De renovatie en wederopbouw van oude appartementsgebouwen

FACULTEIT RECHTSGELEERDHEID

De renovatie en wederopbouw van oude appartementsgebouwen Masterproef neergelegd tot het behalen van de graad van Master in het Notariaat door Jolien VANDAELE 01406925

Academiejaar 2014 – 2015

Promotor: Annelies WYLLEMAN Commissaris: Charlotte WILLEMOT

ABSTRACT De nood aan renovatie en heropbouw van oude appartementsgebouwen is meer dan ooit een actueel gegeven, na de bouwexplosie vanaf halfweg de vorige eeuw. Burgerrechtelijke problemen zijn inherent aan het voornemen tot afbraak en heropbouw. Meest opvallend hierbij betreft de problematiek inzake de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering en de mogelijke impasse die kan ontstaan bij appartementsmede-eigenaars die het niet met elkaar eens zijn. Het Belgisch dualistisch appartementsrecht werkt deze problematiek in de hand. In een onderzoek naar oplossingen binnen het kader van het Belgische recht, wordt vergeleken met de wetgeving en rechtspraak in de buurlanden Frankrijk en Nederland. Het huidig wetgevend kader biedt slechts een beperkt aantal mogelijkheden om aan de problemen bij een sloop en heropbouw tegemoet te komen. Echte oplossingen biedt de huidige wetgeving echter niet, waardoor appartementsmede-eigenaars zich genoodzaakt zien om de volledige sloop en heropbouw te ontwijken door middel van een grondige renovatie. Het blijft dus wachten op een beter wetgevend kader. In de zoektocht van de wetgever naar een adequate hervorming van het appartementsrecht, wordt het steeds moeilijker om vast te houden aan een strikte toepassing van het exclusief eigendomsrecht binnen het dualistische appartementsrecht.

i

INHOUDSTAFEL

I.

INLEIDING

II.

PROBLEEMSTELLING: HET VERVAL VAN APPARTEMENTEN

III.

JURIDISCH KADER

1 2 3

1.

BELGIË

3

2.

BUITENLANDSE RECHTSSTELSELS

5

IV.

2.1.

Frankrijk

6

2.2.

Nederland

7

SLOOP VAN EEN APPARTEMENTSGEBOUW

1.

ACCIDENTELE OF VRIJWILLIGE DESTRUCTIE

2.

EEN DUALISTISCH SYSTEEM EN DE MOEILIJKHEDEN DIE DAARMEE GEPAARD GAAN

V.

9 10

2.1.

De sloop voorzien in de statuten

11

2.2.

Beslissing tot afbraak: bevoegdheid

14

2.3. 3.

8

2.2.1. Beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering

15

2.2.2. Geen beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering

17

2.2.3. Dualistisch systeem, dualistische rechtspraak en rechtsleer?

18

Een (voorlopig) onoplosbare impasse?

GEVOLGEN VAN DE SLOOP

19 22

3.1.

Vereniging van mede-eigenaars: Ontbonden of niet?

22

3.2.

Verloop van de vereffening

25

3.3.

Gevolgen voor de huurder

26

WEDEROPBOUW VAN EEN APPARTEMENTSGEBOUW

31

1.

BEVOEGDHEID

31

2.

DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS ALS BOUWHEER?

33

3.

ENKELE MOEILIJKHEDEN

34

VI.

3.1.

Een heropbouw in gewijzigde vorm

34

3.2.

De kost van heropbouw: verdeling van de lasten

35

OPLOSSINGEN?

36

1.

MISBRUIK VAN MINDERHEID

36

2.

BINDENDE DERDENBESLISSING

38

3.

VERKOOP VAN HET PRIVATE KAVEL: RECHT VAN VOORKOOP

40

ii

4.

5.

VII.

RENOVEREN

41

4.1.

Alternatief voor een volledige heropbouw

41

4.2.

Aandacht voor de huurder

42

WACHTEN OP WETGEVEND INITIATIEF

43

5.1.

Een vennootschapsrechtelijke benadering

44

5.2.

Een flexibele benadering: op weg naar monisme?

47

CONCLUSIE

BIBLIOGRAFIE

48 52

1.

WETGEVING

52

2.

RECHTSPRAAK

52

3.

RECHTSLEER

53

iii

I.

INLEIDING

1. De sloop en heropbouw van oude appartementsgebouwen brengen een aantal problemen met zich mee. Met dit proefschrift proberen wij een aantal, vooral burgerrechtelijke problemen nader toe te lichten, zonder exhaustief te willen zijn. In het bijzonder besteden wij aandacht aan de impasse die kan ontstaan binnen de algemene vergadering van medeeigenaars, enerzijds bij het nemen van de beslissing tot sloop, anderzijds bij het nemen van de beslissing tot heropbouw. 2. In dit proefschrift wordt op zoek gegaan naar mogelijke oplossingen, onder meer door middel van een beknopt rechtsvergelijkend onderzoek met buurlanden Frankrijk en Nederland. Er wordt kort ingegaan op het juridisch kader van de appartementsmede-eigendom zowel in België, Frankrijk als Nederland. De sloop en heropbouw van appartementsgebouwen worden afzonderlijk behandeld, waarbij telkens een aantal pijnpunten worden uitgediept. Wat de sloop betreft geven we kort toelichting bij de gangbare terminologie. Vervolgens worden de problemen toegelicht die zich manifesteren binnen het dualistische kader van het Belgische appartementsrecht. In het bijzonder wordt gepoogd duidelijkheid te verschaffen inzake de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering binnen de vereniging van mede-eigenaars. Ook de gevolgen van de sloop en de problemen die hierbij kunnen ontstaan, komen aan bod. Moeilijkheden of twijfels zullen vooral ontstaan bij een mogelijke ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars en op het vlak van huurovereenkomsten gesloten door de individuele appartementsmedeeigenaars. Na de sloop wordt dieper ingegaan op de optie tot de heropbouw van het appartementsgebouw. Hierbij is opnieuw de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering een heikel punt dat enige toelichting vergt. Verder komt de optie tot heropbouw in gewijzigde vorm en de kosten hierbij aan bod, alsook de weigering van mede-eigenaars om hun bijdrage in de heropbouw te betalen. Tot slot proberen wij met deze uiteenzetting een aantal oplossingen of alternatieven te vinden die toestaan de afbraak en heropbouw van oude appartementsgebouwen op juridisch vlak te 1

vergemakkelijken. Een aantal alternatieve mogelijkheden binnen het huidig wetgevend kader worden onderzocht. Voor de toekomst kan een aangepaste wetgeving meer rechtszekerheid bieden voor de betrokken partijen.

II.

PROBLEEMSTELLING: HET VERVAL VAN APPARTEMENTEN

3. Wanneer men zich naar de kust begeeft, wordt al snel duidelijk dat appartementsgebouwen geen zeldzaam zicht zijn. De Belgische kust en de grotere steden zijn echter al lang niet meer de enige streken die gekenmerkt worden door een horizon vol hoogbouw. De toename van de bevolking noopt er toe om de hoogte op te zoeken en boven elkaar te gaan wonen in plaats van naast elkaar. Bouwgrond wordt jaar na jaar schaarser. Appartementsmede-eigendom wint dan ook reeds geruime tijd aan belang. Vandaag woont zelfs meer dan een derde van de Belgische bevolking in appartementen.1 De toenemende belangstelling voor de appartementsmede-eigendom bestaat reeds geruime tijd. De vraag naar renovatie, sloop en wederopbouw van appartementsgebouwen is recenter en wordt nu relevant, aangezien vele appartementsgebouwen dateren van kort na WO II en vandaag dus aan vernieuwing toe zijn.2 4. Niet alle werven kondigen de oprichting aan van een nieuw appartementsgebouw. In heel wat

gevallen

gaat

men

renoveren,

precies

omwille

van

de

grondschaarste.

Appartementsgebouwen zijn dan ook, in tegenstelling tot woonhuizen, minder eeuwigdurend. De gebruikte materialen lijden onder de tand des tijds en de noodzaak aan renovatie ontstaat. We spreken in dit geval van technisch verval. Ook andere factoren, zoals financieel verval (exploitatie) en sociaal verval (huurders) doen de noodzaak aan restauratie ontstaan. 3 Soms kan een gebouw niet meer gerestaureerd worden en moet de beslissing genomen worden tot

1

H. VANDENBERGHE, “Algemene   beschouwingen   bij   de   nieuwe   appartementswet”   in   V.   SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, 4, nr. 7. 2 R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 9; R. TIMMERMANS, “Horizontale  splitsing  in  volumepercelen,  het  aantrekkende  complement   van appartementsmede-eigendom”,  Not.Fisc.M. 2005, afl. 7, 205. 3 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 510, nr. 622.

2

het slopen van het gebouw. 4 De   eigenaars   kunnen   op   zo’n   moment beslissen om het appartementsgebouw terug op te richten of kunnen uiteraard ook beslissen om dat niet te doen. Het bijzondere regime van appartementsmede-eigendom maakt deze beslissingen er niet makkelijker op. Eenzelfde gebouw behoort toe tot de verschillende mede-eigenaars.5 De beslissing moet dan ook niet door één eigenaar, maar wel door meerdere mede-eigenaars worden genomen. Hieruit ontstaan de problemen bij de afbraak en heropbouw van appartementsgebouwen. Kan een appartementsmede-eigenaar gedwongen worden om te beslissen tot afbraak, indien deze principieel weigert? Wat als deze mede-eigenaar niet over de nodige middelen beschikt? Uiteraard blijven deze keuzes ook niet zonder gevolgen. Het zijn deze beslissingen en hun gevolgen die hieronder zullen toegelicht worden. 5. Een aantal van deze problemen bij de afbraak en heropbouw worden in dit proefschrift behandeld, waarbij de nadruk wordt gelegd op de impasse die deze beslissing kan teweegbrengen tussen de mede-eigenaars.

III.

JURIDISCH KADER 1. België

6. Met de probleemstelling die hierboven werd uiteengezet, bevinden we ons binnen het domein van de appartementsmede-eigendom. De belangstelling voor appartementsmedeeigendom van de laatste decennia resulteerde in het ontstaan van aparte wetgeving van toepassing op de appartementsgebouwen, namelijk de wet van 20 september 1994, gewijzigd door de wet van 2 juni 2010.6 De bedoeling van de wetgever blijkt duidelijk uit de benaming van de wet: modernisering en transparantie. De wetswijziging trad in werking op 1 september 2010.7

4

L. WEYTS, “Ontbinding   en   vereffening   van   de   vereniging”   in   V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 197. 5 Art. 577-3 B.W.; S. SNAET, “Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom”  in  H.  VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 81; M. VAN HOOYMISSEN, “Zakenrechtelijke   aspecten   in   verband   met   het   sluiten   van   de   aannemingsovereenkomst”   in   D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 241, nr. 598. 6 Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010. 7 E. DE KEZEL, “Nieuwe  wettelijke regeling appartementsmede-eigendom”,  R.A.G.B. 2010, afl. 20, 1364-1365; H. VANDENBERGHE, “Algemene   beschouwingen   bij   de   nieuwe   appartementswet”   in   V.   SAGAERT en A.-L.

3

7. Het Belgische appartementsrecht wordt gekenmerkt door een dualistische structuur. Ook al werd een afzonderlijke regelgeving in het leven geroepen, er werd geen volledig nieuwe rechtsfiguur gecreëerd. De wetgever koos voor een combinatie van twee bestaande rechtsfiguren: (gedwongen) mede-eigendom en private eigendom.8 8. Voor de toepassing van het appartementsrecht worden drie vereisten vooropgesteld9: 1) een gebouw of groep van gebouwen; 2) het eigendomsrecht is gesplitst tussen verschillende personen of mede-eigenaars; 3) elke mede-eigenaar bezit een privatief deel met daaraan verbonden een aandeel in de gemeenschappelijke delen. 9. Of een gebouw onder het appartementsrecht valt, wordt steeds in concreto beoordeeld. Op basis van de drie vermelde criteria lijkt de afbakening van het toepassingsgebied eenvoudig. Dit is niet steeds het geval. Verwarring inzake de toepassing van het appartementsrecht is mogelijk in geval van een toepassing van het opstalrecht. Beide rechtsfiguren creëren immers een horizontale eigendomssplitsing.

10

Indien sprake is van appartementsrecht is de

appartementswet dwingend van toepassing 11 en zullen de mede-eigenaars een basisakte en reglement van mede-eigendom dienen op te stellen. 10. Volledigheidshalve moet hier worden aan toegevoegd dat in bepaalde omstandigheden de mede-eigenaars kunnen verzaken aan de toepassing van de appartementswet. In de praktijk VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, 1, nr. 2. 8 N. CARETTE, “Kroniek   3   jaar   nieuwe   appartementswet”   in   V. SAGAERT (ed.), Themis Vastgoedrecht 86, Brugge, Die Keure, 2014, (25) 36, nr. 18; H. CASMAN, “Le   champ   d’   application   de   la   loi:   les   immeubles concernés”   in   N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La   copropriété   forcée   des   immeubles   et   groupes   d’immeubles   bâtis, Louvain-la-Neuve, UCL, 2001, 1; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 137, nr. 59. 9 R. TIMMERMANS, “Kroniek   appartementsmede-eigendom”,   R.W. 2013-2014, afl. 26, (1003) 1005, nr. 6; C. WILLEMOT, “Actuele   ontwikkelingen   inzake   appartementsrecht.   Overzicht   van   rechtspraak   sinds   1   september   2010”  in  A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 23, Brugge, Die Keuren, 2013, 5, nr. 4. 10 R. TIMMERMANS, “Kroniek   appartementsmede-eigendom”,   R.W. 2013-2014, afl. 26, (1003) 1005, nr. 6; C. WILLEMOT, “Actuele   ontwikkelingen   inzake   appartementsrecht.   Overzicht   van   rechtspraak   sinds   1   september   2010”  in   A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 23, Brugge, Die Keuren, 2013, 10, nr. 15; V. SAGAERT, “Actuele  ontwikkelingen  inzake  privaat  vastgoedrecht”  in  Themis Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2009, 40, nr. 44. 11 Art. 577-14 B.W.; A. WYLLEMAN, “Het   appartementsrecht   tussen   zakenrecht   en   verbintenissenrecht   en   op   weg  naar  het  rechtspersonenrecht”  in  E. ALOFS, K. BYTTEBIER, A. MICHIELSENS en A.-L. VERBEKE (eds.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (527) 528; S. SNAET, “Actuele   knelpunten   inzake   appartementsmede-eigendom”  in  H.  VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 82, nr. 2.

4

spreekt men dan van de beperkte basisakte. Er worden bij wet twee voorwaarden bepaald opdat het appartementsrecht buiten spel kan worden gezet. In de eerste plaats moet de aard van het gebouw het toelaten. Daarnaast moeten ook alle mede-eigenaars er mee instemmen dat het recht niet wordt toegepast.

12

Of de aard van het gebouw toelaat om het

appartementsrecht buiten beschouwing te laten, is een feitenkwestie die in concreto moet beoordeeld worden. Een belangrijk criterium bij de beoordeling hiervan is het beperkt aantal private kavels.13 11. Voor dit proefschrift gaan wij er van uit dat er sprake is van een afbraak van een appartementsgebouw, waarop het appartementsrecht dwingend van toepassing is. Dit betekent dus dat er van uit gegaan wordt dat er statuten van het gebouw zijn opgesteld en dat er een vereniging van mede-eigenaars is.

2. Buitenlandse rechtsstelsels 12.

De

hierboven

geschetste

problematiek

kenmerkt

niet

enkel

de

Belgische

appartementsmede-eigendom. In Frankrijk en Nederland kent men eveneens een bijzonder regime van appartementsmede-eigendom en ook daar stoot men op moeilijkheden bij de afbraak en heropbouw.14 Nochtans wordt het appartementsrecht er niet op dezelfde manier georganiseerd. Voor de behandeling van de geschetste problematiek achten wij het wenselijk om even over de landsgrenzen heen te kijken, zij het slechts in de mate dat deze vergelijking bijdraagt tot het vinden van een oplossing. Aangezien vergeleken wordt met buurlanden Frankrijk en Nederland, lichten wij de daar geldende stelsels van appartementsmedeeigendom kort toe.

12

Art. 577-3, eerste lid B.W.; Voor een toepassing zie Brussel 2 april 2012, T.B.B.R. 2014, afl. 1, 27; V. SAGAERT, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 319, nr. 386. 13 Rb. Antwerpen 28 oktober 2013, T.B.O. 2013, afl. 6, 270. 14 Voor Nederland wordt de problematiek van wijzigende omstandigheden aangehaald in: A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, 13.

5

2.1. Frankrijk 13. Het Franse appartementsrecht is ontstaan vanuit het oude art. 664 van de Code Civil.15 Het ontstond, net zoals dat ook in België gebeurde, als een dualistisch systeem en werd afzonderlijk ingeschreven in de wet van 28 juni 1938. Deze werd later vervangen door de wet van 10 juli 1965.16 Stemmen gingen op voor een monistisch systeem, maar de wetgever verankerde de meerderheidsopvatting, die een voorkeur uitte voor een dualistische structuur.17 14. Het Franse en Belgische appartementsrecht vertonen bijgevolg veel gelijkenissen. Het Franse appartementsrecht kent eveneens het onderscheid tussen gemeenschappelijke en privatieve delen. 18 Ook qua organisatie vertonen de rechtsstelsels veel gelijkenissen. Het Franse recht kent zoals het Belgische recht een vereniging van mede-eigenaars   (‘syndicat’)   met   onder   andere   een   syndicus   (‘syndic’)   en   een   algemene   vergadering   (‘assemblée   générale’).19 De toepassingsvoorwaarden voor het Franse appartementsrecht zijn dezelfde als deze voor de toepassing van het Belgische appartementsrecht. Dit volgt uit artikel 1 van de wet van 10 juli 1965: “La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part  de  parties  communes.”.20 Bijgevolg stelt zich in het Franse systeem eveneens een probleem bij de volledige afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw. Immers zijn de appartementsmede-eigenaars ook exclusieve eigenaars van hun privatieve kavel en kunnen het behoud ervan behartigen.21

15

D.-C. JAFFUEL, “Fasc.   10:   Copropriété   – Historique   et   généralités”,   JurisClasseur 2009, nr. 13 e.v.; F. GIVORD, C. GIVERDON en P. CAPOULADE, La copropriété, Parijs, Dalloz, 2012, 4; C. MICHALOPOULOS, “Origine   de  la  copropriété  et  évolution  de  la  notion  de  destination  de  l’immeuble”,  R.D.I. 1995, 409. 16 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 17 J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CIMAMONTI, Traité de droit civil – Les biens, Parijs, L.G.D.J., 2010, 614, nr. 542. 18 D. SIZAIRE, “Division  et  volumes”,   La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1998, afl. 11, (388) 389, nr. 3. 19 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, hierna Code de la copropriété; F. DENIS, La   copropriété   des   immeubles   bâtis.   Suivie  d’une   formule   de   règlement   de   copropriété, Parijs, Librairie du journal des notaires et des avocats, 1967, 43 e.v.; C. AUBRY en C. RAU, Droit civil Français, II, Parijs, Litec, 1961, 553, nr. 346. 20 E. KISCHINEWSKY-BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Litec, 1989, 50, nr. 61. 21 N. LE RUDULIER,  “Fasc.  107-20:  Division  en   volumes.   Construction  et   gestion”,   JurisClasseur Construction 2013, nr. 50, http://www.lexisnexis.com/fr/droit/search/runRemoteLink.do?docLinkInd=true&bct=A&risb=21_T2181853755 7&A=0.5268267159044079&urlEnc=ISO-8859-1&&dpsi=00AV&remotekey1=DOC-

6

2.2. Nederland 15. Het huidige Nederlandse appartementsrecht vertoont een monistisch karakter. Het appartementsrecht bestaat met andere woorden niet uit een combinatie van twee bestaande rechtsfiguren, zoals dit in België en Frankrijk het geval is. Op voorstel van MEIJERS wordt uitgegaan van mede-eigendom op het volledige appartementsgebouw én de grond. Aan de mede-eigendom wordt voor de individuele appartementsmede-eigenaars een uitsluitend gebruik gekoppeld met betrekking tot een bepaald gedeelte van het gebouw.22 Hierdoor wordt van het Nederlandse appartementsrechtsrecht gezegd dat het een hybride karakter vertoont. Hybride omdat er enerzijds een medegerechtigdheid is in het volledige gebouw en anderzijds een exclusief gebruiksrecht voor de individuele appartementseigenaar23, maar ook omwille van de combinatie van goederenrechtelijke en verenigingsrechtelijke betrekkingen. 24 16. Een horizontale eigendomssplitsing bestaat in het Nederlandse appartementsrecht niet. De appartementseigenaar is eigenaar van een appartementsrecht dat een recht verschaft op een privaat gebruik van een welbepaald deel in het appartementsgebouw.25 17. De eerste Nederlandse appartementswet werd vastgelegd in de wet van 20 december 1951 en trad in werking op 20 december 1952.26 Deze eerste regeling werd in 1972 grondig herzien met de wet van 7 september 1972, in werking getreden op 1 december 1972. De wetswijziging was een tegemoetkoming voor een aantal moeilijkheden die men doorheen de jaren had ondervonden.27 Vandaag kunnen we het appartementsrecht terug vinden in titel 9, boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (hierna: N.B.W.). De wet geeft een vrij uitvoerige omschrijving van appartementsrechten. Daaruit blijkt dat niet enkel een eigenaar, ID&remotekey2=262_EG_RE0_544262FASCICULEEN_1_PRO_250679&refpt=NDV15&service=DOCID&origdpsi=00AV&chunkLNI=59F5-8D31-DY5C-K3XT-00000-00&homeCsi=268036. 22 C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk recht. Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2002, 536; A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, 8. 23 A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, 11. 24 R.F.H. MERTENS, “De   appartementensplitsing   als   hybride   juridisch   netwerk”   in   A.H. LAMERS en S.L.T. SCHOENMAKERS (eds.), Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving? Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, (133) of http://www.vverecht.nl/2014/12/de-appartementensplitsing-als-hybride-juridisch-netwerk/. 25 Gerechtshof Amsterdam 24 januari 2008, nr. 106.011.549, www.rechtspraak.nl. 26 R.F.H. MERTENS, “De   appartementensplitsing   als   hybride   juridisch   netwerk”   in   A.H. LAMERS en S.L.T. SCHOENMAKERS (eds.), Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving? Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, (133) of http://www.vverecht.nl/2014/12/de-appartementensplitsing-als-hybride-juridisch-netwerk/. 27 R.F.H. MERTENS, “De   appartementensplitsing   als   hybride   juridisch   netwerk”   in   A.H. LAMERS en S.L.T. SCHOENMAKERS (eds.), Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving? Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, (133) of http://www.vverecht.nl/2014/12/de-appartementensplitsing-als-hybride-juridisch-netwerk/; R.F.H. MERTENS, Appartementsrecht en de welstandsbepalingen. Ars Notariatus XLIII, Deventer, Kluwer, 1989, 35 e.v.

