Postadres : Postbus AC Leek. Bezoekadres : Lindensteinlaan KC Leek. Telefoon : Fax :

Algemene gegevens Naam toegelaten instelling

: Stichting Wold & Waard

Statutaire vestigingsplaats

: Leek

De stichting heeft als statutair werkgebied de gemeenten Leek, Marum, Grootegast, Zuidhorn, Achtkarspelen, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer en Slochteren.

Postadres

: Postbus 131 9350 AC Leek

E-mail

: [email protected]

Bezoekadres

: Lindensteinlaan 75 9351 KC Leek

Telefoon

: 0594 51 21 61

Fax

: 0594 51 23 89

De Stichting Wold & Waard is een voortzetting van Woningstichting Tolbert, opgericht (als vereniging) op 18 juni 1908 bij Koninklijk Besluit van 21 januari 1909, nummer 20. De stichting is gefuseerd met Stichting Woningcorporatie Groninger Westerkwartier, opgericht (als vereniging) op 26 mei 1989 bij Koninklijk Besluit van 27 november 1989, nummer 89.029328. De stichting is per 1 januari 2011 gefuseerd met de Stichting Bijzondere Woonvoorzieningen te Zuidhorn, opgericht op 26 mei 1970. Akte juridische fusie

: 31 december 2010

Ministeriële goedkeuring

: 25 november 2010

Akte laatste statutenwijziging

: 31 december 2010

Instellingsnummer Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (portefeuille W.W.I)

: L 077

Handelsregister KvK Groningen

: 02040386



Alle informatie in dit  jaarverslag kunt u ook  downloaden op onze website:  www.woldwaard.nl 

Inhoudsopgave     >

Algemene gegevens

2

>

Inhoudsopgave

3

>

Getallen van 2014

4

JAARVERSLAG 1.

Bestuursverslag

2.

Ons profiel

7

3.

Governancestructuur

17

4.

Bericht van de Raad van Commissarissen

23

5.

Onze omgeving

33

6.

Onze positionering

37

7.

Onze plaats in het Westerkwartier

43

8.

Onze huurders

49

9.

13

Ons vastgoed

61

10. Onze organisatie

77

11.

Onze financiën

85

>

Kengetallen

95

JAARREKENING >

Geconsolideerde balans per 31 december 2014

98

>

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014

>

Kasstroomoverzicht

101

>

Grondslagen voor de financiële verslaggeving

102

>

Toelichting op de geconsolideerde balans

100

113

>

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

126

>

Balans per 31 december 2014 (enkelvoudig)

136

>

Winst- en verliesrekening over 2014 (enkelvoudig)

138

>

Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening (enkelvoudig)

139

>

Overige gegevens

141

>

Controleverklaring

143

BIJLAGEN 1. Woningoverzicht per 31 december 2014

I

2. Aanhangsel E: financiële passendheidseisen BBSH

II

3. Participatie

III

4. Kostenspecificatie

IV

 

 

3

Getallen van 2014 tallen van 2013                

WE ZIJN ACTIEF IN 

ONS WONINGBEZIT IS VERSPREID OVER 

4 

34 

GEMEENTEN 

DORPEN 

ONS BEDRIJFSRESULTAAT IS 

WE BIEDEN RUIM 

€‐1,9 12.000  

 

miljoen (voor belastingen) 

OP DE LOONLIJST STAAN    

46

  

MEDEWERKERS 4

MENSEN HUISVESTING 

HET AANTAL FTE’s IS

BIJ ONS STAAN 

40,0 2.949     

HUISHOUDENS INGESCHREVEN ALS  WONINGZOEKENDE

Getallen van 2013              

ER ZIJN    

ER ZIJN 

15

96  VERHUUREENHEDEN IN AANBOUW / IN ONTWIKKELING 

ER IS  

VERHUUREENHEDEN GESLOOPT 

ONS VASTGOED IS  

€ 8,1

€ 221 

 

MILJOEN BESTEED AAN   ONDERHOUD  

MILJOEN WAARD (BEDRIJFSWAARDE) 

 

ONZE MAATSCHAPPELIJKE BIJDRAGE WAS 

WE HEBBEN 

DE MUTATIEGRAAD  WAS     

7,8%

  

5.016

   

VERHUUREENHEDEN

€ 0,9 MILJOEN 

5

6

H1 Bestuursverslag Zicht op 2014   ZICHTBAAR WOLD & WAARD In het najaar van 2013 is ons ondernemingsplan “Zichtbaar Wold & Waard” vastgesteld voor de periode 2014 – 2017. In dit ondernemingsplan is onze missie aangescherpt en in overeenstemming met de kerntaak zoals deze in de nieuwe wetgeving is neergelegd. Het jaar 2014 is het eerste uitvoeringsjaar. Gebleken is dat het ondernemingsplan een goed houvast biedt om de maatschappelijke opgave uit te voeren en daarover een heldere verantwoording af te kunnen leggen.

  ON ZE OMGE VING In de loop van 2014 ontstond een voorzichtig economisch herstel. Dat kan onze goede verkoop van woningen verklaren. Of de omstandigheden voor onze huurders ook verbeteren is de vraag. Wij zien toenemende huurachterstanden en sociale problematiek, mogelijk veroorzaakt door de bezuinigingen in zorg en welzijn. In 2015 zullen wij ons hierop nader richten. Na nog een vol jaar van overleg heeft begin 2015 de herziening van de Woningwet zijn beslag gekregen. De aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie zijn hierin meegenomen. Voor Wold & Waard schept het een kader waarbinnen wij onze maatschappelijke opgave prima kunnen vervullen.

EEN NIEUWE REGIONALE WOONVISIE Aan één van de uitgangspunten van de nieuwe Woningwet wordt in het Westerkwartier al invulling gegeven. In 2014 is aan KAW opdracht gegeven tot het houden van een woningmarktonderzoek en het opstellen van een regionale woonvisie Westerkwartier voor de periode 2015-2020. De uitkomsten van het woningmarktonderzoek zijn breed besproken en getoetst. In maart 2015 besluiten de vier gemeenteraden over de vaststelling van de woonvisie. Daarna zullen nieuwe prestatieafspraken met de corporaties worden opgesteld.

DE ORGANISATIE Het jaar 2014 was een stevig jaar voor onze organisatie. Naast de reguliere werkzaamheden en de realisatie van de doelstellingen uit het jaarplan zijn twee grote ICT-projecten gerealiseerd. Het gaat om de vervanging van het digitaal post- en archiefsysteem E-archief en het bedrijfsinformatiesysteem Tobias. Met de modernisering bieden wij onze medewerkers een modern systeem dat doelmatig en efficiënt is ingericht. Daarnaast hebben wij hiermee voorbereidingen getroffen voor een verdergaande digitalisering van de dienstverlening aan huurders en woningzoekenden. Dankzij een grote inzet, deskundigheid en betrokkenheid van alle betrokkenen zijn de projecten conform planning, functionaliteit en budget gerealiseerd. Een prestatie van formaat.

7

BEST UURSBESLUITEN 2014 De belangrijkste bestuursbesluiten van 2014: >

vaststellen evaluatiefaseverslagen opgeleverde projecten;

>

vaststellen voorbereidende faseverslagen nieuwbouw en renovatie;

>

vaststellen exploitatiewijzigingen strategisch voorraadbeleid;

>

vaststellen begroting 2015 en meerjarenperspectief 2015-2020;

>

vaststellen jaarverslag en jaarrekening 2013;

>

vaststellen trimesterrapportages;

>

vaststellen herijking financieel beleidskader, het calculatiestatuut en treasurystatuut;

>

vaststellen asbestbeleid;

>

vaststellen ict-project intranet;

>

besluit jaarlijkse huurverhoging generiek op 2,5%;

>

besluit doorberekening rioolheffing aan nieuwe huurders;

>

besluit tot uitvoering van tegelrenovatie;

>

besluit mevr. J. Reinders te benoemen als lid van de klachtencommissie BBSH;

>

besluit tot uitvoering huurderstevredenheidsonderzoek;

>

besluit tot aansluiting bij Woonenergie;

>

besluit alle medewerkers een training Sociale veiligheid aan te bieden;

>

opdracht tot visitatie aan Ecorys;

>

besluit tot organisatiewijziging ten behoeve van een efficiënte opzet toezichthoudende taken;

>

besluit tot aankoop wko’s van WW4Energy en opheffing van WW4energy in 2015.

De verdeling van bevoegdheden tussen directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen staat omschreven in statuten van de organisatie, het Directiereglement en het Reglement voor de Raad van Commissarissen. In het verslagjaar heeft de besluitvorming overeenkomstig plaatsgevonden.

DOELST ELLINGEN 2014 De ambities uit het ondernemingsplan 2014-2017 zijn vertaald naar activiteiten en doelstellingen voor het begrotingsjaar 2014. De realisatie hiervan ziet er ultimo 2014 als volgt uit waarbij groen staat voor gerealiseerd, grijs voor in gang gezet/in ontwikkeling en rood voor niet opgepakt/niet gehaald: >

voorbereiding visitatie

>

evalueren prestatieafspraken met de gemeenten

>

concretiseren onze betrokkenheid bij dorpen en bewoners

>

jaarlijks organiseren wij in één gemeente een bijeenkomst voor de huurders

>

beleggen van een themabijeenkomst met belanghouders

>

informatieset gemiddelde woonlasten per type woning

>

onderzoek naar wenselijkheid van inkomengerelateerde huurverhogingen

>

aantrekkelijk aanbod gas- en stroomleverantie voor huurders

>

onderzoek naar verdergaande energetische verbetering van woningen

>

onderzoek naar huurderstevredenheid

>

onderzoek naar de mogelijkheden van een digitaal huurderspanel

>

actualiseren vastgoedvisies van de dorpen in de gemeente Grootegast

>

evalueren ZAV-beleid

>

besluitvorming over uitvoering van tegelrenovatie

>

uitwerking toepassing PV-panelen bestaand bezit ter definitieve besluitvorming

8

>

onderzoek naar waterbesparende toepassingen

>

evaluatie energiebeleidsplan

>

verkoop van 16 woningen

>

veiligheid: asbest, legionella en werken op hoogte

>

formuleren werkkostenregeling

>

invoering van een gesprekscyclus P&O

>

procesbeschrijvingen afronden, inventarisatie risico’s en controleplan opzetten

>

implementatie nieuw bedrijfsinformatiesysteem TobiasAX

>

implementatie DIS-systeem afronden

>

implementatie intranet en mobiele toepassingen

>

toetsing financiële systemen op kwaliteitsverbeteringen

>

kwaliteitsverbeteringen Wet Ketenaansprakelijkheid

>

opzetten systeem fiscale onderhoudsvoorziening

>

implementatie administratieve scheiding DAEB/niet-DAEB

De activiteiten en doelstellingen die ultimo 2014 nog niet (volledig) zijn gerealiseerd worden in het komende jaar van het ondernemingsplan opgepakt. In de tekst van dit jaarverslag zijn de activiteiten en doelstellingen 2014 verder toegelicht.

RISICOMA NA GE ME NT Wold & Waard heeft goed zicht op de risico’s en voldoende maatregelen genomen om deze te beheersen. Met een redelijke mate van zekerheid kan worden verklaard dat: >

we voldoende zicht hebben op de realisatie van onze volkshuisvestelijke doelstellingen;

>

de financiële continuïteit is gewaarborgd;

>

de risico’s ‘in control’ zijn;

>

we ons houden aan de geldende wet- en regelgeving;

>

de interne- en externe financiële rapportages betrouwbaar zijn;

>

er geen aanwijzingen zijn dat er sprake is geweest van fraude.

In 2014 is een start gemaakt met de verdergaande professionalisering van het risicomanagement. Hiervoor is beleid ontwikkeld dat in 2015 wordt geformaliseerd. In 2014 is daarnaast gewerkt aan de bewustwording van risico’s bij de medewerkers en is een brede risicoinventarisatie gestart. In 2015 wordt de inventarisatie vertaald naar een risicokaart waarbij voor de belangrijkste risico’s beheersmaatregelen worden ontwikkeld. De afgelopen jaren is gewerkt aan de kwaliteitsverbetering van de administratieve organisatie en interne controle. De procesbeschrijvingen zijn onderverdeeld in vier categorieën, te weten managementprocessen, huurder- en woningzoekendenprocessen, vastgoedprocessen en ondersteunende processen. De beschrijvingen van deze processen zijn geactualiseerd. Aan de hand van deze procesbeschrijvingen is een intern controleplan opgesteld. Dit wordt in 2015 vastgesteld en geïmplementeerd.

9

FINAN CIE EL RE SULTAA T 2 014 (GECON SOLIDEE RD) Financieel gezien is 2014 een goed jaar geweest. Dit lijkt een vreemde opmerking bij een negatief financieel resultaat (vóór belastingen) van € 1,9 miljoen. Het negatief resultaat kan worden gerelativeerd omdat dit wordt veroorzaakt door een bijzondere afwaardering. Het negatief resultaat is het gevolg van de afwaardering van de ‘embedded derivaten’ van de extendible leningen van € 5,3 miljoen. Tot op heden hebben wij aangegeven dat wij geen derivaten hebben. Echter door een wijziging in de verslaggevingsvoorschriften per 1 januari 2014 kwalificeren de renteafspraken van deze zes leningen voor de 3e renteperiode als een ‘embedded derivaat’. De afwaardering moet worden getoond in de balans en het jaarresultaat, maar wordt – zoals ook door de accountant is bevestigd - nooit echt afgerekend. Met andere woorden, wat nu als verlies wordt afgeboekt, zal te zijner tijd weer als winst worden bijgeschreven. Het financieel resultaat exclusief deze afwaardering bedraagt (vóór belastingen) € 3,4 miljoen positief. Het resultaat 2014 gesplitst naar activiteiten: >

resultaat verhuuractiviteiten van het bestaand bezit

€

6,4 miljoen

>

resultaat financieringsactiviteiten

€-

10,6 miljoen

>

resultaat uit aanpassen van de voorraad o verkoop woningen

€

2,3 miljoen

€-

1,9 miljoen

In hoofdstuk 11 (onze financiën) en in de jaarrekening staat uitgebreide informatie over het financiële resultaat 2014 en de financiële positie van Wold & Waard.

   BEST UURSVERKLARIN G Dit jaarverslag, waarin opgenomen het volkshuisvestingsverslag, geeft in samenhang met de gepresenteerde (geconsolideerde) jaarrekening een goed inzicht in de werkzaamheden van Wold & Waard in 2014. De activiteiten die wij in 2014 hebben ondernomen passen binnen onze doelstellingen als toegelaten instelling. Ik verklaar dat we alle middelen in 2014 in het belang van de volkshuisvesting hebben besteed. 30 maart 2015 Janneke Klijn directeur-bestuurder

10

11

12

H2 Ons profiel Focus op goed en betaalbaar wonen Wij stellen goede en betaalbare woningen beschikbaar aan mensen met een lager inkomen of een bijzondere woonvraag. Onze betrokkenheid gaat verder dan ons eigen vastgoed: we zijn een netwerkpartner in de keten wonen, zorg en welzijn in het Westerkwartier.

PROFIEL WOLD & WAARD We zijn een plattelandscorporatie. Onze organisatie kent een open en informele bedrijfscultuur met korte organisatorische lijnen. Wij koesteren onze no-nonsense aanpak. We staan open voor onze omgeving. We zoeken voortdurend naar mogelijkheden om bij te dragen aan een positieve woonbeleving. Dat vraagt flexibiliteit, inzet en creativiteit. We stellen onze aanpak bij als blijkt dat deze niet werkt. Onze organisatie bestaat uit de afdelingen Woondiensten, Technisch

OP DE

Beheer en Financiën & Informatievoorziening. Daarnaast is er een kleine

LOONLIJST

stafafdeling. De directeur-bestuurder vormt samen met de managers

STAAN 46

van de afdelingen het managementteam. De Raad van Commissarissen

MEDEWERKERS

houdt intern toezicht. We doen ons werk met 46 medewerkers.

>

Organogram

Directeurbestuurder

Managementondersteuning

Communicatie

P&O

Woondiensten

Financiën & Informatievoorziening

Technisch Beheer

13

HET WE ST E RKWART IE R Ons werkgebied is het Westerkwartier, van oudsher één van de 3 ‘kwartieren’ (gewesten) van de Groninger Ommelanden. Het omvat 4 zelfstandige gemeenten: Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn. Landschappelijk wordt het Westerkwartier gewaardeerd om het vriendelijke coulisselandschap in het zuiden (de wolden) en het weidse dijken- en polderlandschap in het noorden (de waarden). Grote dorpen zijn: Leek, Zuidhorn, Grootegast en Marum.

WE ZIJN

Het Westerkwartier biedt rust, ruimte en veiligheid. De regio kent als geheel voldoende voorzieningen, terwijl grotere plaatsen als

ACTIEF

Groningen en Drachten relatief dichtbij liggen. In het Westerkwartier

IN 4

wonen 60.600 mensen.

GEMEENTEN Het gebied kenmerkt zich in demografische opzicht door vergrijzing en ontgroening. Daarnaast zijn er signalen van krimp. In diverse dorpen zijn in de loop van de jaren (basis-) voorzieningen verdwenen. Door de krimp komt het niveau van de voorzieningen verder onder druk te staan. Om tijdig en specifiek op de ontwikkeling in een dorp te kunnen inspelen hebben wij voor al onze dorpen een vastgoedvisie opgesteld.

VERBIN DINGEN Wold & Waard hecht aan duurzaamheid. Onze nieuwbouwwoningen voorzien wij waar mogelijk van systemen ten behoeve van duurzame warmte en koeling. Per 1 januari 2014 is de exploitatie van de wko-systemen ondergebracht in DENN (Duurzame Energie Noord Nederland BV). Wold & Waard heeft in deze BV een deelneming van 50%. Het resultaat van deze dochteronderneming is voor 50% geconsolideerd met het resultaat van Wold & Waard. DENN is eind 2013 opgericht in samenwerking met woningcorporatie De Huismeesters uit Groningen met als doel om de exploitatie van duurzame systemen efficiënter te organiseren en de kennis op het terrein van duurzame toepassingen verder te ontwikkelen. De eigendom van de duurzame systemen lag vanaf 2008 bij onze dochteronderneming WW4Energy. We hebben een 100% deelneming in deze BV. Het resultaat van de dochteronderneming is geconsolideerd met het resultaat van Wold & Waard. Eind 2014 zijn de duurzame systemen vanuit WW4Energy overgedragen aan Wold & Waard. WW4Energy is daarmee overbodig en wordt in 2015 geliquideerd.

14

15

16

H3 Governancestructuur Goed bestuur en toezicht   Bestuurder en de Raad van Commissarissen van Wold & Waard vinden goed bestuur en toezicht van groot belang. Integer en transparant handelen zijn de pijlers waar good governance op steunt. De Governancecode Woningcorporaties vormt het uitgangspunt.

BEST UURSMODEL Wold & Waard kent een tweelagen bestuursmodel met een Raad van Commissarissen en een bestuurder. Rol, taken en zittingsduur van toezichthouders en bestuur zijn vastgelegd in diverse documenten. De volledige governancestructuur met bijbehorende documenten is te vinden op onze website.

  >

Bestuur

Wold & Waard kent een eenhoofdig bestuur dat is belast met het besturen van de corporatie. Het bestuur is verantwoordelijk voor het beleid, de strategie, de doelstellingen en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. Dit alles met het doel om de missie van Wold & Waard te vervullen. Ook het beleid ten aanzien van de verbindingen (WW4Energy en DENN) behoort tot de verantwoordelijkheid van de bestuurder. Het bestuur is verder verantwoordelijk voor het naleven van alle relevante wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s verbonden met de activiteiten c.q. de bedrijfsvoering van Wold & Waard. Het bestuur rapporteert hierover en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van de directeur-bestuurder is de verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. De huidige directeur-bestuurder is in 2006 voor onbepaalde tijd benoemd. Per 1 januari 2014 is de directeur-bestuurder ingeschaald overeenkomstig de voor Wold & Waard geldende klassenindeling. De beloning voldoet daarmee volledig aan de Wet Normering Topinkomens. >

Raad van Commissarissen

De primaire taak van de Raad van Commissarissen is het uitoefenen van toezicht op het gevoerde beleid van de directeur-bestuurder, het beoordelen van de bedrijfsrisico’s, de naleving van wet- en regelgeving, interne controle aspecten en de maatschappelijke verantwoording. Ook de algemene gang van zaken binnen Wold & Waard en de deelnemingen WW4Energy en DENN behoren tot het toezichtsterrein van de Raad van Commissarissen. Het ondernemingsplan vormt het afwegingskader waarbinnen doelstellingen, realisatie en besluitvorming worden getoetst. Daarnaast is de Raad van Commissarissen werkgever en klankbord voor de directeurbestuurder. Voor de samenstelling, deskundigheid, werkwijze en bezoldiging van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar hoofdstuk 4.

17

Met ingang van 1 januari 2013 heeft de voltallige Raad zijn honorering naar beneden bijgesteld. Van de verruimingsmogelijkheid op basis van de per 1 januari 2014 opnieuw aangepaste Wet Normering Topinkomens heeft de Raad geen gebruik gemaakt.

