Doel van de cursus. Opzet cursus SLAGEN!!!!!!!!!!!!

26-6-2013

Doel van de cursus § SLAGEN!!!!!!!!!!!!

Opzet cursus § Leren en herhalen (strakke planning) § Ideale modus: − 1 dag voorbereiden − 1 dag aanwezig − nalezen behandelde stof § Op de dag belangrijke onderwerpen § Valkuilen trainen § Oefenvragen

1

26-6-2013

Examen § Aantal vragen: 80 − 62 vragen Wft-HK (140 min) (incl. 20 vragen Beleggen) − 18 vragen SEH (40 min) § Totale duur: 3 uur § Slaaggrens: resp. 42 en 12 vragen § MC en open vragen (berekeningen)

SEH en Wft Basis § Voor de Erkenning is bezit van het Wft-diploma Basis (of ander daaraan gelijkgesteld diploma) vereist § Indien geen Wft-diploma Basis aanwezig is, dan zijn er 2 keuzes: 1. Niets doen. SEH-diploma geldt als diploma Wft-Hypotheken 2. Registreren (kosteloos) als Erkende op termijn (en later alsnog aan de eisen voldoen)

Introductie en werkafspraken

2

26-6-2013

Opzet van de cursus § Ook examenvragen over niet behandelde onderwerpen § Toetstermen op www.seh.nl § Opgeven voor het examen na dag 1 § Kennismeting vooraf § Oefenvragen achteraf § Oefenexamens op www.seh.nl § Examentraining

Begrijpend (snel)lezen § Via Lindenhaeghe nu ook te boeken: § Online Snellezen Training § Hoezo?

Huidige situatie § 1,5 miljard mensen moeten informatie verwerken om hun werk te kunnen doen § Deze “kenniswerkers” spenderen minstens 2,5 uur per dag met het lezen, begrijpen, leren, analyseren en onthouden van:

ü contracten ü artikelen ü emails ü werk gerelateerde magazines ü vergaderingen en presentaties ü werk gerelateerde nieuws items

3

26-6-2013

Huidige problematiek Effect

Resultaat

Langzame lezer*

Kost veel tijd

Minder tijd voor kerntaken

Teveel leeswerk

Leest niet alles

Mist informatie

Makkelijk afgeleid

Herleest de stof

Probleem

Kan informatie de volgende dag niet meer herinneren

Gefrustreerd

Minder tijd voor kerntaken Kan de informatie niet gebruiken

* De gemiddelde leessnelheid is 200 woorden per minuut. Om bij te blijven is een leestempo van 450 woorden per minuut nodig.

Oplossing § Kenniswerkers helpen om informatie sneller en beter te verwerken, met minder inspanning! § Het effect voor u is: ümeer tijd kunnen besteden aan de belangrijke werkzaamheden üeen betere “output” hebben door beter en meer documenten te kunnen lezen

Online Snellezen Training § “Als u sneller leest, wordt uw tekstbegrip niet lager!” § “Snellezers lezen wel alles!” § Ga naar Lindenhaeghe.nl/snellezen § Met kortingscode ET13SL ontvangt u € 50 korting en betaalt u € 199 voor de e-training in plaats van € 249 § Inhoudelijke vragen kunt u mailen naar [email protected]

4

26-6-2013

Programma dag 1 § § § § §

Woning kopen en financieren Nationale Hypotheek Garantie (NHG) Hypotheekadvies Toezicht Hypotheekvormen

Kennismeting dag 1 § 10 vragen § 30 seconden bedenktijd per vraag § Gebruik het antwoordformulier § Het antwoordformulier na de kennismeting inleveren

14

Vraag 1 Welk document levert de executoriale titel op voor de geldverstrekker? a) De minuut b) De grosse c) De hypotheekakte d) De transportakte

15

5

26-6-2013

Vraag 2 Wie is de hypotheeknemer? a) De geldgever b) De leningnemer c) De notaris d) De deurwaarder

16

Vraag 3 Bij de vaststelling van het maximaal te financieren bedrag wordt in een woonquotesysteem in eerste instantie a) een percentage genomen van het bruto-inkomen. b) het netto-inkomen verminderd met de kosten voor levensonderhoud. c) de inkomsten uit vermogen opgeteld bij het relevante inkomen. d) het bruto-inkomen verminderd met bijzondere vaste lasten. 17