7

maar ook een erfpachter of opstalhouder bevoegd zijn om gebouw en grond te splitsen in appartementsrechten.28 18. Opdat naar Nederlands recht een geldige splitsing zou kunnen plaatsvinden, wordt hiervoor een notariële akte vereist. 29 Deze akte wordt de splitsingsakte genoemd 30 en kan vergeleken worden met de basisakte in het Belgische recht.31 Naast de splitsingsakte wordt het Nederlandse appartementsrecht ook gekenmerkt door een reglement van splitsing 32 , vergelijkbaar met het Belgische regelement van mede-eigendom. Wanneer daarentegen gesproken wordt over de statuten, kunnen deze niet met de Belgische statuten worden gelijk gesteld. De statuten in het Belgische recht worden gevormd door de basisakte en reglement van mede-eigendom. In het Nederlandse recht vormen de statuten een onderdeel van het splitsingsreglement.33 Een vereniging van eigenaars behartigt de belangen van de appartementseigenaars 34 en heeft daarvoor rechtspersoonlijkheid.35

IV.

SLOOP VAN EEN APPARTEMENTSGEBOUW

19. In sommige gevallen zijn de kosten voor de renovatie of het herstel van een appartementsgebouw simpelweg te hoog en kiest men voor de afbraak van het appartementsgebouw.

28

Art. 5:106 N.B.W. Art. 5:109, eerste lid N.B.W.; F.H.J. MIJNSSEN en C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht 5*, Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer, Kluwer, 2008, 446, nr. 396. 30 HR 28 januari 2011, nr. 09/03792, N.J. 2011, 58 of www.rechtspraak.nl. 31 Zo zal de splitsingsakte ook een nauwkeurige omschrijving moeten bevatten van de privégedeelten. Zie X., “Appartementsrecht.   Vaststelling recht tot uitsluitend gebruik; uitleg splitsingsakte, maatstaf volgens HR 1 november   2013”,   N.J. 2014, afl. 119, https://navigator.kluwer.nl/scion/secure/ctx_4435019/index.jsp?1430220939057=&is_citator=false&link_type=1 &document_id=id3a42285d649e4f57a6435ea80db27f12&cpid=WKNL-LTR-Navigator#page[1]. 32 A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, 10. 33 Art. 5:112, lid 1 N.B.W.; F.H.J. MIJNSSEN en C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht 5*, Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer, Kluwer, 2008, 542, nr. 521a. 34 Art. 5:112, lid 1, e N.B.W. 35 Art. 5:124, lid 1 N.B.W.; F.H.J. MIJNSSEN en C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht 5*, Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer, Kluwer, 2008, 540, nr. 519. 29

8

Na de afbraak van het appartementsgebouw, hebben de mede-eigenaars twee mogelijke opties. Ofwel beslist men het appartementsgebouw opnieuw op te richten, ofwel doet men dat niet. Beide keuzes hebben hun gevolgen. De terminologie die bij de sloop gehanteerd wordt, is niet steeds consequent. Er kan sprake zijn   van   vernietiging,   destructie,   sloop,…   van   een   appartementsgebouw.   De   verschillende   termen hebben niet steeds eenzelfde invulling. Ook de gevolgen die er aan verbonden worden, zijn niet in alle gevallen dezelfde.

1. Accidentele of vrijwillige destructie 20. De destructie van een appartementsgebouw slaat in het algemeen op de vernietiging ervan. In de rechtsleer wordt een onderscheid gemaakt tussen de accidentele en de vrijwillige destructie. De vrijwillige destructie veronderstelt de wil van de mede-eigenaars om het gebouw af te breken. Naar de vrijwillige destructie wordt ook verwezen door gebruik van de term   ‘sloop’.  Bij  een  accidentele  destructie  van   een  appartementsgebouw  ontbreekt   elke  wil   van de mede-eigenaars. Ze is het gevolg van onvoorzienbare factoren, zoals een brand, een aardbeving,…. De accidentele destructie kan geheel of gedeeltelijk zijn.36 Waar de grens moet worden getrokken tussen een gehele en een gedeeltelijke destructie van het gebouw, is niet duidelijk. De wetgever geeft geen enkele aanwijzing om het onderscheid te maken. In de rechtsleer spreekt men van een volledige destructie bij vernietiging van drie vierden van de waarde van het volledige gebouw.37 21. De sloop van een appartementsgebouw veronderstelt een vrije keuze van de eigenaars om het gebouw af te breken. Het betreft met andere woorden een vrijwillige destructie. De term ‘vrijwillige  destructie’  lijkt mij enigszins ongelukkig gekozen. Er zullen steeds verschillende factoren zijn, zoals bijvoorbeeld de slechte staat van het gebouw, waardoor de mede-eigenaars zich genoodzaakt zullen voelen om over te gaan tot de sloop van het gebouw. Dit voelt vaak niet bijzonder   ‘vrijwillig’   aan voor de betrokken mede-eigenaars. Weliswaar vindt de 36

R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 10. 37 S. SNAET en M. VREVEN, “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen”   in   N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) 187, nr. 94; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 498, nr. 616; F. AEBY, La propriété des appartements: ses aspects juridiques et pratiques, Brussel, Bruylant, 1967, 601.

9

beslissing haar oorsprong in voorzienbare factoren, waardoor uiteraard geen sprake kan zijn van een accidentele destructie. 22. Wanneer de keuze moet worden gemaakt om een oud appartementsgebouw ofwel grondig te renoveren, ofwel te slopen en opnieuw te bouwen, zijn de mede-eigenaars het vaak oneens. Sommige, vooral oudere mede-eigenaars zullen de voorkeur geven aan de renovatie. Andere mede-eigenaars zullen eerder geneigd zijn om het volledige gebouw te slopen en (al of niet) herop te bouwen.38 Een makkelijke keuze is dit niet. Het is dus aangewezen voor de medeeigenaars om hierover grondig met elkaar in gesprek te gaan.39 23. In het Franse recht ligt de nadruk niet zozeer op het onderscheid tussen accidentele en vrijwillige destructie, wel op het onderscheid tussen gehele en gedeeltelijke destructie van het appartementsgebouw. Het onderscheid wordt zelfs in de wet zelf ingeschreven, meer bepaald in art. 38. 40 Bij een gedeeltelijke destructie wordt aan de gedupeerde mede-eigenaars een bijzondere bescherming geboden in de vorm van een bijzondere meerderheid bij de beslissing tot heropbouw. Net als in het Belgische recht, vindt men in het Franse recht geen bepalingen inzake de sloop van het gebouw. 24. Dit bestek beperkt zich tot de vrijwillige destructie van appartementsgebouwen. De vrijwillige destructie of sloop van een appartementsgebouw wordt niet geregeld in de Belgische appartementswet. 41 Een gebrek aan wettelijke regeling creëert rechtsonzekerheid voor de appartementsmede-eigenaars die het appartementsgebouw wensen te slopen.

2. Een dualistisch systeem en de moeilijkheden die daarmee gepaard gaan 25. De Belgische appartementsmede-eigendom wordt gekenmerkt door het onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke delen. Uiteraard kan de eigenaar zelf beslissen wat hij met de privatieve delen doet. Het eigendomsrecht van art. 544 B.W. wordt op de

38

Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, 34. R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 512, nr. 624; R. TIMMERMANS, “De algemene vergadering van de Vereniging van Mede-eigenaars. De staat van het gebouw of de groep van gebouwen.” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., afl. 156, XIV.Q-210. 40 Art. 38 Code de la copropriété. 41 R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 9. 39

10

privatieve delen toegepast. Nochtans is nuancering mogelijk. Beperkingen aan het eigendomsrecht van de privatieve delen zijn mogelijk.42 Andere rechten en plichten spelen ten aanzien van de gemeenschappelijke delen. Vandaar dat het belangrijk is de privatieve delen duidelijk te omschrijven in de basisakte.43 Indien geen nauwkeurige omschrijving wordt gegeven van de private delen of de omschrijving lijkt tegenstrijdigheden te bevatten, speelt een vermoeden van gemeenschappelijkheid.44 26. De sloop van een appartementsgebouw heeft zowel betrekking op de private delen als op de gemeenschappelijke delen. In principe bestaat er geen probleem inzake de private delen. Daarmee kan men als eigenaar op basis van art. 544 B.W. doen wat men wil. De moeilijkheid bestaat er in dat de sloop van het gebouw ook de mede-eigendom raakt, die van toepassing is op de gemeenschappelijke delen. Bovendien raakt het ook de exclusieve eigendom van de andere appartementsmede-eigenaars. Goede afspraken tussen de mede-eigenaars zijn dan ook geen overbodige luxe in dit geval.45 2.1. De sloop voorzien in de statuten 27. In de statuten van het appartementsgebouw kunnen de mede-eigenaars afspraken maken met betrekking tot de afbraak van het appartementsgebouw in bepaalde gevallen. De statuten bij appartementsmede-eigendom bestaan uit een basisakte en een reglement van medeeigendom. 46 Afspraken inzake de afbraak van het gebouw horen niet in de basisakte, aangezien de basisakte volgens de wet de zakenrechtelijke omschrijving moet bevatten van het onroerend geheel, de private en gemeenschappelijke delen, evenals het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elk privatief deel is verbonden.47

42

Zie bijv. Rb. Brugge 27 februari 2009, T.App. 2011, afl. 1, 40. M. VAN HOOYMISSEN, “Zakenrechtelijke   aspecten   in   verband   met   het   sluiten   van   de   aannemingsovereenkomst”  in  D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 243, nr. 610. 44 S. SNAET, “Actuele   knelpunten   inzake   appartementsmede-eigendom”   in   H.   VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 85, nr. 8. 45 R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 11; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 512, nr. 624. 46 577-4 §1 B.W.; S. SNAET, “Actuele   knelpunten   inzake  appartementsmede-eigendom”   in  H.   VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 85, nr. 7; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 152, nr. 67. 47 577-4 §1, tweede lid B.W. 43

11

28. Wettelijk gezien moet het reglement van mede-eigendom (minimaal) het volgende bevatten48: 1) De beschrijving van de rechten en plichten van de mede-eigenaar betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen; 2) De criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten; 3) De regels betreffende de wijze van bijeenroeping, werkwijze en bevoegdheid van de algemene vergadering; 4) De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden en de duur van zijn mandaat; 5) De jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt. 29. Volgens de rechtsleer kan het reglement van mede-eigendom eveneens afspraken bevatten omtrent de sloop van het appartementsgebouw. 49 Een afzonderlijk hoofdstuk binnen het reglement van mede-eigendom zorgt voor een goed overzicht binnen de gemaakte afspraken. Daaronder kunnen de verschillende aspecten van de afbraak worden geregeld, zoals vanaf wanneer sprake is van (gehele of gedeeltelijke) vernieling van het gebouw, de verplichting tot herstel,   de   beslissing   niet   te   herstellen,… 50 Indien dit het geval is, moeten deze afspraken uiteraard door de mede-eigenaars worden nageleefd, aangezien de statuten van het gebouw wederkerige overeenkomsten zijn tussen de mede-eigenaars, zelfs wanneer de inhoud ervan eenzijdig door de verkoper is bepaald.51 30. De rechtsleer wordt sinds lang gekenmerkt door de discussie inzake de tegenwerpelijkheid van de statuten. Volgens sommige auteurs zijn de afspraken gemaakt tussen de medeeigenaars ook tegenwerpelijk aan derden, aangezien de statuten zakenrechtelijke werking

48

577-4 §1, vierde lid B.W.; V. SAGAERT, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 329, nr. 397; S. SNAET, “Actuele   knelpunten   inzake   appartementsmede-eigendom”   in   H.   VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 85, nr. 7. 49 R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 11; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 512, nr. 624 50 F. AEBY, La propriété des appartements: ses aspects juridiques et pratiques, Brussel, Bruylant, 1967, 601603. 51 Brussel 10 april 1970, Rev.Prat.Not. 1970, 452, Rb. Brussel 30 maart 1976, J.T. 1976, 410; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 154, nr. 68; T. BOSNY, “Vers   un   nouveau   régime   de   la   copropriété”,   Rev.not.b. 1992, deel 1, (442) 459.

12

hebben. 52 Nochtans kan genuanceerd worden. Andere auteurs zien het anders en zijn van mening dat in concreto, dus naargelang de aard van de verplichting, moet worden gekeken. Toch kan worden verdedigd dat ook vanuit deze zienswijze de afspraken omtrent de afbraak en mogelijks heropbouw van het appartementsgebouw zakenrechtelijke werking hebben. Zo worden de beperkingen op het privatieve gebruik van de gemeenschappelijke delen klassiek gekwalificeerd als een verplichting met zakelijke werking en niet een louter obligatoire verplichting. De afspraken inzake de sloop van het gebouw raken in een meer verregaande mate het recht van de mede-eigenaars en zullen bovendien ook een invloed hebben op de indeling van het appartementsgebouw in zowel de privatieve als de gemeenschappelijke delen.53 Van een louter persoonlijke verplichting kan dus moeilijk sprake zijn. 31. Deze discussie over de tegenwerpelijkheid van de afspraken in de statuten bestaat, ondanks de wettelijke verplichting om de statuten op te stellen bij authentieke akte 54 en ondanks

de

wettelijke

verplichting

tot

overschrijving

van

de

statuten

op

het

hypotheekkantoor, waardoor deze nochtans tegenwerpelijk worden aan derden, zij het een derde met een concurrerend recht.55 Ondertussen is deze discussie minder relevant geworden, omwille van de wetswijziging waarbij de wetgever de tegenwerpelijkheid van de statuten heeft verduidelijkt. De wetgever neigt door zijn tussenkomst meer naar de beoordeling dat alle bepalingen van zakenrechtelijke aard zijn. 56 De tussenkomst van een notaris is in elk geval onontbeerlijk. Ook indien men later de statuten wijzigt door toevoeging van voorwaarden voor de sloop van het gebouw, is de tussenkomst van een notaris vereist.57

52

V. SAGAERT, “De  statuten  en  het  toepassingsdomein  onder  de  nieuwe  appartementswet”  in  V.  SAGAERT en A.L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, (5) 21, nr. 32; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 162, nr. 70; H. CASMAN, “Appartementsmedeëigendom.  De   statuten  van  het  gebouw”   in   H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (39) 52. 53 V. SAGAERT, “De  statuten  en  het  toepassingsdomein  onder  de  nieuwe  appartementswet”  in  V.  SAGAERT en A.L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, (5) 22, nr. 32 in fine. 54 Art. 577-4, §1 B.W. 55 Art. 577-5, §1, 2° B.W.; Art. 1 Hyp.W.; C. ENGELS, “Krachtlijnen  van  de  gedwongen   medeëigendom  en  de   appartementsmedeëigendom”   in   H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (1) 32, nr. 83. 56 H. CASMAN, “Appartementsmedeëigendom.   De   statuten   van   het   gebouw”   in   H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (39) 52. 57 Art. 577-4 §1 B.W.; S. SNAET, “Actuele   knelpunten   inzake   appartementsmede-eigendom”   in   H.   VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 86, nr. 9; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 161, nr. 70.

13

32. De vraag blijft echter of in het reglement van mede-eigendom kan bepaald worden wanneer en onder welke voorwaarden een sloop van het gebouw zal plaatsvinden. R. TIMMERMANS heeft het over een regeling inzake de sloop en wederopbouw in de vorm van een wederkerige verplichting tot wederopbouw, waarbij de algemene vergadering in elk geval nog de mogelijkheid behoudt van een marginale toetsing. De algemene vergadering heeft met andere woorden steeds de mogelijkheid om na te gaan of de voorwaarden voor de sloop van het gebouw aanwezig zijn.58 Het lijkt mijns inziens niet opportuun dat alle mede-eigenaars door de bepalingen in het reglement van mede-eigendom gehouden zijn tot sloop van het gebouw (de in het reglement van mede-eigendom bepaalde voorwaarden zijn vervuld), indien men de sloop op dat moment toch niet wenselijk acht. 2.2. Beslissing tot afbraak: bevoegdheid 33. Een belangrijk aspect bij deze problematiek is wie bevoegd zal zijn de beslissing te nemen om het gebouw te slopen. In 2004 bepaalde het Hof van Cassatie dat de algemene vergadering van mede-eigenaars enkel de bevoegdheid heeft beslissingen te nemen betreffende de gemeenschappelijke delen binnen een appartementsgebouw. Volgens Cassatie heeft de algemene vergadering dus geen enkele bevoegdheid ten aanzien van de privatieve delen. Zelfs indien de uitvoering van werken aan deze privatieve delen nodig zouden zijn om schade aan de gemeenschappelijke delen te voorkomen of te beperken, kan de algemene vergadering geen enkele geldige beslissing nemen. Het Hof voegt er aan toe dat deze uitspraak niet afdoet aan het feit dat de algemene vergadering van de eigenaar van het privatieve deel de uitvoering van de werken kan eisen teneinde schade te vermijden aan de gemeenschappelijke delen. 59 34. Aangezien de sloop van een appartementsgebouw betrekking heeft op zowel de privatieve als de gemeenschappelijke delen, kan de vraag worden gesteld of de algemene vergadering van mede-eigenaars hiertoe wel bevoegd kan worden bevonden. 60 Cassatie heeft immers duidelijk bepaald dat de algemene vergadering enkel bevoegd is ten aanzien van de gemeenschappelijke delen. Dit wordt ook logischerwijze door de rechtsleer beaamd. SNAET en VREVEN halen aan dat de gemeenschappelijke delen zo ruim mogelijk kunnen omschreven 58

R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 512, nr. 625; R. TIMMERMANS, “Het  verval,  de  renovatie,  de  sloop  en  de  wederopbouw  van  een  appartementsgebouw”,  T.App. 2010, afl. 1, 11. 59 Cass. 1 april 2004, N.J.W. 2008, afl. 79, (877) 880. 60 R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 11.

