De waarde van duurzaamheid

De waarde van duurzaamheid Een onderzoek naar de meerwaarde van een energiezuinige nieuwbouw-rijwoning

Amsterdam School of Real Estate ing. J.G. van Groenestein

Amsterdam, Augustus 2011

Opleiding:

Master of studies in Real Estate (MSRE)

Onderdeel:

Master Thesis

Naam:

Jasper van Groenestein

Bedrijf:

Bemog Projektontwikkeling Almere BV

E-mail:

[email protected] / [email protected]

Begeleider:

De heer dr. Nils Kok, Universiteit van Maastricht

e

2 lezer:

De heer drs. Wim van der Post, ASRE

Interne begeleider: De heer drs. Peter Jan Schep MRE, Bemog Projektontwikkeling Almere BV

II

VOORWOORD

Tijdens het voorjaar van 2011 dat door het KNMI werd bestempeld als het zonnigste ooit en het op een na warmste voorjaar sinds drie eeuwen is een belangrijk deel van deze scriptie geschreven. De hoop om aan het eind van de winter klaar te zijn was snel vervlogen, de winter duurde korter dan verwacht. Het extreme weer met de enorme droogte in het voorjaar van 2011 benadrukte voor mij wel het belang van mijn onderzoek en vormde daarmee een stimulans om de scriptie te voltooien. Vaak keek ik uit naar vrije avonden, weekendjes weg en lange vakanties gedurende de studie en het schrijven van de scriptie. Nu de klus is geklaard, is het gevoel toch wat ambivalent. Euforie vanwege het verwezenlijken van de uitdaging, weemoed omdat de periode aan de ASRE daarmee wordt afgesloten. Ik kijk met zeer veel plezier terug op de opleiding. De docenten, de colleges en de studiegenoten waren vaak inspirerend en een waardevolle aanvulling op mijn kennis en ervaring. Dank gaat daarom uit naar mijn werkgever, Bemog Projektontwikkeling, voor alle mogelijkheden die geboden zijn om mijn studie te faciliteren. Mijn collega en interne begeleider Peter Jan Schep wil ik bedanken voor de vele momenten van sparren en discussie die vaak leidden tot nieuwe inzichten. Geweldig dat jij mij zelfs vanuit het ziekenhuis nog wist te voorzien van advies. Bert, Johan, Erik, Jeroen en Willem; fijn dat ik gebruik mocht maken van jullie kennis en kunde, en bedankt voor de hulp bij het uitwerken van enkele bijlagen. Catharina, Ilse, Kevin, Laurens, Manon, Sonja en Vivianne. Ik hoop dat we nog regelmatig met onze scriptiegroep kunnen afspreken, zoals we dat het afgelopen jaar maandelijks hebben gedaan. Nils Kok, externe begeleider vanuit de ASRE, bedankt voor het vertrouwen, de stimulans en de positieve instelling. Jij inspireerde mij na elke bespreking weer om verder te gaan. Ook de tweede begeleider van de ASRE, Wim van der Post, bedank ik hierbij hartelijk. Tot slot lieve Tessa, met jouw hulp, steun, geduld en liefde ben ik zover gekomen. Vanaf nu zijn mijn weekenden en avonden weer voor jou!

Jasper van Groenestein 24 augustus 2011

III

MANAGEMENTSAMENVATTING Naar aanleiding van de maatschappelijke ontwikkeling, veranderende wetgeving en de huidige marktomstandigheden (kopersmarkt) staat in dit onderzoek de vraag centraal: Kent een consument een hogere waarde toe aan een nieuwbouw-rijwoning die conform het Lente-akkoord en de huidige trend duurzamer is ontwikkeld ten opzichte van een identieke woning waar dit niet van toepassing is? Duurzaamheid wordt afgebakend tot het onderdeel energie. Uit literatuuronderzoek blijkt dat de consument met name het energetisch aspect van de duurzame woning waardeert. Energiebesparing vormt tevens het speerpunt van het Lente-akkoord. Het begrip waarde wordt gerelateerd aan de energiezuinige woning. De consument kan waarde aan energiezuinige maatregelen toekennen in de vorm van een geldbedrag (direct financieel) maar

ook

door

middel

van

zijn

gedrag

zoals

voorkeur,

aankoopbereidheid

en

aankoopsnelheid. Het gedrag van de consument als gevolg van de energiezuinige maatregelen leidt tot een financieel voordeel bij de ontwikkelaar en vormt daarmee ook een toegekende waarde (indirect financieel). Gezien de beperkingen van onderzoek naar betalingsbereidheid onder consumenten is dit onderzoek naar de waarde voor de consument verricht onder vastgoedprofessionals. De vastgoedprofessionals is gevraagd om de marktwaarde op te geven voor een standaard tussen-, en hoekwoning en een energiezuinige variant van de zelfde woningtypes op een locatie naar keuze. Als ware het een ‘laboratoriumopstelling’ is het verschil in waarde, de meerwaarde, gemeten.

Belangrijkste conclusies uit de enquête Geconstateerd is dat de energiezuinige tussen- en hoekwoning volgens het merendeel van de vastgoedprofessionals een meerwaarde heeft ten opzichte van de standaard tussen- en hoekwoning. Zowel een directe financiële meerwaarde als een indirecte financiële meerwaarde is waargenomen. Gemiddeld komt de financiële meerwaarde van beide energiezuinige woningen (tussenen hoekwoning) op circa € 6.200,- euro VON, bovenop de prijs van het standaard woningtype. Circa 70% van de respondenten waardeert de energiezuinige tussen- en hoekwoning minimaal € 5.000,- euro VON hoger dan de standaardwoning. Meer kennis en ervaring van de ondervraagde vastgoedprofessionals leidt tot een hogere gemiddelde waardering van de energiezuinige woning. De

gemiddelde

meerwaarde

van

de

energiezuinige

tussen-

of

hoekwoning

van

respectievelijk € 6.278,- en € 6.142,- euro leidt niet direct tot een prijspremium bovenop de kostprijs van de energiezuinige woning. De gemiddelde meerwaarde van de energiezuinige woning benadert de meerkosten van de energiezuinige maatregelen waardoor een sluitende businesscase te maken valt vanaf een rij van 5 woningen of meer. De hogere marktwaarde die vastgoedprofessionals hebben opgegeven voor de energiezuinige woning vertoont overeenkomsten met waardes uit eerder uitgevoerd betaling-

IV

bereidheidsonderzoek onder consumenten. Daarvan uitgaande kan verwacht worden dat een prijsverhoging gelijk aan de gevonden meerwaarde van de energiezuinige woning daadwerkelijk zal resulteren in transacties. De vastgoedprofessionals geven aan dat zij verwachten dat de energiezuinige woning sneller verkoopt en de voorkeur geniet van de consument ten opzichte van de standaardwoning bij gelijke VON-prijs. Dit consumentengedrag vormt de indirecte financiële meerwaarde van de energiezuinige woning omdat het leidt tot een financiële meerwaarde voor de verkoper, de projectontwikkelaar. Om de hoogste meerwaarde te kunnen genereren kunnen energiezuinige maatregelen het best geselecteerd worden aan de hand van de kwalitatieve eigenschappen; lagere woonlasten, comfort, functionaliteit, luxe en gebruiksgemak. Deze eigenschappen spelen de grootste rol bij de waardering van een woning door de consument volgens de vastgoedprofessionals. Het milieueffect en het energielabel is niet of veel minder van invloed op de waarde van een woning. Gezien de invloed van kennis en ervaring van vastgoedprofessionals op de hoogte van de opgegeven meerwaarde van de energiezuinige woning en de behoefte aan educatie van consumenten, lijkt investeren in voorlichting om de consument in de gelegenheid te stellen kennis en ervaring op te doen te kunnen resulteren in een hogere marktwaarde.

Belangrijkste beperkingen en aanbevelingen De gehanteerde onderzoeksmethode is een vorm van stated preference onderzoek en is geen analyse van feitelijke transacties. De waargenomen meerwaarde kan niet zonder meer worden gegeneraliseerd voor ‘energiezuinige woningen’ in het algemeen maar geeft aan wat deze groep vastgoedprofessionals aan meerwaarde toekent aan de specifiek voor

de

onderzoekswoning

geselecteerde

energiezuinige

maatregelen.

Empirische

aanbevelingen voor vervolgonderzoek zijn de volgende: 1. Zet een database op met daadwerkelijke transacties waarin woningspecifieke kenmerken tezamen met energieprestatie, bouwkosten en transactiewaarde van woningen onderling kunnen worden vergeleken. 2. Verricht een kwalitatief onderzoek onder consumenten met een identieke ‘laboratorium’-opstelling. 3. Verricht onderzoek naar de optimale combinatie van energiezuinige maatregelen om de combinatie te bepalen die de hoogst mogelijke meerwaarde genereert tegen de laagst mogelijke kosten. 4. Onderzoek het effect van gerichte communicatie over energiezuinigheid in de vorm van het gebruikte informatiepaneel op de waarde van de woning. 5. Onderzoek in hoeverre gemeten duurzaamheidprestaties van een projectontwikkelaar binnen een bepaald project van invloed zijn op de financiële prestaties van het bedrijf of project.

V

INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding ............................................................................................................ 1 1.1 Aanleiding en relevantie ................................................................................ 1 1.2 Doelstelling en probleemstelling ..................................................................... 2 1.3 Onderzoekskader.......................................................................................... 3 1.4 Opbouw van het onderzoek............................................................................ 3 2 Duurzaamheid .................................................................................................... 5 2.1 Wat is duurzaamheid? ................................................................................... 5 2.2 Energiezuinigheid en wet- en regelgeving .......................................................10 2.3 Trends........................................................................................................13 3 Prijs en waarde..................................................................................................18 3.1 Waarde ......................................................................................................18 3.1.1 Wat is waarde?......................................................................................18 3.1.2 Woning en waarde .................................................................................21 3.1.3 Marktwerking ........................................................................................22 3.1.4 Resumerend .........................................................................................26 3.2 Waarde voor consument en ontwikkelaar........................................................27 3.2.1 Meerwaarde van energiezuinige concepten voor de projectontwikkelaar .......27 3.2.2 Meerwaarde energiezuinige concepten voor de consument..........................30 3.2.3 Resumerend .........................................................................................35 3.3 Tot slot.......................................................................................................36 4 Literatuuronderzoek consument en energiezuinige woningen...................................37 4.1 Belang van energiezuinigheid bij de aankoop van een woning ...........................37 4.2 Waarde en rangorde kwaliteiten ....................................................................38 4.3 Voorkeuren voor energiezuinige toepassingen .................................................40 4.4 Betalingsbereidheid......................................................................................42 5 Uitwerking van het onderzoek .............................................................................46 5.1 Onderzoeksmethode ....................................................................................46 5.2 Gebruikte woningtypes in het onderzoek ........................................................48 5.3 Het presentatieblad......................................................................................51 5.4 De meerkosten van de energiezuinige aanpassingen ........................................52 5.5 Bij het onderzoek betrokken partijen..............................................................52 5.6 Alternatieve methoden van onderzoek............................................................54 6. Analyse van de onderzoeksresultaten ..................................................................56 6.1 Onderzoekspopulatie en steekproef................................................................56 6.2 De marktwaarde..........................................................................................57 6.3 Invloed (-sfactoren) op de waardering............................................................60 6.4 Kosten en baten ..........................................................................................60 6.5 Indirecte financiële waarde ...........................................................................61 6.6 Rol van kwalitatieve eigenschappen ...............................................................62 6.7 Toekomstwaarde .........................................................................................63 6.8 Discussie en conclusie ..................................................................................64 7. Beperkingen en aanbevelingen ...........................................................................66 Literatuurlijst .......................................................................................................68 Bijlagen...............................................................................................................72 1 Enquête 2 Enquête resultaten 3 Paneel energiezuinige woning 4 EPC-berekeningen (verbeterde energiezuinige woning) 5 Overzichtsblad wijzigingen 6 Kostenopstelling energiezuinige maatregelen 7 Toetsing onderlinge verschillen in SPSS

VI

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en relevantie Crisis. Een financiële crisis, een klimaatcrisis en door de onrust in het Midden-Oosten lijkt een oliecrisis niet lang uit te kunnen blijven. Op zich al redenen genoeg om de producten uit de bouw- en vastgoedsector duurzamer te maken. Toch wil het niet echt vlotten met de grootschalige ontwikkeling van duurzame woningen. Enkele milieugeoriënteerde personen daargelaten, kiest een groot deel van de consumenten in de eerste plaats voor eigenbelang en bezit en denken zij pas veel later aan milieubelasting en energieverbruik bij de aankoop van een nieuwbouwwoning, zo lijkt het. Ondernemingen in de veelal traditioneel ingestelde bouw- en vastgoedsector blijven met uitzondering van een handvol experimenten toch vooral volgend aan wet- en regelgeving. Is er geen vraag naar duurzaam vastgoed vanuit de consument of is er geen vraag naar duurzaam vastgoed omdat het niet wordt aangeboden? Jonathon Poritt1 wijst in dit kader op “the circle of blame”. Toch zijn er momenteel, wellicht mede als gevolg van de crisis, een aantal hoopvolle ontwikkelingen te signaleren. Met name in de kantorenmarkt lijkt er een groeiend besef bij marktpartijen te ontstaan dat duurzaamheid loont. Bewijs wordt gevonden dat huurders bereid zijn een hogere huur te betalen voor een duurzaam kantoor en dat duurzame kantoren kampen met minder leegstand (Eicholtz e.a., 2009). Hierdoor zijn beleggers bereid een hogere aanschafprijs te betalen en maakt het prijspremium de investering in duurzame maatregelen voor een ontwikkelaar eerder rendabel. Op de woningmarkt hebben we te maken met de woonconsument in plaats van de professionele belegger, dat betekend meer gevoel en minder rationaliteit. Hoewel er legio onderzoeken zijn uitgevoerd naar consumentengedrag, betalingsbereidheid en marktacceptatie in relatie tot duurzaamheid, blijft bewijs op basis van ‘market evidence’ vooralsnog uit (Van Estrik, 2009; Van Eck, 2008; Griess, 2009). Vanuit de grotere maatschappelijke noodzaak en behoefte en mede gesteund door de onderzoeksbevindingen zijn overheid en marktpartijen een convenant overeengekomen om energie te besparen. Het Lente-akkoord. De inwerkingtreding van het Lente-akkoord in januari 2011 tezamen met de transitie van aanbieders- naar kopersmarkt ten gevolge van de financiële crisis, vormen een interessant moment in de woningmarkt. Weliswaar ingegeven door de wetgever kan de markt nu op grote schaal bestudeerd worden om te meten of de consument meerwaarde toekent aan duurzaamheid. Mocht blijken dat duurzaamheid ook door de grote massa gewaardeerd wordt en niet alleen door een select groepje in een ‘niche’-markt, dan biedt dit ontwikkelaars ook perspectief en het financiële geloof om net als in de kantorenmarkt, los van wetgeving, zelf initiatieven te ontplooien om duurzamer te ontwikkelen. Wellicht kan met ondersteunend bewijs “the circle of blame” ook in de woningmarkt worden doorbroken.

1

Building Business duurzaam, juni 2008. pp. 4-5

1

Reden genoeg voor dit onderzoek naar “de waarde van duurzaamheid”. Vanuit de gedachte dat een klein stapje bij een grote groep consumenten een groot effect kan sorteren voor het milieu, wordt met name de interesse gewekt naar de waardering van duurzaamheid door de ‘doorsnee’ of ‘gemiddelde consument’, voor zover je daarvan mag spreken. Circa 50% van de nieuwbouw koopwoningen die op de markt wordt gebracht zijn rijwoningen. Kopers van een tussen- of hoekwoning hebben vaker een gemiddeld inkomen. Aankopen worden in grote mate bepaald door het beschikbare budget. Aantonen van de meerwaarde van duurzaamheid bij dit type woning kan een uitstekende indicator zijn voor de ‘doorsnee of gemiddelde’ consument in de Nederlandse nieuwbouw koopwoningmarkt.

1.2 Doelstelling en probleemstelling Dit onderzoek heeft als doelstelling te bepalen of consumenten meerwaarde toekennen aan een nieuwbouw koopwoning indien deze woning is voorzien van een aantal duurzame aspecten. De eventueel te constateren meerwaarde kan op vele wijzen tot uitdrukking komen. In dit onderzoek wordt specifiek gekeken naar de afwijking in VoN-prijs en de overige waardes die indirect financieel van aard zijn. Omdat de woningwaarde per woningtype, ontwerp en locatie sterk kan verschillen is het onderzoek verricht onder tussen- en hoekwoningen van één ontwerp en is de locatie als factor indifferent gemaakt. Rijwoningen

vormen

circa

50%

van

de

nieuwbouwproductie

aan

woningen

en

vertegenwoordigen daarmee een grote doelgroep. Hierdoor tracht het onderzoek aan te tonen dat duurzame aspecten waarde toevoegen aan een woning voor een grote groep consumenten. Voor dit onderzoek is de volgende probleemstelling geformuleerd: Kent een consument een hogere waarde toe aan een nieuwbouw-rijwoning die conform het Lente-akkoord en de huidige trend duurzamer is ontwikkeld ten opzichte van een identieke woning waar dit niet van toepassing is? De probleemstelling is in onderhavig onderzoek ontleed in een aantal deelvragen. De deelvragen zijn onderverdeeld in theoretische en empirische deelvragen. De theoretische deelvragen resulteren in het theoretisch kader en vormen de basis van het empirisch onderzoek. Theoretisch kader -

Wat is duurzaamheid of duurzame ontwikkeling? -- Naar aanleiding van de onderzoeksbevindingen uit hoofdstuk 2, 3 en 4 wordt duurzaamheid afgebakend tot het onderdeel energie --

-

Waar komt de huidige wet- en regelgeving inzake energiezuinige woningbouw vandaan en welke rol speelt het Lente-akkoord daarin?

-

Waar komt de huidige focus op energiezuinigheid vandaan en kan de woningbouw lering trekken uit resultaten bij commercieel vastgoed?

-

Wat is waarde?

-

Bestaat er een theoretische meerwaarde van energiezuinigheid?

2

-

Is deze meerwaarde gelijk voor koper en verkoper? Wordt waarde door deze twee partijen gelijk beleefd en hoe beïnvloeden zij elkaar?

Empirisch Onderzoek -

Heeft een energiezuinige woning een hogere waarde voor de consument en op welke wijze komt de eventuele meerwaarde tot uitdrukking?

1.3 Onderzoekskader In dit onderzoek wordt de waarde die de consument toekent aan duurzame aspecten in een nieuwbouw rijwoning nader onderzocht. Duurzaamheid wordt verder afgebakend tot het aspect energie naar aanleiding van bevindingen in het theoretisch deel van het onderzoek. Het onderwerp wordt benaderd vanuit een financieel-economisch perspectief voor consument en projectontwikkelaar en heeft geen betrekking op de waarde die het mogelijk heeft voor de samenleving of de wereld. Bevindingen uit het onderzoek worden in een financieel-economisch kader gegeven.

1.4 Opbouw van het onderzoek Het onderzoek bestaat uit twee delen: een theoretisch- en een empirisch deel. Het theoretisch onderzoek is erop gericht om antwoorden te krijgen op de deelvragen met betrekking tot energiezuinigheid en waarde in relatie tot de consument. Het theoretisch deel wordt afgesloten met de analyse van een aantal onderzoeken naar energiezuinige woningen en de consument. In het theoretisch deel zijn handvatten gevonden die hebben bijgedragen aan de selectie van de toegepaste energiezuinige maatregelen voor de woningen die in het empirisch deel zijn onderzocht. In het empirisch deel worden vastgoedprofessionals door middel van een enquête gevraagd naar de waarde van een standaard woning en een identieke energiezuinige variant. Het eindresultaat van het onderzoek bestaat uit het waargenomen verschil in waarde tussen de standaard en de energiezuinige woning.

3 Prijs en waarde

1 Inleiding

2 Duurzaamheid 2.1 Wat is duurzaamheid? Definitie duurzaamheid, afbakening op energie 2.2 Energiezuinigheid en wet- en regelgeving 2.3 Trends

3.1 Waarde 3.1.1 Wat is waarde? 3.1.2 Woning en waarde 3.1.3 Marktwerking 3.1.4 Resumerend 3.2 Waarde voor consument en ontwikkelaar 3.2.1 Meerwaarde van energiezuinige concepten voor de projectontwikkelaar 3.2.2 Meerwaarde energiezuinige concepten voor de consument 3.2.3 Resumerend

4 Literatuuronderzoek consument en energiezuinige woningen 4.1 Belang van energiezuinigheid bij de aankoop van een woning 4.2 Waarde en rangorde kwaliteten 4.3 Voorkeuren voor energiezuinige toepassingen

5 Uitwerking van het onderzoek

6 Analyse van de onderzoeksresultaten

7 Beperkingen en aanbevelingen

Literatuurlijst

4.4 Betalingsbereidheid Bijlagen

3.3 Tot slot

Het theoretisch deel begint met hoofdstuk 2 waarin de bevindingen zijn weergegeven van het literatuuronderzoek naar duurzaamheid, het wettelijke kader en de trends op het gebied van duurzaamheid. Een afbakening wordt gemaakt op het aspect energie. In het hierop volgende hoofdstuk wordt eerst gedefinieerd wat waarde is en hoe waarde tot stand komt. Vervolgens wordt de potentiële meerwaarde van energiezuinige concepten voor consument en projectontwikkelaar uiteengezet. Hierop volgt in hoofdstuk 4 een

3

overzicht van eerder onderzoek naar de invloed van energiezuinige maatregelen op de waarde van een woning. In hoofdstuk 5 worden de woningen besproken die bij het empirisch onderzoek zijn gebruikt. Er wordt toegelicht hoe het onderzoek heeft plaatsgevonden en wie er aan het onderzoek hebben meegewerkt. Daarna volgt de uitwerking van de vragenlijst en worden de uitkomsten uit de vragenlijst geanalyseerd. Het onderzoek wordt afgesloten met conclusies en een aantal aanbevelingen voor vervolgonderzoek.

4

2 Duurzaamheid In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de betekenis van het begrip duurzaamheid in relatie tot bouwen en ontwikkelen. Duurzaam ontwikkelen wordt afgebakend tot het aspect energiezuinigheid dat een onderdeel is van duurzaamheid. Energiezuinigheid vormt het kernpunt uit het Lente-akkoord. Het Lente-akkoord wordt samen met wet- en regelgeving besproken in paragraaf 2.2. Omdat energiezuinig bouwen de afgelopen jaren een grote ontwikkeling heeft doorgemaakt en nog steeds doormaakt wordt dit hoofdstuk afgesloten met het signaleren van een aantal trends.

2.1 Wat is duurzaamheid? Duurzaamheid is een woord dat is verworden tot containerbegrip en waarvan de betekenis aan inflatie onderhevig is. “Een modieuze vergaarbak van wervend bedoelde intenties” aldus Joost Swanborn in Trouw (1-11-2010). In deze paragraaf wordt uiteengezet wat in deze scriptie wordt bedoeld met het begrip duurzaamheid met betrekking tot de nieuwbouw koopwoning. Binnen het kader van de woningbouw wordt gesproken van duurzame ontwikkeling en duurzaam bouwen. De VNcommissie Brundtland definieert in 1987 in het rapport “our common future” duurzame ontwikkeling als volgt: “Duurzame ontwikkeling is ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen”. Deze definitie wordt wereldwijd algemeen geaccepteerd en gehanteerd als duurzame ontwikkeling wordt bedoeld. Uitgaande van de definitie van Brundland heeft de inmiddels emeritus Prof. Ir. C.A.J. Duijvestein2 duurzaam bouwen als volgt gedefinieerd: “Duurzaam bouwen is het op een dusdanige manier bouwen dat hier aan de behoefte wordt voldaan zonder dat de mogelijkheden voor andere volkeren en toekomstige generaties worden verminderd”. Beide definities zijn gebaseerd op goed rentmeesterschap en het besef dat acties in het heden consequenties hebben voor de toekomst, hier of elders op de wereld. De Vries3 definieert duurzaam ontwikkelen vanuit een meer procesmatige benadering, specifiek gericht op het ontwikkel- en bouwproces: “Het ontwerpen, bouwen beheren en slopen van de gebouwde omgeving met zo weinig mogelijk inzet van eindige energiebronnen en optimale inzet van oneindige energiebronnen (energiezuinig bouwen en renoveren), integraal beheerde water-, afval- en materiaalsystemen (materiaal neutraal bouwen en renoveren) bevordering van materiële en immateriële gezondheid van gebruikers van de gebouwde omgeving (gezondheid, veilig en comfortabel bouwen en renoveren)”. Duurzaam ontwikkelen wordt door De Vries opgedeeld in de aspecten energie, materiaal, afval en gezondheid. De specifieke, procesmatige definitie van De Vries is daarmee een praktische vertaling van de definitie van Duijvestein en Brundtland.

2 3

collegedictaat “het nieuwe ecologisch bouwen”, 2002 geciteerd uit Griess, 2009, p15

5

Het woord duurzaam of duurzaamheid heeft in Nederland meerdere betekenissen en kan leiden tot verwarring. Duurzaam in de zin van “gaat lang mee” ofwel het Engelse woord “durable” is één betekenis. In dit onderzoek wordt echter over duurzaamheid gesproken als in “sustainable” conform de definitie van Brundtland en Duijvestein.

People, Planet, Profit Volgens de definitie van Brundtland spelen drie dimensies een rol in de duurzame ontwikkeling. Dit zijn sociale kwaliteit, ecologische kwaliteit en economische kwaliteit. Ook wel “People, Planet, Profit” of Triple P genoemd. In 2002 is de derde P, Profit, veranderd in Prosperity. Van winst naar het bredere begrip welvaart. De combinatie van de drie kwaliteiten dienen in balans te zijn binnen één ontwikkeling. Wanneer de combinatie niet harmonieus is zullen de andere kwaliteiten hieronder lijden. People staat voor sociale kwaliteit zoals: welzijn, gezondheid, vrijheid, sociale cohesie en veiligheid. Planet staat voor milieukwaliteit waaronder: energie, water, materiaal en mobiliteit.

De

economische

kwaliteit

ofwel profit behelst zaken als: welvaart, winst, betaalbaarheid en eerlijkheid. In energiezuinigheid zijn de drie kwaliteiten vertegenwoordigd. Uiteraard de ecologische kwaliteit, in de vorm van beperken van verbruik en uitstoot. De economische kwaliteit

vertaalt

zich in

de

investering enerzijds en (terug) verdiencapaciteit anderzijds. Aspecten als comfort, gezondheid en een goed imago of gevoel kunnen als sociale kwaliteit worden aangemerkt. Figuur 2.1 De duurzaam bouwen tetraëder (Duijvestein,2003)

Duijvestein (2003) heeft de kwaliteit ‘ruimte’ toegevoegd aan het model en relateert daarmee de ruimtelijke kwaliteit aan de drie andere kwaliteiten zoals in fig 2.1 is te zien. De ruimtelijke kwaliteit wordt ook wel Project genoemd en veranderd met toevoeging van de vierde P de driehoek in een tetraëder.

Milieuproblematiek Vanaf de industriële revolutie heeft er een enorme bevolkingstoename plaatsgevonden. De toename van de bevolking en het gebruik van energiebronnen heeft er in geresulteerd dat de druk van de mens op haar natuurlijke omgeving is toegenomen. In het verlengde hiervan ontstond de discussie over de eindigheid van fossiele brandstoffen als gevolg van de stijgende levensstandaard. Deze discussie resulteerde in grofweg twee denkrichtingen (Griess, 2009): -

De eindigheid van natuurlijke hulpbronnen leidt tot de ineenstorting van de beschaving.

-

Innovaties behoeden de mensheid voor ineenstorting van de beschaving.

6

Deze discussie en het zoeken naar mogelijkheden om verandering in de situatie aan te brengen duurt nog steeds voort. “Gedurende de jaren '90 werden politici wereldwijd zich steeds meer bewust dat klimaatverandering ernstige gevolgen kan hebben voor mens en milieu, en dat de uitstoot van broeikasgassen zoals CO2 door mensen hier een rol in speelt. Latere rapporten van de Verenigde Naties, waar veel wetenschappers het mee eens zijn, bevestigen deze vermoedens” (milieuloket.nl). De VN organiseert jaarlijks een wereldwijde klimaatconferentie waarin de milieuproblematiek staat geagendeerd. De milieuproblematiek spitst zich toe op klimaatverandering, overexploitatie van natuurlijke hulpbronnen, aantasting van de leefomgeving en het verlies van biodiversiteit. Een algemeen geaccepteerd wetenschappelijke standpunt is dat de opwarming van de aarde wordt veroorzaakt door de toename van C02 en andere broeikasgassen (IPCC 2007). De eindigheid van grondstoffen en de onevenwichtige verdeling van deze grondstoffen kan leiden tot spanningen en hogere energieprijzen zoals is gebleken tijdens de oliecrisis van 1973. Vervuiling, opwarming van de aarde en grondstoffenwinning veroorzaken een aantasting van de natuurlijke leefomgeving en afname van plant en diersoorten. Kennis van de milieuproblematiek heeft ertoe geleid dat duurzaamheid steeds hoger op de agenda komt van overheden, bedrijven en consumenten. Het belang, nut en noodzaak wordt vaker onderschreven. Omdat in dit onderzoek de (meer)waarde van de energiezuinige woning voor de consument centraal staat, wordt met name gekeken naar het eventuele nut van de energiezuinige woning voor consument en ontwikkelaar zonder verder op zaken als belang en noodzaak voor milieu en maatschappij in te gaan.

Energie Zoals in het begin van paragraaf 2.1 is opgemerkt maakt De Vries in zijn definitie van duurzaam ontwikkelen onderscheid in de aspecten energie, materiaal, afval

en

gezondheid. Ook SenterNovem maakt in de publicatie “Basisdocument. Wat is duurzaam bouwen?” uit 2006 een dergelijke onderverdeling. Zij onderscheiden de aspecten; energie, materialen, (drink)water, gezondheid & binnenmilieu en leefomgeving. Dit onderzoek zal zich beperken tot het aspect energie, één van de onderdelen van duurzaam bouwen. Enerzijds omdat dit thema erg actueel is naar aanleiding van de inwerkingtreding van het Lente-akkoord (zie paragaaf 2.2). Anderzijds omdat gezocht wordt naar de financieel economische waarde en energiebesparing zich als gebruikswaarde beter laat meten dan een niet-gebruikswaarde (Zie ook hoofdstuk 3, Waarde). Energie speelt al eeuwen een belangrijke rol bij het functioneren van samenlevingen en verandering is van alle tijden. Van het gebruik van waterkracht, wind en hout als energiebron ging men langzaamaan over op kolen als voornaamste energiebron. Na de eerste commerciële aardoliewinning in 1853 kwam het gebruik van olie en gas steeds meer in de plaats van kolen. Na 1950 volgde atoomenergie als aanvulling op de energiebronnen. Momenteel worden kolen, gas, olie en atoomenergie naast elkaar gebruikt om in de energiebehoefte te voorzien. Gezien de omschreven milieuproblematiek die deze eindige energiebronnen met zich meebrengen wordt steeds meer gebruik

7

gemaakt van natuurlijke, niet vervuilende of hernieuwbare bronnen van energie zoals wind, water, biomassa, de zon en aardwarmte. In 2009 waren Nederlandse huishoudens volgens het CBS goed voor 13% van het totale Nederlandse energieverbruik. Daarbij leveren huishoudens een significant aandeel van 11% van de Co2 emissies in 2009, zie figuur 2.3. (compendiumvoordeleefomgeving.nl). De voornaamste energiebronnen binnen de Nederlandse huishoudens zijn aardgas en elektra. Het verbruik van aardgas lijkt zich te stabiliseren als gevolg van toenemende woningisolatie en verbeterde cv-ketels. Het elektraverbruik neemt daarentegen nog steeds toe. Dit wordt veroorzaakt door het toenemende gebruik van huishoudelijke apparaten en innovaties zoals de lcd- en plasmatelevisies die veel elektriciteit verbruiken. Het toenemende elektraverbruik is een tendens die zich door lijkt te zetten, zie figuur 2.2.

Figuur 2.2 Energieverbruik door huishoudens (bron: CBS)

Figuur 2.3 Emissie Co2 naar sector (bron: CBS)

Het grootste deel van de energie dat een huishouden verbruikt, gaat op aan verwarming (51 procent). Daarna volgt het verwarmen van water (14 procent). Hier zijn dan ook de grootste besparingen te realiseren. Figuur 2.4 laat zien waaraan huishoudens hun energie besteden; gas en elektra zijn in de figuur bij elkaar opgeteld (milieucentraal.nl).

Figuur 2.4 Energiebesteding (bron: milieucentraal.nl)

Energieprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen zoals blijkt uit figuur 2.5 en 2.6. Een toenemende vraag en op termijn en een afnemend aanbod lijken hier debet aan te zijn, tezamen met de accijnzen. De verwachting is dat prijzen voor energie blijven stijgen in de toekomst (compendiumvoordeleefomgeving.nl).

8

Figuur 2.5 Aardgasprijs 1998/2010(bron CBS)

Figuur 2.6 Elektriciteitsprijs 1998/2010 (bron CBS)

Hypotheeklasten maken volgens de woonlastenmonitor 2011 circa 57% van de woonlasten uit, de overige 43% bestaat uit bijkomende woonlasten. Van de bijkomende woonlasten bestaat bijna de helft uit

energielasten,

circa

48%

(Coelo

woonlastenmonitor, 2011), zie figuur 2.7. Energielasten vormen daarmee een substantiële component van de totale woonlasten met op dit moment een aandeel van circa 20%. Een reductie van het energiegebruik beperkt

het

effect

van

toekomstige prijsstijgingen op de energielasten en/of verlaagt de energielasten. Een reductie in energielasten draagt bij aan een verlaging van de woonlasten. Figuur 2.7 Bijkomende woonlasten (Coelo woonlastenmonitor)

Gezien de doelstelling van de overheid om de uitstoot van Co2 te beperken en het significante aandeel van huishoudens in het totale Nederlandse energieverbruik en de uitstoot van Co2, ligt een focus op het energiezuiniger maken van de woningbouw voor de hand. Stern (2008) stelt dat het verbeteren van de energiezuinigheid van de gebouwde omgeving de meest kosteneffectieve manier is om Co2 uitstoot te beperken. Een stijgend energieverbruik gecombineerd met de verwachting dat energieprijzen ook in de toekomst blijven stijgen maakt een energiezuinige woning voor de consument steeds interessanter omdat een stijging van de woonlasten hiermee kan worden beperkt.

Trias Energetica Om energie te besparen in de woningbouw kan tijdens het ontwerpproces gebruik worden gemaakt van het “Trias Energetica” principe. Dit ontwerpprincipe dat in 1996 is ontwikkeld door Novem hanteert een 3-stappen methode om de energievraag te beperken.

9

Stap 1, beperk de energievraag. De energievraag kan worden beperkt door een compact ontwerp, juiste oriëntatie, beperken van warmteverlies door ventilatie en isolatie van de woning. Door de consument bewust te maken van zijn gedrag en kennis aan te dragen dat zijn gedrag van invloed is op het energieverbruik wordt de energievraag verder beperkt. Stap 2, gebruik duurzame energiebronnen. Met het gebruik van duurzame bronnen kan worden gedacht aan het gebruik van zonne-energie in de vorm van PV cellen of zonneboilers. Andere duurzame bronnen zijn windkracht, waterkracht en aardwarmte. Hernieuwbare energiebronnen zoals biomassa nemen tijdens hun levenscyclus evenveel Co2 op als zij uitstoten en worden daarmee ook als duurzame energiebron beschouwd. Duurzame energie kan soms lokaal in de woning worden opgewekt. Andere bronnen zoals windenergie, waterkracht en biomassa worden op een centrale locatie benut, bijvoorbeeld in een energiecentrale. Stap 3, gebruik eindige bronnen zo efficiënt mogelijk. Als toch gebruik moet worden gemaakt van een eindige bron dan dient dit zo efficiënt mogelijk te gebeuren. Te denken valt aan hoog rendement installaties zoals HR CV-Ketels. Ook het gebruiken van restwarmte in de vorm van warmte-terugwin-installaties verhoogt het rendement waarmee energie uit de eindige bron wordt benut. Uit literatuuronderzoek (zie hoofdstuk 4) blijkt dat de consument de principes van Trias Energetica vaak feilloos aanvoelt en deze methode van energiezuinig bouwen prefereert. De uit te werken energiezuinige variant die in het onderzoek wordt gebruik zal mede gebaseerd worden op de principes van trias energetica.

Resumerend Het begrip duurzaamheid is gebaseerd op goed rentmeesterschap en het besef dat acties in het heden consequenties hebben voor de toekomst, hier of elders op de wereld. Bij een duurzame ontwikkeling dienen de sociale, ecologische en economische kwaliteiten (ook wel PPP genoemd) in balans te zijn. De milieuproblematiek, maatschappelijke ontwikkelingen en de eindigheid van grondstoffen vormen de aanleiding om na te denken over duurzaam ontwikkelen. Dit onderzoek naar waarde beperkt zich tot het eventuele nut van de energiezuinige woning voor consument en ontwikkelaar zonder verder in te gaan op het belang en noodzaak voor het milieu en de maatschappij. Als onderdeel van duurzaam bouwen kunnen de aspecten; energie, materialen, (drink)water, gezondheid & binnenmilieu en leefomgeving worden onderscheiden. Dit onderzoek richt zich op het aspect energie. Het energieverbruik van Nederlandse huishoudens is verantwoordelijk voor 11% van de Co2-emissies. Het energieverbruik bepaald circa 20% van de woonlasten van Nederlandse huishoudens. Tezamen met de verwachte toekomstige energieprijsstijging wordt verwacht dat bezuinigen op energie financieel steeds interessanter wordt. Het trias energetica ontwerpprincipe kan worden aangewend om een energiezuinige woning te ontwikkelen.

