De belemmeringen om voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap te kiezen als verhuisalternatief
Maurice van Loon 1220438 Januari 2013
Student
M.P. (Maurice) van Loon, BSc. T: +31 (0)6 – 51 88 99 58 E:
[email protected] Sustainable Housing Transformation Real Estate & Housing Architecture TU Delft
Begeleiders
1ste mentor: Drs. A. (André) Mulder T: + 31 (0)15 – 278 30 80 E:
[email protected] Housing Systems Real Estate & Housing Architecture TU Delft 2de mentor: Dr. Ir. L.M.H.J (Louis) Lousberg T: +31 (0) 15 – 278 30 49 E:
[email protected] Building & Process Innovation Real Estate & Housing Architecture TU Delft
Gecommitteerde
Dr. Ir. G.J.B. (Gerhards) Bruyns T: +31 (0)15 – 278 18 30 E:
[email protected] Delft School of Design Architecture TU Delft
Externe begeleiders
Ir. J. (Jelk) Kruk Ir. O. (Onno) Faber T: +31 (0) 15 3010 111 E:
[email protected] MartketMatchers
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
1
Voorwoord Voor u ligt het eindproduct van mijn afstudeeronderzoek. Dit rapport is het schriftelijk verslag van het onderzoek dat ik gedaan heb naar de belemmeringen die mensen hebben om voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap te kiezen als verhuisalternatief. Dit rapport is tevens de basis voor mijn afstudeerpresentatie die ik op 25 januari 2013 zal geven, op de faculteit Bouwkunde, ook wel de Peiling 5 of P5-presentatie genoemd. Het onderwerp van dit rapport is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (kortweg CPO). Deze manier van bouwen, waarbij de toekomstige bewoner zelf de opdrachtgever is van zijn eigen woning, is nog vrij onbekend en is daarom door mij met grote interesse onderzocht. Als manier van huisvesting past het binnen het afstudeertraject van de vakgroep Housing van de masteropleiding Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. Ik wens u veel leesplezier toe tijdens het lezen van dit rapport.
Rotterdam, 13 januari 2013 Maurice van Loon
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
2
Samenvatting Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (kortweg CPO) is een manier van woningbouw waarbij een groep mensen gezamenlijk hun eigen woningen laat bouwen. Gezamenlijk wordt een bouwkavel gezocht en aangekocht, het ontwerp wordt gemaakt en na het verkrijgen van de benodigde vergunningen worden de woningen daadwerkelijk gebouwd. Deze manier van bouwen vindt in Nederland maar op kleine schaal plaats. CPO is samen met individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO) een vorm van bouwen waarbij de burger de maximale zeggenschap en keuzevrijheid heeft over zijn eigen woning. Dat deze manier van bouwen maar mondjesmaat voorkomt in Nederland is dé reden geweest om mijn afstudeeronderzoek aan dit fenomeen te wijden. Het doel van het onderzoek is inzicht te krijgen in de relatie tussen de beslissing om te gaan verhuizen en de keuze voor particulier opdrachtgeverschap, inzicht krijgen in de verschillen tussen IPO en CPO, inzicht krijgen in de redenen om voor IPO of CPO te kiezen en het bedenken van manieren om CPO in Nederland te stimuleren. Vormen van zelfbouw Zoals hierboven beschreven is CPO een manier van bouwen waarbij de toekomstige bewoners zelf hun eigen woningen (laten) ontwerpen en (laten) bouwen. In het geval dat er maar één woning gebouwd wordt, wordt dit traditionele eigenbouw of IPO. Andere vormen van het zelf laten bouwen van een woning (ook wel zelfbouw genoemd) zijn mede-opdrachtgeverschap (MO), waarbij de toekomstige bewoner in samenspraak met een professionele ontwikkelaar de woning ontwikkelt, en consumentgerichte projectontwikkeling, waarbij een professionele partij het initiatief neemt en de toekomstige bewoner verregaande zeggenschap en keuzevrijheid heeft wat betreft de indeling en uitstraling (gevel, bouwvolume etc.) van zijn toekomstige woning. Groep en locatie Kenmerkend aan CPO is het feit dat een groep mensen gezamenlijk hun eigen woningen laat bouwen. Concreet betekent dit dat het initiatief voor een CPO-project op twee manieren plaats kan vinden, namelijk doordat een groep mensen met elkaar besluit hun eigen woningen te gaan ontwikkelen of doordat er locatie beschikbaar is (of wordt gesteld) voor een CPO-project. Hier zit dan ook meteen één van de knelpunten: “Hoe vinden opdrachtgevers elkaar en een locatie ?” en andersom: “Hoe worden de opdrachtgevers gevonden voor een beschikbare locatie ?”. Als de groep zich gevormd heeft en een geschikte locatie voor handen is, dan kan het daadwerkelijke ontwikkelingstraject van start gaan. In feite wijkt dit ontwikkelingstraject niet heel veel af van professionele projectontwikkeling. Een opdrachtgever, in dit geval een vertegenwoordiging van de CPO-groep, gaat op zoek naar een architect, aannemer en adviseurs. Afhankelijk van het gekozen samenwerkingsmodel tussen de verschillende partijen, worden de risico’s over de verschillende partijen verdeeld. Voorfinanciering Op het gebied van financiering wijkt CPO voor de toekomstige bewoner wel af van het kopen van een normale nieuwbouwwoning. Doordat de bewoner zelf de opdrachtgever is, is hij ook vanaf het eerste moment financieel verantwoordelijk. Waar een koper van een standaard nieuwbouwwoning de woning gedurende de realisatiefase betaalt (vaak in meerdere delen), wordt een opdrachtgever van een CPO-project al vanaf het eerste initiatief geconfronteerd met allerlei kosten die hij zelf dient te betalen. Daar waar banken doorgaans pas daadwerkelijk het hypotheekbedrag verstrekken als alle benodigde vergunningen afgegeven zijn, moet het zogenaamde ‘voortraject’ dus door de
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
3
opdrachtgever uit eigen zak betaald worden. Deze voorfinanciering kan in bepaalde gevallen voor problemen zorgen (bijvoorbeeld bij CPO-groepen die starterswoningen laten bouwen). Voordeel is echter wel, dat de opdrachtgevers zelf kunnen bepalen welke werkzaamheden ze laten doen (zoals het casco en de gevels) en welke werkzaamheden ze zelf doen (scheidingswanden plaatsen, keuken inbouwen etc.). Wie handig is, kan op deze manier dus (aardig wat) geld besparen, terwijl iemand met een ruim budget alles kan laten doen. Deze zelfredzaamheid komt bij andere vormen van zelfbouw in mindere mate voor en is bij professionele projectontwikkeling vaak niet eens mogelijk. Kenmerken CPO-woningen Op het gebied van de prijs, kwaliteit, bouwtempo en doorstroming wijken CPO-woningen niet of nauwelijks af van standaard nieuwbouwwoningen. De kwaliteit van CPO-woningen is over het algemeen hoger dan van normale nieuwbouwwoningen, omdat elke woning ontwerpen is naar de wensen en eisen van de toekomstige bewoner. De prijs van CPO-woningen is de kostprijs van de woning. Deze kostprijs ligt bij veel CPO-projecten onder de marktwaarde van de woningen. In andere gevallen wordt dit verschil al tijdens het ontwikkelingsproces ‘teruggepompt’ in de woning, door te kiezen voor betere, hoogwaardigere of duurzamere materialen of bouwonderdelen. De prijskwaliteitverhouding van CPO-woningen is daarmee in bijna alle gevallen dus een stuk hoger dan die van vergelijkbare normale nieuwbouwwoningen. Doordat de bewoners elkaar al kennen voordat de eerste steen van hun woningen gelegd is, is de doorstroming van mensen naar een andere woning vaak laag: men is zeer tevreden met hun bijzondere woning. Voorbeelden waar mensen na 20 jaar nog steeds in dezelfde woning wonen zijn bij CPO niet uitzonderlijk. Overheid en CPO De overheid stimuleert zelfbouw door middel van een subsidie. Het streven om vanaf 2005 ongeveer een derde van alle nieuwbouwwoningen middels particulier opdrachtgeverschap (PO) tot stand te laten komen is bij lange na niet gehaald (ongeveer 10 procent van de nieuwbouwwoningen in 2011 kwam middels PO tot stand). Dit streven komt uit de beleidsnota wonen uit 2000 en de overheid heeft daarvoor in 2005 in totaal 42,5 miljoen euro beschikbaar gesteld middels het Besluit Locatiegebonden Subsidie (BLS). Van deze BLS is uiteindelijk 8 miljoen euro speciaal voor CPO gereserveerd. Het totale bedrag is verdeeld over de twaalf Nederlandse provincies die zelf verantwoordelijk werden gesteld voor een passend subsidiebeleid. Dit heeft ertoe geleid dat in veel provincies zowel gemeenten als CPO-groepen subsidie kunnen aanvragen voor hun project, welke kan oplopen tot wel € 10.000 per te realiseren CPO-woning. De beslissing om te gaan verhuizen Verhuizen en de daaraan voorafgaande verhuisbeslissing lost in vergaande mate de ontevredenheid over de huidige woonsituatie op. Deze dissatisfactie ontstaat doordat het woonsituatiebeeld (bestaande uit de huidige woonsituatie,n ervaringen uit de vorige en jeugd woonsituatie en die van referentiegroepen) niet overeenkomt met het aspiratiebeeld (het beeld dat mensen als meest geschikt achten voor hun huidige huishoudenssituatie) en wordt ‘locational stress’ genoemd. Ontevredenheid kan op een viertal manieren ontstaan, te weten onvrede met de huidige woning, onvrede over de woonomgeving, verandering van de persoonlijk en/of huishoudelijke situatie en verandering van de financiële positie. Als deze ontstane stress een bepaalde drempelwaarde overstegen is, heeft een huishouden keuze uit een zestal oplossingsalternatieven. De keuze om te verhuizen is daarvan het meest ingrijpende alternatief, maar lost deze ontevredenheid wel het meest op.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
4
De belemmeringen om voor CPO te kiezen: weet hebben van CPO Middels een enquête is aan respondenten gevraagd of zij hun eigen huis zouden willen laten bouwen. Vervolgens is ze uitgelegd wat CPO is, waarna de vraag gesteld werd of ze wel eens van deze vorm van bouwen gehoord hadden. Ruim 95 procent van de in totaal 77 respondenten gaf aan nog nooit van deze manier van bouwen gehoord te hebben. Dit is dus de belangrijkste belemmering om voor CPO te kiezen. Pas als men weet heeft van CPO kunnen mensen dit alternatief ook daadwerkelijk mee nemen in de afweging van de verschillende alternatieven. Aanbeveling Er zijn drie manieren waardoor een CPO-project kan ontstaan: een aantal gelijkgestemden besluit gezamenlijk hun eigen woningen te gaan bouwen, een professionele partij gaat op zoek naar mensen die hun eigen woning willen laten bouwen of een grondeigenaar gaat op zoek naar mensen die op zijn grond een eigen huis willen laten bouwen. In het laatste geval kunnen potentiële opdrachtgevers op de locatie zelf geïnformeerd worden door middel van het plaatsen van een bouwbord met daarop de aankondiging dat mensen daar in groepsverband hun eigen huis kunnen laten bouwen. In de eerste twee gevallen gaat het om het benaderen van woningzoekenden. Deze mensen hebben de keuze gemaakt om te gaan verhuizen, maar nemen CPO nu nog niet mee als alternatief. Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning gaan naar een makelaar of kijken op websites als funda.nl, terwijl mensen die een sociale huurwoning zoeken op de regionale woningnetwebsite zoeken naar een woning. Door op dit soort websites middels een pop-up advertentie aan deze mensen duidelijk te maken wat CPO is en dat het nagenoeg met ieder budget mogelijk is, zal hoogstwaarschijnlijk een deel van de woningzoekenden geïnteresseerd raken voor CPO. De belemmeringen om voor CPO te kiezen: hebben van kennis en kunde Vervolgens werd aan de respondenten gevraagd welke belemmeringen zij hebben om voor CPO te kiezen. Hier kwamen allerlei redenen naar voren, waarvan de vaakst genoemde ‘het hebben van kennis en kunde’ was. Mensen achten zichzelf blijkbaar niet in staat om met een groep gezamenlijk hun woning te ontwikkelen, als ze denken of menen niet voldoende kennis en kunde te hebben op het vlak van het bouwen van een woning. Aanbeveling Voor mensen die reeds van het bestaan van CPO afweten is het van belang dat het hun duidelijk wordt dat het in groepsverband bouwen van je eigen woning als voordeel heeft dat er bijna altijd wel mede-opdrachtgevers zijn die wél verstand hebben van het bouwen van een huis. Door van de gezamenlijke kennis van alle opdrachtgevers gebruik te maken, kan elke opdrachtgever zijn specifieke kennis op de juiste manier inzetten (bijvoorbeeld een jurist die zich bezig gaat houden met de vergunningverlening). Dat dit ook nog eens kostenbesparend kan werken (er hoeft immers geen adviseur ingehuurd te worden), is daarnaast ook nog eens mooi meegenomen. Dit soort informatie moet dus al in een zo vroeg mogelijk stadium duidelijk worden voor geïnteresseerden. Eén landelijk platform (bijvoorbeeld een website) zou hier uitkomst bieden. Een plek waar mensen terecht kunnen die van CPO gehoord hebben moet als eerste duidelijk maken dat zelfbouw voor een veel grotere groep bereikbaar is dan de mensen zelf denken, als ze kiezen voor CPO. Vervolgens moet aan deze mensen duidelijk gemaakt worden wat de voordelen van CPO zijn, om ze zover te krijgen dat ze CPO als een reële optie gaan zien bij de keuze uit de verhuisalternatieven.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
5
De belemmeringen om voor CPO te kiezen: misvattingen over zelfbouw Mensen zijn veelal niet op de hoogte van het bestaan van CPO. Het gebrek aan kennis en kunde is voor hen de volgende belemmering om voor CPO te kiezen. Als ook deze belemmering is weggenomen, komen de praktische belemmeringen in beeld. Uit de enquête bleek dat het veelal om misvattingen gaat, als ‘het zal wel duurder zijn dan een gewone (nieuwbouw)woning’, ‘het zal wel niet bereikbaar zijn met mijn budget’ en ‘het zal wel lastig zijn om een geschikte locatie en/of groepsgenoten te vinden’. Aanbeveling Op het gebied van de kosten bleek al dat CPO een (veel) betere prijs-kwaliteitsverhouding van de woning oplevert in vergelijking met normale nieuwbouwwoningen en bestaande koopwoningen. Dat mensen hier niet van op de hoogte zijn, is een ander verhaal. Geïnteresseerden in CPO zal dus duidelijk gemaakt moeten worden wat de kenmerken van CPO zijn: wat kost het en wat levert het me méér op dan het kopen van een normale nieuwbouwwoning of een bestaande koopwoning. Het vinden van een CPO-locatie en groepsgenoten daarentegen is een onderdeel dat bij elk CPOproject voor problemen kan zorgen. Dit zogenaamde kip-en-ei-verhaal is een wezenlijk onderdeel van CPO en kan weggenomen worden door vraag en bod met elkaar in contact te laten komen. Een website als www.wikaza.nl doet dit nu al en zou, als deze landelijke dekking heeft, opgenomen kunnen worden als onderdeel van het eerder genoemde landelijk platform. De belemmeringen om voor CPO te kiezen: de houding van marktpartijen Een andere belemmering die uit de enquête naar voren kwam, was de rompslomp bij de gemeente. Blijkbaar verwachten de respondenten dat de gemeente log, traag en bureaucratisch te werk gaat als het om zelfbouw gaat. Het grote voordeel van het kopen van een bestaande woning is het feit dat mensen de gekochte woning vaak binnen korte tijd (enkele maanden) kunnen betrekken. Een nieuwbouwwoning is vaak al helemaal ontworpen en hoef alleen nog maar gebouwd te worden. Een zelfbouwwoning daarentegen moet nog helemaal bedacht en uitgewerkt worden. Dat dit (veel) langer duurt dan de andere twee mogelijkheden, moge duidelijk zijn. Een traag en bureaucratisch proces van de gemeente zal het proces dan alleen nog meer vertragen. Aanbeveling De gemeente bepaalt uiteindelijk of het project door kan gaan, omdat het de partij is die uiteindelijk de benodigde vergunningen afgeeft en in aantal gevallen de eigenaar is van de grond. Het is van belang dat alle marktpartijen, en gemeenten in het bijzonder, zich anders opstellen naar particuliere opdrachtgevers dan naar professionele opdrachtgevers. Particulieren hebben niet of nauwelijks ervaring met het bouwen van een huis en zullen hierin dus goed begeleid moeten worden. Daarnaast is hun belang ook geheel anders dan dat van professionele partijen: het gaat hun om één van de grootste uitgaven in hun leven, waar ze graag de komende jaren met plezier willen wonen. Het verschaffen van openheid en duidelijkheid is dan van belang, bijvoorbeeld wat betreft de grond: wat kost de kavel in totaal, welke werkzaamheden verricht een gemeente daarvoor (alleen de grond of ook bouwrijp maken?) en hoe ziet deze aankoopprocedure eruit ? In Nederland zijn momenteel een aantal bouwprocesbegeleidingsbureaus (Urbannerdam in Rotterdam, De Regie in Amsterdam, Bouwen in Eigen Beheer in Eindhoven en Kuub in Groningen zijn hiervan de grootste qua aantal bouwprojecten) actief, die het groepsproces organiseren en begeleiden. Deze partijen bieden vaak een totaal pakket tegen een vaste prijs (of als percentage van de totale kosten) en nemen veel organisatorische onderdelen voor een collectief uit handen. Daarnaast hebben deze bureaus goede kennis en ervaring met verschillende andere partijen, waardoor het selecteren van architecten, aannemers en andere adviseurs vaak sneller en beter gaat.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
6
Inhoudsopgave Voorwoord.............................................................................................................................................. 2 Samenvatting.......................................................................................................................................... 3 Hoofdstuk 1 Inleiding ........................................................................................................................... 10 1.1
Inkadering van het onderzoek .............................................................................................. 10
1.2
Probleemstelling ................................................................................................................... 12
1.4
Doel van het onderzoek ....................................................................................................... 13
1.5
Deelvragen en leeswijzer...................................................................................................... 14
Hoofdstuk 2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ..................................................................... 16 2.1
Introductie ............................................................................................................................ 16
2.2
Vormen van zelfbouw........................................................................................................... 17
2.3
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ........................................................................... 18
2.4
2.5
2.6
2.7
2.3.1
CPO-initiatief: groep of locatie ? ........................................................................... 18
2.3.2
Oprichten van een stichting of vereniging van opdrachtgevers ........................... 18
2.3.3
Ideeën uitwerken tot een ontwerp....................................................................... 19
2.3.4
Aanvraag van de bouwvergunning en grondoverdracht ...................................... 19
2.3.5
Uitvoering van de bouwwerkzaamheden ............................................................. 20
2.3.6
Zelfredzaamheid bij CPO ....................................................................................... 20
De prijs, de kwaliteit, het bouwtempo en de doorstroming van CPO-woningen ................ 21 2.4.1
De prijs en kwaliteit van CPO-woningen ............................................................... 21
2.4.2
Het bouwtempo en de doorstroming van CPO-woningen ................................... 22
Overheidsinvloed op particulier opdrachtgeverschap ......................................................... 23 2.5.1
Stimulering door de overheid ............................................................................... 24
2.5.2
Sleutelrol ligt bij gemeenten ................................................................................. 25
Doelgroepen en randvoorwaarden van CPO........................................................................ 27 2.6.1
Belangstellenden voor particulier opdrachtgeverschap ....................................... 27
2.6.2
Initiatiefnemers en beoogde doelgroepen van CPO ............................................. 28
2.6.3
Randvoorwaarden voor CPO ................................................................................. 29
Conclusies ............................................................................................................................. 32
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
7
Hoofdstuk 3 Besluitvorming bij verhuizen .......................................................................................... 34 3.1
Introductie ............................................................................................................................ 34
3.2
De psychologie van besluitvorming: hoe maken mensen keuzes? ...................................... 34
3.3
3.4
3.5
3.2.1
De (ir)rationele keuze............................................................................................ 34
3.2.2
Primes en het (on)bewuste hersensysteem ......................................................... 35
3.2.3
Motivatietheorie en de Piramide van Maslow ..................................................... 35
3.2.4
De betekenis van heuristiek bij het maken van beslissingen................................ 36
Woonsatisfactie en aanpassingsproces van bewoners ........................................................ 37 3.3.1
De betekenis van de woonsituatie ........................................................................ 37
3.3.2
Wonen als proces van aanpassing door stress ..................................................... 37
3.3.3
Theorie van het aanpassen ................................................................................... 38
3.3.4
Aanpassingsmogelijkheden van een huishouden ................................................. 38
Kenmerken van verhuizingen ............................................................................................... 42 3.4.1
De motieven om te verhuizen............................................................................... 42
3.4.2
De afstand waarover men verhuist....................................................................... 42
3.4.3
Ketens van verhuizingen ....................................................................................... 43
3.4.4
De verhuisfrequentie ............................................................................................ 43
3.4.5
Leeftijd en burgerlijke staat .................................................................................. 43
3.4.6
Sociaal economische positie ................................................................................. 44
Woningkenmerken en soorten verhuizingen ....................................................................... 45 3.5.1
De gewildheid van woningen ................................................................................ 45
3.5.2
Verhuizingen naar nieuwbouwwoningen ............................................................. 47
3.6
De keuze voor CPO ............................................................................................................... 49
3.7
Conclusies ............................................................................................................................. 52
Hoofdstuk 4 Onderzoeksopzet ............................................................................................................ 54 4.1
Introductie ............................................................................................................................ 54
4.2
Opzet van de enquête .......................................................................................................... 54
4.3
4.2.1
Doelstelling enquête ............................................................................................. 54
4.2.2
Onderzoeksstrategie ............................................................................................. 54
Conclusies ............................................................................................................................. 58
Hoofdstuk 5:
Analyse van de interviews ....................................................................................... 59
5.1
Inleiding ................................................................................................................................ 59
5.2
Methodologische verantwoording ....................................................................................... 59 5.2.1
5.4
Leeftijd als selectiecriterium en verdeling van de overige persoonskenmerken . 59
Analyse van persoonskenmerken en de CPO-geneigdheid .................................................. 65 5.4.1
Uitkomst enquête ................................................................................................. 65
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
8
5.4.2 5.4
Betrouwbaarheid .................................................................................................. 68
Conclusie............................................................................................................................... 72
Hoofdstuk 6:
Conclusies en aanbevelingen ................................................................................... 75
6.1
Conclusies ............................................................................................................................. 75
6.2
Aanbevelingen ...................................................................................................................... 78 6.2.1
Mensen bekend maken met CPO ......................................................................... 78
6.2.2
Wegnemen van twijfels bij potentiële opdrachtgevers ........................................ 79
6.2.3
Wegnemen van misvattingen en vooroordelen bij potentiële opdrachtgevers... 80
6.2.4
De houding van marktpartijen bij CPO ................................................................. 82
6.2.5
Zet CPO in als middel bij sloop en nieuwbouw ..................................................... 84
Literatuurlijst ........................................................................................................................................ 85 Bijlage I
Summary ........................................................................................................................... 88
Bijlage II
Vragenlijst enquête .......................................................................................................... 92
Bijlage III
Data enquêtes .................................................................................................................. 93
Bijlage IV
Berekening betrouwbaarheid enquête ........................................................................... 97
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
9
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1
Inkadering van het onderzoek
Nederland werd de afgelopen decennia gekenmerkt door een projectmatige manier van het bouwen van woningen: woningbouwverenigingen en projectontwikkelaars bouwen sinds de tweede wereldoorlog het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen. In eerste instantie was dat pure noodzaak: door de tweede wereldoorlog was er een (schrijnend) woningtekort ontstaan en moesten er snel ruim tweehonderdduizend woningen gebouwd gaan worden. In de troonrede van 1955 werd de woningnood tot ‘volksvijand nummer één verklaard (Nannen, 2000). Door het groot aantal huwelijken en geboortes (de ‘babyboom’) nam dit tekort nog verder toe. Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) becijferde dat bij de oplevering van de miljoenste woning van na de oorlog, in 1962, het woningtekort nog steeds 280.000 bedroeg (Blom et al., 2004). De ontwikkeling van de systeembouw, de wijziging van de contingentering (het jaarlijkse woningbouwprogramma in en de verdeling daarvan over de gemeenten) van de woningbehoefte naar de bouwcapaciteit in 1956 en de financiële steun voor beleggers in vrije sectorwoningen begin jaren zestig, maakte het mogelijk om in korte tijd grote aantallen woningen te realiseren en zo werd het mogelijk om jaarlijks meer dan honderdduizend nieuwe woningen in Nederland te laten bouwen in de jaren ’70. Nadat het absolute tekort in de jaren ’90 weggewerkt was, nam de bouw van nieuwbouwwoningen snel af. Bovendien wordt er tegenwoordig steeds meer ‘vervangende nieuwbouw’ gerealiseerd: oude(re), kwalitatief slechte woningen worden gesloopt en vervangen Figuur 1: Woningproductie in Nederland. In de jaren '70 kwam deze ruim boven de honderdduizend per jaar uit (bron: www.cbs.nl) door nieuwbouw. Burgers met steeds specifiekere woonwensen willen tevens steeds meer inspraak in hun nieuw te bouwen woning. Het zelf (laten) bouwen van de eigen woning wordt particulier opdrachtgeverschap (kortweg PO) genoemd. In het Besluit Ruimtelijke Ordening wordt hiervoor de volgende definitie gehanteerd: “Situatie dat de burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning” Particulier opdrachtgeverschap is op te delen in twee vormen: individueel particulier opdrachtgeverschap (kortweg IPO) en collectief particulier opdrachtgeverschap (kortweg CPO). Ze verschillen op het gebied van het aantal woningen dat gerealiseerd wordt: bij IPO is dat er één en bij CPO zijn dat er twee of meer. Bij IPO verwerft een particulier een stuk grond waarop hij zijn eigen woning laat bouwen. Bij CPO is er een groep die gezamenlijk hun woningen laat realiseren. Dit groepsproces zorgt vaak voor een sterke band tussen de mede-opdrachtgevers en met de buurt en omgeving.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
10
De in 2000 verschenen nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ van het Ministerie van VROM is de eerste mijlpaal op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. De overheid gaat particulier opdrachtgeverschap stimuleren om ‘tegemoet te komen aan de vraag van de burger om zelf (mede) vorm te geven aan zijn woonsituatie.’ Er wordt in de nota onderscheid gemaakt tussen de bouw van de eigen woning (individueel particulier opdrachtgeverschap) en collectieve vormen (collectief particulier opdrachtgeverschap). Het Rijk streeft naar een situatie waarin vanaf 2005 bij ongeveer een derde van de nieuw te bouwen woningen sprake is van particulier opdrachtgeverschap. Dit is echter geen norm, maar een streefgetal, waarbij het feitelijk aandeel zal moeten passen bij de regionale vraag en daadwerkelijke behoefte van de burgers. ‘Een derde van de totale woningbouwproductie middels particulier opdrachtgeverschap’ werd ingegeven door een onderzoek waaruit bleek dat 48 procent van de mensen die binnen vijf jaar wil verhuizen aangaf belangstelling te hebben voor een bouwkavel (Companen B.V., 2001). Dat de vraag naar particulier opdrachtgeverschap groter was dan het aanbod blijkt uit cijfers van het CBS, want in 2000 was ruim 17 procent van de woningbouwwoningen tot stand gekomen via particulier opdrachtgeverschap. Een verdubbeling van het aandeel particulier opdrachtgeverschap in 2005 was dan ook het streven van het Ministerie van VROM. De realiteit toont echter een ander beeld: uit cijfers van het CBS blijkt dat het aandeel gereedgekomen nieuwbouwwoningen door particuliere opdrachtgevers sinds 2000 is afgenomen van ruim 17 procent naar iets meer dan 11 procent in 2010. Daarnaast tonen de CBS-cijfers grote verschillen binnen het land. In de drie Randstadprovincies Utrecht, Noord- en Zuid-Holland is het aandeel particulier opdrachtgeverschap in 2010 relatief laag, terwijl landelijke provincies als Zeeland, Friesland en Drenthe koplopers zijn met relatief veel particulier opdrachtgeverschap in de nieuwbouw. Verder inzomen toont nog grotere verschillen: in grote gemeenten waar veel woningen gebouwd worden is het aandeel particulier opdrachtgeverschap nagenoeg verwaarloosbaar, terwijl in kleinere gemeenten met weinig nieuw gebouwde woningen juist relatief veel particulier opdrachtgeverschap plaats vindt.
aantal woningen per periode
Cijfers over het aantal gerealiseerde CPO-woningen zijn er bij het CBS niet: hier worden alle door particuliere 500000 20.00% opdrachtgevers 18.00% 450000 gerealiseerde 400000 16.00% woningen 350000 14.00% gezamenlijk 300000 12.00% weergegeven. Marcel 250000 10.00% Kastein, directeur 200000 8.00% van CPO6.2% 150000 6.00% begeleidings- en 100000 4.00% adviesbureau De 1.5% 50000 2.00% Regie B.V., heeft een 1.0% 0.20% 0.62% 0.15% 0 0.00% artikel geschreven 1996-2000 2001-2005 2006-2010 met daarin cijfers over het aantal PO-woningen Nieuwbouwwoningen % CPO/nieuwbouw % CPO/PO gerealiseerde CPOwoningen sinds 1980 Figuur 2: Aantal en percentage (C)PO-woningen (Kastein, 2008; CBS, 2010) (Kastein, 2008). Het artikel toont een stijgende lijn van het aantal CPO-woningen (zie figuur 2). Ondanks dat het jaarlijks aantal gerealiseerde PO-woningen sinds 1995 meer dan gehalveerd is (van ruim 66.000 in de periode 1996-2000 naar bijna 40.000 in de periode 2006-2010), is het aantal gerealiseerde CPO-woningen in 15 jaar bijna verviervoudigd. Desalniettemin is de bijdrage van CPO-woningen in het totaal aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen nog steeds marginaal.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
11
1.2
Probleemstelling
De belangrijkste belemmeringen waarom PO niet van de grond komt en het door de overheid beoogde een derde aandeel PO in de totale woningbouw niet gehaald wordt zijn (Norman, 2006): 1. Grond 2. Kennis en kunde 3. Overbruggingsgeld 4. Weerstand bij gemeenten 5. Complexiteit In dit afstudeeronderzoek zal CPO vanuit de opdrachtgeverskant bekeken gaan worden. Zij zijn het immers die de keuze maken om in groepsverband hun eigen woningen te (laten) ontwikkelen. Voor het feit dat CPO een marginaal aandeel in de totale woningbouw heeft kunnen vanuit de eigenaars/bewonerskant verschillende redenen bedacht worden: 1. Weet hebben van CPO: mensen moeten weten dat CPO één van de mogelijkheden is om zelf een woning te laten bouwen. Pas dan kunnen ze CPO als alternatief meenemen in de keuze voor een bepaald type woning om naar toe te verhuizen. Uit gesprekken met vrienden en familie bleek dat eigenlijk niemand van het bestaan van CPO af wist. 2. Invloedsfactoren bij verhuizen: in de afweging om naar een bepaald soort woning te verhuizen spelen de factoren locatie, tijd, geld en kwaliteit voor ieder huishouden een andere rol. Het ene huishouden is op zoek naar een woning die snel betrokken kan worden, terwijl een ander huishouden juist tijd genoeg heeft en opzoek is naar de beste prijskwaliteitsverhouding. De locatie bepaalt ook of mensen wel of niet op een bepaalde plek willen wonen en een locatie kan al bebouwd zijn, waardoor PO op die plek uitgesloten is. Bij CPO is de prijs-kwaliteitverhouding door de opdrachtgevers zelf te bepalen, maar daarvoor moeten ze wel bereid zijn om het hele groepsontwikkelingsproces te doorlopen (en de daarbij behorende tijd die nodig is om het traject van initiatief tot realisatie te doorlopen). 3. Veiligheid gaat voor zelfrealisatie: Mensen hebben behoefte aan zekerheid. De ‘Piramide van Maslow’ (Maslow, 1943) stelt dat eerst aan de behoefte aan veiligheid en zekerheid voldaan moet worden voordat het mogelijk is om een hogere behoefte te voldoen. Deze hogere behoefte is in dit geval zelfrealisatie/zelfverwezenlijking. Vertaald naar woningbouw betekent dit dat mensen eerst een dak boven hun hoofd nodig hebben en pas als daar aan voldaan is zullen ze hun behoefte tot het hebben van keuzevrijheid en zeggenschap over hun eigen woning verwezenlijken. Om een alternatief mee te kunnen nemen in een 1 afweging moet men op de hoogte zijn van het bestaan Verhuisopties 2 keuze CPO van het alternatief. Dat geldt ook voor CPO: mensen 3 moeten weten dat het mogelijk is om met een groep of gezamenlijk huizen te laten bouwen. De eerste twee Verhuisopties 1 redenen die hierboven genoemd worden zijn dus 2 afhankelijk van elkaar: de één kan niet zonder de ander. 3 keuze CPO In de afweging voor een bepaald verhuisalternatief (een bestaande koopwoning, een projectmatige Figuur 3: Keuze voor CPO: parallel (boven) of in serie (onder)? nieuwbouwwoning, IPO, CPO of een andere vorm van nieuwbouw) zal een huishouden als eerste in de behoefte voor veiligheid willen voorzien, voordat aan de hogere behoefte van zelfverwezenlijking voldaan kan worden. De drie bovengenoemde redenen zijn dus onlosmakelijk met elkaar verbonden. In figuur 3 zijn de twee mogelijke relaties tussen de verschillende redenen te zien en het moge duidelijk zijn dat aan alle drie de redenen voldaan moet zijn, voordat de keuze voor CPO gemaakt
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
12
kan worden. Het in serie geschakeld zijn van de genoemde redenen wordt in dit onderzoek als feit aangenomen. Dit betekent dus ook dat eventuele belemmeringen die mensen hebben bij collectief particulier opdrachtgeverschap stuk voor stuk weggenomen moeten worden, voordat ze voor CPO zullen kiezen. De vraag die dan dus overblijft is wat deze belemmeringen zijn en wat er gedaan moet worden om deze belemmeringen weg te kunnen nemen.
1.3
Onderzoeksvraag
In de vorige paragraaf viel te lezen dat er een drietal redenen zijn waarom CPO maar een marginaal aandeel heeft in de totale woningbouw. Ook viel te lezen dat deze redenen onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en de vraag die overbleef is dan ook de hoofdvraag die dit afstudeeronderzoek zal beantwoorden: “Wat zijn de belemmeringen die burgers hebben bij collectief particulier opdrachtgeverschap als verhuisalternatief en wat moet er gebeuren opdat meer collectief particulier opdrachtgeverschap plaats kan vinden?”
1.4
Doel van het onderzoek
Mensen die de mogelijkheden hebben om hun eigen huis te bouwen (zowel financieel als qua tijd) hebben dus de keuze uit IPO en CPO. In tabel 2 viel te zien dat het aandeel CPO als onderdeel van particulier opdrachtgeverschap de afgelopen 10 jaar verzesvoudigd is. De voordelen van CPO ten opzichte van IPO (de volledige indelingsvrijheid van de woning, de financiële (schaal)voordelen en de sociale band met mede-opdrachtgevers en de omgeving) doen vermoeden dat wanneer mensen besluiten om te gaan verhuizen en ze de mogelijkheid hebben om te kiezen voor één van de twee vormen van particulier opdrachtgeverschap, zij zullen kiezen voor CPO. De praktijk toont echter dat IPO veel vaker voorkomt dan CPO (zie wederom figuur 2). Wetenschappelijke doelstellingen: Het eerste doel van dit onderzoek is kennis vergaren over particulier opdrachtgeverschap. Wat is de relatie tussen het besluit om te verhuizen en de keuze voor particulier opdrachtgeverschap, wat zijn de verschillen tussen IPO en CPO en welke redenen zijn er om voor IPO of CPO te kiezen? De wetenschappelijke doelstellingen van dit onderzoek zijn dan ook: - Inzicht krijgen in de relatie tussen het besluit om te gaan verhuizen en de keuze voor het particulier opdrachtgeverschap. - Inzicht krijgen in de verschillen tussen individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap. - Inzicht krijgen in de redenen waarom burgers voor individueel of voor collectief particulier opdrachtgeverschap zouden kiezen. Maatschappelijke doelstelling: De maatschappelijk voordelen die CPO biedt, zorgen ervoor dat het zelf laten bouwen van een woning niet langer alleen voor hoger inkomensklassen bereikbaar is. Ook de midden- en lagere inkomensklassen krijgen met CPO de mogelijk om hun eigen huis te laten bouwen. Daarnaast creëert het werkgelegenheid voor architecten, (bouw)adviseurs en (vooral) kleine bouwbedrijven. Het ontstaan van een sterke sociale cohesie kan tevens voor gemeenten aanleiding zijn om het in te zetten in probleembuurten en –wijken. Wat is er nodig om deze maatschappelijke aspecten van CPO ‘algemener’ bekend te maken. Het maatschappelijke doel van dit onderzoek is dan ook als volgt: - Het bedenken van manieren om collectief particulier opdrachtgeverschap in Nederland te stimuleren.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
13
1.5
Deelvragen en leeswijzer
Om de hoofdvraag van dit onderzoek te kunnen beantwoorden, zijn er een aantal deelvragen geformuleerd. Deze deelvragen belichten elk een ander onderdeel van de hoofvraag. Zo wordt er middels een bestudering van de beschikbare literatuur dieper ingegaan op het begrip CPO, zal er gekeken worden voor welke doelgroep CPO geschikt is en welke alternatieven er zijn voor verhuizen (het zelf laten bouwen van een woning is immers een keuze die volgt na het besluit om te gaan verhuizen). De eerste drie deelvragen zijn dan ook als volgt. Deelvraag 1: Deelvraag 2:
“Wat is collectief particulier opdrachtgeverschap?” “Hoe maken burgers een verhuisbeslissing en hoe wegen ze hierbij de verschillende alternatieven af?”
