten in: het huurprijscomponent
6.496
de variabele- en onderhoudslasten
8.180-
de exploitatieduur
17.601
de restwaarde
3.966 19.883 24.417
Door de minimale levensduur van 15 jaar, de wijziging in de restwaarden en het uitsluitend toerekenen van kosten die met het beheer te maken hebben is de overwaarde (het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde) in onze kernen is toegenomen. Als gevolg van de gestegen bedrijfswaarde is de voorziening voor onrendabele investeringen welke was gevormd in voorgaande jaren, met een bedrag van
,1 miljoen vrijgevallen ten gunste van het resultaat 2012.
In de berekening van de bedrijfswaarde is rekening is gehouden met de verhuurdersheffing en extra huurverhoging. Deze effecten zijn meegenomen in de goedgekeurde (meerjaren)begroting. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de verhuurdersheffing voor de gehele prognoseperiode en met extra huurverhogingen in 2013 t/m 2017. Het effect hiervan op de
107
VLOTTEN DE ACTIVA 4. Voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.3 Overige voorraden
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 4.1.1 Grond Parklaan/Middellaan te Grootegast 4.1.2 Grond Julianastraat te Oldehove 4.1.3 Grond Bartolesstraat te Visvliet 4.1.4 Koopgarantwoning Kolonelsdiep
4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.2.1 Parklaan/Middellaan te Grootegast 4.2.2 Julianastraat te Oldehove
4.4 Onderhanden projecten
4.4.1 Ridderhof, Leek 4.4.2 Coenderslaan, Nuis
31-12-2012
31-12-2011
581 77
163 653 79
658
895
483 92 6 -
163
581
163
-
561 92
-
653
31-12-2012
31-12-2011
-
1.159 93
-
1.252
De projecten Ridderhof en Coenderslaan zijn in 2012 afgewikkeld. Er zijn ultimo 2012 geen verkochte koopprojecten in aanbouw.
108
5. Vorderingen
31-12-2012
5.1. Huurdebiteuren 5.2. Gemeenten 5.3 Belastingen en sociale premies 5.4. Overige vorderingen 5.5. Overlopende activa
5.2. Gemeenten 5.2.1 Gemeente Grootegast 5.2.2 Gemeente Leek 5.2.3 Gemeente Marum
5.4. Overige vorderingen 5.4.1 Vertrokken bewoners (huur, herstelkosten e.d.) 5.4.2 Voorziening oninbaarheid
5.4.3 Overige debiteuren
5.5. Overlopende activa Dit betreft vooruitbetaalde lasten en nog te ontvangen baten, als volgt gespecificeerd: 5.5.1 Te ontvangen rente 5.5.2 Vooruitbetaalde kosten en overige vorderingen
De overlopende activa betreffen voornamelijk
31-12-2011
211 9 576 368 442
150 5 399 438
1.606
992
2 7 -
3 2
9
5
121 101-
175 114-
20
61
348
338
368
399
1 441 442
87 351 438
-) en uitkeringen
-). De looptijd van deze vorderingen is korter dan één jaar. 6.1 Liquide middelen
Direct opvraagbaar: Wold & Waard: 6.1.1 Rabobank (betaalrekening) 6.1.3 ING 6.1.4 ABNAMRO 6.1.9 Overige WW4Energy BV: 6.1.2 Rabobank (betaalrekening) 6.1.8 Rabobank (bedrijfsspaarrekeningen)
31-12-2012
31-12-2011
1.392 2 1
1.687 138 53 2
263 -
39 352
1.658
2.271
kredietfaciliteit van onze huisbankier, de Rabobank Noordenveld West Groningen met een maximum
109
PASSIVA 7.1 GROEPSVERMOGEN Voor een toelichting op het groepsvermogen verwijzen wij naar de enkelvoudige balans. 8. VOORZIENINGEN
31-12-2012
8.1 Onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten 8.2 Latente belastingverplichtingen 8.3 Overige voorzieningen
>
31-12-2011
-
6.196 3.964 38
-
10.198
Voorziening onrendabele investering nieuwbouwprojecten
Op basis van de complexindeling en de richtlijnen wordt eerst de verdiencapaciteit van het complex waartoe het project gaat behoren, gebruikt ter dekking van de onrendabele investering. Pas als er onvoldoende verdiencapaciteit aanwezig is zal (een deel van) de onrendabele investering worden afgeboekt. Een eventuele voorziening wordt gevormd op het moment dat de bouwvergunning wordt aangevraagd. Bij het gereedkomen van het project vindt de vrijval van het opgenomen bedrag plaats. In principe is dit een verplichting korter dan één jaar. Op dit moment zijn 32 huurwoningen in Zuidhorn (Oosterburcht) in aanbouw. Voor deze woningen is geen voorziening gevormd omdat de overwaarde voldoende ruimte biedt om het onrendabele deel te compenseren. Verloop voorziening Saldo per 1 januari Vrijval Onttrekking Dotatie
31-12-2012
31-12-2011
6.196 2.0454.151-
8.630 4.2221.788
-
Saldo per 31 december
6.196
2 miljoen vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Als gevolg van de stijging van de bedrijfswaarde is meer overwaarde ontstaan binnen de kernen waardoor minder afgeboekt hoefde te worden. De onttrekking betreft de onrendabele investeringen van drie opgeleverde projecten in de gemeente
>
Latente belastingverplichtingen
Als gevolg van het toekennen van de Anbi-status aan woningcorporaties is de voorziening voor de latente belastingplicht
vrijgevallen ten gunste van het resultaat.