2.2 Energiezuinigheid en wet- en regelgeving In de vorige paragraaf is de milieuproblematiek besproken die deels wordt veroorzaakt door het energiegebruik van huishoudens. Deze paragraaf gaat nader in op de wet- en regelgeving met betrekking tot energie en woningbouw. De paragraaf wordt ingeleid met

10

een uiteenzetting van de totstandkoming van de huidige wet- en regelgeving op het gebied van energie. Vervolgens wordt specifiek ingegaan op het Lente-akkoord dat wordt genoemd in de probleemstelling.

Wet- en regelgeving Overheden proberen op nationaal en internationaal niveau door middel van verdragen, wetten en regels het milieu te beschermen. Ze doen dit onder andere door maatregelen te treffen om de uitstoot van broeikasgassen en het energieverbruik te reduceren. In 1972 stelde de club van Rome al in het rapport ‘grenzen aan de groei’ dat er maatregelen moesten worden getroffen om een wereldwijd tekort aan voedsel en grondstoffen te voorkomen. De impact van dit rapport werd versterkt als gevolg van de oliecrisis in 1973. De oliecrisis benadrukte het belang voor de overheid om energieverbruik te reguleren, ook in de woningbouw. “Als dwingende prikkel initieerde de Nederlandse overheid na de oliecrisis (rond 1973) energiebesparingprogramma’s in de bouw. Achteraf kan geconcludeerd worden dat de Nederlandse ontwikkeling van duurzaam bouwen destijds is ontstaan” (Ravesloot, 2005, geciteerd uit Griess, 2009, p. 13). Nationale maatregelen volgden, zoals het ‘nationaal milieubeleidsplan’ in 1989 en het ‘plan

van

aanpak

duurzaam

bouwen’

in

1995.

Internationaal

is

in

1992

het

Klimaatverdrag gesloten onder auspiciën van de VN. De doelstelling van het verdrag is:"het stabiliseren van de concentratie van broeikasgassen in de atmosfeer op een zodanig niveau, dat een gevaarlijke menselijke invloed op het klimaat wordt voorkomen". In 1997 is binnen het kader van het klimaatverdrag het Kyoto-protocol overeengekomen. Het Kyoto-protocol regelt de vermindering van de uitstoot van broeikasgassen door deelnemende landen. Voor Nederland betekent de ondertekening dat in de periode 2008 tot 2012 de uitstoot van broeikasgassen, waaronder Co2, met 6% moet worden verminderd ten opzichte van het niveau van 1990. In 2002 wordt in Europa de EPBD aangenomen (Energy Performance Building Directive). Deze richtlijn stelt onder andere eisen aan de uniforme berekeningswijze van energieprestaties van gebouwen, stelt minimum prestatie-eisen en verplicht Europese lidstaten tot energiecertificering van gebouwen (www.EPBD.nl). Als gevolg hiervan en de doelstellingen uit het Klimaatverdrag wordt in 2006 de minimum prestatie-eis, de EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt), aangescherpt van 1.0 naar 0.8. De minimale EPC-eis is in Nederland vastgelegd in het bouwbesluit dat als AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) valt onder de bouwparagraaf van ‘de Woningwet’. Een ander gevolg van de EPBD richtlijn is de introductie van het energielabel voor woningen in 2008. Het energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van de woning en is bedoeld om energiebesparende maatregelen te stimuleren. Het energielabel voor woningen loopt van A tot en met G waarbij het A-label het energiezuinigst en het G-label het minst zuinig is (rijksoverheid.nl). In het regeerakkoord Balkenende IV uit 2007 wordt middels het kabinetsprogramma ‘schoon en zuinig’ de ambitie om Co2 te reduceren voor de toekomst verder aangescherpt. In het kabinetsprogramma

wordt de ambitie geformuleerd om in 2020 30%

11

minder Co2 emissie uit te stoten ten opzichte van 1990. Naar aanleiding van het kabinetsprogramma sluit de rijksoverheid in 2008 een akkoord met marktpartijen om de EPC-eis gefaseerd verder aan te scherpen, genaamd ‘het Lente-akkoord’.

Lente-akkoord Het ‘Lente-akkoord, energiebesparing in de nieuwbouw’ is op 22 april 2008 door overheid en marktpartijen ondertekend. De overheid wordt in het convenant vertegenwoordigd door het ministerie van WWI (Wonen Wijken en integratie) en het ministerie van VROM (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, en Milieu). De verenigingen Neprom, Bouwend Nederland en de NVB vertegenwoordigen in het convenant de marktpartijen. Met het convenant wordt beoogd het gestandaardiseerde energieverbruik in de nieuwbouwproductie te verlagen. Dit gebeurt in 2 stappen; per 1 januari 2011 een reductie van 25% en per 1 januari 2015 een reductie van 50% ten opzichte van de EPC eis zoals die van toepassing was op 1 januari 2007. In de praktijk betekent dit voor woningbouw dat de EPC-eis van 0,8 uit 2007 verlaagd wordt naar respectievelijk 0,6 in 2011 en 0,4 in 2015. Naast de overeengekomen verlagingen streven partijen naar realisatie van volledig energieneutrale woningen na het jaar 2020. Het convenant legt de nadruk op opschaling en bewezen maar te weinig toegepaste concepten en technieken om de doelstellingen te behalen. Daarvoor wordt een intensief kennisoverdracht- en stimuleringsprogramma opgesteld voor opdrachtgevende partijen. Daarnaast worden op projectmatige basis experimenten met innovatieve energiezuinige technieken gestimuleerd. Bepaald is ook dat de consument centraal dient te staan bij de reductie van energie in nieuwbouwwoningen en dat er belang wordt gehecht aan een brede consumentenvoorlichting. In dat kader is er ook behoefte aan een EPC berekeningsmethodiek die meer zegt over het daadwerkelijke energieverbruik van de woning. Er wordt beoogd om tot een nieuwe energieprestatienorm te komen die beter aansluit bij het werkelijke energieverbruik en de beleving (comfort en woonlasten) van de consument In het Lente-akkoord wordt gesteld dat “de inspanningen niet mogen leiden tot een verslechtering van de concurrentiepositie van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw”. In dat kader is het van belang om onderscheid te kunnen maken tussen energiezuinige en minder energiezuinige woningen. Bijvoorbeeld met behulp van energielabels, om een hogere investering te kunnen rechtvaardigen. De overheid handhaaft de toepassing van het in 2008 geïntroduceerde verplichte energielabel echter niet zoals blijkt uit de brief van de Neprom “inbreng ronde tafel tweede kamer 2011”. Uit onderzoek van Brounen, Kok en Quigley (2009) blijkt dat het onverplicht invoeren van het energielabel leidt tot minder label- uitgifte. Het belang dat markpartijen hechten aan het energielabel blijkt uit het onderzoek van Brounen et al. Zij constateren een prijspremie voor woningen met een energielabel A, B of C ten opzichte van ongelabelde woningen. De geconstateerde prijspremie varieert afhankelijk van het woningtype tussen de 3% en 4,7% van de VON-prijs. In de bevindingen constateren zij dat huiseigenaren die hun woning laten certificeren dit voornamelijk doen “om de kwaliteit van de woning te communiceren”.

12

De inwerkingtreding van het Lente-akkoord op 1 januari 2011 vormt een belangrijk uitgangspunt voor het onderzoeksonderwerp van deze scriptie. De door markt en overheid gezamenlijk geïnitieerde overgang van een EPC-eis van 0,8 naar 0,6 vormt een interessant meetmoment. Meetbaar, omdat er referenties en ervaringen ontstaan die het mogelijk maken de marktwaarde te bepalen. Belangrijk, omdat marktpartijen willen weten of de investeringen voor de energiezuinige maatregelen opwegen tegen de opbrengsten. De kern van het Lente-akkoord draait om het reduceren van het energieverbruik, waarbij de consument centraal staat. Dezelfde thema’s - energie en consument

-

staan

ook

centraal

in

dit

scriptieonderzoek

dat

de

waarde

van

energiezuinige maatregelen (naar aanleiding van het Lente-akkoord) voor de consument onderzoekt.

Resumerend Naar aanleiding van het Kyoto-protocol heeft Nederland zich gecommitteerd om in de periode van 2008 tot en met 2012 de uitstoot van C02 met 6% te reduceren. De Europese EPDB stelt hiertoe minimum prestatie-eisen (EPC-eisen) aan gebouwen en verplicht Europese lidstaten tot energiecertificering van gebouwen. De EPC-eis was tot en met 2010 0,8. Als gevolg van het kabinetsprogramma ‘schoon en zuinig’ hebben het rijk en marktpartijen een convenant ondertekend, het ‘Lente-akkoord’. In het Lente-akkoord is onder andere overeengekomen de EPC-eis in het bouwbesluit stapsgewijs te verlagen. Per 1 januari 2011 een aanscherping van 0,8 naar 0,6 en naar 0,4 in 2015. Het streven is om in 2020 volledig energieneutrale woningen te realiseren. In het Lente-akkoord is overeengekomen dat de consument centraal dient te staan en dat marktpartijen en consumenten ter stimulering kennis wordt aangereikt. De inwerkingtreding van het Lente-akkoord biedt een interessante gelegenheid om de waarde van duurzaamheid te meten.

2.3 Trends Door middel van het signaleren van trends in de markt kan het onderwerp van dit onderzoek in perspectief worden gezet. Het eerste deel van deze paragraaf gaat in op de vraag waar de huidige focus op energiezuinigheid vandaan komt en of dit een tijdelijk fenomeen is of permanent de aandacht zal blijven vragen. Het tweede deel signaleert gemeten positieve effecten van energiezuinigheid op de waarde van kantoren. Daarnaast wordt een vergelijk gemaakt tussen de kantorenmarkt en de woningmarkt om te bezien wat de woningmarkt kan opsteken van de resultaten in de kantorenmarkt.

Golfbeweging Bij de literatuurstudie naar duurzaamheid in de afgelopen 40 jaar bekruipt soms het idee dat de aandacht voor energiezuinigheid en duurzaamheid komt en gaat in de Nederlandse bouwwereld. In de ene periode is het onderwerp erg actueel en in een andere periode staat het minder in de belangstelling. In 2008 meent Van Eck te signaleren dat “duurzaam bouwen door de maatschappelijke bewustwording ‘hipper’ is dan ooit tevoren” (Van Eck, 2008, p28). De aandacht voor het onderwerp in 2008 lijkt een gevolg van de wereldwijde aandacht voor de film ‘An inconvenient truth’ (Gore, 2006). Gore zette duurzaamheid zowel bij consumenten als beleidsmakers weer hoog op de agenda sinds de vorige opleving in 13

Nederland tussen 1990 en 2000. In die periode werden de eerste grote duurzame woningbouwprojecten

op buurtniveau gerealiseerd naar aanleiding van het NMP

(Nationaal Milieu Beleid Plan). Veel eerder vormde de oliecrisis van 1973 al eens een hoogtepunt in de aandacht voor energiezuinige woningbouw. Elke nieuwe ontwikkeling kent een bepaalde golfbeweging in het adoptienveau van de consument. Onder andere Rogers heeft studie gemaakt van dit verschijnsel. Hij geeft in zijn model verschillende groepen aan in het adoptieproces: Innovators zetten de trend kort na introductie. Na een bepaalde tijd pakken ook early adopters de trend op. De grote massa in de vorm van early majority volgt, waarna een trend over zijn hoogtepunt raakt. Late majority en laggards pakken de trend pas op als het hoogtepunt voorbij is en het eigenlijk geen trend meer te noemen is. Figuur 2.8 geeft het verloop van een trend weer.

Figuur 2.8 Golfbeweging van trends (bron: Rogers, 1962)

Tijdelijk verstoord door de economische crisis die aanving in oktober van 2008 neemt de aandacht voor energiezuinige woningbouw momenteel weer een vlucht. Aangewakkerd door de inwerkingtreding van het Lente-akkoord per 1 januari 2011 staan congressen, beurzen, vakbladen en andere media bol van duurzaamheid en energiezuinigheid. Gezien het perspectief van stijgende energieprijzen en het schaarser worden van grondstoffen lijkt het er op dat het onderwerp energie ook in de toekomst op de agenda zal blijven staan. In de vastgoedwereld lijkt de huidige trend van de energiezuinige woningbouw zich in het stadium van de majority en de late majority te bevinden. Kijkend naar de consument dan lijkt het dat zij momenteel minder ver zijn dan de markt op het gebied van energiezuinige woningbouw en zich in het stadium van early adopters of early majority bevinden. Deze veronderstelling onderschrijft de behoefte van marktpartijen om te meten wat de waarde van energiezuinige maatregelen in nieuwbouwwoningen onder consumenten is.

Zet commercieel vastgoed de trend? In de kantorenmarkt is het steeds meer gemeengoed dat duurzaamheid meerwaarde creëert. Onderzoek van o.a. Kok en Berkhout toont aan dat duurzame kantoorgebouwen tegen hogere transactieprijzen worden verkocht dan niet-duurzame kantoorgebouwen. Deze resultaten veroorzaken bij beleggers een stijgende vraag naar duurzaam vastgoed

14

met een additioneel prijsverhogend effect tot gevolg. Een toenemende tendens van vraag naar duurzaam vastgoed is merkbaar in de markt. In de woningmarkt is het effect van duurzame maatregelen op de prijs van de woning nog niet zo duidelijk aangetoond. Ook lijkt de benadering van een belegger en een consument van vastgoed compleet anders. Wat zijn de verschillen en overeenkomsten tussen beide markten en zijn de verschillen in waardering te verklaren? Kok en Eichholtz (2009) veronderstellen in hun onderzoek naar de waarde van duurzame kantoorgebouwen voor beleggers dat de volgende parameters van invloed zijn op het rendement van de belegging en als gevolg daarvan de prijs van het object: -

Besparing op service- en verbruikskosten;

-

Verlagen operationele kosten tijdens economische levensduur en beschermen tegen toekomstige energieprijsstijgingen;

-

Superieur arbeidsklimaat en reputatie-effecten volgend uit het huren van een duurzaam pand leiden tot een premie op de markthuur voor de belegger. Betere verhuurbaarheid leid tot lager risico op langdurige leegstand;

-

Langere economische levensduur volgend uit een minder snelle afwaardering kan resulteren in een hogere eindwaarde.

Ook Berkhout constateert in een artikel in de Real Estate Research Quarterly (juli 2010, p35), waarin hij een casestudie naar duurzame kantoorgebouwen beschrijft, dat ontvangen taxatie-rapporten een aantal voordelen van duurzaam vastgoed ten opzichte van niet duurzaam vastgoed beschrijven: -

Directe besparing op energie en onderhoud;

-

Langere economische levensduur;

-

Lagere risicopremie door o.a. bescherming tegen meer strikte wet- en regelgeving;

-

Hogere huur en betere verhuurbaarheid;

-

Beperkt aanbod drijft de waarde omhoog.

Het onderzoek van Kok en Eichholtz (2009) toont een 6% hogere effectieve markthuur aan als gevolg van de gemeten 2% hogere huur en 7% hogere bezettingsgraad. De gemiddelde transactieprijs van een duurzaam kantoorpand in de periode 2004 tot en met 2007 lag ruim 16% hoger dan de prijs van een regulier pand. De hogere verkoopprijs kan volgens het onderzoek verklaard worden door de langere economische levensduur van groene panden, de premie op de marktrente die door eindgebruikers betaald wordt, en de lagere risicopremie die beleggers eisen. Een andere verklaring die wordt genoemd is een mogelijke hogere vraag naar duurzame kantoorpanden en een achterblijvend aanbod met een prijsopdrijvend effect tot gevolg (Kok en Eichholtz, 2009). In de casestudie van Berkhout blijkt uit de taxatierapporten dat huurwaardes voor het duurzame kantoor gemiddeld 5% hoger wordt geschat. De afslag op de eindwaarde (exit yield) bedraagt gemiddeld 0.6 % waaruit de verwachting blijkt dat het duurzame kantoor minder snel verouderd. Het gecorrigeerde verschil in bar tussen het duurzame en nietduurzame kantoor bedraagt gemiddeld 0,38%. Dit impliceert een hogere aankoopprijs, zelfs bij gelijkblijvende huuropbrengst. Opvallend is dat uit de taxatierapporten blijkt dat

15

“verre van eenduidig wordt gewaardeerd”. Hieruit blijkt dat de waardering van duurzaamheid ook in de kantorenmarkt nog niet geheel volwassen is (Berkhout, 2010). Professionele beleggers zijn blijkbaar in staat en bereid om deze toekomstige voordelen van een duurzame belegging contant te maken naar het heden. Een langetermijnvisie gecombineerd met de kennis om de financiële consequenties te kunnen bereken, resulteren in een aanname van waarde. Aspecten zoals huisvestingslasten, rentelasten, toekomstig onderhoud en de perceptie van risico kunnen worden omgezet naar een hogere investeringswaarde. Dit is anders bij consumenten in de woningbouw waarbij een consument vaak nog niet in staat is om te beoordelen wat zijn aankoopbudget zal zijn op basis van zijn inkomen en mogelijkheden tot financiering. Laat staan dat bij een aankoopbeslissing de toekomstige bijkomende woonlasten, het onderhoud en de toekomstige verkoopwaarde contant worden gemaakt naar het heden, om te beoordelen of de aankoop een goede investering lijkt. Dit gebrek aan financieel inzicht wordt ook wel Financial illiteracy genoemd (Lusardi, 2008) en lijkt een van de oorzaken dat een energiezuinige woning onvoldoende wordt gewaardeerd. Wellicht mag deze kennis ook niet verwacht worden van een koper en moet de markt de taak op zich nemen om deze kennis aan te dragen zodat de koper een weloverwogen besluit kan nemen en waarde financieel wordt gewaardeerd. Waar een belegger beroepsmatig dagelijks aankoopbeslissingen neemt en de resultaten van eerdere aankopen ook regelmatig analyseert, koopt een consument gemiddeld een keer in de zeven jaar een nieuwe woning. Hierdoor ontbreekt het aan kennis, ervaring en de noodzaak om de aankoop uitgebreid te analyseren. Een consument koopt een woning vooral op gevoel, omdat hij het kan betalen en omdat hij wil wonen en niet persé om er geld mee te verdienen. Teneinde de marktwaarde van de energiezuinige woning voor een koper te verhogen lijkt het noodzakelijk dat marktpartijen de consument faciliteren met de benodigde kennis bij hun afweging een woning te kopen. Te denken aan financiële kennis, kennis van exploitatiekosten, gunstige financieringsconstructies, toekomstwaarde, risicoreductie en de wijze waarop dit van invloed kan zijn op de waarde van de woning. Hulpmiddelen zoals het energielabel of een kostencalculator kunnen positief bijdragen aan

de kennis en het

vergelijkbaar maken

van

woningen

met

betrekking

tot

energiezuinigheid. Dit is ook het geval bij kantoren zoals blijkt uit het onderzoek van Kok en Eichholtz. Gebleken is dat het ‘energiestar’ label dat objectief en energiegericht is een groter effect op de huur heeft dan het ‘Leed’ label dat algemener is. Eindgebruikers hechten de meeste waarde aan investeringen in duurzaamheid die heldere en direct te meten resultaten geven (Kok en Eichholtz, 2009). Zeker als energielabels en EPC berekeningen in de toekomst meer gaan zeggen over het daadwerkelijke verbruik van de woning zoals is afgesproken in het Lente-akkoord zal dit een effectief hulpmiddel kunnen blijken.

16

Resumerend Energiezuinige woningbouw staat momenteel bij vastgoedontwikkelaars hoog op de agenda als gevolg van het Lente-akkoord. Het is de verwachting dat energiezuinigheid een belangrijk thema blijft in de toekomst, al zal de aandacht voor het onderwerp verlopen in een golfbeweging. De attitude van de consument ten opzichte van energiezuinigheid lijkt wat achter te lopen op de markt. Market

evidence

toont

aan

dat

duurzame

kantoorgebouwen

inmiddels

hogere

transactieprijzen realiseren dan minder duurzame kantoorgebouwen. Financiële kennis en een langetermijnvisie leidt er toe dat toekomstige besparingen in het heden contant kunnen worden gemaakt. De gemiddelde consument ontbeert deze kennis en dient te worden gefaciliteerd en geïnformeerd om de waarde van de energiezuinige maatregelen te kunnen inschatten. Het aanreiken van financiële kennis, een kostencalculator of energielabel zijn daar bruikbare hulpmiddelen voor.

Tot slot Dit hoofdstuk heeft inzicht gegeven in een aantal aspecten uit de hoofdvraag. Zo is nader ingegaan op het begrip duurzaamheid en heeft naar aanleiding van het Lente-akkoord en de huidige trend een afbakening plaatsgevonden op het aspect energiezuinigheid. Het volgende hoofdstuk gaat verder in op de vraag wat waarde is en wat de waarde is van energiezuinige concepten voor consument en ontwikkelaar.

17

3 Prijs en waarde Duurzame ontwikkeling is van eminent belang voor het voortbestaan van de mensheid. Gezien het belang zou duurzame ontwikkeling voor een ieder grote waarde moeten hebben. Toch wordt deze waarde niet altijd toegekend en waardeert iedereen duurzaamheid op een andere wijze. Waardering van duurzaamheid door verschillende grootheden zoals mensheid, wereld, land, bedrijf en persoon kunnen erg uiteenlopen. Dit lijkt veroorzaakt te worden doordat nut en last niet altijd geheel bij dezelfde partij liggen. Ook speelt tijd en toekomstperspectief een grote rol, alsmede situatie en positie van de desbetreffende eenheid. Het paradigma van de persoon of partij (what’s in it for me) bepaalt voor een deel het belang en de waarde. In dit onderzoek wordt specifiek gekeken naar het belang en de waarde van energiezuinigheid voor de consument. In dit hoofdstuk wordt dat in drie stappen gedaan, elke stap staat in een separate paragraaf. Paragraaf 3.1: Het begrip waarde wordt toegelicht en er vind een afbakening plaats op de financieel-economische waarde (waarde die direct of indirect in geld is uit te drukken). Vervolgens wordt het begrip waarde gerelateerd aan de woning (de marktwaarde/prijs). Aan de hand van het vierkwadrantenmodel, consumentengedrag en elasticiteit wordt de marktwerking van vraag en aanbod uiteengezet. Omdat directe- en indirecte waarde tot stand komt in een samenspel tussen koper en verkoper wordt in paragraaf 3.2.1 en 3.2.2 specifiek gekeken naar de waarde van energiezuinigheid voor de consument en de ontwikkelaar. Paragraaf 3.2.1:

De

potentiële

meerwaarde

van

energiezuinige

concepten

voor

de

projectontwikkelaar wordt uiteengezet. Er wordt onder andere inzichtelijk gemaakt op welke wijze het gedrag van de consument (indirecte financiële waarde) van invloed is op de bedrijfsvoering van de projectontwikkelaar. Tot slot paragraaf 3.2.2: In deze stap wordt de potentiële meerwaarde van energiezuinige concepten voor de consument inzichtelijk

gemaakt

aan

de

hand

van

het

consumentengedrag,

het

innovatie

acceptatieproces en de beleving van kwaliteiten.

3.1 Waarde Met de vraag “Waarom is water zo goedkoop en zijn diamanten zo duur?” formuleerde Adam Smith (1723-1790) de klassieke waardeparadox. Met deze vraag vergrootte hij de veelvuldige verschillen tussen nut, waarde en prijs van goederen en diensten uit. In het kader van dit onderzoek waar gezocht wordt naar de waarde van de energiezuinige nieuwbouwwoning, wordt een antwoordt gezocht op de vraag: Wat is waarde?

3.1.1 Wat is waarde? Economen geven aan dat waarde in principe een subjectief begrip is. Wat voor de een veel waard is kan voor de ander minder waard zijn. De situatie en positie waarin kopende en verkopende partij zich bevinden is daarbij bepalend. De waarde van een product of dienst wordt veelal uitgedrukt in een prijs. De prijs wordt betaald als ruilmiddel tegen het verkrijgen van het product of de dienst die waarde bezit. De prijs komt volgens het neoklassieke economische model tot stand in een markt van vraag en aanbod waarin de consument (hypothetisch) altijd streeft naar nutsmaximalisatie en een bedrijf streeft naar winstmaximalisatie. De subjectieve waardetheorie (Carl menger, Principles of

18

economics, 1976) gaat uit van het principe dat een object om waarde te bezitten zowel nuttig als schaars moet zijn, waarbij de grootte van de waarde afhangt van het vermogen van een object om in de behoeften van een individu te voorzien. Ecologen gaan in hun benadering van waarde nog een stapje verder dan de klassieke economen. Naast nutsmaximalisatie en schaarste menen zij dat een object ook intrinsieke waarde kan bezitten. Zij zeggen: “That which is desirable or worthy of esteem for its own sake; thing or quality having intrinsic worth”4. Intrinsieke waarde is waarde die goederen of diensten op zichzelf en voor zichzelf hebben en die niet is afgeleid van het gebruik, de functie of het nut. Om het begrip waarde te ordenen heeft Epstein (2008, p177-178) een onderverdeling aangebracht in de totale waarde die aan goederen of diensten kan worden toegekend. Hij maakt een onderscheid in gebruikswaarden en niet-gebruikswaarden. Gebruikswaarden worden omschreven als “de economische waarde die voortkomt uit het gebruik dat men maakt van het middel”. Niet-gebruikswaarden worden gedefinieerd als “waarde die niet direct met menselijk gebruik van natuurlijke rijkdommen samenhangt”. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een consumptieve en niet-consumptieve gebruikswaarde. En vervolgens wordt bij de niet-gebruikswaarden een onderscheid gemaakt tussen optiewaarde en bestaanswaarde volgens onderstaande opsomming: -

Gebruikswaarden o

Consumptieve waarde: als voedsel, wonen of recreëren.

o

Niet consumptieve waarde: observeren, fotograferen. Maar ook beleven valt hieronder (Mensink, 2008).

-

Niet-gebruikswaarden o

Optiewaarde: de mogelijkheid om in de toekomst persoonlijk gebruik te maken van het goed (farmaceutische industrie, toekomstwaarde planten en dieren).

o

Bestaanswaarde (intrinsieke waarde): belang van het goed voor anderen in het heden en in de toekomst. (besef rentmeesterschap en plicht behoud natuurlijke rijkdommen voor toekomstige generaties).

De totale waarde is een optelsom van gebruikswaarden en niet-gebruikswaarden. Hieruit kan worden afgeleid dat de waarde van energiezuinige maatregelen in een woning niet worden bepaald door één van de bovengenoemde waarden, maar bestaan uit een optelsom van gebruikswaarden en niet-gebruikswaarden. Binnen dit onderzoek vallen onder consumptieve waarde zaken zoals; een lagere energierekening, gezondheid, luxe en comfort. Terwijl de beleving van luxe, comfort en gezondheid samen met een positief imago ook een niet consumptieve gebruikswaarde vertegenwoordigen. Dit wordt ook wel een goed gevoel of warm glow effect genoemd. Het besparen op energieverbruik vergroot de mogelijkheid deze energie in de toekomst te gebruiken en vormt daarmee een optiewaarde. De bestaanswaarde ontstaat onder andere door C02-reductie en dientengevolge een beperking van klimaatverandering, waardoor kwetsbare flora en fauna gehandhaafd blijft voor toekomstige generaties. 4

Websters New world dictionary 1988, geciteerd uit: A Myrick Freeman III the measurement of enviromental and resource values, 2003, p6.

19

In het kader van deze scriptie wordt vanwege de duidelijke meetbaarheid onderzoek gedaan naar financieel- economische waarde. Waarde die, direct of indirect, uiteindelijk kan worden uitgedrukt in geld. Sociaal-maatschappelijke en ecologische aspecten van een woning vormen vaak een ‘niet-consumptieve gebruikswaarde’ of een ‘nietgebruikswaarde’. Hoe verder de waarde afstaat van de consument of het product, hoe lastiger te bepalen is wat de financieel-economische waarde ervan zal zijn voor de consument. Dit verklaart deels de keuze van veel onderzoekers en bedrijven voor toepassing

van

en

onderzoek

naar

energiezuinige

maatregelen.

Energiezuinige

maatregelen geven invulling aan sociaal-maatschappelijke en ecologische aspecten maar vertegenwoordigen daarnaast ook vaak een ‘consumptieve waarde’ waardoor de waarde voor de consument duidelijker te bepalen is.

Meten van waarde Om een juiste inschatting te kunnen maken van de waarde voor de consument van sociale, economische en ecologische gevolgen van energiezuinige maatregelen, kan de acceptatiebereidheid en de betalingsbereidheid worden gemeten zodat het consumentensurplus bepaald kan worden (Freeman, 2003). Betalingsbereidheid wordt gevonden door het bedrag dat de consument bereid is te betalen te vergelijken met de werkelijke prijs van deze diensten. Zo kan profijt voor belanghebbenden worden gemeten van een gratis geleverd maatschappelijk of economisch voordeel. Bij benadering geeft dit weer hoe groot de waarde van het geleverde voordeel in totaal is (Epstein, 2008). Acceptatiebereidheid geeft inzicht in hoeveel geld een belanghebbende moet worden geboden om ervoor te zorgen dat zij een bepaalde achteruitgang op gebied van milieu, maatschappij of ethische normen of handelswijze accepteren (Epstein, 2008). Het meten van betalingsbereidheid en acceptatiebereidheid geeft bruikbare indicaties. Het is echter niet exact. Acceptatiebereidheid valt vaak wat hoger uit dan de betalingsbereidheid omdat de gewenste compensatie wordt opgegeven ten opzichte van de status-quo. Door de status-quo als referentiepunt te nemen vragen belanghebbenden hogere compensatie voor achteruitgang dan zijzelf bereid zijn te betalen voor verbetering. Omdat betalingsbereidheid in theorie wordt beperkt door de hoogte van het inkomen en acceptatiebereidheid niet aan dergelijke beperkingen onderhevig is, wordt betalingsbereidheid vaak gezien als het betrouwbaarste instrument om de waarde te bepalen. In mijn dagelijkse praktijk constateer ik echter dat een consument vaak niet weet wat het maximaal te financieren bedrag is op basis van zijn inkomen. Of de consument zich daadwerkelijk laat beperken door zijn inkomen bij onderzoek naar betalingsbereidheid voor een woning wordt daarom betwijfeld. Er

zijn

legio

duurzaamheid,

onderzoeken

gedaan

energiezuinigheid

en

onder

consumenten

betalingsbereidheid,

naar waarde

de of

relatie

tussen

voorkeur.

In

hoofdstuk 4 wordt kort ingegaan op de onderzoeksresultaten uit dergelijke onderzoeken. In de onderzoeksopzet in hoofdstuk 5 wordt vervolgens beargumenteerd waarom in deze scriptie het onderzoek naar de waarde van een energiezuinige woning voor de consument wordt verricht onder vastgoedprofessionals.

20

3.1.2 Woning en waarde Uit het eerste deel van de vorige paragraaf kan worden opgemaakt dat waarde een subjectief begrip is. Dit geldt als vanzelfsprekend ook voor de waarde van een woning, al varieert de waarde van een woning vaak wel binnen een bepaalde bandbreedte. Als we specifiek naar de financieel-economische waarde van woningen kijken dan kan geconstateerd worden dat er een groot aantal waardebegrippen bestaan. Te denken aan: economische waarde, marktwaarde, bedrijfswaarde, executiewaarde, herbouwwaarde, etcetera. Omdat in dit onderzoek de waarde van energiezuinige maatregelen in nieuwbouwwoningen voor de consument wordt onderzocht is “marktwaarde” het meest geëigende waardebegrip dat kan worden gehanteerd. Van Gool Et al. hanteren in het boek “onroerend goed als belegging” de definitie van het IVSC voor marktwaarde: “De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed op de datum van de taxatie zou worden verkocht uitgaande van een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper met voldoende afstand tot elkaar na een geëigende voorbereiding waarin ieder van de partijen met kennis van zaken zorgvuldig en zonder dwang zou hebben gehandeld.” Marktwaarde wordt ook wel directe opbrengstwaarde genoemd. De marktwaarde kan worden uitgedrukt in een VON (Vrij op naam)-prijs. Dit is het bedrag inclusief BTW en inclusief transactiekosten zoals notaris en kadaster. De marktwaarde die aan een woning kan worden toegekend wordt door een veelheid aan factoren beïnvloed. In het boek “Financiën fiscaliteiten en taxaties voor makelaardij” worden deze factoren ingedeeld in externe en interne factoren. Onder externe factoren worden de factoren verstaan die niet of nauwelijks door de consument kunnen worden beïnvloed. Te denken aan economische en geografische factoren (conjuncturele ontwikkelingen, renteontwikkelingen, prijsontwikkelingen, overheidsbeleid en geografische factoren). De interne factoren die de waarde van vastgoed beïnvloeden zijn de fysieke en de juridische aspecten. Fysiek betreft het vastgoedobject en de grond, juridische aspecten zijn eigendomspositie, huurovereenkomst, publiekrechterlijke en milieutechnische aspecten. Om in het kader van dit onderzoek de waarde van de energiezuinige aspecten van de woning te kunnen meten, is het noodzakelijk om de overige waardebepalende factoren zo veel mogelijk constant te houden. In hoofdstuk 6 is toegelicht hoe de overige waardebepalende interne- en externe factoren indifferent zijn gemaakt in het onderzoek. De marktwaarde van een woning kan worden bepaald met een breed scala aan waarderingsmethoden. Voor de bepaling van de VON-prijs wordt in de woningmarkt veelal

de

direct

vergelijkende

methode

toegepast,

zowel

door

makelaars

als

ontwikkelaars. Noviteiten in de woningmarkt zoals energiezuinige maatregelen kunnen per definitie slecht vergeleken worden, er bestaat immers geen referentie. Waardering zal dan eerder op basis van verwachting plaatsvinden. Ontwikkelaars zijn naast de vergelijkende methode vanwege het haalbaarheidvereiste ook geneigd om de waarde van een woning te benaderen met de kostenmethode. Hierbij is de totale waarde een optelsom van alle kosten. Dit geldt vooral als het gaat om additionele zaken in een referentiewoning zoals energiezuinige installaties of technieken. Deze benadering is

21

echter niet geschikt voor de bepaling van de marktwaarde. Ook een consument zal de waarde van een woning inschatten aan de hand van referenties, al gebeurt dit minder rationeel. Subjectieve zaken zoals gevoel, beleving, uniciteit en status spelen een rol voor de bepaling van waarde die een individuele consument toekent aan een object. In deze scriptie wordt onderzocht of er een uitspraak kan worden gedaan over de marktwaarde van aanvullende energiezuinige maatregelen.

3.1.3 Marktwerking Uit de eerste paragraaf blijkt dat waarde tot stand komt in een markt van vraag en aanbod

waarbij

de

koper

streeft

naar

nutsmaximalisatie

en

de

verkoper

naar

winstmaximalisatie. Daarnaast wordt gesteld dat een product naast nuttig ook schaars moet zijn om waarde te bezitten. De markt van vraag en aanbod wordt bij woningen ook wel ‘woningmarkt’ genoemd. Het tot stand komen van een evenwichtsprijs uit de vraag en het aanbod wordt marktwerking genoemd. Tot

een

aantal

jaar terug

werd

de woningmarkt

een

periode gekenmerkt

als

aanbodmarkt, woningen waren relatief schaars en de prijzen relatief hoog. De huidige landelijke marktomstandigheden op de woningmarkt worden ook wel als ‘kopersmarkt’ aangeduid. Er is een groot aanbod en een dalende vraag. Daardoor zijn woningen minder schaars waardoor de waarde en dus de prijs dalende is. Rapportages van de NVM staven het beeld dat we ons in een kopersmarkt bevinden, de rapporten geven een langere looptijd weer voordat een woning verkocht is bij een gemiddeld lagere verkoopprijs dan een aantal jaar geleden (nvm.nl). De landelijke woningmarkt bestaat eigenlijk niet; de woningmarkt is vaak sterk lokaal en regionaal gebonden. Naast een onderscheid in locatie kan ook een onderscheid worden gemaakt tussen nieuwbouw- en bestaande woningen binnen de woningmarkt. Over het algemeen valt de tendens te bespeuren dat er ook in de nieuwbouw sprake is van een kopersmarkt. De financierbaarheid is lastiger dan een aantal jaren terug en ook de verkoop van een eventuele eigen (bestaande) woning is moeilijker. Toch is nieuwbouw niet overal in voldoende mate voorradig en kan nieuwbouw zich onder andere op gebied van energiezuinigheid onderscheiden van de bestaande woningen. Behoefte aan energiezuinige woningen als gevolg van stijgende energieprijzen en relatieve lokale schaarste van beschikbare energiezuinige woningen zou kunnen leiden tot een hogere prijs of een vlottere verkoop.

Vierkwadrantenmodel Aan de hand van het vierkwadrantenmodel voor onroerend goed van Di Pasquale en Wheaton (1992) kan de marktwerking van vraag

en

aanbod

op

de

woningmarkt

inzichtelijk worden gemaakt.

Figuur 3.1 Vierkwadrantenmodel

22

Het model is opgebouwd uit vier afzonderlijke relaties die onderling verband houden en zorgen voor schommelingen in huur (hypotheeklasten), prijzen, vraag en aanbod. Uitgangspunt is dat er steeds een nieuwe evenwichtssituatie zal ontstaan waarbij de vier relaties elkaar in balans houden als gevolg van de marktwerking. De vier relaties worden weergegeven in de volgende kwadranten: -

In kwadrant I staat de vraag naar woningen centraal, als de maandlasten stijgen dan daalt de vraag en daarmee het aanbod, dit geld ook andersom.