Deelvraag 1 zal in hoofdstuk 2 beantwoord gaan worden. Dit hoofdstuk beschrijft in de eerste paragraaf kort de geschiedenis van de woningbouw in Nederland gedurende de twintigste eeuw. In paragraaf 2.2 worden de verschillende vormen van zelfbouw beschreven. Vervolgens wordt er een nadere blik geworpen op het proces van CPO (paragraaf 2.3) en zal er middels een voorbeeldcase gekeken gaan worden wat de gevolgen van CPO zijn voor de prijs, de kwaliteit, het bouwtempo en de doorstroming van de woning (paragraaf 2.4). De invloed die de verschillende overheden kunnen uitoefenen om meer particulier opdrachtgeverschap in de nieuwbouw te doen realiseren wordt in paragraaf 2.5 besproken. Paragraaf 2.6 werpt een blik op de doelgroepen van CPO: wat voor mensen hebben al eens een hun woning laten bouwen middels CPO en voor welke groepen zou CPO een geschikte vorm zijn om aan een koopwoning te komen. Er wordt gekeken wie belangstelling hebben in CPO, wie de initiatiefnemers zijn van CPO-projecten en wat de beoogde doelgroepen van CPO zijn. Daarnaast wordt er aandacht geschonken aan de omstandigheden waarbinnen CPO plaats kan vinden. Hierbij zal er gekeken worden naar de woningkenmerken van gerealiseerde POwoningen, in welke stedelijke contekst CPO plaats kan vinden en wat mensen belemmert om voor CPO te kiezen. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie in de vorm van een vergelijking tussen CPO, IPO, het kopen van een bestaande woning en het kopen van een ‘gewone’ nieuwbouwwoning, als keuzemogelijkheden bij het besluit om te gaan verhuizen. Deelvraag 2 zal in het derde hoofdstuk van dit verslag beantwoord gaan worden. Dit hoofdstuk dient als theoretische ruggengraat voor dit onderzoek. Als eerste zal in dit hoofdstuk de psychologie van besluitvorming geanalyseerd worden: wat motiveert mensen om iets te doen en hoe maken mensen keuzes? Vervolgens zal er gekeken gaan worden hoe huishoudens hun woonsituatie waarderen en welke mogelijkheden zij hebben om deze woonsituatie aan te passen. Voor elke CPO-deelnemer eindigt het traject met de oplevering van de woning. Dat betekent tevens dat er een verhuisbeweging gemaakt gaat worden. De keuze om te gaan verhuizen hangt nauw samen met een tweetal eigenschappen: de woon- en werksituatie. Het derde hoofdstuk wordt dan ook afgesloten met een blik op de invloed die deze twee factoren hebben op het soort verhuizing dat mensen maken. Er zal gekeken worden naar de verhuisafstand, -frequentie, -urgentie en de prijskwaliteitverhouding van de nieuwe woning.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
14
De conclusies van de literatuurstudies naar CPO en keuze- en aanpassingsgedrag dienen als input voor een enquête-interview, waarbij aan willekeurige bewoners van Rotterdam gevraagd wordt of zij hun eigen woning willen laten bouwen, wat hiervoor hun redenen zijn en voor welke vorm zij dan zouden kiezen: IPO of CPO. De vierde deelvraag die hierbij hoort is als volgt gedefinieerd. Deelvraag 3: Deelvraag 4:
“Wat zijn de belemmeringen die mensen hebben om voor CPO te kiezen?” “Welke persoonskenmerken zijn van invloed op de CPO-geneigdheid van een huishouden?”
Als iemand meerdere belemmeringen heeft zullen deze stuk voor stuk weggenomen moeten worden, voordat ze voor CPO kiezen. Deze veronderstelling is van grote invloed op de manier waarop de belemmeringen in kaart gebracht zullen gaan worden. Met een vragenlijst zullen bezoekers van een tweetal supermarkten in de Rotterdams deelgemeente Noord ondervraagd gaan worden naar hun belangrijkste belemmeringen, waarna er doorgevraagd zal worden of, als deze belemmering er niet zou zijn, ze dan (wel) voor CPO zouden kiezen. De belemmeringen die mensen hebben zullen afhankelijk zijn van de situatie waarin hun huishouden zich op dat moment bevindt. Daarom zal aan het einde van iedere vragenlijst een aantal persoonskenmerken genoteerd worden, zodat er gekeken kan worden welke persoonskenmerken ertoe bijdragen dat de een wel voor CPO kiest, terwijl de ander juist niet voor CPO kiest. Het vierde hoofdstuk zal nader ingaan op de opzet van de interviews: waarom is voor deze opzet gekozen, wie zullen er geïnterviewd worden en waarom en van welke persoonskenmerken wordt verondersteld dat ze van invloed zijn op de keuze voor IPO en CPO? Het vijfde hoofdstuk bevat de analyse en conclusies van de onderzoeksresultaten. Welke mensen kiezen voor IPO en welke mensen kiezen voor CPO, waarom doen ze dat? Indien mensen belemmeringen hebben om niet voor CPO te kiezen, kunnen deze worden weggenomen en zo ja, hoe? Uit deze vier deelvragen zullen een aantal conclusies getrokken kunnen worden, waarmee de hoofdvraag beantwoord kan worden. De maatschappelijke doelstelling om manieren te bedenken om CPO in Nederland te stimuleren is daarmee echter nog niet beantwoord. De aanbevelingen die volgen uit de conclusies van het onderzoek zullen uitgewerkt worden in concrete aanbevelingen en voorbeelden, gebaseerd op de laatste deelvraag. Deelvraag 5:
Afstudeerrapport
“Wat moet er gebeuren om collectief particulier opdrachtgeverschap meer plaats te laten vinden?”
Maurice van Loon
januari 2013
15
Hoofdstuk 2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 2.1
Introductie
Tot het begin van de 20ste eeuw werden bijna alle bouwprojecten door particulieren geïnitieerd, ontworpen, dan wel gebouwd. Met de inwerkingtreding van de Woningwet 1901 komt daar verandering in en neemt de staat voor het eerst verantwoordelijkheid om zijn burgers van goede huisvesting te voorzien. Na de tweede wereldoorlog was er een kwantitatief tekort aan woningen en in de jaren na de oorlog werd “zowel het verdelen, als het bouwen en beheren van de woningen … een zaak van het Rijk en de gemeenten (Boelens et al., 2010).” Woningcorporaties werden hiervoor als meest geschikte uitvoerende partij gezien. Deze, in eerste instantie tijdelijke, maatregel werd al snel gezien als de meeste ideale constructie omdat het de overheid op uitermate effectieve wijze in staat stelde om de woningproductie op te voeren tot een, tot dan toe, ongekende hoogte van 100.000 woningen per jaar. Het gevolg van deze ontwikkeling was de (bijna sluipende) omwenteling binnen de corporaties: “als gevolg van de enorme productie, professionalisering en nieuwe toewijzingsregels, vervreemden de corporaties zich … steeds meer van hun achterban (Boelens et al., 2010).” Het gevolg was een verschuiving van een relatie van bestuur versus (aandeelhouder)gebruiker naar een puur zakelijke en algemene relatie tussen verhuurder en huurder. Met het inwerking treden van de Bruteringswet in 1995 trok het Rijk zich terug uit de volkshuisvesting en gingen de woningbouwcorporaties zich steeds meer opstellen als marktpartij (onder toezicht van de overheid). Architect Carel Weeber roept met zijn pleidooi ‘Het Wilde Wonen’ in de NRC in 1997 op tot liberalisering van de woningbouw. Volgens Weeber wil de overheid met VINEX-locaties zogenaamde “compacte steden” realiseren, met weinig vrijstaande woningen en veel rijtjeshuizen. Weeber ziet deze rijtjeshuizen als “staats architectuur” en “product van de woningbouwverenigingen en projectontwikkelaars”, waar we vanaf moeten. Hij pleitte voor cataloguswoningen die je bij “een soort Gamma … in verschillende variëteiten” kunt kopen. In de literatuur over particulier opdrachtgeverschap (Duivesteijn, 1997; Hulsman, 2005; Norman, 2006; Dammers et al., 2007; Bouwmeester, 2008; Boelens et al., 2010) wordt het pleidooi van Weeber gezien als het startpunt van een nieuwe woningbouwtraditie waarbij de burger het heft in eigen hand neemt en (weer) zelf zijn eigen woning gaat laten bouwen. Uit die tijd stammen de eerste naoorlogse binnenstedelijke PO-projecten aan de Schutterstraat in Delft en de Scheepstimmermanstraat in het Oostelijk Havengebied van Amsterdam (zie figuur 4).
Figuur 4: Zelfbouw aan de Scheepstimmermanstraat in Amsterdam (links) en de Schutterstraat in Delft (rechts).
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
16
2.2
Vormen van zelfbouw
Het zelf laten bouwen van een woning wordt ook wel ‘zelfbouw’ of ‘eigenbouw’ genoemd. Er zijn veel verschillende vormen en varianten, welke verschillen op het gebied van initiatiefnemer, zeggenschap, keuzevrijheid en risico. In tabel 1 worden aan de hand van de mate van zeggenschap en keuzevrijheid de verschillende vormen en varianten van zelfbouw weergeven. Tabel 1: Zeggenschap van verschillende bouwmethodes (Norman, 2006)
Zelfbouwvorm
Omschrijving
Traditionele eigenbouw of Individueel Particulier Opdrachtgeverschap
Particulier koopt kavel en ontwikkelt, al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer een woning. Mogelijke varianten hiervan zijn: volledige zelfbouw, cascobouw met afbouw door de eigenaar en ook catalogusbouw en systeembouw vallen onder de mogelijkheden. De bewoner heeft optimale zeggenschap en draagt zelf het volledige ontwikkelingsrisico. Een groep particulieren verenigt zich in een vereniging of stichting, verwerft bouwgrond en ontwikkelt met behulp van architect, begeleidend adviseur en aannemer een complex (rij-)woningen en/of appartementen. De bewoners hebben zeggenschap als vereniging of stichting voor het gehele complex en op het niveau van de woning individuele zeggenschap/ keuzevrijheid. De risico’s worden door de vereniging/stichting gedragen. Een woningcorporatie (soms ook een projectontwikkelaar) kan als achtervang optreden en neemt de niet verkochte woningen af. Collectief ontwikkelen met bewoners en professionele ontwikkelaar (woningcorporatie, ontwikkelende bouwer, architect, projectontwikkelaar). De professionele ontwikkelaar is in het bezit van bouwgrond of herstructureringslocatie (of krijgt die toegewezen op basis van de verzamelde groep toekomstige bewoners) en werft bewoners om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen. De zeggenschap voor het project wordt door beide partijen gezamenlijk ingevuld en ook de risico’s worden gedeeld. De projectontwikkelaar of corporatie koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen. De bewoner heeft op bepaalde aspecten invloed, bijvoorbeeld op de woningindeling, op de indeling en plaatsing van badkamer en keuken en/of op de gevel. De invloed van de bewoners krijgt gestalte in de vorm van keuzemogelijkheden in het door de ontwikkelaar ontwikkelde ontwerp. De risico’s voor de bewoners zijn beperkt en liggen voornamelijk bij de ontwikkelende partij. Een ontwikkelende partij verwerft een bouwlocatie, ontwikkelt hier de woningen voor en laat deze vervolgens bouwen. De toekomstige bewoner koopt de woning van de tekening en heeft eventueel enkele meer- en minderwerk keuzeopties. De bewoner heeft marginale keuzevrijheid en neemt geen risico in het ontwikkelingstraject.
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (kortweg CPO)
Medeopdrachtgeverschap (kortweg MO)
Consumentgerichte projectontwikkeling
-
←
Zeggenschap
→
+
(kortweg IPO)
Seriematige bouw
Zoals in de tabel te zien is, gaat zeggenschap en keuzevrijheid over de woning hand in hand met risico. In principe is het zo dat de ontwikkelaar (in het geval van particulier opdrachtgeverschap is dat de opdrachtgever of vereniging/stichting van opdrachtgevers) risicodrager van het project is. Indien de ontwikkelaar of opdrachtgever tevens de toekomstige bewoner is, zoals dat bij IPO en CPO is, dan draagt deze dus de risico’s. Wie zijn eigen woning naar eigen vrijheid (in de vorm van IPO) wil kunnen indelen moet dus bereid zijn om het gehele ontwikkelingsrisico te dragen. Hier staat het seriematige bouwen (projectontwikkeling) tegenover, waarbij de ontwikkelaar alle risico’s draagt en de uiteindelijke bewoner slechts de afnemer van een product is waarbij hij minimale zeggenschap en keuzevrijheid heeft.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
17
2.3
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
Particulier opdrachtgeverschap in groepsverband wordt collectief particulier opdrachtgeverschap (kortweg CPO) genoemd. Kenmerkend voor CPO is dat een groep opdrachtgevers zelf een geschikte bouwlocatie verwerft, een vereniging of stichting opricht die formeel optreedt als opdrachtgever naar de architect, adviseurs, aannemer en gemeente, en die vervolgens het ontwerp-, aanbestedingen bouwtraject in gang zet. De te nemen stappen zullen in deze paragraaf nader toegelicht gaan worden, waarna er aan het einde van de paragraaf een vergelijking gemaakt zal worden met de andere mogelijkheden om aan een woning te komen, namelijk het kopen (al dan niet met verbouwen) van een bestaande woning of het kopen van een seriematig ontwikkelde nieuwbouwwoning. 2.3.1
CPO-initiatief: groep of locatie ?
CPO is een groepsproces en zonder groep dus geen CPO. CPO kan dan ook op twee manieren van start gaan: met een groep gelijkgestemden die op zoek gaan naar een geschikte locatie om daar hun woningen te laten bouwen of met een grondeigenaar (gemeente, projectontwikkelaar of particulier) die zijn grond ter beschikking stelt voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De eigenaar moet hierbij de keuze maken om de locatie zelf op te delen in meerder kavels voor IPO of om de gehele locatie in één keer aan te bieden als CPO-kavel. Bij het aanbieden van meerder IPO-kavels bestaat het risico dat niet alle kavels binnen afzienbare (en door de verkopende partij gewenste) tijd verkocht worden, terwijl bij één grote CPO-kavel het risico bestaat dat er überhaupt geen afnemende partij gevonden kan worden. Het is dan ook aan de grondeigenaar zelf om te bepalen voor welke manier hij kiest om zijn grond aan te bieden aan de markt. In de praktijk geschiedt de feitelijke aankoop en overdracht van de grond pas op een later tijdstip, namelijk op het moment dat de bouwvergunning verleend is. Dit heeft te maken met de financiering van de individuele woningen van de opdrachtgevers. Hypotheekverstrekkers stellen als voorwaarde voor een hypotheek voor een nieuwbouwwoning dat er een bouwvergunning voor de te financieren woning afgegeven is. Om toch zeker te zijn dat er geen andere partijen aan de haal gaan met de grond, wordt er in dit soort situaties dan ook vaak een optie op de grond genomen. De opdrachtgevers verwerven daarmee het exclusieve recht om op die locatie woningen te bouwen en betalen hier de grondeigenaar een bepaald bedrag voor. Als de opdrachtgevers uiteindelijk de bouwvergunning hebben, betalen ze het nog resterende bedrag voor de grond. Als de opdrachtgevers echter besluiten om niet door te gaan met de locatie dan zijn ze het betaalde geld voor de optie kwijt. 2.3.2
Oprichten van een stichting of vereniging van opdrachtgevers
Als de groep en de grond elkaar ‘gevonden’ hebben, wordt er bijna altijd een vereniging of stichting opgericht waarin alle toekomstige bewoners verenigd worden. Formeel is deze vereniging van opdrachtgevers (VvO) de opdrachtgever voor de te laten bouwen woningen. Een VvO kan uit allerlei mensen bestaan, er is dan ook niet één type persoon dat bij uitstek kiest of geschikt is voor CPO. Het zijn mensen die op een andere manier niet in hun woningbehoefte kunnen voorzien en uiteindelijk een aantal gelijkgestemden om zich heen verzamelen om gezamenlijk hun woningbehoefte te realiseren. Deze behoefte kan een speciale woonwens zijn (ecologisch bouwen), het realiseren van een betaalbare (starters)woning of het behouden van (voor sloop bestemde) bijzondere woningen. Mensen verenigingen zich vervolgens omdat men dan sterker staat bij gemeenten en door gezamenlijk op te treden zijn er (financiële) schaalvoordelen te behalen.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
18
2.3.3
Ideeën uitwerken tot een ontwerp
Als de VvO opgericht is, kan er gezocht gaan worden naar een architect en eventueel adviseurs en begeleiders. Dit laatste wordt, vooral gezien het groepsproces, door verschillende bronnen aangeraden (Bouwmeester, 2005; Bronkhorst & de Bruijn, 2006; Drewes & Van Vossen, 2006; Norman, 2006; Boelens et al., 2010; De Ridder & Bosma, 2012). Er zijn inmiddels een aantal op CPO gespecialiseerde adviesbureaus die met hun kennis en ervaring ervoor kunnen zorgen dat de valkuilen vermeden worden en het ontwikkelingsproces op koers en op tempo blijft (Bouwmeester, 2005). Daarnaast wordt er bij CPO ook vaak (een deel van) de benodigde kennis en kunde uit de eigen stichting of vereniging gehaald: uit voorbeeldprojecten blijkt dat in de groep vaak ontwerpers en bouwkundigen zitten die veelal bereid zijn hun kennis en ervaring in te zetten. Deze ‘zelfredzaamheid’ van een collectief heeft grote voordelen: door de persoonlijke inzet is de betrokkenheid van deze mensen erg groot en de tijd wordt (veelal) niet in geld vertaald. 2.3.4
Aanvraag van de bouwvergunning en grondoverdracht
Als het ontwerp afgerond is, kunnen de benodigde vergunningen bij de gemeente aangevraagd worden. Indien er sprake is van een welstandscommissie, zal deze de kwaliteit van het ontwerp toetsen aan de welstandeisen. Tevens wordt het ontwerp getoetst aan het vigerende bestemmingsplan en aan het bouwbesluit. Als deze toetsing doorlopen is, wordt (eventueel na aanpassing) de bouwvergunning afgegeven en als alle bezwaren van derden zijn weggenomen (al dan niet via een gerechtelijke uitspraak), zal de grond definitief aangekocht worden, waarna de voormalige eigenaar deze overdraagt aan de stichting of vereniging, het collectief. Deze zal vervolgens zelf de gemaakte kavelverdeling met een notaris laten wijzigen bij het kadaster. Parallel aan dit traject van vergunningverlening en bezwaarschrift, dient het ontwerp aanbesteed te worden. Er zijn drie manier van aanbesteden: - Onderhandse aanbesteding: de opdrachtgevers selecteren zelf een aantal aannemers en laten deze een offerte (calculatie) uitbrengen. Na overleg binnen de groep (vergadering) wordt meestal de goedkoopste gekozen. - Openbare aanbesteding: alle aannemers kunnen hieraan mee doen en een calculatie uitbrengen. Ook nu kiest de groep na overleg voor een aannemer, meestal de goedkoopste. - Europese aanbesteding: grote projecten van het rijk, de provincie, de gemeente of een andere publiekrechtelijke instelling (scholen, vervoer, watervoorziening etc.), waarbij de totale kosten voor werken hoger zijn dan € 4,845 miljoen is, dienen Europees aanbesteed te worden. Door het werk op te splitsen in (individuele) percelen middels de ‘percelenregeling’ kunnen CPOwoningen van minder dan één miljoen euro in veel gevallen toch onderhands aanbesteed worden1. 1
‘Het splitsen van de bouw van een werk in deelopdrachten (percelen) mag, maar dat betekent niet dat daarmee de opdracht kan worden onttrokken aan de verplichting tot Europees aanbesteden. Er is een speciale percelenregeling voor werken, die inhoudt dat een perceel onderhands kan worden aanbesteed als de waarde van dat perceel minder is dan één miljoen euro en dat perceel bovendien niet meer dan twintig procent van de totale waarde omvat. Bij onderhands aanbesteden moeten tenminste drie offertes worden aangevraagd.’ Bron: http://www.europeseaanbestedingen.eu/europeseaanbestedingen/download/common/hoe-bepaal-je-deaanbestedingssom-nevi-2010.pdf Indien er sprake is van ‘een duidelijke grensoverschrijdend belang’, dient er ook bij bedragen onder de drempelwaarde van één miljoen euro Europees aanbesteed te worden. Een voorbeeld daarbij is een bouwopdracht in de grensstreek met België, waarbij ‘het niet uitgesloten is dat ondernemingen uit België geïnteresseerd zouden zijn in de uitvoering van de bouwopdracht. Bron: uitspraak Raad van State 30 juni 2010; LJN: BM 9639 en http://dirkzwageroverheid.nl/2010/08/18/bij-percelenregeling-ook-transparantie/
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
19
Het is aan de groep zelf te bepalen voor welke vorm van aanbesteden zij kiezen, per project kan dit dan dus ook weer anders zijn. Europees aanbesteden is alleen verplicht als er een overheid of andere publiekrechtelijke organisatie betrokken is bij het traject. Denk hierbij aan een woningencomplex op initiatief van de toekomstige bewoners waar een busbedrijf bij aangehaakt is om in het zelfde complex een nieuw kantoor te realiseren. 2.3.5
Uitvoering van de bouwwerkzaamheden
Als er voor een aannemer gekozen is (gunning), gaat het werk in uitvoering. Het collectief is daarbij verantwoordelijk om een opzichter aan te stellen, iemand die de algehele leiding heeft over de bouw. Dit kan bijvoorbeeld de architect zijn van het CPO-project, één van de opdrachtgevers met ervaring op dit gebied of een externe opzichter. De opzichter werkt in opdracht van de opdrachtgevers en controleert of het werk volgens de planning, de bouwtekeningen en het bestek en de vastgelegde kwaliteit wordt uitgevoerd, heeft de leiding over bouwvergaderingen, zorgt dat de aannemer binnen de gestelde termijnen betaald wordt, maakt eventueel tekenwerk voor de bouw, keurt bouwstoffen of onderdelen op de bouwplaats of in de fabriek en verzorgt de eindoplevering van de woningen. Alle afspraken die de opdrachtgevers maken met aannemers, architecten, ingenieurs en adviseurs zijn privaatrechtelijk vastgelegd in de volgende standaardvoorwaarden in de bouw: - Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken 1989 (UAV 1989) - Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van Technische Installatiewerken 1992 (UAVTI 1992); - Algemene voorwaarden voor aannemingen in het bouwbedrijf 1992 (AVA 1992); - Uniforme Administratieve Voorwaarden Geïntegreerde Contracten 2005 (UAV-GC 2005) - Standaardvoorwaarden Rechtsverhouding Opdrachtgever - Architect (SR 1997); - VGBouw Model Bouwteamovereenkomst 1992; - Rechtsverhouding opdrachtgever–architect, ingenieur en adviseur DNR 2005; - Het model Koop-/aannemingsovereenkomst (KA/AV); Met deze voorwaarden zijn de taken en plichten van de verschillende betrokken partijen in de wet vastgelegd. 2.3.6
Zelfredzaamheid bij CPO
Als de oplevering van de woningen heeft plaats gevonden, zijn de opdrachtgevers definitief eigenaar van de woning. Voor het echter zover is, wordt er in overleg met de aannemer afgesproken in welke staat de woningen worden opgeleverd. Het kan zijn dat de woningen kant en klaar (turn-key) opgeleverd worden, maar het kan ook zijn dat de aannemer een ruwbouwcasco oplevert. De toekomstige eigenaren van een individuele woning kunnen dan zelf bepalen wie de afbouw doet: zij zelf, de aannemer van de ruwbouw of een andere aannemer c.q. installateur. Het gaat hier dan om de inbouw van de keuken en badkamer, de elektra, het loodgieterswerk voor waterleidingen en C.V. en de afwerking van wanden en vloeren. Vooral de eerste optie, om zelf de afbouw te doen is een vorm van ‘zelfredzaamheid’ en leidt door het besparen van betaalde professionele arbeidskrachten, tot een goedkopere woning. Het gevaar zit hem hierbij in de tijd van de eigenaren: elk vrij uurtje, avond en weekend moet in het klussen aan de woning besteed worden en de kwaliteit van de afwerking is sterk afhankelijk van de kunde van deze doe-het-zelvers. Tevens kan er in het ontwerp al rekening gehouden worden met mogelijke gezinsuitbreiding(en) in de toekomst. Het aanleggen van een fundering voor een toekomstige uitbouw is hiervan een voorbeeld. Op deze manier kan op het moment van bouwen volstaan worden met een kleinere, maar voor lagere inkomensgroepen wel betaalbare, woning, die in de toekomst, als het inkomen ook gegroeid is, snel en goedkoop uitgebreid kan worden. Het grote voordeel van de zelfredzaamheid bij CPO, is dat mensen met een laag inkomen op deze manier (ook) hun eigen nieuwbouwkoopwoning kunnen realiseren.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
20
2.4
De prijs, de kwaliteit, het bouwtempo en de doorstroming van CPO-woningen
De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) volgt al ruim tien jaar een groot aantal CPO projecten in Nederland en heeft naar aanleiding van deze projecten een aantal onderzoeken en publicaties gedaan. Een reden waarom burgers kiezen om zelf opdrachtgever te zijn, is de keuzevrijheid en zeggenschap over de eigen woning (Norman, 2006; SEV, 2006; De Ridder & Bosma, 2012). Middels een voorbeeldcase zal er in de paragraaf gekeken gaan worden naar de gevolgen van de keuzevrijheid en zeggenschap (die CPO) biedt voor de kost- en verkoopprijs, de kwaliteit, het bouwtempo en de doorstroming van de woning. 2.4.1
De prijs en kwaliteit van CPO-woningen
In de voorbeeldcase worden de stichtingskosten, markt- en verkoopwaarde en de kwaliteit van een CPO-project vergeleken met een vergelijkbaar ‘standaard’ nieuwbouwproject uit dezelfde omgeving. De gegevens voor deze vergelijking Tabel 2: Projectgegevens Panoramawoningen en Terbregse.nl komen uit de ‘Onderzoek kosten- en Panoramawoningen Terbregse.nl kwaliteitsvergelijking collectief (regulier bouwen) (CPO) particulier opdrachtgeverschap’ van De Regie B.V. et al (2004). Hier zijn 52 41 Aantal woningen twee projecten in de Rotterdamse - wa a rva n: 16 a ppa rtementen 26 tui nwoni ngen wijk Terbregge met elkaar 36 ma i s onettes 9 dekwoni ngen vergeleken: het CPO project 6 BeBowoni ngen Terbregse.nl en het project aantal beuken 2- 3 1 Panoramawoningen van breedte beuk 5,10 m 5,40 - 7,20 m projectontwikkelaar Proper Stok. diepte beuk 7,50 - 9,50 m 6,20 - 17,70 m Volledig vergelijkbaar zijn deze twee verdiepingshoogte 2,70 m 8,50 - 9,70 m projecten niet: Terbregse.nl had als aantal woonlagen 1- 2 3 doelstelling het realiseren van koopwoningen in de middel dure Gemiddeld GBO 76 m2 132 m2 sector in de prijsklasse van €113.000 Aanneemsom € 107.577 € 123.528 tot €150.000, terwijl de Bijkomende kosten € 15.854 € 15.428 Panoramawoningen als voorwaarde Grondkosten + € 17.780 + € 41.697 + (van de gemeente) hadden dat de Stichtingkosten € 141.211 € 180.654 V.O.N. prijs niet boven de €107.773 (inclusief een overdekte Meer- en minderwerk € 3.397 € 6.481 parkeerplaats) mocht uitkomen. In de onderstaande tabel zijn enkele Verkoopprijs € 111.170 € 187.135 projectgegevens weergegeven (zie per m2 GBO € 1.463 € 1.418 tabel 2). De algemene conclusie die uit het onderzoek getrokken wordt is dat bij de reguliere nieuwbouwwoningen sprake is van ‘confectie’, terwijl de CPO woningen ‘zoveel mogelijk op maat gemaakt’ zijn. Bij de reguliere woningen ‘is het te besteden budget van te voren een vast uitgangspunt’, terwijl bij de CPO woningen ‘het beheersen van het budget het centrale thema’ is. Op de gebied van kosten blijkt dat de beide woningen duurder werden opgegeven dan hetgeen middels een kosten-kwaliteitstoets berekend werd als toetsingskosten. Opvallend was het verschil in bijkomende kosten: bij de CPO woningen lag dit bedrag zo’n €6.000 onder de toetsingskosten. Daarnaast blijkt dat de goedkope regulier ontwikkelde nieuwbouwwoningen uit het onderzoek te goedkoop verkocht zijn (dit is in lijn met de praktijk, volgens het onderzoek). ‘Er vindt dan verschrijving van kosten tussen verschillende projecten plaats’, aldus het onderzoek, waardoor een
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
21
ander winstgevend project de kosten heeft gedekt van dit verliesgevende project. Uit een vergelijking van de marktwaarde met de genormeerde stichtingskosten (= toetsingskosten) blijkt dat het economische rendement van de CPO woningen hoger ligt dan dat van de reguliere woningen. Vaak wordt er over CPO beweerd dat er een besparing op de bouwkosten gerealiseerd kan worden (scherp aanbesteden, schaalvoordeel etc.). Het onderzoek stelt dat dit mogelijk lijkt, maar ‘niet concreet aantoonbaar’ is: daarvoor moet er meer inzicht zijn in de kosten (winst, verlies) van de aannemer. Later onderzoek toont aan dat de bouwkosten van CPO-projecten vergelijkbaar met of in enkele gevallen juist duurder zijn dan vergelijkbare nieuwbouwwoningen. Dit is te verklaren door het feit dat er bij PCO-projecten vaak voor een hogere kwaliteit van materialen en afwerking gekozen wordt, waardoor de uiteindelijke kwaliteit hoger is en de marktwaarde dus ook hoger is. Daarnaast worden er bij CPO vaak specifieke eisen gesteld aan het woongebouw door de opdrachtgevers en toekomstige bewoners. Daarnaast ontbreken de schaalvoordelen van grootschalige woningbouw nogal eens. CPO-projecten zijn relatief klein (tot zo’n 50 woningen) en door deze geringe aantallen in vergelijking met grootschalige, projectmatige nieuwbouw (vaak meer dan honderd woningen per project), worden de kosten voor inhuren van zwaar materieel en specialistische kennis simpelweg over minder woningen verdeeld. De ‘Quick Scan: Prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap’ (Geuting et al., 2006) doet breder onderzoek naar de kosten van CPO projecten. Uit het onderzoek blijkt dat de stichtingskosten doorgaans 20 tot 40 procent (met uitschieters van 5 en 45 procent) onder de getaxeerde waarde van de woningen liggen. Bij verkoop van de woning komt dit voordeel ten goede aan de eigenaar, terwijl dit voordeel bij reguliere woningbouwprojecten tijdens de verkoop aan de eigenaar in de zak van de projectontwikkelaar belandt. Reden waarom de stichtingskosten zo gunstig uitvallen zijn als volgt: - (in sommige gevallen) lagere grondprijs dan bij reguliere projecten; - bouwkosten zijn over het algemeen hetzelfde bij CPO en reguliere woningbouw; - bijkomende kosten vallen bij CPO lager uit dan bij reguliere woningbouw. Voor de grondprijs geldt dat er soms een korting verleend wordt door de gemeente. Als de bouwkosten hoger zijn dan komt dit door specifieke eisen of extra kwaliteit. Daarnaast kunnen de bouwkosten ook hoger uitvallen door het ontbreken van schaalvoordelen als het een relatief klein project betreft. Door eigen inzet (zelfredzaamheid) kan een bewoner een deel van de bouwkosten besparen op de aannemer. Dat de bijkomende kosten lager zijn is te verklaren door het uitschakelen van tussenpersonen. Doordat de bewoners weinig tot geen ervaring hebben met het bouwen van woningen (een groot risico) is een goede begeleiding van een professionele organisatie noodzakelijk, waardoor een deel van de besparing op bijkomende kosten ongedaan gemaakt wordt. Tot slot wordt er in het onderzoek een vergelijking gemaakt tussen de marktwaarde van de CPO woningen en woningen in de omgeving. De marktwaarde van de CPO woningen blijkt hoger te zijn dan die van woningen in de omgeving. Redenen die hiervoor aangedragen worden zijn de gunstige ligging van het project en een hogere kwaliteit van de woningen omdat de bewoners geen winstmarge hadden en er dus meer ruimte was om investeringen te doen in de woning (betere materialen, meer aandacht voor details etc.). De marktwaarde hoeft echter niet altijd hoger te zijn, blijkt ook uit het onderzoek. In een minder gunstig gelegen gebied of als te specifieke individuele wensen gerealiseerd zijn (en dus lastiger later te verkopen), kan dit leiden tot een lagere marktwaarde van de woningen. 2.4.2
Het bouwtempo en de doorstroming van CPO-woningen
Uit de ‘Quick scan: Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap’ (Keers et al., 2006) blijkt dat het bouwtempo bij collectief particulier opdrachtgeverschap vergelijkbaar is ‘met de projectmatige bouw van koopwoningen, bij tijdige en goede voorbereiding van de gemeente.’ De
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
22
doorstromings-effecten van particulier opdrachtgeverschap wijken ‘in het algemeen … niet bijzonder af van het doorstromingsbeeld bij projectmatige bouw van koopwoningen.’ Opvallend is dat bij particulier opdrachtgeverschap relatief meer woningen binnen de eigen gemeente worden vrijgemaakt. Uit enkele cases in het onderzoek blijkt de kwaliteit van particulier opdrachtgeverschap: - het lost de afwezigheid van voldoende woningaanbod voor starters en ouderen op; - het maakt goedkope huurwoningen vrij, - het behoudt en/of trekt hogere inkomens aan in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel; - het draagt bij aan het behoud en/of de versterking van sociale structuren. Vooral dit laatste punt komt nagenoeg in veel literatuur terug. De SEV heeft een groot aantal (collectief) particulier opdrachtgeverschap projecten gevolgd en onderzocht. Na vijf jaar experimenteren wordt er geconcludeerd dat particulier opdrachtgeverschap ‘een instrument is om gewenste sociale maatschappelijke en volkshuisvestingdoelen te bereiken (Norman, 2006; SEV, 2006).’ Specifiek worden de keuzevrijheid en zeggenschap aangehaald, te samen met betaalbare starterswoningen door middel van CPO, impulsen voor achterstands- en vernieuwingswijken en behouden van daadkrachtige en ondernemende huishoudens, het creëren van een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu, meer kwalitatieve differentiatie in nieuwbouw en herontwikkeling en meer binding met de wijk en sterkere sociale structuur. Het onlangs verschenen rapport van ditzelfde SEV (Boelens et all 2010) gaat tegen de conclusies van de ‘quick scans’ in, door te stellen dat ‘er geen reden is te veronderstellen dat particulier opdrachtgeverschap goedkoper zou zijn dan reguliere projectmatige nieuwbouw’ en het onderzoek ‘geen aanleiding (geeft) te veronderstellen dat particulier opdrachtgeverschap sneller te realiseren zou zijn. Wel wordt er opgemerkt dat als er besparingen gerealiseerd worden, deze vaak in extra kwaliteit (deskundige begeleiding, betere materialen, duurzaamheid) worden gestopt, hetgeen een hogere marktwaarde van de woningen oplevert. De belangrijkste aanbeveling in dit rapport is (dan ook) om meer te focussen op cohesie en duurzaamheid en minder op kosten en proces. Door intensief het gehele bouwproces (van initiatief tot realisatie en bewoning) mee te maken groeit er onder het collectief namelijk bijna altijd een hechte band. Dit komt doordat men zich er van doordrongen is dat men elkaar nodig heeft om tot een goed resultaat te komen. Tijdens het proces komt het dan ook nog wel eens voor dat individuele belangen botsen met die van het collectief. Dit zorgt voor extra spanningen en kan het traject langer doen duren dan een regulier bouwproces, waarbij de bewoners pas in beeld komen als de woningen opgeleverd worden. Uit de evaluatie van het Wallisblok (Boonstra 2008) blijkt (ook) dat het project een enorme impuls heeft gegeven aan de wijk (Spangen in Rotterdam). De wijk is veiliger geworden, het woningbezit is opgeknapt en de bewoners wonen er doelbewust en met plezier. Het project heeft een doelgroep aangetrokken die zich verbonden voelt met de woning en tevens het nieuwe positieve imago over de wijk verspreidt.
2.5
Overheidsinvloed op particulier opdrachtgeverschap
De beleidsnota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ van het Ministerie van VROM, over hoe het kabinet tegen het wonen in de 21ste eeuw aankijkt, heeft ‘meer keuzevrijheid voor de burger’ als uitgangspunt. Mensen zijn, volgens de nota, tegenwoordig individualistischer, globaler georiënteerd en minder aan plaats of tijd gebonden. Op het gebied van de woning en woonomgeving, zo valt te lezen, gaat de overheid het particuliere opdrachtgeverschap stimuleren en ‘naar een situatie streven waarin vanaf 2005 bij ongeveer een derde van de nieuw te bouwen woningen sprake is van particulier opdrachtgeverschap.’(Pronk & Remkes, 2000) Dit getal komt onder andere voort uit een onderzoek van Companen (2001), waaruit blijkt dat in 2001 40 tot 45 procent van de verhuisgeneigden een woning in particulier opdrachtgeverschap zou willen realiseren. Hoewel het streven van de overheid niet gehaald is, heeft het huidige Kabinet Rutte 1 (Kabinet Rutte 1, 2010) in zijn regeerakkoord het
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
23
volgende over particulier opdrachtgeverschap opgenomen: “Er komt meer ruimte voor kleinschalige bouwlocaties, ook in het Groene Hart, en (collectief) particulier opdrachtgeverschap.” 2.5.1 Stimulering door de overheid Waar de overheidsinvloed op de woningbouw in de vorige eeuw nog groot was, daar had diezelfde overheid rond de millenniumwisseling slechts (verregaande) indirecte invloed op de woningbouw: toetsing aan het bestemmingsplan, de bouwverordening en het bouwbesluit gaan vooraf aan het verlenen van een (verplichte) bouwvergunning voor een bouwproject. Om haar woorden kracht bij te zetten en een hoger percentage particulier opdrachtgeverschap te realiseren zijn er door de overheid een aantal maatregelen genomen, welke te zien zijn in tabel 3. Tabel 3: Wet- en regelgeving waarmee de overheid particulier opdrachtgeverschap kan stimuleren
Maatregel
Type
Bestemd voor
Van kracht sinds
Uitleg
Bestemmings plan en grondexploitatiewet (GREX-wet)
Wet
Iedereen
2008
Besluit Locatiegebonden Subsidie (BLS)
Subsidie
Stadsregio’s en gemeenten
2005
Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing (IPSV)
Subsidie
Gemeenten
2001
Gemeenten kunnen in het bestemmingplan particulier opdrachtgeverschap opnemen als bestemming. De grondeigenaar heeft zich hier aan te houden en kan, indien hij dat niet doet, onteigend worden. In het bijbehorende exploitatieplan staan de regels die de gemeente hanteert voor prijsvorming en wijze van uitgifte van kavels en categorieën woningzoekende die in aanmerking komen voor de kavels. De 20 stadsregio’s (ook wel BLS-regio’s) hebben met de minister afspraken gemaakt over het aantal jaarlijks te realiseren nieuwbouwwoningen tussen 2005 en 2009. Tevens is er een drempelpercentage voor particulier opdrachtgeverschap afgesproken. Wordt dit percentage gehaald in een jaar gehaald, dan ontvangt de regio voor elke woning boven de drempel €1600 euro. Op 8 februari 2008 is deze regeling veranderd en is de subsidie rechtstreeks beschikbaar voor individuele gemeenten (indien de regio als geheel de drempel niet haalt). Als de drempel eenmaal gehaald worden ook de woning onder de drempel met €800 per woning beloond. Haalt de regio als geheel de drempel, dan blijft van kracht dat zij als regio €1600 per woning ontvangt. Het totale budget voor deze stimulering van eigenbouw was €42,5 miljoen. Innovatieve projecten (dit kunnen ook particulier opdrachtgeverschap projecten zijn) op het gebied van stedelijke vernieuwing kunnen in aanmerking komen op een subsidie. Het programma richtte zich op de 56 prioriteitswijken waar herstructurering het moeilijkst is. In totaal hebben de betrokken gemeenten €36,7
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
24
miljoen ontvangen voor de uitvoeringsprojecten die tussen 2001 en 2004 gestart zijn. Voorbeelden zijn het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap voor lagere inkomens met 2 pilotprojecten in Almere, particulier opdrachtgeverschap in hoge dichtheid op Steigereiland in IJburg Amsterdam en het behoeden van huizen tegen sloop middels cascorenovatie en zelf af te klussen door collectieven van particulieren (CPO) in Rotterdam Een door het Ministerie van VROM gesubsidieerde instelling die middels een website (www.iceb.nl) informatie biedt aan particulieren en (bouw)professionals over particulier opdrachtgeverschap.
