Dokončení reklamačního řízení vad bytového domu Molákova 577, Praha 8 - Karlín

Dokončení reklamačního řízení vad bytového domu Molákova 577, Praha 8 - Karlín Zpráva o dosavadním průběhu řešení reklamace společných částí bytového domu I.

Dle dostupných informací probíhala přibližně v období červen 2009 až květen 2010 rekonstrukce bytového domu Molákova 577, Praha 8 – EXPO (dále jen „Dům EXPO“). Vlastníkem jednotlivých bytových a nebytových jednotek (dále jen „jednotky“) v Domě EXPO se stala na základě prohlášení vlastníka o rozdělení domu společnost Pražská správa nemovitostí, spol. s r.o., sídlem Seifertova 9, Praha 3 (dále jen „PSN“). Po dokončení rekonstrukce byl dům PSN rozprodán na jednotlivé jednotky, a to včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu. V průběhu času, jak byly jednotky na základě kupních smluv předávány jednotlivým vlastníkům, začaly se jak v jednotkách, tak na společných částech domu vyskytovat závady nejčastěji se projevující vlhnutím zdí, prouděním studeného vzduchu a výskytem plísní atd. Seznam všech závad je k nahlédnutí u správce, na webu SVJ v sekci provozní záležitosti, a je přílohou tohoto sdělení. Veškeré závady zjištěné do jara 2011 byly dne 13. 5. 2011 reklamovány u PSN Společenstvím pro dům Molákova 577, Praha 8 – EXPO (dále jen „SVJ“) a rovněž SVJ na základě individuálních plných mocí za jednotlivé vlastníky bytů. Následně byla reklamace rozšířena přípisy z 3. 6. 2011, 19. 1. 2012 a 3. 2. 2012 o další vady, k jejichž výskytu v průběhu plynutí času ve společných částech domu došlo. PSN následně některé dílčí vady uznalo emailem ze dne 7. 7. 2011 a písemně dne 11. 8. 2011 a zavázalo se je odstranit do konce roku 2011. Vzhledem k nečinnosti PSN se SVJ obrátilo na advokátní kancelář (naším případem byl konkrétně pověřen advokát Mgr. Marek Zvěřina), která vyřízení celé reklamace urgovala a ve věci komunikovala s právním zástupcem PSN, který opakovaně uváděl, že PSN jednotlivé reklamace obdržela, v částečném rozsahu je uznává a pracuje na jejich odstranění. Dne 5. 1. 2012 proběhla společná kontrola odstranění reklamovaných vad za účasti zástupců PSN a SVJ. V průběhu kontroly bylo zjištěno, že z reklamovaných vad byla odstraněna pouze jejich dílčí část (např. zamalování prasklin ve zdech atp.). Podstatné vady nebyly odstraněny ani částečně. Některé další vady se PSN výslovně zavázala odstranit nejdéle do 31. 3. 2012, což však nesplnila. Vzhledem k tomu, že k odstranění vad (ani těch uznaných) dosud nedošlo a ve společných částech Domu EXPO i v jednotlivých jednotkách se dále, opětovně, projevují závady, nejčastěji zatékáním, vlhnutím zdí, prouděním chladného vzduchu, odlupováním omítky apod., a dochází k výskytu závad dalších, byl vypracován stavebně odborný posudek na posouzení technického stavu Domu EXPO a jednotlivých vad. Cílem odborného posudku je určit, které nedostatky vlastností společných částí Domu EXPO lze jednoznačně charakterizovat jako vady, které se projevují jako rozpor s kupními smlouvami bránící běžnému užívání domu i jednotek. Současně bylo úkolem stavebního inženýra odhadnout přibližné náklady na odstranění zjištěných závad a vyčíslit náklady na odstranění škod vzniklých v příčinné souvislosti s výskytem závad. Tento odborný posudek je v současné době před dokončením, přičemž náklady na odstranění vad byly doposud odhadnuty na částku celkem 20.124.670,- Kč.

