De rekening voor de huurder

De rekening voor de huurder De gevolgen van de modernisering van het huurbeleid voor de ontwikkeling van de woonlasten

In opdracht van Beter Wonen Vechtdal, SWZ Zwolle, Wooncom Emmen

Johan Conijn Kees Leidelmeijer Paul van Grieken

november 2004

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 88.700

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

1

1.1

ALGEMEEN

1

1.2

OPZET VAN DE RAPPORTAGE

2

2

MODERNISERING VAN HET HUURBELEID

3

2.1

INLEIDING

3

2.2

DE HOOFDLIJNEN

3

2.3

OVERIGE PUNTEN

6

3

DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS

9

3.1

INLEIDING

9

3.2

DE DRIE VARIANTEN

9

3.3

DE HOOGTE VAN DE MARKTHUUR

10

3.4

DE UITKOMSTEN VAN DE VARIANTEN

11

4

DRIE SCENARIO’S VERGELEKEN

25

4.1

INLEIDING

25

4.2

DE VERGELIJKING

25

5

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

29

Bijlage: Model huurbeleid

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1 Inleiding 1.1

Algemeen De modernisering van het huurbeleid is al enige tijd een belangrijk thema in het volkshuisvestingsbeleid. Op grond van de voortstellen van de commissie Vermeulen I zijn voor een periode van 5 jaar afspraken gemaakt over het te voeren huurbeleid. Het laatste jaar, waarop deze afspraken van toepassing zijn, is 2004/2005. Er is vervolgens gepoogd door de organisaties van huurders en verhuurders om in de commissie Vermeulen II voor de langere termijn tot voorstellen te komen over het te voeren huurbeleid. Dit is zonder resultaat gebleven. Het ministerie heeft daarna het initiatief weer genomen en het overleg over de modernisering van het huurbeleid in een breder kader geplaatst. De reden voor het bredere kader is dat de afgelopen jaren de omvang van woningbouw en herstructurering lager is geweest dan gewenst. Als gevolg hiervan neemt het woningtekort toe en vordert de stedelijke vernieuwing onvoldoende. Mede in samenhang hiermee stagneert de doorstroming. De woningmarkt zit ‘vast’. Deze problematiek is verbonden met het vraagstuk van de modernisering van het huurbeleid. Het ministerie van VROM en de organisaties van huurders en verhuurders hebben overleg gevoerd over een groot pakket van beleidsmaatregelen met als doel meer beweging op de woningmarkt te krijgen: de Grote Beweging. Het overleg heeft met name betrekking op: -

het lange termijn huur- en subsidiebeleid

-

afspraken over de woningproductie;

-

de verhouding tussen de overheid en de woningcorporaties.

De beleidsvoornemens die betrekking hebben op het huur- en subsidiebeleid zijn onlangs gepubliceerd. Hiermee is een uitwerking gegeven aan de modernisering van het huurbeleid. De afspraken over een vergroting van de woningproductie moeten nog grotendeels worden gemaakt. Het overleg en het debat over de verhouding tussen de overheid en de woningcorporaties zullen in belangrijke mate volgend jaar worden gevoerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

1.2

Opzet van de rapportage Het voorgenomen huurbeleid biedt aan verhuurders aanmerkelijk mee ruimte om de huren te verhogen. Deze rapportage heeft betrekking op de gevolgen hiervan voor de hoogte van de huur, het gebruik van de huursubsidie en de woonlasten van huurders. De periode die daarbij in de beschouwing wordt betrokken is 2004 – 2015. Dit rapport verder als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk zullen de beleidsvoornemens op hoofdlijnen worden beschreven. Deze beleidsvoornemens vormen de basis voor het model, waarmee de berekeningen zijn uitgevoerd. In hoofdstuk drie worden de consequenties van de beleidsvoornemens voor de ontwikkeling van het huurniveau en de woonlasten weergegeven. Hierbij zullen ook verschillende varianten worden onderscheiden omdat de ruimte die verhuurders gaan krijgen om de huren te verhogen op verschillende manieren ingevuld kan worden. Daarna zullen in hoofdstuk vier twee andere beleidsscenario’s in de beschouwing worden betrokken, te weten een scenario met inflatievolgend huurbeleid en een scenario met een voortzetting van het huidige beleid. Door de uitkomsten van deze scenario’s te vergelijken met het scenario van voorgenomen beleid kan inzicht worden geven in de beleidseffecten van het nieuwe beleid ten opzichte van mogelijk ander beleid. Het rapport wordt afgerond met samenvatting en conclusies. In een afzonderlijke bijlage zijn de opzet van het model en de gemaakte veronderstellingen nader toegelicht.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2 Modernisering van het huurbeleid 2.1

Inleiding In dit hoofdstuk zal een overzicht worden gegeven van de voornemens van het ministerie voor het te voeren huurbeleid. Deze voornemens zijn ontleend aan de Huurbrief die op 19 november 2004 is gepubliceerd.1 Tezamen met de Huurbrief is ook een doorrekening van het voorgenomen beleid door ABF gepubliceerd2 en een notitie van het Centraal Planbureau (CPB) met een verslag van de validatie door het CPB van de doorrekening door ABF3. Deze doorrekening en de validatie daarvan blijven in deze rapportage verder buiten beschouwing.

2.2

De hoofdlijnen Het voorgenomen huurbeleid bevat verschillende onderdelen, waarvan het voornemen bestaat ze gefaseerd in te voeren. Elk onderdeel zal afzonderlijk worden toegelicht.

2.2.1

Aanpassing woningwaarderingsstelsel Een hoeksteen van het huidige huurbeleid is het puntenstelsel waarmee de kwaliteit van woningen wordt bepaald. Op basis van deze puntenkwaliteit wordt de maximum huurprijsgrens bepaald als ook de hoogte van de maximaal toegestane jaarlijkse huurstijging per woning. Er is de afgelopen decennia weinig veranderd aan het puntenstelsel. De belangrijkste recente aanpassing is dat de aftrek voor veroudering gefaseerd is afgeschaft. Het voorstel is nu om de WOZ-waarde een rol te laten vervullen bij de kwaliteitsbepaling van de huurwoningen, en wellicht op termijn volledig in de plaats te laten komen voor de huidige puntenwaardering. Met de introductie van de WOZ-waarde

voetnoot 1

Ministerie van VROM: Uitwerking voorstellen modernisering huurbeleid, brief aan de Tweede

2

J. Brouwer e.a.: De effecten van een nieuw stelsel van huurprijzen, ABF, Delft, november 2004.

3

CPB: Validatie ABF-berekeningen nieuw huurbeleid, Den Haag, 10 november 2004.

Kamer, 19 november 2004.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 MODERNISERING VAN HET HUURBELEID

in het woningwaarderingsstelsel worden marktinvloeden, die tot uiting komen in de hoogte van de WOZ-waarde, betrokken bij de kwaliteitsbeoordeling van huurwoningen. Het voornemen is om per 1-7-2006 de woningwaarderingspunten die nu voor woonvorm en woonomgeving worden gegeven, te laten vervallen en deze punten te vervangen door een percentage van de WOZ-waarde van de huurwoning. Deze substitutie vindt zodanig plaats dat de gemiddelde maximum huurprijsgrens van de gereguleerde huurwoningen, die gebaseerd is op de aangepaste woningwaardering, gelijk is aan de maximum huurprijsgrens bij ongewijzigd beleid. Het effect van deze aanpassing is tweeërlei. Er vindt een landelijke verschuiving plaats waarbij de maximum huurgrens in de gebieden waar de WOZ-waarde mede door schaarste relatief hoog is, gemiddeld genomen hoger komt te liggen, en in de ruimere woningmarktgebieden lager. Daarnaast gaat de gewildheid van woningen zoals die op de markt van koopwoningen in de hoogte van de verkoopprijs tot uiting komt, mede een rol spelen kwaliteitswaardering van huurwoningen. Het is plausibel om te verwachten dat dit voornemen in beperkte mate een verhogend effect heeft op de het gemiddelde huurniveau. In krappe woningmarkt zal de extra huurruimte die door de gemiddelde verhoging van de maximum huurprijsgrens wordt geboden naar verwachting (ten dele) worden benut. Anderzijds zal in de ruimere woningmarktgebieden de gemiddelde verlaging van de maximum huurprijsgrens over het algemeen geeft effect hebben omdat het huurniveau veelal (ruim) onder de maximum huurprijsgrens ligt. 2.2.2

Vergroting aantal geliberaliseerde huurwoningen Sinds 1989 bestaat er de mogelijkheid om huurwoningen te liberaliseren. In de periode 1989 – 1993 was er een interim-maatregel. Nadien is het huidige liberalisatiebeleid van kracht geworden. Wanneer een verhuurder met een nieuwe huurder een huurprijs overeenkomt boven de huurliberalisatiegrens, die gelijk is aan de maximum huursubsidiegrens, valt de woning niet meer onder de huurprijsregulering en is daarmee geliberaliseerd. Het is niet precies bekend hoeveel huurwoningen momenteel geliberaliseerd zijn. Het aandeel woningen met een huurprijs boven de huursubsidiegrens bedraagt 5%, maar een (klein) deel van deze woningen wordt nog bewoond door een huurder die de woning al bewoont voordat het huidige liberalisatiebeleid van kracht werd. In potentie is een groot deel van de huurwoningen onder het huidige beleid liberaliseerbaar. Circa 40% van de huurwoningen heeft op grond van het woningwaarderingsstelsel een maximum huurprijsgrens die hoger is dan de liberalisatiegrens. Bij mutatie van de huurder heeft de verhuurder de mogelijkheid om de woning te liberaliseren door de huur op te trekken tot boven de liberalisatiegrens. Er is geen onderzoek beschikbaar dat een verklaring biedt voor het feit dat er in de praktijk zo weinig woningen zijn geliberaliseerd. Twee verklaringen liggen voor de hand: -

de sociale verhuurders hebben er tot nu toe in grote mate van afgezien om de huur na mutatie op te trekken tot boven de liberalisatiegrens vanwege de wens een gematigd huurbeleid te willen voeren;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


-

de leegkomende woningen die geliberaliseerd hadden kunnen worden, worden als koopwoning verkocht omdat de verkoopwaarde veelal hoger ligt dan de opbrengstwaarde in verhuurde staat.