Informatie Centrum EigenBouw (ICEB)
Informatie
Particulieren en (bouw) professionals
Expertteam Eigenbouw
Expertise
Gemeenten
Mei 2010
Particulieren en vakwereld
2009
Laboratorium Stimuleringsprogramma Particulier Opdrachtgeverschap
Een team van gemeente ambtenaren en experts uit de marktsector die gemeenten bij kunnen staan op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. In het kader van de architectuurnota 2009-2012 is Architectuur Lokaal, op verzoek van het ministerie van OCW, in 2011 gestart met een programma van excursies en bijeenkomsten om bij zowel particulieren als in de vakwereld de culturele dimensie van het particulier opdrachtgeverschap te versterken en verdiepen.
Het doel van al deze maatregelen was om het aandeel particulier opdrachtgeverschap in de nieuwbouw naar een hoger niveau te brengen. Cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) over het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen tonen echter een andere werkelijkheid. Het percentage gereedgekomen nieuwbouwwoningen met een particulier opdrachtgever is de afgelopen 10 jaar afgenomen van 17,3 procent naar 11,1 procent in 2010 2. Redenen hiervoor die in de literatuur (Norman et al., 2002; Crone & Noorman, 2004; Norman, 2006) genoemd worden zijn: klein aanbod van zelfbouwkavels, vertrouwensrelatie met de gemeente, achterstandspositie van particulieren ten opzichte van professionals, geen kennis en ervaring bij opdrachtgevers en/of gemeenten, grote onzekerheden met betrekking tot het proces, financieren van het voortraject en (angst voor) langere tijdsspanne dan regulier traject. 2.5.2
Sleutelrol ligt bij gemeenten
De gemeente heeft een sleutelrol binnen collectief particulier opdrachtgeverschap. Zij gaat immers over de kaveluitgave, welstand en vergunningen. Zij kunnen volgens Norman (2006) bij uitstek de partij zijn die actief (collectief) particulier opdrachtgeverschap stimuleert. Door een wijziging in de Grondexploitatiewet in 2007 kunnen gemeenten in hun bestemmingsplan grond toewijzen voor particulier opdrachtgeverschap. Tevens wordt er aanbevolen om initiatiefnemers meer duidelijkheid te verschaffen over grondprijzen, procedures en randvoorwaarden, begeleiding en voorfinanciering. 2
In 2000 werden 12.250 woningen door particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd op een totaal van 70.650, in 2010 was dit 6.236 op een totaal van 55.999 De totale afname van het aantal PO woningen is dus nog groter: in 10 jaar tijd is het aantal met bijna de helft afgenomen.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
25
Norman noemt dit een bewustwordingscampagne: ‘een brede publiciteitscampagne enerzijds gericht op de potentiële opdrachtgevers, anderzijds om met name de nieuwe gemeentebesturen en –raden bewust te maken van het instrument particulier opdrachtgeverschap. En met name hoe zij dat op strategische wijze kunnen benutten.’ Inmiddels zijn er een aantal sites, veelal op initiatief van adviesbureaus, om vooral particulieren te informeren over (collectief) particulier opdrachtgeverschap (www.particulieropdrachtgeverschap.nl, www.bouwkavels.nl, www.destarterswoning.nl en www.tweekap.nl). Het zijn allemaal passieve vormen van stimuleren en ze zijn ook nog eens gericht op particulieren en/of (bouw)professionals, daar waar Norman (2006) stelt dat juist gemeenten op zoek moeten naar actievere vormen van stimulering. Het Expertteam Eigenbouw biedt hier uitkomst, door gemeenten te adviseren hoe ze hun promotie van particulier opdrachtgeverschap aan kunnen pakken. De Nederlandse gemeenten zijn grofweg in vier groepen in te delen (Norman, 2006): 1. Gemeenten die sinds jaar en dag vrije kavels uitgeven en niet zozeer op een schaalvergroting zitten te wachten. Zij willen wel meer knowhow en kennis omtrent het verbeteren van de resultaten op met name het vlak van stedenbouw en architectuur. Veelal zijn dit gemeenten waar voornamelijk vrije of geschakelde kavels worden uitgegeven en het collectief particulier opdrachtgeverschap nauwelijks van de grond komt (bijvoorbeeld gemeenten als Meppel en Drachten); 2. Gemeenten die zich de afgelopen jaren hebben ingezet om een groter aantal particuliere opdrachtgevers de ruimte te geven, middels zowel collectief als individueel opdrachtgeverschap (bijvoorbeeld gemeenten Almere, Apeldoorn, Enschede); 3. Gemeenten die per jaar een aantal kavels uitgeven en soms een opkomend initiatief ondersteunen (bijvoorbeeld gemeenten Amersfoort en Purmerend); 4. Gemeenten die een enkele keer kavels uitgeven, maar er verder geen beleid op ontwikkelen of er uitvoering aan wensen te geven (bijvoorbeeld gemeente Nijmegen). Daarnaast toont Schellevis (2002) aan dat de grootte van de gemeente ook van invloed is op de houding ten opzichte van particulier opdrachtgeverschap. In kleine gemeenten is de weerstand tegen particulier opdrachtgeverschap gering, terwijl grote(re) gemeenten over het algemeen een stuk negatiever tegenover particulier opdrachtgeverschap staan. Doordat er in landelijk gebied doorgaans meer (bouw)grond beschikbaar is, wordt het duidelijk waarom er zulke grote landelijke verschillen zijn in de aantallen particulier opdrachtgeverschap en de percentages van particulier opdrachtgeverschap ten opzichte van de totale woningbouw. Gemeenten in grote dorpen en steden geven dit ook aan: ze vinden het lastig om meer PO te realiseren omdat ze simpelweg niet over voldoende gronden beschikken. Daarnaast worden door gemeenten de volgende belemmeringen aangedragen: men heeft ‘afspraken uit het verleden’ met ontwikkelde partijen, de grondkosten zijn hoog, er zijn algemene beperkingen voor de gehele woningbouw, er is de verplichting om sociale huurwoningen te bouwen of de eisen van de woonruimteverdeling worden doorkruist door particulier opdrachtgeverschap (Schellevis, 2002; Norman, 2006; SEV, 2006). Het Expertteam Eigenbouw biedt ook hier uitkomst, omdat het specialisten vanuit zowel de overheid als uit de bouwwereld heeft, die gemeenten kunnen helpen meer druk te zetten op grondeigenaren om hun grond af te staan of ter beschikking te stellen voor particulier opdrachtgeverschap. Het Expertteam bestaat echter pas een jaar en veel concrete plannen zijn dus nog niet altijd zichtbaar, maar uit de informatiekrant van het expertteam van juni 2011 blijkt dat het team vooral in de provincies Noorden Zuid-Holland en in een aantal grote steden ambtenaren heeft geholpen met het opzetten of zelf vervolgen van (C)PO-trajecten.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
26
2.6
Doelgroepen en randvoorwaarden van CPO
Deze paragraaf werpt een nadere blik op de doelgroepen en randvoorwaarden bij CPO. Als eerste zal er gekeken gaan worden welke mensen belangstelling hebben voor particulier opdrachtgeverschap. Daarna zal er specifiek voor CPO gekeken gaan worden wat voor soort mensen hun woning met CPO hebben laten bouwen, voor welke groepen mensen CPO een goed middel zou zijn om aan een koopwoning te komen. Kortom, wie zijn de initiatiefnemers van een CPO-project. De randvoorwaarden van CPO worden vervolgens beschreven: wat voor soort woningen zijn geschikt om te realiseren middels CPO, op welke locaties kan/zou CPO plaats (moeten) vinden en welke belemmerende factoren worden aangedragen in de literatuur? 2.6.1
Belangstellenden voor particulier opdrachtgeverschap
Uit het WoningBehoefte Onderzoek2002 (WBO2002) blijkt dat van de in 780.000 Nederlandse huishoudens die in 2002 naar een koopwoning wilden verhuizen, er ruim 280.000 belangstelling hadden voor particulier opdrachtgeverschap (Dammers et al., 2007). De geïnteresseerden voor particulier opdrachtgeverschap, hebben een aantal gemeenschappelijke kenmerken. Deze kenmerken zijn vooral de levensfase van het huishouden (leeftijd en huishoudenssamenstelling), het huishoudinkomen en de wooncarrière (Dammers et al., 2007). Evenhuis (2002) onderscheidt een vijftal fase in de levensloop: Tabel 4: Fasen in de levensloop (Evenhuis, 2002)
1e fase
2e fase
3e fase
4e fase
Stadium
Vroege jeugd
jongvolwassenheid
Leeftijd
0 - 15 jaar
15 – 30 jaar
Consolidatie en ‘spitsuur’ 30 – 60 jaar
Actieve ouderdom 60 – 80 jaar (en ouder)
5e fase >75/80 jaar
Uit het WBO2002 blijkt dat de interesse voor particulier opdrachtgeverschap in de derde levensfase het grootst is (zie tabel 5). Tabel 5: Leeftijd van belangstellenden voor particulier opdrachtgeverschap (WBO 2002, bewerking Dammers et. al 2007)
Totaal aantal huishoudens dat naar een koopwoning wil verhuizen Leeftijdsgroepen 18-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar ≥75 jaar Totaal (1)
Belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap Aantallen
96.100 283.500 187.300 105.100 43.500 14.300 4.200 734.000
32.900 108.000 81.000 41.700 14.600 3.600 200 282.000
Percentages 34% 38% 43% 40% 34% 25% 4% 38%
De belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap hangt eveneens samen met het inkomen. Bij de inkomensgroep onder modaal is er bij 31 procent van de huishoudens belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap, bij één tot twee keer modaal is datzelfde percentage opgelopen tot 38 procent, bij twee tot drie keer modaal is het al 45 procent en bij meer dan drie keer modaal is dit percentage 48 procent.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
27
De huishoudenssamenstelling, tot slot, is ook van invloed op de belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap. Bij 27 procent van de eenpersoonshuishoudens is er belangstelling van particulier opdrachtgeverschap, bij meerpersoonshuishoudens zonder kinderen is dit percentage 38 procent en bij meerpersoonshuishoudens met kinderen is dit percentage zelfs 46 procent. De conclusies van Dammers et. al sluiten aan bij onderzoek van Companen (2001), die concludeert dat huishoudens die geïnteresseerd zijn in particulier opdrachtgeverschap meestal al enkele stappen in hun wooncarrière gezet, en gemiddeld ruimer en luxer wonen dan anderen. Met het zelf (laten) bouwen van hun woning zetten zij een volgende stap in hun (woon)carrière, met als doel de woonsituatie nog meer te verbeteren en aan te passen aan het aspiratie- en subjectief ideaalbeeld (hier zal in het volgende hoofdstuk nader op ingegaan worden). 2.6.2
Initiatiefnemers en beoogde doelgroepen van CPO
Initiatiefnemers van collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen in drie groepen ingedeeld worden: (toekomstige) gebruikers/bewoners, gemeenten en derde partijen. De reden waarom toekomstige gebruikers en bewoners kiezen voor particulier opdrachtgeverschap is zeggenschap en keuzevrijheid over de eigen woning (SEV, 2006). Een collectief ontstaat dan vaak uit een speciale wens die via de reguliere weg (om wat voor redenen dan ook) niet plaats kan vinden, bijvoorbeeld ecologisch bouwen (gelijkgestemden), realiseren van Tabel 6: Reden om te kiezen voor betaalbare starterswoningen of in hulp voorziende CPO (SEV, 2006; Boelens et al., 2010) ouderwoningen (kwalitatief gebrek) of het behouden van Insteek collectief bijzondere (voor de sloop bestemde) panden (tegenreactie Gelijkgestemdheid op de gemeente) (Boelens et al., 2010). Een andere reden Kwalitatief gebrek waarom mensen zich verenigingen is het feit dat men samen Tegenreactie op de gemeente sterk staat en dus makkelijker voet aan de grond krijgt bij de Voet aan de grond bij gemeente gemeente, grondeigenaren en andere partijen. Veelal ontstaat een CPO-groep uit een combinatie van enkele redenen, zoals een groep starters die geen betaalbare woning kunnen vinden en zich verenigen om zo druk op de gemeente uit te oefenen om een kavel beschikbaar te stellen of bijvoorbeeld een groep kunstenaars (gelijkgestemden) die geen woning met atelier aan huis kunnen vinden en besluiten om een oud pakhuis (wat stond te wachten om gesloopt te worden) om te bouwen tot woonwerkwoningen. Gemeenten kunnen ook initiatiefnemer zijn voor particulier opdrachtgeverschap. Door grond die in het bezit is van de gemeente op te delen in IPO- of CPO- kavels, kunnen ze aan de overheidsambitie voldoen en is het tevens het middel voor een wethouder om te scoren bij de inwoners (Roetgerink, 2008; interview met Martijn Kok van Urbannerdam). Door middel van een advertentie in de lokale media worden dan vaak potentiële kopers aangetrokken, waarna het gehele proces door deze toekomstige bewonersgroep in gang gezet wordt. De voordelen voor gemeenten om voor CPO in plaats van IPO te kiezen zijn (Norman et al., 2002; SEV Realisatie, 2007): - met CPO wordt in één keer een gro(o)t(er) aantal woningen gerealiseerd; - een CPO-complex wordt als één geheel ontworpen en sluit daarom vaak fysiek goed aan op de bestaande bebouwing; - CPO zorgt voor een hechte sociale band tussen de bewoners en met de directe buurt en omgeving. - CPO kan een koopwoning voor lagere inkomensgroepen mogelijk maken en zo de doorstroming op de sociale huurmarkt bevorderen. Corporaties en andere woningbezitters zijn de derde groep initiatiefnemers. Ze hebben een bepaald bezit en de huidige exploitatie van dat bezit is om de één of andere reden niet meer financieel rendabel. Eén van de mogelijkheden is om tot herontwikkeling van de locatie over te gaan met
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
28
daarbij verregaande zeggenschap en keuzevrijheid voor de bewoners. (sociale) Huurwoningen kunnen in mede-opdrachtgeverschap met toekomstige huurders ontwikkeld worden en huurders die (vaak al jaren) scheefwonen kunnen op deze manier aan een betaalbare koopwoning komen. Daarnaast kunnen corporaties ook optreden als achtervang. In de praktijk is dit tot op heden de belangrijkste reden waarom woningcorporaties bij een CPO-project betrokken raken. De corporatie stelt zich garant voor het afnemen van de woning(en) waar geen opdrachtgever/koper voor gevonden kan worden of voor de woning(en) van mensen die gedurende het proces om wat voor reden dan ook afvallen. De door de corporatie af te nemen woning(en) moet(en) wel in de prijsklasse tot €200.000 vallen (anders krijgt de corporatie er geen financiering voor bij het WSW), maar het voordeel voor de corporatie is dat ze de woningen alleen maar hoeven te verkopen, omdat alle aspecten van de projectontwikkeling door de CPO-groep worden gedaan. In het einde van het reeds genoemde onderzoek van De Regie B.V. (2004), naar de kosten en kwaliteit van CPO, wordt geconcludeerd dat CPO haalbaar is ‘voor mensen met een midden inkomen en het economisch rendement behoorlijk te noemen is’. Als men bereid is genoegen te nemen met de onzekerheden, is CPO een ‘reële optie om een woning naar wens te realiseren.’ Mensen met een lager inkomen lijken, volgens het onderzoek, meer gebaat bij zekerheid. ‘Een regulier ontwikkelde woning in de goedkope koopsector waar relatief veel kwaliteit wordt geleverd lijkt voor hen een betere optie.’ 2.6.3
Randvoorwaarden voor CPO
Er zijn een aantal randvoorwaarden te benoemen waarbinnen CPO plaats kan vinden. Deze hebben betrekking op het soort woning dat gerealiseerd wordt. Sommige woningen zijn nu eenmaal beter geschikt om middels PO gerealiseerd te worden dan anderen. Daarnaast speelt de locatie een belangrijke rol. Gaat het om een uitrollocatie als een VINEX wijk of wordt er binnenstedelijk gebouwd middels PO? Tot slot zal er gekeken worden naar de drempels die mensen noemen die met het idee lopen om middels PO zelf hun woning te laten bouwen. Woningkenmerken van gerealiseerde PO-woningen Uit het WBO2005 blijkt volgens Dammers dat belangstellenden voor particulier opdrachtgeverschap veelal een 4- of 5-kamer woning zouden willen met een woonkamer van meer dan 40 vierkante meter. In dit onderzoek is ook gekeken naar gerealiseerde woningen door particulier opdrachtgeverschap. Het gemiddeld aantal kamers is hier hoger dan 5 en de woonkamer is in meer dan de helft van de gevallen groter is dan 50 m2. Uit het VROM Rapport ‘Bewoners Nieuwe Woningen 2005’ blijkt dat particuliere opdrachtgevers in bijna 70 procent milieubewust bouwen en dat bij meer dan 60 procent van de particuliere opdrachtgevers dit een welbewuste keuze is geweest. Tevens toont het onderzoek aan dat het percentage particulier opdrachtgeverschap afneemt naarmate het aantal inwoners in de gemeente toeneemt. Het onderzoek laat ook zien dat particuliere opdrachtgevers in beperkte mate bereid zijn om meer voor de eigengebouwde woning te betalen (44 procent wil niet meer dan €25.000 euro extra betalen). Het onderzoek toont tot slot dat het aantal geschillen bij/na oplevering bij particulier opdrachtgeverschap fors lager is dan bij reguliere bouw (15 procent ten opzichte van 37 procent). Het type woning waar CPO erg geschikt voor is, hangt nauw samen met de doelgroep van CPO. Voor starters is dit een (goedkope) starterswoning van grofweg €100.000, voor gezinnen met kinderen is dit een eengezinswoning met tuin. Afhankelijk van het budget is dit een rijtjeswoning of een twee-onder-een-kapswoning in de middel tot middel dure prijsklasse (grofweg €200.000-350.000). Daarnaast zijn ook appartementencomplexen erg geschikt om middels CPO tot stand te komen. Afhankelijk van het type woning en het daarbij horende woonoppervlak kosten deze woningen ergens tussen de €100.000 en €350.000, oftewel dezelfde prijsklassen als bij de eerder genoemde woningtypes. In de duurdere prijsklassen is het aanbod van vrije kavels ruimer en het eisenpakket van de kopers
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
29
uitgebreider, waardoor deze mensen met een budget van meer dan grofweg €350.000 veelal zullen kiezen voor het laten bouwen van een woning middels individueel particulier opdrachtgeverschap. Er zijn echter wel voorbeelden van CPO in de duurde prijscategorieën. Hier betreft hier vaak een samenwerkingsverband van een aantal kopers van individuele kavels, om zo financiële schaalvoordelen te behalen. Deze voordelen werden overigens bijna altijd weer teruggepompt in de woning door de keuze van luxere materialen en een hoogwaardiger afwerkingsniveau, iets wat de prijskwaliteitsverhouding natuurlijk ten goede komt. Stedelijke context bij PO PO is gezien het aantal woningen een (zeer) geschikt middel om op binnenstedelijke locaties plaats te vinden. Vooral op plekken waar er sprake is van stedelijke vernieuwing kan CPO als middel ingezet worden om hele buurten te transformeren en upgraden. Transformeren in de zin van grootschalige renovatie of nieuwbouw van complete bouwblokken en upgraden in de zin van het aantrekken van hogere inkomensgroepen dan nu in het gebied aanwezig zijn. Hogenes et al. (2003) onderzochten aan de hand van een viertal categorieën binnen de stedelijke vernieuwing, wat de relatie tussen deze stedelijke vernieuwing en het middel particulier opdrachtgeverschap is. De vier categorieën zijn: 1. Integrale stedelijke vernieuwing: projecten waarbij gemeenten of corporaties een grootschalig plan voor fysieke, sociale en economische wijkvorming ontwikkelt. Bij integrale stedelijke vernieuwing wordt tegenwoordig ruimte gemaakt voor PO of andere vormen van bewonersinitiatief. 2. Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied: projecten waarbij bewoners op een plek die voorheen geen duidelijke woonfunctie had of die geen functionerende bestemming bezat, door middel van PO hun eigen nieuwbouwwoningen hebben ontwikkeld. Het initiatief kan hierbij ook van de gemeente komen. 3. Sloop en vervangende nieuwbouw: het slopen van bestaande woningbouw en nieuwbouw op dezelfde locatie. De nieuwbouw wordt (deels) door middels van PO gerealiseerd. 4. Renovatie en hergebruik: Bestaande woningbouw wordt opgeknapt en verbeterd. Dit kan op particulier initiatief gebeuren, maar vaak zet een gemeente of corporatie de renovatie op gang. Norman (2006) concludeert dat particulier opdrachtgeverschap een impuls kan bieden voor stedelijke vernieuwing. De meerwaarde van particulier opdrachtgeverschap: - bevordert de differentiatie (prijsklasse, woningtype en bouwvorm); - biedt kansen voor bijzondere doelgroepen om een koopwoning te bemachtigen; - trekt kapitaalkrachtige huishoudens aan, is een impuls voor fysieke én sociale vernieuwing; - versterkt het gevoel van verantwoordelijkheid omtrent onderhoud en beheer van de eigen woning en directe woonomgeving; - veroorzaakt toename van eigenwoningbezit en vermogensvorming; - kan het collectief een zeer betaalbare woningbouw opleveren en daarmee een koopwoning bereikbaar c.q. betaalbaar maken voor verschillende inkomensgroepen; - organiseert op grote schaal de renovatie en sloop-nieuwbouw van particulier woningbezit. Ook hier wordt de betaalbaarheid van woningen die door een collectief tot stand gekomen zijn genoemd, net als de impuls voor de fysieke en sociale vernieuwing en het gevoel van verantwoordelijkheid voor de eigen woning en de directe woonomgeving. Los van de rol die particulier opdrachtgeverschap, en dan specifiek collectief particulier opdrachtgeverschap, kan spelen in een stedelijk context, kan CPO natuurlijk ook in een meer landelijke context plaatsvinden of op nieuwe uitbreidings- en uitrollocaties van (grote) steden. Het betreft hier dan een nieuwbouwproject waarbij een bouwveld of een bouwblok middels CPO ontwikkeld wordt. Gemeenten kiezen hier tegenwoordig vaak voor particulier opdrachtgeverschap omdat hier vaak geen of lage welstandseisen gelden, het een mogelijkheid is om binnen het
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
30
gemeentelijk apparaat ervaring op te doen met particulier opdrachtgeverschap en om burgers de volledige keuzevrijheid over hun eigen woning te geven. Daarnaast zorgt de financiële crisis ervoor dat projectontwikkelaars, die middels een bouwclaimmodel het ontwikkelrecht voor een bepaalde (deel)locatie hebben verworven, erg terughoudend zijn geworden met het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen. Voor gemeenten zorgen de gemaakte woningbouwafspraken ervoor dat er een bepaald tempo gemaakt moet worden. Wachten op een projectontwikkelaar kan dan tot problemen leiden voor de betreffende gemeente. Als voorbeeld noem ik hier de Harnaschpolder in Delft, waar de gemeente enkele velden van een projectontwikkelaar terug heeft genomen omdat de plannen van deze ontwikkelaar niet pasten in het tijdsschema van de gemeente. Uiteindelijk worden deze velden nu aangeboden als PO-kavels, waar (indien de kopers van de grond dat willen) voordelen behaald kunnen worden door collectief op te treden naar de marktpartijen. Drempels bij de keuze voor particulier opdrachtgeverschap Ondanks een grote groep potentieel geïnteresseerden voor particulier opdrachtgeverschap, zet maar een kleine groep daadwerkelijk de stap om ook daadwerkelijk een eigen woning te ontwikkelen, zoals al in hoofdstuk 1 te zien was. De belemmeringen die mensen tegenhouden om zelf hun woning te laten ontwerpen en bouwen zijn divers en zeer uiteenlopend (De Ridder & Bosma, 2012). In figuur 5 zijn deze belemmeringen gerangschikt naar het percentage dat ze werden genoemd door de ondervraagde consumenten.
Figuur 5: Belangrijkste drempels voor particulier opdrachtgeverschap volgens consumenten en het percentage waarin de specifieke drempel genoemd werd (De Ridder & Bosma, 2012)
Deze redenen hoeven echter geen obstakels te zijn voor belangstellenden in particulier opdrachtgeverschap. Zoals Norman (2006) al stelde: ‘er moet een actieve publiciteitscampagne komen om potentiële opdrachtgevers te informeren. Nu haken blijkbaar veel potentiële particuliere opdrachtgevers af door een gebrek aan informatie, simpelweg omdat ze niet op de hoogte zijn van de mogelijkheden. Daarnaast hoeft (vooral) collectief particulier opdrachtgeverschap absoluut niet duurder te zijn en langer te duren dan reguliere woningbouw. Binnen dezelfde ontwikkelingsperiode kan er zelfs voor hetzelfde geld een kwalitatief betere woning gerealiseerd worden, die een hogere marktwaarde heeft.’
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
31
2.7
Conclusies
In dit hoofdstuk is de eerste deelvraag van dit afstudeeronderzoek nader onderzocht. Middels een literatuurstudie naar het fenomeen Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is inzicht verkregen naar wat CPO daadwerkelijk is. Deelvraag 1:
Wat is collectief particulier opdrachtgeverschap?
CPO is een vorm van woningbouw, waarbij een groep mensen gezamenlijk een locatie verwerft, hier woningen op laat ontwerpen, deze vervolgens laat bouwen en er zelf in gaat wonen. Dat particulier opdrachtgeverschap een totaal andere manier van ontwikkelen is dan professionele seriematige projectontwikkeling, is in dit hoofdstuk duidelijk geworden. CPO is een groepsproces en dit vraagt om een compleet andere insteek dan wanneer iemand besluit zelfstandig zijn eigen woning te laten bouwen. De individuele opdrachtgevers verenigen zich vaak in een stichting of vereniging, welke naar marktpartijen optreedt als de daadwerkelijk opdrachtgever. De stichting of vereniging kiest zijn eigen bestuur en vaak zijn er ook allerlei commissie die elk hun eigen taak hebben. De mensen die het bestuur en de commissies bemannen zijn de opdrachtgevers zelf. CPO heeft als groot voordeel dat het de volledige zeggenschap over de woning bij de toekomstige bewoners zelf legt. Ze hebben als groep gezamenlijk invloed op het exterieur: het bouwvolume en de gevel en eventueel een gezamenlijke (binnen)tuin. Individueel kan iedere opdrachtgever zijn eigen woning naar eigen inzicht vormgeven en indelen. Qua financiering kan CPO lastig zijn, omdat er vaak al veel kosten gemaakt worden in het voortraject. Elke provincie beschikt over een CPOfonds, van waaruit de provincie CPO-groepen en/of gemeente financieel kan ondersteunen. In de onderstaande tabel worden de taken van de opdrachtgevers weergegeven van een viertal verschillende ontwikkelingsvormen: collectief particulier opdrachtgeverschap, individueel particulier opdrachtgeverschap, reguliere projectontwikkeling en het kopen van een bestaande woning. Dikgedrukt in de tabel zijn taken die specifiek gelden voor een bepaalde ontwikkelingsvorm. Tabel 7: Taken van bij het bouwproces betrokken partijen gedurende de verschillende fases van het project
CPO
IPO
Projectontwikkeling
Bestaande koopwoning
Opdrachtgever
Toekomstige bewoners
Toekomstige bewoner
Toekomstige bewoner
Initiatieffase
- Informeren - Medeopdrachtgevers zoeken/vinden - Budget bepalen - Oriëntatie locatie, organisatie en subsidie - Onderzoek eventuele achtervang
- Informeren - Budget bepalen - Oriëntatie locatie
Projectontwikkelaar , gemeente of corporatie - Locatiehaalbaarheidsonderzoek - Marktverkenning en doelgroep(en) bepalen - Eventueel investeerder zoeken
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
- Budget bepalen - Locatie bepalen - Type woning bepalen
januari 2013
32
Definitiefase
- Grond verwerven - Organisatie inrichten - Opstellen PvE
- Grond verwerven - Opstellen PvE
- Grond verwerven - Opstellen PvE
- Aan/verkoopmakelaar inschakelen
Planfase
- In groepsverband de buitenkant ontwerpen, toetsen, goedkeuren en faciliteren bouwplannen - Individueel de indeling en inrichting van de woning vormgeven - Aanbesteding ontwerp - Financiering
- Ontwerpen, toetsen, goedkeuren en faciliteren bouwplannen - Aanbesteding ontwerp - Financiering
- Ontwerpen, toetsen, goedkeuren en faciliteren bouwplannen - Aanbesteding ontwerp - Verkoop van de realiseren woningen
- Geschikte woningen zoeken en bekijken - Eventuele verbouwingsmogeli jk-heden onderzoeken
Realisatiefase
- Directie voeren (zelf of opzichter) - (eventueel) Zelf bouwen - Toezicht houden - Opleveren - Woning woon klaar maken
- Directie voeren (uit besteden aan architect/opzichter) - (eventueel) Zelf bouwen - Toezicht houden - Opleveren - Woning woon klaar maken
- Directie voeren (uitbesteden aan architect/opzichter) - Toezicht houden - Opleveren
- Aankoop woning - Woning woon klaar maken - Eventueel verbouwen (keuken/badkamer /ruimte indeling wijzigen)
Beheerfase
- Administratie en beheer VvE - Onderhoudsplan
- Sparen voor onderhoud - Eventueel aansluiten bij VvE
- Bewoners onderling: woon klaar maken woning, VvE oprichten en beheren
- Sparen voor onderhoud - Eventueel aansluiten bij VvE
Het volgende hoofdstuk zal zich nader richten op de manier waarop mensen keuzes maken en zal zich in het bijzonder richten op de keuze om te gaan verhuizen. Zo zal er gekeken gaan worden naar de factoren die invloed hebben op de keuze om te gaan verhuizen en in dit licht zal bekeken worden wat de plaats van CPO is in de huisvestingscyclus van een huishouden.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
33
Hoofdstuk 3 Besluitvorming bij verhuizen 3.1
Introductie
Het laten bouwen van een nieuwe woning is een besluit dat hand in hand gaat met verhuizen. Als eerste zal in paragraaf 3.2 de besluitvorming theoretisch ingekaderd worden en zal de wetenschappelijke literatuur nader worden bekeken over de psychologie van besluitvorming: hoe maken mensen keuzes? Vervolgens wordt er in paragraaf 3.3 het aanpassingsproces van een woning door zijn bewoners geanalyseerd. Wat kunnen mensen doen als ze (on)tevreden zijn met hun woning? Vervolgens wordt er in paragraaf 3.4 het fenomeen verhuizen nader onder de loep genomen. Hoe gaat het verhuisproces in zijn werk en wat zijn redenen om te verhuizen? De vijfde paragraaf gaat dieper in op de bij verhuizingen betrokken woningen en het type verhuizingen.
3.2
De psychologie van besluitvorming: hoe maken mensen keuzes?
3.2.1
De (ir)rationele keuze
Naar besluitvorming is in de psychologie veelvuldig onderzoek gedaan. Will Tiemeijer gaat hier in zijn boek ‘Hoe mensen keuze maken - De psychologie van het beslissen Centraal’ voor de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) nader op in (Tiemeijer, 2011). Het boek behandelt de gangbare psychologische theorieën omtrent besluitvorming. Centraal staat hierbij de formule waarmee de expected utility (EU) van een keuzeoptie berekend kan worden: 𝑛
𝐸𝑈 = � 𝑝𝑖 ∗ 𝑢(𝑥𝑖 ) 𝑖=1
In deze formule staat 𝑢(𝑥𝑖 ) voor de waarde die men toekent aan de uitkomst 𝑥𝑖 van die optie, en staat 𝑝𝑖 voor de kans op uitkomst 𝑥𝑖 . Volgens de klassieke keuzetheorie dienen mensen te kiezen voor de optie die de hoogste score op deze formule haalt. Het EU-model stelt als voorwaarde dat men voor een verstandige keus alle opbrengsten van de beschikbare opties moet betrekken, deze moet beoordelen op waarde en waarschijnlijkheid, en op grond daarvan moet uitrekenen welke optie het meeste verwachte nut oplevert. Dat is de rationele keus. Empirisch onderzoek leert echter dat menen vaak niet kiezen conform dit model. Mensen zijn in hun keuzegedrag geneigd te willen houden wat ze hebben, zijn sterk georiënteerd op het hier en nu, en zijn vooral gevoelig voor levendige en concrete informatie. Tiemeijer (2011) concludeert dat ‘van de concrete en zintuiglijk waarneembare realiteit van het hier en nu (het immanente) een grotere zeggingskracht uit lijkt te gaan dan van andere, denkbeeldige werkelijkheden voorbij de horizon van het hier en nu, die we slechts voor ogen kunnen brengen door een beroep te doen op ons voorstellingsvermogen (het transcendente).’ Het gevolg hiervan is dat ‘framing’ van een keuze grote invloed kan hebben voor welke optie iemand kiest. Framing is de keuze voor en de manier waarop alternatieven gepresenteerd worden. ‘Framing kan de voorkeuren van mensen sterk beïnvloeden door dezelfde achterliggende realiteit verschillend te presenteren’, aldus Tiemeijer (2011). Tiemeijer (2011) merkt tevens op dat, ‘wanneer mensen niet kiezen volgens het EU-model, maar volstaan met eenvoudige vuistregels of afgaan op hun gevoel, dat niet altijd hoeft te leiden tot slechtere keuzes. Sterker nog, soms leidt het zelfs tot betere keuzes, dat wil zeggen, een grotere kans om uit te komen bij de optie die het beste aansluit op iemands wensen en belangen. Zo bezien
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
34
kan het dus rationeel zijn om keuzes juist niet te baseren op de bewerkelijke EU-strategie, maar te vertrouwen op vuistregels of gevoel.’ De verklaring hiervoor is te vinden in de beperkingen van onze taal en geformaliseerde kennis: - een beredeneerde keuze is gebaseerd op alleen die argumenten en overwegingen die verbaliseerbaar zijn. Onze taal schiet echter tekort om de volle rijkdom van menselijke gevoelens en ervaringen adequaat uit te drukken; - kansinschattingen zijn een weerslag van de regelmatigheden uit het verleden. Maar helaas, de toekomst is fundamenteel onzeker. Het blijft altijd mogelijk dat we op een dag toch worden verrast door een uitzondering op de onfeilbaar geachte regel. Tiemeijer concludeert, tot slot, dan ook dat ‘het volgen van formele keuzemodellen soms inderdaad leidt tot de beste keuze. In andere gevallen is het volgen van eenvoudige vuistregels of afgaan op het gevoel de beste strategie. Ware keuzevaardigheid schuilt in een juist oordeel wanneer welke strategie te volgen.’ 3.2.2
Primes en het (on)bewuste hersensysteem
De verklaring voor het feit dat mensen soms rationele keuzes maken en soms irrationele keuzes maken heeft te maken met zogenaamde ‘primes’. Tiemeijer (2011) beschrijft deze primes, op basis van psychologische literatuur, als volgt: ‘Woorden, beelden en zelfs geuren activeren automatisch bepaalde mentale concepten, waardoor we langzamer gaan lopen, beter presteren bij een spelletje Triviant, onze omgeving beter schoonhouden, enzovoort. Tot op zekere hoogte is ons gedrag slechts een weerspiegeling van de situatie waarin we ons bevinden.’ Dit verklaart Tiemeijer aan de hand van de twee routes in de hersenen. Hersensysteem 1 is het ‘onbewuste’ en stimuli worden altijd via dit systeem verwerkt. Hersensysteem 2 is het ‘bewuste’ en stimuli kunnen ook via dit systeem verwerkt worden, al komen ze pas op gang nadat door systeem 1 reeds een eerste indruk of impuls is gevormd. De vraag wat je aan het bewuste hebt, wordt als volgt beantwoord: ‘Laten we hier slechts concluderen dat het bewuste (systeem 2) minstens twee dingen kan die het onbewuste (systeem 1) niet kan. Ten eerste stelt het ons in staat het immanente te ontstijgen. ….. Het bewuste opent de mogelijk tot transcendentie. Ten tweede kan het bewuste de neigingen en impulsen van systeem 1 tegenhouden, corrigeren of doorlaten. Dit vermogen is alleen niet onbeperkt.’ Het tweede systeem kan dus overbelast raken en dan verlopen de processen van systeem 2 minder goed. ‘Rust is dan nodig voor herstel’, aldus Tiemeijer. 3.2.3
Motivatietheorie en de Piramide van Maslow
De reden dat mensen iets doen of nastreven is een drijfveer, ook wel motivatie genoemd. In de vorige paragraaf viel al te lezen dat onze hersenen bepaalde onbewuste neigingen en impulsen doorlaten, corrigeren of blokkeren. Vermoed wordt dat maar zo’n 5 procent van ons gedrag werkelijk bewust gekozen is (Schop, 2012). Bij motivatie is altijd sprake zowel intrinsiek (vanuit de individu zelf) en extrinsiek (vanuit de omgeving) werkende krachten. Voorbeeld hiervan is het salaris dat iemand krijgt voor een prestatie (bijvoorbeeld zijn werk). Dit is een drijfveer van buitenaf, maar werkt alleen als deze persoon zelf ook dit geld wil krijgen. Grondlegger van één van de belangrijkste theorieën over motivatie is Maslow. Maslow (1943) beschrijft zijn motivatietheorie aan de hand van een vijftal basisbehoeftes, te weten: - lichamelijke behoefte - behoefte aan veiligheid en zekerheid - behoefte aan liefde en sociale contacten - behoefte aan waardering en erkenning
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
35
behoefte aan zelfverwezenlijking De lichamelijke behoefte en de behoefte aan veiligheid en zekerheid worden de ‘lagere fundamentele behoefte’ genoemd en de drie hoger behoeften worden de ‘hogere fundamentele behoefte’ genoemd.
