De algemene vergadering van de mede‐eigendom Dag van de mede-eigenaar
VZW NICM
6-12-2014
L’Assemblée générale de la copropriété Journée du Copropriétaire
ASBL CNIC
Verantwoordelijke uitgever - Responsable éditoriale M. André Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars VZW Centre National d’Information pour Copropriétaires ASBL Twee Leeuwenweg 20/8/3 1800 Vilvoorde
inhoud - contenu VOORWOORD .............................................................................................................................................. 1 PRÉAMBULE ................................................................................................................................................. 2 DEEL I ‐ PARTIE I SYMPOSIUM ..................................................................................................................... 3 TIMING ET PRÉPARATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE ................................................................................. 4 OLIVIER HAMAL AVOCAT PRÉSIDENT DU SYNDICAT NATIONAL DES PROPRIÉTAIRES ET DES COPROPRIÉTAIRES (SNPC)
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE, L’ORGANE SOUVERAIN DE TOUTE COPROPRIÉTÉ ................................................................ 4 LES RÈGLES APPLICABLES EN MATIÈRE DE TIMING ET DE PRÉPARATION DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES ............................. 5 Quand doivent avoir lieux les Assemblées générales à l’initiative du syndic .......................................... 5 Les copropriétaires représentant 1/5 des quotités peuvent provoquer une Assemblée générale .......... 6 Convocation et ordre du jour à l’initiative du syndic............................................................................... 6 Ordre du jour : le Conseil de copropriété et les copropriétaires peuvent faire inscrire des points .......... 7 De l’information des occupants de l’immeuble ne disposant pas du droit de vote à l’A.G………………….. 8 La mention sur les convocations des possibilités pour les copropriétaires de consulter les documents à l’appui des points inscrits à l’ordre du jour ..................................................................................................... 8 Où seront envoyées les convocations ? ................................................................................................... 9 Dans quel délai ? ................................................................................................................................... 10 L’Assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire ........................................................... 10 DE ORGANISATIE VAN DE ALGEMENE VERGADERING ................................................................................. 11 YELIZ KARACA ADVOCAAT BIJ BALIE TE BRUSSEL EN HASSELT JURIDISCH ADVISEUR BIJ VZW NICM EN ADVOCAAT BIJ JANSON BAUGNIET TE BRUSSEL
INLEIDING................................................................................................................................................. 11 DE ALGEMENE VERGADERING: AANSPRAKELIJKHEID EN BEHOORLIJK BESTUUR ......................................................... 11 DE BIJEENROEPING VAN DE ALGEMENE VERGADERING EN DE MODALITEITEN ERVAN ................................................ 15 SAMENSTELLING EN HET BUREAU VAN DE ALGEMENE VERGADERING ..................................................................... 17 VERTEGENWOORDIGING EN BIJSTAND TIJDENS DE ALGEMENE VERGADERING .......................................................... 19 STEMMING EN VOLMACHTEN ....................................................................................................................... 19 PRESENTIELIJST EN NOTULEN ........................................................................................................................ 21
LES POUVOIRS DE L’ASSEMBLEE GENERALE ................................................................................................ 24 MARIANNE PALAMIDES JURISTE ASBL SNPC (SYNDICAT NATIONAL DES PROPRIÉTAIRES ET COPROPRIÉTAIRES)
QUANT AUX POUVOIRS PROPREMENT DITS ...................................................................................................... 25 En guise de préambule .......................................................................................................................... 25 POUR LA CLARTÉ, TROIS TYPES DE POUVOIRS PEUVENT ÊTRE DÉFINIS .................................................................... 26 Pouvoirs que la loi lui réserve exclusivement ........................................................................................ 26 Pouvoirs de l’assemblée générale reconnus par le règlement de copropriété ...................................... 31
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Pouvoirs résiduaires de l’Assemblée générale ...................................................................................... 33 CONCLUSIONS ........................................................................................................................................... 34
DE UITNODIGING OF BIJEENROEPING VAN DE ALGEMENE VERGADERING................................................... 35 WINAND VAN COILLIE BEËDIGD EXPERT SYNDICUS VASTGOEDBEHEERDER
BESLISSINGSORGANEN ................................................................................................................................ 35 ALGEMEEN ............................................................................................................................................... 35 DE ALGEMENE VERGADERING ....................................................................................................................... 36 Initiatief(recht) tot het houden van een ALGEMENE VERGADERING .................................................... 37 Wie moet ervan VERWITTIGD worden dat een ALGEMENE VERGADERING zal gehouden worden? ... 40 Wie moet op de ALGEMENE VERGADERING UITGENODIGD worden? .................................................. 42 a. b. c.