Verloop voorziening latente belastingverplichtingen Saldo per 1 januari Vrijval Onttrekking Saldo per 31 december
31-12-2012
31-12-2011
3.964 3.9604-
3.972 83.964
110
Overige voorzieningen Verloop overige voorzieningen
31-12-2012
Saldo per 1 januari Vrijval
38 38-
Saldo per 31 december 9. LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 Leningen kredietinstellingen
31-12-2011
31-12-2012
38 38
31-12-2011
Totaal
looptijd > 5 jaar
Totaal
looptijd > 5 jaar
121.295
109.132
110.895
99.176
Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Reguliere aflossingen Aflossingen ineens Nieuwe leningen
110.895 -1.861 -1.204 13.465
Saldo per 31 december
121.295
De leningenportefeuille per 31 december is naar wijze van aflossing als volgt samengesteld: Leningen op annuïteitenbasis Leningen op lineaire basis Leningen op basis van aflossing ineens: - extendible leningen - fixe leningen
38.337 2.176 24.000 56.782 121.295
>
Rentevoet en aflossingssysteem
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt thans 4,6%. De leningen van kredietinstellingen worden op basis van het annuïteiten- of lineaire systeem, dan wel ineens afgelost (fixe-leningen). 5,8 miljoen bedragen. Hierin zijn aflossingen ineens opgenomen van leningen met een schuldrestant van 3,9 miljoen. Er zijn voor de financiering van nieuwbouw vier nieuwe leningen aangetrokken voor in totaal en met 3,37%. Daarnaast zijn voor de financiering van duurzame energiesystemen twee leningen aangetrokken van respectievelijk 0,3 >
0,2 miljoen tegen een rente van 4,75%. Zekerheden
Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van leningen van kredietinstellingen worden gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de
111
gemeente waarin het onroerend goed is gelegen. Voor de financiering van investeringen van WW4Energy BV is pandrecht gevestigd op alle activa, rechten en vorderingen van WW4Energy BV. 9.2 Verplichtingen onroerende zaken verkocht onder
Saldo per 1 januari Afname verplichting door terugkoop Waardeveranderingen Saldo per 31 december
31-12-2012
31-12-2011
4.865 1331264.606
5.154 217724.865
Zowel in 2011 als 2012 werd 1 koopgarant woning teruggekocht. Beide woningen zijn in 2012 in de vrije verkoop verkocht.
10. KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 Gemeenten 10.2 Schulden aan leveranciers 10.3 Belasting, sociale premies en pensioenen 10.4 Overige schulden en overlopende passiva
10.1 Gemeenten 10.1.1 Gemeente Grootegast 10.1.2 Gemeente Marum 10.1.3 Gemeente Zuidhorn
10.3 Belastingen, sociale premies 10.3.1 Omzetbelasting 10.3.2 Vennootschapsbelasting 10.3.3 Loonheffingen 10.3.4 Pensioenen
10.4 Overige schulden en overlopende passiva 10.4.1 Niet-vervallen rente leningen 10.4.3 Vooruit ontvangen huren 10.4.4 Vooruit ontvangen huurtoeslag 10.4.5 Waarde restant verlofdagen 10.4.5 Te ontvangen facturen onderhoud 10.4.5 Te ontvangen facturen projecten 10.4.5 Overige
31-12-2012
31-12-2011
41 2.195 2.899 3.189 8.324
166 3.763 3.068 2.794 9.791
36 5 41
5 161 166
1.443 1.267 135 54 2.899
1.247 1.651 119 51 3.068
1.997 240 212 110 36 487 107 3.189
1.759 236 206 118 272 203 2.794
112
NIET UIT DE BALA NS B LIJKENDE VE RPLICHTIN GEN >
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Er bestaat een voorwaardelijke verplichting op grond van een obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van door dit fonds geborgde leningen. Ultimo 2012 bedraagt deze obligo 3,4 miljoen. >
Aangegane verplichtingen nieuwbouw en planmatig onderhoud
Voor diverse projecten in ontwikkeling c.q. aanbouw en planmatig onderhoud zijn ultimo 2012 naast de reeds gefactureerde werkzaamheden
verplichtingen aangegaan voor in totaal
1,7 miljoen. >
Fiscale eenheid
Wold & Waard vormt samen met WW4Energy B.V. een fiscale eenheid en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de BTW en de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid. >
Voorziening gratificaties
Voor toekomstige gratificaties bij jubilea is geen voorzieningen in de balans opgenomen. Wij schatten het bedrag aan verplichtingen waarbij ondermeer rekening gehouden is met verwachte 47.000,-.
