GREEN OFFICE TNT
DE PROFESSIONAL
Flip Verwaaijen directeur TNT Real Estate
BBN-PARTNER Pieter van Hagen Projectleider TreurenburgZuid, ’s-Hertogenbosch
BBN-SPECIALIST Jeroen Diks
CIRKEL 22
Een kwestie van rekenen en regelen! Met circa 150 personen levert bbn adviseurs samenhangende diensten voor projectmanagement, gebiedsontwikkeling en vastgoedmanagement aan gemeenten, projectontwikkelaars, ondernemingen, onderwijsinstellingen, waterschappen, corporaties, zorginstellingen en samenwerkingsverbanden. Projectmanagers opereren met gevoel voor financiën; financieel deskundigen adviseren met gevoel voor het proces van gebieden en gebouwen. Pragmatisme en doelgerichtheid zijn daarbij vanzelfsprekende kwaliteiten. bbn adviseurs is een onafhankelijke intermediair tussen opdrachtgever en markt. Het motto is: ‘gedegen en gedreven’.
bbn adviseurs Houten bbn adviseurs Rotterdam bbn adviseurs Amsterdam De Molen 100 Wilhelminaplein 26 Hullenbergweg 363 3995 AX Houten 3072 DE Rotterdam 1101 CP Amsterdam Centraal telefoonnummer: 088 - 226 74 00 Centraal postbusnummer: Postbus 94, 3990 DB Houten E-mail:
[email protected] Website: www.bbn.nl mei 2009 - Fotografie: interieur TNT: Architectenbureau Paul de Ruiter b.v. WNF middenpagina: HLP images - overige foto’s: Thea van den Heuvel Fotografie/DAPh - Tekst: Cees Baan - Eindredactie: bbn adviseurs Ontwerp en productie: Van Domburg Ontwerp - Druk: drukkerij De Rijn
A DUU
RZA
AMH
EID
Rinald van der Wal De Trias Energetica. Voorkom dat je überhaupt energie moet gebruiken. Beperk vervolgens het energieverbruik tot het minimum. Wek de energie die je uiteindelijk nog nodig hebt duurzaam op. Wanneer je de Trias Energetica voor het eerst krijgt uitgelegd, valt het kwartje gelijk. Met die volstrekte logica zijn we de laatste tijd volop aan het werk. Een paar jaar geleden waren de Triodos Bank en het Wereld Natuur Fonds de trendsetters. Wij mochten hun dromen mede vormgeven. Vandaag de dag is het duurzaamheidsbesef breder verspreid. Toch staan er ook in deze tijd opdrachtgevers op die de grenzen verleggen. TNT streeft in zijn hele bedrijfsvoering naar duurzaamheid en stelt dus ook hoge eisen aan de vastgoedportefeuille. Zij nemen de markt mee in hun denkproces en bereiken daarmee bijzondere resultaten. TNT heeft de markt rijp gemaakt voor een principe dat overheden en instellingen al jaren kenden. Stuur je project op de jaarlast! Dat houden wij als bbn’ers onze opdrachtgevers bij de overheid al jaren voor. Bij de financiële aansturing van bouwprojecten zijn de investeringskosten maar een deel van het verhaal. Belangrijk natuurlijk, maar de exploitatiekosten zijn minstens zo belangrijk. Uiteindelijk gaat het erom welke jaarlast het gebouw met zich mee zal brengen. Kapitaallasten en exploitatielasten. Energiebesparende maatregelen kosten geld, maar leiden tot lagere levensduurkosten. Duurzame materialen zijn soms duurder, maar leiden tot lagere onderhoudskosten. Bekijk het integraal en maak verstandige keuzes. Daar waar het eigendom en de exploitatie van vastgoed in één hand zijn, is deze manier van denken nog wel te ‘verkopen’. De markt-ordening in de commerciële vastgoedmarkt leidde tot verkokering. De ontwikkelaar is ‘slechts’ producent, de belegger ‘slechts’ eigenaar en de gebruiker ‘slechts’ huurder. En wat deden we? We bekeken het niet integraal en maakten onverstandige keuzes. Wat bij de afvalstoffendienst in ’s-Hertogenbosch vanzelfsprekend is, is bij TNT bijzonder. TNT, OVG en Triodos springen over hun eigen schaduw heen, zien elkaars belangen en stellen een nieuwe norm. Een duurzame norm. Dat verdient navolging.