Vraag 4 Worden hypothecaire kredieten geregistreerd bij het BKR? a) Ja, altijd b) Ja, maar dan alleen bij achterstanden c) Nee, nooit d) Nee, tenzij de leningnemer daarom verzoekt

18

6

26-6-2013

Vraag 5 Wat is het kenmerk van een annuïteitenhypotheek? a) Vaste periodieke rentelast b) Vaste periodieke aflossing c) Vaste periodieke maandlast d) Vaste periodieke spaarpremie

19

Vraag 6 Hoe wordt in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen een verstrekking binnen de norm genoemd? a) Comply b) Explain c) LTI d) LTV

20

Vraag 7 Wat is GEEN vergunningseis in het kader van de Wft? a) Betrouwbaarheid b) Deskundigheid c) Financiële zekerheid d) Solvabiliteit

21

7

26-6-2013

Vraag 8 Bij welke producten moet er een DVD worden uitgereikt? a) Hypotheken b) Complexe producten c) Hypotheken en complexe producten d) Impactvolle producten

22

Vraag 9 Om NHG te krijgen moet leningnemer a) Eigenaar zijn b) Gebruiker zijn c) Vruchtgebruiker zijn d) Eigenaar en gebruiker zijn

23

Vraag 10 Hoe worden de kosten genoemd voor het verkrijgen van NHG? a) Bereidstellingsprovisie b) Borgtochtprovisie c) Bonusprovisie d) Contragarantie

24

8

26-6-2013

Einde kennismeting

Antwoorden 1

B

6

A

2

A

7

D

3

A

8

C

4

B

9

D

5

C

10

B

26

Wat is een hypotheek? 1. Een zakelijk zekerheidrecht 2. op een registergoed 3. met een vorderingsrecht 4. bij voorrang op de opbrengst

9

26-6-2013

Vaak gebruikte termen Klant

Bank

hypotheekgever

hypotheeknemer

degene die het recht van hypotheek verstrekt

hypotheekhouder

geldnemer

degene die het recht van hypotheek verkrijgt

eigenaar van het huis

geldgever

debiteur (meestal)

crediteur

Het koopproces

Kopen of huren? Kopen

Huren

Voordelen

Voordelen

•Bezitsvorming •Fiscaal voordeel

•Relatief lage verhuiskosten •Geen groot onderhoudskosten

Nadelen

Nadelen

•Lastenrisico (rentestijging) •Vermogensrisico •Volgorderisico •Relatief hoge verhuiskosten

•Lastenrisico (huurstijging) •Geen bezitsvorming

10

26-6-2013

Vraag Eigenwoningbezitters hebben meer dan huurders te maken met soms sterk fluctuerende woonlasten. Hoe kan dit het best worden bestreden? Door: a) een variabele rente overeen te komen b) een lange rentevaste periode overeen te komen. c) een lange looptijd overeen te komen. d) een spaarhypotheek af te sluiten.

Vraag Eigenwoningbezitters hebben meer dan huurders te maken met soms sterk fluctuerende woonlasten. Hoe kan dit het best worden bestreden? Door: a) een variabele rente overeen te komen b) een lange rentevaste periode overeen te komen. c) een lange looptijd overeen te komen. d) een spaarhypotheek af te sluiten.

Woningmarkt Verkopersmarkt § “Verkoper heeft de macht” § Veel vraag, weinig aanbod Kopersmarkt § “Koper heeft de macht” § Weinig vraag, veel aanbod

11

26-6-2013

Makelaar § Verschillende soorten dienstverlening − Bemiddelen bij aan/verkoop − Bemiddelen bij verhuur − Bemiddelen bij hypotheken − Verrichten taxaties § Courtage § Certificering (RMT: theoretische kennis, praktijkvaardigheden, gedragscode, uren-eis)

Vraag Huub koopt een klein verbouwd appartement voor € 100.000 v.o.n. De verkoper heeft voor de verkoop een makelaar ingeschakeld aan wie € 1.000 moet worden betaald. Bij de notaris bedragen de overdrachtskosten € 2.000. Huub is bij de notaris € 1.000 kwijt voor het vestigen van de hypotheek op de woning. Hoeveel overdrachtsbelasting ontvangt de belastingdienst?

