KNELPUNTEN EN POTENTIES

Inhoudstafel 1.

INLEIDING............................................................................................................................................ 1 1.1. AANLEIDING TOT OPMAAK VAN HET BPA .............................................................................................. 1 1.1.1. Reden voor opmaak van het BPA ............................................................................................... 1 1.2. SITUERING EN AFBAKENING VAN HET PLANGEBIED ................................................................................ 1 1.2.1. Historiek en beschrijving van het Kasteeldomein Briard ............................................................. 1 1.2.2. Beschrijving van de bestaande toestand ..................................................................................... 3 1.2.3. De biologische waarderingkaart .................................................................................................. 5

2.

PLANNINGSCONTEXT ....................................................................................................................... 5 2.1. BESTAANDE JURIDISCHE–ADMINISTRATIEVE ASPECTEN ......................................................................... 5 2.2. BESTAANDE JURIDISCH-TECHNISCHE ASPECTEN ................................................................................... 6 2.3. RUIMTELIJKE BELEIDSPLANNEN ........................................................................................................... 6 2.3.1. Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (17 december 1997) .......................................................... 6 2.3.2. Overlegproces Vlaams stedelijk gebied rond Brussel - rapport focusbepaling (28 juni 2005) .... 7 2.3.3. Provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant (MB 7 oktober 2004) ................................. 8 2.3.4. Ruimtelijk structuurplan Dilbeek (Voorontwerp versie - 2005)..................................................... 9 2.4. RELEVANTE WETGEVING, STUDIES EN PLANNEN.................................................................................. 14 2.4.1. Het Gemeentelijk NatuurOntwikkelingsplan Dilbeek ................................................................. 14 2.4.2. Decreet integraal waterbeleid .................................................................................................... 15

3.

KNELPUNTEN EN POTENTIES........................................................................................................ 16 3.1. 3.2.

KNELPUNTEN .................................................................................................................................... 16 POTENTIES ....................................................................................................................................... 16

4.

KWANTITATIEVE PLANOPTIES (PROGRAMMA) .......................................................................... 17

5.

DOELSTELLING, CONCEPTEN EN VISIE....................................................................................... 19 5.1. DOELSTELLINGEN ............................................................................................................................. 19 5.2. RUIMTELIJK CONCEPTEN ................................................................................................................... 19 5.3. VISIE ................................................................................................................................................ 21 5.3.1. Wonen naast ruimte voor natuur in een historisch geheel ........................................................ 21 5.3.2. Historisch te bewaren elementen .............................................................................................. 21 5.3.3. Een toegankelijk natuurgebied .................................................................................................. 22 5.3.4. Structuurschets .......................................................................................................................... 22 5.4. RUIMTELIJKE AFWEGING.................................................................................................................... 23

6.

GEVOLGEN VOOR DE JURIDISCH- BESTAANDE TOESTAND ................................................... 24 6.1. AFWIJKINGEN TEN OPZICHTE VAN HET GEWESTPLAN ........................................................................... 24 6.1.1. Bestemmingen voorzien op het gewestplan .............................................................................. 24 6.1.2. Rechtvaardiging van de wijzigingen .......................................................................................... 24 6.1.3. Gevolgen voor de feitelijke en/of juridisch bestaande toestand ................................................ 24 6.2. GEWIJZIGDE JURIDISCH-TECHNISCHE ASPECTEN ................................................................................ 24

7.

OVERLEG EN INSPRAAK ................................................................................................................ 25 7.1. 7.2. 7.3. 7.4.

ADVIEZEN VAN DE BEHEERDERS VAN DE WEGENIS .............................................................................. 25 BIJKOMENDE INLICHTINGEN VANUIT DE PLENAIRE VERGADERING ......................................................... 25 RESULTAAT VAN HET OPENBAAR ONDERZOEK..................................................................................... 25 ADVIES VAN HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN SCHEPENEN......................................................... 25

D+A Consult Gemeente Dilbeek

BPA Maalbeekstraat de toelichtingsnota GR1 – 2 advies -2006

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding tot opmaak van het BPA

1.1.1. REDEN VOOR OPMAAK VAN HET BPA Het plangebied is zeer waardevol omwille van zijn historisch gegroeide ruimtelijke structuur en de specifieke aanwezige (erfgoed)waarden. Het huidige kasteelgebouw, het lustbos en de lusttuin met moestuin, de rotsfragmenten en de bomen daterend van voor WOI en zijn de belangrijkste cultuur historische componenten van het plangebied. De bestaande fabrieksloodsen die gebouwd zijn rond 1939 zijn onlosmakelijk verbonden aan het kasteeldomein. Het plangebied met zijn groot aandeel beboste percelen draagt daarenboven in een belangrijke mate bij tot de landschappelijke en natuurlijke kwaliteit op het grondgebied van Dilbeek. De gemeente Dilbeek wenst het behoud van dit geheel te ondersteunen doch zonder hoogdynamische ontwikkelingen toe te laten. De bestaande gebouwen komen in aanmerking voor reconversie naar een woonfunctie. Omwille van de ligging in agrarisch gebied worden geen uitbreidingen toegestaan. Ook de bestaand erfgoedwaarden dienen maximaal behouden te worden. Het BPA wil een woonproject mogelijk maken met lofts en appartementen in de bestaande bebouwing.

1.2.

Situering en afbakening van het plangebied

(zie plan bestaande toestand en bestemmingsplan situering op topografische kaart en gewestplan) Het plangebied is gelegen op het grondgebied van de gemeente Dilbeek, langs de oostelijke zijde van de Brusselse ring (R0), op ongeveer 700 meter afstand van het open afrittencomplex nr. 12. De site bevindt zich op ongeveer 2,2 km ten noorden van het dorpscentrum van Dilbeek en op circa 1,5 km ten zuiden van Groot-Bijgaarden centrum. Het plangebied wordt zuidwestelijk begrensd door de Maalbeekstraat en ten noordoosten door de Molenbeek. Het kasteeldomein ‘Briard’ is een grotendeels bebost terrein met een nat weiland. De gebouwen van het domein (het kasteel en een oud fabrieksgebouw) situeren zich in agrarisch gebied.

1.2.1. HISTORIEK EN BESCHRIJVING VAN HET KASTEELDOMEIN BRIARD Bron: “Historische tuinen en parken in Vlaanderen” – ‘kasteeldomein Briard’ Het ‘kasteeldomein Briard’ is een grotendeels bebost domein, grenzend aan het domein ‘Les Ormes’. ‘Les Ormes’ verwijst waarschijnlijk naar het grote aantal Iepen in deze omgeving tijdens het Interbellum. Het landschappelijk ‘lustbos’ (Les Ormes) werd vermoedelijk rond 1800 naast een bestaand buitenhuis aangelegd. Op de Ferrariskaart (1771 - 1775) wordt waarschijnlijk een buitenhuis of ‘huis van plaisantie’ afgebeeld aan de rand van een omgrachte, in vierkante perken ingedeelde tuin. In 1830 vormt het landhuis de kern van een bijna 2 hectare groot landgoed. De ringgracht en regelmatige tuinindeling hebben plaats gemaakt voor een ‘lustvijver’ met twee lobben, omringd door een lustbos (samen 51,5 are). Bij het toenmalig eigendom hoorde nog een tweede gebouw, mogelijk een kleine hoeve, met een eigen tuinperceel. In 1898 liet de toenmalige eigenaar van het domein ‘Les Ormes’ een grote villa bouwen op een westelijk belendende akkerperceel (‘Briard’). Oorspronkelijk bedroeg de terreinoppervlakte 1,28 hectare, later werd dit uitgebreid tot meer dan 2 hectare. Het laat - eclectisch gebouw was rechthoekig in plattegrond; drie brede traveeën breed en drie smalle traveeën diep, werd opgetrokken in baksteen en voorzien van een mansardedak, dakvensters met boogfrontons én met klokgevels bekroonde middenrisalieten in de voor- en achtergevels. Breukstenen plinten, keramiekvloeren, witte geglazuurde steentjes in de sierbanden en de ontlastingsbogen van de ramen en de deuren van de benedenverdieping dateren het gebouw.


1


‘Les Ormes’ op de Ferrariskaart (1771 - 1775).

‘Les Ormes’ op de Primitieve kadasterkaart (1830).

