INNOVATIEF MEERLAGEN BEDRIJVENTERREIN
Alphen aan den Rijn
November 2002
INNOVATIEF MEERLAGEN BEDRIJVENTERREIN
Alphen aan den Rijn
Regiegroep: VOA . Kamer van Koophandel Rijnland . VNO-NCW West Habiforum . Gemeente Alphen aan den Rijn . Decor - Provincie Zuid-Holland
2
I
NHOUDSOPGAVE
1
PROJECT OMSCHRIJVING
2
OPDRACHT
3
PROCES
4
RESULTATEN
5
BEOORDELING
6
MEERWAARDE
7
CONCLUSIES
8
BIJLAGEN
3
1
PROJECT OMSCHRIJVING
Alphen aan den Rijn heeft in de nabije toekomst een tekort aan bedrijventerreinen. Na 2005 zullen er nieuwe locaties beschikbaar moeten komen. Op basis van het huidige uitgiftebeleid en het tempo van de gemeente (± 5 ha p/j) kan Alphen nog een aantal jaar vooruit totdat alle mogelijkheden zijn benut. Om in een deel van deze behoefte te voorzien zou een innovatief bedrijvencomplex ontwikkeld kunnen worden, waarin een goede mix wordt gevonden tussen bedrijfsruimte en waar tevens ruimte is voor andere functies. Begin 2002 is in Alphen aan den Rijn op initiatief van ondernemersvereniging VOA een project gestart om een innovatief meerlaags bedrijfsterrein tot ontwikkeling te brengen. Het project wordt geleid door een regiegroep bestaande uit de Vereniging van Ondernemingen in Alphen aan den Rijn (VOA), de Kamer van Koophandel Rijnland, VNO-NCW West, Habiforum, de Gemeente Alphen aan den Rijn en de provincie Zuid-Holland. Voor dit project is gekozen voor de studie-locatie Gouwsluis Oost als mogelijk nieuw bedrijfsterrein in de Oude Rijnzone, gelegen ten noorden van de spoorlijn Leiden - Alphen a/d Rijn – Utrecht en ten oosten van de Gouwe, tussen het spoor en de oude N11. Het plan beoogt een multifunctioneel bedrijfscomplex te ontwikkelen in samenhang met de Container Terminal Alphen (CTA), die tussen de spoorlijn Leiden-Utrecht en de N11 aan de gekanaliseerde rivier de Gouwe is voorzien. In de eerste fase hebben twee Communities of Practice (CoP), consortia van expertisebureaus met betrekking tot intensief ruimtegebruik, een verkennende ontwerpvisie gemaakt. Een beoordelingscommissie heeft de ontwerpvisies beoordeeld en een advies uitgebracht voor het vervolgtraject. Het projectvoorstel zal eind 2002 worden afgerond en vormt de start voor een ruimtelijk ontwerp van Gouwsluis Oost rekening houdend met de aanleg van de Container Terminal Alphen. In de tweede fase zal met behulp van de resultaten van de ontwerpvisies de financiële haalbaarheid van een mix van functies in meer lagen in combinatie met de containerterminal onderzocht worden. De realisatie van het project zal gekoppeld kunnen worden aan de verlegging van de N207, als gevolg van de aanleg van de CTA. De huidige planning van de containerterminal is :
2003 - 2004 2005 - 2007 2008
Ruimtelijke Ordeningsprocedures en voorbereidingswerkzaamheden Aanleg van de Container Terminal Alphen Ingebruikname van de Container Terminal Alphen
4
2
OPDRACHT
Twee CoP´s, Innotens en MixMax, van Habiforum1 zijn begin 2002 uitgenodigd om ieder een beknopte visie te ontwikkelen en in een tijdsbestek van 2 maanden in een rapport te presenteren. Het uitgangspunt in de visie is een innovatief meerlagen bedrijventerrein op de locatie Gouwsluis Oost in Alphen aan den Rijn. Vanuit de invalshoek van ontwerper, ontwikkelaar/belegger, financiële expertise en rekening houdend met de regionale economie in de Oude Rijnzone zijn de volgende eisen aan de visie gesteld: een visie op ruimtelijke inrichting een visie op functies en samenhang een visie op marktkansen in het licht van regionale behoeften een visie op ontwikkelingsstrategie en fasering een visie op de bestuurlijk/organisatorische processen m.b.t. dit innovatieve project De kernaandachtspunten die daarnaast zijn meegegeven aan de CoP´s zijn:
efficiënt, intensief en duurzaam ruimtegebruik meervoudige functie-mix van werken, leisure, recreatie, ecologie, wonen, openbare ruimte en - functies ruimtelijke kwaliteit kansen van multimodaal knooppunt benutten; relatie aanbrengen met mogelijke komst van een containerterminal aan de Gouwe en de RijnGouweLijn met mogelijk toekomstige tak van Alphen naar Bodegraven. clustering van bedrijvigheid; - clusters in compartimenten/lagen - clusters in een logische samenhang en profiel regionale functie voor opvang van (te verplaatsen) bedrijvigheid uit de regio schuifruimte creëren voor herstructurering van bedrijventerreinen in de regio.
