De waarde van waarderingen

De waarde van waarderingen ▲

DNB-directeur Jan Sijbrand taxeert de vastgoedmarkt

▲

Tijd voor toekomstbestendige taxaties

▲ Maasvlakte 2 ©ANP

Op zoek naar vaste grond

Drie creatieve denkers kijken vooruit

#02 2012

2

DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN

▲

INTERVIEW MET JAN SIJBRAND TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN DRIE CREATIEVE VISIES

‘Frequenter taxeren is een goede zaak’ Nederlandse banken, verzekeraars en pensioenfondsen hebben opgeteld een ‘blootstelling’ aan vastgoed van 150 tot 200 miljard euro. En de risico’s zijn hoog genoeg voor DNB om zijn vizier nadrukkelijker dan voorheen op de vastgoedsector te richten. ‘Financiers moeten erop kunnen vertrouwen dat waarderingen juist zijn.’

‘V

astgoed wordt derde crisis in financiële sector’, kopte Het Financieele Dagblad dit voorjaar na een interview met de nieuwe directeur Toezicht bij De Nederlandsche Bank (DNB) Jan Sijbrand. Welk punt wilde hij maken? ‘Het ging en gaat DNB er vooral om duidelijk te maken wat de gevolgen zijn van de ‘vastgoedblootstelling’ voor de financiële wereld. Afhankelijk van wat je als vastgoedinvestering ziet – tel je bijvoorbeeld wel of niet belangen in vastgoedfondsen mee – is die omvang zo’n 150 tot maximaal 200 miljard euro. Dat is substantieel genoeg om aandacht voor te hebben. Maar er is meer dat opvalt. Ten eerste de hoeveelheid vastgoed in

Nederland. Er is weliswaar heel veel kansrijk en kanshebbend vastgoed. Maar er is ook een niet te verwaarlozen hoeveelheid kansarm vastgoed. Onder meer de structurele leegstand van kantoren, maar ook bepaalde maatschappelijke trends zoals Het Nieuwe Werken leiden eerder tot een kleinere dan een grotere behoefte aan vierkante meters.’

Is dat een probleem voor DNB?

‘De vastgoedmarkt op zichzelf niet. Althans: niet vanuit het perspectief van een toezichthouder. Maar in toenemende mate zien we dat de prijzen die voor vastgoed worden betaald soms stukken lager liggen dan het bedrag waartegen het was gewaardeerd. Uit eigen onderzoek constateren we ook dat bij ongeveer een kwart van de leningen voor vastgoedprojecten het onderpand minder waard is dan het bedrag van de lening. In zo’n geval komt de vraag op: is de waardering van zulke vastgoedleningen reëel?’

Wat betekent dat in de praktijk?

‘Het risico is dat investeerders terughoudend kunnen worden bij het financieren van financiële instellingen. Dit omdat zij twijfels zouden kunnen hebben bij de juistheid van de waarderingen. Of de waardering juist is, is een controleverantwoordelijkheid van accountants. Zij moeten afgaan op de waarde die taxateurs bepalen. Maar er zijn niet altijd recente taxatiegegevens. Ik vind het een goede ontwikkeling dat de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants zich nadrukkelijker met de taxatie van vastgoedobjecten gaat bemoeien. Dat zal eigenaren en investeerders stimuleren meer en vaker te taxeren.’

DUIDELIJK

De waarde van morgen gaat verder dan de bouwkosten

I

n deze Duidelijk. bespreken we wat waarderen waard is. Anno 2012 is taxeren geen gemakkelijke opgave: referenties worden steeds schaarser, de waarde van morgen steeds belangrijker. De waarde van een object hangt van zoveel meer af dan van alleen de bouwkosten. Niet voor niets stuitte ik op ‘kracht’ als synoniem voor de zoekterm ‘waarde’. Een taxateur moet steeds meer vooruit kijken en proberen te bepalen wat in de toekomst de kracht van een object zal zijn. Steeds vaker zijn alternatieve methoden beschikbaar om de toekomstige waarden in te schatten.

