Olivier EVRARD
4‐2009
Huisvestingscode
MINIMUMREGELS VOOR DE TOEWIJZING VAN GEMEENTELIJKE WONINGEN
De weg naar de hel is geplaveid met goede voornemens … Vanaf 28 juli 2009 moeten gemeenten en OCMW's nieuwe verplichtingen nakomen op het vlak van de toewijzing van huurwoningen. Het doel hiervan is de objectiviteit en de transparantie te waarborgen van de toewijzingen en het aanbod aan woningen van de Brusselse overheid te vrijwaren. Toch brengt deze inderhaast en zonder echt overleg goedgekeurde ordonnantie al aanzienlijke moeilijkheden teweeg.
Toepassingsgebied De ordonnantie van 19 december 2008 voegt in de Brusselse Huisvestingcode een nieuw hoofdstuk in betreffende de door openbare vastgoedoperatoren te huur gestelde woningen1, met uitzondering van het Woonfonds en de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM), die aan specifieke regels onderworpen zijn. De ordonnantie is met andere woorden van toepassing op de woningen die deel uitmaken van het privébezit van de gewestelijke grondregie, gemeenten, OCMW's en autonome gemeentelijke regies. De minimale toewijzingsregels zijn echter niet van toepassing op de gemeentelijke woningen die toevertrouwd zijn aan sociale vastgoedkantoren (SVK). Met betrekking tot de woningen gelijkgesteld aan sociale woningen en de gesubsidieerde geconventioneerde woningen in het kader van de wijkcontracten en alleenstaande panden, is de intentie van de wetgever niet duidelijk.2 Deze woningen vallen niet binnen het toepassingsgebied van de ordonnantie, omdat een speciale regelgeving3 de toegangsvoorwaarden bepaalt, toewijzingscriteria, de berekening van de huur en de verplichte overmaking van een jaarverslag aan de regering.4 Er blijft evenwel een enorme onzekerheid met betrekking tot de eigenlijke toewijzingsprocedure, de standstill‐termijn en het administratief beroep. Volgens ons is het antwoord negatief aangezien de niet‐naleving van de toewijzingscriteria bestraft wordt met de intrekking van de subsidie, wat niet compatibel is met de nietigheid van de toewijzing voorzien bij de Huisvestingscode.
Toewijzingsreglement Tegen 28 juli 2009 moeten gemeenten en OCMW's een reglement opstellen waarin de criteria en de procedure voor de toewijzing vastgelegd worden. De Huisvestingscode bepaalt de minimumregels, die het reglement kan preciseren en aanvullen. Met het oog op transparantie voor de kandidaat‐huurders stelt de ordonnantie dat het reglement ook de toewijzingsbeginselen vermeldt die in de Huisvestingscode vastgelegd zijn (de verplichtingen in artikel 23quinquies tot decies), zoals het bijhouden van het register, de mogelijkheid op afwijkingen, het feit dat de toewijzingsbeslissing formeel gemotiveerd is5, het jaarverslag, … Uiteindelijk moet bijna de hele ordonnantie gedetailleerd worden in het toewijzingsreglement.
