Jaarverslag 2010
De Huismeesters Friesestraatweg 18 9718 NH Groningen Postbus 546 9700 AM Groningen www.dehuismeesters.nl
[email protected] Openingstijden Maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 17:00 uur en telefonisch bereikbaar tot 17:30 uur.
Statuten en Algemene Huurvoorwaarden De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 22 september 2008. De Algemene Huurvoorwaarden zijn voor het laatst gewijzigd op 3 maart 2008 en gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel.
Kamer van Koophandel Stichting De Huismeesters is ingeschreven in het stichtingenregister onder nummer 012521 en in het handelsregister onder nummer 02028153, beide gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Groningen.
Branchevereniging De Huismeesters is aangesloten branchevereniging Aedes en onderschrijft Aedescode.
bij de
Inhoudsopgave
1
2
3
4
5
6
7
Voorwoord
4
Ondernemingskader 1.1 Speerpunten 1.2 Belanghouders 1.3 Bewonersparticipatie 1.4 Convenanten en samen werkingsovereenkomsten 1.5 Communicatiemiddelen 1.6 Netwerken en overleg
7 7 7 8 10
Onze huurders 2.1 Tevreden huurders 2.2 Klachten 2.3 Woonlastenbeleid 2.4 Netwerken 2.5 Wonen, welzijn en zorg 2.6 Leefbaarheid 2.7 Sponsoring
15 15 15 16 17 18 20 23
Onze woningvoorraad 3.1 Strategie 3.2 Doelstellingen 3.3 Onze voorraad 3.4 Benchmark
27 27 27 32 33
Onze organisatie 4.1 Organisatiestructuur 4.2 Verbindingen en deelnemingen 4.3 Personeel en organisatie
37 37 37
Onze cijfers 5.1 Onze cijfers 5.2 Jaarresultaat 5.3 Investeringen 5.4 Financieel beleid 5.5 Fiscaliteit 5.6 Meerjarenperspectief 5.7 Risicomanagement 5.8 Kengetallen 5.9 Kasstroomoverzicht 5.10 Balans 5.11 Verlies en Winst
43 43 43 45 45 46 46 47 48 49 50 51
Verslag van het Bestuur 6.1 Taak en werkwijze 6.2 Interne controle, beheersing en risicomanagement 6.3 Integriteit 6.4 Beoordeling 6.5 Bestuursverklaring
53 55 55
Verslag van de Raad 7.1 Samenstelling en taken 7.2 Governancestructuur 7.3 Activiteiten van de Raad 7.4 Toezichthoudende taak 7.5 Werkgeversrol
57 59 60 62 64 64
10 11
39
56 56 56
Bijlagen - Controleverklaring - Leefbaarheidrapportage per wijk - Ondernemingsboom De Huismeesters
66
Wij verbeteren het woningaanbod en de woonkwaliteit in Groningen Wij beheren een aanzienlijke hoeveelheid gevarieerd vastgoed en zijn actief bezig met sociaal beheer en beheer van de woonomgeving. Ook zijn we bezig met projectontwikkeling. Onze doelgroepen worden met name gevormd door mensen met een laag inkomen, mensen die zorg behoeven en mensen die maatschappelijk gezien buiten de boot (dreigen te) vallen. Wij blijven continu onze kwaliteit verbeteren en handelen met open vizier. We hebben oog en oor voor onze huurders, kopers, de burgers, de stad, de woningmarkt en de samenleving.
Voorwoord
“Verantwoord investeren in onzekere tijden” De corporatiesector stond de afgelopen jaren volop in beeld. In 2010 was dit al niet anders. Met name het Europadossier, waarin corporaties restricties worden opgelegd voor het toewijzen van woningen aan huurders, was een belangrijke discussie. Maar 2010 was ook het jaar van een nieuwe regering met mogelijk nieuw toekomstig beleid voor de corporatiesector. Een heffing die ons vanaf 2015 te wachten staat om bij te dragen in de huurtoeslag, wat de financiële positie van de corporatiesector verder onder druk zal zetten. Economisch gezien ging het iets beter, maar nog altijd heeft de woningmarkt het zwaar en staan de verkopen onder druk en zijn de wachtlijsten voor een huurwoning lang. Een periode van onzekerheid, waarin juist van partijen als De Huismeesters gevraagd wordt om te blijven investeren in de samenleving. In de leefbaarheid in de buurten, in de ontwikkeling van nieuwe woningen voor huurders, studenten, ouderen, gezinnen en starters. Dat vraagt van ons als corporatie om heldere keuzes en solide afwegingen, juist in een periode waarin er veel onzekerheid is over de toekomst van de sector, de economie en de woningmarkt. Dat vraagt ook om een toekomstperspectief en een duidelijke koers waar je als corporatie naar toe wilt. De speerpunten waar wij als corporatie op inzetten zijn: buurtcorporatie, kwaliteit van de woningvoorraad, goede woonlasten en verantwoorden en transparantie. Het afgelopen jaar is hier dan ook volop op ingezet. De wijkvernieuwingen in De Hoogte en Tuinwijk zijn in 2010 fors in uitvoering en voor een deel al afgerond. Deze buurten worden volledig gerenoveerd, energiezuiniger en meer toekomstgericht gemaakt. Maar ook onze inzet in de wijken, in gezamenlijkheid met de gemeente en de andere Groninger corporaties, dragen bij aan een versterking van de leefbaarheid in de buurten. Dit met name in gezamenlijkheid met de bewoners in deze buurten. We willen geworteld zijn in de buurten om te weten wat er speelt en actief meedraaien in wijkteams juist ook om datgene te doen wat nodig is voor de buurt. Door volop te investeren in energiebesparing bij woningen, willen we als corporatie tevens bijdragen aan goede woonlasten voor de huurders. Maar De Huismeesters bouwt ook aan nieuwe woningen, om voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar te houden voor haar doelgroep. Zo is onder andere ons project De Prisma in 2010 opgeleverd en zijn we gestart met de bouw van de nieuwe wijk Cortinghborg. Daarin is ruimte voor onder andere gezinswoningen, appartementen en jongerenhuisvesting. Tevens wordt er volop gewerkt aan de ontwikkeling van jongerenhuisvesting om ook bij te dragen aan de toekomstige vraag in de stad. In 2010 was ook de integratie van het Housing Office bij De Huismeesters. Housing Office coördineert de huisvesting van de buitenlandse studenten in de stad. Deze gerichte investeringen en aanpassingen vraagt om een organisatie die vooruit durft te kijken, tussen de mensen staat, maar ook verantwoorde keuzes weet te maken voor een solide toekomst. Dit alles om haar (toekomstige) bewoners goed en met tevredenheid te laten wonen. Dank gaat daarbij uit aan alle medewerkers die zich daarvoor inzetten en hieraan een steentje bijdragen. Samen zijn we verantwoordelijk voor de prestaties van De Huismeesters! Peter Hillenga, 1 juni 2011 directeur.bestuurder
4
1 Ondernemingskader
Visie is de kunst de onzichtbare dingen te zien
1 | Ondernemingskader In 2009 is ons ondernemingsplan voor de komende jaren vastgesteld. Een plan waarin we onze ambities weergeven en helder maken welke positie we innemen. Hoe gaan we de opgaven die er liggen de komende jaren vormgeven.De speerpunten uit ons ondernemingsplan zijn de volgende: 1. De Huismeesters is een buurtcorporatie 2. Woonlasten zijn betaalbaar 3. Wij zorgen voor voldoende goede en passende woningen 4. We leggen verantwoording af over de inzet van geld en middelen Missie “Wij verbeteren het woningaanbod woonkwaliteit in Groningen en Haren.”
en
de
Visie “We zijn een echte buurtcorporatie en we zijn sterk verankerd in onze buurten en wijken”. Wij zorgen voor buurtbewoners in balans, want die kunnen een effectieve bijdrage leveren aan hun buurt. Wij hebben voldoende bezit in de buurt, want je moet voldoende kritische massa hebben om het verschil te kunnen maken. Wij hebben stevige banden met de stad. We formuleren daarom gezamenlijk doelstellingen op het gebied van ‘Zorgen voor Morgen’, studentenhuisvesting, leefbaarheid, veiligheid en bewonersparticipatie. Vanuit ons ondernemingsplan hebben we een viertal speerpunten die naar voren komen. Aan de hand hiervan willen we de ambities die we hebben waarmaken. We monitoren gedurende het jaar via onze trimesterrapportages de effecten van onze inzet. Waar nodig sturen we bij. De activiteiten die we uitvoeren om de effecten te behalen laten we zien, evenals de resultaten die we daarop halen.
1.1 | Speerpunten De Huismeesters speerpunten:
onderscheidt
de
volgende
Woonlastenbeleid - Woonlastenbeleid doorvoeren - Energiebesparende maatregelen aanbrengen - Voorlichten over stookgedrag - Servicekostenbeleid aanpassen Verantwoording - Maatschappelijke effecten zichtbaar maken - Belanghoudersbeleid uitbreiden
Goede passende woningen - Veranderende samenleving en wensenpakket - Renoveren, samenvoegen, slopen en nieuw bouwen - Toegankelijkheid en binnenkant woningen verbeteren - Wonen en zorg - Doelstellingen Strategisch Voorraadbeleid Groeiende voorraad Vernieuwing in voorraad Het overgrote deel van onze woningen blijft betaalbaar en binnen de sociale huursector Woningvoorraad energiezuiniger Vergroten aantal én aandeel ruime woningen Meer grondgebonden woningen Meer toegankelijke woningen Buurtcorporatie - Wijkvisie en bijdrage leveren aan leefbare buurten - Leefbaarheid: buurtbeheer: een corporatie die weet wat er in de buurt speelt Doelgroep We willen als De Huismeesters zorgen voor goede en betaalbare woningen. Waarbij we ons specifiek inzetten voor de groep mensen met een laag inkomen, omdat zij, soms in combinatie met lichamelijke beperkingen, psychische en sociale problemen, moeite hebben om in hun huisvesting te voorzien. Buurtcorporatie De Huismeesters staat midden in de wijken. Zichtbaar zijn is voor ons een voorwaarde om een meerwaarde te kunnen leveren. Daarbij willen we een bijdrage leveren aan aantrekkelijke, leefbare en duurzame buurten door middel van intensief fysiek omgevingsbeheer, actief sociaal beheer en projectontwikkeling. We werken nauw samen met allerlei partners. Denk daarbij aan zorg-, gemeentelijke en welzijnsinstellingen. Maar zo werken we ook samen met de stedelijke corporaties en de gemeenten in het Nieuw Lokaal Akkoord en maken we ook op regionaal niveau afspraken over ontwikkelingen die spelen.
1.2 | Belanghouders Doen wij de dingen goed? Er is maar één manier om daar achter te komen. Het te vragen aan onze huurders en samenwerkingspartners. We voeren veelvuldig en structureel overleg en werken nauw samen met huurders, gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen, politie, banken, opdrachtnemers en brancheorganisaties. Zowel op regionaal, stedelijk als wijkniveau.
7
We staan in direct contact met onze voornaamste belanghouders en betrekken hen bij onze beleidsen planvorming omdat dit rechtstreeks voortvloeit uit ons dagelijks werk.
en leeft in de buurt. Daarnaast haalt en brengt De Huismeesters actief informatie op door middel van:
Zo vragen wij onze huurders om hun mening over onze beleidsthema’s. Dit doen wij drie keer per jaar aan ons Klantenpanel. Verder meten we de klanttevredenheid en analyseren wij onze klachtenafhandeling. Over al deze zaken vindt rapportage plaats in het managementteam en de RvC en ze worden besproken in de teams.
Draagvlak is een belangrijke peiler in het belanghoudersbeleid. Het vroegtijdig betrekken van bewoners bij de planvorming is daarvan een uitvloeisel. Bij de wijkvernieuwing in De Wijert die de komende jaren in gang gezet wordt, worden bewoners al vroegtijdig betrokken in de planvorming. In 2010 zijn daarvoor bijeenkomsten georganiseerd.
Informatiebijeenkomsten
We stemmen de verwachtingen die we van elkaar hebben op elkaar af. Dat doen we veelal in gemeenschappelijkheid met de andere corporaties.
Online klantenpanel Het online klantenpanel wordt gebruikt om meningen te peilen op door De Huismeesters aangedragen onderwerpen. Voorafgaand aan beleidsnotities wordt dit regelmatig toegepast. In 2010 hebben twee peilingen plaatsgevonden: ‘social media’ en ‘informatievoorziening en imago’.
1.3 | Bewonersparticipatie Belanghouders hebben verschillende voorkeuren wat betreft de onderwerpen waarover ze benaderd willen worden. Sommigen denken mee op beleidsmatig en strategisch niveau, anderen praten op uitvoerend niveau. Ervaring leert dat belanghouders vooral betrokken willen worden bij onderwerpen waar ze een raakvlak mee hebben. Bij deze onderwerpen willen zij zo vroeg mogelijk betrokken worden. De Huismeesters past haar belanghoudersbeleid hierop aan.
Bewonersonderzoeken We vinden het belangrijk om te weten hoe onze bewoners aankijken tegen de activiteiten van De Huismeesters. Wat vindt men van de dienstverlening, van de woning, van de omgeving? Wat kan er beter? Eens per drie jaar wordt een dergelijk onderzoek gehouden door een extern bureau, in 2010 bleek hieruit tevredenheid over de woningen en de woonomgeving. Aanpassingen bij woningverbetering verdienen nog extra aandacht. De algehele dienstverlening door De Huismeesters wordt als positief ervaren.
De Huismeesters kiest er voor om belanghouders op verschillende manieren bij haar beleid te betrekken. In de buurten van De Huismeesters werken vaste medewerkers die de huurders kennen en vice versa. Daar waar nodig is een buurtbeheerder aanwezig. Deze werkwijze resulteert in het zien en ervaren van wat er speelt Tabel 1.1 | Verantwoording Speerpunt Verantwoording Gewenst doel Huurders en belanghouders zijn betrokken en ervaren ons beleid en beheer
Wij krijgen een positief oordeel van onze toezichthouders / RVC en Visitatie
Iedere euro is maatschappelijk goed ingezet en verantwoord
Doelstelling Aantal deelnemers klantenpanel van 270 naar 550 in 2015
Resultaat 2010 430
Van 0 naar 3 thema's per jaar
2
Oordeel Visitatie
Ja
Oordeel WSW
Ja
Oordeel RvC
Ja
Oordeel CF
Ja
Oordeel VROM
Ja
Effecten worden gemeten en gerapporteerd
Ja
Deelnemers Klantenpanel
Thema's voorgelegd aan de huurders 100% Positief oordeel 100% Positief oordeel 100% Positief oordeel A status 100% Positief oordeel Effectmeting
Activiteiten in 2010 uitgevoerd / gerealiseerd Het aantal deelnemers dat heeft deelgenomen aan het klantenpanel is toegenomen naar 430. Er worden diverse acties ingezet om de respons te verhogen Er zijn in 2010 2 vraagacties uitgezet bij het klantenpanel. Dit betrof de onderwerpen: Social Media en Imago en informatievoorziening In 2010 zijn we gestart met de visitatie. De gesprekken vonden plaats in 2011. Het eindresultaat was een gemiddelde van een 8 WSW heeft een positief oordeel gegeven over 2010 De RvC is tevreden over de bereikte resultaten in 2010. De Huismeesters heeft over 2010 wederom de A-status gekregen VROM heeft een positief oordeel gegeven over 2010 In 2010 hebben we via de ondernemingsboom en de leefbaarheidsboom de resultaten gemeten en de effecten in kaart gebracht voor zover mogelijk
8
Tabel 1.2 | Convenanten De Huismeesters Convenant Nieuw Lokaal Akkoord (NLAK) Wijkperpectieven en wijkactieplannen Convenant Wonen en Zorg Groningen-Assen Samenwerkingsovereenkomst Huurdersraad Convenant Zorgen voor Morgen
Convenant van het Noorden Manifest Maatschappelijk Opdrachtgeverschap Woningbouwcampagne Intense Laagbouw Sociaal Plan Wijkvernieuwing Armoedepact Groningen
Inhoud Maken/ toetsen van prestatieafspraken op stedelijk niveau over bouwopgave Vertalen van de afspraken uit het NLAK op wijkniveau Opzetten en uitvoeren van pilot-projecten op gebied van wonen en zorg Afspraak over taak, rol en invloed van de Huurdersraad Beleid over huisvesting en zorg voor ouderen in Groningen Afspraken over woningproductie en planning in de noordelijke provincies Werkgelegenheidsprojecten voor kansloze en/of kwetsbare jongeren Afspraken over compact bouwen in de stad Afspraken over informatievoorziening, wijkbeheer en verhuisfaciliteiten bij wijkvernieuwing. Afspraken over aanpak armoedebestrijding
Convenant Schuldhulpverlening Convenant aanpak thuisteelt hennep
Afspraken over aanpak huurschuld Afspraken over aanpak hennepteelt in woningen
FSC-convenant
Afspraken over gebruik verantwoord hout in bouwprojecten Afspraken ontwikkeling Meerstad Afspraken rond opleiding en werk voor (kansloze) jongeren Project zelfstandige huisvesting kwetsbare bewoners met woonbegeleiding
Meerstad Intentieovereenkomst De wijk als speelplaats Proefwonen
Groninger Woonkwaliteit
Afspraken over kwaliteitslabel nieuwbouwwoningen
Met wie Gemeente, Groninger corporaties Gemeente, Groninger corporaties, huurders, zorg- en welzijnsinstellingen provincies, gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen, corporaties Huurdersraad Wethouder, Zorgkantoor, corporaties, Thuiszorg zorginstellingen, , MJD, Stiel, Werkprojecten, Humanitas Corporaties in Groningen, Friesland, Drenthe en kop Overijssel ROC's, bouwbedrijven, noordelijke corporaties Gemeente Groningen en Groninger corporaties huurders, Gemeente Groningen Groninger corporaties Welzijnsinstellingen, Gemeente, Groninger corporaties Groninger Kredietbank Groninger corporaties Gemeente Groningen en Haren en Politie, Openbaar Ministerie, Arrondissement Essent en corporaties Forest Stewardship Council (FSC) Lefier, Woonstade, SWS en Nijestee Lefier, KAW, Alfa College, OCSW, SoZaWe, RO/EZ Gemeente, Groninger corporaties, Elker, Exocus, Leger des Heils, Lentis, Limor, Stichting Huis, VNN, MJD Gemeente Groningen, Groninger corporaties
Tabel 1.3 | Belanghouders De Huismeesters
1
Belanghouder Huurders
Organen Rol Huurders(raad) en -verenigingen, adviseren, klantenpanel, bewoners raadplegen
2
Woningzoekenden
3
Medewerkers
4
Gemeente Groningen
5
Zorg- en welzijnsinstellingen
6
Onderwijsinstellingen
Hanze, RUG, Contractus, GSB
7
Politie
Wijkagenten
8
Bankinstellingen
Waarom belangrijk? Het zijn onze klanten Onze toekomstige klanten
Wethouder, OCSW, RO/EZ, beleidsmedewerker gemeente, stadsdeelcoordinator, projectleider MBW, Milieudienst, SOZAWE, programmaleider NLA Stiel, MJD, STIP, zorgverleners, Humanitas, bureau Woonkans, reclassering, St. Huis, Lentis, VNN, St. Veiligheidszorg, opbouwwerk, hulpverlening, ouderenbonden
9
HO,
adviseren, raadplegen
Dragers, uitvoerders en ontwerpers van beleid
coproduceren, adviseren, beslissen
Afstemming over stedelijke opgaven en leefomgeving
coproduceren, adviseren
Volkshuisvestelijke opgave voor bijzondere doelgroepen en voelsprieten van de wijken
Grobus,
adviseren
Opdrachtnemers: Externe ondersteuners aannemers, architectenbureaus en makelaars 10 Collega-corporaties Directeuren managers corporaties 11 Branche-organisaties 12 Deelnemingen
adviseren
13 Overig
coproduceren
Provincie Groningen
coproduceren
Volkshuisvestelijke opgave voor studentenhuisvesting: afspraken over kwaliteit en kwantiteit Aanpak van wijkoverlast Financiering van beheer en ontwikkeling van bezit Voeren opdrachten namens en voor ons uit Afspraken over opgaven en wijkaanpak Behartigen onze belangen Samenwerkingsorganen voor de ontwikkeling en beheer van woningen
9
1.4 | Convenanten en samenwerkingsovereenkomsten Om afspraken minder vrijblijvend te maken, sluiten we convenanten en samenwerkingsovereenkomsten. Hierdoor kan er resultaatgerichter gewerkt worden. In ons in 2010 vastgesteld belanghoudersbeleidsplan hebben we een overzicht van convenanten en samenwerkingsovereenkomsten opgenomen. Dit is in tabel 1.2 weergegeven. Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) Groningen kent een indrukwekkende geschiedenis van samenwerking tussen Gemeente en corporaties. In 1998 sloten we het Convenant Wijkvernieuwing en in 2002 het eerste Lokaal Akkoord. In mei 2007 hebben we na een evaluatie een Nieuw Lokaal Akkoord gemaakt met de nadruk op leefbaarheid van wijken. Thema’s Wij richten ons op de aanpak van de sociale infrastructuur en voorzieningen. De thema’s in het Nieuw Lokaal Akkoord zijn naast leefbaarheid de openbare ruimte, veiligheid en Zorgen voor Morgen. Ook zijn er afspraken gemaakt over bouwproductie, woonruimteverdeling en woningverbetering. De voortgang van deze afspraken wordt maandelijks bewaakt in het overleg tussen Gemeente en corporaties.
