Deelrapport 2 ONTWIKKELINGSCONCEPTEN Randvoorwaarden, zoneringen & potenties

dromen tussen bomen OC-Agentschap voor Natuur en Bos | Limburg | regiokantoor Hechtel ISM Gemeente Overpelt Het uitwerken van mogelijke inrichtingsvisies en haalbaarheidsstudies voor ‘De Grooten hof’, gevolgd door een concreet inrichtingsplan voor het geselecteerde concept Besteknr. OCANB/LIM/2008/001

Deelrapport 2 ONTWIKKELINGSCONCEPTEN Randvoorwaarden, zoneringen & potenties

Opdrachthouder

Ruimtelijke Planning, Hasselt Technum-Tractebel Engineering N.V. H.144690.0600

2 | Haalbaarheidsstudie Grooten Hof – deelrapport 2: Ontwikkelingsconcepten

Inhoudsopgave Inleiding ....................................................................................................................................................................4 Invulling van het thema ‘Terug naar de wortels’ .................................................................................................4 ‘Terug naar de wortels’ vanuit cultuurhistorisch perspectief ........................................................................4 Vanuit externe gebouwenstructuur .............................................................................................................4 Vanuit interne gebouwenstructuur ..............................................................................................................5 Besluit ..............................................................................................................................................................7 Benoeming van de gebouwenstructuren.....................................................................................................8 ‘Terug naar de wortels’ als publiekstrekker .....................................................................................................9 ‘Terug naar de wortels’ vanuit (natuur-)educatief perspectief.................................................................... 12 De ‘Grooten Hof’ als poort................................................................................................................................. 13 Geleiding naar de ‘Grooten Hof’........................................................................................................................ 14 Randvoorwaarden en zoneringen rond de ‘Grooten Hof’.............................................................................. 15 Scenario’s ............................................................................................................................................................... 16 Basisscenario | fietsen & wandelen............................................................................................................... 17 Scenario 1 | eten & drinken........................................................................................................................... 19 Scenario 2 | verblijven .................................................................................................................................... 21 Scenario 3 | kicken.......................................................................................................................................... 23 Scenario 4 | bezinnen & ontspannen ........................................................................................................... 25 Scenario 5 | ervaren ........................................................................................................................................ 27 Scenario 6 | congresseren............................................................................................................................... 29 Matrix scenario’s .............................................................................................................................................. 31 Longlist van ontwikkelingsmogelijkheden: respons stuurgroep..................................................................... 33 Potenties van de plek............................................................................................................................................ 34 Hoofdontsluiting vanaf de Overpelterbaan ................................................................................................. 34 Parking............................................................................................................................................................... 35 Huiskavel........................................................................................................................................................... 36 Binnenkavel & rondgang ................................................................................................................................ 37 Buitenkavel ....................................................................................................................................................... 38 Standpunt m.b.t. Scenario’s ................................................................................................................................. 39

Colofon

Layout: A3-formaat staand

 Print dit document enkel indien echt nodig!

Opdrachtgever:

OC_Agentschap voor Natuur en Bos | Limburg | regiokantoor Hechtel ISM Gemeente Overpelt Contactpersoon: Carlo van Seggelen, OCANB

Opgesteld door:

Technum-Tractebel Engineering NV Technum – Urban Planning Hasselt Ilgatlaan 23, 3500 Hasselt 011/288600 www.technum.be

Begeleidingsgroep: Agentschap R-O, Onroerend Erfgoed Limburg  [email protected] Agentschap R-O, Ruimtelijke Planning  [email protected]  [email protected]  [email protected]  [email protected] Agentschap voor Natuur en Bos  [email protected]  [email protected]  [email protected]  [email protected]  [email protected]  [email protected] Ondersteunend centrum – Agentschap voor Natuur en Bos  [email protected]  [email protected] Gemeente Overpelt  [email protected]  [email protected]  [email protected] Mobiliteit & Openbare Werken, Beleid mobiliteit en verkeersveiligheid  [email protected] Toerisme Limburg  [email protected] Technum – Urban Planning Hasselt  [email protected]  [email protected]

Dossierhistoriek:       


Indiening van de offerte: 05/09/2008 Gunningsverslag: 10/10/2008, toewijzing aan Technum Aanvangsbevel: 1e stuurgroepvergadering: 05/02/2009 2e stuurgroepvergadering: 05/03/2009 3e stuurgroepvergadering: 09/04/2009

Inleiding Dit rapport bevat een vooronderzoek naar de ‘globale uitwerking van verschillende ontwikkelingsconcepten voor de ontvangstlocatie “De Grooten Hof”’. Het offertebestek OCANB/LIM/2008/001 omschrijft dit deel van de opdracht als volgt:

Het deelrapport 2: ontwikkelingsconcepten start met een uiteenzetting over het gekozen thema ‘Terug naar de wortels’ voor de ontwikkeling van de site ‘Grooten Hof’. De invulling van het thema op de site wordt benaderd vanuit een drietal perspectieven. Op basis van het deelrapport 1: inventarisatie kunnen conclusies getrokken worden op het vlak van de mogelijke ontwikkelingen van de site. In eerste instantie worden een aantal uitgangspunten geformuleerd vanuit de ‘Grooten Hof’ als poort, in het bijzonder de werking naar de omgeving en het omliggende. In tweede instantie worden een aantal uitgangspunten geformuleerd naar de bereikbaarheid van de site, vooral dan op infrastructureel vlak. In derde instantie wordt de site zelf ontrafeld in een aantal ‘zones’ die onderhevig zijn aan bepaalde randvoorwaarden of die voor ontwikkeling in aanmerking komen. Vervolgens wordt de stap gezet naar de toelichting van een aantal scenario’s. De scenario’s worden uitgewerkt aan de hand van ‘doe’ woorden. Desondanks op termijn allerlei combinaties mogelijk – en zelfs gewenst – zijn wordt er voorlopig getracht de scenario’s zo zuiver mogelijk rond het vooropgezette ‘doe’ woord uit te werken. En dit vooral om de evaluatie van de scenario’s en de latere haalbaarheidstoets (marktonderzoek) te vereenvoudigen. Ieder scenario wordt beknopt en figuratief weergegeven op één A3pagina. Bij iedere concept / scenario worden de bevindingen van de stuurgroep en de uiteindelijke beslissing van de opdrachtgevers reeds genoteerd. Uiteindelijk is het de bedoeling om te komen tot een ‘longlist’ van ontwikkelingsmogelijkheden binnen meerdere scenario’s. Deze longlist moet de opdrachtgevers in staat stellen deze te reduceren tot een ‘shortlist’ binnen maximaal 4 concepten (of meer in samenspraak met de opdrachthouder). Deelrapport 2: ontwikkelingsconcepten sluit af met een beknopte, doch gemotiveerde keuze van de te weerhouden concepten / scenario’s die in een volgende fase getoetst worden op hun haalbaarheid. Het betreft in principe een samenvatting van de bevindingen geformuleerd tijdens de stuurgroepvergadering en de uiteindelijke beslissing van de opdrachtgevers. De bevindingen en beslissingen worden trouwens reeds bij ieder concept / scenario afzonderlijk genoteerd. Om de leesbaarheid van het document te vergroten wordt deze tekst in het groen weergegeven.

Invulling van het thema ‘Terug naar de wortels’ ‘Terug naar de wortels’ vanuit cultuurhistorisch perspectief Vanuit externe gebouwenstructuur De Grooten Hof is een ‘boerderij’ die teruggaat tot de 12e eeuw en die vanuit een christelijk-katholieke band (abdij van Floreffe) het ontginnen van een streek tot doel had. De Grooten Hof was de reden voor het ontstaan van nederzettingen zoals Hoeven en Winner. De Grooten Hof stond ook nauw in verbinding met een aantal andere satelieten van de abdij van Floreffe, in het bijzonder de Kleine Molen, de Wedelse Molen en de Bemvoortse Molen; allen watermolens op de Dommel. Op het einde van het Ancien Régime was de Grooten Hof en de watermolens nog in het bezit van de abdij van Floreffe, maar tijdens het Frans Bewind (1790 – 1815) werden alle kerkelijke goederen aangeslagen en openbaar verkocht. De Grooten Hof en de 3 molens komen dan in verschillende privé-handen. Vanaf de verbindingsweg van Eksel naar Overpelt was de Grooten Hof bereikbaar via een statige dreef met eikenbomen. Architecturaal was de boerderij een ‘langgestrekte hoeve’ met centraal een woonhuis en links en rechts schuren en stallingen., een vrijstaande schuur en een bakhuis: dit alles binnen een eenvoudige en duidelijke kavelstructuur. Bij een brand van 21 oktober 1852 ging de hoeve volledig in de vlammen op. Ze werd volledig terug opgebouwd volgens het oorspronkelijke vloerplan (zie: deelrapport 1 – inventarisatie: kadastrale evolutie tussen 1841 en 1882). Onderstaande foto is genomen in de jaren 1950.