-
Verondersteld wordt dat de behoeftes hiërarchisch aan elkaar gerelateerd zijn, waarbij eerst voldaan moet worden aan een onderliggende behoefte, alvorens een hogere behoefte bevredigd kan worden. Concreet betekent dit dat mensen eerst in hun lichamelijke behoefte zullen voorzien (eten, drinken, dak boven het hoofd) alvorens de behoefte aan veiligheid en zekerheid vervult Zelfkan worden. verwezenlijking
In de praktijk blijken mensen echter veel minder gestructureerd wat betreft de manier waarop zij hun behoeftes nastreven en werken ze zich niet per se één voor één door de niveaus heen (Beck & Cowan, 1999). Daarnaast kunnen mensen met verschillende culturele achtergronden en in verschillende situaties verschillende hiërarchieën van behoeften hebben (Hofstede, 1980, 1991; Earley & Soon Ang, 2003). Maslow heeft later zijn piramide uitgebreid door tussen de behoefte aan waardering en erkenning een tweetal behoeftes toe te voegen. Dit zijn de cognitieve behoefte en de esthetische behoefte (Maslow, 1968), zoals te zien is op figuur 6. 3.2.4
esthetische behoefte cognitieve behoefte Waardering en erkenning Liefde en sociale contacten Veiligheid en zekerheid Lichamelijk
Figuur 6: Piramide van Maslow (Maslow, 1968)
De betekenis van heuristiek bij het maken van beslissingen
De piramide van Maslow is nogal eens in twijfel getrokken, zoals in de vorige subparagraaf te lezen viel. Een algemeen aanvaarde theorie over besluitvorming is die van de heuristiek. Heuristiek is ‘the mental strategy that people use to make judgements.’ (Kahneman et al., 1982) Heuristiek is de methode die gebruikt wordt bij het oplossen van problemen en/of het doen van ontdekkingen, aldus de Van Dale. Er zijn vele soorten heuristiek, waarvan de volgende drie de meeste bekend zijn (Kahneman & Tversky, 1974): - Representativiteit: de mate waarin een gebeurtenis in zijn essentiële karakteristieken hetzelfde is als de moeder populatie, en de mate waarin het de saillante kenmerken van het proces waardoor het tot stand gekomen is reflecteert. - Beschikbarheid: het gemak waarmee gevallen of gebeurtenissen in de gedachten naar voren gehaald kunnen worden. - Verankering: het inschatten op basis van informatie die als eerste aangeboden wordt, om tot een uiteindelijk antwoord te komen. Daarnaast zijn er nog een aantal minder bekende heuristieken. Een daarvan is de affectie heuristiek. Dit is maken van beslissingen op basis van het gevoel en emoties (Slovic et al., 2004). Affectie blijkt een grote invloedsfactor te zijn bij risicoperceptie, de manier waarop mensen risico beleven. Afgaan op ons gevoel is ‘vaak makkelijker en efficiënter dan het afwegen van de voors en tegens van verschillende redeneringen (de EU-methode) of het ophalen van relevante voorbeelden uit het geheugen (beschikbaarheidsheuristiek), vooral wanneer de vereiste inschatting of beslissing complex is of de mentale (hulp)middelen beperkt zijn.’ (Slovic et al., 2004, p. 314)
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
36
3.3
Woonsatisfactie en aanpassingsproces van bewoners
Een woning is een primaire basisbehoefte voor de mens: het is het dak boven ons hoofd dat ons beschermt tegen neerslag, het zijn muren die ons beschermen tegen wind en het zijn de ramen die licht de woning binnenlaten en ons in staat stellen de omgeving te aanschouwen. Als geheel beschermen ze ons tegen de kou en warmte en bieden ze, mits goed beveiligd, bescherming tegen indringers. De afhankelijkheid van een woning zorgt ervoor dat mensen bereid zijn om een woning van mindere kwaliteit te accepteren, natuurlijk tegen een lagere prijs. De conditie waarin de woning verkeert is immers mede bepalend voor de waarde van deze woning en een woning die in goede staat verkeert zal dan ook meer waard zijn dan eenzelfde woning in mindere conditie, omdat er mensen eerder bereid zullen zijn om meer te betalen goede woning dan voor een slechte. Hierdoor is de gewildheid van en de vraag naar een kwalitatief goede woning hoog. De wet van vraag en aanbod zorgt ervoor dat de prijs van een kwalitatief goede woning hoger is dan van een vergelijkbare, kwalitatief slechtere woning, hierbij opmerkende dat andere factoren die invloed hebben op de prijs (ligging, grootte van de woning etc.) voor beide woningen gelijk zijn. 3.3.1
De betekenis van de woonsituatie
Bewoners van een woning zijn óf alleen gebruiker (in het geval van een huurwoning), óf zowel eigenaar als gebruiker (in het geval van een koopwoning). Priemus (1984a) vraagt zich af welke betekenis (en daarmee in samenhang welke waardering) bewoners aan hun woonsituatie verbinden en welke prioriteiten zij stellen. Zo is er, volgens Priemus (1984a), een viertal ‘beelden’ te onderscheden: - Woonsituatiebeeld: de betekenis die aan de op dat moment geldende woonsituatie gegeven wordt. Dit beeld wordt niet alleen bepaald door kenmerken van de huidige situatie, maar ook door de jeugdsituatie en de vorige woonsituatie. Zo kan iemand die net verhuisd is van een studentenkamer uitermate tevreden zijn met zijn nieuwe woning, omdat deze groter is dan de vorige situatie, terwijl vorige bewoner uitermate ontevreden geweest kon zijn over die zelfde woning omdat deze hem bijvoorbeeld te klein vond voor zijn, op dat moment geldende, gezinssituatie. - Normaalbeeld: het beeld van de situatie welke men momenteel voor individuen, verkerend in een huishoudenssituatie waaraan men zich refereert, als de meest gangbare beschouwt. - Aspiratiebeeld: het beeld van de situatie welke men als meest geschikt voor zijn huidige huishoudensituatie beschouwt. Het betreft hier een woning (of –aspect) welke het huishouden ideaal acht binnen het aanbod van woningen op de (voor het huishouden interessante) woningmarkt in de voor het huishouden bereikbare prijsklasse. Het aspiratiebeeld wordt dus geacht te verwezenlijken te zijn. - Subjectief ideaalbeeld: het beeld van de situatie welke men als meest geschikt voor zijn huidige huishoudensituatie beschouwt, echter niet getoetst aan de reële mogelijkheden. 3.3.2
Wonen als proces van aanpassing door stress
Het verschil in satisfactie met de huidige woning en het gemakt waarmee satisfactie elders bereikt kan worden, levert ‘locational stress’ op. Woonsatisfactie, gedefinieerd als de ‘affectieve oriëntatie van een subject ten opzichte van de woonsituatie waarin het verkeert’ (Burie, 1972), is de inverse van deze stress. Wanneer het verschil tussen het woonsituatiebeeld en het aspiratiebeeld groot is, is de woonsatisfactie laag.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
37
Het is volgens Priemus ‘te verwachten dat huishoudens er naar streven het woonsituatiebeeld en het aspiratiebeeld zo veel mogelijk congruent te doen zijn.’ Dit kan op twee manieren gebeuren (Festinger, 1957, p. 19): - Veranderen van ideeën: men past de woonsituatie aan en het aspiratiebeeld wordt bijgesteld (passieve aanpassing), óf - Veranderen van omgeving: het woonsituatiebeeld kan worden bijgesteld (actieve aanpassing). 3.3.3
Theorie van het aanpassen
Deze indeling in actieve en passieve aanpassing is slechts erg globaal. Priemus verfijnt de mogelijkheden die huishoudens hebben aan de hand van algemene theorie over aanpassingsgedrag van Hirschman (Hirschman, 1970), die betrekking heeft op het aanpassingsgedrag van individuen en bedrijven of andere instellingen, en komt tot een vijfdeling. - Exit: men koopt een product niet meer of verlaat de organisatie, - Voice: men maakt zijn ongenoegen kenbaar. - Action: men brengt door activiteiten ‘eigenhandig’ veranderingen aan in de door hen niet gewenste situatie. - Loyalty: men maakt geen gebruik van de exit-optie, mar protesteert ook niet. Hier valt onderscheid te maken tussen belevingsaanpassing (de stress wordt gereduceerd) en nietaanpassing (de stress wordt niet gereduceerd). 3.3.4
Aanpassingsmogelijkheden van een huishouden
Uiteindelijk zijn er volgens Priemus een zestal aanpassingsmechanismen van huishoudens en woonsituatie te onderscheiden: 1. Aanpassing door verhuizing: exit-optie. 2. Aanpassing door verbouwing en/of woonomgevingsverbetering: deels loyalty, deels actionoptie. 3. Aanpassing door gebruiksverandering: deels action, vooral loyalty. 4. Aanpassing door belevingsverandering: loyalty. 5. Niet-aanpassing, protest, anderen tot wijzigingen aanzetten: voice-optie. 6. Niet-aanpassing, geen protest, apathie. Priemus heeft een schema gemaakt dat alle aspecten, kenmerken en invloeden van het sociaal aanpassingsproces van het wonen toont (zie figuur 7 op de volgende pagina). Te zien valt dat de ‘household cycle’ (de demografische factoren van het huishouden en de positie in de huishoudencyclus (starter, getrouwd, kinderen, emptynesters, ouderen etc.)) en de ‘career’(de sociale en economische factoren en de positie in de inkomenscyclus (werk levert inkomen en inkomen gaat omhoog door hogere functie)) gecombineerd de huishoudensituatie vormen. Aan de hand van aspiraties, voorkeuren, toekomstverwachtingen, normen en waarden, referentie, jeugd, vorige en huidige woonsituatie worden de verschillende ‘beelden’ gevormd. Als het woonsituatiebeeld met het aspiratiebeeld vergeleken wordt, treedt er de reeds beschreven ‘stress’ op. Afhankelijk van hoe groot deze stress is wordt er voor één van de zes aanpassingsmechanismen gekozen. De gedwongen verhuizing staat hier overigens los van, omdat dit een externe keuze is, waar een huishouden op geen enkele manier invloed heeft. Als een bepaalde drempelwaarde overschreden is, komt een verhuizing in aanmerking. Deze zogenaamde ‘voorlopige verhuisbeslissing’ wordt een ‘daadwerkelijke verhuisbeslissing’ als een aantal barrières genomen zijn. Deze barrières worden door Priemus (1984a) de ‘filters van Murie’ genoemd en zijn onderdeel van het zoektraject van de nieuwe woning (bepalen aspiraties volgende
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
38
woning, informatie zoeken m.b.t leegstaande woning en onderzoek naar alternatieve woningen om vervolgens de kenmerken van de beschikbare woningen te vergelijken met de aspiraties). Figuur 7 geeft de invloeden op en de verbanden tussen de verschillende beelden weer en laat de stappen zien die mensen doorlopen bij het optreden van (woon)dissatisfactie.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
39
demografische factoren
sociaaleconomische factoren/stratificatie
positie in huishoudencyclus
positie in inkomenscyclus
‘HOUSEHOLD CYCLE’
‘CAREER’ attitudes/preferenties toekomstverwachtingen
huishoudensituatie
normen waarden
‘life style’
woonsituatie referentiegroepen
3. AANPASSING
woongedrag
Stel aspiraties bij
GEBRUIK
jeugd woonsituatie normaal beeld
vorige woonsituatie
huidige woonsituatie
4. BELEVINGSAANPASSING LOYALTTY
woonsituatiebeeld
aspiratiebeeld
2. WONINGVERBETERING verbetering woonsituatie
2 6. NIET-AANPASSING APATHIE
6
5. NIET-AANPASSING VOICE
5
1
ja woning(en) via persoonlijk contact aangeboden
voorlopige verhuisbeslissing
filter Murie 1
bepaal aspiraties m.b.t. volgende woning
filter Murie 2
zoek informatie m.b.t. leegstaande woningen
vergelijk kenmerken leegstaande woning(en) met aspiraties
blijft in huidige woonsituatie
1
1
drempelwaarde ‘PLACE UTILITY’ overschreden?
nee
gedwongen verhuizing
leegstaande woningen filter Murie 3 filter Murie 4
onderzoek alternatieve woningen
3
cumulatieve inertie (‘slack’) cumulatieve stress
managers
1
kenmerken woningvoorraad
verschaft de volgende woning een hoge ‘PLACE UTILITY’?
ja 1. VERHUIZING EXIT
ne
definitieve verhuisbeslissing
verhuizing
Figuur 7: Conceptueel schema: ‘wonen als een sociaal aanpassingsproces’ (Priemus, 1984a, p. 68)
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
40
De triggers die leiden tot een bepaalde stap werden door Tiemeijer (in de vorige paragraaf) ‘primes’ genoemd. De primes die bij woningsatisfactie een rol spelen en een bepaalde mentaal concept activeren, in dit geval, het nemen van een bepaalde stap uit het schema, zijn onder te verdelen in vier categorieën, te weten: - Onvrede met de huidige woning, - Onvrede over de woonomgeving, - Verandering van de persoonlijke en /of huishoudelijke situatie, en - Verandering van de financiële positie zoals blijkt uit het (landelijke) WoonOnderzoek 2009 (CBS, 2009). In dit onderzoek wordt tevens nadere aandacht besteedt aan de ‘triggers’ die er toe leiden dat mensen besluiten naar een andere woning te gaan zoeken. In de onderstaande tabel zijn deze triggers per categorie nader gespecificeerd. In de volgende paragraaf zal nader ingegaan worden op de relatie tussen deze triggers en sociaal demografische kenmerken van bij verhuizing betrokken personen. Tabel 8: Triggers die het verhuisproces in gang zetten (per categorie gerangschikt op percentage). Bron: (CBS, 2009)
Onvrede huidige woning Percentage In WoonOnder zoek 2009 genoemde ‘trigger’
14 % 1. Woning te klein 2. Andere reden
2a. Andere reden 2b. Ander type woning 2c. Een tuin 2d. Slecht onderhouden 2e. Geen tuin meer 2f. Slecht geïsoleerd
3. Woning willen kopen
Onvrede woonomgeving
Verandering persoonlijke / huishoudelijke situatie
7,5 % 1. Andere reden
1a. Andere reden 1b. Teveel parkeerdruk 1c. Te weinig groenvoorzieningen 1d. Slechte bereikbarheid
50 % 1. Huwelijk of samenwonen 2. Zelfstandig gaan wonen
2. Overlast stank, lawaai, stof en vuil
3. Scheiding of beëindiging relatie
3. Overlast bewoners
4. Werk
4. Onveiligheid buurt 5. Veranderende buurtsamenstelling 6. Soort bebouwing
4a. Dichter bij werk wonen 4b. Van werkkring verandert 4c. Andere reden 4d. Werken aan huis
5. Gezondheid of behoefte aan zorg
4. Woning te groot
7. Bekladding en vernieling
5. Woning willen huren
8. Slecht onderhouden buurt
6. Dichter bij familie, vrienden of kennis
9. Onveiligheid verkeer
7. Studie
10. Onvoldoende voorzieningen
Afstudeerrapport
Verandering financiële positie
Maurice van Loon
Niet als reden in het WoonOnderzoek 2009 opgenomen. Als men meer is gaan verdienen, dan kan het echter een ‘verborgen’ trigger zijn om te besluiten te gaan verhuizen bij de triggers ‘woning te klein’, ‘woning willen kopen’, ‘een tuin’, nagenoeg alle onvrede met de woonomgeving en ‘werk’: een verandering in de financiële positie maakt het daadwerkelijk mogelijk om aan de onvrede een eind te maken en definitief besluiten om te gaan verhuizen. Omgekeerd kan hetzelfde gelden, als men minder is gaan verdienen. Triggers zijn dan ‘woning te groot’, ‘woning willen huren’ en ‘geen tuin meer’.
januari 2013
41
3.4
Kenmerken van verhuizingen
3.4.1
De motieven om te verhuizen
Een verhuizing is ‘het zoveel mogelijk aanpassen van een woonsituatie aan de wensen van de bewoner, door het veranderen van woonplek’, aldus Rossi (1955). Rossi onderscheidt pushfactoren (verhuisredenen die betrekking hebben op de beslissing om oude huis te verlaten) en pullfactoren (verhuisredenen die betrekking hebben op de keuze tussen plaatsen om naar toe te verhuizen). In de vorige paragraaf was te zien welke ‘triggers’ het verhuisproces in gang zetten. Van het te volgen stappenschema zijn reeds de ‘positie in de huishoudingscyclus’ en de ‘positie in inkomenscyclus’ besproken. ‘Demografische factoren’ en de ‘sociaaleconomische positie/stratificatie’ zijn echter ook van invloed op het woonaanpassingsproces. In deze paragraaf wordt bekeken welke rol de persoonskenmerken en de sociale positie van bewoners spelen in het verhuisproces. Beslissingen om te verhuizen kunnen volgens de literatuur tot grofweg drie motieven worden teruggevoerd (Rossi, 1955; Bourne, 1981; Priemus, 1984b): 1. Huishouden 2. Arbeidsmarktgedrag 3. Woonwensen Huishouden Uit de literatuur (Rossi, 1955; Bourne, 1981; Priemus, 1984b) blijkt dat veranderen in samenstelling en grootte van een huishouden gedurende de levenscyclus van een huishouden (samenwonen, kinderen, scheiding, overlijden etc.) ervoor zorgen dat een verhuizing vrij dringend noodzakelijk wordt. Arbeidsmarktgedrag Dit geldt ook voor een verandering van de werkplaats. Verandering van de locatie waar men werkt kan een verhuizing vrij dringend noodzakelijk maken. Een verandering van arbeidsmarkt betekent vaak ook een ander inkomen. Als mensen meer gaan verdienen zouden ze een groter huis kunnen betalen en als ze minder gaan verdienen kunnen ze hun huidige woning vaak niet meer betalen: allebei leiden ze dan vaak tot een verhuizing. Woonwensen Het veranderen van woonwensen leidt minder vaak dringend tot een verhuizing, maar een aanzienlijk deel van de verhuizingen is woonwens gerelateerd. Dit is in wezen op te vatten als een verandering van het aspiratiebeeld, zoals dat besproken is in de vorige paragraaf. Het woonsituatiebeeld is gelijk gebleven, waardoor er ook stress kan optreden en er gezocht zal gaan worden naar een oplossing hiervoor. 3.4.2
De afstand waarover men verhuist
Huishoudensveranderingen leiden meestal tot een verhuizing over relatief korte afstand (in de literatuur ook wel aangeduid als residentiële mobiliteit). Bij residentiele mobiliteit vormen gedragsveranderingen binnen het huishouden de basis voor het verhuisproces (Bourne, 1981). Een klein gedeelte van het verhuisgedrag betreft verhuizingen over lange afstand: ook wel interregionale migratie genoemd (Crommentuijn, 1997).Deze vorm is vaak terug te vinden bij dit studenten en scholieren die voor hun studie naar verhuizen naar de stad of plaats waar hun hogeschool of universiteit zich bevindt en bij een verandering van baan.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
42
3.4.3
Ketens van verhuizingen
Priemus (1972) spreekt over reeksen van verhuizingen: zodra een woning door een verhuizing vrijkomt, is er een goede kans dat deze eerste verhuizing een tweede verhuizing uitlokt. Reeksen verhuizingen tezamen kunnen leiden tot verschillen in groei van bepaalde gebieden. Voor het ontstaan van reeksen verhuizingen zijn met name de factoren van betekenis die tot leegstand van woningen leiden van betekenis: 1. Het opleveren van een nieuwe, nog onbewoonde woning. 2. Doorstroming in ruime zin, binnen het woningmarktgebied. 3. Sterfte van de laatste bewoner. 4. Migratie uit het woningmarktgebied. 5. Verhuizing naar niet-woning; weer gaan inwonen. 3.4.4
De verhuisfrequentie
Het aantal verhuizingen in 2007 (CBS, 2009) was ongeveer één op de veertien huishoudens (zo’n 7 procent): ongeveer 500.000 verhuizingen ten opzichte van ruim 7 miljoen huishoudens. Dit aantal komt aardig overeen met Priemus (1972): ‘in 1963 en 1964 verhuisde gemiddeld ongeveer 6 procent van alle huishoudens en alleenstaanden per jaar, wat bij een totaal van 3,5 miljoen neerkomt op 222.000 huishoudens en alleenstaanden …’ In een kleine 50 jaar tijd is het aantal huishoudens zowat verdubbeld, maar het percentage bleef redelijk constant. Of dit ook echt zo is kan nog nader bekeken gaan worden aan de hand van de cijfers van het CBS. Één van subdoelen van mijn onderzoek is erachter komen of er bepaalde groepen zijn die meer naar CPO neigen dan anderen. Daarvoor zullen de kenmerken van deze huishoudens met elkaar vergeleken gaan worden. Priemus besteed hier in één van zijn boeken (1984b) een heel hoofdstuk aan, wat eigenlijk één grote samenvatting is van de conclusies van allerlei reeds gedane verhuisonderzoeken. Dit hoofdstuk is hier een samenvatting van en bevat de belangrijkste conclusies die Priemus trekt. De nadruk ligt op de verschillen in verhuisplannen, -motieven, -frequentie en de aard van de verhuizingen en deze worden in relatie gebracht met de volgende kenmerken van de huishoudens: leeftijd, burgerlijke staat, sociaal economische positie. 3.4.5
Leeftijd en burgerlijke staat
Leeftijd Algemeen genomen zijn jonge huishoudens mobieler dan oude huishoudens. 20-24 jarigen zijn het mobielst, dit neemt bij de 35-39 jarigen snel af, waarna de mobiliteit van oudere leeftijdsgroepen tot een stabiel niveau komt. De mobiliteit per stadium in de huishoudenscylus is lager naarmate de leeftijd hoger is. Mogelijke verklaringen hiervoor zijn ‘marked age bias’: 1. hoe ouder men is des te meer bindingen is men aangegaan; 2. in de vroege huishoudfasen wisselt de ruimtebehoefte het meest frequent; 3. men is veelal gedwongen in de particuliere huursector te starten om genoeg geld (eigen huis) of urgentiepunten (sociale huur) bijeen te sparen. Hier is de mobiliteit relatief hoog dankzij het ontbreken van administratieve en financiële barrières. 4. (misschien ondergeschikt, maar weldegelijk van invloed:) tijdens de eerste jaren van de wooncarrière vinden de meeste veranderingen in de arbeidsmarktcarrière plaats. Burgerlijke staat De burgerlijke staat als onafhankelijke variabele speelt ook een rol: - mannen verhuizen meer dan vrouwen. - pasgetrouwden (minder dan een jaar getrouwd) en gescheiden mensen verhuizen relatief vaak, terwijl alleenstaanden en getrouwden relatief weinig verhuizen.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
43
3.4.6
Voor alle groepen geldt: hoe ouder men is, des te lager is de mobiliteit. Sociaal economische positie
Beroep Er is een relatie tussen het beroep (verandering van beroep en/of werkplek) en de mobiliteit. Uit onderzoek is gebleken dat technische en professionele beroepsgroepen het meest mobiel zijn. Tevens zijn mensen die altijd hetzelfde beroep hebben uitgeoefend minder mobiel dan mensen die op de beroepsladder gestegen waren. Inkomen Het inkomen speelt ook een rol in de mobiliteit, alhoewel de meningen daarover verdeeld zijn. Uit het ene onderzoek blijkt hoe hoger het inkomen, des te hoger de mobiliteit. Een ander onderzoek concludeert dat middeninkomens juist meer verhuizen dan hogere en lagere inkomens (omgekeerde U-vormige relatie mobiliteit en inkomen). Een verklaring hiervoor is dat hogere inkomens meer kansen (minder barrières) en hogere aspiraties hebben. Tevens hebben ze een betere uitgangspositie die minder snel een push-factor oplevert. Dit betekent echter niet dat het verschil tussen de huidige situatie en het aspiratiebeeld bij hogere inkomens groter is dan bij lagere inkomen. Het ligt wel voor de hand dat de verhuismotieven verschillen: meer push-factoren bij de bewoners met lage inkomens en meer pull-factoren bij de bewoners met hoge inkomens. De sterkte samenhang tussen mobiliteit en leeftijd zal de relatie mobiliteit-opleiding echter veelal overstralen. Waarschijnlijk is er een indirecte relatie met de leeftijd: lage inkomens zijn vooral de allerjongsten en ouderen. Opleiding Het opleidingsniveau is van invloed op de verhuisafstand. Bij korte afstandsmigratie is de opleiding geen goede indicator. Bij migraties over langere afstand echter wel. In het algemeen mag er geconcludeerd worden dat huishoudens die verhuizen beter zijn opgeleid dan huishoudens die niet verhuizen. De afstand van de verhuizing heeft tevens een relatie met het inkomen. De actieradius van bewoners neemt toe naarmate het inkomen stijgt: hoe hoger het inkomen, hoe meer keuzemogelijkheden men heeft. Starters verhuizen veelal binnen het woningmarktgebied (Priemus, 1972, p. 10), terwijl huishoudens in een hogere sociale klasse er naar neigen om over langere afstand te verhuizen dan mensen in een lagere klasse (Priemus, 1984b). Op deze woningmarksegmentatie wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
44
3.5
Woningkenmerken en soorten verhuizingen
In de vorige paragraaf is duidelijk geworden dat de twee onafhankelijke variabelen ‘life cycle’ en ‘career’ samen komen in de woning en dat de kenmerken van de woning, vervolgens, (mede) bepalend zijn voor de keuze om te verhuizen (zie figuur 8).
Figuur 8: Mobiliteitsbepalende factoren en het career/life cycle model (Priemus, 1984b, p. 133)
3.5.1
De gewildheid van woningen
Volgens Priemus (Priemus, 1984b) zijn er twee relaties van bij verhuizingen betrokken woningen te benoemen: - Er is sprake van de zogenaamde woningmarktparadox: courante woningen zijn niet courant, ofwel: gangbare woningen zijn op een woningmarkt weinig in omloop. Het betreft hier de relatie kwaliteit-mutatiegraad: hoe hoger de door de bewoners ervaren kwaliteit van de woning, des te lager de mutatiegraad. - Daarnaast is er de differentiële territoriale woningmarktsegmentatie: de relatie tussen de prijs van een woning en de verhuisafstand. Hoe hoger de prijs van een woning, des te groter de verhuisafstand. Het aantal duurdere woningen is kleiner dan goedkope woningen, waardoor er een ruimere cirkel getrokken moet worden, wil men een goede kans hebben om binnen die cirkel een geschikte woning te vinden Er zijn er vier ideaaltypen woningen te onderscheiden: Tabel 9: Typologie van woningen: indeling naar plaats op de woningmarkt (Priemus, 1984b, p. 180)
Kwaliteit subjectief
Prijs
Zeer hoog Laag Hoog Zeer laag
Hoog Hoog Laag Laag
Kwaliteit in relatie tot prijs Hoog Laag Hoog Laag
Verhuisafstand Mutatiegraad
Typering
Groot Groot Klein Klein
Luxe courant Incourant Courant Inferieur incourant
Laag Hoog Laag Hoog
Woningen met een lage prijs trekken vooral starters en doorstromers, aldus Priemus, terwijl woningen met een hoge prijs vooral immigranten m.b.t. het woningmarktgebied blijken aan te trekken. Daarnaast is er nog zoiets als de gewildheid van woningen: de woninghiërarchie genaamd. Als woningkenmerken hiërarchisch gerangschikt worden resulteert dat in tabel 10:
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
45
Tabel 10: Dimensies van de woninghiërarchie (Priemus, 1984b, p. 218)
Eigendomsverhouding Woonvorm Bouwperiode Woninggrootte Voorzieningen Huur Koopsom
Laag Particuliere huursector Hoogbouw Naoorlogs Klein Weinig outillage Laag Laag
Sociale huursector Nieuwbouw
Hoog Eigenwoningsector Laagbouw Vooroorlogs Groot Veel outillage Hoog Hoog
Doordat de prijs en de kwaliteit samenhangen (zij het niet perfect) loopt de woninghierarchie in het schema van rechtsonder naar linksboven. Woningen met een lage kwaliteit en een lage prijs worden het laagst gewaardeerd en woningen met een hoge kwaliteit en een hoge prijs worden het meest gewaardeerd (zie figuur 9).
Figuur 9: Woningtypologie en woninghiërarchie (Priemus, 1984, p. 219)
De ‘reële’ mogelijkheden tot het vinden van een nieuwe woning worden in de praktijk echter door een viertal factoren beperkt: 1. aanbodsfactoren (locatie, soort en prijs van aangeboden woningen); 2. voorkeuren van het huishouden (samenhangend met gezinsfase, huishoudgrootte, draagkracht etc.); 3. doorzichtigheid van de woningmarkt (in hoeverre is men op de hoogte van de aanbodzijde); 4. het budget van het huishouden (bepaald door vermogenspositie, inkomen en inkomensperspectieven). Deze factoren beperken de keuzemogelijkheden van een huishouden sterk. Van een ‘keuze’ is dan ook geen sprake: ‘het huidhouden is gedwongen om de enige mogelijkheid om onderdak te krijgen te accepteren’, aldus Priemus (1984a, p. 19). Onderzoek van Goetgeluk (1997) en Hooimeijer en Oskamp (1999) tonen aan dat mensen bereidt zijn om een minder gewilde woning te accepteren, in plaats van de woning van hun voorkeur, als er sprake is van urgentie. Onderzoek van Gärling en Friman (2001) toont aan dat als mensen uit verschillende woningen er één kiezen, zij dit doen aan de hand van een versimpeling: ze negeren woningkenmerken die zij minder belangrijk vinden. Ook tonen ze aan dat woningvoorkeuren van mensen vaak niet overeenkomen met de werkelijk keuze voor een woning. Dit sluit nauw aan bij de reeds beschreven woningmarktparadox: gewilde (courante) woningen zijn op de woningmarkt niet beschikbaar of het aanbod ervan is (erg) laag. Het gevolg is een verhuizing naar een alternatieve, (aanvankelijk) minder gewenste woning waar ze na verloop van tijd overigens wel tamelijk tevreden mee zijn. Blijkbaar speelt het niet exact kunnen voorspellen van de toekomstige tevredenheid een rol in dit proces, aldus de conclusie van Gärling en Friman (2001).
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
46
3.5.2
Verhuizingen naar nieuwbouwwoningen
Tot slot een korte blik op nieuwbouwwoningen. Collectief particulier opdrachtgeverschap resulteert namelijk in een nieuwbouwwoning (restauratie CPO-projecten worden hier even buiten beschouwing gelaten). Uit tal van onderzoeken blijkt dat bewoners van nieuwbouwwoningen relatief hoge inkomens hebben (Priemus, 1984b; CBS, 2009). De nieuwbouwmarkt is een markt van vooral hogere inkomensgroepen en is niet een kwestie van ‘bereidheid de hogere prijzen van de nieuwbouwwoningen te betalen’, maar een van ‘in staat zijn deze prijzen te betalen’. Tevens concludeert Priemus (1984b) dat hoe hoger het inkomen, des te hoger het aandeel bewonerseigenaars, bewoners van de vrije sector en van eengezinswoningen. Daarnaast brengen nieuwbouwwoningen verhuisketens in gang: doordat er nieuwe nog niet eerder bewoonde woningen betrokken worden, komen de achtergelaten woningen vrij. Een keten start qua huishouden met de vestiging van een echtpaar, opheffen van inwoning, of door het veroorzaken van leegstand en eindigt in een nog niet bewoonde woning (nieuwbouw) of een woning die al eerder bewoond was (maar nu leeg staat). Een keten begint qua woningtype met een ‘ontruimd krot’ en eindigt in een ‘nieuwe woning’ (Priemus, 1972, p. 12). Een verhuisketen kan dus gezien worden als een ladder waarbij de kwaliteit van de woning steeds beter wordt. 3.5.3
Soorten verhuizingen
Er zijn verschillende soorten verhuizingen te benoemen. Daarbij zijn een aantal begrippen op te noemen die verhuisafstand-gebonden zijn (Priemus, 1984b): - migreren/migratie: verhuizingen waarbij de grens van een woningmarkgebied wordt overschreden en is te verdelen in: o immigreren/immigratie: verhuizingen naar een woningmarktgebied toe waarbij de grens van het gebied wordt overschreden. o emigreren/emigratie: verhuizingen uit een woningmarktgebied waarbij (eveneens) de grens van dat gebied wordt gepasseerd. - binnenverhuizing: verhuizingen binnen het woningmarktgebied (residentiële mobiliteit). Met het woningmarktgebied ‘beschouwt men veelal het gemeentelijk territoir, … hoewel algemeen bekend is dat de woningmarkt vooral een regionaal karakter heeft’ (Priemus, 1984b). Simpel gezegd: als er onderzocht wordt waar bewoners uit Rotterdam van en naar toe verhuizen dan is de gemeente Rotterdam het woningmarktgebied: verhuizingen binnen Rotterdam zijn dan binnen verhuizingen, verhuizingen van Rotterdam naar een andere gemeente zijn emigraties, verhuizingen van een andere gemeente naar Rotterdam zijn dan immigraties. Tevens merkt Priemus een zevental woonsituaties op van waaruit de verhuizing plaatsvindt: - doorstroming: verhuizen van de ene zelfstandige woning naar een andere, binnen het beschouwde woningmarktgebied. - quasi-doorstroming: verhuizen van de ene onzelfstandige woning naar een andere, binnen het beschouwde woningmarktgebied. - start: verhuizen van iets anders dan een zelfstandige woning (onzelfstandige of geen woning) naar een zelfstandige woning, binnen het beschouwde woningmarktgebied. - quasi-start: verhuizen van iets anders dan een zelfstandige woning naar een onzelfstandige woning, binnen het beschouwde woning markt gebied. - afbraak-start: verhuizen van een zelfstandige woning die daarna afgebroken wordt naar een andere zelfstandige woning, binnen het beschouwde woningmarktgebied.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
47
-
finish: verhuizen van een zelfstandige woning naar iets anders dan een zelfstandige woning (onzelfstandige of geen woning incl. sterfte), binnen het beschouwde woningmarktgebied. quasi- finish: verlaten van een onzelfstandige woning en opheffen van huishouden (incl. sterfte).
Als de woonsituatie wordt uitgezet tegen de verhuisafstand ontstaat er een matrix met 27 mogelijke soorten verhuizingen (zie tabel 11). Tabel 11: Soorten verhuizen binnen woningmarktgebied
binnenverhuizing Doorstroming Quasi-doorstroming Start Quasi-start Afbraak-start Finish Quasi-finish
1 4 7+8 9 16 19 + 20 25
migratie immigratie 2 5 10 + 11 12 17 21 + 22 26
emigratie 3 6 13 + 14 15 18 23 + 24 27
Bij de starts wordt er een onderscheidt gemaakt tussen de vorming van een huishouden, dat een zelfstandige woning betrekt (en daarvoor geen woning had) en het verhuizen van een huishouden van een onzelfstandige woning naar een zelfstandige woning. Dit geldt ook voor de finishes, al betreft het hier natuurlijk de beëindiging van een huishouden of het verhuizen van een zelfstandige woning naar een onzelfstandige. Figuur 10 geeft de verschillend soorten verhuizingen weer.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
48
immigratie start
24 m.b.t. woningsubstitutenmarkt
emigratie quasi start
6
emigratie quasi doorstroming
15
emigratie start
11
immigratie quasi finish
14
5
immigratiefinish
23
immigratie quasi doorstroming
2
emigratie doorstroming
18
emigratie finish
8 20
3
Afbraak start
26
22 immigratie doorstroming of
17
emigratie start
immigratie finish emigratie start
m.b.t. woningmarkt
13
afbraakstart
start
finish
zelfstandige woning
quasi doorstroming
m.b.t. woningsubstitutenmarkt
immigratiestart
12
emigratie finish
27
9
quasi start m.b.t.
1 16
doorstroming of afbraakstart
4
21
quasi finish
woningsubstitutenmarkt
start
7
woningsubstituut
25
emigratie finish
10
immigratiestart
m.b.t. woningmarkt
19finish
m.b.t. woningmarkt
woningmarktgebied Figuur 10: Soorten verhuizingen (Priemus, 1984b, p. 12)
3.6
De keuze voor CPO
Uit de beslissing om iets te doen aan de ontevredenheid met de huidige woonsituatie volgt de keuze om te gaan verhuizen. Na het besluit om te gaan verhuizen, kiest men uit de verschillende mogelijkheden om naar toe te verhuizen. CPO is hier één van de alternatieven van. In paragraaf 4 van dit hoofdstuk viel te lezen dat de keuze om te gaan verhuizen beïnvloed wordt door: - verandering van de huidige woonsituatiebeeld en de daarop volgende onvrede. Van invloed op de huidige woonsituatie zijn de huidige huishoudens- en werksituatie, de toekomstverwachtingen, de normen en waarden en (een vergelijking met) de woonsituatie van referentiegroepen, de jeugd- en de vorige woonsituatie van de bij de keuze betrokken personen. - verandering van het aspiratiebeeld. Van invloed op het aspiratiebeeld van bewoners zijn de huidige huishoudens- en werksituatie, de toekomstverwachtingen, (een vergelijking met) de woonsituatie van referentiegroepen en de normen en waarden van de bij de keuze betrokken personen. Tevens heeft het bijstellen aspiraties nadat er ‘locational stress’ is ontstaan invloed op het aspiratiebeeld.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
49
-
alternatieven voor verhuizen en de manier van presentatie van deze alternatieven. Dit zijn (woon)omgevingsverbetering, gebruiksverandering, belevingsverandering, niet-aanpassing protest en niet-aanpassing geen protest. In paragraaf 2 werd de keuze die volgde op de afweging beschreven als een ‘rationele keuze’ in het geval gekozen werd voor de mogelijkheid met de hoogste te verwachten nut (het Expected Utility (EU) model). De (daadwerkelijke) keuze om te gaan verhuizen wordt beïnvloed door de mogelijke alternatieven en de manier waarop deze gepresenteerd worden, de zogenaamde ‘framing’. De alternatieven worden met elkaar vergeleken op het gebied van betaalbaarheid, tijdsduur en de mate waarin het negatieve gevoel opgelost wordt en de bestaande sociale cohesie behouden blijft. In tabel 12 is de invloed van deze factoren op de verschillende alternatieven te zien. Tabel 12: Invloedsfactoren op de keuze voor een alternatief om ontstane woondissatisfactie te verminderen of wegnemen.
Keuze alternatieven
Factoren die in invloed zijn op de keuze Kosten
Tijdsduur --
Oplossen negatief gevoel ++
Behoud sociale cohesie -
1. Verhuizing (exit-optie)
--
2. (woon)Omgevingsverandering
-
-
+
+/-
+/-
+/-
+
+
+
+
+/-
+
5. Niet-aanpassing, protest
++
+
-
++
6. Niet-aanpassing, geen protest, apathie
++
++
--
++
(deel loyalty, deel action-optie)
3. Gebruiksverandering (deels action, vooral loyalty)
4. Belevingsverandering (loyalty)
(voice-optie, soms action-optie)
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
Uitleg Een verhuizing breng allerlei kosten met zich mee (notaris, hypotheek, belasting, verhuiskosten etc.) en duurt relatief lang (enkele maanden). Het veranderen van woning lost veelal de negatieve gevoelens die men had bij de vorige woning op. Het aanpassen van de omgeving en/of de woning is veelal minder kostbaar dan verhuizen (grootschalige verbouwing daargelaten). Doordat de woning niet verlaten wordt blijven sociale contacten vaak aanwezig. Het aanpassen lost dissatisfactie (voor een groot deel) op. Door het gebruik van de woning te veranderen lost de dissatisfactie vaak gedeeltelijk op. Een gebruiksverandering is relatief goedkoop en duurt vaak niet erg lang. De manier waarop men tegen de woning aankijkt wordt aangepast. Dit is veelal kosteloos en levert een hogere woningsatisfactie op. Prosteren en andere aan te zetten tot wijzigingen kan de satisfactie doen stijgen. Het boycot kan ontaarden in gewelddadige acties. Er wordt geen aanpassing gedaan en niet geprotesteerd of dit heeft geen effect. Apathie treedt op en de ‘stress’ en daarmee de dissatisfactie blijft ongewijzigd.
januari 2013
50
Als uit de verschillende alternatieven gekozen wordt voor verhuizen, dan zijn er vervolgens weer een aantal keuzemogelijkheden. Zo kunnen mensen besluiten om naar bestaande koop- of huurwoning te verhuizen, maar kan men ook kiezen voor een nieuwbouwwoning of zelf een woning te laten bouwen. In paragraaf 5 van hoofdstuk 3 viel te lezen dat de keuze voor een bepaalde woning geen echte keuze is, maar beperkt wordt door aanbodsfactoren, voorkeuren van het huishouden, de doorzichtigheid van de woningmarkt en het budget van het huishouden. In tabel 13 is te zien welke factoren van invloed zijn op de verschillende soorten woningen en hoe deze factoren de keuzemogelijkheid positief of negatief beïnvloeden. Tabel 13: Voor- en nadelen van de verschillende vormen van nieuwbouwwoningen
Tijd tot bewoning
Sociale cohesie
+
+/-
+
+/-
+
+
-
-
++
++
-
+
++
+/-
+
+/-
+
+/-
+/-
IPO-nieuwbouwwoning
+/-
++
++
--
+/-
CPO-nieuwbouwwoning
+
+
++
--
++
Bestaande koopwoning Bestaande koopwoning CPO Bestaande huurwoning Projectmatige nieuwbouwwoning
Aanpassingsmogelijkheden
+/-
Betaalbaarheid
Bouwkwaliteit
Keuzemogelijkheid
Opmerkingen
Lage kwaliteit (en daardoor lage gewildheid) zorgt voor een lage prijs en hoge kwaliteit (en daardoor hoge gewildheid) voor een hoge prijs. Verhuizers komen in een bestaande omgeving terecht waar ze afhankelijk zijn van de reeds aanwezige sociale cohesie. De kluswoningen in Rotterdam zijn hier een voorbeeld van. Het casco wordt opgeleverd. Kopers doen zelf de afbouw of laten dit doen. Uitwisseling van kennis en ervaring op het gebied van klussen zorgt voor sociale cohesie (Boonstra, 2008). Huurders kunnen vaak binnen een korte tijd de woning betreden en komen net als bij een bestaande koopwoning in een reeds aanwezig sociale structuur terecht. De aanpassingsmogelijkheden worden steeds beter (vaak invloed op soort keuken en badkamer) en doordat iedereen ‘nieuw’ is, is het aannemelijk er sociale cohesie tussen de bewoners zal ontstaan. Opdrachtgevers bepalen zelf de prijs/kwaliteitsverhouding van hun woning. In een stedelijke omgeving worden de woningen vaak tegen elkaar aangebouwd, waardoor enige vorm van cohesie kan ontstaan. Wordt er een vrijstaand huis gebouwd, dan is het maar de vraag of dit ook zo is. Het gehele bouwproces wordt met de groep van toekomstige bewoners doorlopen. Als, ondanks alle tegenslagen, de woningen uiteindelijk af zijn is de sociale band tussen de bewoners vaak erg groot. Daarnaast hebben de opdrachtgevers volledige zeggenschap over de indeling en uitstraling van de woning. De prijs van de woning is de kostprijs.
