42
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 2 APRIL 2014
ACHTERGROND
KLUSHUUR BIEDT KANSEN VOOR HUURDER EN VERHUURDER In een tijd van een economische crisis en een terugtredende overheid zijn klushuizen interessant om burgers meer ruimte te geven. Klushuizen zijn synoniem voor meer variatie, eigenzinnigheid en zelfwerkzaamheid. Na kluskoop zijn er nu de eerste ervaringen met klushuur.
DOOR ANNE-JO VISSER EN RADBOUD ENGBERSEN, PLATFORM31, LINDA PETERS, HAVENSTEDER @PLATFORM31
‘D
e economische teruggang leidt tot bezuinigingen. In dat kader mogen onderwerpen als ‘zelfhulp’, ‘zelfredzaamheid’, ‘zelfzorg’ en ‘eigen verantwoordelijkheid van de burgers’ zich dan ook verheugen in een warme belangstelling van de overheid en aanverwante instellingen.’ Dit citaat komt niet uit een recente tekst over zelforganisatie en actief burgerschap, maar is afkomstig uit het proefschrift In de schaduw van de volkshuisvesting van Wouter Turpijn (1987). Turpijn schreef een kwart eeuw geleden helemaal in de geest van de Do It Yourself-beweging van vandaag de dag een studie over zelfwerkzaamheid van bewoners. Turpijn stelde 25 jaar geleden vast dat ruim zeven miljoen Nederlanders weleens wat aan hun woning deden, en dat van die zeven miljoen zo’n 600.000 personen niet terugschrikken voor ingrijpende bouw- en verbouwklussen. Hij wees ook nog eens op de categorie van illegale doe-het-zelvers in de sfeer van tuinhuisjes, houten keten en woonwagens, en naar de enkele tienduizenden krakers waar in de jaren tachtig veel om te doen was. Zijn punt: er is een enorm reservoir van klustalent aanwezig dat niet optimaal benut wordt door een sterk regelende, regulerende en juridiserende overheid en corporatiesector. Zijn boodschap blijft ook voor vandaag de dag onverminderd actueel. Bijvoorbeeld bij het verkennen van de potenties van klushuur. VAN KLUSKOOP NAAR KLUSHUUR Deze tijd kent parallen met de jaren tachtig. Ook nu is er sprake van een economische crisis. Mensen hebben minder geld, waardoor fenomenen als kluskoop en klushuur interessant voor hen worden. De overheid maakt op tal van terreinen een terugtrekkende beweging. We zien de opkomst van de doe-het-zelf-samenleving, ook al is er een felle discussie over de kracht en reikwijdte ervan, en we krijgen van de ene na de andere nationale adviesraad te horen dat overheden en instanties burgers meer ruimte en vertrouwen moeten geven én de boodschap mee dat het
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 2 APRIL 2014
ACHTERGROND 43
hoog tijd is om standaardoplossingen te verlaten en meer variatie en verschil toe te laten. Het fenomeen van de klushuizen is daar een goed voorbeeld van. Wie de kluswoningen kent, weet: meer variatie, eigenzinnigheid en zelfwerkzaamheid is nauwelijks voorstelbaar. Nadat de eerste klushuizen in 2006 in het Rotterdamse Wallisblok in de wijk Spangen waren opgeleverd, verspreidde dit concept zich snel over de rest van de stad. Kluspanden zijn vervolgens een populair Rotterdams exportproduct geworden en hebben onder andere navolging gekregen in Den Haag (onder meer ook aan studenten), Arnhem (karakteristieke panden vlak bij het centrum), in de Utrechtse wijk Ondiep en in een van de laatste Bijlmermeerflats Kleiburg in Amsterdam. Kluspanden komen niet alleen tegemoet aan de wens van mensen een uniek en betaalbaar huis te hebben waar ze hun hele ziel