Znalecký posudek č. 30-4055/15 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Pozemek parc.č. 1753, jehož součástí je rekreační chata č.e. 1116, pozemek parc.č. 1754 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/22 na pozemku parc.č. 2273. Obec: Ostrava č.e. 1116 Okres: Ostrava-město PSČ 725 26 Katastrální území: Krásné Pole Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Ostravě Identifikační kód: 673722
Vlastník oceňovaných nemovitých věcí: Macková Jana, Mgr. Objednatel:
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 13.3.2015. Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.29, platná od 13.2.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 13.3.2015.
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovité věci ............................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav .................................. 7 Rekapitulace nákladových cen ................................................................................................... 8 C. Pozemky................................................................................................................................. 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 10 E. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 11 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti .................... 12
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1179/14-115 ze dne 22.1.2015 Výpis z katastru nemovitostí č. 1502 ze dne 22.1.2015 Výpis z katastru nemovitostí č. 1796 ze dne 22.1.2015 Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 1179/14-115 ze dne 22.1.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1502 a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/22 na nemovité věci zapsané na LV č. 1796, vše pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 1502, a to: - pozemek parc.č. 1753 o výměře 55 m2 – zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je rekreační chata č.e. 1116 - pozemek parc.č. 1754 o výměře 237 m2 – orná půda 2. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/22 na nemovité věci zapsané na LV č. 1796, a to: - pozemek parc.č. 2273 o výměře 1 165 m2 – ostatní komunikace Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství rekreační chaty. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
Prohlídka nemovité věci Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 17.2.2015 od 8.30 hodin. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byl proveden pouze vnější náhled.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1502 pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 22.1.2015. - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1796 pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 22.1.2015. 2. Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území mapový list č. BÍLOVEC 3-0/22 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava ze dne 13.8.2014
4
3. Ostatní podklady - Kupní smlouva ze dne 8.12.2006 - Fotodokumentace pořízená znalcem dne 17.2.2015 - Informace zjištěné při místním šetření
5
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
6
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňované nemovité věci se nacházejí při západním okraji města Ostrava (297 421 obyvatel), v městském obvodě Krásné Pole, v kolonii rekreačních a zahrádkářských chat poblíž rekreační oblasti města v údolí řeky Porubky. Centrum městského obvodu Krásné Pole, kde se nachází základní občanská vybavenost (úřad, pošta, mateřská a základní škola, zdravotní středisko, sportovní zařízení a další), je vzdáleno cca 1,3 km severovýchodním směrem. Historické centrum města Ostravy se nachází ve vzdálenosti 14 km východním směrem. Dopravní dostupnost lokality je průměrná, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11, centrum města s jeho západní částí a dále pak s městem Opavou, je možné ve vzdálenosti 3,8 km. Autobusová zastávka MHD se nachází ve vzdálenosti 1,3 km, tramvajová zastávka pak ve vzdálenosti 1,6 km. Z hlediska rodinné rekreace se v rámci města Ostrava jedná o atraktivní lokalitu v rekreační oblasti města. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rekreační chatou činí 55 m2. Obytná plocha rekreační chaty činí přibližně 70 m2. Výměra pozemků činí 292 m2. Údaje o oceňovaných nemovitostech Oceňovaná rekreační chata je situována v kolonii zahrádkářských a rekreačních chat při veřejné komunikaci ul. Nad Mlýnkem v západní části města Ostrava při okraji souvislého lesního porostu. Rekreační chata se nachází na pozemku parc.č. 1753, pozemek parc.č. 1754 tvoří okolní zahradu. Tvar pozemku zahrady je obdélníkový, pozemek zahrady je svažitý s orientací k jihu. Pozemek zahrady je oplocen. Přístup a příjezd k domu je možný ze severní strany z místní veřejné komunikace (pozemek parc.č. 2273), které je ve spoluvlastnictví povinné a majitelů okolních rekreačních chat. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Chata je napojena na elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vytápění je zajištěno lokálními kamny na tuhá paliva. Rekreační chata byla pravděpodobně postavena v 70-tých letech 20. století a ke dni ocenění se nachází v průměrném stavebnětechnickém stavu. Příslušenství k rekreační chatě tvoří menší hospodářská budova (kůlna, dřevník), přípojky IS a oplocení. Příslušenství není v posudku oceněno samostatně, ale jejich existence je zohledněna při ocenění pozemků a rekreační chaty.
