De Poort van Alphen. Een innovatief meerlagen bedrijventerrein. Chantal Boer TU Delft Technische Bestuurskunde Versie 1,4

De Poort van Alphen Een innovatief meerlagen bedrijventerrein

Chantal Boer TU Delft Technische Bestuurskunde 24-08-2004 Versie 1,4

Gegevens auteur: Naam/adres: Chantal Boer Oudendijkseweg 21z 2481 KE Woubrugge Email: [email protected] Telefoon: 0641142526 Gegevens onderwijsinstelling: Naam/adres: TU Delft Faculteit Techniek Bestuur en Management (Afstudeer)sectie Transport en logistieke organisatie Jaffalaan 5 2628 BX Delft Postbus 5015 2600 GA Delft Email: [email protected] Telefoon: 015-2787100 Professor: Prof. dr. G.P. van Wee, sectie transport en logistieke organisatie Eerste begeleider: Ir. M.W. Ludema, sectie transport en logistieke organisatie Tweede begeleider: Dr. Ir. B. Enserink, sectie beleidskunde Externe begeleider: Drs. B.J.G. Schuttenbeld, adjunct-secretaris Kamer van Koophandel Rijnland Gegevens opdrachtgever: Naam/adres: Regiegroep “Poort van Alphen”, voor informatie: Kamer van Koophandel Rijnland, Ben Schuttenbeld/ Bastiaan de Roo Raoul Wallenbergplein 21a Postbus 2125 2400 CC Alphen aan den Rijn Email: [email protected]/[email protected] Telefoon: (0172) 41 99 40

2

Voorwoord Dit rapport doet verslag van mijn onderzoek naar de mogelijkheden voor een meerlagen bedrijventerrein in Alphen aan den Rijn in opdracht van de regiegroep, de initiatiefnemer van het project. Het onderzoek vormt het afstudeerproject van mijn studie Technische Bestuurskunde, richting: Transport en Logistiek, aan de faculteit Technische Bestuurskunde van de Technische Universiteit Delft. Het onderzoek is verricht in de periode van december 2003 tot en met juni 2004. Daarbij ben ik gesteund door een afstudeerbegeleider vanuit de sectie Transport en Logistieke organisatie: Ir. M.W. Ludema en een afstudeerbegeleider vanuit de sectie Beleidsanalyse: Dr. Ir. B. Enserink. Naar deze begeleiders gaat mijn speciale dank uit voor hun opbouwende en motiverende kritiek en het feit dat ik veel van hen heb geleerd tijdens de voorbereiding, uitvoering en rapportage van dit onderzoek. Mijn opdrachtgever, de regiegroep die mij in de gelegenheid heeft gesteld om dit onderzoek voor hen uit te voeren wil ik speciaal bedanken, met daarbij in het bijzonder mijn begeleider Drs. B.J.G. (Ben) Schuttenbeld. Het expertisenetwerk Meervoudig Ruimtegebruik Habiforum wil ik bedanken voor financiële ondersteuning tijdens het onderzoek. Daarnaast wil ik iedereen die mij op eniger wijze informatie heeft verstrekt voor dit onderzoek bedanken voor de medewerking. Hoewel het onderzoek nu is afgerond, is het project nog steeds in de beginfase. Ondanks de nog onzekere toekomst, hoop ik, dat er op de locatie Gouwsluis over een jaar of 5 een gebouw met uitstraling staat, dat naamsbekendheid aan Alphen geeft en aantrekkelijk voor bedrijven is én waaraan ik ook een steentje heb bijgedragen. Alphen aan den Rijn, 09 Juni 2004 Chantal Boer

3

Samenvatting Het rapport beschrijft een onderzoek naar de mogelijke invullingen van een innovatief meerlagen bedrijventerrein (MLB) te Alphen aan den Rijn, uitgevoerd in opdracht van de “Regiegroep” (bestaande uit vertegenwoordigers van de Kamer van Koophandel Rijnland, VNO-NCW West, Habiforum, Novioconsult, Gemeente Alphen aan den Rijn, Provincie Zuid-Holland en de locale ondernemersvereniging VOA). In 2002 werden de plannen voor een MLB in Alphen aan den Rijn geboren. In overleg met de Kamer van Koophandel werd de locatie Gouwsluis als meest geschikte locatie voor een MLB aangewezen. Binnen zes maanden werd het MLB opgenomen in het Streekplan-Oost van de Provincie Zuid-Holland op de locatie Gouwsluis. De locatie Gouwsluis ligt aan de rand van Alphen aan den Rijn, midden in het Groene Hart, aan een vaarweg (de Gouwe), een spoorlijn (Leiden-Utrecht), een snelweg (N11) en een Provinciale weg (N207). Naast de locatie is een containerterminal gepland, die in 2006 gereed zal zijn, en vooral gebruikt gaat worden door Heineken en Zeeman. De containerterminal is niet afhankelijk van de komst van het MLB. De exploitant van de terminal keurt de komst van het MLB goed, mits het geen vertraging oplevert in het project van de terminal. Na een aantal verkennende onderzoeken, is het project MLB toe aan een concreter beeld, waarbij de aandacht niet (meer) uitgaat naar alle mogelijke activiteiten die op het MLB plaats kunnen vinden, maar naar de meest haalbare, gebaseerd op de vraag naar bedrijfsruimte en het aanbod op basis van locatiefactoren. De centrale vraagstelling in het onderzoek luidt: Wat zijn mogelijke invullingen van het MLB gebaseerd op de vraag (van bedrijven naar nieuwe vestigingslocaties met gewenste kenmerken) en het aanbod (de locatiekenmerken van Gouwsluis), hoe kan er een keuze tussen deze invullingen gemaakt worden en wat is de rol daarbij van de regiegroep? Het onderzoek begint met een uitgebreide inventarisering van de aanbod- (`pull´)factoren van de locatie Gouwsluis en het MLB. Met deze inventarisering wordt duidelijk wat enerzijds de locatie bedrijven te bieden heeft, en anderzijds het MLB. Het onderscheid wordt gemaakt om aan te tonen dat de komst van een MLB geheel andere bedrijfssectoren aan kan trekken, dan de locatie zonder MLB. Daar de eigenschappen van het MLB nog niet geheel bekend zijn, kunnen de gerelateerde pull-factoren nog slechts algemeen (op basis van theorie) omschreven worden. De resultaten van de inventarisering van pull-factoren van Gouwsluis en het MLB zijn in onderstaande tabel vermeld. `Pull´-factoren Gouwsluis Goede bereikbaarheid

Centrale ligging

Aanwezigheid arbeidskrachten

Clusters en`trekkers´

`Pull´-factoren MLB Sociale aspecten

Economische aspecten

Ecologische aspecten

Uitbreidingsmogelijkheden

Behoud van identiteit innovatieve uitsraling

Voldoende parkeergelegenheid

De sociale, economische en ecologische aspecten zijn afgeleid van de drie pijlers van duurzame bedrijventerreinen (Novem, 2003). Deze aspecten beschrijven de voordelen van duurzaamheid van bedrijventerreinen voor zowel de maatschappij als de te vestigen bedrijven. Het MLB wordt als duurzaam bedrijventerrein bestempeld omdat het meerlagig wordt gebouwd (intensief ruimtegebruik) en met het oog op de toekomst. Na de aanbodfactoren is de vraag geanalyseerd. Enerzijds door het analyseren van vraagtrends van bedrijven op (inter)nationaal en regionaal niveau naar nieuwe locaties voor de nabije toekomst, anderzijds door het analyseren van een bestaande lokale vraag. Tevens is de gewenste

4

vraag van de gemeente naar bedrijvigheid voor de toekomst in het onderzoek opgenomen, aangezien de gemeente enige invloed op de vraag kan uitoefenen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de inventarisatie van de (verwachte) vraag naar nieuwe vestigingslocaties.

(Inter)nationale vraagtrends - Detailhandel - Groothandel - ICT - Toerisme - Transport en logistiek - Zakelijke dienstverlening - Zorg

Regionale vraagtrends - Agrarische sector en sierteelt - Transport en logistiek - Zakelijke dienstverlening

Lokale vraag - Handel en reparatie bedrijven - Transport en logistiek - Zakelijke dienstverlening

Gewenste vraag Hoogwaardige bedrijvigheid: - ICT - zorg - zakelijke dienstverlening

De vraag wordt gedomineerd door zakelijke dienstverlening, maar heeft binnen de Randstad veel alternatieven om zich te vestigen. Ook bij de sector transport en logistiek blijkt er op meerdere niveaus een vraag te bestaan naar nieuwe locaties, tegenstrijdig hieraan is echter de wens van de gemeente die deze sector liever niet wil uitbreiden binnen haar grenzen vanwege de ruimte die de sector in beslag neemt en het relatief weinig aantal arbeidsplaatsen met zich mee brengt. De vraag naar bedrijvigheid vanuit de gemeente betreft meer hoogwaardige bedrijvigheid, waarbij veel arbeidsplaatsen per vierkante meter (voor hogeropgeleiden) gegenereerd worden. Het afstemmen van vraag en aanbod schept duidelijkheid over de potentiële vestigers voor het MLB. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de afstemming van de beïnvloedbare vraag en het beïnvloedbare aanbod ( aanbodfactoren die het MLB met zich mee kan brengen) en de afstemming van de niet-beïnvloedbare vraag en de vaste aanbodfactoren. Dit onderscheid geeft aan welke doelgroepen er zijn en welke doelgroepen er mogelijk bereikt kunnen worden. Wanneer uitsluitend naar de autonome delen van de vraag en het aanbod gekeken wordt, blijkt de locatie zeer geschikt voor met name logistieke activiteiten zoals transport en distributie, groothandel, detailhandel en (gerelateerde) zakelijke dienstverlening. De beïnvloedbare eigenschappen van de vraag en het aanbod trekken echter andere potentiële sectoren voor het MLB aan, die overeen komen met de wens van de gemeente voor hoogwaardige bedrijvigheid zoals zorg en ICT gerelateerde bedrijvigheid. De regiegroep kan de gemeente adviseren over de mogelijke invullingen voor het MLB, maar heeft geen bevoegdheid over het nemen van de uiteindelijke beslissing, die ligt geheel bij de gemeente zelf, waarbij de Provincie Zuid-Holland nog wel het bestemmingsplan moet goedkeuren. De gemeente zal voor het MLB doelen opstellen waarbij een afweging gemaakt moet worden tussen risico en ambitie. Een hoog ambitie niveau bestaat uit: -

het genereren van toekomstige arbeidsplaatsen in de gemeente; het aantrekken van (hoogwaardige) bedrijvigheid; status/imago geven aan de stad; duurzaamheid MLB.

Een hoog ambitieniveau zal leiden tot een hoog risico voor het vinden van vestigers omdat er niet direct een vraag vanuit deze sectoren bestaat naar een vestiging in Alphen aan den Rijn. Een laag risiconiveau houdt in dat het MLB gericht zal zijn op de huidige vraag vanuit Alphen en omgeving, waardoor er niet wordt toegekomen aan de wens van de gemeente en er weinig (financiële) ruimte over blijft voor de innovativiteit van het MLB. Een MLB geheel gericht op zakelijke dienstverlening heeft weer te kampen met veel concurrerende locaties, zowel in Alphen

5

zelf als daar buiten. Het volgende speelveld geeft weer waarbinnen de gemeente een missie zal moeten formuleren voor het MLB waarin de doelen beschreven staan.

(lange termijn)

ambitie

regiegroep

gemeente (korte termijn)

risico De Regiegroep zal als stuurgroep van het proces trachten het oorspronkelijke idee van het MLB stand te laten houden door onder meer de gemeente van benodigde informatie te voorzien en het betrekken van experts op de juiste momenten. De gemeente wil uiteraard de ambitie hooghouden maar is zeer afhankelijk van de (financiële) risico´s die er aan verbonden zijn. Daar de gemeente vooraf heeft aangegeven niet de financiële risicodrager te zullen zijn tijdens de aanleg van het MLB, is het voor de gemeente van belang dat het MLB aansluit op de vraag, zodat het MLB aantrekkelijk blijft voor een private risicodrager om te gaan bouwen. Om de missie die door de gemeente voor het MLB wordt opgesteld te volbrengen, moet een strategie worden opgesteld. De mogelijke missies worden samengevat tot drie opties, twee uitersten en één daar tussen: geheel gericht op gewenste bedrijvigheid, geheel gericht op de huidige bedrijvigheid, een combinatie van gewenste en huidige bedrijvigheid. Aangezien de combinatie van gewenste en huidige bedrijvigheid het meest overeenkomt met het oorspronkelijke idee van het MLB, zijn er voor deze missie drie mogelijke strategieën uitgewerkt en voor de uiterste missies één, dit resulteert in de volgende strategieën voor de invulling van het MLB: Strategie 1: Huidig Deze strategie wordt opgesteld met als doel zo min mogelijk risico te lopen. Het MLB wordt hierbij gericht op de bestaande vraag vanuit bedrijven uit Alphen en omgeving. Dit houdt in dat het MLB zich met name zal richten op de sector transport en logistiek, groothandels en (kleine) productie- en reparatiebedrijven. Verwacht wordt, dat er met deze strategie weinig financiële ruimte overblijft voor innovatie en meerlagigheid (bedrijven uit de genoemde sectoren zijn meestal niet gevestigd in representatieve panden). Strategie 2: Toekomst In de tweede uiterste strategie zal het MLB compleet gericht zijn op de toekomst en de gewenste bedrijvigheid hiervoor. Het futuristische MLB, gericht op hoogwaardige bedrijvigheid, zal een imago aan de stad geven en zal gewenste bedrijvigheid aan moeten trekken. Deze strategie staat het verst af van de bestaande vraag, en zal dan ook naar verwachting het meeste risico met zich meebrengen in het vinden van potentiële vestigers en een private investeerder. Combinatiestrategie 1: Planet Huidige bedrijvigheid uit Alphen aan den Rijn wordt gecombineerd met gewenste bedrijvigheid door de gemeente in het MLB. Dit houdt een combinatie van transport, logistiek, groothandel, productie en reparatie met hoogwaardige bedrijvigheid (waaronder zakelijke dienstverlening) in.

6

Voordelen van de combinatie voor bedrijven en omgeving zijn bij deze strategie met name te vinden op het gebied van milieu zoals het bundelen en uitwisselen van energiestromen, gezamenlijk afvalinzameling, groenvoorziening, inkoop voorraden (papier, inkt, etc.). Combinatiestrategie 2: Profit Economische voordelen voeren hier de boventoon, waar het de aantrekkelijkheid van het MLB voor bedrijven en overheid betreft. Economische voordelen op een MLB zijn bijvoorbeeld te behalen wanneer de gevestigde bedrijven gericht zijn op één sector. Hierdoor kunnen transportkosten verlaagd worden en kan kennis op het terrein uitgewisseld worden. Tevens kan een MLB, gericht op één sector, een naam/bekendheid geven aan producten die op dit terrein vervaardigd/ ontworpen worden. Voorbeelden van sectoren waarop het MLB gericht zou kunnen zijn, zijn: zorg, automotive, versgoederen, etc. Wanneer voor de sector zorg gekozen wordt, is een mogelijke invulling een combinatie van een ziekenhuis met consultancybureaus, gericht op zorg en een centraal logistiek centrum, gericht op zorg, waarbinnen materiaal van omliggende ziekenhuizen wordt gesteriliseerd, gerepareerd, geproduceerd en getransporteerd wordt. Combinatiestrategie 3: People De combinatiestrategie People maakt het MLB vooral voor werknemers aantrekkelijk om te werken. Extra voorzieningen zoals kappers, artsen, fysiotherapeuten, sportscholen, restauratie, crèches etc. creëren een dusdanige werkomgeving dat werknemers kunnen werken en gebruik kunnen maken van de genoemde faciliteiten zonder zich buiten het MLB te begeven. Met name wanneer de economie weer aantrekt kan een dergelijke werkomgeving voor bedrijven aantrekkelijk zijn bij het aantrekken van personeel. Ook voor de maatschappij kan een dergelijk MLB een aanzienlijke bijdrage leveren omdat het aantal verkeersbewegingen beperkt kan worden. De verschillende strategieën leiden tot mogelijke invullingen voor het MLB, voor elke strategie is een aantal voorbeelden genoemd. De strategieën zijn onderling vergeleken middels een sterktezwakte analyse, waarin sterke en zwakke punten per strategie door experts werden aangegeven. Deze analyse leidde tot de conclusie dat de combinatiestrategieën het meest aantrekkelijk waren. De methode van analyse was niet nauwkeurig genoeg om een verdeling in aantrekkelijkheid tussen de combinatiestrategieën onderling te kunnen concluderen. Een nauwkeuriger methode van analyse werd niet toepasbaar geacht, gezien de fase van het project, het zou de volgende stap in het onderzoek kunnen zijn. Aanvullend werden de strategieën voorgelegd aan de leden van de regiegroep in de vorm van stellingen. Reacties van de leden leidde tot dezelfde conclusie als die van de sterktezwakte analyse: de combinatiestrategieën zijn het meest aantrekkelijk als mogelijke invulling voor het MLB. Vanuit maatschappelijk belang is er behoefte naar een MLB zodat er ruimte bespaard kan blijven maar de bedrijvigheid toch kan groeien in het Groene Hart. Vanuit de markt is er niet een concrete vraag naar een MLB, er is echter wel potentie in de markt genoeg om deze vraag te creëren. Om vraag te creëren moeten er bijzonder aantrekkelijke aspecten op het MLB voor bedrijven aanwezig zijn, vooral wanneer verschillende bedrijfsactiviteiten gecombineerd moeten worden op één terrein. Met de drie genoemde combinatiestrategieën kan een MLB ontworpen worden met zowel aantrekkelijke kenmerken voor bedrijven als voor de maatschappij/overheid. Dit onderzoek ondersteunt de regiegroep in haar advies aan de gemeente over de mogelijke invullingen van het MLB. Het advies is in geen geval bindend, maar geeft een objectief beeld van wat er mogelijk is op basis van vraag en aanbod. Tevens biedt het de Regiegroep inzicht over haar rol in het proces: als stuurgroep en als klankbordgroep met als doelstelling het waarborgen van het oorspronkelijke idee van het MLB. Wil het advies van de Regiegroep van enige waarde zijn, dan zal ook de gedachte vanuit de leden naar buiten unaniem moeten zijn, dit kan alleen bereikt worden wanneer er duidelijkheid in de groep is over de doelstellingen van de Regiegroep en de rol in het proces rond het MLB. De gemeente kan het onderzoek beschouwen als een aanvulling op de onderzoeken die zij zelf uit (laten) voeren.

7

Inhoud SAMENVATTING 1

INLEIDING

1.1 1.2 1.3 2

CONTEXT AANLEIDING PROBLEEMFORMULERING

THEORETISCH KADER PRAKTISCH KADER ONDERZOEKSOPZET

17 20 21

AANBODFACTOREN GOUWSLUIS EN MLB

5.1 5.2 5.3 6 6.1 6.2 6.3

THEORIE LOCATIEKENMERKEN `PULL´-FACTOREN GOUWSLUIS GOEDE BEREIKBAARHEID OVERSLAGTERMINAL ALPHEN AAN DEN RIJN (OTA) CENTRALE LIGGING EN AANWEZIGHEID VAN ARBEIDSKRACHTEN BEDRIJVENCLUSTERS IN OMGEVING `PULL´-FACTOREN MEERLAGENBEDRIJVENTERREIN RANDVOORWAARDEN MLB ONTWERP/BEELDVORMING MLB CONCLUSIE AANBOD GOUWSLUIS EN MLB

VRAAG NAAR RUIMTE

4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.5 5

11 13 14 17

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.3 3.3.1 3.3.2 3.4 4

11

ONDERZOEKSKADER

2.1 2.2 2.3 3

4

(INTER)NATIONAAL ECONOMISCHE VRAAGTRENDS REGIONALE ECONOMISCHE VRAAGTRENDS LOKALE VRAAG BEDRIJVIGHEID IN ALPHEN AAN DEN RIJN BEDRIJFSTERREINEN IN ALPHEN AAN DEN RIJN LOKALE VRAAG NAAR RUIMTE GEWENSTE BEDRIJVIGHEID CONCLUSIE VRAAG NAAR RUIMTE

AFSTEMMEN VRAAG EN AANBOD BEÏNVLOEDBAAR VS. NIET-BEÏNVLOEDBAAR AFSTEMMEN VRAAG EN AANBOD CONCLUSIE VRAAG EN AANBOD BESLUITVORMING ACTORENVELD BESLUITNEMER ROL EN VISIE VAN REGIEGROEP

25 25 27 27 31 34 35 38 38 41 44 46 46 48 50 50 51 52 53 55 57 58 59 61 62 62 65 67

8

CONCLUSIE BESLUITVORMING

6.4 7

ALTERNATIEVE INVULLINGEN MLB

7.1 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 7.3 7.4 7.5 7.6 8 8.1 8.2 9

STRATEGIEËN VAN STRATEGIE TOT INVULLING STRATEGIE KORTE TERMIJN COMBINATIE STRATEGIE PLANET COMBINATIE STRATEGIE PROFIT COMBINATIE STRATEGIE PEOPLE STRATEGIE TOEKOMST STERKTE-ZWAKTE ANALYSE STRATEGIEËN AFWEGING MENING REGIEGROEP CONCLUSIE

UITGEWERKTE INVULLING MLB ZORG PLAN VAN AANPAK GEMEENTE CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN

69 71 71 73 73 75 77 80 82 84 89 90 91 93 93 94 97

9.1 9.2

ANTWOORDEN ONDERZOEKSVRAGEN AANBEVELINGEN VOOR GEMEENTE ALPHEN AAN DEN RIJN EN DE REGIEGROEP

97 101

10

WETENSCHAPPELIJKE REFLECTIE

104

10.1 ONDERZOEKSDESIGN 10.2 ONDERZOEKSMETHODE 10.3 VERGELIJKBARE ONDERZOEKEN 10.4 REFLECTIE 10.5 VALIDATIE 10.6 WETENSCHAPPELIJKHEID 10.7 RELEVANTIE MET TECHNISCHE BESTUURSKUNDE

104 104 105 106 107 107 108

LITERATUURLIJST

110

11

BIJLAGE 1 ONDERZOEKSSCHEMA

115

12

BIJLAGE 2 EISEN AAN DE CONTAINERTERMINAL

116

13

BIJLAGE 3 EISEN AAN HET MLB

118

14

BIJLAGE 4A BEDRIJFSBRANCHES

119

15

BIJLAGE 4B TYPEN BEDRIJVENTERREINEN

120

16

BIJLAGE 6 INVULOPDRACHT REGIEGROEP

126

9

17

BIJLAGE 7 STELLINGEN OM MENING REGIEGROEP TE PEILEN

129

18

BIJLAGE 8 GESPREKSVERSLAGEN

131

19

BIJLAGE 9 VERSLAG EXPERTMEETING EN WORKSHOP

139

10

1 1.1

Inleiding Context

Begin 2002 is in Alphen aan den Rijn een project van start gegaan, genaamd “de Poort van Alphen”. Het betreft het ontwerp en de realisatie van een innovatief meerlagen bedrijventerrein (MLB). Op het terrein zal “de Poort” gebouwd worden, met een vloeroppervlakte van ca. 50.000 m2 tot 150.000 m2 waarin verschillende activiteiten kunnen worden ondergebracht. “De Poort” zal uit een aantal verdiepingen bestaan, er staat echter nog niets vast over het precieze aantal of de invulling ervan. Het is dan ook niet bekend of het totale oppervlak van “De Poort” geheel gevuld gaat worden met bedrijven, of ook met andere activiteiten, zoals sportfaciliteiten, restauratie en dienstverlening. In de eerste ideeën wordt het MLB gepresenteerd als landmark, als herkenningspunt van Alphen aan den Rijn, een opvallend bouwwerk (wat gezien de omvang bijna onvermijdelijk is) met uitstraling, direct gelegen aan de N11. Zowel voor de “Poort” als het “meerlagen bedrijventerrein” wordt de afkorting MLB gebruikt. “De Poort van Alphen” is als idee ontstaan in de VOA, de Vereniging van Ondernemers Alphen aan den Rijn. Zij vreesden dat er in Alphen in de nabije toekomst een tekort zou komen aan bedrijventerreinen, als er niets werd veranderd aan het huidige beleid. Niet alleen het toekomstige ruimtetekort gaf de aanleiding tot het idee voor een MLB, ook de negatieve uitstraling van de `ruimtevreters´, die zich nu op de Alphense bedrijventerreinen bevinden is de VOA een doorn in het oog. Na enig overleg en onderhandelingen met de gemeente Alphen aan den Rijn en provincie Zuid-Holland is het MLB in korte tijd toegevoegd aan het streekplan-oost van de provincie Zuid-Holland. Samen met de gemeente, Provincie Zuid-Holland, de Kamer van Koophandel Rijnland, VNO-NCW West, Habiforum en Decor heeft de VOA een zogenaamde regiegroep opgericht, die zich bezig houdt met de voortgang en bewaking van het project “de Poort van Alphen”. Er zijn twee verkennende studies uitgevoerd voor het MLB op de locatie Gouwsluis (deze locatie volgde uit een onderzoek naar mogelijke bedrijfsterreinen van de Kamer van Koophandel Rijnland(2002). De locatie Gouwsluis betreft een stuk land dat door de infrastructuur in drie delen wordt gesplitst. Eén deel is omsloten door de rijksweg N11, de rivier de Gouwe, een treinspoor en de regionale weg N207, hier zal de overslagterminal Alphen aan den Rijn (OTA) komen te liggen. De andere twee delen zijn beschikbaar voor het MLB. De twee delen worden óf gescheiden door de N207 óf de N207 zal hieromheen gelegd worden, hierover bestaat nog geen duidelijkheid en wordt op dit moment meegenomen in een MER-studie. Verder grenzen de delen aan de Gouwe, het treinspoor en een regionale weg (N11) richting Bodegraven.

MLB

Figuur 1: Locatie Gouwsluis

11

De regiegroep heeft uiteindelijk weinig zeggenschap over het MLB. Het is de gemeente die het bestemmingsplan moet wijzigen en de provincie die dit goed moet keuren. Vervolgens moeten bedrijven investeren eventueel in combinatie met de overheid (dit is afhankelijk van de invullingen van het MLB). Wel kan de regiegroep het proces dermate begeleiden dat de juiste partijen met elkaar om de tafel zitten en dat het oorspronkelijke idee van het MLB bewaakt blijft. De regiegroep heeft een aantal kernaandachtspunten opgesteld die tezamen duidelijker moeten maken wat dit oorspronkelijke idee inhoudt. De aandachtspunten beschrijven in grote lijnen wat er met het MLB bedoeld wordt. De precieze invulling van het MLB staat nog open. Er bestaat een bepaalde, verwachte vraag vanuit het bedrijfsleven naar nieuwe vestigingslocaties rond Alphen aan den Rijn, deze vraag wordt beïnvloed door de kenmerken van de betreffende locatie. Dit onderzoek gaat in op zowel de bestaande vraag van bedrijven naar nieuwe locaties als het aanbod van de locatie Gouwsluis. Het aanbod en de vraag worden met elkaar vergeleken, dit leidt tot een aantal activiteiten die mogelijk in aanmerking komen voor vestiging op het MLB. De potentiële activiteiten voor het MLB die volgen uit het afstemmen van vraag en aanbod worden vervolgens voorgelegd aan de leden van de regiegroep. Nu hen een wat duidelijker overzicht wordt gepresenteerd van de mogelijkheden op het MLB, kunnen zij aangeven in welke combinatie van activiteiten zij kansen zien liggen voor het MLB. Op deze manier komt er een basisinvulling van het MLB naar boven die enerzijds gebaseerd is op vraag en aanbod en anderzijds overeenkomt met de ideeën van de regiegroep. De gemeente zal de uiteindelijke beslissingen nemen en heeft ook haar eigen wensen wat betreft toekomstige bedrijvigheid in Alphen. Het rapport zal afsluiten met verschillende, door de gemeente te volgen, strategieën om tot een invulling voor het MLB te komen. De strategieën geven weer hoe er tot verschillende invullingen voor het MLB gekomen kan worden. De keuze voor een bepaalde strategie hangt af van de priorisering van doelstellingen van de gemeente voor het MLB en het risico wat daarmee verbonden is. De regiegroep kan hooguit het proces zodanig sturen dat de benodigde informatie wordt aangeleverd zodat er duidelijk is wat wel en wat niet kan.

12

1.2

Aanleiding

In de Vijfde Nota voor Ruimtelijke Ordening staat intensivering van ruimte als speerpunt genoemd, hieronder vallen ook bedrijventerreinen. In het verleden zijn bedrijventerreinen over het algemeen groots opgezet, grote kavels werden per bedrijf verkocht met als gevolg dat elk bedrijf een eigen gebouw had, eigen parkeermogelijkheden en een eigen groenvoorziening. Mede vanwege het stringente beleid van de nationale overheid met betrekking tot de uitbreiding van woon- en werklocaties wordt er tegenwoordig beseft dat de ruimte schaars is in Nederland en in de toekomst nog veel schaarser zal worden. Huidige bedrijventerreinen zullen geherstructureerd moeten worden zodat meer bedrijven zich op dezelfde ruimte kunnen vestigen. Aan de hand van het genoemde beleid is ook bepaald (door de provincie Zuid-Holland) dat het beschikbaar uitgegeven bedrijventerrein op de locatie Gouwsluis innovatief en meerlagig bebouwd dient te worden. Op de locatie Gouwsluis bevindt zich ook een overslagterminal (Overslag Terminal Alphen aan den rijn, OTA). De gemeente Alphen ging akkoord met de komst van de terminal mits zij het gebied naast de OTA als bedrijventerrein mochten invullen. De provincie ging daar weer mee akkoord mits er innovatief en intensief zou worden gebouwd op het bedrijventerrein. De gemeente kwam vervolgens met het voorstel van de VOA en Kamer van Koophandel om daar een MLB neer te zetten. Uiteindelijk is er een `herenakkoord´ afgesloten tussen een gedeputeerde van provincie Zuid-Holland en een wethouder van Alphen aan den Rijn voor de beschikbaarheid van 40 ha. naast de OTA voor een innovatief en meerlagen bedrijventerrein. De Randstad loopt wat schaarste aan ruimte betreft voor op de rest van Nederland. Rond de steden is het grotendeels volgebouwd en in het midden is het `Groene Hart´ gelegen waar beperkt gebouwd mag worden. Het aanbod van terreinen in de Randstad is dus niet groot, en dat terwijl de vraag van bedrijven naar locaties binnen de Randstad juist wel groot is: voor veel bedrijven bevindt het grootste gedeelte van de afnemers zich in de Randstad. Hoewel de spanning op deze markt in de Randstad voorloopt op de markt voor heel Nederland, valt het toch nog te betwijfelen of de spanning hoog genoeg is om intensieve en duurzame bedrijventerreinen aantrekkelijk te maken voor bedrijven. Met name ook nu de Òude Rijnzone´ in de Vijfde Nota voor Ruimte is opgenomen als opvanglocatie voor woon- en werkfuncties in Rijnland. DECOR, een projectteam van de provincie Zuid-Holland, is betrokken bij het herstructureren en ontwikkelen van duurzame bedrijventerreinen binnen de provincie Zuid-Holland. De thema´s duurzaamheid en intensief ruimtegebruik staan hierbij voorop. Voor alle projecten in ZuidHolland is een procesanalyse gemaakt waarin knelpunten genoemd worden. Opmerkelijk is, na het vergelijken van de analyses, dat één knelpunt vaker genoemd wordt, namelijk de onduidelijkheid over bedrijven die zich op het terrein zullen vestigen. Hogere kosten, onduidelijkheden en onzekerheid lijken factoren die bedrijven afschrikken om zich te vestigen op duurzame en intensief gestructureerde bedrijventerreinen. Bedrijven die een hogere vestigingsprijs kunnen betalen zijn veelal dienstverlenende bedrijven met hoogwaardige arbeidsplaatsen (accountancy, advocatuur, banken). Veel gemeentes willen graag deze bedrijven aantrekken. Dit brengt het risico met zich mee dat projecten, gericht op deze sector, met elkaar gaan concurreren. Projecten zoals de Oude Rijnzone zouden dit soort concurrentie moeten voorkomen. Ook de provincie zou hierin een rol van betekenis kunnen spelen. Potentiële vestigers uit minder hoogwaardige sectoren zijn moeilijk te vinden, aangezien zij veel belang hechten aan de hoogte van de vestigingsprijs wijken zij gemakkelijk uit naar een nabijgelegen goedkopere locatie. Het MLB zal met dezelfde problematiek te maken krijgen, ook al is er in de buurt niet veel ander aanbod voor bedrijven, zolang het er wel is, zullen alleen extra voordelen van de locatie van het MLB kunnen leiden tot het aantrekken van bedrijven. Hierbij schuilt een kleine paradox in het MLB: enerzijds is het idee ontstaan vanuit de VOA en de Kamer van Koophandel, vertegenwoordigers van de ondernemers uit Alphen aan den Rijn en omstreken, anderzijds is het onduidelijk welke bedrijven zich daadwerkelijk in het MLB zouden willen vestigen.

13

1.3

Probleemformulering

Het idee over een MLB is geboren, echter van beeldvorming is slechts nog in beperkte mate sprake. In beginsel zijn er twee studies gehouden waarin wat mogelijkheden werden gepresenteerd, maar na verloop van tijd heeft ieder weer zijn eigen voorstelling van het MLB gemaakt. De grootste onduidelijkheid bestaat over de invulling van het MLB: één activiteit, dan wel meerdere activiteiten, één sector of meerdere sectoren, gericht op huidige bedrijvigheid of toekomstige gewenste bedrijvigheid. Ook bestaat er nog onduidelijkheid over wat de locatie bedrijven precies te bieden heeft. Waarom zou een bedrijf zich op het MLB willen vestigen, en niet dertig kilometer verderop, net buiten de Randstad, waar de grond veel goedkoper is. Het onderzoek dat in dit rapport gepresenteerd wordt zal zich richten op activiteiten die in aanmerking komen voor vestiging op het MLB op basis van een onderzoek naar vraag en aanbod. Het aanbod betreft de kenmerken van het MLB en de locatie Gouwsluis die aantrekkelijk (kunnen) zijn voor bedrijvigheid. In de vraag komt de huidige, verwachte vraag naar nieuwe vestigingslocaties voor de nabije toekomst (tot 2010) aan bod. Op lokaal en regionaal niveau is de vraag onderzocht door de lokale overheden en de Kamer van Koophandel Rijnland. Op landelijk en internationaal niveau zijn er trends opgesteld door het Ministerie van Economische Zaken die aangeven waar groei verwacht wordt. Naast de bestaande en verwachte vraag is er ook nog een gewenste vraag vanuit de gemeente Alphen naar bepaalde bedrijvigheid in Alphen in de toekomst. De gewenste vraag vanuit de gemeente strookt niet met de huidige bedrijvigheid in Alphen, voor het MLB betekent dit dat er een duidelijke afweging gemaakt moet worden tussen het richten op het `nu´ of de `toekomst´. De taak van de regiegroep, zoals zij deze voor zichzelf heeft gesteld, is het bewaken van het originele idee (vanuit de VOA) voor het MLB en het stimuleren van het proces eromheen. De regiegroep acht zich noodzakelijk omdat zij vreest dat het project anders teveel op de markt gericht zal worden, waardoor het oorspronkelijke idee voor een innovatief en meerlagen bedrijventerrein verloren gaat. De regiegroep heeft enkele randvoorwaarden voor het MLB opgesteld maar is nog niet specifiek op alternatieve invullingen voor het MLB ingegaan. Daarvoor hebben zij eerst een marktverkenning nodig waaruit volgt welk soort bedrijven (met welke activiteiten) zich daadwerkelijk zouden kunnen vestigen op het MLB en wat daar de voordelen en knelpunten van zijn. In eerste instantie zijn bedrijven interessant aangezien de gemeente duidelijk heeft gemaakt geen geld te willen investeren in de aanleg van het project zelf. Overige activiteiten in het MLB zijn interessant waar zij betrekking hebben op het aantrekken van bedrijvigheid. Dit onderzoek betreft een marktverkenning rond de potentiële vestigers voor het MLB, voor de regiegroep zal het inzichtelijk gemaakt worden welke kansrijke sectoren zich kunnen vestigen op het MLB aan de hand van economische vraagtrends en aanbodfactoren (pullfactoren) van Gouwsluis. De gemeente zal uiteindelijk de beslissingen moeten nemen over de daadwerkelijke invulling van het MLB, deze beslissingen hangen af van de gevolgde missie. De gevolgde missie leidt op haar beurt tot een strategie om deze missie te volbrengen. Alternatieve invullingen van het MLB zijn uitwerkingen van de strategieën. Door het overzicht hiervan te presenteren in een rapport worden de mogelijkheden overzichtelijk en wordt duidelijk hoe de regiegroep haar rol als bewaker kan invullen.

14

De centrale vraagstelling van het onderzoek luidt als volgt: Wat zijn mogelijke invullingen van het MLB gebaseerd op de vraag (van bedrijven naar nieuwe vestigingslocaties met gewenste kenmerken) en het aanbod (de locatiekenmerken van Gouwsluis), hoe kan er een keuze tussen deze invullingen gemaakt worden en wat is de rol daarbij van de regiegroep? De onderzoeksvraag wordt opgesplitst in de volgende subvragen die resulteren in een aantal alternatieve invullingen voor het MLB: 1. Wat zijn aantrekkelijke kenmerken van het MLB op Gouwsluis voor bedrijven? Elk bedrijf stelt verschillende eisen aan een vestigingslocatie. Voor het MLB op Gouwsluis wordt op een rijtje gezet wat de kenmerken zijn die mogelijk bedrijven kunnen aantrekken. De locatiekenmerken bestaan uit een aantal niet-beïnvloedbare kenmerken (zoals de omvang en de ligging) en uit een aantal beïnvloedbare kenmerken (bijvoorbeeld de aanwezige diensten op het terrein). Gouwsluis zal in de toekomst de functie krijgen van een multimodaal knooppunt door de komst van de container terminal. Deze containerterminal kan een essentiële rol spelen bij het aantrekken van bedrijven voor het MLB. De directe verbinding over water met Rotterdam biedt mogelijkheden voor betrouwbaar transport (niet afhankelijk van congestie, zoals over de weg) van en naar Rotterdam met ladingen van gemiddeld 80 TEU1 per schip. Met de komst van het MLB lijkt er een kans weggelegen voor bedrijven om zich te vestigen op een multimodaal knooppunt, waarbij er een directe waterverbinding is met Rotterdam. 2. Wat is de vraag van bedrijven naar nieuwe vestigingslocaties voor de nabije toekomst? Er bestaat vanuit Alphen en omgeving een huidige vraag naar nieuwe vestigingslocaties in en rond Alphen voor de nabije toekomst (tot 2010). Deze huidige lokale/regionale vraag is onderzocht door zowel lokale overheden als de Kamer van Koophandel. De vraag is een verwachte vraag, aangezien er rekening gehouden moet worden met strategische antwoorden van bedrijven bij de vraag naar mogelijke uitbreidingen. Wat internationaal en nationaal betreft, hier zijn vraagtrends voor opgesteld door het Ministerie van Economische Zaken, deze vraagtrends zullen in dit onderzoek worden meegenomen als de (inter)nationale vraag naar vestigingslocaties in de nabije toekomst. 3. Wat is de gewenste vraag naar bedrijvigheid van de gemeente Alphen aan den Rijn voor de toekomst? De gemeente zal uiteindelijk beslissingen nemen over de invulling van het MLB. Zij kan zich hierbij laten leiden door de markt en inspelen op de huidige vraag, aan de andere kant kan zij zich ook richten op de toekomst van Alphen. Wat wil de gemeente precies met Alphen in de toekomst, is zij tevreden met een groei van de huidige bedrijvigheid of zijn er lacunes en wil Alphen juist een nieuw soort bedrijvigheid aantrekken? 4. Welke bedrijvigheid komt in aanmerking voor het MLB op basis van afstemming van vraag en aanbod? Enerzijds is er een bestaande huidige vraag vanuit Alphen en omgeving naar nieuwe locaties met bepaalde kenmerken, anderzijds is er een gewenste vraag vanuit de gemeente naar bedrijvigheid die weer andere lokatiekenmerken vereisen. Het MLB heeft zowel te beïnvloeden kenmerken als vaststaande kenmerken. Met de te beïnvloeden kenmerken kan bepaald worden of het MLB geschikt zal worden voor de lokale bedrijvigheid of voor de gewenste toekomstige bedrijvigheid. De gemeente is degene die de kenmerken kan beïnvloeden, de regiegroep kan de gemeente hierin sturen (niet bindend).

1

TEU = twenty feet equivalent unit. 1 TEU staat voor de vrachtcapaciteit van een standaardcontainer van 20 voet ( = 6,1 m) lang, 8 voet breed, en meestal net iets meer dan 8 voet hoog. 1 TEU komt ongeveer overeen met 12 bruto registerton of met 34 kubieke meter. Er bestaan ook standaardcontainers van 2 TEU.

15

Naast de activiteiten die hier aan bod komen, komen ook combinaties van activiteiten aan bod waar potentiële kansen voor gecreëerd kunnen worden op het MLB. 5. Waar wordt de invulling van het MLB door bepaald? Aangezien het duidelijk is wie de invulling van het MLB uiteindelijk bepaalt: de gemeente (eventueel in combinatie met een private projectontwikkelaar), hoeft er hier niet verder op ingegaan te worden. Wel is interessant waar de invulling van het MLB dan van af hangt. Hiervoor moet er binnen de gemeente gekeken worden: wat is de missie van de gemeente ten opzichte van het MLB? Wat bepaalt deze missie? Hoe van missie tot invulling? 6. Welke alternatieve invullingen zijn er voor het MLB? De alternatieve invullingen voor het MLB hangen af van de missie van de gemeente en de te volgen strategie. De missies zijn bij de vorige subvraag behandeld, onder deze subvraag worden de strategieën uitgewerkt, worden er voorbeelden uit de praktijk bij gezocht en wordt er duidelijk gemaakt wat voor soort invulling aan de hand van de betreffende strategie mogelijk zou zijn voor het MLB. 7. Wat is de meest aantrekkelijke strategie voor de invulling van het MLB? Op de opgestelde strategieën zal een sterkte/zwakte analyse uitgevoerd worden, waaruit een hypothese kan worden opgesteld voor de meest aantrekkelijke strategie. De verschillende strategieën zullen worden voorgelegd aan de leden van de regiegroep zodat de hypothese getoetst kan worden. Een uitwerking zal vervolgens gemaakt worden van de aantrekkelijke strategie, als voorbeeld voor een concrete invulling van het MLB en actiepunten voor de projectleider(s). 8. Wat is het doel van de regiegroep? De regiegroep als klankbordgroep of als stuurgroep? Welke betekenis hebben zij in het proces en hebben zij een doel. Dit is een kritische noot op het verloop van het project zelf en de rol van de regiegroep daarin.

16

2

Onderzoekskader

2.1

Theoretisch kader

In het theoretisch kader worden aspecten omschreven die in algemene zin zijn onderzocht en betrekking hebben op de inhoud van dit onderzoek. Het omschrijven van de aspecten schept onder andere meer duidelijkheid over wat intensief/meervoudig ruimtegebruik inhoudt en op welke manier dit wordt toegepast op bedrijventerreinen. Tevens wordt er aandacht besteed aan de eigenschappen van nieuw aan te leggen bedrijventerreinen in Nederland, in hoeverre verschilt het aanleggen van een MLB hiermee? Intensief/meervoudig ruimtegebruik Het bouwen voor de toekomst richt zich steeds meer op intensief ofwel meervoudig ruimtegebruik. Enerzijds om meer ruimte binnen een aantrekkelijk gebied te creëren om bijvoorbeeld te wonen en werken, anderzijds om waardevolle ruimte juist te sparen van dit soort activiteiten (bijvoorbeeld het groen in het Groene Hart). Er zijn verschillende vormen van intensivering (CoP Breedband/Habiforum, 2004): • • •

Ruimtelijke intensivering (intensief bebouwen, stapelen en differentiëren) Intensivering van het gebruik (afstemmen en combineren van functies) Intensiveren in de tijd (optimaliseren dag-, week- en seizoensgebruik)

Intensief ruimtegebruik betekent dus niet alleen het stapelen van functies. Het meerlagen bedrijventerrein gaat vooral uit van de eerste twee vormen van intensivering. De derde vorm van intensivering kan ook gebruikt worden op het MLB maar komt in een later stadium van het project aan de orde (wanneer het bekend is wie zich op het MLB gaan vestigen, kunnen hierover afspraken gemaakt worden). Community of Practise Breedband (2004) heeft onderzoek gedaan naar intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, zij noemen in het onderzoek een aantal intensiveringsmaatregelen die op bedrijventerreinen het meest voorkomen of worden gezien als de meest kansrijke:

Ruimtelijke intensivering: •

• • • • • • • • • •

Gestapeld bouwen (hogere gebouwen, kantoren op het dak van bedrijfshal aanbrengen) Geschakeld bouwen (meerdere bedrijven integreren in een groot gebouw) Ondergronds bouwen (met name parkeren, opslag en koeling) Benutten van onbebouwd oppervlak (bijvoorbeeld: versmallen van het wegprofiel, benutten van restruimtes en reserveringen) Ondergrondse infrastructuur (bijvoorbeeld: ondergronds personen- en goederentransport) Dubbel maaiveld: maaiveld ophogen, functies eronder Bouwen op water Restruimes op bestaand terrein bebouwen voor verhuur Hoge bebouwingspercentrages op nieuw terrein Ruilverkaveling Alleen grond uitgeven die bebouwd wordt

17

Intensiveren van het gebruik: • • • • • • •

Functiemenging (bijvoorbeeld het benutten van collectieve groenvoorzieing voor recreatiedoeleinden) Gebruik van centrale parkeervoorzieningen en collectieve manoeuvreerruimtes Gezamenlijk dienstencentrum (bijvoorbeeld brandstofpunt, secretariële ondersteuning, sportvoorzieningen voor medewerkers) Parkmanagement (bijvoorbeeld: gezamenlijke opslag, afvalcontracten en beheer van grondvoorraden) Zonering; clusteren van functies waardoor minder infrastructuur nodig is Blusvijver als groenvoorziening Kantine van een bedrijf inzetten als sportkantine of voor wijkwerk

Intensiveren in tijd: • • • •

Combineren van bedrijfsfuncties met sportfuncties in de avonduren en weekeinden Kantoor en bedrijfsinnovatie (bijvoorbeeld: desksharing) Levensduurverlengen van gebouwen en voorzieningen Nachttransport en nachtdistributie

Combinaties van intensivering: •

• • •

•

Groenvoorziening dusdanig aantrekkelijk maken dat het wandel- en recreatiegebied wordt voor nabijgelegen bewoners Delen van parkeervoorzieningen met een nabijgelegen winkelgebied (bijvoorbeeld een meubelboulevard) Benutten van milieuruimte op terreinen (bijvoorbeeld bouwen in geluidwallen, de juiste bedrijven op de juiste plaats) Recreatie of groenvoorzieningen bovenop gebouwen plaatsen (bijvoorbeeld zwembaden (bluswater) tennis-/ basketbal-/ golfvelden). Een aankomend voorbeeld is Rotterdam / Schiedam Marconiplein met een gebouw over de rails en een wijkpark op het dak. Een deel van de ontsluiting in de avonduren openstellen als wieler- of skeelerbaan

Nieuwe bedrijventerreinen Het zorgvuldig gebruiken van de schaarse ruimte, wat ook een aspect is van de duurzaamheid van een bedrijventerrein, blijft veelal bij goede voornemens (CoP Breedband, 2004). De reden daarvoor is dat men de ondernemer niet teveel belemmeringen wil opleggen om tot zijn investeringsbeslissing te komen, gemotiveerd als een gemeente is om grond te verkopen en werkgelegenheid vast te houden. Veelal worden nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld zonder hierbibj alle bestaande bedrijventerreinen in de omgeving te betrekken. Het nieuwe bedrijventerrein trekt veelal bedrijvigheid weg bij bestaande terreinen en zorgt daarmee voor leegstand en ruimte voor ‘marginale bedrijvigheid’. Het is dus voor zoewel het realiseren van intensief ruimtegebruik als voor het behoud van de kwaliteit van bestaande terreinen noodzakelijk om de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein altijd in relatie te zien met de bestaande bedrijventerreinen (CoP Breedband, 2004). Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen draagt bij aan het realiseren van een algemener doel dan ruimte creëren en ruimte besparen, namelijk de duurzaamheid van het terrein. Het verduurzamen van bedrijventerreinen volgt uit de volgende beleidsuitganspunten2:

Nota Milieu & Economie (1997)

Hierin schetst het kabinet het streefbeeld voor een duurzame economische ontwikkeling, waarmee economische groei, meer concurrentiekracht en werkgelegenheid worden gecombineerd 2

www.dbt.novem.nl

18

met minder milieudruk, een vermindering van de inzet van fossiele brandstoffen en nietvernieuwbare voorraden, en een beter beheer van ruimte, natuur en biodiversiteit. Hiervoor is een veranderingsproces van onderaf nodig met een belangrijke rol voor bedrijven, overheden en burgers op lokaal niveau. De ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen past in dit proces.

Energiebesparingsnota (1998)

In deze nota worden de mogelijkheden verkend voor een verdere intensivering van het energiebesparingsbeleid. Kern van het nieuwe beleid voor de industrie hierin is het verder vormgeven van 'benchmarking' voor de energie-intensieve industrie en van een 'tweede generatie' meerjaren afspraken energiebesparing (MJA's) met nieuwe energiebesparingsthema's. Daarbij is ook een verdere integratie met milieubeleid voorzien. Onderdeel van het verbredingsthema 'energiezuinige productontwikkeling' is duurzame bedrijventerreinen (energiebesparing komt tot stand uit een gezamenlijke aanpak en samenwerking door bijvoorbeeld (centrale) opwekking van (duurzame) energie of gemeenschappelijke utilities waardoor het specifiek energiegebruik per prestatie-eenheid daalt).

Nota Ruimtelijk Economisch Beleid (1999)

Met ondermeer deze nota zet het kabinet het nieuwe beleid neer voor versterking van het vestigingsklimaat, op basis van een analyse van ruimtelijk-economische dynamiek en het nieuwe ruimtelijk-economisch beleid. Dat beleid kent 2 pijlers: het ruimtelijk-economisch netwerk versterken en de economische potenties in de regio benutten. Het instrumentarium spitst zich toe op regionaal-economische structuurversterking, bedrijventerreinen, ondernemingsklimaat, marktwerking, kennis en samenwerking.

Beleidsagenda Bedrijventerreinen: Kwaliteit wint terrein (2002)

Met deze beleidsagenda geeft het Ministerie van Economische Zaken aan welke activiteiten het onderneemt op het gebied van bedrijventerreinen. Om het 'duurzaam economisch groeivermogen' te bevorderen is een voldoende en gevarieerd aanbod van bedrijfslocaties een noodzakelijke voorwaarde. De kwaliteit van de bedrijfsomgeving wordt daarin een steeds belangrijkere vestigingsfactor, met als één van de belangrijkste opgaven voor de komende jaren het oplossen van het verouderingsvraagstuk. Een belangrijk onderdeel van de agenda is dan ook het Actieplan Herstructurering. Daarnaast vormen de aanleg van nieuwe terreinen en het verbeteren van kwaliteit en beheer de andere twee sporen waarlangs het beleid is uitgewerkt. Parkmanagement Op de inhoud van het verduurzamen van bedrijventerreinen wordt later in het rapport uitvoerig ingegaan. Op een nieuw aan te leggen bedrijventerrein kan duurzaamheid al in de plannen verwerkt worden, om het terrein ook in de toekomst duurzaam te houden, kunnen de gevestigde bedrijven afspraken onderling maken. Dit kan in de vorm van parkmanagement. Over parkmanagement bestaan verscheidene ideeën en opvattingen, in algemene zin omvat de term het maken van afspraken tussen belanghebbende parijten op een bedrijventerrein over deinrichting en/of het beheer van het bedrijventerrein. Het doel is het verkrijgen, en op de lange termijn behouden van een gewenst (duurzaam) kwaliteitsniveau. Parkmanagement is uit te splitsen in de volgende onderdelen (KliMax, 2001): • • •

Fysieke vormgeving (infrastructuur, terrein en gebouwen); Diensten gerelateerd aan de bedrijfshuisvesting: beveiliging, bewegwijzering, onderhoud gebouwen en groenvoorziening; Algemene diensten (afval-, parkeer- en vervoermanagement, opslag, schoonmaak, wateren energiebeheer) en gebruikers (winkels/horeca, sport, kinderopvang)

Parkmanagement is als term overgewaaid uit Amerika en Engeland, waar het al een aantal jaren wordt toegepast op bedrijventerreinen3. Ook in Nederland zijn er veel voorbeelden van terreinen met parkmanagement (in meer of mindere mate) of waar men bezig is parkmanagement op te

3

www.dhv.nl

19

zetten. Daar het een nogal algemeen omschreven begrip is, waarvan de voordelen soms pas op lange termijn merkbaar zijn, is het soms lastig bedrijven van de noodzaak er van te overtuigen. Innovatief meerlagen bedrijventerrein De meerlagigheid stamt af van intensief ruimtegebruik wat weer een onderdeel is van het verduurzamen van (bedrijven)terreinen. Met name kantoren zijn voorbeelden van bedrijven die zich boven elkaar bevinden in plaats van naast elkaar. Daarnaast zijn er de bedrijfsverzamelgebouwen: geb ouwen waarin vaak meerdere kleine bedrijven zijn gevestigd met productielocaties op de begane grond en kantoren erboven. Met het innovatief meerlagen bedrijventerrein wordt iets anders bedoeld dan de genoemde voorbeelden. Het verschil heeft met name betrekking op de grootte van het gebouw en de functiemix. Grote bedrijfsverzamelgebouwen zoals bijvoorbeeld het Groothandelsgebouw in Rotterdam komen dichter als vergelijking in de buurt. Het innovatieve van het meerlagen bedrijventerrein zal vooral in een vernieuwend concept naar voren komen wat het MLB voor bedrijven aantrekkelijk maakt. Daarnaast heeft het ook betrekking op de uitstraling van het MLB, het vernieuwende imago dat het aan Alphen aan den Rijn kan geven. Behalve de theoretische begrippen die in deze paragraaf omschreven staan, wordt er tevens aandacht aan de theorie besteed in de hoofdstukken zelf (aangezien er een duidelijk onderscheid in dit onderzoek bestaat tussen theorie en werkelijkheid levert dit geen verwarring op). In het rapport is voor deze indeling van theorie en werkelijkheid gekozen omdat de theorie op deze manier op het juiste moment in het rapport verdieping of uitleg geeft.

2.2

Praktisch kader

Het proces rond het MLB verloopt tot dusver heel snel. Amper zes maanden na de eerste aanzet voor het project staat het meerlagen bedrijventerrein in het streekplan vermeld. De regiegroep probeert, in samenwerking met de gemeente Alphen aan den Rijn, de vaart er in te houden. Uiteindelijk zal de beslissing bij de gemeente liggen voor het wel of niet starten van de bouw van het MLB, de regiegroep kan hier echter wel invloed op uitoefenen door het bewaken van het proces. Het bewaken van het proces heeft twee functies: 1. het stimuleren van de voortgang van het proces door de juiste mensen bij elkaar te zetten op het juiste moment; 2. het oorspronkelijke idee van het “MLB” bewaken. Met het beschermen wordt bedoeld dat dit project niet uitloopt op een aanleg van een bedrijventerrein zonder functiemenging of innovativiteit, puur gericht op de vraag vanuit het bedrijfsleven. De regiegroep organiseert regelmatig bijeenkomsten waarin het proces besproken wordt en waarbij geïnventariseerd wordt welke personen bij het project betrokken dienen te worden alvorens het tot stand komt. Naast deze bijeenkomsten worden er ook expertmeetings gehouden die met name de beeldvorming van het MLB dienen aan te scherpen. Het onderzoek dat in dit rapport gepresenteerd wordt is onderdeel van twee onderzoeken die voor de regiegroep worden gehouden. Eén van de onderzoeken gaat in op het proces rond het MLB, dit onderzoek zal worden uitgevoerd door Bernlef de Vries, afstudeerder civiele techniek aan de Universiteit Twente. Het onderzoek dat hier gepresenteerd wordt zal ingaan op de invulling van het MLB. Zowel de expertmeetings als de onderzoeken voor de regiegroep maken deel uit van “de proeftuinopzet” van Habiforum (Habiforum, 2003). In de notitie “Uitvoering Praktijkprogramma” is uiteengezet wat proeftuinen zijn, namelijk excentrische `vrijplaatsen´. Daarmee wordt bedoeld: werken in leeromgevingen, ruimte voor kenniscreatie en reflectieruimte, waar beslissers en direct betrokkenen bij een concreet praktijkproject doorbraken realiseren. Het proces doorloopt verschillende proeftuinen, elk van deze proeftuinen brengt de realisatie van het project een stap dichterbij(Opdam et al. 2004).