De twee CoP´s die hebben gewerkt aan de opdracht zijn: CoP Innotens
Von Meijenfeldt Architecten Buck Consultants International Twijnstra Gudde Atrivé. CoP MixMax
Grontmij MVRDV TRS
1 Habiforum is een stichting opgericht door het Rijk met daarin publieke en private partners en heeft ten doel de kennis en ervaring op het gebied van intensief ruimtegebruik te bevorderen
5
3
PROCES
Traditioneel vindt planontwikkeling vaak plaats volgens het volgende traject. Een overheidsinstantie – veelal de gemeente – laat op basis van een visie een plan ontwerpen waarna via een inspraakprocedure de bestemming van een locatie of een gebied wordt vastgesteld. Het bedrijfsleven komt veelal pas bij de inspraakprocedure aan de orde. In dit project ligt echter het initiatief van meet af aan bij het bedrijfsleven. Op initiatief van de VOA, Vereniging van Ondernemingen Alphen aan den Rijn e.o., is een regiegroep geformeerd. In eerste instantie schoven VNO-NCW West en de Kamer van Koophandel Rijnland aan. Vervolgens werd Habiforum uitgenodigd waarna ook de gemeente Alphen aan den Rijn en de provincie Zuid-Holland via het project Decor, Duurzaam economisch ruimtegebruik, zijn benaderd. Op basis van gelijkwaardigheid stellen alle partijen hun kennis en inzet beschikbaar voor het gemeenschappelijke doel: ontwikkeling van een innovatief meerlaags bedrijventerrein ter hoogte van Gouwsluis Oost. Overigens hebben de gemeente Alphen en de provincie Zuid-Holland vanaf het begin af aan aangegeven commitment te verlenen aan de studie rondom de locatie. De daadwerkelijke besluitvorming zal uiteindelijk via de geëigende procedures zoals Streekplan en Bestemmingsplan moeten lopen. Een belangrijk voordeel van deze manier van werken is het brede draagvlak dat ontstaat in een vroeg stadium omdat men gezamenlijk betrokken en verantwoordelijk is. De betrokkenheid van burgers is op dit moment nog laag. Daarbij moet onderscheid gemaakt worden tussen direct betrokken om- en aanwonenden en overige inwoners van Alphen en omstreken. De regiegroep is momenteel zoekend naar een juiste afstemming met de gemeente over een juiste rol- en taakverdeling. Het is niet logisch dat het bedrijfsleven op de stoel van de gemeente gaat zitten. Anderzijds is het wel van belang de belanghebbenden bij de voorgestane ontwikkeling intensief te betrekken. Indien de regiegroep er in slaagt het hoge tempo aan te houden waarbij de provincie en de gemeente ook meedraaien, dan kan in dit geval blijken dat de gehanteerde werkwijze leidt tot een relatief snel planvormingsproces. Op basis van de inspanningen van de regiegroep is enthousiasme (draagvlak) ontstaan voor een vernieuwende ontwikkeling op Gouwsluis Oost. Formele besluitvorming met betrekking tot bestemmingsplan procedures zou hierdoor soepeler kunnen verlopen.