-

Kwadrant II geeft de relatie maandlasten/prijs weer. Stijgt de prijs dan stijgen de maandlasten en vice versa. De helling van de lijn wordt bepaald door de kapitalisatievoet (aanvangsrendement) en staat in relatie tot de marktrente.

-

In kwadrant III wordt het aanbod (de productie) als functie van de prijs weergegeven,

de

ontwikkelmarkt.

Stijgen

de

prijzen

dan

wordt

er

meer

geproduceerd, dalen de prijzen beneden een bepaald niveau dan stopt de productie. -

Kwadrant IV koppelt de totale productie van woningen aan het aanbod waarbij het totale aanbod de resultante is van bouw minus sloop.

De bovenste kwadranten I en II hebben betrekking op de kortetermijndynamiek en de relatie onroerend goed- en financiële markt. De onderste kwadranten III en IV beslaan de meer langetermijnrelaties tussen prijs en woningaanbod. Zoals uit het getoonde model blijkt wordt de marktwaarde (prijs) in de markt bepaald door de factoren: hypotheekrente, vraag en aanbod. Consument en projectontwikkelaar zijn als afnemer en producent een bepalende factor in de totstandkoming van de marktwaarde. Dit onderzoek focust zich verder op deze 2 bepalende factoren, de consument en de ontwikkelaar. In paragraaf 3.2 is de meerwaarde van energiezuinige concepten voor consument en ontwikkelaar uiteengezet.

Consumentengedrag De consument is vanuit de behoefte om te wonen bepalend voor de vraag naar woningen aan de vraagzijde. De vraag wordt beïnvloed door de factoren budget, hypotheekrente en aanbod zoals blijkt uit het vierkwadrantenmodel. Aan de hand van een simpel economisch principe kan consumentengedrag in dit spel van vraag en aanbod worden verklaard. De indifferentiecurve in figuur 3.2 geeft een gelijke mate van voldoening voor de consument (of een groep consumenten) weer voor alle combinaties van goed A en B. De rechte lijn geeft het inkomen weer,

de

budgetlijn

waarbinnen

combinaties van A en B kunnen worden gemaakt. Vanuit de hypothese dat de consument

zijn

nut

altijd

wil

maximaliseren zal de combinatie van A en B worden gekozen die met het budget maximaal kan worden veroorloofd. Figuur 3.2 Vraagcurve met indifferentiecurven

23

Een verschuiving langs de vraagcurve geeft aan dat een verandering in de prijs tussen A en B leidt tot een verandering in de vraag naar A en B bij gelijkblijvende marktomstandigheden.

Er

bestaat

dus

een

relatie

tussen

de

vraag

naar

een

standaardwoning (product A) en de vraag naar een energiezuinige woning (product B) die afhankelijk is van de prijs en de mate van voldoening die het product biedt. In het kader van dit onderzoek is het interessant om te weten te komen of er verschil zit in de mate van voldoening tussen een energiezuinige woning en een ‘standaard’ woning. En of het verschil in de mate van voldoening tot uitdrukking komt in een toenemende vraag naar de energiezuinige woning of een hogere prijs voor de energiezuinige woning. Een verschuiving van de vraagcurve doet zich voor als er bij gelijkblijvende prijzen meer of minder gekocht gaat worden en kan ontstaan door: -

Verandering van het aantal vragers op dezelfde markt. Dit kan worden veroorzaakt door immigratie of emigratie. Ook de wetswijziging mbt staatssteun aan corporaties kan leiden tot een toename van het aantal kopers op de woningmarkt ten koste van het aantal huurders.

-

Verandering van inkomen

en dus budget. Verandering van rentestanden

of

belastingregimes kunnen invloed hebben op het beschikbare budget. Vandaar het appèl om energiezuinige maatregelen positief te discrimineren door een lagere belasting te heffen en een lagere rente te berekenen. Energiebesparing betekent ook reductie van de maandlasten, marktpartijen verzoeken de minister de hierdoor ontstane extra financieringscapaciteit te mogen aanwenden voor een hogere financiering van de energiezuinige woning. -

Behoefte

schema’s

veranderen.

Bekendheid,

effectieve

reclame,

kennis

van

energiezuinige producten, marketing en effectieve reclame kunnen de behoeften van de consument veranderen en de vraagcurve naar rechts verschuiven. Binnen de woningmarkt kan een voorkeur voor energiezuinige nieuwbouw ontstaan ten opzichte van

bestaande

minder

energiezuinige

woningen.

Negatieve

publiciteit

zal

de

vraagcurve naar links doen verschuiven.

Elasticiteit De mate waarin de prijs van invloed is op de vraag naar een product kan worden uitgedrukt in de prijselasticiteit van de vraag. Inkomenselasticiteit drukt de invloed van het beschikbare budget op de totale vraag uit. Elasticiteit van vraag of inkomen geeft de relatie tussen respectievelijk prijs of budget en hoeveelheden, ofwel de invloed van een verandering in prijs of budget op de gevraagde hoeveelheid (Buist en Wagenmakers, 2006). De vraag naar primaire goederen is over het algemeen inelastisch; de gevraagde hoeveelheid zal niet sterk veranderen naarmate de prijs of het inkomen verandert. De vraag naar luxe goederen is over het algemeen juist prijselastisch; de gevraagde hoeveelheid veranderd sterk naarmate de prijs of het inkomen verandert. Is de nieuwbouw koopwoning nu een luxe goed of een primair goed en hoe zit dat met aanvullende energiezuinige maatregelen in die woning?

24

Onderdak hebben als beschutting tegen wind en regen is een primaire behoefte, maar een nieuwbouwkoopwoning is daarmee niet persé een primair goed. Er kan immers ook in de behoefte worden voorzien door een kamer of woning te huren. Toch variëren woningprijzen historisch gezien veelal binnen een bepaalde bandbreedte hetgeen inelasticiteit impliceert. De heer Conijn bevestigd de lage prijselasticiteit van woningen in zijn oratie (Conijn, 2006). Kijkend naar het aanbod van grondgebonden koopwoningen dan lijken rij- en hoekwoningen een meer primair karakter te bezitten en twee onder een kap en vrijstaande woningen meer een luxe karakter te bezitten. Dit blijkt ook wel doordat de volatiliteit van de marktwaarde van de laatstgenoemde categorie hoger is dan bij de rijwoningen. In dit onderzoek wordt specifiek gekeken naar rij- en hoekwoningen, de keuze wordt in hoofdstuk 5 nader toegelicht. Hoewel de beoogde woningen in dit onderzoek inelastisch lijken, valt te verwachten dat energiezuinige maatregelen elastisch zijn, ze vervullen immers geen primaire behoeften. De verwachting is dus dat de hoogte van de prijs voor energiezuinige maatregelen van grote invloed is op de vraag naar energiezuinige maatregelen. Is de prijs hoog dan leidt dit tot verkoopafname, is de prijs laag dan leidt dit tot verkooptoename. Door breed in de markt te meten wat een marktconforme prijs is voor de energiezuinige nieuwbouwwoning ten opzichte van de standaardwoning bij gelijkblijvende verkoopsnelheid en aantallen, wordt inzicht verkregen in de evenwichtsprijs. Als de vraagprijs als gevolg van de kosten voor de energiezuinige maatregelen onder of boven deze evenwichtsprijs uitkomt kan een uitspraak worden gedaan over de verwachte toename of afname van de vraag. Een toenemende vraag naar een woning in een kopersmarkt is als vanzelfsprekend van groot belang en daarmee van grote waarde voor een projectontwikkelaar.

Marktimperfectie De in paragraaf 3.1.3 omschreven markt van vraag en aanbod werkt echter niet perfect. Zeker op het gebied van de duurzame en - in mindere mate de energiezuinige woning is er sprake van een marktimperfectie. Last en nut liggen niet altijd bij dezelfde partij of worden niet gelijk gewaardeerd. Wat van waarde is voor een consument, een projectontwikkelaar en de mensheid en de mate waarin deze groepen bereid zijn hiervoor te betalen kan compleet anders zijn. De gebruiker wordt niet gecorrigeerd in het gebruik door dat hij niet of nauwelijks wordt geconfronteerd met de consequenties. Zo kan de besparing op eindige energiebronnen en de reductie van Co2 van een bodemwarmtepomp van grote waarde zijn voor het behoud van flora en fauna voor mensen in de wereld en aardgas beschikbaar houden voor toekomstig gebruik. Als de consument die de installatie moet betalen, voornoemde niet als meerwaarde ervaart, zal hij niet overgaan tot aanschaf van de installatie, ook al beperkt hij daarmee de mogelijkheden voor toekomstige generaties. Pas als de installatie voorziet in de behoefte van de consument doordat hij de investering terugverdient, een hoger comfort ervaart of er op andere wijze nut van heeft zal hij overwegen over te gaan tot aanschaf. Een gebrek aan inzicht in de potentiële waarde van de energiezuinige woning door de consument of ontwikkelaar kan een oorzaak zijn van het disfunctioneren van de markt. Het gevolg hiervan is dat energiezuinige maatregelen niet worden gekocht en/of niet worden aangeboden, ook wel de “Circle of Blame” (Jonathon Poritt) genoemd.

25

In een imperfecte markt kan de overheid sturend optreden ten gunste van het algemeen belang. Zoals de overheid ook het aanbod en de beschikbaarheid reguleert van betaalbare woningen voor kwetsbare doelgroepen kan zij ook de realisatie van duurzame of energiezuinige woningbouw stimuleren zodat toekomstige generaties niet in hun mogelijkheden worden beperkt. De overheid kan reguleren door middel van wet- en regelgeving,

subsidies

en

het

verstrekken

van

informatie

en

kennis.

Zoals

is

weergegeven in hoofdstuk twee doet de overheid dit momenteel al door middel van weten regelgeving in de vorm van het bouwbesluit, Lente-akkoord en de energielabels om te zorgen dat we de afgesproken doelstellingen gaan halen. In dit onderzoek wordt de potentiële waarde van energiezuinige maatregelen voor consument en ontwikkelaar onderzocht. Specifiek wordt gekeken naar maatregelen die appelleren aan de behoefte van de consument en de ontwikkelaar en daardoor de hoogst mogelijke waarde genereren bij de laagst mogelijke investering. Mocht blijken dat de geselecteerde energiezuinige maatregelen door de consument en de ontwikkelaar gewaardeerd worden dan biedt dit ontwikkelaars ook perspectief en het financiële geloof om net als in de kantorenmarkt los van wetgeving zelf initiatieven te ontplooien om duurzamer te ontwikkelen. Marktimperfectie verdwijnt en wellicht kan met ondersteunend bewijs “the circle of blame” ook in de woningmarkt worden doorbroken.

3.1.4 Resumerend Waarde is een subjectief begrip dat tot stand komt op de woningmarkt van vraag en aanbod waarbij de consument streeft naar nutsmaximalisatie en welbehagen en de projectontwikkelaar naar winstmaximalisatie. Schaarste en intrinsieke waarde dragen bij aan de totale waarde van een object. Er kan een onderscheid worden gemaakt in gebruiks- en niet-gebruikswaarde waarbij wordt aangemerkt dat met name de nietgebruikswaarde vaak lastig valt te kwantificeren. Bij koopwoningen wordt de term “marktwaarde” gehanteerd in de vorm van VON-prijs als financieel-economische uitdrukking van de waarde. De waarde van een woning wordt beïnvloed door een groot aantal factoren die kunnen worden verdeeld in interne- en externe factoren. De markt van vraag en aanbod is een dynamisch model dat voortdurend probeert een evenwichtssituatie te bereiken tussen prijs, aanbod en vraag. Het consumentengedrag en de elasticiteit zijn in belangrijke mate van invloed op de prijs, het aanbod en de vraag. De markt van vraag en aanbod werkt niet altijd perfect doordat nut en last niet altijd geheel bij dezelfde partij liggen en sturend optreden van de overheid noodzakelijk kan zijn. Gebrek aan inzicht van consument en ontwikkelaar kan hieraan ten grondslag liggen. Vanuit het economisch waardeprincipe kan enerzijds worden verondersteld dat een energiezuinige woning meer waard is dan een standaard woning vanwege het toegenomen nut, welzijn en het feit dat een energiezuinige woning relatief schaars is. Vanuit het principe van de marktwerking kunnen twee varianten worden verwacht. Enerzijds zou kunnen worden verwacht dat een energiezuinige woning meer waard is. Door schaarste, veranderende behoefteschema’s en de inelasticiteit van het product.

26

Anderzijds kan het zijn dat de minder energiezuinige woning juist minder waard wordt door de komst van de energiezuinige woning. Dit laatste kan verklaard worden doordat de markt zoekt naar een balans en de budgetten en afzetmarkt niet groter worden terwijl het nut van de minder energiezuinige woning afneemt. In hoeverre de consument en de ontwikkelaar de meerwaarde van energiezuinige woningen beleven en waarderen wordt in de volgende paragrafen uiteengezet.

3.2 Waarde voor consument en ontwikkelaar In paragraaf 3.1 hebben we gezien dat waarde tot stand komt in een samenspel tussen koper en verkoper die met elkaar handelen op de woningmarkt als consument en ontwikkelaar. Hoe beleven deze partijen de waarde van maatschappelijk verantwoord ondernemen, duurzaamheid en energiezuinigheid? Wat de consument ertoe beweegt om over te gaan tot aanschaf van een energiezuinige woning en de ontwikkelaars aanzet tot maatschappelijk verantwoord ondernemen en hoe zij elkaar beïnvloeden wordt in dit hoofdstuk uiteengezet.

3.2.1 Meerwaarde van energiezuinige concepten voor de projectontwikkelaar De projectontwikkelaar is een organisatie die onder andere woningen in de markt zet en hiermee ondermeer rendement op vermogen probeert te realiseren. Doel van deze paragraaf is het voordeel en het belang (nut) van energiezuinige concepten voor de projectontwikkelaar in kaart brengen. Handboek projectontwikkeling (Nozeman, 2008) definieert de projectontwikkelaar als volgt:

“De

projectontwikkelaar

investeert

in

de

ontwikkeling

en

realisatie

van

vastgoedprojecten voor de markt dus niet voor eigen gebruik. Dat kunnen woningen zijn kantoorruimten, bedrijfshallen, winkels, recreatief vastgoed of een combinatie daarvan. Projectontwikkelaars werken zowel binnen als buiten stedelijk gebied, zij houden zich bezig met nieuwe projecten en met de herontwikkeling van bestaand vastgoed” De toegevoegde waarde van de projectontwikkelaar omvat volgens het handboek meerdere aspecten. Zo is hij bereid en in staat om te investeren in het gehele proces van vastgoedontwikkeling en realisatie. En draagt hij het financiële risico tot het moment dat het gerealiseerde vastgoed is verkocht en/of is verhuurd. De ontwikkelaar kent de markt, is in staat de vraag naar vastgoed in kwantitatieve en kwalitatieve zin op te sporen en heeft de creativiteit om de marktkennis om te zetten in een vastgoedconcept. Hij stuurt als manager de in het proces betrokken partijen aan, binnen de randvoorwaarden van (onder meer) tijd en geld, naar het beoogde eindresultaat. De ontwikkelaar neemt het initiatief tot de ontwikkeling en kan andere partijen enthousiast maken voor zijn concept en hen gaande de ontwikkeling blijven binden aan de doeleinden. Miles e.a. (2007) definiëren projectontwikkeling als volgt: “A realestate development starts as an idea that comes to fruition when consumers (tennants or owner- occupants) occupy the bricks and mortar (space) put in place by the developement team. Land, labor, capital, management, entrepreneurship, and broadly defined partnerships are needed to transform an idea into reality. Value is created by providing usable space over 27

time with associated services. It is these tree things (space, time and services) in assosiation that are needed so consumers can enjoy the intended benefits of the build space.” Enkele kerncompetenties uit de bovenstaande definities van projectontwikkeling en de projectontwikkelaar vallen op en vallen binnen de focus van deze thesis. De aspecten waarde creëren, risico dragen, groot speelveld met veel spelers die gecommitteerd moeten worden en het kennis hebben van- en inspelen op- de wensen van de consument (markt) kunnen voor een ontwikkelaar de aanleiding geven om Maatschappelijk verantwoord te ondernemen. Dit wordt verderop in dit hoofdstuk nader uiteengezet.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen Energiezuinig ontwikkelen is een vorm van duurzaam ontwikkelen en duurzaam ontwikkelen kan gezien worden als een aspect van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Maatschappelijk verantwoord ondernemen wordt door Epstein (2008) gedefinieerd als: “verbetering van sociale-, economische- en ecologische gevolgen van bedrijfsproducten, diensten, processen en activiteiten met als oogmerk lange termijn rendement.” Het Nederlandse Ministerie van LNV geeft een soortgelijke definitie: “Maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) betekent ondernemen met aandacht voor de drie p’s, people, planet en profit. People: mensen binnen en buiten de onderneming. Planet: de gevolgen voor het (leef)milieu. En Profit: de voortbrenging en economische effecten van goederen en diensten. Deze benadering levert langetermijnwinst op voor ondernemers en maatschappij.” Epstein (2008) noemt vier hoofdredenen om duurzaam te ondernemen: regelgeving, maatschappelijke relaties, kosten en baten en maatschappelijke en morele verplichtingen. Het niet naleven of tijdig inspringen op veranderende regelgeving kan aanzienlijke kosten met zich meebrengen in de vorm van boetes en proceskosten, maar ook stagnatiekosten en reputatieschade. De gemeenschap en NGO’s zijn zich steeds meer bewust van de invloed die een onderneming op de samenleving en het milieu heeft. Vaststellen van de belangen van de shareholders en er op inspelen komt volgens Epstein de maatschappelijke betrekkingen en het bedrijfsresultaat ten goede. Duurzaam ondernemen kan hogere opbrengsten en lagere kosten genereren en daardoor financieel voordeel opleveren voor een onderneming. Een verbeterd imago kan leiden tot betere verkoopcijfers, lagere kosten kunnen ontstaan door een verbeterd productieproces of lagere boetes. En tot slot zijn bedrijven vanwege hun effect op de leefomgeving en de maatschappij moreel verplicht om duurzaam te ondernemen. Epstein benadrukt het belang voor een duurzaam ondernemer om helder te verwoorden wat duurzaamheid is, processen te ontwikkelen die duurzaamheid door de gehele organisatie bevorderen, om duurzaamheidprestaties te meten en om dit alles te koppelen aan de financiële prestaties van het bedrijf. Voor de projectontwikkelaar kunnen betere financiële prestaties onder andere een gevolg zijn van een hogere prijs, hogere verkoopsnelheid of meer verkopen.

28

Projectontwikkeling en MVO Het belang voor een ontwikkelaar om in het kader van maatschappelijk verantwoord ondernemen energiezuinige concepten te ontwikkelen, kan benoemd worden aan de hand van de genoemde kerncompetenties uit de definitie van de ontwikkelaar. Speelveld van een groot aantal stakeholders, binden en committeren van partijen. De maatschappelijke en morele verplichtingen om duurzaam te ondernemen vormen een belangrijk argument vanwege het speelveld waarin de projectontwikkelaar acteert. Het speelveld is complex en bestaat uit een groot aantal stakeholders zoals overheden, financiers, afnemers en belanghebbenden die op hun beurt allen deel uitmaken van de samenleving en consument zijn. Professionele actoren stellen vanuit eigen MVO-beleid veelal eisen aan een samenwerking. Het voeren van MVO-beleid door een ontwikkelaar leidt ertoe dat deze actoren eenvoudiger kunnen worden gebonden en gecommitteerd aan een project. Een ontwikkelaar maakt meer kans om in aanmerking te komen voor een project. Te denken aan het verkrijgen van financiering en het voldoen aan selectiecriteria bij prijsvragen. Een positief imago en een goede reputatie van een bedrijf of project bij consumenten, belangengroepen en NGO’s kan leiden tot financieel rendement. Planologische procedures kunnen vlotter verlopen en het afbraakrisico door slechte publiciteit wordt verkleind. Duurzame prestaties kunnen een opbrengst zijn, niet direct meetbaar en tastbaar in de vorm van financieel rendement. “Duurzaamheidprestaties worden aan de hand van reacties van belanghebbenden herleid tot het effect dat ze hebben op de financiële prestaties.” (Epstein, 2008, p. 63). Uiteindelijk zijn stakeholders de partijen waar een ontwikkelaar zijn recht om te ontwikkelen aan ontleent en waarmee hij waarde kan toevoegen of kosten kan besparen (Freeman, 2003). Risico dragen. Risicobeheersing is een belangrijke management taak van de projectontwikkelaar. Maatschappelijk verantwoord en duurzaam ontwikkelen heeft de potentie om een aantal risico’s te reduceren. Niet naleven of tijdig inspringen op veranderende regelgeving kan leiden tot aanzienlijke kosten in de vorm van boetes, proceskosten, stagnatie en reputatieschade. Kennis van de wensen van de klant op het gebied van duurzame concepten kan het verkoop risico beperken. Dit kan door juist in te spelen op een (latente) behoefte van een klant of door de, voor de consument, juiste maatregelen te kiezen om te voldoen aan het wettelijk kader. Inspelen op wensen van de consument en de markt. Kennis van de markt en inspelen op wensen en behoeften van de klant is een aspect van projectontwikkeling. Een energiezuinig concept biedt de kans onderscheidend te zijn in de woningmarkt die momenteel wordt gekenmerkt als kopersmarkt. De verhoogde prestaties ten opzichte van andere woningen kunnen, mits ze goed afgestemd zijn op de behoefte van de consument, leiden tot een concurrentievoordeel en verkoop van de energiezuinige woning. Niet-financieel gedrag van een consument zoals voorkeur, gevoel, aankoopbereidheid, aankoopsnelheid en de mogelijkheid tot financiering hebben een financiële waarde voor de verkoper (ontwikkelaar) en beïnvloeden daarmee direct de financiële prestaties van de ontwikkelaar. Naast de niet-financiële waarde kan een consument ook een financiële meerwaarde toekennen aan een product in de vorm van een prijspremium. De waarde die de consument percipieert staat hierbij centraal. Een positief imago

29

beïnvloedt de beleving van waarde. De financiële meerwaarde voor de ontwikkelaar kan worden behaald als voor energiezuinige woningen een prijspremium kan worden gevraagd en verkregen. Binnen deze thesis wordt onderzocht of projectontwikkelaars een prijspremium kunnen vragen voor de energiezuinige woningen die zij ontwikkelen en of het gedrag van de consument leid tot een indirecte financiële meerwaarde voor de ontwikkelaar. Zodra consumenten bereid zijn deze premiums van de vraagprijs te betalen wordt verondersteld dat meerwaarde wordt gerealiseerd. Waarde creëren. Een ontwikkelaar stelt zich ten doel waarde te creëren, een rendement op geïnvesteerd vermogen. Om de resultaten van prestaties goed te kunnen interpreteren moeten de resultaten van duurzaamheidsprocessen uiteindelijk monetair worden gewaardeerd. Zoals uit voorgaande paragrafen blijkt, gaat het om huidige en toekomstige kosten en baten in de vorm van extra inkomsten of een kostenverlaging. Hoewel Epstein (2008, p. 64) stelt dat; “uitgebreid onderzoek heeft aangetoond dat verbeterde duurzaamheidprestaties de financiële resultaten beïnvloeden door hogere inkomsten en lagere kosten.”, moet in aanmerking worden genomen dat verbeterde duurzaamheidsprestaties doorgaans voorafgegaan worden door een investering. En dit vormt dan ook het spanningsveld van de ontwikkelaar. Worden de duurzame investeringen in bedrijf of project terugverdiend en wordt het rendement op geïnvesteerd vermogen per saldo hoger? Zoals uit voorgaand hoofdstuk blijkt, liggen nut en last niet altijd binnen hetzelfde project of boekjaar. Dit heeft mede te maken met het perspectief en de tijdsperiode waarnaar gekeken wordt. “Simply put, the project is feasible if its estimated value exceeds estimated costs. Value is a function of projected cash flow and a market-derived capitalization or discount rate.” (Miles, 2007, p. 14). Als meerwaarde als gevolg van energiezuinige maatregelen in de vorm van een hogere prijs, prijspremium of als gevolg van consumentengedrag kan worden aangetoond

maakt dat de verwachtingen omtrent de haalbaarheid van

toekomstige projecten met energiezuinige maatregelen groter.

Resumerend Maatschappelijk verantwoord ondernemen en de ontwikkeling van energiezuinige woningen kunnen een ontwikkelaar helpen zijn doelstellingen te bereiken en van financiële meerwaarde zijn voor de ontwikkelaar. Door inzicht te ontwikkelen in de manier waarop duurzaamheidprestaties van invloed zijn op wat stakeholders doen, en de manier waarop wat zij doen op hun beurt weer van invloed is op de inkomsten en kostenstromen (financiële prestaties) van de organisatie, wordt de businesscase voor energiezuinige maatregelen duidelijker. In het kader van deze thesis wordt verder gefocust op de rol van de consument als belangrijke stakeholder en waardebepalend element in dit proces.

3.2.2 Meerwaarde energiezuinige concepten voor de consument Uit voorgaand hoofdstuk blijkt het belang van het meten van duurzame prestaties teneinde deze te kunnen koppelen aan financiële prestaties van een bedrijf. De consument speelt een belangrijke rol bij het realiseren van duurzame prestaties. Om inzicht te krijgen in de veronderstelde meerwaarde van energiezuinige maatregelen voor de consument is het van belang de werking van het gedrag van de consument te

30

begrijpen. Hoe ontwikkelt de consument een voorkeur en hoe wordt een keuze bepaald die leidt tot een aankoop?

Gedrag Het gedragsmodel van Ajzen wordt gebruikt om gedrag te voorspellen (Ajzen, 2005, Bron: Van Estrik 2008, p13).

Figuur 3.3 Theorie van Gepland gedrag

Het gedrag van personen wordt bepaald door overtuigingen die zij hebben over: -

De gevolgen van hun gedrag (behavioral beliefs). Dit bepaald de houding ten opzichte van het gedrag, positief of negatief (attitude).

-

De verwachtingen van anderen over hun gedrag (normative beliefs). De sociale druk die iemand kan ervaren uit zijn of haar omgeving om een bepaald gedrag wel of niet te vertonen (sociale norm).

-

De controle die zij denken te hebben over factoren die de prestatie van hun gedrag kunnen beïnvloeden (control beliefs). De mate waarin iemand in zijn of haar beleving wordt gestimuleerd of ontmoedigd om een bepaald gedrag te vertonen (perceptie van gedragscontrole).

Andere factoren zoals kennis van de materie, socio-economische en sociodemografische factoren beïnvloeden daarbij de overtuigingen (beliefs) van personen. De drie overtuigingen bepalen in combinatie met elkaar de intentie van een persoon om een bepaald gedrag te vertonen. Hierbij geldt: hoe positiever de houding, hoe sterker de sociale norm en hoe meer iemand in zijn of haar beleving controle kan uitoefenen op het eigen gedrag, hoe sterker de intentie is om een bepaald gedrag te vertonen. De intentie, tezamen met de feitelijke (ervaren) controle over het gedrag leiden er toe dat personen het gedrag ook laten zien als de gelegenheid zich voordoet. Intenties zijn onlosmakelijk verbonden met gedrag. Van Estrik (2009) onderscheidt in de literatuur ook ‘attitudefactoren’ die naast de door Azjen genoemde achtergrondfactoren zoals kennis, socio-economische en sociodemografische factoren een rol spelen in het aankoopgedrag van personen bij de aanschaf van een energiezuinige woning. De attitudefactoren: milieubesef, prijsbesef, comfort en gezondheid worden onderscheiden als factoren die de houding bij consumenten bepalen aangaande de meerwaarde van een energiezuinige woning en de bereidheid daar extra voor te willen betalen. De vier attitudefactoren worden door Van Estrik als volgt gedefinieerd: -

Milieubesef is ‘de mate waarin consumenten zich zorgen maken over milieu- en energieproblemen en het belang dat men hecht aan deze problemen en de eigen bijdrage eraan’ (Steg, 1999).

31

-

Prijsbesef is ‘de mate waarin consumenten energie besparen om financiële redenen’ (Verhallen & Van Raaij, 1980) en ‘het belang dat men hecht aan economisch voordeel’ (Van Raaij & Antonides, 2002).

-

Comfort is ‘de mate waarin woonconsumenten een energiezuinig concept voor een nieuwbouwwoning beschouwen als een bijdrage aan het gebruiksgenot van de woonomgeving waarbinnen de techniek is toegepast’ (Van der Reijden et al., 2002).

-

Gezondheid is ‘de mate waarin woonconsumenten bezorgd zijn over de toestand van het binnenmilieu van een energiezuinige nieuwbouwwoning’ (Dusseldorp et al., 2007) en

‘heeft

betrekking

op

het

algehele

lichamelijk

en

medische

welbevinden’

(Hameetman et al., 2006). Van Estrik heeft een conceptueel model opgesteld voor “marktacceptatie van en betalingsbereidheid nieuwbouwwoningen”

voor op

energiezuinige basis

van

zijn

attitudefactoren en de theorie van gepland gedrag van Azjen.

Figuur 3.4 Conceptueel model Van Estrik

Kennis en attitude zijn direct van invloed op het aankoopgedrag van consumenten. Om een positieve attitude te ontwikkelen is kennis noodzakelijk. De positieve attitude vertaalt zich in extra betalingsbereidheid. De betalingsbereidheid wordt rationeel benaderd,

een

afweging

die

zou

worden

bepaald

door

aspecten

investering,

terugverdientijd en financiering. Alle factoren tezamen leiden tot aankoopgedrag. De ervaring met de aankoop beïnvloed vervolgens weer een volgende aankoopbeslissing. Van Estrik legt hiermee een directe relatie tussen kennis van energiezuinige producten en de houding van de consument ten opzichte van de producten. Na het ontwikkelen van een positieve houding wordt de betalingsbereidheid als een rationele tussenstap geïntroduceerd. Ook wordt de invloed van een ervaring op een volgende aankoop weergegeven. Uit onderzoek van Lusardi (2008) kan worden opgemaakt dat het aspect kennis ook nog zou moeten worden toegevoegd onderaan het vakje “betalingsbereidheid” in het model van Van Estrik. Zoals blijkt uit paragraaf 2.3 “Zet commercieel vastgoed de trend?” leidt de gedegen financiële kennis van de professionele vastgoedbelegger tot meerwaarde van een duurzaam kantoor. Zowel in de vorm van een prijspremium als een voorkeur voor een duurzaam object versus een standaard object. Financiële kennis kan er toe bijdragen dat er inzicht ontstaat op de invloed van energiezuinigheid op financiering, investering en terugverdientijd. En kan er toe leiden dat een rationele keuze ook daadwerkelijk kan worden gemaakt door een consument.

32

Innovatie acceptatieproces In het Lente-akkoord is overeengekomen dat woningen in de toekomst steeds energiezuiniger moeten worden. Om invulling te geven aan deze ambitie zullen in toenemende mate innovatieve energiezuinige producten die verband houden met de woning geïntroduceerd worden. Een innovatie is een product (of dienst of idee) dat recent is geïntroduceerd en door de consument als wezenlijk nieuw wordt beschouwd ten opzichte van bestaande producten (Nederstigt & Poiesz, 1996). Innovaties dienen door de consument geaccepteerd te worden voordat het product succesvol kan worden toegepast. Griess (2009) haalt uit de literatuur een aantal voorwaarden voor succesvolle innovaties. De acceptatie van energiezuinige maatregelen door consumenten is afhankelijk van behoefte, voordeel, inpasbaarheid, complexiteit, probeerbaarheid, zichtbaarheid en risico. Behoefte. De behoefte aan energiezuinige maatregelen is belangrijk voor de acceptatie van innovatieve maatregelen ten aanzien van energiezuinigheid in de woningbouw (Nederstigt & Poiesz, 1996). Als de consument geen behoefte heeft aan energiezuinigheid, volstaat een minder energiezuinige woning ook. Een latente behoefte die onbewust aanwezig is bij de consument kan worden aangewakkerd door te voorzien in kennis. Voordeel. De acceptatie van innovatie is afhankelijk van subjectieve belevingen van consumenten (Nederstigt & Poiesz, 1996). Verondersteld wordt dat de innovatie over een voordeel moet beschikken ten opzichte van bestaande producten. De voordelen van een innovatief product moeten opwegen tegen de financiële kosten die gepaard gaan met het gebruik van het nieuwe product voordat de innovatie geaccepteerd wordt. “What’s in it for me” is een belangrijk leidmotief. Zoals Van Estrik ook aangeeft met zijn attitudefactoren is voor een positieve attitude van belang om voordelen inzichtelijk te maken. Griess wijst op financiële kwaliteiten zoals lagere energielasten, hogere restwaarde en levensduur van de installatie. In de volgende paragraaf worden kwaliteiten van de energiezuinige woning die de consument waardeert omdat zij hem voordeel verschaffen uiteengezet. Inpasbaarheid. De inpasbaarheid van de innovatie in de levensstijl van de consument beïnvloedt mede de kans op acceptatie (Nederstigt & Poiesz, 1996). Een technische innovatie zal eerder geaccepteerd worden naarmate de technologie goed aansluit bij de apparatuur waarover de consument reeds beschikt of bekend mee is. Een gedrags- of gebruiksverandering ten gevolge van de innovatie is alleen wenselijk als het een verandering is in het voordeel van de consument. Comfortverhogende eigenschappen van een energiezuinige installatie worden daarom hoog gewaardeerd. Griess oppert de mogelijkheid om de consument te laten kiezen uit een veelheid van energiezuinige maatregelen om zo vertrouwd te raken met de maatregelen. Dit zou ook kunnen in de vorm van energiezuinige kopersopties. Door een consument zelf de keuze te laten maken geef je de controle meer in eigen handen, dit leidt er volgens Ajzen weer toe dat de consument het beoogde gedrag vertoond als de gelegenheid zich voordoet. Complexiteit. De complexiteit of ingewikkeldheid van een innovatie is bepalend voor de kans op succes. Innovaties worden sneller geaccepteerd als het product voor de consument gebruiksvriendelijk is, de werking eenvoudig te begrijpen is, weinig en niet gespecialiseerd onderhoud behoeft en er niet al te ingewikkeld uitziet. Plug en play heeft de voorkeur boven het lezen van een dikke gebruikshandleiding of een groot aantal handelingen.

33

Probeerbaarheid.

De

mate

waarin

men

een

innovatie

zonder

risico

en

zonder

verplichtingen kan proberen vergroot de kans op acceptatie. Ook in het model van Van Estrik komt het aspect ervaring terug. Dit kan een eigen ervaring zijn of de gebruikerservaringen van iemand anders. Het stimuleren van energiezuinige innovaties met

subsidies

neemt

een

aantal

drempels

weg

en

kan

bijdragen

aan

de

kennisontwikkeling van specifieke energiezuinige maatregelen. Zichtbaarheid. De zichtbaarheid van innovaties is van invloed op de acceptatie van energiezuinige maatregelen. Een bekend gezegde “uit het oog, uit het hart” gaat hier op. Mensen raken bewust of onbewust bekend met het bestaan van de innovatie en wennen er aan. Een innovatie kan door de zichtbaarheid eerder “normaal” worden bevonden en volgens de theorie van Ajzen beïnvloed dat weer het gedrag van de consument. Risico. Het waargenomen risico zoals een financieel-, sociaal- of een fysiek risico is van invloed op de acceptatie van een innovatie. Een te hoge prijs, een negatief imago of de afkeuring van de sociale omgeving verkleint de kans op acceptatie. Investeringen in innovatieve energieconcepten zijn vaak relatief hoog terwijl de terugverdientijd onzeker is vanwege een groot aantal variabelen. Het risico op het niet terugverdienen van de investering is daardoor relatief hoog. De kennis over succesvolle innovaties is in dit onderzoek gebruikt om een aantal energiezuinige maatregelen te selecteren voor de energiezuinige woning die in de enquête aan de onderzoeksgroep wordt voorgelegd.

Kwaliteiten In

de

literatuur

worden

diverse

kwaliteiten

toegeschreven

aan

energiezuinige

maatregelen in een woning. Kwaliteiten van energiezuinige maatregelen zijn belangrijke criteria voor de consument in de aankoopbeslissing. In de marketing kunnen deze kwaliteiten worden benadrukt om de consument voor de energiezuinige maatregel te winnen. Bewustwording van de kwaliteiten aan de aanbodzijde is zodoende van groot belang

om

de

consument

te

kunnen

informeren

(Hennekeij,

2010).

