De Oesterbaai Zeeland

Van ó&r Rees-f- Adv/'ee recreatie is ons vak

Invulling toekomstperspectief Villapark

De Oesterbaai Zeeland

rapport

Van ó&r

Adv/'ee recreatie is ons vak

Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Het huidige park 3. Toekomstperspectief

1 2 4

3.1 3.2

Karakter van het park Marktontwikkelingen

3.3

Doelgroepen

4 6 13

4. Conclusies en aanbevelingen

17

4.1

M a a t r e g e l e n t o t verbetering v a n de verhuurpositie van het park

17

4.2

M a a t r e g e l e n t o t verbetering van de positie als tweede w o n i n g e n p a r k

17

4.3

M a a t r e g e l e n ter bevordering van het w o o n k l i m a a t o p het park

17

4.4

Samenvatting

20

3 oktober 2012 R10596 - NvdR/ap

Van der Reest Advies A n k l a a r s e w e g 15 7316 M A Apeldoorn T: 0 5 5 - 5 3 8 2 4 6 0 E: [email protected] I: www.vanderreestadvies.nl

Rapportverzoek van:

C o ö p e r a t i e V i l l a p a r k De O e s t e r b a a i U . A . De h e e r J . M . K o p p e r t

Opgesteld door:

V a n der Reest A d v i e s N.A.

v a n d e r Reest

SUPPLIER

v

R E C R O N INNOVATIECAMPAGNE

)

7

R E C R O N TOP

Adviseur |

HflSWA

GrcrRTincrrRO ADVISTUR

Inleiding

Van der Reeèf Adv/ee recreatie is ons vak

1.

Inleiding V i l l a p a r k De O e s t e r b a a i is gelegen a a n de b o o r d e n v a n de O o s t e r s c h e l d e en a a n de r a n d v a n het d o r p W e m e l d i n g e . H e t park bestaat uit 142 w o n i n g e n die v a n a f 1 9 9 4 in vier fasen g e b o u w d zijn. De w o n i n g e n zijn e i g e n d o m v a n particuliere eigenaren. Zij h e b b e n zich verenigd in een c o ö p e r a t i e , die o p h a a r beurt weer eigenaar is v a n alle g e m e e n s c h a p p e l i j k e o n d e r d e l e n v a n het park (collectieve r u i m t e , w e g e n , infrastructuur, receptie). H e t p a r k is o o r s p r o n k e l i j k opgezet en b e s t e m d als recreatiepark: particuliere w o n i n g e n die als tweede w o n i n g w o r d e n gebruikt e n / o f d o o r de eigenaren w o r d e n v e r h u u r d v o o r recreat i e f g e b r u i k . In de l o o p der tijd is in een deel v a n de w o n i n g e n oneigenlijk gebruik o n t s t a a n in de v o r m v a n p e r m a n e n t e b e w o n i n g en v e r h u u r a a n a r b e i d s m i g r a n t e n . H e t gevolg hiervan is d a t de gemeente Kapelle een a a n t a l g e d o o g b e s c h i k k i n g e n ( 1 5 o f 16) heeft: afgegeven a a n p e r m a n e n t e bewoners en - o p a a n d r i n g e n v a n het bestuur van de c o ö p e r a t i e - een h a n d h a vingstraject is b e g o n n e n tegen het illegale g e b r u i k van de w o n i n g e n d o o r a r b e i d s m i g r a n t e n . N u het er naar uitziet d a t het illegale g e b r u i k d o o r a r b e i d s m i g r a n t e n b i n n e n afzienbare tijd zal zijn t e r u g g e d r o n g e n , a c h t het b e s t u u r v a n de c o ö p e r a t i e de tijd rijp o m te k o m e n t o t een duidelijke visie o p de t o e k o m s t v a n het park. D a a r b i j dient als vertrekpunt: een tweede w o n i n g e n p a r k z o n d e r n o e m e n s w a a r d i g e c e n t r u m v o o r z i e n i n g e n , m e t beperkte recreatieve verh u u r en gedeeltelijk p e r m a n e n t e b e w o n i n g . Deze drie elementen dienen z o mogelijk in harm o n i e m e t elkaar s a m e n te g a a n , a l t h a n s d a t is het streven. In d i t r a p p o r t w o r d t nader ingegaan o p w a t er concreet m o e t gebeuren o m D e O e s t e r b a a i aantrekkelijk(er) te m a k e n en te h o u d e n v o o r huurders, z o n d e r d a a r b i j de positie v a n niet v e r h u r e n d e eigenaren en p e r m a n e n t e b e w o n e r s over het h o o f d te zien. |

V i l l a p a r k De O e s t e r b a a i Wemeldinge

I

3 o k t o b e r 2012

H e t huidige park

Van óer R e e ^ f Adv/'e6 recreatie is ons vak

2.

Het huidige park Historie H e t p a r k is v a n a f 1 9 9 4 in vier fasen o p g e b o u w d : • W o n i n g e n 1-70. " "

71-95. 96-133. 134-142.

De laatste fase dateert uit 2 0 0 5 . Deze w o n i n g e n zijn gelegen a a n de b i n n e n d i j k r a n d en wijken in v o r m g e v i n g a f van de w o n i n g e n uit de eerste drie fasen (twee typen: vrijstaand en 2 o n d e r 1 k a p ) , m a a r h e b b e n wel weer dezelfde kleuren en uiterlijk, z o d a t er sprake is van één geheel. A l l e w o n i n g e n zijn g e b o u w d volgens de n o r m v o o r p e r m a n e n t verblijf. H i e r d o o r zijn de w o n i n g e n degelijk v a n o p z e t , ruim en c o m f o r t a b e l . O n s rapport t.b.v. de gemeente Kapelle In een recent advies h e b b e n wij De O e s t e r b a a i getypeerd als een gedateerd recreatiepark z o n d e r veel recreatieve uitstraling en o p niet meer d a n een redelijke l o c a t i e , m a a r met over het algemeen aantrekkelijke, g o e d o n d e r h o u d e n w o n i n g e n o p kavels met v o l d o e n d e privac y . Die o m s c h r i j v i n g is n o g steeds van t o e p a s s i n g . 1

De O e s t e r b a a i o m v a t 142 particuliere recreatiewoningen en een k a n t o o r / r e c e p t i e g e b o u w . W e g e n , algemene p a r k e e r p l a a t s e n , straatverlichting, speelveldje en speelvoorzieningen zijn 1 0 0 % e i g e n d o m v a n de coöperatie van eigenaren. H e t beheer van het park is o n d e r g e b r a c h t in E X V O B.V. O o k v a n deze B V is de c o ö p e r a t i e v o l l e d i g eigenaar. Ingevolge de k o o p o v e r e e n k o m s t is iedere eigenaar van een r e c r e a t i e w o n i n g o p D e O e s t e r b a a i verplicht lid van deze c o ö p e r a t i e . H e t gebruik van de w o n i n g e n was a a n het begin van het jaar aldus: •

4 2 tweede w o n i n g e n .

•

4 5 w o n i n g e n v o o r de recreatieve verhuur. Hiervan zitten er 2 9 in de b e h e e r m a a t s c h a p p i j E X V O B.V.

• •

D e overige 16 huizen w o r d e n z o n d e r t u s s e n k o m s t v a n de E X V O v e r h u u r d . 16 p e r m a n e n t b e w o o n d e w o n i n g e n ( m e t persoonsgebonden gedoogbeschikking). 3 9 illegaal gebruikte w o n i n g e n : p e r m a n e n t e b e w o n i n g z o n d e r g e d o o g b e s c h i k k i n g o f verhuur a a n a r b e i d s m i granten o f a n d e r e n iet-recreatieve huurders.

In grote lijnen is er t h a n s n o g w e i n i g v e r a n d e r d . V e r w a c h t m a g echter w o r d e n d a t het h a n d h a v i n g s b e l e i d van de gemeente Kapelle zijn vruchten gaat a f w e r p e n en het illegale gebruik d o o r a r b e i d s m i g r a n t e n s p o e d i g tot het verleden zal b e h o r e n .

1

B e o o r d e l i n g t o e k o m s t p e r s p e c t i e f Villapark De O e s t e r b a a i te W e m e l d i n g e (februari 2 0 1 2 ) . V i l l a p a r k De Oesterbaai 2 3 oktober 2012 Wemeldinge

H e t huidige p a r k

Van der Reee-f- r\dvïee recreatie is ons vak

Steeds minder verhuur D e recreatieve verhuur is de a f g e l o p e n jaren t e r u g g e l o p e n : • In 2 0 0 8 verhuurde E X V O 41 w o n i n g e n en w e r d e n er 21 w o n i n g e n d o o r de eigenaren z e l f verhuurd. •

In 2 0 1 2 verhuurt E X V O 2 8 w o n i n g e n (- 13) en 16 w o n i n g e n w o r d e n d o o r de eigenaren

•

zelf recreatief v e r h u u r d . In 4 j a a r tijd is het a a n t e l verhuurde w o n i n g e n dus g e d a a l d van 62 (44%) n a a r 4 4 (31%). H i e r d o o r is het karakter van het park v e r a n d e r d .

