97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7666-055/2016

o stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 247 na pozemku parc. č. 812, ostatních nemovitostí na pozemku parc. č. 812 a pozemku parc. č. 812, Otevřená 5, v katastrálním území Žebětín, obec Brno, okres Brnoměsto.

Posudek obsahuje 17 stran textu včetně krycího listu a 20 stran příloh a předává se objednateli ve dvou tištěných vyhotoveních a elektronicky.

strana 2

1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Vlastník nemovitostí : (LV č. 2470)

SJM Hlavička Bohuslav (59 01 01/0357) a Hlavičková Marcela (54 54 20/1753) Otevřená 247/5, Žebětín, 641 00 Brno

Objednatel posudku :

Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor 17. listopadu 1a 690 02 Břeclav (160 EX 446/16-67)

Účel posudku :

Dle zákona č. 36/67 Sb. §1 odst. 1 a 2 a §12 odst. 2

Posudek vypracován k datu : 4.4.2016

Použitý předpis :

Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění

Zpracovatel posudku :

Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. : 548 212 658 e-mail: [email protected]

Datum vyhotovení :

11.4.2016

Ing. Miroslav Kovalčík

Znalecký posudek č. 7666-055/2016

strana 3

2. ÚVOD Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům č.p. 247 na pozemku parc. č. 812, ostatní nemovitosti na pozemku parc. č. 812 a pozemek parc. č. 812 v katastrálním území Žebětín. Podkladem pro ocenění byl : 

Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.3.2016 – viz příl. č. 3



Kopie katastrální mapy ze dne 5.4.2016 – viz příl. č. 4



Letecký snímek – viz příl. č. 5



Územní plán – viz příl. č. 6



Usnesení EÚ Břeclav ze dne 30.3.2016 – viz příl. č. 7



Exekuční příkaz EÚ Znojmo ze dne 8.9.2015 – viz příl. č. 8



Srovnávací nemovitosti – viz příl. č. 9



Informace pí Hlavičkové



Zjištění znalce na místě samém dne 4.4.2016 za účasti výše uvedené

3. POUŽITÝ POSTUP Dle usnesení o ustanovení znalce vydaného soudním exekutorem Mgr. Marcelou Petrošovou dne 30.3.2016 (viz příl. č. 7) mi bylo uloženo vyhotovit znalecký posudek na nemovitosti a jejich příslušenství vymezené v exekučním příkazu soudního exekutora Mgr. Vojtěcha Jaroše (viz příl. č. 8). V části 5 jsou oceněny nemovitosti a jejich příslušenství, v části 6 jsou oceněna jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, v části 7 jsou oceněna práva a závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a v části 8 je rekapitulace cen a výsledná cena.

3.1. OBECNĚ Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Ing. Miroslav Kovalčík


strana 4

Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní. Definice obvyklé ceny je uvedena v Zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod.

3.2. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí

3.2.1. Věcná hodnota nemovitostí (HN) Sestává z věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Věcná hodnota stavby (ev. samostatné jednotky) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden např. pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, přiměřeného použití platného cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu, speciálních metodik (ACONS) apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Uvede se předpoklad další životnosti (v rocích) s běžnou údržbou. Hodnota pozemků. Oceňují se pouze stavební pozemky a pozemky tvořící se stavebními pozemky jeden funkční celek. Nejprve je vždy nutné provést analýzu trhu s pozemky v daném regionu. Zjištění hodnoty pozemků se může provést následujícím způsobem : - porovnáním se skutečnými prodeji - dle jednotkových cen uvedených v cenových mapách - Naegeliho metodou třídy polohy - přiměřeným využitím cenového předpisu



strana 5

Celková věcná hodnota nemovitostí se stanoví jako součet věcné hodnoty staveb a pozemků.

