Jaarverslag 2013
De Huismeesters Friesestraatweg 18 9718 NH Groningen Postbus 546 9700 AM Groningen www.dehuismeesters.nl
[email protected] Openingstijden Maandag tot en met vrijdag van 09:00 tot 17:00 uur. Kamer van Koophandel Stichting De Huismeesters is ingeschreven in het stichtingenregister onder nummer 012521 en in het handelsregister onder nummer 02028153, beide gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Groningen. Statuten en Algemene Huurvoorwaarden De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 22 september 2008. De Algemene Huurvoorwaarden zijn voor het laatst gewijzigd op 1 oktober 2011 en gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Branchevereniging De Huismeesters is aangesloten bij branchevereniging Aedes en onderschrijft de Aedescode.
INHOUDSOPGAVE Voorwoord ............................................................................................................................... 4 1. 1.1 1.2 1.3 1.4
Ondernemingskader ........................................................................................................ 5 Speerpunten ...................................................................................................................... 6 Belanghouders .................................................................................................................. 7 Convenanten en samenwerkingsovereenkomsten ........................................................... 8 Communicatiemiddelen..................................................................................................... 9
2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
Onze huurders ............................................................................................................... 10 Tevreden huurders .......................................................................................................... 11 Klantgerichte organisatie ................................................................................................ 11 Klachten .......................................................................................................................... 11 Woonlastenbeleid ........................................................................................................... 12 Netwerken ....................................................................................................................... 13 Wonen, welzijn en zorg ................................................................................................... 16 Leefbaarheid ................................................................................................................... 17
3. 3.1 3.2 3.3 3.4
Onze woningvoorraad .................................................................................................. 20 Strategie .......................................................................................................................... 21 Doelstellingen ................................................................................................................. 21 Onze voorraad ................................................................................................................ 25 Benchmark ...................................................................................................................... 26
4. 4.1 4.2 4.3
Onze organisatie ........................................................................................................... 27 Organisatiecultuur ........................................................................................................... 28 Verbindingen en deelnemingen ...................................................................................... 28 Personeel en organisatie ................................................................................................ 29
5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8
Onze cijfers .................................................................................................................... 31 Onze cijfers ..................................................................................................................... 32 Investeringen................................................................................................................... 33 Financieel beleid ............................................................................................................. 34 Fiscaliteit ......................................................................................................................... 35 Meerjarenperspectief ...................................................................................................... 36 Risicomanagement ......................................................................................................... 37 Garantstellingen .............................................................................................................. 38 Verkorte jaarrekening ...................................................................................................... 40
6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Verslag van het Bestuur ............................................................................................... 44 Taak en werkwijze .......................................................................................................... 45 Integriteit ......................................................................................................................... 45 Interne controle, beheersing en risicomanagement........................................................ 46 Beoordeling ..................................................................................................................... 47 Bestuursverklaring .......................................................................................................... 47
7. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
Verslag van de Raad ..................................................................................................... 48 Samenstelling en taken................................................................................................... 49 Governancestructuur ...................................................................................................... 52 Activiteiten van de raad ................................................................................................... 52 Toezichthoudende taak ................................................................................................... 54 Werkgeversrol ................................................................................................................. 55
Bijlagen -
Controleverklaring Leefbaarheidsrapportage per wijk Ondernemingsboom
58 60 73
Wij verbeteren het woningaanbod en de woonkwaliteit in Groningen Wij beheren een aanzienlijke hoeveelheid gevarieerd vastgoed en zijn actief bezig met sociaal beheer en beheer van de woonomgeving. Ook zijn we bezig met projectontwikkeling. Onze doelgroepen worden met name gevormd door mensen met een laag inkomen, mensen die zorg behoeven en mensen die maatschappelijk gezien buiten de boot (dreigen te) vallen. Wij blijven continu onze kwaliteit verbeteren en handelen met open vizier. We hebben oog en oor voor onze huurders, kopers, de burgers, de stad, de woningmarkt en de samenleving. Missie De Huismeesters
VOORWOORD De Huismeesters heeft in 2013 en voorgaande jaren aanzienlijke investeringen gedaan in nieuwbouw, kwaliteitsverbetering en verduurzaming van haar bestaande woningvoorraad. Investeringen die er toe hebben geleid, dat de beschikbare voorraad aan sociale huurwoningen in de Stad Groningen zowel kwantitatief als kwalitatief is toegenomen. Door de investeringen in duurzaamheid is ons bezit verbeterd. Door alle overheidsmaatregelen, waarbij de verhuurdersheffing de belangrijkste is, is De Huismeesters gedwongen haar ambitie op het gebied van nieuwbouw van sociale huurwoningen de komende jaren fors bij te stellen. Dit ondanks de forse vraag door woningzoekenden met een laag inkomen. In 2013 is begonnen met het verleggen van de focus van grootschalige nieuwbouw naar kleinschaliger en meer geïntegreerde kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Door de forse aanslagen voor verhuurdersheffing en saneringsheffing zijn we genoodzaakt om de huren conform de door het Rijk geboden wettelijke ruimte te verhogen. Om de betaalbaarheid van onze woningen voor de primaire doelgroep te borgen blijven we doorgaan met het investeren in verduurzaming van onze woningen. In 2013 zijn er nog bijna 100 nieuwbouwwoningen opgeleverd en hebben we nog een fors aantal in de pijplijn. Door de inzet op verduurzaming heeft eind 2013 57% van onze woningen een energielabel C of beter. In 2013 is ook opgeleverd de Warmte- en Koude Opslag in de Cortinghborg. Om optimaal te kunnen sturen tussen terugverdienen in verband met ruimte voor nieuwe investeringen en (toekomstige) betaalbaarheid is, samen met Wold en Waard, DENN BV in 2013 opgericht. De exploitatie van de WKO Cortinghborg is hierin ondergebracht. Ons ondernemingsplan draagt de titel “Dicht bij onszelf blijven”. We zien dat de koers uit het ondernemingsplan - op een verantwoorde wijze werken voor de primaire doelgroep – past binnen het nieuwe spreekwoord van het Rijk: terug naar je kerntaak. Wij zijn er niet bij weg geweest, grote aanpassingen in strategie of organisatie zijn hierdoor dan ook niet noodzakelijk. Dit betekent, dat we onze energie kunnen blijven richten op het bijdragen aan een kwalitatief goede woningvoorraad in de Stad Groningen. De Huismeesters heeft haar volkshuisvestelijke taak in 2013 goed uitgevoerd, u kunt het lezen in dit jaarverslag. Wij zijn dank verschuldigd aan een ieder die hiertoe heeft bijgedragen, in het bijzonder onze bewoners, andere belanghouders en onze medewerkers! Peter Hillenga, 6 mei 2014 Bestuurder
4
1 2 3 4 5 6 7
VOORWOORD ONDERNEMINGSKADER ONZE HUURDERS ONZE WONINGVOORRAAD ONZE ORGANISATIE ONZE CIJFERS VERSLAG VAN HET BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD
5
1. ONDERNEMINGSKADER We zijn een echte buurtcorporatie en we zijn sterk verankerd in onze buurten en wijken We willen als De Huismeesters het woningaanbod en de woonkwaliteit in Groningen verbeteren. Daarbij zorgen we voor goede en betaalbare woningen en zetten we ons specifiek in voor de groep mensen met een laag inkomen, omdat zij, soms in combinatie met lichamelijke beperkingen, psychische en/of sociale problemen, moeite hebben om in hun huisvesting te voorzien. De Huismeesters is een echte buurtcorporatie en we staan midden in de wijken en zijn zichtbaar. Dit is voor ons een voorwaarde om een meerwaarde te kunnen leveren. Daarbij willen we een bijdrage leveren aan aantrekkelijke, leefbare en duurzame buurten door middel van intensief fysiek omgevingsbeheer, actief sociaal beheer en projectontwikkeling. We werken nauw samen met allerlei partners, zoals gemeentelijke-, zorg- en welzijnsinstellingen. Maar we werken ook samen met de stedelijke corporaties en de gemeenten in het Nieuw Lokaal Akkoord en maken ook op regionaal niveau afspraken over ontwikkelingen die spelen. In het ondernemingsplan zijn de volgende speerpunten gedefinieerd: 1. We zijn een echte buurtcorporatie. 2. We kiezen voor kwalitatieve woningverbetering. 3. We versterken onze organisatie en borgen onze financiële continuïteit. 4. We verstevigen onze relatie met de belanghouders.
1.1 | Speerpunten De speerpunten die we hebben opgesteld zijn verder vertaald naar doelen. Aan deze doelen hangen concrete acties die verderop in het jaarverslag worden beschreven. We laten daarbij zien welke van deze acties zijn gerealiseerd. Tabel 1.1 | Speerpunten ondernemingsplan Buurtcorporatie Medio 2013 is er van alle wijken een wijkvisie met planning We investeren en bouwen alleen in onze buurt We investeren in onze buurten via het NLA en ons eigen leefbaarheidsbudget We starten buurtgerichte renovaties Om diversiteit in onze buurten aan te brengen voegen we eventueel koopwoningen toe Leefbaarheid: via buurtbeheer weten wat er in de buurt speelt
Kwalitatieve woningverbetering We gaan ons Strategisch Voorraadbeleid herzien In 2014 bezien we de noodzaak om door te gaan met de extra kwaliteitsimpuls via de verbeterslag Doorvoeren van gerichte kwaliteitsinvesteringen Opzetten project voor technologische innovatie bij collectieve verwarmingssystemen Benutten kanslocaties in de stad Kiezen voor flexibiliteit in bouwen Ontwikkelen geriefsverbeteringspaketten gericht op energie(kosten) besparende maatregelen of het gebruik van ‘groene’ energie
Versterken organisatie en borg financiële Relatie met belanghouders continuïteit Verder beheersen van de bedrijfslasten We kiezen voor keuzevrijheid bij zorginkoop Onderzoek versterken interne communicatie We herbezinnen op de participatiestructuur om de betrokkenheid te vergroten Professionaliseren rol opdrachtgever/ -nemer bij projectontwikkeling Voorlichting op energiebesparing koppelen we zoveel mogelijk aan door te voeren Personeelsbeleid uitwerken in nieuw HRMsysteemaanpassingen beleid Is in de gehele organisatie voldoende inzicht in de mate van risicotolerantie
6
Tabel 1.2 | Volkshuisvestelijke verantwoording Gewenst doel
Doelstelling
Oordeel Visitatie Wij krijgen een positief oordeel Oordeel WSW van onze toezichthouder s / RVC en Oordeel BZK Visitatie Oordeel CFV Geld is maatsch. goed ingezet en verantwoord
Beoordeling 8
Ja Ja Ja
Oordeel RVC
Ja
Effecten worden gemeten en gerapporteerd
Ja
Uitkomsten in 2013 De visitatiecommissie heeft in 2011 hun onderzoek gepresenteerd. Een gemiddelde van een 8 was de score! WSW heeft een positief oordeel gegeven, maar vraagt wel aandacht voor de ontwikkeling van onze schuldpositie BZK heeft een positief oordeel gegeven De Huismeesters heeft een goede beoordeling gekregen De RvC is tevreden over de bereikte resultaten In 2013 hebben we via de ondernemingsboom en de leefbaarheidsboom de resultaten gemeten en de effecten in kaart gebracht voor zover mogelijk
1.2 | Belanghouders De Huismeesters is een corporatie die haar organisatie volgens good governance inricht en bestuurt. We hebben daarmee de blik naar voren en zeker ook extern gericht. We blijven ons inspannen om de opgaven die er zijn te onderkennen en een wezenlijke bijdrage aan de invulling daarvan te leveren. Die opgaven goed in beeld hebben vraagt om een gezonde dialoog met onze belanghebbenden. We voeren veelvuldig en structureel overleg en werken nauw samen met huurders, gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen, politie, banken, opdrachtnemers en brancheorganisaties. Zowel op regionaal, stedelijk als wijkniveau. Bewoners hebben verschillende voorkeuren wat betreft de onderwerpen waarover men benaderd wil worden. Sommigen denken mee op beleidsmatig en strategisch niveau, anderen praten op uitvoerend niveau. Ervaring leert dat belanghouders vooral betrokken willen worden bij onderwerpen waar ze een raakvlak mee hebben. Bij deze onderwerpen willen zij zo vroeg mogelijk betrokken worden. De Huismeesters heeft haar belanghoudersbeleid hierop aangepast. Tabel 1.3 | Belanghouders De Huismeesters
1
Belanghouder Huurders
2
Woningzoekenden
3
Medewerkers
4
Gemeente Groningen
5
6
Organen Huurders(raad) en verenigingen, bewoners
Rol adviseren, raadplegen
Waarom belangrijk? Het zijn onze klanten Onze toekomstige klanten
adviseren, raadplegen coproduceren, adviseren, beslissen
Dragers, uitvoerders en ontwerpers van beleid Afstemming over stedelijke opgaven en leefomgeving
Wethouder, OCSW, RO/EZ, beleidsmedewerker gemeente, stadsdeel coördinator, projectleider MBW, Milieudienst, SOZAWE, progr.leider NLA Zorg- en MJD, STIP, zorgverleners, coproduceren, Volkshuisvestelijke opgave voor welzijnsinstellingen Humanitas, bureau adviseren bijzondere doelgroepen en Woonkans, reclassering, St. voelsprieten van de wijken Kopland, Lentis, VNN, Veiligheidszorg Noord, hulpverlening, ouderenbonden, ZINN, Zorggroep Groningen Onderwijsinstellingen Hanze, RUG, Grobus, Volkshuisvestelijke opgave voor Contractus, GSB studentenhuisvesting: afspraken over kwaliteit en kwantiteit
7
7 8
Politie Bankinstellingen
9
Opdrachtnemers: aannemers, architectenbureaus en makelaars 10 Collega-corporaties 11 Brancheorganisaties 12 Deelnemingen
13 Overig
Wijkagenten
adviseren
Externe ondersteuners
adviseren
Aanpak van wijkoverlast Financiering van beheer en ontwikkeling van bezit Voeren opdrachten namens en voor ons uit
Directeuren, corporaties
managers coproduceren Afspraken over opgaven en wijkaanpak Behartigen onze belangen Samenwerkingsorganen voor de ontwikkeling en beheer van woningen Provincie Groningen coproduceren
1.3 | Convenanten en samenwerkingsovereenkomsten Om afspraken minder vrijblijvend te maken, sluiten we convenanten en samenwerkingsovereenkomsten. Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) In het huidige NLA 2.0 staan de afspraken en de ambities voor de periode tot 2014 beschreven. Hierbij wordt meer dan voorheen gekeken naar kwaliteit in plaats van kwantiteit en er is meer aandacht voor duurzaamheid en jongerenhuisvesting. Ook zijn er afspraken gemaakt over de openbare ruimte, veiligheid en Zorgen voor Morgen, de woonruimteverdeling en woningverbetering. De voortgang van deze afspraken wordt maandelijks bewaakt in het overleg tussen gemeente en corporaties. Wijkteams met budget In de 14 wijkvernieuwingswijken zijn wijkteams opgezet met bewoners, gemeente, politie, sociale instellingen en corporaties. De wijkteams beschikken over een wijkbudget. Afhankelijk van de grootte van de wijk en de “problematiek”, ligt het budget tussen € 0,2 en € 3 miljoen voor een periode van vier jaar. Voor alle wijken samen is € 20 miljoen beschikbaar. Dit bedrag wordt voor de helft op tafel gelegd door de corporaties en voor de andere helft door de gemeente. Tabel 1.4 | Convenanten De Huismeesters Convenant Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) Wijkperspectieven en wijkactieplannen Convenant Wonen en Zorg Groningen-Assen Samenwerkingsovereenk omst Huurdersraad Convenant Zorgen voor Morgen
Inhoud Maken/ toetsen van prestatieafspraken op stedelijk niveau over bouwopgave Vertalen van de afspraken uit het NLA op wijkniveau Opzetten en uitvoeren van pilot projecten op gebied van wonen en zorg Afspraak over taak, rol en invloed van de Huurdersraad Beleid over huisvesting en zorg voor ouderen in Groningen
Manifest Maatschappelijk Opdrachtgeverschap Woningbouwcampagne Intense Laagbouw / Bouw Jong Sociaal Plan Wijkvernieuwing
Werkgelegenheidsprojecten voor kansloze en/of kwetsbare jongeren Afspraken over compact bouwen in de stad en de jongerenhuisvesting
Armoedepact Groningen Convenant Schuldhulpverlening
Afspraken over informatievoorziening, wijkbeheer en verhuisfaciliteiten bij wijkvernieuwing. Afspraken over aanpak armoedebestrijding Afspraken over aanpak huurschuld
Met wie Gemeente, Groninger corporaties Gemeente, Groninger corporaties, huurders, zorg- en welzijnsinstellingen provincies, gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen, corporaties Huurdersraad Wethouder, Zorgkantoor, corporaties, Thuiszorg zorginstellingen , MJD, Werkpro, Humanitas ROC's, bouwbedrijven, noordelijke corporaties Gemeente Groningen en Groninger corporaties Huurders, Gemeente Groningen, Groninger corporaties Welzijnsinstellingen, Gemeente, Groninger corporaties Groninger Kredietbank, Groninger corporaties
8
Convenant aanpak thuisteelt hennep
Afspraken over aanpak hennepteelt in woningen
FSC-convenant
Afspraken over gebruik verantwoord hout in bouwprojecten Afspraken ontwikkeling Meerstad Afspraken rond opleiding en werk voor (kansloze) jongeren Project zelfstandige huisvesting kwetsbare bewoners met woonbegeleiding Afspraken over kwaliteitslabel nieuwbouwwoningen Onderzoek mogelijkheden geothermie Stadsdeel Noord West
Meerstad Intentieovereenkomst De wijk als speelplaats Proefwonen
Groninger Woonkwaliteit Intentieovereenkomst Geothermie
Gemeente Groningen en Haren en Politie, Openbaar Ministerie, Arrondissement,Essent en corporaties Forest Stewardship Council (FSC) Lefier, Steelande en SWS Lefier, KAW, Alfa College, OCSW, SoZaWe, RO/EZ Gemeente, Groninger corporaties, Elker, Exocus, Leger des Heils, Lentis, Limor, Stichting Kopland, VNN, MJD Gemeente Groningen, Groninger corporaties Gemeente Groningen, Groninger corporaties, Waterbedrijf, Rijksuniversiteit Groningen, Hanzehogeschool
1.4 | Communicatiemiddelen Verantwoording afleggen over de activiteiten die we verrichten is voor De Huismeesters vanzelfsprekend om te kunnen functioneren in een maatschappelijke omgeving. Om bewoners en belanghouders te informeren zetten we - naast de reguliere overlegstructuren - ook de volgende communicatiemiddelen in. Digitale communicatie Op de website staat naast nieuws, bewonersinformatie, ons huur- en koopaanbod en (berichten over) activiteiten, ook het klantenportaal Mijn De Huismeesters. Hier hebben huurders toegang tot hun eigen persoonlijke pagina. Ze kunnen op ieder moment van de dag digitaal gegevens inzien en wijzigen, een betaling doen, een reparatieverzoek doorgeven of planmatig onderhoud voor het eigen complex inzien. Het is de bedoeling om zoveel mogelijk gebruik te (laten) maken van digitale communicatie. In dat kader zijn we in 2013 gestart met de voorbereidingen om meer functionaliteiten toe te kunnen voegen in 2014. De Huismeesters heeft een Twitter- en Facebook account. We gebruiken deze accounts voor het presenteren van ons woningaanbod, voor algemeen nieuws, contact met klanten en bij incidenten. Eind 2013 staat de teller van Twitter op 1250 volgers en de Facebookpagina heeft 112 likes/’fans’. Het bereik van laatstgenoemde is volgens de statistieken wel groter door het like- en deelprincipe. Gedrukte communicatie De meeste bewonersinformatie wordt digitaal beschikbaar gesteld. De Huismeesters maakt het voor bewoners mogelijk om, wanneer zij dit willen, de digitale folders en brochures af te drukken of per post te ontvangen. Bij renovatie- en onderhoudstrajecten informeren wij bewoners nog regelmatig via huis-aan-huis nieuwsbrieven. Verder wordt er gewerkt met kaarten en stickers bij het schoon en netjes houden van de leefomgeving. Te denken valt dan aan het opruimen van vuilnis, schoonhouden van portieken en verwijdering van zogenaamde ‘weesfietsen’. Bewoners krijgen een kaart of sticker in de bus als daar reden voor is en/of de bewoner niet thuis is. Pers en media In 2013 heeft De Huismeesters vijf keer een persbericht verstuurd. De persberichten gingen over de projecten die De Huismeesters uitvoert in Stad. In totaal zijn we 31 keer in het nieuws geweest, in zowel krant als op tv. Soms staan er ook artikelen over ons in vakbladen. Het gaat dan om specifieke onderwerpen zoals bouwtechnische zaken, investeringen in duurzaamheid en ons algemeen bedrijfsbeleid. In 2013 heeft onder andere Stedenbouw aandacht besteed aan het project Cortinghborg en Aedes magazine interviewde onze vrouwelijke onderhoudsmedewerker voor een artikel.
9
1 2 3 4 5 6 7
VOORWOORD ONDERNEMINGSKADER ONZE HUURDERS ONZE WONINGVOORRAAD ONZE ORGANISATIE ONZE CIJFERS VERSLAG VAN HET BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD
10
2. ONZE HUURDERS De klant staat bij ons centraal. We willen daarom uiteraard ook tevreden huurders. Tevredenheid over onze woningen, de omgeving waarin men woont, maar zeker ook over onze dienstverlening.
2.1 | Tevreden huurders We streven er naar dat huurders meer dan tevreden zijn over onze woningen en woonomgeving en zeker ook over onze dienstverlening. Klanttevredenheidsonderzoek In het najaar van 2013 gaven we onderzoeksbureau Newcom voor de derde keer opdracht een tevredenheidsonderzoek te houden onder onze huurders. Gekozen is voor eenzelfde opzet als in 2007 en 2010, aangevuld met vragen over interesse in zonnepanelen en gebruik van Mijn De Huismeesters. De resultaten en uitwerking volgt in januari 2014. Oren en ogen in de buurt Medewerkers met klantencontacten zijn onze ogen en oren in de buurten. Zij horen en zien als eersten een gebrek aan kwaliteit van onze diensten en producten en dus de kans op een ontevreden huurder. Van hen wordt verwacht datgene te doen wat binnen hun mogelijkheid en verantwoordelijkheid ligt om klachten direct op te lossen en anderen hiervan op de hoogte te stellen. Analyse gegevens Indirect meten we de klantwaardering door maandelijks gegevens te analyseren betreffende het aantal en soort klachten over onze dienstverlening, de acceptatiegraad van woningen, de redenen van weigering, het mutatieen leegstandspercentage en per complex het aantal reparatieverzoeken. Als daar reden voor is nemen we maatregelen om te verbeteren. Kwaliteitsbeleid In 2014 formuleren we kwaliteitsbeleid waarin we antwoord geven op vragen als: Welke kwaliteit streven we na voor ons bezit en hoe houden we dit vast Hoe richten we onze bedrijfsprocessen zo klantgericht mogelijk in Hoe bewaken en borgen we onze financiële continuïteit Hoe vergroten we ons lerend vermogen Dit alles met als doel de goede dingen goed te doen.