2

II. Návrh dalšího postupu řešení reklamace společných částí bytového domu Molákova 577, Praha 8 - Karlín Vzhledem k faktu, že vady společných částí Domu EXPO doposud nebyly přes učiněné kroky odstraněny, PSN ve slibované lhůtě do 31. 3. 2012 nepřistoupila ani k odstranění vad, které výslovně uznala, uplynula další přiměřená doba k odstranění vad, SVJ má k dispozici de facto hotový odborný posudek stavebního inženýra, je na místě učinit ve věci další kroky. V prvé řadě je nezbytné dokončit řádně a včas reklamační řízení, a to posledním dopisem adresovaným PSN a obsahujícím veškeré vady společných částí domu, které se projevili v záruční době a které nám jsou k dnešnímu dni známy. Tuto reklamaci učiní jménem jednotlivých vlastníků, kteří budou mít o tento postup zájem, (SVJ k tomu nemá dostatečné zákonné oprávnění), advokát Mgr. Marek Zvěřina, a to na základě jednotlivých plných mocí, které je nezbytné mu k tomuto udělit. Vzory plných mocí jsou přílohou tohoto sdělení, dále jsou ke stažení na webových stránkách SVJ v sekci Provozní záležitosti, a to ve variantách pro bytové a nebytové jednotky a ve variantách pro výlučného vlastníka (tj. jednotku koupila jedna jediná osoba do svého výlučného vlastnictví), pro podílové spoluvlastnictví (jednotku koupilo více osob) a zároveň pro manžele (jednotku koupili manželé do společného jmění manželů). Reklamace mohou být učiněny pouze původními vlastníky jednotek, kteří uzavřeli kupní smlouvu přímo s PSN. Pokud jde o pozdější vlastníky, kteří jednotky koupili již od dalších osob a nikoliv od PSN, a kteří vady neuplatnili úspěšně u svých předchůdců (prodávajících) je nezbytné, aby se se svými předchůdci dohodli, zda vady a nároky z nich budou uplatňovat původní vlastníci nebo zda své nároky převedou smluvně na současné vlastníky, a to smlouvou o postoupení pohledávky. Se žádostí o právní pomoc k těmto krokům je možné se obrátit na Mgr. Marka Zvěřinu. Po dokončení reklamace bude PSN poskytnuta poslední dodatečná lhůta k odstranění vad či k jejich náležité kompenzaci, a po marném uplynutí této lhůty by mělo být přistoupeno k uplatnění nároků za vady soudně, tedy k podání hromadné žaloby jménem všech vlastníků, kteří o to budou mít zájem. Pokud totiž PSN neodstraní dobrovolně veškeré vady společných částí domu, může se každý z vlastníků domáhat (kromě odstoupení od kupní smlouvy) přiměřené slevy z kupní ceny, která by měla pokrýt náklady na odstranění vad společných částí domu. I tento krok, tedy podání hromadné žaloby jménem jednotlivých vlastníků, jakož i jejich zastupování v následném soudním řízení, je připraven učinit advokát Mgr. Marek Zvěřina. Je současně na místě upozornit, že AK nemůže nést zodpovědnost za právní úkony učiněné vlastníky bytových jednotek nebo SVJ před udělením plné moci Mgr. Marku Zvěřinovi. Současně nemůže AK nést jakoukoliv odpovědnost za záležitosti stavebně-technického charakteru, které byly svěřeny do působnosti stavebního inženýra při zpracování odborného posudku. Jak již bylo avizováno v předchozích sděleních a na poslední schůzi shromáždění SVJ, pro zastupování v reklamačním i soudním řízení byly s AK sjednány exkluzivní finanční podmínky, kdy odměna za právní zastupování byla v konečné fázi sjednána ve výši 1.500,Kč za předžalobní úkon (1. poslední reklamační dopis, 2. předžalobní výzva, celkem tedy 3.000,- Kč) a 15.000,- Kč za sepsání hromadné žaloby. Tato odměna byla obsažena také ve smlouvě o právním zastoupení uzavřené mezi Mgr. Markem Zvěřinou a SVJ ve prospěch vlastníků, kteří se k dokončení reklamace připojí a vysloví s touto smlouvou podpisem plné

