Debet & Credit. balans van de Gelderse kantorenmarkt. vraag-aanbodconfrontatie

Debet & Credit balans van de Gelderse kantorenmarkt

vraag-aanbodconfrontatie 2011-2040

Debet & Credit balans van de Gelderse kantorenmarkt

vraag-aanbodconfrontatie. 2011-2040.

november 2011

Menno Walsweer Bureau Economisch Onderzoek

2

Omslagtekening: ruimtelijke impressie van een voormalig bouwplan voor nieuwe provinciale kantoren te Arnhem, 2009

© Provincie Gelderland Gebruik van de inhoud van deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld

3

Resumé: Debet & Credit, balans van de Gelderse kantorenmarkt Inleiding

de toekomstige vraag naar kantoren

De leegstandsproblematiek van kantoren staat in het centrum van de belangstelling en vormt in toenemende mate een maatschappelijk probleem: derving van inkomsten, devaluatie van kapitaalgoederen, verloedering van de omgeving en aantasting van het beleggersvertrouwen. Provinciale Staten van Gelderland hebben bij de vaststelling van de Structuurvisie Bedrijventerreinen (medio 2010) aangegeven in de toekomst kantorenbeleid te willen voeren en aangekondigd dat daartoe een verkennende studie moet worden uitgevoerd. Deze verkenning zal inzicht moeten geven in de kwantitatieve en kwalitatieve verhoudingen op de Gelderse kantorenmarkt en inzicht moeten verschaffen in het mogelijke beleidsintrumentarium. Het onderhavige onderzoek Debet & Credit gaat over de kwantitatieve aspecten van de kantorenmarkt in de periode 2011-2040 en vormt één van de bouwstenen voor deze brede beleidsverkenning.

De toekomstige vraag naar kantoren bestaat uit vervangingsvraag en uitbreidingsvraag. De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van de dynamiek in het bedrijfsleven (uitbreiding/inkrimping, oprichting/opheffing, migratie). Werkgelegenheidsgroei in de kantorensector was in het verleden de drijvende kracht achter de snelle groei van de kantorenvoorraad. In de Gelderse toekomstprojecties voor de langetermijn loopt de groei van de werkgelegenheid echter sterk terug en is de dynamiek nog maar een flauwe afspiegeling van het verleden. Vooral de groei van de beroepsbevolking valt scherp terug. Daarnaast wordt verwacht dat onder invloed van het ‘nieuwe werken’ het ruimtegebruik per arbeidsplaats zal afnemen. Deze daling is op den duur sterker dan de groei van het aantal banen in de kantorensector zodat op langere termijn per saldo een daling van het areaal in gebruik zijnd kantooroppervlak resulteert. De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van technische en/of economische veroudering waardoor het kantoorpand niet meer voldoet en vervangen moet worden. De omvang van de toekomstige vervangingsvraag is geraamd op basis van de feitelijke leeftijdsopbouw van de Gelderse kantorenvoorraad en de aanname dat de gemiddelde levensduur van een kantoor 50 jaar bedraagt. Het algemene ontwikkelingspatroon van de totale vraag naar kantoren wordt bepaald door enerzijds een afnemende uitbreidingsvraag (die op enig moment zelfs negatief wordt) en anderzijds door een stijgende vervangingsvraag. Deze tegengestelde bewegingen leiden voor Gelderland per saldo nog tot een additionele vraag naar kantoren van gemiddeld 0,9 % per jaar (ofwel voor de totale periode 2011-2040 een ad2 ditionele vraag van ruim één miljoen m ).

kantorenvoorraad

Het totale verhuurbaar vloeroppervlak aan kantoorruimte in Gelderland bedroeg op 31 december 2010 ruim 3,9 2 miljoen m . Daarvan is 28 % te vinden in Arnhem, 19 % in Apeldoorn, 12 % in Nijmegen en 11 % in Ede/Wageningen. Daarmee is 70 % van de Gelderse kantorenvoorraad geconcentreerd in de vier grootste stedelijke agglomeraties van Gelderland. Gemeenten met een regionale functie herbergen gemiddeld 2- à 3% van de Gelderse kantorenvoorraad (Zutphen, Doetinchem, Tiel, Culemborg, Zaltbommel, Nijkerk, Barneveld en Harderwijk). De tien procent die daarna nog resteert, is verdeeld over 32 gemeenten met een zeer geringe en voornamelijk lokaal georiënteerde kantorenmarkt. leegstand

De leegstand van kantoren is in Nederland de afgelopen 10 jaar sterk toegenomen en lijkt een structureel karakter te bezitten. De problematiek is nog versterkt door de zwakke economische conjunctuur in de afgelopen jaren. De kloof tussen vraag en aanbod - die toch al groot was - is in 2010 daardoor verder toegenomen en heeft een recordhoogte bereikt van 6,7 miljoen vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Eind 2010 stond 14% van de Nederlandse kantorenvoorraad leeg. In Gelderland bedroeg de leegstand 13%. De gemiddelde Gelderse situatie wijkt dus niet wezenlijk af van het landelijke beeld. Het zwaartepunt van de Gelderse leegstand ligt in de steden Arnhem en Apeldoorn (16% leegstand), gevolgd door Nijmegen (11%) en Ede/Wageningen (9%). Weliswaar is in een aantal kleine gemeenten het leegstandspercentage hoger, maar daar is de massa dermate gering dat deze plaatsen in de totale problematiek geen rol van betekenis spelen.

het huidige en toekomstige aanbod van kantoren

Het actuele aanbod – ofwel de leegstand - in Gelderland 2 2 bedraagt 505.000 m , waarvan 171.000 m kan worden gezien als frictieleegstand ( = 5% van de in gebruikzijnde kantorenvoorraad). De leegstand boven het frictieniveau 2 (334.000 m ), de zogenaamde niet-frictionele leegstand, wordt aangemerkt als overcapaciteit. Daarnaast bestaat het aanbod uit de toekomstige nieuwbouwplannen, de zogenaamde plancapaciteit. Daarbij kan het gaan om plannen die nog in de ideënfase verkeren (in bijvoorbeeld een structuurvisie) tot juridisch beschikbare capaciteit in bestemmingsplannen. In Gelderland bedraagt de 2 plancapaciteit op dit moment 784.000 m , ofwel 20% van de huidige kantorenvoorraad. vraag/aanbodconfrontatie

De vraag in hoeverre de Gelderse kantorenmarkt in evenwicht is kan worden beantwoord door de vraagontwikkelingen af te zetten tegen de niet-frictionele leegstand en de nieuwbouwplannen (zachte+harde plannen):

4

Vraag/aanbodconfrontatie per 31-12, x 1.000 m2 vvo

─ cumulatieve vraag naar kantoorruimte in Gelderland 1169 1002

plancapaciteit per 31-12-2010: 784 m2

835 668 501

─ cumulatieve vraag naar kantoorruimte

334 niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 334 m2

167

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

Apeldoorn

Ede / Wageningen

Vraag/aanbodgegevens in de vier Gelderse kantorenconcentraties, x 1.000 m2 vvo

Nijmegen

Over de wijze waarop de toekomstige vraag zal worden geaccommodeerd (nieuwbouw vs. leegstand) en over de omvang van de toekomstige onttrekkingen kan op basis van dit onderzoek geen uitspraa.k worden gedaan. Wel kan op grond van de vraag/aanbodconfrontatie worden geconcludeerd dat het in ieder geval zeer onwaarschijnlijk is dat de Gelderse leegstand op kortetermijn zal worden opgenomen door de markt. In de meest optimale situatie is er pas rond 2018 zicht op genormaliseerde verhoudingen waarin de leegstand zal zijn geslonken tot frictieniveau. De leegstand plus de plancapaciteit tezamen hebben een dusdanige omvang dat zij de vraag tot 2040 volledig afdekken en daarenboven nog een overschot creëren.

De kantorenproblematiek in Gelderland speelt zich geheel af binnen de vier Gelderse kantorenconcentraties: Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn en Ede/Wageningen. In alle overige Gelderse gemeenten is de kantorenomvang relatief gering en zijn er geen grootschalige toekomstplannen. Alleen in de gemeente Barneveld dreigt enige onevenwichtigheid te ontstaan. De plancapaciteit voorziet in een uitbreiding van het kantorenareaal met 56 %. Deze sterke groei lijkt niet in overeenstemming met de historische kantorenmarktpositie van Barneveld noch met de toekomstige algemene marktomstandigheden. Arnhem

De gebogen lijn in de grafiek representeert de gecumuleerde vraag naar kantoren, het grijze gebied geeft de omvang weer van de niet-frictionele leegstand, het gearceerde gebied laat zien hoeveel plancapaciteit er is. Zo kan uit de grafiek worden afgelezen dat de gecumuleerde vraag 2 t/m 2018 334.000 m bedraagt. Dit komt overeen met de omvang van de huidige niet-frictionele leegstand. De mate waarin de vraag zal worden voldaan door nieuwbouw of leegstaande gebouwen zal afhangen van de marktomstandigheden. In de optimale situatie zal de vraag in eerste instantie worden geaccommodeerd uit leegstand. Pas wanneer het areaal leegstand zal zijn teruggebracht tot frictieomvang ontstaat er marktruimte voor nieuwbouw. In de grafiek wordt dit moment gemarkeerd door het snijpunt van de vraagcurve met de leegstand in 2018. In de praktijk zal dit optimum niet haalbaar zijn. Niet altijd zal het actuele aanbod aansluiten op de wensen van de potentiële gebruikers. Kwalitatieve discrepanties leiden er dan toe dat (een deel van) de additionele vraag zal worden geaccommodeerd door nieuwbouw. Anderzijds is het ook niet erg waarschijnlijk dat de additionele vraag uitsluitend door nieuwbouw geaccommodeerd zal worden omdat alle leegstand incourant is. Waar tussen de twee uitersten de markt uiteindelijk naar neigt, zal ook afhangen van de prijsverhouding tussen nieuwbouw en bestaande bouw en van de beschikbaarheid van adequate bouwkavels. Ten slotte is van belang wat er met de verouderde gebouwen gebeurd. Blijven zij na vervanging als kantoorruimte beschikbaar of worden zij aan de markt onttrokken door sloop of functiewijziging.

Het autonome tempo van de onttrekkingen zal onvoldoende zijn om het marktevenwicht te herstellen. Realisering van nieuwbouwplannen in een sneller tempo dan door de vraagcurve wordt aangegeven en die niet gepaard gaat met een navenante onttrekking, zal leiden tot meer leegstand.

Totale vraag 2011-2040

359

180

145

82

Totale aanbod in 2011 waarvan: - frictie leegstand - niet-frictionele leegstand - harde plancapaciteit - zachte plancapaciteit

436

130

345

88

45 130 180 81

21 30 10 69

31 84 114 116

19 17 52 0

Overaanbod (+) cq. Planningsruimte (-) op langetermijn*

+32

-71

+169

-13

In het meest gunstige geval, waarbij alle vraag wordt geaccommodeerd uit de niet-frictionele leegstand, er in de tussentijd geen nieuwbouw bijkomt en de technisch/economisch verouderde gebouwen aan de kantorenmarkt worden onttrokken, duurt het in Arnhem, Nijmegen en Ede/Wageningen toch nog zes à zeven jaar voordat de markt in evenwicht is. In Apeldoorn treedt dat moment pas op in 2024. Dit komt doordat de opnamecapaciteit van de markt vrij ruim is (16% leegstand) en de vervangingsvraag door de relatief jonge kantorenvoorraad pas laat op gang komt. Het totale kantorenaanbod is in alle concentraties ruim tot zeer ruim. Veelal is er nu al plancapaciteit beschikbaar voor de vraag die pas tussen 2030 en 2040 manifest wordt. In Nijmegen is de vraag/aanbodsituatie nog het meest evenwichtig, maar ook hier is het huidige aanbod reeds genoeg tot 2028. In Arnhem en Ede/Wageningen is het aanbod toereikend tot ca. 2040, in Apeldoorn is het huidige aanbod zelfs tweemaal zo groot dan nodig voor de periode 2011-2040. Daarbij moet echter worden bedacht dat 50% van de Apeldoornse plancapaciteit zachte plannen betreft waarvan het nog maar de vraag is of deze in de toekomst gehandhaafd blijven. __________________ * berekend als: totale aanbod – totale vraag – frictie leegstand

5

Inhoud 1. Inleiding, samenvatting en conclusies

3

2. De huidige kantorenvoorraad Begripsomschrijving De situatie op 31-12-2010

13 13 13

3. Het huidige kantorenaanbod (c.q. de leegstand) Begripsomschrijving De situatie op 31-12-2010

15 15 15

4. De toekomstige uitbreidingsvraag naar kantoren Begripsomschrijving Het prognosemodel Modeluitkomsten Gelderse uitbreidingsvraag kantoren naar vier scenario’s

18 18 18 23

5. De toekomstige vervangingsvraag naar kantoren Begripsomschrijving Berekening potentiële vervangingsvraag op basis van veroudering Van potentiële naar reële vervangingsvraag

26 26 26 28

6. Resumé: de totale toekomstige vraag naar kantoren

30

7. De plancapaciteit van kantoren Begripsomschrijving Geraadpleegde bronnen De huidige plancapaciteit

35 35 35 36

8. Vraag/aanbodconfrontatie kantoren

37

Bijlagen

45

1

2

Inleiding, samenvatting en conclusies Inleiding De leegstandsproblematiek van kantoren staat in het centrum van de belangstelling en vormt in toenemende mate een maatschappelijk probleem: derving van inkomsten, devaluatie van kapitaalgoederen, verloedering van de omgeving en aantasting van het beleggersvertrouwen. Dit heeft een negatieve invloed op de stedelijke en economische vitaliteit. Nieuwe investeringsimpulsen blijven uit waardoor de economische vernieuwing stagneert. Dat kan op termijn weer leiden tot hoge maatschappelijke kosten om de verloederde stadsdelen te transformeren. Het rijk, gemeenten en marktpartijen hebben recentelijk aangedrongen op regionale sturing. Een lokale aanpak volstaat niet omdat de kantorenmarkt een regionaal karakter draagt. Provinciale Staten van Gelderland hebben bij de vaststelling van de Structuurvisie Bedrijventerreinen (medio 2010) aangegeven in de toekomst kantorenbeleid te willen voeren en aangekondigd dat daartoe een verkennende studie moet worden uitgevoerd. Deze verkenning zal inzicht moeten geven in de kwantitatieve en kwalitatieve verhoudingen op de Gelderse kantorenmarkt en inzicht moeten 1 verschaffen in het mogelijke beleidsintrumentarium . Het onderhavige onderzoek Debet & Credit gaat uitsluitend over de kwantitatieve aspecten van de kantorenmarkt in de periode 2011-2040 en vormt één van de bouwstenen voor deze brede beleidsverkenning. De leegstand van kantoren is in Nederland de afgelopen 10 jaar sterk toegenomen en lijkt een structureel karakter te bezitten. De problematiek is de laatste jaren nog versterkt door de zwakke economische conjunctuur. De kloof tussen vraag en aanbod - die toch al groot was - is in 2010 daardoor verder toegenomen en heeft een recordhoogte bereikt van 6,7 miljoen vierkante meter. Eind 2010 stond 14% van de Nederlandse kantorenvoorraad leeg. In Gelderland bedroeg de leegstand 13%. De Gelderse situatie wijkt dus niet wezenlijk af van het landelijke beeld. Niet alle Nederlandse gemeenten worden in dezelfde mate geconfronteerd met de problematiek van leegstaande kantoren. Uit onderzoek van de NVM onder 340 gemeenten blijkt dat 45 procent van de gemeenten geen kantorenleegstand kent. In deze gemeenten is meestal geen echte kantorenmarkt tot ontwikkeling gekomen. Het aanwezige kantorenbestand beperkt zich vaak tot enkele lokaal verzorgende functies (gemeentelijke diensten, politie, banken) en enige zakelijke dienstverlening. Een groot deel van de leegstand concentreert zich in een beperkt aantal ge2 meenten en/of stedelijke regio’s . Ook in Gelderland is dit het geval. Binnen Gelderland hebben respectievelijk Arnhem, Apeldoorn, Nijmegen en Ede/Wageningen de grootste kantorenconcentratie. Deze vijf gemeenten herbergen gezamenlijk 70% van de Gelderse kantorenvoorraad en 75% van de leegstand. 1

