ACTUALISERING
PANELDEBAT Colloquium "De Onteigeningsvergoeding" van 19 mei 2000 in het Congrescentrum Hengelhoef te Houthalen-Helchteren 1. Schenking/nalatenschap kort voor onteigening. In welke mate wordt met de aangifteprijs (in schenking/nalatenschap) rekening gehouden bij onteigening? Antwoord Marc Bosmans: Diegene die een aangifte van successie doet en daarin de waarde van zijn goed verklaart is (zolang de omstandigheden ongewijzigd blijven) gebonden door de aangifte die hij gedaan heeft. Hij kan ze niet twee keer in zijn voordeel gebruiken, eenmaal om fiscaal aan een lager tarief getaxeerd te worden en er later niet op steunen om een hogere vergoeding voor onteigening te bekomen. Opmerking Jan Ghysels: De schade in concreto moet onderzocht, wat de betrokkenen daarover ook mogen verklaard hebben. Wanneer de fiscale waarde uitgedrukt wordt in vergelijkingspunten zal men op dat ogenblik moeten gaan ventileren want daar zit een vertekening in. Daarom heb ik in mijn betoog de algemene theorie van de onteigeningsvergoeding gegeven en hoe het Hof van Cassatie dat ingevuld heeft. Hier zou een geval kunnen zijn van eigen daad van de onteigende die mogelijk een weerslag kan hebben door wat hij zelf gedaan heeft. 2. In hoever kan een deskundige in zijn onderzoek zich bemoeien in de motivatie van partijen? Vaak merkt men dat vooral de onteigende (ook door onkunde) zich onvoldoende kan verdedigen. Kan de deskundige een schadevordering uitbreiden en daar posten aan toevoegen, ook al werden ze niet gevraagd door de onteigende zie geval badkamer. Antwoord Andre De Bruyne: Volgens de procedure van 62 dient de vrederechter de vergoeding vast te stellen na deskundige en partijen gehoord te hebben. De onteigenaar deelt wel zijn bod mee, waarop de minnelijke onderhandelingen zijn afgesprongen, maar dat is niet zijn bod in de onteigening voor de vrederechter. Want voor de vrederechter moet de onteigenaar eigenlijk geen bod doen. De mededeling van het niet aanvaarde bod bij de vrederechter is alleen voorzien om te voldoen aan het feit dat de vrederechter nooit minder dan 90% daarvan zou kunnen geven als provisionele vergoeding. Ik betwist de stelling van meester Ghysels dat de onteigenaar moet bewijzen dat het bod voldoende is. De vrederechter bepaalt totaal vrijelijk de provisionele vergoeding met de beperking dat ze niet onder de 90% van het door de onteigenaar gedane bod mag gaan. Men maakt veel besluiten maar nergens in de procedure is er eigenlijk sprake van besluiten. De vrederechter moet de partijen en zijn deskundige oproepen en horen in het bijzijn van de partijen; dat is alles. Die procedure voor de vrederechter gaat vrij snel en ik zie hierin gelukkig een evolutie, zeker in het Vlaamse land. Spijtig genoeg, in Wallonië stellen we nog altijd vast dat een procedure voor een voorlopige vergoeding soms nog jaren duurt. Opmerking Jan Ghysels: De taak van de deskundige is niet alleen het goed volledig beschrijven en zoals meester Denys terecht gezegd heeft, dat houdt ook in een volledige beschrijving, ook van het omliggende. In de beschrijving moeten bijvoorbeeld ook marktgegevens opgenomen worden. Dus het kan zijn dat beschrijvingen heel uitgebreid moeten zijn. De taak van de deskundige is de volledigheid, alle schadeposten, te gaan nakijken en daarover een beredeneerd verslag te maken aan de vrederechter. En ja, het kan zijn dat de partijen in de discussie en in de stukken die zij aanbrengen, iets over het hoofd hebben gezien. Als de deskundige dat opmerkt mag hij dat opmerken, dat is zijn taak, anders zou hij een fout begaan. Uiteraard moeten de partijen daarover kunnen standpunt innemen zoals zij op ieder punt van het deskundigenverslag moeten kunnen standpunt innemen. Maar dat is de juridische discussie achteraf. Tweede punt van de opdracht van de deskundige is elke post volledig te begroten, uitleggen welke methode hij gebruikt en waarom en hoe hij tot een bepaald bedrag komt. 3. Het belang van de plaatsbeschrijving. Ter aanvulling (verbetering) van een plaatsbeschrijving door een deskundige opgemaakt in een gerechtelijke onteigeningsprocedure werd een nieuwe (aangepaste) plaatsbeschrijving opgemaakt door een gerechtsdeurwaarder en ter griffie neergelegd door het onteigenend bestuur. Wat is de juridische waarde van dit document? Hoe te interpreteren door de Vrederechter indien tegenstrijdig? Antwoord Marc Bosmans: Krachtens artikel 516 Gerechtelijk Wetboek kan de gerechtsdeurwaarder zuiver materiële feiten vaststellen in een proces-verbaal. Dit is een authentieke akte en vormt een volledig bewijs. Vandaar denk ik dat de rechter in ieder geval met dit document rekening moet houden vermits het aan de bewijsregels van het gerechtelijk wetboek voldoet. Eigenlijk is een plaatsbeschrijving een soort van fotograferen van materiële feiten en de rechtspraak zegt