De zogenaamde primes zijn in feite niks meer dan de redenen om voor een bepaald alternatief te kiezen. Voor de één is het snel vinden van woonruimte het belangrijkst. Deze persoon zal waarschijnlijk kiezen voor een huurwoning. Een ander wil juist zijn woning volledig zelf kunnen ontwerpen en is bereid om daar enige tijd op te wachten: hij/zij zal waarschijnlijk kiezen voor IPO. Kortom, de situatie waar een persoon zich in bevindt werkt als een trechter: het sluit bepaalde alternatieven uit. Daarnaast spelen de in hoofdstuk 3 genoemde ‘filters van Murie’ een rol op het zoekgedrag van mensen naar een nieuwe woning. Als de aspiraties voor de volgende woning bepaald zijn, gaat men op zoek naar een huis dat bij die aspiraties aansluit. Dit kan het type woning, Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
51
het aantal slaapkamers van een woning, de bouwstijl, de afwerkingskwaliteit, de vraagprijs, de locatie etc. etc. zijn. Deze filters werken dus als ook als een trechter. Mensen die besluiten om te gaan verhuizen, zijn in wezen dus nooit (volledig) objectief. Hun keuzes staan, door de genoemde invloeden/primes, van te voren al voor een groot deel vast. Het is dan ook niet zo verwonderlijk als iemand bij het bezichtigen van een koopwoning zegt: “Ik weet niet hoe het komt, maar m’n gevoel zegt dat dit niet de juiste plek is.” Waarschijnlijk is er bij het vaststellen van de aspiraties niet duidelijk uitgesproken welke locaties wel en welke locaties niet geschikt geacht worden. Dat deze afweging in onze hersenen wel gemaakt is, dat realiseren we ons op dat moment niet, maar pas op het moment dat we daadwerkelijk een keuze moeten gaan maken. Los van het hierboven genoemde, is er nog een factor van invloed op het maken van een keuze. Om een alternatief te kunnen presenteren moet men wel van het bestaan van dit alternatief af weten. Dat geldt zeker voor het alternatief CPO. In hoofdstuk 2 viel te lezen dat CPO maar op (zeer) kleine schaal voorkomt. Daarnaast is het één van de vormen van zelfbouw, waar niet elke Nederlander voor zou kiezen als ze willen of gaan verhuizen. Het is dus vrij aannemelijk om te veronderstellen dat het merendeel van de mensen denkt dat de enige vorm van het zelf laten ontwerpen en bouwen van hun eigen woning individueel particulier opdrachtgeverschap is, omdat ze CPO niet kennen als een manier van het zelf laten ontwerpen en bouwen van je eigen woning.
3.7
Conclusies
In dit hoofdstuk is gekeken hoe mensen keuzes maken en hoe de besluitvorming van een huishouden eruit ziet als de huidige woonsituatie niet meer voldoet aan het streefbeeld dat men heeft. In dit hoofdstuk is antwoord gegeven op deelvraag twee van het afstudeer onderzoek. Deelvraag 2:
Hoe maken burgers een verhuisbeslissing en hoe wegen ze hierbij de verschillende alternatieven af?
Als eerste is vanuit een psychologische invalshoek gekeken naar besluitvorming. Hier was te lezen dat mensen bij het maken van een afgewogen keuze (de rationele keuze) door middel van framing en primes beïnvloed worden. Het afgaan op gevoel of vuistregels (de irrationele keuze) leidt niet per se tot slechtere keuzes, het kan zelf tot betere keuzes leiden. Soms maken mensen een rationele keuze en soms een irrationele keuze. Keuzevaardigheid is de vaardigheid om juist te oordelen wanneer welke strategie (rationeel of irrationeel) te volgen. Prikkels van buiten worden altijd verwerkt door het onbewuste hersensysteem 1, waarna het bewuste hersensysteem 2 deze neigingen en impulsen kan tegenhouden, corrigeren of doorlaten. Bij complexe keuzes en keuzes waarvan men zich moeilijk een voorstelling kan maken, is affectie vaak de sturende motivatie achter een keuze. Mensen vertrouwen dan op hun gevoel, omdat dit makkelijker en efficiënter is dan de pro’s en cons tegen elkaar af te wegen. Er is een viertal woonbeelden te onderscheiden: - het woonsituatiebeeld, ‘de huidige situatie’; - het normaalbeeld, de meeste gangbare situatie; - het aspiratiebeeld, het meest geschikt voor de huishoudsituatie; - het subjectief ideaalbeeld, de meeste geschikte, niet aan de reële mogelijkheden getoetste, situatie voor de huishoudsituatie. Deze beelden ontstaan vanuit de positie in de huidhoudencyclus, de positie in de inkomenscyclus, de houding en voorkeur van de toekomstverwachtingen, de normen en waarden en de jeugd, de vorige en de referentiegroep woonsituatie. Als het woonsituatiebeeld niet (meer) overeenkomt met het aspiratiebeeld ontstaat er ‘(locational) stress’. Een verandering in het woonsituatiebeeld kan drie oorzaken hebben:
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
52
1. verandering van de huishoudenssituatie (samenwonen, geboorte kind(eren), scheiden, overlijden etc.); 2. verandering van het arbeidsmarktgedrag (nieuwe baan op andere locatie, meer inkomen door promotie (of minder door ontslag) etc.); 3. woonwensen (op te vatten als een verandering van het aspiratiebeeld, terwijl het woonsituatiebeeld ongewijzigd blijft.). Het oplossen van de ontstane stress kan op een zestal manieren: 1. Aanpassing door verhuizing, of 2. Aanpassing door verbouwing en/of woonomgevingsverbetering, of 3. Aanpassing door gebruiksverandering, of 4. Aanpassing door belevingsverandering, of 5. Niet-aanpassing, protest, andere tot wijzigingen aanzetten, of 6. Niet-aanpassing, geen protest, apathie. De keuze om te verhuizen is de enige waarbij de huidige woning verlaten wordt en waarbij gezocht gaat worden naar een nieuwe woning. Als een aantal barrières (Filters van Murie) genomen is, wordt de voorlopige verhuisbeslissing omgezet in een definitieve verhuisbeslissing. Er is een verband tussen de verhuisafstand en de verandering van woonbeeld: korte afstandsverhuizingen komt voort uit een verandering van de huishoudenssituatie (men wil sociale banden niet verbreken door over grotere afstand te verhuizen), terwijl lange afstandsverhuizingen veroorzaakt worden door een verandering van het arbeidsmarktgedrag (andere baan of het volgen van een studie). De leeftijd van de bewoners maakt dat hoe ouder men is, hoe lager de mobiliteit is. Pasgetrouwden en gescheiden mensen verhuizen vaker dan alleenstaand en (langer) getrouwden, waarbij mannen vaker verhuizen dan vrouwen. Het inkomen bepaalt uit welke ‘pot’ mensen een woning kunnen kiezen. Goedkope woningen zijn veelal binnen het woningmarktgebied goed vertegenwoordigd, terwijl voor duurdere woningen van een groter zoekgebied gekozen moet worden, omdat het aantal hiervan simpelweg lager is. Het beroep van mensen heeft invloed op het salaris dat men verdient met het werk dat men doet. Over het algemeen is het zo dat een hogere opleiding meer inkomen met zich mee brengt. Het gaat echter te ver om te zeggen dat mensen met een hoge(re) opleiding mobieler zijn op de woningmarkt. Voor bij verhuizingen betrokken woningen is een tweetal relaties te benoemen. Gangbare woningen zijn op een woningmarkt weinig in omloop (de woningmarktparadox) en de reeds genoemde relatie tussen de prijs van een woning en de verhuisafstand (de differentiële territoriale woningmarktsegmentatie), hoe hoger de prijs van een woning, hoe grote de verhuisafstand. Mensen neigen er in hun wooncarrière naar om in een kwalitatief steeds betere woning te belanden, dit tegen een hogere prijs van deze woning. De relatie tussen verhuizen en particulier opdrachtgeverschap is te vinden in de kenmerken van een nieuwbouwwoning. Bewoners van nieuwbouwwoningen hebben relatief hoge inkomens. Dit is geen kwestie van bereidheid om de hogere prijs van een (kwalitatief betere) nieuwbouwwoning te betalen, deze mensen zijn simpelweg in staat om deze hogere prijs te betalen. In het vorige hoofdstuk viel dit ook al op te maken uit de grotere interesse voor particulier opdrachtgeverschap bij hoge inkomens dan bij lage inkomens. Het volgende hoofdstuk zal nader in gaan op de onderzoeksmethode van het tweede deel van dit onderzoek. Middels een enquête zullen mensen op straat gevraagd worden of ze hun eigen huis willen laten bouwen, of ze wel eens van CPO gehoord hebben en wat hun belemmeringen zijn om voor CPO te kiezen.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
53
Hoofdstuk 4 Onderzoeksopzet 4.1
Introductie
In hoofdstuk 2 zijn de verschillende aspecten van CPO onderzocht, waarna in hoofdstuk 3 het aanpassingstraject van een woning door zijn bewoners is geanalyseerd. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe met deze kennis een enquête-onderzoek gehouden zal worden. Als eerste zal in paragraaf 4.2 opgedane kennis uit de literatuurstudie kort worden samengevat en worden de verschillende alternatieven van verhuizen en verschillende bij een verhuizing betrokken woningen met elkaar vergeleken, zodat duidelijk wordt dat de keuze voor CPO de uitkomst is van een langer proces om de ontevredenheid over de woning op te lossen. Paragraaf 4.3 beschrijft vervolgende hoe de te houden enquête eruit ziet.
4.2
Opzet van de enquête
Zoals in de vorige paragraaf beschreven is, heeft elk persoon en elk huishouden zijn eigen redenen om wel of niet te gaan verhuizen. Het ene huishouden kiest voor een bestaande koopwoning, terwijl een ander huishouden zijn woning zelf te laten bouwen, al dan niet met een groep in CPO. Uit de literatuur is het vermoeden ontstaan dat maar weinig mensen daadwerkelijk kennis hebben van het zelf bouwen van een woning. Om te kunnen vaststellen dat dit ook echt zo is, zal er een enquête gemaakt worden, waarmee inzicht verkregen wordt in de beweegredenen van mensen om al dan niet voor CPO te kiezen. 4.2.1
Doelstelling enquête
Om te kunnen achterhalen welke specifieke belemmeringen de ondervraagden hebben om voor CPO te kiezen als één van de keuzealternatieven bij de beslissing om te gaan verhuizen, is er gekozen om enquêtes te gaan houden. De enquête heeft de volgende doelstellingen: - Achterhalen of de veronderstelling waar is, dat mensen bij zelfbouw aan IPO denken omdat ze niet van de andere vormen, waaronder CPO, af weten. - Inzicht verkrijgen in de belemmeringen mensen om voor CPO te kiezen. - Achterhalen of deze belemmeringen met elkaar verbonden zijn of dat ze juist los van elkaar staan. Met de eerste twee doelen wordt na gegaan of de in de literatuurstudie opgedane kennis in de praktijk ook geldt. Kortom, ze zullen klopt de theorie met de praktijk. Het derde doel, de hiërarchie van de belemmeringen bepalen, is van belang omdat dit invloed heeft op aanbevelingen die later in de verslag zullen volgen. Het maatschappelijke doel van dit onderzoek is met oplossingen komen om CPO in Nederland te stimuleren. Daarbij is de manier van benaderen van burgers van groot belang. Als alle belemmeringen even belangrijk zijn, dan vraagt dit om een andere aanpak dan wanneer blijkt dat veel mensen één hoofdreden hebben om niet voor CPO te kiezen en wanneer deze weggenomen wordt, ze wel voor CPO zullen kiezen. 4.2.2
Onderzoeksstrategie
Er is gekozen voor een survey als onderzoekstrategie, met als methode de enquête. De kenmerken van een survey zijn (Braster, 2000, p. 22; Korzilius, 2000, p. 9): - Veel onderzoekseenheden (variërend van een paar honderd tot enkele duizenden); - Een strategische selectie van de onderzoekseenheden (waarbij een steekproef wordt getrokken uit een omvangrijke populatie); - Metingen op één tijdstip;
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
54
- Beperkte controlemogelijkheden (en dan veelal met behulp van statistische technieken); - Een vragenlijst als methode van dataverzameling (en dan veelal gesloten en gestructureerd); - Een beperkt aantal eigenschappen of theoretische concepten; - Een kwantitatieve analyse van de empirische variabelen; - Eén analyseniveau (bijvoorbeeld. alleen individuen). In het vervolg van deze paragraaf zal nader op de verschillende kenmerken van het survey ingegaan worden en zullen een aantal criteria voor de te houden enquêtes opgesteld worden Aantal onderzoekseenheden Een deel van deze belemmeringen is in de literatuur al duidelijk geworden. Kort samengevat zijn dat: - Geen kennis hebben van zelfbouw - Geen weet hebben van het fenomeen CPO - Geen beschikbare locaties of hier niet op de hoogte van zijn - Zelfbouw is of zal wel duurder zijn dan vergelijkbare bestaande koopwoningen - Een zelfbouwwoning is duur en dat kan ik niet betalen/kan ik geen hypotheek voor krijgen - Zelfbouw duurt langer dan het kopen van bestaande koopwoning Wat nog niet duidelijk is, is de vraag ‘welke belemmeringen voor IPO en welke voor CPO gelden?’. Het is dus van belang om te toetsen welke belemmeringen mensen noemen als ze gevraagd worden naar CPO. Gezien de tijd die het kost om een enquête te houden is er gekozen om een relatief klein aantal mensen te onderwerpen aan een enquête, gericht wordt op zo’n 75 enquêtes. De grens met het diepte-interview wordt door dit aantal erg dicht benaderd. Dit is op zich niet erg, omdat het aantal te verwachten belemmeringen relatief groot zal zijn (uit de literatuur zijn zo’n 5 tot 10 groepen van belemmeringen te destilleren, welke weer te nuanceren zijn waardoor er in feite wel 20 tot 40 verschillende belemmeringen te noemen zijn). Enkele honderden enquêtes zouden gehouden moeten worden om met zekerheid aan te kunnen tonen dat de ene belemmering statistisch vaker voorkomt dan de andere. Dit vraagt erg veel tijd. Eén van de doelen van het onderzoek is om inzicht te krijgen in de belemmeringen die mensen hebben om voor CPO te kiezen. De vraag die met de enquêtes beantwoord zal worden is ‘welke belemmeringen hebben mensen?’. De vraag ‘welke belemmering komt vaker voor?’ kan met dit onderzoek maar gedeeltelijk beantwoord worden. Door de uitkomsten met een uitgebreider, recent onderzoek met meer respondenten (De Ridder & Bosma, 2012) te vergelijken, valt te bezien in hoeverre de uitkomsten overeenkomen met grootschaliger onderzoek. Selectie van de onderzoekseenheden Mensen die een woning kopen zijn over het algemeen ‘volwassen’ qua leeftijd. De keuze voor respondenten sluit dan ook jongeren uit. Ouderen verhuizen vaak naar woongroepen als bejaarden – en verzorgingshuizen en zullen niet vaak meer een volgende koopwoning gaan betrekken. Deze groep wordt dus ook uitgesloten bij de selectie van respondenten voor de enquêtes. Mensen waarvan leeftijd tussen de 18 en 65 jaar ingeschat wordt zullen ondervraagd gaan worden. Het onderzoeksgebied voor de enquête is Rotterdam Noord. Om een representatief beeld van deze wijk te krijgen, zullen de persoonskenmerken van de respondenten overeen moeten komen met die van de totale bevolking in deze wijk. Dit is echter niet het doel van dit onderzoek. Het gaat er in dit onderzoek om, om de belemmeringen in kaart te brengen van mensen die hun eigen huis zouden willen laten bouwen. In hoofdstuk 2 viel te lezen dat 35 tot 55 jarigen het vaakst hun eigen huis willen laten bouwen en dat naar mate het inkomen hoger is, het percentage mensen dat zijn eigen woning wil laten bouwen hoger is. Dit gegeven zal dan ook van invloed zijn op de selectie van de respondenten. Dat de steekproef daarmee niet representatief is met betrekking tot de totale populatie waaruit deze getrokken is, wordt voor lief genomen. De steekproef dient representatief te zijn met betrekking tot de doelgroep van CPO. Voor een deel is deze doelgroep bekend geworden in hoofdstuk 2. Om te
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
55
kijken welke groepen meer of minder CPO-geneigd zijn, wordt bij de enquête een aantal persoonskenmerken van de respondent genoteerd. Er is bij de selectie van de respondenten getracht worden om de cellen enigszins evenredig gevuld te doen worden. In tabel 14 is te zien van welke persoonskenmerken verwacht dat ze invloed hebben op de onderzoeksuitkomst en per kenmerk is een onderverdeling in categorieën gemaakt. Tabel 14: Persoonskenmerken van respondenten en de onderverdeling ervan in cellen
Toelichting Geslacht
Man
Leeftijd
20-34 jaar
35-54 jaar
55+ jaar
Opleidingsniveau
(V)MBO
HBO
WO
Gezinssituatie
Alleenstaand
Samenwonend (met kinderen)
Getrouwd (met kinderen)
Werksituatie
Ja
Nee
(zelf en partner)
Huishoudinkomen
Onder modaal
Modaal
Boven modaal
Afstudeerrapport
Vrouw
Maurice van Loon
Mannen verhuizen vaker dan vrouwen, blijkt uit de literatuur in hoofdstuk 3. Personen jonger dan 20 jaar vallen af, omdat zij nog niet in staat zijn om een koopwoning te betalen. In de leeftijd tot ongeveer 30 jaar zal iemand zijn eerste ste huis kopen, daarna zal men tot zijn 50 waarschijnlijk nog (enkele keren) verhuizen i.v.m. gezinsuitbreiding, ste waarna men na hun 55 (als de kinderen het huis verlaten hebben) de laatste verhuizing zal maken. 35 tot en met 54 zijn procentueel het vaakst ‘zelfbouwers’. De opleiding is van invloed op de verhuisafstand (huishoudens die verhuizen zijn beter opgeleid dan huishoudens die niet verhuizen) blijkt uit de literatuurstudie in hoofdstuk 3. Alleenstaanden en getrouwden verhuizen relatief weinig. Gezinnen met kinderen verhuizen als de woning niet meer passend is voor de gezinsomvang en de omstandigheden (inkomen, verkoop huidige woning etc.) dit toelaten. Mensen met een baan verhuizen vaker dan mensen zonder een baan. Lange afstandsverhuizingen zijn vaak werk gerelateerd. Mensen kunnen moeilijk schatten wat hun inkomen is en zijn veelal niet bereid iets persoonlijks als het inkomen prijs te geven, blijkt uit proefenquêtes. Een grove schatting zoals hier voorgesteld, levert wel een antwoord. Aan de hand van het huishoudinkomen is redelijk in te schatten wat de maximale leencapaciteit voor een hypotheek is. Boven modaal verdienende huishoudens zijn vaker bij zelfbouw betrokken dan modale en onder modale huishoudinkomens.
januari 2013
56
Huidige woning
Laatste verhuizing
Huur Appartement
Starter Koop -> koop
Koop Rijtjeshuis
2-onder1-kap
Vrijstaand
Doorstromer Finisher Koop -> Huur -> Huur -> huur koop huur
Een grote, vooroorlogse laagbouw woning geeft de meeste satisfactie en heeft de laagste mutatiegraad. Huurders hebben meer vrijheid omdat ze de woning kunnen verlaten wanneer ze willen, kopers moeten hun woning zien te verkopen. Doorstromer zijn vaker bij zelfbouw betrokken dan starters en finishers. CPO is voor deze twee laatste groepen een zeer interessant middel (goedkope woning voor starters en toekomstbestendige woning voor ouderen).
Tijdstip (en locatie) van de metingen Om de resultaten met elkaar te kunnen vergelijken dient het tijdstip waarop de enquêtes gehouden worden hetzelfde te zijn. Er is gekozen om bij twee verschillende supermarkten in Rotterdam Noord de enquêtes af te nemen. De keuze voor supermarkten is zo, omdat hier vaak veel mensen komen en deze waarschijnlijk wel enkele minuten van hun tijd willen spenderen aan een enquête. De supermarkten zijn een filiaal van de Albert Heijn en de Plus, omdat verondersteld wordt dat de twee supermarkten een ander publiek trekken dat zijn dagelijkse boodschappen bij die supermarkt doet. Zo wordt van de Albert Heijn vaak gezegd dat het een supermarkt is voor de rijken, terwijl de Plus juist meer een doorsnee publiek trekt. Aantonen dat de twee supermarkten een verschillend publiek aantrekken is echter geen (sub)doel van het onderzoek, maar aan de hand van de verschillende persoonskenmerken zal vast en zeker een verschil duidelijk worden. Er zullen twee tijdstippen waarop de enquêtes afgenomen worden: rond het middaguur en rond de klok van vijven. Overdag, zo is het vermoeden, zullen meer huisvrouwen de supermarkt bezoeken, terwijl vlak voor etenstijd waarschijnlijk meer werkenden een supermarkt bezoeken voor hun (dagelijkse) boodschappen. Op deze manier zal het mogelijk zijn om de cellen evenredig gevuld te krijgen. Dat neemt niet weg dat sommige cellen maar enkele respondenten zullen bevatten. De relevantie van de uitkomsten van deze cellen zal niet erg hoog zijn en hier dient in de analyse dan ook rekening mee gehouden te worden. Controle mogelijkheden Het zal lastig zijn om dit onderzoek exact te reproduceren. Immers, de ondervraagden zullen niet naar naam, adres en telefoonnummer gevraagd worden. Iemand die dit onderzoek op dezelfde locatie zal herhalen zal waarschijnlijk tamelijk dezelfde uitkomsten krijgen, maar niet exact. Door representativiteit van de respondenten ten opzichte van de onderzoekslocatie na te streven wordt dit probleem waarschijnlijk voor een deel ingekapseld. Door de enquête (in de toekomst) ook op een andere locatie af te nemen, worden lokale verschillen inzichtelijk. Daardoor zou deze methode ingezet kunnen worden als tool voor gemeenten om de CPO-geneigd onder de bewoners van de desbetreffende gemeente mee te bepalen. Vragenlijst De exacte vragenlijst van de enquête is bijgevoegd in bijlage I van dit verslag. De opbouw het interview is als volgt: 1. Verhuisneiging bepalen; 2. Zelfbouwneiging bepalen; 3. Informeren over CPO; 4. Bekendheid met CPO bepalen;
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
57
5. CPO-geneigdheid bepalen; 6. Belemmeringen CPO bepalen; 7. Hiërarchie belemmeringen bepalen. Punt 1 tot en met 4 van de enquête zullen inzicht verschaffen in hoe mensen tegen zelfbouw aankijken en moet aantonen of mensen bij zelfbouw al dan niet alleen aan IPO denken als manier om zelf je huis te laten bouwen. Met de punten 5, 6 en 7 wordt onderzocht of mensen voor CPO kiezen als ze ervan weten en op welke manier de belemmeringen die ze hebben een rol spelen. Eigenschappen en theoretische concepten Aan de ene kant wordt met dit onderzoek de IPO/CPO-geneigdheid van de ondervraagden vastgesteld. De ondervraagden worden daarbij verdeelt aan de hand van de reeds genoemde persoonskenmerken. Door verschillende persoonskenmerken met elkaar te combineren kunnen verschillende doelgroepen geformuleerd worden, die sterker dan andere CPO-geneigd zijn. Op deze manier kunnen de ruim 25 cellen gereduceerd worden tot enkele doelgroepen. Een ander concept van het onderzoek is het bepalen van de belemmeringen omtrent CPO. Hoe vaker een bepaalde belemmering genoemd wordt, hoe belangrijker hij is en hoe zwaarder hij dus waarschijnlijk zal wegen in de besluitvorming. De uitkomst van de enquêtes zal dan ook een hiërarchische rangschikking zijn van de belemmeringen, waarbij opgemerkt dient te worden dat er door het relatief kleine aantal respondenten aanzienlijke verschillen in de verschillende percentages voor kunnen komen. Belemmeringen die maar één of een paar keer genoemd worden zullen dan ook als weinig relevant en onbetrouwbaar worden aangemerkt.
4.3
Conclusies
Het keuzetraject van mensen om hun woning te laten bouwen middels CPO is er een van drie stappen. De eerste stap is het vaststellen dat men ontevreden is met de huidige woning en dat deze ontevredenheid alleen opgelost kan worden door de keuze te maken om naar een andere woning te gaan verhuizen. Als de keuze om te gaan verhuizen gemaakt is, volgt de tweede stap en zal er een keuze gemaakt moeten worden uit de mogelijke verhuisalternatieven: gaat men op zoek naar een bestaande koop- of huurwoning of kiest men voor een nieuwbouwwoning. Hier spelen verschillende aspecten een rol bij, zoals de prijskwaliteitsverhouding van de woning en de tijd die het duurt alvorens men de nieuwe woning kan betrekken. De keuze voor een nieuwbouwwoning betekent dat men vaak een tijd moet wachten tot deze opgeleverd is. Het levert wel een compleet nieuwe woning op, vaak van hoge kwaliteit. De keuze om zelf een woning te laten bouwen betekent echter wel dat men nog een lange tijd moet wachten alvorens de nieuwe woning betrokken kan worden. De derde stap is de keuze om zelf een woning te laten bouwen middels CPO als één van nieuwbouwmogelijkheden. De keuze voor CPO betekent een intensief groepsproces bij, waarbij een deel van de keuzes gezamenlijk door de groep gemaakt worden. Om te onderzoeken welke belemmeringen mensen hebben om voor CPO te kiezen is een enquête gemaakt. De uitkomsten van deze enquête zullen de genoemde belemmeringen hiërarchisch weergeven. Door de respondenten tevens naar enkele persoonskenmerken te vragen, is het tevens mogelijk om na deze kenmerken geanalyseerd te hebben bepaalde doelgroepen aan te wijzen die meer CPO-geneigd zijn dan anderen. Hierbij dient wel rekening gehouden te worden met het feit dat sommige cellen van een bepaald persoonskenmerk een lage vulling hebben, waardoor ze hun statistische waarde verliezen en het niet altijd mogelijk zal zijn om sluitende conclusies te kunnen trekken.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
58
Hoofdstuk 5: 5.1
Analyse van de interviews
Inleiding
In het vorige hoofdstuk is beschreven hoe er middels enquêtes onderzocht is welke belemmeringen mensen hebben om voor CPO te kiezen. In de periode december 2011 – januari 2012 zijn er 77 passanten geënquêteerd. De keuze voor deze passant berustte overigens niet geheel op het ‘toeval’: zo zijn er überhaupt geen kinderen en jongeren ondervraagd, omdat ze vanwege hun leeftijd veelal nog niet zelfstandig en op zich zelf wonen. Tevens was het de bedoeling om een goede verdeling te krijgen van de geënquêteerden op basis van hun sociale en economische persoonskenmerken. Dat dit erg lastig bleek, zal in de volgende paragraaf van dit hoofdstuk nader toegelicht worden. Vervolgens zullen de uitkomsten van de enquêtes beschreven en geanalyseerd worden in paragraaf 3.
5.2
Methodologische verantwoording
Om een enquête te kunnen houden zijn te enquêteren personen een vereiste. Er is gekozen om respondenten te zoeken bij supermarkten. Daarvoor is gekozen omdat de aanloop daar groot geacht werd. De enquêtes zijn op twee verschillende locaties gehouden: bij een filiaal van de Albert Heijn en bij een filiaal van de PLUS. In het vorige hoofdstuk is al aangegeven dat dit bewust is gedaan, omdat er verondersteld werd dat elke supermarkt een ander ‘soort’ mensen aantrekt. Enquêteren bij verschillende supermarkten zou er dus voor zorgen dat er verschillende groepen mensen ondervraagd konden worden. Het gaat er in dit onderzoek echter niet om, om aan te tonen dat verschillende supermarkten verschillende soorten mensen aantrekken. Er werd verondersteld dat de twee supermarkten een verschillend publiek, waardoor het selecteren van de respondenten op leeftijd niet tot een eenzijdige invulling van de overige categorieën. 5.2.1
Leeftijd als selectiecriterium en verdeling van de overige persoonskenmerken
De keuze voor een respondent werd gedaan aan de hand van de geschatte leeftijd en daarbij was het de bedoeling om per leeftijdscategorie Tabel 15: Het aantal respondenten per leeftijdsongeveer evenveel respondenten te hebben. Dit categorie. bleek in de praktijk toch wat lastiger. Hierbij was vooral het onderscheid ‘onder twintig’ (en dus Percentage Aantal überhaupt niet tot de groep mogelijke 14 % 11 18 t/m 29 jaar respondenten behorend) en ‘twintig tot dertig’ 26 % 20 30 t/m 39 jaar moeilijk in te schatten. Het aantal twintigers is 23 % 18 40 t/m 49 jaar daardoor lager (11 van de 77 respondenten was 19 % 15 50 t/m 59 jaar tussen de 18 en 29 jaar) dan andere 1% 8 60 t/m 69 jaar leeftijdscategorieën. Het goed op leeftijd schatten 1% 5 70 t/m 79 jaar van ouderen bleek ook nog best lastig. Waar 0% 0 80+ verondersteld werd dat iemand boven de zestig 100% 77 Totaal was, bleek deze nog al eens een vijftiger of zeventiger te zijn. In tabel 15 is te zien hoeveel respondenten iedere leeftijdscategorie uiteindelijk heeft gescoord. Het feit dat mensen in de leeftijd van 35 tot en met 55 jaar, met bovenmodaal inkomen en met kinderen het vaakst PO-geneigd zijn heeft onbewust een rol gespeeld in de keuze voor de respondenten. De Albert Heijn wordt vaak afgespiegeld als een supermarkt voor de rijkeren, terwijl de Plus meer een doorsnee publiek zou moeten trekken. Als het onderzoek alleen bij de Albert Heijn gehouden zou worden, dan was de verwachting dat het erg lastig zou zijn om een goede
Respondenten per leeftijdscategorie
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
59
celvulling van bijvoorbeeld het inkomen te krijgen. In de volgende paragraaf zullen de persoonskenmerken met de omgeving vergeleken gaan worden en daaruit zal blijken dat ondanks de keuze voor twee supermarkten, het percentage hoge inkomens in het onderzoek toch een stuk hoger is in vergelijking met de totale bevolking van de deelgemeente Noord. De overige persoonskenmerken die tijdens de enquêtes genoteerd zijn, zijn het opleidingsniveau, de gezinssituatie, het huishoudinkomen, de huidige woonsituatie (huur/koop en woningtype), de laatste verhuizing. Het gelijkmatig opvullen bleek onmogelijk. In tabel 16 is het aantal respondenten per subcategorie van de verschillende persoonskenmerken te zien. Hierop valt te zien dat: - ongeveer de helft van de respondenten hoger opgeleid (HBO/WO) is, - dat het merendeel getrouwd is, - dat ongeveer 70 procent werk heeft, dat de partner in 70 procent van de gevallen ook werk heeft, - dat 5 procent geen werk heeft, terwijl de partner dat ook niet heeft. - Dat zo’n 90 procent een modaal (46 procent) of boven modaal (45 procent) huishoudinkomen heeft, - Dat iets meer dan twee derde een koopwoning heeft en bijna alle woningen appartementen zijn, en - Dat de laatste verhuizing het vaakst van een huurwoning naar een koopwoning was (41 procent). Tabel 16: Overige persoonskenmerken van de respondenten
Persoonskenmerk Opleiding
VO MBO HBO WO
Gezinssituatie Getrouwd Samenwonend Alleen staan
aantal 7 33 20 17 43 20 14
Met kinderen Werksituatie Zelf werk
37
Zelf geen werk
21
- partner werk - partner geen werk - geen partner - partner werk - partner geen werk - geen partner
5.2.2
56 39 8 9
Huishoudinkomen Onder modaal Modaal Boven modaal Huidige woning Huurwoning appartement rijtjeshuis
aantal 6 36 35 23 23 0
Koopwoning
54
Laatste verhuizing Huur -> huur Huur -> koop Koop -> koop Koop -> huur
17 32 22 6
appartement rijtjeshuis
50 4
12 4 5
Representativitiet steekproef ten opzichte van de omgeving
Door de uitkomsten te vergeleken met cijfers over de deelgemeente Rotterdam Noord, kan bekeken worden of de steekproef representatief is voor de omgeving waarin hij is gehouden. In hoofdstuk 4 viel te lezen dat de enquête niet als doel heeft om middels zijn respondenten een zo representatief mogelijke afspiegeling van de wijk Rotterdam Noord weer te geven. De respondenten dienen representatief te zijn voor mensen die hun eigen huis zouden willen laten bouwen. Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
60
Als naar de leeftijd van de respondenten gekeken wordt, valt in tabel 17 op dat het percentage 2034 jarigen in het onderzoek ondervertegenwoordigd is, terwijl de andere leeftijdscategorieën iets oververtegenwoordigd zijn. Dit komt doordat er geprobeerd is om een zo evenwichtig mogelijke spreiding van de respondenten over de leeftijdscategorieën te krijgen. Wat verder opvalt is het lage percentage mensen met voortgezegd onderwijs als opleiding. In de deelgemeente Rotterdam ligt dit percentage veel hoger (in de leeftijdscategorie 23 t/m 64 jarigen). Het aandeel van getrouwden in het onderzoek is ruim het dubbele van datzelfde percentage in de omgeving. Ook het percentage ondervraagden dat kinderen heeft is ruim twee keer zo hoog in vergelijking met de omgeving. Qua inkomen zijn de uitkomsten van de enquêtes eveneens niet representatief voor de omgeving. Dit zou te maken kunnen hebben met het feit dat mensen een hoger inkomen hebben genoemd dan dat ze daadwerkelijk hebben. Over de werksituatie is weinig statistisch materiaal van de omgeving beschikbaar. Het aantal personen dat werkzoekend is, is 3111. Dit is 6 procent van de totale bevolking in de gebied, terwijl 38 procent van de respondenten aangaf zelf geen werk te hebben of dat de partner geen Tabel 17: Representativiteit respondenten ten opzichte van de omgeving. werk had. De verklaring voor dit verschil moet Leeftijd waarschijnlijk gezocht 27 % 44 % 20-34 jarigen worden in het tijdstip van 43 % 36 % 35-54 jarigen de enquêtes. Mensen die 16 % 11 % 55-64 jarigen geen werk hebben, 14 % 9% 65-79 jarigen kunnen ook overdag Opleiding boodschappen doen, 9% 26 % VO terwijl mensen met werk 43 % MBO waarschijnlijk veelal oor Gezamenlijk 26 % 91 % HBO 74 % of na hun werk 22 % WO boodschappen doen. Gezinssituatie Door ook overdag 56 % 23 % Getrouwd enquêtes af te nemen is 26 % 16 % Samenwonend de kans erg groot dat het 18 % 36 % Alleenstaand percentage mensen zonder werk hierdoor 48 % 20 % Met kinderen oververtegenwoordigd is. Inkomen Het percentage 8% 55 % Onder modaal (tot €16.600) respondenten met een 47 % 33 % Modaal (€16.600-€26.500) koopwoning een stuk 45 % 12 % Boven modaal (boven €26.500) hoger is dan in de Huidige woning omgeving. De gekozen 70 % 33 % Koop supermarkten waar de 30 % 67 % Huur enquêtes afgenomen zijn, zijn de Albert Heijn en de 95 % 98 % Appartement Plus. Het zou best kunnen 5% 2% Rijstjeshuis dat het publiek dat hier boodschappen doet een hoger inkomen en vaker een koopwoning bezit. Dit is echter een aanname die gebaseerd is op het gevoel van de onderzoeker en zou alleen aangetoond kunnen worden door ook bij andere supermarkten enquêtes af te nemen.
Enquête
Rotterdam Noord
Het moge duidelijk zijn dat de steekproef een geringe representativiteit vertoont met betrekking tot de gekozen populatie, de bewoners van de Rotterdamse wijk Noord. Blijkbaar is er toch met enige ‘voorbedachte rade’ geselecteerd. Ten eerste dient opgemerkt te worden, dat het niet de insteek is geweest om een zo representatief mogelijke weergave van de totale populatie weer te geven. Het Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
61
doel was om mensen te vinden die mogelijk hun eigen huis zou willen laten bouwen. In hoofdstuk 2 viel al te lezen dat deze groep vooral bestaat uit hoger opgeleiden in de categorie van 35 tot 55 jaar. Met dit in het achterhoofd zijn de respondenten dan ook ‘geselecteerd’. Het feit dat in de enquête het percentage mensen in de leeftijdscategorie 35 tot 54 jarigen hoger is dan in de wijk waarin deze enquête gehouden is, maakt de kans groter om meer geïnteresseerden in CPO te vinden en daardoor de belemmeringen die deze mensen hebben beter en nauwkeuriger in beeld te krijgen. Daarnaast is uit de literatuur in hoofdstuk 2 ook gebleken dat de huishoudsamenstelling van invloed is op de interesse voor particulier opdrachtgeverschap. Meerpersoonshuishoudens hebben vaker interesse voor PO dan eenpersoonshuishoudens en het percentage geïnteresseerden voor PO is bij gezinnen met kinderen het hoogst. Bij het selecteren van respondenten zijn daardoor vaker mensen die getrouwd en/of samenwonend zijn gevraagd om mee te werken aan het onderzoek. Dat deze groepen daardoor oververtegenwoordigd zijn in de steekproef is daarbij voor lief genomen. Of deze uiteindelijk vaker CPO-geneigd zijn dan anderen, zal later in dit hoofdstuk in paragraaf 5.4 bekeken gaan worden.