en zaligheid in hebben kunnen leggen, maar ook uit de wens van beleidsmakers minder gewilde buurten te upgraden. De meeste kluspanden staan in wijken met kwalitatief slechte, maar karakteristieke panden. Vaak wordt het concept ingezet bij woningen die aan het einde van hun levensloop zijn. Slopen en vervolgens nieuw bouwen zijn tegenwoordig nauwelijks meer een optie. En niets doen leidt tot verzwakte buurten met woningen met achterstallig onderhoud die niet langer voldoen aan woonwensen. Leegstand ligt dan snel op de loer. In gebieden met veel vraag naar goedkope huurwoningen kan het weer
nadelig zijn dat vooral mensen erop af komen die zich aan de onderkant van de woningmarkt bevinden. De aanwezigheid van heel veel bewoners met een lagere sociale en economische positie zet in veel gevallen de leefbaarheid van de buurt onder druk. Om die reden is het verstandig om te kijken of met klushuur andere typen bewoners te verleiden zijn in kwetsbare buurten te komen wonen. Door de ontwikkelingen in de markt lijkt er een nieuwe doelgroep huurders te ontstaan: sterke stedelingen die tijdelijk of blijvend minder te besteden hebben voor huisvesting, maar wél over vaardigheden en kennis van zaken beschikken. Denk in dit verband aan de vele architecten die buitenspel zijn komen te staan door de crisis in de bouw. Ze hebben weinig geld, maar veel veerkracht en een grote wil om een woning met eigen handen aan te pakken. Bovendien zijn het vaak geëngageerde bewoners die niet onverschillig of apathisch tegenover hun buurt staan en die stadsbestuurders daarom juist graag willen vasthouden of aantrekken. Maar er zijn meer categorieën te bedenken, bijvoorbeeld de vmbo-er of de mbo-ers met de spreekwoordelijke gouden handjes. Tot nu wordt het klusconcept voornamelijk in de koopsector toegepast, terwijl er juist ook in de huursector vele mogelijkheden zijn. EERSTE ERVARINGEN MET KLUSHUUR Klushuur is voor meerdere doeleinden in te zetten. Het varieert van
Een woning in Solid van corporatie Stadgenoot. Solids zijn gebouwen, bestaande uit een aanbod van volledig kale ruimtes en zo gebouwd dat ze een maximale flexibiliteit kunnen bieden voor de huurder in kavelgrootte, kavelvorm en indeling (Foto Alex Schröder)
44
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 2 APRIL 2014
ACHTERGROND
betaalbare renovatieconcepten waarbij huurders een deel van de renovatiekosten drukken door de inbreng van arbeid, tot het inzetten van klussen bij het terugbrengen van dure mutatiekosten bij uitgewoonde huurwoningen tot een middel om een meer gedifferentieerd woningaanbod te realiseren voor verschillende doelgroepen. Welk doel je ook nastreeft betaalbare renovatieconcepten, verminderen mutatiekosten of een meer gedifferentieerd aanbod - de overeenkomst is steeds: met minder middelen meer waarde creëren en niet alleen economische. In de Platform31-studie Klushuur: een realistische oplossing voor Rotterdam-Zuid (2012) schrijft auteur Martijn Schutte dat door de economische crisis ‘huren het nieuwe kopen is’. Tegen deze achtergrond ziet hij een enorme potentie voor klushuur. De eerste voorbeelden van klushuur zijn er al. Zo is in Amsterdam en Utrecht het herbestemmings- of renovatieconcept toegepast (Singelenberg 2012, Van Giezen 2013). In beide steden zijn leegstaande panden met hulp van studenten verbouwd tot studentenwoningen. In ruil voor 