Hervorming van de Brusselse Huisvestingscode
2003-2013 Aurélie MAHOUX & Nicolas BERNARD
Context
Steeds meer instrumenten en acties De strijd tegen het tekort aan woningen kan enkel efficiënt zijn in het kader van een geïntegreerde aanpak, waarbij wordt gestreefd naar steeds diversere instrumenten en acties, en naar een methode die op 3 pijlers is gebaseerd:
Bouwen
Huisvestingsplan, subsidies bij de aankoop en renovatie door de gemeenten, GOMB, Woningfonds
Renoveren
Renovatieplannen sociaal park, renovatiepremies private park, strijd tegen leegstand, herbestemming verdiepingen boven handelszaken, reconversie van kantoren
Innoveren
collectieve, solidair en aangepast wonen, nieuwe vormen van toegang tot eigen woning (CLT, recht van opstal)
Recente acties als illustratie van die diversiteit: Invoeren van een huurovereenkomst voor bepaalde duur in de sociale huisvesting sinds 1 januari 2013 ➢
Nieuwe gewestelijke dienst ter bestrijding van leegstand die in 9 maanden tijd 800 dossiers heeft geopend, waardoor talrijke leegstaande woningen opnieuw op de markt moeten komen en die eigenaars bestraffen die niet op de voorstellen ingaan. ➢
Studentenwoning: lancering van een platform dat alle betrokkenen op de markt van de studentenwoningen moet coördineren, ➢
Verhoging van de budgettaire middelen voor huisvesting (200 M in 2013) en uitvoeringspercentage van 97% ➢
Projectoproep 2012 reconversie van kantoren: bouw van 450 woningen
➢
Diverse instrumenten en acties vereisen een aangepast kader Een kader voor vandaag Om efficiënte acties te kunnen ondernemen, is ook een evaluatie en verbetering van de bestaande middelen, en vooral dan de reglementaire, nodig. De hervorming van de Huisvestingscode, 10 jaar na de invoering ervan, is alvast een stap in die richting. Een kader voor morgen Het wetgevend kader consolideren voor een betere omkadering van de toekomstige bevoegdheden (met name huurovereenkomst en fiscaliteit) en van vernieuwende projecten (CLT, solidair en intergenerationeel wonen, collectief sparen)
De hervorming
Een participatieve aanpak 2003 – 2013 De Huisvestingscode was aanvankelijk gericht op de strijd tegen ongezondheid, het openbaar beheersrecht en sociale huisvesting, en is stelselmatig uitgegroeid tot een fundamentele schakel binnen het openbare huisvestingsbeleid. ➢
De Brusselse Huisvestingscode bestaat tien jaar en intussen vormt de Code de hoeksteen van het openbare huisvestingsbeleid: bepalen van een recht op kwaliteitsvolle huisvesting, opsommen van de instrumenten van het huisvestingsbeleid, aanduiden van de bevoegde operatoren en invoeren van het toezicht van het Gewest, organisatie van de hulp aan private rechtspersonen, dit alles met respect voor de regels inzake gelijkheid en niet-discriminatie. ➢
De Code evalueren en hervormen, met een drieledige doelstelling een betere leesbaarheid via een reorganisatie van de opeenvolgende herzieningen ➢de tekst aanpassen aan de praktijken en moeilijkheden op het terrein ➢vernieuwende systemen en concepten invoeren die het Gewest wil ontwikkelen en ondersteunen ➢
Een participatieve methode organisatie van een vijftiental thema-ateliers met vertegenwoordigers uit de sector aangeduid door de Adviesraad voor Huisvesting (Fedais, VSGB, BBRoW, SNP, Kamer van notarissen, enz.), en met de betroffen administraties, ➢
Algemene richtsnoeren bekommernis om de inwoners ➢synergiën en sociale innovatie ➢ burgerparticipatie ➢transparantie/governance ➢ efficiënte overheidsactie ➢
Belangrijkste maatregelen
Concrete hervormingen van bestaande maatregelen
Ongezondheid: woningen sneller aanpassen en verhuren ... Hervorming
Einde van de certificaten / attesten ➢Opschorting van de helft van de boete , die niet zal worden opgeëist indien de werken zijn uitgevoerd ➢
Uitvoering van de werken vergemakkelijken voor de verhuurders door de uitvoeringstermijn te verlengen naar 12 maanden vernieuwbaar
Wat de hervorming heeft gerechtvaardigd De totaliteit moest worden opgelegd, waardoor het budget voor de werken beperkt bleef ➢
➢
Invoeren van de « niet-conforme, nietgesloten » procedure: goed wordt conform geacht indien de gebreken gering zijn en de werken buiten verhouding. ➢
De eigenaar had 8 maanden de tijd om de werken uit te voeren ➢
Aangiftes over de niet-conformiteit bleken buiten verhouding, rekening houdend met de gebreken ➢
Informeren van de notarissen in geval van sluiting ➢
➢
De koper van een goed was niet op de hoogte van een beslissing tot sluiting van de inspectie. ➢
…en strijd opvoeren tegen huisjesmelkers
Uitbreiden mogelijkheid tot een huisbezoek zonder verwittiging, onder bepaalde voorwaarden ➢
➢
De verhuurder kon een bezoek beletten.
