De achtste editie van de Dag van de Mede-eigenaar

De achtste editie van de Dag van de Mede-eigenaar De twee nieuwe organen binnen de Vereniging van Mede-eigenaars: de Raad van Mede-eigendom en de Commissaris van de Rekeningen

inhoud Voorwoord............................................................................................................................. 1 DEEL I Symposium ................................................................................................................ 3 De commissaris van de rekeningen ........................................................................................ 4 DIRK MEULEMANS Docent Beurs- en Effectenrecht HU Brussel Docent HoGent Wetenschappelijk coördinator en lesgever opleidingen vastgoedrecht en financieel recht Hoofdredacteur Bestendig handboek Huishuur en Handelshuur Hoofdredacteur Nieuw Notarieel kwartaalschrift ISIS VERMANDER Geassocieerd notaris te Wuustwezel Lesgever en lid programma-commissie opleiding vastgoedrecht Lid redactieraad Nieuw Notarieel Kwartaalschrift § § § § § § § § §

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

§ § § § § §

10. 11. 12. 13. 14. 15.

Een nieuw orgaan van de Vereniging van Mede-eigenaars ................................................ 4 Een verplicht orgaan ................................................................................................... 4 Wie kan benoemd worden als commissaris van de rekeningen ........................................... 5 De benoeming door de algemene vergadering................................................................. 6 De duur van het mandaat ............................................................................................ 7 De vergoeding ........................................................................................................... 8 De wettelijke opdrachten op grond van de Wet op de Appartementsmede-eigendom ............ 8 De statutaire opdrachten ............................................................................................. 9 De wettelijke opdrachten op grond van de Wet tot oprichting van een Instituut van Syndici, Rentmeesters en (mede-)eigenaars. ............................................................................. 10 De rol op de algemene vergadering. Het verslag van de commissaris. De kwijting. .......... 11 De bevoegdheden ( de rechten) van de commissaris van de rekeningen ......................... 11 Adviesverlening door de commissaris aan de Vereniging van Mede-eigenaars ................. 12 De beëindiging van het mandaat .............................................................................. 12 De aansprakelijkheid van de commissaris .................................................................. 13 De onderlinge verhouding tussen de commissaris van de rekeningen en de Raad van medeeigendom.............................................................................................................. 14

De raad van mede-eigendom: enkele capita selecta ............................................................. 15 KURT STAS Jurist Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars vzw § 1. § 2.

Inleiding................................................................................................................... 15 Facultatief of verplicht orgaan ..................................................................................... 16

i

I. II. § 3. I.

Facultatief orgaan.................................................................................................. 16 Verplicht orgaan .................................................................................................... 16 Oprichting en wijze van samenstelling .......................................................................... 17 Oprichting ............................................................................................................ 17 1. Vereniging van mede-eigenaars met minder dan 20 kavels .......................................... 17 2. Vereniging van mede-eigenaars met ten minste 20 kavels ........................................... 17 II. Afschaffing ........................................................................................................... 17 1. Vereniging van mede-eigenaars met minder dan 20 kavels .......................................... 17 2. Vereniging van mede-eigenaars met ten minste 20 kavels ........................................... 18 III. Samenstelling ....................................................................................................... 18 1. Algemeen ............................................................................................................. 18 2. Het begrip ‘samenstelling’ ....................................................................................... 18 3. Het begrip ‘mede-eigenaar’ ..................................................................................... 19 IV. Criteria met betrekking tot de leden ......................................................................... 20 1. Aantal leden .......................................................................................................... 20 2. Eigenschappen van de leden .................................................................................... 21 (a) Ten opzichte van alle leden .............................................................................. 21 (b) Ten opzichte van de voorzitter .......................................................................... 21 V. Soorten raad van mede-eigendom ........................................................................... 23 § 4. Verkiezing van de leden van de raad van mede-eigendom ............................................... 23 I. Algemeen ............................................................................................................. 23 II. Indienen van kandidaturen ..................................................................................... 24 III. Benoeming van de leden ........................................................................................ 24 IV. Gebrek aan kandidaten of onvoldoende benoemde leden ............................................. 25 § 5. Aspecten van het mandaat.......................................................................................... 25 I. Duur van het mandaat ........................................................................................... 25 II. Bezoldiging van het mandaat .................................................................................. 25 III. Kosten voortvloeiend uit het mandaat ...................................................................... 26 IV. Einde van het mandaat .......................................................................................... 26 § 6. Aspecten met betrekking tot de werking van de raad ...................................................... 27 I. Algemeen ............................................................................................................. 27 II. Installatievergadering van de raad ........................................................................... 27 III. Werkingsregels van de raad .................................................................................... 28 IV. Uitoefening van bevoegdheden ................................................................................ 29 V. Plaatsvervangende leden ........................................................................................ 30 VI. Overdracht van het controledossier .......................................................................... 30 VII. Openbaarheid ....................................................................................................... 30 Raad van mede-eigendom binnen de rechtspersoon vereniging van mede-eigenaars ........... 31 WINAND VAN COILLIE Vastgoedbeheerder-Syndicus § 1. § 2. I.