48 uur klussen kreeg de student 10% korting op de huur. Er is ervaring opgedaan met het afklussen van nieuwbouw huurwoningen bij twee ‘Solid’-complexen van woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam (Wallagh 2013). Voorts is in Rotterdam voor het mutatieonderhoud bij uitgeleefde woningen (zo’n 40.000 euro kosten) door woningcorporatie Havensteder klushuur ingezet. En er zijn meer voorbeelden. Vestia Feijenoord heeft bijvoorbeeld klushuur op kleine schaal toegepast bij de renovatie van het karakteristieke pand op de kop van de Pretorialaan in de Afrikaanderwijk in Rotterdam-Zuid. Klussende studenten In Utrecht werkten 170 van de 192 toekomstige studenten-inwoners mee aan de verbouwing van het een voormalig opleidinggebouw op de Archimedeslaan naar studentenhuisvesting, atelier, kantoren en hore-
ca. Ze plaatsten wanden, keukens en doucheruimten zelf. De meer ingewikkelde werkzaamheden zijn door een aannemer Plegt-Vos verricht. Het was toegestaan door Plegt-Vos en door verhuurder Stichting Tijdelijk Wonen dat ouders of vrienden meeklusten. Het werk is op tijd afgekomen en het project is positief door de klussende studenten geëvalueerd (Van Giezen 2013). In de businesscase is ervan uitgegaan dat studenten gemiddeld vijf jaar blijven wonen in hun kamer. De volgende huurder krijgt geen korting op de huur. Met deze aanname kan een rendabele businesscase gemaakt worden. Ook in Amsterdam tekenden studenten of ‘zelfwerkers’ een zelfwerkzaamheidscontract. Maar liefst 460 studenten werkten minimaal 48 uur mee aan de verbouwing van het voormalige Academisch Centrum (eigendom van corporatie De Alliantie) naar studentenhuisvesting, horeca, ateliers en kantoorruimte. Ze ontvingen 10% korting op de huur van een studentenkamer. De studenten deden sjouwwerk, maakten schoon, plaatsen keukens en isoleerden gipswanden. De bouw duurde wel wat langer, omdat bij tentamenweken minder studenten kwamen opdagen. Ook voor woningcorporatie De Alliantie was de inzet van de zelfwerkers profijtelijk. De bouwsom is 450.000 euro verlaagd door de inzet van de studenten. Afklussen van Solids Naast ervaring met transformatie heeft men in Amsterdam ook ervaring met het afklussen van nieuwbouw opgedaan bij ‘Solids’ van corporatie Stadgenoot. Solids zijn gebouwen, bestaande uit een aanbod van volledig kale ruimtes. Ze zijn zo gebouwd dat ze een maximale flexibiliteit kunnen bieden voor de huurder in kavelgrootte, kavelvorm en indeling. De huurder bouwt in de eigen unit zelf op eigen kosten een woon- werk- of recreatieruimte in en wordt daarmee ook eigenaar van de inbouw. Een hotel is mogelijk, een kantoor of kantoortje, garage, een penthouse of klein optrekje.
Het klushuurproject van corporatie Havensteder (Foto Havensteder)
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 2 APRIL 2014
ACHTERGROND 45
Het evaluatierapport over de eerste huurders van de Solids, De onbekende toekomst huisvesten (2013) van Platform 31 maakt duidelijk dat zeer uiteenlopende kavelvormen en specifieke indelingen ontstaan zijn. Zo is een vrije sectorwoning zo ingedeeld dat een gescheiden stel naast elkaar woont, waardoor een optimale woonsituatie voor de opvoeding van hun zoon gecreëerd is. Je treft er ook sociale huurwoning aan waar nu nog een tijdelijke tussenwand is aangebracht, waardoor deze bewoond wordt door twee studenten. Wanneer de hoofdbewoner 