Korrewegwijk en De Hoogte door toenmalig minister Vogelaar aangewezen als Krachtwijken. Hier zijn alle bestaande afspraken geïntegreerd in een wijkactieplan. NLA na 2010 Ook na 2010 gaan we verder met het Nieuw Lokaal Akkoord. De afspraken zullen wel aangepast worden door veranderende economische omstandigheden. Er zal meer gekeken worden naar kwaliteit in plaats van kwantiteit en er komt meer aandacht voor duurzaamheid en jongerenhuisvesting.
1.5 | Communicatiemiddelen Verantwoording afleggen over de activiteiten die je als corporatie hebt verricht is voor De Huismeesters één van de vier speerpunten uit haar ondernemingsplan. Om belanghouders te bereiken met informatie, worden naast de reguliere overlegstructuren o.a. de volgende communicatiemethoden toegepast: Website op onze website worden alle nieuwsactiviteiten en benodigde huurgerelateerde informatie gemeld; Folders en brochures: bij nieuwe projecten wordt via folders en brochures geïnformeerd over het aanbod; Lokale.media
Bewoners aan zet “Vertrouwen in de buurt” vormt een belangrijk uitgangspunt voor gemeente en corporaties. Bij alle stappen die in de wijk worden gezet wordt er goed naar bewoners geluisterd. Bewoners worden actief betrokken en daar waar mogelijk gestimuleerd om zelf verantwoordelijkheid te nemen. Wijkteams met budget In de 14 wijkvernieuwingswijken zijn wijkteams opgezet met bewoners, Gemeente, Politie, sociale instellingen en corporaties. De wijkteams beschikken over een wijkbudget. Afhankelijk van de grootte van de wijk en de “problematiek”, ligt het budget tussen 0,2 en 3 miljoen euro voor een periode van vier jaar. Voor alle wijken samen is 20 miljoen euro beschikbaar. Dit bedrag wordt voor de helft op tafel gelegd door de corporaties en voor de andere helft door de gemeente. In 2007 werden de
in 2010 heeft De Huismeesters de media actief opgezocht met persberichten. Het ging in 2010 onder meer over de wijkvernieuwingen in De Hoogte en Tuinwijk en vele nieuwbouwprojecten zoals Cortinghborg, Dilgtweg en Prisma. Artikelen.in.vakbladen voor specifieke onderwerpen zoals bouwtechnische zaken, investeringen in duurzaamheid, bewonerscommunicatie en ons algemene bedrijfsbeleid zijn er diverse artikelen geplaatst in de verschillende vakbladen. Social.Media In 2010 zijn we gestart met Social Media. Juist doelgroepen die we anders moeilijk kunnen bereiken. De Huismeesters maakt gebruik van Twitter om haar nieuwsitems te verspreiden.
10
1.6 | Netwerken en overleg WIJK OVERLEG Huurdersverenigingen
Wijkteams Nieuw Lokaal Akkoord
Schouw
Breed Overleg
Leefbaarheidsoverleg Heel de Buurt
Oud en Nieuw Overleg
Leefbaarheidsfonds WijertWensen Klankbordgroep Tuinwijk en De Hoogte
STEDELIJK OVERLEG Bestuurlijk overleg / Directeurenoverleg ODW Regio-overleg Huurdersraad
Relatiedag
Beleidsgroep Woonruimteverdeling Werkgroep Inbraakpreventie Stuur- en Plangroep Zorgen voor Morgen Werkgroep exgedetineerden Werkgroep kwetsbare personen Begeleidingscommissie Bureau Woonkans Beleidscommissie Regionaal Kompas Werkgroep Lentis Huurdersplatform Stuurgroep Woningbouw
Stuurgroep Wijkvernieuwing
DOEL Betrekken bij beheer van woning en woonomgeving. Onderwerpen zijn onder andere schoonmaak, servicekosten en complexspecifieke ontwikkelingen Uitvoering afspraken uit het Nieuw Lokaal Akkoord in de wijken, verdeling wijkbudgetten en bewonersinitiatieven. De wijkteams betrekken huurders ook middels wijkstemdagen (waardenzeef), inloopmarkten, wijkrondes en andere bijeenkomsten
BETROKKENEN Huurders- en bewonersverenigingen
Jaarlijks lopen wij door al onze wijken en maken ter plekke afspraken om geconstateerde problemen op te lossen, .zoals groenonderhoud, verlichting, afval en verkeerssituaties In de gemeentelijke stadsdelen wordt één keer in de zes weken een breed overleg gehouden om te kijken wat er speelt in de wijk en werkzaamheden op elkaar af te stemmen In dit tweemaandelijks overleg wordt elke keer een ander leefbaarheidsthema behandeld Overleg waarbij het activeren van bewoners bij leefbaarheid centraal staat. Gericht op het ophalen en uitvoeren van bewonersinitiatieven Hierin kijken we samen of er aandachtspunten zijn in de wijk en ruimen we losse rommel op zodat er niet gesleept kan worden In 2008 is dit fonds opgericht op leefbaarheidsprojecten van bewoners te ondersteunen. De Huismeesters heeft € 7.500,- in dit fonds gestort Bewoners betrekken bij de herstructurering
Huurders, gemeentelijke diensten, opzichters corporaties, wijkagenten
DOEL Overleg over de realisatie van prestatieafspraken en stedelijke thema’s en krachtwijken Overleg Groninger en Drentse Woningcorporaties over gezamenlijke thema’s Overleg tussen de directeuren van woningcorporaties over de samenwerking in de regio Groningen-Assen De Huurdersraad komt zo’n zes keer per jaar bijeen, waarvan één keer in een themavergadering met alle leden van de huurdersverenigingen Jaarlijks organiseren we een bijeenkomst om alle huurdersverenigingen te bedanken voor hun inzet. Gekoppeld aan thema zoals een bezoek aan gerealiseerd project of beleidsplan Monitoring werking woonruimteverdeelsysteem
BETROKKENEN Wethouders en directeuren corporaties
Doel is om het aantal inbraken terug te brengen, in het kader van Politiekmerk Overleg over de nota Zorgen voor Morgen
Stadsbrede werkgroep met als doelstelling exgedetineerden aan huisvesting te helpen en hun reintegratiekansen te vergroten Alle kwetsbare personen aan huisvesting helpen en begeleiden Overleg over de uitvoering van het tweede-kans beleid in Groningen en de begeleiding van de uitgezette huishoudens Samenwerking gericht op het huisvesten van dak- en thuislozen in de provincie Groningen. Gericht op huisvesten mensen met chronisch psychiatrische aandoening Behartigt de belangen van huurders in Groningen. Overleg over het realiseren van de woningbouwproductie zoals afgesproken in het Nieuw Lokaal Akkoord Overleg over de voortgang van de wijkvernieuwing in de aandachtswijken benoemd in het NLAK
Huurders/huurdersvereniging MJD, Stiel, regiopolitie, HVD, GGD, stadsdeelcoördinator RO/EZ, OCSW, SOZAWE, externe ondersteuners, medewerkers corporaties
Hulpverlening, politie corporaties
Huurders, corporaties, buurtbeheer, opbouwwerk, politie en diverse zorg- en welzijnsinstellingen huurders, Stiel, medewerkers wonen
Gemeente, corporaties, politie, milieudienst
Lefier, Nijestee De Huismeesters Huurders, externe ondersteuners, medewerkers wonen
Directeuren corporaties uit Drenthe en Groningen Directeuren corporaties uit de Regio GroningenAssen en Gedeputeerde Managers wonen en Huurdersraad Huurdersverenigingen, medewerkers wonen, medewerkers sociale wijkontwikkeling, directeur en managers Managers Groninger corporaties Stadsdeelcoördinator RO/EZ Stichting Veiligheidszorg, managers corporaties, Stadsdeelcoördinator RO/EZ wethouder, directeuren corporaties, OCSW, RO/EZ, managers corporaties, huurders, MJD, Novo, Stip, Stiel, zorgverleners, Humanitas Groninger corporaties, VNN, MJD, Justitie, Exodus, SOZAWE, Stichting Huis, Reclassering Nederland, Leger des Heils Selectiecommissie, VNN, Exodus, Stichting Huis, Base Groep, Lentis, Groninger corporaties OCSW, Stichting Woonkans Groninger corporaties, MJD OCSW, Provincie Groningen, corporaties Dignis/Lentis, Ypsilon corporaties Huurders, Gemeente (wethouder), corporaties managers Groninger corporaties, RO/EZ RO/EZ; programmaleider NLAK en stadsdeelcoördinator en managers Groninger
11
Stuurgroep Jongerenhuisvesting
Werkgroep gericht op het realiseren van voldoende en geschikte huisvesting voor jongeren en studenten
Provinciale Adviesgroep OGGz
Kerngroep Mooi Blijven Wonen (MBW)
Platform dat gevraagd en ongevraagd advies geeft aan het OOGO over maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, geestelijke gezondheidszorg, verslavingszorg, ex-gedetineerden en multiprobleemgezinnen Stedelijk overleg Ouderenbonden Groningen. In 2009 zijn een aantal avonden georganiseerd waarvoor alle inwoners van de stad uitgenodigd zijn om het Nieuw Lokaal Akkoord te evalueren Overleg over de procedures en afspraken rond signalering schuldenproblematiek en preventie van ontruimingen Overleg waarin de uitvoering van alle projecten uit het jaarplan bewaakt wordt
Mooi Blijven Wonenoverleg
Overleg over de kaders en het beleidsplan Mooi Blijven Wonen
SOOG Stadsgesprekken
Werkgroep voorkomen huisuitzettingen
corporaties Hanze Hogeschool, RUG, Housing Office, RO/EZ, Grobus, Contractus, GSB, managers Groninger corporaties VNN, Huiselijk Geweld, Polikliniek, Zorgbelang, HVD, Thuiszorg, MJD, Hanze Hogeschool, Regiopolitie
Ouderenbonden Gemeente, corporaties, Stadjers
Groninger corporaties, MJD, Lentis, Groninger Kredietbank, Bureau Jeugdzorg, VNN Medewerkers wonen corporaties, OCSW, stadsdeelcoördinator RO/EZ Directeuren corporaties, projectleider MBW, OCSW
12
2 Onze huurders Plaatje
Wonen is meer dan
een dak boven je hoofd
2 | Onze huurders De Huismeesters wil graag tevreden huurders.
Woonomgeving
Tevredenheid
De woonomgeving wordt gemiddeld met een 6,9 beoordeeld. 40% van de huurders beoordeelt de woonomgeving met een 8. Ook hier zijn bewoners in de wijken Selwerd, Selwerderwijk noord en zuid en De Wijert minder tevreden. De netheid van de woonomgeving en de veiligheid scoren relatief gezien het laagst. 80% van de huurders zou de eigen buurt aanbevelen aan anderen.
over
onze
woningen,
de
omgeving waarin men woont, maar zeker ook over onze dienstverlening. 2.1 | Tevreden huurders Klanttevredenheidsonderzoek In 2010 is besloten om de jaarlijkse meting die we al jaren toepassen richting nieuwe huurders en huurders waar onderhoudswerkzaamheden werden verricht niet meer standaard te verrichten. Afgesproken is dat we de tevredenheid over specifieke diensten blijven meten, maar dit doen in een beperkte periode en via internet. In 2010 is gestart met het meten van het verhuurproces. In totaal zijn 262 huurders uitgenodigd om deel te nemen aan het onderzoek. Hiervan hebben uiteindelijk 108 huurders de vragenlijst volledig ingevuld. Dit wijst op een responspercentage van 41%. De resultaten van de digitale meting met betrekking tot het verhuurproces zijn in tabel 2.1 weergegeven. Tabel 2.1 | Resultaten verhuurproces De vriendelijkheid van de medewerker bij wie u het contract ondertekende De duidelijkheid van de informatie die u ontving bij het tekenen van het huurcontract De mate waarin de nieuwe woning voldoet aan uw verwachting De juistheid van de informatie over de woning op Woningnet De volledigheid van de informatie over de woning op Woningnet
8,5
De resultaten van het driejaarlijkse tevredenheidsonderzoek staan in tabel 2.2.
klant-
7,8 7,6 7,3 7,1
Tabel 2.2 | Resultaten klanttevredenheid
Woning Woonomgeving Onderhoudsreparaties Dienstverlening
2010 7,4 6,9 7,2 7,3
2007 7,2 7,0 7,2 7,3
Woning Huurders beoordelen de woning met gemiddeld een 7,4. Bijna de helft beoordeelt de woning met een 8. Onze huurders in de wijken Selwerd, Selwerderwijk noord en zuid en de Wijert zijn minder tevreden, er zijn met name klachten over de geluidsisolatie.
Onderhoud Het gemiddelde cijfer voor onderhoudsreparaties is een 7,2. Bijna de helft van de huurders geeft een 8 of hoger. Dienstverlening Voor de dienstverlening van De Huismeesters geeft men een 7,3. Meer dan de helft van de mensen geeft een 8 of hoger. Vooral de vriendelijkheid wordt gewaardeerd.
2.2 | Klachten Proces Wij hechten veel waarde aan de klachten die wij van onze huurders ontvangen. Wij willen ze zo snel en goed mogelijk afhandelen. Daarnaast vinden we dat klachten belangrijke informatie voor ons bevatten en willen we er van leren. Dit doen we door bijvoorbeeld onze dienstverlening aan te passen. Huurders kunnen op verschillende manieren een klacht indienen. Via een formulier op onze website, telefonisch of schriftelijk via een klachtenformulier. Alle meldingen worden geregistreerd in ons Klantinformatiesysteem. Deze klachten gaan altijd rechtstreeks naar de managers die de afhandeling bewaken. Het aantal klachten wordt per trimester, aan het managementteam gerapporteerd, de managers bespreken dit met de medewerkers en jaarlijks maken wij een uitgebreide klachtenanalyse. Afhandeling Het aantal klachten is in 2010 gestegen. Intern zijn hierover verbeterafspraken gemaakt die deze lijn moeten doorbreken. De aanpassingen die dit jaar zijn doorgevoerd om de snelheid van afhandeling te verbeteren heeft resultaat opgeleverd. Bij 96% van de binnengekomen klachten wordt de klant binnen vier werkdagen van een reactie voorzien.
15
Klachtencommissie
Tabel 2.3 | Klachten en behandeling
Aantal klachten % binnen 4 werkdagen ontvangstbevestiging % binnen 21 werkdagen afgehandeld Klachtencommissie (norm is 2 per jaar)
2010 66 96
2009 58 68
2008 48 70
2007 71 50
75
45
65
90
6
6
2
1
Met zes meldingen bij de klachtencommissie overschrijden wij onze eigen norm van maximaal twee klachten per jaar. Op basis van een interne analyse is vastgesteld waar De Huismeesters primair verantwoorderlijk voor is. Er is voor ons op basis van deze analyse geen reden om werkzaamheden te verbeteren of veranderen.
Als we er samen niet uitkomen
Klantgerichte organisatie
Het kan natuurlijk gebeuren dat een huurder niet tevreden is over de afhandeling van de klacht. Huurders kunnen dan een beroep doen op De Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen. Dit is een onafhankelijke commissie ingesteld door de corporaties in Groningen en behandelt klachten over dienstverlening, woningtoewijzing en urgentieverlening. Het reglement en de samenstelling van deze commissie is op te vragen bij De Huismeesters. Klachten die via deze commissie binnenkomen worden schriftelijk beantwoord aan de commissie en aan de huurder. Voor klachten over wijkvernieuwing is er een Geschillencommissie Wijkvernieuwing. Deze behandelt klachten over zaken die geregeld zijn in het Sociaal Plan, zoals de verhuiskostenvergoeding.
De organisatie is klantgericht ingericht. Om de klanten centraal en direct te woord te kunnen staan is de afdeling klantenpunt ingericht: een centraal punt in de organisatie waar alle klantvragen en reparatieverzoeken binnenkomen. Daarbij maakt het niet uit of deze via de mail, post of telefoon binnenkomen. De telefonische bereikbaarheid werd door de huurders in 2010 gewaardeerd met een 7,6. Naast het klantenpunt zijn er twee woonteams die elk verantwoordelijk zijn voor de verhuur, onderhoud, leefbaarheid, overleg met de bewoners. Ook zijn er de opzichters in de buurten. Door deze korte lijnen kennen we de buurt en de bewoners en weten we wat er speelt in de buurt. Hierdoor kan er snel ingespeeld worden op signalen.
Tabel 2.4 | Klachten bij huurcommissie Klacht huurder 1 Overlast onderbuurman 2 Niet eens met de inschakeling van de deurwaarder 3 Vocht in de woning en wijze van te woord staan. 4 Klacht over schimmelvorming in huis, de bejegening, geen vergoeding geleden schade 5 Niet gehoord worden door DHM inzake overlast en een onjuiste verhuurdersverklaring ontvangen. 6 Klacht over schimmel badkamer
Oordeel klachtencommissie Behandeling heeft niet plaatsgevonden in verband met acceptatie andere woning Commissie heeft klacht ongegrond verklaard. Klachten zijn ongegrond verklaard. Klachten zijn ongegrond verklaard De Huismeesters moet verhuurdersverklaring invullen. Klacht is ongegrond verklaard.
een
nieuwe
2.3 | Woonlastenbeleid
Energiebesparende maatregelen
Een van de speerpunten in het beleid van De Huismeesters is het woonlastenbeleid. Huurders hebben naast huur ook te maken met energielasten en andere bijkomende kosten zoals lokale lasten, verzekeringen, telefoon, etc. Daar waar de huur met de inflatie is toegenomen zijn de energielasten bijvoorbeeld vanaf 2006 met 30% gestegen en de lokale lasten met 40%. De Huismeesters investeert daarom volop in energiebesparende maatregelen, betaalbare woningen en een fatsoenlijk huurincassobeleid om mensen uit betalingsproblemen te houden.
Het afgelopen jaar heeft De Huismeesters in 540 woningen energiebesparende maatregelen aangebracht. Ook bij de wijkvernieuwingen in Tuinwijk en De Hoogte is er volop geïnvesteerd in deze maatregelen. Meer hierover in Hoofdstuk 4. Ons bezit en de daaraan gekoppelde energielabels zijn ten opzichte van 2009 veranderd. Dit is in tabel 2.5 weergegeven.
16
Tabel 2.5 | Mutaties in energielabels Energielabel A B C D E F
2010 65 379 2048 1907 1332 541
% 1% 6% 32% 30% 21% 8%
2009 12 275 2044 1929 1415 606
% 0% 4% 32% 30% 22% 9%
Indeling bezit Goedkoop
2007 53%
2010 40%
2012 (prognose) 45%
Betaalbaar
46%
55%
51%
Duur
0%
3,8%
3%
Vrije Sector
0%
0,9%
1,2%
Ontruimingen.en.huurachterstanden
Woningen Het bezit van de Huismeesters kent veel goedkope woningen. Dit betekent een huurprijs tot € 357,- De huurprijzen van onze woningen zijn in 2010 verhoogt met 1,2 %. Dit percentage is door het Ministerie vastgesteld op basis van het inflatiepercentage van 2009. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de huurprijzen van woningen aan te passen wanneer deze van huurder verandert. Dit is vastgelegd in ons huurbeleid. Een gezonde prijs/ kwaliteitverhouding in combinatie met betaalbaarheid voor de huishoudens binnen onze primaire doelgroep is daarbij het belangrijkste uitgangspunt. Over dit beleid is een positief gekwalificeerd advies door de Huurdersraad gegeven.
Ondanks een actief huurbeleid kan het voorkomen dat huurders in de problemen komen met betalingen. De Huismeesters voert hierop een actief beleid. Wij proberen huurders met betalingsachterstanden te helpen en wanneer nodig via een betalingsregeling de financiën weer op orde te krijgen. Op deze wijze willen we voorkomen dat vorderingen overgedragen worden aan de deurwaarder. Toch worden er nog altijd woningen ontruimd omdat ze de huur herhaaldelijk niet betalen. In 2010 kende De Huismeesters 33 ontruimingen op basis van huurachterstanden. De overige ontruimingen vonden plaats door overlastsituaties of hennepplantages. Tabel 2.7 | Ontruimingen Ontruimingen Huurachterstand Overlast Hennepplantage Totaal
Tabel 2.6 | Verhuringen naar huurklassen, oppervlakte en inkomensklasse
2009 33 6 39
2010 33 1 1 35
2012 (doel) < 40
Oppervlakte
38
2 1.040 11
100+
80-100
357 441 202
40-60
60-80
0< 20.200 €
<40
Inkomensklasse
2.4| Netwerken in de Stad
>20.201< 21.450 €
1
8
2
0
>21.451<27.575 €
10
47
10
0
0
67
4
4
107
0
3
>27.576 < 29.125 € > 29.126 € Onbekend Totaal
1
7
2
12
49
38
10
2
1
0
0
383 553 254
42
6 1.238
87 472 309
Onbekend
90
Goedkoop
Betaalbaar Hoog
0< 20.200 €
Betaalbaar Laag
Inkomensklasse
Duur
Huurklasse
82 1.040
>20.201< 21.450 €
1
0
8
2
0
11
>21.451<27.575 €
6
6
38
17
0
67
>27.576 < 29.125 €
1
2
6
1
> 29.126 €
24
16
52
15
0
107
Onbekend
0
0
1
2
0
3
Totaal
122 111 577 346
10
Huurdersraad De algemene belangen van alle huurders worden behartigd door de Huurdersraad. Met de Huurdersraad is er een samenwerkingsovereenkomst afgesloten, die op onze website is te vinden, waarin de afspraken die met elkaar zijn gemaakt zijn vastgelegd.Eens per twee maanden vindt er overleg plaats met de Huurdersraad. Vanuit De Huismeesters nemen de managers Wonen deel aan dit overleg. De agenda van de vergadering wordt in overleg met het dagelijks bestuur van de Huurdersraad voorbereid. Twee maal per jaar nemen ook leden van de RvC en de directeur bestuurder deel aan de vergadering. Dit zijn meestal de leden die op voorspraak van de Huurdersraad zijn benoemd. Een maal per jaar vindt er een themabijeenkomst plaats waarbij alle leden van de Huurdersraad en de Bewonerscommissies worden uitgenodigd. In 2010 werd stilgestaan bij bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering en de Visitatie van De Huismeesters.