3.2.2. Výnosová hodnota nemovitostí (HV) Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Je nutné posoudit s komentářem i výši nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Obvyklá výše nájemného musí odrážet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------------------úroková míra kapitalizace (% p.a.) Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu užívání a polohy ve stavbě. Zdrojem výnosu mohou být i běžně pronajímatelné volné části pozemků. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvažovat bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvažovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů možných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: - daň z nemovitostí (staveb i pozemků) - pojištění staveb - odpisy vyjadřující jejich „střádací funkci“ na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy) - průměrné výdaje na běžnou údržbu a opravy - náklady na správu Tyto výdaje se u běžných nemovitostí dle lokality, typu pronajímaných prostor a technického stavu pohybují v rozmezí 10 - 40 % z hrubého nájmu.



strana 6

Příjem nelze počítat z výnosů podnikatelských aktivit provozovaných v nemovitosti. Jednalo by se o ocenění výnosů těchto podnikatelských aktivit (resp. podniku), nikoliv pouze nemovitosti. Výše míry kapitalizace musí odrážet situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Kapitalizační míra se někdy obecně určuje součtem čtyř základních podmínek, které ji ovlivňují, tzn. míry návratnosti, míry inflace, rizikové míry a míry ekonomické životnosti. Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemku.

3.2.3. Srovnávací hodnota nemovitostí (HS) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m2 apod. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Pro běžné nemovitosti (RD, byty, pozemky apod.) je nutné při srovnávací metodě respektovat srovnatelnou lokalitu srovnávaných nemovitostí, tj. není možné srovnávat nemovitosti z jiných měst, odlišných lokalit apod. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou.

3.2.4. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Výsledek však nemůže být tvořen pouhým zprůměrováním získaných hodnot. Všechny hodnoty lze pokládat pouze za pomocné. Nejdůležitější z těchto hodnot je samozřejmě srovnávací hodnota, neboť v ní je promítnut reálný trh s nemovitostmi. Při stanovení konečné obvyklé ceny je nutno rovněž přihlédnout k případným omezujícím podmínkám (věcná břemena, nájemní smlouvy apod.).



strana 7

4. POPIS NEMOVITOSTÍ 4.1. VŠEOBECNĚ Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je rodinný dům č.p. 247 na pozemku parc. č. 812, ostatní nemovitosti na pozemku parc. č. 812 a pozemek parc. č. 812 v katastrálním území Žebětín. Jedná se o rodinný dům postavený do tvaru písmene L, s vnitřním atriem. Příslušenstvím jsou přípojky, studna, zpevněné plochy, schody, zídky, ploty, bazén a porosty.

4.2. POLOHA Nemovitosti se nacházejí cca 8 km západně od centra Brna. Okolní zástavba je tvořena podobnými převážně staršími řadovými rodinnými domy. Cca 100 m od nemovitosti je mateřská škola a základní škola. Základní obchody se nacházejí cca 300 m od nemovitostí. V těsné blízkosti v okolí Žebětína jsou lesy s několika turistickými trasami a ve vzdálenosti cca 2,5 km je Brněnská přehrada. Ve vzdálenosti cca 2 km je sportovní areál s Automotodromem Brno.

4.3. DOPRAVNÍ POMĚRY Nemovitost je přístupná z místní komunikace Otevřená. Parkování je možné bez problémů přímo před nemovitostí. Zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 150 m. Ve vzdálenosti cca 5 km je nájezd na dálnici D1.

4.4. INFRASTRUKTURA V místě jsou kompletní inženýrské sítě a nemovitost je na ně napojena.

4.5. ÚZEMNÍ PLÁN Dle platného územního plánu se nemovitosti nacházejí v ploše BO – plochy všeobecného bydlení (viz příl. č. 6)

4.6. MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY Dle výpisu z KN a informací pí Hlavičkové se na nemovitostech nenacházejí věcná břemena nebo jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu. K finančním omezením vlastnického práva není při stanovení obvyklé ceny přihlíženo.