M e d i o 2 0 1 2 s t o n d e n 2 0 w o n i n g e n te k o o p o p het park, w a a r v a n 8 in de verhuur bij de E X V O . De ervaring v a n de afgelopen jaren is d a t na v e r k o o p nieuwe eigenaren niet via de E X V O gingen verhuren. D i t werd m e d e v e r o o r z a a k t d o o r een c o n c u r r e r e n d e v e r h u u r o r g a n i satie ( I m m o v e r h u u r ) , welke gelieerd is a a n een m a k e l a a r die veel a a n - en v e r k o o p t r a n s a c t i e s o p het park verzorgt ( I m m o r e g i o te W e m e l d i n g e ) . N a a r v e r w a c h t i n g zal d o o r v e r k o o p de v e r h u u r v i a E X V O verder d a l e n . D i t klemt temeer, d a a r een belangrijk deel van de eigenaren die al jaren via E X V O verhuren w e i n i g b e r e i d h e i d h e b b e n o m te investeren in h u n w o n i n g , terwijl de w o n i n g e n n a 15 j a a r wel toe zijn a a n een grondige opknapbeurt. O o k de recreatieve verhuur buiten E X V O o m d a a l t , zoals uit het v o o r g a a n d e overzicht d u i delijk is g e w o r d e n . N a a r v e r w a c h t i n g zal de v e r h u u r b e r e i d h e i d de k o m e n d e tijd t o e n e m e n als gevolg van het gemeentelijke h a n d h a v i n g s b e l e i d . D e i n s c h a t t i n g is d a t de E X V O hiervan nauwelijks zal profiteren, m a a r hierover valt niets met zekerheid te zeggen. Alles overziende is het a a n n e m e l i j k d a t d o o r de beëindiging v a n de illegale verhuur het t o t a l e a a n t a l recreat i e f verhuurde w o n i n g e n de k o m e n d e tijd zal t o e n e m e n . Parkregels V o o r een g o e d e g a n g van zaken zijn parkregels o p g e s t e l d . De parkregels zijn een s a m e n v a t t i n g v a n de in de leveringsakte o p g e n o m e n kwalitatieve v e r p l i c h t i n g e n . Deze regels m o e t e n ervoor zorgen d a t het gebruik v a n de w o n i n g , de g r o n d en de v o o r z i e n i n g e n in overeens t e m m i n g is met w a t er in de k o o p o v e r e e n k o m s t e n is vastgelegd. Z o a l s z o vaak blijkt o o k o p D e O e s t e r b a a i d a t het opstellen v a n regels heel w a t gemakkelijker is d a n het handhaven van de regels. T o c h is het p a r k r e g l e m e n t wel een b r u i k b a a r m i d d e l gebleken o m brede steun te verkrijgen v o o r het verwijdering v a n a r b e i d s m i g r a n t e n en het tegengaan v a n nietrecreatief g e b r u i k v a n de w o n i n g e n . H o e w e l niet alle neuzen dezelfde kant o p s t a a n is er v o l d o e n d e draagvlak v o o r s a m e n h a n g en h a r m o n i e tussen de verschillende eigenaren. H e t f u n d a m e n t v o o r een g o e d e 'herstart' n a het vertrek van de a r b e i d s m i g r a n t e n is d u s a a n w e zig. D a a r o m l o o n t het de moeite o m serieus te zoeken naar een t o e k o m s t w a a r m u z i e k in zit.

V i l l a p a r k De O e s t e r b a a i Wemeldinge

3

3 o k t o b e r 2012

A

Toekomstperspectief

3.

Toekomstperspectief

3.1

K a r a k t e r v a n het p a r k

Van der ftees-f- \dvie& recreatie is ons vak

Primair tweede woningenpark •

•

•

V i l l a p a r k de O e s t e r b a a i is en blijft in de eerste plaats een tweede w o n i n g e n p a r k . D a t betekent d a t de eigenaren v a n de w o n i n g e n hier in meer o f m i n d e r e mate hun vrije tijd d o o r b r e n g e n m a a r elders hun d o m i c i l i e ( h o o f d w o n i n g ) h e b b e n . N a a s t de h o o f d f u n c t i e 'tweede w o n i n g e n p a r k ' zal een a a n t a l huizen a a n derden w o r d e n v e r h u u r d v o o r vakanties en korte verblijven, v o o r n a m e l i j k w e e k e n d s en m i d w e k e n . Deze v e r h u u r zal gezien de a a r d van het park (beperkt v o o r z i e n i n g e n n i v e a u ) niet erg o m v a n g rijk zijn. V o o r 15 w o n i n g e n geldt d a t deze m o g e n w o r d e n gebruikt v o o r p e r m a n e n t e b e w o n i n g d o o r de huidige eigenaren. Deze eigenaren realiseren zich d a t de h o o f d f u n c t i e van het p a r k 'recreatie' is en d a t het w o o n r e c h t p e r s o o n s g e b o n d e n is (derhalve niet o v e r d r a a g baar).

Gezamenlijk belang D e belangen van de drie gebruikersdoelgroepen zijn v o o r een deel tegenstrijdig, m a a r l o p e n v o o r een veel groter deel parallel. B e l a n g e n c o n f l i c t e n k u n n e n w o r d e n vermeden als w o r d t uitgegaan van w a t partijen b i n d t in plaats van w a t ze scheidt. Z o w e l eigen gebruikers ( 1 ) als verhurende eigenaren (2) als p e r m a n e n t e bewoners (3) hechten b e l a n g a a n de v o l g e n d e kwaliteiten v a n het park: • Rust. • •

Privacy. Netheid.

•

D o e l m a t i g parkbeheer.

"

Goede woningen.

D e inzet van alle b e t r o k k e n e n dient er d u s o p gericht te zijn deze w a a r d e n z o g o e d mogelijk in stand te h o u d e n en z o m o g e lijk te versterken. Rust D e eigen gebruikers en de p e r m a n e n t e bewoners van het p a r k zullen h u n w o n i n g m e d e o p dit a s p e c t hebben uitgekozen. Een park z o n d e r veel georganiseerd vermaak e n / o f v o o r z i e ningen ontleent zijn kracht a a n de rust die er te v i n d e n is. O o k v o o r diverse huurders is d i t een aantrekkelijk element, m a a r v o o r a n d e r e n is d a t j u i s t niet het geval. O m de juiste d o e l g r o e p e n a a n te trekken dient in de p r o m o t i e van het p a r k heel g o e d duidelijk te w o r d e n g e m a a k t d a t het hier o m een rustig park gaat z o n d e r 'toeters en b e l l e n ' . D i t v o o r k o m t teleurstellingen bij huurders en c o n f l i c t e n o p het park. O p de w e b site en in de gedrukte p a r k i n f o r m a t i e m a g dit profiel n o g wel w a t scherper w o r d e n neergezet.

V i l l a p a r k De Oesterbaai Wemeldinge

4

3 o k t o b e r 2012

Toekomstperspectief

Van ó&r fteesf Adv/'eè recreatie is ons vak

Privacy D i t a s p e c t hangt n a u w s a m e n met 'rust' en stelt met n a m e eisen a a n de l a n d s c h a p p e l i j k e i n r i c h t i n g v a n het park c . q . de diverse kavels. O m d a t h e k k e n , schuttingen en m u r e n v e r b o d e n zijn en de g r o e n a f s c h e i d i n g niet hoger m a g zijn d a n 2 meter, is het niet mogelijk o m je huis en kavel helemaal a f te scheiden van de rest v a n het park. D a t is m a a r g o e d o o k h o e wel het d a a r d o o r wel moeilijker is o m de privacy te w a a r b o r g e n . H e t p a r k ligt er m o o i bij. D e b e p l a n t i n g is v o l d o e n d e gevarieerd, de t u i n e n zijn over het a l g e m e e n g o e d o n d e r h o u d e n en het t o t a a l b e e l d k o m t het meest overeen met d a t van een 'nette w o o n w i j k ' . W i j b e z o c h t e n het park in de w i n t e r en in de z o m e r (januari en j u l i ) en beide keren k w a m d a t beeld bij o n s b o v e n . Netheid H e t beeld v a n o r d e en netheid overheerst. G e e n straatvuil o f h o n d e n p o e p te z i e n , geen verwilderde tuinen o f schots en s c h e e f geparkeerde a u t o ' s te b e k e n n e n . D e indruk bestaat d a t alles o n d e r c o n t r o l e is. D a t geeft een g o e d gevoel. Doelmatig parkbeheer Een b e h e e r d e r s w o n i n g is er niet o p het park. D a a r d o o r w o o n t de beheerder o p a f s t a n d ( M i d d e l b u r g ) en is de receptie slechts beperkt g e o p e n d . D e beheerder is in dienst bij de c o operatie en zorgt v o o r een g o e d e g a n g van z a k e n . H i j o n t v a n g t de huurders, d o e t de c o n trole v a n de w o n i n g e n , verzorgt kleine reparaties en verhelpt s t o r i n g e n , ziet e r o p toe d a t iedereen zich a a n de regels h o u d t . In de praktijk is het a l l e m a a l niet z o s i m p e l , m a a r uitwassen d o e n zich hier bijna niet v o o r . N a a s t de full time beheerder is er een p a r t t i m e r e c e p t i o niste ( 2 0 uur per week) o p het park w e r k z a a m . Woningen van goede kwaliteit W a t v o o r de b e p l a n t i n g geldt, is o o k v a n t o e p a s s i n g o p de w o n i n g e n . Een visuele inspectie v a n de b u i t e n k a n t levert het beeld o p van g o e d o n d e r h o u d e n w o n i n g e n in fleurige kleuren. N i e t al te u i t b u n d i g , m a a r passend bij het karakter v a n het park. Netjes, rustig, geen bijz o n d e r h e d e n , kleurstelling volgens een vast voorgeschreven p a t r o o n . H i e r is het g o e d t o e v e n , m a a r je merkt direct d a t j e hier niet in een d y n a m i s c h vakantiepark zit. D i t zit hem v o o r n a m e l i j k in het feit d a t het p a r k als een w o o n w i j k is opgezet en niet o f nauwelijks c e n trale v o o r z i e n i n g e n kent. Zelfs de receptie is o o r s p r o n k e l i j k b e d o e l d als recreatiewoning.