file:///U|/Uitgaven/Reeksen/CROW/Onteigeningen%202000/Website/actua9050951562_1.htm[20/08/2015 12:01:29]
ACTUALISERING dat in dergelijke vaststellingen geen gevolgtrekkingen mogen voorkomen, dat ze enkel mogen een materieel feit concretiseren en er een bewijs van leveren. De rechter zal de twee documenten moeten proberen met mekaar te verzoenen. Maar stellen dat die vaststelling door een gerechtsdeurwaarder geen gevolg zou hebben, zou flagrant in strijd zijn met de regels van het gerechtelijk wetboek. Opmerking Jan Ghysels: In dat geval heeft de rechter een wettelijk middel in de procedure, namelijk de oproeping van de deskundige, hem confronteren met tegenstrijdige gegevens en hem daarover uitleg vragen. Ik zou ook oproeping doen van de gerechtsdeurwaarder omdat zijn proces-verbaal toch een authentieke kracht is. De rechter kan inderdaad alle nodige bewijsgegevens daarover verzamelen. Opmerking Marc Bosmans: De akte van een gerechtsdeurwaarder is een authentieke akte volgens het gerechtelijk wetboek, terwijl het verslag van de deskundige een advies is van de deskundige. Men kan dus weliswaar de deskundige oproepen, maar men kan onder geen beding de gerechtsdeurwaarder oproepen. De gerechtsdeurwaarder is geen partij en heeft in ieder geval geen mandaat in het kader van de procedure. Het is een authentieke akte en men moet met de gevolgen van die authentieke akte rekening houden. Opmerking Martin Denys: Bij de plaatsbeschrijving en bij het plaatsbezoek zal de vrederechter ook zijn eigen plaatsbeschrijving en PV opstellen en de verklaringen van de partijen noteren. Ten tweede is er ook rechtspraak die zegt dat men moet kijken of men eventueel reeds de plaatsen heeft gewijzigd tijdens de procedure ten gevolge van het ingebruik nemen. En als de plaatsbeschrijving en de opmerkingen van de partijen ondertussen achterhaald zijn door de afbraak van het gebouw, dan is dat voor rekening van de onteigenaar. Het komt aan de onteigenaar toe om eventueel de beweringen van de onteigenden te betwisten. Opmerking Andre De Bruyne: Ik zou daar toch willen op antwoorden omdat ik dat eigenlijk een vrij rare vraag vind. Ten eerste: meester Denys spreekt al dat de onteigenaar gaat afbreken voor dat er een plaatsbeschrijving is gemaakt. De onteigenaar mag geen bezit nemen voordat de notificatie van het provisioneel vonnis is gebeurd. Er wordt eerst een plaatsbeschrijving opgemaakt en het is pas nadat die neergelegd is, genotificeerd aan de partijen met het voorlopig vonnis en het bewaargevingsbewijs van de provisionele vergoeding, dat de onteigenaar normaal mag in bezit nemen. Dat is de normale manier van doen. Opmerking Martin Denys: O.K. Maar quid als er onenigheid is tussen partijen over de plaatsbeschrijving en de onteigenaar ondertussen aanstalten maakt om af te breken? Dan kan een snelle plaatsbeschrijving door een gerechtsdeurwaarder of een technische raadsman, een bijkomend bewijs leveren. 4. Wanneer de onteigening ingeleid wordt op basis van de wet 1962 (spoedprocedure) en later - eventueel jaren later - blijkt dat de inbezitneming en/of de werken niet plaatsvonden, kan men dan de onteigenende overheid niet aansprakelijk stellen wegens foutief gedrag en hiervoor een schadevergoeding vorderen? Antwoord Marc Bosmans: Er zijn twee hypotheses: ofwel begint men een onteigeningsprocedure maar zet men ze niet verder, in die hypothese is het natuurlijk mogelijk dat de overheid een fout begaat door een procedure te beginnen en ze niet verder te zetten. Men kan de overheid weliswaar niet dwingen de procedure verder te zetten maar wel kan men dan een schadevergoeding