14

worden, om aan de bevoegdheid van de algemene vergadering tegemoet te komen. 61 In geval van een volledige afbraak van het gebouw zal deze manier van werken niet volstaan. Anderzijds mag een mede-eigenaar met zijn privatieve kavel doen wat hij of zij wil. Hij is immers eigenaar en kan over zijn privatieve delen beschikken. De mede-eigenaar kan niet op eenzijdige manier beslissen over zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen, verbonden aan de privatieve delen.62 De criteria voor het bepalen van het aandeel in de gemeenschappelijke delen worden sinds de wetswijziging van 2010 immers bij wet bepaald. De bepalende criteria zijn de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van de privatieve kavel. 63 Op grond van de bovenstaande uiteenzetting worden in de rechtspraak en rechtsleer twee stellingen verdedigd. 2.2.1. Beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering 35. De stelling dat de algemene vergadering kan beslissen over de afbraak van het appartementsgebouw wordt in de rechtsleer verdedigd door TIMMERMANS. De algemene vergadering kan uiteraard niet zomaar tot de sloop van het appartementsgebouw beslissen. Zij kan dat doen indien het gebouw, in zijn geheel genomen, in verregaande mate bouwkundig is afgetakeld, waardoor de veiligheid van de bewoners in het gedrang komt.64 De bevoegdheid van de algemene vergadering om te beslissen tot de sloop van het gebouw wordt afgeleid uit het principe dat de algemene vergadering van de private eigenaar kan eisen om de nodige werken uit te voeren om te vermijden dat schade ontstaat aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.65

61

S. SNAET en M. VREVEN, “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen”   in   N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) 152, nr. 8. 62 S. SNAET en M. VREVEN, “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen”   in   N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) 188, nr. 98. 63 Art. 577-4, §1, tweede lid, in fine B.W.; R. TIMMERMANS, “Kroniek   appartementsmede-eigendom”,   R.W. 2013-2014, afl. 26, (1003) 1009, nr. 15. 64 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 513, nr. 627. 65 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 513, nr. 627; R. TIMMERMANS, “Het  verval,  de  renovatie,  de  sloop  en  de  wederopbouw  van  een  appartementsgebouw”,  T.App. 2010, afl. 1, 11.

15

36. De bevoegdheden van de algemene vergadering van mede-eigenaars worden nochtans opgesomd in de wet, meer bepaald in artikel 577-7, §1, 2° B.W.. De sloop van het appartementsgebouw wordt er niet vermeld: “2°  bij  meerderheid  van  vier  vijfden  van  de  stemmen: a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom; b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan; c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden; e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen. f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid; g) onverminderd

artikel

577-3,

vierde

lid,

over

de

oprichting

van

deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te  worden  bekrachtigd  op  de  eerstvolgende  algemene  vergadering.”66 In paragraaf drie van hetzelfde artikel worden de beslissingen opgesomd die de algemene vergadering kan nemen met eenparigheid van stemmen. Daar wordt verwezen naar de heropbouw van het appartementsgebouw, maar niet naar de beslissing tot sloop van het gebouw. 67 Desondanks oordeelde het Vredegerecht te Brugge (3de kanton) dat voor de beslissing tot sloop de algemene vergadering bevoegd is. Het gerecht verwijst hiervoor naar art. 577-7, §3 B.W., hoewel deze beslissingsbevoegdheid niet met zoveel woorden in het artikel kan gevonden worden.68

66

Art. 577-7, §1, 2° B.W. Art. 577-7, §3 B.W. 68 Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34. 67

16

37. Ter verdediging van zijn stelling verwijst R. TIMMERMANS naar de voorbereidende werken van de wetswijziging. Volgens de letter van de wet kan de bevoegdheid van de algemene vergadering tot sloop van het gebouw niet uit de wet worden afgeleid of men moet de sloop van het gebouw beschouwen als een daad van beschikking.69 2.2.2. Geen beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering 38. Deze stelling wordt in de rechtsleer verdedigd door SNAET en VREVEN. Deze auteurs menen dat de algemene vergadering de bevoegdheid niet heeft om de beslissing te nemen tot sloop van het appartementsgebouw. Zij baseren zich voor de verdediging van deze stelling op het bijzondere doel van de vereniging van mede-eigenaars. Dat doel bestaat namelijk in het behoud en beheer van een gebouw of een groep van gebouwen.70 Volgens de auteurs moet worden teruggevallen op het gemeen recht inzake eigendom van de individuele mede-eigenaar. De algemene vergadering kan de in de wet bepaalde bevoegdheid immers niet overschrijden. Omwille van de toepassing van het gemeen recht, zal elke individuele mede-eigenaar met de sloop van het gebouw moeten instemmen, vooraleer tot sloop kan worden overgegaan. De stelling is inherent verbonden aan het dualistische karakter van het Belgische appartementsrecht.71 39. De stelling die door TIMMERMANS verdedigd wordt, kan volgens deze auteurs niet logischerwijze worden gevolgd. Is het gebouw dermate bouwkundig afgetakeld, zodat een sloop noodzakelijk lijkt, dan kan dit onmogelijk te wijten zijn aan de schade die één privatieve kavel zou toebrengen aan de gemeenschappelijke delen. Bij deze stelling wordt de private eigendom van art. 544 B.W. met andere woorden vooropgesteld. Zij zien zich hierin bijgetreden

door

een

vonnis

van

het

Vredegerecht

te

Veurne,

waarin

zelfs

veiligheidsoverwegingen een inbreuk op het eigendomsrecht niet rechtvaardigen.72

69

R. TIMMERMANS, “De algemene vergadering van de Vereniging van Mede-eigenaars. De staat van het gebouw of  groep  van  gebouwen”  in  R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., Afl. 156, XIV.Q-209, nr. 48. 70 Art. 577-5, §3 B.W. 71 S. SNAET en M. VREVEN, “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen”   in   N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) 188-189, nr. 98. 72 Vred. Veurne 15 mei 1997, T.App. 1998, afl. 1, 22. Concreet   zegt   het   vredegerecht:   “De   beslissing van de algemene vergadering ten gevolge waarvan het gebruik en genot van een privatief worden ontnomen aan een mede-eigenaar,  die  de  conventionele  bestemming  ervan  eerbiedigt,  is  dan  ook  onrechtmatig.”.

17

40. Paradoxaal genoeg wordt ook deze stelling ondersteund door een vonnis van het vredegerecht te Brugge. In haar vonnis van 12 september 2008 besliste het vredegerecht namelijk dat de algemene vergadering niet rechtsgeldig kan beslissen over de afbraak van het appartementsgebouw.73 2.2.3. Dualistisch systeem, dualistische rechtspraak en rechtsleer? 41. Het dualistische karakter, typerend voor het Belgische appartementsrecht, geeft aanleiding tot tegenstrijdige rechtsleer. Deze dualiteit is zeer sterk aanwezig wanneer de vraag wordt gesteld naar de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering inzake de sloop van het appartementsgebouw. De eerste stelling legt de nadruk eerder op de mede-eigendom en dus de vereniging van mede-eigenaars. De andere stelling legt de nadruk veeleer op de private eigendom en dus de individuele mede-eigenaar zelf. Welke opinie de voorkeur geniet, is een vraagstuk waar nog geen sluitend antwoord voor werd gevonden. Vanuit legalistisch standpunt geniet de stelling van SNAET en VREVEN navolging. Het dwingende appartementsrecht blijft stil wat de bevoegdheid betreft tot (volledige) sloop van een appartementsgebouw. 42. De rechtsleer neemt in elk geval een meer genuanceerd standpunt in dan de Belgische rechtspraak. Het vredegerecht te Veurne staat niet alleen in haar voorkeur voor de private eigendom binnen het kader van appartementsmede-eigendom. 74 Ook het Hof van Cassatie lijkt een gelijkaardige positie in te nemen. Zo besliste het Hof dat een vordering tot wijziging van de situatie van de individuele eigenaars met elk hun eigen belang niet toelaatbaar is wanneer zij enkel wordt ingesteld tegen de vereniging van mede-eigenaars.75 De sloop van het gebouw heeft uiteraard gevolgen voor de situatie van de individuele eigenaar. Eenzelfde houding kan van het Hof worden verwacht bij de evenwichtsoefening tussen exclusieve eigendom en gedwongen mede-eigendom in geval van de sloop van een appartementsgebouw.

73

Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, 26. Vred. Veurne 15 mei 1997, T.App. 1998, afl. 1, 22. 75 Cass. 3 april 2009, Arr. Cass. 2009, afl. 4, 972; N.J.W 2009, afl. 203, 453; R.W. 2009-10, afl. 19, 800. 74

18

2.3. Een (voorlopig) onoplosbare impasse? 43. De standpunten liggen niet zo ver uiteen als aanvankelijk gedacht. Of de algemene vergadering van mede-eigenaars al dan niet bevoegd is, zal slechts een beperkte invloed hebben. Van welke situatie men ook mag uitgaan, door de rechtspraak wordt aanvaard dat de sloop van het appartementsgebouw niet aan een individuele mede-eigenaar kan worden opgedrongen.76 Ook TIMMERMANS nuanceert op deze manier.77 In essentie komt het vraagstuk neer op een evenwichtsoefening tussen enerzijds de medeeigendom en anderzijds de private eigendom. We kunnen vaststellen dat in de rechtspraak een zeer strikt onderscheid wordt gemaakt tussen de twee. De vereniging van mede-eigenaars heeft bijgevolg geen bevoegdheid ten aanzien van de private delen, wat leidt tot een complexe situatie, wanneer moet beslist worden over de afbraak en heropbouw van het volledige gebouw.78 44. Dat de sloop niet aan een mede-eigenaar kan worden opgedrongen, blijkt uit het vonnis van 9 oktober 2009 van het vredegerecht te Brugge. Wil men echter aanhouden dat de beslissingsbevoegdheid bij de algemene vergadering ligt, maar dat de beslissing toch in iedere omstandigheid met eenparigheid wordt genomen ter bescherming van de individuele eigendom, dan ziet men zich genoodzaakt om de toepassing van andere dwingende bepalingen uit het appartementsrecht achterwege te laten, aldus het vredegerecht. Zo kan men moeilijk de toepassing van art. 577-9, §7 B.W. aanvaarden, want dit zou de mogelijkheid bieden om de beslissing tot sloop via de rechter op te dringen aan een minderheid van medeeigenaars die zich tegen de sloop hebben uitgesproken.79 45. Theoretisch gezien kan een evenwicht gevonden worden tussen de bescherming van de private eigendom en de belangen van de vereniging van mede-eigenaars, door de beslissing tot sloop aan de algemene vergadering toe te vertrouwen, met unanimiteit van stemmen en mét toepassing van art. 577-9, §7 B.W.. Op basis van deze bepaling kan de beslissing tot 76

Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34; Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, 26. 77 R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 12. 78 Cass. 1 april 2004, N.J.W. 2008, afl. 79, 877; Rb. Brussel 18 april 2002, T.App. 2002, afl. 4, 27; V. SAGAERT, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 337, nr. 404. 79 Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34.

19

sloop immers enkel worden opgedrongen aan de minderheid indien deze op onrechtmatige wijze de algemene vergadering belet om de beslissing te nemen. 80 Een weigering door een mede-eigenaar wegens een gebrek aan middelen kan bezwaarlijk onrechtmatig worden genoemd. 46. Praktisch gezien kan de vraag dan weer worden gesteld of dan wel ooit kan beslist worden tot sloop van het appartementsgebouw. Hoe groter het appartementsgebouw, hoe groter de kans dat iemand over onvoldoende financiële middelen beschikt om de sloop (en vooral heropbouw) te bekostigen. Gaat het om één of slechts enkele mede-eigenaars die de beslissing tegenhouden, dan kan de oplossing er eventueel in bestaan dat zij hun privatieve delen verkopen aan de overige mede-eigenaars of een projectontwikkelaar. Uiteraard zijn de op de sloop beluste appartementsmede-eigenaars opnieuw aangewezen op de goodwill van de minderheidsmede-eigenaar. Deze laatste moet er immers mee instemmen om zijn private kavel te verkopen. 47. Het reglement van mede-eigendom beschrijft de verplichtingen van de mede-eigenaars ten aanzien van de gemeenschappelijke delen, maar ook ten aanzien van de privatieve delen.81 Kan het reglement van mede-eigendom eventueel voorzien in een verplichting voor de minderheidsmede-eigenaars om hun privatieve delen te verkopen aan een bepaalde persoon indien de vereniging van mede-eigenaars voor een dergelijke impasse komt te staan? Het antwoord op deze vraag blijkt negatief.

82

De appartementsmede-eigenaar is immers

exclusieve eigenaar van zijn privatieve delen in de zin van art. 544 B.W.. Dit houdt een beschikkingsrecht in voor de appartementseigenaar en bijgevolg de vrijheid om zijn privatieve delen al dan niet over te dragen.83 Hoewel het hier strikt genomen niet gaat om een conventioneel vervreemdingsverbod (eerder een vervreemdingsverplichting), raakt het principe van vrij verkeer van goederen - dus de vrije beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar - de openbare orde.84 Noch de statuten, noch de algemene vergadering van mede-

80

Art. 577-9, §7 B.W. Art. 577-4, §1, 4° lid B.W.; S. SNAET, “Actuele   knelpunten inzake appartementsmede-eigendom”   in   H.   VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 85; L. ROUSSEAU en P. VAN DEN EYNDE, “la   rédaction   et   l’adaptation   des   statuts:   commentaire   des   formules”   in   N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété  forcée  d’immeubles  bâtis, Louvain-la-Neuve, UCL, 2001, (35) 55. 82 Zie Rb. Gent 4 juni 2013, T.B.B.R. 2015, afl. 2, 67. 83 Art. 544 B.W.; E. DEWITTE, “Rechtsgeldigheid   statutair   verbod   tot   verkoop   van   garage   aan   niet-medeeigenaar”,  T.B.B.R. 2015, afl. 2, (71) 72. 84 Rb. Brussel 8 mei 1980, Rev.not.b. 1981, 374; E. DEWITTE, “Rechtsgeldigheid  statutair  verbod  tot  verkoop  van garage aan niet-mede-eigenaar”,   T.B.B.R. 2015, afl. 2, (71) 72; N. CARETTE, “Kroniek   3   jaar   nieuwe   81

20

eigenaars kan dus een private eigenaar verplichten zijn privatieve kavel te verkopen. Immers, indien de beslissing van de algemene vergadering die het gebruik en genot van het privatief deel ontneemt reeds onrechtmatig wordt bevonden, lijkt het weinig waarschijnlijk dat het vrije beschikkingsrecht op deze manier zou kunnen ontnomen worden. 85 Bovendien bestaat het Belgische appartementsrecht weliswaar uit een combinatie van volle eigendom enerzijds en gedwongen mede-eigendom anderzijds, het is de exclusieve eigendom van de privatieve kavel die de hoofdzaak uitmaakt en gecombineerd wordt met (gedwongen) mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen als bijzaak.86 48. In een recente zaak, voorgelegd aan het Franse Hof van Cassatie, werden de medeeigenaars van een appartementsgebouw met deze problematiek geconfronteerd. De slechte staat van het gebouw dwong de mede-eigenaars om te beslissen tot afbraak, maar wegens een gebrek aan middelen kon deze niet worden uitgevoerd. De algemene vergadering van medeeigenaars probeerde daarom tot drie maal toe om het gebouw in zijn geheel te verkopen, maar stootte telkens op   een   ‘blokkering’   van   de   minderheid. Daarom wordt de rechter ingeschakeld, die een ad hoc mandataris aanstelt voor de verkoop van het gebouw op grond van art. 29-1 van de wet van 10 juli 1965.87 Het beroep op art. 29-1 wordt betwist tot voor het Hof van Cassatie, waar uiteindelijk wordt beslist dat in de huidige situatie een beroep op het artikel en dus de mandataris ad hoc, verantwoord is.88 De opmerking moet worden gemaakt dat de blokkering van de minderheid zich situeert op het niveau van de beslissing tot verkoop, niet op niveau van de beslissing tot afbraak zelf. 49. De aanstelling door de rechter van een mandataris ad hoc is een mogelijkheid om uit de impasse te geraken. Natuurlijk wordt de private eigenaar wel verplicht om zijn kavel te

appartementswet”  in  V. SAGAERT (ed.), Themis Vastgoedrecht 86, Brugge, Die Keure, 2014, (25) 36, nr. 18; H. DE PAGE, Traité V, Les principaux contrats usuels - Les biens, Brussel, Bruylant, 1975, 804, nr. 907-908; F. LAURENT, Principes de droit civil, XI, Brussel, Bruylant, 1878, 601 e.v., nr. 460. 85 Vred. Veurne 15 mei 1997, T.App. 1998, afl. 1, 22; S. SNAET, “Actuele  knelpunten  inzake  appartementsmedeeigendom”  in  H.  VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 92, nr. 22. 86 A. WYLLEMAN, “Het   appartementsrecht   tussen   zakenrecht   en   verbintenissenrecht   en   op   weg   naar   het   rechtspersonenrecht”   in   E. ALOFS, K. BYTTEBIER, A. MICHIELSENS en A.-L. VERBEKE (eds.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (527) 528; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 138, nr. 59; J. HANSENNE, La servitude collective, Luik, Faculteit Rechtsgeleerdheid, 1969, nr. 181; W. JANSSENS, “L’accession  et  la  propriété   horizontale”,  Rev.prat.not. 1960, (310) 311. 87 Art. 29-1 Code de la copropriété. 88 Cass. fr. 23 januari 2013, JurisData 2013, via LexisNexis; C. LEBEL, “Impossibilité   de   pourvoir   à   la   conservation   materielle   de   l’immeuble   et   blocage   du   fonctionnement   du   syndicat   du   copropriété”,   noot   onder   Cass. fr. 23 januari 2013, Revue des procedures collectives 2013, afl. 2.

21

verkopen. Het is belangrijk om in te zien dat, binnen het kader van ons duale appartementsmede-eigendom, aan het eigendomsbegrip niet dezelfde invulling kan gegeven worden als aan de eigendom van art. 544 B.W.. Halsstarrig vasthouden aan een strikte invulling van art. 544 B.W. leidt tot de impasse die het onderwerp uitmaakt van dit proefschrift. Nochtans zien we dat in de rechtspraak wel vastgehouden wordt aan het eigendomsbegrip van art. 544 B.W, bijvoorbeeld door het vredegerecht te Brugge. 89 Geconfronteerd met de impasse in de algemene vergadering (sloop v. renovatie) kiest het vredegerecht ervoor om de mede-eigenaars te helpen door een plaatsbezoek te bevelen.90 Ook hier geldt dat een goede verstandhouding veel tijd kan besparen. Daarom zijn frequente deelnames aan de algemene vergadering aangewezen. Men hoeft geen goede vrienden te zijn, wel goede buren.