Voor

een

grootschalige acceptatie van een energiezuinige maatregel is het bevorderlijk dat de door de consument meest gewaardeerde kwaliteiten in de maatregel herkend worden. (Ettekoven, 2006). Met name de kwaliteiten van energiezuinige maatregelen versnellen de acceptatie en resulteren in een toenemende behoefte (Griess, 2009). Door diverse auteurs zijn er kwaliteiten opgesteld die relevant zijn voor de voorkeur van een consument voor een energiezuinige maatregel of energiezuinige woning. Zoals in de vorige paragraaf genoemd spreekt Van Estrik (2009) over factoren die de attitude bepalen in plaats van kwaliteiten. Van Estrik haalt uit de literatuur dat milieubesef, prijsbesef en attitudes over comfort en gezondheid factoren zijn die energiezuinige nieuwbouwwoningen een meerwaarde geven ten opzichte van standaard nieuwbouwwoningen. Van Ettekoven (2006) onderscheidt, mede op basis van enkele publicaties van Van Hal en de SEV, de kwaliteiten van duurzame woningbouw. Hij beschouwt met duurzame woningbouw een breder gebied dan energiezuinige woningbouw. Van Ettekoven onderscheidt de volgende kwaliteiten; functionaliteit, comfort, luxe- en gebruiksgemak,

34

esthetiek,

binnenmilieu/gezondheid,

milieueffect,

kostenbesparing/energiebesparing,

veiligheid, en overig waaronder status, uniciteit en imago. Hennekeij (2010) selecteert naar aanleiding van uitvoerig literatuuronderzoek bij onder andere Griess (2009), Vernooij (2009) en Newcom (2008), de criteria; financieel, comfort, gezondheid, milieu en energielabel. Bij de gevonden kwaliteiten wordt de financiële kwaliteit vaak genoemd als een van de belangrijkste of de belangrijkste kwaliteit van energiezuinige maatregelen. Bij financiële kwaliteit wordt gerefereerd aan zaken als investering, kostenbesparing, woonlasten of terugverdientijd. Waarde bij een toekomstige verkoop zoals die wel wordt onderkend in de kantorenmarkt in de vorm van de exit yield, wordt echter in de oudere onderzoeken (voor 2009) niet vaak aangetroffen in onderzoek onder consumenten. Vanuit de veronderstelling dat de energiezuinige woning in de toekomst een hogere waarde zal hebben, zoals ook bij kantoren wordt gehanteerd, wordt de kwaliteit toekomstwaarde als onderdeel van de financiële kwaliteit ook meegenomen in dit onderzoek door de respondent hierover te informeren. De mate waarin het mogelijk is om een woning nu of in de toekomst te voorzien van energiezuinige techniek kan worden vergeleken met een reële optie. Door Vlek et al. (2009) zijn reële opties gedefinieerd als het recht om investeringsbeslissingen te nemen. Door een woning voor te bereiden op de mogelijkheid om hem nu of in de toekomst eenvoudig te kunnen voorzien van een energiebesparende techniek, verkrijgt een consument de optie tot uitstel, afstel, timing en flexibiliteit volgens Kranenburg (2000). Ook de reële optie wordt in het kader van de energiezuinige woningbouw in relatie tot de consument niet teruggevonden in literatuuronderzoek. Deze reële optiemogelijkheid zal als onderdeel van de financiële kwaliteit ook worden meegenomen in het praktijkonderzoek van deze scriptie. De energiezuinige maatregelen in dit scriptieonderzoek worden mede geselecteerd op basis de hiervoor genoemde kwaliteiten. Door de juiste kwaliteiten te selecteren wordt maximaal ingespeeld op het voordeel voor de consument en de behoefte van de consument. Verondersteld wordt dat hierdoor de marktwaarde maximaal zal zijn en de betalingsbereidheid hoog is.

3.2.3 Resumerend Azjen leert ons dat kennis, socio-economische en sociodemografische houding, sociale normen en controle leiden tot de intentie iets te willen doen en resulteert uiteindelijk in gedrag. Door een consument te voorzien van kennis en een klimaat te scheppen waarin energiezuinigheid de norm is kunnen overheid en ontwikkelaar het gedrag van de consument

beïnvloeden.

Van

Estrik

specificeert

het

model

voor

energiezuinige

nieuwbouwwoningen. Hij legt een meer directe relatie tussen kennis en attitude en specificeert

attitudefactoren

voor

een

energiezuinige

woning.

Het

model

maakt

inzichtelijk dat een opgedane ervaring bijdraagt aan de kennis en dus van invloed is op een vervolgaankoop. Specifiek inspelen op de attitudefactoren door een ontwikkelaar kan

35

een positieve attitude ontwikkelen bij de consument voor de energiezuinige woning, het faciliteren van een gebruikerservaring op kleine schaal kan leiden tot vervolgaankopen. Financiële kennis is van belang voor het maken van rationele financiële beslissingen en kan leiden tot een voorkeur of prijspremium van een energiezuinige woning. Innovatieve energiezuinige producten dienen door de consument geaccepteerd te worden voordat ze succesvol kunnen worden toegepast. Kennis van de voorwaarden waaraan een succesvolle innovatie moet voldoen vergroot de kans dat een innovatie die voldoet aan die voorwaarden ook succesvol is. Kwaliteiten van energiezuinige maatregelen zijn belangrijke criteria voor de consument in de aankoopbeslissing. Naast financiële kwaliteiten worden gezondheid, comfort & luxe, milieueffect, functionaliteit, energielabel, status & imago en veiligheid als kwaliteiten gevonden. Door energiezuinige maatregelen te selecteren aan de hand van de kwaliteiten wordt verwacht dat maximaal kan worden ingespeeld op het voordeel voor de consument en de behoefte van de consument.

3.3 Tot slot De waarde van duurzame ontwikkeling voor een projectontwikkelaar kan gelegen zijn in een hogere prijs en/of prijspremium voor het energiezuinige project. Gezien de markt waarin de ontwikkelaar momenteel acteert, een kopersmarkt, en de investering die een energiezuinige woning vergt, kan de het zo zijn dat de hogere prijs slechts de gemaakte kosten dekt en er geen sprake is van een premium. Door juist in te spelen op de behoefte van de consument kan een consument een voorkeur ontwikkelen voor een energiezuinige woning. Gedrag van de consument kan daarmee ook van financiële waarde zijn voor de projectontwikkelaar. Hoe meet je in euro’s wat een energiezuinige woning de consument meer waard is, zodat je op basis daarvan een meerprijs kunt vaststellen? Het gaat om een subjectieve en een rationele perceptie, voorkeuren, behoeften, etc. Deze scriptie neemt de proef op de som. Er wordt in de markt getoetst wat de marktwaarde van de energiezuinige woning is voor consumenten, alsmede of consumenten gedrag vertonen dat leidt tot financiële meerwaarde voor de ontwikkelaar. Indien consumenten een hogere prijs willen betalen of gedrag vertonen dat leidt tot financiële meerwaarde voor de ontwikkelaar, kan aangenomen worden dat energiezuinige ontwikkeling waarde toevoegt aan een woning voor de consument. Kennis van deze waarde stimuleert de projectontwikkelaar om energiezuinig te ontwikkelen. In het navolgende hoofdstuk wordt literatuuronderzoek naar belang, kwaliteiten, energiezuinige toepassingen en betalingsbereidheid uiteengezet.

36

4 Literatuuronderzoek consument en energiezuinige woningen In dit hoofdstuk wordt gerefereerd aan literatuur waarin onderzoek is gedaan naar energiezuinige woningen in relatie tot de consument. Er is een verdeling naar thema gemaakt,

zo

gaat

de

eerste

paragraaf

over

onderzoek

naar

het

belang

van

energiezuinigheid bij de aankoop van een woning. De tweede paragraaf gaat in op onderzoek naar de belangrijkste kwaliteiten van een energiezuinige woning voor de consument. Gevolgd door een paragraaf met onderzoek naar voorkeuren voor energiezuinige toepassingen. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een paragraaf met onderzoeksresultaten uit onderzoek naar betalingsbereidheid voor energiezuinige maatregelen onder consumenten. Mede naar aanleiding van het literatuuronderzoek wordt een selectie gemaakt van toe te passen energiezuinige maatregelen in de woning die wordt gebruikt in het praktijkonderzoek. Het beeld dat uit het literatuuronderzoek wordt verkregen van betalingsbereidheid onder consumenten voor een energiezuinige woning kan worden vergeleken met de resultaten uit de voor deze scriptie uitgevoerde enquête.

4.1 Belang van energiezuinigheid bij de aankoop van een woning In hoofdstuk 2 is uiteengezet waar de focus op energie in dit onderzoek vandaan komt. Er zijn diverse onderzoeken verricht naar het belang van energiezuinigheid bij de aankoop van een woning. Door diverse auteurs zijn er criteria opgesteld die relevant zijn voor de bepaling van de woningkeuze door een consument. Een van deze criteria is bij alle onderzoeken het criterium energie of energiezuinigheid. De criteria zijn door de auteurs voorgelegd aan de onderzoeksdoelgroep, de consument. Van Eck (2008) constateert dat de fysieke woning en omgevingskenmerken een belangrijkere rol spelen dan energiezuinigheid. Energiezuinigheid geldt gezien de plaats 9 nog niet als bepalend verkoopargument. Toch geeft een kleine groep van 10% aan dat energiezuinigheid sterk heeft meegewogen in de beslissing tot aankoop van de woning. Uit de boxplot blijkt de spreiding van de waarnemingen. Indien de energielasten van de huidige woning hoog zijn dan geven respondenten aan dat ze eerder zuiniger met energie omgaan en renoveren dan verhuizen naar een energiezuinige woning.

Figuur 4.1 Kopie van figuur 8.2 en 8.3 Bron: blz 66 van Eck (2008)

Van Estrik (2009) constateert gelijk aan van Eck dat woningspecifieke kenmerken zoals prijs, ligging en grootte als meest belangrijk worden gevonden. Energiezuinigheid wordt in zijn onderzoek als zevende criterium gerangschikt. Interessant aan dit onderzoek is

37

dat

de

woning

respondenten

na

specifieke

kenmerken

energiezuinigheid

zoals uitstraling

wordt

geplaatst.

en

Van

architectuur door de Estrik

constateert

dat

energiezuinigheid een rol speelt bij de aankoop van een nieuwbouwwoning maar geen doorslaggevende factor is, het is een plus maar geen pre.

Figuur 4.2 Kopie tabel “belang van factoren bij aankoop van een woning” bron: blz 24, van Estrik (2009)

Griess (2009) geeft ook aan dat de fysieke aspecten van de woning voor de

respondenten

belangrijker

is

geweest bij de aanschaf van hun huidige

woning

dan

energetische

aspecten. Locatie, prijs, type, en oriëntatie wordt beduidend belangrijker gevonden dan het energetische aspect. Opvallend is dat grootte in dit onderzoek minder belangrijk wordt gevonden dan energie.

Figuur 4.3 Kopie figuur 6.9 bron: blz 54, Griess (2009)

Resumerend Fysieke en omgevingskenmerken van een woning worden in de genoemde onderzoeken belangrijker gevonden door de consument dan energiezuinigheid. Prijs of betaalbaarheid is het voornaamste criterium bij de aankoop van een woning. Het criterium energie speelt wel een rol bij de aankoop van een woning maar is niet het voornaamste criterium voor de onderzochte consumenten.

4.2 Waarde en rangorde kwaliteiten Uit voorgaande paragraaf blijkt dat energiezuinigheid een rol speelt bij de keuze van een woning, maar niet het voornaamste criterium is. In hoofdstuk 3 is ingegaan op de meerwaarde van energiezuinige concepten voor de consument en zijn er kwaliteiten van de energiezuinige woning gevonden in de literatuur. Gezien de beperkte rol van energiezuinigheid is het van belang de meest gewaardeerde kwaliteiten te onderkennen zodat efficiënt invulling kan worden gegeven aan energiezuinigheid. Door een duidelijke keuze te maken in toe te passen energiezuinige maatregelen aan de hand van de meest

38

gewaardeerde kwaliteiten kunnen de kosten worden beperkt. Dit is van belang om de prijs, het voornaamste criterium bij de aankoop van de woning, laag te houden. Door diverse auteurs zijn er kwaliteiten opgesteld die relevant zijn voor de voorkeur van een consument voor een energiezuinige maatregel of energiezuinige woning. Te denken aan financiële kwaliteiten, gezondheid, comfort & luxe, milieueffect, functionaliteit, energielabel, status & imago en veiligheid. De kwaliteiten zijn door de auteurs voorgelegd aan consumenten uit hun onderzoeksdoelgroep waarbij is bepaald aan welke kwaliteit het grootste belang wordt gehecht. Uit het onderzoek van Van Estrik (2009) blijkt dat milieubesef, prijsbesef en in mindere mate comfort, tot uiting komen in motivatie, de factor gezondheid komt niet duidelijk naar voren. Milieubesef lijkt geen aanleiding om meer te betalen. De voornaamste reden om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning vormt een lage energierekening. Van Ettekoven (2006) concludeert dat het uiteindelijke doel van duurzaam bouwen, het milieueffect dat het sorteert, niet of nauwelijks gewaardeerd wordt door de consument. Kostenbesparing (financiële kwaliteiten) wordt door de consument interessant gevonden mits de besparing op korte termijn plaatsvindt, grote investeringen met een lange terugverdientijd zijn niet populair. Het verhoogde comfort en gebruiksgemak van vloerverwarming wordt ook positief gewaardeerd. Het zichtbaar toepassen van duurzame maatregelen (status, imago) blijft een kwestie van smaak, het maakt bewoners wel meer bewust. Gezondheid van de duurzame woning wordt door de consument zeer belangrijk geacht, met name de vrees voor een negatief gezondheidseffect van de duurzame toepassing. In tegenstelling tot Van Estrik veronderstelt van Ettekoven dat mensen met een hoog inkomen vooral voor luxe en esthetiek zwichten en mensen met een laag inkomen gaan voor kostenbesparing. Van Estrik constateert juist dat ook mensen met een laag inkomen luxe laten prevaleren boven kostenbesparing. Het blijft lastig om een volgorde van belangrijkheid aan te geven voor de verschillende kwaliteiten volgens van Ettekoven. Dit is vooral afhankelijk van de beoogde doelgroep. Van Ettekoven constateert dat voor een aantal maatregelen, zoals bijvoorbeeld vloerverwarming, geldt dat de minder of niet gewaardeerde kwaliteiten zoals het milieueffect naar de achtergrond verdwijnen en de meer gewaardeerde aspecten zoals besparing, comfort en gezondheid op de voorgrond treden. Uit onderzoek van Griess (2009) blijkt dat de kwaliteiten lagere energierekening (financiële kwaliteit), zuinig energiegebruik (milieu effect) en de toepassing van alternatieve energiebronnen (milieueffect) de voornaamste redenen zijn een energiezuinige woning te overwegen.

39

Figuur 4.4 Kopie van figuur 6.14 en 6.15 Bron: blz 56-66 Griess (2009)

In tegenstelling tot andere onderzoeken worden kwaliteiten als comfort en meerwaarde bij de verkoop van de woning lager gewaardeerd door de geënquêteerden dan zaken als milieubesef, volgende generaties en uitputting. Deze onverwachte uitkomst zou kunnen liggen aan de gehanteerde vraagstelling die een sociaal wenselijk antwoord uitlokt. Er wordt respondenten gevraagd welke aspecten belangrijk zijn bij de overweging een energiezuinige woning te kopen, niet welke aspecten zij belangrijk vinden bij aankoop van hun nieuwe woning. Uit figuur 6.15 blijkt wel weer dat met name lager energieverbruik en lagere rekening, comfort en het kunnen terugverdienen van de meerprijs belangrijke aspecten zijn.

Resumerend De financiële kwaliteiten komen in alle onderzoeken naar voren als belangrijkste kwaliteit van de energiezuinige woning. Milieubesef is een belangrijke kwaliteit maar lijkt niet financieel gewaardeerd te worden. De kwaliteiten comfort en gezondheid worden na de financiële kwaliteiten het meest gewaardeerd. Voor gezondheid geldt dat dit ook in negatieve zin hoog wordt gewaardeerd, bijvoorbeeld bij toepassing van een ongezond ventilatiesysteem.

4.3 Voorkeuren voor energiezuinige toepassingen In de voorgaande paragraaf wordt aan de hand van onderzoeksresultaten een aantal energiezuinige kwaliteiten gerangschikt in de mate waarop ze gewaardeerd worden door de consument. In deze paragraaf wordt getracht vanuit de voorkeur voor energiezuinige kwaliteiten en onderzoeksresultaten naar voorkeuren voor energiezuinige toepassingen een theoretische voorkeur voor energiezuinige toepassingen te destilleren. In het Lente-akkoord is door marktpartijen overeengekomen het energieverbruik terug te dringen met bewezen technieken, ook wel ‘proven technology’ genoemd. Het convenant heeft betrekking op het terugdringen van het energieverbruik in gebouwen door de toepassing van al bewezen maar nog onvoldoende in de markt toegepaste concepten en technieken voor energiebesparing (Lente-akkoord 2008).

40

Van Ettekoven (2006) constateert de voorkeur voor ‘proven technology’ al eerder in zijn onderzoek uit 2006. Hij constateert dat bewoners van een duurzame woning vaak zeer tevreden zijn over de maatregelen en enthousiast raken. Hij wijdt dit aan het opdoen van ervaring met een maatregel en noemt dit ‘probeerbaarheid’. Van groot belang is dat een maatregel goed functioneert en goed blijft functioneren, om het risico van een slechte ervaring te mijden, propageert hij slechts te experimenteren op kleine schaal en vooral ‘proven technologie’ toe te passen voor een blijvende goede klantervaring. In zijn analyse van gebruikerservaringen met betrekking tot ‘duurzame maatregelen en hun kwaliteiten’ vindt hij dat laag-temperatuur verwarmingssystemen zoals vloerverwarming en vergrote radiatoren overwegend positief worden gewaardeerd. Dit vanwege de behaaglijke warmte (comfort) de extra ruimte die het oplevert (functioneel) en vermindering van stofcirculatie (gezondheid). Ook grote ramen op het zuiden worden in hoge mate gewaardeerd, ongewild opwarmen in zomerse dagen leidt niet tot negatieve waardering van het binnenklimaat in het algemeen. De warmtepompboiler en de zonnecollector met boiler worden in zijn onderzoek matig gewaardeerd. Enerzijds wel positief vanwege de mogelijke besparing en de comfortverhoging, anderzijds negatief vanwege het ruimtebeslag, de geluidshinder en de onzekerheid over het rendement, onderhoudskosten en levensduur van de installatie. De uitstraling pvpanelen en zonnecollectoren is niet positief, dit wordt door de respondenten vaak als storend

ervaren.

Kritisch

zijn

consumenten

over

gebalanceerde

ventilatie

met

warmteterugwinning, met name de vrees voor geluid, tocht, vervangen van filters en “slechte lucht” zijn daar debet aan. Van Estrik (2009) constateert dat energiezuinigheid geen doorslaggevende factor is bij aankoop van een woning. Dit wijt hij aan de twijfel bij consumenten of een dergelijke woning meer waard is bij toekomstige verkoop. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de gekozen energiesystemen in zijn onderzoek, te weten; zonnecellen, zonneboiler, warmtepomp en Co2 gestuurde ventilatie (niet allemaal ‘proven technology’). Veel mensen vrezen een negatief effect van veroudering van het systeem en de komst van nieuwere innovatiever en zuiniger systemen. Liever investeren ze in een luxe keuken of badkamer. Niet vanuit de perceptie van waardeontwikkeling maar vanuit de gedachte liever nu luxe en genot dan besparing op termijn. De oorzaak ligt voor een groot deel in een gebrek aan kennis van en ervaring met de technieken. Veel mensen weten niet of nauwelijks iets van de beschikbare technieken en de voor- en nadelen. Van Estrik constateert een lichte voorkeur voor warmtepomp vanwege de gepresenteerde terugverdientijd en de comfortverhogende aspecten van koeling. Uit het vrijwel gelijktijdig gepubliceerde rapport van dGmr (2009) in opdracht van VROM/WWI blijkt echter dat de individuele warmtepomp zichzelf niet terugverdient. De verwachting is hierdoor dat de warmtepomp geen lichte voorkeur meer zal genieten. Griess (2009) heeft respondenten gevraagd waar zij een energiezuinige woning mee associëren. Opvallend is dat de associatie met traditionele maatregelen als dubbelglas en hoge isolatiewaarden het hoogst scoren. De consument voelt het principe van trias energetica goed aan, zo lijkt het.

41

Een andere verklaring kan zijn dat kennis over en ervaring met de eerste twee toepassingen inmiddels ruimschoots voorhanden is bij de consument. Het zonnepaneel wordt als zichtbaar onderdeel eerder geassocieerd met energiezuinigheid dan een hoogrendement ketel. Waar duurzaamheid wel eens geassocieerd wordt met duur, speelt dat bij het begrip energiezuinigheid niet. Door het beperkt aantal en voorgebakken keuzes geven de bevindingen geen verregaand inzicht in de expliciete voorkeur voor een toepassing. Circa 78% van de respondenten geeft aan graag zelf te bepalen welke energiezuinige maatregelen worden getroffen in de nieuwe woning, de rest geeft daar niet de voorkeur aan of heeft er geen belang bij. Wenselijk is om een

keuze

te

kunnen

maken

tussen

energiebeperkende en energiebesparende maatregelen. Figuur 4.5 Kopie van fig. 6.12 Bron: blz 55 Griess (2009)

Resumerend Het is lastig een eenduidige voorkeur voor energiezuinige toepassingen te signaleren uit onderzoek, al is het maar vanwege het grote aantal mogelijke toepassingen. Vanwege het grote belang van kennis en ervaring met een toepassing kan algemeen gesteld worden dat ‘proven technology’ veelal de voorkeur geniet van de consument. Laagtemperatuur verwarming met vloerverwarming scoort hoog bij consumenten maar het lijkt dat een zonneboiler of pv-panelen al wat minder gewenst zijn. De warmtepomp lijkt te kostbaar al wordt de koelmogelijkheid wel gewaardeerd. Veel glas op het zuiden alsmede een goede isolatie en dubbel glas lijken overeenkomstig de principes van trias energetica zeer gewenst. De consument is kritisch over gebalanceerde ventilatie met warmteterugwinning. Gezien het feit dat het lastig is een eenduidige voorkeur te signaleren en in aanmerking nemende dat er behoefte is aan flexibiliteit en keuzemogelijkheden, aangevuld met de kennis van de reële optietheorie uit paragraaf 3.2.2, lijken energiezuinige kopersopties interessant. In paragraaf 5.2 van deze scriptie wordt toegelicht welke energiezuinige toepassingen op basis van de verkregen inzichten in het praktijkonderzoek worden toegepast.

4.4 Betalingsbereidheid Uit voorgaande hoofdstukken blijkt dat energiezuinigheid een veel minder grote rol speelt bij de aanschaf van een nieuwe woning dan het aspect prijs. De prijs van een woning vormt de belangrijkste overweging bij de aanschaf van een nieuwe woning. Enkele kwaliteiten van energiezuinigheid zoals de financiële kwaliteit, comfort, en gezondheid worden

het

meest

gewaardeerd.

De

bereidheid

om

extra

te

betalen

voor

energiezuinigheid zal eerder tot stand komen als de nieuwe woning voldoet aan de meest gewaardeerde

aspecten.

Uit

onderstaande

inventarisatie

van

een

aantal

‘stated

42

preference’ onderzoeken blijkt de betalingsbereidheid van de in die onderzoeken ondervraagde consumenten. Van Eck (2008) onderzocht wat respondenten bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs zouden willen betalen voor een energiezuinige woning met een energielabel A, A+ of A++. Respondenten geven aan 5% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs te willen betalen voor een woning met A+ label en tot 10% meer te willen betalen voor een woning met A++ label. Dit blijkt uit figuur 4.6. Zij stelt dat woningen die energiezuiniger

zijn

ook

een

hogere gebruikswaardering (nut) krijgen van respondenten. Het positieve nut van energiezuinigheid

weegt

zwaarder

dan

de

verkoopprijs. Figuur 4.6 Kopie van figuur 8.6 Bron: blz 71 van Eck (2008)

De kans dat respondenten daadwerkelijk meer willen betalen voor een woning met een A+ of A++ label neemt aanzienlijk af naarmate verkoopprijs stijgt (zie figuur 4.7). Van Eck wijst op de noodzaak te zoeken naar

een

middenweg

tussen

prijsverhoging en labelverbetering. Daarbij

is

leeftijdsgroep

gevonden tussen

dat

34

de

en

64

minder dan jongeren onder de 34 en ouderen boven de 64 bereid zijn om extra te betalen voor woningen met

een

significante

label.

Er

relatie

wordt

geen

gevonden

tussen opleiding of inkomen en betalingsbereidheid. Figuur 4.7 Kopie van figuur 8.7 Bron: blz 72 van Eck (2008)

Van Estrik (2009) onderzocht betalingsbereidheid voor een energiezuinige nieuwbouwwoning bij verhuisgeneigde koopstarters en doorstromers. Er wordt onderscheid gemaakt tussen voorwaardelijke- en onvoorwaardelijke betalingsbereidheid waarbij onvoorwaardelijk staat voor “onafhankelijk van de terugverdientijd”. Slechts 43% van de kopers is bereid tot een onvoorwaardelijke investering van € 5.000,- en 28% is bereid € 10.000,te betalen waarmee dit het maximum is. Voorwaardelijk, dus afhankelijk van de terugverdientijd, zijn consumenten bereid fors meer te betalen. Zo meet van Estrik dat 92% een bedrag van € 5.000,- bereid is te betalen, 78% een bedrag van € 10.000,- en 63% een bedrag van € 15.000,-. De terugverdientijd mag hierbij niet langer dan 10 jaar zijn omdat anders 81% niet langer bereid is te betalen.

43

Er wordt een verband gevonden dat de hoogte van het inkomen van invloed is op bereidheid te betalen. Mensen met een hoger salaris dan € 3.000,- netto zijn meer geneigd te betalen dan mensen met een lager inkomen dan € 1.500,- netto. Mensen met een zeer hoog inkomen ontbreekt de motivatie te besparen en dus ook om meer te betalen. Hoger opgeleiden zijn positiever om

energie

te

besparen

en

meer

gemotiveerd extra te betalen. Het hogere kennisniveau lijkt hier in beperkte mate aan ten grondslag te liggen, wel zijn hoger opgeleiden ontvankelijker voor aangedragen kennis.

Lager

opgeleiden

zijn

meer

beïnvloedbaar door de media en dan met name de negatieve berichtgeving. Figuur 4.8 Kopie tabel “voorwaardelijke en onvoorwaardelijke betalingsbereidheid” bron: blz 25, van Estrik (2009)

Mensen jonger dan 35 lijken gemotiveerder te zijn extra te betalen dan 55 plussers. De aangedragen verklaring van de lagere betalingsbereidheid bij de laatste groep wordt geweten aan de onzekerheid of de investering wordt terugverdiend gezien het toekomstperspectief. Dit vormt een dilemma: gemotiveerde weinig draagkrachtige jongeren, minder welwillende draagkrachtige ouderen. De relatie tussen leeftijd en betalingbereidheid wijkt aanmerkelijk af van de bevindingen van van Eck. Dit lijkt verklaart te worden door de focus van Van Estrik op financieel voordeel en comfort van energiesystemen, en de focus op labels bij van Eck. Griess (2009) onderzocht betalingsbereidheid voor een energiezuinige woning onder consumenten die in de afgelopen jaren een woning hebben gekocht. 81% van de respondenten uit zijn onderzoek geeft aan dat een energiezuinige woning niet veel duurder mag zijn dan een vergelijkbare minder energiezuinige woning. Ongeveer 69% van

de

respondenten

is

bereid

om

extra

te

betalen

voor

een

energiezuinige

nieuwbouwwoning. Circa 31% van de respondenten zijn niet bereid extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning.

Figuur 4.9 Kopie van figuur 6.6 en 6.7 Bron: blz 53 Griess (2009)

44

Circa 17% en 19% van de respondenten geeft aan er respectievelijk twee tot vierduizend euro voor over te hebben en 12 % is bereid tot € 6.000,- euro te besteden. Totaal geeft bijna de helft (48%) aan een bedrag van € 0,- tot € 6.000,- euro te willen betalen. Circa 20% van de respondenten geeft aan meer te willen betalen dan € 6.000,- euro. De bereidheid te betalen vertoont geen verband met de intentie om een energiezuinige woning te kopen. Griess geeft verder

aan dat er een positief verband is aangetoond

tussen de hoogte van het inkomen en de investeringsbereidheid in een energiezuinige woning en concludeert hieruit dat juist in het duurdere segment moet worden ingezet op energiezuinigheid.

Resumerend De resultaten uit de verschillende onderzoeken naar betalingsbereidheid zijn niet direct vergelijkbaar aangezien de gehanteerde uitgangspunten niet gelijk zijn. Toch kan opgemerkt worden dat de betalingsbereidheid voor een energiezuinige woning onder ongeveer de helft van de respondenten rond de € 5.000,- euro of 5% van de kostprijsdekkende

verkoopprijs

lijkt

te

liggen.

De

exacte

hoogte

van

de

betalingsbereidheid is verder niet bijzonder interessant. Interessant is de bevestiging dat energiezuinigheid door de consument financieel wordt gewaardeerd. Het nut weegt zwaarder dan de prijs. Ook lijkt er een verband te bestaan tussen de terugverdientijd en de bereidheid te betalen. De hogere betalingsbereidheid komt niet vanzelf, de koper met worden voorzien van financiële kennis en inzicht krijgen in de kwaliteiten van de energiezuinige toepassing. De relatie tussen de hoogte van het inkomen en de betalingsbereidheid kan op basis van de onderzoeken niet in het algemeen worden gelegd.

Wel

lijken

consumenten

met

een

hoger

inkomen

en/of

een

hoger

opleidingsniveau ontvankelijker te zijn voor aangedragen informatie en bereid te zijn meer te betalen dan mensen met een lager inkomen en/of opleidingsniveau.

Tot slot In dit hoofdstuk zijn onderzoeksresultaten weergegeven van gepubliceerde onderzoeken naar de consument en energiezuinige woningen. De bevindingen uit de onderzoeken worden gebruikt voor de samenstelling van de energiezuinige woning voor het onderzoek van deze scriptie. Dit is te lezen in paragraaf 5.2. Ook kan de marktwaarde zoals die door vastgoedprofessionals in het onderzoek van deze scriptie wordt opgegeven worden vergeleken met de betalingsbereidheid zoals die door de consument in de literatuur wordt

weergegeven.

Dit

is

terug

te

vinden

in

hoofdstuk

6,

analyse

van

de

onderzoeksresultaten.

45

5 Uitwerking van het onderzoek In het navolgende hoofdstuk wordt uiteengezet welke methode in het onderhavige onderzoek is gebruikt en welke woningtypen. Hoe is omgegaan met locaties en welke geënquêteerden hebben meegewerkt aan het onderzoek. Bijlage 1 toont een voorbeeld van de verzonden enquête.

5.1 Onderzoeksmethode Om verbanden te kunnen aantonen en betrouwbare uitspraken te doen over de waarde van de energiezuinige woning bij de verschillende onderzoeksdoelgroepen is gebruik gemaakt van kwantitatief onderzoek. Het kwantitatieve onderzoek is uitgezet door middel van een (digitale) enquête zodat in korte tijd veel data kon worden verzameld bij een groot aantal personen. De vragenlijst met bijlagen is als bijlage 1 toegevoegd. In deze vragenlijst werden vastgoedprofessionals gevraagd hun mening te geven over de mogelijke waarde van twee verschillende uitvoeringen van een identieke tussen- en hoekwoning (in paragraaf 5.5 wordt de keuze voor vastgoedprofessionals in dit onderzoek toegelicht). Er zijn twee uitvoeringen samengesteld van een identieke tussen- en hoekwoning. Van deze twee uitvoeringen is er één standaard en één energiezuiniger uitgevoerd. (de specificaties volgen in alinea 5.2). De respondenten krijgen in de vragenlijst beide uitvoeringen voorgelegd. De respondent kiest zelf één locatie naar keuze waar hij beide uitvoeringen van dezelfde tussen- en hoekwoning woning situeert om hem te waarderen. Zo kan er een nauwkeurige waardebepaling worden gedaan met een voor de respondent bekende locatie als referentiepunt en spelen, als ware het een ‘laboratoriumopstelling’, factoren als locatie en situatie geen rol meer in de waardebepaling van de 4 varianten. De locaties variëren dus per respondent maar elke respondent beoordeeld beide varianten op een identieke locatie. Bewust is ervoor gekozen om het aspect locatie in het onderzoek variabel te maken. Op deze wijze kunnen er wellicht verschillen worden gedetecteerd tussen verschillende regio’s in Nederland. De standaardwoning is gebaseerd op de basiskwaliteit volgens het bouwbesluit tot en met 2010, een herkenbare referentie voor de meeste vastgoedprofessionals. De selectie van de energiezuinige maatregelen voor de duurzame woning heeft plaatsgevonden op basis van de in de voorgaande hoofdstukken omschreven duurzame kwaliteiten en toepassingen. Om de respondenten niet onnodig af te leiden is er voor gekozen om energiezuinigheid niet terug te laten komen in ontwerp of materialisering van de buitengevels. Een eventuele persoonlijke esthetische voorkeur beïnvloed op die manier de resultaten niet. Om overige factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde van woningen uit te sluiten en de focus zoveel mogelijk te leggen op energiezuinige aspecten, wordt aan het begin van de enquête een referentiekader aangegeven. Daarin staat aan welke overige voorwaarden de woningen allebei voldoen, te weten:

46

Algemeen: -

Oplevering: December 2011. Beide uitvoeringen zijn nieuwbouw woningen, het verouderingsaspect is geëlimineerd;

-

Koopwoning: het betreffen koopwoningen vrij van lasten en beperkingen;

-

Eigen grond: de woningen worden gerealiseerd op eigen grond. Geen erfpachtsituatie van toepassing;

-

Koop/aanneemsom: VON. De woningen worden VON geleverd, gevraagd wordt om een VON waardebepaling;

-

Vrije vestiging: er gelden geen beperkingen voor vestiging, inkomensgrenzen of in ingezetenenverklaring;

-

Bruto vloeroppervlakte (NEN 2580): hoekwoning 153 m2, tussenwoning 144 m2;

-

Gebruiksoppervlakte (NEN 2580): hoekwoning 113 m2, tussenwoning 109 m2;

-

Bruto inhoud (NEN 2580): hoekwoning 415 m3, tussenwoning 395 m3;

-

Beukmaat:H.o.h. 5400 mm, diepte binnenwerks 8200 mm

-

Kaveloppervlakte: hoekwoning 220 m2, tussenwoning 140 m2;

-

Parkeren: Gratis in openbaar gebied;

-

Hypotheekrente: geldende hypotheekrente bedraagt 6 % op basis van 100% executiewaarde en 10 jaar vast;

-

Bouwsysteem: Kalkzandsteen, kanaalplaat;

-

Exterieur: Baksteen, hardhouten kozijnen, houten kap met keramische dakpannen, betonbanden;

-

De woning wordt geleverd zonder keuken;

-

De badkamer en het toilet worden afgewerkt met standaard tegelwerk en sanitair;

-

Tekeningen: Plattegrond, gevel en doorsnede;

-

Locatie: een nieuwbouwlocatie waar u bekend mee bent in uw werkgebied;

-

Oriëntatie: achtertuin op het zuiden.

Na het voorleggen van het referentiekader voor alle woningen volgt een korte omschrijving van de specifieke zaken voor de standaard tussen- en hoekwoning. In de e-mail waarin de geënquêteerden werd gevraagd mee te werken zijn de tekeningen van plattegrond, gevel en doorsnede tevens als los bestand bijgevoegd in een hogere resolutie. Om een indruk te krijgen van de achtergrond van de geënquêteerde en de invloed van de achtergrond op de resultaten te kunnen waarnemen, start de vragenlijst met een aantal vragen om de postcode van de beoogde locatie en de ervaring, kennis en beroep van de respondent te achterhalen. Om te toetsen of de opgegeven kennis zich ook vertaalt in het gebruik van energielabels en op de respondent er mee werkt wordt hier een vraag over gesteld. Na determinatie van de respondent, de introductie en de omschrijving volgen de voor dit onderzoek cruciale vragen. Eerst zijn vragen aangaande de waarde, uitgedrukt als VON-prijs, van de standaard tussen- en hoekwoning gesteld om de uitgangswaarde van de basiswoning te bepalen. Na

de

waardebepaling

van

de

standaardwoning

zijn

een

aantal

aanvullende

energiezuinige toevoegingen gepresenteerd, zowel tekstueel als met behulp van een informatiepaneel. De woning is bewust gepresenteerd als “verbeterde energiezuinige woning”. Ook de eigenschappen van de verbeterde woning zijn ingevoegd in de vragenlijst en als pdf in hoge resolutie bijgevoegd bij de e-mail. Aan de respondenten is

47

gevraagd de verbeteringen goed te bestuderen voorafgaand aan de waardebepaling van de energiezuinige woning. In het geval dat de beide varianten bij een individuele beoordeling gelijk gewaardeerd worden of wanneer de respondent de als tweede gepresenteerde energiezuinige woning niet hoger zou willen waarderen, maar de standaard woning juist minder, is gevraagd naar een prijsverschil bij gelijktijdige verkoop van de standaard- en de energiezuinige woning. Vervolgens werden een aantal vragen gesteld over verschillen tussen de standaard- en de energiezuinige woning zoals verkoopsnelheid, voorkeur en waarde bij een toekomstige wederverkoop. Dit om een beeld te krijgen van verwacht gedrag van de consument dat voor de ontwikkelaar kan resulteren in een financiële waarde. Tot slot zijn een tweetal vragen voorgelegd om de mening te achterhalen over het belang van energiezuinige woningen in de toekomst, het gehanteerde communicatiemiddel om de kennis over te brengen en de behoefte van de consument aan kennis van energielabels en financiering. De laatste twee vragen zijn gesteld om een beeld te krijgen van de toekomstverwachtingen van de respondent en de reactie op het communicatiemiddel dat ik voornemens ben te gaan gebruiken in mijn dagelijkse praktijk.