vorderen omdat men met een feitelijkheid geconfronteerd wordt. Wanneer in tegendeel de onteigening gebeurd is en men de vergoeding ontvangen heeft, maar nadien het doel waarvoor de onteigening gebeurd is niet gerealiseerd wordt, dan kan men geen aanspraak maken op een schadevergoeding, vermits krachtens de grondwet de volledige vergoeding voldaan is voor het perceel dat ingenomen is geworden. Opmerking Andre De Bruyne: Er bestaat ook een recht van wederafstand en dat staat wel niet officieel geschreven in de wet van 62, maar ik denk dat er daarrond geen betwisting is dat het ook kan worden toegepast. Dat heeft tot gevolg dat men geen bijkomende schadevergoeding krijgt maar dat men zijn goed, als het nog inderdaad kan worden teruggegeven, kan terugkrijgen, enkel en alleen tegen afgifte van de vergoeding maar zonder enig intrest. 5. Staat het betalen van een boete voor een bouwovertreding gelijk met een vergunning en zoniet, moet dan met de betaalde boete rekening gehouden worden bij de waardebepaling van een eigendom? Antwoord Marc Bosmans: Juridisch is een vergunning een document dat afgeleverd wordt door de geëigende overheid en een boete is iets dat je betaalt wegens een meerwaarde. De betaling van een boete staat niet gelijk met het bekomen van een vergunning. Het enige dat je verwerft door het betalen van die boete is dat de overheid niet overgaat tot de drastische sanctie tot dewelke men normalerwijze zou moeten overgaan, de herstelmaatregel van afbraak van het pand. Het genot van het pand kan behouden blijven mits het betalen van die boete. Op het ogenblik van de onteigening beschikt het pand niet over een vergunning en in dezelfde optiek vrees ik dan ook dat de boetes niet recupereerbaar zijn. Opmerking Martin Denys: Na betaling van een meerwaarde is er geen sprake meer van afbraak. Technisch gezien staat het niet gelijk met een vergunning, maar er kan in ieder geval niet meer voor vervolgd worden. En gewoonlijk gebeurt dat dan in het raam van de transactie; die doet men best voor de notaris met overschrijving op het hypotheekkantoor en doorhaling van de dagvaarding voor de rechtbank. Anders heeft men later hopeloze problemen bij verkoop, onteigening of lening. Ge moet die inschrijving er terug afkrijgen en veel mensen vergeten dat. Er wordt snel betaald om van de zaak af
file:///U|/Uitgaven/Reeksen/CROW/Onteigeningen%202000/Website/actua9050951562_1.htm[20/08/2015 12:01:29]
ACTUALISERING te zijn, men vergeet dat en 20 of 30 jaar later moet men in de archieven gaan duiken om te weten wat er eigenlijk gebeurd is. Wanneer U een einde stelt aan een procedure door het betalen van een meerwaarde, dan zal U dat best doen met een vonnis of naar een notaris gaan, de dading laten opstellen met de gemachtigde ambtenaar en illico presto te laten overschrijven op het hypotheekkantoor zodat later niet vruchteloos naar een regularisatiedocument moet worden gezocht. 6. Probleem Ovamattest. Het te onteigenen perceel paalt rechtstreeks aan een oud industrieel complex (sterk vervuilend.) Uit oriënterend bodemonderzoek blijkt het perceel weiland "verontreinigd". Historische verontreiniging ingevolge bezoedeld grondwater en/of neerslag. Wat is de onteigeningsvergoeding? Symbolische waarde 1 fr. of iets anders? Antwoord Jan Ghysels: De onteigeningsvergoeding moet vastgesteld worden onafhankelijk van de problematiek van de vervuiling, omdat de saneringsplicht berust op de onteigenende overheid, dit doorbreekt ieder causaal verband. Het omgekeerde aannemen is een quasi saneringsplicht instellen en is het afwenden van de saneringslast die door het decreet op de overheid gelegd wordt op de onteigende terwijl de overheid dan alleen maar een vordering in aansprakelijkheid kan hebben en niet noodzakelijk de onteigende de aansprakelijke is. 7. De bestemming van de onteigening is in tegenspraak met de bestemming van het BPA. Dient er vooraf een herziening van het BPA te gebeuren ? Antwoord Marc Bosmans: In principe moet men het BPA aanpassen wanneer strijdige bestemmingen worden ingevoerd. Diegene die daarmee strijdig zijn, zijn zeker al diegene waarvan uitdrukkelijk in het KB van 28.12.72 in de legende wordt gezegd dat ze een aparte bestemming moeten hebben, dat