Directie E.J.M. Eggink MRICS - Deventer. Accountant Kreston Bonsen Reuling Audit B.V. - Eibergen

Jaarverslag 2014

NV Bergkwartier

Maatschappij tot Stadsherstel

Raad van Commissarissen B.A.Th.F. Assink MBA - Schalkhaar - President Commissaris H.J. van Baalen - Deventer Ir. H.C. van den Berg - Hoevelaken Ir. A.P. Heidema - Deventer Mr. G.J. Kerstholt - Amsterdam Mr. J.B.H. Röben - Deventer drs. J.T. Starkenburg - Heeten J.W. Strik - Deventer

Directie E.J.M. Eggink MRICS - Deventer

Accountant Kreston Bonsen Reuling Audit B.V. - Eibergen

Grootaandeelhouders AMVEST Participaties I B.V. - Amsterdam ABN AMRO bank N.V. - Amsterdam ASR Levensverzekering N.V. - Utrecht Achmea Vastgoed - Amsterdam Delta Lloyd Levensverzekering N.V. - Amsterdam Gemeente Deventer - Deventer ING Vastgoed Fonds Investering B.V. - Den Haag Rabobank Salland U.A. - Deventer Stichting Arsenaal Mariakerk - Deventer Stichting IJssellandschap - Deventer Stichting Oranje Fonds - Utrecht Stichting Werkgroep Bergkwartier - Deventer

3

Jaarverslag 2014

Bericht van de Raad van Commissarissen

Tijdens de vele jaren als voorzitter van de RvC begon ik mijn voorwoord namens de collega’s met de woorden “met veel genoegen“. Ik zou dat dit jaar ook willen doen vanwege dezelfde reden als voorgaande jaren: namelijk dat we intensief en betrokken met elkaar ten dienste van de onderneming hebben gewerkt. Echter dit jaar is er een dissonant opgetreden die mij dit moeilijk maakt. Ik verwijs naar de passage in het verslag van de directeur, waarin hij gewag maakt van een voorgeschreven andere waardering van de panden van de NV Bergkwartier. Hoewel het bedrijfsresultaat van de NV onveranderd positief is moeten we door de andere waardering een boekverlies nemen. Dit heeft tot gevolg dat de NV het dividend aan aandeelhouders zal moeten passeren in een situatie die niet wordt gekenmerkt door het ontbreken van winst of een structureel tekort aan liquide middelen.

Ondernemen is met visie en moed de toekomst durven tegemoet te treden. Ook in 2014 is de directie ons voorgegaan in diverse initiatieven die hebben geleid tot een verdere verfraaiing en verrijking van ons monumenten- en gebouwenbestand. De stad Deventer en nog een selectief aantal andere historische steden in ons land worden in toenemende mate beoordeeld en bejubeld als steden waar het goed toeven is en waar voortdurend vertier en vermaak is voor een grote diversiteit aan doelgroepen. Deze steden worden steeds meer geprezen als steden met een sterk karakter, of om het anders in termen van marketing te zeggen, steden met een sterk ”merk“. En daar is de stad Deventer er één van en daar zijn we allen trots op.

Als RvC hebben we een initiatief van de directie om een langjarig derivaat vroegtijdig af te kopen, na ruim beraad, goedgekeurd. Het geeft ons meer lucht in de financiering van de onderneming en in deze tijden van langdurende lage rentes blijkt steeds meer dat de directie in deze goed heeft gehandeld.

Na vele jaren van trouwe dienst en grote inzet hebben we helaas tussentijds afscheid moeten nemen van onze accountant. Tijdens een speciaal bijeen geroepen AvA is voor 2015 een nieuwe accountant benoemd in de persoon van Koen Gerritsen van het bureau Kreston Bonsen Reuling Audit BV. Over het geheel van de bedrijfsvoering 2014 waren zijn bevindingen positief, maar hij was op basis van de huidige regelgeving van mening dat de grondslag van de waardering van ons onroerend goed, de WOZ, die sinds 2007 door de NV is gehanteerd niet langer meer van toepassing kon blijven. Dit laatste zou, zo blijkt uit de vele discussies daarover, nog acceptabel kunnen zijn ware het niet dat in het kader van een aantal herfinancieringen van leningen door de banken een hertaxatie van ons gebouwenbestand werd geëist. De uitkomst hiervan gaf verschillen aan met de waardering volgens de WOZ berekening. Zonder dat er iets aan de financiële positie van de onderneming veranderde, moesten er boekhoudkundige veranderingen in de V&W rekening en de balans worden doorgevoerd die ons als directie en toezichthouders veel pijn hebben gedaan. We weten dat meerdere woningcorporaties en stadsherstellichamen dit lot de afgelopen jaren eveneens heeft getroffen, maar we voelden het als een formele terechtwijzing, terwijl we door de jaren heen steeds met grote zorgvuldigheid de financiering van de onderneming hebben behandeld. Velen lieten ons weten dat door de boekhoudkundige aanpassingen niet de financiële gezondheid van de onderneming in het geding was.

Het gevolg van bovenstaande vertaalt zich in het niet kunnen uitkeren van dividend voor 2014 en volgende jaren en dat ervaren we als een groot onrecht nu de onderneming de storm van de afgelopen jaren goed heeft doorstaan. De NV Bergkwartier heeft mooie projecten gerealiseerd die veel toegevoegde waarde gaven aan de beleving van de stad en die vooral, gelet op de opdracht van de NV, vaak gebouwen betreft met een grote onrendabele top die anders door particulieren moeilijk te restaureren zouden zijn.

We voelen dat de aandeelhouders voor het eerst in de geschiedenis de dupe zijn geworden van de door allerlei instanties opgelegde regelgeving, die in deze tijd van geldcrises gestoeld is op het principe van zorgvuldigheid, maar in de praktijk veelal beleefd wordt als regels die hun doel voorbij schieten.

Geen dividend en voor hoe lang dan? Directie en commissarissen hebben hierover lang vergaderd en zijn, na het inwinnen van uitgebreid advies, tot een aantal scenario’s gekomen die zij in de komende tijd in nauw overleg met de aandeelhouders bespreekbaar willen maken. Dit met de bedoeling om alsnog tot een herstel van uitkering van dividend te kunnen komen met terugwerkende kracht om zodoende aandeelhouders te blijven belonen voor hun jarenlange trouw en betrokkenheid. De onderneming kenmerkt zich door een bijzondere combinatie van publieke en private belangen en is in de afgelopen 50 jaar tot grote bloei gekomen door een bijzondere mengeling van vindingrijkheid en

4

NV Bergkwartier


commitment, waarbinnen niet het principe van zelfverrijking door aandeelhouders voorop stond en staat, maar liefde voor de stad Deventer.

In de afgelopen jaarvergadering hebben meerdere aandeelhouders uiting gegeven aan hun zorg voor toepassing van de principes van “good governance“. Of om het anders te stellen: voldoet het toezichthoudend bestuur aan de regels die passen bij deze tijdgeest?

Al eerder was intern al geconstateerd dat er herziening gewenst werd met betrekking tot de invulling van de RvC, vanwege o.a. leeftijd, directe verknoping van aandeelhoudersbelangen met de commissarisrol en andere redenen. Daartoe is in de bijzondere aandeelhoudersvergadering van afgelopen april ook dit onderwerp uitgebreid aan de orde geweest met als resultaat de afspraak om tijdens de komende AvA als RvC met een voorstel tot herziening van het bestuur te komen. Wij hebben het vertrouwen dat de voorstellen zoals deze nu in de komende AvA zullen worden behandeld, zullen leiden tot een meer eigentijdse wijze van toezicht op de onderneming, van het aantal commissarissen, alsook het vertrek binnen twee jaar van alle zittende commissarissen.

Stond er in het voorwoord van het vorige jaarverslag dat de RvC aan de directie heeft gevraagd om de beleidskoers aan de toekomstontwikkelingen te toetsen, thans moeten we nu helaas als Raad van Commissarissen vaststellen dat dit in 2014 nog in onvoldoende mate is gebeurd.