5.2 Gebruikte woningtypes in het onderzoek De onderzoeksinteresse gaat uit naar een eventuele meerwaarde van energiezuinige woningen voor een grote doelgroep. Dit wordt gevoed vanuit de gedachte dat indien meerwaarde voor een grote doelgroep kan worden aangetoond dit een grote impact kan hebben op de markt van de energiezuinige woning. Omdat rijwoningen circa 50% van de woningproductie in Nederland vertegenwoordigen is in dit onderzoek gekozen voor de tussen- en hoekwoning. Het ontbreekt in Nederland aan exacte gegevens over welk percentage tussen- en hoekwoningen vertegenwoordigen in het totale nieuwbouwaanbod. In de beschikbare statistieken wordt uitsluitend een onderscheid gemaakt in eengezins- en meergezinswoningen. De heer Dol (2011) van Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft heeft een aantal jaar een steekproef gedaan onder opgeleverde woningen door commerciële bouwers en projectontwikkelaars zoals weergegeven in onderstaande tabel. Aandeel eengezinswoningen van totale nieuwbouwaanbod woningen Kwaliteitsmodule Kwaliteitsmodule Kwaliteitsmodule 2004 2005 2006 69,7 64,9 62,1 Verdeling eengezinswoningen Tabel 2.21 Eengezinswoningen naar type, 2004-2008 (%) Type 2004 2005 Vrijstaand 10,3 8,1 Twee-onder-één-kap 24,2 27,7 Rij-tussenwoning 46,8 44,6 Rij-hoekwoning 18,7 19,5 Totaal 100,0 100,0 Bron: Kwaliteitsmodule 2004 -2008

Agentschap

NL

bevestigt

dit

beeld

grofweg

Kwaliteitsmodule 2008 64,6

2006 10,3 29,6 43,4 16,7 100,0

door

in

2008 9,8 26,3 44,6 19,3 100,0

de

publicatie

“kenmerken

hoekwoning” en “kenmerken tussenwoning” aan te geven dat rijwoningen circa 50% van

48

de woningproductie in Nederland vertegenwoordigen. Van die 50% is circa driekwart een tussenwoning en een kwart een hoekwoning. Genoemde percentages zijn geen exacte waarden, voldoende kan wel worden aangetoond dat de rijwoning een zeer groot deel van het koopwoningaanbod vertegenwoordigt. Er vanuit gaande dat de woningen ook zijn verkocht wordt aangenomen dat de rijwoning een zeer groot deel van de consumenten van een koopwoning bedient. Een

belangrijke

voorwaarde

bij

de

selectie

van

de

woning

was

eenvoud

en

herkenbaarheid van de type woningen zodat voor de geënquêteerde relatief eenvoudig een waardebepaling mogelijk was. En men niet zou worden afgeleid van de hoofdvraag, de waarde van energiezuinigheid. De twee woningtypes (standaard-, tussen- en hoekwoning) die in het onderzoek zijn voorgelegd zijn ook daadwerkelijk door de auteur ontwikkeld, verkocht en gerealiseerd in 2010. Op deze wijze zijn alle relevante gegevens zoals bouwkosten, EPC berekening, tekeningen en presentatiematerialen beschikbaar. De woningtypen zijn specifiek geselecteerd vanwege de eenvoud en zijn - voor de auteur een archetype uitvoering van een tussen- en hoekwoning. De praktijkervaring als projectontwikkelaar leert dat de geselecteerde woningen onder vakgenoten ook als archetype worden ervaren. Bovendien komen dergelijke woningen overal in Nederland in grote aantallen voor.

De standaard woningen: De voor het onderzoek gebruikte woningtypen zijn in 2010 daadwerkelijk gerealiseerd en opgeleverd in Emmeloord. De tussenwoning wordt in Emmeloord gekenmerkt als een starterswoning met mogelijkheden voor de doorstarter maar zal in de randstad eerder getypeerd worden als woning voor een doorstarter of jong gezin vanwege het hogere prijsniveau in dat gebied. De hoekwoning wordt in Emmeloord ingezet voor de doelgroep van jong gezin tot mensen van 45. Ook de hoekwoning zal in de randstad eerder personen in een hoger segment aantrekken. De standaard woningen voldoen aan het bouwbesluit zoals het gold in 2010 met een EPC- waarde van 0,8 die tevens als bijlage is toegevoegd. De woning heeft daarmee een energielabel A. Enkele specifieke zaken voor de standaard woningtypes: Eigenschappen standaard tussen- en hoekwoning -

Energielabel A (standaard);

-

RC waarde: gevel 2.5, dak 2.5, vloer 2.5 (standaard);

-

Glas: dubbel glas (standaard);

-

EPC- waarde: 0.8 (standaard);

-

Verwarming: Cv-ketel met radiatoren HT (Hoog temperatuur);

-

Ventilatie: mechanische afvoer, natuurlijke toevoer.

De specifieke gegevens van de standaard woning zijn ook weergegeven op het overzichtsblad in de bijlage. Verder wordt niet meer informatie verstrekt over de standaard woning om de zaak niet onnodig complex te maken voor de geënquêteerde en omdat uit het theorie deel blijkt dat andere factoren nauwelijks van invloed zijn op de waarde van de woning.

49

De energiezuinige woningen: De wijzigingen die aan de standaard woningen worden aangebracht om het een “energiezuinige” woning te maken zijn geselecteerd aan de hand van de bevindingen uit het theoriedeel en de geoptimaliseerde EPC-berekening om tot een EPC lager dan 0.6 te komen. Met de gekozen maatregelen is getracht te appelleren aan de behoefte van de consument vanuit de gedachte “what’s in it for me?”. De kwaliteiten comfort, gezondheid, besparing en/of prijsbesef, ruimte en de functionaliteit van de ruimte zijn hierin telkens meegenomen. Ook is bij voorkeur “proven technology” geselecteerd. Immers, directe of indirecte gebruikservaring met een maatregel beïnvloedt de houding ten opzichte van maatregel. Vanuit de constatering dat de hoogte van de investering - de prijs - een doorslaggevende factor is bij de keuze van de woning door de consument en het besef dat een ontwikkelaar rendement op een investering wil maken, is gekozen voor relatief minder kostbare toepassingen. Verderop in dit hoofdstuk in de paragraaf “Meerkosten” worden de meerkosten nader onderbouwd. Om de woning ook waarde te laten behouden in een toekomst waarin de technologie zich steeds verder ontwikkeld en te appeleren aan het gevoel van de consument, is gekozen voor een “robuuste” basis met de nadruk op isolatie van dak, vloer, gevels en glas (Trias energetica: beperk de vraag). Additioneel aan de robuuste basis wordt de mogelijkheid gecreëerd om als kopersoptie, nu of in de toekomst, aanvullende toepassingen zoals PVpanelen of een zonneboiler aan te schaffen. De consument kan een aanvullende investering op deze wijze nog even uitstellen, zonder de mogelijkheid voor de toekomst uit te sluiten (reële optie). Deze mogelijkheid sluit tevens aan op de theorie van Ajzen waarin hij spreekt over “de ervaring van controle over het gedrag” die leidt tot daadwerkelijk gedrag. Alle maatregelen zijn geselecteerd vanuit de gedachte om met zo laag mogelijke kosten een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. Op deze wijze wordt waarde gecreëerd voor ontwikkelaar en consument en kan er sprake zijn van een duurzame ontwikkeling. De assumptie van meerwaarde zal moeten blijken uit het onderzoek. De aangebrachte wijzigingen ten opzichte van de standaard woning zijn aan het eind van deze paragraaf uiteengezet. Bewust wordt in de enquête consequent gesproken over een “verbeterde energiezuinige” woning. De geselecteerde maatregelen zijn relatief subtiel, en soms technisch van aard. De consument en in mindere mate ook makelaars hebben weinig interesse in - en kennis van - gedetailleerde technische zaken. Om goed over te brengen dat er wel sprake is van een verschil/verbetering word dit aspect in de vragenlijst benadrukt door het hanteren van het woord “verbeterde”. De gekozen maatregelen hebben een positieve invloed op de EPC-waarde en het energielabel van de woningen. De EPC-waarde van de tussenwoning komt op 0.52 en de hoekwoning

heeft

een

EPC-waarde

van

0.6.

Een

aanzienlijke

verbetering

van

respectievelijk 0.16 en 0.20 ten opzichte van de standaard woning. Dit is een verbetering van meer dan 25 procent. De woningen voldoen daarmee ruimschoots aan de eisen zoals

50

die gelden in het bouwbesluit van 1 januari 2011 en het Lente-akkoord met een EPC eis van 0,6. Beide woningtypes krijgen volgens de brief van de Neprom (inbreng Neprom rondetafel 2e kamer van 14 april 2011) een energielabel A++. Eigenschappen verbeterde energiezuinige tussen- en hoekwoning -

Energielabel A++;

-

RC waarde: gevel 5, dak 5 en vloer 5;

-

Glas: dubbel HR++ glas met verlaagde zontoetreding (ZTA 0,5);

-

EPC- waarde: 0.52 (tussen) en 0.6(hoek);

-

Verwarming: HR Cv-ketel met op de beganegrond vloerverwarming en op de verdieping radiatoren LT (Laag temperatuur);

-

Ventilatie: mechanische afvoer (vraag gestuurd met C02 meting), natuurlijke toevoer door middel van zelfregulerende roosters;

-

Douche WTW- installatie met thermosstatische douchekraan.

5.3 Het presentatieblad Uit de literatuur blijkt duidelijk dat kennis en ervaring van invloed is op het gedrag van de consument. Enerzijds om een positieve houding te kunnen ontwikkelingen, anderzijds om een rationele financiële afweging te kunnen maken. Kennis en ervaring leiden tot betalingsbereidheid en aankoopgedrag. Met behulp van marketingcommunicatie kan kennis worden overgedragen en gebruikerservaringen van anderen worden gecommuniceerd. Marketingcommunicatie heeft invloed op de beleving van een product door de consument en is van invloed op de totstandkoming van waarde. Miles et Al stellen: “Marketing occurs because humans have needs, wants and demands, some of wich can be satisfied by products (goods, services and ideas) If people have a choice among products, their choice is usually guided by their notion of value and their expectation of satisfaction.” (Miles e.a., 2007, p. 255). In een poging om de verschillen tussen de standaard woning en de verbeterde energiezuinige woning duidelijk te kunnen communiceren met de geënquêteerden, is een blad samengesteld met energiezuinige toevoegingen en kenmerken. Het blad is als bijlage toegevoegd. Er wordt visueel een directe relatie gelegd tussen het product en de eigenschappen. Hiervoor hoeft de technische omschrijving niet voor te worden geraadpleegd. In de tekst bij een icoontje wordt een associatie gelegd tussen de toepassing en het voordeel voor de consument. Bewust wordt niet gesproken over investering en terugverdientijd, maar juist over besparing. Ook worden de woorden “duurzaamheid” en “milieuvriendelijk” vermeden. Alles om een indruk te vermijden dat het product duurder zou zijn. Voorlichting wordt gegeven over ervaringen van professionele beleggers, energieprijzen en woonlasten, en veronderstellingen over toekomstwaarde in een poging kennis aan te dragen. Het energielabel (A++) van de woning wordt duidelijk in relatie gebracht met het product en er wordt een indicatie gegeven van de besparing op energielasten ten opzichte van een woning met een energielabel C. Besparing op energielasten van energielabel-C naar energielabel-A++ bedraagt voor een hoekwoning jaarlijks circa € 1.218,- euro en voor

51

een tussenwoning jaarlijks circa € 984,- euro. De indicatieve besparing is gebaseerd op de bouwfonds woonlastencalculator zoals gepubliceerd in de brief

“inbreng Neprom

rondetafel 2e kamer” van 14 april 2011. De genoemde besparing is enigszins arbitrair omdat de besparing ten opzichte van energielabel-C wordt gehanteerd en niet ten opzichte van energielabel-A zoals geldt voor de standaard woning uit het onderzoek. Ten opzichte van het A-label bedraagt de jaarlijkse besparing voor de tussenwoning slechts € 160,- euro en voor de hoekwoning € 240,- euro. Ook gaat de berekening uit van een gemiddelde woning bij normatieve omstandigheden en een normatief gebruik. Het blijft marketingcommunicatie en mensen moeten goed lezen.

5.4 De meerkosten van de energiezuinige aanpassingen Om een beeld te krijgen van de meerkosten van de voor het onderzoek gehanteerde energiezuinige maatregelen heeft de aannemer van de oorspronkelijke standaard woning (van Wijnen Gorredijk) een raming gemaakt van de additionele energiezuinige maatregelen. De raming is doorgenomen met een kostendeskundige van PRC kostenmanagement. De ramingen van beide deskundigen heeft geleid tot de kostenopstelling die als bijlage is toegevoegd. De meerprijs is uitgedrukt als aanneemsom exclusief BTW, inclusief staartkosten en bedraagt voor de hoekwoning € 5.315,29 euro, de meerprijs voor de tussenwoning bedraagt circa € 4.307,85 euro. Een ontwikkelaar neemt doorgaans ook opslag mee voor algemene interne kosten, winst en risico (blz 49, handboek projectontwikkeling). Navraag bij diverse ontwikkelaars resulteert in een gemiddelde opslag van totaal circa 5%+5%. Dit kan in de huidige marktomstandigheden wat afwijken naar beneden. Daarbij wordt over de totale meerprijs btw à 19% gerekend. Tezamen resulteert dit in de volgende meerkosten: -

Tussenwoning € 5.651,79 euro inclusief BTW.

-

Hoekwoning € 6.973,52 euro inclusief BTW.

De hiervoor bepaalde meerprijs en inzicht in een eventuele financiële meerwaarde zijn bijzonder interessant voor de energiezuinige businesscase. Immers, zoals eerdergenoemd stellen Miles et al: “Simply put, the project is feasible if its estimated value exceeds estimated costs. Value is a function of projected cash flow and a market-derived capitalization or discount rate.” (M.E. Miles, 2007). Aan de hand van in deze paragraaf bepaalde meerkosten en de onderzoeksresultaten uit de enquête zal in hoofdstuk 6 worden gekeken of de eventuele meerwaarde opweegt tegen de meerkosten.

5.5 Bij het onderzoek betrokken partijen De enquête is voorgelegd aan 159 makelaars die betrokken zijn bij de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen. Naast makelaars zijn ook 49 projectontwikkelaars en 28 projectontwikkelaars bij woningcorporaties die betrokken zijn bij de ontwikkeling van nieuwbouwkoopwoningen gevraagd mee te werken aan de enquête. Bewust is er voor gekozen geen consumenten aan het onderzoek te laten deelnemen. Dat klinkt gek, zeker als de hoofdvraag van het onderzoek draait om de waarde die een consument toekent aan een energiezuinige woning. Toch is dat met reden gedaan. Zoals uit voorgaand hoofdstuk blijkt is er veel onderzoek verricht naar de voorkeur, mening,

52

wensen en betalingsbereidheid van consumenten voor een energiezuinige woning. Omdat een woning geen “Fast Moving Consumer Good” is en de doorsnee consument slechts een maal in de 7 jaar een nieuwe woning aanschaft, blijft het enquêteren van de consument hypothetisch. Bovendien houdt een consument in een WTP onderzoek veelal geen rekening met beperkende factoren als financiering en bijkomende kosten omdat de noodzaak om dit grondig te onderzoeken ontbreekt. Het vinden van consumenten die daadwerkelijk bezig zijn zich te oriënteren op de aankoop van een vergelijkbare woning en bereid zijn zich uitgebreid te verdiepen, is bovendien niet eenvoudig. Vanuit de veronderstelling dat een vastgoedprofessional in zijn waardering niet alleen rekening houdt met de WTP van de consument, maar ook met wensen van de doelgroep en met beperkingen als financiering, lokale marktomstandigheden en overig aanbod, verwacht ik een beter beeld te krijgen van de werkelijke/realistische marktwaarde van de energiezuinige woning. Een vastgoedprofessional realiseert daarbij vele transacties per jaar. Gebruikmakend van die ervaring wordt verwacht dat zij in staat zijn relevante uitspraken te doen over de “demand side” en dat zodoende de gewenste input voor het onderzoek wordt ontvangen. Door de standaard- en de energiezuinige woning te laten waarderen door een relatief groot aantal makelaars, een aantal ontwikkelaars en corporaties op diverse locaties wordt

een

uitkomst

verwacht

die

écht

wat

zegt

over

de

marktwaarde

van

energiezuinigheid. De uitkomst kan vervolgens worden vergeleken met de WTP onderzoeken op het gebied van energiezuinigheid die bij consumenten zijn gedaan. Hoewel ook de onderzoeksmethode uit dit onderzoek een vorm blijft van “stated preference” onderzoek en er nog weinig “revealed preference” onderzoek beschikbaar is, wordt verwacht dat deze wijze van onderzoeken van toegevoegde waarde zal zijn voor de markt. Door meerdere vastgoedprofessionals te enquêteren kan kwantitatief de meerwaarde van energiezuinigheid worden “gemeten” in de markt. Beargumenteerd zou kunnen worden dat het voor een vastgoedprofessional lastig is om, bij gebrek aan goede referentiewoningen, een prijs te bepalen voor een nieuw of afwijkend product. Zoals uit de aanleiding tot dit onderzoek blijkt, bevinden we ons op een bijzonder moment in de woningmarkt. Alle nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan het Lente-akkoord, en in de casus wordt voornamelijk “proven technology” toegepast waardoor legio bruikbare referenties beschikbaar zijn. Na contact te hebben gezocht met de NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars is de gelegenheid geboden de woningmarktconsultants te enquêteren. De woningmarktconsultants spelen binnen de NVM een voortrekkersrol op het gebied van kennis van de woningmarkt. Deze database van makelaars is aangevuld met andere NVM makelaars uit het eigen netwerk. In het onderzoek wordt gekeken of er een verschil in waardering van energiezuinige woningen tussen personen in hoofdzaak betrokken bij de ontwikkeling en personen in hoofdzaak betrokken bij de verkoop is.

53

De categorieën vastgoedprofessionals worden hieronder kort beschreven: Makelaar: een makelaar bemiddelt bij koop en verkoop, huur en verhuur van onroerend goed zoals huizen en kantoren. Een groot deel van het werk bestaat uit het zoeken van een geschikte partij om een goed eenmalig mee te verhandelen, het opstellen van contracten en vastleggen van verkoopafspraken. Woningmakelaars zijn doorgaans actief in een afgebakende regio waarbinnen zij als lokale marktpartij en adviseur bekend zijn met de plaatselijke marktomstandigheden. Gerealiseerde prijzen en transactiedetails in het werkgebied vormen de referentie om waarde te bepalen. Projectontwikkelaar: de projectontwikkelaar is doorgaans de initiator van een project en investeert in de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten voor de markt. De projectontwikkelaar maakt, bijgestaan door adviseurs die hij inhuurt, keuzes die uiteindelijk resulteren in een product dat hij vervolgens probeert te verkopen. Bij het maken van de keuzes beoogt hij een zo hoog mogelijk rendement op geïnvesteerd vermogen te realiseren bij een zo laag mogelijk risico. Projectontwikkelaar bij een corporatie: Sinds de jaren negentig zijn corporaties verzelfstandigd en steeds meer gaan optreden als projectontwikkelaars. Voor wat betreft de ontwikkeling van nieuwbouwkoopwoningen acteert een corporatie vrijwel hetzelfde als een projectontwikkelaar, projectontwikkeling is dikwijls ondergebracht in een gescheiden BV. Corporaties hebben naast doelstellingen als financieel rendement en continuïteit doorgaans ook sociaalrendement opgenomen in de doelstelling. Dit kan verder gaan dan maatschappelijk

verantwoord

ondernemen.

Een

corporatie

ontwikkelt

vaak

koopwoningen in een project waar zij ook huurwoningen voor eigenbezit ontwikkelt.

5.6 Alternatieve methoden van onderzoek In voorgaande hoofdstukken is uitgebreid ingegaan op het belang van en de behoefte aan het meten van waarde. Mogelijke methodes om waarde te meten zijn besproken. In deze paragraaf wordt volstaan met het benoemen van de alternatieve methodes en de argumentatie waarom daar op dit moment voor het bepalen van de waarde van energiezuinigheid bij nieuwbouwwoningen niet voor is gekozen. Hedonische prijsmethode: met deze methode worden een groot aantal transacties bestudeerd en wordt gekeken naar het effect van een specifieke variabele op die transactie. Motivatie om niet voor deze methode te kiezen: -

Veelheid aan variabelen: de prijs van een woning is uit een groot aantal variabelen opgebouwd. Te denken aan zaken als locatie, verschijningsvorm, oppervlakte, oriëntatie etc. Een klein deel van de waarde wordt bepaald door het aspect energie. Elke prijs komt tot stand door een complex samenspel van de diverse variabelen. Het is erg lastig, zo niet onmogelijk, om op basis van gerealiseerde transacties aan te geven welke waarde de variabele energie vertegenwoordigd.

-

Er zijn data beschikbaar die een indicatie geven van de energieprestatie. Zaken als de EPC-waarde en energielabel. Deze data is echter niet gekoppeld aan de andere variabelen, dit maakt het complex om een goede meting te verrichten.

-

Transactiedata

zijn

momenteel

sterk

volatiel

vanwege

de

bijzondere

marktomstandigheden.

54

Contigent waarderingsonderzoek: onderzoek naar betalingsbereidheid of acceptatiebereidheid. Het onderzoek van deze thesis is een vorm van onderzoek naar betalingsbereidheid. Het onderzoek is echter niet direct uitgevoerd bij de consument maar bij de makelaar. Vergelijkbaar onderzoek zou kunnen worden uitgevoerd bij de consument. Motivatie om niet voor deze methode te kiezen: -

kwantitatief onderzoek naar de betalingsbereidheid is lastig vanwege het selecteren van de te enquêteren personen. Om waardevolle respons te krijgen moet de geënquêteerde goed voorbereid zijn en een uitgebreide enquête invullen. Vooraf moet inzicht zijn in de financiële mogelijkheden en beperkingen, wensen en vereisten. Dit is in het kader van deze scriptie erg lastig.

-

Omdat factoren als locatie, uiterlijk, woningtype en oppervlakte dermate belangrijk zijn bij de waardering van een woning is een consument minder goed in staat om een waardeoordeel te geven over een voorbeeldwoning die wellicht niet binnen zijn criteria ligt.

Kwalitatief onderzoek: verdiepend of explorerend onderzoek. Motivatie om niet voor deze methode te kiezen: -

Binnen het tijdsbestek van de scriptie leek het opzetten van een kwalitatief onderzoek niet interessant genoeg vanwege het beperkt aantal interviews dat mogelijk zou zijn. Bovendien is dergelijk onderzoek ook beschikbaar in de literatuur (Van Estrik, 2008)

-

Het kan met name voor innovatieve producten, voordat ze op de markt komen of indien er nog niet veel transactie data is, interessant zijn om de doelgroep uitvoerig te ondervragen.

Beschikbare

gegevens,

beperkingen

van

de

onderzoeksgroep

(de

consument),

beperkingen van de onderzoeksduur(masterthesis) en het groot aantal variabelen bij de totstandkoming van de prijs van een woning hebben geleid tot de keuze van de gehanteerde onderzoeksopzet. Gelijkend aan een laboratoriumproef is getracht alle variabelen te controleren en alleen het aspect energiezuinige maatregelen te variëren. Met het oog op een “zuivere meting” kan betoogd worden dat dan ook het stukje marketing, het paneel van de verbeterde energiezuinige woning, weggelaten zou moeten worden. Dit is bewust niet gedaan omdat in het theoriedeel is geconstateerd dat kennis en ervaring bepalend zijn bij het maken van een beslissing en de totstandkoming van waarde. De enquêteresultaten zijn als bijlage toegevoegd. In het volgende hoofdstuk worden de onderzoeksresultaten geanalyseerd.

55

6. Analyse van de onderzoeksresultaten In dit hoofdstuk worden de resultaten, die op basis van de enquête zijn verkregen, beschreven en geanalyseerd. Paragraaf 6.1 begint met een beschrijving van de onderzoekspopulatie en de steekproef. Vervolgens worden per vraag de antwoorden en analyses toegelicht.

6.1 Onderzoekspopulatie en steekproef De vragenlijst is op 31 mei per e-mail uitgezet onder 236 vastgoedprofessionals uit 3 verschillende categorieën, te weten makelaars, projectontwikkelaars en ontwikkelaars bij een corporatie. In de rest van de analyse wordt de beroepsgroep van de respondent aangeduid als “functie”. Na anderhalve week is op 10 juni een herhalingsverzoek aan iedereen gemaild waarin – indien er nog niet was gereageerd – is gevraagd om alsnog medewerking te verlenen. De enquête is off-line gehaald op 17 juni 2011. In totaal hebben 67 personen de enquête volledig ingevuld. Eén persoon heeft de enquête niet geheel ingevuld, die resultaten zijn derhalve geheel verwijderd. In bijlage 2 zijn de enquêteresultaten toegevoegd. Zoals in figuur 6.1 is weergegeven heeft gemiddeld 28% van de benaderde personen de enquête volledig ingevuld. De respons onder makelaars is met 22% het laagst. Echter, door het groter aantal benaderde makelaars vertegenwoordigen zij toch nog meer dan de helft van de steekproef. Ongeveer een derde van de respondenten bestaat uit projectontwikkelaars. Ontwikkelaars bij een corporatie vertegenwoordigen circa 13% van de respondenten. Gezien het feit dat de bruto steekproef (N=236) niet representatief is voor alle vastgoedprofessionals in Nederland en het relatief kleine aantal waarnemingen, is deze steekproef te klein om representatief te kunnen zijn voor alle makelaars en projectontwikkelaars in Nederland. Bovendien komt een groot deel van de respondenten (buiten de Woningmarktconsultants) uit het relatienetwerk van de auteur of het bedrijf waar de auteur werkzaam is. De respondenten beschikken over enkele tot meerdere jaren werkervaring in hun vakgebied.

Makelaar

Respons Enquetes Aantal uitgezet respondenten 159 22,01% 35

Functie respondenten. Basis: allen n=67

Respons verdeling % 52,23%

Makelaars

Projectontwikkelaars

Projectontwikkelaar

49

46,94%

23

34,32%

Corporatie

28

32,14%

9

13,43%

236

28,39%

67

100%

Totaal

Corporaties

52%

34%

13%

Figuur 6.1 Respondent categorieën

Kennis en ervaring De vastgoedprofessionals is gevraagd naar een inschatting van de eigen kennis en ervaring op het gebied van energiezuinige woningen/maatregelen. Net iets minder dan de helft (42%) van de respondenten schat in dat zij weinig tot een gemiddelde kennis (13) hebben van energiezuinige woningen/maatregelen ten opzichte van 57% die inschatten dat zij bovengemiddeld tot veel kennis (4-5) hebben (zie figuur 6.2). Vrijwel het zelfde beeld (50%-50%) is te zien bij de mate van ervaring met energiezuinige woningen die respondenten zichzelf toedichten.

56

Hoe schat u uw kennis over energiezuinige woningen/maatrgelen in? Heeft u ervaring met de ontwikkeling/verkoop van nieuwbouwwoningen voorzien van energiezuinige maatregelen? Basis: allen, n=67 Kennis 3% 8%

Ervaring 5%

32%

8%

47%

38% 1 Weinig

11%

38% 2

3

12%

4

5 Veel

Figuur 6.2 Kennis en ervaring

Er is geen verschil in de mate van ervaring naar functie of regio (Oost–West). Voor alle drie de beroepsgroepen is dat ongeveer 50% (1-3) om 50% (4-5). Voor de mate van kennis is wel een verschil te zien. Projectontwikkelaars en corporaties schatten hun kennis hoger in (circa 64% zegt 4 of 5) dan makelaars

(54% zegt 4-5). De

respondenten met een beoogde locatie in het oosten schatten de eigen kennis met 43% (4-5) lager in dan respondenten uit het westen (68%, 4-5). Er bestaat een positief verband tussen de opgegeven mate van kennis en ervaring. Een significante correlatie (99% waarschijnlijkheid) van 0,678 is gevonden. Ontwikkelaars en corporaties geven een hoge mate van gebruik van energielabels op vanwege de koppeling aan de verplichte EPC-berekening. Vraag 4 uit de enquête die bedoeld is om de relatie tussen de mate van opgegeven kennis en ervaring en het gebruik van energielabels inzichtelijk te maken is daarom alleen beoordeeld voor de betrokken makelaars. Van de 35 makelaars die de vraag volledig hebben beantwoord kan worden vastgesteld dat er geen relatie is tussen de mate van opgegeven kennis of ervaring en het percentage woningen dat in hun praktijk wordt voorzien van een energielabel. Meer kennis leidt niet tot meer labelgebruik onder deze makelaars.

% label gebruik en mate van kennis onder makelaars, n=35

% label gebruik en mate van ervaring onder makelaars, n=35 100

% energielabel gebruik (logaritmische schaal)

% energielabel gebruik (logaritmische schaal)

100

10

1

10

1

0

1

2

3

4

5

6

0

1

1 w einig kennis, 5 ve el kennis kennis

2

3

4

5

6

1 w einig ervaring, 5 veel ervaring ervaring

Figuur 6.3 Energielabel gebruik versus kennis en ervaring onder makelaars

Daar waar energielabels worden opgesteld, gebeurt dit in het merendeel van de gevallen bij een extern bureau, de kennis om energielabels op te stellen is met uitzondering van 2 respondenten niet in huis.

6.2 De marktwaarde De vastgoedprofessionals zijn gevraagd vier type woningen te waarderen: een standaard hoekwoning, een verbeterde energiezuinige hoekwoning, een standaard tussenwoning en een verbeterde energiezuinige tussenwoning. De regio’s waarin de woningen door de respondenten zijn gewaardeerd is divers. Op bijgevoegd kaartje is aangegeven welke

57

postcodegebieden zijn opgegeven als locatie van de woning. Een groot deel van de respondenten heeft een locatie centraal in Nederland gekozen waarbij 42% valt binnen Nielsen-regio West en 45% binnen regio Oost. Vanwege

de

geografische

spreiding

lopen

de

waarderingen van de standaard tussen- en hoekwoning sterk uiteen.

Figuur 6.4 Geografische verdeling

De opgegeven marktwaarde van de standaard tussenwoning varieert van € 147.000,- tot € 500.000,-, en bedraagt gemiddeld € 231.047,- VON. De marktwaarde van de standaard hoekwoning varieert van € 160.000,- tot € 575.000,-, en bedraagt gemiddeld € 255.388,- VON. Gemiddeld VON-waarde woning. Basis: allen, n=67

Gemiddeld verschil VON-waarde woning. Basis: allen, n=67

€ 231.074 Tussenwoning

Tussenwoning

€ 6.278

€ 237.352

€ 255.388 Hoekwoning € 261.529

Hoekwoning

standaard verbeterd

Figuur 6.5 Gemiddelde VON-waardes

€ 6.142

Figuur 6.6 Gemiddeld verschil in VON-waarde

De gemiddelde marktwaarde van de verbeterde energiezuinige tussenwoning bedraagt € 237.352,- VON. Daarmee is de energiezuinige tussenwoning gemiddeld € 6.278,- euro meer waard. De gemiddelde marktwaarde van de verbeterde energiezuinige hoekwoning bedraagt € 261.529,- VON. Daarmee is de energiezuinige hoekwoning gemiddeld € 6.142,- euro meer waard. De gemiddelde meerwaarde van de energiezuinige hoekwoning is daarmee vrijwel gelijk aan de meerwaarde van de energiezuinige tussenwoning. In grafiek 6.7 zijn de waarderingen van alle respondenten naar functie weergegeven. De waarde van de standaard woning is afgezet tegen de opgegeven meerwaarde van de energiezuinige woning. Hoekwoning

30000

30000

25000

25000

Meerwaarde energiezuinige woning

Meerwaarde energiezuinige woning

Tussenwoning

20000 15000 10000 5000 0

20000 15000 10000 5000 0

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

0

100000

taxatiew aarde referentiew oning Makelaar

Projectontw ikkelaar

200000

300000

400000

500000

600000

700000

taxatiew aarde referentiew oning

Corporatie

Makelaar

Projectontw ikkelaar

Corporatie

Figuur 6.7 Meerwaarde energiezuinige woning gerelateerd aan waarde standaardwoning per functie.

58

Figuur 6.7 laat zien dat er geen eenduidige relatie is tussen de waarde van de standaard woning en de hoogte van de meerwaarde van de energiezuinige woning. De meerwaarde van de energiezuinige woning wordt niet als opslagpercentage gerelateerd aan de waarde van de standaardwoning. De meerwaarde wordt door de respondenten als een absoluut bedrag bovenop de waarde van de standaard woning toegekend. Figuur 6.8 laat zien dat 13% van de vastgoedprofessionals zegt dat de verbeterde energiezuinige tussenwoning niet meer waard is dan de standaard tussenwoning. Voor de hoekwoning ligt dat percentage met 19% nog iets hoger. Het merendeel van de respondenten kent meerwaarde toe aan de energiezuinige woning. Verschil VON-waarde TUSSENwoning. Basis: allen, n=67

Verschil VON-waarde HOEKwoning. Basis: allen, n=67

34%

15%

13%

1% 1%

0

Aandeel respondenten

Aandeel respondenten

31%

3%

3%

3%

3%

4% 1%

19% 16%

6% 3%

4%

1% 1%

1%

1%

1%

1%

1000 1500 2000 2500 3000 4000 4500 5000 6000 7000 7500 8096 10000 15000 20000 23000 25000

0

1%

1%

1%

3%

1%

1%

3%

3%

4% 1%

1%

1%

1%

1000 2000 2500 3000 4000 5000 6000 6500 7000 7500 8000 9500 10000 15000 20000 24000 25000

Verschil tussen verbeterde en standaard woning

Verschil tussen verbeterde en standaard woning

Figuur 6.8 Percentage respondenten naar meerwaarde

De waarden die de respondenten opgeven, die wel een meerwaarde toekennen aan de energiezuinige woning, lopen uiteen van € 1.000,- meer tot wel € 25.000,- meer. Het merendeel van de respondenten geeft echter een bedrag aan van € 5.000,- (mediaan, 34%) of € 10.000,- (15%). In het cirkeldiagram van figuur 6.9 is weergegeven dat respectievelijk 52% en 42% van de respondenten tussen de € 1.000,- en € 5.000,- meerwaarde aan de energiezuinige woning toekent. Respectievelijk 25% en 30% van de respondenten geeft aan dat de meerwaarde tussen de € 5.000,- en € 10.000,- ligt. Verdeling m eerw aarde tussenw oning. Basis:allen, n=67 10%

Verdeling m eerw aarde hoekw oning. Basis:allen, n=67 9%

13%

19%

0

0 1000-5000

25%

1000-5000

30%

5000-10000

5000-10000

10000-25000

10000-25000

52%

42%

Figuur 6.9 Verdeling naar meerwaarde

De

controlevraag

(vraag

10)

geeft

waarden

die

congruent

zijn

met

de

waarderingsvragen. Wanneer de standaard en de energiezuinige woning tegelijk in verkoop zijn, geeft 79% aan een verschil in VON-prijs aan te brengen. Dit komt nagenoeg overeen met de waarden als aangetroffen in de vier waarderingsvragen. Bij

59

gelijktijdige verkoop brengt 8% meer respondenten (21% t.o.v. 13%) geen prijsverschil aan bij de twee varianten van de tussenwoning. Voor de hoekwoningen is dat 2% (21% t.o.v. 19%). Voor de hoekwoning geld ook dat 5% meer respondenten een waarde opgeeft tussen € 5.000,- en € 25.000,- euro.

6.3 Invloed (-sfactoren) op de waardering De mate van kennis en ervaring lijkt van invloed te zijn op de hoogte van de meerwaarde van de energiezuinige woning. Meer kennis of ervaring (4-5) leidt tot een hogere meerwaarde. Hoewel uitsluitend is aangetoond dat het verband tussen kennis en de meerwaarde van de hoekwoning, en ervaring en de meerwaarde van de tussenwoning significant zijn (95% niveau), wijzen alle uitslagen in dezelfde richting en is het aannemelijk dat er een causaal verband bestaat. kennis/ervaring niveau

gemiddelde meerwaarde

N

verschil meerwaarde tussenwoning verschil meerwaarde hoekwoning

weinig kennis (1-3) veel kennis (4-5) weinig kennis (1-3) veel kennis (4-5)

29 38 29 38

€ € € €

5.555 6.829 4.500 7.395

verschil meerwaarde tussenwoning verschil meerwaarde hoekwoning

geen ervaring (1-3) veel ervaring (4-5) geen ervaring (1-3) veel ervaring (4-5)

34 33 34 33

€ € € €

5.606 6.970 5.382 6.924

sig

t

sig. 2 zijdig

,081

-,986

,328

,017

-2,247

,028

,029

-1,067

,290

,211

-1,176

,244

Figuur 6.10 Relaties

Als gekeken wordt naar de verschillende functieniveaus dan is in figuur 6.11 te zien dat de meerwaarde van de energiezuinige woning het laagst is voor de groep projectontwikkelaars en het hoogst voor de ontwikkelaars bij een corporatie. Deze verschillen zijn echter niet significant (n.b. de N per subgroep is ook erg klein).

functie

gemiddelde meerwaarde

N

verschil meerwaarde makelaar tussenwoning projectontwikkelaar corporatie totaal

35 23 9 67

€ € € €

6.317 5.761 7.444 6.278

verschil meerwaarde makelaar hoekwoning projectontwikkelaar corporatie totaal

35 23 9 67

€ € € €

6.014 5.957 7.111 6.142

F

sig

0,329

0,720534

0,165

0,848153

Figuur 6.11 Meerwaarde naar functie

6.4 Kosten en baten De in

hoofdstuk 5

berekende meerkosten

van

de geselecteerde energiezuinige

maatregelen wijken niet erg af van de gemiddelde waargenomen meerwaarde. De gemiddelde meerwaarde van de energiezuinige tussenwoning is € 625,76 incl. btw hoger dan de kostprijs. De gemiddelde meerwaarde van de energiezuinige hoekwoning is € 831,73 incl. btw lager dan de kostprijs.

