ZEELAND DUURZAAM AAN DE SLAG

Ecofys BV P.O. Box 8408 NL-3503 RK Utrecht Kanaalweg 16-G NL-3526 KL Utrecht The Netherlands www.ecofys.nl T F E

+31 (0)30 280 83 00 +31 (0)30 280 83 01 [email protected]

ZEELAND DUURZAAM AAN DE SLAG ENERGIE IN STRATEGISCH VOORRAADBELEID CORPORATIES

Ir. R. Kramer Ir. F. Schipper Ir. F. Zegers

Januari , 2005 E10134 Copyright Ecofys 2005

In samenwerking met de provincie Zeeland en de Zeeuwse woningcorporaties. Mogelijk gemaakt door een financiële bijdrage uit het MAP fonds van Delta Nuts Bedrijven.

Inhoudsopgave

1

Inleiding

1

2.

Vraagstelling en aanpak

3

3. Energetische en integrale complexniveau

4

woningkwaliteit op

Energetische kwaliteit van de Zeeuwse huurwoningvooraad

4. Inbedding in de organisatie

6

9

14

Bijlage 1: Analyse energetische kwaliteit voorraad van de corporatie 15

Bijlage 2: Uitgangspunten

17

Bijlage 3: deelnemende partijen

21

ENERGIE IN STRATEGISCH VOORRAADBEZEELAND DUURZAAM AAN DE SLAG

JANUARI 2005

II

1

Inleiding

Met het project duurzaam aan de slag worden de Zeeuwse woningcorporaties ondersteund om energie een structurele plek te geven binnen het strategisch voorraadbeleid. Het project duurzaam aan de slag is een initiatief van de provincie Zeeland en wordt uitgevoerd met ondersteuning van het MAP fonds van Delta Nuts bedrijven. De tien deelnemende corporaties vertegenwoordigen met gezamenlijk zo’n 40.000 woningen het grootste deel van de bestaande huurwoningvoorraad in Zeeland. Op dit moment hebben de corporaties geen structureel energiebeleid. Door deelname aan dit project hebben de Zeeuwse corporaties een hulpmiddel gekregen dat inzicht geeft in de huidige energetische kwaliteit en integrale woningkwaliteit van de voorraad. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de mogelijkheden voor verbetering van de energetische en integrale woningkwaliteit en de daarbij behorende investeringen en terugverdientijden. De resultaten kunnen gebruikt worden als onderbouwing voor verdere (beleids)keuzes op dit gebied. De instrumenten zijn in samenspraak met de corporaties ontwikkeld. EPBD (Energy Performance of Building Directive) Dit project sluit goed aan op de Europese richtlijn die per 1/1/20061 verplicht om bij verkoop en bij woningmutatie een energieprestatie-certificaat bij de woning te leveren. In Nederland wordt dit certificaat gebaseerd op EPA (energieprestatie-advies) en de EPC voor de nieuwbouw. Het ministerie van VROM heeft aangegeven dat de uitgevoerde EPA’s tien jaar geldig zijn. Daarmee hebben de corporaties met het project “duurzaam aan de slag” zich al voorbereid op de komst van deze nieuwe regelgeving Energielabel De energie-index uit het EPA en de EPC worden, vergelijkbaar aan de labeling van wit- en bruingoed, gekoppeld aan een A t/m G label als maat voor energieprestatie. De structuur van het woningenergielabel is nog niet definitief vastgesteld en kan daarom nog wijzigen. De labels kan een corporatie intern gebruiken bijv. bij het vaststellen van diverse kwaliteitsklassen van woningen. Figuur 1: Huidige energielabel

1 Op dit moment is nog niet duidelijk of de richtlijn per 1/1/2006 of 1/1/2007 wordt geïmplementeerd in Nederland.


JANUARI 2005

1

Daarnaast stelt het energieprestatie-certificaat corporaties in staat de energetische kwaliteit en de daaraan gerelateerde energielasten mee te nemen in de communicatie naar huurders. Door communicatie over integrale woonlasten (kale huur en energielasten) en wooncomfort worden zuinige en comfortabele woningen met een hogere kale huur aantrekkelijker voor huurders dan ‘goedkope’ woningen (wat betreft kale huur). Integrale woningkwaliteit Binnen het project wordt naast energie als eerste insteek een koppeling gemaakt naar integrale woningkwaliteit. Belangrijke (en door huurders gewaardeerde) aspecten van woningkwaliteit zijn namelijk: wooncomfort, gezondheid, woonlasten en veiligheid. Energie- en milieuaspecten daarentegen vormen geen primaire woonwensen. Toch zijn verbetering van energie- en milieuaspecten sterk gekoppeld aan gezondheid, comfort, woonlasten en (in mindere mate) veiligheid. Door isolatie van een woning en verbeteren van de ventilatie kunnen enerzijds de energielasten sterk verlaagd worden en anderzijds het comfort en binnenmilieu verbeterd worden (minder vocht, condens, tocht en koudestraling en een verbeterd tapcomfort). Plaatsing van dubbelglas vermindert het energiegebruik (woonlasten, milieu), de geluidsbelasting (comfort, binnenmilieu), koudestraling (comfort) en leidt tot een verbeterde inbraakwering (veiligheid). Een groot aantal milieu en energie gerelateerde maatregelen voor woningen leiden dus tot verbetering van de integrale woningkwaliteit en een verlaging van de secundaire woonlasten. Bij een goede communicatie naar huurders biedt dat goede kansen voor rendabele kwaliteitsverhogende investeringen in de woningvoorraad. Aandacht voor communicatie naar huurders in het energie- en milieubeleid kan daarmee een belangrijke succesfactor zijn voor de uitvoering.