Bij verbouwingen rond WO II en aan het einde van de jaren ’50 verloor het gebouw veel van zijn pittoreske details, onder meer de houten erkers van de verdieping. Toen werd het mansardedak met minstens één meter verlaagd. Kasteel Briard op een prentbriefkaart uit de jaren 1920.

Het oorspronkelijke bouwprogramma voorzag in diverse bijgebouwtjes langs de noordwestelijke rand van het perceel: een tuinierswoning, een grote volière (‘vogelvlucht’) en een kleine serre. De rest van het perceel (1ha 28a 20ca) werd aangelegd als tuin, later gecorrigeerd tot ‘lusttuin’. Het domein was van 1911 tot 1929 eigendom van Adelin Briard, vanwaar de benaming ‘Kasteel Briard’.

De strook waarop zich de tuinierswoning, de volière en de serre bevonden werd in 1939 afgescheiden en als afzonderlijke eigendom verkocht aan ondernemer Frans Dooms. De villa en 1,29 hectare lusttuin werden verkocht aan de industrieel Ludovic Houben, die tegen de nieuwe noordwestelijke perceelsgrens aan het huidige tweelaagse gebouw een verffabriekje bouwde. Houben palmde ook het talud tussen het oorspronkelijke lusttuinperceel bij de villa en het oude domein ‘Les Ormes’ in. De door taxussen overschaduwde sleuf doorheen dit talud wordt geflankeerd door rotsfragmenten, mogelijke relicten van een boogbrug, bedoeld als pittoreske verbinding tussen het oude ‘lustbos’ bij het landhuis ‘Les Ormes’ en de nieuwe villa. Houben liet waarschijnlijk ook het vijvertje en de moestuin (met betonplaat afgeboorde bedden) aanleggen aan de voet van dit talud. Hoogstammige bomen, vaak oude opslag van esdoorn (Acer pseudoplatanus) overschaduwen nagenoeg 3/4 van het domein. Open ruimte is er alleen in de onmiddellijke nabijheid van de villa en een strook langs de voormalige verffabriek. Het huidige bomenbestand omvat enkele minder courante taxa zoals hemelboom en eenbladige es. Eén beuk en één plataan dateren van voor WO I. De opslag van ruwe iep langs de Maalbeekstraat is ongetwijfeld een overblijfsel van de oorspronkelijke randbeplanting van het belendende domein ‘Les Ormes’. De belangrijkste huidige boomsoorten op ‘Les Ormes’ zijn; groene en bruine beuk, zomereik, Amerikaanse eik, moeraseik, plataan, zilveresdoorn, gewone esdoorn en witte paardekastanje.


2


Het plangebied op de kadasterkaart – 1913

Het plangebied op de kadasterkaart – 1959

1.2.2. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND zie plan bestaande toestand Het kasteeldomein Briard leunt in het noordwesten aan bij kasteeldomein ‘Les Ormes’. De historische groei van beide configuraties (cf 1.1.) leidt ertoe dat ze ruimtelijk één geheel vormen met een hoge bebossingsgraad. Langs de westelijke zijde worden de domeinen begrensd door de Molenbeek begeleid door een voetweg. Het plangebied laat zich ruimtelijk lezen in drie deelruimtes; een parkzone geënt rond de gebouwen, een boszone met parkachtig karakter en een weide. De parkzone is open en transparant en zowel ruimtelijk-functioneel als ruimtelijk-visueel in sterke mate gericht op het kasteelgebouw en de bijgebouwen. Een monumentaal toegangshek langs de Maalbeekstraat en een met grind verharde inkomruimte zorgen ervoor dat er een duidelijke relatie met de straat ontstaat. De bijgebouwen maken integraal onderdeel uit van de parkzone en zijn via deze grindweg toegankelijk. De boszone met parkachtig karakter is in belangrijke mate ruimtelijk functioneel verweven met de parkzone. Hier zijn diverse elementen zoals een vijver, een houtopslagplaats en een kippenren ondergebracht. Langs de zuidoostelijke zijde scheidt een talud beide ruimtes.

De straatzijde en toegang tot het ‘kasteeldomein Briard’ langsheen de Maalbeekstraat.


3


Zicht op de leegstaande verffabriek en de achterzijde van het kasteelgebouw.

In vergelijking met voorgaande zones is de weide veeleer georiënteerd op het valleilandschap van de Molenbeek. De weide is drassig en wordt begrensd door de Molenbeek, een rioolcollector loopt evenwijdig aan de Molenbeek doorheen deze weide.

Nat weiland.

Zicht op de gebouwencluster grenzend aan het kasteeldomein.

De Molenbeek langsheen de weide


De beek doorheen het parkbos

4

Putdeksel van de rioolcollector.


1.2.3. DE BIOLOGISCHE WAARDERINGKAART

Voornamelijk de zuidwestelijke beboste delen werden gekarteerd als biologisch waardevol en zeer waardevol. Deze gekarteerde eenheid bestaat voornamelijk uit eiken- en haagbeukenbos. De noordwestelijke plandelen waarbinnen de bebouwing gelegen is zijn biologisch niet waardevol. Besluit: In de biologisch niet waardevolle gebieden kan activiteit van laagdynamisch niveau zoals wonen ondersteund worden. De aanwezigheid van aanpalende biologisch waardevolle elementen hoeven geen beletsel te vormen de ontwikkeling van woongelegenheden in de bestaande gebouwen. Bescherming, ontwikkeling en beheer van de biologisch waardevolle elementen zal verder worden nagestreefd.

(bron. Instituut voor natuurbehoud) Projectie van het plangebied op de ‘biologische waarderingskaart’.

2.

PLANNINGSCONTEXT

2.1.

Bestaande juridische–administratieve aspecten

het gewestplan (Halle-Vilvoorde-Asse) agrarisch gebied (0900 - 62%) natuurgebied (0701 – 38%) zie bestemmingsplan plannen van aanleg er is geen algemeen plan van aanleg van kracht er zijn geen bijzonder plannen van aanleg van kracht (hogere) Ruimtelijke Uitvoeringsplannen niet van toepassing vergunde verkavelingen nr. ref. niet van toepassing

datum goedkeuring

bestemming

beschermde monumenten en landschappen in het studiegebied komen geen beschermde monumenten en landschappen voor. passende beoordeling in het studiegebied komen geen Speciale Beschermingszones voor.


5


erkende natuurreservaten in het studiegebied komen geen erkende natuurreservaten voor.

2.2.

Bestaande juridisch-technische aspecten

wegenis bestaande rooilijnplannen n.v.t.

bestaande buurtwegen

Maalbeekstraat

bestaande voetwegen

n.v.t

waterlopen

2.3.

Molenbeek– categorie 2 onbevaarbare waterloop – nr. B1010

Ruimtelijke beleidsplannen

2.3.1. RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (17 DECEMBER 1997) In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen selecteert de Vlaamse overheid het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel en kent het een gebiedsspecifiek ontwikkelingsperspectief toe. In de gemeenten gelegen rond het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vinden ontwikkelingen plaats die maken dat hier een stedelijk gebied tot stand is gekomen. Omwille van het stedelijk karakter in delen van Dilbeek en vanuit de wenselijkheid om het stedelijk karakter ervan in het ruimtelijk beleid te continueren maken delen van deze gemeente deel uit van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. In de delen van de gemeente Dilbeek waar de zogenaamde “groene gordel” aanwezig is, wordt een buitengebiedbeleid gevoerd. Er wordt gesteld dat het behoud van de zogenaamde “groene gordel” in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel essentieel is. Vanuit dit principe moet worden aangegeven onder welke voorwaarden onbebouwde ruimte in het bestaande woongebied een ”open ruimte” bestemming kan krijgen. Dit betekent ook dat het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel strikt wordt beperkt tot de huidige aaneengesloten agglomeratie en dat concentratie en verdichting in de aaneengesloten agglomeratie wordt nagestreefd. De onbebouwde ruimte van de ”groene gordel” kan aldus niet worden aangesneden voor wonen, werken en infrastructuur. Ten aanzien van de huidige bestemmingen van het gewestplan zullen in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel geen of slechts zeer beperkte - en dit binnen strikte randvoorwaarden die socioeconomisch een meerwaarde verschaffen aan dit gebied en het Vlaams karakter ervan versterken bestemmingswijzigingen van zachte naar harde functies doorgevoerd worden. Lokalisatie van woonfunctie is mogelijk door: – reconversie van bestaande bebouwing en verwaarloosde bedrijfsgebouwen; – het invullen van de niet bebouwde percelen; – het verhogen van de bebouwingsdichtheid naar aanleiding van nieuwbouw of vervangingsbouw wanneer dit gekaderd wordt binnen de globale stedebouwkundige uitbouw van de gemeente en mits behoud van de woonkwaliteit. Ook worden in het afbakeningsproces van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel specifieke ontwikkelingsperspectieven inzake bouwen (bouwhoogte, dichtheid, functies ...) uitgewerkt die wellicht anders zijn dan in andere suburbane gebieden van de stedelijke gebieden in het Vlaams Gewest. Besluit: Het RSV biedt een belangrijk richtinggevend kader ten aanzien van de gewenste ontwikkeling van het plangebied. Wonen in de “groene gordel” wordt mogelijk door onder andere de reconversie van bestaande bebouwing en verwaarloosde bedrijfsgebouwen. De afbakening van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel gebeurt door het Vlaams Gewest in nauw overleg met de provincie en de betrokken gemeenten.