82 1.238
17
Zowel de Huurdersraad als de huurderscontactgroepen krijgen een vergoeding. In 2010 hebben wij € 20.000,bijgedragen aan bewonersondersteuning. De website van de Huurdersraad is: www.huurdersraaddehuismeesters.nl . Met de Huurdersraad zijn in 2010 diverse onderwerpen besproken. Hieronder staan de belangrijkste onderwerpen weergegeven: - begroting 2011; - huurbeleid 2010; - voortgang wijkvernieuwing en projecten; - jaarverslag 2009; - Europese wetgeving; - nieuwe leden RvC; - visitatie De Huismeesters; - Strategisch Voorraad Beheer; - BBV De Hoogte; - borg en administratiekosten; - evaluatie Sociaal Plan Wijkvernieuwing; - energielabeling; - rapportage klanttevredenheidsonderzoek; - toolkit/handboek bewonerscommunicatie bij duurzame woningverbetering. Huurderscontactgroepen In 2010 waren bij de Huurdersraad 12 huurderscontactgroepen aangesloten. In tabel 2.8 zijn de contactgroepen per wijk weergegeven. Tabel 2.8 | Contactgroepen Wijk Beijum De Wijert/Corpus den Hoorn Paddepoel Oosterpark
Centrum Selwerd Vinkhuizen Haren Tuinwijk De Hoogte Selwerderwijk
en
Contactgroep HCG Huis & Heerd HCG Froukemaheerdcomité Stichting Huurdersbelang “De Huismeesters Groningen-Zuid” HCG Pluto HCG Franciscuscentrum HCG F.F.J. (Fokker- Faille- en Jansenstraat) HCG Ebbingepoort HCG Berberistoren HCG Buurt 6 HCG De Dilgt HCG Concordiabuurt HCG De Hoogte/Selwerderwijk
Stedelijk.Huurdersplatform.Groningen Er is ook een stedelijke huurdersvertegenwoordiging, het “Huurdersplatform Groningen”. Dit is een samenwerkingsverband tussen corporaties en huurdersverenigingen. Het Huurdersplatform bundelt de belangen van die zaken die alle huurders in de stad aangaan zoals woonruimteverdeling, het Nieuw Lokaal Akkoord en het Sociaal Plan Wijkvernieuwing.
2.5 | Wonen, welzijn en zorg Mensen willen als het even kan zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. De Huismeesters probeert daarbij in haar beleid rekening te houden door voldoende woningen aan te bieden die geschikt zijn voor bewoning ook op die momenten waarop dat lastiger gaat. Zelf leveren we geen diensten van wonen en zorg. Een aantal zorginstellingen die complexen / woningen bij ons huren leveren deze diensten wel. De Huismeesters ondersteunt bewoners o.a. door: - Verhuizing naar geschiktere woningen - Bemiddeling naar zorgverlener - Aanpassingen in huidige woning - Doorverwijzing naar organisaties Onze doelstelling is om in 2015 29% van de woningen als nultrede te kunnen bestempelen. In 2010 ligt dit percentage op 25%. -
Zorgplaatsen | 570 Zorgcentra | 5
In 2010 is het project Prisma opgeleverd. Deze woontoren voldoet aan de Groninger WoonKwaliteit (GWK), waaronder het pakket “wonen en zorg”. Dit betekent dat het extra voorwaarden biedt voor wonen voor minder validen. De Huismeesters is in 2010 gestart met de bouw van twee woontorens op de locatie Avondlicht tussen zorgcentrum Dilgtoord en de Dilgtweg in Haren. Wij verhuren de woontorens aan ZINN. ZINN is een organisatie voor (thuis)zorg, wonen en welzijn. Ze gaan de woontorens gebruiken voor de huisvesting van mensen met een zorgindicatie. Het naastgelegen zorgcentrum De Dilgt is ook een woonzorglocatie van ZINN. Kwetsbare.personen In de stad Groningen zijn afspraken gemaakt met de gemeente, hulpverleningsinstanties en de andere corporaties over de opvang van specifieke doelgroepen. Denk daarbij aan kwetsbare personen als dak-en thuislozen, ex-psychiatrische patiënten, ex-verslaafden en ex-gedetineerden. Op voorwaarde dat de bewoner ook begeleiding accepteert, krijgt hij/zij gegarandeerd huisvesting. In het systeem van woonruimteverdeling in de stad Groningen, heeft de huisvesting van kwetsbare personen prioriteit. Daarna volgen de urgenten, de wijkvernieuwingsurgenten en de reguliere woningzoekenden. De Huismeesters heeft in 2010 16 woningen geschikt gemaakt voor de vestiging van bewoners van Lentis in de Tuinwijk. In het wooncollectief komen personen met een psychische of psychiatrische aandoening te wonen. Ze zijn in staat om (semi) zelfstandig in een buurt te wonen. In de stad Groningen zijn meer van deze woonvormen, onder andere in Helpman en Beijum.
18
In het Bewonerspatform Tuinwijk zijn bewoners hierover geïnformeerd. De aanwezige bewoners gaven aan vertrouwen te hebben in een goede inpassing in hun buurt, die zich al kenmerkt door diversiteit. Bureau.Woonkans We vinden het belangrijk om kwetsbare personen niet alleen passende huisvesting te bieden maar ook goede begeleiding. Dit wordt verzorgd door het bureau Woonkans. Woonkans biedt ondersteuning bij herhuisvesting om te voorkomen dat kwetsbare personen opnieuw in de problemen komen. Het bureau is een samenwerkingsverband tussen de Groninger woningcorporaties en een zestal hulpverleningsinstellingen in de stad Groningen. De kosten van het reguliere deel van het hulpaanbod worden door de Gemeente en de corporaties gedeeld. Een.jaar.proefwonen Kwetsbare personen kunnen bij “een jaar proefwonen” sneller geholpen worden en moet zich meer dan voorheen inspannen om het traject te laten slagen. De hulpverleningsinstelling krijgt namelijk deze proefwoning eerst op naam en is verantwoordelijk voor de (woon)begeleiding. Pas bij goede bewoning komt de woning op naam van de bewoner. In 2010 is de procedure dat Stichting Huis zelf de woningen van Woningnet haalt en Bureau Woonkans meehelpt om ontruimingen te voorkomen. Urgenten Mensen in nood helpen wij met spoed. Zij kunnen urgentie aanvragen bij de Urgentiecommissie Groninger Woningcorporaties. “Urgentie” krijgen bijvoorbeeld mensen die door wijkvernieuwing verplicht moeten verhuizen. Zij krijgen 100 woonduurpunten en komen hiermee automatisch bovenaan. Grote gezinnen krijgen 200 punten, omdat het aanbod van eengezinswoningen schaars is en er weinig mutaties zijn. Woonruimteverdeling Wij verhuren onze woningen samen met collegacorporaties in Groningen via www.woningnet.nl . Op deze internetsite kunnen woningzoekenden zich inschrijven en reageren op het tweewekelijkse woningaanbod. Daarnaast kunnen woningzoekenden zich abonneren op een digitale woningkrant en reageren via een telefoonlijn. Woningen worden aangeboden op basis van het aantal
verzamelde woonduurpunten. Woningzoekenden krijgen per maand één woonduurpunt. Mensen die al in een huurwoning van een corporatie wonen, krijgen een halve woonduurpunt extra per maand. Daarmee bevorderen we de doorstroming binnen corporatiewoningen. Per 1 januari 2011 is er nieuwe regelgeving aangaande inkomenseisen die worden gesteld aan de doelgroep voor sociale huurwoningen. Deze zijn ook doorgevoerd in het woonruimteverdeelbeleid in Groningen. Buitenlandse.studenten Per 1 januari 2010 maakt het Housing Office officieel deel uit van De Huismeesters. Tot dan toe was het een zelfstandige organisatie, de Stichting Huisvesting Buitenlandse Studenten - Groningen (SHBS-G). De SHBS-G was een eigen Stichting van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool. Zij bemiddelde in woonruimte omdat onderwijsinstellingen huisvesting niet als primaire taak zien en dit nadrukkelijk bij de woningcorporaties wensen neer te leggen. Het Housing Office was al gehuisvest bij De Huismeesters aan de Friesestraatweg. Aanbod.Housing.Office Het Housing Office verzorgt gemeubileerde en gestoffeerde huisvesting voor buitenlandse studenten.\.gasten van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool Groningen. De periode van verblijf in Groningen kan variëren van enkele maanden tot een volledige studie van vier jaar. De huisvesting bij Housing Office beperkt zich tot maximaal 1 jaar. In totaal beheert het Housing Office in 2010 1.148 bedden in diverse International Student Houses. De Huismeesters zorgt samen met woningcorporaties Lefier en Nijestee voor voldoende kwalitatief goede kamers. Daarnaast worden kamers van particulieren gehuurd voor wanneer er extra vraag is. In totaal zijn in 2010 via Housing Office 1.998 gasten bemiddeld. Studentbeheerders In de International Student Houses wonen en werken zogenaamde “studentbeheerders”. Studentbeheerders zijn verantwoordelijk voor de ontvangst van de buitenlandse gasten en de dagelijkse gang van zaken in en rondom hun studentenhuis. Op 10 locaties in de stad wonen en werken 17 studentbeheerders.
19
Tabel 2.9 | Verantwoording speerpunt Woonlastenbeleid Gewenst doel
Doelstelling
Resultaat 2010
Activiteiten in 2010 uitgevoerd / gerealiseerd Energielabels
Woningen zijn energiezuinig
We houden de kosten voor de bewoners overzichtelijk en signaleren tijdig
Er is bewustwording bij medewerkers en bewoners over impact woonlasten en gedrag
% energielabels > dan C : van 35% (2008) naar 50% (2015)
39%
% woningen met een label F en G: van 12% (2008) naar 8% (2015)
11%
75%
65%
Van 45 aanslagen naar 0 in 2012
% van 70% naar 80% in 2012
Energielabels
68
76%
2.6 | Leefbaarheid De Huismeesters kiest in haar leefbaarheidsbeleid voor een buurtgerichte aanpak. Dit past goed bij een “Buurtcorporatie”. We participeren in diverse wijkteams, waarin politie, welzijnsinstellingen, gemeente platforms en andere corporaties vertegenwoordigd zijn. Aan het leefbaarheidsbeleid in de stad Groningen wordt in gezamenlijkheid met de gemeente Groningen en de andere stedelijke corporaties vorm gegeven via het Nieuw Lokaal Akkoord. Naast het Nieuw Lokaal Akkoord hebben er ook leefbaarheidsinvesteringen plaatsgevonden in het kader van de Krachtwijken, De Hoogte en Korrewegwijk. Daarnaast worden voor de wijken beheerplannen opgesteld. Hierin wordt aangegeven wat er nodig is in de wijk om de wijk leefbaar te houden. Zo kunnen gerichte leefbaarheidsinvesteringen in buurtbeheer, voorzieningen, wijkactiviteiten etc. plaatsvinden. Handboek.Bewonerscommunicatie In 2010 is het handboek bewonerscommunicatie uitgebracht, waarin De Huismeesters mede de redactie voerde. Directeur Peter Hillenga overhandigde het eerste exemplaar aan de directeur van Aedes Jan Boeve en de woonbond. Het handboek biedt woningverhuurders en bewonersorganisaties een compleet handvat om
% terugbetalen service en verw kn aantal aanslagen > 500,- serv.kn / verw kn % bewoners met kennis over energiegebruik en besparingsmaatregelen
1) Wijkrenovatie Tuinwijk waarbij 102 woningen zijn verbeterd van label E/F/G naar B en 2 naar C. (De Hoogte nog niet gelabeld, wel uitgevoerd voor een deel) 2) Via verbeterslagen zijn circa 438 woningen verbeterd, maar nog niet gelabeld. 3) 81 nieuwe woningen opgeleverd die een energielabel hebben van A/B 1) 89 woningen zijn door aanpassingen in 2010 uit de categorie F en G naar een hogere energielabel gegaan In 2010 hebben we geprobeerd de voorschotten voldoende hoog te houden om zo het aantal mensen wat geld moet bij betalen laag te houden. Door de strenge winter is dit percentage echter niet gehaald. Het hoge aantal wordt veroorzaakt door de strenge winter en het feit dat bewoners te weinig voorschot betalen doordat men halverwege het jaar de woning betreedt. Komend jaar zal meer aandacht komen voor afstemming tussen voorschot en verbruik In 2010 is het Handboek Bewonerscommunicatie, uitgebracht, waarin De Huismeesters mede de redactie voerde. In 2011 zal met name richting de bewoners via pilots worden gecommuniceerd
effectief bewoners te betrekken en draagvlak te verkrijgen bij woningverbeteringen. Bewonersparticipatie Wij hechten veel waarde aan de betrokkenheid van bewoners bij ons beleid en bij de leefbaarheidsinvesteringen die moeten plaatsvinden. De besluitvorming van de NLAactiviteiten vindt plaats in de wijkteams. De wijkteams bestaan uit gemeente, bewoners, corporaties (medewerker wonen) en welzijnsinstellingen zoals Stiel en MJD. In de wijken De Hoogte, Tuinwijk en De Wijert is dit onder voorzitterschap van De Huismeesters. Via de methodiek van de Waardenzeef en de “wijkstemdagen” worden de projecten uitgekozen die uitgevoerd gaan worden. Zo krijgen bewoners invloed op de keuze van de projecten. Ook bij de projecten van Mooi Blijven Wonen (Krachtwijken) zijn bewonersinitiatieven belangrijk. Bij de krachtwijkaanpak worden bewoners betrokken bij de samenstelling van het wijkactieplan dat van de wijk wordt gemaakt. De krachtwijkaanpak zal meer worden geïntegreerd in de NLA aanpak. De Huismeesters heeft in 2010 een leefbaarheidsmodel ontwikkeld dat er voor zorgt dat haar leefbaarheidsinvesteringen afgewogen genomen worden. Aan de hand van de gegevens uit de wijkmonitor, die gevoed wordt vanuit een enquête met de bewoners, komen de projecten
20
naar voren die het meest bijdragen aan de leefbaarheid in de wijken. Alle leefbaarheidsprojecten van De Huismeesters worden zo beoordeeld op hun effect op de maatschappij. In 2011 zal dit model verder worden geïmplementeerd. Voorbeeld leefbaarheidsmodel: Tuingereedschap
score
Uitleen
Een goede sociale wijksamenstelling Studenten kunnen gratis | met korting wonen ten behoeve van beheer van pand of wijkinzet In o.a. het Centrum wonen 17 studenten met korting in een studentenkamer van De Huismeesters. Ze dragen zorg voor het beheer van het studentenhuis. Overlast wordt hierdoor verminderd. Een andere insteek ten aanzien van studenten vindt plaats in De Hoogte. Hier wonen in 3 woningen 6 studenten die wijkactiviteiten verrichten voor kinderen in de wijk. De Huismeesters kan zo door het ter beschikking stellen van kamers voor studenten haar bijdrage leveren aan activiteiten die voor de kinderen worden georganiseerd. Topstraten aanpakken
Investeringen De Huismeesters wil in het kader van leefbaarheid zich proactief inzetten in de buurten en wijken voor herstel en behoud van de leefbaarheid waar De Huismeesters als corporatie bezit heeft. In 2010 gaven we in het kader van leefbaarheid een bedrag uit van € 1.891.000,- Dit bedrag was als volgt opgebouwd: -Bijdrage aan NLA: € 631.000 -Eigen leefbaarheidsuitgaven: € 222.000 -Buurtbeheerder € 396.000 -Vogelaarbijdrage € 642.000 -Ontvangen bijdrage krachtwijken € 715.000 Effecten, resultaten en activiteiten Bewoners moeten zich prettig en thuisvoelen in hun directe woonomgeving. De activiteiten die we uitvoeren moeten dit beogen. De Huismeesters is zich dus bewust van haar maatschappelijke taak. Investeren in deze activiteiten levert echter op korte termijn niet altijd economisch rendement op. De Huismeesters wil proberen het maatschappelijk effect meer inzichtelijk te maken. Bij het werken aan leefbaarheid zetten we in op de volgende 5 uitdagingen: een goede sociale wijksamenstelling; een veilige woonomgeving; een woonomgeving met voorzieningen; een kwalitatief en gevarieerd woonbestand; een kwalitatieve woonomgeving. In bijlage 2 zijn onze activiteiten in 2010 per wijk weergegeven. Daarbij zijn de resultaten en de effecten inzichtelijk gemaakt. Om een indruk te geven van de leefbaarheidsprojecten wordt per uitdaging een aantal activiteiten beschreven en waar nodig toegelicht.
Vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord en de Krachtwijken aanpak zijn er in de wijken De Hoogte, Beijum en de Indische Buurt een aantal straten aangewezen waar de probleemgevallen worden aangepakt. Allereerst wordt hier getracht een beeld te krijgen van de straat. Daarbij wordt er ook achter de voordeur gekeken. Problemen worden in kaart gebracht en via een integrale aanpak wordt er gezocht naar oplossingen voor de problematiek. Daarbij zijn o.a. politie, gemeente, corporaties en Stichting Stiel betrokken. Project Go4it In diverse wijken wordt door Jeugdzorgbureau Halt het project “Go4it!” uitgevoerd. Hiermee wordt jeugdcriminaliteit tegengegaan door jongeren tussen 12 en 18 jaar tegen een kleine vergoeding klussen uit te laten voeren. Dit project is met name preventief van aard. Het gaat om jongeren die nog niet te maken hebben gehad met Bureau Halt. In teams van 4 jongeren gaat men 10 uur lang werkzaamheden zoals zwerfvuil opruimen, portieken schoonmaken, etc. uitvoeren. De Huismeesters levert werkzaamheden aan voor dit projecten en geeft hiervoor een financiële bijdrage. Welkom in de buurt De Huismeesters wil dat haar bewoners met plezier wonen in hun woning en in de wijk. Zo stelt De Huismeesters buurtpanden ter beschikking om bijvoorbeeld de sociale cohesie te bevorderen. Een ander project wat datzelfde doel heeft is het project “welkom in de buurt”. Nieuwe bewoners worden actief bezocht en worden verwelkomd met een welkomstpakket. Daarbij wordt uitleg verstrekt over de wijkactiviteiten en andersoortige zaken in de wijk.
21
Een veilige woonomgeving Noorddijk Paraat Om overlast van een aantal jongeren tegen te gaan, wordt in Beijum via het project Noorddijk Paraat hard opgetreden tegen criminele jongeren. In 2010 betrof het 13 jongeren. Opbouwwerkers, politie, gemeente en wijkmedewerkers slaan de handen ineen om jongeren te volgen en ze weer op het goede spoor te krijgen. Met deze aanpak wordt beoogd de criminaliteit in de wijk naar beneden te brengen en daarnaast weer perspectief te bieden aan de jongeren. De Huismeesters heeft hierin een signalerende en soms faciliterende rol. . Extra.verlichting.aangebracht.in.portieken Onze bewoners vinden veilig wonen belangrijk. Dit blijkt ook uit de metingen van de klanttevredenheid, waaruit een veilige buurt als belangrijk aandachtspunt naar voren komt. Om de veiligheid te vergroten is in diverse portieken in de wijk Paddepoel extra verlichting aangebracht. In Beijum is er samen met bewonerscomite’s gekeken naar onderdoorgangen waar extra verlichting nodig is. In het Centrum zijn bij twee complexen hekwerken geplaatst op binnenplaatsen. Een woonomgeving met voorzieningen
STIP’s zijn voor alle wijkbewoners met extra aandacht zoals ouderen, mensen met een beperking, chronisch zieken en/of mantelzorgers. In totaal werken stadsbreed 70 Stipvrijwilligers en 29 seniorenvoorlichters aan de uitvoering van de STIP’s. Het afgelopen jaar is er in de wijken Oosterpark, Indische Buurt / De Hoogte een STIP gerealiseerd. Voor 2011 staan de wijken Selwerd en Beijum gepland. Zorgen.voor.Morgen.in.de.wijk Eén van de stedelijke beleidsprogramma’s is “Zorgen voor Morgen”. Daarin zijn de hierboven beschreven STIP’s en de samenwerking tussen verschillende organisaties op het gebied van welzijn, wonen, zorg en bewonersparticipatie belangrijke peilers. Zorgen voor Morgen richt zich op - passende en geschikte woonvormen; - voldoende zorg in de buurt; - aandacht voor openbare ruimten; - het ontwikkelen van laagdrempelige informatieen adviesfunctie, ontmoetingsplekken voor buurtbewoners; - het kenbaar maken en organiseren van activiteiten in de wijk. Het afgelopen jaar werden naast in de STIP-wijken ook in De Wijert, Selwerd en Vinkhuizen deze peilers ingezet.