JANUARI 2005

2

2.

Vraagstelling en aanpak

De resultaten van het project beogen voor de corporaties antwoord te geven op de volgende vraagstellingen: 1. Wat zijn per complex de mogelijkheden voor verbetering van de energetische en integrale woonkwaliteit? 2. Wat is het huidige energiegebruik van de voorraad van de corporatie? 3. Wat zijn de mogelijke scenario’s voor verbetering van de energetische en integrale woonkwaliteit op voorraadniveau ten behoeve van beleidsontwikkeling? 4. Hoe kunnen de energieaspecten ingebed worden in de organisatie? Om antwoord te kunnen geven op de vraagstelling is de volgende aanpak gehanteerd: Fase 1: energetische en integrale woningkwaliteit op complexniveau: Op basis van referentiecomplexen wordt de voorraad gekarakteriseerd. Er zijn complexen geselecteerd die de komende jaren in groot onderhoud gaan of die een groot aantal gelijksoortige woningen in het bezit vertegenwoordigen. Vervolgens is een hulpmiddel aangereikt om investeringsbeslissingen over maatregelen op complexniveau te kunnen afwegen en onderbouwen. Fase 2: energetische woningkwaliteit op voorraadniveau: De samenvoeging van complexinformatie in één bestand geeft inzicht de energetische kwaliteit van de voorraad. Dit vormt de basis voor vaststelling van het huidige energieverbruik in de voorraad en biedt de mogelijkheid op voorraadniveau diverse scenario’s door te rekenen voor verbetering van de energetische woningkwaliteit. Fase 3: Inbedding instrumentarium in strategisch voorraadbeheer / organisatie: De corporatie krijgt informatie aangereikt over de mogelijkheden voor verbetering van energetische en integrale woningkwaliteit van de complexen en de voorraad. Dit kan door het management gebruikt worden om beleidskeuzes te maken. De consequenties van deze keuzes kunnen opgenomen worden in complexbeheersplannen. Daarmee kan het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningen onderdeel worden van het strategische voorraadbeleid. De informatie kan ook gebruikt worden voor het vaststellen van energiebeleid voor de organisatie.


JANUARI 2005

3

EPA’s Zes corporaties hebben in dit project voor een groot aantal referentiecomplexen EPA’s laten uitvoeren. Voor deze corporaties kan daarmee een goed beeld gegeven worden van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad. Vier corporaties hebben ervoor gekozen om voor beperkt aantal complexen EPA’s uit te voeren. Dit zijn complexen die binnenkort in planmatig onderhoud gaan. De resultaten worden gebruikt worden voor het maken van keuzes over het toepassen van energiemaatregelen in deze woningen. In de onderstaande tabel is te zien dat in het project Duurzaam aan de Slag voor 2165 referentiewoningen EPA’s zijn opgenomen. Dit zijn de woningen die bezocht zijn door een EPA adviseur. In een blok met bijvoorbeeld tien eengezinswoningen betekent dit dat één hoek- en tussenwoning is bezocht. De officiële EPA is geldig voor alle tien woningen in dat blok. In totaal zijn er voor meer dan 1300 blokken en meer dan 8000 woningen officiele gecertificeerde EPA’s uitgevoerd. Daarmee is meer dan 20% van de Zeeuwse sociale huurwoningvoorraad voorzien van officiële EPA’s2. Dit is duidelijk hoger dan de prestatieafspraak die aan het begin van dit project is neergelegd door Delta Nuts Bedrijven. Voor meer dan 1000 woningen moesten officiële EPA’s uitgevoerd worden. De deelnemende corporaties hebben hiermee een goede prestatie geleverd en hebben zich daarmee al goed voorbereid op de komst van het verplichte energiecertificaat i.h.k.v. de EPBD. Daarnaast is daarmee een belangrijk aandeel geleverd aan de BANS doelstellingen van de Zeeuwse gemeente, die inhoudt dat 30% van de woningvoorraad voorzien moet zijn van een EPA. Deze 20% is mogelijk relatief eenvoudig op te rekken tot circa 50% door de EPA’s die opgenomen zijn van referentiewoningen ook te koppelen aan overige blokken met gelijksoortige woningen en daarvan officiële EPA’s te maken. De opgenomen referentiewoningen zijn gekoppeld aan gelijksoortige woningen bij de betreffende corporatie. Wanneer woningen uit de voorraad niet gekoppeld kunnen worden is gebruik gemaakt van gemiddelde representatieve woningtypes uit een bepaalde periode (bijv. eengezinswoning uit de periode 146-1966). Daarmee kan een beeld gegeven worden van de energetische kwaliteit van de voorraad van de corporaties. Hiermee kan ook een beeld gegeven worden van de energetische kwaliteit van de Zeeuwse sociale woningvoorraad. Met de referentiewoningen en de gemiddelde woningtypes wordt 75% van de totale sociale Zeeuwse sociale woningvoorraad gedekt. De resultaten hiervan zijn weergegeven in hoofdstuk 3.