GOVERNANCECODE WONINGCORPORATIE S Wold & waard houdt zich aan de Governancecode Woningcorporaties. De code gaat expliciet in op het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen en investeringen. Aan risicomanagement wordt in hoofdstuk 11 aandacht besteed. Bij de besluitvorming over de verbindingen met WW4Energy en DENN heeft het verbindingenstatuut als toetsingskader gediend.

  FINANCIËLE VE RSLAGGEVING De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de financiële informatie. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat de directeur-bestuurder hieraan voldoende invulling geeft. De belangrijkste financiële (verslagleggings)producten die met de Raad van Commissarissen zijn besproken en goedgekeurd zijn: >

jaarverslag 2013 (inclusief volkshuisvestingsverslag en jaarrekening);

>

managementletter en rapportage accountant;

>

financieel meerjarenperspectief;

>

trimesterrapportages;

>

rapportage sectorinstituten Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW);

>

begroting 2015;

>

meerjarenperspectief 2015-2020;

>

herijking financieel beleid;

>

verantwoordingsinformatie financiering.

  IN- EN EX TE RNE CON T ROLE Wold & Waard heeft geen eigen controller. Wel zijn in de organisatie verschillende maatregelen getroffen op het terrein van de administratieve organisatie en de interne controle, zowel voor het optimaliseren en stroomlijnen van bedrijfsprocessen als voor risicomanagement. De interne controle is ondergebracht bij de manager Financiën en Informatievoorziening. In de Governancecode Woningcorporaties is opgenomen dat de externe accountant door de Raad van Commissarissen wordt benoemd voor een periode van 4 jaar. De huidige accountant is in 2013 voor een periode van 4 jaar benoemd. In aanwezigheid van een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen is in augustus het auditplan 2014 vastgesteld. Het ministerie van Binnenlandse Zaken beoordeelt Wold & Waard op de naleving van wet- en regelgeving en op de financiële positie. Dit laatste is gedelegeerd aan het CFV. De sectorinstituten CFV en WSW beoordelen de corporatie op solvabiliteit en financierbaarheid op basis van de gegevensaanlevering (twee keer per jaar) via CorpoData. In 2014 is er overleg geweest met het WSW inzake het borgingsplafond, de overdracht van de installaties warmte- en koudeopslag van WW4Energy BV en looptijdverlenging van een deel van het woningbezit in de gemeente Marum.

    18

  MAAT SCHA PPE LIJKE VE RA NTW OORDIN G Wold & Waard is stevig verankerd in het Westerkwartier. Dit geeft ons een bijzondere verantwoordelijkheid. We zien het als onze taak om mensen in deze regio goed en betaalbaar te huisvesten. Wij werken daarvoor nauw samen met onze belanghouders. Die samenwerking kan alleen slagen op basis van openheid, vertrouwen en transparantie over en weer. Onze belangrijkste belanghouders zijn: huurders, het Huurdersplatform Westerkwartier, de gemeenten in het Westerkwartier en organisaties op het gebied van zorg en welzijn. Regelmatig wordt door de directeur-bestuurder en door medewerkers met de verschillende belanghouders overleg gevoerd. Daarnaast organiseren wij – in verschillende vormen – bijeenkomsten met onze belanghouders, waarbij ook de Raad van Commissarissen vertegenwoordigd is. Voor onze huurders in de gemeente Grootegast is in juni 2014 een bijeenkomst in Lutjegast georganiseerd. Gedurende het gehele jaar waren wij betrokken bij de opstelling van een nieuwe regionale woonvisie en een voorafgaand woningmarktonderzoek. Voor de gemeenteraad van Zuidhorn gaven wij in oktober een algemene presentatie over ons werk. Met de grootste zorgaanbieders in onze regio, Zonnehuisgroep Noord en De Zijlen, heeft meerdere keren (bestuurlijk) overleg plaatsgevonden.

19

20

21

22

H4 Bericht van de Raad van Commissarissen Toezicht op het presteren   De basis voor het functioneren van de Raad van Commissarissen, hierna te noemen de Raad, wordt gevormd door de rollen toezichthouder, sparringpartner en werkgever. De Raad heeft als belangrijkste taak het toezicht te houden op het beleid van de directeur-bestuurder en de algemene gang van zaken binnen Wold & Waard en haar deelnemingen in WW4Energy BV en DENN BV. De Governancecode Woningcorporaties is voor de Raad een instrument om aan het interne toezicht actief en scherp invulling te geven. In dit hoofdstuk doet de Raad verslag van zijn taken en werkzaamheden in 2014.

GOEDKEURING JAARVERSLAG Hierbij bieden wij u het door de directeur-bestuurder opgemaakte jaarverslag 2014 aan. Hierin worden vermeld de balans, de winst- en verliesrekening, de daarbij behorende toelichtingen en het (volkshuisvesting)verslag over het afgelopen boekjaar. De jaarrekening is door Deloitte Accountants te Groningen gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de in dit verslag opgenomen controleverklaring. Op grond hiervan heeft de Raad van Commissarissen het jaarverslag 2014 goedgekeurd en decharge verleend aan de directeur-bestuurder.

  TOETSINGSKADER De Raad volgt de in- en externe ontwikkelingen bij Wold & Waard. Als toetsingskader voor het toezicht heeft de Raad zich in 2014 hoofdzakelijk gebaseerd op: het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de eisen vanuit het landelijk en Europees beleid, het ondernemingsplan 2014-2017, de begroting en het activiteitenplan voor 2014 en het financieel meerjarenperspectief 2014-2019. Daarnaast bieden de trimesterrapportages – waarin de bereikte volkshuisvestelijke en financiële resultaten worden afgezet tegen de in het ondernemingsplan en in het jaarplan 2014 opgenomen voornemens – een belangrijk toetsingsmogelijkheid. Jaarlijks toetst de Raad het functioneren van de directeur-bestuurder op basis van vooraf vastgelegde prestatieafspraken. Begin 2014 heeft de raad de prestatieafspraken van 2013 getoetst. Vaste agendapunten zijn verder de politieke ontwikkelingen, de rol en positie van woningcorporaties, ontwikkelingen op de woningmarkt en andere actualiteiten die het werk beïnvloeden. Ook wordt verslag gedaan van bijgewoonde scholingsbijeenkomsten. Om te waarborgen dat de Raad niet alleen geïnformeerd wordt door de directeur-bestuurder, wordt tweemaal per jaar een bijeenkomst gehouden in aanwezigheid van het managementteam: een thematische vergadering en een excursie en is er overleg met de Ondernemingsraad. Daarnaast bezoeken de commissarissen belanghoudersbijeenkomsten en is er tweemaal per jaar overleg met het Huurdersplatform. Eenmaal per jaar heeft de Raad overleg met de accountant zonder

23

de directeur-bestuurder. In 2014 heeft de Raad, net als in 2013, vooraf afspraken gemaakt met de accountant over het toetsingskader en afgesproken dat er tussentijds een managementletter wordt uitgebracht. Deze is besproken met de directeur-bestuurder en een vertegenwoordiging van de Raad. Als kader voor governance hanteert de Raad de Aedescode en daarmee ook de Governancecode voor woningcorporaties. In 2014 is door Aedes en de Vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties (VTW) getracht het vertrouwen in de branche te herstellen. Het is het jaar van de parlementaire enquête. Eind 2014 is een concept van een nieuwe governance code ter instemming aan alle leden van VTW, dus aan alle toezichthouders, voorgelegd. Vooruitlopend op formele vaststelling in 2015, zijn we als bestuur en Raad steeds bezig om onze maatschappelijke resultaten ten behoeve van onze huurders zo goed en transparant mogelijk te realiseren.

SAMENSTELLING VAN DE RAAD De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden. De Raad is samengesteld op basis van deskundigheid en achtergrond. Een (her)benoeming van een lid gebeurt op basis van een profielschets. Er is een profielschets voor de Raad van Commissarissen als geheel. Bij elk nieuwe benoeming of herbenoeming wordt gekeken welke ervaring en competenties nodig zijn. Ook wordt rekening gehouden met het feit dat een aantal commissarissen in het werkgebied moet wonen en/of werken dan wel op een andere wijze met het Westerkwartier binding hebben. Mevr. E. ten Brink is vanaf 1 januari 2014 voorzitter en dhr. H. Winter vicevoorzitter. Per 1 januari 2014 is dhr. H. Braaksma benoemd als commissaris met het profiel eigentijds verbinder om de aansluiting met de vernieuwing in de maatschappij en de jongeren te houden. Een voorgenomen traineeship voor een jongere commissaris heeft nog geen invulling gekregen. De samenstelling van de Raad is gedurende het jaar 2014 als volgt: >

Ing. E. (Egberdien) ten Brink, voorzitter en lid op voordracht huurders (1958) Directeur Intergemeentelijke Sociale Dienst Noordoost Groningen. Nevenfunctie: lid dagelijks bestuur Seaports Xperience Center; lid commissie Bijzondere Situaties rond de aardbevingen in Groningen. Profiel: sociaal en maatschappelijk, kennis van het werkgebied. Lid vanaf maart 2012 -- Aftredend 2016 -- Eindjaar 2020.

>

Drs. J.B. (Hans) Gellekink, lid op voordracht huurders (1968) Manager Finance & Control Isala klinieken. Nevenfunctie: toezichthouder Stichting Het Kopland. Profiel: financiën, profit en not-for-profit organisaties. Lid vanaf september 2012 -- Aftredend 2015 -- Eindjaar 2019.

>

Prof. Dr. H.B. (Heinrich) Winter, lid (1962) Hoogleraar Faculteit Rechtsgeleerdheid Rijksuniversiteit Groningen en directeur Pro Facto. Nevenfunctie: Voorzitter Raad van Commissarissen Timpaan Groep; lid auditcommittee NVW. Profiel: Juridisch; kennis van gemeenten en schaalvraagstukken. Lid vanaf januari 2013 -- Aftredend 2017 -- Eindjaar 2021.

24

>

Ir. E.W.R. (Enno) Zuidema, lid (1968) Stedenbouwkundige en directeur Enno Zuidema Stedebouw BV. Nevenfunctie: Lid adviescommissie Ruimtelijke Transformaties in Krimpgebieden, Ministerie Infrastructuur en Milieu; bestuurslid Vereniging Dorpshuis Niehove. Profiel: Ruimtelijke ordening, woningbouw, maatschappelijk en fysiek, kennis van het werkgebied. Lid vanaf april 2013 -- Aftredend 2017 -- Eindjaar 2021.

>

Drs. H.J. (Hein) Braaksma, lid (1980) Zelfstandig adviseur woningcorporaties en (zorg)instellingen. Nevenfunctie: Voorzitter Stichting Buro 05, bestuurslid Stichting Perspectief voor Jongeren, voorzitter Stichting Time Shift Festival, voorzitter Stichting Liberation of Groningen. Profiel: Vernieuwende en eigentijdse blik op verbinden. Lid vanaf januari 2014 -- Aftredend 2018 -- Eindjaar 2022.

ONAFHANKELIJKHEID Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk in formele zin zoals bedoeld in de Governancecode. Er vonden in 2014 tussen Wold & Waard en de leden van de Raad geen transacties met tegenstrijdige belangen plaats.

Z E LFE VALU AT IE Om het gesprek over de maatschappelijke aanspreekbaarheid van de Raad te faciliteren, heeft de VTW een kaartenset gemaakt. Deze bestaat uit kaarten die kunnen helpen de verschillende aspecten van maatschappelijke aanspreekbaarheid aan de orde te stellen. Behalve tijdens de zelfevaluatie hebben wij in 2014 in drie vergaderingen een kaart besproken om onszelf als Raad scherp te houden op onze opgave. Als voorbeeld kan de kaart met de volgende vraag dienen: ‘Waar ligt onze bestaansgrond als corporatie, nu en in de toekomst. Hoe kunnen we onze ambities, kennis en expertise meer zichtbaar en toegankelijk maken voor anderen? Waar ligt de toekomst van de corporatie over twintig jaar?’ Bij de bespreking heeft de Raad zo scherp mogelijk uitgewisseld waar hij de positie van Wold & Waard ziet. Waar de moderne corporatie in deze tijd haar plek vindt en wat in dat proces de rol van een commissaris is. In 2014 is er veel over deze vernieuwing in de corporatiesector gediscussieerd. Bijscholing van dhr. Rudy de Jong is daarbij zeer ondersteunend geweest. De dagelijkse praktijk bij Wold & Waard, tegen de achtergrond van het ondernemingsplan, geeft de Raad overigens alle vertrouwen dat we goed op koers liggen om ook in de toekomst een moderne corporatie te zijn.

SCHOLING In 2014 is uitgebreid gesproken over scholing van de Raad. Landelijk is een regeling in voorbereiding voor Permanente Educatie (PE) punten voor commissarissen. De werving en selectie van de nieuwe Raadsleden heeft afgelopen drie jaar zeer zorgvuldig plaatsgevonden. Alle aandachtsgebieden van de corporatie zijn met goed opgeleide en in hun vakgebied ervaren commissarissen ingevuld. Dit jaar leidde aanmelding voor VTW cursussen vaak tot teleurstelling, doordat die cursussen al vol waren. Management en Raad hebben daarop gekozen om samen met collega corporatie De Huismeesters uit Groningen dhr. Rudy de Jong naar het Noorden te vragen voor een bijscholing op maat. In een bijzonder leerzame bijeenkomst hebben we

25

aandacht besteed aan de ontwikkeling van de corporatie op basis van het rapport De balans verstoord, in combinatie met een zeer actuele blik naar de toekomst. In 2015 zetten wij deze wijze van bijscholen voort. Daarnaast hebben we in onze jaarlijkse excursie, samen met het MT, interessante voorbeelden in Friesland mogen bezoeken. De accountants van Deloitte houden de Raad van actualiteiten op de hoogte in de auditcommissie, bij het bespreken van de managementletter en in het gesprek over de jaarrekening zonder bestuurder.

INHOUD VAN HET TOEZICHT De Raad heeft in 2014 vijf keer vergaderd, waarvan twee vergaderingen gedeeltelijk zonder de directeur-bestuurder (voorbereiding jaargesprek met directeur-bestuurder en zelfevaluatie). In deze vergaderingen zijn de volgende - belangrijkste - besluiten genomen, waar nodig nader toegelicht: >

De Raad stemt in met de vaststelling van de limieten ex art. 12 lid 1 onder p en q van de statuten conform het voorstel in de memo van januari 2014;

>

De Raad keurt de aanpassing van het minimale solvabiliteitspercentage op basis van waardering historische kostprijs naar 20% goed;

>

De Raad keurt de normeringen calculatiestatuut 2014 goed;

>

De Raad keurt de investeringen tegelrenovatie (in keuken, badkamer en toilet) goed. Voor de periode 2014-2025 bedragen de investeringen € 24,3 miljoen voor het inlopen van de achterstand en € 10,6 miljoen voor reguliere vervanging;

>

De Raad gaat akkoord met de aanpassing van de honorering voor commissarissen met ingang van 1 januari 2014 conform de notitie van maart 2014;

>

De Raad gaat akkoord met de aanpassing van de arbeidsrechtelijke afspraken van de directeur-bestuurder conform de notitie van maart 2014;

>

De Raad accepteert/stemt in met het accountantsverslag Wold & Waard 2014;

>

De Raad keurt het jaarverslag en de jaarrekening Wold & Waard 2014 goed;

>

De Raad verleent decharge aan de directeur-bestuurder;

>

De Raad keurt de aangepaste prestatieafspraken voor 2014 van de directeur-bestuurder goed;

>

De Raad gaat akkoord met het auditplan 2014;

>

De Raad geeft haar goedkeuring voor de aankoop van de vijf wko’s van WW4Energy en WW4Energy in 2015 op te heffen;

>

De Raad keurt de trimesterverslagen goed;

>

De Raad keurt de begroting van Wold & Waard 2015 goed inclusief de normen van het calculatiestatuut 2015;

>

De Raad geeft haar goedkeuring aan de herijking van het financieel beleid, waaronder het Financieel beleidskader, het Calculatiestatuut en het Treasurystatuut;

>

De Raad keurt het voorgenomen besluit op de goedkeuring van de begrotingen WW4Energy en DENN 2015 goed;

>

De Raad keurt het meerjarenperspectief 2015 – 2020 goed;

In november 2014 is er een startbijeenkomst visitatie geweest waar de Raad bij aanwezig was. De Raad is voor de visitatie in november geïnterviewd. In 2014 is de Raad aanwezig geweest bij verschillende belanghoudersbijeenkomsten, onder andere bij de huurdersbijeenkomst in de gemeente Grootegast in het door dorpsbewoners zelf verbouwde dorpshuis het Kompas in Lutjegast. De onderwerpen waren het nieuwe ondernemingsplan “Zichtbaar Wold & Waard” en de ontwikkelingen over het scheiden van

26

wonen en zorg. Ieder jaar wordt in één van de vier gemeenten een dergelijke bijeenkomst georganiseerd. Tijdens de bijeenkomst is volop gelegenheid voor informeel contact tussen huurders en commissarissen.

  >

Overleg met de accountant

Conform de regels van de Governancecode vond dit gesprek deels plaats buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De accountant is op verzoek van de auditcommissie zeer kritisch ten aanzien van Wold & Waard. Op basis van zijn controles is de accountant van mening dat Wold & Waard een zeer solide financiële basis heeft. Degelijk en betrouwbaar conform de kernwaarden. Er is vertrouwen in de toekomst. Daarnaast is gesproken over WW4Energy BV en DENN BV. Het inzicht in investeringen en risico’s wordt steeds duidelijker. Het toezicht op beide BV’s is helder geregeld, doordat de voorgenomen besluitvorming over nader bepaalde beslissingen aan de Raad van Wold & Waard ter goedkeuring wordt voorgelegd. >

Overleg met huurdersorganisatie en ondernemingsraad

In 2014 hebben leden van de Raad twee vergaderingen van het Huurdersplatform bijgewoond. Ook heeft het jaarlijks overleg plaatsgevonden met de Ondernemingsraad: een nieuwe Ondernemingsraad na de verkiezingen. >

Verbindingen

Wold & Waard heeft een 100% deelneming in WW4Energy BV. Wold & Waard heeft een 50% deelneming in DENN BV. De Huismeesters heeft eveneens een 50% deelneming in DENN BV. De Raad houdt toezicht op beide verbindingen en is hierover in 2014 voldoende geïnformeerd.

BEOORDELING EN BELONIN G BE ST UURDER In zijn functie als werkgever beoordeelt de Raad ieder jaar het functioneren van de directeurbestuurder. Dit gebeurt op basis van jaarlijkse prestatieafspraken. >

Remuneratierapport

In februari 2014 heeft de voorzitter van de commissie (mw. E. ten Brink), samen met de vicevoorzitter (dhr. H. Winter), het evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder gevoerd. Ter voorbereiding is door de directeur-bestuurder een rapportage prestatieafspraken 2013 opgesteld. Eveneens is dit jaar een 360 graden feedback onder 10 medewerkers gehouden aan de hand van een vooraf opgestelde en door de Raad en bestuurder goedkeurde vragenlijst. Om de anonimiteit van de geïnterviewden te waarborgen zijn de antwoorden door de voorzitter in een samenvattende feedback mondeling doorgenomen. De antwoordenlijsten zijn na 6 weken vernietigd. In de beoordeling zijn ook de trimesterrapportages en de overige informatie die de Raad heeft ontvangen meegenomen. Het jaargesprek is voorbereid door de Raad buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Het actuele Protocol evaluatie, beoordeling en beloning van 2012 is gevolgd. In het evaluatiegesprek is aangegeven dat de Raad positief is over het functioneren van de directeur-bestuurder. De Raad is tevreden over de realisatie van de afgesproken prestaties voor 2013 en vindt dat de directeur-bestuurder de Raad van goede informatie voorziet en goed communiceert met zowel de interne als de externe belanghouders. De 360 graden feedback van de medewerkers geeft eveneens een positief beeld. Medewerkers zijn behoorlijk tevreden en toch in staat met voorstellen voor verbetering te komen. Er is een open en professionele sfeer.

27

In lijn met de wijzigingen in de Wet Normering Topinkomens besluit de Raad dat het inkomen van de directeur-bestuurder met ingang van 1 januari 2014 mag worden aangepast binnen de bandbreedte van klasse F. Eerder gemaakte afspraken komen daarmee te vervallen. Voor de prestatieafspraken voor 2014 is wederom nadruk gelegd op de competenties leidinggeven, ondernemerschap en maatschappelijk presteren. Aan de hand van het ondernemingsplan zijn voor het jaar 2014 een aantal specifieke aandachtsvelden benoemd die voorzien zijn van indicatoren (meetbare effecten): >

De voorbereiding van de visitatie in 2015 wordt gekoppeld aan de eerste evaluatie van het ondernemingsplan 2014 -2017. Bij de evaluatie zullen alle belanghouders worden betrokken.

>

In de zomer van 2014 is een nieuwe instrumentarium voor de gesprekscyclus gereed, waarin competenties en ontwikkeling een duidelijke plaats krijgen.