24 jaar is en recht op een huurtoelage heeft, zal de tijdelijke tussenwand afgebroken worden en is zij voornemens de woning geheel zelf te gaan huren. Het zijn twee voorbeelden van de vele variëteiten die je er aantreft. Saillant detail uit het evaluatierapport is dat veel huurders graag een minder kaal casco gehad. Nu moesten ze zelf waterleidingen doortrekken en stopcontacten en meterkasten aanleggen. Blijkbaar ligt voor een aantal hier de ‘kluslat’ net te hoog. De investeringen van huurders variëren enorm van 5.000 euro (sociale huurwoning) tot bijna 200.000 euro (vrije sectorhuur). Een droomhuurhuis in het Oude Noorden Bij het klushuurconcept van corporatie Havensteder staan we wat langer stil, omdat het een doordacht uitgewerkt concept is dat nog niet eerder is geëvalueerd. Havensteder werkt als volgt: samen met de toekomstige huurder en aannemer wordt een ontwerp en begroting gemaakt voor - zoals dat heet - ‘de mutatiewerkzaamheden in de woning’. Lees: een ontwerp voor de gedroomde woning. Daarbij is wel de voorwaarde dat de woning na verbetering niet langer een sociale huurwoning is, maar een vrije sectorwoning. Vervolgens kiest de toekomstige huurder uit de grote hoeveelheid klussen een aantal klussen die hij (of zij!) zelf wil doen (bijvoorbeeld slopen, schilderen, timmerwerk, gipswanden plaatsen). Het werk dat de huurder de aannemer hiermee uit handen neemt, vertegenwoordigt een bepaald bedrag dat de huurder door te klussen als tegoed opbouwt aan huurbetaling. Dit tegoed betaalt Havensteder vervolgens gedurende de eerste 5 jaar uit aan de huurder. Hierdoor betaalt de huurder dus de eerste 5 jaar een lager netto bedrag per maand, waarmee de woning zeer betaalbaar wordt. Havensteder heeft hiermee lagere initiële mutatiekosten, smeert de investering uit over meerdere jaren, bindt de klant aan de wijk en kan na 5 jaar harmoniseren tot huurprijzen van € 850 - € 950. Het concept klushuur is ontstaan vanuit de noodzaak om de operationele (mutatie)kosten te verlagen zonder dat daarmee de kwaliteit van de woningvoorraad achteruit gaat. Daarnaast zocht Havensteder naar nieuwe kleinschalige manieren van wijkontwikkeling en woningverbetering als alternatief voor grootschalige herstructurering. Bovendien wil Havensteder met dit concept voor hen interessante huurders binden aan de wijk. Zo is dit concept in eerste instantie uitgetest in het Oude Noorden in Rotterdam. Weliswaar een wijk in opkomst, maar nog altijd kwetsbaar, betrokken bewoners blijven er hard nodig. Het principe dat ten grondslag ligt aan het klushuurconcept van Havensteder staat in artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek: er is sprake van een huurovereenkomst als een woning in gebruik wordt gegeven tegen de voldoening van een tegenprestatie. Meestal is de tegenprestatie uitgedrukt in geld, de maandelijkse huurprijs, maar het ook iedere andere vorm van tegenprestatie zijn, míts de tegenprestatie voldoende bepaalbaar is. Bij een kluswoning wordt door de toekomstige huurder arbeid verricht. Dit wordt gezien als tegenprestatie. De aannemer begeleidt de klusser in het juiste gebruik ervan en waarborgt de kwaliteit. De hoogte van de vergoeding is vooraf vastgesteld. De prijzen van de aannemer liggen vast in jaarlijks bij te stellen contractafspraken, het zogenoemde prijzenboek. Daarmee is de tegenprestatie voldoende bepaalbaar.