Het voornemen is om de liberalisatiegrens vanaf 1-7-2006 te baseren op de WOZwaarde van de woningen. De grens waarboven de woningen in principe geliberaliseerd zouden kunnen worden, is zodanig vastgesteld dat circa 25% van de huurwoningen zich boven die WOZ-grens bevinden. De hoogte van de grens is verder regionaal gedifferentieerd: € 100.000 in Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel Zeeland en Flevoland; € 130.000 in Utrecht en het ROA-gebied; € 115.000 in de rest van Nederland. Als het huishouden in de huurwoningen met een WOZ-waarde boven de grens huursubsidie ontvangt, blijft de woning tot het gereguleerde segment behoren zolang dat het geval is. Bij mutatie heeft de nieuwe huurder echter geen recht op huursubsidie. Verder kan de verhuurder besluiten om liberaliseerbare woningen toch in het gereguleerde segment te plaatsen. In dat geval is het gereguleerde huurbeleid van toepassing en kan de huurder als het inkomen en de huur daartoe aanleiding geven, wel huursubsidie ontvangen. Bij geliberaliseerde woningen is voor zittende huurders een overgangstermijn van 2006 tot 2010 van toepassing. In deze periode is er nog sprake van regulering al is de toegestane huurstijging wel al hoger dan die bij de gereguleerde huurwoningen. Vanaf 2010 kan de huur op een marktconform niveau worden gesteld. Wanneer het huidige en het voorgenomen liberalisatiebeleid met elkaar worden vergeleken zijn er drie belangrijke verschillen:

2.2.3

-

de grens waarboven de woningen geliberaliseerd kunnen worden, is niet meer gebaseerd op het huurniveau, maar op de WOZ-waarde; aangezien momenteel huurniveau en WOZ-waarde weinig verband met elkaar hebben, kunnen ook woningen met een laag huurniveau tot de geliberaliseerde huurwoningen gaan behoren;

-

het bereik van het voorgenomen liberalisatiebeleid is aanmerkelijk geringer dan dat van het huidige beleid: van circa 40% naar 25% van de huurwoningvoorraad;

-

daarentegen is het te verwachten effect van het voorgenomen liberalisatiebeleid sterker omdat de mutatie van de huurder niet meer afgewacht behoeft te worden; tenzij de huurder huursubsidie ontvangt, kan in 2010 bij geliberaliseerde huurwoningen een marktconforme huurprijs gevraagd worden.

De jaarlijkse huurstijging De hoogte van de jaarlijkse huurstijging is momenteel gekoppeld aan de prijskwaliteitsverhouding van de huurwoning. Als de huurprijs relatief laag is ten opzichte van de puntenkwaliteit van de woning is een hogere huurstijging toegestaan dan bij huurwoningen met een relatief hoge huurprijs. Deze koppeling wordt in de beleidsvoornemens losgelaten. Het voornemen is om bovenop de inflatie een extra huurstijging toe te staan die als volgt is gespecificeerd:

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 MODERNISERING VAN HET HUURBELEID

Max. huurstijging per woning bovenop de inflatie:

2005

2006

2007

2008

2009

2010 e.v.

gereguleerd

1,5%

1,5%

2,5%

2,5%

3,0%

3,0%

geliberaliseerd

1,5%

2,0%

3,0%

3,5%

4,0%

vrij

Bij woningen met een huurprijs onder de € 200,- per maand en waarbij bovendien de huurprijs minder is dan 50% van de maximale huurprijs, wordt de huur jaarlijks nominaal met €25 verhoogd. De huursombeperking voor sociale verhuurders die momenteel van kracht is, bedraagt inflatie plus 0,4%. De komende jaren zal deze beperking nog worden gecontinueerd: in 2005 inflatie plus 0,4%, in 2006 inflatie plus 0,8% en in 2007 inflatie plus 1,2%. Vanaf 2008 is het voornemen om de huursombeperking te laten vervallen. Verder wordt de inflatie in het voorgenomen huurbeleid gebaseerd op de mutatie van de consumentenprijsindex van het voorafgaande jaar. In het huidige beleid is de inflatie ontleend aan een 5-jaars voortschrijdend gemiddelde van de mutatie van de consumentenprijsindex. Naar verwachting zal bij het voorgenomen huurbeleid de eerste jaren de huurstijging enigszins lager uitkomen dan bij het huidige beleid het geval zou zijn. De oorzaak is dat de overstap bij de inflatiegrondslag van 5-jaars voortschrijdend gemiddelde naar de inflatie van het voorafgaande jaar, tot een lager inflatiepercentage leidt. Na verloop van tijd verdwijnt dit effect. Daarna zal bij het voorgenomen beleid de huurstijging hoger zijn, ook omdat het percentage dat de huur meer mag stijgen dan de inflatie, in de loop der jaren oploopt. De verwachting van een hogere huurstijging geldt in nog sterkere mate voor het geliberaliseerde segment waar vanaf 2010 de huren vrij zijn en daarvoor al een hogere huurstijging toegestaan wordt dan in het gereguleerde segment.

2.3

Overige punten De schets op hoofdlijnen van het voorgenomen huurbeleid heeft met name betrekking op die onderdelen van het huurbeleid die van belang zijn voor de berekening van de gevolgen voor het huurniveau, de huursubsidie en de woonlasten van de huurders. Er zijn daarnaast nog andere onderdelen van het voorgenomen huurbeleid, die weliswaar niet direct bij de berekeningen zijn meegenomen, maar wel van belang zijn. Deze onderdelen zijn. 1.

Verhuurders zullen zo is het voornemen vanaf 2006 een bijdrage leveren aan de kosten van de huursubsidie. De totale bijdrage bedraagt in 2006 € 250 miljoen. Dit bedrag zal worden geïndexeerd met de inflatie en bovendien stijgen met de toename van de huursubsidie die het gevolg is van een huurstijging boven de inflatie. Deze verplichte bijdrage zal, zo mag verwacht worden, ertoe leiden dat verhuurders meer gebruik zullen gaan maken van de geboden ruimte om de huren te verhogen, dan zonder de bijdrage het geval zou zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2.

De verruiming van het huurbeleid in 2008 en latere jaren, die er onder meer uit bestaat dat de huursombeperking bij de sociale verhuurders wordt losgelaten, is in het voorgenomen beleid afhankelijk gesteld van de gerealiseerde nieuwbouw van woningen in de periode 2005 – 2007. Als de gewenste productie niet wordt gerealiseerd, kan de voorgenomen verdere verruiming van het huurbeleid achterwege blijven. De kans dat de gewenste productie niet wordt gerealiseerd, is overigens niet groot omdat de beoogde nieuwbouw van sociale verhuurders in 2005 en 2006 30% lager is dan de productie die de afgelopen jaren tot stand is gekomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7


3 De gevolgen van de beleidsvoornemens 3.1

Inleiding In dit hoofdstuk zullen de gevolgen van het voorgenomen huurbeleid worden weergegeven. Het gaat hierbij om de volgende thema’s: -

de omvang, de samenstelling en de ontwikkeling van de geliberaliseerde huurwoningen;

-

het verloop van de kale huur in de verschillende segmenten van de huurwoningmarkt;

-

het verloop van de netto maandhuur in de verschillende segmenten van de huurwoningmarkt en voor verschillende categorieën huurders;

-

het verloop van de netto woonquote in de verschillende segmenten van de huurwoningmarkt en voor verschillende categorieën huurders;

Omdat de gevolgen van het voorgenomen huurbeleid mede afhangen van het gedrag van verhuurders zijn bij de berekeningen drie varianten onderschrijden. Deze varianten zullen in de volgende paragraaf worden toegelicht.

3.2

De drie varianten Het voorgenomen huurbeleid biedt de verhuurders meer ruimte. Er zijn echter geen gegevens beschikbaar op basis waarvan een prognose kan worden gemaakt hoe verhuurders met de geboden ruimte zullen omgaan. Dit is te meer niet het geval omdat het te verwachten valt verhuurders, waar dat markttechnisch mogelijk is, de verplichte bijdrage aan de kosten van de huursubsidie (deels) zullen verrekenen in de hoogte van de huurstijging. De ruimte in het huurbeleid is immers mede geboden opdat verhuurders de bijdrage aan de huursubsidie kunnen compenseren met hogere huurstijgingen. Niettemin is het niet te voorspellen hoe het gedrag van verhuurders zal zijn. Om een beeld te kunnen geven van de mogelijke gevolgen zijn drie varianten onderschrijden die een bandbreedte weergeven waarbinnen het gedrag van verhuurders zich zou kunnen bevinden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9

10 DE GEVOLGEN VAN DE BELEIDSVOORNEMENS

In alle varianten is verondersteld dat de particuliere verhuurders de geboden ruimte in het huurbeleid, waar dat markttechnisch mogelijk is, volledig zullen benutten. De verschillen tussen de varianten hebben betrekking op het gedrag van sociale verhuurders. Bij de drie gedragsvarianten voor de sociale verhuurders wordt onderscheid gemaakt in: •

het percentage van de maximum huurgrens dat bij de gereguleerde huurwoningen wordt gehanteerd als streefhuur; dit streefhuurpercentage speelt een rol bij de huursprong bij mutatie van de huurder en is het is ook de bovengrens bij de jaarlijkse huurstijging • het aandeel van het woningbezit dat op basis van de WOZ-waarde en het feit dat de huurder geen huursubsidie ontvangt, weliswaar geliberaliseerd kan worden, maar niettemin vrijwillig in het gereguleerde segment wordt geplaatst De drie varianten zijn: een Lage Variant 1. het streefhuurpercentage bij gereguleerde huurwoningen is, rekening houdend met het geldende huurniveau en de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel, relatief laag vastgesteld, variërend van 75 tot 80%4; 2. het aandeel van de liberaliseerbare huurwoningen dat vrijwillig in het gereguleerde segment wordt geplaatst is 75%. een Midden Variant 1. het streefhuurpercentage varieert van 80 tot 85%; 2. het aandeel van de liberaliseerbare huurwoningen dat vrijwillig in het gereguleerde segment wordt geplaatst is 25%. een Hoge Variant 1. in deze variant benutten ook de sociale verhuurders de geboden ruimte volledig; 2. het streefhuurpercentage is in alle gevallen 100%; 3. er worden geen liberaliseerbare huurwoningen in het gereguleerde segment geplaatst. De midden variant is beschouwen we als de meest plausibele variant. De twee andere varianten bieden inzicht in de bandbreedte naar beneden en naar boven waarbinnen de gevolgen zich vermoedelijk zullen bevinden.