3

moci svůj souhlas. Smlouva je k nahlédnutí u správce. Odměna ve výši 3.000,- Kč za předžalobní kroky a 15.000,- Kč za sepis hromadné žaloby bude předběžně hrazena z účtu SVJ a následně vyúčtována poměrně mezi ty vlastníky, kteří se k dokončení reklamačního řízení či podání žaloby připojí. Čím více vlastníků se připojí, tím nižší částkou se bude každý z nich na této odměně podílet. S ohledem na předpoklad, že se nepřipojí všech 100% vlastníků jednotek, nemůže být odměna v konečném důsledku hrazena z prostředků SVJ, neboť na těchto se podílí všichni vlastníci. Odměna za zastupování jednotlivých vlastníků v případném soudním řízení je dohodnuta ve výši tzv. přísudku, který bude v případě úspěšnosti žaloby povinna hradit PSN, viz níže. V případě neúspěšnosti žaloby advokátovi nárok na odměnu nevzniká. Jak již bylo uvedeno, v případě, že PSN neodstraní vady na společných částech domu, mají jednotlivý vlastníci právo na přiměřenou slevu z kupních cen. Vodítkem pro stanovení výše přiměřené slevy bude výše nákladů nezbytných na opravu jednotlivých vad odhadnutých odborným posudkem stavebního inženýra. Dle předběžných propočtů vychází přiměřená sleva cca na 5 % z kupní ceny jednotky. Současně budou analyzovány případné nároky na náhradu škody, která projevem vad společných částí domu vznikla či stále vzniká (např. sanace zplesnivělých míst) a budou navrženy odpovídající kroky. V případě podání žaloby bude každý z vlastníků povinen uhradit soudu soudní poplatek za zahájení řízení, a to v souladu s platnou legislativou ve výši 5%. Pokud tedy bude žalobou za jednu jednotku požadována sleva z kupní ceny např. 100.000,- Kč, bude soudní poplatek činit 5.000,- Kč atp. Případné odvolací řízení, pokud bude odvolání podáváno vlastníky jednotek, je rovněž zpoplatněno soudním poplatkem, a to ve stejné výši. Pokud v řízení nastane nutnost posoudit některé vady soudním znalcem, může soud uložit účastníkům, aby soudu poskytly přiměřenou zálohu na úhradu znaleckého posudku. V případě úspěšnosti žaloby bude PSN uložena mj. povinnost uhradit každému vlastníku, který se připojí k žalobě, náhradu za zaplacený soudní poplatek (poplatky), náklady za veškeré znalecké posudky a náhradu nákladů na právní zastoupení (tzv. přísudek), který dle dohody připadne Mgr. Marku Zvěřinovi. V případě, že z jakékoliv příčiny nebude žaloba úspěšná, budou náklady řízení nést vlastníci, kteří kromě zaplaceného soudního poplatku jednotek uhradí, každý svým dílem, náklady na případné znalecké posudky a náklady právního zastoupení PSN, tj. odměnu advokáta včetně DPH. Výše odměny advokáta bez DPH je stanovena právním předpisem a odvíjí se od výše žalované částky: Není-li stanoveno jinak, ve věcech, v nichž je předmětem řízení zaplacení peněžité částky nebo jiné penězi ocenitelné plnění, činí sazba odměny za jeden stupeň řízení: 1. do 100 Kč 1 000 Kč, 2. přes 100 do 500 Kč 1 500 Kč, 3. přes 500 do 1 000 Kč 2 500 Kč, 4. přes 1 000 do 2 000 Kč 3 750 Kč, 5. přes 2 000 do 5 000 Kč 4 800 Kč, 6. přes 5 000 do 10 000 Kč 7 500 Kč, 7. přes 10 000 do 200 000 Kč 7 500 Kč a 17 % z částky přesahující 10 000 Kč, 8. přes 200 000 Kč do 10 000 000 Kč 39 800 Kč a 2 % z částky přesahující 200 000 Kč,