6
4
RESULTATEN
Community of Practice Innotens Innotens heeft haar ontwerpvisie in een bredere context van Alphen aan den Rijn en haar omgeving geplaatst en zich niet alleen gefocused op de locatie Gouwsluis Oost. Zij adviseren in eerste instantie intensivering toe te passen op bestaande bedrijvenlocaties in Alphen door middel van herstructurering en revitalisering van bedrijfsterreinen. Daarnaast bepleit Innotens een verdunning van ‘rode activiteiten’ langs de Oude Rijn door de ontwikkeling van landgoederen, buitenplaatsen en moderne werklandschappen ingepast in een aantrekkelijke groene setting in de zone Alphen-Zwammerdam. Op de locatie Gouwsluis Oost wordt de ontwikkeling van een ‘Landmark’ geprojecteerd, een goed zichtbaar aantrekkelijk bouwobject, in samenhang met de naastgelegen hefbrug over de Gouwe en de Container Terminal Alphen. De onderste lagen bieden ruimte voor containers, daarboven is ruimte voor werken (bijvoorbeeld groothandel of dienstverlening) en daarboven wonen (studio´s en appartementen) alsmede leisure en cultuur (hotel en ateliers). De wegverbinding N207 loopt in deze visie via een vloeiende route langs de containerterminal en Landmark naar het noorden richting de hefbrug over Oude Rijn. Community of Practice MixMax Mixmax heeft in haar visie een functiemixer toegepast, een computergestuurd ruimtelijk inrichtingsmodel waarbij verschillende functies optimaal met elkaar gemengd worden op basis van alle wet- en regelgeving (Milieuwet, Arbowet, bereikbaarheidsprofiel, etc.). Naar gelang men criteria en indicatoren anders instelt – m.a.w. ‘aan de knoppen draait’ – komen er andere innovatieve ontwerpen uit. De functiemixer is toegepast op de locatie Gouwsluis Oost, waarbij men hoofdzakelijk is uitgegaan van het gemeentelijk grondbezit. Er is een bouwprogramma vastgesteld op basis van de bouwmogelijkheden op de locatie en de verwachte marktvraag die is gedestilleerd uit een workshop met betrokken partijen. Dit heeft geresulteerd in de ontwikkeling van enkele grote gebouwen (volume van 900.000 m2 ). De infrastructuur is verweven in het gebouwde complex.
7
5
BEOORDELING
Gezien de grote mate van complexiteit die een innovatief project als dit met zich meebrengt, heeft de regiegroep gekozen voor een vier-koppige beoordelingscommissie met verschillende expertises. De beoordelingscommissie bestaat uit de volgende personen:
Gar Hendriks - voorzitter Habiforum en voormalig directeur Multi Vastgoed Egbert Verheul - plaatsvervangend directeur Ruimte en Groen Provincie Zuid-Holland Marja de Wit - hoofd Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting gemeente Alphen a/d Rijn Caspar Boendermaker - consultant NIB Capital, investeringsmaatschappij
De taak van de beoordelingscommissie is tweezijdig: enerzijds wordt de commissie geacht een deskundig oordeel over de gepresenteerde ontwerpvisies te geven. Anderzijds wil de regiegroep graag voorzien worden van bruikbare adviezen voor een vruchtbaar vervolg van het project. Hieronder is een samenvatting gegeven van het oordeel van de beoordelingscommissie. De puntentoekenning van de beoordelingscommissie opgenomen in bijlage 1. Community of Practice Innotens Innotens is gedeeltelijk van de opdracht afgeweken en heeft vooral een visie voor de Alphense regio ontwikkeld en niet specifiek voor Gouwsluis Oost. Volgens Innotens kan de ruimte in Alphen veel intensiever worden gebruikt door te revitaliseren, intensiveren en te herstructureren op de bestaande Alphense bedrijventerrreinen. Daarmee kan volgens deze CoP een groot deel van de regionale volumevraag naar bedrijfsruimte worden opgelost. Innotens geeft echter niet aan hóe de gewenste intensivering gerealiseerd kan worden. Hoe Innotens een haalbare oplossing ziet in de ruimtenood in de Alphense regio wordt niet uitgewerkt. Eén probleem dat zich voordoet bij het intensiveren van bedrijventerrreinen is dat de gronden veelal niet meer in eigendom van de gemeente zijn, maar in eigendom van een bedrijf of belegger. Alleen de openbare ruimte is nog publiek eigendom. Voorwaarde voor revitalisering (indien een economisch aanleiding) en intensivering binnen deze gebieden is uitsluitend mogelijk wanneer eigenaren hun grond en vastgoed willen inbrengen ten behoeve van een intensiveringsoperatie en de vestigingswensen van de zittende of nieuwe ondernemers dit vragen en kunnen betalen. De beoordelingscommissie is enthousiast over het idee de containerterminal als landmark en als plek voor functiemix te ontwikkelen. Dit kan Alphen aan den Rijn, naast haar mooie ophaalbrug, een mogelijkheid bieden om langs de N11 een visuele ‘Po(o)rt van Alphen’ te creëren. De commissie zou graag deze gedachte nader uitgewerkt zien, mits daarbij strakke randvoorwaarden worden gedefinieerd. Innotens heeft voor het gebied tot de grens van Bodegraven een visie met een woonwerklandschap ontwikkeld wat in concept veel lijkt op een oeverwallenlandschap. De beoordelingscommissie geeft geen oordeel over de wenselijkheid hiervan en laat dit vooral over aan de regio in het Oude Rijnzone-gebied.