Het boekjaar 2014 wordt afgesloten met een vermogenspositie van de onderneming die gezond is en die, ware het niet dat de regels dit verbieden, een uitkering van dividend aan aandeelhouders mogelijk maken. De financiële vooruitzichten voor de komende jaren zijn positief te noemen.

De RvC heeft op basis van de huidige wettelijke en maatschappelijke voorschriften gemeend de aanwijzingen van de accountant m.b.t. de waardering van het onroerend goed van de onderneming te moeten opvolgen. Hiermede wijkt zij af van de sinds 2007 gevolgde waardering volgens de WOZ berekening. Zij geeft een positief advies aan de aandeelhouders om de jaarrekening 2014, waarin deze aanwijzing van de accountant is verwerkt, goed te keuren. Overeenkomstig de wettelijke voorschriften en de geldende statuten van de onderneming zal er geen dividend worden uitgekeerd.

De RvC zal gelet op de voorliggende statutaire wijzigingen waarin het aantal commissarissen zal worden verminderd van 9 naar 5 personen thans geen nieuwe kandidaten voor benoeming voordragen. Na het eerder terugtreden van de heer P. Ruwiel, van Delta Lloyd Vastgoed, is de ontstane vacature niet vervuld. Voorts hebben drie commissarissen die dit jaar voor herbenoeming in aanmerking zouden komen zich niet meer voor herkiezing beschikbaar gesteld. Dit zijn de heren ir. H.C. van den Berg, mr. J.B.H. Röben en ir. A.P. Heidema. Namens de Raad wil ik hen voor hun verdiensten voor de NV Bergkwartier hartelijk danken. Hun integere, betrokken wijze van handelen gekoppeld aan hun eigen deskundigheid en liefde voor de stad Deventer hebben, soms gedurende lange tijd, de onderneming tot ontwikkeling en bloei gebracht. De samenwerking met hen was altijd prettig en collegiaal. Zij verdienen in de annalen van de stad genoemd en herinnerd te worden.

Tot slot wil ik als voorzitter van de RvC al mijn collega’s bedanken voor de prettige en goede onderlinge samenwerking die dit jaar veel ons allemaal heeft gevraagd. Wij zijn talloze keren als RvC en Raad van Toezicht in vergadering bijeen geweest.

Verder wil ik in bijzonder de directeur extra bedanken voor zijn niet aflatende inspanningen om de onderneming op een goede en toekomstbestendige koers te houden. Zoals altijd kon hij dit niet alleen en daarvoor ook een woord van waardering voor alle medewerkers en adviseurs voor hun inzet en toewijding in het behartigen van de belangen van de onderneming.

B.A.Th.F. Assink MBA President Commissaris

5

Jaarverslag 2014

Verslag van de directie Deventer, november 2015

Algemeen

Het economisch herstel in Nederland is duidelijk merkbaar. Ondanks meer mutaties blijft de vraag naar huurwoningen van de NV Bergkwartier groot en is geen sprake van leegstand. In verband met het faillissement van de accountant heeft de algemene vergadering op 17 april 2015 een nieuwe accountant benoemd. Als gevolg hiervan is de jaarvergadering verplaatst naar 27 november 2015.

Eind 2014 is besloten een renteswap die is 2007 was afgesloten tussentijds af te kopen. Deze swap was destijds afgesloten tegen een rente van 4,02% met een opslagpercentage van 0,8% voor een periode van 15 jaar. Omdat de bank gebruik maakte van haar contractuele bevoegdheid het opslagpercentage strek te verhogen zorgde deze swap voor hoge financieringslasten. Directie en RvC konden eind 2014 een afkoop hiervan met ING overeenkomen. De kosten hiervan beliepen € 4,2 miljoen, waartegenover staat dat door een nieuw financieringsarrangement de rentelasten in de komende jaren ca. € 400.000 per jaar lager zijn.

Medio 2015 is de directie geconfronteerd met de mededeling van de accountant dat op grond van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving de NV haar bezit op andere wijze moet waarderen, te weten op basis van een recente taxatie naar de actuele waarde. Dat is grosso modo de ‘waarde in verhuurde staat’. Tot en met 2013 zijn de woonhuis-panden van de NV bestendig gewaardeerd op 90% van de WOZ-waarde en het commercieel vastgoed tegen 100% van de WOZ waarde, dit na overleg met de Belastingdienst en met instemming van de vorige accountant. Hoewel de winstgevend van de NV ongewijzigd is en de winst de komende jaar door hogere huurontvangsten en lagere financieringsrente in betekenende mate zal toenemen, leidt de herwaardering tot een belangrijke verschuiving in de balans van de NV. Daardoor moet in het jaar 2014 eenmalig een aanzienlijk boekverlies worden genomen. Opgemerkt wordt dat: a. over het vorenstaande second opinions zijn ingewonnen en b. andere stadsherstellichamen en vastgoed ondernemingen met hetzelfde probleem zijn geconfronteerd.

Vanwege een juiste bepaling van de herwaarderingsreserve per ultimo 2013 vindt binnen het eigen vermogen van de NV een verschuiving van € 6,2 miljoen plaats van de overige reserves naar de herwaarderingsreserve. Aangezien er door het verlies in 2014 (afboeking kosten afkoop swap) een bedrag ad € 3,3 wordt onttrokken aan de overige reserves, bedraagt het saldo van de overige reserves per ultimo 2014 negatief € 10,4 miljoen.

Dat houdt in dat er over 2014 geen dividenduitkering kan plaatsvinden. Het is moeilijk te accepteren geen dividend uit te mogen keren, terwijl er, afgezien van enkele incidentele lasten, voldoende winst wordt gemaakt én er liquiditeiten zijn om die dividenduitkering wel te

6

NV Bergkwartier


kunnen doen. Directie en RvC van de NV hebben intensief overleg met deskundigen over mogelijkheden die ertoe kunnen leiden dat aandeelhouders toch zo spoedig mogelijk weer jaarlijks het rendement op hun geïnvesteerd vermogen kunnen krijgen.

In 2014 heeft de NV panden van de gemeente in de Assenstraat verkregen als gevolg van de ruiling met de panden aan de Stromarkt: de SNS bank en La Fontana. Deze panden zijn alle in gebruik en wij gaan in de komende jaren pand voor pand kijken hoe wij de huuropbrengsten kunnen optimaliseren. Voor de hand ligt om op de verdiepingen woningen te realiseren en op de begane grond in te vullen met een eventuele kantoorbestemming.

Het IJsselhotel is door de werkzaamheden in het kader van “ruimte voor de rivier” schitterend komen te liggen aan de IJssel. De uitstraling van het hotel is nog mooier geworden en het biedt de exploitant goede kansen het hotel nog beter te kunnen exploiteren. Met de boot aanmeren voor het terras om te genieten van een kopje koffie met het prachtige uitzicht op onze stad is een groot genoegen voor velen.

Dit jaar heeft de NV Bergkwartier de POM (Professionele Organisaties van Monumentenonderhoud) status verkregen. Wij zijn hier erg trots op deel uit te maken van een selecte groep van 12 landelijk erkende organisaties voor monumentenbeheer. Het voordeel van deze status is vooral een erkenning in bewezen kwaliteit van restauraties, waardoor wij voorrang hebben op beschikbare restauratiesubsidies en een eenvoudiger administratieve afwikkeling van subsidies.

Subsidies Om een goed beeld te schetsen van de huidige subsidieregelingen zijn deze hieronder nader toegelicht.

