Detailhandelsvisie Diemen 2014 Onderzoeksrapport
18 december 2014
Status: Detailhandelsvisie Diemen 2014 (Onderzoeksrapport definitief) Datum: 18 december 2014
Om de vigerende detailhandelsvisie te actualiseren heeft Gemeente Diemen in september 2013 opdracht gegeven aan Bureau Stedelijke Plannning (Aart Jan van Duren en Gijs Foeken) om een concept Ontwerp voor een integrale detailhandelsvisie op te stellen, waarin nieuwe lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen op dit gebied zijn meegenomen. Bureau Stedelijke Planning heeft hiertoe, met betrokkenheid van de gemeente en winkeliersverenigingen, eigenaren/ontwikkelaars van de Diemense winkelcentra en met koepelorganisaties middels interviews en twee werkateliers, een concept voor de Ontwerp Detailhandelsvisie opgesteld. Na instemming van burgemeester en wethouders met dit concept op 13 mei 2014 is de ontwerpvisie besproken in de informatieve raad en heeft deze ter inzage gelegen. In oktober stemde burgemeester en wethouders in met de voorgestelde (beperkte) aanpassingen van het concept ontwerp, die in de ontwerp Detailhandelsvisie Diemen 2014 zijn verwerkt. Deze is op 4 december in de informatieve raad besproken en op 18 december vastgesteld. Hierbij heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om de strategie ten aanzien van PDV cluster De Sniep (evenals Bergwijkpark Noord) halverwege de termijn van de visie op houdbaarheid en wenselijkheid te herijken. Gemeente Diemen is volledig verantwoordelijk voor de inhoud van de Detailhandelsvisie Diemen 2014 zoals deze nu naar buiten wordt gebracht.
Inhoudsopgave Pagina
1
Inleiding
1
Vraaganalyse
3
1.1 Draagvlak gemeente Diemen 1.2 Draagvlak van buiten Diemen 2
Aanbodanalyse
11
2.1 Stand van zaken winkelaanbod gemeente Diemen 2.2 Kernwinkelgebied: Diemerplein 2.3 Boodschappencentra: Kruidenhof en Diemen-Noord 2.4 De Sniep 2.5 Overige (winkel)gebieden en ontwikkelingen 2.6 Warenmarkt en standplaatsen 2.7 (Ontwikkelingen in het) krachtenveld 3
Contextanalyse: trends, ontwikkelingen en beleidskader
25
3.1 Trends en ontwikkelingen in de detailhandel 3.2 Beleidskader 3.3 Conclusie 4
Confrontatie vraag-aanbod; ontwikkelingsmogelijkheden
34
4.1 Benchmark 4.2 Distributieve berekening 4.3 Concluderend Bijlage 1: Detailhandelsaanbod in de regio
40
Bijlage 2: Benchmark winkeldichtheden
41
Bijlage 3: Distributieve berekening
43
Bijlage 4: Begrippenlijst
48
Inleiding Anno 2014 is de detailhandel flink in beweging. Vooral de non-food sector heeft te kampen met teruglopende bestedingen als gevolg van de economische crisis en demografische veranderingen, en met een groeiend aandeel in die teruglopende bestedingen van ecommerce. Veel retailers en ontwikkelaars zijn terughoudend ten aanzien van nieuwe fysieke ontwikkelingen, maar zijn vooral bezig zich aan te passen aan “het nieuwe normaal”, een realiteit waarin cross-channeling (de versmelting van offline en online) zijn beslag krijgt. Tegen dat licht heeft de gemeente Diemen najaar 2013 aan Bureau Stedelijke Planning opdracht gegeven om een concept detailhandelsvisie voor de gemeente op te stellen. Bureau Stedelijke Planning heeft hiervoor in sterke interactie met vertegenwoordigers van de gemeente, winkeliersverenigingen, eigenaren winkelcentra en koepelorganisaties een concept opgesteld. Gemeente Diemen is volledig verantwoordelijk voor de inhoud van de detailhandelsvisie zoals deze nu naar buiten wordt gebracht. De nieuwe visie dient de vigerende visie, die dateert uit 1996, te vervangen. De uitgangspunten van het detailhandelsbeleid van de gemeente Diemen zijn sinds dat jaar talrijke malen herbevestigd, onder meer in de structuurvisie uit 2011 en in de Tussenrapportage Economisch Beleid van maart 2012. De gemeente Diemen achtte het om meerdere redenen wenselijk een integrale detailhandelsvisie op te stellen. Deels omdat nieuwe ontwikkelingen, zowel generiek (ontwikkeling e-commerce, impact economische crisis), regionaal (ontwikkelingen Amsterdam-Zuidoost, Amsterdam-Oostpoort) als lokaal (de recente herontwikkeling Diemerplein, de transformatie van kantorenpark Bergwijkpark-Noord tot multifunctioneel woongebied, de aanleg van de Oostelijke Ontsluiting IJburg), het speelveld van de (lokale) detailhandel flink (zullen) doen veranderen. Deels ook omdat door nieuw beleid en nieuwe beleidsregels op bovengemeentelijk niveau (van de Europese dienstenrichtlijn tot het nieuwe detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam) een herijking van de vigerende visie wenselijk maken. Nb: Volgens uitspraak van de Raad van State van 25 juni 2014 is de Europese Dienstenrichtlijn niet van toepassing op planologische besluiten over detailhandel, zie ook onderzoeksrapport paragraaf 3.2 Beleidskader (supra)nationaal. De visie, die het vizier op de komende 10 jaar richt, is neergelegd in een zelfstandig leesbaar hoofdrapport. Het voorliggende rapport betreft het onderzoeksrapport, in dit rapport staan de uitkomsten van de analyses centraal.
Leeswijzer
Voorliggend onderzoeksrapport kent de volgende opbouw: In hoofdstuk 1 is het draagvlak in de gemeente Diemen getypeerd, zowel voor de huidige situatie, als richting 2024. Het tweede hoofdstuk draait om het huidige winkelaanbod in Diemen, inclusief de te verwachten ontwikkelingen daarin. Ook het regionale krachtenveld waarin de winkelstructuur van Diemen actief is komt aan bod. In het derde hoofdstuk zijn relevante, actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel beschreven. In dit hoofdstuk is tevens het beleidskader geschetst waarbinnen deze detailhandelsvisie is opgesteld.
pagina 1
In hoofdstuk 4 zijn vraag en aanbod in Diemen, in het licht van de actuele ontwikkelingen, met elkaar geconfronteerd. Aan de hand van twee analysemethodes (benchmark en distributieve berekening) is voor verschillende typen detailhandel vastgesteld hoe deze er in het huidige Diemen voor staan. Tevens zijn in het onderzoeksrapport bijlagen opgenomen, waaronder toelichtende tabellen en een begrippenlijst.
pagina 2
1
Vraaganalyse In dit hoofdstuk wordt de vraagkant van de winkelmarkt in Diemen gekarakteriseerd. Daarbij gaat de aandacht uit naar huidige demografische kenmerken en de historische en toekomstige ontwikkelingen daarin. Hierbij gaat de aandacht zowel uit naar het eigen draagvlak (de inwoners van Diemen) als ontwikkelingen in het potentiële draagvlak (consumenten buiten Diemen), als gevolg van bijvoorbeeld infrastructurele ontwikkelingen (zoals de komst van de Oostelijke Ontsluiting IJburg). Het doel van dit hoofdstuk is inzichtelijk te maken wat hoe het huidige en toekomstige draagvlak getypeerd kan worden. Door de stedenbouwkundige structuur van Diemen kent de gemeente drie duidelijke deelgebieden, te weten Diemen-Noord, Diemen-Centrum en Diemen-Zuid. Deze wijken omvatten alle drie ongeveer een derde van het huidige inwoneraantal in Diemen. De Rijksweg A1 en het spoor vormen een sterke fysieke barrière tussen Noord en Centrum. De Hartveldseweg/Muiderstraatweg en Weespertrekvaart scheiden op hun beurt het Centrum van Diemen-Zuid. Deze stedenbouwkundige structuur gaat gepaard met het feit dat elk gebied over zijn eigen dagelijkse winkelvoorzieningen beschikt. In de volgende paragrafen is daarom achtereenvolgens (de ontwikkeling van) het draagvlak in Diemen als geheel, Centrum, Zuid en Noord getypeerd. Vervolgens is aandacht geschonken aan de in ontwikkeling zijnde gebieden, Plantage de Sniep en Bergwijkpark Noord. Het hoofdstuk sluit af met relevante ontwikkelingen in de directe omgeving van Diemen.
1.1
Draagvlak gemeente Diemen De gemeente Diemen telt een kleine 26.000 inwoners, die qua leeftijdsopbouw niet veel afwijken van het landelijke gemiddelde, al zijn er relatief veel jongeren (15-25 jarigen) als gevolg van een groeiende studentenpopulatie. Met de ligging naast Amsterdam, het grote tekort aan studentenhuisvesting aldaar en uitstekende OV-verbindingen met onder andere de Zuidas (VU) is Diemen een aantrekkelijke uitwijkgemeente voor studenten in de hoofdstad. De relatief lage gemiddelde huishoudengrootte onderschrijft dit. Ten opzichte van Nederland als geheel zijn er in Diemen relatief veel niet-westerse allochtonen woonachtig. Voor een grootstedelijke regio, waar Diemen deel van uitmaakt, is dit echter gebruikelijk. De inwoners van Diemen hebben gemiddeld meer te besteden dan de gemiddelde Nederlander: het inkomen ligt 4% hoger (inkomensindex = 104). Tabel 1 Bevolkingskenmerken Diemen Gem.
% niet
Gem. ink.
%
%
%
%
%
huish.
westerse
per inw.
Gebied
Inw.
0-15
15-25
25-45
45-65
65+
grootte
Allocht.
(2011)
Diemen
25.935
16
15
25
29
15
2
26
€ 22.600
Nederland 16.730.350 17
12
26
28
16
2,2
12
€21.700
Bron: CBS Statline, 2013
pagina 3
Figuur 1 Gebiedsindeling gemeente Diemen
Bron: Pdok, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Diemen-Centrum Diemen-Centrum is qua stedenbouwkundige opzet een gevarieerde wijk, met enerzijds de historische dorpskern en karakteristieke woningbouw uit het begin en midden van de 20 e eeuw in het zuidelijk deel van Diemen-Centrum, en anderzijds de recenter gebouwde wijken met veel galerijflats in het noordelijke deel. Diemen-Centrum telt 9.320 personen, ruim een-derde van het totale inwoneraantal in de gemeente. De leeftijdsgroepen 15-25 jaar en 25-45 jaar zijn, in vergelijking met Nederland en Diemen als geheel, relatief sterk vertegenwoordigd. Meer dan de helft van woningen in Diemen-Centrum betreft een koopwoning (55%). Daarnaast wordt 27% verhuurd door een woningcorporatie en 18% door overige partijen. Twee-derde van de woningen in het centrum van Diemen is gestapeld (flat of appartement). Dit vertaalt zich in een relatief lage gemiddelde huishoudengrootte (1,8). Het gemiddelde inkomen per inwoner is gelijk aan het Nederlands gemiddelde en ligt daarmee een fractie lager dan Diemen als geheel.
pagina 4
Tabel 2 Kenmerken Diemen-Centrum %
% niet
Gem. ink.
huish.
%
%
%
westerse
per inw.
Gebied
Inw.
0-15 15-25
25-45
45-65
65+ grootte
Allocht.
(2011)
Diemen-Centrum
9.320
14
16
28
25
16
1,8
26
€ 21.700
Diemen
25.935
16
15
25
29
15
2
26
€ 22.600
17
12
26
28
16
2,2
12
€21.700
Nederland
%
Gem.
Bron: CBS Statline, 2013
In Diemen-Centrum ligt zowel het Diemerplein als de kleine winkelconcentraties Arent Krijtsstraat en de Muiderstraatweg. Het volgende hoofdstuk gaat in op deze winkelgebieden.
Diemen-Zuid Diemen-Zuid werd in de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw gerealiseerd. Een groot deel van Diemen-Zuid kan getypeerd worden als zogenaamde bloemkoolwijk, bestaande uit woonerven aan een sterk vertakkende wegenstructuur. In tegenstelling tot Diemen-Centrum zijn vrijwel alle woningen grondgebonden; circa 12% betreft gestapelde woningen. Het aandeel koopwoningen is relatief laag (40%) in vergelijking met het landelijke gemiddelde (55%). Daarnaast is respectievelijk 30% en 28% in het bezit van een woningcorporatie en overige verhuurders (2% is onbekend). De wijk telt circa 8.240 inwoners, minder dan eenderde van het totaal aantal inwoners van Diemen. Het demografisch profiel wijkt op enkele punten af van het gemiddelde van Diemen en Nederland. Zo is met name de leeftijdsgroep 65+ relatief ondervertegenwoordigd. Het tegenovergestelde geldt voor de groep 15-25 jarigen. De gemiddelde huishoudengrootte bedraagt 2,1, een fractie lager dan landelijk. Het gemiddelde inkomen per inwoner ligt ongeveer op hetzelfde niveau als in Nederland en Diemen-Centrum. Tabel 3 Kenmerken Diemen-Zuid %
%
Gem.
% niet
Gem. ink.
huish.
%
%
%
westerse
per inw.
Gebied
Inw.
0-15 15-25
25-45
45-65
65+ grootte
Allocht.
(2011)
Diemen-Zuid
8.240
17
16
26
28
13
2,1
31
€ 21.000
Diemen
25.935
16
15
25
29
15
2
26
€ 22.600
Nederland
16.730.350
17
12
26
28
16
2,2
12
€21.700
Bron: CBS Statline, 2013
Winkelcentrum Kruidenhof is de enige winkelconcentratie in Diemen-Zuid.
Diemen-Noord Diemen-Noord is gebouwd tussen 1988 en 2001 en bestaat grotendeels uit grondgebonden, geschakelde eengezinswoningen. Slechts 7% van de woningvoorraad is gestapeld; het grootste deel hiervan staat langs het Amsterdam-Rijnkanaal. Net als in Diemen-Zuid bestaat de woningvoorraad voor 40% uit koopwoningen, wat relatief laag is in vergelijking met het landelijke gemiddelde (55%). Daarnaast is respectievelijk 26% en 34% in bezit van woningcorporaties en overige verhuurders. In vergelijking met het Centrum en Zuid kan Diemen-Noord het beste getypeerd worden als gezinswijk. De wijk telt circa 7.400 inwoners, minder dan 30% van het totaal aantal inwoners van Diemen. In tegenstelling tot Diemen als
pagina 5
geheel en de wijken Centrum en Zuid kent Diemen-Noord een relatief grote groep 45-65 jarigen. Daarnaast zijn er ook veel jongeren, wat leidt tot een relatief hoge huishoudengrootte (2,3). In Diemen-Noord zijn minder niet-westerse allochtonen woonachtig dan in Diemen als geheel. Daarnaast is de bevolking relatief welvarend: het gemiddelde inkomen per inwoner ligt 17% hoger dan landelijk. Tabel 4 Kenmerken Diemen-Noord Gem.