Aanleggen speeltuin in de wijk Een kwalitatief en gevarieerd woonbestand Speelvoorzieningen zijn belangrijk voor de leefbaarheid. Kinderen moeten kunnen spelen in de buurt. Voor gezinnen in de wijk zijn dit naast scholen belangrijke leefbaarheidskenmerken. Het afgelopen jaar zijn er nieuwe speeltuinen gesitueerd in Paddepoel en in de Indische Buurt. Ook zijn bestaande speeltuinen in divers wijken in de stad met behulp van de NLA-gelden opgeknapt.
Verkoop sociale huurwoningen Een gedifferentieerde wijk is goed voor de leefbaarheid in de wijk. Bij de wijkrenovaties in Tuinwijk en De Hoogte maakt verkoop van huurwoningen onderdeel uit van de wijkvernieuwing. In Tuinwijk zijn in 2010 34 (12%) koopwoningen verkocht. Deze verkoop verliep uitermate succesvol. Ook in De Hoogte wordt een deel van het bezit verkocht voor een gedifferentieerde wijk. In december 2010 zijn de eerste 9 van de in totaal 55 woningen in de verkoop gegaan. Renovatie van wijk
Speeltuin Paddepoel STIP in de wijk situeren De Steun- en informatiepunten (STIP’s) is een ketensamenwerking tussen de gemeente Groningen, verschillende welzijns-, zorginstellingen en woningcorporaties die actief zijn in de wijk. De
In 2009 is gestart met de renovatie van Tuinwijk. Kort daarop is ook in De Hoogte hiermee gestart. De wijkrenovatie was nodig doordat aanpassingen in het bezit noodzakelijk waren. Daarbij is direct de totale leefbaarheid in de wijk meegenomen in de planvorming. In 2010 is met volle vaart deze renovatie voortgezet. In Tuinwijk gaat het om renovatie en samenvoeging van 280 woningen naar 199 huurwoningen en 51 koopwoningen. De karakteristieke uitstraling wordt hersteld en het comfortniveau verbeterd. Zo gaan de meeste woningen naar energielabel B. Voorheen zaten deze woningen op energielabel E of F. In 2011 is
22
de afronding van de wijkrenovatie in Tuinwijk gepland. De renovatie in De Hoogte omvat het verbeteren en samenvoegen van 494 bestaande woningen tot 379 huurwoningen en 55 koopwoningen. De verbetering is gericht op energie, isolatie, veiligheid en binnenmilieu. Ook in deze wijk willen wij de prachtige architectuur en het karakter van een “volkswijk” behouden.
Daarna krijgen bewoners alle benodigdheden die er voor nodig zijn om een dergelijke tuin te maken en kunnen zij zélf aan de slag. Medewerkers van de gemeente ondersteunen de bewoners bij de aanleg. Op deze wijze wil de gemeente buurtbewoners stimuleren geveltuinen aan te leggen en de daarmee het leefklimaat in de wijk te verbeteren.
Een kwalitatieve woonomgeving
Schuttingplan Tuinwijk en De Hoogte
Buurtbeheer
Al een aantal jaren is De Huismeesters actief met het schuttingplan. In dit plan in de Tuinwijk krijgen leerlingen van het Alfa College de mogelijkheid om werkervaring op te doen bij De Huismeesters bij het bouwen van schuttingen. Een groepje van 6 leerlingen gaat samen met een vaste begeleider aan de slag. Naast het plaatsen van schuttingen zetten ze ook de puntjes op de i in de woningen die door de aannemer gerenoveerd zijn. Het gaat om twee typen leerlingen. Leerlingen van de AKA opleiding ( AKA staat voor Arbeidsmarktgekwalificeerd Assistent). Ook zijn er NT2 (Nederlands als tweede Taal) leerlingen die middels praktijkervaring extra taalvaardigheden opdoen. Zij krijgen vaak moeilijk stageplaatsen of werkervaringplekken. Vanuit het Alfa College worden door een stagedocent ook examenopdrachten gemaakt van de onderhoudswerkzaamheden die de leerlingen doen. In de Hoogte worden de schuttingen geplaatst in gezamenlijkheid met werkzoekenden met een grote afstand tot de arbeidsmarkt. Door het opbouwen van een dagritme en de vaardigheden uit te breiden werkt men aan het opbouwen van competenties.
De afgelopen jaren heeft De Huismeesters extra mensen aangenomen om te zorgen voor meer buurtbeheer in de wijken. In 2010 staat het totaal aantal buurtbeheerders op zes. Het buurtbeheer vindt met name plaats in het Centrum, Selwerd, Paddepoel, Vinkhuizen, De Hoogte, Corpus den Hoorn, De Wijert en Beijum. De buurtbeheerders hebben direct contact met de milieudienst, openbare werken, de politie en maatschappelijk werk. Door tijdige signalering kunnen problemen snel worden opgelost. Met de inzet van meer buurtbeheerders willen we de leefbaarheid verbeteren en de tevredenheid van de bewoners doen toenemen. Buurtbeheer is essentieel om te voorkomen dat verloedering en onveiligheid toeneemt. Aanpak voortuinen In De Wijert zijn bij 50 voormalige bejaardenwoningen de voortuinen opgeknapt. Doorgaans zijn bewoners hier zelf verantwoordelijk voor, maar in uitzonderlijke situaties, waar de situering zeer bepalend is voor de rest van de buurt heeft De Huismeesters in dit geval de tuinen opgeknapt. Ook in de Oosterparkwijk heeft dit plaatsgevonden in combinatie met de aanleg van hagen. Deze waren vroeger ook aanwezig maar waren in de loop der tijd verdwenen. In de Tuinwijk zijn circa 30 voortuinen opgeknapt in samenwerking met de Groene School. Daarbij werd rekening gehouden met de wensen van de bewoners. Eerder in 2010 kwam TV –tuinman Rob Verlinden met zijn TVprogramma De Tuinruimers in de Concordiabuurt. Samen met de gemeente zorgde de Tuinruimers voor de aanleg van enkele geveltuinen en voor materialen en advies om ook de rest van de woningen in de Bessemoerstraat van mooie geveltuinen te voorzien.
Milieustewards In onze Krachtwijken worden milieustewards ingezet om een nettere woonomgeving te realiseren. Deze milieustewards worden aangestuurd vanuit de Milieudienst en houden wijkrondes. Daarbij voert men diverse beheertaken uit en zorgt men er voor dat de straten schoon blijven.
2.7 | Sponsoring door De Huismeesters Het sponsorbeleid van De Huismeesters is wijkgericht. Het totale sponsorbedrag voor 2010 bedroeg € 1.842,- . Daarmee zijn diverse activiteiten ondersteund zoals: sponsoring buurtverenigingen, viswedstrijd, WarChild actie voetbalclub, werkprojecten, etc. Voor De Huismeesters geldt dat het om kleine bedragen moet gaan die gelieerd zijn aan wijk of medewerkers en waarin de bijdrage iets betekent voor activiteiten in de maatschappij. In bijlage 2 staan alle leefbaarheidactiviteiten genoemd per wijk die De Huismeesters heeft uitgevoerd en de financiële bijdrage aan deze activiteit. .
Rob Verlinden in Tuinwijk
23
Tabel 2.10 | Verantwoording Speerpunt Buurtcorporatie Gewenst doel
We dragen n.a.v. wijkvisie voor onze wijken een wijkimago uit
We zijn bekend in de wijken waar we prominent aanwezig zijn Wij hebben een sterk netwerk met sociale instellingen
Wij hebben voldoende massa aan woningen en maatschappelijk vastgoed
Doelstelling
Resultaat 2010
14 imagoparagrafen
1 wijk
14 imago's in beeld
1 wijk
In 14 wijken participeren
Realisatie ligt nu op 14%. Geen doelstelling aangezien % mede afhankelijk is van de mate van invloed. Realisatie ligt op 57.000 K (2008). We willen een stijging maar geen norm in dit geval opleggen
In 9 wijken participeren we. De andere 5 hebben we geen bezit.
Indicator Aanwezige imagoparagrafen
In kaart hebben gewenst en feitelijk imago Participatie in de wijkteams
Bezettingsgraad DHM in de wijk 14% dekkingsgraad
55.726 K
Balanswaarde maats. Vastgoed
Activiteiten in 2010 uitgevoerd / gerealiseerd In de wijkvisie van De Wijert is een paragraaf opgenomen over het imago van de wijk en de wijze waarop dit moet worden uitgedragen Voor de wijk De Wijert is dit in beeld gebracht De Huismeesters doet actief mee in de wijkteams. We zijn dus in alle wijkteams vertegenwoordigd. In 3 daarvan als voorzitter. De 5 wijken waar we niet in participeren, daar hebben we geen bezit De Huismeesters heeft zijn bezit in de wijken De Hoogte en Tuinwijk zien verminderen door verkoop. Hier zat het percentage op respectievelijk 76% en 28% Door nieuwbouw in de wijken Centrum (7%) en Vinkhuizen (22%) is de bezettingsgraad daar verhoogd Er hebben geen verandering plaatsgevonden in het bezit, enkel in de parameters voor de waardeberekening van het bezit op de balans
24
3 Onze Woningvoorraad
Passende woningen voor
onze bewoners
3 | Onze woningvoorraad
De Huismeesters wil
goede en
verhuurbare woningen voor haar doelgroep. Dit vraagt aanpassingen in het bezit de komende jaren. Hier gaan we ons voor inzetten. De Huismeesters heeft in haar Strategisch Voorraad Beleid (SVB) vastgelegd hoe we de kwaliteit van ons woningbezit willen waarborgen. In het SVB staat welk bezit wij gaan renoveren of verbeteren. Hierbij wordt ook onderhoud, sociaal beheer en de woonomgeving meegenomen. Het Strategisch Voorraad Beleid is uitgangspunt voor onze beheerplannen. Hierin bepalen wijkteams en onze onderhoudsspecialisten samen met bewonersorganisaties welke onderhoudsmaatregelen moeten gebeuren. Het beheerplan is de basis voor het dagelijks onderhoud. In 2010 is uitvoering gegeven aan het in 2009 geactualiseerde Strategisch Voorraad Beleid. Het bezit van De Huismeesters is ingedeeld in een viertal conditiegroepen, van slecht naar goed. Het merendeel van het bezit wordt als voldoende beoordeeld. We zijn hierover tevreden, maar zien wel noodzaak tot grootschalige wijkgerichte aanpak om het kwaliteitsniveau van woningen die niet als voldoende worden beoordeeld naar een hoger niveau te brengen.
3.1 | Strategie Voor de periode 2009-2015 zijn de volgende beleiduitgangspunten opgesteld voor het beheer en de ontwikkeling van onze voorraad: geleidelijke stijging van het woningbezit; vergroten aantal en aandeel woningen van 2 80m of meer. Verkleinen aandeel woningen 2 kleiner dan 50m , uitgezonderd jongeren/studentenhuisvesting; vergroten van het aantal en aandeel grondgebonden eengezinswoningen; vergroten van het aantal passende, toegankelijke woningen voor ouderen; vergroten van de inbraakwerendheid en brandveiligheid van woningen; energiezuiniger maken van ons woningbezit om energielasten van huurders te beperken; waar mogelijk vergroten van het financiële rendement en conditie van woningcomplexen; Naast de bovenstaande thema’s zijn specifieke richtlijnen opgesteld voor energiebesparing in de woningvoorraad en richtlijnen voor nieuwbouw en
renovatie. Wat betreft energiebesparing gelden voor de komende jaren de volgende uitgangspunten: focus op energiebesparing in de bestaande woningvoorraad; bestaande woningen bij renovatie en woningverbetering minimaal verbeteren naar energielabel C; van woningen met energielabel F en G die hoge energielasten hebben, nemen wij afscheid; bij nieuwbouw wordt het Keurmerk Groninger Woonkwaliteit gevolgd; onze nieuwbouwwoningen worden zo ontworpen en ontwikkeld dat in de toekomst eenvoudig duurzame energiesystemen op de woningen kunnen worden aangesloten. Het toepassen van zonne-energie verdient daarbij de voorkeur; wij richten ons bij nieuwbouw en wijkvernieuwing zoveel mogelijk op energiezuinige, integrale ontwerpen van de woningen én de buurt. Ook wat betreft het stedenbouwkundig ontwerp.
3.2 | Doelstellingen Om de strategie handen en voeten te geven zijn uit het Strategisch Voorraad Beleid en het ondernemingsplan doelstellingen voorgekomen. Deze geven invulling aan de transformatie van onze voorraad voor de komende periode. In 2010 hebben we daarin op een aantal onderdelen belangrijke stappen kunnen zetten. Toelichting op de uitgevoerde activiteiten in 2010: Projecten In 2010 heeft De Huismeesters een aantal projecten opgeleverd. Naast de oplevering van deze projecten zijn we volop bezig met de ontwikkeling van nieuwe projecten en zijn er daarnaast ook projecten in uitvoering. Daarbij is de nieuwe wijk Cortinghborg het meest omvangrijk.
Cortinghborg vogelvlucht
27
Prisma In januari van 2010 is het appartementencomplex Prisma in Vinkhuizen officieel geopend. Wethouder Frank de Vries opende onze Prisma met een officiële openingshandeling. Het complex aan de Siersteenlaan omvat 52 levensloopbestendige huurappartementen. Op de begane grond is een ouder-kindcentrum met een peuterspeelzaal, een spel- en opvoedwinkel, kinderopvang en een consultatiebureau gevestigd. Bij de ontwikkeling van de plannen in 2004 hebben omwonenden en de Huurdersraad van De Huismeesters samen met deskundigen mee kunnen denken over het ontwerp.
Boteringeboog Walburgstraat In de Walburgstraat zijn zeven appartementen en een bedrijfsruimte gerealiseerd. zes appartementen zijn bestemd voor de sociale huur en 1 voor de vrije sector. De appartementen kennen een gemiddelde oppervlakte van 45m2. Alle woningen en de bedrijfsruimte zijn verhuurd. Cortinghborg
Prisma O.Q..van.Swinderenschool In het voormalig schoolgebouw aan de Sumatralaan zijn zes studio’s en een kinderopvang gesitueerd. In maart 2010 vond de oplevering plaats. De studio’s kennen een gemiddelde oppervlakte van 55m2. Boteringeboog In het voormalige Meeuspand aan de Oude Boteringestraat heeft De Huismeesters negen luxe appartementen met een oppervlakte van tussen de 80 en de 97,5 m² gerealiseerd. Met de stadsgrachten en de Martinitoren als uitzicht is de situering van dit complex een mooie aanvulling voor ons bezit. De locatie van het pand is een belangrijke plaats uit de geschiedenis, omdat er in de Middeleeuwen een stadspoort stond. Deze stadspoort wordt nu gemarkeerd door een lichtgevend kunstwerk. Meer Groninger historie is te vinden naast het pand, want hier staat een rijksmonument bestaande uit twee woningen die de hun oorsprong vonden in de 15 eeuw. De naam Boteringeboog verwijst naar de eerdere stadpoort.
In december 2010 is gestart met de bouw van de eerste fase van de nieuwe wijk Cortinghborg, grenzend aan De Hoogte. Wethouder Frank de Vries van de gemeente Groningen sloeg de eerste paal in de grond. Het ontwerp van deze gezinsvriendelijke wijk sluit naadloos aan op de tuindorpsfeer van De Hoogte. De kleinschalige, gezellige wijk bestaat uit vier woonhoven met 97 grondgebonden eengezinswoningen en een appartementencomplex met 137 appartementen. Er komen geen doorgaande wegen in de groene wijk, waardoor de wijk geschikt is voor gezinnen met kinderen. De tweede fase van Cortinghborg bestaat uit de realisatie van appartementen, bedrijfsruimten, een woontoren en grondgebonden woningen voor jong volwassenen en starters. In totaal gaat het om ongeveer 266 huur en koopwooneenheden. Naar verwachting is de bouw van fase twee eind 2016 afgerond. Verbeterslag Elk jaar worden complexen in ons bezit aangewezen waar we van vinden dat een extra kwaliteitsimpuls noodzakelijk is. Dit noemen we de verbeterslag. Hiervoor is in 2010 2,5 miljoen euro begroot. Deze verbeteringen spitsen zich toe op verbeteringen in de woonkwaliteit, veiligheid en energiebesparing. In 2010 zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: 393 woningen in De Hoogte zijn voorzien van het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW).
28
Deze woningen hebben tevens een doucherenovatie ondergaan en de vloeren van de benedenverdieping zijn geïsoleerd 35 woningen in De Laan in het Centrum zijn voorzien van het PKVW, de gashaarden zijn vervangen door CV’s en er zijn zonnepanelen geplaatst 39 woningen in de Grote Rozenstraat in het Centrum hebben een badkamerrenovatie ondergaan. Ook zijn de woningen voorzien van het PKVW 23 woningen in de Noordenbinnensingel in het Centrum hebben verbeteringen gekregen in het ventilatiesysteem. Ook hier is het PKVW uitgereikt 15 woningen in de Grote Leliestraat hebben een doucherenovatie gekregen. Hier zijn ook de woningen veiliger gemaakt en voorzien van het PKVW 10 woningen in de Zoutstraat hebben een beter ventilatie en CV- systeem gekregen en zijn voorzien van het PKVW
Planmatig.onderhoud Aan ons planmatig onderhoud gaven een bedrag van € 3.998.000,- uit. planmatig onderhoud vallen werkzaamheden. In tabel 3.1 ziet u verstrekte opdrachten uitgesplitst onderhoud.
we in 2010 Onder het diverse de in 2010 naar type
2009
Schilderwerk
1.695.000
1.555.000
Bouwkundig
1.085.000
671.000
Technische installaties
297.000
571.000
Betonherstel
351.000
475.000
Dakherstel
344.000
155.000
Onvoorzien / overig
226.000
657.000
Startservice De Huismeesters voert voor elke nieuwe huurder een startservice uit. De woning wordt dan nagelopen en kleine onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. De woning krijgt nieuwe sloten, een nieuwe wc-bril, douchekraan en plancet. Bij het tekenen van het huurcontract geven wij een emmer met schoonmaakmiddelen en eventueel een emmer latex mee. Huurders krijgen ook een kortingspas van de Gamma. Klachtenonderhoud Klachten komen centraal bij ons binnen. Na de melding gaan wij zo snel mogelijk bij de klant langs om een inschatting van de werkzaamheden te maken. Hierna worden de werkzaamheden ingepland en afhankelijk van de werkzaamheden binnen 1 dag of 3 weken uitgevoerd.
Tabel 3.1 | Planmatig onderhoud 2010
Voor elk van deze werkzaamheden is een vastgestelde cyclus van een aantal jaren die varieert per type onderhoudswerkzaamheid. Het bezit is daarnaast ingedeeld in een laag en een standaard onderhoudsniveau. Een laag onderhoudsniveau komt voor bij 9% van onze woningen en wordt ingesteld bij woningen die de komende jaren grondig zullen worden gerenoveerd. In 2010 neemt De Huismeesters deel aan de pilot Duurzaam Onderhoud. Deze pilot heeft als doel te komen tot duurzame materialen, werkplekken en processen in het planmatig onderhoud. Het is onderdeel van het landelijk onderzoek duurzaam vastgoedonderhoud. De pilot is een initiatief van een aantal vooruitstrevende woningcorporaties en professionele schilders- en onderhoudsbedrijven.