U hoort wat beslissers vinden en kunt cases bekijken van bijzondere taxaties.

Omdat u positief heeft gereageerd op onze nieuwe, multimediale aanpak, praten we ook nu weer verder op www.duidelijkdtz.nl. Wat gebeurt er met de niet te verwaarlozen hoeveelheid kansarm vastgoed? Wanneer kunnen we erop vertrouwen dat waarderingen juist zijn?

We hopen dat we u geprikkeld hebben en ontvangen graag reacties!

Onze eigen taxateurs? Die houden wel van een uitdaging. Ze schatten gebouwen op waarde, maar ook stukken bos en tankstations. Zelfs van een zeehondencrèche kijken ze niet vreemd op. Bij het taxeren maken ze gebruik van de schat aan ervaring binnen DTZ Zadelhoff. En ze verliezen de realiteit niet uit het oog. Dat is juist wat onze klanten zo waarderen, om de term nog maar eens te gebruiken.

Jeroen de Bruijn

Jeroen de Bruijn, Hoofdredacteur Duidelijk. Lid Dagelijks Bestuur DTZ Zadelhoff

3

Doelt u op een bepaalde frequentie?

‘Nee, ik kan niet zeggen hoe vaak een gebouw volgens mij moet worden getaxeerd. Dat hangt sterk af van de bestemming, de eigenschappen, de locatie, et cetera. Maar het lijkt me meer dan evident dat het een goede zaak is om met de huidige prijsdynamiek regelmatig te taxeren.’

Wie gaat die handschoen oppakken?

Wat is de rolverdeling tussen DNB en AFM?

‘Dat DNB aandacht heeft voor de waardering van vastgoed is op zichzelf niet nieuw. Onze kerntaak is toezicht houden op de zogeheten soliditeit van financiële instellingen. Kan een instelling aan haar verplichtingen voldoen? Een van de thema’s is de waarde die in vastgoed zit. Daar doen we nu structureel onderzoek naar. We wisselen informatie en kennis uit met de Autoriteit Financiële Markten, die ook onderzoek doet. De AFM kijkt echter naar andere

Jan Sijbrand Directeur Toezicht DNB ‘Als er onduidelijkheid is over de juistheid van een waardering, is het allang niet meer DNB die daar als eerste een opmerking over maakt. Partijen spreken elkaar onderling stevig aan en eisen duidelijkheid en snelheid.’ aspecten. Waar wij kijken naar soliditeit, kijkt de AFM naar het gedragstoezicht en de toelichting bij de jaarrekeningen: verloopt alles transparant en volgens de regels?’

Wat is jullie indruk van de huidige markt?

‘We constateren dat het lastig is voor financiële instellingen de waardering in de pas te laten lopen met de snelheid van ontwikkelingen in de markt. En we hebben daar op zich begrip voor. Maar juist als die ontwikkelingen in een stroomversnelling komen, is het onze taak het belang van een juiste waardering te onderstrepen.’

▲

‘Dat is aan de markt. Wat dat betreft zien we goede ontwikkelingen. Zoals de manier waarop de verschillende stakeholders in de sector elkaar informeren en aanspreken. Wij komen elkaar regelmatig in verschillende gremia tegen. Banken, beleggers, taxateurs, accountants, toezichthouders. Als er onduidelijkheid is over de juistheid van een waardering, is het allang niet meer DNB die daar als eerste een opmerking over maakt. Partijen spreken elkaar onderling stevig aan en eisen duidelijkheid en snelheid. Het is belangrijk dat iedereen het erover eens is dat financiers moeten kunnen vertrouwen op de juistheid van waarderingen. Het onderwerp wordt breed herkend en erkend en staat overal op de agenda.’