% niet
Gem. ink.
%
%
%
%
%
huish.
westerse
per inw.
Gebied
Inw.
0-15
15-25
25-45
45-65
65+
grootte
Allocht.
(2011)
Diemen-Noord
7.375
17
14
20
35
15
2,3
21
€ 25.400
Diemen
25.935
16
15
25
29
15
2
26
€ 22.600
17
12
26
28
16
2,2
12
€21.700
Nederland Bron: CBS Statline, 2013
Winkelcentrum Diemen-Noord is het enige winkelcentrum in Diemen-Noord.
Overige gebieden in Diemen Naast de traditionele driedeling Noord-Centrum-Zuid kent Diemen nog twee gebieden, die (zeer) recentelijk een woonfunctie hebben gekregen of krijgen, en nog volop in ontwikkeling zijn: Plantage de Sniep en Bergwijkpark Noord.
Plantage de Sniep
Aan beide kanten van de Muiderstraatweg, op de plaats waar vroeger de meubelboulevard en diverse bedrijven waren gevestigd, wordt al een paar jaar gewerkt aan de nieuwbouwwijk Plantage de Sniep. In samenwerking met Bouwfonds Ontwikkeling, Dura Vermeer en de gemeente worden hier circa 1.100 woningen, een brede school, vrije kavels, diverse commerciële functies en een klein bedrijventerrein gerealiseerd. Mede vanwege de economische crisis is in 2011 het programma op Plantage de Sniep aangepast aan de gewijzigde situatie op de markt voor nieuwbouwwoningen. Dit heeft onder meer geleid tot een gefaseerde ontwikkeling van de zuidkant van Plantage de Sniep met vooral grondgebonden woningen. Daarbij zijn grote aantallen appartementen geschrapt. In het nieuwe ontwerp is een aantal woonvelden opgenomen. Deze woonvelden worden gefaseerd vanaf het oosten naar het westen ingevuld. Hier worden hoofdzakelijk rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. De invulling van de velden wordt bepaald door woningen te realiseren die aansluiten op de vraag in de huidige markt. Verkoop van woningen in Plantage de Sniep vindt plaats per deelfase van ca. 25 woningen. De bedoeling is om elk jaar vier fases te ontwikkelen, dus ca. 100 woningen per jaar. Inmiddels wonen er al enkele honderden mensen in deze nieuwbouwwijk.
pagina 6
Figuur 2 Ontwikkellocaties in Diemen en hun situering ten opzichte van de vier belangrijkste winkelgebieden (in m2 wvo*, exclusief leegstand)
Bron: Pdok, Masterplan Bergwijkpark, bewerking Bureau Stedelijke Planning *Metrages betreffen alleen het aantal in gebruik zijnde winkelmeters; sluiting Kwantum De Sniep is hierin niet verwerkt
Bergwijkpark Noord
In 2013 verscheen het Masterplan Bergwijkpark – aanpassingen en verdere uitwerking: Het noordelijk deel van Bergwijkpark is een kantorengebied wat met een grote leegstand kampt (circa 67%). Om het gebied in de toekomst weer op de kaart te zetten heeft de gemeente gekozen voor een transformatie tot een multifunctioneel woon-werkgebied. Wonen, voorzieningen en werken worden daarbij gemengd, zodat functies van elkaars nabijheid kunnen profiteren en er een prettig woon- en leefklimaat kan ontstaan. Momenteel wordt hoofdzakelijk uitgegaan van sloop-nieuwbouw, waarbij leegstaande kantoren worden gesloopt en vervangen door woningbouw. Goed functionerende gebouwen kunnen behouden blijven of worden getransformeerd om plek te bieden aan andere functies. BergwijkparkZuid blijft een hoogwaardige kantoorfunctie behouden.
pagina 7
De eerste fase van de transformatie behelst de ontwikkeling van Campus Diemen- Zuid. De Campus ligt direct ten zuiden van NS/metrostation Diemen-Zuid en omvat 5 voormalige kantoorgebouwen die worden omgebouwd tot 936 appartementen voor studenten. In de plint van de gebouwen is ruimte voor diverse ondersteunende voorzieningen, om het campusimago te versterken, zoals horeca, een kapsalon, een fietsenwinkel, een sportschool, een wasserette en een kleine Albert Heijn supermarkt. De eerste drie kantoorgebouwen zijn reeds getransformeerd tot studentenwoningen (550 appartementen). In 2014 worden naar verwachting de overige 400 appartementen opgeleverd. Naast deze eerste fase is vastgoedonderneming Snippe Mans Projecten ook andere panden in Bergwijkpark-Noord aan het verwerven en herontwikkelen. De gemeente gaat samen met Snippe het masterplan verder uitwerken in een Stedenbouwkundig plan voor dit gebied 1. Vooralsnog gaan de gemeente Diemen en Snippe Mans uit van minimaal 3.000 woningen in dit gebied, maximaal zelfs 5.000.
Bevolkingsprognose; ontwikkelingen in het draagvlak De komende jaren wordt nog een substantiële bevolkingsgroei in Diemen verwacht, welke vrijwel volledig is toe te schrijven aan de genoemde ontwikkelingen in Bergwijkpark en Plantage De Sniep. Tot voor kort verwachtte de gemeente Diemen in de periode tot 2030 een bevolkingsgroei tot circa 28.3002, een groei van ca. 2.300 ten opzichte van nu. Met de voortvarende transformatie van Bergwijkpark-Noord zijn de verwachtingen inmiddels hoger, tot ca. 31.000 resp. ca. 34.000 inwoners in het jaar dat het termijnperspectief vormt van voorliggende visie: 2024.
1.2
Draagvlak van buiten Diemen Naast de eigen bevolking beschikken winkels en winkelgebieden in potentie ook over draagvlak van buiten de gemeente Diemen. Enerzijds betreffen dat consumenten in de directe omgeving van Diemen. Anderzijds kunnen dat werkconsumenten zijn.
Werkconsumenten In de gemeente Diemen zijn ruim 2.000 bedrijven gevestigd3, waaronder ook veel nationale hoofdkantoren (onder andere Randstad, Generali, Tele 2, Claudia Sträter, Koninklijke Saan, De Oostenrijk Groep). Het gaat om een totale werkgelegenheid van circa 16.900 arbeidsplaatsen (met een dienstverband van minimaal 12 uur). Het aantal bedrijfsvestigingen is tussen 2008 en 2011 gestegen, maar neemt sindsdien af. Dat geldt ook voor het aantal werkzame personen. De tertiaire sector is verantwoordelijk voor ruim de helft (52%) van de werkgelegenheid in Diemen4. Hiertoe behoren onder meer (detail)handel, horeca, informatie en communicatie, financiële instellingen, advisering en onderzoek en zakelijke dienstverlening. De eerdergenoemde hoofdkantoren spelen hierin een belangrijke rol. Daarnaast bestaat circa 25% van de werkgelegenheid uit banen in de industrie en bouw. De resterende 23% van de werkgelegenheid bevindt zich in de quartaire sector, hoofdzakelijk bestaande uit gezondheids- en welzijnszorg, onderwijs en overheid.
Woonvisie Diemen 2013-2017 Woonvisie Diemen 2013-2017 3 Data 2012 4 Bron: O+S Amsterdam, Vestigingen en de hierin werkzame personen naar secties en grootteklassen in Diemen, 1 januari 2013 1 2
pagina 8
Tabel 5 Bedrijfsvestigingen en werkzame personen in Diemen 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bedrijfsvestigingen
1.870
2.000
2.180
2.270
2.250
2.038
Werkzame personen
18.370
18.680
19.280
19.510
18.480
16.873*
Bron: Lisa, 2008-2012
*personen die 12 uur of meer per week werken
Regioconsumenten Diemen maakt deel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). De MRA behoort tot de Europese top vijf van economisch sterke regio’s. Het behouden en versterken van deze internationale concurrentiepositie is de kernopgave van het samenwerkings-verband tussen 36 gemeenten die participeren in de MRA. Zij werken vanuit een gedeelde visie aan een krachtige, innovatieve economie, snellere verbindingen en voldoende aantrekkelijk ruimte voor wonen, werken en recreëren. Diemen is één van de participerende gemeenten en ligt daarmee in één van de sterkste economische regio’s in Nederland en Europa. Daarnaast maakt de gemeente Diemen eveneens deel uit van de grootstedelijke agglomeratie Amsterdam, net als onder andere Amstelveen, Haarlemmermeer en Zaanstad. Deze grootstedelijke agglomeratie telt circa 1,3 miljoen inwoners. Daarmee bevindt Diemen zich in een dichtbevolkt gebied, met een grote hoeveelheid potentiële regioconsumenten. Een dergelijk groot aantal inwoners kent, voor Diemen, ook een keerzijde: het gaat gepaard met een groot winkelaanbod. In de directe omgeving zijn veel sterke winkelgebieden gesitueerd, die met de winkels in Diemen concurreren. Hoofdstuk 2 gaat hier verder op in. Diemen ligt tussen de Amsterdam wijken Zuidoost, IJburg en de Watergraafsmeer. De afstand tot de Watergraafsmeer en Zuidoost is beperkt. Respectievelijk de Ringweg A10 en het Bergwijkpark vormen een barrière. De afstand tot IJburg is vooral voor autoverkeer groter, vanwege de barrière van het Amsterdam- Rijnkanaal. Met de aanleg van de Oostelijke Ontsluiting IJburg (OOIJ) zal de wegverbinding tussen Diemen en IJburg echter aanzienlijk verbeteren. Deze weg zal in de toekomst IJburg met de A1 en A9 verbinden. Na de zomer van 2014 worden de op- en afrit naar de A1 bij Diemen en de afrit van de A9 naar IJburg opgeleverd (fase 2). De aansluiting op de A9 wordt naar verwachting in 2016 gerealiseerd (fase 3). Door de aanleg van de Oostelijke Ontsluiting IJburg komt Diemen dichter binnen handbereik voor de inwoners van het oostelijk deel van IJburg. In de huidige situatie zijn inwoners van (zeker het oostelijk deel van) IJburg voor hun (dagelijkse) boodschappen sterk georiënteerd op Maxis Muiden. Daarbij speelt de tijdelijke ontsluiting via de Overdiemerweg (over het terrein van energiecentrale Nuon) een belangrijke rol. Deze zorgde voor een rechtstreekse verbinding tussen IJburg en Maxis, maar is met de komst van de OOIJ gesloten. Dit kan positieve gevolgen hebben voor de koopkrachtoriëntatie van inwoners van IJburg op het winkelaanbod in Diemen.
pagina 9
Figuur 3 Fase 2 Oostelijke Ontsluitingsweg IJburg
Bron: Rijkswaterstaat
pagina 10
2
Aanbodanalyse In dit hoofdstuk wordt de winkelstructuur van Diemen nader geanalyseerd. Daarbij is ingegaan op het winkelaanbod (uitgaande van januari 2014 als peilstaum), per winkelgebied, en het functioneren van dan aanbod. Het doel is te komen tot een heldere analyse van het huidige functioneren van de detailhandel in Diemen, zowel op het niveau van de gemeente als geheel als voor de afzonderlijke winkelgebieden en de warenmarkt.
2.1
Stand van zaken winkelaanbod gemeente Diemen De winkelaanbod in de gemeente Diemen telt 82 winkels met een gezamenlijke oppervlakte van 23.068 m2 wvo.5 Qua branchering zijn met name de sectoren Dagelijks en In/om het Huis goed vertegenwoordigd, de laatste vooral in winkelvloeropppervlak, vanwege de relatief grote omvang van de winkels in deze branche (bouwmarkten, woonwinkels). Tabel 6 Branchesamenstelling winkelaanbod Diemen Groep
Aantal winkels
Aantal m2 wvo
Abs.
Rel.
Abs.
Rel.
Dagelijks
35
43%
8.371
36%
Mode & Luxe
21
26%
3.359
15%
Vrije Tijd
4
5%
660
3%
In/om het Huis
18
22%
9.487
41%
Overig
4
5%
1.191
5%
82
100%
23.068
100%
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, januari 2014
Bijna twee op de drie winkeliers (58%) betreft een zelfstandige ondernemer. Samen omvatten zij echter slechts circa 20% van het winkelvloeroppervlak (4.567 m2 wvo). Er bestaat een duidelijk verschil in filialisering tussen de winkelgebieden in Diemen. Zo worden in het kernwinkelgebied, Diemerplein, relatief veel winkels (61%) en winkelmeters (87%) uitgebaat door de (vooral landelijke) winkelketens. In de ondersteunende winkelgebieden Kruidenhof en Diemen-Noord is het aandeel zelfstandigen groter. Hier behoort respectievelijk 40% en 20% van de winkels tot het filiaalbedrijf. De kleine concentraties van winkels in de Arent Krijtsstraat en Muiderstraatweg bestaan uit louter zelfstandigen.6 In lijn met de stedenbouwkundige structuur van de gemeente zijn ook de winkelgebieden volgens een heldere structuur opgebouwd. Deze structuur bestaat uit een kernverzorgend centrum (Diemerplein) dat ondersteund wordt door 2 wijkcentra, Diemen-Noord en Diemen-Zuid (Kruidenhof). Daarnaast zijn er twee kleine concentraties te vinden in DiemenCentrum: de Arent Krijtsstraat en de Muiderstraatweg. Op bedrijventerrein De Sniep is een cluster grootschalige winkels in de doe-het-zelf- en woonbranche gesitueerd.7 In het onderstaande kaart is de ligging van deze winkelgebieden weergegeven. Het gaat hier om in gebruik zijnde winkels (detailhandel), dus zonder commerciële dienstverlening, horeca e.d. Ook leegstand is hierin niet meegenomen. De opnamedatum betreft januari 2014. Mutaties hierna zijn niet meegenomen in de kwantitatieve inventarisatie. 6 In de volgende paragrafen is dieper ingegaan op de verschillende winkelgebieden in Diemen. 7 In februari 2014 is een van de vier hier gevestigde winkels, een vestiging van Kwantum, gesloten, In de analyses, die plaatsvonden in januari 2014, is deze Kwantum wel meegenomen. 5
pagina 11
Figuur 4 Winkelgebieden in Diemen (in m2 wvo*, exclusief leegstand)
Bron: Locatus Retailverkenner, 2013 *Metrages betreffen alleen het aantal in gebruik zijnde winkelmeters
Buiten deze gebieden is er circa 1.800 m² wvo aan verspreide bewinkeling in Diemen aanwezig (inclusief de Campus), waarvan bijna de helft (865 m2 wvo) toebehoort aan kringloopwinkel Rataplan aan de Weesperstraat.