3.3

De hoogte van de markthuur De markthuur vormt voor de geliberaliseerde huurwoningen het marktconforme huurniveau dat in het voorgenomen beleid vanaf 2010 gevraagd kan worden. Daarnaast is in het model de markthuur ook voor de gereguleerde huurwoningen als bovengrens gehanteerd als het streefhuurniveau hoger zou zijn. De hoogte van de markthuur is gebaseerd op het huurniveau dat particuliere verhuurders momenteel vragen, uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde. De mediane waarde van de markthuur is 5,4% van de WOZ-waarde. Verder is het percentage regionaal gedifferentieerd. Als de WOZ-waarde in een woningmarktgebied relatief laag is, ligt de markthuur als percentage van de WOZ-waarde boeven de mediane waarde, en omgekeerd. De regionale percentages zijn in de bijlage weergegeven.

voetnoot 4

In de bijlage zijn de percentages naar regio uitgesplitst

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3.4

De uitkomsten van de varianten

3.4.1

De geliberaliseerde huurwoningen Uit tabel 1 komt naar voren dat op basis van de WOZ-grens in totaal 736.500 huurwoningen geliberaliseerd zouden kunnen worden. Dit is 24% van alle huurwoningen. In het SRE-gebied is het aandeel met 37% het hoogst en in de provincie Groningen met 6% het laagst. Een substantieel deel van deze op basis van de WOZwaarde liberaliseerbare huurwoningen wordt bewoond door een huurder die momenteel huursubsidie ontvangt, resp. op grond van het inkomen en de huur, recht heeft op huursubsidie. Het gaat in totaal om 188.500 huurders voor wie dit geldt.5 Zolang deze huurder recht houdt op huursubsidie kunnen deze woningen niet worden geliberaliseerd. Er resteren na aftrek van deze woningen met huursubsidieontvangers 548.000 woningen die met het voorgenomen huurbeleid liberaliseerbaar zijn. Dit is 18% van alle huurwoningen.

Tabel 1

Het aantal potentieel te liberaliseren huurwoningen, met en zonder ontvangers van huursubsidie, naar BON-regio

BON-regio (19)

WozLiberaliseerbaar

waarvan hsontvanger

potentieel liberaliseerbaar

1 ROA

111.500

29.000

83.000

2 SRR

39.000

7.000

32.500

3 Haaglanden

50.000

11.500

38.500

4 BRU

45.000

11.000

34.000

5 ROL Twente

18.000

6.000

12.500

6 ROL KAN

28.500

7.500

21.000

7 SRE

44.000

13.500

30.500

8 Groningen

6.000

1.500

4.500

9 Friesland

8.000

2.500

5.500

10 Drenthe

9.000

3.000

6.500

11 Rest Overijsel

23.500

6.000

17.500

12 Rest Gelderland

63.000

17.500

45.500

13 Rest Utrecht

18.500

3.500

14.500

14 Rest Noord Holland

63.000

15.000

48.000

15 Rest Zuid Holland

81.000

19.500

61.000

3.500

1.000

3.000

16 Zeeland 17 Rest Noord Brabant

75.000

21.000

54.000

18 Limburg

42.000

11.500

30.500

19 Flevoland

7.500

1.500

6.000

736.500

188.500

548.000

Nederland

voetnoot 5

Dat aantal is inclusief de zogenaamde latente vraag: huurders die wel recht hebben op huursubsidie maar dat (nog) niet hebben aangevraagd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11


De volgende drie diagrammen geven een beeld van de huishoudens die wonen in de woningen die liberaliseerbaar zijn, dus exclusief de huurders met huursubsidie. Qua leeftijdsopbouw is er een vrij gelijkmatige verdeling over de onderscheiden leeftijdsklassen. Bijna de helft, te weten 40%, van de huishoudens hoort tot de leeftijdsklassen 35 – 54 jaar. Verder is van belang dat bijna een kwart van alle huishoudens in een liberaliseerbare huurwoning tot de groep 65-plussers behoort. Figuur1

De huishoudens in de potentieel liberaliseerbare huurwoningen naar leeftijd van het hoofd van het huishouden 58000

17000

18-24 jaar 87000

25-34 jaar

69000

35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar

104000

75 jaar en ouder

98000

114000

De volgende cirkeldiagram laat zien dat ruim 2/3 van de huishoudens een inkomen uit werk heeft en 1/3 van de huishoudens in een liberaliseerbare woningen geen betaald werk heeft. Een groot deel van deze laatste groep is 65-plusser. Figuur2

De huishoudens in de potentieel liberaliseerbare huurwoningen naar sociaaleconomische positie van het hoofd van het huishouden betaald werk 121000 geen betaald werk en <65 jaar geen betaald werk en >=65 jaar

59000

368000

Tot slot geeft de derde cirkeldiagram een beeld van de inkomensverdeling van de huishoudens in de liberaliseerbare huurwoningen. De huishoudens met een inko-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


men boven de Ziekenfondsgrens maar minder van 1½ maal modaal vormen met 39% de grootste afzonderlijke groep. Slechts 17% van de huishoudens heeft een huishoudinkomen dat hoger is dan 1½ modaal. Een kwart van de huishoudens heeft een inkomen dat ligt tussen de huursubsidiegrens en de Ziekenfondsgrens. Tot slot heeft 19% van de huishoudens in de liberaliseerbare huurwoningen een inkomen dat lager is dan de inkomensgrens voor de huursubsidie. Deze huishoudens hebben weliswaar een laag inkomen, maar bij het geldende huurniveau geen recht op huursubsidie. Figuur3

De huishoudens in de potentieel liberaliseerbare huurwoningen naar inkomensklasse. 91000

106000 Tot huursubsidiegrens maar geen hs-ontvanger Boven huursubsidiegrens en onder ziekenfondsgrens Boven ziekenfondsgrens en onder anderhalf modaal 138000

Boven anderhalf modaal

214000

Het aantal woningen dat daadwerkelijk wordt geliberaliseerd is mede afhankelijk van het beleid van de verhuurders, die er ook voor kunnen kiezen om de liberaliseerbare huurwoning in het gereguleerde segment te plaatsen. In de middenvariant geldt dit voor 25% van de liberaliseerbare huurwoningen van de sociale verhuurders. Verder neemt het aantal geliberaliseerde huurwoningen toe als gevolg van verhuizingen van ontvangers van huursubsidie, waarvoor geen huursubsidieontvangers voor terug kunnen komen, en door de nieuwbouw van huurwoningen boven de WOZ-grens. Daarnaast is er ook een afname van het aantal geliberaliseerde huurwoningen door de verkoop van deze woningen aan zittende huurders en door verkoop bij mutatie. Huishoudens met een voldoende inkomen zullen naar verwachting meer geneigd zijn om de eigen huurwoning te kopen als de liberalisatie in het verschiet ligt. Bovendien zullen verhuurders bij mutatie ook en deel van de geliberaliseerde huurwoningen als koopwoning verkopen. Figuur4 laat zien dat in de middenvariant, waar in 2006 het aantal geliberaliseerde huurwoningen 472.500 bedraagt, er een beperkte toename van het aantal geliberaliseerde huurwoningen plaats vindt. Deze toename doet zich voor bij de sociale verhuurder. Bij de particuliere verhuurders is het saldo van de effecten licht negatief, waardoor het aantal geliberaliseerde huurwoningen in deze sector daalt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


Figuur4

Het aantal geliberaliseerde huurwoningen naar type verhuurder in de middenvariant, 2006 – 2015 310000

sociaal

290000

particulier

270000 250000 230000 210000 190000 170000 150000 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

In figuur 5 worden de drie varianten onderling vergeleken ten aanzien van het verloop van het aandeel van de geliberaliseerde huurwoningen. In de hoge variant, waarbij ook de sociale verhuurders geen liberaliseerbare huurwoningen in het gereguleerde segment plaatsen, is het aandeel in 2006 19% en het stijgt in beperkte mate tot 21%. In de twee andere varianten is dezelfde beperkte stijging waarneembaar, maar het niveau is lager omdat in deze twee varianten de sociale verhuurders een deel van de liberaliseerbare huurwoningen in het gereguleerde segment hebben geplaatst. Figuur5

Het procentuele aandeel van de geliberaliseerde huurwoningen voor de drie beleidsvarianten, 2006 – 2015 25%

20%

15%

10% Hoge variant Midden variant

5%

Lage variant 0% 2006

3.4.2

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Het verloop van de kale huur In tabel 2 is de stijging van de kale huur in de middenvariant weergegeven voor de afzonderlijke huursegmenten. De stijging is gecorrigeerd voor inflatie zodat de reële prijsstijging resteert. Uit de tabel blijkt dat zoals te verwachten valt, de sterkste reële huurstijging zich in het geliberaliseerde huursegment voordoet. In de periode 2004 – 2009 is de reële stijging van de kale huur 26, resp. 23%. Vanaf 2009, als bij de geliberaliseerde huurwoningen de huren worden vrijgegeven gaat de reële stijging nog verder door en komt in 2015 uit op 50%. Bij de gereguleerde huurwoningen van sociale verhuurders is de reële huurstijging met 9% in de periode 2004 – 2009 en met 17% in de periode 2004 – 2015 het laagst.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 2

Het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor inflatie, naar huursegment, 2004 – 2015, volgens de middenvariant

stijging 2004 Sociaal

Particulier

2009

2004-2009

stijging 2015

2004-2015

Gereguleerd

369

403

9%

431

17%

Geliberaliseerd

435

546

26%

648

49%

Gereguleerd

394

452

15%

495

26%

Geliberaliseerd

534

658

23%

802

50%

Een vergelijkbaar overzicht van het verloop van de kale huur in de middenvariant naar BON-regio is in tabel 3 opgenomen. Uit de tabel blijkt dat de reële stijging van de kale huur wel enigszins naar regio differentieert, maar niet in grote mate. In Flevoland is de reële stijging van het huurniveau met 18% in de periode 2004 – 2015 het laagst. Een verklaring hiervoor is dat in deze provincie is het huurniveau in 2004 het hoogste is. In regio Twente is de reële huurstijging het hoogst: 33% in de periode 2004 – 2015. Tabel 3

Het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor inflatie, naar BON-regio, 2004 – 2015, volgens de middenvariant

