Znalecký posudek č. 906 / 01 / 2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel dobrovolné dražby Předmět ocenění: Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený pozemek vlastníka parcela č. St. 276, 288/2, 288/5 Ulice: Město : Jabkenice Okres: Mladá Boleslav Kraj: Středočeský kraj Katastrální území: Jabkenice Sídlo katastr. úřadu v Mladé Boleslavi
č.p. 181 PSČ 294 45
Identifikační kód: 655864
Vlastník stavby: Real Server s.r.o., Bořkovská 191, 513 01 Semily Vlastník pozemku: Real Server s.r.o., Bořkovská 191, 513 01 Semily
podíl: 1/1 podíl: 1/1
Objednavatel: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Štúrova 1701/55 142 00 Praha 4 IČ: 27224163 Znalecký posudek je zpracován ke dni 19.1.2015 Vypracoval:
Ing. Križáková Jitka K Cihelnám 877/74 326 00 Plzeň - Černice licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0823
verze ACONS 10.28, platná od 15.2.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran textu a 6 stran příloh a předává se ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 26.1.2015
2
Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek.......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 6 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 9 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Výnosové ocenění................................................................................................................ 10 E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 14 F. Přírodní katastrofy................................................................................................................ 15 G. Územní plán......................................................................................................................... 16 H. Právní stav ........................................................................................................................... 17 I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví....................................................................... 17 Rekapitulace ............................................................................................................................. 18
Znalecká doložka Přílohy Výpis z katastru nemovitostí - LV 337 pro k.ú. Jabkenice Snímek katastrální mapy - z internetu Fotodokumentace
3
Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázku: Stanovení obvyklé ceny pro potřeby veřejné dražby dobrovolné.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 19.1.2014 od 13 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: Martin Košťál Jitka Križáková
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jabkenice, obec Jabkenice, okres Mladá Boleslav, list vlastnictví č. 337 ze dne 9.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem do KN Snímek katastrální mapy - z internetu Informace a údaje sdělené zástupcem objednatele p. Košťálem Skutečnosti zjištěné na místě samém 2. Projektové podklady předložené objednatelem Výkresová dokumentace stavby č.j. 779-332.1/88-226 - vypracoval Ateliér PS - Ing. Petr Sukdolák, Fibichova 55, 261 01 Příbram II 3. Doklady o stáří a době užívání předložené objednatelem Kolaudační rozhodnutí č. 14/2012 ze dne 20.1.2012 vydané Městským úřadem Dobrovice, odborem výstavby pod č.j. Výst/0147/2012/Ti 4. Ostatní podklady zajištěné znalcem Znalecký posudek č. 423/04/2013 vypracovaný mnou dne 30.4.2013 Úplné podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne 19.1.2015.