De gebouwen en de omliggende gronden kwamen stelselmatig sinds 1967 in de handen van de huidige eigenaar en die het goed transformeerde naar een gebouw met horecabestemming. De oorspronkelijke gebouwen en de historische kavelstructuur hielden stand tot het jaar 1972 (zie: deelrapport 1 – inventarisatie: kadastrale evolutie). Dat jaar is namelijk het startpunt van tal van gebouwen kavelwijzigingen. Ondertussen was de wet op stedenbouw (1962) van kracht waarbinnen het vergunningenbeleid tot bouwen en verbouwen geregeld werd. In 1974 werd het woonhuis langs de achterkant aangebouwd met een ‘kasteelachtige woning’ voor de eigenaar. In 1978 (tevens het jaar van de vaststelling van het gewestplan 18 Neerpelt-Bree, waarbij de Grooten Hof in natuurgebied kwam te liggen) veranderde de historische kavelstructuur grondig en werd de linkerschuur anachronistisch kasteelachtig uitgebouwd tot een grote ruimte met een horecafunctie (grote feestzaal). Later werd de rechterstal op een zelfde anachronistische kasteelachtige manier verbouwd tot dancing. Getuige hiervan enkele foto’s uit het bouwdossier:

Omzeggens alles van deze verbouwingen gebeurden zonder de nodige vergunningen, ook de uitbating als horeca gebeurde zonder vergunning. Later werd de eigenaar verplicht de grote feestzaal af te breken (de nog aanwezige vloeren herinneren aan de omvang van het complex), en hierna werd de eigenaar buiten vervolging gesteld door de ambtenaar van stedenbouw. De anachronistische kasteelachtige verbouwing is blijven bestaan; slechts enkele fragmenten herinneren aan het eeuwenoude boerderijcomplex (oud woonhuis en daken van schuur en stal). Ondertussen was ook de vrijstaande schuur tegen de vlakte gegaan en volledig opgeruimd. Hiervan is in het terrein niets meer te merken.

Vanuit interne gebouwenstructuur Vanuit het cultuurhistorisch perspectief kan gesteld worden dat met betrekking tot de interne structuur van het voormalig hoevecomplex enkel het oude woonhuis zijn authenticiteit heeft bewaard. In de voormalige schuur en de oude stal zijn slechts beperkt historische restanten terug te vinden. En dan nog dient men van de veronderstelling uit te gaan dat de houten spanten die zichtbaar zijn, in zowel de voormalige schuur als in de oude stal, authentiek zijn. Aan de buitenzijde kan men weliswaar de dakenstructuur van de langgestrekte hoeve herkennen. Verder onderzoek zal uitwijzen of er nog meer restanten op de site aanwezig zijn (dakopbouw, fundering, …). Een historiserende heropbouw van de site wordt dan ook niet vooropgesteld. De historische footprint wordt enkel gekozen als cultuurhistorische verwijzing naar het verleden. Deze opzet past perfect binnen het gekozen thema van de site namelijk ‘terug naar de wortels’. Er wordt hierbij voorgesteld enkel het authentiek woonhuis volledig te behouden en te restaureren. Het behoud van het complex in zijn huidige toestand past dus niet binnen de interpretatie van het thema ‘terug naar de wortels’, daarnaast pleiten nog andere elementen voor de afbraak van het grootste deel van de huidige gebouwenconfiguratie. Motivatie hiervoor wordt gevonden op zowel functioneel als constructief vlak.


Interieur bestaande dancing, rechts van de historische woning

Interieur historische woning (centraal gebouw)

Interieur bestaande feestzaal (links van de historische woning)

De huidige gebouwenconfiguratie wordt gekenmerkt door een versnippering van uiteenlopende ruimtes die hun ontstaan kennen vanuit enerzijds de ad hoc toevoeging van constructies en anderzijds vanuit de bestemming die het gebouw moest huisvesten. Niveauverschillen, plateaus en trappartijen, (verloren) hoeken, kanten, kleine bergruimtes, gangen, buffetten, discobar, togen, … zijn kenmerkend voor het bestaande gebouw. Bij een herbestemming kan dit een belangrijke hinderpaal vormen; bijvoorbeeld op het vlak van integrale toegankelijkheid. Het uitvlakken of het werken met hellende vlakken om de bestaande niveauverschillen op te vangen, is niet alleen moeilijk maar betekent bovendien – opnieuw – een ad hoc oplossing. Daarenboven lijkt het ook op het vlak van constructie en stabiliteit niet aangewezen om verder te bouwen op de ontelbaar uitgebreide en aangepaste (draag)structuur.

Een meer integrale benadering dringt zich dan ook op. De potenties van het gebouwencomplex nemen trouwens exponentieel toe bij het uitwerken van een goed doordachte, integrale en duurzame oplossing. Door enkel het behoud van de footprint van de voormalige schuur en de oude stal voorop te stellen ontstaat er een waaier aan mogelijkheden: het voorzien van een volledig of deels verzonken kelder, het gebruik van duurzame materialen (bvb hout passiefbouw, fotovoltaïsche dakbedekking, ...), het toepassen van de allernieuwste technieken (warmtepompen, herbruik afvalwater, eigen zuiveringsinstallatie, …), … . Daarenboven wordt de heropbouw van de vooraan gelegen schuur verantwoordbaar door de consequente toepassing van het thema ‘terug naar de wortels’. Een hedendaagse interpretatie van de historische footprint betekent een belangrijke meerwaarde voor de site: bijkomende bruikbare oppervlakte en herstel van de historische configuratie van de site.


Besluit Een omvorming van de huidige gebouwen (met uitzondering van het historische woonhuis) naar nieuwe functies - rekening houdende met integrale toegankelijkheid, duurzaamheidsprincipes energie en afval, enz. - kan omzeggens niet omwille van de bestaande versnippering van ruimtes, ad hoc toegevoegde constructies, verspringende vloeren, hoeken en kanten, torens en bijgebouwen.

Alle ontwikkelde scenario’s zijn dan ook opgebouwd rond de interpretatie ‘terug naar de wortels’ in de zin van restauratie van de historische footprint van de Grooten Hof! Dit betekent: (zie volgende figuur)  Herstel van de rechte voorbouwlijn: langgestrekte hoeve (1) o Behoud van het woonhuis, wat nog een zekere autenticiteit heeft (2) o Op zijn minste de afbraak van alle kasteelachtige aanbouwen en torens o Een volledige afbraak van de feestzaal/taverne (3a) en dancing (3b) biedt meer kansen tot heropbouw in functie van het gekozen concept (3a en/of 3b)  Passief bouwen of lage energiebouw  Kelderverdieping, vlakke gelijkvloers, mezaninne, split-level, aangepast sanitair (personen met een handicap) …  …  Een eerste mogelijke uitbreiding dient te gebeuren volgens de historische vloer van de verdwenen losstaande schuur of stal (4)  Mogelijke volgende uitbreidingen dienen module-matig te gebeuren in het verlengde van de schuur (L) of de stal (R) naar achteren (in de diepte) (5a). o Een maximale bouwdiepte dient te worden opgelegd (6). De bosgordel dient te worden gevrijwaard van bebouwing.  Eigen energievoorziening (zonnepanelen, warmtepompen) en eigen afvalverwerking (zuivering afvalwaters, compostering, zuinig gebruik niet recycleerbare producten, …)  Sanering van de gronden: dreefverharding + voorerfverharding. Afgraving van de Overpelter assen (zware metalen) en vervangen door een zuiver en zandig materiaal. o Actie OVAM o Saneringskost?


Benoeming van de gebouwenstructuren 1. 2. 3a. 3b. 4. Info. 5a. 5b. 6.

Voorbouwlijn historische langgestrekte hoeve, terug in ere te herstellen Het historische woonhuis: te behouden en te conserveren/restaureren/renoveren Oorspronkelijk volume van de schuur, links van het woonhuis Oorspronkelijk volume van de stal, rechts van het woonhuis Vloeroppervlak van de vroegere vrijstaande schuur, nu verdwenen Vloeroppervlak van het vroegere bakhuis, nu verdwenen Mogelijke uitbreiding naar achter van 3a, in modules van 5m diepte Mogelijke uitbreiding naar achter van 3b, in modules van 10m diepte Uiterste grens achteruitbouwlijn, totale bouwdiepte inclusief het historische gebouw = 30m.


‘Terug naar de wortels’ als publiekstrekker Het thema moet doorgetrokken worden binnen de mogelijke scenario’s en binnen de mogelijke recreatieve activiteiten:  Recreatieve elementen ‘in’ de grond (buitentheater, mogelijke kelderverdiepingen, speelputten, …)  Boomdecoratie, kunst met boomwortels  Inrichting met veel hout en een bosachtige sfeer (inrichting kamers, eet- & drinkgelegenheid, rust- en ontspanningsruimten)



:.r- ~ i\. r. ~ ~ .. ~· --; ;. ,t iiJI<

~.1 1> '1:.