INGANG*. ITNGANG

T

ENTRANCE*

Villapark De O e s t e r b a a i Wemeldinge

5

3 oktober 2012

Toekomstperspectief

Van der R e e e f Adv/'ee recreatie is ons vak

3.2

Marktontwikkelingen Trends M i s s c h i e n w e l de belangrijkste v r a a g is hoe het huidige park aantrekkelijker g e m a a k t kan w o r d e n v o o r verhurende eigenaren. A n d e r s gesteld: hoe kan de recreatieverhuur verbeterd w o r d e n ? O m d a a r een g o e d a n t w o o r d o p te v i n d e n is het van b e l a n g o m rekening te h o u d e n m e t de volgende trends: • T o e n a m e van het a a n t a l o u d e r e n ('vergrijzing' van d e s a m e n l e v i n g ) . • D e v r a a g n a a r b u n g a l o w v a k a n t i e s stijgt n o g wel iets, m a a r de echte groei is er uit en ligt v o o r n a m e l i j k bij korte verblijven (weekends en m i d w e k e n ) . • T o e n a m e van recreatieactiviteiten in g r o e p s v e r b a n d . • Steeds hogere kwaliteitseisen v a n de c o n s u m e n t . • D e h a n g naar bijzondere ervaringen ('beleving') tijdens vakanties, m i d w e k e n en weekendjes w e g . •

H e t b e l a n g van de locatie c . q . d e belevingswaarde v a n de o m g e v i n g .

Vergrijzing U i t een nieuwe b e v o l k i n g s p r o g n o s e van het C B S blijkt d a t sprake is v a n een snellere vergrijz i n g en hogere levensverwachting d a n eerder werd a a n g e n o m e n . H e t a a n t a l 65-plussers groeit tussen nu en 2 0 4 0 van 2 , 4 n a a r 4 , 6 m i l j o e n , de levensverwachting stijgt in de k o m e n d e halve eeuw v o o r m a n n e n v a n 7 8 , 8 n a a r 8 4 , 5 j a a r en v o o r v r o u w e n van 8 2 , 7 n a a r 8 7 , 4 j a a r en het m a x i m a l e i n w o n e r t a l van o n s l a n d w o r d t in 2 0 4 0 g e s c h a t o p 1 7 , 8 m i l j o e n mensen ( n u 1 6 , 7 m i l j o e n ) . D e l e e f t i j d s o p b o u w van de N e d e r l a n d s e b e v o l k i n g zal d o o r deze o n t w i k k e l i n g e n de k o m e n d e halve e e u w sterk veranderen. H e t a a n t a l o u d e r e n ( 5 5 ) n e e m t toe en het a a n t a l j o n g e r e n neemt af. O n d e r s t a a n d e tabel laat d e verwachte o n t w i k k e l i n g e n zien tussen 2 0 1 0 en 2 0 2 0 . +

Tabel 1. Bevolkingsprognose 2010

+/-

2020

0-12 jr.

2.519

(15%)

2.358

(14%)

(^6^4%^)

13-17 jr.

989

(6%)

977

(6%)

-1.2%

18-24 jr.

1.419

(9%)

1.457

(9%)

2.7%

25-34 jr.

1.987

(12%)

2.128

(13%)

7.1%

35-44 jr.

2.471

(15%)

1.990

(12%)

^19.5%)

45-54 jr.

2.462

(15%)

2.410

(14%)

-2.1%

55-64 jr.

2.151

(13%)

2.336

(14%)

f

> 65 jr.

2.538

(15%)

3.360

(20%)

V

Totaal

16.536

(100%)

17.014

(100%)

8.6%\ 32.4%/ 2.9%

Stagnerende vraag • V r a a g o n t w i k k e l i n g laatste 5 j a a r : +5%. • Toekomstverwachting komende 5 jaar: stabiel. • T o c h is en blijft de r e c r e a t i e w o n i n g / b u n g a l o w de p o p u l a i r s t e a c c o m m o d a t i e .

V i l l a p a r k De O e s t e r b a a i Wemeldinge

6

3 o k t o b e r 201 2

Toekomstperspectief

Van der Reeè-f- Adv/e6 recreatie is ons vak

Bungalow meest populaire accommodatie op binnenlandse vakantiemarkt % vakanties 50 t

Kort

Lang

( 2 - 7 dagen)

(8+ d a g e n )

• bungalow

•

• hotel

• kamperen

•

overig

T o p 3 doelgroepen: G e z i n n e n met kleine kinderen (tot 10 j a a r ) . Jonge senioren ( 5 5 - 7 0 j a a r ) . Informele g r o e p e n .

S e n i o r e n stellen de hoogste eisen a a n de recreatiewoning. V o o r andere d o e l g r o e p e n tellen andere d i n g e n z w a a r d e r , zoals de p a r k v o o r z i e n i n g e n o f de o m g e v i n g . 6.5

T

woonkamer

badkamer

gemiddelde scores: 1 — totaal onbelancjn'ik en 7 — heet belanoriik

slaapkamer

keuken

terras/tuin

• totaal • senioren

Bron: Continu Vakantie Onderzoek ( C V O )

•

e

e

B u n g a l o w v a k a n t i e is vaak 2 o f 3 vakantie o f een extraatje o m d a t er w a t te vieren valt (drie generaties verblijf). Bij een k r i m p e n d e e c o n o m i e c . q . d a l e n d e k o o p k r a c h t is dit het eerste w a t g e s c h r a p t w o r d t .

Villapark De O e s t e r b a a i Wemeldinge

7

3 o k t o b e r 201 2

Toekomstperspectief

Van der fteeef \dv'iee recreatie is ons vak

2

U i t o n d e r z o e k is gebleken d a t er in beginsel veel belangstelling is v o o r rustige parken z o n d e r 'toeters en bellen'. In de praktijk is d a t echter niet altijd m e r k b a a r . % 100

nr

T

eo-80 -70 60 +

• levendig park 50

• rustig park

89 40 + 30

74 62

20 + 10 0

J gezinnen met kinderen (0 - 12 jaar)

oveng

totaal

Meer groepsactiviteiten Steeds meer m e n s e n trekken er groepsgewijs o p uit: familiereünies, v r i e n d e n g r o e p e n , gelijkgezinden ( s p o r t g r o e p e n , k o o k c l u b s , h o b b y c l u b j e s ) . H i e r liggen kansen v o o r de b u n g a l o w sector.

Groepen van individuen belangrijk Naast de voorkeuren van recreanten om voor bepaalde regio's te kiezen, is sprake van nog een aantal belangrijke markttrends die de verhuurmogeiijkheden mede bepalen. Naast een toenemende behoefte aan comfort is de markt sterk gesegmenteerd (deelmarkten). Onderzoek van het Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTC) geeft aan dat jaarlijks zo'n 5,5 miljoen Nederlanders in groepsverband een dagje uit of een korte vakantie 'doen'. Twee jaar geleden was dat aantal nog zo'n 5,2 miljoen. Het leeuwendeel van de groepstochten wordt in het binnenland doorgebracht (90%). De kern is samen zijn (voor ontmoeting of ontplooiing) in een 'andere wereld'. De verhuur van de recreatiebungalows aan groepen van individuen (verenigingen, familiereünie, etc.) wordt steeds belangrijker. Dit impliceert dat een vakantiepark moet beschikken over een grote capaciteit (bijv. 10-12 persoonshuizen), maar tegelijkertijd heeft elk individu binnen de groep zijn eigen interesses/voorkeuren, waaraan de huisjes en het vakantiepark moeten voldoen. Het vakantiepark dient dus ook te voorzien in een breed aanbod aan voorzieningen/services (maatwerk). Met de differentiatie van de woningen kan het park uitstekend inspelen op deze groeimarkt. Van belang is dat voldoende arrangementen kunnen worden aangeboden.

2

Analyse b u n g a l o w v e r h u u r m a r k t ( N R I T , 2 0 0 5 ) .