3. Gevolgen van de sloop 50. Indien de mede-eigenaars beslissen tot de sloop van het gebouw zonder meer, i.e. zonder ook de beslissing te nemen tot wederopbouw, dan moet de vraag worden gesteld wat er met de vereniging van mede-eigenaars gebeurt. Er is immers geen gebouw meer, dus ook geen appartementsmede-eigendom. 91 Met andere woorden: wordt de vereniging van medeeigenaars ontbonden door de sloop van het gebouw? 3.1. Vereniging van mede-eigenaars: Ontbonden of niet? 51. De vereniging van mede-eigenaars is een rechtspersoon. 92 De vereniging kan op drie manieren ontbonden worden: vrijwillig, van rechtswege of gerechtelijk. 93 In dit geval zal de ontbinding van rechtswege van belang zijn. Wordt de vereniging van mede-eigenaars van

89

Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34. Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, 26. 91 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 517, nr. 632. 92 D. MEULEMANS, “De  rechtspersoon,  de  algemene  vergadering  en  de  syndicus”  in  H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (85) 87, nr. 4. 93 P. LECOCQ, “La  copropriété  forcée  d’  immeubles  ou  groupes  d’immeubles  bâtis:  aperçu  après  la  réforme  du  2   juin  2010”,  Rép. Not. 2011, (1) 38, nr. 44; E. DE BIE, “Van  zakenrecht  tot  rechtspersonenrecht:  de  vereniging  van   mede-eigenaars,   haar   ontbinding   en   haar   vereffening”,   Not.Fisc.M. 1996, 169; D. MEULEMANS en M.-J. VAN VLASSELAER, “De   vereniging   van   medeëigenaars”   in   D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (87) 108, nr. 75. 90

22

rechtswege ontbonden door de sloop van het gebouw? Art. 577-12, eerste en tweede lid B.W. brengt verduidelijking: “De   vereniging   van   mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan. De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft  niet  de  ontbinding  van  de  vereniging  tot  gevolg.”94 De meerderheidsstrekking in de rechtsleer, in navolging van de wetgever, ziet de ontbinding van rechtswege van de vereniging van mede-eigenaars als de tegenpool van het ontstaan ervan. Aangezien het ontstaan door menselijke wil gebeurt, moet ook de ontbinding door toedoen van de menselijke wil gebeuren. 95 Er moet met andere woorden een onderscheid gemaakt worden tussen een materiële en een juridische beëindiging. Het ene impliceert niet meteen het andere. 96 Het lijkt logisch dat de vereniging van mede-eigenaars niet van rechtswege ontbonden wordt, wanneer dit om redenen zou zijn die buiten de wil van de medeeigenaars gebeuren, zoals een accidentele vernietiging.97 De wetgever specifieert in het artikel niet om welk soort vernietiging het gaat. De bedenking kan worden gemaakt dat mogelijks wel sprake is van een menselijke wil om de vereniging van mede-eigenaars te ontbinden, indien door alle mede-eigenaars werd besloten tot sloop van het gebouw, zonder dat de beslissing werd genomen tot wederopbouw van het gebouw. 52. Dat de vereniging van mede-eigenaars blijft bestaan na de sloop van het gebouw impliceert ook dat de appartementsmede-eigendom zelf nog blijft voortbestaan. Immers, de vereniging van mede-eigenaars is een wettelijk accessorium van de appartementsmedeeigendom. Op zichzelf kan de vereniging van mede-eigenaars niet bestaan.98

94

Art. 577-12, eerste en tweede lid B.W. R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 13; D. MEULEMANS en M.-J. VAN VLASSELAER, “De  vereniging  van  medeëigenaars”  in   D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (87) 109, nr. 76. 96 P. VELDEKENS en P. DEMEUR, Copropriété et propriété divisée, Brussel, Larcier, 1935, 63; R. TIMMERMANS, “De  algemene  vergadering  van  de  vereniging  van  mede-eigenaars”  in  R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, lobl., afl. 126, I.H.4-162. 97 L. WEYTS, “Ontbinding   en   vereffening   van   de   vereniging”   in   V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 198, nr. 4; F. AEBY, La propriété des appartements: ses aspects juridiques et pratiques, Brussel, Bruylant, 1967, 508, nr. 537. 98 E. DE BIE, “Van   zakenrecht tot rechtspersonenrecht: de vereniging van mede-eigenaars, haar ontbinding en haar  vereffening”,  Not.Fisc.M. 1996, 169. 95

23

53. Zowel de appartementsmede-eigendom als de vereniging van mede-eigenaars blijft dus nog bestaan, zij het voorlopig. Er moet nog de kans geboden worden aan de mede-eigenaars om

verdere beslissingen te nemen met betrekking tot

de grond waarop het

appartementsgebouw was gebouwd. De mede-eigenaars kunnen nog beslissen tot wederopbouw. In dat geval zou het niet wenselijk zijn geweest dat de mede-eigendom van rechtswege was ontbonden door de sloop. Nemen de mede-eigenaars niet de beslissing tot wederopbouw, dan zal de vereniging van mede-eigenaars alsnog van rechtswege ontbonden worden. Bovendien kan er ook geen sprake meer zijn van appartementsmede-eigendom, maar komt de grond (en eventuele brokstukken) onder het regime van gewone onverdeeldheid. Vanaf dat ogenblik heeft elk van de appartementsmede-eigenaars de mogelijkheid om de uitonverdeeldheid te vorderen op grond van art. 815 B.W..99 54. In het Franse appartementsrecht kent men een gelijkaardige redenering. De vereniging van mede-eigenaars blijft er bestaan om de mogelijkheid te bieden het appartementsgebouw alsnog herop te bouwen.100 De mogelijkheid wordt er uitdrukkelijk voorzien in artikelen 38 en volgende van de wet van 10 juli 1965.101 Wordt in de algemene vergadering beslist om het gebouw niet herop te bouwen, dan wordt deze beslissing gelijkgesteld met de beslissing tot ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars. 102 Weliswaar moet de beslissing tot ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars genomen worden met eenparigheid van stemmen. Wordt niet op deze manier beslist over de heropbouw, dan kan er geen gelijkstelling bestaan met de beslissing tot ontbinding van de vereniging van medeeigenaars.103

99

E. DE BIE, “Van   zakenrecht   tot   rechtspersonenrecht:   de   vereniging   van   mede-eigenaars, haar ontbinding en haar  vereffening”,  Not.Fisc.M. 1996, 169. 100 J. LAFOND, “Liquidation   des   syndicats   de   copropriétaires:   l’impasse”,   La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 2008, afl. 38, (1286) 1287, nr. 3; D. SIZAIRE, “Droit   de   construire   et   copropriété”,   A.J.D.I. 2006, 547. 101 Artt. 38 e.v. Code de la copropriété; Y. ROUQUET, “Disparation  de  la  copropriété  lors  de  la  réunion  de  tous  les   lots  d’un  immeuble”,  D. 2007, 2389. 102 Art. 41 Code de la copropriété; J. LAFOND, “Liquidation   des   syndicats   de   copropriétaires:   l’impasse”,   La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 2008, afl. 38, (1286) 1287, nr. 3. 103 Cass. fr. 3e civ. 24 januari 1978, n° 76-13.136, http://www.dalloz.fr/documentation/Document?id=CASS_LIEUVIDE_1978-0124_7613136&ctxt=0_dCRzMD04NzNlwqdqJHQxMj03Ni0xMy4xMzbCp3gkc2Y9cGFnZS1yZWNoZXJjaGU %3d&ctxtl=0_cyRwYWdlTnVtPTHCp3MkdHJpZGF0ZT1GYWxzZcKncyRzbE5iUGFnPcKncyRpc2Fibz1Ucn VlwqdzJHBhZ2luZz1UcnVlwqdzJG9uZ2xldD0%3d; C. ATIAS, “Copropriété  des  immeubles  bâtis”,   Répertoire de droit immobilier 2014, nr. 1077.

24

55. In het Nederlandse recht wordt de splitsing eveneens niet opgeheven bij een gehele of gedeeltelijke vernietiging van het appartementsgebouw. Het Nederlandse appartementsrecht kan immers ook betrekking hebben op grond alleen.104 Wil men de splitsing opheffen, dan moeten de appartementseigenaars daar unaniem over beslissen.105 3.2. Verloop van de vereffening 56. Indien niet beslist wordt tot heropbouw, zal de vereniging van mede-eigenaars ontbonden worden. De ontbinding van de vereniging wordt steeds gevolgd door de vereffening ervan. De vereniging van mede-eigenaars zal dan nog enige tijd blijven bestaan met als enige doel de vereffening. Hoewel het in de praktijk eerder uitzonderlijk voorkomt, kan men bij het opstellen van de statuten vooruitziend zijn en een vereffenaar hebben aangewezen alsook de wijze van vereffening hebben bepaald. 106 Bepalen de statuten niets, dan zal de algemene vergadering een vereffenaar moeten benoemen en de wijze van vereffening bepalen.107 Net zoals bij vennootschappen behoudt de vereniging van mede-eigenaars dus een passieve rechtspersoonlijkheid met een beperkte handelingsbevoegdheid. Nieuwe en essentiële beslissingen zijn niet meer mogelijk.108 De taak van de vereffenaar zal er in bestaan om de activa te gelde te maken en de schulden te betalen. Met betrekking tot de roerende goederen zal dit weinig problemen geven. De grond, een onroerend goed, geeft wel aanleiding tot problemen aangezien de vereniging van medeeigenaars geen eigenaar is van de grond.109

104

R.F.H. MERTENS, “De   appartementensplitsing   als   hybride   juridisch   netwerk”   in   A.H. LAMERS en S.L.T. SCHOENMAKERS (eds.), Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving? Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, (133) of http://www.vverecht.nl/2014/12/de-appartementensplitsing-als-hybride-juridisch-netwerk/. 105 Art. 5:139 N.B.W.; R.F.H. MERTENS, Appartementsrecht en de welstandsbepalingen. Ars Notariatus XLIII, Deventer, Kluwer, 1989, 54; A. PITLO, O.K. BRAHN en G.R. DE GROOT, Het Nederlands Burgerlijk Wetboek, deel 2, het zakenrecht, Arnhem, Gouda Quint, 1987, 400. 106 L. WEYTS, “Ontbinding   en   vereffening   van   de   vereniging”   in   V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 202, nr. 11 (voetnoot 27); E. DE BIE, “Van   zakenrecht   tot   rechtspersonenrecht: de vereniging van mede-eigenaars,  haar  ontbinding  en  haar  vereffening”,  Not.Fisc.M. 1996, 187. 107 Art. 577-13, §2 B.W.; R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,  T.App. 2010, afl. 1, 14; D. MEULEMANS en M.-J. VAN VLASSELAER, “De  vereniging  van   medeëigenaars”  in  D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (87) 110, nr. 80. 108 L. WEYTS, “Ontbinding   en   vereffening   van   de   vereniging”   in   V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 202, nr. 10. 109 R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 14; D. MEULEMANS en M.-J. VAN VLASSELAER, “De  vereniging  van  medeëigenaars”  in   D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (87) 100, nr. 40.

25

3.3. Gevolgen voor de huurder 57. Heel vaak worden appartementen verhuurd. In welke situatie bevindt de huurder zich, indien het gehuurde appartementsgebouw, wordt gesloopt? 58. Indien er sprake is van een accidentele vernietiging van het gebouw, dan is art. 1722 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing: “Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.”110 Het Hof van Cassatie verduidelijkt dat de huurder geheel of gedeeltelijk van zijn verplichtingen is bevrijd, aangezien de verhuurder niet langer het genot van het onroerend goed kan verschaffen. Het Hof benadrukt weliswaar dat, indien er geen volledige vernietiging is van het goed, er ook geen volledige bevrijding volgt voor de huurder. 111 De huurder die zich met een dergelijke situatie geconfronteerd ziet, beschikt over de mogelijkheid om ofwel een vermindering van de huurprijs te vorderen, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst.112 59. De hierboven aangehaalde Cassatiearresten betreffen steeds de situatie waarbij het onroerend goed accidenteel teniet gaat. In een aantal arresten spreekt het Hof van Cassatie zich ook uit over de situatie waarbij het goed teniet gaat door de wil van de verhuurder. In die gevallen trekt het Hof van Cassatie de redenering door. Ook wanneer het teniet gaan te wijten is aan de verhuurder, indien het genot niet meer kan verschaft worden, zal de huurovereenkomst zonder voorwerp zijn.113

110

Art. 1722 B.W. Cass. 17 september 1982, Pas. 1983, I, 83; Arr. Cass. 1982-83, 86. 112 Cass. 5 december 1996, A.J.T. 1997-98, 487; Arr. Cass. 1996, 1165; R.W. 1998-99, 745; T. Not. 1998, 447. 113 Cass. 5 mei 1949, Arr. Cass. 1949, 303; bevestigd in Cass. 28 november 1980, Arr. Cass. 1980-81, 352. 111

26

60. De huurder kan dus geconfronteerd worden met de beslissing tot sloop van het gebouw waarin hij verblijft, of de beslissingsbevoegdheid nu rust bij de algemene vergadering of niet. In elk geval zal de overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder/mede-eigenaar zonder voorwerp zijn. Bovendien zijn de beslissingen van de algemene vergadering tegenwerpelijk aan de huurder, althans na kennisgeving van de beslissing aan de huurder, door middel van een aangetekende brief.114 61. Een en ander betekent niet dat de huurder geen actie kan ondernemen tegen de beslissing om het gebouw te slopen. Hoewel het de huurder bij wet niet toegelaten wordt om deel te nemen aan de algemene vergadering, bestaat er toch de mogelijkheid om preventief op te treden. De syndicus is namelijk verplicht om aan iedere persoon die het gebouw bewoont of gebruikt, door middel van een zakelijk dan wel persoonlijk recht, de datum van de algemene vergadering mee te delen.

115

Zodoende kunnen schriftelijke vragen of opmerkingen

geformuleerd worden met betrekking tot de gemeenschappelijke delen. 116 Opmerkingen inzake de private delen worden door de wetgever niet toegestaan. Dit is logisch, aangezien dit eerder de verhouding aanbelangt tussen de huurder en de verhuurder/mede-eigenaar. 62. Indien de algemene vergadering nalaat om rekening te houden met de opmerkingen of bekommernissen van de huurder, kan de huurder verzet aantekenen bij de vrederechter tegen de beslissing(en) van de algemene vergadering, die hem een persoonlijk nadeel berokkenen. Deze mogelijkheid steunt op art. 577-10, §4, lid 2, 2° B.W..117 Het is onbetwistbaar dat de beslissing tot sloop van het gebouw uiteraard een persoonlijk nadeel met zich meebrengt voor de huurder. Er hoeft geen sprake te zijn van een fout of onrechtmatigheid om te voldoen aan

114

R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze   renovatie   van   een   appartementsgebouw   en   de   gevolgen   voor   de   huurder”,   Huur 2007, afl. 1, (2) 5; B. HUBEAU, De rechtspositie van de huurder in het nieuwe appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 1997, 21; J. HENDRICKX, “Huur  en appartementsmede-eigendom”  in  T. DEKEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-6, nr. 3213. 115 J. HENDRICKX, “Huur   en   appartementsmede-eigendom”   in   T. DEKEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-11, nr. 3225. Merk op dat de bestaande beslissingen van de algemene vergadering door de verhuurder/mede-eigenaar moeten gemeld worden, terwijl de nieuwe beslissingen door de syndicus moeten meegedeeld worden aan de huurder. De kennisgeving gebeurt in elk geval wel door middel van een aangetekende brief. 116 Art. 577-8 §4 8° B.W.; R. TIMMERMANS, “Breekt  de  sloop  van  een  flatgebouw  huur?”,  T.App. 2002, afl. 1, 1; J. HENDRICKX, “Huur   en   appartementsmede-eigendom”   in   T. DEKEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-12, nr. 3228. 117 R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze   renovatie   van   een   appartementsgebouw   en   de   gevolgen   voor   de   huurder”,  Huur 2007, afl. 1, (2) 5; R. TIMMERMANS, “Breekt  de  sloop  van  een  flatgebouw  huur?”,  T.App. 2002, afl. 1, 3.

27

de voorwaarde van een persoonlijk nadeel. 118 De vordering tot nietigverklaring van de beslissing kan door de huurder worden ingesteld binnen de drie maanden na de kennisgeving van de beslissing aan de huurder.119 Het is de syndicus die de beslissing ter kennis brengt aan de huurder, bij aangetekend schrijven. 120 De termijn is een vervaltermijn 121 en is dus niet vatbaar voor stuiting of schorsing. 122 De kennisgeving van de beslissing van de algemene vergadering aan de huurder is dus van belang, aangezien het de start impliceert van de vervaltermijn.123 De vorderingen die na het verstrijken van de termijn nog worden ingesteld, zijn onontvankelijk. 124 Belangrijk hierbij is dat de huurder concreet aangeeft van welke beslissing van de algemene vergadering (in casu de beslissing tot sloop) hij de vernietiging vordert.125 63. In de eerste plaats heeft de huurder uiteraard een relatie met de verhuurder/medeeigenaar126, naast de hierboven besproken relatie met de vereniging van mede-eigenaars. In deze verhouding met de verhuurder bestaan voor de huurder verschillende mogelijkheden om op te treden, binnen het gemeen huurrecht. De eerste mogelijkheid dient steeds de uitvoering in natura te zijn. Andere oplossingen bestaan in de uitvoering van werken op kosten van de verhuurder, een vermindering van de huurprijs wegens genotsderving en de ontbinding met schadevergoeding.127

118

C. VAN HEUVERSWYN, “Verhaalmogelijkheden   en   optreden   in   rechte   van   de   syndicus”   in H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (119) 146; J. HENDRICKX, “Huur  en  appartementsmedeeigendom”   in   T. DEKEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-8, nr. 3218. 119 Zie Vred. St.-Joost-ten-Node 28 april 2006, T.App. 2006, afl. 4, 28; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht  van  rechtspraak.  Zakenrecht  2000-2008”,  T.P.R. 2009, afl. 3, (1113) 1395, nr. 312. 120 R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze renovatie van een appartementsgebouw en de gevolgen voor de huurder”,  Huur 2007, afl. 1, (2) 5; P. DE PAGE, “L’assemblée  générale  des  copropriétaires”  in   N. VERHEYDENJEANMART (ed.), La  copropriété  forcée  d’immeubles  bâtis, Louvain-la-Neuve, UCL, 2001, (247) 276. 121 J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht  van  rechtspraak.  Zakenrecht  20002008”,   T.P.R. 2009, afl. 3, (1113) 1395, nr. 312; C. ROBBE en J. BOGAERT, “Mede-eigendom en arbitrage: de valkuil van de vervaltermijnen van drie maanden bepaald in de artikelen 577-9, §2 en 577-10, §4 van het Burgerlijk  Wetboek”,  T.App. 1999, afl. 1, (11) 12; J. HENDRICKX, “Huur  en  appartementsmede-eigendom”  in  T. DEKEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-8, nr. 3217. 122 Zie Vred. Molenbeek 8 april 2007, T.App. 2008, afl. 3, 19. 123 J. HENDRICKX, “Huur   en   appartementsmede-eigendom”   in   T. DEKEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-8, nr. 3217. 124 Vred. Molenbeek 8 april 2007, T.App. 2008, afl. 3, 19. 125 Vred. Veurne 13 februari 2003, T.App. 2002, afl. 1, 19; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht  van  rechtspraak.  Zakenrecht  2000-2008”,  T.P.R. 2009, afl. 3, (1113) 1376, nr. 285. 126 In het Franse recht wordt, meer dan in het Belgische recht, de nadruk gelegd op de verhouding tussen de verhuurder/appartementsmede-eigenaar en de huurder. Zie E. KISCHINEWSKY-BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Litec, 1989, 294, nr. 279. 127 R. TIMMERMANS, “Breekt  de  sloop  van  een  flatgebouw  huur?”,  T.App. 2002, afl. 1, 4.

28

64. Aangezien de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is, bestaat ook de mogelijkheid voor de huurder om zijn verbintenis (het betalen van huurgelden) op te schorten zolang de verhuurder zijn verbintenis niet nakomt (verschaffen van genot). De toepassing van het recht op opschorting of exeptio non adimpleti contractus is echter precair. In vele gevallen wordt de toepassing ervan door de in deze materie strenge rechtspraak (al of niet gedeeltelijk) verworpen.128 Als huurder kijkt men er best de huurovereenkomst op na, aangezien deze een beding kan bevatten dat de toepassing van de exceptie uitsluit.129 65. Wanneer een kavel wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats, wordt de Woninghuurwet toegepast.130 Bij een specifieke toepassing van de Woninghuurwet wordt aan de verhuurder de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst ten allen tijde te beëindigen. Weliswaar moet dit gebeuren met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden en met het oog op het goede verloop van de werken.131 Bovendien kan de toepassing van de exceptio non adimpleti contractus niet worden uitgesloten of beperkt ten overstaan van de verplichting van de verhuurder om het gehuurde onroerend goed te leveren.132 Een reden te meer om er dus zeker de huurovereenkomst op na te zien, aangezien er specifieke verplichtingen kunnen bestaan, verbonden aan het toepasselijke huurregime. De gevolgen voor de huurder van een beslissing tot sloop zijn verregaand. De relatie met de huurder zal er hierdoor niet makkelijker op worden. Eventueel kunnen de mede-eigenaars hierop anticiperen en de gevolgen voor de huurders bepalen in het reglement van medeeigendom. Zo kan er voorzien worden in een vertrekplicht, in geval van een beslissing tot sloop van het gebouw. De bepalingen van het reglement van mede-eigendom zijn immers tegenwerpelijk aan de huurders.133 128

Zie bijvoorbeeld Vred. Fontaine–l’Evêque  18  augustus  2011,  J.L.M.B. 2012, afl. 40, 1929; T. Vred. 2013, afl. 5-6, 339; Vred. Kraainem 16 december 2004, Huur 2005, afl. 1, 24; Vred. Seneffe 7 december 1999, Echos log. 2002, afl. 5, 208. 129 Rb. Brugge 19 juni 1998, A.J.T. 1999-00, 249; Huur 1998-99, 46; P. DE SMEDT, “Enkele   losse   aandachtspunten bij de toepassing van de niet-uitvoeringsexceptie inzake huurgeschillen”,  A.J.T. 1999-00, 250; Huur 1998-99, 49. 130 J. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, “Woninghuur”,   T.P.R. 2002, afl. 1, (314) 315, nr. 295. 131 R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze   renovatie   van   een   appartementsgebouw   en   de   gevolgen   voor   de huurder”,  Huur 2007, afl. 1, (2) 7. 132 P. DE SMEDT, “Enkele   losse   aandachtspunten   bij   de   toepassing   van   de   niet-uitvoeringsexceptie inzake huurgeschillen”,  A.J.T. 1999-00, 250; Huur 1998-99, 49. 133 R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze   renovatie   van   een   appartementsgebouw en de gevolgen voor de huurder”,  Huur 2007, afl. 1, (2) 6.

