In 2002 hebben wij de krachtlijnen voorgesteld van het ontwerp van de huisvestingscode1. Ter gelegenheid van de workshop rond de strijd tegen ongezonde woningen in Brussel die in september 2003 plaatsvindt, ontleedt Nicolas Bernard, assistent aan de universitaire faculteit Saint-Louis, de code uitgaande van de rol voorbehouden voor de gemeenten.
De Brusselse huisvestingscode en de gemeenten De Brusselse huisvestingscode, die op 17 juli 2003 afgekondigd werd en op het punt staat gepubliceerd te worden, treedt binnenkort in werking2. De ordonnantie heeft een tweeledige ambitie: de kwaliteit van gebouwen verbeteren en onbezette panden weer op de markt brengen. De tekst gaat dus over twee mechanismen: het conformiteitsattest/bewijs en het openbaar beheersrecht. Welke plaats kent de code aan de gemeentelijke overheid toe bij de uitvoering van dit tweeluik? 1. Conformiteitsattest/bewijs a) De - beperkte - rol van de gemeente bij de controle op de naleving van de gewestelijke kwaliteitscriteria De code is volledig gebaseerd op een basisregel: alle gebouwen die voor verhuur worden aangeboden op het Brussels grondgebied zijn voortaan verplicht een reeks gewestelijke kwaliteitsnormen strikt na te leven, naast de burgerrechtelijke regels die in deze materie reeds van kracht zijn. Het bewijs varieert evenwel naar gelang het type woning. De verhuurder die een "kleine woning"3 of een "gemeubelde woning" wenst te verhuren, dient verplicht voorafgaand te beschikken over een verhuurbewijs, "conformiteitsattest" genaamd. De verhuurders die niet in die situatie verkeren (zij die ongemeubelde woningen van meer dan 28 vierkante meter op de markt brengen) zijn vrijgesteld van de voorafgaande procedure, maar dienen wel de kwaliteitsnormen na te leven. Om zich te "verzekeren" van de staat van hun pand4 en een eventuele boete na vaststelling van onbewoonbaarheid te vermijden5, kunnen deze verhuurders evenwel een dergelijk verhuurbewijs aanvragen (in onderhavig geval "conformiteitsbewijs" genoemd). Wat ook het type pand is waarop het betrekking heeft, het verhuurbewijs is te verkrijgen bij de gewestelijke inspectiedienst. Die wordt automatisch belast met een voorafgaand onderzoek bij de facultatieve aanvraag van een bewijs. Bij een verplichte aanvraag van een attest is de gewestelijke inspectiedienst paradoxaal genoeg vrij om zich niet te verplaatsen en te vertrouwen op de "verklaring van oprechtheid en juistheid" van de eigenaar6. Het is dus de gewestelijke inspectiedienst die de delicate opdracht op zich neemt om al dan niet het gegeerde document uit te reiken. Die toekenning van bevoegdheid kan evenwel verbazen. In de eerste plaats omdat de basistekst deze functie aan de reeds bestaande gemeentelijke administratie toekende i.p.v. aan een volledig nieuw gewestelijk organisme. Ten tweede - en dat is belangrijker - omdat de Vlaamse7 en Waalse8 huisvestingscodes deze rol wegleggen voor het college van burgemeester en schepenen. 1 Delvaux Philippe, "Weldra een nieuwe huisvestingscode?", in Nieuwsbrief-Brussel 2002/6, blz. 17-19. 2 Zie "Ontwerp van ordonnantie houdende de Brusselse Huisvestingscode", Gedr. St., Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting. 2002-2003, A-416/1. 3 Een woning van minder dan 28 vierkante meter. 4 Volgens de officiële uitleg die de Artikelsgewijze bespreking van de code hierover geeft (Gedr. St. Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting. 2002-2003, A-416/1, p. 14). 5 Wanneer de gewestelijke inspectiedienst een klacht ontvangt of zelf initiatief neemt, beschikt hij over een aanzienlijke sanctionerende macht. De boete kan van toepassing zijn op alle eigenaars van niet conforme woningen, maar spaart toch de "plichtsbewuste" verhuurders die eraan gedacht hebben de nodige stappen te ondernemen om een verhuurbewijs te verkrijgen. En dit zelfs indien de vraag geweigerd zou zijn wegens de onbewoonbare toestand van het pand. Hoewel de geldboete enorm hoog is (3.000 à 25.000 euro, verdubbeld bij recidive), kan ze paradoxaal genoeg slechts een uiterst klein aantal toepassingen hebben. 6 Deze anomalie is de afdeling wetgeving van de Raad van State niet ontgaan: "Aldus blijkt voor de afgifte van een facultatief bewijs in een striktere procedure te worden voorzien dan voor de afgifte van een attest waaraan, wegens het verplichte karakter ervan, door de stellers van het ontwerp meer belang wordt gehecht". Zie Gedr. St. Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting. 2002-2003, A-416/1, p. 38. 7 Decreet van het Vlaamse Parlement van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse wooncode, B.S. 19 augustus 1997. Over het Vlaamse verhuurbewijs, zie ook G. INSLEGERS, "Le Code flamand de l'habitat: du contrôle à la Nicolas Bernard – Nieuwsbrief-Brussel nr 7 – augustus 2003
1
Zo heeft de lokale overheid geen controle meer op de naleving van de gewestelijke kwaliteitsnormen. Ter vergelijking, een Waalse gemeente beschikt niet enkel over de macht om een verhuurbewijs uit te vaardigen, maar krijgt in de code eveneens expliciet de opdracht om te zorgen dat de bewoonbaarheidscriteria uit de code worden gerespecteerd. Zo is de burgemeester in dat kader gemachtigd om "bewarende maatregelen te treffen", om "bevel tot uitvoering van renovatie-, herstructurerings- of sloopwerken te geven" of het "bewoningsverbod" op te leggen9. Het terzijdeschuiven van de gemeente bij de kwaliteitscontrole van gebouwen is jammer en kan incoherent lijken als men weet dat de burgemeester door de ordonnantie belast wordt met het doen naleven van de uitvoering van het verhuurverbod. Die beslissing van de gewestelijke inspectiedienst betreft voornamelijk de eigenaars die de door deze dienst geëiste regularisatiewerken niet hebben uitgevoerd10. Over de actiemodaliteiten van de burgemeester in deze opdracht is de code niet erg duidelijk. De burgemeester dient enkel "indien nodig" "alle mogelijkheden tot andere huisvesting van de betrokken personen" te onderzoeken. De artikelsgewijze bespreking verduidelijkt, in een sibillijnse formule, dat de burgemeester toeziet op een goede uitvoering van het verbod "naar het voorbeeld van een onbewoonbaarheidsbesluit genomen op grond van artikel 135 van de nieuwe gemeentewet"11. Ten slotte heeft de Brusselse staatssecretaris voor Huisvesting in plenaire zitting van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad gewezen op de "ondankbare rol" die in de code voor de burgemeester is weggelegd. Hij stelt dat hij er slechts een "inspanningsverbintenis" in ziet en roept op de medewerking van de andere overheden12. b) Een intacte algemene politiebevoegdheid Ook al is de lokale overheid niet meer nauw betrokken bij de gewestelijke regelgeving betreffende de strijd tegen verloedering van gebouwen, toch behoudt ze haar eigen