Beoordeling toekomstperspectief Villapark De Oesterbaai te Wemeldinge

Beoordeling toekomstperspectief Villapark De Oesterbaai te Wemeldinge

rapport

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5.

Inleiding .............................................................................................. 1 De feiten op een rij ............................................................................... 2 Ontwikkelingen in de recreatiesector ..................................................... 5 Toekomstperspectief De Oesterbaai ...................................................... 9 Beantwoording onderzoeksvragen ....................................................... 11

3 februari 2012 T10446 - NvdR/ap Van der Reest Advies Anklaarseweg 15 7316 MA Apeldoorn T: 055-5382460 E: [email protected] I: www.vanderreestadvies.nl

Rapportverzoek van:

Gemeente Kapelle De heer B. Maas

Opgesteld door:

Van der Reest Advies N.A. van der Reest

Inleiding

1.

Inleiding Villapark De Oesterbaai bestaat uit 142 recreatiewoningen. Het park is gelegen in Wemeldinge, aan de rand van het dorp en direct aan de Oosterschelde. Het park is in het midden van de jaren 90 van de vorige eeuw opgezet en bestemd als recreatiepark: particuliere woningen die als tweede woning worden gebruikt en/of door de eigenaren worden verhuurd voor kortstondig recreatief gebruik (weekend-, midweek- en weekverhuur). In de loop der tijd is in een deel van de woningen oneigenlijk gebruik ontstaan in de zin van permanente bewoning of verhuur aan arbeidsmigranten. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de afgifte van gedoogbeschikkingen aan een deel van de permanente bewoners en het in gang zetten van een handhavingstraject ten aanzien van de bewoning door arbeidsmigranten (loopt nog). Nu het handhavingstraject is ingezet en er naar verwachting binnen afzienbare tijd een eind komt aan de illegale bewoning, komt de vraag aan de orde of het park in zijn oorspronkelijke opzet (recreatie) nog toekomstperspectief heeft en als dat niet aannemelijk is, op welke wijze de recreatieve functie van het park dan toch zoveel mogelijk kan worden behouden. Hierbij wordt gedacht aan een combinatie van verblijfsrecreatie en één of meer woonvormen, bijvoorbeeld deeltijdwonen. In deze notitie wordt getracht een antwoord te vinden op de volgende vragen: 1. Heeft Villapark De Oesterbaai redelijkerwijs voldoende toekomstperspectief als 100% recreatiepark? A. In de huidige opzet. B. Na eventuele aanpassingen (welke?). 2. Indien de eerste vraag negatief beantwoord wordt, welke reële gebruiksmogelijkheden doen zich dan voor, ervan uitgaande dat de verblijfsrecreatiefunctie van het park zoveel mogelijk dient te worden behouden?

Villapark De Oesterbaai Wemeldinge

1

3 februari 2012

De feiten op een rij

2. 2.1

De feiten op een rij Bestemmingsplan Villapark De Oesterbaai is opgenomen in het bestemmingsplan Stormezandepolder uit 1988. Het grootste deel van het park heeft de bestemming ‘Verblijfsrecreatie’ met subbestemming ‘recreatiewoning (Vr)’. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor permanente verblijfsrecreatie in recreatiewoningen (artikel 9 lid 1 van de Planregels). Het begrip ‘permanente verblijfsrecreatie’ is nader omschreven in artikel 1 punt 10 van de Regels: ‘verblijfsrecreatie in een gebouw waarvan het ruimtegebruik een bestendig karakter mag dragen’. Een klein deel van het park heeft de bestemming ’Recreatie ’ met de subbestemming ‘veldsport (Rv)’. Hierop mogen geen gebouwen worden gebouwd. Dit onderscheid in bestemmingen is goed zichtbaar in de praktijk. De 142 recreatiewoningen bevinden zich binnen de bestemmingsvlakken Vr en het gedeelte met de bestemming Rv is bebouwingsvrij. Conclusie: de inrichting van het park is in overeenstemming met het bestemmingsplan.