Antwoord Koopsom VON = 100.000 = waarde woning + 2% + kosten overdracht (2.000) Waarde woning + 2% = 98.000 Waarde woning = 98.000/1,02 = 96.078 Overdrachtsbelasting = 96.078 x 2% = EUR 1.922

12

26-6-2013

Notaris § § § § §

Onpartijdig Controle echtheid en juistheid Bewaarfunctie aktes Minuut (authentieke akte) Grosse (gewaarmerkt kopie ‘in naam der Koningin) biedt executoriale titel

Vraag Wanneer vindt eigendomsoverdracht plaats? a) Transportakte b) Hypotheekakte c) Financiële afhandeling d) Inschrijving in openbare registers

Vraag Wanneer vindt eigendomsoverdracht plaats? a) Transportakte b) Hypotheekakte c) Financiële afhandeling d) Inschrijving in openbare registers

13

26-6-2013

Vraag I. Alleen de eerste hypotheekhouder heeft het recht van parate executie. II. Door het opnemen van een huurbeding in de hypotheekakte wordt verhuur van de woning onmogelijk gemaakt. a) Alleen I is juist b) Alleen II is juist c) Beide stellingen zijn juist d) Beide stellingen zijn onjuist

Vraag I. Alleen de eerste hypotheekhouder heeft het recht van parate executie. II. Door het opnemen van een huurbeding in de hypotheekakte wordt verhuur van de woning onmogelijk gemaakt. a) Alleen I is juist b) Alleen II is juist c) Beide stellingen zijn juist d) Beide stellingen zijn onjuist

Aanbieders § § § § § § §

Banken Hypotheekbanken Spaarbanken Verzekeraars Pensioenfondsen Bouwfondsen Overige (vakbonden, woningcoöperaties, werkgevers, familie)

14

26-6-2013

Distributiekanalen § § § § § §

Kantorennet banken Intermediair Onafhankelijke tussenpersonen Assurantietussenpersonen Makelaars Direct writers (via advertenties, mailings, telefoon, internet)

Funding § Banken (toevertrouwde gelden = retail funding) § Hypotheekbanken (pandbrieven, onderhandse leningen) § Spaarbanken (spaargeld) § Verzekeraars/pensioenfondsen (pandbrieven, onderhandse leningen, winst projectontwikkeling, premies) § Bouwfondsen (onderh. leningen, pandbrieven, winst projectontwik.)

Geld aantrekken/uitzetten § Matching: in aansluiting op aangetrokken gelden hypothecaire leningen uitzetten § Funding ↔ Matching § Middel voor verstrekker om winst te maken!

15

26-6-2013

Vraag Hieronder volgt een voorbeeld van een vereenvoudigde balans van een hypothecaire geldgever. Uitgezet bedrag

Aangetrokken middelen

Dagelijks aanpasbare rente

20

60

Rente aanpasbaar na 1-4 jaar

40

10

Rente aanpasbaar na >5 jaar

40

30

Totaal

100

100

Stel, er is een rentestijging op de gelden kapitaalmarkt. Wat is dan, in beginsel, het gevolg voor de marge van de geldgever? a) De marge zal afnemen. b) De marge zal toenemen. c) De marge zal gelijk blijven.

Vraag Hieronder volgt een voorbeeld van een vereenvoudigde balans van een hypothecaire geldgever. Uitgezet bedrag

Aangetrokken middelen

Dagelijks aanpasbare rente

20

60

Rente aanpasbaar na 1-4 jaar

40

10

Rente aanpasbaar na >5 jaar

40

30

Totaal

100

100

Stel, er is een rentestijging op de gelden kapitaalmarkt. Wat is dan, in beginsel, het gevolg voor de marge van de geldgever? a) De marge zal afnemen. b) De marge zal toenemen. c) De marge zal gelijk blijven.

Hypotheekadvies § Inventarisatie § Analyse

→ →

§ Rapportage

→

§ Review

→

klantprofiel obv inventarisatie en bescheiden passend en begrijpelijk herbeoordeling en evaluatie

16

26-6-2013

Beoordelingsnormen § § § §

Inkomsten Lasten (NIBUD) BKR-toetsing Taxatie

NB. Bescheiden aanleveren!