2

Een offiële EPA is een EPA-rapportage van een woningblok die uitgegeven is door een gecertificeerde EPA-adviseur.


JANUARI 2005

4

Tabel 1: overzicht uitgevoerde EPA’s

Aantal EPA’s opgenomen van referentiewoningen Aantal woningen met officiële EPA’s Aantal blokken Gemiddeld aantal woningen per blok Aantal woningen gekoppeld aan referentiewoningen en gemiddelde representatieve woningtypes Totale Zeeuwse sociale huurwoningvoorraad Dekking totale sociale huurwoningvoorraad met officiële EPA’s Dekking totale sociale huurwoningvoorraad met referentiewoningen gemiddelde representatieve woningtypes.

2165 8396 1305 6.4 30313 40570 21% 75%


JANUARI 2005

5

3. Energetische en integrale woningkwaliteit op complexniveau

Inleiding Voor het Strategisch voorraadbeheer hebben corporaties behoefte aan eenvoudige parameters die een beeld geven van de huidige situatie van een complex en de mogelijkheden voor verbetering. De EPA-rapportage is onoverzichtelijk en is niet bruikbaar voor besluitvorming over strategisch voorraadbeheer. Daarom is er binnen dit project een hulpmiddel ontwikkeld om energie mee te kunnen nemen in het strategisch voorraadbeleid. Met dit hulpmiddel zijn de resultaten uit de EPA op complexniveau overzichtelijk gepresenteerd zodat het management snel inzicht heeft in de benodigde gegevens voor het nemen van investeringsbeslissingen. Huidige situatie energetische en integrale woningkwaliteit op complexniveau Per referentiecomplex is inzicht gegeven in de huidige situatie van de energetische en integrale woningkwaliteit. De energetische kwaliteit van een woning wordt bepaald door de energie-index en het daaraan gerelateerde energielabel. De energielasten en de aanwezige energiemaatregelen geven ook inzicht in de energetische situatie van de woning. Verbetering van de energetische kwaliteit enerzijds en woningcomfort en binnenmilieu anderzijds zijn sterk aan elkaar gekoppeld. Samen geeft dit een beeld van de integrale woningkwaliteit. Het comfortniveau van een woning blijkt een belangrijke wegingsfactor bij investeringsbeslissingen te zijn. Daarom zijn in de onderstaande tabel rekenwaarden opgenomen van zogenaamde WWS- (comfort) punten. De comfortpunten geven het comfortniveau van een woning aan conform het WWS-puntenwaarderingssysteem. Voor deze methodiek is gekozen omdat daarmee ook eenvoudig de potentiële huurverhoging berekend kan worden. Een hoger comfortpunt komt overeen met een hoger comfortniveau van een woning. Zie bijlage 2 voor de verdeling van de punten per maatregel. Maatregelpakketten voor verbetering Per referentiecomplex zijn de maatregelpakketten bepaald waarmee een hogere energielabelklasse kan worden bereikt ten opzichte van de huidige situatie. Daarbij wordt aangegeven wat de bijbehorende investering, terugverdientijd en energiebesparing is. Voorbeeld: Complex 102 Rampartstraat Managementinformatie over de energetische en integrale woningkwaliteit wordt in volgende tabel geïllustreerd voor complex 101 bestaande uit eengezinswoningen in de Rampartstraat in Tholen.