8
Community of Practice MixMax Bij de uitkomst en nadere toelichting van de visie van MixMax heeft de jury twijfels bij de bruikbaarheid van de ontwikkelde methode met behulp van de functiemixer. De beoordelingscommissie heeft het idee dat de mixer zijn werk niet goed gedaan heeft. Mixmax heeft gepoogd om tot een multi toepasbaar model te komen voor het inrichten van gebieden waar de opgave voor meervoudig ruimtegebruik nodig is. De jury twijfelt over de praktische toepassingsmogelijkheden van het model. Dit komt vooral omdat geen inzicht werd verschaft in de verhouding waarin de verschillende parameters zich in kwantitatieve zin ten opzichte van elkaar verhouden. Tevens vroeg de jury zich af of het überhaupt mogelijk is alle relevante factoren mee te nemen en of het mogelijk is die factoren zodanig kwantitatieve inhoud te geven dat ze met elkaar te vergelijken zijn. De indruk bestaat dat appels met peren worden vergeleken en de uitkomst zeer discutabel is. Daarnaast wordt opgemerkt dat voor een klein gebied als Gouwsluis Oost een kwantitatief model waarschijnlijk niet geschikt is voor een haalbaar inrichtingsplan. Wat betreft de ruimtelijke kwaliteit heeft MixMax geen ruimtelijke analyse gemaakt van het gebied. Ten aanzien van de aansluiting bij het Groene Hart lijkt het erop alsof de zij niet ter plekke is gaan kijken; de zone langs de Steekterweg bij de Oude Rijn heeft ruimtelijk en kwalitatief totaal andere kenmerken dan het gebied direct aansluitend op de spoorlijn. De door Mixmax gesuggereerde concept invulling negeert dit. Meerlaags bouwen is door de CoP qua ontwerp behoorlijk uitgewerkt. Er blijft overigens twijfel bestaan bij de economische uitvoerbaarheid van een dergelijk omvangrijk gebouw. Het vergt enorme voorinvesteringen en dus risico´s voor een ontwikkelaar. De beoordelingscommissie gaat er daarbij vanuit dat aspecten als geluidshinder en veiligheid bij de voorgestelde functiemenging technisch kunnen worden ondervangen. Conclusie De beoordelingscommissie is van mening dat er veel bruikbare informatie is aangeleverd. Er dient evenwel nog veel meer informatie te komen om een tot een gedegen visie te komen voor het gebied. De beoordelingscommissie acht de locatie geschikt voor het beoogde intensieve bedrijventerrein en vindt het totale project de moeite waard om door te gaan op de ingeslagen weg. Daarbij dient een gulden middenweg gevonden te worden tussen abstracte visieontwikkeling en hele concrete planvorming. De meeste praktische kennis en ervaring wordt echter opgedaan door concreet aan de slag te gaan. Dit zou goed kunnen door een programma vast te stellen van gewenste functies en het gewenste ruimtebeslag. De beoordelingscommissie heeft van een set randvoorwaarden aangegeven welke voorwaarden in ieder geval voor het vervolg traject duidelijk moeten worden meegegeven (bijlage 2). Tot slot geeft zij te kennen graag betrokken te willen blijven in bij het vervolgtraject van het meerlagen innovatieve bedrijventerrein.
