VVOR De pachter als derdebelanghebbende 15 september 2015 Gert-Jan de Jager
Onderwerpen
•
Pacht sinds 1 september 2007 (Akkoord van Spelderholt?)
•
Pachter en onderpachter als derde-belanghebbenden
•
Welke pachtvormen in Nederland?
•
Welke schadeloosstellingsregels kent de Onteigeningswet ten gunste van de (onder)pachter?
•
Pseudo-onteigening op grond van titel 7.5 BW
Pacht •
Pacht wordt sinds 1 september 2007 als volgt gedefinieerd:
7:311 BW Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. 7:312 BW Onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van bosbouw.
Pachter en onderpachter – 3 Ow
• • •
Pachter en onderpachter worden als derde-belanghebbenden in 3 Ow benoemd en kunnen als zodanig tussenkomen. Geen verplichting met (bekende) pachter/onderpachter te onderhandelen, tenzij … Juist bij pacht veel tegenspraak van het pachtrecht (3 lid 3 Ow), gegeven de (nog altijd) bestaande mondelinge (niet-goedgekeurde) pachtovereenkomsten. – Zie HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2011:BR2045 – hoedanigheid pachter niet zonder nader onderzoek vast te stellen, dus geen recht om tussen te komen
Pachter en onderpachter – 3 Ow
•
Lat ligt hoog: enkel bij volledige duidelijkheid, recht om tussen te komen.
•
Vervolgens wel rechten op schadevergoeding consignatie zolang niet in rechte vaststaat dat sprake is van een pachtrecht.
Welke pachtvormen?
•
We kennen de volgende pachtvormen: – – – – – – –
Reguliere pacht Teeltpacht Geliberaliseerde pacht (korter dan zes jaar) Geliberaliseerde pacht (langer dan zes jaar) Hectarepacht, met uitzonderingen Verpachting door openbare lichamen Reservaatpacht
– En uiteraard als meest verstrekkende: de mondelinge c.q. nietgoedgekeurde pachtovereenkomst.
Schadeloosstelling pachter •
Artikel 42a Ow biedt de schadeloosstellingsregels.
•
Wetswijzigingen niet altijd even zuiver doorgevoerd in deze bepaling.
•
Ziet enkel op reguliere pachtovereenkomsten en benoemt niet de schadevergoeding die toekomt aan ‘geliberaliseerde’ pachters (die uiteraard wel vergoedingsrechten hebben).
Schadeloosstelling pachter •
Waartoe strekt de regeling? – Bij reguliere verpachting voordat bestemmingsplan tot stand komt dat aan gepachte een andere dan agrarische bestemming geeft uitgaan van verlenging van de hoevepacht of pacht los land – Bij reguliere verpachting nadat bestemmingsplan tot stand komt, niet uitgaan van verlenging, tenzij er in de plaats is gesteld (7:363 BW) in een overeenkomst die al liep – Bij niet-goedgekeurde pacht, in principe onbepaalde tijd, maar in dat geval wordt wel gekeken naar de overeengekomen duur; als geen duur is overeengekomen, dan geldt de maximale termijn van 12 respectievelijk 6 jaar
Schadeloosstelling pachter •
• •
Als uitgegaan mag worden van verlenging factor 9 voor schade die de pachter van een hoeve lijdt en factor 8 voor schade als gevolg van het wegvallen los land. Pogingen afwijkende factoren vooralsnog gestrand (Gerechtshof Arnhem 16 mei 2006, Agr.R. 2008, 5429) Als niet uitgegaan mag worden van verlenging, lagere factoren, geldt ook voor geliberaliseerde en andere soorten pacht. In geval de pacht is aangegaan na de terinzagelegging van het ontwerpbesluit tot onteigening pachter geen recht op schadeloosstelling. Hij moet zich tot verpachter wenden, tenzij verpachter vergoeding heeft uitgesloten. – Zie ECLI:NL:HR:2011:BR2045: huur ‘bedrijfsonroerendgoed’, maar bleek pacht, beding afstand schadeloosstelling door pachter, nietig of vernietigbaar?
Waarop heeft pachter recht?
•
Door de onteigening verliest de pachter zijn bedrijfsmiddel en daarvoor moet hij volledig schadeloos worden gesteld.
•
Geldt in principe ook als hij zelf mede-eigenaar is van het door hem gepachte perceel. Geen verrekening van voordelen als eigenaar (bijvoorbeeld rente vrijkomend kapitaal) met inkomensschade als pachter) – Zie HR 19 december 1951, NJ 1952, 59 (Sangers/Staat) – Vgl. echter: HR 17 mei 1967, NJ 1968, 55 (Voorwinden/Gemeente Utrecht) en HR 11 november 1970, NJ 1971, 453 (Amsterdam/Staat)
Waarop heeft pachter recht?
•
Vergoedingsposten: Liquidatie – – – –
Verlies aan inkomen uit het onteigende Slechter overblijvende: extra kosten bewerking Bij vervangende percelen: omrijdschade Bijkomende, eenmalige schadeposten als verplaatsing hekwerken
Reconstructie – Verpachte grond terug, of financieringsschadevergoeding voor verwerving in eigendom? – Eenmalige kosten – Tijdelijke inkomensschade?