Koopkrachtoriëntatie Uit recent koopstromenonderzoek8 is gebleken dat inwoners van de gemeente Diemen 78% van hun dagelijkse bestedingen binnen de eigen gemeente doen. Oftewel, van elke € 1,- die de inwoners van Diemen aan dagelijkse boodschappen uitgeven, komt € 0,78 terecht in het winkelaanbod in de gemeente. Over het algemeen is de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector hoog. Consumenten doen bij voorkeur boodschappen in de buurt van hun woning en zijn niet (of beperkt) bereid om grote afstanden af te leggen. Uit het Koopstromenonderzoek 8
Strabo (2014), Koopstromenonderzoek Diemen. In opdracht van Delta Lloyd
pagina 12
Randstad 2011 bleek dat woonplaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners in NoordHolland, Zuid-Holland en Utrecht een gemiddelde koopkrachtbinding in de dagelijkse sector behaalden van 80%. De binding in Diemen is, gezien het sterke krachtenveld, dan ook heel redelijk. De overige dagelijkse bestedingen van inwoners van Diemen worden gedaan in Maxis Muiden (4%), Amsterdam Centrum (3%), Amsterdamse Poort (2%), Duivendrecht (2%) en overige winkels/winkelgebieden buiten de gemeente (10%). Naast inwoners van Diemen is tevens omzet afkomstig uit de Bijlmermeer (AmsterdamZuidoost ten noorden van de A9), Amsterdam-Watergraafsmeer, IJburg en Duivendrecht. Met name de Bijlmermeer zorgt – gezien het grote aantal inwoners – voor een substantiële toevloeiing van dagelijkse bestedingen. Dit komt hoofdzakelijk ten goede aan de winkelcentra Diemerplein en Kruidenhof. De aanwezigheid van AHXL en Jumbo (een formule die ontbreekt in de Bijlmermeer) speelt hierin een belangrijke rol. In de reguliere niet-dagelijkse sector is de koopkrachtbinding van de inwoners van Diemen aan het eigen winkelaanbod aanzienlijk kleiner: 39%.9 Gezien het beperkte aanbod (alleen Diemerplein beschikt over winkels in de niet-dagelijkse sector) en het zeer sterke krachtenveld is dit niet verwonderlijk. Ook andere woonplaatsen in de Randstad met een vergelijkbaar aantal inwoners behalen in de reguliere niet-dagelijkse sector een koopkrachtbinding van circa 40%.
2.2
Kernwinkelgebied: Diemerplein Met 8.821 m2 wvo aan in gebruik zijnde winkelruimte, verspreid over 38 winkels, is het geheel overdekte Diemerplein verreweg het grootste reguliere winkelgebied in Diemen. Het Diemerplein kent net als de andere winkelgebieden een focus op de Dagelijkse sector (mede door de aanwezigheid van AHXL), maar beschikt daarnaast als enige winkelgebied binnen de gemeente over een substantieel winkelaanbod in Mode & Luxe (15 winkels, 2.979 m2 wvo). Het overige aanbod bestaat uit winkels in Vrije Tijd en In/om het Huis. De afgelopen jaren stond Diemerplein in het teken van herontwikkeling en uitbreiding, tot een winkelcentrum dat in planologische zin ruimte biedt aan 17.500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo), ten behoeve van detailhandel, horeca en dienstverlening. Het oude Diemerplein was van oudsher een goed functionerend winkelcentrum, maar had een gedateerde uitstraling. Halverwege 2012 opende het in omvang verdubbelde nieuwe Diemerplein. Mede omdat de oplevering samenviel met de crisis en de herontwikkeling van het VVE-blok op zich liet wachten, is het Diemerplein nog niet geheel ingevuld en daarmee ook nog niet op volle sterkte.
Dit percentage heeft betrekking op de branches die in Diemen gevestigd zijn. Indien ook de niet in Diemen gevestigde (reguliere) niet-dagelijkse branches worden meegeteld, bedraagt de koopkrachtbinding 27%. 9
pagina 13
Oude situatie
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Nieuwe situatie
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Branchering
Het dagelijkse aanbod in het Diemerplein omvat 4.544 m2 wvo, verspreid over 13 winkels en bestaat naast een Albert Heijn XL (3.100 m² wvo) uit een grote variatie aan versspeciaalzaken (bakker, groentewinkel, (keur)slager, slijter, viswinkel en kaaswinkel). Winkels met artikelen voor persoonlijke verzorging zijn onder andere Douglas, Kruidvat en Etos. Het niet-dagelijkse aanbod omvat 4.277 m² wvo (25 winkels), met een sterke focus op Mode & Luxe. Belangrijke trekkers zijn Hema, C&A, Blokker en Zeeman.
Functioneren
In de huidige situatie staan nog 17 van de 72 commerciële units leeg. Samen meten zij ruim 1.700 m2 wvo. Voor elke gevulde winkelmeter staat in het Diemerplein ongeveer 0,2 m 2 wvo leeg. Dat komt neer op een winkelleegstand van circa 11,5%, ruim boven frictieniveau. Dit is relatief veel, maar de eigenaar is in verregaande onderhandeling over de invulling van een deel van deze leegstand. In vergelijkbare winkelcentra 10 in Nederland staat voor elke gevulde winkelmeter 0,13 m2 wvo leeg. De gemiddelde winkelleegstand in deze centra bedraagt 8,1%. Binnen de koopkrachtoriëntatie van inwoners van Diemen op het dagelijkse aanbod in de eigen gemeente (78%), neemt Diemerplein verreweg het grootste aandeel in. Dit geldt ook
10
Onder vergelijkbare winkelcentra verstaan we hier alle door Locatus aangewezen Kernverzorgende Centra Klein
pagina 14
voor de niet-dagelijkse oriëntatie. Die ligt op een lager niveau, maar het aandeel van het Diemerplein daarbinnen is zeer groot.
Sterkte-zwakteanalyse
Sterke eigenschappen van het Diemerplein zijn de uitstraling, de centrale ligging en de parkeerfaciliteiten. Diemerplein beschikt sinds de herontwikkeling over een moderne uitstraling, het grootste deel van het winkelcentrum oogt zeer aantrekkelijk. Daarnaast ligt het Diemerplein centraal in zowel de wijk Centrum als in de hele gemeente Diemen. Hierdoor is voor alle inwoners van Diemen de afstand tot het centrum zoveel mogelijk geminimaliseerd. Ook de parkeerkwaliteit kan positief worden beoordeeld, vanwege het ruime, overdekte aanbod. De parkeersituatie kan echter ook als een zwakte van het winkelcentrum worden beschouwd. Waar het Diemerplein zich in het verleden kon onderscheiden van andere winkelcentra in de regio door het aanbod aan gratis parkeerplaatsen op maaiveld, is de parkeersituatie in het winkelcentrum in de huidige situatie door de combinatie van betaald en gebouw minder aantrekkelijk voor consumenten, zowel voor de lokale bevolking als die van buiten Diemen. Daarnaast kampt het Diemerplein met te veel leegstand. Er wordt door eigenaar, ondernemersvereniging en gemeente hard gewerkt aan het invullen van deze leegstand. Een derde knelpunt is het gedeelde eigenaarschap van Diemerplein. Het merendeel van centrum is in handen van Delta Lloyd. In de westpunt van de overdekte winkelpassage resteert echter een blok van het ‘oude’ Diemerplein, wat in handen is van een Vereniging van Eigenaren. Deze winkelplint nam niet direct deel aan de herontwikkeling, waardoor het qua uitstraling nog niet aansluit op andere delen van de passage. Dit resulteert in een wat rommelige indruk, er is kans dat hier binnenkort verandering in komt.. Tabel 7 Sterke en zwakke eigenschappen Diemerplein Sterk
Zwak
-Uitstraling
-Aanbod/leegstand
-Centrale ligging binnen Diemen
-Betaald parkeren
-Parkeerfaciliteiten
-VVE Blok
pagina 15
Figuur 5 Winkelcentrum Diemerplein
Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning.
2.3
Boodschappencentra: Kruidenhof en Diemen-Noord Diemen telt twee ondersteunende boodschappencentra: Kruidenhof in Diemen-Zuid en Diemen-Noord in de gelijknamige wijk. In de vigerende detailhandelsnota zijn ze geoormerkt als wijkwinkelcentra, maar gelet op de omvang van de centra zijn het hooguit kleine wijkcentra. We noemen ze hier boodschappencentra, omdat dat het beste uitdrukt welke rol ze momenteel vervullen.
Winkelcentrum Kruidenhof Het winkelcentrum Kruidenhof telt 9 winkels met een gezamenlijke omvang van 1.610 m2 wvo aan in gebruik zijnde winkelruimte. In het bestemmingsplan voor het winkelcentrum is planologisch 4.500 m2 bvo voor detailhandel, dienstverlening en horeca bestemd, met horeca gemaximeerd op 375 m2. Het winkelcentrum heeft een boodschappenfunctie voor de inwoners van Diemen-Zuid, met een winkelaanbod in voornamelijk het dagelijkse segment. Ook vervult het winkelcentrum in aanvulling daarop een functie voor Duivendrecht en het noordelijk deel van Amsterdam-Zuidoost.11 De functie voor de werknemers en bewoners van Bergwijkpark is zeer beperkt.
11
Op basis van klantherkomstinformatie van Jumbo Supermarkten bv
pagina 16
Supermarkt Jumbo (945 m² wvo12) is de drager van het winkelcentrum en wordt ondersteund door enkele versspeciaalzaken (bakker, slijter, keurslager, drogist, toko). Het niet-dagelijkse aanbod is beperkt en bestaat slechts uit een fietsenwinkel. Behalve de Jumbo en de Keurslager zijn er geen filiaalbedrijven. De Jumbo wordt door een zelfstandige ondernemer geëxploiteerd. Naast winkels zijn in de Kruidenhof tevens een kapper, stomerij, een apotheek en een snackbar gevestigd. Voor het winkelcentrum is een parkeerterrein met ca. 110 parkeerplaatsen waar klanten gratis kunnen parkeren. Het winkelcentrum is in december 2013 door SPFunds (een investeringsfonds) overgenomen van voormalig eigenaar Stadgenoot. De leegstand betreft twee panden, met een gezamenlijke omvang van 236 m2 wvo. Figuur 6 Winkelcentrum Kruidenhof
Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
12
De supermarkt is een aantal jaren geleden met ca. 90 m2 wvo uitgebreid.
pagina 17
Winkelcentrum Kruidenhof
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Winkelcentrum Diemen-Noord
Het winkelcentrum Diemen-Noord (eigendom van Verwelius) telt eveneens 9 winkels, met een gezamenlijke omvang van 1.375 m2 wvo. Planologisch, via het vigerende bestemmingsplan, is hier 3.000 m2 bvo bestemd voor detailhandel, dienstverlening en horeca, met een maximum van 200 m2 voor horeca. Het winkelcentrum heeft een boodschappenfunctie voor de inwoners van Diemen-Noord, met een winkelaanbod in voornamelijk het dagelijkse segment: Jumbo is de belangrijkste trekker met een winkel van 880 m² wvo. Het overige aanbod van levensmiddelen bestaat uit een (keur)slager, groentewinkel en een slijter. Het pand van de bakker (die gesloten was ten tijde van de opname) is inmiddels weer ingevuld met een bakker. Een zelfstandige drogist voorziet in de persoonlijke verzorging. Het niet-dagelijkse aanbod bestaat uit een bloemist, een winkel in tijdschriften/rookwaren en een dameskledingzaak. De winkelfunctie wordt ondersteund een tweetal horecagelegenheden en enkele diensten: een kapper, stomerij/kledingreparatie en een praktijk voor het bleken van tanden. Winkelcentrum Diemen-Noord bestaat uit een overdekte winkelpassage, met enkele verkooppunten in de plint aan de buitenzijde van het complex. Rondom is voldoende gratis parkeergelegenheid. Ook winkelcentrum Diemen-Noord kampt met (dreigende) leegstand. Op dit moment staan twee units leeg, met een gezamenlijke omvang van 115 m2 wvo. Winkelcentrum Diemen-Noord
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 18
Figuur 7 Winkelcentrum Diemen-Noord
Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Sterkte-zwakte analyse
Een belangrijke troef voor de twee boodschappencentra is het gratis parkeren. Hier hebben de wijkcentra een sterke positie ten opzichte van het (betaald parkeren in het) Diemerplein. Voor winkelcentrum Kruidenhof geldt overigens dat veel parkeerplaatsen worden bezet door langparkeerders (forensen en reizigers die hier gratis parkeren en vervolgens met metro of trein verder reizen naar Amsterdam of Schiphol). Een tweede voordeel van de beide boodschappencentra is de over het algemeen goede band tussen winkelier en klant. Dat ondernemers hun klanten goed kennen maakt het mogelijk om een assortiment aan te bieden dat optimaal aansluit op de vraag. Er zijn ook zwakke punten. Zo zouden beide hun uitstraling als winkelcentrum kunnen verbeteren.. Leegstand en een op sommige plekken verouderde uitstraling zijn hier debet aan. Daarnaast zijn de supermarkten van beperkte omvang (zie hoofdstuk 3), waardoor zij niet in staat zijn een volwaardig assortiment aan te bieden. Een derde nadeel, met name voor winkelcentrum Diemen-Noord, is de beperkte omvang van het marktgebied, en de beperkte bovenwijkse potenties. Tabel 8 Sterke en zwakke eigenschappen boodschappencentra Sterk
Zwak
-Gratis parkeren
-beperkte commerciële uitstraling
-Ondernemers kennen hun klanten
-Supermarkten (te) klein
-Assortiment afgestemd op buurt/wijk
-Beperkte omvang marktgebied
pagina 19
2.4
De Sniep Na de verhuizing van de voormalige meubelboulevard naar Villa ArenA is De Sniep het enige overgebleven grootschalige winkelcluster in Diemen. Het bestaat uit een viertal winkels in de branches Wonen (Kwantum, Troost Verlichting, Carpet Right) en Doe-het-zelf (Gamma).13 In planologische zin is hier 7.600 m2 bvo bestemd voor PDV-winkels. De winkels op De Sniep hebben een bovenlokale verzorgende functie en bedienen de inwoners van Diemen, maar ook die van Amsterdam Oost en delen van Amsterdam-Zuidoost.14 Het terrein biedt voldoende gratis parkeerplaatsen. In de nabije toekomst wordt de entree naar De Sniep opnieuw ingericht, om de doorstroming en toegankelijkheid vanaf de Muiderstraatweg te verbeteren. Figuur 8 De Sniep
Bron: Bing Maps, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Dit betreft de stand van zaken per januari 2014. In februari 2014 is de Kwantum gesloten. In de analyses is hiermee geen rekening gehouden. 14 Op basis van informatie uit KSO2011 en klantherkomstgegevens Gamma 13
pagina 20
Figuur 9 De Sniep
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Sterkte-zwakteanalyse
Sterke kanten van De Sniep zijn met name de uitstekende bereikbaarheid en de parkeersituatie. De Sniep ligt op korte afstand van de A1, A10 en A9 en is daarmee van alle kanten in de regio Amsterdam goed bereikbaar. Daarnaast beschikt De Sniep over een grote hoeveelheid gratis parkeerplaatsen. De combinatie van goede bereikbaarheid, parkeren en een omvangrijke Gamma (3.775 m2 wvo, aanzienlijk groter dan veel andere bouwmarkten binnen de A10-Oost), zorgt ervoor dat De Sniep naast de inwoners van Diemen ook een belangrijke verzorgende functie kent voor delen van Amsterdam-Oost en AmsterdamZuidoost. Aandachtspunten voor De Sniep betreffen onder andere de herkenbaarheid en zichtbaarheid als winkelcluster. In de huidige situatie oogt De Sniep vooral als een incidentele clustering van enkele grootschalige winkels in Doe-het-zelf en Wonen. Samenwerking tussen de ondernemers en eigenaar, bijvoorbeeld in de vorm van gezamenlijke marketing en profilering kan hier verandering in brengen. Met de aanstaande herontwikkeling van de entree wordt de zichtbaarheid van De Sniep vergroot. Tabel 9 Sterke en zwakke eigenschappen De Sniep Sterk
Zwak
-Gratis (en voldoende)parkeren
-Herkenbaarheid
-Bereikbaarheid
-Zichtbaarheid
-Relatief grote bouwmarkt
-Samenwerking
-Aanwezigheid McDonalds
- (Dreigende) leegstand
pagina 21
2.5
Overige (winkel)gebieden en ontwikkelingen Arent Krijtsstraat In de Arent Krijtsstraat was van oudsher een lint met kleinschalige (winkel)voorzieningen in de plint, en fungeerde in de jaren vijftig en zestig - voor de komst van het Diemerplein - als hoofdwinkelcentrum van Diemen. De winkelstraat die het van oorsprong was heeft zich steeds meer ontwikkeld tot een straat met een combinatie van winkels, dienstverlening en horeca. Het huidige winkelaanbod bestaat voornamelijk uit winkels die doelbewust bezocht worden, zoals een biologische supermarkt (Puur), een slijterij, een chocoladewinkel, een opticien, een fietsenwinkel en een scooterwinkel. Parkeren is beperkt mogelijk voor de winkels, langs de straat (blauwe zone) en in de zijstraten.