• -


~

‘Terug naar de wortels’ vanuit (natuur-)educatief perspectief Het thema ‘Terug naar de wortels’ dient tevens educatief vorm te krijgen in de verschillende scenario’s / concepten. Een museale functie kind- en gezinsvriendelijk is best niet te statisch, maar kan best opgevat worden als een interactief en dynamisch gebeuren: een leerrijk spel voor jong en oud. Een dynamisch museum waar alle zintuigen worden aangesproken, waar men niet enkel toeschouwer is maar tevens actief ‘meespeelt’. Allerlei educatieve spelletjes, multimedia, alternatieve presentatietechnieken, geanimeerd verhalen vertellen, … Met het thema ‘Terug naar de wortels’ kan men verschillende richtingen uit op het vlak van educatie:   

De historiek van het hoevecomplex ‘De Grooten Hof’ en de relatie met de Abdij van Floreffe.; Een historische wandel-, fietsen/of autoroute die een lus maakt langsheen het cultuurhistorisch waardevol patrimonium (watermolens, Grooten Hof, Hobos, …) Het historisch boerderijlandschap: Eikendreef, voorerf met knoestige bomen, waardevolle bosgordel, akker met voor de plek typische/historische gewassen, link tussen landbouwactiviteit en imker (bijenmuseum), …

  

Een bosleerpad als verbindingslus met de andere sites in de onmiddellijke omgeving (De Winner, Het Hobos, …) Een arboretum en floretum van typische Kempische vegetatie op een speelse en educatieve manier gebracht Een bosspeeltuin op en in de grond (zicht op wortels, grondlagen, …)



Zicht op de werking van groene energie (windenergie, zonne-energie, …), afvalverwerking, waterzuivering, …


De ‘Grooten Hof’ als poort Definitie ‘poort’; Nederlandse betekenis volgens van Dale poort de; v(m) -en 1 (gewelfde) doorgang met zware afsluitdeuren 2 (scheepv) (vierkante) opening in de scheepswand: geschutpoort De termen doorgang wijst op het feit dat er een plaats is waar men door gaat, de term opening betekent in dit ‘begin’ of start. Indien men het woord ‘poort’ verruimt tot toegangspoort dan is toegang te lezen als: de weg waarlangs men ergens kan komen. Zelf beschouwen we de Grooten Hof eerder als een site die:  de uitvalsbasis is voor een aantal toeristisch recreatieve activiteiten naar de omgeving  een plek is waar verblijven, vertoeven, rust en genieten vooropstaat Er schuilt dus een zekere dualiteit in de verdere ontwikkeling van de ‘Grooten Hof’.  Enerzijds moet de plek zelf wat te bieden hebben, iets wat de mensen ter plaatse bindt en boeit  Anderzijds moet de plek kunnen functioneren als een uitvalsbasis naar de omgeving. Volgende kaart geeft het laatste schematisch weer: de Grooten Hof als uitvalsbasis. Eenmaal men op de site aangekomen is (per auto, per bus, per fiets of zelfs te voet, …) kan men onzes inziens twee richtingen op. Eerstens is wat we noemen een ‘interne verbinding’ naar het Bosland. Dit kan onder andere zijn:  Een korte rondgang op of rond de site zelf  Een actieve ring die de Grooten Hof verbindt met het vakantieverblijf ‘De Winner’. Dit bebost gebied (vooral naaldbos) wordt volgens het inventarisatierapport aangeduid als een zone voor vrij intensief recreatief gebruik. De speelbossen rond de Winner zijn aangeduid als een zone voor intensief recreatief gebruik. Spel, activiteit en avontuur staan hier voorop.  Een grote passieve kring die verder binnen het gebied Bosland binnendringt en de bezoeker doet kennismaken met de streek en de rust van de natuur. Het gaat om zones die een matig of zacht recreatief medegebruik aankunnen. Wandelen, fietsen, paardrijden, huifkartochten, enz staan hier voorop. Een meerdaagse tocht met tussenliggende overnachtingplaatsen zou zeker tot de mogelijkheden moeten/kunnen behoren. Het bosgebied van het Pijnven staat gekarteerd als een recreatieloze zone, wat betekent dat men er onder begeleiding van een gids in kan gaan wandelen. Tweedes en aanvullend is er de ‘externe verbinding’ naar de omgeving. Vanaf de ‘Grooten Hof’ kunnen routes ontwikkeld worden die de bezoeker per fiets of per auto brengt bij het aanwezige culturele erfgoed, laat ons zeggen van Overpelt, Kleine Brogel, Peer en Hechtel-Eksel (of mogelijk een grotere perimeter). Beide uitgangspunten impliceren dat de Grooten Hof ‘als vertrekpunt’ de nodige informatie moet kunnen aanleveren over het Bosland en over bouwkundig erfgoed, culturele zaken enz. in de ruime omgeving.


Geleiding naar de ‘Grooten Hof’ Het erkennen van de Grooten Hof als uitvalsbasis voor een aantal activiteiten betekent een routering, een signalisatie naar de site, voornamelijk vanaf de N74. Inspelend op de draagkracht van de betrokken wegvakken moet er mogelijk een infrastructuuraanpassing gebeuren zoals schematisch weergegeven op volgende kaart: 1.

2. 3. 4. 5.

de afrit komende van Midden-Limburg/oprit naar het noorden van Limburg (+ Nederland) kan aangepast worden in functie van de wegencategorisering. Vermits de Overpelterbaan naar Eksel (lokale 1) een hogere categorisering heeft dan de Lindelsebaan (lokale 2) lijkt het logisch om een vloeiende beweging te maken naar de Overpelterbaan en de Lindelsebaan als een secundaire aantakking aan te sluiten. Op die manier kan de Lindelsebaan verkeersluwer worden (eventueel zijn bijkomende infrastructurele maatregelen op de Lindelsebaan nog nodig) en ligt het accent op de rijrichting naar Eksel en dus ook naar de projectsite de Grooten Hof. Het wegvak Overpelterbaan-Lindelsebaan is een functionele fietsroute op provinciaal niveau. Zoals aangegeven in het inventarisatierapport is het wenselijk om een goede fietsinfrastructuur te voorzien langs dit wegvak. Liefst vrijliggende fietspaden, minimaal aanliggende (verhoogde) fietspaden afgescheiden van de rijbaan door een veiligheidsstrook. De kruising met de omgebogen op-|afrit is bij voorkeur conflictvrij (ongelijkvloers) te voorzien. Een aanpassing van de westelijke op-|afrit is binnen deze eerste verkenning niet noodzakelijk. Wel dient er aandacht besteed te worden aan de kruising van het fietspad met de op-|afrit. De toegang naar de projectsite zelf zien we als een landschappelijke ‘poort’ die verkeerskundig optimale geleiding geeft. We denken in eerste instantie aan een rotonde die met een gepaste middeneilandinkleding de toegang naar de projectsite kan accentueren. Een rotonde blijkt, vanuit ‘verkeerskundige context’, geen problemen op te leveren qua verkeersafwikkeling. In de buurt van de rotonde kunnen nieuwe halteplaatsen voor het openbaar busvervoer voorzien worden. De betonnen weg naar de projectsite toe is maar goed 3m tot 3.50m breed. Bij het intensifiëren van activiteiten kan het komen en gaan (kruisend verkeer) mogelijk voor problemen zorgen en gaat er een probleem rijzen naar de bermen toe. Een gepaste maatregel zou kunnen zijn om links en rechts van de betonbaan een straatkeienstrook van 1m tot 1.5m aan te leggen. In de buurt van de dreef of in te richten parking kan een keerlus voor autocars voorzien worden.


Randvoorwaarden en zoneringen rond de ‘Grooten Hof’ Op basis van de huidige kadastrale percilering zijn er een aantal zones te definiëren, die in functie van mogelijk gebruik ingericht kunnen worden. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

De N74. Deze primaire weg type I ligt verdiept ten opzichte van de projectsite, maar de betonbedekking genereert toch redelijk wat lawaai. De open afrit van de N74 (komende van Nederland, gaande naar Midden Limburg) De parallelweg in betonverharding, breedte: 3.50m tot aan de dreef, 3 m verderop richting Groenstraat Geasfalteerde dreef met eeuwenoude bomen aan weerszijden. De fundering van de dreef zou opgebouwd zijn met Overpelter assen. Een toekomstige functie ligt enkel in wandelen, fietsen en toelevering tot de hoeve De huiskavel: verzameling van percelen tussen het einde van de dreef en de hoeve ter grootte van 6745 m². Het gearceerde deel op de tekening is de historische vloerprint van de hoeve, en zou datgene zijn wat vanuit historisch oogpunt vergund is. De omgevende dikke lijn is de omtrek van het huidige gebouw. De stippellijnen zijn verdwenen of afgebroken gebouwen. Het voorgebied van de hoeve zou gefundeerd zijn met Overpelter assen (vroegere parking van de horecazaken) Oude bosgordel. 2.30 ha groot. Wordt bestempeld als biologisch zeer waardevol (zie: deel 1 inventarisatierapport: biologische waarderingskaart) Omgevende domeinbossen versneden door meerdere bospaden Groenscherm tussen de N74 en de parallelweg. Weiland ten noorden van de dreef: 0.5 ha groot. Biedt potentie als parkeerplaats in een groene zetting met een capaciteit van 120 tot 130 personenwagens. De eventuele toegang tot deze parking is los te koppelen van de dreef. Kadastrale percelen die ontwikkeld kunnen worden tot een rondgaande wandeling van ca. 670m. Integraal toegankelijk pad (ook voor rolstoelen) met voldoende rustbanken, uitzichtassen naar de omgeving, enz. Kadastrale percelen die toegang kunnen geven tot de bospaden van de omgevende domeinbossen. Van hieruit kunnen meerdere wandelingen vertrekken richting vakantiecentrum ‘De Winner’ en het ruimere Bosland. De aanwezige bospaden (zie 11) Kadastrale binnenkavel met open en gesloten stukken. 3.15 ha groot. Bepaalde beboste stroken en de aanwezige grote bomen wijzen nog op de oude kavelstructuur van voor 1978. Kadastrale buitenkavel, momenteel een verpachte akker. 2.70 ha groot. De wenselijkheid deze kavel te verwerven zit ‘m in het feit dat deze dienstig kan zijn als multifunctionele ruimte voor activiteiten a la carte, overflowparking, enz. De akker is dan om te vormen tot permanent weiland (begraasd of gehooid).