zijn dus de hoofdverkeerswegen, de luchthavens enz. 8. Bestaan er objectieve redenen om aan gronden die in een woonuitbreidingsgebied gelegen zijn een hogere waarde toe te kennen dan aan gronden die in agrarische gebied gelegen zijn? Antwoord Marc Bosmans: In het KB van 28.12.72 zijn de woonuitbreidingsgebieden gerangschikt bij de woongebieden, terwijl de agrarische gebieden daar natuurlijk niet toe behoren. Het over reservegebieden die een zekere toekomstgerichtheid hebben om als woongebied te gaan gebruikt worden. Maar dat is ook het enige criterium. Is dit op zich reden om er een hogere waarde aan te geven. Ik zou daar niet zo meteen zeer affirmatief durven op antwoorden. Het is in ieder geval een gebied dat niet zo meteen vatbaar was voor private bebouwing en private bewoning, alhoewel je niet mag uit het oog verliezen dat inhoudelijk de mogelijkheid ook bestaat dat privaat initiatief eventueel daar woningen zou tot stand brengen en het antwoord zeer genuanceerd moet zijn. Opmerking Martin Denys: Er is eerst en vooral de vraag of dat agrarisch gebied kan beschouwd worden als objectieve bouwgrond. En dat kan het geval zijn. Artikel 31, nu 29, zegt dat men eerst moet gaan onderzoeken of het plan iets gewijzigd heeft. Er kunnen verkavelingsvergunningen verleend zijn in woonuitbreidingsgebieden. Opmerking Andre De Bruyne: Misschien is dit wel in de stedenbouw ingekleurd bij de woongebieden. Dat is geen betwisting, maar dat is de vraag niet. De vraag is wat dat waard is, en dat is niet evenveel als woongebied want U bent niet zeker dat U zal kunnen verkavelen enz, er zijn nog altijd een aantal vrij hypothetische principes. Veel van die discussies kunnen vermeden worden door goed te gaan kijken of er geen vergelijkingspunten te vinden zijn binnen woonuitbreidingsgebied. En als daar inderdaad transacties zijn en daaruit blijkt helemaal niet dat dat bouwgrondwaarde is of bouwgrondwaarde benadert, dan is dat er ook geen. Ik denk niet dat men steeds moet gaan theoretiseren maar het door de deskundigen laten onderzoeken en nagaan wat de markt geeft voor die zones zoals ze er zijn. Opmerking Jan Ghysels: Een gewestplanbestemming is maar een criterium voor waardebeoordeling. Welke bestemming men ook aan een grond geeft, dit kan niets afdoen van intrinsieke kenmerken die een grond heeft. De deskundige kan natuurlijk niet anders dan vaststellen dat de grond in een bepaald gebied in het gewestplan is opgenomen. Het is niet aan hem om juridische conclusies te trekken maar het kan wel de taak zijn van de rechter. Want als de rechter een besluit toepast moet hij dat toetsen op zijn wettigheid. En daar zou dus wel een probleem kunnen zitten, en zit men met een gigantisch probleem in het Vlaamse gewest, namelijk dat de gewestplannen al 20 jaar over hun vervaldatum zijn. We hebben gewestplannen die opgemaakt zijn op basis van behoeftestudies van de jaren 60 en 70. Het instandhouden van een verouderd gewestplan kan foutief zijn. 9. Wat is het standpunt van de Administratie aangaande de stelling dat alleen de onteigende in herziening kan gaan? Antwoord Andre De Bruyne: De administratie houdt zich zoals het hoort aan de rechtspraak. Intussen staat in het staatsblad een wijziging aan de twee onteigeningswetten waarbij een wettelijke regeling getroffen wordt voor de intresten, vruchten eigenlijk, die de onteigende moet terugbetalen op teveel genoten onteigeningsvergoeding. Als de wetgever zegt dat men op wat men moet terugbetalen, vruchten moet betalen aan een redelijke marktintrest nochtans, dan houdt dit in dat, zoals daarvoor het Hof van Cassatie, de Hoven van Beroep, de onteigenende overheid ook in herziening kan gaan. Opmerking Martin Denys: De stellingen van meester Van Laer heb ik vanmorgen niet gehoord maar ze zijn mij zeer bekend. Ik heb daarbij geen enkele opmerking, behalve deze van een vrederechter die zegt: als het juist is dat de vergoedingen die ik voorlopig toeken niet meer kunnen verminderd worden dan zal ik voortaan minder geven. Want ik kan onmogelijk de professionele aansprakelijkheid dragen dat ik in zo een snelle procedure vergoedingen zou toekennen die later niet kunnen verminderd of vermeerderd worden en zeker niet kunnen verminderd worden.