JANUARI 2005

6

Tabel 2: overzicht energetische en integrale woningkwaliteit op complexniveau

101 Rampartstraat 1

PMC Huidige situatie E 1.13 8 Ongeïsoleerde vloer Ongeïsoleerde gevel Ongeïsoleerde dak Enkel glas Ind. CR, VR-ketel combiketel

101 Label EI WWS-CP Maatregelen tov huidige situatie

Rampartstraat 1 D 1.01 9

C 0.79 14

spouw isolatie

spouw isolatie dak isolatie ind HR107-ketel

B 0.73 21

A 0.57 27

vloerisolatie spouw isolatie dak isolatie gedeeltelijk HR- glas ind HR107-ketel

vloerisolatie spouw isolatie dak isolatie overal dubbel-glas ind HR107-ketel

Natuurlijke ventilatie met roosters

€ 1,181

Terugverdientijd (meer inv.) Investeringen per woning Energiekosten per woning Energiebesparing Potentiele tvt corporatie

7 € 1,043 € 1,024 € 157 17

8 € 5,288 € 739 € 442 18

9 € 6,709 € 679 € 502 9

Zonneboiler vraaggestuurde ventilatie 24 € 17,724 € 538 € 643 17

Hier volgt een toelichting op bovenstaande tabel. De huidige situatie is in de linkerkolom weergegeven, uitgedrukt in het energielabel, energie-index en de WWS (comfort) punten. Voor de huidige situatie zijn ook de huidige energiemaatregelen in de woning beschreven met de bijbehorende rekenwaarde van de gemiddelde energielasten voor de woning in het desbetreffende complex. De energielasten zijn weergegeven voor het woninggebonden energieverbruik dat bestaat uit ruimte- en tapwaterverwarming en elektriciteit voor de aanwezige installaties zoals een ventilatiesysteem. In de rechterkolommen van de tabel zijn voor diverse maatregelpakketten ten opzichte van de huidige situatie de bijbehorende parameters weergegeven. Voor elke maatregelpakket wordt aangegeven: de bijbehorende terugverdientijd op meerinvestering (meerinvestering t.o.v. energiebesparing), investering, energielasten, energiebesparing per jaar en potentiële terugverdientijd corporatie (investering / potentiële huurverhoging). In bijlage 2 is weergegeven hoe de terugverdientijden zijn bepaald. De potentiële terugverdientijd corporatie is gebaseerd op de toename van het aantal WWS-punten en de puntprijs. Deze is afhankelijk van de mogelijkheid voor de corporatie om een huurverhoging te vragen voor de woning. In bijlage 2 zijn ook de overige uitgangspunten weergegeven zoals de aardgasprijs en puntprijs die is gehanteerd. Uit de bovenstaande resultaten van de woning in de Rampartstraat blijkt dat het verbeteren van de woningkwaliteit tot labelstap B goed haalbaar is met redelijke investeringen en terugverdientijden.


JANUARI 2005

7

Visualisatie integrale woningkwaliteit Om het management van de corporatie snel inzicht te verschaffen in de situatie van een complex, is de integrale woningkwaliteit per complex visueel weergegeven. Door visualisatie volgens een vast patroon kan in één oogopslag inzicht verkregen worden in de specifieke kwaliteit van complexen en de mogelijke kwaliteitsverbeteringen. Ter illustratie zijn de tabelgegevens uit figuur 1 visueel afgebeeld in onderstaande radardiagrammen (figuur 2). Dit kan als volgt worden gelezen. Op elke as is weergegeven hoe goed de woning scoort op een specifiek aspect. Het resulterende patroon geeft een snelle indicatie van de woningkwaliteit en de verdeling over de verschillende aspecten. Hoe groter en ronder het patroon hoe beter de integrale woningkwaliteit.

Label D EI = 1.01 WWS-CP = 9

Huidige situatie Label E EI = 1.13 WWS-CP = 8 vloer ongeisoleerd ventilatie nat. roosters

EI = 0.79

vloer ongeisoleerd

vloer ongeisoleerd ventilatie nat. roosters

Label C WWS-CP = 14

gevel (na)geïsoleerd

ventilatie nat. roosters


gevel ongeïsoleerd

tapwater combiketel

dak ongeisoleerd

ruimte verw. Ind. CR, VR-ketel

EI = 0.73

glas enkel

tapwater combiketel dak ongeisoleerd

tapwater combiketel

ruimte verw. Ind. CR, VR-ketel

dak geisoleerd

ruimte verw. HR107-ketel

glas enkel

Label A EI = 0.57 WWS-CP = 27 vloer geisoleerd

Label B WWS-CP = 21

EI = 0

glas enkel

Label A WWS-CP = 0 vloer ongeisoleerd

vloer geisoleerd ventilatie vraag vent ventilatie nat. roosters


dak geisoleerd

tapwater combiketel


glas gedeeltelijk dubbel

tapwater combiketel



dak geisoleerd

ventilatie

gevel

tapwater

glas dubbel

dak ongeisoleerd

ruimte verw.

glas dubbel

Figuur 2: integrale woningkwaliteit visueel weergegeven voor een complex 101

Excel-bestand energie in strategisch voorraadbeheer In dit project is aan alle woningcorporaties een Excel bestand aangeleverd waarin voor alle referentiecomplexen een overzicht is weergegeven van de energetische en integrale woningkwaliteit volgens tabel 1 en de radardiagrammen uit figuur 2. In dit bestand kunnen woningen ook toegevoegd of gewijzigd worden. Daarmee kan de corporatie een up to date overzicht behouden van de energetische en integrale woningkwaliteit van zijn complexen.


