Dag van de Mede-eigenaar 2009
Nationaal Informatie Centrum voor MedeEigenaars Vzw NICM www.nicm.be 16-5-2009
De syndicus van appartementsgebouwen APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM SYMPOSIUM GEORGANISEERD OP 16 MEI 2009 door vzw NICM
Nationaal Informatie Centrum voor Mede-Eigenaars te Oostende (Kursaal) Onder leiding van Veerle PUTTEMANS advocaat aan de Balie van Brussel www.dagvandemede-eigenaar.be www.qualitylabel.be www.nicm.be © vzw NICM 2009 - www.nicm.be Niets uit deze uitgave mag worden gereproduceerd of opgeslagen in een retrievalsysteem, en evenmin worden overgedragen in welke vorm of welke wijze dan ook, elektronisch, mechanisch of door middel van fotokopieën, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vzw NICM.
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
Symposium 2009 De sprekers Dhr. F. EVERS (Vrederechter 2de kanton Gent) Mter Leo GOOVAERTS, Mter Philip PEERENS, Mter Bert SEYNAEVE (Advocatenkantoor NOVALEX) Mter H. JONCKHEERE (Advocatenkantoor LEXIM) Mter Y. KARACA (Juridische dienst NICM) Dhr. P. LEYSEELE, onafhankelijk vastgoedexpert (Vesta Consultancy). Mter R. TIMMERMANS (Rechtskundig assessor BIV) Prof. D. MEULEMANS (Directeur Studiecentrum Vastgoedrecht en Financiëel Recht K.U. Brussel Wetenschappelijk coördinator opleidingen Vastgoedrecht en Financieel Recht K.U. Brussel) Dhr. W. VAN COILLIE, Vastgoedbeheerder (Voorzitter Unie van Vlaamse Syndici - UVS)
De organisator van het symposium Mter V. PUTTEMANS (Juridische dienst NICM)
De locatie van het symposium Het Kursaal van Oostende
De standhouders Kluwer B-Cover
En last but not least . de vrijwilligersploeg van vzw NICM
Het promotieteam in actie aan de kust op 2 mei ll. in Oostende
De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar
Pagina 5
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
Inhoud De syndicus van Appartementsgebouwen ....................................................................................................................... 3 Symposium 2009 .............................................................................................................................................................. 5 Journée du Copropriétaire 2009 .......................................................................................................................................... 11 De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar ............................................................................................................. 13 Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw.................................................................................................... 15 Gegevens ....................................................................................................................................................................... 15 Dhr Marc ANDRE............................................................................................................................................................ 15 WAAROM HET NICM? ................................................................................................................................................... 17 Gegevens vzw NICM ...................................................................................................................................................... 25 Ledencategorieën ........................................................................................................................................................... 27 Informatie voor de leden ................................................................................................................................................. 28 Comité voor Technisch Toezicht en Advies (CTTA) ....................................................................................................... 29 Contact ........................................................................................................................................................................... 30 Bestuur NICM: een overzicht .......................................................................................................................................... 32 Quality-label Professionele Syndicus – stand op 30.04.2009 ......................................................................................... 33 Oprichting van een Instituut voor Mede-eigenaars en Syndici ............................................................................................ 35 Bekeken vanuit het standpunt van de Mede-eigenaars .................................................................................................. 35 Mter Y. KARACA............................................................................................................................................................. 35 Het beroep van syndicus van gebouwen of syndicus van de VME ................................................................................. 40 De hoedanigheid van de syndicus: ................................................................................................................................. 41 De opleiding van de syndicus: ........................................................................................................................................ 42 De bemiddelingscommissie: ........................................................................................................................................... 44 Besluit: ............................................................................................................................................................................ 44 Wetsvoorstel tot oprichting van een Instituut van mede-eigenaars en syndici en tot erkenning en bescherming van het beroep van syndicus ........................................................................................................................................................... 45 Ingediend door de heer A. VAN NIEUWKERKE ............................................................................................................. 45 Hoofdstuk I — Algemene bepaling .............................................................................................................................. 50 Hoofdstuk II — Het Instituut van mede-eigenaars en syndici ................................................................................... 51 Hoofdstuk III — De hoedanigheid van syndicus ........................................................................................................ 51 Hoofdstuk IV — De opdracht van de syndicus........................................................................................................... 52 Hoofdstuk V — De aansprakelijkheid van de syndicus ............................................................................................. 52 Hoofdstuk VI — De opleiding tot syndicus ................................................................................................................. 52 Hoofdstuk VII — De plichtenleer en reglementen ...................................................................................................... 52 Hoofdstuk VIII — De werking van het Instituut........................................................................................................... 53 Hoofdstuk IX — Sancties ............................................................................................................................................. 54 Hoofdstuk X — Wijziging van het Gerechtelijk Wetboek ........................................................................................... 54 Hoofdstuk XI — Slotbepalingen................................................................................................................................... 54 Het versterken van de legitimiteit van de syndicus .............................................................................................................. 57 Zijn keuze, zijn aanstelling, zijn vergoeding en zijn ontslag ............................................................................................ 57 Mter Roland TIMMERMANS ........................................................................................................................................... 57 1.Inleiding ....................................................................................................................................................................... 59 2.Interne of externe syndicus: kop of munt ..................................................................................................................... 60