ACTUEEL

DTZ ZADELHOFF

Nog steeds markt voor grote kantoren

DTZ op de PROVADA

D

it voorjaar werd een kantorencomplex aan de Vijzelstraat in Amsterdam verkocht door Stadgenoot en Vesteda. De verkopende partijen werden hierbij vertegenwoordigd door DTZ Zadelhoff. Vanwege het aantal vierkante meters is deze transactie opvallend: het complex omvat maar liefst 35.000 m². Het kantoorgebouw uit 1973 is ontworpen door de architect Marius Frans Duintjer. Het object is gerealiseerd voor een van de rechtsvoorgangers van ABN Amro en heeft lange tijd als hoofdkantoor gediend. Met drie ondergrondse bouwlagen, acht verdiepingen en een parkeergarage met 133 plekken is dit complex een aanwinst voor Borghese Real Estate en Keystone Vastgoed. Het object wordt volledig gerenoveerd en daarmee geschikt gemaakt voor Het Nieuwe Werken.

D

e PROVADA vindt van 5 t/m 7 juni plaats. Ontwikkelaars, beleggers, financiers, gebruikers en gemeenten treffen elkaar om plannen en visies te delen. Activiteiten van DTZ Zadelhoff (hal 10, standnummer 10.11):

Dinsdag 5 juni

 Debat ‘De veranderende vraag aan de makelaar’ met Cuno van Steenhoven  Lunchsessie: ‘Online, garantie op transparantie’

Woensdag 6 juni

 Het Nationale Taxatiecongres  Debat ‘G(r)een Deal’ met Tom van Putten  Uitreiking Gulden Feniks met Herman van den Berg

Donderdag 7 juni

 Lunchsessie: ‘Woningmarkttrends’

4

DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN

INTERVIEW MET JAN SIJBRAND ▲

TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN DRIE CREATIEVE VISIES

Geen taxaties zonder outlook Waarde van waarderen

Is taxeren op basis van de huidige markt nog wel een goede graadmeter? Vijf vragen over taxaties nieuwe stijl.

Investment management

1

Worth

Price

Value Investor consultancy

Investment agency

Valuations Research

Het feit dat taxeren momenteel een zeer lastige opgave is, roept de fundamentele vraag ‘wat is waarde?’ op. Is waarde wat de gek ervoor geeft, wat de meest biedende besteedt of zelfs een afspiegeling van onze begeerte? Waarde is afhankelijk van zowel in- als externe factoren en bovenal de toepassingsmogelijkheden van een object.

Waarom taxaties nieuwe stijl?

Er vinden nauwelijks transacties plaats, de waarde van het eigen vermogen slinkt en een aanzienlijk deel van de waarde van portefeuilles verdampt. Als al sprake is van herfinanciering, zijn de voorwaarden ongunstig. Het maakt van de taxateur vaak een boodschapper van slecht nieuws. Hij kan slechts constateren hoe het zit met de waarde van vastgoed in de huidige markt. En dat valt vaak tegen. Vandaar dat veel beleggers voorbij de schaduw proberen te kijken die de crisis over de markt werpt. Dit doen ze door de focus te leggen op potentiële waarde van vastgoed.

2

Wat voegt een outlook toe?

De zogenoemde ‘outlook’ wordt volgens beleggers steeds belangrijker. Die verschijnt in verschillende gedaanten en is een toevoeging op de traditionele taxatie. Een taxatie voorziet in de huidige marktwaarde, een outlook in een voorspelling van de toekomstige marktwaarde. Naarmate de markt moeilijker wordt, neemt het belang van outlooks toe. Ze voorzien in de behoefte aan meer grip op risico’s en inzicht in scenario’s. Waarderen voor de toekomst draait niet alleen om de waarde, maar ook om bandbreedtes. Wat is het gunstige scenario, wat is het ongunstige scenario en welke wereld ligt daartussen? Een outlook geeft meer inzicht dan een traditionele taxatie, die vooral op basis van het verleden wordt vastgesteld.