113
JR Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening -)
20. BEDRIJFSOPBRENGSTEN
2012
2011
20.1 Huren Te ontvangen netto huur: 20.1.1 Woningen en woongebouwen 20.1.2 af: huurderving
25.397 305
23.930 266
25.092
23.664
D >
ontvangen netto huur boekjaar toegenomen als gevolg van: de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 van gemiddeld 2,3%;
>
tussentijdse huurverhogingen door individuele geriefsverbeteringen en huurharmonisatie;
>
het in exploitatie nemen van 158 nieuwbouwwoningen en 1 bedrijfsruimte;
>
het uit exploitatie nemen van 29 huurwoningen en 1 bedrijfsruimte als gevolg van verkoop (14) en sloop (16).
De huurderving in 2012 bedraagt 1,2% van de te ontvangen huur (begroot 1%). Dit betreft mutatieleegstand alsmede afboekingen voor oninbare huur. Wanneer geen rekening wordt gehouden met de afboekingen wegens oninbaarheid bedraagt de huurderving 1,07%. Woningen die behoren tot de actieve verkoop- en sloopvoorraad worden op het moment van leegstand uit de exploitatie huurwoningen genomen. De leegstand tot de daadwerkelijke verkoop en sloop wordt dus niet als huurderving verantwoord.
20.2 Opbrengsten servicecontracten 20.2.1 Te ontvangen opbrengsten servicecontracten 20.2.2 af: vergoedingsderving
440 5
376 6
435
370
De te ontvangen bijdragen voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten op jaarbasis. Het betreft hier aan huurders in rekening gebrachte bijdragen voor glasverzekering, rioolontstoppingsfonds, tuinfonds, fonds serviceonderhoud en collectief energieverbruik. De hoogte van andere bijdragen wordt vastgesteld op basis van individueel gebruik en verbruik.
114
2012
2011
1.838 19449-
4.545 598101129-
1.595
3.717
Boekwaarde Verkoopkosten
1.598 19448-
4.438 598230-
Netto resultaat huurwoningen
1.356
3.610
20.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 20.3.1 Opbrengst verkopen woningen 20.3.2 Boekwaarde huurwoningen 20.3.3 Stimuleringsregeling 20.3.3 Verkoopkosten (makelaar en onderhoud)
Resultaat huurwoningen: Verkoopopbrengst
In het boekjaar zijn 13 huurwoningen (2011: 39) en 1 bedrijfsruimte verkocht.
Resultaat koopwoningen en grond: Resultaat exclusief verkoopkosten Verkoopkosten Netto resultaat koopwoningen
240 1239
107 107
143 70 27
32 75 -
240
107
Specificatie het resultaat op koopwoningen en grond: Grond Coenderslaan Koopwoningen Ridderhof Koopgarantwoningen Resultaat koopwoningen exclusief verkoopkosten
In 2012 is de grond aan de Coenderslaan verkocht aan de gemeente Marum. Het nieuwbouwproject Ridderhof met huur- en koopwoningen en 1 bedrijfsruimte is in 2012 geheel afgewikkeld. Het totale -
-
- en in 2012
-). In 2012 zijn 2 koopgarant woningen in de vrije verkoop verkocht. Eén woning was in 2011 teruggekocht, de andere werd in 2012 teruggekocht. 20.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf Activering loonkosten WW4Energy BV
23
181
Dit betreft geactiveerde loonkosten van WW4Energy BV voor de projecten Ridderhof in Leek, het woonzorgcentrum Niekerk en de Oosterburcht in Zuidhorn.
115
2012
2011
433 29 19 135
381 28 16 151
616
576
20.5 Overige bedrijfsopbrengsten 20.5.1 Omzet geleverde energie 20.5.2 Doorberekeningen en vergoedingen 20.5.3 Doorberekend onderhoud aan derden 20.5.4 Overige opbrengsten
De omzet geleverde energie betreft de opbrengsten uit exploitatie van de duurzame installaties door WW4Energy. De doorberekeningen en vergoedingen betreffen verrichte diensten voor het afsluiten van huurcontracten en doorberekende administratie- en projectkosten aan derden. Doorberekend onderhoud aan derden betreft vooral doorberekende mutatiekosten. De overige opbrengsten betreft onder meer
111.000,- inzake omzetbelasting (pro-rata
regeling).