Tabel 3.2 | Onderhoudsuitgaven Kostenoverzicht Onderhoud (in miljoenen €) Soort onderhoud 2010 2009 2008 Dagelijks Onderhoud 2.6 2.7 2.5 Planmatig Onderhoud 4.0 5.8 6.3 Totaal 6.6 8.5 8.8
2007 2.5 4.8 7.3
29
Tabel 3.3 | Overzicht projecten gerealiseerd en in planning / uitvoering Project
Wijk
sociale huur
vrije sector huur
koop
Prisma O.Q. van Swinderenschool St Walburgstraat Confiance NOVO Herstructurering Boteringeboog Lage der Aa Eelderzoom deel D Eelderzoom deel C Hoornse Diep Montessorischool Plutolaan Avondlicht: woontorens Herstructurering Asingastraat Cortinghborg I fase 1 Bessemoerstrook Cortinghborg I fase 2 Herstructurering Studentenhuisvesting Bernlef Wijkpost Hoendiep Cortinghborg ll fase 2 Merodelaan Cortinghborg II fase 1 Meerstad Meerstad Meerstad Cortinghborg ll fase 3 Meerstad TOTAAL
Vinkhuizen Indische Buurt Centrum Corpus Tuinwijk Centrum Centrum Vinkhuizen Vinkhuizen Rivierenhof Beijum Paddepoel Haren De Hoogte
46 6 7 12 199
379
55
De Hoogte
48 32 60 24 392 18 16 24 100 61
49
6
sloop/ samen voegen
zorg plek
3 1 1 51
11
-30 1 1
1 9 32 11 18
bedrijf
14 9 4
1
68 -60 1
De Hoogte De Wijert Reitdiep Centrum Centrum De Hoogte Centrum De Hoogte Meerstad Meerstad Meerstad De Hoogte Meerstad
72 -40
5 6 100 70
50 164 1.709
21
70 490
20
-130
klaar
Realisatie in 2010 Realisatie in 2010 Realisatie in 2010 Realisatie in 2010 Realisatie in 2010 2010 / 2011 2010 / 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2013 2014 2014 2015 2015 2015 2016 2017 2017 2018 2019 2019 2019 2020
68
Wijkrenovaties Geriefsverbeteringen In 2010 is (na de start een jaar eerder) hard gewerkt aan de wijkrenovaties in Tuinwijk en De Hoogte. Beide wijken hebben een prachtige architectuur en nog echt het karakter van een volkswijk. Bij de renovatie is geprobeerd zo veel mogelijk recht te doen aan deze eigenschappen. De woningen zijn voorzien van dubbele beglazing, nieuwe daken, een beter binnenmilieu, veiligheidsmaatregelen en de plattegronden zijn soms aangepast. Door deze aanpassingen gaan de meeste woningen van energielabel E of F naar energielabel B. Alle te koop aangeboden woningen in Tuinwijk zijn verkocht Naast de fysieke maatregelen zijn er talrijke projecten opgestart door bewoners om de leefbaarheid in de wijk tijdens de renovatie te behouden. Zo zijn er door buurtkinderen vrolijke panelen geschilderd die tijdens de renovatie met de bouwhekken meeverhuizen. Ook hebben bewoners een mozaïekproject opgestart. Ruim 60 bewoners hebben onder andere mozaïektegels gemaakt die nu in het straatbeeld terug te vinden zijn. Daarnaast is een kluscursus voor vrouwen ook een groot succes gebleken. De Huismeesters sluit aan bij het sociaal plan bij wijkvernieuwing dat stadsbreed is ingevoerd. Hierin is een bijdrage in verhuiskosten voor bewoners opgenomen.
Huurders kunnen een geriefsverbetering aanvragen, zoals een dakraam of dubbele beglazing. De kosten hiervan worden doorberekend in de huur. In 2010 zijn 212 geriefsverbeteringen aangebracht. Een aantal geriefsverbeteringen ging samen met de doucherenovatie, waarbij bewoners kozen voor extra’s als een designradiator, tweede toilet of thermostaatkraan. Als aanpassing van de woning om medische reden noodzakelijk is kan dit vanuit de WMO worden geregeld. In 2010 heeft De Huismeesters voor 120 huurders een medische aanpassing verzorgd. Politiekeurmerk.Veilig.Wonen De Huismeesters is gecertificeerd om het Politiekeurmerk te adviseren. Huurders kunnen dan tegen een huurverhoging inbraakwerende maatregelen laten aanbrengen. Dit doen wij ook bij al onze nieuwbouw- en gerenoveerde woningen. De afgelopen jaren is een kleine 800 woningen voorzien van het PKVW. In 2010 waren dit er 8 via geriefsverbetering, 515 door verbeterslag, 81 bij nieuw opgeleverde woningen en 176 door de wijkrenovatie in Tuinwijk.
30
Groninger Woonkwaliteit
Verkopen
De Huismeesters werkt volgens de “Groninger Woonkwaliteit”. Dit is een kwaliteitslabel voor nieuwbouwwoningen in Groningen bovenop de wettelijke eisen. In het Bouwbesluit is wettelijk geregeld aan welke eisen nieuwbouwwoningen moeten voldoen. De gemeente Groningen gaat een stap verder en wil dat alle nieuwbouwwoningen in de stad extra kwaliteit hebben. Hierover hebben gemeente, corporaties, projectontwikkelaars, architecten en belangenorganisaties afspraken gemaakt. Nieuwbouwwoningen krijgen: een prettige en veilige entree; een comfortabel en gezond binnenklimaat; een ruime en praktische indeling; lagere energielasten; inbraakbeveiliging; milieuvriendelijke bouwmaterialen.
In 2010 zijn 37 woningen verkocht. Deze woningen worden verkocht tegen marktwaarde, waarbij via twee taxaties de prijs wordt vastgesteld. We verkopen woningen bij mutatie uit een gelimiteerde verkooplijst die eerder is vastgesteld en bij een integrale wijkaanpak waar woningen worden aangewezen voor verkoop. Beide sporen passen binnen het Strategisch Voorraad Beleid zoals is vastgesteld. Er worden geen woningen aangeboden aan zittende bewoners en er worden geen woningen verkocht in het kader van de wet bevordering eigen woningenbezit.
Bouwen De afgelopen jaren zijn er diverse projecten opgeleverd. Projecten die op diverse wijzen een bijdrage leveren aan de verschillende buurten en / of opgaven die er lokaal zijn. Bij één project zijn de gemiddelde kosten van de woning hoger dan € 240.000,-. Dit betreft het project Boteringeboog in de binnenstad. Dit oud kantoorpand is deels omgebouwd naar appartementen. Met het project heeft De Huismeesters een bijdrage willen leveren aan de reductie van de kantorenmarkt, meer aanbod voor het middensegment en meer diversiteit in haar woningvoorraad. Daardoor hebben we kunnen voorzien in de lokale opgave en in onze opgaven vanuit het Strategisch Voorraad Beleid. Doordat het pand deels monumentaal was vielen de kosten achteraf hoger uit door onvoorziene kosten, daarmee zijn ook de gemiddelde kosten per woning opgelopen.
Tuinwijk In tabel 3.4 zijn de verkopen van het afgelopen jaar weergegeven per type woningbezit, prijs en kwaliteit (punten): Tabel 3.4 | Verkoopoverzicht woningen Gemiddelde Aantal Benedenwoning*
Aankopen In 2010 zijn ten behoeve van de ontwikkeling van de wijk Cortinghborg, gronden aangekocht. Dit is het voormalige VVK-terrein. De bouw van de woningen is inmiddels gestart.
Huurprijs Punten Verkoopprijs
22
€ 304
98
€ 206.159
Bovenwoning*
7
€ 403
121
€ 189.429
Eengezinswoning
7
€ 413
125
€ 151.286
1
€ 361
120
€ 143.000
37
€ 345
108
€ 190.905
Flat/portiekwoning Totaal
Het gemiddelde puntenaantal en de huurprijs van deze woningen geeft enigszins een vertekend beeld, doordat deze woningen voor verkoop zijn samengevoegd en hier de bedragen en aantallen opgenomen zijn van één van de woningen. Het feitelijk puntenaantal en de huurprijs zou dus eigenlijk hoger moeten liggen, maar is echter niet vastgesteld voor verkoop.
Cortinghborg
31
3.3 | Onze voorraad Onze voorraad aan wooneenheden telde in 2010 verspreid over 16 wijken in de stad Groningen en Haren 6.969 eenheden. Deze voorraad bestaat uit verschillende woningtypes, maar de flat/portiekwoningen is prominent aanwezig: Met 2.683 wooneenheden behoord 38% van onze gehele woningvoorraad tot dit woningtype. Deze komen vooral veel voor in na-oorlogse wijken als De Wijert Noord, Selwerd en Corpus den Hoorn. Maar ook lokaal in wijken als Selwerderwijk Noord en Zuid en de Indische Buurt. Verder maken de boven (946)en benedenwoningen (1.193) een groot deel uit van onze woningvoorraad. Een ander populair woningtype is de eengezinswoning (rij- en hoekwoningen). Hiervan hebben we 935 eenheden ofwel 12% van de totale woonvoorraad. Met 854 eenheden vormen de flat/liftwoningen ook nog een aanzienlijk deel van de voorraad, net als de 610 kamereenheden voor met name jongeren/ studenten. Van dit laatste type wordt het merendeel verhuurd via Housing Office aan buitenlandse studenten. Nagenoeg alle wooneenheden bevinden zich in de sociale huursector.25% van onze voorraad zijn toegankelijke woningen. Dit betekent dat ze goed verhuurbaar zijn aan mensen die minder valide zijn. Daarnaast hebben we nog 4 tehuizen met in totaal 570 zorgplaatsen. Tabel 3.5 | bezit De Huismeesters Wijk
Eengezins
Gestapeld
235
886
1.121
12%
Buitenhof
40
0
40
3%
Centrum
81
641
722
17%
0
276
276
6%
Beijum
Corpus den Hoorn/ Hoornse Meer De Hoogte
Totaal aantal Mutatiegraad
222
493
715
37%
De Wijert
0
558
558
12%
Haren
0
72
72
22%
Indische Buurt
1
575
576
15%
Oosterpark
0
464
464
12%
Oranjewijk
40
362
402
10%
Paddepoel
0
266
266
14%
Selwerd
95
174
269
13%
Selwerderwijk Noord en Zuid
40
778
818
14%
Tuinwijk
25
171
196
44%
Vinkhuizen
156
318
474
8%
Totaal
935
6.034
6.969
16%
32
3.4 | Benchmark Elk jaar moeten alle corporaties gegevens aanleveren aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De gegevens worden door het CFV gerubriceerd zodat er een benchmark ontstaat. Daarbij kunnen de gegevens van De Huismeesters vergeleken worden met vergelijkbare corporaties en ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Tabel 3.6 | Benchmark De Huismeesters CFV gegevens 2006
2007
2008
2009
Referentie Landelijk
VERHUUR Mutatiegraad Leegstand % door markt
11
13,2
13,5
16
8,3
8,4
0,3
0,2
0,5
1,2
0,8
0,5
Gem. huurprijs per maand
€ 344
€ 342
€ 362
€ 378
€ 398
€ 409
Prijssegment : goedkoop(< €357)
4014
3682
3432
3209 (45.9%)
30%
25%
Prijs.: betaalbaar (€357 - €548)
3012
3215
3442
3643 (52.2%)
63%
67%
16
25
92
113 (1.6%)
5%
6%
19 (0.3%)
2%
2% 72%
Prijs.: duur (€548 - € 648) Prijs:> huurtoeslaggr. (>€ 648) % van maximaal redelijk
81%
69%
71%
72%
72%
bouwperiode: <1945
29%
26%
27%
33%
20%
8%
bouwperiode: 1945 - 1960
14%
13%
13%
13%
12%
14%
bouwperiode: 1960 - 1980
21%
21%
21%
20%
35%
36%
bouwperiode: >1980
36%
40%
39%
34%
34%
41%
Punten per woning
114
114
114
114
126
130
Prijspunt per woning
3,02
3,12
3,29
3,18
3,17
3,15
WONINGBEZIT
KWALITEIT
33
Tabel 3.7 | Verantwoording Speerpunt Strategisch Voorraad Beleid Gewenst doel Meer grondgebonden woningen
Meer grotere woningen
We willen voldoende woningen om mensen langer zelfstandig te laten wonen Voldoen aan kwantitatieve marktvraag
Doelstelling Aandeel grondgebonden woningen neemt toe van 12% naar 15% in 2015 Gemiddelde oppervlakte woningen neemt toe voor: > 80m2: 2% naar 8% en voor :<50m2:45% naar 40,6% in 2015
Resulta at 2010
Activiteiten in 2010 uitgevoerd / gerealiseerd
13%
% grondgebond en woningen
> 80m2 : 3% < 50m2 : 37,8%
Gemiddelde oppervlakte
25%
% nultrede
Van 25% naar 29 % nultrede woningen in 2015
Stijging aantal VHE's van 7572 naar 7800 in 2015
7.604
Aantal vhe’s
116
Gemiddeld aantal punten
Gemiddeld aantal punten omhoog van 114 naar 118 in 2012
Basiskwaliteit van onze woningen voldoet aan de norm 75% realisatie van de begrote Meerjaren Onderhouds Planning
We willen veilige woningen
We willen energiezuinige woningen
% woningen > 2000 is in 2015 groter dan 16% % woningen met Keurmerk Veilig Wonen neemt toe van 10% naar 50% in 2015
75%
Realisatie MJOP
4%
% nieuw / gerenoveerd
14%
% energielabels groter dan C : van 35% (2008) naar 50% (2015)
Keurmerk Veilig Wonen
Energielabels >C 39%
- In Eelderzoom wordt gestart met bouw van 14 grondgebonden woningen - Er is gestart met de bouw van Cortinghborg - Oplevering Prisma met 52 appartementen met een gemiddelde oppervlakte van 80m2 - Oplevering van BoteringeBoog 11 appartementen met een oppervlakte tussen de 80 – 97.5 m2 - Oplevering van O.Q van Swinderenschool (6 studio’s) met een gemiddelde oppervlakte van 55m2 - Tuinwijk: door samenvoegingen is gemiddelde oppervlakte toegenomen van 53m2 naar 56m2 - 12 woningen in de Confiance zijn omgezet naar woonzorg woningen voor NOVO en zijn in 2010 in exploitatie gegaan - start bouw van 36 appartementen op terrein van Avondlicht in Haren - Oplevering Prisma met 52 appartementen - Oplevering Walburgstraat 7 appartementen - Oplevering van BoteringeBoog 11 appartementen - Oplevering van OQ van Swinderenschool 6 studio’s Door nieuw opgeleverde woningen, samenvoegen van woningen (Tuinwijk en De Hoogte) en door verbeterslagen is het gemiddeld aantal punten omhoog gegaan. - Prisma gemiddeld aantal punten: 161 - Boteringeboog: gemiddelde aantal punten: 157 - Van Swinderenschool: gemiddeld aantal punten: 121 Wijkrenovatie in Tuinwijk: - Complex 500 gem. aantal punten van 114 naar 126 (100 woningen) - Complex 501 gem. aantal punten van 107 naar 123 (104 woningen) Voor het MJOP zijn er tal van activiteiten uitgevoerd. Meest in het oogspringend waren de schilderwerkzaamheden in De Wijert-Noord, installatie van nieuwe CV’s en bouwkundige werkzaamheden in de Selwerderwijken. Daarnaast Is De Huismeesters in 2010 gestart met een pilot duurzaam onderhoud. 1) 88 woningen zijn in 2010 opgeleverd 1) Wijkrenovatie Tuinwijk waarbij 176 woningen zijn voorzien van PKVW 2) Via verbeterslagen zijn 515 woningen voorzien van PKVW 3) 88 nieuwe woningen opgeleverd die voldoen aan PKVW 4) Via geriefsverbetering 8 woningen voorzien van PKVW 1) Wijkrenovatie Tuinwijk waarbij 102 woningen zijn verbeterd van label E/F/G naar B en 2 naar C. 2) Via verbeterslagen zijn 438 woningen verbeterd, maar nog niet gelabeld. 3) 88 nieuwe woningen opgeleverd die een energielabel hebben van A/B
34
4 Onze organisatie
Het verleden geeft kennis
Het heden vaardigheden
De toekomst toekomst motiveert en inspireert
Hoofdstuk 4 | Onze organisatie Een samenleving die volop in beweging is. Nieuwe doelgroepen, andere woonwensen, andere eisen. Maar ook nieuwe economische en politieke ontwikkelingen. Dit alles vraagt van een organisatie dat ze kan meebewegen en flexibel is. Maar dat vraagt van onze mensen ook aanpassingsvermogen, samenwerkingskracht, creativiteit en het durven nemen van verantwoordelijkheid.
Huisvesting Buitenlandse Studenten Groningen (SHBSG). Het SHBSG was onderdeel van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool voor de bemiddeling van woonruimte aan buitenlandse studenten. De stichting heeft de werkzaamheden overgedragen omdat de onderwijsinstellingen huisvesting niet meer als primaire taak zien. Vanaf mei 2010 valt de afdeling Klantenpunt onder het Woonteam Midzuid.
4.2 | Verbindingen en deelnemingen
4.1 | Organisatiestructuur
Holding.en.werkmaatschappijen
De Huismeesters is een platte, flexibele en klantgerichte organisatie. De structuur is afgestemd op optimale dienstverlening aan de huurders. We kennen een woondienstenmodel volgens een front office / back office principe. De woonteams worden gevormd door clusters, die overeenkomen met de gemeentelijke stadsdelen. Elk cluster heeft het beheer over circa 2.000 woningen en bestaat uit één of meer medewerkers wonen, opzichters, onderhoudsmedewerkers en buurtbeheerders. Er is één managementlaag. Het managementteam wordt gevormd door de directeur/bestuurder en managers wonen, Beleid en Personeel en Financiële Zaken & Informatisering.
In 2007 hebben wij een holdingstructuur opgericht waarbinnen drie BV’s zijn ondergebracht. Wij zijn 100% aandeelhouder van de holding en indirect van de beide werkmaatschappijen. De doelstellingen zoals vastgelegd in de statuten van de afzonderlijke vennootschappen zijn ongewijzigd gebleven. De structuur valt onder het toezicht van de Raad van Commissarissen. De Huismeesters Ontwikkel BV heeft een rekening courant verhouding van € 178.000 met de Stichting De Huismeesters. De overige rekening couranten zijn te verwaarlozen.
Ondernemingsraad Onze Ondernemingsraad bestond in 2010 uit 5 personen. Zij hebben, naast hun eigen overleg, iedere maand overleg met de directeur. Een keer per jaar sluiten twee leden van de RvC aan bij een vergadering. Directeur.bestuurder Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Bij De Huismeesters wordt het bestuur gevormd door de directeur, de heer P.K. Hillenga. Hij is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling, de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. Wijzigingen.structuur Per 1 januari 2010 maakt het Housing Office officieel deel uit van De Huismeesters. Daarvoor was het een zelfstandige activiteit van de Stichting
Geen.nieuwe.activiteiten De directie van De Huismeesters Holding BV wordt gevoerd door Stichting De Huismeesters, bij de werkmaatschappijen door De Huismeesters Holding BV. De nevenstructuur heeft in 2010 geen personeelsleden in dienst gehad. Er zijn geen (nieuwe) activiteiten ontwikkeld binnen de nevenstructuur. Vierwaarde Vanaf 2007 neemt De Huismeesters Ontwikkeling BV voor 33,33% deel in Vierwaarde BV. Vierwaarde BV is opgericht om gezamenlijk bouwkavels te verwerven in de woonwijk Meerstad. PandGarant Wij voerden het beheer van verschillende Verenigingen van Eigenaren. Door verkoop van woningen aan het Wooninvesteringsfonds, de kwetsbare positie binnen onze organisatie en de hoge uitvoeringskosten is deze taak in 2008 overgedragen aan PandGarant en hebben wij besloten 133 aandelen te kopen van Nijestee. Wij participeren hiermee vanaf 1 januari 2009 in het aandelenkapitaal van PandGarant.
37
Figuur 4.1 | Organogram De Huismeesters
Huurders
Huurders organisaties
Klantenpunt Beheer en onderhoud
Wonen MidZuid
Projecten Housing Office
Wonen MidWest
Beleid en Personeel
Financiële Zaken en Informatisering
Huurdersraad
Directeur / Bestuurder
Raad van Commissarissen
Figuur 4.2 | De Huismeesters en verbindingen
Stichting De Huismeesters
De Huismeesters Holding BV
De Huismeesters Beheer BV
De Huismeesters Ontwikkeling BV 1/3
Woonstade Ontwikkeling BV 1/6
Vierwaarde BV
Lefier Holding BV 1/3
SWS Projectontwikkeling BV 1/6
Kerncijfers
Scholing en ontwikkeling
De financiële banden zijn beperkt tot rekening courantverhoudingen. Aan de jaarstukken van de deelnemingen zijn de (niet geconsolideerde) cijfers ontleend zoals opgenomen in tabel 4.2. Opgemerkt wordt dat de (voorlopige) cijfers van PandGarant nog niet zijn herleid naar de participatie van De Huismeesters.
Naast inzetbaarheid hebben we aandacht voor scholing en ontwikkeling van werknemers. De wereld verandert en daarmee ook het werkveld van de corporatie. We hebben werknemers nodig die flexibel zijn en bereid en in staat zijn mee te groeien met de veranderingen. Voor de functie noodzakelijke kennis en kunde faciliteren we direct in de vorm van tijd en geld. Zo boden we ook dit jaar een training omgaan met agressie aan alle medewerkers met klantcontact. In onze visie hebben werknemers ten aanzien van hun eigen inzetbaarheid en ontwikkeling een eigen verantwoordelijkheid. Daar bieden we wel de nodige faciliteiten zoals een eigen persoonlijk ontwikkelingsbudget en een instrument als Loopbaaninitiatief. Dit is een instrument ten behoeve van de persoonlijke ontwikkeling van 15 corporaties in Noord Nederland. In 2010 zijn medewerkers over de faciliteiten geïnformeerd. In 2010 is € 69.000 besteed aan scholing en ontwikkeling. Een gering deel daarvan is afkomstig uit het persoonlijk ontwikkelingsbudget. Werknemers van 55 jaar en ouder zetten hun budget bijna allemaal om in tijd. Verwacht wordt dat het even tijd kost voordat het werken aan de eigen inzetbaarheid ‘gewoon’ wordt in de organisatie.