Scenario’s De scenario’s ter ontwikkeling van de site – het gaat dan voornamelijk om de huiskavel en het thematisch functioneren van de gebouwen – zijn opgebouwd rond een aantal ‘doe’thema’s. Deze thema’s zijn: 0. het basisscenario: ‘fietsen en wandelen’ 1. 2. 3.

een scenario rond ‘eten en drinken’

een scenario rond ‘verblijven’ (nachtverblijven) een scenario rond avontuur en actie: ‘kicken’

4.

een scenario rond ‘bezinnen en ontspannen’

5.

een scenario rond ‘ervaren’

6.

een scenario rond ‘congresseren’

Elk van deze thema’s worden gekoppeld aan een bepaalde ‘mogelijke’ gebouwenoppervlakte die hiervoor in aanmerking kan komen. Deze gebouwenoppervlakten bepalen enigszins het ambitieniveau waarbinnen een scenario kan ontwikkeld worden. In strikte zin, en rekening houdende met het ‘Terug naar de wortels’ vanuit cultuurhistorisch perspectief thema (zie: Invulling van het thema ‘Terug naar de wortels’) kan de gebouwenoppervlakte gaan van ‘geen gebouw’ (A) tot ‘groot gebouw’ (O). Hieronder de meerdere mogelijke gebouwenconfiguraties zoals ze terug gaan komen bij de bespreking van de scenario’s:

Het is niet ondenkbaar om na O nog een groter gebouw te configureren, maar dit is volgens de ruimst voorgestelde scenario’s zelfs niet nodig.

Hoewel het Agentschap RO – Monumenten & Landschappen weinig waardering kan opbrengen voor wat er nu staat is een volledige afbraak van de site geen optie voor de opdrachtgevers. Gebouwenconfiguratie A & B worden hierdoor al uitgesloten. Zowel stuurgroep als opdrachtgevers gaan akkoord met de afbraak van de ‘kasteelachtige’ aanbouwen. Het herstel van de historische lang gestrekte voorbouwlijn wordt door alle partijen gedragen. Vanuit een cultuurhistorische benadering van het thema ‘terug naar de wortels’ worden de hierboven voorgestelde principes van wederopbouw, al dan niet met uitbreidingen, aanvaard. ‘Terug naar de wortels’ betekent respect opbrengen voor de ontstaansgeschiedenis en de historiek van de plek. Vertrekkende van dit uitgangspunt vindt het ambitieniveau naar gebouwenconfiguratie tussen F en L het meeste bijval. A tot E biedt te weinig oppervlakte om iets wezenlijks uit te bouwen, M tot O wordt als te hoog ambitieus ervaren. Vanuit planologische invalshoek wordt echter voorgesteld om bij de opmaak van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan toch een voldoende ruime zone voor bebouwing af te bakenen. De gebouwenconfiguratie M tot O moet juridisch-planologisch tot de mogelijkheden behoren.


Basisscenario | fietsen & wandelen Eén van de kerndoelstellingen van ‘Bosland’ is een eenheid te maken van het 4500 ha groot bos verspreid over de gemeenten Hechtel-Eksel, Overpelt en Lommel. Hiervoor wil Bosland de ruimtelijke barrières zoals spoor- en autowegen overbruggen met wandelbruggen en ecoducten. Het wandelen in Bosland is dus één van de hoofdactiviteiten dat uitgebouwd moet worden. Daarnaast wordt ook het toeristisch recreatief fietsen verder gepromoot via de fietsknooppuntenroutes. De site van de Grooten Hof is één van de 3 hoofdpoorten tot Bosland van waar dit fietsen wandelgegeven als begin/eindpunt vormgegeven moet worden. Het vertrek van wandelroutes en fietsroutes vanaf de Grooten Hof is dus de basis van alle mogelijke verdere ontwikkelingen van de site. Aan de wandelingen kan een thematisch gegeven gekoppeld worden: bokkenrijderwandeling, familiewandeling, feeënwandeling, kabouterwandeling, sprookjeswandeling, sterrenwandeling, teambuildingswandeling, … Basisinfrastructuur voor dit scenario is:  Een parking vanwaar de wandelaars/fietsers kunnen vertrekken/toekomen  Signalisatie die aangeeft in welke richting de wandelroutes verlopen: korte afstand (rondgang), actieparcours naar vakantiecentrum ‘De Winner en terug, middellange afstand, lange afstand, meerdaagse tochten, …  Enkele rust- en/of picknickbanken  Omlegging van het toeristisch-recreatief fietsroutenetwerk zodat vanaf de Grooten Hof dit netwerk direct bereikbaar is. Een mogelijke routering is in onderstaande figuur weergegeven en gaat als volgt (van noord naar zuid): o vanaf de Groenstraat (nieuw knooppunt) een verbinding over de parallelweg tot aan de dreef, o via de dreef tot aan de huiskavel Grooten Hof, o via een bestaande servitude (deel van de rondgang, nummer 10 en 11 op de kaart van randvoorwaarden en zoneringen) o via een kort stuk Overpelterbaan naar de Diesterbaan o terug aantakkend op het bestaande netwerk ter hoogte van de hoek Winnerstraat/Diesterstraat (nieuw knooppunt) De afstand van het voorgestelde nieuwe tracé bedraagt in totaal 2495m.

Strikt genomen is een gebouw voor deze basisfunctionaliteit niet nodig. Vandaar dat volledige afbraak van alle gebouwen gesuggereerd kan worden, of enkel het behoud van het historische woonhuis overwogen kan worden. In het historische woonhuis kan dan eventueel een infodesk geïnstalleerd worden met de nodige toeristische informatie. De locatie van het oude bakhuis kan opgebouwd worden als een zuil met informatiepanelen over de geschiedenis, wandelen fietsroutes, informatie over Bosland en weetjes over de natuur in de omgeving.

Het scenario

‘Fietsen en Wandelen’ als enige invulling van de site is een te laag ambitieniveau. Hiervoor dient OC Agentschap Natuur en Bos de site ‘Grooten Hof’ niet te verwerven. Het scenario ‘Fietsen en Wandelen’ wordt dan ook aanzien als een horizontale; een basisscenario.


bosJat;!f[-: liA,p,,t~~~rf"e.it{sc.en~riP's "Pe.n 9rt1f1te.n ~1" I ()Ve.r?e.t t

te.ru' nA-A-r e{e. Wurte.ts PA-sis Ifotsen ' WA-ne{e.te.n

z w

0 0:::