Directeur bbn adviseurs
GREEN LABEL Liefhebbers van whisky weten dat ‘Green Label’ voor extra klasse en extra kwaliteit staat. Een label waar de ontwikkelaar en de gebruiker trots op zijn. Elke tak van sport (dus ook de bouwwereld) kent zijn hoogste onderscheidingen, zijn hoofdprijzen. Groen is de sleutel in de duurzame wereld van gebouwen en gebiedsontwikkeling. De Moedersleutel. “Hoe groen, hoe duurzaam, hoe energiezuinig, hoe milieuvriendelijk, hoe klimaatneutraal is het Huis, het Gebouw, het Gebied, het Kantoor …” Dat is de maatstaf, want het gaat om de gezondheid van Moeder Aarde. Green is hot. De overheid stelt steeds hogere eisen aan energiezuinige en milieuvriendelijke projecten. De markt speelt er direct op in en organiseert cursussen, workshops, onderwijsplannen en speciale bijeenkomsten om u bij te praten over de kracht, de macht en de noodzaak van groen. Kortom, groen moet, groen is mooi, groen is duurzaam. “Is het ook duurder?” In deze tijden een cruciale vraag! Groen geld bestaat niet, maar groen betekent wel geld! Wie in deze tijd ‘groen’ ontwikkelt en bouwt, spaart milieu en energie en dus euro’s. Tenminste … als je een duurzame adviseur in de arm neemt. Cees Baan
DE PROFESSIONAL
MAARTEN SAS
A
FLIP VERWAAIJEN
DUUR
ZAAM
HEID
Flip Verwaaijen (60) is sinds 2004 directeur van TNT Real Estate, een beursgenoteerd expres- en postbedrijf met wereldwijd 160.000 mensen in dienst. Verwaaijen heeft een missie: het realiseren van The Green Dream. Hij moet van een ernstig vervuilend bedrijf het eerste emissievrije postbedrijf ter wereld helpen maken. De vraag is: lukt dat? Verwaaijen: “Sure, we can!”
CO2-UITSTOOT MAXIMAAL MINIMALISEREN “TNT is een fatsoenlijk bedrijf, maar ook een groot vervuiler! Want TNT is een smerig bedrijf: met 40 vliegtuigen in de lucht, die goed zijn voor 50% van onze CO2-uitstoot; 30.000 vrachtauto’s, 30% van onze CO2-emissie; en we hebben miljoenen vierkante meters kantoorgebouwen: 20% van onze CO2-uitstoot.” Harde c ijfers, die niet liegen. TNT brengt pakketten van A naar B en daardoor is het een ernstige milieuvervuiler. Nochtans zegt Flip Verwaaijen, uit de grond van zijn hart: “Wij gaan, linksom of rechtsom, de smerigheid te lijf! TNT wil het eerste emissievrije expres- en postbedrijf ter wereld worden. Nog voordat Obama zijn slogan uitsprak, werkten wij onder het motto ‘Sure, we can!’ We hebben een manier gevonden om de CO2-uitstoot maximaal te minimaliseren! Een van de oplossingen is het in augustus 2007 gelanceerde Planet Me-milieuprogramma. Een onderdeel van dit programma is dat TNT alleen zakendoet met bedrijven die kunnen aantonen ook duurzaam te werken!”
DUURZAAM TNT-VASTGOED? PRACHTPLAN, MAAR ONMOGELIJK! Verwaaijen kreeg van de raad van bestuur de opdracht ‘duurzaam TNT-vastgoed te realiseren’. Een prachtige opdracht, maar hij kwam met zijn ‘porselein van groen’ in een park vol olifanten (met oogkleppen) terecht. “Op de markt van beleggers, ontwikkelaars en bouwers werken de meeste bedrijven voor zichzelf. Elk wereldje heeft te maken met eigen risico’s, die eerst goed ‘afgedekt’ moeten worden. Daar is veel geld mee gemoeid.” Hij heeft recht van spreken, want Verwaaijen ging anderhalf jaar geleden bij jan en alleman langs om zich te laten informeren. “Ik heb een droom …” zei Verwaaijen tegen dertig direct betrokkenen uit de vastgoedwereld. “TNT wil voortaan Green Offices, die aan de allerhoogste duurzaamheidseisen voldoen! In eerste instantie droomde ik nog van CO2-arme kantoren. Ik kreeg allerlei spottende reacties: ‘Jij bent helemaal gek!’ ‘Denk je dat iemand daaraan meewerkt?’ Een derde zei: ‘Prachtplan, maar onmogelijk.’ Weer een ander vroeg direct 100.000 euro voor onderzoek. Up-front, dat moet van tevoren
betaald worden. In tal van nuances heeft men mij duidelijk gemaakt dat ik luchtkastelen wilde bouwen. Toch hield ik vast aan ons motto: ‘Sure, we can!’ Met nadruk op ‘we’, want we werken als TNT-team.”