TENDENS

ACTUEEL

DTZ ZADELHOFF

Historische huurprijzen verstoren huurherziening

Meer woningbeleggingen in 2011

Online kopen van vastgoed

De huurherziening uit 1980, onderdeel van de huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte, beschermt de huurder tegen al te sterke huurprijsstijgingen. Er wordt uitgegaan van het gemiddelde van de huurprijzen in een tijdvak van vijf jaar. Echter, in de praktijk blijkt dat oude huurcontracten, vaak zelfs ouder dan tien jaar, het gemiddelde sterk beïnvloeden. DTZ Zadelhoff bepleit daarom dat de rechtspraak zich bij huurherzieningen baseert op gerealiseerde markthuurprijzen van maximaal tien jaar oud.

De markt voor woningbeleggingen is vorig jaar voor het derde achtereenvolgende jaar verder gegroeid. In 2011 was het investeringsvolume met EUR 1,46 miljard wederom hoger dan in 2010, toen EUR 1,25 miljard werd geïnvesteerd in bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. Instituten profiteerden van de moeilijke ontwikkelmarkt en kochten veel nieuwbouw in. Traditioneel verkopen corporaties vooral bezit aan andere corporaties, maar in 2011 ging circa de helft van de verkopen naar particuliere en institutionele beleggers.

 Meer informatie: www.duidelijkdtz.nl/ gripopdezaak

V

erkopen via internet biedt transparantie en efficiëntie. Bovendien kan het bij een vrijwillige veiling helpen de prijs te optimaliseren. De online verkoop van kavels en objecten gebeurt per opbod en/of afslag. Online bieden is eenvoudig, maar u moet zich vooraf wel registreren om aan de bieding mee te doen. DTZ Zadelhoff organiseert meerdere online verkopen.  Kijk op www.dtz.nl/onlineverkoop

JUNI 2012

Hugo Ouwehand

Peter Mulder

Director Hypotheken Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Directeur Grondbedrijf NS Stations

‘De outlook van een gebouw – wat het doet over twee jaar – is steeds belangrijker. Vooral als de klant dan niet meer aan verplichtingen kan voldoen. Dan moet je incalculeren hoe de situatie rondom een gebouw gaat veranderen.’

‘Inzicht in huidige en toekomstige waarden maakt het mogelijk om goede vergelijkingen te maken. Op die manier beslissen wij over vervolgstappen. Kunnen wij nog substantieel waarde creëren, of is het moment daar om te verkopen?’

Wat betekent toekomstbestendig taxeren? Hugo Ouwehand deelt zijn visie op www.duidelijkdtz.nl/incalculeren

Nee. Een outlook is alleen te begrijpen als toevoeging op een taxatie. De opkomst van toekomstbestendig waarderen is bovendien sterk sectorafhankelijk. In de bankwereld is bijvoorbeeld grote behoefte aan inzicht in waarde. Maar de wereld ziet er morgen weer anders uit en het voorspellend vermogen van een taxatie is beperkt. Het denken in toekomstscenario’s door middel van een risicoanalyse kan extra inzicht bieden. Het taxeren van de waarde - ook in de toekomst blijft dus belangrijk. Het periodiek benaderen van de waarde van vastgoed zal door de huidige ontwikkelingen vaker worden ingezet.

Peter Mulder deelt zijn visie op www.duidelijkdtz.nl/vergelijken

4

Wat is het belang voor stakeholders?

De belegger wenst informatie over prestaties van beleggingen. Naarmate de markt moeilijker wordt, hechten we meer waarde aan transparantie. Actievere omgang met portefeuilles is daarvan een positief gevolg, net als het feit dat taxeren systematischer wordt benaderd. Het levert een gestage stroom informatie op over de actuele stand van zaken. Stakeholders kijken graag nog verder. Een outlook verrijkt de informatie die een taxatierapport levert en plaatst het in het perspectief van de lange termijn.

5

Welke smaken zijn er?