JANUARI 2005

8

4 Energetische kwaliteit van de Zeeuwse huurwoningvooraad

Huidige situatie energetische kwaliteit op voorraadniveau in Zeeland Met de referentiewoningen en representatieve gemiddelde woningtypes kan voor 75% van de voorraad inzicht gegeven worden in de energetische kwaliteit van de Zeeuwse huurwoningvoorraad. De gemiddelde energie-index van de geselecteerde woningvoorraad in Zeeland is gelijk aan 1.01 en valt daarmee net in de energieklasse D. In onderstaande figuur 3 en 4 en tabel 3 is de huidige spreiding over energielabelklasses weergegeven. Daaruit blijkt dat bijna zestig procent van de woningen in energieklasse D en E vallen. 25% van de woningen valt in energieklasse C of hoger. 14% van de woningen valt in energieklasse F.

Aantal woningen

Aantal woningen per energie-labelklasse 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 A

B

C

D

E

F

G

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

Energie label

Figuur 3: Aantal woningen per energielabelklasse


JANUARI 2005

9

% woningen per energie-labelklasse 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% A

B

C

D

E

F

G

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

Energie label

Figuur 4: Percentage woningen per energielabelklasse

Tabel 3: verdeling woningen per energielabelklasse

EI

0,60-0,74 0,75-0,90 0,90-1,04 1,05-1,19 1,20-1,34 > 1,35

Label

A

B

C

D

E

F

G

aantal woningen

180

799

6.752

8.687

9.510

4.323

62

30.313

percentage

1%

3%

22%

29%

31%

14%

0%

100%


JANUARI 2005

10

Vergelijking energetische kwaliteit van de deelnemende corporaties In bijlage 1 wordt een overzicht gegeven van de energetische kwaliteit van de voorraad van de deelnemende corporaties. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen: • zes corporaties waarvan op basis van een groot aantal referentiewoningen een goed beeld gegeven kan worden van de energetische kwaliteit. Wanneer een woning uit de voorraad niet gekoppeld kon worden aan een vergelijkbare referentiewoning is gebruik gemaakt van een gemiddelde woningtypes. • twee corporaties waarbij voornamelijk gewerkt is met gemiddelde woningtypes; • twee corporaties waarvan alleen van de opgenomen EPA’s een overzicht is gegeven. Voor het bepalen van de energetische kwaliteit van de voorraad van een corporatie wordt onderscheid gemaakt tussen referentiewoningen en gemiddelde woningtypes. Referentiewoningen zijn woningen waarvan EPA’s opgenomen zijn bij een corporatie en die gekoppeld zijn aan gelijksoortige woningen bij een corporatie. Gemiddelde woningtypes zijn representatieve woningen uit een bepaalde tijdsperiode waarbij onderscheid is gemaakt tussen meergezins- en eengezinswoningen. Voorbeelden zijn eengezinswoningen uit de periode 1946-1966 en meergezinswoningen uit de periode 1996-2004. Wanneer een woning uit de voorraad niet gekoppeld kon worden aan een vergelijkbare referentiewoning is gebruik gemaakt van gemiddelde woningtypes. Doordat gewerkt is met referentiewoningen en gemiddelde woningtypes kan op voorraadniveau een goed inzicht gekregen van de energetische kwaliteit in de voorraad. Op woningniveau kunnen er verschillen zijn tussen de gebruikte rekenwaarden en de werkelijk waarden. Uit de figuren in bijlage 1 blijkt dat er aanzienlijke verschillen zijn tussen de deelnemende corporaties.De verschillen tussen de corporaties zijn te verklaren doordat de opbouw van de leeftijd van de woningen in de voorraad verschillen. Daarnaast heeft de ene corporatie ten opzichte van de andere corporatie in de afgelopen jaren meer geïnvesteerd in energiemaatregelen tijdens het planmatige onderhoud.


JANUARI 2005

11

Scenario’s Het is voor het management vooral van belang om inzicht te krijgen in de investeringen die nodig zijn om de energetische kwaliteit van de woningvoorraad te verhogen. Er zijn daarvoor drie scenario’s doorgerekend. 1. Alle woningen energielabelklasse D of beter. 2. Alle woningen energielabelkasse C of beter. 3. Alle woningen energielabelklasse B of beter. In de onderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven voor het doorberekenen van de huidige situatie en de scenario’s voor de geselecteerde dertigduizend woningen uit de Zeeuwse huurwoningvoorraad.