file:///U|/Uitgaven/Reeksen/CROW/Onteigeningen%202000/Website/actua9050951562_1.htm[20/08/2015 12:01:29]
ACTUALISERING Dat is een stelling die nergens op steunt en dus absoluut moet vermeden worden omdat zij catastrofaal is en zich keert tegen de onteigenden. 10. Minwaarde restant. Kan deze waardebepaling beïnvloed worden door eventuele latere handelingen met aangrenzende eigenaar ? (dit is in feite speculatie in de toekomst gericht). De minwaarde moet worden vastgesteld op het ogenblik van het provisioneel vonnis. Wat zijn de mogelijkheden van het restant op dat ogenblik: bouwgrond, deel bouwgrond dat moet worden herverkaveld of andere? Antwoord Andre De Bruyne: In een onteigening moet men rekening houden met de situatie op de dag van de eigendomsoverdracht. Wat de onteigende daar achteraf misschien wel of niet zou kunnen, doet niets terzake. 11. Gebruik vergelijkingspunten. Aansluitend op de door U aangehaalde (gebeurlijke prijsbewimpeling) bij verkoop "uit ter hand" kan men evenzeer stellen dat een "gedwongen openbare verkoop" uitzondering is en geen regel. Aangaande vergelijkingspunten welke stoelen op dergelijke verkopen: a) kunnen deze zonder aanpassing of interpretatie door de deskundige, resp. de onteigenende instantie worden aangewend ? b) bestaan er hieromtrent wettelijke ("wet" sensu lato) richtlijnen ? Antwoord Andre De Bruyne: Het is de taak van de deskundige om te weten wat en hoe de markt functioneert en om de rechter voor te lichten. Een gedwongen openbare verkoop kan een totaal normaal vergelijkingspunt zijn. 12. Vaststelling: enkel schadeloosstelling van rechtmatig nadeel dwz geen vergoeding voor bouwwerken zonder bouwvergunning opgericht. Quid met bouwwerken opgericht voor de wet op de stedenbouw (dus wanneer geen vergunning vereist) ? Antwoord Martin Denys: Alle gebouwen opgericht voor 29.03.1962 of tenminste enkele dagen worden verondersteld wettig te zijn opgericht, maar vroeger bestond voor een aantal gebouwen reeds een bouwvergunningsverplichting, namelijk deze langs de grote wegen. Op grond van de besluitwet van 2 december 1946 was er ook in een groot aantal gevallen een vergunning vereist. Men mag niet vergeten dat er enorm veel werken zijn die niet vergunningsplichtig zijn en zomaar stellen dat een bouwwerk onwettig is en dat het dus niet voor vergoeding in aanmerking komt, dat gaat niet. Er zijn ook werken die geen werken zijn en waarvoor men soms ten onrechte een vergunning aanvraagt en soms zelfs een weigering krijgt zodat men achteraf hierop volgend geen schadevergoeding toekent. De vaststelling van de onwettigheid van een bouwwerk kan niet geschieden in het raam van een onteigening. Dit kan alleen in een geëigende procedure volgens de voorschriften van het decreet op de ruimtelijke ordening. 13. Probleem Doel. De onteigening hangt al jaren in de lucht. Dit heeft een invloed op de eigendommen van Doel zelf. Welke vergelijkingspunten (m.b.t. hun ligging) zou U hanteren ? Antwoord Andre De Bruyne: De overheidsbeslissing van 20.01.98 en de aanloop ertoe hebben gemaakt dat in die paar jaar ervoor de totale onroerende markt in Doel is ingestort. Met overheidsmaatregelen mag men enkel rekening houden als die onteigeningsneutraal zijn. Hoe zijn wij tewerk gegaan in Doel? Wat voor dorp is dat? Doel is al eens politiek van de kaart gevaagd in 1976 en is in 1978 gered door het trekken van de lijn Debont. Uit een demografische studie bleek dat de gemiddelde leeftijd 39 jaar was, wat mij een normale leeftijd lijkt en niet een op 20 jaar vergrijsd dorp. Hoe verhoudt zich de markt van Doel op dat moment tussen 90 en 94, want de beslissing is van 20.01.1998, in tempus non suspectum ten opzichte van de onroerende markt met betrekking tot de omliggende polderdorpen. Daarvan is studie gemaakt en daaruit bleek dat het eigenlijk weinig verschil maakt met de andere polderdorpen en dus kunnen we vergelijkingspunten nemen in die dorpen die helemaal niet getroffen zijn door de onteigeningsdreiging. Op vrijwillige basis zijn in Doel plaatsbeschrijvingen opgemaakt, om louter een kennis te hebben van de feitelijke toestand op dat moment. Dat is door de bevolking vrij goed onthaald geweest. In de omliggende gemeenten werden de vergelijkingspunten bekeken en ook de woningen vrijblijvend beschreven. Zo hebben we onze documentatie opgebouwd om met zo een groot mogelijke kennis van zaken te kunnen komen tot een zo juist mogelijk aanbod vanuit de kant van de onteigenaar. 14. Kunnen de toekenning van vergoedingen (hoofdsom, wederbelegging, wachtintresten) t.a.v. de onteigende aan fiscale heffingen (bijv. inkomstenbelasting) onderworpen worden. Zo ja, in welke gevallen ? Antwoord Andre De Bruyne: Normaal voor particulieren: zeer uitzonderlijk en meestal niet, voor bedrijfsinkomsten: inderdaad wel. Als men vergoedingen heeft voor bedrijfsfactoren, zijn dat inkomsten en die moeten als andere inkomsten belast worden. Wat ook kan is dat voor bedrijfsmatig geïnvesteerde activa een neutralisatieregeling bestaat in het wetboek van inkomstenbelasting. Opmerking Martin Denys: Er kan ook een post belastingsschade ontstaan in de onteigening, bvb omdat je plotseling een stijging krijgt van je inkomen of omdat je de meerwaarden niet volledig kunt wegwerken. 15. Bij gedeeltelijke onteigeningen worden ook delen van bv. Afsluitingen en verhardingen onteigend. Hierbij blijven op het overblijvend deel beschadigde afsluitingen en verhardingen over. Worden deze herstellingskosten vergoed aan de onteigenden of worden de werken uitgevoerd door de onteigenaar ?