De behoefte van de markt staat centraal. Een partij als Syntrus Achmea Real Estate & Finance hanteert tegenwoordig een outlookwaarde in de vorm van een waardetrend over twee jaar. Voor complexe en onzekere beleggingen zet Delta Lloyd een gevoeligheidsanalyse en een scenarioanalyse in. NS Stations, gespecialiseerd in het ontwikkelen, exploiteren en beheren van stationsgebieden, hanteert waarden voor heden en toekomst. Het doel? Vooral meer inzicht krijgen in de lange termijn. Dit is zeker voor stakeholders van belang: banken, beleggers en accountants zoeken vastigheid en informatie over risico’s. ▲

3

Verliest de traditionele taxatie terrein?

Welk belang krijgt taxeren de komende jaren?

De ‘outlook’ kent meerdere gedaanten

Bekijk de cases van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Delta Lloyd en NS Stations op www.duidelijkdtz.nl/outlook

GEDANE ZAKEN

Huurovereenkomst Hoofddorp van 30.000 m²

S

anoma Media Netherlands bv heeft dit voorjaar met Aberdeen een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor circa 30.000 m² kantoorruimte en 325 parkeerplaatsen. Met deze overeenkomst, die een looptijd heeft van tien jaar, continueert Sanoma haar huisvesting aan de Capellalaan 65 in Hoofddorp. Het bekende mediahuis Sanoma Media heeft een groot portfolio aan A-merken, waaronder AutoWeek, Donald Duck, Playboy, Flow, Kieskeurig.nl, Libelle,

Margriet, Net5, NU.nl, Viva, Vrouwonline.nl, SchoolBANK.nl, Startpagina.nl en Veronica magazine. Aberdeen is een van de grootste vastgoedvermogensbeheerders in Europa en behoort tot de top tien van de wereld. De eigenaar, Aberdeen Immobilien KAG, werd bij deze transactie begeleid door Aberdeen Asset Management en Van Doorne advocaten en notarissen. Sanoma Media werd geadviseerd door Procore en DTZ Zadelhoff.

Feiten en cijfers  30.000 m² kantoorruimte  325 parkeerplaatsen

 Tienjarige huurovereenkomst

5

6

DUIDELIJK. DE WAARDE VAN WAARDERINGEN

INTERVIEW MET JAN SIJBRAND TOEKOMSTBESTENDIG TAXEREN ▲

DRIE CREATIEVE VISIES

Creatief hervormen Twee miljoen vierkante meter commercieel vastgoed is praktisch onverkoopbaar en dat wordt weerspiegeld in taxaties. Hoe voorkomen we zo’n debacle in de toekomst? Drie creatieve denkers geven een kritische analyse.

‘Waarom zitten er nooit vreemde vogels aan tafel?’ ‘Er zijn een paar tijdgeesten in vastgoedontwikkeling. Vastgoed 1.0 wordt in de basis gestuurd door aanbod. Vastgoed 2.0 - het niveau waarop we nu zitten - wordt dat ook, maar kent al meer interactie met de vraagkant. Toch is het nog niet waar we zijn moeten om - in de nieuwe werkelijkheid - marktconforme vastgoedproducten te ontwikkelen. Het is nu echt tijd voor vastgoed 3.0. Hierbij gaat het om marktgeoriënteerd vastgoedprojecten ontwikkelen. In het vroegste stadium gaan partijen een samenwerking met elkaar aan. Waarom zitten er nooit vreemde vogels aan tafel die vanuit hun vakgebied iets kunnen zeggen over de behoefte of over de doelgroep? Waarom kijken we zo weinig naar het DNA van een omgeving?

Robèrt Dackus MIM MRICS

Hoofd Research & Concepts 3W New Development en initiator en bedenker van de Masterclass Vastgoed 3.0

Niet alleen de volgorde in de totstandkoming van een object moet veranderen. Ook het proces zelf is niet meer van deze tijd. De time to market is

veel te lang. We bedenken iets en zijn vervolgens te lang bezig met beleidsvisies. Voordat het project in deze dynamische tijd op de markt komt, is het eigenlijk alweer gedateerd. In plaats van steeds bezig te zijn vanuit een maakbaarheidsgedachte en het dichttimmeren van alle onzekerheden, moeten we ons meer laten leiden door de marktbehoefte. Flexibeler zijn. Door te starten met why? en te beseffen voor wie een project wordt gerealiseerd.’