2004

2009

%-mutatie 2004 - 2009

2015

%-mutatie 2004-2015

1 ROA

368

416

13%

462

25%

2 SRR

381

424

11%

464

22%

3 Haaglanden

421

470

11%

525

25%

4 BRU

400

446

12%

488

22%

5 ROL Twente

369

432

17%

490

33%

6 ROL KAN

387

439

14%

485

25%

7 SRE

402

453

13%

497

24%

8 Groningen

358

409

14%

452

26%

9 Friesland

360

409

14%

454

26%

10 Drenthe

365

420

15%

470

29%

11 Rest Overijsel

374

429

15%

477

28%

12 Rest Gelderland

388

442

14%

494

27%

13 Rest Utrecht

424

475

12%

522

23%


390

434

11%

477

22%


406

457

13%

506

25%

16 Zeeland

383

424

11%

462

21%

17 Rest Noord Brabant

393

454

15%

509

29%

18 Limburg

401

459

14%

507

26%

19 Flevoland

431

476

10%

510

18%

Nederland

389

440

13%

487

25%

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15


Doordat in de drie beleidsvarianten het aantal geliberaliseerde huurwoningen en het streefhuurniveau van de gereguleerde sociale huurwoningen verschillen, leiden deze varianten ook tot een andere ontwikkeling van de kale huur. Figuur6 laat voor de drie varianten het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor inflatie zien. In de hoge variant waarbij alle verhuurders de geboden huurruimte volledig benutten, is de stijging van de kale huur nog aanmerkelijk hoger dan in de midden variant. In 2015 is de gemiddelde voor inflatie gecorrigeerd kale huur in 2015 in de hoge variant € 533 per maand, terwijl de midden variant dan uitkomt op € 487 per maand. Het verschil tussen de midden variant en de lage variant is minder groot. In de lage variant komt de kale huur in 2015 uit op € 465 per maand in prijzen van nu. Figuur6

Het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor de inflatie, 2004 – 2015, volgens de drie beleidsvarianten, Nederland 550 525 500 475 450 425 Hoge variant

400

Midden variant Lage variant

375 350 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

De reële toename van de kale huur is overigens de resultante van verschillende factoren. De jaarlijkse huurstijging op 1 juli, de huuraanpassing bij mutatie en het effect op de gemiddelde kale huur van mutaties in de huurwoningvoorraad door nieuwbouw, sloop en verkoop. Uit de analyses is gebleken dat het effect van de huurharmonisatie in de loop der tijd steeds geringer wordt. Reeds in 2004 zijn er huurwoningen waarbij de geldende huur boven de streefhuur, resp. de markthuur ligt. Bij deze woningen wordt in het model de huur bevroren totdat de met de inflatie stijgende streefhuur, resp. markthuur gelijk is aan het geldende huurniveau. Daarnaast leidt het voorgenomen huurbeleid ertoe dat steeds meer woningen met hun huurniveau aan het plafond komen te zitten. Hierdoor dooft het effect van de huurharmonisatie geleidelijk uit. 3.4.3

Het verloop van de netto maandhuur Het verloop van de netto maandhuur, zijnde de basishuur minus de huursubsidie, is sterk afhankelijk van de hoogte van het inkomen, en daarmee of er al dan niet huursubsidie wordt ontvangen en het huursegment waarin de huurwoning zich bevindt. Tabel 4 geeft eerst het beeld voor de gehele huursector. De stijging van de netto maandhuur is het geringst bij de huishoudens met huursubsidie. In de periode 2004 – 2015 stijgt de netto maandhuur in de midden variant, gecorrigeerd voor inflatie, bij deze groep huishoudens slechts 3%. Daarentegen is de stijging van de netto maand huur van de huishoudens die qua inkomen wel voor huursubsidie in aanmerking zou kunnen, maar op grond van het huurniveau daarop geen recht

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


heeft, bijzonder groot. Een complex van factoren ligt hieraan ten grondslag. Het huurniveau van deze groep huishoudens ligt onder het gemiddelde waardoor een grote stijging te verwachten valt. Daarnaast bevinden zich in deze groep relatief veel jongeren met een niet al te hoog inkomen, die een huurwoning bewonen met een huur boven de huurgrens die voor deze groep geldt, waardoor geen er recht op huursubsidie is. Tot slot is het van belang te onderkennen dat deze groep, en dat geldt ook voor de andere groepen, qua samenstelling steeds verandert. Zo verschuiven de huishoudens die in eerste instantie geen huursubsidie hebben, maar door een oplopend huurniveau dat wel gaan ontvangen, naar de groep van huishoudens met huursubsidie. Hierdoor ontstaat bij de overblijvende huishoudens een sterkere stijging van de netto maandhuur. Deze verschuiving draagt er ook toe bij dat de netto maandhuur van de groep met huursubsidie juist minder sterk stijgt. De stijging van de netto maandhuur van alle huurders tezamen bedraagt in de periode 2004 – 2015 gecorrigeerd voor de inflatie 28%. Ruim de helft van deze stijging vindt al plaats in de eerste periode van 2004 – 2009, waarin het optrekken naar markthuren bij de geliberaliseerde huurwoningen alleen nog maar bij mutatie plaats vindt. Tabel 4

De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, voor de verschillende groepen huurders, volgens de middenvariant, gereguleerde en geliberaliseerde woningen,2004 – 2015 stijging 2004 2009

20042009

stijging 2015

20042015

Inkomens onder de hs-grens: Met huursubsidie

250

255

2%

259

3%

zonder huursubsidie

330

472

43%

586

77%

Onder de Ziekenfondsgrens

377

415

10%

453

20%

Boven de Ziekenfondsgrens

432

488

13%

533

23%


493

573

16%

617

25%

Alle huurders

348

400

15%

447

28%

De volgende twee tabellen laten de vergelijkbare cijfers zien, voor de gereguleerde, resp. de geliberaliseerde huurwoningen afzonderlijk. Uit een onderlinge vergelijking van deze tabellen is op te maken dat de stijging van de netto maandhuur voor huishoudens in de geliberaliseerde huurwoningen fors hoger ligt. De stijging van de netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, bedraagt hier 26% in de periode 2004 – 2009 en 51% in de periode 2004 – 2015. Bij de afzonderlijke groepen valt wederom de relatief hoge stijging van de netto maandhuur op bij de huishoudens zonder huursubsidie, maar wel met een inkomen onder de inkomensgrens van de huursubsidie. Ook hierbij is van belang te onderkennen dat de wijzigende samenstelling van de groepen de uitkomsten mede beïnvloeden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


Tabel 5

De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, voor de verschillende groepen huurders, volgens de middenvariant, gereguleerde woningen, 2004 – 2015 stijging 2004 2009

20042009

stijging 2015

20042015

Inkomens onder de hs-grens:

Tabel 6

Met huursubsidie

246

255

4%

259

5%

zonder huursubsidie

325

429

32%

496

53%


366

401

10%

428

17%


409

445

9%

472

15%


436

478

10%

513

18%

Alle huurders

324

360

11%

388

20%

De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, voor de verschillende groepen huurders, volgens de middenvariant, geliberaliseerde woningen, 2004 – 2015 stijging 2004-

stijging 2004-

2004 2009

2009

2015

2015

n.v.t. n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Inkomens onder de hs-grens: Met huursubsidie zonder huursubsidie

360

585

63%

720

100%


433

500

15%

673

55%


498

601

21%

702

41%


585

716

23%

820

40%

Alle huurders

476

601

26%

720

51%

In figuur 7 worden de drie beleidsvarianten onderling met elkaar vergeleken. Uit de figuur blijkt dat de netto maandhuur in de hoge variant, waarin verondersteld is dat alle verhuurders de geboden huurruimte volledig benutten, het sterkst stijgt. In 2015 bereik in deze variant de gemiddelde netto maandhuur, gecorrigeerd voor inflatie, een niveau van € 488. Wederom blijkt dat de verschillen tussen de midden variant en de lage variant relatief gering zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Figuur 7

De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, volgens de drie beleidsvarianten, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, 2004 – 2015 500 475 450 425 400 375

Lage variant Midden variant

350 325 2004

Hoge variant 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Een vergelijkbare set van gegevens ontleend aan de midden variant naar BON-regio zijn in de volgende drie tabellen opgenomen. Tabel 7 heeft betrekking op het verloop van de netto maandhuur voor alle huurwoningen; tabel 8 bevat de gegevens voor de gereguleerde huurwoningen; tabel 9 die voor de geliberaliseerde huurwoningen. Tabel 7

De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, naar BON-regio, volgens de middenvariant, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, 2004 – 2015 %-mutatie 2004

2009

%-mutatie

2004 - 2009

2015

2004-2015

1 ROA

336

384

14%

429

28%

2 SRR

341

382

12%

421

24%

3 Haaglanden

388

437

13%

492

27%

4 Utrecht

371

420

13%

463

25%

5 Overijssel

331

391

18%

446

35%

6 ROL KAN

347

400

15%

444

28%

7 SRE

359

417

16%

465

29%

8 Noord + Zeeland

317

368

16%

411

29%

9 Rest Gelderland

342

398

17%

450

32%


351

399

14%

443

26%


351

399

14%

443

26%


363

417

15%

465

28%

13 Limburg

350

411

18%

467

33%

14 Flevoland

568

681

20%

755

33%

Nederland

348

400

15%

447

28%

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


Als het om alle huurwoningen gaat, is de stijging van de netto maandhuur in de SRR-regio het laagst met 24% in de periode 2004 – 2015, en in Overijssel met 35% het hoogst. Bij de gereguleerde huurwoningen is de stijging van de netto maandhuur in Haaglanden het laagst. Deze regio kent in de gereguleerde huursector in 2004 al een relatief hoog huurniveau, waardoor de stijging over de periode 2004 – 2015 beperkt blijft tot 12%. In Limburg en Rest Noord-Brabant is de stijging van de netto maandhuur bij de gereguleerde huurwoningen in de periode 2004 -2015 met 25% het hoogst. Tabel 8

De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, naar BON-regio, volgens de middenvariant, gereguleerde woningen, 2004 – 2015 %-mutatie 2004