20

De onderzoeken die voor de regiegroep worden uitgevoerd dragen bij aan kenniscreatie. Deze categorie proeftuinen is het meest omvangrijk. Naast een lopend project wordt een proeftuin opgezet om doorbraken in het project tot stand te brengen. In deze proeftuinen wordt nieuwe kennis gecreëerd rond de inhoud en processen van projecten die zich bezig houden met vernieuwend ruimtegebruik. Dit onderzoek wordt objectief uitgevoerd, dat wil zeggen dat er geen belangen in het spel zijn. Er wordt onafhankelijk onderzoek verricht naar de mogelijkheden voor het MLB, daarbij wordt wel aandacht besteed aan de belangen van betrokkenen en de uiteindelijke besluitvormers. Procesvoortgang Op moment van schrijven zijn er twee expertmeetings door de regiegroep gehouden, waarbij de eerste expertmeeting over de relatie MLB-containerterminal ging, en de tweede over vier mogelijke scenario´s voor de invulling van het MLB. Beide expertmeetings waren nuttig en brachten goede informatie, ook waren de deelnemers zeer enthousiast over de twee meetings. ER werden veel nieuwe ideeën geopperd, waardoor er nog meer mogelijkheden aan het licht kwamen. In dit geval werken de expertmeetings ook vertragend, maar geven uiteindelijk wel een kwalitatieve input aan het project mee. Projectvoortgang De gemeente heeft op eigen initiatief een adviesbureau ingehuurd (DHV) om de mogelijkheden voor het MLB te verkennen. De regiegroep wil met eigen onderzoeken reflectie kunnen geven op de mogelijkheden die door de gemeente in samenwerking met DHV gepresenteerd gaan worden. De gemeente betrekt het project bij de aanleg van de containerterminal OTA en de omlegging van de N207 zodat er maar één keer een bestemmingsplanprocedure doorlopen hoeft te worden. De projecten OTA en N207 zijn eerder opgezet dan het MLB, toch wil de gemeente het MLB erbij betrekken zodat er geen beslissingen in de eerste twee projecten worden genomen die het MLB in de weg kunnen staan. Daarbij geldt ook dat de gemeente een optie op de grond heeft tot 2005 en het voor die tijd een plan moet hebben liggen over de invulling ervan. In figuur X is de voortgang van de projecten geschetst. Op dit moment wordt er een MER-studie uitgevoerd voor de OTA en de omlegging van de N207, het MLB staat wel in deze studie genoemd maar is zelf niet MERplichtig.

Initiatief

Definitiefase

Ontwerpfase

Voorbereiding

Uitvoering

Beheer & Exploitat ie

OTA+N207 MLB Figuur 2: projectvoortgang MLB

2.3

Onderzoeksopzet

Het resultaat van het onderzoek zal strategieën omvatten die leiden tot alternatieve invullingen voor het MLB, de overwegingen die gemaakt moeten worden om een bepaalde strategie te kiezen en een uitwerking van de meest haalbaar geachte strategie/invulling. De invulling van het MLB zal in eerste instantie gebaseerd worden op bedrijven. Hoewel meerdere faciliteiten zich kunnen vestigen op het MLB, worden zij niet als uitgangspunt genomen. Overige faciliteiten (dan bedrijvigheid) dienen in dit onderzoek als ondersteunend voor gevestigde bedrijven en niet andersom. De aantrekkelijkheid van een locatie wordt, voor een bedrijf door push- en pullfactoren (Pellenbarg, 1976/1977) bepaald, waarbij de pushfactoren betrekking hebben op de huidige locatie

21

van het bedrijf en de pullfactoren de aantrekkelijke kenmerken betreffen van de nieuwe locatie. Zolang de kenmerken van de locatie nog niet vaststaan (en nog te beïnvloeden zijn), zijn er verschillende bedrijven die in aanmerking komen voor de locatie. Voor de locatie Gouwsluis met daar op het MLB worden in het onderzoek in eerste instantie de pullfactoren voor bedrijven geïnventariseerd. De locatie Gouwsluis heeft een aantal vaststaande kenmerken die niet of nauwelijks te beïnvloeden zijn en een aantal beïnvloedbare kenmerken. In dit onderzoek worden beide soorten kenmerken geïnventariseerd die aantrekkelijk kunnen zijn voor bedrijven. De kenmerken zijn niet uitputtend, alleen de meest relevante kenmerken voor de locatie zijn meegenomen in het onderzoek. Achtereenvolgend worden onderzocht: de bereikbaarheid (over weg, water en spoor), de aanwezigheid van een naastgelegen containerterminal, de centrale ligging en aanwezige arbeidskrachten, bedrijvenclusters in omgeving, vestigingskosten, imago MLB, mogelijkheden tot het verbinden van bedrijven en het aanbod van andere locaties. Er wordt in het onderzoek niet ingegaan op de pushfactoren van potentiële vestigers voor het MLB omdat dit te omvangrijk zou zijn (aangezien elke locatie andere pushfactoren heeft die ook nog eens per bedrijf verschillen). De vraag naar nieuwe locaties wordt gebaseerd op onderzoeken van de Kamer van Koophandel en de lokale overheid (voor de lokale en regionale vraag) en op (inter)nationale economische vraagtrends, opgesteld door de nationale overheid. De vraag is slechts een verwachte vraag omdat dit niet met zekerheid kan worden voorspeld. De lokale en regionale vraag is gericht op Alphen en omgeving, de (inter)nationale vraag is dat niet. De (inter)nationale vraag is gericht op de economie en verwacht in zijn geheel een vooruitgang van bepaalde economische sectoren. Op basis van die vooruitgang wordt een toename van de vraag naar nieuwe locaties vanuit die sector verwacht. Voor heel Nederland/ de wereld wel te verstaan, dus ook voor Alphen maar niet alleen voor Alphen.

Kenmerken Gouwsluis Kenmerken MLB

Aanbod van pullfactoren

Verwachte vraag

Gewenste vraag

Vraag van bedrijven voor het MLB

Figuur 3 Onderzoeksschema deel 1 In het tweede deel van het onderzoek zullen vraag en aanbod op elkaar worden afgestemd zodat duidelijk wordt voor wie het MLB bestemd kan worden. Vóór de afstemming worden zowel de aanbodkenmerken als de vraagkenmerken onderscheiden in beïnvloedbaar/niet-beïnvloedbaar, zodat er een overzicht ontstaat over wat er is en wat er nog mogelijk is. Afstemming 1 betreft de afstemming van de niet-beïnvloedbare vraag en aanbod, deze afstemming resulteert in potentiële vestigers voor het MLB die te kennen hebben gegeven op zoek te zijn naar nieuwe locaties en bovendien worden aangetrokken door de niet-beïnvloedbare kenmerken van Gouwsluis/ MLB. Afstemming 2 betreft de afstemming van de beïnvloedbare kenmerken van vraag en aanbod. Uit deze afstemming volgen de gewenste bedrijven voor het MLB, die enerzijds passen bij de mogelijkheden voor het MLB en anderzijds behoren tot de gewenste bedrijvigheid van de gemeente voor toekomstig Alphen aan den Rijn. Uit de afstemmingen van het aanbod van kenmerken van de locatie en de vraag van sectoren naar nieuwe locaties met specifieke kenmerken, volgt een aantal activiteiten dat in aanmerking komt voor vestiging op het MLB. De vraag is nu voor wie (en door wie) moet er gekozen worden en waarom.

22

Nietbeïnvloedbare aanbodkenmerken

Afstemming 1

Potentiële vestigers

Nietbeïnvloedbare vraagkenmerken

Onderzoeks schema deel 3

Mogelijke invullingen MLB

Beïnvloedbare aanbodkenmerken Afstemming 2

Gewenste bedrijvigheid

Beïnvloedbare vraagkenmerken

Figuur 4 Onderzoeksschema deel 2 Het derde deel van het onderzoek speelt in op de manier waarop bepaald gaat worden voor wie het MLB bestemd zal zijn. Uit vraag en aanbod zijn potentiële vestigers en gewenste bedrijvigheid gevolgd voor het MLB. Deze potentiële vestigers en gewenste bedrijvigheid komen niet overeen dus moet er een keuze gemaakt worden tussen één van de twee partijen of een combinatie van beiden. De beslissingsbevoegdheid is aan de gemeente. Het onderzoek vervolgt dan ook met het omschrijven van een speelveld waarbinnen de gemeente haar doelen voor het MLB moet opstellen. Die doelen worden verwoord door de missie die de gemeente nastreeft. Aan de hand van het speelveld kunnen drie missies worden opgesteld die bestaan uit twee uiterste waarden binnen het speelveld en één daartussen. Om de missie te volbrengen moet er een strategie worden opgesteld, voor de twee uitersten wordt er per missie één mogelijke strategie omschreven, voor de ‘tussen’ missie worden drie strategieën omschreven omdat er verwacht wordt dat hier meer potentie in zit. Elk van de vijf strategieën leidt tot een mogelijke invulling van het MLB, per strategie wordt minstens één referentieproject omschreven.

Missie 1

Strategie 1

Strategie 2.1

‘missie’ speelveld gemeente

Missie 2

Strategie 2.2


Strategie 2.3

Missie 3

Strategie 3

Figuur 5 Onderzoeksschema deel 3 Het vierde en laatste deel van het onderzoek resulteert van verschillende mogelijke invullingen (afgeleid van vijf strategieën) voor het MLB tot een uitwerking van één van de invullingen in de vorm van een Plan van Aanpak voor de gemeente. Eerst wordt er een sterkte/zwakte analyse uitgevoerd over de vijf verschillende strategieën om tot een hypothese te komen voor de meest wenselijke strategie. De sterkte/zwakte analyse wordt niet direct op de verschillende mogelijke

23

invullingen uitgevoerd aangezien daar nog te veel mogelijkheden voor zijn. Van belang is de wenselijkheid voor een bepaalde strategie die dan vervolgens uitgewerkt wordt tot een plan van aanpak voor de gemeente (die het verloop van het project op zich zal nemen). De hypothese zal worden getoetst door de leden van de regiegroep een aantal stellingen voor te leggen. Deze toetsing leidt enerzijds tot de uitwerking van één mogelijke invulling voor het MLB en anderzijds tot een aanbeveling voor de regiegroep over haar rol in het project. Uit de aanbevelingen zal moeten blijken of een extra participant zoals de regiegroep nuttig kan zijn bij het ontwikkelen van innovatieve en duurzame projecten of dat dit slechts een illusie is.

Uitwerking invulling MLB in Plan van Aanpak voor gemeente Strategieën (mogelijke invullingen)

Sterkte/Zwakte analyse

Opstellen hypothese

Toetsen hypothese Aanbevelingen aan regiegroep over invloed en rol

Nut van regiegroep in vergelijkbare projecten

Figuur 6 Onderzoeksschema deel 4 Alle delen van het onderzoek zijn samengevoegd in één onderzoeksschema, welke staat vermeld in Bijlage 1. Het onderzoeksschema is in vier delen verdeeld, het rapport is op een zelfde manier ingedeeld, zodat het overzichtelijk voor de lezer blijft waar men zich in het schema bevindt, tijdens het lezen.

24

3

Aanbodfactoren Gouwsluis en MLB

Dit hoofdstuk behandelt de kenmerken van zowel de locatie Gouwsluis als het concept (voor zover is vastgesteld) MLB. Wat heeft de locatie bedrijven mogelijk te bieden, en wat heeft het MLB hierop aanvullend te bieden? Paragraaf 3.1 gaat in op de theorie rond locatiekenmerken, paragraaf 3.2 en 3.3 gaan in op de ‘case’ en behandelen de aantrekkelijke kenmerken voor bedrijven van Gouwsluis en het MLB.

3.1

Theorie locatiekenmerken

De aantrekkelijkheid van de locatie Gouwsluis en het MLB wordt bepaald door `pull´factoren die enerzijds gerelateerd zijn aan de locatie en anderzijds aan het (ontwerp van het) MLB wat daarop gebouwd gaat worden. De `pull´-factoren zijn aantrekkelijke kenmerken van de locatie die interessant zijn voor bedrijven. Er zijn locatietheorieën die ingaan op de kenmerken van locaties die van belang zijn voor bedrijven. De theorieën worden hier kort behandeld ter verduidelijking van de relevantie van de onderzochte kenmerken voor bedrijven. Locatietheorieën (afkomstig uit de regionale economie en de economische geografie) gaan in op de relatie tussen de productiewijze van bedrijven en de locatie-eisen die deze productiewijze met zich mee brengt. De locatietheorie heeft een nog relatief korte geschiedenis (pas in de jaren ’50 en ’60 van deze eeuw kwam hij goed in de belangstelling) en kent, in beginsel, twee hoofdstromen: de conventionele (klassieke, neoklassieke en behavioralistische) benaderingen en de moderne benaderingen(Ploeger, 1998). Van de klassieke locatietheorieën zijn die van Von Thünen (1826) en Weber (1909) de bekendste. Het uitgangspunt van beide theorieën is dat de locatie voor een bedrijf wordt gekozen op basis van de laagste productiekosten. Von Thünen ging daarbij vooral in op agrarische bedrijven en Weber op industriële bedrijven. Voor de locatie betekent dit zo dicht mogelijk bij de grondstoffen en afnemers, zodat er zo min mogelijk transportkosten zijn. Voorbeelden van sectoren die nog steeds aan de hand van de klassieke locatietheorie werken zijn onder andere de ijzer- en staalindustrie, de chemische industrie en de bouwmaterialenindustrie (Lambooy et al. 1997). De neo-klassieke locatietheorieën ( Christaller 1920, Hotelling 1930 en Hoover & Isard ,20e eeuw) zijn niet zozeer productgericht, maar meer marktgericht. Binnen neoklassieke benaderingen wordt er van uit gegaan dat verschillende locaties van bedrijvigheid verschillende kosten met zich mee brengen. Voor deze kostenstructuren wordt echter slechts gekeken naar puur economische variabelen, die gemakkelijk te kwantificeren zijn. De kosten bepalen het gedrag, en niet de persoonlijke eigenaardigheden van individuele actoren in het veld. De behaviouralistische benadering bouwt voort op de neoklassieke benadering. Getracht wordt deze wat realistischer te maken, door de eigenaardigheden van bedrijven in te bouwen in het neoklassieke model. Pred (1967, 1969) benadrukt dat besluitvoerders in de werkelijke wereld verschillende doelen, voorkeuren, kennis, mogelijkheden en rationaliteiten hebben. De strategisch ruimtelijke locatietheorieën en regionale locatietheorieën komen voort uit moderne productiemethoden en de internationalisering van de productie. Hierbij wordt ook rekening gehouden met agglomeratievoordelen (voordelen die voortvloeien uit het feit dat bedrijven in steden samenklonteren/clusteren, bij elkaar gaan zitten, bedrijven kunnen van elkaars nabijheid profiteren). Locaties worden aan de hand van deze theorie beoordeeld naar de mogelijkheid tot besparing op transportkosten, snelle informatieoverdracht, uitbesteden van werk aan bedrijven in de nabijheid4. In alle locatietheorieën is de afgelopen decennia de overtuiging toegenomen dat instituties (bedrijvigheid, arbeid en de staat) een belangrijke rol spelen. Productie en consumptie hebben steeds sterker een globale context gekregen, terwijl tegelijkertijd het belang van productieregio’s, met clusters van bedrijvigheid steeds groter werd. 4

http://www.efa.nl/opleidingen/mega/aardrijkskunde/worddoc/studievragen%20ec.geogr..doc

25

Pen et al., 2000 vatten de pull-factoren voor bedrijven samen: - Imago omgeving - Prijs - Parkeren - Beschikbaarheid personeel

- Bereikbaarheid - Bedrijfsruimte - Representativiteit - Ligging

In een onderzoek naar pull-factoren van bedrijven over de jaren, komt er volgens Pen et al. (2000) nog een factor bij: de mogelijkheid tot uitbreiding. De genoemde pull-factoren kunnen voor een (willekeurig) bedrijf in een doelstellingenboom gezet worden, waarbij het hoofddoel een aantrekkelijke locatie is. Het betreft geen uitputtende lijst met subdoelstellingen, wel hebben zij betrekking op de meestvoorkomende factoren die bedrijven aangeven als aantrekkelijk. De subdoelstellingen die hier genoemd worden zijn doelstellingen waarvan op voorhand verwacht wordt dat bedrijven met een vestiging op het MLB op Gouwsluis deze kunnen bereiken. De representativiteit valt als subdoelstelling onder gepast imago. Hier wordt `gepast´ gebruikt aangezien niet elk bedrijf op zoek is naar een pand met uitstraling. De doelstellingenboom is een algemeen model voor bedrijven uit verschillende sectoren. Wanneer er specifiek naar één sector wordt gekeken, dan kunnen de subdoelstellingen nauwkeuriger omschreven worden. Het gepast imago staat niet direct als subdoelstelling onder aantrekkelijke locatie genoemd omdat het hier wordt samengenomen met behoud van identiteit en aanwezigheid aantrekkelijk woongebied tot het voldoen aan individuele eisen. Het behoud van identiteit is een factor dat specifiek op het MLB van belang kan zijn voor bepaalde bedrijven. Dit is geen algemeen veel voorkomende pullfactor omdat de meeste bedrijven die zich gaan verplaatsen naar een bedrijventerrein zullen verhuizen waar het behoud van identiteit geen issue is. De aanwezigheid van een aantrekkelijk woongebied is een extra pull-factor die aan de doelstellingenboom wordt toegevoegd aan de hand van onderzoeken naar bedrijfsmigratie door Professor Pellenbarg5. Aantrekkelijke locatie

Mogelik heid tot uitbreiding

Lage trans portkosten

Nabijheid afnemers

Nabijheid leveranciers/ grondstoffen

Voldoen de ruimte in pand

Gepast imago

Voldoen aan individuele eisen

Behoud identiteit

Aanwe zigheid werkne -mers

Nabijheid clusters

Aanwezig aantrekkelijk woongebied

Goede bereikbaarheid

Goede bereikbaarheid over water

Gepaste vestigings kosten

Goede bereikbaarheid over spoor

Voldoen de parkeerplaatsen

Goede bereikbaarheid over weg

Figuur 7 Doelstellingenboom aantrekkelijke bedrijfsvestigingslocatie Een aantal van de subdoelstellingen hebben direct betrekking op de locatie Gouwsluis zelf, ongeacht of er een MLB op gevestigd wordt of een conventioneel bedrijventerrein. De kenmerken van de locatie zullen eerst behandeld worden aan de hand van de subdoelstellingen. Vervolgens komen de kenmerken/ randvoorwaarden van het MLB aan bod. Aan het eind van dit hoofdstuk volgt een overzicht van aantrekkelijke kenmerken van Gouwsluis en het MLB voor bedrijven.

5

Aldus Professor Piet Pellenbarg, hoogleraar economische geografie aan de Rijksunversiteit van Groningen in een gesprek met journalist Robbert Roos, http://www.desencogroup.com/HNW/1996%202/verhuizenisvooruitzien.htm

26

Daarbij wordt nog een kritische kanttekening gezet over nabijgelegen (concurrerende) bedrijventerreinen.

3.2

`Pull´-factoren Gouwsluis

De aantrekkelijke kenmerken van Gouwsluis ongeacht of er een MLB op komt, zijn met name gerelateerd aan de ligging van de locatie. Aspecten als goede bereikbaarheid, centrale ligging, aanwezige clusters en nabijheid werknemers komen hierbij aan de orde. De kenmerken en hun aantrekkelijkheid worden één voor één beschreven. 3.2.1


De bereikbaarheid is in het geval van Gouwsluis zeer belangrijk. Midden in de Randstad, het dichtstbevolkte gebied van Nederland, wordt het steeds nadeliger voor bedrijven om zich te vestigen aangezien de bereikbaarheid te wensen over laat. Bedrijven fixeren zich maar al te graag op de positieve eigenschappen van de nieuwe locatie in verhouding tot de oude locatie. Daarbij wordt voorbij gegaan aan de positieve eigenschappen van de oude locatie die problemen kunnen vormen bij de nieuwe locatie. Wanneer een bedrijf zich bijvoorbeeld in de Randstad wil vestigen, omdat het wil uitbreiden, zal het in eerste instantie op zoek gaan naar een pand dat groot genoeg is. Als echter blijkt dat de capaciteit van de omliggende infrastructuur niet voldoende is, worden de mogelijkheden om het pand uit te breiden verkleind waardoor er weer verhuist moet worden. De overheid probeert het woon-werkverkeer enigszins te sturen, waar woonverkeer echter te sturen valt, blijkt dit bij bedrijven tegen te vallen6. Voor Gouwsluis wordt de goede bereikbaarheid bepaald door de bereikbaarheid over de weg, het spoor en het water. De kenmerken worden in tabellen samengevoegd. Bereikbaarheid over de weg Gouwsluis ligt wat bereikbaarheid betreft zeer gunstig in de Randstad. Met name de doortrekking van de N11 draagt bij aan een goede bereikbaarheid van de locatie. Met de doortrekking van de N11 wordt de A4 (Amsterdam – Delft) verbonden met de A12 (Utrecht – Den Haag) waardoor het gebied rond Alphen aan den Rijn beter ontsloten wordt. Gouwsluis is wat wegen betreft, gelegen aan de N11 (Leiden – Bodegraven), de N207 (Gouda – Alphen aan den Rijn) en de Steekterweg (Bodegraven – Alphen aan den Rijn). De wegen worden in Tabel 1 kort beschreven met hun functie, en de mogelijke knelpunten die ontstaan wanneer het MLB op Gouwsluis gebouwd wordt. N11 (Leiden – Bodegraven) Type weg

Rijksweg, 2 x 2 banen

Functie

Verdichting van snelwegennetwerk in Nederland N.V.T.

Toekomstige knelpunten Komst MLB

Geen verwachte problemen

N207 (Gouda – Alphen a/d Rijn) Regionale weg, nu 1 x 2, toekomst 2 x 2 banen Ontsluiting van regio rond Alphen aan den Rijn Te weinig capaciteit, dus verbreding Extra drukte op N207 – N11, na verbreding N207 geen problemen

N712 Steekterweg (Bodegraven – Alphen a/d Rijn) Lokale weg, 1 x 1 banen Verkeersluwe weg, bestemmingsverkeer Overlast van verkeer door verlegging N207 Extra belasting door verkeer van en naar het MLB

Tabel 1 Bereikbaarheid over weg

6

Aldus Professor Piet Pellenbarg, hoogleraar economische geografie aan de Rijksunversiteit van Groningen in een gesprek met journalist Robbert Roos, http://www.desencogroup.com/HNW/1996%202/verhuizenisvooruitzien.htm

27

De N11 (ook wel RW11 of A11 genoemd) is een vierbaansweg die op dit moment tussen Leiden en Alphen aan den Rijn loopt. Rond mei 2004 zal de verlenging van de N11 opengesteld worden. De verlenging verbindt Alphen aan den Rijn met de A12 bij Bodegraven. De aansluiting van de N11 op de A12 betekent een verdichting van het landelijke snelwegennet, de A4 en de A12 worden nu nog beter op elkaar aangesloten. De N11 krijgt bij Gouwsluis (dit is tevens de aansluiting op de N207) een open een afrit. Deze open afritten zijn in lussen gelegd. De grond tussen de lussen is nog niet bestemd, maar staat in de planning (Startnotitie OTA, 2002) als beschikbaar voor natuurcompensatie voor de komst van de containerterminal. In Figuur 8 zijn de terreinen voor het MLB, de containerterminal en de natuurcompensatie weergegeven.

= Terrein voor MLB = Terrein voor containerterminal

= Terrein voor natuurcompensatie

Figuur 8 Terreinen Gouwsluis De toenemende bereikbaarheid door de doortrekking van de N11 is voor bedrijven die zich in Alphen willen vestigen echt een belangrijk punt van aantrekkelijkheid. Waar voorheen dagelijks het verkeer vast liep tussen Alphen en Bodegraven (over de Steekterweg), kan er nu in één keer worden doorgereden over de N11. Alphen is op deze manier niet alleen zelf beter bereikbaar, de N11 trekt ook passanten aan die van Leiden naar Utrecht Alphen passeren. Een MLB naast de N11 valt voor hen direct in het oog. De N207 (Alphen – Gouda) wordt aangemerkt als gebiedsontsluitende weg. Met name voor plaatsen als Boskoop en Waddinxveen waar de sier- en boomteelt sterk is vertegenwoordigd. Door de openstelling van het oostelijk deel van de N11 treedt er een functieverandering op voor de N207. De N207 krijgt in mindere mate een functie voor het doorgaande verkeer van noord naar zuid en omgekeerd. De N207 gaat echter in toenemende mate een functie vervullen voor verkeer van en naar de N11. Er is daardoor sprake van een combinatie van positieve en negatieve invloedsfactoren die de omvang van de totale verkeersstroom beïnvloeden. In de nabijheid van de aansluiting op de N11 zal de verkeersintensiteit op de N207 toenemen. Hierdoor is een verhoging van de capaciteit van de N207 tussen de aansluiting op de N11 en de Steekterweg noodzakelijk. De huidige wegindeling van 1x2 rijstroken zal worden uitgebreid naar 2x2 rijstroken (Grontmij, 2004). Om op de locatie Gouwsluis een containerterminal te realiseren, moet een deel van de N207 worden omgelegd. Dit houdt in dat de weg op een andere (dan de huidige) plaats de N11 zal overkappen. In de m.e.r. worden verschillende varianten omschreven voor de N207, hierin wordt echter weinig tot geen rekening gehouden met de komst van het MLB. Eén van de varianten zou zelfs dwars door het terrein voor het MLB lopen. De gemeente kan als bevoegd gezag rekening houden met het MLB bij de keuze van het uiteindelijke tracé, zonder dat het MLB wordt meegenomen in de m.e.r. studie. Zij zal naar verwachting niet kiezen voor het tracé dwars door het MLB.

28

De Steekterweg, waarover tot voor kort het verkeer richting Bodegraven, Utrecht werd geleid, zal met behulp van rotondes, plateaus en asverspringingen weg verkeersluw gemaakt en zal de maximale snelheid 60 km/uur bedragen. Aangezien er nog geen MLB ligt, is er ook nog geen aansluiting op het openbaar vervoer van de locatie. In de toekomst kan er mogelijk een buslijn op het MLB worden aangesloten. Het MLB zou dan vanaf het station Alphen aan den Rijn in vijf minuten met de bus bereikt kunnen worden. Deze busverbinding zal wel afhankelijk zijn van de komst van een light-rail verbinding tussen Alphen en Bodegraven (deze zou direct langs het MLB kunnen lopen). De aansluiting van het ov op het MLB kan van essentieel belang zijn wanneer er op het MLB activiteiten als onderwijs, zorg of wonen worden uitgevoerd. Bereikbaarheid spoor Tussen de OTA en het toekomstige MLB ligt een spoorlijn, dit is een grotendeels enkelvoudige spoorlijn die van Leiden tot Utrecht loopt. Er worden voornamelijk personen over de lijn vervoerd. Rond de locatie Gouwsluis zijn de meest nabijgelegen stations Station Alphen aan den Rijn (op ongeveer 1,5 km) en Station Bodegraven (op ongeveer 7 km). Op de locatie Gouwsluis zijn mogelijkheden voor de aanleg van een station, echter voor een trein is dat wat kort op elkaar. Meer mogelijkheden worden er dan ook geacht voor de Light Rail. De huidige light rail verbindt Alphen met Gouda, wanneer de light rail in de toekomst succes blijkt te hebben, kan het spoor uitgebreid worden tot Bodegraven, in dat geval wordt ook het MLB aangedaan. De bereikbaarheid over het spoor is tot op heden slecht voor het MLB (geen directe verbinding) maar er zijn goede mogelijkheden voor de toekomst met name met het oog op de light rail. Dit vervoer geldt specifiek voor mensen, voor goederen worden er weinig perspectieven gezien in het vervoer over spoor vanaf het MLB. Er zijn op dit moment drie sporen vanuit bedrijventerreinen in Alphen waarvan er slechts één (met mate door Electrolux) in gebruik is. Dit wordt mede veroorzaakt door de drukte op het spoor. Er zijn al jaren onderhandelingen over een verdubbeling van het spoor, maat totnogtoe is er niets gerealiseerd (op een klein stukje ergens tussen Leiden en Alphen in).

Type

Functie

Toekomstige knelpunten

Komst MLB

Spoorlijn Leiden - Utrecht Grotendeels enkelspoor, drie stamsporen vanuit Alphen sluiten op de spoorlijn aan. Bestemd voor met name personenvervoer. Ook goederenvervoer, vooral sávonds vanuit Alphen. Capaciteit enkelspoor te laag. Er vinden al jaren onderhandelingen plaats voor een verdubbeling van het spoor, maar totnogtoe is er weinig resultaat behaald. Geen bereikbaarheid over spoor

Lightrail (ideëel) Alphen - Bodegraven Enkelspoor

Personenvervoer, frequente haltes, snel in- en uitstappen.

Bestuurlijke stroperigheid, de lijn is er nog niet, en er bestaat nog geen overeenstemming.

Mogelijkheid voor light rail, alleen voor personenvervoer

Tabel 2 Bereikbaarheid spoor Bereikbaarheid over water De Gouwe is tot op heden beschikbaar voor schepen tot en met klasse IV. De Commissie Vaarwegbeheer hanteert als uiterste grens maximaal 15.000 beroepsvaartschepen per jaar, waarbij het aantal recreatieschepen niet meetelt. Met een huidig aantal beroepsvaartschepen van onder de 10.000 per jaar zou deze grens geen problemen op moeten leveren voor de containerterminal (bij maximale werking van 100.000 containers per jaar komen er naar schatting 3650 passages van beroepsvaartschepen bij) (Startnotitie containerterminal).

29

De Gouwe kan op basis van de vaarwegindeling7 worden aangemerkt als hoofdvaarweg, vanwege de ontsluitingsfunctie van het Rijnland met Rotterdam. Op dit moment wordt de vaarweg meer gebruikt als regionale vaarweg, aangezien er steeds minder beroepsvaart gebruik van maakt, echter met de komst van de terminal zal de categorie hoofdvaarweg beter bij de Gouwe passen. De enige mogelijke ontsluiting over water voor Gouwsluis is over het kanaal de Gouwe, er is een naastgelegen overslag terminal zodat er goederen over het water vervoerd kunnen worden. Voor potentiële gebruikers van het MLB is het van belang in hoeverre er gebruik gemaakt kan worden van de OTA. De aanwezigheid van de OTA is een onderscheidend kenmerk van de locatie, dat van invloed is op de bereikbaarheid van Gouwsluis over water. Er zal aan de OTA wat extra aandacht besteed worden na het samenvatten van de gevonden gegevens over de bereikbaarheid van Gouwsluis. De bereikbaarheid over water is voor Gouwsluis goed maar heeft beperkingen. Schepen kunnen de locatie wel bereiken8 maar de containerterminal kan niet oneindig groeien en heeft een beperkte capaciteit.

Type Functie

Toekomstige knelpunten Komst MLB

Gouwe Gouda – Alphen aan den Rijn Hoofdvaarweg (max. vaarklasse IV) De Gouwe dient voor een groot gedeelte de recreatievaart en in steeds mindere mate de beroepsvaart (<10.000 schepen per jaar). Geen, wel is er een maximum opgesteld voor de beroepsvaart van 15.000 schepen per jaar. De OTA zit aan een maximum aantal containers per jaar gebonden, ongeacht de komst van het MLB zal dit maximum volgens de exploitant gehaald worden binnen een aantal jaar. Voor de vestigers op het MLB betekent dit dat zij niet onbeperkt gebruik kunnen maken van de OTA, dus beperkte bereikbaarheid over water.

Tabel 3 Bereikbaarheid water Conclusie bereikbaarheid Gouwsluis Gouwsluis kan op drie manieren bereikt worden gezien de ligging: over de weg, het spoor en over water. De drie modaliteiten zijn zojuist gespecificeerd voor Gouwsluis. Er rest nog een duidelijk overzicht van de drie modaliteiten in relatie tot het MLB. In het overzicht wordt gespecificeerd hoe de modaliteiten het MLB zullen ontsluiten, en welke doelgroep daarmee gediend is (goederendan wel personenvervoer). Voor een aantal modaliteiten worden (kleine) knelpunten verwacht,

7

De vaarwegindeling is vastgesteld op basis van vervoersstromen. Er zijn hoofdtransportassen, ook wel achterlandverbindingen genoemd, hoofdvaarwegen en overige vaarwegen. De hoofdtransportassen zijn essentieel voor het goederenvervoer binnen Nederland en voor de positie van Nederland als distributieland. Een vaarweg komt in aanmerking voor het predikaat hoofdtransportas als er jaarlijks tenminste 5 miljoen ton grensoverschrijdend goederenvervoer van en naar de Nederlandse zeehavens over gaat. De afmetingen van de hoofdtransportassen komen overeen met de hoogste klassen van de (vervolg 11) internationale vaarwegindeling, namelijk klasse V en klasse VI. De hoofdvaarwegen zijn de grote nationale vaarwegen, die de landsdelen met elkaar verbinden. Ze komen overeen met een klasse V vaarweg of tenminste klasse IV. Het zijn vaarwegen met een transportvolume van tenminste 5 miljoen ton per jaar of 10.000 containers. De overige vaarwegen, voornamelijk van lokaal en regionaal belang, variëren van klasse II tot IV. Deze vaarwegen fungeren als de haarvaten van het netwerk. Veel goederen hebben een plaats van herkomst of bestemming langs zo'n regionale vaarweg. 8

Gezien de onduidelijkheid over de huidige gestelde beperkingen voor schepen over de Gouwe van een maximale breedte van 11m en een maximale lengte van 90m werd er op 19 september 2003 een proefvaart gehouden met de FURKA: een zelfvoortstuwende barge van 11.4 meter breedte, 95 meter lengte en een lading van 129 TEU. De proefvaart verliep succesvol, kritieke punten bij Gouda werden met gemak gepasseerd. De test werd uitgevoerd door de provincie Zuid-Holland om te bepalen in hoeverre de huidige beperkingen van de rivier in de toekomst kunnen worden aangepast (Schuttevaer 27 september 2003)

30

ook deze staan aangegeven in de tabel. De tabel eindigt met de belangrijkste kenmerken van Gouwsluis op het gebied van bereikbaarheid per modaliteit Weg

Doelgroep

Knelpunten in relatie tot MLB

Kenmerken bereikbaarhe id MLB

Spoor

N11

N207

N712 Steekterweg

Personen en goederen *

Personen en goederen

Personen en goederen

Geen

Geen

Extra verkeers overlast

Goede bereikbaarheid over de weg

Water

Openbaar vervoer over weg

Leiden Utrecht

Lightrail Alphen Bodegraven

De Gouwe

Personen

Met name personen

Personen

Goederen

Nog slechts een idee, geen overeen stemming

Afhankelijk van capaciteit van en verbinding met OTA

Er is nog geen aanslui ting

(Nog) geen ov aansluiting

Capaciteit is te laag

Geen spoor aansluiting wel mogelijkheden voor toekomst (lightrail)

Goede bereikbaarheid over water

*geen gevaarlijke stoffen in verband met viaducten en aquaduct. Tabel 4 Bereikbaarheid Gouwsluis Vervoer per fiets is niet in de tabel meegenomen aangezien dit niet direct relevant is voor bepaalde bedrijfssectoren. Er zal wel een ontsluiting voor de fiets aangelegd worden. Gouwsluis is goed bereikbaar over water door de ligging aan de Gouwe, deze stelt Alphen aan den Rijn over water in verbinding met Rotterdam en er zijn zelfs mogelijkheden tot een verbinding met Oost-Europa, aldus de heer Bakker, exploitant van de OTA. Het vervoer over water is echter wel afhankelijk van de beschikbaarheid van de OTA om goederen over te slaan. In de volgende paragraaf wordt er in gegaan op de OTA en de mogelijkheden die deze terminal biedt aan bedrijven die zich op het MLB willen vestigen.

3.2.2

Overslagterminal Alphen aan den Rijn (OTA)

In het kader van Goederen Vervoer Randstad (GOVERA) waren provincies en directies van Verkeer en Waterstaat al een aantal jaar op zoek naar een geschikte locatie voor overslag van goederen van weg naar water en vice versa binnen de Randstad (Zweers et al. 2003). In 1996 werd een locatie voor de containerterminal aangewezen (Schans-Zuid). De Provincie en de gemeente lieten een aantal potentiële exploitanten een presentatie houden over hun ideeën m.b.t. een containerterminal, daaruit werd de Van Uden Group gekozen. Nadat een m.e.r.9-procedure voor de locatie was gestart in 1997 en er zelfs een concept-m.e.r. was opgesteld, bleek de grondverwerving dermate moeilijk dat het plan werd afgeblazen. Toen een minimumvariant van de terminal op de locatie Schans-Zuid in discussie kwam, nam de Van Uden Group in 2001 het voortouw in een initiatief voor een kleinere overslagterminal op een nieuwe locatie: Gouwsluis, tegen de spoorlijn aan, met een omvang van 6 hectare exclusief landschappelijke inpassing. De haven zal dienen voor schepen met een laadvermogen groter of gelijk aan 1350 ton. De plannen voor Gouwsluis hangen samen met die voor de verbreding en omlegging van de provinciale weg N207 en de aanleg van een meerlagen bedrijventerrein. De OTA zal naar verwachting in 2008 gereed zijn.

9

milieu effect rapportage

31

Figuur 9 Impressie containerterminal10 De omvang van het basisvolume ligt in de orde van 700 grote containers (2 TEU) en 200 kleine containers (1 TEU) (Provincie Zuid-Holland, 2002). Het havenbassin heeft een dusdanige omvang dat twee schepen tegelijk kunnen worden geladen en gelost. De OTA heeft drie portaalkranen, waarvan twee in werking zijn en één kraan als reservekraan aanwezig is. Beoogd wordt de overslag mogelijk te maken van 60.000 containers per jaar, met een gemiddeld vervoerd gewicht van 20 ton per container, hetgeen overeenkomt met 115.000 TEU (Zweers & De Vries, 2003). Het minimum voor het rendabel exploiteren van de Overslagterminal Alphen aan den Rijn, is 10.000 containers per jaar (PPC provincie Zuid-Holland, juni 2002), het maximum is vastgesteld op 100.000 containers per jaar (Grontmij, 2003). De maximale stapelhoogte van de containers op de kade is 3 hoog. Getransporteerde goederen via de OTA Van de 60.000 containers in de beginsituatie zullen naar schatting 40.000 containers per jaar handelsgoederen bevatten en 20.000 containers per jaar afval. Wat betreft de handelsgoederen gaat het in de intentieverklaringen11 bij aanvang om ong. 18.500 containers per jaar (aangezien handelsgoederen voornamelijk in grote containers vervoerd worden). Als voorwaarde wordt gesteld dat de containers gedurende 24 uur per dag, zeven dagen in de week, 52 weken per jaar door vrachtwagens moeten kunnen worden afgeleverd en opgehaald. Uiteindelijk zullen al deze containers worden vervoerd van en naar de Delta-terminal in Rotterdam (Grontmij, 2003). Voor het transport van huishoudelijk afval wordt bij aanvang gerekend op ong. 12.000 containers per jaar, de containers zullen afkomstig zijn van het Gemeenschappelijk Afval Verwijderings Bedrijf, gevestigd aan de andere kant van de Gouwe (vanuit de OTA gezien). In de toekomst zal er met maximale aantallen gerekend worden tot 25.000 containers per jaar. Zowel volle als lege containers zullen zo kort mogelijk op het haventerrein van de OTA staan: volle containers zullen maximaal 1 dag op de OTA mogen wachten. Op het haventerrein moet 1.000 TEU aan containers gescheiden kunnen worden gestapeld van circa 125 TEU aan afvalcontainers (Govera, 1997). Naar verwachting van de exploitant van de container terminal de Van Uden Group zal Heineken in de toekomst rond de 40.000 containers per jaar via de terminal kunnen transporteren. Heineken heeft zich overigens nog niet gecommitteerd aan aantallen containers via de terminal per jaar. In de beginsituatie (ong. 60.000 containers) zullen er per dag 2 schepen en 115 vrachtwagens de overslagterminal aandoen (Zweers & De Vries, 2003). Ook voor het maximale aantal van 100.000 Bron: http://www.alphen.com/ “Belangrijkste klant wordt Heineken Zoeterwoude. Niet alleen met dit bedrijf maar ook met textielgigant Zeeman en Blokker Holding (waaronder Intertoys en Marskramer) heeft Van Uden al een intentieovereenkomst afgesloten. Bij de eerste prille plannen voor een overslaghaven in Alphen toonde Heineken al interesse. Woordvoerder Hans-Sjouke Koopel: ‘Ja, we zullen een grote klant zijn. We gaan voor 40.000 containers per jaar.”, Leidsch Dagblad, vrijdag 6 februari 2004 10

11

32

containers per jaar is een schatting gemaakt van het aantal schepen en vrachtwagens per dag12: circa 5 schepen en circa 400 vrachtwagens. De schepen met handelsgoederen hebben een andere bestemming dan de schepen met afval, de containers kunnen niet gecombineerd vervoerd worden. De schepen die de OTA aan zullen doen hebben een gemiddelde van 80 TEU per schip. Uitbreidingsmogelijkheden Voor de groeimogelijkheden van de overslagterminal is de beschikbare oppervlakte van de terminal niet maatgevend. De groeimogelijkheden worden vooral bepaald door de snelheid waarmee containers kunnen worden overgeslagen en de mogelijkheden van een snelle en efficiënte afwikkeling van de vervoerstromen (zowel over de Gouwe als over de weg). Het operationeel logistieke concept is gebaseerd op het realiseren van een 24 uur roundtrip (een schip moet binnen 24 uur lading ophalen in Rotterdam, deze lading lossen in Alphen en nieuwe lading vanuit Alphen naar de Rotterdamse haven brengen en deze daar lossen) (Startnotitie, 2002). Een constante rotatie is van belang voor het economisch rendement van de overslagterminal. De zuidelijke ligging van beide locaties maakt een roundtrip van 24 uur goed realiseerbaar. Er is een maximum van 100.000 containers per jaar opgelegd, dit maximum is na veel onderhandelen tot stand gekomen en zal niet makkelijk te wijzigen zijn aldus de heer Bakker (exploitant OTA). Status OTA Dat de OTA gebouwd gaat worden lijkt redelijk vast te staan, ook al moet er nog wel op de resultaten van de MER-studie gewacht worden (verwacht oktober 2004). De initiatiefnemers van de containerterminal, de Provincie Zuid-Holland en de Van Uden Group, zijn MER-plichtig, dit houdt in dat zij een milieu effect rapportage op moeten laten stellen die de basis zal vormen voor het besluit dat de gemeente moet nemen omtrent het ontwerp van de OTA, de gemeente Alphen aan den Rijn is hierbij het bevoegd gezag en controleert of er wel aan de doelstellingen (opgesteld door de gemeente) voldaan kan worden. Begin 2003 heeft de gemeente een plan van aanpak (Zweers & De Vries, 2003) geschreven voor de containerterminal en het meerlagen bedrijventerrein. Voor de containerterminal is daarin een doelstelling geformuleerd en zijn randvoorwaarden, uitgangspunten, kwaliteitseisen en toetsingscriteria opgesteld (zie bijlage 2). Verbinding OTA-MLB Zoals de plannen er nu uit zien, zal het MLB direct naast de containerterminal komen te liggen, slechts van elkaar gescheiden door een spoor. Het lijkt dan ook voor de hand liggend de twee te relateren door bedrijven in het MLB te laten vestigen die gebruik kunnen maken van de OTA. De twee gebouwen moeten dan wel onderling verbonden worden. Het tussenliggende spoor ligt op ongeveer 1 à 2 meter boven het omringende landschap, volgens de gemeente biedt dit kansen om een verbinding te maken onder het spoor door. Bijvoorbeeld in de vorm van een soort lopende band, waarbij de containers van het MLB naar de OTA vervoerd kunnen worden en vice versa. Over de verbinding tussen het MLB en de OTA zijn nog geen concrete plannen opgesteld. Conclusie OTA Een aantal gegevens van de OTA is onderzocht die voor bedrijven interessant kunnen zijn, wanneer ze zich gaan vestigen op het MLB. In het onderstaand schema wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste gegevens en het gevolg voor potentiële vestigers op het MLB.

12

Gebaseerd op berekeningen gemaakt door Grontmij (2003) in de concept-MER.

33

Gegevens OTA

Directe verbinding R´dam over water

Max. 100.000 containers per jaar

Effect op vestigers MLB

Goede ontsluiting over water

Limiet aan gebruik OTA

Nog ong. 40.000 containers per jaar beschikbaar

Nog ruime mogelijkhed en gebruik OTA

2-5 schepen per dag

100-400 vrachtwagens per dag

Geen/weinig effect

Stank- en geluidsoverlast

Verbinding OTAMLB

Geen directe verbinding = geen gebruik OTA

Tabel 5 Invloed OTA op MLB Het maximum van 100.000 containers per jaar leidt er toe dat de OTA niet onbeperkt bruikbaar is. Verwacht wordt door de exploitant dat er in beginsel zoń 60.000 containers vervoerd zullen worden. Dit houdt in dat er nog ongeveer 40.000 containers per jaar overblijven voor potentiële vestigers (mits dit geen bedrijf is die al tot de begingebruikers van de terminal wordt gerekend), ter vergelijking, dat is gelijk aan het aantal dat Heineken alleen vanuit Zoeterwoude exporteert per jaar. Voor een aantal sectoren kan het storend zijn dat er in de toekomst mogelijk 400 vrachtwagens per dag langs zullen rijden. Het is echter de vraag in hoeverre het MLB daar hinder van zal ondervinden, vrachtwagens kunnen namelijk bijna direct de snelweg op vanaf de OTA, zonder in aanraking te komen met het MLB.

3.2.3

Centrale ligging en aanwezigheid van arbeidskrachten

Een kenmerk wat voor de meeste bedrijfssectoren van groot belang is, is de centrale ligging van een locatie. Met name transport en logistieke bedrijven en groothandels zijn gebaat bij een centrale ligging. Maar wat voor de één centraal is, betekent niet automatisch een centrale locatie voor de andere bedrijven. Dit is afhankelijk van het afzetgebied van het bedrijf en van waar de producten/grondstoffen komen. Een centrale ligging in de Randstad betekent meer aanbod van arbeidskrachten. In tabel 6 worden de belangrijke kenmerken van Gouwsluis met betrekking op de centrale ligging en potentiële arbeidskrachten genoemd.

Centrale ligging Arbeidskrachten

Gouwsluis Centraal in Centraal in Tussen Rotterdam Vlakbij Randstad Nederland en achterland Schiphol Voldoende in omgeving aanwezig, een aansluiting met het o.v. levert nog meer potentiële krachten op

Tabel 6 Centale ligging en aanwezigheid van arbeidskrachten De locatie Gouwsluis is zeer centraal in de Randstad gelegen, met alle grote steden binnen een uur bereikbaar. Nederland ligt gunstig aan zee en biedt mogelijkheden om goederen die aankomen in de haven van Rotterdam door te voeren naar Duitsland en nog verder oostwaarts. De wegen rond Rotterdam worden echter steeds drukker bezet, dit is niet bevorderlijk voor de doorvoer van goederen. Met name nu de grenzen in Europa open zijn, wordt het voor bedrijven aantrekkelijker om zich elders in Europa te vestigen. Om bedrijven toch binnen Nederland te houden moeten er oplossingen worden bedacht. Eén van die oplossingen is het stimuleren van de binnenvaart, waardoor goederen per schip het binnenland in vervoerd worden, waar ze vervolgens in een minder congestiegevoelig gebied van het schip gehaald kunnen worden. Met een OTA in Alphen aan den Rijn kunnen goederen direct vanuit Rotterdam over de binnenvaart getransporteerd worden. In Alphen worden de goederen (in containers) van het schip

34

gehaald en worden ze over de weg verder vervoerd. Met name door de komst van de N11 ligt er wat minder druk op de capaciteit van de wegen rond Alphen, in vergelijking tot Rotterdam. “Loop door een willekeurige winkelstraat, in een willekeurige stad, en je komt winkelketens tegen die profijt zouden kunnen hebben van een vestiging naast de OTA” aldus Henk Bakker, de exploitant van de OTA. Bakker doelt hier op de vestiging van distributiecentra en kantoren van detailhandelketens op het MLB. Winkelketens hebben nu vaak hun distributiecentra in het noorden of oosten van het land liggen vanwege de lage grondprijs. Echter de meeste goederen worden aangeleverd per schip in Rotterdam. Ter vergelijking: deze containers moeten dan eerst met 80 vrachtauto´s naar het achterland vervoerd worden, om vervolgens (wellicht na enige bewerking) weer grotendeels terug gestuurd te worden naar winkels in de Randstad. Met een binnenvaartschip kan er eenmalige overslag plaatsvinden in Rotterdam van zeeschip op binnenvaartschip, waarna het schip 80 TEU in containers in één keer naar Alphen vaart, waar de goederen direct opgeslagen kan worden en vervolgens (na bewerking) naar winkels in de Randstad vervoerd kan worden. Gouwsluis ligt precies tussen Rotterdam en Amsterdam in, wat betekent dat de locatie op minder dan 20 kilometer afstand van een vliegveld is gelegen. Met de doortrekking van de N11 is met name de bereikbaarheid met Rotterdam verbeterd. De locatie ligt voor zowel goederen als mensen zeer centraal. Met name zakelijke dienstverlening van internationale bedrijven beschouwen dit als een aantrekkelijk kenmerk van de locatie. Vanwege de centrale ligging van Gouwsluis is de locatie vanuit vrijwel iedere stad in de Randstad redelijk eenvoudig te bereiken. Dit betekent een ruim aanbod van werknemers met een grote variëteit in niveau en soort opleiding voor bedrijven op Gouwsluis. De gemeente Alphen aan den Rijn probeert hoogwaardige arbeidsplaatsen naar Alphen te trekken om de dagelijkse stroom auto´s vanuit Alphen (en ´s avonds weer terug naar Alphen) aan te pakken.Dit vertoont nog enige problemen aangezien de meeste gemeenten binnen de Randstad zich op hoogwaardige bedrijvigheid richten, en een aantal daarvan al clusters bezitten of een universiteit die dit soort bedrijvigheid aan kunnen trekken. 3.2.4

Bedrijvenclusters in omgeving

Bedrijvenclusters in de omgeving van Gouwsluis vormen een aantrekkelijk kenmerk voor bedrijven uit dezelfde sector. Er zijn mogelijkheden voor kennisuitwisseling en gebruik van gezamenlijke faciliteiten. Bedrijvenclusters bestaan uit bedrijven die allen op dezelfde sector gericht zijn.

Bedrijvigheid in de Alphense regio

De Alphense regio bestaat uit de gemeenten Alkemade, Alphen aan den Rijn, Bodegraven, Boskoop, Jacobswoude, Liemeer, Nieuwkoop, Rijnwoude en Ter Aar (KvK, 2001). Op 1 januari 2004 zijn er in de Alphense regio 3991 bedrijven gevestigd met 18.201 werkzame personen (statistisch verband CBS). Van deze 3991 bedrijven zijn er 3651 bedrijven met minder dan 10 werkzame personen. De Alphense regio heeft ongeveer 30 bedrijventerreinen met een totale bruto oppervlakte van circa 680 hectare en een netto oppervlakte van 480 hectare. Dit is inclusief de in ontwikkeling zijnde of komende terreinen Hoorn-West, De Schans II en Dammekant II. Alphen neemt met 7 terreinen met een totale netto omvang van 235 hectare de helft van het bedrijventerreinenoppervlak voor haar rekening, gevolgd door Rijnwoude met 85 hectare (18%) en Bodegraven met 60 hectare (12%). Boskoop heeft geen bedrijventerrein binnen haar gemeentegrenzen. Voorname sectoren die zich in de Alphense regio bevinden zijn (KvK, 2003): • • •

Transport Distributiecluster (Alphen a/d Rijn) Sierteeltproductie (Regio Boskoop) Kaashandelcluster Bodegraven

35

Transport en distributie Transport en distributie is al langer een belangrijke sector in de Alphense regio, deze is voor een deel gericht op de regionale goederenproductie. Tevens is de Alphense regio juist een centrale plek in de grote afzetmarkt van de Randstad, zowel richting bedrijven als consumenten. Dit laatste is herkenbaar in de rol van Bodegraven en omgeving als nationaal centrum van de kaashandel. De aanwezigheid van transport en distributie kan andere bedrijven op dit gebied lokken, aangezien zij het bewijs leveren voor de voordelen van de locatie rond Alphen aan den Rijn. Daarbij hebben de transport en distributie bedrijven kennis over de logistieke stromen in deze regio, nieuwe bedrijven kunnen eventueel gebruik maken van deze kennis. Agrarische activiteiten en sierteelt Het huidige agrarische gebruik is een belangrijke drager van het landschap. Het bepaalt in grote mate de identiteit van het Groene Hart in de Alphense regio. De druk op de agrarische sector is groot. Onder andere door het Europese landbouwbeleid en milieuwetgeving liggen delen van de sector onder vuur. Ook wordt de door agrariërs beheerde schaarse ruimte door tal van functies geclaimd. De melkveehouderij neigt zelfs naar verplaatsing van de activiteiten naar het buitenland. Rondom Boskoop (de Boskoopse veiling) en Hazerswoude is in de loop der jaren een indrukwekkende concentratie van de teelt van heesters en vaste planten ontstaan. Terwijl schaalvergroting in deze steeds meer gestandaardiseerde productie noodzakelijker wordt, speelt ook hier in het Groene Hart de schaarste aan `bedrijfsruimte´ een hoofdrol. Kennisintensivering en zoeken naar meer toegevoegde waarde en niche-markten is hier de gewenste strategie. De teelt van heesters en vaste planten is immers niet aan een locatie in het Groene Hart gebonden. De kaashandel cluster is gelegen in Gouda, aangezien dit zoń twintig kilometer van Gouwsluis verwijderd is, kan de cluster niet als aantrekkelijk kenmerk voor deze sector worden meegenomen voor het MLB. Gerelateerde bedrijven zouden zich eerder in Gouda vestigen waar ook nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld worden (Gouwepark). Naast de genoemde clusters zijn er nog twee clusters van bedrijven die niet alleen kenmerkend zijn voor de Alphense regio maar voor de hele Randstad. De Kamer van Koophandel heeft onderzoeken verricht naar bedrijvigheid in Rijnland13 (KvK, 2000) de onderzoeken resulteerde aanvullend tot de volgende clusters in en rond Alphen: Zakelijke dienstverlening De zakelijke dienstverlening is in Nederland een dominante sector, vooral wanneer het gaat om het genereren van een hoge toegevoegde waarde. Het is door de hoogopgeleide werknemers een kennisintensieve economische sector. Het belang van de sector neemt toe in verband met de toenemende complexiteit van economische en bestuurlijke processen ook in Rijnland. Zakelijke dienstverlening is zeer divers en kan op verschillende manieren voorkomen. Clusters van zakelijke dienstverlening kunnen gerelateerde bedrijven aantrekken. De aanwezigheid van verscheidene zakelijke dienstverlening in Rijnland (en in de buurt van Alphen) kan aantrekkelijk zijn voor potentiële vestigers op het MLB. Dit heeft ook te maken met het feit dat Alphen erg centraal in de Randstad gelegen is. De zakelijke dienstverlening in Alphen bestaat voornamelijk uit accountancy-, notarissen-, en advocatenkantoren. Detailhandel De belangrijkste regionale winkelcentra in Rijnland zijn Leiden, Alphen aan den Rijn, Katwijk en Lisse. Het streven is deze centra te versterken en hun specifieke kwaliteiten uit te buiten. Er lijkt sprake van een ontwikkeling naar functionele segmentering in plats van een hiërarchische structuur. Er wordt een onderscheid zichtbaar tussen winkelcentra als prettig verblijfsgebied of juist als efficiënte plek om inkopen te doen. Andere centra mikken weer speciaal op grote reeds bestaande verkeersstromen. Ondernemers moeten op deze ontwikkelingen bedacht zijn en tijdig de keuze maken uit deze verschillende strategieën. Ook is er een groeiend marktaandeel voor de 13

De regio Rijnland is centraal gelegen in de Randstad en ligt als het ware ingeklemd tussen grootstedelijke gebieden. De regio loopt globaal van de westkant van Utrecht richting de kust, in de richting noordwest. De regio zelf wordt gekenmerkt door een grotendeels verstedelijkte oost-west-as van Bodegraven en Alphen aan den Rijn via Leiden naar de Noordzeekust. Daarnaast gaat het vooral om gebieden met een landelijk karakter, in het noordwesten de Duin- en Bollenstreek en aan de oostkant het Groene Hart.

36

perifere detailhandel. Binnen de regio Rijnland zijn twee belangrijke locaties met perifere detailhandelvestigingen, te weten de Rijneke Boulevard in Zoeterwoude en Meubelplein Leiderdorp. Daarnaast zijn er locaties in Alphen, Lammenschans en Katwijk. Er vindt zich een zekere specialisatie plaats op het gebied van de woonbranche. Een dergelijke specialisatie kan andere gerelateerde bedrijven aantrekken, echter deze bedrijven kunnen ook concurrerend werken en klanten bij andere meubelboulevards ontlokken. De functionele segmentering trekt bepaalde bedrijfssectoren aan in een bepaald gebied. Het gebied rond Gouwsluis is met name gericht op transport- en distributie, deze sector zal dan ook in eerste instantie worden aangetrokken wanneer er grond beschikbaar komt rond Gouwsluis. De Alphense detailhandel is groeiende, met de komst van een nieuw bioscoop/theater complex met winkels, wordt het centrum flink uitgebreid. Wat detailhandel betreft, is de focus gericht op het centrum. Detailhandel aan de rand van de stad, bijvoorbeeld op Gouwsluis, zal niet direct door de cluster van detailhandel in het centrum worden aangetrokken. Wel zijn er mogelijkheden voor perifere detailhandel, gericht op een thema. De oververtegenwoordigde woonbranche in Rijnland biedt weinig perspectieven voor het MLB. Het mag duidelijk zijn dat de voornaamste cluster in Alphen aan den Rijn bestaat uit transport en logistiek. Er zijn dan wel veel instellingen gericht op zakelijke dienstverlening, maar deze sector is zeer breed en leidt niet direct tot voordelen bij clusteren (zoals het delen van gezamenlijke faciliteiten of het uitwisselen van kennis). In de omgeving van Alphen is er niet alleen een kaascluster in Gouda gelegen, ook is er een life science cluster gelegen in Leiden. Dit cluster heeft zich de laatste jaren in Leiden gevestigd. Met de komst van de N11 is Leiden slechts een kwartier met de auto van Alphen gelegen. De life science cluster zou dus ook meegenomen kunnen worden als een nabijgelegen cluster van het MLB. Maar ook voor dit cluster betekent dat wanneer gerelateerde bedrijven de mogelijkheid hebben om zich in Leiden te vestigen, dit voorkeur verdient boven een locatie in Alphen. Naast de nu gespecificeerde clusters zijn er nog twee belangrijke `trekkers´ te benoemen, die andere bedrijvigheid aan kunnen trekken: Heineken en Zeeman. Heineken heeft een vestiging in Zoeterwoude Rijndijk op ongeveer 10 kilometer van Alphen, en Zeeman heeft een distributie en hoofdkantoor in Alphen (aan de overkant van de Gouwe, vanaf het MLB). Deze bedrijven zijn gerenommeerde Nederlandse bedrijven die opereren op de internationale handelsmarkt en zijn in staat andere bedrijven aan te trekken. Met name Zeeman vormt een uniek voorbeeld voor Alphen hoe succesvol vanuit deze locatie gedistribueerd en opgeslagen kan worden. Zeeman zal vooral een voorbeeld zijn voor bedrijven met logistieke bezigheden en de sector transport en logistiek. Deze bedrijven zullen waarschijnlijk (beide hebben intentieverklaringen getekend) gebruik gaan maken van de containerterminal, wat de verbinding van de bedrijven met Gouwsluis nog sterker maakt. Er bestaan zelfs mogelijkheden om delen van Heineken en/of Zeeman op het MLB te plaatsen.