6


2.3.2. OVERLEGPROCES VLAAMS STEDELIJK GEBIED ROND BRUSSEL - RAPPORT FOCUSBEPALING (28 JUNI 2005) Het rapport focusbepaling sluit de eerste fase in het overlegproces voor het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel af. Het rapport heeft als doel vanuit de visievorming een aantal aanbevelingen te doen aan het beleid en mogelijke beleidsmatige vragen op te werpen. Het beleid kan in een tweede fase oordelen over de oriëntaties die het overlegproces in de derde fase (uitwerking van opties) dient te ondergaan. Het rapport bevat een werkhypothese en suggesties over elementen in het buitengebied, maar heeft niet de finaliteit beleidsuitspraken over het buitengebied te doen. De verschillende uitspraken die het voorliggend rapport bevat, moeten worden beschouwd als een werkhypothese die de basis vormt voor verder overleg en die is opgesteld op basis van de huidige beschikbare kennis. Uitgangspunt is het bereiken van een maximale interne consistentie tussen de mogelijke beleidsuitspraken. De gewenste open-ruimte structuur: Open ruimte netwerk: Het uittekenen van een open ruimte netwerk, waarin ook kleinere ingesloten open ruimten zijn ingebed, is van belang om meerdere redenen: – het landschapsecologisch aspect. Ingesloten groene ruimten zijn ecologisch geïsoleerd tenzij zij verbonden zijn met andere groene ruimten via een netwerkstructuur (verbindend voor fauna). – Een open ruimte netwerk heeft een landschappelijk structurerend aspect. Indien kleinere landbouwgebieden en bossen en parken voorkomen in een samenhangende structuur, dragen zij sterker bij tot een landschappelijke identiteit en zijn zij sterker structurerend. – Een open ruimte netwerk heeft ook een recreatief aspect. Open ruimten zijn voor een ruimere groep mensen interessant wanneer zij deel uitmaken van een ruimtelijk netwerk. Een geïsoleerde open ruimte heeft vooral betekenis voor omwonenden. Een in netwerk geschakelde open ruimte kan een recreatieve functie vervullen op een hogere schaal (verbindend voor de recreant). Structuurbepalende en mogelijk grensstellende elementen als basis van het open ruimte netwerk: Structuurbepalende beekvalleien: Op basis van hun landschappelijk structurerende betekenis worden de beekvalleien in twee groepen ingedeeld; sterk structurerende beekvalleien en minder landschappelijk structurerende beekvalleien. Het behouden en het versterken van deze beekvalleien en het exclusief voorbehouden van de valleien voor de natuur- en recreatieve functie impliceren concreet het volgende: – vrijwaren van de vallei van bebouwing en beperken van infrastructurele versnippering – reserveren van de vallei voor haar waterbergende en waterafvoerende functie (ruimte voor water) – verbeteren van de ecologische kwaliteit, te verstaan als waterkwaliteit, structuurkwaliteit, natuurvriendelijk valleigebruik enz. (ruimte voor natuur) – versterken van de valleien met potenties als recreatieve verbindingsroutes tussen stad en platteland als recreatieve assen voor wandelaars en fietsers (ruimte voor recreatie). Verbindingen om het open ruimte netwerk te versterken: Een tweede groep van gebieden van het open ruimte netwerk zijn de verbindingen tussen de structuurbepalende open ruimten. Deze zijn nodig voor de realisatie van het open ruimte netwerk en dragen bij tot het concept van de groene gordel. Zij kunnen beperkingen opleggen aan meer hoogdynamische functies in het plangebied. Bij de analyse van de bestaande structuur werd vastgesteld dat de meeste beken zich radiaal positioneren ten opzichte van Brussel. Voor de realisatie van een open ruimte netwerk in Brussel en de brede Vlaamse rand en om een ecologisch en recreatief beter netwerk (spinnenwebvorm) te creëren, zijn verbindingen aangewezen tussen de verschillende valleien, overwegend uit te werken in planningsprocessen voor het buitengebied. Dat kan best via het planologisch concept ‘groenverbinding’. De verdere uitwerking kan het gemakkelijkst via de talrijke zijlopen die - zeker in het Pajottenland - elkaar bijna raken. Dit kan via gerichte bebossing, de aanleg van kleine landschapselementen enz. Volgende groenverbindingen kunnen als hypothese worden aangeduid: D+A Consult Gemeente Dilbeek

7


De Maalbeek, vanaf de Wolfsputten (Dilbeek) naar de Elegembeek en vanaf Parnas naar Molenbeek via de spoorzate wordt als hypothese aangeduid. Een aantal ingesloten open ruimten zijn essentieel ter versterking van deze verbindingen. Waardevolle ingesloten open ruimte als deel van het open ruimte netwerk: Een derde groep van gebieden van het open ruimte netwerk zijn de meer ingesloten open ruimten waarvan wordt vermoed dat zij een belangrijke relatie hebben met het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Dat betekent niet dat sommige ervan niet tot het buitengebied kunnen behoren. Zij kunnen afhankelijk van hun waardering beperkingen opleggen aan de ontwikkeling van meer hoogdynamische functies. Vele kleinere open ruimten in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel zijn restruimten van de omliggende verkavelingen en ontwikkelingen. Zij getuigen van het oorspronkelijk landschap. Vele van deze ingesloten gebieden kennen nog een grondgebonden landbouw. Het behoud van deze open landbouwenclaves is echter vooral te danken aan het maatschappelijk draagvlak ten gevolge van de toegankelijkheid en de recreatieve functie van deze gebieden. In de praktijk worden deze open ruimten frequent gebruikt door bewoners die er relatieve rust, open landschap of ‘natuur’ komen ervaren. De maatschappelijke weerstand tegen hun ontwikkeling voor wonen of industrie blijkt onder andere uit de talrijke bezwaarschriften naar aanleiding van gevoerde planprocessen. Het formuleren van actieve ontwikkelingsperspectieven voor deze open ruimten is belangrijk. Er kan worden aangenomen dat in een gedeelte van deze gebieden de landbouw door relatieve onbereikbaarheid van deze zones voor zwaar materieel kwetsbaar is. Bij uitdoving van de lokale landbouwactiviteit kunnen ongewenste autonome processen worden verwacht (onder andere vertuining, inname voor particuliere doeleinden met afsluiting tot gevolg). Slecht toegankelijke stedelijke rommelzones zijn het gevolg. Open ruimte voor de realisatie van een groenverbinding Open ruimten die cruciaal gelegen zijn voor de realisatie van een groenverbinding of ter versterking van een vallei worden als zeer waardevol beschouwd. Het betreft de volgende open ruimten met hun ontwikkelingsperspectieven. - Kattebroek noord (Dilbeek) groenverbinding tussen de Wolfsputten (Bellebeekbekken) en Taborberg, Kattebroek (Molenbeekvallei) - Kattebroek zuid (Dilbeek) versterking van de Molenbeekvallei Ook Taborberg is als belangrijke open ruimte geselecteerd tussen Taborgberg en weidelandschap in het Brussels hoofdstedelijk gewest. Besluit en bemerking: het plangebied is niet opgenomen binnen de voorlopige afbakeningslijn. De gemeente Dilbeek schuift echter binnen haar voorontwerp structuurplan dit gebied wel naar voren als behorende tot het potentieel VSGB. Dit wordt verder gemotiveerd in de bespreking van het voorontwerp structuurplan.