HET VERDIENMODEL VAN DE VASTGOEDKETEN In 2010 wordt in Hoofddorp het eerste Green Office van TNT geopend! En dat voldoet aan de hoogste eisen op het gebied van duurzaamheid en milieu! Kortom, in no time lijkt de wereld veranderd. Flip Verwaaijen heeft, in de geest van Tom Poes, een list verzonnen en uitgevoerd. Duurzaam huren leek onmogelijk, want er was geen aanbod, zei men. Het gevolg was vaak een vlees-noch-visoplossing. Maar Verwaaijen hield zijn rug recht, bleef trouw aan zijn doelstelling en draaide de rollen om: niet de aanbieder bepaalt de vraag, maar de vrager bepaalt het aanbod. Verwaaijen: “In de bestaande cultuur van de bouwketen kwam ik geen stap verder. Op een bepaald moment ben ik gaan kijken naar het ‘verdienmodel’ van de vastgoedketen. Ik zag dat ieder in zijn eigen wereldje zijn eigen ding deed, en wat zich daaromheen afspeelde, was nauwelijks interessant. Het plan van actie stond snel in de steigers. TNT wil ‘wijzer’ worden, de opdrachtgever moet ‘wijzer’ worden, iedereen die meewerkt wil ‘wijzer’ worden van het bouwen van het Green Office. Dus als ik ervoor zorg dat die ‘bouwketen’ beter gaat samenwerken, dat de partijen, als in een consortium, de handen ineenslaan, dan besparen we allemaal het ‘risicogeld’. En we creëren een winwinsituatie. Het was me opgevallen dat iedereen een stevige prijs vroeg, onder andere vanwege het risico dat er gelopen werd. Als ik de risico’s zou managen, door groepen aan elkaar te koppelen, kon de prijs omlaag. TNT moest op zijn beurt beloftes doen
door een langjarig contract te tekenen. Zo gezegd, zo gedaan.” Er kwam een tender van een paar A4’tjes met als belangrijkste eis: 70.000 vierkante meter CO2-emissievrije kantoorruimte! Het resultaat is een samenwerkingsverband met het consortium Triodos/OVG, dat verantwoordelijk is voor het duurzaam ontwerpen, bouwen, beheren, beleggen en onderhouden van TNT’s Green Offices. Triodos/OVG levert de vierkante meters en de duurzame energie. TNT betaalt als huurder (zeker) tien jaar een contractueel vastgelegd tarief waardoor de total cost of ownership inzichtelijk is.
NIET ALLEEN DUURZAME GEBOUWEN, OOK DUURZAAM WERKEN Naast het bouwen van Green Offices wordt er intern ook hard gewerkt aan een mentaliteitsverandering van de medewerkers, die stap voor stap een duurzame manier van denken én werken moeten ontwikkelen. Verwaaijen: “Fatsoen is de onderliggende motor, want het gaat om de manier waarop wij omgaan met het milieu, maar ook om de manier waarop we met elkaar omgaan. We willen TNT aantrekkelijker maken voor jongere mensen. Waar staat TNT voor? Waarin maken wij het verschil? Dat zit niet alleen in onze gebouwen, maar ook in de manier waarop we autorijden en de manier waarop we onze werkplek gebruiken. Op meerdere gebieden van duurzaamheid zijn we daarmee bezig …” De droom krijgt zachtjesaan concreet gestalte. De droom zal niet helemaal verwezenlijkt worden, zegt Verwaaijen. “Wij geloven in de formule 80-20. In elk plan - wat je ook maakt, of het gaat om je werk of om je privéleven - pakt 20% anders uit dan je hoopt, maar 80% is altijd haalbaar. Daar moet je voor gaan!”