1. Regeling restauratie monumenten stadsherstellichamen Zoals reeds door ons werd aangegeven, wil de staatssecretaris van Financiën stadsherstellichamen compenseren voor het feit dat zij per 1 januari 2008 integraal belastingplichtig in

7

Jaarverslag 2014

de vennootschapsbelasting zijn geworden. Hij voegde daartoe met ingang van 2009 een, ten behoeve van stadsherstellichamen geoormerkte, subsidie van 4 miljoen euro aan de rijksbegroting toe. Met de subsidie uit 2009-2010, groot € 548.171,-, hebben wij de aankoop van Brink 89 kunnen realiseren. Met dezelfde regeling is voor 2011- 2012 een bedrag van € 374.701,- gereserveerd voor o.a. pakhuis Ten Hove. Voor 2013 – 2014 wordt een bedrag van € 100.000 aan de Mariakerk en € 50.000,- aan Achter de Muren Duimpoort 52-54 besteed. Voor 2015 – 2016 is een bijdrage van € 450.000 aangevraagd; de beschikking wordt eind 2015 verwacht.

2. Besluit Rijkssubsidiëring Instandhouding Monumenten (BRIM) De NV heeft de POM (Professionele Organisaties van Monumentenonderhoud)-status bij de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed aangevraagd en deze begin 2014 verkregen. Hierdoor is de bijdrage voor 2014 van € 119.326,- verhoogd in 2015 naar € 165.000,voor de komende 6 jaren.

Gereedgekomen panden Dit jaar heeft de opening van het pand “Ten Hove” aan de Bergpoortstraat plaatsgevonden. Onze huurders Grassvalley en IM architecten hebben het pand in gebruik genomen. Veel enthousiasme is er in de buurt over dit prachtige pand. Spontaan zijn er door mevrouw Wil Kanis en de heer Theo de Kreek prachtige foto’s gemaakt tijdens de bouw en bij het zien van deze foto’s realiseert men zich wat een prachtige restauratie dit is geworden. Inmiddels is op een klein deel na het gehele pand verhuurd. Duidelijk is gebleken dat huurders steeds meer op zoek zijn naar een pand met unieke uitstraling.

Achter de Muren Duimpoort 52-54 is een karakteristiek pand op de hoek van de Welle. Bij de restauratie is dit pand gesplitst in een bovenwoning met een prachtig uitzicht op de IJssel en een heel klein kantoor bestaande uit 2 ruimten dat is verhuurd aan een psychologisch adviesbureau voor studie en loopbaankeuze 2Explore.

De herbestemming van het pand Papenstraat 22 en 24 heeft geleid tot de realisatie van 2 prachtige appartementen. Van oorsprong was dit een pand in gebruik als praktijkruimte en is door een slimme opdeling een mooie woning op de begane grond geworden met tuin en een bovenwoning met veel ruimte.

In 2014 hebben wij de eerste fase van herstel van de Oude Mariakerk gerealiseerd. Dit herstel hield in het verwijderen van de bar, het renoveren van de sanitaire groep, het schilderen en het voorzien van een nieuw tapijt. Door deze ingreep is het pand beter verhuurbaar en houden wij de mogelijkheid open voor een eventueel speelgoedmuseum.

De panden Striksteeg 6 en Lamme van Dieseplein 2 zijn geheel gerenoveerd. Beide panden zijn grondig opgeknapt en in 2 appartementen gesplitst.

8

NV Bergkwartier


Restauraties De panden aan de Tibbensteeg 9, 11 en 13 zijn begin 2015 gereedgekomen. Na goed overleg hebben wij besloten de panden niet in de verhuur te doen, maar te verkopen. De panden zijn schitterend verbouwd tot mooie binnenstadwoningen met tuin en garage. In 2015 zijn de woningen verkocht en overgedragen.

De NV heeft in 2012 de Houtmarktschool kunnen aankopen. Voor de NV Bergkwartier is het een heel mooi pand aan het begin van het Bergkwartier en tegenover de fraai gerestaureerde Boreelkazerne. De plannen voor dit pand zijn in 2015 afgerond, waarna in 2016 met de restauratie kan worden begonnen. Dit pand zal na restauratie een 6-tal appartementen bevatten van ca. 100 m2 met een hoog afwerkingsniveau en op de begane grond een kantoor c.q. atelierfunctie krijgen, waardoor het voor publiek toegankelijk blijft.

Onderhoud In boekjaar 2014 waren de onderhoudskosten € 484.783,-. De onderhoudskosten bedroegen in 2013 € 436.388,-. De stijging is voor een deel toe te schrijven aan een aantal tegenvallers bij renovaties. Net als vorig jaar heeft de NV een subsidie op de onderhoudskosten ontvangen van € 119.326,- (BRIM). Voor de komende zes jaar is een nieuw onderhoudsschema opgesteld met een bedrag van € 165.000,- per jaar aan BRIM-gelden, welke aansluit op het bestaande onderhoudsplan.

Resultaat De ontvangen huuropbrengsten zijn toegenomen van € 3.101.000,- tot € 3.211.000. Het resultaat van de NV Bergkwartier over het jaar 2014 bedraagt na belastingen -/- € 15.361.284,- tegen een resultaat van € 501.360,- in 2013. Het operationele resultaat over 2014 is ongeveer gelijk aan 2013, maar de verliezen zijn voornamelijk te wijten aan: Afschrijving film

€

Afkoop derivaat

€ 4.254.500,-

174.808,-

Afwaardering panden

€ 11.417.446,-

Totaal negatief

€ 15.845.754,-

9

Jaarverslag 2014

Dit negatieve resultaat zorgt voor een negatieve vrije eigen reserve, waardoor wij dit jaar geen dividend kunnen uitkeren. Zoals al eerder is aangegeven heeft dit niets te doen met een slechte liquiditeit. Directie en commissarissen voelen het als hun plicht te zoeken naar een oplossing, waarbij voorop staat dat de NV zijn doelstelling in de stad moet kunnen blijven realiseren en tevens dat aan de aandeelhouders dividend uitgekeerd wordt.

Economische ontwikkelingen De bereidheid tot het verstrekken van kredieten voor commercieel vastgoed is in het afgelopen jaar gelukkig verbeterd. De NV heeft dit jaar een nieuwe financiering kunnen krijgen om een aantal duurdere leningen af te lossen en het derivaat te kunnen omzetten naar een grote lening bij ING real estate. De rente is vastgezet voor een periode van 7 jaar tegen een rentepercentage van 3,32% en een variabel deel van 9 miljoen tegen een percentage van 3 maand euribor met een opslag van 2,4%. Ondanks de grotere lening bedraagt onze solvabiliteit rond de 40%. Dit percentage is na de crisis nog steeds een goede score.

Verhuur van panden In 2014 is er nagenoeg geen sprake van leegstand geweest binnen ons woningbestand. De verhuur van woningen boven de huursubsidiegrens kost meer inspanning en wij gaan voor het komend jaar een nieuwe website maken die beter aansluit bij de social media om zodoende meer geïnteresseerden van dienst te kunnen zijn. De leegstand binnen het kantorensegment was eveneens zeer beperkt.

De stijging van de huren van onze woonruimtes bedroeg over het jaar 2014 gemiddeld 2,4 %.