4.3 | Personeel en organisatie De Huismeesters staat voor een modern personeelsbeleid. We werken aan een optimale inzetbaarheid van medewerkers, zowel kwantitatief als kwalitatief. Alleen met voldoende en goed opgeleid personeel zijn we in staat onze strategische doelstellingen te realiseren. Om dit zo goed mogelijk te doen bieden we de nodige faciliteiten en dragen we zorg voor een goed werkklimaat en arbeidsomstandigheden. In onze ogen zijn enthousiaste en gemotiveerde werknemers een belangrijke succesfactor. Personeelsbestand In 2010 verlieten 14 werknemers de organisatie om redenen van vroegpensioen, beëindiging dienstverband en in een enkel geval omdat elders een baan werd gevonden. We konden 17 nieuwe collega’s verwelkomen. Einde verslagjaar hadden we 121 werknemers in dienst, omgezet in 101,2 fte. Gemiddeld is dat 1 fte op 87 verhuureenheden tegen 1: 85 bij de referentiegroep (CFV benchmark 2010). Onze personeelskosten zijn ook laag vergeleken met landelijks cijfers: € 54.293,00 per fte tegen € 60.407,00 bij de referentiegroep.
Arbeidsomstandigheden
Voor het eerst is LinkedIn als wervingsinstrument ingezet en met succes. Tot nu toe is het vinden van nieuwe werknemers nog geen probleem gebleken, maar we zijn ons ervan bewust dat de vergrijzing en ontgroening in de nabije toekomst tot een beperkter aanbod kan leiden.
Werknemers moeten gezond en veilig kunnen werken. Aandacht voor omgaan met agressie is een van de zaken waar we zorg aan besteden middels trainingen en een agressieoefening aan de balie. Ook deden we een ontruimingsoefening. Verder gaven we uitvoering aan het plan van aanpak Risicio-Inventarisatie en Evaluatie. Ons netto verzuim over 2010 schommelt rond de 3%. Dat is laag en houden we zo laag mogelijk door onderhouden van direct contact met de zieke medewerker, door het voeren van frequent verzuimgesprekken, door bieden van reintegratiemogelijkheden en door een goede samenwerking met de bedrijfsarts.
Tabel 4.1 | Leeftijdsopbouw
Maatschappelijke organisatie
Leeftijd < 25 jr 25 -35 jr 35 - 45 jr 45 – 55 jr 55 – 65 jr
aantal medewerkers 17 31 20 22 31
% 14 26 16 18 26
We boden ook in 2010 stageplekken voor leerlingen van diverse opleidingen. Met ons schuttingproject in Tuinwijk en De Hoogte boden we ook werkervaring aan mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt. Op deze manier geven we ook uiting aan ons maatschappelijke verantwoordelijkheid.
Tabel 4.2 | Financiële verbanden Boekjaar 2010, * € 1 Maatsch. kapitaal waarvan gestort Eigen vermogen Jaarresultaat
De Huismeesters Holding BV (belang 100%)
De Huismeesters Beheer BV (belang 100%) 90.000 36.000 11.406 -8.891
De Huismeesters Ontwikkeling BV (belang 100%) 90.000 18.000 14.344 -760
PandGarant BV (belang 33,33%) 90.000 18.000 750 -7.337
90.000 18.400 57.240 4.976
39
De Huismeesters Friesestraatweg 18
Bankastraat
5
Onze cijfers
Het vinden van een
goede goede balans
Hoofdstuk 5 | Onze cijfers 5.1 | Onze cijfers Financiële.armslag Onze maatschappelijke ambities zijn opgenomen in het ondernemingsplan: De Huismeesters is een buurtcorporatie die bijdraagt aan betaalbare woonlasten, zorgt voor voldoende goede en passende woningen en verantwoording aflegt over de inzet van geld en middelen. Om hieraan invulling te geven hebben wij financiële armslag nodig. Daarnaast is de financiële continuïteit één van de prestatievelden in het Bbsh (Besluit Beheer Sociale Huursector) en daarnaast is het voeren van een adequaat financieel beleid van belang in het kader van: - het voldoen aan de eisen van externe toezichthouders als het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw; - het uitbouwen en optimaliseren van onze interne beheersing (risicomanagement); - het optimaliseren van ons vermogensbeheer en sturing vastgoedwaarde; - het behouden van inzicht in onze financiële prestaties en de ontwikkeling van de financiële positie. Verantwoording In dit hoofdstuk leggen wij verantwoording af over de uitkomsten van het gevoerde financieel beleid in het afgelopen boekjaar. Naast de analyse van de uitkomsten is een verkorte jaarrekening weergegeven. Ook wordt een doorkijk gegeven naar de ontwikkeling van de financiële positie de komende jaren.
5.2 | Jaarresultaat
Analyse Hieronder worden de belangrijkste verschillen geanalyseerd. Voor het totaalbeeld wordt verwezen naar de integraal opgenomen winst- en verliesrekening Om de afwijking van met name het operationele resultaat ten opzichte van de begroting 2010 en de jaarrekening 2009 beter inzichtelijk te maken geven wij in een afwijkende presentatie van de resultatenrekening de uitkomsten van onze activiteiten weer in tabel 5.1. Hoger.resultaat.uit.gewone.bedrijfsuitoefening Bij de reguliere exploitatie valt op dat het bedrijfsresultaat zowel ten opzichte van de begroting als in vergelijking met het boekjaar 2009 hoger is uitgekomen. Dit is te herleiden naar lagere bedrijfslasten en een hoger resultaat uit financiële baten en lasten. De bedrijfslasten zijn lager uitgekomen dan begroot. Dit komt met name door het onderschrijden op het onderhoud: een deel van de in 2010 aanbestede werken wordt in 2011 uitgevoerd. Daarnaast is sprake van hogere rentebaten als gevolg van het tijdelijk uitzetten van overtollige middelen en een rentebaat voortvloeiend uit toepassing van de BTW pro-rata regeling. Investeringsactiviteiten Het resultaat uit investeringsactiviteiten ligt hoger dan begroot en is hoger dan 2009. Voor een belangrijk deel is dit te herleiden naar de verkoop van 38 verhuureenheden. Daarnaast liggen de overige waardeveranderingen op een lager niveau doordat er minder projecten in voorbereiding zijn genomen die voldoen aan de intern geformuleerde definitie van Intern Formaliseren, Extern Communiceren. Vennootschapsbelasting.en.latentie Een nadere toelichting op de fiscale positie is opgenomen in de paragraaf over fiscaliteiten.
Jaarresultaat.2010 Wij hebben het boekjaar 2010 afgesloten met een positief jaarresultaat van € 30,8 miljoen. Zowel ten opzichte van de begroting als in vergelijking met het boekjaar 2009 een aanmerkelijk hoger resultaat. Opgemerkt wordt dat in de cijfers over het boekjaar 2010 de resultaten van de overname van het Housing Office zijn meegenomen. Hierdoor komen zowel de bedrijfsopbrengsten als de bedrijfslasten circa € 4 miljoen hoger uit. Op het bedrijfsresultaat is, het netto effect van het Housing Office, nagenoeg nihil.
43
Tabel 5.1 | Jaarresultaat (* mln) Bedrijfsopbrengsten (excl. verkopen en geactiveerde kosten organisatie) Bedrijfslasten (excl. overige waardeveranderingen) Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Volkshuisvestelijke prestaties Verkoop onroerende zaken Geactiveerde kosten organisatie Overige waardeveranderingen Resultaat incl. investeringsactiviteiten Belastingen Acute belastingdruk Mutatie latenties Resultaat deelnemingen Mutatie actuele waarde Jaarresultaat
Jaarrekening 2010
Begroting 2010
Jaarrekening 2009
48.570 25.271 23.299 -11.403 11.896
45.925 23.972 21.953 - 12.077 9.876
43.575 23.530 20.045 - 12.100 7.945
7.014 412 - 1.865 17.457
2.643 1.787 - 3.858 10.448
255 1.073 - 14.089 - 4.816
0 4.830 -9 8.554 30.832
0 - 1.907 4 - 15.300 - 6.755
-
0 361 -9 30.949 25.763
Bedrijfswaarde Overtollige.middelen De bedrijfswaarde van de activa in exploitatie bedraagt € 413,4 miljoen. Ter vergelijking, de WOZ-waarde (peildatum 1-1-2010) bedraagt circa € 960 miljoen. De toename van de bedrijfswaarde van € 47,5 miljoen ten opzichte van ultimo 2009 is voornamelijk te herleiden naar investeringen in verbetering en nieuwbouw. Daarnaast heeft ook de sectorale aanpassing van de disconteringsvoet een belangrijke impact op de toename van de bedrijfswaarde. Bij de bedrijfswaarde berekening is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Huurverhoging
Indexatie variabele lasten
Indexatie dagelijks onderhoud
Planmatig onderhoud Huurderving Disconteringsvoet Kasstroom
2010 1,5% in 2011– 2015 en daarna 2,0% 1,5% in 2011 2,0% in 2012 2015 en daarna 3,0% 1.5% in 2011, 2,0% in 2012 2015 en daarna 3,0% Volgens MJB
2009 1,2% in 2009 1,5% in 2010 – 2014 en daarna 2,55% 1,5% in 2009 2014, en daarna 2,55%
0,5% 5,25% Medio numerando
0,5% 6% Pre numerando
1.5% in 2009-2010 2,5% in 2011 2014 en daarna 3,5% Volgens MJB
Vermogensontwikkeling Het effect van het jaarresultaat op het eigen vermogen en de afzonderlijke balansposten zijn in dit hoofdstuk weergegeven. Een compleet overzicht van onze waarderingsgrondslagen is opgenomen in de afzonderlijke jaarrekening die los van dit jaarverslag is opgesteld.
Ondanks het relatief hoog saldo aan liquide middelen ultimo boekjaar is geen sprake van overtollige middelen. Het aanwezig saldo is namelijk aangetrokken en bestemd voor de financiering van projecten op korte termijn. Vanwege het overbruggen tot het moment van investeren zijn de middelen tijdelijk uitgezet op deposito bij enkele financiële instellingen, dit binnen de kaders van het financieel beleidsplan. Garantstelling De Huismeesters heeft zich in 2010 in stedenverband garant gesteld voor een woningbouwproject in San Carlos Nicaraqua. Dit betreft een voor De Huismeesters gemaximeerde garantstelling van € 100.000 aflopend in een periode van 15 jaar. De garantstelling blijft binnen de daarvoor in het Bbsh genoemde normen van het balanstotaal. Daarnaast is voor de realisatie van Cortinghborg I ten behoeve van de Gemeente Groningen een garantstelling afgegeven. We hebben ons hierdoor verplicht Cortinghborg I fase II te realiseren op de afgesproken wijze dan wel tot het aanbrengen van geluidswerende voorzieningen die voldoen aan de huidige vereisten. Voor de financiering van Vierwaarde B.V., een 33,33% deelneming van De Huismeesters Ontwikkeling B.V., heeft De Huismeesters zich jegens de Friesland Bank tot zekerheid van de verstrekte lening borg gesteld voor een bedrag van maximaal € 4,2 miljoen. In geval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van zijn aandeel in het aandelenkapitaal van Vierwaarde B.V.
44
5.3 | Investeringen Buurtcorporatie Ondanks de stagnerende economische ontwikkelingen en de oplopende rentetarieven willen wij ons maximaal blijven inspannen om maximaal te investeren in onze wijken, om onze huurders maar ook de verwachte groei in deelsegmenten van de markt te kunnen blijven voorzien van passende huisvesting die voldoet aan de eisen van deze tijd met behoud van een aanvaardbaar niveau aan woonlasten. In het boekjaar 2010 zijn de volgende investeringen gedaan: Investeringen (* € 1 mln) Nieuwbouw/ renovatie huurwoningen Nieuwbouw/ renovatie te verkopen woningen Vervanging installaties/ investering bestaand bezit (incl. geriefsverbeteringen) Investeringen activa ten dienste van exploitatie Totaal
2010 30,6 3,7
2009 36,7 0,3
2,0 0,8
3,3 0,2
37,1
40,5
Onrendabel.2010 In het afgesloten boekjaar hebben wij per saldo een bedrag van bijna € 2 miljoen verantwoord als onrendabele investeringen. Dit bedrag heeft voor € 0,8 miljoen betrekking op aanvullende mutatiewerkzaamheden wijkvernieuwing, ruim € 0,9 miljoen verbeterslag en € 0,1 miljoen onrendabele investering huurwoningen Montessori Beijum. Ultimo boekjaar 2010 is voor de lopende projecten in totaal een bedrag van bijna € 13,7 miljoen ten laste van het eigen vermogen gebracht: Onrendabele investeringen (* € 1.000) De Hoogte, herstructurering Tuinwijk, herstructurering Prisma 52 huurappartementen Cortinghborg I Plutolaan, herontwikkeling grondgebonden woningen Rivierenhof, 25 huurappartementen Boteringeboog O.Q. Van Swinderenschool, 6 studio’s en 2 bedrijfsruimtes Walburgstraat, 6 huurappartementen en 1 bedrijfsruimte Dotatie 11 huurwoningen Montessori Beijum Totaal
Mutatie 2010 - 716 - 5.492 -3.222
Ultimo boekjaar 6.296 -
-
5.075 1.339
-
796
- 279 - 247
57 -
- 173
-
ondernemingsplan. Binnen deze randvoorwaarde blijven wij werken aan de buurten waarin we bezit hebben. Willen wij onze doelstellingen maximaal realiseren dan vraagt dit een goede beheersing van de kasstromen: immers dit is gezien de grote geldbewegingen van wezenlijk belang voor woningcorporaties. Beleidsplan De kaders voor het te voeren financieel beleid zijn vastgelegd in het financieel beleidsplan. Ultimo 2010 is het beleidsplan geactualiseerd, waarbij naast het bijstellen van parameters ook is voorgesorteerd op de te maken keuzes voor het te voeren beleid vanaf 1 januari 2011. Op die datum is de tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang voor toegelaten instellingen volkshuisvesting ingevoerd. Schuldpositie Onze schuldpositie bedraagt ultimo 2010 ruim € 342,4 miljoen, wat een toename is van € 70 miljoen ten opzichte van eind 2009. Tegenover de (reguliere) aflossingen van bijna € 29 miljoen staat een bedrag van € 99 miljoen aan leningen opgenomen. Rentevoet Het treasury beleid heeft er toe geleid dat wij het gemiddelde rentepercentage de afgelopen jaren hebben kunnen reduceren naar 4,37%. Het renteen aflossingsrisico voor de komende jaren blijft binnen onze norm van 10%.
Afsluiten.leningen 110
110
10.019
13.673
5.4 | Financieel beleid Financiële.continuïteit
Voor het komende jaar is de financieringsbehoefte al volledig afgedekt door het afsluiten van leningen voor ongeveer € 55 miljoen in 2010. Afhankelijk van de voortgang van de projecten zal worden bekeken of er aanvullende financieringsbehoefte ontstaat.
Waarborgen van de financiële continuïteit is een van de verantwoordingsvelden in het Bbsh, maar ook een essentieel onderdeel in het huidige
45
5.5 | Fiscaliteit VSO-2 De Huismeesters heeft reeds in een eerder stadium de vaststellingsovereenkomst 2 (VSO-2) met de belastingdienst ondertekend. Hiermee heeft De Huismeesters zich geconformeerd aan de landelijke afspraken die zijn gemaakt in het kader van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties. Ondanks de vaststellingsovereenkomst die is ingegaan op 1 januari 2008 zijn er in de uitwerking nog steeds een aantal onduidelijkheden. Dit heeft er onder meer toe geleid dat ultimo 2010 er nog geen duidelijkheid bestaat over de fiscale positie over 2008. Ook loopt er nog een procedure over de vraag over corporaties kunnen worden aangemerkt als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). De Hoge Raad zal hierover in 2011 een uitspraak doen. Als corporaties aangemerkt worden als ANBI kunnen zij voor de Vennootschapbelasting gebruik maken van de herbestedingsreserve. Hiermee kan de feitelijke VPB-plicht tot nul gereduceerd worden. Intermediairs.convenant De Huismeesters heeft verklaard gebruik te willen maken van het intermediairs convenant die de belastingdienst en onze fiscalist hebben ondertekend. Hierdoor maken wij gebruik van het stelsel van (fiscale) kwaliteitsborgen die onze fiscalist met de belastingdienst is overeengekomen om te komen tot een effectieve afhandeling van het aangifte traject voor de jaren 2006 tot en met 2008. Tax.Control.Framework De belastingdienst wil in haar reguliere controle aanpak toe naar horizontaal toezicht. De controle aanpak van toetsing achteraf wijzigt hierdoor naar het maken van afspraken vooraf over issues in de aangifte. Om hieraan invulling te geven moet sprake zijn van een Tax Control Framework (TCF): een fiscaal risicobeheersings- en controlesysteem dat deel uitmaakt van ons bestaande stelsel van administratieve organisatie en interne beheersing. Het is voor de belastingdienst dus van essentieel belang dat De Huismeesters in control is met betrekking tot haar fiscale processen en relevante fiscale risico’s. Hoewel we op termijn toegevoegde waarde zien in deze vorm van horizontaal toezicht, heeft het optuigen van een TCF op korte termijn geen prioriteit. Daarbij is op dit moment voor andere belastingsoorten, zoals de BTW, al sprake van afstemming vooraf met de belastingdienst. Fiscale positie Het fiscaal verlies over het boekjaar 2010 bedraagt € 12,9 miljoen, waardoor de acute belastingdruk nihil is en de actieve latentie toeneemt met
€ 3,2 miljoen. Ultimo 2010 bedraagt de actieve latentie als gevolg van compensabele verliezen in totaal € 6,1 miljoen. Daarnaast is sprake van een actieve latentie in verband met lagere marktwaarde leningen van € 2,1 miljoen. Als gevolg van de mogelijkheid om fiscaal een onderhoudsvoorziening te vormen is sprake van een voorziening voor latente belastingverplichtingen van € 1,3 miljoen.
5.6 | Meerjarenperspectief Ontwikkeling.financiële.positie In december 2010 is in de audit commissie de financiële (meerjaren)begroting 2011 – 2019 besproken en vervolgens vastgesteld in de RvC. Hieraan ontleend zijn de volgende ontwikkeling van de financiële positie (jaarresultaat, vermogen en financiële ratio´s) en het kasstroomoverzicht. Prognose.financiële.positie (* mln) Jaarresultaat Eigen vermogen Weerstandsvermogen Solvabiliteit (%) Rentabiliteit totaal vermogen in % Interest Coverage Ratio (ICR) Loan to Value (LTV) in %
2011 - 2,1 130,8 139.8 27,0 2,6
2012 - 8,0 122,8 136,4 26,0 1,3
2013 - 1,9 120,9 122,7 26,1 2,5
2014 - 9,7 111,2 114,8 23,6 1,0
2015 3,7 114,9 116,7 24,0 3,8
1,5
1,7
1,9
1,8
1,8
68,1
64,9
64,9
66,8
67,1
Zoals blijkt uit het overzicht prognose financiële positie zal de komende jaren naar verwachting sprake zijn van overwegend negatieve jaarresultaten. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de onrendabele investeringen die samenhangen met de voorgenomen investeringen in zowel nieuwbouw, huur als woningverbetering. De solvabiliteit blijft ondanks de ingerekende investeringen nog ruimschoots boven het niveau van de in het financieel beleidsplan overeengekomen ondergrens van 15%. Ook de ICR en de LTV ontwikkelen zich binnen de marges (resp. >1,3 en <75%) die in het financieel beleidsplan zijn vastgelegd. Kasstroomoverzicht.(in.miljoenen.euro’s)
Kasstroom uit: - operationele activiteiten (= incl. rente) - investeringsactiviteiten - financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
2011
2012
2013
2014
2015
7,0
9,7
11,9
9,9
8,5
-23,9 -13,6 -30,5
-15,4 -9,8 -15,5
-30,0 4,4 13.7
-25,4 15,5 0
-13,7 5,2 0
Uit het kasstroomoverzicht kan worden afgeleid dat er structureel sprake is van positieve operationele kasstromen, inclusief de verschuldigde rentelasten in enig jaar.
46
Ook indien rekening wordt gehouden met de aflossingsfictie van het WSW van 2% van het schuldrestant aan leningen blijft sprake van positieve kasstromen. Daarnaast blijkt uit het overzicht dat de komende jaren sprake is van een behoorlijk ambitieniveau aan investeringen. Overigens zal tot en met 2013 de ontwikkeling van de beschikbare middelen voldoende zijn om de voorgenomen projecten te kunnen financieren. Financiële.doorrekeningen In het voorjaar van 2011 zijn intern financiële doorrekeningen gemaakt van een aantal projecten waarvoor nog geen besluitvorming (IFEC) heeft plaatsgevonden en die evenmin zijn verwerkt in de meerjarenbegroting. Op basis van een aantal varianten, waarvan de basis in ons strategisch voorraadbeleid ligt, is inzichtelijk gemaakt wat de financiële effecten zijn op de investeringsruimte. Hieruit trekken wij de voorlopige conclusie dat: ‘op basis van de nu bekende uitgangspunten en parameters de doorrekeningen aantonen dat de uitvoering met beperkte aanpassing haalbaar is. Er blijft met enige bijsturing ruimte om ons beleid uit te voeren en daarmee een goede bijdrage te geven aan onze volkshuisvestelijke taak’. Rendement In het afgelopen verslagjaar is samen met de RvC nagedacht over ‘sturen op rendement’. Hieruit is geconcludeerd dat bij vastgoedsturing binnen De Huismeesters niet primair op financieel rendement gestuurd zal worden. Het investeren in vastgoed moet ook een volkshuisvestelijk rendement opleveren. Bij toekomstige investeringen blijven wij derhalve de afweging maken in hoeverre elke te investeren euro ten goede komt aan onze huurders en wat de impact is op de ontwikkeling van onze financiële positie. Gezond Het eigen vermogen zal zich gebaseerd op de geraamde jaarresultaten neerwaarts ontwikkelen, hetgeen echter volledig is te herleiden naar de voorgenomen investeringen. Op basis van de bijbehorende kasstromen kunnen wij stellen dat de operationele activiteiten een positieve bijdrage leveren aan de voorgenomen investeringsactiviteiten. De resterende financieringsbehoefte kunnen wij naar verwachting afdekken op de markt. Op basis van de uitkomsten mogen wij stellen dat wij ook op termijn een gezonde financiële positie hebben. Een positie die we uiteraard willen behouden, maar die gezien de eerder genoemde maatschappelijke onzekerheden voortdurend aandacht blijft vragen.