DTZ ZADELHOFF

Money into Property 2012 Europe: over de marktkansen in Europa

D

TZ publiceerde onlangs haar rapport DTZ Money into Property 2012 Europe. Ondanks de economische crisis blijkt uit het rapport dat de Europese bedrijfsmatige vastgoedmarkt een groei van 5% liet zien in 2011, waarmee de investeringsvoorraad uitkwam op EUR 3.250 miljard. Wel liepen de trends ver uiteen. De Britse voorraad kromp met 1% (in lokale valuta), terwijl de groeipercentages voor het Europese vasteland varieerden van -6% voor de Baltische staten tot +19% voor Midden- en Oost-Europa als geheel.

Noord-Europa als meest actieve regio’s.  DTZ voorspelt 11% volumedaling voor 2012 in de ‘base case’. De belangrijkste Europese markten tonen ook minder herstel in het ‘break-up scenario’ voor de Eurozone.  Nog altijd voldoende aantrekkelijke marktkansen in heel Europa, met hoge tot zeer hoge potentie in 72 van de 98 markten. Alle Duitse en Britse markten zijn aantrekkelijk geprijsd.

De kernpunten uit het rapport:

De verwachting is dat nieuwe Europese bankregels tot verdere schuldverlaging zullen dwingen en de huidige kloof in schuldfinanciering in de belangrijke Europese markten zullen vergroten.

 De Europese vastgoedvoorraad groeide vorig jaar met 5% naar EUR 3.250 miljard, voor een deel gefinancierd met nieuwe kredieten maar vooral met eigen vermogen.  Nieuwe regels zullen tot verdere schuldverlaging bij banken dwingen. Toch voorspelt DTZ matige volumegroei naarmate geldschieters van buiten de bankensector bereid zijn de ‘funding gap’ te dichten.  Investeringsvolumes gingen in 2011 met 9% omhoog, met MOE-landen en

 Bekijk het rapport Money into Property 2012 Europe op www.duidelijkdtz.nl/europa

JUNI 2012

7

‘Nu is het moment om ingesleten reflexen uit de markt te halen’ ‘De vastgoedsector heeft 30 jaar lang op hetzelfde spoor gezeten. Verandering leek niet nodig. Als er economische

neergang was, zat de sector het uit en ging men op dezelfde voet verder. Dat is niet meer realistisch. De markt kan het niet langer ontkennen en moet veranderen. We kunnen niet naar elkaar of de overheid blijven wijzen. Ik was onlangs op een congres waar de overheid werd opgeroepen de regie te nemen. Opeens ging het brandalarm af. Iedereen bleef zitten. De brandweer moest eraan te pas komen om de zaal te evacueren. Ik denk echter dat we lang kunnen wachten tot de overheid brandweer gaat spelen.

We moeten niet op zoek naar oplossingen die de structuur van de markt veranderen. Het zit in de cultuur.

Wat meer vrouwelijk DNA zou een wezenlijk verschil maken in de vastgoedmarkt. Ik denk dat we dat niet moeten onderschatten en dat er ruimte voor moet komen. Momenteel zijn er vrijwel geen vrouwen aan de top van de vastgoedwereld. Als dat verandert, zal ook de marktcultuur in positieve zin veranderen. Ik denk dat de communicatie er opener van zal worden en dat vaste patronen weer vloeibaar kunnen worden.’

Dirk Brounen Professor Real Estate Economics Tilburg University

‘We moeten oude patronen doorbreken’ Waarde is geen intrinsieke eigenschap, maar wordt bepaald door wat je met het vastgoed doet. De waarde bepalen aan de hand van (bouw)kosten is niet meer van deze tijd. Er zijn meer perspectieven die moeten worden bekeken; de economische, sociale en maatschappelijke vormen van waardecreatie. Zo wordt de waarde bepaald door de functie. Een passende benadering, want objecten staan niet op zichzelf. Zij vervullen een rol in een groter geheel.