116
21. BEDRIJFSLASTEN
2012
2011
21.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 21.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 21.1.2 Commercieel vastgoed in exploitatie 21.1.3 Activa ten dienste van de exploitatie 21.1.4 Duurzame energiesystemen
3.527 103 206 138
3.412 95 247 126
3.974
3.880
De afschrijvingen zijn berekend op basis van lineaire afschrijving. Op grond wordt niet afgeschreven. In 2012 zijn 30 huurwoningen/ bedrijfsruimten wegens sloop en verkoop uit exploitatie genomen. Daarnaast zijn 158 nieuwe huurwoningen en 1 bedrijfsruimte in exploitatie genomen. 21.2 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 21.2.1 Renovatieprojecten huurwoningen 21.2.3 Vrijval nieuwbouwprojecten huurwoningen
2.045-
1.788 4.222-
2.045-
2.434-
In 2012 is het besluit genomen om aan de Oosterburcht in Zuidhorn 32 nieuwe huurwoningen te realiseren. Op basis van de verwachte kasstromen werd voor dit project een onrendabele investering verwacht
Door de aangepaste richtlijnen rondom de bedrijfswaardebepaling is de
bedrijfswaarde van de kern Zuidhorn toegenomen waardoor de onrendabele top kon worden gecompenseerd. Hierdoor is er in 2012 geen onrendabele investering in de jaarrekening opgenomen. Voor de onrendabele investeringen van de in 2011 in aanbouw zijnde projecten in de kernen Grootegast, Leek en Niekerk was een voorziening gev
Door de aangepaste
richtlijnen rondom de bedrijfswaardebepaling is de bedrijfswaarde toegenomen waardoor binnen deze kernen meer dekkingsruimte voor de onrendabele investeringen is ontstaan. Hierdoor is onrendabele investeringen in mindering gebracht op de voorzieningen en is
21.3 Lonen en salarissen 21.3.1 Salarissen 21.3.2 Uitzendkrachten
Af: ontvangen ziekengeld
2.168 54
2.125 50
2.222
2.175
2.222
272.148
Het gemiddeld aantal werknemers bedroeg 49. Werknemers naar afdeling: Directie en staf Financiën en Informatievoorziening Technisch Beheer Woondiensten
Aantal 4 8 18 19 49
117
De beloning van de directeur-bestuurder in 2012 bedraagt
132.600,- (2011
4.100,-). Het betreft
het vaste inkomen, pensioenlasten, werkgeverslasten sociale verzekeringen en vergoedingen. De beloning van de commissarissen in 2012 bedraagt
36.834,- (2011
-). De hogere lasten
ten opzichte van 2011 is enerzijds het gevolg van een lichte stijging van de jaarlijkse vergoeding en anderzijds het gevolg van het verloop in de samenstelling van de raad waardoor er in de overloopen overdrachtsfase over een korte periode aan meer leden dan de oorspronkelijke samenstelling een vergoeding werd uitbetaald. 2012
2011
21.4 Sociale lasten 21.4.1 Sociale lasten 21.4.2 Pensioenlasten
333 412
406 400
745
806
De huidige pensioenregeling bij Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties betreft een toegezegde pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan het personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou er sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling op basis van de volgende gronden: > Er is geen verplichting aanwezig tot het doen van eventueel aanvullende betalingen anders dan door toekomstige hogere premies. >
Er zijn onvoldoende gegevens per deelnemer bij SPW (bedrijfstakpensioenfonds) beschikbaar om een voorziening in de jaarrekening te verwerken.
>
De dekkingsgraad van het betrokken pensioenfonds bedraagt ultimo 2012 volgens opgave van het fonds 106%.
21.5 Onderhoudslasten Werk derden Materiaalverbruik
Specificatie werk derden naar soorten onderhoud: 21.5.1 Planmatig onderhoud 21.5.2 Cv-onderhoud 21.5.3 Energiemaatregelen 21.5.4 Klachtenonderhoud 21.5.5 Mutatieonderhoud 21.5.6 Zwambestrijding 21.5.7 Overige
7.677 187
7.563 202
7.864
7.765
4.594 373 1.242 698 279 275 216
4.617 341 1.332 721 254 199 99
7.677
7.563
Het onderhoud is exclusief de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Daarbij gaat het om klachten- , service2011
440.000,- (in
418.000,-) zijn verantwoord onder de personeelskosten en overige bedrijfslasten. Daarnaast
zijn er baten in mindering gebracht die betrekking hebben op onderhoud.