Bureau Krediet Registratie § BKR verzorgt het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI) § Registratie betaalverleden van de afgelopen 5 jaar § Slechts de deelnemer kan gegevens muteren

50

BKR-coderingen § Code 1: aflossings- of schuldregeling na achterstandsituatie § Code 2: de (restant) vordering is opeisbaar gesteld § Code 3: € 250 of meer afgeboekt § Code 4: de kredietnemer bleek/blijkt onbereikbaar § Code 5: er is preventieve betaalregeling getroffen

17

26-6-2013

Voorbeeld BKR-overzicht Geregistreerde persoons-en adresgegevens Voorletters: A Voorvoegsel: Naam: PROEFPERSOON Geboortedatum: 13/08/1958 Laatst bekende adres: DODEWAARDLAAN 1 4006 EA TIEL Voorlaatst bekende adres: APPELGAARD 35 4000 AB TIEL

Kredietsoort

Contractnummer

Bedrag

Ingangsdatum

Eind-datum

Registratieweek

Code

RK

12345678

6500

01/10/2004

Nog niet

05/2006

A (17/09/2005) H (11/01/2006)

AK

98765432

908

01/11/2011

Nog niet

46/2009

VK

46363747

0

01/10/2002

08/06/2008

41/1999

1 (26/05/2007)

HY

A123456

0

22/08/2006

08/05/2010

37/2006

A (22/08/2006) 2 (01/10/2006)

SR

698566196

1835

01/02/2008

12/01/2009

01/2008

RO

201051456

0

01/01/2008

01/04/2008

01/2008

A (01/01/2008) 1 (01/01/2008) 3 (01/05/2008) 4(01/06/2008)

Bijzonder Beheer § Beslaglegging − Loonbeslag − Conservatoir beslag − Executoriaal beslag § Surséance van betaling/faillissement § Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen

Gedwongen verkoop § Openbare verkoop − Hypotheekhouder − Parate executie − Deurwaardersexploit − Veiling § Onderhandse verkoop − Verzoek indienen bij rechtbank − Roept belanghebbenden op te bieden − Kan ook als veilingprocedure is gestart

18

26-6-2013

Nationale Hypotheek Garantie § § § § § § §

WEW Borgstelling Dossiervorming Verliesdeclaratie Soorten NHG Maximale hypotheek Woonlastenfaciliteit

Vraag I. De geldgever moet het WEW binnen 30 dagen inlichten nadat de geldnemer zes maandelijkse termijnen verschuldigd is gebleven. II. Een lening onder NHG mag bij nonbetaling onder bepaalde voorwaarden zonder toestemming van het WEW worden opgeëist. a) Alleen I is juist b) Alleen II is juist c) Beide stellingen zijn juist d) Beide stellingen zijn onjuist

Vraag I. De geldgever moet het WEW binnen 30 dagen inlichten nadat de geldnemer zes maandelijkse termijnen verschuldigd is gebleven. II. Een lening onder NHG mag bij nonbetaling onder bepaalde voorwaarden zonder toestemming van het WEW worden opgeëist. a) Alleen I is juist b) Alleen II is juist c) Beide stellingen zijn juist d) Beide stellingen zijn onjuist

19

26-6-2013

NHG: Algemeen § Opvolger Gemeentegarantie § Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) § Repressief toezicht (controle achteraf) § Borgstelling § Voorwaarden en Normen (www.nhg.nl )

NHG: Borgstelling § Recht van 1e hypotheek bij dezelfde verstrekker (NHG niet noodzakelijk) § Betreft eigen woning: − binnen aangesloten gemeente − niet verhuurd − verzekerd obv herbouwwaarde § Verplichte verpanding polissen § Eisen hypotheekofferte § Borgtochtprovisie: 0,85% (2013) § Maximale verstrekking tot 105% van de marktwaarde van de woning. Wanneer er sprake is van een energiebesparende maatregelen is het 106% § Er dient sprake te zijn van een directe aflossing tenzij er al een bestaande lening was per 31-12-2012

NHG: dossiervorming § § § § § § § §

Geaccepteerde hypotheekofferte Kopie hypotheekakte Kopie notariële pandakte Kopie transportakte Kopieën stukken kosten verwerving Inkomensbescheiden (vast/structureel) Werkgeververklaring(en) Taxatierapport (<6 maanden)

20

26-6-2013

Verliesdeclaratie § Binnen 1 mnd verzoek tot betaling verlies door verstrekker aan WEW § Verliescomponenten (zie boek) § Na betaling vordering op geldnemer § Indien geldnemer te goeder trouw → finale kwijting § Nieuwe lening onder NHG mogelijk § Anders betalingsregeling volgens WSNP

NHG: wanneer? NHG bij aankoop van woning, verbetering of oversluiting § Max € 320.000 bij aankoop, per 1 juli naar € 290.000 § Max € 265.000 bij oversluiting § Afkoop erfpacht