De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar
Pagina 7
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
3.Het eerste geluid: de statutaire syndicus ..................................................................................................................... 61 4.Aangegane verbintenissen en omslag van de gemeenschappelijke lasten; niet steeds volgens het boekje ............... 62 5.Voorlopige oplevering gemene delen: met de ogen dicht ............................................................................................ 63 6.Vooraf kijken in de keuken, dan de syndicus kiezen .................................................................................................... 64 7.De syndicus kiezen en contracteren met de syndicus : twee gescheiden zaken ......................................................... 65 8.Met volmachten de almacht veroveren ........................................................................................................................ 66 9.De verworven positie cementeren met behulp van de raad van beheer ...................................................................... 67 10.De netwerken uitspelen ............................................................................................................................................. 68 11.De derdenrekening ondoorzichtig maken .................................................................................................................. 69 Opteren voor een professioneel of een eigenaar syndicus ................................................................................................. 71 De moeilijke keuze .......................................................................................................................................................... 71 Mter Leo GOOVAERTS, Mter Philip PEERENS, Mter Bert SEYNAEVE ...................................................................... 71 DE MOEILIJKE KEUZE .................................................................................................................................................. 73 1.
De syndicus is een verplicht orgaan. ................................................................................................................. 73
2.
Wie kan syndicus zijn? ........................................................................................................................................ 73
3.
De benoeming van de syndicus.......................................................................................................................... 75
4.
Elementen die de keuze tussen een professioneel of een eigenaar syndicus kunnen beïnvloeden............ 76
5.
Einde van het mandaat van de syndicus. .......................................................................................................... 82
6.
Conclusie. ............................................................................................................................................................. 83
Het toezicht op het financieel en boekhoudkundig beheer van de syndicus ....................................................................... 85 Controle van de boekhouding van de syndicus door de speciaal daartoe benoemde commissaris of controle door de individuele mede-eigenaars ............................................................................................................................................ 85 Prof. D. MEULEMANS .................................................................................................................................................... 85 Hoofdstuk 1. De syndicus moet rekenschap en verantwoording afleggen over het door hem verrichte beheer van de mede-eigendom .............................................................................................................................................................. 89 Hoofdstuk 2. Het financieel beheer van de syndicus ...................................................................................................... 99 Hoofdstuk 3.Naar de invoering van een wettelijk kader voor de boekhouding van de Vereniging van de Medeeigenaars. ..................................................................................................................................................................... 105 Hoofdstuk 4. De commissaris ...................................................................................................................................... 129 Hoofdstuk 5. De individuele onderzoeks- en controlebevoegdheid van de mede-eigenaars ....................................... 143 De kostprijs van de syndicus ............................................................................................................................................. 147 Is hij zijn geld waard?.................................................................................................................................................... 147 Dhr. W. VAN COILLIE................................................................................................................................................... 147 0.1 - INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING. .............................................................................................................. 153 1 - INLEIDING BIJ DE TARIFERING. .......................................................................................................................... 155 2 - OPSTELLEN ‘TARIFERING’ IS WETTELIJKE VERPLICHTING. .......................................................................... 161 3 – B.T.W. EN DE SYNDICUS. .................................................................................................................................... 165 4 - VOORAFGAANDE BESCHOUWINGEN BIJ DE TARIFERING. ............................................................................ 175 5 - BASISTARIFERING SYNDICUS VAN MEDE-EIGENDOM. ................................................................................... 179 6 - BUITENGEWONE BEHEERSTAKEN VAN DE SYNDICUS.................................................................................. 181 7 - OPDRACHTEN ALS DESKUNDIGE IN VASTGOEDBEHEER. ............................................................................. 185 8 - TARIFERING-GERELATEERDE WETGEVING. .................................................................................................... 187 9 - TARIFERING-GERELATEERDE RECHTSPRAAK. ............................................................................................... 195 0.2 - CONCLUSIES EN SLOTWOORD. ....................................................................................................................... 201 De relatie tussen de syndicus en bewoners –niet-mede-eigenaars .................................................................................. 205 Naleving Reglement van Inwendige Orde en actiemogelijkheden ................................................................................ 205