5.3
Analyse belemmeringen om voor CPO te kiezen
1. Zou u uw eigen huis willen laten bouwen? Op de eerste vraag, of men zijn eigen woning zou willen laten bouwen, was 28 keer het antwoord “ja”. 40 keer was het antwoord “nee” en 9 keer werd er met “misschien” geantwoord. Redenen voor een ja of een nee waren zeer uiteenlopend en vaak werden er ook nog eens meerdere redenen genoemd. Veel mensen gaven aan niet de kennis en kunde te hebben of dachten dit niet te hebben. Ook werd er een aantal keer genoemd dat het duurder zou zijn dan een bestaande koopwoning of een projectmatige nieuwbouwwoning. Opvallend was dat er ook een aantal keer de reden genoemd werd: het is niet mogelijk met mijn budget, kortom men dacht dat zelfbouw met een smalle(re) beurs niet mogelijk is. 2. CPO: kent u deze manier van bouwen? & 3. Op welke manier heeft u hier van gehoord? Na kort uitgelegd te hebben wat CPO is, gaven 74 respondenten aan het niet te kennen. Drie respondenten kende CPO wel. De één wist een project in de buurt dat nog gaande is op te noemen, een andere zei vrienden te hebben die middels CPO hun woning hadden laten bouwen en de derde noemde het Wallisblok in Spangen (CPO-kluswoningen) op. Of daadwerkelijk 74 van de ondervraagden CPO niet kent is echter nog maar de vraag. Als er gevraagd zou worden of men bepaalde CPO-(voorbeeld)projecten kent, is het vrij aannemelijk dat er meer dan 3 van de ondervraagden deze vraag met “ja” zouden beantwoorden. Bij het ‘in groepsverband, zelf laten bouwen’ zullen waarschijnlijk veel mensen meteen aan nieuwbouw gedacht hebben, terwijl CPO ook bij renovatie van bestaande bouw toegepast wordt. Vooral in Rotterdam kent deze vorm van CPO een aantal voorbeelden, zijnde de kluswoningen, waarvan er inmiddels zo’n 200 gerealiseerd zijn verspreid over de stad. 4. Zou u middels CPO uw eigen woning willen laten bouwen? Het aantal respondenten dat aangaf op deze manier zijn huis te willen laten bouwen is 40. 25 respondenten willen niet middels CPO hun eigen woning laten bouwen en 10 respondenten gaven aan dit misschien te willen. Wat hier opvalt is de omslag van de respondenten. Waar in eerste instantie ruim één derde aangaf zijn eigen woning te willen laten bouwen, gaf nu, na geïnformeerd te zijn over wat CPO precies is, meer dan de helft van de ondervraagden aan middels CPO zijn eigen woning te willen laten bouwen (zie figuur 11).
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
62
Eigen woning laten bouwen?
ja
nee
Uitleg CPO
Middels CPO eigen woning laten bouwen?
ja nee
Figuur 11: Omslag na uitgelegd gekregen te hebben wat CPO is
5. Wat is uw BELANGRIJKSTE belemmering om voor CPO te kiezen? De belangrijkste reden om niet voor CPO te kiezen is het gebrek aan kennis en kunde. Antwoorden Tabel 18: De belangrijkste belemmering om als “ik weet niet waar ik moet beginnen”, “van bouwen/daar heb ik geen verstand (van)”, “dat kan ik middels CPO de eigen woning te laten (echt) niet” vallen in deze categorie. De locatie werd ook bouwen. vaak genoemd als belangrijkste belemmering. In deze Belangrijkste belemmeringen categorie vallen antwoorden als “daar is hier in de stad Geen kennis en/of kunde 19 geen ruimte voor” , “hoe vindt ik een locatie waar dat Locatie 17 kan” en “dat kan (vast) niet op de plek waar ik dan zou Te duur voor mijn budget 13 willen wonen”. Het eerste antwoord richt zich heel Zelf beslissen over eigen woning 6 specifiek op locaties voor zelfbouw in Rotterdam, terwijl Duurder dan …. 5 het laatste antwoord het zoekveld van de respondent Groepsproces 5 bevat. Met het antwoord “hoe vindt ik een locatie waar Leeftijd 4 dat kan?” geeft een respondent in wezen aan dat hij niet Tijd 4 weet dat er überhaupt locaties voor CPO zijn. Als dat wel Rompslomp gemeente 3 zo was, zou hij waarschijnlijk geantwoord hebben met “ik inlevingsvermogen 1 weet niet waar het kan” of “het kan niet op de plek waar ik wil wonen”. Blijkbaar denken ook veel mensen dat een CPO –woning niet mogelijk is met hun budget. Het antwoord “dat kan ik niet betalen” geeft dit aan. Men vergelijkt daarnaast maar af en toe een CPO-woning met bestaande koopwoning: dit werd maar door 5 respondenten genoemd. Een aantal respondenten ‘vond’ zichzelf te oud om zelf een woning te laten bouwen. Een middels als CPO kan ook ingezet worden om in de huisvesting van ouderen en senioren te voorzien. Opvallend is dat specifieke kenmerken van CPO (het is groepsproces en gezamenlijk beslist men over de buitenkant van woningen) worden maar enkele keren genoemd. Blijkbaar vind men persoonlijke belemmeringen belangrijker dan belemmeringen die betrekking hebben op de manier van bouwen (in een groep, waardoor men compromissen moeten sluiten). 6. Als belemmering weg is, dan wel voor CPO kiezen? & 7. Welke belemmeringen heeft u nog meer? Van de 77 respondenten gaven er 53 aan nog een tweede belemmering te hebben en van deze 53 respondenten hadden er 17 nog een derde Tabel 19: Aantal belemmeringen van respondenten belemmering. Na drie belemmeringen Aantal belemmeringen van de respondenten opgenoemd te hebben, gaven deze 17 respondenten aan voor CPO te kiezen. Of deze 24 Respondenten met één belemmering mensen ook daadwerkelijk maar één, twee of Respondenten met twee belemmeringen 36 drie belemmeringen hebben valt nog te bezien. 17 Respondenten met drie belemmeringen Zoals al bekend, wist ruim 95 procent van de respondenten niet dat je je eigen woning ook met een groep kan laten bouwen. Het feit dat de Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
63
respondenten in de enquête met iets nieuws werden geconfronteerd zal waarschijnlijk tot gevolg hebben gehad dat ze niet meteen de nadelen van CPO kunnen opnoemen. Deze nadelen kunnen namelijk als belemmering ervaren wordt. Dit verklaard namelijk het feit dat er relatief weinig nadelen van CPO (als groep keuzes maken, vinden van groepsgenoten etc.) aangevoerd worden als belemmering om voor CPO te kiezen. In hoofdstuk 1 werden in de probleemstelling drie redenen genoemd waarmee verklaard werd waarom CPO momenteel maar een marginaal aandeel heeft in de totaal nieuwbouwproductie. Van iedere door de respondenten genoemde belemmering valt in tabel 20 te zien bij welke reden hij in te delen valt. Wat opvalt is dat niemand verwacht dat de kwaliteit van de woning een belemmering zal zijn. Iedereen is dus goed op de hoogte van het feit dat je door zelf je woning te ontwerpen de volledige zeggenschap en keuzevrijheid krijgt, hoewel het (volledig) zelf beslissen over de eigen woning wél door een aantal respondenten genoemd werd als belemmering. Dit is een nadeel van CPO en deze belemmering sluit dan ook uit dat het voor deze mensen mogelijk is om hun woning middels CPO te realiseren. Tabel 20: Belemmeringen CPO verdeeld over de redenen voor een marginaal aandeel CPO in de woningbouw
Reden voor marginaal aandeel CPO in woningbouw
Door respondenten genoemde belemmeringen
Weet hebben van CPO Geen kennis en kunde
Invloedsfactoren op verhuisbeslissing
Behoefte aan veiligheid boven zelfverwezenlijking
Duurder dan … Weet niet van bestaan CPO Zelf beslissen over eigen woning Locatie Te duur voor mijn budget Leeftijd Tijd Rompslomp gemeente Groepsgenoten vinden Groepsproces
Gekeken naar hiërarchie van de belemmering vallen de belemmeringen ‘duurder dan’ en ‘rompslomp gemeente’ op. In eerste instantie noemen maar 8 respondenten (ongeveer 10 procent van de respondenten) één van deze belemmeringen op als belangrijkste belemmering. Bijna het dubbele aantal noemt ‘duurder dan’ of ‘rompslomp gemeente’ in tweede instantie als belemmering, maar het aandeel van deze twee belemmeringen is nu wel bijna 30 procent van het totaal aantal mensen dat een tweede belemmering opnoemt. Het vinden van groepsgenoten wordt ook pas ‘later’ als een belemmering gezien. In tabel 21 is te zien hoe vaak de verschillende belemmeringen in totaal genoemd werden. Het niet hebben van kennis en kunde wordt uiteindelijk door 36 van 77 respondenten genoemd en is daardoor als belangrijkste belemmering te benoemen. Vervolgens is voor velen de locatie van invloed. In totaal werd door ruim een derde van de respondenten aangegeven dat ze niet weten waar ze dit zouden kunnen doen of dat ze verwachten dat er geen locaties zijn waar dit mogelijk is.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
64
Tabel 21: Door respondenten genoemde belemmeringen en hiërarchie van de belemmeringen.
belangrijkste belemmering
tweede belemmering
derde belemmering
totaal aantal keer genoemd
geen kennis en kunde locatie te duur voor mijn budget duurder dan rompslomp gemeente groepsgenoten vinden groepsproces zelf beslissen over eigen woning leeftijd tijd inlevingsvermogen
19
24,5 %
14
26,5 %
3
17,5 %
36
24,5 %
17
22 %
9
17 %
2
12 %
28
19,0 %
13
17 %
8
15 %
1
6%
23
15,6 %
5
6,5 %
9
17 %
3
17,5 %
17
11,6 %
3
4%
6
11,5 %
1
6%
10
6,8 %
0
0%
3
5,5 %
5
29,5 %
8
5,4 %
5
6,5 %
2
4%
1
6%
8
5,4 %
6
8%
0
0%
0
0 %%
6
4,1 %
4
5%
1
2%
0
0%
5
3,4 %
4
5%
0
0%
0
0%
4
2,7 %
1
1%
0
0%
0
0%
1
0,7 %
TOTAAL
77
100 %
53
100 %
17
100 %
147
100 %
5.4
Analyse van persoonskenmerken en de CPO-geneigdheid
5.4.1
Uitkomst enquête
In hoofdstuk 2 viel al te zien wat de kenmerken zijn van mensen het vaakst middels particulier opdrachtgeverschap hun eigen woning laten bouwen. In hoofdstuk 3 viel vervolgens te zien dat sociaaleconomische en demografische persoonskenmerken van invloed zijn op het verhuisgedrag. In de enquête zijn deze persoonskenmerken ook vastgelegd, waardoor het nu mogelijk is om de verschillen PO- en CPO-geneigdheid per categorie van een persoonskenmerk weer te geven. In tabel 22 is zijn de persoonskenmerken opgedeeld in een aantal categorieën en wordt het verschil in POen CPO-geneigd tussen de categorieën duidelijk. Tabel 22: PO- en CPO-geneigdheid per persoonskenmerkcategorie
Persoonskenmerk Geslacht Leeftijd Opleidingsniveau
Gezinssituatie
Man Vrouw 34,5 % is PO geneigd 38 % is PO geneigd 54,5 % is CPO geneigd 52,5 % is CPO geneigd 18-34 jaar 35-54 jaar 55+ 47,5 % is PO geneigd 30,5 % is PO geneigd 35 % is PO geneigd 62 % is CPO geneigd 51,5 % is CPO geneigd 48 % is CPO geneigd Voortgezet Onderwijs MBO HBO WO 0 % is PO geneigd 39,5 % is PO 35 % is PO 47 % is PO geneigd 43 % is CPO geneigd geneigd geneigd 59 % is CPO geneigd 61 % is CPO 45% is CPO geneigd geneigd Alleenstaand Samenwonend Getrouwd Met kinderen Zonder kinderen
Afstudeerrapport
14,5 % is PO geneigd 36 % is CPO geneigd
60 % is PO geneigd 55 % is CPO geneigd
32,5 % is PO geneigd 47 % is CPO geneigd
Maurice van Loon
32,5% is PO geneigd 48,5 % is CPO geneigd
40 % is PO geneigd 57,5 % is CPO geneigd
januari 2013
65
Werksituatie
Huishoudinkomen Huidige woning
Laatste verhuizing
Zelf werk Zelf geen werk + partner + partner + geen + partner + partner + geen werk geen werk partner werk geen werk partner 39,5% is PO 55 % is PO 22 % is PO 33 % is PO 50 % is PO 0 % is PO geneigd geneigd geneigd geneigd geneigd geneigd 52,5% is 78 % is CPO 33 % is CPO 59 % is CPO 50 % is CPO 40 % is CPO CPO geneigd geneigd geneigd geneigd geneigd geneigd Onder modaal Modaal Boven modaal 33 % is PO geneigd 39 % is PO geneigd 34,5 % is PO geneigd 67 % is CPO geneigd 58,5 % is CPO geneigd 45,5 % is CPO geneigd Koopwoning Huurwoning Appartement Rijtjeshuis Appartement 32 % is PO geneigd 50 % is PO geneigd 43,5 % is PO geneigd 50 % is CPO geneigd 50 % is CPO geneigd 61 % is CPO geneigd Huur -> Huur Huur -> Koop Koop -> Koop Koop -> Huur 47 % is PO geneigd 34,5 % is PO geneigd 33 % is PO geneigd 32 % is PO geneigd 65 % is CPO geneigd 53 % is CPO geneigd 50 % is CPO geneigd 45,5 % is CPO geneigd
Nu de verschillen binnen een bepaald persoonskenmerk inzichtelijk gemaakt zijn, kan er gezocht gaan worden naar verklaringen voor deze verschillen. Dit zal gedaan worden door de uitkomsten uit de enquête te vergelijken met de opgedane kennis uit de literatuur, hetgeen beschreven is in de hoofdstukken 2 en 3. Daarbij dient wel gezegd te worden dat dit onderzoek onder een relatief kleine groep respondenten gehouden is. Het vervolgens opdelen van de respondenten in subcategorieën zorgt ervoor dat sommige subcategorieën ‘gevuld’ zijn met een handvol respondenten, waardoor de betrouwbaarheid van de uitkomsten van deze subcategorie daalt en er dus te twisten valt over de te trekken conclusies. Zoals in paragraaf 2 van dit hoofdstuk beschreven, is dit het gevolg van de respondent-selectie-methode: respondenten werden geselecteerd op leeftijd, met als doel alle leeftijdscategorieën met ongeveer evenveel respondenten te vullen. Geslacht Mannen zijn iets minder vaak PO-geneigd dan vrouwen. Vrouwen zijn daarentegen weer iets minder CPO-geneigd dan mannen. Uit de literatuur bleek dat mannen vaker verhuizen. Dit komt overeen met de enquête, waar zo’n 43 procent van de mannen aangaf binnenkort (binnen een jaar) te willen verhuizen, terwijl dit percentage bij vrouwen maar 33 procent was. Leeftijd Jongeren (18 t/m 34 jaar) zijn het meest PO-geneigd, gevolgd door 55+ers en de groep 35 t/m 54 jarigen. Jongeren zijn ook het meest CPO-geneigd, maar hier zijn het juist de 35 t/m 54 jarigen die als tweede komen en zijn de 55+ers het minst CPO-geneigd. Uit de literatuur blijkt juist dat in de middengroep, de 35 t/m 54 jarigen, de Tabel 23: Leeftijd en aandeel woninghuurder en -eigenaar PO-geneigdheid het grootst is. De uitkomsten van het onderzoek zijn (deels) te verklaren aan de hand van de kredietcrisis en het percentage 60 % 40 % 18 t/m 34 jarigen woningeigenaren. Door deze crisis is de 15 % 85 % 35 t/m 54 jarigen huizenmarkt in elkaar gestoord. 20 % 80 % 55+ers Woningen staan langer te koop en huiseigenaren willen hun woning eerst verkocht hebben alvorens ze zelf op zoek gaan naar een nieuwe woning. In de enquête was het percentage woningeigenaren onder 35 tot en met 54 jarigen 85 procent, terwijl dit percentage bij de jongeren nog niet eens de helft was. Er kan dus geconcludeerd worden dat in de middengroep waarschijnlijk veel mensen willen verhuizen, maar geen concrete zoekplannen hebben, omdat ze hun woning niet verkocht krijgen en dat ze daarna pas
Respondenten Respondenten met een met een huurwoning koopwoning
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
66
gaan nadenken naar wat voor woning (bestaande bouw, nieuwbouw, zelfbouw) ze willen verhuizen. Het hoge percentage huurders onder de 18 t/m 34 jarigen betekent dat veel mensen uit deze groep snel van hun woning af kan zijn. De verhuisgeneigdheid van deze groep is bijna 50 procent. De combinatie van de hoge verhuisgeneigdheid van deze groep en het kunnen binnen afzienbare tijd kunnen verlaten van hun woning, maakt het aannemelijk dat veel respondenten uit deze groep zich hebben verdiept in de woningmarkt en dus ook de mogelijkheden van het zelf laten bouwen van een woning. Opleidingsniveau De PO-geneigdheid van mensen met een universitaire opleiding is het grootst, gevolgd door MBOers en HBO-ers. De CPO-geneigdheid is bij MBO-ers het hoogst, op de voet gevolgd door WO-ers en daarna de HBO-ers. Uit de literatuur bleek al dat onder hoog opgeleiden de PO-geneigdheid groter is dan bij lager opgeleiden. Gezinssituatie Samenwonenden zijn, blijkt uit de enquête, het meest PO-geneigd. Opvallend is wel, dat de CPOgeneigd van deze mensen lager is dan hun PO-geneigdheid. Blijkbaar willen ze liever hun eigen woning laten bouwen op een vrije kavel, dan dat ze het in groepsverband doen middels CPO. Uit de literatuur bleek dat gezinnen met kinderen het meest PO-geneigd zijn. Dit is echter niet terug te zien in de resultaten van de enquête. Werksituatie Respondenten die zelf werk hebben en waarvan de partner geen werk heeft, zijn het meest PO- en CPO-geneigd. Wat hiervoor de exacte reden is, is in de enquête niet gevraagd. Het zou kunnen dat men vermoed dat de partner dan tijd (genoeg) heeft om in de ontwikkeling van de woning te steken. Mensen die überhaupt geen partner hebben zijn het minst PO- en CPO-geneigd. Dit is te verklaren door het feit dat ze minder inkomen hebben (veelal modaal of onder modaal inkomen, blijkt uit de enquête) en dus simpelweg niet de financiële middelen hebben voor een koopwoning. Huishoudinkomen Het inkomen speelt in de enquête geen grote rol, als verwacht zou kunnen worden aan de hand van de literatuur. Hieruit bleek namelijk dat mensen met een hoog inkomen, vaker CPO-geneigd zijn dan mensen met een middel of laag inkomen. De PO-geneigdheid percentages ontlopen elkaar in de enquête niet zo veel. Opvallender is te zien dat de CPO-geneigdheid groter is, naarmate het inkomen lager is. Dit is opvallend, want uit de literatuurstudie in hoofdstuk 2 kwam juist naar voren dat naarmate het inkomen hoger is, mensen vaker geïnteresseerd zijn voor particulier opdrachtgeverschap. Een mogelijke verklaring hiervoor is het feit dat er maar een zestal mensen aangaf een onder modaal huishoudinkomen te hebben. Waarschijnlijk zal een deel van de mensen dat aangaf een modaal huishoudinkomen te hebben in het echt een onder modaal inkomen hebben. Een andere verklaring zou kunnen zijn dat mensen met een laag inkomen alleen goedkope woning kunnen betalen en zich dus bewust zijn van het feit dat het bouwen van meerdere woningen tegelijk goedkoper is dan het bouwen van meerdere individuele woningen. Zo is het dus voor hun ook mogelijk om zelf een betaalbare woning te laten bouwen. Wat in ieder geval opgemerkt kan worden is dat het in de literatuurstudie ging om de interesse voor particulier opdrachtgeverschap in zijn algemeen en dat in de enquête specifiek naar de interesse voor CPO gevraagd werdt. Huidige woning Mensen met een huurwoning zijn meer PO- en CPO-geneigd dan mensen met een koopwoning. Dit verschil is bij de leeftijd al verklaard: mensen met een huurwoning zijn ‘mobieler’ omdat ze niet eerst hun woning verkocht moeten zien te krijgen, iets wat eigenaren van een koopwoning wel moeten.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
67
Laatste verhuizing Mensen met een huurwoning, van wie de laatste woning ook een huurwoning was zijn een meer POen CPO-geneigd dan anderen. Op enige afstand komen de mensen die van een huur- naar een koopwoning verhuist zijn, mensen die van een koop- naar een koopwoning verhuisd zijn en mensen die van een koop- naar een huurwoning verhuisd zijn. Deze laatste groep blijkt te bestaan uit ouderen en ze zullen waarschijnlijk hun laatste verhuizing van hun leven gemaakt hebben (naar een aanleunwoning of een verzorgings-/bejaardenhuis) en dus überhaupt geen nieuwe woning meer willen. 5.4.2
Betrouwbaarheid
In hoofdstuk 4 is al een en ander gezegd over de vulling van de verschillende cellen. Uiteindelijk zijn er 77 enquêtes afgenomen. Sommige cellen waren maar met een paar respondenten te vullen. Door dit lage aantal respondenten zijn de uitkomsten van de betreffende cel te veel afhankelijk van het toeval. Middels een kruistabel waarbij de het aantal dat aangeeft zijn of haar huis middels CPO te willen bouwen uitgezet is tegen de verschillende persoonskenmerken, is berekend wat de verwachte frequentie van de CPO-geneigdheid per persoonskenmerk is. In bijlage III is te zien hoe deze verwachte frequenties berekend zijn en valt te lezen dat maximaal twintig procent van de verwachte frequenties lager dan 5 mag zijn, omdat anders de resultaten hun statistische waarde verliezen. In tabel 24 zijn per persoonskenmerk de getelde en de verwachte frequentie te zien en is van elk persoonskenmerk te zien of de uitkomst van deze cel voldoende statistische waarde heeft. Tabel 24: Getelde en verwachte frequentie van het aantal respondenten dat voor CPO kiest
Persoonskenmerk Geslacht
Getelde frequentie Verwachte frequentie
Leeftijd
Getelde frequentie Verwachte frequentie
Opleidingsniveau
Getelde frequentie Verwachte frequentie
Gezinssituatie
Getelde frequentie Verwachte frequentie
Werksituatie
Getelde frequentie Verwachte frequentie Getelde frequentie Verwachte frequentie
Huishoudinkomen
Getelde frequentie Verwachte frequentie
Huidige woning
Getelde frequentie Verwachte frequentie
Man Vrouw 19 22 18,6 22,4 18-34 jaar 35-54 jaar 55+ 13 17 11 11,2 17,6 12,3 Voortgezet Onderwijs MBO HBO WO 3 20 8 10 3,7 17,6 10,7 9,1 Alleenstaand Samenwonend Getrouwd Met kinderen Zonder kinderen 5 11 25 18 23 7,5 10,7 22,9 19,7 21,3 Zelf werk Zelf geen werk 30 11 29,8 11,2 + partner + partner + geen + partner + partner + geen werk geen werk partner werk geen werk partner 20 7 3 7 2 2 20,8 4,3 4,8 6,4 2,1 2,7 Onder modaal Modaal Boven modaal 4 21 16 3,2 19,2 18,6 Koopwoning Huurwoning 27 14 28,8 12,2
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
68
Getelde frequentie Verwachte frequentie
Laatste verhuizing
Getelde frequentie Verwachte frequentie
Appartement 25 26,6 Huur -> Huur 11 9,1
Rijtjeshuis 2 2,1 Huur -> Koop 17 17,0
Appartement 14 12,2 Koop -> Koop Koop -> Huur 10 3 11,7 3,2
In de figuren 12 en 13 is de PO- en CPO-geneigdheid van de verschillende cellen gerangschikt. In figuur 12 zijn de cellen die statistisch onvoldoende waarde hebben weggelaten, zodat met enige zekerheid vastgesteld kan worden dan de cellen die hoog scoren op het gebied van zowel PO- als CPO-geneigdheid samenwonenden zijn. Universitair opgeleiden scoren ook hoog, net als de leeftijdscategorie 18 tot en met 34 jarigen. Mensen die wonen in een gehuurd appartement en mensen die verhuisd zijn vanuit een huurwoning, tot slot, scoren ook hoog op het gebied van zowel PO- als CPO-geneigdheid. De hoge CPO-geneigd van deze groep is goed te verklaren: het zijn (potentiële) starters op de koopwoningmarkt. Het merendeel van deze respondenten (13 van de 21) had minimaal een HBO opleiding afgerond en van deze respondenten was inkomen overwegend modaal (6 van de 13) of boven modaal (5 van de 13). Dit komt overeen met de als potentiële doelgroep voor CPO, zoals die in paragraaf 6 van hoofdstuk 2 beschreven is. 70,0%
Percentage dat PO-geneigd is
Percentage dat CPO-geneigd is
60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%
Figuur 12:Persoonskenmerken gerangschikt naar PO-geneigdheid
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
69
70,0% 60,0%
Percentage dat PO-geneigd is
Percentage dat CPO-geneigd is
50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%
Figuur 13: Persoonskenmerken gerangschikt naar CPO-geneigdheid
5.4.3
Vergelijking uitkomsten met bestaand onderzoek
In deze paragraaf worden de uitkomsten van de enquête vergeleken met recent een onderzoek van het DBMI in opdracht van Nirov naar de kansen van PO, CPO en andere vormen van nieuwbouw (De Ridder & Bosma, 2012). De uitkomsten van dit onderzoek zijn in hoofdstuk 2 al aangehaald als figuur ter ondersteuning van belemmeringen bij PO. Het onderzoek is uitgevoerd onder 357 professionals en 664 consumenten. De professionals zijn relaties van het NIROV die zich aan hebben gemeld om op de hoogte te blijven van activiteiten Tabel 25: Kenmerken respondenten onderzoek Nirov (De van het Nirov. Deze mensen zijn gemaild Ridder & Bosma, 2012) en een deel ervan heeft een online Particulieren Enquêtes vragenlijst ingevuld. De particulieren Woningvoorkeur hebben zich allemaal in het verleden 21 % 95 % Appartement aangemeld bij de website 27 % 5% Rij- of hoekwoning www.nieuwbouw-nederland.nl en haar 21 % Twee-onder-een kap dochterpagina’s. Voor het onderzoek zijn 23 % Vrijstaande woning woonconsumenten gemaild die op de 8% overigen website aangegeven hebben binnen twee Leeftijd jaar op zoek te zijn naar een 25 % 14 % Jonger dan 30 jaar nieuwbouwwoning. Een deel van deze 43 % 43 % 30 t/m 45 jaar mensen heeft een vragenlijst ingevuld, 17 % 18 % 46 t/m 55 jaar 14 % 25 % welke hetzelfde was als die van de Ouder dan 55 jaar Gewenste prijscategorie professionals. De onderzoekers 21 % Tot €200.000 concluderen op basis van het 41 % €200.000 - €300.000 niet steekproefkader en een aantal 22 % bekend €300.000-€400.000 kenmerken van de respondenten dat het 15 % Meer dan €400.000 onderzoek representatief is voor de geïnteresseerden in nieuwbouw in Nederland. In tabel 25 zijn deze kenmerken van de respondenten weergegeven. De leeftijd is het enige kenmerk dat in de enquêtes ook vastgelegd is. In de tabel is te zien dat in de percentages ‘jonger dan 30 jaar’ en ‘ouder dan 55’ een aanzienlijk verschil zit. Qua leeftijdsverdeling zit de enquête tussen de cijfers uit het onderzoek van Nirov enerzijds en de
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
70
deelgemeente Rotterdam Noord anderzijds. In tabel 26 zijn de in het onderzoek door particulieren genoemde drempels weergeven tezamen met de uitkomsten van de enquêtes. Tabel 26: Drempels bij (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap niet genoeg kennis geen bouwkundige ervaring traject van vergunningen welstandscommissie grotere financiele risico's kost te veel geld lastig om de juiste groep kopers bijeen te… lastig om aan goed kavel te komen moeilijk te financieren meer onzekerheid van bij reguliere bouw duurt te lang geen geschikte mensen om dit mee te doen traject van materiaalkeuze ontwerp en… anders, nl geen van deze 0%
enquetes NIROV 10%
20%
30%
40%
50%
Iets wat opvalt aan deze vergelijking is het lage percentage mensen dat problemen verwacht met de welstandscommissie bij CPO en het hoge percentage dat verwacht dat het lastig is om aan een goed kavel te komen. Een verklaring hiervoor zou kunnen liggen in het feit dat de ondervraagden ‘overvallen’ worden en ze een antwoord geven dat als eerste in hen opkomt. Het is dan niet ondenkbaar dat ze als eerste denken aan dingen die hun direct aangaan, zoals het ontbreken van kennis en kunde en het instaat zijn om de woning te kunnen betalen. Los van het feit dat mensen in dit onderzoek overvallen werden, is de populatie waaruit de respondenten getrokken zijn verschillend en zou ook hier een deel van de verschillen door verklaard kunnen worden. Rotterdam Noord is een stedelijk gebied, waar maar weinig ruimte vrij is om te bouwen. Doorredenerend vanuit de bovengenoemde verklaring is het dan dus goed mogelijk dat de mensen uit de enquête in Rotterdam het kunnen vinden van een geschikt kavel vaker als belemmering beschouwen. Hetzelfde geldt dan ook voor de welstandscommissie en de vergunningen. Dit zijn onderdelen waar men tijdens het ontwikkelingsproces mee te maken krijgt en waarschijnlijk niet het eerste waar mensen aan denken als ze voor het eerst ondervraagd worden naar hun belemmeringen omtrent CPO. Over de groep respondenten van het NIROV-onderzoek dient ook gezegd te worden dat deze mensen eigenlijk allemaal bevooroordeeld zijn, omdat ze hebben aangegeven binnen twee jaar op zoek te zijn naar een nieuwbouwwoning. Ze zullen zich vast en zeker al eens verdiept hebben in de mogelijke problemen die zich kunnen voordoen als men besluit om daadwerkelijk een nieuwbouwwoning te laten bouwen. Daarbij zullen proces gerelateerde problemen als het niet kunnen krijgen van een bouwvergunning of het niet door de welstandcommissie kunnen krijgen van een ontwerp waarschijnlijk al eens de revue gepasseerd hebben. Een andere verklaring zou het feit kunnen zijn dat bij de enquêtes de ondervraagden zelf met een antwoord kwamen, terwijl respondenten van de online vragenlijst de keuze hadden uit verschillende antwoorden. In dat onderzoek wordt de respondenten dus in feite gevraagd bij welk onderdeel zijn problemen verwachten, terwijl deze onderdelen in dit onderzoek niet voorgelegd worden aan de respondenten. Zo is het aannemelijk dat mensen problemen verwachten met aspecten als de Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
71
welstandscommissie en de financiering. Iemand die nog nooit van CPO gehoord heeft, zal hier waarschijnlijk niet meteen aan denken en dus ook niet als noemen.
5.4
Conclusie
In totaal zijn er 77 personen ondervraagd aan de hand van de opgestelde enquête. De respondenten zijn geselecteerd op basis van hun geschatte leeftijd. Dat dit lastig bleek te zijn, is terug te zien in de enigszins scheve verdeling van de respondenten in leeftijdscategorieën. Vaak bleken jonge respondenten ouder dan op voorhand door de onderzoeker werd ingeschat en bleken oudere respondenten juist jonger te zijn dan de onderzoeker had ingeschat. De keuze om de enquêtes af te nemen bij twee supermarkten en dit te doen op twee verschillende tijdstippen, heeft voor minder spreiding van de persoonskenmerken van de respondenten gezorgd dan aanvankelijk werd verwacht. Daarnaast is de enquête niet representatief met betrekking tot de locatie van de steekproef, de wijk Rotterdam Noord. Zo is het aandeel respondenten dat een hoge opleiding heeft, dat getrouwd is en/of kinderen heeft, dat een hoog inkomen heeft of dat een koopwoning heeft is hoger dan in de omgeving, de deelgemeente Rotterdam Noord. Of er daadwerkelijk een verband is tussen het publiek van een supermarkt, het tijdstip waarop zij daar hun boodschappen doen en het opleidingsniveau, de gezinssituatie, het inkomen en het soort woning kan met dit onderzoek niet geconcludeerd worden. Daarvoor zal het onderzoek bij meer verschillende soorten supermarkten uitgevoerd moeten worden. De enquête bleek niet representatief te zijn voor Rotterdam Noord. Het selecteren van respondenten op hun leeftijd en het feit dat er onbewust rekening gehouden werd met welke mensen het vaakst PO-geneigd zijn heeft er toe geleid dat het aandeel 20-34 jarigen lager lag dan in het gebied van de steekproef, terwijl de percentages van de andere leeftijdscategorieën juist wat hoger lagen. De doelgroep van CPO is anders dan de gemiddelde inwoner van de wijk en met deze doelgroep in het achterhoofd zijn de respondenten geselecteerd. Van het feit dat het opleidingsniveau van de respondenten hoger was dan in de omgeving wordt vermoed dat dit te maken heeft met de plek (het soort supermarkt) waar het onderzoek gehouden is. Dit is echter niet met dit onderzoek aan te tonen. De PO-geneigdheid van de respondenten is iets lager dan 40 procent en dit percentage komt redelijk overeen met het percentage uit de theorie. Door de respondenten vervolgens kort uit te leggen wat CPO is, werd bekeken of de respondenten deze manier van bouwen kennen. Dit bleek maar bij drie van de 77 respondenten het geval. Daaruit mag dus geconcludeerd worden dat de respondenten in het algemeen niet van het bestaan van CPO afweten, zoals dat ook in de probleemstelling in hoofdstuk 1 al vermoed werd. Na uitgelegd gekregen te hebben wat CPO inhoudt gaf iets meer dan de helft van de totale groep respondenten aan om middels CPO hun eigen huis te willen laten bouwen. Het antwoord op de derde deelvraag van dit onderzoek (“Wat zijn de belemmeringen die mensen hebben om voor CPO te kiezen?”) is in dit hoofdstuk onderzocht en geconcludeerd kan worden dat de belangrijkste belemmering “weet hebben van CPO” is (zie tabel 27). Het lijkt misschien een open deur, maar hier geldt het gezegde “wat een boer kent, dat eet hij niet”. Mensen moeten weet hebben van CPO. Vervolgens komen de praktische problemen, waarvan ”het hebben van kennis en kunde” het vaakst genoemd wordt is. Deze belemmering werd door bijna de helft van de respondenten genoemd als belemmering. Na “het hebben van kennis en kunde” is de ”locatie” de belangrijkste belemmering, gevolgd door het “te duur zijn voor het budget” van de respondent. Dit heeft te maken met het niet bekend zijn met CPO. In hoofdstuk 2 viel te lezen dat één van de voordelen van CPO is dat het laten bouwen van de eigen woning ook bereikbaar wordt voor mensen
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
72
Tabel 27: Belemmeringen om voor CPO te kiezen
totaal aantal keer genoemd geen kennis en kunde locatie te duur voor mijn budget duurder dan rompslomp gemeente groepsgenoten vinden groepsproces zelf beslissen over eigen woning leeftijd tijd inlevingsvermogen TOTAAL
36
24,5 %
28
19,0 %
23
15,6 %
die geen hoog inkomen hebben: er zijn voorbeelden van CPO-woningen van onder de €200.000. Daarnaast zagen de respondenten in het vinden van een geschikte locatie en in de gemeentelijke rompslomp een belemmering.