Clusters in Alphen Transport en logistiek

Zakelijke dienstverlening

Clusters rond Alphen Kaascluster Gouda

Life science cluster Leiden

Bedrijfs`trekkers´

Zeeman

Heineken Zoeterwoude

Tabel 7 Clusters rond Gouwsluis In de tabel staat de sector transport en logistiek genoemd, terwijl het ook een aantal keer als transport en distributie wordt vermeld. In het verloop van het onderzoek wordt de sector aangeduid met de termen transport en logistiek, waaronder ook bedrijven vallen die distributie actitiviteiten uitvoeren. Zo zijn er bedrijven die eigenlijk gespecialiseerd zijn in kleding maar ook zelf distributie en opslagactiviteiten uitvoeren (zoals Zeeman), deze activiteiten vallen in zoń geval onder de sector transport en logistiek.

37

3.3

`Pull´-factoren MeerLagenBedrijventerrein

De belangrijke kenmerken voor bedrijven van de locatie Gouwsluis zijn onderzocht. In deze paragraaf worden de belangrijke kenmerken voor bedrijven van het MeerLagenBedrijventerrein onderzocht. Het onderscheid in locatie en MLB is gemaakt zodat er duidelijkheid ontstaat over welk type bedrijvigheid aangetrokken wordt door de kenmerken die er al zijn en welk type bedrijvigheid wordt aangetrokken door de kenmerken die er nog aan de locatie gegeven kunnen worden. De `pull´-factoren die in deze paragraaf behandeld worden zijn factoren die nog variabel zijn. Met het ontwerp van het MLB kunnen de factoren vast worden gelegd. Omdat de factoren nog niet vaststaan wordt er in eerste instantie ingegaan op de randvoorwaarden die reeds gesteld zijn voor het MLB. Deze randvoorwaarden zijn opgesteld door de regiegroep en zijn niet bindend, maar geven een indicatie van wat er met het MLB bedoeld wordt. De mogelijke invullingen voor het MLB die in dit onderzoek bekeken worden zullen binnen de randvoorwaarden, gesteld door de regiegroep, vallen. De variabiliteit van de `pull´-factoren wordt beperkt door deze randvoorwaarden. 3.3.1

Randvoorwaarden MLB

In eerste instantie werd het MLB als een soort bedrijvenverzamelgebouw gezien waar bedrijven zich boven elkaar in plaats van naast elkaar bevinden. Om de extra financiële kosten die door de meerlagigheid veroorzaakt worden te kunnen financieren, zouden een aantal lagen van het gebouw bestemd kunnen worden voor woningen en/of leisure. Hoe het gebouw er verder uit zou komen te zien, of wat voor bedrijven zich erin zouden kunnen vestigen was nog niet bekend. Een eerste poging is door de regiegroep (die oorspronkelijk bestond uit de KvK en de VOA) gewaagd om een wat duidelijker beeld te krijgen van het MLB: zij hebben twee Communities of Practice (CoP), consortia van expertisebureaus met betrekking tot intensief ruimtegebruik, een verkennende ontwerpvisie laten maken. Een beoordelingscommissie heeft de ontwerpvisies beoordeeld en een advies (Regiegroep, 2002) uitgebracht voor het vervolgtraject. In dit advies staan randvoorwaarden genoemd voor het geplande MLB. Aan elke randvoorwaarde is een hardheid toegekend, de hardheid geeft het belang van de randvoorwaarde aan, hardheid 3 geeft de basisrandvoorwaarden weer die essentieel zijn voor het MLB, hardheid 2 geeft randvoorwaarden aan die wenselijk zijn, in Tabel 8 staan alleen de randvoorwaarden met hardheid 3 weergegeven.

Randvoorwaarden MLB hardheid 3

containerterminal

kosten – baten

economische haalbaarheid

mogelijkheden van stapelen

bescherming Groene Hart betekent rode contour op basis van 20 ha

Tabel 8 Randvoorwaarden MLB van regiegroep De randvoorwaarden met een hardheid 3 zijn randvoorwaarden die in ieder geval in acht genomen moeten worden bij het ontwerp van het MLB. De gestelde randvoorwaarden geven grenzen aan waarbinnen het ontwerp voor het MLB moet worden opgesteld. De regiegroep probeert door beïnvloeding van het proces de ideeën binnen deze grenzen te stimuleren en ervoor te waken dat de ideeën de grenzen niet overschrijden, zodat het oorspronkelijke idee bewaakt blijft. Containerterminal Met containerterminal wordt bedoeld dat de bedrijven op het MLB gebruik moeten kunnen maken van de containerterminal, zodat er goede mogelijkheden zijn voor transport over water. Dit is enerzijds beter voor het milieu en anderzijds gunstig voor bedrijven aangezien zij met de terminal over meer transportmodaliteiten kunnen beschikken waarvoor bijvoorbeeld subsidies bestaan. Het bestaan van de containerterminal is zoals in hoofdstuk 5 is onderzocht niet

38

afhankelijk van de komst van het MLB, wel kunnen bedrijven die zich op het MLB vestigen gebruik van de terminal maken zij het slechts tot een bepaald maximum. Financiën Twee randvoorwaarden hebben betrekking op financiën, waar het project uiteraard afhankelijk van is. De vraag hier bij is of het MLB zichzelf moet kunnen financieren of dat het afhankelijk zal zijn van subsidies en overige inkomsten. Tot dusver wordt er door de verschillende partijen vanuit gegaan dat het MLB zich zelf moet kunnen financieren, deze gedachte is ontstaan omdat de gemeente heeft besloten geen geld te willen investeren in de realisatie van het project. Dit onderzoek gaat slechts in op de financiële risico´s die kunnen ontstaan wanneer er in de eindfase van het project geen geschikte vestigers voor het MLB kunnen worden gevonden. Er wordt niet ingegaan op verschillende financiële constructies. Bescherming Groene Hart betekent rode contour op basis van 20 ha Aan de eisen die door de landelijke overheid worden gesteld ter bescherming van het Groene Hart kan niet voorbij worden gegaan. Deze randvoorwaarde is afhankelijk van wat er in de politiek wordt beslist. De toezegging voor de Òude Rijnzone´ brengt extra mogelijkheden met zich mee voor de aanleg van zowel woningen als bedrijventerreinen. Meerlagigheid Het stapelen van bedrijven kan voor verschillende partijen voordelen met zich meebrengen, die vooral ontstaan door het creëren van extra ruimte in het Groene Hart. Meerlagig bouwen is niet een concept dat hier voor het eerst gebruikt wordt. Meerlagig bouwen is een vorm van intensief ruimtegebruik. Deze vorm van bouwen wordt veelvuldig toegepast bij woningen (flats) en kantoren, maar in veel mindere mate bij bedrijven die ook andere ruimtes dan kantoren nodig hebben (bijvoorbeeld voor productie of opslag). Wel is er een ontwikkeling gaande naar het intensiveren van bedrijventerreinen: huidige bedrijfsterreinen worden efficiënter ingedeeld en nieuwe bedrijfsterreinen worden compact ingericht (bedrijf tegen bedrijf, gezamenlijke parkeerplaatsen en groenvoorzieningen). Het intensiveren van bedrijventerreinen is één van de acht mogelijke manieren om bedrijventerreinen te verduurzamen volgende de handreiking duurzame bedrijventerreinen, opgesteld door de Werkgroep Boegbeeld Duurzame Bedrijventerreinen. De volgende definitie is opgesteld (Wijnker et al., 1998) voor duurzame bedrijventerreinen :

Samenwerking tussen bedrijven onderling en met overheden op bedrijventerreinen, gericht op het verbeteren van het (bedrijfs-)economisch resultaat, de vermindering van de milieubelasting en een efficiënter ruimtegebruik”. De term duurzame bedrijventerreinen komt voort uit de kern van de in 1997 gepubliceerde Nota Milieu & Economie (NME). Hierin schetst het kabinet het streefbeeld van een duurzame economische ontwikkeling. Voor de invulling van dit streefbeeld voorziet de NME een veranderingsproces van onderaf met een belangrijke rol voor bedrijven, overheden en burgers op lokaal niveau. Duurzaamheid kan zowel voordelen met zich meebrengen voor bedrijven (kostenbesparing) als voor overheden (minder milieuvervuiling, ruimtebesparing) als voor gebruikers (tijdbesparing). De ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen wordt door de stuurgroep boegbeeld duurzame bedrijventerreinen geschetst vanuit twee invalshoeken, te weten duurzame bedrijfsprocessen en duurzame inrichting bedrijventerrein. Bij de invalshoek “duurzame bedrijfsprocessen” staan de fysieke stromen (elektriciteit, warmte, water, groen- en reststoffen, personen goederen en afvalstoffen) centraal die het gevolg zijn van de bedrijfsmatige activiteiten op bedrijventerreinen.

39

Bron: Stuurgroep Boegbeeld Duurzame bedrijventerreinen

De invalshoek “duurzame inrichting bedrijventerreinen” richt zich op het gebied (bestaande uit bedrijfsruimte, infrastructuur en diverse voorzieningen) waarbinnen de bedrijfsprocessen zich afspelen. Deze invalshoek is met name gericht op het verbeteren van het bedrijfseconomisch resultaat en op de vermindering van ruimtegebruik. Bijvoorbeeld door het clusteren van bedrijven, het realiseren van voorzieningen die een efficiënte inzet van energie- en materiaalstromen ondersteunen of het maken van afspraken over terreinbeheer.

bron: Stuurgroep boegbeeld duurzame bedrijventerreinen

Zowel bedrijven als gemeenten hebben baat bij het duurzaam inrichten van een nieuw bedrijventerrein. De oorspronkelijke ideeën over het MLB richten zich met name op het intensief ruimtegebruik maar ook de andere factoren van duurzaamheid passen zowel ten gunste van bedrijven als ten gunste van het milieu goed bij het MLB. Centraal in het proces van duurzame ontwikkeling staat het duurzaamheidsweb. Dit concept is gebaseerd op de definitie van duurzame ontwikkeling als een continu proces van verbetering van het bedrijventerrein, afgemeten aan sociale, ecologische en economische criteria.

40

Elk criterium is afgezet op één as en de score van het bedrijventerrein op elk criterium wordt op de betreffende as uitgezet. Als men de lijnen op de drie assen met elkaar verbindt, wordt het web afgebakend. De duurzaamheid van het bedrijventerrein is groter naarmate de oppervlakte van het web toeneemt. Figuur 10 laat zien hoe alle drie de aspecten een rol spelen op duurzame bedrijventerreinen. Ontwikkelingen zullen, om duurzaam genoemd te mogen worden, op zowel milieu (Planet), economie (Profit) als sociaal-maatschappelijke aspecten (People) positief effect moeten hebben en kort gezegd bijdragen aan “het zekerstellen van een leefbare wereld voor de huidige en volgende generaties”.14

Figuur 10 Duurzaamheidsweb (NOVEM, 2003)

Aangezien het MLB gebouwd gaat worden met het oog op de toekomst (dus duurzaam), zal het eigenschappen uit alle drie de aspecten moeten bezitten. Bij het opstellen van verschillende strategieën om het MLB gevuld te krijgen wordt teruggekomen op deze drie pijlers van duurzaamheid. De verschillende aspecten kunnen ieder op zich aantrekkelijk zijn voor bedrijven die zich op het duurzame terrein willen vestigen. Tabel 9 laat zien wat er met de verschillende aspecten onder andere bedoeld wordt. Regionale efficiëntie

Regionaal leren

Duurzame regio

Sociaal - verkeersveiligheid - kinderopvang - afstemmen personeelsbeleid - gezamenlijke brandweer

Economisch - imago - kostenreductie - schaalvoordelen benutten

Ecologisch - gescheiden afvalinzameling - restwarmte uitwisselen - hergebruik afvalstoffen - utility sharing ontwikkeling scholing in visie op economische ontwikkelen van een interactie met bedrijven ontwikkeling regio met integrale visie op plaats aandacht voor sociale en van lokale activiteiten in ecologische het ecologisch systeem randvoorwaarden (ecological footprint) Ontwikkelen van de lokale gemeenschap en economie en ecologie, binnen verantwoorde ecologische grenzen.

Tabel 9 Sociale, economische en ecologische aspecten (Ministerie van Economische Zaken, 2003)

3.3.2

Ontwerp/beeldvorming MLB

De gemeente heeft naast de randvoorwaarden, opgesteld door de regiegroep, aanvullende kwaliteitseisen en kritieke succesfactoren voor het MLB opgesteld. Waarbij de kwaliteitseisen met name gericht zijn op het rekening houden met een aantal factoren in het ontwerp zodat de 14

http://www.duurzamebedrijventerreinen.nl/concept.html

41

kwaliteit gewaarborgd blijft. Eén van de kwaliteitseisen is dan ook dat er een haalbaarheidsonderzoek wordt uitgevoerd waarin meerdere relevante mogelijkheden betreffende de realisering van het bedrijfsterrein in een zo duurzaam mogelijke ruimtelijke combinatie met de OTA in beschouwing worden genomen. De kritieke succesfactoren omschrijven wat er minimaal geregeld moet worden om het project te kunnen uitvoeren (zie bijlage 3 voor de uitgebreide omschrijvingen). Beeldvorming nog niet eenduidig Op dit moment is een grote zorg van de regiegroep het MLB een duidelijk beeld te geven. Nadat de intentie aan de hand van de gestelde randvoorwaarden duidelijk is gemaakt, blijven er talloze mogelijkheden over omtrent de inrichting en het ontwerp van het MLB. Dit schept het risico dat de beeldvorming bij de betrokkenen een eigen leven gaat leiden. Om het proces toch zoveel mogelijk te laten leiden door het oorspronkelijke idee, organiseert de regiegroep workshops en expertmeetings die een gezamenlijke beeldvorming tot gevolg moeten hebben. Dit onderzoek zal ook bijdragen aan het verduidelijken van de beeldvorming van het MLB aangezien duidelijk wordt welke sectoren kunnen worden benaderd voor het MLB en de gevolgen daarvan. De paradox met betrekking tot de invulling van het MLB zit in het feit dat het idee voor het MLB vanuit de ondernemers uit Alphen en omgeving is gekomen (VOA en KvK) terwijl er weinig bekend is over het daadwerkelijke animo voor vestiging op een MLB. Dit is onder meer te verklaren vanuit de verschillen in toekomstvisies van vertegenwoordigende organisaties van het bedrijfsleven en bedrijven uit het bedrijfsleven zelf. Waar kleine tot middelgrote bedrijven zich vaak minimaal bezig houden met de toekomst op langere termijn van het bedrijf (>5 jaar), zijn de overkoepelende organisaties juist geïnteresseerd in de toekomst over 5 tot 10 jaar. Daarnaast beperken bedrijven zich tot het eigen bedrijf, terwijl de Kamer van Koophandel bijvoorbeeld, de ontwikkelingen van bedrijven uit verschillende sectoren over een langere periode onder de loep neemt. Het uiteindelijke ontwerp zal een aantal gevolgen met zich meebrengen voor de aantrekkelijkheid van het MLB voor bedrijven. Het ontwerp heeft op verschillende kenmerken invloed, de kenmerken die in de doelstellingenboom werden vermeld (figuur 7) en afhankelijk van het ontwerp van het MLB zijn, worden hier kort toegelicht. Vestigingskosten De prijs die betaald moet worden om op een bepaalde locatie te vestigen, speelt vrijwel altijd een rol in de afweging van verschillende potentiële locaties. Voor de ene sector zullen de vestigingskosten hoger wegen dan voor de andere sector. De vestigingskosten zijn van veel factoren afhankelijk waaronder het ontwerp van het gebouw. Wanneer het MLB bijvoorbeeld uit een dure constructie wordt gebouwd, dan zal dat gevolgen hebben voor de vestigingskosten. Ook het aantal verdiepingen dat gebouwd wordt is van invloed op de kosten van het MLB (en dus ook op de vestigingskosten). Intensief ruimtegebruik wordt tegenwoordig nog weinig toegepast op bedrijfsgebouwen. Het algemene idee, dat intensieve bouwvormen te duur zijn voor dit soort panden, overheerst. Uit eerder onderzoek is gebleken dat er nog weinig inzicht bestaat in de werkelijke kostencomponenten van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Nader onderzoek (Inbo Adviseurs, uitgevoerd in opdracht van o.a. Habiforum, 2002) laat zien dat de meerkosten van intensief ruimtegebruik worden vooral bepaald door: • • • •

hoge kosten voor de aanleg van een kelder, m.n. door aanbreng van liften; hoge kosten voor verstevigde dakconstructie voor parkeergelegenheid op het dak; hoge kosten voor de aanleg van een hellingbaan om het parkeerterrein op het dak te bereiken; hoge skeletkosten bij meerlaagse bouw op het maaiveld, m.n. door aanbreng van liften.

42

Het onderzoek wijst verder uit dat bepaalde vormen van intensief ruimtegebruik bij bedrijfsgebouwen kansrijk zijn. Niet alleen vanwege het feit dat er ruimte bespaard wordt, maar ook omdat er economische voordelen aanzitten. Deze voordelen worden groter naarmate de huur- en de grondprijs hoger zijn, zoals op de beste locaties in de Randstad. Met name bij grote bedrijfspanden kunnen de investeringskosten beperkt blijven. Voor kleine bedrijfshallen zijn maatregelen voor intensief ruimtegebruik per pand weinig zinvol (hoge meerkosten, weinig ruimtewinst). Hier moet intensief ruimtegebruik met name in de vorm van verzamelgebouwen of geschakelde gebouwen worden gezocht. In het MLB zijn ook mogelijkheden voor het spreiden van de huur/koopprijs, waarbij voor bijvoorbeeld de grondverdieping goedkoper is dan panden op de eerste, tweede enz. etage. Zo kunnen zowel bedrijven naar het MLB getrokken worden die hoge eisen stellen aan lage vestigingskosten als bedrijven die meer geld voor een locatie met uitzicht over het Groene Hart over hebben. Verwacht wordt dat binnen een aantal jaar er zo weinig ruimte meer over is in de Randstad, dat bedrijven er meer geld voor over zullen hebben om zich toch in de Randstad te vestigen. Wanneer bedrijven meer geld over hebben om zich te vestigen in de Randstad kan er gedacht worden aan verticale bedrijventerreinen in plaats van conventionele bedrijventerreinen (bedrijven naast elkaar). Toch zijn conventionele bedrijventerreinen ook niet aantrekkelijk om nu te realiseren gezien het oog op de toekomst. Een aantal gemeenten15 is bezig met het ontwikkelen van een tussenvorm van bedrijventerreinen: de zogenaamde compacte bedrijventerreinen. Op deze terreinen staan bedrijven nog steeds naast elkaar, maar nu tegen elkaar aan en hebben ze een gezamenlijke groenvoorziening en parkeerplaatsen. Maar ook deze terreinen zullen op den duur verticaal gestapeld moeten worden wanneer Nederland aantrekkelijk wil blijven voor bedrijven. De vestigingskosten kunnen zowel een faalfactor van het MLB worden (wanneer blijkt dat niemand voor die prijs zich op het MLB wil vestigen) als een succesfactor (wanneer het project een succes blijkt te zijn, bijvoorbeeld omdat de vestigingskosten over de verschillende vestigers verevend kunnen worden). In het proces zullen zeer weloverwogen beslissingen genomen moeten worden wanneer zij van invloed zijn op de vestigingskosten. In dit licht zal ook onderzocht moeten worden welke mogelijke subsidies er zijn voor de bouw van een meerlagen bedrijven terrein. Uitbreidingsmogelijkheden en behoud van identiteit op het MLB Wanneer ruimte in de toekomst steeds schaarser wordt, zullen nieuwe locaties lastiger te vinden zijn. Het kan dan aantrekkelijk worden om uit te breiden op plaats van vestiging in plaats van een nieuwe locatie te zoeken. Verwacht wordt dat het in de toekomst steeds meer van belang zal zijn in hoeverre er uitbreidingsmogelijkheden zijn op een locatie bij het kiezen van een nieuwe locatie. Het ontwerp van het MLB bepaalt grotendeels in hoeverre er mogelijkheden open blijven voor uitbreidingen. De uitbreiding kan zowel intern geschieden als extern. In het eerste geval zal het MLB niet geheel gevuld worden met bedrijven zodat er ruimte over blijft voor de gevestigden om uit te breiden, de lege ruimte kost echter wel geld. In het tweede geval zal het ontwerp bepalen of het mogelijk is om de constructie uit te breiden waardoor er meer ruimte gecreëerd wordt. Wanneer er in eerste instantie ruimte leeg wordt gehouden, kan deze ruimte gebruikt worden voor schuifruimte, dit houdt in dat verschillende bedrijven van de ruimte gebruik kunnen maken op het moment dat dit nodig is. Dit is met name interessant voor bedrijven die afhankelijk zijn van seizoenen. Het behoud van identiteit is voor sommige bedrijven essentieel voor het kiezen van een nieuwe locatie. In het ontwerp voor het MLB zal hierover eenduidigheid moeten bestaan zodat niet het ene bedrijf een groot uithangbord heeft en het andere bedrijf anoniem moet blijven. In het programma van eisen kan worden bepaald in hoeverre bedrijven hun identiteit mogen behouden op het MLB. Het is sector en bedrijfsafhankelijk hoeveel belang er wordt gehecht aan het behouden van identiteit.

15

Bijvoorbeeld Moordrecht met het Gouwepark, Bleiswijk met Prisma, bron: DECOR, Provincie Zuid-Holland

43

Imago Het ontwerp zal bepalend zijn voor het imago wat het MLB uit gaat stralen. De ligging aan de N11 biedt perspectieven: het MLB springt duidelijk in het oog en de N11 zal veelvuldig gebruikt worden als verbinding tussen Leiden en Utrecht. Als het boegbeeld van Alphen kan het MLB aantrekkelijk worden voor grote bedrijven en/of hoogwaardige bedrijven die een locatie met uitstraling prefereren boven een goedkope conventionele locatie. Aan de andere kant zal het MLB ook ruimte moeten bieden aan de vraag van bedrijven uit Alphen die minder geld over hebben voor een locatie met imago. Parkeren Gouwsluis ligt aan de buitenkant van Alphen, enerzijds is dit gunstig voor parkeren omdat er geen overlast van drukte in de binnenstad is, anderzijds is deze ligging ongunstig, aangezien er geen nabijgelegen parkeervoorzieningen zijn. Om het MLB aantrekkelijk te maken voor bedrijven (en dan met name met het oog op concurrerende locaties) zal er voldoende parkeergelegenheid op het terrein zelf gecreëerd moeten worden.

3.4

Conclusie aanbod Gouwsluis en MLB `Pull´-factoren Gouwsluis


Centrale ligging

Aanwezigheid arbeidskrachten

Clusters en`trekkers´

`Pull´-factoren MLB

Sociale aspecten

Economische aspecten (waaronder imago en vestigingkosten)

Ecologische aspecten

Uitbreidingsmogelijkheden

Behoud van identiteit

Voldoende parkeergelegenheid

Tabel 10 `Pull´-factoren MLB op Gouwsluis Het samenvoegen van de kenmerken van het MLB op Gouwsluis leidt tot een geheel beeld van de locatie voor bedrijven uit verschillende sectoren. Een aantal kenmerken staat vast en is niet te beïnvloeden, over andere kenmerken bestaat nog geen zekerheid (bijvoorbeeld door er rekening mee te houden in het ontwerp). Voor het ontwerp zijn wat ruimomschreven randvoorwaarden opgesteld door de regiegroep die mede door de gemeente worden onderstreept. Deze randvoorwaarden (zie tabel 11) bepalen onder andere dat het MLB meerlagig gebouwd dient te worden. De reden daarvoor is dat het MLB een duurzaam en innovatief bedrijventerrein moet worden zodat zowel aan de vraag van locale ondernemers als aan de wensen van de (lokale, regionale en nationale) overheid wordt voldaan. Een drietal aspecten van duurzaamheid hebben positieve effecten op de te vestigen bedrijven en de overheid: sociale aspecten, economische aspecten en ecologische aspecten. Deze aspecten vormen mogelijke pull-factoren voor het MLB op basis van duurzaamheid. De overige pull-factoren van zowel het MLB als de locatie waarop het gebouwd gaat worden, zijn gebaseerd op meest voorkomende pull-factoren, aangegeven door bedrijven.

44

Randvoorwaarden MLB hardheid 3 containerterminal kosten – baten economische haalbaarheid mogelijkheden van stapelen bescherming Groene Hart betekent rode contour op basis van 20 ha

Tabel 11 Randvoorwaarden MLB De beïnvloedbare kenmerken van het MLB op Gouwsluis hebben met name betrekking op het ontwerp van het MLB en niet zozeer op de locatie Gouwsluis zelf. De vestigingskosten, de uitbreidingsmogelijkheden, de mogelijkheid tot het behoud van identiteit en het aantal parkeerplaatsen zijn kenmerken die afhankelijk zijn van het ontwerp van het MLB. Het ontwerp is weer afhankelijk van de randvoorwaarden die er worden gesteld. De randvoorwaarden die reeds opgesteld zijn, vereisen economische haalbaarheid, dus een aantrekkelijke vestigingsprijs voor bedrijven. De randvoorwaarden zijn nog slechts algemeen, deze kunnen specifieker worden opgesteld wanneer het duidelijk is voor wie het MLB precies gebouwd gaat worden. De niet-beïnvloedbare kenmerken van het MLB op Gouwsluis hebben meer betrekking op de locatie en haar omgeving dan op het MLB. Het zijn kenmerken zoals centrale ligging, arbeidskrachten, clusters van bedrijven in de omgeving en de bereikbaarheid van de locatie. De bereikbaarheid van de locatie is iets minder hard dan de centrale ligging of de clusters van bedrijven in de omgeving, de bereikbaarheid kan namelijk op een aantal gebieden worden beïnvloed. De meeste keuzes omtrent de locatie Gouwsluis en haar bereikbaarheid zijn al gemaakt, zo zal de locatie in ieder geval goed via de weg te bereiken zijn (al is de ligging van de N207 nog niet geheel vastgesteld), komt er in eerste instantie geen spoorverbinding en is er goede bereikbaarheid over het water via de containerterminal. De bereikbaarheid over water is goed vanwege de naastgelegen OTA, echter dan moet er wel een mogelijkheid bestaan voor bedrijven op het MLB om gebruik te kunnen maken van de OTA. Tabel 12 geeft een overzicht van het effect van de OTA op de vestigers op het MLB, hierin staat onder meer beschreven of de vestigers gebruik van de OTA kunnen maken, daarnaast wordt er ook aangegeven welke hinder zij er mogelijk van ondervinden. Effect OTA op vestigers MLB Goede ontsluiting over water

Limiet aan gebruik OTA

Nog ruime mogelijkheid gebruik OTA

Stank- en geluidsoverlast van vrachtwagens

Geen directe verbinding = geen gebruik OTA

Tabel 12 Effect OTA op MLB Er bestaan ruime mogelijkheden voor bedrijven om gebruik te maken van de OTA, de mogelijkheden zijn echter wel aan een limiet gebonden. Een directe verbinding met de OTA zou de relatie OTA-MLB versterken en zou het gebruik van de OTA in combinatie met een naastgelegen locatie extra aantrekkelijk voor bedrijven maken. Het MLB heeft mogelijkheden voor een goede verbinding over water, mits er een verbinding tot stand komt tussen de OTA en het MLB en de bedrijven op het MLB gebruik kunnen maken van de OTA (gezien de capaciteitsbeperkingen). Negatieve effecten van de OTA op vestigers van het MLB hebben vrijwel alleen betrekking op de mogelijkheid tot geluids- en stankoverlast van de passerende vrachtauto´s en het laden en lossen van vracht. Dit zijn echter effecten die zich ook in de stad voor doen. In de m.e.r. studie wordt onderzoek verricht naar de geluidseffecten van de containerterminal.

45

4

Vraag naar ruimte

De vraag naar nieuwe locaties van bedrijven in het algemeen is een verwachte vraag die in sommige gevallen gebaseerd wordt op extrapolatie van beschikbare gegevens, in sommige gevallen op basis van het interviewen van bedrijven en in andere gevallen op basis van (economische) modellen zoals de bedrijfslocatiemonitor16. Er wordt onderzoek gepleegd door overkoepelende ondernemersorganisaties zoals de Kamer van Koophandel en door overheden op verschillende niveaus. De verwachte vraag naar nieuwe locaties wordt in dit hoofdstuk weergegeven voor Alphen aan den Rijn, waaronder Gouwsluis valt. Op deze manier ontstaat er enerzijds een beeld van wat de locatie en het MLB bedrijven zoal te bieden hebben (als gevolg van hoofdstuk 5) en anderzijds een beeld van wie zich hier mogelijk zou kunnen vestigen op basis van de verwachting dat bedrijven uit de betreffende sector in de nabije toekomst op zoek zullen gaan naar ruimte rond Alphen aan den Rijn. De te onderzoeken vraag wordt uitgesplitst in drie niveaus waarbij internationaal en nationaal samengevoegd worden tot één niveau en de overige twee niveaus lokaal en regionaal betreffen. Internationaal en nationaal worden samengevoegd omdat de nationale economische vraagtrends (die de vraag op deze niveaus bepaalt) grotendeels gebaseerd zijn op internationale ontwikkelingen, en omdat de internationale en de nationale vraagtrends binnen Nederland op elkaar af worden gestemd. De vraag op internationaal, nationaal en regionaal niveau zal gebaseerd zijn op onderzoeken naar economische vraagtrends, dit houdt in dat er slechts sectoren uitrollen met een verwachte vraag, en geen specifieke bedrijven. De vraag op lokaal niveau is specifieker aan te geven maar wordt voor de overzichtelijkheid van het rapport ook omschreven in termen van sectoren. Voor de sectoren met een verwachte vraag wordt kort aangegeven op welke eisen zij de nadruk leggen bij het kiezen van een nieuwe locatie. Naast de bestaande vraag is er ook een gewenste vraag naar bedrijvigheid vanuit de gemeente: de gemeente geeft de voorkeur aan bepaalde sectoren boven andere sectoren om Alphen op de juiste manier voor te bereiden op de toekomst. Omdat het ontwerp van het MLB nog niet vaststaat, is het ook van belang kennis te nemen van de wensen van de gemeente met betrekking tot gewenste bedrijvigheid. Ook voor deze gewenste bedrijvigheid wordt aangegeven waar zij de nadruk op leggen met betrekking tot het kiezen van een nieuwe locatie.

4.1

(Inter)nationaal economische vraagtrends

In de laatste ruimtelijk economische beleidsvisie hebben de Kamers van Koophandel vier nationale economische vraagtrends voor de nabije toekomst geanalyseerd (KvK, 2000). Aan de hand van de trends word getracht te voorspellen welke sectoren in de eerstvolgende 20 jaar zullen groeien en mogelijk op zoek zullen gaan naar nieuwe locaties. Hoewel de voorspelling niet met 100% zekerheid kan worden gedaan, kan in de plannen voor nieuwe bedrijventerreinen en gebouwen wel rekening gehouden worden met de verwachtingen. Nationale economische vraagtrends - Detailhandel - Groothandel - Zakelijke dienstverlening - Transport en logistiek

- ICT - Zorg (waaronder life science) - Leisure (waaronder leisure)

Tabel 13 (Inter)nationale vraagtrends 16

De BLM is een project dat wordt uitgevoerd in samenwerking tussen het CPB, het Ministerie van EZ en het Ministerie van VROM. Het project is gericht op de ruimtevraag van het bedrijfsleven in Nederland. Drie activiteiten staan in de BLM centraal: • het volgen van de feitelijke ontwikkelingen op het gebied van de regionale werkgelegenheid en terreinuitgifte. • Het ramen van de toekomstige ruimtevraag van het bedrijfsleven, het inventariseren van het ruimteaand en het identificeren van eventuele knelpunten. • Onderzoek op het gebied van de ruimtelijke economie. De BLM is bedoeld als een facilitair instrument voor lagere overheden en het Rijk bij de bedrijfslocatieplanning. Daarnaast fungeert de BLM als kennishuishouding rond het onderwerp “ruimte voor bedrijvigheid” (www.cpb.nl/nl/research/fysiek/blm/)

46

Detailhandel/groothandel en zakelijke dienstverlening De nadruk ligt in westerse economieën steeds meer op eindproducten, waarbij consumptiegoederen belangrijk zijn. Door nieuwe technologieën en toename van koopkracht zijn tal van veranderingen opgetreden, waarbij de zware industrie en de massaproductie van consumptiegoederen ingewisseld zijn voor producten in de eindfase die steeds meer voor specifieke doelgroepen worden gemaakt. Door de verdergaande producten procesgerelateerde eisen en de grote differentiatie ervan krijgen zaken als logistiek, coördinatie, regie en marketing meer nadruk. Deze ontwikkelingen, internationalisering en de toenemende complexiteit van goederen, diensten en informatie leiden tot een grotere behoefte aan kennis en advies om het economische proces vorm te geven en tot meer behoefte aan zekerheid en overleg met name de sterke groei van de zakelijke diensten in Nederland wordt door zulke ontwikkelingen verklaard, maar ook de groei van de detailhandels, groothandels en distributiecentra. Zowel detailhandels, groothandels als zakelijke dienstverleners trekken bezoekers naar hun vestiging. Het is voor bedrijven uit deze sectoren dan ook van belang hoe de locatie er uit ziet en dat het goed te bereiken is binnen een bepaalde tijd voor het grootste deel van de klanten. Een MLB als boegbeeld van Alphen zou goed aansluiten op de eisen vanuit deze sectoren. Transport en logistiek en ICT Zowel de verplaatsing van goederen en personen als ook de uitwisseling van informatie en kennis ontwikkelen zich op hoog tempo. Door de stijgende welvaart zijn Nederlanders steeds mobieler geworden en hebben zij steeds meer behoefte aan fysieke mobiliteit en communicatie in allerlei vormen. De goederen en de kennis die daarvoor nodig zijn vinden hun oorsprong in allerlei sectoren. Bij de logistieke diensten en de informatieverzorging staat Nederland vrij sterk, door het openstellen van de grenzen in de EU wordt het wel steeds lastiger om de Nederlandse positie te behouden. In de toelevering voor communicatie heeft Nederland een relatief goede positie, niet alleen door Philips en de logistieke diensten (zoals de KLM, Schiphol, de toeristische wereld, etc.) maar ook door allerlei andere activiteiten (bijvoorbeeld financiële diensten, callcenters en het congreswezen). Bedrijven uit de transport en logistiek hebben vaak grote bedrijfshallen nodig, waar transportmiddelen en goederen opgeslagen kunnen worden. Hoewel er steeds meer toegewerkt wordt naar een optimale bezetting van de ruimte, komt het toch voor dat de ruimte de ene keer helemaal vol staat en de andere keer praktisch leeg. Zonder aanvullende activiteiten (value added logistics) kost de ruimte voor opslag geld, zonder dat er wat op terugverdiend wordt. De kosten die worden uitgegeven aan het pand dienen voor de meeste bedrijven dan ook zo laag mogelijk te zijn. Opslag in combinatie met value added logistics zou zich wellicht in een wat duurder pand kunnen vestigen. Behalve de logistieke activiteiten, gelden voor de ICT-sector meer dezelfde eisen als voor zakelijke dienstverlening (mede omdat sommige ICT-activiteiten ook onder zakelijke dienstverlening vallen): gebouw met uitstraling op een centrale en goedbereikbare locatie. Zorg De zorg voor het persoonlijke welzijn is groot. Er is sprake van een groeiende vraag naar gezondheid en veiligheid. Het gaat daarbij om fysieke veiligheid en het gebruik van medische faciliteiten. Onder medische faciliteiten worden zorgcentra verstaan, de bio-science industrie ontwerpt en vervaardigd producten voor deze instellingen. De groei in de zorg wordt bevorderd door de veroudering van de bevolking, de opkomst van voorheen onbekende ziekten en vooral door de voortgaande technologie-ontwikkeling als gevolg van voortschrijdende wetenschappelijke inzichten. Ook de toenemende belangstelling voor preventie kan de ontwikkeling gedeeltelijk verklaren. Apparatuur en geneesmiddelen worden daarbij steeds kostbaarder. Grote opdrachtgevers voor de ontwikkeling van medische apparatuur zijn ziekenhuizen, medische research, de farmaceutische industrie, ziektekostenverzekeraars en ondersteunende bedrijvigheid in de sfeer van verpleging en verzorging. Wanneer dit soort activiteiten op medisch gebied verder gaan dan alleen een behandeling in een ziekenhuis is sprake van een sterk stuwende economische activiteit. Wanneer er echt een ziekenhuis op het MLB gebouwd wordt, zal dit hele andere eisen met zich meebrengen voor de vestiging dan wanneer er zich logistieke en consultancy bedrijven (gericht op

47

zorg) alleen vestigen op het MLB. Als het MLB op zorg gericht gaat worden, zullen de zorgverzekeraars hier een grote rol inspelen. Zij kunnen invloed uitoefenen op het uiteindelijke ontwerp wanneer zij de financiële verantwoordelijken worden. Leisure Voor de gemiddelde Nederlander is het aantal consumptieve bestedingen tussen 1975 en 1995 met ruim de helft toegenomen op het gebied van recreatie (muziek, toneel, televisie, museabezoek en horecabezoek). Voegt men daarbij nog de sport en sportbeoefening dan is het duidelijk dat ook hier de vraagzijde sterk sturend optreedt voor de bedrijvigheid. De sector – veelal `leisure´ (vrijetijd)cluster genaamd – kan in belangrijke mate stuwend zijn voor een regio, met name wanneer echte gespecialiseerde publiekstrekkers in het spel zijn. In Nederland wordt ongeveer 8% van alle uitgaven in de vrije tijdsfeer gedaan. Dat komt – inclusief uitgaven van buitenlandse bezoekers – neer op een groei van 25% in drie jaar tijd (CBS, Nationale rekeningen). Veel steden en regio´s trachten zich thans te profileren door te mikken op deze categorie van activiteiten, omdat daardoor regionale clusters kunnen ontstaan met een eigen karakter en een relatief stabiel economische bedrijvigheid. Leisure moet bezoekers aantrekken, nog meer dan bijvoorbeeld bedrijvigheid uit de zakelijke dienstverlening. Bedrijven uit de leisure sector zijn namelijk vrijwel geheel afhankelijk van het aantal bezoekers. Belangrijke eisen vanuit deze sector bij het zoeken naar een nieuwe locatie zijn naar verwachting de uitstraling van het gebouw, voldoende parkeerplaatsen, centrale ligging en goed te bereiken. De trends die hier genoemd worden zijn dus algemene trends die niet specifiek voor Alphen gelden. Dat betekent dat wanneer Alphen zich richt op deze algemene vraagtrends, zij niet de enige in Nederland zal zijn. Er zullen meerdere bedrijventerreinen gericht worden op deze sectoren, de landelijke overheid zal hierin proberen te sturen in samenwerking met de regionale overheden. Om die reden wordt er nu specifieker ingegaan op de regionale vraagtrends, deze vraagtrends zijn niet alleen gebaseerd op de verwachte vraag uit de regio maar houden ook rekening met het sturen van bedrijvigheid door de overheid.

4.2

Regionale economische vraagtrends

De Kamer van Koophandel Rijnland heeft de economische vraagtrends vanuit Rijnland geanalyseerd (KvK Rijnland, 2001) onder andere op basis van gegevens van de Provincie ZuidHolland. De regionale vraagtrends leiden tot een aantal sectoren die in de nabije toekomst op zoek zullen zijn naar nieuwe locaties in de regio rond Alphen aan den Rijn. De sectoren zijn samengevoegd in de volgende tabel. Regionale economische vraagtrends Agrarische sector / sierteelt

Transport en distributie


Tabel 14 Regionale vraagtrends Agrarische sector en sierteelt De agrarische sector is sterk vertegenwoordigd in de regio rond Alphen maar krijgt het steeds moeilijker door het gebrek aan ruimte. Om het groene hart groen te houden zou de sector juist gestimuleerd moeten worden. Vanuit de agrarische sector is sierteelt het sterkst vertegenwoordigd in de regio van Alphen aan den Rijn. De teelt van heesters en planten is niet direct aan een locatie in het Groene Hart gebonden maar komt van oorsprong uit Boskoop, ongeveer 5 kilometer van Gouwsluis af. De agrarische sector (en dan met name de sierteelt) wil uitbreiden, en krijgt hier ook gelegenheid voor rond Boskoop. Het MLB zou hier ook mee in verband gebracht kunnen worden, al lijkt het er nu op dat er nog te veel concurrerende locaties rond Boskoop beschikbaar zijn voor deze sector. Voor de gerelateerde logistieke en distributie activiteiten zou het MLB wel geschikt kunnen zijn voor deze sector.

48

Transport en distributie Transport en distributie is zowel een landelijke als een regionale vraagtrend, dit houdt in dat de landelijke en regionale overheid Alphen als één van de geschikte locaties beschouwd voor deze sector. De sector kenmerkt zich door het gebruik van relatief veel ruimte, hetgeen spanningen oplevert gezien de restricties op het grondgebruik in Rijnland. Het is daarom zaak, dat de sector zo efficiënt mogelijk met zijn ruimte omgaat, zowel binnen individuele bedrijven als op het niveau van bedrijventerreinen. Via herstructurering en revitalisering van bedrijventerreinen wordt er geprobeerd efficiënter met de ruimte om te gaan, het MLB is een voorbeeld van een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein waarmee op voorhand al rekening gehouden wordt met efficiënt ruimtegebruik. Met intensief ruimtegebruik (ondergrondse opslag en distributiecentra, dubbel ruimtegebruik), is deze sector beter in te passen in Rijnland. Daarnaast moet de sector in Rijnland mee met de ontwikkeling van het realiseren van steeds meer toegevoegde waarde in de vorm van `value added logistics´, om daarmee een groter deel van de toegevoegde waarde in de productieketen naar zich toe te trekken. De combinatie van een goede infrastructurele ontsluiting van met name de oostelijke helft van de regio Rijnland en de nabijheid van een grote afzetmarkt en achterlandverbindingen, maken dat er ruimtelijkeconomisch gezien sprake is van een kansrijke positie. Transport- en distributieactiviteiten krijgen naar verwachting een stevige impuls van het gereedkomen van de Rijksweg 11 tussen Leiden en Bodegraven. De bereikbaarheid ten opzichte van òverig Nederland´ neemt ineens toe, hetgeen aanleiding kan zijn om geleidelijk tot een geografische herpositionering van activiteiten binnen het Rijnlandse te komen. Zakelijke dienstverlening De sector zakelijke dienstverlening zal naar verwachting groeien binnen Rijnland (net als de nationale trend). Om aan die vraag te voldoen is het nodig om hoogwaardige kantoorlocaties te ontwikkelen (op knooppunten, in goed ontsloten delen van bestaand stedelijk gebied en op economische landgoederen) en een goede bereikbaarheid (connectivity) te waarborgen. De sector zakelijke dienstverlening wordt door de regionale overheid gestimuleerd zich binnen Rijnland rond de A4 en de A11 te vestigen. Dit houdt in dat Gouwsluis ook in aanmerking kan komen voor zakelijke dienstverlening. De provincie Zuid-Holland, de gemeenten Leiden, Zoeterwoude, Rijnwoude, Alphen aan den Rijn en Bodegraven en de Kamer van Koophandel Rijnland hebben gezamenlijk de intentie vastgelegd om tot regionale (her)ontwikkeling en ruimtelijke (her)inrichting over te gaan voor het gebied langs de Oude Rijn die door de genoemde gemeenten loopt. In het gebied van de Oude Rijnzone is sprake van een substantiële specifieke problematiek, verrommeling van de omgeving, tekortschietende infrastructuur, gebrekkige ontsluiting van bedrijventerreinen, veroudering en verloedering van bedrijventerreinen en ruimtegebrek. Gouwsluis valt ook in deze zone en wordt als zelfstandig project in het project Oude Rijnzone meegenomen. Het is met name van belang dat in dit project rekening wordt gehouden met de vestigingskosten op de verschillende bedrijventerreinen. Zo zal er voorkomen moeten worden dat bedrijventerreinen elkaar wegconcurreren terwijl de terreinen juist hard nodig zijn. Het feit dat een deel van de actoren die bij het Oude Rijnzone project betrokken is, ook bij het MLB betrokken is zal wellicht kunnen voorkomen dat er tegenstrijdige beslissingen genomen worden. De regionale vraag zal met behulp van `de Oude Rijnzone´ gestuurd worden, zodat verschillende bedrijventerreinen zich op bepaalde sectoren kunnen richten en elkaar niet wegconcurreren. Gezien het aanwezige onderscheidende cluster van transport en logistiek in Alphen aan den Rijn, wordt nieuwe vraag vanuit deze sector al snel naar Alphen geleid (zowel de Kamer van Koophandel als de provinciale overheid hebben dit in een aantal beleidsstukken omschreven).

49

4.3

Lokale vraag

De lokale vraag gaat specifiek in op wat de vraag vanuit bedrijven is naar nieuwe locaties, en vanuit welk soort bedrijvigheid deze vraag komt. Om hier een duidelijk beeld van te schetsen, wordt er eerst ingegaan op de bestaande bedrijvigheid in Alphen aan den Rijn en wordt er een beeld gegeven van de verschillende bedrijventerreinen in Alphen aan den Rijn. Vervolgens wordt er specifiek ingegaan op de wensen van de locale bedrijvigheid met betrekking op het aanbod van locaties. 4.3.1

Bedrijvigheid in Alphen aan den Rijn

In het statistisch jaaroverzicht van de gemeente Alphen aan den Rijn van 2002 staan alle bedrijven vermeld die binnen de gemeente zijn gevestigd. Dit overzicht wordt weergegeven in Tabel 15. Uit het overzicht volgt dat het grootste aantal bedrijfsvestigingen in Alphen aan den Rijn handel en reparatievestigingen zijn (799 vestigingen met 8.539 werkzame personen) op de tweede en derde plaats volgen achtereenvolgens verhuur/handel onroerend goed, roerende zaken en zakelijk dienstverlening (626 vestigingen en 4.648 werknemers) en milieudienstverlening, cultuur, recreatie en overige diensten (230 vestigingen met 906 werkzame personen). Vestigingen

Sectie A Landbouw, jacht en bosbouw D Industrie E Productie/distrib.electricteit,gas,water F Bouwnijverheid G Handel en reparatie H Horeca I Vervoer, opslag en communicatie J Financiële instellingen

Werkzame personen min. 12 per week totaal 1999 (%) 2002 2002 147 (+ 126,5) 333 390 2.742 (+ 15,9) 3.179 3.281 135 (+ 30,3) 176 179 1.176 (+ 41,1) 1.659 1.680 7.423 (- 0,1) 7.414 8.539 590 (+ 16,8) 689 1.118 1.403 (+ 22,9) 1.724 1.886 553 (+ 16,5) 644 657 3.608 (+ 21,0) 4.365 4.648

1999 72 155 1 155 857 95 89 69 542

(%) 2002 (+ 57,0) (+ 3,9) (+ 0) (+ 23,9) (- 6,8) (+ 5,3) (+ 1,1) (- 13,0) (+ 15,5)

L Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen

16

(- 6,3)

15

1.250 (- 4,4)

1.195

1.225

M Onderwijs N Gezondheids- en welzijnszorg

93 212 220

(-2,2) (- 1,9) (+ 4,5)

91 208 230

1.543 (+ 0) 3.372 (+ 8,5) 1.141 (- 32,0)

1.543 3.660 777

1.639 3.995 906

1 2.577

(+ 0) (+ 4,3)

1 2.687

0 (+) 25.083 (+ 9,1)

7 27.365

9 30.152

K Verhuur/handel onroerend goed, roerende zaken en zakelijke dienstverlening

O Milieudienstverlening, cultuur, recreatie en overige diensten Q Extraterritorale lichamen en organisaties Totaal

113 161 1 192 799 100 90 60 626

Tabel 15 Vestingen en werkzame personen per sectie, medio 1999 en maart 200217 De sector gezondheidszorg heeft minder vestigingen (208) maar aanzienlijk meer werkzame personen (3.995) dan de laatstgenoemde sector. De indeling van de bedrijven is gebaseerd op de standaard bedrijven indeling van het CBS.

17

Statistisch jaaroverzicht Alphen aan den Rijn 2002

50

4.3.2

Bedrijfsterreinen in Alphen aan den Rijn

In het statistisch jaaroverzicht van 2003, uitgegeven door de gemeente Alphen aan den Rijn wordt het netto oppervlak uitgegeven bedrijventerreinen vermeld en het aantal hectare dat nog uitgeefbaar is. Bedrijfsterrein Heimanswetering Molenwetering Rijnhaven Hoorn-West De Schans / De Vork Totaal

Wijk 2401 Oudshoorn 2408 Kerk en Zanen 2404 Hoorn 2404 Hoorn 2405 Hoge Zijde / 2408 Kerk en Zanen

netto oppervlak hectare 27,0 72,6 65,4 19,0 29,8 213,8

nog uitgeefbaar hectare % 0 6,3 9 0 9,6 51 11,8 40 27,7 13

Tabel 16 Uitgegeven en nog uit te geven bedrijfsterreinen, 1 januari 2003 Uit onderzoek van de Kamer van Koophandel Rijnland (2001) blijkt dat de terreinen die nog uitgeefbare grond hebben met name ruimte bieden als functionele productielocaties. Onder deze locaties vallen terreinen veelal bestemd voor grootschalige productie, bouwbedrijven en groothandel en distributie. De terreinen bestaan uit bedrijfshallen gecombineerd met kantoorachtige panden. Naast functionele productielocaties biedt de Schans/de Vork ook ruimte aan milieubelastende activiteiten (tot een maximum van schaal 4) en de Molenwetering aan locaties met etalagefunctie. Er wordt in het overzicht geen beeld gegeven van toekomstig te bouwen bedrijventerreinen. In 2001 heeft de Kamer van Koophandel hier wel onderzoek naar gedaan, toen werd er in ieder geval een `hard´ gepland aantal hectare aan bedrijventerreinen van 6,5 hectare beschreven. Het is niet geheel duidelijk hoeveel van dit gepland aantal al aangelegd is. Wel kan men uit het onderzoek concluderen dat er te weinig bedrijventerreinen gepland zijn vergeleken met de vraag naar locaties in Alphen aan den Rijn. Alphen heeft in verhouding met haar omgeving veel uitgeefbaar bedrijventerrein. Een aantal terreinen van het Alphense aanbod is in de regio Òude Rijnzone´ gelegen. Zoals eerder genoemd zullen een aantal diverse overheden dit gebied integraal aan gaan pakken in samenwerking met de Kamer van Koophandel. Toestemming van de nationale overheid heeft geleid tot een uitbreiding van het aanbod bedrijventerreinen binnen de Òude Rijnzone´. Een goede op elkaar aansluitende invulling van de bedrijventerreinen moet mogelijk worden gemaakt. Dit houdt in dat de bedrijventerreinen naast elkaar moeten kunnen bestaan, zonder onderlinge hinder. Er moet ten allen tijden worden voorkomen dat de terreinen elkaar kunnen wegconcurreren. Het MLB valt ook binnen het Òude Rijnzone´ gebied maar zal als apart project binnen het geheel worden behandeld, aangezien het een niet-conventionele manier van aanpak vergt. Het meest nabijgelegen bedrijventerrein van Gouwsluis is “De Schans/de Vork”, dit bedrijventerrein is aan de overkant van de Gouwe gelegen en is verbonden met Gouwsluis door een brug. Dit terrein bedraagt 41 hectare bruto en 29 hectare netto. In de toekomst is er nog 12 hectare uitgeefbaar. De belangrijkste functies die op dit terrein vertegenwoordigd zijn, zijn afvalverwerking, handel en reparatie en gronddepot. De huidige doelgroep voor het terrein zijn milieuhinderlijke bedrijven (tot een maximale categorie van 4), afvalbedrijven en bedrijven uit de regio. Er liggen kansen voor (multimodaal) transport. De grootste vestiging op dit terrein wordt in beslag genomen door het kantoor en distributiecentrum van Zeeman. Een aaneenschakeling van bedrijventerreinen bevindt zich op ongeveer 1,5 kilometer van Gouwsluis, deze terreinen hebben een goede verbinding met Gouwsluis via de N11. De terreinen bestaan uit “de Molenwetering”, “Rijnhaven” en “Hoorn West”. Het totale terrein bestaat uit 249 hectare bruto grond, en 157 hectare netto. Bij elkaar is er nog 16 hectare (waarvan 14 op termijn) uitgeefbaar. De voornaamste functies zijn handel en reparatie, industrie en autobedrijven. Doelgroepen zijn dan ook autobedrijven en overige kleine en grote gemengde bedrijven uit de regio. Er liggen kansen voor transport en distributie, etalagefuncties en representatieve locaties. Gerenommeerde bedrijven als Danzas (DHL), Avery Dennison, Felicitas en Dirk van den Broek

51

zijn op deze terreinen te vinden. Met name het terrein Rijnhaven zorgt voor nogal wat verkeersoverlast. Door middel van een betere herverdeling van vestigingen van bedrijven wil de gemeente hier een eind aan maken. Dit houdt in dat er op andere plaatsen in Alphen ruimte gecreëerd moet worden voor bedrijven die niet langer op Rijnhaven kunnen bestaan. Naast de bestaande bedrijventerreinen staat er ook nog een nieuw bedrijventerrein in de planning aan de andere kant van Alphen (de Gnephoek), deze locatie zal zich, vooralsnog, richten op transport en logistiek. 4.3.3

Lokale vraag naar ruimte

Op lokaal niveau zijn er onderzoeken door de Kamer van Koophandel Rijnland uitgevoerd naar de verwachte vraag van sectoren in de nabije toekomst. De gegevens zijn wat specifieker onderzocht dan op de vorige niveaus en gaan met name in op de vraag naar bedrijventerreinen. In de bedrijventerreinenstrategie, opgesteld door de Kamer van Koophandel Rijnland, wordt de verwachte ruimtevraag naar bedrijventerrein bepaald aan de hand van de Bedrijfslocatiemonitor18 (behoefteramingsmodel van de provincie Zuid-Holland), het historisch uitgifteverloop en de ERBO19-enquête. De bedrijfslocatiemonitor en het historisch uitgifteverloop voorspellen een ruimtevraag van 110 tot 135 hectare tot 2010 binnen de Alphense regio, de ERBO-enquête echter geeft een actuele ruimtevraagindicatie van 78 hectare aan (in 2001) en voorspelt een hogere ruimtevraag tot 2010 dan 135 hectare. De meeste bedrijventerreinen in Alphen worden nu getypeerd als `gemengd´, terwijl ook hier een grotere diversiteit gewenst is. Uit de ERBO-enquête naar de actuele huisvestingssituatie van bedrijven in Alphen blijkt een grote behoefte aan transport- en distributieterrein. De helft van de ruimtebehoefte van respondenten bestaat uit dit type terrein. Circa 40% van de ruimtebehoefte betreft zogenoemd gemengd terrein en circa 10% betreft terrein voor zwaardere bedrijvigheid. De respondenten vragen nauwelijks hoogwaardig terrein. Bedrijven uit Alphen die gericht zijn op Alphen zijn vanaf 2001 met name op zoek naar kleinschalig verkavelde locaties en functionele produtielocaties (60% van de bedrijven die op zoek gaan naar nieuwe locaties). Bedrijven die een meer regionaal of (inter)nationaal karakter hebben zijn veelal op zoek naar een locatie met specifieke kenmerken (`special products´) (BRO, 2001): • • • •

transport en distributie multimodaal milieubelastend exclusief (in Alphen sierteelt gebonden)

De vraag vanuit bedrijven naar nieuwe locaties (na inbreiding bestaande locaties) vereist in de toekomst minimaal: • • •

een nieuw transport- en distributieterrein annex milieubelastend en multimodaal terrein van minimaal 30 hectare nabij Alphen aan den Rijn; een locatie voor sierteeltgebonden bedrijvigheid van circa 5 hectare in Boskoop/Rijnwoude, aansluitend of in de directe omgeving; alle zes typen standaardterrein (zie bijlage 4) met name voor handel en reparatiebedrijven en zakelijke dienstverlening.

