Woonlastenonderzoek HV de Duinstreek Gerard Jager Jurriën Schuurman Januari 2015
1
Inhoudsopgave • • • • • • •
Achtergrond en doel onderzoek Conclusies Methoden en opzet Woonlasten, inkomen en armoede Meningen over de woning Betaalbaarheid Reacties en vervolg
(3) (5) (8) (10) (27) (32) (44) 2
Achtergrond • SH De Duinstreek ziet dat de stijgende woonlasten en dalende koopkracht tot betalingsproblemen voor grote groepen huurders leiden. • Dunavie richt zich op de brede doelgroep van mensen die niet zelfstandig in eigen huisvesting kunnen voorzien. • De gemeente Katwijk acht het van maatschappelijk belang dat er passende huisvesting is voor woningzoekenden en huurders in Katwijk. • Onderzoek de betaalbaarheid van het huren in Katwijk 3
Doelen van het onderzoek • Het in kaart brengen wat de huurders bij Dunavie kwijt zijn aan woonlasten in relatie tot hun inkomen. • Het structureren van de beleidsvorming over woonlasten van huurders. • Een inventarisatie om de woonlasten bij de gemeenteraadsverkiezingen en bij het maken van de prestatieafspraken op de politieke agenda te zetten. • Het op de kaart zetten van de huurdersorganisatie bij de achterban 4
Conclusies woonlasten • Er is een flink probleem met armoede onder de huurders: 25 procent van de huurders van Dunavie leeft nu al in armoede. • De kans op armoede is het grootst bij de huurders tot 65 jaar, huurders met een korte woonduur (tot 5 jaar), huurders met kinderen en huurders met een bijstandsuitkering • Het grootste deel van de armen behoort tot de primaire doelgroep. 5
Conclusies woningkwaliteit • De vaakst gewaardeerde punten aan de woningen zijn de verwarming en de ventilatie. • De huurprijs in relatie tot de woningkwaliteit en de warmte-isolatie worden relatief vaak als onvoldoende gewaardeerd. • Mensen onder de armoedegrens zijn relatief vaak ontevreden over de geluidsisolatie, de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van de woning en de servicekosten in relatie tot de geleverde kwaliteit. 6
Conclusies betaalbaarheid • 89 procent van de mensen is de afgelopen twee jaar gaan bezuinigen op de uitgaven. Mensen bezuinigen het vaakst op het kopen van kleding, door naar een goedkopere supermarkt te gaan, op uitgaan, de verwarming lager te zetten en abonnementen op de krant en tijdschriften op te zeggen. • Van de mensen onder de armoedegrens maakt 75 procent zich er zorgen over of ze de huur kunnen opbrengen. Van de mensen boven de armoedegrens maakt ongeveer de helft zich daar zorgen over. • Bij het voeren van een boveninflatoir huurbeleid zal de armoede toenemen. Ongeveer een kwart van de mensen verwacht dat het inkomen daalt, ongeveer de helft van de mensen denkt dat het inkomen gelijk blijft. 7
Methoden en opzet • Digitale enquête onder de huurders van Dunavie. • Ruim 2.000 huurders hebben per e-mail een uitnodiging voor het onderzoek gekregen. De overige 5.000 huurders hebben per post een aanbiedingsbrief met een link naar het onderzoek gekregen. • Het onderzoek is van tevoren aangekondigd via de websites van Dunavie en HV de Duinstreek en in de lokale media. • Een vergelijkbaar onderzoek liep eerder bij huurdersorganisaties in Alphen aan den Rijn, Maastricht, Middelburg, Oisterwijk, Purmerend en Schagen. Vergelijking is mogelijk met deze referentiegroep (±3500 respondenten). 8
Respons • • • • •
1416 huurders begonnen aan de enquête 907 bruikbare enquêtes Respons: 12 procent Bijna 50 pagina’s toelichtingen 546 huurders (63%) willen meedoen met een jaarlijks (digitaal) woonlastenpanel • Voldoende respons om betrouwbare uitspraken te doen 9
Respons
Woonlasten, inkomen en armoede 10
Huur, huurtoeslag en inkomen Gemiddelde Gemiddelde Dunavie Landelijk
Kale huur (zonder servicekosten)
€ 553
€ 533*
Gemiddelde huurtoeslag
€ 186
€ 176**
Gemiddelde huur min huurtoeslag
€ 504
€ 489*
28%
40%**
€ 1817
€ 1918**
Huurtoeslag gebruik Netto besteedbaar huishoudinkomen
*CBS **Bron: ABF research De gemiddelde kale huur is volgens opgave van Dunavie € 507
11
Servicekosten en energielasten Gemiddelde Dunavie
Landelijk
Servicekosten
€ 27
€ 23*
Energielasten
€ 128
€ 136**
*Bron: ABF Research en VOlkshuisvesting Informatiesysteem **Bron: RIGO. Betaalbaar wonen, woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector. De gemiddelde servicekosten zijn volgens opgave van Dunavie €32 12
Woonlasten gemiddelde
Alleenstaand
€ 548
Eenoudergezin
€ 568
Paar
€ 667
Gezin
€ 747
Totaal
€ 631
De totale woonlasten bestaan uit de kale huur, de servicekosten en de energielasten, min de huurtoeslag.