118
Kosten leveringen goederen en diensten
2012
2011
292
334
70 57 70 7
68 87 76 5
63 21 4 292
67 20 11 334
Kosten levering goederen en diensten Niet verrekenbaar: 21.7.1 Glasverzekering 21.7.2 Rioolontstoppingsfonds 21.7.3 Tuinonderhoud 21.7.4 Servicefonds Verrekenbaar: 21.7.5 Gas, water en electra 21.7.6 Schoonmaakkosten 21.7.7 Overige
21.8 Overige bedrijfslasten Interne bedrijfslasten Zakelijke bedrijfslasten
1.087
1.127
2.304
2.460
3.391
3.587
244 102 66 675 1.087
314 94 54 665 1.127
1.506 238 81 182 105 46 33 55 45 13
1.399 228 262 172 88 46 40 47 20 158
2.304
2.460
Interne bedrijfslasten 21.8.1 Overige personeelskosten 21.8.2 Huisvestingskosten 21.8.3 Raad van Commissarissen 21.8.4 Algemene kosten
Zakelijke bedrijfslasten 21.8.5 Belastingen 21.8.6 Advieskosten / externe ondersteuning 21.8.7 Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak 21.8.8 Kosten WW4Energy BV 21.8.9 Verzekeringen 21.8.10 Contributie landelijke federatie 21.8.11 Oninbare vordering herstel- en deurwaarderskosten 21.8.12 Bijdragen aan verenigingen van eigenaren 21.6.13 Energielasten leegstaande woningen 21.6.14 Overige
De overige bedrijfslasten hebben voor een deel een andere rubricering gekregen. Hierdoor sluiten de vergelijkende cijfers van 2011 niet aan op de jaarrekening 2011. Zo zijn de kosten van leefbaarheid en de lasten van servicecontracten onder een aparte rubriek opgenomen en is het onderhoudsaandeel in de VvE bijdragen onder de onderhoudslasten opgenomen.
119
In het boekjaar is aan ac
34.000,- voor de jaarrekeningcontrole ten laste van
het resultaat gebracht. Deze honoraria betreffen werkzaamheden die zijn uitgevoerd door Deloitte Accountants B.V. te Groningen. Daarnaast is aan fiscale advisering en juridische kosten
10.000,-
- ten laste van het resultaat gebracht. Deze honoraria betreffen werkzaamheden die zijn uitgevoerd door Dudok Bouw- en Adviesrecht te Amsterdam. De juridische kosten betroffen het voeren van een procedure rondom de overdrachtsbelasting van SBW. Deze -. Voor een specificatie van de interne bedrijfslasten verwijzen wij naar bijlage IV van het jaarverslag.
23.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 23.2 Rentelasten en soortgelijke kosten
2012
2011
12 5.500-
233 5.369-
Specificatie andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten: 23.2.2 overige Specificatie rentelasten en soortgelijke kosten: 23.2.1 Rente leningen 23.2.2 Overige
12 12
170 63 233
5.47228-
5.33732-
5.500-
5.369-
120
2012
2011
1.5481.597 1.540 26892-
1.597569
4 2.368 1.592 4.635
8 1.525-
24. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening worden als volgt gespecificeerd: 24.1 Acute belastingen 2012 2011 2010 2009 2008 24.2 Latente belastingen 2012 2011 2009 2008
Commercieel resultaat voor vennootschapsbelastingen
5.793
7.238
Af: Correctie mutatie actuele waarde Fiscaal resultaat projecten Correctie opbrengst verkopen Energie Investeringsaftrek
2.0228461.356128-
2.4343.61072-
Bij: Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) Fiscale vrijval disagio leningen o/g Correctie onderhoud Correctie overige bedrijfslasten
3.830 18 1.242 -
3.670 1.332 270
Mutatie compensabel verlies Belastbaar bedrag
2986.233
6.394
Belastingbedrag 25% (over het restant) Totaal
40 1.508 1.548
40 1.557 1.597
>
Vennootschapbelastingen over 2012
De verschuldigde winstbelasting over het resultaat -
-. Hiervan is in 2012 - is opgenomen onder de
kortlopende schulden bij de belastingen en sociale premies. >
Vennootschapbelastingen over voorgaande jaren
In de loop van 2012 ontvingen wij bericht van de Belastingdienst dat de ANBI-status voor woningcorporaties werd toegestaan. Als gevolg van dit besluit kon Wold & Waard de regeling van de herbestedingsreserve over 2008 tot en met 2011 toepassen. De fiscale winst over die jaren kunnen wij daardoor in mindering brengen op onze investeringen waardoor er over deze jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. In de balans hadden wij een voorziening latente vennootschapsbelasting opgenomen onder de kortlopende schulden. Daarnaast is een bedrag van belasting over 2010 en 2011 als vordering op de belastingdienst onder de kortlopende vorderingen opgenomen. Alle bedragen zijn ten gunste van het resultaat 2012 gebracht en verantwoord onder deze post. 121
>
Compensabele verliezen
Het enige compensabele verlies stamt uit 2007 en is in 2012 vrijgevallen ten gunste van het fiscaal belastbaar resultaat.