2.2

Gebruik Het park bestaat uit 142 particuliere recreatiewoningen. Het gebruik laat zich volgens de gemeente Kapelle als volgt beschrijven:  42 tweede woningen.  43 woningen voor de recreatieve verhuur. Hiervan zitten er 29 in de eigenarencoöperatie opgerichte exploitatie Villapark De Oesterbaai B.V. De overige 14 huizen worden zonder tussenkomst van de coöperatie verhuurd.  16 permanent bewoonde woningen (met persoonsgebonden gedoogbeschikking).  41 illegaal gebruikte woningen (permanente bewoning zonder gedoogbeschikking of verhuur aan arbeidsmigranten of andere niet-recreatieve huurders). Conclusie: het gebruik van (ten minste) 41 woningen is niet in overeenstemming met het bestemmingsplan.

2.3

Beschrijving van het huidige park Het park is door ons bezocht op 24 januari jl., een droge zachte winterdag met nagenoeg geen wind. Wat opvalt is het ontbreken van als zodanig herkenbare centrumvoorzieningen. De eerste indruk is dat er alleen maar (recreatie)woningen zijn gebouwd. De inrichting doet dan ook eerder denken aan een woonwijk dan aan een recreatiepark. Bij nadere beschouwing blijkt er toch een receptiegebouwtje aanwezig te zijn met daarbij een opslagruimte voor fietsverhuur, enkele vuilcontainers en een aantal parkeerplaatsen voor algemeen gebruik. De receptie is op 24 januari gesloten en niets wijst erop dat daaraan spoedig een einde zal komen (geen mededelingen over openstellingstijden). Elders op het terrein ligt nog een kleine speelplaats met enkele speelwerktuigen en in het hart van het park is een open ruimte zonder bebouwing (het perceel met de Rvbestemming). Smalle wegen, een vrij strakke verkaveling en diverse typen woningen. Het geheel maakt een goed onderhouden indruk, met hier en daar negatieve afwijkingen in de vorm van achterstallig buitenonderhoud van sommige woningen.


2

3 februari 2012


De hele opzet van het park doet enigszins gedateerd aan en het ontbreekt aan onderscheidende kenmerken met een positieve belevingswaarde. Het park straalt geen vakantiesfeer uit. Het feit dat er in de winter weinig gasten zijn doet daar niets aan af. De kwaliteit van de woningen wordt door ons ingeschat op een gemiddeld niveau (‘een zeventje’). Duidelijk is te zien dat de gebruiksfunctie van de woningen niet eenduidig is. Bij diverse woningen staan auto’s, waarvan sommige met kentekenplaten uit Oost-Europese landen. Conclusie: een gedateerd park zonder veel uitstraling maar met over het algemeen aardige woningen op kavels met voldoende privacy.

2.4

Locatie De ligging onderaan de Oosterscheldedijk en aan de rand van het dorp is te typeren als ‘redelijk’. Zicht op het water ontbreekt, maar de Oosterschelde en het dorpscentrum zijn wel dichtbij. Wemeldinge is een heel aardig dorp met diverse toeristisch-recreatieve elementen, maar is niet te kwalificeren als ‘toeristische smaakmaker’. Het ‘toeristische product Wemeldinge’ staat nog in de kinderschoenen en is op dit moment nog allerminst een bestemming voor het grote publiek. Als men dat al wil worden, dan moet er nog veel gebeuren. De locatie aan de Oosterschelde biedt zeker kansen (watersport, duiktoerisme, natuurbeleving, ecotoerisme) maar van een ‘toeristische hotspot’ is nog geen sprake. De ontwikkelingen rondom het voormalige sluizencomplex en het naast Villapark De Oesterbaai gelegen ‘Weumelinghe’ duiden echter wel op ambities. Dat niveau wordt op Villapark De Oesterbaai niet gehaald. Conclusie: Wemeldinge heeft de potentie om uit te groeien tot een recreatiebestemming van formaat, maar is dat nu nog zeker niet.


3

3 februari 2012


Samenvatting  De inrichting van het park is in overeenstemming met het bestemmingsplan.  Het gebruik van (ten minste) 41 woningen is niet in overeenstemming met het bestemmingsplan.  Het park maakt een gedateerde indruk en heeft weinig uitstraling, maar heeft over het algemeen aardige woningen op kavels met voldoende privacy.  Wemeldinge heeft de potentie om uit te groeien tot een recreatiebestemming van formaat, maar is dat nu nog zeker niet.


4

3 februari 2012

Ontwikkelingen in de recreatiesector

3.