1
In de zin van artikel 2, 4°, van de Brusselse Huisvestingscode. Parl. St., A‐493/1 – GZ 2007‐2008, blz. 2 en 4, Parl. St. 493/2, blz. 8. 3 Volgens de gekende zegswijze "Lex specialis generali derogat" gaat de specifieke wetgeving boven de algemene wetgeving. 4 BBHR van 12 februari 1998 houdende organisatie van de vernieuwing of de sloop gevolgd door de heropbouw van onroerende goederen van de gemeenten en van de OCMW's (Inforum 130231); art. 25 van het BBHR van 3 februari 1994 houdende uitvoering van de ordonnantie 7 oktober 1993 houdende organisatie van de herwaardering van de wijken (Inforum 64812). 5 Deze verplichting vloeit voort uit de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motivering van de bestuurshandelingen (Inforum 21745). De gewestelijke wetgever wou die verplichting expliciet opnemen in het gemeentereglement om de kandidaat‐huurders zo goed mogelijk te informeren. 2
Vereniging van de Stad en de Gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest www.vsgb.be
Olivier EVRARD
4‐2009
Register Volgens de ordonnantie worden de kandidaturen in chronologische volgorde van indiening in een register ingeschreven. In de marge van de naam van de kandidaat‐huurder aan wie een woning toegewezen werd, vermeldt het register het adres van de woning, de datum en de beslissing van toewijzing en de eventuele afwijking. De ordonnantie stelt dat het register toegankelijk is voor kandidaat‐huurders, gemeenteraadsleden, OCMW‐ raadsleden en leden van Regering en Parlement van het Brussels Gewest. In de parlementaire werkzaamheden staat dat dat het register ook geraadpleegd kan worden door de raadsleden van andere gemeenten en er wordt verwezen naar de regelgeving betreffende de herwaardering van de wijken betreffende de vorm van het register: dat moet bijgehouden worden zonder witruimte noch interlinie, genummerd en geparagrafeerd worden.6
Toewijzingscriteria Het reglement moet minstens stipuleren dat de woningen in chronologische volgorde van de aanvragen toegekend worden, op basis van het aantal kamers in de woning. Het reglement kan ook andere criteria bevatten, voor zover die objectief en meetbaar zijn. In dat geval bepaalt de chronologische volgorde de kandidaat‐huurders die eventueel even veel punten verkregen hebben. De parlementaire werkzaamheden geven als voorbeeld de graad van handicap, de inkomsten van het gezin, (echt)scheiding, ver van de werkplaats wonen, de kinderopvang of de verblijfplaats van de ouders. In het kader van de gemeentelijke autonomie verhindert niets om in gedifferentieerde toewijzingscriteria te voorzien voor woningen die verhuurd worden tegen de marktprijs en woningen die aan gunstigere voorwaarden verhuurd worden.
Afwijkingen De ordonnantie stipuleert dat de openbare operator mits motivering mag afwijken van het toewijzings‐ reglement ten gunste van een kandidaat‐huurder die zich in een noodsituatie bevindt. Het gaat om uitzonderlijke omstandigheden die geval per geval beoordeeld en uitdrukkelijk gemotiveerd moeten worden. De parlementaire werkzaamheden vermelden als voorbeeld de slachtoffers van natuurrampen, brand of echtelijk geweld. Het gaat om de enige hypothese waarin het college een woning mag toekennen aan een kandidaat die niet ingeschreven is in het register. De ordonnantie gaat niet in op insalubere woningen. Aangezien de situaties van insalubriteit in de zin van de minimale bewoonbaarheidsnormen van de Huisvestingscode of een insalubriteitsbesluit dat de burgemeester neemt op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, niet ipso facto een situatie vormen van uiterste nood in de zin van de ordonnantie, wordt er aanbevolen in prioriteiten te voorzien, om de mogelijkheden van wederhuisvesting te verhogen.