Villapark De Oesterbaai Wemeldinge

8

3 o k t o b e r 2012

A

Toekomstperspectief

Van der

ftees-f- Advies recreatie is ons vak

Kwaliteit en beleving D e schaarse b e s c h i k b a r e vrije tijd m o e t z o o p t i m a a l mogelijk ingevuld w o r d e n . D e v r a a g n a a r kwaliteit neemt d a a r d o o r t o e . De recreant is veel kritischer en veeleisender g e w o r d e n . O o k de behoefte a a n c o m f o r t en luxe neemt t o e , v o o r a l o n d e r de o u d e r e d o e l g r o e p , m a a r tegelijkertijd o o k a a n rust en e e n v o u d . 'Eerlijk', ' p u u r ' en ' d u u r z a a m ' zijn andere begrippen die appelleren a a n het levensgevoel van veel recreanten. Deze begrippen d r u k k e n iets uit van de kwaliteit van het leven w a a r mensen naar o p zoek zijn. ' B e l e v i n g ' is van g r o o t b e l a n g in deze drukke tijd met zijn vele v e r p l i c h t i n g e n . Recreanten en toeristen willen iets (unieks) beleven, voelen en ervaren tijdens h u n vakantie o f weekendje w e g . M e n wil bij t h u i s k o m s t iets te vertellen h e b b e n over w a t m e n heeft m e e g e m a a k t . D i t varieert van m e g a evenementen t o t intieme persoonlijke ervaringen. In dit v e r b a n d spreekt men o o k wel over de b e l e v e n i s e c o n o m i e . D a a r o m w o r d t er de laatste tijd steeds meer n a d r u k gelegd o p het denken en handelen v a n u i t belevingswerelden in plaats v a n d e m o g r a f i sche e n / o f s o c i a a l e c o n o m i s c h e kenmerken (leeftijd, o p l e i d i n g , i n k o m e n ) . D a a r t o e heeft 3

R E C R O N leefstijlprofielen o n t w i k k e l d . Deze profielen zijn een interessant h u l p m i d d e l bij de oriëntatie o p de meest kansrijke c o n s u m e n t e n g r o e p ( e n ) v o o r een b e p a a l d b u n g a l o w p a r k . De vijf belevingswerelden ('kleuren') van de N e d e r l a n d s e v a k a n t i e g a n g e r z i j n : •

Uitbundig geel ( 2 2 , 8 % ) : Lekker eten, u i t g a a n , g e n i e t e n , s p o n t a a n , gezellig, s o c i a a l , actief, sportief, gezellig, tikje verrassend m a a r niet extreem, s a m e n met f a m i l i e , v r i e n d e n , kennissen, v o o r k e u r v o o r bedrijven met g o e d e v o o r z i e n i n g e n en w a a r g e n o e g te d o e n is v o o r iedereen. V a k a n t i e m a g best iets k o s t e n , m a a r d a n m o e t j e er wel w a t v o o r terug krijgen. Relatief veel gezinnen met kinderen tussen 4 en 1 4 j a a r , m o d a a l t o t b o v e n m o d a a l i n k o m e n . 7 0 % v a n de gele groep gaat tenminste 1x per j a a r o p vakantie in N e d e r l a n d en 4 5 % kiest bij v o o r k e u r v o o r een (kindvriendelijk) b u n g a l o w p a r k met veel v o o r z i e n i n g e n en c o m f o r t ( 2 4 % kiest v o o r k a m p e r e n ) . Extra services w o r d e n zeker g e w a a r d e e r d .

3

Recreantenatlas ( 2 0 0 8 ) V i l l a p a r k De Oesterbaai Wemeldinge

9

3 o k t o b e r 2012

Toekomstperspectief

Van der

R-ees-r- Adv/'ee recreatie is ons vak

Gezellig lime (28,7%): lekker w e g met elkaar, gezellig en sportief, m a a r niet te gek en niet te l a n g , lekker vrij zijn van v e r p l i c h t i n g e n , er even tussenuit, r u s t , o n t s p a n n i n g , w e g van dagelijkse v e r p l i c h t i n g e n , s a m e n leuke dingen d o e n met het hele gezin, o p de k o s t e n letten. Deze groep is gevoelig v o o r prijsacties, kortingen en loyalty elementen. In deze kleur zitten veel gezinnen met o p g r o e i e n d e k i n d e r e n , beperkt v a k a n t i e b u d g e t . 6 2 % van de lim e g r o e p gaat minstens 1x per j a a r o p vakantie in N e d e r l a n d en 4 7 % kiest d a a r b i j v o o r een b u n g a l o w p a r k (26% k a m p e r e n ) . M e n kiest v o o r parken met v o o r elk w a t w i l s . Een overdekt z w e m b a d en veel speelvoorzieningen horen er wel bij. Lime is niet veeleisend als het o m luxe gaat en is t r o u w a a n de organisatie w a a r zij g o e d e ervaringen mee heeft ( m e r k e n t r o u w ) .

Rustiggroen (17,2%): o p zoek n a a r het g e w o n e n en v e r t r o u w d e van t h u i s , m a a r w e l in een a n d e r e o m g e v i n g , rust, n a t u u r , niets a a n het h o o f d h e b b e n , lekker d o e n w a a r m e n zin in heeft, eigen t a a l , geen fratsen, niet te d u u r , m a a r het hoeft o o k niet v o o r niets. In meerderheid t w e e p e r s o o n s h u i s h o u d e n s in de o u d e r e leeftijdsklassen. G e m i d d e l d i n k o men en o p l e i d i n g . Relatief veel thuisblijvers ( 6 1 % g a a t tenminste 1x per j a a r o p vakantie in N e d e r l a n d ) , 3 5 % kiest v o o r een -liefst niet te g r o o t - b u n g a l o w p a r k ( k a m p e r e n 1 3 % , liefst m i n i - c a m p i n g s ) . De groene g r o e p wil goede basisvoorzieningen (huisje, r e s t a u r a n t , s u p e r m a r k t , evt. een z w e m b a d ) , a n i m a t i e p r o g r a m m a v o o r v o l w a s s e n e n , bezienswaard i g h e d e n in de o m g e v i n g . T a m e l i j k p a s s i e f recreatiegedrag.

Villapark De Oesterbaai Wemeldinge

10

3 o k t o b e r 2012

Toekomstperspectief

Van der Ree6-f- Advïes recreatie is ons vak

•

Ingetogen aqua ( 1 4 , 6 % ) : privacy, inspiratie, rustig, r u i m d e n k e n d , willen inspirerende v a kanties met c u l t u u r , n a t u u r en kalme sportieve m o g e l i j k h e d e n ( w a n d e l e n , fietsen). L a n d s c h a p en o m g e v i n g zijn belangrijker d a n het park zelf. Veel ' e m p t y nesters' ( k i n deren zijn het huis uit), veel vrije t i j d , r u i m budget. 6 4 % g a a t minstens 1x per j a a r o p v a kantie in N e d e r l a n d , 3 5 % kiest v o o r een b u n g a l o w p a r k ( 2 2 % v o o r k a m p e r e n ) . D e a q u a g r o e p h o u d t van kleine b u n g a l o w p a r k e n met veel ruimte en privacy. M e e r o p de o m g e v i n g d a n o p het park gericht. M e n k o m t z o w e l met f a m i l i e / k e n n i s s e n als met z ' n t w e e ë n .

•

Avontuurlijk paars ( 1 6 , 8 % ) : nieuwe d i n g e n zien en beleven, bijzondere ervaringen, w i l d , trendy, luxe, exclusiviteit, i n d i v i d u e e l , eigenzinnig, g e w o o n is l a n g niet g e n o e g . G a a n g r a a g en vaak o p v a k a n t i e , meestal naar het b u i t e n l a n d . Actief. T o c h gaat 6 3 % o o k tenminste 1x per j a a r in eigen l a n d o p v a k a n t i e . 3 7 % kiest d a a r b i j v o o r een b u n g a l o w p a r k ( k a m p e r e n 19%). Prijs is relatief onbelangrijk. Luxe des te meer, alsmede een h o o g en m o d e r n v o o r z i e n i n g e n n i v e a u , z o w e l in de b u n g a l o w als o p het park als geheel. O o k sterk o p de o m g e v i n g gericht. Z o e k e n het meer in ' g r o o t s en m e e s l e p e n d ' d a n in verrassende details. Relatief veel te besteden en veel vakantie ervaring.