~

50::: 0 0

> 0 z

~ ,:'-~-~~,--3~'--'--3-'-..... I

..!/

Focus op de lindeboom ( ,

\

1 I

U


Behoud historisch woonhuis

Scenario 1 | eten & drinken Het scenario “eten & drinken” is zowat het meest logische vervolg van een wandeling of een fietstocht vanuit het basisscenario. Vermits het vakantiecentrum ‘De Winner’ dit niet aanbied aan de fietsers en/of de wandelaars, is de Grooten Hof met zijn mogelijke gebouwenconfiguraties een uitstekende plek tot de uitbouw van een dergelijk scenario. Men kan dit “eten & drinken” in een bepaalde range zien, van klein tot groot:  Fiets- en doecafé: hiervoor is een eerder beperkte vertierruimte nodig. Het aanbod beperkt zich tot drank (koffie, thee, streekbieren, …) en een beperkte hap (Limburgse Vlaai met bosvruchten). De capaciteit wordt bepaald op ca. 60 tot 100 personen gelijktijdig aanwezig. Hiervoor heeft men een 15 tot 20 tafels nodig. Een keuken is niet nodig, wel een bewaarfrigo voor de Limburgse Vlaai en een bedieningstoog. Qua bruto gebouwenoppervlakte voldoet dan maximaal 300m². In de gebouwenconfiguraties komt dit overeen met: o B: alleen het historische woonhuis (zeer beperkt) o C: historische woonhuis + gebouw links (ruimer) o D: historische woonhuis + gebouw rechts (ruimst)  Een ruimer aanbod kan gegeven worden in een ‘taverne/brasserie’. Hier kan gewerkt worden met een zogeheten ‘kleine kaart’ (pannenkoeken, spaghetti, lasagne, vidé met friet, slaatjes, …). De capaciteit wordt bepaald op ca. 100 tot 120 personen gelijktijdig aanwezig. Hiervoor heeft men een 25 tot 30 tafels nodig. Hiervoor is een aparte keuken nodig, wat impliceert dat een ruimere vloeroppervlakte nodig is: o C: historische woonhuis + gebouw links , keuken + bergruimte + sanitair op niveau -1 (te bouwen kelder) onder het gebouw links o D: historische woonhuis + gebouw rechts, keuken + bergruimte + sanitair op niveau -1 (te bouwen kelder) onder het gebouw rechts o F: historische woonhuis + gebouw links + rechts (de historische footprint van de langgestrekte hoeve). Het historische woonhuis zou een loungeruimte kunnen worden, het gebouw links kan functioneren als fietscafé en het gebouw rechts kan functioneren als taverne. In dit aanbod kan men ook uitgaan van alleen behoud van het historische woonhuis en een taverne/café uitbouwen op de oorspronkelijke vloer van de vrijstaande schuur (configuratie E). Men kan dan de capaciteit optrekken tot ca. 75 tafels (± 300 personen gelijktijdig).  Een andere mogelijkheid is het betere restaurant met een uitgebreide kaart of een menu ‘a la carte’. Spijs en drank kunnen zich toespitsen op ‘bosorganismen’: wild, bosvruchten, bospaddenstoelen, enz. Het publiek dat men probeert aan te trekken is ruimer dan alleen de wandelaar en de fietser en/of de toevallige toerist. Een luxueuzere inrichting op een grotere vloeroppervlakte is dan nodig: o F: een fietscafé kan nog altijd deel uitmaken van de configuratie in het linkergebouw. Het historische woonhuis wordt de lougeruimte voor het restaurant (ontvangst, pousse-café na de maaltijd, afrekenen). Het gebouw rechts kan uitgebouwd worden met een mezannine en kan daardoor plaats bieden aan ± 100 personen. De totale gebouwenconfiguratie komt overeen met de historische footprint van de langgestrekte hoeve. o L: men komt dan aan een uitgebreide vloeroppervlakte van ca. 1020m². Het gaat dan om de historische footprint van de langgestrekte hoeve, waarbij de rechterbouw uitgebreid is naar achteren, en aangevuld met de oppervlakte van de verdwenen schuur, alles verspreid over 2 niveaus. In dit gegeven biedt men plaats aan 90 tafels, goed voor een 360-tal personen tegelijkertijd. o Tussen F en L ligt een gamma aan gebouwenconfiguraties die een tussenliggend aanbod mogelijk maken. Een ‘apart’ fietscafé maakt steeds deel uit van de gebouwenconfiguraties.  Indien men wenst over te gaan tot de uitbating van feestzalen (familiefeesten, bedrijfsfeesten en/of andere feesten gelinkt aan het gegeven Bosland) dan is een grotere gebouwenoppervlakte nodig. Men komt dan al gauw uit bij configuraties I (brutto vloeroppvlak in 2 verdiepingen = 1633 m²) tot L (bruto vloeroppervlak in 2 verdiepingen = 2140 m²).  Het aanbod “eten en drinken” kan ook steeds aangevuld worden met een ‘streekproductenwinkel’, mogelijk apart uit te bouwen en uit te baten in een gebouw op de historische vloerprint van de vrijstaande schuur.

Net als het scenario ‘Fietsen en Wandelen’ wordt het scenario ‘Eten en Drinken’ benaderd als basisscenario. Fiets- en doecafé worden als te laag ambitieus bestempeld, restaurant en feestzaal als te ambitieus. Men neigt eerder naar brasserie en/of taverne. Een aanbod aan streekproducten vanuit Bosland wordt als een waardevolle aanvulling gezien.


boslande .1'0111..............

MP~-t~P~-P~-rheU{sc.e.nP~-riP's "Pen 9rt1f1ten ~1'' I ()Ver?ett

te.ru' nA-A-r d._e. wurte.ts sunA-riu f I e.te.n ; (rin1c.e.n

Fiets- & doecafé

Taverne / Brasserie 11


Restaurant

Scenario 2 | verblijven Bij dit scenario wordt “verblijven” geïnterpreteerd als ‘overnachten’ op de site. Hiervoor zijn gastenkamers nodig die een gamma kunnen bieden van ‘basiscomfort’ tot ‘luxecomfort’. Bij de benadering van dit scenario moeten een aantal bestaande dingen in het achterhoofd gehouden worden:  Het vakantiecentrum de Winner biedt kampen aan voor jeugdgroepen (slaapzalen)  Het vakantiecentrum de Winner biedt momenteel een aantal kamers aan voor familieverblijf voor korte duur  Het vakantiecentrum de Winnen heeft plannen voor het bouwen van een blok- en trekkershut, voor de opvang van de jongste jeugdgroepen en voor de opvang van personen die een meerdaagse trektocht doen. Het comfort in deze blok- en trekkershut zal van het basisniveau zijn  In de omgeving van de Grooten Hof (straal 10 km) zijn er al tal van verblijfsmogelijkheden (zie deelrapport 1: inventarisatie: toeristisch-recreatief aanbod) Het aanbod aan verblijven kan men zien in het licht van ‘individueel locatiegebonden verblijf’ of ‘deeluitmakend van een arrangement’ waarbij het verblijf op de Grooten Hof slechts een tussenstop is van/naar een andere locatie (bijv. arrangementen Center Parcs of andere).  



In het gewone ‘bed & breakfast’ aanbod kan men werken binnen de gebouwenconfiguraties D tot H. Hierbinnen kan men een aanbod creëren van een 8 tot een 12tal duplexkamers + gemeenschappelijke verbruiksruimte. De slaapgelegenheid kan vooral gerealiseerd worden in de rechter aanbouw langs het historische woonhuis en/of op de locatie van de vroegere vrijstaande schuur. De linker aanbouw langs het historische woonhuis kan desgewenst een functie als fietscafé vervullen. Een iets ruimere configuratie is een ‘meer benaderende hotelfunctie’. Men kan bijvoorbeeld vertrekken van de idee van een ‘kinderhotel’ waar de kinderen alle aandacht krijgen en de ouders een rustige en ontspannen sfeer beleven. Er wordt in eerste instantie van uitgegaan van een 15-tal verblijfskamers van ± 20 m². Met de opbouw van de verdwenen schuur erbij kan men zelfs een 25-tal extra kamers voorzien, ook in de grootteorde van ± 20 m². Het linkergebouw langs het historische hoofdhuis kan bij dezen de functie van ontbijtruimte/verbruiksruimte vervullen. Alle mogelijke configuraties (F tot I) blijven binnen de historische footprint. Een luxueuzer verblijfsaccommodatie vertrekt van kamers van ± 35 à 40 m², wat een grotere vloeroppervlakte impliceert ofwel een minder aantal kamers. Het laagste ambitieniveau is binnen de historische footprint te blijven (I) met in het historische woonhuis de lounge, wijndegustatie, vergaderaccommodatie; in de linkeraanbouw de keuken en de verbruiksruimten; in de rechteraanbouw 5 luxekamers en in de vrijstaande schuur 12 luxekamers. Een ruimer aanbod is mogelijk (configuratie L) tot bruto ± 1020 m² waarbinnen een 24-tal kamers gerealiseerd kunnen worden naast de nodige verbruiksruimten, keuken en sanitair. Het is niet ondenkbaar het comfortniveau verhoogd kan worden met een fitnessruimte/sauna/zwembad in een kelderverdieping.

Verblijven wordt eerder kleinschalig gezien. Bijvoorbeeld in de vorm van een beperkt aantal gezinskamers in een aangepaste (bos)sfeer en met een goed comfort. Kind- & Gezinsvriendelijkheid is één van de uitgangspunten bij de ontwikkeling van Bosland. Het scenario ‘Verblijven’ is geen must en mag aanvullend worden behouden waarbij het luxehotel echter geen optie is.


bosland0

.1'0111..............

MA-t~A-A-r~U{sc.e.nA-riP's "Pen 9rt1f1ten ~1'' I ()Ver?ett

te.ru' nA-A-r d._e. WQrte.ts sce.n~riQ k

'Afspanning' D e Grooten Ho f r

I Ve.r'btijVe.n

'I<.inderen Baas' Hotel

I

t


Luxe Hotel

Scenario 3 | kicken Het scenario “kicken” gaat meer uit van een ‘outdoor’ gebeuren, vooral dan op de genoemde binnenkavel. Het gegeven moet doorspekt zijn met avontuur en actie voor en door kinderen binnen het thema ‘Bosland’ en ‘terug naar de wortels’. De beboste binnenkavel leent zich uitstekend voor de uitbouw van dit ‘outdoor’ gegeven. Onderstaande beelden zijn enkel inspirerend voor een zekere ruwheid van karakter en toch met de nodige speelveiligheid. De beelden zijn niet bindend voor de verdere inrichting van de binnenkavel.