Procedure van toewijzing en standstill‐termijn De toewijzingsprocedure die in het reglement beschreven wordt, moet de basisprincipes bevatten die in de ordonnantie vastgelegd zijn. In een eerste fase contacteert de gemeente per aangetekend schrijven7 de best geklasseerde kandidaten en meldt zij hun de huurvoorwaarden (beschikbaarheid van de woning, huurprijs, vaste huurkosten) en de modaliteiten voor bezoek en antwoordtermijn. Bovendien bevat de brief de regels en de criteria voor de toewijzing van de woning en ook de integrale tekst van hoofdstuk 4 van Titel III van de Huisvestingscode8. In een tweede fase wordt de woning toegewezen aan de best geklasseerde kandidaat die positief geantwoord heeft. 6
Artikel 12, § 1, 2°, van de ordonnantie van 7 oktober 1993 houdende organisatie van de herwaardering van de wijken. … "of met ieder ander middel waarmee bewezen kan worden dat de brief ontvangen is" volgens artikel 23octies, § 1. 8 Deze formaliteit overlapt met de verplichte invoeging in het reglement van de plichten vervat in artikel 23quinquies tot decies … het zou eenvoudiger zijn het reglement aan de brief te hechten. 7
Vereniging van de Stad en de Gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest www.vsgb.be
Olivier EVRARD
4‐2009
Overeenkomstig artikel 123 en 232 van de Nieuwe Gemeentewet wordt de woning door het College van Burgemeester en Schepenen toegekend op basis van de huurvoorwaarden die de gemeenteraad vaststelt. Wat origineel is in de Huisvestingscode, is dat de opstelling van de huurovereenkomst opgeschort wordt gedurende de termijn voor indiening van administratief beroep of als er beroep aangetekend is, tot er een beslissing over genomen is. Het gaat om een termijn van standstill naar het voorbeeld van wat er bestaat voor bepaalde procedures van overheidsopdrachten.
Administratief beroep De ordonnantie bepaalt dat niet gekozen kandidaten beroep kunnen aantekenen bij de instantie die het toewijzingsreglement goedgekeurd heeft, d.w.z. de gemeenteraad of de OCMW‐raad naar gelang van het geval. Het is niet noodzakelijk die procedure doorlopen te hebben alvorens naar de rechtbank te stappen. Het reglement bepaalt de beroepsmogelijkheden (termijnen, voorwaarden voor ontvankelijkheid) en preciseert of de raad vernietigings‐ of wijzigingsbevoegdheid heeft. In het eerste geval kan de raad vernietiging van de beslissing uitroepen en herbegint het college de toewijzingsprocedure, terwijl in het tweede geval de beslissing van de raad die van het college vervangt.
Jaarverslag Een jaarverslag van de toewijzingsbeslissingen wordt ter beschikking gehouden van de gemeente‐ of OCMW‐ raad. Volgens de ordonnantie bevat deze de volgende informatie: de naam van de in de eerst fase gekozen kandidaten, voor iedere toegewezen woning de berekening aan de hand waarvan tussen de kandidaten gekozen werd of in voorkomend geval de motivering van een afwijking, de uiteindelijk gekozen kandidaat en de kenmerken van zijn gezin en woning.
Knipeffect en inventaris De ordonnantie verplicht gemeente en OCMW om de totale bewoonbare oppervlakte van hun huurwoningenpark zoals vastgesteld op 1 juli 2008, te behouden. Dat is het knipeffect. De parlementaire werkzaamheden preciseren dat deze verplichting soepel geïnterpreteerd moet worden: het is toegestaan het aantal of de verdeling van de woningen te wijzigen in eenzelfde pand of de verkoop of de afbraak van een pand te compenseren door de bouw of de aankoop van eenzelfde oppervlakte aan woningen. De ordonnantie zegt evenwel niets over de modaliteiten en de sancties van het knipeffect: binnen welke termijn moet het verlies aan woningen gecompenseerd worden? Hoe zullen de controles uitgevoerd worden, aangezien er geen inventaris bestaat op 1 juli 2008, d.w.z. vóór de inwerkingtreding van de ordonnantie? Bij gebrek aan preciseringen terzake kunnen we vrezen dat het Gewest zijn rol van toezichthoudende overheid speelt om een beslissing die de verkoop van een woongebouw toelaat, te vernietigen. Bovendien worden gemeenten en OCMW's verplicht om aan de Regering een jaarlijkse inventaris te bezorgen van hun verhuurde woningen. De inventaris geeft de toestand op 31 december van het vorige jaar weer en moet vóór 1 juli verzonden worden. Gezien de datum van de inwerkingtreding van de ordonnantie moet deze verplichting voor het eerst in 2010 nagekomen worden. Het gaat om de enige verplichtingen die niet in het toewijzingsreglement opgenomen moeten worden. Bij gebrek aan precisering in de ordonnantie moeten dan alle gemeentelijke woningen in de inventaris, ook de woningen die onder de wijkcontracten vallen of die welke aan SVK toevertrouwd zijn?