3.1

Kerncijfers Zeeland  De sector Toerisme & Recreatie is belangrijk voor de Zeeuwse economie en de leefbaar-

heid in de kernen. In 2010 waren er 14.390 personen in Zeeland direct werkzaam in de toeristisch-recreatieve sector, 2% meer dan in 2009.  De totale Zeeuwse werkgelegenheid nam in 2010 juist licht af, van 171.400 personen in 2009 naar 170.600 personen in 2010.  Toerisme & recreatie heeft een aandeel van 8,4% in de totale werkgelegenheid. Het aandeel van toerisme & recreatie in de totale werkgelegenheid is als vanouds het grootst op Schouwen-Duiveland (15,2%), het kleinst is het aandeel op de Bevelanden & Tholen (6,1%).  De verdeling van de werkgelegenheid verschilt per regio. Op Schouwen-Duiveland is het aandeel van verblijfsaccommodaties hoger dan gemiddeld. In Zeeuws-Vlaanderen is het aantal banen in de horeca relatief groot. Zie het volgende kleurendiagram.

Bron: LISA/Kenniscentrum Kusttoerisme

3.2

Recreatiewoningensector Recreatiewoningen in Nederland en in Zeeland Nederland w.v. toeristische verhuur Zeeland w.v. toeristische verhuur

2000 87.463 33.273 10.793 3.636

% 100% 38% 12,3 34%

2005 % 95.017 100% 38.557 40% 11.119 11,7% 3.990 36%

2010 % Stijging 2000-2010 104.794 100% 17.331 20% 40.806 39% 11.629 11,1% 836 8% 4.576 39% Bron: CBS

Conclusies  Het aantal recreatiewoningen is in Nederland de laatste 10 jaar explosief toegenomen (20%).  In Zeeland is deze toename veel beperkter geweest (8%).


5

3 februari 2012


 Daardoor is het Zeeuwse aanbod relatief verouderd en is het marktaandeel licht gedaald

(van 12,3% naar 11,1%).

 In toenemende mate wordt het huisjesaanbod in Zeeland toeristisch verhuurd (meer

verhuuraccommodatie, minder tweede woningen).

Bungalows voor de toeristische verhuur  Zeeland bezet met 4.576 verhuurbungalows en 25.168 slaapplaatsen de vierde plaats, na Gelderland, Limburg en Drenthe.  Het bungalowaanbod in Zeeland is niet bijzonder groot- of kleinschalig. Met gemiddeld 55 bungalows per bedrijf ligt het iets boven het landelijke gemiddelde (51).  De vraagontwikkeling over de laatste 10 jaar vertoont een grillig verloop. Forse dalingen in 2005 en 2008, daarna weer herstel. Van een substantiële groei is echter geen sprake.

Bron: CVO/Kenniscentrum Kusttoerisme

 De toename van het aanbod en de stabilisatie van de overnachtingen leidt tot een da-

lende bezettingsgraad van de slaapplaatsen in recreatiewoningen in Zeeland de afgelopen jaren. In 2000 bedroeg de berekende bezetting van een bungalow 24 weken. In 2010 is deze bezetting gedaald naar 20 weken (Nederland 23 weken).  Ofschoon de bungalowsector meer dan de kampeersector een jaarrondgebeuren is, worden verreweg de meeste bungalowvakanties in het zomerhalfjaar doorgebracht. Piekmomenten zijn mei (meivakantie, Hemelvaart/Pinksteren), juli en augustus (schoolvakanties). Ook in juni en september is er sprake van een behoorlijke belangstelling.  De gemiddelde besteding per persoon per dag bedraagt € 29 (Nederland € 30). Toekomstperspectief  In tegenstelling tot de kampeersector scoort de bungalowsector in Zeeland qua bezettingsgraad aanzienlijk onder het landelijke gemiddelde. Bovendien is er sprake van een dalende tendens. Dit duidt op verzadiging en op verouderd aanbod c.q. aanbod dat onvoldoende inspeelt op de wensen van de hedendaagse gast.  De markt voor korte vakanties zal naar verwachting nog blijven groeien. Dit is gunstig voor de bungalowsector.