>

Gedurende het hele jaar wordt gewerkt aan communicatie en zichtbaarheid van Wold & Waard tegen de achtergrond van de landelijke ontwikkelingen in de sector en de Parlementaire Enquête.

>

In juni 2014 is het periodiek huurderstevredenheidsonderzoek afgerond.

>

Eind 2014 zijn alle beschrijvingen van de interne bedrijfsprocessen geactualiseerd en zijn de risico’s van deze processen geïnventariseerd. Op basis hiervan is eind 2014 een intern controleplan en een risico-inventarisatie gereed.

>

In 2014 worden verschillende ICT maatregelen operationeel, waaronder de ingebruikname van Tobias AX.

>

Nieuwe ontwikkelingen (innovaties): Het is belangrijk om aan nieuwe ontwikkelingen structureel aandacht te geven. Hiertoe wordt een denktank ingesteld, die onderzoekt op welke wijze deze gecommuniceerd, dan wel georganiseerd kunnen worden. In de komende jaarplannen, te beginnen met dat van 2015, worden onderzoek naar en uitwerking van nieuwe ontwikkelingen en innovaties expliciet als doelstelling opgenomen. Er zijn verschillende aandachtsgebieden meegegeven.

Het bestuur van Wold & Waard wordt statutair gevormd door de directie. De directie bestaat uit één persoon, mevrouw Janneke Klijn. Gegevens huidige directie: Naam

Janneke Klijn

Geslacht

Vrouw

Functie

directeur-bestuurder

Dienstverband

1 fte

Geboortejaar

1962

Nevenfuncties

Commissaris KUUB

Werkzaam in de huidige functie sinds

8 mei 2006

De beloning van de directeur-bestuurder ziet er voor het jaar 2014 als volgt uit:   Beloning

€

112.300

Voorzieningen betaalbaar op termijn

-

24.300

Belastbare kostenvergoedingen

€

De betaalde premies sociale verzekeringen bedragen € 9.900,--.

28

6.700 143.300

BELONING RAAD VAN COMMISSARISSEN De commissarissen ontvangen een vergoeding. Na een daling in 2013 is de vergoeding per 1 januari 2014 terug gebracht naar het niveau van 2012. De totale vergoeding over 2014 bedraagt € 35.750,--. De voorzitter ontvangt € 9.750 en de andere leden € 6.500,-- bruto per jaar. Daarnaast worden gemaakte onkosten gedeclareerd. Voor 2014 is € 2.048,-- aan onkosten betaald. De totale kosten bedragen daardoor € 37.798,--.

ON ZE WA A RD E RIN G De Raad wil graag zijn waardering uitspreken voor de inzet van de directeur-bestuurder en de medewerkers van Wold & Waard in 2014 voor onder andere alle in de prestatieafspraken genoemde onderdelen. Ook wil de Raad alle huurders en andere belanghouders bedanken die met hun bijdragen aan het beleid van Wold & Waard hebben meegewerkt. Ing. E. ten Brink – de Vries

29

30

31

32

H5 Onze omgeving De wereld om ons heen   De invloed van de economische crisis is nog steeds merkbaar. Lange tijd bracht het jaar 2014 de sector daarnaast nog politieke onduidelijkheid. Pas in de laatste maanden ontstond er zicht op de inhoud van de nieuwe Woningwet. Voor ons geen reden tot aanpassing van beleid. Ons ondernemingsplan sluit daar goed op aan.     LAN DELIJKE ON TW IK KE LIN GEN >

Economische omstandigheden

“Na enkele beloftevolle tekenen in de tweede helft van 2013, wankelt het economisch herstel in Nederland in 2014 en de vooruitzichten zijn fragiel” staat in de herfstprognose van de Europese Commissie. In 2015 trekt de economie wel meer aan. Brussel voorspelt een groei van 1,4 procent mede dankzij een stijging van de uitgaven van huishoudens. De inflatie in Europa blijft Brussel zorgen baren. De inflatie blijft laag onder meer door lage grondstofprijzen. De inflatie komt in 2014 uit op 1% (2013: 2,5%) en de verwachting voor 2015 is op dit moment ook 1% (raming CPB).

  >

Politieke omstandigheden

De jarenlang beoogde herziening van de Woningwet heeft heel 2014 op zich laten wachten. Nadat het definitieve voorstel in juni 2014 naar de Tweede Kamer werd verzonden, is besluitvorming uiteindelijk aangehouden om de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie mee te kunnen nemen. In december 2014 heeft de Tweede Kamer unaniem met het wetsvoorstel ingestemd. In maart 2015 vindt behandeling in de Eerste Kamer plaats. Aan een jarenlange discussie lijkt nu een einde te komen. In de nieuwe Woningwet is het werkterrein voor corporaties begrensd. Niet-DAEB activiteiten zijn alleen onder bepaalde voorwaarden nog mogelijk. Omdat Wold & Waard zich steeds tot de kerntaak heeft beperkt, heeft de nieuwe Woningwet – behalve extra administratieve lasten – weinig consequenties. Eind oktober heeft de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties haar rapport “Ver van huis” uitgebracht. Over het algemeen is dit rapport goed ontvangen. De commissie heeft de kern van het stelsel niet ter discussie gesteld, maar aanbevelingen ter verbetering gedaan. Deze aanbevelingen zijn gedeeltelijk in de herziening van de Woningwet meegenomen.

DE WONINGMA RKT In de loop van 2014 kwam er wat verkoop betreft meer beweging in de woningmarkt. Zowel het aantal transacties als de prijsontwikkeling is gestegen. Landelijk gezien zijn de financieringeisen voor starters zwaar, maar (financieel) carrièreperspectief telt wel weer mee. Op de huurmarkt blijft de mutatiegraad laag, waardoor landelijk de wachtlijsten groeien en wachttijden oplopen. De lage mutatiegraad kent een aantal oorzaken: betaalbaarheidsproblemen (verhuizen betekent

33

een hogere huur), vergrijzing (ouderen verhuizen minder) en veranderingen in de zorg (verzorgingshuis niet meer beschikbaar). Naar verwachting zal in en rond de Randstad, als gevolg van huishoudensverdunning, de vraag naar woningen de komende jaren flink toenemen. Er wordt gesproken over 1 miljoen extra huishoudens in de komende 20-25 jaar. Op basis van het in 2014 uitgevoerde Woningmarktonderzoek Westerkwartier gaan we in ons werkgebied uit van een kleine groei van het aantal huishoudens tot 2025. Daarna wordt een lichte teruggang verwacht. Wij volgen deze demografische ontwikkelingen scherp.

 

34

35

36

H6 Onze positionering Zichtbaar Wold & Waard   Voor de periode 2014 – 2017 hebben wij het ondernemingsplan “Zichtbaar Wold & Waard” vastgesteld. Dit ondernemingsplan houdt rekening met nieuwe omstandigheden, maar heeft aan ambitie niet ingeboet.   MISSIE Wold & Waard biedt goed en betaalbaar wonen in de sociale huursector in het Westerkwartier. We richten ons daarbij met name op mensen met een lager inkomen of een bijzondere woonvraag. Het gaat ons niet alleen om het huis. Wij leveren ook een bijdrage aan de woonomgeving en de leefbaarheid.

  VISIE Wold & Waard huisvest mensen met lagere inkomens en mensen met een bijzondere woonvraag, zoals mensen met een beperking of een zorgvraag. In het Westerkwartier beschikken we over een sociale woningvoorraad die past bij de vraag. Voor ieder dorp hebben we een actuele vastgoedvisie die richting geeft aan onze beslissingen. Onze woningen hebben voldoende kwaliteit: ze hebben geen gebreken, zijn netjes en veilig. Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid en duurzaamheid van onze woningen. De woonlasten van onze huurders zijn niet hoger dan nodig is.

K E RNWAA RDE N De wijze waarop we onze missie uitvoeren is niet alleen af te leiden uit onze keuzes en doelstellingen. Minstens zo belangrijk is onze houding en ons gedrag. Met onze kernwaarden actief, betrokken en solide geven we aan wie we zijn en hoe we handelen.

DOELST ELLINGEN Die ambities zijn vertaald in doelstellingen. De doelstellingen zijn zoveel mogelijk uitgewerkt in meetbare indicatoren. In de verschillende hoofdstukken wordt gerapporteerd over de realisatie van deze doelstellingen. Het verslagjaar is het eerste jaar van uitvoering van dit ondernemingsplan. Bij de rapportage over de voortgang van de ondernemingsdoelstellingen is gebruik gemaakt van kleuren en smileys. Is gerealiseerd of verloopt naar tevredenheid

 

  Neutraal (in gang gezet, in ontwikkeling)

 

  (Nog) niet opgepakt of niet gehaald

  De voortgangsrapportage heeft betrekking op de volledige ondernemingsplanperiode en kent de volgende doelstellingen:

37

COMMUNICATIE

VASTGOEDVISIES

We worden herkend als een dorpsgerichte

We maken samenhangende keuzes door

corporatie met een brede, op het wonen

onze investeringsbeslissingen te baseren op

gerichte verantwoordelijkheid in sociale huur

de vastgoedvisies per dorp.

 

 

 

Partners

WONINGVOORRAAD

We zoeken samenwerking en afstemming

We stemmen kwaliteit en omvang van de

met onze partners in het Westerkwartier om

woningvoorraad op de vraag van onze

de opgaven in ons gebied te realiseren.

doelgroepen af.

 

 

 

DORPEN

WONINGVOORRAAD

We dragen bij aan vitale en

We geven actief invulling aan onze

onderscheidende dorpen.

zorgplicht inzake de veiligheid van woningen.

 

 

 

WOONOMGEVING

DUURZAAMHEID

We dragen bij aan een prettige leefbare

We zorgen voor een optimale energetische

woonomgeving.

kwaliteit van ons bezit.

 

 

 

PRIMAIRE DOELGROEP

ZORG

We zorgen voor passende huisvesting voor

We maken het scheiden van wonen en zorg

onze primaire doelgroep.

in onze woningvoorraad mogelijk.  

 

 

 

BETAALBAARHEID

ORGANISATIE

We ondersteunen huurders bij het beheers-

We blijven in control en werken efficiënt en

baar maken van de woonlasten, onder meer

effectief.

door het energieverbruik terug te dringen.  

 

 

 

DIENSTVERLENING

MEDEWERKERS

We zorgen voor goede bereikbaarheid,

We bieden onze medewerkers een

goede informatievoorziening en efficiënte

inspirerende werkomgeving met ruimte voor

dienstverlening.

inbreng, betrokkenheid en ontwikkeling.  

 

 

 

HUURDERSPARTICIPATIE

FINANCIEN

We betrekken huurders bij het beleid van

We streven met ons huurbeleid en bedrijfs-

Wold & Waard.

lastenbeleid naar voldoende financiële ruimte voor onze opgave in Westerkwartier.

38

COMMUNICATIE De komende jaren zetten we meer in op externe communicatie. Wij vinden het belangrijk dat onze belanghouders ons blijven zien als een solide organisatie en weten waar we voor staan. We vinden het belangrijk om onze positie en beleidskeuzes steeds helder over het voetlicht te brengen.

>

Visitatie

In augustus 2014 is aan het bureau Ecorys opdracht gegeven voor de vierjaarlijkse visitatie. Het is de 2e keer dat Wold & Waard gevisiteerd wordt. Doel van deze visitatie is het afleggen van verantwoording aan onze belanghouders en het verkrijgen van informatie over de voortgang van het ondernemingsplan. In oktober is de visitatiecommissie gestart met haar werkzaamheden. De conceptuitkomsten van de visitatie zijn in februari 2015 ontvangen.

>

Bijeenkomst huurders

In 2014 is in Lutjegast een bijeenkomst georganiseerd om met huurders in de gemeente Grootegast van gedachten te wisselen. De opkomst was kleiner dan verwacht, maar de reacties van aanwezigen waren erg positief. Jaarlijks organiseren wij een huurdersbijeenkomst, steeds in een andere gemeente.

DOELSTELLING: WE WORDEN HERKEND ALS EEN DORPSGERICHTE CORPORATIE MET EEN BREDE, OP HET WONEN GERICHTE VERANTWOORDELIJKHEID IN DE SOCIALE HUURSECTOR Wij maken continu onze positie en beleidskeuzes aan onze omgeving kenbaar, via ons Woonkwartier, onze website en sociale

Heeft voortdurend aandacht.

media Ieder vier jaar laten wij ons visiteren door de visitatiecommissie woningcorporaties

Visitatie heeft plaatsgevonden.

Jaarlijks organiseren wij in één gemeente een

In 2014 huurdersbijeenkomst in

bijeenkomst voor onze huurders

gemeente Grootegast.

39

40

41

42

H7 Onze plaats in het Westerkwartier Een dorpsgerichte corporatie   We werken aan wonen in het Westerkwartier. Dat is meer dan alleen een dak boven het hoofd. Het betekent ook aandacht voor de leefbaarheid, de woonomgeving en het woongenot van de mensen. Wij zijn daarin niet de enig verantwoordelijke. Daarom staan we open voor breed contact met gemeenten, huurders- en dorpsvertegenwoordigingen en andere partijen in de regio.

ONZE PARTNERS   DOELSTELLING: WE ZOEKEN NAAR SAMENWERKING EN AFSTEMMING MET ONZE PARTNERS IN HET WESTERKWARTIER OM DE OPGAVEN IN ONS WERKGEBIED TE REALISEREN Wij maken prestatieafspraken met de gemeenten in het Westerkwartier. Deze worden twee keer per jaar gemonitord. In 2014 worden de bestaande prestatieafspraken geëvalueerd.

Evaluatie is naar tevredenheid afgerond.

Twee keer per jaar overleggen we met iedere gemeente afzonderlijk over het wonen.

In 2014 heeft dit plaatsgevonden.

Jaarlijks bespreken we het huisvestingsbeleid met onze partners in de zorg.

In 2014 heeft dit plaatsgevonden.

We voeren intensief overleg met onze partners in de keten wonen, welzijn en zorg over de consequenties van het scheiden van wonen en zorg.

>

Keuzes zijn gemaakt in 2014, toetsing belanghouders in 2015.

Gemeenten

De vier gemeenten in ons werkgebied zijn onze partners bij de uitvoering van onze opgave. Ook in 2014 is veelvuldig met hen overlegd, zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau. Belangrijk onderwerp was het woningmarktonderzoek Westerkwartier en de totstandkoming van de Woonvisie van de gemeenten. De vaststelling van de Woonvisie vindt in maart 2015 plaats, waarna er nieuwe prestatieafspraken worden opgesteld. Naast het gezamenlijk overleg is ook individueel met gemeenten gesproken. O.a. over projecten in het kader van de ontwikkeling van de voorraad, leefbaarheid en de huisvesting van verblijfsgerechtigden.

43

>

Huurdersplatform Westerkwartier

Het Huurdersplatform behartigt de belangen van onze huurders en is daarmee een belangrijke belanghouder. Het platform bestaat momenteel uit 9 leden. Met het Huurdersplatform is in 2014 5 keer vergaderd. Daarnaast is met het Huurdersplatform een excursie langs een aantal recente projecten gemaakt. In de vergaderingen is onder andere gesproken over de regeling vrijmaken van aangepaste woningen, wijziging van de algemene huurvoorwaarden, de regeling sociale urgentie, dienstverlening klachtenafhandeling, de jaarlijkse huurverhoging en het huurderstevredenheidsonderzoek. Het Huurdersplatform heeft verder geadviseerd over verschillende aanvragen vanuit het leefbaarheidsfonds. In 2014 heeft een afvaardiging van de Raad van Commissarissen tweemaal met het Huurdersplatform overlegd. Zowel corporatie als Platform realiseert zich dat de huurdersvertegenwoordiging in de huidige vorm kwetsbaar is op het gebied van representativiteit en continuïteit. Het Huurdersplatform is bezig met de opstelling van een werkplan voor de komende jaren. In april 2015 vindt daarover overleg plaats. >

Dorpen in het Westerkwartier

In 2014 is met vertegenwoordigers van 5 dorpen gesproken. Daarnaast waren er telefonische contacten over diverse vragen. Omdat de verhoudingen goed zijn en er snel contact gemaakt kan worden, is er geen sprake van vaste overlegstructuren. De dorpen hebben hier geen behoefte aan.

  >

Overige belanghouders

In 2014 waren er diverse contacten met zorgaanbieders in het Westerkwartier. In deze gesprekken ging het meestal over lopende projecten en gewenste verbouw. Ook is gesproken over het nieuwe overheidsbeleid rond het scheiden van wonen en zorg. We waren bij diverse bijeenkomsten aanwezig om onze kennis en visie in te brengen. Dat gaf ons de mogelijkheid om uit te leggen waar we mee bezig zijn en te horen wat onze omgeving van ons verwacht. In bijlage III worden de belangrijkste externe contacten, samenwerkingsvormen en overlegsituaties genoemd.

ON ZE DORPE N   >

Visieontwikkeling

Sinds 2012 beschikken we voor elk dorp over een vastgoedvisie, in totaal 33. Jaarlijks actualiseren we de vastgoedvisies van één gemeente. In de loop van 2014 is begonnen met het actualiseren van de vastgoedvisies van de dorpen in de gemeente Grootegast. Begin 2015 wordt dit afgerond,waarna we de uitkomsten bespreken met gemeente en dorpen.

  DOELSTELLING: WE DRAGEN BIJ AAN VITALE EN ONDERSCHEIDENDE DORPEN Elke vier jaar betrekken we de gemeenten en

Afronding herijking vastgoedvisies

verenigingen van dorpsbelangen bij de

gemeente Grootegast is vertraagd

herziening van onze vastgoedvisies

en volgt in 2015.

In lijn met de voorgaande jaren zorgt de vergrijzing en ontgroening voor een stagnatie van de woonvraag. Uitbreidingen zijn daardoor beperkt en doen zich alleen voor in de dorpen Leek,

44

Marum en Zuidhorn. In enkele kleine dorpen valt de vraag naar huurwoningen vrijwel weg. Daar kiezen we ervoor om onze woningvoorraad af te bouwen. Volledige terugtrekking is geen vooropgezet doel, maar soms niet uit te sluiten. Waar terugtrekking onvermijdelijk is, geven we dat duidelijk aan en blijven we steeds in overleg met betrokkenen.

  >

Woonomgeving

Wij vinden dat onze bewoners prettig moeten kunnen wonen in hun dorp of wijk. Onze zichtbare bijdrage aan leefbaarheid bestaat in de eerste plaats uit goed onderhouden woningen. Maar aandacht voor de aanblik van straten en buurten vinden we ook belangrijk.

DOELSTELLING: WE DRAGEN BIJ AAN EEN PRETTIG LEEFBARE OMGEVING Regelmatig overleggen we met gemeenten en verenigingen van dorpsbelangen over

In 2014 diverse gesprekken gevoerd.

leefbaarheidsvraagstukken.

Met ingang van 2014 is onze betrokkenheid bij dorpen en bewoners nog beter zichtbaar.

Jaarlijkse bijeenkomst huurders; Op de koffiegesprekken; Besprekingen met dorpsvertegenwoordigers.

 

45

46

47

48

H8 Onze huurders A ansluiten bij de woonvraag Mensen die minder mogelijkheden hebben op de woningmarkt van huisvesting voorzien. Dat is onze kerntaak. We willen hen een goede woonplek bieden en hebben daarbij oog voor hun persoonlijke situatie. Ook vinden we het belangrijk dat onze huurders iets te kiezen hebben. We streven naar tevreden huurders. Daarom is onze dienstverlening net zo belangrijk als de kwaliteit van onze woningen.

VOOR WIE ZIJN WE ER? Onze doelgroep is financieel begrensd. Minimaal 90% van de jaarlijkse nieuwe verhuringen moet plaatsvinden aan huishoudens met een verzamelinkomen onder de € 34.678,-- (norm 2014). Omdat wij de 10% ruimte bij toewijzing willen benutten hebben we de inkomensgrens voor toewijzing opgetrokken tot € 43.602,-- (norm 2014). Aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.229,-- en € 43.602,-- wijzen we alleen woningen toe met een huur boven de hoogste aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Huishoudens met een inkomen boven de € 43.602,-- zijn aangewezen op de vrije huursector; ons aanbod in dat segment is klein. In 2014 hebben wij ruim 96% binnen de gestelde norm toegewezen.

K IJK OP W OON WE NSEN Om zicht te hebben op de woonwensen van onze huidige en toekomstige huurders, volgen we enerzijds de demografische en economische ontwikkelingen en anderzijds de voorkeuren en kenmerken van onze woningzoekenden. Ook persoonlijk contact is belangrijk, bijvoorbeeld bij een verhuizing.

DOELSTELLING: WE ZORGEN VOOR PASSENDE HUISVESTING VOOR ONZE PRIMAIRE DOELGROEP Minstens tweederde van ons woningbezit behoort tot de kernvoorraad; de woningen voor de primaire doelgroep. De huur van deze woningen ligt onder de hoogste aftoppingsgrens (prijspeil 2013: €574,--).

Bij nieuwbouw ligt de aanvangshuur van 90% van de nieuwe woningen onder de hoogste aftoppingsgrens.