NHG: wanneer? § NHG bij vergroting eigendom − Relatiebeëindiging − Afkoop erfpachtcanon − Erfopvolging § NHG bij kwaliteitsverbetering − 1e hypotheek niet verplicht onder NHG − Verstrekking o.b.v. marktwaarde (max. 106% bij energiebesparende investeringen) − Altijd een depotverplichting

21

26-6-2013

NHG: maximale hypotheek 1. Gebruik (hoogste) inkomen (+ 1/3 van het laagste inkomen) 2. Zoek woonquote in het tabel 3. Bereken te verwonen bedrag per maand ahv (beide) inkomen(s) 4. Breng CK-maandlast in mindering 5. Bereken maximale hypotheek ahv formule: financieringslast x factor

NHG: woonlastenfaciliteit § Voorkomen gedwongen verkoop § Aanvullende borgtocht § Bij echtscheiding, werkeloosheid, AO, overlijden partner § Hypotheeklasten naar draagkracht § Niet betaalde bovenop NHG-lening § Tot maximaal 9% hoofdsom NHG

Oefenvraag De heer Poortvliet wil een woning kopen. Hij vraagt aan een hypotheekadviseur hoeveel hij maximaal met NHG kan lenen. Op basis van een lening met een looptijd van 30 jaar en een hypotheekrente van 5% voor 10 jaar vast komt daar een bedrag uit. Tijdens het gesprek blijkt echter dat Poortvliet een doorlopend krediet heeft met een limiet van EUR 15.000,- met een maandlast van EUR 300,00 Hoeveel minder kan de heer Poortvliet met NHG voor een woning lenen als gevolg van het doorlopend krediet?

22

26-6-2013

Antwoord De maximale hypotheek = toegestane financierings(maand)last x annuïteitenfactor. De maandlast van de CK wordt in mindering gebracht op de toegestane maandlast. De verlaging van deze toegestane maandlast heeft als gevolg dat de maximale hypotheek wordt verlaagd met: € 300 x 186,2816 (ann.factor) = € 55.884

Regelgeving § Gedragscode Hyp. Financiers − financiering aan consument − ten behoeve van eigen woning − in Europees land gelegen § Wet op het financieel toezicht (Wft) − gedragstoezicht en bescherming financiële ondernemingen − bescherming van de consument − implementatie Eur.richtlijnen

GHF Offerte (informatievoorziening) Algemene voorwaarden Informatie over risico restschuld Woonquotes Bepaling toetsrente Vermogensinkomsten Lasten CK (2% kredietsom) Bij studieschuld 0,75% over oorspronkelijke schuld § Comply/explain § Anti-discriminatiebepaling § § § § § § § §

23

26-6-2013

GHF § Maximaal 105% van de marktwaarde als verstrekkingsnorm § Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij § Inperking van de mogelijkheden voor gemotiveerde afwijking van de financieringsnorm (explain)

70

Wanneer explain? § Restschuld na verkoop mag worden meegefinancierd bij aankoop andere woning § Bij oversluiting, wanneer de consument blijft wonen in de woning mag er worden overschreden met de eventuele oversluitkosten § Als de lasten van financiering minder bedragen dan 60% van de lasten obv maximale leencapaciteit

71

Afwijkingen aflossingsvrij deel 1. Bij oversluiting bij huidige financier of andere mits men blijft wonen op hetzelfde adres 2. Verpand vermogen salderen 3. Als de lasten minder bedragen dan 60% van de maximale leencapaciteit

72

24

26-6-2013

Wet op het financieel toezicht § Eisen aan dienstverlener (vergunning) −Betrouwbaarheid (VOG) −Deskundigheid −Diploma (opleidingen & PE) § Bedrijfsvoering (adequaat en integer) § Verantw’heden feitelijk leidinggevende § Financiële zekerheid (BAV) § Zorgplicht § Transparantie

Wft-proof advies § § § § § § § § §

Zorgplicht Klantprofiel/risicoprofiel Reproduceerbaarheid van advies Motivatie van advies Waarschuwen bij afwijken van advies Objectieve analyse (intermediair) Execution only Bewaarplicht Klachtenprocedure

Transparantie Dienstverleningsdocument (DVD) Beloningstransparantie Gedeeltelijk provisieverbod (2013) Precontractuele kostentransparantie Kostenverklaring Inducementnorm Verbod op bonusprovisie schadeverzekeringen (2012) § Doorlopende informatieplicht § § § § § § §