Muiderstraatweg Rond de kruising Ouddiemerlaan en Muiderstraatweg is een aantal kleinschalige winkels gevestigd in het niet-dagelijkse segment. Het betreft hier twee kledingzaken, een opticien, een tweedehands kledingzaak en een audicien. Deze winkels worden ondersteund door diverse horeca, een zonnestudio en een kapper. Voorts staat er aan de Muiderstraatweg een tweetal kiosken, ten behoeve van bloemen en ten behoeve van vis.
Campus Diemen Zuid Op de studentencampus in Diemen-Zuid is sinds eind oktober 2013 een kleine Albert Heijn van 400 m² wvo gevestigd. Het assortiment is compleet, maar de keuze is kleiner dan in een reguliere supermarkt. Met het koffieconcept en verpakte sandwiches speelt de winkel in op de jonge doelgroep die op de campus woont. Een winkel in lectuur en rookwaren is aanstaande. In totaal gaat het om 665 m2 bvo aan detailhandel en 605 m2 bvo aan dienstverlening dat via een omgevingsvergunning mogelijk is gemaakt. Naast de genoemde winkels omvat het complex onder meer een sportschool en een tweetal café-restaurants. Arent Krijtsstraat
Bergwijkpark-Noord – Campus Diemen Zuid
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Plantage de Sniep In het globale bestemmingsplan Plantage de Sniep is 5.250 m2 bvo aan commerciële voorzieningen gereserveerd, waaronder detailhandel. Omdat de gemeente zelf eigenaar is van de betreffende gronden zal de detailhandelsvisie uitsluitsel moeten geven over de beoogde omvang en invulling van deze ruimtelijke en planologische reservering.
pagina 22
Tot slot is er in Bergwijkpark, op de grens met Amsterdam-Zuidoost via een omgevingsvergunning 240 m2 bvo detailhandel/horeca mogelijk gemaakt op het terrein van de tijdelijke studentenhuisvesting. Deze wordt momenteel ingevuld met een kleine supermarkt, De Keet Diemen.
2.6
2.7
Warenmarkt en standplaatsen De woensdagse warenmarkt op en rond het Diemerplein is een waardevolle aanvulling op het gevestigde aanbod in het winkelcentrum, en versterkt de binding van de inwoners van Diemen aan het centrum van de plaats. Bovendien draagt het in positieve zin bij aan de bescheiden bovenlokale functie van het Diemerplein. De warenmarkt telt 79 marktkramen, verdeeld over 39 marktkooplieden. In totaal biedt de markt ruimte aan 32 branches. Ten aanzien van de losse standplaatsen geldt dat deze vooral in de boodschappencentra een welkome aanvulling kunnen zijn van het (onder druk staande) dagelijks aanbod in deze centra. Diemen telt momenteel 19 vergunninghouders, waarvan drie seizoensgebonden ten behoeve van de verkoop van kerstbomen (Diemerplein en winkelcentrum Diemen-Noord) en oliebollen (Diemerplein). Het winkelaanbod in de boodschappencentra Winkelcentrum Diemen-Noord en Kruidenhof wordt respectievelijk vier en zes dagen per week aangevuld met een viskraam. Op en rond het Diemerplein zijn, verspreid over de dagen van de week, standplaatsen actief in uiteenlopende branches: vis, kaas, groente en fruit, brood/banket, snacks, poelier, loempia’s en planten en bloemen. Voor een aantal van deze branches geldt dat zij reeds in het winkelcentrum zijn gevestigd.
(Ontwikkelingen in het) krachtenveld Ten oosten van Diemen, net buiten de gemeentegrens, ligt winkelcentrum Maxis Muiden. Dit winkelcentrum opende begin jaren ’70 zijn deuren, als Nederlandse variant van de Franse hypermarché. In het begin van deze eeuw ontwikkelde het zich tot de huidige Megastores. In de huidige situatie is Maxis, na het winkelaanbod in Diemen zelf (Diemerplein, Kruidenhof en Diemen-Noord), het winkelcentrum waar de inwoners van Diemen het meest op georiënteerd zijn voor hun dagelijkse boodschappen. Maxis Muiden telt 18, voornamelijk grootschalige winkels, met een gezamenlijke omvang van circa 13.000 m2 wvo, in onder andere de branches Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd (sport, speelgoed). Met AHXL, Hema, Etos, Kruidvat, Zeeman, Blokker en C&A beschikt Maxis over een aantal belangrijke trekkers die ook in winkelcentrum Diemerplein zijn gevestigd. Naast inwoners van Diemen is Maxis Muiden ook een populaire bestemming voor inwoners van IJburg. Met het realiseren van de OOIJ, en het gelijktijdig sluiten van de tijdelijke verbindingsweg, zal het meer tijd en moeite kosten om vanuit IJburg Maxis te bereiken. Ten zuiden van Diemen bevindt zich winkelcentrum Amsterdamse Poort, met daarnaast de Megastores in de ArenA-Boulevard en Villa ArenA. Amsterdamse Poort (circa 28.000 m2 wvo) vervult een stadsdeelverzorgende functie voor Zuidoost, met een winkelaanbod dat hoofdzakelijk bestaat uit de Dagelijkse sector en Mode & Luxe. De Megastores hebben met Mediamarkt, Decathlon, Perry Sport XL, Esprit XL en Prenatal XL een regionale reikwijdte, terwijl Villa ArenA in potentie heel Nederland bedient. De totale omvang van de Megastores en Villa ArenA betreft circa 70.000 m2 wvo. Onder de inwoners van Diemen is Amsterdamse Poort een populair winkelgebied, met name voor niet-dagelijkse aankopen.
pagina 23
Ten noordwesten van Diemen, in Amsterdam, bevinden zich diverse winkelgebieden die aantrekkingskracht uitoefenen op inwoners uit Diemen. Met name de Amsterdamse binnenstad is populair: uit het koopstromenonderzoek van Strabo weten we dat circa 20% van de niet-dagelijkse bestedingen van de inwoners van Diemen hier wordt gedaan. Ook voor de dagelijkse sector speelt de binnenstad een niet te verwaarlozen rol (3% van de bestedingen). Andere voor Diemen relevante winkelgebieden zijn het Christiaan Huygensplein en de Linnaeusstraat/Oostpoort, waar maart 2014 een nieuw winkelcentrum opent, met een totale omvang van 18.000 m2 aan commerciële voorzieningen. Hiermee neemt de concurrentie in de regio verder toe. Figuur 10 Krachtenveld Diemen
Bron: Locatus Retailverkenner, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning De grootte van de bolletjes corresponderen niet met het aantal m²; Totaal wvo is exclusief leegstand
pagina 24
3
Contextanalyse: trends, ontwikkelingen en beleidskader In dit hoofdstuk staat de context centraal waarbinnen de Diemense winkelstructuur en winkeliers opereren. Allereerst zijn relevante trends en ontwikkelingen benoemd en toegelicht (paragraaf 3.1) die van invloed zijn op het functioneren en het toekomstperspectief van winkels winkelgebieden. Vervolgens zijn de bestaande beleidscontouren uitgezet (paragraaf 3.2) voor de nieuwe detailhandelsvisie in de gemeente Diemen. Het doel van dit hoofdstuk is het beantwoorden van de vraag welke ontwikkelingen invloed hebben op de (toekomstige) voorzieningenstructuur en wat voor eisen hierdoor worden gesteld aan het aanbod?
3.1
Trends en ontwikkelingen in de detailhandel Een groot aantal factoren is van invloed op het winkelgedrag van de consument en daarmee op het functioneren en perspectief van winkels en winkelgebieden. Kort samengevat kunnen de nu actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel kort worden samengevat in 15: Economische ontwikkelingen; Demografische ontwikkelingen; Internet en technologische ontwikkelingen. We lichten ze hieronder kort toe.
Economische ontwikkelingen
De economische crisis, die zijn oorsprong vond in de kredietcrisis en de val van Lehman Brothers in de Verenigde Staten in 2008, heeft grote weerslag op westerse wereld, Nederland incluis. Nederland zit in zijn derde recessie sinds het uitbreken van de kredietcrisis. De detailhandelsbestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij. Het consumentenvertrouwen bevindt zich op een historisch laag niveau, hoewel deze in november 2013 met negen punten verbeterde tot -18, het hoogste punt in twee jaar (bron: Centraal Bureau voor de Statistiek). Figuur 11 Gemiddelde vloerproductiviteit dagelijkse en niet-dagelijkse winkels (in €) en ontwikkeling 2004-2011 (in%)
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011
Herstel lijkt evenwel aanstaande. Klaas Knot, president van de Nederlandsche Bank, en ook gerenommeerde economen uit binnen- en buitenland denken dat de recessie in ons land voorbij is (november 2013). Het herstel is vermoedelijk broos. Nederland heeft, net als veel 15
Gebaseerd op het PET-model (People, Economics and Technolgy) van The Economist.
pagina 25
andere ontwikkelende landen, de afgelopen jaren omvangrijke publieke en private schulden opgebouwd. Deze hoge schulden vormen momenteel een belangrijk risico bij het herstel van de economie. Het afbouwen van de hoge (overheids)schulden wordt bovendien bemoeilijkt door de vergrijzing. De vergrijzing drukt namelijk zwaar op de collectieve lasten (ter dekking van oplopende AOW-uitgaven en zorgkosten). De algemene verwachting is dat een aanstaand herstel in Nederland niet direct gepaard zal gaan met een groei van de werkgelegenheid. Het aantal inactieven blijft voorlopig hoog. Ook hebben aanhoudende overheidsbezuinigingen lastenverzwaring tot gevolg. Financiële instellingen blijven pessimistisch voor toekomst van de detailhandelssector. ABN Amro heeft zijn verwachtingen voor de Nederlandse detailhandel in 2013 en 2014 verder naar beneden bijgesteld. ING Economisch Bureau publiceerde onlangs de Sectorvisie Fashion. Doordat mensen op koopjes jagen of hun kledingaankopen uitstellen, blijven de vooruitzichten voor kleding- en schoenenwinkels somber. Volgens ING daalt de omzet in de kledingbranche in 2013 met 4% en in 2014 met 1,5%. ING stelt dat onder invloed van de crisis en internet de oppervlakte van kledingwinkels met 30 tot 40 procent moet worden verkleind om de kledingbranche weer gezond te krijgen. De Rabobank voorziet een gemiddelde daling van de particuliere consumptie van 1% per jaar tot 2020 (thema-update detailhandel, december 2013). Behalve daling van de particuliere consumptie (in volume) is er nog een probleem voor de detailhandel. Andere sectoren trekken een groter deel van de consumptieve bestedingen aan. Denk aan gezondheid, mobiliteit (reizen) en vrije tijd.
Demografische ontwikkelingen
Nederland staat aan de vooravond van een demografische aardverschuiving. Er is gelijktijdig sprake van verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), vergrijzing en een krimpende beroepsbevolking. Al deze demografische ontwikkelingen hebben een negatief effect op het bestedingspotentieel. De vergrijzing lijkt het grootste effect te hebben op de detailhandelsbestedingen. In 2030 zal bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65 jaar. Dit is een groei van 62% ten opzichte van nu. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in de winkels dan de mensen jonger dan 65. Schattingen lopen uiteen van 20 tot 40%. De nieuwe generatie 65-plussers is steeds fitter, voelt zich jonger, werkt (deels noodgedwongen) langer en heeft ook meer te besteden (door goede pensioenen en gerealiseerde overwaarde op de eigen woning). Echter, verhoging van de eigen bijdrage, vercommercialisering van de zorg en schaarste aan betaalbare woon-zorgvoorzieningen leiden er toe dat een steeds hoger aandeel van het budget naar de zorg gaat. Ook jongere generaties reserveren meer geld voor toekomstige zorguitgaven. Voor zover ze meer vrij te besteden hebben, is het niet vanzelfsprekend dat senioren meer uitgeven aan detailhandel. Ze hebben namelijk minder koopdrang – hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig elk jaar te vernieuwen – en meer keuzevrijheid en tijd. Ze zijn de ultiem kritische consumenten.
pagina 26
Figuur 12 Demografische verschuivingen: vergrijzing, verdunning en verkleuring
Internet en technologische ontwikkelingen
Naast de economische crisis en demografische ontwikkelingen zijn er ook structurele sectorspecifieke ontwikkelingen gaande. De consument gebruikt vaker andere of meerdere kanalen en communicatiemiddelen voor één enkele transactie. Steeds meer aankopen worden via internet gedaan. Internet wordt ook wel beschouwd als de derde revolutie in de retail. De eerste betrof de komst van warenhuizen (eind 19e, begin 20e eeuw), de tweede het ontstaan van de supermarkten (medio 20e eeuw). Wat de internetrevolutie ingrijpender maakt dan zijn twee voorgangers is het feit dat winkelen tegenwoordig niet meer plaats- of tijdgebonden is. De consument kan op ieder moment van de dag, op elke denkbare plaats aankopen doen. Dit laatste wordt mogelijk gemaakt door technologische ontwikkelingen; de smartphone en tablet zijn niet meer weg te denken uit het dagelijkse leven. Internet is te allen tijde binnen handbereik. Tevens zorgt internet voor een volledige markttransparantie: de consument kan online prijzen van verschillende aanbieders vergelijken, ook wanneer hij zich in een fysieke winkel bevindt. De detailhandelsbestedingen via internet groeien ook ten tijde van crisis en bedragen inmiddels 10% van alle non-food detailhandelsverkopen. Aan consumentenelektronica wordt online van oudsher het meest besteed. De internetbestedingen aan modische artikelen zijn aan een flinke opmars bezig. Uit recent onderzoek van Eurostat blijkt dat Nederlanders relatief veel winkelen via internet. Nederland eindigt met 69% van alle internetgebruikers net na de Scandinavische landen, Luxemburg, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk als het gaat om aankopen doen op internet. Gemiddeld hebben consumenten twee mobiele apparaten in hun bezit met een internetverbinding, waardoor ze de 24/7 toegang hebben tot alle informatie in de wereld. Dat dit er over acht jaar zes tot zeven zijn lijkt voor velen onwerkelijk. Toch ziet de voorspelling er op dit moment zo uit. Dit betekent dat we op dit moment pas aan het begin staan van de revolutie op dit gebied. De acceptatie van smart phones, tablets en social media bewijst ons dat deze voorspelling hoogstwaarschijnlijk uit gaat komen. Internet en specifiek sociale media hebben ervoor gezorgd dat consumenten voor, tijdens en na een winkelbezoek online aanwezig zijn.
pagina 27
Figuur 13 Wereldwijde groei in mobiele apparaten met internet
Bron: Q&A
De beschreven trends en ontwikkelingen hebben alle drie een (potentieel) negatief effect op detailhandelsbestedingen in fysieke winkels.