2.2 | Klantgerichte organisatie Binnen De Huismeesters vormt de afdeling Klantenpunt het centrale punt in de organisatie waar alle klantvragen en reparatieverzoeken binnenkomen. Zo staan wij klanten direct te woord waarbij het niet uitmaakt of vragen via e-mail, post of telefoon binnenkomen. Naast het Klantenpunt zijn er twee woonteams die elk verantwoordelijk zijn voor de verhuur, het onderhoud, de leefbaarheid en het overleg met de bewoners. Ook zijn er buurtbeheerders in de buurten. Door deze korte lijnen kennen we de bewoners en de buurt en weten we wat er speelt en kan er snel ingespeeld worden op signalen.
2.3 | Klachten Om klanten zo goed mogelijk te helpen willen we ze behalve met hun vragen ook snel en goed helpen als ze klachten hebben. Dit doen we onder meer door klachten adequaat en correct af te handelen. Klachten kunnen belangrijke informatie bevatten waar we als organisatie van kunnen leren en op basis waarvan we bijvoorbeeld onze dienstverlening kunnen aanpassen. Huurders kunnen op verschillende manieren een klacht indienen. Via een formulier op onze website, telefonisch of schriftelijk via een klachtenformulier. Alle meldingen worden geregistreerd in ons klantinformatiesysteem. De klachten gaan altijd naar de managers, die dit bespreken met medewerkers en de afhandeling bewaken. 11
Jaarlijks maken wij een uitgebreide klachtenanalyse. Het aantal klachten is in 2013 in vergelijking met 2012 toegenomen en tendeert naar het gemiddelde niveau. De termijn waarbinnen we een ontvangstbevestiging verzenden is sterk verbeterd. Wanneer een klacht via de website binnenkomt wordt er een automatische ontvangstbevestiging gegenereerd, deze verbeterafspraak van begin 2012 heeft effect. De afhandelingstermijn is echter toegenomen, hier is onder andere gebleken dat het steeds lastiger is om een afspraak te maken met werkende huurders en er regelmatig meer tijd nodig is om de klacht goed af te handelen. Tabel 2.1 | Aantal en afhandeling klachten 2013 74 87% 63%
Totaal klachten Reactietermijn (norm 3 werkdagen) Afhandelingstermijn (norm 15 werkdagen)
2012 58 67% 85%
2011 82 82% 68%
2010 66 96% 75%
2009 58 60% 72%
Klachtencommissie Huurders die niet tevreden zijn over de afhandeling van een klacht kunnen een beroep doen op De Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen. Dit is een onafhankelijke commissie ingesteld door de corporaties in Groningen en behandelt klachten over dienstverlening, woningtoewijzing en urgentieverlening. Het reglement en de samenstelling van deze commissie is op te vragen bij De Huismeesters. Klachten die via deze commissie binnenkomen worden schriftelijk beantwoord aan de verhuurder en aan de huurder. Voor klachten over wijkvernieuwing is er een Geschillencommissie Wijkvernieuwing. Deze behandelt klachten over zaken die geregeld zijn in het Sociaal Plan, zoals de verhuiskostenvergoeding. In 2013 zijn twee soortgelijke meldingen bij de klachtencommissie binnengekomen. De Huismeesters is, na een afspraak over gezamenlijke inspanning, door de klachtencommissie in het gelijk gesteld. Op basis van een interne analyse is vastgesteld dat er voor ons geen redenen zijn om werkzaamheden te verbeteren of veranderen. Tabel 2.2 | Klachten bij klachtencommissie Omschrijving Afhandeling door commissie 2 Problemen verwarming De commissie oordeelt dat De Huismeesters zich aan de afspraken (gezamenlijke inspanning om situatie te verbeteren) heeft gehouden. Huurders hebben onvoldoende inzet getoond, waardoor de inspanning van De Huismeesters ook niet het gewenste effect kon hebben.
2.4 | Woonlastenbeleid Huurders hebben naast huur ook te maken met energielasten en andere bijkomende kosten zoals lokale lasten, verzekeringen, telefoon, etc. De Huismeesters investeert daarom in energiebesparende maatregelen, betaalbare woningen en een fatsoenlijk incassobeleid om mensen uit betalingsproblemen te houden. In 2013 zijn wederom veel woningen van energiebesparende maatregelen voorzien. Uit tabel 2.3 blijkt dat met name een verbetering waar te nemen is naar de labels A tot en met C. Tabel 2.3 | Energielabels Energielabel 2013 A++ 78 A+ 98 A 683 B 757 C 2.391 D 1.780 E 963 F 316 G 98
2012 1% 1% 10% 11% 34% 25% 13% 4% 1%
517 781 2.334 1.940 1.042 322 93
2011
7% 11% 33% 28% 15% 5% 1%
287 684 2.184 1.913 1.218 451 115
2010
4% 10% 32% 28% 18% 6% 2%
65 379 2.048 1.907 1.332 541 166
1% 6% 32% 30% 21% 8% 2%
12
Tabel 2.4 | Verantwoording speerpunt Woonlastenbeleid Gewenst doel Doelstelling Resultaat 2013 Activiteiten in 2013 uitgevoerd / gerealiseerd Woningen zijn % energielabels Energielabels 1) Via de afronding van 2 lopende de verbeterslagen. energiezuinig ≤ dan C : van 2) De oplevering van 114 appartementen die een 56% 35% (2008) naar minimaal energielabel A hebben 50% (2015) % woningen met Energielabels een label F en G: van 12% 6% (2008) naar 8% (2015) We houden de % terugbet. In 2013 hebben we de voorschotten op een adequaat kosten voor de service en kunnen afstemmen op de kostenontwikkeling om zo het bewoners 75% 87% Verwarmings aantal mensen wat geld moet bij betalen laag te houden. overzichtelijk en -kosten Dit heeft geresulteerd in het behalen van ons signaleren tijdig streefpercentage. Woningen Ons bezit kent veel goedkope woningen. Dit betekent een huurprijs tot € 375,39. De huurprijzen zijn in 2013 verhoogd met 4%. Dit percentage is gebaseerd op de door het Ministerie vastgestelde inflatiepercentage van 2012, verhoogd met de door het Ministerie geboden opslag van 1,5% ter compensatie van de verhuurderheffing. Daarnaast heeft De Huismeesters besloten de inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen, dit in afwijking van het gekwalificeerd advies van de Huurdersraad. Een klein deel van onze huurders heeft hierdoor op basis van hun inkomen een huurprijsaanpassing van 4,5% of 6,5% gehad. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de huurprijzen van woningen aan te passen wanneer deze van huurder verandert. Dit is vastgelegd in ons huurbeleid. Een gezonde prijs/ kwaliteitverhouding in combinatie met betaalbaarheid voor de huishoudens binnen onze primaire doelgroep is daarbij het uitgangspunt. Voor de woningen in de vrije sector en de “niet-woningen”, zoekt De Huismeesters de ruimte die er is in de markt, om hiermee middelen te genereren om voor de doelgroep te kunnen investeren in de stad. Door met name de kwaliteitsverbetering van woningen door de wijkvernieuwingen en een hogere mutatiegraad, zijn er in 2013 meer woningen verschoven van “goedkoop” naar “betaalbaar”. Ontruimingen en huurachterstanden Wij voeren een actief huurbeleid om te voorkomen dat huurders aanlopen tegen structurele betalingsachterstanden en in de problemen komen met huurbetalingen. Waar nodig bieden we een betalingsregeling om de financiën weer op orde te krijgen. Op deze wijze willen we voorkomen dat vorderingen overgedragen worden aan een deurwaarder. Daarnaast zetten we per 1 januari 2013 een medewerker in voor een meer persoonlijke benadering van huurders. We verwijzen daar waar nodig door naar instanties voor hulp. Toch worden er uiteindelijk woningen ontruimd omdat de huur herhaaldelijk niet betaald wordt of omdat sprake was overlast of hennepteelt. In 2013 was bij 39 vonnissen sprake van 31 feitelijke ontruimingen. Acht huurders hebben voortijdig de sleutels ingeleverd om een ontruiming te voorkomen. Tabel 2.5 | Ontruimingen Huurachterstand Overlast/ hennep Totaal Waarvan voortijdig
2013 33 6 39 8
2012 47 5 52 10
2011 33 7 40 2
2010 37 2 39 nb
2009 33 6 39 nb
2.5 | Netwerken Als maatschappelijke organisatie werken we samen met diverse belanghouders zowel in de stad als daarbuiten. Op lokaal niveau zijn dat naast de Huurdersraad ook de andere stedelijke corporaties en de gemeente. Maar ook op regionaal niveau overleggen en maken we afspraken over ontwikkelingen die spelen. In tabel 2.6 is een overzicht van alle netwerken waarin we participeren opgenomen. Huurdersraad De algemene belangen van alle huurders worden behartigd door de Huurdersraad. Met de Huurdersraad is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten waarin de afspraken die met elkaar zijn gemaakt zijn vastgelegd. Eens 13
per twee maanden vindt er overleg plaats met de Huurdersraad. Vanuit De Huismeesters nemen de managers Wonen deel aan dit overleg. De agenda van de vergadering wordt in overleg met het dagelijks bestuur van de Huurdersraad voorbereid. Twee maal per jaar nemen de bestuurder en leden van de Raad van Commissarissen ( Raad van Commissarissen) deel aan de vergadering. Dit zijn meestal de leden die op voorspraak van de Huurdersraad zijn benoemd. Eén maal per jaar vindt er een themabijeenkomst plaats waarbij alle leden van de Huurdersraad en de Bewonerscommissies worden uitgenodigd. In 2013 werd stilgestaan bij de consequenties van het uitvoeren van het rijksbeleid ten aanzien van wonen voor corporaties en huurders en de rol van de Huurdersraad hierbinnen. Dit ter versteviging van de rol van de huurdersorganisaties. Zowel de Huurdersraad als de huurderscontactgroepen krijgen een vergoeding (2013: € 29.100,--) voor bewonersondersteuning. De Huurdersraad heeft een eigen website: www.huurdersraaddehuismeesters.nl. Met de Huurdersraad zijn in 2013 diverse onderwerpen besproken, waaronder: Jaarverslag 2012 en Begroting 2013 De Huismeesters en Huurdersraad Huurbeleid 2013/2014 Voortgang wijkvernieuwing en projecten Participatie bewoners Het proces rond projectontwikkeling in de vorm van een relatiedag Vacature Raad van Commissarissen, zijnde de afgevaardigde van de Huurdersraad Woningtoewijzing in relatie tot huurders die woonbegeleiding nodig hebben van een zorginstantie. Huurderscontactgroepen In 2013 waren bij de Huurdersraad in eerste instantie 9 huurderscontactgroepen aangesloten, ultimo 2013 zijn dat er nog 8. In het voorjaar heeft Stichting Huurdersbelang De Huismeesters Groningen-Zuid zich afgemeld. Zij blijven wel actief in de wijken Corpus den Hoorn en de Wijert. Tabel 2.6 | Contactgroepen Wijk Beijum De Wijert/ Corpus den Hoorn Oranjewijk Oosterpark Selwerd Vinkhuizen Tuinwijk
Contactgroep HCG Huis &Heerd St. Huurdersbelang De Huismeesters Groningen-Zuid HCG Oranjewijk HCG Franciscuscentrum HCG F.F.J. (Fokker- Faille- en Jansenstraat) HCG Berberistoren HCG Buurt 6 HCG Prismaflat HCG Concordiabuurt
Tabel 2.7 | Netwerken en overleg DOEL Huurdersverenigingen Betrekken bij beheer van woning en woonomgeving, o.a. over schoonmaak, servicekosten en complex specifieke ontwikkelingen Wijkteams Nieuw Uitvoering afspraken uit het Nieuw Lokaal Lokaal Akkoord Akkoord in de wijken, verdeling wijkbudgetten en bewonersinitiatieven. De wijkteams betrekken huurders ook middels wijkstemdagen (waardenzeef), inloopmarkten, wijkrondes en andere bijeenkomsten Schouw Jaarlijks lopen wij door al onze wijken en maken ter plekke afspraken om geconstateerde problemen op te lossen, zoals groenonderhoud, verlichting, afval en verkeerssituaties Breed Overleg In de stadsdelen wordt eens in de zes weken een overleg gehouden over wat er
BETROKKENEN Huurders- en bewonersverenigingen
Huurders/huurdersvereniging, MJD, regiopolitie, stadsdeelcoördinator RO/EZ, OCSW, SOZAWE, HVD, GGD, externe ondersteuners, medewerkers corporaties Huurders, gemeentelijke diensten, opzichters corporaties, wijkagenten
Hulpverlening, politie , corporaties 14
Leefbaarheidsoverleg
Heel de Buurt
Oud en Nieuw Overleg
Leefbaarheidsfonds WijertWensen Klankbordgroep De Hoogte en Tuinwijk
Bestuurlijk overleg / Directeurenoverleg
speelt in de wijk en om werkzaamheden af te stemmen In dit tweemaandelijks overleg wordt elke keer een ander leefbaarheidsthema behandeld Overleg waarbij het activeren van bewoners bij leefbaarheid centraal staat. Gericht op het ophalen en uitvoeren van bewonersinitiatieven Hierin kijken we samen of er aandachtspunten zijn in de wijk en ruimen we losse rommel op zodat er niet gesleept kan worden Dit fonds is opgericht om leefbaarheidsprojecten te ondersteunen Bewoners betrekken bij de herstructurering
Beleidsgroep Woonruimteverdeling
Overleg over de realisatie van prestatieafspraken en stedelijke thema’s en krachtwijken Overleg Groninger en Drentse Woningcorporaties over gezamenlijke thema’s Overleg tussen de directeuren van woningcorporaties over de samenwerking in de regio Groningen-Assen De Huurdersraad komt zo’n zes keer per jaar bijeen, waarvan één keer in een themavergadering met alle leden van de huurdersverenigingen Jaarlijks organiseren we een bijeenkomst om alle huurdersverenigingen te bedanken voor hun inzet en een verdiepingsthema te bespreken Monitoring werking woonruimteverdeelsysteem
Werkgroep Inbraakpreventie
Doel is om het aantal inbraken terug te brengen, in het kader van Politiekmerk
Stuur- en Plangroep Zorgen voor Morgen
Overleg over de nota Zorgen voor Morgen
Werkgroep exgedetineerden
Stadsbrede werkgroep met als doelstelling ex-gedetineerden aan huisvesting te helpen en hun re-integratiekansen te vergroten
Werkgroep kwetsbare personen
Alle kwetsbare personen aan huisvesting helpen en begeleiden
Begeleidingscommissie Bureau Woonkans
Overleg over de uitvoering van het tweedekans beleid in Groningen en de begeleiding van de uitgezette huishoudens Samenwerking gericht op het huisvesten van dak- en thuislozen in de provincie Groningen
ODW
Regio-overleg
Huurdersraad
Relatiedag
Beleidscommissie Regionaal Kompas
Huurders, corporaties, buurtbeheer, opbouwwerk, politie diverse zorg- en welzijnsinstellingen Huurders, MJD, medewerkers wonen
Gemeente, corporaties, politie, milieudienst
Lefier, Nijestee Huurders, externe ondersteuners, medewerkers wonen Wethouders en directeuren corporaties Directeuren corporaties Drenthe en Groningen Directeuren corporaties uit de Regio Groningen-Assen en Gedeputeerde Managers wonen en Huurdersraad
Huurdersverenigingen, medewerkers wonen en sociale wijkontwikkeling, directeur en managers Managers Groninger corporaties, Stadsdeelcoördinator RO/EZ Veiligheidszorg Noord, managers corporaties, Stadsdeelcoördinator RO/EZ Wethouder, directeuren corporaties, OCSW, RO/EZ, managers corporaties, huurders, MJD, Novo, Stip, zorgverleners, Humanitas Groninger corp., VNN, MJD, Justitie, Exodus, LdH, SOZAWE, Stichting Kopland, Reclassering Nederland Selectiecommissie, VNN, Exodus, Stichting Kopland, Base Groep, Lentis, Groninger corporaties OCSW, Stichting Woonkans Groninger corporaties, MJD OCSW, Provincie Groningen, 15
Werkgroep Lentis Stuurgroep Woningbouw Stuurgroep Wijkvernieuwing
Gericht op huisvesten mensen met chronisch psychiatrische aandoening Overleg over het realiseren van de woningbouwproductie zoals afgesproken in het Nieuw Lokaal Akkoord Overleg over de voortgang van de wijkvernieuwing in de aandachtswijken benoemd in het NLAK
Stuurgroep Jongerenhuisvesting
Werkgroep gericht op het realiseren van voldoende en geschikte huisvesting voor jongeren en studenten
Provinciale Adviesgroep OGGz
Platform dat gevraagd en ongevraagd advies geeft aan het OOGO over maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, geestelijke gezondheidszorg, verslavingszorg, exgedetineerden en multiprobleemgezinnen Stedelijk overleg Ouderenbonden Groningen Overleg over de procedures en afspraken rond signalering schuldenproblematiek en preventie van ontruimingen
SOOG Werkgroep voorkomen huisuitzetting
Kerngroep Mooi Blijven Wonen (MBW)
Overleg waarin de uitvoering van alle projecten uit het jaarplan bewaakt wordt
Mooi Blijven Wonenoverleg
Overleg over de kaders en het beleidsplan Mooi Blijven Wonen
corporaties Dignis/Lentis, Ypsilon corporaties managers Groninger corporaties, RO/EZ RO/EZ; progr.leider NLAK en stadsdeelcoörd. en managers Groninger corporaties Hanzehogeschool, RUG, Housing Office, RO/EZ, Grobus, Contractus, GSB, managers corporaties VNN, Huiselijk Geweld, Polikliniek, Zorgbelang, HVD, Thuiszorg, MJD, Hanzehogeschool, Regiopolitie Ouderenbonden Groninger corporaties, MJD, Lentis, Groninger Kredietbank, Bureau Jeugdzorg, VNN Medewerkers wonen corporaties, OCSW, stadsdeelcoördinator RO/EZ Directeuren corporaties, projectleider MBW, OCSW
2.6 | Wonen, welzijn en zorg Omdat we zien dat mensen langer zelfstandig willen en moeten blijven wonen willen we 29% van ons bezit als nultrede woning bestempelen. Door onder andere de oplevering van 170 appartementen in de nieuwe wijk Cortinghborg is onze doelstelling in het huidig ondernemingsplan behaald. De Huismeesters bezit 5 zorgcentra met 630 zorgplaatsen. De diensten van wonen en zorgen worden veelal door de zorgcentra zelf geleverd. De Huismeesters ondersteunt bewoners onder andere door: Verhuizing naar geschiktere woningen Bemiddeling naar zorgverlener Aanpassingen in huidige woning Doorverwijzing naar andere organisaties. Kwetsbare personen In de stad Groningen zijn afspraken gemaakt met de gemeente, hulpverleningsinstanties en de corporaties over de opvang van specifieke doelgroepen. Denk daarbij aan kwetsbare personen als dak- en thuislozen, expsychiatrische patiënten, ex-verslaafden en ex-gedetineerden. Op voorwaarde dat de bewoner ook begeleiding accepteert, krijgt hij/zij gegarandeerd huisvesting. In het systeem van woonruimteverdeling in de stad Groningen heeft de huisvesting van kwetsbare personen de eerste prioriteit. Daarna volgen urgente woningzoekenden, de wijkvernieuwingsurgenten en de reguliere woningzoekenden. In 2013 hebben we in totaal 265 huishoudens uit deze categorie gehuisvest. Bureau Woonkans We vinden het belangrijk om kwetsbare personen niet alleen passende huisvesting te bieden, maar ook goede begeleiding. Dit wordt verzorgd door bureau Woonkans, een samenwerkingsverband tussen de Groninger woningcorporaties en een zestal hulpverleningsinstellingen. Zij bieden ondersteuning bij herhuisvesting om te voorkomen dat kwetsbare personen opnieuw in de problemen komen. De kosten van het reguliere deel van het hulpaanbod worden door de Gemeente en de corporaties gedeeld.
16
Urgenten Mensen in nood helpen wij met spoed. Zij kunnen urgentie aanvragen bij de Urgentiecommissie Groninger Woningcorporaties. “Urgentie” krijgen bijvoorbeeld mensen die door wijkvernieuwing verplicht moeten verhuizen. Zij krijgen 100 woonduurpunten en komen hiermee automatisch bovenaan. Grote gezinnen krijgen 200 punten, omdat het aanbod van eengezinswoningen schaars is en er weinig mutaties zijn. Woonruimteverdeling Wij verhuren onze woningen samen met collega-corporaties in Groningen via www.woningnet.nl. Op deze internetsite kunnen woningzoekenden zich inschrijven en reageren op het tweewekelijkse woningaanbod. Daarnaast kunnen woningzoekenden zich abonneren op een digitale woningkrant en reageren via een telefoonlijn. Woningen worden aangeboden op basis van het aantal verzamelde woonduurpunten. Woningzoekenden krijgen per maand één woonduurpunt. Mensen die al in een huurwoning van een corporatie wonen, krijgen een halve woonduurpunt extra per maand. Daarmee bevorderen we de doorstroming binnen corporatiewoningen. Sinds 1 januari 2011 is er, vanuit het staatssteundossier, landelijk nieuwe regelgeving aangaande inkomenseisen die worden gesteld aan de doelgroep voor sociale huurwoningen. Deze zijn ook doorgevoerd in het woonruimteverdeelbeleid in Groningen. Buitenlandse studenten Het Housing Office verzorgt gemeubileerde en gestoffeerde huisvesting voor buitenlandse studenten/gasten van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool Groningen. De periode van verblijf in Groningen kan variëren van enkele maanden tot een volledige studie van vier jaar. De huisvesting bij Housing Office beperkt zich tot maximaal 1 jaar. In totaal beheert het Housing Office in 2013 1.523 bedden (2012: 1.441) in diverse International Student Houses en op de hotelboot Arlene. De Huismeesters zorgt samen met woningcorporaties Lefier en Nijestee voor voldoende kwalitatief goede kamers. Daarnaast worden kamers van particulieren gehuurd indien er extra vraag is. In totaal zijn in 2013 via Housing Office 2.073 gasten bemiddeld (2012: 2.111). In de International Student Houses wonen en werken zogenaamde “studentbeheerders”. Studentbeheerders zijn verantwoordelijk voor de ontvangst van de buitenlandse gasten en de dagelijkse gang van zaken in en rondom hun studentenhuis. Op 12 locaties in de stad wonen en werken 20 studentbeheerders.