2.3.3. PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAAMS-BRABANT (MB 7 OKTOBER 2004) Het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant werd goedgekeurd door de Vlaamse regering op 07/10/04. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant wordt Dilbeek voor het grootste deel ondergebracht in de deelruimte ‘Verdicht Netwerk’, meer bepaald in het subgebied Aalst-Ninove-Brussel. De provincie wesnt de rol van de regio als een goed ontsloten verblijfsgebied naar de omliggende stedelijke gebieden te erkennen. Als gebiedsgericht ontwikkelingsperspectieven wordt hiervoor onder andere gesteld dat het wonen ontwikkeld wordt in functie van de leefbaarheid, de ruimtelijke- en de belevingskwaliteiten van de regio. Het RSVB selecteert Dilbeek als potentieel stedelijke kern. Indien het Vlaamse gewest Dilbeek niet opneemt binnen de afbakening van het Vlaams Stedelijk gebied rond Brussel, selecteert de provincie Dilbeek als hoofddorp. De hoofddorpen staan in voor het opnemen van de dynamiek (wonen, lokale D+A Consult Gemeente Dilbeek

8


bedrijvigheid, voorzieningen, administratieve dienstverlening). De ecologisch kwaliteit dient versterkt ter verbetering van de leefbaarheid van de kern (wonen). Het wonen dient in het hoofddorp prioritair te worden gestimuleerd met aandacht naar differentiatie naar woningaanbod. De woonkwaliteit dient maximaal te worden ondersteund. Binnen de hoofddorpen zal aandacht geschonken worden aan het cultureel erfgoed.

2.3.4. RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN DILBEEK (VOORONTWERP VERSIE - 2005) Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Dilbeek is momenteel in opmaak en bevindt zich in de voorontwerpfase. Het dossier werd in een uitgebreide overlegronde voorgesteld aan de bevolking en wordt momenteel herwerkt in functie van overleg met de hogere overheid. Daar het plangebied binnen het GRS behoort tot de gewenste open ruimtestructuur, vormt deze open ruimtestructuur een belangrijk toetsingskader voor de toe te laten functies.

A. Vanuit de ruimtelijke concepten Stedelijk gebied versus buitengebied: een gedifferentieerde aanpak. -

duidelijke afbakening van het Vlaams Stedelijk Gebied rond Brussel, met Dilbeek als hoofdcentrum en Groot-Bijgaarden als bijcentrum.

-

gedifferentieerde aanpak per kern.

Beekvalleien als dragers van de natuurlijke structuur.

Relaties tussen open ruimtegebieden verstevigen -

bewaren van de grote open ruimten voor natuur en landbouw

-

versterking van de corridors tussen de bestaande open ruimten met de Wolfsputten als centrale open ruimte tussen verstedelijkt gebied en buitengebied


9


Kasteelparken en bossen als structuurbepalende elementen. -

versterking en waar mogelijk uitbreiding van bosgebieden en kasteelparken.

-

ruimte voor passieve recreatie in relatie tot de plaatselijke draagkracht.

B. Vanuit de gewenste ruimtelijke structuur –Scharnier tussen grootstad en Pajottenland Dilbeek behoort zowel tot het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel als tot het buitengebied. Beide gebieden hebben nu reeds een eigen karakter en onderscheiden zich door eigen invulling en functies. Met al zijn voorzieningen en gedifferentieerde ruimten vervult Dilbeek een belangrijke scharnierfunctie tussen het grootstedelijk gebied Brussel en het Pajottenland. Naar de toekomst toe wil de gemeente deze scharnierfunctie behouden doch met respect voor de eigenheid van de gemeente Dilbeek. In het verstedelijkt gebied wordt ruimte voorzien voor wonen, recreatie en werken op bovenlokaal en lokaal niveau. Hier bevinden zich de belangrijkste tewerkstellingszones, dense bebouwing en de grootinfrastructuren en bovenlokale voorzieningen. Deze worden verder versterkt. De ontwikkelingskansen voor deze functies en de hieraan gekoppelde invulling van de ruimte moet echter gebeuren met respect voor de draagkracht en het eigen karakter van dit verstedelijkte gebied. Er kan geen aanspraak gemaakt worden op de resterende open ruimte om bovenlokale behoeften in te vullen. In het buitengebied wordt het behoud en het versterken van de open ruimte prioritair gesteld. Met respect voor de draagkracht van deze open ruimte moet er wel ruimte worden geboden voor de behoeften van de eigen bevolking door de uitbouw van selectieve leefbare landelijke woonkernen. De kerngedachte doorheen gans het structuurplan Dilbeek is dan ook de evenwichtige uitbouw van beide sterk gedifferentieerde gehelen, het verstedelijkt gebied en het buitengebied, tot een sterk geprofileerd en kwalitatief hoogstaand geheel. Daarbij wil de gemeente de nodige kansen bieden om zowel de landelijke kernen als het stedelijk gebied leefbaar te houden samen met de nodige garanties om de open ruimte te vrijwaren. ‘Scharnier tussen grootstad en Pajottenland’ biedt het ruimtelijk kader waarbinnen Dilbeek zijn gewenste toekomstontwikkeling wil realiseren.

C. Vanuit de open ruimtestructuur Tweeledige beleidsmatige benadering De beleidmatige differentiatie van het stedelijke gebied en het buitengebied te Dilbeek laat toe om een onderscheid te maken in de elementen van de open ruimte structuur gelegen in het invloedgebied van het stedelijke gebied en elementen die zich beleidsmatig situeren in het buitengebied. Deze tweeledige benadering laat toe dat deze samenhangende gehelen binnen de afbakening aangepaste ontwikkelingsperspectieven krijgen. Het is evident dat een groengebied omsloten door een woonomgeving anders en intensiever gebruikt wordt dan een groengebied gelegen aan de rand van een woonlint. Hierbij zal de afbakening van het stedelijke gebied een determinerende rol spelen betreffende wat beleidsmatig kan en mag. Binnen de afbakening van het stedelijke gebied zal er een ruimer afwegingskader gehanteerd worden voor activiteiten anders dan de open ruimtefunctie ten aanzien van het buitengebied met uitzondering van de natuurgebieden. Specifiek voor infrastructuren ten behoeve van de ouderenzorg gelegen in parkgebied wenst de gemeente voor het volledige gemeentelijke grondgebied extra ondersteuning en rechtszekerheid te bieden. Effectieve natuurgebieden al dan niet gelegen in het stedelijke gebied bestemd door het gewestplan blijven primair behouden voor ecologische doelstellingen.