2

Alinea samengesteld op basis Plan van Aanpak ‘Verkenning kantorenmarkt Gelderland’, B&S-MERO/EBB, januari 2011, Provincie Gelderland Alinea samengesteld op basis van:Structurele leegstand van kantoren, NVM Business, 2010, en Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt, NVM Business, februari 2011

3

Leegstandpercentage van gemeenten en stedelijke regio’s met de hoogste leegstand in Nederland, per 1-1-2010 M aarssen A lmere Diemen Nieuwegein Vianen Leidsendam Haarlemmermeer Capelle a/d IJssel Veenendaal A mstelveen Rijswijk A peldo o rn B arneveld Hengelo A msterdam Go uda Wo erden A mersfo o rt A lmelo Zo etermeer Zwo lle A rnhem Leusden Schiedam Deventer Do rdrecht M aastricht Ouder-A mstel Ro tterdam Hilversum Gro ningen

◄

◄

0

5

10

15

20

25

30

35 %

Bron: Structurele leegstand van kantoren, NVM Business, 2010

In bovenstaande grafiek zijn de leegstandspercentages in beeld gebracht van de gemeenten en stedelijke regio’s met de meeste leegstand van kantoren in Nederland. Nijmegen en Ede/Wageningen vallen (net) buiten deze categorie zodat zij niet in de grafiek zijn opgenomen, Arnhem en Apeldoorn bevinden zich in de middenmoot. samenvatting en conclusies kantorenvoorraad.

Het totale verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) aan kantoorruimte in Gelder2 land bedroeg op 31 december 2010 ruim 3,9 miljoen m . Daarvan is 70% te vinden in slechts vier stedelijke concentraties: Arnhem (28%), Apeldoorn (19%), Nijmegen (12%) en Ede/Wageningen (11%). Gemeenten met een regionale functie herbergen gemiddeld 2 à 3% van de Gelderse kantorenvoorraad (Zutphen, Doetinchem, Tiel, Culemborg, Zaltbommel, Nijkerk, Barneveld en Harderwijk). De 10% die daarna nog resteert, is verdeeld over 32 gemeenten met een zeer geringe en voornamelijk lokaal georiënteerde kantorenmarkt.

leegstand.

De leegstand in Gelderland bedroeg eind 2010 ruim een half miljoen vierkante meter (ofwel 13% van de kantorenvoorraad). Het kwantitatieve zwaartepunt van de leegstand ligt in de steden Arnhem en Apeldoorn (16% leegstand), gevolgd door Nijmegen (11%) en Ede/Wageningen (9%). Weliswaar is in een aantal kleine gemeenten het leegstandsper-

4

centage hoger, maar daar is de massa dermate gering dat deze plaatsen in de totale problematiek geen rol van betekenis spelen (Winterswijk 32%; Ermelo 28%; Zevenaar, Barneveld, Zaltbommel, Beuningen en Overbetuwe ca. 18%). In de literatuur wordt een leegstandspercentage van 5% van de in gebruikzijnde kantorenvoorraad als normaal gezien. Deze zogenaamde frictieleegstand is niet alleen onvermijdelijk maar is zelfs gewenst om een soepel functioneren van de markt mogelijk te maken. Leegstand boven de 5% wordt gezien als overcapaciteit. De totale Gelderse leegstand van 2 505.000 m op 31-12-2010 kan op basis van dit beginsel worden ontleed 2 2 in 171.000 m frictieleegstand en in 334.000 m overcapaciteit cq. nietfrictionele leegstand. De toekomstige vraag naar kantoren bestaat uit vervangingsvraag en uitbreidingsvraag. De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van de dynamiek in het bedrijfsleven (uitbreiding/ inkrimping, oprichting/opheffing, migratie). Werkgelegenheidsgroei in de kantorensector was in het verleden de drijvende kracht achter de snelle groei van de kantorenvoorraad. In de Gelderse toekomstprojecties voor de langetermijn loopt de groei van de werkgelegenheid echter sterk terug en is de dynamiek nog maar een flauwe afspiegeling van het verleden. Vooral de groei van de beroepsbevolking valt scherp terug. Hoewel de veranderingen van het groeitempo zich geleidelijk voltrekken, doet zich rondom 2020 een kentering voor. De toch al afvlakkende groei zal onder invloed van de vergrijzing nog verder terugvallen. Afgezet tegen het verleden zakt het tempo van de banengroei sterk in en wordt de hoge productiegroei uit het verleden niet meer geëvenaard. Als gevolg van de voortschrijdende technische ontwikkelingen zal de stijging van de arbeidsproductiviteit daarentegen juist sneller verlopen. Dit betekent dat de productie met steeds minder mensen kan worden gerealiseerd. Dit leidt tot een matige banengroei en een sterke terugslag op de vraag naar kantoorruimte. Daarnaast wordt verwacht dat onder invloed van het ‘nieuwe werken’ het ruimtegebruik per arbeidsplaats zal afnemen. In ons rekenmodel is deze daling op den duur sterker dan de groei van het aantal banen in de kantorensector zodat per saldo een daling van het areaal in gebruik zijnd kantooroppervlak resulteert. Trendm atige ontw ikkeling van het areaal in gebruik zijnd vloeroppervlak kantoren in Gelderland, in m ln m 2 vvo 3,6 3,5 3,4 3,3 3,2 2040

2035

2030

2025

2020

2015

3,1 2010

uitbreidingsvraag. .

Bron 2010: Bak PR & C; Bron 2011-2040: aangepaste BLM/CPB, Bureau Economisch Onderzoek, Gelderland

5

vervangingsvraag.

De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat door technische veroudering (het pand is onbruikbaar geworden en de levensduur loopt af) of door economische veroudering (het pand voldoet niet meer aan de kwaliteitseisen van de gebruiker). In beide gevallen ontstaat er vervangingsvraag. Leeftijd is in dat verband een dominante (maar niet de enige) factor. Zestig procent van de Gelderse kantorenvoorraad stamt uit de periode 1990-2010. Daarmee is het leeuwendeel van de kantorenvoorraad nog betrekkelijk jong. Met name in de periode 2000-2010 was de aangroei hoog. In dat decennium is éénderde deel van de huidige voorraad verrezen. In de drie grootste Gelderse steden Arnhem, Nijmegen en Apeldoorn was ook al in de jaren ‘60, ‘70 en ‘80 van de vorige eeuw sprake van een substantiële groei. Deze groei valt samen met de verdienstelijking van de economie die zich in Nederland begon af te tekenen. In onze schattingen over de omvang van de vervangingsvraag zijn wij uitgegaan van een gemiddelde levensduur van een kantoorgebouw van 50 jaar. Met dit kengetal zijn vervolgens alle jaargangen vanaf 1960 doorgerekend. Van de gebouwen uit de jaren ’50 en eerder is verondersteld dat die intussen een monumentale status hebben verworven en qua ligging en architectuur dermate attractief zijn dat zij door een voortdurend proces van renoveren en aanpassen bij de tijd worden gehouden. Deze rekenregels leiden tot de volgende ramingen van de vervangingsvraag:

Trendm atige ontw ikkeling van de vervangingsvraag naar kantoren in Gelderland, jaarm uaties x 1.000 m 2 vvo 70

60

50

40

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2011

30

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

totale vraag

Het algemene ontwikkelingspatroon van de totale vraag naar kantoren wordt bepaald door enerzijds een afnemende uitbreidingsvraag (die op enig moment zelfs negatief wordt) en anderzijds door een stijgende vervangingsvraag. Deze tegengestelde bewegingen leiden voor Gelderland per saldo nog tot een additionele vraag naar kantoorruimte van gemiddeld 0,9 % per jaar (ofwel voor de totale periode 2011-2040 een additio2 nele vraag van 1.010.000 m ) .

6

huidig en toekomstig kantorenaanbod

Het huidige kantorenaanbod – ofwel de leegstand - in Gelderland be2 2 2 draagt 505.000 m , waarvan 171.000 m frictieleegstand en 334.000 m overcapaciteit cq. niet-frictionele leegstand. Daarnaast bestaat het aanbod uit de toekomstige nieuwbouwplannen, de zogenaamde plancapaciteit. Daarbij kan het gaan om plannen die nog in de ideënfase verkeren (in bijvoorbeeld een structuurvisie) tot juridisch beschikbare capaciteit in bestemmingsplannen. In Gelderland bedraagt de plancapaciteit op dit 2 moment 784.000 m , ofwel 20% van de huidige kantorenvoorraad.

vraag/aanbodconfrontatie

De vraag in hoeverre de Gelderse kantorenmarkt in evenwicht is kan worden beantwoord door de verwachtingen over de vraagontwikkelingen af 3 te zetten tegen het onbenutte aanbod en de nieuwbouwplannen. Bij de vraagontwikkelingen (de gebogen lijn in de grafiek) gaat het om de totale cumulatieve vraag, dat wil zeggen de gesommeerde jaarlijkse vraag 2010 t/m 2040 (uitbreidings- plus vervangingsvraag).

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruimte, x 1.000 m2 vvo, Gelderland = cumulatieve vraag 1169 1002 plancapaciteit per 31-12-2010: 784 m2

835 668 501 334 167

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 334 m2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

Uit de grafiek kan worden afgelezen dat de tgecumuleerde vraag in de 2 periode 31-12-2010 / 31-12-2018 334.000 m bedraagt. Dit komt overeen met de omvang van de huidige niet-frictionele leegstand. De mate waarin de vraag zal worden voldaan door nieuwbouw of leegstaande gebouwen zal afhangen van de marktomstandigheden. In de optimale situatie zal de vraag in eerste instantie worden geaccommodeerd uit leegstand. Pas wanneer het areaal leegstand zal zijn teruggebracht tot frictie-omvang ontstaat er marktruimte voor nieuwbouw. In de grafiek wordt dit moment gemarkeerd door het snijpunt van de vraagcurve met de leegstand in 2018. In de praktijk zal dit optimum niet haalbaar zijn. Niet altijd zal het actuele aanbod aansluiten op de wensen van de potentiële gebruikers.

3

i.c.de niet-frictionele leegstand, dat wil zeggen de totale leegstand minus een frictieleegstand van 5%

7

Kwalitatieve discrepanties leiden er dan toe dat een deel van de additionele vraag zal worden geaccommodeerd door nieuwbouw. Anderzijds is het ook niet erg waarschijnlijk dat de additionele vraag uitsluitend door nieuwbouw geaccommodeerd zal worden omdat alle leegstand incourant is. Waar tussen de twee uitersten de markt uiteindelijk naar neigt, zal ook afhangen van de prijsverhouding tussen nieuwbouw en bestaande bouw en van de beschikbaarheid van adequate bouwkavels. Ten slotte is van belang wat er met de verouderde gebouwen gebeurd. Blijven zij na vervanging als kantoorruimte beschikbaar of worden zij aan de markt onttrokken door sloop of functiewijziging. Over de wijze waarop de toekomstige vraag zal worden geaccommodeerd (nieuwbouw vs. Leegstand) en over de omvang van de toekomstige onttrekkingen kan op basis van dit onderzoek geen uitspraak worden gedaan. Wel kan op basis van de vraag/aanbodconfrontatie worden geconcludeerd dat het in ieder geval zeer onwaarschijnlijk is dat de Gelderse leegstand op kortetermijn zal worden opgenomen door de markt. In de meest optimale situatie is er pas rond 2018 zicht op genormaliseerde verhoudingen waarin de leegstand zal zijn geslonken tot frictieniveau. De leegstand plus de plancapaciteit tezamen hebben een dusdanige omvang dat zij de vraag tot 2040 volledig afdekken en daarenboven nog een overschot creëren. Realisering van nieuwbouwplannen in een sneller tempo dan door de vraagcurve wordt aangegeven en die niet gepaard gaat met een navenante onttrekking, zal leiden tot meer leegstand. Het autonome tempo van de onttrekkingen zal onvoldoende zijn om het marktevenwicht te herstellen. regionale dimensie

De kantorenproblematiek in Gelderland speelt zich geheel af binnen de vier Gelderse kantorenconcentraties: Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn en Ede/Wageningen. In alle overige Gelderse gemeenten is de kantorenomvang relatief gering, is de markt lokaal en zijn er geen grootschalige toekomstplannen. Alleen in de gemeente Barneveld dreigt enige onevenwichtigheid te ontstaan. De totale kantorenvoorraad in deze gemeente 2 bedraagt ongeveer 100.000 m , (waarvan 18% leegstaat). Op dit moment 2 zijn er in Barneveld nieuwbouwplannen voor 56.000 m . Dit komt neer op een uitbreiding van het kantorenareaal met 56%. Deze sterke groei lijkt niet in overeenstemming met de historische kantorenmarktpositie van Barneveld noch met de toekomstige algemene marktomstandigheden.

Arnhem en Nijmegen

In de gemeenten Arnhem en Nijmegen ontstaat als gevolg van de relatief oude kantorenvoorraad op middellangetermijn een dusdanige vervangingsvraag, dat in beginsel de leegstand rond 2016 opgelost zou kunnen zijn. De geprojecteerde vraag in Arnhem is – als zevende kantorenstad van Nederland - ongeveer tweemaal zo groot als in Nijmegen (plaats 25). De plancapaciteit in Arnhem is zeer omvangrijk. Samen met de leegstand is het geplande aanbod groot genoeg om aan de vraag tot na 2040 te kunnen voldoen. In Nijmegen is de situatie evenwichtiger en ligt dat moment in 2028.