In ieder geval moet het een avontuur en actie zijn dat zich op en in de grond afspeelt. Een hoogteparcours wordt immers verder ontwikkeld door het vakantiecentrum ‘De Winner’. Wanneer men wil overgaan tot een ‘all weather’ avontuur, dan moet het aanbod verrijkt worden met een soort van avontuurlijke binnenspeeltuin. Hiervoor kan zowel de linkeraanbouw, de rechteraanbouw als de vernieuwde opbouw van de vrijstaande schuur als locatie dienen. Het thema “kicken” kan uitgebreid worden tot het thema ‘kinderboerderij/hoevetoerisme’. Dit gegeven is weliswaar gebonden aan diverse en strenge wetgeving (milieuwetgeving, dierenwelzijn, het voorkomen van ziekten, enz.) en heeft een strikte uitbating tot gevolg. Hierdoor kan dit thema niet al te ruim bekeken worden, en zal het eerder neerkomen op het houden van het zogeheten ‘kleinvee’ (kippen, konijnen, bijenhouderij, imkermuseum, …). Een kinderboerderijgedachte moet alleszins niet gezien worden als een ‘surrogaatboerderij’. Mensen die een echte boerderij willen bezoeken moet dit dan ook doen op ‘een echte boerderij’ onder begeleiding van de veehouder. Combinaties van het thema “kicken” met de thema’s “verblijven” en “eten en drinken” kunnen als vanzelfsprekend beschouwd worden. Deze combinaties lenen zich uitstekend tot een ‘halve dag activiteit’ tot een ‘dag activiteit’, zeker als men er een wandel- of een fietstocht aan koppelt.

Het avonturenbos vormt sowieso een mogelijke ontwikkeling op de site ‘Grooten Hof’. Een avonturenbos met veel actie voor de kinderen in en op de grond.

De aanleg van een hoogteparcours ligt moeilijk omwille van de bestaande plannen voor de bouw van een hoogteparcours t.h.v. het vakantiecentrum ‘De Winner’. Een overdekte speeltuin roept dan weer gemengde gevoelens op: men wenst geen ‘kleine stinkende speelhal’, maar ook geen 2de Plopsa Indoor. Toch kan het scenario van het overdekt spelen verder onderzocht worden. De ‘Grooten Hof’ kan zeker het beginpunt zijn voor huifkartochten, paarden-, pony- of ezeltochten. Dit hoeft echter niet te betekenen dat deze dieren hier ook op stal moeten staan. Een kinderboerderij roept vragen op naar het wettelijk kader, het dierenwelzijn en de rentabiliteit. Waarmee niet gezegd is dat er geen kippen en konijnen op de huiskavel mogen rondlopen.


boslande .1'0111..............

liA-P~-t~P~-P!-rlieû{sc.enP~-riP's "Pen 9rt111te.n ~1'' I ()Ve.r?e.t t

teru~

nA-A-r d._e wurtets

sunA-riu? lkick.e.n

Avonturenbos

Overdekte speeltuin


Kinderboerden jI Hoevetoerisme

Scenario 4 | bezinnen & ontspannen In het scenario “bezinnen en ontspannen” zijn er een tweetal mogelijkheden:  Een actieve manier van bezinnen en ontspannen; het gaat dan om op een sportieve manier om te gaan met het gebeuren Bosland: fitness (indoor), ruimte voor sport- en spel (indoor/outdoor), sauna, jacuzzi, stoombaden, modderbaden (indoor/outdoor).  Een passieve manier van bezinnen en ontspannen; op een meer ‘retraite-achtige’ manier: yoga, bezinning, lichttherapieën, enz. Naar gebouwenconfiguratie zit het bereik al gauw tussen gebouwenconfiguratie F (oorspronkelijke langgestrekte hoeve) tot O (een zeer ruime uitbreiding van de historische footprint). Het thema actieve bezinning laat zich redelijk goed combineren met andere scenario’s, het thema passieve bezinning laat zich al wat moeilijker combineren met bepaalde scenario’s (bijv. rust versus aktie).

De voorkeur gaat uit naar een passieve manier van bezinnen en ontspannen. Een bezinningswellness , weliswaar kleinschalig en eerder als onderdeel van het ‘Kind- en Gezinsverblijven’, zou de rentabiliteit ten goede kunnen komen. De invulling van een meer actieve wellness wordt niet weerhouden. Er wordt gesuggereerd om het scenario ‘Bezinnen & Ontspannen’ te schrappen als afzonderlijk scenario / concept. Wellness kan echter wel optioneel deel uitmaken van andere scenario’s (bvb. bij het scenario ‘Verblijven’ en/of het scenario ‘Congresseren’).


bosJat;!f[-: M~ttP~t~trh.eU{sc.en~trirl's "Pe.n 9rf1crte.n ~1'' I ()Ve.r!'e.t t

te.ru' nA-A-r e{e. u/(1'rte.ts sce.nA-riu + I 'J,e.zinne.n ' untSfA-nne.n

Action Beauty Wellness · ,,.

~

I,,

t•n

n

t 1

I


Scenario 5 | ervaren Het scenario ”ervaren” gaat uit van ‘beleving en doen’. Thematisch kan het gaan om de reeds genoemde ‘themawandelingen’, maar het ook gaan om dingen als:  Werken met grond (pottenbakkerij)  Werken met grondstoffen (zelf brood bakken, zelf pannekoeken bakken, enz.)  Werken met natuur (bloemsierkunst)  Werken met textuur (schilderkunst, beeldhouwkunst)  Werken met geuren (geurtherapieën)  Tonen van geschiedenis (artefacten museale functie of audiovisuele museale functie)  Enz. Afhankelijk van de invulling met een bepaald thema kan men qua gebouwenstructuur van kleinschalig tot grootschalig gaan.

Voor het aanbieden van een gethematiseerd vormingsaanbod op de site ‘Grooten Hof’ wordt binnen de stuurgroep geen draagvlak gevonden. Een groots opgevatte, statische museale functie is eveneens niet aan de orde. De rentabiliteit van dergelijke bezoekerscentra zijn bijna steeds problematisch. Op de poortsites tot Bosland dient gestreefd te worden naar een interactief educatief aanbod. Het is vooral de bedoeling een aanbod te creëren dat kinderen, al dan niet samen met de ouders, al wandelend en spelend kunnen oppikken. Het scenario ‘Ervaren’ moet in de mate van het mogelijke gecombineerd worden met het scenario ‘Kicken’: spel en educatie hand in hand. Het ligt dan ook voor de hand dat interactieve themawandelingen een onderdeel moeten/kunnen vormen van het activiteitenprogramma voor het Bosland.


bosJaQff[-:

M~ttP~t~trh.eit{sun~trirl's "Pe.n 9rr1rrte.n ~1'' I ()Ve.r!'e.t t

te.ru' nA-A-r (e Wurte.ts sce.nA-riu 7 I e.nlA-ren

Vormingsaanbod


Scenario 6 | congresseren Met het scenario “congresseren” focust men meer op het bedrijfsleven of het ‘grootschalige’ verenigingsleven. Het gebouwenaanbod zal er voornamelijk op gericht zijn groten zalen ter beschikking te stellen: conferentieruimten, bedrijfs-/filmvoorstellingen, multimedialokalen, teambuilding, managementssessies, enz. Als minimum gebouwenconfiguratie wordt I gezien; de historische langgestrekte hoeve + een gebouw op de locatie van de verdwenen schuur. De vraag bij dit scenario is hoe de link met Bosland gerealiseerd kan worden en hoe dit te verweven met ‘kind- en gezinsvriendelijkheid’. Misschien in combinatiemogelijkheiden met andere scenario’s, misschien als aanvullend programma op bepaalde scenario’s.

Ondanks het feit dat het scenario ‘Congresseren’ aanvankelijk als te hoog ambitieus wordt ervaren, wordt er uiteindelijk toch voor geopteerd dit scenario te weerhouden, weliswaar in de vorm van ‘gethematiseerde’ congressen. Er wordt hierbij gedacht aan het creëren van een nichefunctie die zich bijvoorbeeld richt op kindgerichte / kindvriendelijke bedrijven en organisaties (fabrikanten van luiers, K&G, …) of eerder deel uitmakend van het scenario ‘Ervaren’.


bosJaQff[-

liA-~ttP~t~trheit{sc.en~trirl's "Pe.n 9rr1crte.n ~1'' I ()Ve.r!'e.t t

te.ru' nA-A-r (e W(Jrte.ts sunA-ri(J ~


I c~re.sse.re.n

Matrix scenario’s Als algemeen overzicht van alle scenario’s in relatie tot de gebouwenconfiguraties wordt onderstaande matrix meegegeven. Het overzicht toont in de kleurvlakken de verschillende mogelijkheden.


ii

!

...

~

. 1 j

,

.

:a

5

"'

~

.

j

i

'5

.E

1

3

1

i

~

0

9

+

.

1

Ë

1 fC~IIJldt'JUltJ...-Kw-Jm

I

-r-

_,,....... ... .... b •houd ht§tnnsdl \\Oc.mhUi! ."