Green Office TNT 70.000 vierkante meter CO2-emissievrij kantoor!
A DUUR
ZAAM
HEID
WELKE DOELSTELLING? Sta als toekomstige nieuwe gebouweigenaar vooraf stil bij de Dubo-ambitie. Streef je een voorbeeldfunctie na, waarbij je extra investeert in innovatieve technieken waarvan de energiebesparing op voorhand nog niet vaststaat; of wil je een duurzaam gebouw dat past binnen de reële financiële mogelijkheden met wellicht extra investeringen, waarvan bekend is dat ze zich wel terugverdienen? De grootste Dubowinst kan gehaald worden in een goede inventarisatie van de vraag, gevolgd door een goed doordacht ontwerp. Duurzaam bouwen hoeft dus niet per definitie meer geld te kosten!
DUURZAAM BOUWEN IN BREDE ZIN In alle stadia van het planproces kansen en mogelijkheden benutten om een hoge ruimtelijk-architectonische kwaliteit tot stand te brengen in combinatie met een lage belasting van het milieu. Die allebei in de tijd weten te handhaven, zodat ook toekomstige gebruikers daarvan profiteren.
CRADLE-TO-CRADLE (C2C) Het principe is ontleend aan de werking van ecosystemen, waarin het ene organisme een functie heeft voor andere organismen. Voor de gebouwde omgeving betekent C2C dat wijken of gebouwen een meerwaarde hebben voor de omgeving of een (eco) systeem, doordat ze meer produceren dan ze gebruiken. Voorbeelden: het afgevoerde water is schoner dan het toegevoerde water, gebouwen leveren meer energie dan ze gebruiken, bouwdelen kunnen na gebruik weer terugkeren in de kringloop. Vooralsnog niet haalbaar. Beschouwen als ontwerpfilosofie.
DUURZAAM BOUWEN. IEDEREEN SPREEKT EROVER. DUURZAAM, ENERGIENEUTRAAL, CO2-EMISSIEVRIJ, WAT IS HET EIGENLIJK?
ALLERLEI BEGRIPPEN WORDEN GEBRUIKT. KLIMAATNEUTRAAL, CRADLE-TO-CRADLE …
CO2-NEUTRAAL (KLIMAATNEUTRAAL) Een CO2-neutraal gebouw heeft een energiehuishouding waarbij op jaarbasis de CO2-emissie nul is. De CO2-emissie kan tevens worden gecompenseerd met bijvoorbeeld zonne-energie, boomaanplant en investering in duurzame energie. Haalbaar met compensatie.
CO2-EMISSIEVRIJ Een CO2-emissievrij gebouw heeft geen CO2-uitstoot. Inkoop van groene stroom is niet toegestaan; de groene energie, inclusief de pieken, dient zelf opgewekt te worden met bijvoorbeeld zonnecellen of een bio-warmtekrachtkoppeling. Zeer moeilijk haalbaar.
ENERGIENEUTRAAL (NUL-ENERGIE) Een energieneutraal gebouw heeft een energiegebruik dat over een jaar gemeten ten minste nul is: er wordt niet méér energie uit het gas- en elektriciteitsnet betrokken dan er vanuit duurzame bronnen aan wordt toegeleverd. Haalbaar met bijvoorbeeld groene stroom.
ENERGIE-NUL/ENERGIEVRIJ Een ‘energie-nul’ of energievrij gebouw heeft geen aansluiting op het gas- of elektriciteitsnet. Alle energie (inclusief de pieken met extra energiebehoefte) wordt zelf opgewekt. Zeer moeilijk haalbaar.
In de gegeven definities hebben wij aansluiting gezocht bij de definities die SenterNovem gebruikt (www.senternovem.nl).