Lang is er gebouwd voor slechts een toepassing. Dat is een niet-duurzaam model,

waardoor nu bijvoorbeeld veel kantoren leeg staan. Echte waarde creëren komt straks tot stand

Paul Iske Professor Open

Innovation and Business Venturing Maastricht University

door meerdere opties te integreren tijdens de ontwikkeling van een object. In de toekomst moeten we op zoek naar paradigmaverschuivingen: anders is niet altijd beter, maar beter is wel altijd anders. De manier waarop altijd is gewerkt, komt niet meer terug. Daar is creativiteit en innovatie voor nodig. Het is tijd om de sector open te breken. Samenwerking en multidisciplinair denken kunnen een nieuwe impuls geven. Denk aan gezamenlijke innovaties met bijvoorbeeld de landbouwsector, integratie van nieuwe ICT- en materiaaltechnologieën en gebruik van kennis uit de psychologie, sociologie, design en biologie. Dat noem ik Combinatorische Innovatie en zo ontdek je voorheen ongekende mogelijkheden. Maar daar is wel het juiste klimaat voor nodig.’

Hoe moet het dan wel?

Dirk Brounen, Robèrt Dackus en Paul Iske delen hun ideeën op www.duidelijkdtz.nl/verandering

TENDENS

COLOFON

Distributiecentra slurpen steeds meer vierkante meters op

Duidelijk. #02 2012

D

e performance van de Nederlandse markt voor distributiecentra was in 2011 in geen enkel opzicht een afspiegeling van het economische klimaat. 2011 toonde namelijk een bijzonder grote dynamiek. Dit resulteerde begin 2012 in een sterk lager leegstandspercentage dan in 2009 en 2010. Vrijwel alle objecten die speculatief werden gebouwd in de periode 2008-2010 zijn door gebruikers opgenomen. Het aantal distributiecentra werd daarnaast fors uitgebreid met een groot aantal build-to-suitprojecten voor omvangrijke logistieke operaties.  Bekijk de uitgave Markt voor distributiecentra op www.duidelijkdtz.nl/distributie

▲

‘Dé waarde van vastgoed bestaat niet.

Duidelijk. is een magazine en online platform voor relaties en opdrachtgevers van DTZ Zadelhoff en verschijnt drie keer per jaar. Productie: LVB Networks Redactie: Jeroen de Bruijn, Wanda Bossink-Gruyters en Wendy Schellens (DTZ Zadelhoff ). Debby Beekman en Tim Jansma (LVB Networks) Drukwerk: Klomp Grafische Communicatie E-mail: [email protected] Website: www.duidelijkdtz.nl Telefoon: 030 2 320 000 Twitter: @duidelijkdtz

Disclaimer: Overname en vermenigvuldiging van artikelen is niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. © DTZ Zadelhoff v.o.f. ISSN: 2212-9162 Wilt u Duidelijk. niet meer of liever digitaal ontvangen? www.duidelijkdtz.nl/aanmelden

‘Maasvlakte 2 wordt met

20 km

8

20 km2 even groot als Schiphol. Hoe bepaal je de waarde zonder vergelijkbare transacties? Door kennis en ervaring. Als taxateur heb je in dit soort gevallen twee leidraden: de actuele waarde en de waarde bij een nieuwe bestemming. Maar welke waarde ken je toe aan een vierkante kilometer zee? We hebben verschillende referenties aangehaald, zoals ongerept bos, weiland en de Zuiderzee. Ook hebben we eventuele toepassingen meegewogen bij de waardering. Belangrijk is om te kijken naar mogelijke bebouwing en andere functies van het gebied.’

ANP

Eddy Halter, taxateur bijzondere objecten bij DTZ Zadelhoff

@duidelijkdtz Is risicoanalyse nu belangrijker dan taxatie? #dtz