25

26-6-2013

WFt § § § § §

Vergunningstelsel Verbonden bemiddelaar Aangesloten instelling Verlicht regime kredietbemiddelaars Doorlopend toezicht door AFM

Onderzoeken AFM § 2007 (nulmeting) en 2010 § Thema’s: – verantwoorde woonlasten – oversluiten – aflossen hypotheek – afdekken risico’s – fiscaliteit – rentevastperiode (alleen 2010) § Bevindingen + verbeterpunten

AFM Leidraden over advisering 1. De AFM helpt bij een goed hypotheekadvies 2. Advies over verantwoorde woonlasten 3. Advies over opbouw van vermogen 4. Advies over de rentevastperiode 5. Advies over oversluiten 6. Advies over risicoverzekeringen 7. Fiscaliteit

26

26-6-2013

Hypotheekvormen

Aflossingsvormen § Uitgestelde aflossing § Directe aflossing § Geen aflossing

Directe/geen aflossing § Directe aflossing − Lineaire hypotheek − Annuïteiten hypotheek § Geen aflossing − Aflossingvrije hypotheek − Krediethypotheek

27

26-6-2013

Uitgestelde aflossing § § § § § §

Traditionele levenhypotheek Spaarhypotheek Beleggingsverzekeringshypotheek Hybride hypotheek Bankspaarhypotheek Beleggingshypotheek − Effectenhypotheek − Beleggingsrekeninghypotheek

Lineaire hypotheek Rente Aflossing 0

30

Kenmerk: Vaste aflossing per maand

Lineaire hypotheek Hoofdsom: 200.000 Rente: 5%

R(ente) A(flossing) 0 30 Wat is de maandlast in de R: (200.000 x 5%)/12 = A: 200.000/360 = Totaal

1e termijn? 833,33 555,55 1.388,88

28

26-6-2013


R(ente) A(flossing) 0 30 Wat is de maandlast in de 24e termijn? Schuld: 200.000 – (23 x A) = 187.222 R: (187.222 x 5%)/12 = 780,09 A: 200.000/360 = 555,55 Totaal 1.335,64


R(ente) A(flossing) 0

30

Wat is de last in de laatste termijn? Laatste aflossing = 555,55 R: (555,55 x 5%)/12 = 2,31 Totaal 557,86


R(ente) A(flossing) 0 30 Wat is de rente over de hele looptijd? Rente 1e termijn = 833,33 e Rente 360 termijn = 2,31 Gemiddelde rente = 835,64/2 Totaal: 417,82 x 360 = 150.415

29

26-6-2013

Lineaire hypotheek § Voordelen lineaire aflossing: −Snelle vermogensvorming. −Dalende lasten in loop der jaren. −Lage totale hypotheeklasten. § Nadelen lineaire aflossing: −Hoge lasten in de beginjaren. −Dalend fiscaal voordeel. −Beperkt inflatievoordeel.

Annuïteitenhypotheek Aflossing Rente 0

30

Kenmerk: Vast maandtermijn


Hoofdsom: 200.000 Rente: 5%

30

Wat kost deze hypotheek per maand? Hoofdsom = Maandlast Factor 200.000 = € 1.073,64 186,2816

30

26-6-2013

Annuïteitenhypotheek Aflossing


Rente 0 30 Wat is de restschuld in de 2e maand? Rente + aflossing = 1.073,64 Rentebestanddeel: 833,33 -/Aflossing: 240,31 200.000 – 240,31 = 199.759,69

Annuïteitenhypotheek Aflossing


Rente 0 30 e Wat is de rente in de 2 maand? Restschuld 2e maand: 199.759,69 Rente: 5% = 9.987,98 / 12 = 832,33 Afl.: 1.073,64 - 832,33 = 241,31



30

Hoeveel rente betaal je in de laatste maand? Bonnetje BTW: 1.073,64 / 1,004167 = 1.069,18 Rente: 1.073,64 - 1.069,18 = 4,46

31

26-6-2013



30

Wat is de rente over de hele looptijd? 1.073,64 x 360 = 386.510 386.510 - 200.000 = 186.510


Rente: 5,9%

25

Klaas wil een maandlast van € 1.250. Hoeveel kan hij lenen? Hoofdsom = 1.250 156,6901 Hoofdsom = 195.862,62


Rente: 5,9%

30

Stel: CK van € 17.500 Hoeveel minder hypotheek wordt hierdoor verstrekt? Hoofdsom = € 350 168,5953 Hoofdsom = € 59.008

32

26-6-2013

Annuïteitenhypotheek § Voordelen annuïtaire aflossing: − Lage aanvangslasten. − Veel inflatievoordeel. § Nadelen annuïtaire aflossing: − Nauwelijks vermogensvorming. − Toenemende netto lasten. − Relatief hoge rentelasten.