9
6
MEERWAARDE
Ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in het Groene Hart ligt gevoelig. De maatschappelijke waardering voor bedrijventerreinen in het algemeen is bijzonder laag en menigeen vindt dat bedrijventerreinen het Groene Hart aantasten. In dit project wordt (op initiatief van ondernemers!) de uitdaging aangenomen om een ontwikkeling tot stand te brengen die in de volle breedte leidt tot verbetering van zowel een duurzame economische ontwikkeling als de ruimtelijke en ecologische kwaliteit van het gebied in en om Alphen aan den Rijn. Ruimtelijke kwaliteit wordt daarbij vormgegeven via de door Habiforum ontwikkelde matrix. Hierin wordt uitgegaan van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Vanuit de invalshoeken economisch, sociaal, ecologisch en cultureel. In bijlage 3 is de ingevulde matrix voor de ontwikkeling Gouwsluis Oost opgenomen. Ruimtelijke Kader De hoge interne dynamiek van het bedrijfsleven in het Groene Hart vraagt om nieuwe ruimte om de autonome groei van het bedrijfsleven te kunnen accommoderen. Aanvankelijk is lange tijd middels het Vinexbeleid het concept uitgevoerd om zo min mogelijk stedelijke ontwikkelingen toe te laten, hetgeen geresulteerd heeft in ‘overal een stukje erbij’. Inmiddels kristalliseert zich een nieuw ruimtelijk concept uit dat meer recht doet aan zowel de hoge dynamiek van het bedrijfsleven als aan de landschappelijke en ecologische kwaliteiten van het gebied: de kwaliteitszonering ofwel het Oude Rijnzone-concept. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat stedelijke ontwikkelingen zich zoveel mogelijk concentreren op knooppunten van infrastructuurassen nabij stedelijk gebied teneinde de landelijke gebieden daarbuiten zoveel mogelijk met rust te laten en waar rust, ruimte en groen en water voorrang krijgen. Millennia lang hebben stedelijke ontwikkelingen in deze regio zich ontwikkeld langs de Oude Rijn waarbij de modaliteiten weg, water en rail van grote betekenis zijn. De locatie Gouwsluis Oost past volledig in het Oude Rijnzone-concept. Gouwsluis Oost is als het ware een ‘parel op de Oude Rijnzone-snoer’.
10
Meerwaarde De voorgestane ontwikkeling op Gouwsluis Oost heeft tal van voordelen: Ruimtelijke kwaliteit
Behoud en herstel van het Groene Hart, door ontwikkeling in Oude Rijnzone. Kwalitatieve innovatieve ruimtelijke ontwikkeling bij de toegangspoort van Alphen aan den Rijn.
Bereikbaarheid
Locatie is goed ontsloten door weg, water en rail. het mobiliteitseffect is kleiner dan bij een ontwikkeling van meerdere kleine verspreide bedrijventerreinen op locaties in en om Alphen aan den Rijn.
Ruimtegebruik
locatie Gouwsluis Oost biedt innovatieve invulling aan ontstane restruimte en vormt geen bedreiging voor Groene Hart. Intensief bouwen legt minder beslag op de open ruimte in het omliggende gebied. Beter 50 ha in 10 lagen op 5 ha dan 50 ha verspreid over een groter gebied in het landschappelijk waardevolle Groene Hart. Creëren van schuifruimte voor bedrijven die thans suboptimaal geloceerd zijn. Hinderlijke bedrijvigheid in dorpskernen en woongebieden. Schuifruimte bevordert het proces van herstructureringsoperaties op bestaande terreinen. Intensief bouwen in meer lagen is goed voor de waterhuishouding. Het complex zal flexibel ontwikkeld worden zodat er gefaseerd gebouwd kan worden en functies in de loop der tijd gewijzigd kunnen worden.
11
Regionale vraag en aanbod
Gouwsluis Oost beantwoordt aan de vraag naar bedrijventerrein. De locatie heeft hoge functionele gebruikswaarde. Het complex biedt door de intensiteit van bouwen uitstekende mogelijkheden voor parkmanagement. Het gaat om collectieve voorzieningen zoals parkeren, beveiliging, groenonderhoud, catering, kinderopvang, afvalverwerking, etc.
Het imago van Alphen aan den Rijn en omstreken verbetert en krijgt een plaats op de kaart. Het project kan als vliegwiel dienen voor meer intensivering in de regio. Het complex voorziet in de behoefte aan nieuwe woonmilieus, leisure (vermaak en ontspanning) en wellicht overige functies zoals onderwijs, medisch of culturele voorzieningen.