Op basis van de netto huur valt 91% van onze voorraad binnen deze definitie. Op basis van de streefhuur gaat het om 75%.

In de huidige praktijk blijkt dit voor hoekwoningen niet haalbaar. Wel voor tussenwoningen. Realisatie 2014: 83%

   

49

W ONEN , ZORG EN WE LZIJN In onze vergrijzende omgeving is overleg met senioren belangrijk. In dat kader nemen we deel aan de gemeentelijke Stuurgroepen ouderenbeleid. We hebben veel gedaan voor instellingen die zich richten op mensen met bijzondere woonzorgen. Wij zorgen dan voor het vastgoed, de instellingen voor de zorg en het welzijn van de mensen. Eind 2014 ontvangen we bijna 12% van onze huurinkomsten van zorginstellingen. Door wijzigingen in de bekostigingsstructuur in de zorg wordt het bouwen voor zorginstellingen risicovoller. We zijn daarom voorzichtig bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. Mede door bezuinigingen in het sociale domein ervaren we de laatste jaren een toename van huurders met gedragsproblemen, psychisch of anderszins. Dat leidt helaas vaker tot veiligheidsincidenten, zowel op kantoor als in buurten en wijken. Ter signalering en waar mogelijk ter voorkoming participeren wij in diverse netwerken, zoals het meldpunt voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ). >

Woonkansbeleid

In samenwerking met de Westerkwartiergemeenten, maatschappelijk werk Noordermaat, Stichting Zienn en de GGD wordt het woonkansbeleid uitgevoerd. Huurders met structurele problemen krijgen de kans om, ondersteund door professionele partijen, hun leven weer op de rit te krijgen. Vaak gaat het om mensen die op meerdere terreinen problemen ondervinden. Naast het bieden van professionele hulp bij problemen, is er ook aandacht voor preventie. Bewoners die op het punt staan te worden doorgestuurd naar de deurwaarder en in aanmerking komen voor woonkansbeleid worden persoonlijk bezocht door een woonbegeleider van Zienn, vaak samen met een woonconsulent van Wold & Waard. >

Verblijfsgerechtigden

Met de gemeenten in ons werkgebied is afgesproken om voldoende woningen aan te bieden aan verblijfsgerechtigden. Ons is gebleken dat de verschillende registraties (gemeenten, COA, Wold & Waard) niet altijd op elkaar aansluiten. Dit kan te maken hebben met gezinshereniging of faseverschillen in rapportageperiode. Op basis van de COA-cijfers was er begin 2014 een voorstand van 14 personen in het Westerkwartier. De uiteindelijke taakstelling 2014 bedroeg 60. Op basis van onze eigen registratie zijn er daarvan 41 gerealiseerd. Voor zover we kunnen overzien is ultimo 2014 de situatie als volgt: gemeente Marum heeft een voorstand van 5 personen; gemeente Grootegast een achterstand van 6, gemeenten Leek en Zuidhorn beide een achterstand van 2. De taakstelling voor de eerste helft van 2015 is vergelijkbaar met die van heel 2014; de taakstelling voor de tweede helft 2015 is waarschijnlijk nog groter.

    BETAALBAARHE ID In de afgelopen jaren is het voor steeds meer mensen moeilijker geworden om het hoofd financieel boven water te houden. Voor een deel van onze huurders geldt dat ook. In 2014 is dat te merken aan het oplopen van betalingsachterstanden en aan het feit dat de duurdere huurwoningen meer verhuurinspanning vragen.

   

50

DOELSTELLING: WE ONDERSTEUNEN HUURDERS BIJ HET BEHEERSBAAR MAKEN VAN DE WOONLASTEN, ONDER MEER DOOR HET ENERGIEVERBRUIK TERUG TE DRINGEN We bieden huurders en woningzoekenden

Voorbereidingen zijn gestart.

per 1 januari 2014 inzage in de gemiddelde

Realisatie is doorgeschoven naar

woonlasten per woningtype.

2015.

In 2015 hebben wij inzicht in huur- en woonquotes, met als doel op termijn

Voorbereidingen zijn gestart.

voldoende huurwoningen voor verschillende inkomensgroepen beschikbaar te hebben. In 2014 onderzoeken wij de mogelijkheden

We hebben huurders geadviseerd

om onze huurders een aantrekkelijke gas-

hun energiekosten regelmatig

en stroomleverantie aan te bieden.

kritisch te bekijken en ons aangesloten bij WoonEnergie.

Vanaf 2015 geven wij onze huurders voorlichting over energieverbruik en bieden we mogelijkheden aan voor energie-

 

en waterbesparing. Hierbij kan worden

We hebben beleid geformuleerd over waterbesparende maatregelen.

gedacht aan spaarlampen, standby-killers en andere producten die besparen werken. In de komende jaren onderzoeken wij de mogelijkheden om onze woningen verdergaand energetisch te verbeteren.

Wij werken aan ontwikkeling

 

integraal vastgoedbeheer. Verschillende concepten zijn onderzocht.

Jaarlijks monitoren wij de ontwikkeling van de woonlasten van onze huurders, afgezet tegen het landelijk gemiddelde.

Onze Woonlastenmonitor over 2014 is uitgebracht.

In 2016 onderzoeken wij de mogelijkheid van differentiatie van ons huurbeleid op

Staat gepland in 2015.

basis van energielabels.

>

Huurprijsbeleid

Eind 2014 bedroeg de gemiddelde netto huur per woning € 475,31 (59,2% van de maximaal redelijke huur). De gemiddelde streefhuur ligt op 68,6%. Evenals in 2013 is geen inkomensafhankelijke huurverhogingen doorgevoerd. De huurstijging per 1 juli bedroeg gemiddeld 2,3%. In 2014 hebben acht huurders bezwaar gemaakt tegen het voorstel tot huurverhoging per 1 juli en één huurder heeft een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie ingediend (is nog in behandeling). De uitkomsten van de acht bezwaren tegen het voorstel huurverhoging:

51

>

drie bezwaren zijn ingetrokken door de huurder;

>

bij één bezwaar heeft de huurder niet doorgezet nadat is doorverwezen voor de procedure huurverlaging bij gebreken;

>

Wold & Waard is in twee bezwaren niet-ontvankelijk verklaard waardoor de huurverhoging niet redelijk is;

>

één bezwaar is door ons –onterecht– niet in behandeling genomen waardoor de huurverhoging niet redelijk is en

>

één bezwaar is nog in behandeling bij de huurcommissie omdat huurder in beroep is gegaan tegen de uitspraak.

  >

Van huurbeleid naar woonlastenbeleid

We leveren een bijdrage aan het beheersen van de woonlasten door energiebesparende maatregelen aan te bieden. Voor de maatregelen t/m label D wordt geen huurverhoging berekend. Bij mutatie wordt de huur geharmoniseerd. De projectmatige aanpak van de werkzaamheden is eind 2013 afgerond. Woningen waarvan de huurder van deze maatregelen heeft afgezien, worden bij mutatie alsnog op energielabel D gebracht. Ons streven is om de woonlasten van onze huurders onder het landelijk gemiddelde te houden. Om dit te toetsen wordt onze woonlastenmonitor jaarlijks geactualiseerd. Uit de woonlastenmonitor voor 2014 blijkt dat de totale woonlasten van onze huurders per maand ca. € 53-- lager zijn dan het landelijke gemiddelde. Dit wordt hoofdzakelijk verklaard door lagere huurlasten en lagere heffingen van gemeenten en waterschappen. De woonlasten bestaan uit door ons beïnvloedbare kosten en niet beïnvloedbare kosten. De door ons beïnvloedbare kosten zijn gemiddeld € 33,-- lager en de niet beïnvloedbare kosten zijn gemiddeld € 20,-- lager.

  >

Huurtoeslag

Met ingang van 1 januari 2014 betaalt de Belastingdienst huurtoeslag rechtstreeks uit aan huurders. Wij hebben sindsdien geen inzicht meer in het aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt en in de hoogte van de huurtoeslag. >

Huurincasso

We hanteren een actief signaleringsbeleid van betalingsachterstanden. Desondanks is de huurachterstand in de loop van 2014 opgelopen. Met ingang van 2015 intensiveren we het persoonlijk contact om te proberen de betalingsachterstanden terug te dringen. Eind 2014 bedroeg de betalingsachterstand € 299.533--, ofwel 1,1% van de bruto jaarhuur (v.j.0,8%). Binnen dit bedrag wordt € 54.671,-- (v.j.€ 36.498,--) aangemerkt als WSNP. Daarnaast stond er een bedrag open van € 11.454,-- aan gerechtelijke kosten. In de volgende grafiek is het verloop van de huurachterstanden sinds 2007 weergegeven.

1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 2007

52

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

>

Ontruimingen

In 2014 is aan 65 huurders (7 meer dan in 2013 en 34 meer dan in 2012) aanzegging tot ontruiming gedaan vanwege betalingsachterstand. Vanwege deze reden zijn er 18 woningen ontruimd (5 meer dan in 2013). Dat is meer dan het langjarig gemiddelde. In één situatie was er naast betalingsachterstand ook sprake van hennepteelt.

OPT IMA LE DIEN STVE RLE NIN G Wij willen een betrouwbare verhuurder zijn. Daar hoort een optimale service en een goed aanspreekbare organisatie bij. Voor reparatieverzoeken en andere vragen zijn wij voor onze huurders persoonlijk, telefonisch en digitaal bereikbaar. Een externe meldkamer dient als (telefonische) achtervang, die ook spoedeisende meldingen buiten kantooruren opvangt. Plannen om onze huurders digitale toegang te verlenen tot hun gegevens via “Mijn Wold & Waard” waren uitgesteld vanwege de implementatie van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem SG|Tobiasax. Nu SG|Tobiasax is ingevoerd, gaan we in 2015 onderzoeken welke functionaliteit “Mijn Wold & Waard” gaat krijgen. In het voorjaar van 2014 is opnieuw de huurderstevredenheid onderzocht. Voor onze dienstverlening geeft de huurder ons gemiddeld een 7,1. Om aan onze ambitie van een gemiddelde 7,5 te blijven werken, hebben wij ervoor gekozen ons te richten op de cijfers onder de 7. Wij verwachten daar de grootste progressie te kunnen behalen. Initiatieven tot verbetering zijn uitgezet.

DOELSTELLING: WE ZORGEN VOOR GOEDE BEREIKBAARHEID, GOEDE INFORMATIEVOORZIENING EN EFFICIENTE DIENSTVERLENING In 2014 laten we weer de tevredenheid van onze huurders onderzoeken. Deze meting is

Onderzoek uitgevoerd in mei 2014.

eens in de drie jaar. Bij de meting moet onze

De gemiddelde score is 7,1.

dienstverlening minimaal een 7,5 scoren, Uiterlijk 1 januari 2014 kunnen onze huurders zich via de website inschrijven als

In 2014 gerealiseerd.

woningzoekende. Met ingang van 1 januari 2014 is voor onze

Brochure keukenvervanging en

huurders een informatiepakket

tegelkeuzes zijn beschikbaar.

keuzemogelijkheden onderhoud beschikbaar. In 2015 hebben wij belangrijke documenten (huurvoorwaarden, contracten) ook in het Duits

 

Staat gepland in 2015.

 

Staat gepland in 2015.

 

Staat gepland in 2015.

en Engels beschikbaar. In 2015 onderzoeken we verdere mogelijkheden van dienstverlening via internet. In 2015 stellen wij een overzicht samen van ‘woongerelateerde diensten’ in het Westerkwartier waarin Wold & Waard niet voorziet, zoals klusjes in huis en tuinonderhoud.

53

>

Aanvullende woondiensten

Onze bewoners kunnen een beroep doen op enkele aanvullende woondiensten. Verreweg het grootste deel van onze huurders maakt gebruik van het rioolontstoppingsfonds, het servicefonds en glasverzekering. Daarnaast verzorgen wij bij een aantal complexen het tuinonderhoud en de schoonmaak. >

Verkoop bestaande woningen

Doordat de vraag naar huurwoningen in bepaalde dorpen afneemt en om geld te genereren voor nieuwbouw en renovatie is verkoop van bestaand bezit noodzakelijk. Een deel van onze woningen is daarom aangewezen als verkoopvoorraad. Ultimo 2014 bestaat de verkoopvoorraad uit 318 woningen. Dat is 7 meer dan in 2013. In 2014 zijn 29 huurwoningen verkocht (begroot was 16). Van de verkochte woningen zijn er 7 verkocht aan de zittende huurder en 22 zijn na mutatie verkocht aan andere kopers. De enkele jaren geleden gestarte verkoop in eigen beheer bevalt uitstekend. Niet alleen wat betreft de goede resultaten, maar ook vanuit kostenoogpunt zijn we beter uit.

  VERKOCHTE WONINGEN IN 2014, PER GEMEENTE Grootegast

6

Leek

5

Marum

4

Zuidhorn

14 29

>

Verkoop woningen met Koopgarantkorting

In totaal hebben we 40 woningen gebouwd en verkocht met een Koopgarantkorting. Hierbij hebben we een terugkoopplicht. Inmiddels zijn 7 woningen teruggekocht, waarvan één woning weer onder Koopgarant is verkocht. Van de resterende 6 woningen zijn er 5 verkocht op de vrije markt, en staat één woning in de vrije markt te koop. Eind 2014 is het saldo Koopgarantwoningen 34.

HUURDERSPART ICIPATIE Onze huurders kunnen het beleid van Wold & Waard beïnvloeden, zowel door aan te sluiten bij overlegorganen als door het direct inbrengen van plannen en ideeën. DOELSTELLING: WE BETREKKEN HUURDERS BIJ HET BELEID VAN WOLD & WAARD We handhaven ons Leefbaarheidsfonds tot minimaal 2018 in de huidige vorm.

Leefbaarheidsfonds is beschikbaar.

In 2014 onderzoeken wij de mogelijkheid van

Het onderzoek is in 2014 gestart en

een digitaal huurderspanel.

krijgt vervolg in 2015.

>

Leefbaarheidsfonds

Met het leefbaarheidsfonds ondersteunen we initiatieven die de onderlinge betrokkenheid van onze bewoners bevorderen. Jaarlijks stellen we een leefbaarheidsbudget beschikbaar van

54

€ 48.000,-- gelijkelijk verdeeld over de vier gemeenten. De toekenningsregels zijn vastgelegd in een reglement. Het Huurdersplatform heeft een adviesrecht. In 2014 zijn 7 aanvragen ontvangen voor in totaal € 7.727,-- (v.j. € 30.470,--). Ultimo 2014 is € 5.227,-- toegekend. Uitbetaling hiervan heeft gedeeltelijk plaatsgevonden. In 2014 is € 6.862,-uitbetaald (inclusief enkele goedgekeurde projecten uit eerdere jaren). Ondanks diverse publicaties en meer aandacht via onze website lopen de aanvragen voor het Leefbaarheidsfonds terug. Zowel in aantal als in toegekende bedragen. >

Overzicht projecten leefbaarheidfonds

Jaar

Aanvrager

Omschrijving project

Toegekend

2014

Gemeente Zuidhorn

Schoolplein Adeborg Aduard

€

Dorpsbelang

Sportieve ontmoetingsplaats

Uitbetaald

3.000

-

2.000

-

Sebaldeburen Bewoners Marum

Barbecue Jetske Tyaartsheerd

€

227 5.227

227 €

227

    >

Leefbaarheidsmedewerkers

Sinds 2009 hebben we 2 leefbaarheidsmedewerkers in dienst. Deze medewerkers (in 2014 1,6 fte) verrichten opruim- en schoonmaakwerkzaamheden bij appartementencomplexen en onderhouden tuinen bij leegstaande woningen.

W OON RUIMTE BEMIDDE LIN G Over de woonruimteverdeling zijn met de vier gemeenten afspraken vastgelegd in de ‘Overeenkomst woonruimtebemiddeling’. Hierin zijn onder andere de toewijzingscriteria en passendheid in het verdelen van woningen geregeld. Wold & Waard wijst toe en de gemeente toetst het beleid en de gemaakte afspraken. Het belangrijkste criterium bij de toewijzing is de inschrijvingsduur. Voor woningzoekenden met een urgentie op grond van sociale indicatie hebben we een inspanningverplichting om binnen zes maanden woonruimte aan te bieden. De indicatie wordt vastgesteld door een maatschappelijk werker van de Stichting Noordermaat. In 2014 hebben 189 (v.j. 205) mensen gebruik gemaakt van het wekelijkse spreekuur. Na een oriënterend gesprek zijn 53 urgentieaanvragen (v.j. 45) in behandeling genomen en toegewezen. Doordat enkele aanbiedingen zijn geweigerd (wat doorgaans leidt tot het vervallen van de urgentie) en er in 6 gevallen nog geen aanbieding heeft plaatsgevonden, zijn er 31 woningen aan urgent woningzoekenden toegewezen.

  >

Inschrijvingen

Eind 2014 stonden er 2.949 woningzoekenden bij ons ingeschreven; dat is 15% meer dan het jaar ervoor. Deze forse stijging wijkt af van de dalende trend van de laatste twee jaar. Waarschijnlijk is deze ommekeer het gevolg van de gewijzigde inschrijfmethode (via internet). Per ingangsdatum, april 2014, is de jaarlijkse verlenging van de inschrijving voor 1 jaar ‘bevroren’. Vanaf maart 2015 is de jaarlijkse verlenging weer aan de orde. We verwachten dat de wachtlijst dan in omvang afneemt en er een nieuw ‘evenwicht’ wordt bereikt.

55

2.949 3.000 2.500

2.300

2.488

2.577

2.654

2.556

2.000 1.500 1.000 500 0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

Het percentage woningzoekenden dat per direct een woning zoekt is opnieuw gedaald, van 46% in 2013 naar 39% eind 2014. Het aantal direct woningzoekenden is licht gedaald (van 1.175 naar 1.150). Van de woningzoekenden is 23% starter op de woningmarkt, een stijging van 4%. Van de 2.949 ingeschreven woningzoekenden heeft 15% een hoger inkomen dan € 34.678,-- (8% meer dan € 43.602,--). In 52% van de gevallen gaat het om een eenpersoonshuishouden. Van de direct woningzoekenden staat 16 % ingeschreven voor een seniorenwoning (v.j. 24%), 43% voor een eengezinswoning (v.j. 37%) en 29% voor een woning met twee slaapkamers (v.j. 32%). De belangstelling van direct woningzoekenden voor een éénslaapkamerwoning bedraagt 12% (v.j. 7%). De verschuivingen ten opzichte van 2013 zijn waarschijnlijk het gevolg van de nieuwe manier van inschrijven, waarbij woningzoekenden ieder moment hun voorkeuren kunnen wijzigen. Van de woningzoekenden komt 76% uit ons werkgebied (2013: 78%). >

Verhuizingen

aantal huuropzeggingen mutatiegraad in %

2009

2010

2011

2012

2013

2014

359

373

414

337

350

379

7,8

7,9

8,8

7,0

7,2

7,8

In 2014 ligt de mutatiegraad op 7,8%, een stijging ten opzichte van 2013. De stijging is hoofdzakelijk het gevolg van enkele herstructureringsprojecten. Kijken we naar ‘reguliere’ opzeggingen dan is de mutatiegraad vergelijkbaar met 2013 (7,3%).   >

Woningaanbiedingen

In 2014 zijn 909 schriftelijke aanbiedingen verstuurd (v.j. 921). Dit heeft geleid tot 312 acceptaties (v.j. 350), een acceptatiegraad van 34% (2013 38%). Als we mutaties in verband met sloop, verkoop, urgentie e.d. buiten beschouwing laten, bedraagt de acceptatiegraad slechts 30% (31% in 2013). Evenals in de voorgaande jaren wordt de lage acceptatiegraad veroorzaakt doordat een deel van de woningzoekenden zich inschrijft ‘voor het geval dat’. Maar ook het steeds selectiever zoeken lijkt een rol te spelen. Omdat de woningmarkt ontspannen is, kan men zich dit veroorloven. Een effect is dat de gemiddelde wachttijdcijfers stijgen, terwijl dat voor dringend woningzoekenden niet het geval is. Van de woningzoekenden die in 2014 een woning accepteerden, was 39% starter op de woningmarkt. In 2013 was dat 33%. De stijging heeft vooral te maken met een daling van

56

mutaties bij senioren. In 2014 zijn geen nieuwe seniorenwoningen opgeleverd en dat beïnvloedt het aantal mutaties in die leeftijdscategorie sterk.  In 2014 zijn 310 huurcontracten getekend, waarvan 3 met zorgpartijen.

  REGIONALE KLACHTENCOMMISSIES Huurders die zich niet goed behandeld voelen of het niet eens zijn met onze besluiten kunnen een klacht indienen bij de Klachtencommissie Woningtoewijzing (ingesteld door de vier gemeenten van het Westerkwartier) of de Klachtencommissie BBSH (ingesteld door Wold & Waard en stichting Huisvesting Vredewold). In verband met efficiency hebben in beide commissies dezelfde mensen zitting. De commissies bestaan uit drie onafhankelijke leden en één plaatsvervangend lid en werken op basis van een reglement. In 2014 hadden de volgende personen zitting: >

mevrouw mr. F.J. Renzenbrink-Tinga, voorzitter

>

mevrouw T. Meesters, lid

>

de heer Z. van der Wal, lid

In april 2014 is mevrouw J. Reinders benoemd als plaatsvervangend lid. Het ambtelijk secretariaat van de commissies wordt verzorgd door dhr. F. Dijkstra van de gemeente Leek.