2009

%-mutatie

2004 - 2009

2015

2004-2015

1 ROA

306

340

11%

366

20%

2 SRR

324

351

8%

369

14%

3 Haaglanden

349

372

7%

389

12%

4 Utrecht

342

376

10%

403

18%

5 Overijssel

310

350

13%

380

22%

6 ROL KAN

332

373

12%

405

22%

7 SRE

326

367

12%

399

22%

8 Noord + Zeeland

307

344

12%

370

21%

9 Rest Gelderland

321

363

13%

394

23%


330

361

10%

385

17%


328

363

10%

391

19%


329

375

14%

412

25%

13 Limburg

331

379

14%

416

25%

14 Flevoland

356

395

11%

424

19%

Nederland

324

360

11%

388

20%

Uit tabel 9 met de gegevens over de geliberaliseerde huurwoningen blijkt wederom dat de stijgingen hier het hoogst zijn. Regio’s met bijzonder hoge stijgingen van de netto maandhuur zijn het Noorden plus Zeeland met 83% in de periode 2004 – 2015, maar hierbij is van belang te weten dat er in deze regio’s relatief weinig geliberaliseerde huurwoningen zijn. Verder is ook in Overijssel de stijging met 66% erg hoog. Regio’s waar de stijging van de netto maandlasten relatief laag blijven, zijn Flevoland (33%) en het SRE-gebied (35%)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 9

De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, naar BON-regio, volgens de middenvariant, geliberaliseerde woningen, 2004 – 2015 %-mutatie 2004

3.4.4

2009

%-mutatie

2004 - 2009

2015

2004-2015

1 ROA

474

573

21%

660

39%

2 SRR

524

677

29%

827

58%

3 Haaglanden

592

734

24%

887

50%

4 Utrecht

483

589

22%

689

42%

5 Overijssel

443

600

36%

736

66%

6 ROL KAN

438

556

27%

678

55%

7 SRE

478

580

21%

646

35%

8 Noord + Zeeland

451

646

43%

827

83%

9 Rest Gelderland

415

530

27%

654

57%


443

550

24%

662

50%


489

609

25%

719

47%


451

578

28%

699

55%

13 Limburg

474

601

27%

702

48%

14 Flevoland

568

681

20%

755

33%

Nederland

476

601

26%

720

51%

De toename van de netto woonquote De toename van de netto woonquote is erg uiteenlopend. Tabel 10 laat voor de middenvariant de toename zien voor de onderscheiden inkomensgroepen, uitgesplitst naar gereguleerde en geliberaliseerde huurwoningen. De sterkste stijging van de netto woonquote doet zich in het geliberaliseerde huursegment voor. In 2004 is de mediane waarde6 van de netto woonquote bij de huurwoningen die in 2006 geliberaliseerd gaan worden 20%. Dit is in 2009 al opgelopen tot 24% en stijgt verder naar 31% in 2015. Met name bij de huishoudens die een inkomen hebben onder de Ziekenfondsgrens en in een geliberaliseerde huurwoning wonen, loopt de netto woonquote erg hoog op. Zo stijgt de mediane waarde van de netto woonquote van de huishoudens met een huishoudinkomen niet hoger dan de Ziekenfondsgrens maar wel hoger dan de huursubsidiegrens tot 37% in 2015. Bij de huishoudens in een geliberaliseerde huurwoning met een huishoudinkomen dat lager is dan de inkomensgrens van de huursubsidie is de netto huurquote nog hoger en loopt op tot 49% in 2015. Hiervoor geldt overigens de kanttekening dat bij

voetnoot 6

Er is gekozen voor de mediane waarde van de netto woonquote omdat de gemiddelde waarde sterk wordt beïnvloed door extreme waarden, waardoor een vertekend beeld ontstaat.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21


de berekeningen is verondersteld dat huishoudens die op het moment dat de woning in 2006 wordt geliberaliseerd geen huursubsidie ontvangen, het recht op huursubsidie niet meer hebben als in de jaren daarna de huur zo zeer is gestegen dat ze wel in aanmerking zouden kunnen komen. Dit is een beleidskeuze die ook anders kan zijn. Uit tabel 10 blijkt dat de toename van de netto woonquote bij de gereguleerde huurwoningen ook optreedt maar aanmerkelijk minder sterk dan bij de geliberaliseerde huurwoningen. De mediane netto huurquote voor alle huurders in de gereguleerde huurwoningen stijgt van 21% in 2004 tot 23% in 2015. Tabel 10

De netto woonquote, voor de verschillende groepen huurders, volgens de middenvariant, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, 2004 – 2015 Gereguleerd

Geliberaliseerd

Totaal

2004 2009 2015 2004 2009 2015 2004 2009 2015 Inkomens onder de hs-grens: met huursubsidie

23%

24%

24% n.v.t. n.v.t. n.v.t.

23%

24%

24%

zonder huursubsidie

25%

30%

35%

27%

38%

49%

25%

31%

38%


22%

23%

24%

24%

28%

37%

22%

23%

25%


17%

19%

20%

19%

24%

30%

18%

20%

21%


11%

12%

12%

14%

18%

20%

12%

13%

15%

Alle huurders

21%

23%

23%

20%

24%

31%

21%

23%

24%

Aansluitend laat figuur 8 het verloop van de netto woonquote zien voor de drie varianten. In de hoge variant stijgt de mediane waarde van de netto woonquote tot 26% in 2015. Wederom liggen de uitkomsten van de lage variant niet veel onder die van de midden variant. Figuur 8

De netto woonquote, volgens de drie beleidsvarianten, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, 2004 – 2015 26%

25%

24%

23% Lage variant Midden variant

22%

Hoge variant 21% 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Gemiddelden van netto woonquoten, ook als de gemiddelden betrekking hebben op subgroepen, laten niet goed de onderliggende spreiding in de hoogte van de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


quoten zien. In tabel 11 is de verdeling van de netto woonquoten naar de hoogte van de quote weergegeven. Uit de tabel blijkt dat er in het voorgenomen beleid steeds meer huishoudens geconfronteerd zullen worden met hoge tot zeer hoge netto woonquoten. In 2004 hebben 16% van de huurders een netto woonquote van 30% of meer. In de midden variant neemt het aandeel huurders met een netto quote van 30% of meer toe tot 27% en in de hoge variant betreft het maar liefst 34% van alle huurders. tabel 11

De procentuele verdeling van de huurders naar hoogte van de netto woonquote, volgens de drie beleidsvarianten, 2004 – 2015 Lage variant

hoogte netto woonquote

2004 2009

Midden variant

2015

2004 2009

2015

Hoge variant

2004 2009

2015

< 15%

20%

15%

12%

20%

13%

9%

20%

12%

7%

15%-20%

23%

22%

22%

23%

20%

18%

23%

18%

14%

20%-25%

26%

27%

26%

26%

27%

26%

26%

26%

25%

25%-30%

15%

17%

17%

15%

18%

19%

15%

18%

20%

30%-35%

7%

8%

9%

7%

9%

10%

7%

10%

13%

35%-40%

3%

4%

5%

3%

4%

6%

3%

5%

7%

40%-45%

2%

2%

2%

2%

2%

3%

2%

3%

4%

45%-50%

1%

1%

2%

1%

2%

2%

1%

2%

2%

50% of meer

3%

4%

5%

3%

5%

6%

3%

6%

8%

Tot slot laatste de laatste tabel van dit hoofdstuk op basis van de middenvariant de netto woonquote voor de verschillende huursegmenten zien naar BON-regio. De verschillen tussen de BON-regio’s wat betreft de hoogte van de netto woonquote zijn erg beperkt. De regio’s verschillen onderling slechts enkele %-punten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23


tabel 12

De netto woonquote, naar BON-regio, volgens de middenvariant, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, 2004 – 2015 Gereguleerd

2004

2009

Geliberaliseerd

2015

2004

2009

Totaal

2015

2004

2009

2015

1 ROA

20%

22%

22%

19%

23%

29%

20%

22%

23%

2 SRR

21%

22%

23%

20%

25%

33%

21%

23%

23%

3 Haaglanden

21%

23%

23%

21%

27%

34%

21%

23%

24%

4 Utrecht

22%

23%

24%

21%

25%

31%

22%

24%

25%

5 Overijssel

21%

23%

23%

20%

25%

32%

21%

23%

24%

6 ROL KAN

22%

23%

24%

19%

23%

29%

21%

23%

24%

7 SRE

22%

23%

24%

22%

26%

30%

22%

23%

25%

8 Noord + Zeeland

21%

23%

23%

20%

26%

33%

21%

23%

23%

9 Rest Gelderland

21%

22%

23%

19%

23%

29%

21%

22%

24%


21%

22%

23%

20%

24%

31%

21%

23%

24%


21%

22%

23%

21%

24%

31%

21%

23%

24%


21%

23%

24%

20%

24%

31%

21%

23%

24%

13 Limburg

22%

24%

25%

21%

26%

31%

21%

23%

24%

14 Flevoland

23%

24%

25%

22%

26%

31%

23%

24%

25%

Nederland

21%

23%

23%

20%

24%

31%

21%

23%

24%

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4 Drie scenario’s vergeleken 4.1

Inleiding Voor een goed inzicht in de beleidseffecten van het voorgenomen nieuwe huurbeleid is het zinvol om het voorgenomen beleid te vergelijken met andere beleidsscenario’s. Twee beleidsscenario’s zijn hiervoor opgesteld: -

een scenario met inflatievolgend huurbeleid omdat tot voor kort inflatievolgend huurbeleid het beleidsuitgangspunt was; in deze variant vindt er overigens wel huurharmonisatie plaats als er een mutatie is;

-

een scenario dat de gevolgen van een voortzetting van het huidige huurbeleid laat zien; de enige aanpassing die is aangebracht is dat de maximum huurprijsgrens vanaf 2005 wel met de inflatie wordt aangepast.

In de bijlage zijn deze varianten nader beschreven. De twee beleidsscenario’s zullen worden vergeleken met de midden variant van het voorgenomen nieuwe beleid.

4.2

De vergelijking De vergelijking is weergeven in de volgende figuren en tabellen, achtereenvolgens betrekking hebben op: -

het verloop van de kale huur;

-

het verloop van de netto maandhuur;

-

het verloop van de netto woonquote voor de verschillende inkomensgroepen

-

de verandering in de procentuele verdeling van de netto woonquote naar de hoogte van de quote;

-

het verloop van de netto woonquote voor de verschillende BON-regio’s.

