Advies
: Omgevingsvergunning Basisschool De Werf
Datum Opdrachtgever Ter attentie van Projectnummer
: 1 juni 2015 : Gemeente Zaanstad : Jeanette Hage : 212x01204
Opgesteld door i.a.a.
: Roeland Mathijsen, Jochem Visser :
Vraagstelling Aan BRO is gevraagd een advies op de omgevingsvergunning voor de bassischool De Werf uit te brengen. De vergunning betreft het bouwen van een basisschool (De Werf) en een kinderdagverblijf. Bij het advies worden betrokken: de omgevingsvergunning, de ingediende bezwaren, het advies van de externe hoorcommissie. Centraal in de vraagstelling staat de juridische houdbaarheid. Achtergronden Het project betreft de volgende activiteit: het bouwen van een bouwwerk (de basisschool en het kinderdagverblijf). Omgevingsvergunning is verleend voor de volgende activiteiten: 1. het (ver)bouwen van een bouwwerk onder de in onderdeel 2 behorend bij de vergunning genoemde voorschriften en gelet op de in dat onderdeel beschreven overwegingen. 2. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan gelet op de in onderdeel 3 bij de vergunning beschreven overwegingen. Moment van beoordeling aanvraag Aanvraag beoordelen op moment van indiening (3 juni 2014). Toepasselijke wetgeving van toen is van toepassing. Geldend bestemmingsplan Vigerend bestemmingsplan ten tijde van de aanvraag: bestemmingsplan ‘Oud Zaandijk’ (vastgesteld op 2 april 2009). De locatie heeft de bestemming `Maatschappelijke doeleinden'. Binnen het bestemmingsvlak is een maximum goothoogte van 10 meter en een bebouwingspercentage van 30%. Ook geldt er een aanduiding (z), dit betreft een zone waar uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijn toegestaan. De begripsomschrijving in artikel 1, maatschappelijke voorzieningen geeft aan dat onder maatschappelijke voorzieningen voor onderwijs en opvang vallen. Strijdigheid met het bestemmingsplan Oud Zaandijk: Volgens de gemeente (uitgaande van de informatie uit de verleende omgevingsvergunning) zijn er de volgende strijdigheden met het geldende bestemmingsplan: 1. de technische ruimte van het gebouw overschrijdt de goothoogte (11,2 meter, toegestane hoogte is 10 meter, overschrijding is 1,2 meter). 2. Het bebouwingspercentage van 30% wordt overschreden met 12% Het bebouwingspercentage bedraagt daarmee 42%.
1
3. Het gebouw wordt gedeeltelijk gebouwd op gronden met de aanduiding (z), zonder gebouwen. 2 Dit betreft een oppervlakte van 45 m . Bouwverordening Op grond van artikel 2.5.30 lid 6 van de Bouwverordening Zaanstad 2008 wordt afgeweken van de eis uit artikel 2.5.30 lid 1 van de bouwverordening dat voldoende parkeergelegenheid in, op of onder het bouwwerk, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat bouwwerk behoort, wordt gerealiseerd. Procedure De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.7 Wabo (reguliere voorbereidingsprocedure). Conform artikel 3.8 Wabo is de aanvraag om omgevingsvergunning op 25 juni 2014 bekendgemaakt in het Zaans Stadsblad. Op 8 oktober 2014 is de gevraagde omgevingsvergunning verleend. Tot en met 19 november 2014 konden bezwaren worden ingediend. Er zijn 7 bezwaren ingediend. Op 27 januari 2015 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. Door de externe hoor- en adviescommissie is op 27 april advies uitgebracht. Uit het verslag van de commissie blijkt dat de bezwaren zich richten op de volgende aspecten: • • • • • • • • • • •
Plan is in strijd met het bestemmingsplan. De verkeerde procedure is gevolgd. Niet onderzocht is of bouwen binnen het bestemmingsplan mogelijk is. Geen rekening gehouden met belangen van omwonenden en het voorgestelde alternatief. Het bouwplan zorgt voor aantasting van het woon- en leefklimaat door ernstige verstoring. Uitzicht, verlies van dag- en zonlicht en inbreuk op hun privacy. Het parkeren voldoet niet. Het bodemonderzoek voldoet niet. Gevreesd wordt voor geluidsoverlast door de technische ruimte. Gevreesd wordt voor schade aan de woning door sloop- en nieuwbouw. De woning in waarde zal verminderen door de uitvoering van het bouwplan.