122
123
JR Balans per 31 december 2012 (enkelvoudig, voor resultaatbestemming) Ref.
31-12-2012
31-12-2011
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen
1.0 1.1 1.2
2.1 2.2 2.3
3.1
Totaal vaste activa
176.477 4.089 2.074
155.359 16.004 2.088
182.640
173.451
6.809 4.510 -
4.063 4.793 1.377
11.319
10.233
49
30
194.008
183.714
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
4.1 4.2 4.3
581 77
816 79
Onderhanden projecten
4.4
-
1.252
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Vorderingen op groepsmaatschappijen
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
211 9 576 259 387 102
150 5 363 370 71
Liquide middelen
6.1
1.395
1.880
3.597
4.986
197.605
188.700
Totaal vlottende activa
Totaal activa
124
Ref.
31-12-2012
31-12-2011
Eigen vermogen
Overige reserves Resultaat lopende boekjaar
7.2 7.3
Totaal eigen vermogen
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen
8.1 8.2 8.3
Totaal voorzieningen
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Verplichtingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
9.1 9.2
Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen Overige schulden en overlopende passiva Schulden aan groepsmaatschappijen Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
125
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5
55.249 10.429
49.674 5.575
65.678
55.249
-
6.196 3.964 38
-
10.198
119.119 4.606
109.005 4.865
123.725
113.870
41 2.071 2.899 3.155 36
166 3.383 3.068 2.727 39
8.202
9.383
197.605
188.700
JR Winst- en verliesrekening over 2011 (enkelvoudig) Ref.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
20.1 20.2 20.3 20.5
2011
25.092 435 1.595 242
23.664 370 3.717 252
27.364
28.003
21.1
3.835
3.754
21.2 21.3 21.4 21.5 21.6 21.7 21.8
2.0452.219 745 7.864 14 292 3.200
2.4342.148 806 7.765 48 333 3.416
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten en Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
2012
Totaal bedrijfslasten
16.124
15.836
Bedrijfsresultaat
11.240
12.167
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen van financiele vaste activa en van effecten
22.1 22.2
2318
Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
23.1 23.2
11 5.416-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen
24.1
16
230 5.294-
5.830
7.119
4.599
1.544-
10.429
5.575
126
JR Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening (enkelvoudig) GRONDSLAGEN VOOR DE FINANCIË LE VER SLAGGE VING Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hieronder niet anders wordt vermeld. >
Financiële vaste activa
De deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze waarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Wold & Waard.
>
Toelichting op de onderscheiden posten v
--) 2012
2011
31
15
18
16
49
31
Financiële vaste activa: Deelneming WW4Energy B.V. (100%) Waarde deelneming primo jaar Resultaat boekjaar Waarde deelneming ultimo jaar
>
Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-
--)
Waardeveranderingen financiële vaste activa: Deelneming WW4Energy B.V. (100%), resultaat:
127
18
16
JR Overige gegevens RESULT AATBEST E MMING Het jaarresultaat 2011 is conform het RvC-besluit toegevoegd aan de algemene reserves. Het jaarresultaat 2012 is wachtend op het besluit van de Raad van Commissarissen gepresenteerd als resultaat lopend boekjaar. Wij stellen voor het resultaat 2012 toe te voegen aan de algemene reserves.
CONTROLEVERKL ARING VAN DE ONAFHAN KELIJKE ACCOUNTANT Zie hiervoor de verklaring op de volgende pagina.