4
Nález a posudek Otázka č. 1 Stanovení obvyklé ceny pro potřeby veřejné dražby dobrovolné. Odpověď na otázku č. 1 Obvyklá cena hodnocených nemovitostí včetně všech součástí a příslušenství činí
25,000.000,- Kč Slovy: dvacetpětmilionů korun českých
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 13, odst. (1) zákona č. 26 ze dne 18.1.2000 o veřejných dražbách se ocenění provádí v ceně obvyklé. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Jabkenice je obcí lokálního významu a má 373 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Jabkenice. Nejbližší správní centrum je okresní město Mladá Boleslav, od kterého je nemovitost vzdálena cca 14.00 km. Budova se nachází v severní části obce při jedné z hlavních komunikačních tepen. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože ruch z přilehlé komunikace není nijak výrazně zatěžující, množství projíždějících vozidel je přiměřené významu a velikosti obce. Centrum obce je v pěším dosahu. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je cca 1899 m2. Souhrnná velikost pronajímaných ploch činí 1889 m2. V budově se nachází 17 bytů s neregulovaným nájemným a 14 garáží. Údaje o oceňované budově Stavebně historický vývoj: Se stavbou bytového domu bylo započato na základě stavebního povolení vydaného dne 3.10.1988 pod č.j. VÚP 779-332.1/88-226 vydaného ONV v Mladé Boleslavi pro stavebníka OVBD Mladá Boleslav. V roce 2006 byla rozhodnutím odboru výstavby MÚ Dobrovice (č.j. 1294/349-332.1/06-145) povolena změna stavby před jejím dokončením na stavebníka EURO BUILDING Development a.s. Praha. Dále byla opakovaně prodlužována lhůta k dokončení. Dne 29.12.2011 bylo zahájeno kolaudační řízení, na základě kterého bylo dne 20.1.2012 povoleno užívání stavby bytového domu o 17 bytech se 14 garáženi a přípojkami sítí - vi Rozhodnutí č. 14/2012 městského úřadu Dobrovice č.j. Výst/0147/2012/Ti Bytovému domu bylo přiděleno č.p. 181. Bytový dům je nepodsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími. V prvním nadzemním podlaží se nachází kotelna, komory, které tvoří příslušenství jednotlivých bytových jednotek, 14 garáží a 3 bytové jednotky o dispozičním uspořádání 1 + kk. Ve druhém nadzemním podlaží je celkem 6 bytových jednotek (4x2+kk a 2x4+kk). Ve třetím nadzemním podlaží se nacházejí 4 bytové jednotky 4+kk a ve čtvrtém podlaží 4 bytové jednotky 3+kk. Dům je zděné konstrukce - kombinace železobetonu, zdiva z plných cihel, zdiva z cihel Porotherm, zdiva z nosných tvárnic YTONG a zdiva příčkovek YTONG. Stropy z dřevěných sbíjených vazníků, střecha plochá pokrytá modifikovanými živičnými pásy s posypem. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vniřní omítky vápenné štukové, vnější fasádní probarvená akrylátová omítka. Dům má dva vchody, jednotlivá podlaží jsou v obou částech vzájemně propojena vnitřním železobetonovým schodištěm s keramickou obložkou. Jednotlivé byty mají osazeny vchodové dveře, interiérové dveře nejsou dosud nainstalovány. Okna v domě jsou plastová s izolačním dvojsklem. Koupelny jsou obložené keramickými obklady a vybavené sanitární keramikou. Nášlapné vrstvy podlah jsou tvořeny plovoucím laminátem a keramickou dlažbou. Vytápění bytů je zajištěno ústředním topením s radiátory s centrální kotelnou v domě, která je vybavena dvěma kotli Vaillant s výměníkem zajišťujícím teplou užitkovou vodu. Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový.
6
Pozemek je rovinný. Orientace pozemku je převážně na jih. Budova je ke dni ocenění využívána k bytovým účelům. Oceňovaná budova je volně stojící. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení.
1.Budovy: Výčet budov 1.1. Bytový dům (vlastní parcela č. St. 276) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Bytový dům Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 276. Jedná se o budovu volně stojící. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z armovaného betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: plochá střecha. Střešní krytina: těžké izolační pásy.
7
Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (712 m2) 2.nadzemní podlaží (712 m2) 2.nadzemní podlaží (712 m2) 3.nadzemní podlaží (660 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3 m3
2 064.80 2 064.80 2 064.80 1 716.00 7 910.40
Bytové prostory 1. NP. 1+kk 1+kk 1+kk Výměra 1. NP.
m2 m2 m2 m2
38.48 39.58 37.73 115.79
2. NP 2+kk 4+kk 2+kk 2+kk 4+kk 2+kk Výměra 2. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
50.75 101.27 51.27 50.92 101.00 51.37 406.58
3. NP 4+kk 4+kk 4+kk 4+kk Výměra 3. NP
m2 m2 m2 m2 m2
101.99 100.74 102.12 101.03 405.88
4. NP 3+kk 3+kk 3+kk 3+kk Výměra 4. NP
m2 m2 m2 m2 m2
73.40 73.00 73.48 73.31 293.19
VÝMĚRA CELKEM
m2
1 221.44
Nebytové prostory 1. NP. komory garáže zahrádky Výměra 1. NP.
