De derde-belanghebbende in het algemeen, inclusief aandacht voor de huurder
Monique Rus-van der Velde Presentatie VVOR 15 september 2015
16-10-2015
Plan van aanpak • Wie? • Processuele positie derde-belanghebbenden • Bijzondere gevallen: economische eigendom vereenzelviging • Artikelen 41-44 Ow • Schade huurder
Derde- belanghebbende • Artikel 59 lid 3 onteigeningswet: • eigendom gaat over 'vrij van alle met betrekking tot de zaak bestaande lasten en rechten • (m.u.v. erfdienstbaarheid) • Relatie met artikel 3 Ow •
HR 19 oktober 1949, NJ 1950/3
•
HR 1 maart 1967, NJ 1968/76
Wie is derde-belanghebbende? • In de wet genoemde derden: art. 3 lid 2 onteigeningswet -> • limitatieve opsomming • • • • • • • • •
Dus: degene die beweert eigenaar/rechthebbende te zijn beperkt gerechtigde huurder, onderhuurder pachter, onderpachter bezitter eigenaar mandeligheid schuldeiser beslaglegger 4
Beperkt gerechtigden • • • • • •
Beperkt (zakelijke) rechten: beklemde meier erfdienstbaarheid erfpacht opstalrecht recht van vruchtgebruik en van bewoning
• hypotheekhouder (geen zelfstandig recht op schadeloosstelling)
Processuele positie derde • Derde is geen procespartij • Derde kan tussenkomen
• HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2195 (X c.s./ gemeente Peel en Maas/Fraats q.q.) • Erfgenamen kunnen niet op de voet van artikel 3 lid 2 tussenkomen
Economisch eigenaar • Economisch eigenaar • HR 24 juni 1992, NJ 1993/548 (Ogenia/Den Haag): • ec. eigenaar geen belanghebbende
• HR 10 augustus 1995, NJ 1996/614 (Rotterdam/Engel): • onder omstandigheden via de band van de juridisch eigenaar • HR 31 januari 1996, NJ 1996/615 (Rotij/Etten-Leur) • bedingen bij economische eigendomsoverdracht
Vereenzelviging (I) •
HR 22 maart 1972, NJ 1972/294 (Staat/Vosman)
•
HR 6 juni 1973, NJ 1974, 140 (Staat/Lamers)
•
Schade van maatschap
•
HR 28 november 2008, NJ 2010/138, v.d.Linden/Oisterwijk)
•
Ouders (juridisch eigenaar) ontvangen werkelijke waarde en bijkomende vergoeding ter doorbetaling aan zoon (economisch eigenaar) economisch eigenaar
•
Feit dat zoon heeft gronden in eenmanszaak heeft ingebracht, die deze aan ‘zijn’ BV ter beschikking stelde, hoeft daaraan niet in de weg te staan
•
Vereenzelviging van zoon met BV
Vereenzelviging (II) •
HR 27 september 2013, NJ 2014/100 (De Haas/Lansingerland)
•
Vader juridisch eigenaar,
•
Zonen gebruikten grond voor tuinbouwbedrijf
•
Geen financiële en juridische betrokkenheid vader in bedrijf
•
Vergoeding aan vader omvat naar redelijkheid ook bedrijfsschade van zonen
•
Belang van zonen wordt belang vader -> vereenzelviging
•
Verwijzing naar arresten 10 augustus 1996 en 28 november 2008
•
Grondslag: billijkheid
Vereenzelviging (III) •
HR 7 november 2014, NJ 2015/56 (Den Haag/Apaydin)
• Huurder was medevennoot vof die restaurant exploiteerde • Aansluiting bij HR 27 september 2013 • Indien huurder in verband van vof/maatschap/in een niet juridisch vormgegeven familieverband bedrijf uitoefent in of op een onroerende zaak die wordt onteigend, en op de huurder verplichting rust om de hem toe te kennen vergoeding ter zake van inkomensschade in dat verband in te brengen -> dan moet volledige bedrijfsschade van dat verband worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin van art. 40 Ow.