Analyse omgevingsvergunning Gemeente Zaanstad is van oordeel is dat er diverse strijdigheden zijn met het geldende bestemmingsplan. Gemeente heeft geconstateerd dat er geen afwijkingsregels in het bestemmingsplan zitten, maar beoordeelt de onderhavige situatie als een categorie zoals is opgenomen in artikel 4 bijlage II van het Bor (van 2013). Zij stelt dat ingevolge artikel 4 lid 1 onder a afwijking mogelijk is voor het toestaan van een bijbehorend bouwwerk binnen de bebouwde kom. In de vergunning op bladzijde 15 van 20 is aangeven dat de gemeente gebruik maakt van het genoemde artikel. In de beleidsregels van Zaanstad is voor bebouwing cf. artikel 4, eerste lid, bijlage II Bor opgenomen: voor wat betreft de uitbreidingen van of een bijgebouw bij een ander gebouw geldt dat medewerking aan de ontheffingsprocedure slechts plaatsvindt, indien de locatie en de situering van de uitbreiding of het bijgebouw stedenbouwkundig naar het oordeel van het college als wenselijk en toelaatbaar wordt beschouwd. In de vergunning wordt op een aantal onderdelen gemotiveerd dat de ontwikkeling haalbaar is. Meer essentieel is de vraag: is de juiste procedure gevolgd voor de genoemde afwijkingen?
2
A. Procedure Is de juiste procedure gevolgd? De reguliere procedure op grond van artikel 3.7 Wabo is gevolgd. In de ‘Overwegingen’ bij Onderdeel 3) (p. 15 van 20) is gemotiveerd waarom deze procedure is gevolgd. Wij betwijfelen of dit in dit geval de juiste procedure is. In het navolgende zullen we dit nader toelichten. Hoofdvraag is of het bouwplan waarvoor vergunning is verleend, deels kan worden aangemerkt als (al dan niet bestaand) hoofdgebouw en deels als een bijbehorend bouwwerk (het deel dat in strijd is met het bestemmingsplan). Wij beschouwen het gebouw als één geheel en dus als één hoofdgebouw. Definitie bijbehorend bouwwerk Wij zijn van mening dat een ‘bijbehorend bouwwerk’ in de aard van de zaak nooit zelf hoofdgebouw kan zijn, wel een deel van het hoofdgebouw (b.v. een uitbreiding). Dat volgt uit artikel 1 (Bor, versie 2012, daarop is het besluit namelijk gebaseerd), waarin het 'bijbehorend bouwwerk' is gedefinieerd als volgt: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel van een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd bijgebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Ergo: een bijbehorend bouwwerk moet altijd worden gebouwd bij een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw en is een uitbreiding van het hoofdgebouw, dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd bijgebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Zonder hoofdgebouw kan er geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk en een hoofdgebouw is geen bijbehorend bouwwerk. Definitie hoofdgebouw Ingevolge artikel 1, eerste lid, wordt verstaan onder hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. Uit de beschrijving van de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid wordt sec gesproken over het bouwplan. Deze wordt zodanig beschreven dat het schoolgebouw als hoofdgebouw moet worden beschouwd. Ook uit de tekeningen behorende bij de vergunningsaanvraag alsmede de bezonningsstudie kan niet anders worden geconcludeerd dan dat het gebouw waarvoor vergunning wordt verleend zowel ruimtelijk als functioneel is aan te merken als het belangrijkst. En daarmee moet ze worden aangemerkt als hoofdgebouw. De overschrijdingen van het bebouwingspercentage en het bouwen op gronden (z) waar geen gebouwen zijn toegelaten kunnen niet zomaar als uitbreidingen worden beschouwd. Bezwaar en adviescommissie Ook enkele bezwaarmakers hebben gewezen op de verkeerde procedure. De adviescommissie oordeelt ten faveure van de gemeente Zaanstad: ‘artikel 4, aanhef en onder 4, van bijlage II, houdt geen beperking in, in die zin dat het bouwplan betrekking moet hebben op een uitbreiding van een reeds bestaand gebouw. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat voor het oprichten van een nieuw schoolgebouw geen omgevingsvergunning kan worden verleend, waarbij voor het gedeelte van het bouwplan dat in strijd is met het bestemmingsplan een omgevingsvergunning wordt verleend met toe0 passing van artikel 2.12 eerste lid, aanhef en onder a, onderdeel 2 , van de Wabo, gelezen in samenhang met artikel 4, aanhef en onder 4, van bijlage II.’ U heeft dan ook terecht beoordeeld dat in dit geval kon worden afgeweken van het bestemmingsplan voor een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan, ook nu het een gedeelte van het hoofdgebouw betreft. Het betreft de bouw van een hoofdgebouw en niet van bijbehorende bouwwerken Wij zijn – anders dan gemeente en de “externe hoor- en adviescommissie voor de behandeling van bezwaarschriften in de gemeente Zaanstad” (hierna: de commissie) – van mening dat alleen al uit de definitie van het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ volgt dat dit geen hoofdgebouw kan zijn en dat met ‘uitbreiding van een hoofdgebouw’ iets anders is bedoeld dan de bouw van een – groter - hoofdgebouw. Dit volgt uit dezelfde jurisprudentie die door de commissie wordt aangehaald (uitspraak ABRS van 18 juli 2014, zaaknr. 201404190/1/A1 en 201404190/2/A1)
3
Er is geen sprake van een "bijbehorende bouwwerk" maar van de bouw van een nieuw hoofdgebouw. Het betreft immers de gedeeltelijke sloop van de bestaande school en de herbouw + uitbreiding van een groter en gedeeltelijk nieuw gebouw. Afwijkingen zijn het bebouwingspercentage (42% in plaats van 30%), de hoogte (deels) en bouwen buiten het bouwvlak. Op de bouwtekeningen is dit als één geheel aangegeven en dus als hoofdgebouw aan te merken. Het bouwplan moet als één geheel worden beschouwd. Steun voor deze stelling is te vinden in een uitspraak van de ABRS van 6 maart 2013, zaaknummer 201204249/1/A1: “Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen is splitsing van een bouwplan dat uit verschillende onderdelen bestaat, waaronder mogelijk op zichzelf beschouwd niet-vergunningplichtige onderdelen, in beginsel niet mogelijk. Het bouwplan dient als één geheel te worden beschouwd. Een bouwplan kan alleen worden gesplitst indien het bestaat uit onderdelen die in functioneel en bouwkundig opzicht van elkaar kunnen worden onderscheiden.” In die situatie was sprake van een bouwplan, waarbij onder meer een slaapkamer werd gesplitst in een omgevingsvergunningvrij en omgevingsvergunningplichtig deel. Dit werd niet aangemerkt als een bouwplan dat bestaat uit onderdelen die in functioneel en in bouwkundig opzicht van elkaar te onderscheiden zijn. De slaapkamer maakt zowel in functioneel als bouwkundig opzicht deel uit van de eerste bouwlaag van de woning. Het betoog dat splitsing van de aanvraag om omgevingsvergunning niet mogelijk is, is dan ook terecht voorgedragen. De situatie voor basisschool De Werf is hiermee vergelijkbaar. Hoewel in de Zaanse situatie geen sprake is van een vergunningsvrij en vergunningsplichtig deel, is de essentie hetzelfde. Er is namelijk ook sprake van een bouwplan dat als één geheel moet