19

ERBO-enquête Het primaire doel van de Enquête Regionale Bedrijfsontwikkeling (ERBO) is het verzamelen van informatie over de ontwikkeling van het bedrijfsleven in de regio's van Nederland in een bepaald jaar. Ook vraagt ERBO de verwachting van de ondernemers voor het komend jaar. De gegevens komen beschikbaar voor 21 kamer-van-koophandeldistricten, 12 provincies, 4 landsdelen en Nederland totaal. Voor alle niveaus zijn representatieve resultaten beschikbaar. De ERBO enquête wordt gehouden sinds 1974 en biedt dus langjarige tijdreeksen. Er worden 6 sectoren onderscheiden, die weer uitgesplitst zijn in 29 branchegroepen. Deze indeling is gebaseerd op de standaard bedrijfsindeling SBI'93 van het CBS (http://www.kvk.nl/artikel/artikel.asp?artikelID=36367)

52

De sectoren met een verwachte vraag in de toekomst naar nieuwe locaties vanuit Alphen zijn samengevoegd in Tabel 17. Lokale economische vraagtrends Transport en logistiek

Sierteelt


Handel en reparatie bedrijven

Tabel 17 Lokale vraag naar ruimte

4.4


De gemeente Alphen aan den Rijn zal uiteindelijk beslissingen moeten nemen over de daadwerkelijke invulling van het MLB. Deze invulling staat in relatie tot andere ontwikkelingen in Alphen die samen moeten leiden tot het beeld dat de gemeente van Alphen in de toekomst voor ogen heeft. Op dit moment wordt er door de gemeente gewerkt aan zowel een visie voor Alphen voor 2004 tot 2008, als een visie voor Alphen voor 2018. In de eerstgenoemde visie komen onder andere actuele knelpunten en ontwikkelingen aan de orde, een lange termijn visie met praktische actiepunten daar aan verbonden en de mogelijkheden van het verbinden van de economie met andere domeinen die de concurrentiekracht van Alphen als vestigingsmilieu bepalen zoals zorg, onderwijs en leefbaarheid. De visie voor 2018 wordt interactief opgesteld door gesprekken en enquêtes onder diverse inwoners uit Alphen aan den Rijn te houden. Iedereen wordt uitgenodigd zijn mening te geven over Alphen nu en in de toekomst in 2018, wat moet er veranderen en wat juist niet. De ontwikkelingen van de visies zijn nog in volle gang. Er zijn al wel wat resultaten van gesprekken en enquêtes over Alphen in 2018 op internet vermeld. De meningen van verschillende bevolkingsgroepen van Alphen liggen nogal verdeeld over de meeste onderwerpen. Ongeveer de helft van de respondenten ziet Alphen in de toekomst als stad, de andere helft als dorp. Een combinatie lijkt het meest voor de hand liggend. De grootste problemen voor de stad op dit moment, volgens de bewoners liggen op het gebied van bereikbaarheid en infrastructuur (let wel, de N11 is nog niet gereed), toenemende onveiligheid en criminaliteit en tekort aan betaalbare woningen. Met name de jeugd heeft behoefte aan meer uitgaansgelegenheden zoals discotheken en café´s. Een aantal keer wordt genoemd dat er een volwaardig ziekenhuis in Alphen moet komen (er is nu slechts een dependance met een polikliniek). Nog veel onduidelijkheid bestaat er bij de gemeente over de toekomstige bedrijvigheid in Alphen. Gewenste bedrijvigheid is er wel, maar deze is niet specifiek voor Alphen en is meer een algemene wens van gemeenten: meer bedrijvigheid met veel en hoogwaardige arbeidsplaatsen. De sector transport en logistiek, die in Alphen als cluster vertegenwoordigd is, heeft eerder tegenovergestelde kenmerken: ruimtevreters, met weinig en laagwaardige arbeidsplaatsen. Toch trekt deze cluster wel weer andere bedrijven aan en biedt het op een bepaalde manier ook voordelen voor Alphen. Voor Alphen zijn er twee redenen om hoogwaardige bedrijvigheid naar Alphen toe te halen: 1. Beperken van uitstromende pendel elke ochtend; 2. Aantrekken van hogeropgeleiden om de Alphense economie (imago) te versterken. Onder hoogwaardige bedrijvigheid wordt in dit geval bedrijvigheid bedoeld dat veel arbeidsplaatsen met zich mee brengt op zo min mogelijk ruimte en tevens werk biedt aan hoger opgeleiden. Op dit moment is er elke ochtend een uitgaande pendel van mensen die elders werken (met name hoger opgeleiden), met als gevolg hoge pieken in spitsuren, waarbij de verbindingswegen met Alphen overvol zijn. Deze pendels kunnen enigszins beperkt worden door bedrijven naar Alphen te trekken. De drukke spitsuren en het tekort aan voldoende banen voor hogeropgeleiden leidt tot het wegtrekken van hogeropgeleiden uit Alphen. Veelal gebeurt dit in een eerder stadium, na het verlaten van de middelbare school. In Alphen is namelijk geen hoger onderwijs, voor dit onderwijs

53

moet op zijn minst uitgeweken worden naar Leiden of Utrecht. De verbindingen met deze steden zijn qua openbaar vervoer goed, toch trekken de meeste studenten uiteindelijk naar de stad van hun opleiding, hierdoor zijn er naar verhouding weinig studenten die in Alphen blijven. Een hoge school zou wellicht oplossingen bieden. Alphen wordt nog altijd een dorp genoemd, toch met haar 70.706 inwoners (statistisch jaaroverzicht Alphen aan den Rijn, 2003) functioneert zij min of meer als een stad. Essentiële elementen ontbreken hier echter voor zoals een volwaardig ziekenhuis en een hoge school of universiteit, uitgaansgelegenheden en sportfaciliteiten. Ontwikkelingen zijn aan de gang om hier verandering in te brengen, er is echter geen samenhang tussen de ontwikkelingen te herkennen, mede omdat er geen integrale visie op dit moment bestaat. zorg

Gewenste vraag leisure hoogwaardige bedrijvigheid

onderwijs

Tabel 18 Gewenste vraag Huidige ontwikkelingen om in wensen te voorzien De wensen van de gemeente hebben niet alleen betrekking op het MLB: er lopen ook nog andere projecten om in deze wensen te voorzien. Het feit dat de gemeente (nog) geen overkoepelend plan heeft opgesteld voor de toekomst kan leiden tot het opstarten van allerlei projecten die na verloop van tijd concurrerend blijken te zijn. Zodoende worden hier kort de grootschalige lopende projecten binnen Alphen beschreven. Zodat er bij de keuze voor de invulling van het MLB rekening gehouden wordt met andere lopende projecten. Gelijkwaardige projecten hoeven overigens niet altijd concurrerend te werken, met name als de vraag hoog is, is dit niet aan de orde. Wel moet daar dan enige informatie over beschikbaar zijn, en moeten de betrokkenen van het MLB zich bewust zijn van eventuele concurrerende projecten in Alphen. Er wordt overigens in dit rapport alleen ingegaan op projecten in Alphen, omdat de gemeente hier nog enige invloed op kan uitwerken.

Ontwikkeling en in Alphen aan den Rijn

Kantoorlocaties bij station Alphen aan den Rijn

Alpha Trade Centre voor ICT bedrijven

Woningbouw

Uitbreiding centrum voor detailhandel en bioscoop/ theater

IJsbaan en sportfaciliteite ncomplex

Tabel 19 Ontwikkelingen in Alphen aan den Rijn Eén ontwikkeling is gaande langs het spoor en rond het treinstation van Alphen aan den Rijn. Hier staat een kantorencomplex in de planning. Het complex wordt in fases aangelegd en zal rond 2008 gereed zijn. Het aanbod wordt dan rond 2008 opeens verdubbeld voor zakelijke dienstverlening, wat mogelijk kan leiden tot problemen met betrekking tot het vinden van potentiële vestigers als het MLB zich ook op zakelijke dienstverlening zou richten. Een tweede ontwikkeling in Alphen aan den Rijn is het ontwerp van het Alpha Trade Centre. Dit ATC is een complex, aan de rand van Alphen, nabij de N11 (en Gouwsluis) dat oorspronkelijk bedoeld was voor ICT-gerelateerde bedrijven. Het ATC wordt pas gebouwd wanneer contracten een minimale bezetting van een derde van het complex kunnen garanderen. Tot dusver (na ongeveer drie jaar) zijn er nog geen palen de grond in gegaan. Er vinden veel ontwikkelingen in Alphen plaats wat woningen betreft, toch, gezien het aantal inwoners in de Randstad leidt dit niet automatisch tot een verminderde vraag naar woningen rond Alphen. Veel woningen die gebouwd worden zijn bedoeld voor doorstromers, en steeds meer richt de woningbouw zich op starters, omdat de vraag met name uit die hoek komt. Voor de nabije toekomst zal er naar verhouding minder aanbod zijn van luxueuze non-conventionele appartementen. Dit soort woningbouw zou wellicht wel in te passen zijn in het MLB.

54

Het centrum van Alphen aan den Rijn wordt op dit moment uitgebreid met extra winkels en een bioscoop/theater. Het is op dit moment lastig te voorspellen in welke mate met deze uitbreiding aan de vraag naar detailhandel en leisure wordt voldaan. De gemeente zal er echter voor pleiten om in eerste instantie de bewoners van Alphen en omgeving naar het centrum te laten komen, om hier gebruik van de functies te maken. Wanneer er een MLB met winkels en bioscoop komt zal waarschijnlijk één van beide complexen niet functioneren, tenzij de doelgroepen anders worden geformuleerd. Een laatste niet-onbelangrijke ontwikkeling is het plan om een ijsbaan in Alphen te bouwen. Voor de ijsbaan is al een locatie aangewezen en is bepaald dat er ook squashbanen bij zullen komen en kleinschalige op sport gerichte winkels. De financiën zijn nog niet geheel rond, maar wanneer deze ijsbaan er gaat komen, komt er een sportcomplex in Alphen bij, dit geeft weer minder mogelijkheden voor de integratie van sport in het MLB.

4.5

Conclusie vraag naar ruimte

De vraagtrends leiden tot een lijst met sectoren waarvan verwacht wordt dat ze in de nabije toekomst (± tot 2010) zullen groeien en genoodzaakt zullen zijn uit te breiden. Een aantal zal dan op zoek moeten naar een nieuwe locatie. Er bestaat dus een verwachte vraag naar nieuwe locaties in de komende tijd, afgeleid van de huidige economische vraagtrends die zich af spelen op vier niveaus (lokaal, regionaal, nationaal en internationaal). De economische vraagtrends op verschillende niveaus zijn deels overlappend, dit lijkt juist een extra kans te bieden voor het MLB. De sectoren zijn echter niet allen op zoek naar een locatie op een MLB, met name wanneer er extra kosten aan verbonden zijn, vallen een aantal interessante sectoren af. De sector zakelijke dienstverlening wordt op alle niveaus vermeld. Mits er niet teveel overlast van andere activiteiten op het MLB heerst, zou het MLB prima geschikt zijn voor deze sector. In het volgende hoofdstuk wordt er dieper ingegaan op de mogelijke sectoren voor het MLB aan de hand van de onderzochte vraag (naar nieuwe locaties) en het aanbod (van de nieuwe locatie Gouwsluis met daarop het MLB). (Inter)nationale vraagtrends - Detailhandel - Groothandel - ICT - Toerisme - Transport en logistiek - Zakelijke dienstverlening - Zorg


Lokale vraag - Handel en reparatie bedrijven - Sierteelt - Transport en logistiek - Zakelijke dienstverlening

Gewenste vraag Hoogwaardige bedrijvigheid: - ICT - zorg - zakelijke dienstverlening

Tabel 20 Verwachte vraag naar ruimte in en rond Alphen Zakelijke dienstverlening is de enige sector die zich bij alle vragen bevindt. Er bestaat zowel een verwachte vraag vanuit de markt naar nieuwe locaties voor zakelijke dienstverlening (ofwel kantoren) als een gewenste vraag naar deze sector vanuit de gemeente. De gemeente richt zich dan ook met een groot project rond het station van Alphen op deze sector. Hoewel dit project in fases wordt aangelegd, zal het wel rond dezelfde periode gereed zijn als de planning voor het MLB, het risico bestaat dat beide projecten elkaar gaan beconcurreren. Vooral nu de economie vanuit een dal moet opklimmen, waarin leegstand van kantoren de boventoon voert. Transport en logistiek wordt ook vaak genoemd in tabel 18: op elk onderzocht niveau bestaat er vanuit de markt vraag naar nieuwe locaties voor bedrijven uit de sector transport en logistiek (en waaronder zoals eerder vermeld ook distributie valt). De vraag vanuit de markt laat hier een tegenstelling zien met de gewenste vraag van de gemeente. Terwijl de huidige markt in Alphen

55

aan den Rijn gedomineerd wordt door de sector Transport en Logistiek, heeft de gemeente hele andere plannen voor toekomstige bedrijvigheid in Alphen. Volgens de gemeente leveren bedrijven uit de sector transport en logistiek weinig (hoogwaardige) arbeidsplaatsen op en kosten zij veel ruimte. De gemeente zou het liever andersom zien: bedrijvigheid met veel arbeidsplaatsen, onder andere voor hogeropgeleiden, die naar verhouding minder ruimte in beslag nemen en meer geld over hebben voor een pand met uitstraling. De sectoren die de gemeente wel als wenselijk beschouwd, zijn naast zakelijke dienstverlening, bijvoorbeeld zorg en ICT, waarbij zorg allerlei instellingen omvat die affiniteit met zorg hebben (dus ICT kan bijvoorbeeld ook onder zorg vallen wanneer het op de zorg gericht is). Vanuit de (inter)nationale markt wordt er een vraag verwacht vanuit deze sectoren, deze is vanwege het hoge niveau echter niet specifiek op Alphen gericht.

56

5

Afstemmen vraag en aanbod

Na het analyseren van vraag en aanbod komt hier in hoofdstuk zeven de afstemming tussen beiden aan bod. Het aanbod dat bestaat uit aanbodfactoren van de locatie Gouwsluis en het MLB wordt naast de vraag van bedrijven (sectoren) naar nieuwe locaties gelegd (met de eisen die zij hier aan stellen). De afstemming leidt tot inhoudelijke mogelijkheden voor het MLB. Enerzijds is het aanbod van het MLB op Gouwsluis geïnventariseerd, anderzijds is de vraag naar nieuwe locaties vanuit het bedrijfsleven bekeken en de vraag vanuit de gemeente Alphen aan den Rijn naar bedrijvigheid in de nabije toekomst. In dit onderdeel van het onderzoek worden vraag en aanbod op elkaar afgestemd zodat een duidelijk overzicht ontstaat over de mogelijke invullingen voor het MLB op basis van vraag en aanbod. Uit de het onderzoek naar vraag en aanbod zijn een aantal mogelijk geschikte activiteiten voor het MLB gerold, het zijn er echter nog te veel om er een overzichtelijk aantal alternatieven van invulling van het MLB van op te stellen. In figuur 11 wordt weergegeven hoe de uiteindelijke invulling van het MLB tot stand moet komen.

“potentiële activiteiten”

Keuze 1

“strategieën”

Keuze 2

“strategie”

Keuze 3

“ invulling”

Keuze 4


Figuur 11 Inhoudelijk naar invulling MLB In het figuur worden er op vier momenten keuzes gemaakt die uiteindelijk moeten leiden tot een alternatief voor de invulling voor het MLB. Het alternatief zal in dit onderzoek worden uitgewerkt in een plan van aanpak. In dit onderzoek wordt als volgt invulling aan het figuur gegeven: keuze 1 In dit onderzoek is de eerste keuze gebaseerd op de verwachte en gewenste vraag naar nieuwe locaties en het aanbod van kenmerken van het MLB op Gouwsluis. Door het aanbod en de vraag op elkaar af te stemmen, blijven alleen potentiële bedrijfssectoren over voor de invulling van het MLB. keuze 2 Een tweede keuze moet vervolgens gemaakt worden tussen de potentiële bedrijfssectoren. Deze keuze is afhankelijk van de missie die voor het MLB wordt opgesteld. De keuze resulteert in een aantal strategieën waarmee de missie volbracht kan worden. keuze 3 Na de tweede keuze moet er een keuze tussen de strategieën gemaakt worden. Voor de derde keuze worden in dit onderzoek op de verschillende strategieën een sterkte/zwakte analyse uitgevoerd waaruit een hypothetisch gewenste strategie volgt. De hypothese wordt getoetst door betrokkenen te ondervragen.

57

keuze 4 Wanneer de strategie bekend is, zijn er nog verschillende mogelijkheden voor de daadwerkelijke invulling van het MLB, zoals welke bedrijven zich er gaan vestigen en hoe het er uit gaat zien. De keuze(s) die hiervoor gemaakt moet(en) worden, zullen in overleg met potentiële vestigers, de projectontwikkelaar en de (lokale en regionale) overheid gemaakt worden. Dit hoofdstuk gaat in op het afstemmen van vraag en aanbod zodat het duidelijk wordt wie de potentiële vestigers zijn voor het MLB. In eerste instantie wordt hiervoor een onderscheid gemaakt in de beïnvloedbare vraag en aanbod en de niet-beïnvloedbare vraag en aanbod. Vervolgens worden beide vraag en aanbod op elkaar afgestemd, waaruit potentiële bedrijvigheid voor het MLB volgt.

5.1

Beïnvloedbaar vs. niet-beïnvloedbaar

De specifieke kenmerken van een locatie leiden tot het aantrekken van bepaalde bedrijvigheid, sommige van deze kenmerken kunnen beïnvloed worden waardoor gewenste bedrijvigheid naar de locatie wordt getrokken. Andere kenmerken staan vast en trekken bedrijvigheid aan die misschien helemaal niet gewenst is of van waaruit geen vraag wordt verwacht. De niet-beïnvloedbare kenmerken van de locatie zijn vooral gerelateerd aan het stuk grond. De beïnvloedbare kenmerken zijn gerelateerd aan het MLB, hierover bestaat nog weinig zekerheid, deze zijn afhankelijk van de beslissingen die er in het proces genomen worden over het MLB. In figuur 12 wordt weergegeven hoe de niet-beïnvloebare kenmerken bedrijvigheid naar zich toe trekken en hoe gewenste bedrijvigheid aangetrokken kan worden met behulp van de beïnvloedbare kenmerken.

Nietbeïnvloedbare kenmerken

Beïnvloedbare kenmerken

Bedrijvigheid


Figuur 12 Beïnvloedbaar vs. niet-beïnvloedbaar De onderzochte vraagtrends, geven verwachtingen weer van de groei van bepaalde sectoren in de nabije toekomst. Deze vraagtrends worden hier als autonome trends beschouwd, wat betekent dat ze niet beïnvloedbaar zijn door de regiegroep of de gemeente Alphen aan den Rijn. Naast de potentiële bedrijvigheid die volgt uit de autonome vraagtrends is er voor het MLB ook een gewenste vraag naar bepaalde bedrijvigheid vanuit de gemeente, deze gewenste vraag wordt beïnvloedbaar geacht, omdat de wens niet alleen door het MLB bereikt hoeft te worden, er zijn meerdere projecten die aan de wens kunnen voldoen. Niet-beïnvloedbare kenmerken Aan de aanbodkant zijn er kenmerken die min of meer autonoom zijn: niet beïnvloedbaar door uitvoerders van het project, de zogenaamde harde kenmerken. Harde kenmerken van een locatie zijn aantrekkelijk voor bepaalde sectoren. De harde kenmerken staan vast en bieden

58

duidelijkheid aan potentiële vestigers. In het geval van Gouwsluis zijn harde kenmerken bijvoorbeeld de centrale ligging van de locatie in de Randstad en in Nederland, de bereikbaarheid, en de naastgelegen containerterminal. Het is niet zo dat de harde kenmerken op geen enkele wijze te beïnvloeden zijn, maar het ligt niet in de lijn der verwachtingen dat er verandering in de kenmerken zal optreden op korte termijn. De bereikbaarheid van de locatie kan wel aangepast worden, maar is op dit moment al goed en kan als hard kenmerk worden beschouwd. Harde kenmerken van de locatie leiden tot het aantrekken van bedrijvigheid die baat heeft bij deze kenmerken. De kenmerken centrale ligging en bereikbaarheid gelden voor bijna alle locaties in en om Alphen, vandaar dat er in dit gebied veel transport en logistieke ondernemingen zijn gevestigd. Tevens is het gebied aantrekkelijk voor groothandels. De ligging naast een containerterminal is uniek voor Gouwsluis. De containerterminal speelt in op de goede bereikbaarheid over de weg en de aanwezige bedrijvigheid in en rond Alphen. De ligging naast een containerterminal zal in eerste instantie interessant zijn voor groothandels en transport en logistieke ondernemingen (eventueel op watergericht). Het nadeel van dit soort activiteiten voor het MLB is dat zij zeer kostenbesparend te werk gaan. Met name de vestiging van de bedrijfshallen mag niet te veel geld kosten. Aangezien het MLB door het stapelen waarschijnlijk toch duurder zal zijn dan andere conventionele locaties, is het de vraag of de ligging naast een containerterminal en de vestiging in hetzelfde gebouw als de klant/leverancier opweegt tegen deze meerprijs. Beïnvloedbare kenmerken Kenmerken die wel te beïnvloeden zijn door projectuitvoerders betreffen zachte kenmerken. Dit zijn met name kenmerken waarover op dit moment nog weinig zekerheid bestaat en zijn met name afhankelijk van het ontwerp van het MLB. Door zachte kenmerken op een bepaalde manier te beïnvloeden kan het MLB aantrekkelijk worden voor gewenste sectoren en kunnen ongewenste sectoren worden afgestoten. Zachte kenmerken in het geval van het MLB op Gouwsluis betreffen onder andere vestigingskosten, behoud van identiteit van het bedrijf op het MLB, mate van inspraak en overige voorzieningen op het terrein zoals bijvoorbeeld parkeren en winkels. De vestigingskosten voor bedrijven op het MLB worden door een aantal factoren bepaald waaronder de constructie van het gebouw. Wanneer gekozen wordt voor een ‘boegbeeld’ van Alphen, een gebouw met een uitstraling, imago, zal dit terug te vinden zijn in de hogere vestigingskosten. Ergens moet er een afweging gemaakt worden tussen de hoogte van de vestigingskosten (ofwel het imago van het MLB) en de soort bedrijvigheid die daardoor aangetrokken moet worden. Extra voorzieningen zoals winkels, kappers, artsen, congrescentra enz. kunnen het extra aantrekkelijk voor bedrijven maken om zich op het MLB te vestigen.

5.2


Zoals in paragraaf 7.1 beschreven, is er een beïnvloedbare vraag en aanbod en een nietbeïnvloedbare vraag en aanbod. Zonder MLB heeft de locatie Gouwsluis een aantal vaste kenmerken, deze vaste kenmerken worden naast de eisen van sectoren met een verwachte vraag gelegd. Op die manier wordt het duidelijk welke sectoren op de locatie Gouwsluis af komen wanneer daar een bedrijventerrein op wordt aangelegd. Vervolgens wordt gekeken naar de beïnvloedbare vraag en aanbod. Hierbij wordt er uitgegaan van de wensen van de gemeente enerzijds met de bijbehorende eisen aan de locatie en de kenmerken van het MLB anderzijds. Uit deze afstemming volgt bedrijvigheid dat zowel gewenst wordt door de gemeente als aangetrokken kan worden met een MLB.

59

Afstemming op basis van niet-beïnvloedbare vraag en aanbod De vaste eigenschappen worden als autonoom beschouwd, in figuur 13 staan de vaste eigenschappen van zowel de vraag als het aanbod genoemd. Vaste locatiekenmerken - goede bereikbaarheid - centrale ligging - OTA

Autonome vraag - lokaal - regionaal - (inter) nationaal

Potentiële vestigers: - transport en logistiek - groothandel

Figuur 13 Afstemmen niet-beïnvloedbare vraag en aanbod Zonder MLB, beschikt de locatie Gouwsluis niet over een gebouw met uitstraling, de locatievoordelen zullen met name bestaan uit de goede bereikbaarheid over weg en water en de centrale ligging. Wanneer hiernaast de sectoren beschouwd worden waarvan een vraag verwacht wordt, blijkt met name de sector transport en logistiek hier profijt van te hebben. Andere sectoren zoals zakelijke dienstverlening en detailhandel zijn ook afhankelijk van een centrale ligging en een goede bereikbaarheid, maar ook vooral van een gebouw met uitstraling. De locatie hoeft in wezen niet aangepast te worden (behalve bouwrijp maken) om interessant te zijn voor bedrijven uit de sector transport en logistiek. Het MLB zou wellicht voor een meerwaarde kunnen zorgen door mogelijkheden voor value added logistics te bieden, echter de verwachting is, dat als het MLB geheel op deze markt gericht wordt dat er dan snel tot conventionele manieren van bouwen wordt over gegaan. Bijvoorbeeld vanwege het feit dat in de logistieke sector elk dubbeltje wordt omgedraaid, vooral voor vestigingen willen de meeste bedrijven zo min mogelijk geld uitgeven en de logistieke sector lastig is te combineren met andere functies omdat er veel geluids- en stankoverlast mee gepaard gaat.

Gewenste vraag - hoogwaardige bedrijvigheid - ziekenhuis - discotheek - hoger onderwijs

Zachte locatiekenmerken - imago/ontwerp -> vestigingskosten - uitbreidingsmog. - behoud identiteit - inspraak

Gewenste bedrijvigheid: - zakelijke dienstverlening - ICT - zorg

Figuur 14 Afstemmen beïnvloedbare vraag en aanbod

60

Afstemming op basis van beïnvloedbare vraag en aanbod De zachte locatiekenmerken kunnen dermate beïnvloed worden dat gewenste bedrijvigheid aangetrokken wordt tot het MLB. Deze kenmerken kunnen op verschillende manieren gevarieerd worden, afhankelijk van het type bedrijvigheid dat gewenst is. De gewenste bedrijvigheid, potentieel voor het MLB wordt bepaald door enerzijds de vraag van de gemeente en anderzijds de variabele kenmerken waarmee deze bedrijvigheid aangetrokken kan worden. Figuur 14 laat de afstemming van de beïnvloedbare vraag en aanbod zien. De gewenste bedrijvigheid kan naar verwachting aan getrokken worden door de te variabelen kenmerken van het MLB. Concreet rollen daar wat voorbeelden uit zoals de zorgsector, ICT en leisure. Deze beïnvloedbare markt wordt vooral bepaald door de wensen. De uiteindelijke invulling van het MLB zal waarschijnlijk deels gebaseerd worden op deze wensen en deels op de niet-beïnvloedbare markt zodat beide partijen tevreden zijn. Het geheel richten van het MLB op deze wenselijke markt brengt risico´s met zich mee: meerdere gemeenten hebben dezelfde wensen waardoor er veel concurrerende locaties zijn en het lastiger wordt potentiële vestigers te vinden.

5.3

Conclusie vraag en aanbod

Zowel de vraag als het aanbod bestaan uit een autonoom deel dat niet beïnvloed kan worden (of waarvan niet verwacht wordt dat het beïnvloed zal worden) en uit een beïnvloedbaar deel. Wanneer uitsluitend naar de autonome delen gekeken wordt, blijkt de locatie zeer geschikt voor met name logistieke activiteiten zoals transport en distributie, groothandel, detailhandel en (gerelateerde) zakelijke dienstverlening. De variabele eigenschappen van de vraag en het aanbod kunnen echter tot een hele andere invulling van het MLB leiden die overeen komt met de wensen van de gemeente voor hoogwaardige bedrijvigheid zoals zorg en ICT gerelateerde bedrijvigheid maar ook leisure (waar vanuit de bevolking uit Alphen aan den Rijn vraag naar is). De invulling van het MLB is tot dusver inhoudelijk behandeld, aan de hand van het afstemmen van vraag en aanbod komen twee, bijna tegenovergestelde, soorten bedrijvigheid als potentieel voor het MLB uit de bus rollen: enerzijds transport en logistiek (waaronder ook groothandels en bedrijven uit andere sectoren die activiteiten op het gebied van transport en logistiek uitvoeren) anderzijds hoogwaardige bedrijvigheid met veel (hoogwaardige) arbeidsplaatsen dat relatief weinig ruimte in beslag neemt. De invulling op basis van vraag en aanbod zou zich tussen deze twee mogelijkheden moeten bevinden, of één van de twee uitersten, of een combinatie van beide bedrijvigheden. Het onderzoek vervolgt met het onder de loep nemen van de proceskant van het project. In het proces moeten namelijk de beslissingen genomen worden over de inhoud. Een beeld van de betrokkenen en hun belangen geeft weer wie verantwoordelijk is voor het nemen van beslissingen en waar deze beslissingen op gebaseerd worden. Ook wordt de rol van de regiegroep hierin belicht.

61

6

Besluitvorming

De inhoudelijke kant van het project MLB is onderzocht, op basis van de inhoudelijke kant kunnen alternatieve invullingen voor het MLB worden opgesteld. Deze alternatieven zijn echter niet alleen afhankelijk van de inhoudelijke mogelijkheden: zij worden ook bepaald door de uiteindelijke beslissingnemers. De beslissingnemers kunnen met behulp van strategieën doelstellingen voor het MLB bewerkstelligen. Uit de strategieën rollen alternatieve invullingen. Als eerste wordt in dit hoofdstuk een beeld gegeven van het actorenveld waar de betrokkenen aan bod komen. In dit veld worden tevens de relaties tussen de actoren aangegeven en komen ook de belangen per partij aan bod. In tweede instantie komt de besluitvorming aan de orde, hierin komt aan bod wie de beslissingnemers zijn en wat de rol van de overige partijen hierbij is (dus ook die van de regiegroep). Tevens wordt er in gegaan op de belangen van de uiteindelijke beslissingnemer(s) met betrekking tot het MLB. In de derde paragraaf wordt er aandacht besteed aan de wensen en belangen van de regiegroep. Welke kansen zien zij voor de invulling van het MLB? In hoeverre stemmen deze overeen met die van de beslissingnemer (de gemeente)?

6.1

Actorenveld

De gemeente speelt de hoofdrol in het actorenveld (Figuur 15). Het figuur laat zien dat er globaal twee samenwerkingsverbanden zijn gesloten, namelijk de regiegroep, en de projectgroep OTA en omlegging N207. Binnen beide samenwerkingsverbanden worden beslissingen genomen omtrent de inhoud van de projecten. De gemeente is bij beide verbanden betrokken. De beslissingen die binnen de regiegroep genomen worden zijn adviserend van aard. Binnen deze groep kunnen er geen daadwerkelijke beslissingen genomen worden over de inhoud van het project. De regiegroep geeft voornamelijk advies aan de gemeente en in beperkte mate ook aan de andere leden van de projectgroep OTA, omlegging N207.

Cop’s

De Vries Consult. DHV & KC Witteveen + Bos Gemeente Alphen VOA KvK Leiden VNO-NCW West

Gemeente Alphen

Provincie Z-H (Decor)

Provincie Z-H

Habiforum

ProRail Rijkswaterstaat

Van Uden Group Heineken Havenbedrijf R’dam

Expertmeetings

Omwonenden Belangengroeperingen

Private partijen Toekomstige gebruikers

= regiegroep poort van Alphen = projectgroep overslagterminal Alphen (OTA) en omlegging N207

Comment [T1]:

Figuur 15 Actorenveld

62

Binnen de gemeente is er een projectgroep opgericht die zich bezig houdt met zowel de OTA, de omlegging van de N207 als het meerlagen bedrijventerrein, deze projecten worden samengenomen zodat er één gezamenlijke bestemmingsplanprocedure opgesteld kan worden. De gemeentelijke projectgroep is uitgebreid met vertegenwoordigers van de provincie Zuid-Holland, ProRail, Rijkswaterstaat, de Van Uden Group, Heineken en het Havenbedrijf Rotterdam, waarbij de provincie, Prorail en Rijkswaterstaat zich met name met de omlegging van de N207 bezighouden, en de Van Uden Group, Heineken en het Havenbedrijf Rotterdam met de OTA. Het MLB is er bij gevoegd, maar wordt niet door iedereen met luid gejuich verwelkomd. Zo is bijvoorbeeld de van Uden Group wel bereid om mee te werken in het proces rond het MLB, maar vreest zij wel voor vertraging van alle drie de projecten door de komst van een MLB (aldus dhr. Bakker, van Uden Group). Hoewel de provincie de eisen heeft gesteld van innovatief en meerlagig voor het aan te leggen bedrijventerrein, houdt dit niet automatisch in dat de vertegenwoordigers van de provincie in de projectgroep OTA en omlegging N207 enthousiast zijn om het MLB mee te nemen bij de twee projecten. De provincie is hierin niet éénduidig: enerzijds stimuleren zij een MLB, met name in de werkgroep Decor van de provincie, anderzijds moeten zij de N207 omleggen en willen zij dat liefst zo snel en goedkoop mogelijk doen, een MLB zou de plannen alleen maar door de war kunnen schoppen. In onderstaand figuur staat weergegeven welke actoren een rol spelen rond het project MLB en de gerelateerde projecten OTA en omlegging van de N207. De provincie Zuid-Holland is met het initiatief gekomen een overslagterminal in Alphen aan den Rijn te bouwen. De gemeente heeft daarmee ingestemd, mits zij de grond ernaast beschikbaar mocht maken voor bedrijven. De provincie heeft weer op haar beurt hiermee ingestemd, mits er een innovatief, duurzaam en meerlagenbedrijventerrein van zou worden gemaakt en dat bovendien de gemeente een deel van de kosten van de omlegging van de N207 voor haar rekening zou nemen (aangezien deze aangepast moet worden op het MLB). De gemeente zal nu een deel van de kosten van de omlegging van de N207 financieren, dit geld verwacht de gemeente terug te ontvangen met het MLB. De eis van de provincie van innovatief en meerlagig is middels een `herenakkoord´ opgelegd. De enige echte invloed die de provincie op de gemeente uit kan oefenen is door het goed of afkeuren van het bestemmingsplan, of eventueel via andere projecten. Tabel 16 presenteert de belangen en inbreng van de verschillende partijen. Figuur 15 en tabel 21 geven tezamen een beeld van de formele relaties tussen de betrokken actoren. Er zijn naast formele relaties ook informele relaties aan het licht gekomen tijdens het onderzoek. Omdat vergaderingen en workshops met betrokkenen werden bijgewoond werden de volgende informele relaties duidelijk: - De Van Uden Group wil wel betrokken zijn bij het project rond het MLB maar vooral vanwege het feit dat het MLB de aanleg van de containerterminal niet mag hinderen. De Van Uden Group wacht onderhand al acht jaar op een containerterminal in Alphen aan den Rijn, en zal alle eventuele hindernissen willen elimineren. - De verhouding tussen de Provincie Zuid-Holland en de gemeente Alphen aan den Rijn is instabiel. Omdat de Provincie in verschillende afdelingen is verdeeld, heeft de gemeente bij de aanleg van de OTA, de omlegging van de N207 en de aanleg van het MLB niet met één persoon/team van personen te maken. Aangezien de verschillende afdelingen niet duidelijk vanuit één standpunt met elkaar samenwerken, werkt dit vertragend op dit soort grote infrastructurele bouwprojecten. Dit wekt irritatie op bij de gemeente. Aan de andere kant volgt de gemeente weer niet de adviezen op die door de Provincie worden gegeven, wat tot irritatie van de Provincie (althans delen ervan) leidt. De onderlinge verhouding is echter niet zodanig verstoord dat de leden van de regiegroep uit zowel de gemeente als de Provincie niet meer met elkaar kunnen samenwerken. De instabiele verhouding kan wel tot gevolg hebben dat het project enige vertraging oploopt. - Hoewel uiteindelijk de raad van de gemeente Alphen aan den Rijn zal moeten goedkeuren of het MLB aangelegd gaat worden, is er nu nog weinig bekend over de mening van de raadsleden omtrent het MLB. Daar het nog niet vaststaat wat er precies gaat komen is nog te vroeg de leden daarnaar te vragen, de mogelijkheid bestaat op die manier dat er te vroeg conclusies over het

63

MLB getrokken worden. Om die reden staat de raad niet expliciet vermeld in figuur 15, naar verloop van tijd zal de raad echter meer invloed hebben en zal zij wel apart in het figuur vermeld moeten worden.

Actor Gemeente Alphen

Provincie Z-H

ProRail Rijkswaterstaat Van Uden Group Heineken Havenbedrijf Rotterdam Grontmij VOA KvK Rijnland Habiforum VNO-NCW West Project DECOR (Provincie Z-H)

Belangen -Hoogwaardige werkgelegenheid -> wil af van imago transport & logistiek -Versterking van de stedelijke economie -Voorzien in lokale en regionale behoefte aan bedrijventerrein -Ruimtegebrek -Ontwikkelen van een hoogwaardige en leefbare woon-/werkomgeving -Verevening opbrengsten MLB met de kosten voor omlegging N207 -Ambitie/imago -Verminderen vrachtwagens op de A4 en A13 -Ontwikkelen van een hoogwaardige en leefbare woon-/werkomgeving -Versterken van de regionale economie -Creëren van arbeidsplaatsen -Veiligheid en kwaliteit van het spoor -Minimale hinder voor treinverkeer -Optimaal verkeersnetwerk -Veilige verkeersafwikkeling -Genereren omzet en winst -Spoedige realisatie van OTA -Belangrijke klant terminal -Genereren omzet en winst -Samenwerking met de terminal -Opdracht naar tevredenheid afronden -Genereren omzet en winst -Creëren van een gunstig ondernemersklimaat voor de leden -Creëren van een gunstig ondernemersklimaat voor de regio -Afstemming projecten rond Oude Rijnzone -Verbeteren ruimtelijke kwaliteit dmv meervoudig ruimtegebruik -Creëren van een gunstig ondernemersklimaat voor de regio -Duurzame ontwikkeling van het gebied -Ambitie, voorbeeldproject

DHV + KC

-Opdracht naar tevredenheid afronden -Genereren omzet en winst

Cop’s

-Vervolgopdracht(en)

Omwonenden

-Leefbare omgeving met een mooi uitzicht en weinig verkeer -Ruimte voor natuur en behoud van het Groene Hart -Optimale prijs/kwaliteit -Aantrekkelijke locatie/object -Genereren omzet en winst -Waarborgen continuïteit onderneming -Prestige

Belanghebbenden Gebruikers Private partijen (investeerders, ontwikkelaars, bouwers, etc.)

Inbreng -Grond -Financiële middelen -Kennis -Bevoegdheden en bestuurskracht -Capaciteit -Projectregie

-Financiële middelen -Kennis -Capaciteit -Bevoegdheden en bestuurskracht -Aansluiten op bestaande infrastr. -Kennis op het gebied van werkzaamheden rond het spoor -Financiële middelen -Kennis -Financiële middelen -Marktkennis -Financiële middelen -Financiële middelen -Kennis -Financiële middelen -Kennis -Kennis van de markt -Netwerk -Draagvlak -Kennis van de markt -Netwerk -Draagvlak -Kennis mbt meervoudig ruimtegebruik en processen -Financiële middelen -Kennis van de markt -Netwerk -Kennis mbt duurzame ontwikkelingen -Financiële middelen -Mensen -Kennis - Creativiteit, conceptuele ontwerpen en ideeën -Kennis -Creativiteit, conceptuele ontwerpen en ideeën -Inspraak -Inspraak -Toezegging om gebruik te willen maken van het complex -Financiële middelen (risicodragende participatie) -Kennis -Creativiteit, conceptuele ontwerpen en ideeën -Projectmanagement

Tabel 21 Actorbelangen en inbreng

64

6.2

Besluitnemer

De uiteindelijke spilactor in het proces is de gemeente en na enige tijd in combinatie met een private risicodrager. De gemeente zal afwegingen moeten maken tussen de ambitie die zij heeft met het MLB en het risico dat er aan verbonden is. De gemeente zal doelstellingen formuleren die gelden voor het MLB. De doelstellingen worden verwoord in een missie20 voor het MLB, de missie kan vervolgens volbracht worden door middel van één of meerdere strategieën. De strategieën leiden op hun beurt weer tot alternatieve invullingen. De doelstellingen die de gemeente stelt voor het MLB kunnen hoofdzakelijk gericht zijn op het heden of juist op de toekomst. De afweging hiertussen kan ook bestemd worden als een afweging tussen ambitieniveau, waarbij een laag ambitieniveau doelstellingen betreft die gericht zijn op het nu en een hoog ambitieniveau doelstellingen behelst, gericht op de toekomst. Onder een hoog ambitieniveau wordt verstaan: -

het genereren van toekomstige arbeidsplaatsen in de gemeente; het aantrekken van (hoogwaardige) bedrijvigheid; status/imago geven aan de stad; duurzaamheid MLB

De ambitie wordt door de gemeente vertaald in een missie voor het MLB, zo zal een missie gericht op de toekomst (lange termijn), een hoog ambitieniveau als doel stellen. Op korte termijn daarentegen zal de missie vooral gericht zijn op het toekomen aan de huidige vraag naar bedrijfsterreinen vanuit Alphen en omgeving. Het ambitieniveau is daarbij laag: er wordt geen beleid gevoerd om extra arbeidsplaatsen te genereren, er wordt geen hoogwaardige bedrijvigheid aangetrokken en er wordt geen bepaald imago gecreëerd voor de stad. Er zijn uiteraard ook missies mogelijk waarin beide doelstellingen (gedeeltelijk) nagestreefd worden. Zo kan het MLB aantrekkelijk gemaakt worden voor huidige bedrijvigheid én een (positief) imago creëren voor de stad, er bestaat een hele range aan mogelijkheden tussen de twee uiterste missies. Wanneer de gemeente zich richt op zowel de huidige vraag als op de wensen voor de toekomst, is het de vraag of deze beide doelstellingen zijn te combineren voor het MLB, of het dan nog wel aantrekkelijk is voor bepaalde bedrijven om zich hier te vestigen. Aan de korte termijn is weinig risico verbonden: inspelen op de huidige vraag betekent dat er vrijwel zeker bedrijven zijn die geïnteresseerd zijn in het project. De lange termijn brengt relatief veel risico met zich mee: er is veel onzekerheid over de (lokale) economie op lange termijn en bedrijven die de gemeente met het oog op de toekomst wil binnenhalen zijn nu misschien nog niet geïnteresseerd in Alphen. De middellange termijn zit qua risico hier tussen in. Zo zou het MLB zowel kunnen inspelen op de huidige vraag als op de wensen van de gemeente voor de toekomst. Of de twee verenigbaar zijn dat is een tweede punt.

20

mis·sie (de ~ (v.), ~s)

5 speciale opdracht, taak => boodschap, zending (Van Dale Hedendaags Nederlands)

65

(laag -> hoog) ambitie

(lange termijn)

(korte termijn)

risico (laag -> hoog) Figuur 16 Speelveld van missies Figuur 16 geeft weer waarbinnen de mogelijkheden voor het MLB liggen. Voor de invulling van het MLB moeten er keuzes gemaakt worden binnen dit speelveld. Waarbij enerzijds de focus op de korte termijn de weg van de minste weerstand is, en anderzijds de focus op lange termijn een hoge ambitie voor Alphen met zich meebrengt. Tussen deze twee extremen bestaan talloze mogelijkheden die allen deels gericht zijn op de wensen van de gemeente voor de toekomst en deels inspelen op de huidige bestaande vraag. In dit gebied is het de gemeente die probeert het risico zo laag mogelijk te houden voor het project, en de regiegroep die het ambitieniveau hoog probeert te houden. De mogelijke invullingen voor het MLB zullen zich met name linksboven in figuur 17 bevinden, waarbij er voor iets minder ambitie en daardoor minder risico gekozen kan worden of juist het tegenovergestelde.

(lange termijn)

ambitie

regiegroep

gemeente (korte termijn)

risico Figuur 17 Verschuivingen in het speelveld De regiegroep probeert door sturing in het proces het ambitieniveau hoog te houden. In de praktijk echter kan het ambitieniveau alleen hoog gehouden worden door middel van geld. Een gebouw met een imago bouwen kost geld, de financiële risicodragers zullen enige mate van zekerheid willen inbouwen door zich deels te richten op de huidige vraag. Aangezien de huidige vraag in Alphen met name gebaseerd is op bedrijvigheid die zo min mogelijk uit wil geven aan vestigingskosten, moet het geld ergens anders vandaan komen. De gewenste bedrijvigheid zou het geld wellicht kunnen opbrengen maar het is niet zeker dat zij geïnteresseerd zal zijn in een

66

vestiging in Alphen aan den Rijn (aangezien er geen aanwezige markt is van deze bedrijvigheid). Om het ambitieniveau in de praktijk hoog te houden, zal de gemeente òf zelf moeten investeren, òf een private risicodrager moeten vinden die bereid is hierin te investeren. Om het risico van het hele project laag te houden is het van belang een private risicodrager bij het proces te betrekken. Zo kunnen samen plannen worden gemaakt voor de invulling en het ontwerp van het MLB, waarbij de gemeente haar wensen in kan brengen en de private partij haar marktkennis. Zolang de gemeente geen private risicodrager benaderd, blijven de keuzes rond de inrichting van het MLB wankel, de risicodrager zal uiteindelijk ook bepaalde eisen stellen voor hij gaat investeren. Ook dient het overwogen te worden samen te werken met meerdere gemeenten, aangezien het MLB toch een overwegend regionaal karakter zal hebben (gezien de grootte). Het is niet de bedoeling dat het MLB andere bedrijventerreinen in de omgeving gaat wegconcurreren, door aan te sluiten bij het project “Oude Rijnzone”, kan dit grotendeels voorkomen worden. Wat houdt dit concreet voor het MLB in? Wanneer de gemeente zich puur op de vraag op korte termijn richt, dan zal het MLB geschikt moeten worden voor met name bedrijven uit de sectoren transport en logistiek, reparatie en productie, en groothandels. Om deze bedrijven naar de locatie te trekken zal vooral de prijs laag moeten zijn, waardoor er weinig mogelijkheden zijn voor innovatief meervoudig ruimtegebruik. Wanneer de huidige markt gevolgd wordt, zal er waarschijnlijk een conventioneel bedrijventerrein overblijven van het MLB. De lange termijn brengt een heel ander beeld met zich mee: het MLB zal bij een visie op lange termijn geschikt moeten zijn voor hoogwaardige bedrijvigheid dat veel arbeidsplaatsen met zich meebrengt en dat een zich een duurdere vestiging kan veroorloven. In dit geval zijn er mogelijkheden voor innovatief meervoudig ruimtegebruik. De onzekerheid is echter groot, want hoe moet het MLB worden ingevuld bij aanvang? Bestaat er dan al voldoende vraag naar dergelijke locaties vanuit hoogwaardige bedrijvigheid? De visie op middellange termijn voor Alphen aan den Rijn heeft enerzijds ten doelstelling toe te komen aan de huidige vraag naar nieuwe locaties en anderzijds in te gaan op de wensen van de gemeente voor toekomstige bedrijvigheid. In dit geval zou het MLB zowel geschikt moeten worden voor zowel transport en logistiek, groothandels, reparatie en productie, als voor hoogwaardige bedrijvigheid (zoals zakelijke dienstverlening, ICT, life science enz.). Uit het voorgaande is duidelijk dat de gemeente zo min mogelijk risico wil lopen, dit kan echter ook door het terrein, dat beschikbaar is voor het MLB op te splitsen in een terrein beschikbaar voor de huidige vraag vanuit Alphen en een MLB. Waarbij het eerste terrein conventioneel of eventueel compact bebouwd wordt en het MLB gericht zal zijn op hoogwaardige bedrijvigheid. Op het moment van onderzoek lijkt het erop dat de gemeente steeds meer aan het aansturen is op de splitsing in bedrijventerreinen. In dit geval draaien de rollen van de gemeente en de regiegroep als het ware om: de gemeente stuurt alleen aan op hoogwaardige bedrijvigheid, de regiegroep wil juist transport en logistiek erbij betrekken. De volgende paragraaf gaat in op de rol van de regiegroep en haar wensen voor het MLB.

6.3

Rol en visie van regiegroep

De activiteiten die uit de afstemming van vraag en aanbod zijn gekomen, zijn voorgelegd aan de leden van de regiegroep. Elk lid heeft de activiteiten individueel beoordeeld op potentiële vestiging op het MLB. De leden onderling hebben (bijna) allen een verschillende achtergrond, wat onder andere leidt tot verschillende benaderingen van de invulling van het MLB. Het doel van deze beoordeling is duidelijkheid verschaffen binnen de regiegroep zelf over `het beeld´ van het MLB en de mogelijke invulling. Tevens kunnen de beoordelingen alternatieve invullingen van het MLB verantwoorden, aangezien de leden van de regiegroep allen op een bepaald gebied in relatie tot het MLB expert zijn.

67

1

2

3

4

5

6

7

8

= biedt kansen voor het MLB

Groothandel Transport en logistiek

= kan op het MLB, maar heeft geen interactie met andere activiteiten = kan alleen op MLB, met behulp van (verregaande) aanpassingen = niet geschikt voor het MLB

Distributie Zakelijke dienstverlenin g ICT Detailhandel Productie en reparatie

.

Life science

1,2...8 stellen de leden van de regiegroep voor

Leisure en toerisme Onderwijs Afval Sport Industrie Wonen Zorg Agrarische sector

Tabel 21 Voorkeur regiegroepleden

Uit de gegevens blijkt dat met name activiteiten als groothandel, transport en logistiek, distributie en zakelijke dienstverlening kansrijk worden geacht voor het MLB. Deze activiteiten sluiten aan op de huidige bedrijvigheid in Alphen aan den Rijn en op de afstemming van vraag en aanbod wat betreft de vaststaande gegevens over vraag en aanbod. De uitkomst is niet opvallend, gezien de aantrekkelijkheid van de kenmerken van de huidige locatie voor bedrijven uit de sector transport en logistiek. Activiteiten die afhankelijk zijn van andere kenmerken van de locatie worden hier en daar wel mogelijk geacht maar laten veel variatie in de meningen zien. Na het beoordelen van de activiteiten afzonderlijk, heeft elk van de leden aangegeven (voor de kansrijke activiteiten) welke combinaties van activiteiten speciaal geschikt kunnen zijn voor het MLB. Vrijwel iedereen geeft in eerste instantie aan kansen te zien voor de combinatie van transport en logistiek, groothandel, distributie en zakelijke dienstverlening. Dit weer in tegenstelling tot de vraag van de gemeente naar meer hoogwaardige bedrijvigheid (terwijl er drie leden van de regiegroep namens de gemeente de opdracht hebben ingevuld!). Bijlage 6 geeft de invulopdracht weer zoals deze door de leden van de regiegroep zijn ingevuld. Tabel 16 geeft de resultaten van de opdracht weer aan de hand van de voorkeur van de leden (gemiddeld) voor mogelijke combinaties.

Activiteit Detailhandel Groothandel Distributie Transport en logistiek

Zak. Dienst -verl. ++

Transport en log. ++

Distributie

Groot handel

++

++

++

++

++

++

++

++

Tabel 22 Voorkeur regiegroepleden voor combinaties

De `++´-en die in de tabel vermeld staan, geven aan dat de combinatie van activiteiten voor het MLB zeer geschikt geacht wordt. Andere activiteiten stonden ook in de invultabel genoemd (zoals o.a. industrie, afval, wonen) maar werden niet als zeer geschikt voor het MLB bestempeld.

68

De meningen van de verschillende leden van de regiegroep komen grotendeels overeen voor wat betreft zij mogelijkheden zien. De genoemde kansrijke combinaties zijn niet erg hoogwaardig (op zakelijke dienstverlening na) en komen vooral toe aan de vraag vanuit Alphen. Deze eerste peiling van de mening van de regiegroepleden geeft aan dat de regiegroep het MLB in ieder geval voor een deel wil richten op de sector transport en logistiek (waar dan ook distributie onder valt) in combinatie met groothandels en zakelijke dienstverlening. Een invulling van het MLB met deze activiteiten biedt volgens de regiegroep potentie voor de toekomst. De mening van de regiegroep is onder meer gebaseerd op het oorspronkelijke idee van de regiegroep omtrent het MLB waarbij het MLB als opvang dient voor blokkendozen, die op dit moment een doorn in het oog zijn van inwoners en andere bedrijven uit Alphen. Het MLB kan deze blokkendozen op elkaar zetten waardoor er ruimte bespaard blijft. Om het MLB niet zelf één grote lelijke blokkendoos te laten worden, zal hoogwaardige bedrijvigheid en detailhandel ervoor moeten zorgen dat het gebouw toch uitstraling toont aan de omgeving. De kern van transport en logistiek wordt op deze manier aangekleed door hoogwaardige bedrijven en detailhandel. Ook kunnen deze vormen van bedrijvigheid opbrengsten opleveren (voor de vestiging) waardoor lagere prijzen doorberekend kunnen worden aan bedrijven uit de transport en logistiek, zodat het MLB kan concurreren met andere locaties.

6.4

Conclusie besluitvorming

De invulling van het MLB hangt af van de strategie van de gemeente. Een missie gericht op de toekomst houdt een doelstelling voor een hoge ambitie voor het MLB in, waarin volledig wordt ingegaan op de wensen van de gemeente. De invulling van het MLB zal in dit geval op nog al wat risico stuiten. Er is namelijk nog geen bestaande markt van de gewenste bedrijvigheid in Alphen aan den Rijn en ook is er geen duidelijkheid over de toekomstige markt binnen deze bedrijvigheid. De gemeente kan haar missie ook op de korte termijn richten, waarbij ze zich richt op de huidige marktvraag vanuit Alphen en omgeving. Hierbij zal de invulling van het MLB met name gericht zijn op bedrijven uit transport en logistiek, productie en reparatie en groothandels. Bedrijven uit deze sectoren besteden liefst zo min mogelijk geld aan de vestigingslocatie. Veel ruimte zal er niet overblijven voor innovatief meervoudig ruimtegebruik. Tussen de twee extreme missies is er een aantal missies te bedenken waar zowel doelstellingen gericht worden op de korte termijn als op de lange termijn. Het MLB zal in dat geval plaats moeten bieden aan bedrijven met een huidige vraag naar nieuwe locaties en aan gewenste bedrijvigheid. Een missie kan volbracht worden aan de hand van één of meerdere strategieën, hoofdstuk 9 gaat verder in op de verschillende strategieën die mogelijk zijn voor het invullen van het MLB. Degene die uiteindelijk de inhoudelijke beslissingen moet nemen over het MLB is de gemeente Alphen aan den Rijn in combinatie met private risicodragers. Het is aan de gemeente om te bepalen wanneer de private partij(en) bij het proces betrokken moet worden. Als de private partij direct bij het proces betrokken wordt ontstaat er openheid en kan er een vertrouwensband gecreëerd worden tussen de gemeente en de private partij. De gemeente moet daar wel in ruil voor een stukje zeggenschap afstaan. Wanneer de private partij later in het proces wordt betrokken bestaat het risico dat het project onaantrekkelijk is voor de private partij waardoor er alsnog onderhandeld moet worden. Het bestaan van de regiegroep kan de illusie veroorzaken dat de gemeente al samenwerkt met private partijen, in dit geval zijn het echter niet de risicodragende partijen zoals projectontwikkelaars die in het proces betrokken zijn. De private partijen uit de regiegroep functioneren meer als belanghebbenden. Een organisatievorm die mogelijk wel voor succes kan zorgen bij het ontwikkelen van het MLB is een publiek private samenwerkingsvorm waarin beide partijen verantwoordelijkheid dragen bijvoorbeeld in een regionale ontwikkelings maatschappij (ROM). De regiegroep zal vooral proberen het ambitieniveau hoog te houden, zodat het oorspronkelijke idee gebruikt kan worden. De gemeente zal met name proberen het risico zo laag mogelijk te houden, waardoor meer kans is op een positief financieel resultaat. Leden van de regiegroep

69

zeggen naar hun mening de meeste mogelijkheden te zien in transport en logistiek, groothandels, distributie en zakelijke dienstverlening voor vestiging op het MLB. Dit is een logische gedachte op grond van de bestaande kenmerken van de locatie. De leden realiseren zich wel dat het bereiken van een hoog ambitieniveau met het MLB met deze bedrijvigheid heel lastig wordt. Andere activiteiten en bedrijvigheid zullen zich ook op het MLB moeten vestigen om de ambitie hoog te kunnen houden. De regiegroep heeft slechts een adviserende rol en in een beperkte mate een sturende rol in het proces. De gemeente is de actor die de daadwerkelijke beslissingen moet nemen. De uiteindelijke strategie van de gemeente bepaalt in grote lijnen de invulling van het MLB. In deze strategie maakt de gemeente een afweging tussen de ambitie die zij wil bereiken en het (financiële) risico. De regiegroep heeft met het MLB een gebouw met status voor ogen, om ervoor te zorgen dat het MLB daadwerkelijk zo’n gebouw wordt, zal zij de gemeente duidelijk moeten maken dat een statusgebouw ten goede komt aan het imago van Alphen, maar dat de gemeente niet moet verwachten hier op korte termijn een positief financieel resultaat uit te halen. Om het risico laag te houden en de ambitie hoog, zal de uiteindelijke invulling van het MLB deels toe moeten komen aan de huidige vraag naar nieuwe locaties van lokale en regionale bedrijvigheid en deels aan de wensen van de gemeente. Dit betekent dat het MLB zowel geschikt moet zijn voor bedrijven uit sectoren als transport en logistiek, productie en reparatie en groothandels, als voor hoogwaardige bedrijvigheid zoals zakelijke dienstverlening, ICT en life science. De gemeente neigt steeds meer naar een splitsing in het terrein dat beschikbaar is voor het MLB, in een deel voor compact/traditioneel bedrijventerrein en een deel voor het MLB. In dat geval zal het eerste deel met name bestemd zijn voor de huidige vraag vanuit transport en logistiek en kleinschalige productie en reparatiebedrijven, en het MLB voor hoogwaardige bedrijvigheid. Deze splitsing gaat echter voorbij aan het oorspronkelijke idee voor het MLB. Een splitsing verschuift de problematiek: blokkendozen komen op een ander stuk bedrijventerrein te liggen en de ruimte in het Groene Hart wordt alleen maar minder. Terwijl de regiegroep enerzijds pleit voor hoogwaardige bedrijvigheid in het MLB om het gebouw een uitstraling te geven, pleit zij anderzijds voor bedrijven uit de transport en logistiek om meer ruimte in het Groene Hart te creëren en de rug toe te keren naar de lelijke blokkendozen die nu worden neergezet voor transport en logistieke bedrijvigheid.