file:///U|/Uitgaven/Reeksen/CROW/Onteigeningen%202000/Website/actua9050951562_1.htm[20/08/2015 12:01:29]
ACTUALISERING Antwoord Andre De Bruyne: Normaal heeft de onteigenaar niets te maken met het niet onteigende gedeelte. De afsluitingen worden vergoed. 16. Waarom krijgt de landmeter geen gratis toegang tot de vergelijkingspunten van de registratie, daar waar de ontvanger van de registratie dit wel kan voor zijn gecumuleerde opdrachten van openbare besturen, OCMW's, kerkfabrieken e.d. Als expert staat men niet altijd aan de kant van de onteigenaar of rechtbank. Antwoord Andre De Bruyne: De ontvanger krijgt maar een kleine vergoeding voor bepaalde schattingen omdat juist hij gratis gebruik maakt van die documentatie die hij en zijn mensen tijdens zijn bestuur hebben opgebouwd. Opmerking Jan Ghysels: Een post van de onteigeningsschade is de bijstand van een technisch deskundige. Als die technisch deskundige kosten moet maken om aan zijn documentatie van vergelijkingspunten te komen dan dienen die verrekend te worden in de onteigeningsvergoeding zelf. De administratie geeft een eigen tijdschrift uit waarin heel wat niet gepubliceerde rechtspraak wordt gepubliceerd. Ik wil een warme oproep doen tot de administratie in het kader van openbaarheid van bestuur dat men dit tijdschrift gewoon ter beschikking van iedereen zou stellen die dit wil consulteren, want momenteel is het zo dat er heel wat rechtspraak alleen maar daar verschijnt en dus alleen maar door de administraties gekend zijn en niet gepubliceerd wordt in andere tijdschriften. Ik denk dat het een goede zaak zou zijn. 17. Gaat een ontvanger Registratie akkoord met een waarde 1/3de bouwgrondprijs (vlg. uw betoog of arrest) voor een zone non-aedificandi wanneer een perceel wordt aangekocht - dit in het kader van een eventueel te heffen meerwaarde op koopprijs. Door Registratie gehanteerde bouwgrondprijzen houden daarmee m.i. geen rekening. Dus contradictie ! Antwoord Paul Philippaerts: De gemiddelde prijs van bouwgrond wordt gebruikt om bouwgronden met elkaar te vergelijken. Stel dat een stukje onteigend zou worden waar het gebouw moet staan, dus dat de bouwmogelijkheden van het stuk zouden verminderen, dan moet natuurlijk boven de gemiddelde waarde vergoed worden. De bouwgrond heeft maar zijn waarde op het moment en in de mate dat er gebouwd kan worden. Onteigening van het juist het stuk waarop gebouwd mag worden doet de restgrond waardeloos maken. Opmerking Robert Palmans: Het standpunt van het Aankoopcomité doet de bouwgrond opsplitsen in een stuk dat bebouwbaar is, dus uw bouwkader en de rest errond. Opmerking Andre De Bruyne: Een bouwgrond en een stuk van een bebouwd perceel zijn twee verschillende zaken. Het zijn twee goederen van een andere aard. Wij pleiten ervoor om de schade in zijn geheel te bekijken. Bekijk het goed voor en na. En dan zal daarin én uw venale waarde zitten én uw minwaarde van het restant. En dan moet men het ene min of meer ex aequo et bono gaan bepalen en het andere op een andere manier. En of het nu 1/3de , 40%, 60 of 80% moet zijn, daar spreek ik mij niet over uit. De rechtspraak is hierover hopeloos verdeeld. Of het voorste stukje grond al dan volle of bouwgrondwaarde is, alleszins kunt ge er niet op bouwen, in uw eigen tuin kunt ge niet bouwen zonder de rest minwaarde te berokkenen. Ik zeg niet dat het gemakkelijk is maar de rest is ook niet gemakkelijk. Om te gaan zeggen wat is de minwaarde want ge kunt dan over de discussie over de venale waarde uitzijn maar dan zit je nog altijd met de problematiek van de minwaarde en die is ook even moeilijk om gaan te bepalen van een huis zonder voortuin. 18. Is de ontvanger van de registratie akkoord om bij verkoop door de gemeente, bijv. van een grondoverschot van 20 m lengte van een perceel, deze te schatten aan 1/3de van de waarde? Antwoord Paul Philippaerts: Er dienen regelmatig wegoverschotten geschat te worden en er zijn hiervoor vergelijkingspunten van voortuinen. De machtsverhouding speelt duidelijk een rol. In het ene geval zal de achterliggende eigenaar meer dan de prijs bouwgrond betalen als hij anders geen bouwvergunning krijgt en in het andere geval heeft hij het voorliggend stukje reeds in gebruik en wenst men slechts een fractie van de bouwgrondwaarde te betalen. 