10


Indeling in grote samenhangende open ruimtezones met specifieke klemtonen De afstemming van het open ruimtegebruik krijgt een eigen indeling in grote samenhangende open ruimtezones met specifieke klemtonen. Binnen de open ruimte worden gebieden onderscheiden met de volgende gewenste ontwikkelingen: I. Landbouwgebied voor professionele landbouw II. Gecompartimenteerde ruimte met landbouw, wonen en natuur III. Parkgebieden III. a- Parkgebieden in het stedelijke gebied III. b- Parkgebieden in het buitengebied IV. Natuurgebieden V. Beekvalleien als groene linten in het landschap VI. Open ruimtecorridors Het gebied Maalbeekstraat behoort primo tot de open ruimtezone IV Natuurgebieden en secundo tot de open ruimtezone III. a- Parkgebieden in het stedelijke gebied. IV. Natuurgebieden ▪ aanwezige natuurwaarde veilig stellen door verwerving; ▪ aanpak verstoringproblematiek in het kader van het VEN en de habitatrichtlijn; ▪ het gebied is bestemd voor de instandhouding, de ontwikkeling en het herstel van de natuur, het natuurlijke milieu en van landschapswaarden; ▪ medegebruik van de landbouw met het oog op ecologische doelstellingen; ▪ uitbouw van een netwerk kleine landschapselementen; ▪ ontwikkelen van verschillende valleigebonden kleinschalige bostypes; ▪ aandacht voor beekvalleien in functie van natuur en waterbeheer; ▪ verweving met passief recreatief medegebruik; ▪ geen nieuwe harde functies of bebouwing toelaten. III. a- Parkgebieden in het stedelijke gebied ▪ behoud van het groene parkkarakter van de gebieden; ▪ behoud cultureel-historisch karakter van bestaande bebouwing; ▪ behoud van bestaande open ruimten en de natuurwaarden in een maatschappelijke context; ▪ behoud en uitbreiding van bestaande gebouwen in functie van:  wonen en verblijfsaanverwante functies (garages, zwembad, recreatievoorzieningen…);  horecavoorzieningen kunnen worden toegelaten.  cultuurrecreatieve en socio-maatschappelijk functies; ▪ nieuwe beperkte bebouwing is toegelaten. Natuurgebieden De natuurgebieden te Dilbeek omvatten de biologische waardevolle depressies en hun droge omgevingen. Volgende natuurgebieden worden geselecteerd i.v.m. het gebied Maalbeekstraat. ▪ gebieden rond R0 en in de vallei van de Molenbeek (Groot-Bijgaarden). Prioriteit voor deze gebieden is de aanwezige natuur veilig te stellen en te optimaliseren door verwerving met als doelstelling een biotoopverbetering. Binnen de natuurgebieden wordt gestreefd naar kwaliteit, bescherming en herstel. De waterlopen dienen begeleid te worden met natte vegetaties zoals hooilanden, ruigten, rietkragen, struwelen en broekbosjes. Deze vegetaties vormen eveneens de buffer tussen de intensieve landbouwgebieden – woongebieden en de eigenlijke beek. De landbouwfunctie wordt in de gebieden ondergeschikt aan natuurfunctie. Extensieve landbouw moet echter mogelijk blijven (agrarisch natuurbeheer, nulbemesting…derhalve de openheid van het gebied te vrijwaren.) Alluviale bosuitbreidingen kunnen specifiek voorzien worden in de omgeving van de valleigebieden van de Molenbeek, de Steenvoordbeek, de nieuwe Molenbeek en de Zierbeek en aansluitend bij de bestaande bosgebieden van Rondebos, de Wolfsputten en kleinschaliger bij de verspreide parkgebieden. De resterende bosgebieden kunnen algemeen inhoudelijk versterkt worden en aangevuld met actieve natuurontwikkeling in de waardevolle gebieden. Het is de bedoeling om de biologische rijkdom op het grondgebied te behouden en te versterken.


11


Parkgebieden Binnen de gemeente wordt er beleidmatige differentiatie gemaakt van de parkgebieden gelegen binnen de afbakening van het stedelijke gebied en de parkgebieden gelegen in het buitengebied. Dit omwille van de intrinsieke dynamica, functie en aard van de parkgebieden gelegen binnen het stedelijke gebied en noodzaak voor een verschillende beleidsmatige aanpak. Specifiek voor de kasteelparken dienen de waardevolle kenmerken versterkt en/of beschermd te worden, rekening houdend met de haalbaarheid (openbaar, privaat bezit). Verdere bestemmingswijzigingen voor de gebouwen dienen voorzichtig afgewogen te worden in functie van de landschappelijke waarden. Daarbij wordt uitgegaan van een individuele benadering in relatie tot de draagkracht van de entiteit en de omgeving. Deze entiteiten dienen in de mate van het mogelijke betrokken te worden in de uitbouw van het socio-culturele, toeristisch-recreatief en/of sociaalmaatschappelijk beleid. De meeste kastelencomplexen bezitten reeds een dergelijke functie. Verkavelen van de parkgebieden is uitgesloten. Ook ten aanzien van het privatieve karakter dienen soepele maar beperkte mogelijkheden voorhanden te zijn om bestemmingswijzigingen, uitbreidingen en/of vernieuwingen aan deze entiteiten toe te kennen, rekening houdend met hoger genoemde kwaliteiten en opties (landschap, historisch karakter, …). Parkgebieden in het stedelijke gebied Dit zijn gebieden met een open en multifunctioneel karakter waarbij de uitbouw van parkgebieden met cultuurhistorische, socio-maatschappelijk en/of recreatieve functie centraal staat. De klemtoon ligt op het multifunctionele karakter. Openbare parkgebieden hebben een grote recreatieve aantrekkingskracht op hun omliggende woongebieden. Het vrijwaren van de open ruimte in een maatschappelijke context staat centraal. Bestaande woonvoorzieningen en aanverwante functies zoals garages ed. kunnen behouden blijven en uitbreidingsperspectieven krijgen naargelang de draagkracht van d omgeving. Specifiek voor infrastructuren ten behoeve van de ouderenzorg gelegen in deze parkgebieden binnen de afbakening van het stedelijk gebied wenst de gemeente extra ondersteuning en rechtszekerheid te bieden. Er moet de nodige aandacht gaan naar het in stand houden van waardevolle monumentale gebouwen in relatie socio-maatschappelijke functie. Aanpak van zonevreemde functies – geen nieuwe ongewenste ontwikkelingen Kastelen, landgoederen en waardevolle hoeves Ongeacht de bestemming op het gewestplan dienen deze waardevolle gebouwen en gebouwencomplexen omwille van hun intrinsieke aard en ligging ruimere ontwikkelingsperspectieven te krijgen betreffende dienstverlening, horeca-toerisme en recreatie. Het betreft in de eerste plaats gebouwen met een bakenfunctie. Bakens maken deel uit van de karakteristieken van de fysieke omgeving en vormen of bepalen in belangrijke mate de identiteit van die omgeving. Het betreft gebouwen met een waardevolle historische architectuur, gebouwen die een bijzondere waarde hebben voor het gemeenschapsleven of gebouwen die omwille van hun inplanting in het landschap karakteristiek en beeldbepalend zijn. Enkele voorbeelden zijn St.- Anna Kasteel, Kasteel de Viron (gemeentehuis), Kasteel van Wolsem, kasteeldomein Briard, hof te Zierbeek, hoeve Kattebroek… Bestemmingswijzigingen voor de gebouwen dienen voorzichtig afgewogen te worden in functie van de landschappelijke waarden. Daarbij wordt uitgegaan van een individuele benadering in relatie tot de draagkracht van de entiteit en zijn omgeving. In eerste instantie zal de woonfunctie binnen deze entiteiten voorop staan. In die zin kunnen deze gebouwen en hun parken, huiskavel ed. aangepast worden voor hedendaagse aan het wonen verwante functies (garages, zwembad,...) Ook ten aanzien van het privatieve karakter dienen soepele maar beperkte mogelijkheden voorhanden te zijn om bestemmingswijzigingen, uitbreidingen en/of vernieuwingen aan deze entiteiten toe te kennen, rekening houdend met hoger genoemde kwaliteiten en opties (landschap, historisch karakter, …). De gemeente zal in dit kader de instrumenten van de ruimtelijke ordening (RUP, gemeentelijke verordeningen, …) aanwenden doch uitsluitend op verzoek van betrokken eigenaars en mits de


12


voorgestelde projecten kaderen in de gewenste ruimtelijke structuur en niet conflicteren met de in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan vooropgestelde gewenste ontwikkeling.

D. Vanuit de nederzettingsstructuur Stedelijk gebied versus buitengebied Stedelijke ontwikkelingen worden maximaal geconcentreerd binnen de afbakening van de stedelijke gebieden zonder de draagkracht van de (ver)stedelijk(t)e kernen te overschrijden. In het stedelijk gebied wordt een woondichtheid van 25 woningen per ha nagestreefd, en in de mate van het mogelijke een nog hogere dichtheid. De draagkracht van de omgeving zal hierbij de bepalende factor zijn. Een hogere bouwdichtheid zal bekomen worden door de realisatie van inbreidingsprojecten en renovatieprojecten, naast het optrekken van het aantal bouwlagen in bepaalde gebieden. In het buitengebied primeert de open ruimte en de inherente functies. Het kleinschalige en landelijke karakter van de kernen in het buitengebied wordt behouden. Hier geldt een maximale woondichtheid van 15 woningen per ha als maatregel. Aandacht voor differentiatie in woningtypologie Bij de realisatie van nieuwe woonprojecten in de gemeente moet de nodige aandacht besteed worden aan nieuwe woonvormen. Dit betekent dat er afhankelijk van de bevolkingsstructuur en de aard van de gezinnen in de gemeente andere woningbehoeften bestaan. Deze nieuwe trends (behoeften) vereisen andere woningtypologieën. Nieuwe woningen moeten op maat van specifieke bevolkingsgroepen (bejaarden, jongeren, alleenstaanden, …) ontworpen worden. Om sociale segregatie tegen te gaan, wordt gestreefd naar een ‘mix’ van woningtypologieën (sociale en private ééngezins- en meergezinswoningen, appartementen, studio’s, …) binnen eenzelfde gebied.