De figuren en tabellen laten zien dat de verschillen tussen een inflatievolgend huurbeleid en een voortzetting van het huidige huurbeleid beperkt zijn. Het nieuwe beleid laat wel duidelijk andere uitkomsten zien. Uit figuur 11 blijkt dat de kale

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25

26 DRIE SCENARIO’S VERGELEKEN

huur bij het nieuwe beleid tot 2008 niet zoveel verschilt van inflatievolgend beleid. Na 2008 nemen de verschillen sterk toe en in 2010 is duidelijk de sprong te zien die de gemiddelde kale huur maakt omdat dan bij de geliberaliseerde huurwoningen de huren opgetrokken kunnen worden naar een marktconform niveau. Figuur7

Het verloop van de kale huur, gecorrigeerd voor de inflatie, 2004 – 2015, volgens de drie beleidsscenario’s 500 480 460 440 420 Nieuw scenario

400

Inf latievolgend scenario

380 360 2004

Huidige scenario 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Het verloop van de netto maandhuur bij de drie scenario’s spoort met het verloop van de kale huur. Bij het nieuwe beleid is op termijn de netto maandhuur fors hoger dan bij inflatievolgend huurbeleid of voortzetting van het huidige beleid. Figuur 8

De netto maandhuur, gecorrigeerd voor de inflatie, volgens de drie beleidsscenario’s, gereguleerde en geliberaliseerde woningen, 2004 – 2015 450.00 425.00 400.00 375.00

Inflatie volgend scenario Huidige scenario

350.00 325.00 2004

Nieuw scenario 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Ook de verschillen tussen de drie scenario’s wat betreft de hoogte van de netto woonquote naar de onderscheiden inkomensgroepen, is in lijn met de verwachtingen. De netto huurquote zal met het nieuwe huurbeleid sterke toenemen dan bij de twee andere beleidsscenario’s het geval zou zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 13

De netto woonquote, voor de verschillende groepen huurders, volgens de drie beleidsscenario’s, 2004 – 2015 Inflatievolgend scenario 2004

2009

2015

Huidig scenario 2004

Nieuw scenario

2009 2015 2004 2009 2015

Inkomens onder de hs-grens: - met huursubsidie

23%

24%

24%

23%

24%

24%

23%

24%

24%

- zonder huursubsidie

25%

29%

34%

25%

30%

36%

25%

31%

38%


22%

23%

23%

22%

23%

24%

22%

23%

25%


18%

19%

20%

18%

19%

20%

18%

20%

21%

Boven 1 ½ modaal

12%

13%

13%

12%

13%

14%

12%

13%

15%

Alle huurders

21%

22%

23%

21%

23%

23%

21%

23%

24%

Tabel 15 laat zien dat er met het voorgenomen huurbeleid een grotere groep huurders zal komen met een hoge tot zeer hoge netto woonquote. In het nieuwe beleid zullen in 2015 27% van alle huurders een netto woonquote van 30% of meer hebben. Bij het voortzetting van het huidige beleid zou dit aandeel op 23% uitkomen. Tabel14

De procentuele verdeling van de huurders naar hoogte van de netto woonquote, volgens de drie beleidsscenario’s, 2004 – 2015 hoogte netto woonquote

inflatievolgend scenario

huidig scenario

nieuw scenario

2004

2009

2015

2004

2009

2015

2004

2009

2015

< 15%

20%

16%

14%

20%

15%

13%

20%

13%

9%

15 – 20%

23%

21%

21%

23%

21%

20%

23%

20%

18%

20 – 25%

26%

26%

25%

26%

26%

26%

26%

27%

26%

25 – 30%

15%

17%

17%

15%

17%

18%

15%

18%

19%

30 – 35%

7%

8%

8%

7%

8%

9%

7%

9%

10%

35 – 40%

3%

4%

4%

3%

4%

4%

3%

4%

6%

40 – 45%

2%

2%

2%

2%

2%

2%

2%

2%

3%

45 – 50%

1%

1%

2%

1%

2%

2%

1%

2%

2%

> 50%

3%

5%

6%

3%

5%

6%

3%

5%

6%

Tot slot geeft tabel 16 de verschillen in de hoogte van de netto woonquote bij de drie scenario’s naar BON-regio. Op het niveau van de BON-regio’s zijn de verschillen tussen de regio’s beperkt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27

28 DRIE SCENARIO’S VERGELEKEN

Tabel 15

De netto woonquote, naar BON-regio, volgens de drie beleidsscenario, 2004 – 2015 BON-regio

Inflatievolgend scenario 2004

2009

1 ROA

20%

21%

2 SRR

21%

3 Haaglanden

Nieuw scenario

2004

2009

2015

21%

20%

21%

22%

20%

22%

23%

22%

23%

21%

22%

23%

21%

23%

23%

21%

22%

23%

21%

23%

23%

21%

23%

24%

4 BRU

22%

23%

23%

22%

23%

23%

22%

23%

24%

5 ROL Twente

21%

23%

23%

21%

23%

24%

21%

23%

24%

6 ROL KAN

21%

22%

23%

21%

23%

24%

21%

23%

24%

7 SRE

22%

23%

23%

22%

23%

24%

22%

23%

25%

8 Groningen

21%

23%

23%

21%

23%

23%

21%

23%

23%

9 Friesland

21%

23%

23%

21%

23%

23%

21%

22%

23%

10 Drenthe

21%

22%

23%

21%

23%

23%

21%

23%

24%

11 Rest Overijssel

21%

22%

23%

21%

22%

23%

21%

23%

24%

12 Rest Gelderland

21%

22%

23%

21%

22%

23%

21%

22%

24%

13 Rest Utrecht

22%

23%

24%

22%

24%

24%

22%

24%

25%


21%

22%

22%

21%

22%

23%

21%

23%

24%


21%

22%

23%

21%

22%

23%

21%

23%

24%

16 Zeeland

22%

23%

23%

22%

23%

23%

22%

23%

23%


21%

23%

23%

21%

23%

24%

21%

23%

24%

18 Limburg

22%

24%

24%

22%

24%

25%

22%

24%

25%

19 Flevoland

23%

24%

24%

23%

24%

25%

23%

24%

25%

Nederland

21%

22%

23%

21%

23%

23%

21%

23%

24%

R I G O

2015

Huidige scenario

R e s e a r c h

e n

2004

2009

A d v i e s

2015

B V

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

5 Samenvatting en conclusies Onlangs heeft het ministerie van VROM zijn voornemens voor het huurbeleid bekend gemaakt. De komende jaren zullen verhuurders meer ruimte krijgen om de huren te verhogen. De toegestane, jaarlijkse huurstijging zal geleidelijk hoger worden. Daarnaast zal een kwart van de huurwoningen geliberaliseerd worden. Bij deze woningen is tot 2010 een hogere huurstijging mogelijk. Vanaf 2010 worden de huren vrij gegeven en kunnen verhuurders de markthuur gaan vragen, tenzij de huurder huursubsidie ontvangt. In ruil voor deze grotere vrijheid zullen verhuurders een bijdrage gaan betalen in de kosten van de huursubsidie. Het gaat om een bijdrage van € 250 miljoen. Dit rapport geeft inzicht in de consequenties van het verruimde huurbeleid voor de huurders. Het gaat hierbij om de stijging van de kale huur, de stijging van de netto maandhuur en de netto woonquoten van de huurders. Bij de berekeningen zijn drie varianten onderscheiden die onderling van elkaar verschillen in de mate dat verhuurders gebruik zullen gaan maken van de geboden huurruimte. In het verleden hebben met name sociale verhuurders de ruimte die het huurbeleid bood, maar ten dele benut. Dit zal tot op zekere hoogte ook bij het nieuwe huurbeleid het geval zijn, al mag verwacht worden dat de verplichte bijdrage van verhuurders aan de kosten van de huursubsidie ertoe zal leiden dat ook sociale verhuurders meer gebruik zullen gaan maken van de geboden ruimte om de huren te verhogen. De huurders van de woningen die geliberaliseerd mogen worden, excl. ontvangers van huursubsidie, vormen een dwarsdoorsnede van alle huurders. Zo behoort een kwart van de huurders in de liberaliseerbare woningen tot de 65-plussers. Eenderde van deze huurders heeft geen betaald werk. Verder heeft een kwart van de huurders een inkomen dat boven de huursubsidiegrens ligt, maar lager is dan de Ziekenfondsgrens. Slechts 17% van de huurders in de liberaliseerbare woningen heeft een inkomen dat hoger is dan 1 ½ modaal. Volgens de middenvariant stijgt de kale huur, gecorrigeerd voor inflatie, in de periode 2004 – 2009 met 13% en in de periode 2004 – 2015 met 25%. Bij de geliberaliseerde huurwoningen is de stijging van de kale huur aanmerkelijk hoger. In de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29

30 SAMENVATTING EN CONCLUSIES

periode 2004 – 2015 stijgt de kale huur, gecorrigeerd voor inflatie, met 50%. Er zijn regionale verschillen in de stijging van de kale huur. In Flevoland is de reële stijging van de kale huur met 18% in de periode 2004 – 2015 het laagst; in de regio Twente met 33% het hoogst. Wanneer sociale verhuurders de geboden huurruimte volledig benutten stijgt de gemiddelde kale huur tot € 533 per maand in prijzen van nu. In de midden variant is de gemiddelde kale huur dan € 487 per maand. De stijging van de netto maandhuur is het sterkst bij de geliberaliseerde huurwoningen. Zo neemt bij de huurders in geliberaliseerde huurwoningen met inkomen boven de inkomensgrens van de huursubsidie maar onder de Ziekenfondsgrens de netto maandhuur, gecorrigeerd voor inflatie, in de periode 2004 – 2105 toe met 55%. Bij de huurders in de gereguleerde huurwoningen is de stijging van de netto maandhuur met gemiddeld 20% in de periode 2004 – 2015 minder groot. De stijging is het geringst bij de ontvangers van huursubsidie: een reële stijging van 3% in de periode 2004 – 2015. In Overijssel is de stijging van de netto maandhuur met 35% het hoogst. Door de stijging van de huren zullen de netto woonquoten van de huurders de komende jaren toenemen. Voor alle huurders geldt een stijging van de netto woonquote van 21% in 2004 tot 24% in 2015. De netto woonquote is het hoogst bij huurders met een inkomen onder de huursubsidiegrens, maar zonder huursubsidie. Bij deze qua samenstelling wisselende groep stijgt de netto woonquote van 25% in 2004 tot 38% in 2015. Ook de huurders in de geliberaliseerde huurwoningen met een inkomen onder de Ziekenfondsgrens maar boven de huursubsidiegrens zal de netto woonquote sterk toenemen en in 2015 op 37% uitkomen. Er is verder sprake van een grote spreiding in de hoogte van de quote. Door het verruimde huurbeleid zal het aandeel huurders met een netto woonquote van 30% of meer toenemen van 16% in 2004 tot 27% in 2015. In de hoge variant, waarin ook sociale verhuurders de geboden huurruimte volledig benutten, is het aandeel huurders met een netto woonquote van 30% of meer in 2015 zelfs toegenomen tot 34%. Het nieuwe huurbeleid is ook vergeleken met twee andere beleidsscenario’s, te weten inflatievolgend huurbeleid en voortzetting van het huidige huurbeleid. De uitkomsten van inflatievolgend huurbeleid en de voortzetting van het huidige huurbeleid verschillen onderling weinig. Het nieuwe beleid leidt duidelijk tot een hoger huurniveau dan in de twee andere beleidsscenario’s. Ook de netto woonquote stijgt in het nieuwe huurbeleid dan bij het huidige beleid.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

Bijlage: Model huurbeleid RIGO heeft een simulatiemodel ontwikkeld waarmee de gevolgen van het huurbeleid kunnen worden doorgerekend. De basis van het model wordt gevormd door het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) dat in 2002 is uitgevoerd. Dit is een omvangrijk onderzoek met 75.000 respondenten dat inzicht biedt in kenmerken van huishoudens en hun woonsituatie anno 2002. Bijna 28.000 respondenten in het WBO wonen in een zelfstandige huurwoning. Deze respondenten vormen de basis voor de simulatie. De simulatie heeft 2015 als tijdhorizon.