m2 m2 m2 m2
47.94 240.36 72.09 360.39
Počet nadzemních podlaží: 4
2. NP
8
terasy
m2
127.42
3. NP terasy
m2
63.67
4. NP terasy
m2
116.63
VÝMĚRA CELKEM
m2
668.11
Kč Kč Kč Kč Kč %
10 259 920.00 9 676 080.00 10 779 680.00 8 969 400.00 39 685 080.00 150.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
59 527 620.00 2012 70 15.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
50 598 477.00 23.00 50 598 500.00
Rekapitulace 1.1. Bytový dům 1. Budovy
Kč Kč
50 598 500.00 50 598 500.00
Kč % Kč
595 300.00 20 476 200.00
Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stáří budovy: 2015 - 2012 = 3 roky Výpočet ceny Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží Výchozí cena 2.nadzemního podlaží Výchozí cena 2.nadzemního podlaží Výchozí cena 3.nadzemního podlaží Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
(712 m2) (712 m2) (712 m2) (660 m2)
2.Inženýrské sítě: Výčet inženýrských sítí:
Inženýrské sítě tvoří 1 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení
9
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy 2. Inženýrské sítě Stavby celkem
Kč Kč Kč
50 598 500.00 476 200.00 51 074 700.00
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Jabkenice Katastrální území: Jabkenice Vlastník stavby: Real Server s.r.o., Bořkovská 191, 513 01 Semily Vlastník pozemku: Real Server s.r.o., Bořkovská 191, 513 01 Semily Parcela č. Výměra m2 St. 276 712 288/2 1177 288/5 10
Druh zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha
podíl: 1/1 podíl: 1/1
Využití objekt k bydlení manipulační plocha manipulační plocha
Výměra pozemků celkem
m2
1 889.00
m2 Kč/m2 Kč
1 889.00 650.00 1 234 350.00
Kč
1 234 350.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem
10
D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám.
11
Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2015 do 31.12.2015 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. 1. 1 Bytový dům V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 6.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí garáže 240.4 m2 komory 47.9 m2 Byty 1. nadzemní podlaží - přízemí 3 byty 115.7 m2 zahrádky 72.1 m2 2. nadzemní podlaží 6 bytů 406.5 m2 terasy 127.4 m2 3. nadzemní podlaží 4 byty 405.8 m2 terasy 63.7 m2 4. nadzemní podlaží 4 byty 293.1 m2 terasy 116.6 m2
12
Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí garáže 240.4 m2 * 650 Kč/m2/rok komory 47.9 m2 * 650 Kč/m2/rok Byty 1. nadzemní podlaží - přízemí 3 byty 115.7 m2 * 1380 Kč/m2/rok nájemné neregulované zahrádky 72.1 m2 * 650 Kč/m2/rok nájemné neregulované 2. nadzemní podlaží 6 bytů 406.5 m2 * 1380 Kč/m2/rok nájemné neregulované terasy 127.4 m2 * 650 Kč/m2/rok nájemné neregulované 3. nadzemní podlaží 4 byty 405.8 m2 * 1380 Kč/m2/rok nájemné neregulované terasy 63.7 m2 * 650 Kč/m2/rok nájemné neregulované 4. nadzemní podlaží 4 byty 293.1 m2 * 1380 Kč/m2/rok nájemné neregulované terasy 116.6 m2 * 650 Kč/m2/rok nájemné neregulované
Výpočet ročního příjmu: garáže 240.4 m2 * 650 Kč/m2/rok komory 47.9 m2 * 650 Kč/m2/rok 3 byty 115.7 m2 * 1380 Kč/m2/rok zahrádky 72.1 m2 * 650 Kč/m2/rok 6 bytů 406.5 m2 * 1380 Kč/m2/rok terasy 127.4 m2 * 650 Kč/m2/rok 4 byty 405.8 m2 * 1380 Kč/m2/rok terasy 63.7 m2 * 650 Kč/m2/rok 4 byty 293.1 m2 * 1380 Kč/m2/rok terasy 116.6 m2 * 650 Kč/m2/rok
Celkem
Kč
156 260.00
Kč
31 135.00
Kč
159 666.00
Kč
46 865.00
Kč
560 970.00
Kč
82 810.00
Kč
560 004.00
Kč
41 405.00
Kč
404 478.00
Kč
75 790.00
Kč
2 119 383.00
13
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