Kwalitatief woonaanbod De gemeente zal woonprojecten ondersteunen die tegemoet komen aan de noden (betaalbare onroerende goederen) en de behoeften (vraag naar sociale woningen, serviceflats,..) van de eigen bevolking. Hierbij is het tevens de bedoeling om een gedifferentieerd woonaanbod (huur- en koopwoningen, appartementen, studio’s, sociale woningen, …) te creëren dat gelijkmatig verspreid ligt in de gemeente. Bij het uitzetten van haar kwalitatief woonbeleid vertrekt de gemeente vanuit de huidige en toekomstige bevolkingssamenstelling naar leeftijd en inkomen. Naar leeftijd: leeftijdscategorie 0-14 jaar 15-64jaar 65 en ouder

2001 18% 63% 19%

Prognose 2011 16% 65% 19%

De Dilbeekse bevolkingssamenstelling wordt gekenmerkt door een grote groep ouderen: één vijfde is ouder dan 65 jaar. Dit zal zich op middellange termijn verder doorzetten. Het aandeel van de middengroep (gezinnen met jonge kinderen) zal toenemen, samen met een terugval in het aandeel jongeren. Ook de gemiddelde gezinsgrootte zal verder dalen, wat zich vertaalt in kleinere gezinnen (éénoudergezinnen, meer alleenstaanden- zowel jonge als oudere) Het woningaanbod dient dan ook te worden afgestemd op kleinere wooneenheden : appartementen, kleine gezinswoningen. Naar inkomen: inkomensklasse Lagere inkomens Midden inkomens Hogere inkomens D+A Consult Gemeente Dilbeek

1999 26% 41,5% 32,5% 13


Bron : GOM Vlaams-Brabant, Wegwijs in Eigen regio, 1999

Hoewel Dilbeek een hoog gemiddeld inkomen (zowel per hoofd als per aangifte) optekent, is er een significante groep lagere en middelinkomens, samen 67,5% van het aantal gezinnen. Het woonbeleid dient zich in eerste instantie op deze twee groepen te richten. Er dienen bijgevolg woonmogelijkheden voor deze inkomensklassen voorzien te worden. Dit impliceert een bijsturing naar beter betaalbare woningen voor de middenklasse en voor sociale woningen. Hieronder vallen meestal ook weer de jonge gezinnen met kleine kinderen en tieners en de 65-plussers. Deze groepen verdienen dan ook bijzondere aandacht. Besluit: Het voorliggende BPA behoort tot de open ruimtezones: - Natuurgebieden omvattend de vallei van de Molenbeek; - Parkgebieden in het stedelijke gebied omvattende het kasteeldomein langsheen de Maalbeekstraat. In de pargebieden wordt de woonfunctie mogelijk gemaakt in bestaande waardevolle bebouwing. Daarbij wordt binnen het natuurgebied gestreefd naar kwaliteit, bescherming en herstel van de natuurlijke waarden in doelstelling van een biotoopverbetering.

2.4.

Relevante wetgeving, studies en plannen

2.4.1. HET GEMEENTELIJK NATUURONTWIKKELINGSPLAN DILBEEK Het GNOP voor de gemeente Dilbeek werd definitief goedgekeurd in november 1996. Het GNOP omschrijft het beleid dat de gemeente voor haar grondgebied zal voeren op het vlak van het natuurbehoud. Het is in het bijzonder gericht op het ontwikkelen en het vergroten van de natuurwaarden. Vanuit een algemene beleidsvisie t.a.v. het natuurbehoud op gemeentelijk vlak, worden dan specifieke opties geformuleerd en uitgewerkt naar de passende beleidsmaatregelen. Deze gerichte acties vormen de kern van het GNOP. Landschapseenheden Taborgberg Voornamelijk de beboste delen in het zuiden en zuidwesten van het plangebied maken onderdeel uit van de landschapseenheid ‘Taborgberg’. Waarbij de bospercelen als zeer waardevolle gebieden zijn gekarteerd omwille van een hoog aantal vochtindicatoren en indicatoren van het oud bosgebied ”. Elegemvallei De vallei van de Molenbeek wordt ondergebracht bij de gekarteerde landschapseenheid ‘Elegembeekvallei’. Waarbij de weidegebieden deze landschapseenheid domineren. Diverse taluds accentueren het reliëf binnen deze eenheid. In de Elegembeekvallei worden het uitbreiden van kleine landschapselementen, het kwalitatief beheer van houtige kleine landschapselementen en het behouden van waardevolle percelen als doelstellingen nagestreefd. Deze zullen verwezenlijkt worden door het aanplanten van hagen, houtkanten en bomenrijen, het onderhoud van deze houtige elementen en de aanleg van poelen. Beleidsvisies en acties Een beperkt deel van het voorliggende BPA noordwestelijk wordt geduid als kerngebied met hoge biologische waarde. Voor deze eenheid wordt een aangepast natuurvriendelijk beheer nagestreefd. Voor de Molenbeekvallei wordt vooropgesteld: - behoud van het huidige bodemgebruik; - natuurgebieden creëren door biologisch zeer waardevolle gebieden te verwerven en aanpalende gebieden met een analoge potentie te onderwerpen aan een aangepast natuurvriendelijk beheer. Deze acties dienen te worden genomen in het kader van kerngebieden met elkaar te verbinden; - graven van nieuwe poelen en oude poelen onderhouden; - afvalwater in dit landelijk gebied zuiveren via kleinschalige (alternatieve) systemen; - verweving van landbouw met natuurelementen door aanplanten van hagen, houtkanten en (knot)bomenrijen; D+A Consult Gemeente Dilbeek

14


-

erfbeplanting doorvoeren langs loodsen en nieuwe landbouwbedrijven.

Het bebouwde, westelijke plandeel is gelegen in een zone gericht op de versterking en accentuering van de open ruimte met aandacht voor akkerfauna. Volgende acties zijn er van toepassing: - vrijwaren van de open ruimte; - aanleg van wildakkers en grasbermen tussen de akkers via vrijwillige beheersovereenkomsten; - aanplanten van solitaire bomen op markante plaatsen. Besluit: Het GNOP doet geen uitspraken over de bestaande bebouwing en zijn toekomstig gebruik. Wel vormen de vooropgestelde acties voor de verschillende landschapseenheden een belangrijk richtkader in functie van de passende beleidsmaatregelen voor het onbebouwde deel van het plangebied. De gewenste ontwikkeling van woongelegenheden vormt geen enkele bedreiging voor de aantasting van de natuurwaarden van het plangebied.

2.4.2. DECREET INTEGRAAL WATERBELEID Sinds 24 november 2003 is met het nieuwe decreet integraal waterbeleid de watertoets in Vlaanderen in voege getreden. Bij elke beslissing over een plan, programma of vergunning moet de bevoegde overheid nagaan of er schade kan ontstaan aan het watersysteem. De watertoets is verplicht en de vergunningverlener dient duidelijk te maken in de vergunning wanneer een probleem kan ontstaan voor het watersysteem. Er moet tevens gemotiveerd worden waarom al dan niet compenserende maatregelen nodig zijn. Indien het probleem echter te ernstig is, dient de vergunning geweigerd te worden. Van nature overstroombare gebieden (NOG) Zeer beperkte delen van het plangebied zijn gelegen binnen een zone overstroombaar vanuit de waterloop en overstroombaar door afvloeiend hemelwater. Recent overstroomde gebieden (ROG) Het plangebied is niet gelegen binnen een recent overstroomd gebied.

(bron. O.C. GIS Vlaanderen)

Risicozones voor overstromingen (voorlopige afbakening) Het plangebied is niet gelegen binnen een risicozone voor overstromingen.

Besluit: Zeer beperkte delen van het plangebied zijn gelegen binnen een zone overstroombaar vanuit de Molenbeek en overstroombaar door afvloeiend hemelwater. De gebouwen zijn niet gelegen in een overstroombare zone. De nodige maatregelen dienen te worden getroffen overeenkomstig de gewestelijke stedenbouwkundige verordening dd. 1 oktober 2004 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afval- en hemelwater.


15


3.

KNELPUNTEN EN POTENTIES

3.1.