worden aangemerkt, en welk bouwplan niet bestaat uit onderdelen die in functioneel en bouwkundig opzicht van elkaar kunnen worden onderscheiden. Aanknopingspunten voor deze stelling zijn bovendien te vinden in “Werken met de Wabo en omgevingsvergunning 2014” (mr. Dr. J.H.G. van de Broek, Berghauser Pont 2014), pagina’s 73-74). Daar wordt als voorbeeld aangehaald: een woning met een aangebouwde garage/berging. Meestal is daarbij duidelijk dat de garage/ berging geen onderdeel is van het hoofdgebouw. Ze zijn zowel functioneel als bouwkundig ondergeschikt te onderscheiden van het hoofdgebouw. Ze kunnen worden beschouwd als één bouwkundige eenheid, maar zijn duidelijk te onderscheiden. Bij de onderhavige school is daarvan geen sprake. Het gebouw bevat geen duidelijk te onderscheiden onderdelen is moet dus worden aangemerkt als één bouwkundige eenheid, als één hoofdgebouw. De bovenste laag (technische ruimte) kan mogelijk wel worden aangemerkt als een uitbreiding van het hoofdgebouw en dus als ‘bijbehorend bouwwerk’. Uit de jurisprudentie volgt dat nieuwbouw van een hoofdgebouw en uitbreiding middels een afwijkingsbesluit gelijktijdig zijn toegestaan (ABRS 18 juli 2014, 201404190/1/A1 en 201404190/2/A1). Dat stellen wij ook niet ter discussie. Echter: in casu wordt een nieuw, groter, hoofdgebouw gebouwd. Er is geen sprake van een uitbreiding. Dat blijkt ook uit diezelfde uitspraak, waarin het volgende wordt opgemerkt (rechtsoverweging 5.1): “Nu het bouwplan mede voorziet in een dakopbouw of andere gelijksoortige uitbreiding, heeft de voorzieningenrechter terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het college niet bevoegd is met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onderdeel 2˚, van de Wabo gelezen in verbinding met artikel 4, aanhef en onder 4, van bijlage II bij het Bor omgevingsvergunning te verlenen.` Uit de zin: “nu het bouwplan voorziet in dakopbouw of andere gelijksoortige uitbreiding ….” blijkt dat als uitbreiding worden gezien een ‘dakopbouw’ en een ‘anders gelijksoortige uitbreiding’. Dat ziet volgens ons niet op een groter hoofdgebouw, dat niet past binnen het vigerende bestemmingsplan. De commissie heeft dit ons inziens niet onderkend. In de uitspraak inzake de Praxis (Planit) in Eindhoven (26 oktober 2011, zaaknr. 201103159/1/H1) ging het om het verbouwen van een bouwmarkt en tuincentrum waarbij bij het bestaande gebouw een drive in werd aangebouwd. Ook deze vergunning is verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo, gelezen in samenhang met artikel 4, aanhef en onderdeel 4, van bijlage II bij het Bor. In die situatie was duidelijk sprake van een (bestaand) hoofdgebouw dat werd uitgebreid met een drive in. Omdat deze drive in functioneel en bouwkundig duidelijk is te onderschei4
den van het hoofdgebouw heeft de rechter dit – terecht – gesanctioneerd. In soortgelijke zin heeft de ABRS het vervangen van een woning met een dakkapel, dakopbouw die afwijkt van het bestemmingsplan goedgekeurd: het betrof een plat dak in plaats van een kap. Overigens is de grondslag voor dit besluit een andere, namelijk artikel 4, onderdeel 4 van bijlage II Bor, en niet onderdeel 1 (18 juli 2014, 201404190/1/A1 en 201404190/2/A1). Dit geldt ook voor een soortgelijke uitspraak van de ABRS (24 december 2014, zaaknr. 201402620/1/A1). Conclusies procedure Wij zijn van mening dat voor de (vervangende) nieuwbouw van het schoolgebouw niet de juiste procedure is gevolgd. Dit kan als een mogelijk procesrisico worden aangemerkt.