5.00 2 013 413.85
Kč Kč Kč Kč Kč
5 000.00 297 600.00 178 600.00 12 000.00 493 200.00
Kč Kč Kč
2 013 413.85 493 200.00 1 520 213.85
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy náklady na správu Celkem
Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos
Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 6.0 % : 100 % výnosová hodnota = 1 520 214 * ------ = 25 336 900 Kč 6.0 %
14
E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený , uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je výražně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Odůvodnění srovnávací metody Na trhu nemovitostí v lokalitě obcí do vzdálenosti 10 km od obce Jabkenice jsem nenašla srovnatelné bytové domy určené k prodeji. Ke stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti jsem tedy použila nabídky bytových jednotek po rekonstrukci, popř. nových bytových jednotek v bytových domech, které jsou běžně realizovány za cenu 10.000,- až 12.000,- za m2. Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaný objekt je objektem novým, resp. nově dokončeným, použiji pro výpočet srovnávací hodnoty částku 14.000,- Kč/m2 podlahové plochy bytu. Pro ostatní nebytové plochy (garáže, terasy, komory) používám částku 7.000,Kč/m2.
Výsledná hodnota stanovená metodou srovnávací činí 21,272.300,- Kč (Výpočet: 14.000,-Kč * 1.221,44 m2 = 17,100.160,- Kč 7.000,- Kč * 307,72 m2 = 2,154.040,- Kč 7.000,- Kč * 47,94 m2 = 335.580,- Kč 7.000,- Kč * 240,36 m2 = 1,682.520,- Kč)
15
F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
16
G. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Jabkenice a katastrální území Jabkenice byl schválen územní plán dne 28.12.2011. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené smíšená obytná.
17
H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace byla předložena částečná a neověřená. Místním šetřením bylo zjištěno, že předložená dokumentace je v souladu se skutečným stavem užívání a nepředpokládá se, že je reálně možný jiný stav užíváni. Proto je nemovitost oceňována podle stávajícího způsobu využití.
I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Obecné vlivy Jedná se o takové vlivy, které ovlivňují tržní hodnotu nemovitostí a v ocenění je na ně upozorněno. Jsou to: Přístup k oceňované nemovitosti je přes pozemek jiného vlastníka. Ten je ve vlastnictví obce.
18
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel dobrovolné dražby) Typ č. 1.3.1. Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený Město: Jabkenice Okres: Mladá Boleslav Kat. území: Jabkenice
ulice : Jabkenice č.p. 181
Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Bytový dům 1. Budovy
Kč Kč
59 527 600.00 59 527 600.00
1. Budovy 1.1. Bytový dům 1. Budovy 2. Inženýrské sítě Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
50 598 500.00 50 598 500.00 476 200.00 51 074 700.00 1 234 350.00 52 309 050.00
Výnosová hodnota
Kč
25 336 900.00
Srovnávací hodnota
Kč
21 000 000. 00
Nákladová cena staveb po opotřebení
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
25,000.000,- Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy.
19
Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
20
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.10.2010 pod č.j. Spr 1380/2010 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 906-01-2015 znaleckého deníku.
Ing. Križáková Jitka K Cihelnám 877/74 326 00 Plzeň - Černice licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0823
V Praze, dne 26.1.2015