2.7 | Leefbaarheid De Huismeesters kiest in haar leefbaarheidsbeleid voor een buurtgerichte aanpak. Dit past goed bij een “Buurtcorporatie”. We participeren in diverse wijkteams, waarin politie, welzijnsinstellingen, gemeente- platforms en andere corporaties vertegenwoordigd zijn. Aan het leefbaarheidsbeleid in de stad Groningen wordt in gezamenlijkheid met de gemeente Groningen en de andere stedelijke corporaties vorm gegeven via het Nieuw Lokaal Akkoord. Daarnaast worden voor de wijken beheerplannen opgesteld. Hierin wordt aangegeven wat er nodig is in de wijk om de wijk leefbaar te houden. Zo kunnen gerichte leefbaarheidsinvesteringen in buurtbeheer, voorzieningen en wijkactiviteiten plaatsvinden. Bewonersparticipatie Wij hechten waarde aan de betrokkenheid van bewoners bij ons beleid en bij de leefbaarheidsinvesteringen die moeten plaatsvinden. De besluitvorming van de NLA activiteiten vindt plaats in de wijkteams. De wijkteams bestaan uit gemeente, bewoners, corporaties (medewerker wonen) en welzijnsinstellingen zoals Stiel en MJD. Voor de participatie van bewoners wordt gebruik gemaakt van de methodiek van de Waardenzeef en de “wijkstemdagen”. Zo worden de projecten uitgekozen die uitgevoerd gaan worden en krijgen bewoners invloed op de keuze van de projecten. Investeringen De Huismeesters wil in het kader van leefbaarheid zich proactief inzetten in de buurten en wijken voor herstel en behoud van de leefbaarheid waar De Huismeesters als corporatie bezit heeft. In 2013 gaven we in het kader van leefbaarheid een bedrag uit van € 619.106. Bijdrage aan NLA € 434.127 Eigen leefbaarheidsuitgaven € 166.787 Buurtbeheerder € 18.192
17
Effecten, resultaten en activiteiten De Huismeesters is zich bewust van haar maatschappelijke taak. Bewoners moeten zich prettig en thuis voelen in hun directe woonomgeving. De activiteiten die we uitvoeren moeten dit beogen. Investeren in deze activiteiten levert echter op korte termijn niet altijd economisch rendement op. De Huismeesters wil proberen het maatschappelijk effect meer inzichtelijk te maken. Bij het werken aan leefbaarheid zetten we in op de volgende vijf uitdagingen: een goede sociale wijksamenstelling een veilige woonomgeving een woonomgeving met voorzieningen een kwalitatief en gevarieerd woonbestand een kwalitatieve woonomgeving. In bijlage 2 zijn onze activiteiten in 2013 per wijk weergegeven. Daarbij zijn de resultaten en de effecten inzichtelijk gemaakt. Om een indruk te geven van de leefbaarheidsprojecten wordt per uitdaging een aantal activiteiten beschreven en waar nodig toegelicht. Een goede sociale wijksamenstelling Buurtpand en bewonerscommissie De Huismeesters is zichtbaar in de wijken. In de wijken waar wij fysieke wijkvernieuwing uitvoeren maken we gebruik van een buurtpand. Vanuit deze buurtpanden houden we spreekuren en informeren we bewoners. Bewonersparticipatie De Huismeesters overlegt met bewoners(organisaties) en de Huurdersraad. In 2013 is De Huismeesters samen met de Huurdersraad een traject gestart om te komen tot een toekomstbestendige, passende en moderne manier van bewonersparticipatie. Overlast In samenwerking met een aantal instanties werkt De Huismeesters aan overlast. In sommige wijken worden buurtteams opgericht waarin naast De Huismeesters ook de politie en instanties als MJD plaatsnemen. Overlast veroorzakende bewoners worden aangesproken en in uiterste geval uit de woning gezet. Daarnaast labelen we sommige straten zodat we gericht bewoners kunnen plaatsen. Studenten 18 Studenten wonen met korting in een studentenkamer van De Huismeesters. Ze dragen zorg voor het beheer van het studentenhuis. Mogelijke overlast wordt hierdoor verminderd. Een andere insteek ten aanzien van studenten vindt plaats in De Hoogte. Hier wonen in 3 woningen 6 studenten die wijkactiviteiten verrichten voor kinderen op het gebied van sport en spel in de wijk. De Huismeesters kan zo haar bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de wijk en aan de positieve inzet van studenten. Een woonomgeving met voorzieningen Wijkvisies Ontwikkeling van een wijk start met een duidelijke visie. De Huismeesters wil de komende jaren voor elke wijk een duidelijke visie in beeld brengen. In 2014 zijn alle wijkvisies gereed. Groene gebieden Onder meer in de wijk Beijum is fors geïnvesteerd in de groenvoorzieningen in de wijk. Diverse plekken zijn verbeterd en daarmee is de wijk weer een stuk aantrekkelijker geworden. STIP in de wijk situeren De Steun- en informatiepunten (STIP’s) is een ketensamenwerking tussen de gemeente Groningen, verschillende welzijns- en zorginstellingen en woningcorporaties die actief zijn in de wijk. De STIP’s zijn voor alle wijkbewoners met extra aandacht zoals ouderen, mensen met een beperking, chronisch zieken en/of mantelzorgers. Stadsbreed werken 70 Stipvrijwilligers en 29 seniorenvoorlichters aan de uitvoering van de STIP’s. Zorgen voor Morgen in de wijk Eén van de stedelijke beleidsprogramma’s is “Zorgen voor Morgen”. Daarin zijn de hierboven beschreven STIP’s en de samenwerking tussen verschillende organisaties op het gebied van welzijn, wonen, zorg en bewonersparticipatie belangrijke pijlers. Zorgen voor Morgen richt zich op: 18
-
passende en geschikte woonvormen voldoende zorg in de buurt aandacht voor openbare ruimten ontwikkelen laagdrempelige informatie- en adviesfunctie, ontmoetingsplekken voor buurtbewoners het kenbaar maken en organiseren van activiteiten in de wijk.
Een kwalitatief en gevarieerd woonbestand In 2012 is samen met de bewoners gestart met het ontwikkeltraject voor de wijkvernieuwing De Wijert-Noord. In 2013 werd gestart met de bouw van 28 nieuwe grondgebonden woningen gebouwd voor gezinnen op de plek van 40 bejaardenwoningen. De woningen worden per maart 2014 opgeleverd. Daarna wordt gestart met de verbetering (144 woningen) en gedeeltelijke samenvoeging (14 woningen) van het volgende traject. In deze renovatie is vooral de duurzaamheid een belangrijk onderwerp. Verbeterslag In het kader van de verbeterslag is in 2012 gestart met de aanpak van de woningen aan de Zaagmuldersweg, Atensheerd en Toppingaheerd aangepakt. Hierbij zijn onder meer zonnecollectoren geplaatst. De werkzaamheden zijn in 2013 afgerond. Een kwalitatieve woonomgeving Buurtbeheer Buurtbeheer vormt voor De Huismeesters een belangrijke schakel in ons leefbaarheidsbeleid. Het buurtbeheer vindt met name plaats in het Centrum, Selwerd, Paddepoel, Vinkhuizen, De Hoogte, Corpus den Hoorn, De Wijert en Beijum. De buurtbeheerders hebben direct contact met de bewoners, milieudienst, openbare werken, de politie en maatschappelijk werk en hebben een centrale rol in het cluster. Door tijdige signalering kunnen problemen worden voorkomen en opgelost. Met de inzet van buurtbeheer wordt de leefbaarheid verbeterd en neemt de tevredenheid van bewoners toe. Buurtbeheer is essentieel om te voorkomen dat verloedering en onveiligheid toeneemt. Aanpak voortuinen Doorgaans zijn bewoners zelf verantwoordelijk voor de aanleg en onderhoud van tuinen, maar in uitzonderlijke situaties, waar de situering zeer bepalend is voor de rest van de buurt, wijkt De Huismeesters hiervan af. Milieustewards In De Hoogte en Indische Buurt worden milieustewards ingezet om een nettere woonomgeving te realiseren. Deze milieustewards worden aangestuurd vanuit de Milieudienst en houden wijkrondes. Daarbij voeren zij diverse beheertaken uit en zorgen zij ervoor dat de straten schoon blijven. De financiering hiervan vindt plaats vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord. Graffitiverwijdering In sommige gevallen geeft graffiti een rommelig straatbeeld en zorgt daarmee voor een slechte uitstraling van de wijk. In die gevallen vormt het vaker een eerste aanzet tot verloedering. Om dit direct aan te pakken is er een contract afgesloten met een reinigingsbedrijf die dit na een melding direct verwijderd.
19
1 2 3 4 5 6 7
VOORWOORD ONDERNEMINGSKADER ONZE HUURDERS ONZE WONINGVOORRAAD ONZE ORGANISATIE ONZE CIJFERS VERSLAG VAN HET BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD
20
3. ONZE WONINGVOORRAAD Om kwalitatief goede woningen aan te bieden aan onze huurders, moeten we investeren in de verbetering van onze bestaande woningvoorraad en in nieuwbouw.
3.1 | Strategie De Huismeesters heeft in haar Strategisch Voorraad Beleid (SVB) vastgelegd hoe we de kwaliteit van het woningbezit willen waarborgen. In het SVB staat welk bezit wij gaan renoveren of verbeteren. Hierbij wordt ook onderhoud en de woonomgeving meegenomen. Het Strategisch Voorraad Beleid is het uitgangspunt voor onze wijkvisies en beheerplannen. Eind 2013 is ons SVB vernieuwd. Vanuit het vernieuwd SVB is het bezit ingedeeld in een vier conditie groepen. Het merendeel wordt als voldoende beoordeeld en is door investeringen in de afgelopen jaren verbeterd en toekomstbestendiger gemaakt. We zijn hierover tevreden, maar zien wel noodzaak tot verdere verbetering en kleinschalige vernieuwing van woningen die niet als voldoende worden beoordeeld. Voor de komende periode zijn de onderstaande beleidsuitgangspunten opgesteld voor het beheer en de ontwikkeling van onze voorraad. 1 2 3 4 5 6 7
Focus op kwaliteitsverbetering bestaande woningvoorraad Gemiddeld energielabel B voor de gehele woningvoorraad in 2020 Vergroten aanbod gezinswoningen Vergroten aanbod passende ouderenhuisvesting Transformatie verzorgingstehuizen Bijdrage jongerenhuisvesting, ook in bestaande voorraad Doorzetten verkoopplan
Naast de bovenstaande uitgangspunten zijn specifieke richtlijnen opgesteld voor de beleidsthema’s: doelgroepen onderhoud & kwaliteit energie & verduurzaming huurprijsbeleid verkoopbeleid overig bezit (niet-DAEB, zorg/tehuizen, Housing Office-panden/ woonaanbod buitenlandse studenten) asbest & legionella 3.2 | Doelstellingen Via gerichte investeringen, waaronder nieuwbouwprojecten, planmatig onderhoud en de verbeterslag, zorgen we er voor dat we invulling geven aan de strategie zoals hiervoor genoemd. In 2013 hebben we daarin wederom op een aantal onderdelen belangrijke stappen kunnen zetten. Projecten De Huismeesters heeft in 2013 diverse projecten opgeleverd: Cortinghborg: 78 appartementen; Hoornsediep: 36 appartementen; Ombouw bedrijfsruimtes: 14 studio’s. Daarnaast zijn in de meerjarenbegroting 2014-2022 nog een aantal projecten in uitvoering of in ontwikkeling die in de komende jaren leiden tot de realisatie van 448 wooneenheden in de sociale huur.
21
Tabel 3.1 | Overzicht projecten gerealiseerd en in planning / uitvoering Project
Wijk
Ombouw bedrijfsruimtes Cortinghborg I fase 1B Cortinghborg WKO Gestapelde bejaardenwoningen Overige mutaties bezit Hoornsediep Grondgebonden woningen Cortinghborg I fase 1B Herstructurering De Velden Cortinghborg 2 fase 2d Overige mutaties bezit Speeltuingebouw Hoendiep Hibex Gestapelde bejaardenwoningen Overige mutaties bezit Cortinghborg 2 fase 2c Diaconessenhuis Grondgebonden e woningen 2 fase Overige mutaties bezit Overige mutaties bezit Overige mutaties bezit Overige mutaties bezit Overige mutaties bezit Overige mutaties bezit Overige mutaties bezit
divers De Hoogte De Hoogte
sociale huur
bedrijf
sloop/ samen voegen
14 78 1
De Wijert
Verkoop
Gereed
5
2013 2013 2013
40
2013
n.t.b. Hereweg
41
4
2013 2013
De Wijert
28
2014
De Hoogte De Wijert Oosterpark De Hoogte n.t.b. De Hoogte Kostverloren
92 14 81 27 27 5 36
De Wijert
60
n.t.b. De Hoogte De Wijert
22
De Wijert
28
2015 24
1
2015 2016 2016 2016
n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.
24 24 24 29 30 30 30
Totaal (ultimo 2012 voor 2013 ev.)
2014 2014 2014 2014 2014 2014 2015
448
5
120
246
(789)
(6)
(230)
(204)
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Tabel 3.2 | Verantwoording Speerpunt Strategisch Voorraad Beleid Gewenst doel Meer grondgebonden woningen
Meer grotere woningen
We willen voldoende woningen i.v.m. zelfst. wonen ouderen
Doelstelling Grondgeb. woningen neemt toe van 12% naar 15% (2015)
Resultaat 2013
Gem. oppervlakte woningen neemt toe voor: > 80m²: 2% naar 8% en voor :<50m²:45% naar 40,6% in 2015 Van 25% naar 29 % nultrede woningen in 2015
> 80m² : 5% Gem. < oppervlakte 50m² : 35%
16%
% g.g. woningen
Activiteiten in 2013 uitgevoerd / gerealiseerd Opgeleverde sociale huurwoningen 2013: - Cortinghborg 78 appartementen - Hoornsediep 36 appartementen - diversen ombouw bedrijfsruimtes tot 12 studio’s
33% % nultrede - Opgeleverd 114 nieuwbouwappartementen
22
Voldoen aan kwantitatieve marktvraag
Stijging aantal VHE's van 7572 naar 7800 in 2015
Gemiddeld aantal punten omhoog van 114 naar 118
Basiskwaliteit van onze woningen 75% realisatie van de voldoet aan de begrote Meerjaren norm Onderhouds Planning
De nieuwbouw in Cortinghborg en Hoornsediep hebben in 2013 gezorgd voor een toename van het aantal woningen. Er zijn echter ook 40 woningen door 7.689 Aantal vhe’s sloop en 3 woningen door verkoop onttrokken aan ons bezit.
123
98%
% woningen > 2000 is 16% in 2015 groter dan 16% % woningen met We willen veilige Keurmerk Veilig 26% woningen Wonen neemt toe van 10% naar 50% in 2015 % energielabels groter We willen dan C : van 35% energiezuinige 56% (2008) naar 50% woningen (2015)
Door nieuwbouw en de verbeterslag is het gemiddeld aantal punten omhoog gegaan. Daarnaast zijn door Gem. aantal gerichte maatregelen op gebied van energiezuinigheid punten is ons gemiddelde puntenaantal op een hoger niveau gekomen.
Realisatie MJOP
Voor het MJOP zijn er tal van activiteiten uitgevoerd, onder meer op het gebied van schilderwerk, bouwkundig, dak- en betonherstel. Daarnaast zijn 95 woningen losgekoppeld van het collectief verwarmingssysteem en individueel verketeld.
% nw / renovatie Keurmerk Veilig Wonen
- oplevering nieuwe woningen opgeleverd met NBR - Verspreid in het bezit bij mutatie woningen voorzien van NBR keurmerk.
Energielabe - Afronding verbeterslag. ls > C - Oplevering nieuwbouw
Cortinghborg Medio 2012 is gestart met de realisatie van een appartementencomplex met 170 appartementen die middels een duurzame installatie (Warmte/Koude Opslag) in hun warmte worden voorzien. Ultimo 2013 zijn 74 appartementen opgeleverd, het overige deel is begin 2014 opgeleverd. Alle 170 appartementen waren al voor oplevering verhuurd. De volgende fases van de Cortingborg bestaan uit de realisatie van 27 appartementen en 22 grondgebonden woningen. Verbeterslag Binnen ons bezit zijn complexen aangewezen waarvan we vinden dat een extra kwaliteitsimpuls noodzakelijk is. Dit noemen we de verbeterslag, ofwel duurzame woningverbetering. De uitgaven bedroegen in 2013 € 989.000 (begroot € 1.900.000). De onderschrijding is te herleiden naar uitvoering van overlopende projecten uit voorgaande jaren. De verbeteringen spitsen zich toe op verbeteringen in de woonkwaliteit, veiligheid en energie(lasten)besparing. In 2013 zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Afronding verbeterslag Atensheerd en omgeving, 213 flat/lift- en flat/portiekwoningen. Verbeterd qua isolatie, installaties, binnenklimaat (ventilatie), badkamer, inbraakwerendheid en brandveiligheid conform NBRkeurmerk. In afstemming met werkzaamheden vanuit planmatig onderhoud. Ook zijn zonnepanelen en zonnecollectoren geplaatst om respectievelijk duurzame elektriciteit uit zonne-energie te gebruiken voor de algemene voorzieningen (o.a. verlichting) en om in een deel van de warm water behoefte te voorzien vanuit de zon. Het effect op de energielabel en energiezuinigheid wordt op dit moment nog uitgewerkt. Afronding verbeterslag Zaagmuldersweg en omgeving in Oosterparkwijk, 182 boven- en benedenwoningen. Verbeterd qua isolatie, kozijnen, installaties, binnenklimaat (ventilatie), badkamer, inbraakwerendheid en brandveiligheid conform NBR-keurmerk. In afstemming met werkzaamheden vanuit planmatig onderhoud, zoals aanpak balkons en keuken. De bovenwoningen zijn voorzien van zonnecollectoren met zonneboiler voor warm water. Resultaat: 182 woningen zijn verbeterd van energielabel D, E naar energielabel A en B. De woningen zijn gemiddeld 40% energiezuiniger (gebouwgebonden energiegebruik) dan voor de woningverbetering. Dit project wordt medegefinancierd door het Europees Fonds voor regionale ontwikkeling en door het Ministerie van EZ, Pieken in de Delta.
23
Planmatig onderhoud Aan ons planmatig onderhoud gaven we in 2013 een bedrag van € 6.993.000,- uit. Onder het planmatig onderhoud vallen diverse werkzaamheden. Voor elk van deze werkzaamheden geldt een vastgestelde cyclus van een aantal jaren die varieert per type onderhoud. Tabel 3.3 | Planmatig onderhoud Schilderwerk Bouwkundig Technische installaties Betonherstel Dakherstel Doucherenovatie Onvoorzien / overig Totaal
2013
2012
2011
2.123.000 1.651.000 433.000 490.000 841.000 773.000 682.000 6.993.000
1.928.000 1.081.000 82.000 1.109.000 1.147.000 0 622.000 5.969.000
1.167.000 1.125.000 322.000 414.000 789.000 745.000 546.000 5.108.000
Startservice De Huismeesters voert voor elke nieuwe huurder een startservice uit. De woning wordt nagelopen en kleine onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. De woning krijgt nieuwe sloten, een nieuwe wc-bril, douchekraan en planchet. Alle nieuwe huurders krijgen ook een kortingspas van de Gamma. Klachtenonderhoud Klachten komen centraal bij ons binnen. Na de melding gaan wij zo snel mogelijk bij de klant langs om een inschatting van de werkzaamheden te maken. Hierna worden de werkzaamheden ingepland en afhankelijk van de urgentie binnen 1 dag of maximaal 3 weken uitgevoerd. Wijkrenovaties In 2013 is gestart met de voorbereidingen van de wijkrenovatie in De Wijert. Naast het uitwerken van de fysieke plannen zijn in de voorbereiding individuele gesprekken met de bewoners gevoerd en is een groot deel van de bewoners begeleid naar, al dan niet tijdelijke, vervangende woonruimte. De Huismeesters sluit aan bij het sociaal plan bij wijkvernieuwing dat stadsbreed is ingevoerd. Hierin is een bijdrage in verhuiskosten voor bewoners opgenomen. Bij de uitvoering die start in 2014 zullen de woningen worden voorzien van dubbele beglazing, nieuwe daken, een beter binnenmilieu, veiligheidsmaatregelen en in sommige gevallen aanpassing van plattegronden gevallen. Daarnaast worden zonnepanelen aangebracht, hetgeen zal leiden tot een gunstig effect op de woonlasten. Door deze aanpassingen gaan de meeste woningen naar energielabel B. Geriefsverbeteringen Huurders kunnen een geriefsverbetering aanvragen, zoals een dakraam of dubbele beglazing. De kosten hiervan worden doorberekend in de huur. Daarnaast bieden we huurders ook de mogelijkheid om bij doucherenovatie te kiezen voor een geriefsverbetering. Bewoners kiezen dan voor extra’s als een designradiator, tweede toilet of thermostaatkraan. Als aanpassing van de woning om medische reden noodzakelijk is kan dit vanuit de WMO worden geregeld. Nationale Beveiligings Richtlijn De Huismeesters is gecertificeerd om het Politiekeurmerk en de Nationale Beveiligings Richtlijn (NBR) te adviseren. In de uitvoering kiezen we voor de NBR gelet op de praktische uitvoering daarvan. Huurders kunnen dan tegen een huurverhoging inbraakwerende maatregelen laten aanbrengen. Dit doen wij ook bij al onze nieuwbouw- en gerenoveerde woningen. Bouwen De Huismeesters werkt volgens de “Groninger Woonkwaliteit”. Dit is een kwaliteitslabel voor nieuwbouwwoningen in Groningen bovenop de wettelijke eisen. In het Bouwbesluit is wettelijk geregeld aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen. De gemeente Groningen gaat een stap verder en wil dat alle nieuwbouwwoningen in de stad extra kwaliteit hebben. Hierover hebben gemeente, corporaties, projectontwikkelaars, architecten en belangenorganisaties afspraken gemaakt. Nieuwbouwwoningen krijgen: een prettige en veilige entree; een comfortabel en gezond binnenklimaat; een ruime en praktische indeling; lagere energielasten; 24
inbraakbeveiliging; milieuvriendelijke bouwmaterialen.