Villapark De O e s t e r b a a i Wemeldinge

11

3 oktober 2012

Toekomstperspectief

Van è&r R e e e f Adv/ee recreatie is ons vak

De vijf belevingswerelden in perspectief gezet Vakantie is activiteit, jezelf uitleven en inspanning

Vitaliteit Uitbundig Geel 22,8%

Activiteiten centraal

Gezellig Lime 28,7%

Avontuurlijk Paars 16,6%

Het gezelschap, de mensen centraal

Ingetogen Aqua Rustig Groen 17,2%

Controle

Zekerheid Vakantie is ontspanning en tot rust komen

Kansen en bedreigingen voor De Oesterbaai • D e d e m o g r a f i s c h e o n t w i k k e l i n g e n , met n a m e de t o e n e m e n d e vergrijzing van de s a m e n leving, zien wij v o o r a l als een kans v o o r De O e s t e r b a a i . M e e r d a n de andere leeftijdsg r o e p e n is de categorie ' o u d e r e n ' a a n s p r e e k b a a r o p zaken als 'rust & n e t h e i d ' . •

De behoefte a a n steeds meer luxe & c o m f o r t kan o o k als een kans w o r d e n gezien, mits het uitrustingsniveau van de w o n i n g e n o p De O e s t e r b a a i meegroeit met de w e n s e n van de m o d e r n e c o n s u m e n t . M e n s e n willen in de v a k a n t i e a c c o m m o d a t i e m i n s t e n s hetzelfde c o m f o r t aantreffen als thuis en liefst n o g iets meer (luxe b a d k a m e r , luxe k e u k e n , tip t o p m e u b i l a i r , m o d e r n e inrichting, perfecte b e d d e n , z o n n e b a n k , s a u n a ) .

"

De t o e n a m e v a n 'groepsuitjes' is z o w e l een kans als een bedreiging. Een kans o m d a t dit s o o r t uitjes vaak in b u n g a l o w s w o r d e n d o o r g e b r a c h t . Een b e d r e i g i n g o m d a t g r o e p e n vaker d a n individuele huurders v a n z i c h laten horen (letterlijk en figuurlijk). D a a r d o o r d r u k k e n zij al g a u w hun stempel o p het park. H i e r ligt een potentiële c o n f l i c t h a a r d in relatie t o t de eigen gebruikers en de p e r m a n e n t e bewoners.

•

H e t ' b e h e e r o p a f s t a n d ' is o o k een lastig p u n t c . q . een bedreiging. D i t m a a k t het toezicht o p en h a n d h a v i n g van de regels niet gemakkelijk. M e t als g e v o l g d a t c o n f l i c t e n tussen verschillende gebruikersgroepen o p de loer liggen.

•

H e t huidige 'belevenistijdperk' met zijn roep o m steeds meer bijzondere ervaringen tijdens de vakantie o f het weekendje w e g , is v o o r de O e s t e r b a a i o o k eerder een bedreiging d a n een kans. H e t park mist s p r a a k m a k e n d e attracties o f s p e c t a c u l a i r e v o o r z i e n i n g e n , d u s d a a r m o e t D e O e s t e r b a a i het niet van hebben o m een hoge belevingswaarde te creëren. D a t hoeft o o k niet per se, w a n t ' b e l e v i n g ' is meer d a n alleen m a a r spektakel bied e n . M a a r het luistert daarbij wel n a u w welke d o e l g r o e p er b e d i e n d w o r d t . D e meeste mensen stellen meer eisen aan het uitrustingsniveau v a n een recreatiepark d a n De O e s t e r b a a i biedt.

•

O o k de locatie van het park is v o o r de m a s s a niet ' t o p ' . D i t is echt een plek v o o r liefhebbers. De d o o r s n e e r e c r e a n t g a a t liever naar b e s t e m m i n g e n w a a r meer te d o e n is e n / o f w a a r net iets meer vakantiesfeer hangt (kuststrook, W a d d e n e i l a n d e n , Friese meren, V e l u w e , Z u i d - L i m b u r g ) .

V i l l a p a r k De Oesterbaai Wemeldinge

12

3 o k t o b e r 2012

A

Toekomstperspectief

•

Van der

ftees-f- Advies recreatie is ons vak

A l s laatste ( m a a r zeker niet de minste) bedreiging m o e t het o v e r a a n b o d a a n soortgelijke a c c o m m o d a t i e s w o r d e n g e n o e m d . In een g r o o t deel van het j a a r is er overcapaciteit.

U i t het v o o r g a a n d e kan w o r d e n o p g e m a a k t d a t de positie van D e O e s t e r b a a i in de v e r h u u r m a r k t niet onverdeeld gunstig is. Er is best m a r k t v o o r recreatieverhuur, m a a r er is o o k veel c o n c u r rerend a a n b o d . D a a r o m k o m t het a a n o p : • D e juiste d o e l g r o e p ( e n ) te bereiken e n , •

H e t p r o d u c t d a a r o p zo g o e d mogelijk a f s t e m m e n .

En d a n n o g is er geen reden v o o r al te h o o g g e s p a n n e n verwachtingen ten aanzien van bezettingsgraad en v e r h u u r r e n d e m e n t . 3.3

Doelgroepen Huurders N a a r o n z e m e n i n g is D e O e s t e r b a a i het meest geschikt v o o r huurders die behoren t o t de s e g m e n t e n Ingetogen aqua en Rustiggroen. D i t betreft c i r c a 3 2 % v a n de N e d e r l a n d s e p o p u latie. D e Duitse d o e l g r o e p k o m t d a a r n o g eens bij. Ingetogen aqua, 15 % van alle

Nederlanders

D e m e n s e n in deze belevingswereld zijn over het algemeen rustig en r u i m d e n k e n d . M e e s t a l w a l w a t o u d e r ( m i d d e l b a r e leeftijd), kinderen het huis uit ('empty nesters'), d u s weer v o l o p tijd v o o r eigen h o b b y ' s en interesses. Inspirerende m a a r rustige vakanties horen d a a r o o k bij. M e n g a a t g r a a g meerdere keren per j a a r w e g , o o k in eigen l a n d , meestal o p w a t rustige m o m e n t e n en naar parken m e t veel privacy. C u l t u u r , n a t u u r en sportieve mogelijkheden (fietsen, w a n d e l e n , n o r d i c w a l k i n g ) horen d a a r b i j . Rustig Groen, 17% van alle

Nederlanders

V a k a n t i e is v o o r de rustig groene belevingswereld v o o r a l een kwestie v a n lekker d o e n w a a r je zin in h e b t , rust n e m e n in een v e r t r o u w d e o m g e v i n g , even niets a a n je h o o f d h e b b e n . D e rustig groene recreant heeft niet zulke bijzondere w e n s e n . H e t g e w o n e is fijn en v e r t r o u w d , biedt zekerheid en veiligheid. H e t zijn relatief vaker t w e e p e r s o o n s h u i s h o u d e n s in de o u d e r e leeftijdsklassen. In eigen land is g e n o e g m o o i s te zien en te o n t d e k k e n , je hoeft er niet ver v o o r te reizen. Je kent de winkels die je t e g e n k o m t en je kunt g e w o o n je eigen taal s p r e k e n .

V i l l a p a r k De O e s t e r b a a i Wemeldinge

13

3 o k t o b e r 2012

Toekomstperspectief

Van der fteeef Advies recreatie is ons vak

In de v o l g e n d e t a b e l zijn een a a n t a l b e l a n g w e k k e n d e w e t e n s w a a r d i g h e d e n o p g e n o m e n over de beide g e n o e m d e d o e l g r o e p e n .

Tabel 2. Doelgroepprofielen Recreantenatlas

Recreatie is:

Socio-demografische kenmerken

Typeringen

Ingetogen Aqua

Rustig Groen

-

Verdiepen in andere culturen en gewoonten.

-

G r o t e attracties, evenementen en drukte vermijden.

-

C u l t u u r en historie.

-

Lekker buiten in de natuur zijn.

-

Omgeving.

-

-

M i j laten verrassen en inspireren.

-

M i d d e l b a r e leeftijd en ouderen (46% > 55 jr.).

-

H o o g opgeleid, alle sociale klassen en inkomens.

-

Tone of voice: aanspreken met 'u ', veel informatie, a a n d a c h t v o o r achtergrondinformatie.

-

Rustig.

-

Privacy, veiligheid.

-

Brede interesse.

-

Rust & C o m f o r t .

-

M a a t s c h a p p e l i j k betrokken.

-

V e r t r o u w d e omgeving.

-

N a t u u r en cultuur.

-

D o e maar g e w o o n .

-

Onafhankelijk, r u i m d e n k e n d .

-

Boekje/krantje/puzzelen.

Een gevoel v a n rust en o n t s p a n n i n g oproepen.

-

A c c e n t ligt o p m i d d e l b a r e leeftijd (20% is tussen 5 5 en 65 jr.) en o u d e ren ( 4 1 % > 5 5 jr.).

-

Relatief laag opgeleid, lage i n k o m e n s , gemiddelde sociale klasse.

-

Tone of voice: aanspreken met ' u ' , begrijpelijke t a a l , geen Engelse termen o f superlatieven.

O p de w e b s i t e , in f o l d e r en advertenties, a l s m e d e in a n d e r e p r o m o t i e - u i t i n g e n z a l o p deze k e n m e r k e n en typeringen ingespeeld m o e t e n w o r d e n . D i t z o r g t v o o r h e r k e n n i n g bij d e d o e l g r o e p e n en b e v o r d e r t tevens d e v i n d b a a r h e i d v a n het b e d r i j f o p i n t e r n e t z o e k m a c h i n e s . D a a r b i j k u n n e n de v o l g e n d e t a b e l l e n g o e d v a n p a s k o m e n .

Tabel 3. Vakantiekenmerken

4

Ingetogen aqua

Rustig groen

Vakantieparticipatie

64% minstens 1x per jaar.

6 1 % minstens 1x per jaar.