Meestal werd hij op een illegale manier uitgezet, waardoor zijn verhuurder aan het bezoek en de boete kon ontsnappen. ➢
Maakt het mogelijk een onderzoek voort te zetten in geval van vertrek van de huurder ➢
De eigenaar ging zijn gesloten goed onmiddellijk opnieuw te huur aanbieden. ➢
➢
Verzegeling door de burgemeester
Verplichting tot herhuisvesting uitgebreid ➢
Strijd tegen leegstand: bestaande systemen operationeler maken Verbeteren van de definitie, invoeren van de stedenbouwkundige dimensie en niet-limitatieve veronderstellingen van leegstand ➢
Invoeren van een gemeentelijk register van leegstaande woningen ➢
De gebrekkige kennis over de cijfers inzake leegstand beperkt een efficiënte actie. ➢ Het openbaar beheersrecht is voortaan toegankelijk voor de SVK ➢
Het in 2003 ingevoerde systeem was nog nooit toegepast. Het zou moeten kunnen rekenen op de kennis en dynamiek van de lokale operatoren uit het verenigingsleven. ➢
➢
Administratief en schorsend beroep
➢
➢
Rechterlijk en niet schorsend beroep
Sociale verhuurkantoren: professionalisering en deelname Sociale begeleiding uitgebreid naar meer actoren ➢
De sociale begeleiding gebeurt door het Agentschap, ongeacht de doelgroep. Afwezigheid van controle op de toewijzingen, noodzaak om een chronologische volgorde te respecteren. ➢
Invoeren van een toepassingsreglement voor elk SVK, rekening houdend met de eventuele doelgroep ➢
De private eigenaars, de eerste leveranciers van de agentschappen, werden weinig geraadpleegd. ➢
Deelname van de afgevaardigden van de eigenaars en huurders aan de raden van bestuur van het SVK ➢
Enkel de aanwezigheid van een sociaal werker was gewaarborgd. Aangezien het park van elk SVK steeds meer uitbreidt, moet er voor de eigenaars en het Gewest een perfect financieel beheer worden gegarandeerd. ➢
Verplichte aanwezigheid van een gediplomeerd beheerder ➢
De subsidie wordt onder bepaalde voorwaarden automatisch ➢
➢
Plan voor een territoriale dekking
De subsidie was facultatief. We bieden een garantie op continuïteit van de financiering. ➢
Sociale huurders: meer participatie en begeleiding De Adviesraden van de Huurders krijgen nieuwe dynamiek:
Te weinig kandidaten en te weinig betrokkenheid van de huurders. Ze worden medebeslissers in hun maatschappij. ➢
Levensduur verlengd (4 jaar) ➢Hun twee vertegenwoordigers hebben stemrecht. ➢Verlenging van de termijn om een advies uit te spreken. ➢
Verplichting voor de maatschappijen om na te gaan of een meer aangepaste woning beschikbaar is, met als streefdoel de « lege kamers » in de sociale huisvesting aan te pakken. ➢
Mutaties gestimuleerd en meer begeleiding voor oudere personen en personen met een handicap.
Komende innovaties Beter definiëren en identificeren De nieuwe Code lanceert nieuwe systemen: solidair en intergenerationeel wonen, CLT, collectief sparen.
De systemen diversifiëren om op die manier beter in te spelen op de demografische en territoriale uitdagingen van het Gewest.
De vernieuwde Code bepaalt een duidelijke classificatie van de formules op vlak van woningaanbod: huur- en koopwoning / sociaal, bescheiden en middelgroot.
Kandidaten en actoren krijgen makkelijk toegang tot het aanbod en de operatoren, met name in functie van de inkomens en huurprijzen.
➢
➢
Het recht op een behoorlijke woning verankeren in een programmatorische bepaling. ➢
Klachten en beroep: het uitblijven van een beslissing binnen de termijn betekent acceptatie ervan (en niet langer weigering).
Een dak boven het hoofd hebben, ook al is het gezond, volstaat niet. Een leefomgeving impliceert ook andere vereisten die te maken hebben met kwaliteit, veiligheid, betaalbaarheid, aangepastheid, uitrusting, …
➢
Elementaire vereisten op vlak van goed bestuur en motivering van administratieve handelingen.
Nieuwe opdrachten toevertrouwen De Sociale Huisvestingmaatschappijen ➢ Zullen bescheiden en middelgrote woningen mogen beheren in het kader van nieuwbouw en renovaties van complexen (maximum 20% per project en maximum 10% van het OVM park).
Garantie op mixiteit en op de aanpak van sociale segregatie. Streven naar een beter budgettair evenwicht en tegelijk het behoud van het sociaal huurpark veiligstellen.
Het Woningfonds ➢ Opening van gesplitste zakelijke rechten, zoals het recht van opstal.
Toegang tot een eigen woning bevorderen voor de laagste inkomens, door enkel het gebouw, en niet de grond aan te kopen.
Toekenning van leningen tegen nultarief voor het verbeteren van de energieprestaties van zijn gebouw, bovenop het hypothecair krediet voor de aankoop van het goed.
Vaak bijkomstige projecten, terwijl energiebesparende werken een onmiddellijke impact hebben op het gezinsbudget.
De GOMB ➢ Omkaderen van de precaire woonovereenkomst binnen de Sociale Huisvestingmaatschappijen (OVM).
Vermijden dat gebouwen leegstaan die het voorwerp vormen van renovatieprojecten, een tijdelijke oplossing bieden voor noodsituaties, de relaties met de buurt verbeteren.
➢
Overzicht van de doelstellingen Aandacht voor huisvesting Bijsturen van de strijd tegen ongezondheid Groene lening van het Woningfonds Synergiën en sociale innovatie Banden tussen administraties Classificatie van het aanbod en nieuwe vormen van wonen Transparantie/governance Objectivering van de toewijzing van publieke woningen De sector vaker consulteren Burgerparticipatie Uitbreiden van de Adviesraden van de Huurders Vertegenwoordiging van huurders en eigenaars in de sector van de SVK Efficiënte actie van de overheid Classificatie van het woningaanbod Bestaande systemen aanpassen aan de realiteiten op het terrein