De afgelopen jaren zijn er diverse projecten opgeleverd. Projecten die op diverse wijzen een bijdrage leveren aan de verschillende buurten en/of opgaven die er lokaal zijn. De gemiddelde kosten van de woningen zijn voor geen enkel project in 2013 hoger dan € 240.000 geweest. Verkopen In 2013 zijn drie woningen en één bedrijfsruimte verkocht. De woningen zijn verkocht tegen marktwaarde, waarbij via twee taxaties de prijs wordt vastgesteld. We verkopen woningen bij mutatie uit een gelimiteerde verkooplijst die eerder is vastgesteld. Tabel 3.4 | Verkoopoverzicht bezit Gemiddelde Netto huurprijs € 368,47 € 596,32 € 1.568,25
Aantal 1 2 1 4
Benedenwoning Eengezinswoning* Maatschappelijk onroerend goed Totaal *betreft verkoop na samenvoeging
Punten 123 192 -
Opbrengst 84.000 168.250 175.000 595.500
Voor 2014 en verder hebben we passend binnen het te herijken Strategisch Voorraad Beleid een verkoopplan in voorbereiding voor gemiddeld 26 woningen per jaar. 3.3 | Onze voorraad Over de diverse wijken verspreid telde onze voorraad eind 2013 7.069 huurwoningen, waarvan 6.981 binnen de sociale huursector. Deze voorraad bestaat uit verschillende woningtypes, maar de flat/portiekwoningen zijn prominent aanwezig met 33% van ons gehele woonaanbod. Deze komen vooral veel voor in na-oorlogse wijken als De Wijert Noord, Selwerd, Selwerderwijk Noord en Zuid, Corpus den Hoorn, Indische Buurt en Vinkhuizen. Verder maken de boven (14%)- en benedenwoningen (11%) een groot deel uit van onze woningvoorraad. Een ander populair woningtype is de eengezinswoning (rij- en hoekwoningen) met zo’n 14% van de totale woonvoorraad. Met 13% vormen de flat/liftwoningen ook nog een aanzienlijk deel van de voorraad, net als de 10% aan kamereenheden voor met name jongeren/ studenten. Van dit laatste type wordt het merendeel verhuurd via Housing Office aan buitenlandse studenten. Nagenoeg alle wooneenheden bevinden zich in de sociale huursector. Van onze voorraad is 28% gekwalificeerd als toegankelijke (nultrede) woningen. Dit betekent dat ze goed verhuurbaar zijn aan mensen die minder valide zijn. Daarnaast hebben we nog 5 tehuizen met in totaal 630 zorgplaatsen. Tabel 3.5 | Woningbezit De Huismeesters Eengezins Gestapeld
Beijum Buitenhof Centrum Corpus den Hoorn/ Hoornse Meer De Hoogte Cortinghborg De Wijert Haren Hereweg Indische Buurt Oosterpark Oranjewijk
248 40 112 0 228 83 0 0 0 2 0 40
884 0 557 315 217 78 518 71 36 574 459 358
Zorgplaatsen 0 0 85 317 0 0 0 100 0 0 0 0
Overige Woon eenheden 0 0 429 92 0 0 1 0 0 0 5 27
Totaal Aantal
Mutatie graad
1.132 40 1.183 724 445 161 519 171 36 576 464 398
13,0% 0,0% 10,8% 4,1% 14,6% 2,5% 34,5% 9,4% 11,1% 14,6% 11,4% 9,6% 25
Paddepoel Selwerd Selwerderwijk Noord Selwerderwijk Zuid Tuinwijk Vinkhuizen Totaal In % van totaal
18 95 42 0 63 173 1.144 13,7%
264 174 387 546 167 320 5.925 71,2%
104 0 0 0 0 24 630 7,6%
66 0 0 0 0 0 620 7,5%
413 335 429 546 230 517 8.319
7,1% 16,0% 8,6% 15,2% 7,0% 12,4% 11,6%
3.4 | Benchmark Door het Centraal Fonds Volkshuisvesting worden elk jaar door de corporaties aangeleverde gegevens gerubriceerd zodat er een benchmark ontstaat. De gegevens van De Huismeesters worden vergeleken met vergelijkbare corporaties en ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Tabel 3.6 | Benchmark De Huismeesters CFV gegevens 2012 VERHUUR Mutatiegraad Gem. huurprijs per maand
2011
2010
Referentie Landelijk
14,4 € 427 1.939 (29%) 4.223 (62%) 524 (8%) 88 (1%) 74%
13,7 € 408 2.505 (36%) 4.008 (58%) 356 (5%) 53 (1%) 73%
15,4 € 421 2.800 (40%) 3.866 (55%) 268 (4%) 35 (1%) 71%
WONINGBEZIT bouwperiode: < 1945 bouwperiode: 1945 - 1960 bouwperiode: 1960 - 1980 bouwperiode: > 1980
24% 13% 20% 43%
25% 13% 21% 41%
Punten per woning Prijspunt per woning
122 3,45
121 3,37
Prijssegment: goedkoop (< € 366) Prijs: betaalbaar (€ 366 - €562) Prijs: duur (€ 562 - € 664) Prijs: > huurtoeslaggrens (> € 664) % van maximaal redelijk
7,9 € 434
7,9 € 445
22,5%
19,3%
65,0% 8,8% 3,6% 68%
67,1% 10,4% 3,2% 67%
26% 13% 20% 41%
17% 12% 33% 39%
8% 14% 35% 43%
116 3,62
135 3,17
140 3,12
26
1 2 3 4 5 6 7
VOORWOORD ONDERNEMINGSKADER ONZE HUURDERS ONZE WONINGVOORRAAD ONZE ORGANISATIE ONZE CIJFERS VERSLAG VAN HET BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD
27
4. ONZE ORGANISATIE “De Huismeesters is een corporatie die zich zowel op operationeel als op beleidsniveau transparant naar de buitenwereld opstelt. De Huismeesters laat haar stakeholders actief participeren in de beleidsvorming. Als ambitieuze corporatie speelt De Huismeesters in op de mogelijkheden die zich voordoen, maar maakt daarbij behoedzame keuzes. Hierbij wordt gehandeld vanuit de volkshuisvestelijke opgave zoals deze binnen de gemeente Groningen vastgesteld is” (bron: visitatiecommissie).
4.1 | Organisatiestructuur De Huismeesters is een platte, flexibele en klantgerichte organisatie. De structuur is afgestemd op optimale dienstverlening aan de huurders. We kennen een woondienstenmodel volgens een front office / back office principe. De woonteams worden gevormd door clusters, die overeenkomen met de gemeentelijke stadsdelen. Elk cluster heeft het beheer over circa 2.000 woningen en bestaat uit één of meer medewerkers wonen, opzichters, onderhoudsmedewerkers en buurtbeheerders. De organisatie kent één managementlaag. Het managementteam wordt gevormd door de bestuurder en managers Wonen, Beleid en Personeel en Financiële Zaken & Informatisering. Ondernemingsraad Onze Ondernemingsraad bestond in 2013 uit 5 personen. Zij hebben, naast hun eigen overleg, iedere 6 weken overleg met de directeur. Eén keer per jaar sluiten twee leden van de Raad van Commissarissen aan bij een vergadering. Begin 2014 zijn drie leden afgetreden, de vacatures zijn na verkiezing opnieuw ingevuld. Bestuurder Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Bij De Huismeesters wordt het bestuur gevormd door de directeur, de heer P.K. Hillenga. Hij is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling, de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. 4.2 | Verbindingen en deelnemingen Holding en werkmaatschappijen In onze holdingstructuur zijn drie B.V.’s ondergebracht. Wij zijn 100% aandeelhouder van de holding en indirect van de beide werkmaatschappijen. De doelstellingen zoals vastgelegd in de statuten van de afzonderlijke vennootschappen zijn ongewijzigd gebleven. De structuur valt onder het toezicht van de Raad van Commissarissen. De Huismeesters Ontwikkeling BV heeft een rekening courant verhouding met Stichting De Huismeesters. Ultimo 2013 is sprake van een schuld van € 1.570.000. De directie van De Huismeesters Holding BV wordt gevoerd door Stichting De Huismeesters, bij de werkmaatschappijen door De Huismeesters Holding BV. De nevenstructuur heeft in 2013 geen personeelsleden in dienst gehad. Er zijn geen (nieuwe) activiteiten ontwikkeld binnen de nevenstructuur. Duurzame Energie Noord Nederland BV Op 1 december 2013 heeft De Huismeesters een 50% deelneming genomen in de samen met Stichting Wold & Waard opgerichte vennootschap Duurzame Energie Noord Nederland BV (DENN). De vennootschap is statutair gevestigd in Leek en kantoorhoudend aan de Lindensteinlaan 75, 9351 KC Leek. Het maatschappelijk kapitaal bedraag € 250.000,-. Hiervan is door Stichting De Huismeesters € 125.000,- gestort. De kerntaak van DENN is het exploiteren van de duurzame energiesystemen, die worden verhuurd aan DENN door de aangesloten woningcorporaties. Er is voor een exploitatieconstructie gekozen zodat de systemen op de balans van de toegelaten instellingen blijven. Op deze manier kunnen de systemen geborgd gefinancierd worden.
28
DENN is opgericht om de volgende doelstellingen te realiseren: • het behalen van een redelijk rendement op de exploitatie van duurzame energiesystemen; • het beheersbaar houden van de woonlasten van huurders; • het samenbrengen van kennis met betrekking tot duurzame energiebronnen om deze kennis in te zetten bij het ontwerp, de realisatie en exploitatie van duurzame energiebronnen. Vierwaarde BV De Huismeesters Ontwikkeling BV neemt voor 33,33% deel in Vierwaarde BV. Vierwaarde BV is in 2007 opgericht om gezamenlijk bouwkavels te verwerven in de nieuwe wijk Meerstad. Na de externe ontwikkelingen begin 2012 die er toe hebben geleid dat onze koopovereenkomst is aangepast, is Vierwaarde begin 2014 geconfronteerd met het gegeven dat met grote waarschijnlijkheid de rechten op de bouwkavels op termijn niet uitgeoefend kunnen worden en er ook geen terugbetaling van de aanbetaling zal kunnen plaatsvinden. Aangezien sprake is van een wezenlijke gebeurtenis na balansdatum is de bijzondere waardevermindering nog verwerkt in de jaarverslaglegging 2013 van Vierwaarde BV. In het lopende jaar gaan we nader verkennen wat de verhaalsmogelijkheden zijn bij de achterliggende partijen achter Hanzevast Projectrealisatie IV BV. Het jaarresultaat over 2013 bedraagt circa € 6,4 miljoen negatief, hetgeen naast de reguliere rentelasten is te herleiden naar bovengenoemde bijzondere waardevermindering. De Huismeesters Ontwikkeling BV participeert voor 1/3 deel in Vierwaarde en heeft daardoor ook een negatief resultaat deelneming van € 2,1 miljoen negatief. PandGarant BV Tot 5 september 2013 hebben wij voor 1/3 deel geparticipeerd in het aandelenkapitaal van PandGarant. Deze BV voert het beheer van verschillende Verenigingen van Eigenaren. Omdat het beheer door De Huismeesters niet als kerntaak wordt gezien, is besloten de aandelen tegen vermogenswaarde over te dragen aan de beide andere aandeelhouders. Kerncijfers De financiële banden van de deelnemingen zijn beperkt tot rekening courantverhoudingen. Aan de jaarstukken van de deelnemingen zijn de (niet geconsolideerde) cijfers ontleend zoals opgenomen in tabel 4.1. Tabel 4.1 | Financiële verbanden De Huismeesters (* € 1) Holding BV (belang 100%) Maatsch. kapitaal 90.000 waarvan gestort 36.000 Eigen vermogen -/- 3.611.363 Jaarresultaat -/- 2.203.321
De Huismeesters Beheer BV (belang 100%) 90.000 18.000 10.621 -/- 2.239
De Huismeesters Ontwikkeling BV (belang 100%) 90.000 18.000 -/- 3.614.372 -/- 2.198.797
DENN BV (belang 50%) 250.000 125.000 250.000 *
*DENN heeft het eerste jaar een verlengd boekjaar van 1 december 2013 tot en met 31 december 2014
4.3 | Personeel en organisatie Ons personeelsbeleidsplan 2012-2015 is een afgeleide van het ondernemingsplan en de diverse maatschappelijke en branchespecifieke ontwikkelingen. Focuspunten voor de komende jaren zijn: Een personeelsbeleid met een vaste kern en daaromheen een flexibele schil om in te kunnen spelen op de vele veranderingen binnen de branche Voldoende en goed gekwalificeerd personeel nu en in de nabije toekomst Gezonde en breed inzetbare medewerkers Een sterke en herkenbare bedrijfscultuur Bovengenoemde aandachtspunten zijn vertaald in concrete activiteiten en deels opgenomen in de verschillende afdelingsplannen. Personeelsbestand In 2013 verlieten zes medewerkers de organisatie om redenen van vroegpensioen en einde tijdelijk contract. Daar tegenover staat een instroom van vijf nieuwe medewerkers, allen met een tijdelijke aanstelling. Einde verslagjaar hadden we 111 werknemers in dienst (90,92 fte), waarvan 20 medewerkers als studentbeheerder (5,56 fte).
29
Tabel 4.2 | Leeftijdsopbouw Leeftijd %
< 25 jr 25 - 35 jr 35 - 45 jr 45 - 55 jr 55 - 65 jr
15 21 21 17 26
Totaal aantal medewerkers
waarvan studentbeheerders
17 23 23 19 29
17 3 -
In de huidige markt is het vinden van nieuwe gekwalificeerde werknemers geen probleem, maar we zijn ons ervan bewust dat de vergrijzing en ontgroening bij het aantrekken van de economische omstandigheden in de nabije toekomst tot een beperkter aanbod kan leiden. Scholing en ontwikkeling Als maatschappelijke organisatie is leren en innoveren van belang om kansen te benutten en actief te reageren op de veranderende wereld. Dat doen we door medewerkers blijvend te scholen, zodat we flexibel blijven en in staat zijn mee te groeien met de veranderingen. Voor de functie noodzakelijke kennis en kunde faciliteren we direct in de vorm van tijd en geld. In onze visie hebben werknemers ten aanzien van hun eigen inzetbaarheid en ontwikkeling een eigen verantwoordelijkheid. Daar bieden we wel de nodige faciliteiten voor in de vorm van een eigen persoonlijk ontwikkelingsbudget en Loopbaaninitiatief. Dit is een samenwerking op het gebied van inzetbaarheid tussen 15 corporaties in Noord Nederland. In 2013 is € 57.000,- besteed aan scholing en ontwikkeling. Daarvan hebben medewerkers voor € 5000,- geïnvesteerd in hun eigen inzetbaarheid. Werknemers van 55 jaar en ouder zetten hun budget nagenoeg allemaal om in tijd. Arbeidsomstandigheden Werknemers moeten gezond en veilig kunnen werken. Er zijn dit jaar geen bedrijfsongevallen gemeld. Aandacht voor omgaan met agressie is een van de zaken waar we zorg aan besteden middels trainingen en een agressieoefening aan de balie. Het afgelopen jaar hadden we een zevental meldingen van agressie, net zo veel als vorig jaar. Interne evaluatie heeft niet geleid tot het noodzakelijk bijstellen van onze processen. Ons netto verzuim over 2013 ligt onder de 3%. Dat is laag en houden we zo laag mogelijk door het onderhouden van direct contact met de zieke medewerker, door het voeren van frequent verzuim-gesprekken, door het bieden van re-integratiemogelijkheden en door goed samen te werken met de bedrijfsarts. Maatschappelijke organisatie We boden ook in 2013 stageplekken voor leerlingen van diverse opleidingen. In totaal ging het om 10 stageplaatsen en 3 vakantiekrachten. Op deze manier geven we ook uiting aan ons maatschappelijke verantwoordelijkheid.
30
1 2 3 4 5 6 7
VOORWOORD ONDERNEMINGSKADER ONZE HUURDERS ONZE WONINGVOORRAAD ONZE ORGANISATIE ONZE CIJFERS VERSLAG VAN HET BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD
31
5. ONZE CIJFERS 5.1 | Onze cijfers Verantwoording In dit hoofdstuk leggen wij verantwoording af over de uitkomsten van het gevoerde financieel beleid in het afgelopen boekjaar. Naast de analyse van de uitkomsten is een verkorte jaarrekening weergegeven. Voor het totaalbeeld, inclusief een compleet overzicht van de (gewijzigde) waarderingsgrondslagen, wordt verwezen naar de afzonderlijke jaarrekening die los van dit jaarverslag is opgesteld. Ook wordt een doorkijk gegeven naar de ontwikkeling van de financiële positie de komende jaren. Financiële armslag Onze ambities zijn opgenomen in ons ondernemingsplan 2012 – 2015. De Huismeesters is een buurtcorporatie met maatschappelijke ambities: we zijn een echte buurtcorporatie, we kiezen voor kwalitatieve woningverbetering en we verstevigen onze relatie met belanghouders. Hierbij is financiële continuïteit een belangrijke voorwaarde. Daarnaast is de financiële continuïteit één van de prestatievelden in het Bbsh (Besluit Beheer Sociale Huursector) en is het voeren van een adequaat financieel beleid van belang in het kader van het: - voldoen aan de eisen van externe toezichthouders als het CFV en het WSW; - uitbouwen en optimaliseren van onze interne beheersing (risicomanagement); - optimaliseren van ons vermogensbeheer en sturing vastgoedwaarde; - behouden van inzicht in onze financiële prestaties en de ontwikkeling van de financiële positie. Jaarresultaat Om de afwijking van met name het operationele resultaat ten opzichte van de begroting 2013 en de jaarrekening 2012 beter inzichtelijk te maken, geven wij in tabel 5.2 een afwijkende presentatie weer van de resultatenrekening met de uitkomsten van onze activiteiten. Tabel 5.1 | Jaarresultaat 2013 (* € mln)
Bedrijfsopbrengsten (exclusief verkopen/ geactiveerde kosten organisatie) Bedrijfslasten (excl. overige waardeveranderingen) Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Volkshuisvestelijke prestaties Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde kosten organisatie Geactiveerde rente op projecten Overige waardeveranderingen Resultaat incl. investeringsactiviteiten Belastingen Acute belastingdruk/ mutatie latenties Resultaat deelnemingen Afschrijvingen Mutatie actuele waarde sociaal vastgoed Mutatie actuele waarde commercieel vastgoed Jaarresultaat
Jaarrekening 2013
Begroting 2013
Jaarrekening 2012
50.101 26.401
51.240 27.771
47.469 23.367
23.700 -13.108 10.592
23.469 -14.263 9.206
24.102 -13.072 11.030
9 799 1.003 85 12.488
0 1.283 1.897 -7.802 4.584
2.678 2.032 1.456 -13.472 3.724
-745 -2.871 21.187 -3.890 -3.184 -19.389
0 0 18.617 16.524
-2.310 -216 19.938 1.349 6.656 -10.735
2.491
(begroting 2013 op basis van oude RJ 645)
32
Wij hebben het boekjaar 2013 afgesloten met een negatief jaarresultaat van € 19,4 miljoen. In vergelijking met de begroting een aanzienlijk lager resultaat. Dit is voornamelijk te herleiden naar de presentatiewijziging zoals voorgeschreven in de gewijzigde RJ 645 waarmee in de begroting 2013 nog geen rekening was gehouden. Per saldo heeft de genoemde wijziging geen effect op de ontwikkeling van het eigen vermogen. Hoger resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Het reguliere exploitatieresultaat 2013 ligt redelijk in lijn met zowel de begroting als voorgaand boekjaar. Geringere afwijkingen zijn te herleiden naar lagere financiële baten en lasten ten opzichte van begroot en hogere bedrijfslasten in vergelijking met 2012. Bij laatst genoemde afwijking moet worden opgemerkt dat de hogere lasten onderhoud, leefbaarheid en heffingen voor een deel gecompenseerd worden door hogere huuropbrengsten. Investeringsactiviteiten Het resultaat uit investeringsactiviteiten komt aanmerkelijk positiever uit dan begroot in 2013 en in 2012. Voor een belangrijk deel is dit te herleiden naar de overige waardeveranderingen. Naast het terugschroeven van onze ambities op investeringsgebied heeft er ook een terugname van een eerder genomen onrendabele top plaatsgevonden ter hoogte van € 4,1 miljoen. Daarentegen zijn, in lijn met de begroting, de verkopen ook op een lager niveau uitgekomen ten opzichte van 2012. Vennootschapsbelasting en latentie Een nadere toelichting op de fiscale positie is opgenomen in de paragraaf over fiscaliteiten. Waarde bezit De totale waarde van de activa in exploitatie bedraagt, gelijk aan 2012 ongeveer € 495,5 miljoen. De stabilisering van de bedrijfswaarde ten opzichte van ultimo 2012 is ondanks de toevoeging van nieuw bezit en de ingerekende (inkomensafhankelijke) huurverhoging voornamelijk te herleiden naar het inrekenen van de verhuurderheffing tot einde looptijd van het bezit. Ter vergelijking, de WOZ-waarde (peildatum 1-1-2013) bedraagt circa € 860,8 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met onderstaande uitgangspunten. Tabel 5.2 | Parameters
Huurverhoging Indexatie variabele lasten Indexatie dagelijks onderhoud/ Planmatig onderhoud Huurderving Disconteringsvoet Kasstroom
2013
2012
4,0% in 2014, 3,5% in 20152018 en daarna 2,0% 2,6% in 2014, 2,0% in 20152018 en daarna 3,0% 2,6% in 2014, 2,0% in 20152018 en daarna 3,0%
4,0% in 2013 en daarna 2,0%
0,46% 5,25% Medio numerando
0,42% 5,25% Medio numerando
2,5% in 2013, 2,0% in 20142017 en daarna 3,0% 2,5% in 2013, 2,5% in 20142017 en daarna 3,0%
5.2 | Investeringen Buurtcorporatie De Huismeesters wil zich, ondanks de aanhoudende stagnatie van de economie en de sanerings- en verhuurdersheffing voor onze sector, maximaal blijven inspannen om te investeren in haar wijken. In het afgelopen boekjaar hebben we geïnvesteerd in nieuwbouw om te kunnen blijven voorzien in passende huisvesting. Ook is geïnvesteerd in verduurzaming van bestaand bezit zodat dit bezit weer voldoet aan de eisen van deze tijd met behoud van een aanvaardbaar niveau aan woonlasten. Daarbij hoort de onvermijdelijke keuze om onrendabel te investeren. In 2013 hebben wij, door het reeds aangehaalde terugbrengen van ambitie, een bedrag van slechts € 1,5 miljoen aanvullend verantwoord als onrendabele investeringen. Dit bedrag heeft voor € 0,5 miljoen betrekking op onrendabele investeringen voor huurwoningen en voor bijna € 1,0 miljoen verbeterslag. Daarnaast is een bedrag van € 4,1 miljoen teruggenomen op basis van een gunstige aanbesteding en is een bedrag van € 2,5 miljoen afgewaardeerd in verband met het opschonen van de grondexploitatie Cortinghborg, hetgeen is te herleiden naar eerder afgeronde fases. Eind boekjaar 2013 is in totaal € 11,0 miljoen ten laste van het eigen vermogen gebracht. 33
Tabel 5.3 | Onrendabele investeringen Onrendabele investeringen (* € 1.000) Cortinghborg, fase 1b Cortinghborg, fase 2d De Wijert Noord, 28 grondgebonden woningen De Velden, 83 appartementen De Wijert, renovatie De Borg Totaal
Mutatie 2013
Ultimo boekjaar
-5.728 560 0 -4.151 0 0 -9.319
5.739 1.918 1.317 728 1.036 274 11.012
5.3 | Financieel beleid Financiële continuïteit Waarborgen van de financiële continuïteit is een van de verantwoordingsvelden in het Bbsh, maar ook een essentieel onderdeel in het huidige ondernemingsplan. Binnen deze randvoorwaarde blijven wij werken aan de buurten waarin we bezit hebben. Willen wij onze doelstellingen maximaal realiseren dan vraagt dit een goede beheersing van de kasstromen: immers dit is gezien de grote geldbewegingen van wezenlijk belang voor woningcorporaties. Beleidsplan De kaders voor het te voeren financieel beleid zijn vastgelegd in het financieel beleidsplan. In april 2014 is dit beleidsplan herzien. Hierbij zijn de effecten van de gewijzigde beoordelingssystematiek van het WSW vertaald in ons financieel beleidsplan. Daarnaast kiest De Huismeesters er expliciet voor om in de toekomst voor het afdekken van renterisico’s geen gebruik meer te maken van derivaten. Naast het op 5 september 2012 uitgevaardigde besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is door het risico op een te hoog liquiditeitsbeslag en door aanvullende eisen van de externe toezichthouders het gehele risico onaanvaardbaar groot om dit instrument beheersbaar toe te passen. Schuldpositie Onze schuldpositie bedraagt eind 2013 € 359,8 miljoen, een toename van € 11,6 miljoen ten opzichte van eind 2012. Naast € 28 miljoen (reguliere) aflossingen is in 2013 voor € 39,6 miljoen aan leningen opgenomen. Derivaten Binnen het treasury beleid kiezen wij vanuit de grondhouding voor rentemissie boven rentevisie. Wij kiezen derhalve voor zekerheid. Eén van de mogelijkheden om, binnen het tot 2013 geldende financieel beleidsplan, de rente te fixeren was middels het gebruik van renteswaps. Ultimo 2013 komt onze portefeuille op een totale notional van € 73,7 miljoen, hetgeen als volgt is opgebouwd: Tabel 5.4 | Derivatenportefeuille Partij ABN ABN ABN ABN Deutsche Bank
Notional
Rente %
Type
Looptijd
13.000.000 6.000.000 4.787.000 25.000.000 25.000.000
4,595 4,6125 4,41 4,8475 3,955
Payer Payer Payer Payer Payer
2014 2015 2019 2031 2064
Ontwikkelingen 2013 De individuele transacties hadden ultimo 2013 een negatieve marktwaarde. In totaliteit blijven deze waardes echter ruim binnen de overeengekomen tresholds. Bij een verdere daling van de marktrente met 2%, overschrijdt de negatieve marktwaarde de treshold van de Deutsche Bank. Hiervoor wordt een liquiditeitsbuffer aangehouden. De aflopende treshold medio 2015 op de ABN portefeuille en de mutual break clause in het contract van de Deutsche Bank zijn aanleiding om hierover in gesprek te gaan met beide partijen. De Huismeesters werkt momenteel een nadere strategische koers uit, om adequaat te kunnen handelen als de (markt) omstandigheden daartoe aanleiding geven. In 2013 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aanvullend onderzoek uitgevoerd bij corporaties waarbij sprake is van een relatief omvangrijke en complexe derivatenportefeuille. In eerste instantie heeft het 34
fonds dit onderzoek opgezet middels een zelfevaluatie, waarbij afhankelijk van de uitkomsten nader onderzoek zou worden ingesteld. De Huismeesters is na het indienen van de zelfevaluatie niet geselecteerd voor het nader onderzoek. Hiermee geeft het CFV aan dat, in combinatie met het voornemen het financieel beleidsplan op het aspect derivaten aan te passen, er een voldoende niveau van risicobeheersing aanwezig is. Daarbij vraagt het CFV nog wel aandacht voor periodieke educatie op het gebied van treasury voor het bestuur en het intern toezicht en een uiteenzetting van de inrichting van de interne organisatie rondom het gebruik van derivaten. Interne organisatie De Huismeesters kiest in het financieel beleid bewust voor zekerheid. Op het moment dat externe financiering moet worden aangetrokken wordt niet gespeculeerd op ontwikkelingen in rentetarieven. Hoewel met ingang van 2014 uitgesloten in het financieel beleidsplan, werd hiervoor in het verleden ook het gebruik van derivaten toegepast om de rente te fixeren. Het gebruik van derivaten was derhalve alleen mogelijk om het renterisico te beperken en alleen in combinatie met een volledige hedge van de transactie met een onderliggende lening. De in de Auditcommissie zitting hebbende leden van de Raad van Commissarissen hebben een financiële achtergrond en hebben voldoende kennis van derivaten om op verantwoorde wijze toezicht te kunnen uitoefenen op dit onderdeel van het financieel beleid. Ook de overige leden van de Raad van Commissarissen hebben begin 2014 een training gevolgd om zich een oordeel te kunnen vormen over de lopende portefeuille. Transacties werden in het verleden geaccordeerd door de bestuurder, dit: - op basis van een voorstel van de manager Financiele Zaken en Informatisering, gebaseerd op een marktverkenning; - na afstemming met de Auditcommissie over het transactievoorstel; - na acceptatie van de offerte in het bijzijn van de manager Financiele Zaken en Informatisering. Overeengekomen transacties worden uiterlijk de eerst volgende vergadering van de Raad van Commissarissen en Auditcommissie gemeld. Daarna wordt over de portefeuille periodiek verantwoording afgelegd in de jaarrekening, begroting en trimesterrapportage. Naast het intern toezicht is daarmee het beheer van de portefeuille ook onderworpen aan de beoordeling van de extern accountant. Door de manager Financiele Zaken en Informatisering worden regelmatig, doch minimaal één keer per maand, de lopende risico’s in het kader van de marktontwikkeling en de daarmee aan te houden liquiditeitsbuffer beoordeeld. Daarnaast hebben de bestuurder en de manager frequent overleg met de contractpartijen over het op een (bedrijfseconomisch) acceptabele wijze afbouwen van de huidige risico’s in de portefeuille. 5.4 | Fiscaliteit De Huismeesters heeft zich geconformeerd aan de landelijke afspraken die zijn gemaakt met de Belastingdienst in het kader van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties (VSO-2). Ondanks deze vaststellingsovereenkomst zijn er lange tijd op onderdelen onduidelijkheden geweest ten aanzien van de uitwerking. Met het, begin 2013, afgeven van definitieve beschikkingen over de jaren 2008 tot en met 2010, lijkt hier een einde aan gekomen. Fiscale positie Het fiscaal resultaat 2013 bedraagt € 4,7 miljoen. De acute belastingdruk is nihil vanwege de compensabele verliezen uit voorgaande jaren. Door de compensatie van het fiscaal resultaat 2013 met eerdere verliezen hebben we verliesverdamping tot en met 2007 kunnen voorkomen. In tabel 5.5. is het verloop van de latente belastingvordering uit compensabele verliezen, alsmede in verband met de lagere marktwaarde van leningen, en de voor verkoop aangewezen woningen weergegeven. Het totaal bedrag aan verrekenbaar verlies komt, onder voorbehoud van de afwikkeling fiscale aangiftes over de jaren 2011 tot en met 2013, uit op ruim € 20,6 miljoen.