6

3 februari 2012


 Naar het zich laat aanzien komt er de komende tijd in Zeeland veel nieuw aanbod bij



  

 







3.3

(pijplijnprojecten). Echter niet alleen in Zeeland. De bungalowmarkt is dan ook een ‘vechtmarkt’ geworden. In grote delen van het jaar is het aanbod inmiddels veel groter dan de vraag, met ‘prijsdumping’ als gevolg. Zeeland is tot op heden geen ‘jaarrondbestemming’. Het landschap is niet uitnodigend in herfst en winter (kaal, open, grijs, veel wind) en er is in deze periode betrekkelijk weinig te zien en te doen (geen grote steden, weinig evenementen en indoordagattracties). De markt raakt overvoerd. Nieuw aanbod moet toegevoegde waarde hebben. Dit gaat veelal ten koste van bestaand verouderd aanbod. De markt stelt ook duidelijke eisen aan prijs en kwaliteit. Er is in Zeeland eerder behoefte aan vernieuwing van het bestaand aanbod dan aan substantiële toename van het aanbod. Alleen voor zeer onderscheidende initiatieven zien wij nog ontwikkelingsperspectief. Extra voorzieningen in woningen zelf zorgen voor grotere aantrekkingskracht. Dit vergt ruime woningen (75 m2 en meer). Voor kansrijke verhuurprojecten is een aantrekkelijke omgeving nodig, zowel landschappelijk als recreatief. Nabijheid van strand en water, dorpen en steden, gevarieerd aanbod van recreatieve voorzieningen, uitnodigend landschap (kleinschalig, niet te open). 100% verhuurparken zijn alleen kansrijk als ze beschikken over een uitgebreid pakket van hoogwaardige centrale voorzieningen die het hele jaar benut kunnen worden (indoorfaciliteiten). Dit vergt veel verhuureenheden per bedrijf. Tweede woningencomplexen met geen of slechts een beperkte verhuurdoelstelling kunnen met veel minder centrumvoorzieningen en woningen toe. Op deze parken is veelal sprake van een mix van eigen gebruik (individuele eigenaren) en verhuur aan derden. De toeristische verhuur beperkt zich hier hoofdzakelijk tot de zomermaanden en de schoolvakanties. Veroudering en een gebrekkige uitstraling is hier ook wel een knelpunt, maar telt minder zwaar. Voor nieuwe bungalowparken zonder uitgebreide centrale voorzieningen zien wij alleen kansen in de vorm van tweede woningencomplexen met een beperkte verhuurfunctie.

Wemeldinge Onderscheidende factoren De markt groeit niet meer, dus groei voor het ene park zal ten koste gaan van een ander park. In deze ‘vechtmarkt’ draait het om onderscheidingsvermogen en belevingswaarde. De aantrekkingskracht van een recreatiewoningenpark wordt in hoofdzaak bepaald door twee dingen: de locatie (wat heeft Wemeldinge te bieden?) en het product (wat heeft het park te bieden?). Het product (park) is in het vorige hoofdstuk al aan de orde geweest. Geconcludeerd is dat het van zichzelf onvoldoende aantrekkingskracht heeft om een groot publiek te trekken (geen centrale voorzieningen, geen onderscheidende woningen, geen bijzondere uitstraling). Het is een doorsnee huisjespark van gemiddelde kwaliteit en zonder bijzondere kenmerken. De meest onderscheidende factoren van de locatie Wemeldinge zijn de ligging aan de Oosterschelde en de duiksportmogelijkheden. Er zijn ongetwijfeld nog meer pluspunten te noemen maar dit zijn -in vergelijking met andere plaatsen in Zeeland en daarbuiten- de meest bepalende factoren (Unique Selling Points, USP’s ).


7

3 februari 2012


Op onderstaand kaartje zijn de duiklocaties in Zeeland aangegeven. Er wordt vooral in de Grevelingen en in de Oosterschelde gedoken. Wemeldinge is hierbij nadrukkelijk in beeld, maar is er nog niet in geslaagd uit te groeien tot een sterk ‘merk’.

Samenvatting  Toerisme & Recreatie is één van de dragende sectoren van de Zeeuwse economie.  Dit belang is op Zuid-Beveland echter beduidend kleiner dan in de kustgemeenten.  De vraag naar recreatiewoningen groeit nog wel in absolute zin, maar het aanbod stijgt nog harder. Gevolg is een stabiliserende tot licht dalende bezettingsgraad per woning.  Voor gedateerde complexen op locaties buiten de toeristische hotspots (zoals De Oesterbaai) wordt eerder krimp dan groei voorzien.  De USP’s van Wemeldinge zijn de Oosterschelde en het duiktoerisme. Beide aspecten hangen nauw met elkaar samen.


8

3 februari 2012

Toekomstperspectief De Oesterbaai

4.