13
Budget na aftrek woonlasten Besteedbaar budget
Alleenstaand
€ 923
Eenoudergezin
€ 875
Paar
€ 1412
Gezin
€ 1612
Totaal
€ 1214
Alleenstaanden hebben maandelijks gemiddeld € 923 te besteden na het betalen van de woonlasten. 14
Woonlastenquotes Inkomen
Huurquote
Energie- Woonlastenquote quote
gem. mediaan* mediaan
mediaan
Alleenstaand
€ 1461
30%
7%
38%
Eenoudergezin
€ 1426
30%
10%
39%
Paar
€ 2072
25%
6%
32%
Gezin
€ 2327
25%
7%
33%
Totaal
€ 1817
28%
7%
35%
*De mediaan is de middelste score: er zijn evenveel huurders die minder dan 28% van het inkomen aan huur betalen als huurders die meer dan 28% van het 15 inkomen aan huur betalen.
Woonlastenquotes 100%
90%
80%
70%
63%
60% 69%
68%
66%
60%
Besteedbaar budget Energielasten
50%
40%
7%
Huurlasten
10%
30%
7%
6%
7%
25%
25%
28%
Paar
Gezin met kinderen
Totaal
20%
30%
30%
10%
0%
Alleenstaand Eenoudergezin
16
De armoedegrens Onder Onder NVMT- Boven NVMTbasisbudget* budget** budget**
Dunavie
17%
8%
75%
Referentie
17%
9%
74%
Het Sociaal Cultureel Planbureau hanteert de volgende armoedegrenzen: * Het basisbehoeftenbudget omvat de minimale uitgaven van een zelfstandig huishouden aan onvermijdbare, basale zaken zoals voedsel, kleding en wonen.
**Het referentiebudget, het niet-veel-maar-toereikend-budget (NVMT), is iets ruimer doordat het ook rekening houdt met de minimale kosten van ontspanning en sociale participatie. De armoedegrens houdt geen rekening met onvermijdbare uitgaven wegens 17 ziekte.
95%-betrouwbaarheidsinterval Ondergrens
Bovengrens
14,4%
19,8%
Onder NVMT-budget
6%
9,9%
Boven NVMT-budget
72,1%
78,4%
Onder basisbudget
Uitgaande van een steekproef is de kans 95% dat bovenstaande betrouwbaarheidsintervallen de werkelijke percentages van huurders onder of boven de armoedegrens bevatten.
18
Armoede naar huishouden Onder armoedegrens
Boven armoedegrens
Alleenstaand
27%
73%
Eenoudergezin
61%
39%
Paar
11%
89%
Gezin
27%
73%
Totaal
25%
75%
Armoede komt relatief het vaakst voor bij eenoudergezinnen (61%) en het minst vaak bij paren zonder kinderen (11%)
19
Armoede naar inkomensbron Onder armoedegrens
Boven armoedegrens
Loondienst
18%
82%
AOW / pensioen
17%
83%
WW uitkering
26%
74%
WIA / WAO
40%
60%
Bijstandsuitkering
87%
13%
Totaal
25%
75%
Armoede komt relatief het vaakst voor bij huurders met bijstand (87%) en het minst bij huurders met inkomen uit AOW of pensioen (17%).