De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar
Pagina 8
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
Mter H. JONCKHEERE ................................................................................................................................................. 205 Probleemstelling – divers toepassingsgebied ............................................................................................................... 207 Actiemogelijkheden door VME ...................................................................................................................................... 208 Wie moet worden aangesproken? ................................................................................................................................ 209 Maatregelen .................................................................................................................................................................. 209 Concreet - voorbereiding dossier .................................................................................................................................. 210 De tussenkomst van de Vrederechter bij problemen met betrekking tot de rol van de syndicus. ...................................... 211 De vrederechter, de syndicus en de medeeigenaars .................................................................................................... 211 Dhr. F. EVERS .............................................................................................................................................................. 211 VERZOENING of AKKOORD: KOSTENLOOS ............................................................................................................. 213 DE BEVOEGDE RECHTER.......................................................................................................................................... 214 DE SYNDICUS EN DE VREDERECHTER ................................................................................................................... 215 DE MEDE-EIGENAARS, DE VREDERECHTER EN DE TAAK VAN DE SYNDICUS .................................................. 218 DE BEWONERS DIE GEEN STEMRECHT HEBBEN, DE VREDERECHTER EN DE SYNDICUS ............................. 221 De “vernieuwde “ opleiding vastgoedexpert en haar raakvlakken met het beroep van (beroeps)syndicus ....................... 223 Een must voor elke (toekomstige)beroeps-syndicus?................................................................................................... 223 Dhr. P. LEYSEELE ....................................................................................................................................................... 223 I) De syndicus: .............................................................................................................................................................. 227 II) De vastgoedexpert:................................................................................................................................................... 231 Raakvlakken met het beroep van syndicus:.................................................................................................................. 234 ENQUÊTE NICM 2009 ...................................................................................................................................................... 235 De grote imago-enquête over het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) ...................................................... 235 vzw NICM ..................................................................................................................................................................... 235 25 april 2009: DE GROTE IMAGO-ENQUÊTE OVER HET BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) - Doe mee! ...................................................................................................................................................................................... 237 Met medewerking van ....................................................................................................................................................... 239 ENQUÊTE NICM 2008 ...................................................................................................................................................... 241 WAT IS UW SYNDICUS WAARD? ............................................................................................................................... 241 vzw NICM ..................................................................................................................................................................... 241
De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar
Pagina 9
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
Journée du Copropriétaire 2009
l'asbl CNIC vous informe que la Journée du Copropriétaire 2009 sera tenue à Bruxelles en octobre 2009 en français Pour plus d'info voir www.journeeducoproprietaire.be dès juin 2009
De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar
Pagina 11
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar We hebben het genoegen u het naslagwerk voor te stellen van de vijfde editie van de dag van de mede-eigenaar. Voor deze jubileumeditie hebben we “de syndicus” als thema gekozen. Uit de enquête bij de eigenaars van een appartement is gebleken dat het gros van de klachten van de mede-eigenaars betrekking heeft op de syndicus. De praktijk leert ons dat de oorsprong hiervan dikwijls te vinden is in het gebrek aan transparantie van het beheer en aan een duidelijke communicatie naar de mede-eigenaars toe. Reden genoeg dus om dit onderwerp uit te diepen. Bovendien is er sinds de vorige editie van het symposium heel wat beweging in de politieke en juridische wereld. De tiende verjaardag van de inwerkingtreding van de wet van 30 juni 1994 is hier zeker niet vreemd aan. Dit heeft geleid tot twee wetsvoorstellen: -Mevrouw Clothilde Nyssens en de Heer Olivier Hamal, leden van de Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers hebben op 7 juli 2008 een wetsvoorstel ingediend “teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken”. -Senator André Van Nieuwkerke heeft op 3 december 2008 een wetsvoorstel neergelegd “tot oprichting van een instituut van mede-eigenaars en syndici en tot erkenning en bescherming van het beroep van de syndicus”. In het kader van beide wetsvoorstellen werd de VZW NICM geconsulteerd teneinde haar visie, en dus deze van de mede-eigenaar, te laten horen. Wat betreft het eerste wetsvoorstel gebeurde dit op 28 januari 2009 in de Kamercommissie Justitie. Alhoewel er nog een lange weg te gaan is om tot een finale wettekst te komen, hebben de indieners van het wetsvoorstel alvast vastgesteld dat een schriftelijke overeenkomst tussen de syndicus en de VME noodzakelijk is en wettelijk dient geregeld te worden. Dit was precies één van de opmerkingen op het wetsvoorstel van de VZW NICM. Het is en blijft een delicate oefening om een evenwicht te vinden tussen de verschillende belangen, meer bepaald deze van de mede-eigenaars, de VME en de syndicus. In de huidige context van het appartementsrecht is in ieder geval een voldoende omlijnd wettelijk kader nodig om het beheer van de vereniging van mede-eigenaars door de syndicus op een correcte manier te laten verlopen.