bevoegdheid. Met andere woorden, haar algemene politiebevoegdheid inzake volkshygiëne, gebaseerd op artikel 135, §2, van de nieuwe gemeentewet, lijkt niet gewijzigd door de goedkeuring van de code13. Het gewest en de gemeenten evolueren in autonome sferen, die evenwel niet volledig onafhankelijk zijn14. Terwijl de eerste een globale doelstelling van "verbetering van de huisvestingsomstandigheden"15 nastreeft, promotion de la qualité des habitations", Échos log., 1997, p. 145 e.v. Zie ook M. DAMBRE, "Enkele aspekten van woningkwaliteitsregelingen", Redrim., 2001, p. 121 e.v. 8 Decreet van het Waalse Parlement van 29 oktober 1998 tot invoering van de Waalse huisvestingscode, B.S. 4 december 1998. Over de Waalse versie van het verhuurbewijs, zie M. QUINTIN en B. JADOT, "La qualité des logements: dispositions de police administrative et règles en matière de bail à loyer", Droit communal, 2000, p. 94 e.v., L. THOLOMÉ, "La qualité de l'habitat à travers le Code wallon du logement: un premier état des lieux", Redrim., 2001, p. 38 e.v., alsook N. BERNARD, "Le permis de location en Région wallonne", Les baux. Commentaires pratiques, 2003. 9 Volgens de auditeur van de Raad van State zou deze beschikking de burgemeester in staat stellen een besluit tot onbewoonbaarheid te nemen jegens het pand waarvoor geen verhuurbewijs is uitgereikt, zelfs indien de staat van de woning in se een dergelijke sanctie niet zou teweegbrengen. "Door het effect van de Waalse huisvestingscode is het voortaan verboden om een woning te verhuren zonder voorafgaand een verhuurbewijs te hebben verkregen. Het verbod om een woning te betrekken waarvoor geen verhuurbewijs bestaat, hangt niet af van het bestaan van bewoonbaarheidsproblemen". Zie Échos log., 2002, p. 27. 10 Aanvankelijk was het verbod niet van toepassing bij ontstentenis van aanvraag van verhuurbewijs. Dit zorgde ervoor dat de verhuurders niet tot veel voluntarisme bereid waren. Dankzij de waakzaamheid van de commissie Huisvesting en Stadsvernieuwing van de Brusselse Hoofdstedelijke Raad is die ongelukkige vergetelheid gelukkig gecorrigeerd. 11 Gedr. St. Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting. 2002-2003, A-416/1, p. 19. 12 Zitting van 15 juli 2003. 13 "Zonder afbreuk te doen aan artikel 135 § 2 van de nieuwe gemeentewet legt de regering de inhoud van deze verschillende eisen vast ", zoals het artikel 4, §1, 2de lid van de Brusselse code bepaalt. 14 Over de huisvestingsbevoegdheid van de gemeente: lees o.a. M. BOVERIE & J. ROBERT, "Les communes et la politique du logement", Mouv. comm., 1996, p. 587 e.v. 15 Cf. R.v.S., 27 maart 2002, Rosier vs. Stad Dinant, nr. 105.215, Échos log., 2002, p. 69. Nicolas Bernard – Nieuwsbrief-Brussel nr 7 – augustus 2003
2
houden de gemeenten zich eerder bezig met de bewoonbaarheid in de "hygiënische" zin van de term (wat trouwens aansluit bij de etymologie van het woord)16. De goedkeuring van de code (die in zijn kielzog een hele waaier kwaliteitsregels meesleept) ontneemt de gemeenten geenszins hun bevoegdheid om binnen hun terrein bijkomende gezondheidsnormen op te leggen17. De Artikelsgewijze bespreking preciseert immers dat het wat de vereisten van artikel 4 van de code betreft, gaat om "minimale normen die door de gemeenten kunnen worden aangevuld"18. De lokale overheid zal erop moeten toezien dat ze haar actie zorgvuldig kadert binnen de grenzen van de nieuwe gemeentewet en dat ze zich onthoudt van het willen uitvoeren van regels die tot de specifieke bevoegdheid behoren van het gewest (zoals de minimale oppervlakte van de woning bijvoorbeeld)19. 