35
Tabel 5.5 | Latente belastingvordering Totaal Stand 1 januari Dotatie Onttrekking
8.111.000 617.000 -1.368.000 7.360.000
Totaal verrekenbaar verlies
Comp. verliezen 6.336.000
Disagio leningen 1.775.000
-1.188.000 5.148.000
-180.000 1.595.000
Verkoop 0 617.000 617.000
20.615.000
5.5 | Meerjarenperspectief Ontwikkeling financiële positie In december 2013 is de beoordelingsbrief 2013 van het WSW ontvangen, waarin ook het faciliteringsvolume 2013-2015 is opgenomen. Ondanks dat De Huismeesters voldoet aan de vijf door het WSW gestelde financiële ratio’s, heeft het WSW gemeend een afslag van € 17 miljoen op ons beschikbare volume te moeten doen. De reden hiervoor is de naar de mening van het WSW hoge schuld per verhuureenheid. Deze afslag is intern aanleiding geweest om de meerjarenbegroting 2014-2022 te herzien, hetgeen heeft geleid tot een fundamentele herziening van de projectenportefeuille. Welke consequenties dit met zich mee brengt voor de organisatie van De Huismeesters zal in 2014 duidelijk worden. Vaststelling van de (meerjaren)begroting 2014–2022 heeft plaatsgevonden in een extra vergadering van de Raad van Commissarissen in februari 2014. Hieraan ontleend zijn de hierna opgenomen ontwikkelingen van de financiële positie (jaarresultaat, vermogen en financiële ratio´s) en het kasstroomoverzicht. Tabel 5.6 | Prognose financiële positie Jaarresultaat (* mln) Eigen vermogen* (* mln) Weerstandsvermogen (*mln) Solvabiliteit (%) Loantovalue (% exploitatiewaarde) Dekkingsratio (% woz-waarde) ICR DSCR
2014
2015
2016
2017
2018
-5,1 161,1 165,0 29,9 67,3 37,4 1,7 1,2
-6,0 171,1 176.5 31,4 65,6 35,8 2,0 1,2
-0,8 183,3 186,5 33,2 64,1 35,8 1,8 1,2
2,8 198,0 201,6 36,1 60,6 34,3 2,2 1,2
-0,8 212,5 215,4 38,5 58,4 33,4 2,0 1,2
*Hierbij wordt opgemerkt dat de mutatie in het eigen vermogen naast de verwerking van het jaarresultaat tevens wordt bepaald door de rechtstreekse mutatie van de ongerealiseerde herwaardering voortvloeiend uit de waardering op basis van bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. In de gepresenteerde cijfers is rekening gehouden met de verhuurderheffing en de naar verwachting door het CFV op te leggen saneringssteun. Naar verwachting zal De Huismeesters hiervoor moeten afdragen, oplopend tot een bedrag van circa € 5,3 miljoen in 2017. Om de heffing (deels) te financieren zullen we jaarlijks 26 woningen moeten verkopen. Ontwikkeling Cashflow Door de doorgevoerde afslag op het faciliteringsvolume zal De Huismeesters de komende jaren de focus met name bij het in standhouden en verduurzamen van het bestand bezit leggen. Daarnaast gaan we alleen nog de huidige in voorbereiding en/of uitvoering zijnde nieuwbouwplannen realiseren. Waar de fysieke maatregelen gericht zijn op het bestaand bezit, ligt de focus financieel gezien op de afbouw van de leningenportefeuille. Vertaald naar de cashflow betekent dit de volgende ontwikkeling:
36
Tabel 5.7 | Kasstroomoverzicht (* mln.)
2014
2015
2016
2017
2018
Kasstroom uit: operationele activiteiten Investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
10,2 -27,7 -6,6 -24,1
12,5 -9,9 -2,6 0
10,0 -6,9 -3,1 0
14,6 -1,3 -17,3 -4,0
9,5 -0,1 -8,5 0,9
Voldoende Het eigen vermogen zal zich, gebaseerd op de geraamde jaarresultaten en de ongerealiseerde herwaardering, positief ontwikkelen. Uit de bijbehorende kasstromen blijkt dat de operationele activiteiten, in combinatie met de herziening van de voorgenomen projecten, een positieve bijdrage leveren aan de voorgenomen afbouw van de leningenportefeuille. De resterende financiering moeten we afdekken op de markt. Wij mogen stellen dat we ook op termijn een voldoende gezonde financiële positie hebben. Een positie die we uiteraard willen behouden, maar die gezien de maatschappelijke onzekerheden voortdurend aandacht blijft vragen.
5.6 | Risicomanagement Adequaat risicomanagement heeft alleen kans van slagen als dit binnen de organisatie wordt gedragen en niet als bedreigend wordt ervaren. De Huismeesters legt veel nadruk op het cultuuraspect in het risicomanagement. Naast normen en regels is het vooral ook van belang dat we een open houding hebben naar elkaar, fouten durven te benoemen en elkaar aan durven te spreken. De visie van De Huismeesters op risicomanagement is als volgt omschreven: De Huismeesters richt haar risicomanagement in om de ondernemingsdoelstellingen op een beheerste wijze te realiseren. Daarbij wordt een organisatie brede methodiek toegepast die op diverse niveaus in de organisatie ertoe leidt dat er op een evenwichtige en transparante wijze keuzes gemaakt worden, passend bij ons integriteitsbeleid. Met deze inrichting wil De Huismeesters bereiken dat met vertrouwen aan onze belanghouders een ‘In Control’ verklaring afgegeven kan worden. De Huismeesters kiest voor een risicomijdende houding, dit past bij onze bedrijfscultuur. We kiezen er voor om via analyses de risico’s in beeld te brengen en deze te beheersen. Risicobewust handelen veronderstelt dat we bij besluitvorming een risicoafweging maken, wat vraagt om transparantie, onderbouwing en vastlegging. Het is van groot belang de inherente risico’s die verbonden zijn aan de bedrijfsvoering te kennen. Dit op basis van een gedegen risicoanalyse van zowel de financiële als niet-financiële risico’s. Voor de inkadering hiervan in de organisatie onderkennen we de indeling: verhuur en beheer, financiering, bedrijfslasten, personeel en vastgoedontwikkeling. Periodiek bespreken we de ontwikkeling op deze aandachtsgebieden. In 2014 zullen we dit verder verankeren in onze PDCA-cyclus door het als een terugkerend bespreekpunt te agenderen. Administratieve organisatie en interne beheersing De Huismeesters is op dit moment in control. Dit blijkt onder meer uit de uitkomsten van de zowel door de accountant als intern uitgevoerde audits, waaruit blijkt dat de processen betrouwbaar zijn en er geen waarden op oneigenlijke wijze uit de organisatie vloeien. Aandachtspunten, bijvoorbeeld vanuit de rapportage van de externe accountant, worden opgepakt om de betrouwbaarheid van de processen verder te optimaliseren. Het controleplan wordt jaarlijks in het managementteam besproken en de belangrijkste uitkomsten geëvalueerd. Veel tijd is in het boekjaar besteed aan het proces Inkomenstoetsing bij verhuur. De betrouwbaarheid van dit proces is van groot belang. Een negatief oordeel van de accountant hieromtrent leidt namelijk tot intrekking van onze borgingsmogelijkheden. In 2013 zijn wederom alle verhuringen integraal beoordeeld en zijn afspraken gemaakt omtrent verbetering van het proces. In 2014 zal gekeken worden of het verantwoord is de omvang van de controlewerkzaamheden in te perken, zonder aan betrouwbaarheid in te boeten. Financiën In het derde trimester zijn de beoordelingsbrieven van de externe toezichthouders ontvangen. Door zowel het CFV als het WSW is een positieve beoordeling afgegeven. Hieruit valt af te leiden dat we aan alle gestelde eisen met betrekking tot onze financiële positie voldoen. In de brieven zijn echter ook kritische kanttekeningen geplaatst. Met name voor de ontwikkeling van de Loan to Value wordt aandacht gevraagd. 37
Dit is geen verrassing; we weten dat de Loan to Value aan de hoge kant is, maar we hebben altijd scherp aan de wind gekoerst zodat we kunnen blijven investeren in de volkshuisvestelijke opgaaf in de Stad Groningen. Wat daarnaast onze aandacht heeft is de opmerking van het WSW over onze schuld per woning. Deze wordt als bovengemiddeld aangemerkt en daarvoor heeft het WSW een afslag op het faciliteringsvolume doorgevoerd. Hierdoor worden we naar onze mening te afhankelijk van de geprognosticeerde verkopen. Besloten is derhalve de begroting 2014 te herzien en opnieuw voor te leggen aan de Raad van Commissarissen. In deze in februari vastgestelde begroting houden we rekening met de heffingen die op ons af komen en hebben we de ambities in onze projectenportefeuille aanmerkelijk teruggebracht. Het risico van onze derivatenportefeuille spitst zich vooralsnog toe op de ontwikkeling van de marktwaarde van de renteswaps. Hoewel sprake is van enige volatiliteit is bij de twee belangrijkste contracten sprake van het afnemen van de negatieve waarde. In onze nevenstructuur hebben zich twee belangrijke ontwikkelingen voorgedaan. Op 1 december 2013 heeft aktepassering voor de oprichting van de vennootschap Duurzame Energie Noord Nederland BV plaatsgevonden. Binnen deze vennootschap exploiteren we samen met de dochtervennootschap van corporatie Wold & Waard uit Leek (WW4Energy BV) duurzame energiesystemen. Door De Huismeesters is de op de Cortinghborg gerealiseerde WKO installatie ingebracht. Met ingang van 1 januari 2014 zijn in DENN zes systemen in exploitatie genomen. Begin 2014 is binnen Vierwaarde BV sprake van een toegenomen debiteurenrisico. In deze deelneming zijn samen met enkele collega corporaties grondrechten verworven in het uitleggebied Meerstad. Voor deze rechten is in het verleden een aanbetaling gedaan aan één van de ontwikkelingsentiteiten binnen de Hanzevast groep. Binnen Vierwaarde en daarmee in de geconsolideerde jaarrekening van De Huismeesters zal rekening worden gehouden met afwaardering van de vordering van € 2 miljoen. Governance Begin 2014 heeft de Minister de consultatie versie van de novelle gepubliceerd. De novelle bevat aanpassingen op het wetsvoorstel ‘Herziening Woningwet’ dat al door de Tweede Kamer is aangenomen en ter goedkeuring voorligt bij de Eerste Kamer. De aanpassingen zien met name op: Afbakening van het geografisch werkgebied van corporaties; De versterking van de rol van gemeenten richting corporaties; Concentratie op kerntaken. Het wetsontwerp en de novelle moeten verschillende waarborgen bieden om te voorkomen dat er (financiële) problemen ontstaan bij corporaties. De toezichthouder kan dan ingrijpen wanneer zich problemen (dreigen) voor (te) doen. De voorgestelde waarborgen betreffen onder meer: Investeringen van meer dan € 3 miljoen moeten vooraf worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Boven een nader te bepalen bedrag is voorafgaande instemming van de minister noodzakelijk; Een Toegelaten Instelling is verplicht te melden dat zij in zodanige problemen is dat de middelen ontbreken om haar werkzaamheden voort te zetten; Een Toegelaten Instelling dient een reglement financieel beheer op te stellen, waarin tevens een structuur wordt opgenomen hoe er gehandeld zal worden wanneer zij in financiële problemen komt of dreigt te komen. Aangezien nog sprake is van een consultatieversie en er nog veel zaken in MG’s uitgewerkt moeten worden, is in het onderliggende beleidsplan hier nog geen rekening mee gehouden. Zodra er voldoende concreet is wordt hieraan invulling gegeven opdat we compliant blijven. 5.7 | Garantstellingen De Huismeesters heeft zich in 2010 in stedenverband garant gesteld voor een woningbouwproject in San Carlos Nicaraqua. Dit betreft een voor De Huismeesters gemaximeerde garantstelling van € 100.000,- aflopend in een periode van 15 jaar. De garantstelling blijft binnen de daarvoor in het Bbsh genoemde normen van het balanstotaal.
38
Voor de financiering van Vierwaarde B.V., (een 33,33% deelneming van De Huismeesters Ontwikkeling B.V.), heeft De Huismeesters zich jegens de Rabo Bank (vh. Friesland Bank) tot zekerheid van de verstrekte lening, borg gesteld voor een bedrag van maximaal € 4,2 miljoen. In geval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van ons aandeel in het aandelenkapitaal van Vierwaarde B.V. tot maximaal € 4,2 miljoen. Daarnaast heeft De Huismeesters zich, als één van de uiteindelijke aandeelhouders, tot 31 december 2016 garant gesteld voor de jaarlijkse tekorten van Vierwaarde B.V., door middel van bijstorting op de aandelen, dit tot een niveau van maximaal afgerond € 667.000,-. Daarmee heeft De Huismeesters zich indirect ook garant gesteld voor de continuïteit van De Huismeesters ontwikkeling B.V. De Huismeesters heeft vanaf 2010 de huisvesting van buitenlandse studenten op zich genomen, dit in de vorm van het Housing Office. De hieruit voorvloeiende risico’s dragen wij samen met Nijestee en Lefier. Het huidige contract met de onderwijsinstellingen loopt tot 31 december 2014. Inmiddels is de evaluatie van het contract in gang gezet. Een belangrijke onderdeel daarbij is de kwaliteit van de studenthouses. Met de SSH Utrecht is een intentieovereenkomst gesloten om te komen tot een overdracht van het Housing Office in 2014.
39
5.8 | Verkorte jaarrekening 2013
2012
2011
2010
2009
7.069
6.989
6.922
6.969
6.984
Woningbezit Aantal verhuureenheden woningen bedrijfsruimten
38
45
49
48
47
garages/parkeervoorzieningen
604
593
619
617
619
eenheden verzorgingshuizen
630
630
570
570
570
overige woongelegenheden
620
611
611
610
605
maatschappelijk vastgoed
46
37
38
36
25
overig bezit
2
1
2
2
2
Totaal
9.009
8.906
8.811
8.852
8.852
Wijziging samenstelling bezit woningbezit nieuwbouw
124
180
47
92
48
aankoop
0
0
1
0
0
verkoop
4
40
78
38
2
sloop
40
0
0
0
0
overig
23
-45
11
-54
45
Totaal
103
95
-41
76
91
Percentage woningen naar huurklasse - goedkoop ( < € 366,37)
25,6%
30,4%
36,2%
40,2%
45,9%
- bereikbaar (€ 366,37 - € 561,98)
62,6%
60,8%
57,9%
55,5%
52,2%
- duur onder huurtoeslaggrens (€ 561,98 - € 664,66)
10,6%
7,5%
5,1%
3,8%
1,6%
- duur boven huurtoeslaggrens ( > € 664,66)
1,3%
1,3%
0,8%
0,5%
0,3%
kosten niet-planmatig onderhoud per VHE
377
435
361
399
348
kosten planmatig onderhoud per VHE
830
715
619
482
697
totale kosten per VHE
1.207
1.150
980
881
1.045
gemiddelde netto huur
434
408
397
367
389
Onderhoud
Huur en verhuur mutatiegraad
11,6%
11,2%
12,4%
12,0%
12,2%
huurachterstand in %
0,76%
0,58%
0,72%
0,79%
0,99%
huurderving
1,11%
1,30%
1,30%
1,20%
1,03%
solvabiliteit 31,04%
33,07%
33,08%
28,28%
27,91% 0,16
Excl.Housing Office
Excl.Housing Office
Financiële continuïteit liquiditeit
0,18
0,35
0,57
0,44
Interest Coverage Ratio
1,87
1,80
1,64
1,76
Loantovalue
70%
67%
68%
81%
eigen vermogen per VHE
20.517
22.394
21.364
17.385
13.671
totale opbrengst per VHE
6.042
6.808
6.845
6.751
5.415
kapitaallasten per VHE
1.671
3.867
3.186
1.798
3.334
kosten eigen organisatie per VHE
887
911
overige bedrijfslasten per VHE
978
960
1.020
1.056
810
Vermogensmutatie per VHE
-1.666
1.276
2.739
2.685
-625
Medewerkers totaal formatieplaatsen
90,9
97,1
101,9
101,2
95,2
werkelijk aantal personeelsleden
111
120
122
121
104
ziekteverzuim
2,7%
3,4%
4,3%
3,3%
3,6%
gemiddelde leeftijd medewerkers
47
45
45
45
46
Incl. studentbeheerders v.a. 2010
40
Kasstroomoverzicht over 2013 (x € 1.000)
2013
2012
Ref.
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat aanpassingen voor: verkoop onroerende zaken geactiveerde kosten organisatie en toezicht afschrijvingen overige waardeveranderingen MVA voorraden vorderingen (excl. groepsmaatschappijen) overige voorzieningen kortlopende schulden (excl. niet vervallen rente leningen en schulden aan kredietinstellingen) totaal aanpassingen kasstroom uit bedrijfsoperaties ontvangen rente betaalde rente totaal kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten investeringen in: materiële vaste activa financiële vaste activa totaal investeringen desinvesteringen in: materiële vaste activa totaal desinvesteringen kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten ontvangsten uit langlopende schulden aflossingen uit langlopende schulden kasstroom uit financieringsactiviteiten mutatie geldmiddelen en kredietinstellingen Saldo liquide middelen 31-12 Saldo liquide middelen 01-01
-485
9.7 9.8 8.3 8.8
-3.249
-9
-7.323
-799
-2.032
21.187 3.805
19.938 16.768
-54
21
331
3.419
74
515
183
1.035 24.719 24.234
495 -13.730
32.342 29.093 566 -14.063
-13.235 10.998
-27.613
-13.497 15.596
-42.562
-221
-1.333 -27.835
9
-43.895 7.323
9
7.323
-27.825
-36.572
39.600
40.000
-28.036
-17.476 11.564 -5.263
22.524 1.548
29.984
35.248
35.248
33.700
41
Totaal generaal
Liquide middelen
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering
419 550
12 541 744
9.4.3
9.4.4
9.4.5
556.904
29.984
664 1.534
0
9.5
641
655
9.4.2
1.952
245
299
9.4.1
9.4
490
1.186 1.485
8.111
7.366
9.2.2
9.3
103
225 7.591
20.381
23.021
9.2.1
9.2
20.381
565.213
35.248
3.808
735
8.214
23.021
494.187
Totaal generaal
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
Voorzieningen Voorziening onr. inv. en herstructureringen Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen
9.1.2
4.387
3.807
9.1.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
9.959
13.182
9.1.1
495.511
479.841
478.522
9.1.1
Eigen vermogen Overige reserves
9.1
Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie
2012 PASSIVA
2013
ACTIVA
Ref.