8

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Arnhem = cumulatieve vraag 391 plancapaciteit per 31-12-2010: 261 m

293

2

196 98

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 130 m2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

. Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Nijmegen = cumulatieve vraag 180 135 90

plancapaciteit per 31-12-2010: 79

45

2

2040

2035

2030

2020

2015

2010

2025

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 30 m2

0

. De kantorenvoorraad in Apeldoorn is van jongere datum dan in Arnhem en Nijmegen waardoor de vervangingsvraag later manifest wordt. De huidige leegstand is in verhouding tot het groeipad van de vraag omvangrijk.

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Apeldoorn = cumulatieve vraag 314 236 plancapaciteit per 31-12-2010 : 230 m2

157 79

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 84 m2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

0 2010

Apeldoorn

9

Ook wanneer alle vraag in Apeldoorn de komende jaren volledig geaccommodeerd zou worden uit leegstand en de afgeschreven kantoorpanden uit de markt worden genomen, duurt het toch nog tot ongeveer 2024 voordat de niet-frictionele leegstand is opgelost. De plancapaciteit die daarna nodig is om aan de vraag t/m 2040 te kunnen voldoen, bedraagt ca. 60.000 2 2 m , de huidige plancapaciteit van 230.000 m is bijna driemaal zo groot. .Ede/Wageningen

In het meest gunstige geval, waarbij alle vraag wordt geaccommodeerd uit de niet-frictionele leegstand en er in de tussentijd geen nieuwbouw bijkomt, duurt het tot ongeveer 2017 voordat de markt in evenwicht is. Daarna ontstaat er ruimte voor nieuwbouw. De plancapaciteit is in verhouding tot het groeipad van de vraag ruim. Samen met de leegstand dekken de huidige nieuwbouwplannen de gecumuleerde vraag tot 2039. De plancapaciteit is volledig gelokaliseerd in Ede. Op dit moment zijn er voor Wageningen geen grootschalige nieuwbouwplannen.

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Ede/Wageningen = cumulatieve vraag 82 62 plancapaciteit per 31-12-2010: 52 m2

41 21 niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 17 m2

samenvattende conclusies

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

De kantorenproblematiek in Gelderland speelt zich geheel af binnen de vier Gelderse kantorenconcentraties: Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn en Ede/Wageningen. In alle overige Gelderse gemeenten is de kantorenomvang relatief gering, is de markt voornamelijk lokaal en zijn er geen grootschalige toekomstplannen. Alleen in de gemeente Barneveld dreigt enige onevenwichtigheid te ontstaan. De plancapaciteit voorziet in een uitbreiding van het kantorenareaal met 56 %. Deze sterke groei lijkt niet in overeenstemming met de historische kantorenmarktpositie van Barneveld noch met de toekomstige algemene marktomstandigheden. In het meest gunstige geval, waarbij alle vraag wordt geaccommodeerd uit de niet-frictionele leegstand, er in de tussentijd geen nieuwbouw bijkomt en de technisch/economisch verouderde gebouwen aan de kantorenmarkt worden onttrokken, duurt het in Arnhem, Nijgen en Ede/Wageningen toch nog zes à zeven jaar voordat de markt in evenwicht is. In Apeldoorn treedt dat moment pas op in 2024. Dit komt doordat de opnamecapaciteit van de markt vrij ruim is (16% leegstand) en de vervangingsvraag door de relatief jonge kantorenvoorraad pas laat op gang komt.

10

Arnhem

Nijmegen

Apeldoorn

Ede / Wageningen

Vraag/aanbodgegevens in de vier Gelderse kantorenconcentraties, x 1.000 m2 vvo

Totale vraag 2011-2040

359

180

145

82

Totale aanbod in 2011 waarvan: - frictie leegstand - niet-frictionele leegstand - harde plancapaciteit - zachte plancapaciteit

436

130

345

88

45 130 180 81

21 30 10 69

31 84 114 116

19 17 52 0

Overaanbod (+) cq. Planningsruimte (-) op langetermijn4

+32

-71

+169

-13

Het totale kantorenaanbod is in alle concentraties ruim tot zeer ruim. Veelal is er nu al plancapaciteit beschikbaar voor de vraag die pas tussen 2030 en 2040 manifest wordt. In Nijmegen is de vraag/aanbodsituatie nog het meest evenwichtig, maar ook hier is het huidige aanbod reeds genoeg tot 2028. In Arnhem en Ede/Wageningen is het aanbod toereikend tot om en nabij 2040, in Apeldoorn is het huidige aanbod zelfs tweemaal zo groot dan nodig voor de periode 2011-2040. Bijna de helft van de Apeldoornse plancapaciteit betreft echter zachte plannen waarvan het nog maar de vraag is of deze in de toekomst gehandhaafd blijven. Het grootste deel van de totale plancapaciteit in de vier Gelderse kantorenconcentraties is reeds opgenomen in een ontwerp-, vastgesteld dan wel onherroepelijk bestemmingsplan. In Ede/Wageningen gaat het om 100%, in Arnhem om 69% en in Apeldoorn om 50%. In Nijmegen ten slotte heeft nog maar 10% de status van een hard plan. Hier is nog veel flexibiliteit mogelijk zonder ingrijpen in de bestemmingsplannen. interpretatie onderzoeksuikomsten

4

De vraaggegevens en de cijfers over de kantorenvoorraad en de leeg2 stand hebben betrekking op kantoren van 500 m verhuurbaar vloeroppervlak en meer. De gegevens over de plancapaciteit van Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn en alle gemeenten in de Regio Food Valley hebben 2 betrekking op kantoren van minimaal 500 m , in alle overige gemeenten 2 gaat het op plannen van minimaal 2.150 m vvo. Bij de kantorenvoorraad en de leegstand is de peildatum 31-12-2010, bij de plancapaciteit varieert dat van 1-1-2010 tot 31-4-2011. Naar verwachting hebben deze verschillen echter geen wezenlijke invloed op de uitkomst van de vraag/aanbodconfrontaties.

berekend als: totale aanbod – totale vraag – frictie leegstand

11

Grote onzekerheidsmarges zijn inherent aan langetermijnprognoses. De vooruitberekeningen dragen een sterk trendmatig karakter. Zeker op lange termijn is het niet erg waarschijnlijk dat de ontwikkelingen zonder structuurwijzigingen of trendbreuken zullen verlopen. Dit rapport bevat dan ook geen blauwdruk van de toekomstige ontwikkelingen op de kantorenmarkt, maar schetst de ontwikkelingsrichting binnen de context van een aantal veronderstellingen en een bepaal economisch scenario. De vervangingsvraag is berekend onder een veronderstelling over de gemiddelde levensduur van kantoren waarbij het onttrekkingstempo en het substitutiemechanisme leegstand/nieuwbouw onzekere factoren zijn. Bij de uitbreidingsvraag gaat het om een ontwikkelingspad tegen de achtergrond van veronderstellingen over bijvoorbeeld economische groei en het ruimtegebruik per arbeidskracht. De langetermijnberekeningen zijn conjunctuurneutraal. Op korte- en middellangetermijn kan – als gevolg van de conjuncturele bewegingen - de feitelijke ontwikkeling dus sterk afwijken van de langetermijntrend. Verwacht mag worden dat over een langere periode de afwijkingen elkaar neutraliseren. De vraag/aanbodconfrontaties laten zien naar welke richting de toekomstige marktverhoudingen neigen bij ongewijzigd beleid en bij instandhouding van het bestaande vraag- en aanbodmechanisme. Het onderzoek geeft een indruk van de ontwikkelingen waarmee bij het concipiëren van beleid rekening moet worden gehouden. Daarbij moet bedacht worden dat in de snel veranderende wereld ook het langetermijnperspectief voortdurend verschuift. Aan het onderzoeksresultaat moet dan ook geen absolute waarde worden toegekend, maar ondanks de abstracties die nu eenmaal eigen zijn aan het gebruik van modellen en alle simplificaties ten spijt mag verwacht worden dat de modelberekeningen wel de meest plausibele ontwikkelingsrichting weergeven.

12

2. De huidige kantorenvoorraad Begripsomschrijving De enige statistiek die in Nederland de voorraad kantoorruimte op uniforme en consistente wijze registreert is het kantorenbestand van Bak Property Research & Consultancy. De kantorenvoorraad alsmede de samenstelling wordt door een plaatselijke inventarisatie per woonkern jaarlijks vastgesteld. Iedereen die zich in Nederland professioneel bezig houdt met marktbeschrijving, analyse en prognoses over de kantorenvoorraad gebruikt dit bestand als basis (NVM, CPB, EIB, Dynamis, Stec Groep, DTZ etc) Ook in deze verkenning wordt uitgegaan van de gegevens uit dit bestand. kantoor5 .

Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten

voorraad4 .

Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante worden tot de voorraad gerekend. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) genomen.

verhuurbaar vloeroppervlak4

.

Het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. De situatie op 31-12-2010 Het totale verhuurbaar vloeroppervlak aan kantoorruimte in Gelderland 2 bedroeg op 31 december 2010 ruim 3,9 miljoen m . Daarvan is 46% te vinden in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en 22% in de Stedendriehoek. Tezamen nemen deze twee stedelijke regio’s ruim tweederde deel van het totale Gelderse kantooroppervlak voor hun rekening. De kantorenvoorraad is voornamelijk geconcentreerd in een vijftal gemeenten, waarvan Arnhem veruit de grootste is, gevolgd door Apeldoorn en op ruime afstand daarvan Nijmegen en Ede/Wageningen.

5

Definitie ontleent aan de publicatie Kantoren in cijfers 2009, pagina 9, Drs. R.L. Bak, 2010

13

Kantorenvoorraad, uitgedrukt vvo, X 1.000 m2, per 31 december 2010 6

m2

% van Gl

1.830

46

Arnhem

Stedendriehoek

848

22

Regio Food Valley

619

16

Rivierenland

316

8

Achterhoek

192

5

Noord Veluwe

132

3

Regio

Stadsregio

m2

% van Gl

1.083

28

Apeldoorn

741

19

Nijmegen

471

12

Ede / Wageningen

416

11

3.936

100

Gemeenten

Gelderland

Bron: Bak Property Research & Consultancy

6

WGR-regio, voorzover deze regio’s provinciegrens overschrijdend zijn is hier alleen het Gelderse deel opgenomen.

14

3. Het huidige kantorenaanbod (c.q. de leegstand) Begripsomschrijving aanbod .

In het kantorenbestand van Bak Property Research & Consultancy wordt het aanbod als volgt gedefinieerd: Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden (ook delen van een gebouw kunnen als aanbod worden opgenomen). Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte 7 niet leeg hoeft te staan .

leegstand .

In Nederland bestaat geen statistiek over leegstand. Daarom worden in de praktijk door alle actoren op de kantorenmarkt de aanbodgegevens gebruikt als indicatie voor de leegstand, zo ook in het onderhavige rapport. In deze verkenning wordt uitgegaan van de aanbodgegevens uit het bestand van Bak Property Research & Consultancy en in aansluiting op wat in de literatuur en in de praktijk gebruikelijk is, worden deze gegevens tevens gebruikt om de leegstand mee aan te geven. Dus ook al is een te huur of te koop staande kantoorruimte niet leeg omdat de lopende contractperiode nog niet geheel ten einde is, of omdat de ruimte in de overbruggingsperiode tijdelijk is verhuurd als bijvoorbeeld expositieruimte, dan wordt het oppervlak toch meegeteld bij de leegstand. Met andere woorden het totale aanbod volgens de definitie van Bak wordt opgevat als leegstand. De begrippen leegstand en aanbod zijn in deze verkenning dus identiek.

frictieleegstand .

In de literatuur wordt een leegstandspercentage van 5% van de in gebruikzijnde kantorenvoorraad als normaal gezien. Deze zogenaamde frictieleegstand is niet alleen onvermijdelijk maar is zelfs gewenst om een soepel functioneren van de markt mogelijk te maken.

niet-frictionele leegstand .

Leegstand boven het frictieniveau wordt in dit rapport niet-frictionele leegstand genoemd en kan worden gekarakteriseerd als overcapaciteit (aanbod waar op het peilmoment geen vraag tegenover stond). De situatie op 31-12-2010 2

Het kantorenaanbod in Gelderland bedroeg eind 2010 505.000 m vvo. Daarvan kan 196.800 worden aangemerkt als frictieleegstand en 308.000 als niet-frictionele leegstand. Het totale leegstandspercentage in Gelder8 land bedroeg 13% van de kantorenvoorraad tegen 14% in Nederland. De Gelderse situatie wijkt dus maar weinig af van het landelijke beeld.

7 8

Definitie ontleent aan de publicatie Kantoren in cijfers 2009, pagina 39, Drs. R.L. Bak, 2010 Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt, NVM-Business, augustus 2010, samenstelling Drs.R.L. Bak

15

2

Het kwantitatieve zwaartepunt van de leegstand in m ligt in de steden Arnhem en Apeldoorn, gevolgd door Nijmegen en Ede/Wageningen. Weliswaar is in een aantal kleine gemeenten het leegstandspercentage hoger, maar daar is de massa dermate gering dat deze plaatsen in de totale problematiek geen rol van betekenis spelen (Winterswijk 32%; Ermelo 28%; Zevenaar, Barneveld, Zaltbommel, Beuningen en Overbetuwe ca. 18%).

Aanbod c.q. leegstand van kantoren, uitgedrukt in vvo, X 1.000 m2 en in procenten van de totale kantorenvoorraad, per 31 december 2010 9

m2

leegstands percentage

Arnhem

175

16

14

Apeldoorn

115

16

68

11

Nijmegen

51

11

Rivierenland

29

9

Ede / Wageningen

36

9

Achterhoek

23

12

9

7

505

13

m2

leegstands percentage

Stadsregio

255

14

Stedendriehoek

122

Regio Food Valley

Regio

Noord Veluwe

Gemeenten

Gelderland

Bron: Bak Property Research & Consultancy

9

WGR-regio, voor zover deze regio’s provinciegrens overschrijdend zijn is hier alleen het Gelderse deel opgenomen.

16

4. De toekomstige uitbreidingsvraag naar kantoren Begripsomschrijving De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek/overschot van de huidige huisvesting. De veranderende ruimtebehoefte ontstaat door mutaties in de werkgelegenheid (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio) en door veran10 deringen in het ruimtegebruik per arbeidskracht . 11

Het prognosemodel inleiding .

1.

2.