128
Bijlagen
B1 Woningbezit Aantal woningen 1-1-2012 incl. fusie
(per 31 december 2012)
Mutaties 2012 verkoop
sloop
nieuwbouw aankoop
Aantal woningen 31-12-2012
overig
Gemeente Grootegast Grootegast
444
Opende
131
Niekerk
135
Oldekerk
39
Doezum
62
Kornhorn
47
Lutjegast
44
Sebaldeburen
34 936
24
468
3-
128 24
159 39
2-
60 47
1-
43 34
6-
-
48
-
-
978
Gemeente Zuidhorn Zuidhorn
388
388
Aduard
247
247
Grijpskerk
255
Oldehove
147
1-
146
Noordhorn
110
1-
109
Kommerzijl
38
255
38
Niezijl
31
31
Visvliet
25
25
Pieterzijl
8
8
Lauwerzijl
8
8
Saaksum
8
Den Ham
6
Niehove
6
Den Horn
8 1-
5 6
6
6
1.283
3-
593
1-
-
-
-
-
1.280
Gemeente Marum Marum De Wilp
153
Nuis
36
592 153 12-
24
Niebert
17
17
Noordwijk
18
18
Boerakker
11
11
Jonkersvaart
1
1
829
1-
12-
-
Leek
943
2-
4-
109
Tolbert
384
-
-
816
Gemeente Leek
Zevenhuizen
115
Oostwold
42
Enumatil Verhuurbaar bezit Woningen Verzorgingshuis - aantal vhe's Overige woongelegenheden - aantal vhe's - aantal eenheden corr. Bedrijfsruimten - aantal vhe's - aantal m2 Garages - aantal vhe's - aantal m2
1.046 384
1-
114 42
4
4
1.488
3-
4-
109
-
-
1.590
4.536
13-
16-
157
-
-
4.664
53
53
170 159 7 895 43 430 4.968
1
1-
33-
1
7 895 1-
14-
16-
159
168 156
-
7-
42 430 5.090
B2
Aanhangsel E
FINANCIËLE P ASSENDHE ID BB SH In de verslagperiode zijn de vrijkomende woningen, gelet de financiële passendheidseisen op grond van het BBSH in de periode 1 januari t/m 31 december als volgt verhuurd: >
eenpersoonshuishoudens Periode januari t/m december 2012
Leeftijd
inkomen
Huurprijsklassen
< 65
< 22.025
52
40
< 65
> 22.025
6
24
4
> 65
< 20.675
3
33
11
> 65
> 20.675
1
2
8
62
99
35
< 366,37
>
366
524
> 524,37 12
tweepersoonshuishoudens Periode januari t/m december 2012
Leeftijd
Inkomen
Huurprijsklassen < 366,37
366
524
> 524,37
< 65
< 29.900
8
42
17
< 65
> 29.900
1
8
9
> 65
< 28.225
0
9
24
> 65
> 28.225
0
1
17
9
60
67
>
meerpersoonshuishoudens Periode januari t/m december 2012
Leeftijd
Inkomen
< 65
< 29.900
< 65
> 29.900
> 65
< 28.225
> 65
> 28.225
Huurprijsklassen < 366,37
totaal >
4
4
366
562
> 561,98
58
8
6
5
64
13
24
77
247
192
bijzondere verhuur
Totaal
514
75
De bijzondere verhuur betreft de verhuur aan zorginstellingen Stichting de Zijlen (77) en Zonnehuisgroep Noord (24).
B3 Participatie SAMENWERK INGSVERBAND E N EN E XTERNE OVER LE GGEN Hieronder volgt een opsomming (in willekeurige volgorde) van alle organisaties, netwerken waarmee we contacten hebben of op enigerlei wijze bij betrokken zijn: Gemeenten Westerkwartier, bestuurlijk overleg wonen (gezamenlijk en per gemeente) Gemeenten Westerkwartier, ambtelijk overleg wonen (gezamenlijk en per gemeente) Gemeenten Westerkwartier, overleg huisvesting verblijfsgerechtigden Gemeenten Westerkwartier, overleg met de afzonderlijke gemeenteraden Bestuurlijk overleg Woningbouw en Verstedelijking Regio Groningen Werkgroep Woningbouw en Verstedelijking Regio Groningen
Assen
Assen
Aedes, kennisnetwerk Groningen-Drenthe Aedes, overleg directeuren woningcorporaties in Groningen en Drenthe Nederlands Centrum voor directeuren en commissarissen Kennisnetwerk Gebiedsontwikkeling Noord-Oost Nederland Kennisnetwerk Krimp Noord-Nederland Roeg & Roem, kennisnetwerk voor dorps- en wijkvernieuwing Stuurgroep ontwikkeling opleiding en kennisnetwerk Gebiedsontwikkelaar Hanzehogeschool Regionale Klachtenadviescommissie op grond van het BBSH Regionale Klachtencommissie inzake de woningtoewijzing Stichting Huurdersplatform Westerkwartier Overleg Verenigingen Dorpsbelangen Overleggroep woonvormen voor senioren in het Westerkwartier Begeleidingsgroep woonkansbeleid Stuurgroep Integraal Ouderenbeleid Zuidhorn Regie ouderenwerk gemeente Marum Wijkraad Molukse wijk, Marum Platform voor ouderen, Leek Regionaal overleg in kader van maatschappelijke opvang OGGZ (Meldpunt Openbare Geestelijke Gezondheidszorg), netwerk vier gemeenten Interregionaal Platform Projectontwikkeling Kring managers technisch beheer Noord-Oost Nederland Kleine kring overleg managers technisch beheer Bouwsociëteit Groningen