Restauraties in voorbereiding - Houtmarkt 6 (Houtmarktschool) Mariakerk 2e fase - Engestraat 2-4-8 (Modehuis Schräder): circa 600 m2 winkelruimte en 5 woningen Restauratie in uitvoering - Tibbensteeg 5-7 en 13: 2 woningen Gereedgekomen groot onderhoud - Lamme van Dieseplein 2/ Striksteeg 6 2 woningen - Papenstraat 20-22: 2 woningen - Nieuwe Markt 13: Atelierruimte - Nieuwe Markt 35 (Mariakerk): Gereedgekomen panden - Pakhuis Ten Hove - Achter de Muren/Duimpoort 52-54

10

NV Bergkwartier


11

Jaarverslag 2014

NV Bergkwartier


13

Jaarverslag 2014

Lijst van gerestaureerde panden Per 31 december 2013 (eigendom)

Achter de Muren/Duimpoort 1

woonhuis

Bergstraat 45-49

kantoor

Achter de Muren/Duimpoort 52-54

woonhuis

Bergstraat 48

kantoor

Bergkerkplein 1-2

woonhuis

Bergstraat 51-53

woonhuis en kantoor

Bergkerkplein 3-4

woonhuis

Bergpoortstraat 6-38

woonhuis en kantoor

Bergkerkplein 5

winkel-woonhuis

Bergpoortstraat 59

kantoor

Bergkerkplein 6

woonhuis

Bergpoortstraat 191-193

kantoor

Bergkerkplein 7

woonhuis

Bergsingel 79-85

kantoor

Bergkerkplein 12

woonhuis

Bergsingel 67 a-c

kantoor

Bergkerkplein 13

woonhuis

Bokkingshang 25

bedrijfsruimte en woonhuis

Bergschild 1-3

2 wooneenheden

Brink 10

bedrijfsruimte

Bergschild 7

woonhuis (ged. gerestaureerd)

Brink 23

woonhuis

Bergschild 9-9a

2 wooneenheden

Brink 30

kantoor

Bergschild 11-21a

7 wooneenheden

Brink 31

winkel-woonhuis

Bergschild 14

atelier-woonhuis

Brink 89

kerk en bovenwoning

Bergschild 16

woonhuis

Duimpoort 2-8

4 wooneenheden

Bergschild 18-20

2 wooneenheden

Duimpoort 1-15

4 wooneenheden

Bergschild 22-22a

2 wooneenheden

Grote Kerkhof 5-6

kantoor

Bergschild 24-26

2 wooneenheden

Grote Kerkhof 7-8-9

hotel

Bergschild 28-30

2 wooneenheden

Grote Kerkhof 20

woonhuis

Bergschild 31-33

2 wooneenheden

Grote Kerkhof 21 a-j

11 wooneenheden

Bergschild 32-40

5 wooneenheden

Grote Kerkhof 22

woonhuis

Bergschild 35-37

2 wooneenheden

Grote Poot 1

woonhuis

Bergschild 39

kantoor

Grote Poot 3-5

winkel en 3 wooneenheden

Bergstraat 10

woonhuis

Het Klooster 2-4

theater

Bergstraat 12

woonhuis

Hofstraat 8-10

kantoor

Bergstraat 14

woonhuis

Kerksteeg 3

woonhuis

Bergstraat 17a-f

6 wooneenheden

Kerksteeg 4

woonhuis

Bergstraat 19-21a

5 wooneenheden

Kerksteeg 5-7

berging

Bergstraat 23-23I

bedrijfsruimte en kantoor

Kerksteeg 6

woonhuis

Bergstraat 24-26

2 wooneenheden

Kerksteeg 8

woonhuis

Bergstraat 25

woonhuis

Kerksteeg 10

woonhuis

Bergstraat 27

woonhuis

Kerksteeg 12

woonhuis

Bergstraat 28

woonhuis

Korte Assenstraat 2

woonhuis

Bergstraat 29-35

woonhuis

Korte Assenstraat 2 c-d


Bergstraat 30-32

2 wooneenheden

Korte Assenstraat 2 a-b


Bergstraat 34-38

3 wooneenheden

Lamme van Dieseplein 2

woonhuis

Bergstraat 37-39

woonhuis

Lange Bisschopstraat 2

woonhuis

Bergstraat 41-43

woonhuis

Lange Bisschopstraat 4

winkel

Bergstraat 44-46

woonhuis

Langestraat 134

woonhuis

14

NV Bergkwartier


Langestraat 136

woonhuis

Rijkmanstraat 27-27a

2 wooneenheden

Maansteeg 1-9

5 wooneenheden

Rijkmanstraat 29-31

2 wooneenheden

Manhuissteeg 2-6

3 wooneenheden

Rijkmanstraat 33

woonhuis

Menstraat 2

bedrijfsruimte

Rijkmanstraat 35

woonhuis

Menstraat 4-6

bedrijfsruimte

Rijkmanstraat 37-39

2 wooneenheden

Menstraat 14-20

woonhuis

Rijkmanstraat 46-48a

atelier en 2 wooneenheden

Menstraat 22-22a

2 wooneenheden

Rijkmanstraat 54

woonhuis

Menstraat 30-30I-II

3 wooneenheden

Sandrasteeg 8

woonhuis en atelier

Menstraat 32-38

4 wooneenheden

Sandrasteeg 9-13

3 wooneenheden

Menstraat 31-33

3 wooneenheden

Sint Jansstraat 2

9 wooneenheden

Menstraat 35

atelier-woonhuis

Sint Jansstraat 4-6

atelier/bovenwoning

Menstraat 41

woonhuis

Sint Jansstraat 1-13

7 wooneenheden

Menstraat 43

woonhuis

Smedenstraat 21-21a

winkel en woonhuis

Nieuwe Markt 13-13a

winkel-woonhuis

Smedenstraat 31

winkel

Nieuwe Markt 25-26

woonhuis en bedrijfsruimte

Striksteeg 6

2 woningen

Nieuwe Markt 33

bedrijfsruimte

Walstraat 6

bedrijfspand

Noordenbergstraat 19

woonhuis

Walstraat 45-47

winkel en woonhuis

Papenstraat 6b-8 en 10

5 wooneenheden

Walstraat 84-84a

wooneenheden

Papenstraat 20-22

2 woningen

Welle 20-21

bedrijfspand

Papenstraat 24-26

bedrijfsruimte

Worp 2

bedrijfspand

Papenstraat 25-27

2 wooneenheden

Papenstraat 28

woonhuis

Papenstraat 66

woonhuis

Papenstraat 97

woonhuis

Papenstraat 113-115

2 wooneenheden

Polstraat 2-6

3 wooneenheden

Polstraat 6a

kantoor

Polstraat 16

woonhuis

Polstraat 18-18a


Raamstraat 61

14 wooneenheden

Roggestraat 2-4-6

5 wooneenheden en berging

Roggestraat 3-5

educatief centrum

Roggestraat 8

woonhuis

Roggestraat 10-12


Lijst van panden die nog geheel of gedeeltelijk

Roggestraat 14-14a

2 wooneenheden

gerestaureerd moeten worden:

Roggestraat 16

bedrijfspand

Roggestraat 18

woonhuis

Engestraat 2-4

Roggestraat 22

woonhuis

Houtmarkt 6

Rijkmanstraat 25

woonhuis

Nieuwe Markt 35

fase 1 gereed

15

Jaarverslag 2014

gerestaureerd te restaureren

16

Panden rondom de Bergkerk

NV Bergkwartier

gerestaureerd


Panden rondom Grote Kerkhof

in voorbereiding in uitvoering

17

Jaarverslag 2014

gerestaureerd te restaureren in uitvoering in voorbereiding

18

Panden in het Noorderbergkwartier

NV Bergkwartier

gerestaureerd


Panden in de Raambuurt

in voorbereiding

19

Jaarverslag 2014

20

NV Bergkwartier


21

Jaarverslag 2014

Jaarbericht 2014 Jaarrekening Overige gegevens Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling ALGEMEEN Activiteiten Het doel van N.V. Bergkwartier, Maatschappij tot Stadsherstel is het behartigen van het algemeen maatschappelijk belang, inhoudende het behoud van het historisch erfgoed in de gemeente Deventer en in aangrenzende gemeenten, door ondermeer: a. het verkrijgen, vervreemden en bezwaren, beheren, exploiteren, huren en verhuren, restaureren, rehabiliteren en reconstrueren van onroerende zaken met dien verstande dat deze onroerende zaken betreffen: - rijksmonumenten in de zin van de Monumentenwet 1988; - monumenten in de zin van de vigerende Monumentenverordening van de gemeente Deventer en van aangrenzende gemeenten; - beeldbepalende panden binnen het gebied van het beschermd stadsgezicht van de gemeente Deventer (waarvan het behoud uit hoofde van de historie of de architectuur wenselijk is); b. de bevordering van de monumentenzorg binnen de gemeente Deventer en aangrenzende gemeenten, in de meest ruime zin. Consolidatie In de jaarrekening van N.V. Bergkwartier, Maatschappij tot Stadsherstel zijn de financiële gegevens geconsolideerd van N.V. Bergkwartier, Maatschappij tot Stadsherstel en de volgende groepsmaatschappijen:

Naam, statutaire zetel

Aandeel in het geplaatste kapitaal

Opgenomen in consolidatie

Bergkwartier B.V. , Deventer

100,00%

Ja

ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Voorts is rekening gehouden met het bepaalde in de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor kleine rechtspersonen. De jaarrekening is opgesteld op basis van historische kosten, behalve terzake de vastgoedbeleggingen die op actuele waarde zijn gewaardeerd. Voor zover niet anders is vermeld, zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarde.