70

7

Alternatieve invullingen MLB

De uiteindelijke invulling van het MLB zal afhangen van de missie voor het MLB van de gemeente. In dit onderzoek zijn zowel de vraag en het aanbod bekeken rond de locatie Gouwsluis als de situatie rond de beslissingnemers. Op basis hiervan, kunnen we een onderscheid maken tussen geschikte activiteiten voor het MLB (op basis van een niet-beïnvloedbare vraag en aanbod) en gewenste activiteiten (op basis van een beïnvloedbare vraag en aanbod) van de beslissingnemer. Wanneer de gemeente kiest voor zekerheid en een laag ambitieniveau kan het MLB geheel op de huidige markt gericht worden. Wanneer de gemeente daarentegen een hoog ambitieniveau na streeft en zich vooral op de toekomst wil richten, zal het MLB een aantrekkelijke locatie worden om hoogwaardige bedrijvigheid te trekken. Tussen de twee uiterste missies bestaat er een veld waarin missies kunnen worden opgesteld die doelstellingen nastreven zowel gericht op de toekomst als op het heden. Deze missies zijn gebaseerd op een tussengelegen risico- en ambitieniveau vergeleken met de uiterste missies. De verschillende missies zullen op een bepaalde manier volbracht moeten worden. In dit hoofdstuk wordt er eerst aandacht besteed aan de strategieën waarmee de mogelijke missies volbracht kunnen worden, vervolgens worden de strategieën uitgewerkt waarbij voorbeelden aan bod komen voor de invulling van het MLB wanneer die betreffende strategie wordt toegepast.

7.1

Strategieën21

Uit hoofdstuk 8 werd duidelijk dat de invulling voor het MLB in eerste instantie afhangt van wat de gemeente met het MLB wil. De gemeente stelt een missie voor het MLB op waarin gestelde doelen worden vermeld. De missie kan zich enerzijds richten op de korte termijn, waarbij de doelstelling hoofdzakelijk draait om het toekomen aan de huidige vraag naar bedrijfsruimte. Anderzijds kan de missie gericht zijn op de toekomst waarbij het aantrekken van gewenste bedrijvigheid de prioriteit krijgt. Tussen deze extreme missies bestaan er tussenliggende missies die zowel doelstellingen bevatten gericht op de toekomst als op de huidige vraag. Om een missie te volbrengen worden strategieën opgesteld. Voor de twee uiterste missies wordt voor elk een strategie opgesteld die leidt tot het volbrengen van de missie en tot een alternatieve invulling voor het MLB. Voor het gebied tussen de twee uitersten in worden combinatiestrategieën opgesteld, deze worden opgesteld om combinaties van doelstellingen te behalen. De combinatiestrategieën leiden tot alternatieve invullingen waarbij enerzijds rekening wordt gehouden met de huidige vraag naar bedrijfsruimte en anderzijds vooruitgelopen wordt op de toekomst. Voor het MLB betekent dit dat bedrijven uit de sector transport en logistiek gecombineerd moeten worden met hoogwaardige bedrijvigheid. Deze combinatie van de huidige vraag met het oog op de toekomst ligt in de lijn van de definitie van duurzame ontwikkeling:

Een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van huidige generaties zonder dat de mogelijkheid om te voorzien in de behoeften van toekomstige generaties wordt geschaad (WCED, 1987). De genoemde invalshoeken voor een duurzame inrichting van bedrijventerreinen zullen in dit onderzoek als leidraad dienen voor de alternatieve invullingen die volgen op de gekozen strategie. De verschillende opties om bedrijventerreinen duurzaam in te richten zijn globaal op drie aspecten gericht: 1. Planet 2. Profit 3. People

21

stra·te·gie (de ~ (v.), ~ën) 1 kunst van oorlogvoering op grote schaal 2 plan volgens welk men te werk gaat (Van Dale Hedendaags Nederlands)

71

De combinatiestrategieën die de gemeente kan volgen, zijn opgesteld aan de hand van deze aspecten. Elk van de strategieën is gebaseerd op positieve gevolgen voor zowel ecologische, economische als sociale aspecten. Daarbij focust elke strategie zich op één van de aspecten. De combinatiestrategie Planet bijvoorbeeld richt zich vooral op de ecologische aspecten, de economische en sociale aspecten spelen daarbij een kleinere rol. De combinatiestrategieën leiden afzonderlijk tot alternatieve invullingen voor het MLB. De strategieën zullen eerst afzonderlijk worden omschreven, vervolgens worden er alternatieve invullingen aan toegevoegd en wordt daarop een sterkte zwakte analyse uitgevoerd.

korte termijn

Sterkte Alternatieve invulling

Planet

Alternatieve invulling

Profit


People


toekomst


Zwakte Sterkte Zwakte Sterkte Zwakte Sterkte

A d v i e s

Zwakte Sterkte Zwakte

Figuur 18 Van strategie tot advies De alternatieve invullingen die volgen uit de combinatiestrategieën baseren zich zoals eerder vermeld op een onderste laag bedrijven uit de transport en logistiek, groothandels en productie en reparatie. De locatie Gouwsluis is (ongeacht het soort bedrijventerrein) geschikt voor met name bedrijven uit de sector transport en logistiek (door de centrale ligging, goede bereikbaarheid en naastgelegen containerterminal) en groothandels. Daarnaast bestaat er een lokale vraag naar nieuwe bedrijfslocaties vanuit de sectoren productie en reparatie en transport en logistiek. De minimale eis vanuit deze bedrijven is een betaalbare locatie. De combinatiestrategieën zullen er voornamelijk op gericht zijn hoe de gewenste bedrijvigheid naar de locatie getrokken moet worden. Bedrijven gericht op transport en logistiek en groothandels hebben veel ruimte nodig voor opslag en transportmiddelen. Ruimte waar verder weinig gebeurt, waarop geen inkomsten gegenereerd worden. De ruimte zal zo min mogelijk kosten met zich mee moeten brengen voor de bedrijven. Productie- en reparatie bedrijven die vanuit Alphen hebben aangegeven op zoek te zijn in de nabije toekomst naar nieuwe locaties zijn voornamelijk kleinere bedrijven (<10 werkzame personen). Hoewel deze bedrijven relatief minder ruimte nodig hebben, zijn zij minstens net zo prijsbewust. Zowel letterlijk als figuurlijk zal de basis voor het MLB in dit onderzoek door bedrijven gevormd worden vanuit de sectoren transport en logistiek, productie en reparatie en groothandels.

72

7.2

Van strategie tot invulling

Achtereenvolgens worden de genoemde strategieën (korte termijn, planet, profit, people en toekomst) uitgewerkt. Elke strategie wordt eerst kort omschreven, vervolgens wordt er ingegaan op wat de strategie voor de invulling van het MLB kan betekenen (alternatieve invulling voor het MLB) en tot slot worden er voorbeeldprojecten aangehaald.

7.2.1

Strategie korte termijn

De eerste strategie die de gemeente kan volgen is de strategie van de huidige vraag. Daarmee wordt bedoeld dat de gemeente zich bij het vaststellen van het beeld over het MLB richt op de huidige vraag naar nieuwe (bedrijfs)locaties voor de nabije toekomst. De huidige vraag wordt met name bepaald door de aanwezige bedrijvigheid in en om Alphen aan den Rijn. Toch is het van belang de vraag iets breder te nemen (in ieder geval ook regionaal) vanwege de komst van de verlenging van de N11. Alphen wordt daarmee vooral in de richting van Utrecht veel beter bereikbaar. De goede bereikbaarheid van Alphen en de centrale ligging leiden tot het aantrekken van bedrijven uit de sector transport en logistiek. Op dit moment bestaat er al een cluster van deze sector in Alphen, zowel vanuit de regio als vanuit de stad zelf is er vraag naar locaties voor transport en logistieke bedrijven. Hiernaast komt de lokale vraag vooral vanuit productie- en reparatiebedrijven en groothandels. De strategie “huidige vraag” richt zich op de bestaande vraag naar nieuwe locaties, daarbij is het risico dat er geïnteresseerde bedrijven gevonden worden laag, althans, wanneer het ontwerp van het bedrijventerrein dan ook toekomt aan de eisen vanuit de geïnteresseerde bedrijven. Om aan de eisen te voldoen zal er weinig ruimte overblijven voor innovatie en meerlagigheid. Meerlagigheid is mogelijk, alleen als het te vestigen bedrijf geen extra kosten hier aan over houdt. Er is op dit moment nog voldoende aanbod in Zuid-Holland voor bedrijven uit de genoemde sectoren om zich elders op een minder dure plek te vestigen. Wanneer de gemeente kiest voor deze strategie, houdt zij haar blik geheel op het heden en werkt zij zichzelf tegen wat betreft de wensen voor de toekomst voor Alphen aan den Rijn. Het ambitieniveau zoals gedefinieerd in dit onderzoek zal laag blijven voor het MLB wanneer deze wordt ingericht als logistiek park. Mogelijke invullingen MLB Concrete alternatieve invullingen voor het MLB bij deze strategie zijn vormen van logistieke parken:

“Een logistiek park is een gespecialiseerd bedrijventerrein in een distributieregio dat ruimte biedt aan logistieke en vervoersintensieve bedrijven en de samenwerking bevordert tussen deze bedrijven. Een logistiek park vormt als ‘draaischijf’ de schakel tussen enerzijds nationale distributie en anderzijds regionale en lokale distributie.” (Buck Consultants en B&A Groep, 2002) Zo kan er een aantal transportbedrijven gecombineerd worden met groothandels en distributiecentra. Meervoudig ruimtegebruik zal gecreëerd kunnen worden door gebruik van gezamenlijke voorzieningen zoals parkeerplaatsen, opslagruimtes en wasstraten. Meerlagigheid wordt zelden toegepast onder bedrijven uit de transport en logistiek. Het vervoer van boven naar beneden brengt naar verwachting meer kosten met zich mee dan het horizontaal vervoer. Dit hangt uiteraard van het bedrijf af, maar aangezien het nog niet veel wordt toegepast, zullen bedrijven eerder geneigd zijn zich op een conventioneel te vestigen dan op een MLB. De mogelijkheden voor het MLB worden hierdoor zeer beperkt. In het meest waarschijnlijke geval zal er een terrein ontstaan waarop wel compact gebouwd wordt: de bedrijven zo dicht mogelijk tegen elkaar aan, zonder optionele, braakliggende stukken terrein ertussen en gedeelde parkeerplaatsen.

73

Praktijk voorbeelden Logistieke parken zijn op dit moment vooral rond de internationale havens gelegen (rond Rotterdam en Antwerpen). Vanuit de overheid is men wel bezig meer structuur te creëren in vervoersstromen, waarbij logistieke parken een essentieel onderdeel vormen. Toch blijkt na onderzoek (B&A groep en Buck Consultants, 2002)dat het concept logistieke parken op korte en zelfs middellange termijn niet haalbaar is: ‘De hoofdconclusie van de haalbaarheidsstudie luidt dat het concept regionaal logistieke parken op de korte en middellange termijn niet haalbaar is. Het belangrijkste argument is dat het concept voor partijen niet aanvaardbaar is, partijen uit concurrentieoverwegingen geneigd zijn andere belangen prioriteit te geven, en er een gebrek is aan een initiatiefnemer die voldoende belang hecht aan de realisatie en voldoende daadkracht heeft om daadwerkelijk het initiatief te nemen. Sommige partijen in de markt hebben er misschien wel belang bij, maar zien dat belang zelf niet of laten andere (eigen-) belangen prevaleren. Te veel elementen van het concept zijn niet haalbaar om het concept als geheel staande te houden.’ Niet haalbare elementen van het concept logistieke parken zijn (B&A Groep en Buck Consultants, 2002):

Logistieke parken zijn onderdeel van een landsdekkend netwerk van logistieke parken (concentratie van vervoersintensieve en logistieke bedrijvigheid) Een logistiek park bevordert de samenwerking tussen logistieke bedrijven De locatiekeuze is afgestemd op een distributieregio (concentratie van verladers en consumenten) Een logistiek park is een ‘draaischijf’ tussen nationale en regionale/lokale distributie Eventueel haalbare elementen van het concept regionaal logistieke parken:

Gemeenschappelijke voorzieningen Bij logistieke parken wordt uitgegaan van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen Bij logistieke parken gaat het om gespecialiseerde bedrijventerreinen van vervoersintensieve en logistieke bedrijvigheid.

Mogelijkheden worden aangegeven voor (B&A groep en Buck Consultants, 2002):

Zelfde doel, ander middel

Een beleid gericht op beperking van het aantal bedrijventerreinen en op intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen kan evengoed resultaat opleveren. Dit sluit ook aan op de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening. Het is niet noodzakelijk dat zo’n bedrijventerrein dan uitsluitend uit logistieke bedrijven bestaat.

Stimuleren van samenwerking en bundeling

Grote vervoerders kunnen meerdere kleine verladers aan elkaar verbinden. De B&A groep en Buck Consultants schatten echter in dat weinig kleine verladers in een directe relatie willen bundelen met andere verladers. Grote verladers regelen veelal zelf hun logistiek. Juist de kleine verladers veroorzaken versnippering van logistieke stromen. B&A en Buck opperen de mogelijkheid om grote vervoerders te stimuleren als knooppunt op te treden voor meerdere kleinere verladers, waardoor bundeling kan optreden. Faciliteren: sturen op condities en voorwaarden De aanleg van infrastructuur kan logistieke bedrijven naar een logistiek park trekken. Als gevolg van de decentralisatie van de doeluitkeringen (GDU) komt de verantwoordelijkheid voor verbetering van de infrastructuur meer op regionaal en lokaal niveau te liggen.

74

Specifieke rol van provincies

Provincies zijn aangewezen partijen om de haalbare elementen uit het concept logistiek parken samen met de markt tot ontwikkeling en realisatie te brengen. Zij zouden zich bezig moeten houden met het problematiseren van de verkeers- en vervoersstromen in gemeenten, het stimuleren van afstemming tussen gemeentelijk beleid, het organiseren van overleg,etc. Daarbij kunnen bepaalde bedrijven een aanjaagfunctie vervullen. Bij de aanpak dient wel rekening te worden gehouden met de belangen en het beleid van gemeenten en provincies.

Sectorspecifieke logistieke parken bieden meer perspectief

Specifieke bundelingsmogelijkheden zullen eerder ontstaan als producten een zelfde type vervoerskenmerken bezitten, bijvoorbeeld food products of bulkgoederen. Overigens is er in de markt wel een ontwikkeling gaande naar sectoroverschrijdende samenwerking (met aangrenzende sectoren). 7.2.2

Combinatie strategie Planet

De combinatiestrategie Planet gaat, net als de andere combinatiestrategieën uit van een MLB-basis gericht op transport, logistiek, groothandels en productie en reparatie (huidige vraag) aangevuld daarboven met hoogwaardige bedrijvigheid. In de eerste combinatiestrategie staat `Planet´ centraal, dat wil zeggen het milieu. Deze strategie zal zowel gericht zijn op de wensen van bedrijven als de wensen van de gemeente. De bedrijven op het MLB zullen zoveel mogelijk gebruik maken van elkaars energie- en afvalstromen. Daarbij worden de kosten gereduceerd en wordt het milieu bespaard. Zo zullen er ook economische voordelen ontstaan voor bedrijven die zich op dit terrein vestigen, maar het hoofdthema van deze strategie blijft Planet (ecologie).

Figuur 19 Duurzaamheidsweb planet Het reguleren van energie- en waterstromen op een bedrijvenpark is met name interessant voor productie en industriële bedrijvigheid. Toch kunnen ook bijvoorbeeld kantoren gebruik maken van de warmte die vrijkomt bij naastgelegen (productie)bedrijven. De strategie Planet houdt niet in dat er geen milieubelastende bedrijvigheid zich mag vestigen op het MLB, het richt zich juist op de processen tussen bedrijven, zodat bedrijven van elkaar kunnen profiteren en waar belasting op het milieu gereduceerd kan worden (in verhouding met een bedrijventerrein waarbij geen bundeling plaatsvindt) door bundeling van stromen energie, water, verkeer, afval etc. Mogelijke invullingen MLB Om met deze strategie hoogwaardige bedrijvigheid naar het MLB te trekken, moet er een duidelijk beeld bestaan van de mogelijkheid van het combineren van stromen en de voordelen daarvan. Zolang dit ongespecificeerd is, blijft het een theoretisch verhaal en stijgt het risico om potentiële vestigers te vinden.

75

Vooral industriële bedrijven en productie bedrijven maken gebruik van energie- en waterstromen. Industriële bedrijven worden door het merendeel van de leden van de regiegroep als nietwenselijk voor het MLB geacht (vooral vanwege de vele veiligheidseisen die deze sector met zich meebrengt). Wat er dan overblijft zijn bedrijven met hoogwaardige productie (met weinig overlast), bijvoorbeeld softwarebedrijven. Of bedrijven met laagwaardige productie activiteiten maar gerelateerd aan hoogwaardige bedrijvigheid (fabriceren van potloden, inkt, kantoorbenodigdheden, hardware van computers, etc.) Voor de bedrijven uit de transport en logistiek, de groothandels en bedrijven uit de productie en reparatie kan bundeling van energie, water, afval en verkeersstromen alleen maar voordeel betekenen.

IJsbaan

Artsenpraktijk

leisure

Kantoren

frisdrankproductie Glasfabriek

Detailhandel

Afvalverzameling

Wonen Onderwijs Groothandel Distributie

Parkeergarage Figuur 20 Mogelijke invullingen MLB planet Ogenschijnlijk zijn de activiteiten/bedrijven willekeurig op het MLB geplaatst, bij nader inzien is dit niet het geval: de glasfabriek geeft koolzuur af wat door de frisdrankproductie kan worden gebruikt, de ijsbaan geeft warmte af, waardoor de leisure- en kantooraccomodaties verwarmd kunnen worden, de afvalverzameling verzamelt het afval dat afkomt van winkels en kantoren etc. Praktijk voorbeelden De meeste bedrijventerreinen die nu in de planning staan hebben eigenschappen van duurzame terreinen. Veel van deze terreinen streven hoge ambities na wat betreft duurzaamheid maar hebben nog geen specifieke invulling kunnen geven aan de plannen. Er zijn enkele voorbeelden uit de praktijk waarbij wel gespecificeerd is hoe bijvoorbeeld de bundeling van stromen als water, energie, afval en verkeer aangepakt zullen worden. Deze voorbeelden kunnen deels als voorbeeld voor het MLB genomen worden aangezien het geen meerlagen bedrijventerreinen zijn. Het zijn veeleer compact gebouwde bedrijventerreinen. Toch kan juist de meerlagigheid tot een groter succes leiden bij het bundelen van onderlinge stromen omdat bedrijven waarschijnlijk dichter bij elkaar zullen liggen. Ecopark Emmeloord

Bron:www.ecopark.nl

Het Ecopark Emmeloord omvat 12 hectare met 41 bedrijfskavels waarvan 24 met dienstwoning, het terrein is voor zeer uiteenlopende bedrijvigheid beschikbaar. Het terrein is vormgegeven en opgezet vanuit de duurzaamheidsgedachte met afspraken ten aanzien van vormgeving en materiaalgebruik. Hergebruik van grondstoffen wordt gestimuleerd, vervoersmanagement, afvalmanagement en parkmanagement via een VvE. Duurzaam waterbeheer is het centrale thema dat tot uitdrukking komt in de leefomgeving van het park; een open

76

watersysteem waarin al het hemelwater en een deel van het huishoudelijke afvalwater wordt opgevangen en gezuiverd22. Wavin bedrijventerrein in Hardenberg Het Wavin bedrijventerrein in Hardenberg (Overijssel) omvat 42 hectare bedoeld voor industrie (kunststofverwerkend) en dienstverlenende bedrijven op het gebied van arbeidsvoorwaarden, opleidingen, infrabeheer, ICT, bewaking etc. Het is ontstaan uit 6 kunststofverwerkende bedrijven die vroeger één bedrijf waren, maar nu ieder hun eigen weg zijn gegaan. De samenwerking blijft echter wel bestaan, zo werken ze allen op basis van Total Quality Management: het streven naar voortdurende verbetering. Door een goede en pragmatische samenwerking met de overheid is er een Locatie Ontwikkelingsplan opgesteld. Dit is een bestemmingsplan dat dient als toetsingskader voor overheidsaspecten zoals milieu, verkeer en ruimtelijke ordening. De contracten, locatieovereenkomsten, een uitgebreid dienstenaanbod van aanwezige facilitaire bedrijven, en een regelmatig gebruikersoverleg zorgen voor een optimale afstemming en samenwerking met de bedrijven. Het resultaat: continue aandacht voor duurzame ontwikkeling van het bedrijventerrein. Een aantal opvallende successen is:23 • • • •

7.2.3

collectief toepassen van koudeopslag ten behoeve van koeling van de processen collectieve contracten voor energie-inkoop en afvalafvoer synergie door collectieve diensten via de aanwezige facilitaire bedrijven vergunningen Wmb op hoofdzaken en Wvo op maat voor het gehele bedrijventerrein

Combinatie strategie Profit

De combinatiestrategie Profit is geheel gericht op het aantrekken van gewenste bedrijvigheid met het gegeven dat de basis van het MLB bestemd is voor de huidige vraag. In deze strategie worden beide bedrijvigheden op zoń wijze gekoppeld, dat er voor beiden voordelen aan verbonden zijn om zich op het MLB te vestigen. Omdat de gewenste bedrijvigheid nogal verschilt van de huidige aanwezige bedrijvigheid, blijven er weinig andere opties over dan het koppelen van de bedrijven door middel van het product. Een product dat een keten doorloopt waarin het ontworpen, geproduceerd, verkocht en vervoerd moet worden. Alle bedrijven op het MLB zullen op één of andere manier hun bijdrage leveren om te zorgen dat het product een leverbaar product wordt dat bij de klant terecht komt. De nadruk bij deze strategie ligt op de opbrengstmogelijkheden voor bedrijven. Door een keten samen te voegen kunnen er allerlei schaalvoordelen ontstaan en kan er beter op elkaar ingespeeld worden.

22 23

www.duurzamebedrijventerreinen.nl www.duurzamebedrijventerreinen.nl

77

Figuur 21 Duurzaamheidsweb profit In deze strategie past ook de naastgelegen containerterminal. Halfproducten kunnen in containers worden aangevoerd, om vervolgens de gehele keten te doorlopen in het MLB en verkocht kunnen worden aan klanten of verder vervoerd kunnen worden. Wanneer het MLB geheel in het teken van een product wordt gesteld, kan er een thema aan verbonden worden. De voordelen voor bedrijven zullen niet alleen liggen in het feit dat er minder transport nodig is, ook onderlinge communicatie is gemakkelijker te regelen nu iedereen zich in hetzelfde gebouw bevindt. Daarnaast kan een themagebouw er toe leiden dat er meer naamsbekendheid aan het product wordt gegeven. Er kan zelfs een bepaald merk aan verbonden worden. Mogelijke invullingen MLB

Detailhandel en zakelijke dienstverlening P R O D U C T

P R O D U C T

P R O D U C T

P R O D U C T

Groothandel Opslag Logistiek Parkeergarage/Transport

--> Horeca/congresscentrum

Transport en logistieke activiteiten

--> Software bedrijf --> Consultancy bureau -->

Research & Development

Parkeergarage

Figuur 22 Mogelijke invullingen MLB profit

78

Wanneer het MLB zich op een bepaalde productketen gaat richten, zijn er veel mogelijkheden voor de invulling. Om het risico enigszins te beperken zal de keuze voor de productketen afhangen van de verwachte en bekende vraag. Er zijn bedrijven die hier onderzoek naar verrichten. Eén van die bedrijven is Walas the Maverick, WtM noemt drie mogelijkheden voor het MLB:

Versproducten

Onder versproducten worden met name producten uit de regio bedoeld, die bij lokale ondernemers geproduceerd en verkocht worden. Wanneer deze producten gezamenlijk naar één gebouw worden gebracht, waar ze behandeld en ingepakt worden (klaar voor verkoop) en verkocht en vervoerd worden, kan er één stempel op gedrukt worden zoals `specialiteiten van het Groene Hart´. Dergelijke namen worden in het buitenland wel vaker aan lokale lekkernijen verbonden. Het MLB kan daarbij uitgebreid worden met onderzoeksinstellingen op dit gebied, gerelateerd onderwijs en voorlichting.

Automotive industry

Er zijn in Alphen veel autodealers her en der verspreid. Er lijkt een vraag aan te komen naar een locatie waar alle dealers zich bij elkaar bevinden. Zodat wanneer men een auto wil kopen, slechts één locatie hoeft te bezoeken. Onderdelen kunnen aangeleverd worden zowel over weg als over water. Reparatie en vervoer van de auto´s kan allemaal via het MLB geschieden.

Electronica

Volgens WtM bestaat er ook een vraag naar een groot gebouw geheel gericht op de electronica, essentieel bij dit thema is wel het aantrekken van minimaal één groot concern. Dit grote concern zou kleine bedrijfjes kunnen aantrekken.

Kleding

Zeeman ligt op kleine afstand met een enorm distributiecentrum, en heeft aangegeven in de nabije toekomst uit te willen breiden. Naast Zeeman zouden zich nog andere kledingconcerns kunnen vestigen op het MLB (de containerterminal voert kleding aan, vervolgens kan het in het MLB gesorteerd en uitgepakt worden en vervoerd worden naar winkels in de Randstad en rest van Nederland).

Zorg

Vanuit de bewoners van Alphen bestaat de vraag naar een volwaardig ziekenhuis in Alphen (Project Alphen 2018). De ontwikkelingen in de zorg staan zowel in het bedrijfsleven als in de politiek in the picture. In Alphen lijkt er een hiaat te zijn in deze sector, tijd om dit te veranderen! Het MLB zou compleet op de zorg gericht kunnen worden. Door de aanwezigheid van veel volwaardige ziekenhuizen in de omgeving (Leiden 3x, Woerden, Gouda en Utrecht) zou het MLB als centraal punt kunnen dienen voor centrale opslag en activiteiten zoals het steriliseren van apparatuur, het wassen van beddengoed, het opslaan van eten, etc. In de expertmeeting, gehouden op 13 mei 2004 door de regiegroep, kwam dit thema ruim aan bod. Over het algemeen waren de experts zeer enthousiast, volgens hen lagen de beste kansen in een MLB met als thema zorg, waarbij de onderste lagen gebruikt zouden worden voor opslag, distributie en laagwaardige activiteiten, de middelste verdieping(en) voor bijvoorbeeld ICT en consultancy gericht op zorg en de bovenste verdieping(en) voor onderwijs (zodat deze dure laag gesubsidieerd kan worden) met een ziekenhuis er naast. Praktijk voorbeelden Er zijn een aantal voorbeelden in Nederland te noemen van gebouwen gericht op één thema. De gebouwen omvatten niet altijd de gehele keten maar wel een groot deel ervan. Door het thematische gedeelte te combineren met transport en opslag kan de keten in het gebouw vergroot worden. Dat is het sterke punt van het MLB. Voorbeelden van thematisch ingerichte gebouwen zijn onder meer:

79

Het Mode Centrum te Almere Mode Centrum Almere (55.000m2) is dé ontmoetingsplaats voor professionals uit de diverse segmenten van de modebranche. In het spectaculaire gebouw zijn showrooms en kantoren van de vooraanstaande modemerken. Het centrum is op een zichtlocatie langs de A6 bij Almere gelegen en is een project van TCN Property Projects dat ook het hierna genoemde Frankfurter Frische Zentrum als project heeft. Bron: www.tcn.nlFrische Zentrum Frankfurter

Frankfurter Frische Zentrum

Bron: www.frische-zentrum-frankfurt.de

7.2.4

In Frankfurt bestond al de Großmarkthalle waar dagelijks rond de 130 handelaren hun versgoederen aanboden. De functie van deze Großmarkthalle wordt nu overgenomen door het nieuwgebouwde Frankfurter Frische Zentrum. In dit centum kunnen de handelaren niet alleen hun waren verkopen, er is ook opslag en distributie mogelijk. Het centrum omvat 128.000m2 en maakt aanspraak op de modernste technieken op gebied van telecommunicatie en logistiek. Naast verkoophallen en opslaghallen bevinden zich kantoren en parkeerplaatsen op het terrein.

Combinatie strategie People

De derde combinatiestrategie People maakt het MLB zowel aantrekkelijk voor bedrijven uit de sectoren transport en logistiek, groothandels en productie en reparatie als hoogwaardige, gewenste bedrijvigheid door extra faciliteiten te bieden waar werknemers, werkgevers, bezoekers en klanten gebruik van kunnen maken. De aanwezigheid van verschillende voorzieningen in combinatie met bedrijven zal het MLB een bepaald imago geven. Bedrijven die zich hier willen vestigen kunnen bijvoorbeeld bedrijven zijn die veel van hun werknemers verwachten maar hen er in ruil ook iets extra´s voor bieden.

Figuur 23 Duurzaamheidsweb people

80

Voorzieningen zoals kappers, retail, sportfaciliteiten, congresscentra, restauratie, postkantoor, er valt van alles te bedenken om het werknemers gemakkelijker te maken. De voorzieningen zullen niet alleen mensen van binnen het gebouw trekken. Ook bezoekers van het MLB en omwonenden zullen hier gebruik van maken of op zijn minst een kijkje willen nemen. De voorzieningen op zich kunnen gebruik maken van de diensten die beneden op het MLB worden uitgevoerd op het gebied van transport, logistiek, productie en reparatie. Mogelijke invullingen MLB

M E N S E N

Leisure, sport, facilitaire diensten Zakelijke dienstverlening Groothandel en Detailhandel Transport en opslag Parkeergarage

Figuur 24 Mogelijke invullingen MLB people Zoals genoemd zijn er talloze mogelijkheden. Vooral ook omdat het MLB aan de buitenkant van Alphen is gelegen, zouden extra voorzieningen hier geen overbodige luxe vormen. Dit geldt uiteraard niet voor alle voorzieningen, aangezien er zojuist een nieuwe bioscoop en theater gebouwd wordt in Alphen zal het geen goed idee zijn om ook een bioscoop op het MLB te bouwen. Maar een kapper, apotheek, schoonheidsspecialist of fysiotherapeut daarentegen kan zich zowel in het centrum van Alphen bevinden als op het MLB. In een onderzoek naar faciliteiten op bedrijventerreinen (Desencogroup, 2000) wordt het bedrijventerrein `nieuwe stijl´ beschreven: terreinen die worden opgericht buiten de bebouwde kom, niet perse grenzend aan een grote stad doch wel aan een snelweg waardoor een goed bereikbaarheid terrein kan worden aangelegd. Op het terrein bevinden zich kantoorpanden, faciliteiten als centrale beveiliging, professionele horeca in de vorm van een á la carte restaurant, broodjes corner, brasserie en/of een bruincafé, huismeesteractiviteiten, repro, postverzorging, vergaderfaciliteiten en centrale schoonmaak De doelstelling bij deze zogenaamde shared flexibel servicing is tweeledig. Ten eerste wordt (financieel) voordeel behaald door gezamenlijk producten en diensten in te kopen. Daarnaast kunnen bedrijfsmiddelen (kopieerapparatuur, audiovisuele middelen, cateringapparatuur etc.) en ruimten maar ook medewerkers optimaal worden ingezet en benut.

81

Bron: “Faciliteiten op maat en naar wens”, Desencogroup

Praktijk voorbeelden De President, Hoofddorp De President is een hoogwaardig duurzaam bedrijventerrein ten zuiden van Hoofddorp dat zich zowel regionaal als lokaal helder profileert en waar doelstellingen op het gebied van duurzaamheid een cruciale rol spelen. Het terrein is met name bedoeld voor zakelijke dienstverlening, hoogwaardige industriële bedrijven (in bijvoorbeeld de optische-, milieu-, farmaceutische- en telematica branches), naast productie en assemblage in de genoemde branches is er ook ruimte voor ondersteunende diensten zoals verkoopkantoren, research en development, scholingsfuncties en onderhoudsbedrijven. Daarnaast wordt er een sport en evenementencentrum gerealiseerd. Het terrein is niet te vergelijken met het MLB in de zin dat zich hier meerdere los van elkaar staande gebouwen bevinden. Het geeft aan wat zoal de faciliteiten zijn die momenteel worden aangeboden aan bedrijven en hun werknemers. Er zijn wel bedrijven(terreinen) dichtbij stadskernen gelegen die direct gebruik kunnen maken van de faciliteiten die met de strategie People in het MLB terechtkomen. 7.2.5

Strategie toekomst

De strategie toekomst is de tegenhanger van strategie huidige vraag. Waar de het richten op de huidige vraag de meest behouden strategie is, is de strategie toekomst het meest vooruitstrevend. Bij het richten op de toekomst zijn er enerzijds de gewenste bedrijvigheid van de gemeente en anderzijds de verwachte problemen rond het steeds schaarser worden van beschikbare bedrijfsgrond. Beschikbare grond voor bedrijven wordt nu al steeds schaarser (met name in de Randstad), maar in de toekomst zal dit mogelijk tot grote problemen kunnen leiden. Uiteindelijk zullen bedrijven zich wel boven elkaar moeten vestigen willen ze zich op een centrale plek, dicht bij klanten vestigen. Omdat zich nu een cluster van transport en logistiek bevindt in Alphen en kleinere productie en reparatiebedrijven, bestaat de gewenste bedrijvigheid uit bedrijven die meer hoogwaardige arbeidsplaatsen met zich mee brengen en minder ruimte in beslag nemen. Vaak bestaan er al clusters van hoogwaardige bedrijvigheid in de omgeving (bijvoorbeeld het BioScience park in Leiden), dus moet er wel iets bijzonders gebouwd worden in Alphen om het hier aantrekkelijk te maken. De komst van de verlenging van de N11 helpt hier wel bij.

Aangezien deze strategie op de toekomst gericht is betekent het voor de huidige situatie dat er nog geen vraag vanuit de gewenste bedrijvigheid bestaat om zich in Alphen te vestigen. Niet

82

alleen omdat er veel concurrentie is van andere mogelijke locaties, maar ook bijvoorbeeld omdat zich in Alphen geen hoger onderwijsinstelling bevindt. Het risico om potentiële vestigers te vinden voor het MLB is aanzienlijk. Mogelijke invullingen MLB De gewenste bedrijvigheid is met name hoogwaardige bedrijvigheid, hierbij valt te denken aan zakelijke dienstverlening (advocatenkantoren, accountancykantoren, verzekeringsbedrijven etc.), ICT, advies- en onderzoeksbureaus, life science, architectenbureaus. Er zal veel geïnvesteerd in het gebouw moeten worden om het die bijzondere en innovatieve uitstraling te geven, die deze bedrijvigheid aan zal trekken. De uitstraling zal zijn werking moeten hebben zowel van binnen als van buiten. Het wordt het gezicht van Alphen dat enerzijds aansluit op het landelijk karakter van het Groene Hart en anderzijds op het professionele bedrijfsleven. Praktijk voorbeelden Het Zernike Science Park in Groningen

Bron: www.zsp.nl

Dit park is het toonaangevende bedrijventerrein voor bedrijven op het gebied van hi-tech, ICT en biotechnologie. Grote voordelen zijn de ligging naast de technische en biologische faculteiten van de Rijksuniversiteit en de Hanzehogeschool, en de rechtstreekse aansluiting op de internet backbone. Het park koppelt mensen en kennis aan infrastructuur en vestigingsfaciliteiten, daarmee de perfecte locatie voor colocation, ASP, ISP toonaangevende bedrijven op het gebied van ICT en, biomedische technologie.24

De Zernikeborg, gelegen op het zernike science park is een gebouw dat op dit moment wordt gebouwd voor verschillende activiteiten met name gericht op ICT. `De Zernikeborg wordt letterlijk en figuurlijk het knooppunt voor ICT- infrastructuur in NoordNederland. In de Zernikeborg worden ICT-kennis en faciliteiten verzameld: het rekencentrum van de universiteit, het kenniscentrum voor internettoepassingen, het High Performance Computing Center, de CAVE (een virtuele ruimte voor visualisatietoepassingen) en de Groningen Internet Exchange. Een groot deel van de faciliteiten in de Zernikeborg staat ook ter beschikking van het bedrijfsleven.´ Het MLB zou op een dergelijke wijze kunnen worden ingevuld om aan de wens van hoogwaardige bedrijvigheid te voldoen. De Zernikeborg is een gebouw met een vloeroppervlak van 5000m2, het is dus niet in de zelfde orde van grootte als het MLB, maar de soort activiteiten in het gebouw kunnen wel voor de strategie `toekomst´ als voorbeeld dienen. Het verschil tussen de Zernikeborg en het MLB is echter niet alleen de grootte (vloeroppervlakte MLB 50.000-150.000m2), met name de nabijheid van een universiteit en hogeschool is aantrekkelijk voor de bedrijven. Instellingen die in Alphen vooralsnog niet aanwezig zijn. Naast het Zernike science park bestaan (of zijn er in ontwikkeling) er in vrijwel elke stad in Nederland waar een universiteit aanwezig is, hoogwaardige bedrijventerreinen gerelateerd aan de universiteit (Business Science Park in Enschede, BioScience Park in Leiden, Science Park Randwijck in Maastricht). In andere steden, zonder universiteit, worden ook `hoogwaardige´ bedrijventerreinen ontwikkeld, in de meeste gevallen echter zijn deze terreinen op verschillende vormen van bedrijvigheid gericht, maar worden de terreinen `hoogwaardig´ genoemd omdat er een (minimale) vorm van parkmanagement aanwezig is (gezamenlijke beveiliging, uniforme bewegwijzering).

24

www.zsp.nl

83

7.3

Sterkte-zwakte analyse strategieën

De gemeente kan één van de genoemde strategieën gebruiken om haar missie te volbrengen. Op voorhand (ex ante) zullen de strategieën geëvalueerd worden zodat het voor de besluitnemers overzichtelijk is welke gevolgen de verschillende strategieën met zich meebrengen. Een ex ante evaluatie is minder gedetailleerd dan een ex post evaluatie maar heeft als voordeel dat projecten niet eerst allemaal uitgevoerd hoeven te worden, om vervolgens alle slechte projecten weer af te breken (het zou teveel kosten met zich mee brengen om vijf MLB´s op te bouwen en vervolgens alleen de beste te laten staan!). Een sterkte-zwakte analyse wordt ook wel een SWOT-analyse genoemd (Strenghts, Weaknesses, Opportunities, Threats). Het doel van kansen is de sterke punten te versterken of te behouden, en de zwakke punten te elimineren. Voor bedreigingen geldt dat ze sterke punten laten afnemen en zwakke punten creëerden. Voor de vijf verschillende strategieën zijn sterke en zwakke punten opgesteld met behulp van meningen van betrokkenen (door interviews en expertmeetings). De sterke en zwakke punten worden uiteindelijk samengevoegd in één tabel waarin zij worden uitgesplitst in sterke en zwakke punten voor de gemeente (besluitvormer) en sterke en zwakke punten voor bedrijven (belanghebbenden).

Strategie korte termijn Sterke punten en kansen De meest behouden strategie staat sterk vanwege het lage risico dat het met zich meebrengt. Bedrijven uit de transport en logistiek willen zich best op Gouwsluis vestigen, mits er geen hogere kosten aan verbonden zijn. Zelfs de nabijheid van de containerterminal zal er niet direct toe leiden dat T&L bedrijven zich voor een hogere prijs op het MLB zullen vestigen. Dan zal er eerst een verbinding tussen de terminal en het MLB gerealiseerd moeten worden en zal er geconcurreerd moeten worden met omringende bedrijventerreinen. Een ander voordeel van het richten op met name de sector Transport en Logistiek is de aanwezigheid van een cluster van deze sector in en rond Alphen. Met het versterken van het cluster kunnen kennis en ontwikkelingen gestimuleerd worden, waardoor andere bedrijven en wellicht ook onderwijsinstellingen naar Alphen worden getrokken. Door de versterking van het Transport en logistieke cluster kunnen faciliteiten gezamenlijk gebruikt worden en zijn er mogelijkheden voor Value Added Logistics. Het stapelen van distributiebedrijven heeft ten gevolg dat er meer ruimte in het Groene Hart bespaard kan blijven. De grote hallen worden nu gestapeld in plaats van naast elkaar geplaatst, hierdoor is er een lagere belasting op het milieu.

Laag risico voor het vinden van vestigers Clusterversterking Transport en Logistiek, aantrekkingskracht op andere bedrijven Tegengaan versnippering van T&L bedrijven Mogelijkheden voor VAL Minder belasting op milieu

Zwakke punten en bedreigingen De kosten van een nieuwe vestiging wegen bij bedrijven uit de sector Transport en Logistiek en bij de kleinere productie en reparatie bedrijven zwaar mee. De vestigingen bestaan vaak uit kale bedrijfshallen die het ene moment volledig gevuld zijn en het andere moment vrijwel leeg staan. Om een innovatief en meerlagen bedrijventerrein te bouwen, lijken de genoemde bedrijven dan ook niet in eerste instantie de aangewezen bedrijven om zich daarop te vestigen. Bedrijven vanuit Alphen en omgeving zijn wel geïnteresseerd in de locatie Gouwsluis, maar niet direct in een meerlagen bedrijventerrein. Als de gemeente zich volledig wil richten op de huidige vraag, zal er naar verwachting weinig innovativiteit en meerlagigheid op het MLB te vinden zijn.

84

De gemeente heeft nog geen afgerond beleidsplan voor de toekomst, toch heeft zij wel bepaalde wensen omschreven die niet overeenstemmen met het uitbouwen van de huidige bedrijvigheid in Alphen. Alphen wil in de toekomst met name arbeidsplaatsen creëren voor hoger opgeleiden, zodat zich hier meer hogeropgeleiden zullen vestigen en zodat de dagelijkse pendel zal afnemen. De huidige bedrijvigheid biedt dit te weinig, wanneer het MLB gericht wordt op de huidige vraag zal het probleem alleen maar toenemen. De strenge kosteneis zal er naar verwachting met deze strategie toe leiden dat het gebouw weinig of geen uitstraling zal bieden. Wanneer er wel meerlagig gebouwd gaat worden zal dit in de meest elementaire stijl gebeuren zodat er toch weer een blokkendoos komt te staan (met dan wel enige ruimtebesparing).

Weinig ruimte voor innovativiteit en meerlagigheid Lage ambitie Weinig tot geen uitstraling Geen gewenste bedrijvigheid

Strategie Planet Sterke punten en kansen De strategie Planet is zowel op het heden als op de toekomst gericht. Wanneer bedrijven de mogelijkheid wordt geboden om het milieu te besparen komen zij in aanmerking voor bepaalde subsidies. Op die manier is het voor hen aantrekkelijk om zich op een terrein te vestigen waar deze mogelijkheden geboden worden. Naast subsidies, kunnen bedrijven ook kostenreductie realiseren wanneer stromen gebundeld worden. Gezamenlijke inkoop van energie bijvoorbeeld kan goedkoper zijn dan wanneer elk bedrijf het apart regelt. Deze strategie wordt op meerdere bedrijventerreinen toegepast, zo kan bedrijven een voorbeeld worden gegeven van succesvolle bedrijventerreinen. Ook kunnen er op deze manier ideeën worden opgedaan voor de uitwerking van het MLB wanneer deze strategie gevolgd wordt. Milieu besparing staat hoog op de politieke agenda, een bedrijventerrein dat geheel in het teken van ecologie staat, zal ook veel aandacht van de media krijgen. Dit geeft een imago aan Alphen wat hoogwaardige bedrijven (die een dergelijke vestiging kunnen betalen) naar het MLB kan trekken. • • • • • •

Positieve invloed op het milieu Subsidie mogelijkheden voor bedrijven Kostenreductie voor bedrijven Imago/uitstraling Aantrekken hoogwaardige bedrijvigheid Hoge ambitie

Zwakke punten en bedreigingen Het bundelen van stromen van met name water en energie zal pas profijt opleveren als er daadwerkelijk bedrijven zijn die deze stromen gebruiken zoals industriële bedrijven en productiebedrijven. Industriële bedrijven worden in eerste instantie niet direct als wenselijk beschouwd op het MLB, vanwege de vele eisen die eraan verbonden zijn en de overlast voor andere bedrijven. Daarnaast bieden veel van deze bedrijven slechts laagwaardige arbeidsplaatsen. Mogelijkheden voor het aantrekken van hoogwaardige bedrijvigheid door middel van de strategie planet beperken zich tot laagwaardige productie van hoogwaardige producten, hoogwaardige productie en eventueel kleine industrie met weinig overlast. Hoewel er veel bedrijventerreinen in ontwikkeling zijn waarbij de strategie planet wordt toegepast om het terrein duurzaam te maken, bestaat er nog veel onduidelijkheid over. Mede omdat het ook bedrijfsafhankelijk is, kan het voorkomen dat bedrijven nog wat argwanig tegenover het idee staan om op deze manier kosten te reduceren. Wat bij veel andere

85

bedrijventerreinen gebeurt, is dat wanneer een bedrijf interesse heeft, een gratis energie/water/vervoersscan wordt aangeboden, zodat de voordelen voor het betreffende bedrijf duidelijk worden. • •

Hoog risico voor het vinden van potentiële (gewenste) bedrijvigheid Argwaan ten opzichte van de voordelen

Strategie Profit Sterke punten en kansen Het samenvoegen van een complete productketen op één terrein kan op verschillende manieren kostenbesparende gevolgen hebben voor de gevestigde bedrijven. Bedrijven kunnen van elkaars nabijheid profiteren door bijvoorbeeld kennisuitwisseling en een minimale uitgaven aan onderling transport. Ook kunnen bedrijven gezamenlijk activiteiten uitoefenen waardoor Value Added Logistics25 mogelijk wordt. De profit strategie heeft niet alleen voordelen voor bedrijven die zich op het MLB zullen vestigen. Ook voor het milieu zou het beter zijn als ketens zich bij elkaar zouden voegen, vanwege de reductie in transportkilometers. Aan een thematisch gebouw kan zowel een imago als een merk verbonden worden. Zo kunnen versgoederen die verpakt, opgeslagen en vervoerd worden vanuit het MLB een bepaalde stempel opgedrukt krijgen van bijvoorbeeld `Groene Hart Versproducten´. Het thematische gebouw zal het thema uit moeten stralen waardoor het bekend zelf bekend wordt maar ook Alphen bekender maakt. • • • • • • •

Economische voordelen voor bedrijven op het MLB Mogelijkheden voor VAL Minder belasting op milieu Naamsbekendheid product Imago/uitstraling Hoge ambitie Aantrekken hoogwaardige bedrijvigheid

Zwakke punten en bedreigingen Door het gebouw op één thema te richten wordt het risico groter om potentiële vestigers te vinden. Er moet wel enige zekerheid bestaan over de wens vanuit de betreffende sector om daadwerkelijk een dergelijk gebouw/terrein te bouwen. Een thematisch gebouw kan gericht zijn op zowel bedrijven als particulieren. Wanneer het zich op particulieren richt, betekent dit dat het MLB dagelijks door mensen bezocht zal worden. Deze stromen van bezoekers mogen niet de aan- en afvoer van goederen verstoren. Daar moet rekening mee gehouden worden bij het aanleggen van de infrastructuur. • •

hoog risico om potentiële vestigers te vinden bezoekersstromen kunnen goederenstromen verstoren

Strategie People Sterke punten en kansen

25

“Het scheppen van een hogere toegevoegde waarde in de logistieke keten. Ieder transportbedrijf kan dozen van A naar B verplaatsen, maar daar valt in een markt met veel concurrentie geen droog brood mee te verdienen. Vervoerders bieen daarom steeds meer diensten aan: ze vervoeren bijvoorbeeld niet alleen, maar verpakken, wegen en labelen de spullen ook.” (Floor, management jargon)

86

Wanneer de economie aantrekt en het voor bedrijven lastiger wordt om personeel aan te nemen/ te behouden, kan een vestiging op een plaats met veel voorzieningen doorslaggevend voor de werknemer zijn om te komen/blijven. Voor de werknemer scheelt het tijd, wanneer zij hun kinderen naast het bedrijf naar de crèche kunnen brengen, tevens boodschappen kunnen doen en naar de kapper kunnen gaan. Daarbij is dit ook nog eens gunstig voor het milieu aangezien er minder verplaatsingen gemaakt hoeven te worden. Hoogwaardige arbeid kan worden aangetrokken tot het MLB: zij vraagt veel van haar werknemers en kan op deze manier haar werknemers (innovatief) compenseren. Wanneer het MLB zich richt op mensen, is de kans groter dat er in ieder geval bezoekers komen en dat het gebouw dag en nacht gebruikt wordt. Zo kan er overdag op kantoor gewerkt worden, ´s avonds gesport, ´s nachts gefeest (in bijvoorbeeld disco) en ´s ochtends vroeg kan alles worden schoongemaakt. Een gebouw dat op gebruikers gericht is zal een uitstraling moeten hebben naar buiten om mensen te trekken. Dit zal ook een extra imago aan Alphen als plaats geven. • • • • •

Gunstig voor werknemers (aantrekken hoogwaardige bedrijvigheid) Minder belasting op milieu (minder vervoersbewegingen) 24-uurs economie Imago Alphen versterken Hoge ambitie

Zwakke punten en bedreigingen Een voorzieningen gebouw trekt klanten. Deze stromen van klanten kunnen belemmerend werken voor de goederenstromen van en naar het MLB en van en naar de naastgelegen containerterminal. Wanneer hier geen rekening mee wordt gehouden bij het aanleggen van de infrastructuur kunnen er problemen ontstaan. De meeste voorzieningen zullen, wat betreft hun klanten, afhankelijk zijn van de bedrijven die zich op het MLB vestigen. Dit zou in deze strategie een tegenstrijdigheid betekenen wanneer het MLB zich alleen op hoogwaardige bedrijvigheid zou richten. Vanwege het toekomen aan de huidige vraag kan de gemeente met enige zekerheid stellen welke bedrijven zich zullen vestigen op het MLB. Voorzieningen kunnen hierop inspelen en vervolgens ander soortige (hoogwaardige) bedrijvigheid aantrekken. De gemeente loopt in dit geval wel enig risico: de activiteiten op het MLB zijn van elkaar afhankelijk. Als in eerste instantie er al geen bedrijven met een huidige vraag geïnteresseerd zijn, is het MLB ook niet aantrekkelijk voor voorzieningen en wordt er ook geen hoogwaardige bedrijvigheid aangetrokken (of de gemeente moet zelf investeren in het creëren van voorzieningen). • •

Mogelijke knelpunten in verkeersstromen Risico ten aanzien van potentiële gebruikers

Strategie Toekomst Sterke punten en kansen Door hoogwaardige bedrijvigheid aan te trekken kan de economie van Alphen positief beïnvloed worden. Er zal niet alleen een aantrekkingskracht op andere hoogwaardige bedrijvigheid ontstaan, er zullen ook hogeropgeleiden naar Alphen trekken. Hoogwaardige bedrijvigheid geeft een positieve uitstraling naar buiten, de gemeente laat zien dat zij bezig is met de toekomst en dat zij niet stil blijft staan. Het MLB zal, ingevuld met hoogwaardige bedrijven, het boegbeeld van Alphen worden, direct aan de N11 gelegen met een weids uitzicht op enerzijds de authentieke hefbrug en Alphen en anderzijds het Groene Hart. • •

Hoge ambitie Goede uitstraling

87

•

Aantrekken hoogwaardige bedrijvigheid

Zwakke punten en bedreigingen De meeste bedrijventerreinen waar zich echt alleen hoogwaardige bedrijven bevinden zijn gelegen in de nabijheid van een universiteit of hogeschool. Geen van beide instellingen is in Alphen aanwezig. Als Alphen zich met het MLB geheel op hoogwaardige bedrijvigheid wil richten, zal zij er minstens voor moeten zorgen dat er ook een aansluitende onderwijsinstelling in Alphen komt, en eventueel zelfs in het MLB. De risicofactor is hoog wanneer men zich compleet op de toekomst richt. Er bestaat geen verwachte vraag vanuit hoogwaardige bedrijven uit Alphen of omgeving. Bijzondere eigenschappen aan het gebouw moeten ertoe leiden dat bedrijven geïnteresseerd raken in het MLB. Deze eigenschappen verschillen per sector maar zullen wel bijdragen aan de uitstraling van het gebouw. Om hoogwaardige bedrijven naar Alphen te trekken moet er geïnvesteerd worden. Ofwel in het gebouw ofwel in voorzieningen zoals onderwijsinstellingen en ziekenhuizen. Alphen is niet de enige gemeente die hoogwaardige bedrijvigheid naar zich toe wil trekken. Er is veel concurrentie, vooral van gemeenten die bepaalde vereiste kenmerken wel bezitten (universiteit, ziekenhuis, laboratorium). Wanneer een nieuw terrein geheel in het teken staat van nieuw aan te trekken bedrijvigheid, kan de huidige bedrijvigheid zich gedupeerd voelen. Dit kan medewerking met andere gemeentelijke projecten bemoeilijken. Een terrein geheel gebaseerd op de toekomst moet zijn succes nog bewijzen, argwaan bij potentiële vestigers zal in eerste instantie overheersen aangezien het project door de overheid getrokken wordt en niet door de marktvraag. • • • • •

hoog risico om potentiële vestigers te vinden geld investeren om bedrijven te trekken veel concurrentie duperen huidige bedrijvigheid argwaan bij potentiële vestigers

88

7.4

Afweging

Nu alle strategieën zijn omschreven en per strategie is aangegeven wat sterke en wat zwakke punten zijn, worden nu de strategieën naast elkaar gezet, met hun sterke en zwakke punten in één tabel, om duidelijkheid te krijgen over de te maken afwegingen tussen de strategieën. Strategie: huidig planet Sterke punten voor bedrijven Subsidie mogelijkheden voor bedrijven + Clusterversterking huidige bedrijvigheid + Economische voordelen voor bedrijven op het MLB + Tegengaan versnippering van T&L bedrijven + Mogelijkheden voor VAL + Naamsbekendheid product Imago/uitstraling + 24-uurs economie Sterke punten voor gemeente Aantrekken hoogwaardige bedrijvigheid + Minder belasting op milieu + + Laag risico voor het vinden van vestigers + Hoge ambitie + Imago/uitstraling + Zwakke punten voor bedrijven Weinig ruimte voor innovativiteit en meerlagigheid Mogelijke knelpunten in verkeersstromen Weinig tot geen uitstraling Argwaan ten opzichte van de voordelen Zwakke punten voor gemeente Leidt niet tot gewenste bedrijvigheid Hoog risico om potentiële vestigers te vinden Mogelijke knelpunten in verkeersstromen Lage ambitie Geld investeren om bedrijven te trekken Duperen huidige bedrijvigheid

profit

+ + + +

people toekomst

+

+ + +

+

+ +

+ +

+

+ +

+ +

+ +

-

-

-

-

Tabel 23 Sterkte/zwakte analyse strategieën Een ‘+’ geeft aan dat het gegeven een sterk punt is voor de betreffende strategie, een ‘-‘ geeft een zwak punt aan. Uit tabel 22 volgt dat de meeste zwakke punten en de minste sterke punten zich bevinden bij de twee extreme strategieën `huidig´ en `toekomst´. Dit was van te verwachten aangezien er in het ene geval amper een ambitieniveau wordt nagestreefd en in het andere geval er een hoog risico aan verbonden is. De combinatiestrategieën bieden de beste vooruitzichten. Er bestaat veel promotie vooral vanuit de overheid om bedrijventerreinen duurzaam in te richten en dan met name gericht op stromen van water, koude, warmte, electriciteit etc. Het zou voor bedrijven naar verhouding veel goedkoper zijn zich hier te vestigen omdat er bijvoorbeeld gezamenlijk energie ingekocht kan worden. Hoewel er voorbeelden van succes zijn, heerst er in het bedrijfsleven nog een sceptische gedachte over dit soort`marginale´ economische voordelen26. Er wordt wel steeds meer moeite gedaan om bedrijven warm te maken voor dit soort bedrijventerreinen, zo wordt bedrijven de 26

Dit kwam met name aan het licht tijdens het ondervragen van een aantal experts uit het bedrijfsleven op de expertmeeting van 13 mei 2004

89

mogelijkheid gegeven om een energie-efficiency onderzoek uit te laten voeren waarbij onderzocht wordt wat de mogelijkheden zijn voor een bedrijf om energie en kosten te besparen bij vestiging op het betreffende bedrijventerrein (bijvoorbeeld het Gouwepark te Gouda/Moordrecht) (Novioconsult, 2003). De combinatiestrategie Planet is mogelijk toe te passen op het MLB maar heeft tegelijkertijd ook concurrentie van andere nieuwe bedrijventerreinen, die dezelfde voordelen voor bedrijven opleveren. De overige combinatiestrategieën zijn minder vertegenwoordigd, tenminste voor bijvoorbeeld Profit geldt dat een bepaald thema niet kan concurreren met een ander thema. Een naast gelegen bedrijventerrein kan volgens dezelfde strategie worden ingevuld als het MLB en toch niet concurrerend zijn omdat het op een ander thema gericht is (bijvoorbeeld een terrein gericht op de automobiel industrie naast een terrein gericht op ICT). De invulling die volgt op de combinatiestrategie People komt wel voor in de binnenstad, maar deze invulling is niet het gevolg van de combinatiestrategie. De invulling wordt gecreëerd wanneer er al een centrum in de stad met voorzieningen bestaat en er vervolgens bedrijven zich in de buurt van het centrum gaan vestigen om van deze voordelen gebruik te kunnen maken. Op basis van de sterke en zwakke punten, de kansen en bedreigingen per strategie (die enerzijds gebaseerd zijn op dit onderzoek en anderzijds op de mening van experts) kunnen de drie combinatiestrategieën als meest geschikt voor de invulling van het MLB gebruikt worden. De vraag hierbij is wat de mening van de regiegroepleden is, en welke rol zij kan vervullen zodat de gemeente de gewenste strategie volgt, paragraaf 9.5 gaat hier verder op in.