N e d e r l a n d vakantieland

81%

80% 35%

Bungalowpark

35%

Interesse-index huisje o p park

90

112

Meest populaire m a a n d e n

Juli - a u g . - juni - mei - dec.

Juli - a u g . - mei - sept.

Interesse-index Z e e l a n d / D e l t a

96/100

118/61

Populairste provincie en toeristische gebieden.

Friesland. Merengebied + W a d d e n e i l a n d e n .

Zeeland. Noordzeekust.

Reisgezelschap % (index)

2 personen: 2 5 , 9 % (index 119). 4 personen: 2 2 , 1 % (index 89). ^ 7 personen: 2 2 , 5 % (index 126).

2 personen: 2 6 , 9 % (index 124). 4 personen: 2 4 , 7 % (index 8 8 ) . ,> 7 personen: 14,7% (index 9 4 ) .

V e r v o e r m i d d e l ter plaatse

1. A u t o . 2. Fiets.

2. Fiets

Vakantiegedrag M e e s t p o p u l a i r e activiteiten

1. A u t o

Vrij passief; 3 3 % m a a k t geen uit-

Passief; 3 8 % maakt geen uitstap-

stapjes.

jes.

W a n d e l e n , z w e m m e n , winkelen.

W a n d e l e n , z w e m m e n , winkelen.

4

Gastvrij N e d e r l a n d - C V O R a p p o r t a g e ( 2 0 0 9 ) . V i l l a p a r k De Oesterbaai 14 Wemeldinge

3 oktober 2012

Toekomstperspectief

Van der Reeef Advies recreatie is ons vak

5

In 2 0 0 8 heeft er representatief c o n s u m e n t o n d e r z o e k p l a a t s g e v o n d e n . D a a r u i t blijkt d a t de h u u r d e r van een r e c r e a t i e w o n i n g de v o l g e n d e v o o r z i e n i n g e n h o o g o p zijn lijstje heeft s t a a n , o n d e r v e r d e e l d n a a r de r e c r e a t i e w o n i n g z e l f en de faciliteiten o p het park. Tabel 4. Wensen huurders recreatiewoningen Huisje

Park

Magnetron.

Supermarkt.

Vaatwasser.

Overdekt (subtropisch) z w e m b a d .

Open haard.

Diverse horecavoorzieningen.

Wasmachine.

Parkeren bij de b u n g a l o w .

Flatscreen t.v.

Informatiepunt over w a t er te d o e n is in de o m g e -

Abonnement o p filmkanaal.

A n i m a t i e v o o r de kinderen.

ving van het park. Internetaansluiting. Luxe b a d k a m e r s met b a d én d o u c h e . A p a r t toilet (niet in de b a d k a m e r ) . Sauna/wellnessapparatuur. Luxe keuken. Extra grote w o o n k a m e r . Goede bedden.

Per belevingswereld ('kleur') verschilt dit wel enigszins. Z o zijn de a q u a en groene recreanten m i n d e r o p a n i m a t i e en grootschalige p a r k v o o r z i e n i n g e n ingesteld. Luxe en c o m f o r t b i n nenshuis scoren ongeveer g e m i d d e l d en rust en privacy in en o m de w o n i n g w o r d e n weer bovengemiddeld gewaardeerd. Tabel 5. M e d i a Ingetogen aqua

Rustig groen

Internet.

(bijna) dagelijks 58%. (bijna) n o o i t 12%.

(bijna) dagelijks 65%.

Dagbladen.

Regionaal d a g b l a d 34%.

Regionaal d a g b l a d 36%. Telegraaf30%.

M e t r o 3 1 % Spits 30%. (bijna) n o o i t een d a g b l a d 13%.

(bijna) n o o i t 16%.

(bijna) n o o i t een d a g b l a d 18%.

Reistijdschriften.

K a m p i o e n 69%.

K a m p i o e n 62%.

Radio.

Skyradio 26%.

R a d i o 1: 2 5 % . Regionale zender 22%.

Regionale zender 24%. Luistert (bijna) n o o i t r a d i o 17%. Televisie.

N e d e r l a n d 1:81%. N e d e r l a n d 2: 72%. N e d e r l a n d 3: 68%. Kijkt (bijna) n o o i t tv 6%.

Luistert (bijna) n o o i t r a d i o 13%. N e d e r l a n d 1: 72%. R T L 4 : 64%. Kijkt (bijna) n o o i t tv 6%.

U i t de m e d i a t a b e l kan w o r d e n afgeleid d a t internet een niet meer w e g te d e n k e n p r o m o t i e en c o m m u n i c a t i e m i d d e l is, m a a r d a t de m e n s e n uit de groene en a q u a w e r e l d o o k n o g v o l o p gedrukte m e d i a lezen en g e b r u i k e n . O o k langs deze w e g l o o n t het de moeite o m ze te b e n a d e r e n ( m a i l i n g s , advertenties). H e t r a d i o - en tv-gebruik geeft a a n d a t met n a m e de a q u a g r o e p meer prijs stelt o p serieus nieuws en feitelijke informatie d a n o p a m u s e m e n t .

5

De N e d e r l a n d s e B u n g a l o w s e c t o r ( G f K / N R I T , 2 0 0 8 ) . Villapark De Oesterbaai 15 Wemeldinge

3 o k t o b e r 2012

Toekomstperspectief

Van der fteee-f- Adv/es recreatie is ons vak

Eigen gebruikers D e g r o e p niet verhurende eigenaren is o p D e O e s t e r b a a i g r o o t . D i t geeft a a n d a t de meeste eigenaren niet uit louter beleggingsoverwegingen h e b b e n g e k o c h t , m a a r de r e c r e a t i e w o n i n g p r i m a i r hebben a a n g e s c h a f t o m er zelf (een deel van) hun vrije tijd in d o o r te b r e n g e n . In feite is dit de grootste d o e l g r o e p , dus deze g r o e p m o e t geen h i n d e r o n d e r v i n d e n v a n bew o n e r s en huurders. W i j veronderstellen d a t de meeste niet verhurende eigenaren t o t het a q u a s e g m e n t horen (en in m i n d e r e mate tot de groene d o e l g r o e p ) . A n d e r s had men hier geen r e c r e a t i e w o n i n g g e k o c h t . R u s t , r u i m t e , privacy en c o m f o r t o p het park en de o m g e vingsfactoren buiten het park b e p a l e n in h o o f d z a a k het recreatiegenot v a n deze eigenaren. Zij h e b b e n er geen b e l a n g bij o m te investeren in dure parkvoorzieningen als een overdekt z w e m b a d , een grote ( i n d o o r ) s p e e l t u i n o f omvangrijke h o r e c a v o o r z i e n i n g e n o p het park. A l s er al belangstelling is v o o r extra centrale v o o r z i e n i n g e n , d a n zal het niet verder g a a n d a n een speelveldje en enkele speelvoorzieningen v o o r de (klein)kinderen. Indien bij de verhuur a a n d e r d e n het a c c e n t ligt o p de a q u a en groene belevingswereld, d a n v o o r z i e n wij geen grote tegenstellingen tussen verhurende en niet-verhurende eigenaren. Er zal d a n niet geïnvesteerd w o r d e n in uitgebreide c e n t r u m v o o r z i e n i n g e n . Bijgevolg z u l l e n de huurders die o p m a s s a v e r m a a k gericht zijn niet n a a r D e O e s t e r b a a i k o m e n . W a t wel k o m t zijn rust- en natuurzoekers, die c o m f o r t paren a a n rust o p het park en activiteiten o n d e r n e m e n in de o m g e v i n g . D i t s o o r t mensen past p r i m a bij de eigen gebruikers (vergelijkbaar g e d r a g s p a t r o o n en gedeelde interesses). Bewoners D e p e r m a n e n t e bewoners v o r m e n een kleine m i n d e r h e i d o p het park ( c i r c a 10%). T o c h is deze g r o e p v a n b e l a n g v o o r de sociale s a m e n h a n g . Zij zorgt ervoor d a t de leefbaarheid o p het p a r k gedurende het hele j a a r g e w a a r b o r g d is, o o k in tijden d a t er w e i n i g o f geen huurders zijn en de tweede w o n i n g b e z i t t e r s o o k niet veelvuldig o p het p a r k verblijven. O o k deze groep zal p r i m a i r een w o n i n g o p het park h e b b e n a a n g e s c h a f t vanwege de rust en de r u i m t e . D e p e r m a n e n t e b e w o n e r s zullen zich echter altijd m o e t e n realiseren d a t ze o p een recreatiepark w o n e n . D a t heeft s o m s nadelen (beperkte infrastructurele v o o r z i e n i n g e n , eigen afvalverwerkingssysteem, parkregels, veelvuldig wisselende p o p u l a t i e ) , m a a r o o k v o o r d e l e n die je in een n o r m a l e w o o n o m g e v i n g niet o f in mindere mate hebt (vakantiesfeer, fraaie w o o n l o c a t i e , privacy, relatief lage w o o n l a s t e n ) . G e t a l s m a t i g kan deze g r o e p geen vuist m a k e n . D e kans bestaat d a n o o k d a t zij w e i n i g inv l o e d heeft o p de g a n g v a n z a k e n in het park. D i t gevaar is het g r o o t s t w a n n e e r de p e r m a nente b e w o n e r s zich terug trekken in hun eigen d o m e i n en zich niet o f nauwelijks b e m o e i e n met de andere eigenaren en parkgasten. D a t is d u s niet verstandig. Overigens is het n a a r onze m e n i n g heel g o e d mogelijk d a t o p een park als D e O e s t e r b a a i verschillende s o o r t e n gebruikers in h a r m o n i e met elkaar samenleven, mits men o o g heeft v o o r het algemeen bel a n g en rekening h o u d t met de verschillende d e e l b e l a n g e n . D a t vereist enige inschikkelijkheid v a n alle b e t r o k k e n e n , m a a r d a t is in de g e w o n e leef- en w e r k o m g e v i n g niet a n d e r s .