Wat betekent pacht voor de eigenaar?
• •
De eigenaar krijgt enkel de waarde in verpachte staat vergoed, normaliter circa 50% van de waarde in onverpachte staat. Is te bedingen dat pachter geen vergoeding krijgt bij beëindiging? – Bij reguliere overeenkomst voor herbestemming, waarschijnlijk niet: zie HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BR2045 en GRARN:2010:BL0668. – Bij reguliere overeenkomst na herbestemming waarschijnlijk ook niet mogelijk, zie 7:399 BW. – In ieder geval lijkt het wel mogelijk als er wordt verpacht, nadat het ontwerpbesluit tot onteigening ter inzage is gelegd (42a lid 6 Ow laat dat toe). – Sowieso mogelijk bij toepassing 7:385 BW (verpachting door openbare lichamen), mits toestemming grondkamer.
•
Devies: zoveel mogelijk gebruik maken van andere vormen die tot kortere verpachting strekken.
Wat betekent pacht voor de eigenaar?
•
Een uitzondering: meerwaarde vanwege bijzondere geschiktheid. – Zie HR 2 juni 2002, NJ 2003, 163: geen ‘pachtdruk’ bij deze meerwaarde, meerwaarde komt volledig toe aan eigenaar/onteigende
Is pacht (nog) altijd pacht?
•
Nee, volgens Gerechtshof Arnhem 15 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP6580: – Bedrijf omvat 3,5 ha, waarvan 1.98.20 ha pacht die niet bedrijfsmatig landbouwkundig wordt gebruikt – Toepassing titel 7.5 BW maakt dat er daarmee sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst – Onwenselijk, aldus Hof, overeenkomst moet gekwalificeerd worden als een huurovereenkomst (huur onbebouwd onroerend) – Volgt: onbevoegdheid pachtrechter en verwijzing naar de kantonrechter – Consequenties voor schadeloosstelling als gevolg van los land zijn er niet of nauwelijks, echter voor hoevepacht is dat anders; hoevepacht wordt dan: • Huur woonruimte en/of • Huur schuren:7:230a of 7:290 BW (bijv. winkelruimte)
Pseudo-onteigening o.g.v. titel 7.5 BW
•
Twee varianten: 7:370 lid 1 sub d BW (reguliere beëindiging) en 7:377 BW (tussentijdse beëindiging door ontbinding).
•
7:377 BW bepaalt dat in geval dat de pachtkamer de vordering tot ontbinding toewijst, als – Verpachter het verpachte tot een niet tot de landbouw betrekkelijk doel wil bestemmen (inrichten) – Dit in overeenstemming is met het algemeen belang – Waarbij algemeen belang aangenomen wordt als het in overeenstemming is met een onherroepelijke bestemmingsplan.
Pseudo-onteigening o.g.v. titel 7.5 BW
•
Zie Gerechtshof Arnhem 2 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6806 voor toepassing criterium ‘algemeen belang’.
•
Bijzonder in dit arrest: vaststelling dat er sprake is van algemeen belang (door onherroepelijk bestemmingsplan) bij de inrichting van het gebied als moerasgrond, maar tegelijkertijd afweging of de huidige bedrijfsvoering van pachters in overeenstemming is met het algemeen belang.
Pseudo-onteigening o.g.v. titel 7.5 BW
•
Zeer beperkte verschillen in benadering tussen schadeloosstelling tussen onteigeningsrechter en pachtrechter: – Zie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2014:6806, waarin het Hof aansluit bij 50 Ow wat betreft de kosten die een pachter moet maken om verweer te voeren tegen de hem aangeboden schadeloosstelling. Zie ook Gerechtshof Arnhem 16 mei 2006, Agr.R. 2008, 5429 (Coppelmans c.s. / Eindhoven), – Echter, wat betreft de verontreinigingen een ander oordeel dan in onteigeningsrecht: geen correctie. • Vgl. HR 3 januari 2006, NJ 2006, 175 en HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 (Bergschenhoek/Slee c.s.) voor toepassing bij onteigening
Pseudo-onteigening o.g.v. titel 7.5 BW Welke variant heeft voorkeur: onteigening of pseudo-onteigening? Art. 7:377 BW
Onteigening
Toewijzing zeker?
Ja
Nee
Termijn verwezenlijking
1 jaar
3 jaar
Aantal instanties
3 instanties
2 instanties
Hoogte schadeloosstelling
Volledige vergoeding van de inkomens- en bijkomende schade; uitzondering: correctie verontreinigingen
Volledige vergoeding van de inkomens- en bijkomende schade
Kostenvergoedingen
Toepassing 50 Ow, maar niet voorgeschreven
Volle toepassing 50 Ow
Stelling Is er nog altijd een voldoende rechtvaardiging waarom een ‘reguliere’ pachter op meer schadeloosstelling kan rekenen dan een huurder van bedrijfsruimte?