20
Intermezzo: percentages en aantallen • 87 procent van de huurders met een bijstandsuitkering leeft in armoede. Het gaat daarbij eigenlijk om huishoudens. • Toch hoeft dat niet te betekenen dat de grootste groep armen van een bijstandsuitkering rondkomt. • Omdat er veel meer ouderen zijn met AOW of pensioen dan huurders met een bijstandsuitkering, zijn er toch meer ouderen die in armoede leven. 21
Armoede naar leeftijd Onder armoedegrens
Boven armoedegrens
Jonger dan 35
26%
74%
35 tot 55
34%
66%
55 tot 65
22%
78%
65 of ouder
18%
82%
Totaal
25%
75%
Armoede komt relatief het vaakst voor bij huurders tussen de 35 en 55 jaar (34%) en het minst bij huurders van 65 jaar of ouder (18%).
22
Armoede naar woonduur Onder armoedegrens
Boven armoedegrens
Korter dan 5 jaar
38%
62%
5 tot 10 jaar
19%
81%
10 tot 20 jaar
24%
76%
20 jaar of langer
14%
86%
Totaal
25%
75%
Armoede komt relatief het vaakst (38%) voor bij huurders die korter dan 5 jaar in hun huidige woning wonen
23
Armoede naar doelgroep Primaire doelgroep (recht op huurtoeslag)
Secundaire doelgroep (inkomen tot € 34.085)
Middeninkomens (inkomen tot € 43.602)
Inkomens hoger dan € 43.602
Totaal
Onder armoedegrens
Boven armoedegrens
44%
56%
3%
97%
1%
99%
0%
100%
25%
75%
Armoede komt relatief het vaakst voor bij huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag (primaire doelgroep).
24
Intermezzo: Armoedegrens en huurachterstand • 25 procent van de huishoudens die een woning bij Dunavie huren, heeft na betaling van de onvermijdbare uitgaven onvoldoende budget over voor de huur en energie. Hebben deze mensen dan allemaal een huurachterstand? • Nee, het aantal ontruimingsvonnissen vanwege huurachterstand was in 2013 bijvoorbeeld 34*. Het percentage huurachterstanden is 0,6%**. • Kennelijk kiezen de meeste huishoudens onder de armoedegrens er toch voor om de huur te blijven betalen. Blijkbaar heeft dit een hoge prioriteit. * Opgave Dunavie
**Corporatie In Perspectief 2014 25
Resumé woonlasten • Een kwart van de huurders van Dunavie leeft in armoede • De kans op armoede is het grootst bij eenoudergezinnen, huurders met een bijstandsuitkering, huurders tussen 35 en 55 jaar, huurders met een korte woonduur (tot 5 jaar) en huurders in de primaire doelgroep. 26
Armoede naar woonduur Onder armoedegrens
Boven armoedegrens
Korten dan 5 jaar
37%
63%
5 tot 10 jaar
19%
81%
10 tot 20 jaar
%
%
20 jaar of langer
%
%
Totaal
25% 75% Meningen over de woning 27
Mening over de woning (voldoende/goed) 72
Verwarming
68 59
Ventilatie
62 47
Warmte-isolatie
57 39
Geluidsisolatie
45
Dunavie Landelijk
42
Inbraakpreventie
54
Huurprijs in relatie tot kwaliteit
35 58
Servicekosten in relatie tot kwaliteit
38 49 47
Onderhoudstoestant
56 0
10
20
30
40
50
60
70
80
28
Mening over de woning (slecht/onvoldoende) 11 12
Verwarming
21
Ventilatie*
17 29
Warmte-isolatie
Dunavie
25
Landelijk 37
Geluidsisolatie
33 30
Inbraakpreventie
24
Huurprijs in relatie tot kwaliteit
31 15
Servicekosten in relatie tot kwaliteit*
19 21 25
Onderhoudstoestant
20 0
5
10
15
20
25
30
35
40
29
Intermezzo: woningkwaliteit • Uit nadere analyses blijkt dat huurders onder de armoedegrens vaker ontevreden zijn over de geluidsisolatie en de prijskwaliteitverhouding van de huurprijs en de servicekosten dan huurders boven de armoedegrens. •
We vergelijken de mening over de kwaliteit van de woning met twee groepen huurders: een groep met de mening van vele duizenden huurders uit het hele land en met de eerder genoemde referentiegroep. De referentiegroep is met een * gemarkeerd.