29

66. Heel vaak hebben appartementsgebouwen niet louter een woonfunctie. Een deel van het gebouw

wordt

voorbehouden

voor

een

handelszaak.

Men

spreekt

van

een

woonwinkelcomplex. 134 Ook de handelshuurder die in het gebouw zijn handelszaak heeft gevestigd, kan zich verhalen op art. 577-10, §4, lid 2, 2° B.W. om zich te verzetten tegen de beslissing van de algemene vergadering tot afbraak van het appartementsgebouw. Dit wordt bevestigd in een vonnis van het vredegerecht te Nieuwpoort. 135 Dit vonnis behoeft enige toelichting. Het vredegerecht legt immers de nadruk op het vereiste van een onregelmatige, onrechtmatige of frauduleuze beslissing, opdat de handelshuurder zich op het artikel kan beroepen. Deze visie botst met de eerder aangehaalde rechtsleer die er van uit gaat dat de huurder zich tegen de beslissing van de algemene vergadering kan verzetten indien deze beslissing hem een persoonlijk nadeel toebrengt zonder meer.136 (cf. supra) Het vredegerecht te Nieuwpoort meent dat het vereiste impliciet moet gelezen worden in art. 577-10, §4 B.W., zo niet zou de huurder in een meer gunstige positie staan de mede-eigenaar.137 De redenering van het vredegerecht is niet volledig sluitend. De huurder heeft immers geen mogelijk om een stem uit te brengen op de algemene vergadering en staat bijgevolg niet sterker dan de appartementsmede-eigenaar. Bovendien kan een beslissing tot sloop zware gevolgen hebben voor de handelshuurder, die zich genoodzaakt ziet om zijn handelszaak te verplaatsen. Merkwaardig is ook dat het vereiste van een onregelmatige, onrechtmatig of frauduleuze beslissing impliciet in het artikel moet gelezen worden in navolging van art. 5779, §2 B.W., dat een vordering mogelijk maakt voor de mede-eigenaar. Art. 577-10, §4 B.W. wordt immers specifiek voorzien voor de personen zonder stemrecht in de algemene vergadering. De mede-eigenaars kunnen zich op deze bepaling niet beroepen.138 67. Hoewel voor de huurder mogelijkheden bestaan om zich tegen de sloop van het gebouw te verzetten, blijft de inspraak voor de huurder op de algemene vergadering gering, zowel in de 134

R. TIMMERMANS, “De   bijzondere   verhouding   tussen   winkelvastgoed   en   appartementsmede-eigendom”,   T.App. 2006, afl. 1, 3. 135 Vred. Nieuwpoort 27 juni 2000, T. Vred. 2002, afl. 3-4, 199. 136 C. VAN HEUVERSWYN, “Verhaalmogelijkheden   en   optreden   in   rechte   van   de   syndicus”   in   H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (119) 146; J. HENDRICKX, “Huur  en  appartementsmedeeigendom”   in   T. DEKEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-8, nr. 3218. 137 Vred. Nieuwpoort 27 juni 2000, T. Vred. 2002, afl. 3-4, (199) 200. 138 J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht  van  rechtspraak.  Zakenrecht  20002008”,  T.P.R. 2009, afl. 3, (1113) 1395, nr. 312.

30

verhouding met de individuele verhuurder als in de verhouding met de vereniging van medeeigenaars. Er voor zorgen dat een goede verstandhouding bestaat, zowel tussen de medeeigenaars onderling als tussen de mede-eigenaars en de huurders, is geen overbodig luxe. De beslissing tot sloop van het appartementsgebouw valt moeilijk onder mede-eigenaars alleen. De tussenkomst van een of meerdere huurders maken de beslissing er alleen maar moeilijker op. Omwille van de mogelijkheid om de beslissing bij de vrederechter te betwisten, lijkt de huurder quasi even sterk te staan als een mede-eigenaar. Hoewel de huurder geen stemrecht heeft op de algemene vergadering, hoeft de huurder echter geen onrechtmatigheid of fout van de beslissing aan te tonen voor de vrederechter. Op die manier staat de huurder die de sloop niet wenst nagenoeg even sterk als de minderheidsmede-eigenaar die zich tegen de sloop kant. De vrederechter kan deze minderheidsmede-eigenaar immers slechts overrulen indien deze op onrechtmatige wijze de algemene vergadering verhindert de beslissing te nemen (cf. supra)

V.

WEDEROPBOUW VAN EEN APPARTEMENTSGEBOUW

68. Doorgaans is het niet de bedoeling van de vereniging van mede-eigenaars om een einde te maken aan het regime van appartementsmede-eigendom, wanneer de beslissing genomen wordt tot afbraak. In vele gevallen wordt meteen beslist tot heropbouw van het appartementsgebouw.

1. Bevoegdheid 69. De beslissing tot heropbouw van het appartementsgebouw wordt genomen door de algemene vergadering. De algemene vergadering beslist bij eenparigheid van stemmen. 139 De bevoegdheid en de vereiste meerderheid voor het nemen van de beslissing worden uitdrukkelijk in het Burgerlijk Wetboek bepaald. Art. 577-7, §3 B.W. bepaalt dat “er met 139

V. SAGAERT, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 341, nr. 412; P. LECOCQ, “La  copropriété  forcée  d’  immeubles  ou  groupes  d’immeubles  bâtis:  aperçu  après  la  réforme  du   2   juin   2010”,   Rép. Not. 2011, (1) 22, nr. 17; R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw  van  een  appartementsgebouw”,  T.App. 2010, afl. 1, 14; M. VAN HOOYMISSEN, “Zakenrechtelijke   aspecten   in   verband   met   het   sluiten   van   de   aannemingsovereenkomst”   in   D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 249, nr. 639; R. TIMMERMANS, “De  algemene  vergadering  van  de   vereniging van mede-eigenaars”   in   R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, lobl., afl. 126, I.H.4-161; F. DE ROO, A. WITTENS en B. BEHEYDT, “Vastgoed   in   pocket   voor   het   Vlaamse   Gewest”   in   R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, lobl., afl. 248, XIV.I-516.

31

eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist wordt over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed. (eigen markering)”.140 Het artikel benadrukt het belang van het onderscheid tussen een gedeeltelijke en een volledige destructie van het gebouw. Voor de heropbouw na een volledige vernietiging wordt vereist dat de beslissing genomen wordt met eenparigheid van stemmen. Voor een heropbouw na slechts een gedeeltelijke vernietiging kan de beslissing genomen worden met vier vijfden van de stemmen.141 Door de uitdrukkelijke bepaling in de wet lijkt geen twijfel te kunnen bestaan over de bevoegdheid en de vereiste meerderheid voor de beslissing tot heropbouw. Toch menen sommige auteurs dat vanuit een legalistische lezing van het artikel moet besloten worden dat alle mede-eigenaars de beslissing dienen te nemen en niet louter de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars op de algemene vergadering. 142 De beslissing tot sloop van het appartementsgebouw is niet in het artikel opgenomen, waardoor (nog meer) rechtsonzekerheid ontstaat (cf. supra). De beslissing tot afbraak kan dus beter opgenomen worden in art. 577-7 B.W., waardoor een logische gelijkschakeling wordt bewerkstelligd. 70. In het Franse appartementsrecht krijgen we te maken met een zeer gelijkaardige situatie, die toch wordt getypeerd door enkele cruciale verschillen. Net als in het Belgische recht blijft het Franse recht stil wat betreft de afbraak van het appartementsgebouw. Wel wordt de heropbouw geregeld. Verschillend met het Belgische recht is dat geen onderscheid wordt gemaakt tussen een gedeeltelijke en een volledige heropbouw en de vereiste meerderheid die men in de algemene vergadering behoeft. Zowel bij een gedeeltelijke als een gehele heropbouw van het appartementsgebouw kan de beslissing door de algemene vergadering reeds worden genomen met een gewone meerderheid.143 Hoewel onduidelijkheid bestaat over de beslissing tot afbraak, vertoont het Franse recht een meer soepele houding dan het Belgische recht ten aanzien van de beslissing tot heropbouw. Dit kan een reden zijn waarom 140

Art. 577-7, §3 B.W. Art. 577-7, §1, 2° B.W.; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 496, nr. 614. 142 Voor een bespreking van de discussie zie A. WYLLEMAN, “Het   appartementsrecht   tussen   zakenrecht   en   verbintenissenrecht   en   op   weg   naar   het   rechtspersonenrecht”   in   E. ALOFS, K. BYTTEBIER, A. MICHIELSENS en A.-L. VERBEKE (eds.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (527) 538. 143 Art. 38 Code de la copropriété: « En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires,  la  reconstruction  de  ce  bâtiment  ou  la  remise  en  état  de  la  partie  endommagée.  (…) ». 141

32

in Frankrijk de problematiek minder opvallend aanwezig dan in België. Nochtans kent men er ook een appartementsrecht met een dualistische structuur.144 71. Gezien in België eenparigheid van stemming is vereist voor de heropbouw, blijft hetzelfde risico op een impasse binnen de algemene vergadering, indien een minderheid van medeeigenaars niet opnieuw wenst te bouwen. Hiervoor werd reeds uiteen gezet dat een beroep op art. 577-9, §7 B.W. om via de rechter een onwillige minderheid te omzeilen in vele gevallen wellicht geen optie is. Indien de heropbouw van het gebouw geweigerd wordt omwille van financiële moeilijkheden, kan er immers geen sprake zijn van een onrechtmatig blokkeren van de algemene vergadering145, al kan dit genuanceerd worden (cf. infra). De verkoop van het private kavel blijft een goed alternatief voor de mede-eigenaar die over onvoldoende middelen beschikt om de heropbouw te bekostigen.

2. De vereniging van mede-eigenaars als bouwheer? 72. Indien de vereniging van mede-eigenaars als bouwheer optreedt, kunnen een deel van de problemen worden opgelost. Sinds de wetswijziging van 2 juni 2010 heeft de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid.146 Meer bepaald is de vereniging van mede-eigenaars een rechtspersoon met burgerlijk doel.147 Het moet dus mogelijk zijn voor de vereniging om als bouwheer op te treden. De vereniging van mede-eigenaars is weliswaar geen gewone rechtspersoon, maar wel een rechtspersoon met een beperkt doel. Het doel van de vereniging van mede-eigenaars wordt namelijk door de wet beperkt tot het behoud en beheer van het gebouw of groep van gebouwen. 148 De vereniging van mede-eigenaars dient haar doel te behartigen in het belang van de mede-eigenaars, maar ook in het belang van derden.149

144

A. TARDOS, noot onder Cass. fr. 3e civ. 19 oktober 2011, Petites Affiches 2012, n° 18, (9) 12; J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CIMAMONTI, Traité de droit civil – Les biens, Paris, L.G.D.J., 2010, 614, nr. 542. 145 Art. 577-9, §7 B.W.; Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34. 146 Art. 577-5, §1, eerste lid B.W.; R. TIMMERMANS, “Kroniek  appartementsmede-eigendom”,  R.W. 2013-2014, afl. 26, (1003) 1009, nr. 16; M. VAN HOOYMISSEN, “Zakenrechtelijke  aspecten  in  verband  met  het  sluiten  van  de   aannemingsovereenkomst”  in  D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 249, nr. 641; E. DE BIE, “Van  zakenrecht  tot  rechtspersonenrecht:  de  vereniging  van  mede-eigenaars, haar ontbinding en   haar   vereffening”,   Not.Fisc.M. 1996, 169; D. MEULEMANS en M.-J. VAN VLASSELAER, “De   vereniging   van   medeëigenaars”   in   D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (87) 92, nr. 11. 147 Cass. 21 mei 2007, Arr. Cass. 2007, afl. 5, 1078; J.T.T. 2007, afl. 988, 403. 148 Art. 577-5, §3 B.W.; E. DE BIE, “Van  zakenrecht  tot  rechtspersonenrecht:  de  vereniging  van  mede-eigenaars, haar  ontbinding  en  haar  vereffening”,  Not.Fisc.M. 1996, (169) 171. 149 E. DE BIE, “Van   zakenrecht   tot   rechtspersonenrecht:   de   vereniging   van   mede-eigenaars, haar ontbinding en haar  vereffening”,  Not.Fisc.M. 1996, (169) 171.

33

De vereniging van mede-eigenaars als bouwheer biedt het voordeel dat men zeker is dat het regime van appartementsmede-eigendom blijft bestaan, aangezien de vereniging van medeeigenaars niet wordt ontbonden. Bovendien kan men verder gebruik maken van de organen van de vereniging van mede-eigenaars. Verdere onderhandelingen over de wederopbouw (afwerking bijvoorbeeld) kunnen in de algemene vergadering worden gevoerd.

3. Enkele moeilijkheden 3.1. Een heropbouw in gewijzigde vorm 73. Indien geldig beslist werd tot een afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw is de kans reëel dat het gebouw niet in zijn oorspronkelijke vorm wordt heropgebouwd. Dit leidt tot een aantal bijkomende moeilijkheden. Zo moet de basisakte worden gewijzigd in overeenstemming met het nieuwe gebouw. 150 Er ontstaan immers nieuwe onderlinge verhoudingen. De gemeenschappelijke delen dienen herverdeeld te worden.151 74. De wijziging van aandelen in de mede-eigendom wordt door de algemene vergadering beslist bij unanimiteit. 152 Opnieuw dienen alle mede-eigenaars in te stemmen met de beslissing. Niet zelden is dit een hele opgave, zeker in grotere appartementsblokken. Met de laatste wijziging van het appartementsrecht heeft de wetgever gepoogd om de wijziging van de splitsingsakte enigszins te vergemakkelijken, door middel van een toevoeging aan art. 5777, §3 B.W.: “Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij  dezelfde  meerderheid  worden  beslist.”153

150

R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 507, nr. 619. R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 16. 152 Art. 577-7, §3 B.W.; P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, “De   wet   van   2   juni   2010   tot   wijziging   van   het   Burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter  te  maken”,  Not.Fisc.M. 2010, afl. 9, (237) 249. 153 Art. 577-7, §3 B.W.; P. LECOCQ, “La  copropriété  forcée  d’  immeubles  ou  groupes  d’immeubles  bâtis:  aperçu   après  la  réforme  du  2  juin  2010”,  Rép. Not. 2011, (1) 22, nr. 17, in fine. 151

34

In het geval van een heropbouw in gewijzigde vorm van het appartementsgebouw kan geen gebruik gemaakt worden van de versoepeling die door de wetgever werd voorzien. Aangezien de heropbouw en bij uitbreiding ook de afbraak door de algemene vergadering met unanimiteit van stemmen moet worden beslist, geldt dit eveneens voor de wijziging van de basisakte. Men zal er dus moeten in slagen om twee keer een volledige overeenstemming te realiseren tussen alle appartementsmede-eigenaars. Een snelle besluitvorming binnen de algemene vergadering wordt in elk geval niet in de hand gewerkt door de dubbele vereiste van unanimiteit. Indien natuurlijk het appartementsgebouw ongewijzigd wordt heropgebouwd, dient geen herverdeling te gebeuren.154 3.2. De kost van heropbouw: verdeling van de lasten 75. Een probleem van een andere aard kan zich eveneens voordoen. We spreken over de situatie waarbij de mede-eigenaars weliswaar unaniem hebben ingestemd met de afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw, maar waarbij discussie is ontstaan over wie welke kosten ten laste neemt en waarbij een mede-eigenaar weigert zijn bijdrage te leveren. Het appartementsrecht voorziet nochtans in een regeling voor de verdeling van de lasten bij een gehele of gedeeltelijke heropbouw. 155 Iedere mede-eigenaar dient bij te dragen in de kosten voor de heropbouw naar evenredigheid van zijn aandeel in de mede-eigendom.156 Dit is niet het criterium voor het bepalen van de bijdrage in de lasten van de mede-eigendom157, al zullen beide criteria grotendeels samenvallen.158 76. AEBY vermeldt terloops dat de overeenkomst tot heropbouw die in de algemene vergadering wordt bekomen, bij voorkeur ook maatregelen bevat om de mede-eigenaars te dwingen bij te dragen in de kosten, indien deze zouden weigeren.159 Er wordt aangenomen dat een intrestvoet kan worden voorzien indien de appartementsmede-eigenaar zijn bijdrage niet 154

R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 16. 155 Art. 577-7, §2 B.W. 156 A. VAN OEVELEN, “De  bijdrage  van  de   medeëigenaars  in  de  gemeenschappelijke  lasten”  in   D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (233) 249, nr. 15. 157 De mede-eigenaar draagt bij in de lasten van de mede-eigendom naar evenredigheid van de waarde van zijn privatieve kavel. Zie art. 577-2, § 9 B.W. 158 A. VAN OEVELEN, “De  bijdrage  van  de   medeëigenaars  in  de  gemeenschappelijke  lasten”  in   D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (233) 250, nr. 15 in fine. 159 F. AEBY, La propriété des appartements: ses aspects juridiques et pratiques, Brussel, Bruylant, 1967, 512, nr. 546.

35

levert binnen een vastgestelde termijn. Eventueel kan ook worden bepaald dat de medeeigenaar – na ingebrekestelling – verplicht kan worden om zijn aandeel in de appartementsmede-eigendom over te dragen.160 Mijns inziens blijft voorzichtigheid geboden. Mogelijks schendt men hiermee het beginsel van vrij verkeer van goederen, een maatregel die de openbare orde raakt.161

VI.

OPLOSSINGEN?

77. Eerder werd aangehaald dat een aantal problemen kunnen opgelost worden door bijzondere bepalingen in het reglement van mede-eigendom. De algemene vergadering behoudt hierbij weliswaar de mogelijkheid om een marginale toetsing uit te voeren. Welke mogelijkheden staan verder ter beschikking van de mede-eigenaars die menen dat een afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw een noodzaak is geworden?

1. Misbruik van minderheid 78. We mogen er van uit gaan dat zowel voor de beslissing tot afbraak als voor de beslissing tot heropbouw een unanimiteit is vereist binnen de algemene vergadering van medeeigenaars. Het vredegerecht te Brugge bevestigt dit. 162 Kunnen de mede-eigenaars die verhinderd worden tot de afbraak en heropbouw zich wenden tot de vrederechter op basis van art. 577-9, §7 B.W.? Het artikel biedt aan de mede-eigenaar de mogelijk tot het instellen van een vordering bij misbruik van minderheid.163 Het voordeel is dat deze vordering niet aan een termijn is onderworpen. 164 De vraag is echter of van deze vordering gebruik kan gemaakt

160

R. TIMMERMANS, “Inleidende   beschouwingen   over   appartementseigendom”   in   R. TIMMERMANS (ed.), Praktische gids voor de Sydicus – Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van medeeigenaars, Mechelen, Kluwer, 2012, (XIV.J-7) XIV.J-80. 161 E. DEWITTE, “Rechtsgeldigheid   statutair   verbod   tot   verkoop   van   garage   aan   niet-mede-eigenaar”,   T.B.B.R. 2015, afl. 2, (71) 72; N. CARETTE, “Kroniek   3   jaar   nieuwe   appartementswet”   in   V. SAGAERT (ed.), Themis Vastgoedrecht 86, Brugge, Die Keure, 2014, (25) 36, nr. 18; H. DE PAGE, Traité V, Les principaux contrats usuels - Les biens, Brussel, Bruylant, 1975, 804, nr. 907-908; F. LAURENT, Principes de droit civil, XI, Brussel, Bruylant, 1878, 601 e.v., nr. 460. 162 Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34. 163 Art. 577-9,   §7   B.W.:   “Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.” 164 Vred. St.-Joost-ten-Node 28 april 2006, T.App. 2006, afl. 4, 28; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht  van  rechtspraak.  Zakenrecht  2000-2008”,  T.P.R. 2009, afl. 3, (1113) 1392, nr. 305.