De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar
Pagina 13
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
De steeds wijzigende en complexe regelgeving op administratief en juridisch vlak maakt het er niet eenvoudiger op. In het verleden werden de syndici reeds geconfronteerd met de liftenproblematiek. Ook dit thema is tot op de dag van vandaag actueel. De onafhankelijke liftenexperts hebben reeds heel wat VME’s geholpen om een juiste kijk te krijgen op de toestand hun lift en om zo aan de hand van het expertiseverslag tot een verantwoorde beslissing te komen aangaande de uit te voeren aanpassingen. Ook het energiebeheer is een item dat nu stilaan doorsijpelt naar de verenigingen van medeeigenaars. De VME’s zullen op termijn verplicht zijn om aan energierenovatie te doen (verwarming, beglazing, R), maar tot nog toe lijken hier nog geen rechtstreekse overheidsmaatregelen tegenover te staan. Als particulieren en bedrijven kunnen genieten van subsidies en fiscale stimuli in geval van energiebesparende maatregelen, dan moeten ook de VME’s hierop aanspraak kunnen maken. Er liggen dus ook in de toekomst nog heel wat uitdagingen klaar niet alleen voor de syndicus, maar ook voor de VZW NICM.
Mevrouw PUTTEMANS Veerle Advocaat aan de balie van Brussel Lid Raad van Bestuur vzw NICM Juridische Dienst vzw NICM
De vijfde editie van de Dag van de Mede-eigenaar
Pagina 14
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
Dag van de Mede-eigenaar 2009
ENQUÊTE NICM 2009 De grote imago-enquête over het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) Waarom is deze enquête noodzakelijk?
vzw NICM Redactieploeg © vzw NICM, 2009
ENQUÊTE NICM 2009
Pagina 235
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
25 april 2009: DE GROTE IMAGO-ENQUÊTE OVER HET BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) - Doe mee! NICM lanceert de Vastgoedmakelaars)
grote
imago-enquête
over
het
BIV
(Beroepsinstituut
van
Hoeveel appartementsmede-eigenaars kennen het BIV? Welke ervaring en beeld hebben mede-eigenaars maar ook professionele syndici over het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars? Het NICM wou graag eens vernemen hoe de mensen tegenover het Instituut zelf staan. Daarom lanceert ze vandaag een imago-enquête over het instituut BIV. Of je nu mede-eigenaar, occasioneel syndicus of professioneel syndicus bent, het NICM zou heel graag jouw mening of ervaring kennen met het instituut BIV. Zowel negatieve als positieve meningen en ervaringen met het Instituut BIV kan je in alle discretie doorgeven, of je nu professioneel syndicus bent of niet. Deze enquête richt zich naar de appartementsmede-eigenaars en professionele syndici. Doe alvast mee aan deze enquête. Je kan kiezen tussen verschillende mogelijkheden om deel te nemen aan deze enquête. Je kan de enquête in WORD-formaat downloaden, via pc invullen en vervolgens per email opsturen of je kan de enquête onder PDF-formaat hier afdrukken, manueel invullen en per fax of gewone post opsturen. Net zoals bij de papieren formaat kan U ook online uw enquête voorlopig opslaan en vervolgens bij een eerstvolgende bezoek verder aanvullen. vzw NICM dankt U alvast duizendmaal voor uw bijdrage! vzw NICM
Online invullen: http://www.enquetemaken.be/toonenquete.php?id=15252
Word bestand: http://www.nicm.be/pdf/nieuwsbrieven/2009_04_22_IMAGOENQ_BIV.doc
PDF bestand: http://www.nicm.be/pdf/nieuwsbrieven/2009_04_22_IMAGOENQ_BIV.pdf
ENQUÊTE NICM 2009
Pagina 237
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
Met medewerking van
Met medewerking van
Pagina 239
Vzw NICM: Dag van de Mede-eigenaar 2009
16 mei 2009
Dag van de Mede-eigenaar 2009
ENQUÊTE NICM 2008 WAT IS UW SYNDICUS WAARD? De resultaten in bijlage
vzw NICM Redactieploeg © vzw NICM, 2008-2009
Omwille van juridische redenen werd de mededeling van de resultaten van deze enquête, gepland voor september 2008, uitgesteld tot 16 mei 2009. De integrale resultaten zullen beschikbaar op de website van NICM onder de vorm van een dossier en onder de vorm van een PDF bestand
ENQUÊTE NICM 2008
Pagina 241