  In december 2014 is door een huurder van Wold & Waard een klacht ingediend. Deze klacht is door de commissie deels niet ontvankelijk verklaard en deels door de huurder ingetrokken.

57

58

59

60

H9 Ons vastgoed E en goed (t)huis in een leefbaar dorp   

We vinden dat onze huurders een goed (t)huis moeten hebben in een leefbare woonomgeving. Wij zorgen dat er in de dorpen – afhankelijk van de vraag – voldoende woningen zijn, van een goede kwaliteit en zoveel mogelijk energiezuinig. Om een helder toekomstbeeld van onze woningvoorraad te hebben is voor ieder dorp een vastgoedvisie gemaakt. Deze visies vormen een belangrijke onderlegger voor onze investeringsbeslissingen.     VASTGOEDVISIES Onze woningen moeten niet alleen lang, maar ook met de tijd mee gaan. Ze moeten aan de woonbehoefte van meerdere generaties voldoen. Daarom vinden we het belangrijk om goed zicht te hebben op ons vastgoed en het woningaanbod te laten aansluiten op de woonvraag. Dit komt samen in ons strategisch voorraadbeleid.

DOELSTELLING: WIJ MAKEN SAMENHANGENDE KEUZES DOOR ONZE INVESTERINGSBESLISSINGEN TE BASEREN OP DE VASTGOEDVISIES PER DORP. Wij actualiseren onze vastgoedvisies

In 2014 is een deel van de

iedere vier jaar (elk jaar één gemeente)

vastgoedvisies van de gemeente Grootegast geactualiseerd.

Onze vastgoedvisies bestaan uit 3 delen. In de eerste plaats een ‘verkenning’ van het dorp, de omgeving, de staat van het vastgoed, de woonvraag en een financiële analyse. Vervolgens wordt het dorp beoordeeld op zijn sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen. Beide onderdelen leiden uiteindelijk tot een visie op het vastgoed voor het betreffende dorp. De vraag naar woningen is in onze afwegingen steeds de belangrijkste factor. De belangrijkste conclusies uit onze vastgoedvisies zijn: >

Op basis van de woonvraag is uitbreiding van het bezit slechts in 3 dorpen aan de orde: Leek, Marum en Zuidhorn. Voor het overige volstaat de huidige omvang van de woningvoorraad, in enkele dorpen is afbouw aan de orde.

>

De bevolking is in omvang stabiel, maar vergrijst.

>

Onze woningen staan er in technisch opzicht goed voor.

>

Met het oog op de kleiner wordende huishoudens is het aandeel 2-slaapkamerwoningen in onze voorraad klein.

WONINGVOORRAAD Wold & Waard bezit ongeveer een kwart van de woningen in het Westerkwartier en is de grootste verhuurder in de regio. Het bezit is verspreid over 34 dorpen. In totaal bieden we huisvesting aan ruim 12.000 mensen. Eind 2014 hadden we 5.016 verhuureenheden in exploitatie.

61

OVERZICHT VERHUUREENHEDEN Woningen

4.628

Wooneenheden verzorgingshuis

53

Overige woongelegenheden

281

Bedrijfsruimten

7

Garages

43

Woonwagens (standplaats)

4 5.016

  Naast 4.628 woningen voor de reguliere verhuur bezitten we 53 wooneenheden in een zorgcomplex voor ouderen van Zonnehuisgroep Noord te Zuidhorn. De overige woongelegenheden betreft wooneenheden voor bijzondere groepen, zoals in een verpleeghuis, huisvesting voor verstandelijk/lichamelijk gehandicapten en huisvesting voor dak- en thuislozen. In 2014 zijn 6 nieuwe 2-slaapkamerwoningen opgeleverd aan de A. Harkemaweg in Aduard.

   In bijlage I van dit jaarverslag zijn de mutaties in de verhuureenheden opgenomen en is het woningbezit gespecificeerd per gemeente en dorp. In onderstaande grafiek is ons woningbezit weergegeven, verdeeld over de 4 gemeenten.

   

woningbezit eind 2014

1580 965

Grootegast

1273 810

Leek

Marum

Zuidhorn

 

 

Het grootste gedeelte van ons woningbezit staat in de gemeente Leek (34%), gevolgd door de gemeente Zuidhorn (28%), gemeente Grootegast (21%) en de gemeente Marum (18%). In de kern Leek van de gelijknamige gemeente staan de meeste woningen (22%), gevolgd door de kernen Marum (13%), Grootegast (10%), Zuidhorn (9%) en Tolbert (8%). Het woningbezit is onderverdeeld in vier type woningen: ééngezinswoning (3 of 4 slaapkamers), 1- en 2-slaapkamerwoning, seniorenwoning (alle voorzieningen op de begane grond) en overige woongebouwen (zorgwoningen die niet te herleiden zijn naar een bepaald type woning). In de tabel hieronder is een relatie gelegd tussen de verdeling van het woningbezit naar bouwjaarklasse en type woning.

62

>

Woningbezit naar bouwjaar en type woning

Bouwjaar

Eengezins

2-slaapkamer

Senioren

1-slaapkamer

woning

woning

woning

woning

tot 1960

Overige

Totaal

572

27

0

17

0

616

van 1960 - 1974

1.524

55

150

54

0

1.783

van 1975 - 1989

558

219

139

349

2

1.265

vanaf 1990

34

52

776

24

78

1964

2.688

353

1.065

444

78

4.628

  De indeling van het woningbezit conform de huurprijsgrenzen van het BBSH na 1 januari 2014 bestaat uit de categorieën: “goedkoop” (tot € 389,05), “betaalbaar” (van € 389,06 tot € 596,75) en “duur” (van 596,76 tot en met € 699,48). Woningen met een maandhuur hoger dan € 699,48 behoren tot de vrije sector. In 2014 is de omvang van de goedkope voorraad toegenomen door o.a. een hogere verhoging van de huurprijsgrenzen ten opzichte van de gemiddelde huurverhoging bij Wold & Waard. Andere redenen zijn: streefhuur bereikt en huurbevriezing vanwege een sloopbesluit.

  >

Woningbezit naar huurprijsklasse < € 389

€ 389 - 596

€ 596 - € 699

394

2.128

159

7

2.688

Seniorenwoning

121

770

148

26

1..065

1-Slaapkamerwoning

355

89

0

0

444

2-Slaapkamerwoning

48

298

7

0

353

1

76

0

1

78

919

3.361

314

34

Eengezinswoning

Overige

> € 699

Totaal

4.628

Uit de tabel blijkt dat 20% van het woningbezit behoort tot de ‘goedkope’ woningvoorraad, 73% tot de ‘betaalbare’ voorraad, 7% tot de ‘dure’ voorraad en 1% tot de vrije sectorwoningen.

DOELSTELLING: WE STEMMEN KWALITEIT EN OMVANG VAN DE WONINGVOORRAAD OP DE VRAAG ONZE DOELGROEPEN AF. De komende vier jaar voeren we bij ruim 3.900 woningen planmatig onderhoud uit, al

In 2014 zijn 1.051 woningen

dan niet gecombineerd met maatregelen in

onderhanden genomen.

het kader van ons strategisch voorraadbeleid. Wij onderzoeken de financiële haalbaarheid van tegelrenovatie. Besluitvorming vindt

 

in 2014; uitvoering is gestart.

plaats in 2014. In 2014 evalueren wij ons huidig beleid voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV-

Besluitvorming heeft plaatsgevonden

 

Evaluatie is gestart.

beleid).

Tot 2018 renoveren wij volgens ons huidige renovatieprogramma 88 woningen.

Gerealiseerd: 20 In ontwikkeling: 38

63

Tot 2018 bouwen wij nieuwe huurwoningen op basis van ons nieuwbouwprogramma (huidig programma: 126 nieuwe huurwoningen). Daarvan behoort in ieder



gereed

: 6 woningen



in aanbouw

: 24 woningen



in ontwikkeling : 78 woningen



% kernvoorraad : 67%

geval 90% tot de kernvoorraad.

Wij ontwikkelen bouwconcepten die het mogelijk maken woningen met een huurprijs onder de hoogste aftoppingsgrens huurtoeslag te realiseren. Vanaf 2014 passen

 

Standaard 2-slaapkamerwoning ontwikkeld in 2014. Seniorengeschikt is in ontwikkeling.

wij deze bouwconcepten toe.

ON DE RHOUD BE ST AAN D W ON IN GBE ZIT Onze huurders verwachten een goed onderhouden woning. Naast het dagelijks onderhoud (het klachten- , mutatie- en serviceonderhoud) wordt het grootste deel van het onderhoud planmatig (per complex) uitgevoerd. In 2014 is definitief besloten om conform het onderhoudsbeleid tegelwerk te vervangen na 36 jaar. Bij ongeveer 2.300 woningen is het tegelwerk ouder dan 36 jaar. De vervangingsinvestering van ongeveer € 24,3 miljoen wordt uitgevoerd in de periode 2014 t/m 2026. >

Planmatig onderhoud

Voor een efficiënt beheer voeren we het onderhoud aan het casco van de woning planmatig (en complexmatig) uit. Eens in de 6 jaar worden de woningen buitenom geschilderd. Waar nodig herstellen we voegwerk, plegen we houtrotherstel of vervangen we kozijnen en deuren. Ook in de woning worden elementen na een bepaalde levensduur vervangen: keukens vraaggestuurd na 18 of 24 jaar en cv-ketels na 18 jaar. Het planmatig onderhoud wordt bijna geheel door derden uitgevoerd. >

Niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud)

Het niet-planmatig onderhoud (klachten-, mutatie- en serviceonderhoud) wordt uitgevoerd op basis van meldingen en huuropzeggingen. Voor een groot deel wordt dit uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Specialistisch onderhoud en langdurend klachtenonderhoud (meer dan 4 uur) besteden we uit aan derden. >

Onderhoud voor derden

Sinds enige jaren begeleiden we in opdracht van een overkoepelende scholenorganisatie (Penta Primair) het onderhoud voor een aantal basisscholen in ons werkgebied. Ook voor een multifunctioneel centrum in Aduard nemen we de zorg voor het dagelijks en planmatig onderhoud uit handen. Met dorpshuis De Til in Leek zijn gesprekken hierover gaande. Het onderhoud voor derden verrichten we tegen kostendekkende tarieven. >

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s)

Huurders kunnen onder bepaalde voorwaarden zelf zorgen voor extra voorzieningen in de woning. Eind 2014 is gestart met de evaluatie van dit beleid. De evaluatie wordt afgerond in 2015.

64

>

Onderhoudslasten 2014

De gerealiseerde onderhoudslasten 2014 bedragen € 8,4 miljoen. Dit is inclusief energiemaatregelen van € 0,3 miljoen. De gemiddelde kosten per verhuureenheid zijn in 2014 € 1.628,-- (in 2013: € 1.577,--). De stijging wordt verklaard door tegelrenovatie. De bedragen zijn inclusief de werkzaamheden van de eigen dienst. Bij het onderhoud wordt veel gebruik gemaakt van regionale aannemers en installateurs. Voor 2014 was voor de uit te besteden onderhoudswerkzaamheden € 8,6 miljoen begroot. De werkelijke uitgaven bedroegen € 8,0 miljoen. De lagere lasten van € 0,6 miljoen worden per saldo verklaard door hogere kosten van dagelijks onderhoud (€ 0,4 miljoen), lagere lasten planmatig onderhoud (€ 0,9 miljoen) en lagere lasten energiemaatregelen (€ 0,1 miljoen). Voor een nadere specificatie zie bijlage B4. Eind 2014 was voor een bedrag van € 0,3 miljoen opdracht verleend, maar was het werk nog niet gereed. Dit onderhoud wordt in het voorjaar van 2015 afgerond.

WONINGVERBETERINGEN IN 2014 Op verzoek van de huurder kan de woning worden aangepast. >

In het kader van geriefsverbeteringen hebben we in 2014 bij 5 woningen een complete cv-installatie geplaatst. In 30 woningen is de oude cv-ketel vervangen door een energiezuinige hr-ketel met warmwatervoorziening. Van onze woningen beschikt 90% over centrale verwarming, in de meeste gevallen gecombineerd met een warmwatervoorziening. Hiervan is 89% uitgerust met een hr-ketel. Daarnaast is 4% van ons bezit aangesloten op een collectieve warmtepompinstallatie.

>

Woningen met een energielabel D of beter vallen buiten het energetisch verbetertraject. Wel kunnen op verzoek van de bewoner aanvullende energetische maatregelen worden uitgevoerd. De huurder betaalt daarvoor een huurverhoging. In 2014 zijn in dit kader 39 woningen verbeterd.

  >

Aanpassingen WMO

Inwoners van het Westerkwartier die vanwege medische redenen behoefte hebben aan een aangepaste woning kunnen daarvoor met voorrang in aanmerking komen. De aanbieding van een dergelijke woning vindt in overleg met de gemeente plaats. In dit kader zijn in 2014 3 aangepaste woningen verhuurd. In 2014 zijn bij 24 woningen (2013: 25) om medische redenen aanpassingen verricht in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.

GROOT ON DE RHOUD E N RE N OVAT IE Onze woningvoorraad bestaat voor 38% uit oudere eengezinswoningen uit de jaren ‘50 en ’60. Dit aanbod sluit niet vanzelfsprekend aan bij onze toekomstige wachtlijst. Voor de aanpassing van de betreffende voorraad gaat onze voorkeur uit naar groot onderhoud of renovatie. Bij groot onderhoud ligt de nadruk op woontechnische verbetering. Renovatie gaat verder: de betreffende woningen moeten dan in principe voldoen aan ons programma van eisen bestaande bouw met bijbehorende energetische kwaliteit. In de oriëntatiefase van een aantal projecten is gebleken dat renovatie een behoorlijke investering vraagt en zorgt voor een forse sprong van de streefhuur. Bij één project – van Ewsumstraat in Kommerzijl - heeft dit geleid tot een keuze voor groot onderhoud in plaats van renovatie. In een ander geval is gekozen voor sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw,

65

omdat de stichtingskosten en streefhuur van de ontwikkelde nieuwbouw slechts fractioneel hoger bleken. >

Integraal vastgoedbeheerplan

Om onze voorraad actueel te houden blijven we investeren in de kwaliteit van de woningen. Dit betreft o.a. tegelrenovatie, duurzame opwekking van energie, verdergaande energetische verbetering en de basiskwaliteit. Om te zorgen dat deze opgaven zo efficiënt en effectief mogelijk worden opgepakt, wordt een integraal vastgoedbeheerplan opgesteld. Dit plan geeft weer waaraan de door te exploiteren woningen moeten voldoen. Hieruit volgt het programma voor groot onderhoud, renovatie en herstructurering voor de komende jaren. We streven er naar om het integraal vastgoedbeheerplan in de eerste helft van 2015 gereed te hebben.

GROOT ON DE RHOUD E N RE N OVAT IE IN DE DORPEN In de onderstaande tabel staan de wooneenheden per gemeente waar groot onderhoud of renovatie plaatsvindt.

       LEEK

GROOTEGAST

MARUM

ZUIDHORN

TOTAAL

Opgeleverd in 2014 -

reguliere verhuur

-

wonen en zorg

6 2

14

20

16

18

6

38

36

76

In ontwikkeling 31-12-2014 -

reguliere verhuur

-

wonen en zorg

Totaal

32

2

38

0

GEMEENTE GROOTEGAST >

Rikkerdaweg Lutjegast

Aan de Rikkerdaweg hebben twee blokken van drie woningen groot onderhoud ondergaan. Hierbij is de badkamer verplaatst naar de kleinste slaapkamer, waardoor de gezinswoningen zijn omgevormd tot 2-slaapkamer woningen. >

Centrumstraten Grootegast

In de Noorderlaan, Noorderdwarslaan en G.P. Beukemalaan nabij het centrum van Grootegast staan woningen waarvan de toekomstige verhuurbaarheid wordt betwijfeld. In 2014 is onderzoek gestart naar mogelijkheden voor aanpassing door middel van groot onderhoud, renovatie en/of herstructurering.

GEMEENTE LEEK >

’t Zuden Leek

Aan ‘t Zuden in Leek is een dubbele huurwoning die geschikt was gemaakt voor groepswonen weer teruggebouwd tot twee reguliere huurwoningen. De stichtingskosten bedroegen € 0,3 miljoen.

66

GEMEENTE ZUIDHORN >

Burchtwal Zuidhorn

De woningen aan de Burchtwal zijn gerenoveerd. De totale stichtingskosten (inclusief grond- en boekwaardes) bedroegen € 1,6 miljoen, waarvan € 0,2 miljoen onrendabel. Omdat niet iedere bewoner wenste mee te werken aan de renovatie of de door ons beoogde aanpassing naar een 2-slaapkamerwoning moet bij toekomstige mutaties nog voor € 0,5 miljoen aan werkzaamheden worden uitgevoerd. >

Hornerhof, Zuidhorn

Aan de Hornerhof in Zuidhorn liggen verschillende woonaccommodaties, gehuurd door Stichting De Zijlen. Om de accommodaties aan de eisen van de huidige tijd te laten voldoen zijn deze verbouwd. De 1ste fase is in 2012 afgerond. De 2de fase in 2014. De investering voor de 2de fase bedraagt circa € 1,1 miljoen, waarvan € 0,1 miljoen onrendabel. >

Akkerend, Zuidhorn

Aan Akkerend in Zuidhorn is een dubbele huurwoning, geschikt voor groepswonen terugverbouwd tot twee reguliere huurwoningen. De stichtingskosten bedroegen € 0,2 miljoen. >

Wigbold van Ewsumstraat Kommerzijl

Aan deze straat zal aan zes woningen groot onderhoud worden uitgevoerd. Op basis van het afwegingsmodel renovatie of vervangende nieuwbouw kwam vervangende nieuwbouw als beste maatregel naar voren. De woningmarkt in Kommerzijl is evenwel van dien aard dat de bijbehorende huurprijzen (ook die na renovatie) niet haalbaar zijn. Op basis daarvan is besloten tot groot onderhoud. De stichtingskosten (incl. grond en boekwaarde) worden geraamd op € 0,6 miljoen, waarvan € 0,1 miljoen onrendabel. De uitvoering start in het voorjaar van 2015.

N IE UW BOUW Nieuwe woningen bouwen is aan de orde als we met het huidige aantal woningen niet aan de vraag kunnen voldoen of renovatie duurder is. Wij gebruiken hiervoor de vastgoedvisies. Voor nieuwbouw benutten we in de eerste plaats onze eigen grondposities. Zijn deze niet beschikbaar dan komen andere (uitbreiding)locaties in beeld. Gelet op de huidige woningmarkt en overheidsbeleid bouwen we alleen huurwoningen. Uit de vastgoedvisies is naar voren gekomen dat het aantal kleine huishoudens sterk groeit. Om die reden is er behoefte aan meer 2-slaapkamerwoningen, die niet per definitie levensloopgeschikt hoeven te zijn. >

Leerling bouwplaats

Samen met andere noordelijke corporaties is in 2009 het convenant maatschappelijk ondernemen ondertekend. Hiermee hebben we ons verplicht 5% van de bouwplaatsen aan te wijzen als leerling-bouwplaats, met een uitbouw naar 10%. Op nagenoeg al onze bouwprojecten zijn leerlingen aanwezig, maar door de crisis in de bouw worden de doelstellingen niet gehaald. Daarnaast zijn we een inspanningverplichting aangegaan om bij 5% van ons onderhoudswerk leerlingen te betrekken en dit te laten toenemen tot 10%. In 2014 hebben in dat kader 2 leerlingtimmerlieden bij onze onderhoudsdienst werkervaring opgedaan en zijn 2 stagiaires actief geweest in de werkvoorbereiding van het onderhoud. De voor ons werkende bedrijven zetten eveneens leerlingen in. De werkgelegenheid in de bouw staat zwaar onder druk. De doelstelling van een toename tot 10% is op dit moment niet realistisch.

67

>

Ontwikkelen betaalbare bouwconcepten

De betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen stond onder druk. Dit werd veroorzaakt door de gewenste kwaliteit in combinatie met ons huurbeleid, gebaseerd op het Wettelijk Woningwaarderingsstelsel, met als gevolg te hoge huurprijzen. Op basis van het aangepaste programma van eisen is een nieuw bouwconcept gekozen voor de 2-slaapkamerwoningen. Met dit bouwconcept zijn we in staat de tussenwoningen aan het gewenste huurniveau te laten voldoen. Bovendien kunnen we dit woningtype met een aanmerkelijk lagere onrendabele top realiseren. De in het calculatiestatuut vereiste waardetaxatie laat zien dat de stichtingskosten van het gewenste levensloopgeschikte type van dit bouwconcept hoger zijn dan de taxatiewaarde. Dit vraagt om nadere studie op eventuele aanpassing van dit woningtype.