Tabel 4: resultaten doorberekenen scenario’s

Huidig Gem. Energie-index Gem. Aardgasvebruik per woning Gem lasten aardgas (€) per woning Totale investering Aantal woningen verbeteren Gem. Inv. per woning

Scenario D

Scenario C

Scenario B

1.02

0.95

0.84

0.70

1542.24

1367.89

1160.30

933.75

497

438

362

314

25.885.729

95.492.603

176.707.597

13.895

22.582

29.334

2.726

4.029

7.203

Resultaten Scenario D Er moet zesentwintig miljoen euro worden geïnvesteerd om te zorgen dat alle woningen minimaal op het D niveau zitten (gemiddelde energie-index van 0.95). De gemiddelde energielasten en het gemiddelde energieverbruik per woning dalen daarbij met 9%. Daarbij moeten bijna veertienduizend woningen worden verbeterd met een gemiddelde investering van circa drieduizend euro per verbeterde woning. Resultaten Scenario C Er moet vijfennegentig miljoen euro worden geïnvesteerd om te zorgen dat alle woningen minimaal op het C niveau zitten (gemiddelde energie-index van 0.84). De gemiddelde energielasten en het gemiddelde energieverbruik per woning dalen daarbij met 27%. Daarbij moeten meer dan tweeëntwintigduizend woningen worden verbeterd met een gemiddelde investering van circa vierduizend euro per verbeterde woning. Resultaten Scenario B De investeringen in scenario B liggen op honderdzesenzeventig miljoen euro, waarmee een gemiddelde energie-index wordt gehaald 0,7. De gemiddelde energielasten per woning dalen daarbij met 37%. Daarbij moeten meer dan negenentwintigduizend woningen worden verbeterd met een gemiddelde investering van circa zevenduizend euro per verbeterde woning.


JANUARI 2005

12

In totaal zijn 30.000 van de in totaal 40.000 sociale huurwoningen in de analyse meegenomen. Daarbij moeten de volgende opmerkingen worden gemaakt: • Voor vijf corporaties zijn alle woningen meegenomen inclusief sloopwoningen. • Bij drie corporaties is zijn sloopwoningen niet meegenomen. • Bij twee corporaties is met een beperkt deel van de voorraad gerekend. De benodigde investeringen voor het verbeteren van de totale sociale huurwoningenvoorraad met 40.0000 worden ingeschat op 10-15% hoger dan de investeringen weergeven in tabel 4. Daarbij wordt er dan van uitgegaan dat de corporaties de woningen die op de nominatie staan voor sloop niet zullen verbeteren. Een Zeeuwse corporatie heeft gemiddeld 4000 woningen dit betekent dat de investeringen voor scenario D, C, en B respectievelijk op drie, tien en achtien miljoen euro. De werkelijke investeringen die een corporatie moet doen hangt af van de huidige energetische kwaliteit van voorraad en het aantal woningen. Alle deelnemende corporaties hebben een aparte rapportage gekregen waarin dit beschreven staat. In de onderstaande tabel is dit beschreven voor één van de corporaties. Daarbij liggen de investeringen voor scenario D, C, en B respectievelijk op tweeënhalf, twaalf en zesendertig miljoen euro voor de gehele voorraad van bijna zesduizend woningen. Wanneer de sloopwoningen niet meegerekend worden liggen deze investeringen lager.

Tabel 5: resultaten doorberekenen scenario’s één corporatie

Huidig

Scenario D

Scenario C

Scenario B

Gem. Energie-index

0.96

0.93

0.84

0.70

Gem. Aardgasverbruik per woning

1638

1530

1369

1017

Gem. lasten aardgas (€) per woning

835

780

698

519

2,448,570

12,148,662

36,143,837

Aantal woningen verbeteren

1641

3635

5568

Gem. Inv. per woning

1492

3342

6491

Totale investering

Excel-bestand energie in strategisch voorraadbeheer. In het aangeleverde excel-bestand kunnen corporaties woningen wijzigen en toevoegen. Daarmee kan een up to date overzicht van de huidige energetische kwaliteit van de voorraad worden verkregen. Daarnaast kan de corporatie eenvoudig zelf scenario’s doorrekenen door per complex aan te geven welke energetische kwaliteit nagestreefd wordt. Zo kan ervoor gekozen worden om alle woningen voor de primaire doelgroep naar klasse C en de comfortwoningen naar klasse B te laten gaan.


