Congres 2013 Nieuw elan

Congres 2013 ‘Nieuw elan’ Workshop Creëren van financiële betrokkenheid bij transformaties

Eric Thelen, Ron Karssing Remco Jutstra Gemeente Amsterdam

14 november 2013

Creëren van financiële betrokkenheid bij transformaties

 Doel workshop: Creëren van financiële betrokkenheid bij transformaties  Wie zijn wij?  Hoe groot is het probleem?  Is het makkelijk op te lossen?  WORKSHOP gedeelte  De case  Wie zijn de stakeholders?  Pak je rol of die van een ander  Terugkoppeling

Wie zijn wij?

Sloterdijk … van een kantorengebied naar een gevarieerder stedelijk gebied!

4

GEBIEDSSTRATEGIE Doelen voor Sloterdijk  verbeteren van vestigingsklimaat  verbeteren van investeringsklimaat Door …  Variëren, Verblijven en Verankeren  Co-creatie en Co-financiering

6

… werkt uit in een flexibel en investeringsvriendelijk bestemmingsplan

Amstel III … Optimalisatie bedrijvenzone toevoeging voorzieningen en verblijfsplekken Transformatie kantorengebied naar een gevarieerder stedelijk gebied met de toevoeging van wonen op termijn

1. Faciliteren van initiatieven andere rol overheid 2. Opstellen bestemmingsplan met open planproces 3. Aanpak openbare ruimte met TREX

50.000 werkplekken

10.000 appartementen (30.000 studentenwoningen)

Alternatieven voor leegstand?

30.000 hotelkamers

Is er een simpele oplossing?

Tekst

Tekst

Tekst

2012

Projecten

25

Tekst

Workshop  Deze workshop richt zich op de volgende vragen: Hoe was de rolverdeling tot nu toe? Wie heeft er last van leegstand? Hoe kan transformatie van de grond komen? En hoe maken we die transformatie financieel haalbaar? We beginnen op een hoog schaalniveau (dat van de vastgoedmarkt als geheel),  vervolgens dalen we af via gebiedsniveau (als Amstel III en Teleport) naar het schaalniveau van een individueel pand.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Eigenaar (belegger, corporatie) Partijen/Rollen/Stakeholders Financier Ontwikkelaar Bouwers/Architecten Bewoners/burger Beoogd gebruiker Gemeente (als opsteller bestemmingsplan) Gemeente (als grondeigenaar) Vastgoedeigenaar naastgelegen pand

Werkgedeelte 1

De casus is leegstand kantoor vastgoed in het algemeen. Elke groep krijgt 10  min de tijd om de volgende vragen te beantwoorden vanuit de rol die ze  spelen:    Wat is mijn probleem?   Welke rol zie ik voor mijzelf?   Welke verantwoordelijkheid en welk belang heb ik?   Hoe werk ik samen met de andere betrokkenen (nu en straks)?   Wie moet het voortouw nemen? 

Terugkoppeling deel 1

Dilemma’s en ervaringen op gebiedsniveau I:  Op gebiedsniveau ligt samenwerking voor de hand om te komen tot een  oplossing van het leegstandsprobleem. Toch komt er op gebiedsniveau  niet veel van de grond. Hoe komt dat nou?  Aan de hand van de ervaringen in (met name) Amstel III en Teleport vertellen we waar wij en de andere betrokkenen tegen aan lopen.  Prisonersdilemma (partijen die zelfstandig handelen vanuit hun eigen  belang waardoor de uiteindelijke uitkomst voor beide partijen  suboptimaal is)

Dilemma’s en ervaringen op gebiedsniveau II: Free Riders‐gedrag (partij die zonder zelf te investeren (financieel) voordeel  behaalt uit het handelen van een andere partij in een overeenkomstige situatie  die wel handelt)  Bottom up’ of juist ‘Top down’ (eerst een plintje, dan de rest? Of moet hele  pand meteen?)  ‘Olievlek of juist grootschalige aanpak? Welke nieuwe functie is kansrijk? Definitief of tijdelijk?

 Financiën  In algemene zin zijn de onderstaande redenen de belangrijkste redenen  dat het transformeren van leegstaande gebouwen financieel niet lukt:  Eigenaren waarderen te weinig af/hoge boekwaardes  Stevige investeringskosten met hoog afzetrisico  Vereveningsmogelijkheden worden met erfpacht weggenomen bij  erfpachter  Erfpachter kan niet vrij herbestemmen  Probleem is niet altijd urgent bij eigenaren  Eigenaren missen kennis en capaciteit  Extra risico door onzekere en onheldere overheid  Geen dekking voor gemeentelijke investeringen en proceskosten  ‘Free riders‐gedrag’ bij(collega)eigenaren

Case deel 2  Gebouw staat leeg en is erg groot  Vastgoed is vol eigendom  Gebouw vormt geluidsscherm tussen A10 en  achterliggende bebouwing  Financiering is hoog ( gebouw staat financieel onder water)  Eigenaar heeft afgeboekt op pand en een corporaties  betrokken  Gebouw is gemeente monument; sloop‐/nieuwbouw is  geen optie  Hergebruik als kantoor en onderwijs zijn onhaalbaar  gebleken  Transformatie lijkt niet rendabel

Gak Gebouw KPN gbeouw Holendrecht Centre

Werkgedeelte 2 Elke groep krijgt 10 min de tijd om de volgende vragen te  beantwoorden,   Hoe ben ik financieel betrokken? Welk (financieel) doel  streef ik na?  Welke kansen en risico’s zijn er voor mij?  Hoe ziet mijn financiële dashboard er uit? Welke meters  zijn er en aan welke knoppen kan ik draaien?   Waar ligt de financiële oplossing(srichting)? Hoe ziet die er  uit?  Met wie maak ik welke afspraken en wanneer?

Terugkoppeling deel 2

Veel wensen  Gemeente: Transformatie  BLP1: Aankoop en uitgifte in erfpacht – cash-flow voor hypotheekhouder Urgentie: voorwaardelijke verlenging lening – Erfpacht als financieringsvorm (canon) – Marketingmix voor jong en oud – Daardoor ook op prijs concurrerend met huur

 Stadsdeel:  Grondruil  Toezegging transformatie binnenterrein  Oplossing Parkeren (voorwaarde en kans)

Koopsom  Uitgangspunt is bestemmingsplan  Omgekeerd onderhandelen  VON-prijzen absoluut laag per m² torenhoog  Risico in kaart en gesprek – Wat zijn gevolgen voor stelsel – Wat zijn grootste afbreukrisico’s transformatie – Wat is koopsom bij taxatie nihil

 Organiseren tegenspraak  Aankoop geheel of gefaseerd

Transacties  Splitsing in appartementsrechten  Vestiging opstalrechten  Aankoop bloot eigendom (fiscus)  Grondruil  Call-optie onbebouwd bij realisering: – Binnenterrein – Parkeergarage Ringparkeren

 Uitvoering per fase nadat: – Onherroepelijke omgevingsvergunning – Aannemer gecontracteerd en startklaar – Gegarandeerde afzet – Financiering verzekerd

Idyllisch parkbeeld

Toekomst ?