Knelpunten

De huidige gewestplanbestemmingen leiden ertoe dat het omvormen in functie van de ontwikkeling van wooneenheden in het kasteel en in de leegstaande bijgebouwen niet mogelijk is.

De nabijheid van de Ring R0 tast de rust van het natuurgebied aan en vormt een duidelijke minwaarde voor het natuurlijk potentieel.

3.2.

Potenties

Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen maakt wonen in de “groene gordel” rond Brussel mogelijk. Dit kan onder meer door de reconversie van verwaarloosde bedrijfsgebouwen.

Het kasteeldomein ‘Briard’ in de groene gordel rond Brussel kan worden beschouwd als een aantrekkelijke woonlocatie omwille van zijn identiteit en karakter.

Het voorontwerp van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan verleent ruimere ontwikkelingsperspectieven voor het betreffende kasteeldomein omwille van de bakenfunctie en het intrinsieke dynamische karakter van deze groengebieden binnen een stedelijke context.

Het kasteeldomein en zijn bijhorende bebouwing heeft tal van ruimtelijke, historische, sociale, natuurlijke en landschappelijke waarden. Behoud en versterking van deze waarden is aangewezen. Wonen in het kasteel en de reconversie van de leegstaande bijgebouwen betekenen geen directe aantasting van deze waarden.

De fabrieksgebouwen (oorspronkelijk verffabriekje) dateren van rond 1939. Deze zijn functioneel en historisch onlosmakelijk met elkaar verbonden. De vooroorlogse gebouwen worden gekenmerkt door bijzondere architecturale details kenmerkend aan deze periode (betonstructuur, gevels in lokaal metselwerk, metalen draagprofielen…).

De stabiliteit van de bestaande bebouwing voldoet aan de hedendaagse normen.

Het voorliggende BPA Maalbeekstraat maakt facultatief deel uit van de acties komende vanuit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. (De gemeente zal in dit kader de instrumenten van de ruimtelijke ordening -RUP, gemeentelijke verordeningen, …- aanwenden doch uitsluitend op verzoek van betrokken eigenaars en mits de voorgestelde projecten kaderen in de gewenste ruimtelijke structuur en niet conflicteren met de in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan vooropgestelde gewenste ontwikkeling.)

Het voorliggende BPA bezit geeft effectieve agrarische activiteiten en sluit niet aan met andere landbouwpercelen. De herbestemming van het agrarische gebied is in die zin aanvaardbaar vanuit landbouwkundig standpunt (advies Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling).


16


4.

KWANTITATIEVE PLANOPTIES (PROGRAMMA)

Het programma bestaat eruit om een permanente woonfunctie mogelijk te maken in het kasteel ‘Briard’ en de huidige fabrieksgebouwen aan de Maalbeekstraat. Deze gebouwen zijn historische en functioneel onlosmakelijk met het kasteeldomein ‘Briard’ verbonden. Binnen het huidige bouwvolume van de oude fabrieksgebouwen wordt een programma vooropgesteld dat maximaal kan vertaald worden als volgt: Gebouwvolume voor het eerste bouwvolume (ca. 830m² bebouwde opp.)

programma - 1 appartement van 2 personen - 1 loft voor 2 personen

voor het tweede bouwvolume (ca. 121m² bebouwde opp.) voor het derde bouwvolume (ca. 300m² bebouwde opp.) totaal

- 4 lofts voor 2 of meer personen - 1 loft voor 2 of meer personen (hypothetisch) - 1 appartement vaan 2 personen (hypothetisch) - 2 lofts voor 2 of meer personen (hypothetisch) - maximaal 10 wooneenheden

oppervlakte wooneenheid – ca. 95m² (in het rood aangeduid op onderstaande figuur) – ca. 112m² (in het blauw aangeduid) – ca. 238m² (in het geel aangeduid) – ca. 230 m² – ca. 95m² – ca. 230 m²

Ter informatie: onderstaand figuur vertaalt het programma van het eerste bouwvolume


17


Impressies

zicht zijde van de Maalbeekstraat

zicht achterzijde zicht zijkant- zijde kasteel


18


5.

DOELSTELLING, CONCEPTEN EN VISIE

5.1.

Doelstellingen

Hergebruik van bestaande waardevolle bebouwing naar woonperspectieven.

Vrijwaren van het waardevolle kasteelpark.

Bundelen van nieuwe harde ontwikkelingen (schaalvoordeel – zuinig ruimtegebruik).

Wateroverlast opvangen door waterbergingscapaciteit van de bestaande waterloop te optimaliseren (revitalisering).

Nieuwe functies landschappelijk integreren

Creatie van ecologische verbindingen onder de vorm van de waterloop.

5.2.

Ruimtelijk concepten

Ontwikkelingen binnen de stedelijke sfeer

De beleidsmatige differentiatie van het stedelijke gebied en het buitengebied te Dilbeek laat toe om een onderscheid te maken in de elementen van de open ruimtestructuur gelegen in het invloedgebied van het stedelijke gebied en elementen die zich beleidsmatig situeren in het buitengebied. Deze tweeledige benadering voorziet dat de open ruimtegebieden binnen de stedelijke sfeer een aangepaste ontwikkelingsperspectief kunnen krijgen.

Bundelen van functies en bebouwing

Het kasteeldomein Briard en zijn bijhorende oude fabrieksgebouwen zijn historisch- en functioneel gezien onlosmakelijk met elkaar verbonden (anno 1939). Bij een herbestemming dienen de woonfuncties gekoppeld en geconcentreerd te worden zodat de ontsluiting, circulatieruimte en andere voorzieningen gemeenschappelijk kunnen voorkomen. Hierdoor wordt een ruimtelijke versnippering vermeden.


19


Landschappelijke natuurgebied

integratie

en

uitbouw

Bijzondere aandacht dient te gaan naar de integratie van de woonontwikkelingen in de directe omgeving van het natuurgebied. Deze integratie kan gebeuren door zachte overgangen te creëren tussen de eigenlijke bebouwde site en het bosrelict – vochtig weiland. Bijvoorbeeld onder de vorm van hoogstamboomgaarden en de afscheiding door landschappelijke heggen en houtkanten.

Ruimte aan en voor de Molenbeek

Om de schade door overstromingen zoveel mogelijk te beperken, dient de waterbergende capaciteit van de waterloop verhoogd te worden. Dit kan gebeuren door de beek terug te laten meanderen, het voorzien van plasbermen, het aanleggen van natuurvriendelijke oevers ed. Hierdoor kan de waterloop een buffer vormen en meer water opnemen. Deze natuurtechnische inrichtingen zullen een meerwaarde betekenen voor de natuurdoelstellingen in het gebied zoals gesteld was binnen het GNOP.


20


Reconversie en herbestemming als uitgangspunt voor een duurzaam en zuinig ruimtegebruik

Reconversie en herbestemming van (niet – woongebouwen zoals) fabriekspanden, leegstaande bedijfs- of kantoorgebouwen houdt een duurzaam en zuinig ruimtegebruik in. De bouwconfiguratie van de huidige fabrieksloods en bijhorende kantoorruimte dient het uitgangspunt te vormen van een alternatieve bouwen woonvorm.

5.3.

Visie

5.3.1. WONEN NAAST RUIMTE VOOR NATUUR IN EEN HISTORISCH GEHEEL Het opzet van dit voorliggende BPA bestaat erin binnen het kasteel ‘Briard’ en de oude fabrieksloodsen die een historisch en functioneel geheel vormen, een laagdynamische herbestemming door te voeren naar een woonfunctie. Hierbij dienen ruimtelijke randvoorwaarden gesteld te worden aan de (beperkte) expansie van de woonmogelijkheden: de concentratie van de voorzieningen zoals parkeer- en circulatieruimte wordt voorop gesteld om de ruimtelijke versnippering van de open ruimte te beperken; de woonfunctie is slechts mogelijk binnen de huidige bouwvolumes van het kasteel en de fabrieksgebouwen; het eigenlijke kasteel dient van buitenaf in zijn huidige vormgeving geconserveerd te worden; bij reconversie van de fabrieksgebouwen dient rekening gehouden te worden met de huidige bouwkarakteristieken; de reconversie van de oude fabriekloods dient architectonisch een geheel te vormen met het kasteeldomein; een landschappelijke integratie van de site teweeg brengen door de aanplanting van hoogstammen, hoogstamboomgaarden en heggen (het creëren van een zachte overgang); ruimte voor de ecologische inrichting van de beek voorzien, zodat de waterbergende capaciteit en de ecologische meerwaarde van de waterloop geoptimaliseerd kan worden; parking en toegangswegen dienen uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen; de plek dient een eenvoudig en sereen karakter te krijgen eigen aan het kasteeldomein en het omliggende natuurgebied. De bestaande bebouwing zoals bepaald op het bestemmingsplan mag behouden en vernieuwd worden doch kan uitsluitend voor een woonfunctie worden aangewend. Nieuwbouw is niet toegelaten. Het huidige areaal aan natuurgebied (volgens gewestplan) blijft behouden door de inname van het noordelijkdelijk agrarische gebied.