Klushuur vraagt intensieve samenwerking tussen huurder en verhuurder. De kunst is elkaars kwaliteiten te versterken, en wel zo dat beiden er voordeel bij behalen. De huurder krijgt door eigen noeste arbeid de kans zijn droomhuis te realiseren, terwijl zijn netto maandlasten de eerste vijf jaar beperkt blijven. Voor Havensteder telt de tevredenheid van de huurder, het ‘eigenaarsgevoel’ over de woning en de binding met de wijk. En het levert financiële voordeel op. Lagere kosten, omdat de huurder het werk goedkoper uitvoert dan een aannemer en de waardetoevoeging door het verhogen van de kwaliteit en daarmee de huurinkomsten. Een spilfiguur in het klusprogramma van Havensteder is de ‘verhuurmakelaar’. Hij bezit bouwkundige kennis, kennis over verhuur en is in staat op maat oplossingen te bedenken bij (bouwkundige) tegenvallers. Hij heeft het talent om huurder, verhuurder en aannemer bij te staan in de intensieve klushuurperiode. Havensteder heeft tot nu toe bij 3 woningen de klushuurmethodiek toepast. De selectie van de huurders vond enerzijds plaats aan de hand van een aantal harde criteria: het bruto huishoudinkomen (€ 34.229 € 43.000 per jaar), een werkgeversverklaring en geen huurschuldverklaring. Maar daarnaast telde ook de motivatiebrief waarin de kandidaat-huurder uitlegt waarom hij/zij graag in het Oude Noorden wil wonen en waarom hij/zij denkt de beste kandidaat te is. Is hij of zij de selectie gepasseerd, dan wordt in het bouwteam van huurder, verhuurder en aannemer keuzes en afspraken gemaakt over indeling, materiaalkeuze, begroting, planning, werkverdeling en de opbouw van het woontegoed. Maar niet alles kan bij een corporatie. Als de huurder extra kwaliteit wil ten opzichte van het standaard Programma van Eisen van een vrije sectorwoning, dan kan hij kiezen voor een ‘zelf aangebrachte voorziening’ of een ‘geriefsverbetering’. In het geval van een ‘zelf aangebrachte voorziening’ (ZAV) betaalt de huurder zelf voor de extra kwaliteit. Deze voorziening maakt dan geen onderdeel uit van het gehuurde en wordt ook uitgesloten van onderhoud door de verhuurder. De ZAV kan bij huuropzegging ter overname worden aangeboden aan de volgende huurder of aan de verhuurder. Bij een ‘geriefsverbetering’ betaalt de verhuurder voor de extra kwaliteit en verhoogt de netto huurprijs of brengt de investering ten laste van de opgebouwde vergoeding. De voorziening maakt in dat geval wel onderdeel uit van het gehuurde en wordt onderhouden door de verhuurder. De afspraken worden vastgelegd in een kluscontract en huurcontract. Het kluscontract geldt voor de periode dat er verbouwd wordt. In deze periode wordt er geen huur betaald. Het huurcontract gaat in op de datum dat het kluscontract eindigt en de woning wordt opgeleverd. EPILOOG: HOE VERDER MET KLUSHUUR IN NEDERLAND? Klussen en zelfwerkzaamheid (doe-het-zelven) hebben een lange historische basis. In de schaduw van de volkshuisvesting van Wouter Turpijn (1987) maakt duidelijk dat het 25 jaar geleden ook al ging over minder overheidssturing en -regulering, over minder professioneel paternalisme en meer zelf doen, en over meer vrijheid en autonomie aan burger geven. Het is goed dit in het achterhoofd te houden, voor wie denkt dat Nederland bij elke kabinetsnota het roer omgooit. In dit artikel zien we serieuze pogingen van corporaties en overige verhuurorganisaties om deze autonome sector beter te benutten via het instrument van klushuur. We zien daarin gradaties in klussen in huurwoningen. Van alles zelfdoen (Solids), tot de grote afwerking zelf doen (Havensteder) tot overzichtelijke en gemakkelijke klussen zelf doen (studentenhuisvesting in Amsterdam en Utrecht). Hierbij kan als eerste voorzichtige conclusies worden gesteld dat huurders minder dan kluskopers zitten te wachten
46
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 2 APRIL 2014
ACHTERGROND