B. Beoordeling bezwaren/ advies commissie Gevreesd wordt voor geluidsoverlast door de technische ruimte. Het bouwplan zorgt voor aantasting van het woon- en leefklimaat door ernstige verstoring De gemeente oordeelt dat er sprake is van een gebied met functiemenging omdat er sprake is van een school en woningen. Om deze reden kan een stap terug worden gedaan in de lijst met richtafstanden. De richtafstand voor een school is dan 10 meter in plaats van 30 meter. De adviescommissie steunt deze stelling. Volgens de VNG-publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ is er sprake van gemengd gebied indien er sprake is van een matige tot sterke functiemenging. Naast woningen komen ook andere functies voor. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot dit type gebied. Wij concluderen dan ook dat het gebied waar de school is voorzien dan ook terecht is aangewezen als gemengd gebied en dat er terecht een stap terug kan worden gedaan in de richtafstanden. Blijkens de omgevingsvergunning wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand van 10 meter die voor scholen geldt. Uit het advies van de commissie blijkt dat het gebouw op circa 18 meter afstand van bestaande woningen ligt. De ruimte met installaties ligt op 26 meter of meer. Op basis van de bovengenoemde afstanden kan gesteld worden dat er wordt voldaan aan de richtafstanden voor functiemenging. Wat dat aangaat oordeelt de commissie dat op goede gronden is besloten, hetgeen wij onderschrijven. Tot slot merken we op dat een school vonder het Activiteitenbesluit valt. Dat besluit biedt de waarborg dat voldaan wordt aan geluidsnormen die aan een school worden gesteld. Voor de volledigheid: het stemgeluid van spelende kinderen maakt geen onderdeel meer uit van de toets aan het Activiteitenbesluit. De onderzochte onderdelen, zoals in het besluit genoemd, tonen aan dat er geen nadelige effecten zijn te verwachten op het woon- en leefklimaat. Zie aanvullend onze opmerkingen hierna. Het parkeren voldoet niet Bezwaarmakers stellen dat het parkeeronderzoek niet goed is uitgevoerd. Het moment van meten is niet representatief, het aantal berekende parkeerplaatsen is niet voldoende. Op grond daarvan is onterecht gebruik gemaakt van de afwijking als bedoeld in artikel 2.5.30 lid 6 van de bouwverordening. De adviescommissie geeft aan dat zij het parkeeronderzoek deugdelijk achten en dat terecht gebruik is gemaakt van de genoemde afwijkingsmogelijkheid. In het besluit dat ten grondslag ligt aan de vergunning is een uitgebreide samenvatting gegeven van het uitgevoerde parkeeronderzoek. Het uitgangspunt van dit onderzoek is ‘oud voor nieuw: bij verbouw en/of functiewijziging geldt het principe ‘oud voor nieuw’. In dat geval wordt de parkeereis alleen bepaald op basis van de toename van de parkeervraag. Dit betekent dat de parkeereis van de bestaande functie in mindering mag worden gebracht. Bij toetsing van een verbouwplan of functiewijziging wordt zowel de oude als de nieuwe parkeerdruk bepaald. Nieuw minus oud is het aantal te realiseren parkeerplaatsen voor het nieuwe bouwplan. Daarnaast moeten eventuele bestaande parkeerplaatsen die komen te vervallen worden gecompenseerd, indien de functie waar zij bij horen niet komt te vervallen. 5