V i l l a p a r k De O e s t e r b a a i Wemeldinge

16

3 o k t o b e r 2012

-

L

C o n c l u s i e s en aanbevelingen

4.

Van der

Reesi-

Adv'ieS

recreatie is ons vak

Conclusies en aanbevelingen D e kernvraag is hoe de verschillende belangen o p een v e r a n t w o o r d e wijze met e l k a a r k u n nen w o r d e n v e r b o n d e n , z o n d e r d a a r b i j afbreuk te d o e n a a n z o w e l individuele als collectieve b e l a n g e n . O m d a t De O e s t e r b a a i in h o o f d z a a k een tweede w o n i n g e n p a r k is, beginnen we met aanbevelingen v o o r verbetering v a n de positie als tweede w o n i n g e n p a r k . Vervolgens besteden we a a n d a c h t a a n de maatregelen ter b e v o r d e r i n g van het w o o n k l i m a a t en t o t slot volgen de aanbevelingen v o o r de verbetering van de verhuurpositie v a n het park.

4.1

M a a t r e g e l e n t o t v e r b e t e r i n g v a n d e p o s i t i e als t w e e d e w o n i n g e n p a r k Kernwaarden veilig stellen V o o r de niet verhurende eigenaren is het van b e l a n g d a t h u n recreatiegenot niet w o r d t a a n getast d o o r de huurders o p het park. A l s beide d o e l g r o e p e n (niet verhurende eigenaren en huurders) q u a g e d r a g en v o o r k e u r e n een grote m a t e van o v e r e e n s t e m m i n g h e b b e n , d a n is de kans o p conflicten het kleinst. Z o a l s gesteld ligt de kracht van het p a r k in kwaliteiten als 'rust, r u i m t e , netheid en privacy'. Deze w a a r d e n dienen d u s v o o r de niet verhurende eigenaren te w o r d e n g e w a a r b o r g d . D a a r o m is het van b e l a n g d a t er o n d e r de huurders geen ' l a w a a i s c h o p p e r s en f e e s t n e u z e n ' zitten. D i e v i n d e n o p het p a r k o o k te w e i n i g van h u n g a d i n g , dus de belangen v a n huurders en niet verhurende eigenaren l o p e n hier parallel. Informeren en controleren Een k n e l p u n t kan o n t s t a a n als o m w i l l e v a n het v e r h u u r r e n d e m e n t alle mogelijke huurders w o r d e n t o e g e l a t e n . D a t gevaar d o e t z i c h v o o r a l v o o r w a n n e e r de w o n i n g e n a a n g r o e p e n w o r d e n v e r h u u r d , b i j v o o r b e e l d d u i k e r s , v r i e n d e n g r o e p e n , familiereünies e.d. D a n kan de sfeer van rust en privacy in gevaar k o m e n . V e r h u r e n d e partijen m o e t e n er alert o p zijn d a t er niet a a n 'verkeerde' d o e l g r o e p e n v e r h u u r d w o r d t . D a t vraagt discipline van verhuurders en het tegengaan van korte termijn d e n k e n ('elke h u u r d e r is er één'). •

D a a r b i j kan het helpen als o p de website en in andere i n f o r m a t i e b r o n n e n zo helder m o gelijk w o r d t aangegeven v o o r wie het park wel en v o o r wie het m i n d e r o f niet geschikt is. D e A L V z o u hier een rol in k u n n e n h e b b e n .

•

V o o r t s k o m t het a a n o p strikte h a n d h a v i n g v a n de parkregels d o o r de beheerder. A l s huurders v o o r overlast z o r g e n , m o e t er direct w o r d e n o p g e t r e d e n ! D a t is in de gegeven o m s t a n d i g h e d e n lastig, vanwege het beheer o p a f s t a n d .

Verbetering toegangscontrole Een g o e d e t o e g a n g s c o n t r o l e is eveneens een p r o b a a t m i d d e l o m o n g e w e n s t bezoek en al te veel reuring o p het park tegen te g a a n . In de huidige situatie heeft het park diverse o p e n ing a n g e n . D a t is niet wenselijk uit het o o g p u n t van een g o e d e t o e g a n g s c o n t r o l e . D e n k b a r e maatregelen variëren van verkeersbeperkende maatregen als het plaatsen v a n paaltjes en andere o b s t a k e l s , a u t o m a t i s c h e s l a g b o m e n met pasjessysteem tot algehele a f s l u i t i n g . D a t laatste is o . i . niet a a n te bevelen. Parkregels De huidige parkregels zijn vrij s u m m i e r d o c h g o e d a f d w i n g b a a r (rechtstreeks afgeleid uit de leveringsaktes). D e n k b a a r is d a t meer regels leiden tot m i n d e r overlast en irritatie en dus t o t meer verblijfsgenot. W i j d e n k e n hierbij a a n zaken als parkeren v o o r bezoekers, het g e b r u i k van de o p e n b a r e r u i m t e , k l u s w e r k z a a m h e d e n ( w a n n e e r w e l / n i e t ) , a a r d v a n de b e p l a n t i n g (streekeigen s o o r t e n ) , g e d r a g v a n h o n d e n en k a t t e n , uitlaten van h o n d e n ( b u i t e n het p a r k ) , V i l l a p a r k De Oesterbaai Wemeldinge

17

3 o k t o b e r 2012

C o n c l u s i e s en aanbevelingen

Van der

ftees-f- Advies recreatie is ons vak

s p e l / s p o r t , hangjeugd, orde en netheid enz. A n d e r z i j d s kan de onderlinge o n e n i g h e i d d a a r d o o r t o e n e m e n en w o r d t er meer inzet gevraagd o p het gebied van h a n d h a v i n g en c o n t r o l e . Een p e i l i n g o n d e r de leden v a n de coöperatie is w e l l i c h t een g o e d begin. D a n w o r d e n de w e n s e n en de knelpunten z i c h t b a a r en kan er gericht beleid w o r d e n g e v o e r d . 4.2

M a a t r e g e l e n ter b e v o r d e r i n g v a n het w o o n k l i m a a t o p het p a r k Regelgeving en controle V o o r d e p e r m a n e n t e bewoners is een prettig w o o n k l i m a a t belangrijk. D a n gaat het v o o r a l o m k e r n w a a r d e n als 'rust, privacy en c o m f o r t ' . L a a t s t g e n o e m d aspect heeft v o o r a l betrekk i n g o p het p r i v é d o m e i n ( w o n i n g + kavel), d u s d a t kan m e n grotendeels individueel regelen. ' R u s t en privacy' is een z a a k v a n het park als geheel. D a n gaat het v o o r a l o m regelgeving en de c o n t r o l e d a a r o p . Bestuur en A L V zullen z i c h in dit v e r b a n d a f m o e t e n vragen o f de h u i dige parkregels v o l d o e n d e zijn o f m o e t e n w o r d e n a a n g e s c h e r p t . Kracht zit in beperking D e O e s t e r b a a i is en blijft een recreatiepark. W o n e n o p het recreatiepark m o e t derhalve per definitie u i t z o n d e r i n g in plaats van regel zijn. H e t is in het b e l a n g v a n alle betrokkenen o m het a a n t a l p e r m a n e n t b e w o o n d e recreatiewoningen te beperken. D a n k u n n e n w o n e n en recreëren p r i m a s a m e n g a a n . A l s de illegale b e w o n i n g d o o r a r b e i d s m i g r a n t e n is b e ë i n d i g d , kan het a a n t a l echte bewoningsgevallen n a a r onze m e n i n g t o e n e m e n t o t c i r c a 2 5 % z o n d e r d a t het recreatieve karakter van het park w o r d t aangetast.