Aanbodzijde
Tegelijkertijd vindt binnen de fysieke winkelstructuur ook een aantal relevante trends en ontwikkelingen plaats: Door het ingrijpende en structurele karakter van de veranderingen is de vestigingsstrategie van winkelketens, zeker in de non-food, aan het veranderen. Jarenlang lag de nadruk bij veel ketens op expansie, en openden zij talrijke winkels, ook in de kleinere winkelgebieden. Omdat de functie van de fysieke winkel onder invloed van de technologische ontwikkelingen aan het veranderen is, is aan die expansie een einde gekomen. Veel ketens maken een pas op de plaats en investeren primair in een beperkter aantal vestigingen, in vooral de grotere winkelgebieden. De concurrentie tussen winkelgebieden en winkels zal verder toenemen. Consumenten worden steeds mobieler en zijn steeds beter geïnformeerd. Ook zijn zij steeds minder trouw aan winkelgebieden. Winkels en winkelgebieden moeten elke dag weer in de gunst van de consument zien te komen. Dit stelt eisen aan de aanpasbaarheid van winkels en winkelgebieden. Deze laatste dienen zich duidelijk te profileren, ofwel op grond van functionaliteit (doelgericht boodschappen doen en de aanschaf van andere frequent benodigde artikelen) ofwel op beleving (recreatief winkelen). Winkelgebieden die zijn te classificeren als “stuck in the middle” krijgen het steeds moeilijker. Overigens zien we de reguliere detailhandel steeds meer en beter inspelen op de concurrentie via internet. Van een scheiding tussen het fysieke kanaal en digitale kanaal is steeds minder sprake: cross-channeling (de versmelting van online en offline) is de nieuwe trend. De afgelopen jaren heeft de schaalvergroting doorgezet: het aantal vierkante meter per winkel is toegenomen. Was een winkel in Nederland in 2005 gemiddeld 228 m², in 2012 was dat 262 m². Deze schaalvergroting heeft zich op alle type winkellocaties voorgedaan, maar is het sterkst geweest in ondersteunende winkelcentra en verspreide bewinkeling. Jarenlang is sprake geweest van stijgende huurniveaus en lage leegstandniveaus. De realiteit van vandaag is een geheel andere. Stabilisatie en daling van de huurniveaus is aan de orde, samen met een toenemende leegstand. Deze leegstand manifesteert zich vooral in de zwakkere delen van de centrumgebieden (aanloopstraten) en in de zwakkere winkelcentra.
pagina 28
3.2
Door de crisis zijn diverse winkelvastgoedprojecten uitgesteld, afgesteld of sterk versoberd. Ruimtelijk-functionele versterking van winkelgebieden is echter een continue vereiste. Het risico is groot dat door de crisis ook die noodzakelijke vernieuwing en versterking onder druk komt te staan. Juist in een tijd van revolutionaire veranderingen in de sector is continue investering in de kwaliteit van de meest waardevolle winkelgebieden van het grootste belang. Een laatste en belangrijke ontwikkeling in de aanbodzijde is het opkomen van nieuwe vormen van detailhandel, de afhaalpunten. Een afhaalpunt is een locatie waar de consument uitsluitend via internet bestelde goederen kan afhalen of retourneren, waar uitsluitend logistiek en opslag van bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt en waarbij geen sprake is van uitstalling ten verkoop en/of overige activiteiten. Het afhaalpunt lijkt de oplossing voor het dure en inefficiënte thuisbezorgen. Het thuisbezorgen van online winkelaankopen blijkt namelijk lastiger dan gedacht. De kosten van distributie zijn hoog. Vooral ‘de laatste kilometer’ is duur. De consument krijgt deze bezorgkosten doorberekend. De retailer of distributeur hanteert daarnaast vaak een minimum bestelbedrag. En, wellicht het belangrijkste, de klant dient thuis te zijn op een vooraf afgesproken tijdstip. Voor de groeiende groep anderhalf- en tweeverdieners met een druk schema geen sinecure. Inmiddels verrijzen er allerhande nieuwe vormen van afhaalpunten: ‐ Diverse supermarktorganisaties experimenteren met afhaalpunten, in alle denkbare verschijningsvormen. Naast in of annex aan de supermarkten zijn ook tankstations, werklocaties, en nieuwe locaties in beeld. Soms worden er aparte parkeerplaatsen vrijgehouden voor mensen die online bestelde boodschappen komen oppikken. Ze kunnen hun kratjes ophalen bij een speciale balie. Bij een pick-up point hoeft de klant zijn auto niet uit. ‐ De Nederlandse warenhuisketens zijn ook actief met afhaalpunten. In de regel kunnen bij de webshop bestelde producten in een filiaal naar keuze gratis worden afgehaald. Ruim tweederde van de online shoppers maakt van deze mogelijkheid gebruik; overigens doet het merendeel ook nog extra aankopen in de winkel. Soms zijn er aparte servicepunten ingericht. Een warenhuisketen opende onlangs een aantal servicepunten langs rijkswegen. ‐ Dan zijn er diverse nationale en internationale bezorgdiensten die servicepunten bieden voor het leveren en terugsturen van pakketten, als alternatief voor thuislevering. Deze afhaalpunten zijn geposteerd bij supermarkten, benzinestations, kranten- en bloemenwinkels, opslagplaatsen en onbemande afhaalpunten met kluisjes.
Beleidskader Voor de ruimtelijke ordening van detailhandel is een aantal schaalniveaus van beleid relevant. Van hoog naar laag zijn dat: Europa, rijk, provincie, stadsregio en gemeente. Hier presenteren we de kaders die voor de detailhandelsvisie Diemen het meest relevant zijn.
(Supra)nationaal
De Europese Dienstenrichtlijn (2006/123/EG, art 14.5) heeft als doel gesteld om de concurrentie tussen dienstverrichters in lidstaten te bevorderen. Het is volgens de richtlijn niet toegestaan om winkels te weigeren op basis van gebrek aan economische ruimte, of bijvoorbeeld het failliet gaan van andere winkels. Nationale wetgeving is sinds eind 2009
pagina 29
aangepast om in overeenstemming te zijn met de Dienstenrichtlijn. Ook met de richtlijn is winkelplanning echter geoorloofd, omdat dit ruimtelijke ordening betreft. Voorschriften inzake ruimtelijke ordening of stedenbouw vallen niet onder de Dienstenrichtlijn, mits er geen puur economische criteria aan ten grondslag liggen. Bestemmingen aan gronden toekennen is toegestaan en territoriale beperkingen zijn nog steeds mogelijk. Nb: Volgens een uitspraak van de Raad van State van 25 juni 2014 is de Europese Dienstenrichtlijn niet van toepassing op planologische besluiten over detailhandel (ECLI:NL:RVS:2014:2286). Vaak wordt geprobeerd om planologische besluitvorming die beperkingen stelt aan de vestiging van detailhandel onderuit te halen met een beroep op de Dienstenrichtlijn. De Afdeling (Raad van State) heeft dergelijke pogingen nooit gehonoreerd (zie http://www.stibbe.com/en/news/2014/july/op-grond-van-primair-unierecht-isdienstenrichtlijn-niet-van-toepassing).
Het Rijk heeft de verantwoordelijkheid voor detailhandelsbeleid gedelegeerd naar provincies en gemeenten. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (Ministerie van I&M, maart 2012) is detailhandel geen beleidsthema meer. Wel is via de motie De Rouwe ook detailhandel als stedelijke functie aan de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Deze ladder is sinds oktober 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro artikel 3.1.6 lid 2). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent bij de afweging van elk initiatief de volgende drie treden: a. Is er een actuele regionale behoefte? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2. b. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Is er geen ruimte binnen bestaand stedelijk gebied, dan volgt trede 3. c. Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte.
Duurzame ontwrichting De afgelopen jaren zijn diverse nieuwe winkelontwikkelingen juridisch aangevochten op mogelijk duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. In de jurisprudentie geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en om mogelijke sluiting van specifieke bestaande detailhandelsvestigingen. Relevante uitspraken in deze zijn Sugar City in Halfweg (RvS 200901438/1/R3) en winkelcentrum Leens in De Marne (RvS 200808122/1/R3). Kern van het verhaal is dat duurzame ontwrichting alleen kan gelden als het gaat om eerste levensbehoeften (zie ook uitspraak Bergen op Zoom, RvS 201208105/1/R2). Ook heeft de jurisprudentie de afgelopen tientallen jaren duidelijk aangetoond dat het criterium van duurzame ontwrichting zelfs in de context van het platteland bij besluitvorming door de Afdeling bestuursrechtspraak weinig houvast biedt in juridische procedures.
pagina 30
Een recente uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord (201200385/1/T1/R2,5 december 2012) toont aan dat een zorgvuldige ruimtelijke onderbouwing en afweging van effecten echter wel degelijk vereist is. In de uitspraak van de Raad van State is de gemeenteraad van Noordoostpolder gewezen op het feit dat de onderbouwing van het programmatische deel van het centrumplan onvoldoende zorgvuldig was, mede daar onvoldoende rekening is gehouden met een reële bevolkingsontwikkeling, met het groeiende aandeel internetbestedingen en de teruglopende bestedingen als gevolg van de economische crisis. Om deze reden kon onvoldoende aannemelijk worden gemaakt dat het plan niet tot overcapaciteit, en daarmee tot een toename van de leegstand zal leiden, met negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat. Ofschoon het Rijk in de loop van de decennia de verantwoordelijkheid voor detailhandelsplanning meer en meer heeft neergelegd bij de lagere overheden (provincies en gemeenten), heeft ze via de in de Wet op de ruimtelijke ordening vastgelegde ladder voor duurzame verstedelijking indirect toch nog een belangrijke regiefunctie naar zich toe getrokken. Waar het beleid in de eerste decennia na de oorlog het karakter had van een blauwdruk (“zo moet het er uit zien”), is dat in de laatste jaren veranderd in een toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen.
Provinciaal
In 2009 is er detailhandels- en leisurebeleid op provinciaal niveau vastgesteld voor NoordHolland. Hierin heeft de provincie een zestal beleidsdoelstellingen vastgelegd: ‐ Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandels- en leisurestructuur naar behoefte, met behoud van de economische functie (koopkracht); ‐ Behouden wat sterk is: prioriteit voor hoofdwinkelgebieden; ‐ Optimale regionale afstemming; ‐ Meer kwaliteit en onderscheidend vermogen; ‐ Voorkomen van uitholling primaire detailhandel in kleine kernen; ‐ Geen weidewinkels, wel solitaire leisure in het landelijk gebied. De provincie heeft het onderscheid tussen PDV en GDV losgelaten en spreekt alleen nog over ‘perifere locaties’. In alle gevallen gaat het om detailhandel die niet of moeilijk is in te passen in regulier winkelgebieden (zoals de verkoop van volumineuze goederen), waarbij het gaat om een gebied voor specifieke doelgerichte aankopen met een lagere bezoekfrequentie dan reguliere winkelgebieden. De verantwoordelijkheid van de formulering en handhaving van branche- en/of omvangbeperkingen ligt bij de lokale overheden. Afhaalpunten van internetwinkels ziet de provincie vaak op bedrijventerrein terecht komen (magazijnen). Deze horen daar ook, mits de hoofdfunctie opslag en distributie is en verkoopactiviteiten ondergeschikt zijn. Het is ongewenst dat afhaalpunten uitgroeien tot complete winkels met etalagefunctie en productadvisering.
Stadsregionaal
Regionale samenwerking binnen Noord-Holland vindt plaats door middel van regionale detailhandelsvisies en twee adviescommissies (Noord-Holland Noord en Noord-Holland Zuid). Bij detailhandelsontwikkelingen groter dan 5.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) binnen bestaand winkelgebied of groter dan 1.500 m2 wvo buiten bestaand winkelgebied zijn gemeenten in Noord-Holland verplicht om advies te vragen aan één van deze twee adviescommissies. In de commissies zijn gemeenten, het bedrijfsleven en
pagina 31
werknemersorganisaties vertegenwoordigd. De adviescommissies toetsen nieuwe ontwikkelingen aan provinciaal en regionaal beleid. Diemen valt onder het regionale detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam. In 2011 is deze geactualiseerd. Het behoud van een fijnmazige detailhandelstructuur blijft een centraal uitgangspunt van dit detailhandelsbeleid. Dat impliceert dat afspraken nodig zijn die de huidige structuur in stand houden of verder versterken16: ‐ vasthouden aan het op aanvaardbare afstand hebben van winkels in dagelijkse artikelen; ‐ vasthouden aan terughoudendheid ten aanzien van nieuwe (perifere) locaties waar (grootschalige) detailhandel is toegestaan; ‐ vasthouden aan terughoudendheid ten aanzien van brancheverruiming op bestaande perifere locaties; ‐ vasthouden aan het weren van food op bedrijventerreinen en perifere winkellocaties; ‐ versterking van bestaande winkelgebieden staat centraal; ‐ weidewinkels zijn niet toegestaan.
1. 2.
3.
4. 5. 6.