2. Openbaar beheersrecht Het tweede luik van de ordonnantie is het openbaar beheersrecht, dat leegstaande woningen opnieuw op de huurmarkt brengt. Ook al is het gebaseerd op de Vlaamse en de Waalse huisvestingscode, toch heeft het zijn eigen "persoonlijkheid". In grote lijnen geeft het Brusselse mechanisme aan een aantal "spelers" op de immobiliënmarkt (waaronder de gemeente, het OCMW en het autonome gemeentelijke nutsbedrijf)20 de macht om leegstaande woningen "in te palmen" om ze na eventueel de nodige herstellingen te hebben verricht, opnieuw op de verhuurmarkt te brengen. Aangezien het gaat om een nieuwe gemeentelijke bevoegdheid, zullen we er in deze uiteenzetting nader op ingaan. a) Toepassingsgebied Onder het openbare beheersrecht kunnen alle woningen vallen die onbewoond zijn, alsook de woningen waarvoor de door de gewestelijke inspectiedienst geëiste renovatiewerken niet zijn uitgevoerd21 (als ze tenminste niet door de eigenaar gebruikt worden22) en woningen die door de burgemeester onbewoonbaar verklaard zijn op basis van artikel 135 van de nieuwe gemeentewet. 16 Zie onder meer R.v.S., 21 februari 2002, Dejardin vs. Burgemeester en Stad Bergen, nr. 103.845, Échos log., 2002, p. 154. 17 En tussen de bestaande gemeentereglementen en de gewestelijke maatregelen is het de "strengste" norm die van toepassing is. Zo wordt de veeleisendere gemeenteregel gevoegd bij de minimale eis van het gewest, terwijl het gewestelijke decreet het "laksere" gemeentereglement zal vervangen. Cf. Ch. MERTENS & M. BOLCA, Le nouveau Code wallon du Logement ou le droit régional en mouvement, Diegem, Kluwer, 1999, p. 38. 18 Gedr. St. Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting. 2002-2003, A-416/1, p. 14. Parallel hiermee geeft de memorie van toelichting van de Waalse huisvestingscode dit officieel toe: "de gemeenten kunnen, in het kader van hun eigen bevoegdheid inzake gezondheid en in respect van de gewestelijke normen, meer dwingende normen opleggen" (Gedr. St. Waalse Gewestraad, gewone zitting. 1997-1998, nr. 371/1, p. 6. Zie ook p. 11). 19 De volgende illustratie is in dat opzicht bijzonder stichtend. Zelfs al heeft de Waalse gemeente door de Waalse huisvestingscode een belangrijke plaats gekregen in de controle op het naleven van gewestelijke gezondheidscriteria, toch heeft ze niet de macht gekregen om er uitvoeringsregels voor aan te nemen. Dat is voorbehouden voor de Regering. Omdat het probleem van de woningoppervlakte, geregeld door de Waalse code, de strikte hygiënische bevoegdheid van de lokale overheid overschrijdt, heeft de Raad van State beslist een gemeentereglement van de stad Dinant te schorsen. Dat reglement was bestemd om aan de bewoners van kleine woningen een grotere levensruimte te geven dan die voorzien in de minimale normen vastgelegd door de code en de Regering. Dit gebeurde ondanks het feit dat de stad Dinant haar reglement zorgvuldig gebaseerd had op artikel 135, §2 van de nieuwe gemeentewet i.p.v. op de Waalse huisvestingscode. Zie R.v.S., 27 maart 2002, Rosier vs. Stad Dinant, nr. 105.215, Échos log., 2002, p. 69. 