In de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau (december 2005) worden per provincie modelramingen gepresenteerd van de toekomstige uitbreidingsvraag naar kantoren. Om tot een adequate planning te kunnen komen moeten deze provinciale totalen echter nog geografisch verdeeld worden. Deze verdeling heeft de provincie Gelderland zelf ter hand genomen. Daarbij is gekozen voor een verdeling naar gemeenten. Uiteindelijk zijn vraag en aanbod herleidbaar tot op de gemeenten. Op dat niveau wordt de vraag manifest en wordt het aanbod gerealiseerd. Door de lage aggregatie kan bovendien bij de verdeling optimaal rekening worden gehouden met de specifieke lokale omstandigheden (bedrijfsklassenstructuur, historische ontwikkeling en vooruitzichten, vestigingsdynamiek e.d). Ten slotte biedt dit fijnmazige niveau de maximale flexibiliteit bij het samenstellen van relevante regio’s. De berekeningen die het CPB heeft uitgevoerd voor geheel Gelderland, zijn door het Bureau Economisch Onderzoek van de provincie met hetzelfde model opnieuw uitgevoerd, maar dan voor alle gemeenten afzonderlijk. De vraag naar kantoorruimte wordt berekend door de kantoorgebonden werkgelegenheid te vermenigvuldigen met het gemiddelde bruto vloeroppervlak (bvo) per werkende in een kantoor (de zgn. kantoorquotiënt).

werkgelegenheid per sector in jaar t

X

idem in jaar t+n

X

aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid per sector in jaar t

X kantoorquotiënt per sector in jaar t

= totaal in gebruik zijnd

idem in jaar t+n

X idem in jaar t+n

= idem jaar t+n

vloeroppervlak kantoren in jaar t

─ ─────────── 3.

uitbreidingsvraag (t+n)-t

10

Deze definitie is een door BEO aangepaste en uitgebreide versie van de definitie in het rapport Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, Stec Groep, 2010 11

In het prognosemodel van de BLM van het CPB zijn alle kantoorgegevens gedefinieerd in bruto vloeroppervlak (bvo), dit in tegenstelling tot het kantorenbestand van Bak waar alles in verhuurbaar vloeroppervlak is uitgedrukt (vvo). Bvo is inclusief het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten van een kantoorruimte, vvo is exclusief. Alle overige aspecten zijn overeenkomstig de definities van J.L. Bak.

17

werkgelegenheid .

De werkgelegenheidsprognoses zijn ontleend aan “Hedenmorgen 20062040, vier toekomstscenario’s van de Gelderse economie”, Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland. De prognoses zijn gemeente- en sectorspecifiek De werkgelegenheidsprognoses zijn opgesteld met behulp van het Prognosemodelwerkgelegenheid (PROMOW, Bureau Economisch Onderzoek). Met dit model zijn de werkgelegenheidsontwikkelingen in de landelijke toekomstscenario's van het Centraal Planbureau (Welvaart en leefomgeving) geregionaliseerd. De kern van het causaliteitsmodel is de relatie tussen de landelijke en de regionale- sectorontwikkeling. Deze relatie is m.b.v. tijdreeksen nader gekwantificeerd en is vervolgens gebruikt voor het regionaliseren van de Nederlandse sectorontwikkeling naar de vier Gelderse COROP-gebieden. De nadere toedeling naar gemeenten is geschied op basis van een verdeelmodule. Daarbij zijn – per gemeente - vier verschillende invalshoeken betrokken: bevolkingsgroei, groeipotentie van de sectorstructuur, ruimtelijke vestigingsmogelijkheden en de historische groei per sector.

aandeel kantoorgebonden .

De aandelen kantoorgebonden werkgelegenheid in de totale werkgelegenheid zijn ontleend aan de Bedrijfslocatiemonitor van het CPB. Deze gegevens zijn provincie- en sectorspecifiek. De ramingen over de veranderingen in het percentage kantoorgebonden werkgelegenheid binnen bedrijfstakken zijn door het CPB gerelateerd aan de ontwikkeling van de arbeidsproductiviteit in de tertiaire dienstverlening. Deze is op te vatten als een indicator van het toenemend belang van informatie- en communicatietechnologie (ICT). De onderliggende veronderstelling is dat de verbreiding van ICT bijdraagt aan de groei van het relatieve aantal kantoorwerknemers. In het kantorenmodel van het CPB zijn de projecties van het percentage kantoorgebonden werkgelegenheid per sector a priori naar boven toe begrensd. Ieder jaar neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toe met een vast percentage van het resterende verschil tussen het huidige aandeel en de bovengrens. Deze ontwikkeling gaat sneller naarmate de arbeidsproductiviteitsgroei in de tertiaire diensten hoger is in de verschillende scenario’s. Wegens gebrek aan empirisch materiaal is het niet mogelijk de vergelijkingen voor de kantoorgebonden werkgelegenheid langs econometrische weg te schatten. De parameterwaarden van de vergelijking zijn door het CPB daarom met het nodige 12 pragmatisme vastgesteld . Het CPB heeft per sector provinciespecifieke ramingen gemaakt. Omdat de ratio’s niet op een lagere schaal beschikbaar zijn hebben wij in onze ramingen noodgedwongen per sector de Gelderse parameters ingezet op gemeentelijke schaal. Naderhand is hierop nog een gemeentelijke correctie uitgevoerd (zie de paragraaf IJking).

werkgelegenheid

kantoorquotiënt .

12

De kantoorquotiënten (het gemiddelde bruto vloeroppervlak per werkende in een kantoor) zijn – in aangepaste vorm – ontleend aan de Bedrijfslocatiemonitor van het CPB. De gegevens zijn sectorspecifiek en beschikbaar op het niveau van drie landsdelen.

Alinea ontleent aan Bedrijfslocatiemonitor, de vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040, CPB 2005

18

De door het CPB berekende kantoorquotiënten vertonen weinig variatie tussen bedrijfstakken of tussen landsdelen. Alle waarden liggen dicht in de buurt van de nationale gemiddelden van rond de 32 vierkante meter bvo per persoon. Over een lange periode beschouwd heeft het kantoorquotiënt in het verleden een structurele stijging vertoond. Afgaande op de beschikbare informatie over het verleden concludeerde het CPB in 2005 dat het kantoorquotiënt op het niveau van afzonderlijke bedrijfstakken nog nauwelijks aan systematische verandering onderhevig is. Over het netto effect van uiteenlopende factoren die het kantoorquotiënt in tegengestelde richting beïnvloeden, valt geen eenduidige uitspraak te doen, zeker niet op de termijn van enige tientallen jaren. Daarom heeft het CPB de toekomstige vraag naar kantoorruimte berekend met constante kantoorquotiënten, dat wil zeggen met de voor 2000 berekende cijfers voor afzonderlijke bedrijfs13 takken en landsdelen . Recentelijk is door de Stec Groep gesignaleerd dat de kantoorquotiënten onder invloed van trends als ‘het Nieuwe Werken’ en veranderingen in kantoorconcepten en locatietypes sinds enkele jaren omlaag lijkt te gaan (conclusie op basis van analyses van nieuwe transacties en interviews met gebruikers en beleggers). Voorts wordt door Stec opgemerkt dat deze bevinding aansluit bij de tendensen die ook (andere) onderzoeksbureaus zoals 14 EIB en T&G signaleren . In de adviespraktijk gaat Stec uit van een gemid2 delde kantoorquotiënt van 25m in 2020. Het EIB schat dat tussen 2000 en 2008 het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer met zo’n 0,7% per jaar is afgenomen en meldt dat verschillende andere onderzoeken deze dalen15 de trend bevestigen (o.a. TU Delft, Rabobank, Korteweg, Troostwijk) . Wat precies de oorzaak is van deze efficiëntieverbetering in het ruimtegebruik, is volgens het EIB lastig te bepalen. Elementen als de toegenomen automatisering, flexibele werkplekken, kantoortuinen en thuiswerken spelen ongetwijfeld een rol. Maar de omvangrijke nieuwbouw van de afgelopen 10 jaar heeft hieraan ook bijgedragen. Nieuwe kantoren komen tegemoet aan de moderne standaarden van de kantoorgebruiker waar op een kleiner oppervlak hetzelfde werk wordt gedaan. En mogelijk dat ook sprake is van kostenefficiëntie, bijvoorbeeld omdat een groter deel van het kantoorgebruik is verplaatst naar relatief duurdere locaties. Hoewel zicht hierop ontbreekt, kan uitgegaan worden van enige prijselasticiteit van de vraag, waardoor een verhuizing naar een duurdere locatie tot een afnemend ruimtegebruik leidt, aldus het EIB. Gezien de voorgaande alinea kan geconcludeerd worden dat er concensus lijkt te bestaan over het uitgangspunt dat de gemiddelde kantoorquotiënt na 2000 is gedaald. Dat zou dan betekenen dat de constante quotiënt van 2 32m uit de BLM niet meer adequaat is. Onder de veronderstelling dat de door het EIB geschatte daling van 0,7% per jaar representatief is voor de langetermijntrend hebben wij de setorale kantoorquotiënten uit de BLM herberekend volgens dit tijdpad, d.w.z. een structurele, proportioneel verlopende daling tussen 2000 en 2040 van 0,7% per jaar.

13 14 15

Alinea ontleent aan Bedrijfslocatiemonitor, de vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040, CPB 2005 Aanzet Voor Een Kantorenstrategie Voor Zuid-Holland, Stec Groep 2010 Kantorenleegstand, probleemanalyse en oplossingsrichtingen, EIB 2010

19

Gem iddelde kantoorquotiënt 2000-2040 in m 2 bvo 34 32 30 28 26 24

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

2005

2000

22

Bron 2000: BLM/CPB; ontw ikkeling daarna o.b.v. trend 2000-2008 EIB

Deze nieuwe reeks vormt vervolgens de grondslag voor de gemeentelijke prognoses. Dit betekent dat wij niet zijn uitgegaan van een constante quotiënt per sector, maar van een geleidelijk dalend verloop. Omdat de ratio’s niet op een lagere schaal beschikbaar zijn hebben wij in onze gemeentelijke ramingen noodgedwongen per sector de landsdelige (aangepaste) parameters ingezet. Voor 2000 vormen de sectorale quotiënten uit de BLM de basis, voor de jaren daarna is per sector het relatieve verloop geprojecteerd uit bovenstaande grafiek. Naderhand is op de gemeentelijke ramingen nog een correctie uitgevoerd (zie paragraaf IJking). ijking en bijstelling . modelparameters

De eerste uitkomsten van de modelberekeningen voor het basisjaar 2010 16 zijn vergeleken met de werkelijke situatie volgens het bestand van Bak . De verschillen die daarbij aan de dag traden, zijn vervolgens gebruikt om de parameters bij te stellen. Voor het basisjaar is per gemeente het totale in gebruik zijnde bvo berekend volgens formule 1. De uitkomsten zijn ver2 geleken met het werkelijke aantal m bvo volgens het bestand van Bak. De verschillen zijn vereffend door opname van een correctiefactor in het model: raming totaal in gebruik zijnd bvo 4. correctiefactor per gemeente

=

––––––––––––––––––––––––– totaal oppervlakte bvo volgens Bak

Opname van de correctiefactor in het linkerlid van formule 1 en 2 betekent dat er simultaan wordt gecorrigeerd voor de eventuele afwijking van de gemeentelijke kantoorquotiënten t.o.v. de landsdelige en voor de eventuele afwijking van de gemeente specifieke aandelen kantoorwerkgelegenheid t.o.v. de Gelderse. Na opname van de correctiefactor in het model kan per gemeente het feitelijke kantoorgebruik in 2010 exact worden gereconstrueerd. Bij de vooruitberekeningen wordt door de introductie van de correc-

16

Daartoe is de kantorenvoorraad uit het bestand van Bak (vvo) omgerekend naar bvo met behulp van de ratio vvo = 0,86 x bvo (relatie ontleent aan de publicatie Kantoren in cijfers 2009, pagina 9, Drs. R.L. Bak, 2010)

20

tiefactor impliciet rekening gehouden met een gemeentespecifiek effect van de gezamenlijke invloed van het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid en de kantoorquotiënt. de economische context . van de ramingen: vier Gelderse toekomstscenario’s

Bij korte- en middellangetermijnverwachtingen wordt de toon vooral gezet door incidentele gebeurtenissen en de conjuncturele situatie (internationale spanningen, inflatie, vraaguitval e.d.). Maar op lange termijn zijn het meer trendmatige en fundamentele processen die de economische ontwikkeling bepalen (liberalisering, globalisering, technologische vooruitgang, demografische ontwikkelingen, verschuiving van de economische zwaartepunten in de wereld e.d.) Inzicht in het scala aan toekomstbeelden kan worden verkregen op basis van geavanceerde prognosemodellen en scenariostudies. De daaruit resulterende langetermijnbeelden zijn conjunctuurneutraal, dat wil zeggen er wordt geen rekening gehouden met conjunctuurbewegingen. Het gaat in de scenariostudies om de gevolgen van grote (mondiale) trends die de richting van de toekomstige ontwikkeling bepalen. Kortstondige conjuncturele bewegingen of incidenten spelen voor de einduitkomst in 2040 geen rol. Het gaat om het in beeld brengen van het trendmatige ontwikkelingspad en niet om een prognose die van jaar op jaar de economische conjunctuur beschrijft. Hierdoor kan op korte- en middellangetermijn de feitelijke ontwikkeling dus sterk afwijken van de langetermijntrend. Verwacht mag worden dat over een langere periode de afwijkingen elkaar neutraliseren. Een uitbundige groei tijdens een periode van hoogconjunctuur wordt weer uitgemiddeld in een daaropvolgende periode van laagconjunctuur. De Gelderse toekomstscenario’s bevatten een range van vier sterk uiteenlopende toekomstbeelden17. De richting die Europa inslaat is in hoge mate bepalend voor het toekomstperspectief van Nederland en Gelderland. Daarbij spelen twee factoren een doorslaggevende rol: marktwerking en internationale samenwerking. Kiest Europa voor verdergaande individualisering, privatisering en marktwerking, of komt het accent meer te liggen op behoud van collectieve goederen, een goed ontwikkeld sociaal vangnet en een zekere marktregulering. Daarnaast is de mate van internationale samenwerking een factor van belang: hoe zal op termijn de Europese integratie verlopen en hoe ontwikkelen de verhoudingen zich tussen de continenten en de machtsblokken in de wereld? Slaat de balans door naar globalisering of krijgen protectionistische tendensen de overhand. Combinatie van de twee scenariodimensies (marktwerking en internationale samenwerking) resulteert in vier varianten die allen een mogelijk toekomstbeeld

17

Het Centraal Planbureau heeft voor Europa en Nederland een aantal economische toekomstbeelden uitgewerkt (Four Futures of Europe, Vier vergezichten op Nederland, de Bedrijfslocatiemonitor en – tezamen met het Ruimtelijk Planbureau en het Milieu- en Natuurplanbureau – Welvaart en Leefomgeving. Deze nationale en internationale scenario’s vormen de basis voor een reeks Gelderse verkenningen, die zijn opgesteld door het Bureau Economisch Onderzoek van de Provincie Gelderland. Het hoofdrapport ‘Hedenmorgen 2006-2040’ (2006), bevat vier toekomstscenario’s van de Gelderse economie. Daarin worden vooruitberekeningen gepresenteerd van de (beroeps)bevolking, werkgelegenheid, werkloosheid en de economische groei in Gelderland. In de vervolgstudie ‘Gelderland in vier bedrijven’ (2006) is de ruimtevraag geraamd die behoort bij de verschillende scenario’s. Het gaat daarbij om de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen en kantoren. De tweede vervolgstudie ‘Luchtverkenning’ (2007) bevat vier toekomstbeelden over de omvang van de Gelderse luchtemissies die samenhangen met de verschillende economische groeiscenario’s.