36

worden om uit de impasse te geraken die de afbraak en heropbouw van appartementen kenmerkt. Met andere woorden: is voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van de vordering? 79. Volgens de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt kent de vordering twee toepassingsvoorwaarden. In de eerste plaats moet de eiser een nadeel ondervinden doordat de beslissing uitblijft. Daarnaast wordt de weigering van de minderheid op geen enkel rechtmatig belang gesteund of wordt het gesteund op een belang dat buiten verhouding is in vergelijking met het nadeel dat door de meerderheid wordt ondervonden. 165 In de situatie waarbij de algemene vergadering moet beslissen over de afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw, biedt de vordering wel degelijk een mogelijkheid. Een nadeel hierbij kan naar mijn mening worden aangetoond, al was het maar dat de bouwvallige toestand van het gebouw de waarde van het privatieve kavel en eventueel de huurprijs niet ten goede komt. De moeilijkheid zal bestaan in het aantonen van een gebrek aan rechtmatig belang van de weigering. Weliswaar is sprake van misbruik van minderheid indien een minderheid van mede-eigenaars op de algemene vergadering een beslissing weigert, zonder rekening te houden met het algemeen belang van de mede-eigendom. 166 De facto gaat het om een toepassing van rechtsmisbruik. De vrederechter kan dus slechts marginaal toetsen. 167 Er is immers sprake van rechtsmisbruik wanneer het voordeel verkregen uit het toepassen van een recht disproportioneel is ten opzichte van het nadeel dat volgt uit de toepassing.168 Eventueel kan de vordering gestaafd worden door een technisch verslag dat de noodzakelijkheid van de afbraak en heropbouw aantoont, zoals dit het geval was in een zaak die aan het vredegerecht te Kontich werd voorgelegd.169 80. Men is in dit geval uiteraard aangewezen op het oordeel van de vrederechter, wat niet steeds de rechtszekerheid ten goede komt. Wanneer de vrederechter dan echter een vonnis heeft geveld (eventueel) in het voordeel van de meerderheid, dan heeft men in elk geval de zekerheid van de uitspraak. De mede-eigenaar die meermaals weigert zich neer te leggen bij

165

Rb. Hasselt 23 mei 2005, T.App. 2006, afl. 3, 34; Vred. St.-Joost-ten-Node 28 april 2006, T.App. 2006, afl. 4, 28; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht  van  rechtspraak.  Zakenrecht  20002008”,  T.P.R. 2009, afl. 3, (1113) 1392, nr. 306. 166 Vred. St-Joost-ten-Node 16 juni 2014, T.App. 2015, afl. 1, 55. 167 Rb. Hasselt 23 mei 2005, T.App. 2006, afl. 3, 34. 168 Cass. 21 maart 2013, Pas. 2013, afl. 3, 766; R.W. 2014-15, afl. 16, 618. 169 Vred. Kontich 12 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 50; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht  van  rechtspraak.  Zakenrecht  2000-2008”,  T.P.R. 2009, afl. 3, (1113) 1393, nr. 309.

37

de gerechtelijke beslissing en zijn medewerking weigert in volgende algemene vergaderingen, maakt zich immers (opnieuw) schuldig aan misbruik van minderheid.170 In theorie lijkt het er op dat de vordering op grond van art. 577-9, §7 B.W. in een aantal gevallen een uitweg kan zijn uit de impasse die binnen de algemene vergadering kan ontstaan, namelijk wanneer aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan. Of de vordering in de praktijk kans op slagen heeft, lijkt gering. Hoger werd er reeds op gewezen dat het vredegerecht te Brugge de vereiste van unanimiteit bij het nemen van de beslissing tot afbraak en heropbouw zeer strikt interpreteert. Gekoppeld aan het eigendomsbegrip van art. 544 B.W., meent het vredegerecht zelfs dat de vordering buiten toepassing moet worden gelaten in het specifieke geval van afbraak en heropbouw.171 Een soepeler standpunt van de rechtspraak zou in dit geval beter aansluiten bij de huidige realiteit. Immers, indien één mede-eigenaar de overige mede-eigenaars  kan  ‘gijzelen’,  worden   deze laatste beperkt in de uitoefening van hun eigendomsrecht. Bovendien beschikt de medeeigenaar die zich in een minderheidspositie bevindt en een beslissing wordt opgedrongen door de meerderheid ook over de mogelijkheid om zich tot de rechter te richten.172

2. Bindende derdenbeslissing 81. Uit het voorgaande kunnen we besluiten dat de rechter doorgaans niet beslist in het voordeel van de appartementsmede-eigenaars die het idee van een sloop en heropbouw genegen zijn. Een alternatief kan er in bestaan het geschil voor te leggen aan een derde, waarbij de partijen de beslissing van die derde als bindend beschouwen. We spreken over de bindende derdenbeslissing. 173 Clausules van bindende derdenbeslissing kunnen in het reglement van mede-eigendom worden opgenomen.174 Belangrijk is wel dat geen verwarring 170

Rb. Hasselt 23 mei 2005, T.App. 2006, afl. 3, 34. Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34. 172 Art. 577-9, §2 B.W.; A. WYLLEMAN, “Het  appartementsrecht  tussen  zakenrecht  en  verbintenissenrecht  en  op   weg  naar  het  rechtspersonenrecht”  in  E. ALOFS, K. BYTTEBIER, A. MICHIELSENS en A.-L. VERBEKE (eds.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (527) 539; J. KOKELENBERG, T. VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Overzicht  van  rechtspraak.  Zakenrecht  2000-2008”,  T.P.R. 2009, afl. 3, (1113) 1348, nr. 244 e.v.. 173 M.L. STORME en M.E. STORME, “De  bindende  derdenbeslissing naar  Belgisch  recht”,  T.P.R. 1985, II, 713, nr. 1. 174 S. RUTTEN, “Alternatieve   geschillenbeslechting   inzake   appartementsrecht:   mogelijkheden   en   grenzen   van   bemiddeling,  arbitrage  en  bindende  derdenbeslissing”  in  V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, (165) 173, nr. 14. 171

38

ontstaat tussen de bindende derdenbeslissing en de arbitrage, zeker indien een clausule in het reglement van mede-eigendom wordt opgenomen. Een arbitrageclausule wordt namelijk bij wet verboden.175 Het verschil tussen beide figuren bestaat in het feit dat de derde geen rechter of arbiter is. Dit betekent dat hij niet een geschil beslecht door middel van een rechtsprekende handeling, zoals de rechter of arbiter dat doen.

176

Dit betekent dat de bindende

derdenbeslissing geen uitvoerbare titel kan worden door middel van een exequatur. 177 De bindende kracht van de beslissing steunt op de overeenkomst tussen de partijen (art. 1134 B.W.).178 De toegang tot de rechter wordt door het bindende derdenbeding niet uitgesloten179, al heeft de rechter heeft in het geval van een bindende derdenbeslissing enkel nog een marginale toetsingsbevoegdheid.180 Hij kan geen nieuwe beslissing in de plaats stellen van de bindende derdenbeslissing.181 82. De bindende derdenbeslissing is een gekende oplossing voor moeilijkheden binnen het appartementsrecht.182 De rechtsfiguur kan dan ook aangewend worden als manier om uit de impasse te geraken die de beslissing tot afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw kan teweeg brengen. Het is een soepele manier van geschillenbeslechting die gericht is op een vreedzame oplossing.183 Dit valt aan te raden tussen de appartementsmede-eigenaars die vaak ook elkaars buren zijn. De stap naar een gerechtelijke procedure wordt immers dikwijls 175

Art. 577-4, §4 B.W.; V. SAGAERT, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 354, nr. 428. Voor het verbod uitdrukkelijk in de wet is opgenomen bestond een discussie in de rechtsleer over de toelaatbaarheid van arbitrageclausules. Deze werd bijgevolg door de wetgever beslecht. Ter illustratie zie V. SAGAERT, “De   statuten   en   het   toepassingsdomein   onder   de   nieuwe   appartementswet”   in   V.   SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, (5) 18, nr. 26; P. LECOCQ, “La  copropriété  forcée  d’  immeubles  ou   groupes  d’immeubles  bâtis:  aperçu  après  la  réforme du  2  juin  2010”,  Rép. Not. 2011, (1) 33, nr. 35. 176 K. VAN DAMME, “Bindende  derdenbeslissing  en  arbitrage:  waar  ligt  de  grens?”,  P&B 2001, 185, nr. 3 en 6. 177 M.L. STORME en M.E. STORME, “De   bindende  derdenbeslissing  naar  Belgisch  recht”,   T.P.R. 1985, II, (713) 737, nr. 23. 178 S. RUTTEN, “Alternatieve   geschillenbeslechting   inzake   appartementsrecht:   mogelijkheden   en   grenzen   van   bemiddeling,  arbitrage  en  bindende  derdenbeslissing”  in  V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, (165) 174, nr. 17; K. BROECKX,   “De   bindende   beslissing   in   het   notariaat”   in   A.   MICHIELSEN en H. CASMAN (eds.) De notaris en de conflictbeheersing, Diegem, Kluwer Rechtswetenschappen, 1999, (305) 314, nr. 22. 179 Antwerpen 11 juni 2012, D.A.O.R. 2012, afl. 103, 301. 180 Kh. Tongeren 1 oktober 2013, N.J.W. 2015, afl. 317, 164; M.L. STORME en M.E. STORME, “De   bindende   derdenbeslissing  naar  Belgisch  recht”,  T.P.R. 1985, II, (713) 731, nr. 13. 181 S. RUTTEN, “Alternatieve   geschillenbeslechting   inzake   appartementsrecht: mogelijkheden en grenzen van bemiddeling,  arbitrage  en  bindende  derdenbeslissing”  in  V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, (165) 174, nr. 17; K. BROECKX,   “De   bindende   beslissing   in   het   notariaat”   in   A.   MICHIELSEN en H. CASMAN (eds.) De notaris en de conflictbeheersing, Diegem, Kluwer Rechtswetenschappen, 1999, (305) 314, nr. 22. 182 K. BROECKX,  “De  bindende  beslissing  in  het  notariaat”  in  A.  MICHIELSEN en H. CASMAN (eds.) De notaris en de conflictbeheersing, Diegem, Kluwer Rechtswetenschappen, 1999, (305) 312, nr. 17. 183 K. BROECKX,  “De  bindende  beslissing  in  het  notariaat”  in  A.  MICHIELSEN en H. CASMAN (eds.) De notaris en de conflictbeheersing, Diegem, Kluwer Rechtswetenschappen, 1999, (305) 320, nr. 36.

39

vijandig onthaald. De oplossing blijft echter afhankelijk van een derde persoon, rechter of niet. Ook via deze weg kunnen de appartementsmede-eigenaars niet zélf een oplossing bekomen voor hun geschil. Er moet weliswaar worden opgemerkt dat het een eerlijke manier is om geschillen te beslechten, wanneer de bindende beslissing wordt overgelaten aan een neutrale deskundige. Deze kan op een oordeelkundige manier nagaan wat de beste oplossing is in de zaak die voor hem wordt gebracht: renoveren of afbreken. De mede-eigenaars hoeven een strenge houding als in de rechtspraak niet te vrezen aangezien zij de beslissing enigszins kunnen sturen. Zij kunnen namelijk de criteria bepalen aan de hand waarvan de derde een beslissing dient te nemen.184

3. Verkoop van het private kavel: recht van voorkoop 83. Een beperking van de vrije overdraagbaarheid van het private kavel is uit den boze. De rechtspraak aanvaardt dit in geen geval.185 Men zal de dwarsliggende mede-eigenaars dus niet kunnen verplichten om zijn private kavel te verkopen. Toch zal het uitkopen van de minderheidsmede-eigenaar in de meeste gevallen de beste optie blijken. Een reden te meer waarom een goed overleg tussen de verschillende appartementsmede-eigenaars van cruciaal belang is, nog voor dat men het project tot afbraak en heropbouw onderneemt. 186 Wanneer een project voorligt tot heropbouw van het appartementsgebouw wordt dit vaak gerealiseerd door middel van een bouwpromotor of projectontwikkelaar die alle private kavels opkoopt om op de grond een nieuw gebouw neer te zetten. Ook de bouwpromotor kan echter de onwillige appartementsmede-eigenaars niet tot verkoop van hun private kavel verplichten.187 Zonder de mede-eigenaar tot verkoop te verplichten bestaat wel de mogelijkheid om in de statuten te voorzien in een voorkooprecht, bijvoorbeeld in het voordeel van de overige medeeigenaars.188 In dit geval moet het private kavel in eerste instantie worden aangeboden aan de

184

Cass. 31 oktober 2008, T.B.B.R. 2010, afl. 7, 336; A. VAN OEVELEN, “De  bepaling  van  de  koopprijs  door  een   derde:  een  bindende  derdenbeslissing”,  R.W. 2009-10, afl. 30, 1258. 185 Vred. Veurne 15 mei 1997, T.App. 1998, afl. 1, 22; E. DEWITTE, “Rechtsgeldigheid statutair verbod tot verkoop van garage aan niet-mede-eigenaar”,  T.B.B.R. 2015, afl. 2, (71) 72. 186 R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 12; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 516, nr. 630. 187 G. KERSTENS, “De  medespelers  in  de  bouw”  in  R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., afl. 188, (XV.E-49) XV.E-72. 188 E. DEWITTE, “Rechtsgeldigheid   statutair   verbod   tot   verkoop   van   garage   aan   niet-mede-eigenaar”,   T.B.B.R. 2015, afl. 2, (71) 72.

40

overige mede-eigenaars, indien de mede-eigenaar die niet wenst af te breken kan overtuigd worden te verkopen.189 84. Een recht van voorkoop in deze context heeft een aantal voordelen. De mede-eigenaar die tegen de heropbouw heeft gestemd omwille van een gebrek aan financiële middelen, verkrijgt voor de verkoop van zijn appartement de verkoopprijs, waarmee hij/zij over voldoende financiële middelen kan beschikken om een nieuwe kavel te verwerven. Eventueel zelfs binnen het zelfde gebouw. De mede-eigenaars die de private kavel op deze manier verwerft, beschikt nu over de stemrechten die aan de kavel verbonden zijn en versterkt hiermee zijn positie binnen de algemene vergadering. 85. Er zijn ook een aantal nadelen verbonden aan de techniek van het statutaire voorkooprecht. Een eerste is dat men nog steeds de mede-eigenaar niet kan verplichten te verkopen. Kenmerkend aan het voorkooprecht is namelijk dat het goed eerst aan de begunstigden moet worden aangeboden, indien de eigenaar beslist om het goed te verkopen.190

4. Renoveren 4.1. Alternatief voor een volledige heropbouw 86. Een mogelijk alternatief is uiteraard de grondige renovatie van het appartementsgebouw. Bij een grondige renovatie kan zo goed als het volledige gebouw ontmanteld worden, zonder écht het gebouw af te breken. Zo kan men van een ruwbouw opnieuw heropbouwen. De rechtspraak staat hier voor open.191 Men  behoudt  het  ‘kader’  van  het  appartementsgebouw  en   bouwt hierop verder. Niets belet een eigenaar immers om zijn private kavel te renoveren. Over de renovatie van de gemeenschappelijke delen zal beslist moeten worden in de algemene vergadering met een 189

S. SNAET, “Ruimtelijk  planning  – Uitvoeringsplannen”  in  R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., afl. 155, (VI.Bbis-1) VI.Bbis.3-2. 190 S. SNAET, “Ruimtelijk  planning  – Uitvoeringsplannen”  in  R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., afl. 155, (VI.Bbis-1) VI.Bbis.3-2; B. TILLEMAN, “Conventioneel  voorkooprecht”,  Not.Fisc.M. 2000, 236. 191 Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34.

41

makkelijker te realiseren meerderheid van drie vierden van de stemmen. 192 De renovatie zal op deze manier moeten opgesplitst worden, aangezien de algemene vergadering niet bevoegd is om te beslissen over de privatieve delen.193 Om bij de renovatie enigszins de uniformiteit van het gebouw te waarborgen kan het aangewezen zijn om de algemene delen zeer uitgebreid te definiëren. Indien   kelders,   gevel,   ramen,   terrassen,…   gemeenschappelijk   zijn,   is   het   mogelijk voor de algemene vergadering om daarover de beslissing te nemen tot renovatie. 194 87. Deze manier van werken heeft het voordeel dat de discussie inzake sloop en heropbouw wordt vermeden. Bovendien kunnen de werken aan de gemeenschappelijke delen worden uitgevoerd naargelang er middelen voorhanden zijn. Uiteraard is er wel geen sprake van een échte sloop van het appartementsgebouw. Indien echter alle appartementsmede-eigenaars deze werkwijze wel willen volgen, kan dit alternatief moeilijk over het hoofd worden gezien. 4.2. Aandacht voor de huurder 88. De beslissing van de appartementsmede-eigenaars om een grondige renovatie van het appartementsgebouw uit te voeren in plaats van een volledige heropbouw, verhindert niet dat problemen voor

de

huurders kunnen ontstaan.

Deze huurders

kunnen het

de

appartementsmede-eigenaar/verhuurder lastiger maken. Op de gevolgen en de mogelijkheden voor de huurder bij een sloop van het appartementsgebouw werd reeds hoger gewezen (cf. supra). Ook al is de huurder gehouden de beslissing tot renovatie te respecteren 195, verzet bij de vrederechter is mogelijk indien de huurder door de renovatiewerken een persoonlijk nadeel ondervindt.196 89.

Zelfs

indien

de

renovatiewerken

enkel

betrekking

zouden

hebben

op

de

gemeenschappelijke delen, kan dit repercussies hebben op het huurgenot van de huurder. In 192

Art. 577-7, §1, b B.W.; R. TIMMERMANS, “De  complexgewijze renovatie van een appartementsgebouw en de gevolgen  voor  de  huurder”,  Huur 2007, afl. 1, (2) 4. 193 Cass. 1 april 2004, N.J.W. 2008, afl. 79, 877; R. PEETERS, “Algemene   vergadering   is   enkel   bevoegd   voor   gemeenschappelijke  delen”,  Vastgoed info 2007, afl. 4, 1-4; J. DE NOLF, “Mede-eigenaars zijn niet welkom op uw  balkon”,  Vastgoed info 2006, afl. 11, 4. 194 Rb. Brussel 18 april 2002, T.App. 2002, afl. 4, 27; S. SNAET, “Actuele  knelpunten  inzake  appartementsmedeeigendom”  in  H.  VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 86, nr. 8 in fine. 195 R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze   renovatie   van   een   appartementsgebouw   en   de   gevolgen   voor   de   huurder”,   Huur 2007, afl. 1, (2) 5; B. HUBEAU, De rechtspositie van de huurder in het nieuwe appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 1997, 21; J. HENDRICKX, “Huur  en  appartementsmede-eigendom”  in  T. DEKEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-6, nr. 3213. 196 Art. 577-10, §4, lid 2, 2° B.W.

42

de verhouding met de appartementsmede-eigenaar/verhuurder kan de huurder een huurprijsvermindering vragen indien de renovatiewerken langer dan 40 dagen duren. 197 Wanneer de renovatiewerken minder dan 40 dagen duren, dan kan de huurder enkel schadevergoeding vorderen indien er sprake is van bovenmatige hinder.198 In dit laatste geval dient de huurder zijn vordering te richten tegen de vereniging van mede-eigenaars.199 Indien sprake is van een grondige renovatie, is de kans reëel dat de huurder daardoor ongemakken ondervindt. Wanneer de appartementsmede-eigenaars het plan hebben opgevat om het appartementsgebouw te renoveren, kan dus best ook aan de huurders worden gedacht. Het is aangewezen om hierover eerst met de huurder te overleggen, in plaats van de huurder te confronteren met een reeds genomen beslissing tot renovatie. 90. Net als bij een heropbouw van het appartementsgebouw, vereist de renovatie een goede coördinatie van alle betrokken partijen, mede-eigenaars en huurders.

5. Wachten op wetgevend initiatief 91. Het is duidelijk dat in de huidige wetgeving er geen kant-en-klare oplossingen voorhanden zijn. De vordering wegens misbruik van minderheid heeft weinig kans op slagen (cf. supra), evenmin kan men de dwarsliggende mede-eigenaars verplichten hun private kavel te verkopen (cf. supra). Dit alles omwille van het feit dat aan de mede-eigenaar de afbraak en heropbouw niet kan worden opgedrongen, aangezien deze exclusief eigenaar is van zijn private kavel.200

197

R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze   renovatie   van   een   appartementsgebouw   en   de   gevolgen   voor   de   huurder”,  Huur 2007, afl. 1, (2) 4, nr. 11. 198 R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze   renovatie   van   een   appartementsgebouw   en   de   gevolgen   voor   de   huurder”,  Huur 2007, afl. 1, (2) 4, nr. 11. 199 Cass. 16 februari 2001, Huur 2002, afl. 2, 107; R. TIMMERMANS, “De   complexgewijze   renovatie   van   een   appartementsgebouw  en  de  gevolgen  voor  de  huurder”,  Huur 2007, afl. 1, (2) 4, nr. 11. 200 Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34; Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, 26; R. TIMMERMANS, “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,   T.App. 2010, afl. 1, 12.