4

9. přes 10 000 000 Kč 235 800 Kč a 0,15 % z částky přesahující 10 000 000 Kč. Pokud tedy bude žalobou za jednu jednotku požadována sleva z kupní ceny např. 100.000,Kč, bude nárok na odměnu advokáta PSN vůči každému vlastníkovi představovat cca 23.000,Kč + 20 % DPH za jeden stupeň řízení (tj. za případné odvolací řízení jednou tolik). Vzhledem k tomu, že k řádnému dokončení reklamačního řízení a k odeslání posledního, reklamačního řízení, zbývá již jen velmi krátká lhůta, žádáme všechny vlastníky, kteří mají zájem se k dokončení reklamace připojit, aby vyplnili a podepsali příslušný vzor plné moci, a to ve 4 vyhotoveních (1 x bude přiložena k reklamačnímu dopisu, 1 x bude sloužit pro účely případného soudního řízení, 1 x zůstane v depozitu AK a 1 x bude vrácena vlastníkovi zpět s podpisem advokáta), a nejpozději do neděle 6. 5. 2012 jej odevzdali správci, a aby poskytli (správci, advokátovi) kopii své kupní smlouvy a protokolu o převzetí jednotky, nejlépe ve dvou vyhotoveních. Správci je možné předat zároveň s plnou mocí kopie kupní smlouvy a předávacího protokolu bytu v zalepené obálce s označením čísla jednotky a Mgr. Zvěřina osobně, nebo do schránky správce v přízemí Rezidence Expo, případně naskenované e-mailem na sprá[email protected], nebo k rukám advokáta : [email protected]. V pondělí 7. 5. 2012 proběhne předání všech podkladů, které správce od vlastníků obdrží advokátovi, panu Mgr. Zvěřinovi. Po dokončení reklamačního řízení a po uplynutí marné lhůty k odstranění vad společných částí domu či k jejich finanční kompenzaci ze strany PSN, je advokát připraven sepsat a podat u příslušného soudu žalobní návrh. O tomto chystaném kroku budete samozřejmě dostatečně předem informováni tak, abyste mohli podání žaloby svým jménem ještě náležitě zvážit. Současně si dovolujeme upozornit, že pokud nebudou vady odstraněny dobrovolně PSN, bude je nutné, dříve či později, opravit z prostředků SVJ, tedy z prostředků všech vlastníků. Je tedy v zájmu každého vlastníka připojit se k reklamačnímu řízení a uplatnit své nároky řádně a včas vůči PSN, případně následně soudně, tak, aby byl následnými náklady vynaloženými na opravy vad ze strany SVJ co nejméně zatížen. V případě nutnosti oprav společných částí domu, na které nebude dostatek finančních prostředků ve fondu oprav (např. oprava fasády, kterou zatéká do jednotek, do sklepních prostor atp.) se totiž budou muset jednotliví vlastníci, v případě schválení shromážděním SVJ, podílet jednorázovým zvýšeným příspěvkem, a to bez ohledu na to, zda s tímto příspěvkem budou souhlasit a zda za tímto účelem vysoudí přiměřenou slevu z kupní ceny od PSN. Dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, může být dokonce jednotlivým vlastníkům uložena povinnost podílet se finančně na nezbytných opravách domu i soudem. Nelze ani vyloučit případnou odpovědnost vlastníků, kteří zmaří realizaci oprav, za případné škody. Rovněž v případě dalšího prodeje jednotky odpovídá původní vlastník, který koupil jednotku od PSN, dalšímu kupujícímu za vady jednotky, včetně vad společných částí domu. Odpovědnost pak v takovém případě postihuje nikoliv PSN, ale původního vlastníka bytu. Stejné platí i v případě každého dalšího prodeje jednotky.

II.

Individuální reklamace vad jednotek

Od reklamace vad společných částí domu je nutné oddělit reklamace vad přímo na jednotkách (např. vadná podlaha; zatékání do jednotek v důsledku vadné fasády je naopak řešeno v rámci reklamace společných prostor). I tyto je připraven řešit jménem jednotlivých vlastníků Mgr. Marek Zvěřina, a to počínaje reklamací vad řádným způsobem u PSN, konče soudním vymáháním příslušných nároků. V případě individuálních reklamací SVJ rovněž vyjednalo

5

příznivé finanční podmínky, více se však v těchto záležitostech nemůže angažovat, pro konkrétní informace se tedy vždy obracejte přímo na Mgr. Marka Zvěřinu. I zde platí, že ve velmi brzké době uplyne lhůta pro řádné dokončení reklamace, v případě zájmu tedy kontaktujte advokáta co nejdříve: Mgr. Marek Zvěřina, advokát Platnéřská 88/9, 110 00 Praha Tel: +420 603 209 522 Email: [email protected]