21

beschrijven. Elk scenario kent een specifieke ontwikkeling op het gebied van de internationale situatie, demografische en economische trends, sociaal-culturele factoren en technologische ontwikkeling. Er zijn vier varianten door het CPB uitgewerkt waarbij is gevarieerd met de mate waarin internationale samenwerking tot stand komt en de mate waarin marktwerking de vrije hand krijgt. Onze regionale uitwerking naar Gelderland, de regio’s en de gemeenten verschaft een indruk van de bandbreedte waarbinnen de mogelijke ontwikkelingen in Gelderland zich zullen bewegen. Ontwikkeling van enige economische grootheden in het verleden en in de vier Gelderse toekomstscenario’s, gemiddeld per jaar Gelderland

bevolkings groei (%)

beroeps bevolkings groei (%)

werkgele lenheids groei (%)

werkloos heids% in eindjaar

economi sche groei (%)

uitgifte be drijven ter reinen (ha)

0,6

1,5

1,4

6

2,2

104

- Global Economy (GE)

0,6

0,5

0,7

3

2,8

56

- Strong Europe (SE)

0,4

0,1

0,2

4

1,8

18

- Transatlantic Market (TM)

0,6

0,0

0,1

4

2,0

28

- Regional Communities (RC)

0,0

-0,4

-0,5

8

0,7

-14

1975/2009 2010/2040

Bron 1975/2009: PWE Gelderland, IBIS Gelderland, Regionaal Economische Databank BEO, CBS, Bron 2010/2040: Hedenmorgen 2006-2040, Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

De vier scenario's leiden tot grote verschillen in economische groei. In alle toekomstprojecties loopt de groei van de werkgelegenheid, het arbeidsaanbod en de vraag naar bedrijventerreinen sterk terug. Zelfs in het scenario waarin de bevolkingsgroei op peil blijft (GE), is de dynamiek nog maar een flauwe afspiegeling van het verleden. Vooral de groei van de beroepsbevolking valt scherp terug. Hoewel de veranderingen van het groeitempo zich geleidelijk voltrekken, doet zich rondom 2020 een kentering voor. De toch al afvlakkende groei zal onder invloed van de vergrijzing nog verder terugvallen. Afgezet tegen het verleden zakt het tempo van de banengroei sterk in. In drie van de vier scenario’s wordt de hoge productiegroei uit het verleden niet meer geëvenaard, terwijl - als gevolg van de voortschrijdende technische ontwikkelingen - de stijging van de arbeidsproductiviteit juist sneller zal verlopen. Dit betekent dat de productie met steeds minder mensen kan worden gerealiseerd. Dit resulteert in een daling van de werkgelegenheid, of op zijn best in een matige groei. In RC dragen de werkgelegenheidsverliezen zelfs een structureel karakter. Toch overtreft in alle vier scenario’s de economische groei de bevolkingsaanwas. Daardoor neemt de welvaart per hoofd van de bevolking verder toe. GE kent de hoogste welvaartsgroei (+100%). In RC is de economische groei laag door de gecombineerde effecten van de vergrijzing en een historisch lage stijging van de arbeidsproductiviteit. Maar ook in dit scenario stijgt het BBP per hoofd van de Gelderse bevolking nog 25%.

22

Modeluitkomsten Gelderse uitbreidingsvraag kantoren naar vier scenario’s18 Gelderse uitkomsten van .

Volgens het kantorenbestand van Bak bedroeg het in gebruik zijnde opper19 2 vlak kantoren in Gelderland in 2010 ruim 3,4 miljoen m . In de oorspron20 kelijke BLM-ramingen van het CPB ontstaat er in het hoogste groeiscenario jaarlijks een zekere uitbreidingsvraag (zie rechter grafiek in onderstaande figuur). In de twee middenscenario groeit de vraag nog tot 2030 en stabiliseert daarna. In het laagste groeiscenario is er tot ongeveer 2025 nog een bescheiden uitbreidingsvraag, maar in de daaropvolgende jaren krimpt de vraag zodanig dat in 2040 weer ongeveer het huidige niveau wordt bereikt. Het beeld met de aangepaste, dynamische kantoorquotiënt is fundamenteel anders (zie linker grafiek in onderstaande figuur).

de oorspronkelijke BLM-prognose versus de aangepaste prognose

Trendmatige ontwikkeling van het areaal in gebruik zijnd vloeroppervlak kantoren , Gelderland, in mln m2 vvo

berekening met dynamische kantoorquotiënten met een jaarlijkse afname van 0,7% tussen 2000 en 2040

berekening met stagionaire kantoorquotiënten op het niveau van 2000

4,9

4,9

4,6

4,6

4,3

4,3

4

4

3,7

GE

TM / SE

3,7

GE

Bron 2010: R.L. Bak; bron 2040: aangepaste BLM, trendmodificatie: BEO, provincie Gelderland

2040

2035

2030

2025

2020

2015

RC

2010

2040

2,5 2035

2,5 2030

2,8 RC 2025

2,8 2020

3,1

2015

3,4 TM / 3,1 SE

2010

3,4

Bron 2010: R.L. Bak; bron 2040: aangepaste BLM, trendmodificatie: BEO, provincie Gelderland

De doorgevoerde relatief kleine aanpassing van de kantoorquotiënt leidt op termijn tot een substantiële daling van het in gebruik zijnde oppervlak van circa 22%. Daarnaast treden de omslagpunten van groei naar stilstand en teruggang veel eerder op. Dit komt omdat niet alleen de marginale quotiënten afnemen maar ook de gemiddelde waardoor de vooruitberekende kantoorgebonden werkgelegenheid in iedere jaargang opnieuw gewaardeerd wordt tegen een kantoorquotiënt die 0,7% lager is dan het jaar daarvoor. Zoals hiervoor in de paragraaf over het kantorenquotiënt al is aangegeven, zal in het vervolg van deze verkenning uitsluitend worden gewerkt met modelberekeningen waarbij dynamische kantoorquotiënten worden ingezet. Daarnaast wordt in het vervolg de blik verengd tot slechts één scenario. In 18

De modeluitkomsten in bvo zijn omgerekend naar vvo met behulp van de ratio vvo = 0,86 x bvo in gebruik zijnd oppervlak kantoren = kantorenvoorraad – leegstand (i.c.het aanbod) 20 zie voor een toelichting op de trendmodificatie bijlage 1 19

23

het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 zijn het Rijk, de provincies en de gemeenten (VNG) overeengekomen dat zij bij de planning van bedrijventerreinen zullen uitgaan van het scenario Transatlantic Market (TM). In de Gelderse Structuurvisie Bedrijventerreinen is dan ook het TM-scenario als vertrekpunt genomen voor de planologische reservering van de ruimte voor bedrijventerreinen. Het ligt voor de hand om bij het in kaart brengen van de kantorenmarkt dan eveneens uit te gaan van het TM-scenario.

Regionale uitwerking van . de uitbreidingsvraag naar regio’s en gemeenten volgens TM

De modelberekeningen volgens het TM-scenario laten zien dat er bij een conjunctuurneutrale situatie 2011-2015 een toename verwacht mag worden van het areaal in gebruik zijnd vloeroppervlak van in totaal niet meer dan 1%. In de periode 2016-2020 valt de groei vrijwel geheel stil, in de jaren daarna neemt de vraag in toenemende mate af. Dit ontwikkelingspatroon doet zich min of meer in alle regio’s en steden voor.

21

Periodegroei van de uitbreidingsvraag kantoren in vvo x 1.000 m2 en - tussen haakjes - de periodegroei in procenten van de in gebruik zijnde kantorenvoorraad in 2010, per regio en de vier grootste gemeentelijke concentraties 22

Regio

Stadsregio Arnhem Nijmegen

2011-2015

2016-2020

2021-2030

2031-2040

21

(1)

0

(0)

-48

( -3 )

-83

( -5 )

Stedendriehoek

9

(1)

-1

(0)

-26

( -4 )

-43

( -6 )

Regio Food Valley

8

(1)

0

(0)

-16

( -3 )

-28

( -5 )

Rivierenland

5

(2)

0

(0)

-9

( -3 )

-16

( -6 )

Achterhoek

3

(2)

1

(0)

-3

( -2 )

-6

( -4 )

Noord Veluwe

2

(2)

0

(0)

-3

( -2 )

-5

( -4 )

49

(1)

0

(0)

-106

( -3 )

-181

( -5 )

11

(1)

-1

(0)

-30

( -3 )

-51

( -6 )

Apeldoorn

8

(1)

-1

(0)

-23

( -4 )

-39

( -6 )

Nijmegen

6

(1)

0

(0)

-13

( -3 )

-22 ( -5 )

Ede / Wageningen

5

(1)

0

(0)

-12

( -3 )

-21

Gelderland Gemeenten Arnhem

( -6 )

Bron: 2010: Bak Property Research & Consultancy; Bron 2011-2040: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

21 22

Van 1 januari in het startjaar van de periode t/m 31 december in het eindjaar van de periode WGR-regio, voor zover deze regio’s provinciegrens overschrijdend zijn is hier alleen het Gelderse deel opgenomen.

24

In gebruik zijnde kantorenvoorraad, uitgedrukt in vvo, X 1.000 m2, per 31 december, per regio en de vier grootste gemeentelijke concentraties23

Regio

13

2010

2015

2020

2030

2040

1.574

1.595

1.595

1.547

1.464

Stedendriehoek

726

736

735

709

665

Regio Food Valley

551

559

559

543

515

Rivierenland

287

292

292

283

267

Achterhoek

169

172

173

169

163

Noord Veluwe

123

125

125

122

117

3.430

3.479

3.479

3.373

3.192

Arnhem

909

920

919

889

838

Apeldoorn

626

634

632

609

571

Nijmegen

420

426

426

414

391

Ede / Wageningen

380

386

385

373

352

Stadsregio Arnhem Nijmegen

Gelderland Gemeenten

Bron: 2010: Bak Property Research & Consultancy; Bron 2011-2040: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

23

WGR-regio, voor zover deze regio’s provinciegrens overschrijdend zijn is hier alleen het Gelderse deel opgenomen.

25

5. De toekomstige vervangingsvraag naar kantoren Begripsomschrijving De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek/overschot, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwali24 teits)eisen van de gebruiker voldoet . Berekening potentiële vervangingsvraag op basis van veroudering Op basis van een aanname over de gemiddelde levenduur van een kantoorpand kan ceteris paribus een idee worden verkregen over de omvang van de toekomstige vervangingsvraag. Van 78% van de Gelderse kantorenvoorraad is het bouwjaar bekend (Bak-bestand). Op basis daarvan is per regio en van de vier grootste gemeenten de leeftijdsverdeling van de hele voorraad geschat (de structuur van de bekende 78% is geprojecteerd op 100% van de voorraad). Zestig procent van de kantorenvoorraad stamt uit de periode 1990-2010. Daarmee is het leeuwendeel van de kantorenvoorraad nog betrekkelijk jong. Met name in de periode 2000-2010 was de aangroei hoog. In dat decennium is bijna éénderde deel van de huidige voorraad verrezen. In de drie grootste Gelderse steden Arnhem, Nijmegen en Apeldoorn was ook al in de jaren ‘60, ‘70 en ‘80 sprake van een substantiële groei. Deze groei valt samen met de verdienstelijking van de economie die zich in Nederland begon af te tekenen. Leeftijdsopbouw van de kantorenvoorraad per bouwperiode in procenten van het totale oppervlak in 2010, per regio en de vier grootste gemeentelijke concentraties

Regio Stadsregio Stedendriehoek Regio Food Valley Rivierenland Achterhoek Noord Veluwe Gelderland

voor oorlogs

jaren ‘40

jaren ‘50

jaren ‘60

jaren ‘70

jaren ‘80

jaren ‘90

jaren 2000

2010

3

0

1

15

16

13

25

25

1

2

0

0

10

8

12

29

32

7

3

0

0

3

7

13

36

37

1

2

0

0

0

4

14

42

35

4

0

0

0

1

2

22

38

37

0

2

0

0

3

8

17

26

44

0

3

0

1

10

11

13

29

31

2

2

0

1

22

14

13

21

27

0

Gemeenten Arnhem Apeldoorn Nijmegen Ede / Wageningen

0

0

1

11

8

12

27

33

8

7

0

0

7

22

15

33

14

1

3

0

1

4

6

15

38

32

1

Bron: Bak Property Research & Consultancy, bewerking Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

24

Deze definitie is overgenomen uit Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, Stec Groep, 2010

26

Over de gemiddelde levensduur van een kantoorgebouw doen in de litera25 tuur verschillende kengetallen de ronde. De Stec Groep gaat uit van een gemiddelde technische/economische levensduur van 50 à 55 jaar, DHV 26 27 rekent met 50 jaar , J.P. Soeter gaat uit van 40 jaar , M. Evers van 60 28 jaar en W/E Adviseurs ten slotte rekenen in een recente en breed gedra29 gen studie met een termijn van 50 jaar. Als communis opinio komt uit deze opsomming over de levensduur van kantoren 50 jaar naar voren. In onze schattingen over de omvang van de Gelderse vervangingsvraag gaan wij dan ook uit van een gemiddelde levensduur van 50 jaar. Met dit kengetal zijn vervolgens alle jaargangen vanaf 1960 doorgerekend (d.w.z. 96 % van de kantorenvoorraad). Van de gebouwen uit de jaren ’50 en eerder is verondersteld dat die intussen een monumentale status hebben verworven en qua ligging en architectuur dermate attractief zijn dat zij door een voortdurend proces van renoveren en aanpassen bij de tijd worden gehouden (deze categorie behelst 4 % van de totale kantorenvoorraad). Deze rekenregels leiden tot ramingen van de potentiële vervangingsvraag per tien30 jaarsperiode. Deze zijn vervolgens gemodelleerd in een polygoon waarmee een geleidelijk verlopend ontwikkelingsbeeld wordt verkregen.