43

5.1. Een vennootschapsrechtelijke benadering 92. De manier waarop de werking van de vereniging van mede-eigenaars is georganiseerd, vertoont veel gelijkenissen met de organisatie binnen het vennootschapsrecht. Zo vertoont de syndicus veel gelijkenissen met de raad van bestuur. 201 Zowel vennootschappen als de vereniging van mede-eigenaars (immers ook een rechtspersoon) kennen een algemene vergadering. De vergelijking is niet volledig. Wat de bevoegdheden betreft zijn de organen binnen de vereniging van mede-eigenaars en de organen binnen de vennootschap elkaars spiegelbeeld. De algemene vergadering binnen het appartementsrecht heeft de residuaire bevoegdheden. De syndicus heeft enkel bij wet toegewezen bevoegdheden. 202 Binnen het vennootschapsrecht heeft de algemene vergadering enkel de bij wet toegewezen bevoegdheden. De raad van bestuur heeft de residuaire bevoegdheden.203 De vereniging van mede-eigenaars lijkt steeds meer op een vennootschap, zeker sinds de vereniging rechtspersoonlijkheid verkreeg door de wetswijziging in 2010.204 93. De evolutie richting het vennootschapsrecht vergemakkelijkt de besluitvorming binnen de vereniging van mede-eigenaars en benadrukt de collectiviteit van mede-eigenaars. 205 De kennelijke voorkeur voor de collectiviteit door de wetgever en de voorkeur voor de exclusieve eigendom door de rechtspraak 206 zijn weinig bevorderlijk voor de goede werking van de vereniging van mede-eigenaars. De manier van geschillenbeslechting binnen de vereniging

201

De syndicus is het uitvoerend orgaan van de vereniging van mede-eigenaars. Zie N. CARETTE, “Kroniek  3  jaar   nieuwe  appartementswet”  in  V. SAGAERT (ed.), Themis Vastgoedrecht 86, Brugge, Die Keure, 2014, (25) 46, nr. 37. 202 E. CAUSIN, “Droit   comptable   de   l’association   des   copropriétaires   d’un   immeuble   bâti”   in   D. MERCKEN, T. MERCKEN, P. DE PAGE en I. DE STEFANI (eds.), La  copropriété  forcée  des  immeubles  ou  groupes  d’immeubles   bâtis, Brussel, Bruylant, 2005, (67) 87. 203 Art. 522, eerste lid W.Venn.; H. GEINGER en N. HEIJERICK, Inleiding tot het vennootschapsrecht, Brugge, Die Keure, 2009, 154; B. SAMYN, “Raad   van   bestuur”   in   A. VAN OEVELEN, P. ERNST, A. FRANCOIS en M. VAN PASSEL (eds.), Bestendig handboek vennootschap & aansprakelijkheid, Mechelen, Kluwer, losbl., nr. 11670. 204 Art. 577-5, §1, eerste lid B.W.; R. TIMMERMANS, “Kroniek  appartementsmede-eigendom”,  R.W. 2013-2014, afl. 26, (1003) 1009, nr. 16; M. VAN HOOYMISSEN, “Zakenrechtelijke  aspecten  in  verband  met  het  sluiten  van  de   aannemingsovereenkomst”  in  D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 249, nr. 641; E. DE BIE, “Van  zakenrecht  tot  rechtspersonenrecht:  de  vereniging  van  mede-eigenaars, haar ontbinding en   haar   vereffening”,   Not.Fisc.M. 1996, 169; D. MEULEMANS en M.-J. VAN VLASSELAER, “De   vereniging   van   medeëigenaars”   in   D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (87) 92, nr. 11. 205 In combinatie met beschermingsmechanismen ter bescherming van de individuele eigenaar. Zie A. WYLLEMAN, “Het   appartementsrecht tussen zakenrecht en verbintenissenrecht en op weg naar het rechtspersonenrecht”   in   E. ALOFS, K. BYTTEBIER, A. MICHIELSENS en A.-L. VERBEKE (eds.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (527) 539. 206 Cass. 3 april 2009, Arr. Cass. 2009, afl. 4, 972; N.J.W 2009, afl. 203, 453; R.W. 2009-10, afl. 19, 800. ; Vred. Veurne 15 mei 1997, T.App. 1998, afl. 1, 22.

44

van mede-eigenaars vertoont reeds vele gelijkenissen met de geschillenbeslechting bij vennootschappen. Zo kent men ook binnen de vennootschappen een misbruik van minderheid.207 De Franse rechter die bij een impasse binnen de algemene vergadering een mandataris (voorlopig bewindvoerder) aanstelt 208 , haalt de inspiratie eveneens in het vennootschapsrecht.

209

Misschien biedt een meer grondige hervorming van het

appartementsrecht een oplossing voor de ongemakken die men in het huidige recht ervaart. Een verdere evolutie richting een volwaardige vennootschapsvorm lijkt waarschijnlijk bij een volgende hervorming van het appartementsrecht. Zo zouden de bevoegdheden van de syndicus hervormd kunnen worden naar het voorbeeld van de raad van bestuur binnen de vennootschappen. Al zal het aangewezen zijn een strengere controle te voeren op de (rechts)persoon van de syndicus, indien de bevoegdheden van de syndicus worden uitgebreid. Wat de vereniging van mede-eigenaars op dit vlak lijkt te missen is een equivalent voor de corporate governance binnen het vennootschapsrecht.210 In een evolutie richting een meer vennootschapsrechtelijke benadering van de vereniging van mede-eigenaars zou het ook aangewezen zijn om aan de rechtspersoon toe te staan onroerende goederen in haar vermogen te hebben. Dit kan vooralsnog niet, aangezien het dwingende appartementsrecht dit niet toestaat.211 De vereniging mag enkel roerende goederen bezitten die nodig zijn voor de verwezenlijking van haar doel.212 94. In het Franse recht heeft men dit wel aan de vereniging van mede-eigenaars toegestaan. Art. 16 van de wet op de appartementsmede-eigendom bepaalt: “Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa

207

Luik 9 november 1981, J.D.S.C. 2001, 134. Cass. fr. 23 januari 2013, JurisData 2013, via LexisNexis; C. LEBEL, “Impossibilité de pourvoir à la conservation   materielle   de   l’immeuble   et   blocage   du   fonctionnement   du   syndicat   du   copropriété”,   noot   onder   Cass. fr. 23 januari 2013, Revue des procedures collectives 2013, afl. 2. 209 E. JANSSENS en R. NEYRINCK, “Conflicten   binnen   de vennootschap – Maatregelen   tegen   het   bestuur”   in   A. VAN OEVELEN, P. ERNST, A. FRANCOIS en M. VAN PASSEL (eds.), Bestendig handboek vennootschap & aansprakelijkheid, Mechelen, Kluwer, losbl., nr. 11902. 210 Zie bijvoorbeeld www.codebuysse.be. 211 Art. 577-5, § 3 B.W. 212 D. MEULEMANS en M.-J. VAN VLASSELAER, “De   vereniging   van   medeëigenaars”   in   D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, (87) 100, nr. 40. 208

45

précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.”.213 Logischerwijze worden de stemrechten in de algemene vergadering, verbonden aan het privatieve deel, geschorst indien deze door de vereniging van mede-eigenaars worden verkregen. Dit doet zeer sterk denken aan de inkoop van eigen aandelen binnen het vennootschapsrecht, waarbij het stemrecht eveneens wordt geschorst.214 Het lijkt er op dat men in het Franse recht reeds dichter staat bij het vennootschapsrecht, wat de vereniging van mede-eigenaars betreft. Het Franse recht gaat weliswaar niet zo ver, dat het volledige appartementsgebouw eigendom is van de vereniging van mede-eigenaars.

215

Dat de

vereniging van mede-eigenaars onroerende goederen mag bezitten, kan een voordeel zijn in het geval waarbij een mede-eigenaar wordt uitgekocht. De druk om voldoende financiële middelen te verkrijgen rust niet op één mede-eigenaar alleen. Bovendien is men er ook zeker van dat de stemrechten binnen de algemene vergadering (vooralsnog) niet kunnen gebruikt worden om tegen de afbraak en heropbouw te stemmen. 95. Wanneer men niet louter de structuur van de vereniging van mede-eigenaars gaat spiegelen aan de vennootschappen, maar de volledige werking overneemt, vergt dit een wel zeer verregaande wetswijziging. Het appartementsrecht zou de facto niet langer een combinatie zijn van exclusieve eigendom en gedwongen mede-eigendom, maar zou een aandeelhoudersstructuur vertonen. Wellicht is dit een voor de wetgever te verregaande wijziging. Bovendien mag men de appartementsmede-eigendom in vennootschapsrechtelijke vorm niet als een soort heilige graal zien. Appartementen in vennootschapsvorm kennen ook gebreken. Vooral in Nederland is men hier mee vertrouwd. Nog voordat er een wettelijke regeling op appartementen van toepassing was, werd de organisatie ervan vaak ingericht in de vorm van een naamloze of een besloten vennootschap. De vennootschap verhuurt dan de verschillende kavels aan de toekomstige bewoners/aandeelhouders. 216 Dit zorgt voor problemen wanneer

213

Art. 16 Loi de la copropriété. Art. 622, § 1 W.Venn. 215 G. LIET-VEAUX, “Fasc.   140:   Associations   syndicales   des   propriétaires   – Droit   commun”,   JurisClasseur Administratif 2011, nr. 22. 216 R.F.H. MERTENS, Appartementsrecht en de welstandsbepalingen. Ars Notariatus XLIII, Deventer, Kluwer, 1989, 26. 214

46

aanvullende bedragen moeten gestort worden, bijvoorbeeld voor onderhoud van het appartementsgebouw.217 5.2. Een flexibele benadering: op weg naar monisme? 96. Er kan ook met een aantal kleine(re) wijzigingen tegemoet gekomen worden aan de verzuchtingen van de appartementsmede-eigenaars. Dit kan in de eerste plaats een louter invoegen zijn van de vergetelheden van de wetgever. De sloop kan bijvoorbeeld uitdrukkelijk opgenomen worden in de wet, wat de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering betreft. 218 Een wijziging van het meerderheidsquorum kan het aantal gevallen beperken waarbij er voldoende minderheidsmede-eigenaars zijn om de beslissing tot afbraak en heropbouw tegen te houden. Zoals wij reeds eerder hebben aangehaald, vereist dit weliswaar een meer flexibele houding ten aanzien van het eigendomsrecht. Nochtans blijkt dit geen probleem onder het Franse appartementsrecht, waar de beslissing tot heropbouw kan genomen worden bij een gewone meerderheid van de mede-eigenaars in de algemene vergadering. 219 Weliswaar moet hierbij worden benadrukt dat deze soepele meerderheid in de wet voorzien wordt voor de heropbouw. Over de afbraak wordt in de wet niets vermeld. Er wordt wel aangenomen dat de bepalingen in de wet inzake heropbouw van toepassing zijn ongeacht de wijze van tenietgaan van het gebouw, dus ook in geval dit door menselijke wil gebeurt.220 Indien de wetgever deze meer soepele meerderheid onverenigbaar acht met de beslissing tot sloop en heropbouw, die toch ook de exclusieve eigendom van de appartementseigenaars raakt, kan eventueel gedacht worden aan het Nederlandse recht. Immers kan worden beargumenteerd

dat,

indien de

wetgever

niet

langer

vasthoudt

aan

de strikte

interpretatie/combinatie van exclusieve eigendom en gedwongen mede-eigendom, dat in dat geval eigenlijk een nieuwe rechtsfiguur in het leven wordt geroepen. Er zou niet langer sprake zijn van een dualistisch systeem.

217

J.H. BEEKHUIS, G. VERDOES KLEIJN en J.H. LINDERS, Appartementsrecht, Deventer, Kluwer, losbl., I §3. Art. 577-7 B.W. 219 Art. 38 Loi de la copropriété. 220 J.-R. BOUYEURE, Les travaux dans la copropriété, Parijs, Editions Sirey, 1989, 93, nr. 215. 218

47

97. In elk geval moet een wetswijziging gebeuren met de huidige problematiek in gedachten. In het Nederlandse, monistische appartementsrecht is voor een wijziging van de splitsingsakte (wat vaak nodig zal blijken bij verbouwingen) immers ook de medewerking nodig van alle mede-eigenaars. 221 Op die manier riskeert men opnieuw een impasse in de algemene vergadering, maar dan omtrent de beslissing tot wijziging van de splitsingsakte. Ook in België zou dit problemen geven, aangezien over een herverdeling van de aandelen in de medeeigendom met eenparigheid van stemmen moet beslist worden in de algemene vergadering.222 Een dualistisch mechanisme van appartementsmede-eigendom mag dan al aanleiding geven tot een aantal problemen, een monistisch systeem is daarom niet noodzakelijk dé oplossing. Weliswaar kan een nieuwe rechtsfiguur net datgene zijn wat nodig is om aan het appartementsrecht een modernere invulling te geven. Net zoals een ooit nieuwe rechtsfiguur van mede-eigendom beperkingen heeft aangebracht aan het absolute karakter van het eigendomsrecht223, kan een nieuwe rechtsfiguur voor appartementen hetzelfde realiseren.

VII. 98.

CONCLUSIE Onmiskenbaar

stellen

er

zich

bij

de

afbraak

en

heropbouw

van

oude

appartementsgebouwen een aantal problemen. Het meest prangende probleem situeert zich binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars en betreft het nemen van de beslissing tot afbraak of heropbouw. Uit de relevante wetgeving en de geraadpleegde rechtspraak kunnen we afleiden dat zowel voor de beslissing tot afbraak als voor de beslissing tot heropbouw een unanieme meerderheid binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars is vereist. De afbraak kan zeker niet aan een appartementsmede-eigenaar worden opgedrongen. Deze problematiek vindt haar oorsprong in de dualistische structuur van het Belgische appartementsrecht, bestaande uit een combinatie van exclusieve eigendom en gedwongen mede-eigendom in bijzaak. Bij de evenwichtsoefening tussen exclusieve eigendom enerzijds en gedwongen mede-eigendom anderzijds wordt door de rechtspraak het zwaartepunt gelegd bij de exclusieve eigendom. Verschillende individuele eigenaars vertolken verschillende

221

A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, 13. Art. 577-7, §3, eerste lid B.W.; Antwerpen 19 december 2011, T.App. 2012, afl. 4, 50. 223 E. KISCHINEWSKY-BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Litec, 1989, 4, nr. 12. 222

48

individuele standpunten. In de algemene vergadering kan dit leiden tot een impasse wanneer moet beslist worden over afbraak en heropbouw. 99. In het huidige appartementsrecht kunnen geen sluitende oplossingen gevonden worden. Toch kunnen een aantal maatregelen genomen worden om aan de problemen tegemoet te komen. Bij het opstellen van de statuten, in het bijzonder het reglement van mede-eigendom, wordt doorgaans niet stilgestaan bij de afbraak van het appartementsgebouw dat net werd opgericht. Toch is dit aangewezen. Een aantal problematische aspecten kunnen in het reglement van mede-eigendom worden geregeld. In het reglement kunnen voorwaarden bepaald worden aan de hand waarvan kan uitgemaakt worden of er een (gehele of gedeeltelijke) vernietiging is, een  verplichting  tot  heropbouw,…  Ondanks  de  tegenwerpelijkheid  van  de  statuten,   geeft dit geen absolute zekerheid, zelfs al zijn de voorwaarden vervuld. De algemene vergadering behoudt steeds een marginale toetsingsbevoegdheid. De appartementsmede-eigenaar die voorstander is van de sloop en heropbouw van het appartementsgebouw zal zich niet gesterkt zien door de rechter. Het is daarom niet aan te raden dat de impasse voor de rechter wordt gebracht. Bovendien komt dit ook niet de relatie met de overige mede-eigenaars ten goede. Een procedure wegens misbruik van minderheid tegen de mede-eigenaar die in de algemene vergadering tegen de sloop van het gebouw stemt, kan dan ook redelijkerwijze niet worden aangeraden. In een poging de rechter te ontwijken is het mogelijk om in het reglement van mede-eigendom een clausule van bindende derdenbeslissing op te nemen. Hierbij bestaat het risico dat de derde de beslissing neemt die ook de rechter zou nemen. Een alternatief bestaat in het uitkopen van de dwarsliggende appartementsmede-eigenaar. Ook hier botst men echter op het exclusieve eigendomsrecht van de individuele appartementsmede-eigenaar. De appartementsmede-eigenaar kan niet verplicht worden zijn privatieve kavel te verkopen. Enige zekerheid kan worden gecreëerd door in de statuten te voorzien in een voorkooprecht waarbij de overige appartementsmede-eigenaars als begunstigden worden aangeduid. Zeker in het geval waar een mede-eigenaar de sloop en heropbouw weigert omwille van een tekort aan financiële middelen, kan een uitkoop ook een

49

uitweg zijn uit de impasse. Door het voorkooprecht heeft hebben de andere mede-eigenaars er in zeker mate een zicht op aan wie de private kavel wordt verkocht. De beste oplossing is uiteraard om te vermijden dat problemen ontstaan. Door middel van een grondige renovatie kan men een gelijkaardig resultaat bekomen, als was er een volledige sloop en heropbouw gerealiseerd. Niettemin zal de beslissing tot renovatie van de gemeenschappelijke delen binnen de algemene vergadering moeten genomen worden, samen met de overige appartementsmede-eigenaars. Zolang een wijziging van de herverdeling van de aandelen van mede-eigendom of een volledige heropbouw wordt vermeden, ontwijkt men dat de beslissing tot renovatie met unanimiteit van stemmen moet worden genomen. 100. Deze technieken kunnen de besluitvorming binnen de algemene vergadering enigszins vergemakkelijken. Voor de appartementsmede-eigenaar die hoopt een effectieve heropbouw van het appartementsgebouw te realiseren, zijn deze alternatieven natuurlijk slechts pleisters op een houten been. Voor echte oplossingen blijft het wachten op een wetgevend initiatief. Grosso modo kan de wetgever bij een herziening van het appartementsrecht twee richtingen uit. Enerzijds kan de wetgever opteren voor een meer vennootschapsrechtelijke benadering van het appartementsrecht. Anderzijds bestaat de mogelijkheid om te evolueren in de richting van een monistisch systeem. In het eerste geval wordt het Franse voorbeeld gevolgd. In het tweede geval wordt het Nederlandse appartementsrecht als voorbeeld genomen. In verregaande vorm betekenen beide perspectieven in feite dat wordt afgestapt van het dualistische appartementsrecht, met als hoofdbestanddeel het exclusieve eigendomsrecht. Naar mijn mening zal dit een noodzaak worden, wil men een meer moderne invulling geven aan het appartementsrecht. Dat de wetgever niet kiest voor een drastische ommekeer van het Belgische appartementsrecht, is verdedigbaar. Een geleidelijke overgang is voor alle betrokken partijen meer aanvaardbaar. Gelet op de verwantschap met het Franse recht en de eerdere wijzigingen in deze richting, lijkt een verdere vennootschapsrechtelijke benadering van het Belgische appartementsrecht eerder voor de hand liggend. Hierbij moet benadrukt worden dat een volledige spiegeling aan het vennootschapsrecht niet aangewezen is. Deze zuiver vennootschapsrechtelijke invulling van de appartementsmede-eigendom gaf in Nederland immers aanleiding tot problemen, 50

waardoor deze vennootschappen nauwelijks nog worden gebruikt. Enkele kleinere wijzigingen kunnen echter al stappen zijn in de goede richting. Zo kan het hebben van een onroerend vermogen voor de vereniging van mede-eigenaars het mogelijk maken dat de vereniging van mede-eigenaars zelf begunstigde kan zijn van een voorkooprecht. Dit kan de uitkoop van een mede-eigenaar vergemakkelijken. Het versoepelen van de stemvereisten binnen de algemene vergadering voor de sloop en heropbouw van het appartementsgebouw lijkt een kleine wijziging, maar wel een met grote gevolgen. Uiteindelijk is het aan de wetgever om het recht al dan niet te hervormen. De wetgever beslist dan ook in welke richting zij met de hervorming wil gaan. 101. Niet enkel de besluitvorming binnen de algemene vergadering is problematisch. Deze wordt nog bemoeilijkt door een aantal andere aspecten die de appartementsmede-eigenaar best niet uit het oog verliest. De huurder heeft immers een vorderingsmogelijkheid waardoor de beslissingen van de algemene vergadering tot renovatie of sloop toch voor het vredegerecht kan worden gebracht. Men beseft ook beter dat, indien de heropbouw een wijziging van de aandelen in de mede-eigendom tot gevolg heeft, hierover eveneens unanimiteit moet bekomen worden binnen de algemene vergadering. 102. Voor alle problemen die bij een sloop en heropbouw of renovatie van een appartementsgebouw kunnen ontstaan, kan worden gesteld dat een goed en grondig overleg met alle betrokken partijen, het project kan vergemakkelijken.

51

BIBLIOGRAFIE 1. Wetgeving 

Wetboek van vennootschappen van 7 mei 1999, B.S. 6 augustus 1999.



Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, B.S. 28 juni 2010.



Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Boek 5 Nederlands Burgerlijk Wetboek, Stb. 1991, 600.

2. Rechtspraak België 

Cass. 5 mei 1949, Arr. Cass. 1949, 303.



Cass. 28 november 1980, Arr. Cass. 1980-81, 352.



Cass. 17 september 1982, Pas. 1983, I, 83; Arr. Cass. 1982-83, 86.



Cass. 5 december 1996, A.J.T. 1997-98, 487; Arr. Cass. 1996, 1165; R.W. 1998-99, 745; T. Not. 1998, 447.



Cass. 16 februari 2001, Huur 2002, afl. 2, 107.



Cass. 1 april 2004, N.J.W 2008, afl. 79, 877.



Cass. 21 mei 2007, Arr. Cass. 2007, afl. 5, 1078; J.T.T. 2007, afl. 988, 403.



Cass. 31 oktober 2008, T.B.B.R. 2010, afl. 7, 336.



Cass. 3 april 2009, Arr. Cass. 2009, afl. 4, 972; N.J.W 2009, afl. 203, 453; R.W. 200910, afl. 19, 800.



Cass. 21 maart 2013, Pas. 2013, afl. 3, 766; R.W. 2014-15, afl. 16, 618.



Brussel 10 april 1970, Rev.Prat.Not. 1970, 452.



Luik 9 november 1981, J.D.S.C. 2001, 134.



Antwerpen 19 december 2011, T.App. 2012, afl. 4, 50.



Antwerpen 11 juni 2012, D.A.O.R. 2012, afl. 103, 301.



Rb. Brussel 30 maart 1976, J.T. 1976, 410.



Rb. Brussel 8 mei 1980, Rev.not.b. 1981, 374.



Rb. Brugge 19 juni 1998, A.J.T. 1999-00, 249; Huur 1998-99, 46.



Rb. Brussel 18 april 2002, T.App. 2002, afl. 4, 27.



Rb. Hasselt 23 mei 2005, T.App. 2006, afl. 3, 34.



Rb. Brugge 27 februari 2009, T.App. 2011, afl. 1, 40. 52



Rb. Gent 4 juni 2013, T.B.B.R. 2015, afl. 2, 67.



Kh. Tongeren 1 oktober 2013, N.J.W. 2015, afl. 317, 164.



Vred. Veurne 15 mei 1997, T.App. 1998, afl. 1, 22.



Vred. Seneffe 7 december 1999, Echos log. 2002, afl. 5, 208.



Vred. Nieuwpoort 27 juni 2000, T. Vred. 2002, afl. 3-4, 199.



Vred. Veurne 13 februari 2003, T.App. 2002, afl. 1, 19.



Vred. Kraainem 16 december 2004, Huur 2005, afl. 1, 24.



Vred. St.-Joost-ten-Node 28 april 2006, T.App. 2006, afl. 4, 28.



Vred. Kontich 12 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 50.



Vred. Molenbeek 8 april 2007, T.App. 2008, afl. 3, 19.



Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, 26.



Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34.



Vred. Fontaine–l’Evêque   18   augustus   2011,   J.L.M.B. 2012, afl. 40, 1929; T. Vred. 2013, afl. 5-6, 339.



Vred. St-Joost-ten-Node 16 juni 2014, T.App. 2015, afl. 1, 55. Frankrijk



Cass. fr. 3e civ. 24 januari 1978, n° 76-13.136, http://www.dalloz.fr/documentation/Document?id=CASS_LIEUVIDE_1978-0124_7613136&ctxt=0_dCRzMD04NzNlwqdqJHQxMj03Ni0xMy4xMzbCp3gkc2Y9c GFnZS1yZWNoZXJjaGU%3d&ctxtl=0_cyRwYWdlTnVtPTHCp3MkdHJpZGF0ZT1 GYWxzZcKncyRzbE5iUGFnPcKncyRpc2Fibz1UcnVlwqdzJHBhZ2luZz1UcnVlwqd zJG9uZ2xldD0%3d.



Cass. fr. 23 januari 2013, JurisData 2013, via LexisNexis. Nederland



HR 28 januari 2011, nr. 09/03792, N.J. 2011, 58 of www.rechtspraak.nl.



Gerechtshof Amsterdam 24 januari 2008, nr. 106.011.549, www.rechtspraak.nl.

3. Rechtsleer België 

AEBY, F., La propriété des appartements: ses aspects juridiques et pratiques, Brussel, Bruylant, 1967, 788 p. 53



BOSNY, T., “Vers  un  nouveau  régime  de  la  copropriété”,  Rev.not.b. 1992, I, 442-462.



BROECKX, K.,   “De   bindende   beslissing   in   het   notariaat”   in   MICHIELSEN, A. en CASMAN, H. (eds.), De notaris en de conflictbeheersing, Diegem, Kluwer Rechtswetenschappen, 1999, 305-322.



CARETTE, N., “Kroniek  3  jaar  nieuwe  appartementswet”  in  SAGAERT, V. (ed.), Themis Vastgoedrecht 86, Brugge, Die Keure, 2014, 25-70.



CASMAN, H., “Appartementsmedeëigendom.  De  statuten  van  het  gebouw”  in  CASMAN, H., ENGELS, C., MEULEMANS, D. en VAN HEUVERSWYN, C. (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, 39-83.



CAUSIN, E, “Droit  comptable  de  l’association  des  copropriétaires  d’un  immeuble  bâti”   in MERCKEN, D., MERCKEN, T., DE PAGE, P en DE STEFANI, I. (eds.), La copropriété forcée  des  immeubles  ou  groupes  d’immeubles  bâtis, Brussel, Bruylant, 2005, 67-106.



DE BIE, E., “Van   zakenrecht   tot   rechtspersonenrecht:   de   vereniging   van   medeeigenaars,  haar  ontbinding  en  haar  vereffening”,  Not.Fisc.M. 1996, 169-192.



DE PAGE, H., Traité V, Les principaux contrats usuels - Les biens, Brussel, Bruylant, 1975, 1166 p.



DE NOLF, J., “Mede-eigenaars  zijn  niet  welkom   op  uw  balkon”,   Vastgoed info 2006, afl. 11, 4-6.



DE PAGE, P., “L’assemblée   générale   des   copropriétaires”   in   VERHEYDEN-JEANMART, N. (ed.), La   copropriété   forcée   d’immeubles   bâtis, Louvain-la-Neuve, UCL, 2001, 247-278.



DE ROO, F., WITTENS, A. en BEHEYDT, B., “Vastgoed   in   pocket   voor   het   Vlaamse   Gewest”   in   DERINE, R., COUSY, H., COUTURIER, J., DELVA, W., HERBOTS, J. en VEKEMAN, R. (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, lobl., afl. 248, XIV.I–1 - XIV.I-882.



DE SMEDT, P., “Enkele   losse   aandachtspunten   bij   de   toepassing   van   de   nietuitvoeringsexceptie  inzake  huurgeschillen”,  A.J.T. 1999-00, 250; Huur 1998-99, 49.



DEWITTE, E., “Rechtsgeldigheid   statutair   verbod   tot   verkoop   van   garage   aan   nietmede-eigenaar”,  T.B.B.R. 2015, afl. 2, 71-77.



GEINGER, H. en HEIJERICK, N., Inleiding tot het vennootschapsrecht, Brugge, Die Keure, 2009, 264 p.



HANSENNE, J., La servitude collective, Luik, Faculteit Rechtsgeleerdheid, 1969, 593 p.

54



HENDRICKX, J., “Huur   en   appartementsmede-eigendom”   in   DEKEERSMAEKER, T. en VAN PUTTEN, W. (eds.), Praktijkgids huur, Mechelen, Kluwer, Losbl., IV.2-1 – IV.215.



HERBOTS, J., STIJNS, S., DEGROOTE, E., LAUWERS, W. en SAMOY, I., “Woninghuur”,   T.P.R. 2002, afl. 1, 314-368.



HUBEAU, B., De rechtspositie van de huurder in het nieuwe appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 1997, 40 p.



JANSSENS, W., “L’accession  et  la  propriété  horizontale”,  Rev.prat.not. 1960, 310-318.



JANSSENS, E. en NEYRINCK, R., “Conflicten   binnen   de   vennootschap   – Maatregelen tegen  het  bestuur”  in  VAN OEVELEN, A., ERNST, P., FRANCOIS, A. en VAN PASSEL, M. (eds.), Bestendig handboek vennootschap & aansprakelijkheid, Mechelen, Kluwer, losbl., II.1-32az – III.1-52f.



KERSTENS, G., “De  medespelers  in   de  bouw”  in   DERINE, R., COUSY, H., COUTURIER, J., DELVA, W., HERBOTS, J. en VEKEMAN, R. (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., afl. 188, XV.E-49 – XV.E-135.



KOKELENBERG, J., VAN SINAY, T., SAGAERT, V. en JANSEN, R., “Overzicht   van   rechtspraak. Zakenrecht 2000-2008”,  T.P.R. 2009, afl. 3, 1113-1721.



LAURENT, F., Principes de droit civil, XI, Brussel, Bruylant, 1878, 694 p; http://gallica.bnf.fr/ark:/12148/bpt6k58132796.r=.langFR.



LECOCQ, P., “La   copropriété   forcée   d’   immeubles   ou   groupes   d’immeubles   bâtis:   aperçu  après  la  réforme  du  2  juin  2010”,  Rép. Not. 2011, 1-60.



MEULEMANS, D., “De   rechtspersoon,   de   algemene   vergadering   en   de   syndicus”   in   CASMAN, H., ENGELS, C., MEULEMANS, D. en VAN HEUVERSWYN, C. (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, 85-117.



MEULEMANS, D. en VAN VLASSELAER, M.-J., “De   vereniging   van   medeëigenaars”   in   MEULEMANS, M. (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, 87111.



PEETERS, R., “Algemene   vergadering   is   enkel   bevoegd   voor   gemeenschappelijke   delen”,  Vastgoed info 2007, afl. 4, 1-4.



ROBBE, C. en BOGAERT, J., “Mede-eigendom en arbitrage: de valkuil van de vervaltermijnen van drie maanden bepaald in de artikelen 577-9, §2 en 577-10, §4 van het  Burgerlijk  Wetboek”,  T.App. 1999, afl. 1, 11-13.

55



ROUSSEAU, L. en VAN

DEN

EYNDE, P., “La   rédaction   et   l’adaptation   des   statuts:

commentaire  des  formules”  in  VERHEYDEN-JEANMART, N. (ed.), La copropriété forcée d’immeubles  bâtis, Louvain-la-Neuve, UCL, 2001, 35-137. 

RUTTEN,

S.,

“Alternatieve   geschillenbeslechting   inzake   appartementsrecht:  

mogelijkheden en grenzen van bemiddeling,  arbitrage  en  bindende  derdenbeslissing”   in SAGAERT, V. en ROMMEL, G. (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 165-174. 

SAGAERT, V., “Actuele   ontwikkelingen inzake privaat vastgoedrecht”   in   Themis Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2009, 22-42.



SAGAERT, V., “De   statuten   en   het   toepassingsdomein   onder   de

nieuwe

appartementswet”   in   SAGAERT, V. en VERBEKE, A.-L. (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, 5-26. 

SAGAERT, V., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 785 p.



SAMYN, B., “Raad  van  bestuur”  in  VAN OEVELEN, A., ERNST, P., FRANCOIS, A. en VAN PASSEL, M. (eds.), Bestendig handboek vennootschap & aansprakelijkheid, Mechelen, Kluwer, losbl., II.1-2e – II.1-26dt.



SNAET,

S.,

“Actuele   knelpunten   inzake   appartementsmede-eigendom”   in  

VANDENBERGHE, H. (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 81-100. 

SNAET, S. en VREVEN, M., “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie   van   appartementsgebouwen”   in   CARETTE, N. (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, 149-192.



SNAET, S., “Ruimtelijk   planning   – Uitvoeringsplannen”   in   DERINE, R., COUSY, H., COUTURIER, J., DELVA, W., HERBOTS, J. en VEKEMAN, R. (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., afl. 155, VI.Bbis-1 – VI.Bbis-Lit.-1.



STORME, M.L. en STORME, M.E., “De  bindende  derdenbeslissing naar  Belgisch  recht”,   T.P.R. 1985, II, 713-748.



TILLEMAN, B., “Conventioneel  voorkooprecht”,  Not.Fisc.M. 2000, 236-281.



TIMMERMANS, R., “Breekt  de  sloop  van  een  flatgebouw  huur?”,  T.App. 2002, afl. 1, 15.



TIMMERMANS,

R.,

“De   bijzondere   verhouding   tussen   winkelvastgoed

en

appartementsmede-eigendom”,  T.App. 2006, afl. 1, 3-11.

56



TIMMERMANS, R., “De  complexgewijze  renovatie  van  een  appartementsgebouw  en  de   gevolgen  voor  de  huurder”,  Huur 2007, afl. 1, 2-9.



TIMMERMANS, R., Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1408 p.



TIMMERMANS, R., “Het   verval,   de   renovatie,   de   sloop   en   de   wederopbouw   van   een   appartementsgebouw”,  T.App. 2010, afl. 1, 9-17.



TIMMERMANS, R., “Inleidende   beschouwingen   over   appartementseigendom”   in   TIMMERMANS, R. (ed.), Praktische gids voor de Sydicus – Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars, Mechelen, Kluwer, 2012, XIV.J-7 - XIV.J-103.



TIMMERMANS, R., “Kroniek   appartementsmede-eigendom”,   R.W. 2013-2014, afl. 26, 1003-1025.



TIMMERMANS, R., “De  algemene  vergadering  van  de  vereniging  van  mede-eigenaars”   in DERINE, R., COUSY, H., COUTURIER, J., DELVA, W., HERBOTS, J. en VEKEMAN, R. (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, lobl., afl. 126, XIV.Q-7 XIV.Q-354.



TIMMERMANS, R., “De algemene vergadering van de Vereniging van Mede-eigenaars. De   staat   van   het   gebouw   of   groep   van   gebouwen”   in   DERINE, R., COUSY, H., COUTURIER, J., DELVA, W., HERBOTS, J. En VEKEMAN, R. (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., Afl. 156, XIV.Q-175 – XIV.Q-272.



VAN HEUVERSWYN, C, “Verhaalmogelijkheden  en  optreden  in  rechte  van  de  syndicus”   in CASMAN, H., ENGELS, C., MEULEMANS, D. en VAN HEUVERSWYN, C. (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, 119-153.



VAN DAMME, K., “Bindende  derdenbeslissing  en  arbitrage:  waar  ligt  de  grens?”,  P&B 2001, 185-188.



VAN

HOOYMISSEN, M., “Zakenrechtelijke   aspecten   in   verband   met   het   sluiten   van   de  

aannemingsovereenkomst”  in  MEULEMANS, D. (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 243-249. 

VAN OEVELEN, A., “De   bijdrage   van   de   medeëigenaars   in   de   gemeenschappelijke   lasten”   in   MEULEMANS, D. (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer, 1996, 233-252.



VAN OEVELEN, A., “De   bepaling   van de koopprijs door een derde: een bindende derdenbeslissing”,  R.W. 2009-10, afl. 30, 1258-1261.

57



VANDENBERGHE, H., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 427 p.



VANDENBERGHE, H., “Algemene   beschouwingen   bij   de   nieuwe   appartementswet”   in   SAGAERT, V. en VERBEKE, A.-L. (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, 1-4.



VELDEKENS, P. en DEMEUR, P., Copropriété et propriété divisée, Brussel, Larcier, 1935, 135 p.



WEYTS, L., “Ontbinding   en   vereffening   van   de   vereniging”   in   SAGAERT, V. en ROMMEL, G. (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 197-205.



WYLLEMAN, A., “Het   appartementsrecht   tussen   zakenrecht   en verbintenissenrecht en op  weg  naar  het  rechtspersonenrecht”  in   ALOFS, E., BYTTEBIER, K., MICHIELSENS, A. en VERBEKE, A.-L. (eds.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 527-540.

Frankrijk 

ATIAS, C., “Copropriété   des   immeubles   bâtis”,   Répertoire de droit immobilier 2014, nr. 711 en 1070 e.v.



AUBRY, C. en RAU, C., Droit civil Français, II, Parijs, Litec, 1961, 737 p.



BERGEL, J.-L., BRUSCHI, M. en CIMAMONTI, S., Traité de droit civil – Les biens, Parijs, L.G.D.J., 2010, 777 p.



BOUYEURE, J.-R., Les travaux dans la copropriété, Parijs, Editions Sirey, 1989, 225 p.



DENIS, F., La  copropriété  des  immeubles  bâtis.  Suivie  d’une  formule  de  règlement  de   copropriété, Parijs, Librairie du journal des notaires et des avocats, 1967, 198 p.



GIVORD, F, GIVERDON, C. en CAPOULADE, P., La copropriété, Parijs, Dalloz, 2012, 951 p.



JAFFUEL, D.-C., “Fasc.   10:   Copropriété   – Historique   et   généralités”,   JurisClasseur 2009.



KISCHINEWSKY-BROQUISSE, E., La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Litec, 1989, 873 p.



LAFOND, J., “Liquidation   des   syndicats   de   copropriétaires:   l’impasse”,   La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 2008, afl. 38, 1286.



LE RUDULIER, L.,   “Fasc.   107-20:   Division   en   volumes.   Construction   et   gestion”,   JurisClasseur

Construction

2013,

http://www.lexisnexis.com/fr/droit/search/runRemoteLink.do?docLinkInd=true&bct= 58

A&risb=21_T21818537557&A=0.5268267159044079&urlEnc=ISO-88591&&dpsi=00AV&remotekey1=DOCID&remotekey2=262_EG_RE0_544262FASCICULEEN_1_PRO_250679&refpt=ND V15&service=DOC-ID&origdpsi=00AV&chunkLNI=59F5-8D31-DY5C-K3XT00000-00&homeCsi=268036. 

LEBEL, C., “Impossibilité   de   pourvoir   à   la   conservation   materielle   de   l’immeuble   et   blocage du fonctionnement   du   syndicat   du   copropriété”,   noot   onder   Cass.   fr.   23   januari 2013, Revue des procedures collectives 2013, afl. 2.



LIET-VEAUX, G., “Fasc.   140:   Associations   syndicales   des   propriétaires   – Droit commun”,  JurisClasseur Administratif 2011.



MICHALOPOULOS, C., “Origine   de   la   copropriété   et   évolution   de   la   notion   de   destination  de  l’immeuble”,  R.D.I. 1995, 409-412.



ROUQUET, Y, “Disparation   de   la   copropriété   lors   de   la   réunion   de   tous   les   lots   d’un   immeuble”,  Dalloz 2007, 2389.



SIZAIRE, D., “Division et   volumes”,   La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1998, afl. 11, 388.



SIZAIRE, D., “Droit  de  construire  et  copropriété”,  A.J.D.I. 2006, 547.



TARDOS, A., noot onder Cass. fr. 3e civ. 19 oktober 2011, Petites Affiches 2012, n° 18, 9.

Nederland 

ASSER, C, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk recht. Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2002, 664 p.



BEEKHUIS, J.H., VERDOES KLEIJN, G. en LINDERS, J.H., Appartementsrecht, Deventer, Kluwer, losbl., I §3.



MERTENS, R.F.H., Appartementsrecht en de welstandsbepalingen. Ars Notariatus XLIII, Deventer, Kluwer, 1989, 434 p.



MERTENS, R.F.H., “De   appartementensplitsing   als   hybride   juridisch   netwerk”   in   LAMERS, A.H. en SCHOENMAKERS, S.L.T. (eds.), Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving?

Zutphen,

Uitgeverij

Paris,

2014,

133-145

of

http://www.vverecht.nl/2014/12/de-appartementensplitsing-als-hybride-juridischnetwerk/.

59



MIJNSSEN, F.H.J. en ASSER, C., Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht 5*, Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer, Kluwer, 2008, 723 p.



PITLO, A., BRAHN, O.K. en

DE GROOT, G.R., Het

Nederlands Burgerlijk Wetboek, deel

2, het zakenrecht, Arnhem, Gouda Quint, 1987, 637 p. 

VAN VELTEN, A.A., Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, 1-26.



X.,   “Appartementsrecht.   Vaststelling   recht   tot   uitsluitend   gebruik;;   uitleg   splitsingsakte, maatstaf volgens HR 1 november   2013”,   N.J. 2014, afl. 119, https://navigator.kluwer.nl/scion/secure/ctx_4435019/index.jsp?1430220939057=&is_ citator=false&link_type=1&document_id=id3a42285d649e4f57a6435ea80db27f12&a mp;cpid=WKNL-LTR-Navigator#page[1].

60