9.9.2
9.9.1
9.9
9.8
9.7.3
9.7.2
9.7.1
9.7
9.6
Ref.
Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Balans per 31 december 2013
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
8.379
2.627
556.904
8.532
2.998
2.015
5.329 4.741
28.036
267.279
52.935
966
3.180
42.194
336.548
5.293
1.408
8.810
23.267
287.822
48.726
1.040
2.658
1.595
172.869
2013
565.213
46.910
320.214
11.184
186.905
2012
Balans per 31 december 2013
42
Winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.000) Ref.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Ov. waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Verhuurdersheffing en saneringssteun Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
46.092
43.784
10.2
3.347
3.157
10.3
15
20
10.4
9
2.678
10.5
799
2.032
10.6
647
508
50.909
52.179
10.7
21.187
19.938
10.8
3.805
12.123
4.286
4.409
515
533
10.9
10.10
10.11
Resultaat ná belastingen
772
811
10.169
8.528
1.803
0
619
1.073
3.101
2.939
5.136
5.074
51.393
55.428
-484
-3.249
-3.184
6.656
1.498
2.022
10.12
0
0
13.603
13.638
-12.105
-11.616
-15.773
-8.209
10.13
-745
-2.310
10.14
-2.871
-216
-19.389
-10.735
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
2012
10.1
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2013
43
1 2 3 4 5 6 7
VOORWOORD ONDERNEMINGSKADER ONZE HUURDERS ONZE WONINGVOORRAAD ONZE ORGANISATIE ONZE CIJFERS VERSLAG VAN HET BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD
44
6. VERSLAG VAN HET BESTUUR 6.1 | Taak en werkwijze
De Huismeesters wordt bestuurd door de heer P.K. Hillenga. In tabel 6.1 zijn de persoonlijke gegevens weergegeven. De bestuurder van De Huismeesters is verantwoordelijk voor: de realisatie van de doelstellingen de strategie de financiering het beleid de resultatenontwikkeling het beleid ten aanzien van deelnemingen. Hierover legt de bestuurder verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Bij de vervulling van de taken richt de bestuurder zich op het belang van De Huismeesters in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Daarmee weegt hij de belangen af van degenen die bij De Huismeesters betrokkenen zijn. Om de Raad van Commissarissen goed te kunnen laten functioneren, verschaft de bestuurder de Raad van Commissarissen tijdig informatie die zij nodig heeft voor het uitoefenen van haar functie. Daartoe behoort ook rapporteren over naleving van relevante wet- en regelgeving en de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Tabel 6.1 | Persoonlijke gegevens Gegevens bestuurder Naam Functie Geboortejaar Nevenfuncties
Werkzaam in huidige functie sinds Werkzaam bij De Huismeesters sinds
P.K. Hillenga Bestuurder 1952 - Lid Aedes Bestuursadviescommissie Arbeidsvoorwaarden - Voorzitter werkgroep Groninger Bouw- en Woningmarktberichten - Voorzitter Stichting ODW - Bestuurder Vierwaarde B.V. 5 september 1994 1 december 1979
6.2 | Integriteit Integriteit staat bij ons hoog in het vaandel. We zijn een maatschappelijke organisatie en vinden het belangrijk om integer gedrag te bevorderen en dilemma’s te bespreken. Onze bedrijfscode is intern besproken en staat op onze website. Nieuwe medewerkers krijgen allemaal een exemplaar uitgereikt. Er is in onze bedrijfscode een klokkenluidersregeling opgenomen. Relevante relaties hebben de code voor gezien getekend en we hebben hen verzocht zeer terughoudend te zijn in het sturen van uitnodigingen en geschenken naar individuele medewerkers. Integriteitrisico’s zijn beschreven. In 2013 zijn geen integriteitoverschrijdingen geconstateerd. Het integriteitsbeleid wordt in 2014 geëvalueerd en indien nodig bijgesteld. Enige vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen De Huismeesters en de bestuurder wordt vermeden. De statuten bevatten een uitwerking van dit uitgangspunt. Daarbij is tevens aandacht voor mogelijke belangenverstrengeling. In 2013 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met de handelswijze geregeld in geval van betrekking tot de bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. 45
Tabel 6.2 | Bestuursbesluiten
-
Belangrijkste bestuursbesluiten 2013 Vaststellen begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2014-2021 Ondertekenen Protocol Extreme Vervuiling Aanpassing inkoopbeleid met stringentere financiële voorwaarden Ombouwen diverse commerciële ruimten tot verhuureenheden (DAEB) Aangaan geldleningen met een totale hoofdsom van 43,6 miljoen euro Verkoop bedrijfspand Bordewijklaan 1 Vaststellen legionellabeleid Aanpassen openingstijden per 1 mei 2013 Vaststellen huurbeleid Vaststellen verkoopplan Investering in verketeling grondgebonden woningen Selwerd Investeren in Speeltuingebouw De Hoogte Verlengen contract NCCW voor een periode van 10 jaar Verkoop aandelen PandGarant B.V. aan Nijestee en Lefier Vaststellen jaarverslag en jaarrekeningen De Huismeesters en de B.V.’s Oprichten DENN B.V. met Wold & Waard Verstrekken volmacht aan WSW voor het indien gewenst vestigen van een hypotheekrecht op het onderpand Investering in 12 grondgebonden woningen en 15 appartementen project De Haak Cortinghborg In de statuten en de regeling van de Raad van Commissarissen staan de grenzen beschreven van de bevoegdheden van de bestuurder ten opzichte van benodigde goedkeuring van de Raad van Commissarissen voor bestuursbesluiten.
6.3 | Interne controle, beheersing en risicomanagement In aanvulling op de bestaande maatregelen binnen de besturingscyclus, waarbij tevens besloten is dat De Huismeesters geen specifieke controllersfunctie kent, is in 2012 besloten een directe meldingslijn naar de Raad van Commissarissen te creëren. Hiervoor is de arbeidsovereenkomst van de manager Financiele Zaken en Informatisering en Informatisering aangepast zodat hij urgente situaties buiten de bestuurder om kan melden aan de Raad van Commissarissen . Om dit praktisch werkbaar te maken is een vorm van ontslagbescherming opgenomen. Administratieve organisatie en Interne Beheersing De manager Financiële Zaken en Informatisering is verantwoordelijk voor de administratieve organisatie en interne beheersing. Op basis van het intern controleplan wordt de administratieve organisatie periodiek getoetst op opzet, bestaan en werking van bedrijfsprocessen. Dit om te borgen dat er sprake is van autorisatie door bevoegde personen en volledigheid, juistheid en tijdigheid van informatieverstrekking en vastlegging. In 2013 zijn onder meer de werkprocessen rondom de inkomenstoets bij verhuur, verkoop woningen, legionellawetgeving, toepassen van fiscale regels en factuurcontrole beoordeeld. In de trimesterrapportages worden de periodieke resultaten en prestatie-indicatoren vastgelegd. Deze worden ook besproken in de Raad van Commissarissen. De managementletter van PwC accountants wordt besproken in de Auditcommissie met de bestuurder, de manager Financiële Zaken en Informatisering en de accountant. Ook in de voltallige Raad van Commissarissen worden de uitkomsten besproken. De Huismeesters heeft met verschillende instanties te maken. De Ondernemingsraad en de huurdervertegenwoordiging zijn hierbij betrokken. Ook de externe accountant speelt een belangrijke rol in de controle op de bedrijfsvoering. Het toezicht wordt gehouden door de Raad van Commissarissen en diverse instanties vallend onder het Ministerie. De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. De externe accountant zorgt voor tussentijdse controles, waarbij ook gekeken wordt naar de naleving van wet- en regelgeving. Met ons interne beheerssysteem wordt periodiek gecontroleerd. Risicomanagement De bestuurder heeft in 2012 het risicomanagementsysteem en het bijbehorende inkoopbeleid en investerings46
en verbindingenstatuut vastgesteld. De visie is het systeem zo in te richten dat de ondernemingsdoelstellingen op een beheerste wijze gerealiseerd kunnen worden. De toegepaste systematiek op diverse niveaus binnen de organisatie leiden tot een evenwichtige en transparante keuzeafweging. In de trimesterrapportage wordt hierover verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen door onder meer stil te staan bij de top 5 risicogebieden, analyse en de beheersing daarop.
6.4 | Beoordeling Beoordeling door bestuurder De bestuurder is van oordeel dat de interne risicobeheersing- en controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: er voldoende inzicht is in de realisatie van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van De Huismeesters; de Huismeesters zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; de interne- en externe (financiële) rapportages van De Huismeesters betrouwbaar zijn. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Wij hebben geen risico’s gelopen, die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Natuurlijk kan het risicobeheerssysteem niet de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden. De activiteiten van De Huismeesters brengen een aantal risico’s met zich mee die buiten de invloedsfeer van de bestuurder liggen. Oordeel door accountant De accountant doet binnen haar opdracht tot controle van de jaarrekening een controle over bovenstaande bedrijfsvoering en integriteitsbeleid. PwC geeft in haar rapportage over de interim-controle de volgende belangrijkste bevindingen weer: De Huismeesters reageert adequaat op de externe ontwikkelingen; interne beheersing is voldoende. Het ambitieniveau is nog niet bereikt, met name nog niet in het inkoopbeleid; compliance aspecten nemen toe, De Huismeesters is aangehaakt, alertheid blijft geboden. Deze punten zijn inmiddels uitgewerkt of inmiddels opgenomen in de plannen voor 2014.
6.5 | Bestuursverklaring Het bestuur van Stichting De Huismeesters verklaart dat De Huismeesters in 2013 uitsluitend werkzaam is geweest in het belang van de volkshuisvesting, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De Huismeesters heeft alle middelen waar zij over beschikt uitsluitend ingezet ten bate van de volkshuisvesting in haar statutair vastgelegde werkgebied; de gemeenten Groningen, Haren, HoogezandSappemeer, Leek, Marum, Slochteren en Zuidhorn. In dit jaarverslag wordt een getrouw beeld gegeven van ons functioneren en het financiële reilen en zeilen in 2013. De bestuurder verklaart dat er geen transacties met een tegenstrijdig belang hebben plaatsgevonden in het afgelopen boekjaar. Groningen, 18 juni 2014 wg P.K. Hillenga MBA Bestuurder
47
1 2 3 4 5 6 7
VOORWOORD ONDERNEMINGSKADER ONZE HUURDERS ONZE WONINGVOORRAAD ONZE ORGANISATIE ONZE CIJFERS VERSLAG VAN HET BESTUUR VERSLAG VAN DE RAAD
De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het beleid van de bestuurder t.a.v. de algemene gang van zaken bij De Huismeesters en de daaraan verbonden deelnemingen. De Raad bewaakt, naast de financiële continuïteit, alsmede dat de maatschappelijke opgave daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Uitgangspunt voor de Raad is daarbij dat de opgave in goed overleg en in samenwerking met de (lokale) belanghouders wordt opgesteld en gerealiseerd. Er wordt daarbij onafhankelijk gehandeld vanuit een houding van betrokkenheid.
48
7. VERSLAG VAN DE RAAD 7.1 | Samenstelling en taken Algemeen In 2013 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 personen. De zittingstermijn bedraagt vier jaar en kan met 1 keer worden verlengd. Daarmee bedraagt ze maximaal 8 jaar. Dit was voorheen 12 jaar. (Her)benoemingen worden gebaseerd op het profiel van de Raad van Commissarissen. Tevens worden per lid eisen gesteld op deelgebieden met betrekking tot kennis en ervaring. In juni 2013 is vanwege het bereiken van de reglementaire zittingstermijn afgetreden de heer J.T. Ruinemans, hij was tevens voorzitter van de Auditcommissie. In de aldus ontstane vacature is per 1 juli 2013 benoemd de heer D.P. Tavenier. De heer N.H.J. van de Lande is benoemd als voorzitter van de Auditcommissie en de heer D.P. Tavenier als lid van de Auditcommissie. Verantwoordelijkheid De Raad houdt toezicht op Stichting De Huismeesters, De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Beheer BV en De Huismeesters Ontwikkeling BV. Zij let op: de realisatie van de doelstellingen en volkshuisvestelijke opgaven; de strategie en de risico's verbonden aan de ondernemingen; kwaliteitsbeleid; de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; het financiële verslagleggingsproces; de naleving van de wet- en regelgeving; continuïteit van de organisatie. Een volledige omschrijving van taken en verantwoordelijken van de Raad en bestuurder is vastgelegd in het RvC-reglement. Het reglement is beschikbaar op www.dehuismeesters.nl. De Raad gebruikt voor de uitvoering van haar taken het onderstaande toezichtskader. Toezichtveld Beleid en strategie Ondernemingsplan Beleidsplannen
Volkshuisvestelijke opgave Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Gesprek Huurdersraad Organisatie en Risicobeheersing Begroting & Meerjarenprognose Financieel Beleidsplan en Treasurystatuut Financieringsinstrumenten Beoordeling en gesprek accountant Toezicht en verantwoording Governancecode Oordeelsbrief Ministerie Investering- & Verbindingenstatuut Jaarverslag en jaarrekening Benchmarks: Corporatie in Perspectief (CFV)
Ondersteuningsmiddelen
Trimesterrapportages; met daarin: - voortgangsbewaking ondernemingsplan - stedelijke en maatschappelijke ontwikkelingen - organisatie en interne controle - winst- en verliesrekening - risicobeheersing Nieuw Lokaal Akkoord (prestatieafspraken) Projectenrapportages Strategisch Voorraadbeleid Beoordeling CFV en WSW Projectmatrix en Calculatiestatuut Gesprek Ondernemingsraad Benchmark stedelijke corporaties Informatie en opleidingen VTW Reglement RvC Zelfevaluatie
49
Honorering Voor de werkzaamheden ontvangen de leden van de Raad een vaste honorering. Deze honorering is vastgesteld op basis van de adviesregeling “honorering van toezichthouders van woningcorporaties” ende aangepaste ministeriële regeling. De honorering van de voorzitter bedraagt inclusief BTW € 13.260,- per jaar en van de overige leden € 8.840,- per jaar. In totaal waren de uitgaven in 2013 € 56.471,-. Dit betreft het honorarium, het lidmaatschap van de VTW, de opleidingskosten, catering, kerstattenties en de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.
Algemeen Voor alle leden van de Raad van Commissarissen is het van belang, dat zij bestuurlijk in staat zijn goed te kunnen oordelen over de volkshuisvestelijke en financiële afwegingen die ten grondslag liggen aan directiebesluiten zoals die zijn opgenomen in voorstellen van de directie. Hiervoor is interesse in volkshuisvestelijke vraagstukken en algemene bedrijfskundige kennis vanuit een ondernemerscontext onmisbaar. Verder is van belang dat de leden van de Raad van Commissarissen zich kunnen inleven in de maatschappelijke taakstelling van een woningcorporatie. Eén van de taken van de Raad van Commissarissen is de signaal- en klankbordfunctie voor de directeur. Voor de leden van de Raad betekent dit, dat zij over de juiste kwaliteiten beschikken om deze functies goed uit te oefenen zoals: inlevingsvermogen, het bewaren van de juiste afstand en overzicht kunnen hebben in de grote lijnen zonder hierbij de noodzakelijke details uit het oog te verliezen. De Raad van Commissarissen, individueel en als college, moet in staat zijn de directeur met gezag en respect te begeleiden en waar nodig een spiegel voor te houden. Persoonlijke eisen te stellen aan alle leden van de Raad van Commissarissen Alle leden van de Raad van Commissarissen moeten in staat zijn De Huismeesters bestuurlijk op grote lijnen te volgen. Naast de bovenvermelde kwaliteiten dienen ze daarbij te beschikken over een persoonlijke instelling die gericht is op een afstandelijke opstelling ten aanzien van uitvoering van taken. Ze moeten zich onafhankelijk ten opzichte van personen en deelbelangen kunnen opstellen, zorgvuldig zijn en bereid zijn tot goed overleg en samenwerking. Verder zijn gewenst een zekere wijsheid, maatschappelijke betrokkenheid en aanzien alsmede een breed netwerk aan contacten. Eisen aan leden benoemd op voordracht van organisaties/groeperingen Deze leden dienen het vertrouwen van de “voordragende partij” te hebben, werkend vanuit het besef, dat deze partij niet hun “achterban” is waar ze rekening en verantwoording aan moeten afleggen. Aandachtsgebieden binnen de Raad van Commissarissen
In de Raad van Commissarissen is kennis aanwezig over verschillende “portefeuilles”: Sociaal – maatschappelijke aspecten (volkshuisvestingsbeleid, de primaire doelstelling van de corporatie); volkshuisvestelijk deskundige Financieel – economische aspecten (financieel /economisch beleid, bewaken van de financiële doelstelling van de corporatie); financieel deskundige Juridische aspecten (openbaar bestuur, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening); bestuurlijk deskundige Bedrijfsorganisatorische aspecten (organisatiebeleid; het functioneren van de onderneming op het gebied van organisatie, personeel, management); organisatiedeskundige Ontwikkeling en marktaspecten (vastgoedontwikkeling); vastgoed deskundige.
50
Naam
Gegevens
1. Mevrouw C.A.M. Mulder (1950) Voorzitter, lid Beroep: zelfstandig adviseur, interim manager, interim op voordracht directeur VO Noorderpoortcollege Huurdersraad Achtergrond: gedeputeerde van de Provincie Groningen (wonen, welzijn en zorg), sectordirecteur Noorderpoortcollege Remuneratie ROC, VMBO en MBO commissie Nevenfuncties: Voorzitter Adviesraad Gehandicaptenbeleid Gemeente Groningen, Lid RvT Cosis/ NOVO/ Promenscare, Voorzitter RvT Ambulancezorg Groningen, bestuurslid Nationaal Fonds Gehandicaptensport en lid Stichting Het Noorderlicht 2. De heer N.H.J. van de Lande (1957) ViceBeroep: Senior Relationshipmanager ABN AMRO (corporate voorzitter clients) Achtergrond: ABNAMRO directeur Zaken, hoofd Account Lid Auditmanagement, vestigingsleider, HEAO CE commissie Nevenfuncties: Geen 3. De heer J. Ruinemans RA (1948) Lid (tot 1 juli Beroep: Zelfstandig adviseur 2013) op Achtergrond: Werkzaam als zelfstandige vanaf 2002, daarvoor voordracht directeur Residentie Participatiemaatschappij, controller en Huurdersraad investmentmanager NOM, controleleider EY, NIVRA RA diploma Nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Bevrijdingsfestival AuditDrenthe , Lid ledenraad Rabobank Noord-Drenthe, Bestuurslid commissie Stichting Dorpshuis te Zeijen, bestuurslid Stichting Atletiek (vz) Evenementen Groningen (4 mijl), RvC Uniform Agri BV, RvC Lode Holding BV, RvC People Creating Value Holding BV 4. De heer M. Kuipers (1966) Lid Beroep: Partner bij Volmarket Achtergrond: Esperion Groep managing partner, Huis & Hypotheek Nederland oprichter/dga Nevenfuncties: Visitator Cognitum, Secretaris Vastgoed Maatschap fonds Hanzevast 33 en Hanzevast 27 , Lid RvC NV Samenwerking Glasverzekering in Zutphen, Lid RvC Fenix B.V., lid bestuur Commissarissenkring Friesland 5. De heer J.B. Rijpkema (1963) Lid Beroep: Advocaat-partner De Haan Advocaten & Notarissen Groningen Remuneratie Achtergrond: Werkzaam als advocaat in Drachten en commissie Groningen en sinds 2004 tevens als partner Nevenfuncties: lid College van Deskundigen Watersport Verbond, lid RvT MJD in Groningen, voorzitter RvC SKSG in Groningen 6. De heer D.P. Tavenier(1960) Lid (vanaf 1 Beroep :Interim manager/ CFO vanuit eigen B.V. juli 2013) op Achtergrond: bedrijfseconoom, tot 1 januari 2013 CFO Van voordracht Dijk schoolboeken Huurdersraad Nevenfuncties: vice voorzitter RvT Stichting Noordermaat, penningmeester Sophia Vereeniging Amsterdam, voorzitter Lid AuditCvK van de PGA in Assen commissie
Benoeming Herbenoeming Aftreden
Aandachtsgebied
2009 2013 2017
Sociaal maatschappelijke aspecten
2002 2010 2014
Financieeleconomische en organisatorische aspecten
2003 2011 2013
Financieeleconomische en organisatorische aspecten
2010 2014 2018
Vastgoed, ontwikkeling en marktaspecten
2012 2016 2020
Bedrijfsorganisatorische en juridische aspecten
2013 2017 2021
Bedrijfsorganisatorische en juridische aspecten
51
7.2 | Governancestructuur Algemeen De Raad van Commissarissen is de werkgever van de bestuurder. In de statuten en in het reglement van de Raad van Commissarissen is de taak en verantwoordelijkheidsverdeling vastgelegd. Voor een goede samenstelling van de Raad is een profiel opgesteld waaraan de leden van de Raad moeten voldoen. Governancecode Woningcorporaties De Huismeesters houdt zich aan deze code en hecht hier waarde aan. De Huismeesters wijkt niet af van de Code. De Statuten van De Huismeesters zijn nog niet aangepast aan de verplichte maximale zittingsduur voor leden van de Raad van Commissarissen zoals die in de code is opgenomen. Er wordt echter al wel naar gehandeld bij herbenoemingen en daarmee wijkt De Huismeesters dus niet af van deze regel in de Code. Zodra de nieuwe woningwet van kracht is zullen de aanpassingen die daaruit voortvloeien voor de statuten in één keer worden meegenomen. Integriteit De leden van de Raad zijn onafhankelijk. Er is geen sprake van (transacties met) tegenstrijdige belangen. Mogelijke belangenverstrengelingen of onverenigbare nevenfuncties worden gemeld en besproken. In het Reglement van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 8 “Onafhankelijkheid en potentieel tegenstrijdige belangen” hierover afspraken gemaakt. De organisatie heeft een bedrijfscode integriteit waarin omschreven staat hoe medewerkers met klanten, met elkaar, met bedrijfseigendommen en met leveranciers omgaan. De Huismeesters heeft hierin een klokkenluidersregeling opgenomen. De bedrijfscode “Zo doen wij het gewoon” is te vinden op de website. In 2013 is binnen de organisatie geen gebruik gemaakt van de “Regeling Melding Onregelmatigheden”. Via de trimesterrapportage wordt de Raad van Commissarissen op de hoogte gehouden van het risicomanagement, waarin begrepen integriteitsaspecten.