Het Regionale Detailhandelsbeleid is gestoeld op de volgende zes uitgangspunten: Inwoners van de Stadsregio Amsterdam moeten op aanvaardbare afstand hun (dagelijkse) boodschappen kunnen doen (fijnmazige detailhandelsstructuur). Het beleid is er op gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de retailsector. Bouwen voor leegstand is onwenselijk. Leegstand leidt tot verloedering en een verslechtering van de leefbaarheid. Nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken en nieuwe ontwikkelingen die uitbreiding van het ruimtegebruik vergen zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling niet op een bestaande locatie mogelijk is. Clustering van detailhandel en voorzieningen is een leidend principe. Beoordeling van plannen voor nieuwe detailhandelontwikkelingen vindt plaats zowel volgens kwantitatieve als kwalitatieve (ruimtelijk-economische) criteria. Het regionale detailhandelsbeleid valt binnen het kader dat is vastgesteld in het provinciale detailhandelsbeleid in 2009.
Gemeentelijk
Het vigerende detailhandelsbeleid dateert uit 1996 en is sindsdien bekrachtigd in onder meer de Structuurvisie Diemen 2011. Het uitgangspunt in de nota van 1996 (“Diemen en detail”) was dat de plaatselijke detailhandel er op gericht moest zijn dat de mensen die in Diemen wonen en/of werken goed bediend worden; een bovenlokale functie werd/wordt niet nagestreefd. Een betere afstemming van de diverse winkelcentra op hun specifieke functie werd nodig geacht om een kwalitatieve verbetering van het winkelaanbod te bewerkstelligen. In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen het te herontwikkelen hoofdwinkelcentrum Diemerplein (inmiddels gerealiseerd) en de wijkwinkelcentra (Kruidenhof en Diemen-Noord). De Arent Krijtsstraat heeft in het gemeentelijk beleid de status van nevencentrum, en is geen onderdeel meer van de hoofdstructuur. Wel wordt behoud van de publieksfunctie van de straat, met een toenemende menging van detailhandel met overige consumentverzorgende functies, belangrijk geacht.
In de Nota Straathandel (2007) zijn beleidsregels vastgelegd voor het innemen van standplaatsen en venten in de gemeente Diemen. Het uitoefenen van straathandel valt onder 16
Bron: Stadsregio Amsterdam (2011) Detailhandelsbeleid stadsregio Amsterdam
pagina 32
de regelgeving van de gemeentelijke Algemene Plaatselijke Verordening. De gemeente Diemen heeft ervoor gekozen om een aantal regels vast te stellen. Het gaat hierbij niet om wat de onmogelijkheden zijn, maar wat de gemeente voor kansen aan straathandelaren kan bieden, echter wel onder bepaalde voorwaarden (en beperkingen). De gemeente is van mening dat standplaatsen een positieve dimensie toe kunnen voegen aan bepaalde locaties, bijvoorbeeld door: ‐ Vergroting van de levendigheid (en het gevoel van sociale veiligheid) van een bepaalde locatie, zoals bijvoorbeeld de omgeving van stations: meer mensen op straat; ‐ Het vergroten van de aantrekkingskracht van winkelcentra; ‐ Toevoeging van een voorziening die in het betreffende gebied beperkt voorhanden is; ‐ Toevoeging van de variëteit aan producten die lokaal worden aangeboden; ‐ Inspelen op specifieke perioden.
3.3
Conclusie De fysieke detailhandel staat onder druk en blijft voorlopig onder druk staan, zo is de algemene verwachting. Bestedingen in met name de non-food sector zullen niet terug keren naar het niveau van vóór de economische recessie. Binnen die bestedingen neemt fysieke detailhandel tevens een steeds minder prominente plek in. Het aandeel online zal blijven groeien. Veel retailers en ontwikkelaars zijn terughoudend ten aanzien van nieuwe fysieke ontwikkelingen, maar zijn vooral bezig zich aan te passen aan “het nieuwe normaal”, een realiteit waarin cross-channeling zijn beslag krijgt. Het samenspel van de genoemde, ingrijpende veranderingen leidt tot een structureel lagere behoefte aan fysieke winkels. Ook leidt het tot veranderingen in de aard van de winkels. Nieuwe concepten zoals afhaalpunten en pick-up points, al dan niet geïntegreerd in bestaande winkels, komen op. De structurele veranderingen hebben gevolgen voor alle typen winkelgebieden, van de buurtcentra tot de grootste binnensteden, en van de grootschalige concentraties (woonboulevards) tot de stadsdeelcentra. Voor een plaats als Diemen, die zich bevindt in een uitermate sterk krachtenveld, geldt dat gelet op deze ontwikkelingen de focus primair op de eigen inwoners gericht moet zijn. Het primaire doel is de eigen consument optimaal te binden aan het winkelaanbod in de gemeente. Dit kan door ontwikkelingen zoveel mogelijk te clusteren in bestaande concentraties en daarbinnen op een slimme manier online en offline te integreren.
pagina 33
4
Confrontatie vraag-aanbod; ontwikkelingsmogelijkheden Dit hoofdstuk geeft aan de hand van diverse analysemethoden inzicht in de mate waarin het huidige detailhandelsaanbod in Diemen aansluit op de behoeften van de inwoners. Allereerst is door middel van een benchmark het winkelaanbod en de winkelstructuur in Diemen vergeleken met woonplaatsen in een vergelijkbare setting (paragraaf 4.1). Dit geeft een eerste indruk van de ontwikkelingsmogelijkheden. Vervolgens is het economische functioneren van de dagelijkse en niet-dagelijkse sector in Diemen beoordeeld met behulp van een distributieplanologische berekening (paragraaf 4.2). Bij deze berekening maken wij gebruik van recent gemeten koopstromen (vierde kwartaal 2013) en van de resultaten van het Randstedelijke Koopstromenonderzoek 2011 (KSO 2011).
4.1
Benchmark Diemen kent een unieke ligging. Het ligt ingeklemd tussen Amsterdam Zuidoost, IJburg en Oost/Watergraafsmeer en samen vormt dit één stedelijk gebied. We kunnen Diemen typeren als een stedelijk dorp onder de rook van Amsterdam. Inwoners van Diemen hebben buiten de eigen woonplaats een zeer groot aanbod aan alternatieve winkelgebieden. Daarom is in de benchmarkanalyse een vergelijking getrokken tussen Diemen en woonplaatsen die in een vergelijkbare setting zijn gesitueerd: plaatsen met 20.000 tot 30.000 inwoners die zeer dicht tegen een stad van grotere orde aanliggen en waarvan het kernwinkelgebied geen directe functie vervult voor de nabijgelegen grote stad.17
Algemeen
De belangrijkste conclusies uit deze benchmark18: Diemen beschikt over relatief veel winkelgebieden. Dit is inherent aan de stedenbouwkundige structuur van Diemen. Daarnaast blijkt dat Diemen over relatief weinig winkelmeters per 1.000 inwoners beschikt: 931 m2 wvo versus 1.358 m2 wvo in de benchmarkplaatsen. Ook als de volumineuze branches (tuincentra, bouwmarkten en woonwinkels) buiten beschouwing blijven is sprake van een benedengemiddeld aanbod: 572 m2 wvo per 1.000 inwoners in Diemen, versus 781 m2 wvo in de benchmarkplaatsen. Het dagelijkse aanbod in Diemen ligt qua metrage op gelijke hoogte met de benchmarkplaatsen. Branches die in aanbod achterblijven zijn met name Kleding & Mode, Huishoudelijke & Luxe artikelen, Sport & Spel, Auto & Fiets en Schoenen & Lederwaren.
Diemerplein In eenzelfde analyse is winkelcentrum Diemerplein vergeleken met alle kernverzorgende centra in Nederland19, met een in gebruik zijnde winkelomvang tussen 7.500 en 12.500 m2 wvo (Ter vergelijking: dit aanbod meet in Diemerplein 8.821 m2 wvo). Benchmarkplaatsen zijn: Geldrop, Goirle, Heemstede, Krimpen aan den IJssel, Leiderdorp, Nieuwerkerk aan den IJssel, Nuenen, Oegstgeest en Voorschoten. 18 Voor een nader inzicht zie bijlage 2 19 Nederland telt 123 kernverzorgende winkelcentra met een omvang tussen 7.500 en 12.500 m 2 wvo. 17
pagina 34
De benchmarkwinkelcentra zijn gemiddeld niet meer dan een fractie kleiner dan Diemerplein: 8.689 m2 wvo versus 8.821 m2 wvo. Ten opzichte van de benchmarkcentra blijkt de Dagelijkse sector (in wvo) zeer goed vertegenwoordigd in Diemerplein. Dat ligt voor een groot deel aan de aanwezigheid van AHXL, maar ook het aanbod aan versspeciaalzaken is ruimer in Diemerplein. Hetzelfde geldt voor Persoonlijke Verzorging. Vanwege de dominantie van de Dagelijkse sector blijven andere branches in Diemerplein al snel, in relatief opzicht, achter. In absolute zin blijkt vooral het aanbod In/om het Huis beperkt: de branche Auto & Fiets ontbreekt volledig, terwijl het Wonen-aanbod in vergelijking met de benchmarkcentra klein is. In Mode & Luxe blijft de branche Huishoudelijke & Luxe artikelen achter en (in mindere mate) Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren en Antiek & Kunst.
Supermarkten
Tot slot is het supermarktaanbod in Diemen vergeleken met alle woonplaatsen 20 in Nederland met 20.000 tot 30.000 inwoners. Diemen beschikt over circa 231 m2 wvo aan supermarktmeters per 1.000 inwoners. In de benchmarkplaatsen ligt dit een fractie hoger: 262 m2 wvo. Het verschil is klein, maar desondanks wijkt het supermarktaanbod in Diemen sterk af van andere woonplaatsen van vergelijkbare omvang: Diemen is afgezien van het aangrenzende Muiden (Maxis) de enige woonplaats in Nederland kleiner dan 30.000 inwoners waar een AHXL is gevestigd. Met 3.100 m2 wvo claimt deze supermarkt meer dan de helft (53%) van de supermarktmeters in de gemeente. Mede hierdoor ligt de supermarktdichtheid (231 m2 wvo per 1.000 inwoners) nog relatief dicht bij het gemiddelde (262 m2 wvo). Diemen telt vier supermarkten van de landelijke of regionale formules. Naast AHXL zijn dat Jumbo Kruidenhof (945 m2 wvo), Jumbo Gruttoplein (880 m2 wvo) en Albert Heijn Bergwijkpark (400 m2 wvo). De benchmarkplaatsen beschikken gemiddeld over zes supermarkten van de regionale of landelijke formules. In het verlengde hiervan valt op dat het supermarktaanbod in Diemen slechts twee formules kent, Albert Heijn en Jumbo. Zij zijn tevens de twee marktleiders in de supermarktbranche. In vergelijking met de benchmarkplaatsen valt in Diemen het ontbreken van het harddiscount segment op. Aldi en Lidl, die traditioneel tot dit segment worden gerekend, beschikken samen over gemiddeld 1,4 supermarkten in de benchmarkplaatsen, maar zijn in Diemen niet gevestigd. Wel is er een kleine biologische supermarkt (Puur) in de Arent Krijtsstraat. Ook blijken de supermarkten in de benchmarkplaatsen gemiddeld genomen groter te zijn dan in Diemen. In Diemen beschikken de beide Jumbo’s over circa 900 tot 1.000 m2 wvo, terwijl winkels van deze formule in de benchmarkplaatsen gemiddeld 1.315 m2 wvo meten. Naar moderne maatstaven zijn de beide Jumbo’s beperkt in omvang.
20
Dit betreffen 60 woonplaatse, verspreid door heel Nederland
pagina 35
Figuur 14 Segmentering supermarkten volgens GfK
Bron: GfK, zomerrapport 2012 NB: Bovenstaande segmentering van supermarkten is gebaseerd op klantenbeoordeling. Het geeft daarmee de beleving van de klant aan, en biedt geen objectieve afspiegeling van de werkelijkheid
4.2
1. 2. 3.
Distributieve berekening Aan de hand van een distributieplanologische berekening is een inschatting gemaakt van de ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel in Diemen. De benchmark gaf aan hoe het winkelaanbod in Diemen zich qua omvang verhoudt tot woonplaatsen in vergelijkbare setting. Het relatief lage aanbod in een aantal branches suggereert dat uitbreiding van het winkelaanbod mogelijk is. Om dit te toetsen is een distributieve berekening opgesteld. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen dagelijkse detailhandel, reguliere niet-dagelijkse detailhandel en volumineuze detailhandel. In bijlage 3 zijn de onderliggende berekeningen gepresenteerd. Hieronder beperken we ons tot de belangrijkste uitkomsten. Daarbij is naast de huidige situatie onderscheid gemaakt in een drietal toekomstscenario’s: De verwachte bevolkingsgroei volgens CBS, naar 27.750 in 2025; Een relatief beperkte aanvullende bevolkingsgroei als gevolg van de ontwikkeling van Bergwijkpark, naar 31.000 in 2025; Een ambitieuze aanvullende bevolkingsgroei als gevolg van de ontwikkeling van Bergwijkpark, naar 34.000 in 2025.
Nuances Bij het interpreteren van distributieve berekeningen is het van belang enkele relevante nuances te plaatsen, die de resultaten neerwaarts beïnvloeden:
pagina 36
Een distributieve berekening is gebaseerd op landelijke kengetallen. Daarbij is berekend hoe de vloerproductiviteit van dagelijkse en niet-dagelijkse winkels in Diemen zich verhouden tot landelijke gemiddelden. Die landelijk gemiddelde vloerproductiviteiten omvatten echter zowel goed als matig functionerende winkels en houden geen rekening met (grote) regionale verschillen in huisvestingslasten. Voor een goed functionerende winkel in de regio Amsterdam mag verondersteld worden dat deze een vloerproductiviteit nodig heeft die hoger is dan het landelijke gemiddelde. Een distributieve berekening houdt eveneens geen rekening met leegstand (in Diemen staat momenteel circa 2.200 m2 wvo aan potentiële winkelruimte leeg, waarvan circa 1.700 m2 wvo in het Diemerplein. Nb: deze leegstand zal vermoedelijk sterk afnemen met de te verwachten komst van een tweede supermarkt in het VVE-deel van Diemerplein) en bestemmingsplanreserveringen (dit zijn winkelmeters die in de huidige situatie nog niet bestaan, maar wel zijn vastgelegd in het bestemmingsplan, waardoor realisatie niet kan worden tegengehouden). De omvang van het neerwaartse effect van deze nuances op de resultaten van de distributieve berekeningen laat zich moeilijk kwantificeren. Dat een eventuele positieve ontwikkelingsruimte primair moet worden aangewend om huidige leegstand in perspectiefrijke winkelgebieden op te vullen spreekt voor zich. Het effect van regionale verschillen in huisvestingslasten en het buiten beschouwing laten van ondermaats functionerende winkels is echter lastig in te schatten. In onderstaande resultaten is dan ook geen rekening gehouden op de hier genoemde nuances, maar zij dienen bij de interpretatie wel in het achterhoofd te worden gehouden.