op de meer ingewikkelde klussen, als leidingen doortrekken en volledig gestripte ruimten, zoals bij de Solids het geval was. Ook zien we verschillen in het vastgoed dat wordt opgeknapt. Van relatief kleine bestaande huurwoningen met groot achterstallig onderhoud tot de verbouw van grote leegstaande kantoren en gebouwen. Omdat het fenomeen nog nieuw is, is de ervaring van huurders en verhuurders nog beperkt. Wat doet een hoofdaannemer als de huurder toch niet twee rechterhanden blijkt te hebben? En wat is de rol van de verhuurder als er een reparatieverzoek komt voor iets wat de huurder zelf niet goed heeft gemaakt? Of is de huurder, zoals bij Solids, meteen ook eigenaar van de inbouw? Een andere belangrijke vraag is welke categorieën huurders dit aanspreekt? Hebben we te maken met een brede doelgroep? Is klushuur zowel interessant voor de creatieve werkloze architect, de gepensioneerde met veel tijd, als voor de handige mbo-er? Is klushuur interessant voor iedereen met een inkomen onder de 34.000 euro die twee rechterhanden heeft of deze kan organiseren en die zélf invloed wil hebben op zijn inrichting en geld wil besparen? De ervaringen met kluskoop doen vermoeden dat de groep potentieel
geïnteresseerden in deze tijd weleens groot zou kunnen zijn. In het geval van kluskoop, leek eerst vooral de creatieve klasse daar gecharmeerd van te zijn. Zie de hippe pioniers van het Wallisblok in Spangen; maar later werd duidelijk dat de kluspanden in RotterdamZuid andere doelgroepen trokken. Dat zien we ook in Amsterdam, waar kluskoop in flatgebouwen in de Bijlmermeer (Kleiburgflat) voet aan de grond heeft gekregen. Maar de vraag die Turpijn stelt, blijft wel gelden, en die is hoeveel vrijheid en autonomie durven we aan klussers bij klushuur te geven? In welke mate gaat en moet klushuur gereguleerd worden? Durven gemeenten, corporaties en particuliere verhuurders het aan om collectieve werkplaatsen in te richten waar huurders gereedschap en advies kunnen krijgen, om vervolgens zelf aan de slag te gaan? Het is crisis; de portemonnee van mensen, overheden én corporaties is steeds minder gevuld. Onconventionele oplossingen zijn meer dan ooit nodig. ‘In de schaduw’ van de volkshuisvesting is veel creativiteit te vinden, hoe benut je die optimaal middels klushuur? Hoeveel vrijheid, ruimte en vertrouwen – het mantra van onze nationale adviesraden – durven overheden, corporaties en anderen partijen te geven, welke mate van regulering is nodig zonder initiatief te verstarren? Het inrichten van een experimentenprogramma rond verschillende vormen van klushuur rond verschillende doelgroepen op verschillende locaties in Nederland lijkt relevanter en actueler dan ooit.
Gebruikte bronnen Giezen, T. van. (2013), De transformatie van leegstaand vastgoed naar woonruimte voor studenten en jongeren. Den Haag: Platform31. Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO) (2013), Terugtreden is vooruitzien. Maatschappelijke veerkracht in het publieke domein. Den Haag. Raad voor het openbaar bestuur (Rob) (2012), Loslaten in vertrouwen. Naar een nieuwe verhouding tussen overheid, markt en samenleving. Den Haag. Schutte, M. (2012), Klushuur: een realistische oplossing voor Rotterdam-Zuid. Den Haag: Platform31. Singelenberg, J. (e.a.) (2012) Wonen buiten kantoortijd. Rotterdam: SEV. Turpijn, W. (1987), In de schaduw van de volkshuisvesting. Een studie naar de zelfwerkzaamheid van bewoners. Dissertatie Utrecht. Urbannerdam, Klushuizen en Poolse arbeidsmigranten. Rotterdam: SEV 2012. Wallagh, G. (2013), De onbekende toekomst huisvesten. Den Haag: Platform31. Wetenschappelijke raad voor het regeringsbeleid (WRR) (2012), Vertrouwen in burgers. Den Haag.
Het concept klushuur is ontstaan vanuit de noodzaak om de operationele (mutatie)kosten te verlagen zonder dat daarmee de kwaliteit van de woningvoorraad achteruit gaat (Foto Havensteder)