5.3.2. HISTORISCH TE BEWAREN ELEMENTEN Voor het kasteel ‘Briard’ draagstructuur - muren in vol metselwerk; - gevels in rode en witte siersteen – afwerkingselementen in witte steen; - dorpels in blauwe hardsteen; - plinten in natuursteen; D+A Consult Gemeente Dilbeek

21


- gemetselde gewelven op het gelijkvloers; - houten verdiepingsvloeren; dakconstructie - mansardedak met leien op de opkanten; afwerking - hall: mozaïekvloer, op andere plaatsen buiten de living: houten vloeren; - bepleisterde platfonds.

Voor de oude fabrieksgebouwen draagstructuur - gevels in waardevol lokaal metselwerk (afwisselend kopse- laag); dakconstructie - aandacht voor de metalen typerende zadeldakconstructie; - aandacht voor de lichtstraat in het dak. Voor het kasteelpark hoogstammige bomen; - Ailanthus altissima; - Franxinus diversifolia; - Fagus silvatica; - Platanus x acerifolia. Het aandeel aan interessante hoogstambomen is beperkt door de veelvuldige opslag van Acer pseudoplatanus (gewone esdoorn). moestuin en rotsfragmenten; 5.3.3. EEN TOEGANKELIJK NATUURGEBIED Binnen de natuurgebieden wordt gestreefd naar kwaliteit, bescherming en herstel van de natuurlijke waarden. De Molenbeek dient begeleid te worden met natte vegetaties zoals hooilanden, ruigten, rietkragen,…. De landbouwfunctie wordt in dit gebied ondergeschikt aan natuurfunctie. Extensieve landbouw moet echter mogelijk blijven (agrarisch natuurbeheer, nulbemesting…derhalve de openheid van het gebied te vrijwaren.) Het natuurgebied moet zodanig worden ingericht dat het zijn sociale rol kan vervullen voor de bewoners. Deze zone mag worden ingericht voor passieve recreatie van de bewoners (laag dynamisch).

5.3.4. STRUCTUURSCHETS


22


5.4.

Ruimtelijke afweging

De ruimtelijke afweging dient te gebeuren op basis van de confrontatie van de schaal van de nieuwe woonontwikkelingen met de schaal van het omgevende landschap, de verkeersinfrastructuur en de nederzettingsstructuur. Aan de hand van deze confrontatie kunnen we nagaan of het realiseren van de woonfunctie op deze plek een probleem vormt voor het functioneren van de structuurbepalende functies natuur, landbouw, landschap en wonen binnen de stedelijk sfeer. Daarnaast ondersteunt deze afweging voeding aan een aantal randvoorwaarden om tot een optimale landschapsintegratie van de site te komen. Afweging t.o.v landschap Bij de herbestemming van de bestaande bebouwing zal de landschappelijke impact miniem zijn, omwille dat enkel bestaande bouwvolumes een herbestemming krijgen en dit enkel binnen het bestaande bouwgabariet. Zowel de Molenbeek als de bestaande biologisch waardevolle en zeer waardevolle gebieden (het eiken-beuken bos en de natte weiden) worden binnen de contouren van het voorliggende BPA gevrijwaard en versterkt. Het vochtige weiland noordelijk in het gebied wordt opgenomen als natuurgebied omwille van zijn huidige functionele en morfologische kernmerken. Afweging t.o.v. verkeersinfrastructuur De ontsluiting van de kasteelsite zal gebeuren langsheen het tracé van een bestaande grindweg die aantakt op de Maalbeekstraat. Deze lokale weg sluit aan de Kattebroekstraat die toegang verleent naar het op en afrittencomplex van de Brusselse Ring - Astridlaan. Dit open afrittencomplex (nr. 12.) is binnen een afstand van 700 meter bereikbaar. Dilbeek centrum is vanaf de site bereikbaar langsheen de Berchemstraat als verbindende weg (Kattebroekstraat – Thaborgstraat). De wegen zijn voldoende gedimensioneerd om een goede ontsluiting te verzekeren. Afweging t.o.v nederzettingsstructuur De toekomstige impact van het aandeel van ca. 10 bijkomende wooneenheden in de te renoveren oude fabriekgebouwtjes en het bestaande woonpotentieel binnen het kasteel ‘Briard’ betreft een laagdynamische activiteit dat opgenomen wordt binnen het kasteelpark ‘Briard’.


23


6.

GEVOLGEN VOOR DE JURIDISCH- BESTAANDE TOESTAND

6.1.

Afwijkingen ten opzichte van het gewestplan

6.1.1. BESTEMMINGEN VOORZIEN OP HET GEWESTPLAN -

Natuurgebied: 1ha 55a 09ca Agrarisch gebied: 95a 54ca

6.1.2. RECHTVAARDIGING VAN DE WIJZIGINGEN gewestplan agrarisch gebied natuurgebied natuurgebied agrarisch gebied

agrarisch gebied

bpa zone voor wonen in kasteelpark zone voor wonen in kasteelpark zone voor kasteelpark zone voor kasteelpark

Oppervlakte 12a 53ca

zone voor natuurgebied

55a 77ca

2a 59ca 45a 36ca 16a 89ca

motivatie hergebruik van bestaande bebouwing voor wonen mogelijk maken overeenkomstig de krachtlijnen van het structuurplan in opmaak gebied als geheel voor ontwikkelingsmogelijkheden voor natuur met nevengebruik voor bewoners. De zone voor kasteelpark betreft een zone waarbinnen de landschappelijke integratie en het afstemmen van het huidige parkkarakter op de zone voor natuurgebied centraal staat. binnen de vallei van de Molenbeek worden de natte graslanden voorbehouden voor natuur-ontwikkeling. Het gebied ligt aan de rand van een landbouwgebied en maakt niet echt deel van de gewenste agrarische structuur. De landbouwer kan hier optreden als beheerder.

6.1.3. GEVOLGEN VOOR DE FEITELIJKE EN/OF JURIDISCH BESTAANDE TOESTAND De bestaande bebouwing kan met wonen worden ingevuld zoals aangeduid op het bestemmingsplan. Er wordt geen professionele agrarische functie meer toegestaan. Het gebied wordt ingericht voor natuurontwikkeling met laagdynamische nevengebruik door de bewoners.

6.2.

Gewijzigde juridisch-technische aspecten

wijzigingen aan de wegenis bestaande rooilijnplannen n.v.t.

bestaande buurtwegen

bestaande voetwegen

n.v.t.

n.v.t

wijzingen aan de waterlopen Molenbeek– categorie 2 onbevaarbare waterloop – nr. B1010 Binnen de perimeter van het voorliggende BPA worden alle werken en/of handelingen toegestaan om de waterbergende capaciteit van de waterloop te optimaliseren en de natuurlijke inrichting te optimaliseren. m.b.t. beschermde monumenten en landschappen n.v.t.


24


7.

OVERLEG EN INSPRAAK

7.1.

Adviezen van de beheerders van de wegenis

Niet van toepassing

7.2.

Bijkomende inlichtingen vanuit de plenaire vergadering

Het voorliggende dossier wordt voor een 2de advies voorgelegd aan volgende diensten: - Ruimtelijke Ordening Onroerend Erfgoed / Agentschap RO – Vlaanderen t.a.v. A. Maeyens - Provincie Vlaams- Brabant -Dienst Ruimtelijke Ordening t.a.v. S. Reniers

7.3.

Resultaat van het openbaar onderzoek

7.4.

Advies van het College van burgemeester en schepenen

Opgemaakt te Dilbeek, door ondergetekende ontwerper,

A. LAMBRECHTS Erkend stedenbouwkundige


25


KNELPUNTEN EN POTENTIES

Recommend Documents