7.5

Mening regiegroep

De mening van de regiegroepleden over de gewenste strategie en de rol van de regiegroep daarin is aan de hand van stellingen bij de leden getoetst ( de stellingen zijn toegevoegd in Bijlage 7). De volgende conclusies kwamen daaruit naar voren: •

De regiegroep prefereert als invulling voor het MLB een combinatie van transport en logistiek en hoogwaardige bedrijvigheid.

De oorspronkelijke reden van de regiegroep om plannen te maken voor een MLB was het feit dat er steeds meer bedrijven (in Alphen met name gericht op transport en logistiek) zich als blokkendozen naast elkaar vestigen terwijl er steeds minder grond beschikbaar blijft voor bedrijven in het Groene Hart. Door dit soort bedrijven op elkaar te stapelen blijft er enerzijds meer ruimte over en kunnen anderzijds de lelijke blokkendozen verbloemd worden in een innovatief gebouw met uitstraling. Het MLB zou als het ware een kern van transport en logistiek moeten bevatten, aangekleed met hoogwaardige bedrijvigheid en winkels die zich aan de buitenkant van het gebouw bevinden. •

Een logistiek centrum biedt weinig mogelijkheden voor een innovatief en meerlagig ontwerp.

De meeste regiegroepleden zien niet veel mogelijkheden om van het MLB alleen een logistiek centrum te maken. Dit heeft onder andere te maken met het aanzicht van het gebouw en de hoge kosten van innovatief en meerlagig bouwen tegenover de lage kosten van concurrerende terreinen. •

Het is de taak van de regiegroep om de aanvulling van hoogwaardige bedrijvigheid aan een basis van transport en logistiek te stimuleren.

De meningen zijn hierover nog wat verdeeld, maar het merendeel is het eens met bovenstaande stelling. Sommige leden van de regiegroep zien het echter niet als `taak´ van de regiegroep om hoogwaardige bedrijvigheid te stimuleren, zij zien de taak van de regiegroep puur als procesgericht “om de aanpak van dergelijke projecten te begeleiden zodat het project succesvol uitgevoerd wordt, en waarbij de oorspronkelijke ideeën in stand gehouden worden”.

90

•

Een logistiek centrum verdient niet de voorkeur ten opzicht van een combinatie van logistiek en hoogwaardige bedrijvigheid om risico (voor het vinden van potentiële vestigers) laag te houden.

Het risico laag houden betekent het inrichten van het MLB als een conventioneel terrein, dus met blokkendozen. Het hele concept van het MLB valt dan in het niet. Het argument om alleen te richten op transport en logistiek om het risico laag te houden is juist een reden om het MLB niet te bouwen maar verandert niets aan de huidige problematiek. •

Het alleen richten op hoogwaardige bedrijvigheid brengt teveel risico met zich mee.

Het merendeel van de regiegroepleden vindt dat het richten op hoogwaardige bedrijvigheid alleen teveel risico met zich meebrengt. Vooral de leden met een achtergrond vanuit het bedrijfsleven beamen deze stelling. •

Een combinatie zal het meest aantrekkelijk voor bedrijven zijn wanneer bedrijven op het MLB gelinkt kunnen worden door zowel energie en grondstoffen/materialen (ecologisch), als gebruikers (facilitair en bezoekerscentrum) als producten (thematisch centrum).

Een enkeling van de regiegroepleden is het niet eens met één van de genoemde manieren van linken, echter over het algemeen ziet iedereen mogelijkheden in alle combinaties. Dit betekent dat, volgens de regiegroep alle combinatiestrategieën inzetbaar kunnen zijn om tot een invulling te komen voor het MLB.

7.6

Conclusie

In het onderzoek zijn vijf strategieën benoemd die tot verschillende invullingen leiden van het MLB. De inhoudelijke kant van de invullingen werd eerder al bepaald aan de hand van vraag en aanbod. Daaruit volgde dat er enerzijds een te verwachten vraag naar nieuwe vestigingslocaties bestaat vanuit de lokale markt die gekenmerkt wordt door de sector transport en logistiek, groothandels en kleinere productie- en reparatiebedrijven. En er anderzijds een gewenste vraag van de gemeente bestaat naar hoogwaardige bedrijvigheid dat veel arbeidsplaatsen met zich meebrengt. De strategieën die in deze laatste fase van het onderzoek worden genoemd geven keuzemogelijkheden aan die vervolgens specifieker leiden tot een invulling van het MLB. Er zijn twee èxtreme´ strategieën benoemd: `korte termijn´ en `toekomst´, deze strategieën zijn extreem omdat er in beide gevallen geheel voor één richting gekozen wordt waardoor er of voor een laag ambitieniveau en laag risico wordt gekozen of voor een hoog ambitieniveau en een hoog risico. De drie combinatiestrategieën liggen tussen de extremen in en zijn combinaties van delen van de strategieën `korte termijn´ en `toekomst´. De combinatiestrategieën zijn gebaseerd op de pijlers van duurzame bedrijventerreinen. Enerzijds bieden deze pijlers voordelen voor de te vestigen bedrijven, anderzijds voor de overheid. De pijlers bestaan uit Planet, Profit en People. Een duurzaam bedrijventerrein biedt voordelen voor aspecten uit deze drie pijlers. De drie combinatiestrategieën richten zich elk op één pijler, als hoofdpijler, maar de andere aspecten vallen daarbij uiteraard niet af. Voor elk van de strategieën zijn voorbeelden uit de praktijk beschreven om aan te geven wat voor soort invulling er bij de betreffende strategie mogelijk is. De praktijkvoorbeelden zijn in geen van de gevallen geheel van betrekking op het MLB, aangezien een MLB zoals hier bedoeld nog niet bestaat. Vervolgens is per strategie aangegeven wat de sterke punten en wat de zwakke punten zijn om de afwegingen die er gemaakt moeten worden te verduidelijken. De combinatiestrategieën lijken in eerste instantie het meest geschikt voor het MLB, aangezien deze strategieën de meeste sterke punten en de minste zwakke punten met zich mee brengen voor

91

zowel bedrijven als de gemeente. De strategieën `korte termijn´ en `toekomst´ zijn het minst aantrekkelijk aan de hand van de sterke en zwakke punten. De strategie huidig heeft een nogal laag ambitieniveau waarbij weinig ruimte is voor innovativiteit en meerlagigheid op het MLB. De strategie toekomst daarentegen zal juist heel innovatief moeten worden met veel uitstraling om gewenste bedrijven te trekken. Het nadeel daarvan is dat er veel geld uitgegeven moet worden terwijl het onzeker is of bedrijven wel echt zullen komen. Naast de sterke en zwakke punten per strategie is ook de mening van de regiegroepleden getoetst. Daaruit kwam met name naar voren dat het MLB zowel geschikt moet zijn voor transport en logistiek als voor hoogwaardige bedrijvigheid. Enerzijds moet het MLB als opvang dienen voor de bestaande vraag naar bedrijventerreinen gericht op transport en logistiek, zodat er niet nog meer blokkendozen naast elkaar gebouwd gaan worden, anderzijds zal de transport en logistiek verbloemd moeten worden door omliggende hoogwaardige bedrijven en/of winkels, die tevens een meerprijs voor de locatie betalen zodat het terrein voor transport en logistiek kan concurreren met andere omliggende locaties.

92

8

Uitgewerkte invulling MLB

De combinatiestrategieën worden allen door zowel experts, de gemeente, de regiegroep als overige betrokkenen kansrijk beschouwd om tot een invulling voor het MLB te komen. Er wordt tussen de drie strategieën niet direct een voorkeur uitgesproken, de meningen zijn hierover nogal verdeeld maar het merendeel van de ondervraagden ziet mogelijkheden voor alle drie de strategieën. Om een wat concreter beeld te geven van wat er moet gebeuren nadat één van de combinatiestrategieën wordt verkozen, wordt in dit hoofdstuk een voorbeeld gegeven. Daartoe wordt een specifieke invulling voor het MLB omschreven als gevolg van een combinatiestrategie, gevolgd door een plan van aanpak voor de gemeente.

8.1

Zorg

De uitwerking zal zich toespitsen op het thema zorg. In dit geval is er dus gekozen voor de combinatiestrategie Profit. Daarbij zijn zal het terrein ook gericht zijn op energiebesparing en voorzieningen voor werknemers/bezoekers, maar de nadruk zal op het thema zorg gericht zijn en op kostenbesparing binnen dit thema en kennisuitwisseling. Waarom zorg? In de expertmeeting, gehouden door de regiegroep (13-05-2004) kwam dit thema nadrukkelijk naar voren. Zowel experts als betrokkenen (leden van de regiegroep en de gemeente) zagen kansen in dit thema voor Alphen en het MLB. Hoewel er ook kanttekeningen over dit thema werden gemaakt, waren de meeste aanwezigen erg positief. “Zorg” is een breed begrip, de ideeën voor het MLB met als thema zorg ontstonden vanuit een opmerking van één van de aanwezige experts dat er vraag bestaat naar een soort logistiek centrum voor een aantal ziekenhuizen. Dit logistieke centrum zou centrale voorraden voor meerdere ziekenhuizen kunnen opslaan en centrale activiteiten uitvoeren. Bijvoorbeeld een centrale voorraad van dure apparaten die niet altijd nodig zijn, van beddengoed, spuiten en andere gebruiksvoorwerpen, catering. En activiteiten als het wassen van beddengoed, het steriliseren van spuiten en overige materialen, het repareren van apparaten, het bereiden van eten. Door het centraliseren van opslag en activiteiten kunnen kosten per ziekenhuis bespaard worden. Overige experts en betrokkenen vulden dit logistieke zorgcentrum aan met een ziekenhuis (of privé-kliniek), ICT gericht op zorg, consultancy gericht op zorg en eventueel nog kleinschalige op zorggerichte instellingen (tandartsen, orthodontisten, huisartsen, etc.). Het thema zorg zou zowel voordelen kunnen opbrengen voor ziekenhuizen en aanverwante bedrijvigheid als voor inwoners van Alphen en omgeving. Rond Alphen aan den Rijn ligt een aantal volwaardige ziekenhuizen, dit is onder andere de reden dat het vroegere ziekenhuis in Alphen is gedegradeerd tot dependance. Maar Alphen groeit en de vraag naar zorg groeit nog meer, het is dan ook niet opmerkelijk dat de mening van inwoners over voorzieningen in Alphen steeds terugvalt op het ontbreken van een volwaardig ziekenhuis in Alphen. Alphen zou voor omringende ziekenhuizen goed als spil ertussen kunnen functioneren, met name nu de N11 is doorgetrokken is zelfs Utrecht in een half uur te bereiken. Door het richten op de zorg, zou de gemeente zich geen zorgen hoeven te maken over de financiën, aanwezige experts (met name op het gebied van financiën) zagen juist kansen voor de zorg omdat zorgverzekeraars in zoń geval kunnen optreden als projectontwikkelaar. Enkele kanttekeningen werden op de expertmeeting ten opzichte van het thema zorg gemaakt. Zo vroeg iemand zich af of een dergelijk zorggericht centrum zich niet eerder in een plaats zou vestigen waar zich al een ziekenhuis bevindt. Niet iedereen was het hier mee eens, maar een aantal van de deelnemers vond dat een centrum gericht op zorg alleen in Alphen zou kunnen bestaan mits er een volwaardig ziekenhuis bij gebouwd wordt. Daar brachten leden van de gemeente weer tegen in dat het eerdere ziekenhuis niet voor niets was gedegradeerd, en dat er eerst uitgezocht moet worden in hoeverre een volwaardig ziekenhuis hier in Alphen tot zijn recht komt. Daarnaast waren er kanttekeningen over het feit waarom je logistieke handelingen in een MLB zou stoppen, waarom niet op een gewoon, conventioneel terrein. Dit soort gedachten zijn nu juist waar de regiegroep, met het oog op de toekomst, verandering in wil brengen.

93

8.2

Plan van aanpak gemeente

Als de gemeente uiteindelijk besluit om zich op de zorgsector te focussen met het MLB, wat moet er dan gebeuren eer het MLB er ingevuld en wel staat? Buck Consultants beschrijft aan de hand van 3 fases, onderverdeeld in 8 stappen de aanpak voor een gemeente bij het oprichten van een bedrijventerrein27. 1 Vaststellen doelgroepen op basis van gemeentelijke structuurvisie

2 Bepalen en uitwerken beheer en organisatie: - Bedrijventerreinmangementorganisatie

3 Bepalen richtlijnen inrichtingsprincipes: - Wet Milieuhinder - Globale Nota van Uitganspunten - Programma van eisen

Bepalen ontwikkelingsorganisatie

5 Uitwerken inrichtingsprincipes: - Masterplan - Beeldkwaliteitsplan - Uitgifte- en beheerplan - Koop- en/of huurcontract - Kettingbeding

6 Definitief vastleggen inrichtingsprincipes: - Bestemmingsplan

7 Daadwerkelijke uitgifte: - Bestemmingsplan - Toelatingsbeleid - Leefmilieuverordening - Erfpacht

8 Beheer

Figuur 25 Plan van aanpak oprichten bedrijventerrein Bij de eerste stap van de ontwikkeling van een bedrijventerrein moet de gemeente inzicht hebben in de doelgroepen waarvoor het terrein ontwikkeld gaat worden, aldus het figuur. In dit geval is dat `zorg´, daar dit nogal breed gedefinieerd is, zal de gemeente eerst duidelijk moeten hebben welk soort zorggerichte bedrijven mogelijk interesse hebben in een vestiging op het MLB. Een zorgverzekeraar zou hierbij goed van pas kunnen komen, aangezien zij al over enige kennis en relaties beschikken binnen deze sector. In deze fase moet het aan het licht komen of bijvoorbeeld ziekenhuizen geïnteresseerd zijn in een centraal logistiek centrum en of het rendabel is om in Alphen weer een volwaardige ziekenhuis te hebben. Wanneer de doelgroepen zijn bepaald, moet in stap twee worden nagedacht over het beheer en de organisatie van het bedrijventerrein. Volgens Buck Consultants is hiervoor een goed instrument het instellen van een beheer- of bedrijventerreinmanagementorganisatie. Deze organisatie heeft als taak het plannen en managen van kwaliteit en voorzieningen op het bedrijventerrein. Over het beheer dient aan het begin van het ontwikkelingsproces te worden nagedacht. De beheersorganisatie kan van invloed zijn op het ambitieniveau. Zodra de doelgroep bekend is voor het MLB moet er bepaald worden hoe het MLB beheerd gaat worden. Een overkoepelende 27

“Kwaliteitsstrategie bedrijventerrein: fasen, stappen en instrumenten”, Buck Consultants International

94

beheersorganisatie kan het bijvoorbeeld mogelijk maken dat er collectieve voorzieningen worden aangeboden. Het is aan de gemeente om een keuze te maken over de opzet van de beheersorganisatie (gemeente alleen, PPS of privaat). Bij stap drie dient de gemeente richtlijnen op te stellen voor de inrichtingsprincipes van het MLB. Deze richtlijnen zullen in samenwerking met de potentiële vestigers worden opgesteld. Gesprekken met bedrijven geven inzicht in de wensen, eisen en mogelijkheden waardoor het aanbod van de kwaliteit goed kan worden afgestemd op de vraag. De richtlijnen van de inrichtingsprincipes worden opgenomen in een globale Nota van Uitgangspunten. De volgende inrichtingsprincipes kunnen worden onderscheiden: (Buck Consultants). • • • •

segmentering en zonering; duurzame bedrijfsprocessen; intensief ruimtegebruik; landschappelijke inrichting en inpassing.

Segmentering en zonering heeft betrekking op de combinaties van bedrijfsactiviteiten. Nabijgelegen bedrijven mogen elkaar niet teveel tot overlast zijn. De keuze in de verdeling van bedrijven op het terrein wordt onder meer gebaseerd op milieuhindercategorieën via de Wet Milieuhinder. Bedrijven die veel hinder veroorzaken zullen niet direct naast een woon/recreatiegedeelte liggen. Duurzame bedrijfsprocessen kunnen door de gemeente gestimuleerd worden door bijvoorbeeld het verlenen van subsidies en/of het aanbieden van een duurzaamheidsscan aan bedrijven. Intensief ruimtegebruik is waar het allemaal om draait bij het MLB. Duidelijkheid moet er komen over de mogelijkheid tot uitbreiden in het gebouw, schuifruimte, maar ook over omringende grondprijzen zodat het MLB wel kan concurreren. De landschappelijke inrichting en inpassing van het bedrijventerrein heeft met name betrekking op het ontwerp ofwel het aanzicht van het MLB. Aan de ene kant zal het een bepaalde uitstraling moeten hebben, aan de andere kant moet het wel passen bij de overgang van platteland (Groene Hart) en stad (Alphen aan den Rijn). De ontwikkelingsorganisatie wordt bij stap vier bepaald om de kwaliteit op basis van de richtlijnen van de inrichtingsprincipes te garanderen. Tijdens deze stap moet de gemeente beslissen of zij het bedrijventerrein zelf wil ontwikkelen, in samenwerking met private partijen of dat zij de ontwikkeling volledig overlaat aan private partijen. Indien de gemeente ervoor kiest om een private partij bij de ontwikkeling te betrekken, moet een selectie worden gemaakt. Voor de zorgsector lijken de zorgverzekeraars de aangewezen private partijen voor het ontwikkelen van het MLB. Aangezien de gemeente van tevoren heeft aangegeven geen geld in de ontwikkeling van het MLB te willen investeren zal de ontwikkelingsorganisatie of geheel door private partijen worden uitgevoerd of eventueel nog in de vorm van een PPS-constructie. Tijdens stap vijf worden de inrichtingsprincipes uitgewerkt. De richtlijnen die in stap drie zijn opgesteld zullen voorgelegd worden aan de private partijen die bij het ontwikkelingsproces betrokken zijn. Het kan hierbij in zijn voordeel werken om de private partijen al bij stap drie te benaderen zoals staat aangegeven voor de zorgverzekeraars. Door het afstemmen en uitwisselen van wensen, ervaringen, mogelijkheden en onmogelijkheden met de betrokken partijen kan een in de praktijk uitvoerbaar concept worden ontwikkeld. Vervolgens worden de principes verwoord en geschetst in een aantal documenten: het masterplan, het beeldkwaliteitsplan, het uitgifte- en beheerplan, het koop- en/of huurcontract en een kettingbeding. Om de inrichtingseisen niet op voorhand vast te leggen, maar ruimte te laten voor discussie met private partijen, wordt het bestemmingsplan pas bij stap zes definitief vastgelegd. Belangrijk is dat de inrichtingsprincipes met derden vóór het vaststellen van het bestemmingsplan worden opgesteld en dat relevante gesprekken met derden vóór het vaststellen van het bestemmingsplan worden gevoerd. In de uitgifte- en realisatiefase, stap zeven, zal de gemeente, afhankelijk van de gekozen samenstelling van de ontwikkelingsorganisatie, de kavels uitgeven aan vastgoedpartijen en/of

95

individuele bedrijven die behoren tot de vooraf vastgestelde doelgroepen. De kwaliteitseisen die zijn bepaald bij stap vijf worden vastgelegd in uitgiftecontracten. In de beheerfase (stap acht) wordt de kwaliteit beheerd door het aanstellen van een parkmanagement- of beheerorganisatie. De beheerorganisatie ziet er op toe dat de daadwerkelijke bebouwing van de kavels overeenkomt met de afspraken die zijn gemaakt in het uitgiftecontract. Taken die voor de lange termijn gelden zijn bijvoorbeeld het onderhoud van de groenvoorzieningen, het onderhouden van contacten met uitvoerders van collectieve voorzieningen en het organiseren van ledenvergaderingen. Regiegroep De regiegroep staat als klankbordgroep niet in het schema, dat door Buck Consultants is ontwikkeld, vermeld. Enerzijds kan dit betekenen dat een dergelijke groep helemaal niet nodig is, anderzijds kan de groep juist aanvullend zijn zodat de doelen beter bereikt worden. In het geval van het MLB wordt de regiegroep als de initiatiefnemer van het project gezien. Zij zullen de gemeente moeten ondersteunen om iets van de ideeën in praktijk terug te zien. De gemeente zal het project uiteindelijk moeten trekken. Wanneer de gemeente het project aan de hand van het schema van Buck Consultants leidt, zou de regiegroep een rol kunnen spelen bij het opstellen van de inrichtingsprincipes en het bepalen en uitwerken van beheer en organisatie. De regiegroep speelt daarbij een onafhankelijke rol en kan ervoor waken dat de oorspronkelijke gedachte bij de beslissingnemers blijft leven. Wanneer het bekend is wat de inrichtingsprincipes zijn en wie zich in het MLB gaan vestigen zal de regiegroep het project waarschijnlijk los moeten laten (aangezien zij geen risico draagt, zal zij weinig inspraak hebben op het vervolg).

96

9

Conclusie en aanbevelingen

In dit laatste hoofdstuk worden de conclusies van het onderzoek opgesteld aan de hand van het beantwoorden van de onderzoeksvragen die zijn gesteld in hoofdstuk 3. Daarnaast worden er aanbevelingen gedaan aan de regiegroep over haar rol in het proces.

9.1

Antwoorden onderzoeksvragen

Wat zijn aantrekkelijke kenmerken van het MLB op Gouwsluis voor bedrijven? Het onderzoek is begonnen met een inventarisatie van aantrekkelijke kenmerken van de locatie Gouwsluis met daarop het MLB. De locatie Gouwsluis bezit met name niet-beïnvloedbare kenmerken voor bedrijven zoals: - een centrale ligging; - een goede bereikbaarheid; - aanwezigheid arbeidskrachten; - aanwezigheid clusters en `trekkers´. Het MLB daarentegen bestaat nog slechts in idee-vorm en bezit voor bedrijven aantrekkelijke kenmerken die nog te beïnvloeden zijn: - sociale aspecten (24-uur leven op het MLB); - economische aspecten (imago); - ecologische aspecten (minder belasting op milieu); - uitbreidingsmogelijkheden; - behoud van identiteit; - parkeermogelijkheden. De onderzochte kenmerken komen voort uit een lijst van pull-factoren van locaties voor bedrijven, opgesteld uit onderzoeken hiernaar. Wat is de vraag van bedrijven naar nieuwe vestigingslocaties voor de nabije toekomst? (Inter)nationale vraagtrends - Detailhandel - Groothandel - ICT - Toerisme - Transport en logistiek - Zakelijke dienstverlening - Zorg


Lokale vraag - Handel en reparatie bedrijven - Sierteelt - Transport en logistiek - Zakelijke dienstverlening

De (inter)nationale zijn gebaseerd op onderzochte trends door het Ministerie van Economische Zaken, de regionale vraagtrends zijn opgesteld door de Kamer van Koophandel Rijnland (en gebaseerd op gegevens van de Provincie Zuid-Holland). De lokale vraag is op basis van verschillende onderzoeken, zowel uitgevoerd door de gemeente als door de Kamer van Koophandel bepaald. De sector Transport en Logistiek heeft op alle gebieden een vraag naar nieuwe terreinen in de toekomst rond Alphen aan den Rijn. Dit wordt voor een deel veroorzaakt omdat Alphen aantrekkelijke kenmerken bezit voor deze sector zoals goede bereikbaarheid en centrale ligging, en voor een deel door stimulering vanuit de overheid (wanneer buitenlandse bedrijven interesse

97

hebben in de Randstad binnen de sector transport en logistiek, dan worden zij door de WFIA28 geïnformeerd over de mogelijkheden in Alphen). Onder de sector transport en logistiek worden ook bedrijven verstaan die activiteiten gericht op logistiek uitvoeren (distributie, opslag, transport) zoals bijvoorbeeld een DC van Zeeman, of Hoogvliet etc. Ook zakelijke dienstverlening heeft op alle genoemde niveaus een verwachte vraag naar nieuwe locaties. Zakelijke dienstverlening is nogal breed, maar bestaat in Alphen vooral uit financiële dienstverlening waaronder accountantkantoren, notarissen, maar ook advocatuur. Er worden op dit moment al wel flinke plannen gemaakt in Alphen aan den Rijn om op een andere locatie te voorzien in deze vraag (bij het station van Alphen). Wat is de gewenste vraag naar bedrijvigheid van de gemeente Alphen aan den Rijn voor de toekomst? De gewenste vraag van de gemeente Alphen naar bedrijvigheid is gerelateerd aan de huidige bedrijvigheid en de ontwikkeling hiervan. Op dit moment bevindt zich in Alphen een verscheidenheid aan bedrijvigheid. De grootste bedrijven (qua oppervlakte) zijn de transport en logistieke bedrijven, zij vormen een aparte cluster binnen de verscheidenheid. De ontwikkelingen van deze sector in Alphen aan den Rijn zijn niet de meest gewenste ontwikkelingen van de gemeente. De sector neemt namelijk nogal wat ruimte in beslag en biedt daar tegenover weinig arbeidsplaatsen, laat staan voor hogeropgeleiden. Voor de toekomst zou de gemeente dan ook liever meer hoogwaardige bedrijvigheid binnen haar grenzen zien die meer arbeidsplaatsen per vierkante meter met zich meebrengt, maar ook vooral aan hogeropgeleiden. Voorbeelden zijn bedrijven uit de ICT-sector, zorgsector en zakelijke dienstverlening. De gewenste vraag naar bedrijvigheid van de gemeente Alphen aan den Rijn voor de toekomst betreft aldus het aantrekken van hoogwaardige bedrijvigheid, met veel arbeidsplaatsen ook voor hogeropgeleiden en het afstoten van het imago van transport en logistiek (waardoor veel ruimte in beslag wordt genomen terwijl er naar verhouding weinig mensen op werken). Welke bedrijvigheid komt in aanmerking voor het MLB op basis van afstemming van vraag en aanbod? Enerzijds is er een niet-beïnvloedbare vraag en aanbod. Wanneer beiden met elkaar vergeleken worden, blijkt de locatie Gouwsluis zeer geschikt te zijn voor met name transport en logistiek en aanverwante bedrijfsactiviteiten. Anderzijds is er een beïnvloedbare vraag en aanbod, het vergelijken van de beïnvloedbare/gewenste vraag met het beïnvloedbare aanbod leidt juist tot een tegenovergestelde bedrijvigheid: hoogwaardig (waarbij veel arbeidsplaatsen per vierkante meter worden gegenereerd, voornamelijk voor hoger opgeleiden). Waar wordt de invulling van het MLB door bepaald? De gemeente is op dit moment de spil in het project. Waar de regiegroep de oorspronkelijke initiatiefnemer is geweest, heeft de gemeente het nu overgenomen (aangezien zij ook degene is die beslissingen mag nemen). De invulling zal dan ook vooral afhangen van wat de gemeente met het MLB wil. De gemeente zal doelstellingen voor het MLB moeten opstellen waarin vermeld wordt wat er met het MLB bereikt moet worden. De doelstellingen worden in een missie voor het MLB benoemd. Deze missie wordt binnen een speelveld opgesteld dat bepaald wordt door twee uitersten: een hoge ambitie met een hoog (financieel) risico versus een lage ambitie met een laag risico. Onder ambitieniveau wordt hierbij verstaan: -

het genereren van toekomstige arbeidsplaatsen in de gemeente; het aantrekken van (hoogwaardige) bedrijvigheid; status/imago geven aan de stad; duurzaamheid MLB.

Het risico heeft betrekking op het vinden van potentiële vestigers (zo is het risico laag bij het toekomen aan de huidige lokale vraag).

28

West-Holland foreign investment agency

98

In eerste instantie zal de gemeente de voorkeur geven aan het zo min mogelijk risico lopen. Daarbij lijkt de makkelijkste weg het toekomen aan de huidige vraag. Daar deze bestaat uit met name transport en logistiek, dreigt het gevaar dat er van het innovatieve en meerlagige bedrijventerrein niet veel meer overblijft dan een conventioneel bedrijventerrein. De sector transport en logistiek staat namelijk niet bekend om de innovatieve vestigingen met een imagoversterkend karakter. Via het proces zal de regiegroep trachten te stimuleren dat het MLB wel meerlagig wordt én innovatief, desnoods moet de gemeente extra financieren (dit zou dan weer gecompenseerd kunnen worden door het aantrekken van hoogwaardige bedrijvigheid). Tijdens het onderzoek kwam echter een ander voorstel bij de gemeente naar voren: het terrein beschikbaar voor het MLB onderverdelen in een terrein dat compact wordt bebouwd (bedrijven dicht tegen elkaar aan) en een terrein voor een MLB. Het compact te bebouwen terrein zou beschikbaar moeten zijn voor de huidige locale vraag, het MLB voor hoogwaardige bedrijvigheid. Het gevolg hiervan is voor het MLB dat er niets veranderd aan de problemen die het MLB juist kan oplossen aan de hand van het oorspronkelijke idee: blokkendozen stapelen en aankleden met goedogende bedrijven, zodat er ruimte over blijft voor het groene hart en er niet nog meer blokkendozen naast elkaar worden geplant. De regiegroep zal er dan ook voor pleiten om juist wel die transport en logistiek in het MLB te krijgen in plaats van ernaast. Uiteindelijk heeft de regiegroep niet veel inspraak maar zij kan wel enige sturing aan het proces geven. Welke alternatieve invullingen zijn er voor het MLB? De doelstellingen die in de missie voor het MLB door de gemeente zijn opgesteld kunnen verwezenlijkt worden door een strategie. Omdat er nog geen missie is gekozen, wordt in het onderzoek voor de twee uiterste missies een strategie beschreven en voor het gebied daar tussen drie mogelijke strategieën: - Strategie korte termijn; - Combinatiestrategie Planet; - Combinatiestrategie Profit; - Combinatiestrategie People; - Strategie toekomst. De drie middelste strategieën worden combinatiestrategieën genoemd omdat ze gericht zijn op het verwezenlijken van doelstellingen die deels met de strategie huidig vervuld kunnen worden en deels met de strategie toekomst. Beide strategieën worden als het ware gecombineerd zodat een combinatie van doelstellingen bereikt kan worden. De combinatiestrategieën zijn gebaseerd op de drie pijlers van duurzame bedrijventerreinen. In elke combinatiestrategie wordt één van de pijlers benadrukt. De strategie korte termijn is met name op de huidige vraag gericht, dus op transport en logistiek. Wanneer het MLB geheel gericht wordt op deze sector betekent dat dat er geconcurreerd moet worden met andere terreinen waardoor de vestigingskosten zeer laag moeten zijn. In deze strategie zal er weinig aandacht besteed worden aan innovativiteit en uitstraling van het gebouw. De combinatiestrategie Planet draait met name om onderlinge stromen van energie, water, koude, warmte, afval. In deze strategie moeten bedrijven tot het terrein worden aangetrokken door de voordelen van gezamenlijk inkoop van energie en het uitwisselen van grondstoffen, afvalproducten en hulpstoffen. Bedrijven kunnen in aanmerking komen voor bepaalde subsidies bij een verminderde belasting op het milieu. Deze verminderde belasting is een bijkomend voordeel. De combinatiestrategie Profit is geheel op economische voordelen gericht. Deze strategie leidt tot een terrein dat geheel in het teken van een thema staat, waardoor de bedrijven of door kennis gerelateerd zijn of via een productketen. De onderlinge relaties kunnen het drukken van de kosten beïnvloeden. De combinatiestrategie People is gericht op de mensen die op het MLB werken. Het kan voor bedrijven voordelig zijn zich op een terrein te vestigen omdat het aantrekkelijk is voor haar

99

werknemers. Op dit moment is de arbeidsmarkt krap en kost het bedrijven weinig moeite werknemers te vinden, echter op het moment dat de economie weer aantrekt, wordt het vinden van werknemers steeds lastiger. De vestiging op een terrein met allerlei voorzieningen maakt het aantrekkelijk voor werknemers. Voorbeelden van voorzieningen zijn bijvoorbeeld: kapper, dokter, fysiotherapeut, winkels, fitness, restauratie, congresscentrum, maar ook een veilig terrein met groen en een plezierige uitstraling. De strategie toekomst tot slot is geheel gericht op het aantrekken van in de toekomst gewenste bedrijvigheid, in dit geval dus hoogwaardige bedrijvigheid. Het gebouw zal een geweldige uitstraling moeten hebben om bedrijven `zomaar´ naar Alphen te trekken. Innovativiteit en uitstraling zullen de boventoon voeren. Het risico om daadwerkelijk geïnteresseerden te vinden is echter groot, vooral vanwege de grilligheid van de economie. Wat is de meest aantrekkelijke strategie voor de invulling van het MLB? Aan de hand van een sterkte/zwakte analyse van de strategieën, kwam naar voren dat de combinatiestrategieën meer wenselijk voor het MLB zouden zijn dan één van de twee uitersten. Een nadere ondervraging van de leden van de regiegroep onderbouwde dit vermoeden. Er bleek bij de leden geen duidelijke voorkeur voor één van de drie combinatiestrategieën te bestaan. Wel klonken er geluiden tijdens een expertmeeting vanuit het bedrijfsleven, dat het uitwisselen van onderlinge stromen en het gezamenlijk inkoop van energie slecht marginale opbrengsten voor een bedrijf met zich mee zouden brengen. Wat is het doel van de regiegroep? Het oorspronkelijke idee van de regiegroep omtrend het MLB was geïnitieerd om een eind te maken aan de toename van `lelijke´ blokkendozen. Op het MLB zouden een aantal blokkendozen op elkaar kunnen bestaan, die aan de buitenkant verbloemd kunnen worden met winkels, hoogwaardige bedrijvigheid, leisure en wellicht zelf woningen. Nu het project is overgedragen aan de gemeente, heeft de regiegroep weinig inspraak meer. Zij kan zich slechts toeleggen op het sturen van het proces en het adviseren van de gemeente met als doel het bewaken van het oorspronkelijke concept van het MLB. Daarbij heeft zij enerzijds een rol als stuurgroep en anderzijds een rol als klankbordgroep.

De regiegroep als stuurgroep

Als stuurgroep stuurt de regiegroep het proces aan waar nodig wordt geacht. In wezen is de gemeente hiervoor verantwoordelijk, maar zodra de regiegroep het idee heeft dat het proces stil komt te liggen bij de gemeente, worden er workshops en expertmeetings georganiseerd om het proces weer op gang te laten komen. De regiegroep doet dit aan de hand van proeftuinen, een procesversnellingsmethode, ontwikkeld door Habiforum. Daarbij moet een workshop, expertmeeting of onderzoek leiden tot een nieuwe conclusie in het proces waardoor verder gegaan kan worden en men hier in principe niet meer op hoeft terug te komen. Uiteraard blijft de gemeente betrokken bij de activiteiten die door de regiegroep worden uitgevoerd.

De regiegroep als klankbordgroep

Met behulp van subsidies en eigen bijdrage laat de regiegroep onderzoek uitvoeren zodat er advies uitgebracht kan worden aan de gemeente. De regiegroep opereert hier als onafhankelijke groep met eigen wensen die afstammen van het oorspronkelijke idee over het MLB. Als klankbordgroep kan de regiegroep kritiek leveren op de beslissingen die door de gemeente gemaakt worden. Er kan slechts een mening worden gegeven, de regiegroep heeft geen inspraak. Hoofddoel van de regiegroep is het bewaken van de oorspronkelijke plannen omtrend het MLB, in het project treedt zij op zowel als stuurgroep als klankbordgroep. De invloed is gering en de leden kunnen zich terecht afvragen of de regiegroep extra waarde toevoegd aan het project. Voor de leden zelf is het belangrijk vaak te evalueren, zodat het voor iedereen duidelijk is waar de regiegroep (nog) toedient. Met het beantwoorden van de deelvragen is tevens de onderzoeksvraag beantwoord:

100

Wat zijn mogelijke invullingen van het MLB gebaseerd op de vraag (van bedrijven naar nieuwe vestigingslocaties met gewenste kenmerken) en het aanbod (de locatiekenmerken van Gouwsluis), hoe kan er een keuze tussen deze invullingen gemaakt worden en wat is de rol daarbij van de regiegroep? De mogelijke invullingen van het MLB volgen uit een aantal aannemelijke strategieën waarmee de vooraf geformuleerde missie voor het MLB bereikt kan worden. Daarmee wordt het aantal mogelijkheden enigszins beperkt. Dit neemt niet weg dat er nog talloze mogelijkheden blijven bestaan. Het antwoord op de onderzoeksvraag betreft geen opsomming van alle mogelijkheden, maar geeft een indicatie van wat er zowel mogelijk als aannemelijk is als invulling voor het MLB, gebaseerd op vraag en aanbod. De volgende punten geven summier het antwoord weer op de onderzoeksvraag: •

Vooralsnog is het de gemeente die de uiteindelijke beslissingsbevoegdheid heeft om te bepalen wat er in het MLB gaat komen. De gemeente zal een missie voor het MLB opstellen waarin de doelstellingen voor het terrein vermeld worden. Deze missie zal aan de hand van een bepaalde strategie verwezenlijkt moeten worden. Uit de strategie volgen mogelijke invullingen voor het MLB.

•

Aantrekkelijke invullingen van het MLB voor zowel bedrijven als overheid bestaan uit een combinatie van transport & logistiek en hoogwaardige bedrijvigheid.

•

Daarmee worden twee vliegen in één klap gevangen: er wordt toegekomen aan de ruimtevraag vanuit de huidige bedrijvigheid en aan de gewenste vraag naar bedrijvigheid vanuit de gemeente Alphen aan den Rijn.

•

Een combinatie van transport, logistiek en hoogwaardige bedrijvigheid draagt bij aan het realiseren van het oorspronkelijke doel van het MLB: ruimtevreters op elkaar stapelen en verbloemen met hoogwaardige functies zodat er niets meer van de lege schoenendozen te zien is.

•

De combinatie kan aantrekkelijk voor zowel bedrijven als overheid zijn wanneer deze gericht is op de pijlers van duurzame bedrijventerreinen: ecologie, economie, en sociologie.

•

Een voorbeeld van een mogelijke invulling op basis van met name economische voordelen is een thematisch gericht MLB, waarin kostenvoordelen te behalen zijn door onder andere het reduceren van transportkosten en het onderling uitwisselen van kennis. Een voorbeeld van een dergelijk thema zou “zorg” kunnen zijn, waarbij bedrijven, variërend van ziekenhuizen tot adviesbureaus, zich gezamenlijk rond het thema zorg op het MLB vestigen.

•

De regiegroep heeft als voornaamste taak het bewaken van het oorspronkelijke idee van het MLB. Daarbij zal met name de ambitie in de gaten gehouden moeten worden. Dit kan zij bewerkstelligen door het proces zodanig te stimuleren dat de juiste mensen bij elkaar komen en dat de benodigde kennis aanwezig is.

•

Het MLB als project kan zich het beste aansluiten bij het project Oude Rijnzone, zodat er geen onnodige concurrentie tussen omliggende bedrijventerreinen ontstaat.

Paragraaf 12.2 beschrijft nog enkele aanbevelingen voor zowel de gemeente als de regiegroep.

9.2

Aanbevelingen voor gemeente Alphen aan den Rijn en de regiegroep

Op basis van het onderzoek en allerlei verworven kennis en informatie over het project rond het MLB zijn er aanbevelingen beschreven voor zowel de gemeente als de regiegroep.

101

Aanbevelingen voor de gemeente Alphen aan den Rijn: •

Stel een missie op voor het MLB en kies vervolgens daaruit een strategie Daarin zal het gehele terrein dat beschikbaar is voor het MLB moeten worden meegenomen. Pas wanneer de missie en strategie duidelijk zijn kunnen er doelgroepen bepaald worden. In een later stadium komt de invulling van het terrein aan de orde. Het scheiden van de terreinen voor bepaalde bedrijvigheid kan leiden tot een groter risico voor het vinden van potentiële vestigers voor het MLB of lost niets op aan het toekomstige probleem van het steeds schaarser worden van de ruimte voor bedrijven in het Groene Hart.

•

Benader een private risicodrager Een private risicodrager zal in overleg met de gemeente een duidelijker beeld kunnen geven van de uiteindelijke vestigers. Zonder de benadering van een private risicodrager, bestaat het risico dat de gestelde richtlijnen alsnog onder vuur komen te liggen, wat het project alleen maar vertraagt.

•

Behoud de regiegroep als stuurgroep en als klankbordgroep De regiegroep beschikt over een netwerk aan specialisten die goede adviezen kunnen geven over dergelijke innovatieve projecten. Het belang van een groep zoals de regiegroep komt misschien wel het meest naar voren bij het focussen op het proces.

•

Voeg het MLB als project toe aan “de oude rijnzone” Het MLB zal waarschijnlijk, gezien de grootte, op zijn minst een regionaal karakter hebben. In het project oude rijnzone is een aantal omliggende gemeenten vertegenwoordigd, inclusief Alphen aan den Rijn, wanneer het MLB aan dit project wordt toegevoegd, kan er een groter draagvlak in de omgeving gecreëerd worden.

•

Stel nader onderzoek in naar de beste combinatiestrategie, waarin zijn potentiële bedrijven het meest geïnteresseerd.

Aanbevelingen voor de regiegroep: •

Duidelijkheid over eigen standpunt Ook al lijken de leden van de regiegroep in eerste instantie dezelfde mening te hebben over de invulling van het MLB, uit het onderzoek bleek toch verschil te bestaan. Na dit onderzoek, waarin meer duidelijkheid is gecreëerd over de mogelijkheden voor het MLB, zal de regiegroep standpunten kunnen formuleren op basis waarvan advies uitgebracht kan worden aan de gemeente. Deze standpunten of doelstellingen, vormen als het ware de gewenste missie van de regiegroep voor het MLB.

•

Duidelijkheid over de rol van de regiegroep Naast een éénduidige mening over de inhoud van het project, zal de regiegroep ook sterker in haar schoenen staan met een éénduidige visie op haar rol in het proces. Ook hiervoor zullen doelstellingen moeten worden opgesteld, zodat duidelijk blijft of het bestaan van de regiegroep nog nuttig is of niet. Het stellen van doelstellingen maakt het mogelijk het proces achteraf te evalueren. Daarbij kan aan de orde komen wat de regiegroep anders had kunnen doen of wat juist een succes was. Vooral voor andere innovatieve projecten die lijken op deze over het MLB kan het van waarde zijn om de succes- en faalfactoren van de regiegroep te analyseren. Daaruit kan duidelijk worden of een dergelijke groep van essentieel belang is bij het slagen van het project of het wellicht juist tegenwerkt.

•

Monitoren van proces De rol van de regiegroep op dit moment bestaat vooral uit het sturen van het proces. Omdat de gemeente steeds meer de trekker van het project wordt, dreigt de regiegroep overbodig te worden. De regiegroep kan echter uitstekend van pas komen als het proces

102

dreigt te verzinken in het woud van procedures. Zij kan actief mee blijven denken en de juiste mensen benaderen voor advies, zodat zelfs nadat de gemeente beslissingen over het MLB heeft genomen zij de meningen nog kan beïnvloeden •

Conclusies van proeftuinen gebruiken als advies naar de gemeente De proeftuinen vormen een goede basis om onderbouwde adviezen te geven aan de gemeente. Met behulp van deze proeftuinen kan het proces weer worden aangewakkerd wanneer dit nodig is.

103

10 Wetenschappelijke reflectie Dit hoofdstuk voegt een kritische noot toe aan het onderzoek en de onderzoeksmethoden. Verschillende methoden worden besproken die bij vergelijkbare onderzoeken zijn gehanteerd. Aansluitend hierop volgt een vergelijking met de gebruikte methode. Daarbij wordt vermeld waarom deze manier van onderzoeken is verkozen boven andere gebruikelijke manieren. In veel onderzoeken wordt er eerst een studie naar de theorie uitgevoerd, waaruit vervolgens een onderzoeksmethode wordt geselecteerd, in dit onderzoek gebeurd het juist andersom. In dit hoofdstuk wordt hier een verklaring voor gegeven. Het hoofdstuk sluit af met een paragraaf waarin de relevantie van het onderzoek met het vakgebied Technische Bestuurskunde wordt verduidelijkt.

10.1 Onderzoeksdesign Een vernieuwend concept zoals het MLB heeft niet zoveel vergelijkbare projecten, er bestaan wel projecten die enige gelijkenis vertonen met de ideeën voor het MLB maar geheel hetzelfde zijn zij niet. Zo ook de onderzoeken er naar. Het onderzoek dat in dit rapport gepresenteerd is, is een verkenning van de mogelijkheden voor een meerlagen bedrijventerrein op basis van de vraag van bedrijven naar ruimte en het aanbod van de locatie het MLB voor bedrijven: een casestudy. Een case-study is een onderzoeksdesign, Swanborn (1999) benoemt zes kenmerken van een casestudy: - Er vindt een bestudering plaats van een sociaal verschijnsel bij een drager of slechts enkele dragers, - De dragers bevinden zich in hun natuurlijke omgeving, - Metingen worden op meerdere tijdstippen verricht, - Er wordt gebruik gemaakt van diverse databronnen, - Tal van variabelen worden gedetailleerd beschreven, - Beschrijvingen en verklaringen worden aan de hand beschrijvingen en verklaringen van de betreffende onderzochten getoetst. De eerste twee punten verwijzen in dit onderzoek naar de beleidsvormers en beleidsuitvoerders (de regiegroep, de gemeente, de provincie) die de wens hebben om een meerlagen bedrijventerrein van de grond te krijgen op de locatie Gouwsluis. Metingen gedurende het onderzoek werden op verschillende tijdstippen uitgevoerd, het proces gaat continu door, meningen van betrokkenen veranderden ook in tijd. Verschillende databronnen werden gebruikt om gegevens te achterhalen, zo zijn er open interviews gehouden, zijn er verschillende literaire bronnen gebruikt en zijn er vergaderingen en workshops bezocht. In verhouding tot generaliserende onderzoeken, is er in dit onderzoek veel aandacht besteed aan gedetailleerde beschrijvingen van kenmerken van de locatie, het MLB en de betrokkenen. De uiteindelijke conclusies van het onderzoek zijn getoetst aan de hand van beschrijvingen en verklaringen van de onderzochten. 10.2 Onderzoeksmethode Dit onderzoek kan worden gekarakteriseerd als kwalitatief onderzoek. Baarda, De Goede en Teunissen (2001) geven de volgende omschrijving van kwalitatief onderzoek: Ònderzoek waaribj je overwegend gebruik maakt van gegevens van kwalitatieve aard en dat als doel heeft onderzoeksproblemen in of van situaties, gebeurtenissen en personen te beschrijven en te interpreteren´. Er zijn verschillende redenen aan te geven waarom voor dit onderzoek gekozen is voor een kwalitatieve benadering. De eerste reden is dat het onderzoeksobject zich nog in de beginfase van het project bevindt, er is nog geen duidelijke beeldvorming van hetgeen gerealiseerd gaat worden, voor kwalitatief onderzoek is het in dit stadium te vroeg (tenzij er voor één beeld wordt gekozen, maar dat is niet aan de orde bij dit onderzoek). De tweede reden is dat het onderzoeksprobleem veel kwalitatieve vragen omvat en er dus ook kwalitatieve gegevens verzameld moeten worden.

104

De meest gebruikte methoden van dataverzameling zijn volgens Baarda, De Goede en Teunissen (2001) vooral: - participerende observatie, - open interview, - verzamelen van documenten. Binnen dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van alle drie de genoemde methoden. De participerende observatie bestond vooral uit het bijwonen van vergaderingen van de regiegroep en het deelnemen aan workshops, georganiseerd door de regiegroep en de gemeente. Een voordeel van participerende observatie is dat de informatie zeer gedetailleerd verzameld kan worden en bovendien vanuit verschillende gezichtspunten. Een nadeel van deze onderzoeksmethode is dat het onderzoek lastig te generaliseren is, omdat het een specifieke situatie is die onderzocht is. Tevens is het voor de lezer niet duidelijk in hoeverre de onderzoeker van invloed is geweest op de situatie waaraan hij/zij heeft deelgenomen, de objectiviteit van het onderzoek kan hierdoor in twijfel gebracht worden. In dit onderzoek was de rol als participerend observateur in het proces bescheiden: het betrof met name het bijwonen van de vergaderingen met af en toe een vraag naar toelichting van een mening die werd uitgesproken en het aanwakkeren van een discussie. De te onderzoeken situatie is als zodanig niet beïnvloed door de onderzoeker zelf. Met een aantal betrokkenen is een open interview gehouden. De interviews waren met opzet open van aard, daar het met name de bedoeling was om meer inzicht te krijgen in de meningen van de geïnterviewden over het MLB en hun motivatie daarvoor. Een gesloten interview, waarbij van tevoren vast staat wat er gevraagd gaat worden, is hier minder geschikt voor omdat er dan niet doorgevraagd kan worden. De interviews zijn in het onderzoek als gespreksverslagen toegevoegd, daar de interviews meer het karakter hadden van een gesprek dan van een vragen-antwoordeninterview. Tevens is informatie ingewonnen door middel van het verzamelen van documenten. De documenten variëren onder andere van onderzoeksrapporten tot internetsites. Alle materiaal is in eerste instantie gebruikt om meer over het onderwerp te weten te komen. Voor het rapport zijn ten slotte met name onderzoeksrapporten en boeken gebruikt, waarnaar gerefereerd wordt.

10.3 Vergelijkbare onderzoeken Vergelijkbare onderzoeken zijn wel uitgevoerd in het kader van het zoeken naar mogelijkheden voor nieuw aan te leggen bedrijventerreinen, ook al is het uiteindelijke doel een conventioneel bedrijventerrein, iets anders dan een meerlagen bedrijventerrein, de startfase van het project is overeenkomstig: in beide gevallen is het van belang doelstellingen op te stellen voor het project die binnen een aantal randvoorwaarden moeten worden vervuld. Daarbij moet het duidelijk zijn wie er betrokken zijn bij het project en wat de belangen van de betrokkenen zijn. Novem en de Provincie Zuid-Holland hebben een handboek “Processen in de greep”(Decisio et. al. 2003) uitgebracht waarin adviezen staan voor de procesaanpak bij het creëren van duurzame bedrijventerreinen. Helaas gaan zij hierin vooral in op bestaande bedrijventerreinen die verduurzaamd worden en niet zo zeer op bedrijventerreinen die nog ontwikkeld moeten worden. Op bestaande bedrijventerreinen zijn de betrokkenen duidelijk te identificeren, aangezien betrokken bedrijven al op het terrein zijn gevestigd, bij een te ontwikkelen bedrijventerrein daarentegen staat het nog niet vast wie zich gaat vestigen op het terrein (in ieder geval niet bij het MLB). Het handboek richt zich vooral op het gezamenlijk vaststellen van een ambitieniveau (zowe de gemeente als bedrijven worden hierbij betrokken), bij het MLB ligt deze rol meer bij de gemeente, althans zolang er nog niets bekend is over de te vestigen bedrijven. Het ontwikkelen van een bedrijventerrein start met een behoefteraming, waarin wordt geconstateerd dat nieuwe ruimte voor bedrijven noodzakelijk is. De ruimtebehoefte wordt vervolgens vertaald in de keuze voor nieuwe uitleg en de locatie daarvan. Bij de behoefteraming en het keuze proces zijn overheden (provincie en gemeenten) betrokken. Individuele ondernemers

105

hebben in deze fase geen rol. Het georganiseerde bedrijfsleven, zoals de Kamer van Koophandel, kunnen mogelijk wel een rol spelen (Buck Consultants, 2002). Het onderzoek naar vraag en aanbod kan worden gezien als een behoefte raming voor het MLB. Een behoefteraming maakt vaak deel uit van een haalbaarheidsonderzoek. Zo wordt er in haalbaarheidsonderzoeken, uitgevoerd door DWS/DGG (2003) en Royal Haskoning (2003) een behoefteraming gemaakt naast een financiële raming. De behoefteraming wordt niet in alle gevallen op dezelfde manier uitgevoerd, verschillende aspecten worden onderzocht. De aspecten die onderzocht worden, hangen vooral af van het terrein dat onderzocht wordt en de potentiële doelgroepen. Zo komen in het onderzoek van DWS/DGG aan bod: • • • • •

het huidige beeld van de lcoatie (aanbod) de maatschappelijke behoefte (vraag) de ruimtelijke economische behoefte (vraag) het streefbeeld (gewenste vraag) een koersbepalling (missie/doelstelling)

Terwijl Royal Haskoning bijvoorbeeld meer aandacht besteedt aan de locatie: • • • •

omgevingsonderzoek, milieu/landschap (aanbod) fysieke kenmerken terrein (aanbod) belangstelling bedrijven en eisen (vraag) verkenning doelgroepen (gewenste vraag)

In het onderzoek naar de mogelijkheden voor het MLB wordt met behulp van vraag en aanbod met name gekeken naar de behoefte voor het MLB. De financiële haalbaarheid wordt daarbij achterwege gelaten, hoewel het financiële risico wel wordt meegenomen in de te volgen missies en strategieën. Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen is door Buck Consultants, i.o.v. het Ministerie van Economische Zaken (2002) onderzocht. In dit onderzoek kwam wel uitgebreid het ontwikkelen van bedrijventerreinen aan bod (in tegenstelling tot het onderzoek naar duurzame bedrijventerreinen, uitgevoerd i.o.v. Novem en de Provincie Zuid-Holland, 2003). In de eerste fase van het project, de planningsfase, zal er in eerste instantie een behoefteraming moeten worden uitgevoerd, hierop volgen de mogelijkheden voor het terrein en de belemmeringen die daaraan verbonden zijn, zowel voor de gemeente als voor potentiële vestigers. Ten slotte worden in de eerste fase de kosten en baten van het te ontwikkelen terrein.

10.4 Reflectie De onderzoeken die in de vorige paragraaf genoemd zijn, zijn allen voorbeelden van onderzoeken die zijn uitgevoerd op basis van een uitgebreid theoretisch kader. Het onderzoek naar de mogelijkheden voor het MLB is pragmatisch van opzet. Het is niet van tevoren dichtgetimmerd vooral vanwege de vele onduidelijkheden rond het project (omdat het zich nog in de beginfase bevindt). Als nadeel heeft dit dat het steeds lastiger wordt, naarmate meer informatie verzameld is, om te bepalen wat nog wel en wat niet meer tot het onderzoek behoort. Na het verzamelen van veel gegevens is er nog eens kritisch naar de onderzoeksvraag en de deelvragen gekeken. Toen alle vragen beantwoord konden worden, werd er overgegaan tot het verwerken van de gegevens. Wanneer er direct voor een vastomlijnd onderzoekskader wordt gekozen, bestaat de kans dat invloedrijke aspecten buiten het onderzoek blijven vooral in dit geval waar het een innovatief bedrijventerrein omvat. Achteraf gezien komt de gekozen manier van aanpak grotendeels overeen met andere onderzoeken naar mogelijkheden voor het ontwikkelen van bedrijventerreinen. Een verschil is wel dat er bij het project van het MLB een regiegroep bij aanwezig is die een actieve rol speelt in het proces maar geen directe inspraak heeft. Aangezien in dit geval de regiegroep ook de

106

opdrachtgever is voor het onderzoek, wordt het onderzoek op een andere manier uitgewerkt dan wanneer het direct voor de gemeente zou worden uitgevoerd. In de andere onderzoeken naar mogelijkheden voor het ontwikkelen van bedrijventerreinen wordt in eerste instantie begonnen met een behoefteraming waarin vraag en aanbod onderzocht worden (net zoals in dit onderzoek). De meeste van de onderzoeken vervolgen met een financiële haalbaarheid. De financiële haalbaarheid is niet in dit onderzoek meegenomen vanwege de beperkte tijdsduur van het onderzoek. Aangezien het merendeel van de onderzoeken direct voor de gemeente worden uitgevoerd, hoeft er geen rekening gehouden te worden met een externe initiatiefnemer. In het geval van het MLB is de gemeente ook niets verplicht aan de regiegroep, de regiegroep kan echter wel een rol spelen bij het onderhouden van het proces en de originele ideeën omtrent het MLB. Voor de regiegroep dient het duidelijk te worden wat de mogelijkheden zijn voor het MLB, gebaseerd op het feit dat de gemeente de uiteindelijke beslissingen zal nemen. In het onderzoek komt vervolgens aan bod in hoeverre de regiegroep invloed kan uitoefenen op de keuze van de gemeente. De manier waarop de gemeente een keuze kan maken voor de invulling van het MLB wordt bepaald door missies die de gemeente met de komst van het MLB wil nastreven. Er zijn ook voorbeelden van onderzoeken waarin de gemeente wordt voorgesteld direct strategieën op te stellen na de behoefteraming. Daar de Gemeente Alphen aan den Rijn zelf projecten uitvoerd op basis van gestelde missies die nagestreefd kunnen worden aan de hand van bepaalde strategieën, is de keuze van de gemeente in dit onderzoek in eerste instantie gebaseerd op missies. De SWOT-analyse (sterkte-zwakte analyse) is een algemeen gangbare methode om alternatieven met elkaar te vergelijken. Er zijn ook andere methoden beschikbaar zoals een scorecard of een multicriteria-analyse, voor deze methoden zijn echter meer gedetaileerde gegevens nodig. Voor het MLB zijn deze gegevens nog niet beschikbaar, vandaar de keuze voor een (wat minder gedetaileerde) SWOT-analyse.

10.5 Validatie De methodoloog Denzin (1978) spreekt van `triangulation´ wanneer de gegevens verkregen via verschillende methoden, elkaar bevestigen en ondersteunen, als een aanwijzing voor de betrouwbaarheid van de resultaten. Het bijwonen van de workshops leverde interessante informatie op over de meningen van experts over verschillende aspecten van het MLB. Anderzijds kwam informatie aan het licht door het interviewen van experts en betrokkenen, het doornemen van documenten en het bijwonen van vergaderingen. Door de gegevens vanuit verschillende bronnen met elkaar te vergelijken werd langzamerhand steeds duidelijker wat ieders belang bij het MLB zou kunnen zijn en welke mogelijkheden er door de betrokkenen werden geopperd voor de invullingen van het MLB. In het rapport zijn de meningen van de leden van de regiegroep getoetst aan de hand van stellingen. Deze stellingen waren gebaseerd op een sterkte-zwakte analyse die werd uitgevoerd met behulp van gegevens die volgden uit de workshops/expertmeetings en interviews. Tevens zijn de resultaten van het onderzoek voorgelegd aan de leden, waardoor gevalideerd kon worden dat het juiste onderzocht werd in dit onderzoek en dat de resultaten plausibel zijn. Tevens is het rapport acceptabel onder degene die het kunnen gebruiken.