Volgens het onderzoek zijn er 18 nieuwe parkeerplaatsen nodig (9 ten behoeve van de school en 9 ten behoeve van de Kiss & Ride) om de uitbreiding van de school en de bouw van andere functies, ten op zichte van de huidige situatie, op te vangen. De huidige school vraagt om 10 parkeerplaatsen, deze zijn en blijven beschikbaar en zijn voorzien in de openbare ruimte. De 18 nieuwe parkeerplaatsen worden tevens in de openbare ruimte aangelegd. De Witte Veerweg heeft een capaciteit van 40 parkeerplaatsen. Uit een parkeerdruk meting blijkt dat er sprake is van een restcapaciteit van 18 a 19 auto’s, gemeten op een 2 schooldagen in juli. De bezwaarmakers stellen dat dit geen representatief beeld schetst. Het onderzoek en de commissie stellen dat deze dagen juist drukker waren omdat er musicals op school waren, wat voor meer parkeerdruk zorgt. Deze stelling klinkt aannemelijk en wij kunnen de redenering volgen dat er sprake is van een representatieve situatie en daarmee een goede onderbouwing vanuit parkeerkundig oogpunt. Niet onderzocht is of bouwen binnen het bestemmingsplan mogelijk is. Geen rekening gehouden met belangen van omwonenden en het voorgestelde alternatief De adviescommissie stelt dat er geen verplichting is om te onderzoeken of een aanvraag ook passend binnen de bestemmingsplanregels mogelijk is. Dit is volgens de commissie slechts dan aan de orde indien afwijken van het bestemmingsplan niet mogelijk is en de afweging van de bij het plan betrokken ertoe leidt dat afwijken van het bestemmingsplan onevenredig is. BRO is van mening dat het bestemmingsplan juist wel als uitgangspunt heeft gediend voor het bouwplan. Het bouwplan past weliswaar niet geheel binnen het geldende bestemmingsplan, maar ruimtelijk en functioneel sluit het grotendeels aan bij het bestemmingsplan. Belangen afweging omwonenden: de gemeente heeft in het besluit op een aantal onderdelen getoetst of het plan voldoet aan wet en regelgeving. Daaruit blijken geen belemmeringen c.q. (onacceptabele) negatieve effecten voor omwonenden (let wel op onze opmerkingen hierna). In die zin heeft een belangenafweging plaatsgevonden. Dat volgens bezwaarmaker de buurt de alternatieven steunt brengt volgens de commissie niet met zich mee dat door verwezenlijking van alternatieven een gelijkwaardig resultaat wordt geboekt met minder bezwaren, omdat ook belangen van andere bewoners daarin dienen te worden betrokken. Uitgaande van het verslag van de commissie is er voldoende grond voor de gemeente om de alternatieven niet te verwezenlijken. Een alternatieven afweging hoeft geen onderdeel te vormen van het ruimtelijk besluit om medewerking te verlenen met een bouwplan. Uitzicht, verlies van dag- en zonlicht en inbreuk op hun privacy. De commissie geeft aan dat voor uitzicht, verlies van dag- en zonlicht er terecht is overwogen dat een beperkt verlies tot het maatschappelijk risico behoort in een stedelijk omgeving. Daarom heeft de gemeente kunnen concluderen dat van een onevenredige aantasting geen sprake is. In principe volgen wij de redenering van de commissie. De overweging komt echter niet als zodanig terug in het besluit. Deze overweging kan worden meegenomen in het definitieve besluit omgevingsvergunning. In een planschaderisicoanalyse kan dit worden beoordeeld. De bezonningsdiagrammen in de bezonningsstudie (Kirstinsson Architecten, 10 februari 2015) geven inzicht in de schaduwwerking van de nieuwbouw ten opzichte van de omliggende bebouwing. Middels een kleur wordt aangegeven of een situatie verslechterd of verbeterd. Een conclusie of toelichtende tekst ontbreekt in de bezonningsstudie en zou dit document leesbaarder baken. In aanvulling daarop zou het beter zijn als deze studie inzicht geeft in het al dan niet voldoen aan de zogenaamde TNO 1 richtlijnen .
1
TNO richtlijn (lichte variant) de mogelijke bezonningsduur voor het hoofdwoonvertrek (woonkamer) in de periode tussen 19 februari en 23 oktober (zelfde zonnestand) dient minimaal 2 uur te bedragen.