30
Resumé woningkwaliteit • De vaakst gewaardeerde punten aan de woningen zijn de verwarming en de ventilatie. • De huurprijs in relatie tot de woningkwaliteit en de warmte-isolatie worden relatief vaak als onvoldoende gewaardeerd. • Mensen onder de armoedegrens zijn relatief vaak ontevreden over de geluidsisolatie, de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van de woning en de servicekosten in relatie tot de geleverde kwaliteit. 31
Mening over de woning
Betaalbaarheid 32
Relatie woonlasten - inkomen • De gemiddelde woonlasten zijn:
Hoog gezien mijn inkomen Passend gezien mijn inkomen Laag gezien mijn inkomen Anders
Dunavie
Referentie
59%
67%
37%
31%
1%
1%
3%
1% 33
Intermezzo: betaalbaarheid • Ruim 59% vindt de woonlasten hoog gezien het inkomen • Uit nadere analyse blijkt dat 85% van de huurders onder de armoedegrens de huur hoog vindt in relatie tot het inkomen • Bij de huurders boven de armoedegrens heeft 52% deze mening
34
Toelichting mening woonlasten - 1 • Mensen melden dat hun inkomen daalt: • Er is op mijn werk uren bezuinigd waardoor ik per maand 300 euro minder te besteden heb. Ik red niet eens de vaste lasten, en dan moet ik ook nog eten wat is dus heel vaak niet doe of ik leen bij mijn kinderen. • Binnen een aantal jaren ga ik met pensioen, ben dan afhankelijk van mijn eigen AOW. Huurprijs is dan zo goed als onbetaalbaar. Moet dus nu al gaan sparen en houd daardoor nu al niks over. • Half 2012 kwam ik werkloos in de UWV, maar de huurtoeslag van 2013 en 2014 wordt berekend over 2011, dus toen werkte ik full time en ook mijn vrouw werkte toen meer. Gelukkig had ik wel recht op meer huurtoeslag. 35
Toelichting mening woonlasten - 2 • Mensen vinden de huurstijging een probleem: • Als de huren zo blijven stijgen wordt het voor ons op de duur wel moeilijker, mede doordat de inkomens er niet op vooruit gaan. • De stijging van de woonlasten ten opzichte van mijn inkomsten is absurd • Mensen vinden het oneerlijk meer te betalen voor dezelfde woning: • Ik betaal voor de woning waar anderen die een lager inkomen hebben minder voor betalen. Onterecht. Een woning met huur die beter bij me past wordt mij niet aangeboden, dus ik heb geen keuze. • Gezien de grote huurverhogingen van de afgelopen twee jaar is er een groot verschil met wat onze buren betalen en wat wij voor dezelfde woning moeten betalen, onredelijk veel. • Zieken hebben extra lasten • De totale lasten wegen zwaar gezien mijn inkomen mede door de zorgkosten zeker vanwege het eigen risico. 36
Bezuinigen • 89% geeft aan te zijn gaan bezuinigen de afgelopen twee jaar Top 5 bezuinigingsmaatregelen Ik koop minder vaak kleding
85%
Ik ga naar een goedkopere supermarkt
83%
Ik ga minder vaak uit
73%
Ik zet de verwarming lager
60%
Ik heb een abonnement op krant of tijdschrift opgezegd
56% 37
Aanvulling bezuinigingen • 33 procent stelt het bezoek aan een tandarts, fysiotherapeut of medisch specialist uit • 30 procent heeft in de afgelopen twee jaar het lidmaatschap van een vereniging opgezegd. • 16 procent heeft een aanvullende zorgverzekering opgezegd. • 14 procent stelt de aankoop van medicijnen uit • 13 procent heeft een hoger eigen risico op de zorgverzekering genomen. 38
Toelichting bezuinigingen • Ik heb een allesbrander aangeschaft ivm drukken stookkosten • Ik bevind mij inmiddels bij de schuldhulpverlening • De vaste lasten zijn veel hoger in dit huis dan in de flat en dat was moeilijk in te schatten. • Ik heb geen auto en geen rijbewijs. Toch moest ik een contract afsluiten voor de parkeergarage. Ik heb geprobeerd dit contract op te zeggen. Daar wordt niet op ingegaan. • Vervanging van de noodzakelijke elastische kousen stel ik uit vanwege het feit dat deze niet meer worden vergoed en ik deze in termijnen moet betalen. 39
Zorgen over de huur • Maakt u zich er zorgen over of u de huur kunt opbrengen?