10.6 Wetenschappelijkheid Ondanks het feit dat het onderzoek niet is uitgevoerd aan een van te voren vastgesteld theoretisch onderzoekskader, kan na vergelijking met andere onderzoeken wel worden aangetoond dat de opzet wetenschappelijk verantwoord is. Achteraf blijkt dat het onderzoek is uitgevoerd aan de hand van een algemeen gebruikte behoefteraming, leidend tot keuzemogelijkheden voor de gemeente en een advies aan de regiegroep. Daar er in het begin van het onderzoek grote onduidelijkheid heerste over het concept MLB zelf, werd niet direct de term behoefteraming aan het onderzoek verbonden. Naarmate het onderzoek vorderde en er steeds

107

meer duidelijk begon te worden, draaide het onderzoek in de richting van een behoefteraming met als conclusie de keuzemogelijkheden van de gemeente voor het MLB en de rol van de regiegroep in dit hele proces. De behoefteraming is uitgevoerd aan de hand van een onderzoek naar vraag- en aanbodfactoren, vergelijkende onderzoeken tonen eenzelfde aanpak, hoewel de factoren per onderzoek nog al eens verschillen. De keuzemogelijkheden van de gemeente worden bepaald aan de hand van een op te stellen missie waarin doelstellingen geformuleerd moeten worden voor het MLB. Deze missies zijn bepaald aan de hand van een speelveld waarin twee extremen werden beschreven. De missies kunnen worden nagestreefd door middel van strategieën. De strategieën leiden op hun beurt weer tot mogelijke invullingen voor het MLB. De strategieën worden onderling vergeleken middels een sterkte-zwakte analyse. Tevens is de mening van de regiegroepleden gepeild door middel van stellingen waar zij op hebben gereageerd. De strategieën zijn gebaseerd op de peilers (ecologische, economische en sociale aspecten) van duurzame bedrijventerreinen die zowel voordelen voor bedrijven op het MLB kunnen leveren als voordelen voor de gemeente. Het onderzoek is generaliseerbaar wat betreft de grote lijnen: het onderzoek naar de vraag en het aanbod, de analyse van keuzemogelijkheden van de gemeente, het advies voor de regiegroep over haar rol in het proces. Een dergelijk onderzoek zou op dezelfde wijze kunnen worden uitgevoerd wanneer een MLB op een andere locatie in de planning staat. Men zou, wanneer het MLB succesvol wordt gerealiseerd zelfs over kunnen gaan op het instellen van een regiegroep (wanneer deze nog niet bestaat, maar de plannen al wel geboren zijn). Het onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van de Regiegroep maar niet onder invloed van de belangen van de Regiegroep. Het onderzoek berust op objectiviteit en heeft ten doel meer inzichtelijkheid en kennis voor de Regiegroep te genereren voor de mogelijke invullingen van het MLB. Participerende observatie als onderzoeksmethode kan subjectiviteit van het onderzoek suggereren door eventuele beïnvloeding van de situatie door de onderzoeker. In dit onderzoek heeft de onderzoeker weinig tot geen invloed gehad op de situatie of informatie die onderzocht is.

10.7 Relevantie met Technische Bestuurskunde Het onderzoek is uitgevoerd ter afronding van de studie technische bestuurskunde, bij de sectie transport en logistiek. Op het eerste gezicht lijkt er niet direct een verband te bestaan tussen de inhoud van het onderzoek (mogelijke invullingen van een meerlagen bedrijventerrein) en de sectie transport en logistiek. Wanneer er wordt vermeld dat het bedrijventerrein minimaal beschikbaar moet zijn voor bedrijven uit de cluster transport en logistiek wordt het verband duidelijker. In het begin van het onderzoek werd er verwacht dat de naastgelegen container overslagterminal een grote rol zou kunnen spelen bij het ontwikkelen van het MLB: bedrijven die zich op het MLB kunnen vestigen, zouden direct gebruik kunnen maken van de terminal, waardoor de terminal een zekerheid heeft voor afnemers. Echter naarmate het onderzoek vorderde bleek (vooral uit de uitspraken van vertegenwoordigers van de containerterminal, de Van Uden Group) dat de terminal in ieder geval niet afhankelijk zou zijn van vestigers op het naastgelegen terrein. De exploitant van de terminal vond het idee wel aardig zolang het de komst van de terminal maar niet in de weg zou staan. Dit neemt niet weg dat bedrijven die zich op het MLB vestigen gebruik kunnen maken van de terminal. De locale vraag naar bedrijventerrein komt met name uit de sector transport en logistiek, aangezien het MLB vanuit de oorspronkelijke ideeën moet toekomen aan de locale vraag, is het waarschijnlijk dat het MLB op zijn minst uit één laag transport en logistiek zal komen te bestaan. Naast affiniteit met de sectie transport en logistiek, heeft het onderzoek ook veel raakvlakken met de sectie beleidskunde. Aangezien er verschillende actoren betrokken zijn bij het ontwikkelen

108

van een innovatief bedrijventerrein, ieder met verschillende belangen en een gemeente als hoofdverantwoordelijke, kan het beleid niet buiten beschouwing blijven. Uiteindelijk zal het beleid de doorslaggevende factor zijn voor de keuze van de invulling van het MLB. Hoewel het onderwerp MLB zowel technisch als bestuurlijk interessant is, richtte het onderzoek zich met name op het bestuurlijke. De voornaamste oorzaak hiervoor is dat het project slechts dermate gevorderd is, dat technische verdiepingen nog niet relevant zijn. De technische eisen aan het gebouw komen later aan de orde, wanneer bekend is wat de doelgroep (en) is en welke faciliteiten er in het gebouw moeten komen. Het onderzoek belicht in eerste instantie met name de inhoud van het project: het onderzoek naar vraag en aanbod is vooral gericht op de praktijk. Toch blijkt al gauw dat de invulling van het MLB grotendeels afhangt van het proces erom heen, de betrokkenen en hun belangen. Daarom wordt na een inventarisering van de inhoudelijke feiten ingegaan op het speelveld van actoren waarin de beslissingnemers omschreven worden. Het resultaat van het onderzoek leidt niet tot één inhoudelijke mogelijkheid maar tot een aantal keuzeopties voor de beslissingnemer en de mogelijkheid tot het beïnvloeden van deze keuze door betrokkenen. Tijdens de studie technische bestuurskunde werd er veel aandacht besteed aan enerzijds inhoud en anderzijds proces van een project. In dit onderzoek naar de mogelijkheden voor een meerlagen bedrijventerrein waren deze aspecten zeer duidelijk aanwezig. Zowel voor probleemsituaties op het gebied van inhoud als proces werd geleerd modellen te maken, zodat het overzichtelijk werd waar het probleem door veroorzaakt werd, welke oplossingen er mogelijk zouden zijn, hoe er tussen de oplossingen gekozen kon worden en welke effecten de oplossing op de situatie zou hebben. In het onderzoek naar de mogelijkheden voor het MLB is ook niet direct ingegaan op een mogelijke oplossing: eerst is onderzocht voor wie het MLB ontwikkeld zou kunnen worden en of daar ook vraag naar is, vervolgens is gekeken hoe een invulling tot stand komt (door wie dit beïnvloed is), dan pas zijn er mogelijke stragegieën opgesteld die tot een invulling kunnen leiden. Daar het project nog steeds in de beginfase is, is er nog geen evaluatie beschreven (de effecten van de oplossingen op de probleemsituatie van nu). Aan de hand van de missies wordt echter al wel duidelijk welke doelstellingen er gerealiseerd moeten worden met de ontwikkeling van het MLB.

109

Literatuurlijst Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. en Teunissen, J., “Kwalitatief onderzoek. Praktische handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek”, Stenfert Kroese, Educatieve partners, Houten, 2001 BRO Adviseurs, “Bedrijventerreinenstrategie Alphense regio”, i.o.v. en uitgegeven door de Kamer van Koophandel Rijnland, Vught, 6 augustus 2001 Buck Consultants International, “Kwaliteitsstrategie bedrijventerrein: fasen, stappen en instrumenten”, overige gegevens onbekend Buck Consultants International en de B&A groep “Haalbaarheidsstudie logistieke parken”, i.o.v. Ministerie van Verkeer en Waterstaat , Den Haag, 2002 Community of Practise Breedband, “Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen - sleutels tot een nieuwe praktijk”, i.s.m. en uitgegeven door Habiforum, Gouda, 2004 Denzin, N.K., “The Research Act”, MC Graw Hill, New York, 1978 GOVERA, “Programma van eisen binnenvaart overslagterminal Alphen aan den Rijn”, juni 1997, uitgever onbekend Grontmij Advies & Techniek Waddinxveen BV, “Milieueffectrapport Overslagterminal Alphen aan den Rijn, concept”, i.o.v. Provincie Zuid-Holland, Utrecht, 10 december 2003, nog geen uitgever Inbo Adviseurs, “De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen”, Woudenberg, 10 juni 2002, uitgegeven door Inbo Adviseurs Kamer van Koophandel Rijnland, “Kader voor kwaliteit 2”, ruimtelijk economische beleidsvisie, Leiden, november 2000 KliMax, afstudeergroep, “Handreiking duurzame bedrijventerreinen”, Habiforum, 2001, geen uitgever Lambooy, J.G & Wever, E & Atzema, O.A.L.C., “Ruimtelijke economische dynamiek, kijk op bedrijfslocatie van regionale ontwikkeling.”, Bussum, 2002 (tweede herziene druk), uitgeverij Coutinho. Luin van, A., “Memo voortgang en tijdplanning praktijkprogramma 2004, Habiforum, Gouda, 23 oktober 2003, geen uitgever Maas, van der Mw. A.A. “Faciliteiten op maat en naar wens”, Desencogroup, 2000, overige gegevens niet bekend Novem, “Duurzame bedrijventerreinen in strategisch perspectief: een springplank”, handleiding voor een strategische analyse, i.o.v. Ministerie van Economische Zaken, juni 2003, uitgegeven door Novem Opdam, E. en Roelofs, B., “Plan van aanpak proeftuin Poort van Alphen”, Novioconsult, Nijmegen, 7 januari 2004 Pellenbarg, P.H., “Bedrijfsmigratie in Nederland, deel I en deel II, Geografisch Instituut Rijksuniversiteit Groningen, Groningen, 1976/1977

110

Pen, C.J., “Actors, causes, and phases in the decision-making process of relocated firms in the Netherlands”, paper presented at the European Regional Science Congress in Barcelona, 2000 Ploeger, R.A., “De ruimtelijke dynamiek van bedrijvigheid; een overzicht van de ontwikkelingen in de economische locatietheorieën”, Planologische en Demografisch Instituut, Amsterdam, 1998 Pred, A.R., “Behaviour and location: foundations for a geographic and dynamic location theory: Part I”, University of Lund, Lund Studies in Geography B, nr.27, 1967 Provincie Zuid-Holland, “Aanvullende notitie voor leden PPC naar aanleiding van overleg 8 mei 2002 met vertegenwoordigers van de rijksoverheid inzake: Overslagterminal Alphen aan den Rijn (Overslagterminal Alphen aan den Rijn/omlegging N207), bijlage ten behoeve van PPCvergadering 13 juni 2002”, Den Haag, 23 mei 2002 Rabobank, DWA, NovioConsult, “Energievisie GouwPark”, overige gegevens onbekend Regiegroep, “Innovatief meerlagen bedrijventerrein Alphen aan den Rijn”, november 2002, geen uitgever Statistisch jaaroverzicht Alphen aan den Rijn 2002 Stuurgroep Boegbeeld Duurzame Bedrijventerreinen, “Duurzame bedrijventerreinen: Handreiking voor het management van bedrijven en overheid”, rapport i.o.v. het Ministerie van Economische Zaken, opgesteld door KPMG N.V. i.s.m. ETIN Adviseurs en DHV Milieu & Infrastructuur, Den Haag 21 oktober 1998 Swanborn, P.G., “ Evalueren. Het ontwerpen, begeleiden en evalueren van interventies: Een methodologische basis voor evaluatieonderzoek”, Boom, Meppel, 1999 Witteveen + Bos, “Startnotitie inrichtings-m.e.r. Overslagterminal Alphen aan den Rijn”, i.o.v. Van Uden Group BV, Deventer, 10 oktober 2002 World Commission on Environment and Development (WCED), “Our Common Future”, Oxford University Press, 1987 Zweers, J., Vries, de Sj, “ Project planontwikkeling Overslagterminal, omlegging N207 en innovatief bedrijfsterrein in gebied Steekterweg” , plan van aanpak, Gemeente Alphen aan den Rijn, 20 mei 2003 Geraadpleegde websites www.efa.nl www.desencogroup.com www.alphen.com www.duurzamebedrijventerreinen.nl www.kvk.nl www.zsp.nl www.habiforum.nl www.wfia.nl www.leidschdagblad.nl www.schuttevaer.nl www.deltametrolpool.nl www.alphenaandenrijn.nl www.van-uden.nl www.multiplespaceuse.com www.novem.nl www.minvrom.nl

111

www.minvenw.nl www.dhv.nl www.cpb.nl www.dbt.novem.nl

112

Figuren en tabellen Figuur 1: Locatie Gouwsluis ........................................................................................................... 11 Figuur 2: projectvoortgang MLB..................................................................................................... 21 Figuur 3 Onderzoeksschema deel 1 .............................................................................................. 22 Figuur 4 Onderzoeksschema deel 2 .............................................................................................. 23 Figuur 5 Onderzoeksschema deel 3 .............................................................................................. 23 Figuur 6 Onderzoeksschema deel 4 .............................................................................................. 24 Figuur 7 Doelstellingenboom aantrekkelijke locatie....................................................................... 26 Figuur 8 Terreinen Gouwsluis ........................................................................................................ 28 Figuur 9 Impressie containerterminal............................................................................................. 32 Figuur 10 Duurzaamheidsweb ....................................................................................................... 41 Figuur 11 Inhoudelijk naar invulling MLB ....................................................................................... 57 Figuur 12 Beïnvloedbaar vs. niet-beïnvloedbaar ........................................................................... 58 Figuur 13 Afstemmen niet-beïnvloedbare vraag en aanbod ......................................................... 60 Figuur 14 Afstemmen beïnvloedbare vraag en aanbod................................................................. 60 Figuur 15 Actorenveld .................................................................................................................... 62 Figuur 16 Speelveld van missies ................................................................................................... 66 Figuur 17 Verschuivingen in het speelveld .................................................................................... 66 Figuur 18 Van strategie tot advies ................................................................................................. 72 Figuur 19 Duurzaamheidsweb planet ............................................................................................ 75 Figuur 20 Mogelijke invullingen MLB planet .................................................................................. 76 Figuur 21 Duurzaamheidsweb profit .............................................................................................. 78 Figuur 22 Mogelijke invullingen MLB profit .................................................................................... 78 Figuur 23 Duurzaamheidsweb people ........................................................................................... 80 Figuur 24 Mogelijke invullingen MLB people ................................................................................. 81 Figuur 25 Plan van aanpak oprichten bedrijventerrein .................................................................. 94 Tabel 1 Bereikbaarheid over weg .................................................................................................. 27 Tabel 2 Bereikbaarheid spoor ........................................................................................................ 29 Tabel 3 Bereikbaarheid water ........................................................................................................ 30 Tabel 4 Goede bereikbaarheid Gouwsluis.................................................................................... 31 Tabel 5 Invloed OTA op MLB......................................................................................................... 34 Tabel 6 Centale ligging en aanwezigheid van arbeidskrachten .................................................... 34 Tabel 7 Clusters rond Gouwsluis ................................................................................................... 37 Tabel 8 Randvoorwaarden MLB van regiegroep ........................................................................... 38 Tabel 9 Sociale, economische en ecologische aspecten .............................................................. 41 Tabel 10 `Pull´-factoren MLB op Gouwsluis .................................................................................. 44 Tabel 11 Randvoorwaarden MLB .................................................................................................. 45 Tabel 12 Effect OTA op MLB ......................................................................................................... 45 Tabel 13 (Inter)nationale vraagtrends ............................................................................................ 46 Tabel 14 Regionale vraagtrends .................................................................................................... 48 Tabel 15 Vestingen en werkzame personen per sectie, medio 1999 en maart 2002 ................... 50 Tabel 16 Uitgegeven en nog uit te geven bedrijfsterreinen, 1 januari 2003 .................................. 51 Tabel 17 Lokale vraag naar ruimte ................................................................................................ 53 Tabel 18 Gewenste vraag .............................................................................................................. 54 Tabel 19 Ontwikkelingen in Alphen aan den Rijn .......................................................................... 54 Tabel 20 Verwachte vraag naar ruimte in en rond Alphen ............................................................ 55 Tabel 21 Actorbelangen en inbreng ............................................................................................... 64 Tabel 22 Voorkeur regiegroepleden voor combinaties .................................................................. 68 Tabel 23 Sterkte/zwakte analyse strategieën ................................................................................ 89

113

Bijlagen

114

11 Bijlage 1, Onderzoeksschema

Niet-beïnvloed bare aanbod kenmerken Afstemming 1

Kenmerken Gouwsluis Aanbod van pull-factoren Kenmerken MLB

Vraagtrends

Gewenste vraag

Vraag van bedrijven voor het MLB

Niet-beïnvloed bare vraag kenmerken

Beïnvloedbare aanbod kenmerken Beïnvloedbare vraagkenmerk en

Uitwerking invulling MLB in Plan van Aanpak voor gemeente

Poten tiële vestigers Mogelijke invullingen MLB

Afstemming 2

Sterkte/ Zwakte analyse

Opstel Len hypothese

Aanbevelingen aan regiegroep over invloed en rol


Nut van de regiegroep in vergelijkbare projecten

HOE? Missie 1

Toetsen hypothese

Strategie 1 Strategie 2.1

‘missie’ speelveld gemeente

Missie 2

Strategie 2.2


Strategie 2.3 Missie 3

Strategie 3

115

Bijlage 2, Eisen aan de containerterminal De realisering van de OTA en de verlegging van de N207 betreft een verantwoordelijkheid van de provincie in samenwerking met ProRail en het particulier initiatief, t.w. de logistiek dienstverlener van Uden Group BV. Het plan voorziet in een bijdrage aan de realisering van een landelijke c.q. regionale milieudoelstelling om op middellange termijn te komen tot een structurele reductie van het aantal wegtransportbewegingen van zwaar vrachtverkeer met lege en volle containers in de (oostelijke) regio van Zuid-Holland. Uitgangspunten gemeente29: Jarenlang is in het kader van Goederen Vervoer Randstad (GOVERA) door provincies en directies van Verkeer en Waterstaat gezocht naar een geschikte locatie voor oerslag van goederen van weg naar water, vice versa. De Provincie Zuid-Holland, één der initiatiefnemers voor het project OTA, heeft in overleg met het ministerie van Verkeer en Waterstaat, de logistieke dienstverlener Uden Group BV en de gemeente Alphen aan den Rijn, uiteindelijk een geschikte locatie gevonden voor een overslagterminal. Voorwaarde was hierbij dat moest worden aangehaakt bij bestaande knooppunten van infrastructuur en bedrijvigheid, en uiteraard de ligging aan een vaarweg. In 2002 is uiteindelijk gekozen voor een locatie tussen spoorlijn en RW 11, ten oosten van de Gouwe. Beoogd wordt aldus de overslag mogelijk te maken van 60.000 containers per jaar, met een gemiddeld vervoerd gewicht van 20 ton per container. Zulks leidt tot een reductie van ruimt 80 miljoen tonkilometer wegtransport per jaar, exclusief lege vrachtautokilometers. Volgens de voorgenomen opzet wordt gestart met een overslagterminal met een capaciteit van 60.000 containers per jaar, hetgeen gelijk is aan 115.000 TEU. Het vorenstaande staat voor een besparing van 1.440 ton CO2-emissie in de buitenlucht per jaar. In totaal zullen volgens voornemen per dag 2 schepen en 115 vrachtwagens de overslagterminal aandoen. Randvoorwaarden gemeente: De randvoorwaarden in ruimtelijke zin worden gevormd door de uitgangspunten en voorwaarden die zijn neergelegd in het ontwerp-Streekplan Zuid-Holland Oost. De randvoorwaarden in financiële zin zullen worden vervat in een tussen de samenwerkende partijen te tekenen Convenant. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft tot heden in de onderhandelingen hierover als algemene voorwaarde gesteld dat de partijen die voor de realisering van het desbetreffende deelproject verantwoordelijk zijn, tevens hiervoor als financier/kostendrager zullen moeten optreden. Dit onverlet hun mogelijkheden om voor die kosten bij anderen dekking te zoeken. Kwaliteitseisen: De realisering van de OTA en daarmee samenhangende infrastructuur dient plaatste vinden • in overeenstemming met de door de gemeente als bevoegd gezag goed te keuren MERrapportage; • met inachtneming van een op te stellen Natuurcompensatieplan dat compenserende en mitigerende maatregelen zal bevatten i.v.m. de aantasting van de ecologische verbindingszone Alphen/Bodegraven en de als natuurontwikkelingsgebied bestemde terminal-locatie; • met inachtneming van een in samenhang met het MER en het Natuurcompensatieplan op te stellen plan voor de landschappelijke inpassing van de OTA. Kritische succesfactoren: •

29

regeling van de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en kosten tussen de samenwerkende partijen (provincie, gemeente, van Uden en ProRail) dient zo spoedig

J. Zweers, Sj, de Vries, “ Project planontwikkeling Overslagterminal, omlegging N207 en innovatief bedrijfsterrein in gebied Steekterweg” , plan van aanpak, Gemeente Alphen aan den Rijn, 20 mei 2003

De Poort van Alphen - een innovatief meerlagen bedrijventerrein

• •

mogelijk plaats te vinden, omdat hier bij de verder bestemmingsplanprocedure op ingespeeld moet kunnen worden; voldoende en tijdige verstrekking van gegevens en informatie van de zijde van de convenantpartners, uitgaande van de in het Convenant neer te leggen afspraken, t.b.v. de bestemmingsplan- en MER-procedure; beschikbaarheid van voldoende interne personele capaciteit en financiële middelen voor de periode vanaf 2003.

Beoogd resultaat en daarbij te hanteren toetsingscriteria Als maatstaf ter beoordeling of en in hoeverre het project beantwoordt c.q. zal beantwoorden aan de gestelde randvoorwaarden en kwaliteitseisen, gelden de volgende punten (de planvorming moet dit borgen) • realisering van een OTA moet beantwoorden aan de milieudoelstellingen welke in de MER-rapportage, zoals deze door het bevoegd gezag zal worden goedgekeurd, zijn aangegeven. Dit betreft de hierin uit te werken taakstelling van het OTA m.b.t. de ontlasting van het milieu door substantiële vermindering van de wegtransportbewegingen van vrachtverkeer. Tevens moet worden voldaan aan de in de MER-rapportage op te nemen eisen ter voorkoming of beperking van schadelijke gevolgen voor milieu en landschap door de realisering van de OTA op de gekozen locatie; • realisering van een OTA moet plaatsvinden binnen de hiervoor in het Convenant vast te leggen planning en financiële randvoorwaarden en binnen de in het Convenant af te spreken voorwaarden, om te komen tot een voldoende samenhangend plan m.b.t. de te onderscheiden deelprojecten (OTA, aanpassing infrastructuur en bedrijfsterrein);

Afstudeeronderzoek Chantal Boer, Technische Bestuurskunde, TU Delft

117


Bijlage 3, Eisen aan het MLB kwaliteitseisen MLB30 • •

•

• •

Realisering van het innovatieve bedrijfsterrein dient plaats te vinden binnen de ruimtelijke en planologische voorwaarden, welke afgeleid kunnen worden uit het onder 1.2. beschreven haalbaarheidsonderzoek (tevens rekening houdend met het streekplankader); verkeerskundige gevolgen voor de directe en wijdere omgeving, gevolgen voor de naburige woonbestemmingen en landschappelijke aspecten maken daarvan deel uit. In capaciteit van het verkeersknooppunt Gouwsluis bij ontwikkeling van een meerlagig bedrijfsterrein in combinatie met de OTA; het haalbaarheidsonderzoek dient hierbij meerdere relevante mogelijkheden betreffende de realisering van het bedrijfsterrein in een zo duurzaam mogelijke ruimtelijke combinatie met de OTA in beschouwing te nemen; per variant dient ook een uitwerking te worden gegeven van de situering en vormgeving van de hierbij passende infrastructuur.

kritische succesfactoren MLB •

• •

regeling van de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en kosten tussen de samenwerkende partijen dient zo spoedig mogelijk plaats te vinden omdat hier bij de verdere bestemmingsplanprocedure op ingespeeld moet kunnen worden; voldoende en tijdige verstrekking van gegevens en informatie van de zijde van de convenantpartners, uitgaande van de in het convenant neer te leggen afspraken, t.b.v. de bestemmingsplan- en MER-procedure; beschikbaarheid van voldoende interne personele capaciteit en financiële middelen voor de periode vanaf 2003.

toetsingscriteria MLB

Realisering van een innovatief bedrijfsterrein moet passen binnen het ontwerp c.q. de variantontwerpen welke gebaseerd zijn op de hiervoor genoemde uitgangspunten en randvoorwaarden. Deze uitgangspunten en randvoorwaarden zullen worden opgenomen in het haalbaarheidsonderzoek van de gemeente. Daarbij dient het te kiezen ontwerp tevens aantoonbaar te voorzien in de locatie en regionale behoefte aan nieuw bedrijfsterrein vanaf 2005. Zulks waar mogelijk in combinatie met andere uitbreidingslocaties, welke na 2005 voor de opvang van de Alphense bedrijfsterreinbehoefte operationeel beschikbaar zullen zijn.

30

J. Zweers, Sj, de Vries, “ Project planontwikkeling Overslagterminal, omlegging N207 en innovatief bedrijfsterrein in gebied Steekterweg” , plan van aanpak, Gemeente Alphen aan den Rijn, 20 mei 2003


118


Bijlage 4a Bedrijfsbranches Branche-indeling kamers van koophandel in 14 sectoren en 55 klassen SBI '93 1 LANDBOUW EN VISSERIJ 01 Landbouw en visserij 2 INDUSTRIE 02 Delfstoffenwinning 03 Voedingsmiddelen 04 Textiel,lederwaren 05 Houtindustrie 06 Bouwmaterialen en glas 07 Papierindustrie 08 Uitgeverij,drukkerij 09 Chemie en kunststof 10 Basismetaal 11 Metaalproducten 12 Machines 13 Elektr.- en opt. app. 14 Transportmiddelen 15 Overige industrie 3 BOUWNIJVERHEID 16 Burg.-/utiliteitsbouw 17 Infrastructuur 18 Bouw-installatie 19 Bouwspecialismen 4 GROOTHANDEL 20 Groothandel 5 DETAILHANDEL 21 Detailhandel food 22 Detailhandel non-food 23 Reparatie, postorders 24 Detailhandel auto 25 Markt- en straathandel 6 HORECA 26 Hotels, pensions 27 Kampeer-/vakantieverblijven 28 Restaurants,cafetaria 29 Cafe's 7 VERVOER 30 Wegtransport 31 Overig vervoer 32 Post en communicatie 33 Diensten tbv vervoer 8 FINANCIËN 34 Banken,verzekeringen 9 ADVIESDIENSTEN 35 Rechtsk-/adm.diensten 36 Economische diensten 37 Ingenieursbureaus 38 Reclamebureaus 10 FACILITAIRE DIENSTEN 39 Automatiseringsdiensten 40 Onderzoek/ontwikkeling 41 Verhuurbedrijven 42 Milieubedrijven 43 Schoonmaakbedrijven 44 Uitzendb./beveiliging 45 Fotografie,beurzen,ov. 11 PERSOONLIJKE DIENSTEN 46 Onroerend goed 47 Cultuur,recreatie 48 Wasserij,stomerij 49 Kapper,schoonh.verz.,ov. 12 ALGEMENE DIENSTEN 50 Nutsbedrijven 51 Overheid en onderwijs 52 Gezondheid en welzijn 53 Maatschappelijke org. ZAKELIJK BEHEER 54 Zakelijk beheer


119


Bijlage 4b, Typen bedrijventerreinen31 Woon-werklocatie ligging • in of aansluitend aan woonomgeving bereikbaarheid • goede bereikbaarheid per fiets en te voet voorbeeld functies • ambachtelijke productie • kleinschalige groothandel • dienstverlening inrichting • bedrijfshal of kantoor met woning • kavelgrootte maximaal 1.000 m2 • lage bebouwingsdichtheid • beperkte bouwhoogte (5-8 meter) • verzorgde uitstraling buitenruimte voorbeeldenintensief ruimtegebruik • geschakelde bebouwing • eventueel gezamenlijke parkeervoorziening Woonhuizen met bedrijfshal, showroom, kantoor of praktijk, veelal voor kleinere familiebedrijven met sociaal-culturele binding. Kleinschalige locatie ligging • aansluitend aan woonkern • aan uitvalsweg bereikbaarheid • goede bereikbaarheid per fiets en te voet voorbeeld functies • ambachtelijke productie • kleinschalige groothandel • dienstverlening inrichting • kantoorachtige panden met bedrijfshal en bedrijfshallen zonder open opslag • kleinschalige verkaveling (500-5.000 m2) • beperkte bouwhoogte (5-8 meter) • functionele uitstraling buitenruimte voorbeelden intensief ruimtegebruik • geschakelde bebouwing c.q. verzamelpanden • gezamenlijke parkeervoorziening • multifunctioneel gebruik buitenruimte 31

“Bedrijventerreinenstrategie Alphense regio”, BRO i.o.v. Kamer van Koophandel Rijnland, Vught, 6 augustus 2001


120


Kleine bedrijfshallen op kleine kavels, vooral voor kleinschalige bedrijven met een lokale afzetmarkt. Representatieve locatie ligging • aan hoofdweg bereikbaarheid • goede autobereikbaarheid voor personen voorbeeld functies • productie met hoge toegevoegde waarde • combinatie handel/dienstverlening • dienstverlening en verhuur inrichting • presentatie naar wegen • kantoorachtige en showroomachtige panden eventueel met bedrijfshal • kavelgrootte maximaal 10.000 m2 • lage bebouwingsdichtheid • maximaal 3 bouwlagen • parkeerhoven op eigen terrein • onderscheid in wegprofielen • parkachtige uitstraling buitenruimte voorbeelden intensief ruimtegebruik • kantoorgedeelte op verdieping • parkeren onder het gebouw • gezamenlijke groen- en andere representatieve voorzieningen • gezamenlijke voorzieningen voor personeel (horecafaciliteit, dienstenbalie, etc.) Representatieve panden op kleine en middelgrote kavels met een hoogwaardige ingerichte omgeving; Vooral voor bedrijven die veel belang hechten aan de uitstraling van panden en omgeving. Locatie met etalagefunctie ligging • aan hoofdweg • in of nabij woonkern bereikbaarheid • zeer goede autobereikbaarheid voor personen en goederen voorbeeld functies • autobedrijven • perifere detailhandel • voorzieningen op gebied van sprot, horeca, etc. inrichting • presentatie naar weg • showroomachtige panden al dan niet met bedrijfshal • lage bebouwingsdichtheid • veel parkeerruimte • aparte voorzieningen voor bezoeker- en bevoorradingsverkeer


121


•

functionele uitstraling buitenruimte

voorbeelden intensief ruimtegebruik • kantoorgedeelte, magazijn, parkeren op of onder het gebouw • gezamenlijke parkeerplaats en bevoorradingszone • geschakeld bouwen • gezamenlijke voorzieningen voor bezoekers Verzorgde panden voor publieksaantrekkende bedrijven, zoals grootschalige detailhandel, op grote kavels met ruime mogelijkheden voor bezoekersparkeren. Functionele productielocatie ligging • op enige afstand van woonwijken • onbelemmerde aansluiting hoofdwegen bereikbaarheid • bereikbaarheid vrachtverkeer essentieel voorbeeld functies • grootschaliger productie • bouwbedrijven • groothandel en distributie inrichting • bedrijfshallen zonder open opslag en kantoorachtige panden met bedrijfshal • grootschalige verkaveling (maximaal 20.000 m2) • hoge gebruiksintensiteit • brede wegen • functionele uitstraling buitenruimte voorbeelden intensief ruimtegebruik • geschakelde bebouwing • bijvoorbeeld met laad- en loszone aan achterzijde • kantoorgedeelte op verdiepingen • gezamenlijke parkeervoorziening Middelgrote bedrijfshallen zonder veel oog voor representativiteit, vooral voor bedrijven die gericht zijn op het productieproces. Locatie voor openluchtactiviteiten ligging • op afstand van woonbebouwing bereikbaarheid • ontsluiting via spoor en/of water biedt meerwaarde voorbeeld functies • opslag bouwmaterialen • reparatie / recycling • procesindustrie inrichting • bedrijfshallen overwegend met open opslag, procesinstallaties


122


• geen beperkingen aan kavelgrootte • geen beperkingen aan bouwhoogte • lage bebouwingsdichtheid • brede wegen functionele uitstraling buitenruimte • intensief ruimtegebruik • gezamenlijke opslagvoorzieningen Schaars bebouwde middelgrote kavels, waarbij opslag van materialen in de open lucht plaatsvindt, vooral voor bedrijven met veel opslag- of productiefuncties in de open lucht. Transport- en distributielocatie ligging • op afstand van woonbebouwing • direct aan hoofdwegennet bereikbaarheid • bereikbaarheid vrachtverkeer essentieel • spoor- en waterontsluiting wenselijk voorbeeld functies • transport en groothandel • grote verladers • assemblage inrichting • bedrijfshallen met of zonder open opslag • kantoorachtigen met bedrijfshal • kavelgrootte minimaal 5.000 m2 • geen beperkingen aan bouwhoogte • brede wegen • functionele uitstraling buitenruimte intensief ruimtegebruik • collectieve ruimte voor bv. vrachtwagenparkeren, truckservice, benzineverkoop, douanefaciliteit, etc. • hoogbouwloodsen • milieuzonering Grote kavels, grote bedrijfshallen en forse wegprofielen voor bedrijven met een hoge distributiecomponent en veel vervoersbewegingen. Multimodale locatie ligging • op afstand woonbebouwing • onbelemmerde aansluiting op hoofdwegennet bereikbaarheid • bereikbaarheid vrachtautoverkeer essentieel • bereikbaarheid goederen over spoor en water belangrijk voorbeeld functies • watergebonden industrie • grote verladers


123


inrichting • bedrijvenhallen met of zonder open opslag • panden voor procesindustrie • kavelgrootte minimaal 5.000 m2 • lage bebouwingsdichtheid • geen beperkingen aan bouwhoogte • brede wegen • functionele uitstraling buitenruimte intensief ruimtegebruik • hoogbouwloodsen • gezamenlijke open overslagvoorzieningen. Locatie met dominante aanwezigheid van overslagmogelijkheden weg-water en/of weg-spoor voor bedrijven die gecombineerd gebruik maken van deze modaliteiten. Milieubelastende locatie ligging • op afstand van woonbebouwing • onbelemmerde aansluiting op hoofdwegennet bereikbaarheid • bereikbaarheid vrachtverkeer essentieel • spoor- en waterontsluiting wenselijk voorbeeld functies • basisindustrie • groothandel in basismetalen • end-of-pipe processen inrichting • panden voor procesindustrie • bedrijvenhallen met of zonder open opslag • kavelgrootte minimaal 5.000 m2 • lage bebouwingsdichtheid • geen beperkingen aan bouwhoogte • brede wegen • functionele uitstraling buitenruimte intensief ruimtegebruik • milieuzonering • gezamenlijke opslag en laad- en losvoorzieningen Locatie op afstand van milieugevoelige functies zoals woonbebouwing met zo min mogelijk belemmeringen aan bijvoorbeeld de kavelinrichting; voor bedrijven met een hoge milieubelasting (categorie 4 en hoger). Exclusieve locaties ligging • in centraal-stedelijk gebied • direct aan hoofdwegennet bereikbaarheid • goede autobereikbaarheid voor personen en goederen • ook bereikbaarheid per openbaar vervoer belangrijk


124


voorbeeld functies • research en development • hoogwaardige productie • service-verlening inrichting • presentatie naar wegen zeer belangrijk • kantoorachtige panden eventueel met bedrijfshal • kavelgrootte tot 15.000 m2 • lage bebouwingsdichtheid • bouwhoogte afhankelijk van landschappelijke inpassing • onderscheid in wegprofielen • parkachtige uitstraling buitenruimte intensief ruimtegebruik • hoge gebouwen • gezamenlijke voorzieningen voor personeel • parkeren onder het gebouw Zichtlocatie in een parkachtige setting met een inrichting en uitstraling van de hoogste kwaliteit; voor bedrijven met hoogwaardige arbeid en behoefte aan een sterk representatieve uitstraling (onderdeel van corporate identity).


125


Bijlage 6, Invulopdracht regiegroep Keuzes voor het MeerLagen Bedrijventerrein Het innovatieve, multifunctionele en meerlagige bedrijventerrein naast de containerterminal Alphen aan den Rijn biedt oneindig veel mogelijkheden, wat de invulling betreft. Ergens in het proces moeten er keuzes gemaakt worden om een gezamenlijke visie op het MLB te creëren. In mijn onderzoek heb ik zowel de verwachte vraag naar nieuwe locaties onderzocht (grotendeels op basis van onderzoeken uitgevoerd door de Kamer van Koophandel) als het aanbod van wat het MLB op Gouwsluis bedrijven te bieden heeft. Dit aanbod bestaat uit een aantal kenmerken van de locatie die in sommige gevallen “hard” zijn, zoals omringende bedrijvenclusters, en in andere gevallen “zacht” ofwel beïnvloedbaar, zoals bijvoorbeeld de vestigingskosten. Het onderzoek heeft geresulteerd tot een lijst van een aantal activiteiten die naar aanleiding van de verwachte vraag uit bedrijfssectoren en aanbodkenmerken van de locatie geschikt kunnen zijn voor vertegenwoordiging op het MLB. Daarmee is het oneindig aantal mogelijkheden voor de invulling van het MLB enigszins gereduceerd. Een verdere reductie is echter noodzakelijk om tot een overzichtelijk aantal alternatieve invullingen te komen.

“oneindig veel mogelijkheden”

“activiteiten”

Keuze 1

“alternatieven”

Keuze 2

“invulling”

Keuze 3

heden

Keuze 1 is in het onderzoek, zoals omschreven, gebaseerd op de vraag en het aanbod. Keuze 2 zal gemaakt moeten worden aan de hand van kansen en knelpunten van de potentiële activiteiten. Keuze 3 tenslotte zal gemaakt moeten worden op basis van kennis van experts en eventuele vergelijkbare projecten. Zoals te zien is in het figuur moeten er op dit moment keuzes gemaakt worden aan de hand van kansen en knelpunten van potentiële activiteiten. Om een inzicht te krijgen in de meningen van de regiegroep en daarmee ook de verschillende betrokken partijen wil ik U vragen, als lid van de regiegroep, het onderstaande schema in te vullen. U kunt hier per activiteit aangeven in hoeverre U van mening bent of het een kansrijke activiteit is voor het MLB met behulp van de volgende tekens: ‘++’ = zeer geschikt voor deze locatie; ‘+’ = kan, maar is niet erg afhankelijk van deze locatie; ‘-‘ = niet erg kansrijk voor deze locatie (bijv. vanwege noodzakelijke aanpassingen om overlast te beperken); ‘- -‘ = helemaal niet kansrijk voor vertegenwoordiging op het MLB; ‘0’ = weet niet/geen mening. De kansen kunnen ondermeer gebaseerd worden op: • Een relatie van de activiteiten met de OTA;


126


• •

Een onderlinge relatie tussen de activiteiten door vertegenwoordiging van een verticale keten in het gebouw (verwerking grondstoffen, productie, groothandel en detailhandel) bijv. Value Added Logistics; Een onderlinge relatie tussen de activiteiten uit een horizontale keten (bijvoorbeeld een transport-complex of een groot distributiecentrum).

Voorbeelden van knelpunten voor de vertegenwoordiging van de activiteit op het MLB kunnen zijn: • Het aanbod van overige locaties voor de betreffende activiteit in de buurt van Gouwsluis; • Hoge vestigingskosten; • De activiteit kan moeilijk te stapelen zijn (af- en aanvoer van goederen naar hogere etages kan een belemmering vormen); • Overlast voor omgeving. Sommige van de activiteiten uit de lijst zijn gerelateerd aan een bepaalde bedrijfssector (bijvoorbeeld aan de agrarische sector), andere gaan uit van de activiteit ongeacht de sector (bijvoorbeeld groothandel). Bepaalde activiteiten kunnen dus deels overlappend zijn, dit heeft echter geen negatieve invloed op het onderzoek. In de bijlage staan voorbeelden per activiteit genoemd. Activiteit

Kansrijkheid

Activiteit

Productie en reparatie

ICT

Detailhandel

Life science

Groothandel

Industrie

Distributie

Afval

Transport en logistiek Zakelijke dienstverlening

Kansrijkheid

Sport Onderwijs

Agrarische sector

Zorg

Leisure en toerisme

Wonen

Vervolgens vraag ik U voor de meest kansrijke (++) activiteiten aan te geven in hoeverre deze te “mengen” zijn met de overige activiteiten, indien U geen ‘++’ activiteiten in de eerste tabel heeft aangegeven kunt U de meest kansrijke activiteiten onder de door U aangegeven “+” activiteiten hier relateren aan de andere activiteiten. Per kansrijke activiteit kunt U aangeven of de activiteit samen met de andere activiteiten gevestigd zou kunnen worden in het MLB. ‘++’ = activiteiten kunnen profiteren van elkaar; ‘+’ = activiteiten kunnen naast/boven of onder elkaar bestaan; ‘-‘ = activiteiten kunnen alleen na aanpassingen beide op het MLB vertegenwoordigd zijn; ‘- -‘ = activiteiten zijn niet geschikt om beide op het MLB vertegenwoordigd te zijn. NB. Wanneer U alle activiteiten met ‘++’ hebt beoordeeld, ga dan verder met de vier belangrijkste.


127


Wonen Zorg Onderwijs Sport Afval Industrie Activiteit

Life ICT science

Tran- Distri- Groot Agr. Zak. Leisure sector Dienst- sport butie handel en en verl. toerisme log.

Detail Prod. handel Rep.

Productie en reparatie Detailhandel Groothandel Distributie Transport en logistiek Zakelijke dienstverlening Agrarische sector Leisure en toerisme ICT Life science Industrie Afval Sport Onderwijs Zorg

Kunt U tenslotte aan de hand van wat U zojuist hebt ingevuld hieronder specificeren welke kansen en knelpunten de activiteiten met zich meebrengen voor vestiging op het MLB?

Zijn er nog activiteiten die U niet in de tabel vermeld ziet staan en er naar Uw mening wel in thuis horen?

Bedankt voor uw medewerking, graag ontvang ik de ingevulde tabellen en antwoorden op het volgende mailadres: [email protected]


128


Bijlage 7, Stellingen om mening regiegroep te peilen Het onderzoek naar de mogelijke invullingen voor het MLB op basis van het afstemmen van vraag (naar locaties) en aanbod (van het MLB op de locatie Gouwsluis) heeft geresulteerd in een vijftal “soorten van” invullingen: 1. Het MLB als logistiek centrum 2. Combinatie transport en logistiek en hoogwaardige bedrijvigheid, door middel van het bundelen van energie en grondstoffen: ecologisch centrum 3. Combinatie van transport en logistiek en hoogwaardige bedrijvigheid, door het MLB aantrekkelijk te maken voor werknemers en bezoekers: facilitair centrum 4. Combinatie van transport en logistiek en hoogwaardige bedrijvigheid, waar bedrijven onderling gerelateerd zijn door een product/thema: thematisch centrum 5. Het MLB als hoogwaardig, modern en innovatief centrum Het MLB als logistiek centrum is geheel gericht op transport en logistiek, met een groothandel en wat productielocaties: het betreft een uitbreiding van de huidige bedrijvigheid in Alphen. Dit houdt in dat er op deze manier geen hoogwaardige arbeidsplaatsen gegenereerd worden. Het andere uiterste is om het MLB geheel te richten op gewenste, hoogwaardige bedrijvigheid. Hoogwaardig betekent in dit geval veel arbeidsplaatsen per bedrijf met name voor hogeropgeleiden. Het MLB als hoogwaardig, modern en innovatief centrum is bijvoorbeeld een gebouw geheel gericht op ICT met een supersnelle internetverbinding waar veel onderzoek in plaats vindt. Er zijn drie combinatie-invullingen opgesteld die transport en logistiek met hoogwaardige bedrijvigheid combineren op één terrein. Voor deze invullingen wordt uitgegaan dat transport en logistieke bedrijven zich wel willen vestigen op het MLB mits de prijs concurrerend is met andere locaties. Hoogwaardige bedrijvigheid moet echter naar de locatie worden getrokken. Hoe? Door het behalen van voordelen uit het samenbundelen van grondstoffen, materialen en energie. Of door de locatie te richten op de mensen die er gaan werken en om bezoekers te trekken met behulp van faciliteiten zoals sport, restaurant, hotel, congrescentrum, dienstverlening, etc. Of door er een themagebouw van te maken bijvoorbeeld gericht op zorg/ versmarkt/ auto’s. Hoewel het uiteindelijk de gemeente is die grotendeels de invulling van het MLB zal bepalen, zou ik graag de mening van de regiegroep willen peilen over de genoemde alternatieven. Daartoe zijn hieronder een paar stellingen neergezet. Zou u zo vriendelijk willen zijn de stellingen te beoordelen?

De Regiegroep prefereert als invulling voor het MLB: a. transport en logistiek alleen mee eens/ mee oneens b. combinatie van t&l en hoogwaardige bedrijvigheid mee eens/ mee oneens c. alleen hoogwaardige bedrijvigheid mee eens/ mee oneens

Een logistiek centrum biedt weinig mogelijkheden voor een innovatief en meerlagig ontwerp. Mee eens/ mee oneens

Het is de taak van de Regiegroep om de aanvulling van hoogwaardige bedrijvigheid aan een basis van transport en logistiek te stimuleren. Mee eens/ mee oneens

Een logistiek centrum verdient de voorkeur ten opzichte van een combinatie van logistiek en hoogwaardige bedrijvigheid om risico (voor het vinden van potentiële vestigers) laag te houden. Mee eens/ mee oneens

Een combinatie zal het meest aantrekkelijk voor bedrijven zijn wanneer bedrijven op het MLB gelinkt kunnen worden door:


129


a. energie en grondstoffen/materialen (ecologisch) b. gebruikers (facilitair en bezoekers centrum) c. producten (thematisch centrum)

mee eens/ mee oneens mee eens/ mee oneens mee eens/ mee oneens

Het alleen richten op hoogwaardige bedrijvigheid brengt teveel risico met zich mee. Mee eens/ mee oneens

Ruimte voor op- of aanmerkingen en eventuele motivatie:


130


Bijlage 8, Gespreksverslagen Gesprek Gemeente Alphen aan den Rijn, J.Zweers en Sj. de Vries

02-02-2004

Status MLB Een jaar geleden zijn de richtlijnen opgesteld voor de MER-studie van de OTA en de omlegging van de N207. In die periode vormden de plannen voor een MLB nog slechts een vage omschrijving. Het MLB is toen niet direct bij de MER-studie betrokken omdat dat (weer) uitstel zou betekenen. Met name de Van Uden Group had belang bij de voortgang van het proces aangezien een eerdere locatie al enige jaren terug werd afgewezen (en het zo wel erg lang duurt eer er een containerterminal in Alphen gebouwd wordt). In de MER moet echter wel aandacht besteed worden aan de omlegging van de N207. Deze N207 heeft tevens invloed op de ligging van het MLB. Het MLB is dan wel niet meegenomen in de MER-studie, wel wordt het omschreven als een niet-autonoom plan. Dat houdt in dat het MLB slechts een idee is voor de invulling van het beschikbare terrein maar nog niet concreet omschreven is. Deze status werd aan het MLB meegegeven omdat een jaar geleden de ideeën nog niet veel verder reikten. De Provincie en de Van Uden Group wilden graag een terminal in Alphen, de gemeente stemde met de locatie in op voorwaarde dat er een innovatief meerlagen bedrijventerrein op de naastgelegen locatie ontwikkeld kon worden. De Provincie ging daarmee akkoord mits het bedrijventerrein echt een innovatief karakter zou krijgen in de vorm van meerlagigheid en de combinatie van verschillende functies. Zodoende kwam er in het streekplan Zuid-Holland Oost een vermelding te staan van het MLB op de locatie Gouwsluis. Voor het MLB zal naar verwachting van de gemeente geen MER moeten worden uitgevoerd omdat het naar hun idee niet genoeg oppervlakte zal omvatten. OTA Een aantal jaar geleden was er een locatie in Alphen aangewezen voor de bouw van een containerterminal. De Provincie en de gemeente lieten een aantal potentiële exploitanten een presentatie houden over hun ideeën m.b.t. een containerterminal, daaruit is de Van Uden Group gekozen. Na talloze gesprekken tussen Provincie, Gemeente, Van Uden etc. en een MER-studie bleek de aangewezen locatie uiteindelijk niet geschikt (onder andere vanwege milieu-eisen en verschillende grondeigenaren). Toen de betreffende locatie niet geschikt bleek is er doorgezocht naar een andere locatie: Gouwsluis (ofwel Schans Oost). De Van Uden Group wil de terminal continu in werking hebben ( zeven dagen per week), waarbij vooropstaat dat er zo min mogelijk containers op de terminal zelf aanwezig zullen zijn. De gemeente heeft hierbij voorgesteld tot een maximum van drie containers op te stapelen. Ontsluiting De containerterminal ligt naast de Rijksweg 11 en de N207. De N207 moet worden omgelegd vanwege de containerterminal. Hoe de omlegging precies loopt is nog niet zeker aangezien dit ook effect heeft op de indeling van het terrein voor het MLB en op de aansluiting van de weg met de huidige N11 die in de (nabije) toekomst autoluw gemaakt wordt. Binnen de gemeente heeft zich een commissie gevormd die zich bezig houdt met de ontwikkelingen op de locatie Gouwsluis zij moeten in overleg met de provincie bepalen hoe de N207 omgelegd gaat worden. Voor de Gemeente is het van belang dat er rekening gehouden wordt met de komst van het MLB. Sj. de Vries zal een tekening meegeven met daarin de laatste ideeën geschetst. De containerterminal en het MLB zijn beiden aan het spoor gelegen. Al vanaf 1990 is de gemeente in overleg met de NS over de verdubbeling van het spoor, maar de partijen lijken niet op hetzelfde moment dezelfde ideeën te hebben. De gemeente heeft een plan geschreven voor de verdubbeling van het spoor binnen Alphen maar ondertussen is de verdubbeling van het spoor bij de NS weer verschoven naar na 2010. Zonder verdubbeling van het spoor is er te weinig capaciteit op het spoor om extra goederen te vervoeren. Bovendien bestaan er op dit moment drie stamsporen die het spoor linken met drie bedrijventerreinen in Alphen maar er wordt er slechts één (met mate door Zanussi, Electrolux) gebruikt. Kortom een verbinding met het spoor zou mogelijk zijn, maar wordt onrendabel geacht wat betreft het vervoer van goederen. Voor


131


personenvervoer zou een mogelijk station te dicht bij het Station Alphen aan den Rijn gelegen zijn. Personenvervoer over spoor zou in de toekomst mogelijk wel te realiseren zijn wanneer de lightrail (die nu van Alphen naar Gouda loopt) uitgebreid wordt naar Bodegraven (mede in plaats van spoorverdubbeling). De light-rail is juist ontworpen voor haltes op relatief korte afstand vanwege het snelle in- en uitstappen. Heineken (Zoeterwoude) heeft recentelijk bij het Ministerie van Verkeer en Waterstaat geïnventariseerd naar de mogelijkheden voor een spoorterminal in Zoeterwoude. Gezien de ontwikkelingen van de containerterminal in Alphen aan den Rijn, staan zowel de Minister van Verkeer en Waterstaat als de Provincie Zuid-Holland niet positief tegenover de bouw van een spoorterminal in Zoeterwoude. De verbinding tussen het MLB en de OTA zou eventueel plaats kunnen vinden door middel van een lopende band onder het spoor door, waarop de containers vervoerd kunnen worden. Beeldvorming MLB De beeldvorming van het MLB is erg belangrijk omdat deze op dit moment nog niet even duidelijk voor iedereen is. Zonder duidelijke beeldvorming creëert men een eigen idee van het MLB dat uiteindelijk problemen kan opleveren door onderlinge tegenstrijdigheden. Bovendien wordt het lastig om geldschieters te vinden zonder beeld van het uiteindelijke plan. Om de verschillende beeldvormingen zoveel mogelijk op elkaar aan te laten sluiten zijn de expertmeetings van belang. Deze scheppen behalve een gemeenschappelijke beeldvorming ook een zekere band onder de deelnemers. De gemeente laat een haalbaarheidsonderzoek uitvoeren waarin met name de beeldvorming een prominent onderdeel van de beginfase van het onderzoek is. De gemeente heeft al wel een grof geschetste beeldvorming van het MLB: volgens hen zal het beschikbare terrein voor het MLB niet alleen het MLB bevatten maar ook een deel bedrijven en/of woningen enkellaags erom heen. De grootte van het bedrijventerrein in totaal zal rond de 30 á 35 hectare bedragen, die van het MLB (op de grond) 10 á 15 ha. De totale opp. van het MLB zal afhankelijk zijn van de hoogte. De gemeente verwacht dat het MLB niet veel hoger zal worden dan twee á drie lagen gezien de kosten. Het MLB zal in ieder geval geen blokkendoos worden; de gemeente stelt het MLB meer voor als een gebouw met verschillende torentjes en dus verschillende lagen. Wat betreft de invulling van het bedrijventerrein en het MLB moet deze volgens de gemeente aansluiten op de omgeving. Er zal hierbij sterk gelet moeten worden op kwaliteit, symbiose en synthese. Dit betekent dat een deel van het terrein in relatie zal staan met de OTA, als het MLB hierbij betrokken wordt, zal dat met name betrekking hebben op de onderste laag van het MLB. Aan de andere kant van het terrein, waar nu wat kleinschalige bebouwing is gelegen, zouden woningen kunnen komen, ook de locatie aan het water zou hiervoor geschikt kunnen zijn. De kant van het terrein gelegen aan de weilanden zou een meer ecologische functie kunnen vertegenwoordigen. De gemeente is vooral geïnteresseerd in hoeverre die verschillende functies naast elkaar kunnen liggen (welke beperkingen er bestaan en in hoeverre de functies elkaar kunnen versterken). Met de gerelateerde bedrijven aan de OTA op de grond (waarschijnlijk transport en distributie) is er ruimte voor hoogwaardige bedrijvigheid en kantoren op de lagen erboven. Het feit dat de gemeente liever niet het gehele gebied aan een MLB wijdt, heeft te maken met de vraag naar soort bedrijventerreinen. Volgens de gemeente is er veel vraag naar locaties met een lage grondprijs, het MLB zal volgens hen hier niet aan kunnen voldoen. Functie MLB Het MLB zal in de toekomst meer oppervlakte leveren voor bedrijven. Dit is echter niet de enige reden om een MLB te bouwen. Volgens de gemeente is het ook belangrijk in te zien dat het MLB een voorbeeld kan vormen voor het efficiënt omgaan met ruimte. Andere plannen voor meerlagen bedrijventerreinen kunnen het MLB als leidraad volgen. Niet alleen het uiterlijk en de invulling van het MLB maar ook het proces voor de totstandkoming en de handhaving ervan. In dit kader zullen subsidies door de Rijksoverheid verleend kunnen worden. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft dit jaar de provinciale prijs voor meest vooruitstrevende gemeente gewonnen. De bouw van een MLB zou bijdragen aan dit imago van de gemeente.


132


Concretisering Bedrijven zullen tot nog toe niet geïnventariseerd kunnen worden gezien de onduidelijke beeldvorming die er bestaat. De gemeente gaat er van uit dat er eerst een beeld gecreëerd moet worden waarna er eventueel aan de hand van signalen vanuit het bedrijfsleven bepaald kan worden welke (soort) bedrijven zich kunnen vestigen op het MLB. De grond van het bedrijventerrein is op dit moment niet in handen van de gemeente. Wel is er een optie op de grond van ong. 20 á 30 hectare, de gemeente moet wel binnen een bepaalde termijn beslissingen gaan nemen anders verloopt de optie weer. Alphen aan den Rijn, transport en distributiecentrum Op dit moment zijn er veel transport en distributiebedrijven gevestigd in Alphen aan den Rijn. Voor de gemeente betekent dit niet altijd een voordeel: de transport en distributiesector biedt weinig arbeidsplaatsen, weinig inkomsten voor de gemeente en vraagt veel ruimte. Zij pleit niet voor een verdere uitbreiding van deze sector. Verhoudingen De regiegroep die oorspronkelijk uit de Kamer van Koophandel Rijnland en de VOA bestond kwam met het idee voor een MLB. De gemeente is ingehaakt bij de regiegroep toen de locatie voor het MLB in zicht kwam en in het streekplan Zuid-Holland Oost werd opgenomen. De gemeente probeert een synergie te creëren tussen de ideeën van de regiegroep en de Provincie. De regiegroep is echter geen risicodragende actor, zij heeft meer een adviserende rol naar de gemeente toe. De Provincie en de Van Uden Group zijn MER-plichtig en laten deze uitvoeren door een externe partij (Grontmij). De gemeente is daarbij bevoegd gezag en moet beslissingen nemen om het bestemmingsplan te wijzigen. De MER dient hierbij als advies. De MER wordt overigens gecontrolleerd door de MER commissie uit Utrecht (een landelijke commissie die alle MER´s in Nederland controlleert). De gemeente wil betrokken blijven bij de ontwikkelingen in het gebied maar wil zoveel mogelijk risico afstaan. Waarschijnlijk zal er een regionale ontwikkelingsmaatschappij opgezet moeten worden. De gemeente kan een combinatie van concrete doelstellingen en abstracte doelstellingen formuleren voor het bestemmingsplan. Met name de infrastructuur en de OTA zullen concreet geformuleerd worden, mede ter bescherming van bedrijven die zich daar willen vestigen. Het bedrijventerrein en het MLB zullen daarentegen wat abstracter omschreven worden om verschillende bedrijven de mogelijkheid te bieden zich daar te vestigen.