strana 8

5. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘÍSLUŠENSTVÍ 5.1. ZJIŠTĚNÍ VĚCNÉ HODNOTY (HN) Ke zjištění věcné hodnoty je přiměřeně využit Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuální znění a Vyhláška č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění (Nejsou použity koef. úpravy ceny dle polohy a trhu a nejsou oceňovány venkovní úpravy, které nemají vliv na stanovení obvyklé ceny). Hodnota pozemku je stanovena dle vlastní databáze obvyklých cen. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Otevřená 247/5 64100 Žebětín Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Žebětín Počet obyvatel: 377 440 5.1.1. Rodinný dům Popis : Jedná se o stavbu s jedním nadzemním podlažím a podkrovím Objekt má sedlový a pultový krov s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z měděného plechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Vodorovné konstrukce jsou nespalné a dřevěné s podbitím. Vnější omítky jsou vápenocementové se zateplením a štukovou úpravou, sokl do ulice s kamenným obkladem, vnitřní omítky vápenné ozdobené štuky, obklady keramické. Podlahy v obytných místnostech jsou laminátové a z keramické dlažby, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a prosklené. Vytápění kotlem na plyn, ohřev TÚV u kotle. Elektroinstalace je světelná a motorová. Původní objekt byl postaven před cca 80 - 90 lety. V letech 2000 - 01 byla provedena kpl. rekonstrukce a nástavba (původní zůstala pouze část zdí 1.NP dvorního traktu). Před cca 7 lety byla provedena fasáda se soklem a úpravy bazénu, zpevněných ploch a zídek kamenným obkladem. Před 3 lety byl vyměněn kotel. Dispoziční uspořádání: 1.NP: pokoj s kk, pokoj, šatna, zádveří, chodba, koupelna, WC, letní místnost (vstup ze dvora), zimní šatna (vstup ze dvora), garáž a závětří - započitatelná podl. plocha (bez závětří) 121 m2. 2.NP: 3 pokoje, chodba a koupelna s WC - započitatelná podl. plocha 84 m2



strana 9

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 12,2*9,1+15,5*3,5+2,0*2,0*0,5 1.NP 2.NP 12,2*9,1

[m2] 167,27 111,02

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 167,27 m2 111,02 m2

Název 1.NP 2.NP

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (12,2*9,1+15,5*3,5+2,0*2,0*0,5)*(3,25) = zastřeše (12,2*9,1)*(4,05+0,7)*0,5+15,5*3,5*(1,3*0,3)*0,5+6*2,5*2,0*2,3 = ní *0,33

Konstr. výška 3,25 m 2,80 m

[m3] 543,63 m3 297,02 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

Obestavěný prostor 543,63 m3 297,02 m3 840,65 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky


Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm nespalné a dřevěné krov dřevěný, vázaný betonová krytina měděný plech dvouvrstvé vápenné omítky se štuky

Hodnocení standardu S S S S S N N

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100


strana 10

8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

vápenocementové se zateplením sokl - kamenný obklad běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře plastová keramická dlažba a lamináty keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda plynový kotel + nepřímotopný zásobník zemní plyn plastové potrubí standard umyvadlo, vana, WC, sprcha (2x koupelna) splachovací chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení


Obj. podíl [%] S S S S S N N S S S S S S S S S S S S N S S S N

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54

S S S S S S S S S S S S N

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S S N

100 100 100 100

S C

100 100 Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 1,39 8,93 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 2,93 0,50 3,10 0,50 6,31


strana 11

25. Záchod S 26. Ostatní C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

0,30 3,40

100 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1,00 0,00

= * * * * =

840,65 m3 * 6 804,74 Kč/m3

0,30 0,00 103,46 1,0346 2 290,1,1200 1,0346 1,2000 2,1370 6 804,74

=

5 720 404,68 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 15 let od kpl. rekonstrukce Opotřebení: 15,000 %

-

858 060,70 Kč

Rodinný dům - věcná hodnota (zaokr.)

=

5.1.2. Pozemek Dle vlastní databáze stanovuji cenu 1 m2 pozemku na 5 000,- Kč/m2 Parcelní Výměra Jedn. cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] stavební zastavěná plocha a 812 304,00 5 000,00 nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 304,00 m2 Pozemek - věcná hodnota (zaokr.)