JANUARI 2005

13

4. Inbedding in de organisatie

Vanwege de sterk stijgende energieprijzen wordt het voor corporaties steeds interessanter om bij het nemen van investeringsbeslissingen uit te gaan van de integrale woonlasten (kale huur en energielasten). Daarvoor is het van belang dat de energieparameters opgenomen worden in het strategisch voorraadbeleid. Het strategisch voorraadbeleid wordt vervolgens uitgewerkt in complexbeheerplannen. Om in het kader van het strategisch voorraadbeleid beslissingen te kunnen nemen over complexen worden complexen beschreven in termen van: • verhuurbaarheid; • bouwtechnische kwaliteit; • woonkwaliteit; • financiën. In “bouwtechnische kwaliteit” kan de energie-index en een beschrijving van de isolatiegraad en de aanwezige installaties opgenomen worden. Het comfortniveau van de woning kan worden meegenomen in de beschrijving van de woonkwaliteit. De gemiddelde energielasten kunnen opgenomen worden in “financiën”. Corporaties kunnen op basis van de weergegeven informatie beleidskeuzes maken en doelstellingen vastleggen ten aanzien van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de voorraad. Uit de analyse op voorraadniveau blijkt dat het voor de corporaties goed mogelijk is om in de komende jaren het grootste deel van het bezit op labelniveau C te brengen. Het management moet daarbij beslissingen nemen over het inzetten van de beschikbare middelen. Zo kunnen deze ingezet worden voor verbetering van de energetische kwaliteit, bouwtechnische en woontechnische kwaliteit van de bestaande woningen en het realiseren van nieuwbouwwoningen.


JANUARI 2005

14

Bijlage 1: Analyse energetische kwaliteit voorraad van de corporatie

Energetische kwaliteit van de voorraad van Zes corporaties (met een groot aantal referentiewoningen). Corp. 1: % woningen per energie-labelklasse

Corp. 2: % woningen per energie-labelklasse

35%

40%

30%

35%

25%

30% 25%

20%

20%

15%

15%

10%

10%

5%

5%

0%

0% A

B

C

D

E

F

G

A

B

C

D

E

F

G

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

Energie label

Energie label

Corp 3: % woningen per energie-labelklasse

Corp 4. % woningen per energie-labelklasse

45% 40% 35% 30%

80% 70% 60% 50%

25% 20% 15% 10% 5% 0%

40% 30% 20% 10% 0% A

B

C

D

E

F

G

A

B

C

D

E

F

G

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

Energie label

Energie label



40%

35%

35%

30%

30%

25%

25%

20%

20%

15%

15% 10%

10%

5%

5%

0%

0% A

B

C

D

E

F

G

A

B

C

D

E

F

G

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

Energie label


Energie label

JANUARI 2005

15

Energetische kwaliteit van twee corporaties (met een beperkt aantal referentiewoningen en groot aantal gemiddelde woningtypes) Corp 8: % woningen per energie-labelklasse


70%

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A

B

C

D

E

F

G

A

B

C

D

E

F

G

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

Energie label

Energie label

Energetische kwaliteit van twee corporaties met een beperkt aantal referentiewoningen van uitgevoerde EPA’s. Corp 9: woningen per energie-labelklasse


100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A

B

C

D

E

F

G

A

B

C

D

E

F

G

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

<0,60

0,600,74

0,750,90

0,901,04

1,051,19

1,201,34

> 1,35

Energie label


Energie label

JANUARI 2005

16

Bijlage 2: Uitgangspunten

Maatregelpakketten De maatregelpakketten zijn opgesteld zodat de opeenvolgende labelstappen gerealiseerd kunnen worden. Maatregelpakketten worden opgesteld tegen de laagst mogelijke terugverdientijd op de investering. Terugverdientijd en investeringen

Terugverdientijd op basis van energiebesparing= afschrijvingstermijn waarop de Netto Contante Waarde een omslagpunt heeft van negatief naar positief. Daarbij is met een rentepercentage gerekend van de EPA-software die gelijk ligt aan 3.4% (rendement 6% en inflatie 2,6%). Potentiële terugverdientijd corporatie = meerinvestering/ (verhoging wwspunten*puntprijs). De mogelijkheid van een corporatie om een huurverhoging te vragen voor het toepassen van een maatregel is geheel afhankelijk van de situatie. Daarom wordt gesproken over een potentiële terugverdientijd. Investeringen zijn gebaseerd op de gegevens van de EPA-software, waarbij uitgegaan wordt van een medium niveau. Bij grootschalige projecten kunnen de investeringen lager uitkomen. Uitgangspunten aardgasverbruik en energielasten Bij de referentiewoningen wordt in de EPA berekening het gasverbruik van de opgenomen woningen bepaald uitgaande van een gemiddelde binnentemperatuur van 15 graden. Er wordt dus niet uitgegaan van het werkelijke aardgasverbruik van de woning. Woninggebonden energielasten zijn gebaseerd op het aardgasverbruik voor ruimteverwarming en warmtapwater en het elektriciteitsgebruik voor woninggebonden installaties als een hr-ketel. De gehanteerde aardgas- en elektriciteitsprijs is gelijk aan ¤€0,55 en €0,194 (incl BTW).