BBN-PARTNER WIJ ZIJN STRAKS ONAFHANKELIJK VAN EXTERNE ENERGIEBRONNEN
A DUUR
ZAAM
HEID
PIETER VAN HAGEN Over twee jaar, in maart 2011, opent de gemeente ’s-Hertogenbosch op ‘Treurenburg-Zuid’ het nieuwe kantoor van de gemeentelijke afvalstoffendienst. En niet alleen een kantoor, maar ook een compleet milieupark, garages, voertuigstalling, regionaal KCA-depot en een overslaghal. Een ‘klimaatneutrale’ onderneming, want de afvalstoffendienst zal onder andere werken met een biomassa-installatie. Houtsnippers worden omgezet in warmte! Een energiebron die niet alleen gebruikt wordt voor de verwarming van de eigen gebouwen en het eigen bedrijfsproces, maar die ook levert aan naastgelegen bedrijven! Als alles goed is, zullen de gevels van de gebouwen straks ook nog eens begroeid zijn met planten, en zal het terrein omzoomd worden met een drie meter hoge ‘groene muur’. Het regenwater wordt, uiteraard, opgevangen en gebruikt om de wagens en de containers te wassen. Projectleider van de bouw, namens de gemeente, is ing. Pieter van Hagen. Hij stuurt een team van medewerkers en gebruikers aan. “We hebben regelmatig intensief overleg, iedereen heeft vanuit zijn functie en ervaring ideeën, maar we hebben slechts een beperkt budget en we moeten in maart 2011 echt open!” Om de portefeuille en het tijdpad goed te bewaken, heeft de gemeente bbn adviseurs gevraagd het kostenmanagement voor zijn rekening te nemen. Pieter van Hagen over de noodzaak van het duurzaam bouwen van ‘zijn’ nieuwe locatie voor de afvalstoffendienst op Treurenburg-Zuid: “Als we haalbare plannen hadden voor een duurzaam gebouw, zou de gemeenteraad toestemming geven om die te realiseren. We moesten echter zelf voor de extra financiering zorgen.
De provincie Brabant wil toevallig méér groen in haar beleid en heeft daar een ‘potje’ voor gereserveerd. En dat potje was bedoeld voor nieuwe, innoverende projecten. De provincie heeft dus een helpende hand toegestoken. Wij krijgen jaarlijks 15.000 ton groenafval binnen, waarvan 4.000 ton snoeihout. Als we dat snoeihout versnipperen, kunnen we dat als brandstof gebruiken voor een verwarmingsketel. In de herfst, winter en lente komt dat snoeihout met bakken tegelijk binnen, en dat ‘voeren’ we aan twee kachels. In Scandinavië, Duitsland en Oostenrijk is deze techniek al heel basic. Wij hebben straks twee grote houtkachels; daar zetten we een enorme watertank achter en zo warm je het water op! Het water gaat in een leidingnetwerk en daar koppel je jouw gebouw aan. Dat is het hele idee. We gaan dus die biomassacentrale bouwen, twee houtkachels - daar kan 4.000 ton hout in - we verwarmen het water, en dat pomp je de leiding in. Per gebouw gaat er een pijplijn naar binnen, daar hangt een warmtewisselaar en zo sluit je alles aan op je cv-systeem.”
En nog niet eens alleen op je eigen CV-systeem! “De provincie Brabant heeft gevraagd of we ook de aanliggende gebouwen konden verwarmen. Op het aangrenzende industrieterrein komen namelijk twaalf nieuwe bedrijven. De subsidie heeft ook betrekking op de warmtelevering aan deze bedrijven. Alles moet nog gebouwd worden, maar de eerste drie hebben al gezegd mee te zullen doen! Het idee is zelfs zo aardig dat bedrijven aan de andere kant van de spoorbaan hebben geïnformeerd of ze ook niet een aftakking kunnen krijgen. Zonder de subsidie van de provincie Brabant was het moeilijk haalbaar geweest. Het geld heb je nodig om een start te maken. Maar als je uitrekent wat je ooit gaat besparen … Op termijn zullen de gasprijzen stijgen en dan zijn wij onafhankelijk van een externe energiebron. Wij hebben onze eigen brandstof! Ik denk dat we daar de komende twintig jaar veel plezier aan zullen beleven. Want de burger blijft zijn snoeihout wel bij ons brengen!”