6
Gevreesd wordt voor schade aan de woning door sloop- en nieuwbouw. Het advies van de commissie stelt dat de wijze van bouwen worden uitgevoerd in beginsel niet aan de korde komt bij de beantwoording van de vraag of voor een bouwplan dat in het bestemmingsplan past een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het college heeft bij de beoordeling constructieve tekeningen en heiplan betrokken en in aanmerking genomen dat de afstand tot de woningen 18 meter bedraagt. Op grond daarvan wordt gesteld dat schade aan nabijgelegen bouwwerken niet aannemelijk is. Indien schade ontstaat is dit een civielrechtelijk aspect dat tussen belanghebbende en vergunninghouder aan de orde moet worden gesteld. Een CAR-verzekering kan de afwikkeling van eventuele schade vereenvoudigen. Wij kunnen ons vinden in de beoordeling van de commissie dat een beoordeling van eventuele schade aan gebouwen van derden een aspect is dat buiten het ruimtelijke ordenings- en omgevingsvergunningstraject behandeld dient te worden. En wel op het moment dat schade zich voordoet. De woning in waarde zal verminderen door de uitvoering van het bouwplan. Indien indieners van mening zijn dat zij een reële kans hebben op planschade vanwege verlies aan privacy, uitzicht, hinder of bezonning (en daarmee de situeringwaarde van zijn/haar woning), kan een verzoek tot eventuele planschadevergoeding na onherroepelijkheid van het afwijkingsbesluit worden ingediend (één en ander conform artikel 6.1 e.v. Wro). Het bodemonderzoek voldoet niet. De noodzaak tot verkennend asbestonderzoek wordt niet ondersteund door de commissie. Wij onderschrijven dit, met dien verstande dat dit wellicht kan worden aangevuld met de opmerking dat op grond van het huidige bestemmingsplan er reeds mogelijkheden bestaan voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.
C. Aanbevelingen Onze aanbeveling is deels als verwerkt in de beoordeling onder A. en B. In de komende tekstblokken ons advies ten aanzien van de procedure en bijbehorende stukken. Hoofdaanbeveling: doorzetten omgevingsvergunning of nieuwe procedure (uitgebreide procedure) Het doorzetten van de huidige procedure lijkt ons erg risicovol. Het is daarom aan te bevelen om de uitgebreide procedure in te zetten en bij voorkeur gecoördineerd. Hoewel wij vinden dat niet de juiste procedure is gevolgd, is de procedure voor het afwijken van het e bestemmingsplan (op grond van artikel 2.12, lid 1.a, onder 2 Wabo) in veel gevallen toepasbaar. Zeker nu het Bor per 1 november 2014 is gewijzigd en er sprake is van een verruiming van de mogelijkhe2 den . De volgende aanbevelingen kunnen bij een volgende procedure wellicht worden meegenomen. Uit de constateringen onder A. en B. blijkt de keuze voor de verkeerde procedure en een aantal op- en aanmerkingen bij de beoordeling van de afwijkingen van het bouwplan t.o.v. het vigerende bestemmingsplan. Een aantal belanghebbenden heeft hun bezwaren kenbaar gemaakt, deze zijn door een externe adviescommissie beoordeeld. Deze komt tot de conclusie dat het omgevingsvergunning op goede gronden is verleend. Wij delen dit advies niet wat betreft de gevolgde procedure. Ongeacht de motivering van de verschillende aspecten als parkeren in de vergunning, kunnen wij ons voorstellen dat bezwaarmakers beroep indienen op vergelijkbare gronden. Wij achten het beroep kansrijk gezien de keuze voor de reguliere in plaats van de uitgebreide procedure. Mocht de rechter dit ook vinden, dan zal de vergunning vernietigd worden. Dit vormt een risicofactor.
2
Besluit van 4 september 2014 tot wijziging van het Besluit omgevingsrecht en andere wetten, in werking getreden op 1 november 2014 (Stb 2014, 358).
7
Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn dat het bouwplan voor basisschool De Werf zodanig wordt aangepast dat duidelijk sprake is van een hoofdgebouw en van onderdelen die in functioneel en bouwkundig opzicht van het hoofdgebouw kunnen worden onderscheiden. Verschil in eisen aan de motivering van een reguliere (omgevings)vergunning en de uitgebreide voorbereidingsprocedure Het gaat te ver om in dit advies uitgebreid in te gaan op het verschil in eisen die aan de reguliere en uitgebreide voorbereidingsprocedure worden gesteld. Daarvoor gelden op de eerste plaats de wettelijke bepalingen en op de tweede plaats de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde ‘Beleidsregels Afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen Wabo Zaanstad 2010’.
8