4.3

M a a t r e g e l e n t o t v e r b e t e r i n g v a n d e v e r h u u r p o s i t i e v a n het p a r k Eén van de kernvragen is hoe de verhuurpositie van het park kan w o r d e n verbeterd. In de v o o r g a a n d e h o o f d s t u k k e n is beschreven d a t dit geen eenvoudige z a a k is. V o o r een substantiële verbetering van de verhuurpositie m o e t er heel w a t g e b e u r e n . Product • D e O e s t e r b a a i heeft een g o e d b a s i s p r o d u c t te b i e d e n : recreatiewoningen van g o e d e kwaliteit. D a t is een g o e d vertrekpunt, m a a r niet v o l d o e n d e . • D e recreatieve aantrekkelijkheid van de w o n i n g e n w o r d t hoger n a a r m a t e het uitrustingsniveau t o e n e e m t . V o o r de verhuur is n o o d z a k e l i j k d a t er sprake is van een m i n o f meer gelijke inrichting en m i n o f meer dezelfde voorzieningen (luxe b a d k a m e r , luxe keuk e n , m o d e r n e inrichting, flatscreen tv, w i f i , b o x s p r i n g b e d d e n enz.). A a n deze n o r m z o u d e n alle huizen m o e t e n v o l d o e n die v o o r de recreatieverhuur w o r d e n a a n g e b o d e n , v i a de E X V O o f anderszins. H e t verdient a a n b e v e l i n g dit d w i n g e n d o p te leggen a a n alle v e r h u r e n d e eigenaren (via de A l g e m e n e Ledenvergadering). •

A a n het hierboven o m s c h r e v e n basisniveau ( ' c o m f o r t b u n g a l o w ' ) z o u f a c u l t a t i e f n o g w a t extra belevingswaarde k u n n e n w o r d e n t o e g e v o e g d , bijvoorbeeld wellnessvoorzieningen als een b u b b e l b a d , een z o n n e b a n k o f een s a u n a ( ' w e l l n e s s b u n g a l o w ' ) , breedbeeld t.v., luxe t u i n m e u b e l e n , extra k e u k e n a p p a r a t u u r enz. ('luxe b u n g a l o w ' ) .

•

D e n a d r u k o p de kwaliteit van de w o n i n g als o n d e r s c h e i d i n g s p u n t is temeer van b e l a n g o m d a t de algemene p a r k v o o r z i e n i n g e n zeer bescheiden v a n a a r d zijn. D a a r m o e t het p a r k het niet van h e b b e n .

Plaats • D e locatie is v o o r de v e r h u u r m a r k t te typeren als B-Locatie: niet g o e d en niet slecht. D a a r valt verder niets a a n te veranderen. De concurrentie direct a a n de (Zeeuwse) kust heeft echter een betere uitgangspositie o p de v e r h u u r m a r k t .

V i l l a p a r k De Oesterbaai Wemeldinge

18

3 oktober 2012

C o n c l u s i e s en aanbevelingen

Van der Reeè-f- Adv/'eS recreatie is ons vak

•

A l l e e n d o o r een breed a a n b o d van o n d e r s c h e i d e n d e c e n t r u m v o o r z i e n i n g e n valt een b u n g a l o w p a r k locatieonafhankelijk(er) te m a k e n . D a a r is De O e s t e r b a a i echter veel te klein v o o r .

Prijs •

•

"

H o e beter en meer o n d e r s c h e i d e n d de kwaliteit van het a a n b o d des te hoger de prijs die m e n ervoor kan vragen. V o o r D e O e s t e r b a a i betekent dit niet meer d a n een g e m i d d e l d prijsniveau, a n d e r s prijst m e n zich uit de markt. H e t is v e r s t a n d i g o m z o r g v u l d i g n a a r de tarieven van vergelijkbare m e d e a a n b i e d e r s te kijken en van d a a r u i t de tarieven te b e p a l e n . Deze zullen structureel o n d e r het niveau v a n de trendsetters in de m a r k t liggen. O n d e r l i n g e prijsconcurrentie dient te w o r d e n bestreden (via A L V ) .

Promotie •

H e t belangrijkste b o e k i n g s i n s t r u m e n t is internet. Een aantrekkelijke, g o e d v i n d b a r e w e b site en een o n l i n e b o e k i n g s m o d u l e o p de website is een a b s o l u t e must. D a t is werk v o o r specialisten en vergt c o n t i n u a a n d a c h t en o n d e r h o u d .

•

H e t verdient a a n b e v e l i n g de v e r h u u r p r o m o t i e verder te professionaliseren: restylen v a n de w e b s i t e , z o e k m a c h i n e o p t i m a l i s a t i e , zoeken n a a r geschikte s a m e n w e r k i n g s p a r t n e r s . O n s b u r e a u kan daarbij desgewenst b e h u l p z a a m z i j n .

•

M e e r f o c u s s e n o p de juiste d o e l g r o e p e n c . q . belevingswerelden. In p r i n c i p e is er een beh o o r l i j k potentieel a a n w e z i g .

Personeel •

W i s s e l e n d e v e r h u u r van de w o n i n g e n is arbeidsintensief. Veel wissels betekent veel o n t v a n g s t e n , c o n t r o l e s en e i n d s c h o o n m a k e n . D e d r u k o p de receptie neemt toe en er w o r d e n meer m a r k e t i n g - en p r o m o t i e - i n s p a n n i n g e n g e v r a a g d . B o v e n d i e n vergen de w o n i n gen meer a a n d a c h t (meer reparaties).

•

O o k w o r d e n a a n de kwaliteiten van het beheer andere eisen gesteld: meer g a s t h e e r / v r o u w d a n beheerder.

•

W i j h e b b e n geen inzicht in de kwaliteiten van de huidige f u n c t i o n a r i s s e n . K w a n t i t a t i e f zit het p a r k met 1,5 fte a a n de o n d e r g r e n s . Los van het a a n t a l verhuurde w o n i n g e n m o e t namelijk altijd een a a n t a l taken w o r d e n uitgevoerd ( r e c e p t i e t a k e n , telefonische bereikb a a r h e i d , a d m i n i s t r a t i e , inspectie en c o n t r o l e , p r o m o t i e ) . D e a a r d v a n het p a r k b e p a a l t verder de o m v a n g van de personeelsformatie. H o e meer het a c c e n t o p v e r h u u r ligt, des te intensiever het personeelsbeslag.

Conclusie Professionaliseren is n o o d z a k e l i j k o m een substantiële verbetering van de verhuurpositie te verwerven. A l s d a a r t o e w o r d t b e s l o t e n , a c h t e n wij de kans v a n slagen v o l d o e n d e .

V i l l a p a r k De Oesterbaai Wemeldinge

19

3 oktober 2012

C o n c l u s i e s en aanbevelingen

Van der Reeef Advies recreatie is ons vak

4.4

Samenvatting Zoeken naar wat bindt De O e s t e r b a a i biedt v o l d o e n d e mogelijkheden o m aantrekkelijk te zijn v o o r een specifieke h u u r d e r s d o e l g r o e p , niet verhurende tweede w o n i n g bezitters en een beperkte g r o e p p e r m a nente b e w o n e r s . O m ervoor te zorgen d a t deze drie segmenten elkaar niet in de w e g g a a n zitten, d i e n t g e z o c h t te w o r d e n n a a r gezamenlijke d o e l e n . Deze gezamenlijkheid k o m t t o t u i t d r u k k i n g in de vijf kernwaarden als g e n o e m d in h o o f d s t u k 3.1 ( b l z . 4 ) . Prioriteit ligt bij verhuur De indruk bestaat d a t de niet verhurende eigenaren en de p e r m a n e n t e b e w o n e r s o p dit m o m e n t het meest tevreden zijn. H e t k n e l p u n t zit v o o r a l bij de stagnerende verhuur. H e t beleid v a n de coöperatie m o e t er d u s in de eerste plaats o p gericht zijn de v e r h u u r weer te laten stijgen. D i t r a p p o r t is d a a r t o e een nuttig h u l p m i d d e l , mits de a a n b e v e l i n g e n w o r d e n uitgevoerd ( W i e zijn wij? W e l k e d o e l g r o e p e n passen d a a r b i j ? H o e k u n n e n we die z o g o e d mogelijk faciliteren?). F o c u s s e n o p de juiste d o e l g r o e p e n betekent z o o p t i m a a l mogelijk inspelen o p h u n belevingswerelden: • In het fysieke p r o d u c t (uitrustingsniveau van de w o n i n g e n en de o p z e t van het park). " In de dienstverlening (zakelijk en correct). •

In m a r k e t i n g & p r o m o t i e (website, tarieven, parkreglement).

Beleid en uitvoering • D e c o ö p e r a t i e zal meer n a d r u k m o e t e n leggen o p beleid en regelgeving, o p een wijze als in dit r a p p o r t aangegeven ( b e s t u u r bereidt regels en besluiten v o o r , A L V bekrachtigt en stelt vast). •

V e r d e r is het park g e d i e n d bij een g o e d e organisatie (professioneel beheer, p r o m o t i e en v e r h u u r b e m i d d e l i n g ) . D i t vergt veel van bestuur, leden en medewerkers, m a a r is a b s o luut n o o d z a k e l i j k o m de positie v a n De O e s t e r b a a i te versterken.

•

T o t slot: een g o e d e s a m e n w e r k i n g met de gemeente Kapelle d r a a g t bij a a n een prettig recreatie- en w o o n k l i m a a t o p het park. H e t verdient a a n b e v e l i n g hierin te investeren d o o r periodiek overleg met de gemeente en regelmatige a f s t e m m i n g over relevante o n d e r w e r p e n die beide partijen r a k e n .

Apeldoorn, 3 oktober 2012 V a n der Reest A d v i e s V i l l a p a r k De Oesterbaai Wemeldinge

20

3 o k t o b e r 2012