Voorwoord ................................................................................................................ 31 Wettelijke bepalingen ................................................................................................. 32 Rechtstreekse wettelijke bepalingen ......................................................................... 32 1. Staan er ter zake bepalingen in het reglement van mede-eigendom? ............................. 33 2. Drie vierden van welke stemmen? ............................................................................ 34 3. Wat wordt er eigenlijk bedoeld met “oprichting” & “samenstelling” ? .............................. 36 (a) Oprichting van een Raad van Mede-eigendom (bij gebouwen t/m 19 volwaardige panden. ....................................................................................... 36 (b) Samenstelling van de Raad van Mede-eigendom .................................................. 36 (c) Verkiezing van de leden van de Raad van Mede-eigendom .................................... 37 4. Wat werd in de Wet van 1994 bedoeld met het bijstaan v/d syndicus? ........................... 38 (a) Bij een privé-syndicus ..................................................................................... 38 (b) Bij een professioneel syndicus........................................................................... 39 5. Wat wil de wetgever zeggen met “toezicht houden“ op zijn beheer? .............................. 40 II. Onrechtstreekse wettelijke bepalingen ...................................................................... 41 1. Artikel 577-4 § 1 ................................................................................................... 41

ii

2. Onderafdeling III, artikels 577-6, 577-7 & 577-8 ........................................................ 42 3. Artikel 577-13, § 2 ................................................................................................. 44 III. Conclusie ............................................................................................................. 44 § 3. Statutaire bepalingen ................................................................................................. 45 § 4. Conventionele bepalingen ........................................................................................... 51 I. Administratief/juridisch beheer ................................................................................ 51 1. Syndicuscontract ................................................................................................... 51 (a) Volmacht voor de Raad van Mede-eigendom ....................................................... 51 (b) Wettelijke bepalingen en deontologieverplichtingen ter zake.................................. 52 (c) Ereloon (en andere vergoedingen) van de syndicus .............................................. 52 2. Samenstellen van een basisdossier ........................................................................... 53 3. Het beknopt noteren van de basisgegevens per gebouw .............................................. 53 (a) Juridische samenvatting ................................................................................... 54 (b) Bouwkundige samenvatting .............................................................................. 54 (c) Administratieve samenvatting ........................................................................... 54 (d) Financiële samenvatting ................................................................................... 55 (e) Bouwkundige samenvatting .............................................................................. 55 (f) Samenvatting onderhoud, depanneren en toeleveringsbedrijven ................................ 56 (g) Samenvatting controles ................................................................................... 56 (h) Samenvatting van de gebruiksmodaliteiten van het bouw ..................................... 56 4. Organisatie en administratie ten behoeve van de beslissingsorganen (voor het stellen van daden noodzakelijk in de waarneming van het beheer) ................................................ 56 (a) Scheidingslijn bevoegdheden ............................................................................ 56 (b) Rechtsgeldige en uitvoerbare beslissingen .......................................................... 57 (c) Het voorzitten en leiden van de algemene vergadering. ........................................ 57 5. De vertegenwoordiging v/d VM bij het onderschrijven van contracten ............................ 58 6. De vertegenwoordiging v/d mede-eigenaars in alle andere daden (o.a. rechtsgeschillen ten opzichte van derden of ten opzichte v/d mede-eigenaars zelf) ...................................... 59 7. Secretariaat en briefwisseling .................................................................................. 59 8. De relatie met bewoners, en alle rechtverkrijgers te gelijk welken titel ........................... 59 II. Financieel beheer .................................................................................................. 