20 De andere houders van het openbaar beheersrecht zijn het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (B.G.H.M.), de openbare vastgoedmaatschappij (O.V.M.) en tot slot het Grondbedrijf van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. In tegenstelling tot hun homologen in het Waalse Gewest horen de Brusselse sociale vastgoedagentschappen niet tot de begunstigden. 21 De gewestelijke inspectiedienst kan ingeroepen worden op basis van een klacht of optreden na een vergunningsaanvraag. 22 Deze uitzondering is door de wetgever in fine toegevoegd om de vrees van de afdeling wetgeving van de Raad van State weg te nemen. Die was ongerust over het potentieel bovenmatige karakter van de maatregel ("men kan niet uitsluiten dat het gaat om een woning bezet door de eigenaar […] zelfs indien de woning niet Nicolas Bernard – Nieuwsbrief-Brussel nr 7 – augustus 2003
3
Onbewoonde woningen zijn woningen die niet voorzien zijn van het meubilair dat voor de bestemming nodig is gedurende een periode van minimaal twaalf opeenvolgende maanden, alsook de woningen waarvoor het wateren elektriciteitsverbruik voor een periode van minimaal twaalf opeenvolgende maanden lager ligt dan het door de Regering vastgelegde minimale verbruik. Op voorstel van de afdeling wetgeving van de Raad van State, die erop toeziet dat deze "belangrijke inmenging in het eigenaarsrecht" wat het openbare beheersrecht is23, wordt ingekaderd, heeft de ordonnantiegever ervoor gezorgd dat deze twee laatste vermoedens een weerlegbaar karakter hebben24. Zo volstaan de afwezigheid van meubilair of het lage water- of elektriciteitsverbruik voortaan niet meer om te spreken van een onbewoonde woning indien de eigenaar erin slaagt "deze stand van toestand te rechtvaardigen door zijn situatie of die van zijn huurder"25. De wetgever heeft ook in extremis de beschikking aan de code toegevoegd die bepaalt dat de domiciliëring van de eigenaar (fysieke persoon) in de woning volstond om een leegstaande woning bezet te houden. Het openbare beheersrecht lijkt een stimulerend initiatief, maar heeft naar onze mening een te beperkt toepassingsveld. Laten we dit punt per punt hernemen. In de eerste plaats zal het aantal aangiften van woningen waar de renovatiewerken niet zijn uitgevoerd, uiteindelijk afhangen van de financiële middelen en het personeel dat aan de gewestelijke inspectiedienst ter beschikking wordt gesteld, om nog niet te spreken van de werkijver. Momenteel zijn slechts twintig ambtenaren ter beschikking gesteld van dit nieuwe gewestelijke organisme, terwijl unaniem is overeengekomen dat minimaal het viervoud nodig is om de taak naar behoren uit te voeren ... Omdat de code het gamma van oplossingen voor huisvesting die ter beschikking worden gesteld van de gemeente niet stoffeert, zal de code de burgemeester er niet toe aanzetten het aantal besluiten tot onbewoonbaarheid te verhogen26. Bepaalde gewiekste eigenaars in Wallonië, die in deze materie aan een nog strikter regime onderworpen zijn27, kunnen aan hun homologen in de hoofdstad uitleggen dat het volstaat om in de woning een minimaal meubilair te voorzien (tafel, bed en stoelen) om het openbare beheersrecht te ontlopen28. In tegenstelling tot het oordeelkundige voorstel van de Adviesraad voor de Huisvesting heeft de gewestelijke wetgever beslist om geen officieel gebruik te maken van eventuele gemeentelijke inventarissen die om belastingsredenen alle onbewoonde gebouwen op het grondgebied inventariseren29.