22

NV Bergkwartier


Schattingswijziging In het boekjaar is als gevolg van het beschikbaar komen van nieuwe informatie een eerdere schatting herzien. Het effect van deze schattingswijziging is verwerkt in de winst-en verliesrekening onder "Overige waardeveranderingen van vaste activa". De schattingswijziging heeft betrekking op de waardering van gerestaureerde en nog te restaureren panden. Tot en met 2013 werd voor de bepaling van de actuele waarde aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde. In het boekjaar 2014 is voor de bepaling van de actuele waarde aansluiting gezocht bij taxaties die in 2014 hebben plaatsgevonden. Het kwantitatieve effect voor 2014 en volgende jaren is niet exact te bepalen. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Materiële vaste activa Gerestaureerde panden van de vennootschap worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Daarbij is tot en met 2013 zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de door de gemeente Deventer bepaalde WOZ-waarde, waarbij woningen op 90% van de WOZ-waarde en bedrijfspanden op 100% van de WOZ-waarde worden gewaardeerd. Per 31 december 2014 is de actuele waarde bepaald op basis van taxaties die in 2014 hebben plaatsgevonden. Op de panden wordt niet afgeschreven. Te restaureren panden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel lagere actuele waarde. De verkrijgingsprijs betreft de aankoopprijs van de panden verhoogd met restauratiekosten en door derden berekende rente, verminderd met (te) ontvangen subsidies. Voorts vindt rentetoerekening plaats over door de vennootschap uitgevoerde restauraties tot het tijdstip waarop het object is verhuurd. Over 2014 bedraagt dit gemiddeld 4,68%. Op de panden wordt niet afgeschreven. Voor eventueel in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen van de gerestaureerde panden wordt geen voorziening getroffen. Deze gerestaureerde panden worden gehouden om permanent te worden geëxploiteerd en niet om te worden verkocht. Deze verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen zullen derhalve niet worden gerealiseerd in de toekomst dan wel worden gerealiseerd op een zodanig toekomstig tijdstip dat de contante waarde van de hieruit bepaalde voorziening naar verwachting nihil bedraagt. Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. De vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

23

Jaarverslag 2014

Liquide middelen Indien niet anders is vermeld, staan deze ter vrije beschikking. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de baten en de lasten van het verslagjaar, met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bruto-huuropbrengsten Onder bruto-huuropbrengsten wordt verstaan de opbrengst van de in het jaar verhuurde panden, minus de over de opbrengsten af te dragen omzetbelasting en verhuurdersheffing. Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële vaste activa zijn berekend door middel van vaste percentages van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of actuele waarde, op basis van de verwachte economische levensduur. Er wordt enkel afgeschreven op inventarissen; de overige materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen actuele waarde, hier vindt geen afschrijving plaats. Belastingen De belasting wordt gebaseerd op het resultaat in de jaarrekening, met inachtneming van de verschillen tussen de winstberekening volgens de jaarrekening enerzijds en volgens de fiscale winstberekening anderzijds. De berekening vindt plaats tegen het actuele belastingtarief. Het verschil met de op basis van de fiscale winstberekening verschuldigde belasting komt tot uitdrukking in de voorziening voor latente belastingverplichtingen.

24

NV Bergkwartier


Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (voor verwerking resultaat) Activa

31-12-2014

31-12-2013

x 1.000

x 1.000

Vaste activa Materiële vaste activa Gerestaureerde panden Te restaureren panden Kantoorinventaris

55.470

58.276

2.635

8.952

58.105

67.228

22

30

Financiële vaste activa Overige vorderingen

58.127

67.258

218

-

Vlottende activa Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

97

197

1.017

865 1.114

Liquide middelen

1.062

433

1.397

59.891

69.717

23.768

39.613

Passiva Groepsvermogen Langlopende schulden Hypothecaire leningen Leningen o/g

33.214

27.227

1.250

1.250 34.464

28.477

Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen Bankier Overige schulden en overlopende passiva

1.057

194

-

514

602

919 1.659

1.627

59.891

69.717

25

Jaarverslag 2014

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2014 2014

2013 x 1.000

Bruto-huuropbrengst

3.211

Bruto winst

x 1.000 3.101

3.211

3.101

Exploitatiekosten Onderhoudskosten

365

319

Assurantiepremie en exploitatiebelastingen

342

426

25

17

Mutatie voorziening dubieuze debiteuren Exploitatieresultaat

732

762

2.479

2.339

Algemene kosten Personeels- en beheerskosten Overige waardeveranderingen van vaste activa Overige algemene kosten

374

325

11.417

0

519

249 12.310

574 1.765

Financiële baten en lasten

Resultaat voor belasting Belasting Resultaat na belasting

26

-5.530

-1.256 -5.530

-1.256

-15.361

509

-

-8

-15.361

501

NV Bergkwartier


Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 Materiële vaste activa

2014

2013

x 1.000

x 1.000

Boekwaarde

31.661

28.865

Herwaardering

26.615

34.645

58.276

63.510

7.338

2.796

-7.901

-

Gerestaureerde panden Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt: Waarde per 1 januari:

Mutaties boekjaar Bij: aankoop panden / activeringen boekjaar Af: bijzondere waardeverminderingen Af: (te) ontvangen subsidies

-50

-

-613

2.796

-2.193

-8.030

-2.806

-5.233

Boekwaarde

31.048

31.661

Herwaardering

24.422

26.615

Actuele waarde per 31 december

55.470

58.276

8.952

11.161

505

2.076

9.457

13.237

-1.323

-

Af: herwaarderingen Waarde per 31 december:

Te restaureren panden Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt: Activeringen tot en met 1 januari Bij: activeringen boekjaar Bestedingen tot en met 31 december Af: herwaarderingen Af: (te) ontvangen subsidies Naar gerestaureerde panden Balanswaarde per 31 december: Vlottende activa

-100

-1.666

8.034

11.571

-5.399

-2.619

2.635

8.952

31-12-2014

31-12-2013

x 1.000

x 1.000

1.017

865

432

1.397

Overige vorderingen en overlopende activa Dit heeft in hoofdzaak betrekking op te vorderen subsidies en omzetbelasting. Liquide middelen Betreft het saldo in rekening-courant bij bankinstellingen en het kassaldo.

