Nieuwe wet op de mede-eigendom

Belgiëlei 182 2018 Antwerpen

Tel: 03/239 34 30 Fax: 03/226 24 82

[email protected] www.03beheer.be

Nieuwe wet op de mede-eigendom - 2010 Beste mede-eigenaar, Zoals u wellicht reeds vernomen heeft is sinds kort een nieuwe wet op de mede-eigendom van kracht. Ze werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 28 juni en trad in werking op 1 september 2010. Deze wet voorziet niet in overgangsbepalingen hetgeen niet zonder gevolgen is, zowel voor de syndicus als voor de medeeigenaars. De nieuwe wet heeft tot doel de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken. Hierbij bezorgen wij U alvast een kort overzicht van de belangrijkste bepalingen: 1. Deelverenigingen Indien de hoofdvereniging uit 20 kavels of meer bestaat kan ze voorzien in de vorming van deelverenigingen mits de algemene vergadering daartoe heeft beslist met een meerderheid van 80%. De vorming van deelverenigingen veronderstelt een aanpassing van de basisakte. Een onderscheid wordt gemaakt tussen deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid en deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid. 2. Reglement van mede-eigendom De syndicus legt binnen het jaar na de inwerkingtreding van deze wet een aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Als de vergadering beslist om geen wijzigingen aan te brengen aan de basisakte is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist. Het reglement van mede-eigendom bepaalt o.a. : o

o o o o

De wijze van benoeming van de syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat, de regels van de hernieuwing en eventuele opzegging én, de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen. De jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering plaatsvindt. De verplichtingen en bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen De wijze waarop de mede-eigenaars inzage kunnen nemen van alle niet-privatieve documenten of gegevens over de mede-eigendom. Het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelke mededinging verplicht is.

3. De syndicus De overeenkomst tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars dient schriftelijk te zijn. Het mandaat kan nooit stilzwijgend verlengd worden.

BIV: 504929 Fortis: 001-4951985-17 Verzekering Beroepsaansprakelijkheid en Waarborgfonds Fidea NV 305068770952 / Ondernemingsnummer 0882.764.435 / HPR nr. Antwerpen 0882.764.435


Tel: 03/239 34 30 Fax: 03/226 24 82


Welbepaalde regels omtrent de bekendmaking, uithanging van de aanstelling en benoeming van de syndicus. Bij een einde van een mandaat dient de ontslagnemende syndicus binnen de 30 dagen na het einde van diens mandaat het volledige dossier over te dragen aan de nieuwe syndicus. Bij diens afwezigheid aan de voorzitter van de algemene vergadering. 4. De raad van mede-eigendom Verenigingen van mede-eigenaars met 20 kavels of meer (20 met uitz. van kelders, garages en parkeerplaatsen) dienen een raad van mede-eigendom op te richten. Ze kan enkel bestaan uit medeeigenaars en heeft de taak erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. De raad van mede-eigendom dient bovendien de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag te bezorgen over de uitoefening van zijn taak. De raad van mede-eigendom kan een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer van de syndicus en de mede-eigendom. De raad van mede-eigendom kan, mits beslissing van de algemene vergadering (3/4de meerderheid) , een andere opdracht of delegatie krijgen. Ze mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor 1 jaar. Indien een vereniging van mede-eigenaars, kleiner dan de vermelde 20 kavels, een raad van medeeigendom wenst op te richten kan dat mits beslissing van een 3/4de meerderheid genomen op de algemene vergadering. 5. De Algemene Vergadering 1. Bijeenroeping van de algemene vergadering De dagorde en bijeenroeping van de algemene vergadering dient de syndicus aangetekend te verzenden ten minste 15 dagen vóór de vooropgestelde datum van de algemene vergadering. De bijeenroeping vermeldt hoe de documenten mbt. de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd. Indien de mede-eigenaars of de vertegenwoordigers ervan individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen kan dat. In casu wordt vooral de verzending per e-mail bedoeld. De mede-eigenaars en de raad van mede-eigendom kunnen de syndicus de punten mededelen waarvan zij willen dat ze op de agenda worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen. Indien de punten te laat werden overgemaakt aan de syndicus dient hij deze te agenderen op de volgende algemene vergadering. De datum van de algemene vergadering dient ook medegedeeld te worden door aanplakking op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Bijeenroeping bijzondere algemene vergadering