7
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rekreační chata č.e. 1116 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rekreační chata č.e. 1116 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o pravděpodobně nepodsklepenou jednopodlažní rekreační chatu s obytným podkrovím. Chata je založena na betonových základech. Svislé konstrukce jsou tvořeny dřevěnou rámovou konstrukcí s dřevěným, pravděpodobně oboustranně obíjeným pláštěm. Strop je dřevěný trámový. Střecha je sedlová, krytá pozinkovaným plechem. Vnitřní schodiště je pravděpodobně dřevěné, venkovní schodiště je ocelové. Klempířské konstrukce jsou rovněž z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou pravděpodobně kryté koberci nebo PVC. Okna jsou dřevěná, špaletová, na verandě jsou s jednoduchým zasklením. Dveře jsou dřevěné. Ke dni ocenění se rekreační chata nachází v průměrném stavebně-technickém stavu. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (55 m2) podkroví (48 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
138.45 65.83 204.28
Kč
112 750.00
Počet nadzemních podlaží: 2 Stáří budovy: 2015 - 1975 = 40 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží
8
Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (55 m2) Výchozí cena podkroví (48 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč Kč Kč %
345 950.00 249 948.00 708 648.00 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2015 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
1 077 144.96 1975 80 45.00
Cena k roku 2015 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
592 429.73 -29.73 592 400.00
Rekapitulace 1.1. Rekreační chata č.e. 1116 1. Budovy
Kč Kč
592 400.00 592 400.00
Kč Kč
592 400.00 592 400.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
9
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Ostrava Katastrální území: Krásné Pole Vlastník pozemků: Macková Jana, Mgr. Směrná cena pozemku byla stanovena podle cenové mapy schválené ministerstvem financí pro město Ostrava s platností od 1.1.2015. 1. Pozemky ve funkčním celku s rekreační chatou (parc.č. 1753 a 1754) Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem 1753 55 Zastavěná plocha a nádvoří 500 Kč 27 500 Kč 1754 237 Orná půda 500 Kč 118 500 Kč Výpočet ceny Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků Výsledná cena pozemků
m2 Kč/m2 Kč
292.00 500.00 146 000.00
Kč
146 000.00
2. Pozemek komunikace (parc.č. 2273) Parcela č. Výměra m2 Druh Cena za m2 Cena celkem 2273 1 165 Ostatní plocha 500 Kč 582 500 Kč Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Výsledná cena pozemku Spoluvlast. podíl o velikosti id. 1/22 (po zaokrouhlení)
m2 Kč/m2 Kč
1 165.00 500.00 582 500.00
Kč Kč
582 500.00 26 500.00
10
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. resp. zjištěnému technickému stavu, v je nabídka srovnatelná s poptávkou. technickému stavu, vybavení a způsobu je obchodovatelná.
rekreační chata uvedené velikosti, vybavení, dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost
Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná rekreační chata, tyto nemovitosti: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Užitná plocha v m2
Cena objektu [Kč]
Datum nabídky prodeje
Rekreační chata (zděná), Horní Lhota, okr. Ostrava-město
Průměrný
45 m2
610 000
2015
Rekreační chata (dřevěná), OstravaMartinov
Průměrný
70 m2
500 000
2015
Rekreační chata (dřevěná), OstravaKrásné Pole
Dobrý
80 m2
860 000
2015
Průměrný
85 m2
660 000
2015
Dobrý
32 m2
720 000
2015
Rekreační chata (dřevěná), ul. Nad Mlýnkem, Ostrava-Krásné Pole Rekreační chata (dřevěná/zděná), ul. Nad Mlýnkem, Ostrava-Krásné Pole
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem ke srovnatelným nemovitostem: Oceňovaná nemovitost je plně srovnatelná s obdobnými srovnatelnými rekreačními chatami nacházejícími se při západním okraji města Ostrava. Vybavením a stavem se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro rodinnou rekreaci se v rámci města Ostrava jedná o poměrně atraktivní lokalitu v rekreační oblasti města.
11
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, rekreační chaty obdobné velikosti a vybavení v průměru od 500 000 do 850 000 Kč. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu rekreační chaty a pozemků parc.č. 1753 a 1754 na částku ve výši:
600 000 Kč E. Omezení vlastnických práv Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňované rekreační chatě neváží žádná další věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitosti v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva smluvní a exekutorská k zajištění pohledávek. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 1502 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
12
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 1179/14-115 ze dne 22.1.2015 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1502 a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/22 na nemovité věci zapsané na LV č. 1796, vše pro k.ú. Krásné Pole, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 1502, a to: - pozemek parc.č. 1753 o výměře 55 m2 – zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je rekreační chata č.e. 1116 - pozemek parc.č. 1754 o výměře 237 m2 – orná půda 2. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/22 na nemovité věci zapsané na LV č. 1796, a to: - pozemek parc.č. 2273 o výměře 1 165 m2 – ostatní komunikace Nákladová cena po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rekreační chata č.e. 104 1. Budovy Pozemky ve funkčním celku s rekreační chatou Celkem
Kč Kč Kč Kč
592 400 592 400 146 000 738 400
Srovnávací hodnota rekreační chaty a pozemků ve funkčním celku (parc.č. 1753 a 1754)
Kč
600 000
Srovnávací hodnota spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 2273
Kč
26 500
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. průměrný stavebně-technický stav rekreační chaty, umístění v rámci města Ostrava v poměrně atraktivní lokalitě v rekreační oblasti s průměrnou dopravní dostupností a dostupností občanské vybavenosti, odhaduji obvyklou cenu rekreační chaty včetně příslušejících pozemků (parc.č. 1753 a 1754) ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku:
600 000 Kč
13
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/22 na pozemku přístupové komunikace parc.č. 2273 stanovuji na částku ve výši:
27 000 Kč
Přehled obvyklých cen jednotlivých nemovitých věcí Rozdělení obvyklé ceny nemovitostí oceněných jako jednoho užitného celku je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Pozemek parc.č. 1753, jehož součástí je rekreační chata č.e. 1116
Kč
504 000
Pozemek parc.č. 1754
Kč
96 000
Celkem
Kč
600 000
Kč
27 000
Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/22 na pozemku parc.č. 2273
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 30-4055/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 13.3.2015