27

Jaarverslag 2014

Groepsvermogen

31-12-2014 x 1.000

x 1.000

211

211

Gewoon aandelenkapitaal 5% cumulatief preferent aandelenkapitaal

9.531

9.533

23

3.659

24.422

27.585

Statutaire reserve Herwaarderingsreserve Onverdeelde winst

-10.419

501

23.768

41.489

Correctie intercompany

Groepsvermogen

-

-1.876

23.768

39.613

31-12-2014

Gewoon aandelenkapitaal

31-12-2013

31-12-2013

x 1.000

x 1.000

Bestaande uit 1.000 aandelen “S” op naam à 453,-

453

453

waarvan nog in portefeuille 533 aandelen

242

242

211

211

Houdster van deze aandelen is de “Stichting Werkgroep Bergkwartier” te Deventer. Aan de houders van deze aandelen is overeenkomstig de statutaire bepalingen genoemd in artikel 10 lid 6 en 8 van de statuten het recht toegekend een bindende voordracht te maken ter benoeming van een derde gedeelte van de leden van de Raad van Commissarissen. Ingevolge artikel 10 lid 9 van de statuten zal in de Commissie van Toezicht steeds één van de commissarissen zitting hebben, welke zijn benoemd overeenkomstig artikel 10 lid 6 en 8 van de statuten. De bestuurders van de ”Stichting Werkgroep Bergkwartier” zijn per 31 december 2014: H.J. van Baalen Ing. G.J.D. Eggink

28

Mevr. Ir. A.E. Haag Mr. G.B.P. Prinsen

Mr. M.H. Van Rhijn Mr. J.B.H. Röben

J.W. Strik

NV Bergkwartier

5% Cumulatief preferent aandelenkapitaal


31-12-2014

31-12-2013

x 1.000

x 1.000

15.040

15.040

Bestaande uit: 33.200 aandelen ‘A’ op naam à 453,waarvan in portefeuille 14.836 resp. 14.834 aandelen

6.721

6.719

geplaatst en volgestort 18.364 resp. 18.366 aandelen

8.319

8.321

5.000 aandelen ‘B’ aan toonder à 45,-

225

225

waarvan in portefeuille 4.706 resp. 4.701 aandelen

212

212

13

13

5.000 aandelen ‘C’ aan toonder à 11,-

55

55

waarvan in portefeuille 4.806 aandelen

53

53

2

2

8.000.000 aandelen ‘X’ op naam à 0,50

4.000

4.000

waarvan in portefeuille 8.000.000 aandelen

4.000

4.000

-

-

4.000.000 aandelen ‘Y’ op naam à 1,-

4.000

4.000

waarvan in portefeuille 2.803.000 aandelen

2.803

2.803

geplaatst en volgestort 1.197.000 aandelen

1.197

1.197

24.548 aandelen ‘Z’ op naam à 50,-

1.227

1.227

waarvan in portefeuille 24.548 aandelen

1.227

1.227

-

-

Bestaande uit:

geplaatst en volgestort 294 resp. 299 aandelen Bestaande uit:

geplaatst en volgestort 194 aandelen Bestaande uit:

geplaatst en volgestort 0 aandelen Bestaande uit:

Bestaande uit:

geplaatst en volgestort 0 aandelen

Statutaire reserve

Stand per 1 januari Bij: resultaatbestemming

2014

2013

x 1.000

x 1.000

3.659

3.640

-3.655

-

Bij: resultaatverdeling voorgaand boekjaar

18

19

Stand per 31 december

23

3.659

Op grond van artikel 19 lid 4 van de statuten is € 22.650 van deze reserve te allen tijde beschikbaar voor de inkoop van eigen aandelen. Het resterende deel is op basis van artikel 19 lid 6 van de statuten alleen beschikbaar voor het behoud van historisch erfgoed in de gemeente Deventer en aangrenzende gemeenten en staat derhalve niet ter beschikking van de algemene vergadering. In 2014 is dit bestemd voor de afwikkeling van de renteswap.

29

Jaarverslag 2014

Herwaarderingsreserve

Stand per 1 januari Bij: correctie per 1 januari 2014

2014

2013

x 1.000

x 1.000

27.585

33.877

6.231

-

Af: herwaardering panden

-9.394

-6.292


24.422

27.585

Onverdeelde winst

2014

2013

x 1.000 Stand per 1 januari Af: uitkeringen ingevolge winstbestemming

30

x 1.000

501

502

-501

-502

-

-

Bij: resultaat boekjaar

-10.419

501


-10.419

501

NV Bergkwartier

Langlopende schulden


31-12-2014

31-12-2013

x 1.000

x 1.000

Hypothecaire leningen De hypothecaire leningen betreffen: 1.

ABN AMRO Bank N.V.

-

385

2.

ABN AMRO Bank N.V.

-

681

3.

ABN AMRO Bank N.V.

-

663

4.

ABN AMRO Bank N.V.

-

6.500

5.

ABN AMRO Bank N.V. kasgeldlening

-

3.000

6.

ING Real Estate Finance N.V.

-

4.000

7.


-

4.000

8.


-

3.000

9.

ING 10013876

18.969

-

10. ING 10013878

9.729

-

11. Nationaal Restauratiefonds

223

238


128

136


64

68

14. Stichting IJssellandschap lening I

1.500

1.500

15. Stichting IJssellandschap lening II

1.000

1.000

16. Triodos Bank N.V.

900

900

17. Triodos Bank N.V.

1.375

1.350


98


99

20. Nationaal Restauratiefonds Totaal per balansdatum Af: aflossingsverplichting komend boekjaar Totaal hypothecaire leningen

186 34.271

27.421

1.057

194

33.214

27.227

Sub 1. Op 29 oktober 1991 is door de ABN AMRO Bank N.V. een lening verstrekt ten bedrage van 1.134.451. Vanaf 1 januari 2007 bedraagt de rente 4,77%. De eerste aflossing was op 1 april 1992, groot 22.689, gevolgd door 48 halfjaarlijkse termijnen van 11.345 telkens per 1 april en 1 oktober. Vervroegde aflossing is onder bepaalde voorwaarden toegestaan. In het boekjaar 2014 is de lening volledig afgelost. Sub 2. Door de ABN AMRO Bank N.V. is per 16 december 1993 een 25-jarige hypothecaire lening verstrekt van 1.134.451. Er is hypotheek verleend tot een bedrag van 2.268.901, mede tot zekerheid van het verstrekte krediet in rekening-courant. De lening dient te worden afgelost in 50 zesmaandelijkse termijnen van elk 11.345, voor het eerst per 1 mei 1994, gevolgd door een slottermijn van 567.225 per 1 mei 2019. Vanaf 1 januari 2007 bedraagt de rente 4,78%. In het boekjaar 2014 is de lening volledig afgelost. Sub 3. Door de ABN AMRO Bank N.V. is per 1 november 2000 een 25-jarige hypothecaire lening verstrekt van 907.560. De lening dient te worden afgelost in 49 opeenvolgende halfjaarlijkse termijnen van elk 9.076 voor het eerst op 1 november 2000, gevolgd door een slottermijn van 462.856 per 1 november 2025. De rente bedraagt 6,0% per jaar, vast tot 1 februari 2005. Per 1 februari 2005 is de rente gewijzigd in een variabele rente. In het boekjaar 2014 is de lening volledig afgelost.