Imago
Met andere woorden, er van uitgaande dat de ruimtebehoefte van het gezonde regionale bedrijfsleven érgens ingevuld moet worden, biedt de locatie Gouwsluis Oost met de beoogde ontwikkeling de beste kansen voor een ontwikkeling die kan rekenen op draagvlak van bedrijfsleven, politiek maar ook van overige maatschappelijke organisaties zoals WLTO, natuur- en milieuorganisaties en partijen als het waterschap.
12
7
CONCLUSIES
Voorlopig kunnen op basis van de thans aanwezige informatie en signalen de volgende conclusies getrokken worden:
De ontworpen ontwikkelingsvisies geven aan dat de locatie Gouwsluis Oost een aantrekkelijk perspectief biedt voor een nadere uitwerking.
De reacties van de betrokken lokale en regionale partijen zijn positief. Het project wint aan terrein voor wat betreft draagvlak en (planologische) haalbaarheid. Draagvlak onder de blauw/groene partijen is nog onbekend maar deze partijen zullen in het vervolg traject nadrukkelijk worden meegenomen, gehoord en geïnformeerd.
De ontwikkeling van een duurzaam intensief bedrijventerrein draagt bij aan zowel het behoud van de Groene Hart-kwaliteiten als versterking van de regionale economie en werkgelegenheid.
De schuifruimte die met de aanleg wordt geboden kan revitalisering- en herstructureringsprocessen in de regio op gang brengen en versnellen.
De aanleg van de containerterminal aan de Steekterweg zal de haalbaarheid van een innovatief meerlagig bedrijfsterrein ten goede komen.
De ontwikkeling van een landmark met daarin de containerterminal en een meerlagen bedrijvencomplex kan leiden tot een verbetering van de rand (poort) van Alphen en zal het imago van Alphen en omstreken verbeteren.
Er is voldoende informatie voor handen om te komen voor het vervolgen van dit project. Wel moet randvoorwaarden grotendeels afhankelijk zijn van mogelijkheden die worden gegeven door de Provincie Alphen aan den Rijn (Bestemmingsplan).
De publiek-private samenwerking tussen het bedrijfsleven, de gemeente en provincie werkt voorspoedig en zal in het vervolg traject worden voortgezet.
De financiële haalbaarheid en marktkansen zijn tot nu toe nog onvoldoende belicht en zullen in de vervolgstudie nadrukkelijk als randvoorwaarde worden opgenomen.
tot een go / no-go beslissing worden opgemerkt dat de de ruimtelijke ordenings(Streekplan) en de gemeente
13
8
BIJLAGEN
Bijlage
1:
Puntentoekenning Beoordelingscommissie
Bijlage
2:
Randvoorwaarden
Bijlage
3:
Tabel Ruimtelijke Kwaliteit Gouwsluis Oost
14
BIJLAGE
1
:
PUNTENTOEKENNING BEOORDELINGSCOMMISSIE
CoP Mix Max
de Wit Verheul Boendermaker Hendriks Totaal
Eisen Ruimtelijke inrichting Functies en samenhang Marktkansen in het licht van regionale behoeften Ontwikkelingsstrategie en fasering. Bestuurlijk/organisatorische processen om een dergelijk innovatief project tot stand te brengen.
3 3 2 1 1
4 3 1 2 1
3 3,5 1 3 2
2 2 2 1 1
Subtotaal Kernaandachtspunten
10
11
12,5
8
2 3
4 4
4 3
2 2
2 2 3 2 2
3 3 3 1 2
2 3 3 2 2
1 1 2 1 1
16 26
20 31
19 31,5
10 18
Efficiënt intensief en duurzaam ruimtegebruik Functiemenging: werken, leisure, recreatie, ecologie, openbare functies en wonen Ruimtelijke kwaliteit Kansen Multi-modale knoop Clustering van bedrijvigheid Opvang te verplaatsen bedrijven Duurzaamheid in gehele complex (functies en gebruik)
Subtotaal TOTAAL CoP Innotens Eisen Ruimtelijke inrichting Functies en samenhang Marktkansen in het licht van regionale behoeften Ontwikkelingsstrategie en fasering. Bestuurlijk/organisatorische processen om een dergelijk innovatief project tot stand te brengen.