• S'tret"p«xiUCl'c:tlwulk~l - taw:mé/ bNsscnç

~

--

-I-

-1-

-1-

+

rt'-':Hnu.-m

.. r e!haur.en t

tc'it~UJ'Utll

Ctt~~t'L."l!t.L;

Î(~t&\.11:

5<Jc,:!t('J'

SIH.. 211llp

1.- ""1.:1UhUH

L re"'"''umnt:

L duplcxat

\é.thrtulunumu: R: t! k.tl.'nCrll

n~rbruil.snumtc

R: 12 kan1ctli

\crhtwk:mwncc R; ~ lu•mco

J --fl: l>btnc'J'o \'ttbtutl.,nnrnlc u:rbMiu-numtc: \ fö'tbi'Ulbnnmlc

~ luxe:

r.c.buur: 25

K: 3 lc.mtn

R.: 15 k.1me,..,.

kalllctll

-ehuur. !..~

Umc:r-

Urne"

L

hotel

rtst'!luont

L. ~"tl'lumnt

R: 51wcdw.tlM!I''\ U -luukan'I4..TII R: -5 '")(~kamen ~huur 12 ..çbuu.r: 12 JoChuur 12

J;,

l~lf>

R: 12 t~kamcn

~huur:

12

lu.JU"i.:llftlct.o'

tt\Hnl lU'al hos

\lot>onhw.

L~Jc, llr'f'

L:!iU!c'J'

1- 21• . ..'1>

L:!tO,Ht'J'

L :!fJc,JIIIr

~25c..UI(Ip

R+

L • ..chuur .-pc:dn.umu•

'I)>C.'\:Inmlc:

R,; ~tpcc1nun u c

R ..

tchtiUf

""Jltdn&Utll\'

- kmócrboe<Jc:r9 hot'\'C'foert~mC'


~lUW'

•(X'dcu.tmae

+

+

Longlist van ontwikkelingsmogelijkheden: respons stuurgroep Longlist ~tieve wellness

Sigrid Moreau

Driek ten Haaf

Jos Achten

commentaarkolom

commentaarkolom

commentaarkolom

(sportief)

jaltefacten musewn ~tisanaal bakken

jaudiovisueel museum !auditoriums lavonturenbos

bedrijfsfeesten bedrijfsvoorstellingen beeldenpark binnenspeeltuin blote voetenpad boerderijdieren binnen

ja ja, als ond erdeel van streekgerechten vb

niet a, thematisch

a

als nodig voor ed ucatief of ontspannend luik (fi lm over his to riek ed) ja, them arisch ja, best beperkte omvang niet

ja 11

11

eventueel in dode periode eventueel in 11 dode11 periode

nic:t niet

:zie ik niet zitten ivm boscon cept heeft niks te maken met ons beheer

a a m ensen :zien of b etasten liever iets en lezen niet

lgraag ved ja ja in combinatie met teambuild ing

nic:t

ja

sporadisch ja, wel iets o rigineels

??

van p laatselijke kunstenaars

thematisch

reeds aanwezig te H echttel

eventueel neen

ja ja maar beperkt tot N eerhofdi eren

ja meer voor later als Hobos aangekocht is om he t daar te doen

boerderijdieren huiten

neen, tenzij kinderboerderij met kleine aaibare d ieren Qe tten op veiligheidsasp ect ook)

ja maar beperkt tot N eerhofdi eren

boetseren bokke nrijderswandeling

ja, als binnen-activiteit voor k inderen

niet

ja

ja ja

ja ja

zeker na aankoop H ob os

boslee rpad bruine kroeg buitenspeeltuin Icon gressen

neen !

ja eventueel. K lassieke congresruimte is voor te beperkt publiek en moeilijk verenigbaar met kinderen. Eventueel mogd ijkhe id laten voor beperkte ki nderuniversiteit in dode p eriode (:zie

auditorium) ulinaire streekgerechten

ism VVKSM de Winner (Hopper) ja ja

niet

ja, ook als veredelde brasserie m oet dit kunnen in de vorm van themagerechten

a ja

lcuituw- en natuureducatief centrum

ja

lezeltochten familiefeesten familiewandeling feeënwandeling fietsc afé, kleine kaart

ja

a a

als beperkte omvang

niet

ja ja ja

a a

a

a

beter in de Winner?

a

beter af te spreken met VVKSM de W inner

fietsenstalling en reparatieruim te fihnvoors telling en

eve ntueel, als onderdeel van educatief luik over de h istoriek en landschap

neen, mensen kunne n g aan lopen in b os

niet

neen

met

ja te beperkt p ub liek. Eventueel in dode periode interessan t voor uitbater op beperkte schaal

a

niet ja maar is al aanwezig in de onm iddellijke omgevmg

in de onmiddellij ke b uurt hoeveijs Cox langs het

te beperkt publiek Eventueel in dode p eriode interessant voor u itbater op beperkte schaal

hoeve-ijs

ja

h oofdtelefoons voor individuele w andelingen

ja

huifkartochten interactief museum voor kinderen jacuzzi kaarsenmakerij

ja ja

ja

neen

niet niet, is al aanwezig in de onmiddellijke omgeving

kabouteJWandeling kinderboerderij kinderen baas hotel kinderfees tjes kinderhotel kinderrestaurant kindervoorstellingen/ optredens kleine kaart/ streekgerechten kunstenaarsatelier lezingen lounge lunch, brunch, diner m assage meditatie, yoga m odd e rbade n

kïken (oo zïn Amerikaans) a a a

niet

g ezichtverzorg ing

neen

a a a a

:zie ik :zo n iet :zitten of het moet een soort op enluchtvoorstellingen :zijn :zodat de bezoekers vanuit de wagen kunnen niet

finse p iste , fit-o-meter, start2run fitness g eleKte gKlsentochten geu r, kleur, lichttherapie

goed als thema:terug naar .± wortels, m useum boswachter

heeft niets m et on :ze b ranch e te maken

fietspad richting Eksel ja ja ja heeft niets met on :ze b ranche te maken reeds aanwezig aan de Kleine Molen grens

Overpelt en Kl.-Brogel ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja

ja ja ja ja ja ja ja ja

ja beperkt-aanvullend

als beperkte omvang

niet

ja ja ja

ja, them arisch

ja ja

heeft niets met onze b ranche te maken

neen

niet

heeft niets met on :ze b ranche te maken

sporadisch

niet

kan bijna in alle sporthallen in de b u urt

meebrengen of huren.

niet

heeft niets met onze b ranche te maken

ja ja ja

beperkt-aanvullend

beter in de Winner?

niet

ja

ja ja

beperkt-aanvullend ja

ja

Lijkt me wel iets ja. Maar dan in op :zicht van deel van domein waarin kinderen zich goed vuil

kunnen maken en hiervoor 11 VUile11 kleren kunnen multimedialokalen loode volksspelen lOvernachten op kamers lovernachten slaapzalen paardenroutes paardenstalling en verzorging p annenkoekenslag passieve wellness (bezinning) pottenbakken rece pties rec e p tiezalen restaurant: uita"ehreide kaart retraite, bezinning lsauna isport e n s pel lstxookjeswandeling

Iste rrenwandeling toombaden ~ treekproducte nwinkel taverne/brasserie: kleine kaart teambuildingactiviteiten team buiklingsruim ten teambuildinJ~swandelin!l

verblijf in bosk amers verblijf in familiek amers verblijf in kamers kitebinette zithoek douche

eventueel

ja ja, als deel van binnenspeeltuin, of voor groepen in dode p eriode

valt onder 54

ja ja ja ja ja ja ja

beperkt-aanvullend

heeft niets met o nze b ranche te maken

niet

ja ja

ja

niet

eventueel in 11 dode11 periode

beperkt-aanvullend-thematisch

a a a a a

neen

niet

heeft niets met o nze b ranche te maken

ja, als onderdeel van speeltuin

a a

a a

ja eventueel, als beperkte omvang

ja ja

beperkt-aanvullend beperkt-aanvullend

a

a

neen

niet

heeft niets met on :ze b ranche te maken

ja ja ja ja ja ja ja ja

a a

a a a a a a a

D e Winner D e W inner

a a niet

verblijf in luxe kamer verhuur van fietsen verkleedfeestjes

samen met D e Winner

~ellness

neen

te onderzoeken

niet

ja


ja ja ja

Potenties van de plek De onderstaande tekeningen zijn pure ontwerpoefeningen om een bepaalde potentie van een plek te onderzoeken. Hierbij is te vermelden dat deze oplossingen niet per se ‘de’ ontwerpoplossingen moeten zijn! Het is dus niet zo dat deze tekeningen een voorafname op de beschikbare ruimte betekenen.