Kennisnetwerk Energetische verbetering en strategisch voorraadbeheer Agentschap.NL/Aedes Aedes, kennisnetwerk duurzame energietoepassingen Aedes Versnellingsteam duurzaamheid Noordelijke Corporaties Overleg energetische verbetering bestaand bezit Westerkwartier Samen Doen in de Ommelanden, overleg managers financiën SG/automatisering, bestuurlijk - en accountteam overleg Gebruikersvereniging SG/tobias
B4 Kostenspecificatie OVERZICHT EN A NALYSE VAN DE GECONSOLIDEER DE ONDERHOUDSUIT GAVEN I N 2012 7,1 miljoen uitgegeven aan het onderhouden van haar woningbezit en 8,0
miljoen. Het betreft 1,2 miljoen minder
uitgegeven dan begroot. Dit betreft vooral het planmatig onderhoud. Het onderhoud kan als volgt -): Begroting 2012
Realisatie 2012
Realisatie 2011
Planmatig onderhoud
6.361
5.242
5.212
Energiemaatregelen
1.437
1.242
1.332
Dagelijks onderhoud
1.072
1.104
954
Onderhoudsbijdragen VvE's
48
89
65
Totaal werk derden
8.918
7.677
7.563
Kosten eigen dienst
348
440
418
Materiaalverbruik Totaal onderhoud
187
187
202
9.453
8.304
8.183
DAGELIJKS ONDE RHOUD Het dagelijks onderhoud bestaat uit werk derden, de kosten eigen dienst en het materiaalverbruik. 1,7 miljoen tegenover ,6 miljoen in 2011. Het aantal reparatieverzoeken is in 2012 nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van 2011. Het gemiddelde bedrag per reparatieverzoe verzoek. Het aantal mutaties daalde met 5 17,- per mutatie.
-
- per 1.023,- naar
PLANMAT IG ONDE RHOUD 2 miljoen uitgegeven. Ten opzichte van de begroting 2012 is dit
1 miljoen lager
.
Het planmatig onderhoud 2012 is als volgt gespecificeerd: Planmatig onderhoud
Begroting 2012
Realisatie 2012
Realisatie 2011
* Regulier planmatig onderhoud: Buitenschilderwerk, houtrotherstel
1.616.200
1.182.200
1.303.100
411.500
270.300
220.000
Dakherstel
347.700
121.800
304.800
Vervanging kozijnen
266.400
235.300
337.400
57.900
18.800
36.700
Herstel voeg- en metselwerk
Dakgoten * Niet regulier planmatig onderhoud: Vervangen keukeninrichtingen
173.100
19.000
218.900
Inbouw
1.427.100
1.376.000
1.080.700
Verwarmingstoestellen
449.200
411.400
520.000
CV-onderhoud (op contract)
353.500
373.400
341.300
Overige installaties
493.000
347.800
165.400
Contractonderhoud
298.800
303.600
212.900
Overige werkzaamheden
117.700
92.100
131.700
Onvoorzien
141.500
215.500
114.700
182.600
274.600
199.000
* Zwambestrijding * Woontechnisch onderhoud * Legionella Totaal
-
-
25.200
24.400
-
-
6.360.600
5.241.800
5.211.800
>
Overzicht van de geconsolideerde interne bedrijfslasten 2012
* Overige personeelskosten Opleidingskosten Arbodienst Reis- en verblijfkosten Gratificaties Onbelaste vergoedingen Bijdrage personeelsvereniging Overige kosten
* Huisvestingskosten Onderhoud en beveiliging gebouw Energielasten Schoonmaakkosten Belastingen Overige kosten
* Kosten Raad van Commissarissen Vaste vergoedingen Opleidingen/excursies Bestuursaansprakelijkheidsverzekering Overige kosten
* Algemene kosten Porti, telefoon en communicatie Drukwerk en kantoorbenodigdheden Bewonersparticipatie /voorlichting Publiciteit en PR Kosten automatisering Assurantiën Autokostenvergoedingen Kosten vervoermiddelen Onderhoud /kleine aanschaffingen Overige kosten
Totaal
Realisatie
Begroting
55.300 9.100 47.100 48.600 8.600 75.400 244.100
62.800 23.200 46.000 82.600 10.300 49.700 274.600
19.100 24.400 38.100 4.400 15.700 101.700
19.100 23.600 35.700 3.900 14.100 96.400
39.100 10.800 4.200 12.400 66.500
35.400 10.200 4.400 8.700 58.700
85.600 47.700 41.200 35.100 34.700 244.000 10.700 29.000 89.400 14.500 42.700 674.600
81.100 33.200 33.900 45.100 34.300 238.100 15.500 35.700 73.400 15.500 60.100 665.900
1.086.900
1.095.600
gew wes oon in terk het war tier