De weg naar de hel is geplaveid met goede voornemens Bescherming van de private levenssfeer De ordonnantie voorziet in een grote transparantie van de informatie betreffende de toewijzing van woningen. De uitbreiding gaat verder dan de toepassing van de wet van 12 november 1997 betreffende de openbaarheid
Vereniging van de Stad en de Gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest www.vsgb.be
Olivier EVRARD
4‐2009
van bestuur in provincies en gemeenten, aangezien ze de raadsleden van andere gemeenten en de gewestelijke mandatarissen de mogelijkheid biedt om het register van de kandidaturen te raadplegen. Het is de overheid niet verboden om toegang te hebben tot bepaalde persoonsgegevens voor de uitvoering van haar taken. Maar de behandeling van persoonsgegevens en de openbaarheid die eraan gegeven wordt, moeten gepaard gaan met voldoende waarborgen om de bescherming van de private levenssfeer te garanderen, zoals blijkt uit artikel 8 van de Europese overeenkomst voor de bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, en de naleving van de verplichtingen voortvloeiend uit de wet van 8 december 1992 betreffende de bescherming van de private levenssfeer ten aanzien van de behandeling van persoonlijke gegevens. Opdat inmenging in het recht op bescherming van de private levenssfeer aanvaardbaar zou zijn, moet deze noodzakelijk zijn om een bepaald legitiem doel te bereiken, wat inhoudt dat er een redelijke band van proportionaliteit moet bestaan tussen de gevolgen van de maatregel voor de betrokkene en de belangen voor de gemeenschap. Met andere woorden, een wetgeving kan een instelling niet verplichten om bepaalde elementen te onthullen die tot de private levenssfeer van de kandidaat‐huurders behoren, terwijl maatregelen die een minder ingrijpende inmenging inhouden, de mogelijkheid zouden bieden het door de wetgeving vooropgestelde doel te bereiken.9 Zo kan men zich afvragen in welke mate de vermelding van de naam van de huurders in de inventaris noodzakelijk zou zijn, rekening houdend met het doel van instrument van het gewestelijk huisvestingsbeleid. Waarin zou het kennen van de namen van de kandidaat‐huurders noodzakelijk zijn voor de kandidaat‐huurders en de mandatarissen van buiten de gemeente om de toepassing van de toewijzingscriteria te controleren? Zouden die documenten niet opgesteld moeten worden in een zodanige vorm dat de betrokkenen10 niet geïdentificeerd kunnen worden, ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de huurder voor wat betreft de samenstelling en de sociale situatie van het gezin11? De ordonnantie bevat geen enkel waarborgmechanisme en zou op dat vlak grondig herzien moeten worden.12 Procedures die in de praktijk onbruikbaar zijn Het blijft onduidelijk waarom de wetgever het administratief beroep aan de gemeenteraad toevertrouwd heeft. Aangezien het om een soort aanvraag tot heroverweging gaat, zou het meer aangewezen geweest zijn deze bevoegdheid aan het College van Burgemeester en Schepenen toe te kennen, zoals dat het geval is voor de bezwaren met betrekking tot gemeentebelastingen. Bovendien is het juridisch niet coherent om aan de gemeenteraad te vragen het reglement uit te voeren dat het zelf goedgekeurd heeft, terwijl die taak volgens de Nieuwe Gemeentewet tot de bevoegdheid van het College van Burgemeester en Schepenen behoort. In de praktijk zal deze impliciete uitzondering op de verdeling van de bevoegdheden voorzien bij de Nieuwe Gemeentewet, gecombineerd met de verplichte standstill, de behandeling van de dossiers binnen een redelijke termijn in de weg staan en huurleemtes teweegbrengen. Wetende dat een gemeenteraad gemiddeld tien keer per jaar vergadert, zou een administratief beroep de behandeling van een dossier maandenlang kunnen opschorten, naar gelang van het moment waarop het ingediend wordt. 9