5.7 | Risicomanagement Definitie De Huismeesters signaleert interne en externe bijzondere gebeurtenissen en weegt continue de effecten af op de bedrijfsvoering. Dit alles om een afweging van risico’s in relatie tot beheersingsinstrumenten te maken. Medewerkers worden gewezen op de noodzaak alert te blijven op het denken in risico’s. Met deze filosofie geven wij invulling aan de algemene definitie van risicomanagement: ‘Het continue en systematisch doorlopen van een organisatie op risico’s met als doel de gevolgen daarvan te verminderen en de kans erop te verkleinen’ (bron het van Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement). Risicogebieden Binnen De Huismeesters worden de volgende risicogebieden onderkent: AO/IB, Woningmarkt, Financiën, Onderhoud, Projecten en Fiscaal. Met ingang van het boekjaar 2011 zal het aspect compliance hieraan worden toegevoegd. Risico denken is geen éénmalige actie, wij streven er naar het in te bedden in onze operationele processen. Het maakt deel uit van onze Plan-DoCheck-Act-cyclus: Periodiek wordt door de verantwoordelijke managers verslag gedaan van de ontwikkelingen die zij signaleren op hun risicogebied en checken zij de inbedding in de afdelingen. Daarnaast wordt invulling gegeven aan de ambitie om periodiek de geborgde maatregelen intern in de processen te auditten. Objectief.toetsen Het toetsen van ons risicobewustzijn is onderdeel van het ultimo 2010 lopende proces van visitatie en heeft de aandacht vanuit het intern toezicht. De externe accountant schrijft vanuit zijn controleopdracht hierover: ‘In de basis is de interne beheersing binnen De Huismeesters goed. Er is intern voldoende aandacht om de beheersing op niveau te houden en aan te passen indien daar aanleiding voor is, bijvoorbeeld op basis van externe ontwikkelingen zoals het dossier Europa. De organisatie is in control, hoewel de relatie/ interactie tussen processen soms nog kan verbeteren. Overigens moet er hierbij voor gewaakt worden dat eventueel door te voeren optimalisaties niet contra productief weken op de effectiviteit van de organisatie. Dit in overeenstemming/ afstemming met de administratie organisatie/ interne controle (bron managementletter 2010)’.
47
5.8.|.Kengetallen 2010
2009
2008
2007
2006
6.969
6.984
6.966
6.922
6.910
Woningbezit Aantal verhuureenheden woningen bedrijfsruimten
48
47
40
60
63
garages/parkeervoorzieningen
617
619
560
536
488
eenheden verzorgingshuizen
570
570
570
824
674
overige woongelegenheden
610
605
605
578
132
maatschappelijk vastgoed
36
25
18
13
4
overig bezit
2
2
2
0
0
Totaal
8.852
8.852
8.761
8.933
8.271
nieuwbouw
92
48
84
14
44
aankoop
0
0
0
1
0
verkoop
38
2
0
7
14
sloop
0
0
66
0
118
Wijziging samenstelling bezit woningbezit
overig
-54
45
26
4
-93
Totaal
76
91
44
12
-181
Percentage woningen naar huurklasse - goedkoop ( < € 357,37)
40,0%
45,9%
49,2%
53,1%
56%
- bereikbaar (€ 357,37 - € 548,18)
55,0%
52,2%
49,4%
46,5%
41%
- duur onder huurtoeslaggrens (€ 548,18 - € 647,53)
3,8%
1,6%
1,1%
0,3%
n.v.t.
- duur boven huurtoeslaggrens ( > € 647,53)
0,9%
0,3%
0,3%
0,1%
3%
kosten niet-planmatig onderhoud per VHE
399
348
352
295
256
kosten planmatig onderhoud per VHE
482
697
764
565
626
totale kosten per VHE
881
1.045
1.116
860
882
gemiddelde netto huur
367
389
362
334
338 Excl.Housing Office
Onderhoud
Huur en verhuur mutatiegraad
12%
12,2%
13%
11%
huurachterstand in %
0,79%
0,99%
1,19%
0,92%
0,98% Excl.Housing Office
11% Excl wijkvernieuw.
huurderving
1,20%
1,03%
1,38%
1,70%
1,41%
solvabiliteit
28,28%
27,91%
23.23%
20,71%
28,91%
Financiële continuïteit liquiditeit
0,44
0,16
0,29
0,38
0,52
rentabiliteit totaal vermogen
8,28%
9,29%
6,87%
- 3,86%
7,14%
renteresultaat in % eigen vermogen
6,08%
8,74
13,32
16,73
11,36
eigen vermogen per VHE
17.385
13.671
10.613
8.444
12.076
totale opbrengst per VHE
6.751
5.415
5.121
5.038
5.746
kapitaallasten per VHE
1.798
3.334
1.328
3.400
1.366
kosten eigen organisatie per VHE
384
535
549
91
345
renteresultaat per VHE
1.056
810
685
1.083
1.607
bedrijfsresultaat na belasting per VHE
2.686
1.198
1.414
1.412
1.372
totaal formatieplaatsen
101,2
95.2
93,1
82,3
89,3
werkelijk aantal personeelsleden
121
104
101
95
ziekteverzuim
3,3%
3,6%
4,6%
7,8%
5,4%
gemiddelde leeftijd medewerkers
45
46
46
46
45
Medewerkers 99 Incl. studentbeheerders
48
5.9.|.Kasstroomoverzicht
Kasstroomoverzicht over 2010 (x € 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat aanpassingen voor: BWS verkoop onroerende zaken geactiveerde kosten organisatie en toezicht afschrijvingen overige waardeveranderingen MVA voorraden vorderingen (excl. groepsmaatschappijen) overige voorzieningen kortlopende schulden (excl. niet vervallen rente leningen en schulden aan kredietinstellingen) totaal aanpassingen kasstroom uit bedrijfsoperaties ontvangen rente betaalde rente totaal kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten investeringen in: immateriële vaste activa materiële vaste activa financiële vaste activa totaal investeringen desinvesteringen in: immateriële vaste activa materiële vaste activa financiële vaste activa totaal desinvesteringen kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten ontvangsten uit langlopende schulden aflossingen uit langlopende schulden verkoop effecten kasstroom uit financieringsactiviteiten mutatie geldmiddelen en kredietinstellingen
2010
2009
28.860 0 -7.014 -1.003 473 1.865 36 -1.967 5
7.284 686 -255 -1.073 197 14.089 -89 -277 18
3.000
43 -4.605 24.255
891 12.460
13.339 20.623 54 13.253
-11.569 12.686
0 37.158 -102
-13.199 7.424
0 37.657 -174 -37.260
0 7.503 0
-37.831
0 257 0 7.503 -29.757
99.000 29.000 0
257 -37.574
13.700 -7.070 286 70.000 52.929
6.916 -23.234
49
5.10 | Balans per 31 december 2010 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) 2010
2009
ACTIVA
PASSIVA
Vaste Activa
Eigen vermogen
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Algemene bedrijfsreserve 413.428
365.899
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
7.454
20.626
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
3.315
2.995 424.197
Latente belastingvordering
389.520
104
113 2.066 8.316
144.205
113.373
Voorziening latente belastingverplichtingen
1.316
0
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
1.782
5.516
181
176
Overige voorzieningen
8.212
2009
Voorzieningen
Financiële vaste activa Deelnemingen
2010
3.279
5.692
2.179 Langlopende schulden Leningen overheid
Vlottende activa Voorraden Onderhanden werk
Leningen kredietinstellingen 279 9.477
72.562
81.199
256.234
315 2.775
170.226 328.796
251.425
Kortlopende schulden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente en overheid Groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
Schulden aan leveranciers 569
621
1.199
77
185
174
2.414
1.238
542
821
Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden
4.909
2.931
Liquide middelen
62.773
9.844
Totaal generaal
509.951
407.564
5.402
4.338
199
987
2.551
1.770
Overlopende passiva
11.891
8.980
Schulden aan kredietinstellingen
13.628
20.999
Totaal generaal
33.671
37.074
509.951
407.564
50
5.11 | Winst- en verliesrekening over 2010
(x € 1.000) 2010
2009
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken
42.167
38.337
3.273
3.614
24
422
7.014
255
412
1.073
Overige bedrijfsopbrengsten
3.106
1.202
Som der bedrijfsopbrengsten
55.996
44.903
473
197
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
1.865
14.089
Lonen en salarissen
4.530
4.102
309
268
Geactiveerde kosten organisatie
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
Sociale lasten Pensioenlasten
835
815
7.308
8.670
Overige bedrijfslasten
11.816
9.478
Som der bedrijfslasten
27.136
37.619
28.860
7.284
2.116
1.371
0
-107
13.519
13.364
-11.403
-12.100
17.457
-4.816
4.830
-361
-9
-9
22.278
-5.186
8.554
30.949
30.832
25.763
Lasten onderhoud
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
Belastingen Resultaat deelnemingen
Resultaat ná belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
Resultaat ná belastingen ná mutatie actuele waarde materiële vaste activa
51
Grote Leliestraat
Koninginnelaan
6 Verslag het bestuur
Wie een brug legt naar een
ander kan altijd heen en terug
6 | Verslag van het bestuur De Huismeesters wordt bestuurd door de heer P.K. Hillenga. Tabel 8.1 toont de persoonlijke gegevens van de directeur bestuurder. Tabel 6.1 | Gegevens directeur bestuurder Gegevens directeur \ bestuurder Naam P.K. Hillenga Functie Directeur bestuurder Geboortejaar 1952 Nevenfuncties - Lid Aedes Verenigingscommissie - Arbeidsvoorwaarden - Voorzitter werkgroep Groninger Bouw-en Woningmarktberichten - Voorzitter Stichting Armhuiszittend Convent - Voorzitter Stichting ODW - Lid Deelnemersraad WSW Werkzaam in huidige 5 september 1994 functie sinds Werkzaam bij De Huismeesters sinds 1 december 1979
6.1 | Taak en werkwijze Het bestuur van woningcorporatie De Huismeesters is verantwoordelijk voor: de realisatie van de doelstellingen de strategie de financiering het beleid de resultatenontwikkeling het beleid ten aanzien van deelnemingen van De Huismeesters Hierover legt de directeur bestuurder verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Bij de vervulling van de taken richt de directeur bestuurder zich op het belang van De Huismeesters in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Daarmee weegt hij de belangen af van degenen die bij De Huismeesters betrokkenen zijn. Om de Raad goed te kunnen laten functioneren, verschaft de directeur bestuurder de Raad tijdig informatie die zij nodig heeft voor het uitoefenen van haar functie. Daartoe behoort ook rapporteren over naleving van relevante wet en regelgeving en het bespreken van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Tegenstrijdige nevenfuncties
belangen
en
onverenigbare
Enige vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen De Huismeesters en de directeur bestuurder wordt vermeden. De statuten bevatten een uitwerking van dit uitgangspunt. Daar is tevens aandacht voor mogelijke belangenverstrengeling. In 2010 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met de handelswijze geregeld in geval van betrekking tot de directeur bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Belangrijkste bestuurbesluiten 2010 - uitvoering van de verbouwing van het voormalige Meeùspand; - vaststelling huurbeleid voor 2010; - aanschaf van vijf bedrijfsauto’s en zes scooters; - besluit tot het vragen van € 2,50 - administratiekosten bij herinneringen; - wijziging van het plan Avondlicht: i.p.v. 32 koop- worden 68 zorgappartementen gerealiseerd; - planwijziging Herstructurering Tuinwijk: 9 vrije sector woningen worden omgezet in 15 te verkopen woningen; - besluit tot investeren in ontwikkeling van 48 huur- en 49 koopwoningen in Cortinghborg; - vaststelling van de jaarrekening 2009 en het jaarverslag 2009; - aankoop van grond van de Gemeente Groningen voor het plan Cortinghborg; - aanschaf van 11 bedrijfsauto’s Fiat Ducato op aardgas; - uitvoering project Eelderzoom plan C, omvattende de bouw van 18 woningen waarvan 9 verkoop; - aanpassen van het verwarmings- en luchtbehandelingssysteem van het kantoorpand; - start digitalisering plattegronden; - besluit tot het uitvoeren project de Bessemoerstrook (bouw van 32 woningen); - vaststelling van het Financieel Beleidsplan december 2010; - besluit tot verkoop 34 woningen gelegen aan de Poortstraat in de wijk De Hoogte; - vaststelling van de begroting 2011; - vaststelling van de gewijzigde algemene huurvoorwaarden;
In de statuten en de regeling van de Raad van Commissarissen staan de grenzen beschreven van de bevoegdheden van de bestuurder ten opzichte van benodigde goedkeuring van de Raad voor bestuursbesluiten.
6.2.||Interne.controle,.beheersing.en risicomanagement Administratieve.processen.en.Interne Beheersing (AO/IB) De manager Financiële zaken en Informatisering is verantwoordelijk voor de AO/IB. Via het intern controleplan wordt de administratieve organisatie periodiek getoetst. Deze toetsing omvat een audit op de opzet, bestaan en werking van bedrijfsprocessen om te borgen dat er sprake is van: autorisatie door bevoegde personen en volledigheid, juistheid en tijdigheid van informatieverstrekking en vastlegging. In 2010 is nadere invulling gegeven aan het optimaliseren van het intern controleplan en is een nieuw software systeem aangeschaft om processen vast te leggen. In de trimesterrapportages worden de periodieke resultaten en prestatie-indicatoren vastgelegd. Deze worden tevens besproken in de Raad van Commissarissen. De managementletter van de accountant PwC wordt besproken in de Auditcommissie met de directeur bestuurder, de manager Financiële zaken en Informatisering en de accountant. Ook in de voltallige Raad worden de uitkomsten besproken. De Huismeesters heeft met verschillende instanties te maken bij haar bedrijfsvoering. De OR en de huurdervertegenwoordiging zijn hierbij betrokken.
55
Ook de externe accountant speelt een belangrijke rol in de controle op de bedrijfsvoering. Het toezicht wordt gehouden door de RvC en diverse instanties vallend onder het Ministerie. De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. Deze externe accountant (PwC), zorgt voor tussentijdse controles, waarbij ook gekeken wordt op naleving van wet en regelgeving. Met name onze interne beheerssysteem wordt periodiek gecontroleerd. Risicomanagement In de trimesterrapportage wordt stilgestaan bij de belangrijkste risicogebieden waar een corporatie mee te maken heeft. Hierin worden de risico’s geïnventariseerd en geanalyseerd. Jaarlijks wordt tevens een benchmark gehouden met cijfers van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting met een daarbij behorende analyse. Begin 2011 zijn in het kader van het Strategisch Voorraad Beleid scenario’s uitgewerkt. Hierin worden keuzes en financiële gevolgen doorberekend. Visitatie Eind 2010 | begin 2011 is De Huismeesters gevisiteerd door Raeflex. De Huismeesters wordt gemiddeld gewaardeerd met een 8. Het visitatieverslag is op de website geplaatst.
6.3 | Integriteit Integriteit staat bij ons hoog in het vaandel. We zijn een maatschappelijke organisatie en vinden het belangrijk om integer gedrag te bevorderen en dilemma’s te bespreken. Onze bedrijfscode is intern besproken en staat op onze website. Nieuwe medewerkers krijgen allemaal een exemplaar uitgereikt. Er is in onze bedrijfscode een klokkenluidersregeling opgenomen. Relevante relaties hebben de code voor gezien getekend en we hebben hen verzocht zeer terughoudend te zijn in het sturen van uitnodigingen en geschenken naar individuele medewerkers. Integriteitrisico’s zijn beschreven. In 2010 zijn geen integriteitoverschrijdingen aan het licht gekomen. Om het onderwerp levend en actueel te houden besteden we in 2011 opnieuw aandacht aan integriteitdilemma’s en ons protocol.
de Huismeesters zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; de interne- en externe (financiële) rapportages van De Huismeesters betrouwbaar zijn. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Wij hebben geen risico’s gelopen, die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Natuurlijk kan het risicobeheerssysteem niet de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden. De activiteiten van De Huismeesters brengen een aantal risico’s met zich mee die buiten de invloedsfeer van de bestuurder liggen. Oordeel.door.accountant De accountant doet binnen haar opdracht tot controle van de jaarrekening een controle over bovenstaande bedrijfsvoering en integriteitsbeleid. PwC geeft in zijn rapportage over de interimcontrole aan, dat het niveau van interne beheersing passend is bij de aard en complexiteit van onze werkzaamheden. Zij doen een aantal aanbevelingen: formaliseren van het inkoopbeleid in inkoopmanagement; verbeteren van de dossiervorming rondom projectafwikkeling; verslaglegging remuneratie. Deze punten zijn inmiddels opgenomen in de plannen en worden in 2011 nader uitgewerkt.
6.5 | Bestuursverklaring Het bestuur van Stichting De Huismeesters verklaart dat De Huismeesters in 2010 uitsluitend werkzaam is geweest in het belang van de volkshuisvesting, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). De Huismeesters heeft alle middelen waar zij over beschikt uitsluitend ingezet ten bate van de volkshuisvesting in haar statutair vastgelegde werkgebied; de gemeenten Groningen, Haren, HoogezandSappemeer, Leek, Marum, Slochteren en Zuidhorn. In dit jaarverslag wordt een getrouw beeld gegeven van ons functioneren en het financiële reilen en zeilen in 2010. De bestuurder verklaart dat er geen transacties met een tegenstrijdig belang hebben plaatsgevonden in het afgelopen boekjaar.
6.4 | Beoordeling Beoordeling.door.directeur.bestuurder De bestuurder is van oordeel dat de interne risicobeheersing- en controle maatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van De Huismeesters worden gerealiseerd;
Groningen, 14 juni 2011 P.K. Hillenga MBA directeur | bestuurder
56
directeur | bestuurder
7
Verslag van de Raad van Commissarissen
Wat heeft het voor zin te rennen als je niet weet waar naar toe
7 | Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt
Bij de (her) benoeming is aandacht geweest voor mogelijke belangverstrengelingen, onverenigbare nevenfuncties en mogelijke zakelijke relaties uit het verleden die van negatieve invloed kunnen zijn voor De Huismeesters.
toezicht op het beleid van de directeur
Honorering
bestuurder t.a.v. de algemene gang van zaken
Voor de werkzaamheden ontvangen de leden van de Raad een vaste honorering. Deze honorering is vastgesteld op basis van de adviesregeling “honorering van toezichthouders van woningcorporaties”. De Raad kent geen beloningscommissie. In totaal waren in 2010 de uitgaven € 47.541,-. Dit betreft het honorarium, het lidmaatschap van de VTW, de opleidingskosten, catering, kerstattenties en de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. De leden en de vice-voorzitter ontvingen in 2010 elk een bedrag van € 8.000,- (nieuw RvC lid ontving € 4.000,-) De voorzitter ontving een bedrag van € 12.000,-.
bij De Huismeesters en de daaraan verbonden deelnemingen. De Raad bewaakt, naast de financiële continuïteit, vooral dat de maatschappelijke
opgave
daadwerkelijk
gerealiseerd wordt. Uitgangspunt voor de Raad is daarbij dat de opgave in goed overleg en
in
samenwerking
belanghouders
met
wordt
de
(lokale)
opgesteld
en
gerealiseerd. Er wordt daarbij onafhankelijk gehandeld
vanuit
een
houding
van
betrokkenheid. 7.1 | Samenstelling en taken Persoonlijke.gegevens In 2010 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 personen. De zittingstermijn bedraagt vier jaar en kan maximaal 2 keer verlengd worden. Daarmee bedraagt ze maximaal 12 jaar. (Her)benoemingen worden gebaseerd op het profiel van de leden van Raad van Commissarissen. Tevens worden per lid eisen gesteld op deelgebieden met betrekking tot kennis en ervaring. In 2010 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:
Verantwoordelijkheid De Raad houdt toezicht op Stichting De Huismeesters, De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Beheer BV en De Huismeesters Ontwikkeling BV. Zij let op: de realisatie van de doelstellingen en volkshuisvestelijke opgaven; de strategie en de risico's verbonden aan de ondernemingen; kwaliteitsbeleid; de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; het financiële verslaggevingsproces; de naleving van de wet- en regelgeving. Een volledige omschrijving van taken en verantwoordelijken van de Raad en directeur bestuurder is vastgelegd in het RvC-reglement. Het Reglement.is.beschikbaar.op dehuismeesters.nl.