7.3 | Activiteiten van de Raad Vergaderingen In 2013 zijn vijf vergaderingen gehouden, allemaal reguliere vergaderingen. Daarnaast is een themabijeenkomst gehouden met als onderwerp het onderhoudsbeleid. De voorzitter bepaalt drie weken voorafgaand aan de vergadering na overleg met de bestuurder de agenda. De verslagen worden na vaststelling ondertekend door de voorzitter. Geen van de leden van de Raad is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Auditcommissie De Raad heeft een auditcommissie, bestaande uit de heren Van de Lande en Tavenier. Zij hebben in 2013 drie keer vergaderd over de begroting, de derivatenportefeuille, het controleprogramma en de controle van de jaarrekening en jaarverslag. De bestuurder en de manager Financiële Zaken en Informatisering zijn bij deze vergadering aanwezig. De auditcommissie bracht verslag uit in de vergadering van de voltallige Raad. De accountant is aanwezig geweest bij de vergadering over het controleprogramma en het jaarverslag. Remuneratie- en Selectiecommissie De Raad heeft een Remuneratie- en selectiecommissie ingesteld. Deze commissie houdt zich bezig met de werving en selectie van nieuwe leden voor de Raad, bezoldigingsbeleid voor de bestuurder en Raad van Commissarissen alsmede het het opstellen van een remuneratierapport. De voorzitter van de Raad is tevens voorzitter van de Remuneratiecommissie. Er is een reglement vastgesteld voor deze commissie. De remuneratiecommissie heeft gesproken over de beloning van de bestuurder, de effecten van de toepassing van de BTW op het honorarium voor de Raad van Commissarissen en de effecten van de WNT. Huurdersraad De leden van de Raad wonen twee keer per jaar een vergadering van de Huurdersraad bij; over het jaarverslag en de thema-vergadering met leden van de huurdersverenigingen. In 2013 zijn één of meerdere bijeenkomsten bezocht. Ondernemingsraad Jaarlijks vindt een overleg plaats tussen de Ondernemingsraad en leden van de Raad. Over 2013 hebben de heer Van de Lande en de heer Rijpkema een gesprek gevoerd met de OR. Er is gesproken over de stijl van leidinggeven, de financiële situatie van De Huismeesters en de interne communicatie.
52
Investeringsvoorstel Bij nieuwe projecten krijgt de Raad conform het Investeringsstatuut een investeringsvoorstel met daarin: de projectopzet: aantallen, indeling, planning; het beleidsmatig kader: doelstelling, past het binnen ons strategisch voorraadbeleid; de marktpositie: doelgroepen; de investeringsopzet: onrendabele investering en winstmarges; risico’s en beheersingsmaatregelen. Er zijn geen financiële kaders vooraf gesteld, per project wordt de onrendabele investering tegen het maatschappelijk resultaat afgezet. Tevens wordt bij de besluitvorming het effect van een investeringsvoorstel op de Meerjarenprognose meegenomen. Beoordeling accountant In ons Raad van Commissarissen-reglement is afgesproken dat we één keer in de vier jaar de accountant beoordelen. Benoeming van de accountant gebeurt conform de statuten door de Raad van Commissarissen. Vanaf 2009 is PwC (PricewaterhouseCoopers) benoemd als accountant. De Raad heeft besloten in 2014 een nieuwe selectieronde te doen. Werkbezoek / Themavergadering De Raad legt in principe elk jaar een werkbezoek af aan een wijk of een project. In 2013 is geen werkbezoek geweest maar hebben twee interne themavergaderingen over het onderhoudsbeleid en Strategisch Voorraadbeleid plaatsgevonden. Zelfevaluatie Elk jaar vindt er een vergadering plaats zonder aanwezigheid van de bestuurder. Hierin wordt haar eigen functioneren en dat van de bestuurder geëvalueerd. In 2013 heeft deze vergadering niet plaats gevonden wegens het voornemen om begin 2014 de evaluatie onder externe begeleiding te laten plaatsvinden. Eind 2013 is hiertoe door de Raad opdracht verstrekt aan Blauw B.V. uit Amersfoort. Deskundigheidsbevordering In 2013 hebben de leden van de Raad voorzien in hun informatiebehoefte door: VTW-bijeenkomsten bij te wonen; informatie en literatuur verstrekt door de VTW, Aedes en lokale media informatie en literatuur verstrekt door de directeur; themabijeenkomsten bij De Huismeesters; bijwonen bijeenkomsten georganiseerd door derden. Vergaderschema Vergadering januari: brieven CFV en WSW over beleidsregels, saneringsheffing en dPi begroting 2013 en meerjarenbegroting CFV publicatie corporatie in perspectief en benchmark verslag gesprek ondernemingsraad Vergadering april: brief WSW faciliteringsvolume 2014 verkoop bedrijfspand Bordewijklaan verkoopplan benoeming nieuw lid Raad van Commissarissen remuneratieverslag 2012 derde trimesterrapportage 2012 Gronings Bod Vergadering juni: investeringsvoorstel Bruisend Hart oprichting Duurzame Energie Noord Nederland B.V. (DENN) met Wold & Waard verkoop aandelen PandGarant B.V. Jaarverslag en jaarrekeningen accountantsverslag verslag auditcommissie trimesterrapportage 2013 T1 evaluatie accountant herbenoeming mevrouw C.A.M Mulder 53
Vergadering oktober: investeringsvoorstel “De Haak” Cortinghborg profiel en procedure nieuw te werven Raad van Commissarissen lid evaluatiegesprek accountant lastgeving / volmacht WSW financieel beleidsplan procedure evaluatie Raad van Commissarissen met externe trimesterrapportage 2012 T3 auditplan PwC 2013 Vergadering december: overdracht Housing Office prijzen woningen verkoopplan begroting 2014 DENN B.V. begroting 2014 en meerjarenbegroting interimbevindingen PwC toezichtbrief CFV oordeelsbrief ministerie Binnenlandse Zaken CFV publicatie Corporatie In Perspectief en benchmark terugkoppeling gesprek ondernemingsraad voorbereiding evaluatie Raad van Commissarissen met externe publicatie VTW relatie Raad van Commissarissen, bestuur, accountant Wet Normering Topinkomens Naast de formele agendapunten liet de Raad zich ook regelmatig schriftelijk en mondeling informeren over belangrijke ontwikkelingen en de voortgang van projecten en andere belangrijke zaken. Er is daarnaast ook frequent overleg tussen bestuurder en de voorzitter van de Raad.
7.4 | Toezichthoudende Taak Reikwijdte toezicht De Raad houdt toezicht op Stichting De Huismeesters, De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Beheer BV en De Huismeesters Ontwikkeling BV. Externe beoordeling De Raad heeft de externe beoordelingen door o.a. het WSW, het Centraal Fonds en het Ministerie besproken. Het solvabiliteit- en continuïteitsoordeel zijn door de Raad behandeld. De Huismeesters is beoordeeld als voldoende solvabel en kredietwaardig. Zowel het WSW als ook het CFV hebben opmerkingen geplaatst over de hoogte van de Loan to Value en de gemiddelde schuld per woning in relatie tot de voorgenomen investeringsambitie. De oordeelsbrief van het Ministerie gaf een positief oordeel over het functioneren van De Huismeesters. Accountant De Raad heeft in 2013 overleg gehad met een accountant van PwC. In dit overleg zijn de jaarstukken en de managementletter besproken en de landelijke ontwikkelingen doorgenomen. Financiële positie Bijzondere aandacht ging in 2013 uit naar de effecten van de diverse voorgenomen maatregelen uit het Regeerakkoord en het Woonakkoord. Om vooral de effecten van de verhuurdersheffing goed te kunnen beoordelen zijn diverse financiële scenario’s gemaakt en besproken. Duidelijk is dat vooral deze maatregel en de door het CFV opgelegde saneringsheffing een stevige impact hebben op de financiële positie van De Huismeesters. De heffingen betekenen een forse aanslag op de jaarlijkse kasstromen. De definitieve te hanteren verplichte parameters vanuit het CFV en het WSW waren niet tijdig genoeg gepubliceerd voor het opstellen van de begroting. De begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2014 – 2022 zijn daarom in een extra vergadering van de Raad in januari 2013 goedgekeurd en vervolgens door de bestuurder vastgesteld. In de begroting is rekening gehouden met een lager investeringsniveau in nieuwbouwprojecten om zo de nadelige effecten van de verhuurdersheffing op te vangen. Door verscherpte normering en ten gevolge van de forse heffingen is ook het investeringsprogramma in de begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 – 2022 neerwaarts bijgesteld. Na deze aanpassingen kan De Huismeesters voldoen aan de in het financieel beleidsplan verwoorde financiële ratio’s. 54
Risicobeheersing en controle In 2012 heeft de Raad het door de bestuurder voorgestelde risicomanagementsysteem goedgekeurd. Visie op risicomanagement is, dat De Huismeesters dit zo inricht, dat de ondernemingsdoelstellingen op een beheerste wijze gerealiseerd worden. Daarbij wordt een brede methodiek toegepast die op diverse niveaus in de organisatie er toe leidt dat op een evenwichtige en transparante wijze keuzes gemaakt worden, ook passend bij ons integriteitsbeleid. Risicomanagement is een vast onderdeel in de trimesterrapportages die worden besproken in de Raad. Rapportage vindt plaats over de risico’s en de genomen beheersingsmaatregelen. Daarbij wordt ingegaan op: Grote afwijkingen in verhuur, beheer, financiering, bedrijfslasten, personeel en vastgoedontwikkeling; Incidenten die zich hebben voorgedaan; Overzicht van de top 5 risico’s en beheersing; Overzicht van de belangrijkste risico-indicatoren die trends weergeven voor mogelijke operationele risico’s. De Raad is daarnaast voortdurend geïnformeerd over de positie die De Huismeesters via Vierwaarde heeft in het woningbouwproject Meerstad. Dit om de risico’s van deze participatie goed te overzien en te kunnen beheersen. Dit heeft in 2012 geresulteerd in andere afspraken. Hierdoor zijn de risico’s beheersbaarder geworden. Tevens zijn de Auditcommissie en de Raad regelmatig geïnformeerd over de eventuele risico’s in de derivatenportefeuille en de beheersing hiervan. De Huismeesters voldoet aan de door het CFV gehouden stresstest op basis van de door de Minister voorgeschreven parameters. Maatschappelijk toezicht In het voorjaar 2011 is De Huismeesters gevisiteerd door Reaflex. De Huismeesters wordt gemiddeld gewaardeerd met een 8. Het visitatieverslag is op de website geplaatst. De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat De Huismeesters in het algemeen de juiste dingen doet en zich binnen haar mogelijkheden goed inzet om haar ambities, doelstellingen en opgaven te realiseren. De Raad houdt toezicht op de maatschappelijke prestaties van De Huismeesters en de verantwoording hiervan aan belanghouders. Om voeling te houden met de activiteiten van De Huismeesters, namen leden van de Raad diverse keren deel aan een projectbezichtiging. Ook vindt er een wijkbezichtiging plaats. Twee maal per jaar is er overleg met de Huurdersraad. In de trimesterrapportage wordt daarnaast de Raad breed geïnformeerd over de uitgevoerde activiteiten en de prestaties van De Huismeesters. De Raad betreurt het dat door de forse financiële ingrepen vanuit de Rijksoverheid De Huismeesters nauwelijks meer in staat is om voldoende te blijven investeren in de stedelijke opgave op het volkshuisvestelijk terrein. 7.5 | Werkgeversrol Beoordeling In een vergadering buiten aanwezigheid van de bestuurder beoordeelt de Raad het functioneren van de bestuurder. Na deze beoordeling volgt een gesprek tussen de voorzitter van de Raad en de bestuurder. Bij deze beoordeling hanteert de Raad meerdere informatiebronnen: Trimesterrapportages; oordelen WSW, CFV, BiZa; informatie bestuurder; gesprek met OR; interne en externe berichtgeving. Honorering De beloning van de bestuurder is als volgt vastgesteld: Naam Functie
P.K. Hillenga Bestuurder 2013 2012 € 152.494 € 152.423
Totaal bezoldiging Werkgeverslasten en pensioenverzekering € 35.032 € 34.972 Onkosten en bruto ziektekostenverzekering € 1.320 € 4.875 Totaal € 188.846 € 192.270 In de bezoldiging is begrepen de ter beschikking gestelde bedrijfsauto (fiscale waarde minus de eigen bijdrage). 55
De beloning van de bestuurder is getoetst aan de WNT en de elkaar opgevolgde ministeriële regelingen. Geconstateerd is, dat de beloning niet past binnen de laatst door de minister gepubliceerde beloningsstaffel. In de WNT is een overgangstermijn opgenomen van 4 jaar met volledig eerbiedende werking en vervolgens een afbouwtermijn van 3 jaar. De beloning van de bestuurder voldoet aan de criteria zoals opgenomen in de overgangsregeling. Besloten is de overgangstermijn op de bestuurdersbeloning van toepassing te verklaren. Verslag Remuneratiecommissie De Raad heeft in 2011 een remuneratiecommissie ingesteld, die een eigen verslag maakt voor de gehele Raad. In 2013 heeft de commissie zich bezig gehouden met het beloningsbeleid van de bestuurder, de beloning van de Raad, de werving van een nieuwe commissaris en de voorbereiding voor invulling van een vacature in de Raad per 2014. Tevens zijn de effecten van de Wet Normering Topinkomens alsmede de ministeriële regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting beoordeeld. Het beloningsbeleid voor de bestuurder in 2013 is gebaseerd op de overgangsregeling zoals opgenomen in de WNT. De bestuurder maakt gebruik van een bedrijfsauto. De pensioenregeling en de verdeling van de pensioenpremie tussen werkgever en werknemer is conform de cao Woondiensten. De bestuurder heeft geen variabele beloning. De voorzitter van de Raad heeft jaarlijks een functioneringsgesprek met de bestuurder. Aangegeven is dat de Raad tevreden is over het functioneren van de bestuurder, de behaalde resultaten en het gevoerde beleid. In 2012 heeft de Raad getoetst of de beloning voor de Raad van Commissarissen passend is en geen aanpassing behoeft. Geconcludeerd is dat de beloning past binnen de beloningscode en geen aanpassing behoeft. Vervolgens is in 2012 is besloten de beloning per 1 januari 2013 te verlagen in verband met de ingevoerde BTW plicht voor beloning van commissarissen. Door de invoering van de WNT en de ministeriele regeling voor beloning van topfunctionarissen bedraagt vanaf 1 januari 2013 de honorering na herbenoeming of bij nieuwe benoeming van een commissaris voor het lid € 6.352,50 en voor de voorzitter € 9.528,75 inclusief BTW. Door het door de rechtbank buiten toepassing verklaren van de ministeriele regeling en de invoering van de nieuwe bezoldigingsklassen heeft de Raad van Commissarissen besloten ingaande 1 januari 2014 de honorering zoals die was besloten voor 1 januari 2013 van toepassing te verklaren voor alle commissarissen. Ingaande 1 januari 2014 bedraagt de honorering voor de voorzitter € 13.260,-- inclusief BTW (exclusief BTW € 10.909,--) en voor de leden € 8.840,-- inclusief BTW (exclusief BTW € 7.273,--). Beide honoraria passen binnen de ministeriele grenzen van 5% respectievelijk 7,5% van de geldende bezoldigingsklasse (F). Wet Bestuur en Toezicht Op 1 januari 2013 trad de wijziging van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek in verband met de aanpassing van regels over bestuur en toezicht in naamloze en besloten vennootschappen in werking. Hierin is bepaald dat een persoon niet tot bestuurder of commissaris kan worden benoemd bij een “grote” rechtspersoon wanneer hij al een maximum aantal commissariaten vervult bij andere “grote” rechtspersonen. De Huismeesters wordt aangemerkt als een “grote” rechtspersoon. De wet stelt beperkingen ten aanzien van het aantal commissariaten, een benoeming in strijd met deze voorschriften is nietig. Een commissariaat mag worden gecombineerd met maximaal 4 andere commissariaten bij andere grote rechtspersonen. Voorzitterschappen tellen daarbij dubbel. Het maximum totaal aantal commissariaten bedraagt 5. Een bestuursfunctie mag worden gecombineerd met maximaal 2 commissariaten bij andere grote rechtspersonen. Niet toegestaan is een combinatie met het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen van een andere grote rechtspersoon. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen noch de voorzitter kennen, gelet op andere bestuursfuncties of commissariaten, beperkingen in de zin van deze wet voor de uitoefening van hun functie. Nr 1 2 3 4 5 6 7
RvC-besluiten Goedkeuring begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2014 - 2021 Goedkeuring verkoop bedrijfspand Bordewijklaan Goedkeuring Verkoopplan Benoeming de heer Tavenier als lid van de Raad. Benoeming de heer Tavenier als lid en de heer Van de Lande als voorzitter van de Auditcommissie Goedkeuring verkoop aandelen PandGarant B.V. aan Nijestee en Lefier Goedkeuring Jaarverslag 2012 en de Jaarrekening 2012 van Stichting De Huismeesters 56
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Goedkeuring Jaarrekening 2012 van De Huismeesters Holding B.V., De Huismeesters Beheer B.V. en De Huismeesters Ontwikkeling B.V. Goedkeuring aan het voorgenomen besluit tot het uitvoeren van het project Bruisend Hart in De Hoogte Goedkeuring om met Wold & Waard een B.V. op te richten voor de exploitatie van duurzame energie-installaties (DENN). Herbenoeming mevrouw C.A.M. Mulder als voorzitter van de RvC Goedkeuring voor het verstrekken van een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht aan het WSW voor het indien gewenst vestigen van een hypotheekrecht op het onderpand Goedkeuring investering in 12 grondgebonden woningen en 15 appartementen in Cortinghborg Goedkeuring overdracht werkzaamheden Housing Office aan de SSH Utrecht medio 2014 Goedkeuring begroting 2014 en meerjarenprognose 2015 - 2022 Goedkeuring begroting DENN B.V. Aanpassen honoraria voorzitter en leden van de RvC
Tenslotte Het jaar 2013 stond in het teken van de onzekerheden en nadelige regelgeving die op de sector afkomen. Een goede sturing daarop is dan ook van belang. Het ondernemingsplan en de meerjarenbegroting bieden hiervoor de nodige houvast. Dank De Raad is van mening dat De Huismeesters haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak als corporatie naar tevredenheid heeft uitgevoerd. Dank daarvoor is verschuldigd aan alle medewerkers en de directeur bestuurder van De Huismeesters voor hun inzet en de geleverde prestaties. Groningen, 17 juni 2014 wg Mw. C.A.M. Mulder voorzitter Raad van Commissarissen
57
BIJLAGE 1 | CONTROLEVERKLARING
58
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en de raad van commissarissen van Stichting De Huismeesters
De in dit jaarverslag opgenomen samengevatte financiële overzichten, bestaande uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van Stichting De Huismeesters te Groningen over 2013. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 17 juni 2014. De desbetreffende jaarrekening en de in het jaarverslag op de pagina’s 40 tot en met 43 opgenomen samengevatte financiële overzichten, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 17 juni 2014. De opgenomen samengevatte financiële overzichten bevatten niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennisnemen van deze samengevatte financiële overzichten kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Stichting De Huismeesters.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opstellen van de samengevatte financiële overzichten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte financiële overzichten op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder Standaard 810, “Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten”.
Oordeel Naar ons oordeel zijn de samengevatte financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van Stichting De Huismeesters voor het jaar geëindigd op 31 december 2013. Zwolle, 17 juni 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA PricewaterhouseCoopers Accountants N. V., Zuiderzeelaan 53, 8oi~’ JV Zwolle, Postbus 513,8000 AM Zwolle T: 0887920038, F: 0887929461, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
59
BIJLAGE 2 | LEEFBAARHEIDSRAPPORTAGE PER WIJK
60
Maatschappelijk Rendement Beijum Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
2012 Beijum Oost
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
10
6
15
14
10
12
Doorbosheerd aangepakt: tuinen en doorgangen.
Overlast door jongeren
% overlast
26
16
22
17
19
23
Met name tijdens oud en nieuw is er een vermindering van de overlast door jongeren. Bij de Atensheerd is een groep jongeren die overlast veroorzaakt. Camera Atensheerd is vervangen.
22 64
14 73
18 62
17 64
16 68
18 66
↑↑ ↑↑
Verhuisw ens
%
↑↑↑
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
100.000
3.000
1.000
Met gemeente een plan opgesteld om de doornbosheerd op te knappen. Coproductie met gemeente. Oud en nieuw overleg met netw erkpartners om signalen van hangjongeren problematiek in kaart te brengen. Groep bij Atensheerd is in beeld. Gezamenlijke aanpak met netw erkpartners. Bijdrage aan w ijkactiviteiten.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer
14 52
7
% tevredenheid
5 74
8
Gangpaden
10 63
5
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
27
20
22
22
28
30
Buurtteamaanpak: signaleren en aanpakken achter de voordeur problematiek door gezamenlijk optreden van netw erkpartners en inzet med w onen.
Voor de aanpak achter de voordeur problematiek.
↑↑
Voorzieningen ↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
74
85
76
41
77
88
↑↑
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
94
96
94
90
92
91
Winkelaanbod
% tevredenheid
92
Voorzieningen ouderen
% tevredenheid
91 68
92 63
95 48
94 59
93 62
7,5
7,2
7,6
7,6
7,6
7,6
67
72
71
61
↑↑
Jaarlijks activiteitenprogramma w inkelplein.
Woningbestand Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
↑↑↑ ↑↑↑
Verbetering kw aliteit groen en voorzieningen. Bergingen verw ijderen, onderdoorgangen vernieuw en. Uitvoering 2013. Schoonmaken portieken. De zonnecollectoren aan de Atensheerd en Toppingaheerd zijn geplaatst.
5.000
Aanpak Doornbosheerd. Plaatsen zonnecollectoren (duurzaamheid). Renovatie badkamers.
Kwaliteit omgeving Cijfer (hoog is goed)
6,9
7,3
7,3
7,1
7,1
7
Rom m el op straat
% ergernis
21
17
37
30
31
36
↑↑
Bekladding m uren
%
↑↑
Vernielingen
%
16 34
9 34
15 57
9 36
11 23
16 25
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
4,2
4,3
5,5
4,4
4,4
4,9
↑↑↑
Kw aliteit w oonom geving
↑↑
↑↑
De buurtbeheerder is 28 uur per w eek uur ingezet. Daarmee bevorderen w e leefbaarheid en positief stimuleren bew onersgedrag.
(DHM) Inzet van buurtbeheerder die w ijkrondes loopt, snoeit, kapt, zw erfafval opruimt, graffiti verw ijderd etc.
De Huismeesters stelt een buurtpand beschikbaar voor de versterking van sociaal structuur en samenw erking netw erkpartners in de w ijk.
Beschikbaar stellen van Buurtpand in Beijum: uitvalsbasis buurtbeheerders en gebruik door buurtcommissie.
Bij signalering direct verw ijdering door Tienstra
Contract afgesloten met Tienstra.
Portieken Ypemaheerd zijn opgeknapt. Brandgang zijn aangepakt. Plaatsen schuttingen Onnemaheerd.
3.000 8.000
61
Maatschappelijk Rendement De Hoogte, inclusief Selwerderwijken Aandacht Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Kw etsbare jeugd w ordt ondersteund d.m.v. activiteiten: 3 w oningen/ 6 studenten.
6.250
Studenten kunnen gratis w onen w anneer men vrijw illigersw erk verricht met kinderen in de w ijk.
1.500
Bijdrage w ijkactiviteiten.
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
↑↑
Overlast door jongeren
% overlast
28 21
20 17
22 16
18 12
20 14
Verhuisw ens
%
36
29
31
33
20
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
46
54
47
47
48
↑↑ ↑↑↑
Veiligheid Woninginbraak
% slachtoffer
12
8
12
6
10
Gangpaden
% tevredenheid
63
71
67
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel onveiligheid
↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
35 63
29 70
31 76
31 66
30 75
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
76
73
73
79
75
Alle w oningen zijn in de renovatie voorzien van inbraakbeveiliging.
Overlast door gezamenlijk optreden o.a. door inzet med w onen. Advisering door verhuur tijdens intakegesprek. Topstratenaanpak.
↑↑ ↑↑
↑↑
Winkelaanbod
% tevredenheid
Voorzieningen ouderen
% tevredenheid
90
Vloerbedekking gelegd op Hoogtepunt tegen gladheid.