Onder armoedegrens Boven armoedegrens Totaal
Dunavie
Referentie
75%
77%
49%
56%
55%
61% 40
Toelichting zorgen over de huur • • • •
Deze zorg heeft grote invloed op mijn leven. Nu nog niet, wel als ze elk jaar zo blijven stijgen. Wij hebben het gewoonweg niet. Zo simpel is het!!!!! Het probleem ligt niet zozeer bij de huur. Ik vind deze extreem gestegen, maar dat is op te brengen. Het zijn andere lasten, die samen met de huur zo extreem stijgen. En dan kijk ik naar energie, gemeentelijke lasten, etc. • Ik zeg dat ik me daar zorgen over maak, maar wil dat eigenlijk niet….”ik duw dat weg”…. • Zoon verlaat het huis en de huur gaat nog omhoog. 41
Inkomensontwikkeling • Ik verwacht dat mijn inkomen: Dunavie
Referentie
4%
4%
(Ongeveer) gelijk blijft
54%
36%
Daalt
28%
51%
Geen idee
14%
14%
Stijgt
Mensen die onder de armoedegrens leven, geven minder vaak aan te verwachten dat hun inkomen daalt dan mensen boven de armoedegrens.
42
Resumé betaalbaarheid • 89 procent van de mensen is de afgelopen twee jaar gaan bezuinigen op de uitgaven. Mensen bezuinigen het vaakst op het kopen van kleding, door naar een goedkopere supermarkt te gaan, op uitgaan, de verwarming lager te zetten en abonnementen op de krant en tijdschriften op te zeggen. • Van de mensen onder de armoedegrens maakt 75 procent zich er zorgen over of ze de huur kunnen opbrengen. Van de mensen boven de armoedegrens maakt ongeveer de helft zich daar zorgen over. • Bij het voeren van een boveninflatoir huurbeleid zal de armoede toenemen. Ongeveer een kwart van de mensen verwacht dat het inkomen daalt, ongeveer de helft van de mensen denkt dat het inkomen gelijk blijft. 43
Reacties en panel • Het onderzoek is in het algemeen goed ontvangen. Mensen zijn blij dat ze hun verhaal kunnen doen. • Een aantal mensen vraagt zich af hoe de enquête anoniem kan zijn als ze wel hun naam opgeven. • Mensen vragen om een terugkoppeling • Er is ruim belangstelling voor het panel – 546 kandidaten! 44
Aanbevelingen • Geef een terugkoppeling naar de bewoners. • Formuleer ambities over de betaalbaarheid, bijvoorbeeld over scheef wonen, wachtlijsten, kwaliteitsniveau van woningen. • Koppel afspraken aan de ambities, over het aanbod betaalbare woningen, het streefhuurbeleid en het armoedebeleid. • Momenten voor afspraken zijn de Huisvestingsverordening en de prestatieafspraken. • Monitor de resultaten. 45
Literatuur •
• • • • • • • •
Boelhouwer, P.J. & Lamain, C. (2013). Marktconforme huren en woonuitgaven; De effecten van het huurbeleid uit het voorjaarsakkoord wonen het regeerakkoord Rutte II op de ontwikkeling van de woonuitgaven. OTB, Delft Bos, J., et al. (2014). Budgethandboek 2014. Nibud, Utrecht Corporatie in Perspectief, Stichting Dunavie. Corporatie benchmark centrum Kromhout, S. (2013). Woonlasten van Huurders; Huur en energielasten in de gereguleerde huursector. RIGO, Amsterdam Kromhout, S., Bakker, W. (2014). Betaalbaar wonen, woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector. RIGO, Amsterdam SCP (2013). Armoedesignalement 2013. Sociaal Cultureel Planbureau, Den Haag Veenstra, W. (2012). De draagbaarheid van energielasten in beeld. RUG, Groningen VOlkshuisvesting Informatie Systeem Vos, M. (2013). Welke huur is nog betaalbaar? Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 19;1. Platform 31, Den Haag 46