Wie mag deelnemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering? ................................................. 51 Mededeling van de datum van de algemene vergadering aan alle bewoners. .................................................. 52 Betekenen van de beslissingen van de algemene vergadering. ......................................................................... 52
Wie mag er op een ALGEMENE VERGADERING AANWEZIG zijn? ......................................................... 53 Wie kan VOLMACHT geven? ................................................................................................................. 55 Wie kan VOLMACHT krijgen en hoeveel? ............................................................................................. 56 Criteria waaraan een GESCHREVEN VOLMACHT moet voldoen. .......................................................... 57 Aanwezigheidslijst : Controle aanwezigen en/of volmachten ............................................................ 58 a. Aanwezigheidslijst ............................................................................................................................................. 58 b. Identiteitscontrole van de aanwezige mede‐eigenaars ..................................................................................... 58 c. Controle op de volmachten ............................................................................................................................... 59 Wanneer is een Algemene Vergadering rechtsgeldig samengesteld? .................................................. 63 a. Wie mag aanwezig zijn: ...................................................................................................................................... 63 b. Aanwezigheidsquorum: ..................................................................................................................................... 63 c. Onduidelijkheden: ............................................................................................................................................. 64 d. Voorbeelden ...................................................................................................................................................... 64 Wie mag o/d ALG. VERGADERING(EN) deelnemen a/d BERAADSLAGINGEN? ..................................... 65 Wie stelt de AGENDA samen van de te behandelen punten door de ALGEMENE VERGADERING, en wie nodigt uit? ..................................................................................................................................................... 67 LA PRISE DE DECISIONS ET LA MANIERE DE VOTER DANS L’ASSEMBLEE ...................................................... 79 MARIE-HÉLÈNE DE CALLATAŸ AVOCAT AU BARREAU DE BRUXELLES DANIEL D’ATH AVOCAT AU BARREAU DE BRUXELLES, PRÉSIDENT DU CONSEIL CONSULTATIF DU LOGEMENT, MEMBRE DU CNEAB (CONSEIL NATIONAL DES EXPERTS ARCHITECTES DE BELGIQUE)
UN COPROPRIÉTAIRE N’EST PAS ÉGAL À UNE VOIX ............................................................................................. 79 LE QUORUM DE PRÉSENCE ........................................................................................................................... 79 Quorum de délibérations ...................................................................................................................... 79 Est‐ce que le quorum de présence est respecté si un copropriétaire quitte l’assemblée en pleine délibération et sans se faire substituer par un mandataire? ........................................................................ 80 Quid si l’assemblée délibère alors que le quorum de présence n’est pas atteint? ................................ 80 LE QUORUM DE VOTE ................................................................................................................................. 80 Dans quels cas la loi exige une majorité spéciale de trois/quarts des voix (75%)? ............................... 81 Dans certains cas, la majorité demandée par la loi est encore plus sévère. A nouveau, la loi, en son article 577/7 énonce clairement les cas où cette majorité, cette fois de quatre cinquièmes des voix est demandée (80%) ........................................................................................................................................... 83
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Enfin, la majorité des voix exigée par la loi est dans certains sur‐sévère: il faut l’unanimité des voix (100%) pour que la décision puisse être prise. Dans quels cas cette super‐majorité est‐elle requise ? ........ 84 LE MANDAT AU SEIN DE L’ASSEMBLÉE ............................................................................................................. 84 Le mandat et la procuration ................................................................................................................. 84 Les interdictions de mandats ................................................................................................................ 85 Les limitations et restrictions prévues par les statuts ........................................................................... 86 Un mandat donné en cours d’assemblée .............................................................................................. 87 La problématique des abstentions ........................................................................................................ 87 Le procès‐verbal de l’assemblée générale ............................................................................................ 87 DE NOTULEN .............................................................................................................................................. 89 SABINE THIELEMANS SABINE THIELEMANS IS ALS ADVOCAAT-VENNOOT WERKZAAM BINNEN DE ASSOCIATIE NOVALEX TE BRUSSEL EN TE ZEMST. SABINE THIELEMANS IS ALS GASTPROFESSOR VERBONDEN AAN DE H.U.BRUSSEL EN DOCEERT ‘ONDERHANDELEN’ VOOR DE ORGANISATIE VAN VLAAMSE BALIES.