De warmte is tot 2030 geregeld; nu de elektriciteit nog “We hebben onderzocht of we zonnecellen konden realiseren. Dat kan, maar ook daar moest een ‘potje’ voor gevonden worden. Dat potje hebben we intern geregeld. Op het dak van de overslaghal, dat is 4.500 vierkante meter, gaan we zonnecellen plaatsen en daarmee voorzien we in 60% van onze elektriciteitsbehoefte. Bijna alle energievoorziening heb je daarmee in eigen hand. Als je het klimaatneutraal bekijkt, zie je dat wij warmte exporteren naar andere bedrijven, waardoor we ‘meer’ doen dan strikt nodig. Daarom kun je zeggen dat we bijna klimaatpositief worden. Dit is de kern van het mooie duurzame verhaal van de nieuwbouw van de afvalstoffendienst van de gemeente ’s-Hertogenbosch.”
GPR Gebouw 4.0 is een van de methoden waarmee de duurzaamheid van een gebouw kan worden gemeten. Het voordeel van GPR Gebouw is dat er geen specialist nodig is om de duurzaamheidsscore te bepalen. Als de parameters bekend zijn, kan binnen twee uur de duurzaamheid van een gebouw worden weergegeven. Circa 125 gemeenten gebruiken GPR Gebouw om prestatieafspraken te maken voor nieuwe en bestaande gebouwen met ontwikkelende partijen. In toenemende mate gebruiken ook ontwikkelaars GPR Gebouw om maatschappelijk verantwoord ondernemen handen en voeten te geven. Om de duurzaamheid van een gebouw te bepalen is GPR Gebouw onderverdeeld in de volgende thema’s: • energie (inclusief berekening van label en energieverbruik); • milieu (water, milieuzorg en materialen); • gezondheid (geluid, luchtkwaliteit en comfort); • gebruikskwaliteit; • toekomstwaarde. Per thema en subthema is een score te halen. De startwaarde is een 6,0 op een schaal van 0 tot 10. Dit is bij benadering het Bouwbesluitniveau voor nieuwbouw. Steeds vaker stelt een gemeente de eis dat binnen de gemeente de bouwprojecten aan een bepaalde GPR-score moeten voldoen. De vraag die dit bij de ontwikkelende partijen oproept is: wat zijn de meerkosten van deze maatregelen? bbn adviseurs heeft daarom, in samenwerking met W/E adviseurs, de kostenconsequenties bepaald bij het behalen van een GPR-score van 7,0, 7,5 en 8,0 voor de functies: • standaard tussenwoning; • standaard appartementengebouw. Binnenkort zullen de kostenconsequenties worden gepresenteerd voor een standaard kantoorgebouw. Van deze functies is allereerst bepaald wat de basisscore is. Vervolgens zijn de mogelijkheden onderzocht om een GPR-score van 7,0 te behalen en is bekeken welke kosten hieraan verbonden zijn. Deze rekensessie is tevens uitgevoerd voor een GPR-score van 8,0. Voor het bepalen van de basisscore zijn de maatregelen, die veelal als standaard in de markt worden toegepast, geselecteerd in GPR Gebouw. Deze score ligt hoger dan de basisscore (6,0) in GPR Gebouw. In nevenstaande tabel zijn de resultaten van het onderzoek van bbn adviseurs weergegeven. De resultaten zijn gebaseerd op een kostenefficiënte keuze van maatregelen.
GPR Referentiewoning minimale score op alle modules 7,0 7,5 8,0
MEERKOSTEN € 3.400 € 6.500 € 13.200
Het resultaat is als volgt weergegeven in het GPR Gebouw:
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
ambitie score
GPR en BREEAM NL: W/E adviseurs is participant in Dutch Green Building Council (DGBC) en werkt mee aan de harmonisatie van het te ontwikkelen instrumentarium. Dit betekent zeker niet dat BREEAM NL de opvolger van GPR Gebouw is of zal worden. Zoals het er nu naar uitziet, is het aannemelijk dat GPR Gebouw en BREEAM NL te zijner tijd naast elkaar gebruikt kunnen worden. DGBC heeft W/E adviseurs opdracht gegeven om te onderzoeken hoe GPR Gebouw geschikt te maken is als pre-assessment-tool voor BREEAM NL. BREEAM NL is erop gericht om gebruikt te worden in een certificeringstraject. Dit betekent een grote nadruk op de objectiviteit en de bewijslast. De consequenties hiervan zijn dat het instrument pas aan het eind van het bouwproces ingezet kan worden, dat de gevraagde inspanning fors is en dat de kosten hoog zijn. Er is daarom behoefte aan een ‘pretest’-tool, die eerder in het proces ingezet kan worden om op eenvoudige wijze te monitoren of de juiste weg bewandeld wordt. GPR Gebouw kenmerkt zich juist door resultaat met een beperkte inspanning en bruikbaarheid in de vroege ontwerpstadia. In opdracht van DGBC verkent W/E op dit moment wat er nodig is om GPR Gebouw te kunnen gebruiken als pre-assessmenttool voor BREEAM NL.