Van de respondenten zijn het degenen met een WO opleiding, wonend in een huurappar17 11,6 % tement in de leeftijd van 20 tot en met 34 jaar 10 6,8 % die het vaakst CPO-geneigd zijn. De verschillen 8 5,4 % tussen de persoonskenmerken zijn echter niet 8 5,4 % dusdanig groot dat er geconcludeerd kan 6 4,1 % worden dat bepaalde groepen significant vaker 5 3,4 % CPO-geneigd zijn. De percentages CPO4 2,7 % geneigdheid (het aantal keer ‘Ja’ op de eerste 1 0,7 % keer vragen ‘wilt u op deze manier uw huis laten bouwen?’ gedeeld door het totaal aantal 147 100 % respondenten met een bepaald persoonskenmerk) lopen uiteen van 45 tot 65 procent. Opvallend is het verschil tussen de POgeneigdheid van een bepaalde groep en de CPO-geneigdheid van deze groep. Ruim 36 procent van de totale groep respondenten gaf aan middels PO hun woning te willen laten bouwen, terwijl ruim 51 procent aangaf middels CPO zijn woning te willen laten bouwen. De resultaten van de enquêtes zijn vervolgens vergeleken met recent landelijk onderzoek. De overkomsten met dit onderzoek zijn “het niet hebben van genoeg kennis”, het vermoeden dat het te veel zou kosten en het lastig kunnen vinden van een kavel. Opgemerkt werd dat het recente landelijke onderzoek een andere opzet had, waarbij IPO en CPO gezamenlijk bekeken werden. Waar in de enquête de belemmeringen door de respondenten zelf genoemd werden, werd in het grootschaligere landelijke onderzoek gevraagd bij welke genoemde aspecten men problemen verwachtten. Dit onderzoek heeft dus onderzocht wat ‘onbekenden met CPO’ als belemmering zien, terwijl het onderzoek van Bosman & De Ridder, waarmee de vergeleken is, aan heeft getoond wat mensen die wel op de hoogte zijn van de vormen van zelfbouw als belemmering(en) zien. De vierde deelvraag van dit onderzoek (“Welke persoonskenmerken zijn van invloed op de CPOgeneigdheid van een huishouden?”) is door de relatief kleine groep respondenten niet eenduidig te beantwoorden. Wel is er een indicatie te geven aan de hand van de uitkomsten van de enquête. Figuur 14 laat zien dat jonge hoogopgeleide respondenten met een huurwoning het vaakst aangeven voor CPO te willen kiezen.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
73
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Percentage dat CPO-geneigd is
Figuur 14: Hoogopgeleide, jonge huurders zijn het vaak CPO-geneigd
Het volgende hoofdstuk zal nader ingaan op de gestelde doelstellingen. Aangetoond zal worden of en op welke manier deze doelstellingen al dan niet behaald zijn. Daarna zal in de aanbevelingen per geconstateerde belemmering bekeken worden wat er nodig is om deze belemmering weg te nemen. Het hoofdstuk eindigt met een concrete mogelijkheid om CPO bij een groter publiek bekend te laten worden.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
74
Hoofdstuk 6: 6.1
Conclusies en aanbevelingen
Conclusies
Om te kunnen concluderen of de doelstelling van dit afstudeeronderzoek zijn gehaald, worden deze doelstellingen hier nogmaals genoemd, waarna per subdoel een conclusie getrokken wordt. (1) Inzicht krijgen in de relatie tussen het besluit om te gaan verhuizen en de keuze voor het particulier opdrachtgeverschap. (2) Inzicht krijgen in de verschillen tussen individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap. (3) Inzicht krijgen in de redenen waarom burgers voor individueel of voor collectief particulier opdrachtgeverschap zouden kiezen. (4) Het bedenken van manieren om collectief particulier opdrachtgeverschap in Nederland te stimuleren. 1. Inzicht krijgen in de relatie tussen het besluit om te gaan verhuizen en de keuze voor het particulier opdrachtgeverschap. Uit wetenschappelijke literatuur is in kaart gebracht hoe mensen keuzes maken. Ze kunnen ze doen door een keuze rationeel af te wegen door de verschillende alternatieven met elkaar te vergelijken en te kiezen voor het alternatief dat het meeste verwachte nut oplevert. Irrationele keuzes worden gemaakt op basis van vuistregels of gevoel. Tevens wordt verondersteld dat het merendeel van de keuze onderbewust gemaakt worden. Neigingen en impulsen gaan als eerste door het onderbewuste hersensysteem, waarna het bewuste hersensysteem ze kan tegenhouden, aanpassen of doorlaten. Mensen motiveren hun keuzes aan de hand van de behoeftes die ze hebben. Daarbij moet eerst voldaan worden aan de lagere fundamentele behoefte, voordat aan hogere fundamentele behoeftes voldaan kan worden. Ontevredenheid over hun huidige woonsituatie ontstaat doordat dit niet meer voldoet aan de drie andere woonbeelden: het normaalbeeld, het aspiratiebeeld en het subjectief ideaalbeeld. De locational stress die hierdoor opstaat kan op een zestal manieren worden opgelost, waarvan de exitoptie verhuizen er één is. Verhuizen is van alle alternatieven om locational stress op te lossen de duurste en duurt vaak het langst, maar lost het negatieve gevoel dat men heeft wel het meest op. De beslissing is in eerste instantie een voorlopige verhuisbeslissing en het huishouden in staat stelt om op zoek te gaan naar een volgende woning. Een verandering in de huishoudelijke situatie is in ongeveer de helft van de verhuizingen de trigger om te gaan verhuizen. Dit zijn veranderingen van baan (vaak in combinatie met een hoger salaris en/of een andere werklocatie), verandering van huishoudsamenstelling (samenwonen, de komst van kinderen, scheiden, overleden etc.) of het willen realiseren van een bepaalde woonwensen. Dit zorgt er dus voor dat de huidige woning op de één of andere manier niet meer voldoet aan de aspiraties. De keuze voor particulier opdrachtgeverschap maakt het voor de opdrachtgevers mogelijk om hun toekomstige woning volledig naar de eigen wensen en eisen te laten ontwerpen en bouwen. Particulier opdrachtgeverschap is één van de mogelijkheden waaruit men kan kiezen om in de behoefte van een volgende woning te voorzien. Het zelf laten bouwen van een woning kan dus gezien worden als de behoefte van mensen tot zelfverwezenlijking. Om in deze hogere fundamentele behoefte te kunnen voorzien, moet eerst aan de lagere fundamentele behoefte van hebben van een dak boven het hoofd voldaan worden. De behoefte naar veiligheid komt vandaag de
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
75
dag extra naar voren uit het feit dat mensen door de kredietcrisis hun huidige woning eerst verkocht willen hebben, alvorens ze op zoek gaan naar een volgende woning. Huurders van een woning hebben hier niet mee te maken, want ze kunnen hun woning vaak na een maand opzegtermijn verlaten. Uit de enquête blijkt ook dat mensen in een huurwoning vaker geneigd zijn om zelf hun woning te laten bouwen. 2. Inzicht krijgen in de verschillen tussen individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap. Het zelf laten bouwen van een woning wordt particulier opdrachtgeverschap genoemd. Een huishouden dat een stuk grond, een kavel, koopt en hier hun eigen woning op laat bouwen heeft individueel particulier opdrachtgeverschap (IPO). Als meerdere opdrachtgevers gezamenlijk een stuk grond verwerven en hierop gezamenlijk hun woningen laten bouwen, wordt dit collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) genoemd. IPO en CPO zijn vormen van zelfbouw, waar ook medeopdrachtgeverschap en consumentgerichte projectontwikkeling tot gerekend kunnen. IPO en CPO verschillen van elkaar op het gebied van keuzevrijheid en zeggenschap die ze de opdrachtgever bieden. Waar IPO volledige zeggenschap en keuze vrijheid voor de opdrachtgever biedt, worden bij CPO de beslissingen over collectieve elementen in groepsverband genomen. Dit zijn bijvoorbeeld de fundering, de draagconstructie, de gevel en het dak. CPO is in veel gevallen goedkoper dan het kopen van een bestande koopwoning, omdat de kosten van een woning bij CPO bestaan uit de kostprijs terwijl bij een bestaande woning de prijs bepaald wordt door de marktwaarde van de woning. Doordat er bij CPO meerdere woningen in één project gebouwd worden, levert vaak schaalvoordelen op en het zelf ontwikkelen van de woningen zorgt ervoor dat een projectontwikkelaar en een verkoopmakelaar niet nodig zijn en hiervoor dus ook geen kosten gemaakt worden. In de praktijk blijk dat de prijs van CPO-woningen tot wel enkele tientallen procenten onder de marktwaarde van diezelfde woning kunnen liggen. Hier dient opgemerkt te worden dat de insteek van de groep bepalend is voor de uiteindelijke financiële uitkomst. Als het doel is zo goedkoop mogelijk woningen te realiseren is, zal het verschil tussen kostprijs en marktwaarde groot zijn. Is het doel om woningen te realiseren die zo goed mogelijk aansluiten bij de wensen van opdrachtgevers, dan zal mogelijke winst waarschijnlijk meteen weer geïnvesteerd worden in hogere kwaliteit materialen of het toevoegen van extra ruimtes. Vaststaat dat de mogelijke winst bij de verkoop van de woning in de zak van de opdrachtgever belandt. Het in groepsverband ontwikkelen van woningen door zijn toekomstige bewoners zorgt veelal voor grote sociale cohesie tussen de bewoners onderling. Hierdoor blijven ze vaak lang in de woning wonen en voor de buurt kan een CPO-project een boost betekenen. De Rotterdamse kluswoningen, waar voormalige huurwoningen in relatief slechte wijken samengevoegd werden en door hun toekomstige bewoners volledige gerenoveerd worden, is hier een goed voorbeeld van. Tevens biedt CPO de mogelijkheid om gezamenlijk extra voorzieningen te realiseren, zoals een kinderdagverblijf in het complex, een extra woning voor logés of een gemeenschappelijk (binnen)tuin. De overheid probeert particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, door in de woningbouwafspraken met stadsregio’s een bepaald drempelpercentage PO vast te leggen. Als dit percentage gehaald werd, krijgen de stadsregio’s daar een vergoeding voor, maar de hoogte hiervan werd niet als stimulerend ervaren. Een gedeelte van het overheidsbudget voor particulier opdrachtgeverschap is speciaal voor CPO gereserveerd. Elke provincie mag zelf bepalen hoe het omgaat met dit geld. In een aantal provincies kunnen gemeenten een subsidie aanvragen om de kosten te dekken die gemaakt zijn bij de inschakeling van externe adviseurs en CPO-groepen kunnen in de meeste provincies een subsidie aanvragen. Hiermee kunnen dan bijvoorbeeld de opstartkosten
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
76
betaald worden, die de groep maakt, voordat de daadwerkelijk bouw start en alle deelnemers van het project hun financiering beschikbaar hebben. 3. Inzicht krijgen in de redenen waarom burgers voor individueel of voor collectief particulier opdrachtgeverschap zouden kiezen. Mensen die hun eigen woning willen laten bouwen hebben de keuze uit IPO en CPO. Althans in theorie. In de praktijk blijkt dat maar weinig mensen op de hoogte zijn van het bestaan van CPO. Ze denken bij het zelf laten bouwen van de woning aan het zelfstandig kopen van een kavel en hier een woning op laten bouwen. Dat dit ook in groepsverband kan, weten er maar weinig, zo blijkt uit de gehouden steekproef. CPO is een groepsproces en beslissingen over collectieve (bouw)elementen worden in groepsverband genomen. Voor mensen die de zeggenschap volledig in eigen hand willen houden valt CPO af als verhuisalternatief. Het feit dat de woningen nog volledig ontwikkeld moeten worden, betekend dat het gehele ontwikkelingstraject enkele jaren in beslag kan nemen, waardoor particulier opdrachtgeverschap, in het algemeen, voor mensen die urgent moeten verhuizen afvalt als verhuisalternatief. Het soort mensen dat voor CPO kiest, kan vaak zijn of haar woonbehoefte niet verwezenlijken met het bestaande woningaanbod. Vaak gaan deze mensen op zoek naar gelijkgestemden om zo gezamenlijk in hun woonbehoefte te kunnen voorzien. Ze krijgen dan makkelijker voet aan de grond bij de gemeente en marktpartijen. Ook kan een CPO-project zijn oorsprong kennen als tegenreactie op de gemeente, als bijvoorbeeld besloten wordt om een bepaald pand te laten slopen. Twee belangrijke kenmerken van CPO die vaak als een kip-en-ei-verhaal uitgelegd worden zijn het beschikbaar zijn van geschikte kavels en het vinden van een groep. In de praktijk is het nu vaak zo dat een groep gelijkgestemden bij een gemeente of andere grondeigenaar aanklopt voor een locatie of dat de gemeente of grondeigenaar een locatie beschikbaar stelt voor CPO, waarna individuen zich kunnen melden en er vervolgens een groep gevormd kan worden. Mensen die CPO willen wijzen dan ook vaak naar de gemeente onder het mom van: ‘jullie stellen geen locaties beschikbaar’, terwijl gemeenten juist vaak zeggen ‘dat er geen interesse is voor CPO of dat ze geen mensen kunnen vinden die CPO willen’. Op deze manier vindt er dus vaak geen CPO plaats, terwijl zowel de opdrachtgevers dit wél willen en gemeenten ook doen overkomen dit te willen. Of gemeenten ook daadwerkelijk CPO willen faciliteren is een andere vraag en nader onderzoek zal moeten aantonen hoe de verschillende gemeenten daadwerkelijk denken over zelfbouw. De belemmeringen die mensen hebben op voor CPO te kiezen hebben voornamelijk betrekking op het hebben van voldoende kennis en kunde. In de steekproef werd ook het beschikbaar zijn een locatie en de gemeentelijke rompslomp vaak genoemd als mogelijke belemmering. Uit de steekproef verder dat starters op de koopwoningmarkt in de leeftijd van 20 tot en met 34 jaar vaker geneigd te zijn om hun eigen woning te laten bouwen middels CPO. Dit is te verklaren door ze nu vaak huurder zijn, lastig een hypotheek kunnen krijgen voor het type woning dat zij zoeken en CPO hun wél een betaalbare woning van hoge (bouw)kwaliteit kan bieden. Daarbij dient vermeld te worden dat CPO het verkrijgen van een hypotheek niet makkelijker maakt, maar er wel voor kan zorgen dat de totale kosten lager zijn, waardoor het te lenen hypotheekbedrag lager kan uitvallen. 4. Het bedenken van manieren om collectief particulier opdrachtgeverschap in Nederland te stimuleren. Zoals hierboven al te lezen viel, is er vaak wel degelijk behoefte aan CPO en willen gemeenten wel degelijk CPO in hun gemeente faciliteren. Doordat beide partijen naar elkaar wijzen, gebeurt er nu vaak helemaal niks. Potentiële opdrachtgevers hebben vaak meerdere belemmeringen die stuk voor stuk weggenomen moeten worden alvorens ze voor CPO zouden kiezen. Deze belemmeringen zijn
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
77
het niet hebben van (voldoende) kennis en kunde, het beschikbaar zijn van CPO-locaties, de gedachte dat CPO te duur is voor het budget of duurder is dan andere verhuisalternatieven. Daarnaast zijn er een aantal praktische belemmeringen die vaak niet bekend zijn bij het eerst idee, zoals de voorfinanciering en het ontstaan van groepsspanningen. Veelal wordt opdrachtgevers geadviseerd goede procesbegeleiding te zoeken. Maar ook hiervoor geldt weer dat men hiervan vaak niet op de hoogte is of dat men simpelweg niet de juiste partijen om zich heen verzameld. In de volgende paragraaf zal nader ingegaan worden de manieren waarop er meer CPO kan plaatsvinden in Nederland.
6.2
Aanbevelingen
In het vorige hoofdstuk zijn de belemmeringen die mensen hebben om voor CPO te kiezen. De belangrijkste belemmering was het feit dat bijna niemand van de respondenten aangaf van het bestaan van CPO af te weten. Door vervolgens door te vragen welke belemmeringen ze hadden om voor CPO te kiezen, kwam een aantal praktische elementen van zelfbouw aan het licht. In deze paragraaf zullen voor deze belemmeringen een aantal praktische aanbevelingen gedaan worden. Sommige belemmeringen hebben vooral betrekking op de potentiële opdrachtgevers zelf (hoe worden mensen bekend met CPO en hoe kan onwetendheid weggenomen worden?). Richting de verschillende betrokken marktpartijen zoals gemeenten, architecten, bouwers en adviseurs, zal ook een aantal aanbevelingen gedaan worden. Als eerste is het van belang om de gevonden belemmeringen te categoriseren. Weten van CPO is de belangrijkste belemmering en zal als eerste onder de loep genomen worden. Vervolgens zal er gekeken gaan worden naar het niet (voldoende) hebben van kennis en kunde van potentiële opdrachtgevers. Hier zal specifiek aandacht besteed worden aan misvattingen/vooroordelen als ‘het zal wel duurder zijn dan..’ en ‘het zelf bouwen van een woning kan niet met mijn budget’. Daarna zal de aandacht gericht worden op de bij CPO betrokken marktpartijen en zullen een aantal oplossingen gegeven worden voor vaak terugkerende problemen bij CPO. Deze paragraaf, dit hoofdstuk en daarmee ook het onderzoeksrapport zal afsluiten met een voorbeeld hoe CPO ingezet kan worden op een manier zoals dat nu nog niet gebeurd, waarvan ik persoonlijk denk dat het tevens een aantal andere problemen in de volkshuisvesting kan aanpakken. 6.2.1
Mensen bekend maken met CPO
Deze belangrijkste belemmering is meteen ook waarschijnlijk een van de lastigste om weg te nemen. Het feit dat mensen veelal niet van het bestaan van CPO afweten, betekend dat ze zich waarschijnlijk (nog) niet verdiept hebben in de mogelijkheden die er zijn om zelf je eigen woning te laten bouwen. De respondenten die wél van CPO hadden gehoord, waren er simpelweg ‘tegen aan gelopen’, doordat ze een dergelijk project in de omgeving hadden gezien of doordat ze hier via bekenden van op de hoogte waren. Op de locatie Een van de mogelijkheden om CPO meer bekend te maken is door op (potentiële) zelfbouw locaties een groot bouwbord te plaatsen en daarop aan te kondigen dat er gezocht wordt naar mensen die op deze locatie hun eigen woning willen laten bouwen (zie figuur 15). Op deze manier worden mensen aangesproken die met de gedachte lopen om te verhuizen en/of zelf hun huis willen bouwen. Op deze manier worden ze letterlijk ‘overvallen’ en weten ze meteen waar ze dan hun eigen woning zouden kunnen laten bouwen.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
78
Figuur 15: De aankondiging van een CPO-project in Rotterdam.
Benader de woningzoekenden Mensen die op zoek zijn naar een woning, maar niet van CPO afweten zullen CPO in hun zoektocht naar een geschikte woning niet meenemen. Door bij makelaars, hypotheekverstrekkers en op woningnetwebsites (regionale websites waar voor die regio het aanbod aan sociale huurwoningen gepubliceerd wordt, maar bijvoorbeeld ook funda.nl) informatie over CPO beschikbaar te maken, wordt deze groep mensen ook ‘overvallen’. Een makelaar zal misschien niet meteen staan te springen om een potentiële koper van één van zijn woningen in de richting van zelfbouw te sturen, maar wanneer het een bonus (courtagemodel) oplevert zal ook een makelaar dit in deze tijden van crisis niet laten lopen. Mensen die op zoek zijn naar een huurwoning, hebben vaak te maken met een wachtlijst. Door op woning-zoek-websites een advertentie (bijvoorbeeld in de vorm van een pop-up scherm )te plaatsen, kan aan deze groep mensen duidelijk gemaakt worden dat indien ze geen woning kunnen vinden, ze misschien eens naar de mogelijkheden van CPO zouden kunnen kijken. Voor deze groep is dan de insteek het realiseren van een zo goedkoop mogelijke woning door middel van groepsvoordeel. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in Almere, waar de gemeente tot 40 procent van de woning betaald en waar kopers dit verschil bij stijging van het inkomen terugbetalen of op het moment dat ze hun woning verkopen. 6.2.2
Wegnemen van twijfels bij potentiële opdrachtgevers
Van alle door respondenten genoemde belemmeringen is het niet hebben van kennis en kunde de belangrijkste. In Nederland bouwen maar weinig mensen hun eigen huis. Het is dus logisch dat maar een kleine groep Nederlanders daadwerkelijk ervaring heeft met het bouwen van een huis. Daarnaast is het geldbedrag dat ermee gemoeid is ontzettend hoog. Het maximale hypotheek bedrag dat iemand kan lenen is namelijk al snel 4 keer het bruto jaarsalaris van deze persoon. Het dus niet gek dat iemand zich wel twee keer zal bedenken voordat hij besluit om alle risico’s te dragen die het zelf bouwen van een woning met zich mee brengen. Het wegnemen van de twijfels over kennis en kunde is voor IPO makkelijker dan voor CPO, immers het betreft hier een groepsproces en waar meerdere mensen gezamenlijk optreden is de kans groot dat er bureaucratie optreedt. Aan de andere kant zullen er natuurlijk vaak mede-opdrachtgevers zijn die wel bouwkundige ervaring hebben. Voorbeelden van gerealiseerde projecten laten dit ook zien: er is vaak een creatieveling (architect, vormgever etc.) aanwezig onder de opdrachtgevers. Iemand die echter nog nooit van CPO gehoord heeft, zal hier natuurlijk niet van uit gaan. Daarom is het belangrijk om potentiële opdrachtgevers in een zo vroeg mogelijk stadium te voorzien van informatie over de voor- en nadelen van CPO ten opzichte van seriematige projectontwikkeling en het kopen van een bestaande koopwoning.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
79
Als mensen eenmaal op de hoogte zijn van het bestaan van CPO, zoals beschreven in de vorige sub paragraaf, moeten ze snel en eenvoudig informatie kunnen vinden over het proces dat gepaard gaat met CPO. Zo moeten ze snel antwoord kunnen krijgen op de vraag: wat gaat het me kosten, waar kan ik dit doen, hoe vind ik groepsgenoten en welke marktpartijen heb ik nodig die voor mij het werk gaan doen? Als mensen op internet naar zelfbouw of (collectief) particulier opdrachtgeverschap zoeken komen ze in het geval van zelfbouw als eerste allerlei sites van gemeenten tegen die kavels aanbieden en in het geval van (C)PO al snel bij websites van allerlei procesbegeleidingsbureaus. In wezen zouden deze twee zoektermen naar één platform moeten leiden, namelijk een overkoepelend platform dat geïnteresseerden in zelfbouw en IPO/CPO/MO voorziet van de antwoorden op alle bovengenoemde vragen. Dit platform zou potentiële opdrachtgevers ook moeten voorzien van voorbeeldprojecten. Er zijn nu al op YouTube allerlei filmpjes te vinden waar bewoners hun enthousiasme over hun zelf ontwikkelde woning tonen. Dit soort filmpjes werkt erg aanstekelijk en kunnen goed ingezet worden als middel om mensen te informeren, waardoor geïnteresseerden CPO als een reëel alternatief gaan zien. 6.2.3
Wegnemen van misvattingen en vooroordelen bij potentiële opdrachtgevers
Uit de eigen enquête en het vergelijkende onderzoek van Bosman & De Redder is gebleken dat mensen nog wat misvattingen hebben over PO en CPO. Bij sommige misvattingen kan zelfs de vraag gesteld worden of het geen vooroordelen zijn, die gebaseerd zijn op de mening en houding van de persoon zelf. Als iemand negatief ten opzicht van CPO staat, zal hij lastig te overtuigen zijn dat het ook voor hem of haar een reële optie kan zijn. De vraag is dan ook hoe de misvattingen die er blijkbaar zijn, weggenomen kunnen worden. Kosten van CPO In het verlengde van de vorige sub paragraaf is de volgende stap dus om mensen duidelijk te maken dat CPO in principe met elk budget mogelijk is. Kijk bijvoorbeeld naar de gemeente Almere die mensen in staat stelt om voor € 110.000,- een woning te laten bouwen. Een CPO woning is dus helemaal niet duur, maar blijkbaar denken mensen, zoals al vaak besproken in het onderzoeksrapport, dat het zelfbouwen van een woning alleen mogelijk is voor de rijken die bijvoorbeeld een vrijstaande woning op een riant perceel willen laten bouwen voor zeg € 500.000,-. Hier kan gesteld worden dat de invloed van tv-programma’s geen goede reclame is als het gaat om goedkope zelfbouw, want in bijna alle programma’s op tv waar mensen hun eigen huis (laten) bouwen, is te zien dat ze vaak in de duurdere prijsklasse thuishoren én dat ze (veel) duurder uitvallen dan vooraf begroot. Op de tv draait het immers (zeker bij de commerciëlen) om drama: wat ging er allemaal fout en niet om een zo goed mogelijk beeld schetsen van de werkelijkheid. Het is dus van belang dat een platform dit duidelijk maakt naar geïnteresseerden in zelfbouw. Het voordeel van zelf je woning bouwen is namelijk dat de kwaliteit (veel) beter is dan bij regulier projectontwikkeling of bestaande koopwoningen. Als de insteek van opdrachtgevers is om zo goedkoop mogelijk te bouwen, dan kan dat prima met CPO door bij marktpartijen groepsvoordeel af te dingen. Is de insteek een bijzondere manier van wonen (ecologische, duurzaam etc.), dan is dit vaak prijsbepalend en kan dit resulteren in een duurdere woning. De kwaliteit van zo’n duurdere woning is dan wel weer (een stuk) hoger dan vergelijkbare woning in dezelfde prijsklasse. Dit voordeel is waar maar weinig mensen zich blijkbaar van bewust zijn en zal dan ook duidelijk gemaakt moeten worden door een dergelijk op te richten platform.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
80
Vinden van groepsgenoten Omdat CPO een groepsproces is, kan het pas plaatsvinden als meerdere potentiële opdrachtgevers zich verenigen. Er is een drietal mogelijkheden te benoemen hoe een CPO-groep tot stand komt: 1. Gelijkgestemden vinden elkaar en besluiten gezamenlijk aan de slag te gaan. 2. Een professionele partij zoekt individuen bij elkaar om gezamenlijk aan de slag te gaan. 3. Een locatie is beschikbaar en geïnteresseerden melden zich bij de grondeigenaar. De eerste mogelijkheid is nu vaak de manier waarop een groep aan de slag gaat. Deze mensen zijn vaak om wat voor reden dat ook met elkaar in contact gekomen en hebben ondervonden dat ze op de een of andere manier gelijkgestemd zijn. Dit feit, gecombineerd met de onvrede over de huidige woonsituatie van de individuen, doet ze besluiten om zelfstandig aan de slag te gaan en hun droom te verwezenlijken. De tweede mogelijkheid gebeurt nu al op kleine schaal. Een aantal bouwprocesbegeleidingsbureaus brengt hun werkzaamheden onder de aandacht in de media (tv, radio, krant, website, sociale media etc.) en mensen die met het idee lopen om zelf hun huis te gaan bouwen kunnen zich tot deze marktpartijen richten. Geïnteresseerden moeten natuurlijk wel van het bestaan van deze partijen af weten, dus ook hier kan een landelijk platform middels links naar websites geïnteresseerden doorverwijzen naar de professionals die voor hun de woning gaan ontwerpen, bouwen en/of het proces gaan begeleiden. De laatste mogelijkheid is de andere kant van het kip-en-het-ei-verhaal. Daar waar er nog geen groep is, maar wel een locatie beschikbaar is, kan een grondeigenaar er voor kiezen om zelf zijn grond te verkopen aan mensen die op die plek willen wonen. Waar projectontwikkelaars de laatste jaren steeds minder vaak grond aankopen om er woningen op te gaan ontwikkelen, zijn grondeigenaren dus steeds vaker genoodzaakt om zich direct tot de toekomstige bewoners te richten. Het grote voordeel van het aanbieden van één CPO-kavel ten opzichte van meerdere IPOkavels is het feit dat de grond in één keer verkocht kan worden. Dit betekent voor een grondeigenaar wel dat hij soms langer moet wachten totdat er zich een groep aan dient die de grond wil kopen. Hij zou er echter ook voor kunnen kiezen om een partij in te schakelen die voor hem het proces gaat regelen, waardoor mogelijkheid twee en drie gecombineerd worden. Inmiddels zijn er websites waar geïnteresseerden en locaties elkaar kunnen vinden. De website www.wikaza.nl is daar in mijn ogen de beste van. Op deze website staan op een kaart (voorlopig alleen nog Amsterdam, de regio Haaglanden en Zwolle) verschillende kavels (individueel, collectief, mede-opdrachtgeverschap en hergebruik), waar mensen zich bij aan kunnen sluiten. Ook kunnen bouwgroepen zich kenbaar maken en kunnen professionals hun diensten aanbieden op deze website. Een landelijk platform zou een dergelijke website kunnen ‘embedden’ (opnemen op de eigen website), zodat geïnteresseerden meteen kunnen kijken waar ze dan hun eigen woning kunnen bouwen of bij welke groep ze zich willen aansluiten. Een dergelijke website dient dan wel uitgebreid te worden, zodat het een landelijke dekking heeft. Voorfinanciering Een mogelijke belemmering is het feit dat opdrachtgevers het voortraject zelf moeten financieren. Immers, een hypotheekverstrekker geeft pas het hypotheekbedrag op het moment dat de bouwvergunning voor het project afgegeven is. In de initiatief- en ontwerpfase van het project zullen de opdrachtgevers de te maken kosten zelf moeten betalen. Dit kan voor mensen een probleem zijn. (vooral) Voor starters en mensen met een laag inkomen kan dit zelfs betekenen dat het voor hen niet mogelijk is om middels CPO hun eigen woning te laten bouwen.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
81
Doordat CPO steeds vaker in het nieuws komt, beginnen banken en hypotheekverstrekkers in te zien wat de voordelen van CPO zijn. De Rabobank heeft bij een aantal startersprojecten de groep een lening verstrekt om zo de voorfinanciering mogelijk te maken. Op het moment dat het project de bouwvergunning kreeg en iedere individu de beschikking kreeg over zijn hypotheekbedrag, werd deze lening en de rente terugbetaald aan de bank. Zonder deze lening was het project niet mogelijk en door de corporatieve structuur van de Rabobank bleek het toch mogelijk om een dergelijk project voor starters mogelijk te maken. 6.2.4
De houding van marktpartijen bij CPO
Marktpartijen moeten zich bewust zijn van het feit dat als ze iets met zelfbouw van doen hebben, dat ze vaak te maken hebben met leken. Elke partij heeft zijn eigen expertise, maar de klant waar ze in het geval van CPO mee te maken krijgen, snapt hier vaak weinig tot niks van. Waar professionele partijen als architecten, projectontwikkelaars, maar ook aannemers en allerhande adviseurs vaak een gedegen opleiding in hun vakgebied hebben gehad en door hun werk ook nog eens veel praktische kennis van hun vakgebied hebben, zijn potentiële opdrachtgevers (vaak) totaal onervaren met de bouwwereld en hierdoor kunnen dan ook snel allerlei problemen ontstaan. Wat voor een professional logisch en vanzelfsprekend is, is voor een opdrachtgever vaak volkomen nieuw en onbekend. Gemeenten De houding die de partijen naar elkaar toe hebben is dus van groot belang voor het doen slagen van een CPO-project. De uitgifte van grond en een daarbij horende grondprijs per m2 is voor gemeenten een inkomstenbron. Een vaak gehoord argument waarom zelfbouw duur zou zijn, is deze grondprijs: het is een substantieel deel van de kosten van een woning (tot wel een derde van de totale kosten). De hoogte van de grondprijs heeft dus grote invloed op kosten van een woning. Een relatief hoge grondprijs resulteert dan in het feit dat het realiseren van goedkope woningen vaak niet meer mogelijk is. Waar een ‘redelijk’ grondprijs van €500,- per m2 bij een eengezinswoning met 120m2 grond €60.000,- kost, kost diezelfde grond bij een ‘hoge’ grondprijs van €1.000,- per m2 ineens het dubbele, oftewel € 120.000,-. Als de bouwkosten en de bijkomende kosten voor deze woning hetzelfde zijn (zeg € 120.000,-) dan kost de goedkope woning € 180.000,- en de dure € 240.000,-, hetgeen een verschil qua kosten van 33% betekend. Het moge duidelijk zijn dat de goedkope woning aangemerkt kan worden als starterswoning, terwijl de duurdere woning het etiket goedkope middenklasse woning opgeplakt zal krijgen. Wethouder Adri Duivesteijn van de gemeente Almere heeft een tiental tips voor gemeenten opgesteld, gebaseerd op ervaringen uit de praktijk. Almere is de gemeente waar het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen middels particulier opdrachtgeverschap tot stand komt. Voor gemeenten is het van belang dat ze (Duivesteijn, 2011): - daadwerkelijk een visie voor zelfbouw hebben, - de vraag centraal stellen, - kiezen voor organische stedenbouw, - zo veel mogelijk vrijheid creëren, - proefondervindelijk te werk gaan, - een compact team in de planfase inzetten, - strakke deadlines hanteren, - accounthouders één op één koppelen aan kavelkopers, - durven te wachten, - zowel intern en extern herkenbare (beeld)taal hanteren
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
82
Architecten, aannemers en adviseurs Voor de partijen die de opdrachtgevers daadwerkelijk helpen om de woningen te ontwerpen en laten bouwen, is het ontwikkelen van woningen een dagelijkse bezigheid. Voor de opdrachtgevers echter niet. Zij komen dan ook met hele andere vragen dan de professionele partijen waar ze normaal gesproken mee te maken hebben. Architect Bastiaan Jongerius vertelde mij hierover toen ik hem interviewde over het CPO-project Elzes in het centrum van Amsterdam (zie figuur 16). Hij was zelf één van de zes opdrachtgevers van een zestal middels CPO te realiseren woningen. Naast opdrachtgever was hij ook de architect van het project. Waar hij gewend was met professionals om te gaan, zat hij nu ineens om tafel met zijn toekomstige buren. Wat vooral lastig was, vertelde hij, was het feit dat de opdrachtgevers menen dat zij alles voor het zeggen hebben. Als er tijdens de bouw nog een stopcontact op een andere plek moest, dan moest hij dat maar gaan regelen. Deze opdrachtgever realiseerde echter niet dat de leidingen en dus ook de plek van het stopcontact al ingestort waren in de betonwanden en alleen nog maar tegen (hoge) meerkosten gewijzigd konden worden. Een illustratief voorbeeld van hoe anders burgers tegen bouwen aankijken dan professionals. CPO vraagt dus een andere benadering van marktpartijen. Ze zullen zich bewust moeten zijn dat leken geen kennis en weet hebben van de verstandsverhoudingen die normaal gelden binnen de bouwwereld. Omdat CPO een groepsproces is, ligt het voor de hand vanaf het eerste initiatief een groep van adviseurs in te schakelen. In principe zou iedere professionele partij zich als adviseur moeten opstellen naar de opdrachtgevers. Het vroeg inschakelen van verschillende ‘adviseurs’ kan er dan toe bijdragen dat fouten die ontstaan door de onwetendheid van de opdrachtgevers voorkomen kunnen worden. Een aannemer kan dan in een vroegtijdig stadium de groep adviseren om met bepaalde uitvoeringsproblemen rekening te houden. Voor de groep is het dan ook zaak om zich vanaf het eerste moment te verenigen in een stichting of vereniging, waarbij het bestuur formeel de opdrachtgever is voor het gehele bouwproject. Binnen het project bepalen de individuele opdrachtgevers de indeling van hun woning dan in overeenstemming met de architect. Daarnaast kan de expertise, die vaak in de groep op één of andere manier aanwezig is, optimaal ingezet Figuur 16: Architect Jongerius bij CPO-project Elzes worden, doordat bijvoorbeeld een opdrachtgever in Amsterdam. die jurist is zich bezig kan houden met de juridische kant van het proces, terwijl een sociaal ingesteld iemand zich juist bezig kan houden met de buurtbewoners en het zo goed mogelijk oplossen of voorkomen van mogelijke problemen als overlast door bouwwerkzaamheden. Financiers: banken, hypotheekverstrekkers en investeerders In paragraaf 6.2.3 werd al gesproken over de financiering van het project. De voorfinanciering zal voor een bepaalde groep mensen altijd lastig zijn en kunnen betekenen dat ze afhaken voor of
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
83
tijdens het proces. Doordat CPO steeds vaker voorkomt, lopen steeds meer mensen tegen dit probleem aan. Er zijn CPO-groepen geweest die naar een bank gestapt zijn met dit probleem en toen is gebleken dat banken (ik ken zelf het voorbeeld van de Rabobank in Almere) dit soort initiatieven best willen steunen. Een geheel andere financieringsmogelijkheid is die van de subsidie. Iedere provincie heeft een fonds om CPO-groepen en/of gemeenten financieel te ondersteunen. In hoofdstuk twee is al gebleken dat deze bedragen vaak tussen de enkele duizenden en maximaal 10.000 euro per woning kunnen zijn. Dit zijn substantiële bedragen voor groepen om gemaakte kosten gedurende de initiatief- en ontwerpfase mee af te dekken. Daarnaast bieden veel gemeenten verschillende leningen voor starters en/of duurzame (ver)bouwprojecten. Dergelijke leningen gaan van € 1.000 tot wel € 10.000. Doordat mensen vaak waarschijnlijk niet op de hoogte zijn van het bestaan van deze subsidie- en leningsmogelijkheden laten ze een heel stuk financiële hulpmiddelen liggen. Dat is zonde, want juist nu is het voor starters lastig om het bedrag dat ze voor ogen hebben te kunnen lenen. Ook hier geldt weer dat een landelijk platform hier een goed stuk informatievoorziening kan bieden. 6.2.5
Zet CPO in als middel bij sloop en nieuwbouw
(Vooral) in de grote steden is veelal sprake van de herstructurering van complete wijken. Het gaat dan om wijken waar veel criminaliteit is, waar de staat van de woningen slecht is en waar vaak veel allochtonen wonen. Deze wijken worden veelal met overheidssteun en –subsidie op grote schaal getransformeerd. Hierbij worden vaak complete woningenblokken tegen de vlakte gegooid om er vervolgens nieuwe voor terug te bouwen. Waar de gesloopte woningen veelal huurwoningen waren, is de herbouw grotendeels koop. De huurwoningen zijn vaak in het bezit van een woningcorporatie, waardoor het mogelijk is om hele blokken in één keer te slopen. De bestaande huurders kunnen niet altijd terugkeren in deze wijken, omdat ze óf de nieuwe huurprijzen niet kunnen betalen óf niet in aanmerking komen voor een hypotheek voor een koopwoning. Dit betekent dan ook dat deze mensen niet terug kunnen keren in de wijk als ze dit zouden willen. Een ander probleem waar woningcorporaties mee te maken hebben zijn scheefwoners. Dit zijn mensen die in de loop der jaar steeds meer zijn gaan verdienen, waardoor ze nu niet meer tot de primaire doelgroep van de corporatie behoren. De huurstijging is in diezelfde periode vaak maar een fractie van de salarisstijging, waardoor deze mensen eigenlijk ‘te goedkoop’ wonen. Voor deze mensen is dit natuurlijk fijn, ze betalen namelijk maar relatief weinig voor hun woning, maar de corporaties hebben geen mogelijkheden om deze mensen te dwingen op zoek te gaan naar een duurdere woning. CPO zou in deze situatie ingezet kunnen worden als middel om de scheefwoners aan een koopwoning te helpen. Door de koopwoningen die nu op de vrij markt verkocht worden te laten kopen door de huidige scheefwoners, krijgen zij de kans om hun toekomstige woning zelf vorm te geven. Doordat de kostprijs van CPO vaak onder de marktwaarde van de woning ligt, is het hypotheekbedrag dat nodig is ook lager en daarmee dus ook de maandlasten. Ook geeft het de mogelijkheid om in de wijk te blijven wonen. Voor de woningcorporatie betekent dit dat ze (een deel van) hun koopwoningen nog voordat er één steen gelegd is al verkocht hebben, iets wat vandaag de dag vaak nog niet zo gemakkelijk blijkt te zijn.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
84
Literatuurlijst Beck, D. E., & Cowan, C. C. (1999). Spiral dynamics mastering values, leadership, and change : exploring the new science of memetics. Malden: Blackwell. Blom, A., Jansen, B., & Van der Heide, M. (2004). De typologie van de vroeg-naoorlogse woonwijken. Zeist: Projectteam Wederopbouw (PWO). Boelens, L., Bolt, G., Boonstra, B., Brouwer, J., Hooimeijer, P., & Nonnekes, N. (2010). Zelfbouw in reflectie - Evaluatie SEV-experimenten (C)PO/MO. Rotterdam SEV. Boonstra, E. (2008). Evaluatierapport Wallisblok experiment. Rotterdam SEV. Bourne, L. S. (1981). The geography of housing. London: Arnold. Bouwmeester, H. (2005). Bewoners bouwen de buurt - Collectief particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. Den Haag: VROM. Bouwmeester, H. (2008). MEER RUIMTE VOOR EIGENBOUW - Studieochtend eigenbouw in BLSgemeenten. Rotterdam: SEV Realisatie. Braster. (2000). De kern van casestudy's. Bronkhorst, M., & de Bruijn, M. (2006). Leidraad Bouwen met je buren voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Amsterdam: STAWON. Burie, J. B. (1972). Wonen en woongedrag; verkenningen in de sociologie van bouwen en wonen. Meppel: Boom. CBS. (2009). Het wonen overwogen de resultaten van het woononderzoek Nederland 2009. Den Haag: Centraal Bureau voor de Statistiek. CBS. (2010). Gereedgekomen woningen 1995-2010. In CBS Statline (Ed.). Den Haag. Companen B.V. (2001). Vraag naar particulier opdrachtgeverschap. Arnhem: Companen B.V., . Crommentuijn, L. (1997). Regional household differentials structures and processes. Amsterdam: Thesis. Crone, J., & Noorman, A. W. (2004). Woningcorporaties en zeggenschap. Rotterdam: SEV ICEB. Dammers, E., Ronden, H., & Ruimtelijk Planbureau. (2007). Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. Rotterdam: NAi Uitgevers. De Regie B.V., & Van Voorden en De Groot Groep. (2004). Onderzoek kosten- en kwaliteitsvergelijking collectief particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam: SEV. De Ridder, W., & Bosma, D. (2012). Nieuwbouw in de toekomst: meer keuzevrijheid en slimme begeleiding voor de woonconsument. Den Haag: DBMI. Drewes, F., & Van Vossen, E. (2006). Een huis op maat .... ook voor u? Handboek particulier opdrachtgeverschap voor (bijna) ieder inkomen. Amsterdam: De Regie in opdracht van de Gemeente Almere. Duivesteijn, A. (1997, 22 mei). Het 'wilde wonen' vereist collectieve planning NRC Handelsblad. Duivesteijn, A. (2011). Mensen maken de stad: Tien ervaring uit de Almeerse praktijk - Opgesteld voor bestuurders en ambtenaren (pp. 4). Almere. Earley, P. C., & Soon Ang. (2003). Cultural intelligence: individual interactions across cultures: Stanford University Press. Evenhuis, C. H. S. (2002). Levensloopbewust beleid in de steigers Verkenning Levensloop: achtergronddeel: analyses van trends en knelpunten, . Den Haag: Ministerie van SoZaWe. Festinger, L. (1957). A theory of cognitive dissonance. Evanston, IL: Row & Peterson. Gärling, T., & Friman, M. (2001). A Psychological Conceptualization of Residential Choice. In J. Aragonés, G. Francescato & T. Gärling (Eds.), Residential Environments: Choice, Statisfaction, and Behavior. Westport: Greenwood. Geuting, E., Sevenheck, F., Stec Groep B.V., & Van Venrooij, G. (2006). Quick scan: prijs bij particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam SEV.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
85
Goetgeluk, R. (1997). Bomen over wonen : woningmarktonderzoek met beslissingsbomen. Utrecht: Koninklijk Aardrijkskundig Genootschap [etc.]. Hirschman, A. O. (1970). Exit, Voice, and Loyalty: Responses to Decline in Firms, Organizations, and States. Cambridge, MA: Harvard University Press. Hofstede, G. (1980). Culture's consequences; international differences in work-related values. Beverly Hills: Sage. Hofstede, G. (1991). Cultures and organizations software of the mind. London: McGraw-Hill. Hogenes, A., Noorman, A. W., Keers, G., & Oosterbaan, J. (2003). Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing - Voorbeeldplannen en -projecten. Amsterdam: RIGO Research en Advies B.V. Hooimeijer, P., & Oskamp, A. (1999). Advances in the Microsimulation of Demographic Behavior Population Issues. In L. J. G. Wissen & P. A. Dykstra (Eds.), (pp. 229-263): Springer Netherlands. Hulsman, B. (2005, 29 januari). Wild wonen komt niet van de grond, NRC Handelsblad. Kabinet Rutte 1. (2010). Vrijheid en verantwoordelijkheid - Regeerakkoord VVD-CDA. Den Haag. Kahneman, D., Slovic, P., & Tversky, A. (1982). Judgment under uncertainty: heuristics and biases. Cambridge, UK: Cambridge University Press. Kahneman, D., & Tversky, A. (1974). Judgment under Uncertainty: Heuristics and Biases. Science, 185(4157), 1124-1131. Kastein, M. (2008). CPO enorm in opmars Retrieved 17 oktober, 2011, from http://www.particulieropdrachtgeverschap.nl/artikelen/2/451/CPO_enorm_in_opmars.html Keers, G., Van Iersel, J., & RIGO Research en Advies B.V. (2006). Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam: SEV. Korzilius, H. (2000). De kern van survey-onderzoek. Assen: Van Gorcum. Maslow, A. H. (1943). A theory of human motivation. Psychological Review, 50(4), 370-396. doi: 10.1037/h0054346 Maslow, A. H. (1968). Toward a Psychology of Being: Wiley. Nannen, A.-M. (2000). Emmen groeit! De veranderingsprocessen in de sociale woningbouw in Emmen; architectuur, stedenbouw, volkshuisvesting en herstructurering in vijftig jaar tijd. Assen: Van Gorcum. Norman, A. W. (2006). Particulier Opdrachtgeverschap - tussen droom en daad staan instituties in de weg. Rotterdam: SEV. Norman, A. W., Gelinck, S., Ruimtelab, & Bakker, F. (2002). Betaalbaar particulier opdrachtgeverschap - Stategieën voor gemeenten en marktpartijen ter inspiratie en discussie. Rotterdam: SEV. Priemus, H. (1972). Een massa bedstro; verkenningen op het thema verhuizen. 's-Gravenhage: Staatsuitgeverij. Priemus, H. (1984a). Nederlandse woontheorieën (Vol. 6). Delft: DUP. Priemus, H. (1984b). Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad (Vol. 3). Delft: DUP. Pronk, J. P., & Remkes, J. W. (2000). Nota Wonen - Mensen, wensen, wonen. Den Haag. Rossi, P. H. (1955). Why families move; a study in the social psychology of urban residential mobility. Glencoe: Free Press of Glencoe. Schellevis, J. (2002). Particulier opdrachtgeverschap en consumentgerichte projectontwikkeling. Amsterdam: EIB. Schop, G. J. (2012). Praktijkcase veranderen Retrieved 5-7-2012, from http://www.gertjanschop.com/praktijkcaseveranderen SEV. (2006). BEWONERS AAN ZET - Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam: SEV. SEV Realisatie. (2007). Bouwen met burgers - Handboek CPO voor gemeenten. Rotterdam. Slovic, P., Finucane, M. L., Peters, E., & MacGregor, D. G. (2004). Risk as Analysis and Risk as Feelings: Some Thoughts about Affect, Reason, Risk, and Rationality. Risk Analysis, 24(2), 311-322.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
86
Tiemeijer, W. (2011). Hoe mensen keuze maken - De psychologie van het beslissen. Amsterdam: Amsterdam University Press.