voldoet aan de voorgeschreven voorwaarden"). Zie Gedr. St. Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting. 2002-2003, A-416/1, p. 44. 23 Gedr. St. Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting. 2002-2003, A-416/1, p. 44. 24 D.w.z. dat de vermoedens tegengesproken kunnen worden. 25 Dit tussenzinnetje zou moeten dienen om te vermijden dat de ordonnantie het lot deelt dat het Arbitragehof heeft voorbehouden voor het Waalse sociale beheersrecht, dat gedeeltelijk is geannuleerd omdat het een onweerlegbare veronderstelling van leegstand inhield bij een laag water/elektriciteitsverbruik alsook de niet inschrijving in de bevolkingsregisters (A.H., 25 oktober 2000, nr. 105/2000, B.S. 13 november 2000). 26 In haar Jadoul-arrest heeft de Raad van State nogmaals gewezen op de noodzaak voor de lokale overheid om effectieve huisvestingsmogelijkheden te voorzien vooraleer de onbewoonbaarheid uit te spreken (R.v.S., 23 september 1999, Jadoul, nr. 82.382, Amén., 2000, p. 199 e.v., obs. N. Van Damme). 27 Aangezien in het Waalse Gewest het vermoeden verbonden met de afwezigheid van meubilair niet kan worden weerlegd (vreemd genoeg zonder dat het Arbitragehof hierop heeft gereageerd). 28 Men gebruikt ook andere listen zoals een vals huurcontract, de fictieve bewoning, enz. 29 In een lovenswaardige zorg om verschillende openbare beleidsvormen te integreren, is het Vlaamse instrument uitdrukkelijk gebaseerd op gemeentelijke inventarissen gerealiseerd in het kader van het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen (B.S. 1 mei 1996). Nicolas Bernard – Nieuwsbrief-Brussel nr 7 – augustus 2003
4
Tot slot is fraude in verband met (fictieve) domiciliëring opgedoken, voornamelijk inzake sociale uitkeringen. Die fraude is zodanig verspreid dat men kan gaan vrezen voor toenemend misbruik van de mogelijkheden waarover de eigenaar beschikt. b) Procedure De vastgoedbeheerder die een leeg gebouw heeft opgemerkt, richt een formeel voorstel tot de eigenaar30. In dat voorstel vraagt hij om het pand rechtstreeks door hem te laten beheren, teneinde het na eventuele verbouwingen te verhuren. Alles gebeurt binnen de voorwaarden uit een door de regering opgesteld typecontract, dat meer bepaald de huurprijs (vastgesteld volgens criteria van de Regering), de aard van de eventueel uit te voeren werken alsook de vergoeding van de vastgoedbeheerder (bedoeld om de renovatiekost terug te betalen) bevat. Bij weigering door de betrokkene zonder ernstige motivering of bij uitblijven van een antwoord binnen de twee maanden, stelt de vastgoedbeheerder de nalatige eigenaar in gebreke van zelf de woning te verhuren, na eventueel verbouwingswerken te hebben uitgevoerd. Na een termijn van minimaal twee maanden kan het openbare beheersrecht worden ingeroepen indien zich in tussentijd geen enkele wijziging heeft voorgedaan31. c) Uitoefening Hoe wordt het openbaar beheersrecht nu concreet uitgeoefend? De code blijft discreet over deze vraag, maar ontsluiert wel de belangrijkste werkingsmodaliteiten van dit vernieuwende voorrecht. De vastgoedbeheerder, eens officieel gemachtigd tot het openbaar beheersrecht, beschikt over de bevoegdheid om het pand te beheren voor een periode van negen jaar (maximaal), vanaf de eventuele renovatie van de woning. Tijdens die periode heeft hij slechts één verplichting: het huis (opnieuw) op de huurmarkt brengen. Wat het overige betreft (geviseerd publiek, duur van het huurcontract, enz.) is de vastgoedbeheerder volledig vrij in het door hem te voeren huurbeleid. Hij is minimaal gemachtigd door de code om de nodige kosten te doen om de huurverbintenis tot stand te brengen of te behouden. Als titularis van het huurcontract, dat rechtstreeks met de huurder wordt gesloten32, ontvangt de vastgoedbeheerder zelf de huur, alvorens die aan de eigenaar over te maken, na aftrek van alle door het openbare beheer gemaakte - directe of indirecte - kosten33. Het is ook vanzelfsprekend dat de beheerder zorgt voor het verhuurbewijs. Hypothetisch gezien kunnen de huurcontracten die tussen de vastgoedbeheerder en de huurder afgesloten werden, van rechtswege tegen de eigenaar ingeroepen worden. Welk type contract dient de vastgoedbeheerder met de eigenaar af te sluiten? De tekst rept daar met geen woord over, maar de Artikelsgewijze bespreking laat verstaan dat het gaat om een beheersmandaat. De vastgoedbeheerder zal in dat geval handelen in naam van en voor de rekening van de eigenaar, wiens belangen hij verondersteld wordt te behartigen34.