31

Periodegroei van de potentiële vervangingsvraag kantoren in vvo x 1.000 m2 en - tussen haakjes - de periodegroei in procenten van de kantorenvoorraad in gebruik per 31 december 2010 32

Regio

2011-2015

2016-2020

2021-2030

2031-2040

Stadsregio Arnhem Nijmegen

143

(9)

146

(9)

276 ( 18 )

277 ( 18 )

42

(6)

34

(5)

72 ( 10 )

127 ( 18 )

9

(2)

11

(2)

45

110 ( 20 )

Stedendriehoek Regio Food Valley

(8)

Rivierenland

1

(0)

2

(1)

16

(6)

58 ( 20 )

Achterhoek

1

(1)

2

(1)

13

(8)

43 ( 25 )

Noord Veluwe

2

(1)

3

(3)

13 ( 11 )

23 ( 19 )

198

(6)

198

(6)

437 ( 13 )

638 ( 19 )

155

( 17 )

158 ( 17 )

Gelderland Gemeenten Arnhem

121 ( 13 )

97 ( 11 )

Apeldoorn

43

(7)

31

(5)

63

( 10 )

110 ( 18 )

Nijmegen

18

(4)

38

(9)

91

( 22 )

93 ( 22 )

7

(2)

8

(2)

31

(8)

78 ( 21 )

Ede / Wageningen

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

25

Kantorenstrategie voor Zuid-Holland, Stec Groep, 2010 Artikel ‘Bestaande panden slopen is zinloos’ in Bouwwereld van DHV 27 Gemiddelde van de levensduur van gebouwen in de Commerciële dienstverlening en in de Budgetsector, Proefschrift Bouw-en Voorraadeconomie 1960-2025 van Johannes Petrus Soeter, TU-Delft, 2010 28 Naar een duurzaam gebruik van kantoorgebouwen, afstudeerscriptie Mariek Evers, TU-Eindhoven, 2007 29 Kiezen voor nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor, W/E Adviseurs in opdracht van Agentschap-NL en met consultancy van een klankbordgroep waarin vertegenwoordigd IVBN, NEPROM, RGD, ING-REIM , TNT Real Estate en DTZ Zadelhoff. 30 Zie bijlage 2 31 Van 1 januari in het startjaar van de periode t/m 31 december in het eindjaar van de periode 32 WGR-regio, voor zover deze regio’s provinciegrens overschrijdend zijn is hier alleen het Gelderse deel opgenomen. 26

27

Van potentiële- naar reële vervangingsvraag Gegeven de gemiddelde levensduur van een kantoorpand van 50 jaar en de leeftijdsopbouw van de Gelderse voorraad is in onderstaande figuur het verloop van de veroudering van de voorraad in kaart gebracht zoals berekend in de vorige paragraaf. Het nog niet verouderde deel van de kantorenvoorraad wordt weergegeven door het lichtgrijze vlak. Het donkergrijze vlak verbeeldt het verouderingspercentage (de veroudering in % van de kantorenvoorraad op 31-12-2010). Tijdpad van de veroudering van de kantorenvoorraad, Gelderland, situatie per 31 december

.

100% 90%

verouderd

80% 70% 60% 50%

niet-verouderd

40% 30% 20% 10% 2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0%

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

De ramingen van de potentiële vervangingsvraag zijn afgeleid uit de totale huidige kantorenvoorraad. In hoofdstuk 4 is echter berekend dat de toekomstige in ‘gebruik zijnde’ kantorenvoorraad zal krimpen. In de grafiek op pagina 29 is de omvang van de in gebruik zijnde kantorenvoorraad in beeld gebracht zoals die is geraamd in hoofdstuk 4, vermeerderd met een opslag van 5%. Voor het goed kunnen functioneren van de kantorenmarkt wordt in de literatuur namelijk uitgegaan van een frictie leegstand van 5%. De benodigde toekomstige kantorenvoorraad bestaat dus uit de som van het kantorenoppervlak dat nodig is om de kantooractiviteiten te accommoderen (de kantorenvoorraad in gebruik) + 5% frictieleegstand voor een onbelemmerde marktwerking. Het verschil tussen de benodigde voorraad en de feitelijke voorraad kan worden aangemerkt als surplus. Het surplus op 31-122010 bestond uit leegstand, het toekomstige surplus zal óf uitmonden in leegstand óf aan de markt worden onttrokken door sloop of bestemmingswijziging, maar hoe dan ook, in beide gevallen is het niet aannemelijk dat het surplus vervangingsvraag genereert. Dat leidt tot de conclusie dat de werkelijke vervangingsvraag in de praktijk lager zal uitvallen dan de berekende potentiële vervangingsvraag. De omvang van de overschatting kan worden geraamd uit het product: surplus x vervangingspercentage.

28

Benodigde kantorenvoorraad (voorraad in gebruik + frictie leegstand) en het surplus t.o.v. 2010, x 1.000 m2 vvo, Gelderland, situatie per 31-12

3936 surplus totale kantorenvoorraad per 31-12-2010

3280

2624 1968 benodigde kantorenvoorraad

1312

656

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

Bron 31-12-2010: Bak Property Research & Consultancy Bron prognosejaren: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

In onderstaande tabel is de eerder berekende potentiële vervangingsvraag gecorrigeerd met de hiervoor genoemde factor. Het resultaat kan worden opgevat als de reële vervangingsvraag, in het vervolg van dit rapport eenvoudigheidshalve aangeduid als vervangingsvraag. 33

Periodegroei van de vervangingsvraag naar kantoren in vvo x 1.000 m2 en - tussen haakjes - de periodegroei in procenten van de kantorenvoorraad in gebruik per 31 december 2010 34

Regio

2011-2015

2016-2020

2021-2030

2031-2040

Stadsregio Arnhem Nijmegen Stedendriehoek Regio Food Valley Rivierenland Achterhoek Noord Veluwe Gelderland

131

(8)

133

(8)

237 ( 15 )

206 ( 13 )

38

(5)

31

(4)

61 ( 8 )

97 ( 13 )

9

(2)

10

(2)

41

(7)

93 ( 17 )

1

(0)

2

(1)

15

(5)

51 ( 18 )

1

(1)

2

(1)

12

(7)

37 ( 22 )

2

(1)

3

(3)

13 ( 11 )

21 ( 17 )

182

(5)

181

(5)

380 ( 11 )

505 ( 15 )

108 ( 12 )

127 ( 14 )

110 ( 12 )

Gemeenten Arnhem Apeldoorn Nijmegen Ede / Wageningen

86

(9)

39

(6)

28

(4)

52

(8)

81 ( 13 )

17

(4)

36

(9)

82 ( 19 )

74 ( 18 )

7

(2)

8

(2)

29

67 ( 18 )

(8)

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

33 34

Van 1 januari in het startjaar van de periode t/m 31 december in het eindjaar van de periode WGR-regio, voor zover deze regio’s provinciegrens overschrijdend zijn is hier alleen het Gelderse deel opgenomen.

29

6. Resumé: de totale toekomstige vraag naar kantoren In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitbreidings- en de vervangingsvraag berekend. In onderstaande tabel wordt de som van die twee - de totale toekomstige vraag naar kantoren - in beeld gebracht. De vooruitberekeningen laten zien naar welke richting de toekomstige vraag neigt in een conjunctuurneutrale sitauatie, bij ongewijzigd beleid en bij instandhouding van het bestaande vraag- en aanbodmechanisme. De eventuele effecten van beleidsambities en beleidsopgaven zijn niet meegenomen.

Periodegroei van de totale kantorenvraag in vvo x 1.000 m2 (vervangingsvraag + uitbreidingsvraag) en tussen haakjes - de periodegroei in procenten van de kantorenvoorraad in gebruik per 31 december 2010

35

Regio

2011-2015

Stadsregio Arnhem Nijmegen

152

(10)

133

(8)

Stedendriehoek

48

(7)

30

(4)

35

Regio Food Valley

17

(3)

10

(2)

Rivierenland

6

(2)

2

Achterhoek

4

(3)

Noord Veluwe

4 230

Gelderland

2016-2020

2021-2030 189 (12)

2031-2040 123

(8)

(5)

54

(7)

25

(4)

66

(12)

(1)

6

(2)

35

(12)

3

(2)

9

(5)

31 (18)

(3)

4

(3)

10

(8)

16 (13)

(7)

182

(5)

274

(8)

324

(9)

85 (9)

97 (11)

58

(6)

42

( 7)

Gemeenten Arnhem

119 (13)

Apeldoorn

47

(7)

27

(4)

29

Nijmegen

23

(5)

36

(9)

69 (16)

51 (12)

Ede / Wageningen

12

(3)

8

(2)

16

46 (12)

(5)

(4)

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

Het algemene ontwikkelingspatroon wordt bepaald door enerzijds een afnemende uitbreidingsvraag (die op enig moment zelfs negatief wordt) en anderzijds door een stijgende vervangingsvraag. Deze tegengestelde bewegingen leiden voor Gelderland per saldo nog tot een additionele vraag naar kantoorgebouwen van gemiddeld 0,9% per jaar. De temporele- en regionale verschillen zijn groot en hangen vooral af van de leeftijdsopbouw van de kantorenvoorraad. In de navolgende grafieken is per regio het ontwikkelingsbeeld in kaart gebracht.

35

WGR-regio, voor zover deze regio’s provinciegrens overschrijdend zijn is hier alleen het Gelderse deel opgenomen.

30

Gelderland, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 80 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

60 40 20 0 -20 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

Stadsregio, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 40 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

30 20 10 0 -10 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

Stedendriehoek, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 15 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

2025

2035

12 9 6 3 0 -3 -6

2011

2015

2025

2030

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

31

Regio Food Valley, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 15 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

12 9 6 3 0 -3 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

Rivierenland, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 8 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

6 4 2 0 -2 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

Achterhoek, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 6 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

5 4 3 2 1 0 -1 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

32

Noord Veluw e, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 3,0 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

Arnhem , jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 28 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

2025

2035

21 14 7 0 -7 2011

2015

2025

2030

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

Apeldoorn, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 12 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

8

4

0

-4 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

33

Nijm egen, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 12 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

9 6 3 0 -3 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

Ede / Wageningen, jaarlijkse vraag naar kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo 12 vervangingsvraag

uitbreidingsvraag

totale vraag

9 6 3 0 -3 2011

2015

2025

2025

2030

2035

2040

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

34

7. De plancapaciteit voor kantoren Begripsomschrijving Onder de plancapaciteit wordt in dit rapport verstaan het totaal aan harde en zachte plannen voor additionele kantoorruimte (nieuwbouw en functiewijziging). Daarbij kan het gaan om plannen die nog in de ideënfase verkeren (in bijvoorbeeld een structuurvisie) tot juridisch beschikbare capaciteit in bestemmingsplannen. De cesuur tussen hard en zacht is analoog aan de bedrijventerreineninformatie in IBIS gelegd bij al of niet opname in een bestemmingsplan (ontwerpplan, vastgesteld plan of onherroepelijk plan). Plannen die voor 1-1-2011 reeds in uitvoering zijn genomen zijn in principe al opgenomen in de kantorenvoorraad (zie hoofdstuk 2) en worden dus niet meegeteld bij de plancapaciteit. Geraadpleegde bronnen plancapaciteit gemeente Arnhem bron: gemeente Arnhem peildatum: april 2011 2 betreft panden groter of gelijk aan 500 vvo gemeente Nijmegen bron: gemeente Nijmegen peildatum: mei 2010 2 betreft panden groter of gelijk aan 500 vvo gemeente Apeldoorn bron: gemeente Apeldoorn peildatum: juni 2010 2 betreft panden groter of gelijk aan 500 vvo gemeenten regio Food Valley bron: gemeenten Ede en Wageningen / De Vastgoedmonitor 2011 regio Food Valley peildatum: juni 2011 2 betreft panden groter of gelijk aan 500 vvo Overige gemeenten bron: NEPROM - NIEUW Commercieel Vastgoed 2010 peildatum: januari 2010 2 betreft panden groter of gelijk aan 2.150 vvo Jaarlijks pleegt de NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen) in samenwerking met Property Research onderzoek naar de stand van alle vastgoedplannen in Nederland (zowel van particulieren als van overheden). Het onderzoek is gebaseerd op een grootschalige enquête onder alle belangrijke projectontwikkelaars, inclusief alle NEPROM-leden. Het gaat bij de kantorenplannen om nieuwbouwplannen en sloop/renovatieplannen. De hardheid van de plannen varieert van ideefase tot plannen waarvoor een bouwvergunning is afgegeven. Naar het oordeel van de NEPROM is de inventarisatie niet uitputtend maar geeft het bestand toch een behoorlijk compleet beeld van de markt. Het is mogelijk dat er plannen in het bestand staan waarvan betwijfeld kan worden of zij nog wel gerealiseerd worden. Annuleren van door de tijd achterhaalde

35

plannen vergt soms veel tijd in verband met interne besluitvorming en afspraken/onderhandelingen met alle betrokkenen waardoor de plannen nog enige tijd in het bestand blijven zitten. Huidige plancapaciteit Alle oorspronkelijke opgaven van de plancapaciteit zijn genoteerd in bruto vloeroppervlak (bvo). Om consistent te zijn met de overige gegevens in dit onderzoek zijn de oppervlakgegevens in bvo omgerekend naar verhuurbaar vloeroppervlak (vvo), de eenheid waarmee in deze verkenning wordt 36 gewerkt. Dit is geschied op basis van de relatie vvo = 0,86 x bvo. Alle cijfers zijn geschoond voor de plannen die voor 1-1-2011 reeds in uitvoering zijn genomen. Hoewel de peildatum voor de plancapaciteit wisslend is, is voor de vraag/aanbodconfrontaties (zie hoofstuk 8) aangenomen dat de geïnventariseerde plancapaciteit de situatie per 31-12-2010 weergeeft. Plancapaciteit (harde+zachte plannen) voor kantoren, uitgedrukt in vvo, X 1.000 m2 en in procenten van de totale kantorenvoorraad (het zgn. bouwpercentage), stand 2010/2011 37

m2

bouwplan percentage

Arnhem

261

24

27

Apeldoorn

230

31

19

Nijmegen

79

17

33

10

Ede / Wageningen

52

12

Achterhoek

7

4

Noord Veluwe

0

0

784

20

m2

bouwplan percentage

Stadsregio

395

22

Stedendriehoek

232

Regio Food Valley

118

Rivierenland

Regio

Gemeenten

38

Gelderland

Bron gemeente Arnhem, Nijmegen, Apeldoorn, Ede, Wageningen, De Vastgoedmonitor 2011 regio Food Valley, en: NEPROM - NIEUW Commercieel Vastgoed

Zoals te verwachtingen was is de grootste plancapaciteit te vinden in de regio’s met de hoogste kantorenconcentratie (de rangorde van de regio’s bij de plancapaciteit is dezelfde als bij de omvang van de kantorenvooraad). De bouwplanpercentages lopen sterk uiteen van 0% op de NoordVeluwe tot 31% in Apedoorn. Van de vier stedelijke concentraties is niet alleen de totale plancapaciteit bekend maar ook hoe deze is opgebouwd uit harde en zachte plannen: 2

x 1.000 m vvo Arnhem Nijmegen Apeldoorn Ede/Wageningen

plancapaciteit zacht 261 79 230 52

81 69 116 0

hard 180 10 114 52

aandeel hard (%) 69 13 50 100

36

relatie ontleent aan de publicatie Kantoren in cijfers 2009, pagina 9, Drs. R.L. Bak, 2010 WGR-regio, voor zover deze regio’s provinciegrens overschrijdend zijn is hier alleen het Gelderse deel opgenomen. 38 Betreft uitsluitend plancapaciteit in Ede. In Wageningen is wel 8.000 m2 plancapaciteit voorzien, maar daar gaat het niet alleen om kantooroppervlakte. Het betreft locaties voor kennisintensieve activiteiten. Dit betekent dat er naast kantoorruimte ook ruimte is voor onderwijs en onderzoek in combinatie met testfaciliteiten, laboratoriumruimte en proefproductieruimte. Deze ruimten vallen derhalve buiten de definitie van kantoren (zie hoofdstuk 2). 37

36

8. Vraag/aanbodconfrontatie kantoren Gelderland

De vraag in hoeverre de Gelderse kantorenmarkt in evenwicht is kan worden beantwoord door de verwachtingen over de vraagontwikkelingen af te 39 zetten tegen het onbenutte aanbod en de nieuwbouwplannen. Bij de vraagontwikkelingen gaat het om de cumulatieve vraag, dat wil zeggen de gesommeerde jaarlijkse vraag in de periode 31-12-2010 / 31-12-2040 (uitbreidings- plus vervangingsvraag).