BBN-ANALYSE
GPR Gebouw 4.0 en verder ...
A DUUR
ZAAM
HEID
BBN-SPECIALIST
“In Hoofddorp is in april begonnen met de bouw van het kantoor van TNT’s eerste Green Office. Het gebouw zal voldoen aan de hoogste eisen op het gebied van duurzaamheid en milieu. TNT heeft gekozen voor de partners Triodos Bank en OVG Projectontwikkeling. De laatste heeft bbn adviseurs uitgenodigd om de bouwkostenbegeleiding van dit project voor zijn rekening te nemen. Nu bestaan er verschillende (internationale) methodieken om de duurzaamheid te meten. De bekendste zijn GPR, Greencalc, Leed en BREEAM NL. Dit gebouw haalt op de meetlat van Greencalc en Leed de hoogst haalbare score.
INTERESSANTE EXPLOITATIE
Steeds meer opdrachtgevers stellen vandaag de dag duurzaamheidseisen aan hun bouwprojecten. Ondanks hun groene ambities vragen veel opdrachtgevers wel: wat zijn de meerkosten en wat brengt het op? Dat is vaak een reden om bij bbn adviseurs aan te kloppen als het gaat om het bouwkostenmanagement van een bouwproject. Jeroen Diks begrijpt dat wel. “bbn adviseurs heeft een schat aan ervaring als het gaat om de kosten van het bouwen van duurzame woningen, kantoren, voorzieningen en gebiedsontwikkeling. Wij hebben die unieke expertise onder andere opgedaan bij de nieuwe Triodos Bank en het kantoor van het Wereld Natuur Fonds (destijds het eerste emissievrije kantoor in Europa). Deze ervaring is in de laatste jaren in hoog tempo uitgebreid. Onze klanten maken er graag gebruik van. Een duurzaam en energiezuinig gebouw is immers ook het visitekaartje van een bedrijf!” JEROEN DIKS, april 2009
TNT’S GREEN OFFICE IN HOOFDDORP
A DUUR
ZAAM
HEID
Jeroen Diks is op 3 januari 1974 geboren in Schalkwijk. Dat ligt op een steenworp afstand van een van de kantoren van bbn adviseurs, in Houten. In augustus 1998 kwam hij als ing. J.J.S. Diks bij bbn adviseurs in dienst. Als bouwkostenmanager is hij een van de specialisten op het terrein van duurzaamheid.
“In het streven naar duurzaamheid zorgen we er in de eerste plaats voor dat nodeloos energieverbruik wordt voorkomen. In het ontwerp wordt daar al de basis voor gelegd, door een optimale oriëntatie van het gebouw te kiezen en de zonwering optimaal aan te brengen. Daarnaast kun je met een doordacht installatieconcept het energieverbruik met circa 40% beperken. Bij de bouw van het eerste Green Office van TNT gaan we echter nog een paar stappen verder. Wat we uiteindelijk nog aan energie nodig hebben, wordt duurzaam opgewekt. CO2-emissievrij. Natuurlijk is het van belang dat bbn adviseurs weet wat ervoor nodig is om een CO2-emissievrij gebouw te ontwikkelen. Welke maatregelen kun je nemen en welke impact hebben de afzonderlijke maatregelen op het kostenplaatje? Door dat allemaal uit te rekenen, maken we de verschillen tussen een normaal en een duurzaam gebouw inzichtelijk. Alle maatregelen die genomen kunnen worden om een CO2-emissievrij kantoor te bouwen heeft bbn adviseurs doorgerekend. Daarbij kijken we niet alleen naar de kosten, maar ook naar de opbrengsten. Door het lage energieverbruik van dit Green Office wordt de exploitatie ineens erg interessant. Normaal gesproken profiteert vooral de huurder van het lagere energieverbruik. De ontwikkelaar bouwt wel een duurzaam en dus ook duurder gebouw, maar ziet daar geen financieel voordeel van terugkomen. Door dat mechanisme wordt duurzaamheid niet gestimuleerd. Voor TNT is om die reden een bijzondere constructie bedacht: de huurder huurt inclusief energie! Daardoor heeft TNT marktconforme huisvestingslasten en heeft de ontwikkelaar een normaal rendement ondanks de hogere investering. In het ontwerpproces draait het om samenwerking! Bij de planontwikkeling, die gericht is op duurzaamheid, is de inbreng van gespecialiseerde adviseurs noodzakelijk. Een goede installatieadviseur en dito bouwfysisch deskundige zijn onontbeerlijk. Soms wordt er nog een specialist ingeschakeld die kennis heeft van energieopwekking. Zo bouw je niet alleen aan het eerste Green Office van TNT, maar ook aan een duurzame werkrelatie met de leden van het ontwerpteam.