NIEUWBOUWACTIVITEITEN IN DE DORPEN In de onderstaande tabel staan de aantallen nieuwbouwwooneenheden per gemeente.

       LEEK

GROOTEGAST

MARUM

ZUIDHORN

TOTAAL

1. HUUR Opgeleverd in 2014 - reguliere verhuur

6

6

6

18

40

22

78

40

34

102

- wonen en zorg

In aanbouw 31-12- 2014 - reguliere verhuur

12

- wonen en zorg

In ontwikkeling 31-122014 - reguliere verhuur

16

- wonen en zorg - overige

2. KOOP - opgeleverd in 2014 - in aanbouw - in ontwikkeling

Totaal huur en koop

 

68

28

0

>

Nieuwbouwportefeuille 2014

18 6 78

in ontwikkeling in aanbouw opgeleverd

GEMEENTE LEEK >

Lindensteinlaan/Oldenoert, Leek

Aan de Lindensteinlaan in Leek zijn enkele gebouwen gesloopt die in eigendom waren van de gemeente. Op deze locatie zijn 12 grondgebonden levensloopgeschikte huurwoningen (2slaapkamerwoningen) in aanbouw . De start van de bouw was in september 2014. De investeringskosten van dit project zijn begroot op € 1,9 miljoen, waarvan € 0,6 miljoen onrendabel. De oplevering is in maart 2015. >

Goldbergsingel/Wolveschans, Leek

Op de plaats waar 6 verouderde 2-onder-1-kapwoningen stonden, zijn plannen voor nieuwbouw van 8 2-slaapkamerwoningen. Gestreefd wordt naar start bouw in juni 2015. De stichtingskosten zijn begroot op € 1,1 miljoen, waarvan € 0,1 miljoen onrendabel. >

MAD Bakkerstraat, Zevenhuizen

Voor 8 woningen in deze straat is de haalbaarheid van renovatie onderzocht. Op basis van het afwegingsmodel is uiteindelijk besloten tot sloop en vervangende nieuwbouw. De investeringskosten worden geraamd op € 1,1 miljoen. De start van dit project is voorzien in 2016.

GEMEENTE GROOTEGAST >

Parklaan, Grootegast

Aan de Parklaan te Grootegast liggen enkele percelen braak als gevolg van de sloop van huurwoningen. Getracht wordt deze percelen te verkopen. Met een ontwikkelende bouwer is in 2013 een overeenkomst gesloten die hen in eerste instantie tot 1 januari 2015 het recht gaf voor de bouw van een aantal koopwoningen. Voor deze woningen is belangstelling, reden om de termijn te verlengen tot medio 2015. >

Rikkerdaweg Lutjegast

Gezien de vraaguitval in dit dorp is besloten een blok van 6 woningen te slopen. De locatie is aangeboden aan een ontwikkelende bouwer die hiervoor een nieuwbouwplan heeft van 2 x 3 koopwoningen op rij. De gemeente is gevraagd medewerking aan dit plan te verlenen. >

De Ommegang Niekerk

Op deze locatie stond een woongebouw voor groepswonen dat tot oktober 2014 was verhuurd. De zoektocht naar een nieuwe huurder had geen resultaat. Het gebouw leende zich niet voor

69

ombouw naar reguliere huurwoningen en is daarom gesloopt. Met een ontwikkelende bouwer worden gesproken over de verkoop van de grond.

GEMEENTE MARUM >

Centrumplan Marum

In het centrum van Marum worden door de Zonnehuisgroep Noord en de gemeente plannen ontwikkeld voor de nieuwbouw van het verzorgingshuis De Hoorn. Mede in verband met de regelgeving inzake scheiden van wonen en zorg hebben wij ons - onder voorwaarden - bereid verklaard om 16 grondgebonden woningen en 24 appartementen te realiseren. Het plan komt gefaseerd tot stand, waarbij de bouw van de appartementen wordt verwacht in 2016 en van de grondgebonden woningen vanaf 2018. De stichtingskosten voor de 24 appartementen worden geraamd op € 4,4 miljoen (onrendabel € 2 miljoen). De stichtingskosten voor de 16 grondgebonden woningen worden geraamd op € 2,1 miljoen (onrendabel € 0,4 miljoen).

GEMEENTE ZUIDHORN >

A Harkemaweg, Aduard

Aan de A. Harkemaweg in Aduard stonden 12 verouderde woningen. Hier worden 12 nieuwe huurwoningen gerealiseerd voor kleine huishoudens (2-slaapkamerwoningen). Het eerste blok van 6 woningen is in december 2014 opgeleverd. De start van de bouw van het tweede blok is vertraagd in verband met de aanwezigheid van vleermuizen in het oude blok. Inmiddels zijn ook deze woningen in aanbouw. De oplevering is naar verwachting eind mei 2015. De totale investering is begroot op € 1,5 miljoen, waarvan € 0,2 miljoen onrendabel. >

Gaikingalaan/A. Tasmanstraat, Zuidhorn

Hier staan 18 verouderde seniorenwoningen. De constructie van de woningen en de situering maken renovatie erg kostbaar. Wij hebben dan ook besloten om deze woningen te vervangen door 22 grondgebonden 2-slaapkamer woningen. Het gewijzigde bestemmingsplan is door de gemeente vastgesteld en eind 2014 is de omgevingvergunning aangevraagd. De sloop van de huidige woningen is in verband met de aanwezigheid van vleermuizen vertraagd. Vooralsnog wordt de start van de nieuwbouw eind 2015 voorzien. De investering is begroot op € 2,7 miljoen, waarvan € 0,3 miljoen onrendabel. >

Julianastraat, Oldehove

De verkoop van de vrijgekomen grond aan de Julianastraat is nog niet gelukt. In overleg met het dorp wordt gekeken naar alternatieve bestemmingen.

SLOOP VA N W ONIN GEN Wanneer een woning niet meer aan de huidige wooneisen voldoet en een renovatie financieel en markttechnisch niet haalbaar is wordt de woning gesloopt. Op de vrijkomende locatie vindt vervangende nieuwbouw plaats of wordt de kavel verkocht. In het verslagjaar zijn 15 woningen gesloopt: >

A. Harkemaweg Aduard

6 woningen

>

De Ommegang Niekerk

9 woningen

Bewoners met een huurcontract voor onbepaalde tijd die vanwege de sloop moeten verhuizen kunnen gebruik maken van het Sociaal Plan Herstructurering. Hierin zijn de rechten en plichten van huurder en verhuurder opgenomen.

70

GRON DAA NK OOP Tot 2015 hadden wij een eeuwigdurend recht van opstal voor onze woningen op de locatie Hornerhof 1 tot en met 15 te Zuidhorn. De betreffende panden zijn in nauw overleg met en ten behoeve van De Zijlen in twee fases verbouwd. Bij de voorbereiding van de verbouwplannen en de nieuwe huurovereenkomst is ook verkend of overname van de grond, dat in eigendom is van Stichting De Zijlen, tot de mogelijkheden behoorde. In 2014 heeft het College Sanering met de overdracht ingestemd. De aankoopprijs bedroeg ca. € 0,5 miljoen voor ongeveer 7,6 are grond.

COMPLIANCE Op landelijk niveau worden er steeds strengere eisen gesteld aan de veiligheid van woningen met aangescherpte regelgeving tot gevolg (denk aan legionella, asbest en koolmonoxide). Wij spelen hier met ons onderhoud op in.

DOELSTELLING: WE GEVEN ACTIEF INVULLING AAN ONZE ZORGPLICHT INZAKE DE VEILIGHEID VAN WONINGEN. In 2017 zijn de gas- en elektrische installaties van alle woningen ouder dan 12 jaar opnieuw

Realisatie conform 6-jaarscyclus,

gekeurd en alle rookgasafvoeren van cv-ketels

uitloop naar 2018.

gecontroleerd en zo nodig aangepast. In 2017 is bij alle woningen van 1992 of ouder

Realisatie conform 6-jaarscyclus,

het zichtbare asbest in kaart gebracht en voor

uitloop naar 2018.

zover nodig gesaneerd. In 2017 hebben alle bewoners een overzichtskaart ontvangen of en waar in de woning asbest is toegepast en zijn zij geïnformeerd over hoe legionellavorming in

 

Realisatie conform 6-jaarscyclus, uitloop naar 2018.

waterleidingen te voorkomen. >

Veiligheidskeuringen

Eens in de twaalf jaar wordt bij iedere woning van 12 jaar of ouder de elektriciteit- en gasinstallatie gekeurd door een erkend installatiebedrijf. Daar waar onvolkomenheden worden geconstateerd worden deze direct hersteld. Indien de onvolkomenheid een door de bewoner zelf aangebrachte voorziening betreft, wordt de bewoner gevraagd deze te herstellen en is er een goedkeuringsprotocol van toepassing. Tijdens de veiligheidskeuring wordt ook de bevestiging van de rookgasafvoeren gecontroleerd en waarnodig aangepast. >

Asbestinventarisatie

Bij de veiligheidskeuring wordt ook het zichtbare asbest in kaart gebracht. Daar waar dit asbest gevaar voor de gezondheid oplevert, wordt direct sanering conform het asbestbeleid opgestart. Het asbestbeleid is begin 2014 geactualiseerd en vastgesteld. Iedere bewoner ontvangt een overzichtskaart waarop is vermeld waar zich in de woning asbest bevindt of kan bevinden. Naast het informeren van de bewoner, is deze kaart ook bedoeld voor werklieden die werkzaamheden in de woning moeten uitvoeren. De kaart wordt in de meterkast opgehangen. Het samenstellen van de kaart blijkt complexer dan verwacht. De verstrekking

71

loopt achter op schema. Gezien het belang van deze informatie voor de huurders stellen wij alles in het werk de achterstand in 2015 in te lopen.

DUURZAAM IN VESTEREN De woonlasten van onze huurders nemen jaarlijks toe. Niet alleen door huurstijging, maar ook door stijging van de energiekosten (gas, water en elektriciteit). Onze focus ligt daarom op woonlasten en niet alleen op huurbeleid. Uit onze jaarlijkse monitor blijkt dat we er in zijn geslaagd om de woonlasten van onze huurders onder het landelijk gemiddelde te houden. Het beheersbaar houden van woonlasten is een blijvend aandachtspunt. Belangrijk hierbij is het aanbrengen van energiebesparende maatregelen en het toepassen van duurzame energiesystemen. Voor het laatste hebben we samen met woningcorporatie De Huismeesters uit Groningen de energie exploitatiemaatschappij DENN BV opgericht.

  DOELSTELLING: WIJ ZORGEN VOOR EEN OPTIMALE ENERGETISCHE KWALITEIT VAN ONS BEZIT In 2020 is het gasverbruik in onze woningen 20% lager dan de nulmeting van 2009. Jaarlijks monitoren wij de voortgang. We streven er naar dat in 2020 minimaal 20 procent van onze bestaande voorraad over een duurzame energieopwekking (pv-panelen, zonneboiler of anderszins) beschikt. In 2017 is 10% hiervan gerealiseerd.

Stand ultimo 2014: Op basis van VABI 25,3% lager dan nulmeting.

Een eerste aanzet tot planvorming is gedaan. Dit wordt in 2015 verder uitgewerkt en tot besluitvorming gebracht

In 2020 beschikken alle woningen over een waterbesparend toilet. In 2017 is 75% daarvan

Is onderhanden.

gerealiseerd. In 2014 verrichten wij onderzoek naar andere

Beleid waterbesparende

waterbesparende toepassingen.

maatregelen is vastgesteld.

In 2014 onderzoeken wij de mogelijkheden van een pilot voor een blok energienotaloze

Is onderhanden.

woningen. In 2015 ontwikkelen wij een afwegingskader voor de inzet van de opbrengsten van onze energie BV ten behoeve van woonlasten-

Staat gepland in 2015.

beheersing.

    >

Energiebesparende maatregelen

In 2014 is de projectmatige aanpak van energiebesparende maatregelen in onze woningen afgerond. De huurprijs wordt bij mutatie overeenkomstig het huurbeleid geharmoniseerd. Ook bewoners van een woning met een D-label of hoger kunnen een verzoek tot het aanbrengen van

72

isolerende maatregelen indienen. In die gevallen brengen we een kostendekkende huurverhoging in rekening. In 2014 zijn 222 woningen voorzien van energiebesparende maatregelen: >

167 woningen projectmatig (betreft afwikkeling opdrachten 2013)

>

41 woningen bij een mutatie

>

14 woningen op individueel verzoek.

Dit heeft geresulteerd in een investering van € 0,3 miljoen. Eind 2014 hebben nog ongeveer 240 een E, F of G-label. Deze woningen worden bij mutatie verbeterd naar het label D-niveau. Om onze doelstelling te meten monitoren we het gasverbruik met behulp van het softwareprogramma VABI. In 2009 zijn hierin alle energielabels vastgelegd en is een ‘nulmeting’ gedaan: een overzicht van de vastgelegde labels met bijbehorend (theoretisch) energieverbruik, CO2 uitstoot en omvang van de isolerende maatregelen. Aan de hand van deze vastlegging wordt het verloop op alle onderdelen gevolgd. Eind 2014 is gebleken dat het gasverbruik theoretisch met 25,3% is verminderd ten opzichte van de nulmeting in 2009. In 2015 hebben wij van netbeheerder Enexis voor de derde keer op rij een geanonimiseerd overzicht afgenomen van het werkelijk jaarlijks verbruik van onze woningen. Ditmaal over de periode 2008 tot en met 2014. Op basis van deze cijfers lijkt de werkelijke besparing ongeveer 30% lager te zijn dan de theoretische besparing en is de werkelijke besparing eind 2014 circa 17%. Het verschil tussen de uitkomsten van VABI en Enexis wordt verklaard doordat Enexis het werkelijke verbruik weergeeft terwijl VABI uitgaat van theoretische gemiddelden. >

Collectieve inkoop energie voor huurders

Begin 2014 is een informatiepakket opgesteld waarin huurders op de individuele mogelijkheden wordt gewezen. Wold & Waard heeft zich daarnaast aangesloten bij het inkoopcollectief Woonenergie, zodat huurders ook daar gebruik van kunnen maken.

  >

WW4Energy BV en DENN BV

Op grond van de regels rond DAEB en niet-DAEB bezit is in 2014 besloten de duurzame systemen in eigendom bij WW4Energy BV over te dragen aan Wold & Waard. Deze overdracht is inmiddels gerealiseerd. Zodra de resterende verplichtingen van WW4Energy zijn afgewikkeld, wordt de BV opgeheven. Uit oogpunt van continuïteit en kennisbehoud en -ontwikkeling, is in 2013 een samenwerking aangegaan met woningcorporatie De Huismeesters. Dit heeft geleid tot de oprichting van DENN BV (Duurzame Energie Noord Nederland BV), waarvan beide corporaties 50% van de aandelen bezitten. Met ingang van 2014 verzorgd DENN BV de exploitatie van de duurzame energiesystemen die in eigendom zijn bij de beide aandeelhouders.

73

ZORG Dat het Scheiden van Wonen en Zorg invloed heeft op woonwensen staat vast, maar de kwantitatieve en kwalitatieve omvang is niet bekend. Een recente publicatie van Aedes/Actiz veronderstelt dat “de komende jaren landelijk 100.000 ouderen niet langer in verzorgingshuizen terecht kunnen”. Geëxtrapoleerd naar het Westerkwartier gaat het om 350 tot 400 personen die niet meer in een verzorgingshuis terecht kunnen. Wold & Waard verhuurt een kwart van de woningen. Op basis daarvan gaat het voor ons mogelijk om 100 personen; mogelijk minder huishoudens. Onze huidige voorraad seniorenwoningen is ruim 1.100. Zo lijkt de kwantitatieve ‘zorgvraag’ in ons werkgebied wel op te vangen. Wat betreft de kwalitatieve consequenties vinden we het niet zinvol om woningen generiek preventief aan te passen, als we niet weten welke eisen een specifieke huurder zal hebben. Dit onderwerp zal de komende jaren wel, in afstemming met gemeenten en andere partijen, regelmatig terugkeren.

DOELSTELLING: WE MAKEN HET SCHEIDEN VAN WONEN EN ZORG IN ONZE WONINGVOORRAAD MOGELIJK Voor 2015 is onderzoek gedaan naar de consequenties van het scheiden van wonen en zorg voor het vastgoed van Wold & Waard.

74

Wij volgen de ontwikkelingen actief.

75

76

H10 Onze organisatie Mensen maken wonen    We willen een doelmatige, kwalitatief sterke, solide organisatie zijn. Dit vraagt om betrokken en actieve medewerkers die verantwoordelijkheid nemen en samenwerken.     ON TW IKKELING Maatschappelijke en financiële ontwikkelingen vragen om een flexibele organisatie. De vraag van huurders verandert en de financiële mogelijkheden voor corporaties nemen af. Voor ons staat de volkshuisvestelijke opgave, met nadruk op betaalbaarheid, voorop. Dat vraagt inzet en verantwoordelijkheid op alle niveaus van de organisatie en een voortdurende doorlichting op efficiency en effectiviteit.

DOELSTELLING: WIJ BIEDEN ONZE MEDEWERKERS EEN INSPIRERENDE WERKOMGEVING MET RUIMTE VOOR INBRENG, BETROKKENHEID EN ONTWIKKELING We werken op 1 januari 2014 met een P&Oinstrumentarium dat uitgaat van resultaatgerichtheid en laag in de organisatie

Is onderhanden.

geplaatste verantwoordelijkheden en bevoegdheden. We gebruiken verschillende werkvormen om de

Wordt gerealiseerd door bijv.

creativiteit van de medewerkers te stimuleren.

aanpak integraal vastgoedbeheer en ‘een goed gesprek’ op afd. Woondiensten.

Tot 2018 blijft het opleidingsbudget gehandhaafd op 2,5% van de bruto loonsom.

Opgenomen in jaarlijkse begroting.

P&O BELE ID Ter ondersteuning van een op resultaat en ontwikkeling gerichte organisatie is in 2014 een voorgenomen besluit genomen tot aanpassing van de gesprekscyclus. Deze gesprekscyclus is uitgebreid met leidinggevenden en OR besproken en ligt op dit moment ter definitieve instemming bij de OR. De jaarlijkse cyclus bestaat uit twee gesprekken waarin afspraken over resultaat en ontwikkeling worden gemaakt. Nieuw is een vorm van onderlinge feedback om professionele en persoonlijke ontwikkeling positief te ondersteunen.

HET PE RSONEEL Per 1 januari 2015 bedroeg het personeelsbestand 40 fulltime-eenheden (fte). In vergelijking met het personeelsbestand op 1 januari 2014 een daling van 1,3 fte. Er stonden 46 medewerkers (28

77

mannen en 18 vrouwen) op de loonlijst, waarvan 30 fulltime en 16 parttime. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 46 jaar. Van de medewerkers is 23,9% 55 jaar of ouder. De gemiddelde duur van het dienstverband is 14 jaar. Daarnaast hebben we een parttime medewerkster in dienst die volledig gedetacheerd is bij Roeg en Roem, het noordelijk kennis- en activiteitenplatform voor dorps- en wijkvernieuwing. Dit contract eindigt juni 2015. >

Nieuwe medewerkers

In de loop van het jaar zijn twee medewerkers in dienst getreden: op 1 februari een medewerker communicatie (24 uur) en op 24 februari een woonconsulent (36 uur). Tevens is per 1 februari een nul-urencontract met een oproepkracht afgesloten voor de functie telefoniste/receptioniste. Deze is niet in het formatieoverzicht opgenomen. >

Vertrek medewerkers

In 2014 zijn 3 medewerkers uit dienst getreden. Het betreft een opzichter niet planmatig onderhoud, een opzichter planmatig onderhoud en de coördinator woondiensten. De aanleidingen zijn vervroegd pensioen (2) en een vaststellingsovereenkomst (1). >

Interne verschuivingen

De planner/werkvoorbereider heeft met succes op een interne vacature van opzichter niet planmatig onderhoud gesolliciteerd. Op 1 november is hij gestart in zijn nieuwe functie. >

Stagiaires

In het verslagjaar hebben op de afdelingen Technisch Beheer en Financiën en Informatievoorziening, mbo- en hbo- studenten stage gelopen. >

Personele capaciteit per 1 januari 2015

BEDRIJFSONDERDEEL

AANTAL

AANTAL

MANNEN

VROUWEN

MEDEWERKERS

FTE’S

FTE’S

FTE’S

Directie

1

1,0

0

1,0

Staf

4

2,4

0

2,4

Financiën en Informatievoorziening

7

6,6

5

1,6

Technisch Beheer

20

18,8

17,5

1,3

Woondiensten

14

11,2

4,9

6,3

46

40

27,4

12,6

ARBE IDSVOORWAARDEN Onze medewerkers (uitgezonderd de directie) vallen onder de CAO Woondiensten. De laatste CAO die de CAO-partijen zijn overeengekomen heeft een looptijd van 1 juli 2013 t/m 1 januari 2014. Over 2014 is geen nieuwe CAO afgesloten. Met ingang van 1 januari 2015 is het verplicht om van de werkkostenregeling (WKR) gebruik te maken. Uit inventarisatie is gebleken dat de aanwezige secundaire arbeidsvoorwaarden binnen de beschikbare ruimte van de WKR vallen. In die zin zijn geen aanpassingen nodig. Wel is in 2014 gestart met het doorlichten van alle aanwezige secundaire arbeidsvoorwaarden om te bezien waar afbouw dan wel vereenvoudiging mogelijk is. Omdat het bedrijfseigen regelingen betreft verloopt dit traject in nauw overleg met de OR.