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruimte, x 1.000 m2 vvo, Gelderland = cumulatieve vraag 1169 1002

31-12-2010 plancapaciteit in 2011: 784 m2 per plancapaciteit in 2011: 784 m2 per 31-12-2010

835 668 501 334 niet-frictionele leegstand perper 31-12-2010: 334334 m2m2 niet-frictionele leegstand 31-12-2010:

167

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

Bron leegstand: Bak PR&C; Bron plancapaciteit: zie hoofdstuk 7; Bron vraagcurve: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

De gebogen lijn in de grafiek representeert de gecumuleerde vraag naar kantoren, het grijze gebied geeft de omvang weer van de niet-frictionele leegstand, het gearceerde gebied laat zien hoeveel plancapaciteit er is..Zo kan uit de grafiek worden afgelezen dat de geumuleerde vraag in de perio2 de t/m 2018 334.000 m bedraagt. Dit komt overeen met de omvang van 40 de niet-frictionele leegstand per 31-12-2010. De mate waarin de vraag zal worden voldaan door nieuwbouw of door leegstaande gebouwen zal afhangen van de marktomstandigheden. In de optimale situatie zal de vraag in eerste instantie worden geaccommodeerd uit leegstand. Pas wanneer het areaal leegstand zal zijn teruggebracht tot frictie-omvang ontstaat er ruimte voor additionele ruimte. In de grafiek wordt dit moment gemarkeerd door het snijpunt van de vraagcurve met de leegstand omstreeks 2018. In de praktijk zal dit optimum niet haalbaar zijn. Niet altijd zal het actuele aanbod aansluiten op de wensen van de potentiële gebruikers. Kwali39 40

i.c.de niet-frictionele leegstand, dat wil zeggen de totale leegstand minus een frictieleegstand van 5% niet-frictionele leegstand = totale leegstand minus frictieleegstand

37

tatieve discrepanties leiden er dan toe dat een deel van de additionele vraag zal worden geaccommodeerd door nieuwbouw of functiewijziging. Anderzijds is het ook niet erg waarschijnlijk dat de additionele vraag uitsluitend door nieuwbouw geaccommodeerd zal worden omdat alle leegstand incourant is. Waar tussen de twee uitersten de markt uiteindelijk naar neigt, zal ook afhangen van de prijsverhouding tussen nieuwbouw en bestaande bouw en van de beschikbaarheid van adequate bouwkavels. Ten slotte is van belang wat er met de verouderde gebouwen gebeurd. Blijven zij na vervanging als kantoorruimte beschikbaar of worden zij aan de markt onttrokken door sloop of functiewijziging. Over de wijze waarop de toekomstige vraag zal worden geaccommodeerd (nieuwbouw vs. Leegstand) en over de omvang van de toekomstige onttrekkingen kan op basis van dit onderzoek geen uitspraak worden gedaan. Wel kan op basis van de vraag/aanbodconfrontatie worden geconcludeerd dat het in ieder geval zeer onwaarschijnlijk is dat de Gelderse leegstand op kortetermijn zal worden opgenomen door de markt. In de meest optimale situatie is er pas rond 2018 zicht op genormaliseerde verhoudingen waarin de leegstand zal zijn geslonken tot frictieniveau. De leegstand plus de plancapaciteit tezamen hebben een dusdanige omvang dat zij de vraag tot 2040 volledig afdekken en daarenboven nog een overschot creëren. Realisering van nieuwbouwplannen in een sneller tempo dan door de vraagcurve wordt aangegeven en die niet gepaard gaat met een navenante onttrekking, zal leiden tot meer leegstand. Het autonome tempo van de onttrekkingen zal onvol41 doende zijn om het marktevenwicht te herstellen . Stadsregio .

In de Stadsregio en in de afzonderlijke steden Arnhem en Nijmegen ontstaat als gevolg van de relatief oude kantorenvoorraad op middellangetermijn een dusdanige vervangingsvraag, dat in beginsel de leegstand rond 2016 opgelost zou kunnen zijn. Na 2016 ontstaat er ruimte voor vervangende nieuwbouw. De huidige nieuwbouwplannen dekken reeds de gecumuleerde vraag tot ca. 2040. Realisering van nieuwbouwplannen in een sneller tempo dan door de vraagcurve wordt aangegeven en die niet gepaard gaat met een navenante onttrekking, zal leiden tot meer leegstand.

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Stadsregio = cumulatieve vraag 597 plancapaciteit per 31-12-2010 : 395 m2

448 299 149

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 176 m2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

41

Gemiddeld in de afgelopen 10 jaar bedroeg de onttrekking in Nederland niet meer dan 0,25% van de kantorenvoorraad (berekend op basis van Kantoren in cijfers jaargang 2009 en 2010, drs. R.L. Bak)

38

.

De geprojecteerde vraag in Arnhem is – als zevende kantorenstad van Nederland - ongeveer tweemaal zo groot dan in Nijmegen (plaats 25). Naar verhouding is de plancapaciteit in Arnhem zeer omvangrijk. Samen met de leegstand is het geplande aanbod groot genoeg om aan de vraag tot na 2040 te kunnen voldoen. In Nijmegen is de situatie evenwichtiger en ligt dat moment in 2028. Daarna ontstaat er weer ruimte voor nieuwe plannen.

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Arnhem = cumulatieve vraag 391 plancapaciteit per 31-12-2010: 261 m2

293 196 98

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 130 m2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Nijmegen = cumulatieve vraag 180 135 90

plancapaciteit per 31-12-2010: 79 m2

45

2040

2035

2030

2020

2015

2010 Regio Food Valley .

2025

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 30 m2

0

Door het trage groeitempo van de geprognosticeerde vraag naar kantoren in de Regio Food Valley, duurt het erg lang voordat de huidige leegstand zal zijn opgenomen door de markt. In het meest gunstige geval, waarbij alle vraag wordt geaccommodeerd uit de niet-frictionele leegstand en er in de tussentijd geen additionele ruimte bijkomt, duurt het toch nog tot 2027 voordat de markt in evenwicht is. De plancapaciteit is in verhouding tot het gematigde groeipad van de vraag zeer ruim. De huidige plancapaciteit dekt de gecumuleerde vraag tot ver na 2040. Realisering van de plannen in een sneller tempo dan door de vraagcurve wordt aangegeven en die niet gepaard gaat met een navenante onttrekking, zal leiden tot meer leegstand.

39

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Regio Food Valley = cumulatieve vraag 158 plancapaciteit per 31-12-2010: 118 m2

119 79 40

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 86 m2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

Het beeld voor Ede/Wageningen is evenwichtiger dan voor de regio in totaliteit, maar ook hier is de plancapaciteit ruim bemeten. De additionele ruimte is tezamen met de leegstand genoeg voor de vraag in de komend 28 jaar. De plancapaciteit is volledig gelokaliseerd in Ede. Op dit moment zijn er voor Wageningen geen grootschalige nieuwbouwplannen. Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Ede/Wageningen = cumulatieve vraag 82 62

plancapaciteit per 31-12-2010: 52 m2

41 21 niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 17 m2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

De kantorenvoorraad van de Regio Food Valley is met 67% van het regiototaal geconcentreerd in Ede/Wageningen, het aandeel in de plancapaciteit is in vergelijking daarmee laag en ligt op slechts 44%. Dit komt door de planvoorraad in de gemeente Barneveld die verhoudingsgewijs en in historisch perspectief gezien zeer hoog is. Barneveld bezit 16% van de regionale kantorenvoorraad maar het aandeel in de plancapaci2 42 teit is bijna 50% (56.000 m vvo) . De leegstand in Barneveld bedraagt op dit moment 18%. Stedendriehoek

42

Ook wanneer alle vraag in de Stedendriehoek de komende jaren geaccommodeerd zou worden uit leegstand en de afgeschreven kantoorpanden uit de markt worden genomen, duurt het nog tot 2023 voordat de niet-frictionele leegstand is opgelost. De capaciteit die daarna nodig

De Vastgoedmonitor 2011 regio Food Valley (het oppervlak in bvo is omgerekebnd naar vvo)

40

is om aan de vraag t/m 2040 te kunnen voldoen, bedraagt ca. 80.000 2 m , de huidige plancapaciteit van 232.000 is bijna zo groot. Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruimte, x 1.000 m 2driemaal vvo, Stedendriehoek

= cumulatieve vraag 318 239

plancapaciteit per 31-12-2010 : 232 m

2

159 80 niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 86 m2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

De regiocijfers worden vrijwel geheel bepaald door Apeldoorn. Het hiervoor geschetste regiobeeld (exclusief Deventer) is dan ook Apeldoornse problematiek, daarbuiten speelt het kantorenvraagstuk niet.

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruimte, x 1.000 m 2 vvo, Apeldoorn = cumulatieve vraag 314 plancapaciteit per 31-12-2010: 230 m2

236 157 79

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 84 m2

overige regio’s

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

De Achterhoek, de Noord-Veluwe en Rivierenland zijn landelijke gebieden met een zeer bescheiden kantorenmarkt en uiteenlopende perspectieven. Op de Noord-Veluwe kan bij de verwachte vraagontwikkelingen binnen drie jaar de niet-frictionele leegstand opgelost zijn. Voor de periode daarna moeten nog alle nieuwbouwplannen worden ontwikkeld. In Rivierenland kan de niet-frictionele leegstand tot 2030 worden gebruikt om aan de vraag te voldoen, niettemin zijn er in deze regio nieuwbouwplannen met een oppervlak dat de leegstand nog verre overtreft. De Achterhoek zit tussen deze twee uitersten in.

41

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruimte, x 1.000 m 2 vvo, Noord-Veluw e = cumulatieve vraag 47 35 24 12

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 3 m

2

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Achterhoek = cumulatieve vraag 47 35 24 plancapaciteit per 31-12-2010: 7 m2

12

2040

2035

2030

2020

2015

2010

2025

niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 15 m2

0

Vraag/aanbodconfrontatie kantoorruim te, x 1.000 m 2 vvo, Rivierenland = cumulatieve vraag 50 38 plancapaciteit per 31-12-2010: 33 m2

25 13 niet-frictionele leegstand per 31-12-2010: 15 m2

planfase

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

0

Het grootste deel van de totale plancapaciteit in de vier Gelderse kantorenconcentraties is reeds opgenomen in een ontwerp-, vastgesteld dan wel onherroepelijk bestemmingsplan. In Ede/Wageningen gaat het om 100% van de plannen, in Arnhem om 69% en in Apeldoorn om 50%. In Nijmegen ten slotte heeft nog maar 10% de status van een hard plan. Hier is nog veel flexibiliteit mogelijk zonder ingrijpen in de bestemmingsplannen.

42

vraag-aanbodconfrontatie 2011-2040

Bijlagen

ale context

achtergrond43

44

Bijlage 1: Consistentie BLM- randtotalen voor Gelderland en de Gelderse ramingen en een toelichting op de trendmodificatie De Gelderse modelramingen zijn voor 18 sectoren per gemeente uitgevoerd. Daarmee is een vraagmatrix ontstaan van 56 gemeenten bij 18 sectoren bij 30 jaar bij 4 scenario’s. Om de consistentie met het BLM te waarborgen dienen de jaartotalen van deze matrix overeen te stemmen met de Gelderse jaartotalen uit de BLM van het CPB. Dit is bereikt door de kolomtotalen op 100% te stellen. Vervolgens is het BLM-cijfer voor Gelderland verdeeld op basis van deze aandelen. De BLM geeft voor drie peilmomenten de Gelderse onderzoeksuitkomsten (2020, 2030, 2040). Hoewel het aannemelijk is dat de toekomstige veranderingen zich volgens een trendmatig, geleidelijk patroon voltrekken ontstaan door deze wijze van presenteren grote trendbreuken. Derhalve hebben wij de drie peilmomenten uit de BLM omgewerkt naar een continue functie. Daarbij is er van uitgegaan dat – overeenkomstig het algemene beeld uit de vier toekomsscenario’s – de economische dynamiek in het begin van de prognoseperiode het hoogste is en dat – onder invloed van o.a. de verwachte demografische veranderingen – de groei van de beroepsbevolking en de werkgelegenheid steeds verder vertraagd. Daartoe is per scenario door de drie peilmomenten een logaritmische functie getrokken. Op basis daarvan zijn opnieuw de absolute niveaus bepaald van alle afzonderlijke jaren 2010-2040.