Géén vereenzelviging •
HR 5 september 2003, NJ 2004/385 (Den Haag/Tanke)
•
HR 28 november 2003, NJ 2004, 198 (Strijpse Kampen)
• • • •
In beide gevallen: DGA is bewoner van woning die eigendom is van BV Geen huur- of gebruiksovereenkomst Verhuis- en inrichtingskosten woning -> geen onteigeningsgevolg
Conclusie tav derde-belanghebbende • Weliswaar in artikel 3, lid 2 limitatieve opsomming, • maar onder omstandigheden • oprekking kring 'materieel' gerechtigden tot schadeloosstelling • via de band van de onteigende: schade 'derde' is schade eigenaar en dus onteigeningsgevolg • verplichting/afspraak over vergoeding van schade -> nog relevant? • redelijkheid
Schadeloosstelling voor derden in de onteigeningswet • artikel 41a algemeen artikel • artikel 42 huurder
• artikel 42a pachter • artikel 43 hypotheekhouder en ingeschreven beslaglegger • artikel 44 erfdienstbaarheid en schuldeiser kwalitatieve verplichting • artikel 45 vruchtgebruik
De hypotheekhouder (en de beslaglegger) • Artikel 43: de hypotheekhouder en beslaglegger hebben geen recht op afzonderlijke schadevergoeding. • Alleen aanspraak op waarde en waardevermindering overblijvende • HR 12 juni 2013, NJ 2014/86 (Van Doremaele/Staat) •
hypotheekhouder kan geen zelfstandige klachten indienen tegen
rechtbankoordelen over schadeloosstelling
• Hof Arnhem-Leeuwarden, 5 augustus 2014, TBR 2014/155 •
Hypotheekhouder is in administratieve fase geen belanghebbende
Erfdienstbaarheid • artikel 44: rekening houden met hetgeen te verwachten is omtrent wijziging/opheffing erfdienstbaarheid • artikel 40c mist in zoverre toepassing • maar: bij toepassing art. 5:78 of 5:79 BW ook schadeloosstelling •
HR 28 maart 2014, NJ 2014/525 (Severijnen/De Bilt)
• bij toepassing artikel 5:79 BW alleen rekening houden met belangen eigenaar heersend erf. • geen belangenafweging, zoals rechtbank had gedaan
De huurder (I) • art. 42 lid 1: middenstandsbedrijfsruimte, gebouwen bestemd voor uitoefening bedrijf -> volledige schadeloosstelling • art. 42, lid 2 +3: anderszins -> kantoren, woningen, onbebouwd terrein • -> fixum twee keer jaarhuur + te velde staande vruchten + onkosten •
HR 30 november 1994, NJ 1995/668 (Witte Paard/R'dam)
•
Volledige schadeloosstelling als 2x jaarhuur niet in verhouding staat tot werkelijke schade
•
HR 8 augustus 2003, NJ 2004/249 (Staat/Van der Poel)
•
toegekende bedrag in redelijke verhouding tot werkelijke schade is niet volledige schadeloosstelling
De huurder (II) • Praktijk: artikel 42 lid 2 -> niet meer toegepast ten nadele van huurder. • Maar: artikel 42 lid 2 -> wel toegepast ten voordele van huurder •
HR 18 december 2009, NJ 2010/349 en 350 (Van
Ruiten/Staat)
De huurder (III) • • • •
Wat is dan volledige schadeloosstelling? geen vrijkomend kapitaal inkomensschade kapitalisatiefactor (in beginsel) 7
• • • •
HR Staat/van der Poel huurder van woonruimte -> gelijkwaardig woongenot in beginsel middels huurwoning igv alleen door koop gelijkwaardig woongenot kan worden verkregen -> kapitalisatiefactor voor huurder
Stelling • De Hoge Raad heeft in het arrest De Haas/Lansingerland de deur naar schadevergoeding aan anderen dan de derdebelanghebbenden genoemd in de wet wijd opengezet. • Enig criterium lijkt nog de redelijkheid.
•
[email protected] • 070-5153775