78

We stimuleren medewerkers om voor het uitoefenen van hun functie of persoonlijke ontwikkeling opleidingen, cursussen of seminars te volgen. De vernieuwde opleidingsfaciliteitenregeling is met instemming van de OR vastgesteld. In 2014 was een opleidingsbudget van € 52.900,-- (2,5% van de brutoloonsom) beschikbaar. Hiervan is € 44.400,-- benut. Vier medewerkers hebben gebruik gemaakt van hun individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Wold & Waard is aangesloten bij het Loopbaaninitiatief. Dit is een initiatief van noordelijke corporaties waarin aan medewerkers de mogelijkheid wordt geboden in de eigen regio opleidingen te volgen.

A RBE IDSOMSTANDIGHE DEN EN ZIEKT E VE RZUIM >

Arbobeleid

In 2014 heeft een uitgebreide inventarisatie van het arbobeleid plaatsgevonden. De conclusie is dat Wold & Waard op dit moment niet aan alle arboverplichtingen voldoet, zonder dat daaraan overigens direct risico’s verbonden zijn. In 2015 wordt een arbozorgsysteem opgezet. De medewerker P&O is benoemd als preventiemedewerker; een arbowerkgroep is ingesteld. >

Arbodienst

We zijn aangesloten bij arbodienst de Care Group” te Harderwijk. De Care Group wordt met name ingeschakeld om (langdurige) zieke medewerkers te begeleiden en werkhervatting te bevorderen. Per 1 februari 2014 is het samenwerkingscontract verlengd. Nieuw is dat de adviesrol van de caremanager van de Care Group is overgenomen door de eigen medewerker P&O. Dat heeft een kortere lijn met de bedrijfsarts en lagere kosten opgeleverd. Het verzuimprotocol is aangepast aan de gewijzigde afspraken met instemming van de OR. >

Sociale veiligheid

In 2014 is besloten om een beleid op het gebied van sociale veiligheid op te stellen. Er is gestart met een bijeenkomst van de leidinggevenden waarin de visie op sociale veiligheid, grensoverschrijdend gedrag en publieksagressie is bepaald. Deze visie is gedeeld in de training sociale veiligheid, die door alle medewerkers is gevolgd. De trainingen hebben veel input opgeleverd voor het in 2015 op te stellen beleid.

 

 

>

Ziekteverzuim Wold & Waard

verzuimpercentage 9 8

8,5

7 6

2010

6,4

5 4 3

2011

4,9

4,4

2012 2013

2,4

2

2014

1 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

79

>

Ziekteverzuim

Ten opzichte van 2013 is het ziekteverzuim gestegen. In 2014 was er sprake van een ziekteverzuim van 4,9%. Verdeeld naar de afdelingen bedroeg het ziekteverzuim: 0.9% bij Financiën en Informatievoorziening, 4,9% bij Technisch Beheer, 9,5% bij Woondiensten en 0.3% bij de stafafdeling. Eén medewerker was afwezig wegens zwangerschapverlof. Als het langdurig ziekteverzuim (langer dan 6 weken) buiten beschouwing wordt gelaten bedraagt het ziekteverzuim 1,7%. In het verslagjaar waren 4 werknemers langdurig ziek: 1 medewerker bij de afdeling Technisch Beheer en 3 medewerkers bij de afdeling Woondiensten. Drie medewerkers zijn volledig hersteld (waarvan één in januari 2015 en één in verband met pensionering). Eén medewerker is in januari 2015 gestart met opbouwen van het aantal te werken uren.

  MEDEZEGGENSCHAP Het overleg met de ondernemingsraad verliep ook in dit verslagjaar open en constructief. De ondernemingsraad bestaat uit 5 leden en vormt een goede afspiegeling van de organisatie. In oktober is door middel van verkiezingen de samenstelling gewijzigd (twee aftredende en twee nieuwe leden). In 2014 heeft de ondernemingsraad 2 keer een tweedaagse cursus gevolgd. Er is 6 keer met de directie overlegd in een formele overlegvergadering. De belangrijkste bespreekpunten waren het aanstellingsbeleid, het verzuimprotocol, de WKR, de gesprekscyclus, de nieuwe opzet van toezichthoudende taken, de opleidingsfaciliteitenregeling en het oriënteren op herijking van de secundaire arbeidsvoorwaarden. Op 17 september vond het jaarlijkse gesprek met de Raad van Commissarissen plaats.

EFFICIENTE EN EFFECT IE VE ORGA NISATIE   DOELSTELLING: WE BLIJVEN IN CONTROL EN WERKEN EFFICIENT EN EFFECTIEF In 2014 werken wij met het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem Tobias

AX.

Bedrijfsinformatiesysteem TobiasAX. is 13 oktober in gebruik genomen.

Jaarlijks toetsen wij een gedeelte van de

In 2014 is een herschikking van de

processen op efficiency.

toezichthoudende taken gerealiseerd.

Waar dat de efficiency ten goede komt, onderzoeken wij de mogelijkheden van

Waar nodig wordt dit gerealiseerd.

samenwerking. In 2014 onderzoeken wij aansluiting bij een inkoopcollectief.

80

1e onderzoek heeft plaatsgevonden.

>

Informatie en communicatie

Voor de bedrijfsvoering maken wij veel gebruik van geautomatiseerde informatiesystemen. De belangrijkste zijn: >

TobiasAX ondersteunt processen die gerelateerd zijn aan het financieel beheer, het technisch beheer, de realisatie van nieuwbouwprojecten, het incasseren van huren en het verhuren van woningen. Dit informatiesysteem is aangevuld met geautomatiseerde systemen voor workflowmanagement, opdrachtverwerking onderhoud voor vaklieden en aannemers en opname mutatie-inspecties;

>

SG|Treasury verzorgt de activa- en leningenadministratie;

>

KlantvensterE-archief verzorgt de digitalisering van documenten en de postverwerking;

>

FMP wordt gebruikt voor de diverse waardebepalingen van ons bezit en financiële scenarioanalyse;

>

Met Visma ondersteunen wij de P&O-activiteiten en verzorgen wij de salarisadministratie;

>

Het systeem VABI verzorgt de energielabeling van onze woningen;

>

Met onze website zorgen wij voor de informatievoorziening aan onze belanghouders en kunnen woningzoekenden zich registreren.

In 2014 zijn twee belangrijke informatiesystemen SG|Tobias en E-achief vervangen door modernere systemen. Met de modernisering: >

bieden wij onze medewerkers een modern systeem dat doelmatig en efficiënt is ingericht;

>

treffen wij voorbereidingen voor een verdergaande digitalisering van de dienstverlening aan huurders en woningzoekenden.

Op 17 februari 2014 is het nieuwe DIS-systeem KlantvensterE-archief conform planning in gebruik genomen. De ervaringen met het nieuwe systeem zijn positief. De belangrijkste doelstellingen waren een efficiëntere verwerking en zoeken van documenten en het verbeteren van de gebruikersvriendelijkheid. De medewerkers waarderen het nieuwe systeem gemiddeld met een 7,2. Op 13 oktober 2014 is het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem TobiasAX in gebruik genomen. Na een uitgebreide voorbereiding van inrichten, testen, opleiden en conversie is de overgang naar het nieuwe systeem succesvol verlopen. De projectorganisatie bestond uit een stuurgroep, het projectmanagement en werkgroepen. Er waren in totaal 17 werknemers direct betrokken bij de implementatie. Dankzij grote inzet, deskundigheid en betrokkenheid is het project conform planning, functionaliteit en budget opgeleverd. In de maanden na de oplevering zijn er nog kleine verbeteringen in het systeem aangebracht. In 2015 zijn er nog enkele nazorgdagen gepland en worden de modules voor contractenregistratie, informatievoorziening en meerjarenonderhoud gerealiseerd. In onze organisatie gaan we steeds meer gebruik maken van mobiele toepassingen, zoals tablets. Daarnaast willen wij een intranet implementeren. In 2014 is het projectvoorstel voor de invoering van een intranet vastgesteld en zijn de voorbereidingen voor de implementatie van mobiele toepassingen gestart. Vanwege de invoering van TobiasAX is de implementatie van het intranet uitgesteld naar het 1e halfjaar van 2015.

81

Voor het beheer van de ICT-infrastructuur hebben wij een systeembeheerder in dienst. Daarnaast maken wij gebruik van de dienstverlening en professionaliteit van Aareon (voorheen SG Automatisering). De planning- en controlcyclus vormt de basis voor de interne sturing en de externe verantwoording. Naast het jaarverslag, de begroting en het financieel meerjarenperspectief maken we twee keer per jaar een trimesterverslag, waarin tussentijds over de voortgang van het werk wordt gerapporteerd. Daarnaast beschikt het management over maandelijkse afdelingsrapportages. Ook zijn er verschillende (in)formele bijeenkomsten, zoals het managementteamoverleg, het individuele overleg tussen managers en de directeur-bestuurder, het afdelingsoverleg en de ondernemingsraad waarin informatie wordt uitgewisseld. >

Herschikking toezichthoudende taken

Met ingang van 1 oktober 2014 heeft een herschikking van toezichthoudende taken plaatsgevonden. Voor de mutatieopzichters en leefbaarheidsmedewerkers betekende dit een overgang van de afdeling Woondiensten naar Technisch Beheer. Binnen Technisch Beheer zijn de toezichtstaken geclusterd in niet-planmatig onderhoud en planmatig onderhoud/projecten. Resultaat van de wijzigingen is een organisatie van toezichthoudende taken die beter is afgestemd op het aanbod van het werk. Vanaf 2015 wordt een besparing van 0.9 fte gerealiseerd.

82

83

84

H11 Onze financiën Duurzaam verdienmodel  Onze financiële positie is gezond en dat willen we zo houden. We willen blijven voldoen aan de eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Ons financieel beleid is er op gericht de financiële en maatschappelijke continuïteit te waarborgen. We streven met ons huurbeleid en bedrijfslastenbeleid naar betaalbaarheid voor onze huurders en voldoende financiële ruimte voor onze opgave in het Westerkwartier.

FINANCIEEL BE LE ID Met ons financieel beleid zorgen we er voor dat de financiële continuïteit gewaarborgd blijft. We creëren hiermee de voorwaarde om onze maatschappelijke taak te kunnen uitvoeren. Dit doen we door het beheersen van de (financiële) risico’s die samenhangen met de reguliere exploitatie, (des)investeringen en financieringsactiviteiten. Om ‘in control’ te zijn, streven we naar continu inzicht in onze financiële positie en de ontwikkeling hiervan vanuit een drietal perspectieven: 1.

Bedrijfseconomisch: inzicht in solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde en historische kostprijs.

2.

Toezicht: inzicht in bedrijfswaarde en solvabiliteit op basis van de criteria van het CFV.

3.

Financiering: inzicht in bedrijfswaarde en in de kasstromen volgens de criteria van het WSW.

DOELSTELLING: WE BLIJVEN IN CONTROL EN WERKEN EFFICIENT EN EFFECTIEF Jaarlijks beoordelen wij de financiële systemen op kwaliteitsverbeteringen om in control te

Financieel beleidskader is herijkt.

blijven. In 2014 is het financieel beleidskader herijkt. De belangrijkste aanleiding voor deze herijking waren het nieuwe ondernemingsplan 2014-2017 en de nieuwe kaders waarbinnen corporaties moeten opereren. Bij de herijking is geconcludeerd dat de methodiek die vanaf 2010 is ontwikkeld in grote lijnen kan blijven bestaan. Het heeft geleid tot meer bewustwording van het evenwicht tussen maatschappelijke ambities en financiële continuïteit. Om de methodiek te vereenvoudigen is afscheid genomen van de beleidswaarde en wordt voor het bepalen van de financiële ruimte nu gebruik gemaakt van de bedrijfswaarde zoals in de toelichting van de jaarrekening is opgenomen. Naast het financieel beleidskader zijn ook het calculatiestatuut en treasurystatuut geactualiseerd. Het calculatiestatuut is beperkt gewijzigd. De doelgroepen van beleid zijn in

85

overeenstemming gebracht met het nieuwe ondernemingsplan en het statuut is in lijn gebracht met de (aangekondigde) wijzigingen in externe regelgeving. De wijzigingen in het treasurystatuut zijn gering van aard. DOELSTELLING: WE STREVEN MET ONS HUURBELEID EN BEDRIJFSLASTENBELEID NAAR VOLDOENDE FINANCIËLE RUIMTE VOOR ONZE OPGAVE IN HET WESTERKWARTIER Met ingang van 2014 hebben wij de bezuinigingen doorgevoerd die noodzakelijk

Bezuinigingen zijn gerealiseerd.

zijn als gevolg van de heffingen In 2014 onderzoeken wij de wenselijkheid van

Onderzoek is gedaan bij jaarlijkse

inkomensafhankelijke huurverhogingen

huurverhoging.

In de planperiode verkopen wij minimaal 16

In 2014 zijn 29 huurwoningen

woningen per jaar

verkocht.

EXTENDIBLE LENINGEN In 2006 hebben wij 6 extendible leningen aangetrokken met een hoofdsom van € 24 miljoen. Deze leningen hebben drie renteperiodes. In de 1e periode hebben de leningen een variabele rente (1-maands Euribor) met een vooraf afgesproken maximum rentepercentage. Voor de 2e periode geldt een van te voren afgesproken vaste rente. Voor de 3e periode geldt dat de bank het recht heeft de lening te verlengen voor een vaste rente die vooraf is afgesproken of tegen de dan geldende 3-maands Euribor rente zonder opslag. In het laatste geval hebben wij het recht de lening vervroegd af te lossen, zonder boeterente. We hebben deze leningen in 2006 aangetrokken met als doel om voor een lange periode een marktconforme, betaalbare rente te realiseren waarbij het beschikbaarheidsrisico van het WSW is afgedekt. Door wijzigingen in de verslaggevingsvoorschriften per 1 januari 2014 moeten de ‘embedded derivaten’ die in dit type leningen besloten zijn, worden losgekoppeld van de lening, en afzonderlijk op de balans gewaardeerd en verantwoord te worden. De ‘embedded derivaten’ hebben begin 2014 een negatieve waarde van ca. € 4,4 miljoen en ultimo 2014 een negatieve waarde van € 9,8 miljoen. Het eigen vermogen daalt op 1 januari 2014 hierdoor naar € 65,6 miljoen en in de winst- en verliesrekening over 2014 wordt bij de financiële baten en lasten een extra afwaardering verantwoord van € 5,3 miljoen. Het jaarresultaat daalt hiermee naar € 1,9 miljoen negatief. Nadat de bank bij de start van de 3e renteperiode de keuze heeft gemaakt voor een vaste of een variabele rente vervalt de waardering van de ‘embedded derivaat’ en komen de gerealiseerde waardeverminderingen weer ten goede aan het eigen vermogen. Wold & Waard heeft grote moeite met de verplichting tot het afzonderlijk waarderen van de ‘embedded derivaten’ van deze leningen op de balans. Belangrijkste overwegingen hierbij zijn: >

het niet permanente karakter van een aanzienlijke afwaardering op het eigen vermogen;

>

toekomstige fluctuaties met een aanzienlijk effect op het eigen vermogen;

>

in de contracten zijn geen aanvullende financiële verplichtingen op de rente en aflossingen verwerkt;

>

transparantie over de financiële positie van Wold & Waard bij haar belanghouders is minder goed mogelijk;

86

>

het wekt de indruk dat Wold & Waard ernstige verliezen lijdt op derivaten, terwijl dit beeld niet juist is.

Helaas geven de nieuwe verslagleggingsregels ons geen andere keuze.

RE SULTAA T 2 014 In 2014 hebben we een negatief resultaat voor belastingen gerealiseerd van € 1,9 miljoen. Het jaarresultaat onderscheiden we naar de volgende activiteiten: >

resultaat verhuuractiviteiten van ons bestaand bezit;

>

resultaat treasuryactiviteiten (leningen en beleggingen);

>

resultaat uit aanpassen van de voorraad (nieuwbouw, aankoop en verkopen).

Resultaat naar activiteiten (x € 1.000,-)

Jaarrekening 2013

Begroting Jaarrekening 2014

2014

Verhuuractiviteiten

6.956

5.623

6.430

Treasuryactiviteiten

5.389-

5.202-

10.682-

Aanpassen van de voorraad

1.301

1.073

2.341

Resultaat voor belasting

2.868

1.494

1.910-

Belastingen

1.549

Resultaat na belasting

4.417

>

11 1.494

1.899-

Toelichting ten opzichte van 2013

In 2014 hebben we een negatief resultaat voor belastingen gerealiseerd van € 1,9 miljoen In 2013 bedroeg dit € 2,9 miljoen positief. Het resultaat van onze verhuuractiviteiten was in 2014 € 0,5 miljoen lager dan in 2013. Het lagere resultaat komt hoofdzakelijk door hogere huuropbrengsten van € 1,1 miljoen, lagere onderhoudslasten van € 0,7 miljoen en hogere overige bedrijfslasten van € 2,2 miljoen (o.a. verhuurdersheffing). Het resultaat uit aanpassen van de voorraad is € 1,0 miljoen hoger door een lagere afwaardering van € 0,5 miljoen en hogere verkoopopbrengsten van € 0,5 miljoen. De treasuryactiviteiten vielen € 5,5 miljoen hoger uit door de waardemutatie van de embedded derivaten van zes leningen. >

Toelichting ten opzichte van de begroting

In 2014 hebben we een negatief resultaat voor belastingen gerealiseerd van € 1,9 miljoen. Voor 2014 was een resultaat van € 1,5 miljoen begroot. Een resultaatverslechtering van € 3,4 miljoen. Het resultaat van onze verhuuractiviteiten was in 2014 € 0,8 miljoen hoger dan begroot. Het positieve verschil komt door hogere huuropbrengsten (€ 0,1 miljoen), hogere overige bedrijfsopbrengsten (€ 0,1 miljoen) en lagere onderhoudslasten (€ 0,6 miljoen). Het resultaat van de treasury-activiteiten is € 5,5 miljoen lager dan de begroting door met name de waardemutatie van de embedded derivaten en de boeterente bij vervroegde aflossing van de leningen van WW4Energy BV.

87

Het resultaat uit aanpassen van de voorraad is € 1,3 miljoen hoger dan de begroting. Voordeliger was het resultaat op de verkoop van woningen en grond: € 1,0 miljoen en de lagere afwaarderingen: € 0,3 miljoen.

FINANCIELE POSITIE De solvabiliteit op basis van historische kostprijs is ultimo 2014 gedaald van 34,8% naar 31,8%. De daling van 3% is met name het gevolg van de waardemutatie van de embedded derivaten. De solvabiliteit is ruim hoger dan de ondergrens van 20% uit het financieel beleid. De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde is ultimo 2014 gedaald van 42,3% naar 41,4%. De solvabiliteit is ruim hoger dan de ondergrens van 30% uit het financieel beleid. Het toetsen van de haalbaarheid van maatschappelijke investeringen (onrendabele investeringen) berekenen we aan de hand van het minimaal eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde. Voor de lange termijn verwachten wij jaarlijks een totaal aan maatschappelijke investeringen van ca. € 2,5 miljoen. Het beschikbare budget voor maatschappelijke investeringen wordt berekend op basis van het rendement uit exploitatie (5,25%) verminderd met de verwachte inflatie (2%). Om jaarlijks € 2,5 miljoen beschikbaar te hebben voor maatschappelijke investeringen is een minimaal eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde nodig van € 77 miljoen. Het eigen vermogen ultimo 2014 op basis van de bedrijfswaarde is € 108 miljoen (groepsvermogen incl. waarde embedded derivaten) en is daarmee ruim hoger dan de ondergrens. In 2015 willen we op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van huurwoningen onze opgave nog beter in beeld hebben. Met effecten hiervan is nog geen rekening gehouden in de berekening van de bedrijfswaarde.

FINANCIEREN EN BELEGGEN Het financieringsbeleid is gericht op een stabiele ontwikkeling van het renteresultaat en de financiële geldstromen en op het beheersen van renterisico’s. Investeringen worden zoveel mogelijk met eigen middelen gefinancierd. Jaarlijks stellen wij onze financieringsbehoefte vast op basis van de verwachte bouwproductie en de beschikbare middelen. Het financieringsbeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks wordt over het gevoerde financieringsbeleid verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen. Het WSW staat borg bij de financiering van projecten met een gelimiteerde achtervang (specifiek voor Wold & Waard) van de 4 gemeenten in ons werkgebied. Op basis van de dPi 2013 bedraagt de borgingsruimte voor nieuwe leningen voor de periode 2014 t/m 2016 € 12,1 miljoen. In 2014 is hiervan geen gebruik gemaakt. De financieringsbehoefte bedraagt voor de komende 2 jaar (2015 t/m 2016) op basis van onze meerjarenbegroting 2015 – 2020 € 8 miljoen. Ultimo 2014 is het schuldrestant van de leningen per saldo afgenomen met € 4,3 miljoen tot € 117,4 miljoen. In 2014 is € 4,3 miljoen afgelost: aan reguliere aflossingen € 1,9 miljoen en aan aflossingen ineens € 2,4 miljoen. In 2014 is voor 2 leningen een nieuw rentepercentage vastgesteld. Het totale schuldrestant van deze leningen was € 1,1 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van deze leningen is gedaald van 4,2% naar 2,1%.