19. Rooilijnplan - bij KB goedgekeurd - tientallen jaren later: onteigeningsplan + onteigening. Waardebepaling van de te onteigenen strook. Bestaand vonnis: reeds tientallen jaren met RL bezwaarde strook, evolueerde niet mee wat de waarde betreft. Compensatie voor meerwaarde na realisatie RL ? Algemene regel bij wettelijke erfdienstbaarheden ? Wat in geval geen bij K.B. goedgekeurde rooilijn ? Antwoord Martin Denys: Het bestaan van een rooilijn mag geen invloed uitoefenen op de waarde van het goed. De rooilijn is de toekomstige eigendomsgrens en verder niets. Als er onteigend wordt dan moet de volledige waarde betaald worden volgens de datum van het eigendomsoverdragend vonnis. Het kan dus niet dat de strook niet mee evolueerde met de rest. Let wel, het is volkomen fout te denken dat men moet rekening houden met wat een derde voor de strook zou bieden of wat ervoor verklaard is in de aangifte van de successie. Het is de objectieve waarde die moet vergoed worden alsof er geen rooilijn was. De meerwaarde die kan ontstaan door de wegverbreding en die terug te vinden zou zijn in het overblijvende gedeelte wordt niet gecompenseerd met de vergoeding voor de inneming als dusdanig (principe van de vergoeding in klinkende munt). Deze meerwaarde kan wel gecompenseerd worden met de minderwaarde van het overblijvende gedeelte (bv. omdat het perceel nogal klein uitvalt). Als het perceel dat overblijft helemaal te klein wordt om bebouwd te worden, dient het integraal vergoed te
file:///U|/Uitgaven/Reeksen/CROW/Onteigeningen%202000/Website/actua9050951562_1.htm[20/08/2015 12:01:29]
ACTUALISERING worden in klinkende munt. Er is geen algemene vergoedingsregel voor erfdienstbaarheden non aedificandi. Zelfs indien men zou uitgaan van een verminderde waarde voor stroken die reeds belast zijn dan moet men rekening houden met de belangrijke regel van de verschuiving van de zones. Bovendien moet men eerst onderzoeken of er überhaupt een minderwaarde is. Voortuinen hebben geen minderwaarde! Wat de overblijvende gedeelten betreft die in een zone non aedificandi komen te liggen moet men nagaan of het objectieve bouwgrond was. Zie over dit alles de uiteenzetting. De rooilijnen moeten niet noodzakelijk bij een besluit van de Minister of van de Regering goedgekeurd worden. Het hangt ervan af welke basiswet wordt ingeroepen (zie uiteenzetting). 20. Quid ingeval de waarde van een niet-onteigende grond verminderd wordt door onteigeningen van naburige percelen. Voorbeeld: U bezit bouwgronden die aan weerszijden grenzen aan onteigende gronden waarop een spoorwegbedding wordt aangebracht. Wordt er een vergoeding toegekend ? Op welke basis ? Antwoord Martin Denys: Naar onze mening is het de moeite waard om te proberen in de onteigeningsprocedure tussen te komen. Zoniet is een afzonderlijke procedure nodig. Een procedure in kortgeding en ten gronde voor de Raad van State is ook te overwegen. 21. Kan rekening gehouden worden met de toekomstige comforthinder (geluids- en trillingsoverlast) als waardevermindering op het overblijvend deel (bvb naast een nieuwe spoorweg). Noot: thans geeft de administratie van de spoorwegen op basis van comforthinder negatief (stedenbouwkundig) advies voor aanpalende percelen (in woonzone) tot 30m à 50m van de bestaande spoorweg. Antwoord Martin Denys: Zie de uitvoerige beschouwingen in de lezing over de vergoeding van de toekomstige burenhinder. Een vordering voor de Raad van State lijkt ook kansvol. Een vordering tot schadevergoeding bij de gewone rechter zou moeten slagen op grond van het beginsel "de vervuiler betaalt". Het ingeroepen S.A. is regelrecht in strijd met de milieurichtlijnen en voormeld beginsel. 22. Indien de onteigende door herziening moet terugbetalen, kan men hem dan wel veroordelen tot het betalen van intresten op hetgeen moet worden teruggegeven, vermits - bij herziening door verhoging - geen vergoedende intresten mogelijk zijn. Daarnaast zijn nalatigheidsintresten m.i. slechts een korte beperkte tijd verschuldigd door de onteigende. Antwoord Marc Bosmans: De wet van 6 april 2000 (B.S. 17 mei 2000) regelt de problematiek van de intresten. Er is geen marge voor andere oplossingen. De wet is toepasselijk op hangende rechtgedingen. 23. Kwestie waardebepaling van onteigend goed, dat eerder publiek en openbaar werd aangekocht: Ware het zeker niet beter geweest hier art. 2 van KB van 24.10.1978 - KB tot uitvoering van art. 37, 2e lid van de wet op stedenbouw, toe te passen ? Zowel ja dan nee, met welk doel heeft de wetgever destijds het volgende opgenomen in voornoemd art. 37: "de waardevermindering van het goed, volgend uit het bouw- en verkavelingsverbod, moet evenwel zonder vergoeding gedoogd worden ten belopen van 20% van die waarde". Waarom in godsnaam die doging van 20% ?