de Wit Verheul Boendermaker Hendriks Totaal 4 3 2 1 1
3 3 2 3 1
4 4 1 2 2
4 3 3 2 2
Subtotaal Kernaandachtspunten
11
12
13
14
Efficiënt intensief en duurzaam ruimtegebruik Functiemenging: werken, leisure, recreatie, ecologie, openbare functies en wonen
2,5 2,5
2 3
3 2
2 3
3 2 2 2 2
3 3 2 3 2
4 4 3 1 3
3 3 3 2 2
16 27
18 30
20 33
18 32
Ruimtelijke kwaliteit Kansen Multi-modale knoop Clustering van bedrijvigheid Opvang te verplaatsen bedrijven Duurzaamheid in gehele complex (functies en gebruik)
Subtotaal TOTAAL
106,5
122
15
BIJLAGE
2
:
RANDVOORWAARDEN
Opgevoerde Randvoorwaarden door Beoordelingscommissie Containerterminal Kosten – Baten Economische haalbaarheid Mogelijkheden van stapelen Bescherming Groene Hart betekent rode contour op basis van 20 ha IKEA (of andere grootschalige detailhandel) Aanbod voor logistieke - en distributiebedrijven 10/15/20 hectare Creëren van schuifruimte Maximale bouwhoogte (12 –15 meter, combinaties mogelijk) Ontsluiting (visie Rijkswaterstaat) Functiemenging Ontsluiting (N11, Steekterweg = vast : N207 – nog studie doen) Innovativiteit Water (10% van 20 ha = minimaal 2 ha), waterberging is belangrijk Stapeling / meerlagig Parkmanagement, duurzame combinaties van functies DecoR Hoogte (kan belangrijk zijn bij entree Alphen, mits goed vormgegeven) IJsstadion (of andere recreatievorm) Ruimtelijke kwaliteit Multi-modale knoop Grondposities Gemeente Toekomstig vraag Programma (bedrijven/leisure /water en groen) Aandacht voor korrel-grootte gebouwen (niet een grote massa-bebouwing) Flexibiliteit qua functies (niet te specifieke functies) Wonen, werken, leisure en overige functies / algemeen Grootschalige detailhandel / algemeen Milieuhinderlijke bedrijven Pot- en containerteelt
Hardheid 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
16
BIJLAGE
3
:
TABEL RUIMTELIJKE KWALITEIT GOUWSLUIS OOST
Tabel Operationalisering van ruimtelijke kwaliteit in Alphen/Gouwsluis Niveau
Conceptueel
Operationeel
Belang ECONOMISCH Gebruikswaarde
1a
Belevingswaarde
1b
Toekomstwaarde
1c
Allocatie efficiency (juiste toedeling functies aan juiste plek m.h.o.o. rendement) Bereikbaarheid
Functies met bovenlokale uitstraling optimaal (buiten de stadskern en buiten gewone bedrijventerreinen) gesitueerd; Grondeigendommen goed beheersbaar; Risico van te hoge investeringskosten voor lokaal bedrijfsleven?1 Meer publiekstrekkende en transport-intensieve functies op goed zichtbare en bereikbare locatie. Schuifruimte maakt herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen Externe effecten mogelijk, voorkomt dus traditionele uitbreidingsactiviteit op nieuwe (effecten m.h.o.o. economische belangen in uitleglocaties. Economisch waarderen ‘ruimte en rust’ en ‘ecologische versterking’ omgeving) in het buitengebied? Multi-purpose Gebruiksfuncties versterken elkaar (meer dan een verloren marginale container overslag), ruimte wordt in de tijd optimaal benut door multifunctionaliteit. Het gaat om een multimodaalknooppunt ontsloten door weg, water en rail. Imago Project met geavanceerde uitstraling zet Alphen op de kaart als regionale motor (vgl Bedrijvenstad Fortuna). Attractiviteit Een project met geavanceerde uitstraling maakt Alphen aantrekkelijker en competitiever, goede vestigingsvoorwaarde voor nieuwe activiteiten. Dynamische flexibiliteit Vestigingen functies uitwisselbaar houden, geen terreineigendommen uitgeven, ROM als beheerder, Parkmanagement? Agglomeratie Cumulatieve attractie Versterking economisch profiel Alphen door complementariteit aan het bestaande aanbod. Duurzamere investering: spreiding risico door combinatie containeroverslag + leisure + tuinbouw activiteit + wonen + kwaliteitsslag buitengebied e.a. voorkomt eenzijdige ontwikkeling Het project past in het bredere kader van de ´Oude Rijnzone´