88

Het beleggingsbeleid maakt ook onderdeel uit van het treasurystatuut. We willen geen beleggingsinstelling zijn. Tot externe belegging van middelen wordt slecht overgegaan als aanwending van overtollige middelen voor interne financiering of verlaging van het schuldrestant niet tot de mogelijkheden behoort. Beleggingen van overtollige middelen vinden plaats in de vorm van spaar- en rendementsrekeningen en termijndeposito’s bij financiële instellingen die onder toezicht van de Nederlandsche Bank staan. Jaarlijks wordt over het gevoerde financieringsbeleid verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen. Ultimo 2014 bedraagt het saldo liquide middelen ca. € 4,5 miljoen. Hiervan is bijna € 4 miljoen belegd op een bonusspaarrekening bij de Rabobank Noordenveld West Groningen. In het 1e kwartaal 2015 wordt dit gebruikt voor aflossing van bestaande leningen.

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Het financieel toezicht wordt uitgevoerd door het Centraal Fonds. Jaarlijks beoordeelt het CFV de financiële continuïteit en brengt advies uit aan de minister van Binnenlandse Zaken. Op basis van de door ons ingediende prognosegegevens 2014-2018, de verantwoordingsinformatie 2013 en andere informatie is risicogericht onderzoek gedaan op zes toezichtterreinen te weten: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. In de toezichtbrief 2014 van het CVF is aangegeven dat een uitgevoerd bureauonderzoek geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen en dat de beoordeling geen aanleiding geeft tot het doen van interventies.

MEERJARENPERSPECTIEF Eind 2014 is het financieel meerjarenperspectief 2015-2020 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Het toont de financiële consequenties van onze plannen en ambities en geeft inzicht in onze financiële armslag voor de komende jaren. De belangrijkste ambities voor deze periode zijn de bouw van circa 153 woningen, renovatieplannen voor 176 woningen, de verkoop van 96 huurwoningen, het slopen van 100 woningen en investeringen in de verbetering van huurwoningen. De verwachte ontwikkeling van de financiële ratio’s (exclusief het effect van de embedded derivaten) vanuit de verschillende perspectieven van het financieel beleid ziet er als volgt uit: Ratio's WSW (financiering) Solvabiliteit (bedrijfswaarde) Loan to Value (LTV) Interest Coverage ratio (ICR) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Dekkingsratio Centraal Fonds Volshuisvesting (risico) Solvabiliteit (volkshuisv. vermogen) Bedrijfseconomisch Solvabiliteit (historische kostprijs)

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

46% 55% 1,9 1,5 22%

49% 52% 2,1 1,7 23%

51% 49% 2,2 1,7 23%

50% 50% 2,3 1,7 23%

52% 48% 2,5 1,7 22%

53% 47% 2,6 1,8 21%

55% 46% 2,9 1,8 20%

45%

43%

44%

44%

46%

46%

46%

37%

37%

38%

39%

40%

40%

42%

Alle ratio’s voldoen over de gehele prognoseperiode aan de minimum eisen. Dat betekent dat niet alleen aan de eigen bedrijfseconomische eisen wordt voldaan maar tevens aan de financiële

89

eisen die door de sectorinstituten WSW en CFV worden gesteld. Het houdt in dat zowel de financiële als de maatschappelijke continuïteit voor de korte en lange termijn gewaarborgd is.

MAAT SCHA PPE LIJKE BIJDRA GE Ook in 2014 hebben wij geld in het belang van de maatschappij aangewend, zonder dat we dit op termijn terugverdienen. Bijvoorbeeld doordat wij woningen aanbieden voor een lagere huurprijs dan nodig is om de investeringen terug te verdienen of andere kosten die worden gemaakt vanuit maatschappelijke overwegingen. In 2014 was onze maatschappelijke bijdrage € 0,9 miljoen. Onze maatschappelijke bijdrage is als volgt gespecificeerd:

2014

ONRENDABELE TOPPEN INVESTERINGEN: Nieuwbouw en renovatie

477.300

Energiemaatregelen

306.000 783.300

OVERIGE UITGAVEN: Bijdrage huurdersplatform

12.000

Uitgaven leefbaarheidsfonds

7.000

Salariskosten leefbaarheidsmedewerker

40.000

Tekort tuinonderhoud (geen kostendekkende vergoeding)

29.000 88.000

871.300

Totaal

ON TW IKKELING BEDRIJFSLASTEN In de volgende grafiek is de ontwikkeling van de totale kosten c.q. lasten over een reeks van jaren weergegeven.

Ontwikkeling totale kosten c.q. lasten 25.000 20.000

x € 1.000

15.000 bedrijfslasten

10.000

financieringslasten

5.000

afwaarderingen

0 ‐5.000 ‐10.000

90

2010

2011

2012

2013

2014

De bedrijfslasten bestaan uit afschrijvingen, lonen en salarissen, sociale lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. De stijging in 2014 wordt hoofdzakelijk verklaard door hogere uitgaven voor verhuurdersheffing en rioolrechten. Deze hogere uitgaven worden gedeeltelijk gecompenseerd door lagere onderhoudslasten. De financieringslasten betreffen de betaalde rente van leningen en overige rentelasten. De financieringslasten zijn in de periode 2010-2013 stabiel gebleven. Ondanks de daling van de leningenportefeuille in 2014 met € 4 miljoen, zijn de betaalde rentelasten vrijwel gelijk aan 2013. Dit wordt veroorzaakt door de betaalde boeterente van de vervroegde aflossing van de leningen van WW4Energy BV. Dat de totale rentelasten in 2014 zijn verdubbeld ten opzichte van 2013 heeft te maken de waardemutatie van de embedded derivaten op een zestal leningen. De afwaarderingen voor materiële vaste activa fluctueren jaarlijks sterk. In 2013 was er sprake van afwaarderingen van ruim € 0,5 miljoen, terwijl er in 2014 sprake was van een zeer geringe afwaardering van de boekwaarde in het dorp Enumatil.

DOELSTELLING: WE BLIJVEN IN CONTROL EN WERKEN EFFICIENT EN EFFECTIEF Jaarlijks vergelijken wij onze netto-

In 2014 is de benchmarkinformatie

bedrijfslasten met die van andere corporaties.

van CFV en Aedes daarvoor gebruikt.

>

Netto-bedrijfslasten per verhuureenheid In de volgende tabel is de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten conform de methode van het CFV (enkelvoudig) weergegeven.

Netto-bedrijfslasten per catagorie (x € 1,-) Exploitatiekosten Beheerkosten Netto-bedrijfslasten

2012 319 783 1.102

2013 340 715 1.055

2014 420 721 1.141

Het landelijk gemiddelde bedraagt voor 2012 € 1.296,-- en voor 2013 € 1.298,-In 2014 zijn de netto bedrijfslasten per verhuureenheid ten opzichte van 2013 gestegen met € 86,-- (8%). De stijging is met name het gevolg van de hogere gemeentelijke belastingen door de rioolrechten van de gemeente Leek die vanaf 2014 voor onze rekening komen. De beheerkosten zijn in 2014 met 1% gestegen ten opzichte van 2013. >

Aedes-benchmark

De maatschappij vraagt om kwaliteit, efficiency en transparantie. Om een eind te maken aan de jarenlange discussie over cijfers en definities heeft Aedes een nieuwe benchmark ontwikkeld. Alleen oog hebben voor de hoogte en ontwikkeling van de bedrijfslasten is echter onvoldoende. Bedrijfslasten staan niet op zichzelf. Ze hebben een relatie met de maatschappelijke opgave en de dienstverlening. Wij streven daarin naar een optimale verhouding. Volgens de Aedes-benchmark bedragen onze netto bedrijfslasten per verhuureenheid over 2013 geharmoniseerd € 619,--. Daarmee behoren wij tot groep A, zijnde de corporaties met lage bedrijfslasten. Begin 2014 hebben wij een tevredenheidsonderzoek laten uitvoeren bij de huurders over de kwaliteit van de woning en de dienstverlening. De gemiddelde score is een 7,1.

91

>

Bedrijfslasten in verhouding tot huurinkomsten

De huuropbrengsten en vergoedingen bedragen in 2014 ca. € 28,2 miljoen. In de volgende grafiek zijn de bedrijfslasten uit de winst- en verliesrekening (exclusief de embedded derivaten) per euro opbrengsten weergegeven:

€ 0,10 

Personeelskosten

€ 0,19 

Onderhoud Overige bedrijfslasten Overige

€ 0,15 

€ 0,29 

Afschrijvingen Rentekosten

€ 0,04 

€ 0,23 

RISICOBE HEERSING Wold & Waard heeft een risicobewuste houding; dit past bij onze bedrijfscultuur. We hebben voldoende zicht op de risico’s binnen de verschillende deelgebieden zoals vastgoedrisico’s, financiële risico’s, risico’s werkorganisatie en risico’s automatisering en informatievoorziening. In 2014 zijn de voorbereidingen getroffen voor een integrale benadering van het risicomanagement. Dit wordt in 2015 geformaliseerd en geïmplementeerd. >

Vastgoedrisico’s

Onze opbrengsten bestaan vooral uit huur- en verkoopopbrengsten. Risico’s zijn leegstand en vraaguitval. De ontwikkelingen op de woningmarkt hebben voortdurend onze aandacht. We maken een portfolioanalyse van ons woningbezit en participeren in woningmarktonderzoeken. Voor de (des)investeringsbeslissingen in onze woningvoorraad maken we gebruik van vastgoedvisies per dorp. De technische kwaliteit van onze woningen wordt bewaakt in het onderhoudsbeleid. Voor de risico’s van brand en storm is een verzekering afgesloten. Om de risico’s bij nieuwbouw- en renovatieprojecten te beheersen gebruiken we onze ‘Richtlijn proces en verantwoordelijkheid bij projecten’. Op basis van faseverslagen wordt elk project gevolgd (van initiatief tot evaluatie). In elke fase vindt een markt- en een financiële toets plaats. De voortgang, de risico’s en de besluitvorming zijn hiermee geborgd en er zijn momenten ingebouwd voor een eventuele bijsturing. Specifieke vastgoedrisico’s in onze sector zijn de verplichtingen in verband met onder voorwaarden verkochte woningen. Ultimo 2014 hebben wij 34 koopwoningen verkocht onder de koopgarantregeling. Ons beleid is deze woningen na terugkoop te verkopen zonder regeling. Op basis van een inschatting van de huidige marktwaarde is de verkoopwaarde ca. 25% hoger dan de terugkoopverplichting.

92

In het najaar van 2014 heeft het CFV de corporaties in algemene zin bevraagd op de risico’s die zij zien op het terrein van hun zorgvastgoed. Het betreft een eerste analyse die nog nader word uitgewerkt in 2015. De belangrijkste vraag bij onze risicoanalyse is, naar onze mening, die van continuïteit: >

Continuïteit van vastgoed: het betreffende vastgoed heeft voor 88% een bouwjaar na 2000. Het betreft voor een belangrijk deel vastgoed dat desgewenst voor een scheiding van wonen en zorg in aanmerking komt. De grotere complexen van De Zijlen worden verhuurd aan bewoners met een hogere zzp. Samengevat betreft het voor het overgrote deel vastgoed dat ook binnen de nieuwe regelgeving passend geëxploiteerd kan worden.

>

Continuïteit van partijen: met de twee belangrijkste huurders (80% huuromzet) hebben wij jaarlijks één of meerdere keren overleg. Het zijn financieel gezonde instellingen (jaarrekening 2013).

>

Continuïteit van contracten: de resterende looptijd van de huurcontracten is voor 88% 10 jaar of langer.

Op basis van bovenstaande komen wij tot de conclusie dat er op dit moment geen aanleidingen zijn om maatregelen te treffen. De risicoanalyse wordt in 2015 nader uitgewerkt en maakt onderdeel uit van het integraal risicomanagement. Ultimo 2014 hebben wij geen nieuwbouwprojecten voor koopwoningen in ontwikkeling of in aanbouw. Wij hebben 3 grondlocaties in verkoop waarop de afgelopen jaren huurwoningen zijn gesloopt. De omvang van het risico op afwaardering van deze locatie in relatie tot het eigen vermogen is zeer gering.   >

Financiële risico’s

Financiële continuïteit is voor ons werk een essentiële voorwaarde. Ons financieel beleid geeft regels voor de financiële sturing van Wold & Waard. De kern hiervan is het beheersen van de financiële risico’s die samenhangen met de primaire bedrijfsprocessen en een adequaat vermogensbeheer. Het treasurystatuut en calculatiestatuut zijn onderdeel van het financieel beleid. In 2011 hebben we de financiële monitor ingevoerd. Met dit instrument bewaken we vanuit een drietal gezichtspunten (bedrijfseconomisch, toezicht en financiering) onze financiële positie en de ontwikkeling daarvan. Verder maken we binnen onze planning- en controlcyclus gebruik van een uitgebreid stelsel van verslaglegging: jaarplannen en -begroting, een financieel meerjarenperspectief, maandrapportages, trimesterverslagen, liquiditeitsplanningen, de jaarlijkse treasuryinformatie en het jaarverslag. Conform het treasurystatuut maken wij – met uitzondering van de embedded derivaten in zes extendible leningen - geen gebruik van derivaten. De risico’s bij financieringen betreffen de beschikbaarheid van leningen en renterisico’s. Een belangrijke voorwaarde voor financiering is de borgstelling van het WSW. De garantie van het WSW geeft financiers een solide zekerheid bij het verstrekken van leningen aan corporaties. Hiermee krijgen woningcorporaties toegang tot de geld- en kapitaalmarkt tegen zo laag mogelijke kosten. Ons financieel beleid is erop gericht om te blijven voldoen aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW. De financiële ratio’s die het WSW hanteert bij haar kredietwaardigheidsbeoordeling maken onderdeel uit van onze financiële monitor.

93

Op basis van het financieel meerjarenperspectief 2015-2020 verwachten wij in de komende jaren te voldoen aan de criteria van het WSW waardoor borging en financiering van onze bedrijfsactiviteiten mogelijk blijft. Renterisico’s bij leningen doen zich voor bij leningen met een variabele rente en bij herfinanciering c.q. renteconversies van leningen. De huidige leningen zijn allen leningen met een vaste rente. De totale omvang van de herfinanciering en renteconversies is de komende 10 jaar maximaal 6,8% per jaar van de totale leningenportefeuille. Het WSW hanteert 10% als norm voor een goede spreiding, met een maximale limiet van 15%. >

Risico’s rondom de werkorganisatie

Wold & Waard kan op dit moment met 46 medewerkers haar werk goed doen. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de managers zijn vastgelegd in een statuut. Dit statuut is in 2013 geactualiseerd. Voor iedere functie zijn er functiebeschrijvingen en er is een Personeelshandboek. Bij ondercapaciteit of bij specialistische arbeid vindt uitbesteding van werk plaats. Periodiek is er op de afdelingen werkoverleg, waarbij er naast de voortgang aandacht is voor werkdruk. Bij het samenstellen van het jaarplan is de personele capaciteit en kwaliteit per afdeling een belangrijk onderwerp. In combinatie met de AO/IC maatregelen vormt dit een goede basis om de personele risico’s te beheersen. De beschrijvingen van de administratieve processen zijn de laatste jaren geactualiseerd. Naast de formele structuur kijken wij ook naar houding en gedrag van onze medewerkers. Respectvol omgaan met huurders, woningzoekenden en andere belanghouders spreekt voor zich. Deze en andere aspecten hebben we vastgelegd in de gedragscode “Zo doen wij dat bij Wold & Waard!”. In de managementletter rapporteert de accountant jaarlijks over de beoordeling van de interne bedrijfsprocessen in het kader van de jaarrekeningcontrole. In 2014 zijn de processen investeringen/projecten, liquiditeits- en vermogensbeheer, onderhoud, personeelskosten, huuropbrengsten, woningverkopen en inkopen en betalingsverkeer beoordeeld. De accountant heeft ons hierbij de volgende aandachtspunten meegegeven: >

bij maandelijkse afstemming tussen manager Technisch Beheer en directeur-bestuurder bij de maandrapportage onderhoud rekening houden met te activeren kosten;

>

maandelijks controle uitvoeren van aansluiting huuradministratie en financiële administratie (frequentie is nu lager);

>

manager Financiën en Informatievoorziening evenmin incidenteel functionaliteit geven voor het bewerken van stamgegevens crediteuren.

Voor het overige voldoen de processen aan de verwachtingen van de accountant. Voor de verbetering van de aandachtspunten zijn maatregelen getroffen.   >

Risico’s automatisering en informatievoorziening

Wold & Waard beschikt over een eigen systeembeheerder. Daarnaast hebben wij afspraken met Aareon in Emmen zodat de dagelijkse continuïteit van de automatisering gewaarborgd is. Het risico van ‘stilvallen’ van de organisatie is op deze wijze (tot een minimum) beperkt, zodat de dienstverlening aan onze huurders geborgd is. De organisatie rondom de geautomatiseerde gegevensverwerking is vastgelegd in procesbeschrijvingen.   >

Tot slot

Wij beoordelen ons risicoprofiel als gemiddeld. We gaan hierbij uit van de beschreven risicobeheersing, onze huidige financiële positie, onze vrij sterke marktpositie en onze ambities en plannen voor de komende jaren.

94

K EN GE TA L LE N

De * * * * *

woningvoorraad aantal woningen aantal overige woongelegenheden aantal overige verhuurbare eenheden aantal huurwoningen in aanbouw aantal koopwoningen in aanbouw

* -

Mutaties in de verhuureenheden (aantal) opgeleverd sloop verkoop aankoop en omzettingen

* * * *

Per verhuureenheid: gem. verzekerde waarde (x € 1.000) gem. boekwaarde (x € 1.000) gem. bedrijfswaarde (x € 1.000) gem. WOZ waarde (x € 1.000)

Woonruimteverdeling / verhuur * aantal woningzoekenden * mutatiegraad (%) * percentage huurders met huurtoeslag 1) * huurderving in % v.d. jaarhuur * huurachterstand in % v.d. jaarhuur * aantal ontruimingen * aantal huurbezwaarschriften * aantal klachten bij klachtencommissie 1)

2014

2013

2012

2011

2010

4.628 334 54 0 0

4.666 365 54 0 0

4.664 377 49 32 0

4.536 382 50 157 16

4.508 330 50 158 23

6 15 29 -31

32 8 21 -8

159 16 14 -7

147 28 39 0

230 43 25 1

88 37 44 108

86 37 42 115

82 36 41 119

79 32 38 118

81 30 35 130

2.949 7,8 1,0 1,1 18 8 1

2.556 7,2 31 0,8 1,0 13 5 0

2.654 7,0 30 1,2 0,8 9 4 1

2.577 8,8 28 1,1 0,6 12 5 1

2.488 7,9 28 1 0,6 12 2 1

8.166 0 8.166 1.628

8.018 0 8.018 1.577

7.072 0 7.072 1.389

6.851 0 6.851 1.259

6.089 0 6.089 1.226

31,8 41,4 1,2 2,0 0,6 0,5 0,2 -3,0 -0,9 12.710 -379 1.551 23.412 4,9

34,8 42,3 1,5 2,0 0,7 0,6 0,2 6,3 2,2 13.785 869 1.642 23.945 2,4

32,9 40,6 0,5 1,6 0,7 0,6 0,2 15,9 5,7 12.903 2.049 2.428 23.830 4,4

28,9 37,3 0,6 1,6 0,7 0,6 0,2 10,3 6,5 10.854 1.122 1.885 21.787 6,4

27,2 35,0 3,3 1,8 0,8 0,7 0,2 0 3,3 10.149 4 1.316 23.042 8,5

m .i.v.1-1-2014 wordtde huurtoeslag rechtstreeks aan de huurders overgem aakt

Kwaliteit, prijs en product * totaal onderhoud incl. eigen dienst (x€ 1.000) - waarvan basiskwaliteit totaal - per verhuureenheid Financiële continuïteit en resultaat * solvabiliteit (historische kostprijs) * solvabiliteit (bedrijfswaarde) * current ratio * Interest coverage ratio * loan to value (historische kostprijs) * loan to value (bedrijfswaarde) * loan to value (WOZ) * rentabiliteit eigen vermogen (na belasting) * rentabiliteit totaal vermogen (na belasting) * eigen vermogen per woning * jaarresultaat per woning * cash-flow per woning * schuldrest per woning * ziekteverzuim in procenten

95

96