1. Regionale uitsplitsingen Hoewel het aantal WBO-respondenten omvangrijk is, zijn er wel grenzen aan de detaillering die in de uitkomsten kan worden geboden. De meeste resultaten in de rapportage worden gepresenteerd op het niveau van Nederland als geheel. Regionale uitsplitsingen worden gemaakt in termen van de 7 kaderwetgebieden en 12 ‘overige provincies’. In een aantal gevallen – waarbij verdere uitsplitsingen naar segmenten worden gemaakt – is een verdere indikking tot 14 gebieden gemaakt. Daarbij worden ROL Twente en de rest van Overijssel weer samengevoegd tot de provincie Overijssel. Hetzelfde gebeurt voor BRU en de rest van Utrecht. tabel 16

Regionale indelingen Bon19 BON-gebied (19)

Nadere indikking

1 ROA

1 ROA

2 SRR

2 SRR

3 Haaglanden

3 Haaglanden

4 BRU

4 Utrecht

5 ROL Twente

5 Overijssel

6 ROL KAN

6 ROL KAN

7 SRE

7 SRE

8 Groningen

8 Noord + Zeeland

9 Friesland

8 Noord + Zeeland

10 Drenthe

8 Noord + Zeeland

11 Rest Overijsel

5 Overijssel

12 Rest Gelderland

9 Rest Gelderland

13 Rest Utrecht

4 Utrecht





16 Zeeland

8 Noord + Zeeland



18 Limburg

13 Limburg

19 Flevoland

14 Flevoland

2

Tevens worden drie noordelijke provincies en Zeeland samengevoegd. Zeeland is aan de drie noordelijke provincies toegevoegd omdat dit gebied qua woningmarkt het meest - en meer dan op aangrenzende gebieden - lijkt op Noord Nederland.

2. Uitgangspunten simulatie Basisjaar Het basisjaar van de simulatie is 1-7-2004. De gegevens uit het WBO 2002 zijn naar deze peildatum gebracht door de huren te verhogen met de gemiddelde huurverhoging inclusief harmonisatie en de inkomens met de inkomensontwikkeling. De samenstelling van de voorraad is herijkt door verdiscontering van gerealiseerde sloop en nieuwbouw. Markthuur De markthuur is gedefinieerd per 1-7-2004 als een aandeel van de woz-waarde. Dit aandeel is regionaal gedifferentieerd uitgaande van de huidige verdeling van de kale huur als aandeel van de woz-waarde bij particuliere verhuurders onder uitsluiting van de 20% laagste huren. De mediane waarde van de markthuur is 5,4% van woz-waarde. De reden dat de markthuur in procenten van de woz-waarde regionaal is gedifferentieerd is dat enerzijds de hoogte van de woz-waarde voor onderling vergelijkbare woningen sterk verschilt naar woningmarktgebied, maar dat dit anderzijds voor de huur voor onderling vergelijkbare woningen in veel mindere mate geldt. Bon19 BON-gebied (19)

% van woz-waarde

1 ROA

0.045

2 SRR

0.070

3 Haaglanden

0.071

4 BRU

0.048

5 ROL Twente

0.073

6 ROL KAN

0.055

7 SRE

0.052

8 Groningen

0.079

9 Friesland

0.069

10 Drenthe

0.068

11 Rest Overijsel

0.065

12 Rest Gelderland

0.049

13 Rest Utrecht

0.052


0.050


0.057

16 Zeeland

0.069


0.054

18 Limburg

0.059

19 Flevoland

0.068

R I G O B V

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

3

Woningen in het geliberaliseerde deel worden per 1-7-2010 op het niveau van de markthuur gebracht. Voor de sociale verhuurders geldt dit niet voor de vrijwillig gereguleerde woningen. Als de geldende huur boven de berekende markthuur ligt, wordt de geldende huur bevroren en bij mutatie neerwaarts aangepast aan de markthuur. Maximum huurprijsgrens en streefhuur De maximum huurprijsgrens is gebaseerd op het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel. De vermindering van de punten vanwege veroudering, die tot voor kort bestond, is ongedaan gemaakt. Verder is rekening gehouden met de aanpassing van het wws-stelsel per 1-7-2006. De punten voor woonomgeving en woonvorm in het wws-stelsel worden vervangen door een percentage van de WOZ waarde.. Deze aanpassing is zodanig uitgevoerd dat het gemiddelde van de maximum huurprijsgrens gelijk is gebleven. De hoogte van de streefhuur is gerelateerd aan de maximum huurprijsgrens. Bij de sociale verhuurders is de hoogte van streefhuur afhankelijk van de te hanteren variant (zie beleidsvarianten). Voor particuliere verhuurders wordt uitgegaan van een streefhuur die gelijk is aan 100% van de maximum huurgrens. Liberalisatie In het huidige huurbeleid geldt een liberalisatiegrens van € 565 basishuur per maand in 2002. In het voorgenomen huurbeleid kunnen woningen met een wozwaarde (1999) van €115.000 worden geliberaliseerd. In Groningen, Friesland, Drenthe, ROL Twente, overig Overijssel, Flevoland en Zeeland wordt een grens van €100.000 gehanteerd. In ROA, BRU, of overig Utrecht wordt uitgegaan van €130.000. Woningen worden niet geliberaliseerd indien zij als vrijwillig gereguleerd zijn aangemerkt (zie beleidsvarianten) of als de bewoner huursubsidie ontvangt. Maximale huurstijging Er worden de volgende maximale huurstijgingspercentages (boven inflatie) gehanteerd: 2005

2006

2007

2008

2009

2010 e.v.

gereguleerd

1,5%

1,5%

2,5%

2,5%

3,0%

3,0%

geliberaliseerd

1,5%

2,0%

3,0%

3,5%

4,0%

Vrij

0,4%

0,8%

1,2%

vrij

vrij

Vrij

Max. Huurstijging per woning:

Stijging huursom (gereguleerd bezit van sociale verhuurders, exclusief harmonisatie)

Van woningen met een huurprijs onder de € 200,- per maand en waarbij bovendien de huurprijs minder is dan 50% van de maximale huurprijs wordt de huur jaarlijks nominaal met €25 verhoogd.

4

Huursubsidie We gaan uit van een ongewijzigde regeling voor de huursubsidie, met dien verstande dat in een woning in het geliberaliseerde gebied geen huursubsidie wordt verstrekt, tenzij de zittende bewoner subsidie ontvangt. Dan geldt de woning in praktische zin en tot mutatie als onderdeel van het gereguleerd gebied. Er is voorts rekening gehouden met de bezuinigingen op de huursubsidie via een gefaseerde verhoging van de normhuur. Er wordt uitgegaan van een berekende huursubsidie. Daarmee wordt geen rekening gehouden met het niet-gebruik van de regeling. Dit leidt tot enige overschatting van het feitelijke gebruik van de regeling. Omdat dit opwaartse effect zich in alle varianten voordoet, beïnvloedt het niet de vergelijking tussen de varianten. Indexering De volgende uitgangspunten worden gehanteerd met betrekking tot de indexering van bedragen in de tijd: •

Grenzen in de huursubsidieregeling worden aangepast volgens de in de wet genoemde aanpassingen. Hierbij is bij de aanpassing van de normhuren gekozen voor een aanpassing het het stijgingspercentage van het netto bijstandsinkomen, zoals in 2004 ook is gedaan.

•

Er wordt uitgegaan van een jaarlijkse reële inkomensstijging van 0,3% van de inkomens in de huursector. Er vindt een differentiatie plaats tussen werkenden en niet werkenden waarbij voor niet-werkenden een reële stijging van 0,1% wordt gehanteerd en voor werkenden een reële stijging van 0,46%.

•

Er wordt uitgegaan van een inflatie van 0,15% in 2004 en 0,125% in 2005. Voor de daaropvolgende jaren wordt een inflatiecijfer van 0,09% gehanteerd.

•

De maximum huurprijsgrens en de markthuur worden jaarlijks met inflatie van het voorafgaande jaar verhoogd

3. Varianten in beleid en benutting Het nieuwe huurbeleid biedt een grote vrijheid aan verhuurders om de huren te verhogen. Om de mogelijke gevolgen van het nieuwe huurbeleid door te rekenen zijn drie ‘gedragsvarianten’ (laag, midden, hoog). Deze varianten hebben betrekking op de sociale verhuurders en variëren in de benutting van de ruimte die het huurbeleid biedt. Bij de particuliere verhuurders is verondersteld dat de huurruimte volledig wordt benut. Bij de drie gedragsvarianten voor de sociale verhuurders wordt onderscheid gemaakt in: • •

het percentage van de maximum huurgrens dat wordt gehanteerd als streefhuur het aandeel van het liberaliseerbare bezit dat vrijwillig gereguleerd blijft.