4.1

Het park als recreatieoord voor de verhuur Huidige opzet Villapark De Oesterbaai heeft in zijn huidige gedaante te weinig te bieden voor een gezonde exploitatie als recreatiepark voor de verhuurmarkt. Andere parken en locaties hebben (veel) meer te bieden. Ofschoon wij niet uitsluiten dat er het nodige te verbeteren valt aan de huidige exploitatie (professionaliseringsslag) achten wij het park in de huidige opzet niet in staat om voldoende aantrekkingskracht uit te oefenen op de doelgroep ‘recreatieve huurders’. Een bedrijfseconomisch gezonde exploitatie louter met recreatieverhuur zit er niet in. Aangepaste opzet Om uit te groeien tot een volwaardig vakantiepark, waar voldoende recreatieve huurders belangstelling voor hebben (weekend-, midweek-, weekverhuur) dient fors geïnvesteerd te worden in aantrekkelijke centrumvoorzieningen. Dit vereist een aanzienlijk breder draagvlak dan 142 woningen. De fysieke ruimte ontbreekt om dit te kunnen realiseren. Alleen al daarom valt deze optie af. Maar ook als het wel mogelijk zou zijn om uit te breiden c.q. het exploitatiedraagvlak te verbreden zouden wij onze twijfels houden over de haalbaarheid, gezien de marktsituatie en de locatiefactoren. Conclusie De Oesterbaai is thans niet geschikt als verhuurpark en is daar redelijkerwijs ook niet geschikt voor te maken.

4.2

Tweede woningencomplex Eigen gebruik Villapark De Oesterbaai is in de huidige situatie het meest geschikt als tweede woningencomplex:  De opzet van het park laat zien dat het oorspronkelijk is opgezet als tweede woningencomplex. Het park lijkt meer op een woonwijk dan op een recreatiemilieu al zijn er ook duidelijke verschillen met een woonomgeving (wegen, parkeren, straatverlichting).  Ook het bestemmingsplan is hier op toegesneden (‘permanente verblijfsrecreatie’).  De eigenarencoöperatie heeft zich in meerderheid ook uitgesproken voor deze optie. Wel moet worden betwijfeld of er in de toekomst voldoende vraag naar dit soort tweede woningen blijft bestaan. Op termijn dreigt daardoor een verdere achteruitgang van het park. Dit zien we op diverse plaatsen gebeuren. Gevolg is dat oneigenlijk gebruik op de loer ligt. Het is dus van groot belang voor eigenaren en gemeente, dat gewaakt wordt voor achteruitgang van het geheel. Verhuur aan derden Op de meeste tweede woningencomplexen is sprake van beperkte verhuur aan derden. Daar is niets op tegen als dit zuiver gericht is op recreatieverhuur en het eigen gebruik door de eigenaar van de recreatiewoning de hoofdfunctie is.


9

3 februari 2012


Problemen ontstaan wanneer de nadruk komt te liggen op het behalen van een zo hoog mogelijk verhuurrendement, want dan dreigen op dit soort parken de niet-recreatieve doelgroepen de overhand te krijgen en verdwijnt de recreatiefunctie naar de achtergrond. Conclusie De Oesterbaai is primair geschikt als tweede woningencomplex, al dan niet met verhuur aan derden, mits dit nadrukkelijk beperkt blijft tot recreatieverhuur.