Hoofdontsluiting vanaf de Overpelterbaan

De eerste plek – behoudens de signalisatie vanaf de N74 – die de ‘entree’ naar de poort “de Grooten Hof” aanmeldt, is het kruispunt van de Overpelterbaan (lokale I – geen gewestweg) met de parallelweg langs de N74 richting dreef. Landschappelijk zowel als verkeerskundig wordt dit punt best ingericht als een rotonde:  Een krachtige landschappelijke baken met een gepaste inrichting van het middeneiland  Verkeerskundig is de afwikkeling - gezien de verkeersintensiteiten (nu en in de toekomst) - geen probleem. De Overpelterbaan zit momenteel op ca. 8 à 10 % van haar beschikbare capaciteit!  Een aangepaste nachtverlichting zorgt voor de nodige verkeersveiligheid  Bushalteplaatsen kunnen telkens achter de rotonde ingeplant worden in een bushaltehaven. Voetgangersoversteken en –verbindingen kunnen aansluiten op het wandelpadennetwerk om Bosland vanaf hier te verkennen of toegang te geven tot de site van de Grooten Hof  Rondgaande vrijliggende fietspaden met oversteken ‘fietsers uit de voorrang’ sluiten aan op de toegangsweg naar de Grooten Hof of sluiten verder aan op het voorgestelde tracé van het recreatief fietsroutenetwerk  Komende van Eksel kan na de rotonde een linksafslagstrook voorzien worden richting N74  Komende van de afrit rijdende naar de Overpelterbaan moet via een rechtsafbeweging met omkeerbeweging op de rotonde (is verkeersveiliger dan linksafbeweging toe te laten)  De nieuwe inrichting wordt ingekleed met een krachtig groenstructuur in de vorm van hoogstambomen, bij voorkeur Lindebomen (stuifmeelleverancier voor bijen)  Bestaande oude bomen (eiken) – restanten van de oude kavelstructuur – kunnen behouden blijven  Gedeeltelijke onteigening van een aanpalende akker is noodzakelijk (actie door de gemeente die als bouwheer optreed, het is geen gewestweg!)


Parking

De voorziene kavel voor de uitbouw van de parking wordt bij voorkeur niet ontsloten via de dreef. Hierdoor blijft de historische dreef gevrijwaard van gemotoriseerd verkeer (behoudens leveringen aan het gebouw) en kan de dreef voluit zijn functie vervullen als wandelen fietsas. Een snelle ontwerpoefening toont aan dat de parking – in een groene zetting – een capaciteit kan bieden aan 125 tot 130 personenwagens. Gesteld dat er gemiddeld 3 personen per wagen zijn (gezinsactiviteit) dan komt dit overeen met een bezoekerspotentieel van ± 400 personen (parking op volle capaciteit benut). Parkeerplaatsen voor personen met een handicap moeten voorzien worden zo kort mogelijk bij de huiskavel. Het aantal van die parkeerplaatsen moet nog in onderling overleg bepaald worden; er zijn namelijk geen verplichtingen om een bepaald aantal of percentage parkeerplaatsen te voorzien. Voetgangerslooplijnen moet zo snel mogelijk verbinding maken met de historische dreef. Bestaande oude bomen (eiken) – restanten van de oude kavelstructuur – moeten behouden blijven. Het oude (verdwenen) bakhuis kan terug opgebouwd worden als een info-kiosk (bemand/onbemand) met informatie over Bosland, de geschiedenis van de site, de verschillende wandelingen en fietsrichtingen, enz. Indien door omstandigheden (activiteiten a la carte, bezoekers met bussen, …) een tekort aan parkeerplaatsen zou ontstaan, dan kan een overflow aan parkeerplaatsen gecreëerd worden op de zogeheten buitenkavel (bijkomend te verwerven akkerland).


Huiskavel

Zoals uit de scenario’s blijkt zijn er heel wat mogelijkheden ter invulling van de gebouwenfuncties: van kleinschalig tot grootschalig. Dit wordt steeds gedaan volgens de historische vloerplatformen (zie: ‘Terug naar de wortels’ vanuit cultuurhistorisch perspectief). Een andere inplanting van gebouwen binnen de huiskavel – ook al worden de linkerkant en de rechterkant van het historische hoofdhuis zo goed als zeker afgebroken en is er van de vrijstaande schuur niets meer te merken in het terrein – is vanuit cultuurhistorisch perspectief niet te verantwoorden. Dit betekent zo goed als een vaststaande vrije ruimte van de huiskavel die een aantal potenties inhoud, maar die ook een aantal randvoorwaarden oplegt aan het toekomstige gebruik. Deze potenties en randvoorwaarden nemen geen voorafname op de mogelijke invulling van het gebouw, maar geeft enkel inzicht in oriëntatie, relaties en conflictbeheersing. Qua zichtpunten bij de betreding van de huiskavel is het volgende van belang:  De oostelijke hoek van de vrijstaande schuur bij heropbouw. Hieraan kan/moet een architecturaal belang gegeven worden  Het zicht op de oude lindeboom en het historische woonhuis. ‘De blikvanger’ van de site  De oosthoek van de rechteraanbouw langs het historische woonhuis, bij heropbouw. kan/moet een architecturaal belang gegeven worden Qua oriëntatie is het volgende van belang:  De ‘zonnekant’ aan de vrijstaande schuur bij heropbouw. Een eventueel buitengebeuren wordt best hier georganiseerd (terrassen, tuinen, picknickbanken).  De ‘zonnekant’ aan de langgestrekte hoeve – het ‘boerenerf’. Een eventueel buitengebeuren wordt best hier georganiseerd (terrassen, tuinen, picknickbanken).  Beide zonnekanten geven uitzicht op de zogeheten ‘binnenkavel’ en dus op de activiteiten die daar gepland worden.  De ‘achterkant’ van de langgestrekte hoeve is de noordkant en is de ruimte bij uitstek voor de mogelijke gebouwuitbreidingen. Qua relaties is het volgende van belang:  Eventuele relaties tussen de gebouwen (al dan niet aspecten van uitbating) worden subtiel verwerkt tussen het in te vullen gebruik van het ‘boerenerf’.  Een toegang voor wandelaars naar de ‘rondgang’ kan over het ‘boerenerf’ zonder al te veel conflicten georganiseerd worden  Een toegang voor fietsers naar de ‘rondgang’ kan omwille van ‘conflicterend met het boerenerf’ het best georganiseerd worden aan de kop van de dreef, ter hoogte van het voormalige bakhuis, op te bouwen als infokiosk.  Een ‘leveringen’relatie wordt best aan de oostkant van de langgestrekte hoeve georganiseerd, geen conflict met het gebeuren op het ’boerenerf’  Fietsenstallingen worden best in geplant zo kort mogelijk bij de parking


Binnenkavel & rondgang

De potenties van de rondgang zijn de volgende:  Wandeling van ± 650m volgens de huidige kavelstructuur. Een bijkomende grondverwerving is noodzakelijk (zie deel I: Inventarisatie: Eigendommen en vergunningen).  Een gewaarborgde toegangzakelijkheid voor mobile en mindermobile mensen (personen met een handicap, rolstoelen)  De rondgang geeft toegang tot het ruimere wandelpadennetwerk richting De Winner en intern Bosland  De rondgang wordt voorzien van een krachtige begeleidende groenstructuur: hoogstammige Lindebomen (stuifmeelleverancier voor bijen)  Op regelmatige afstand picknickplaatsen/rustbanken met zichtassen naar de omgeving (binnenkavel, buitenkavels)  Een mogelijke avontuurlijke wandelroute door de binnenkavel De potenties voor de binnenkavel zijn de volgende:  Het tot uiting laten komen van de historische kavelstructuur via gesloten/open gebieden  Het vrijmaken van de grote oude bomen die restant zijn van de oude kavelstructuur  Gepaste inrichting geënt op actie en avontuur (sport- en spel in en op de grond)


Buitenkavel

De buitenkavel is een te verwerven goed. De bestaande akker is om te zetten in een permanent weiland dat ofwel te begrazen is of te hooien is. Op die manier kan deze buitenkavel een functie ‘a la carte’ vervullen; overflowparking kan er ook op georganiseerd worden.


Standpunt m.b.t. Scenario’s Dit heeft te maken met huiskavel. Evenementen zijn altijd mogelijk via een ad-hoc programma of regelgeving. BASISAANBOD 

Scenario ‘Fietsen & Wandelen’ vormt een basisscenario



Scenario ‘Eten & Drinken’ vormt een basisscenario Er wordt hierbij eerder gedacht aan fietscafé, taverne of brasserie.



Scenario ‘Ervaren’ Dit scenario wordt integraal weerhouden. Het scenario ‘Ervaren’ dient wel dynamisch en interactief uitgewerkt worden. In de mate van het mogelijke dient een combinatie met het scenario ‘Kicken’ te worden nagestreefd.

OPTIONEEL TE ONDERZOEKEN AANBOD MARKTBEVRAGING 

Scenario ‘Verblijven’ Het scenario ‘Verblijven’ wordt niet weerhouden als op zich staand scenario. Er kan wel verblijf aangeboden worden ondersteunend aan andere scenario’s.



Scenario ‘Kicken’ Dit scenario wordt eveneens niet weerhouden als scenario op zich. Een avonturenbos in open lucht is nagenoeg een evidentie. Er wordt een combinatie nagestreefd met het scenario ‘Ervaren’.



Scenario ‘Bezinnen & Ontspannen’ Dit scenario wordt in eerste instantie niet weerhouden. Wel kan er nagedacht worden over een integratie van een beperkt aandeel wellness in andere scenario’s. Uiteindelijk wordt toch voorgesteld dit scenario te onderzoeken op de haalbaarheid ervan.



Scenario ‘Congresseren’ OC ANB opteert om dit scenario te weerhouden. Voor de gemeente Overpelt moet dit scenario niet weerhouden worden. Na overleg wordt uiteindelijk toch besloten het scenario ‘Congresseren’ te toetsen op de haalbaarheid ervan.


Deelrapport 2 ONTWIKKELINGSCONCEPTEN Randvoorwaarden, zoneringen & potenties

Recommend Documents