Handige hulpmiddelen voor het bepalen van een ruimtelijk programma en een indicatie van de investeringskosten
bbn adviseurs heeft op zijn website (www.bbn.nl) een aantal nieuwe hulpmiddelen geplaatst die opdrachtgevers razendsnel informeren over de omvang en de kosten van een nieuw project. Nadat u voor een project een beperkt aantal parameters hebt ingevuld, krijgt u kosteloos de beschikking over een ruimtelijk Programma van Eisen. Daarnaast krijgt u een indicatie van de benodigde investeringskosten bij gewenste kwaliteitsniveau van architectuur en afwerking. Op dit moment zijn de volgende programma’s beschikbaar:
Programma
Berekent
Kantoorspace Een ruimtelijk Programma van Eisen en de investeringskosten van kantoren,
gemeentehuizen en stadskantoren
WWW.BBN.NL
SPACE-programma’s
Schoolspace Een ruimtelijk Programma van Eisen en de investeringskosten van scholen voor
voortgezet onderwijs
Sportspace
Een ruimtelijk Programma van Eisen en de investeringskosten van sporthallen
Zwemspace
Een ruimtelijk Programma van Eisen en de investeringskosten van zwembaden
Biebspace
Een ruimtelijk Programma van Eisen en de investeringskosten van bibliotheken
Parkspace
De investeringskosten van een gebouwde parkeerplaats
A DUUR
ZAAM
HEID
Hoe houden we de kosten in de hand? TOENAME MINIMALE MEERKOSTEN REFERENTIETUSSENWONING BIJ HOGERE GPR-SCORE
In de figuur hiernaast zijn voor de referentie-tussenwoning de minimale meerkosten uitgezet tegen drie ambitieniveaus: de GPR-scores 7,0, 7,5 en 8,0. Hieruit wordt duidelijk dat wanneer gestreefd wordt naar een hogere score, de meerkosten niet lineair toenemen maar sneller. Logisch: waar een lagere ambitie behaald kan worden met enkele kostenefficiënte maatregelen, wordt bij een hoger ambitieniveau ook de toepassing van minder kostenefficiënte maatregelen noodzakelijk.
14.000 12.000 Meerkosten (euro's)
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000
7,0
7,5
8,0
GPR-score
BRANDBREEDTE MEERKOSTEN REFERENTIETUSSENWONING BIJ HOGERE GPR-SCORES
Natuurlijk zijn de minimale meerkosten interessant. Belangrijk is echter ook de bandbreedte waarbinnen de meerkosten zich bewegen. In de figuur hiernaast is daarom een lijn toegevoegd die de maximale meerkosten weergeeft. Deze meerkosten ontstaan wanneer in GPR Gebouw 4.0 geen rekening wordt gehouden met kostenefficiëntie en dus gekozen wordt voor relatief dure oplossingen. Duidelijk genoeg: door ‘slimme’ maatregelen te kiezen houd je de kosten in de hand.
35.000 30.000 Meerkosten (euro’s)
FACTS & FIGURES
‘
Maximale meerkosten
25.000 20.000 15.000 10.000 Minimale meerkosten
5.000
7,0
7,5 GPR-score
8,0