=

4 900 000,--Kč

Cena [Kč] 1 520 000,1 520 000,1 500 000,- Kč

5.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty Rodinný dům ...................................................................................... ............. 4 900 000,00 Kč Pozemek .............................................................................................. ............. 1 500 000,00 Kč

6 400 000,00 Kč

Věcná hodnota celkem (zaokrouhleno)

5.2. ZJIŠTĚNÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY (HV) Vzhledem k tomu, že se v našem konkrétním případě jedná o nemovitost, která není v dané lokalitě běžně pronajímána a navíc v současné době nemá výnosová hodnota u podobných nemovitostí dostatečnou vypovídací schopnost o prodejnosti nemovitostí, není tato hodnota stanovována.



strana 12

5.3. ZJIŠTĚNÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY (HS) Obecně : Podobné typy nemovitostí – nové rodinné domy, popř. rodinné domy po kompletní rekonstrukci – se v podobných lokalitách v současné době prodávají poměrně dobře. Dosahované prodejní ceny jsou obvykle vyšší než stanovené věcné hodnoty. Poznámka 1 : Větší nemovitosti mají ceny za 1 m2 podlahové plochy nižší než menší nemovitosti. Poznámka 2 : V posledních dvou letech měly ceny stoupající úroveň. Parametry oceňované nemovitosti : Řadový vnitřní RD s 0,P.P./ 2 N.P. (5+kk s garáží), započitatelná podlahová plocha 205 m2, standardní vybavení, před 15 lety kompletní rekonstrukce a nástavba, pozemek 304 m2. Srovnávací nemovitosti - realizované prodeje : V posledním období byly v podobných lokalitách realizovány prodeje následujících nemovitostí (viz příl. č. 9) : K.ú. Soběšice - Klokočí Popis :

Samostatně stojící RD s 1 P.P. / 2 N.P. (5+kk s dvojgaráží), započitatelná podlahová plocha 351 m2, mírně nadstandardní vybavení (krb, část. klimatizace), novostavba 2005, pozemek 1054 m2, bazén, okrasná zahrada.

Realizovaná cena : 12 900 000,–– Kč (03/2016) Komentář :

Oceňovaný RD je o cca 2/5 menší (0,70), vybavení a technický stav mírně horší (0,95), příslušenství obdobné (1,00), menší pozemek (0,85), lokalita horší (0,90).

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ...6 600 000,–– - 6 700 000,–– Kč K.ú. Bystrc – RD Panorama Popis :

Řadový vnitřní RD s 0 P.P. / 2 N.P. (5+1 s garáží), započitatelná podlahová plocha147 m2, standardní vybavení, novostavba 2016, pozemek 194 m2.

Realizovaná cena : 6 499 294,–– Kč – korekce vč. KL – 6 650 000,–– Kč (09/2015) Komentář :

Oceňovaný RD je o cca 2/5 větší (1,30), vybavení a technický stav je horší (0,90), příslušenství mírně lepší (1,05), větší pozemek (1,05), lokalita horší (0,85).

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ...7 200 000,–– - 7 300 000,–– Kč K.ú. Útěchov - Mechová Popis :

Samostatně stojící RD s 1 P.P. / 2 N.P. (5+kk), započitatelná podlahová plocha 213 m2, mírně nadstandardní vybavení (centrální vysavač, krb), postaven v r. 1996, pozemek 435 m2, okrasná zahrada.



Oceňovaný RD je mírně menší (0,96), vybavení a technický stav mírně horší (0,97), příslušenství mírně lepší (1,02), pozemek menší (0,95), lokalita mírně horší (0,95). Znalecký posudek č. 7666-055/2016

strana 13

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ...7 200 000,–– - 7 300 000,–– Kč K.ú. Bosonohy - Konopiska Popis :

Řadový vnitřní RD s 0 P.P. / 2 N.P. (4+kk s garáží), započitatelná podlahová plocha 139 m2, standardní vybavení, novostavba 2008, pozemek 636 m2.