60

Gemiddeld VON-waarde woning. Basis: allen, n=67 € 6.278 Tussenwoning € 5.652

€ 6.142 Hoekwoning € 6.974

meerwaarde meerkosten

Figuur 6.12 Kosten- baten

In tegenstelling tot de meerwaarde, die voor de tussen- en de hoekwoning vrijwel gelijk is, zijn de meerkosten voor de energiezuinige tussenwoning circa € 1.322,- euro lager dan de meerkosten voor de energiezuinige hoekwoning. Zodra een rijtje woningen vijf stuks of meer woningen lang is, met drie tussenwoningen en twee hoekwoningen, is er sprake van een sluitende businesscase voor de vijf woningen tezamen. De opbrengst van (3x6278+2x6142) € 31.118,- euro is dan hoger dan de kosten die (3x5652+2x6974) € 30.904,- euro bedragen. Hoewel de meerwaarde niet leid tot een prijspremium maar slechts tot dekking van de te maken kosten, wordt opgemerkt dat de aannemer en de ontwikkelaar wel de gebruikelijke 5% algemene kosten en 5% winst en risico schrijven in de kostprijsberekening, ook ontvangt de overheid 19% btw over de netto kostprijs. Indien we niet uitgaan van de gemiddelde meerwaarde, maar kijken naar de per respondent opgegeven meerwaarde, zou slechts een derde deel van de waarderingen resulteren in een sluitende businesscase. Op basis van de waargenomen waarderingen zou een lagere meerprijs van € 5.000,- incl. btw resulteren in 70% sluitende businesscases. De gemiddelde meerwaarde van circa € 6.200,- voor de energiezuinige woning ten opzichte van de standaard woning is wel fors vergeleken met de veronderstelde jaarlijkse energiebesparing van € 160,- euro voor de tussenwoning en € 240,- euro voor de hoekwoning. Uitgaande van een energielastenstijging van 7% en zonder rekening te houden met financieringskosten of hypotheekrenteaftrek verdient de energiezuinige tussenwoning de investering van € 6.200,- na circa 20 jaar terug. De terugverdientijd van de zelfde investering in de hoekwoning bedraagt circa 16 jaar.

6.5 Indirecte financiële waarde Niet alle respondenten kennen een meerwaarde toe in de vorm van een hogere prijs. Wel verwacht 72% van de respondenten dat de energiezuinige woning sneller verkoopt dan de standaard woning. Een kwart denkt dat ze even snel verkopen en 2% denkt dat de energiezuinige woning zelfs minder snel verkoopt. Stel dat de VON-prijs van de standaard- en de verbeterde energiezuinige woning gelijk is. Wat zijn uw verwachtingen van de verkoopsnelheid voor de verbeterde energiezuinige woning? Basis: allen, n=67

2%

25%

Minder snel

72%

Even snel

Sneller

1%

Geen idee

Figuur 6.13 Verkoopsnelheid

61

Opvallend is dat het grootste deel van de respondenten dat geen financiële meerwaarde heeft toegekend aan de energiezuinige woning wel stelt dat deze woning sneller verkoopt bij een gelijke VON-prijs. Dit kan er op duiden dat een aantal vastgoedprofessionals denkt dat de energiezuinige woning voor de consument wel waarde heeft, alleen geen financiële waarde. Andersom geeft een aantal respondenten, die wel onderscheid aanbrengt in de marktwaarde, tegen de verwachting in aan dat de gelijkgeprijsde woningen even snel verkopen. Wellicht heeft een aantal personen de vraag niet geheel juist begrepen en daarom anders dan verwacht gereageerd. Om dit te achterhalen zou kwalitatief vervolgonderzoek gedaan moeten worden. Vrijwel alle respondenten geven aan dat de energiezuinige woning de voorkeur van de consument geniet bij gelijke VON-prijzen. Stel dat de VON-prijs van de standaard- en de verbeterde energiezuinige woning gelijk is. Aan welke woning denkt u dat de consument de voorkeur geeft? Basis: allen, n=67

95%

Standaard woning

5%

De verbeterde energiezuinige woning

Maakt niet uit

Figuur 6.14 Voorkeur voor standaard of energiezuinige woning

6.6 Rol van kwalitatieve eigenschappen In figuur 6.15 is weergegeven in hoeverre vastgoedprofessionals denken dat verschillende kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning een rol spelen in de waardering van een woning door de consument. Het milieu-effect en de hoogte van het energielabel spelen geen of een geringe rol. Lagere woonlasten, comfort en functionaliteit spelen daarentegen volgens bijna tweederde van de respondenten juist een grote rol. Het kortetermijn eigenbelang prevaleert duidelijk boven het langetermijn algemeen belang. Tegen de verwachting in speelt een gezond binnenklimaat een minder grote rol dan op basis van literatuuronderzoek en het directe belang voor de consument kon worden verwacht. Over het algemeen kan worden gesteld dat de kwalitatieve eigenschappen van de geselecteerde energiezuinige maatregelen in de onderzochte woning een grote tot matige rol spelen bij de waardering van een woning door de consument. Spelen de volgende kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning in uw beleving een rol bij de waardering van een woning door de consument? Basis: allen, n=67 Lagere woonlasten 1%

36%

Comfort 3% Functionaliteit 4% Luxe

6%

Gebruiksgemak

6%

Energiebesparing

6%

Gezond binnenklimaat Hoogte energielabel Milieueffect

63%

37%

Comfort

69%

34%

1%

60%

30%

27%

40%

Nee geen rol

Energiebesparing

1%

40% 66%

39%

7% 60%

Speelt enigzins mee

Functionaliteit0%

56% 33%

Ja een grote rol

1% Geen mening

Figuur 6.15 Rol van kwalitatieve eigenschappen N67

Gezond binnenklimaat

33% 56%

56%

Gebruiksgemak 0%

54%

67%

11%

Luxe0%

64%

49%

33%

Lagere woonlasten 0%

60%

25%

9%

Spelen de volgende kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning in uw beleving een rol bij de waardering van een woning door de consument? Basis: alleen meerwaarde=0, n=9, Geen meerwaarde

11% 44%

33%

67%

11%

89%

23%

33%

0% 44%

78%

Hoogte energielabel

56%

Milieueffect Nee geen rol

Speelt enigzins mee

22% 44% Ja een grote rol

0% 0%

Geen mening

Figuur 6.16 Rol eigenschappen N9, geen meerwaarde

De negen respondenten (13%) die geen direct financiële meerwaarde toekennen aan de energiezuinige woning, waarderen ook de rol van de kwalitatieve eigenschappen anders.

62

De hoogte van het energielabel speelt volgens 78% van deze groep geen rol bij de waardering van de woning. Comfort, luxe en energiebesparing worden door deze groep duidelijk een kleinere rol toegekend. De rol van de lagere woonlasten, functionaliteit en gebruiksgemak is daarentegen even groot als het gemiddelde. Hoewel de rol van lagere woonlasten groot wordt geacht, wordt deze kwaliteit door 13% van de respondenten dus niet vertaald naar een hogere VON prijs.

6.7 Toekomstwaarde 88% van de respondenten verwacht

Verwacht u dat de kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning zoals comfort, gezondheid en een lagere energierekening in de toekomst belangrijker worden voor de consument als gevolg van stijgende energieprijzen en introductie van een verplicht energielabel? Basis: allen, n=67

dat de kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning als gevolg van stijgende energieprijzen

6% 5%

en de introductie van een verplicht energielabel

belangrijker

worden

88% Nee, wordt niet belangrijker

Er verandert niets

1% Ja, wordt belangrijker

Anders

voor de consument. Figuur 6.17 Invloed energieprijs en label

De helft van de respondenten verwacht dat de energiezuinige woning over 7 jaar meer waard zal zijn dan de standaard woning, zie figuur 6.18. Tegen de verwachting in geeft 70% van de 36% respondenten die geen prijsverschil verwacht bij verkoop over 7 jaar, nu wel een gemiddelde meerwaarde op van € 6.735,- voor de energiezuinige woning. In figuur 6.19 is de opgegeven meerwaarde bij gelijktijdige verkoop gerelateerd aan de toekomstverwachting. Het lijkt dat die groep respondenten verwacht dat de meerwaarde van tijdelijke aard is en dat energiezuinigheid na verloop van tijd niet meer onderscheidend zal zijn. Er is geen significant verschil geconstateerd tussen de mate van kennis of ervaring en de verwachtingen met betrekking tot toekomstwaarde. Verwacht u een verschil in VON-prijs tussen de standaard woning en de verbeterde energiezuinige woning als beide woningen over 7 jaar weer op de markt komen? Basis: allen, n=67

36%

51%

4

3%

Toekomst verwachting

10%

Huidige meerwaarde versus toekomstige waarde, n=67

5

3 2 1

Standaard woning brengt MEER op Standaard woning brengt MINDER op

Er is geen prijsverschil Anders

0 0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

Opgegeven m eerw aarde energiezuinige w oning 1 = De standaard w oning brengt MINDER op dan de verbeterde energiezuinige w oning. 2 = De standaard w oning brengt MEER op dan de verbeterde energiezuinige w oning. 3 = Er is geen prijsverschil. 4 = Anders:

Figuur 6.18 Verwachting toekomstwaarde

Figuur 6.19 Huidige- versus toekomstige waarde

Tot slot geeft meer dan 90% van de respondenten aan dat de consument behoefte heeft aan financiële educatie op het gebied van financiering en woonlasten in relatie tot woonlasten. Ook geeft driekwart van de respondenten aan dat educatie over energielabels nodig is.

Tot slot wil ik uw mening weten naar aanleiding van het getoonde paneel van de verbeterde energiezuinige woning. Kunt u aangeven in hoeverre u het eens bent met de volgende uitspraken? Basis: allen, n=67 De consument heeft meer financiele educatie nodig op het gebied van financiering en woonlasten in 2% 1% 3% relatie tot energielasten

De consument heeft meer educatie nodig over 2%9% 12% energielabels

Figuur 6.20 Educatie

Helemaal mee oneens

Mee oneens

Niet eens, niet oneens

58%

34%

55% Mee eens

21% Helemaal mee eens

63

6.8 Discussie en conclusie In dit onderzoek is aan vastgoedprofessionals gevraagd om de marktwaarde op te geven voor een standaard tussen-, en hoekwoning en een energiezuinige variant van de zelfde woningtypes. Geconstateerd is dat de energiezuinige tussen- en hoekwoning volgens het merendeel van de vastgoedprofessionals een meerwaarde heeft ten opzichte van de standaard tussen- en hoekwoning. Het betreft zowel een direct financiële meerwaarde als een indirecte financiële meerwaarde. Hiermee is de centralevraag van onderhavig onderzoek beantwoord: De consument kent een hogere waarde toe aan een nieuwbouwrijwoning die conform het Lente-akkoord en de huidige trend duurzamer is ontwikkeld ten opzichte van een identieke woning waar dit niet van toepassing is. Dé meerwaarde kan echter niet worden benoemd. Gemiddeld komt de financiële meerwaarde van beide energiezuinige woningen (tussen- en hoekwoning) op circa € 6.200,- euro VON, bovenop de prijs van het standaard woningtype. De waargenomen meerwaarden variëren van € 1.000, tot € 25.000,- euro. De meerderheid noemt een bedrag van € 5.000,- euro (mediaan, circa 34%) gevolgd door circa 15% dat een meerwaarde van € 10.000,- euro opgeeft. Circa 70% van de respondenten waardeert de energiezuinige tussen- en hoekwoning minimaal € 5.000,- euro VON hoger dan de standaardwoning. De

gemiddelde

meerwaarde

van

de

energiezuinige

tussen-

of

hoekwoning

van

respectievelijk € 6.278,- en € 6.142,- euro leidt niet direct tot een prijspremium bovenop de kostprijs van de energiezuinige woning. De gemiddelde meerwaarde van de energiezuinige woning benadert de meerkosten van de energiezuinige maatregelen waardoor een sluitende businesscase te maken valt vanaf een rij van vijf woningen of meer. Omdat in de kostprijsberekening van de energiezuinige maatregelen 5% algemene kosten en 5% winst en risico is opgenomen, maakt de ontwikkelaar een ‘gebruikelijk’ rendement op de investering. De

hogere

marktwaarde

die

vastgoedprofessionals

hebben

opgegeven

voor

de

energiezuinige woning vertoont overeenkomsten met waardes uit eerder uitgevoerd betalingbereidheidsonderzoek onder consumenten. Daarvan uitgaande kan verwacht worden

dat

een

prijsverhoging

gelijk

aan

de

gevonden

meerwaarde

van

de

energiezuinige woning daadwerkelijk zal resulteren in transacties. Er is geen relatie waargenomen tussen de hoogte van de VON-prijs van de standaard woning en de meerwaarde van de energiezuinige variant. Dit lijkt verklaart te kunnen worden doordat respondenten de meerwaarde logischerwijs relateren aan de woning- en energetische

eigenschappen

van

de

getoonde

woningtypes.

De

waargenomen

gemiddelde meerwaarde per woningtype lijkt daarbij niet beïnvloed te worden door de opgegeven besparing in energielasten. Immers, de meerwaarde van de tussen- en de hoekwoning is vrijwel gelijk terwijl de hoekwoning volgens opgave meer op energielasten bespaart. Uit het onderzoek blijkt niet of dit gelegen is aan “financial illitteracy” onder vastgoedprofessionals of dat de vastgoedprofessionals verwachten dat dit niet tot uitdrukking komt in de marktwaarde vanwege “financial illitteracy” onder consumenten.

64

Zowel de kennis als de ervaring met energiezuinige woningen is van invloed op de hoogte van de waardering. Meer kennis en ervaring van de ondervraagde vastgoedprofessionals leidt tot een hogere gemiddelde waardering van de energiezuinige woning. De vastgoedprofessionals geven aan dat zij verwachten dat de energiezuinige woning sneller verkoopt en de voorkeur geniet van de consument ten opzichte van de standaardwoning bij gelijke VON-prijs. Dit consumentengedrag vormt de indirecte financiële meerwaarde van de energiezuinige woning omdat het leidt tot een financiële meerwaarde voor de verkoper, de projectontwikkelaar. Om de hoogste meerwaarde te kunnen genereren kunnen energiezuinige maatregelen het best geselecteerd worden aan de hand van de kwalitatieve eigenschappen; lagere woonlasten, comfort, functionaliteit, luxe en gebruiksgemak. Deze eigenschappen spelen de grootste rol bij de waardering van een woning door de consument volgens de vastgoedprofessionals. Het milieueffect en het energielabel is niet of veel minder van invloed op de waarde van een woning. Het korte termijn eigenbelang van de consument prevaleert boven het lange termijn algemeen belang. Verwacht wordt dat de kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning in de toekomst belangrijker worden. Verwachtingen over de toekomstwaarde lopen wel uiteen. Enerzijds wordt verwacht dat de energiezuinige woning in de toekomst meer waard zal zijn dan de standaard woning, anderzijds wordt aangegeven dat de waarde van beide woningen gelijk zal zijn. Verondersteld wordt dat dit te maken heeft met de verwachting dat de energiezuinige maatregelen dan verouderd zijn. Het verdient daarom aanbeveling robuuste maatregelen te selecteren die minder aan veroudering onderhevig zijn. Gezien het effect van de kennis en ervaring van vastgoedprofessionals op de hoogte van de meerwaarde van de energiezuinige woning, en de behoefte aan educatie van consumenten, lijkt investeren in voorlichting om de consument in de gelegenheid te stellen kennis en ervaring op te doen te kunnen resulteren in een hogere marktwaarde.

65

7. Beperkingen en aanbevelingen Dit onderzoek naar de waarde van energiezuinige woningen is verricht middels een enquête onder vastgoedprofessionals. Er is hen een hypothetische situatie voorgelegd waarbij als in een ‘laboratoriumopstelling’ alle waardebepalende factoren van een woning zijn gecontroleerd zodat precies de invloed van de toegevoegde energiezuinige maatregelen op de waarde kon worden waargenomen. Hoewel de vastgoedprofessionals terzake kundig worden geacht om de marktwaarde van de woningen voor dit onderzoek te bepalen blijft ook dit onderzoek een vorm van contigent waarderingsonderzoek naar betalingsbereidheid. De uitkomst is daarmee geen feit (werkelijk gedrag) maar blijft een verwachting (geclaimd gedrag) gebaseerd op vakkennis. Zoals in paragraaf 5.6 is toegelicht zou onderzoek naar woningtransacties op basis van de hedonische prijsmethode met meer zekerheid een uitspraak kunnen doen over de meerwaarde van de energiezuinige nieuwbouwwoning. Hiervoor dient een uitgebreide database te worden opgezet waarin woningspecifieke kenmerken tezamen met energieprestatie, bouwkosten en transactiewaarde van woningen onderling kunnen worden vergeleken. Door

het

innovatieve

karakter

van

veel

energiezuinige

maatregelen

en

het

acceptatieproces die dergelijke innovaties doorlopen kan het lastig zijn de waarde op basis van gerealiseerde transacties te onderzoeken. De data is immers nog niet voorhanden. Zoals toegelicht in paragraaf 5.6 zou dit scriptieonderzoek ook kunnen worden verricht met behulp van kwalitatief onderzoek onder consumenten. Essentieel is dan dat de consument zich daarbij zorgvuldig kan verdiepen in alle aspecten van de woning en de financieringsmogelijkheden teneinde een goede opgave van de marktwaarde te kunnen geven. De in dit onderzoek waargenomen meerwaarde kan niet zonder meer worden gegeneraliseerd voor “energiezuinige nieuwbouwwoningen” in het algemeen maar geeft aan wat deze groep vastgoedprofessionals aan meerwaarde toekent aan de specifiek voor de onderzoekswoning geselecteerde energiezuinige maatregelen. Hoewel de gekozen energiezuinige maatregelen met grote zorgvuldigheid zijn geselecteerd op basis van in de literatuur gevonden kwaliteiten, EPC-berekening en meerkosten, kan geen uitspraak worden gedaan of de gekozen maatregelen de hoogst mogelijke meerwaarde genereren tegen de laagst mogelijke kosten. Het is aan te bevelen nader onderzoek te verrichten naar een optimale combinatie van energiezuinige maatregelen in een woning. Het aantal respondenten in dit onderzoek is niet voldoende om generaliserende uitspraken te kunnen doen over de totale groep vastgoedprofessionals van makelaars, ontwikkelaars en ontwikkelaars bij een corporatie. Ook is de verhouding tussen de vastgoedprofessionals waarvan een respons is gekregen niet representatief voor de werkelijke verhouding tussen deze categorieën. Door dit onderzoek bij een grotere groep uit te zetten en een aselecte steekproef te trekken kan met meer zekerheid een uitspraak worden gedaan over de marktwaarde en de marktwaarde per functiegroep.

66

Gebleken is dat kennis en ervaring onder vastgoedprofessionals van invloed is op de hoogte van de meerwaarde van de energiezuinige maatregelen. Alle respondenten in dit onderzoek zijn voorzien van het informatiepaneel “puur wonen” dat kennis en inzicht geeft in de specifieke voordelen/kwaliteiten van de energiezuinige woning. Het is interessant om nader te onderzoeken of er verschil in waardering zou zijn indien één onderzoeksgroep wel wordt voorzien van het paneel en een andere groep daar niet van wordt voorzien. Op deze wijze kunnen verkopers (ontwikkelaars) inzicht krijgen in het effect van gerichte communicatie over energiezuinigheid op de waarde. Het verkregen inzicht kan worden ingezet in de marketing om de consument gerichter en effectiever te beïnvloeden. Tot slot. In dit onderzoek wordt gesproken over de indirecte financiële meerwaarde van de energiezuinige woning, gedrag van een consument dat een financiële meerwaarde oplevert voor de ontwikkelaar. Deze financiële waarde voor de ontwikkelaar is in dit onderzoek niet verder gekwantificeerd. Het is interessant om, conform paragraaf 3.2.1. van dit onderzoek, in een nader onderzoek de duurzaamheidprestaties van een projectontwikkelaar binnen een bepaald project te inventariseren en te meten in welke mate zij van invloed zijn op de financiële prestaties van het bedrijf of project. Inzicht in de hoogte van deze indirecte financiële waarde kan een bijdrage leveren aan het sluitend krijgen van toekomstige duurzame business cases.

67

Literatuurlijst Aanscherping normen voor hypothecaire kredietverlening, E-mail Neprom met referentie 2011.153, 26 april 2011. Azjen, I. (2005). Attitudes, personality and behaviour, Berkshire: Open University Press. Baarda, D.B. en Goede, M.P.M. de (2006). Basisboek methoden en technieken, Groningen: Noordhoff uitgevers. Banfi, S., e.a. (2006). Willingness to pay for energy saving measures in residential Buildings. Zwitserland: Elsevier. Berkhout, G. (2010). De meerwaarde van duurzaam vastgoed. Real Estate Research Quarterly, p. 35- 42. Bosschaert, T. (2009). Energie en kostenanalyse dubbel en driedubbel glas. Exept. Brounen, D., N. Kok en J.M. Quigley (2009). The Diffusion of Green Labels in the Housing Market. Rotterdam: Erasmus Universiteit. Buist J. en Wagenmakers J.C.A.M. (2006). Economie vastgoed, Groningen: Wolters Noordhoff. CBS (2009). Duurzame energie in Nederland 2008. Den Haag/Heerlen: Centraal Bureau voor de Statistiek – Grafimedia. Conijn, J. (2006). Dansen op de vulkaan, Amsterdam: Vossiuspers UVA. Derwall, J., e.a. (2005). The eco-efficiency premium puzzle. Rotterdam: Erasmus Universiteit. Dgmr (2009). Aanscherpingstudie EPC-woningbouw 2011. Utrecht: SenterNovem. Eck, A. van (2008). De ‘willingness to pay’ voor een energiezuinige nieuwbouw woning. Afstudeeronderzoek TU Delft. Eichholtz, P., N. Kok en J.M. Quigley (2009). Doing well by doing Good? Green office buildings. Berkeley: CSEM. Epstein, M.J. (2008). Duurzaam ondernemen, hoe het werkt en hoe je het kunt meten, Den haag: Sdu uitgevers. Estrik, G. van (2008). Baat het niet dan gaat het niet, Greenwich: Bouwfonds NAW. Ettekoven, J. van (2006). (h)eerlijk ontspannen. Afstudeeronderzoek Explore lab 05/06.

68

Freeman, A. Myrick (2003). The measurement of environmental and resource values, washington: RFF press. Gerritsen, S. (2009). Schrijfgids voor economen, Bussum: Uitgeverij Couthinho. Gool, P. van e.a. (2007). Onroerend goed als belegging, Groningen: Wolters Noordhoff. Griess, B.J. (2009). De waardering van een energiezuinige woning. Afstudeeronderzoek Rijksuniversiteit Groningen. Hal, A. van (2003). Trends, over de relatie duurzaam bouwen en de bouwtrends van de toekomst, Boxtel: Aenas. Hal, A. van (2004). Duurzaam bouwen vermarkten, Boxtel: Aenas. Hal, A. van (2004). Praktische prikkels, een voorstel ter vergroting van de rentabiliteit van duurzaam bouwen, Utrecht: SenterNovem. Hennekeij, R. (2010). Kies wijzer met de groenwijzer, Advies op maat voor energiezuinige nieuwbouwwoning, Afstudeeronderzoek TU Eindhoven. Hoitink, J. (2004). Van geitenwollen sokken naar design jeans, over duurzaamheid en marketing. Amsterdam: Kluwer. Itard, L., A. Meijer en O.G. Santin (2009). Consumenten onderzoek Lente-akkoord. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Janssen Groesbeek, M. (2009). Duurzamer ondernemen. Amsterdam: Business Contact. Journal of Sustainable Real Estate (2009). Diverse onderzoeken, Miller e.a. Volume 1, Number 1. Clemson, USA: ARES (American RealEstate Society). Kiel, A.K., J.E. Zabel (2008). Location, location, location: The 3L approach to house price determination. U.S.A.: Journal of economics, Elsevier. Kranenburg, M. (2000). Reële opties in tijdschrift financieel management september/oktober 2000, p. 73-81. Kuiper, H.J. (2009). Consumentgerichte duurzame energieconcepten. Afstudeeronderzoek Universiteit Twente. Lente-akkoord, energiebesparing in de nieuwbouw, april 2008. Lusardi, A. (2008). Financial Litteracy: an essential tool for informed consumer choice? Dartmouth college, Harvard Business school, and NBER.

69

Mensink, G.G.A. (2008). De beleveniseconomie in de projectontwikkeling. Afstudeerthesis ASRE te Amsterdam. Miles, M.E. e.a. (2007). Real Estate development, principles and process, Washington: ULI. Moratis, L. en Veen, M. Van der (2006). Basisboek MVO, Assen: van Gorcum. Nozeman, E.F. e.a. (2008). Handboek Projectontwikkeling, Voorburg: Neprom. Peeters, H. (2008). Hoe investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen bijdragen aan het direct rendement van een belegger. Afstudeerthesis ASRE te Amsterdam. Ravesloot, C.M. (2005). Rombo tactiek; Ontwikkeling van een organisatiemethode voor energieneutrale woningbouw in Nederland. Eindhoven: TU eindhoven. SenterNovem (2006). Basisdocument, wat is duurzaam bouwen? Utrecht: Senternovem SenterNovem (2007). Kosten en baten: de financiële aspecten van duurzaam bouwen. Utrecht: SenterNovem SenterNovem (2009). Innovatie in energie. Utrecht: SenterNovem. Stern, N. (2008). The economics of climate change, american economic review. Veurtjes, H.H. e.a. (2009). Financiën fiscaliteiten en taxaties voor makelaardij, Houten: uitgeverij educatieve media. Vlek, P.J. e.a. (2009). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Financiële theorie en praktijkvraagstukken, Vlaardingen: Management producties. Vries, J.W.J. (2010). Onderzoek naar de financiering van duurzame energieconcepten bij nieuwbouwwoningen voor starters. Afstudeerthesis ASRE te Amsterdam. Wobben, M.M.H., K.J. Hoogelander (2006). Markett attractiveness Energy Performance Certificate for Buildings, analyse van de enquête, SenterNovem. Websites: www.agentschapnl.nl www.algemene-energieraad.nl www.compendiumvoordeleefomgeving.nl www.costar.com/josre/archives.htm www.dgbc.nl www.duurzameontwikkeling.be

70

www.jonathonporritt.com www.lente-akkoord.nl www.nvm.nl www.rics.org www.thesistools.com www.vrom.nl

71

Bijlagen -

1 Enquête

-

2 Enquête resultaten

-

3 Paneel energiezuinige woning

-

4 EPC-berekeningen (verbeterde energiezuinige woning)

-

5 Overzichtsblad wijzigingen

-

6 Kostenopstelling energiezuinige maatregelen

-

7 Toetsing onderlinge verschillen in SPSS

72

Bijlage 1 - Enquête

Enquête Pagina: 1

De waarde van een energiezuinige rijwoning Zorg voorafgaand aan de enquete dat u de bijlagen uit de email bij de hand heeft. Druk op start om te beginnen met de enquete.

Start

Pagina: 2

De waarde van een energiezuinige rijwoning

1. Gegevens geenqueteerde: Voor de interpretatie van de antwoorden is het belangrijk om te weten wat de achtergrond is van de deelnemers. We starten daarom met een drietal introductievragen.

1. Wat is uw functie? Ik werk bij een/ ik ben een:

makelaar projectontwikkelaar woningcorporatie

*

2. Hoe schat u uw kennis over energiezuinige woningen/maatregelen in?

weinig kennis

veel kennis

3. Heeft u ervaring met de ontwikkeling / verkoop van nieuwbouwwoningen voorzien van energiezuinige maatregelen?

geen ervaring

veel ervaring

4. Kunt u een inschatting maken van het percentage woningen dat u in verkoop heeft dat voorzien is van een energielabel? Op welke wijze verkrijgt u de energielabels?

Het percentage woningen dat wij met energielabel verkopen bedraagt: S.v.p. geen punten of komma's gebruiken en afronden op een geheel getal (25,4%= 25) Wij hebben een interne EPA adviseur en stellen zelf energielabels op. Wij laten de energielabels opstellen door een extern adviesburo. Anders

2. Omschrijving van het onderzoek. NEEM EVEN RUSTIG DE TIJD OM ONDERSTAANDE INFORMATIE DOOR TE NEMEN AANGEZIEN ONDERSTAANDE INFORMATIE BETREKKING HEEFT OP ALLE VOLGENDE VRAGEN. Uw mening wordt straks gevraagd naar de waarde van een tussen- en hoekwoning en een energiezuinige variant van de zelfde tussen- en hoekwoning. De woningen staan op een voor u bekende nieuwbouwlocatie. U wordt gevraagd de postcode van de locatie in te vullen. Verondersteld wordt dat de woningen in alle opzichten gelijk zijn maar alleen in nader te benoemen energetische eigenschappen van elkaar verschillen.

Zowel de standaard woningen als de energiezuinige woningen hebben de volgende kenmerken: - Oplevering: December 2011; - Koopwoning vrij van lasten en beperkingen; - De woningen worden gerealiseerd op eigen grond; - Vrije vestiging; - Bruto vloeroppervlakte (NEN 2580): hoekwoning 153 m2, tussenwoning 144 m2; - Gebruiksoppervlakte (NEN 2580): hoekwoning 113 m2, tussenwoning 109 m2; - Bruto inhoud (NEN 2580): hoekwoning 415 m3, tussenwoning 395 m3; - Beukmaat H.o.h. 5400mm, diepte binnenwerks 8200mm; - Kaveloppervlakte: hoekwoning 220 m2, tussenwoning 140 m2; - Parkeren: Gratis in openbaar gebied; - Hypotheekrente: geldende hypotheekrente bedraagt 6 % op basis van 100% executiewaarde en 10 jaar vast; - Bouwsysteem: Kalkzandsteen, kanaalplaat; - Exterieur: Baksteen, hardhouten kozijnen, houten kap met keramische dakpannen, betonbanden; - De woning wordt geleverd zonder keuken; - De badkamer en het toilet worden afgewerkt met standaard tegelwerk en sanitair; - Oriëntatie: achtertuin op het zuiden; - Tekeningen: Plattegrond, gevel en impressie zoals hieronder weergegeven. (Tevens in hoge resolutie meegestuurd in de email).

5. Wat zijn de 4 cijfers van de postcode van de door u beoogde nieuwbouwlocatie?

3. Standaard woning De woning is "standaard" uitgevoerd conform bouwbesluit 2010.

*

Eigenschappen van de standaard tussen- en hoekwoning: - Energielabel: A (standaard) - RC waarde: gevel 3.5, dak 3.5, vloer 4 (normaal) - Glas: gewoon dubbel glas (HR glas) - EPC- waarde tussenwoning: 0.68 (goed), EPC- waarde hoekwoning: 0.8 (standaard) - Verwarming: Cv ketel met radiatoren - Ventilatie: mechanische afvoer, natuurlijke toevoer (standaard) - Zelfregulerende gevelroosters

6. Wat is naar uw mening de maximale marktwaarde van de standaard TUSSEN-woning, uitgedrukt als vrij op naam prijs (VON)? S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,= 100000) *

7. Wat is naar uw mening de maximale marktwaarde van de standaard HOEK-woning, uitgedrukt als vrij op naam prijs (VON)? S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,= 100000) *

4. De verbeterde energiezuinige woning Neem even rustig de tijd om de meerkwaliteit van de energiezuinige woning ten opzichte van de standaardwoning door te nemen. Onderstaand treft u een paneel aan dat wordt gebruikt als communicatiemiddel naar de consument, gelieve dit paneel goed te bestuderen. (Tevens in hoge resolutie toegevoegd aan de email) Eigenschappen van de verbeterde energiezuinige tussen- en hoekwoning: - Energielabel: A++ (uitstekend) - RC waarde: gevel 5, dak 5, vloer 5 (meer dan 25% verbeterd) - Glas: verbeterd dubbel glas (HR++ glas), zonwerend - EPC- waarde tussenwoning: 0.52, EPC- waarde hoekwoning: 0.6 (meer dan 25% verbeterd) - Verwarming: HR Cv ketel met vloerverwarming op de beganegrond en radiatoren op de verdieping - Ventilatie: mechanische afvoer, natuurlijke toevoer (vraag gestuurd met vier co2 censoren) - Zelfregulerende gevelroosters - Douche WTW installatie met thermostatische douchemengkraan.

- In het ontwerp van de woning is rekening gehouden met opstelruimte en aansluitmogelijkheden voor het aanbieden van energiezuinige kopersopties zoals PV cellen en zonnecollectoren. Het is hierdoor ook mogelijk om de opties na een aantal jaar te laten uitvoeren.

8. Neem dezelfde locatie als bij de standaard woning als uitgangspunt. Wat is naar uw mening de maximale marktwaarde van de verbeterde energiezuinige TUSSEN-woning, uitgedrukt als vrij op naam prijs (VON)? S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,= 100000) *

9. Neem de zelfde locatie als bij de standaard woning als uitgangspunt. Wat is naar uw mening de maximale marktwaarde van de verbeterde energiezuinige HOEK-woning, uitgedrukt als vrij op naam prijs (VON)? S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,= 100000) *

5. Verschillen

10. Zou u, indien de standaard woningtypes en de verbeterde energiezuiniger woningtypes tegelijkertijd als nieuwbouwproject bij u in verkoop worden gegeven, de VON-prijs van elkaar laten verschillen? (U mag deze vraag beantwoorden los van de eerder opgegeven waardering van de woningtypes in vraag 6 t/m 9)

Nee, ik maak geen onderscheid in VON-prijs tussen de standaard en de verbeterde woningtypes Het verschil in VON-prijs tussen de standaard en de verbeterde TUSSENwoning bedraagt: S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,- = 100000)

Het verschil in VON-prijs tussen de standaard en de verbeterde HOEKwoning bedraagt: S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,- = 100000)

11. Stel dat de Von-prijs van de standaard- en de verbeterde energiezuinige woning gelijk is. Wat zijn uw verwachtingen van de verkoopsnelheid voor de verbeterde energiezuinige woning? *

Verkoopt MINDER SNEL dan de standaard woning. Verkoopt EVEN SNEL als de standaard woning. Verkoopt SNELLER dan de standaard woning. Geen idee.

12. Stel dat de Von-prijs van de standaard- en de verbeterde energiezuinige woning gelijk is. Aan welke woning denkt u dat de consument de voorkeur geeft?

De standaard woning. De verbeterde energiezuinige woning. Maakt niet uit.

13. In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een bescheiden rol speelt bij de aankoop van een nieuwe woning leggen wij u de vraag voor: Spelen de volgende kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning in uw beleving een rol bij de waardering van een woning door de consument?

Nee geen rol

Het speelt enigzins mee

Ja, een grote rol

geen mening

comfort gezond binnenklimaat luxe milieueffect gebruiksgemak functionaliteit hoogte energielabel energiebesparing lagere woonlasten

14. Verwacht u een verschil in VON-prijs tussen de standaardwoning en de verbeterde energiezuinige woning als beide woningen over 7 jaar weer op de markt komen? *

De standaard woning brengt MINDER op dan de verbeterde energiezuinige woning. De standaard woning brengt MEER op dan de verbeterde energiezuinige woning. Er is geen prijsverschil. Anders:

6. Afrondende vragen

15. Verwacht u dat de kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning zoals comfort, gezondheid en een lagere energierekening in de toekomst belangrijker worden voor de consument als gevolg van stijgende energieprijzen en introductie van een verplicht energielabel? *

Nee, het wordt niet belangrijker Er verandert niets Ja, het wordt belangrijker Geen idee Anders

16. Tot slot wil ik uw mening weten naar aanleiding van het getoonde paneel van de verbeterde energiezuinige woning. Kunt u aangeven in hoeverre u het eens bent met de volgende uitspraken?

Helemaal mee mee oneens oneens

Het paneel maakt consumenten bewust van woningkwaliteit Het paneel draagt bij aan de kennis van de consument. Het paneel is informatief

niet eens, mee niet oneenseens

helemaal mee eens

Het paneel is duidelijk De consument heeft meer educatie nodig over energielabels De consument heeft meer financiele educatie nodig op het gebied van financiering en woonlasten in relatie tot energielasten

verstuur vragenlijst

Pagina: 3

Hartelijk dank voor uw medewerking aan deze enquete ten behoeve van mijn afstudeeronderzoek. Met vriendelijke groet, Jasper van Groenestein 06-25033356 [email protected]

(c) Joan van Rixtel

Bijlage 2 – Enquête resultaten

Pagina:

2

2

2

2

2

2

Heeft u ervaring met de Hoe schat u uw kennis ontwikkeling / verkoop over energiezuinige van woningen/maatregelen nieuwbouwwoningen in? voorzi...

Kunt u een inschatting maken van het percentage woningen dat u in verkoop h...

Kunt u een inschatting maken van het percentage woningen dat u in verkoop h...

Vraag:

Wat is uw functie? Ik werk bij een/ ik ben een:

weinig kennis - veel kennis

geen ervaring - veel ervaring

Het percentage woningen dat wij met energielabel verkopen bedraagt: S.v.p. geen punten of komma's gebruiken en afronden op een geheel getal (25,4%= 25)

Het percentage woningen dat wij met energielabel verkopen bedraagt: S.v.p. geen punten of komma's gebruiken en afronden Wij hebben een interne op een geheel getal EPA adviseur en stellen (25,4%= 25) zelf energielabels op.

Legenda

1 = makelaar

1=1

1=1

2 = projectontwikkelaar 2 = 2

2=2

3 = woningcorporatie

3=3

3=3

4=4

4=4

5=5

5=5

Titel:

Kunt u een inschatting maken van het percentage woningen dat u in verkoop h...

2

Kunt u een inschatting maken van het percentage woningen dat u in verkoop h...

2

2

Kunt u een inschatting maken van het Kunt u een inschatting maken van het percentage woningen percentage woningen dat u in verkoop dat u in verkoop h... h...