Dagelijkse sector Uit de distributieve berekening blijkt dat er in de huidige situatie, rekenkundig gezien, teveel dagelijkse winkelmeters zijn om een landelijk gemiddelde vloerproductiviteit te behalen. Met andere woorden: het dagelijkse aanbod functioneert gemiddeld genomen minder goed dan landelijk. Naast de eerdergenoemde nuances speelt in de dagelijkse sector de AHXL tevens een belangrijke rol. In vergelijking met andere AHXL-vestigingen in het land functioneert deze winkel ondermaats. De supermarkt claimt wel 37% van het totale dagelijkse aanbod, waardoor sprake is van een negatieve invloed op de uitkomsten van de distributieve berekening. In de toekomst is de situatie rooskleuriger. De bevolkingsgroei zorgt voor een verruiming van het draagvlak. Uitgaande van een relatief voorzichtige prognose (tot 27.750 inwoners in 2025) en gelijkblijvende kooporiëntaties leidt dit tot een beperkte positieve uitbreidingsruimte. Deze is overigens te klein om een nieuwe supermarkt distributief te rechtvaardigen. Een verbreding van het dagelijkse aanbod, bijvoorbeeld door op de juiste plek een extra supermarkt toe te voegen in een segment dat nu nog ontbreekt, zal naar verwachting leiden tot een hogere koopkrachtbinding. Naar alle waarschijnlijkheid valt de bevolkingsgroei, als gevolg van de voorspoedige (her)ontwikkeling van Bergwijkpark-Noord, echter hoger uit. Rekening houdend met een bevolkingsgroei tot 31.000, dan wel 34.000 in 2025 stijgt de indicatieve uitbreidingsruimte tot respectievelijk 1.300 m2 wvo en 2.300 m2 wvo. Ook zonder rekening te houden met gewijzigde koopkrachtoriëntaties is een extra supermarkt in dat geval distributief te motiveren.
pagina 37
Reguliere niet-dagelijkse sector Uit de distributieve berekening blijkt dat er in de huidige situatie, rekenkundig gezien, een potentiële uitbreidingsruimte is van bijna 1.300 m2 wvo ten opzichte van het huidige aanbod. Wel moet deze ruimte gezien worden in het licht van eerder geplaatste nuances: de huidige leegstand in Diemen (circa 2.200 m2 wvo) en een hogere benodigde vloerproductiviteit dan het landelijke gemiddelde. Dankzij de verwachte bevolkingsgroei stijgt de potentiële uitbreidingsruimte in de reguliere niet-dagelijkse sector, uitgaande van 27.750 inwoners in 2025, naar circa 1.800 m2 wvo. Voor de andere twee toekomstscenario’s (31.000 en 34.000 inwoners in 2025) duidt de distributieve berekening op een indicatieve uitbreidingsruimte van respectievelijke 2.700 m 2 wvo en 3.600 m2 wvo. In theorie vergroot dit de kansen om huidige leegstand op te vullen. Nog steeds gelden de nuances met betrekking tot vloerproductiviteit (functioneren en huisvestingslasten), leegstand en bestemmingsplanreserveringen.
Volumineuze detailhandel In de huidige situatie (uitgaande van januari 2014) beschikt de volumineuze sector in Diemen over een potentiële uitbreidingsruimte van circa 950 m2 wvo. Het huidige aanbod functioneert dan ook beter dan het landelijke gemiddelde. Gezien de verzorgende functie van De Sniep komt deze positieve uitkomst niet onverwacht. Door de verwachte bevolkingsgroei zal de potentiële uitbreidingsruimte in de toekomst toenemen tot circa 1.600 m2 wvo (bij 27.750 inwoners in 2025), 2.800 m2 wvo (bij 31.000 inwoners) of 3.900 m2 wvo (bij 34.000 inwoners). We moeten overigens vaststellen dat juist deze sector in generieke zin zwaar te lijden heeft van de crisis op de woningmarkt. Meer specifiek geldt dat deze sector in Diemen ook last heeft van de ontwikkelingen in de omgeving, die op de Spaklerweg en (mogelijk) op het Zeeburgereiland voorop. Het verdient gelet op deze ontwikkelingen aanbeveling terughoudend te zijn met nieuwe PDV-initiatieven, zeker als ze zich buiten De Sniep aandienen.
4.3
Concluderend Voor de huidige situatie kunnen we concluderen dat de dagelijkse sector in Diemen gemiddeld genomen nog niet optimaal functioneert. Een forse groei van het draagvlak, zoals is voorzien, is nodig om het bestaande aanbod gemiddeld genomen beter te laten functioneren. Substantiële uitbreiding van het aanbod (bijvoorbeeld in de vorm van een nieuwe supermarkt) is alleen gerechtvaardigd als de bevolking (onder invloed van de transformatie van Bergwijkpark-Noord) fors groeit. Versterking van het supermarktaanbod in de huidige centra (vergroting supermarkten in de boodschappencentra, tweede supermarkt in het Diemerplein) verdient de voorkeur boven de vestiging van een supermarkt op een nieuwe locatie. Voorts kan worden gesteld dat de distributieve mogelijkheden zeker voor de niet-dagelijkse sector eerder overschat dan onderschat kunnen worden. De generieke, vooral door technologische veranderingen gedreven ontwikkelingen in de sector volgen elkaar momenteel zeer snel op. Het verdient aanbeveling initiatieven in deze sector alleen te honoreren indien ze passend zijn in de huidige ruimtelijke structuur van niet-dagelijkse verzorging. In praktijk betekent dat het Diemerplein voor de reguliere niet-dagelijkse sector en PDV-cluster De Sniep voor volumineuze detailhandel.
pagina 38
pagina 39
Bijlage 1: Detailhandelsaanbod in de regio Tabel 10 Detailhandelsaanbod in de regio Winkelgebied
Totaal*
Dagelijks
Niet-dagelijks
Leegstand
m² wvo
m² wvo
m² wvo
m2 wvo
Maxis
12.927
5.255
7.672
2.541
IJburg
4.503
3.008
1.495
209
Duivendrecht
1.150
1.150
0
468
Christiaan Huygensplein
4.764
3.146
1.618
223
Linnaeusstraat
6.026
2.701
3.122
220
Amsterdamse Poort
27.590
8.963
18.627
2.221
Arena Boulevard/Villa ArenA
69.210
157
69.053
10.854
Centrum Amsterdam
252.227
40.872
211.355
10.467
Oostpoort**
Circa 18.000 bvo
?
?
nvt
Bron: Locatus retailverkenner, 2013 *Exclusief leegstand **opening eind maart 2014
pagina 40
Bijlage 2: Benchmark winkeldichtheden Tabel 11 Winkeldichtheid per branche in benchmarkplaatsen* en Diemen (in aantal m2 wvo per 1.000 inwoners) Groep
Branche
Dagelijks
Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging
Mode & Luxe
Warenhuis
Overig
298
291
52
47
23
16 68
Schoenen & Lederwaren
32
11
Juwelier & Optiek
16
22
Huishoudelijke- & Luxe Artikelen
47
18
Antiek & Kunst
13
-
Sport & Spel
35
12
Hobby
12
3
Media In/om het Huis
Diemen
136
Kleding & Mode
Vrije Tijd
Benchmark
19
11
166
15
Bruin & Witgoed
23
11
Auto & Fiets
36
15
Doe-het-zelf
129
157
Wonen
282
187
Plant & Dier
Detailhandel Overig Totaal
39
48
1.358
931
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning * Benchmarkplaatsen zijn: Geldrop, Goirle, Heemstede, Krimpen aan den IJssel, Leiderdorp, Nieuwerkerk aan den IJssel, Nuenen, Oegstgeest en Voorschoten.
pagina 41
Tabel 12 Winkeldichtheid per branche in benchmarkwinkelgebieden* en Diemerplein (in absolute en relatieve aantal m2 wvo) Groep
Branche
Dagelijks
Levensmiddelen
Mode & Luxe
Benchmark Abs.
%
Abs.
%
2.471
28%
3.692
42%
Persoonlijke Verzorging
482
6%
852
10%
Warenhuis
332
4%
410
5%
Kleding & Mode
1.544
18%
1.480
17%
Schoenen & Lederwaren
307
4%
264
3%
Juwelier & Optiek
171
2%
370
4%
Huishoudelijke- & Luxe Artikelen
582
7%
455
5%
Antiek & Kunst Vrije Tijd
In/om het Huis
verig
Diemen
56
1%
-
0%
253
3%
305
3%
Hobby
82
1%
70
1%
Media
198
2%
285
3%
Plant & Dier
359
4%
200
2%
Bruin & Witgoed
218
3%
233
3%
Auto & Fiets
207
2%
-
0%
Doe-het-zelf
261
3%
145
2%
Wonen
971
11%
60
1%
Detailhandel Overig
194
2%
-
0%
8.689
100%
8.821
100%
Sport & Spel
Totaal
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning * De benchmarkwinkelgebieden omvatten alle kernverzorgende winkelcentra met een omvang tussen 7.500 en 12.500 m2 wvo
pagina 42
Bijlage 3: Distributieve berekening De distributieve berekening is een veelgebruikt instrument om het huidige functioneren en de indicatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in een bepaald gebied vast te stellen. Dit geschiedt op basis van zowel landelijke als lokale kengetallen.
Uitgangspunten
De distributieve berekeningen zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Een primair draagvlak van 25.935 inwoners, zijnde het huidige inwoneraantal van de gemeente Diemen (Bron: CBS). Voor het toekomstige draagvlak (2025) is uitgegaan van een drietal scenario’s: 27.750, 31.000 en 34.000 (zie hieronder). Een gemiddeld bestedingsbedrag in de dagelijkse sector van € 2.340,- per inwoner per jaar, excl. BTW21 (HBD). Een vermenigvuldiging van het inwoneraantal met het gemiddelde bestedingsbedrag leidt tot het bestedingspotentieel. Dit potentieel is gecorrigeerd voor het inkomensniveau in Diemen, waarbij een elasticiteit is gehanteerd van 25%. Oftewel: het inkomen in Diemen ligt 4% boven het landelijke gemiddelde, waardoor het bestedingspotentieel met 1% is opgehoogd. In de reguliere en volumineuze niet-dagelijkse sector is een gemiddeld bestedingsbedrag gehanteerd van respectievelijk € 2.020,- en € 600,- per inwoner per jaar, excl. BTW (HBD). Ook hier leidt een vermenigvuldiging van het inwoneraantal met het gemiddelde bestedingsbedrag tot het bestedingspotentieel. Vervolgens is een inkomenselasticiteit is gehanteerd van 50%. Oftewel: het inkomen in Diemen ligt 4% boven het landelijke gemiddelde, waardoor het bestedingspotentieel met 2% is opgehoogd. Een koopkrachtbinding in de dagelijkse sector van 78%, gebaseerd op het recent uitgevoerde koopstromenonderzoek van Strabo en een koopkrachttoevloeiing van 20%, gebaseerd op omzetherkomstgegevens van Albert Heijn en een vergelijking met andere woonplaatsen van vergelijkbare omvang. Voor de reguliere niet-dagelijkse detailhandel is een koopkrachtbinding gehanteerd van 27% en een koopkrachttoevloeiing van 25%, gebaseerd op het recent uitgevoerde koopstromenonderzoek (zie paragraaf 2.1). Voor de Volumineuze detailhandel is met een koopkrachtbinding van 38% en een koopkrachttoevloeiing van 50% aansluiting gezocht bij het Koopstromenonderzoek Randstad 2011. Ten tijden van dat onderzoek was het winkelaanbod nagenoeg gelijk aan het aanbod op 1 januari 2014, waardoor de toen gemeten koopstromen naar alle waarschijnlijkheid een goede basis vormen voor de huidige situatie; Een gemiddelde benodigde vloerproductiviteit van € 7.310,- per m2 wvo per jaar, excl. BTW in de dagelijkse sector (HBD). In de reguliere niet-dagelijkse sector en de volumineuze detailhandel ligt deze vloerproductiviteit op respectievelijk € 2.536,- en € 1.266,- per m2 wvo per jaar, excl. BTW (HBD, bewerking Bureau Stedelijke Planning). Een gevestigd aanbod van 8.416 m2 wvo in de dagelijkse sector. In de reguliere nietdagelijkse sector bedraagt het gevestigde aanbod 6.214 m2 wvo. Dit betreft het volledige niet-dagelijkse winkelaanbod in Diemen, exclusief de branches Wonen en Doe-het-zelf. In de volumineuze sector gaan we uit van een gevestigd aanbod van 8.579 m2 wvo in de volumineuze sector (Locatus Verkooppunt Verkenner).
21
Ook alle overige economische (ken)getallen in dit rapport zijn exclusief BTW.
pagina 43
Belangrijke nuanceringen
Het berekenen van indicatieve uitbreidingsruimte geeft al aan dat de resultaten niet te letterlijk dienen te worden genomen. De berekeningen geven een indicatie hoe het winkelaanbod in de gemeente Diemen in de huidige en toekomstige situatie functioneert. Indien dat functioneren boven het landelijke gemiddelde ligt, is er rekenkundig sprake van uitbreidingsruimte. Dat wil echter niet zeggen dat die ruimte ook benut moet worden. Het toevoegen van extra winkelmeters zal vrijwel altijd gevolgen hebben voor reeds gevestigde winkels. Bij een distributieve berekening moeten daarnaast nog enkele andere belangrijke nuances worden geplaatst, waardoor de resultaten van de berekening gecorrigeerd dienen te worden: Eén van de belangrijke parameters in een distributieve berekening is de benodigde gemiddelde vloerproductiviteit. Dit is de omzet in € per m2 wvo die een winkel in Nederland gemiddeld genereert. In de dagelijkse sector bedraagt dit bijvoorbeeld € 7.310,- per m2 wvo. Deze gemiddelde vloerproductiviteit omvat zowel goed als matig of zelfs slecht functionerende winkels en houdt geen rekening met (grote) regionale verschillen in huisvestingslasten. Met andere woorden: de gemiddelde vloerproductiviteit van goed functionerende winkels ligt naar alle waarschijnlijkheid hoger dan € 7.310,- per m2 wvo. En winkels die gevestigd zijn op relatief populaire en/of dure locaties zullen een hogere vloerproductiviteit moeten genereren, om de hogere huisvestingslasten te bekostigen. Voor een goed functionerende dagelijkse winkel in de regio Amsterdam mag verondersteld worden dat deze een vloerproductiviteit nodig heeft van meer dan de gehanteerde € 7.310,-. Het verhogen van de vloerproductiviteit in de berekening resulteert in een lagere indicatieve uitbreidingsruimte. De distributieve berekening houdt geen rekening met leegstand. In Diemen staat (uitgaande van januari 2014) circa 2.200 m2 wvo aan potentiële winkelruimte leeg. Dit betreft hoofdzakelijk leegstand in het Diemerplein (circa 1.700 m2 wvo). De eventuele indicatieve uitbreidingsruimte zal, mits wenselijk, primair moeten worden aangewend om bestaande leegstand op te vullen. Met andere woorden: een indicatieve uitbreidingsruimte van 1.700 m2 wvo in de reguliere niet-dagelijkse sector, in combinatie met een leegstand in het Diemerplein van 1.700 m2 wvo, betekent dat de huidige kooporiëntatie het theoretisch mogelijk maakt om de leegstand op te vullen met winkels in die sector. De toevoeging van volledig nieuwe winkelmeters is dan niet distributief te verantwoorden. Ook de huidige planvoorraad, inclusief eventuele bestemmingsplanreserveringen, blijven in de berekening buiten beschouwing. Dit betreffen winkelmeters die in de huidige situatie nog niet bestaan, maar wel zijn vastgelegd in het bestemmingsplan, waardoor realisatie niet kan worden tegengehouden. Eveneens een belangrijke nuancering is de ontwikkeling van internet als aankoopkanaal. Waar 10 jaar geleden nog geen 1% van alle detailhandelsbestedingen online geschiedde, steeg dit aandeel tot 10% in 2011. Experts verwachten dat het belang van internet als aankoopkanaal zal blijven groeien, en dat dit een negatief effect heeft op de vraag naar fysieke winkelmeters. Tot op heden speelde internet met name een rol in enkele specifieke niet-dagelijkse branches, zoals elektronica en media (boeken, films en muziek). Inmiddels neemt ook de verkoop via internet van bijvoorbeeld kleding en woonartikelen een hoge vlucht. De verwachting is dat ook de dagelijkse boodschappen in toenemende mate online geschieden. Al deze nuanceringen hebben een neerwaarts effect op de indicatieve uitbreidingsruimte. Omdat de omvang van dit effect zich moeilijk laat inschatten, hebben we geen feitelijke correctie toegepast op de resultaten van de distributieve berekeningen. Wel zijn de gevolgen
pagina 44
1. 2. 3. 4.
van deze nuances in de hierna volgende alinea’s kwalitatief verwoord. Daarbij is de volgende gedachtegang leidend: Bijstellen indicatieve uitbreidingsruimte als gevolg van internet; Bijstellen indicatieve uitbreidingsruimte als gevolg van benodigde vloerproductiviteit voor een gezond opererende winkel en regionale verschillen in huurlasten. Restant indicatieve uitbreidingsruimte confronteren met leegstand. Restant indicatieve uitbreidingsruimte confronteren met planologische reserveringen. Is er na deze correcties nog steeds sprake van indicatieve marktruimte? Dan functioneert het huidige aanbod bovengemiddeld goed en kan eventueel gedacht worden aan uitbreiding van het winkelareaal. Dit is echter geen vereiste!