Antwoord Marc Bosmans: Er is juridisch een hemelsbreed verschil tussen onteigening en planschade. Bij dit laatste blijft de betrokkene eigenaar van zijn perceel. De vergoeding moet de belemmering in het gebruik van het perceel vergoeden. Ik ben zeker geen voorstander van de planschadevergoeding, het is een eerder hypocriete vorm van eigendomsbeperking. Wanneer een eigen deelname in het verlies tot beloop van 20% wordt gesteld, kan dit enkel uitgelegd worden als een deelname van de individuele burger in de last die weegt op de gemeenschap. 26. Stel dat iemand op publiek en openbare verkoop een bouwgrond koopt aan 2.000.000 fr. Alle kosten inclusief. De overheid onteigent bedoeld stuk zodanig dat er een restant overblijft waarop totaal niets meer mag gedaan. Zelfde overheid concludeert 700.000 fr. als totale schadevergoeding. Koper komt in situatie dat hij enerzijds 700.000 fr. + omzeggens waardeloos restant bezit. Anderzijds heeft hij geen 2.000.000 om dergelijk oorspronkelijk stuk bouwgrond aan te kopen. a) Hoe moet dat nu verder vergoed ? b) Hoe moet dat billijk opgelost ? Antwoord Marc Bosmans: In de mate de overheid niet kan gedwongen worden om het gehele perceel in te nemen, wat op grond van bepaalde wetgevingen wel mogelijk is, lijkt er geen mogelijkheid te zijn vergoeding te bekomen voor het restant. Dit wordt in dat geval immers niet onteigend. De overheid begaat in principe geen fout door slechts een deel in te nemen. Enkel in geval kan aangetoond worden dat de overheid foutief handelt door deelinname, kan een schadevergoeding gevorderd worden. Antwoord Martin Denys: Deze vraag is volkomen ongeloofwaardig. Wat 2 miljoen recent gekost heeft zal normaal gezien nog minstens 2 miljoen waard zijn in zijn geheel. Was er prijsbewimpeling? De hypothese kan zich in extreme gevallen voordoen, bvb. aangekocht in woongebied gevolgd door een plotselinge wijziging van het gewestplan en vervolgens onteigening. De ervaring leert dat in dergelijke omstandigheden geen enkele Vrederechter minder zou toekennen dan 2 miljoen. Wat er nadien gebeurt, dat is wat anders.
file:///U|/Uitgaven/Reeksen/CROW/Onteigeningen%202000/Website/actua9050951562_1.htm[20/08/2015 12:01:29]
ACTUALISERING 27. Heeft het zich al voorgedaan dat in hoger beroep een nieuw college van deskundigen werd aangesteld door het Hof ? Antwoord Marc Bosmans: Elke rechter, ook het Hof van beroep, kan een deskundige of een College aanstellen. Het criterium hiertoe is dat de deskundige (of de deskundigen) in eerste aanleg geen bevredigend antwoord hebben gegeven op de door de rechter gestelde vragen. In graad van beroep is het somtijds nuttig een college aan te stellen teneinde kort proces te maken aangaande alle mogelijke verdachtmakingen van sommige partijen ten overstaan van een of meer deskundigen. Vermits de verschillende deskundigen gehouden zijn om een globaal verslag neer te leggen, kan een college soms zijn nut hebben. 28. Bij opmeting van een uiterst onregelmatig stuk grond. Na de meting stelt eigenaar vast dat bedoeld stuk grond kleiner geworden is dan oorspronkelijk. Wat is de maximum tolerantie waar niet over kan gediscuteerd ? Antwoord Marc Bosmans: Een stuk grond "kan niet kleiner worden". Het is enkel mogelijk dat er in werkelijkheid een kleinere oppervlakte voorligt dan deze die volgt uit de titel. De eigenaar moet in dat geval ageren tegen zijn verkoper. Meestal voorziet de notariële akte echter een grond tot ontlasting van verantwoordelijkheid ook al overschrijdt het verschil meer dan 1/20ste.
file:///U|/Uitgaven/Reeksen/CROW/Onteigeningen%202000/Website/actua9050951562_1.htm[20/08/2015 12:01:29]