Tel: 03/239 34 30 Fax: 03/226 24 82


De syndicus dient op aangetekend verzoek van ten minste 1/5de van de aandelen de bijeenroeping van een algemene vergadering te verzenden binnen de 30 dagen na ontvangst van het verzoek. Bij gebrek aan de verzending daarvan kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend zelf de algemene vergadering bijeenroepen. 2. Verloop van de algemene vergadering 2.1. De rechtsgeldigheid van de vergadering De algemene vergadering kan rechtsgeldig beraadslagen indien wordt voldaan aan de volgende meerderheidsvereisten: o Ofwel indien de helft van de aandelen én de helft van de eigenaars +1 vertegenwoordigd zijn; o Ofwel indien meer dan drie vierde van de aandelen vertegenwoordigd zijn. Indien de algemene vergadering niet rechtsgeldig kan beraadslagen wordt een tweede algemene vergadering bijeengeroepen die ten minste 15 dagen na de eerste plaatsvindt. Ze kan ongeacht het aantal aanwezigen en vertegenwoordigde aandelen rechtsgeldig beslissingen nemen. 2.2. Voorzitter van de algemene vergadering De algemene vergadering wordt voorgezeten door een voorzitter die mede-eigenaar dient te zijn. 2.3. Stemrecht Ingeval van verdeling van het eigendomsrecht Ingeval van verdeling van het eigendomsrecht van een privatieve kavel of indien de eigendom van de privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon hebben aangewezen die als lasthebber de onverdeeldheid zal vertegenwoordigen en in die hoedanigheid zal deelnemen aan de algemene vergaderingen. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee. Ingeval van volmachten Niemand mag meer dan 3 volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan 3 volmachten krijgen indien het totaal van de stemmen waarover hij beschikt én die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10% bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom. Ingeval van een lasthebber of aangestelde van de vereniging van mede-eigenaars Een lasthebber of aangestelde van de vereniging van mede-eigenaars mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en stemmingen mbt. de opdracht die hem werd toevertrouwd. 2.4. Berekening van het stemresultaat



Tel: 03/239 34 30 Fax: 03/226 24 82


De beslissingen worden genomen volgens bepaalde meerderheden die worden berekend op basis van de, op het ogenblik van de stemming, aanwezige of vertegenwoordigde aandelen. Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en ongeldige stemmen niet beschouwd als uitgebrachte stemmen. 2.5. Verslaggeving De syndicus stelt de notulen op met vermelding van de behaalde meerderheden en vermeldt de namen van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden. De notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering en de aangewezen secretaris (syndicus) en alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers. 3.

Na de algemene vergadering

De syndicus bezorgt binnen de 30 dagen na de algemene vergadering het verslag van de algemene vergadering aan de mede-eigenaars en de andere syndici. De periode van 3 maanden volgend op een algemene vergadering waarbinnen een mede-eigenaar zich tot de rechter kan wenden wordt gebracht op 4 maanden. 6. Financieel beheer en de commissaris De syndicus dient jaarlijks aan de gewone algemene vergadering : o Een evaluatierapport voor te leggen i.v.m. de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen. o Een begrotingsraming m.b.t. de lopende uitgaven voor te leggen. o Een begrotingsraming m.b.t. de buitengewone te verwachten kosten voor te leggen. o De financiële balans van de vereniging voor te leggen. Voormelde zaken dienen eveneens te worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet medeeigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden door het reglement van mede-eigendom worden bepaald. Het reservekapitaal dient op een afzonderlijke rekening te worden geplaatst. Voor gebouwen vanaf 20 kavels dient een dubbele boekhouding te worden gevoerd volgens een genormaliseerd rekeningstelsel. Dat rekeningstelsel dient nog te worden bepaald middels een nog te verschijnen Koninklijk Besluit. 7. Juridisch beheer De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten m.b.t. de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt



Tel: 03/239 34 30 Fax: 03/226 24 82


bekrachtigd door de algemene vergadering. De syndicus stelt alle mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben deel te nemen aan de algemene vergaderingen onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging worden ingesteld. De regels m.b.t. de verdeling van de kosten die de vereniging heeft n.a.v. een procedure met een medeeigenaar zijn nauwkeuriger bepaald. 8. Bij de overdracht van een kavel 1. Voorafgaand aan een overdracht Voorafgaand aan een overdracht dient de syndicus aan de notaris en aan eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon óf de overdrager, welbepaalde inlichtingen te bezorgen binnen de 15 dagen nadat daarom werd verzocht. Deze inlichtingen zijn: o o o o o o o

Bedrag van het werkingskapitaal en het reservekapitaal. Bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen. De toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng. Een overzicht van de hangende gerechtelijke procedures. De notulen van de gewone en bijzondere algemene vergaderingen van de vorige 3 jaar. De periodieke afrekeningen van de vorige 2 jaar. Een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van mede-eigenaars werd goedgekeurd.

2. Ingeval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht Ingeval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel verzoekt de notaris de syndicus om een aantal inlichtingen. De syndicus antwoordt binnen de 30 dagen. Deze inlichtingen zijn: o

o o o

o

Bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. Een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomoverdracht. Kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na de vaste datum van de eigendomoverdracht om betaling heeft verzocht. Een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. Een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.

De regels met betrekking tot de verdeling van de kosten tussen koper en verkoper werden nauwkeurig



Tel: 03/239 34 30 Fax: 03/226 24 82


bepaald: deze zijn integraal ten laste van de verkoper. In bepaalde gevallen dient de notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op de prijs van de overdracht af te houden.

9. Verder nog het volgende Elke mede-eigenaar is verplicht zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis te brengen aan de syndicus. Idem voor wat betreft persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn kavel zou hebben toegestaan. De vereniging van mede-eigenaars draagt de benaming “vereniging van mede-eigenaars”, gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen. Elk document uitgaande van de vereniging dient bovendien het ondernemingsnummer te vermelden. Deze bepalingen en de gevolgen ervan, o.a. voor wat betreft het ereloon en de kosten van de syndicus, zullen op de eerstvolgende algemene vergadering van uw gebouw worden toegelicht.

Met de meeste hoogachting,

Tom Van Campenhout Zaakvoerder [email protected]


Nieuwe wet op de mede-eigendom

Recommend Documents