Jaarlijkse uitbreidingsvraag (m2 bvo) volgens het GE-scenario

40

30

0

0 2004

Logaritmische functie

BLM

BLM

Jaarlijkse uitbreidingsvraag (m2 bvo) volgens het TM-scenario

2040

60

2030

80

2040

90

2030

120

2020

120

2004

160

2020

Jaarlijkse uitbreidingsvraag (m2 bvo) volgens het SE-scenario

Logaritmische functie

Jaarlijkse uitbreidingsvraag (m2 bvo) volgens het RC-scenario

160

100 75

120

50 80

25

40

0

BLM

Logaritmische functie

BLM

2040

2030

2020

2004

2040

2030

2020

-25 2004

0

Logaritmische functie

De herleide jaarcijfers volgens de logaritmische functie komen gesommeerd over de gehele periode weer exact uit op de Gelderse randtotalen uit de BLM. In dit rapport wordt echter gewerkt met een aangepaste set kantoorquotiënten en wordt het oppervlak niet in bvo uitgedrukt maar in vvo, waarmee de één-op-één relatie met de BLM is verbroken. De omrekening van bvo 43 naar vvo is voor de gehele periode 2004-2040 geschiedt op basis van de relatie vvo = 0,86 x bvo. De nieuwe kantoorquotiënten leiden in alle scenario’s tot een lagere vraag in 2040 van ca. 22%. Voor 2004 is het effect 0, in de tussenliggende jaren verloopt de daling proportioneel met 0,7% per jaar.

43

relatie ontleent aan de publicatie Kantoren in cijfers 2009, pagina 9, Drs. R.L. Bak, 2010

45

Bijlage 2: potentiële vervanginsvraag in 10-jaarscohorten en volgens een gelijkmatig verlopende trend

20

8

10

0 2050

10-jaarscohort

Polygoon

6

4

0

0

Polygoon

10-jaarscohort

Achterhoek (m2 vvo)

0

0

Polygoon

10-jaarscohort

2050

1 2040

2

2030

2

2020

4

2011

3

2050

6

2040

4

2030

8

2020

5

2011

Polygoon

Noord Veluw e (m2 vvo)

10

10-jaarscohort

2050

8

2040

12

2011

12

2050

18

2040

16

2030

24

2020

20

2011

30

10-jaarscohort

Polygoon

Rivierenland (m2 vvo)

2030

Regio Food Valley (m2 vvo)

2020

10-jaarscohort

2050

16

2040

30

2030

24

2011

40

2040

32

2030

50

2020

40

2011

60

2020

Stedendriehoek (m2 vvo)

Stadsregio (m2 vvo)

Polygoon

46

Apeldoorn (m2 vvo)

Arnhem (m2 vvo) 30

25

26

20

22

15

18

10 5

14

Polygoon

10-jaarscohort

2050

2040

2030

2020

2050

2040

2030

2020

2011

10-jaarscohort

2011

0

10

Polygoon

Ede/Wageningen (m2 vvo)

Nijmegen (m2 vvo) 20

20

16

16

12

12

8

8 4

4

Polygoon

10-jaarscohort

2050

2040

2030

2020

2050

2040

2030

2011

2020

10-jaarscohort

2011

0

0

Polygoon

47

Bijlage 3 2

Jaarcijfers uitbreidingsvraag, x 1.000 m vvo

Gelderland

Stadsregio Arnhem Nijmegen

Stedendriehoek

Regio Food Valley

Rivierenland

Achterhoek

Noord Veluwe

Arnhem

Apeldoorn

Nijmegen

Ede / Wageningen

jaartal 2011

14,1

6,1

2,8

2,3

1,4

0,8

0,6

3,4

2,4

1,7

1,6

2012

11,8

5,1

2,3

2,0

1,2

0,7

0,5

2,8

2,0

1,4

1,3

2013

9,6

4,2

1,9

1,6

1,0

0,6

0,4

2,2

1,6

1,2

1,1

2014

7,5

3,3

1,4

1,3

0,8

0,5

0,3

1,7

1,2

0,9

0,8

2015

5,5

2,4

1,0

0,9

0,6

0,4

0,2

1,2

0,8

0,7

0,6

2016

3,6

1,5

0,6

0,6

0,4

0,3

0,2

0,7

0,4

0,4

0,4

2017

1,7

0,7

0,1

0,3

0,2

0,2

0,1

0,2

0,1

0,2

0,2

2018

-0,1

-0,1

-0,2

0,0

0,1

0,1

0,1

-0,2

-0,3

0,0

0,0

2019

-1,8

-0,9

-0,6

-0,2

-0,1

0,0

0,0

-0,7

-0,6

-0,2

-0,2

2020

-3,4

-1,6

-1,0

-0,5

-0,2

0,0

-0,1

-1,1

-0,9

-0,4

-0,4

2021

-4,9

-2,3

-1,3

-0,7

-0,4

-0,1

-0,1

-1,5

-1,2

-0,6

-0,6

2022

-6,4

-2,9

-1,6

-1,0

-0,5

-0,2

-0,2

-1,9

-1,5

-0,8

-0,8

2023

-7,8

-3,5

-1,9

-1,2

-0,7

-0,2

-0,2

-2,3

-1,7

-0,9

-0,9

2024

-9,1

-4,1

-2,2

-1,4

-0,8

-0,3

-0,3

-2,6

-2,0

-1,1

-1,1

2025

-10,3

-4,7

-2,5

-1,6

-0,9

-0,3

-0,3

-2,9

-2,2

-1,2

-1,2

2026

-11,5

-5,2

-2,8

-1,8

-1,0

-0,4

-0,3

-3,2

-2,5

-1,4

-1,4

2027

-12,5

-5,7

-3,0

-1,9

-1,1

-0,4

-0,4

-3,5

-2,7

-1,5

-1,5

2028

-13,5

-6,1

-3,2

-2,1

-1,2

-0,5

-0,4

-3,8

-2,9

-1,6

-1,6

2029

-14,4

-6,5

-3,4

-2,2

-1,3

-0,5

-0,4

-4,0

-3,1

-1,8

-1,7

2030

-15,3

-6,9

-3,6

-2,4

-1,3

-0,5

-0,5

-4,3

-3,2

-1,9

-1,8

2031

-16,0

-7,3

-3,8

-2,5

-1,4

-0,6

-0,5

-4,5

-3,4

-2,0

-1,9

2032

-16,7

-7,6

-4,0

-2,6

-1,5

-0,6

-0,5

-4,7

-3,5

-2,0

-1,9

2033

-17,3

-7,9

-4,1

-2,7

-1,5

-0,6

-0,5

-4,9

-3,7

-2,1

-2,0

2034

-17,8

-8,1

-4,2

-2,7

-1,6

-0,6

-0,5

-5,0

-3,8

-2,2

-2,1

2035

-18,2

-8,3

-4,4

-2,8

-1,6

-0,6

-0,5

-5,1

-3,9

-2,3

-2,1

2036

-18,6

-8,5

-4,4

-2,8

-1,6

-0,6

-0,5

-5,3

-4,0

-2,3

-2,2

2037

-18,9

-8,6

-4,5

-2,9

-1,6

-0,6

-0,5

-5,3

-4,0

-2,3

-2,2

2038

-19,1

-8,8

-4,6

-2,9

-1,7

-0,6

-0,5

-5,4

-4,1

-2,4

-2,2

2039

-19,2

-8,8

-4,6

-2,9

-1,7

-0,6

-0,5

-5,5

-4,1

-2,4

-2,2

2040

-19,2

-8,9

-4,7

-2,9

-1,6

-0,6

-0,5

-5,5

-4,2

-2,4

-2,2

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

48

Bijlage 4 2

Jaarcijfers vervangingsvraag, x 1.000 m vvo

Gelderland

Stadsregio Arnhem Nijmegen

Stedendriehoek

Regio Food Valley

Rivierenland

Achterhoek

Noord Veluwe

Arnhem

Apeldoorn

Nijmegen

Ede / Wageningen

jaartal 2011

36,4

25,5

8,5

1,9

0,2

0,2

0,2

23,4

9,0

0,9

1,3

2012

36,5

25,9

8,0

1,8

0,2

0,3

0,2

22,5

8,3

2,3

1,4

2013

36,4

26,2

7,6

1,8

0,2

0,3

0,3

21,5

7,7

3,5

1,4

2014

36,3

26,4

7,2

1,7

0,2

0,3

0,4

20,6

7,1

4,6

1,5

2015

36,2

26,5

6,9

1,7

0,3

0,3

0,5

19,7

6,6

5,5

1,5

2016

36,1

26,6

6,6

1,8

0,3

0,3

0,5

18,8

6,2

6,3

1,5

2017

36,1

26,7

6,3

1,9

0,3

0,3

0,6

18,0

5,8

6,9

1,5

2018

36,3

26,7

6,1

2,0

0,4

0,4

0,7

17,2

5,5

7,4

1,6

2019

36,4

26,6

5,9

2,1

0,5

0,5

0,8

16,4

5,3

7,8

1,6

2020

36,5

26,5

5,8

2,3

0,5

0,5

0,9

15,7

5,1

8,0

1,7

2021

36,6

26,4

5,7

2,6

0,5

0,5

0,9

15,0

4,9

8,2

1,8

2022

36,8

25,9

5,7

2,8

0,7

0,6

1,0

14,3

4,9

8,4

2,0

2023

37,0

25,5

5,7

3,1

0,9

0,7

1,1

13,7

4,9

8,4

2,2

2024

37,4

25,1

5,8

3,4

1,1

0,9

1,2

13,2

4,9

8,5

2,4

2025

37,6

24,4

5,9

3,8

1,3

1,0

1,3

12,7

5,0

8,4

2,7

2026

37,9

23,6

6,0

4,2

1,6

1,2

1,3

12,3

5,1

8,3

2,9

2027

38,2

22,8

6,2

4,6

1,9

1,4

1,4

11,9

5,3

8,2

3,2

2028

38,8

22,0

6,4

5,0

2,2

1,7

1,5

11,5

5,5

8,1

3,5

2029

39,5

21,2

6,7

5,5

2,5

2,0

1,6

11,3

5,7

7,8

3,9

2030

40,3

20,5

7,0

6,0

2,8

2,2

1,7

11,0

6,0

7,5

4,2

2031

41,3

19,9

7,4

6,5

3,2

2,5

1,7

10,9

6,3

7,4

4,6

2032

42,4

19,4

7,8

7,1

3,6

2,8

1,8

10,7

6,7

7,2

5,0

2033

43,7

18,9

8,3

7,7

4,0

3,0

1,9

10,7

7,0

7,1

5,5

2034

45,7

19,0

8,8

8,3

4,4

3,3

2,0

10,7

7,4

6,8

5,9

2035

48,0

19,4

9,3

8,9

4,8

3,6

2,0

10,7

7,8

6,9

6,4

2036

50,7

20,0

9,8

9,5

5,3

3,9

2,1

10,8

8,3

7,1

6,8

2037

53,6

20,8

10,4

10,2

5,7

4,2

2,2

10,9

8,7

7,3

7,3

2038

56,6

21,7

11,1

10,9

6,2

4,5

2,3

11,2

9,2

7,7

7,9

2039

59,8

22,7

11,7

11,6

6,7

4,7

2,4

11,4

9,6

7,9

8,4

2040

63,4

24,0

12,4

12,4

7,2

5,0

2,4

11,7

10,1

8,2

8,9

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

49

Bijlage 5 2

Jaarcijfers totale vraag, x 1.000 m vvo

Gelderland

Stadsregio Arnhem Nijmegen

Stedendriehoek

Regio Food Valley

Rivierenland

Achterhoek

Noord Veluwe

Arnhem

Apeldoorn

Nijmegen

Ede / Wageningen

jaartal 2011

50,5

31,6

11,3

4,2

1,6

1,0

0,7

26,8

11,4

2,6

2,9

2012

48,3

31,1

10,4

3,8

1,4

0,9

0,7

25,3

10,3

3,7

2,7

2013

46,1

30,4

9,5

3,4

1,2

0,9

0,7

23,8

9,2

4,7

2,5

2014

43,8

29,7

8,7

3,0

1,0

0,8

0,7

22,3

8,3

5,5

2,3

2015

41,7

28,9

7,9

2,7

0,9

0,7

0,7

20,9

7,4

6,2

2,1

2016

39,7

28,1

7,1

2,4

0,7

0,6

0,7

19,5

6,6

6,7

1,9

2017

37,8

27,4

6,5

2,2

0,5

0,5

0,7

18,2

5,9

7,1

1,7

2018

36,2

26,6

5,9

2,0

0,4

0,5

0,8

16,9

5,3

7,4

1,5

2019

34,6

25,8

5,3

1,9

0,4

0,5

0,8

15,7

4,7

7,6

1,3

2020

33,1

25,0

4,8

1,9

0,2

0,5

0,8

14,6

4,2

7,6

1,3

2021

31,7

24,1

4,4

1,8

0,1

0,4

0,8

13,5

3,8

7,6

1,2

2022

30,4

23,0

4,0

1,9

0,2

0,5

0,8

12,4

3,4

7,6

1,2

2023

29,2

22,0

3,7

1,9

0,2

0,5

0,9

11,5

3,1

7,5

1,3

2024

28,3

21,0

3,5

2,0

0,3

0,6

0,9

10,6

2,9

7,4

1,3

2025

27,3

19,8

3,3

2,2

0,4

0,6

1,0

9,8

2,7

7,2

1,4

2026

26,4

18,4

3,2

2,4

0,6

0,8

1,0

9,0

2,6

7,0

1,6

2027

25,7

17,1

3,2

2,7

0,8

1,0

1,0

8,3

2,6

6,7

1,7

2028

25,3

15,8

3,2

2,9

1,0

1,2

1,1

7,7

2,6

6,5

2,0

2029

25,1

14,7

3,3

3,3

1,2

1,5

1,1

7,2

2,7

6,1

2,2

2030

25,0

13,6

3,4

3,7

1,5

1,7

1,2

6,7

2,8

5,7

2,5

2031

25,2

12,6

3,6

4,1

1,8

1,9

1,2

6,4

2,9

5,4

2,8

2032

25,7

11,8

3,8

4,5

2,1

2,2

1,3

6,1

3,1

5,2

3,1

2033

26,4

11,0

4,2

5,0

2,5

2,4

1,4

5,8

3,4

5,0

3,4

2034

27,9

10,9

4,5

5,5

2,8

2,7

1,4

5,7

3,6

4,6

3,8

2035

29,7

11,0

4,9

6,1

3,2

3,0

1,5

5,6

4,0

4,7

4,2

2036

32,1

11,5

5,4

6,7

3,6

3,3

1,6

5,5

4,3

4,8

4,7

2037

34,7

12,1

5,9

7,3

4,1

3,5

1,6

5,6

4,7

5,0

5,2

2038

37,5

12,9

6,5

8,0

4,5

3,8

1,7

5,7

5,1

5,3

5,6

2039

40,6

13,8

7,1

8,7

5,0

4,1

1,8

5,9

5,5

5,5

6,2

2040

44,2

15,1

7,8

9,5

5,5

4,3

1,9

6,2

5,9

5,8

6,7

Bron: Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland

50

Provincie Gelderland Markt 11 Postbus 9090 6800 GX Arnhem T (026) 359 90 00 www.gelderland.nl