Gesprek Henk Bakker, directeur Van Uden Group

12-02-2004

De aanvangssituatie van de terminal zal een 60.000 tal containers per jaar omvatten. Dhr. Bakker verwacht niet dat er een probleem ontstaat om 60.000 containers per jaar bij elkaar te krijgen. Met name niet vanwege grote exporteurs als Heineken. Hij wil met de terminal zo snel mogelijk tot het maximum van 100.000 containers per jaar groeien. Meer dan 100.000 containers per jaar zal niet toegestaan zijn, daar zijn duidelijke afspraken over gemaakt met de gemeente en provincie. Terminal trekt markt Volgens Dhr. Bakker reageert de markt op de aanwezigheid van de terminal en niet andersom. Hij denkt dat het onwaarschijnlijk is dat bedrijven zich in de buurt van de terminal zullen vestigen zolang de terminal er nog niet is. Bovendien al is de terminal daar wel, dan zal dat met name markten aantrekken die al gebruik maken van container vervoer. In het MLB, denkt Dhr. Bakker, zullen pas bedrijven geïnteresseerd zijn wanneer zij gebruik maken van de terminal en wanneer het goedkoper blijkt te zijn, zich naast de OTA te vestigen. De kosten zijn op de logistieke markt van groot (zo niet het grootste) belang. Een innovatief MLB is een leuk idee maar zal niet geschikt zijn voor transport en distributie tenzij de vestigingskosten heel laag zullen zijn.


133


De terminal is niet afhankelijk van het MLB De terminal trekt klanten vanuit de hele Randstad, aangezien Alphen zeer centraal gelegen is. Dhr. Bakker is dan ook niet bang dat er te weinig containers zullen zijn om te vervoeren via de OTA. Het MLB kan een leuke bijkomstigheid betekenen maar de terminal is niet afhankelijk van de bedrijven die zich op het MLB gaan vestigen. De terminal is gebonden aan een maximum en zou een tweede exporteur in de grootte van Heineken niet eens aankunnen (Heineken exporteerd zelf 50.000 containers vanuit Zoeterwoude). Bepaalde bedrijvigheid zou zelfs het transport van en naar de OTA tegen kunnen werken, denk aan een woonmall, waarbij het met name in het weekend zwart ziet van de mensen en dus ook van de auto’s. Mogelijkheden voor het MLB

Afvalstromen

Wat Dhr. Bakker betreft, zijn er echter wel mogelijkheden voor het MLB in relatie tot de OTA. Een grote kans ziet hij in een bedrijf dat alle afvalstromen van winkels en bedrijven op het MLB zou verzamelen. Dit is grotendeels afval in de vorm van dozen, plastic maar ook verouderde producten of delen van auto’s. Dit afval zou op het MLB gescheiden kunnen worden en vervolgens per container naar Azië getransporteerd kunnen worden, waar ze blij zijn met dit afval dat ze goed kunnen gebruiken vanwege het tekort aan grondstoffen. Het MLB ligt zeer centraal in de Randstad en zou prima als verzamelpunt kunnen fungeren. Of de gemeente daar echter zo blij mee zou zijn is een punt van discussie; zo’n afvalverzamelpunt brengt geen hoogwaardige arbeidsplaatsen met zich mee, iets wat de gemeente wel graag op deze plaats zou zien.

Retail

Naast de afvalstromen ziet Dhr. Bakker met name mogelijkheden voor het MLB in de retailbranche ofwel detail/groothandel. Dit zijn over het algemeen bedrijven die hun goederen vanuit andere delen van de wereld binnen halen en een groot gedeelte ervan in de Randstad verkopen. Dhr. Bakker ziet ook mogelijkheden voor de toekomst om via de terminal goederen over water naar andere delen van Europa te transporteren. De retailbranche is nogal een breed begrip, het betreft zo ongeveer alle handelaren die aan consumenten leveren voorbeelden voor het MLB zouden volgens Dhr. Bakker elke willekeurige keten kunnen zijn die men in een winkelstraat in Nederland tegenkomt (te denken valt aan speelgoed, kleding, brillen). Dit zou betekenen dat er meerdere kleinere ketens/clusters samen zich op het MLB zouden moeten vestigen. Welke branches niet in het MLB?

Industrie

Dhr. Bakker voorziet te veel problemen wanneer industrie zich gaat vestigen op het MLB. Met name de veiligheidseisen die voor deze sector opgesteld zijn zullen de combinatie met andere functies onmogelijk maken. Transport en logistiek Met name vanwege de verwachte hogere kosten zal dit terrein niet geschikt zijn voor transport en distributie, simpelweg te duur. Belang Dhr. Bakker Dhr. Bakker vindt het initiatief voor een MLB oke, echter hij wil niet nog meer vertraging voor de terminal. Dus elke activiteit die de voortgang van de terminal in de weg zit kan op felle tegenstand van Dhr. Bakker rekenen.


134


Gesprek Leo de Klerk, hoofd projectteam Decor, Provincie Zuid-Holland

08-03-2004

Decor is een projectteam vanuit de Provincie Zuid-Holland dat zich bezig houdt met de revitalisering en aanleg van duurzame en innovatieve bedrijventerreinen. Decor werd al in een vroeg stadium van het MLB-proces benaderd door de gemeente, KvK en VOA om zich te vertegenwoordigen in de regiegroep. Hoofd projectteam Decor Leo de Klerk heeft zijn rol in de regiegroep inmiddels overgedragen aan Coen van Bemmel, accountmanager economische zaken van de provincie Zuid-Holland. Rol van Provincie Zuid-Holland bij MLB De gemeente Alphen stemde toe met de containerterminal op Gouwsluis, mits zij daarnaast toestemming kregen om een bedrijventerrein aan te leggen. De Provincie Zuid-Holland stemde daar weer mee in op voorwaarde dat het terrein meerlagig en innovatief zou zijn. Dit is afgesproken middels een herenakkoord en is nergens officieel vermeld of gespecificeerd. De grootste macht die de provincie heeft is het al dan niet goedkeuren van het bestemmingsplan van de gemeente Alphen voor Gouwsluis. Dit bestemmingsplan wordt getoetst aan de PEV (provinciaal economische visie) en de Nota Planbeoordeling. De provincie wordt tevens in de regiegroep vertegenwoordigd en kan daarmee invloed uitoefenen op de ontwikkelingen in het proces rond het MLB. Invulling MLB Naast het feit dat er via een herenakkoord is afgesproken dat het MLB innovatief en meerlagig dient te zijn, is er ook, op eenzelfde manier, afgesproken dat het MLB een regionale opvangfunctie zal moeten hebben voor verschillende bedrijven. Het maakt de Provincie niet direct uit welk soort bedrijven zich hier zullen vestigen, wel wordt er benadrukt dat de relatie met de naastgelegen OTA van belang kan zijn. Zelfs industrie kan zich hier volgens de heer De Klerk goed vestigen, extra kosten voor beveiliging en beperking van overlast beperken zich niet tot deze locatie, overal in de Randstad worden industrieën steeds meer genoodzaakt de overlast te beperken voor de omgeving. Voor de meeste locaties regent het klachten. Een bedrijf uit deze sector kan kiezen om te verplaatsen of zelf de constructie op de huidige locatie aan te passen. Naast een regionale opvangfunctie kan het MLB ook gebruikt worden om bedrijven uit Alphen op te vangen. Met name het bedrijventerrein Rijnhaven heeft op dit moment te kampen met dagelijkse opstoppingen. Bedrijven van dit terrein die veel verkeer naar zich toe trekken hebben er voordeel aan om zich langs de N11 te vestigen. Het betreft hier met name de wat kleinere bedrijven. Aantrekkelijkheid MLB De heer De Klerk twijfelt er niet aan dat er niet genoeg animo zal zijn voor vestiging op het MLB. Met name de ligging aan de N11 en naast de OTA zullen aantrekkelijke kenmerken zijn voor bedrijven. Ook het imago van het gebouw moet bedrijven aan gaan trekken. Voor het imago is het van groot belang welke bedrijven zich als eerste zullen vestigen op het MLB. Het nabijgelegen Alpha Trade Centre wordt na zo’n twee en een half jaar nog steeds niet gebouwd vanwege het gebrek aan animo. De heer De Klerk wijdt dit aan het feit dat er te weinig promotie is gemaakt voor dit gebouw. Hij is er van overtuigd dat goede promotie leidt tot genoeg animo. Projectontwikkelaar Volgens De Klerk is het een minimale eis voor het slagen van het project dat er in het beginstadium al een projectontwikkelaar bij wordt betrokken. Doet de gemeente dit niet dan bestaat het gevaar dat de gemeente de plannen voor het gebouw zo vastomlijnd heeft dat geen projectontwikkelaar zijn energie daar nog in wil steken. De Klerk heeft dit meerdere malen duidelijk gemaakt aan de gemeente Alphen, tot dusverre is er echter nog geen projectontwikkelaar benaderd door de gemeente. Dit heeft er ondermeer toe geleid dat de heer De


135


Klerk wat afstand van het project heeft genomen en zijn functie heeft doorgespeeld aan accountmanager Coen van Bemmel. Gesprek WFIA (West-Holland Foreign Investment Agency) Dhr. Adrie den Broeder, Vice President Dhr. Wim Rutgers, International Business Advisor

Den Haag, 11-03-2004

WFIA De WFIA acquireert en informeert buitenlandse bedrijven over vestiging in het deel van ZuidHolland tussen (grofweg) Amsterdam en Rotterdam. Amsterdam en Rotterdam hebben zelf een dergelijke organisatie. De WFIA is ontstaan in 2001 uit een samenwerking van een aantal gemeenten, de Kamer van Koophandels Rijnland en Haaglanden en het gewest Haaglanden. Vier sectoren De WFIA richt zich actief op het benaderen van internationale bedrijven uit 4 sectoren: life sciences, oil & gas, aerospace en ICT. Dit zijn alle vier hoogwaaridge sectoren die arbeidsplaatsen kunnen leveren aan hogeropgeleiden. Deze sectoren zijn al in een bpaalde mate vertegenwoordigd in de regio wat op het gebied van kennis binnen de sector aantrekkelijk kan zijn voor nieuwe bedrijven. De sectoren zijn met nmae in clusters in de regio gevestigd. Zo zitten oil & gas gerelateerde bedrijven met name in de buurt van Den Haag vanwege de contacten met de overheden die daar gevestigd zijn (om bijvoorbeeld vergunningen aan te vragen). Geen van deze vier sectoren heeft een cluster van bedrijven in Alphen aan den Rijn. Het dichtstbijzijnde cluster is het life-science cluster in Leiden. Alphen is volgens de WFIA te ver hier vanaf gelegen om de voordelen van het cluster te ondervinden. Alphen aan den Rijn Een cluster waar Alphen sterk in is, is het transport en distributiecluster. Er bestaat wel degelijk ook vraag naar lokaties rond Alphen van internationale transport en distributiebedrijven. Rutgers en Den Broeder denken echter dat deze bedrijven niet geïnteresseerd zullen zijn in een vestiging op het MLB, gezien het in deze sector om de stuivers en de dubbeltjes draait. De naastgelegen OTA zou de kosten positief kunnen beïnvloeden voor dit soort bedrijven eventueel. Grotere bedrijven die een distributie centrum willen plaatsen zijn over het algemeen niet bereid andere bedrijven op hun terrein toe te laten in verband met mogelijke overlast, klachten en afhankelijkheid. Daarnaast hebben veel internationale bedrijven hun distributiecentra op andere locaties in Europa gevestigd, deze zijn over het algemeen goedkoper en liggen centraler in Europa. Mogelijkheden MLB Mogelijkheden voor het MLB in de sector transport en distributie, waar Alphen sterk in is, liggen met name op kleinere distributiecentra die de meeste van hun klanten (winkels) in de Randstad hebben. Deze sector zal wel lastig te combineren zijn met functies als wonen en hotels qua geluiden stankoverlast. Potentieel op het MLB is er mogelijkheid voor Value Added Logistics (VAL) waarbij deelproducten bijvoorbeeld via de OTA binnen komen, vervolgens bewerkt worden tot eindproducten in het MLB en tevens verkocht worden. Spin-off economie zal lastig naar het gebouw te trekken zijn. Vaak ontstaat een dergelijke economie door specifieke kenmerken van de locatie (zoals een universiteit en ziekenhuis in Leiden voor de life science business). De specifiede kenmerken van Alphen richten zich met name op de centrale ligging en bereikbaarheid, en een cluster van transport en distributie. Het lijkt dan ook niet logisch om een andere economie hier proberen op te zetten. Het opzetten van een nieuwe cluster is niet iets wat binnen vier jaar gerealiseerd kan worden, daar gaan jaren overheen soms wel meer dan 20. Een risicodrager / financiële partij is in dit project van groot belagn, deze partij kan bepalen in hoeverre er risico genomen gaat worden bijhet ontwerp voor het MLB: Sluit het geheel bij de vraag aan, dan gaat waarschijnlijk het originele idee verloren, houdt men zich hier echter aan vast, dan wordt het risico voor het slagen van het project hoger: er heerst dan nog meer onzekerheid over het vinden van bedrijven die zich op het MLB willen vestigen.


136


Gesprek Walas the Maverick Dhr. H.G. van Straaten, directeur

Amersfoort, 17-03-2004

Walas the Maverick, The Consumer Concept Corporation Walas the Maverick is een adviesbureau gericht op met name leisure projecten met een onderscheidend vermogen vanaf ongeveer 10 miljoen euro. Het bureau geeft advies over de invulling van de projecten en het benaderen van potentiële gebruikers. WtM is deels Nederlands, deels Canadees, projecten in beide landen kunnen van elkaar leren. WtM wordt ondermeer door projectontwikkelaars, adviesbureaus en gemeentes ingeschakeld. Een commissie van experts uit het bedrijfsleven, adviesbureaus en overheid komt onder leiding van WtM samen om over lopende projecten te discussiëren. Vanuit deze groep en hun contacten komt er kennis naar boven over de leisure markt. In Nederland is WtM onder andere betrokken bij de uitbreiding van het Dolfinarium te Harderwijk, de ontwikkeling van een educatief kinderpark “kinderlandgoed” en het maken van een visie omtrent de toeristisch-economische potenties van “de groene peelvallei” in Zuid-Oost Brabant. WtM wordt op verschillende momenten in het proces van projecten benaderd. In sommige gevallen wordt er bij het begin contact met WtM opgenomen met de vraag of zij advies kunnen uitbrengen over de markt (vraag en aanbod) en hoe de potentiële vestigers te benaderen, in andere gevallen komen partijen er in een project niet meer uit en benaderen ze WtM voor mogelijke oplossingen. WtM – MLB Dhr. Van Straaten, was aanwezig op een workshop van DHV over het MLB. WtM werkt in Nederland in meerdere projecten met DHV en is zodoende ook bij dit project betrokken. Hoewel het MLB niet geheel in het profiel van WtM-projecten van boven de 10 miljoen euro valt, is dhr. Van Straaten toch enigszins geïnteresseerd in het project en bereid advies te geven over de invulling. Tot dusver is WtM nog niet officieel benaderd door één van de partijen rond het MLB om daadwerkelijk onderzoek te verrichten en advies te geven. MLB Door de commissie van experts en eigen ervaring heeft WtM inzicht in de leisure markt. Voor het MLB zouden zij advies kunnen uitbrengen over de potentiële vestigers en de manier waarop deze potentiële vestigers benaderd zouden kunnen worden. In wezen komt dit overeen met het onderwerp van mijn onderzoek, echter WtM bekijkt het vanuit een andere achtergrond. WtM kijkt meer naar landelijke trends die naar nieuwe en innovatieve locaties op zoek zijn, niet zozeer naar locale of regionale trends. Voor het MLB heeft Van Straaten al enige activiteiten op het oog aan de hand van nationale trends. Hij ziet met name mogelijkheden voor activiteiten rond: -

versproducten; automobielindustrie; electronica.

Volgens hem zijn er binnen deze sectoren zeker een aantal grote partijen te vinden die geïnteresseerd zouden zijn in de vestiging op een MLB. Omdat zij door gerelateerde bedrijven boven elkaar te plaatsen in één gebouw verwachten daar voordelen uit te halen op het gebied van value added logistics, supply chain management en klantgerichtheid. Versproducten Versproducten, met name `gezond´ voedsel (bijv. fruit, groente, noten, aardappelen) dat zo snel mogelijk de consument bereikt zodat er minder conserveringsmiddelen nodig zijn om het voedsel houdbaar te houden, zijn kwalitatief afhankelijk van de tijd tussen het `plukken´ en het verkopen. Door verschillende activiteiten uit de keten van versproducten te centreren kan tijdswinst behaald worden en kunnen kwalitatief betere producten aan de consumenten geleverd worden. Niet alleen de activiteiten worden gecentreerd ook de kennis rond de activiteiten en van de gehele keten komt bij elkaar wat kan leiden tot innovaties en verbeteringen in de keten.


137


Deze uitgangspunten zouden centraal kunnen staan in het MLB: snelheid; innovativiteit en kwaliteit. Een invulling van het gebouw zou vervolgens kunnen bestaan uit een laag met productie activiteiten, waar de aangeleverde goederen verwerkt kunnen worden tot consumptiegoederen, daarboven een parkeerlaag, daarboven retail in de vorm van groothandel en wellicht gerelateerde detailhandel. Het is niet de bedoeling dat er een supermarkt in komt, de detailhandel die zich er zou kunnen vestigen zou bedoeld moeten zijn voor de bezoekers van het complex die bijvoorbeeld voor de groothandel komen of voor informatie over versgoederen. Boven de retaillaag zou er ruimte geschikt kunnen zijn voor kantoren, onderwijs, voorlichting, promotieactiviteiten, allen gericht op de versmarktproducten. Aan de producten die uiteindelijk uit het MLB-versmarkt-complex rollen kan een bepaald keurmerk verbonden worden, waardoor consumenten het verband leggen met het MLB. Deze producten kunnen overigens in allerlei soorten supermarkten en zelfs op de markt verkocht worden.


138


Bijlage 9, Verslag expertmeeting en workshop Expertmeeting

Alphen aan den Rijn, 31 oktober 2003

Op 31 oktober 2003 kwamen op uitnodiging van de regiegroep Poort van Alphen een dertigtal experts bijeen in het kantoor van Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rijnland en de VOA om samen ideeën te genereren over de mogelijke integratie tussen de Overslagterminal Alphen (OTA) en het meerlagen bedrijventerrein (MLB). Doelstelling van de ochtend was als volgt: op welke wijze kunnen het meerlagen bedrijventerrein en de OTA op elkaar afgestemd en geïntegreerd worden opdat beide ontwikkelingen elkaar versterken? Met behulp van een brainstorm-sessie zijn ideeën op tafel gekomen op het gebied van: - organisatie structuur / proces - ontwerp - milieu en regelgeving - mogelijke functies De resultaten op hoofdlijnen zijn: - het draagvlak is door de positieve communicatie vergroot - het project is gegroeid in status en imago en staat nu nóg steviger op de kaart - er zijn ideeën ontwikkeld voor het proces:

ontwerp:

functies:

• • • •

Multidisciplinaire stuurgroep betrekken marktpartijen Publiek Private samenwerking fasering – modulaire aanpak

• • • • •

Bouwen over en onder verlegde N207 benutten kwaliteit waterfront behoud huidige overwegovergang voor intern containertransport landschappelijke inpassing lightrailhalte creëren

• • • • • • •

T&D bedrijvigheid in relatie met OTA kantoorhoudende bedrijven milieuhinderlijke bedrijven inpakken met overige bebouwing bedrijven met grote afvalstromen (afvoeren via OTA) leisure, sport, ontspanning onderwijs en medisch wonen

De regiegroep neemt de aanbevelingen van de expertmeeting over, met uitzondering van de stelling dat het beter zou zijn niet te streven naar wonen als onderdeel van het Meerlagen Bedrijfsterrein. De regiegroep wil deze ambitie niet loslaten. De conclusie die de regiegroep verbindt aan de expertmeeting is dat het samen in ontwikkeling nemen van het Meerlagen Bedrijventerrein, de Overslagterminal Alphen en de verlegging van de N207 grote voordelen biedt. Daarom zouden deze drie initiatieven meer dan nu gebeurt in samenhang uitgewerkt moeten worden.


139


Daarbij heeft de regiegroep de volgende 3 aandachtspunten: 1. De discussie over aanpassing en uitbreiding van de infrastructuur (zowel de weg, rail als de vaarweg) lijkt op dit moment een verstarrend element te zijn. De regiegroep vraagt om te bevorderen dat de infrastructuur de ontwikkeling van de ruimtelijke invulling van het gebied beter dient, multi-modaal vervoer en multifunctioneel gebruik van de Overslagterminal en het Meerlagen Bedrijventerrein faciliteer en opgenomen kan worden in een integraal ontwerp. Op zijn minst is het nodig dat de aanpassingen in de infrastructuur zodanig worden uitgevoerd dat toekomstige ontwikkelingen, zoals een verbinding tussen Overslagterminal en Meerlagen Bedrijventerrein niet worden afgesloten (een no-regret benadering). 2. Bij de gewenste integratie van de initiatieven is procesversnelling nodig. Er zou een gezamenlijke, compacte projectorganisatie moeten komen die aan de complexiteit, die de integratie met zich meebrengt, tegemoet kan komen. Deze organisatie zou zowel over de menskracht, de middelen als de bevoegdheden (macht) moeten beschikken, wat betekent dat er ons inziens een gezamenlijke stuurgroep in het leven geroepen moet worden. 3. Er is meer kennisontwikkeling en -uitwisseling nodig over wat kan en wat mag bij stapelen en combineren van functies. Dit zou vroegtijdig en te simpele uitsluiting van functies moeten voorkomen. De regiegroep wil de kennisontwikkeling op onder meer dit onderwerp bevorderen door de start van een proeftuin in het kader van het programma Vernieuwend Ruimtegebruik (Habiforum), waarvoor zij ook de medewerking van de gemeente en provincie vraagt. Tot slot kan geconcludeerd worden dat deze brainstormmethode zeer goed werkt voor ideeënontwikkeling, draagvlak en de onderlinge communicatie.


140


Inleiding Op 31 oktober vond een expertmeeting plaats bij de Kamer van Koophandel te Alphen aan den Rijn over de mogelijkheden voor integratie van twee plannen in de Poort van Alphen. Opening De voorzitter van de regiegroep Poort van Alphen, Wim van der Ziel, heet de aanwezigen welkom en geeft het woord aan de dagvoorzitter Erik Opdam die de expertmeeting leidt. Het doel van de ochtend is om geheel zonder last of ruggespraak te brainstormen over de mogelijkheden om het reeds langlopend plan voor de Overslag Terminal Alphen (OTA) te integreren met een nieuw project voor een meerlagen bedrijventerrein (MLB). Visie gemeente op OTA Wethouder Groen in ´t Wout geeft een korte toelichting aan de aanwezigen over het ontstaan en de ontwikkelingen rondom de Containerterminal en hoe dit zich verhoudt tot het meerlagen bedrijventerrein dat door de regiegroep is opgezet. De OTA is oorspronkelijk ontstaan uit een Govera Project van het ministerie van Verkeer en Waterstaat. Gezocht werd naar een locatie voor een inland-terminal welke werd gevonden in Alphen aan de westkant van de Gouwe, ofwel de overzijde van het huidige Steekterwegterrein. Vanwege problemen met de grondaankopen is uiteindelijk gekozen voor de locatie aan de oostzijde van de Gouwe, ten zuiden van de Steekterweg in de bocht van N207. De wethouder heeft veel waardering voor het initiatief van de regiegroep om actief te onderzoeken hoe de OTA kan worden geïntegreerd in het bedrijfsterrein en vice versa. Er lopen dus 2 verschillende plannen welke beide reeds in het streekplan Zuid-Holland Oost zijn opgenomen: 1) Overslag Terminal Alphen (OTA): loopt en kan binnenkort starten met realisatie 2) Meerlagen Bedrijventerreinen (MLB): in ideefase en wordt onderzocht op haalbaarheid De resultaten van de Expertmeeting vormen tevens input voor de Haalbaarheidsstudie naar het Meerlagen bedrijventerrein dat DH zal uitvoeren. Visie regiegroep op Meerlagen Bedrijventerrein De voorzitter van de Regiegroep geeft een presentatie van het initiatief, de ontwikkelingen vanaf januari 2002 tot nu en het doel van de expertmeeting. Stand van zaken Overslag Terminal Alphen De heer Bakker van de Van Uden Groep geeft daarnaast een kleine toelichting over die ontwikkelingen en de plannen voor de Overslag Terminal. Voor de OTA zullen eind dit jaar de afspraken worden geconcretiseerd met betrekking tot de infrastructuur van de weg, afspraken met marktpartijen en de railcapaciteit in combinatie met de Rijn Gouwe Lijn (RGL).


141


Brainstorm

Gezien de concrete planvorming voor de Overslag Terminal Alphen (OTA) en de visievorming voor het direct aangrenzende gebied van het Meerlagen Bedrijventerrein heeft de regiegroep de experts de volgende vraag voorgelegd. “Hoe integreer je de OTA in een meerlagen bedrijventerrein of vice versa?” Procedure – Logistiek – Zonering Hierbij gaat het om aspecten zoals ontwerp, milieu, logistiek, functiemenging, fasering, exploitatie en procesarchitectuur. De vraagstelling wordt door de aanwezigen nog verbreed door tevens mee te nemen: • • •

infrastructuur (verbindende factor tussen OTA en MLB) houding markt integrale ontwerpvisie (fysiek en procedureel) op OTA, MLB en infrastructuur

De aanwezige experts wordt gevraagd op bovenstaande vraag hun spontante suggesties en ideeën te geven. In onderstaande tabel zijn de eerste opmerkingen, ideeën en suggesties weergegeven. De score, welke is weergegeven in de laatste kolom, geeft aan hoe de opmerking gescoord heeft onder de aanwezigen. De kleuren geven achtereenvolgens aan of betreffende opmerking, suggestie, idee haalbaar / bekend (blauw), haalbaar/vernieuwend (rood) of nog niet haalbaar / vernieuwend (groen) is. Opmerking / Idee / Suggestie

Score

inventarisatie partijen, verantwoordelijkheden, doelstellingen, belangen assemblage producten afvoeren ruimte vrijhouden concessies verlenen programma van eisen, geen strikte regels stellen OTA is mede exploitant MLB producten OTA – Exploitatie zorg voor productie welke transport vereist functies in tijd schakelen meubel transport toevoegen auto handel / transport PPS “Hindermacht” - in de PPS / consessie krijgen Koppel OTA aan andere logistiek gebonden bedrijven in Alphen e.o flexibiliteit in functies houden - horizontaal en verticaal interne logistiek in MLB schakel vakopleiding “transport en logistiek” in integreer met personen vervoer integreer spoor / spoorlijn organiseer zeggenschap schuifruimte bouw duurzaamheid in tijd en in gebruik parkmanagement MLB maakt OTA Poort van Alphen mooi zorg voor uitstraling in de regio OTA en MLB verbinden met transport landmark onderstreept de koppeling OTA / IBTA inpassen in bestaande omgeving / integreren koepelvergunning voor hele terrein bestemming: vrij, experimenteer, meervoudig geen kavels uitgeven , ruimte uitgeven (m2, m3) collectieve functies aanbieden (postkamer / horeca / schoonmaak) OTA verschaft extra ruimte

2 3 1 8 2


2 4 1 7 1 7 1 1 2 8 3 2 5 3 2 3 2 7 5 5 3

142

Formatted


natuur compensatie in of rond terrein MLB in een onderneming > CV maak concept verhandelbaar– patent slimme grondprijs / huurprijs timesharing integreer N207 + N11 maak gebruik van ruimte onder de weg recreatie op MLB helicopterdek luchttransport

3 5 6 8 7 1 1 4

Na het eerste gedeelte van de brainstormsessie volgt een toelichting van de heer Opdam op het proces wat doorlopen wordt bij vernieuwende innovatieve projecten. Het proces om te komen tot nieuwe ontwikkelingen zoals het onderwerp van de ochtend, kent pieken en dalen. Door barrières van meerdere kanten te bekijken, vanuit tal van expertises en met uiteenlopende partijen, kunnen deze mogelijk worden overwonnen. Uitgaande van deze benadering kwamen er nog meer opmerkingen, suggesties en ideeën naar voren. In onderstaande tabel zijn de opmerkingen, ideeën en suggesties weergegeven. Opmerking / Idee / Suggestie 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50. 51. 52. 53. 54. 55. 56. 57. 58. 59. 60.

• • • • • • • • • • • • • • • • •

continue toevoer moet kunnen groeien bedrijfsterrein in zichzelf bewegen kwaliteit monitoren continue zorg voor vorm, kwaliteit en milieu desnoods concessies om te overleven MLB in netwerk nationaal / intern. bedrijven dynamisch inpassen reageert op omgeving MLB moet ook afvoeren ketenbeheer / kringloop bedrijven + wonen mengen / functiemenging OTA organiseert logistiek volledig personen plus goederenvervoer Netwerk regisseur voor transport specialiseer je op bedrijvigheid in cluster Innovatiecentrum van MLB . intern hergebruik

Score 2

Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering

3

Formatted: Bullets and Numbering

4 1

Formatted: Bullets and Numbering

4 3 1 5 3 4 6 3

Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering Formatted: Bullets and Numbering


143


Na de inventarisatie van ideeën en mogelijkheden is het van belang de kansrijke ideeën te selecteren. Via onderstaand schema is de aanwezigen gevraagd aan te geven welke ideeën haalbaar, of niet haalbaar, c.q. bekend of vernieuwend zijn. De blauwe cijfers zijn bekende / haalbare ideeën, de rode cijfers geven de vernieuwende en haalbare ideeën weer en de groene cijfers zijn vernieuwende maar volgens de experts nog niet haalbare ideeën.

Haalbaar

Deleted:

Time sharing Spoor integreren Koepelvergunning Vrije bestemming Innovatiecentrum

Nog niet Haalbaar

Concessie PPS Parkmanagement Keten / Kringloop

Bekend

Integreer N207 / N11 Flexibele functies Slimme grond- / huurprijs Herhaalbaar concept

Vernieuwend

Het resultaat van deze exercitie zijn de cijfers welke achter de opmerkingen, ideeën en suggesties staan. In vier kleine subgroepen zijn de onderstaande onderwerpen verder uitgewerkt, waarna de resultaten kort worden gepresenteerd. 1) 2) 3) 4)

vergunning / bestemming / sturing integratie infrastructuur bedrijfsvoering samenhang in netwerken


144


Resultaten Groepsopdracht


145


Presentatie Groep 1 Bestemming en vergunning De eerste groep heeft zich beraden over het onderwerp bestemming en vergunning. Daarbij kwam de vraag naar voren of de 3 projecten los van elkaar of juist naast elkaar moeten worden uitgevoerd. De groep stelt voor één stuurgroep in het leven te roepen voor de combinatie OTA, MLB en infrastructuur. Indien één stuurgroep realiseerbaar is dan betekent dit ook dat er een wilsverklaring op bestuurlijk niveau nodig is. Daarnaast zullen er partners gezocht moeten worden om creativiteit te mobiliseren. Hieronder zijn de noties van groep 1 weergegeven: • • • • • • • • • • •

willen we met elkaar of naast elkaar? stuurgroep voor combinatie OTA + MLB + Infrastructuur 1+1+1 > 3 kansen en risico´s benoemen gezamenlijk doel ---> rollen uitsplitsen wilsverklaring op bestuurlijk niveau onderzoek en uitwerking van modellen partner(s) zoeken – creativiteit mobiliseren selectie keuze plan, PPS - Intenties uitwerken en realiseren niet rangschikken naast elkaar, maar combinatie -> synergie

Het streefbeeld van groep 1 is schematisch weergegeven in onderstaand figuur.

1.1

Projectstructuur

NU

Projectstructuur

DOEL

OTA STUUR GROEP

MLB INFRA


146


In onderstaande tabel zijn de reacties, aanmoedigingen en kritische notities van de aanwezigen aangegeven, gegroepeerd naar interessant, goed of slecht idee. Presentatie 1 - Bestemming en Vergunning

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Interessant nader te onderzoeken idee Marktpartij of investeerder betrekken als adviseur PPS verkeer en waterstaat doet niet mee, PPS wel kosten dragen Goed Idee Ontschotten Samenwerken met stuurgroep van OTA Proces helder; regelgeving is, afhankelijk van de te maken keuzen, risicovol voor resultaat. intentie overeenkomst bindt elkaar tot verdere stappen Klassiek doorloopschema als uitgangspunt, maar daarin naar hartelust kunnen schakelen, m.n. door van begin tot eind te kunnen werken met inbreng van bedrijven. Eén stuurgroep, maar dan wel heel snel Erg belangrijk in de planfase / vorming alle belanghebbenden te betrekken in het proces Realistische aanpak Plek van partners in het proces Potenties overstijgen de risico Vroegtijdig partners zoeken Verbreding stuurgroep met alle partijen Integraal haalbaarheidsonderzoek Proces ten behoeve van vermarkting Kansmarkt vroeg er bij halen Slecht idee Eén project Procedureel Tijd Funding (vrijwel zeker te mislukken) Overstructureren (te veel proces gericht, te weinig resultaatgericht) tip: vroegtijdig partners kiezen N207 is reeds in uitvoering Fasering van contracten/deelcontracten Moeilijke samenwerking tussen publiekrechtelijke organen Ingewikkeld, keep it simple Schotten weg, kolommen / projectgroepen, samenwerken groot risico. Geen duidelijke rollen, te weinig richting Geen of weinig gevoel voor aanpak, vergunningen + procedures, daar ligt de uitdaging en dat is niet benoemd Onderbelicht: nut voor OTA om processen te integreren > afbreukrisico´s: gevaar vertraging? exploitatie opzet?


147


Presentatie Groep 2 Integratie Infrastructuur De suggestie van deze groep is, om niet het accent te leggen op het in elkaar schuiven van OTA en MLB, maar op een intelligente verbinding tussen de OTA en het MLB door bijvoorbeeld over het spoor en door in het MLB te bouwen. Vulling van containers zal plaats kunnen vinden op de onderste laag van het bedrijvencomplex. Een goede verbinding met de OTA is dan van groot belang. Vanwege de ligging van het spoor op ca. 2 meter hoogte, is er in potentie een mogelijkheid welke benut zou moeten worden. De verbindende infrastructuur zal bij voorkeur boven het maaiveld moeten worden gerealiseerd om ontwikkelingen op het bedrijventerrein niet te hinderen en medegebruik van de ruimte onder de weg mogelijk te maken. Voor de integratie van de infrastructuur is een integrale besluitvorming van zowel gemeente als provincie nodig. Op onderstaande schets zijn de ideeën van groep 2 weergegeven. Het betreft een meerlagen complex van wonen, werken en recreëren waarbij het complex wordt doorsneden door de N207. Op het dak van het complex zouden mogelijkheden voor sport en recreatie ontwikkeld kunnen worden inclusief horeca en hotelfaciliteiten met uitzicht over het Groene Hart. Tevens is in dit ontwerp de bestaande spoorwegovergang over de huidige N207 behouden, exclusief bedoeld voor containerverkeer tussen MLB en OTA.


148


In onderstaande tabel zijn de reacties, aanmoedigingen en kritische notities van de aanwezigen aangegeven, gegroepeerd naar interessant, goed of slecht idee. Presentatie 2 - Integratie Infrastructuur

1

Interessant nader te onderzoeken idee Weg op palen, wie betaalt de meer kosten, Alphen?

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Goed Idee Ontsluiting via Steekterweg Als losse partijen willen faseren aanpassen Integratie N207, bouwen onder en over de weg Benutten waterfront Ruimtelijke kwaliteit Geen zand lichaam Meervoudig ruimtegebruik is mooi. Gebruik idee om alle partijen te verleiden. Weg op palen of op gebouwen Personenvervoer trein kan succes zijn voor kantoren / winkels, misschien wel voorwaarde! Multifunctioneel gebruik ruimte voor infrastructuur Effectief intensief ruimtegebruik, opdracht:organiseren PPS is enige mogelijkheid om het haalbaar te maken. Ruimtelijk / benutting ruimte Risico´s inkaderen, afstemmen uitvoeringsperiode

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Slecht Idee Infrastructuur moet dienend zijn, niet sturend Integratie OTA? Wat is het doel, wat voor soort bedrijvigheid. weg N207 constructie op poten later te integreren in MLB Potentie spoor voor personenvervoer mogelijkheden open Leiden Functionaliteit Te vrijblijvend kans dat alles misloopt Idee sympathiek, kans gezien houding partijen gering Regelgeving wat betreft bouw over wegen Risico´s fasering


149


Presentatie Groep 3 Bedrijfsvoering De suggestie van groep 3 is om op één ‘basis’ van het meerlagen bedrijventerrein diverse, modulaire programma’s te realiseren, die in de loop van de jaren van functie kunnen veranderen of uitgewisseld worden. Hiervoor is één exploitant gewenst welke het ontroerend goed verhuurt in m2 en m3 ruimte en niet zozeer in hectare grond. Dit proces kan worden bevorderd door te streven naar langdurige betrokkenheid van de belegger, waarbij de vragen zijn: -

moeten er één of meerdere exploitanten zijn? moet dit in een PPS of niet? is particuliere participatie een optie?

In het complex zijn meerdere beheer- en exploitatiemogelijkheden wat betreft pacht, verhuur, eigendom en/of lease. Het beheer wordt uitgevoerd door een complexmanagement die bedrijven aantrekt en aanvullende diensten organiseert. De voor- en nadelen hiervan zouden verder onderzocht moeten worden. Tot slot stelt de groep de suggestie om aan de hand van een duidelijk Programma van Eisen zo snel mogelijk de interesse van marktpartijen te wekken door bijvoorbeeld een tender voor Alphen uit te schrijven.

In bovenstaande schets zijn de ideeën van groep 3 weergegeven. Het betreft een modulair meerlagen woon – werkcomplex welke 24 uur per dag in bedrijf is. Door middel van flexibele architectuur, randvoorwaarden en eisen ontstaat er een in tijd een veranderlijk gebouwencomplex.


150


In onderstaande tabel zijn de reacties, aanmoedigingen en kritische notities van de aanwezigen aangegeven, gegroepeerd naar interessant, goed of slecht idee. Presentatie 3 - Bedrijfsvoering

1

Interessant nader te onderzoeken idee Modulair en faseerbaar

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Goed Idee Bruikbare informatie, hoe je bijv. met marktpartijen om kan gaan Product moet verhandelbaar zijn exploitatie over langere periode is gewenst Flexibel, Kan aanvaard kwaliteitsniveau worden gehaald? Complex manager of belegger, nu al proberen te vinden, zorgt voor versnelling Potentie Branchering PVE belangrijk Aantrekkelijk voor bedrijven vanwege veel vrijheden Meerlaags en modulair OTA eigenaar, medeparticipant Geeft wel enkele nieuwe invalshoeken met name wat betreft eigendomsaspect Methode met participanten interessant Bedrijfskundig exploiteren Beleggingsobject Op korte termijn gezamelijk Programma van Eisen formuleren Complex manager Haalbaar Faseren Organisatie Complexiteit

21 22 23 24 25 26 27 28 29

Slecht Idee Fasering lijkt moeilijk, vergt veel investering in vroege planfase Relatie bedrijfsvoering BLM-OTA onvoldoende belicht Programma van Eisen, flexibel architectuur Vormgeving geheel vrij, dan komt de kwaliteit in het geding (bouwkundig) op te lossen door één coördinerend ontwerper. Wat is belang overheid Weinig overtuigd van eigen ideeën Geen aandacht voor verschillende partijen die betrokken zijn Regels vrij op deze plek kan niet (omgevingseisen) oefen ergens anders Als bedrijven hun identiteit mogen behouden, is het lastig om er later andere bedrijven te vestigen > veestarren functie


151


Presentatie Groep 4 Samenhang in logistieke netwerken De suggestie van groep 4 is om de OTA als onderdeel van een logistiek netwerk te zien en van hieruit verder te redeneren. Aan de hand van een aantal voorbeelden van ketenprocessen op verschillende niveaus is hieronder de presentatie samengevat. Stedelijk netwerk Een onderbelicht probleem in de retailsector is de grote berg afval die retour gaat naar de DC´s. Een kans is hier weggelegd voor afvalcentrales, schoonmaakcentrales en wasfabrieken. Door middel van nieuwe technieken passen deze takken van bedrijvigheid steeds beter naast elkaar. Voor Alphen aan den Rijn kan bijvoorbeeld een ketenmobiliteit voor afvalverwerking worden opgezet tussen bijvoorbeeld Zeeman, Heineken, Electrolux, Technische Unie, Hoogvliet en/of Dirk van de Broek wat alle partijen veel geld kan. Regionaal netwerk: Gezien de regionale kracht van het gebied in de distributiesector zijn hier unieke kansen een meerlagen bedrijventerrein voor food en retail te ontwikkelen. Voor deze sector zijn grote platte bedrijfsruimten het meest economisch. Nationaal netwerk Alphen ligt centraal binnen de economische waterstructuur van Nederland die omsloten wordt door de Regio Amsterdam, Zwolle, Den Bosch en Rijnmond. De combinatie van de OTA en het MLB sluit dus aan op netwerken op 4 schaalniveaus. Het advies van groep 4 is geen woonfunctie proberen te realiseren op het terrein. Functies die wel mogelijk zouden zijn zijn bijvoorbeeld sport en recreatie op het dak, samen met groeninpassing. Internationaal netwerk Voor de distributiesector en de overslagterminal is van belang lege containers ook weer te kunnen vullen. Een ideaal eindbeeld zou zijn Zeemancontainers (import) lossen - Heinekencontainers (export) vullen.

Een mogelijke indeling van het Meerlagen Bedrijvencomplex is in bovenstaande schets weergegeven. In onderstaande tabel zijn de reacties, aanmoedigingen en kritische notities van de aanwezigen aangegeven, gegroepeerd naar interessant, goed of slecht idee.


152


Presentatie groep 4 - Nationale samenhang

2 3 4 5

Interessant nader te onderzoeken idee Netwerkbenadering op verschillende ruimtelijke schaalniveaus realiteit / complementariteit? Interessant om te onderzoeken, meerwaarde > kostenbesparing, integraliteit ketenbeheer Haalbaarheid + doelgroep onderzoeken Meerlagen concept Concept invulling / stapeling functies

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Goed idee Afvalverwerking Geen wonen Integratie Netwerk logistiek, goed basis idee, maakt het haalbaarder Knooppunt in nationaal netwerk is de centrale identiteit van Plan van Aanpak Heen en terug stromen koppelen Risicospreiding door inpassing in verschillende netwerken Goede verbinding tussen OTA en MLB Commercieel haalbaar voor Alphen? exploitant / markt niet aan één concept ophangen Gebouwd concept Goede ontwikkeling kansrijk geeft wellicht goede aansluiting bij wens in de regio Ligging en multimodale ontsluiting Alphen in Nederland uitnutten Ruimtelijk Logistiek Sport (inter)nationaal netwerk Selectie van functies die goed te combineren zijn Balans instroom / uitstroom Uitgaan van huidige situatie Trekpaardfunctie Idee van container uitwisseling vol-leeg

1

27 28 29 30 31 32 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46

Slecht idee Innovatieve karakter Beetje monofunctioneel, goed naar aanvullende functie kijken Gebouw van hectares groot is moeilijk in te passen Wie regisseert de afstemming nationaal? Meer nadenken over toegevoegde waarde van transport en distributie Invulling, geen wonen Weinig meervoudig ruimte gebruik Beperkt aantal disciplines Infrastructuur (N207) waar is dat geïntegreerd Multitrailers, onderzoek nodig, nationaal loopt een proef, lobby!! Interessant op kleiner schaalniveau, 10-13 ha prima, maar presentatie schetst meer dit is een modern logistiek terrein Alphen niet “opblazen” logistiek Geen advanced kantoor Binnenstedelijk afvaltransport in de nacht via wegvervoer Politiek lastig. Nog meer vervoer? Te makkelijke functies (hoogwaardig wonen + kantoren uitgesloten) Niet realistisch, gelet op ruimte


153


Aanwezigen Expertmeeting

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31.

Naam

Bedrijf

Erik Pasveer Marnix Zwart Jos Vermunt Joyce Rahman Frank Geers Peter Colon Jurgen van den Heijden Leo de Klerk Henk Bakker Frans van der Berg Onno de Vries R. van der Voort Joop Helms Berry Roelofs Casper Boendemaker Marja de Wit Bas Wienbelt Hans Groen in ´t Wout Chantal Boer Bernlef de Vries Wim van der Ziel Ben Schuttenbeld Bastiaan de Roo Erik Opdam John Weebers John Mouwen Coen van Bemmel Han Zweers Sjoerd de Vries Joop Post Erik Jung

BVR Stichting Bedrijfsadvies TU Tilburg / NL Distributieland Provincie Zuid-Holland – Project OTA AM Wonen Zuid-Holland Buck Consultants Universiteit van Amsterdam, Xpin Provincie Zuid-Holland – Project DecoR Van Uden Groep Volker Wessels Stevin DHV Milieu en Infrastructuur Kuiper Compagnons INBO Architecten Novio Consult NIB Consult Gemeente Alphen aan den Rijn Gemeente Alphen aan den Rijn Gemeente Alphen aan den Rijn TU Delft TU Twente Voorzitter Regiegroep Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rijnland Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rijnland Novioconsult Habiforum VNO NCW West Provincie Zuid-Holland Gemeente Alphen aan den Rijn Gemeente Alphen aan den Rijn Gemeente Alphen aan den Rijn Alphaplan


154


Workshop bedrijven MLB

12-02-2004

Donderdag 12 februari is er een workshop georganiseerd door DHV/Kuipercompagnons, de gemeente Alphen aan den Rijn en de Kamer van Koophandel Rijnland. DHV leidde de workshop, en probeerde aan de hand van een aantal opzetten voor het MLB reacties uit te lokken van de genodigden. In eerste instantie was het de bedoeling voornamelijk mensen uit het bedrijfsleven voor de workshop uit te nodigen, aangevuld met mensen met specifieke kennis over deze regio. De workshop moest echter op korte termijn worden uitgevoerd, waardoor er een aantal afzeggers waren. Uiteindelijk was er een kleine vertegenwoordiging van het bedrijfsleven en een vrij uitgebreide vertegenwoordiging van de gemeente. Potentie, perspectief, vraag De workshop begon met een beeld te creëren voor het MLB, daartoe moest iedereen zijn/haar ideeën met betrekking tot drie onderwerpen op een post-it schrijven. De onderwerpen waren:

Potentie locatie, voor welk type sectoren zou de locatie geschikt zijn; Perspectieven locatie, een lokaal, regionaal of landelijk perspectief; Hiaten in de huidige economische structuur van Alphen.

De termen waren wat vaag omschreven, maar uiteindelijk had iedereen iets opgeschreven. Het resultaat van deze opdracht kwam later in de workshop aan de orde. Wat betreft de perspectieven voor het MLB, was iedereen redelijk eensgezind, de meesten kennen het MLB een regionaal karakter toe. De potentie van het MLB en de economische hiaten in Alphen waren wat tegenstrijdig. Zo bleek dat er in Alphen vraag is naar onderwijs, research and design en leisure. Voor de locatie van het MLB worden juist potenties aan sectoren als transport en logistiek, distributie en assemblage gegeven. De potenties en hiaten matchen niet. Voorstel locatie Gouwsluis DHV/KC onderscheidt vier soorten bedrijventerreinen: 1. Traditionele bedrijventerreinen, veel ruimte, weinig efficiënt; 2. Compacte bedrijventerreinen, bedrijven tegen elkaar aanschuiven; 3. Eén gebouw met gemeenschappelijk thema, bedrijven op en naast elkaar (bv. Megastores, Den Haag); 4. Verzamelgebouw, één gebouw met verschillende bedrijven en verschillende functies in het gebouw vertegenwoordigd (bv. Groothandelsgebouw, Rotterdam). De locatie Gouwsluis kan volgens DHV/KC worden onderverdeeld in vier vlakken waarin verschillende typen bedrijventerreinen kunnen voorkomen. De locatie van het MLB (tussen het spoor, de N207 en de Gouwe) wordt “de poort” genoemd, hier zou een verzamelgebouw dan wel een gebouw met één thema kunnen komen. Naast “de poort” ligt “het veld”, een gebied aan de andere kant van de N207 dat grenst aan weiland (tussen het spoor en de Steekterweg), dit zou een mogelijk terrein kunnen zijn voor transport en distributiebedrijven, met als uitgangspunt een compact bedrijventerrein. Het gebied dat naast de OTA is gelegen tussen de open afritstroken van en naar de N11 wordt “de knoop” genoemd, hier zou mogelijkerwijs een thematisch gebouw kunnen komen. Tenslotte wordt “het lint” genoemd, het stukje land langs de Steekterweg, waar nu wat kleinschalige bedrijvigheid en wonen is gelegen, dit gebied zou beschikbaar kunnen blijven voor kleinschalige bedrijvigheid en/of wonen. Uiteindelijk worden er door DHV/KC twee varianten voor Gouwsluis op tafel gelegd: 1. Een bedrijfsverzamelgebouw met onderin transport en logistiek en daarboven aparte bedrijfsgebouwen op “de poort” locatie (in deze versie loopt de N207 dwars door het gebouw heen), daarnaast “het veld”, en “het lint” met daarin de genoemde bedrijvigheid, en in “de knoop” een thematisch gebouw zoals een (woon)mall; 2. Twee bedrijfsverzamelgebouwen op “de poort” locatie, “het veld” en “het lint” gelijk aan de andere variant en in “de knoop”, geen bebouwing in de lussen, wel een gebouw over de N11, bijvoorbeeld kantoren of een mall.


155


Reacties op de voorstellen Dhr. Bakker (Van Uden Group) voelde niets voor bebouwing tussen de lussen van de open afritten van de N11 en ook niet voor bebouwing naast de terminal. Hij vreest dat de aanleg van de terminal dan nog langer op zich zal laten wachten, en dat hij het wachten na acht jaar wel zat is. Bovendien, zou het aantal mensen dat op een mall af komt wel eens het verkeer dat de OTA aandoet tegen kunnen werken “Klanten van een mall zijn niet te combineren met 300 tot 500 vrachtauto’s”. Er moeten volgens hem duidelijke keuzes gemaakt worden zodat het voor alle partijen duidelijk is waar zij aan toe zijn, zodat er rekening met elkaar gehouden kan worden. Voor Dhr. Bakker is exporteur Heineken de belangrijkste factor voor de OTA, met 50.000 containers aan export per jaar. De OTA is dus niet afhankelijk van wie er zich op het MLB zullen vestigen, hij denkt eerder aan hoogwaardige functies op het MLB, absoluut geen transport en logistiek. Dit zou alleen maar nog meer vrachtautobewegingen rond de OTA veroorzaken. Dhr. Van Straaten (Walas The Maverick) heeft ook zijn ideeën over de invulling van het MLB. Hij is bekend met de vraag vanuit de versmarkt naar een gezamenlijke locatie zogenaamde “voedingscommodities”. Zo’n voedingscommoditie is een locatie waar alle producenten van versproducten uit de omgeving hun waren naar toe kunnen brengen, waar het vervolgens direct door de consument gekocht kan worden. Zo kunnen er vierentwintig uur per dag verse producten gekocht worden. Er zitten op deze manier verschillende (vrij kleine) bedrijven in één gebouw, wel op één thema gebaseerd die van elkaar kunnen profiteren. Op deze manier kan er ook value added logistics plaatsvinden op de locatie. Dhr. Schuttenbeld (Kamer van Koophandel) is van mening dat er voor de invulling van het MLB uitgegaan moet worden van wat er op dit moment al in de regio wordt aangeboden. Dit bestaat echter eigenlijk alleen uit transport en distributie en zakelijke dienstverlening. Eén idee komt van Dhr. Den Broeder (WFIA) naar voren over de IT/software sector: “Alphen ligt perfect voor deze sector, er is een arbeidsmarkt voor deze sector, het is goed bereikbaar en het is vlakbij Schiphol”. Hier moet echter wel op gezegd worden dat het Alpha Trade Centre ook gericht is op IT/software en nog niet genoeg bedrijven heeft gevonden om het gebouw uberhaupt te gaan bouwen. Productie is volgens dhr. Den Broeder niet echt geschikt voor een MLB, tenminste wat high tech. producten betreft, gezien de vereisten voor ventilatie (dhr. Den Broeder heeft zelf ervaring met het opzetten van een bio-science park). Hij vindt met name de ligging van Alphen aan den Rijn ten opzichte van Schiphol zeer gunstig voor internationale bedrijven. Discussie thema/verzamelgebouw Een aantal van de aanwezigen zijn van mening dat wanneer je een MLB bouwt, je het best kunt kiezen voor een bepaald thema wat de inrichting betreft. Doe je dat niet, dan wordt het in eerste instantie heel moeilijk bedrijven naar het terrein te lokken, en daarnaast bestaat er een veel grotere kans op onderlinge tegenwerking onder bedrijven met verschillende belangen en doelen. De vraag is wat kwetsbaarder is: één thema, waarbij er uit minder bedrijven gekozen kan worden, maar waarbij de bedrijven wel van elkaar kunnen profiteren, of een verzamelgebouw waarbij er uit veel bedrijven gekozen kan worden, maar waarbij bedrijven minder geïnteresseerd zijn omdat ze bang zijn teveel hinder van de omringende bedrijven te zullen ondervinden. De voorspelling is dat waarschijnlijk in het beginstadium van het MLB voor een thema gekozen moet worden, zodat het gebouw in één keer van de grond kan komen, en dat er in de toekomst meer variëteit in het gebouw zal komen. Het thema dient overigens niet te krap worden genomen (er moeten wel voldoende bedrijven in aanmerking kunnen komen voor vestiging). Discussie wel of geen transport en logistiek De locatie Gouwsluis is erg centraal zowel in de Randstad als in Nederland gelegen. Dit biedt kansen voor transport en logistiek, helemaal gezien het feit dat er op de locatie ook een overslagterminal gebouwd gaat worden. Echter deze sector wil over het algemeen zo min mogelijk vestigingskosten betalen. Vaak bestaat het bedrijf uit een grote loods, waar een x aantal vrachtauto’s kan staan wanneer ze niet onderweg zijn, maar die grotendeels van de week leeg staat. Een MLB zal hogere vestigingsprijzen vragen dan de goedkoopste locaties die nu in trek zijn bij transport en logistieke bedrijven. Daarom acht een aantal aanwezigen van de workshop het niet mogelijk om transport en logistieke bedrijven te trekken naar het MLB. Naar hun mening zou deze sector zich wel kunnen vestigen op het terrein “het veld”, naast het MLB. “Het veld” zou aantrekkelijk gemaakt kunnen worden door gezamenlijke voorzieningen aan te bieden, zoals een


156


vrachtautowasstraat, een benzinepomp, gezamenlijke parkeerplaatsen enz. Een kleiner aantal aanwezigen van de workshop was van mening dat het nog niet tijd was om de transport en logistieke sector direct voor het MLB te schrappen. De transport en logistieke sector vreet juist ruimte, en zou beter op elkaar gestapeld kunnen worden, waarbij andere functies in het MLB de kosten zouden kunnen verevenen. Volgens één van de aanwezigen brengt detailhandel het meest op per m2, vervolgens luxe kantoorruimte en dan een grijs gebied aflopend van bedrijven met veel geld tot bedrijven zonder. Belangen Uit de gesprekken die tijdens de workshop zijn gehouden kwamen de belangen van een aantal aanwezigen wat duidelijker aan het licht: Dhr. Bakker van de Van Uden Group wil aan veel dingen meewerken, mits het niet in de weg staat van de bouw van de OTA. Hij heeft maar één belang te weten “bouw de OTA, nu!”. De gemeente Alphen wil het liefst de locatie Gouwsluis uitsplitsen in een aantal delen zoals dat door DHV/KC voor werd gesteld. Op deze manier kunnen zij zowel voldoen aan de vraag die er vanuit Alphen aan den Rijn bestaat als aan de vraag uit de regio. Ook kan er zo gefaseerd aangelegd worden (bijvoorbeeld eerst het veld en vervolgens het MLB). Detailhandel zien zij liever niet in het MLB, aangezien er in het centrum op dit moment een uitbreiding plaatsvindt van het aantal winkels. Ook een kantorenfunctie hebben zij liever niet op het MLB, gezien de plannen voor kantorencomplexen rond het station. Conclusie workshop Uit de workshop werd geconcludeerd dat men negatief stond tegenover de sector transport en logistieke in het MLB, wel zou het daarnaast gevestigd kunnen worden. Daarnaast was het merendeel van de aanwezigen het eens met het kiezen van een bepaald thema voor de invulling van het gebouw. Kansen zijn aanwezig voor opslag en distributie van detailhandel, versmarktproducten of kleine productiebedrijven.


157

De Poort van Alphen. Een innovatief meerlagen bedrijventerrein. Chantal Boer TU Delft Technische Bestuurskunde Versie 1,4

Recommend Documents