31

Jaarverslag 2014

Sub 4. Door de ABN AMRO Bank N.V. is per 31 december 2004 een lening verstrekt van 6.500.000. In 2010 is deze lening omgezet in een 7-jarige lening. De lening, dient te worden afgelost in één bedrag, 7 jaar na opname, uiterlijk op 31 oktober 2017. De rente is gebaseerd op het Euribor-tarief vermeerderd met een individuele opslag van 2,10% per jaar. In het boekjaar 2014 is de lening volledig afgelost. Sub 5. Door de ABN AMRO Bank N.V. is per 19 oktober 2012 een kasgeldlening verstrekt van 3.000.000. De lening is verlengd op 31 januari 2014 en dient, behoudens verlenging, te worden afgelost op 1 juni 2014. De totale rente bedraagt 2,52% per jaar. In het boekjaar 2014 is de lening volledig afgelost. Sub 6. Door ING Real Estate Finance N.V. is per 31 december 2004 een lening verstrekt ad 4.000.000. De lening is verlengd op 1 januari 2014 en dient, behoudens verlenging, te worden afgelost op 1 januari 2016. De rente bedraagt met ingang van 1 januari 2014 3-maands Euribor-tarief vermeerderd met een opslag van 2,47% (2013: 3-maands Euribor met een opslag van 2,84%), per kwartaal achteraf te voldoen. In het boekjaar 2014 is de lening volledig afgelost. Sub 7. Door ING Real Estate Finance N.V. is per 31 december 2004 een lening verstrekt ad 4.000.000. De lening is verlengd op 1 januari 2014 en dient, behoudens verlenging, te worden afgelost op 1 januari 2016. De rente bedraagt met ingang van 1 januari 2014 3-maands Euribor-tarief vermeerderd met een opslag van 2,47% (2013: 3-maands Euribor met een opslag van 2,84%), per kwartaal achteraf te voldoen. In het boekjaar 2014 is de lening volledig afgelost. Sub 8. Door ING Real Estate Finance N.V. is per 3 december 2010 een lening verstrekt ad 3.000.000. De lening is verlengd op 1 januari 2014 en heeft een looptijd van 2 jaar. De aflossingsverplichting bedraagt 27.500 per kwartaal. De resterende hoofdsom dient, behoudens verlenging, te worden afgelost op 1 januari 2016. De rente bedraagt met ingang van 1 januari 2014 3-maands Euribor vermeerderd met een opslag van 2,47% (2013: 3,9%), per kwartaal achteraf te voldoen. In het boekjaar 2014 is de lening volledig afgelost. Sub 9. De hypothecaire lening ad 19.000.000 is verstrekt ter uit hoofde van een herfinanciering. Aflossing vindt plaats over een periode van 7 jaar. Het rentepercentage bedraagt 3,30% vast tot en met 2021. De maandelijkse aflossing bedraagt 15.835. Het aantal resterende maandtermijnen bedraagt 82. Van het restant van de hypotheek per 31 december 2014 heeft een bedrag van 18.018.230 een looptijd langer dan vijf jaar. Sub 10. De hypothecaire lening ad 9.745.000 is verstrekt uit hoofde van een herfinanciering. Aflossing vindt plaats over een periode van 3 jaar. Het rentepercentage bedraagt de 3-maands Euribor met een opslag van 2,40%. De maandelijkse aflossing bedraagt 8.120. Het aantal resterende maandtermijnen bedraagt 34, gevolgd door een slottermijn met het resterende verschuldigde bedrag. Van het restant van de hypotheek per 31 december 2014 heeft een bedrag van - een looptijd langer dan vijf jaar. Sub 11.

De restauratiefonds-hypotheken zijn verstrekt ten behoeve van de Polstraat 18 te Deventer. De maandelijkse annuïteit bedraagt 1.880. Het effectieve rentepercentage bedraagt 3,40%. Sub 12.

Per 1 juni 2008 is een restauratiefonds-hypotheek verstrekt van 180.000. De looptijd is 240 maanden waarbij een maandelijkse annuïteit wordt berekend van 874. Het effectieve rentepercentage is 1,60%.

32

NV Bergkwartier


Sub 13.

Per 1 september 2008 is een restauratiefonds-hypotheek verstrekt van 89.851. De looptijd is 240 maanden waarbij een maandelijkse annuïteit wordt berekend van 436. Het effectieve rentepercentage is 1,70%. Sub 14.

Op 29 juli 2011 is door Stichting IJssellandschap een lening verstrekt van 1.500.000. De rente bedraagt 4,25% per jaar. De lening heeft een looptijd van 15 jaar. Aflossing dient uiterlijk plaats te vinden op 29 juli 2026. Sub 15.

Op 29 juli 2011 is door Stichting IJssellandschap een lening verstrekt van 1.000.000. De rente bedraagt 4,25% per jaar. De lening heeft een looptijd van 10 jaar. Aflossing dient uiterlijk plaats te vinden op 29 juli 2021. Sub 16.

Door de Triodos Bank N.V. is per 31 december 2013 een vaste lening faciliteit verstrekt van 900.000. Deze wordt ter beschikking gesteld in de vorm van een bouwdepot. De looptijd van de lening is 16 maanden en wordt op 1 april 2015 ineens afgelost. Een deel van de lening wordt in 2015 geherfinancierd. De rente bedraagt 2-jaars IRS plus 2,25%. Sub 17.

Door de Triodos Bank N.V. is per 31 december 2013 een vaste lening faciliteit verstrekt van 4.200.000. Deze wordt ter beschikking gesteld in de vorm van een bouwdepot. Op balansdatum is 1.375.283 opgenomen. De looptijd van de lening is 10 jaar. Aflossing vindt plaats in 35 termijnen van 30.600 per kwartaal, voor het eerst op 1 april 2015. Het resterende bedrag ad 3.129.000 wordt ineens afgelost op 1 oktober 2023. De rente bedraagt 5-jaars IRS plus 2,25%. Sub 18.

Op 1 juni 2014 is door restauratiefonds-hypotheek een lening verstrekt van 100.000. De rente bedraagt 1,50% per jaar. De lening heeft een looptijd van 30 jaar. Aflossing dient uiterlijk plaats te vinden op 1 juni 2044. Sub 19.

Op 1 juni 2014 is een restauratiefonds-hypotheek verstrekt van 100.000. De rente bedraagt 1,50% per jaar. De lening heeft een looptijd van 30 jaar. Aflossing dient uiterlijk plaats te vinden op 1 juni 2044. Sub 20.

Op 1 juni 2014 is een restauratiefonds-hypotheek verstrekt van 191.012. De rente bedraagt 1,50% per jaar. De lening heeft een looptijd van 20 jaar. Aflossing dient uiterlijk plaats te vinden op 1 juni 2034.

33

Jaarverslag 2014

Leningen o/g

Leningen o/g

31-12-2014

31-12-2013

x 1.000

x 1.000

1.250

1.250

Per 6 december 2010 is een geldleningsovereenkomst afgesloten met Stichting Oranje Fonds voor een bedrag van € 950.000. In oktober 2012 is dit bedrag opgevraagd door N.V. Bergkwartier. De rente bedraagt 5% per jaar. Aflossing dient uiterlijk op 6 december 2032 plaats te vinden. Per 29 september 2011 is door de Doopsgezinde Kerk een lening verstrekt van € 300.000. De looptijd is 10 jaar. De rente bedraagt 3-maands Euribor-tarief vermeerderd met een opslag van 1%, met dien verstande dat de rente altijd minimaal 3% en maximaal 4% bedraagt. Kortlopende schulden Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva. Dit betreft in hoofdzaak verschuldigde rente en vooruitontvangen huren.

Zekerheden Verstrekte zekerheden Terzake van de hypothecaire leningen zijn nagenoeg alle panden hypothecair verbonden. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Meerjarige financiële verplichtingen Leaseverplichtingen Door de tot de groep behorende vennootschappen zijn huur en operational leaseverplichtingen aangegaan. De onderverdeling is als volgt: - < 1 jaar: 10.867 - > 1 jaar: 27.168 - > 5 jaar: 0

34

NV Bergkwartier


Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2014 Huuropbrengsten De huuropbrengsten en inschrijfgelden stijgen met 0,4% ten opzichte van 2013 tot 3.114.123. De gederfde huur wegens leegstand van gerestaureerde panden bedroeg in 2014 52.795, over 2013 was dit 76.633. In deze bedragen is niet de leegstand verwerkt inzake het onverhuurd zijn wegens restauratie. Personeelsgegevens De vennootschap heeft in 2014 gemiddeld 4 werknemers in dienst (2013: 4). Overige waardeveranderingen van vaste activa De waardeverandering van de gerestaureerde panden in 2014 is mogelijk voor een deel ontstaan vóór 2014. Dit is echter niet meer vast te stellen omdat zowel eind 2013 als in eerdere jaren geen taxatie van de gerestaureerde panden heeft plaatsgevonden door een erkend taxateur. Tot en met 2013 werden de panden gewaardeerd op basis van de WOZ-waarde.


2014

2013

x 1.000

x 1.000

De financiële baten en lasten bestaan uit: - betaalde rente minus ontvangen rente

1.448

1.508

- betaalde afkoop renteswap

4.254

-

5.702

1.508

172

252

5.530

1.256

- af: wegens financiering restauraties geactiveerde rente

35

Jaarverslag 2014

Overige gegevens CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: het bestuur en de Raad van Commissarissen van N.V. Bergkwartier, Maatschappij tot Stadsherstel Bijgesloten samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2014, de samengevatte winst-en-verliesrekening over 2014 met bijbehorende toelichtingen zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van N.V. Bergkwartier, Maatschappij tot Stadsherstel. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 9 november 2015. Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 9 november 2015. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 BW. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van N.V. Bergkwartier, Maatschappij tot Stadsherstel. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven op pagina 22 van deze samengevatte jaarrekening. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder de Nederlandse Standaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten". Oordeel Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van N.V. Bergkwartier, Maatschappij tot Stadsherstel en in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven op pagina 22 van deze samengevatte jaarrekening. Lichtenvoorde, 9 november 2015 Kreston BonsenReuling Audit B.V. K.A.J. Gerritsen, Registeraccountant.