30 De code rept spijtig genoeg met geen woord over een eventuele concurrentie tussen de verschillende vastgoedbeheerders. 31 We merken op dat de Waalse huisvestingscode een bijkomende procedure instelt, aangezien ze niet automatisch het sociale beheersrecht uitreikt aan de vastgoedbeheerder, maar dat ze deze verplicht een beroep te doen op de vrederechter. Die toevlucht tot justitie, belast met het "naleven van het evenwicht tussen het eigendomsrecht en het recht op huisvesting", is in de voorbereidende werkzaamheden uitgewerkt als "waarborg" tegen enerzijds "de willekeur die een aantal vastgoedbeheerders zou kunnen leiden" en anderzijds "de schending van het eigendomsrecht" (Gedr. St. Waalse gewestraad, gewone zitting. 1997-1998, nr. 371-1, respectievelijk p. 7, 20 en 21). De promotors van de Brusselse code vinden die omweg evenwel te "zwaar" (Gedr. St. Brusselse Hoofdstedelijke Raad, gewone zitting. 2002-2003, A-416/1, p. 22), net zoals de bezielende krachten achter de Vlaamse wooncode. 32 Naar analogie met de meest voorkomende situatie in het Waalse Gewest, zou de huurconventie logisch gezien in de lijn moeten liggen met de wet van 20 februari 1991 inzake huishuur. 33 In Vlaanderen ontvangt de eigenaar geen huur, maar een vergoeding die overeenkomt met het kadastrale inkomen (dat, zoals we weten, veel lager ligt dan de reële huurwaarde), zonder dat deze hoger mag liggen dan de huur ontvangen door de vastgoedbeheerder. 34 Naast de mogelijkheid tot beheersmandaat voorziet de Waalse huisvestingscode eveneens de mogelijkheid tot verhuur/onderverhuur. Over de concrete gevolgen van toepassing op de verschillende partijen door de mogelijkheden van beheersmandaat en verhuur/onderverhuur, zie N. BERNARD, "Agences immobilières Nicolas Bernard – Nieuwsbrief-Brussel nr 7 – augustus 2003
5
Welk huurregime geldt voor de huurders van een pand dat in openbaar beheer is genomen (bijvoorbeeld privé of sociaal huurcontract)? Daar blijft de code jammer genoeg onduidelijk over. De code geeft de vastgoedbeheerder ook "de mogelijkheid om het pand te verhuren tegen de voorwaarden van inkomen en eigendom voor toegang tot een sociale woning"35. Dit betekent echter niet, indien het zou gaan om een openbare vastgoedmaatschappij, dat de sociale huurwetgeving integraal van toepassing is. Het sociale huurcontract wordt traditioneel gesloten voor onbepaalde duur, terwijl het openbare beheersrecht een maximale duur kent van negen jaar. In de openbare sector wordt de huur bepaald op basis van het inkomen van de huurder, wat - indien toegepast op het beheersrecht onvoldoende zou zijn om de kosten van de werken te recupereren. Op dezelfde manier zou de contractuele vrijheid slechts absoluut zijn indien de titularis van het openbaar beheersrecht een andere vastgoedbeheerder zou zijn dan de O.V.M. In elke hypothese zou de huur door de Regering vastgesteld moeten worden36 en dienen de woningen in de eerste plaats te worden aangeboden aan huurders die een woning moeten verlaten die niet meer aan de gewestelijke bewoonbaarheidsnormen voldeed. d) Verval Het openbaar beheersrecht vervalt volgens een dubbele modaliteit. In theorie loopt het tot aan het einde van de vooropgestelde termijn. De eigenaar kan echter op ieder ogenblik het beheer van zijn woning terugvragen, op nadrukkelijke voorwaarde dat voorafgaand het saldo van het "geheel van de directe of indirecte kosten" gemaakt door de vastgoedbeheerder