4.3

Woonfunctie Door de eigenaar Indien de eigenaar van de recreatiewoning hierin permanent gaat wonen, is er wel sprake van strijd met de bestemming c.q. het bestemmingsplan, maar zal dit gebruik in de praktijk niet zo heel veel afwijken van een gebruik als tweede woning. Wel zal er in geval van permanente bewoning eerder een beroep op de gemeente worden gedaan in de facilitaire sfeer. Men is immers inwoner geworden van de gemeente en is geen recreant c.q. gast meer. Dit kan voor ongewenste situaties zorgen. Dit vergt in ieder geval ‘reparatie’ van het bestemmingsplan, maar mogelijk ook extra voorzieningen in het park (openbare verlichting, wegen en parkeren, huisvuilafvoer enz.). Nadeel is bovendien dat het recreatieve karakter van het park in het gedrang komt naarmate het aantal permanente bewoners stijgt. Quotering kan hierbij een oplossing bieden. Door derden Indien de eigenaar zijn recreatiewoning aan derden verhuurt voor woondoeleinden, raakt het gebruik steeds verder verwijderd van de juridisch-planologische bestemming en dreigen er tal van conflicten met de andere gebruikers van het park (eigenaren en huurders die de woningen voor recreatieve doeleinden gebruiken). Het gedrag en het levensritme van tijdelijke bewoners wijkt namelijk sterk af van recreanten en eigen gebruikers, ook als de laatste categorie haar recreatiewoning is gaan bewonen. Niet-recreatief gebruik door derden is daarom niet aan te bevelen. De praktijk op Villapark De Oesterbaai heeft dit ook uitgewezen: de arbeidsmigranten conflicteren met de andere gebruikers/bewoners van het park. Conclusie De Oesterbaai leent zich in zekere zin ook voor permanente bewoning, mits de eigenaar er zelf in gaat wonen en het wonen in het park niet de overhand krijgt. Langdurige verhuur aan derden t.b.v. woondoeleinden voor woondoeleinden leidt onherroepelijk tot conflicten met andere gebruikers en is derhalve niet aan te bevelen. Samenvatting  De Oesterbaai heeft geen perspectief als recreatieverhuurpark.  De Oesterbaai heeft vooralsnog wel perspectief als tweede woningencomplex.  Een beperkte woonfunctie door eigenaren van woningen is ook een optie, mits dit niet de overhand krijgt.  Langdurige tijdelijke bewoning door derden biedt geen perspectief voor De Oesterbaai.


10

3 februari 2012

Beantwoording onderzoeksvragen

5.

Beantwoording onderzoeksvragen Aan de hand van het gestelde in de voorgaande hoofdstukken, komen wij nu toe aan de beantwoording van de onderzoeksvragen en ons advies. Heeft Villapark De Oesterbaai voldoende toekomstperspectief als 100% recreatiepark? In de huidige opzet of na eventuele aanpassingen? Wij zien geen perspectief voor De Oesterbaai als verhuurpark. Er is ongetwijfeld een beperkte doelgroep voor dit park, maar voor een commerciële exploitatie is deze groep te klein. Het park mist kwaliteit, sfeer, voorzieningen om op eigen kracht voldoende aantrekkingskracht op het grote publiek uit te oefenen. De omgevingsfactoren (locatie Wemeldinge) bieden vervolgens te weinig toegevoegde waarde om het dan daarvan te verwachten. Het lukt alleen op echte A-locaties (zoals de kuststrook) om een park van deze aard en opzet succesvol te exploiteren als verhuurpark. Welke reële gebruiksmogelijkheden doen zich dan voor, ervan uitgaande dat de verblijfsrecreatiefunctie van het park zoveel mogelijk dient te worden behouden? 1. Een gebruik als tweede woningencomplex ligt het meest in de rede, aangevuld met recreatieve verhuur aan derden. Dat laatste zal beperkt blijven tot een aantal weken in de zomer en in voor- en najaar (beperkte bezettingsgraad). Voor eigenaren die hier wat in zien zal dit een aardige bijverdienste kunnen betekenen. Of er op termijn voldoende belangstelling voor de recreatiewoningen op De Oesterbaai zal blijven bestaan hangt in sterke mate af van de algehele onderhoudstoestand van het park en de woningen, maar ook van de verdere ontwikkeling van Wemeldinge als recreatiekern. Als de recreatieve aantrekkingskracht van Wemeldinge toeneemt, heeft dat een gunstig effect op de Oesterbaai als tweede woningbestemming. 2. Een woonfunctie voor De Oesterbaai ligt minder voor de hand, omdat daarmee de recreatiefunctie gevaar loopt het onderspit te delven c.q. geleidelijk te verdwijnen. Naarmate er meer huizen bewoond worden zal de recreatieve aantrekkelijkheid van het park immers afnemen. Dit betekent overigens niet dat een beperkte woonfunctie beslist moet worden uitgesloten, want er is in veel gevallen weinig verschil tussen een frequent gebruik als tweede woning en permanente bewoning. Problemen doen zich wel voor wanneer het gedrag van recreanten en bewoners uit elkaar gaat lopen. Dat is het geval bij verhuur van woningen aan seizoenarbeiders, sociale probleemgevallen, mensen met onaangepast gedrag enz. Dan raakt de verblijfsrecreatiefunctie ernstig in het gedrang en ontstaan er conflicten tussen de verschillende soorten gebruikers van de woningen. Planologisch-juridische vertaalslag De primaire bestemming ‘Verblijfsrecreatie’ dient gehandhaafd te blijven om het accent op het recreatieve gebruik te behouden. Dus geen woonbestemming zoals op het naastgelegen project ‘Weumelinghe’ of de bebouwing bij het voormalige sluizencomplex, maar de toevoeging van een subbestemming ‘Wonen’ aan de hoofdbestemming ‘Verblijfsrecreatie’. Hieraan moet dan een maximum gekoppeld worden. Wij denken hierbij aan 25% van het totale aantal woningen (35). De subbestemming ‘Wonen’ dient voorts beperkt te worden tot de eigenaar van de woning. Hiermee wordt voorkomen dat de woning voor woondoeleinden wordt onderverhuurd. Het begrip ‘deeltijdwonen’ (bijvoorbeeld maximaal 9 maanden aaneengesloten per jaar) achten wij lastig inpasbaar. Als het al juridisch haalbaar is, dan is het in ieder gaval moeilijk te controleren en dus is handhaving niet eenvoudig.