1.000 eigen dienst
Met bew oners Noorderspoorsingel is het binnenterrein heringericht. Plaatsen nestkasten i.v.m. vogelpopulatie. De Huismeesters heeft een bruisend hart ontw ikkeld w aarbij diverse functies op het gebied van ontmoeting, w elzijn en sociale cohesie in een verzamelgebouw samenkomen. Oplevering voorjaar 2014.
4.000
89
91
94
93
66
57
51
58
Er is een STIP in de w ijk gesitueerd. Dicht bij de bew oners om te voldoen aan diverse vragen op het gebied van w onen/w elzijn en zorg. Stip komt in het nieuw e Bruisend Hart.
7
6,8
6,9
7,1
Gezinsw oningen Cortinghborg zijn opgeleverd. Appartementen in plint opgeleverd.
15
15
19
↑↑
Opleveren BSV.
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
6,9
Verkoop conform verkooplijst.
Kwaliteit omgeving Cijfer (hoog is goed)
5,7
6,1
6,1
5,9
6,4
Rom m el op straat
% ergernis
39
42
50
43
41
↑↑
Bekladding m uren
%
↑↑
Vernielingen
%
↑↑
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
11 17 4,5
11 17 4,4
7 39 5,4
6 13 4,3
11 12 4,3
↑↑↑
Kw aliteit w oonom geving
↑↑
Aanpak versmeerde w oningen vanuit project "Samen actief". De buurtbeheerder is 24 uur per w eek ingezet. Daarmee bevorderen w e leefbaarheid.
1.000 Inzet van buurtbeheerder die w ijkrondes loopt. Hij is het gezicht van de w ijk en spreekt bew oners aan op het gedrag.
Bij signalering direct verw ijdering door Tienstra. Brandgangen zijn onderhouden.
Contract afgesloten met Tienstra. 1.500
Beheer brandgangen.
Pagina | 62
Maatschappelijk Rendement Vinkhuizen Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑ ↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
12
8
12
15
22
Overlast door jongeren
% overlast
18
15
20
16
18
Verhuisw ens
%
14
13
16
14
19
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
57
64
62
65
56
8 68 19
18 72 21
1
6
28
28
↑↑ ↑↑↑
Toename van overlast.
Inzet buurtbeheer en inzet w oonteam. Samen met netw erkpartners structurele problematiek aanpakken.
Toename van overlast.
500
Inzet buurtbeheer en inzet w oonteam. Samen met netw erkpartners structurele problematiek aanpakken. Verhuurbaarheid blijven monitoren. Momenteel is de verhuurbaarheid goed. Bijdrage w ijkactiviteiten.
550
Schoonspuiten galerijen tegen alg aanslag door eigen dienst.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer
↑↑
Gangpaden
% tevredenheid
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
7 58 35
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
79
76
62
71
82
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
91 99
Voorzieningen ouderen
% tevredenheid
88 99 85
82 97 86
82 98 82
88 98 81
7,7
7,6
7,4
7,7
7,5
35
37
41
Galerijen alg vrij.
Voorzieningen ↑↑ ↑↑ ↑↑
Speelvoorzieningen in hofjes verbeterd of vervangen i.s.m. bew oners (NLA). Werken middels in 2014 ontw ikkeld beeldbestek.
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
Kwaliteit omgeving Cijfer (hoog is goed)
6,9
7,3
6,9
7,1
6,7
Rom m el op straat
% ergernis
26
28
39
43
34
↑↑
Bekladding m uren
%
↑↑
Vernielingen
%
↑↑
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
8 29 4,1
8 31 4
10 58 5,2
7 40 4,9
8 25 4,1
↑↑↑
Kw aliteit w oonom geving
↑↑
De buurtbeheerder is 10 uur per w eek ingezet. Daarmee bevorderen w e leefbaarheid en positief stimuleren bew onersgedrag. De buurtbeheerder is 10 uur per w eek ingezet. Daarmee bevorderen w e leefbaarheid en positief stimuleren bew onersgedrag.
Inzet van buurtbeheerder die w ijkrondes loopt en onregelmatig , zw erfafval opruimt, etc. De buurtbeheerder is 12 uur per w eek ingezet. Daarmee bevorderen w e leefbaarheid en positief stimuleren bew onersgedrag.
Pagina | 63
Maatschappelijk Rendement De Wijert Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑ ↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
8
13
10
12
14
Wijkvernieuw ingsactiviteiten.
Overlast door jongeren
% overlast
9
13
13
13
13
MJD fungeert als intermediair om problemen vroegtijdig te signaleren en op te lossen.
Verhuisw ens
%
20
20
19
15
16
↑↑
2.500 10.250 projecten 5.000 5.000
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
65
67
60
68
63
2 77 17
2 83 21
9 74 18
4
7
21
21
50 87 91
68 88 97 81
73 88 97 84
64 90 97 70
72 90 98 80
7,1
7,3
7,4
7,2
7,1
44
41
47
↑↑↑
Wijkvernieuw ingsactiviteiten. Bijdrage aan MJD t.b.v. bew onersondersteuning. (DHM) Buurtpand open houden in de w ijk. (DHM) De Weijertw ensen; bijdrage van De Huismeesters aan fonds w aarbij bew oners w ensen kunnen aangeven w aarbij deze uit het fonds gefinancierd kunnen w orden.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer
↑↑
Gangpaden
% tevredenheid
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
Voorzieningen ↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
↑↑
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
↑↑
Voorzieningen ouderen
% tevredenheid
Woningbestand Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
Woningen fysiek verbeteren. Sloop voormalige bejaardenblokjes, oplevering grondgebonden w oningen. Start w ijkvernieuw ing portieketagew oningen.
Wijkvernieuw ing portieketagew oningen.
De buurtbeheerder is 20 uur per w eek ingezet. Daarmee bevorderen w e leefbaarheid en positief stimuleren bew onersgedrag. Zie hierboven
Inzet van buurtbeheerder die w ijkrondes loopt, snoeit, kapt, zw erfafval opruimt, graffiti verw ijderd etc.
↑↑↑ ↑↑↑
Kwaliteit omgeving ↑↑↑
Cijfer (hoog is goed)
6,9
7,1
7,1
7,2
7,2
17 8 11 3
25 12 28 3,6
35 13 31 4,6
28 16 30 4,4
38 8 17 4
↑↑
Kw aliteit w oonom geving Rom m el op straat
% ergernis
↑↑
Bekladding m uren
%
↑↑
Vernielingen
%
↑↑
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
Aanzicht voormalige bejaardenblokjes is onderhouden.
Intensief w ijkbeheer i.v.m. w ijkvernieuw ing.
2.100
Pagina | 64
@ Centrum Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling Overlast om w onenden
% overlast
4
9
12
13
16
↑↑
Overlast door jongeren
% overlast
↑↑
Verhuisw ens
%
↑↑↑
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
19 10 76
18 9 76
18 10 64
16 11 65
26 13 67
↑↑↑
Verbetering overlast omw onenden en bew oners in het studentenpand. Inzet buurtbeheer met focus op studentenpanden.
(DHM) Studentenbeheer: tegen gereduceerd tarief w onen studenten beheerders die controle houden over studenten pand i.v.m. overlast. Loopt al enkele jaren succesvol.
Samen met politie, w ijkbeheerder van gemeente w orden elk jaar w orden w ijkschouw en gehouden.
Breed overleg met politie, MJD, diverse instanties omtrent leefbaarheid van diverse buurten in het centrum.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer % tevredenheid
6 68
18 71
13
Gangpaden
15 63
12
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
28
26
33
31
33
37 65 95
46 73 93 62
41 70 96 69
37 69 94 52
47 74 94 64
7,1
7,2
7,2
7,3
7,1
42
41
42
↑↑
Voorzieningen ↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
↑↑
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
↑↑
Voorzieningen ouderen
% tevredenheid
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
Verkoop conform verkooplijst.
Kwaliteit omgeving ↑↑↑ ↑↑ ↑↑ ↑↑ ↑↑
Cijfer (hoog is goed)
7,6
7,7
7,8
7,6
7,6
Rom m el op straat
% ergernis
21
27
28
35
32
Bekladding m uren
%
27
21
20
13
18
Vernielingen
%
5
7
21
20
16
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
3,7
3,5
4,2
4,1
4,1
Buurtbeheerder is 22 uur per w eek ingezet: bevorderen leefbaarheid en positief stimuleren bew onersgedrag.
Inzet van buurtbeheerder die w ijkrondes loopt en bew oners aanspreekt op gedrag.
Kw aliteit w oonom geving Hotspots voor buurtbeheer zijn bepaald. Extra aandacht w ordt op de hotspotst gevestigd. Graffiti laten verw ijderen door schoonmaakbedrijf conform contract 2500 Onderhouden diverse binnenterreinen. eigen dienst
Pagina | 65
Maatschappelijk Rendement Paddepoel Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
5
10
10
12
12
Overlast door jongeren
% overlast
11
15
11
6
9
12 66
13 74
14 67
19 54
16 64
↑↑ ↑↑
Verhuisw ens
%
↑↑↑
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
Communicatie met begeleiders van Lentis is duidelijk verbeterd. Bij overlast zijn er korte lijnen. Verbetering overlast door leefstijlenconflict Plutolaan door inzet flatbeheer. Toename fietsenproblematiek door doelgroep w ijziging naar jongeren.
1.000
500
(DHM) Contact met lentis bew oners intensiveren. Overlast in dit gebied is een gezamenlijk probleem. Voortzetten inzet flatbeheer. Realiseren fietsenberging.
Bijdrage aan w ijkactiviteiten.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer % tevredenheid
10 65
7 67
8
Gangpaden
12 65
6
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
18
17
23
25
21
45 91 98
63 90 97 79
60 88 90 86
71 89 92 70
76 90 93 75
7,2
7,4
7,4
7,3
7,8
45
46
55
↑↑
Voorzieningen ↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
↑↑
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
↑↑
Voorzieningen Ouderen
% tevredenheid
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
Planontw ikkeling fysieke aanpak Plutolaan.
Start fysieke aanpak Plutolaan, combinatie van planmatig en projectmatig w erk.
Door inzet flatbeheer Plutolaan is de w oonomgeving beter onder controle. Inzet 36 uur per w eek voor alle complexen met flatbeheer. Actief beheren door w oonteam en flatbeheer.
Voortzetten inzet flatbeheer.
Kwaliteit omgeving ↑↑↑
Cijfer (hoog is goed)
7,1
7,2
7,4
6,8
7
26 6 9 3,2
27 7 17 3,5
18 6 22 3,6
23 5 19 3,7
17 5 11 2,9
↑↑
Kw aliteit w oonom geving Rom m el op straat
% ergernis
↑↑
Bekladding m uren
%
↑↑
Vernielingen
%
↑↑
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
Terrein aangepast t.b.v. glasbew assing.
Voortzetten inzet flatbeheer.
9.500
Aanpassen terrein glasbew assing laatste deel.
Pagina | 66
Maatschappelijk Rendement Oosterpark Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
↑↑
Overlast door jongeren
% overlast
8 14
13 12
11 8
14 7
17 11
Verhuisw ens
%
13
14
13
13
17
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
66
70
55
61
56
10 75 26
7 76 18
13 72 20
8
8
22
24
94 84
86 87 70
87 87 66
71 85 85 60
84 86 83 78
7,3
7,3
7,4
7,3
7,2
49
42
47
↑↑ ↑↑↑
Inzet flatbeheer Koekoekplein. Koekoekplein w ordt jongerenhuisvesting.
verleiden oudere bew oners Koekoekplein naar De Velden. Bijdrage voor activiteiten Koekoekplein.
Verbeterslag is uitgevoerd. De Velden w ordt opgeleverd
Opleveren De Velden en verhuren aan ouderen.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer
↑↑
Gangpaden
% tevredenheid
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
Voorzieningen ↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
↑↑
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
↑↑
Voorzieningen Ouderen
% tevredenheid
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
Verkoop conform verkooplijst.
Kwaliteit omgeving ↑↑↑ ↑↑ ↑↑
Kw aliteit w oonom geving Rom m el op straat Bekladding m uren
Cijfer (hoog is goed)
7,1
7,2
7,1
7
7
% ergernis
20
28
22
29
29
%
10
9
7
8
6
26 3,8
18 3,9
33 4,1
22 4
13 3,7
↑↑
Vernielingen
%
↑↑
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
Project Topstratenaanpak is voortgezet. Het betreft een gezamenlijke aanpak van probleemstraten.
1.000 Voortzetten buurtbeheer. Inzetten flatbeheer Koekoekplein.
Betere controle op w oonomgeving door inzet buurtbeheer. 6 uur per w eek.
Pagina | 67
Maatschappelijk Rendement Indische Buurt Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
23
23
25
17
21
Overlast door jongeren
% overlast
9
14
17
11
12
19 71
20 59
18 57
26 57
15 57
10 61 22
8 66 26
16 56 30
11
5
30
31
51 88 97
56 87 97 70
54 86 97 71
71 83 95 62
80 93 97 76
6,9
6,8
6,9
6,9
7,1
30
33
36
Buurtbeheer signaleert w oongedrag en is aanspreekpunt voor bew oners. Inzet 16 uur per w eek. Kw etsbare jeugd w ordt ondersteund d.m.v. activiteiten: 3 w oningen/ 6 studenten. Samen met De Hoogte.
Inzet intensieve buurtbeheer in de Soerabajastraat. 9.700
(KW) Studenten kunnen gratis w onen w anneer men vrijw illigersw erk verricht met kinderen in de w ijk.
↑↑ ↑↑
Verhuisw ens
%
↑↑↑
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
500
Bijdrage w ijkactiviteiten.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer
↑↑
Gangpaden
% tevredenheid
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
Plaatsen goed hang- en sluitw erk bij mutatie.
Voortzetten. Advisering door verhuur tijdens intakegesprek.
Voorzieningen ↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
↑↑
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
↑↑
Voorzieningen Ouderen
% tevredenheid
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
Kwaliteit omgeving ↑↑↑ ↑↑
Kw aliteit w oonom geving Rom m el op straat
Cijfer (hoog is goed)
6,6
6,5
6,6
6,2
6,7
% ergernis
31
38
42
36
30
Bekladding m uren
%
10
7
13
4
8
Vernielingen
%
20
9
29
13
11
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
4,2
3,7
3,7
4,2
4
Verbetering, onder andere door inzet buurtbeheer en selectief inplaatsen Soerabajastraat. Graffiti laten verw ijderen door schoonmaakbedrijf conform contract.
↑↑ ↑↑ ↑↑
Meer toezicht door inzet buurtbeheer. Kunstw erken Atjehstraat zijn onderhouden. Brandgangen zijn onderhouden, inhaalslag gew eest.
1.000 1.000
Voortzetten inzet buurtbeheer. Onderhoud kunstw erken Atjehstraat. onderhoud beheer brandgangen.
Pagina | 68
Maatschappelijk Rendement Selwerd Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
↑↑
Overlast door jongeren
% overlast
↑↑
Verhuisw ens
%
↑↑↑
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
11 20 11 66
6 14 12 72
11 12 18 64
12 9 21 64
12 15 16 63
8 65 21
12 59 19
13 62 30
7
9
22
28
65 90 99
66 91 99 84
72 88 96 88
73 88 98 77
82 89 97 85
7,2
7,4
7,1
7,4
7,3
44
53
47
Aanpak studentenoverlast door gemeente. 500
Bijdrage w ijkactiviteiten.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer
↑↑
Gangpaden
% tevredenheid
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
Voorzieningen ↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
↑↑
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
↑↑
Voorzieningen Ouderen
% tevredenheid
Woningbestand ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
↑↑↑
Percentage koopw oningen
%
Start fysieke aanpak 69 portieketagew oningen, combinatie van planmatig en projectmatig w erk.
Kwaliteit omgeving ↑↑↑
Kw aliteit w oonom geving
Cijfer (hoog is goed)
7,2
7,3
7,1
6,7
6,9
Rom m el op straat
% ergernis
29
26
33
24
30
↑↑
Bekladding m uren
%
↑↑
Vernielingen
%
↑↑
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
6 16 3,6
6 18 3,4
6 23 3,2
6 18 4,1
8 13 3,6
↑↑
De buurtbeheerder is 10 uur per w eek ingezet. Daarmee bevorderen w e leefbaarheid en positief stimuleren bew onersgedrag.
Inzet buurtbeheerder voortzetten.
Pagina | 69
Maatschappelijk Rendement Tuinwijk Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
↑↑
Overlast door jongeren
% overlast
↑↑
Verhuisw ens
%
↑↑↑
Gehechtheid bij de buurt
Woninginbraak
% gehecht
21 26 30 47
15 16 18 57
13 17 15 53
13 9 10 65
8 6 63
% slachtoffer
11
4
10
7
8
Veiligheid ↑↑ ↑↑
Gangpaden
% tevredenheid
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
59 33
72 20
67 34
16
25
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
46
50
45
53
66
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
81 99
Voorzieningen Ouderen
% tevredenheid
84 98 54
84 93 63
85 94 45
90 96 76
6,8
6,9
6,7
7,1
7,6
22
27
33
Verbetering gangpaden en vermindering w oninginbraak Tuinw ijk.
Voorzieningen ↑↑ ↑↑ ↑↑
Voor de sociale samenhang buurtbew oners zijn 2 speelvoorzieningen verbeterd in de w ijk.
Speelplaatsen w orden opgeknapt nadat bew oners plannen hebben ingediend.
Project gestart voor plaatsen zonnecollectoren door kopers en huurders. Bew ustw ording energiegebruik bij bew oners.
Mogelijkheden bekijken plaatsen zonnepanelen huurders.
Geveltuinen w orden door bew oners zelf onderhouden. Lentis bew oners sluiten zich aan bij het zw erfvuilteam.
Geveltuinen w orden door bew oners onderhouden. Regelmatig loopt ook het zw erfvuilteam in de w ijk.
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
Duurzaamheid.
Kwaliteit omgeving ↑↑↑
Kw aliteit w oonom geving
Cijfer (hoog is goed)
6
6,7
6,7
7,3
7,6
Rom m el op straat
% ergernis
35
24
33
16
18
↑↑
Bekladding m uren
%
↑↑
Vernielingen
%
9 12
6 12
12 17
4 8
4 6
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
3,8
3,5
4,5
3,3
2,9
↑↑
↑↑
Verbetering netheid brandgangen.
2.000 eigen dienst
onderhouden brandgangen.
Pagina | 70
Maatschappelijk Rendement Corpus den Hoorn Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Overlast om w onenden
% overlast
4
3
6
6
Overlast door jongeren
% overlast
8
4
2
4
14 74
9 67
10 70
7 74
8 74 13
2
8
17
16
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Voor de bevordering sociale cohesie tussen bew oners en Novo zijn activiteiten financieel ondersteund.
1.250
Bijdrage w ijkactiviteiten.
500
Onderhoud kunstw erk
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
↑↑ ↑↑
Verhuisw ens
%
↑↑↑
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer
↑↑
Gangpaden
% tevredenheid
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
3 83 17
Voorzieningen ↑↑ ↑↑
↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
36
44
61
61
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
85
90
88
92
Winkelaanbod
% tevredenheid
92
96
96
97
Voorzieningen Ouderen
% tevredenheid
81
85
77
87
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
7,3
7,4
7,6
7,6
Percentage koopw oningen
%
48
50
42
In 2012 is er een kunstw erk geplaatst ter afsluiting w ijkvernieuw ing. Jaarlijks w ordt het onderhouden.
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kwaliteit omgeving ↑↑↑ ↑↑
Kw aliteit w oonom geving Rom m el op straat
↑↑
Bekladding m uren
Cijfer (hoog is goed)
7,3
7,9
7,6
7,7
% ergernis
20 16 14 3,2
18 5 9 3
16 5 10 3
17 6 6 2,5
%
↑↑
Vernielingen
%
↑↑
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
Parkeerprobleem Sportlaan in opgelost door plaatsing slagboom
7.800
Pagina | 71
Maatschappelijk Rendement Overige wijken Aandacht
Effecten
Criteria
2004 2006 2008
2010
2012
Resultaten 2013
Invest.
Acties 2014
Sociale wijksamenstelling ↑↑↑
Overlast om w onenden
% overlast
↑↑
Overlast door jongeren
% overlast
↑↑
Verhuisw ens
%
↑↑↑
Gehechtheid bij de buurt
% gehecht
1.000
Bijdrage w ijkactiviteiten diverse w ijken.
Veiligheid ↑↑
Woninginbraak
% slachtoffer
↑↑
Gangpaden
% tevredenheid
↑↑
Onveiligheidsgevoel
% gevoel van onveiligheid
Voorzieningen ↑↑
Speelvoorzieningen
% tevredenheid
↑↑
Groenvoorzieningen
% tevredenheid
Winkelaanbod
% tevredenheid
Voorzieningen Ouderen
% tevredenheid
↑↑
Woningbestand ↑↑↑ ↑↑↑
Kw aliteit van het w oningbestand
Cijfer
Percentage koopw oningen
%
Verkoop w oningen Oranjew ijk conform verkooplijst. Onderzoek naar afstoten bezit Haren.
Kwaliteit omgeving ↑↑↑
Kw aliteit w oonom geving Rom m el op straat
Cijfer (hoog is goed)
↑↑ ↑↑
Bekladding m uren
%
↑↑
Vernielingen
%
↑↑
Mate van verloedering (0-10)
Cijfer (hoog is slecht)
Legenda
% ergernis
Onderhoud brandgangen.
1.000
Verbetering in trend Kleine verslechtering in trend, in de gaten houden Duidelijke verslechtering in trend
Pagina | 72
BIJLAGE 3 | ONDERNEMINGSBOOM Klantperspectief klant maatschappij Meten Tevredenheid over onze woning
7
Tevredenheid over onze wijk
6,7
Oordeel Visitatie
8
Oordeel WSW
Positief
Oordeel CF
Positief
(2012: A2)
Energielabels
56%
(2012: 51%)
Gemaakte wijkvisies: 3
Veiligheid
26%
(2012: 24%)
Opgeleverde woningen: 128
Punten
123
(2012: 121)
Loan to value
70%
(2012: 67%)
Solvabiliteit
31,04
(2012: 33,07 )
Interest coverage ratio
1,87
(2012: 1,8)
Kosten eigen organisatie per vhe
887
(2012: 911)
Uitgevoerde acties
Financieel perspectief financieel middelen Meten
Uitgevoerde acties Opstellen verkoopplan Formuleren beleid rente-instrumenten Herzien aanbestedingsbeleid Planm. onderh.
Innovatief perspectief personeelsmanagement leiderschap en cultuur Uitgevoerde acties Meten
Tevredenheid medew.
-
(2012: 7,8)
Verzuimpercentage
2,7
(2012: 3,38)
Gemiddelde leeftijd
47
(2012: 45)
Herijken ARBO-beleidsplan Stedelijk protocol extreme vervuiling Stedelijk protocol externe calamiteitem
Interne organisatie perspectief primair proces operationeel risicomanagement governance Uitgevoerde acties Stedelijk protocol extreme vervuiling getekend Meten
Leegstand% (2013 incl. projecten)
0,89
(2012:0,57)
Oprichting Energie BV
Dienstverlening beoordeling
7,0
(2012: 7,5)
Implementatie Warmtewet
Mutatiegraad
11,6%
(2012: 11,2%)
Huurachterstand
0,76,%
(2012: 0,58%)
Formuleren participatiebeleid
73