60 1. Basiselementen inzake het financieel beheer van mede-eigendom ................................ 61 2. Het samenstellen van het ‘werkkapitaal’ .................................................................... 63 (a) De basis = begroting ....................................................................................... 63 (b) Daaruit distilleren van het ‘werkkapitaal’ ............................................................ 63 3. Het betalen van de gemeenschappelijke rekeningen .................................................... 64 4. Het omslaan van de kosten over de mede-eigenaars ................................................... 65 (a) Kostenopgave ................................................................................................ 65 (b) Kostenverdeling .............................................................................................. 66 (c) Déchargemodaliteiten - Vermogenstaat .............................................................. 67 5. Het invorderen van de verschuldigde bedragen........................................................... 69 6. Het creëren van het ‘reservekapitaal’ ........................................................................ 69 (a) Wat is het verschil tussen ‘werkkapitaal’ en ‘reservekapitaal’ ? .............................. 69 (b) Respecteren van het verschil tussen ‘werkkapitaal’ en ‘reservekapitaal’ ................... 70 (c) Wat met deze kapitalen bij verkoop van een pand? .............................................. 70 (d) Hoe verrekenen van betalingen via het reservekapitaal ? ...................................... 71 (e) Openen van de rekeningen ............................................................................... 71 (f) ‘Reservekapitaal’ is geen resultaat van sparen maar van afschrijving ......................... 71 III. Technisch beheer .................................................................................................. 72 1. Het herstellen van occasionele defecten .................................................................... 73 (a) Panne - defect - breuk ..................................................................................... 73 (b) Depanneren - defectherstelling ......................................................................... 73 (c) Herstelling ..................................................................................................... 73 2. Het in stand houden van het gemeenschappelijk patrimonium ...................................... 74 (a) Oogmerken .................................................................................................... 74 (b) Een uitbating met die twee oogmerken heeft drie uitgangspunten : ........................ 74 (c) Een goed onderhoudsprogramma stelt drie doeleinden : ....................................... 74 (d) Preventief onderhoud ...................................................................................... 75

iii

3. 4. 5. 6.

Het op elk ogenblik bedrijfsklaar houden van de technische installaties .......................... 75 Het uitbaten v/d technische installaties (hoofdzakelijk voor gemeenschappelijk gebruik) . 75 In de tijd: het verbeteren van het gebouw en/of zijn installaties ................................... 76 En uiteindelijk na verloop van tijd het renoveren (aanpassen aan nieuwe technieken en terug in goede staat van werking en gebruik brengen) ......................................................... 76 § 5. Aansprakelijkheid van de raad van mede-eigendom ........................................................ 77 I. Aansprakelijkheid .................................................................................................. 77 1. Binnen haar wettelijk kader, niet aansprakelijk, tenzij… ............................................... 77 (a) Grove schuld .................................................................................................. 77 (b) Bedrog (art. 1116 B.W.) .................................................................................. 77 (c) Aansprakelijkheid in kader van lastgeving........................................................... 77 2. Aansprakelijkheid voor haar adviesbevoegdheid ......................................................... 80 3. Aansprakelijkheid voor haar controlerende bevoegdheid .............................................. 82 II. Verzekering voor aansprakelijkheid .......................................................................... 83 III. Conclusie ............................................................................................................. 85 IV. Bibliografie ........................................................................................................... 85 § 6. Algemeen besluit ....................................................................................................... 87 Aansprakelijkheid in een mede-eigendom ............................................................................ 89 ANNEMIE BAMPS B-Cover Building Insurance § 1. I.