Realizovaná cena : 4 700 000,–– Kč (07/2014) – korekce – nárůst cen – 5 000 000,–– Kč Komentář :

Oceňovaná nemovitost je o cca 1/2 větší (1,40), vybavení a technický stav mírně horší (0,97), příslušenství mírně lepší (1,03), pozemek menší (0,90), lokalita lepší (1,10).

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ...6 900 000,–– - 7 000 000,–– Kč K.ú. Kohoutovice - Žebětínská Popis :

Řadový vnitřní RD s 1 P.P. / 3 N.P. (3+kk, 5+1), započitatelná podlahová plocha 271 m2, mírně podstandardní vybavení – poplatné době vzniku, postaven v roce 1968, přístavba v r. 1996, částečná rekonstrukce v r. 1997, pozemek 448 m2.


Oceňovaný RD je o cca 1/4 menší (0,85), vybavení a technický stav je lepší (1,25), příslušenství mírně lepší (1,03), pozemek menší (0,95), lokalita mírně lepší (1,05).

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ...6 300 000,–– - 6 400 000,–– Kč K.ú. Soběšice - Růženec Popis :

Řadový vnitřní RD s 0 P.P. / 2 N.P., započitatelná podlahová plocha 130 m2, standardní vybavení, novostavba 2004, pozemek 200 m2.


Oceňovaný RD je o cca 1/2 větší (1,45), vybavení a technický stav mírně horší (0,97), příslušenství mírně lepší (1,03), pozemek větší (1,05), lokalita horší (0,90).

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ...6 800 000,–– - 6 900 000,–– Kč Srovnávací hodnota nemovitostí celkem : Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu předmětných nemovitostí na

6 900 000,–– Kč



strana 14

5.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Rekapitulace zjištěných hodnot : Věcná hodnota ............................................................................................. 6 400 000,–– Kč Výnosová hodnota ............................................................................... nebyla stanovována Srovnávací hodnota..................................................................................... 6 900 000,–– Kč Závěr : Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji obvyklou cenu předmětných nemovitostí a jejich příslušenství v daném místě a čase na

6 900 000,–– Kč

6. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH 0,–– Kč

Nezjištěny.

7. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Nezjištěny.


0,–– Kč


strana 15

8. REKAPITULACE Cena nemovitostí a jejich příslušenství ..................................................... 6 900 000,–– Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených .................................. 0,–– Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ................................................ 0,–– Kč

Výsledná celková cena

6 900 000,–– Kč

Výsledná celková cena předmětných nemovitostí činí 6 900 000,–– Kč, slovy šestmilionůdevětsettisíc korun českých.

V Brně dne 11.4.2016

Zpracoval :


Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. 602 791 450 e-mail: [email protected]


strana 16

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.1.1991 č.j. Spr. 237/91 pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7666-055/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 2016075.

Otisk kulaté pečetě :

Podpis znalce :

Jméno a adresa znalce :


Ing. Miroslav Kovalčík Brno, Vymazalova 7


strana 17

Seznam příloh číslo

název

počet listů

1

Identifikace objektu na mapě

1

2

Fotodokumentace včetně seznamu

5

3

Výpis z katastru nemovitostí

3

4

Kopie katastrální mapy

1

5

Letecký snímek

1

6

Územní plán

1

7

Usnesení EÚ Břeclav

2

8

Usnesení EÚ Znojmo

3

9

Srovnávací nemovitosti

3



Příloha číslo 2

Seznam fotodokumentace číslo

název

1

Pohled uliční

2

Pohled dvorní

3

Pohled dvorní

4

Kuchyně

5

Jídelna

6

Pokoj (hala) v 1.N.P.

7

Koupelna v 1.N.P. s kotlem

8

Pokoj v 1.N.P.

9

Pokoj (hala) s výhledem do atria

10

Chodba v 2.N.P.

11

Koupelna s WC v 2.N.P.

12

Pokoj v 2.N.P.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění

Recommend Documents