Traditionele levenhypotheek § Gemengde kapitaalverzekering § Uitkering bij leven en overlijden § Rendement: garantiedeel en winstbijschrijving (overrente- of mij.winstdeling) § Winstbijschrijving (fictief rendement naar 60% hypotheekbedrag) § Aflossing aan einde looptijd § Premie gelijkblijvend (risico/spaar)

Spaarhypotheek

Bruto last

§ § § § §

Verbeterde levenhypotheek Koppeling spaar- en hypotheekrente Dempend effect bij rentewijziging Gegarandeerd eindkapitaal Ander ORV-kapitaal mogelijk risicopremie + spaarpremie rente looptijd

33

26-6-2013

Beleggingsverzek.hypotheek § Combinatie kapitaalverzekering en aflossingsvrije hypotheek § Geen gegarandeerd rendement § Spaarpremie in beleggingsfondsen § Prognoserendement max. 8% § Beleggingsprofiel noodzakelijk

Hybride hypotheek § Combinatie spaar- en beleggingsverzekeringshypotheek § Switchen mogelijk § Eventueel kosten voor switchen § Spaardeel niet volledig gegarandeerd

Bankspaarhypotheek § Sinds 1 januari 2008 § Sparen via geblokkeerde spaar en/of beleggingsrekening (SEW/BEW) § Geen verplichte koppeling ORV § Vormvereisten (KEW) § Lage kostenstructuur § Meer op dag 3

34

26-6-2013

Beleggingshypotheek § Vermogensopbouw in beleggingen § Met een effectenhypotheek − Direct beleggen in aandelen − Effectenportefeuille − Belast in box 3 § Met beleggingsrekeninghypotheek − Beleggen in fondsen − Eenmalig/periodieke inleg § Dubbel renterisico

Aflossingsvrije hypotheek Alleen rente betalen Geen aflossing gedurende looptijd In principe aflossing laatste termijn Aflossingsvrije deel vaak gemaximeerd tov executiewaarde

Bruto last

§ § § §

rente looptijd

Krediethypotheek § Doorlopend krediet met woning als onderpand § Kredietplafond § Geen aflosverplichting § Renteverrekening via krediet mogelijk § Rente variabel of zeer kort § Boetevrij aflossen (itt andere vormen)

35

26-6-2013

Rentesoorten § Nominale rente (offerterente) − Tijdswaarde van geld (reële rente) − Compensatie voor inflatie

− Risico-opslag (debiteurenrisico) § Effectieve rente − Gedragscode eis − Rekeninghoudend met tijdstip betaling en afsluitkosten

Rentesoorten Netto werkelijke rente § Initiatief VEH § Ook rekeninghoudend met belastingteruggave en ORV-premies

Renteconstructies § Rentemiddelingsconstructie § Rentedrempelconstructie § Overstapconstructie −verg. rentebedenktijd vooraf § Meeneem- en doorgeefconstructie −verhuisrente § Loonvastconstructie −koppeling aan loonindex

36

26-6-2013

Rentemiddelingsconstructie Rente Rente Rente Rente

§ § § §

op op op op

1 1 1 1

januari januari januari januari

2009: 2010: 2011: 2012:

5% 6% 7% 7,5%

Wat is de rente bij een 10% aanpassing? 5

5

5

5

5

5

5

6

7

7,5

([7 x 5] + 6 + 7 + 7,5) : 10 = 5,55% Wat is de rente bij een 20% aanpassing? 5

5

6

7

7,5

([2 x5] + 6 + 7 + 7,5) : 5 = 6,1%

Rentedrempelconstructie Rente op 1/1/2010: Rente op 1/1/2011: Rente op 1/1/2012: Rentedrempels:

7% 5% 9% 4% ↔ 8% (basisrente 6%)

Wat is de rente in de jaren 2010 – 2012? 1/1/2009

1/1/2010

1/1/2011

5%

9%

8% 6% 4% 7%

Rente op 1/1/2010: 6% (binnen bandbreedte) Rente op 1/1/2011: 6% (binnen bandbreedte) Rente op 1/1/2012: 6 + 1% (overschrijding) = 7%

Depotconstructies § § § §

Depot bij nieuwbouw Depot bij bestaande bouw Bouwsparen (40/60 constructie) Bij Belastingen meer over bouwrente!