Websites www.agentschapnl.nl/rgo www.arch-lokaal.nl www.brabant.nl www.deregie.nl www.ICEB.nl www.kabinetsformatie2010.nl www.kei-centrum.nl www.marketmatchers.nl www.particulieropdrachtgeverschap.nl www.rigo.nl www.rijksoverheid.nl/#ref-vrom www.sev.nl www.urbannerdam.nl www.zuid-holland.nl
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
87
Bijlage I
Summary
Cohousing in the Netherlands Cohousing is a way of housing construction where a group of people together develop their own (future) dwelling. Jointly, a building lot is searched for and purchased, the design gets made and after obtaining the required permits, the actual building of the dwellings will take place. This way of developing dwellings only takes place on a small scale in the Netherlands. Cohousing combined with individual self-developing a dwelling are ways in which citizens have full saying and freedom of choice about their own dwelling. The fact that this type of housing development only takes place in on a very small scale has been the base for my master thesis research on this phenomenon. The objective of this master thesis is obtaining insight in the relationship between the decision to move and the choice for individual self-developing a dwelling, obtaining insight in the differences between individual self-developing a dwelling and cohousing, obtaining insight in the reasons to choice for individual self-developing a dwelling and cohousing and devising ways to stimulate cohousing in the Netherlands. Forms of self-developing a dwelling As described above, cohousing is a development method where the future residents of a dwelling design and build their own dwelling (or let it be designed and be build). The building of only one dwelling by its future resident(s) is called traditional self-building or individuals self-development (‘Individueel Particulier Opdrachtgeverschap’ in Dutch). Other forms of self-developing a dwelling (often called self-building)are co-developing, where the future resident(s)develop their dwelling in consultation with a professional property developer, and consumer-aimed property development, where a professional party initiates the project and where a future resident has full saying and freedom of choice concerning the internal division of space and the appearance (facades, building volume etc.) of his future dwelling. Group and location Characteristically of cohousing is the fact that a group of people collectively develop their dwellings. Concretely, this means that the initiative of a cohousing project can take place in two manners, videlicet because a group of people decides to develop their own dwellings or because a location is (or is made) available for cohousing. Here, one of the bottlenecks s brought into light: how do initiators find each other and vice versa: how are initiators found when a location is available. When a collective has been formed and the suitable site is present, the actual development process can begin. In fact, this development process does not differ from any normal property development by professional parties. An initiator, in the case of cohousing the collective of initiators, goes in search of an architect, a contractor and advisors. Depending on the chosen corporation model between the different parties, the risk are divided over the different parties. Prefinancing The field of financing of a cohousing project differs from normal property development. Because of the fact that the future owner-occupants are the principals of the building process, one is financially responsible from the very first moment. Where a buyer of a normal developed newly built dwelling pays his dwelling during the realisation phase of the dwelling (often in several parts), there the initiators of a cohousing project are faced with several costs from the very first begin of the project, which they have to pay by themselves. As banks (in the Dutch situation) generally provide a mortgage when all required permits are granted, this so called ‘pre-trajectory’ has to funded by the own capital of the initiators. This prefinancing can in some cases cause problems, especially in
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
88
projects where starters on the housings market are involved. On the other hand, initiators do have the full saying about the building activities. They can decide to let the whole project be built by a professional contractor, but practice shows that often simple components (the placing of separation walls, placing a kitchen, laying carpet, painting etc.) are done by the initiators themselves. One who is skilful can save quiet some money, whereas one who has a spacious budget can contract out the whole project. This ability to cope for oneself occurs in to a lesser degree in other forms of selfbuilding and often isn’t even possible in professional property development. Characteristics of cohousing dwellings In the field of price, quality, building pace and perfusion, cohousing dwellings hardly differ from standard newly built dwellings. The quality of cohousing dwellings is in general higher than normal newly built dwellings, because each dwelling is designed according to the wishes and demands of its future residents. The price of cohousing is the cost price. In the case of cohousing, this cost price often lays under the market value of the dwelling. In other cases, this difference gets ‘pumped back’ into the dwelling during the development process, by choosing better, higher-graded or sustainable building materials or components. With this fact, the price-quality relationship of cohousing dwellings is almost always (quiet a lot) higher than that of comparable normal newly built dwellings. Due to the fact that the residents know each other from before the first stone was laid, perfusion is often low: one is highly satisfied with an extraordinary dwelling. Example of cohousing project where the initiators still reside twenty years after the project has been completed or not exceptional. Government and cohousing The Dutch government stimulates self-building by means of a subsidy. The governmental strive, stated in 2000 by the then Dutch minister of housing, for a situation where one out of the three newly built dwellings is constructed via self-building as from 2005, has by far not been achieved (approximately ten per cent of all newly built dwellings in 2011 was established through selfbuilding). The Dutch government made a subsidy of 42,5 million euros available by the means of the ‘Besluit Locatiegebonden Subsidie’ (Decree Location bounded Subsidy). From this subsidy, 8 million euros was reserved solely for cohousing. The total sum was distributed of the twelve Dutch provinces, who became independently responsible for a suitable policy cornering the assignment of the subsidy towards either municipalities or cohousing groups. Depending on the provincial policy, the subsidy can amount to a total of €10.000 per dwelling. The decision to move Moving and the previous decision to move sweepingly resolves the degree of dissatisfaction about the current residential situation. This dissatisfaction arises from the fact that the present residential situation (consisting of the current residential situation and experiences from the previous and childhood residential situation and the residential situation of reference groups) is not in accordance with the aspiration picture (the picture one considers to be the most suitable for their current residential situation) and is called ‘locational stress’. Dissatisfaction can arise in four manners, namely dissatisfaction about the current dwelling, dissatisfaction about the living environment, changes in the personal and/or household situation and changes in the financial position. When the aroused locational stress passes a certain threshold, a household has to make a decision out of six solution alternatives (doing nothing is also one of the alternatives). The decision to move is the most radical alternative of that, but is solves the dissatisfaction most.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
89
The hindrances to choose for cohousing: being cognisant of cohousing By means of an inquiry, respondents were asked whether they wanted to self-built the own dwelling. After explain what cohousing is, the respondents were asked whether they have had heard for this form of property development. Over 95 per cent of the total of 77 respondents indicated that they had never heard from this way of housing constructing. Therefore, this is the most important hindrance for people in choosing cohousing as a moving alternative. Just then one can real take it along in weighing the different alternatives. Recommendation A cohousing project can originate in three ways: a number of alike tempered people decides to collectively develop their own dwellings, a professional party goes in search for people willing to self-develop their own dwellings of a land owner goes in search for people willing to self-develop their own dwellings on his property. In the last instance, potential initiators can get acquainted with cohousing on the site itself, by placing a building signboard, announcing that that site is available for cohousing. The two first mentioned cases are about approaching house hunters. Those people have already made the decision to move, but are not yet familiar with cohousing. Therefore they don’t see cohousing as an alternative. People in search for an owner-occupied dwelling direct themselves to a broker or search in websites like funda.nl, whereas people in search for a (social) rental dwelling search on regional ‘woningnet’-websites. Concentrating one’s attention to cohousing on those websites, by means of a pop-up advertorial, will make clear what cohousing is and that it is possible with (almost) every budget. Most likely, a part of the de house hunters will then become interested for cohousing. The hindrances to choose for cohousing: having knowledge and skills Subsequently, respondents of the inquiry were asked which hindrances they have in choosing for cohousing. Different causes were named, of which ‘I don’t have the knowledge and/or skills’ was the most mentioned. Apparently, people considers themselves unable to collectively with other develop their own dwelling, when they think of suspect that they have a lack of knowledge and skills in the field of constructing. Recommendation One who has already awareness of cohousing, has to be clarified that the in a group building of your own dwellings has the advantage that the knowledge and skills about constructing a house of other group members can be used. By using the joint knowledge and skills of all initiators, each initiator can deploy his specific knowledge at its true value (for instance a jurist who is engaged in the granted the permits). This can be cost saving, as there is no need to bring in expertise from an advisor. This type of information has to be clear in the most early stage for persons interested in cohousing. One nationwide platform (for instance a website) can be the desired outcome: a place where people who have heard from cohousing will be informed about the fact self-developing your own dwelling is available for a much bigger group than they initially thought of. Subsequently, those people have to be informed about the advantages cohousing can offer them, in order to make them reconsider cohousing as an actual option in choosing between the moving alternatives.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
90
The hindrances to choose for cohousing: misconceptions about self-building The respondents of the questionnaire were often not abreast of the existing of cohousing. The lack of knowledge and skills turned out to be the next hindrance. When this hindrance is taken away, practical hindrances are coming into sight. From the inquiry, those hindrances appeared to be mostly misconceptions about self-building. Those hindrances are ‘it shall be more expensive than normal (newly built) dwellings’, ‘it shall not be achievable with my budget’ and ‘it shall be difficult to find a suitable location and/or group members’. Recommendation In the field of costs, it has been shown that cohousing leads to a (much) better price-quality rate compared to normal developed property and existing owner-occupied dwellings. That people are not aware of this, is a different story. People interested I cohousing will have be made clear what the characteristics of cohousing are: what does it costs and what will it bring in more than buying a normal newly built dwelling or an existing owner-occupied dwelling. Finding a cohousing location and group member is a component of cohousing that can lead to problems in each cohousing project. This chicken-and-egg debate is an essential element of each cohousing project and can be taken away by bringing supply and demand in contact with each other. The website www.wikaza.nl is an example of this and could, when it has nationwide coverage, be embedded into the previous mentioned national platform. The hindrances to choose for cohousing: the attitude of market parties A different hindrance that respondents mentioned in the inquiry, is the municipal red tape. Apparently, respondents expect the municipality to be elephantine, dilatory and bureaucratic concerning self-developing. Self-developing a dwelling will take more time that buying a newly built or an existing dwelling, as the whole development process has to be run through. A slow and bureaucratic municipal process will slow down the whole development process. Recommendation The municipality determines the proceeding of a cohousing project, as it is the party that grants the permits and the land owner in a number of projects. It is important that all market parties, municipalities in particular, adopt a different attitude towards private initiators than to professional principals of a building project. Private persons often lack the experience of developing a dwelling and have to be accompanied and guided by professionals. Their aim is also different than professional parties: it is (one of) the biggest expenditure in their life, of which they want enjoy living in the upcoming years. Providing openness and clarity are crucial then: what are the total costs of the building plot, which activities are carried out by which party and how do procedures work? At the moment, four mayor building process accompanying businesses (Urbannerdam in Rotterdam, Bouwen in Eigen Beheer in Eindhoven, De Regie in Amsterdam and Kuub in Groningen)are active in organising and facilitating cohousing projects. The mentioned firms often offer a total package for a fixed price (or as a percentage of the total costs) and relieve initiators quiet some work. Furthermore, they have quite a history in self-development and have the required connects to other parties, through which the selecting of architects, contractors and other advisors can be quicker en better.
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
91
Bijlage II
Vragenlijst enquête
1. Zou u uw eigen huis willen laten bouwen? Want
Ja
Nee
Misschien
Weet niet
Collectief particulier opdrachtgeverschap (kortweg CPO) is samen met een groep de bouwgrond verwerven, het ontwerp laten maken en hierop de woningen laten bouwen. Het duurt zo’n 2 tot 4 jaar voordat de woning af is. 2. Kent u deze manier van het zelf te laten bouwen van een woning? Ja
-> vraag 3
Nee
-> vraag 4
3. Op welke manier heeft u hier van gehoord? Ervaring zelf/anderen
TV programma
anders
4.. Zou u middels CPO uw eigen woning willen laten bouwen? Want
Ja
-> klaar
Nee
-> vraag 5
Misschien ->
vraag 5
<-Weet niet
5. Wat is voor de BELANGRIJKSTE belemmering om op deze manier uw eigen huis te bouwen?
Duurder dan …/ te duur voor mijn budget/geen tijd voor/ geen zin in groepsproces/wil volledige zeggenschap IPO/ geen kennis en kunde/geen grond voor/anders, nl
6. Als deze belemmering er niet is, zou u dan voor CPO kiezen? Ja
-> klaar
Nee -> vraag 8
7. Welke belemmeringen heeft u nog meer?
Duurder dan …/ te duur voor mijn budget/geen tijd voor/ geen zin in groepsproces/wil volledige zeggenschap IPO/ geen kennis en kunde/geen grond voor/anders, nl
8. Als “belemmering 2” er niet is, zou u dan voor CPO kiezen? Ja -> klaar
Geslacht Leeftijd Opleidingsniveau Gezinssituatie Werksituatie Huishoudinkomen Huidige woning Laatste verhuizing Van plan binnenkort te verhuizen?
Nee
-> als belemmering 3 er niet is, dan wel etc. tot alle belemmeringen zijn geweest
man
vrouw
alleenstaand zelf: onder modaal huur appartement starter koop -> koop Ja Want
samenwonend
Afstudeerrapport
getrouwd
+ kinderen
partner: modaal koop rijtjeshuis doorstromer koop -> huur Nee
Maurice van Loon
boven modaal 2-onder-1-kap finisher huur -> koop Misschien
vrijstaand huur -> huur Weet niet
januari 2013
92
60 68 30 36 33 73 36 43 38 29 45 55 28 71 43 51 36 31
28 48 67 39 27 33 45 53 39 26 30 35 27 58 42 23 42 52 27 57 65
man vrouw man vrouw man man vrouw man vrouw man man man man vrouw vrouw man vrouw vrouw vrouw vrouw man
leef tijd
vrouw vrouw vrouw vrouw man vrouw man vrouw vrouw vrouw man vrouw vrouw man vrouw man vrouw man
gesla cht
Afstudeerrapport
1 2 3 2 1 1 2 2 2 1 1 2 1 3 2 1 2 2 1 3 3
3 3 1 2 1 3 2 2 2 1 2 3 1 3 2 2 2 1
leef tijs cat ego rie
MBO HBO MBO MBO HBO WO HBO MBO MBO HBO HBO MBO MBO MBO HBO HBO MBO VO MBO HBO MBO
MBO MBO WO VO HBO MBO WO HBO MBO WO HBO MBO HBO MBO HBO WO VO HBO
oplei dings nivea u
samenwonend getrouwd getrouwd samenwonend samenwonend getrouwd getrouwd getrouwd samenwonend alleenstaand samenwonend getrouwd alleenstaand getrouwd getrouwd alleenstaand getrouwd getrouwd samenwonend getrouwd getrouwd
getrouwd getrouwd alleenstaand getrouwd samenwonend alleenstaand getrouwd samenwonend getrouwd samenwonend getrouwd getrouwd samenwonend alleenstaand getrouwd samenwonend samenwonend getrouwd
gezinssituatie
0 2 0 1 0 1 2 1 0 0 0 1 0 0 0 0 2 2 0 1 0
1 0 0 1 1 0 2 0 2 1 2 0 1 0 2 1 2 0
ja ja nee ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja nee ja ja nee nee
nee nee ja ja ja nee ja ja nee ja ja ja ja nee ja ja nee ja
ja ja ja ja nee ja ja ja ja nvt ja nee nvt ja ja nvt ja nee ja ja ja
nee nee nvt ja ja nvt ja ja ja ja nee ja nee nvt ja ja ja ja
werksitua tie
modaal boven modaal boven modaal modaal modaal boven modaal boven modaal boven modaal modaal onder modaal modaal modaal modaal boven modaal boven modaal onder modaal modaal modaal modaal modaal boven modaal
modaal modaal boven modaal boven modaal boven modaal modaal boven modaal boven modaal modaal boven modaal modaal boven modaal modaal modaal boven modaal boven modaal modaal boven modaal
huishoudink omen
koop koop koop huur huur koop koop huur koop huur huur koop huur koop koop huur koop huur koop koop koop
koop koop koop koop koop koop koop huur huur koop koop koop huur huur koop koop koop koop
appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement
appartement rijtjeshuis appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement
huidige woning
huur koop huur koop koop koop huur huur huur huur huur koop koop koop huur huur huur koop koop huur huur huur huur koop huur huur koop koop huur koop huur huur huur koop huur huur huur koop huur koop koop koop
huur koop huur koop huur koop koop koop huur koop huur koop huur koop huur huur huur huur huur koop huur koop koop koop huur huur koop huur huur koop koop koop huur koop huur koop
laatste verhuizing
nee nee ja ja nee nee ja ja ja nee ja nee nee nee nee nee ja nee nee nee ja
nee ja ja nee ja nee ja ja ja nee ja nee nee ja ja nee nee nee
Maurice van Loon
krijg woning niet verkocht woning te groot
seniorenwoning
indien woning verkocht wordt
woning groot genoeg woning groot genoeg woning groot genoeg
indien woning verkocht wordt betaalbare studentenkamer kopen goedkoper dan huren
indien woning verkocht wordt
als kinderen gaan komen dan verhuizen
wonen er net 2 jaar als kinderen (over 5 jaar) het huis uit zijn pas woning te groot
niet beschikbaar meer gaan verdienen woning groot genoeg kan andere woning niet betalen
rustigere buurt
indien woning verkocht wordt kind op komst nog geen geschikte woning gevonden
tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie seniorenwoning koopwoning tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie grotere woning koopwoning grotere woning tevreden huidige situatie koopwoning tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie woont in studentenhuis grotere woning kan niet betalen tevreden huidige situatie
binnen vijf jaar pas tevreden huidige situatie groter met tuin tevreden huidige situatie woning met tuin grotere woning grotere woning tevreden huidige situatie grotere woning tevreden huidige situatie pas als kinderen er zijn en vriendin studie klaar seniorenwoning grotere woning tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie
tevreden huidige situatie
van plan te verhuizen
Bijlage III Data enquêtes
januari 2013
93
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
94
12:00 nee 12:05 ja 12:15nee 12:30 misschien 13:30 nee 13:40 nee 13:50 ja 14:00 nee 14:05 misschien 18:00 ja 18:05 nee 18:15ja 18:25 ja 18:40 nee 18:45 nee 18:50 nee 18:55 misschien 19:05 nee
19:10ja 19:15ja 19:25 misschien 19:30 ja 19:35 ja 19:45 ja 12:00 nee 12:05 nee 12:15ja 12:20 misschien 12:25 ja 12:30 nee 12:40 nee 12:50 ja 12:55 nee 13:00 misschien 13:10ja 13:20 nee 13:25 nee 13:30 ja 13:35 nee
19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39
indelingsvrijheid keuzemogelijkheden inbouw indien genoeg geld voor heeft keuzemogelijkheden inbouw keuzemogelijkheden inbouw indelingsvrijheid (toch) geen locatie voor geen kennis en kunde indelingsvrijheid indien locatie woning op maat geen kennis en kunde kan ik niet (geen kunde) indelingsvrijheid geen kennis en kunde indien genoeg geld voor heeft realiseren droomwoning geen geld voor en regelgeving te duur woning op maat kan niet in de stad
te oud indelingsvrijheid geen inlevingsvermogen indien genoeg geld voor heeft regelgeving en geen budget te duur en duurder dan…. indelingsvrijheid te duur en geen kennis en kunde indien genoeg geld voor heeft indelingsvrijheid te duur keuzemogelijkheden inbouw indelingsvrijheid geen kennis en kunde duurder dan gewoon woning (toch) geen locatie voor indien locatie en genoeg geld kan ik niet (geen kunde)
1. Zou u uw eigen huis willen laten bouwen?
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
tijdstip
ja nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee ja nee nee
nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee
2. CPO: kent u deze manier van bouwen?
keuzevrijheid kost veel tijd duurder dan samen met anderen groepsvoordeel keuze in eigen hand indien locatie groepsproces samen met anderen indien locatie samen met anderen verdelen over groep groepsproces verdelen over groep groepsproces groepsvoordeel keuzevrijheid groepsvoordeel samen met anderen keuzevrijheid keuzevrijheid
verdelen over groep keuze in eigen hand geen inlevingsvermogen keuzevrijheid sturing van bovenaf moet te oud voor keuze in eigen hand indien meer kennis en kunde indien locatie en geschikte groep keuze in eigen hand indien locatie en niet duurder dan keuzevrijheid geen locatie en duurder dan groepsproces keuzevrijheid indien locatie groepsproces verdelen over groep
4. Zou u middels CPO uw eigen woning willen laten bouwen?
nvt ja nvt nee nvt nee nvt ja nvt nee nvt nee nvt nee nvt misschien nvt misschien nvt nee nvt misschien nvt ja nvt nee nvt ja nvt ja nvt misschien nvt nee nvt ja vlakbij woning CPO project gaande ja nvt nee nvt nee nvt ja nvt ja nvt ja nvt misschien nvt nee nvt ja nvt misschien nvt ja nvt ja nvt nee nvt ja nvt nee nvt ja nvt ja nvt ja vrienden hebja nvt ja nvt ja
3. Op welke manier heeft u hier van gehoord ?
groepsproces tijd leeftijd locatie tijd te duur voor mijn budget locatie zelf beslissen over eigen woning geen kennis en kunde locatie duurder dan …. geen kennis en kunde groepsproces geen kennis en kunde zelf beslissen over eigen woning geen kennis en kunde geen kennis en kunde te duur voor mijn budget te duur voor mijn budget locatie locatie
geen kennis en kunde te duur voor mijn budget inlevingsvermogen groepsproces geen kennis en kunde leeftijd groepsproces geen kennis en kunde te duur voor mijn budget zelf beslissen over eigen woning te duur voor mijn budget geen kennis en kunde locatie leeftijd te duur voor mijn budget locatie zelf beslissen over eigen woning locatie
5. Wat is uw BELANGRIJKSTE belemmering om voor CPO te kiezen?
ja ja nee nee nee nee nee nee ja ja nee nee nee nee nee nee ja nee nee nee ja
nee ja nee ja nee nee ja ja nee ja nee nee nee ja ja nee nee nee
6. Als belem mering weg is, dan wel voor CPO kiezen?
ja ja
nee groepsgenoten vinden nee rompslomp gemeente ja ja
duurder dan …. groepsgenoten vinden
locatie locatie groepsproces te duur voor mijn budget
nee groepsgenoten vinden ja ja nee duurder dan … ja
nee groepsgenoten vinden ja ja ja nee duurder dan … nee duurder dan … ja nee groepsgenoten vinden ja
duurder dan …. geen kennis en kunde locatie locatie rompslomp gemeente geen kennis en kunde
rompslomp gemeente duurder dan …. geen kennis en kunde locatie geen kennis en kunde te duur voor mijn budget rompslomp gemeente geen kennis en kunde duurder dan ….
ja nee groepsproces ja
nee
geen kennis en kunde
geen kennis en kunde locatie geen kennis en kunde
ja
8. Als belemmering weg is, dan voor CPO kiezen?
rompslomp gemeente
7. Welke belemmeringen heeft u nog meer?
ja
ja ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
95
man man vrouw man vrouw vrouw vrouw man man vrouw vrouw man vrouw vrouw vrouw man man vrouw vrouw vrouw man man vrouw vrouw man vrouw man vrouw man vrouw man vrouw man vrouw man man vrouw man
57 28 56 32 46 36 54 44 32 55 67 68 45 43 25 34 56 47 67 74 42 34 48 45 72 26 55 75 46 41 39 55 61 43 57 34 35 51
3 1 3 1 2 2 2 2 1 3 3 3 2 2 1 1 3 2 3 3 2 1 2 2 3 1 3 3 2 2 2 3 3 2 3 1 2 2
HBO MBO VO WO MBO MBO WO MBO HBO WO WO VO WO WO MBO MBO HBO WO WO MBO MBO WO VO MBO MBO WO WO HBO MBO MBO MBO HBO MBO WO MBO MBO VO HBO
samenwonend samenwonend getrouwd alleenstaand getrouwd samenwonend getrouwd getrouwd alleenstaand alleenstaand alleenstaand getrouwd getrouwd getrouwd alleenstaand samenwonend getrouwd getrouwd getrouwd alleenstaand samenwonend getrouwd getrouwd getrouwd getrouwd samenwonend getrouwd alleenstaand alleenstaand getrouwd getrouwd getrouwd samenwonend getrouwd getrouwd samenwonend getrouwd getrouwd
0 0 2 0 1 2 0 2 0 1 0 0 0 0 0 2 0 2 0 0 0 1 0 2 0 0 3 0 0 2 3 2 0 2 0 2 1 1
ja ja ja ja ja ja nee ja ja ja ja nee nee ja nee ja ja ja nee nee ja ja ja nee nee ja ja nee ja ja ja nee ja ja ja ja nee ja
ja nee ja nvt ja ja ja ja nvt nvt nvt nee ja ja nvt ja ja ja ja nvt ja nee ja ja nee nee ja nvt nvt ja ja ja ja ja ja nee ja ja
boven modaal modaal boven modaal modaal boven modaal modaal boven modaal boven modaal modaal modaal onder modaal modaal modaal boven modaal onder modaal modaal boven modaal boven modaal modaal modaal boven modaal modaal modaal boven modaal modaal onder modaal boven modaal onder modaal modaal boven modaal boven modaal boven modaal modaal boven modaal boven modaal modaal modaal boven modaal
koop huur koop huur koop koop koop koop huur koop huur koop koop koop huur koop koop koop koop huur koop huur koop koop huur huur koop huur koop koop koop koop koop koop koop huur koop koop
appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement rijtjeshuis appartement appartement appartement rijtjeshuis appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement appartement rijtjeshuis
koop koop huur huur koop koop huur huur huur koop huur koop koop koop huur koop huur huur koop koop koop huur koop koop koop koop koop koop huur huur huur koop koop koop koop koop koop koop koop huur koop koop huur huur huur koop koop koop koop huur huur huur huur koop koop huur huur koop huur koop huur koop koop koop koop koop huur koop koop koop huur huur huur koop huur koop
nee ja nee ja nee ja nee nee nee nee ja nee nee nee ja ja nee nee nee nee nee ja nee nee nee ja ja nee nee ja nee nee nee nee nee ja nee ja
tevreden huidige situatie koopwoning tevreden huidige situatie grotere woning tevreden huidige situatie koopwoning tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie seniorenwoning tevreden huidige situatie kan woning niet verkopen tevreden huidige situatie als studie afgerond is grotere woning tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie net verhuisd tevreden huidige situatie koopwoning krijg woning niet verkocht tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie samenwonen woning te groot tevreden huidige situatie kan niet betalen grotere woning krijg woning niet verkocht tevreden huidige situatie tevreden huidige situatie eerder verbouwen, krijg woning verkocht tevreden huidige situatie koopwoning tevreden huidige situatie woning te groot kinderen het huis uit
kinderen het huis uit
Afstudeerrapport
Maurice van Loon
januari 2013
40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77
96
13:40 ja 13:45 ja 13:55 nee 14:05 nee 14:10nee 14:20 misschien 14:25 ja 14:30 nee 17:30 ja 17:35 nee 17:45 ja 17:55 nee 18:00 misschien 18:05 nee 18:15nee 18:25 nee 18:30 nee 15:00 ja 15:05 ja 15:10nee 15:20 ja 15:30 nee 15:35 nee 15:40 misschien 15:45 ja 15:50 ja 16:00 nee 10:00 nee 10:05 nee 10:10ja 10:30 ja 10:35 nee 10:40 nee 10:50 nee 10:55 nee 11:05ja 11:15nee 11:02nee
woning op maat realiseren droomwoning kan ik niet (geen kunde) geen kennis en kunde duurder dan gewoon woning indien genoeg geld voor heeft woning op maat geen kennis en kunde keuzemogelijkheden inbouw te duur en duurder dan…. indelingsvrijheid duurder dan gewoon woning indien locatie en genoeg geld regelgeving geen kennis en kunde (toch) geen locatie voor kan niet in de stad realiseren droomwoning indelingsvrijheid (toch) geen locatie voor keuzemogelijkheden inbouw regelgeving (toch) geen locatie voor indien genoeg geld voor heeft woning op maat indelingsvrijheid regelgeving kan niet in de stad geen tijd voor realiseren droomwoning en indelingsvrijheid indelingsvrijheid kan niet in de stad duurt te lang geen kennis en kunde kan ik niet (geen kunde) keuzemogelijkheden inbouw geen kennis en kunde (toch) geen locatie voor
nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee ja nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee nee
nvt nee nvt ja nvt nee nvt nee nvt ja nvt ja nvt ja nvt nee nvt ja nvt nee nvt ja nvt nee nvt ja nvt ja nvt ja nvt nee nvt misschien nvt nee nvt ja nvt nee nvt ja nvt ja nvt misschien nvt misschien nvt ja kluswoninge ja nvt ja nvt misschien nvt nee nvt nee nvt ja nvt nee nvt nee nvt ja nvt ja nvt ja nvt ja nvt ja
groepsproces keuzevrijheid geen kennis en kunde geen kennis en kunde groepsvoordeel keuzevrijheid keuzevrijheid geen kennis en kunde samen met anderen duurder dan keuzevrijheid te oud voor groepsproces verdelen over groep verdelen over groep geen locatie indien locatie keuze in eigen hand keuzevrijheid geen locatie groepsvoordeel verdelen over groep indien locatie indien genoeg geld keuzevrijheid samen met anderen keuzevrijheid indien locatie duur te lang keuze in eigen hand groepsproces geen locatie duur te lang verdelen over groep groepsvoordeel keuzevrijheid verdelen over groep samen met anderen
zelf beslissen over eigen woning geen kennis en kunde geen kennis en kunde te duur voor mijn budget duurder dan …. te duur voor mijn budget locatie geen kennis en kunde te duur voor mijn budget duurder dan …. locatie leeftijd rompslomp gemeente rompslomp gemeente geen kennis en kunde locatie locatie groepsproces geen kennis en kunde locatie te duur voor mijn budget rompslomp gemeente locatie te duur voor mijn budget geen kennis en kunde geen kennis en kunde duurder dan …. locatie tijd zelf beslissen over eigen woning geen kennis en kunde locatie tijd geen kennis en kunde te duur voor mijn budget duurder dan …. geen kennis en kunde locatie
nee ja ja nee nee nee ja nee nee nee ja nee nee nee nee nee ja ja nee nee nee nee nee nee nee nee nee ja nee nee ja ja nee nee nee ja ja nee
ja nee geen kennis en kunde ja ja ja nee locatie nee geen kennis en kunde ja ja ja
ja ja ja nee geen kennis en kunde nee locatie ja nee groepsgenoten vinden ja
nee te duur voor mijn budget
nee ja ja
ja
duurder dan …. groepsgenoten vinden te duur voor mijn budget te duur voor mijn budget locatie te duur voor mijn budget geen kennis en kunde
groepsproces te duur voor mijn budget duurder dan …. locatie geen kennis en kunde duurder dan …. leeftijd te duur voor mijn budget rompslomp gemeente geen kennis en kunde duurder dan ….
geen kennis en kunde rompslomp gemeente duurder dan ….
groepsgenoten vinden
ja
geen kennis en kunde te duur voor mijn budget geen kennis en kunde
locatie
ja ja
ja
ja ja
ja
ja
ja
Bijlage IV
Berekening betrouwbaarheid enquête
Bij de CPO geneigdheid van een respondent wordt gemeten in de vorm van ‘ja’, ‘nee’ of ‘misschien’. Doordat elke categorie (bijvoorbeeld. leeftijd) een aantal cellen (meestal drie) heeft, kan per cel gekeken worden hoe vaak respondenten met deze eigenschap (in het geval van leeftijd bijvoorbeeld de groep20 tot 34 jarigen) CPO-geneigd zijn. Indien een bepaalde cel maar enkele respondenten bevat, dan zullen de uitkomsten van deze cel erg gevoelig zijn voor willekeur. Om dit te illustreren wordt de inkomenscel ‘onder modaal’ als voorbeeld gebruikt. Aan een persoon is vaak niet te zien wat hij of zij verdient. Een veelverdiener kan er bewust voor kiezen om zich simpel en sober te kleden, terwijl iemand met een bijstandsuitkering er juist alles aan kan doen om er zo netjes en welvarend mogelijk uit te zien. Als we te weten willen komen of er een verband is tussen twee variabelen (een persoonskenmerk en de CPO-geneigdheid), dan kan dit statistisch berekend worden doormiddel van een kruistabel, ook wel de ‘Pearson’s chi-square test’ genaamd (Pearson, 1900). Bij deze test wordt onderscheidt gemaakt tussen de aantal getelde frequentie en de verwachtte frequentie (Modelij genaamd). Deze laatste variabele wordt als volgt berekend: Modelij = Eij =
𝑅𝑖𝑗 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑎𝑙𝑗 × 𝐾𝑜𝑙𝑜𝑚 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑎𝑙𝑗 𝑛
De vuistregel bij deze test is dat de verwachte frequentie per cel minimaal 5 is bij een 2 x 2 kruistabel en dat bij grotere kruistabellen maximaal 20 % van de verwachte frequenties lager is dan 5, omdat het resultaat anders zijn statistische waarde verliest (Field, 2005, p. 686). Om dit met een voorbeeld te beschrijven wordt een fictieve situatie gebruikt met de volgende frequenties: Tabel 15: Voorbeeldsituatie van de CPO-geneigdheid van verschillende inkomensgroepen.
Huishoudinkomen Zou u middels CPO uw Ja Nee woning willen laten Misschien bouwen? Totaal
Onder modaal 4 8 5 17
Modaal 10 18 6 34
Boven modaal 8 12 4 24
Totaal 22 38 15 75
Met het computerprogramma SPSS is van deze gegevens een nieuwe kruistabel te maken te maken, zoals te zien is in tabel 16 (Field, 2005, pp. 686-691). Vervolgens kan er met deze gegevens statistisch aangetoond worden of er een verband is tussen de twee variabelen. Dit onderzoek zal zich echter beperken tot de berekening van de verwachte frequentie om zo aan te kunnen tonen of de getelde frequentie van statische waarde voor het onderzoek is. Tabel 16: Kruistabel CPO-geneigdheid aan de hand van het huishoudinkomen
Huishoudinkomen Zou u middels CPO uw woning willen
Ja
Nee
Afstudeerrapport
Geteld Verwacht % binnen Middels CPO woning willen laten bouwen % binnen Huishoudinkomen % of Totaal Geteld
Maurice van Loon
Onder modaal 4 5,0 18,2%
Modaal 10 10,0 45,5%
Boven modaal 8 7,0 36,4%
23,5% 5,3% 8
22 22,0 100,0%
29,4% 13,3% 18
33,3% 10,7% 12
29,3% 29,3% 38
januari 2013
Totaal
97
laten bouwen?
Misschien
Totaal
Afstudeerrapport
Verwacht % binnen Middels CPO woning willen laten bouwen % binnen Huishoudinkomen % of Totaal Geteld Verwacht % binnen Middels CPO woning willen laten bouwen % binnen Huishoudinkomen % of Totaal Geteld Verwacht % binnen Middels CPO woning willen laten bouwen % binnen Huishoudinkomen % of Totaal
Maurice van Loon
8,6 21,1%
17,2 47,4%
12,2 31,6%
38,0 100,0%
47,1% 10,7% 5 3,4 33,3%
52,9% 24,0% 6 6,8 40,0%
50,0% 16,0% 4 4,8 26,7%
50,7% 50,7% 15 15 100,0%
29,4% 6,7% 17 17,0 22,7%
17,6% 8,0% 34 34,0 45,3%
16,7% 5,3% 24 24,0 32,0%
20,0% 20,0% 75 75 100,0%
100,0% 22,7%
100,0% 45,3%
100,0% 32,0%
100,0% 100,0%
januari 2013
98