Cf. R.v.S., Afdeling wetgeving, Advies L. 37.090/4 van 25.05.2004 ivm een ontwerpbesluit houdende uitvoering van het decreet van 11 februari 2004 betreffende de opvang, de huisvesting en de begeleiding van personen in sociale moeilijkheden. 10 Ter vergelijking, zie: artikel 3bis van het besluit van 26 september 1996 houdende de regeling van de verhuur van woningen die beheerd worden door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij of door de openbare vastgoedmaatschappijen. Dit besluit stelt uitdrukkelijk dat de vastgoedmaatschappijen enkel de gegevens mogen opvragen die strikt noodzakelijk zijn voor de toepassing van hun verplichtingen. Wat de gewestelijke gegevensbank betreft, stipuleert het bovendien dat de BGHM gedepersonaliseerde informatie inwint en dat de huurders op de hoogte gesteld worden van de overdracht van de gegevens die hen betreffen. 11 Denken we hier ook aan motieven die de toekenning van een afwijking rechtvaardigen, zoals echtelijk geweld. 12 Vreemd genoeg werden deze vragen aangehaald tijdens de parlementaire besprekingen, zonder dat de wetgever er de gevolgen uit trekt. Zie: tussenkomsten van staatssecretaris Françoise Dupuis en volksvertegenwoordiger Olivier De Clippele: Algemene bespreking, Parl. St., plenaire zitting van 18 december 2008, integraal verslag, p. 14, 22 en 33; Verslag, Parl. St. A‐ 493/2, GZ 2008‐2009, blz. 4 en 9; zie ook de voorstellen tot amendement nr. 3 en 12.
Vereniging van de Stad en de Gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest www.vsgb.be
Olivier EVRARD
4‐2009
De toewijzingsprocedure in twee fasen is overigens niet echt aangepast aan de toewijzing van woningen die verhuurd worden tegen voorwaarden die nauw bij de marktvoorwaarden aanleunen. De ordonnantie is te gedetailleerd op dat punt13 en zal ook de behandeling van de dossiers vertragen. Besluit De wijziging van de Huisvestingscode tracht de objectiviteit en de transparantie van de toewijzing van door gemeenten en OCMW's verhuurde woningen te waarborgen. Op dat punt kunnen wij de intenties van de wetgever alleen toejuichen. Jammer genoeg worden de goede bedoelingen niet omgezet in een wetgeving die strookt met de realiteit. De ordonnantie plaatst de gemeenten zelfs in een moeilijke positie ten opzichte van hun verplichtingen inzake bescherming van de persoonlijke levenssfeer en laat ze onzekerheid over het werkelijk nut. De ordonnantie werd goedgekeurd zonder het advies van de afdeling wetgeving van de Raad van State en de adviesraad voor de huisvesting, en zonder overleg met gemeenten en OCMW's, nochtans de eerste betrokkenen ... De wetgeving aanpassen aan hun adviezen zou wenselijk zijn … om niet te zeggen noodzakelijk. Brusselse Huisvestingscode, art. 23 bis tot undecies Ordonnantie van 19 december 2008 ertoe strekkende de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode te wijzigen, het woningsbestand van de overheid in het Brussels Gewest te vrijwaren en minimumregels vast te stellen voor de toewijzing van die woningen (B.S. 28 januari 2009) (Inforum 234890) Inwerkingtreding: 28 juli 2009 Overgangsstelsel: de nieuwe regels zijn niet van toepassing op woningen die te huur gesteld werden voor de inwerkingtreding van de ordonnantie en waarvan de toewijzingsprocedure voor die datum aangevat werd.
13
Zie de tussenkomst van staatssecretaris Françoise Dupuis, Algemene bespreking, Op. cit., blz. 14; Verslag, Op. cit., blz. 4.
Vereniging van de Stad en de Gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest www.vsgb.be