Scenario’s
1. 2. 3.
In de huidige situatie telt Diemen een kleine 26.000 inwoners. Met de lopende ontwikkelingen op Plantage De Sniep en Campus Diemen-Zuid zal dit aantal groeien tot circa 27.750 in 2025. Daarnaast is de grootschalige transformatie van Bergwijkpark-Noord actueel. Dit behelst de bouw van minimaal 3.000 woningen, met een verwachte gemiddelde huishoudengrootte van 1,8. Dit leidt tot een forse potentiële doorgroei van het bevolkingsdraagvlak. De gemeente hanteert een laag en een hoog groeiscenario richting 2025, met respectievelijk 31.000 en 34.000 inwoners. Derhalve is naast de huidige situatie in de distributieve berekening een drietal groeiscenario’s onderzocht: De verwachte bevolkingsgroei volgens CBS, naar 27.750 in 2025; Een relatief beperkte aanvullende bevolkingsgroei als gevolg van de ontwikkeling van Bergwijkpark, naar 31.000 in 2025; Een ambitieuze aanvullende bevolkingsgroei als gevolg van de ontwikkeling van Bergwijkpark, naar 34.000 in 2025.
Dagelijkse sector Tot de dagelijkse sector rekenen we de branches levensmiddelen (waaronder supermarkten en versspeciaalzaken) en persoonlijke verzorging (waaronder drogisterijen, parfumeries en apotheken). Tabel 13 Distributieve berekening dagelijkse sector Diemen Huidige
Scenario
situatie
1
2
3
Inwoners
25.935
27.750
31.000
34.000
Bestedingen per hoofd
€ 2.340
€ 2.340
€ 2.340
€ 2.340
Bestedingspotentieel in € mln.
€ 61
€ 65
€ 73
€ 80
Bestedingspotentieel incl. ink. correctie
€ 61
€ 66
€ 73
€ 80
Koopkrachtbinding
78%
78%
78%
78%
Gebonden bestedingen in € mln.
€ 48
€ 51
€ 57
€ 63
Koopkrachttoevloeiing
20%
20%
20%
20%
Omzet door toevloeiing in € mln.
€ 12,0
€ 12,8
€ 14,3
€ 15,7
Totale bestedingen in € mln.
€ 60
€ 64
€ 71
€ 78
Gemiddelde vloerprod. in € per m2 wvo
€ 7.310
€ 7.310
€ 7.310
€ 7.310
€ 7.101
€ 7.598
€ 8.488
€ 9.309
8.175
8.748
9.772
10.718
8.416
8.416
8.416
8.416
Gerealiseerde vloerprod. in
m2
Haalbaar aanbod in m2 wvo Gevestigd aanbod in
m2
wvo
wvo
pagina 45
Huidige Uitbreidingsruimte in m2 wvo
Scenario
situatie
1
2
3
-241
332
1.356
2.302
Uit de distributieve berekening blijkt dat er in de huidige situatie, rekenkundig gezien, teveel dagelijkse winkelmeters zijn om een landelijk gemiddelde vloerproductiviteit te behalen. Van belang is echter wel dat het bekend is dat de AHXL, in vergelijking met andere AHXLvestigingen in het land, ondermaats functioneert. Deze supermarkt claimt 37% van het totale dagelijkse aanbod, waardoor de negatieve invloed op de uitkomsten van het DPO groot is.
In de toekomst lijkt de situatie rooskleuriger. De bevolkingsgroei zorgt voor een verruiming van het draagvlak. Een bevolkingsgroei tot 27.750 inwoners in 2025 leidt, bij gelijkblijvende koopstromen (in %), tot een beperkte positieve uitbreidingsruimte van circa 330 m2 wvo. Een verbreding van het dagelijkse aanbod, bijvoorbeeld door toevoeging van een extra supermarkt in een segment dat nu nog ontbreekt, zal leiden tot verschuivingen in de koopstromen. Indien keuzemogelijkheden voor de inwoners van Diemen binnen de eigen woonplaats toenemen, zullen zij minder snel geneigd zijn om voor boodschappen uit te wijken naar alternatieve winkelgebieden in de omgeving, en stijgt de koopkrachtbinding. In de scenario’s 2 (groei naar 31.000 inwoners in 2025) en 3 (34.000 inwoners) is sprake van een indicatieve uitbreidingsruimte van respectievelijk circa 1.350 m2 wvo en 2.300 m2 wvo. De sterkere toename van het bevolkingsdraagvlak leidt in de distributieve berekening automatisch tot een grotere indicatieve uitbreidingsruimte.
Reguliere niet-dagelijkse detailhandel Onder reguliere niet-dagelijkse detailhandel scharen we winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit omvat een veelheid aan branches, namelijk warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Tabel 14 Distributieve berekening reguliere niet-dagelijkse sector Diemen Huidige
Scenario’s
situatie
1
2
3
Inwoners
25.935
27.750
31.000
34.000
Bestedingen per hoofd
€ 2.020
€ 2.020
€ 2.020
€ 2.020
Bestedingspotentieel in € mln.
€ 52
€ 56
€ 63
€ 69
Bestedingspotentieel incl. ink. correctie
€ 53
€ 57
€ 64
€ 70
Koopkrachtbinding
27%
27%
27%
27%
Gebonden bestedingen in € mln.
€ 14
€ 15
€ 17
€ 19
Koopkrachttoevloeiing
25%
25%
25%
25%
Omzet door toevloeiing in € mln.
€ 4,8
€ 5,1
€ 5,7
€ 6,3
Totale bestedingen in € mln.
€ 19
€ 21
€ 23
€ 25
€ 2.563
€ 2.563
€ 2.563
€ 2.563
€ 3.096
€ 3.312
€ 3.700
€ 4.058
Gemiddelde vloerprod. in € per
m2
wvo
Gerealiseerde vloerprod. in m2 wvo Haalbaar aanbod in
m2
7.506
8.031
8.972
9.840
Gevestigd aanbod in m2 wvo
wvo
6.214
6.214
6.214
6.214
Uitbreidingsruimte in m2 wvo
1.292
1.817
2.758
3.626
pagina 46
Uit de distributieve berekening blijkt dat er in de huidige situatie, rekenkundig gezien, een indicatieve uitbreidingsruimte is van bijna 1.300 m2 wvo ten opzichte van het huidige aanbod.
Met een bevolkingsgroei tot 27.750 in 2025 stijgt de indicatieve uitbreidingsruimte in de reguliere niet-dagelijkse sector naar een circa 1.800 m2 wvo. Ook hier gelden de nuances met betrekking tot vloerproductiviteit (functioneren en huisvestingslasten), leegstand en bestemmingsplanreserveringen. En ook hier geldt dat, net als in de dagelijkse sector, een verbreding van het aanbod zal leiden tot veranderingen in de kooporiëntatie. In de scenario’s 2 (groei naar 31.000 inwoners in 2025) en 3 (34.000 inwoners) is sprake van een indicatieve uitbreidingsruimte van respectievelijk circa 2.700 m2 wvo en 3.600 m2 wvo in de reguliere niet-dagelijkse sector.
Volumineuze detailhandel Onder volumineuze detailhandel verstaan we de branches Wonen en Doe-het-zelf22. In Diemen zijn deze branches hoofdzakelijk gevestigd op De Sniep, met daarnaast enkele (relatief kleinschalige) winkels in de reguliere winkelgebieden. Voor de Volumineuze sector is de berekening gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Tabel 15 Distributieve berekening volumineuze detailhandel Diemen Huidige
Scenario’s
situatie
1
2
3
Inwoners
25.935
27.750
31.000
34.000
Bestedingen per hoofd
€ 600
€ 600
€ 600
€ 600
Bestedingspotentieel in € mln.
€ 16
€ 17
€ 19
€ 20
Bestedingspotentieel incl. ink. correctie
€ 16
€ 17
€ 19
€ 21
Koopkrachtbinding
38%
38%
38%
38%
Gebonden bestedingen in € mln.
€6
€6
€7
€8
Koopkrachttoevloeiing
50%
50%
50%
50%
Omzet door toevloeiing in € mln.
€6
€6
€7
€8
Totale bestedingen in € mln.
€ 12
€ 13
€ 14
€ 16
Gemiddelde vloerprod. in € per m2 wvo
€ 1.266
€ 1.266
€ 1.266
€ 1.266
€ 1.406
€ 1.504
€ 1.681
€ 1.843
9.528
10.195
11.389
12.491
8.579
8.579
8.579
8.579
949
1.616
2.810
3.912
Gerealiseerde vloerprod. in
m2
Haalbaar aanbod in m2 wvo Gevestigd aanbod in Uitbreidingsruimte
m2
wvo
in m2
wvo
wvo
In de huidige situatie beschikt de volumineuze sector in Diemen over een indicatieve uitbreidingsruimte van circa 950 m2 wvo.
Door de verwachte bevolkingsgroei zal de indicatieve uitbreidingsruimte in de toekomst toenemen. Dit zal hoofdzakelijk leiden tot een beter functioneren van het huidige aanbod, aangezien fysieke ruimte voor uitbreiding op De Sniep beperkt is. Desalniettemin leidt een bevolkingsgroei tot 27.750 inwoners tot een uitbreidingsruimte van circa 1.600 m 2 wvo. In de scenario’s 2 (groei naar 31.000 inwoners in 2025) en 3 (34.000 inwoners) is sprake van een indicatieve uitbreidingsruimte van respectievelijk circa 2.800 m2 wvo en 3.900 m2 wvo in de volumineuze sector. Ook tuincentra worden onder volumineuze detailhandel geschaard. Deze zijn echter niet in Diemen gevestigd en blijven daarom buiten beschouwing. 22
pagina 47
Bijlage 4: Begrippenlijst Onderstaand overzicht betreft een technische (landelijk gebruikelijke) uitleg van in het hoofd- en onderzoeksrapport gehanteerde begrippen. AANBOD Bedrijfsvloeroppervlak
Het bedrijfsvloeroppervlak (BVO) is de totale vloeroppervlakte
(BVO)
van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
Dagelijkse sector
Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaal-zaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken.
Leegstand
Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden.
Reguliere niet-dagelijkse sector
Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden.
Verhuurbaar vloeroppervlak
Het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) is de gebruiksruimte
(VVO)
van een commercieel vastgoedobject. Het gaat om de ruimte die daadwerkelijk verhuurbaar is. Hieronder vallen dus niet de scheidingsmuren, trappen, technische installaties, etc.
Volumineuze detailhandel
Detailhandel in branches die volumineuze goederen verkopen. In dit onderzoek noemen we dit ook wel niet-reguliere nietdagelijkse detailhandel. Het zijn de Locatus branches Doe-hetzelf en Wonen. De branche Plant & Dier (waaronder tuincentra) is buiten beschouwing gelaten. Dit vanwege het zeer beperkte aanbod in Diemen en het ontbreken van betrouwbare kengetallen ten behoeve van de distributieve berekening.
Winkelvloeroppervlak
Het winkelvloeroppervlak betreft het winkeloppervlak wat in
(WVO)
gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
pagina 48
AANKOOPPLAATSEN Afhaalpunt
Het afhalen van online aangekochte goederen op een fysieke locatie. Dit kan in een bestaande winkel zijn, maar ook als zelfstandige afhaallocatie binnen een winkelcentrum of trafficlocatie. Daarnaast zijn er solitaire afhaalpunten buiten winkelgebieden, zoals bijvoorbeeld het pick-up point van Albert Heijn in Naarden of dat van Superdirect in Eindhoven.
Hoofd- of kernwinkelgebied
Het belangrijkste (en doorgaans grootste) winkelgebied in een gemeente of woonplaats, meestal het centrum genoemd. In het geval van Diemen vervult het Diemerplein de functie van hoofdwinkelgebied.
Internethandel
De aankoop van goederen via online aankoopkanalen
Ondersteunende winkelgebieden
Winkelgebieden die bestaan naast het hoofdwinkelcentrum van een woonplaats.
PDV-locatie
Locatie waar detailhandel is gevestigd buiten de reguliere winkelcentra in de branches tuincentra, bouwmarkten, woninginrichting, keukens en sanitair.
Winkelgebied, winkelcentrum,
Concentratie van winkels die voor de consument
aankoopplaats
waarneembaar als eenheid te onderscheiden is; synoniem voor winkelcentrum of aankoopplaats.
pagina 49
KOOPSTROMEN EN FUNCTIONEREN Distributieve berekening
Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve uitbreidingsruimte voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden. In de distributieve berekening wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in Diemen vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductivi-teit berekend van het in Diemen gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod.
Koopkrachtafvloeiing
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied (de gemeente Diemen) hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied.
Koopkrachtbinding
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied (de gemeente Diemen) hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopkrachttoevloeiing
Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied (de gemeente Diemen) bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopstromen
Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht.
Vloerproductiviteit
De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m2 wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken.
pagina 50