37

26-6-2013

Bijzondere leningconstructies § Uitgestelde aflossing −Looptijd wordt niet verlengd § Tophypotheken −Financieringen boven 100% EW § Rentemiddeling −Bij verhoging de oude rente middelen met de marktrente −Meerdere leningdelen samenvoegen

Overbruggingskrediet § Pos/neg hypotheekverklaring − negatieve: geldlener belooft geldverstrekker het pand niet verder te bezwaren met een hypotheekrecht − positieve: op verzoek van geldverstrekker onmiddellijk meewerken aan vestigen hypotheekrecht pand § Notariële volmacht § Vestiging hypotheek op beide

Rentemiddeling Restant hoofdsom: € 90.000 Rente: 5,5% (nog 3 jaar) Nieuwe lening: € 150.000 Rente: 7,3% (5 jaar vast) Wat is de rente bij rentemiddeling? 5,5%

5,5%

5,5%

7,3%

7,3%

90.000

90.000

90.000

90.000

90.000

60.000

60.000

60.000

60.000

60.000

7,3%

7,3%

7,3%

7,3%

7,3%

90.000 x 5,5% x 3 = 90.000 x 7,3% x 2 = 60.000 x 7,3% x 5 =

14.850 13.140 21.900 49.890 : 5 = 9.978 9.978/150.000 x 100 = 6,65%

38

26-6-2013

Secundaire voorwaarden § 2e hypotheek ↔ onderhandse verhoging § Notaris § Bankhypotheek (inschrijfbedrag!) § Extra aflossing § 10% (GHF) -20% boetevrij § Boeterente bij verkoop

Geldigheidsduur offerte § § § § § § §

Bereidstellingsprovisie Rente op passeerdatum Offerterente Passeerrente (laagste bij passeren) Dalrente (laagste tot passeren) Verhuisfaciliteit Rente meenemen (eventueel doorgeven aan koper)

Boeterente 1. Bepaal totaal renteverschil rekening houdend met boetevrij gedeelte 2. Bepaal factor in tabel aan de hand van renteverschil en restant jaren 3. CW-boete = Factor Rest. jaren

x absoluut renteverschil

39

26-6-2013

Vraag Piet heeft een hypotheek van € 200.000 tegen 8% nog 4 jaar. Huidige marktrente is 5%. 20% van de oorspronkelijke hoofdsom is boetevrij aflosbaar. Bereken de Contante Waarde van de boete.

Antwoord Stap 1: bepaal renteverschil € 200.000 - 20% = € 160.000 € 160.000 x 3% x 4 jaar = € 19.200 Stap 2: bepaal factor Bij 3% en 4 jaar: 3,7171 Stap 3: bepaal boete 3,7171 x € 19.200 = € 17.842,08 4

Vraag Een geldnemer wil zijn hypotheek oversluiten. De lening heeft een hoofdsom van € 230.000 en een rentevaste periode van 10 jaar, waarvan inmiddels precies 6 verstreken zijn. De rente van de lening is 7%. Op het moment van aflossing hanteert de betreffende geldgever de volgende tarieven voor soortgelijke leningen: 4 jaar vast 3% 6 jaar vast 4% 10 jaar vast 5% De geldgever hanteert bij de berekening van de kosten voor vervroegde aflossing de methode op basis van de oorspronkelijke rentevaste periode. De geldnemer mag 20% van de hoofdsom per jaar boetevrij aflossen. Wat is de boete voor vervroegde aflossing?

40

26-6-2013

Antwoord 1. 230.000 – 20% = 184.000 2. Totaal renteverschil = 184.000 x 2% x 4 jaren = 14.720 3. Factor bij 2% en 4 jaren = 3,8077 4. Boete: 3,8077/4 x 14.720 = 14.012

Einde dag 1 Voor volgende week: § Aanmelden voor examen § Nakijken stof dag 1 § Oefenvragen beantwoorden en meenemen op lesdag 2 § Voorbereiden hoofdstukken volgens studieschema

41

Doel van de cursus. Opzet cursus SLAGEN!!!!!!!!!!!!

Recommend Documents