R I G O B V

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

5

tabel 17

Het percentage dat sociale verhuurders als streefhuurniveau hanteren in procenten van de maximum huurprijsgrens Variant Laag

Midden

Hoog

80

85

100

1 ROA 2 SRR

80

85

100

3 Haaglanden

80

85

100

4 BRU

80

85

100

5 ROL Twente

75

80

100

6 ROL KAN

80

85

100

7 SRE

75

80

100

8 Groningen

75

80

100

9 Friesland

75

80

100

10 Drenthe

75

80

100

11 Rest Overijssel

75

80

100

12 Rest Gelderland

75

80

100

13 Rest Utrecht

80

85

100


75

80

100


80

85

100

16 Zeeland

75

80

100


80

85

100

18 Limburg

80

85

100

19 Flevoland

80

85

100

De regionale differentiatie in streefhuur is geënt op de bestaande differentiatie in het aandeel van de maximum huurgrens dat wordt gevraagd. Hierbij gaan we uit van de differentiatie die ontstaat na de voorgenomen wijziging in de wwssystematiek die per 2006 wordt voorzien. tabel 18

Aandeel van het liberaliseerbare bezit dat vrijwillig wordt gereguleerd door sociale verhuurders

Aandeel vrijwillig gereguleerd

Variant Laag

Midden

Hoog

75%

25%

0%

4. Beleidsscenario’s Om een goed inzicht te hebben in de gevolgen van het voorgenomen nieuwe huurbeleid zijn twee beleidsscenario’s doorgerekend, waarmee het voorgenomen nieuwe huurbeleid kan worden vergeleken. Inflatievolgend huurbeleid Een groot aantal jaren was een inflatievolgend huurbeleid het uitgangspunt van het rijksbeleid. Dit beleidsscenario is als volgt uitgewerkt:

6

-

de maximum huurprijsgrens wordt aangepast met de inflatie van het voorafgaande jaar;

-

er vindt geen aanpassing van het wws-stelsel in 2006 plaats;

-

de huurstijging van alle woningen is gelijk aan de inflatie van het voorafgaande jaar

-

er is een huursprong bij mutatie bij de gereguleerde huurwoningen naar het streefhuurniveau; dit streefhuurniveau is gelijk aan het streefhuurniveau van de middenvariant van het nieuwe beleid;

-

de woningen die nu zijn geliberaliseerd (5% van alle huurwoningen) krijgen geen huursprong bij mutatie.

Voortzetting huidige beleid Met het tweede beleidsscenario wordt voorzetting van het huidige beleid doorgerekend. De uitwerking van dit beleidsscenario is als volgt: -

de inflatie waarop de hoogte van de huurstijging wordt gebaseerd, is gelijk aan het gemiddelde inflatiepercentage van de afgelopen 5 jaren;

-

de maximum huurprijsgrens wordt ingaan 1-7-2005 aangepast met de 5jaars inflatie;

-

de maximale huurverhoging per woning is gelijk aan de 5-jaars inflatie plus een opslag die afhankelijk is van de afstand tussen het feitelijke huurniveau en het maximaal toegestane huurniveau:

Geldende huurprijs per 30 juni in procenten van de maximale huurprijsgrens

Maximale huurverhoging per 1 juli

Meer dan 74% tot en met 100% (1)

Gelijk aan 5-jaars inflatie

Meer dan 64% tot en met 74%

Gelijk aan 5-jaars inflatie plus 1%-punt

Meer dan 54% tot en met 64%

Gelijk aan 5-jaars inflatie plus 1,5%-punt

Tot en met 54% (2)

Gelijk aan 5-jaars inflatie plus 2%-punt

(1) Wanneer de geldende huurprijs op of nabij de maximale huurprijsgrens lift, is de huurstijging 0% dan wel een percentage dat maximaal als uitkomst heeft de maximale huurprijsgrens. (2) Naast deze staffel geldt voor woningen met een huur gelijk aan of lager dan het bedrag van de laagste normhuur voor meerpersoonsouderenhuishoudens, zijnde in 2004 € 178,45 per maand én lager dan 54% van de maximale huurprijsgrens een huurverhoging van maximaal € 13,61 per maand. -

voor sociale verhuurders geldt op instellingsniveau een maximum voor de stijging van de huursom bij zittende huurders; dit maximum is gelijk aan de 5-jaar inflatie plus 0,4%

R I G O B V

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

7

-

er is een huursprong bij mutatie bij de gereguleerde huurwoningen naar het streefhuurniveau; dit streefhuurniveau is gelijk aan het streefhuurniveau van de middenvariant van het nieuwe beleid;

-

de woningen die nu zijn geliberaliseerd (5% van alle huurwoningen) krijgen geen huursprong bij mutatie.

5. Dynamisering De WBO-gegevens worden gedynamiseerd door de volgende elementen toe te voegen: • Mutatie (verhuizingen) • Nieuwbouw • Sloop/onttrekkingen • Verkoop Elke gebeurtenis wordt jaarlijks voorzien van consequenties voor de huurprijsstelling. De gehanteerde uitgangspunten bij elk van de onderdelen wordt hierna verder toegelicht. Mutatie (verhuizingen) Er wordt uitgegaan van een uniforme mutatiegraad van 7%. Bij mutatie vindt harmonisatie plaats. Indien de geldende huur boven streefhuurniveau, resp. markthuur ligt, wordt de huur bij mutatie neerwaarts aangepast.. Indien de woning in het gereguleerde deel valt, wordt verondersteld dat de nieuwe huurder in zijn kenmerken overeenkomt met de vorige huurder. Bij mutatie in het geliberaliseerde deel wordt aan de nieuwe huurder een inkomen en daarbij passende sociaal-economische status toegekend, in overeenstemming met de verdeling van inkomens in het betreffende prijssegment. Nieuwbouw De nieuwbouw is gemodelleerd met de volgende aannamen: 1

de landelijke aantallen en de regionale differentiatie voor de sociale en de particuliere verhuurders zijn een schatting op basis van realisaties volgens het CFV en het CBS in de periode 1995-2003; verder is verondersteld dat de aantallen enigszins achter blijven bij de aantallen volgens het nieuwbouwprogramma van VROM.;

2

de aandelen naar prijsklasse (goedkoop, middelduur en duur) zijn voor sociale verhuurders een plausibele schatting .

3

voor de particuliere verhuurders is verondersteld dat die alleen in het dure segment bouwen.

8

tabel 19

Nieuwbouw landelijk, naar sociale verhuurder en particuliere verhuurder

Sociaal

particulier

Totaal

2002

13.628

4.405

18.033

2003

13.827

4.377

18.204

2004

14.200

4.500

18.700

2005

15.400

5.000

20.400

2006

16.600

5.500

22.100

2007

17.800

6.000

23.800

2008

19.000

6.000

25.000

2009

20.200

6.000

26.200

2010

21.400

6.000

27.400

2011

22.600

6.000

28.600

2012

23.800

6.000

29.800

2013

25.000

6.000

31.000

2014

26.200

6.000

32.200

2015

27.400

6.000

33.400

Per woning is een onderling samenhangende set van woningen huishoudenskenmerken toegekend, zodanig dat deze overeenkomt met de verdeling van recent gerealiseerde woningen en hun bewoners. De volgende kenmerken zijn toegekend: • Huurprijs • Woz-waarde • Wws-punten • Leeftijd hoofdbewoner • Aantal leden van het huishouden • Inkomen • Sociaal-economische status van het huishouden Er is aangenomen dat nieuwe huurwoningen gedurende de simulatieperiode niet worden verkocht of gesloopt. Sloop/onttrekkingen De sloop is gemodelleerd met de volgende aannamen: •

de landelijke aantallen en de regionale differentiatie sluiten voor de corporaties aan bij de realisaties uit het verleden; voor de toekomst is een plausibele extrapolatie gemaakt;

•

de aantallen voor de particuliere verhuurders zijn volgens CBS gegevens erg laag; ze zijn gesteld op 1.000 per jaar; dit komt overeen met 0,14% van de voorraad in 2002.

R I G O B V

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

9

tabel 20

Onttrekkingen landelijk, naar sociale verhuurder en particuliere opdrachtgever

sociaal

particulier

totaal

2002

9.681

1.000

10.681

2003

13.315

1.000

14.315

2004

16.000

1.000

17.000

2005

16.500

1.000

17.500

2006

17.000

1.000

18.000

2007

17.500

1.000

18.500

2008

18.000

1.000

19.000

2009

18.500

1.000

19.500

2010

19.000

1.000

20.000

2011

19.500

1.000

20.500

2012

20.000

1.000

21.000

2013

20.500

1.000

21.500

2014

21.000

1.000

22.000

2015

21.500

1.000

22.500

De differentiatie in de te onttrekken woningen is constant verondersteld ten opzichte van de recente differentiatie in de onttrekkingen. tabel 21

Verdeling van gesloopte woningen en de verdeling in de voorraad naar bouwperiode en type (Nederland totaal) sloop < 1900 1901-1940 1946-1975 1976-1990 > 1990

0,9%

1,1%

meergezins

8,5%

1,8%

eengezins

9,9%

5,9%

meergezins

15,2%

7,1%

eengezins

18,5%

24,5%

meergezins

43,3%

24,5%

1,6%

11,5%

meergezins

2,2%

13,9%

eengezins

0,0%

3,0%

eengezins

meergezins Totaal

Voorraad

eengezins

0,0%

6,6%

100%

100%

Verkoop Verkoop van huurwoningen is gedifferentieerd naar type verhuurder en het gebied waartoe de woning behoort (gereguleerd/geliberaliseerd). Tevens wordt een onderscheid gemaakt tussen verkoop aan zittende huurders en verkoop bij mutatie.

10

tabel 22

Uitgangspunten verkoop bij mutatie en aan zittende huurders sociaal verkoop aan bij mutatie zittende huurder gereguleerd geliberaliseerd

5% 0,2% per jaar 10% 1% per jaar

particulier bij mutatie

verkoop aan zittende huurder

15% per mutatie

0,5% per jaar

25% per mutatie

2% per jaar

De veronderstellingen met betrekking tot verkoop van geliberaliseerde woningen treden in werking met ingang van 2006. In de periode 2002-2005 gelden voor deze woningen de aannamen die gedurende de gehele periode voor het gereguleerde deel gelden. In de hoogte en de differentiatie van de percentages komt de verwachting naar voren dat geliberaliseerde huurwoningen een grotere kans hebben om omgezet te worden in een koopwoning. Genoemde percentages verkoop aan zittende huurders hebben betrekking op huurders met een inkomen boven de ziekenfondsgrens en een leeftijd tussen de 24 en 55 jaar. Voor andere huurders ontbreekt het inkomen en/of het vermogen om een woning te kopen.

R I G O B V

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

De rekening voor de huurder

Recommend Documents