wordt terugbetaald. Indien de vastgoedbeheerder akkoord gaat met de teruggave van het beheer, herstelt hij de eigenaar in zijn rechten en contractuele verplichtingen. Indien de woning na afloop van het openbare beheersrecht opnieuw door de eigenaar wordt verhuurd, krijgt de huidige huurder voorrang. Daarbij komt nog dat de huurprijs slechts verhoogd mag worden met de helft van de laatst betaalde huurprijs. Als besluit over het openbare beheersrecht kunnen we gewoon stellen dat het nieuwe instrument niet zozeer beschouwd dient te worden als een bedreiging voor de eigenaars, voor wie het een inbreuk op hun rechten zou betekenen, maar eerder als een echte instantie van marktbemiddeling. Kortom, deze interface zorgt voor een socialisering van de privé-markt, ten voordele van iedereen, en het aanbod van waardige woningen aan minder gegoede personen37. 3. Toezicht Ten slotte, onverminderd de ordonnantie van 14 mei 199838, voert de tekst een specifiek toezichtsmechanisme op de Brusselse gemeentebesturen in. In alle gevallen waarin de gemeente van de code de macht heeft gekregen om maatregelen te nemen, oefent de regering een toezicht met indeplaatsstelling uit bij het in gebreke blijven van de lokale overheden, na twee opeenvolgende waarschuwingen.
sociales: la troisième voie du logement?" (in samenwerking met D. Maillard), J.T., 1999, blz. 145-150 (de sociale verhuurkantoren werken eveneens op basis van deze dubbele rechtswijze). 35 Aanvankelijk bood de tekst de eigenaar slechts "de mogelijkheid om het pand te verhuren als sociale woning". Deze elliptische referentie riep op tot een reële inspanning van de ordonnantiegever om meer klaarheid te scheppen. Werd de code ook niet door de Adviesraad voor de Huisvesting bekritiseerd, terecht maar tevergeefs, wegens de grote onduidelijkheid? 36 We stippen aan dat de Waalse huisvesting, in beheer genomen door een andere vastgoedbeheerder dan de openbare vastgoedmaatschappij, onderworpen is aan beschikkingen die aanleunen bij die welke van toepassing zijn op sociale vastgoedkantoren. De Vlaamse huisvesting van haar kant is, in alle gevallen, onderworpen aan de reglementering houdende sociale huisvesting. 37 Net zoals bij de sociale vastgoedkantoren. 38 Ordonnantie van 14 mei 1998 houdende regeling van het administratief toezicht op de gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, B.S., 17 juli 1998. Nicolas Bernard – Nieuwsbrief-Brussel nr 7 – augustus 2003
6
Besluit Hoewel de rol die de Brusselse huisvestingscode weglegt voor de gemeentelijke instanties bij de controle op de naleving van kwaliteitsregels vrij onbelangrijk blijkt, behoudt de gemeente haar algemene politiebevoegdheid inzake huisvesting, die ze volledig kan (moet!) blijven uitoefenen mits inachtname van de gewestelijke normen. Nog belangrijker, de gemeenten krijgen, samen met andere, de - niet te verwaarlozen - macht om de procedure van openbaar beheersrecht op te starten en voor hun rekening te nemen. Kunnen lokale overheden een echte politieke wil ontwikkelen om deze zware taak naar behoren uit te voeren? Het is dan wel nodig dat ze voldoende financiële en menselijke middelen krijgen voor die nieuwe opdracht. Zo niet zou de huisvestingscode wel eens dode letter kunnen blijven en overkomen als een zoveelste sociaal alibi… Nicolas Bernard Assistent aan de Facultés universitaires Saint-Louis
Nicolas Bernard – Nieuwsbrief-Brussel nr 7 – augustus 2003
7