§

§

§

§

§ § §

Het begrip aansprakelijkheid ....................................................................................... 89 De drie elementen van aansprakelijkheid .................................................................. 89 1. Schade ................................................................................................................. 89 2. Fout ..................................................................................................................... 89 3. Oorzakelijk verband ............................................................................................... 89 2. Diverse vormen van aansprakelijkheid .......................................................................... 89 I. De strafrechterlijke aansprakelijkheid ....................................................................... 89 II. De foutloze (= objectieve) aansprakelijkheid ............................................................. 90 III. De contractuele aansprakelijkheid ............................................................................ 90 IV. De niet-contractuele aansprakelijkheid ..................................................................... 90 V. De beroepsaansprakelijkheid ................................................................................... 90 3. De aansprakelijkheid van de VME, individuele mede-eigenaars, organen (syndicus, raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen) en aangestelden van de VME .............. 91 I. Niet-contractuele aansprakelijkheid .......................................................................... 91 II. Contractuele aansprakelijkheid ................................................................................ 91 4. De aansprakelijkheidsverzekering van de VME, individuele mede-eigenaars, organen van de VME en aangestelden van de VME ................................................................................ 92 I. Doel .................................................................................................................... 92 II. Wie is verzekerd? .................................................................................................. 92 III. Wat is verzekerd? .................................................................................................. 92 5. De verzekering beroepsaansprakelijkheid van de syndicus ............................................... 92 I. Doel .................................................................................................................... 93 II. Wie is verzekerd? .................................................................................................. 93 III. Wat is verzekerd? .................................................................................................. 93 6. De aansprakelijkheid van de raad van mede-eigendom ................................................... 93 7. De aansprakelijkheid van de commissaris van de rekeningen ........................................... 94 8. De aansprakelijkheidsverzekering van de commissaris van de rekeningen en/of de leden van de raad van mede-eigendom ........................................................................................... 95 I. Doel van deze verzekering? .................................................................................... 95 II. Wie is verzekerde? ................................................................................................ 95 III. Wat is verzekerd? .................................................................................................. 95 IV. Uitsluitingen ......................................................................................................... 95 V. Beperktheid in tijd ................................................................................................. 95 VI. Verzekerde bedragen ............................................................................................. 96 VII. Vrijstellingen ........................................................................................................ 96

iv

DEEL II Workshops ............................................................................................................. 97 Workshop I

Hoe efficiënt de boekhouding van een VME controleren? ............................. 98

Workshop II

Hoe doeltreffend een syndicus kiezen - het stappenplan ........................... 161

Workshop III

Actuele valstrikken bij de kwaadwillige syndicus ...................................... 182

DEEL III Actuele wetgeving .............................................................................................. 198 Bepalingen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen.......................................................................................................................... 199 Bepalingen teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken ............................................................................................................................... 215 Bepalingen met betrekking tot het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars ..................................................................................... 216 DEEL IV Toekomstige wetgeving ....................................................................................... 230 De wet tot oprichting van een instituut van syndici, rentmeesters en (mede-)eigenaars .... 231 § 1. Algemene situering .................................................................................................. 231 I. Inleiding ............................................................................................................ 231 II. Opdrachten van het instituut ................................................................................. 233 III. De hoedanigheid van syndicus: alle professionele syndici .......................................... 234 IV. De rentmeester ................................................................................................... 236 V. De samenstelling van het Instituut ......................................................................... 236 VI. De organen van het Instituut ................................................................................ 238 § 2. Algemene toelichting ................................................................................................ 239 § 3. Wetsvoorstel ........................................................................................................... 242

v