Wij laten de energielabels opstellen door een extern adviesburo. Anders

Anders

Respondent 1 Respondent 2

1 3

4 4

4 4

0 1

0

0 0

0 0

1 Bestaande bouw 15% 0

Respondent 3 Respondent 4 Respondent 5 Respondent 6

1 1 2 3

4 3 4 5

4 3 3 4

1 0 1 1

2 2 0 100

0 0 0 0

1 1 0 1

Respondent 7 Respondent 8

1 1

3 4

5 3

1 0

1 10

0 0

1 1

Respondent 9 Respondent 10 Respondent 11 Respondent 12 Respondent 13 Respondent 14 Respondent 15 Respondent 16 Respondent 17 Respondent 18 Respondent 19 Respondent 20 Respondent 21 Respondent 22 Respondent 23 Respondent 24 Respondent 25 Respondent 26 Respondent 27 Respondent 28 Respondent 29 Respondent 30 Respondent 31 Respondent 32 Respondent 33

2 1 2 1 3 1 1 1 1 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 3 2 2 3 1 2

5 2 4 3 4 4 3 3 5 3 3 4 5 3 4 4 4 3 3 4 3 4 4 2 4

5 4 3 4 3 4 3 4 5 3 3 5 5 3 4 4 4 3 0 4 4 4 3 3 3

0 1 0 1 1 1 0 1 1 1 1 0 1 0 1 0 0 1 1 1 1 0 1 1 1

0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 1 0 0 0 1 1 0 0 1 0 1 1 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0

Respondent 34 Respondent 35 Respondent 36 Respondent 37

2 1 1 1

3 3 4 4

3 3 4 3

0 1 1 0

0 0 0 0

0 0 1 0

Respondent 38

3

4

4

0

0

0

Respondent 39 Respondent 40 Respondent 41 Respondent 42 Respondent 43

2 2 1 2 2

4 3 3 5 0

3 4 2 5 4

0 0 1 0 1

0 0 0 0 0

0 0 0 1 0

0 0 1 geen label 0 In weinig gevallen wordt een energielabel aangevraagd.Enerzijds uit kostenbesparing en anderzijds omdat de markt er nauwelijks behoefte aan heeft 1 en er niet naar vraagt 0 Alle woningen worden in nieuwbouw ontwikkeld. Daarvoor is geen 1 energielabel nodig. 0 1 nvt 1 op dit moment gebeurt dat niet 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 Wij laten geen energielabels opstellen. Ik denk dat alle nieuwbouwwoningen met de huidige epc van 0,6 ruim aan het 1 energielabel voldoen. 0 0 1 alleen nieuwbouw Gebruikelijk is: De verkoper beschikt op dit moment niet over een energieprestatiecertificaat danwel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen. Verkoper zal hier voor levering over beschikken en deze ten tijde van de 1 levering overdragen . wij verkopen zonder energielabel. Alleen 1 bij A++ producten doen wij dit wel 1 nieuwbouw behoeft geen cerificaat. 0 0 0

Respondent 44 Respondent 45 Respondent 46 Respondent 47 Respondent 48 Respondent 49

2 1 1 1 2 2

3 3 4 5 4 5

2 3 4 5 4 4

1 0 1 1 0 0

0 0 5 1

0 0 0 0 0 0

0 1 1 0 0 0

Respondent 50 Respondent 51 Respondent 52 Respondent 53 Respondent 54 Respondent 55 Respondent 56 Respondent 57 Respondent 58

1 3 1 2 1 1 1 2 2

3 2 4 3 4 3 4 1 4

3 3 3 3 4 3 3 1 2

0 1 0 1 0 1 0 0 0

0 25 10 40 1 0 10

0 1 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 1 0 1

Respondent 59 Respondent 60 Respondent 61 Respondent 62 Respondent 63 Respondent 64 Respondent 65 Respondent 66

1 1 1 1 1 2 3 1

4 3 4 3 2 4 2 1

4 3 4 2 2 4 1 1

0 1 1 1 1 0 1 1

1% 25

0 0 0 0 0 0 0 0

0 1 0 0 0 1 1 0

Respondent 67 Respondent 68

1 1

4 4

5 3

0 1

2 0

0 0

0 0

20 5 10 10 3 20 75 100 10 100 20 10 10 25 0 5 100 0% 0 30 5 0%

10 5

0 90

60 20 10 0

1 geen label 0 0 0 1 nieuwbouw heeft geen energielabel 1 geen kopers van woonboerderijen hebben 0 (nog) geen interesse in labels! 0 0 1 energieconsulent 0 0 0 1 geen idee 0 wij verzorgen louter de verkoop van 1 nieuwbouwwoningen. 0 nieuwe woningen, reeds in bezit van 1 label 0 0 0 0 0 voor de bestaande bouw wordt het EPA nauwelijks gebruikt.Dit zal gaan veranderen door het feit dat vanuit overheidswege er een sanctieverplichting op komt. Dus vanaf volgend jaar zal het 1 percentage 100% worden. 0

Pagina:

2

2

2

2

2

2

Zou u, indien de standaard woningtypes en de verbeterde energiezuiniger won...

Titel:

Vraag:

2

Wat zijn de 4 cijfers van de postcode van de door u beoogde nieuwbouwlo cati...

Zou u, indien de standaard woningtypes en de verbeterde energiezuiniger won... Het verschil in VONprijs tussen de standaard en de Wat is naar Wat is naar Neem de verbeterde uw mening uw mening Neem zelfde locatie TUSSENwoning de maximale de maximale dezelfde bedraagt: S.v.p. marktwaarde marktwaarde locatie als bij als bij de Nee, ik maak geen van de van de de standaard standaard onderscheid in VONafronden op hele euro's standaard standaard woning als woning als prijs tussen de en geen gebruik maken TUSSENHOEKuitgangspunt. uitgangspunt. standaard en de van punten of komma's wonin... woning,... Wat is ... Wat is... verbeterde woningtypes (100.000,- = 100000)

2

Zou u, indien de standaard woningtypes en de verbeterde energiezuiniger won... Het verschil in VONprijs tussen de standaard en de verbeterde TUSSENwoning bedraagt: S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,- = 100000)

2

Zou u, indien de standaard woningtypes en de verbeterde energiezuiniger won... Het verschil in VONprijs tussen de standaard en de verbeterde HOEKwoning bedraagt: S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,- = 100000)

2

Zou u, indien de standaard woningtypes en de verbeterde energiezuiniger won... Het verschil in VONprijs tussen de standaard en de verbeterde HOEKwoning bedraagt: S.v.p. afronden op hele euro's en geen gebruik maken van punten of komma's (100.000,- = 100000)

2

2 In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

Stel dat de Vonprijs van de standaard- en de verbeterde energiezuinige won...

Stel dat de Vonprijs van de standaard- en de verbeterde energiezuinige won... comfort

1 = Verkoopt MINDER SNEL dan de standaard woning. 2 = Verkoopt EVEN SNEL als de standaard woning. 3 = Verkoopt SNELLER dan de standaard woning.

Legenda

2

1 = De standaard woning. 1 = Nee geen rol 2 = De verbeterde energiezuinige 2 = Het speelt woning. enigzins mee 3 = Ja, een grote 3 = Maakt niet uit. rol

4 = Geen idee.

4 = geen mening

Respondent 1 Respondent 2

4708 3848

185000 225000

210000 250000

189000 235000

216500 260000

0 0

1 1

4500 10000

1 1

6500 10000

2 3

2 2

3 3

Respondent 3 Respondent 4 Respondent 5 Respondent 6

1328 3848 7324 3881

190000 240000 225000 270000

210000 265000 245000 325000

195000 247500 225000 285000

215000 272500 245000 340000

0 0 1 0

1 1 0 1

2000 7500

2000 7500

15000

0 0 0 1

15000

2 3 2 1

2 2 2 2

3 3 2 2

Respondent 7 Respondent 8

7314 1423

200000 245000

215000 270000

210000 250000

215000 280000

0 0

0 1

10000 5000

0 0

10000 7000

3 2

2 2

2 2

Respondent 9 Respondent 10 Respondent 11 Respondent 12 Respondent 13 Respondent 14 Respondent 15 Respondent 16 Respondent 17 Respondent 18 Respondent 19 Respondent 20 Respondent 21 Respondent 22 Respondent 23 Respondent 24 Respondent 25 Respondent 26 Respondent 27 Respondent 28 Respondent 29 Respondent 30 Respondent 31 Respondent 32 Respondent 33

3845 3881 7773 3844 3452 8302 8096 3894 1234 1261 2311 1382 1363 3554 7425 1860 1222 5642 1423 3544 8082 2771 3453 1971 8261

225000 225000 175000 230000 305000 149500 205000 195000 147500 265000 260000 240000 210000 225000 210000 325000 280000 215000 245000 230000 185000 209000 225000 280000 209000

259000 240000 185000 260000 315000 179500 235000 215000 160000 285000 305000 255000 225000 237500 225000 395000 300000 245000 275000 275000 210000 219000 240000 305000 219000

225000 227500 190000 235000 310000 154000 213096 197500 147500 271000 265000 260000 213000 227000 215000 330000 285000 220000 255000 230000 190000 213000 230000 285000 216000

259000 245000 200000 265000 315000 189000 245000 217500 160000 293000 310000 275000 228000 239500 230000 400000 305000 250000 275000 275000 215000 223000 245000 310000 226000

1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 0 1 0 0

0 1 1 1 0 1 1 1 0 1 0 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 1 0 1 1

5000 7000

3 3 3 2 3 3 3 3 2 3 4 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3

2 2 2 2 2 2 2 2 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

3 3 2 3 2 3 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 1 2 3 3 3 2

Respondent 34 Respondent 35 Respondent 36 Respondent 37

8250 6661 1566 3452

159000 200000 225000 239000

189000 220000 249000 275000

160000 215000 230000 245000

190000 225000 255000 285000

0 0 0 0

Respondent 38

1013

452000

436000

475000

460000

Respondent 39 Respondent 40 Respondent 41 Respondent 42 Respondent 43

3066 3882 8700 7556 3894

250000 220000 300000 170000 185000

270000 275000 315000 210000 215000

253000 230000 310000 175000 186500

275000 285000 325000 215000 217000

Respondent 44 Respondent 45 Respondent 46 Respondent 47 Respondent 48 Respondent 49

1132 1319 1448 3543 3834 3363

200000 180000 230000 250000 240000 244000

220000 220000 250000 275000 270000 299000

Respondent 50 Respondent 51 Respondent 52 Respondent 53 Respondent 54 Respondent 55 Respondent 56 Respondent 57 Respondent 58

8355 1069 7900 8200 9363 1363 1217 3700 8400

170000 265000 165000 170000 155000 199000 275000 400000 160000

215000 270000 180000 185000 165000 215000 285000 420000 195000

200000 220000 185000 227500 235000 256000 260000 285000 250000 280000 244000 299000 geen ervaring geen ervaring mee mee 272000 278000 175000 195000 172000 187000 160000 170000 205000 215000 275000 285000 410000 430000 165000 205000

Respondent 59 Respondent 60 Respondent 61 Respondent 62 Respondent 63 Respondent 64 Respondent 65 Respondent 66

2011 6661 2151 1613 7425 8302 3882 3555

500000 200000 270000 175000 210000 180000 260000 239000

575000 225000 300000 195000 220000 210000 290000 249000

525000 210000 275000 175000 215000 195000 260000 244000

Respondent 67 Respondent 68

7325 1431

225000 240000

240000 250000

230000 245000

5000 7000

0 0 0 1 0 1 1 0 0 1 0 0 1 0 1 1 1 1 0 0 0 1 0 1 1

1 1 1 0

1000 5000 7500 5000

0 0 1 0

1000 5000 7500 10000

3 3 3 3

2 2 2 2

3 2 3 3

0

1

25000

1

23000

3

2

3

0 0 0 0 0

1 1 1 1 0

10000 10000 10000 5000 1500

1 1 1 0 0

12000 10000 10000 7500 2000

3 3 3 3 3

2 2 2 2 2

3 3 3 3 3

1 0 0 1 0 1

0 1 1 0 1 0

2 2 3 3 3 2

2 2 2 2 2 2

2 3 2 2 2 3

0 0 0 1 0 0 1 0 0

0 20000 ??? 1 1 0 1 1 0 1 1

3 3 3 2 3 3 2 2 3

2 2 2 2 2 2 2 3 2

3 2 3 3 3 2 3 1 3

600000 230000 305000 195000 225000 220000 290000 254000

0 0 1 1 0 0 0 0

1 0 0 0 1 0 1 1

2 2 2 2 2 2 3 2

3 3 3 2 2 3 2 2

245000 255000

0 1

0 1

2 2

3 3

2500 15000 5000 6000 5000 2500 6000 5000 20000 3000 2000 5000 5000 5000 5000 10000

4000

5000 5000 10000

7000 10000 5000 5000 10000 2500 25000 10000

0 1 1 0 1 0 0 20000 ??? 1 0 0 1 1 0 1 0

5000 15000 5000 10000 10000 2500 8000 5000 20000 3000 2000 5000 5000 5000 5000 10000

4000

7500 6000 10000

8000 15000 5000 11000 10000 5000

5000 15000 2500 5000

1 0 0 0 1 0 1 1

25000 15000

5000 10000 2500 5000

3 3 3 3 2 3 2 3

5000 5000

0 0

5000 5000

2 3

Pagina:

Titel:

Vraag:

Legenda

2 In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

2 In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

gezond binnenklimaat

2 In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

luxe

2 In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

milieueffect

2 In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

gebruiksgemak

functionaliteit

2

2

2

2

In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

In aanmerking nemende dat uit onderzoek is gebleken dat energie een beschei...

hoogte energielabel

Verwacht u een verschil in VON-prijs tussen de standaardwoning en energiebesparing lagere woonlasten de verbet...

2

2

Verwacht u een verschil in VONprijs tussen de standaardwoning en de verbet...

Anders:

1 = Nee geen rol

1 = Nee geen rol

1 = Nee geen rol

1 = Nee geen rol

1 = Nee geen rol

1 = Nee geen rol

1 = Nee geen rol

1 = Nee geen rol

2 = Het speelt enigzins mee

2 = Het speelt enigzins mee

2 = Het speelt enigzins mee

2 = Het speelt enigzins mee

2 = Het speelt enigzins mee

2 = Het speelt enigzins mee

2 = Het speelt enigzins mee

2 = Het speelt enigzins mee

1 = De standaard woning brengt MINDER op dan de verbeterde energiezuinige woning. 2 = De standaard woning brengt MEER op dan de verbeterde energiezuinige woning.

3 = Ja, een grote rol

3 = Ja, een grote rol

3 = Ja, een grote rol

3 = Ja, een grote rol

3 = Ja, een grote rol

3 = Ja, een grote rol

3 = Ja, een grote rol

3 = Ja, een grote rol

3 = Er is geen prijsverschil.

4 = geen mening

4 = geen mening

4 = geen mening

4 = geen mening

4 = geen mening

4 = geen mening

4 = geen mening

4 = geen mening

4 = Anders:

Verwacht u dat de kwalitatieve eigenschapp en van de energiezuinig e woning z...

1 = Nee, het wordt niet belangrijker 2 = Er verandert niets 3 = Ja, het wordt belangrijker 4 = Geen idee 5 = Anders

Respondent 1 Respondent 2

3 2

2 2

2 2

3 3

3 3

2 3

2 3

3 3

1 1

3 3

Respondent 3 Respondent 4 Respondent 5 Respondent 6

3 3 3 2

3 3 2 3

1 2 2 1

3 3 3 3

3 3 2 3

1 2 2 2

2 2 2 3

2 3 2 2

3 2 3 3

5 3 3 3

Respondent 7 Respondent 8

2 1

3 3

2 1

1 3

3 3

2 1

3 1

3 2

Als de marktomstandigheden niet 4 veranderen, dan wel 1

3 3

Respondent 9 Respondent 10 Respondent 11 Respondent 12 Respondent 13 Respondent 14 Respondent 15 Respondent 16 Respondent 17 Respondent 18 Respondent 19 Respondent 20 Respondent 21 Respondent 22 Respondent 23 Respondent 24 Respondent 25 Respondent 26 Respondent 27 Respondent 28 Respondent 29 Respondent 30 Respondent 31 Respondent 32 Respondent 33

2 2 1 3 3 2 2 3 3 3 2 3 1 2 2 2 2 3 3 1 3 2 3 2 2

3 3 3 2 2 2 3 3 3 3 3 1 3 3 2 3 3 1 2 2 3 3 3 2 3

1 2 1 2 2 2 2 2 2 1 1 2 1 2 2 2 2 2 2 2 1 2 2 3 1

3 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 3 3 3 3 2 2 3 3 2 2 1

3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 2 2 3 3 3 2 3

1 2 1 2 2 2 2 2 1 2 2 3 1 3 2 1 2 2 2 1 1 2 2 2 2

2 3 1 2 3 3 2 3 2 3 2 3 2 3 3 2 3 3 2 2 1 2 2 3 3

3 3 2 3 3 3 2 3 3 3 2 3 3 3 3 2 3 3 2 2 2 2 2 3 3

2 1 1 1 2 1 1 1 3 1 3 1 1 3 1 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1

3 3 3 3 3 3 3 3 1 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3

Respondent 34 Respondent 35 Respondent 36 Respondent 37

3 2 2 3

2 2 3 3

1 2 2 2

3 2 3 3

3 2 2 3

2 2 2 2

2 2 3 2

3 2 3 2

1 1 1 3

3 3 3 3

Respondent 38

3

3

2

3

3

3

3

3

1

3

Respondent 39 Respondent 40 Respondent 41 Respondent 42 Respondent 43

1 2 2 3 3

3 2 3 3 3

1 2 2 2 2

2 3 3 2 3

2 3 3 1 3

2 2 2 1 2

2 2 2 2 3

2 3 3 3 3

3 1 2 2 3

3 3 3 3 1

Respondent 44 Respondent 45 Respondent 46 Respondent 47 Respondent 48 Respondent 49

1 3 3 2 2 3

2 3 2 2 1 2

1 2 1 2 1 1

2 3 2 2 1 2

2 3 2 2 1 4

1 2 2 2 2 1

2 3 3 2 3 2

2 3 3 2 3 3

mbt energieprijzen en bewustwording van 4 energiebesparing; 1 3 3 2 1

3 3 3 1 3 3

Respondent 50 Respondent 51 Respondent 52 Respondent 53 Respondent 54 Respondent 55 Respondent 56 Respondent 57 Respondent 58

3 2 2 2 3 2 3 2 3

3 2 3 3 2 2 2 3 3

2 2 2 1 1 2 2 1 2

2 3 3 2 3 2 3 3 3

2 3 3 3 3 2 3 3 2

2 2 2 1 2 3 2 1 2

3 3 3 2 2 3 2 2 2

3 3 3 3 2 1 3 3 3

1 3 1 1 1 2 3 3 1

3 3 3 3 3 3 3 1 3

Respondent 59 Respondent 60 Respondent 61 Respondent 62 Respondent 63 Respondent 64 Respondent 65 Respondent 66

2 2 3 2 2 2 2 4

2 2 3 3 3 3 3 1

1 1 2 1 1 1 1 1

2 3 3 3 2 3 3 1

2 3 3 3 2 3 3 1

2 2 2 1 1 2 1 2

3 2 2 2 2 3 1 2

3 2 2 3 2 3 3 2

1 1 3 3 3 3 3 1

3 3 3 3 2 3 3 2

Respondent 67 Respondent 68

2 3

3 3

2 2

2 3

2 3

2 1

3 2

3 2

1 1

3 3

Pagina:

Titel:

Vraag:

2

Verwacht u dat de kwalitatieve eigenschappen van de energiezuinige woning z...

Anders

Legenda

2 Tot slot wil ik uw mening weten naar aanleiding van het getoonde paneel van...

Het paneel maakt consumenten bewust van woningkwaliteit

2 Tot slot wil ik uw mening weten naar aanleiding van het getoonde paneel van...

2 Tot slot wil ik uw mening weten naar aanleiding van het getoonde paneel van...

Het paneel draagt bij aan de kennis van de Het paneel is consument. informatief

2

2

2

Tot slot wil ik uw mening weten naar aanleiding van het getoonde paneel van...

Tot slot wil ik uw mening weten naar aanleiding van het getoonde paneel van...

Tot slot wil ik uw mening weten naar aanleiding van het getoonde paneel van...

Het paneel is duidelijk

De consument heeft meer financiele educatie nodig op het gebied van De consument financiering en heeft meer woonlasten in educatie nodig relatie tot over energielabels energielasten

1 = Helemaal mee 1 = Helemaal mee 1 = Helemaal mee 1 = Helemaal mee 1 = Helemaal mee 1 = Helemaal mee oneens oneens oneens oneens oneens oneens

2 = mee oneens

2 = mee oneens

2 = mee oneens

2 = mee oneens

2 = mee oneens

2 = mee oneens

3 = niet eens, niet 3 = niet eens, niet 3 = niet eens, niet 3 = niet eens, niet 3 = niet eens, niet 3 = niet eens, niet oneens oneens oneens oneens oneens oneens 4 = mee eens 4 = mee eens 4 = mee eens 4 = mee eens 4 = mee eens 4 = mee eens 5 = helemaal mee 5 = helemaal mee 5 = helemaal mee 5 = helemaal mee 5 = helemaal mee 5 = helemaal mee eens eens eens eens eens eens

Respondent 1 Respondent 2

5 4

4 4

4 4

0 4

5 5

5 5

Wordt belangrijker indien de toetsing en bepaling hoogte hypotheek gekoppelt Respondent 3 wordt aan de wooonlasten Respondent 4 Respondent 5 Respondent 6

4 3 3 3

4 3 3 0

4 4 3 4

4 4 3 4

4 4 4 4

4 4 4 4

Respondent 7 Respondent 8

4 4

4 4

4 4

3 4

3 2

4 4

Respondent 9 Respondent 10 Respondent 11 Respondent 12 Respondent 13 Respondent 14 Respondent 15 Respondent 16 Respondent 17 Respondent 18 Respondent 19 Respondent 20 Respondent 21 Respondent 22 Respondent 23 Respondent 24 Respondent 25 Respondent 26 Respondent 27 Respondent 28 Respondent 29 Respondent 30 Respondent 31 Respondent 32 Respondent 33

4 4 4 3 3 4 4 4 2 4 4 5 5 4 4 4 4 4 4 3 3 4 3 3 4

4 4 3 2 4 4 4 4 2 4 4 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 3 4 4

5 4 4 4 4 4 4 4 3 4 4 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 4 4

4 4 4 3 3 4 4 4 2 4 4 3 4 4 5 4 4 4 4 3 2 3 3 3 4

0 2 4 4 4 5 4 4 3 5 5 4 5 4 4 4 4 5 5 4 4 3 2 4 4

4 4 4 4 4 4 4 4 3 5 5 5 5 5 5 4 4 5 5 4 4 4 2 4 4

Respondent 34 Respondent 35 Respondent 36 Respondent 37

4 4 4 2

4 4 4 4

4 4 4 4

4 4 4 4

3 4 4 4

4 4 4 3

Respondent 38

5

5

5

5

4

4

Respondent 39 Respondent 40 Respondent 41 Respondent 42 Respondent 43

4 4 2 4 4

2 3 3 3 4

3 4 3 2 4

4 3 3 4 3

4 4 4 5 4

4 5 4 5 4

Respondent 44 Respondent 45 Respondent 46 Respondent 47 Respondent 48 Respondent 49

3 4 4 3 4 5

2 4 4 4 4 5

2 4 4 4 4 4

3 3 5 4 4 4

3 2 5 2 3 4

5 4 5 4 4 5

Respondent 50 Respondent 51 Respondent 52 Respondent 53 Respondent 54 Respondent 55 Respondent 56 Respondent 57 Respondent 58

4 4 4 4 4 4 4 4 4

3 4 4 2 4 4 2 3 3

4 4 3 4 4 4 4 4 4

4 2 4 3 4 4 4 5 4

4 4 4 5 4 4 4 3 5

4 4 5 5 4 0 4 5 5

Respondent 59 Respondent 60 Respondent 61 Respondent 62 Respondent 63 Respondent 64 Respondent 65 Respondent 66

2 4 5 3 3 4 4 4

4 4 4 4 4 4 3 4

4 4 5 4 4 4 3 4

2 4 5 3 4 4 4 4

4 5 4 2 3 5 4 1

5 5 5 4 4 5 4 1

Respondent 67 Respondent 68

4 4

4 4

4 4

4 4

4 4

4 4

Bijlage 3 – Paneel energiezuinige woning

...voor nu en in de toekomst Wat betekent dat voor u? U zoekt een huis omdat u lekker wilt wonen en kunt genieten van het leven. Naast een aansprekende uitstraling moet een huis vooral gewoon goed zijn, degelijke kwaliteit. U verlangt luxe en comfort, gecombineerd met een gezond leefklimaat. Een energiezuinige woning met toekomstwaarde. Wij noemen dat; puur wonen

Energielabel A++ Wist u dat de energieprijzen de afgelopen 10 jaar bijna verdubbeld zijn? Het is de verwachting dat de energieprijzen ook in de toekomst sterk blijven stijgen. Gelukkig behoren onze nieuwbouwwoningen met een A++ energielabel tot de 6% meest energiezuinige woningen van Nederland zodat u minder last heeft van toekomstige prijsstijgingen. Zuinig omgaan met energie, puur verstandig!

Deze woningen met Energielabel A++ zijn standaard voorzien van o.a.: ning

Energielabel wo

Hoogwaardige isolatie Optimale isolatie van gevel, vloer en dak vormt de degelijke basis voor een behaaglijk comfort en een lage energierekening.

A B C D E F G

++

A

Klaar voor de toekomst Een nieuwe woning is een flinke uitgave, wij begrijpen dat keuzes gemaakt moeten worden. Onze woningen kunnen vanuit de optielijst worden voorzien van aanvullende energiezuinige toepassingen zoals bijvoorbeeld zonnecellen. Wilt u dat nú nog niet maar de mogelijkheid voor de toekomst niet uitsluiten? Geen probleem, wij denken met u mee en hebben in elke woning al rekening gehouden met aansluitmogelijkheden en plaatsingsruimte van toekomstige wensen.”

Toekomstwaarde Wist u dat uit onderzoek blijkt dat professionele vastgoedbeleggers momenteel een hogere prijs toekennen aan energiezuinig vastgoed? Vanwege de verwachtte langere economische levensduur, hogere inkomsten uit verhuur, door lagere energielasten en een verwachtte hogere toekomstige verkoopprijs waarderen zij energiezuinig vastgoed hoger.

Uw besparing! Om u een indicatie te geven van de besparing van de woning met A++ label: U bespaart al gauw zo’n € 1.200,- per jaar op de energierekening van de hoekwoning en circa € 950,- per jaar op de energierekening van de tussenwoning ten opzichte van een zelfde woningtype met energielabel C.

Buva Comfort (CO2 gestuurd ventileren) Gezond ventileren met buitenlucht, automatische aansturing afgestemd op de behoefte. Geen filters dus weinig onderhoud.

HR++ dubbelglas

Douche WTW installatie

Modern HR++ dubbelglas beperkt warmteverlies en

Bespaart meer dan 55 % op gasverbruik voor douchen

bespaart op energieverbruik.

door benutten van restwarmte. Comfortabel douchen met bijbehorende thermosstatische kraan.

Vloerverwarming (beganegrond)

Politiekeurmerk

Geen radiatoren, volop ruimte en indelingsvrijheid.

Voor een veilige wijk en woning, 90% minder kans op

Minder stofcirculatie en een behaagelijke warmte.

inbraak. U ontvangt het certificaat veilige woning.

Zuinige HR-ketel

Zelfregulerende gevelroosters

Beproefde techniek voor een hoog rendement en een

Gezond ventileren met buitenlucht, beperkt tocht in de

laag energie-verbruik, geschikt voor aansluiting van

woning.

een zonneboiler.

Geluidsisolatie

Klaar voor de toekomst

Uitstekende geluidsisolerende eigenschappen door

Robuste basiskwaliteit van de standaard woning, in

juiste detaillering en gebruikte materialen.

het ontwerp is rekening gehouden met opstelruimte en aansluitmogelijkheid van aanvullende installaties.

Bijlage 4 – EPC berekeningen (verbeterde energiezuinige woning)

EPC-berekening Optimalisatie type A en Asp 1. Berekening tussenwoning type A en Asp 2. Overzicht toegepaste herberekeningen

Project Datum Projectnummer

:Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord :18-05-2011 :08/1538

Project : Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Project. nr.: 08/1538

EPN tussenwoning type A en Asp (optimalisatie) Tabel U-waardes en Rc-waardes Nr. Onderdeel Materiaal

Rc-Waarde

1

Begane grondvloer

Ribcassettevloer

5.0 m2K/W

2

Gevels

Spouwmuur

5.0 m2K/W

3

Gevelopeningen

4

Dak

Dubbelglas in houten kozijnen Geïsoleerde dakplaten

U-Waarde

Gemiddeld: 1,5 W/m2K 5.0 m2K/W

EPN-eis: 0,70 EPN voldoet niet met een waarde van:

0,815

De toegepaste herberekeningen: • • •

BUVA, verlaging van de EPN met: AGPO, verlaging van de EPN met: Douche-WTW verlaging van de EPN met:

0,186 0,042 0,071 ---------

0,299

Verlaging van de EPN:

EPN-waarde na het toepassen van BUVA herberekening:

0,629

EPN-waarde na het herberekening van AGPO:

0,587

EPN-waarde na het herberekening van Douche-WTW:

0,516

--------------------------EPN 0,516 Voldoet

Opsteller Datum Projectnummer

: Johan Kamphuis :18-05-2011 : 08/1538

Project :Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Project. nr.: 08/1538

NEN, NPR 5129

EP woonfuncties en woongebouwen

ALGEMENE GEGEVENS Projectomschrijving

: Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord

Bestandsnaam

: C:\Documents and Settings\johan\Bureaublad\Jasper\EPC 1 Tussenwoning Type A en Asp\scriptie\Optimalisatie\Scriptie0.xx-Tusse...

Omschrijving bouwwerk

: Tussenwoning type A en Asp

Adres

: Jeanne d' Arclaan

Soort bouwwerk

: Woonfunctie

Overige gebouwgegevens

: Tussenwoning type A en Asp

EPC-eis

: 0,80

INDELING GEBOUW Type

Omschrijving zone

Ag [m²]

Verwarmd

Begane grond

41,80

Verwarmd

Eerste verdieping

41,80

Verwarmd

Zolder

25,10 ------------- +

totaal

108,70

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - TRANSMISSIE Definitie scheidingsconstructies zone: Begane grond constructie

begrenzing

constructiedeel

A

Hkr

Rc

U

ZTA

[m²]

[m]

[m²K/W]

[W/m²K]

[-]

41,8

0,39

5,00

0,10

5,00

0,19

Begane grond

kruip

Ribcassetevloer

Voorgevel

buiten, N

Spouwmuur

7,0

Kozijn HH-A en Asp

7,2

Achtergevel

buiten, Z

Spouwmuur

7,0

Kozijn HH-C en Csp

1,50 5,00

7,2

helling zon-

beschaduwing

[°] wering

0,50

90 nee

minimale belemmering

1,50

0,50

90 nee

minimale belemmering

helling zon-

0,19

---------- + Totaal

70,2

Definitie scheidingsconstructies zone: Eerste verdieping constructie

Voorgevel

Achtergevel

begrenzing

buiten, N

buiten, Z

constructiedeel

Spouwmuur

A

Hkr

Rc

U

ZTA

[m²]

[m]

[m²K/W]

[W/m²K]

[-]

5,00

0,19

10,2

beschaduwing

[°] wering

Kozijn HH-H en Hsp

3,0

1,50

0,50

90 nee

constante overstek

Kozijn HH-J en Jsp

1,0

1,50

0,50

90 nee

constante overstek

Spouwmuur

9,7

Kozijn HH-H en Hsp

3,0

1,50

0,50

90 nee

constante overstek

1,5

1,50

0,50

90 nee

constante overstek

Kozijn HH-L en Lsp

5,00

0,19

---------- + Totaal

EPW - NPR 5129 V2.2

28,4

24 mei 2011 - 15:48 / EPC=0,82 blz. 1

NEN, NPR 5129

EP woonfuncties en woongebouwen

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - TRANSMISSIE (vervolg) Definitie scheidingsconstructies zone: Zolder constructie

begrenzing

constructiedeel

A

Hkr

Rc

U

ZTA

[m²]

[m]

[m²K/W]

[W/m²K]

[-]

Dakvlak voorgevel

buiten, N

Geisoleerde dakplaat

28,0

5,00

0,19

Dakvlak achtergeve

buiten, Z

Geisoleerde dakplaat

28,0

5,00

0,19

helling zon-

beschaduwing

[°] wering

---------- + Totaal

56,0

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - BELEMMERINGEN EN OVERSTEKKEN Definitie beschaduwing zone: Eerste verdieping constructie

constr.deel

beschaduwing 1

2

3

4

1

2

3

4

Voorgevel

Kozijn HH-H en Hsp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

1,00

Kozijn HH-J en Jsp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

1,00

Kozijn HH-H en Hsp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

0,60

Kozijn HH-L en Lsp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

0,60

Achtergevel

belemmeringen

overstekken

besch.factor

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - LINEAIRE KOUDEBRUGGEN Er is gerekend volgens de uitgebreide methode m.b.t. de koudebruggen. Definitie lineaire koudebruggen zone: Begane grond constructie

begrenzing

koudebrug

l/P

type detail

[m]

Psi

Psi;gr

Psi;e

Eps

[W/mK]

[W/mK]

[W/mK]

[m²/m]

-0,100

0,858

0,0012

-0,100

0,765

0,0012

Psi

Psi;gr

Psi;e

Eps

[W/mK]

[W/mK]

[W/mK]

[m²/m]

Begane grond

kruip

Perimeter vloer-kozijn Perimeter vloer-metselwer

4,02

Voorgevel

buiten, N

Kozijn HH-A , Asp links

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-A , Asp rechts

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-A , Asp boven

3,09

(eigen waarde)

0,054

Kozijn HH-C , Csp links

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-C , Csp rechts

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-C , Csp boven

3,09

(eigen waarde)

0,054

type detail

Achtergevel

buiten, Z

6,18

Definitie lineaire koudebruggen zone: Eerste verdieping constructie

begrenzing

koudebrug

l/P

Voorgevel

buiten, N

Kozijn HH-H , Hsp links

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-H , Hsp rechts

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-H , Hsp onder

1,99

(eigen waarde)

0,065

Kozijn HH-J , Jsp links

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-J , Jsp rechts

1,53

(eigen waarde)

0,049

[m]

Achtergevel

EPW - NPR 5129 V2.2

buiten, Z

Kozijn HH-J , Jsp onder

0,67

(eigen waarde)

0,065

Kozijn HH-H , Hsp rechts

1,53

(eigen waarde)

0,049

24 mei 2011 - 15:48 / EPC=0,82 blz. 2

NEN, NPR 5129 constructie

EP woonfuncties en woongebouwen begrenzing

koudebrug

l/P

type detail

[m]

Psi

Psi;gr

Psi;e

Eps

[W/mK]

[W/mK]

[W/mK]

[m²/m]

Koijzn HH-H , Hsp links

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-H , Hsp onder

1,99

(eigen waarde)

0,065

Koijzn HH-L , Lsp links

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-L , Lsp rechts

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-L , Lsp onder

1,00

(eigen waarde)

0,065

koudebrug

l/P

type detail

Definitie lineaire koudebruggen zone: Zolder constructie

begrenzing

[m] Dakvlak voorgevel

Dakvlak achtergevel

buiten, N

buiten, Z

Psi

Psi;gr

Psi;e

Eps

[W/mK]

[W/mK]

[W/mK]

[m²/m]

Dakvoet voorzijde

5,10

(eigen waarde)

0,019

Nokaanlsuiting

5,10

(eigen waarde)

0,015

Dakvoet achterzijde

5,10

(eigen waarde)

0,019

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - INFILTRATIE qv10;kar/m² van de woonfunctie:

0,400

[dm³/sm²]

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - THERMISCHE CAPACITEIT bouwtype van de woonfunctie:

traditioneel, gemengd zwaar

INSTALLATIE W - VERWARMING EN HULPENERGIE Verwarmingssysteem 1 - Verwarming 1 verwarmingstoestel

installatiekenmerken

hulpenergie

type toestel

: individueel centraal verwarmingstoestel

type luchtverwarmer/ketel

: HR-107 Ketel

aanvoertemperatuur

: laag temperatuursysteem (LT)

individuele bemetering

: ja

installatie voorzien van buffervat

: nee

type verwarmingslichaam

: combi vloer/wand + radiator

opwekkingsrendement (Nopw;verw)

:

0,975 [-] 0,975 [-]

systeemrendement (Nsys;verw)

:

aantal ketels-cv/luchtverwarmers met waakvlam

: 0

gasketels-cv

: voorzien van ventilator : voorzien van elektronica : circulatiepomp voorzien van pompregeling

aangewezen zones:

warmtepomp

: geen circulatiepomp aanwezig

individuele warmtepomp

: geen parallel buffervat aanwezig

gebouwgebonden warmte-kracht

: lengte circulatieleiding 0,00 km

Begane grond Eerste verdieping Zolder

EPW - NPR 5129 V2.2

24 mei 2011 - 15:48 / EPC=0,82 blz. 3

NEN, NPR 5129

EP woonfuncties en woongebouwen

INSTALLATIE W - WARMTAPWATER nr. opwekkingstoestel

klasse

Nopw;tap

qv;wp

aantal

aantal

[-]

[dm³/s]

badr

aanr

[m]

[m]

[m]

[mm]

[MJ]

-

0,800

0,00

1

1

5,5

6,8

0,0

<= 10

9258

1 kwaliteitsverklaring (0,800)

nr. opwekkingstoestel

douche wtw aanwezig

1 kwaliteitsverklaring (0,800)

Lbadr

Laanr

aangesloten op

ja

koude poort douche-mengkraan en inlaat toestel

Lcirc

d;inw

Qbeh;tap;bruto

Ndwtw;tap

Qdwtw;tap

[-]

[MJ]

0,000

0

INSTALLATIE W - VENTILATIE Ventilatiesysteem 1 - Ventilatie 1 ventilatievoorziening

: natuurlijke luchttoe-, mechanische afvoer

type warmteterugwinning

: geen warmteterugwinning

type voorverwarming

: geen voorverwarming

aangewezen zones

: Begane grond Eerste verdieping Zolder

INSTALLATIE W - VENTILATOREN ventilatiesysteem

type ventilator

Ventilatiesysteem 1 - Ventilatie 1

mechanische afzuiging, gelijkstroom

INSTALLATIE W - KOELING koelsysteem:

type toestel

: geen koelmachine aanwezig

vrije koeling

: nee

opwekkingsrendement voor koeling (Nopw;koel)

:

0,000 [-]

systeemrendement voor koeling (Nsys;koel)

:

0,000 [-]

INSTALLATIE E - VERLICHTING omschrijving zone

Ag [m²]

Qprim;vl [MJ]

Begane grond

41,8

2358

Eerste verdieping

41,8

2358

Zolder

25,1 ------------

totaal

1416 +

------------

108,7

+

6132

RESULTATEN - INFORMATIEF CO2-emissie

2203 kg

Risico te hoge temperaturen [TOjuli]

Omschrijving zone

TOjuli

Begane grond

2,89 (matig - groot risico)

Eerste verdieping

1,43 (laag - matig risico)

Zolder

0,00 (laag - matig risico)

EPW - NPR 5129 V2.2

24 mei 2011 - 15:48 / EPC=0,82 blz. 4

NEN, NPR 5129

EP woonfuncties en woongebouwen

RESULTATEN - ENERGIEPRESTATIEGEGEVENS verwarming

Qprim;verw

16083 MJ

Ag;verw

[m2]

108,70

2548 MJ

Averlies

[m2]

142,06

hulpenergie

Qprim;hulp;verw

warmtapwater

Qprim;tap

11573 MJ

ventilatoren

Qprim;vent

2408 MJ

EPschil;warmte

[MJ/m2]

140,66

verlichting

Qprim;vl

6132 MJ

EPschil;koude

[MJ/m2]

25,72

zomercomfort

Qzom;comf

2390 MJ

koeling

Qprim;koel

0 MJ

EPC-eis

[-]

0,80

bevochtiging

Qprim;bev

0 MJ

EPC

[-]

0,82

comp. PV-cellen

Qprim;pv

0 MJ

Epc voldoet niet

comp. WK

Qprim;comp;WK

0 MJ ----------------- +

totaal

Qpres;totaal /

Qpres;tot

41133 MJ

Qpres;toel

40414 MJ

(( 330 *

Ag;verw

41133

+ 65 *

Averlies

108,7

142,1

) *

Cepc

) =

1,12

EPC 0,82 Epc voldoet niet aan EPC-eis 0,80

RESULTATEN - AANDACHTSPUNTEN EPC-eis (0,80) wijkt af van EPC-eis Bouwbesluit 1 januari 2011 (0,60).