SOCIAAL Gebruikswaarde
Belevingswaarde
2a
2b
Toegang Verdeling Deelname Keuze Ongelijkheid Verbondenheid Veiligheid
Toekomstwaarde
2c
Insluiting Cultures of Poverty
Aantrekkelijk voor zowel Alphenaren als bezoekers van elders Trekt Alphen te veel activiteiten ten koste van kleinere omringende gemeenten? Deelname bestaande Alphense bedrijfsleven is niet zeker Deelt ook de rest van de regio mee in de belevingswaarde of is het puur een Alphense aangelegenheid? Voelen de regiogemeenten, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties zich verbonden met het project? Toevoegen van functie wonen kan sociale controle en veiligheid verhogen. Complex kan ook nieuwe trends en ontwikkelingen opvangen, door goede beheersvorm (geen ‘gated community’, wel optimale mogelijkheden voor parkmanagement) Geen risico van verpaupering,
17
ECOLOGISCH Gebruikswaarde
3a
Veiligheid Hinder Verdroging Versnippering
Belevingswaarde
3b
Ruimte, rust
Schoonheid (reinheid) Toekomstwaarde
3c
Gezondheid Voorraden Ecosystemen
Ontlast verkeersdruk in het buitengebied Ontlast verkeersdruk en ongewenste bedrijvigheid in het buitengebied Intensief en verticaal bouwen is beter voor waterhuishouding dan horizontaal Compacte en efficiënt ruimtegebruik voorkomt gebiedsconsumptie en versnippering elders. Ontlasting van het buitengebied door concentratie en bundeling van aldaar minder wenselijke activiteiten. Anderzijds komt er wel bouwmassa bij die de belevingswaarde van het gebied doet veranderen. Hinderlijke functies worden ingepakt in complex. Compact en efficiënt ruimtegebruik (factor 4?) voorkomt onnodige gebiedsconsumptie elders Initiatief Gouwsluis verbinden aan herstel en versterking ecologische infrastructuur!
CULTUREEL Gebruikswaarde
4a
Belevingswaarde
4b
Toekomstwaarde
1 2
4c
Keuzevrijheid Verscheidenheid Ontmoeting Eigenheid
Voor elck wat wils, veel differentiatie, veel te beleven. Let op: geen concurrentie met stadshart Alphen!
Schoonheid (esthetisch) Contrast
Vormgeving en integraal ontwerp is essentieel! Intensief grondgebruik en sterke uitstraling als Landmark vormt interessant contrast met versterking extensievere gebruiksvormen in Oude Rijnzone en buitengebied Behoud identiteit en landschappelijke kwaliteiten in buitengebied
Erfgoed Integratie Vernieuwing
Sterke symboolfunctie voor Alphen, mogelijkheid voor identificatie?
Cursief: aandachtspunten, mogelijk zwakke kanten in het concept. Vet gedrukt: voorwaarden bij verder uitwerking, condities voor waarborg ruimtelijke kwaliteit
Hierboven staan ruimtelijke kwaliteitsaspecten beschreven in termen van uitganspunten, doelstellingen en randvoorwaarden. Concretere en mogelijk meetbare parameters moeten in een later stadium worden afgeleid uit deze aspecten. Alle beschreven kwaliteiten moeten natuurlijk in het proces, ontwerp en programma nog wel worden waargemaakt.
18
Voor meer informatie en vragen kunt u contact opnemen met: VOA Vereniging van Ondernemingen Alphen aan den Rijn e.o. Wim van der Ziel Raoul Wallenbergplein 21b Postbus 103, 2400 AC Alphen aan den Rijn telefoon: 0172-424468 E-mail:
[email protected] Kamer van Koophandel Rijnland Ben Schuttenbeld / Bastiaan de Roo Raoul Wallenbergplein 21a Postbus 2125, 2400 CC Alphen aan den Rijn telefoon: (0172) 41 99 40 E-mail:
[email protected] /
[email protected]
19