Herbenoemd In 2010 is de heer N.H.J. van de Lande herbenoemd voor een periode van 4 jaar. Dit is voor de heer Van de Lande zijn laatste termijn als lid.van.de.RvC. Nieuw.lid Als nieuw lid is benoemd de heer M. Kuipers. Via de normale procedure waarbij een advertentie is geplaatst in o.a. het Dagblad van het Noorden en de inschakeling van een Werving en selectiebureau is de invulling tot stand gekomen. Als aandachtsgebied heeft de heer Kuipers ontwikkeling- en marktaspecten. De heer Kuipers past goed in de opgestelde profielschets en vormt een goede aanvulling op de capaciteiten van de overige leden van de Raad.
59
Tabel 7.1 | Persoonlijke gegevens RvC 2010 Naam
Gegevens
1. De heer mr J.A.M. Bijlholt (1958) Beroep: Advocaat bij Alderse Baas Advocaten te Joure Voorzitter Achtergrond: Hoofd juridische zaken AVM Accountants & Adviseurs te Leeuwarden Nevenfuncties bestuurslid Vereniging Arbeidsrecht Advocaten Nederland (VAAN), gespreksleider topkring Reekx BV, secretaris Vereniging Noordelijke Arbeidsrecht Advocaten
2. De heer N.H.J. van de Lande (1957) Vice-voorzitter Beroep Senior Relationshipmanager ABN AMRO (corporate clients) Achtergrond Bij ABN AMRO directeur Zaken, hoofd Accountmanagement, Auditvestigingsleider, HEAO CE commissie Nevenfuncties Geen
3. De heer J. Ruinemans RA (1948) Lid op Beroep Zelfstandig adviseur voordracht van Achtergrond Werkzaam als zelfstandige vanaf 2002, daarvoor directeur de Huurders- Residentie Participatiemaatschappij, controller en investmentmanager NOM, raad controleleider Ernst&Young, NIVRA RA diploma Nevenfuncties Bestuurslid Stichting Dorpshuis te Zeijen, bestuurslid Stichting AuditcomAtletiek Evenementen Groningen (4 mijl), RvC Uniform Agri BV, RvC Lode missie (vz) Holding BV, RvC People Creating Value Holding BV 4. Mevrouw C.A.M. Mulder (1950) Beroep Zelfstandig adviseur, interim-manager, CvB-lid Onderwijsgroep Noord Lid op Achtergrond Gedeputeerde van de Provincie Groningen (wonen, welzijn en voordracht van zorg), sectordirecteur Noorderpoortcollege ROC, VMBO en MBO de Huurders- Nevenfuncties Voorzitter Adviesraad Gehandicaptenbeleid Gemeente raad Groningen, Vice-Voorzitter RvT NOVO, Voorzitter RvT Ambulancezorg Groningen, bestuurslid Nationaal Fonds Gehandicaptensport en lid Stichting het Noorderlicht 5. De heer M. Kuipers (1966) Beroep Partner bij Volmarket, adviseur van Exedra Lid Achtergrond Esperion Groep managing partner, Huis & Hypotheek Nederland oprichter dga,
Benoeming Herbenoeming Aftreden
Aandachtsgebied
2000 2008 2012
Bedrijfsorganisatorische en juridische aspecten
2002 2010 2014
Financieeleconomische en organisatorische aspecten
2003 2011 2015
Financieeleconomische en organisatorische aspecten
2009 2013 2021
Sociaalmaatschappelij ke aspecten
2010 2014 2022
Ontwikkeling en marktaspecten
Nevenfuncties Secretaris Vastgoed Maatschap fonds MPC 33 en MPC 27 , Lid Raad van Toezicht woningcorporatie Elkien
7.2 | Governancestructuur Integriteit Algemeen De Raad van Commissarissen is de werkgever van de directeur bestuurder. In de statuten en in het reglement van de Raad van Commissarissen is de taak en verantwoordelijkheidsverdeling vastgelegd. Voor een goede samenstelling van de Raad is er een profiel opgesteld waaraan de leden van de Raad moeten voldoen. De.Aedescode.en.de.Governancecode Dit zijn codes waar De Huismeesters zich aan houdt en waar het waarde aan hecht. Op één punt wijkt De Huismeesters af van de code en dat is de volgende: In de code wordt aangegeven dat er een jaarlijkse bijeenkomst met belanghouders gehouden moet worden. De Huismeesters ziet hierin echter onvoldoende toegevoegde waarde gelet op haar profiel buurtcorporatie en de vele contacten die gedurende het jaar voornamelijk in de.buurt.plaatsvinden.
De leden van de Raad zijn onafhankelijk. Er is geen sprake van (transacties met) tegenstrijdige belangen. Mogelijke belangenverstrengelingen of onverenigbare nevenfuncties worden gemeld en besproken. In het Reglement van de RvC zijn in artikel 8 “Onafhankelijkheid en potentieel tegenstrijdige belangen” hierover afspraken gemaakt. De organisatie heeft een bedrijfscode integriteit waarin omschreven staat hoe medewerkers met klanten, met elkaar, met bedrijfseigendommen en met leveranciers omgaan. De Huismeesters heeft hierin een klokkenluidersregeling opgenomen. De bedrijfscode “Zo doen wij het gewoon” is te vinden op de website. In 2010 is binnen de organisatie geen gebruik gemaakt van de “Regeling Melding Onregelmatigheden”. Via de trimesterrapportage wordt de RvC op de hoogte gehouden van het risicomanagement en daaronder integriteit.
60
Toezichtskader De Raad gebruikt voor de uitvoering van haar taken het toezichtskader, zoals in tabel 7.2 weergegeven. Tabel 7.2 | Toezichtskader Beleid en Strategie Ondernemingsplan Beleidsplannen
Trimesterrapportages; met daarin: - voortgangsbewaking ondernemingsplan - stedelijke en maatschap. ontwikkelingen - organisatie en interne controle - verlies en winstrekening - risicobeheersing
Volkshuisvestelijke opgave Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Gesprek Huurdersraad Toezichtsbrief Ministerie Organisatie en Risicobeheersing
Nieuw Lokaal Akkoord (prestatieafspraken) Projectenrapportages Strategisch Voorraadbeleid
Begroting & Meerjarenprognose Financieel Beleidsplan en Treasurystatuut Financieringsinstrumenten Beoordeling en gesprek accountant Toezicht en verantwoording
Financiële beoordeling CFV Prestatieoordeel ministerie Projectmatrix en Calculatiestatuut Gesprek Ondernemingsraad
Governancecode Beoordeling verslag van RvC door CFV Jaarverslag en jaarrekening Benchmarks: Corporatie in Perspectief (CFV)
Informatie en opleidingen VTW Reglement RvC Zelfevaluatie
Tabel 7.3 | Profiel leden Algemeen Voor alle leden van de Raad van Commissarissen is het van belang, dat zij bestuurlijk in staat zijn goed te kunnen oordelen over de volkshuisvestelijke en financiële afwegingen die ten grondslag liggen aan directiebesluiten zoals die zijn opgenomen in voorstellen van de directie. Hiervoor is interesse in volkshuisvestelijke vraagstukken en algemene bedrijfskundige kennis vanuit een ondernemerscontext onmisbaar. Verder is van belang dat de leden van de Raad van Commissarissen zich kunnen inleven in de maatschappelijke taakstelling van een woningcorporatie. Eén van de belangrijke taken van de Raad van Commissarissen is de signaal- en klankbordfunctie voor de directeur. Voor de leden van de Raad van Commissarissen betekent dit, dat zij over de juiste kwaliteiten beschikken om deze functies goed uit te oefenen zoals: inlevingsvermogen, het bewaren van de juiste afstand en overzicht kunnen hebben in de grote lijnen zonder hierbij de noodzakelijke details uit het oog te verliezen. De Raad van Commissarissen, individueel en als college, moet in staat zijn de directeur met gezag en respect te begeleiden en waar nodig een spiegel voor te houden. Persoonlijke eisen te stellen aan alle leden van de Raad van Commissarissen Alle leden van de Raad van Commissarissen moeten in staat zijn De Huismeesters bestuurlijk op grote lijnen te volgen. Naast de bovenvermelde kwaliteiten dienen ze daarbij te beschikken over
een persoonlijke instelling die gericht is op een afstandelijke opstelling ten aanzien van uitvoering van taken. Ze moeten zich onafhankelijk ten opzichte van personen en deelbelangen kunnen opstellen, zorgvuldig zijn en bereid zijn tot goed overleg en samenwerking. Verder zijn gewenst een zekere wijsheid, maatschappelijke betrokkenheid en aanzien alsmede een breed netwerk aan contacten. Eisen aan leden benoemd op voordracht van organisaties/groeperingen Deze leden dienen het vertrouwen van de “voordragende partij” te hebben, werkend vanuit het besef, dat deze partij niet hun “achterban” is waar ze rekening en verantwoording aan moeten afleggen. Aandachtsgebieden binnen de Raad van Commissarissen In de Raad van Commissarissen is kennis aanwezig over verschillende “portefeuilles”: Sociaal – maatschappelijke aspecten (volkshuisvestingsbeleid, de primaire doelstelling van de corporatie); volkshuisvestelijk deskundige Financieel – economische aspecten (financieel /economisch beleid, bewaken van de financiële doelstelling van de corporatie); financieel deskundige Juridische aspecten (openbaar bestuur, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening); bestuurlijk deskundige Bedrijfsorganisatorische aspecten (organisatiebeleid; het functioneren van de onderneming op
61
het gebied van organisatie, management); organisatiedeskundige Ontwikkeling en marktaspecten ontwikkeling); vastgoed deskundige.
personeel, (vastgoed-
Figuur 7.1 | Model Governancestructuur De Huismeesters
Raad van Commissarissen verantwoorden
toezicht
Accountant
Extern toezicht (CFV, WSW, ministerie WWI)
verantwoorden
controle
toezicht
Directeur/bestuurder advies advies klankbord
belangenbehartiging
Ondernemingsraad
Huurdersraad en huurdersvereniging Organisatie Planning en control, AO/IC Kwaliteit Risico’s Integriteit
7.3 | Activiteiten van de Raad
De accountant is aanwezig geweest bij de vergadering over het controleprogramma en het jaarverslag.
Vergaderingen Huurdersraad Er zijn in 2010 zes vergaderingen gehouden. Vier reguliere vergaderingen, één vergadering in verband met de bespreking van de zelfevaluatie voor de visitatie en één zonder de directeur bestuurder. De voorzitter bepaalt drie weken voorafgaand aan de vergadering in overleg met de directeur bestuurder de agenda. De verslagen worden na vaststelling ondertekend door de voorzitter. Geen van de leden van de Raad is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Auditcommissie De Raad heeft een auditcommissie, bestaande uit de heren Van de Lande en Ruinemans. Zij hebben in 2010 drie keer vergaderd over de begroting, het controleprogramma en de controle van de jaarrekening, in bijzijn van de directeur bestuurder en de manager Financiële zaken en Informatisering. De auditcommissie bracht verslag uit in de vergadering van de voltallige Raad.
De leden van de Raad wonen twee keer per jaar een vergadering van de Huurdersraad bij; over het jaarverslag en de thema-vergadering met leden van de huurdersverenigingen. Naar aanleiding van de zelfevaluatie is besloten dat ook andere leden dan de leden die op voorspraak van de Huurdersraad zijn benoemd, de bijeenkomsten van de Huurdersraad een keer zullen bijwonen. Mevrouw Mulder, de heer Ruinemans, de heer Kuipers en de heer Bijlholt hebben één of meerdere keren deze vergaderingen van de Huurdersraad bijgewoond. Ondernemingsraad Jaarlijks vindt een overleg plaats tussen de OR en leden van de Raad. Over 2010 hebben de heer Bijlholt en mevrouw Mulder een gesprek gevoerd met de OR. Er is gesproken over de rol die de Raad vervult en hoe de Raad tegen de directeur
62
aankijkt. Ook is gesproken over de rol die de OR vervult. De OR is trots op de organisatie. Investeringsvoorstel Bij nieuwe projecten krijgt de Raad een investeringsvoorstel. Deze bestaat uit een: - projectopzet (aantallen, indeling, planning), - beleidsmatig kader (doelstelling, past het binnen ons strategisch voorraadbeleid), - de marktpositie (doelgroepen), - investeringsopzet (onrendabele investering/winstmarges) en - risico’s en beheersingsmaatregelen. Bij grotere projecten wordt een toelichting gegeven door de managers. Er zijn geen financiële kaders, per project wordt de onrendabele investering tegen het maatschappelijk resultaat afgezet. Beoordeling.accountant In ons RvC-reglement is afgesproken dat we één keer in de vier jaar de accountant beoordelen. Benoeming van de accountant gebeurt conform de statuten door de Raad van Commissarissen. Vanaf 2009 is PWC (PricewaterhouseCoopers) benoemd als accountant. In de auditcommissie en in de RvC is gesproken over het functioneren van de accountant. Daarbij is aangegeven dat men een controle wenst die meer de diepte in gaat en minder sjabloonmatig is. Over dit functioneren is gesproken met de accountant en die zal de wensen toepassen in 2011. Werkbezoek.|.Themavergadering De Raad legt elk jaar een werkbezoek af aan een wijk of een project. In 2010 bezocht de Raad samen met het managementteam en een aantal medewerkers de wijk De Wijert-Noord. Er is tevens gediscussieerd over het Strategisch Voorraadbeleid van De Huismeesters. De medewerker Strategisch Voorraadbeleid hield een presentatie over de huidige ontwikkelingen en de toekomstige insteek. Zelfevaluatie Elk jaar vindt er een vergadering plaats zonder aanwezigheid van de directeur bestuurder. Hierin wordt haar eigen functioneren geëvalueerd. In 2010 heeft deze zelfevaluatie plaatsgevonden onder externe begeleiding van Quintis. Hieruit kwam naar voren dat de Raad goed in staat is haar verantwoordelijkheden uit te voeren. Door een veranderende omgeving en rol van de Raad zal er meer aandacht komen voor verdieping op specifieke onderwerpen.
Deskundigheidsbevordering In 2010 hebben de leden van de Raad voorzien in hun informatiebehoefte door: - deel te nemen aan bijeenkomsten van Aedes; - VTW-bijeenkomsten bij te wonen; - informatie en literatuur verstrekt door de directeur bestuurder; - thema-bijeenkomsten bij De Huismeesters Vergaderschema e
1 vergadering april: - vierde kwartaalrapportage 2009 - begroting Housing Office - vacature RvC - verslag Raad in jaarverslag - strategisch Voorraadbeleid. e 2 vergadering juni: - eerste trimesterrapportage 2010 - jaarverslag jaarrekeningen - accountantverslag - verslag auditcommissie - zelfevaluatie RvC - voordracht nieuw lid RvC - visitatie in 2010. e 3 vergadering oktober: - tweede trimesterrapportage 2010 - herbenoeming de heer Van de Lande - rapportage rendement op investeringen - rapportage zelfevaluatie - belanghoudersbeleid - verslag auditcommissie - continuïteit-en solvabiliteitsoordeel CFV. e 4 vergadering oktober: - zelfevaluatie De Huismeesters e 5 vergadering december: - begroting 2011 - financieel beleidsplan - verslag auditcommissie - scenario’s Strategisch Voorraadbeleid - Strategiebepaling niet-DAEB - kredietwaardigheid en faciliteringsvolume - corporatieronde 2010 (Ministerie) - oordeelsbrief 2010 (Ministerie), CFV corporatie in perspectief, managementletter 2010 PWC, procesgang projectaanpassingen, voortgang projecten.
Naast de formele agendapunten liet de Raad zich ook regelmatig schriftelijk en mondeling informeren over belangrijke ontwikkelingen en de voortgang van projecten en andere belangrijke zaken. Ad Hoc is er daarnaast ook overleg tussen directeur bestuurder en de voorzitter van de Raad.
63
7.4 | Toezichthoudende Taak
7.5 | Werkgeversrol
Reikwijdte.toezicht
Beoordeling
De Raad houdt toezicht op Stichting De Huismeesters, De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Beheer BV en De Huismeesters Ontwikkeling BV.
De Raad beoordeelt elk jaar het functioneren van de directeur bestuurder. Dit gebeurt in een vergadering buiten aanwezigheid van de directeur bestuurder. Hierop volgt een gesprek tussen de voorzitter van de Raad en de directeur bestuurder. Bij deze beoordeling heeft de Raad meerdere informatiebronnen gehanteerd: - trimesterrapportages - prestatieoordelen CFV, VROM - informatie directeur bestuurder - gesprek met OR - interne en externe berichtgeving
Externe.beoordeling In de Raad is de beoordeling door het Centraal Fonds aan bod gekomen. Het solvabiliteit- en continuïteitsoordeel en de analyse “Corporatie in perspectief” zijn door de Raad behandeld. De Huismeesters werd met een A-status beoordeeld en als voldoende solvabel. Ook de oordeelsbrieven van het Ministerie gaven een positief oordeel over het functioneren van De Huismeesters. Deze brieven werden ook besproken door de Raad. Accountant In 2010 is er overleg geweest met de Raad en de accountant (PWC). Hierin zijn de jaarstukken en de managementletter besproken. Risicobeheersing.en.controle Door de discussies over toezicht en versterkt door de recente incidenten binnen corporatieland behoudt risicomanagement een belangrijke positie op de agenda van zowel interne en externe toezichthouders als van het management van corporaties. In de trimesterrapportages wordt daarom per risicogebied aandacht besteed aan de volgende risico’s: a. AO/IC risico’s b. Woningmarktrisico’s c. Financiële risico’s d. Onderhoudsrisico’s e. Projectrisico’s f. Fiscale risico’s De integriteitrisico’s werden in 2010 door accountant beoordeeld in het kader van jaarrekeningcontrole. Deze controle gaf accountant geen aanleiding tot het maken significante opmerkingen.
de de de van
Maatschappelijk.toezicht De Raad houdt toezicht op de maatschappelijke prestaties van De Huismeesters en de verantwoording hiervan aan belanghouders. Om voeling te houden met de activiteiten van De Huismeesters, namen leden van de Raad diverse keren deel aan een projectbezichtiging. Ook vond er een wijkbezichtiging plaats. Twee maal per jaar vond er overleg plaats met de Huurdersraad. In de trimesterrapportage wordt daarnaast de Raad breed geïnformeerd over de uitgevoerde activiteiten en de prestaties van De Huismeesters.
Honorering De beloning van de directeur bestuurder is als volgt vastgesteld: Naam Functie Totaal vast inkomen Werkgeverslasten en pensioenverzekering Onkosten en bruto ziektekostenverzekering Totaal
P.K. Hillenga Directeur bestuurder € 142.680 € 34.776 € 3.660 € 181.116
De Raad kent in 2010 nog geen remuneratiecommissie, deze is in 2011 ingesteld. Vanaf dat jaar zal iedere jaar een remuneratieverslag worden opgesteld. Het beloningsbeleid voor de directeur bestuurder in 2010 is gebaseerd op de Izeboud regeling en aanvullende afspraken in de arbeidsovereenkomst. De beloning past binnen de Balkenende-norm en de WOPT-norm. De directeur bestuurder maakt gebruik van een lease-auto. De pensioenregeling en de verdeling van de pensioenpremie tussen werkgever en werknemer is conform de CAO Woondiensten. In 2010 heeft een interne globale inschatting plaatsgevonden van de honorering van de bestuurder ten opzichte van de nieuwe beloningscode. Op basis van deze inschatting heeft de Raad van Commissarissen besloten opdracht te verlenen aan een extern bureau voor een beloningsonderzoek en advies. Dit advies wordt medio 2011 verwacht. Vervolgens zullen er n.a.v. dit advies in overleg tussen Raad van Commissarissen en bestuurder conclusies worden getrokken en zo nodig aanvullende afspraken worden gemaakt.
64
Tabel 7.4 | Besluitenlijst Nr RvC-besluiten Wijziging plan Avondlicht, waarbij in plaats van 32 koop1 appartementen 68 zorgappartementen op het terrein van Avondlicht gerealiseerd worden.
2
Vaststelling jaarrekening 2009 en het jaarverslag 2009 van De Huismeesters en de jaarrekeningen van De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Ontwikkeling BV en De Huismeesters Beheer BV.
3
Project Cortinghborg, waarbij 48 huurwoningen en 49 koopwoningen worden gerealiseerd.
4
Benoeming de heer Kuipers als lid van de Raad per 1 juli 2010
5
Project Eelderzoom omvattende grondgebonden woningen
6
Herbenoeming van de heer Van de Lande als lid van de Raad voor een periode van vier jaar.
7
Project de Bessemoerstrook omvattende de bouw van 32 grondgebonden woningen.
8
Begroting 2011 en Meerjarenbegroting 2012 – 2019
9
Het Financieel Beleidsplan december 2010
10
Aan verkoop beschikbare woningen in De Hoogte worden 34 woningen toegevoegd
de
bouw
van
18
Tenslotte Het jaar 2010 stond in het teken van het actualiseren van het Treasurystatuut, het Strategisch Voorraad Beleid en het voorbereiden van de visitatie. Dank De Raad is van mening dat De Huismeesters haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak als corporatie naar tevredenheid heeft uitgevoerd. Dank daarvoor is verschuldigd aan de directeur bestuurder en alle medewerkers van De Huismeesters voor hun inzet en de geleverde prestaties. Groningen, 15 juni 2011 Mr. J.A.M. Bijlholt voorzitter Raad van Commissarissen
65
Bijlage 1 | Controleverklaring
66
67
Bijlage 2 | Leefbaarheidsrapportage per wijk
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
Bijlage 3 | Ondernemingsboom De Huismeesters
81
82
83