36

NV Bergkwartier


Statutaire regeling inzake de winstbestemming De statutaire bepalingen omtrent de winstbestemming luiden volgens artikel 19: Lid 1. De directie bepaalt de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling, na goedkeuring van de raad van commissarissen. Lid 2. Ten laste van de winst wordt op de aandelen A, B, C, X, Y en Z allereerst een dividend uitgekeerd ter grootte van maximaal vijf procent (5%) van het nominaal bedrag van die aandelen. Indien de in de vorige zin bedoelde uitkering in enig jaar niet of niet geheel is geschied, wordt eerst het achterstallig dividend over die jaren uitgekeerd, te beginnen met het oudste jaar. Van de daarna resterende winst kan geen uitkering meer worden gedaan op de aandelen A, B, C, X, Y en Z. Lid 3. Vervolgens wordt ten laste van de winst op de aandelen S een dividend uitgekeerd ter grootte van maximaal drie procent (3%) van het nominaal bedrag van die aandelen. Indien de in de vorige zin bedoelde uitkering in enig jaar niet of niet geheel is geschied, zal geen recht op aanvulling daarvan in latere jaren geschieden. Van de daarna resterende winst kan geen uitkering meer worden gedaan op de aandelen S. Lid 4. Vervolgens wordt ten laste van de winst toegevoegd aan een (vrije) reserve, die de vennootschap te allen tijde aanhoudt voor de inkoop van eigen aandelen, een zodanig bedrag dat deze reserve altijd twee en twintig duizend zeshonderd vijftig euro (€ 22.650,00) bedraagt. Lid 5. De winst die resteert na uitkering van het dividend als bedoeld in de leden 2 en 3, en na de toevoeging aan de reserve, als bedoeld in lid 4, wordt geheel toegevoegd aan de statutaire (gebonden) reserve, als bedoeld in lid 6. Tevens zal aan deze statutaire reserve worden toegevoegd de herwaarderingsreserve van de vennootschap, nadat deze gerealiseerd is. Lid 6. De vennootschap houdt een statutaire reserve aan, welke niet ter beschikking staat van de algemene vergadering. Deze reserve kan slechts worden aangewend door de vennootschap voor het behoud van het historisch erfgoed in de gemeente Deventer en aangrenzende gemeenten. Lid 7. De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen overeenkomstig de leden 2 en 3 van dit artikel, voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet of de statuten moeten worden aangehouden. Lid 8. Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. Lid 9. Bij de berekening van de winstverdeling tellen de aandelen die de vennootschap in haar eigen kapitaal houdt niet mee, tenzij deze aandelen belast zijn met een vruchtgebruik of pandrecht of daarvan certificaten zijn uitgegeven ten gevolge waarvan het winstrecht toekomt aan de vruchtgebruiker, de pandhouder of de houder van die certificaten.

37

Jaarverslag 2014

Lid 10. Certificaten die de vennootschap houdt of waarop de vennootschap een beperkt recht heeft op grond waarvan zij gerechtigd is tot de winstuitkering, tellen bij de berekening van de winstverdeling eveneens niet mee. Lid 11. De vennootschap mag tussentijds slechts uitkeringen doen, indien aan het vereiste van lid 7 is voldaan.

Voorstel winstbestemming 2014 Door de directie wordt voorgesteld het verlies over 2014 als volgt te bestemmen: - onttrekking aan de overige reserves

2.312.581

- onttrekking herwaarderingsreserve

9.393.676

- onttrekking aan de statutaire reserve

3.655.027 15.361.284

38

NV Bergkwartier


Financieel overzicht geconsolideerde balans - positie 31-122014

31-122013

31-122012

31-122011

31-122010

x 1.000

x 1.000

x 1.000

x 1.000

x 1.000

Gerestaureerde panden

55.470

58.276

63.510

65.762

66.453

Te restaureren panden

2.635

8.952

11.161

8.901

6.996

22

30

28

34

37

58.127

67.258

74.699

74.697

73.486

-

-

6

-

-

Activa

Materiële vaste activa

Kantoorinventaris

Vlottende activa Voorraden Vorderingen Subsidies

598

526

291

460

492

Overige vorderingen

516

536

726

1.449

1.009

1.114

1.062

1.017

1.909

1.501

432

1.397

15

42

2.793

59.891

69.717

75.737

76.648

77.780

Liquide middelen Totaal activa

Passiva

Groepsvermogen

31-122014

31-122013

31-122012

31-122011

31-122010

x 1.000

x 1.000

x 1.000

x 1.000

x 1.000

23.768

39.613

47.625

50.203

50.244

33.214

27.227

25.178

22.268

25.719

1.250

1.250

1.250

1.250

950

34.464

28.477

26.428

23.518

26.669

Langlopende schulden Hypothecaire leningen Overige leningen

Kortlopende schulden Bankier Aflossingsverplichtingen Overige schulden

Totaal passiva

-

514

496

2.006

-

1.057

194

84

83

212

602

919

1.140

838

655

1.659

1.627

1.684

2.927

867

59.891

69.717

75.737

76.648

77.780

39

Jaarverslag 2014

Financieel overzicht geconsolideerde winst-en-verliesrekening

Bruto-huuropbrengsten Af: exploitatiekosten Exploitatieresultaat Personeels- en beheerskosten

2013

2012

2011

2010

x 1.000

x 1.000

x 1.000

x 1.000

x 1.000

3.211

3.101

3.033

3.148

3.025

732

762

804

746

714

2.479

2.339

2.229

2.402

2.311

374

325

387

372

366

11.417

-

-

-

-

519

249

264

199

203

Bedrijfsresultaat

-9.831

1.765

1.578

1.831

1.742


-5.530

-1.256

-1.066

-1.077

-988

-15.361

509

512

754

754

-

-8

-10

-

-

-15.361

501

502

754

754

Waardeverminderingen van vaste activa Algemene kosten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Belastingen Resultaat

40

2014

NV Bergkwartier

Directie


Raad van Commissarissen NV Bergkwartier

E.J.M. Eggink MRICS

President Commissaris

H.J. van Baalen

Ir. H.C. van den Berg

Ir. A.P. Heidema

- Deventer -

B.A.Th.F. Assink MBA

- Deventer -

- Hoevelaken -

- Deventer -

- Schalkhaar -

Mr. G.J. Kerstholt

Mr. J.B.H. Röben

drs. J.T. Starkenburg

J.W. Strik

- Amsterdam -

- Deventer -

- Heeten -

- Deventer -

Colofon

Een uitgave van: NV Bergkwartier, Maatschappij tot Stadsherstel, Deventer

Vormgeving: LONCC creatieve communicatie, Deventer

Foto’s: Archief NV Bergkwartier, Deventer Gerard Dubois, fotowerkplaats

41

Visie De NV Bergkwartier heeft als visie dat haar inspanningen tot behoud van historisch waardevolle panden een belangrijke aanjaagfunctie zijn voor de revitalisering van gebiedsdelen en wijken in de oude binnenstad van Deventer hetgeen bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van de stad om er te wonen, te winkelen, te recreëren en te werken.

NV Bergkwartier | Maatschappij tot Stadsherstel | Bergstraat 53 | 7411 ES Deventer | (0570) 60 02 82 | [email protected] | www.nvbergkwartier.nl

Directie E.J.M. Eggink MRICS - Deventer. Accountant Kreston Bonsen Reuling Audit B.V. - Eibergen

Recommend Documents