JANUARI 2005

17

WWS-comfortpunten Om comfort en kwaliteit te kunnen kwantificeren is in tabel 2 een puntenindeling gemaakt. Bij de puntenverdeling is aansluiting gezocht bij de puntenverdeling van het Woning Waarderings Stelsel (WWS). De WWS puntenwaardering is op een aantal punten uitgebreid om een evenwichtiger en specifiek comfort gerichte puntenverdeling te krijgen. Daarom wordt gesproken van de WWS-comfortpunten. Met behulp van tabel 2 is nu het aantal WWS-comfortpunten van een woning te berekenen. Daarnaast is ook te bepalen welke puntenverandering een bepaalde maatregelen veroorzaakt. Een aantal van deze maatregelen mag op basis van het WWS een huurverhoging tot gevolg hebben. Deze huurverhoging geeft de corporatie financiële dekking voor de maatregel waardoor deze een extra stimulans kan krijgen. De puntprijs die daarbij gehanteerd is gelijk aan €5 (incl BTW).

Tabel 1: WWS-comfortpunten

Maatregel

WWS-comfort punten

WWS punten

Grondgebonden woningen

Woongebouwen

Enkel

0

0

Gedeeltelijk enkel / dubbel

5

3

0.4/m2

Dubbel, HR

10

6

0.4/m2

Bouwkundig Beglazing

Vloer

Rc < 1,0

0

0

Rc ≥ 1,0

2

0

Ongeïsoleerd

0

0

Nageïsoleerde spouw

1

1

Isolatie aan buitenzijde

6

6

Rc < 1,0

0

0

Rc ≥ 1,0

2

2

Verwarming,

Lokaal gas/elektrisch

0

0

toestel

Individuele CR, VR-ketel

3

3

Individuele HR ketel/WP

5

5

Collectieve CR, VR-ketel

0

0

Collectieve HR-ketel

1

1

Verwarming

Radiatoren

0

0

afgifte

Radiatoren met thermostaatknop

2

2

Lage temperatuur verwarming

3

-

Gevel

Dak

Installaties


JANUARI 2005

18

Warm tapwater

Ventilatie

Geiser/e-boiler

0

0

Combiketel

3

1

Zonneboiler

1

-

Thermostatische kranen

1

-

Natuurlijk (klepraam)

0

-

Natuurlijk (roosters)

2

-

Mech af*

3

-

Vraaggestuurd*

3

-

Gebalanceerd + WTW*

2

-

* Uitgevoerd volgens het Bouwbesluit


JANUARI 2005

19

Labels Gebruik makende van de energie-index (bepaald met behulp van de EPA-software) wordt een labeling gedefinieerd waarmee de energetische staat van de woning gekarakteriseerd kan worden. In tabel 3 is deze (voorlopige) label-indeling weergegeven. De labeling is opgezet op basis van een oplopende reeks van de laagste categorie G naar de hoogste categorie A. Tabel 2: Indeling label

Label

Energieindex

G

>1,35

F

1,20 – 1,35

E

1,05 – 1,20

D

0,90 – 1,05

C

0,75 – 0,90

B

0,60 – 0,75

A

< 0,60

Opmerking (bron Novem)

Gemiddelde voorraad voor 1985

Niveau 1985 Niveau 2002

De classificatie van de energie-index sluit aan bij de voorlopige indeling van de Novem.


JANUARI 2005

20

Bijlage 3: deelnemende partijen

•

• • • • • • • • • • • §

Regionale Zeeuwsch-Vlaamse Woningbouwvereniging, Axel en Algemene Woningstichting Zeeuwsch-Vlaanderen, Breskens, Dhr H.A.M van de Vijver en J. van Lierde. Regionale Woningbouwvereniging Samenwerking, Goes. Dhr. D.C. Moelkert Woonstichting Hulst, Hulst, Dhr. L. Reyns R&B Wonen, Heinkeszand, Dhr. M.J. van Hoorn Woongoed Middelburg, Middelburg, Mevr. E. Janssen Castria, St. Maartensdijk, Dhr. C.l. v.d. Wege Clavis,Terneuzen, Dhr. E.E.M. Burm Woningstichting Walcheren, Oost Souburg, Dhr. L.Machielse L'escaut woonservice, Vlissingen, Dhr. E. Smits Zeeuwland, Zierikzee, Dhr. P.R. Bambelt Provincie Zeeland, Dhr. H. Assink Delta, dhr. Tuinstra Ecofys, R. Kramer, F. Schipper, F. Zegers.


JANUARI 2005

21

ZEELAND DUURZAAM AAN DE SLAG

Recommend Documents