Kwaliteitsverklaring voor toestel voor warmtapwater benodigd. Afronding opwekkingsrendement naar beneden op een veelvoud van 0,025 Kwaliteitsverklaring voor toestel voor douchewater-warmteterugwinnng benodigd. Afronding opwekkingsrendement naar beneden op een veelvoud van 0,025

RESULTATEN - GELIJKWAARDIGHEIDSVERKLARINGEN Geen gelijkwaardigheidsverklaringen

EPW - NPR 5129 V2.2

24 mei 2011 - 15:48 / EPC=0,82 blz. 5

Overzicht toegepaste herberekeningen Optimalisatie type A en Asp

Project Datum Projectnummer

:Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord :18-05-2011 :08/1538

Project : Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Project. nr.: 08/1538

Herberekening hulpenergie CV AGPO Ferroli Klik op onderstaande logo's voor toegang tot de bijbehorende sites

Project naam: Woningbouw emmelhage II te Emmeloord Woningtype: Tussenwoning type A en Asp

Voer onderstaande gegevens in om de EPC na correctie of het EPC verschil te bepalen: Voer de totale energiebehoefte in (Qpres;totaal):

41133 (MJ)

Voer de warmtebehoefte in (Qprim;verw):

16083 (MJ)

Berekening volgens:

Kies het keteltype: Hulpenergie voor CV (Qprim;hulp;verw):

451,375 (MJ)

Voer gebruiksoppervlakte in (Ag;woon):

108,7 (m2)

Voer verliesoppervlakte in (Averlies):

142,1 (m2)

Totale energiebehoefte na correctie (Qpres;totaal):

39036 (MJ)

EPC Winst: EPC voor correctie EPC na correctie

AGPO Ferroli Postbus 3364 4800 DJ Breda 076-5725725 [email protected]

0,042 0,81

0,773

De toestellen die kunnen worden ingevoerd zijn: MegaDens 3 MegaDens 4 MegaDens 5 MegaDens 4SHR MegaDens 5SHR versie 1.4

Projectomschrijving

Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord

Woningtype

Tussenwoning Type A en Asp

Datum

18 mei 2011 1

Aantal woningen 1

Lekverlies in dm³/s/m² Ventilatiekeuze

v5.00 april 2011

VAS CO2 Comfort

Qprim;verw [MJ] Qprim;hulp;verw [MJ] Qprim;tap [MJ] Qprim;vent [MJ] Qprim;vl [MJ] Qzom;comf [MJ] Qprim;koel [MJ] Qprim;bev [MJ] Qprim;pv (MJ} Qprim;comp_WK [MJ] Qpres;tot [MJ] Qpres;toel [MJ] Ag;tot (m2) Averlies (m2) EPCeis (-) EPC (-)

8034 2548 11573 1059 6132 2391 0 0 0 0 31737 40414 109 142 0,800 0,628

EPC besparing door gewijzigde ventilatie EPC besparing op ventilatorenergie EPC toename door regelaarenergie EPC besparing op tapwaterbereiding

0,160 0,034 -0,007 0,000

EPC voor herberekening ( met 3 decimalen )

0,815

EPC na herberekening ( met 3 decimalen )

0,629

Epc na herberekening

0,63

-

"Douchepijp-wtw 2006-1"

Technea/Heitech

EPC verlaging met warmteterugwinning uit douchewater Op basis van gelijkwaardige oplossing zoals beschreven in NEN doc. Nr. 2005/21 Deze berekening is een aanvullende berekening op de EPC berekening volgens NEN5128.

Bij de berekening is uitgegaan van een voorverwarmd koudwatertemperatuur, voor CW3 en CW4, die volgt uit de meting van GASTEC certification B.V., vastgelegd in de verklaring "Vermeden warmtevraag douchewater-terugwinapparaat Douchepijp-wtw-1 van Hei-tech B.V." CW3, rendement 65,3%,

voorverwarmd 29,6 0C.

CW4, rendement 62,3%,

voorverwarmd 28,7 0C.

Invoergegevens Project naam Plaats Project nummer Behoord bij

Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Emmeloord 08/1538 Tussenwoning type A en Asp

Invoer van gegevens, zoals die volgen uit de EPC-berekening volgens NEN5128:

Op basis van een Cepc van 1,12 CW klasse Ag;woon Averlies Qpres;tot

4 112,20 m2 216,60 m2 41.133 MJ

primaire energieverbruik voor tapwater, Qprim;tap

11.573 MJ

33 Is er een bad? Ja/nee Is er een tweede douche? Ja/nee

nee geen bad nee geen extra douche nee

Resultaat berekeningen. Vermeden warmtevraag gecorrigeerd primaire energieverbruik voor tapwater, Qprim;tap

Qpres;tot (na aftrek van warmteterugwinning) Verlaging van de EPC met EPC zonder douchepijp-wtw

EPC met douchepijp-wtw

4.061 MJ 7.512 MJ 37.072 MJ 0,071 0,72

0,65

EPC-berekening Optimalisatie type B en Bsp 1. Berekening hoekwoning type B en Bsp 2. Overzicht toegepaste herberekeningen

Project Datum Projectnummer

:Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord :18-05-2011 :08/1538

Project : Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Project. nr.: 08/1538

EPN hoekwoning type B en Bsp (optimalisatie) Tabel U-waardes en Rc-waardes Nr. Onderdeel Materiaal

Rc-Waarde

1

Begane grondvloer

Ribcassettevloer

5.0 m2K/W

2

Gevels

Spouwmuur

5.0 m2K/W

3

Gevelopeningen

4

Dak

Dubbelglas in houten kozijnen Geïsoleerde dakplaten

U-Waarde

Gemiddeld: 1,5 W/m2K 5.0 m2K/W

EPN-eis: 0,60 EPN voldoet niet met een waarde van:

0,891

De toegepaste herberekeningen: • • •

BUVA, verlaging van de EPN met: AGPO, verlaging van de EPN met: Douchepijp WTW, verlaging van de EPN met:

0,178 0,036 0.073 ---------

-0,287

Verlaging van de EPN:

EPN-waarde na het toepassen van BUVA herberekening:

0,713

EPN-waarde na het herberekening van AGPO:

0,677

EPN-waarde na het herberekening van Douchepijp WTW:

0,604 --------------------------EPN 0,604 Voldoet

Opsteller Datum Projectnummer

: Johan Kamphuis :18-05-2011 : 08/1538

Project :Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Project. nr.: 08/1538

NEN, NPR 5129

EP woonfuncties en woongebouwen

ALGEMENE GEGEVENS Projectomschrijving

: Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord

Bestandsnaam

: C:\Documents and Settings\johan\Bureaublad\Jasper\EPC hoekwoning type B en Bsp\Scriptie\Optimalisatie\Scriptie 0.xx-EPC-hoek...

Omschrijving bouwwerk

: Hoekwoning type B en Bsp

Adres

: Jeanne d' Arclaan

Soort bouwwerk

: Woonfunctie

Overige gebouwgegevens

: Hoekwoning type B en Bsp

EPC-eis

: 0,80

INDELING GEBOUW Type

Omschrijving zone

Ag [m²]

Verwarmd

Begane grond

45,30

Verwarmd

Eerste verdieping

41,80

Verwarmd

Zolder

25,10 ------------- +

totaal

112,20

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - TRANSMISSIE Definitie scheidingsconstructies zone: Begane grond constructie

begrenzing

constructiedeel

Begane grond

kruip

Ribcassettevloer

Voorgevel

buiten, N

Spouwmuur

Achtergevel

buiten, Z

buiten, O

Hkr

Rc

U

ZTA

[m]

[m²K/W]

[W/m²K]

[-]

45,3

0,39

9,1

5,00

0,10

5,00

0,19

helling zon-

beschaduwing

[°] wering

Kozijn HH-B , Bsp

5,1

1,50

0,50

90 nee

minimale belemmering

Kozijn HH-F en Fsp

2,7

1,50

0,50

90 nee

constante overstek

1,50

0,50

90 nee

minimale belemmering

1,50

0,50

90 nee

constante overstek

1,50

0,50

90 nee

constante overstek

helling zon-

Spouwmuur

6,8

Kozijn HH-C en Csp

7,4

Kozijn G en Gsp Zijgevel

A [m²]

Spouwmuur

5,00

2,7 14,2

5,00

Paneel

0,2

5,00

Kozijn HH-E en Esp

8,3

0,19

0,19 0,19

---------- + Totaal

101,9

Definitie scheidingsconstructies zone: Eerste verdieping constructie

Voorgevel

begrenzing

buiten, N

constructiedeel

Spouwmuur Kozijn HH-K en Ksp Kozijn HH-J en Jsp

Achtergevel

buiten, Z

Spouwmuur Kozijn HH-L en Lsp

EPW - NPR 5129 V2.2

A

Hkr

Rc

U

ZTA

[m²]

[m]

[m²K/W]

[W/m²K]

[-]

11,6

5,00

1,6 1,0 12,7 1,5

5,00

beschaduwing

[°] wering

0,19 1,50

0,50

90 nee

constante overstek

1,50

0,50

90 nee

constante overstek

0,50

90 nee

constante overstek

0,19 1,50

20 mei 2011 - 14:45 / EPC=0,90 blz. 1

NEN, NPR 5129 constructie

Zijgevel

EP woonfuncties en woongebouwen begrenzing

buiten, W

constructiedeel

Spouwmuur Paneel Kozijn HH-N en Nsp

Platdak erker

A

Hkr

Rc

U

ZTA

[m²]

[m]

[m²K/W]

[W/m²K]

[-]

14,7

5,00

0,19

3,7

5,00

0,19

5,00

0,19

4,3

buiten, boven Platdak erker

1,50

3,5

helling zon-

beschaduwing

[°] wering

0,50

90 nee

helling zon-

constante overstek

---------- + Totaal

54,6

Definitie scheidingsconstructies zone: Zolder constructie

begrenzing

constructiedeel

A

Hkr

Rc

U

ZTA

Dakvlak voorgevel

buiten, N

Geisoleerde dakplaat

28,0

[m²]

[m]

[m²K/W]

[W/m²K]

[-]

5,00

0,19

Dakvlak achtergeve

buiten, Z

Geisoleerde dakplaat

28,0

5,00

0,19

Spouwmuur

buiten, W

Spouwmuur

17,7

5,00

0,19

beschaduwing

[°] wering

---------- + Totaal

73,7

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - BELEMMERINGEN EN OVERSTEKKEN Definitie beschaduwing zone: Begane grond constructie

constr.deel

beschaduwing

Voorgevel

Kozijn HH-F en Fsp

constante overstek

belemmeringen

overstekken

1

2

3

4

1

2

3

4

20

20

20

20

20

90

90

20

besch.factor

1,00

Achtergevel

Kozijn G en Gsp

constante overstek

20

20

20

20

20

90

90

20

0,90

Zijgevel

Kozijn HH-E en Esp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

0,75

overstekken

besch.factor

1

2

Definitie beschaduwing zone: Eerste verdieping constructie

constr.deel

beschaduwing

belemmeringen 1

Voorgevel

2

3

4

3

4

Kozijn HH-K en Ksp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

1,00

Kozijn HH-J en Jsp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

1,00

Achtergevel

Kozijn HH-L en Lsp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

0,60

Zijgevel

Kozijn HH-N en Nsp

constante overstek

20

20

20

20

20

20

20

20

0,70

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - LINEAIRE KOUDEBRUGGEN Er is gerekend volgens de uitgebreide methode m.b.t. de koudebruggen.

EPW - NPR 5129 V2.2

20 mei 2011 - 14:45 / EPC=0,90 blz. 2

NEN, NPR 5129

EP woonfuncties en woongebouwen

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - LINEAIRE KOUDEBRUGGEN (vervolg) Definitie lineaire koudebruggen zone: Begane grond constructie

begrenzing

koudebrug

l/P

type detail

Psi

Psi;gr

Psi;e

Eps

[W/mK]

[W/mK]

[W/mK]

[m²/m]

9,87

-0,100

0,858

0,0012

11,35

-0,100

0,765

0,0012

[m] Begane grond

kruip

Perimeter vloer-kozijn Perimeter vloer-metselwer

Voorgevel

Achtergevel

Zijgevel

buiten, N

buiten, Z

buiten, O

Kozijn HH-B , Bsp boven

2,10

(eigen waarde)

0,054

kozijn HH-B , Bsp Links

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-B , Bsp rechts

2,40

(eigen waarde)

0,049

kozijn HH-F , Fsp rechts

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-F , Fsp boven

1,00

(eigen waarde)

0,054

Kozijn HH-C , Csp links

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-C , Csp rechts

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-C , Csp boven

3,09

(eigen waarde)

0,054

Kozijn HH-G , Gsp links

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-G , Gsp boven

1,00

(eigen waarde)

0,054

Kozijn HH-E , Esp boven

3,09

(eigen waarde)

0,054

Kozijn HH-E , Esp links

2,40

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-E , Esp rechts

2,40

(eigen waarde)

0,049

l/P

type detail

Definitie lineaire koudebruggen zone: Eerste verdieping constructie

begrenzing

koudebrug

[m] Voorgevel

Achtergevel

Zijgevel

buiten, N

buiten, Z

buiten, W

Psi

Psi;gr

Psi;e

Eps

[W/mK]

[W/mK]

[W/mK]

[m²/m]

Psi

Psi;gr

Psi;e

Eps

[W/mK]

[W/mK]

[W/mK]

[m²/m]

Kozijn HH-K , Ksp links

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-K , Ksp rechts

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-K , Ksp onder

1,06

(eigen waarde)

0,054

Kozijn HH-J , Jsp links

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-J , Jsp rechts

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-J , Jsp onder

0,67

(eigen waarde)

0,054

Kozijn HH-L , Lsp rechts

1,53

(eigen waarde)

0,049

Koijzn HH-L , Lsp links

1,53

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-L , Lsp onder

1,00

(eigen waarde)

0,054

Kozijn HH-N , Nsp links

1,46

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HHN , Nsp rechts

1,46

(eigen waarde)

0,049

Kozijn HH-N , Nsp onder

1,46

(eigen waarde)

0,065

Kozijn HH-N , Nsp boven

3,09

(eigen waarde)

0,054

type detail

Definitie lineaire koudebruggen zone: Zolder constructie

begrenzing

koudebrug

l/P

Dakvlak voorgevel

buiten, N

Dakvoet voorzijde

5,10

(eigen waarde)

0,019

Nokaanlsuiting

5,10

(eigen waarde)

0,033

[m]

EPW - NPR 5129 V2.2

20 mei 2011 - 14:45 / EPC=0,90 blz. 3

NEN, NPR 5129 constructie

EP woonfuncties en woongebouwen begrenzing

koudebrug

l/P

type detail

[m] Dakvlak achtergevel

buiten, Z

Dakvoet achterzijde

5,10

Psi

Psi;gr

Psi;e

Eps

[W/mK]

[W/mK]

[W/mK]

[m²/m]

(eigen waarde)

0,019

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - INFILTRATIE qv10;kar/m² van de woonfunctie:

0,400

[dm³/sm²]

BOUWKUNDIGE GEGEVENS - THERMISCHE CAPACITEIT bouwtype van de woonfunctie:

traditioneel, gemengd zwaar

INSTALLATIE W - VERWARMING EN HULPENERGIE Verwarmingssysteem 1 - Verwarming 1 verwarmingstoestel

installatiekenmerken

hulpenergie

type toestel

: individueel centraal verwarmingstoestel

type luchtverwarmer/ketel

: HR-107 Ketel

aanvoertemperatuur

: laag temperatuursysteem (LT)

individuele bemetering

: ja

installatie voorzien van buffervat

: nee

type verwarmingslichaam

: combi vloer/wand + radiator

opwekkingsrendement (Nopw;verw)

:

0,975 [-]

systeemrendement (Nsys;verw)

:

0,975 [-]

aantal ketels-cv/luchtverwarmers met waakvlam

: 0

gasketels-cv

: voorzien van ventilator : voorzien van elektronica : circulatiepomp voorzien van pompregeling

warmtepomp

aangewezen zones:

: geen circulatiepomp aanwezig

individuele warmtepomp

: geen parallel buffervat aanwezig

gebouwgebonden warmte-kracht

: lengte circulatieleiding 0,00 km

Begane grond Eerste verdieping Zolder

INSTALLATIE W - WARMTAPWATER nr. opwekkingstoestel

1 kwaliteitsverklaring (0,800)

nr. opwekkingstoestel

1 kwaliteitsverklaring (0,800)

EPW - NPR 5129 V2.2

klasse

Nopw;tap

qv;wp

aantal

aantal

Lbadr

Laanr

Lcirc

d;inw

[-]

[dm³/s]

badr

aanr

[m]

[m]

[m]

[mm]

[MJ]

0,800

0,00

1

1

5,5

6,8

0,0

<= 10

9556

-

douche wtw aanwezig

ja

aangesloten op

koude poort douche-mengkraan en inlaat toestel

Qbeh;tap;bruto

Ndwtw;tap

Qdwtw;tap

[-]

[MJ]

0,000

0

20 mei 2011 - 14:45 / EPC=0,90 blz. 4

NEN, NPR 5129

EP woonfuncties en woongebouwen

INSTALLATIE W - VENTILATIE Ventilatiesysteem 1 - Ventilatie 1 ventilatievoorziening

: natuurlijke luchttoe-, mechanische afvoer

type warmteterugwinning

: geen warmteterugwinning

type voorverwarming

: geen voorverwarming

aangewezen zones

: Begane grond Eerste verdieping Zolder

INSTALLATIE W - VENTILATOREN ventilatiesysteem

type ventilator

Ventilatiesysteem 1 - Ventilatie 1

mechanische afzuiging, gelijkstroom

INSTALLATIE W - KOELING koelsysteem:

type toestel

: geen koelmachine aanwezig

vrije koeling

: nee

opwekkingsrendement voor koeling (Nopw;koel)

:

0,000 [-]

systeemrendement voor koeling (Nsys;koel)

:

0,000 [-]

INSTALLATIE E - VERLICHTING omschrijving zone Begane grond

Ag [m²]

Qprim;vl [MJ]

45,3

2555

Eerste verdieping

41,8

2358

Zolder

25,1

1416

-----------totaal

+

------------

112,2

+

6329

RESULTATEN - INFORMATIEF CO2-emissie

2485 kg

Risico te hoge temperaturen [TOjuli] Omschrijving zone Begane grond

TOjuli 3,90 (matig - groot risico)

Eerste verdieping

1,29 (laag - matig risico)

Zolder

0,00 (laag - matig risico)

EPW - NPR 5129 V2.2

20 mei 2011 - 14:45 / EPC=0,90 blz. 5

NEN, NPR 5129

EP woonfuncties en woongebouwen

RESULTATEN - ENERGIEPRESTATIEGEGEVENS verwarming

Qprim;verw

23302 MJ

Ag;verw

[m2]

112,20

2631 MJ

Averlies

[m2]

216,57

hulpenergie

Qprim;hulp;verw

warmtapwater

Qprim;tap

11945 MJ

ventilatoren

Qprim;vent

2486 MJ

EPschil;warmte

[MJ/m2]

197,43

verlichting

Qprim;vl

6329 MJ

EPschil;koude

[MJ/m2]

44,37

zomercomfort

Qzom;comf

4255 MJ

koeling

Qprim;koel

0 MJ

EPC-eis

[-]

0,80

bevochtiging

Qprim;bev

0 MJ

EPC

[-]

0,90

comp. PV-cellen

Qprim;pv

0 MJ

Epc voldoet niet

comp. WK

Qprim;comp;WK

0 MJ ----------------- +

totaal

Qpres;totaal /

Qpres;tot

50948 MJ

Qpres;toel

45788 MJ

(( 330 *

Ag;verw

50948

+ 65 *

Averlies

112,2

216,6

) *

Cepc

) =

1,12

EPC 0,90 Epc voldoet niet aan EPC-eis 0,80

RESULTATEN - AANDACHTSPUNTEN EPC-eis (0,80) wijkt af van EPC-eis Bouwbesluit 1 januari 2011 (0,60).

Kwaliteitsverklaring voor toestel voor warmtapwater benodigd. Afronding opwekkingsrendement naar beneden op een veelvoud van 0,025 Kwaliteitsverklaring voor toestel voor douchewater-warmteterugwinnng benodigd. Afronding opwekkingsrendement naar beneden op een veelvoud van 0,025

RESULTATEN - GELIJKWAARDIGHEIDSVERKLARINGEN Geen gelijkwaardigheidsverklaringen

EPW - NPR 5129 V2.2

20 mei 2011 - 14:45 / EPC=0,90 blz. 6

Overzicht toegepaste herberekeningen Optimalisatie type B en Bsp

Project Datum Projectnummer

:Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord :18-05-2011 :08/1538

Project : Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Project. nr.: 08/1538

Herberekening hulpenergie CV AGPO Ferroli Klik op onderstaande logo's voor toegang tot de bijbehorende sites

Project naam: Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Woningtype: Hoekwoning type B en Bsp

Voer onderstaande gegevens in om de EPC na correctie of het EPC verschil te bepalen: Voer de totale energiebehoefte in (Qpres;totaal):

50948 (MJ)

Voer de warmtebehoefte in (Qprim;verw):

23302 (MJ)

Berekening volgens:

Kies het keteltype: Hulpenergie voor CV (Qprim;hulp;verw):

545,0924 (MJ)

Voer gebruiksoppervlakte in (Ag;woon):

112,2 (m2)

Voer verliesoppervlakte in (Averlies):

216,6 (m2)

Totale energiebehoefte na correctie (Qpres;totaal):

48862 (MJ)

EPC Winst: EPC voor correctie EPC na correctie

AGPO Ferroli Postbus 3364 4800 DJ Breda 076-5725725 [email protected]

0,036 0,89

0,854

De toestellen die kunnen worden ingevoerd zijn: MegaDens 3 MegaDens 4 MegaDens 5 MegaDens 4SHR MegaDens 5SHR versie 1.4

Projectomschrijving

Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord

Woningtype

Hoekwoning type B en Bsp

Datum

18 mei 2011 1

Aantal woningen 1

Lekverlies in dm³/s/m² Ventilatiekeuze

v5.00 april 2011

VAS CO2 Comfort

Qprim;verw [MJ] Qprim;hulp;verw [MJ] Qprim;tap [MJ] Qprim;vent [MJ] Qprim;vl [MJ] Qzom;comf [MJ] Qprim;koel [MJ] Qprim;bev [MJ] Qprim;pv (MJ} Qprim;comp_WK [MJ] Qpres;tot [MJ] Qpres;toel [MJ] Ag;tot (m2) Averlies (m2) EPCeis (-) EPC (-)

14560 2631 11945 1082 6329 4256 0 0 0 0 40803 45788 112 217 0,800 0,713

EPC besparing door gewijzigde ventilatie EPC besparing op ventilatorenergie EPC toename door regelaarenergie EPC besparing op tapwaterbereiding

0,153 0,031 -0,006 0,000

EPC voor herberekening ( met 3 decimalen )

0,891

EPC na herberekening ( met 3 decimalen )

0,713

Epc na herberekening

0,72

-

"Douchepijp-wtw 2006-1"

Technea/Heitech

EPC verlaging met warmteterugwinning uit douchewater Op basis van gelijkwaardige oplossing zoals beschreven in NEN doc. Nr. 2005/21 Deze berekening is een aanvullende berekening op de EPC berekening volgens NEN5128.

Bij de berekening is uitgegaan van een voorverwarmd koudwatertemperatuur, voor CW3 en CW4, die volgt uit de meting van GASTEC certification B.V., vastgelegd in de verklaring "Vermeden warmtevraag douchewater-terugwinapparaat Douchepijp-wtw-1 van Hei-tech B.V." CW3, rendement 65,3%,

voorverwarmd 29,6 0C.

CW4, rendement 62,3%,

voorverwarmd 28,7 0C.

Invoergegevens Project naam Plaats Project nummer Behoord bij

Woningbouw Emmelhage II te Emmeloord Emmeloord 08/1538 Hoekwoning type B en Bsp

Invoer van gegevens, zoals die volgen uit de EPC-berekening volgens NEN5128:

Op basis van een Cepc van 1,12 CW klasse Ag;woon Averlies Qpres;tot

4 112,20 m2 216,60 m2 50.984 MJ

primaire energieverbruik voor tapwater, Qprim;tap

11.945 MJ

Is er een bad? Ja/nee Is er een tweede douche? Ja/nee

nee geen bad nee geen extra douche nee

Resultaat berekeningen. Vermeden warmtevraag gecorrigeerd primaire energieverbruik voor tapwater, Qprim;tap

Qpres;tot (na aftrek van warmteterugwinning) Verlaging van de EPC met EPC zonder douchepijp-wtw

EPC met douchepijp-wtw

4.191 MJ 7.754 MJ 46.793 MJ 0,073 0,90

0,82

Bijlage 5 – Overzichtsblad wijzigingen

Standaard tussenwoning orientatie

Standaard Hoekwoning tuin op zuid

bouwkundig Rc vloer rc wand rc dak gevelopeningen U-waarde gemiddeld (glas en kozijn) glas zta waarde (glas)

orientatie bouwkundig Rc vloer rc wand rc dak

4,0 m2k/w 3,5 m2k/w 3,5 m2k/w dubbelglas in houten kozijnen 1,8 w/m2 k gewoon dubbelglas (HR glas) 0,6

qv10 waarde (infiltratie)

tuin op zuid

0,4 dm3/sm2

gevelopeningen U-waarde gemiddeld (glas en kozijn) glas zta waarde (glas)

4,0 m2k/w 3,5 m2k/w 3,5 m2k/w dubbelglas in houten kozijnen 1,8 w/m2 k gewoon dubbelglas (HR glas) 0,6

qv10 waarde (infiltratie)

0,4 dm3/sm2

installatietechnisch cv ketel type type verwarmingslichaam

hr 107 ketel (agpo megadens 4 SHR) hoog temperatuur (HT) radiatoren

installatietechnisch cv ketel type type verwarmingslichaam

hr 107 ketel (agpo megadens 4 SHR) hoog temperatuur (HT) radiatoren

ventilatie systeem type ventilator warmte terugwinning ventilatieroosters

natuurlijke toevoer, mechanische afvoer (Buva VAS II) gelijkstroom nee zelfregulerende roosters (ZR)

ventilatie systeem type ventilator warmte terugwinning ventilatieroosters

natuurlijke toevoer, mechanische afvoer (Buva VAS II) gelijkstroom nee zelfregulerende roosters (ZR)

douche wtw

nee

douche wtw

Nee

EPC-waarde

0,68

EPC-waarde

Energiezuinige tussenwoning

Energiezuinige Hoekwoning

bouwkundig Rc vloer rc wand rc dak gevelopeningen U-waarde gemiddeld (glas en kozijn) glas zta waarde (glas)

0,8

5,0 m2k/w 5 m2k/w 5 m2k/w

mupan ultra 148mm

dubbelglas in houten kozijnen 1,5 w/m2 k HR++ driedubbelglas 0,6 0,4 dm3/sm2

qv10 waarde (infiltratie)

bouwkundig Rc vloer rc wand rc dak gevelopeningen U-waarde gemiddeld (glas en kozijn) glas zta waarde (glas)

5,0 m2k/w 5 m2k/w 5 m2k/w

mupan ultra 148mm

dubbelglas in houten kozijnen 1,5 w/m2 k HR++ dubbelglas 0,5 0,4 dm3/sm2

qv10 waarde (infiltratie)

installatietechnisch cv ketel type type verwarmingslichaam

hr 107 ketel (agpo megadens 4 SHR) Laag temperatuur (LT) vloerverwarming bgg, radiatoren verdieping

installatietechnisch cv ketel type type verwarmingslichaam

hr 107 ketel (agpo megadens 4 SHR) Laag temperatuur (LT) vloerverwarming bgg, radiatoren verdieping

ventilatie systeem type ventilator warmte terugwinning ventilatieroosters

natuurlijke toevoer, mechanische afvoer (Buva Vas co2 comfort) gelijkstroom nee zelfregulerende roosters (ZR)

ventilatie systeem type ventilator warmte terugwinning ventilatieroosters

natuurlijke toevoer, mechanische afvoer (Buva Vas co2 comfort) gelijkstroom nee zelfregulerende roosters (ZR)

douche wtw

ja

douche wtw

ja

EPC-waarde

0,52

EPC-waarde

0,60

Bijlage 6 – Kostenopstelling energiezuinige maatregelen

Kostenopstelling meerkosten energiezuinige maatregelen ten opzichte van de referentiewoning

meerprijs maatregel ten opzichte van de referentie hoekwoning

34,6 101 59,7 45,3

meerprijs maatregel ten opzichte van de referentie tussenwoning

22,9 33,9 56 41,8

Meerprijs per m2

Oppervlak van de referentie hoekwoning

Wijziging Kozijnen U 1.8 --> 1.5 HR ++ glas met zta waarde 0,5 ipv HR glas met zta van 0,6 Rc wand is 5.0 ipv 3.5 Rc dak is 5.0 ipv 3.5 Rc vloer is 5.0 ipv 4.0 Laag temperatuur verwarming met bgg vloerverwarming en op de verdieping radiatoren ipv Hoogtemperatuur en radiatoren Buva VAS C02 comfort ipv Buva VAS Douche WTW

Oppervlak van de referentie tussenwoning

De kostenopstelling opgesteld met medewerking van: W. Haaisma, van Wijnen Gorredijk (projectcoördinator aannemer) J. Hartman PRC Kostenmanagement (kostendeskundige)

€ € € €

30,00 7,50 7,00 2,50

€ € € €

687,00 254,25 392,00 104,50

€ € € €

1.038,00 757,50 417,90 113,25

112,2 € 1 € 1 €

12,25 715,00 500,00

Totaal

€ € € €

1.331,58 715,00 500,00 3.984,33

€ € € €

1.374,45 715,00 500,00 4.916,10

Staartkosten aannemer AK 6% W&R 2% Meerkosten aanneemsom

€ € €

239,06 84,47 4.307,85

€ € €

294,97 104,22 5.315,29

Opslag ontwikkelaar AK 5% Winst & Risico 5% Subtotaal

€ € €

215,39 226,16 4.749,41

€ € €

265,76 279,05 5.860,10 excl. BTW

BTW 19% Meerkosten VON prijs

€ €

902,39 5.651,79

€ €

1.113,42 6.973,52 incl. BTW

108,7 1 1

Bijlage 7 – Toetsing onderlinge verschillen in SPSS

Paragraaf 6.1: Correlatie tussen kennis en ervaring. Descriptive Statistics Mean

Std. Deviation

N

Correlations

Kennis

3,55

0,898

66

Ervaring

3,45

0,964

66

Kennis Kennis

Ervaring

Ervaring

Pearson Correlation Sig. (2-tailed)

1

N Pearson Correlation Sig. (2-tailed)

66

N

,678** 0,00

,678

65 1

**

0,00 65

66

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

Paragraaf 6.3: Verband tussen kennisniveau en meerwaarde energiezuinige tussen- en hoekwoning. Group Statistics kennisniveau verschilMWtu ssen verschilMWh oek

N

,00 1,00 ,00 1,00

Mean 29 38 29 38

Std. Deviation

5555,0345 6828,9474 4500,0000 7394,7368

3763,79074 6122,92581 3393,79686 6263,53442

Std. Error Mean 698,91839 993,26973 630,21226 1016,07946

Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances F verschilMWtu Equal variances assumed ssen Equal variances not verschilMWh assumed Equal variances assumed oek Equal variances not assumed

Sig.

t

3,146

,081

5,958

,017

t-test for Equality of Means df

-,986 -1,049 -2,247 -2,421

65 62,472 65 59,339

Sig. (2tailed) ,328 ,298 ,028 ,019

Mean Difference -1273,91289 -1273,91289 -2894,73684 -2894,73684

Std. Error Difference 1291,70022 1214,52529 1288,17954 1195,65252

95% Confidence Interval of Lower Upper -3853,61635 -3701,34935 -5467,40903 -5286,94613

1305,79058 1153,52358 -322,06465 -502,52755

Paragraaf 6.3: Verband tussen ervaringsniveau en meerwaarde energiezuinige tussen- en hoekwoning. Group Statistics ervaringsniveau

N

Mean

Std. Deviation

Std. Error Mean

verschilMWtu ,00 ssen 1,00

34 33

5605,7647 6969,6970

3901,66587 6317,06443

669,13018 1099,65977

verschilMWh ,00 oek

34

5382,3529

4311,82100

739,47120

33

6924,2424

6271,36500

1091,70452

1,00

Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances

95% Confidence Interval of Lower Upper

4,987

,029

-1,067 -1,060

65 53,033

1,593

,211

-1,176

65

,244

-1541,88948

1311,43768

-4161,01139

1077,23243

-1,169

56,555

,247

-1541,88948

1318,57363

-4182,73747

1098,95850

F verschilMWtu Equal variances assumed ssen Equal variances not assumed verschilMWh Equal variances assumed oek Equal variances not assumed

t-test for Equality of Means Sig. (2tailed) ,290 ,294

Sig.

t

df

Mean Difference -1363,93226 -1363,93226

Std. Error Difference 1278,53427 1287,23999

-3917,34151 -3945,77083

1189,47699 1217,90630

Paragraaf 6.3: Verband tussen functie en meerwaarde energiezuinige tussen- en hoekwoning. Descriptives

N verschilMWtu 1 ssen 2 3 Total verschilMWh 1 oek 2 3 Total

35 23 9 67 35 23 9 67 ANOVA Sum of Squares

verschilMWtu Between Groups ssen Within Groups Total verschilMWh Between Groups oek Within Groups Total

18449382,765 1792032471,802 1810481854,567 9814717,304 1902088267,771 1911902985,075

Mean 6317,0286 5760,8696 7444,4444 6277,5522 6014,2857 5956,5217 7111,1111 6141,7910

df

Std. Deviation 4524,03863 5384,88956 7568,20836 5237,51308 4796,57616 5138,78533 8207,38150 5382,21395

Mean Square 2 64 66 2 64 66

Std. Error 764,70210 1122,82709 2522,73612 639,86406 810,76935 1071,51081 2735,79383 657,54209

F

95% Confidence Interval Lower Bound Upper Bound 4762,9669 3432,2687 1627,0045 5000,0224 4366,6042 3734,3443 802,3592 4828,9659

Sig.

9224691,382 28000507,372

,329

,721

4907358,652 29720129,184

,165

,848

7871,0902 8089,4704 13261,8844 7555,0821 7661,9673 8178,6992 13419,8630 7454,6162

Minimum ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00 ,00

Maximum 25000,00 20000,00 23000,00 25000,00 25000,00 20000,00 24000,00 25000,00