11

3 februari 2012

Beantwoording onderzoeksvragen

Advies  Recreatief gebruik centraal blijven stellen en recreatiebestemming als primaire bestemming handhaven in het bestemmingsplan.  Een beperkte woonfunctie toevoegen. Hierbij gaan onze gedachten uit naar een hoofdbestemming ‘Verblijfsrecreatie’ en een subbestemming ‘Wonen’ gekoppeld aan de eigendom van de woning.  Het verdient aanbeveling voor de woonfunctie een quotering op te nemen in de orde van grootte van maximaal 25%.  Geen verhuur van woningen voor ander dan recreatief gebruik! Gemeentelijk beleid Het beleid van de gemeente Kapelle is er op gericht de recreatiefunctie van Wemeldinge te versterken (Recreatievisie 2005). De gemeente Kapelle werkt momenteel aan een nieuwe Structuurvisie en naar verwachting zal Wemeldinge daarin als recreatiespeerpunt worden opgenomen. Continuering van de recreatiebestemming van De Oesterbaai past in dat beleid. Toevoeging van een beperkte woonfunctie is daarmee niet per definitie in strijd. Uitvoerbaarheid In het kader van handhaving verdienen twee aspecten bijzondere aandacht:  De woonquotering.  De koppeling tussen eigendom van de woning en wonen. Beide zaken kunnen in het bestemmingsplan worden vastgelegd als ruimtelijk relevante bepalingen. Met behulp van de gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie is na te gaan wie er wonen. Eigendomsgegevens kunnen worden verkregen bij het Kadaster. Dan komt het verder op controle en handhaving aan. Dit is een gemeentelijke taak1. Een goede samenwerking met (het bestuur van) de eigenarencoöperatie is wel van belang. Het verdient aanbeveling ter zake een convenant af te sluiten tussen gemeente en coöperatie. Dit is weliswaar niet juridisch bindend, maar bindt betrokkenen wel aan een gezamenlijke inspanningsverplichting gemaakte afspraken na te leven. Slot  In beginsel verdragen de functies ‘Verblijfsrecreatie’ en ‘Wonen’ elkaar niet goed. Een recreatiepark is geen woonoord en een woonwijk is wat anders dan een recreatiemilieu.  Uitzondering op deze regel is het gebruik als tweede woning. Hier wordt het leven van alledag als het ware voortgezet in een recreatieve setting. Zeker als mensen niet meer deelnemen aan het arbeidsproces en langdurig achtereen in hun tweede woning verblijven is er in de praktijk niet of nauwelijks onderscheid waar te nemen tussen recreëren en wonen. In dat geval kunnen beide functies naast elkaar bestaan zonder tot conflicten te leiden. Dit model is goed denkbaar op De Oesterbaai.  Om de juiste balans tussen verblijfsrecreatie en wonen te bewaren en te bewaken zijn er wel heldere regels nodig. Daarbij ligt het in de rede de huidige functie ‘Verblijfsrecreatie’ als hoofdfunctie te handhaven en daaraan een subbestemming ‘Wonen’ te koppelen onder nader aangegeven voorwaarden. Apeldoorn, 3 februari 2012 Van der Reest Advies 1

Kabinetsbesluit 27-1-2012 inzake intrekking Wet onrechtmatige bewoning recreatiewoningen.


12

3 februari 2012

Beoordeling toekomstperspectief Villapark De Oesterbaai te Wemeldinge

Recommend Documents