INLEIDING: ............................................................................................................................................... 89 VORM EN INHOUD VAN DE NOTULEN ............................................................................................................. 89 WETSWIJZIGING VAN 2 JUNI 2010 ................................................................................................................ 90 TAAL VAN DE NOTULEN ............................................................................................................................... 91
LES APPROBATIONS ANNUELLES OBLIGATOIRES PAR LA LOI ....................................................................... 92 MARIE-HÉLÈNE DE CALLATAŸ AVOCAT AU BARREAU DE BRUXELLES DANIEL D’ATH AVOCAT AU BARREAU DE BRUXELLES, PRÉSIDENT DU CONSEIL CONSULTATIF DU LOGEMENT, MEMBRE DU CNEAB (CONSEIL NATIONAL DES EXPERTS ARCHITECTES DE BELGIQUE)
LA FRÉQUENCE ANNUELLE DE TENUE DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ......................................................................... 92 LA DÉSIGNATION D’UN COMMISSAIRE AUX COMPTES ......................................................................................... 92 LES OBLIGATIONS ANNUELLES DU SYNDIC ........................................................................................................ 92 LES DÉLÉGATIONS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE .................................................................................................. 93 LE MANDAT DU SYNDIC DÉSIGNÉ PAR LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ .................................................................. 93 LES ENGAGEMENTS PRIS PAR LE SYNDIC DONT LE MANDAT EST ANNUEL ................................................................. 93 LES POINTS MIS DURANT L’ANNÉE À L’ORDRE DU JOUR DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE .................................................. 93 LA DÉSIGNATION DU PRÉSIDENT DE L’ASSEMBLÉE .............................................................................................. 93 L’APPROBATION DU RAPPORT DU CONSEIL DE COPROPRIÉTÉ ............................................................................... 94 LES DÉCHARGES ..................................................................................................................................... 94
DE ALGEMENE VERGADERING VAN DE MEDE‐EIGENDOM: RECHTSPRAAK ................................................... 95 MILO MARESCAUX DOCTOR IN DE RECHTEN, VASTGOEDBEHEERDER, RAADSLID EN MEDE-STICHTER VAN DE UNIE VAN VLAAMSE SYNDICI VZW (UVS)
EXCLUSIEVE BEVOEGDHEID VAN HET VREDEGERECHT ......................................................................................... 95 WIE VERTEGENWOORDIGT DE VERENIGING VAN MEDE‐EIGENAARS ...................................................................... 95 BIJZONDERE ALGEMENE VERGADERING ........................................................................................................... 97 VOLMACHTEN ........................................................................................................................................... 98 ONREGELMATIGE BESLISSING ....................................................................................................................... 99 ONRECHTMATIGE BESLISSINGEN ................................................................................................................. 102 BEDRIEGLIJK ............................................................................................................................................ 103 BELANG ................................................................................................................................................. 103
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DEEL II ACTUELE WETGEVING ................................................................................................................... 104 BEPALINGEN MET BETREKKING TOT DE GEDWONGEN MEDE‐EIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN .............................................................................................................................................. 105 BEPALINGEN TENEINDE DE WERKING VAN DE MEDE‐EIGENDOM TE MODERNISEREN EN TRANSPARANTER TE MAKEN ..................................................................................................................................................... 124 BEPALINGEN MET BETREKKING TOT HET MINIMUM GENORMALISEERD REKENINGENSTELSEL VOOR VERENIGINGEN VAN MEDE‐EIGENAARS ..................................................................................................... 125 PARTIE II ................................................................................................................................................... 141 LÉGISLATION EN VIGEUR ........................................................................................................................... 141 DISPOSITIONS CONCERNANT DE LA COPROPRIÉTÉ FORCÉE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BÂTIS ........................................................................................................................................................ 142 DISPOSITIONS CIVIL AFIN DE MODERNISER LE FONCTIONNEMENT DES COPROPRIÉTÉS ET D'ACCROÎTRE LA TRANSPARENCE DE LEUR GESTION ............................................................................................................ 162 DISPOSITIONS CONCERNANT LE PLAN COMPTABLE MINIMUM NORMALISÉ POUR LES ASSOCIATIONS DE COPROPRIÉTAIRES .................................................................................................................................... 163 DEEL III TOEKOMSTIGE WETGEVING ......................................................................................................... 178 DE WET TOT OPRICHTING VAN EEN INSTITUUT VAN SYNDICI, RENTMEESTERS EN (MEDE‐)EIGENAARS ...... 179
SAMENVATTING....................................................................................................................................... 179 TOELICHTING: ......................................................................................................................................... 179 WETVOORSTEL......................................................................................................................................... 182 Hoofdstuk I – Algemene bepaling ....................................................................................................... 182 Hoofdstuk II ‐ Het instituut van syndici, rentmeesters en (mede‐) eigenaars .................................... 182 HOOFDSTUK III ‐ Het beroep van syndicus .......................................................................................... 183 HOOFDSTUK IV ‐ Het beroep van rentmeester ................................................................................... 186 HOOFDSTUK V ‐ De organen van het instituut ................................................................................... 188 HOOFDSTUK VI ‐ De werking van het instituut ................................................................................... 191 HOOFDSTUK VII ‐ Sancties .................................................................................................................. 198 HOOFDSTUK VIII ‐ Slotbepalingen en wijzigingsbepalingen ............................................................... 199
PARTIE III .................................................................................................................................................. 201 LÉGISLATION FUTURE ................................................................................................................................ 201 LA LOI PORTANT CRÉATION D’UN INSTITUT DES SYNDICS, RÉGISSEURS ET (CO)PROPRIÉTAIRES ................. 202
PROPOSITION DE LOI................................................................................................................................. 206 CHAPITRE I – Disposition générale ...................................................................................................... 206 CHAPITRE II ‐ Institut des syndics, régisseurs et (co)propriétaires ...................................................... 206 CHAPITRE III ‐ La profession de syndic ................................................................................................ 207 CHAPITRE IV ‐ La profession de régisseur ........................................................................................... 210 CHAPITRE V ‐ Les organes de l’institut ............................................................................................... 211 CHAPITRE VI ‐ Le fonctionnement de l’institut ................................................................................... 214 CHAPITRE VII ‐ Sanctions .................................................................................................................... 220 CHAPITRE VIII Dispositions finales et modificatives ............................................................................ 220
